Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Stadt Itzehoe

Transcription

Einzelhandelsentwicklungskonzept
für die Stadt Itzehoe
Untersuchung im Auftrag der Stadt Itzehoe
Junker und Kruse
Stadtforschung Stadtplanung
Markt 5
Tel. 02 31-55 78 58-0
44137 Dortmund
Fax 02 31-55 78 58-50
email: [email protected]
Februar 2004
Junker und Kruse Stadtforschung Stadtplanung
Dortmund
2
Einzelhandelsentwicklungskonzept Itzehoe
Inhalt
1
Ausgangslage ................................................................................5
2
Allgemeine Trends und Rahmenbedingungen im Einzelhandel ..9
2.1
Entwicklungen auf der Angebotsseite ....................................................9
2.2
Entwicklungen auf der Nachfrageseite ................................................15
2.3
Folgen für die Stadt- und Standortentwicklung - Zwischenbilanz ......17
3
Methodik des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes Itzehoe...20
3.1
Erhebung des Einzelhandelsbestandes Itzehoe...................................21
3.2
Passantenbefragung ............................................................................24
3.3
Einzelhändlerbefragung / Expertengespräche ....................................25
3.4
Prozessbegleitender Arbeitskreis ........................................................26
3.5
Städtebauliche Analyse ........................................................................27
4
Rahmendaten des Einzelhandels in Itzehoe ...............................29
4.1
Angebotssituation und Strukturen des Itzehoer Einzelhandels...........29
4.1.1 Gesamtstädtisches Einzelhandelsangebot in Itzehoe
30
4.1.2 Verteilung der Verkaufsflächen im Itzehoer Stadtgebiet
33
4.1.3 Verkaufsflächenangebot im Itzehoer Hauptgeschäftsbereich
37
4.2
Städtebauliche Analyse des Hauptgeschäftsbereiches........................41
4.3
Wohnungsnahe Grundversorgung in Itzehoe......................................48
4.4
Zentrenrelevante und nahversorgungsrelevante Sortimente in
Itzehoe – Itzehoer Liste.........................................................................50
4.5
Absatzwirtschaftliche Kennziffern und Umsätze des Itzehoer
Einzelhandels........................................................................................53
4.5.1 Absatzwirtschaftliche Kennziffern Itzehoe
53
4.5.2 Umsätze des Itzehoer Einzelhandels
55
4.6
Zentralität des Itzehoer Einzelhandels ................................................57
4.7
Der Einzelhandel in Itzehoe im regionalen Vergleich /
Konkurrenzstandorte ...........................................................................58
4.8
Fazit der Rahmendaten des Einzelhandels in Itzehoe.........................62
5
Nachfrageanalyse des Einzelhandels und Einschätzungen von
Händlern und Experten in Itzehoe ..............................................64
5.1
Passantenbefragung in Itzehoe ...........................................................64
5.1.1 Einzugsgebiet des Itzehoer Einzelhandels
64
5.1.2 Weitere Ergebnisse der Passantenbefragung
67
5.2
Ergebnisse der Einzelhändlerbefragung .............................................71
5.3
Expertengespräche ...............................................................................72
5.4
Fazit der Nachfrageanalyse und Händler- und Expertengespräche
des Einzelhandels in Itzehoe................................................................75
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3
6
Zukünftige Verkaufsflächenspielräume in Itzehoe ....................77
6.1
Generelle Aussagen zu den Verkaufsflächenspielräumen .................77
6.2
Parameter zur Bestimmung von zukünftigen
Verkaufsflächenspielräumen ...............................................................78
6.3
Verkaufsflächenspielräume in Itzehoe ................................................80
6.4
Übersicht der Ergebnisse / Fazit ..........................................................84
7
Entwicklungsszenarien der Einzelhandelsentwicklung ..............86
7.1
Szenario 1 – „Freies Spiel der Kräfte“ .................................................86
7.2
Szenario 2 – „Steuerung mit Ausnahmen“ ..........................................88
7.3
Szenario 3 – Funktionale Gliederung...................................................89
7.4
Szenario 4 – „Restriktion“ ....................................................................91
7.5
Fazit der Entwicklungsszenarien und Ausblick ....................................93
8
Einzelhandelsentwicklungskonzept Itzehoe ...............................94
8.1
Prämissen und Hauptziele des
Einzelhandelsentwicklungskonzeptes Itzehoe.....................................94
8.1.1 Grundsätzliche Überlegungen und Empfehlungen zur räumlichen
Entwicklung des Itzehoer Einzelhandels
94
8.1.2 Hauptziele des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes
95
8.2
Bewertungskriterien für die Einordnung der untersuchten
Standorte ..............................................................................................97
8.3
Standortanalyse / Einzelhandelsentwicklungskonzept .....................101
8.3.1 Übersicht der untersuchten Standorte
101
8.3.2 Standort 1 - Gewerbegebiet Dwerweg
105
8.3.3 Standort 2 - Innovationsraum Nord
107
8.3.4 Standort 3 - Schenefelder Chaussee
109
8.3.5 Standort 4 - Lise-Meitner-Straße
111
8.3.6 Standort 5 - Klinikzentrum Itzehoe, Robert-Koch-Straße
113
8.3.7 Standort 6 - Gewerbegebiet an der Lindenstraße
115
8.3.8 Standort 7 – Lindenstraße
117
8.3.9 Standort 8 - Langer Peter
119
8.3.10 Standort 9 - Grundstück Langer Peter 29
121
8.3.11 Standort 10 - Gewerbegebiet an der Gasstraße
123
8.3.12 Standort 11 - Grundstück Brunnenstieg / Ecke Große Tonkuhle
125
8.3.13 Standort 12 - INEFA - Grundstück
127
8.3.14 Standort 13 - Gewerbegebiet westlich der Konsul–Rühmann-Straße
129
8.3.15 Standort 14 - Gewerbegebiet östlich der Konsul–Rühmann-Straße
131
8.3.16 Standort 15 - Grundstück Wäscherei Welker, Große Paaschburg 47
133
8.3.17 Standort 16 - Gewerbegebiet östlich der Bahn
135
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4
8.3.18 Standort 17 - Gewerbegebiet Alsen
137
8.3.19 Standort 18 - Kamper Weg
139
8.3.20 Standort 19 - Gewerbegebiet Wellenkamp
141
8.4
Hauptgeschäftsbereich Itzehoe ..........................................................143
8.5
Übersicht der Ergebnisse des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes145
8.5.1 Aktuelle Handelsbedeutung der Standortbereiche
145
8.5.2 Zukünftige Entwicklungspriorität und Handelsbedeutung der
Standortbereiche
147
8.5.3 Entwicklungsperspektiven des Itzehoer Einzelhandels durch das
Einzelhandelsentwicklungskonzept
154
9
Konkretisierungen zu einzelnen Standortbereichen und
weitere Empfehlungen...............................................................156
9.1
Konkretisierungen zu einzelnen Standortbereichen .........................156
9.1.1 Konkretisierungen und Empfehlungen zum Hauptgeschäftsbereich
156
9.1.2 Konkretisierungen und Empfehlungen zum Alsen-Gelände
162
9.1.3 Empfehlungen zur weiteren Entwicklung westlich der Bahn
167
9.2
Weitere Empfehlungen .......................................................................168
9.2.1 Sicherung und Stärkung der wohnungsnahen Grundversorgung in Itzehoe 169
9.2.2 Umgang mit dem weiteren Einzelhandel im Itzehoer Stadtgebiet
170
9.2.3 Umgang mit der Leerstandsproblematik / Mindernutzungen
171
9.2.4 Nachfolgnutzungen speziell großflächiger Einzelhandelbetriebe
172
9.2.5 Umgang mit neuen Handelstendenzen im Einzelhandel
172
9.2.6 Umgang mit Handelsfunktionen in Gewerbegebieten
173
9.2.7 Tabubereiche für den Einzelhandel in Itzehoe
175
9.2.8 Ausloten von Verlagerungspotenzialen bestehender Betriebe
175
9.2.9 Weitere Maßnahmen zur Verbesserung und Attraktivierung der
Einzelhandelsstrukturen in Itzehoe
176
9.3
10
Schlusswort .........................................................................................178
Glossar und Verzeichnisse ........................................................180
10.1 Glossar ..............................................................................................180
10.2 Verzeichnisse ......................................................................................190
Dortmund
5
1
Ausgangslage
Der nunmehr seit fast vier Jahrzehnten andauernde Strukturwandel im Einzelhandel hat,
trotz der seit langem anhaltenden Krise, offensichtlich noch nicht seinen Höhepunkt erreicht. Der Druck auf die (auf Expansion ausgerichteten) Konzerne und Betriebe wird bundesweit zunehmend größer, was sich derzeit insbesondere in neuen Betriebskonzepten
und –strategien ausdrückt, jedoch mit nicht unerheblichen potenziellen Folgewirkungen
für Städte und Gemeinden und damit auch für Itzehoe verbunden ist. Städtebaulich integrierte, in der Regel den Nachfrageschwerpunkten zugeordnete Standorte werden zunehmend in Frage gestellt und dezentrale Standorte (z. B. in Gewerbegebieten, an Hauptverkehrsachsen), verstärkt nachgefragt.
Diesem offensichtlichen Konfliktpotenzial zwischen (einzel-) betriebswirtschaftlichen Notwendigkeiten auf der einen und gesamtstädtisch orientierten Zielen und Entwicklungsvorstellungen auf der anderen Seite sieht sich die Stadt Itzehoe im zunehmenden Maße ausgesetzt. Insbesondere die in den letzten Jahren zunehmenden Anfragen für Einzelhandelsnutzungen außerhalb des Innenstadtbereiches (Stichwort Alsen, Konsul-RühmannStraße) und die damit verbundenen Diskussionen verdeutlichen diese Dynamik anschaulich und zeigen den Handlungsdruck der Stadt Itzehoe auf. Angesichts der zahlreichen
potenziellen Flächen im Stadtgebiet und der zunehmenden, auf Verdrängung ausgerichteten Expansion des Handels wird sich diese Dynamik voraussichtlich noch weiter zuspitzen.
Die Stadt Itzehoe hat deshalb im Sommer 2003 das nunmehr vorliegende Einzelhandelsentwicklungskonzept mit dem Ziel in Auftrag gegeben, empirisch abgesicherte und
fachlich fundierte Aussagen zum grundsätzlichen Umgang in Fragen der Einzelhandelsund somit letztendlich auch der Stadtentwicklung zu erhalten.
Eine einführende, öffentliche Veranstaltung zu dieser Problematik im Juni des Jahres
2003 zeigte bereits die aktuellen Entwicklungen und möglichen Konsequenzen übersichtsartig für den interessierten Fachmann und Laien aus. Zudem ist es im Rahmen der
zu Zeit erfolgenden Neuaufstellung des Flächenutzungsplans für die Stadt Itzehoe unumgänglich, klare räumliche Bereiche zu definieren, in denen Einzelhandel zukünftig stattfinden soll bzw. entsprechend auszuschließen ist.
Im Einzelnen geht es in dem Einzelhandelsentwicklungskonzept um drei, eng miteinander verwobene Hauptthemenbereiche, und zwar der
zukünftigen Bedeutung der Itzehoer Innenstadt als Hauptgeschäftszentrum und
seiner strukturellen sowie räumlichen Ausprägung als auch um die
(räumliche) Einzelhandelsentwicklung im Itzehoer Stadtgebiet sowie eng damit verbunden
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6
die Lebensmittelversorgung (wohnungsnahe Grundversorgung) im Stadtgebiet.
Durch das nunmehr vorliegende Einzelhandelsentwicklungskonzept wird ein Interessensausgleich zwischen den (einzel-)betriebswirtschaftlichen Interessen und den gesamtstädtisch orientierten Zielen und Entwicklungsvorstellungen hergestellt. Die häufig divergierenden Meinungen können ansonsten die positive Weiterentwicklung der Stadt Itzehoe
und im speziellen ihrer Einzelhandelsstruktur hemmen, wie es nicht zuletzt durch die
langanhaltende Diskussion um das Alsen-Gelände exemplarisch abzulesen ist. Ein im
Konsens erarbeitetes und verbindliches Einzelhandelsentwicklungskonzept kann zudem
zur Planungssicherheit für alle Akteure beitragen. Darüber hinaus stellen die Aussagen
des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes, wie erwähnt, im Rahmen der Neuaufstellung
des Flächennutzungsplanes eine wichtige Basis dar.
Insbesondere folgende Vorteile ergeben sich aus dem vorliegenden Einzelhandelsentwicklungskonzept:
Das Aufzeigen qualitativer und quantitativer Entwicklungsperspektiven und
Spielräume.
Die aufgezeigten Ergebnisse als solide Ausgangsbasis für zukünftige Handlungsstrategien der Stadt Itzehoe.
Planungs- und Investitionsgrundlage für den bestehenden Einzelhandel, für Investoren und Unternehmer.
Eine insgesamt positive Gesamtentwicklung der Stadt Itzehoe!
Die fachlich fundierten und empirisch abgesicherten Aussagen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes unterstützen die gemeinschaftlich getragenen Planungen und Entscheidungen zum Wohle der zukünftigen Einzelhandels- und Stadtentwicklung von Itzehoe.
Das vorliegende Einzelhandelsentwicklungskonzept kann und sollte sich somit
als grundlegender Orientierungs- und Steuerungsrahmen für die weitere Einzelhandelsentwicklung in und für Itzehoe erweisen!
Um das für das Einzelhandelentwicklungskonzept zugrunde liegende Aufgabenprofil abzudecken, ist es erforderlich, sowohl die Angebotsstruktur als auch das räumliche Nachfrageverhalten in der Stadt Itzehoe zu analysieren. Hierzu wurden umfangreiche empirische Analysen des Einzelhandels (Bestandanalyse, Fach- und Expertengespräche, Passantenbefragung, städtebauliche Analyse) in der Stadt Itzehoe durchgeführt.
Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Programme,
Gutachten, Kennwerte, etc.) zurückgegriffen, die in erster Linie dem intertemporären und
interregionalen Vergleich, der für die Stadt Itzehoe gewonnenen Daten, dienen. Dazu
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7
zählen insbesondere auch Kennziffern aus dem Bereich der Handelsforschung und hier
vor allem die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern der BBE Handelsberatung,
Köln.
Die Verknüpfung dieser primärstatistischen Daten mit den sekundärstatistischen Kennwerten ergibt ein realistisches empirisches Grundlagengerüst, aus dem in der Gesamtschau
mit planerischen Analysen ein detailliertes Bild zum Einzelhandelstandort Itzehoe und
seiner weiteren Entwicklung abgeleitet werden kann.
Mit Blick auf die Ausgangssituation und die Untersuchungsziele werden im vorliegenden
Einzelhandelsentwicklungskonzept folgende Aspekte, die aufeinander aufbauen, vorrangig beleuchtet:
Darstellung der bundesweit zu beobachtenden angebots- und nachfrageseitigen
Rahmenbedingungen und Trends im Einzelhandel und dessen Konkretisierung
für die Situation in Itzehoe.
Zusammenstellung der untersuchungsrelevanten Angebots- und Nachfragesituation in Itzehoe / Berechnung und Bewertung von Entwicklungsoptionen.
Funktionale Zuordnung / Hierarchisierung / räumliche Abgrenzung / Entwicklungsoptionen der unterschiedlichen Einzelhandelsstandorte im Itzehoer Stadtgebiet.
Eventuell die Ableitung / Formulierung bau- und planungsrechtlicher Rahmenbedingungen und Festsetzungen für potenzielle Standortbereiche im Itzehoer Stadtgebiet.
Abschließend sei noch darauf verwiesen, dass die gewonnenen Ergebnisse und letztlich
auch das Einzelhandelsentwicklungskonzept nicht nur von den Entwicklungen in Itzehoe
abhängen, sondern dass insbesondere regional relevante Vorhaben in den Nachbarkommunen die Entwicklungsperspektiven für Itzehoe verändern können (Stichwort Dodenhof). Entsprechend gilt es konkrete Vorhaben in den Nachbarkommunen hinsichtlich
ihrer potenziellen Auswirkungen bei der Anwendung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes ggf. zu berücksichtigen.
Auch sei angemerkt, dass das vorliegende Einzelhandelsentwicklungskonzept seine Wirkung nur dann richtig entfalten kann, wenn es von der Mehrheit der Politik in Itzehoe akzeptiert wird und durch entsprechende Beschlüsse untermauert wird. Nur so können wichtige „politische Signale ausgesandt“ und den entsprechenden Akteuren (vorhandene
Kaufleute, Immobilienbesitzer, Projektentwickler, neue interessierte Kaufleute) im Sinne
einer Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit aufgenommen werden!
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8
Bevor auf die konkrete Situation in Itzehoe eingegangen wird, ist es jedoch erforderlich
zum besseren Verständnis die allgemeinen, aktuellen Rahmenbedingungen im Einzelhandel aufzuzeigen.
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9
2
Allgemeine Trends und Rahmenbedingungen im Einzelhandel
Nur in wenigen Wirtschaftsbereichen zeigen sich in den letzten Jahrzehnten derart dynamische Veränderungen wie im Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild, als
auch die Funktionsbedingungen im Einzelhandelsbereich und die räumliche Struktur stellen sich in diesem Wirtschaftssektor heute nachhaltig anders dar, als noch vor wenigen
Jahrzehnten. Verantwortlich für diese Entwicklungen sind Veränderungen auf der Angebots- und Nachfrageseite, die in einem gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen.
Nachstehend werden diese Entwicklungen und aktuellen Trends zusammenfassend dargestellt, die auch für Itzehoe in weiten Teilen zutreffend sind.
2.1 Entwicklungen auf der Angebotsseite
Wesentliche und zugleich kennzeichnende Faktoren der Veränderungen, nicht nur in der
bundesdeutschen Einzelhandelslandschaft, lassen sich im Wesentlichen durch die folgenden Aspekte charakterisieren.
Zunahme der Gesamtverkaufsfläche
Die nachstehende Abbildung verdeutlicht, dass trotz der seit Jahren stagnierenden Einzelhandelsentwicklung ein anhaltendes Verkaufsflächenwachstum in den letzten Jahrzehnten
zu beobachten ist, dessen Expansionsentwicklung zur Zeit nicht absehbar ist.
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10
Abbildung 1: Anhaltendes Verkaufsflächenwachstum in Deutschland – Verkaufsflächen
in Mio. m²
140
120
in Mio. m²
100
108
110
118
95
Verkaufsflächenwachstum
im Einzelhandel
88
77
80
63
60
40
39
20
0
1970
1980
1990
1993
1995
2000
2003* 2005**
Quelle: HDE
* BAG zit. In Süddeutsche Zeitung vom 25.08.2003
** Prognose
Es wird anhand der Abbildung ersichtlich, dass sich seit 1970 die Verkaufsfläche in
Deutschland verdreifacht hat. Dabei hat sich nicht die Zahl der Geschäfte insgesamt erhöht, vielmehr zeigen die vorliegenden Daten, dass sich die Größe der einzelnen Betriebe
erheblich ausgeweitet haben. Allein zwei Beispiele verdeutlichen diesen Prozess. So haben sich im Bereich des Baumarktbetreibers „Hornbach“ die durchschnittlichen Verkaufsflächen pro Betrieb von 1993 bis 2003 von 6.300 m² auf 9.950 m² erhöht1. Dies entspricht einer prozentualen Zunahme von knapp 60%. Eine ähnliche Entwicklung weist
auch der Lebensmitteldiscounter „Aldi“ auf, dessen durchschnittliche Verkaufsfläche pro
Markt von 500 m² im Jahr 1990 auf 761 m² im Jahr 2002 angewachsen ist (+ 52%)2.
Parallel zur Zunahme der Verkaufsflächen seit den 60er Jahren ist ein Rückgang der absoluten Betriebszahlen festzustellen. Dieser sogenannte Maßstabssprung ist besonders
ausgeprägt im Lebensmitteleinzelhandel zu beobachten, verursacht durch das Aufkommen von SB-Warenhäusern, Verbrauchermärkten und Discountern. Inzwischen ist diese
Entwicklung aber auch in verschiedenen Fachmarktsparten zu erkennen.
Das anhaltende Flächenwachstum bestehender Betriebe, aber auch neuer Anbieter und
Angebotsformen ist nicht zuletzt auf die gestiegenen betriebswirtschaftlich notwendigen
Mindestverkaufsflächen pro Betrieb zurückzuführen. Von dieser Betriebsgrößendynamik
sind folglich vor allem kleinere und mittlere Einheiten sowie inhabergeführte Geschäfte
1
EuroHandelsinstitut, Handel aktuell 2003. Köln 2003, S. 166 und S.178
2
a.a.O.
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11
betroffen, die diesen Flächenansprüchen nicht oder nur mit erheblichem Aufwand nachkommen können.
Fortschreitende Unternehmenskonzentration
Beispielhaft für diese Entwicklung ist die Verdrängung der grundversorgungsrelevanten
Nachbarschaftsgeschäfte („Tante Emma“ –Läden) durch Supermärkte und Lebensmitteldiscounter zu nennen. Welche Dimensionen diese Entwicklung angenommen hat, verdeutlicht die folgende Übersicht.
Abbildung 2: Rückgang der Betriebe im Lebensmitteleinzelhandel
Quelle: EuroHandelsinstitut Köln; Handel aktuell 2003, Köln 2003, S. 116 f.
ab 1991 inkl. der neuen Bundesländer und Aldi
* vorläufige Zahl
Es zeigt sich ein – immer noch anhaltender - kontinuierlicher Rückgang der Anzahl der
Lebensmittelgeschäfte in der alten Bundesrepublik bzw. seit 1990 für Gesamtdeutschland,
der zu einer Abnahme der Betriebe um fast zwei Drittel geführt hat.
Während speziell die kleineren und mittleren, häufig inhabergeführten Geschäfte von
dieser Entwicklung betroffen sind, nehmen die Verkaufsflächen der übrigen Betriebsformen konstant zu. Die folgende Abbildung veranschaulicht diesen gegenläufigen Prozess.
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12
Abbildung 3: Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufsfläche der Betriebstypen
im Lebensmitteleinzelhandel Quelle: KPMG (Hrsg.): Status Quo und Perspektiven im deutschen Lebensmittelhandel, Köln 2001
Discounter
m²
Supermärkte
m²
Verbrauchermärkte
Food m²
SB-Warenhäuser
Food m²
3.457
3.114
2.662
1.482 1.526
1.143
691
379
412
706
747
439
1990 1995 2000
1990 1995 2000
1990 1995 2000
1990 1995 2000
Dabei ist zu berücksichtigen, dass in dieser Darstellung nicht nur die neuen Betriebe erfasst werden, sondern auch bereits bestehende, so dass der Trend insgesamt noch deutlich ausgeprägter verläuft, als es die obigen Werte erkennen lassen. Vor allem die Größendimensionen bei SB-Warenhäusern haben hierbei merklich zugenommen.
Rückläufige Flächenproduktivität
Trotz der deutlichen Zunahme der Verkaufsflächen in allen Warengruppen und der Verringerung der Geschäfte ist dennoch seit Jahren insgesamt ein Rückgang der Flächenproduktivitäten im Einzelhandel festzustellen. Nicht zuletzt ist dies auf die Stagnation bzw.
den Rückgang des Einzelhandelsumsatzes in den letzten 10 Jahren zurückzuführen, wie es
in der folgenden Abbildung deutlich wird:
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13
Abbildung 4: Umsatz im Einzelhandel ohne KfZ-Handel, Tankstellen und Apotheken
1992 bis 2002
Quelle:: EuroHandelsinstitut GmbH, handel aktuell 2003, Köln 2003, S. 108
Diese Umsatzstagnation bzw.
dieser Umsatzrückgang resultieren ursächlich aus den geringen realen Zuwachsraten des
privaten Verbrauchs und dem sinkenden Anteil des Einzelhandelsumsatzes seit Anfang
3
der 90er Jahre . Durch die weiterhin angespannte Wirtschaftslage wird dieser Trend auch
in absehbarer Zukunft weiter anhalten und sich die an sich gegenläufige Entwicklung zwischen steigenden Verkaufsflächen und sinkenden Flächenproduktivitäten noch weiter verstärken.
Wie deutlich sich diese Veränderungen der Flächenproduktivitäten inzwischen darstellen,
sei exemplarisch am Beispiel Veränderung der Flächenproduktivitäten im Lebensmitteleinzelhandel aufgeführt:
3
IHK, DIHT; Schwerpunkte einer Politik für den Handel, Positionspapier des Deutschen Industrie- und
Handelstages; Bonn, Januar 1999; S. 3
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14
Tabelle 1:
Veränderung der Flächenproduktivitäten im Lebensmitteleinzelhandel
1991 / 2002
1991
2002
Veränderung
in Prozent
Supermärkte
5.108 Euro
4.438 Euro
- 13,1
Discounter
8.294 Euro
8.643 Euro
+ 4,2
7.430 Euro
5.891 Euro
- 20,7
SB-Warenhäuser / Verbrauchermärkte (nur Lebensmittelabteilung)
Quelle: Eigene Berechnungen auf der Grundlage: EuroHandelsinstitut, handel aktuell 2003, Köln 2003, Seite 119ff
Es zeigt sich, dass lediglich den Discountern ein reeller Zuwachs der Flächenproduktivitäten, zu Lasten der anderen Betriebsformen, gelungen ist. Insbesondere seit der Währungsumstellung haben einige Discounter (Lidl, Aldi) zweistellige Zuwachsraten erzielen
können.
Veränderte Betriebsformen und -konzepte
Durch den Wandel und die zunehmende Konkurrenz zwischen den einzelnen Marktteilnehmern entwickeln sich parallel zu den oben genannten Prozessen fortwährend neue
Strategien, mit dem Ziel, sich weiterhin „am Markt“ halten zu können bzw. die Marktposition auszubauen. Zu nennen sind dabei insbesondere folgende Aspekte:
Ergänzung und Ausweitung der bisherigen Kernsortimente
(z.B. bei Lebensmittelsdiscountern die Ergänzung des Lebensmittelsortimentes durch
die ständig wechselnde Aktionsware aus allen Warenbereichen, Stichwort Computer).
Strategische Umorientierung durch Schwerpunkteveränderung des Sortiments
(z.B. bei Tchibo vom reinen Kaffeeverkauf zum Verkauf von Aktionsware, Tourismus
und Versandhandel als weitere Schwerpunkte).
Neben den auf Discountorientierung, Großflächigkeit, Autokundenorientierung und nichtintegrierte Standorte setzenden SB-Warenhäusern, Verbraucher- und Fachmärkten, die
neben den Discountern den dynamischsten Faktor der Einzelhandelsentwicklung darstellen, existieren weitere Entwicklungstendenzen verschiedener Einzelhandelsformen, die
vermehrt auch den deutschen Einzelhandelsmarkt prägen. Dazu zählen vor allem der Bedeutungsgewinn von Factory-Outlet-Centern und Urban-Entertainment-Centern, der allerdings deutlich weniger dynamisch ausfällt, als noch vor einigen Jahren angenommen
wurde. Insbesondere die wenigen bisher bestehenden Factory-Outlet-Center haben sich
nicht zu einer relevanten Konkurrenz der innerstädtischen Einkaufsbereiche entwickelt.
Neben diesen immer noch standortgebundenen Entwicklungen hat der multimediale Einkauf (E-Commerce) in den letzten Jahren, wenn auch weniger stark als prognostiziert, an
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15
Bedeutung zugenommen. Der Verkauf von Waren über das Internet verzeichnete im Jahr
2003 einen Umsatz von 11 Mrd. Euro, dies entspricht einem Anteil von 2,1 % am gesamten Einzelhandelsumsatz.
2.2 Entwicklungen auf der Nachfrageseite
Neue Entwicklungstendenzen und die Dynamik im Wirtschaftssektor Einzelhandel resultieren nicht allein aus der Entwicklung auf der Angebotsseite sondern ebenso auf denen der
Nachfrageseite, d. h. aus einem stark veränderten und sich ständig dem Handelsangebot
anpassenden Konsumverhalten der Verbraucher.
Der bisher bundesweite Bevölkerungszuwachs und die absolute Zunahme der Haushalte
hatten eine kontinuierliche Steigerung der einzelhandelsrelevanten Nachfrage zur Folge.
Allerdings ist in den kommenden Jahren und Jahrzehnten von einer bundesweit deutlichen Abnahme der Bevölkerung auszugehen, die diesen Effekt aufhebt, wobei sich regional ein sehr differenziertes Bild ergeben kann. Hinzu kommt eine angespannte gesamtwirtschaftliche Lage, deren Ende nicht absehbar ist.
Abbildung 5: Mittel- bis langfristige Bevölkerungsentwicklung in Deutschland
Quelle: http://www.demographie.de/muenz/bevoelkerungswanderung_und_bevoelkerungsschwund.pdf
Auf der regionalen Ebene werden Bevölkerungsabwanderungen aus den Verdichtungsund Ballungsräumen bzw. Zentren in die Peripherie und in ländliche Gebiete dort allerdings weiterhin zu einer Zunahme der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft und somit zu
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16
neuen Entwicklungspotenzialen für weitere (großflächige) Handelsbetriebe beitragen. Im
Gegenzug verlieren die Ballungsgebiete (z. B. das Ruhrgebiet) zunehmend an Kaufkraft.
Abgeschwächt wird dieser generelle Trend durch die stetig steigende Mobilitätsbereitschaft (Allein Verdreifachung des Pkw-Bestandes von 1960 bis 1990), insbesondere in
Bezug auf das Einkaufen. Dieser anhaltende Trend führt zu einer zunehmenden Erweiterung des Einzugsbereiches insbesondere von (multifunktionalen) größeren bis großen Einrichtungen, so dass auch in zukünftig schwächeren Gebieten sich Spielräume für derartige
Vorhaben abzeichnen können.In den letzten rund 50 Jahren hat sich in der Bundesrepublik zudem ein gesellschaftlicher Wertewandel vollzogen: Der nach dem Zweiten Weltkrieg stark gestiegene Wohlstand führte zu einer Abkehr vom materialistischen Sicher4
heitsdenken hin zu „postmaterialistischen Werten“ . So stehen heute, trotz der anhaltenden Wirtschaftsflaute, Freizeitgestaltung und Genuss ganz oben auf der Werteskala der
Deutschen. Dieser Wandel schlägt sich auch im Konsumverhalten nieder. Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung des deutschen Konsumverhaltens der letzten Jahrzehnte.
Tabelle 2:
Entwicklung des deutschen Konsumverhaltens
Zeitraum
Kennzeichen des Konsumverhaltens
Ab 1950
Befriedung der Grundbedürfnisse nach kriegsbedingtem Konsumverzicht. Supermärkte und Nachbarschaftsgeschäfte boomen.
Ca. 1965
Wirtschaftswachstum und Konsumrausch; Etablierung neuer großflä-
bis1990
chiger Vertriebsformen: „alles geht...“
Ab 1991 bis
Marktstagnation, Hyperwettbewerb, Konzentration, Rationalisierung,
2000
der multioptionale Konsument: Erlebniseinkauf und Smart Shopping
bei gestiegenen Ansprüchen an das Sortiment und immer geringerem
Zeitbudget für den Einkauf.
Um etwa
Neue Wettbewerber bestimmen das Wettbewerbsumfeld: Gastrono-
2005
mie, Reise – und Freizeitveranstalter
Quelle:
KPMG (Hrsg.): Status Quo und Perspektiven im deutschen Lebensmittelhandel, Köln 2001
Seit über zehn Jahren ist ein Trend zur Aufspaltung des Einkaufes in ein Segment „Erlebniskauf“ (wichtige Faktoren: Qualität, Status, Atmosphäre) und ein Segment „Versorgungskauf“ (wichtige Faktoren: Preis, schnelle autogebundene Erreichbarkeit, Zeit) zu
beobachten und weiterhin anhaltend.
4 vgl. Schäflein, S.: Freizeit als Faktor der Stadtentwicklungspolitik und –planung. Stadtmarketing für mehr Lebensqualität? Rhein-Mainische Forschungen Heft 113, Selbstverlag des Instituts für Kulturgeographie,
Stadt- und Regionalforschung, Institut für Physische Geographie der Johann Wolfgang Goethe-Universität
zu Frankfurt am Main, Frankfurt/Main 1994
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Während sich im Erlebniskauf in zunehmendem Maße Handelsfunktionen mit der Nachfrage nach Freizeit- und Gastronomieangeboten, die in der Innenstadt oder in „inszenierten Einkaufswelten“ verortet sind, verknüpfen, kennzeichnet sich der Versorgungskauf
eher durch eine immer stärkere Discount- oder „Schnäppchen-orientierung“.
Bereits heute stößt die Jagd nach Einkaufsschnäppchen auf große Beliebtheit bei den
Verbrauchern. Der Besuch von spezifischen Märkten bzw. Fabrikverkäufen wird oftmals
mit beruflichen oder freizeitbedingten Wegen in Verbindung gebracht. Auch hier kann ein
Bedeutungsgewinn zur Schnäppchen- und Discountorientierung zusätzlichen Einfluss auf
die Handelslandschaft nehmen.
Auch die fortschreitende Tendenz zum one-stop-shopping („Großmengeneinkauf“), der häufig unter Einbeziehung der gesamten Familie – vor allem an Freitagen und Samstagen
– zu beobachten ist, setzt sich wie in der Vergangenheit weiter fort.
Mit ihrem Wandel von der reinen „Kraftstoff-Abgabestelle“ zum multifunktionalen Kaufund Service-Center kommen seit einiger Zeit auch die Tankstellen dem geänderten Nachfrageverhalten ihrer Kunden noch deutlicher nach: Bequemlichkeit und Zeitersparnis wiegen offensichtlich mehr als Geldersparnis.
In erster Linie decken Tankstellen den Vergesslichkeits- und Impulskaufbedarf an Wochenenden und Feiertagen. Junge Menschen, insbesondere Singles, nutzen bisher dieses
Angebot. Die Kunden schätzen die Vorteile, zum Beispiel lange Öffnungszeiten, leichte
10
Erreichbarkeit, Schnelligkeit und bequemes Parken Die Erträge der Tankstellen- bzw.
Convenience-Shops entwickeln sich zunehmend positiv, der Branchenprimus Aral erreicht
beispielsweise einen Ertragsanteil im Shop-Geschäft von in der Regel 40 %. Damit liegt
dieser weit vor den angestammten Bereichen Kraft- und Schmierstoffe (24 %), Autowä11
sche (19 %) und sonstigen Dienstleistungen (17 %) .
2.3 Folgen für die Stadt- und Standortentwicklung - Zwischenbilanz
Die aufgezeigten Umstrukturierungen und Tendenzen in der Handelslandschaft haben –
im Falle einer „ungezügelten Entwicklung“ - aus Sicht der Kommunen zum Teil schwerwiegende Konsequenzen für die Versorgung, die städtebaulich-funktionale Struktur, sowie die wirtschaftliche und ökologische Situation. Zu den wesentlichen planerischen Problemen zählen folgende Aspekte:
10
11
vgl. o.V.: Branchenspektrum – Tankstellen. In: Handelsjournal, 5/1998. S. 24.
vgl. o.V.: Nicht nur Sprit an den Tankstellen. In: Pressedienst des Handels, Nr. 22/1999. Köln, 2. Juni
1999. S. 2.
Dortmund
18
Die drohenden Funktionsverluste der Zentrenbereiche, die sich häufig in Form
einer sinkenden Angebotsbreite des kernstädtischen Einzelhandels und einer Niveauabsenkung im innerstädtischen Angebot durch uniforme, kurzlebige Geschäftstypen
manifestieren, verbunden mit einer Ausweitung zentrenrelevanter Sortimente an städtebaulich nicht-integrierten Standorten. Daraus kann eine Verödung und ein Bedeutungsverlust der Innenstädte resultieren. Dadurch geht die individuelle Darstellung
des Einzelhandels und damit auch der Städte zurück.
Eine sich weiter fortsetzende Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes im Wohnumfeld und die damit verbundene Gefahr der Ausdünnung der wohnungsnahen Versorgung (Magnet Lebensmittelanbieter „zieht es nach draußen“).
Die zunehmenden Flächenansprüche der Handelseinrichtungen, die nicht in
vorhandene Siedlungsstrukturen passen und deshalb zunehmend städtischen und regionalen Leitbildern und Zielvorstellungen entgegen stehen.
Die Zunahme von Umweltbelastungen (Verkehrsemissionen und -aufkommen,
Flächenverbrauch und –versiegelung.
Die aus den räumlich-strukturellen Veränderungen im Einzelhandelssektor wachsenden
Flächenansprüche der Handelseinrichtungen führen zu veränderten Standortpräferenzen,
die sich aus betrieblicher Perspektive in zunehmendem Maße von den städtischen Zentren
abkoppeln, ein sekundäres Versorgungsnetz entwickeln, eigene Zentralitäten ausbilden
und im geringeren Umfang des (Inner-)städtischen bedürfen. Daraus resultiert auch, dass
sich für den Einzelhandel die Wertigkeit von Standorten wandelt und mit ihr die existierende Symbiose „Handel und (Innen)stadt“5.
Im Spannungsfeld betrieblicher Gewinnmaximierung und staatlicher Maximierung des
Allgemeinwohls begehen Gemeinden bei der Standortentscheidung für den Einzelhandel
oftmals eine Gratwanderung zwischen marktwirtschaftlicher Entfaltungsmöglichkeit des
Einzelhandels und planerischem Dirigismus. Während es für Investoren und Betriebe gilt,
sich gegen die Konkurrenz zu behaupten, deren Marktverdrängung somit auch in „Kauf“
genommen wird, stellen die städtischen Interessen auf die räumliche Steuerung des
(großflächigen) Einzelhandels ab.
Kommunales Ziel und Verantwortung ist es, die Sicherung der Versorgungsfunktionen und die geordnete, städtebauliche Entwicklung nachhaltig zu gewährleisten!
5
Vgl. dazu auch Schneider, Christian: Wohin mit dem Handel? Einzelhandelsstandorte zwischen Investitionskalkül, Stadtentwicklung und Verkehrserzeugung. In: Ökologisches Wirtschaften, Heft 5 – 6 / 1999, S.
21-22
Dortmund
19
Zwischenbilanz
Aus der Sicht des Einzelhandels ergibt sich vor dem Hintergrund der aufgezeigten Entwicklungen die folgende, in Stichworten aufgeführte, Zwischenbilanz:
Die Konkurrenz zwischen den einzelnen Betrieben und Sortimenten hat zugenommen.
Die Rentabilitäten im Einzelhandel sind zum Teil deutlich gesunken.
Der Druck innerhalb der einzelnen Sortimente ist deutlich größer geworden.
Insbesondere betreibergeführte Geschäfte haben zunehmende Nachfolgeprobleme.
Verstärkt wird der Druck auf inhabergeführte Geschäfte durch neue Konzernstrategien
(Stichwort Elektrobranche, Sportartikel mit der Tendenz zur Fachmarktbildung).
Aus der Sicht der Städte ist folgende Zwischenbilanz zu ziehen:
Die Individualisierung des Handels und damit auch der Städte ist kontinuierlich zurückgegangen.
Der Einzelhandel wird immer häufiger als einzige Entwicklungsoption gesehen.
Obwohl die Auswirkungen des Handels zunehmend regionaler werden, werden Entscheidungen zur Einzelhandelsentwicklung nach wie vor auf kommunaler Ebene entschieden.
Eng damit verbunden ist auch die zunehmende Politisierung dieser Entscheidungen.
Dortmund
20
3
Methodik des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes
Itzehoe
Das vorliegende Einzelhandelsentwicklungskonzept für Itzehoe stützt sich neben den primärstatistischen Erhebungen (Erhebung der Einzelhandelsunternehmen, Passantenbefragung, Expertengespräche und städtebauliche Analyse) auch auf sekundärstatistische
Quellen (insbesondere Kennziffern der BBE). Daneben wurde auch auf bereits vorhandene Gutachten und Publikationen, die sich mit Itzehoe befassen, zurückgegriffen.
Dienen die sekundärstatistischen Quellen vor allem der interregionalen und intertemporären Vergleichbarkeit, so erweisen sich die primärstatistischen Daten im Rahmen des
vorliegenden Einzelhandelsentwicklungskonzeptes als wesentlicher Bestandteil.
Durch die Erarbeitung verlässlicher Grundlagen wird eine sachgerechte und empirisch
abgesicherte Beurteilung derzeit aktueller und auch zukünftiger Einzelhandelsansiedlungen möglich. Die Erarbeitung und Herausstellung städtebaulicher und qualitativer Aspekte und Perspektiven durch die städtebauliche Analyse ist ebenso zur Sicherung und Stärkung des Einkaufsstandortes Itzehoe notwendig.Die methodische Vorgehensweise zur
Erstellung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes ist dabei in folgende Untersuchungsschritte, die jeweils durch gegenseitige Abstimmung und Konzeptionierung im projektbegleitenden Arbeitskreis begleitet wurden, zu unterteilen:
Dortmund
21
Tabelle 3:
Methodik des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes Itzehoe
Untersuchungsschritte
Darstellung allgemeiner Trends und
Rahmenbedingungen – Konkretisierung bzgl. Itzehoes
Angebots- und
Nachfrageanalyse –
Berechnung und
Bewertung von Entwicklungsoptionen
Funktionale Zuordnung; Hierarchisierung und räumliche
Abgrenzung; Entwicklungsoptionen
der unterschiedlichen Einzelhandelsstandorte Itzehoes
Ableitung und Formulierung von
Rahmenbedingungen – Nutzungsvorschläge für vorhandene und neue
Standortbereiche
Methodische Vorgehensweise /
Datengrundlage
- Kenntnisse des Gutachterbüros
- Aktuelle Literaturrecherchen
- Problemspezifische Aufbereitung
- Flächendeckende Erhebung des
Einzelhandelbestandes
- Kurze Beschreibung der Konkur
renzsituation in Itzehoe und der
Region
- Modellrechnung zur Kaufkraftabschöpfung
- Kurzpassantenbefragung
- Experten- / Fachgespräche
- Prognoseberechnung und Aufzeigen
von Entwicklungsoptionen
- Formulierung zukunftsfähiger
Rahmenbedingungen
- Standortanforderungen aus
Betreibersicht
- Fachmarktanteil u.ä. - Bewertung
einzelner (ggf. auch
perspektivisch) Vorhaben bzw.
Standorte hinsichtlich absatzwirtschaftlicher und städtebaulicher
Auswirkungen
- Funktionale Gliederung der unterschiedlichen Einzelhandelsstandorte
- Hierarchisierung der Standorte
- Nutzungszuweisungen an die
Standorte
- Erarbeitung von Vorschlägen für die
zukünftige Funktion einzelner
Standorte
- Funktionale Gliederung der unterschiedlichen Einzelhandelsstandorte
- Aussagen zur Nahversorgung und
zur stadtverträglichen Eignung
einzelner Standorte
Ziel des Untersuchungsschrittes
- Aufzeigen von Problemzusammenhängen
- Grundlage für weitere
Bearbeitungsschritte
- Diskussionsgrundlage
- Abgestimmte und
konsensfähige Ausgangs
basis für weitere Bearbeitungsschritte
- Aussagen zu strukturellen
EntwicklungsoptionenZielaussagen zur möglichen Einzelhandelsnut
zung einzelner Standorte
bzw. Standortbereiche
- Optimierung der
Einzelhandelsstandortstruktur
- Die Stadt Itzehoe und ihr
Geschäftszentrum als
Einzelhandelsstandort
konkurrenzfähig halten
und positionieren
- Planungsrechtlich geordnete, zukunftsorientierte
Stadtentwicklung
3.1 Erhebung des Einzelhandelsbestandes Itzehoe
Im Juni / Juli 2003 wurde eine flächendeckende Begehung des gesamten Itzehoer Stadtgebietes mit gleichzeitiger Kartierung aller Ladengeschäfte des funktionellen Einzelhan-
Dortmund
22
dels durchgeführt6. Die in diesem Kontext für die weitere Untersuchung relevante Einteilung der Einzelhandelsgeschäfte in Hauptbranchen ist der folgenden Tabelle zu entnehmen. Dabei ist folgendes zu berücksichtigen
Bei der Erhebung werden die Einzelhandelsgeschäfte entsprechend der geführten Sortimentsgruppen zugeordnet.
Im Rahmen der weiteren Analysen werden diese Einzelsortimente den einzelnen Branchen zugeordnet.
Tankstellen und Apotheken werden nicht zum funktionellen Einzelhandel im engeren
Sinne gezählt und werden nur nachrichtlich mit aufgenommen. Sie werden nur am
Rande im Einzelhandelsentwicklungskonzept thematisiert.
6
Zum funktionellen Einzelhandel bzw. Einzelhandel im engeren Sinne, werden neben dem eigentlichen
Einzelhandel auch das Nahrungsmittelhandwerk (Bäckerei, Metzgerei, Konditorei) sowie weitere, in ihrer
Funktion vergleichbare Einzelhandelseinrichtungen gezählt. Kfz- und Brennstoffhandel, Tankstellen und
Apotheken werden nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zugerechnet, die beiden letztgenannten
werden jedoch bei den Erhebungen mit berücksichtigt.
Dortmund
23
Tabelle 4:
Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung Itzehoe – Teil 1
Nr.
Sortimente
1
Bäckerei, Konditorei
2
Metzgerei, Fleischerei
3
Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren)
4
Branche
Lebensmittel / Nahrungs- und Genussmittel
Getränke
6
Drogerie, pharmazeutischer Bedarf, Parfümerie, Kosmetika, Körperpflege, Wasch-,
Putz-, Reinigungsmittel
Sanitätshaus, medizinische und orthopädische Artikel, Hörgeräte
7
Schreib-, Papierwaren, Schul-, Büroartikel, Stempel
9
Zeitschriften
5
Schreibwaren, Papier
10
Sortimentsbuchhandel
11
Herrenbekleidung
12
Damenbekleidung
13
Kinderbekleidung
14
Lederbekleidung
15
Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren
16
Bekleidung allgemein (wenn oben nicht zuzuordnen, dazu kommen Dessous /
Nachtwäsche, Berufsbekleidung
17
Schuhe
18
Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile)
19
Musikinstrumente
20
Waffen, Sammlerbriefmarken + Sammelmünzen, Pokale + Vereinsbedarf
21
Bastelbedarf
22
Spielwaren (Spiele, Spielzeug)
23
Sportbekleidung und –schuhe
24
Sportartikel und –geräte, Campingartikel
25
Hausrat, Schneidwaren, Bestecke, Haushaltswaren
26
Glaswaren, Feinkeramik, Geschenkartikel
27
Näh- und Strickmaschinen
Bücher
Bekleidung
Schuhe
Lederwaren
Sportbekleidung, schuhe
Sportartikel / Campingartikel
Hausrat, Glas, Porzellan
29
30
Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, Software
31
Fotokameras, Fotofilme, Projektoren, Objektive etc., Brillen, Kontaktlinsen und Pflegemittel, optische Geräte (Ferngläser, Mikroskope etc.)
32
33
34
Hobby / Bastelbedarf
Spielwaren
Rundfunk-, Fernseh-, phonotechnische Geräte, Camcorder, Videokameras, rekorder, unbespielte und bespielte Tonträger, Videospiele
Mobiltelefone, Telefone- und Telefaxgeräte und Zubehör
28
Gesundheits- und Körperpflege
Leuchten
Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation + Zubehör
Foto, Optik
Leuchten
Elektrogroßgeräte (Kühl- und Gefrierschränke, Kochgeräte, Waschmaschinen, Wäschetrockner, Geschirrspülmaschinen etc. (weiße Ware)
Elektrokleingeräte (Toaster, Kaffeemaschinen, Rühr- u. Mixgeräte, Staubsauger,
Bügeleisen etc.)
Elektrogeräte
Dortmund
24
Tabelle 5:
Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung Itzehoe – Teil 2
Nr.
Sortimente
Branche
35
Uhren und Schmuck aus Edelmetallen und / oder anderen Materialien
Uhren, Schmuck
36
Möbel (auch Büromöbel), Holz-, Korb-, Korkwaren, Wohneinrichtungsbedarf- (Gardinen und Bodenbeläge
37
Antiquitäten
38
Haus- und Heimtextilien, Tischwäsche, Gardinen
39
Kunst, Bilder, Rahmen
40
Bettwaren, Matratzen
41
Teppiche (Einzelware), höherwertige Bodenbeläge (z.B. Perser)
42
Baumarktspezifische Waren (Tapeten, Lacke, Farben, Baustoffe, Bauelemente,
Schrauben, Kleineisen, Installationsbedarf Gartengeräte Gartenmöbel)
43
Werkzeuge und Maschinen, Elektrozubehör (z. B. Bohrmaschinen, Rasenmäher)
44
Kfz-Zubehör
45
Fahrräder
46
Blumen, Pflanzen, Sämereien
47
Zoologischer Bedarf
48
Sonstige Betriebe die sich den oben genannten Bereichen nicht zuordnen lassen
49
Aktionsware
50
Kioske / Tankstellenshops
Nicht in EH-Bestand
51
Leerstände (soweit erkennbar)
Nicht in EH-Bestand
52
Apotheken (nur nachrichtlich mit Name und Anschrift)
Nicht in EH-Bestand
Wohnungseinrichtungsbedarf,
Möbel, Teppiche
Baumarkt- und Gartenmarktsortimente
Sonstige
Sonstige
Die unter Verwendung der vorstehenden Tabellen durchgeführte Vollerhebung des Itzehoer Einzelhandels stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung der
strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebotes sowohl auf gesamt- als auch teilstädtischer Ebene dar. Insbesondere auch die absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen
können durch die genaue Kenntnis der Angebotssituation ermittelt werden.
3.2 Passantenbefragung
Die Passantenbefragung gibt wesentliche Anhaltspunkte zur Abgrenzung des Einzugsbereiches des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches. Ergänzend wurde nach dem Grund des
Aufenthaltes im Hauptgeschäftsbereich, und, soweit erfolgt, auch nach den eingekauften
Waren gefragt.
Im Befragungszeitraum vom 25. Juni bis zum 27. Juni (Mittwoch bis Freitag) 2003 wurden
insgesamt 407 Passanteninterviews durchgeführt. Dabei erfolgten die Befragungen zum
einen am La-Couronne-Platz, zum anderen im Bereich der Breite Straße / Ölmühlengang
/ Kirchenstraße. Ein Überblick über die Alters- und Geschlechtsstruktur ist der folgenden
Tabelle zu entnehmen.
Dortmund
25
Tabelle 6:
Struktur der Passantenbefragung
Altersgruppen
20 Jahre und jünger
21 bis 30 Jahre
31 bis 40 Jahre
41 bis 50 Jahre
51 bis 60 Jahre
61 Jahre und älter
Keine Angaben
Gesamt
Anzahl der Befragungen
absolut
32
65
93
63
62
91
1
407
Anzahl der Befragungen
in Prozent
7,9
16,0
22,9
15,5
15,2
22,4
0,2
100
200
126
81
407
49,1
31,0
19,9
100
Geschlecht
Weiblich
Männlich
Gemischte Gruppe
Gesamt
3.3 Einzelhändlerbefragung / Expertengespräche
In Ergänzung zu der Angebotsstrukturen und der Nachfrageseite wurden 25, zufällig ausgewählte Einzelhändler (ohne Filialisten) und zehn, zusammen mit der Stadt Itzehoe ausgesuchte Experten um ihre Meinung zur Situation des Einzelhandels in der Stadt Itzehoe
gebeten. Dadurch wird eine wertvolle Hilfe und Ergänzung der vorliegenden Untersuchungsergebnisse möglich.
Die ausgewählten Experten umfassen nicht nur einen direkt dem Handel oder der Stadt
Itzehoe zugehörigen Personenkreis, sondern wurden so gewählt, dass sich ein darüber
hinausgehendes Gesamtbild der Stadt Itzehoe ablesen lässt. Im Einzelnen wurden folgende Personen interviewt, denen an dieser Stelle nochmals für ihre Mitarbeit herzlich gedankt sei. Die Auflistung der Teilnehmer erfolgt in der Reihenfolge der geführten Gespräche:
Herr May, Rechtsanwalt und Investor aus Itzehoe
Herr Tüxen, Amt Itzehoe-Land
Herr Bruns, Unternehmerverband Unterelbe-Westküste e.V.
Herr Rathjen, Stadtmanager Itzehoe
Frau Dr. Hobl-Friedrich, Theaterdirektorin „theater itzehoe“
Frau Spieler, Kreis Steinburg, Kreisbauamtsleitung
Herr Prüß, Büro Region Nord (LSE-Bearbeitung)
Dortmund
26
Herr Grobe, IHK Elmshorn
Herr Förster, Projektentwickler und Grundstückseigentümer Alsen
Herr Ehlers, Stadtplaner, AC Planergruppe
3.4 Prozessbegleitender Arbeitskreis
Im Rahmen der Erarbeitung des vorliegenden Einzelhandelsentwicklungskonzeptes wurde
ein prozessbegleitender Arbeitskreis mit wichtigen öffentlichen und privaten Entscheidungsträgern etabliert, die mit der gegenwärtigen Einzelhandelssituation der Stadt Itzehoe vertraut sind. Teilweise wurden die teilnehmenden Personen auch in den Expertengesprächen nochmals detailliert um ihre Einschätzungen gebeten.
Sinn und Zweck dieses bisher viermal zusammen getroffenen Arbeitskreises war die Begleitung, gegenseitige Information und stetige Aktualisierung bei der Erstellung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes. Zudem konnten neue bzw. ergänzende Gesichtspunkte
mit in den Untersuchungsrahmen aufgenommen werden. Ebenso wurde dadurch die
Transparenz während der Erarbeitungsphase gewährleistet.
Im Einzelnen waren folgende Personen im Arbeitskreis vertreten, denen an dieser Stelle
nochmals für ihr Engagement herzlich gedankt sei.
Von der Stadt Itzehoe nahmen teil:
Herr Bürgermeister Rüdiger Blaschke
Herr Claus Heideck
Frau Katrin Loescher
Herr Detlef Tannen
Von den politischen Parteien nahmen teil:
Herr Ralf Busch, CDU-Fraktion
Herr Peter Dawiec, Grüne Fraktion
Herr Joachim Gründel, IBF-Fraktion
Dortmund
27
Herr Rolf Hartwich, SPD-Fraktion
Von weiteren Institutionen nahmen teil:
Herr Heinrich Grüter, Verband der Mittel- und Großbetriebe des Einzelhandels
Herr Rahtjen, Stadtmanager
Frau Julie Röver in Vertretung von Herrn Grobe, IHK zu Kiel
Aus dem Einzelhandel in Itzehoe nahmen teil:
Herr Nils Blömke, Center Management Holstein-Center
Herr Klaus Haltermann, B+H
Herr Rüdiger Hampe, Holstein-Center
Frau Gisela Kröger, Wir für Itzehoe
Herr Horst Menzel, Karstadt
Herr Thomas Rosemann, Ellerbrock, Wir für Itzehoe
Vom Gutachterbüro Junker und Kruse nahmen teil:
Stefan Kruse
Erik Lorenz
3.5 Städtebauliche Analyse
Die städtebauliche Analyse zielt in erster Linie darauf ab, die Stärken und Schwächen des
Geschäftszentrums von Itzehoe zu erfassen. Durch die Lage im Zentrum der Stadt sind für
die Prosperität eines Geschäftszentrums neben dem Handelsprofil auch städtebauliche
Belange verantwortlich. Für eine tiefgreifende Analyse des Geschäftszentrums sind daher
insbesondere die Verknüpfung und die wechselseitigen Beeinflussungen der oben beschriebenen Themenbereiche Handel und Städtebau von Belang. Nur dadurch ist auch
gewährleistet, dass im abschließenden Schritt, bei der Erstellung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes die richtigen Maßnahmen für eine nachhaltige Aufwertung und QuaJunker und Kruse Stadtforschung Stadtplanung
Dortmund
28
lifizierung des Zentrums genannt werden. Im Einzelnen werden folgende Themenfelder
beleuchtet bzw. zur Beurteilung herangezogen:
Handelsdichte
Lage der Handelsmagneten
Verteilung der Geschäfte
Ausdehnung der Handelslagen
Qualität und Erhaltungszustand der Architektur
Qualität und Erhaltungszustand des öffentlichen Raumes
Gastronomie
Einkaufsatmosphäre, Einkaufswelten
Dortmund
29
4
Rahmendaten des Einzelhandels in Itzehoe
4.1 Angebotssituation und Strukturen des Itzehoer Einzelhandels
Einen zentralen Stellenwert im Einzelhandelsentwicklungskonzept nimmt die Ermittlung
der Angebotssituation des Itzehoer Einzelhandels ein. Anhand der dadurch gewonnenen
Ergebnisse kann die Situation des Einzelhandels konkret beschrieben werde. Zudem stellt
sie die Grundlage für die Bewertung und Analyse der Angebotsstruktur, insbesondere im
Hinblick auf qualitative und quantitative Angebotsschwächen oder –stärken (Branchenmix,
Sortimentsstruktur, Verkaufsflächenausstattung, frequenzerzeugende Handelsmagneten
etc.) dar. Daneben wird mit Hilfe der Einzelhandelsvollerhebung die Basis zur Bestimmung des in Itzehoe erzielten Einzelhandelsumsatzes geschaffen.
Ergänzend wurde auch eine Vollerhebung des Einzelhandels in den zum Wirtschaftsraum
Itzehoe gehörigen Kommunen7 durchgeführt. Diese Ergebnisse werden jedoch nicht im
Detail dargestellt, da sich das Anforderungsprofil des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes
durch die Ablehnung der Mit- und Weiterarbeit der Kommunen im Wirtschaftsraum auf
den Fokus Itzehoe verschoben hat. Dennoch können auch diese Daten einen wichtigen
Beitrag zum Verständnis der örtlichen Situation geben und werden deshalb im Einzelfall
herangezogen.
Die Situation des Einzelhandels in Itzehoe wird durch die vorhandene „kompakte“ Stadtstruktur, d. h. die deutliche Ausrichtung auf ein Geschäftszentrum – den Hauptgeschäftsbereich -, beeinflusst. Neben diesen städtebaulich-funktionalen Merkmalen kommt einzelnen „solitären“ Einzelhandelsstandorten eine besondere Bedeutung zu. Im Zuge der
eingangs skizzierten allgemeinen Entwicklungstendenzen (speziell höhere Mobilität) ändert sich das Kunden verhalten dahingehend, dass zunehmend weitere Wege zum Einkaufen zurückgelegt werden. Dies gilt nicht zuletzt auch für Itzehoe, wobei insbesondere
das Angebot in Hamburg aber auch in anderen Kommunen eine wichtige Rolle spielt.
Hinsichtlich der branchenspezifischen Einteilung der erhobenen Einzelhandelsgeschäfte
und der geführten Sortimente bzw. Sortimentsgruppen sei hier nochmals auf die Tabelle 4
und Tabelle 5 verwiesen.
7
Dazu zählen: Bekmünde, Breitenburg, Dägeling, Heiligenstedten, Heiligenstedtenerkamp, Hohenaspe,
Kremperheide, Krempermoor, Lägerdorf, Münsterdorf, Neuenbrook, Oelixdorf, Oldendorf, Ottenbüttel
und Rethwisch
Dortmund
30
4.1.1
Gesamtstädtisches Einzelhandelsangebot in Itzehoe
Insgesamt bestehen zum Erhebungszeitpunkt 313 Einzelhandelsbetriebe in Itzehoe mit
einer Gesamtverkaufsfläche von rund 82.600 m². Im Einzelnen verteilt sich diese Verkaufsfläche wie folgt auf die einzelnen Warengruppen.
Tabelle 7:
Sortimentsspezifische Verteilung der Verkaufsflächen in Itzehoe 2003
Warengruppe
Lebensmittel
Gesundheit / Körperpflege
Schreibwaren / Papier
Bücher
Bekleidung
Schuhe
Lederwaren
Spielwaren
Sportbekleidung, -schuhe
Hausrat / Glas / Porzellan
U-Elektronik / Informationstechnik / Telekommunikation
Foto / Optik
Leuchten
Elektrogeräte
Uhren / Schmuck
Wohneinrichtungsbedarf / Möbel
/ Teppiche
Baumarkt- u. Gartensortimente
Aktionswaren
Sonstige Waren
Gesamt
Verkaufs- Prozentanfläche in teil an Gem²
samtverkaufsfläche
18.790*
22,8
3.440
4,2
1.200
1,5
1.000
1,2
14.270
17,3
2.590
3,1
550
0,7
1.210
1,5
1.380
1,7
2.590
3,1
2.020
2,5
3.790
4,6
1.760
2,1
Anzahl der
Geschäfte
nach Hauptsortiment
82
14
4
8
52
10
2
7
4
8
4
17
19
Verkaufsfläche pro
Einwohner
in m²
0,55
0,10
0,04
0,03
0,43
0,08
0,02
0,04
0,04
0,08
0,06
0,11
0,05
510
390
830
670
8.790
0,6
0,5
1,0
0,8
10,7
9
1
4
10
22
0,01
0,01
0,02
0,02
0,26
15.620*
1.100
70
82.570
18,9
1,3
0,1
100,2**
33
2
1
313
0,46
0,03
0,00
2,43
Quelle: Eigene Erhebungen Juni / Juli 2003
* Inzwischen sind durch Verlagerungen / Erweiterungen von Lebensmittelanbietern an der Konsul-Rühmann-Straße,
sowie durch die Eröffnung des neuen Hagebaumarktes am Dwerweg und die zu erwartende Schließung des ObiMarktes zum Teil deutlich höhere Verkaufsflächen in diesen Warengruppen festzuhalten. Überschlägig beträgt die
aktuelle Gesamtverkaufsfläche rund 94.000 m², dies entspricht rund 2,77 m² Verkaufsfläche pro Einwohner.
** Rundungsfehler
Unter quantitativen Gesichtspunkten ist die Einzelhandelsstruktur in Itzehoe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 82.600 m² wie folgt gekennzeichnet:
Mit rund 18.800 m² Verkaufsfläche entfällt fast ein Viertel der gesamten Verkaufsfläche auf die nahversorgungsrelevante Warengruppe Lebensmittel. Dieser um Vergleich
zu anderen Untersuchungen recht hohe Anteil rührt nicht zuletzt aus dem geringen
Dortmund
31
Angebot in den kleinen Kommunen des Wirtschaftsraumes Itzehoe, für die das Angebot im Itzehoer Stadtgebiet eine wichtige Versorgungsfunktion einnimmt8. Seit dem
Erhebungszeitpunkt sind insbesondere im Bereich der Konsul-Rühmann-Straße zwei
Lebensmitteldiscounter mit 900 bzw. 700 m² Verkaufsfläche hinzugekommen, die nur
zum Teil durch die Aufgabe des Altstandortes kompensiert werden.
Ein weiterer Schwerpunkt mit zum Erhebungszeitpunkt rund 15.600 m² Verkaufsfläche
bildet die Warengruppe Baumarkt- und Gartensortimente, ein übliches Bild, da diese
Anbieter einen meist erheblichen Flächenbedarf aufweisen. In der konkreten Situation
in Itzehoe ist festzuhalten, dass sich hier durch den neuen Hagebaumarkt (ca.
9.200 m² Verkaufsfläche) und die absehbare Verlagerung des Obi-Baumarktes (3.000
m² Verkaufsfläche) seit dem Erhebungszeitpunkt deutliche Verschiebungen abzeichnen, mit einer insgesamt festzuhaltenden Ausweitung der Verkaufsflächen in dieser
Warengruppe.
Für die Ausstrahlung von Bedeutung, speziell der Itzehoer Innenstadt, ist zudem das
Angebot in der Warengruppe Bekleidung (ca. 14.300 m² VK), die in Verbindung mit
Schuhen und Sportbekleidung die mittelzentrale Leitbranche in Itzehoe darstellt.
Quantitativ vergleichsweise gering ist hingegen das Angebot in der Warengruppe
Wohneinrichtungsbedarf / Möbel / Teppiche. Hier fehlt ein großer Anbieter im Stadtgebiet, allerdings bestehen im Umland umfangreiche Angebote.
Es findet sich darüber hinaus auch in allen weiteren Warengruppen ein relevantes
Angebot im Stadtgebiet, so dass keine sortimentsspezifischen Defizite anhand der
Quantitäten ablesbar sind.
Insgesamt besitzt die Stadt Itzehoe ein der Größe der Stadt und der Bedeutung im
Umland angepasstes, mittelzentrales Warenangebot.
Darüber hinaus wird in der vorstehenden Tabelle ein Überblick über die Ladengeschäfte
nach Hauptbranchen gegeben, d.h., dass bei dieser Einteilung die jeweilig prägende Warengruppe zu Grunde liegt.
Von den insgesamt 313 Itzehoer Einzelhandelsbetrieben entfallen 82 Ladengeschäfte
im Hauptsortiment auf die Lebensmittelbranche, wobei hier insbesondere auch das
Lebensmittelhandwerk (Bäckerei, Metzger) eine wichtige Rolle spielen. Auf die Warengruppe Bekleidung entfallen 52 Anbieter. Weiterhin nennenswert ist die Anzahl der
8
In den Gemeinden des Wirtschaftraumes Itzehoe wird mit rund 1.900 m² Verkaufsfläche im Bereich der
Warengruppe Lebensmittel nur eine Ausstattung pro Einwohner von 0,1 m² erzielt. Dies verdeutlicht die
insgesamt geringe Ausstrahlung der vorhandenen Anbieter in diesen Kommunen für dessen Einwohner die
Anbieter in Itzehoe Versorgungsaufgaben mit übernehmen.
Dortmund
32
Betriebe in der Warengruppe Baumarkt- und Gartensortimente, wobei hier auch die
Blumengeschäfte im Stadtgebiet mit erfasst sind.
Vergleichbar zu den Aussagen zu den Verkaufsflächen ist auch anhand der Sortimentsschwerpunkte der einzelnen Geschäfte ein insgesamt vollständiges Angebotsspektrum in
Itzehoe festzuhalten.
Die eingangs dargestellten, allgemeinen Entwicklungstrends im Einzelhandel schlagen
sich, fokussiert auf die Bedeutung großflächiger Betriebsformen9, auch in der Itzehoer
Handelslandschaft nieder. Auf der einen Seite sind diese Betriebsformen wichtig für eine
ausgeglichene Branchen- und Betriebsformenmischung. Auf der anderen Seite sind aber
auch die damit verbundenen Auswirkungen zu berücksichtigen, die sich in Abhängigkeit
von der Betriebskonzeption, der Sortimente und der Standortlage möglicherweise negative auf die Stadtentwicklung und Zentrenstruktur Itzehoes auswirken können.
Deshalb erweist sich die dezidierte Analyse der Angebotsgrößenklassen als wichtiger Bestandteil der Angebotsanalyse. Die Bedeutung der großflächigen Betriebe, aber auch die
gesamte zu beobachtende Größenstruktur des Itzehoer Einzelhandels, lässt sich anhand
der folgenden Abbildung ablesen:
9
Als großflächig werden alle Betriebe mit einer Verkaufsfläche von mindestens 700 m² Verkaufsfläche
genannt, basierend auf der Vermutungsregel für mögliche Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 3
und 4 BauNVO.
Dortmund
33
Abbildung 6: Geschäfte und Verkaufsflächen nach Größenklassen in Itzehoe
Quelle: Eigene Erhebungen Juni / Juli 2003, eigene Berechnungen
Die 26 großflächigen Einzelhandelsbetriebe ab 700 m² Verkaufsfläche (7,4% aller Itzehoer Ladengeschäfte) vereinen rund 59% der Gesamtverkaufsfläche von Itzehoe. Durch die
angesprochenen aktuellen Entwicklungen hat sich dieser Anteil in den letzten Monaten
deutlich erhöht. Im Vergleich zu anderen Kommunen ist der Anteil der großflächigen Betriebe jedoch nicht ungewöhnlich hoch.
Auffällig ist hingegen der hohe Anteil der Geschäfte mit Verkaufsflächen unter 100 m²
Verkaufsfläche. Dieser liegt deutlich höher als in vergleichbar großen Städten10 und resultiert nicht zuletzt aus den sehr kleinteiligen Gebäudestrukturen in weiten Teilen der historischen Innenstadt.
4.1.2
Verteilung der Verkaufsflächen im Itzehoer Stadtgebiet
Die konkrete räumliche Verteilung des Einzelhandels innerhalb des Itzehoer Stadtgebietes
ist insbesondere mit Blick auf die späteren strukturellen Aussagen zur weiteren Handelsentwicklung von grundlegender Bedeutung. Dabei werden vor allem der Bestand und die
Angebotsstruktur des Einzelhandels im Innenstadtbereich, aber auch der weiteren Handelsstandorte im Stadtgebiet näher betrachtet.
10
Als Beispiel sei hier auf einen Wert aus dem Jahr 1997 aus der nordrhein-westfälischen Stadt Emsdetten
hingewiesen, in dem bereits damals nur knapp 58% der Ladengeschäfte weniger als 100 m² Verkaufsfläche hatten.
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34
Die Abgrenzungen erfolgen dabei in einem ersten Schritt auf der Grundlage der Itzehoer
Stadtbezirke, um dadurch eine Verknüpfung mit allgemein zugrundegelegten statistischen
Einheiten zu erhalten. Erst in einem zweiten Schritt werden die funktional zusammengehörenden Bereiche, speziell der Hauptgeschäftsbereich, definiert.
Die einzelnen Stadtbezirke sowie die grundlegenden Daten werden in der folgenden Abbildung in schematischer Form dargestellt, um die Teilräume besser einordnen zu können, da sie sich nicht an strukturellen Gegebenheiten orientieren.
Abbildung 7:
Anzahl der Betriebe und der Verkaufsflächen in Itzehoe auf der
Ebene der Stadtbezirke
Quelle: Eigene Erhebungen Juni / Juli 2003, eigene Berechnungen
Dabei sind insbesondere zwei Stadtbezirke durch Handelseinrichtungen geprägt, zum
einen die Neustadt / Innenstadt, zum anderen der Stadtbezirk nördlich Klosterhof, wobei
hier der überwiegende Teil der Verkaufsfläche auf das Holstein-Center entfällt. Hier befinden sich rund zwei Drittel aller Einzelhandelsbetriebe in Itzehoe. In den einzelnen
Stadtbezirken zeigen sich nicht nur hinsichtlich der Betriebsanzahl und der Verkaufsflächenausstattung große Unterschiede.
Es wird deutlich, dass sowohl bei der Anzahl der Betriebe, als auch, eingeschränkt wegen
einiger großflächiger Betriebe außerhalb des Hauptgeschäftszentrums, bei den Verkaufsflächen ein Schwerpunkt des Angebotes in dem historisch gewachsenen Innenstadtbereich
von Itzehoe liegt, bestehend aus den beiden Innenstadtbezirken sowie dem angrenzenJunker und Kruse Stadtforschung Stadtplanung
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35
den und funktional zum Hauptgeschäftszentrum gehörenden Holstein-Center im Stadtbezirk Klosterhof (vgl. Abbildung 8). Diese Stadtbezirke stellen somit den Mittelpunkt des
Einzelhandelsgeschehens in Itzehoe dar und werden im folgenden Kapitel noch näher
thematisiert.
Abbildung 8:
Betriebe und Verkaufsflächenanteile des Einzelhandels nach
Stadtbezirken
Quelle: Einzelhandelserhebung Itzehoe Juni / Juli 2003Neben
dem Hauptgeschäftsbereich kristallisieren
sich noch weitere Bereiche heraus, in denen der Einzelhandel zum Teil Verdichtungsansätze aufweist bzw. zunehmend von Bedeutung ist.
Ein Standortbereich befindet sich im Norden des Stadtgebietes im Stadtbezirk Edendorf
und hat insbesondere nach der Eröffnung des neuen Baumarktes auch eine quantitativ
hohe Bedeutung innerhalb des Stadtgebietes erlangt. Hier bestehen, unter Berücksichtigung des seit dem Erhebungszeitpunktes erfolgten Neueröffnung des Baumarktes, zur
Zeit sechs großflächige Einzelhandelsbetriebe mit insgesamt 15.800 m² Verkaufsfläche.
Überwiegend sind die Verkaufsflächen (rund 13.000 m²) in den verschiedenen Anbietern
der Baumarkt- und Gartensortimente verortet, aber auch der Lebensmittelbereich nimmt
mit rund 2.500 m² einen hohen Stellenwert, auch im Hinblick auf die wohnungsnahe
Grundversorgung, ein.
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36
Abbildung 9:
Standorte mit Verdichtungsansätzen – Edendorf
t
Quelle: Eigene Darstellung
Der zweite Standortbereich befindet sich im Südwesten des Stadtgebietes und umfasst die
Gewerbegebiete westlich und östlich der Bahnlinie sowie das Alsen-Gelände. Auch hier
ist durch die erfolgten Neueröffnungen zweier Lebensmitteldiscounter, der geplanten Erweiterung des Lebensmittelanbieters Wandmarker, durch die Diskussionen um mögliche
Folgenutzungen im noch bestehenden Obi-Baumarkt und durch umfangreiche Planvorhaben auf dem Alsen-Gelände ein hoher Veränderungsdruck gegeben.
Insgesamt bestehen aktuell in dem Bereich sieben großflächige Einzelhandelsbetriebe mit
überschlägig knapp 15.000 m² Verkaufsfläche. Der Schwerpunkt des Angebotes liegt im
Bereich der Warengruppe Lebensmittel mit knapp 8.000 m² Verkaufsfläche, gefolgt von
Baumarkt- und Gartensortimenten mit etwa 5.200 m² sowie Schreibwaren / Papier / Bürobedarf auf. ca. 1.000 m² Verkaufsfläche.
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37
Abbildung 10:
Standorte mit Verdichtungsansätzen – Westlich und östlich der Bahn
/ Alsen-Gelände
4.1.3
Verkaufsflächenangebot im Itzehoer Hauptgeschäftsbereich
Die Sortimentsstruktur und Verkaufsflächenausstattung des Itzehoer Hauptgeschäftsbereichs (vgl. folgende Abbildung) ist ein wichtiges Indiz für dessen Stärke und Ausstrahlung
sowohl innerhalb der Stadt, als auch über die Stadtgrenzen hinaus.
Bevor jedoch diese detaillierte Betrachtung erfolgt, ist es notwendig, den Itzehoer Hauptgeschäftsbereich, der sich innerhalb der Innenstadt befindet, abzugrenzen und graphisch
darzustellen. Basis der Abgrenzung des Hauptgeschäftsbereiches bildet dabei die Angebotssituation vor Ort, d.h. alle Bereiche, die über ein dichtes, zusammenhängendes Angebot von Einzelhandelsbetrieben bzw. innerstädtischen Funktionen verfügen, werden,
wie nachfolgend dargestellt, dem Hauptgeschäftsbereich zugeordnet:
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Abbildung 11:
38
Abgrenzung und Strukturen des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches
Im Vergleich zu der gesamtstädtischen Angebotsstruktur (vgl. Tabelle 7) zeigt sich in dem
abgegrenzten Bereich des Hauptgeschäftszentrums ein deutlich anderer Branchenmix, wie
es der folgenden Tabelle zu entnehmen ist.
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39
Tabelle 8:
Angebotssituation des Einzelhandels im Itzehoer Hauptgeschäftsbereich
Warengruppe
Lebensmittel
Gesundheit / Körperpflege
Schreibwaren / Papier
Bücher
Bekleidung
Schuhe
Lederwaren
Spielwaren
Hausrat / Glas / Porzellan
U-Elektronik / Informationstechnik / Telekommunikation
Foto / Optik
Leuchten
Elektrogeräte
Uhren / Schmuck
Wohneinrichtungsbedarf / Möbel / Teppiche
Baumarkt- und Gartensortimente
Aktionswaren / Sonstige Waren
Gesamt
Verkaufsfläche in m²
4.980
1.510
450
850
13.220
2.070
540
520
1.015
1.920
590
2.060
1.010
Prozentanteil Anzahl der Gean Gesamtschäfte nach
verkaufsfläche Hauptsortiment
26,5
30
45,2
5
37,5
1
85,0
6
92,6
46
79,9
10
98,2
1
43,0
2
73,4
2
74,1
3
29,2
0
54,4
9
57,4
9
440
10
640
590
2.030
86,3
2,6
77,1
88,1
23,1
6
0
2
8
9
650
4,2
5
350
29,9
1
35.445
43,0
155
Quelle: Einzelhandelserhebung Itzehoe Juni / Juli 2003
Rund 43% der gesamten Verkaufsfläche in Itzehoe bzw. knapp die Hälfte (49,5%) der Betriebe finden sich im Hauptgeschäftsbereich. Dies ist ein hoher Wert, der sich hinsichtlich
der Verkaufsflächen allerdings durch die aktuellen Entwicklungen im Bereich der Warengruppen Lebensmittel sowie der Baumarkt- und Gartensortimente reduziert hat. Dennoch
wird deutlich, dass der Itzehoer Hauptgeschäftsbereich der Handelsbereich der Stadt ist.
Der Schwerpunkt des Warenangebotes im Hauptgeschäftsbereich liegt im typischen
Leitsortiment einer mittelzentralen (Innen-)Stadt, im Bereich der Warengruppe Bekleidung. Bezogen auf die gesamtstädtische Verkaufsfläche sind demnach rund 93%
des Bekleidungsangebotes im Hauptgeschäftsbereich verortet, was die Zentrenrelevanz dieses Sortiments in Itzehoe klar unterstreicht. Eng mit dem Bekleidungsbereich
verbunden sind auch die Warengruppen Schuhe und Lederwaren. Auch diese zeigen eine deutlich ausgeprägte Konzentration des Angebotes auf den Hauptgeschäftsbereich.
Ein weiterer Angebotsschwerpunkt im Itzehoer Hauptgeschäftsbereich liegt in der Warengruppe Lebensmittel. Die relativ große Verkaufsfläche für dieses Sortiment ist
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40
insbesondere auf das SB-Warenhaus im Untergeschoss des Holstein-Centers zurückzuführen. Aber auch zahlreiche weitere Anbieter, inklusive des Lebensmittelhandwerks, führen zu einer insgesamt sehr guten Verkaufsflächenausstattung. Gesamtstädtisch betrachtet sind somit im Hauptgeschäftsbereich rund 26,5% der Lebensmittelverkaufsfläche angesiedelt, allerdings mit sinkender Tendenz11.
Hohe Bedeutung für ein vollständiges Angebot im Hauptgeschäftsbereich weisen auch
die Warengruppen Bücher, Foto / Optik und Uhren / Schmuck auf, die den weitaus überwiegenden Teil der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche in Itzehoe einnehmen.
Die weiteren Warengruppen besitzen demgegenüber keine derart ausgeprägte quantitative Bedeutung im Hauptgeschäftsbereich, allerdings ist durch die räumliche Dichte und
Vielfältigkeit des Angebotes der Hauptgeschäftsbereich dennoch der herausragende Handelsstandort im Itzehoer Stadtgebiet. Im Einzelnen führen folgende Gründe zu der zum
Teil weniger ausgeprägten quantitativen Bedeutung.
Die Warengruppen Gesundheit / Körperpflege sowie Schreibwaren / Papier gehören in der Regel in weiten Teilen zu den nahversorgungsrelevanten Sortimenten, so
dass sie im Zusammenhang mit den im gesamten Stadtgebiet verteilten Lebensmittelanbietern als ergänzendes Nebensortiment angeboten werden. Allerdings finden sich
im Hauptgeschäftsbereich auch mehrere spezialisierte Anbieter (Douglas, Rossmann,
Schlecker etc.), die für die Attraktivität und / oder Angebotsvielfalt von hoher Bedeutung sind. Ergänzend dazu sind auch die Aktionswaren zu zählen, die insbesondere
in Lebensmittelmärken offeriert werden.
Relativ schwach vertreten scheint auch die Warengruppe Hobby- / Bastelbedarf im
Hauptgeschäftsbereich vertreten zu sein. Dies rührt aber insbesondere daher, dass einige Anbieter dieser Warengruppen sich nicht direkt im Hautgeschäftszentrum sondern in Nebenlagen befinden.
Die Warengruppe Sportartikel / Campingartikel erscheint ebenfalls nur vergleichsweise schwach im Hauptgeschäftszentrum vertreten zu sein, allerdings sind es
hier insbesondere die Campingartikel, die in Spezialgeschäften (z. B. Camping Nordsee an der Lise-Meitner-Straße) oder als Nebensortiment in Baumärkten offeriert werden. Insbesondere bei Sportartikeln ist eine deutliche Konzentration auf den Hautgeschäftsbereich gegeben (Ausnahme Angler Treff Itzehoe am Sandberg9.
11
Die Entwicklungen und Planungen westlich der Bahn führen zu einer relativen Abnahme des Verkaufsflächenanteils auf gesamtstädtischer Ebene.
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41
Bei der Warengruppe Hausrat / Glas / Porzellan ist die nicht so stark ausgeprägte
Bedeutung für den Hauptgeschäftsbereich darauf zurückzuführen, dass diese Waren
größere Anteile in Bau- und Möbelmärkten als Randsortiment einnehmen. Dennoch
ist die Zentrenrelevanz der Warengruppe durch verschiedene Anbieter (z. B. WMF,
Kodi) deutlich gegeben.
In der Warengruppe Unterhaltungselektronik / Informationstechnik / Telekommunikation ist insgesamt eine quantitativ geringe Verkaufsflächenausstattung in
Itzehoe festzuhalten. Zudem ist das Angebot auf zahlreiche kleine Betriebe bzw. als
Teilsortiment in größeren Anbietern verteilt. Die Verkaufsflächenausstattung im
Hauptgeschäftsbereich ist insofern zu relativieren, das verschiedene Anbieter im
Randbereich zum Hauptgeschäftszentrum liegen, so dass insgesamt eine eingeschränkte Zentrenrelevanz, allerdings auf einem geringen Ausstattungsniveau, gegeben ist.
Baumarkt- und Gartensortimente sowie Leuchten spielen quantitativ kaum eine
Rolle in dem Angebot im Itzehoer Hauptgeschäftszentrum. Lediglich die dem Baumarktbereich zugeordneten Blumengeschäfte besitzen hier eine größere Bedeutung.
Ebenfalls von relativ geringer Bedeutung für den Itzehoer Hauptgeschäftsbereich ist
die Warengruppe Wohneinrichtungsbedarf / Möbel / Teppiche. Die für diese Anbieter notwendigen Flächen stehen im Hauptgeschäftsbereich nicht zur Verfügung.
Die Anbieter aus dieser Warengruppe umfassen zudem vor allem Anbieter aus den
Bereichen Wohneinrichtungsbedarf (z. B. Wohnart Bunge an der Feldschmiede).
Festzuhalten bleibt, dass insbesondere die Warengruppen Bekleidung und eingeschränkt
Lebensmittel12 als die zentrenprägenden Sortimente einzustufen sind, die entsprechend
auch zukünftig vorrangig im Hauptgeschäftsbereich, ergänzt durch die weiteren zentrenprägenden Sortimente, ihren Platz finden sollten. Speziell das Bekleidungs- und Lebensmittelangebot ist, so zeigen es auch die Ergebnisse der Passantenbefragung (vgl. Kapitel
5.1), für den Hauptgeschäftsbereich als Leitbranche von großer Bedeutung.
4.2 Städtebauliche Analyse des Hauptgeschäftsbereiches
Neben der oben dargestellten quantitativen Ausstattung des Geschäftszentrums ist dessen
städtebaulich-organisatorische Ausformung von entscheidender Bedeutung. Sie wird im
Folgenden dargestellt und analysiert.
12
Lebensmittel besitzen neben der für Itzehoe besonders ausgeprägten Zentrenrelevanz auch eine herausragende Bedeutung als Nahversorgungssortiment, zu weiteren Ausführungen vgl. Kapitel 4.3.
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42
Foto 1: Historische Bebauung
Quelle: Eigene Aufnahme
Das Geschäftszentrum befindet sich im Stadtkern von Itzehoe. Es erstreckt sich weitgehend innerhalb der dort vorherrschenden kleinteiligen historischen Bebauung. An den
Rändern des Geschäftszentrums und der Altstadt wurden teilweise großformatige moderne Ergänzungen vorgenommen. Die Hauptlage von Itzehoe wird maßgeblich durch die
großen Handelsmagneten Holstein-Center im Norden und dem Kaufhaus Karstadt im
Süden definiert. Sie halten ein weitgehend innenstadtrelevantes Angebot vor und stellen
durch ihr - im Verhältnis zu den restlichen Geschäftslagen - hochwertiges Angebot die
1a-Lage. Zwischen diesen beiden Magneten erstreckt sich ein dicht besetzter Handelsabschnitt, der als 1b-Lage definiert wird. Er verläuft über die Straßen Feldschmiede Süd und
Bekstraße (vgl. Abbildung 12). Diese dicht besetzte Knochenstruktur mit den beiden Handelsmagneten und dem dazwischenliegenden kleinteiligen Handel bildet letztlich das
Aushängeschild des innerstädtischen Einzelhandels von Itzehoe; es ist maßgeblich verantwortlich für die Positionierung im Konkurrenzkampf mit benachbarten Handelszentren.
Foto 2: Holstein-Center
Die Hauptlagen werden durch mehrere unterschiedliche Nebenlagen ergänzt. Vor allem
die 2a-Lagen in den Straßen Feldschmiede, Kirchenstraße, Ölmühlengang und Breite
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43
Straße sind dabei noch von Bedeutung für das Geschäftszentrum. Insgesamt lassen in
jenen Bereichen die Dichte und meist auch die Qualität des Handels im Vergleich zu den
Hauptlagen jedoch rasch nach. Teilweise existieren auch Lücken im Handelsbesatz wie in
der Kirchenstraße. Dieser Bereich spielt jedoch innerhalb des Geschäftszentrums eine besondere Rolle: Durch die Kirche, den grünen Kirchhof und die dort vorhandenen gepflegten Altstadthäuser bildet dieser Innenstadtabschnitt so etwas wie den „emotionalen Mittelpunkt“ des Geschäftszentrums. Durch das freundliche Ambiente lädt er zum Verweilen
ein und bietet gute Möglichkeiten für eine Pause beim Besuch der Innenstadt. Die dort
vorhandene Gastronomie kann diesen Bereich vor allem in der warmen Jahreszeit mit
Leben füllen. Insgesamt wirkt dieser Abschnitt allerdings noch nicht so überzeugend, als
dass er die Lücke im Handelsbesatz vollständig füllen könnte.
An den Rändern des Zentrums liegen in den Straßen Feldschmiede West, Sandberg und
Breite Straße Süd die 2b-Lagen, die nur noch ergänzenden Charakter besitzen.
Foto 3: Gastronomie
Der erste Eindruck, den ein Besucher des Geschäftszentrums gewinnt, ist oft entscheidend
für eine positive oder negative Beurteilung. Hierfür mitverantwortlich sind die Eingangsbereiche zum Geschäftszentrum und zur Innenstadt. In Itzehoe empfangen der Berliner
Platz im Osten, der Dithmarscher Platz im Nordwesten, der Nordeingang des HolsteinCenters und der Eingangsbereich ZOB/Viktoriastraße die Besucher. Sie stellen insgesamt
sehr heterogene Bereiche dar, auf die im Folgenden noch intensiver eingegangen wird.
Dortmund
44
Abbildung 12:
Einordnung des Hauptgeschäftsbereiches
Quelle: Eigene Darstellung, Grundlage Stadtverwaltung Itzehoe
Stärken
Die Stärken des Geschäftszentrums von Itzehoe stellen sich wie folgt dar:
Gut die Hälfte aller Itzehoer Geschäfte und über 40% (rund 35.500 m²) der Gesamtverkaufsfläche befinden sich im Hauptgeschäftszentrum (vgl. Kapitel 4.1.3). Somit ist
das Geschäftszentrum von Itzehoe nicht nur der Handelsstandort der Stadt sondern
gerade auch im Vergleich mit Städten ähnlicher Größenordnung ist dieser Wert relativ
hoch.13 Das Geschäftszentrum ist damit quantitativ betrachtet ein starker Baustein.
Gleichzeitig stellt sich die Hauptlage mit einem weitgehend durchgängigen dichten
Handelsbesatz sowohl groß, als auch kompakt dar.
13
Zum Teil ist dieser hohe Wert allerdings durch das Fehlen von z.B. großflächigen Möbelanbietern im Außenbereich zu erklären, was aber wiederum die quantitativ gute Ausstattung der Innenstadt vor allem an
innenstadtrelevanten Sortimenten nicht in Frage stellt
Dortmund
45
Das Holstein-Center mit dem Kaufhaus B&H und dem Marktkauf sowie das Kaufhaus
Karstadt sind attraktive Magneten jeweils an den Enden der Hauptlagen gelegen, die
zur weitgehend stabilen Struktur des Geschäftszentrums beitragen. Sie spannen den
kleinteiligen Geschäftsbesatz der 1b-Lagen ein. In Ansätzen entwickeln sich auch vernetzte Handelsstrukturen, die damit Rundläufe erlauben.
Es besteht ein ausgewogenes Verhältnis zwischen inhabergeführten Fachgeschäften
und Filialisten.
Insgesamt sind in der Innenstadt abwechslungsreiche und lebendige Strukturen vorhanden; die Multifunktionalität im Stadtzentrum ist gegeben.
Die baulichen Strukturen spiegeln durch ihre Kleinteiligkeit und durch zahlreiche historische Gebäude in weiten Teilen „Kleinstadtcharakter“ wider und stehen für ein
„gemütliches“ Ambiente.
Gleichzeitig zeigen die angrenzenden großformatigen Einfügungen in Itzehoe auch
„großstädtische“ Züge, teilweise auch mit einem hohen Gestaltungsanspruch an Architektur und öffentlichen Raum wie im ZOB und dessen Umfeld.
Insgesamt überwiegt ein gepflegtes Erscheinungsbild mit einladenden und gestalteten, von den Bewohnern angenommenen Ruhezonen.
Das Parkplatzangebot mit insgesamt 3 Parkhäusern, 2 Parkdecks sowie zahlreichen
Stellplätzen insbesondere für Kurzzeitparker im gesamten Innenstadtgebiet (insgesamt
über 3.000 Stellplätze) erscheint sowohl von der Lage zum Geschäftszentrum als auch
von der Quantität angemessen und ausreichend.
Foto 4: Kaufhaus Karstadt
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46
Schwächen
Die Schwächen des Geschäftszentrums von Itzehoe stellen sich wie folgt dar:
Der Zugang zum Holstein-Center ist unklar. Am Haupteingang beherrschen eine Imbissbude, Einfriedungen der Außengastronomie (die eigentlich grundsätzlich zu begrüßen ist) und dichter Baumbestand die Szenerie, so dass der Handelsmagnet in den
Hintergrund tritt und ein direkter Zugang erschwert wird. Den versteckt liegenden
Zwischenraum nutzen offensichtlich verstärkt gesellschaftliche Randgruppen. Der Übergang zum Holstein-Center erfolgt durch das B&H-Kaufhaus und ist für den Ortsunkundigen nicht ohne weiteres zu erfassen. Insgesamt ist die Eingangssituation unzureichend und bedarf dringend Verbesserungen - vor allem im öffentlichen Raum.
Teilbereiche der Fußgängerzone, wie z.B. die Breite Straße, sind gering frequentiert.
Die Hauptverbindung Karstadt - Holstein-Center erfolgt über die Bekstraße, wohingegen die städtebauliche Führung über die Breite Straße verläuft.
Der Straßenabschnitt Feldschmiede-Süd wird seiner Rolle als Hauptlage nicht vollständig gerecht. Hier hinterlassen vor allem der öffentliche Raum, aber auch die sehr
heterogene Bebauung keinen überzeugenden Eindruck.
Der Bereich vor der St.-Laurentii-Kirche unterbricht die Einzelhandelsnutzungen.
Insgesamt fehlen ausgefallene Angebote. Die Handelsarchitektur und die Außendarstellung sind oft einfach. Vor allem für die Handelsbereiche außerhalb der 1a-Lagen
besteht die Gefahr einer schleichenden Abwertung und „Verramschung“, so dass
hochwertige Angebote nur „indoor“ in den beiden Magneten zu finden sind.
Es bestehen keine einheitlichen Ladenöffnungszeiten.
Nach Geschäftsschluss wirkt die Fußgängerzone unbelebt, ein großer Teil der Gastronomie liegt außerhalb (Holzkamp).
Die Eingangsbereiche sind zwar teilweise positiv gestaltet, bergen aber dennoch zahlreiche Schwächen. Hier sind vor allem die Viktoriastraße zu nennen, die ihr vorhandenes Potenzial als villenumsäumte Straße mit Vorgärten nicht nutzt; die Vorgärten
sind weitgehend versiegelt. Die Anbindungen des Berliner und Theodor-Heuß-Platzes
an das Geschäftszentrum sind nicht optimal, vor allem der Bereich Theodor-HeußPlatz mit dem Theater wird durch unattraktive Rückseiten des Karstadt-Kaufhauses
und des Eckgebäudes Bekstraße/Störgang im Erscheinungsbild geschwächt.
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47
Foto 5: Einfache Außendarstellung
Fazit
Insgesamt bewegt sich die Kritik am Geschäftszentrum von Itzehoe auf einem relativ hohen Niveau. Die Grundsubstanz ist gesund, es besteht eine ausgeprägte Knochenstruktur
mit starken Magneten. Zudem bestehen Vernetzungsansätze, das Zentrum ist groß und
kompakt und die Hauptlagen sind dicht mit Handelseinrichtungen besetzt. Unterschiedliche „Einkaufs- und Erlebniswelten“ (Einkaufszentrum, Ladengasse, Geschäftsstraße,
Kirchhof) prägen auf relativ engem Raum die Innenstadt Itzehoes, die Gestaltung des öffentlichen Raumes ist weitgehend hochwertig.
Foto 6: Fußgängerzone, Feldschmiede
Quelle: Eigene Erstellung
Die negativen Punkte betreffen weitgehend Detailfragen. Hier ist als erster Punkt der Eingangsbereich/Anbindung Holstein-Center zu nennen. Weiterhin ist die Gestaltung der
Feldschmiede-Süd und der Viktoriastraße, sowie die Anbindung des Eingangsbereiches
Theodor-Heuß-Platz nicht optimal. Auf die Gefahr eines allmählichen Abgleitens der 1bLagen sei allerdings an dieser Stelle nachdrücklich hingewiesen.
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48
4.3 Wohnungsnahe Grundversorgung in Itzehoe
Angesichts der aktuellen Anfragen und Entwicklungen im Lebensmittelbereich in Itzehoe
14
gilt es in diesem Abschnitt die Situation der wohnungsnahen Grundversorgung gesondert auf gesamtstädtischer Ebene zu betrachten, da sich daraus auch wichtige Hinweise
für das im weiteren Untersuchungsverlauf dargestellte Entwicklungskonzept ableiten lassen.
Zur Zeit bestehen in Itzehoe 82 Ladengeschäfte mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und
Genussmittel15. Die Verkaufsflächen dieser und weiterer Anbieter (Randsortiment) summieren sich zu einer Lebensmittelverkaufsfläche von rund 18.800 m². Für die Stadt Itzehoe errechnet sich daraus ein Ausstattungsniveau von 0,55 m² je Einwohner, welcher erheblich über dem Bundesmittelwert von 0,37 m² liegt. Auch im Vergleich zu vergleichbar
großen Städten16 ergibt sich in Itzehoe ein sehr hoher Ausstattungswert. Rein quantitativ
deutet dieser Wert auf eine sehr gute Versorgung der Itzehoer Bevölkerung mit Lebensmitteln hin.
Die Erklärung für diesen sehr hohen quantitativen Ausstattungswert ist in der räumliche
Lage der Stadt Itzehoe in einem durch kleine und kleinste Siedlungen geprägten ländlichen Raum zu suchen. Anhand der Passantenbefragung wird exemplarisch deutlich (vgl.
Kapitel 5.1), dass ein erheblicher Anteil der Kunden von außerhalb des Stadtgebietes
kommt und insbesondere auch Lebensmittel von diesen Besuchern erworben werden.
Ursache für diese eher ungewöhnliche Versorgungsbedeutung des Lebensmittelsektors in
Itzehoe ist das in der Region vorhandene geringe Angebot. In den Umlandgemeinden im
Wirtschaftsraum Itzehoe finden sich insgesamt nur knapp 1.900 m² Verkaufsfläche im
Bereich Lebensmittel, die sich zudem auf 22 einzelne Betriebe verteilen.
Die durchschnittliche Betriebsgröße der Lebensmittelgeschäfte in Itzehoe beläuft sich auf
rund 230 m², ein Wert, der angesichts zweier großer Betreiber recht hoch liegt. Der überwiegende Teil der ansässigen Betriebe (57 Ladengeschäfte) ist kleiner als 100 m².
Hierbei handelt es sich hauptsächlich um das Lebensmittelhandwerk (Bäckereien, Fleischereien) oder andere Fach- bzw. Spezialgeschäfte. Weitere acht Geschäfte, die überwiegend Getränke und Lebensmittel anbieten, liegen mit ihrer Verkaufsfläche unterhalb
von 700 m². Zum großflächigen Einzelhandel können in Itzehoe 14 Betriebe gezählt werden. Bei diesen Einzelhandelsunternehmen handelt es sich ausschließlich um Lebensmit-
14
15
16
Unter einer wohnungsnahen Grundversorgung, vor dem Hintergrund des planerischen Grundsatzes der
Gewährleistung gleichwertiger Lebensverhältnisse für alle Bevölkerungsgruppen, wird die möglichst flächendeckende Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs verstanden. Zu den Gütern
des täglichen Bedarfs zählen in erster Linie Nahrungs- und Genussmittel einschließlich des Nahrungsmittelhandwerks, ergänzend werden Drogerie- und Körperpflegeartikel sowie Haushaltswaren hinzu gezählt.
Hierzu zählt auch das Nahrungsmittelhandwerk (Metzger, Bäcker, Konditoren u.ä.)
Z. B. die beiden nordrhein-westfälischen Städte Borken und Steinfurt, die ebenfalls Kreisstadtfunktion
aufweisen und in einem deutlich ländlich geprägten Raum liegen.
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telmärkte und Discounter. Inzwischen sind zwei weitere großflächige Anbieter (Aldi, Lidl)
hinzugekommen, der Aldi auf der Reichenstraße ist dagegen nicht mehr vorhanden.
In der folgenden Abbildung werden die größeren Lebensmittelbetriebe inklusive der genannten Veränderungen auf das Stadtgebiet dargestellt. Dabei werden in der Abbildung
nur die lebensmittelspezifischen Verkaufsflächen in den genannten Anbietern aufgeführt.
Abbildung 13:
Verteilung großflächiger Lebensmittelbetriebe (ab 700 m²
Verkaufsfläche) im Itzehoer Stadtgebiet
Die Abbildung verdeutlicht die Lage der großflächigen Betreiber im Stadtgebiet. Es ist offensichtlich, dass sich das Lebensmittelangebot insgesamt über den gesamten geschlossenen Siedlungsbereich verteilt und damit ein insgesamt flächendeckendes Versorgungsnetz gegeben ist, in dem sich nur im Südwesten leichte räumlich-strukturelle Lücken erkennen lassen. Insgesamt ist jedoch anhand der räumlichen Verteilung, mit Ausnahme
des Bereiches Wellenkamp, kein räumlich-strukturelles Defizit in der wohnungsnahen
Grundversorgung zu erkennen. Zudem sind durch die erfolgten bzw. geplanten Betriebserweiterungen bzw. –verlagerungen im Wesentlichen auch heute marktübliche Verkaufsflächengrößen der Betreiber gegeben.
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50
Auffällig ist jedoch, dass sich mehrere Lebensmittelanbieter im oder direkt am Rande des
Hauptgeschäftsbereiches befinden. Dies ist in anderen Kommunen zum Teil wesentlich
schwächer ausgeprägt zu beobachten, so dass insbesondere durch das SB-Warenhaus im
Holstein-Center ein eher seltenes, aber positives Bild gegeben ist. Angesichts des zunehmende Platzbedarf, sowohl hinsichtlich der Verkaufsfläche als auch der Pkw-Stellplätze,
die sich in gewachsenen städtischen Strukturen in der Regel nur schlecht realisieren lassen, ist der im Holstein-Center bestehende Markt eher die Ausnahme und als positives
Element in der Einzelhandelsstruktur zu werten, da dadurch ein großes, frequenzerzeugendes Warenangebot im Hauptgeschäftsbereich vorhanden ist.
Festzuhalten ist, dass in Itzehoe weder ein quantitatives noch strukturelles Versorgungsdefizit gegeben ist und nur ein geringes räumliches Versorgungsdefizit besteht.
4.4 Zentrenrelevante und nahversorgungsrelevante Sortimente in Itzehoe – Itzehoer Liste
Vor der Formulierung allgemeiner Aussagen und der konkreten Bewertung einzelner
Standorte im weiteren Verlauf des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes bietet es sich an
dieser Stelle an, unter Berücksichtung der vorstehend aufgezeigten konkreten Angebotssituation (vgl. Kapitel 4.1.3), die Zentrenrelevanz einzelner Warengruppe für Itzehoe
nochmals detailliert darzustellen.
Die Analyse der Angebotssituation, speziell des Hauptgeschäftsbereiches, zeigt auf, welche Sortimente für den zentralen Einkaufsbereich der Stadt Itzehoe von Bedeutung und
welche nicht oder nicht mehr prägend sind. Diese Übersicht verdeutlicht somit bei welchen Sortimenten ein besonderes Augenmerk auf deren Verstandortung genommen werden sollte, um mögliche Schädigungen der gewachsenen bzw. angestrebten Handelsstrukturen zu vermeiden.
Zur besseren Verständlichkeit werden vor der konkreten Betrachtung die relevanten Begriffe17 nachfolgend kurz definiert:
Zentrenrelevante Warengruppen sind durch die hohe Erzeugung von Besuchsfrequenzen und ihre hohe Ausstrahlungskraft, auch über die Stadtgrenzen hinaus, gekennzeichnet. Ferner weisen sie Kopplungsaffinitäten zu anderen Handelsbranchen bzw. Stadtfunktionen auf und lassen sich häufig als sogenannte „Handtaschensortimente“ Pkw-
17
In Anlehnung an den Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen
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51
unabhängig transportieren. Dazu zählt in Itzehoe insbesondere auch die Warengruppe
Bekleidung.
Die Merkmale der zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimente sind:
Ihre Unverzichtbarkeit für die (wohnortnahe) Grundversorgung der Bevölkerung mit
Lebens- und Genussmitteln,
ihre fast tägliche Nachfrage durch die Verbraucher, insbesondere bei nichtmobilen
Bevölkerungsgruppen,
ihre hohe Entfernungsempfindlichkeit (Idealfall maximal 700 m bis zum Wohnstandort) und
ihre häufig disperse Anordnung im Siedlungsraum (d. h. insbesondere deren Zuordnung zu den Wohnstandorten, wie es auch in Itzehoe der Fall ist).
Merkmale nicht-zentrenrelevanter Sortimente
Schwerpunktmäßig handelt es sich bei diesen Sortimenten um Möbel- und Baumarktwaren. Angesichts ihrer meist sehr großen Flächenansprüche haben sie in der Regel - auch
in Itzehoe – für den innerstädtischen Einzelhandel keine Bedeutung und besitzen somit im
Umkehrschluss keine oder nur sehr geringe Folgewirkung(en) für die zentralen Einkaufsbereiche. Allerdings ist bei diesen Warengruppen zunehmend die Problematik der Randsortimente von Bedeutung. So weisen z. B. Möbelmärkte in den Randsortimenten, die generell mindestens 10% der Gesamtverkaufsfläche umfassen, ein umfangreiches Sortiment
im Bereich der Haushaltswaren oder Geschenkartikel auf, die in ihren Dimensionen teilweise das Angebot in der Innenstadt übertreffen kann. Durch die zunehmende Bedeutung
für den betrieblichen Umsatz ist eine Ausweitung der zentrenrelevanten Sortimente zu
beobachten.
Die aktuelle räumliche und quantitative Angebotssituation in Itzehoe gibt Hinweise darauf, welche Warengruppen wichtige Frequenzbringer bzw. eine den Hauptgeschäftsbereich prägende Bedeutung aufweisen. Im Einzelnen besitzen die folgenden Warengruppen eine zentren- bzw. nahversorgungsrelevante Bedeutung für den Itzehoer Hauptgeschäftsbereich:
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Tabelle 9:
Übersicht der zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimente Itzehoe
– Itzehoer Sortimentsliste
Hauptbranche
Lebensmittel / Nahrungsund Genussmittel
Schreibwaren, Papier
Hauptbranche
Relevante Sortimentsgruppen – Zentren- und nahversorgungsrelevant
Bäckerei, Konditorei
Metzgerei, Fleischerei
Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren)
Getränke
Drogerie, pharmazeutischer Bedarf, Parfümerie, Kosmetika,
Körperpflege, Wasch-, Putz-, Reinigungsmittel
Schreib-, Papierwaren, Schul-, Büroartikel, Stempel
Zeitschriften
Relevante Sortimentsgruppen – Zentrenrelevant
Bücher
Sanitätshaus, medizinische und orthopädische Artikel, Hörgeräte
Sortimentsbuchhandel
Herrenbekleidung
Damenbekleidung
Kinderbekleidung
Bekleidung
Lederbekleidung
Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren
Bekleidung allgemein (wenn oben nicht zuzuordnen, dazu
kommen Dessous / Nachtwäsche, Berufsbekleidung
Schuhe
Schuhe
Lederwaren
Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile)
Musikinstrumente, Waffen, Sammlerbriefmarken + SammelHobby / Bastelbedarf
münzen, Vereinsbedarf etc....
Bastelbedarf
Spielwaren
Spielwaren (Spiele, Spielzeug)
Sportbekleidung und –schuhe
Sportartikel / Campingartikel Sportartikel und –geräte
Hausrat, Schneidwaren, Bestecke, Haushaltswaren
Hausrat, Glas, Porzellan
Glaswaren, Feinkeramik, Geschenkartikel
Näh- und Strickmaschinen
Zubehör U-Elektronik, Infor- Mobiltelefone, Telefone- und Telefaxgeräte und Zubehör
mationstechnik, TelekommuAudio / CD, Zubehör zur Unterhaltungselektronik
nikation + Zubehör
Fotokameras, Fotofilme, Projektoren, Objektive etc., Brillen,
Foto, Optik
Kontaktlinsen und Pflegemittel, optische Geräte (Ferngläser,
Mikroskope etc.)
Uhren und Schmuck aus Edelmetallen und / oder anderen MaUhren, Schmuck
terialien
Baumarkt- und GartensortiSchnittblumen
mente
Quelle: Eigene Zusammenstellung auf der Grundlage der Einzelhandelserhebung Itzehoe Juni / Juli 2003
In der Gesamtschau zeigt sich, dass die Mehrzahl der Warengruppen in Itzehoe zur Zeit
Zentren- und Nahversorgungsrelevanz besitzen und für ein vielfältiges und attraktives
Angebot im Hauptgeschäftsbereich von hoher Bedeutung sind.
Im Einzelnen zeigen sich dabei jedoch einige graduelle Unterschiede. So sind die übergeordneten Hauptbranchen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflege
Dortmund
53
sowie eingeschränkt Papier / Schreibwaren nicht nur für die Angebotsvielfalt im Hauptgeschäftsbereich von hoher Bedeutung, sondern sind auch, wie aufgezeigt, für die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung von Relevanz.
Das den Hauptgeschäftsbereich am stärksten prägende Warensegment stellen die Bekleidungsartikel sowie Schuh- und Lederwaren dar. Diese sind die für die Attraktivität und
Besuchsfrequenz des Hauptgeschäftsbereiches herausragenden Waren. Hinzu kommt der
Bereich der Lebensmittel. Speziell das umfangreiche Angebot innerhalb des HolsteinCenters ist in dieser Dimension für einen Hauptgeschäftsbereich eher ungewöhnlich und
positiv zu bewerten.
Die weiteren aufgeführten Warengruppen sind ebenfalls prägend für die Angebotsvielfalt
im Hauptgeschäftsbereich von Itzehoe, allerdings zeigen die aktuellen Anfragen, dass sich
die Angebotsvielfalt in näherer Zukunft verringern könnte, weil einzelne Betreiber bestrebt sind, größere Ladenlokale außerhalb des Hauptgeschäftsbereiches zu finden (z. B.
Lebensmittel).
Dennoch sind die oben aufgeführten Warengruppen für die Attraktivität des Itzehoer
Hauptgeschäftsbereiches von prägender Bedeutung und entsprechend, wie es in den weiteren Ausführungen noch konkretisiert wird, grundsätzlich auf den Hauptgeschäftsbereich
bzw. mögliche innerstädtische Entwicklungsstandorte zu konzentrieren.
4.5 Absatzwirtschaftliche Kennziffern und Umsätze des Itzehoer Einzelhandels
Für die weitere Erarbeitung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes reicht es jedoch
nicht aus, nur die quantitative Angebotssituation zu ermitteln, vielmehr muss die Handelssituation in Itzehoe auch unter monetären Gesichtspunkten eingehend beleuchtet werden. Erst dadurch lassen sich Aussagen zu möglichen monetären Spielräumen treffen.
4.5.1
Absatzwirtschaftliche Kennziffern Itzehoe
Zur Abbildung der Nachfragesituation wird in der vorliegenden Expertise auf sekundärstatistische Rahmendaten der BBE-Unternehmensberatung, Köln zurückgegriffen. Diese werden durch die BBE-Marktforschung bundesweit ermittelt und aktuell fortgeschrieben. Anhand der Bevölkerungs- und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in Itzehoe vorhandene Kaufkraftpotenzial im Einzelhandel insgesamt und nach Fachsparten
(Branchen) differenziert darstellen. Die Kennziffern der BBE wurden dabei mit den erhobenen Bestandsdaten kompatibel gemacht, da sich in der Aggregation einzelner WarenJunker und Kruse Stadtforschung Stadtplanung
Dortmund
54
bereiche zum Teil Unterschiede ergeben bzw. auch über den Einzelhandel im engeren
Sinne hinaus gehende Warengruppen (insbesondere Apotheken) herausgenommen wurden.
Die differenzierten Daten der BBE werden in der folgenden Übersicht zu den vorstehenden Warengruppen aggregiert. In der Tabelle werden zu den Bezeichnungen der BBE in
Klammern die entsprechenden Sortimente der vorstehenden Tabellen aufgeführt.
Tabelle 10:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale Itzehoe der BBE 2003
Warengruppe nach BBE
in Klammern eigene Warengruppen
Lebensmittel mit Lebensmittelhandwerk (Lebensmittel)
Gesundheit / Körperpflege (Gesundheit / Körperpflege)
Schreibwaren / Papier und Bücher (Schreibwaren / Papier
- Bücher)
Bekleidung (Bekleidung)
Schuhe (ohne Sportschuhe) und Lederwaren (Schuhe Lederwaren)
Hobby- / Bastelbedarf / Spielwaren (Hobby / Bastelbedarf – Spielwaren)
Sportbekleidung, -schuhe und Sportartikel (Sportbekleidung, -schuhe Sportartikel / Campingartikel)
Hausrat / Glas / Porzellan (Hausrat / Glas / Porzellan)
Unterhaltungselektronik (U-Elektronik / Informationstechnik / Telekommunikation)
Foto / Optik (Foto / Optik)
Leuchten und Elektrogeräte (Leuchten - Elektrogeräte)
Uhren / Schmuck (Uhren / Schmuck)
Wohnungseinrichtungsbedarf / Möbel / Teppiche (Wohnungseinrichtungsbedarf / Möbel / Teppiche)
Baumarkt- und Gartensortimente (Baumarkt- und Gartensortimente)
Sonstiges (Aktionswaren - Sonstige Waren)
Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Apotheken, KFZ,
Brenn- u. Kraftstoffe inklusive Lebensmittelhandwerk)
Kaufkraftpotenzial in
Mio. Euro
58,5
7,4
6,2
17,4
4,0
2,4
2,8
3,35
11,15
3,3
5,2
2,15
12,7
22,3
1,85
160,7
Quelle: BBE 2003 (gerundet) und eigene Zusammenstellung der Warengruppen
Die BBE, Köln weist für Itzehoe ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau von 101,12
aus, ein Wert der leicht über dem bundesdeutschen Durchschnitt von 100 liegt. Die
Verbrauchsausgaben im Einzelhandel i.e.S.18 liegen demnach bei 4.570 Euro pro Kopf
und damit leicht über dem Bundesdurchschnitt von rund 4.515 Euro pro Kopf.
Die Verbrauchsausgaben pro Warengruppe sind dabei sehr unterschiedlich, den höchsten
Einzelanteil bildet dabei, ähnlich wie bei den Umsatzanteilen, der Bereich Nahrungs- und
Genussmittel, inklusive Bäcker und Metzger, mit knapp 59 Mio. Euro bzw. knapp 37% am
18
Absatz von Waren an Endverbraucher ohne Kraftfahrzeug-Handel, Brenn- Kraft- und Schmierstoffhandel
sowie Apotheken
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55
gesamten einzelhandelsrelevanten Potenzial. Erst mit deutlichem Abstand folgen die Warengruppen Baumarkt- und Gartensortimente sowie Bekleidung. Weitere, monetär bedeutsame Warengruppen sind Wohnungseinrichtungsbedarf / Möbel / Teppiche und Unterhaltungselektronik.
Insgesamt besitzen die Einwohner in Itzehoe eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Höhe von 160,7 Mio. Euro, die dem Einzelhandel in Itzehoe potenziell zur Verfügung steht.
4.5.2
Umsätze des Itzehoer Einzelhandels
Für die im Verlauf des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes durchgeführte Ermittlung
möglicher monetärer Spielräume sowie für die Bewertung der eventuellen Folgewirkungen von Vorhaben sind, neben der Kenntnis der relevanten Handels- und Angebotsstrukturen sowie der Kaufkraftpotenziale in Itzehoe, speziell auch die monetären Gegebenheiten von Bedeutung. Dazu wird auf unterschiedliche Quellen zurückgegriffen, die eine absatzwirtschaftliche Einordnung des bestehenden Itzehoer Einzelhandels ermöglichen.
Bei der Ermittlung der aktuellen Umsätze werden, da keine Angaben der Betreiber in Itzehoe vorliegen, nicht nur die Verkaufsflächen pro Warengruppe und bundesdurchschnittliche Umsatzkennwerte angesetzt, sondern auch die konkrete Situation vor Ort
(qualitative Merkmale) mit berücksichtigt. Dazu zählt insbesondere die unterschiedliche
Flächenproduktivität der Vertriebsformen, die spezifischen Kennwerte einzelner Anbieter
sowie die Berücksichtigung der detaillierten Angebotsstrukturen in Itzehoe. Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand lassen sich für die einzelnen Warengruppen folgende
sortimentsspezifische Umsätze in Itzehoe ermitteln. Dabei erfolgt die Aggregation einiger
Warengruppen, um dadurch eine direkte Vergleichbarkeit mit den vorstehend aufgeführten BBE-Kennziffern19 zu erhalten.
19
Für weitere Berechnungen werden die für die Stadt Itzehoe ermittelten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenziale 2003 der BBE herangezogen.
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56
Tabelle 11:
Umsatz des Einzelhandels in Itzehoe 2003
in Klammern eigene Warengruppen
Schreibwaren / Papier und Bücher (Schreibwaren / Papier
- Bücher)
Schuhe (ohne Sportschuhe) und Lederwaren (Schuhe Lederwaren)
Sportbekleidung, -schuhe und Sportartikel (Sportbekleidung, -schuhe Sportartikel / Campingartikel)
Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Apotheken, KFZ,
Brenn- u. Kraftstoffe inklusive Lebensmittelhandwerk)
Umsatz in Mio. Euro
74,3
13,1
9,3
43,0
9,7
5,9
9,5
9,7
6,7
2,2
3,7
7,1
13,6
27,0
3,7
238,5
Quelle: Eigene Berechnungen auf der Grundlage sekundärstatistischer Datengrundlagen und Einzelhandelserhebung Itzehoe Juni / Juli 2003
Bei der sortimentsspezifischen Darstellung der durchschnittlichen Umsätze der Betreiber
zeigen sich, vergleichbar der Unterschiede in der sortimentsspezifischen Kaufkraft, erhebliche Unterschiede in der Bewertung, die aus der jeweiligen Angebotsform und den konkreten Anbietern resultieren.
Den größten Einzelanteil am Gesamtumsatz der Warengruppen nimmt der Bereich Lebensmittel ein, der mit rund 74 Mio. Euro gut 31% des gesamten Einzelhandelsumsatzes
in Itzehoe umfasst. Auch die Warengruppe Bekleidung, die insbesondere für die mittelzentrale Ausstrahlung der Stadt Itzehoe in das Umland von hoher Bedeutung ist, nimmt
mit einem Umsatz von 43 Mio. Euro einen hohen Stellenwert ein. Erst mit deutlichem Abstand folgen die Anbieter mit Baumarkt- und Gartensortimenten.
Insgesamt setzt der Einzelhandel in Itzehoe somit zur Zeit über alle Warengruppen rund
238,5 Mio. Euro um.
Dortmund
57
4.6 Zentralität des Itzehoer Einzelhandels
Stellt man den ermittelten Umsatz der Itzehoer Einzelhandelsbetriebe in Höhe von rund
238,5 Mio. Euro dem von der BBE ermittelten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial
gegenüber (rund 161 Mio. Euro) ergibt sich daraus ein „Zentralitätswert“ von 148 über
alle Warengruppen, d. h. der Itzehoer Einzelhandel setzt deutlich mehr um, als Kaufkraft
in Itzehoe vorhanden ist.
Insgesamt wird somit deutlich, dass es Itzehoe gelingt, eine deutliche Ausstrahlung über
die Stadtgrenzen hinaus zu erzielen, der die abfließende Kaufkraft mehr als kompensiert.
Dieses Bild ist bei der Betrachtung der einzelnen Sortimente noch weiter zu differenzieren.
In der Gegenüberstellung von sortimentsspezifischer Kaufkraft und sortimentsspezifischem
Umsatz ergeben sich folgende Zentralitäten der einzelnen Warengruppen:
Tabelle 12:
Zentralität des Einzelhandels in Itzehoe 2003
in Klammern Warengruppen vor Aggregierung
Schreibwaren / Papier und Bücher (Schreibwaren / Papier - Bücher)
Schuhe (ohne Sportschuhe) und Lederwaren (Schuhe - Lederwaren)
Sportbekleidung, -schuhe und Sportartikel (Sportbekleidung, -schuhe
Sportartikel / Campingartikel)
Insgesamt
Zentralität
127
177
150
247
242
246
339
289
60
66
71
330
108
120
200
148
Quelle: Eigene Berechnungen
Es zeigt sich, dass die einzelnen Warengruppen sehr unterschiedliche „Zentralitäten“ aufweisen:
Der ermittelte Zentralitätswert von 148 über alle Warengruppen verdeutlicht, dass der
Itzehoer Einzelhandel eine hohe Ausstrahlung und Versorgungsbedeutung in der Region besitzt. Insgesamt errechnet sich daraus ein Umsatz pro m² Verkaufsfläche in
Höhe von 2.900 Euro.
Dortmund
58
Insbesondere in den meisten zentrenrelevanten Warengruppen (speziell Bekleidung)
werden hohe „Zentralitäten“ ersichtlich, die auf eine hohe mittelzentrale Versorgungsbedeutung des Itzehoer Einzelhandels schließen lassen.
Allerdings ergeben sich auch weniger zufriedenstellende Zentralitäten bei den Warengruppen Unterhaltungselektronik, Foto / Optik sowie Leuchten und Elektrogeräte.
Hier lassen sich im konkreten Angebot quantitative bzw. auch qualitative Mängel beobachten. Daraus ergeben sich bereits an dieser Stelle Hinweise auf noch potenziell
besser auszuschöpfende Kaufkraftpotenziale.
Hervorzuheben ist auch die Zentralität in den grundversorgungsrelevanten Warengruppen Lebensmittel sowie Gesundheit / Körperpflege. Dieser hohe Wert resultiert
aus dem recht geringen Angebot in den umliegenden Kommunen bei.
Bei den beiden Warengruppen Lebensmittel sowie Baumarkt- und Gartensortimente
muss inzwischen von deutlichen höheren Zentralitätswerten ausgegangen werden, die
sich jedoch zur Zeit noch nicht monetär beziffern lassen.
Festzuhalten ist somit der insgesamt hohe Umsatz und damit verbunden die hohe Versorgungsbedeutung des Itzehoer Einzelhandels , der nur in wenigen Warengruppen Defizite
aufweist und eine gute Ausgangslage des Einzelhandels für die Zukunft darstellt.
4.7 Der Einzelhandel in Itzehoe im regionalen Vergleich / Konkurrenzstandorte
Die Stadt Itzehoe und der hier ansässige Handel sind nicht losgelöst von den umliegenden Kommunen zu betrachten. Deshalb werden die für Itzehoe ermittelten Kennwerte in
Vergleich zu anderen Kommunen in der Region betrachtet. Dadurch lässt sich ablesen, ob
Itzehoe regional eine herausragende oder eher schwächere Position einnimmt.
Zur Abbildung der aktuellen Nachfragesituation wird erneut auf sekundärstatistische
Rahmendaten der BBE-Unternehmensberatung, Köln zurückgegriffen. Diese werden durch
die BBE-Marktforschung bundesweit ermittelt und aktuell fortgeschrieben. Anhand der
Bevölkerung und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in einem Gebiet
vorhandene Kaufkraftpotenzial im Einzelhandel gesamt und nach Fachsparten bzw. Warengruppen, ermitteln.
Das Kaufkraftpotenzial in der Region stellt sich sortimentsspezifisch wie folgt dar:
Dortmund
59
Tabelle 13:
Sekundärstatistische Einordnung der Stadt Itzehoe und ausgewählter
Nachbarkommunen
EH-Kaufkraft
absolut
in 1.000 Euro
E H-Kaufkraftniveau pro
E inwohner, 100=D
Kommune
Kreis
E inwohner
(Stand
31.12.2001)
Brunsbüttel
Dithmarschen
13.902
73.811
101,92
Heide
Dithmarschen
20.523
108.000
101,02
E lmshorn
P inneberg
47.603
252.623
101,87
P inneberg
P inneberg
39.502
226.468
110,05
Uetersen
P inneberg
18.083
96.685
102,64
R endsburg-E ckernförde
S teinburg
29.251
144.552
94,86
12.159
61.904
97,73
Hohenlockstedt
S teinburg
6.275
30.790
94,19
Kellinghusen
S teinburg
8.003
39.449
94,62
Itzehoe
Steinburg
33.442
176.162
101,12
R endsburg
Glückstadt
Quelle: BBE Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2003, Gesamtdeutsche Ergebnisse, Berichtsstand: I. Quartal 2003, Köln
Februar 2003
Das in der Tabelle aufgezeigte Kaufkraftniveau beschreibt das Verhältnis der in einer
räumlichen Teileinheit vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur
einzelhandelsrelevanten einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik.
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau pro Einwohner gibt die prozentuale Abweichungen der Pro-Kopf-Einzelhandelsrelevanten-Kaufkraft vom Bundesdurchschnitt (D =
100) an.
Die Ergebnisse zeigen, dass der Wert mit Blick auf die benachbarten Kommunen im oberen Bereich des hier gegebenen Kaufkraftniveaus liegen. Anhand der folgenden Darstellung des Kaufkraftniveaus der einzelnen Kommunen lässt sich die räumliche Dimension
der Ergebnisse ablesen.
Dortmund
60
Abbildung 14:Einzelhandelsspezifisches Kaufkraftniveau der Stadt Itzehoe und ausgewählter Nachbarkommunen
Rendsburg
94,86
Heide
101,02
S K Kiel
LK R endsburg-E ckernförde
LK Dithmarschen
S K Neumünster
Hohenlockstedt
94,19
LK S egeberg
Itzehoe
101,12
Brunsbüttel
101,92
LK S teinburg
Kellinghusen
94,62
LK S tormarn
E lmshorn
101,87
Glüc kstadt
97,73
LK P inneberg
Uetersen
102,64
S K Hamburg
Quelle: BBE Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2003, Gesamtdeutsche Ergebnisse, Berichtsstand: I. Quartal 2003, Köln
Februar 2003
Konkurrenzsituation im Umland von Itzehoe
Neben den monetären Gegebenheiten spielt auch die konkrete Angebotssituation im
Umland eine wichtige Rolle bei der Einschätzung des Itzehoer Einzelhandels und hat als
ein Faktor auch Einfluss auf die möglicherweise noch gegebenen zusätzlichen Spielräume
(vgl. dazu auch Kapitel 6.3). Im Einzelnen stellt sich die Konkurrenzsituation im Umland
wie folgt dar, wobei bei den Einzelsortimenten nur die bedeutendsten Anbieter aufgeführt
werden:
Insbesondere die Hansestadt Hamburg ist mit ihrem umfangreichen, tiefen und vollständigen Angebot, trotz der Entfernung von ca. 50 km, der Hauptkonkurrenzstandort
Dortmund
61
des Itzehoer Einzelhandels, insbesondere in den zentrenrelevanten Warengruppen als
auch bei höherwertigen Produkten.
Die benachbarten Mittelzentren (Heide, Brunsbüttel, Glückstadt, Elmshorn etc...)
befinden sich auf einem vergleichbaren, teilweise auch niedrigerem Niveau und stellen somit in ihrer jetzigen Ausprägung keine herausragenden Konkurrenzstandorte
dar. Die Oberzentren Neumünster und die Landeshauptstadt Kiel sind angesichts ihrer
Entfernung nur eingeschränkte Konkurrenzstandorte.
Im Bereich der Warengruppe Lebensmittel besteht im Umland, neben den jeweils
kleinteiligen Angebotsstrukturen auch ein bedeutendes Angebot bei Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern. Hervorzuheben sind dabei insbesondere Angebote
in:
- Elmshorn (Famila mit ca. 4.100 m² VK),
- Brunsbüttel (Wandmaker mit ca. 4.900 m² VK),
- Heide (Marktkauf mit ca. 6.500 m²),
- Heide (Wandmaker ca. 4.200 m²),
- Heide (Famila),
- Bad Bramstedt (Famila mit ca. 3.100 m² VK).
Bedeutende regionale Anbieter aus dem Bereich Möbel / Einrichtungshäuser sind
insbesondere
- Dodenhof (Kaltenkirchen),
- IKEA (Hamburg, Kiel),
- Kraft (Bad Segeberg),
- Möbelmeile (Halstenbek).
Im Baumarktbereich sind in erster Linie die folgenden Anbieter zu nennen:
- Marktkauf (Heide, Neumünster),
- Globus (Kaltenkirchen),
- Hagebaumarkt Wigger (Neumünster),
- Praktiker (Elmshorn)
- Bahr (Elmshorn)
- Obi Haupthoff (Heiligenstedten, im Bau)
Insgesamt ist anhand der vorstehenden Übersichten deutlich ablesbar, dass sich im Umfeld von Itzehoe ein umfangreiches Einzelhandelsangebot findet, welches die Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels insgesamt begrenzt.
Dortmund
62
4.8 Fazit der Rahmendaten des Einzelhandels in Itzehoe
Der Itzehoer Einzelhandel ist zusammenfassend durch folgende Strukturmerkmale gekennzeichnet:
Im Sommer 2003 bestehen in Itzehoe 313 Ladengeschäfte des Einzelhandels mit einer
Gesamtverkaufsfläche von rund 82.600 m². Davon entfällt fast ein Viertel (ca. 19.000
m²) auf die Warengruppe Lebensmittel. Weitere quantitativ bedeutende Warengruppen sind Baumarkt- und Gartensortimente mit rund 15.600 m² Verkaufsfläche sowie
die mittelzentral bedeutende Warengruppe Bekleidung mit ca. 14.300 m².
Insgesamt findet sich in allen Warengruppen ein relevantes Angebot in Itzehoe mit
einem der Größe und Bedeutung der Stadt Itzehoe angepasstes, mittelzentrales Angebot.
Innerhalb des Stadtgebietes verteilt sich der Einzelhandel insbesondere auf den
Hauptgeschäftsbereich, sowohl quantitativ (43%) als auch hinsichtlich der Anzahl der
Betriebe (49,5%). Schwerpunkt des Angebotes ist hier die Warengruppe Bekleidung,
welche die Leitbranche darstellt. Auch die Warengruppe Lebensmittel nimmt einen
hohen Stellenwert ein.
Darüber hinaus bestehen im Bereich Edendorf, im Bereich der Bahnanlagen und auf
dem Alsen-Gelände größere, stadtweit bedeutsame Handelseinrichtungen.
Das Geschäftszentrum von Itzehoe besitzt ein solides Fundament, das durch zwei starke Magneten und eine dichte und kompakte Hauptlage gebildet wird. Die städtebaulichen Strukturen sind abwechslungsreich; insgesamt stellt sich das Geschäftszentrum
atmosphärisch stark dar. Verbesserungen beziehen sich im Wesentlichen auf Detailfragen.
Die wohnungsnahe Grundversorgung ist, angesichts eines Ausstattungsniveaus von
0,55 m² pro Einwohner, quantitativ sehr hoch. Dies resultiert aus der Versorgungsfunktion, die der Lebensmitteleinzelhandel auch im direkten Umland entfaltet. Die
räumliche Verteilung der Anbieter zeigt auf, dass keine größeren Angebotslücken im
Stadtgebiet bestehen.
Basierend auf der Angebotssituation im Hauptgeschäftsbereich wird eine Itzehoer Liste
erstellt, in der die für Itzehoe zentrenrelevanten Warengruppen definiert.
Insgesamt besitzen die Einwohner Itzehoes ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial über alle Warengruppen in Höhe von rund 161 Mio. Euro. Dabei umfasst der
Bereich Lebensmittel mit über 58 Mio. Euro den höchsten Einzelanteil (37%).
Dortmund
63
Der Gesamtumsatz der Itzehoer Einzelhandelsbetriebe summiert sich auf gut 238 Mio.
Euro, die Umsatzschwerpunkte liegen in der Warengruppe Lebensmittel mit rund 74
Mio. Euro und im Bereich der Warengruppe Bekleidung mit etwa 43 Mio. Euro.
Insgesamt resultiert daraus ein „Zentralitätswert“ von 148 über alle Warengruppen, d
h. der Umsatz des Einzelhandels bindet deutlich mehr Kaufkraft als den Itzehoer Bürgern zur Verfügung steht und die regionale Ausstrahlung des Itzehoer Einzelhandels
verdeutlicht. In fast allen Warengruppen werden Zentralitätswerte von deutlich über
100 erzielt. Nur in den Warengruppen Unterhaltungselektronik, Foto / Optik sowie
Leuchten und Elektrogeräte sind deutlich niedrigere Zentralitätswerte zwischen 60 und
70 festzustellen.
In der regionalen Betrachtung wird deutlich, dass das Kaufkraftniveau der Itzehoer mit
101,12 leicht über dem Bundesdurchschnitt liegt. Auch in Vergleich zu den Kommunen in der Region ist das Kaufkraftniveau im oberen Bereich.
Der Itzehoer Einzelhandel steht mit dem Einzelhandel in anderen Kommunen im
Wettbewerb. Insbesondere das Angebot in Hamburg aber mit Abstand auch benachbarte Mittelzentren und solitäre Anbieter (z. B. Dodenhof) stehen im Wettbewerb mit
dem Einzelhandel in Itzehoe.
Dortmund
64
5
Nachfrageanalyse des Einzelhandels und Einschätzungen
von Händlern und Experten in Itzehoe
5.1 Passantenbefragung in Itzehoe
5.1.1
Einzugsgebiet des Itzehoer Einzelhandels
Vor dem Hintergrund der auch bundesweit weiter steigenden Mobilität vollziehen sich die
räumlichen Austauschbeziehungen zwischen den Angebotsstandorten und den Wohnorten der Nachfrager zunehmend differenzierter. Nicht nur Agglomerationen verschiedener
an einem Standort befindlicher Anbieter, deren gemeinsames Einzugsgebiet über das der
jeweiligen Betriebsform zugrundeliegende Einzugsgebiet hinausreicht, vergrößern den
Einzugsbereich.
Auch die Tatsache, dass im Zuge zunehmender Mobilitätsanforderungen höhere Zeit- und
Entfernungswiderstände sowohl für das Einkaufen als auch für die Funktionen Arbeit,
Dienstleistungsnutzung und Freizeitgestaltung in Anspruch genommen werden, führen zu
einer Erhöhung des potenziellen Einzugsgebietes eines Einzelhandelsstandortes.
Für den Einzelhandelsstandort Itzehoe, der sich im räumlichen Spannungsfeld des Oberzentrums Hamburg sowie mehrerer Mittelzentren und solitärer Einkaufsstandorte befindet, stellt das im Folgenden dargestellte Marktgebiet eine bedeutende Einflussgröße für
die Perspektiven der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung dar. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass sich die Einzugsbereiche zum Teil mit den anderen Konkurrenzstandorten überschneiden. Mit zunehmender Entfernungsdistanz nimmt z. B. die Neigung, den Itzehoer Hauptgeschäftsbereich aufzusuchen, ab. Gleichzeitig nimmt die Attraktivität benachbarter bzw. städtebaulich nicht-integrierter Einzelhandelsagglomerationen zu.
Die im Rahmen der empirischen Erhebungen durchgeführte Passantenbefragung, die im
Hauptgeschäftsbereich von Itzehoe erfolgte, dient insbesondere der Ermittlung des Einzugsbereiches der Stadt Itzehoe in der Region. Ergänzend dazu ermöglichen die Ergebnisse der weiteren Frage eine komprimierte Übersicht über die Funktion des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches20.
Der räumliche Einzugsbereich des Itzehoer Einzelhandels stellt sich nach den Ergebnissen
der Befragung wie folgt dar:
20
Für weitere Informationen sei auf das Kapitel 3.2 verwiesen
Dortmund
65
Abbildung 15:
Herkunftsort der befragten Passanten in der Itzehoer Innenstadt
Quelle: Eigene Darstellung, Passantenbefragung Itzehoe 2003
Fast genau die Hälfte der befragten Besucher im Itzehoer Hauptgeschäftsbereich stammen aus dem Itzehoer Stadtgebiet, der Anteil auswärtiger Besucher ist mit ebenfalls rund
50% sehr hoch, resultiert jedoch zum einen aus dem recht kleinen Stadtgebiet, zum anderen auch aus der, bereits in den absatzwirtschaftlichen Betrachtungen ablesbaren hohen
Versorgungsbedeutung der Stadt Itzehoe im Umland.
Die auswärtigen Besucher stammen außer aus den direkten Nachbarorten zu großen Teilen aus den kleinen Kommunen und Orten des Kreises Steinburg. Insgesamt zeigt sich,
dass das Einzugsgebiet des Itzehoer Einzelhandels sich relativ gleichmäßig um das Stadtgebiet hin anordnet und eine deutliche regionale Ausstrahlung besitzt (vgl. dazu auch die
folgende Abbildung). Auf der Grundlage der Passantenbefragung wurden die im folgenden aufgeführten teilräumlichen Einzugsgebiete definiert:
Kerneinzugsgebiet
Umfasst das Stadtgebiet von Itzehoe.
Engeres Einzugsgebiet
Umfasst die Ämter Itzehoe-Land, Breitenburg, Hohenlockstedt und Krempermarsch.
Weiteres Einzugsgebiet
Umfasst im Wesentlichen die weiteren Gemeinden des Kreises Steinburg.
Knapp 10% der befragten Personen stammen aus weiter entfernt liegenden Kommunen und werden keinem eigenen Einzugsbereich zugeordnet. Als potenzielle Kunden des Itzehoer Einzelhandels werden sie aber in die weiteren Berechnungen mit
eingestellt.
Dortmund
66
Abbildung 16:
Herkunftsort der befragten Passanten
Quelle: Eigene Darstellung, Passantenbefragung Itzehoe 2003
Der Einzugsbereich des zentralen Itzehoer Einkaufsbereiches ist somit deutlich über das
eigene Stadtgebiet ausgerichtet.
In einer tabellarischen Übersicht wird der ermittelte Einzugsbereich des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches nochmals verdeutlicht.
Dortmund
67
Tabelle 14:
Einzugsgebiet des Itzehoer Einzelhandels - Übersicht
Kommunen
Einwohnerzahl¹
Kerneinzugsgebiet
Stadt Itzehoe
34.032
Engeres
Einzugsgebiet
Amt Itzehoe-Land
7,1
Amt Breitenburg
8.009
10,1
Amt Hohenlockstedt
6.781
3,4
Amt Krempermarsch
9.371
7,1
Sonstige Kommunen des
Kreises Steinburg, ohne Randgemeinden der Ämter Wilstermarsch, Horst bzw. Herzhorn
27,7
78,6
66.379
rund
11,8
63.000
rd. 129.400
Insgesamt
Gesamt %
50,9
50,9
8.186
Gesamt
Weiteres
Einzugsgebiet
%-Anteil an allen
befragten Passanten
Rest
11,8
90,4
9,6
Quelle: Stadt Itzehoe, Einwohner-Bestandsstatistik, Stand 01.08.2003 und Stat. Bundesamt, Gemeindeverzeichnis. Stand
31.12.2001; eigene Berechnungen
5.1.2
Weitere Ergebnisse der Passantenbefragung
Neben den Herkunftsorten der Passanten gilt es auch, die Motive für den Besuch des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches zu eruieren. Die Frage erlaubte Mehrfachantworten, so
dass hier bei vielen Passanten von der Kombination verschiedener Angebote auszugehen
ist. Bei der Auswertung der Antworten ergibt sich das nachfolgend dargestellte Ergebnis:
Dortmund
68
Abbildung 17: Besuchsgrund der Passanten im Itzehoer Hauptgeschäftsbereich –
Angaben in Prozent
Quelle: Passantenbefragung Itzehoe 2003, Mehrfachnennungen möglich, 509 Nennungen
Eindeutig stellten sich der Einkauf bzw. das Bummeln als das Hauptbesuchsmotiv der befragten Passanten dar. Dies ist ein zu vergleichbaren Untersuchungen übliches Ergebnis,
auch der Abstand zu den weiteren Nennungen ist in der Regel in dieser Deutlichkeit gegeben. Dadurch wird die handelsbezogene Versorgungsbedeutung des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches deutlich.
Auffällig ist aber der recht hohe Anteil derjenigen Passanten, die als Besuchsmotiv das
Aufsuchen von Dienstleistern und Verwaltungseinrichtungen angeben. Dazu zählen insbesondere auch Ärzte und andere Dienstleistungen aber auch die Verwaltungsbedeutung
und die multifunktionale Bedeutung der Stadt Itzehoe wird dadurch erkennbar.
Ein weiteres Besuchsmotiv sind private Gründe, zu denen der Besuch von Freunden und
Verwandten zählt.
Die restlichen Besuchsmotive besitzen dahingegen eine untergeordnete Bedeutung, auffällig ist dabei aber insbesondere der recht geringe Anteil von Gastronomie / Freizeiteinrichtungen, ein Hinweis auf eine hier noch nicht optimale gelungene Verknüpfung von
unterschiedlichen Besuchsmotiven.
Mit Blick auf die auf den Einzelhandel fokussierte Untersuchungsthematik ist es insbesondere von Bedeutung von denjenigen Passanten, die angeben wegen des Einkaufes im
Itzehoer Hauptgeschäftsbereich zu sein, herauszufinden, welche konkreten Warengruppen sie hier erwerben. Das Ergebnis dieser Fragestellung, in der erneut Mehrfachnennungen möglich waren, ist der folgenden Abbildung zu entnehmen.
Dortmund
69
Abbildung 18:
Eingekaufte Warengruppen – Angaben in Prozent
Die Antworten auf diese Fragestellung lassen zwei Aspekte deutlich hervortreten. Zum
einen werden in einem umfangreichen Maß grund- und nahversorgungsrelevante Sortimente21 erworben, d. h. ein erheblicher Anteil der gekauften Waren stellen Lebensmittel
dar. Dies resultiert nicht zuletzt auch aus dem großen Angebot des SB-Warenhauses im
Untergeschoss des Holstein-Centers, dem Lebensmittlerdiscounter und der vielen kleinen
Lebensmittelhandwerks- und Fachgeschäfte.
Zum anderen werden zu einem hohen Anteil zentrenrelevante Waren erworben, an erster
Stelle aus der mittelzentralen Leitbranche Bekleidung / Textilien.
Von geringer Bedeutung sind hingegen die nicht-zentrenrelevanten Warengruppen, die
überwiegend an außerhalb des Hauptgeschäftsbereiches liegenden Standorten erworben
werden. Dazu zählt insbesondere die Warengruppe Wohnungseinrichtung, Möbel, Teppiche.
In diesem Kontext ist es zudem von Interesse, ob sich zwischen dem Verhalten der Itzehoer Einwohner und der auswärtigen Besucher Unterschiede abzeichnen. Dadurch können
Unterschiede in der Versorgungsbedeutung des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches abgelesen werden. Die nachstehende Abbildung zeigt das deutlich abweichende Einkaufsverhalten der auswärtigen Besucher auf.
21
Vgl. dazu auch die Ausführungen des Kapitels 4.4
Dortmund
70
Abbildung 19:
Eingekaufte Warengruppen, nur auswärtige Besucher – Angaben in
Prozent
Bei den auswärtigen Besuchern ist der Anteil derjenigen, die zentrenrelevante Angebote,
speziell aus dem Bekleidungsbereich wahrnehmen, deutlich höher. Dieses spricht deutlich
für die mittelzentrale Ausstrahlung des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches. Hoch ist aber
auch der Anteil derjenigen, die angeben Lebensmittel zu erwerben, so dass auch hier
erneut die regionale (Grund-)Versorgungsbedeutung Itzehoes deutlich wird.
Fazit
Als Fazit der Passantenbefragung lässt sich somit Folgendes festhalten:
Rund die Hälfte der befragten Passanten stammt aus dem Itzehoer Stadtgebiet.
Der Einzugsbereich des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches umfasst fast den gesamten
Kreis Steinburg.
Hauptmotiv für den Besuch des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches ist das Einkaufen,
eine Verbindung mit weiteren Besuchsmotiven ist jedoch klar ablesbar.
Die hauptsächlich erworbenen Waren sind Lebensmittel und Bekleidung und spiegeln
sowohl die Grundversorgungsbedeutung als auch die mittelzentrale Ausstrahlung des
Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches wider.
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71
5.2 Ergebnisse der Einzelhändlerbefragung
Im Rahmen der Erhebung aller Einzelhandelsbetriebe im Itzehoer Stadtgebiet wurden
auch insgesamt 25, zufällig ausgewählte Einzelhändler (keine Filialisten) nach ihrer persönlichen Einschätzung der konkreten Situation ihres Betriebes und des Einzelhandels in
Itzehoe befragt. Dadurch wird nicht nur auf der Nachfrageseite (Passanten) sondern auch
auf der Angebotsseite ein Meinungsbild gewonnen, aus dem sich wichtige Anregungen
für die weiteren Bearbeitungsschritte und Empfehlungen, speziell für den Hauptgeschäftsbereich, ableiten lassen.
Allerdings ermöglicht die Fallzahl von 25 Interviews (7% aller Einzelhandelsbetriebe) keine empirisch gesicherten Ergebnisse, so dass die folgenden Ausführungen als Trendaussagen zu verstehen sind.
Insgesamt werden nur sehr wenige positive Äußerungen gegeben, die angesichts der allgemein schwierigen Lage des Einzelhandels aber nicht überrascht. Positiv hervorgehoben
werden dabei vor allem die Angebotsvielfalt auf kleinem Raum und das umgebaute Holstein-Center.
Dem stehen zahlreiche kritische Anmerkungen gegenüber, die, ohne eine Rangfolge darzustellen, in Stichworten nachstehend aufgeführt werden. Dazu zählen:
Die unbefriedigenden Angebotsstrukturen, die aus einer geringen Sortimentstiefe und
einem einseitigen bzw. Überangebot resultieren.
Die zunehmende Filialisierung und Konzentration in der Geschäftswelt und der verstärkten Verdrängung durch „Billigmärkte“.
Die zum Teil unbefriedigenden Serviceleistungen der Händler bzw. der Angestellten.
Die zu langen Ladenöffnungszeiten.
Die unbefriedigende Parkplatzsituation, speziell im Hauptgeschäftsbereich.
Die zu hohen Mieten im Holstein-Center, die zu Leerständen beitragen.
Die mangelnde Unterstützung des Handels durch die Stadt Itzehoe.
Die mangelnde Sicherheit in der Feldschmiede, speziell bei Dunkelheit und nach Geschäftsschluss.
Die falsche handelsbezogene Ansiedlungspolitik der Stadt Itzehoe, d.h. zu viele Neuansiedlungen, speziell von Discountern, außerhalb des Hauptgeschäftsbereiches.
Die Alsen-Ruine als städtebaulicher Schandfleck.
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Die zunehmende Konkurrenz von Grüne-Wiese-Standorten und die damit verbundenen Kaufkraftabflüsse.
Die Konkurrenz anderer Handelsstandorte, z.B. Elmshorn.
Das negative Meinungsbild zeigt sich auch bei der Frage nach der Umsatzentwicklung der
befragten Einzelhandelsbetriebe. Rund ein Drittel sagte, dass die Umsätze im Vergleich
zum Vorjahr unverändert geblieben seien, die restlichen zwei Drittel verzeichneten hingegen Umsatzrückgänge, die Hälfte von diesen sogar mehr als 15%.
Festzuhalten bleibt somit, dass sich die im Einzelhandel allgemein zu beobachtenden
Trends und Entwicklungen auch in Itzehoe beobachten lassen. Daneben werden auch
ortsspezifische Problembereiche erwähnt. Letztlich wird die Situation in Itzehoe somit von
äußeren als auch internen Entwicklungen und Problemen geprägt, wobei nur die lokalen
Probleme durch die Betroffenen selbst angegangen werden können. Entsprechende Empfehlungen werden in Kapitel 9 explizit dargestellt.
5.3 Expertengespräche
Die persönliche Befragung von Itzehoer Akteuren, die mit den Facetten der Stadt, ihrer
Entwicklung und dem hier verorteten Einzelhandel vertraut sind, zielt darauf ab, ihre Meinungen und Einschätzungen in Erfahrung zu bringen. Dadurch kann ein aktuelles Stimmungsbild abgelesen werden und die detaillierten Kenntnisse der Experten können ergänzend in die Bewertungen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes mit einbezogen
werden. Die einzelnen Teilnehmer an diesen Gesprächen sind im Kapitel 3.3 aufgeführt.
Mit Hilfe eines Leitfragebogens wurden die Stärken und Schwächen der Innenstadt, die
Gesamtsituation des Handelsstandortes Itzehoe, das räumliche Gefüge des Einzelhandels,
die Einschätzung konkreter Vorhaben, die Konkurrenzsituation im Umland und weitere
Themenbereiche angesprochen. Daraus wird das Image der Stadt Itzehoe aus der Sicht
sehr unterschiedlicher Gesprächsteilnehmer deutlich.
Durchgeführt wurden die Expertengespräche im Oktober 2003. Dieser Zeitraum bot sich
an, weil dem Gutachter zu diesem Zeitpunkt alle relevanten Daten bekannt waren und
damit erst eine Einordnung der Gesprächsinhalte möglich wurde. Im Folgenden werden
die zentralen Erkenntnisse anonym und in Anlehnung an die genannten Leitfragen vorgestellt, so dass keine Rückschlüsse auf einzelne Personen möglich sind.
Die wesentlichen genannten Gesichtspunkte werden nachstehend, differenziert nach den
angerissenen Themenbereichen, stichwortartig wieder gegeben. Dabei werden gleiche
Sachverhalte durchaus ambivalent von den Experten beurteilt und verdeutlichen dadurch
Dortmund
73
das weite Meinungsspektrum. Auch hier ist keine Rangfolge der aufgeführten Aspekte
gegeben.
Stärken des Itzehoer Einzelhandels
Die Stärken Itzehoes und speziell der Innenstadt sehen die interviewten Experten insbesondere in:
Der guten Stellplatzsituation, speziell im Innenstadtbereich.
Dem hohen Grad an individuellen Fachgeschäften.
Dem insgesamt attraktiven Ortsbild mit vielen Grünflächen.
Der großen Fußgängerzone, an dessen beiden Polen Karstadt und das HolsteinCenter liegen.
Im Theater, das ein regional wichtiger Frequenzbringer ist.
Der erfolgreichen Umgestaltung des Holstein-Centers und des Karstadt-Hauses.
In der zentralen räumlichen Lage im Kreis Steinburg.
Schwächen des Itzehoer Einzelhandels
Neben den aufgeführten Stärken werden aber auch verschiedene Schwächen und Probleme des Itzehoer Einzelhandels angerissen. Dazu zählen insbesondere:
Der zunehmend schwierige Stand der Stadt innerhalb der Region, bedingt durch Entwicklungen in anderen Kommunen (Stichwort Dodenhof, benachbarte Mittelzentren).
Verschiedene städtebauliche Mängel, insbesondere das Fehlen eines zentralen, innerstädtischen Platzes, fehlendes Grün, der fehlende „Charme“ in der Innenstadt und vor
allem die Darstellung des La-Couronne-Platzes.
Das zunehmende Wegbrechen des Einzelhandels außerhalb der Fußgängerzone.
Der zu hohe Anteil von Filialisten im Hauptgeschäftsbereich.
Die uneinheitlichen Ladenöffnungszeiten.
Die Uneinigkeit der Einzelhändler untereinander, mit der Folge einer schwachen Position in den Entscheidungsprozessen.
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74
Die zu geringe Zusammenarbeit zwischen den einzelnen Behörden und Einrichtungen
(z.B. Theater) und eine insgesamt zu bedächtige Verwaltung.
Ein insgesamt nur durchschnittliches Angebot, auch bei Karstadt und im HolsteinCenter, sowie eine unbefriedigende Kundenberatung.
Ein sehr schlechtes Angebot im Bereich der Warengruppe Medien.
Eine unbefriedigende Gastronomie, die nicht zur Attraktivierung, speziell der Innenstadt, beiträgt.
Das fehlende, klare Profil der Stadt Itzehoe.
Einschätzungen zu Vorhaben in Itzehoe
Neben der allgemeinen Einschätzung der Situation in Itzehoe wurden die Experten auch
gebeten, zu den konkreten Planungen und Vorhaben in Itzehoe Stellung zu nehmen. Dabei ergeben sich in der Gesamtschau die folgenden Ergebnisse:
Alle Interviewten sehen das Alsen –Gelände als den grundlegend änderungsbedürftigen Standort im Itzehoer Stadtgebiet.
Dazu werden weitreichende Vorschläge gemacht, tendenziell wird der Einzelhandel
als wichtiger Baustein gesehen, jedoch von der Mehrheit, soweit möglich, nur als Ergänzung zum bestehenden Angebot.
Dabei werden in der Entwicklung des Asen-Geländes sowohl Chancen und Risiken
gesehen, die von den möglichen Entwicklungen abhängen.
Demgegenüber wird die Dynamik in der Entwicklung in der Innenstadt zur Zeit mehrheitlich vermisst.
Eine hohe Dynamik ist jedoch sowohl im Norden der Stadt (Baumarkt) als auch hinter
der Bahn (Discounter) festzustellen.
Verbesserungsvorschläge
Außer der Analyse und Einschätzung der gegenwärtigen Situation wurden die Experten
auch gebeten, ihre Ideen und Anregungen zur Überwindung der Probleme in Itzehoe zu
benennen. Auch hier zeigt sich wieder ein sehr weites und ambivalentes Meinungsbild,
welches im Folgenden aufgezeigt wird. Dazu zählen:
Die Verbesserung des Außenimages der Stadt Itzehoe, Potenziale sind insbesondere in
Form des Theaters und des Technologiezentrums bereits vorhanden.
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75
Der Ausbau des Tourismus durch bessere Ausnutzung der landschaftlichen (Stör,
Geest) und kulturellen Stärken (Theater).
Der Ausbau von Aktivitäten in den innerstädtischen Straßenzügen.
Das Abstellen städtebaulicher Defizite (La-Couronne-Platz, Alsen).
Die bessere Verknüpfung und Koordinierung einzelner Aktionen (z. B. Theaternacht).
Insgesamt die Verbesserung der Außenwerbung der Stadt Itzehoe.
Der verbesserte Informationsaustausch und Informationsfluss zwischen Handel und
Verwaltung und ein „dynamischeres“ Verhalten der Stadt.
Die Verminderung der hohen Reibungsverluste zwischen den verschiedenen Vereinen
und Verbänden.
Die Verringerung der Planungsdichte der Stadt (schnelleres und freieres Handeln von
Investoren).
Die deutliche Verbesserung des Gastronomiebereiches in Itzehoe.
Die Lösung des Problems Alsen.
Fazit
Die zahlreichen Einschätzungen und Vorschläge zeigen, dass die Experten zum Teil sehr
unterschiedliche Auffassungen vertreten, allerdings zeichnen sich einige Gemeinsamkeiten ab. Insbesondere die städtebauliche Lösung für das Alsen-Gelände und eine bessere
Abstimmung der Aktivitäten der unterschiedlichen Interessengruppen und der Verwaltung
sind die von allen Seiten hervorgehobenen Gesichtspunkte, zu dessen Erreichung jedoch
unterschiedliche Wege gesehen werden.
Es zeigt sich, dass viele der angesprochenen Aspekte sich auch in den anderen Analysen
und Einschätzungen wieder finden, so dass die Expertengespräche als wichtige Hilfe und
Bestätigung der gutachterlichen Meinung zu sehen sind.
5.4 Fazit der Nachfrageanalyse und Händler- und Expertengespräche
des Einzelhandels in Itzehoe
Für die Nachfrageanalyse und die Händler- und Expertengespräche lässt sich somit das
folgende Fazit ziehen:
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76
Anhand der Passantenbefragung wird deutlich, dass der Itzehoer Einzelhandel nicht
nur in der Stadt Itzehoe, sondern fast in den gesamten Kreis Steinburg ausstrahlt und
somit ein sehr großes Einzugsgebiet besitzt. Neben dem Kerneinzugsgebiet, welches
das Itzehoer Stadtgebiet umfasst und aus dem rund die Hälfte der befragten Passanten stammt, sind insbesondere die Einwohner der direkt umliegenden Ämter Besucher
des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches.
Hauptgründe für den Besuch des Hauptgeschäftsbereiches in Itzehoe sind insbesondere der Einkauf mit rund 56%, aber auch Dienstleister und Verwaltungseinrichtungen
werden mit einem Anteil von fast 20% frequentiert und verdeutlicht die multifunktionale Bedeutung des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches.
Bei der Frage nach den überwiegend eingekauften Waren werden an erster Stelle
Lebensmittel genannt, aber auch die zentrenprägenden Warengruppen, speziell Bekleidung werden häufig nachgefragt, so dass sowohl die grundzentrale Versorgungsbedeutung als auch die mittelzentrale Ausstrahlung des Hauptgeschäftsbereiches
deutlich werden.
Die Ergebnisse der Einzelhändlerbefragung zeigen die auch in Itzehoe zu beobachtenden Trends und Entwicklungen im Einzelhandel, modifiziert durch konkrete ortspezifische Charakteristika.
Die Expertengespräche ergeben zahlreiche Einschätzungen und Vorschläge, die die
sehr unterschiedlichen Einschätzungen Auffassungen der Experten aufzeigen. Insgesamt ist aber bei allen gemeinsam festzuhalten, dass insbesondere das Alsen-Gelände
sowie die verbesserte Koordinierung einzelner Gruppen einer besonderen Aufmerksamkeit bedürfen.
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6
Zukünftige Verkaufsflächenspielräume in Itzehoe
6.1 Generelle Aussagen zu den Verkaufsflächenspielräumen
Vor der konkreten Standortuntersuchung im Kapitel 8 und als Bindeglied zwischen den
empirischen Untersuchungen und dem Einzelhandelsentwicklungskonzept, ist es unbedingt erforderlich, die möglicherweise in Itzehoe noch bestehenden, zusätzlichen Verkaufsflächenspielräume aufzuzeigen, da erst dadurch detaillierte Aussagen über den weiteren, quantitativen Entwicklungsrahmen in Itzehoe möglich werden.
Ein daraus möglicherweise resultierender Eingriff der Stadtplanung in das Marktgeschehen ist aber nur dann gerechtfertigt, wenn es stadtentwicklungspolitische Ziele zu sichern
gilt!
Den Zielen der Stadtplanung widersprechende Einzelhandelsentwicklungen, generell oder
sortiments- und größenspezifisch, können anhand dieser Berechnungen ermittelt und ggf.
planerisch unterbunden werden. Durch die von ungeeigneten Standorten, Verkaufsflächengrößen und Sortimenten ausgehenden monetären Umverteilungseffekte könnten
ansonsten letztlich die zur Zeit bestehende, gut ablesbare und funktionierende Zentrenund Nahversorgungsstruktur in Itzehoe, gefährdet werden.
Zu den möglicherweise kritischen Standorten bzw. Entwicklungsabsichten zählen einerseits, neben den besonders in der Diskussion stehenden Standorten (z. B. Alsen,
Gebiete westlich der Bahn), auch der Stadt Itzehoe vorliegende Anfragen zur Nachfolgenutzung verschiedener Betriebe (jetziger Obi-Standort, Toom, Schröder) durch Restpostenmärkte.
Auf der anderen Seite können größere Vorhaben, eventuell auch bei Überschreiten
der aufgezeigten Spielräume, an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten
zur Verbesserung und Attraktivierung des Handelsangebotes führen. Im günstigsten
Fall kann dies auch zu Lasten weniger geeigneter Standorte erfolgen und damit insgesamt zur besseren räumlichen Gliederung des Einzelhandels beitragen.
Bei den folgenden aufgezeigten Verkaufsflächenspielräumen sind jedoch auch stets
die aktuellsten Entwicklungen in den Angebotsstrukturen zu beachten. Größere Veränderungen durch die mögliche Aufgabe oder Erweiterung / Neuansiedlung von Handelsbetrieben müssen bei den dargestellten Spielräumen somit zusätzlich beachtet
werden, wie es im konkreten Fall insbesondere im Bereich der Baumärkte erfolgt. Der
umfangreiche Verkaufsflächenzuwachs engt mögliche Spielräume stark ein.
Einen Sonderfall stellen mögliche räumliche Verlagerungen bestehender Betriebe dar.
In diesen konkreten, hier nicht darstellbaren Fällen, ist es notwendig die betrieblichen
Dortmund
78
Interessen den aufgezeigten Zielen der Einzelhandelsentwicklung gegenüberzustellen
und gegen- und miteinander abzuwägen.
Für bisher nicht vertretene Spezialanbieter oder neuartige Anbieter können sich darüber hinaus Entwicklungsspielräume abzeichnen, auch dann, wenn das übergeordnete Hauptsortiment bereits umfangreich vertreten ist und sich kein zusätzlicher Verkaufsflächenspielraum ergibt.
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die folgenden Aussagen sich nur auf größere Entwicklungen beziehen. Kleinteilige Verkaufsflächenerweiterungen oder Flächen- und
Sortimentsveränderungen von weniger als 100 m² sind davon unbenommen.
Von den Verkaufsflächenspielräumen ebenfalls unbenommen sind die qualitativen
Maßnahmen zur Verbesserung der Attraktivität der Handelsbetriebe.
Alle diese generellen Aussagen stehen jedoch unter der Prämisse, dass Vorhaben und Planungen mit den Zielen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes22
vereinbar sind!
6.2 Parameter zur Bestimmung von zukünftigen Verkaufsflächenspielräumen
Da keine Haushaltsbefragungen zur Ermittlung des räumlichen Einkaufsverhaltens der
Itzehoer Einwohner durchgeführt wurden, können nur Näherungswerte sowie Sekundärquellen für die Ermittlung zukünftiger Verkaufsflächenspielräume in Itzehoe herangezogen werden. Dennoch ermöglichen die Datengrundlagen ein realistisches Abbild der Situation.
Die nachstehend prognostizierten Spielräume stellen rechnerisch ermittelte Größen dar,
die letztendlich nur einen „Orientierungscharakter“ besitzen können, jedoch die Dimensionen verdeutlichen, in denen sich zukünftige Entwicklungen in Itzehoe bewegen können,
ohne zu grundlegenden Veränderungen bzw. Beeinträchtigungen der gewachsenen
Strukturen beizutragen. Aber erst in Verbindung mit der jeweiligen
Art (Betriebsform und –konzept),
Lage (Standort: Lage im Stadtgebiet) und dem
Umfang (Verkaufsflächen)
22
Die Ziele werden im Kapitel 8 explizit aufgestellt
Dortmund
79
kann jedoch die genaue absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit und städtebauliche Verträglichkeit der daraus letztlich resultierenden (zukünftigen) Verkaufsfläche(n) abgeschätzt
werden.
Somit sind sowohl aus einzelbetrieblicher Sicht von zum Beispiel potenziellen Investoren
oder bereits ansässigen Einzelhändlern, als auch aus gesamtstandortbezogener und
stadtentwicklungspolitischer Perspektive (sog. volkswirtschaftliche Sichtweise) diese Spielräume im Einzelfall als ökonomisch tragfähig bzw. als nicht tragfähig zu bewerten.
In die Ermittlung der zukünftigen Verkaufsflächenspielräume fließen folgende Parameter
mit in die Berechnungen ein:
Die „Abschöpfungsquoten“, die synonym zu den in Kapitel 4.6 dargestellten „Zentralitäten“ gesetzt werden.
Die Angebotssituation zum Erhebungszeitpunkt im Frühjahr 2003 (vgl. Kapitel 4) unter
Berücksichtigung seither erfolgter größerer bzw. absehbarer Entwicklungen.
Die prognostizierte Einwohnerentwicklung in der Stadt Itzehoe bzw. in der Region,
wobei die im günstigsten Fall zu erwartende Stagnation der Bevölkerung bis zu Jahr
2013 für die weiteren Berechnungen angesetzt werden.
Die Entwicklung der Kaufkraft, wobei hier inflationsbereinigt insgesamt ein gleichbleibendes Volumen zugrunde gelegt wurde.
Die errechneten Kaufkraftbindungsquoten, die durch eine Gegenüberstellung der ermittelten Umsätze, der Ergebnisse der Passantenbefragung und vergleichbarer Untersuchungen ermittelt werden.
Anhand der genannten Parameter errechnet sich für die Stadt Itzehoe bzw. die hier lebenden Einwohner eine Kaufkraftbindung von 85% über alle Warengruppen, d. h. von
der gesamten einzelhandelsrelevanten Kaufkraft von ca. 161 Mio. Euro23 verbleiben rund
136 Mio. Euro im Itzehoer Einzelhandel, dies entspricht 57% des gesamten Einzelhandelsumsatzes24. Eine Kontrollgröße, die dieses Ergebnis stützt, ist der anhand der Passantenbefragung festgestellte Anteil der aus Itzehoe stammenden Besucher in Höhe von
51%25.
Für den engeren Einzugsbereich26 errechnet sich eine Kaufkraftbindung über alle Warengruppen im Umfang von rund 50%. Das bedeutet, dass ca. 76 Mio. Euro der 156 Mio.
23
vgl. dazu auch Kapitel 4.5.1
24
vgl. dazu auch Kapitel 4.5.2
25
vgl. dazu auch Kapitel 5.1
26
a.a.O.
Dortmund
80
Euro in diesen Gemeinden zur Verfügung stehenden einzelhandelsrelevanten Kaufkraft
dem Einzelhandel in Itzehoe zugute kommen. Dies entspricht einem Anteil von rund 32%
an dem gesamten Umsatz des Itzehoer Einzelhandels. Auch dieser Wert wird durch die
Ergebnisse der Passantenbefragung gestützt, da rund 28% der Befragten aus dem engeren Einzugsbereich stammen.
Der darüber hinausgehende Umsatz der Itzehoer Einzelhandelsbetriebe, speziell der zentrenprägenden Warengruppen, im Umfang von ca. 27 Mio. Euro stammt im Wesentlichen
von den Bewohnern aus dem weiteren Einzugsbereich, die das Angebot in Itzehoe nutzen. Nur ein geringer monetärer Anteil entfällt hingegen auf die knapp 10% der Besucher
in Itzehoe, die von außerhalb des Einzugsbereiches stammen. Darüber hinaus werden
auch qualitative Aspekte in die Bewertung der Verkaufsflächenspielräume mit eingestellt,
da rein quantitative Ergebnisse nicht ausreichen, der komplexen Situation in Itzehoe und
in der Region gerecht zu werden.
6.3 Verkaufsflächenspielräume in Itzehoe
Anhand der vorstehenden Bestimmungsparameter und unter Beachtung generellen Aussagen zu den Verkaufsflächenspielräumen sowie qualitativer Aspekte ergeben sich für die
einzelnen Warengruppen folgende Verkaufsflächenspielräume in Itzehoe.
Verkaufsflächenspielräume Warengruppe Lebensmittel
Die durchgeführten Berechnungen ergeben bis zum Jahre 2013 keine zusätzlichen
Verkaufsflächenspielräume im Bereich der Warengruppe Lebensmittel.
Mit einer auf die Stadt Itzehoe bezogenen„Zentralität“27 von 127 (71 im gesamten Wirtschaftsraum Itzehoe) wird in dieser Warengruppe bereits aktuell ein Wert erzielt, der weit
über die Eigenversorgung der Stadt hinausgeht. Bei der Passantenbefragung wurde deutlich, dass der Lebensmitteleinzelhandel in Itzehoe hier bereits heute hohe Versorgungsfunktionen für das Umland von Itzehoe übernimmt.
Durch die seit dem Erhebungszeitpunkt des Verkaufsflächenbestandes erfolgten Neuerrichtungen bzw. Verlagerungen im Bereich hinter der Bahn, der angedachten Erweiterung
des Anbieters Wandmarker und eventuell des Verbrauchermarktes auf dem AlsenGelände sind die Spielräume bereits heute praktisch vollständig ausgeschöpft bzw. schon
überreizt. Eine noch bessere Ausnutzung der Kaufkraftpotenziale ist nicht realistisch.
27
zu den einzelnen Zentralitäten siehe auch die Tabelle 12, Seite 57
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81
Zudem wird die erfolgte Erweiterung des Verkaufsflächenbestandes bzw. insbesondere
eine Realisierung aller Planungen den Wettbewerb weiter verschärfen, wobei eine existenzielle Gefahr insbesondere für innerstädtische Anbieter (SB-Warenhaus im HolsteinCenter) und für das flächendeckende Netz der wohnungsnahen Grundversorgung gegeben ist.
Insgesamt ist ein weiterer Ausbau der Verkaufsflächen somit sowohl anhand der Berechnungen, als auch aus strukturellen Gesichtspunkten im Lebensmittelbereich sehr kritisch
zu sehen.
Relativierungen zu diesen Aussagen sind eventuell durch Verlagerungen (im konkreten
Fall Aldi von einer innerstädtischen Randlage an die Konsul-Rühmann-Straße), betriebssichernde Maßnahmen (z. B. Erweiterung Verbrauchermarkt Famila auf dem AlsenGelände) und durch mögliche, größere Veränderungen in der Angebotssituation (z. B.
Betriebsaufgaben) denkbar.
Insgesamt ergeben sich anhand der Berechnungen und unter Beachtung qualitativer Gesichtspunkte sich bis zum Jahr 2013 für die Warengruppe Lebensmittel keine zusätzlichen
Verkaufsflächenspielräume.
Verkaufsflächenspielräume Warengruppe Gesundheit / Körperpflege
Bis zum Jahre 2013 zeigen die durchgeführten Berechnungen keine zusätzlichen Verkaufsflächenspielräume im Bereich der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege.
Die aktuell bestehende „Zentralität“ von 177 (90 im Wirtschaftsraum) verdeutlicht den
weit über die Eigenversorgung der Stadt reichenden Stellenwert dieser Warengruppe.
Dies resultiert zum einen aus der der Grundversorgung zuzurechenden Bedeutung dieser
Warengruppe, zum anderen spielen hierbei auch ergänzende Anbieter, mit zum Teil spezialisierten Angeboten, eine wichtige Rolle, die zu diesem hohen Zentralitätswert führen.
Vergleichbar zu den Aussagen zu der Warengruppe Lebensmittel hat bzw. wird sich das
quantitative Angebot im Rahmen der Erweiterungen von Lebensmittelanbietern weiter
erhöhen.
Es ergeben sich bis zum Jahr 2013 für die Warengruppe Gesundheit / Körperpflege somit
keine zusätzlichen Verkaufsflächenspielräume.
Verkaufsflächenspielräume Warengruppe Schreibwaren / Papier / Bücher
Auch in der Warengruppe Schreibwaren / Papier / Bücher ergeben sich keine zusätzlichen Verkaufsflächenspielräume bis zum Jahr 2013. Mit einem Zentralitätswert von
150 (76) und einem teilweise der Grundversorgung zugehörigen Warensegment gelten
hier im Prinzip die Aussagen der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege.
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82
Verkaufsflächenspielräume Warengruppen Bekleidung – Schuhe / Lederwaren
In den Warengruppen Bekleidung bzw. Schuhe / Lederwaren errechnen sich ebenfalls
keine zusätzlichen Verkaufsflächenspielräume in den nächsten zehn Jahren. Beide
Warengruppen weisen eine sehr hohe Zentralität von 247 (125) bzw. 242 (123) auf und
verdeutlichen, insbesondere auch angesichts der Verkaufsflächen im Hauptgeschäftsbereich, den prägenden, mittelzentralen Charakter dieser Warengruppen in Itzehoe.
In der Zusammenschau der Berechnungsergebnisse lassen sich keine zusätzlichen Spielräume mehr feststellen, so dass trotz größerer Kaufkraftabflüsse eine deutliche Steigerung
der Kaufkraftbindungsquoten, insbesondere durch die Nähe zu dem umfangreichen Angebot in Hamburg, unrealistisch ist. Lediglich bei speziellen Angeboten und Anbietern
können sich eventuell noch Spielräume für weitere Entwicklungen ergeben, die trotz der
hohen Zentralitätswerte im Hauptgeschäftsbereich sinnvoll sein können.
Verkaufsflächenspielräume Warengruppen Hobby / Bastelbedarf / Spielwaren – Sportbekleidung, -schuhe und Sportartikel – Hausrat / Glas / Porzellan
Alle drei Warengruppen besitzen hohe Zentralitäten (247, 339, 289, im Wirtschaftsraum
125, 173, 147) so dass sich anhand der Berechnungen keine zusätzlichen Verkaufsflächenspielräume ergeben. Auch hier sind, trotz größerer Kaufkraftabflüsse, deutliche
Steigerungen der Kaufkraftbindungsquoten unrealistisch. Bei speziellen Angeboten und
Anbietern können sich eventuell noch Spielräume für weitere Entwicklungen ergeben, die
trotz der hohen Zentralitätswerte im Hauptgeschäftsbereich sinnvoll sein können. Allerdings ist in der Warengruppe Sportbekleidung, -schuhe und Sportartikel, angesichts der
hohen Zentralität, die Tragfähigkeit weiterer Angebote unwahrscheinlich.
Verkaufsflächenspielräume Warengruppen Unterhaltungselektronik
In den Berechnungen ergeben sich für die Warengruppe Unterhaltungselektronik noch
größere, zusätzliche Verkaufsflächenspielräume von bis zu rund 2.500 m².
Bei einem Zentralitätswert von 60 (im Wirtschaftsraum nur 31) wird deutlich, dass in dieser Warengruppe noch ein deutlicher Nachholbedarf gegeben ist und die Ausweitung
dieses Warenangebotes zu einer Stärkung des Handelsstandortes Itzehoe beitragen kann
(verbesserte Kaufkraftbindungsquoten). Durch die ermittelte Ausweitung des quantitativen
Angebotes könnte zukünftig ein Zentralitätswert von 145 erreicht werden, ein Wert, der
der Bedeutung des Itzehoer Einzelhandels in der Stadt und der Region gerecht würde.
Allerdings ist bei der möglichen Schaffung zusätzlicher Verkaufsfläche ein geeigneter
Standort zu finden, zur Zeit besitzt dieses Warensegmente keinen zentrenprägenden ChaJunker und Kruse Stadtforschung Stadtplanung
Dortmund
83
rakter. Zur Steigerung der Attraktivität dieses Warensegments ist die Realisierung zusätzlicher Verkaufsflächen insbesondere in Form einer großen Verkaufseinheit (Elektronikmarkt) anzuregen.
Verkaufsflächenspielräume Warengruppen Foto / Optik
Für die Warengruppe Foto / Optik errechnen sich als Ergebnis der Berechnungen Verkaufsflächenspielräume im Umfang von bis zu rund 700 m².
Der ermittelte Zentralitätswert von nur rund 66 (34) zeigt bereits auf, dass die Schaffung
eines attraktiven, zusätzlichen Angebotes zu einer Verbesserung der Angebotssituation
und auch der Kaufkraftbindungsquoten beitragen kann. Durch die errechnete quantitative
Ausweitung der Verkaufsflächen würde ein Zentralitätswert von 158 erreicht und damit
ein für die Funktion Itzehoes angemessener Wert erzielt.
Da es sich bei diesem Warensortiment um ein in Itzehoe zentrenrelevantes Sortiment
handelt, sollten die Verkaufsflächenspielräume überwiegend dort sowie auf mehrere Anbieter verteilt werden. Ein Teil der Verkaufsflächenspielräume (ca.
200 m²) kann auch für einen möglichen Elektronikmarkt genutzt werden, da dieses Warensegment üblicherweise Bestandteil derartiger Anbieter ist.
Verkaufsflächenspielräume Warengruppen Leuchten und Elektrogeräte
Bei Leuchten und speziell Elektrogeräten ergeben die Berechnungen einen zusätzlichen
Verkaufsflächenspielraum von bis zu 700 m².
In der Warengruppe ist zur Zeit nur ein Zentralitätswert von 71 gegeben (36 im Wirtschaftsraum), so dass sich auch hier bereits zusätzliche Spielräume andeuten. Durch die
Ausweitung der Verkaufsfläche ergibt sich zukünftig ein Zentralitätswert von 150.
Allerdings ist dieser errechnete Wert durch die seit dem Erhebungszeitpunkt erfolgten
Veränderungen zu relativieren. Durch die Eröffnung des neuen Baumarktes im Norden
der Stadt ist insbesondere im Bereich der Leuchten ein größeres Angebot hinzu gekommen, so dass die ermittelten Spielräume, die schon vorher für diesen Teilbereich gering
waren, weitgehend ausgeschöpft sind.
Auf der anderen Seite ist insbesondere im Bereich der Elektrogeräte, speziell der Weißen
Ware, eine deutliche Verbesserung der Angebotssituation möglich, da zur Zeit sowohl
quantitativ ein geringes Angebot gegeben ist und zudem auch heute übliche größere Anbieter fehlen. Somit ist der aufgezeigte Spielraum auf den Bereich Elektrogeräte zu konzentrieren. Dieses Angebot könnte sowohl in eigenständiger Form, als auch im Rahmen
eines Elektrofachmarktes offeriert werden.
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Verkaufsflächenspielräume Warengruppen Uhren / Schmuck
In der Warengruppe Uhren / Schmuck errechnen sich keine zusätzlichen Verkaufsflächenspielräume in den nächsten zehn Jahren. Die Warengruppe weist eine sehr hohe
Zentralität von 330 (167) auf und verdeutlicht durch die räumliche Konzentration auf den
Hauptgeschäftsbereich den mittelzentralen Charakter dieser Warengruppe.
Es lassen sich keine zusätzlichen Spielräume mehr feststellen, zudem ist eine deutliche
Steigerung der bereits heute gegebenen hohen Kaufkraftbindungsquoten unrealistisch.
Verkaufsflächenspielräume Warengruppen Wohneinrichtung / Möbel /
Teppiche
Anhand der Berechnungen ergibt sich insgesamt ein zusätzlicher Verkaufsflächenspielraum im Umfang von rund 4.000 m². Die Warengruppe weist zur Zeit eine Zentralität
von 108 in Itzehoe auf (55 im Wirtschaftsraum), ein Wert der angesichts der üblicherweise
hohen regionalen Ausstrahlung dieser Warengruppe niedrig ist. Allerdings ist die Chance
für eine quantitativen Ausweitung der Verkaufsflächen in dieser Warengruppe deutlich
begrenzt, da sich angesichts der starken Konkurrenz im Umland (z.B. Dodenhof, Kraft,
Ikea) für ein „normales“ Möbelangebot kaum Spielräume erkennen lassen. Lediglich
durch Spezialanbieter, die ein den normalen Sortimentsrahmen überschreitendes Angebot offerieren, sind diese Spielräume, auch über den ermittelten Umfang hinaus, möglicherweise noch zu nutzen.
Verkaufsflächenspielräume Warengruppen Baumarkt- und Gartensortimente
Für die Warengruppe Baumarkt- und Gartensortimente errechnet sich kein zusätzlicher
Verkaufsflächenspielraum bis 2013.
Mit einer Zentralität von 200 in Itzehoe (100 im Wirtschaftsraum) strahlt diese Warengruppe schon zum Erhebungszeitraum deutlich in die Region aus. Durch den seither neu
errichteten Baumarkt und der absehbaren Neueröffnung eines weiteren Marktes direkt
hinter der Stadtgrenze ist der quantitative Spielraum vollständig ausgeschöpft.
6.4 Übersicht der Ergebnisse / Fazit
Die errechneten Verkaufsflächenspielräume bis zum Jahr 2013 verdeutlichen, dass die
quantitativen Grenzen des Einzelhandels – unter der Prämisse, dass kein reiner Verdrängungswettbewerb stattfindet - in Itzehoe insgesamt erreicht sind und nur noch in einigen
Warengruppen im begrenzten Umfang Verkaufsflächenspielräume gegeben sind.
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Dabei ist zu differenzieren zwischen den Warengruppen, in denen noch ein realistischer
Spielraum gegeben ist und denjenigen die nur eingeschränkt oder unter Vorbehalt noch
zusätzliche Spielräume aufweisen:
Insbesondere bei der Warengruppe Unterhaltungselektronik ist ein zusätzlicher
Verkaufsflächenspielraum von bis zu 2.500 m² gegeben.
Auch in der Warengruppe Foto / Optik sind Spielräume von bis zu 700 m² vorhanden.
Eingeschränkt ergeben sich auch in zwei weiteren Warengruppen eventuell noch zusätzliche Verkaufsflächenspielräume. Dazu zählen
Die Warengruppe Leuchten / Elektrogeräte, wobei hier insbesondere bei Elektrogeräten (Weiße Ware) noch Verkaufsflächenspielräume von rund 700 m² gegeben sind.
Die Warengruppe Wohneinrichtung / Möbel / Teppiche in der noch ein Spielraum
von rund 4.000 m² gegeben ist, allerdings hier durch das umfangreiche Angebot in
der Region nur für Spezialanbieter reelle Spielräume gegeben sind.
Angesichts dieses im Vergleich zur Gesamtverkaufsfläche von rund 82.600 m² geringen
und auf wenige Sortimente begrenzten Gesamtumfangs der Verkaufsflächenspielräume
von 7.900 m² (9,5%) ist somit das Ziel weniger der weitere quantitative Ausbau des
Warenangebotes sondern vielmehr die strukturell-räumliche Verbesserung der
Angebotssituation!
Festzuhalten ist zudem, dass die hier dargestellten Verkaufsflächenspielräume nicht als
statische Werte zu verstehen sind, sondern vielmehr aufzeigen, bis zu welcher Größenordnung Erweiterungen und / oder Neuansiedlungen, unter der Voraussetzung einer
städtebaulich verträglichen Verortung, unproblematisch erscheinen, d.h. keiner auf Verdrängung ausgerichteter Wettbewerb stattfindet. Die aus den Berechnungen abgeleiteten,
konkreten Handlungsansätze werden in den folgenden Untersuchungsabschnitten noch
weiter für einzelne Standortbereiche konkretisiert.
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7
Entwicklungsszenarien der Einzelhandelsentwicklung
Für die zukünftige Entwicklung der Stadt Itzehoe sind angesichts des dargestellten Wandels im Einzelhandel und der aufgezeigten Ausgangslage grundsätzlich verschiedene
Strategien zu dessen räumlicher Steuerung denkbar. Für die Zentren- und Standortentwicklung bietet angesichts der Leitfunktion, die der Einzelhandel generell für die Zentren
auch weiterhin aufweist, das bestehende planungsrechtliche Steuerungsinstrumentarium
einen kommunal erprobten wie bewährten Rahmen. In Ergänzung hierzu treten Kooperationselemente, so dass insgesamt der mögliche Steuerungsgrad im Sinne einer positiven
und zukunftsorientierten Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Itzehoe erhöht wird.
Die im Folgenden dargestellten vier Entwicklungsszenarien zeigen den Korridor möglicher
räumlicher Folgen der räumlichen Verteilung des Handels und der Stadtentwicklung auf.
Dabei werden bewusst idealtypische Extreme der strategischen Grundausrichtung betrachtet; in der Praxis sind vielfältige weitere Differenzierungen und Modifikationen vorstellbar (z. B. Entwicklung westlich der Bahn). Vor allem die Relation der möglichen Bedeutungszunahme oder -abnahme des Hauptgeschäftsbereiches sowie großflächiger,
fachmarktorientierter Einzelhandelsstandorte sind von Bedeutung.
Welche Entwicklung die Stadt Itzehoe in der Einzelhandels- und damit letztlich
Stadtentwicklung nehmen wird, hängt – neben dem „politischen Willen“ – somit
im Wesentlichen von dem „Schärfegrad“ bei der Anwendung des städtebaulichen und baurechtlichen Instrumentariums ab!
7.1 Szenario 1 – „Freies Spiel der Kräfte“
Das Szenario 1 – Freies Spiel der Kräfte - geht davon aus, dass Ansiedlungen, Verlagerungen, Erweiterungen von Einzelhandelsbetrieben ohne Steuerung der Stadt Itzehoe
stattfinden. Daraus resultieren verschiedene Konsequenzen auf politischer, ökonomischer,
planerischer und rechtlicher Seite, die sich zum Teil auch überschneiden können.
Aus politischer Sicht ist die Anwendung des Szenarios 1 mit folgenden Konsequenzen
verbunden:
Die Anwendung des Szenarios bedeutet eine Abkehr der bisher weitgehend stringenten Planungs- und Steuerungspraxis der Politik in Itzehoe.
Entsprechend würden dadurch Zweifel an der Verlässlichkeit der Politik und den von
ihr vormals gesetzten Rahmenbedingungen aufkommen.
Auf der anderen Seite ist damit aber eine erleichterte Umsetzung von Partikularinteressen bzw. eine investorenfreundliche Politik möglich.
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Dies allerdings um den Preis, dass das Entwicklungsziel einer attraktiven, stadtimageprägenden und lebendigen Innenstadt konterkariert würde.
Aus ökonomischer Sicht ergäben sich die nachstehenden Folgewirkungen:
In Anbetracht des aufgezeigten, nur noch geringen monetären Entwicklungsspielraums in Itzehoe (vgl. Kapitel 6), ist von einem verstärkten Verdrängungswettbewerb
auszugehen.
Besonders davon betroffen sind diejenigen Betriebe, die ungünstigere Rahmenbedingungen aufweisen (z. B. Mieten, Fixkosten, problematische Größendimension, verkehrliche Erreichbarkeit).
Dies kann letztlich zu sinkenden steuerlichen Einnahmen und dem Verlust von Arbeitsplätzen durch verstärkte Konzentrationsprozesse führen.
Zudem ist durch dieses Szenario eine Verminderung des Ansiedlungs- und Investitionsinteresses im Hauptgeschäftsbereich zu erwarten, da hier die Rahmenbedingen in
der Regel weniger günstig sind, als an städtebaulich nichtintegrierten Standorten.
Aus der Anwendung des Szenarios 1 erwachsen aber auch aus planerischer Sichtweise
entsprechende Konsequenzen:
Auch für die Planung würde die Umsetzung des Szenarios eine Abkehr der bisherigen
stringenten Planungs- und Steuerungspraxis bedeuten.
Damit einher geht der Verlust der Eingriffmöglichkeiten in die geordnete städtebauliche Entwicklung von Itzehoe.
Durch die mögliche Herausbildung eigenständiger (Handels-)Zentralitäten von Standorten zu Lasten bestehender Handelstandorte wird eine geordnete Stadtentwicklung
verhindert.
Speziell der Hauptgeschäftsbereich wird durch Funktions-, Angebots- und Attraktivitätsverluste betroffen sein, aber auch das Netz der wohnungsnahen Grundversorgung
ist durch eine räumliche Ausdünnung negativ tangiert.
Aus rechtlicher Sicht erwachsen zudem noch weitere Problembereiche, dazu zählen insbesondere:
Die Reduktion der Stadtplanung und damit der rechtlichen Eingriffsmöglichkeiten auf
minimale baurechtliche Aspekte.Die möglichen regionalen Konsequenzen und Klagen
der Nachbarkommunen bei regional ausstrahlenden Entwicklungen (Stichwort Do-
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denhof).Die letztliche Aufgabe der Planungshoheit zugunsten des reinen Marktgeschehens.
Fazit
Festzuhalten ist, dass das Szenario 1 wesentliche Steuerungsmechanismen zur
Entwicklung von Itzehoe preisgibt und zu einer direkten Gefährdung der Handels- und letztlich auch Stadtstrukturen führen würde!
7.2 Szenario 2 – „Steuerung mit Ausnahmen“
Das Szenario 2 – Steuerung mit Ausnahmen - geht davon aus, dass eine gezielte Steuerung der Einzelhandelsentwicklung erfolgt, in Einzelfällen jedoch abweichend davon ungesteuerte Ausnahmetatbestände ermöglicht werden (z. B. Standortebereiche Alsen oder
westlich der Bahn). Auch aus diesem Szenario ergeben sich verschiedene Konsequenzen
für die verschiedenen beteiligten Seiten.
Aus Sicht der Politik wäre die Anwendung dieses Szenarios mit den folgenden Konsequenzen verbunden:
Letztlich wird sich aus dem Szenario 2 eine inkonsequente Planungs- und Steuerungspraxis abzeichnen, zwischen dem an einigen Stellen freien Spiel der (Markt-)Kräfte
und der ansonsten angewandten planerischen Steuerung.
Auch dieses Szenario erleichtert die Durchsetzung von Partikularinteressen und ermöglicht eine investorenfreundliche Politik.
Das Entwicklungsziel einer attraktiven, stadtimageprägenden und lebendigen Innenstadt wird dadurch aber „unterwandert“.
Hinzu kommt, dass Investorenwünsche an anderen, planerisch nicht gewünschten
oder zulässigen Standorten argumentativ kaum zu verhindern sein würden (Messen
mit zweierlei Maß).
Das Szenario 2 würde zu folgenden ökonomischen Konsequenzen führen:
Angesichts der aufgezeigten geringen monetären Entwicklungsspielräume ist eine
Verstärkung des Verdrängungswettbewerbes zu erwarten.
Besonders davon betroffen sind diejenigen Betriebe, die ungünstigere Rahmenbedingungen aufweisen (z. B. Mieten, Fixkosten, problematische Größendimension, verkehrliche Erreichbarkeit).
Dies würde letztlich zu sinkenden steuerlichen Einnahmen und dem Verlust von Arbeitsplätzen durch verstärkte Konzentrationsprozesse führen.
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Zudem ist durch dieses Szenario eine Verminderung des Ansiedlungs- und Investitionsinteresses im Hauptgeschäftsbereich zu erwarten, da hier die Rahmenbedingen in
der Regel weniger günstig sind als an städtebaulich nichtintegrierten Standorten.
Bei der Anwendung des Szenarios 2 ergeben sich aus planerischer Sichtweise folgende
Konsequenzen:
Die stringente Planungs- und Steuerungspraxis ist nur auf Teilbereiche des Stadtgebietes begrenzt. Dies bedeutet ein planerisch inkonsequentes und in sich nicht schlüssiges Entwicklungsmodell.
Eine geordnete städtebauliche Entwicklung von Itzehoe ist durch die Herausbildung
eigenständiger (Handels-)Zentralitäten gefährdet. Insbesondere der Hauptgeschäftsbereich kann verstärkt von Funktions-, Angebots- und Attraktivitätsverlusten betroffen
sein.
Ebenso kann davon das Netz der wohnungsnahen Grundversorgung durch die räumliche Ausdünnung negativ betroffen sein.
Aus rechtlicher Sicht sind folgende Entwicklungen möglich:
Zum Teil wird die Stadtplanung auf minimale baurechtliche Eingriffsmöglichkeiten
reduziert.Mögliche regionale Konsequenzen und Klagen der Nachbarkommunen sind
in Abhängigkeit von dem Umfang möglicher Planungen / Vorhaben nicht auszuschließen.Der rechtlich mögliche Spielraum zur Einzelhandelssteuerung bleibt zu Lasten einer geordneten Weiterentwicklung von Itzehoe teilweise unausgeschöpft.Zudem sind
Vorhaben von Betreibern / Investoren an anderen Standorten im Stadtgebiet rechtlich
und argumentativ nur schwer zu verhindern, in der Stadt mit zweierlei Maß gemessen
wird.
Fazit
Das Szenario 2 ist in sich inkonsequent und lässt eine direkte Gefährdung der
Handels- und letztlich auch Stadtstrukturen Itzehoes befürchten. Es führt zu einer
Verunsicherung / Verprellung von Betreibern und Investoren.
7.3 Szenario 3 – Funktionale Gliederung
Im Szenario 3 – Funktionale Gliederung - wird der Einzelhandel in Abhängigkeit von Sortiments- und Größenstrukturen, der zukünftigen ökonomischen Rahmenbedingungen und
in funktionaler Ergänzung auf einige Standorte im Itzehoer Stadtgebiet konzentriert. Aus
politischer Sicht ergeben sich daraus folgende Konsequenzen:
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Durch die Anwendung des Szenarios ist eine stringente Planungs- und Steuerungspraxis und damit weiterhin Planungssicherheit gegeben.
Das Entwicklungsziel einer einerseits attraktiven, stadtimageprägenden und lebendigen Innenstadt und andererseits ergänzender Handelsstandorte wird unterstützt.
Die aktive Rolle der Politik in der Stadtplanung bleibt erhalten, es werden keine Abhängigkeiten von Einzelinteressen geschaffen.
Eine stringente Anwendung des Szenarios setzt sowohl positive Signale nach Innen als
auch nach Außen.
Dadurch ist zwar eine mögliche „Verprellung“ einzelner Investoren denkbar, jedoch ist
dies zu Gunsten einer positiven und zukunftsorientierten Stadtentwicklung in Itzehoe
zu vertreten.
Aus ökonomischer Sicht resultieren aus der Anwendung des Szenarios folgende Konsequenzen:
Durch die Berücksichtigung der aufgezeigten, geringen monetären Entwicklungsspielräume durch klare sortiments- und größenspezifische Zielvorstellungen wird ein ruinöser Verdrängungswettbewerb vermieden.
Durch klare räumlich-funktionale Strukturen und Vorgaben kann die Ausstrahlung des
Einzelhandels, auch nach Außen, verbessert werden und zu einer besseren Ausschöpfung der Kaufkraft beitragen.
Durch die Zielvorgaben der Stadt sind weiterhin Impulse für die Entwicklung des
Hauptgeschäftsbereiches, aber auch für die Entwicklung anderer Standorte, zu erwarten.
Die Konsequenzen für die Stadtplanung stellen sich wie folgt dar:
Die stringente Planungs- und Steuerungspraxis sorgt sowohl auf Seiten der Investoren
als auch der bestehenden Betreiber für Planungs- und Investitionssicherheit.Die Stadtplanung wird ihrer übergreifenden Steuerungsfunktion für die Stadtentwicklung durch
die Anwendung des Szenarios 3 gerecht.Zudem wird eine in sich verträgliche und ergänzende Arbeitsteilung im Itzehoer Einzelhandel gefördert.Mögliche Entwicklungsimpulse können entsprechend planerisch gefördert und gelenkt werden.Zudem besteht
die Chance einer weiteren „Herauskristallisierung“ von sinnvollen und tragfähigen
Handelsstrukturen.Durch die stringente Anwendung des Szenarios werden städtebauliche Begründungen, z. B. im Rahmen von Bauleitverfahren erleichtert.
Aus rechtlicher Sicht sind folgende Aspekte mit dem Szenario 3 verbunden:
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Die Stadtplanung nutzt auch weiterhin ihre umfangreichen gesetzlichen Eingriffs- und
Lenkungsmöglichkeiten.
Dies bedeutet eine zielgerichtete und konsequente Anwendung des rechtlichen Instrumentariums.
Für Betreiber und Investoren ist Planungs- und Rechtssicherheit in Itzehoe gegeben.
Durch die stringente Anwendung des Szenarios werden städtebauliche Begründungen, z. B. im Rahmen von Bauleitverfahren, erleichtert.
In rechtlichen Streitfällen ist durch die klare Linie eine verbesserte rechtliche Position
gegeben.
Fazit
Das Szenario 3 ist in sich konsequent. Es erfolgen klare räumliche Begrenzungen
von Einzelhandelsfunktionen im Itzehoer Stadtgebiet, dadurch wird eine direkte
und stringente Ansprache von Betreibern und Investoren ermöglicht, ohne das
Heft des Handelns aus der Hand zu geben!
7.4 Szenario 4 – „Restriktion“
Das Szenario 4 – Restriktion – geht davon aus, dass der bestehende Einzelhandel konsequent auf dem Status-Quo festgeschrieben wird.
Daraus ergeben sich für die Politik in Itzehoe die nachstehenden Konsequenzen:
Durch die restriktive Planungs- und Steuerungspraxis ist in Itzehoe weiterhin eine hohe Planungssicherheit gegeben.
Allerdings wird das Entwicklungsziel einer einerseits attraktiven, stadtimageprägenden
und lebendigen Innenstadt und andererseits ergänzender Handelsstandorte nicht unterstützt – durch unterbleibende Markt- und Entwicklungsanpassungen ist ein „Stillstand“ zu erwarten.
Die aktive Rolle der Politik in der Stadtplanung bleibt jedoch erhalten, es werden keine Abhängigkeiten von Einzelinteressen geschaffen.
Aus ökonomischer Sicht ist durch das Szenario 4 von folgenden Wirkungen auszugehen:
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Die Festschreibung auf den Status-Quo ist ein direkter Eingriff in das Marktgeschehen
(Käseglockeneffekt).
Dadurch werden Investitionen erschwert oder sogar verhindert.
Auf der anderen Seite bleibt der „Druck“ auf die bestehenden Betriebe aus und notwendige, für die Zukunftsfähigkeit notwendige Anpassungsmaßnahmen unterbleiben.
Es entstehen keine neuen ökonomischen Impulse, vielmehr ist dadurch von einer
Schwächung im Verhältnis zu anderen Kommunen durch die zu erwartenden Kaufkraftverluste auszugehen.
Für die Stadtplanung erwachsen daraus folgende Konsequenzen:
Durch die konsequente, aber einseitige Planungs- und Steuerungspraxis wird die Weiterentwicklung der Stadt Itzehoe erschwert oder sogar verhindert.
Die Stadtplanung greift durch das restriktive Vorgehen direkt in das Marktgeschehen
ein. Die damit verbundene „Käseglockenpolitik“ wirkt zu Lasten der zukünftigen Entwicklungschancen.
Mögliche Verlagerungen in andere Kommunen oder Betriebsaufgaben durch die geringen Entwicklungsspielräume gefährden die Weiterentwicklung der ganzen Stadt.
Die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen sind:
Die Stadtplanung nutzt ihre umfangreichen gesetzlichen Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten vollständig aus.
Dadurch ist zwar eine sehr hohe Planungs- und Rechtssicherheit gegeben, jedoch
würden Anfragen / Veränderungen eventuell nur noch gerichtlich geklärt werden.
Fazit
Obwohl das Szenario in sich konsequent ist, ergeben sich durch dessen Anwendung insgesamt keine positiven Effekte, da Innovationen und Investitionen massiv erschwert werden und letztlich zu einem Zurückbleiben des Handels und der
Stadt Itzehoe führen.
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7.5 Fazit der Entwicklungsszenarien und Ausblick
Im Sinne einer in sich konsequenten und zielgerichteten Weiterentwicklung des Itzehoer
Einzelhandels, aber auch der Gesamtstadt, ist eine klare Zielvorstellung (als internes und
externes Signal) dringend erforderlich! Dazu geben die aufgezeigten Szenarien eine wichtige Hilfestellung. Sie zeigen auf, welche Konsequenzen aus ihrer jeweiligen Realisierung
erwachsen könnten.
Im Zuge der Umsetzung dieser Zielvorstellungen wird deutlich, dass nur durch die konsequente Anwendung des planerischen und baurechtlichen Instrumentariums diese Weiterentwicklung möglich ist. Die Handelsstandorte in Itzehoe werden durch die Anwendung
des planungsrechtlichen Instrumentariums gemäß ihrer Versorgungsfunktion gesichert
bzw. ausgebaut, wobei eine Arbeitsteilung zwischen den integrierten und nicht integrierten Einzelhandelsstandorten anzustreben ist.Zur Realisierung der genannten Ziele ist insbesondere das Szenario 3 - „Funktionale Gliederung“ am besten für deren Umsetzung
geeignet und wird entsprechend für die nachfolgende Standortanalyse und somit das gesamte Entwicklungskonzept als Grundlage herangezogen!
Dabei ist nochmals darauf hinzuweisen, dass die aufgezeigten Szenarien und somit auch
das Szenario 3 Idealtypen darstellen, die sich in der Realität an den konkreten Gegebenheiten orientieren müssen und Modifizierungen unumgänglich machen.
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94
8
8.1 Prämissen und Hauptziele des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes
Itzehoe
Anhand der auf den vorstehenden Seiten durchgeführten, absatzwirtschaftlichen, strukturellen und städtebaulichen Analysen und den vorgestellten Entwicklungsszenarien ergibt
sich an dieser Stelle die Notwendigkeit vor der Einordnung der untersuchten Einzelstandorte in einen Gesamtkontext die grundsätzlichen Prämissen und Hauptziele zu der weiteren Entwicklung des Itzehoer Einzelhandels anzustellen bzw. zu setzen, die nachstehend
noch detailliert ausgearbeitet werden.
8.1.1
Grundsätzliche Überlegungen und Empfehlungen zur räumlichen Entwicklung des Itzehoer Einzelhandels
Für die weitere Entwicklung des Itzehoer Einzelhandels ist neben dem Einzelhandel und
den Haus- und Grundstückseigentümern nicht zuletzt die Stadt Itzehoe als Träger der
kommunalen Planungshoheit verantwortlich. So ist es die Stadt Itzehoe, die letztlich günstige Rahmenbedingungen im Rahmen ihres Ordnungs- sowie Bau- und Ordnungsrechtes
schaffen kann, die es dann von interessierten Investoren und Betreibern auszufüllen gilt.
Von grundlegender Bedeutung für die weitere Entwicklung des Itzehoer Einzelhandels und der gesamten Stadtentwicklung ist die Formulierung klarer räumlich-struktureller Prioritäten!
Eine weitere räumliche „Zersplitterung“ der Handelslagen im Stadtgebiet bzw. die
Schwächung bereits geplanter Erweiterungsstandorte durch die Ausweisung neuer
Handelsstandorte mit zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimenten ist somit
grundsätzlich zu vermeiden.
Zu viele Handelsstandorte im Stadtgebiet von Itzehoe können insgesamt zu einer
Schwächung der Handelslandschaft beitragen, da für die Kunden keine zusammenhängenden Strukturen zu erkennen wären und die Agglomerationseffekte, die
heute insbesondere der Itzehoer Hauptgeschäftsbereich besitzt, deutlich reduziert
würden.
Dadurch würden die Entwicklungschancen des Hauptgeschäftsbereiches besonders negativ berührt werden.
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95
In diesen Zusammenhang ist auch auf zusätzliche Betriebe mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten hinzuweisen. Einige Investoren verwenden diese
nicht-zentrenschädlichen Sortimente und Waren als „Markteintritt“ um sie alsbald als
unrentabel in Frage zu stellen (Strategie Trojanisches Pferd). Denn einmal ausgewiesene Einzelhandelsstandorte werden nach wie vor nur in Ausnahmefällen wieder
zurückgenommen. Somit entsteht ein neuer Handelsstandort, der in einer wettbewerblich / betriebswirtschaftlich begründeten Unrentabilität „aufgebohrt“ wird, z.B.
durch Lockerung der Sortimentsbegrenzungen und Gebietstypenfestsetzungen (Problem der Nachfolgenutzung des Neustandortes). Damit verlieren auch die weiteren
Strategien zur Stärkung der Handelsstrukturen an Bedeutung bzw. werden konterkariert. Entsprechend sind derartige Entwicklungen mit Vorsicht zu betrachten.
Durch ein zusätzliches Angebot, welches über die für die Stadt Itzehoe aufgezeigten
Spielräume hinausgeht, wird weitere Konkurrenz aufgebaut. Dies ist vor dem Hintergrund weitgehend ausgeschöpfter handelsspezifischer monetärer Spielräume
kritisch zu sehen, da es zu deutlichen Schwächungen für einzelne Bewerber kommen
könnte, insbesondere dann, wenn sich diese im Innenstadtbereich befinden und insgesamt schlechtere Rahmenbedingungen aufweisen (höhere Mieten, Stellplätze etc.).
Im Hinblick auf eine Stärkung des Hauptgeschäftsbereiches und einer klaren Einzelhandelsstruktur sind jedoch primär solche Standorte für den Handel zu entwickeln, die
sich im Hauptgeschäftsbereich oder im direkten Kontext zu diesem befinden bzw. keine Konkurrenz zu ihm aufbauen.
8.1.2
Hauptziele des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes
Hauptziele des vorliegenden Einzelhandelsentwicklungskonzeptes sind somit folgende
Aspekte, ohne jedoch dabei in den einzelbetrieblichen Wettbewerb einzugreifen:
Eine „nachhaltige“, d. h. langfristig angelegte Entwicklung des Einzelhandels
durch klare, räumlich-funktionale Zuordnungen des Einzelhandels.
Dies erfordert eine weiterhin klare räumliche Konzentration und Sicherung zentrenund nahversorgungsrelevanter und attraktiver Handelssortimente im Hauptgeschäftsbereich und den direkt angrenzenden Bereichen.
Eine klare Funktionszuteilung der einzelnen Handelsbereiche, die nicht in direkter Konkurrenz sondern vielmehr in gegenseitiger Ergänzung stehen sollten. Die
vorhandenen Einzelhandelsbereiche haben sich in der Regel auf verschiedene Zielgruppen arbeitsteilig konzentriert. Diese Profilierung hat zur Ausprägung verschiedeJunker und Kruse Stadtforschung Stadtplanung
Dortmund
96
ner Handelsbereiche geführt, deren grundsätzlich verschiedene Struktur für das Handelsangebot der Stadt eine Bereicherung darstellt, die es zu sichern gilt.
All diese Maßnahmen können dazu führen, die Ausstrahlung des Itzehoer Einzelhandels in der Stadt und in der Region durch klare räumliche Handelsstrukturen
zu stärken.
Grundsätzlich sind diese Aspekte bei der Umsetzung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes zu beachten, wobei die detaillierte Betrachtung der einzelnen Standorte einzelfallbezogene Modifikationen nicht ausschließt.
Dennoch gilt es folgende Gesichtspunkte für die Standortwahl von Einzelhandelsbetrieben
in Itzehoe prinzipiell zu beachten:
Für zentrenrelevante Sortimente28 gilt es grundsätzlich Standorte im oder im direkten Kontext zum Hauptgeschäftsbereich heranzuziehen. Die Schwerpunkte
liegen hier in der Itzehoer Innenstadt, speziell im Hauptgeschäftsbereich. Insbesondere gilt dies für die innerstädtische Leitbranche Bekleidung, eingeschränkt auch für Lebensmittel.
Eine Modifikation ist im Bereich der Warengruppe Lebensmittel zur Sicherung der
wohnortnahen Versorgung gegeben. Hier ist insbesondere die Sicherung bzw.
Atttraktivierung des bereits vorhandenen räumlich dichten Angebotsnetzes anzustreben. Dadurch kann die Marktfähigkeit bestehender Anbieter der wohnungsnahen Versorgung gesichert werden. Für detaillierte, kleinräumige Aussagen sei auf die nachstehenden Ausführungen verwiesen (vgl. auch Kapitel 9.2.1).
Auch bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten gilt es die räumliche Konzentration im Stadtgebiet weiter zu forcieren, um dadurch klar ablesbare Einkaufsstandorte zu erhalten. Dies bedeutet, dass der Ausbau oder die Etablierung neuer Standorte bzw. Standortbereiche außerhalb der für die zukünftige Entwicklung vorgesehenen Räume vermieden werden sollte.
Bestehende (großflächige) Einzelhandelseinrichtungen an städtebaulich nichtintegrierten Standorten sind im Rahmen des Bestandsschutzes und der planungsrechtlichen Vorgaben zu sichern. Zusätzliche Entwicklungsoptionen sind im Sinne einer abgestimmten Gesamtenwicklung kritisch und eingehend zu überprüfen.
Daneben ist es auch unumgänglich die Bereiche festzulegen, in denen (zukünftig) kein
Einzelhandel mehr stattfinden soll. Diese Tabubereiche für den Einzelhandel sind
28
Vgl. dazu auch das Kapitel 4.4
Dortmund
97
planungsrechtlich, soweit noch nicht geschehen, durch die Stadt festzusetzen. Dadurch
wird nicht nur eine klare Aussage dazu getroffen, an welcher Stelle weitere Handelsentwicklungen möglich oder erwünscht sind, sondern ebenso klar festgelegt, wo Handelseinrichtungen aus stadtentwicklungspolitischer Sicht nicht erwünscht sind.
Ein weiterer Aspekt den es grundsätzlich zu beachten gilt, sind die Folgenutzungen
für bestehende Standortbereiche. Durch eine mögliche Verlagerung von Einzelhandelsbetrieben an andere Standorte stellt sich die Frage, was mit den Altstandorten
geschehen kann. Um hier unerwünschte Entwicklungen zu vermeiden sind entsprechende planungsrechtliche oder vertragliche Regelungen zu treffen, die eine städtebauliche Kontrolle der weiteren Entwicklung ermöglichen.
Diese grundlegenden Überlegungen sind die Richtschnur, anhand der sich die Perspektiven und Entwicklungschancen der untersuchten Standorte aber auch weiterer Bereiche,
speziell die Gewerbegebiete, zu orientieren haben. Dabei ist die konkrete Planung oder
Überlegung letztlich ausschlaggebend für eine Einordnung, so dass Modifikationen der
grundsätzlichen Überlegungen im Einzelfall möglich sein können.
8.2 Bewertungskriterien für die Einordnung der untersuchten Standorte
Die im folgenden untersuchten Standorte verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet von
Itzehoe. Die Auswahl der Standorte erfolgte dabei in Absprache mit der Stadtverwaltung
Itzehoe und umfasst auch einige von Seiten des Gutachters ergänzte Flächen. Hierbei
spielten sowohl aktuelle Anfragen und Planungen eine Rolle, aber auch potenziell denkbare Bereiche wurden mit in die Einzeluntersuchung aufgenommen.
Letztlich können natürlich nicht alle Standorte, die eventuell noch zusätzlich in die Diskussion kommen könnten, berücksichtigt werden. Im Einzelfall müssen diese nach den nachstehend erläuterten Parametern ergänzend eingeordnet werden.
Nichtsdestotrotz ergeben sich aus der Analyse der Standorte Hinweise, welche es letztlich
zu entwickeln gilt, welche nur eingeschränkt für Handelsnutzungen in Frage kommen
bzw. wo von Handelseinrichtungen grundsätzlich abgesehen werden sollte.
Um vergleichbare Aussagen zu den untersuchten Standorte zu erhalten, ist im Vorfeld der
eigentlichen Standortbetrachtung ein Kriterienkatalog erstellt worden, mit Hilfe dessen die
Flächen beurteilt werden können und somit eine spätere Einordnung in eine Gesamtkonzeption möglich wird.
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98
Die einzelnen untersuchten Standorte werden anhand dieses Kriterienkataloges in einem
ersten Schritt analysiert und in einem zweiten Schritt die Zukunftsperspektiven dargestellt.
Es handelt sich dabei auf der Analyseseite um fünf Kriterien:
Tabelle 15:
Bewertungskriterien der untersuchten Standorte - Analyseseite
Kriterium 1
Lage und Zuschnitt
Kriterium 2
Zustand / Nutzung / Umgebung
Kriterium 3
Verkehrliche und städtebauliche Einordnung
Kriterium 4
Zuordnung zum Hauptgeschäftsbereich / zu anderen
Handelsagglomerationen
Kriterium 5
Heutige Handelsfunktion und -bedeutung
Darauf aufbauend werden die einzelnen Standorte hinsichtlich ihrer (möglichen) Zukunftsperspektiven betrachtet. Dabei ist zu unterscheiden zwischen den Standorten, für
die konkrete Planungen oder Überlegungen vorliegen und denjenigen, für die keine konkreten Vorhaben bestehen. Entsprechend werden die Kriterien in unterschiedlicher Tiefe
behandelt. Im Einzelnen handelt es sich dabei um folgende acht Kriterien, die für die Einschätzung der Zukunftsperspektiven herangezogen werden.
Dortmund
99
Tabelle 16:
Bewertungskriterien der untersuchten Standorte - Zukunftsperspektiven
Kriterium 6
Kriterium 7
Planungen / Überlegungen zum Standortbereich
Monetäre / quantitative Spielräume für geplante / angedachte Sortimente
Kriterium 8
Kriterium 9
Kriterium 10
Kriterium 11
Kriterium 12
Konsequenzen für Handelsstrukturen
Mögliche / notwendige Integrationsmaßnahmen
Zukünftige Handelsfunktion des Standortbereiches
Eventuelle planungsrechtliche Maßnahmen
Entwicklungspriorität im Gesamtkontext (1, 2, 3 bzw. ohne Priorität)
Kriterium 13
Zukünftiger Funktionstyp
Diese 13 Kriterien werden bei allen untersuchten Standorten angewandt, um in der Zusammenschau der Ergebnisse ein klares Bild der zukünftigen Entwicklungslinien für den
Einzelhandel in Itzehoe aufzuzeigen.
Zur Kategorisierung, zur verbesserten Einschätzung bzw. Ableitung eines Standortprofils
und entsprechender Handlungsempfehlungen, vor allem aber um die Zusammenhänge
und Abhängigkeiten zwischen den untersuchten (potenziellen) Einkaufsstandorten darstellen zu können und daraus ein in der Zukunft tragfähiges Einzelhandelsentwicklungskonzept ableiten zu können, wird ergänzend eine Typisierung der verschiedenen Versorgungsstandorte im Itzehoer Stadtgebiet vorgenommen. Im Rahmen dieser funktionalen
Typisierung werden die einzelnen Versorgungsstandorte zunächst hierarchisch geordnet.
Dabei sind folgende Aspekte, als Ergänzung der vorstehenden Bewertung der einzelnen
Standorte relevant:
Die handelsseitige Versorgungsbedeutung und
die handelsbezogene Ausstrahlungskraft.
Im Ergebnis erhält man aufgrund der Typisierung ein sechsstufiges, hierarchisches Funktionsmuster, das sich wie folgt aufteilt:
Typ A: Hauptgeschäftsbereich
Typ B: Ergänzungsbereich
Typ C: Nahversorgungsbereich
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100
Typ D: Verdichtungsbereich
Typ E: Sonderstandort
Typ F: Handelsfreier Bereich / Tabubereich
Für die Charakterisierung des Bereiches des Typs A sind folgende Kriterien relevant:
Städtebaulich deutlich ablesbare Zentrenstruktur.
Prägend für die Identität der Gesamtstadt.
Versorgungszentrum mit allen Bedarfskategorien mit vielfältig ausdifferenziertem
Handelsangebot.
Vielfältige ergänzende Nutzungsangebote aus dem Gastronomie- und Dienstleistungssektor sowie Freizeitangebote.
Schwerpunktraum kultureller Angebote.
Sitz von Verwaltungsfunktionen.
Bei Standorten des Typs B sind folgende Kriterien relevant:
Ergänzung des Hauptgeschäftszentrums.
Synergiebildung zum Hauptgeschäftszentrum gegeben bzw. anzunehmen.
Für den Standort des Typs C lassen sich folgende Kriterien festhalten:
In der Regel durch mindestens einen Lebensmittelanbieter (Vollsortimenter / Discounter) geprägt.
In der Regel einzelne Handelsbetriebe, eventuell im Verbund mit weiteren Handelseinrichtungen, jedoch nicht zwingend.
Teilstädtische / quartiersspezifische Versorgungsfunktion.
Standorte des Typs D werden durch folgende Kriterien abgegrenzt:
Bereiche mit Verdichtungstendenzen im Einzelhandel.
Dortmund
101
Ein klarer räumlicher Zusammenhang muss nicht gegeben sein.
Für einen Standort des Typs E sind folgende Aspekte ausschlaggebend:
In der Regel mit einzelnen, meist großflächigen Anbietern belegte Bereiche.
Häufig nicht-zentrenrelevante oder nahversorgungsrelevante Sortimente prägend.
In der Regel keine räumlich-funktionale Zuordnung zum Hauptgeschäftsbereich oder
zu anderen Handelsstandorten.
Bei Standorten des Typs F lassen sich folgende Kriterien festhalten
Standorte ohne (zukünftige) Handelsfunktion.
Anhand dieser detaillierten Kriterien und Funktionstypen ist es möglich, die folgenden
einzelnen Standorte in ihrer aktuellen Funktion zu bewerten und auch die Perspektiven
der zukünftigen Entwicklungsoptionen aufzuzeigen.
8.3 Standortanalyse / Einzelhandelsentwicklungskonzept
8.3.1
Übersicht der untersuchten Standorte
Um ein Einzelhandelsentwicklungskonzept aufzustellen ist es nicht nur erforderlich, die
Angebotsstrukturen quantitativ und räumlich darzustellen sowie die monetären Spielräume zu ermitteln, sondern insbesondere auch zu untersuchen, ob, und wenn ja welche
Bereiche im Stadtgebiet zukünftig für die Fortführung von Handelsnutzungen bzw. neue
Einzelhandelseinrichtungen geeignet erscheinen bzw. wo im Umkehrschluss keine Handelsansiedlungen oder Betriebserweiterungen zu befürworten sind (Tabubereiche).
Festzuhalten sei an dieser Stelle nochmals, dass die nachstehend im Detail untersuchten
Standorte nicht alle potenziell möglichen Flächen umfassen können, vielmehr werden hier
Bereiche untersucht, die schon mit Handelsnutzungen belegt sind bzw. auf denen zur Zeit
ein deutlicher Ansiedlungs- oder Erweiterungsdruck lastet oder möglicherweise zu erwarten ist.
In der nachstehenden Abbildung sind die untersuchten 19 Standorte und der ergänzend
betrachtete Hauptgeschäftsbereich in einer Übersichtskarte dargestellt. Dabei werden die
Dortmund
102
Standorte von Nord nach Süd nummeriert, eine Rangfolge für mögliche Entwicklungen ist
durch die Abfolge der Standorte nicht gegeben!
Es ist zudem an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass einige der hier betrachteten
Standorte bzw. Standortbereiche über die folgende Analyse hinaus untersucht werden
müssen, da hier zu bebachtende Entwicklungen oder Planungen von entscheidender Bedeutung für die weitere Entwicklung Itzehoes sind (vgl. Kapitel 9.1).
Dortmund
Abbildung 20:
Übersicht der untersuchten Standorte in Itzehoe
Dortmund
103
104
Die untersuchten Standorte liegen verteilt über das ganze Stadtgebiet. Dabei werden sowohl die Gewerbegebiete im Norden und Westen der Stadt als auch verschiedene Hauptund Ausfallsstraßen, der Hauptgeschäftsbereich und einige solitäre Standorte untersucht.
Aus Gründen der schnelleren Lesbarkeit wird bei der Analyse der untersuchten Standorte
eine tabellarische Form gewählt, in denen alle relevanten Aspekte übersichtlich ablesbar
sind. Lediglich der Hauptgeschäftsbereich wird, angesichts seiner komplexen Struktur,
darüber hinaus gehend in gesonderten Kapiteln untersucht.
Dortmund
105
8.3.2
Karte 1:
Standort 1 - Gewerbegebiet Dwerweg
Standort 1 - Gewerbegebiet Dwerweg
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
4
Zuordnung zum Innenstadtbereich / zu anderen
5
Heutige Handelsfunktion
und Bedeutung
Einordnung
Großer, gut erschlossener Standortbereich im
Norden des Stadtgebietes
Neu erschlossenes Gewerbegebiet, großer
Baumarkt (Hagebau), umfangreiche unbebaute
Flächen, im Umfeld Freiflächen (Landwirtschaft), südlich angrenzende Wohngebiete
Optimale verkehrliche Anbindung an das örtliche und überörtliche Straßennetz gegeben,
neuer Baumarkt im üblichen gestalterischen
Rahmen
Solitäre Lage am Rande des Siedlungsbereiches, keine funktionale und räumliche Verknüpfung mit Hauptgeschäftsbereich oder anderen Handelsstandorten
Neuer Baumarkt mit stadtweiter, teilweise regionaler Ausstrahlung, Funktionstyp E - Sonderstandort
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106
Zukunftsperspektiven
Nr.
6
Kriterium
7
Monetäre / quantitative
Spielräume für geplante /
angedachte Sortimente
8
9
10
11
12
13
Mögliche / notwendige
Integrationsmaßnahmen
Entwicklungspriorität im
Gesamtkontext (1, 2, 3
bzw. ohne Priorität)
Einordnung
Konkrete Planungen nicht bekannt, jedoch ist
durch umfangreiches Flächenangebot potenzieller Handelsstandort gegeben
Mit dem neuen Baumarkt sind die monetäre
Spielräume in der Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortimente ausgeschöpft
Weitere Anbieter in dieser Warengruppe problematisch, da Verdrängungswettbewerb mit
möglichen negativen Folgen verbunden sein
könnten (Veränderungsdruck)
Durch nicht-zentrenrelevante Sortimente keine
Gefährdung anderer Standortbereiche, keine
Integrationsmaßnahmen erforderlich, jedoch
Problematik „Trojanisches Pferd“
Standort für einen großflächigen Bau- und
Gartenmarkt
Bestehende SO-Ausweisung ist ausreichend
Entwicklungspriorität Stufe 3
Weiterhin Sonderstandort - Funktionstyp E
Dortmund
107
8.3.3
Karte 2:
Standort 2 - Innovationsraum Nord
Standort 2 - Innovationsraum Nord
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
4
und Bedeutung
5
Einordnung
Nordwesten des Stadtgebietes
Nutzung durch Innovationszentrum, große Einrichtung, im Umfeld Freiflächen, z. T. landwirtschaftliche Nutzung
Gute verkehrliche Anbindung an lokales und
überregionales Verkehrsnetz, städtebaulicher
Solitärkörper
Wegen fehlender Handelsfunktion unerheblich
Keine Handelsfunktion, Funktionstyp F
Dortmund
108
Nr.
6
7
8
9
10
11
12
13
Kriterium
Einordnung
Konkrete Planungen sind nicht bekannt
Wegen fehlender konkreter Planungen nicht
absehbar
Keine Handelsfunktion
Nicht erforderlich
Keine Entwicklungspriorität
Weiterhin ohne Handelsfunktionen - Funktionstyp F
Dortmund
109
8.3.4
Karte 3:
Standort 3 - Schenefelder Chaussee
Standort 3 - Schenefelder Chaussee
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
4
und Bedeutung
5
Einordnung
Langgestreckter, großer Standortbereich im
nördlichen Stadtgebiet entlang der Schenefelder Chaussee / Edendorfer Straße
Heterogene Strukturen in meist gutem baulichen Zustand, deutliche Prägung durch Wohnfunktion, mehrere Handelsbetriebe ohne räumlichen Zusammenhang, hervorzuheben Lebensmittelanbieter (Lidl, Aldi, Sky-Markt)
Gute verkehrliche Erreichbarkeit entlang wichtiger Straßenachse, städtebaulich fügen sich
bestehende Handelsbetriebe in die umliegenden Strukturen ein
Kein räumlich-funktionaler Bezug zum Hauptgeschäftsbereich, geringe Bezüge zu Anbietern
auf Lise-Meitner-Straße
Größere Handelsbetriebe dienen in erster Linie
der wohnungsnahen Grundversorgung, funktionaler Mischtyp aus Funktionstyp C – Nahversorgungsbereich mit Ansätzen von Funktionstyp
D – Verdichtungsbereich
Dortmund
110
Nr.
6
7
8
9
10
11
12
13
Kriterium
Einordnung
Keine konkreten Planungen bekannt
absehbar
Aus den jetzigen Strukturen resultieren keine
veränderten Auswirkungen auf die bestehenden Handelsstrukturen
Nicht erforderlich
Weiterhin insbesondere Nahversorgungsfunktion
Keine weiteren großflächigen Einzelhandelsbetriebe zulassen, mögliche Erweiterungen bestehender Betriebe im Einzelfall kritisch prüfen
Weiterhin Nahversorgungsstandort - Funktionstyp C mit Ansätzen eines Verdichtungsbereiches
– Funktionstyp D
Dortmund
8.3.5
Karte 4:
111
Standort 4 - Lise-Meitner-Straße
Standort 4 - Lise–Meitner-Straße
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
4
und Bedeutung
5
Einordnung
Nordwesten des Stadtgebietes
Im Wesentlichen durch Gewerbenutzungen
geprägt, zum Teil Wohnen bzw. Verwaltungseinrichtungen, im Bereich Handel insbesondere
Toom-Markt sowie Aldi und Sky-Markt hervorzuheben
Gute verkehrliche Erschließung, städtebaulich
heterogene Strukturen auf insgesamt befriedigendem Niveau
Kein räumlich-funktionaler Bezug zum Hauptgeschäftsbereich, eingeschränkter Bezug zu
Anbietern auf Schenefelder Chaussee
Absehbare Verminderung der Handelsfunktion
durch z.T. schon erfolgte Aufgabe Baumarktbereich, Lebensmittelanbieter dienen Nahversorgung, Funktionstypen C – Nahversorgungsbereich und E - Sonderstandort
Dortmund
112
Nr.
6
Kriterium
7
8
9
10
11
12
13
Einordnung
Konkrete Planungen nicht bekannt, jedoch ist
durch Aufgabe im Baumarktbereich mit Nachnutzungsdruck auf die Leerstände zu rechnen
absehbar
Aus dem jetzigen Bestand resultieren keine
veränderten Auswirkungen auf die bestehenden Handelsstrukturen, perspektivisch in Abhängigkeit von möglichen Planungen
In Abhängigkeit von möglichen Planungen
Beibehalt des Status-Quo bzw. Reduzierung der
Handelsfunktion auf wohnungsnahe Grundversorgung
Keine neuen Handelsbetriebe, Ausschluss von
Einzelhandel auf aufgegebenen Handelsbereichen, nur im engen Rahmen Werksverkauf
denkbar, keine Lockerung bei in der Regel
zentrenrelevanten Sortimenten
Funktionstyp C – Nahversorgungsbereich,
Funktionstyp E – Sonderstandort soweit möglich
zurücknehmen
Dortmund
113
8.3.6
Karte 5:
Standort 5 - Klinikzentrum Itzehoe, Robert-Koch-Straße
Standort 5 - Klinikzentrum Itzehoe, Robert-Koch-Straße
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
4
und Bedeutung
5
Einordnung
Mittelgroßer, recht gut erschlossener Standortbereich im Norden des Stadtgebietes
Nutzung durch das Klinikzentrum, im Norden
Parkanlage, sonst überwiegend Wohnen, keine
Handelsfunktion
Relativ gute verkehrliche Anbindung, sich baulich deutlich aus dem Umfeld hervorhebender
Baukörper des Krankenhauses
Dortmund
114
Nr.
6
7
8
9
10
11
12
13
Kriterium
Einordnung
Schaffung verschiedener, krankenhausaffiner
Nutzungen im Gesamtumfang von 800 m² VK
Monetäre Spielräume für die Planungen sind
vorhanden
Marginal, da enger Bezug zur Krankenhausnutzung gegeben sein wird
Nicht erforderlich
Nicht erforderlich
Ausweisung als SO-Gebiet mit entsprechenden
Festsetzungen von Sortimenten und Verkaufsflächen wenn funktionaler Zusammenhang zu
Krankenhaus gegeben ist
Zukünftig Funktionstyp E - Sonderstandort
Dortmund
115
8.3.7
Karte 6:
Standort 6 - Gewerbegebiet an der Lindenstraße
Standort 6 - Gewerbegebiet an der Lindenstraße
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
4
und Bedeutung
5
Einordnung
Westen des Stadtgebietes
Nutzung durch Gewerbebetriebe und teilweise
Wohnfunktion, keine Handelseinrichtungen
vorhanden, im Umfeld Gewerbe, im Osten
Wohnen
Gute verkehrliche Erschließung, städtebaulich
heterogene Strukturen auf insgesamt befriedigendem Niveau
Dortmund
116
Nr.
6
7
8
9
10
11
12
13
Kriterium
Einordnung
absehbar
Nicht erforderlich
Weiterhin ohne Handelsfunktionen - Funktionstyp F
Dortmund
8.3.8
Karte 7:
117
Standort 7 – Lindenstraße
Standort 7 - Lindenstraße
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
4
und Bedeutung
5
Einordnung
Langgestreckter, großer Standortbereich im
westlichen Stadtgebiet entlang der Lindenstr.
Heterogene Strukturen in meist gutem baulichen Zustand, deutliche Prägung durch Wohnfunktion, mehrere Handelsbetriebe ohne räumlichen Zusammenhang, hervorzuheben Lebensmittelanbieter (Penny)
Kein räumlich-funktionaler Bezug zum Hauptgeschäftsbereich oder zu anderen Handelsschwerpunkten
Lebensmitteldiscounter wichtig für wohnungsnahe Grundversorgung, funktionaler Mischtyp
aus Funktionstyp C – Nahversorgungsbereich
mit Ansätzen von Funktionstyp D – Verdichtungsbereich im Umfeld des Lebensmitteldiscounters
Dortmund
118
Nr.
6
7
8
9
10
11
12
13
Kriterium
Einordnung
absehbar
Nicht erforderlich
Keine großflächigen Einzelhandelsbetriebe zulassen, mögliche Erweiterungen bestehender
Betriebe im Einzelfall kritisch prüfen, Lebensmitteldiscounter bis auf 1.000 m² VK zum Erhalt der wohnungsnahen Grundversorgung
Entwicklungspriorität Stufe 2– Sicherung als
Nahversorgungsstandort
Weiterhin Nahversorgungsstandort - Funktionstyp C mit Ansätzen eines Verdichtungsbereiches – Funktionstyp D
Dortmund
8.3.9
Karte 8:
119
Standort 8 - Langer Peter
Standort 8 - Langer Peter
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
4
und Bedeutung
5
Einordnung
Langgestreckter, großer und gut erschlossener
Standortbereich am nördlichen Rand des Innenstadtbereiches
Heterogene Strukturen in meist gutem baulichen Zustand, Wohnfunktion, Gastronomieund Freizeiteinrichtungen, Friedhof, Einzelhandel im Bereich des Hanseaten-Platzes, vor allem Edeka-Markt, Schlecker
Kein räumlich-funktionaler Bezug zum Hauptgeschäftsbereich oder zu anderen Handelsschwerpunkten
Lebensmittelanbieter wichtig für wohnungsnahe Grundversorgung, Funktionstyp C –
Nahversorgungsbereich
Dortmund
120
Nr.
6
7
8
9
10
11
12
13
Kriterium
Einordnung
Keine konkreten Planungen bekannt (außer
Langer Peter 29)
absehbar
Nicht erforderlich
Keine großflächigen Einzelhandelsbetriebe zulassen, mögliche Erweiterungen bestehender
Betriebe im Einzelfall kritisch prüfen, z. Z. ist
jedoch ausreichende Größe gegeben
Entwicklungspriorität Stufe 2– Sicherung als
Nahversorgungsstandort
Weiterhin Nahversorgungsstandort - Funktionstyp C
Dortmund
121
8.3.10
Karte 9:
Standort 9 - Grundstück Langer Peter 29
Standort 9 - Grundstück Langer Peter 29
Analyse
Nr.
1
2
Kriterium
Lage / Zuschnitt
3
und Bedeutung
4
5
Einordnung
Kleiner, gut erschlossener Standortbereich
Grundstück im Eigentum des Bundes, im Umfeld Wohnnutzung, Bundeseinrichtungen, Freizeit- und Gastronomieeinrichtungen, Einzelhandel
Gute verkehrliche Erreichbarkeit entlang wichtiger Straßenachse, städtebaulich unauffällig
Dortmund
122
Nr.
6
Kriterium
7
8
9
10
11
12
13
Einordnung
Errichtung eines Lebensmitteldiscounters und
eines Elektrofachmarktes im ersten Obergeschoss
Monetäre Spielräume in der Warengruppe Lebensmittel weitgehend ausgeschöpft, Gefahr
der „Überversorgung“, im Bereich „Elektro“
bestehen noch größere Potenziale
Nahversorgung im Bereich ausreichend vorhanden, Elektrofachmarkt ist wegen primärer
Entwicklung anderer Standorte nicht zu empfehlen
Nicht erforderlich, da keine Handelsnutzung
anzustreben ist
Ausschluss von Einzelhandel
Keine Handelsfunktion, Funktionstyp F, Umnutzung z. B. für attraktives Wohnen
Dortmund
123
8.3.11
Karte 10:
Standort 10 - Gewerbegebiet an der Gasstraße
Standort 10 - Gewerbegebiet an der Gasstraße
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
und Bedeutung
4
5
Einordnung
Westen des Siedlungsgebietes
Im wesentlichen mit gewerblichen Nutzungen
belegt, in geringem Umfang Wohnen und vereinzelte Handelsbetriebe (Giese, Tankhof, Küchenstudio), im Umfeld unbebaute Flächen
sowie im Norden und Osten Wohnbebauung
Verkehrlich zufriedenstellend erschlossen,
städtebaulich in der Regel befriedigend
Die wenigen Handelsbetriebe besitzen keine
räumlich-funktionalen Beziehungen zu anderen
Handelsstandorten
Geringe Bedeutung, in Ansätzen Funktionstyp
D – Verdichtungsbereich
Dortmund
124
Nr.
6
7
8
9
10
11
12
13
Kriterium
Einordnung
absehbar
Nicht erforderlich
Nur Fortführung bestehender Handelsbetriebe
Ausschluss weiterer Handelsbetriebe, nur im
engen Rahmen als Werksverkauf denkbar
Langfristige Entwicklung in den Funktionstyp F
– Standort ohne Handelsfunktion, Bestandsschutz bestehender Betriebe
Dortmund
125
8.3.12
Karte 11:
Standort 11 - Grundstück Brunnenstieg / Ecke Große Tonkuhle
Standort 11 - Grundstück Brunnenstieg / Ecke Große Tonkuhle
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
4
5
und Bedeutung
Einordnung
Kleiner, gut erschlossener Standortbereich im
östlichen Siedlungsbereich
Autowerkstatt mit Verkauf von Zubehör, im
Umfeld dominiert Wohnfunktion, Tankstelle
gegenüber
Verkehrlich relativ gut erreichbar, Problem ist
Nähe zu einem Kreuzungsbereich, städtebaulich wenig ansprechendes Gebäude
Es bestehen keine räumlich-funktionalen Beziehungen zu anderen Handelsstandorten, zudem liegt kein Einzelhandel im engeren Sinne
vor
Wegen fehlender Handelsfunktion im engeren
Sinne unerheblich, keine Handelsfunktion,
Funktionstyp F
Dortmund
126
Nr.
6
7
8
9
10
11
12
13
Kriterium
Einordnung
Es bestehen Anfragen zur Errichtung eines
großflächigen Lebensmitteldiscounters
Monetäre Entwicklungsspielräume im Bereich
Lebensmittel durch aktuelle Entwicklungen bzw.
gegebene Zusagen praktisch ausgeschöpft
„Überversorgung“ mit Auswirkungen auf Versorgungsnetz im Bereich der wohnungsnahen
Grundversorgung, verschiedene Anbieter im
Umfeld vorhanden
anzustreben ist
Ausschluss von Einzelhandel
Weiterhin Funktionstyp F – Standort ohne Handelsfunktion, mögliche Nutzung als Wohnstandort
Dortmund
127
8.3.13
Karte 12:
Standort 12 - INEFA - Grundstück
Standort 12 - INEFA - Grundstück
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
4
und Bedeutung
5
Einordnung
Mittelgroßer, recht gut erschlossener Standortbereich in direkter Randlage zum Hauptgeschäftsbereich / Holstein-Center
Zur Zeit nur noch eingeschränkt genutzt durch
INEFA, im Umfeld Hauptgeschäftsbereich, Lebensmittelanbieter (Sky-Markt) und Wohnnutzungen
Verkehrlich zur Zeit nur über Nebenstraßen
erreichbar, Teile des Gebäudekomplexes sind
städtebaulich prägend
Keine Handelsfunktion – Funktionstyp F
Dortmund
128
Nr.
6
Kriterium
7
8
9
10
11
12
13
Einordnung
Es bestehen Überlegungen für großflächigen
Einzelhandel (4.000 m² BGF) mit ergänzenden
Nutzungen
Insgesamt eingeschränkte monetäre Spielräume, insbesondere im Bereich Lebensmittel
praktisch ausgeschöpfte Spielräume, denkbare
Sortimente z. B. Elektronik(fach)markt (bis zu
2.500 m² VK) auch denkbar Verlagerung Möbel
(Werti)
In Abhängigkeit von konkreten Planungen innenstadt-schädliche bis innenstadtergänzende
Perspektiven
Schaffung einer direkten, attraktiven Verknüpfung mit Nordausgang Holstein-Center
Bestmöglicher Ergänzungsstandort für großflächige Handelsbetriebe mit zentrenstärkender
Angebotsstruktur
Ausweisung als SO-Gebiet mit Festsetzung von
VK-Größen und Sortimenten notwendig, um
innenstadtergänzenden Charakter des Standortes zu gewährleisten – Ausschluss von zusätzlichen Lebensmittelangeboten
Bei verträglicher Sortimentsstruktur zukünftig
Funktionstyp B – Ergänzungsbereich, sonst
Funktionstyp F – ohne Handelsnutzungen mit
Schwerpunkt im Bereich Wohnen und Dienstleistung
Dortmund
129
8.3.14
Karte 13:
Standort 13 - Gewerbegebiet westlich der Konsul–Rühmann-Straße
Standort 13 - Gewerbegebiet westlich der Konsul–Rühmann-Straße
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
4
und Bedeutung
5
Einordnung
Südwesten des Stadtgebietes
Zum Teil größere produzierende und gewerbliche Anbieter, zahlreiche Freiflächen, zunehmende Bedeutung des Einzelhandels mit verschiedenen Lebensmittelanbietern (Lidl,
Wandmarker), zahlreiche weitere Betriebe (Dänisches Bettenlager, Garten-, Büro- und Babyartikel), im Osten Bahnanlagen
Verkehrlich insgesamt befriedigend erreichbar,
städtebaulich befriedigende, teilweise aber
auch nicht ansprechende Gebäude
Zum Teil funktionale und räumliche Verbindung mit angrenzenden Handelsstandorten
(Standorte 14 und 16)
Durch wachsende Zahl von Einzelhandelsbetrieben zunehmend stadtweite Bedeutung,
Funktionstyp E – Sonderstandort
Dortmund
130
Nr.
6
Kriterium
7
8
9
10
11
12
13
Einordnung
Verschiedene Ansiedlungen bzw. Verlagerungen in den letzten Monaten, Erweiterung
Wandmarker um ca. 500 m² VK absehbar, weitere Anfragen vorhanden bzw. zu erwarten
Umfangreiche Ansiedlungen / Verlagerungen
im Bereich Lebensmittel lassen nur noch geringe weitere Spielräume offen, Erweiterung
Wandmarker unter betriebswirtschaftlichen
Gesichtspunkten zu vertreten. Weitere Fachmärkte im Kontext der geringen monetären
Spielräume zu werten
Jetzige Entwicklung und zu erwartende Anfragen führen zur Schwächung der wohnungsnahen Grundversorgung und Gefährdung der
Entwicklung des Hauptgeschäftsbereiches
Insbesondere planungsrechtliche Maßnahmen
erforderlich
Weiterer Ausbau als Handelsstandort zu vermeiden, nur Verbesserung und geringfügige
Erweiterungen bestehender Betriebe denkbar
Überplanung des gesamten Standortbereiches,
Ausschluss zentrenund weiterer nahversorgungsrelevanter Sortimente
Weiterhin Funktionstyp E - Sonderstandort
Dortmund
131
8.3.15
Karte 14:
Standort 14 - Gewerbegebiet östlich der Konsul–Rühmann-Straße
Standort 14 - Gewerbegebiet östlich der Konsul–Rühmann-Straße
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
4
und Bedeutung
5
Einordnung
Mittelgroßer, gut erschlossener Standortbereich
im Südwesten des Stadtgebietes
Neuerrichtung eines Lebensmitteldiscounters
(Aldi), ansonsten noch unbebaut, im Umfeld
Gewerbe- und Handelsnutzungen, im Osten
Anlagen der Bahn
Verkehrlich insgesamt befriedigend erreichbar,
städtebaulich befriedigendes Gebäude (standardisierter Bau)
Zum Teil funktionale und räumliche Verbindung mit angrenzenden Handelsstandorten
Durch wachsende Zahl von Einzelhandelsbetrieben im Umfeld zunehmend stadtweite Bedeutung, Standort Funktionstyp E – Sonderstandort
Dortmund
132
Nr.
6
7
8
9
10
11
12
13
Kriterium
Einordnung
Weitere, konkrete Planungen sind nicht bekannt
absehbar
Im Kontext mit dynamischer Entwicklung im
Umfeld zunehmende Auswirkungen auf wohnungsnahe Grundversorgung und Hauptgeschäftsbereich
erforderlich
Standortbereich zukünftig als nicht mehr auszubauender Sonderstandort
Ausschluss weiterer zentrenund nahversorgungsrelevanter Sortimente
Weiterhin Funktionstyp E - Sonderstandort
Dortmund
133
8.3.16
Karte 15:
Standort 15 - Grundstück Wäscherei Welker, Große Paaschburg 47
Standort 15 - Grundstück Wäscherei Welker, Große Paaschburg 47
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
und Bedeutung
4
5
Einordnung
Kleiner Standortbereich im Südosten des Siedlungsbereiches
Nutzung durch Wäschereibetrieb, im Umfeld
Wohnen und Kreisbehörden, Schule, keine Einzelhandelsbetriebe vorhanden
Verkehrlich befriedigend erreichbar, jetzige
Gebäude städtebaulich nicht ansprechend
Keine Handelsfunktion – Funktionstyp F
Dortmund
134
Nr.
6
7
8
9
10
11
12
13
Kriterium
Einordnung
Die Wäscherei soll aufgegeben werden, konkrete Folgenutzungen sind nicht bekannt
absehbar
anzustreben ist
anzustreben ist
Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen
Weiterhin Funktionstyp F – kein Handelsbereich, Nutzung z. B. als Wohnstandort
Dortmund
135
8.3.17
Karte 16:
Standort 16 - Gewerbegebiet östlich der Bahn
Standort 16 - Gewerbegebiet östlich der Bahn
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
und Bedeutung
4
5
Einordnung
Größerer Standortbereich im südwestlichen
Siedlungsbereich
Nutzung durch Gewerbebetriebe, Einzelhandel
(Fressnapf), Tankstelle, Schnellrestaurant, demnächst evt. großer Leerstand wegen Verlagerung Obi-Markt
keine gute verkehrliche Erreichbarkeit, städtebaulich wenig ansprechend
Zur Zeit keine relevanten räumlich-funktionale
Verbindungen zu anderen Handelsstandorten
Trotz evt. verringerter Handelsbedeutung weiterhin Funktionstyp E - Sonderstandort
Dortmund
136
Nr.
6
Kriterium
7
8
9
10
11
12
13
Einordnung
Der Eigentümer des Obi-Gebäudes möchte
Einzelhandelsbeschränkungen aufgehoben haben, um allgemeinen Einzelhandel zu ermöglichen – bisher keine Konkretisierung
absehbar, jedoch sind Entwicklungen vor dem
Hintergrund geringer monetärer Spielräume
und den Handelsstrukturen zu sehen
veränderten Auswirkungen auf die bestehenden Handelsstrukturen, mit Aufgabe Baumarkt
evt. sinkende Bedeutung
erforderlich, Festschreibung von Sortimenten
und Verkaufsflächen
Weiterhin Standort für nicht-zentren-relevante
Sortimente, evt. Möbelfachmarkt oder Ausnahme Elektronikfachmarkt
Ausschluss von zentrenund nahversorgungsrelevanten Warengruppen – mögliche Ausnahme Elektrofachmarkt bis zu 2.500 m² VK
Funktionstyp E – Sonderstandort
Dortmund
137
8.3.18
Karte 17:
Standort 17 - Gewerbegebiet Alsen
Standort 17 - Gewerbegebiet Alsen
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
und Bedeutung
4
5
Einordnung
Sehr großer Standortbereich südlich des Siedlungsbereiches Itzehoe
Weitgehend ungenutzt, Verbrauchermarkt Famila, umfangreiche Ruinen, im Umfeld Stör,
Freiflächen
Verkehrlich gut erreichbar, städtebaulicher
Missstand wegen der umfangreichen Ruinen
Keine räumlich-funktionale Verknüpfung zu
anderen Handelsstandorten
Hohe Anziehung durch den Verbrauchermarkt,
Funktionstyp E - Sonderstandort
Dortmund
138
Nr.
6
7
8
9
10
11
12
13
29
Kriterium
Einordnung
Planungen / ÜberlegunEs bestehen Überlegungen zur Ansiedlung umgen zum Standortbereich29 fangreicher Handelsbetriebe mit bis zu 30.000
m² VK, bisherige Beschlüsse sehen Erweiterung
des Verbrauchermarktes um 1.500 m² auf
dann ca. 4.500 m² VK vor, zudem ist Ansiedlung eines Elektronikmarktes möglich
Für „Großplanung“ bestehen keine ausreiSpielräume für geplante / chenden monetären Spielräume, Konkurrenzangedachte Sortimente
standort zum Hauptgeschäftsbereich , Erweiterung Famila aus betriebswirtschaftlichen Gründen vertretbar, für Elektronikmarkt sind ausreichende Spielräume gegeben, vorgesehene umfangreiche Planungen kommen mindestens 5
Jahre zu spät
Konsequenzen für HanIn Abhängigkeit von Planungen gravierende,
delsstrukturen
negative Folgewirkungen bzw. noch vertretbare
Auswirkungen auf die Handelsstrukturen
Insbesondere planungsrechtliche und städteIntegrationsmaßnahmen
bauliche Maßnahmen zur Begrenzung der
Handelsfunktionen notwendig
Zukünftige Handelsfunkti- Erweiterung Verbrauchermarkt, eventuell Elekton des Standortbereiches ronikmarkt
Eventuelle planungsrecht- Ausweisung eines / zweier SO-Gebiete
liche Maßnahmen
Verbrauchermarkt bzw. Elektronikmarkt mit
Obergrenze 4.500 m² VK bzw. 2.500 m² VK
und detaillierter Sortimentsauflistung
Weiterhin Funktionstyp E – Sonderstandort
Zu den möglichen Auswirkungen der Planungen sei auf das Kapitel 9.1.2 verwiesen
Dortmund
8.3.19
Karte 18:
139
Standort 18 - Kamper Weg
Standort 18 - Kamper Weg
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
4
und Bedeutung
5
Einordnung
Langgestreckter, großer und gut erschlossener
Standortbereich im Stadtteil Wellenkamp
Heterogene Strukturen in meist gutem baulichen Zustand, deutliche Prägung durch Wohnfunktion, einzelne Handelsbetriebe (Aldi, Sky,
Bäckerei)
Gute verkehrliche Erreichbarkeit, Kamper Weg
ist Erschließungsstraße für Stadtteil Wellenkamp, Handelsbetriebe ohne städtebauliche
Relevanz
Kein räumlich-funktionaler Bezug der wenigen
Geschäfte zum Hauptgeschäftsbereich oder zu
anderen Handelsschwerpunkten
Überwiegend ohne Handelsnutzungen – Funktionstyp F, im geringen Umfang Funktionstyp
C- Nahversorgung
Dortmund
140
Nr.
6
7
8
9
10
11
12
13
Kriterium
Einordnung
absehbar
Aus den jetzigen Strukturen ergibt sich keine
Relevanz auf die bestehenden Handelsstrukturen
Nicht erforderlich
Wünschenswert Etablierung eines erweiterten
Lebensmittelangebotes als Nachbarschaftsladen (300-500 m² VK) zur Vermeidung von Einkaufsfahrten, vor dem Hintergrund der geringen monetären Spielräume und der Erweiterung Famila schwierige Umsetzung
Ausschluss großflächiger Einzelhandelsbetriebe
Weiterhin Funktionstyp F – Standort ohne Einzelhandel, Versuch Funktionstyp C – Nahversorgung stärken, Bestandsschutz bestehender
Betriebe
Dortmund
141
8.3.20
Karte 19:
Standort 19 - Gewerbegebiet Wellenkamp
Standort 19 - Gewerbegebiet Wellenkamp
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
Einordnung
Größerer Standortbereich im südlichen Siedlungsbereich Wellenkamp
Überwiegend gewerbliche Einrichtungen, im
geringen Umfang Wohnen, vereinzelte Handelsbetriebe (Harry´s Fliesenmarkt, Schlecker)
2
3
Recht gute verkehrliche Erreichbarkeit, die wenigen Handelsbetriebe fügen sich in die baulichen Strukturen ein
4
Kein räumlich-funktionaler Bezug der wenigen
Betriebe zum Hauptgeschäftsbereich oder zu
anderen Handelsschwerpunkten
5
und Bedeutung
Insgesamt Funktionstyp F – Standort ohne Handelsfunktion mit einigen solitären Anbietern
Dortmund
142
Nr.
6
7
8
9
10
11
12
13
Kriterium
Einordnung
Wegen fehlender konkreter Planungen nicht absehbar
Durch den jetzigen Bestand ergeben sich keine
veränderten Auswirkungen auf die bestehenden
Handelsstrukturen
Nicht erforderlich
Beibehalt des Status-Quo, perspektivische Reduktion der Handelsfunktion
Beibehalt des Status-Quo, perspektivische Reduktion der Handelsfunktion
Funktionstyp F – Standort ohne Einzelhandelsfunktion, Bestandsschutz bestehender Betriebe
Dortmund
143
8.4 Hauptgeschäftsbereich Itzehoe
Die Analyse des Hauptgeschäftsbereiches lässt sich angesichts seiner Komplexität und
Heterogenität nicht allein in der für die Einzelstandorte ausreichenden tabellarischen
Form darstellen, sondern muss entsprechend umfangreicher und detallierter dargestellt
werden. Dies erfolgt im Rahmen der städtebaulichen Analyse (vgl. Kapitel 4.2), in dem die
Situation des Hauptgeschäftsbereiches detailliert dargestellt wird. Auch die konkreten
Empfehlungen sind nicht in dieser kurzen Form möglich, sondern werden detailliert im
Kapitel 9.1.1 dargestellt
Analyse
Nr.
1
Kriterium
Lage / Zuschnitt
2
3
4
und Bedeutung
5
Einordnung
Zentraler Standortbereich im Itzehoer Stadtgebiet, längliche Strukturen
Hauptgeschäftsbereich in insgesamt gutem
Zustand, vollständige innerstädtische Funktionsvielfalt, im Umfeld deutliche Prägung durch
Wohnfunktion
Gute verkehrliche Erreichbarkeit, die Handelsbetriebe stellen die prägende Nutzungsform
dar
Hauptgeschäftsbereich, keine räumliche Verknüpfung zu weiteren Handelsstandorten gegeben
Funktionstyp A - Hauptgeschäftsbereich
Dortmund
144
Nr.
6
Kriterium
Einordnung
Ständige Veränderungsprozesse, Überlegungen
zur Weiterentwicklung des Holstein-Centers
7
absehbar, Veränderungen in der Regel wirkungsneutral, da eher Betreiberwechsel als
gravierende Sortimentsänderungen zu erwarten sind
8
Durch den jetzigen Bestand ergeben sich keine
9
Nicht erforderlich
11
Ausbau der Handelsfunktion insbesondere
durch städtebaulich-gestalterische Festsetzungen, eventuell Arrondierungsmaßnahmen,
Vermeidung konterkarierender Planungen und
Festsetzungen an anderen Standorten
12
10
13
Weiterhin der Einkaufsschwerpunkt im Stadtgebiet Itzehoe
Funktionstyp A - Hauptgeschäftsbereich
Die weitere Entwicklung des Hauptgeschäftsbereich von Itzehoe ist eng verbunden mit der
hohen Attraktivität und Vielfältigkeit des Warenangebotes. Zur Attraktivität gehört dabei –
neben den weiteren innerstädtischen Funktionen, nicht nur ein umfangreiches zentrenrelevantes Warenspektrum sondern auch die (Nah-)Versorgungsfunktion der Lebensmittelanbieter als Frequenzbringer. Durch verschiedene Maßnahmen, unter Beibehaltung der
jetzigen Baustrukturen, lassen sich für den Hauptgeschäftsbereich umfangreiche Verbesserungsoptionen aufzeigen, die im Kapitel 9.1.1 detailliert aufgezeigt werden.
Dortmund
145
8.5 Übersicht der Ergebnisse des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes
Die in den vorstehenden Analysen untersuchten Standorte werden abschließend zusammenfassend dargestellt. Durch die aufgezeigten, zukünftig weiter zu entwickelnden bzw.
im Status –Quo zu belassenden Standortbereiche ergibt sich eine anzustrebende, zeitlich
differenzierte Entwicklungsoption für das gesamtstädtische Handelsgefüge in Itzehoe.
Die zukünftige Struktur des Itzehoer Einzelhandels resultiert zum einen aus der bereits
derzeit vorhandenen Standortnutzungen, zum anderen aus der Perspektive, die die einzelnen Standorte aufweisen.
Zudem ergeben sich bei dem aktuellen Funktionstyp bei einigen Standorten auch zwei
Funktionstypen. Die Gründe ergeben sich aus der vorstehenden Analyse der Standorte.
Dabei ist die prägende Funktion an erster Stelle gesetzt, die weitere Funktion ist jedoch
auch zu berücksichtigen. Die vorstehend untersuchten und bewerteten Standorte sind im
Folgenden in einer Übersicht in der Zusammenschau ablesbar:
8.5.1
Aktuelle Handelsbedeutung der Standortbereiche
Ausgehend von der Analyse der einzelnen Standortbereiche werden im Folgenden die
jeweiligen Funktionstypen aus Handelssicht in kartographischer und tabellarischer Form
zusammenfassend aufgezeigt.
Dortmund
146
Abbildung 21:
Übersicht der aktuellen Handelsbedeutung der Standortbereiche
Tabelle 17:
Aktuelle Funktionstypen der untersuchten Standorte aus Handelssicht
Standortname
Hauptgeschäftsbereich
Standort 3 – Schenefelder Chaussee
Standort 4 – Lise-Meitner-Straße
Standort 8 – Langer Peter
Standort 10 – Gewerbegebiet an der Gasstraße
Standort 1 – Gewerbegebiet Dwerweg
Standort 13 – Gewerbegebiet westlich Konsul-Rühmann-Str.
Standort 14 – Gewerbegebiet östlich Konsul-Rühmann-Str.
Standort 16 – Gewerbegebiet östlich der Bahn
Standort 17 – Gewerbegebiet Alsen
Standort 2 – Innovationsraum Nord
Standort 5 – Klinikum Itzehoe, Robert-Koch-Straße
Standort 6 – Gewerbegebiet an der Lindenstraße
Standort 9 – Grundstück Langer Peter 29
Standort 11 – Grundstück Brunnenstieg / Ecke Große Tonkuhle
Standort 12 – INEFA-Grundstück
Standort 15 – Grundstück Wäscherei Welker, Große Paaschburg 47
Standort 18 – Kamper Weg
Standort 19 – Gewerbegebiet Wellenkamp
Aktueller
Funktionstyp
A
C / (D)
C/E
C/D
C
(D)
E
E
E
E
E
F
F
F
F
F
F
F
F / (C)
F
Dortmund
147
In der tabellarischen Übersicht der untersuchten Standortbereiche wird das bereits bestehende räumlich-hierarchische Einzelhandelsmuster in Itzehoe deutlich. Neben dem
Hauptgeschäftsbereich, als dem wichtigsten Handelsstandort in der Stadt, besteht mit den
zahlreichen Standorten mit der Funktion als C oder E-Typ ein umfangreiches Handelsangebot im Stadtgebiet. Insbesondere in Gewerbegebieten sind dabei Handelseinrichtungen
zu beobachten. Weitere untersuchte Standorte ohne aktuelle Handelsfunktion verdeutlichen, dass darüber hinaus eine Vielzahl von Flächen und Grundstücken in der Diskussion
stehen.
8.5.2
Zukünftige Entwicklungspriorität und Handelsbedeutung der Standortbereiche
Anhand der vorstehend dargestellten Zukunftsperspektiven der 20 untersuchten Standortbereiche sowie unter Beachtung der grundsätzlichen Überlegungen im Kapitel 8.1 wird
bereits deutlich, in welche Richtung sich der Itzehoer Einzelhandel räumlich zukünftig
entwickeln sollte, um die bestehenden Handelsstrukturen mit dem Fokus auf der Innenstadt in sich schlüssig, absatzwirtschaftlich und städtebaulich verträglich sowie in Ergänzung zueinander weiter zu entwickeln. Dabei unterscheiden sich die Standortbereiche
deutlich in ihren handelsbezogenen Entwicklungsperspektiven und somit auch hinsichtlich
der zeitlichen Entwicklungspriorität.
In Ergänzung und Vertiefung zu den Standortanalysen werden die Entwicklungsprioritäten
nachstehend nochmals dargestellt und kurz begründet.
Standortbereiche mit der Entwicklungspriorität Stufe 1
Der stets im Mittelpunkt der Entwicklung stehende Hauptgeschäftsbereich besitzt
die höchste Entwicklungspriorität, da sich hier der Fokus des Handels- und letztlich
auch des Stadtgeschehens befindet. Auch weiterhin sollte der Hauptgeschäftsbereich
der Einkaufsbereich in Itzehoe darstellen, dessen Ausstrahlung weit über die Stadtgrenzen hinaus ragt. Es liegt hier auch in Zukunft der Funktionstyp A – Hauptgeschäftsbereich vor.
Perspektivisch besitzt der Standort 12 - INEFA-Grundstück aufgrund seiner unmittelbaren Nähe zum Hauptgeschäftszentrum und den daraus zu erwartenden Synergieeffekten für weitere Einzelhandelsnutzungen den Charakter eines Funktionstyps B –
Ergänzungsbereich zum Hauptgeschäftsbereich. Insbesondere für größere, nicht im
Hauptgeschäftsbereich vertretene Angebote, bietet dieser Standort eine gute Ausgangslage. Eine denkbare Teilnutzung des Gesamtbereiches könnte ein ElektronikJunker und Kruse Stadtforschung Stadtplanung
Dortmund
148
fachmarkt darstellen, für den noch ein absatzwirtschaftlicher Spielraum besteht. Andere Einzelhandelsangebote (eventuell Ausnahme Möbel) sind insgesamt kritisch zu sehen und im Kontext der anzustrebenden Ergänzungsfunktion zum Hauptgeschäftsbereich zu beurteilen (Funktionstyp B). Sollte ein ergänzender Handelscharakter zum
Hauptgeschäftsbereich nicht möglich sein, sollte der Standort nicht als Handelsstandort entwickelt werden (Funktionstyp F).
Die folgenden Standortbereiche stellen sich in ihrer Ausgangslage sehr unterschiedlich
dar, zum Teil weisen sie Handelsnutzungen auf. Dennoch kommt ihnen aus den nachfolgenden Gründen eine mittlere Entwicklungspriorität zu.
Für den Standort 5 – Klinikum Itzehoe, Robert-Koch-Straße ergibt sich die mittlere Priorität dadurch, dass im Zuge der Krankenhausentwicklung ein Bedarf für krankenhausaffine Einzelhandelsnutzungen gegeben ist. Die Realisierung der vorliegenden
Planungen ist im Gange, eine darüber hinausgehende Handelsentwicklung aber auszuschließen. Zukünftig kommt dem Standortbereich der Funktionstyp E zu.
Die mittlere Entwicklungspriorität des Standortes 7 – Lindenstraße resultiert insbesondere aus seiner bisherigen Funktion als Nahversorgungsstandort. Diese Funktion
ist speziell durch die Sicherung und eventuelle Erweiterung des bestehenden Lebensmitteldiscounters auf bis zu 1.000 m² Verkaufsfläche zu gewährleisten. Somit ist auch
zukünftig der Standortbereich im Wesentlichen als Funktionstyp C – Nahversorgungsbereich in einem handelsspezifischen Funktionstyp D – Verdichtungsbereich fortzuführen.
Prinzipiell treffen dieses Aussagen auch auf den Standort 8 – Langer Peter zu. Es
gilt auch hier den Standortbereich als Funktionstyp C – Nahversorgungsbereich zu sichern.
Der Standort 17 – Gewerbegebiet Alsen ist hingegen deswegen von mittlerer Entwicklungspriorität, da hier zum einen die Notwendigkeit besteht den Standortbereich
aus städtebaulichen Gründen insgesamt zu entwickeln, zum anderen sind auch betriebswirtschaftliche Aspekte des bestehenden Verbrauchermarktes ausschlaggebend.
Zukünftig ist dieser Standortbereich im Bereich Einzelhandel als Sonderstandort des
Funktionstyps E weiter zu führen mit einem vergrößerten Verbrauchermarkt und eventuell einem Elektronikmarkt falls für letzteren keine Perspektiven auf dem INEFAGelände gegeben sind. Für weitere Hinweise und Empfehlungen sei zudem auf das
Kapitel 9.1.2 verwiesen.
Dortmund
149
Die Standortbereiche mit einer geringen Entwicklungspriorität besitzen eine sehr unterschiedliche Ausgangslage. Gemeinsam ist ihnen, dass es sich hinsichtlich der Nutzung um
stabile Standortbereiche handelt.
Der Standort 1 – Gewerbegebiet Dwerweg wird aus Handelssicht durch den Baumarkt Hagebau geprägt. Hier ist insofern eine Entwicklungspriorität gegeben, dass
der Beibehalt der planungsrechtlich zulässigen Sortimente gesichert wird und weitere
Handelsentwicklungen, speziell mit zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimenten unterbunden werden. Der Standort sollte auch zukünftig einen Sonderstandort des
Funktionstyps E darstellen.
Für den Standort 3 – Schenefelder Chaussee ist insbesondere der Beibehalt der
vorhandenen Einzelhandelsstrukturen, speziell mit Blick auf die wohnungsnahe
Grundversorgung, von Bedeutung. Der Standortbereich ist weiterhin als Funktionstyp
C – Nahversorgungsbereich und in Ansätzen als Funktionstyp D – Verdichtungsbereich
fortzuführen.
Grundsätzlich gelten die vorstehend genannten Aspekte auch für den Standort 4 –
Lise-Meitner-Straße. Allerdings ist hier der Rückbau des Einzelhandels in den Warengruppen, die nicht der wohnungsnahen Grundversorgung zuzuordnen sind, anzustreben, mit dem Ziel, die räumlichen Angebotsstrukturen zu konzentrieren und besser
ablesbar zu machen. Zukünftig ist der Funktionstyp C – Nahversorgungsbereich und
eventuell ein Sonderstandort – Funktionstyp E gegeben.
Der Standort 16 – Gewerbegebiet östlich der Bahn ist als Funktionstyp E - Sonderstandort weiter zu führen, mit Ausnahme eines Elektrofachmarktes, der bei NichtRealisierung auf dem INEFA-Gelände bzw. Alsen hier auch in Frage käme, sind zentrenund nahversorgungsrelevante Warengruppen jedoch auszuschließen, um eine
Schwächung des Hauptgeschäftsbereiches bzw. des Nahversorgungsnetzes zu vermeiden.
Eventuell besitzt auch der Standort 18 – Kamper Weg eine niedrige Entwicklungspriorität. Perspektivisch ist hier auszuloten, ob hier noch ein Interessent und Standort
gefunden werden kann, um ein nahversorgungsrelevantes Angebot, bevorzugt einen
Lebensmittelvollsortimenter, zu etablieren. Sollte dies gelingen, ist hier perspektivisch
ein Nahversorgungsstandort (Funktionstyp C) möglich, ansonsten sollte der Standortbereich zukünftig nicht mit weiterem Einzelhandel belegt werden (Funktionstyp F).
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150
Standortbereiche ohne Entwicklungspriorität
Neben den Standorten, die eine mehr oder minder hohe Entwicklungspriorität besitzen,
bestehen auch mehrere Standorte, auf denen keine bzw. keine zusätzliche Handelsentwicklung stattfinden sollte. Insbesondere zwei Gründe sind für diese Einschätzung allen
Standorten gemeinsam. Zum einen liefe ein Ausbau (der bestehenden Handelsfunktionen) der angestrebten räumlichen Handelsentwicklung entgegen, zum anderen ist die
weitere räumliche Zersplitterung der Handelslandschaft durch neue Handelsstandorte zu
vermeiden. Im Einzelnen handelt es dabei um die folgenden untersuchten Bereiche:
Der Standort 2 – Innovationsraum Nord ist, obwohl keine konkreten Planungen
bestehen, grundsätzlich für weiteren Einzelhandel ungeeignet. Neben den vorstehend
und den einleitend genannten Gründen ist auch die Lage im Stadtgebiet, ohne Bezug
zu den sonstigen Siedlungsstrukturen ein Grund, diesen Bereich nicht für potenzielle
Handelsnutzungen zu entwickeln. Auch weiterhin ist hier der Funktionstyp F – Handelsfreier Bereich / Tabubereich beizubehalten.
Für den Standort 6 - Gewerbegebiet an der Lindenstraße ist der gewerbliche
Charakter des Gebietes beizubehalten. Erneut sind es speziell die im einleitenden Text
genannten Gründe, die für den Beibehalt des Funktionstyps F – Handelsfreier Bereich
/ Tabubereich sprechen.
Der Standort 9 – Grundstück Langer Peter 29 ist insbesondere im Hinblick auf die
Sicherung des bestehenden Nahversorgungsnetzes, der weitgehend ausgeschöpften
monetären Spielräume, aber auch unter dem Aspekt einer Vermeidung der weiteren
räumlichen Handelszersplitterung nicht mit Einzelhandel zu belegen. Hier ist ebenfalls
der Beibehalt des Funktionstyps F – Handelsfreier Bereich / Tabubereich zu empfehlen.
Auf dem Standort 10 – Gewerbegebiet an der Gasstraße ist die gewerbliche Nutzung weiterhin beizubehalten, der Ausbau der Einzelhandelsfunktion ist im Hinblick
auf die einleitend genannten Gründe abzulehnen. Der bestehende Einzelhandel besitzt Bestandsschutz, die Handelsfunktion ist jedoch soweit möglich langfristig zurückzufahren. Der Standort ist langfristig zum Funktionstyp F – Handelsfreier Bereich / Tabubereich zu entwickeln.
Für den Standort 11 - Grundstück Brunnenstieg / Ecke große Tonkuhle ist eine
Handelsnutzung, aus vergleichbaren Gründen wie der Standortbereich Langer Peter
29, abzulehnen und der Funktionstyp F – Handelsfreier Bereich / Tabubereich zu empfehlen.
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151
Der Standort 13 – Gewerbegebiet westlich Konsul-Rühmann-Straße ist über die
jetzige Handelsfunktion hinaus nicht weiter auszubauen, da dadurch Beeinträchtigungen des Hauptgeschäftsbereiches und der wohnungsnahen Grundversorgung zu erwarten sind (vg. dazu auch Kapitel 9.1.3). Hier ist zukünftig der Funktionstyp F – Tabubereich anzuraten.
Für den Standort 14 – Gewerbegebiet östlich Konsul-Rühmann-Straße sind die
vorstehend genannten Aspekte übertragbar. Auch hier ist der Funktionstyp F – Tabubereich für weitere Handelseinrichtungen zu empfehlen.
Der Standort 15 – Grundstück Wäscherei Welker, Große Paaschburg 47 ist ohne Bezug zu anderen Handelsstandorten und auch für ein Nahversorgungsangebot
ungeeignet (monetäre Spielräume, gute räumliche Verteilung der bestehenden Anbieter). Für die Zukunft ist hier keine Einzelhandelsnutzung anzuraten und der Funktionstyp F - – Handelsfreier Bereich / Tabubereich zu empfehlen.
Für den Standort 19 – Gewerbegebiet Wellenkamp ist über den geringen Bestand
hinausreichender Einzelhandel nicht zu entwickeln. Der Standortbereich könnte perspektivisch für die verbesserte Nahversorgung im Stadtteil Wellenkamp genutzt werden. Für die Zukunft ist hier keine Einzelhandelsnutzung und der Funktionstyp F - –
Handelsfreier Bereich / Tabubereich zu empfehlen.
Die in den vorstehenden Analysen untersuchten 20 Standorte werden abschließend in
einer kartographischen und tabellarischen Form zusammenfassend dargestellt. Durch die
aufgezeigten, zukünftig weiter zu entwickelnden Standortbereiche ergibt sich eine anzustrebende, zeitlich differenzierte Entwicklungsoption für das gesamtstädtische Handelsgefüge in Itzehoe.
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Abbildung 22:
Zukünftige Handelsbedeutung und Entwicklungspriorität – Übersicht
152
Dortmund
153
Tabelle 18:
Entwicklungspriorität und Funktionstypen der untersuchten Standorte aus
Handelssicht – Aufzählung in der Abfolge der Entwicklungspriorität
Standortname
Hauptgeschäftsbereich
Standort 12 – INEFA-Grundstück
Standort 8 – Langer Peter
Standort 2 – Innovationsraum Nord
Standort 5 – Klinikum Itzehoe, Robert-Koch-Straße
Standort 3 – Schenefelder Chaussee
Standort 4 – Lise-Meitner-Straße
Standort 1 – Gewerbegebiet Dwerweg
Standort 16 – Gewerbegebiet östlich
der Bahn
Standort 18 – Kamper Weg
Standort 10 – Gewerbegebiet an der
Gasstraße
Standort 13 – Gewerbegebiet westlich
Konsul-Rühmann-Str.
Standort 14 – Gewerbegebiet östlich
Konsul-Rühmann-Str.
Standort 17 – Gewerbegebiet Alsen
Standort 6 – Gewerbegebiet an der
Lindenstraße
Standort 9 – Grundstück Langer Peter 29
Standort 11 – Grundstück Brunnenstieg / Ecke Große Tonkuhle
Standort 15 – Grundstück Wäscherei
Welker, Große Paaschburg 47
Standort 19 – Gewerbegebiet Wellenkamp
Aktueller
Zukünftiger EntwicklungsFunktionstyp Funktionstyp prioritätsstufen
A
A
1
F
B / (F)
1
C/D
C/D
2
C
C
2
F
F
2
F
E
2
C / (D)
C/E
E
C (D)
C / (E)
E
3
3
3
E
E
3
F / (C)
(D)
F / (C)
F / (D)
3
-
E
E
-
E
E
-
E
F
E
F
-
F
F
-
F
F
-
F
F
-
F
F
-
Neben den insgesamt nur geringen Veränderungen in den derzeitigen und zukünftigen
räumlichen Handelsstrukturenwerden insbesondere auch die zeitlichen Prioritäten der
weiteren Handelsentwicklung aus der vorstehenden Übersicht deutlich.
Außer dem stets im Mittelpunkt der Entwicklung stehenden Hauptgeschäftsbereich sind
zehn Standorte mit unterschiedlicher Priorität weiter für den Einzelhandel in Itzehoe zu
entwickeln. Insbesondere das INEFA-Gelände ist aufgrund seiner Nähe zum Hauptgeschäftsbereich durch die zu erwartenden Synergieeffekte für eine ergänzende Einzelhandelsnutzung gut geeignet.
Dortmund
154
Daneben sind auch Handelsbereiche gegeben, die es in ihren jetzigen Strukturen bzw.
Funktionen zu konsolidieren gilt. Dies trifft insbesondere auf die Standortbereiche zu, die
für die wohnungsnahe Grundversorgung eine herausragende Bedeutung besitzen.
Es zeigt sich, dass sich im Stadtgebiet zwar noch zahlreiche potenzielle Entwicklungsspielräume für weitere Handelsentwicklungen auftun, jedoch angesichts der quantitativen und
monetären Angebotssituation in der Stadt und zum Teil auch im Umland die Einzelhandelsflächen begrenzt sein müssen, wenn eine geordnete Handelsentwicklung stattfinden
soll. Grundsätzlich ist bei den Standorten ohne Entwicklungspriorität die Stabilisierung der
jetzigen Funktion bzw. eventuell auch die Reduzierung dieser Handelsbereiche zu begrüßen.
Über die genannten Standorte hinaus sollten keine zusätzlichen Bereiche für den
Einzelhandel im Itzehoer Stadtgebiet geschaffen werden!
Dabei muss jedoch jeder konkrete Fall im Einzelnen untersucht werden, da mit zunehmender zeitlicher Entfernung zum Erstellungszeitpunkt des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes sich Veränderungen in den Rahmenbedingungen abzeichnen könnten.
8.5.3
Entwicklungsperspektiven des Itzehoer Einzelhandels durch das Einzelhandelsentwicklungskonzept
Durch das Einzelhandelsentwicklungskonzept ergeben sich somit die folgenden Entwicklungsperspektiven für Itzehoe als Handelsstandort:
Insgesamt wird durch klare räumlich-strukturelle Zielvorgaben eine verbindliche Einzelhandelsentwicklung in Itzehoe unterstützt.
Auch die aufgezeigten, insgesamt geringen monetären Spielräume werden in den
Aussagen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes mit berücksichtigt.
Durch die Vermeidung weiterer Handelsstandorte bzw. dem Ausbau von Handelsfunktionen in den Itzehoer Gewerbegebieten wird die klare Konzentration auf wenige Handelsstandorte gesichert.
Dadurch wird eine weitere räumliche Zersplitterung der Itzehoer Handelslandschaft, mit der Folge einer diffusen und letztlich für den Kunden wenig ansprechenden Handelsstruktur vermieden.
Durch die klar ablesbare, zukünftige Struktur der Einzelhandelsentwicklung wird insbesondere eine weitere Konsolidierung und Stärkung des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches gewährleistet. Bisher getätigte und zukünftige Investitionen sind / werden soJunker und Kruse Stadtforschung Stadtplanung
Dortmund
155
mit gesichert, da eine politisch verbindliche Entwicklungsrichtung vorgegeben ist. In
Verbindung mit den konkreten Empfehlungen für den Hauptgeschäftsbereich (vgl. Kapitel 9.1.1) lassen sich gute Entwicklungsperspektiven für den Hauptgeschäftsbereich
festhalten.
Eine zusätzliche Aufwertung des Hauptgeschäftsbereiches kann durch eine ergänzende Handelsnutzung auf Teilen des INEFA-Geländes erfolgen. Denkbar
ist hier insbesondere die Rückgewinnung eines zur Zeit nicht mehr zentrenrelevanten
Sortiments aus dem Bereich Elektronik. Durch die Schaffung eines derartigen Angebotes im Umfang von rund 2.500 m² Verkaufsfläche kann dieses Warensegment zurückgewonnen werden und auch der gesamte Standortbereich und der Nordausgang des
Holstein-Centers eine deutliche Aufwertung erfahren.
Für das Alsen-Gelände wird aufgezeigt, dass sich hier für Handelseinrichtungen
nur eine behutsame Entwicklung vollziehen sollte und der Schwerpunkt einer möglichen und städtebaulich wünschenswerten Neunutzung aus anderen Nutzungsbausteinen bestehen sollte.
Die Bereiche westlich der Bahn, die in den letzten Jahren einer deutlichen Einzelhandelsdynamik unterlagen, stellen durch die klaren Vorgaben des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes auf dem derzeitigen Status-Quo keine weiter zunehmende „Bedrohung“ für die geordnete Handelsentwicklung in Itzehoe dar (vgl. auch Kapitel
9.1.3).
Durch die weitgehende Vermeidung zusätzlicher Einzelhandelsstandorte kann das
gute Netz der wohnungsnahen Grundversorgung gesichert und eventuell im Bestand
noch verbessert werden.
Insgesamt können durch das vorliegende Einzelhandelsentwicklungskonzept
somit die grundsätzlichen Überlegungen und Empfehlungen, die im Kapitel 8.1
aufgeführt werden, realisiert werden!
Dortmund
156
9
Konkretisierungen zu einzelnen Standortbereichen und
weitere Empfehlungen
9.1 Konkretisierungen zu einzelnen Standortbereichen
Die Betrachtung der einzelnen, vorstehenden 19 Standortbereiche im Itzehoer Stadtgebiet
und des Hauptgeschäftsbereiches gibt, wie schon erwähnt, klare Hinweise darauf, in welchen Bereichen eine Weiterentwicklung des Itzehoer Einzelhandels erfolgen sollte und in
welchen nicht, um den gesetzten Zielen gerecht zu werden. Dennoch ist es darüber hinaus erforderlich, einige der betrachteten Standortbereiche im Detail zu untersuchen, da
sie für die weitere Entwicklung des Einzelhandels aber auch der Stadt Itzehoe von herausragender Bedeutung sind.
Dazu zählen neben dem Hauptgeschäftsbereich insbesondere die Entwicklung des AlsenGeländes sowie die Gebiete westlich der Bahn, die durch konkrete Anfragen und, wie
aufgezeigt, durch umfangreiche Flächenpotenziale im Fokus der Aufmerksamkeit stehen.
9.1.1
Konkretisierungen und Empfehlungen zum Hauptgeschäftsbereich
Leitziel: Stärken stärken!
Wie in Kapitel 4.2 geschildert, ist die Grundsubstanz des Hauptgeschäftsbereiches in Itzehoe sowohl aus handelstechnischer Sicht als auch städtebaulich insgesamt positiv zu bewerten. Die größten Stärken bestehen vor allem in
den beiden großen innerstädtischen Handelsmagneten, die die Hauptlagen definieren
und sichern,
einer großen, kompakten und dicht besetzten Hauptlage und
mehreren unterschiedlichen städtischen „Einkaufs- und Erlebniswelten“ auf einer relativ kleinen Fläche.
Diese Potenziale zu nutzen und weiter zu qualifizieren sollte – nicht nur aus der
Sicht des Einzelhandels - oberstes Leitziel für eine nachhaltige Innenstadtentwicklung in Itzehoe werden!
Die Kritik auf insgesamt relativ „hohem Niveau“ bedeutet jedoch keinesfalls, dass man
sich ausruhen oder gar abwarten kann, was an Konkurrenzstandorten passiert, um dann
möglicherweise darauf zu reagieren. „Handel ist Wandel“ und so sollten die im Folgenden aufgeführten Handlungsbausteine mit Bedacht aber auch mit Nachdruck, Schritt für
Dortmund
157
Schritt umgesetzt werden, um so den Einkaufsstandort Itzehoe und die Innenstadt zu
attraktivieren und langfristig zu sichern. Die erforderlichen Verbesserungen betreffen insgesamt weniger quantitative als qualitative Aussagen – ein zusätzlicher großflächiger Ausbau des innerstädtischen Geschäftszentrums ist aus der Sicht des Gutachters zur Zeit insbesondere unter absatzwirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht sinnvoll.
Weiterhin sollte grundsätzlich darauf geachtet werden, dass zukünftige Ergänzungen des
innerstädtischen Geschäftszentrums mit innenstadtrelevanten Sortimenten zwingend innerhalb des in Abbildung 12 abgegrenzten Bereiches - oder unmittelbar an diesen angrenzend - vorgenommen werden. Die direkte Anbindung an die Hauptlagen Itzehoes ist
von zentraler Bedeutung. Auch wenn dies die Möglichkeiten der Innenstadtentwicklung
faktisch einschränkt und möglicherweise auf den ersten Blick ein Nachteil zu sein scheint,
so dient diese klare Eingrenzung letztlich nur dem Schutz der Innenstadt und vor allem
dem Schutz des innerstädtischen Geschäftszentrums. Die Erfahrungen in vielen Geschäftszentren zeigen, dass großzügige Auslegungen des Begriffs „Geschäftszentrum“ oder
„Hauptgeschäftsbereich“ zu Ansiedlungen an semioptimalen und zweifelhaften „integrierten“ Standorten führt, die auf lange Sicht den Einkaufsstandort Innenstadt schwächen und
schlimmstenfalls allmählich auflösen. Gerade bei der in Itzehoe so klar und deutlich abzulesenden Handelsstruktur (Knochenstruktur) ist dies zu verhindern.
Weiterhin sollte besonderes Augenmerk der 1b-Lage von Itzehoe gelten. Der heute schon
in Ansätzen zu beobachtende Trend einer schleichenden Abwertung dieser Bereiche muss
unbedingt aufgehalten werden. Im Einzelnen stellen sich die Handlungsempfehlungen für
den Hauptgeschäftsbereich wie folgt dar:
Holstein-Center in Szene setzen!
Hier steht an erster Stelle die Umgestaltung des La-
Foto 7: La-Couronne-Platz
Couronne-Platzes vor dem Kaufhaus und dem HolsteinCenter, mit dem Ziel, den Eingang und die dahinterliegenden Gebäude wieder sichtbar und zugänglich zu machen und so den Gebäudekomplex zum optischen Zielund Endpunkt der Geschäftsstraße Feldschmiede – ähnlich wie dies das Karstadt-Kaufhaus schon heute tut werden zu lassen. Langfristig kann das bedeuten, dass die
Pavillonbebauung auf dem insgesamt eher kleinen Platz
ganz entfällt und dass der Baumbesatz reduziert wird;
insbesondere der kleinere Baum verstellt vollständig die
Sicht auf die dahinterliegenden Gebäude. Sinnvoll ist in
diesem Zusammenhang sicherlich auch eine Auffrischung
der Fassade, vor allem eine Betonung und Überarbeitung
Dortmund
158
des heute diffus wirkenden Eingangsbereiches des wichtigsten und größten innerstädtischen Handelsmagneten.
Bei Wegfall des Pavillons darf die außengastronomische Nutzung der Platzfläche auf keinen Fall aufgegeben werden, da sie eine positive, in den Sommermonaten den Platz belebende Atmosphäre verbreitet. Ein Ersatzstandort für die gastronomische Nutzung sollte
am Platzrand gefunden werden.
Ein erster Schritt kann das Wegfallen der Einfriedung der Außengastronomie sowie eine
Wegnahme des kleineren Baumes beinhalten, so dass der Eingang zum Holstein-Center
optisch näher an die Straße Feldschmiede rücken kann. In diesem Sinne ist auch ein Beschneiden des großen dominierenden Baumes, der aus atmosphärischen Gründen und
zur Beschattung des Platzes erhalten werden sollte, denkbar.
Aktivierung des INEFA-Geländes
Foto 8: Inefa – Gelände
Der nördliche Eingang in das Geschäftszentrum
bzw. in das Holstein-Center ist zur Zeit als solcher kaum auszumachen. Das gegenüberliegende INEFA-Gelände weist Nutzungen auf, die
an dieser Stelle unpassend wirken und den Eingangsbereich in das Geschäftszentrum abwerten. Langfristig ist hier eine höherwertige innerstädtische Bebauung angezeigt. Erste Priorität
sollte dabei eine städtebauliche Neuordnung
mit einem innerstädtischen Nutzungsmix besit-
zen. Daneben kann über den vorhandenen Bestand an Handelsflächen hinaus auch die Ansiedlung eines Elektronikfachmarktes (im
Umfang von rund 2.500 m² Verkaufsfläche) vorangetrieben werden. Um die vorhandenen
Strukturen nicht zu schwächen, ist weiterer Einzelhandel (eventuell ist noch die Warengruppe Möbel denkbar) allerdings durch entsprechendes Planungsrecht auszuschließen.
Ein zusätzlicher großflächiger Handelsstandort in der Innenstadt ist auch auf dieser Fläche
zu verhindern; die Handelsnutzung sollte in jedem Fall nur ergänzenden Charakter besitzen.
Erlebnis- und Einkaufswelten qualifizieren!
Im Vergleich zu den Verkaufswelten der großen Handelsmagneten Karstadt oder Holstein-Center stehen die Haupt- und Nebenlagen von Itzehoe trotz des vorhandenen Potenzials, guter Ansätze und teilweise guter Details vergleichsweise bescheiden da. Dies
zeigt sich z.B. in der schon verschiedentlich angesprochenen schleichenden Abwertung
von Teilbereichen der 1b-Lage. Eine Weiterqualifizierung und Aufwertung der unterJunker und Kruse Stadtforschung Stadtplanung
Dortmund
159
schiedlichen innerstädtischen Teil- und Einkaufsbereiche ist deshalb von großer Bedeutung. Die gilt insbesondere für folgende Bereiche:
Foto 9: Feldschmiede
Der Bereich Feldschmiede-Süd ist in den
hochwertigen Formen- und Gestaltkanon der
restlichen Fußgängerzone von Itzehoe einzubeziehen. Dies betrifft in erster Linie eine Erneuerung der Bodenbeläge und eine Angleichung
der Straßenmöblierung. Für eine Hauptlage ist
heute der Gesamteindruck eher einfach; hierfür
ist neben der schwachen Gestaltung des öffentlichen Raumes die in weiten Teilen einfache
Außendarstellung der Geschäfte entscheidend
mitverantwortlich. Neben der teilweise einfachen Gestaltung der Schaufenster fallen vor allem die intensive Nutzung des öffentlichen
Raumes durch Verkaufsstände (Außennutzungen) der Geschäfte negativ auf. Gerade in
diesem, durch die Bebauung auch noch sehr heterogen geprägten Abschnitt wirkt dies
doppelt schwer. Daher ist neben der o.g. Umgestaltung des öffentlichen Raumes eine
Einschränkung der Sondernutzungen sowie das Aufstellen einer Gestaltungssatzung anzustreben. Auf eine Attraktivierung der Schaufenster ist gesondert (Arbeitskreise, Schaufensterwettbewerbe) hinzuwirken. Insgesamt muss sich die 1b-Lage als Konkurrenz und Ergänzung zur 1a-Lage eindeutiger und besser positionieren, ein weiteres Abgleiten oder
gar eine „Verramschung“ der Lage muss verhindert werden.
Foto 10: Bekstraße
Die städtebauliche Führung von Karstadt und
der Breiten Straße zur Feldschmiede erfolgt über
die Kirchenstraße. Für Neukunden kann dies
durchaus irritierend wirken, da der Handelsbesatz in der Kirchenstraße dünn ist und ein Einkaufsbummel dort relativ unattraktiv ist. Hier ist
zum einen darauf hinzuarbeiten, dass die Einkaufsstraße Bekstraße als Handelsverbindung
weiter profiliert wird. Dabei geht es in erster
Linie um atmosphärische Verbesserungen wie
z.B. Sondernutzungen, Kundenstopper, einheitliches Kübelgrün, Licht oder Vordächer. Gute Ansätze, wie z.B. die Überspannung der
Gassen mit Wimpelbändern sollten beibehalten und möglicherweise verbessert werden.
Städtebaulich sollte dabei das Thema „Gasse“ bearbeitet werden. Ähnliches gilt für Störgang und Ölmühlengang, bei denen neben atmosphärischen Verbesserungen auch
Dortmund
160
versucht werden sollte, die Handelsnutzungen zu intensivieren. Durch Hinweisschilder
oder eine gestalterische Betonung der Eingangsbereiche (Stichwort: Tore) kann auf die
Handelsbedeutung dieser Straßen hingewiesen werden.
Foto 11: Kirchenstraße
Die Handelslücke in der Kirchenstraße ist auf
Grund der Kirche und der umgebenden Freianlagen sowie teilweise zurückliegender Bausubstanz nicht zu schließen. Die Stärken liegen hier
vielmehr im Bereich Atmosphäre, historische
Gebäude, Kirche, Grün. Dieser Abschnitt bildet
den „emotionalen Mittelpunkt“ des Geschäftszentrums und ist dahingehend weiter zu qualifizieren. Stichworte sind hier Ausbau der gastronomischen Nutzungen, Erhalt und Pflege der
historischen Architektur, Aufwertung der vorhandenen einfachen Architektur der Nachkriegszeit und Pflege des „grünen Herzens“ vor
der Kirche. Auch durch ein intelligentes Beleuchtungskonzept, das die Stärken dieses Bereiches in Szene setzt, kann die Atmosphäre weiter aufgewertet werden. Insgesamt ist bei
allen Maßnahmen, die darauf abzielen, die Nutzungen und die Attraktivität dieses Abschnittes zu steigern, auch darauf zu achten, dass hohe Qualität umgesetzt wird.
Foto 12: Breite Straße
Die Breite Straße mit dem vor allem südlich
von Karstadt deutlich nachlassenden Handelsbesatz kann heute auf Grund fehlender Passantenfrequenzen nur eingeschränkt Geschäftsatmosphäre vermitteln. Hier ist aus Sicht des Gutachters anzuregen, Teile in eine verkehrsberuhigte Stadtstraße umzuwandeln und damit
für mehr Frequenz zu sorgen, die Straße zu beleben und aufzuwerten.
Dortmund
161
Außendarstellung verbessern!
Foto 13: Übertriebene Sondernutzung
Im Folgenden sind zur Veranschaulichung einige Beispiele aus Itzehoe aufgeführt, die verdeutlichen, dass eine Aufwertung der Außendarstellung in vielen Fällen sinnvoll ist. Da die
Ausgestaltung von Schaufenstern und Werbeanlagen in Privathand liegt, ist der Einfluss der
Stadt begrenzt. Hier gilt es zum einen mit Hilfe
einer verbindlichen (neu zu erstellenden) Gestaltungssatzung und einem seitens der Stadt
restriktiveren Umgang bzgl. der Sondernutzun-
gen im öffentlichen Raum steuernd einzugrei-
Foto 14: Gastronomie ohne Atmosphäre
fen. Zum anderen kann die Stadt durch Anregungen, Beratung oder Initiierung von Wettbewerben auf Einzelhändler, Verbände und Werbegemeinschaften zugehen und versuchen, auf
freiwilliger Basis das Bewusstsein für eine qualitätsvollere Ausgestaltung der Handelsaußendarstellung zu schärfen. Die Konkurrenzsituation zu
Karstadt und dem Holstein-Center kann dafür
zusätzliche Anreize liefern.
Foto 15: Einfache Außendarstellung
trotz hochwertiger Angebote
Foto 16: Schwache Architektur und
Außendarstellung
„Adressen“ aufwerten!
Potenzielle „Adressen“ der Innenstadt von Itzehoe sind z.B. das Theater oder auch die
Viktoriastraße. Sie stellen Bereiche dar, die sich durch eine hochwertige Bebauung und
Dortmund
162
Nutzung von anderen deutlich abheben. Allerdings bleiben gerade diese beiden Bereiche
deutlich hinter ihren jeweiligen Möglichkeiten zurück.
So wirkt sowohl das Theater als auch dessen
Foto 17: Theater
Umgebung nicht überzeugend: Die hochwertige
Theaterarchitektur wirkt auf Grund des schlechten Zustands der weißen Verkleidungsbereiche
teilweise überholungsbedürftig und die Umgebung weist trotz der aufwändigen Gestaltung
des ZOB und einiger durchdachter Details in
Teilbereichen Rückseitencharakter auf. Die Verbindung mit dem Hauptgeschäftsbereich kann
optimiert werden. Insgesamt wirkt das Theater
solitär und kann potenzielle Synergieeffekte mit
dem Geschäftszentrum nicht voll entfalten. Neben gestalterischen Verbesserungen dieser
Situation könnte z.B. auch die Veranstaltung einer Theaternacht mit offenen Geschäften
und gastronomischen Angeboten Impulse setzen.
Die Viktoriastraße ist durch weitgehend ver-
Foto 18: Viktoriastraße
siegelte Vorgärten ihres grünen und eleganten
Charakters (der eine ideale Symbiose mit dem
Theater bilden könnte) fast vollständig beraubt. Die versiegelten Flächen dienen als
Stellplätze für die zugehörigen villenartigen
Gebäude, Vorgärten sind nur noch vereinzelt
anzutreffen. Langfristig sollten die versiegelten
Flächen wieder in Grünbereiche umgewandelt
werden, so dass der ursprüngliche Charakter
der Straße wieder hergestellt wird. Da wo dies
nicht möglich ist, sollten die Stellplätze wenigstens durch die Pflanzung einer Hecke eingefasst werden.
9.1.2
Konkretisierungen und Empfehlungen zum Alsen-Gelände
Das Alsen-Gelände stellt derzeit das am stärksten in der Diskussion stehende Gebiet innerhalb der Stadt Itzehoe dar. Obwohl die Grundzüge der Entwicklung bereits in der
Standortanalyse (vgl. Kapitel 8.3.18) dargestellt sind, wird der Standortbereich vor dem
Hintergrund bestehender Planungen noch vertiefter untersucht, um die daraus resultierenden möglichen Auswirkungen konkret darzustellen.
Dortmund
163
In Anlehnung an das Szenario 2 – „Steuerung mit Ausnahmen“, welches mit einer Realisierung der Vorhaben verbunden wäre (vgl. Kapitel 7.2), wird nachstehend untersucht
welche konkreten Auswirkungen auf die Itzehoer von der angedachten Handelsentwicklung auf dem Alsen-Gelände ausgehen könnten. Für die weiteren Analysen werden folgende, durch den Investor angedachte Planungen, zugrunde gelegt.
Erweiterung des Verbrauchermarktes von derzeit rund 3.000 m² Verkaufsfläche auf
insgesamt 6.100 m² Verkaufsfläche (inklusive Shop-Zone / „neutrale“ Zone).
Errichtung eines Baumarktes im Umfang von 9.200 m² Verkaufsfläche.
Schaffung eines Elektro-Fachmarktes im Umfang von 3.500 m² Verkaufsfläche.
Schaffung eines Angebotes aus dem Bereich „Einrichtung“ im Umfang von
10.000 m² Verkaufsfläche.
Schaffung eines Autozubehöranbieters im Umfang von 1.000 m² Verkaufsfläche.
Schaffung eines Baby-Fachmarktes im Umfang von 1.200 m² Verkaufsfläche.
Schaffung eines Tierfachmarktes im Umfang von 800 m² Verkaufsfläche.
Insgesamt summiert sich die angedachte Verkaufsfläche im Standortbereich auf rund
32.000 m², davon sind 29.000 m² neue, zusätzliche Verkaufsflächen.Bezogen auf die im
Sommer 2003 erhobenen Verkaufsflächen würde die Umsetzung des Vorhabens (zumindest kurzfristig) eine Erhöhung der Verkaufsflächen in Itzehoe um rund 35% (von ca.
83.000 m² auf 112.000 m²). Dadurch würde sich die Verkaufsfläche pro Einwohner auf
rund 3,3 m² pro Einwohner erhöhen und somit weit über dem Schnitt vergleichbarer
Kommunen liegen30.
Nicht nur die absehbaren, umfangreichen quantitativen Veränderungen sind von Bedeutung, sondern speziell die damit verbundenen absatzwirtschaftlichen Aspekte müssen für
die Bewertung des Vorhabens zugrundegelegt werden.
Die angesetzten potenziellen Umsätze beruhen, da keine konkreten Anbieter mit Ausnahme des bestehenden Verbrauchermarkes, vorliegen, auf durchschnittlichen Flächenproduktiven vergleichbarer Anbieter. Dadurch lässt sich ein insgesamt realistischer potenzieller Umsatz ermitteln.
SB-Warenhaus (6.100 m² VK)
ca. 18,9 Mio. Euro (zusätzlich 9,6 Mio.
Euro)
30
Unter Berücksichtigung der seit dem Erhebungsstichtag hinzu gekommenen Verkaufsflächen würde sich
der Bestand von 94.000 m² auf 123.000 m´ erhöhen. Dies entspräche einer Verkaufsfläche von rund
3,6 m² pro Einwohner!
Dortmund
164
Baumarkt (9.200 m² VK)
ca. 14,7 Mio. Euro
Elektro-Fachmarkt (3.500 m² VK)
ca. 17,5 Mio. Euro
Bereich „Einrichtung“ (10.000 m² VK)
ca. 15,0 Mio. Euro
Autozubehöranbieter (1.000 m² VK)
ca. 1,0 Mio. Euro
Baby-Fachmarkt (1.200 m² VK)
ca. 1,6 Mio. Euro
Tierfachmarkt (800 m² VK)
ca. 1,2 Mio. Euro
Insgesamt summiert sich der potenzielle, zusätzliche Umsatz der neuen Betriebe bzw. Erweiterungen (abzüglich der bestehenden Flächen des Verbrauchermarktes) auf 60,6 Mio.
Euro.
Dies entspräche theoretisch einer Ausweitung des Einzelhandelsumsatzes von zur Zeit
rund 238 Mio. Euro auf rund 299 Mio. Euro, eine Zunahme von 25,5% unter der Prämisse, dass alle Betriebe weiterhin ihren aktuellen Umsatz beibehalten würden.
In der Gegenüberstellung der aufgeführten Planungen und den ermittelten, zusätzlichen
Verkaufsflächenspielräumen, den aktuellen Entwicklungen und hinsichtlich der Entwicklungsperspektiven der Gesamtstadt Itzehoe sind folgende Einschätzungen und Empfehlungen zu geben:
Die Erweiterung des Verbrauchermarktes mit derzeit rund 3.000 m² zu einem SBWarenhaus mit einer Verkaufsfläche von 6.100 m², mit einem überschlägigen Anteil
von ca. 60% Food31, würde einen potenziell zusätzlichen Umsatz im Bereich der Warengruppe Lebensmittel von ca. 5,8 Mio. Euro bedeuten.
In der Warengruppe Lebensmittel bestehen jedoch, wie es anhand der Berechnungen
abzulesen ist (vgl. Kapitel 6.3), keine weiteren relevanten Potenziale. Zudem wird
durch die aktuellen Entwicklungen (Erweiterung Discounter, Wandmarker etc.) die
Kaufkraft noch weiter ausgeschöpft bzw. Umsatzumverteilungen innerhalb der Warengruppe verstärkt.
Der aktuelle Umsatz im Bereich Lebensmittel liegt bereits heute deutlich über der sortimentsspezifischen Kaufkraft (Zentralität 127). Obwohl die Anbieter in Itzehoe auch
Versorgungsaufgaben für das Umland übernehmen, ist insgesamt eine quantitative
Obergrenze erreicht.
Sollte es zu einer Realisierung des Bausteins SB-Warenhaus kommen, die im Kontext
mit den genannten aktuellen Entwicklungen zu sehen sind, sind als Folgewirkungen
31
Der Wert von 60% Food-Anteil ist ein durchschnittlicher Wert in vergleichbar großen SB-Warenhäusern. Im
Detail zeigen sich hier große Unterschiede, so dass der Food-Anteil zwischen 40% bis zu 80% liegen kann
und entsprechend unterschiedlich deutlich ausgeprägte Folgewirkungen zu erwarten sind.
Dortmund
165
erhebliche Kaufkraftumverteilungseffekte zu erwarten.
Insbesondere Mitbewerber mit vergleichbaren Angebotsstrukturen, aber schlechteren
Rahmenbedingungen können von eine derartigen Entwicklung negativ beeinträchtigt
werden (z. B. Marktkauf).
Aber auch die Entwicklungsperspektiven anderer Mitbewerber würden minimiert, mit
der möglichen Folge einer Ausdünnung des zur Zeit guten räumlichen Nahversorgungsnetzes in Itzehoe. Nicht zu vergessen sind zudem die entsprechend umfangreichen, meist zentrenrelevanten Warengruppen im SB-Warenhaus, die eine direkte
Überschneidung mit dem Angebot des Hauptgeschäftsbereiches darstellen können
und diesen eventuell schwächen könnten.
Eventuell können sich auch regionale Auswirkungen ergeben, und zwar dann, wenn
durch das umfangreiche Lebensmittelangebot außerhalb der Itzehoer Innenstadt die
Nahversorgungsfunktion der Nachbarkommunen negativ berührt würde.
Die geplante Neuerrichtung eines Baumarktes und eines Tierfachmarktes ist im
Kontext mit den seit dem Erhebungszeitpunkt erfolgten Entwicklungen zu sehen, zum
einen durch den neu errichteten Baumarkt am Dwerweg, zum anderen durch die absehbaren Entwicklungen in Heiligenstedten. Aber bereits unberücksichtigt der Entwicklungen ist in der Warengruppe eine Zentralität von 200 gegeben.
Selbst unter der Berücksichtung des möglichen Wegfalls des Obi-Baumarktes und der
Verbesserung und der räumlichen Verbesserung der Angebotsverteilung im Itzehoer
Stadtgebiet sind in dieser Warengruppe keine zusätzlichen Spielräume mehr erkennbar.
Die mögliche Realisierung eines Baumarktes und Tierfachmarktes wäre mit erheblichen, negativen Folgewirkungen verbunden. Insbesondere ist von einem kannibalösen Verdrängungswettbewerb auszugehen, woraus in der Folge weitere Probleme in
Form von Nachnutzungsdiskussionen und der, bedingt durch den Wettbewerbsdruck,
zu einer Ausweitung der möglicherweise zentrenrelevanten Randsortimente in den
Anbietern führen könnte.
Im Bereich der Warengruppe Elektrofachmarkt zeichnen sich noch größere absatzwirtschaftliche Spielräume ab, allerdings liegen sie mit ca. 2.500 m² deutlich unter der
angedachten Größenordnung der Planungen, so dass das Vorhaben deutlich überdimensioniert ist.
Hinzu kommt, dass für einen Elektrofachmarkt städtebaulich günstigere Standorte
(speziell der INEFA-Standort, vgl. auch Kapitel 8.3.13) bestehen. Dennoch wäre ein
deutlich größenreduzierter Elektrofachmarkt städtebaulich auch auf dem AlsenGelände vertretbar.
Dortmund
166
Das geplante Angebot aus dem Bereich „Einrichtung“ ist wegen der unklaren Sortimentsstrukturen schwieriger einzuschätzen. Unter der Annahme, dass es sich bei den
möglichen Sortimenten im Wesentlichen um Waren aus dem Möbelbereich handeln
würden, liegen die quantitativen Größenordnungen der Planungen deutlich über den
ermittelten Spielräumen von rund 4.000 m².
Außerdem zu beachten ist, dass durch das umfangreiche Angebot im Umland (Dodenhof, Kraft, Ikea) derartige Planungen wenig realistisch sind, da der monetäre
Rahmen auch regional weitestgehend ausgeschöpft ist. Durch die unspezifische Bezeichnung „Einrichtung“ ist zudem das Angebot umfangreicher, zentrenrelevanter Sortimente nicht auszuschließen.
Für den geplanten Babyfachmarkt, dessen Sortimente überwiegend die Warengruppen Möbel, Bekleidung, Spielwaren umfassen, ergeben sich insgesamt keine weiteren
monetären Spielräume, da dieses Segment in Itzehoe bereits ausreichend vertreten ist
(z. B. am Leuenkamp, am Adler).
Der geplante Autozubehörbieter ist, unter Beachtung und Begrenzung möglicher
zentrenrelevanter Randsortimente (z. B. Hifi), insgesamt städtebaulich auf dem AlsenGelände unbedenklich.
Fazit
Es zeigt sich insgesamt, dass die Planungen auf dem Alsen-Gelände das nur noch im
geringen Umfang zusätzlich vorhandene Kaufkraftpotenzial in Itzehoe deutlich
überschreiten würden! Bereits heute sind die realistischen Obergrenzen weitgehend
erreicht.
Insbesondere die in den letzten Jahre deutliche Fokussierung der Entwicklung auf
den Hauptgeschäftsbereich würde bei einer Realisierung der Planungen konterkariert. Die angedachten Planungen, die in ähnlicher Form bereits vor mehreren Jahren
in der Diskussion standen, sind durch seither erfolgte Maßnahmen (Holstein-Center,
neue und erweiterte Lebensmittelverkaufsflächen, Erweiterungen im Baumarktbereich
etc.) die seiner Zeit noch zum Teil gegebenen Spielräume inzwischen weitgehend
ausgeschöpft.
Speziell auf die Nahversorgungssituation in Itzehoe sind negative Auswirkungen
durch das geplante, umfangreiche Lebensmittelangebot zu erwarten. Durch anzunehmende Umsatzumverteilungen ist mit einer Ausdünnung des räumlichen Nahversorgungsnetzes zu rechnen.
Indirekte Folgewirkungen sind zudem für den Hauptgeschäftsbereich von Itzehoe
Dortmund
167
zu erwarten, da durch die Attraktivierung eines neuen Standortes eine Verringerung
der Kundenfrequenzen im Hauptgeschäftsbereich zu erwarten ist und mittelfristig in allen Geschäften des Hauptgeschäftsbereiches sinkende Umsätze anzunehmen
sind.
Mögliche Auswirkungen könnten sich durch das SB-Warenhaus auch auf die Nahversorgungsstrukturen in den Nachbarkommunen ergeben. Es ist darauf hinzuweisen, dass es nicht die Aufgabe des Itzehoes Lebensmitteleinzelhandels ist, die
Grundversorgung der größeren Nachbarkommunen zu übernehmen. Diese haben einen eigenen Anspruch und die Pflicht ihre grundzentrale Versorgungsfunktion auszuüben!
Zudem kämen durch die Planungen, mit Ausnahme eines Elektrofachmarktes,
keine neuen, bisher nicht vertretenen Angebotsformen hinzu, die eine Ausnahme bzw. Überschreitung der monetären Spielräume eventuell begründen könnten.
Der Umfang der zu erwartenden negativen Auswirkungen bewegt sich somit in der
Zusammenschau auf einem Niveau, das gravierende Störungen der städtebaulichfunktionalen Struktur des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches und der dezentralen Versorgungsstandorte sowie möglicherweise auch der regionalen Versorgungsstrukturen
erwarten lässt!
Die Realisierung des angedachten Gesamtkonzeptes bedeutet, angesichts der aufgezeigten möglichen Folgewirkungen (Standortaufgaben, Nachfolgenutzungen, funktionale Beeinträchtigungen des Hauptgeschäftsbereiches), die bewusste Inkaufnahme städtebaulicher Probleme der Zukunft!
In der Zusammenschau ist die angedachte Entwicklung des Alsen-Geländes in
der vorliegenden Konzeption somit gutachterlich nicht zu befürworten!
9.1.3
Empfehlungen zur weiteren Entwicklung westlich der Bahn
Die Einordnung der Bereiche westlich der Bahn ist nicht nur auf die einzelnen untersuchten Standorte (13,14 und 16) zu begrenzen, sondern muss in seiner Gesamtheit und im
gesamtstädtischen Kontext bewertet werden.
Die hier stattfindende Entwicklung mit einer zunehmenden Bedeutung des Einzelhandels ist insgesamt problematisch zu werten und deshalb, wie auch bei den untersuch-
Dortmund
168
ten Einzelstandorten, bis auf einige geringfügige Modifikationen, auf dem Status-Quo
festzuschreiben.
Insbesondere die Konzentration von weiteren zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimenten ist wegen der möglichen Folgewirkungen auf die Funktionsfähigkeit und die verminderten Entwicklungsperspektiven des Hauptgeschäftsbereiches zu vermeiden.
Neben der inzwischen hohen Versorgungsfunktion des Standortbereiches bei Lebensmitteln ist der weitere Einzelhandel nur als Ergänzung zu den innerstädtischen
Angeboten sinnvoll. Vor dem Hintergrund der geringen monetären Spielräume
zeichnen sich jedoch keine größeren Entwicklungsspielräume für zusätzliche
Handelseinrichtungen ab.
Den bestehenden Betrieben (z. B. dem Babymarkt) sollten jedoch Verbesserungen
der Darstellung und geringfügige Erweiterungen zugestanden werden.Die Verlagerung von Betrieben aus anderen Bereichen, außer aus dem Hauptgeschäftsbereich, stellt eine eingeschränkte Entwicklungsoption dar, wodurch das Ziel weniger, aber deutlich ablesbarer Handelsstandorte unterstützt würde. Hier ist jedoch eine
detaillierte Prüfung anhand der Prämissen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes
notwendig.
9.2 Weitere Empfehlungen
Darüber hinaus gilt es auch, basierend auf den vorstehenden Analysen, grundsätzliche
Aussagen zu der Entwicklung (kleinteiliger) Betriebe im Stadtgebiet zu formulieren, die
sich außerhalb des Hauptgeschäftsbereiches häufig in solitärer Lage befinden. Eng damit
verbunden ist auch die Frage, wie mit Leerständen von Ladenlokalen umgegangen werden kann, um diese nicht zu einem das Umfeld negativ prägenden Missstand oder zu einer Gefahr für die Handelsstrukturen werden zu lassen.
Auch die Frage der Nachfolgenutzungen, der Umgang mit den neuen Tendenzen im Einzelhandel, das grundsätzliche Problem des Handels in Gewerbegebieten, die Tabubereiche für den Einzelhandel, Verlagerungspotenziale, planungsrechtliche Aspekte und die
wohnungsnahe Grundversorgung werden zur Ergänzung und Schärfung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes eingehend betrachtet.
Weitere Bereiche, die wie gesehen bereits heute unter deutlichem Umnutzungs- und Veränderungsdruck stehen, sind die Gewerbegebiete im Itzehoer Stadtgebiet. Auch diese
werden gesondert betrachtet. Abschließend werden in Ergänzung zu den vorstehenden
Dortmund
169
Betrachtungen Aussagen zu den Bereichen getroffen, die zukünftig nicht mit Handelseinrichtungen belegt werden sollten.
9.2.1
Sicherung und Stärkung der wohnungsnahen Grundversorgung in Itzehoe
Die Ausführungen des Kapitels 4.1.3 zeigen auf, dass die aktuelle Situation der wohnungsnahen Grundversorgung sowohl quantitativ als auch räumlich gut zu bewerten ist.
Entsprechend besteht zu diesem Themenbereich, im Gegensatz zu vielen anderen Kommunen, in Itzehoe kein akuter Handlungsbedarf.
Entsprechend ergeben sich nur einige wenige, aber dennoch wichtige Handlungsempfehlungen:
Angesichts der stetig zunehmenden Verkaufsfläche von Lebensmittelanbietern sind
auch in Itzehoe Erweiterungen / Verlagerungen von bestehenden Betrieben auf heute
marktübliche Verkaufsflächengrößen erfolgt. Nur bei einigen wenigen Anbietern
besteht zur Zeit noch perspektivischer Handlungsbedarf.
Insbesondere die Lebensmittelanbieter Sky-Markt auf der Edendorfer Straße, PennyMarkt an der Lindenstraße und der Plus-Markt an der Feldschmiede weisen zur Zeit
Verkaufsflächengrößen auf, die deutlich unter den heutigen üblichen Größen liegen.
Da diese Anbieter für das Versorgungsnetz von Bedeutung sind, gilt es hier mögliche
Erweiterungswünsche auf Größenordnungen von rund 1.200 m² bei dem Vollsortimenter Sky-Markt bzw. jeweils rund 1.000 m² Verkaufsfläche bei den Lebensmitteldiscountern zu unterstützen. Obwohl der quantitative Spielraum im Bereich Lebensmittel
praktisch ausgeschöpft ist, sind mögliche Erweiterungen dieser Betriebe vor dem Hintergrund einer Sicherung des räumlichen Versorgungsnetzes zu vertreten.
In diesen Kontext gehören auch die zugesicherten bzw. avisierten Erweiterungen
des Famila-Verbrauchermarktes auf rund 4.500 m² auf dem Alsen-Gelände sowie die Erweiterung der Verkaufsfläche des Vollsortimenters Wandmarker westlich der
Bahn. Obwohl im Bereich der Warengruppe Lebensmittel der absatzwirtschaftliche
Rahmen praktisch ausgeschöpft ist, sind die Erweiterungen in der Abwägung zwischen betriebswirtschaftlichen und städtebaulichen Gesichtspunkten insgesamt zu
vertreten.
Allerdings ist nur bei der Begrenzung auf die genannten Maßnahmen eine Stabilisierung und damit Sicherung der wohnungsnahen Grundversorgung zu erreichen. Alle
darüber hinausgehenden Maßnahmen sind vor dem Hintergrund der monetären
Spielräume sehr kritisch zu werten.
Dortmund
170
Die Schaffung weiterer Nahversorgungsstandorte (vgl. z. B. auch Kapitel 8.3.10)
ist angesichts der räumlichen Angebotsverteilung in Itzehoe nicht erforderlich. Die
einzige Ausnahme ist im Stadtteil Wellenkamp zu sehen, wo ein eigenes, größeres
Lebensmittelangebot in Form eines Vollsortimenters sinnvoll wäre.
In der Zusammenschau ist festzuhalten, dass der Standortsicherung der bestehenden Nahversorgungsanbieter Vorrang vor Neuansiedlungen weiterer Anbieter zukommt.
9.2.2
Umgang mit dem weiteren Einzelhandel im Itzehoer StadtgebietNeben
dem Hauptgeschäftsbereich und den untersuchten Standortbereichen gibt es im Stadtgebiet von Itzehoe noch zahlreiche weitere Einzelhandelsbetriebe, wobei die Mehrzahl kleine Verkaufsflächen umfassen.
Diese Betriebe finden sich aus den unterschiedlichsten Gründen außerhalb der zusammenhängenden Handelsbereiche, stellen aber eine Ergänzung und Bereicherung
des Angebotes dar.
Durch ihre disperse Verteilung im Stadtgebiet können sie jedoch im Wesentlichen nur
die umliegende Bevölkerung bzw. einen Kundenstamm ansprechen, da sie nicht von
den Synergieeffekten durch die Nähe zu anderen Handelseinrichtungen profitieren
können.
Allerdings zeigt sich auch hier der im Handel zu beobachtende Konzentrationsprozess,
so dass diese Geschäfte zunehmend vom Markt verschwinden und in den meisten Fällen auch recht einfach zu Wohn- oder sonstigen Zwecken umgenutzt werden können.
Dieser Trend wird auch in Zukunft anhalten und insgesamt zu einer Verminderung
von Geschäften außerhalb der geschlossenen Geschäftslagen führen.
Auf der anderen Seite bestehen auch Anbieter, die Bestandsschutz genießen, die
durch ihre begrenzten räumlichen Entwicklungsperspektiven bzw. ihre Flächen vergrößern oder modernisieren möchten. Die Sicherung dieser Handelsbetriebe sollte
durch unbürokratische Genehmigungen zu Umgestaltungs- und geringfügigen Erweiterungswünschen nachgekommen werden.
Auch mögliche Verlagerungswünschen bestehender Handelsbetriebe, bedingt durch
Standortungunst, fehlende Erweiterungsmöglichkeiten oder verkehrlich nur unbefriedigende Rahmenbedingungen, sollte durch die Verwaltung oder Handelsorganisationen bei der Suche nach geeigneten Standorten, speziell in den aufgezeigten Entwicklungsbereichen, begleitet werden.
Dortmund
171
9.2.3
Umgang mit der Leerstandsproblematik / Mindernutzungen
Ladenleerstände oder auch Mindernutzungen sind Ausdruck ökonomischer Veränderungen. Sie entstehen im Wesentlichen dadurch, dass sich die Geschäftsbedingungen bezogen auf den Einzelbetrieb oder/und auf den Geschäftsstandort auf der Nachfragerund/oder der Angebotsseite so verändern, dass ein langfristig erfolgreiches Wirtschaften
nicht mehr möglich ist. Ladenleerstände und Mindernutzungen sind gerade in den letzten
Jahren in den deutschen Städten enorm angestiegen und haben vielerorts ein alarmierendes Niveau erreicht32. Die Ursachen hierfür sind zum einen in einzelbetrieblichen Entscheidungen sowie veränderten Bedingungen am Mikrostandort zu suchen, zum anderen
beeinflussen allgemeine ökonomische und gesellschaftliche Trends die Zukunftsperspektiven33.
Durch diese Umwälzungen werden zum einen Verschiebungen in der Versorgungsstruktur
ausgelöst, zum anderen führen sie zu erheblichen Veränderungen in der Wertigkeit von
Geschäftslagen. Besonderen Gefährdungen sind in dieser Situation bestehende Betriebe
ausgesetzt, die hinsichtlich ihrer Größe und Lage nicht mehr den aktuellen Erfordernissen
entsprechen. Insbesondere betrifft das kleinere Lebensmittelmärkte, meist mit begrenztem
Parkplatzangebot und inhabergeführte Fachgeschäfte. Seit einiger Zeit sind aber auch
kleinere Kauf- und Warenhäuser sowie veraltete Fachmärkte gegen die Krise nicht mehr
gefeit.
Der Handel, Stadtmarketing und Stadt Itzehoe sind aufgefordert auf der Basis der
Aussagen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes (vgl. speziell dazu auch das Kapitel
4.4) ein Branchen-Sollprofil speziell für den Hauptgeschäftsbereich zu entwickeln und entsprechende Interessenten gezielt für die Nach- oder Umnutzung von
Ladenlokalen anzusprechen.
Leerstehende Ladenlokale sind nicht nur ökonomisches Problem sondern auch negativ für die Darstellung speziell des Hauptgeschäftsbereiches bzw. des HolsteinCenters. Zwischenlösungen können hier temporäre Schaufenstergestaltungen (Aus-
32
Eine Befragung des DSSW kommt beispielsweise zu dem Ergebnis, dass in den meisten, der im Rahmen
einer einschlägigen Untersuchung befragten Städte eine Leerstandsquote von über 20% vorliegt (Baatz,
Rainer; Schenke, Ulrike; Kickinger, Jan; Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft im Deutschen
Verband für Wohnungswesen und Städtebau und Raumordnung e.V. (Hrsg.): Handlungsmodelle zur Einbindung von Immobilieneigentümern in die Geschäftsstraßenentwicklung. Berlin 2001 (DSSWMaterialien), S.7).
33
Die Phänomene sind bereits in Kapitel 2 ausführlich dargestellt und werden nur in soweit angerissen, wie
es zum allgemeinen Verständnis erforderlich ist.
Dortmund
172
lagen von umliegenden Geschäften, Ausstellung von Kunstobjekten) sein.
9.2.4
Nachfolgnutzungen speziell großflächiger Einzelhandelbetriebe
Ein weiterer Problembereich, der gesamtstädtisch von Bedeutung ist, ist in einer möglichen Nachfolgenutzung von zur Zeit noch bestehenden, insbesondere großflächigen Betrieben zu sehen. Angesichts der weitgehend ausgeschöpften Potenziale und der insgesamt schwierigen Lage des Einzelhandels ergäbe sich durch weitere Handelsansiedlungen
eine verschärfte Konkurrenzsituation, die möglicherweise zu einer Aufgabe einzelner Anbieter führen könnte.
Schon in der laufenden Diskussion durch absehbare Entwicklungen an der Lise-MeitnerStraße bzw. im Gewerbegebiet östlich der Bahn (jetziger Obi-Standort) zeigt sich die
Schwierigkeit, einen adäquaten Betreiber zu den geforderten Konditionen finden. Erfahrungsgemäß ist es planerisch außerordentlich schwierig die Standorte bei NichtFunktionieren der vorgesehenen Nutzungen wieder zurückzustufen und die Handelsfunktion herauszunehmen.
Insbesondere ist hier, wie auch in der Standortanalyse, für die Stadtplanung folgendes zu
empfehlen:
Keine Aufweichung der planungsrechtlich zugelassenen Sortimente in Richtung
zentrenund nahversorgungsrelevanter Einzelhandel zuzulassen.
Auch die Ausweitung der Randsortimente ist im rechtlich möglichen Rahmen sortiments- und flächenbezogen zu begrenzen.
Im Zweifelsfall ist es besser einen Grundstücksbereich „Liegenzulassen“, als durch vorschnellen Aktionismus die gewünschten langfristigen Ziele der Einzelhandelsentwicklung
in Itzehoe zu gefährden!
9.2.5
Umgang mit neuen Handelstendenzen im Einzelhandel
Eine weitere Entwicklung, die sich auch in Itzehoe abzeichnet, ist der zunehmende Anteil
von Randsortimenten in Autohäusern. Dabei ist speziell auf den Trend, die Randsortimente sukzessive auszubauen, hinzuweisen. Insbesondere betrifft dies die Bereiche Unterhaltungselektronik (Autoradios, CD-Spieler, etc.) aber auch weitere technische Geräte
(Freisprechanlagen für Handys etc.) bzw. ein weitgefasstes Autozubehör (Kindersitze).
Diese Warengruppen besitzen in Itzehoe zur Zeit teilweise noch einen zentrenrelevanten
Dortmund
173
Charakter und sind deshalb an den Standorten außerhalb der Geschäftsbereiche nicht
wünschenswert.
Um mögliche negative Auswirkungen zu vermeiden sind folgende Handlungsempfehlungen zu geben:
Die Sortimente neuer bzw. umgebauter Autohäuser sind wie bei anderen Einzelhandelsbetrieben gegliedert nach Sortimenten und Verkaufsflächen festzusetzen.
Bei den zulässigen Waren muss zudem ein direkter funktionaler Bezug zu den verkauften Fahrzeugen bestehen.
Die Handelsnutzung im engeren Sinne muss der Hauptnutzung deutlich untergeordnet sein.
Eine ähnliche Entwicklung zeigen die Tankstellen in den letzten Jahren auf. Die in den
letzten Jahren neu errichteten bzw. umgebauten Tankstellen besitzen zum Teil bereits den
Charakter von kleinen Einkaufszentren, in denen von Zeitschriften und Getränken auch
Geschenkartikel bis hin zu DVD´s oder Bekleidung angeboten werden.
Insbesondere für Veränderungen bestehender bzw. möglicher neuer Tankstellen ist zu
beachten, dass der Verkauf sogenannter Zubehörwaren während der Ladenschlusszeiten nicht den Rahmen des, juristisch nicht einheitlich verstandenen, Üblichen überschreitet.
Da eine genaue Definition der üblichen Warengruppen nicht besteht, ist, zur Absicherung der Entwicklungsziele für die Itzehoer Einzelhandelsentwicklung, eine planungsrechtliche Begrenzung der Verkaufsfläche auf 100 m² anzustreben, die völlig ausreichend für einen derartigen Verkauf ist.
9.2.6
Umgang mit Handelsfunktionen in Gewerbegebieten
Zunehmend geraten Gewerbegebiete in das Visier potenzieller Investoren und Handelsbetreiber bzw. sind durch Veränderungsabsichten bestehender Betreiber in der Diskussion. Ursache dafür sind neben in der Regel günstigeren Grundstückspreisen auch die häufig geringe oder fehlende Regelungsdichte hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten, die
günstigen Flächenzuschnitte und eine oft verkehrlich gute Erschließung. Neben vielen
weiteren Gründen spielen auch Interessen von Grundstückseigentümern eine wichtige
Rolle.
Dortmund
174
Diese Entwicklung ist, wie es anhand der vorstehenden Standortanalysen offenkundig
wird, auch in Itzehoe zu beobachten. Das sich dadurch generell abzeichnende „Gefährdungspotenzial“ für eine geordnete Handelsentwicklung macht es erforderlich, ergänzend
zu den standortbezogenen Analysen allgemeine Aussagen zu Handelsfunktionen in Gewerbegebieten zu geben.
Handelsfunktionen, die über die genannten Größen und Sortimente in den einzelnen
Gewerbegebieten hinausgehen sind nur dann zu genehmigen, wenn die folgenden Aspekte berücksichtigt werden. Grundsätzlich gilt es somit auch für die Gewerbegebiete in
denen grundsätzlich keine Veränderungen der B-Pläne notwendig erscheint, diese Entwicklung im Auge zu behalten. Zur Steuerung und Kontrolle dieser Entwicklung sind folgende Empfehlungen auszusprechen:
Ein Verkauf von Waren ist nur dann zu genehmigen, wenn ein direkter Bezug zur
Produktion am selben Standort gegeben ist. Ein Vertrieb von Waren, die zwar von
der entsprechenden Firma stammen, jedoch nicht vor Ort produziert werden, ist zu
untersagen.
Hinzu kommt, dass der Handel nur eine der industriell-gewerblichen Nutzung deutlich untergeordnete Position einnehmen darf. Dies gilt sowohl für die Verkaufsfläche als auch für die aus dem Direktverkauf resultierenden Umätze.
Für Betriebe des Handwerks ist der Verkauf von selbst hergestellten oder eingekauften Waren auf einer untergeordneten Fläche bis zu 100 m² zulässig (Handwerkerprivileg).
Eine Obergrenze der Verkaufsfläche für industriell-gewerbliche Betriebe ist nur im
konkreten Einzelfall zu bestimmen, die für Handwerksbetriebe genannte Grenze
von 100 m² erscheint jedoch angemessen.
Ziel ist es, durch die den Einzelhandel im engeren Sinne überschreitenden Maßnahmen
der unkontrollierten Ausweitung von dem Einzelhandel zuzuordnenden Verkaufsflächen in
Gewerbegebieten, zu unterbinden.
Eng damit verbunden ist das Überplanen aller Gewerbegebiete bzw. sonstiger Bereiche ohne ausreichenden planungsrechtliche Steuerungsmöglichkeiten!
Insbesondere durch die zur Zeit erfolgende Neuaufstellung des FNP ist dieses mögliche
Problem aber in absehbarer Zeit gelöst.
Dortmund
175
9.2.7
Tabubereiche für den Einzelhandel in Itzehoe
Insgesamt ergeben sich neben den aufgezeigten Handelsstandorten und Entwicklungsbereichen im Stadtgebiet entsprechend auch große Bereiche, in denen insbesondere großflächiger Einzelhandel mit zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimenten auszuschließen ist bzw. nur der bestehende Einzelhandel verbleiben soll.
Diese Tabubereiche sind notwendig, um klare, räumlich konzentrierte Einzelhandelsstrukturen in Itzehoe zu gewährleisten.
Grundsätzlich umfassen die Taburäume alle Gebiete im Itzehoer Stadtgebiet, an denen nicht bereits Einzelhandel stattfindet bzw. explizit für zukünftige Handelsnutzungen entwickelt werden sollen.
Auch Bereiche in denen bereits Einzelhandel besteht, können Tabubereiche
für weitere, neue Handelseinrichtungen darstellen. Unbenommen davon ist die
Weiterführung der in diesen Bereichen bestehenden Betriebe (z. B. Gewerbegebiet
westlich der Bahn).
Ziel ist es, durch die Abgrenzung von Taburäumen für den Einzelhandel die angestrebten
räumlichen Entwicklungen des Itzehoer Einzelhandels positiv zu begleiten, in dem die unkontrollierte Entwicklung vermieden wird.
9.2.8
Ausloten von Verlagerungspotenzialen bestehender Betriebe
Nicht nur die Neuansiedlung von Einzelhandelsbetrieben sondern auch die Entwicklungsperspektiven bestehender Einzelhandelsgeschäfte sind bei der Entwicklung des Einzelhandels in Itzehoe zu berücksichtigen:
Insbesondere bestehende Einzelhandelsbetriebe, deren räumliche Entwicklung am
bestehenden Standort nicht mehr möglich ist bzw. deren verkehrliche Situation unzureichend ist, können eventuell auf Entwicklungsbereiche oder geeignete
Standorte verlagert werden.
Stadtverwaltung und Einzelhandel können bei einer möglichen Standortsuche von
Einzelhandelsbetrieben sowie den damit verbundenen Maßnahmen behilflich sein.
Auch die Stadtverwaltung ist aufgefordert von sich aus solche Betreiber anzusprechen, die perspektivisch Veränderungsnotwendigkeiten aufweisen.
Dortmund
176
9.2.9
Weitere Maßnahmen zur Verbesserung und Attraktivierung der Einzelhandelsstrukturen in Itzehoe
Über die konkreten Standortempfehlungen hinaus sind noch weitere Maßnahmen bei der
Weiterentwicklung des Itzehoer Einzelhandels anzuregen.
Der Erlebniseinkauf gewinnt in den vergangenen Jahren zunehmend an Bedeutung. Es
gehört zu dem Aufgabenspektrum der Akteure in Itzehoe, solche Angebote zu schaffen,
die dem Trend nach einer stärkeren Verzahnung zwischen Einkauf und Freizeitgestaltung
Rechnung tragen und stärker als bisher zu einem erlebnisorientierten Einkauf beitragen.
Im Sinne des für den Hauptgeschäftsbereich zu erzielenden Schwerpunktes des Erlebniseinkaufes sind zusätzliche erlebnisfördernde Maßnahmen zu ergreifen. Angebote
aus den Bereichen Freizeit und Kultur bzw. deren verbesserte Integration und vor allem auch deutlich verbesserte (Außen-) Gastronomieangebote stellen hierbei die
Grundlage dar.
Neben verstetigten Freizeit- und Kultureinrichtungen bzw. (Außen-)Gastronomiebetriebe sind auch ambulante Lösungen ("Events") stärker auszubauen. So sollten in
Zusammenarbeit mit örtlichen Kultur- und Sportvereinen Veranstaltungen, Aktionen,
Märkte oder temporäre Ausstellungen verstärkt im öffentlichen Raum durchgeführt
werden. Von Seiten der Stadtverwaltung ist eine solche Entwicklung ggf. durch Modifizierung vorhandener Sondernutzungsgebühren zu unterstützen.
Daneben spielt das Serviceverständnis aller Gewerbetreibenden (mit Kundenverkehr) in Zukunft eine immer größere Bedeutung. Als Beispiel sei hier der Erfolg vieler
Einkaufszentren angeführt, die nicht nur durch ihre Größe Zuspruch bei den Kunden
erfahren, sondern auch durch die zahlreichen Maßnahmen und Events, die quasi neben dem Kerngeschäft Einzelhandel und Verkaufen den Standort „in aller Munde“
bringen. Dieser Erfolg fängt bei der Gemeinschaft an (gemeinsames Auftreten und
Werben, Einrichten eines gemeinsamen Fonds für Maßnahmen), geht über eine ständige kritische Überprüfung eines jeden Gewerbetreibenden hinsichtlich seines Warensortiments und seiner Außenwirkung sowie der Etablierung von (kostenlosen) ServiceAngeboten im Betrieb bis hin zu einem veränderten Selbstverständnis als Kaufmann
oder Gewerbetreibender in Itzehoe. Denn es reicht heute nicht mehr aus, nur seine
Ladentür aufzuschließen; der „Kaufmann von heute und morgen“ muss auf seine
Kunden zugehen und sich in diesem Zusammenhang auch zunehmend als
Dienstleister verstehen
Der Ausbau des Freizeit- und die bessere Integration des Kulturangebotes sowie insbesondere eine verbesserte Gastronomie als im Zusammenhang mit dem Einkauf häufig
gekoppelte Dienstleistung, ist ein zentraler Baustein für eine Erlebnisorientierung im EinJunker und Kruse Stadtforschung Stadtplanung
Dortmund
177
zelhandel der Stadt Itzehoe und daher aus gutachterlicher Sicht sehr zu empfehlen. Die
Angebote sollten vor allem im Bereich des Hauptgeschäftszentrums erfolgen.
Serviceorientierung ist ein Erfolgsfaktor im Einzelhandel, der bereits heute eine große
Bedeutung hat, die zukünftig noch weiter ansteigen wird. Hintergrund hierfür ist das zunehmend einheitliche Angebot, dass nahezu unabhängig vom Standort erworben werden
kann. Serviceorientierung stellt eine der wenigen verbliebenen Möglichkeiten dar, Itzehoe zu profilieren und so Kunden an die Stadt zu binden. Somit ist eine Verbesserung der
Serviceorientierung ein wichtiges Ziel für den Einzelhandel in Itzehoe.
Mit Blick auf die genannten Hauptziele des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes, die
Stadt Itzehoe auch weiterhin als attraktiven Einkaufsstandort mit mittelzentraler Funktion zu erhalten und auszubauen, ist aus gutachterlicher Sicht zu empfehlen, im Sinne
einer Profilierung des Einzelhandelsstandortes Itzehoe ein Konzept zur stadtübergreifenden Serviceorientierung zu erarbeiten und zu realisieren.
Die Händlerschaft, aber auch die handelsnahen Dienstleister (z.B. Friseur, Banken,
Gastronomie etc.) sowie die Akteure des Stadtmarketings sollten kritisch prüfen, welche Möglichkeiten und Maßnahmen sowohl einzelbetrieblich als auch betriebsübergreifend für eine Verbesserung der Serviceorientierung hierfür ergriffen werden
können.
Um stadtübergreifend agieren zu können und entsprechende regionsweite Maßnahmen zur Verbesserung der Handelssituation zu realisieren, sollten die stadtweite
Gremien der Händlerschaft herangezogen werden. Hierbei empfiehlt sich die
Einbindung der großflächigen (Fach-)Marktbetreiber ebenso wie die Inhaber kleinteiliger Betriebe im Hauptgeschäftsbereich. Die Interessen der Händlerschaft können über
eine stärker auftretende Werbegemeinschaft gegenüber den Politikern und der Verwaltung nachhaltiger vertreten werden. Weiterhin kann die Bündelung der Kräfte dazu beitragen, vermehrt Aktionen durchzuführen wie z.B. Feste zu organisieren.
Aus handelsspezifischer Sicht ist die Schaffung von stadtweit einheitlichen Öffnungszeiten eine wichtige Maßnahme. Hiermit werden nicht nur die Einwohner von
Itzehoe angesprochen, sondern auch die Besucher aus den umliegenden Kommunen,
die schon heute zahlreich und regelmäßig in Itzehoe einkaufen. Die Empfehlung nach
stadtweit einheitlichen Öffnungszeiten muss nicht zwangsläufig bedeuten, dass Kleinbetriebe außerhalb des Hauptgeschäftsbereiches dieselben Öffnungszeiten haben,
wie die Betriebe im Hauptgeschäftsbereich oder die Anbieter in anderen Stadtbereichen. Es sind vielmehr auch abgestufte Zeitfenster denkbar, wobei diese jedoch nach
der räumlichen Lage der Einzelhandelsstandorte einheitlich gestaltet werden sollten.
So sollte mit Blick auf das Ziel der Stärkung des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches als
Einzelhandelsstandort hier kein Betrieb Mittags schließen. Abends sollten die Betriebe
mindestens bis 19.00 Uhr einheitlich geöffnet haben. Derartige Regelungen sollten
Dortmund
178
der breiten Bevölkerung im Rahmen von Werbemaßnahmen bekannt gemacht werden.
Eine weitere Servicemaßnahme könnte die Einrichtung eines regionalen Lieferservices (über die Stadtgrenzen hinaus) darstellen. Die Betriebe können die mit einem Lieferservice verbundenen Aufwendungen durch einen gemeinsam organisierten
Lieferservice minimieren und gleichzeitig ein wichtiges Serviceangebot schaffen.
Das Einkaufsverhalten ist stark von subjektiven Wahrnehmungen hinsichtlich der Qualitäten und Schwächen von Einkaufsorten abhängig. Neben der Verbesserung des
Erscheinungsbildes der Betriebe, kann (unabhängig von der tatsächlich messbaren, objektiven Sauberkeit) insbesondere durch die in Teilen noch mögliche Aufwertung des öffentlichen Raumes und der privaten Gebäude eine saubere und sichere Atmosphäre (La-Couronne-Platz) vermittelt werden und so das Image der Einkaufsbereiche gehoben werden. Darüber hinaus sind auch während der Hauptgeschäftszeiten Maßnahmen zur Reinhaltung des öffentlichen Raumes durchzuführen
(Papierkörbe leeren, Abfall sammeln), damit diese Maßnahmen von den Kunden bewusst wahrgenommen werden können.
Weitere Maßnahmen zur Verbesserung des Services und damit der Kundenbindung
beziehen sich auf originär einzelbetriebliche Maßnahmen, die jedoch auch stadtübergreifend vorgenommen werden sollten. Dabei ist z.B. an eine serviceorientierte
Schulung des Personals ebenso zu denken wie an die Einführung einer Kundenkarte
für die Besucher der Region mit entsprechenden Vorteilen. Einzelbetriebliche Maßnahmen sind ebenfalls dazu geeignet, die Serviceorientierung zu unterstützen. Sitzgelegenheiten in den Betrieben, Getränkeangebote, Kinderspielmöglichkeiten und Kundentoiletten stellen einige Beispiele dar, die es im konkreten Fall zu prüfen gilt.
9.3 Schlusswort
Die aufgezeigte, zielgerichtete Weiterentwicklung und Neuentwicklung von Standortbereichen in Itzehoe bietet gute Chancen, ein auch weiterhin attraktives, konzentriertes und
hinsichtlich der wohnungsnahen Grundversorgung engmaschiges Versorgungsnetz bereit
zu halten, welches einen Kompromiss zwischen den betrieblichen Notwendigkeiten und
den städtebaulich wünschenswerten Entwicklungen darstellt.
Durch die aufgezeigte Aufgliederung in klar unterscheidbare Entwicklungsabfolgen ergibt
sich eine zukunftsfähige und sich gegenseitig ergänzende (Arbeitsteilung) Handelssituation in Itzehoe.
Dortmund
179
Mit dem vorgelegten Einzelhandelsentwicklungskonzept für Itzehoe liegt nunmehr ein
Plan vor, der durch seine vielfältigen Empfehlungen und Anregungen den verantwortlichen Akteuren aus Einzelhandel, Verwaltung, Politik sowie weiteren Institutionen einen
langfristigen Entscheidungs- und Orientierungsrahmen liefert.
Der Umfang und die Komplexität der zu ergreifenden Maßnahmen machen ein zielgerichtetes und möglichst abgestimmtes Engagement aller Akteure erforderlich. Nur im
Konsens ist eine Umsetzung der Empfehlungen zeitnah möglich.
Dabei sollte jeder der beteiligten Akteure seine spezifischen Möglichkeiten einbringen:
Händler, Eigentümer und Investoren sind aufgefordert, die aufgezeigten Perspektiven
sowohl quantitativ als auch qualitativ zu prüfen und, soweit vertretbar, umzusetzen.
Insbesondere das Erreichen eines angemessenen Standards hinsichtlich der Verkaufsflächen und Außenpräsentation ist hier von Bedeutung.
Die Verwaltung der Stadt Itzehoe wird angesprochen, die planerischen und planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung der aufgeführten Empfehlungen und
Anregungen zu schaffen und relevante Maßnahmen im öffentlichen Raum zu forcieren
bzw. gegenläufige Entwicklungen einzuschränken (z. B. B-Pläne, FNP).
Für eine stringente Umsetzung der Empfehlungen ist zudem die Politik gefordert, die
Ziele des Einzelhandelsentwicklungskonzepts langfristig durch entsprechende Beschlüsse politisch zu sichern. Nach der Verabschiedung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes ist dieses bei der weiteren Bauleitplanung bzw. dem Flächenutzungsplan zu beachten.
Zudem sind alle Akteure aufgefordert, das Einzelhandelsentwicklungskonzept fortzuschreiben, um neue Entwicklungen der Rahmenbedingungen mit berücksichtigen zu
können. Dazu zählen insbesondere größere Veränderungen in der Itzehoer Angebotsstruktur (z. B. Veränderungen im Verkaufsflächenangebot), die Veränderungen der
wirtschaftlichen Situation oder Entwicklungen im Itzehoer Umland. Dies bedeutet jedoch nicht die Abkehr von den formulierten Zielen, sondern vielmehr eine zielgerichtete Integration neuer Entwicklungen in das Konzept.
Das alles ist jedoch nur dann erfolgreich und zielführend, wenn die Inhalte und
Empfehlungen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes durch entsprechende
politische Beschlüsse im Rahmen der Selbstbindung nach Innen und Außen deutlich gemacht werden!
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180
10
Glossar und Verzeichnisse
10.1 Glossar
Ambulanter
Handel
Der ambulante Handel ist ein Teil des Einzelhandels im funktionellen
Sinne. Er ist nicht an feste Standorte und offene Verkaufsstellen gebunden. Zum ambulanten Handel gehören die Hausierer (Wanderhandel), die private Haushalte aufsuchen und die angebotenen Waren mit sich führen, der Markthandel (z.B. Wochenmärkte, Weihnachtsmärkte), der Straßenhandel (z.B. Obstkarren) und Verkaufswagen, deren Inhaber teils als Spezialisten Waren (Obst, Gemüse, Eier,
Fische und sonstige Frischwaren) anbieten, teils größere Sortimente
führen und vorzugsweise in Regionen mit dünnem Einzelhandelsnetz
zu finden sind (mobile Läden).
Bau- und
Heimwerkermarkt
Ein Baumarkt (Bau- und Heimwerkermarkt) ist ein freistehender Einzelhandelsbetrieb oder eine Abteilung eines Einzelhandelsbetriebes,
der/die auf einer Verkaufsfläche (ohne Freifläche) von mindestens
1.000 m² in Selbstbedienung ein breites Sortiment (ohne ausgeprägten Schwerpunkt) der folgenden Warenbereiche führt:
Baustoff- und Bauelemente, Sanitär und Heizung einschließlich
Fliesen, Holz und andere Eisenwaren, Raumausstattung und Dekoration, Elektroartikel.
Vielfach gehören zum Sortiment eines Baumarktes auch die Warenbereiche:
Auto und Zweirad, Selbstbaumöbel, Basteln und Freizeit, Haushaltsartikel, Gartenbedarf.
Betriebsform
(Betriebstyp)
Betriebsformen (Betriebstypen) werden insbesondere durch Branche,
Sortiment, Preisniveau, Bedienungsform, Flächen (z.B. Geschäftsfläche, Verkaufsfläche), Standort und Filialisierung (Filialunternehmung)
beschrieben.
Zu den Betriebsformen im Einzelhandel gehören insbesondere das
Fachgeschäft, das Spezialgeschäft, der Fachmarkt, das Warenhaus,
das Selbstbedienungswarenhaus (SB-Warenhaus), das Kaufhaus, der
Convenience Store, der Versandhandel, der Supermarkt, der Verbrauchermarkt.
Branche
Die Branche beschreibt die verschiedenen Geschäftszweige des Einzelhandels nach der hauptsächlich geführten Warenart (z.B. Lebensmittel, Bekleidung).
Convenience
Store
Der Convenience Store (Nachbarschaftsladen) ist ein kleinflächiger
Einzelhandelsbetrieb, der ein begrenztes Sortiment an Lebensmitteln
sowie gängigen Haushaltswaren zu einem eher hohen Preisniveau
anbietet. Teilweise können eine Tankstelle und Dienstleistungsangebote (z.B. Schnellrestaurant, Reinigung) angeschlossen sein. In der
Bundesrepublik sind Nachbarschaftsläden auch kleinflächige Lebensmittel- oder Gemischtwarengeschäfte mit wohnungsnahen, frequenzintensivem Standort.
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181
Discounter
Supermarkt mit begrenztem, sich rasch umschlagendem Sortiment,
der durch den Verzicht auf Dienstleistung, Service und Ladeneinrichtung preisaggressiv agiert. Die Verkaufsflächendimensionierung ist
sehr variabel, überschreitet jedoch kaum 1.500m², wobei die Lebensmitteldiscounter meist maximal über 800m² bis 1.000m² Verkaufsfläche verfügen.
Discounter benötigen für Ihre Strategie große artikelspezifische Einkaufsvolumina und hohe Kundenfrequenzen und werden daher fast
ausschließlich von großen Einzelhandelsunternehmungen nach dem
Filialprinzip betrieben.
Discountorientierung
Mit Discountorientierung wird eine absatzpolitische Strategie (Absatzpolitik) bezeichnet, bei der Konsumgüter des Massenabsatzes bei einfacher Ladenausstattung zu niedrigen Preisen angeboten werden. Die
Strategie ist auf das bei Massengütern vorwiegend rational geprägte
Einkaufsverhalten (im Gegensatz zum Erlebniseinkauf) ausgerichtet.
Sie wird überwiegend von Diskontgeschäften, einer Betriebsform im
Einzelhandel, eingesetzt.
E-Commerce
Der E-Commerce (Elektronik-Handel) stellt eine Sonderform des Versandhandels dar, bei der die Angebote von Einzelhändlern im Internet
präsentiert werden und der Kunde die ausgewählte Ware elektronisch
direkt beim Anbieter bestellt und ihm diese per Lieferdienst zugestellt
wird.
EinkaufszentEinkaufszentren / Shopping-Center sind aufgrund zentraler Planung
rum/ Shopping- einheitlich errichtete großflächige Versorgungseinrichtungen, die den
kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf decken. Sie sind charakterisiert
Center
durch:
die räumliche Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomieund Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Größe
eine Vielzahl von Fachgeschäften unterschiedlicher Branchen, in
der Regel in Kombination mit einem oder mehreren dominanten
Anbietern (Warenhaus / Kaufhaus / SB-Warenhaus)
ein großzügig bemessenes Angebot an Pkw-Stellplätzen
zentrales Management bzw. Verwaltung
die Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch die Mietergesamtheit (z.B. Werbegemeinschaft)
Einzelhandel im Absatz von Waren an Endverbraucher ohne Kraftfahrzeug-Handel,
engeren Sinn
Brenn- Kraft- und Schmierstoffhandel sowie Apotheken.
Einzelhandel im Einzelhandel im funktionellen Sinne liegt vor, wenn Marktteilnehmer
funktionellen
Güter, die sie in der Regel nicht selbst be- oder verarbeiten (HandelsSinne
waren) von anderen Marktteilnehmern beschaffen und an private
Haushalte absetzen.
Einzelhandel im Einzelhandel im institutionellen Sinne, auch als Einzelhandelsunterinstitutionellen nehmung, Einzelhandelsbetrieb oder Einzelhandlung bezeichnet, umfasst jene Institutionen, deren wirtschaftliche Tätigkeit ausschließlich
Sinne
oder überwiegend dem Einzelhandel im funktionellen Sinne zuzurechnen ist.
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182
Einzelhandelsbetrieb
Ein Einzelhandelsbetrieb ist ein Betrieb, der ausschließlich oder überwiegend an letzte Verbraucher verkauft. Hierzu zählen u.a. alle Kaufund Warenhäuser, SB-Warenhäuser, SB-Kaufhäuser, Verbrauchermärkte sowie Fachmärkte. Dazu gehört auch der Direktverkauf an
Endverbraucher, unabhängig davon, ob dieser am Standort des Fertigungsbetriebs oder in einem eigens dazu geschaffenen Zentrum (Factory-Outlet-Center) erfolgt.
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft bezeichnet denjenigen Anteil an
den privaten Verbrauchsausgaben, der dem Einzelhandel zufließt. Die
Gesellschaft für Konsum- und Absatzforschung, Nürnberg (GfK) ermittelt diesen Schätzwert auf unterschiedlichen räumlichen Einheiten und
in der Regel in regelmäßigen Abständen. Dabei werden die für jedes
Gebiet unterschiedlichen Ausgaben für Dienstleistungen, Wohnung,
Reisen und Zukunftsvorsorge (ermittelt durch Verbraucherstichproben)
von der allgemeinen Kaufkraft des Gebietes abgezogen.
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis der in einer räumlichen Teileinheit vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten
einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Die
einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer pro Kopf gibt die prozentuale Abweichung der Pro-Kopf-Einzelhandelsrelevanten-Kaufkraft
vom Bundesdurchschnitt (Indexwert = 100) an. Die Kennziffern werden z.B. von der Gesellschaft für Konsum-, Markt- und Absatzforschung (GfK) in Nürnberg ermittelt und jährlich aktualisiert. Daneben
kann auch auf von der BBE-Unternehmensberatung GmbH, Köln ermittelte Kennziffern zurückgegriffen werden.
Einzelhandelsrelevante Zentralität
Die einzelhandelsrelevante Zentralität einer Region stellt ein maßgebliches Gütekriterium nicht zuletzt für die Leistungsstärke des Einzelhandels dar, denn sie ist Indikator dafür, wie weit es einem Teilraum
gelingt, Kaufkraft zugunsten des niedergelassenen Einzelhandels anzuziehen. Die Einzelhandelszentralität ist damit eine Maßzahl für den
Kaufkraftzufluss oder den Kaufkraftabfluss einer Region.
Einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer
Die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer wird durch das Verhältnis von Einzelhandelsumsatz zu dem vorhandenen einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen berechnet. Ein Wert von 100 bedeutet,
dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist, wie die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in dieser Region. Abweichungen über den Basiswert (Indexwert = 100) deuten auf eine Leistungsstärke hin bzw.
eine Abweichung unterhalb des Basiswertes deuten auf Strukturschwächen des Einzelhandels in der untersuchten Region hin.
Einzugsgebiet
Auf eine Gemeinde oder Vorhaben konzentrierbares oder bereits orientiertes Gebiet mit dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen. Es lässt sich untergliedern und strukturieren nach Zonen
gleichrangiger Einkaufsorientierung (= Marktzonen), die sich aus der
Kombination von zeit-räumlicher Erreichbarkeit und Einkaufsalternativen ergeben bzw. prospektiv ableiten lassen.
Entwicklungsbe- Der Begriff ist einer maßgeblichen GMA-Untersuchung aus dem Jahre
reich/ Hauptge- 1997 entnommen und steht dort für den „Kern des Versorgungszentschäftsbereich
rums“. Er ist in der Regel weiter gefasst als die Bezeichnung „Geschäftszentrum“ und wird nachrichtlich übernommen.
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Erlebniseinkauf
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Mit dem Erlebniseinkauf wird das absatzpolitische Prinzip bezeichnet,
dem Kunden durch Ausgestaltung der Einkaufsstätte, der Standortumgebung und des Angebots angenehme und interessante Wahrnehmungen zu bieten, um ihn damit zu längerem Verweilen am Einkaufsort zu bewegen und zum Kauf zu motivieren. Erlebnisstrategien knüpfen an die emotionalen Bedürfnisse und Verhaltensweisen der Kunden
an. Der Erlebniskauf ist der auf diese Weise emotional beeinflusste
Kaufvorgang. Das Gegenstück, der Kaufvorgang im nüchternen Kaufumfeld, wird Versorgungskauf genannt.
Die Ausgestaltung der Einkaufsstätte für den Erlebniseinkauf äußert
sich beispielsweise in ansprechender Aufmachung von Geschäftsräumen (z.B. Erlebnisparzellen im Verkaufsraum), Verkaufsständen und
Schaufenstern, in der Ausrichtung von Sortimenten (z.B. Ausbildung
von Sortimentsteilen nach Erlebnisbereichen), in der Veranstaltung
von Angebotsaktionen (z.B. Motto-Woche), Preisausschreiben, Musikdarbietungen, Autogrammstunden, in der Bereitstellung von Spielgeräten für Kinder oder in der attraktiven Gestaltung von Fußgängerzonen. Der Handelsbetrieb bestimmt in der Regel das gewünschte Erlebnisprofil (z.B. Natur, Genuss, Exotik, Fitness) und wählt danach die
Artikel und das Ambiente aus, die das Erlebnisprofil akzentuieren.
Fabrikladen
(Factory Outlet)
Der Fabrikladen (Factory Outlet) ist ein mittel- bis großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einfacher Ausstattung, über den ein Hersteller
im Direktvertrieb insbesondere Waren zweiter Wahl, Überbestände
und Retouren der Waren seines Produktionsprogramms oder seines
Zukaufssortimentes meist in Selbstbedienung an fabriknahen oder
verkehrsorientierten Standorten absetzt.
Fach- und
Einzelhandelsbetriebe, die Waren einer Branche meist nach dem BeSpezialgeschäf- dienungsprinzip anbieten. Es überwiegen kleine und mittlere Verte
kaufsflächen, das große Angebot in unterschiedlichen Qualitäten und
Preislagen wird durch diverse Dienstleistungen ergänzt und arrondiert.
Das Spezialgeschäft beschränkt sich auf einen Sortimentsausschnitt.
Fachmarkt
Ein nach Sortiment oder Bedarfsgruppe spezialisierter Einzelhandelsbetrieb mit diskontorientierter Preispolitik auf in der Regel großer Fläche mit starker Ausrichtung auf Pkw-Kundschaft. Der Angebotsschwerpunkt liegt bei Waren einer Branche bzw. einer Bedarfsgruppe,
vertrieblich geführt wird jedoch nach dem Selbstbedienungsprinzip.
Beispielhaft für diese Betriebsform sind Bau- und Heimwerkermärkte,
Möbelhäuser, Spielwaren-, Textil- und Elektrofachmärkte. Der Fachmarkt ist gegenwärtig die Betriebsform mit der höchsten Wachstumsdynamik.
Filialisiertes
Fachgeschäft
(Filialprinzip)
Filialisierte Fachgeschäfte sind Betriebe mit mindestens fünf standörtlich getrennten, aber unter einheitlicher Leitung stehenden Verkaufsstellen.
Flächenproduk- Die Flächenproduktivität eines Handelsbetriebes stellt den durchtivität
schnittlichen Umsatzwert pro m² Verkaufsfläche und Jahr dar.
Food-Sektor
Der Food-Sektor ist ein Einzelhandelsbereich, der ausschließlich Sortimente der Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel (incl. Lebensmittelhandwerk wie Bäcker und Metzger) umfasst.
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184
Geschäftsfläche
Die Geschäftsfläche eines Handelsbetriebes ist die gesamte betrieblich
genutzte Fläche für Verkaufs-, Ausstellungs-, Lager, Versand-, Bürosowie Personal- und Sozialzwecke. Dabei kann es sich sowohl um überbaute Flächen als auch um Freiflächen (z. B. Werkstatthof, Lagerplatz) handeln. Parkplätze zählen nicht zur Geschäftsfläche.
Geschäftszentrum
Mit dem Begriff Geschäftszentrum wird der Teil der Innenstadt (oder
der Stadtteilzentren) bezeichnet, der die funktionale Einheit für Handel und Einkaufen darstellt. Es besteht aus Haupt- und Neben-/ Ergänzungslagen und wird dementsprechend eng eingegrenzt. Die Abgrenzung des Geschäftszentrums dient als Grundlage zur Erstellung
der Handelssteckbriefe. Bei der Abgrenzung werden Teile der Innenstadt, die nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der funktionalen
Einheit stehen, nicht erfasst.
Großflächige
Einzelhandelsbetriebe
Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Handel planungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart.
Großhandel im
funktionellen
Sinne
Großhandel (im funktionellen Sinne) liegt vor, wenn Marktteilnehmer
Güter, die sie in der Regel nicht selbst be- oder verarbeiten, vom Hersteller oder anderen Lieferanten beschaffen und an Wiederverkäufer,
Weiterverarbeiter, gewerbliche Verwender (z.B. Behörden, Bildungsstätten) oder an sonstige Institutionen (z.B. Kantinen, Vereine), soweit
es sich nicht um private Haushalte handelt, absetzen.
Großhandel im
institutionellen
Sinne
Großhandel im institutionellen Sinne, auch als Großhandelsunternehmung, Großhandelsbetrieb oder Großhandlung bezeichnet, umfasst jene Institutionen, deren wirtschaftliche Tätigkeit ausschließlich
oder überwiegend dem Großhandel im funktionellen Sinne zuzurechnen ist. In der amtlichen Statistik wird eine Unternehmung oder ein
Betrieb dann dem Großhandel zugeordnet, wenn aus der Großhandelstätigkeit eine größere Wertschöpfung resultiert als aus einer zweiten oder aus mehreren sonstigen Tätigkeiten.
Handelsnetz
(primäres und
sekundäres)
Im Einzelhandel werden das primäre und das sekundäre Handelsnetz
unterschieden.
Die Grenze für die Großflächigkeit liegt - unabhängig von regionalen
und örtlichen Verhältnissen – etwa bei 700m² Verkaufsfläche (so das
Bundesverwaltungsgericht für einen der wohnungsnahen Versorgung
dienenden Lebensmittelmarkt) bzw. 1.200m² Geschossfläche.
Das primäre Handelsnetz, auch bezeichnet als innerörtliches Zentrenund Streulagennetz, beschreibt Ladeneinzelhandelsnetze in Innenstädten und Wohnsiedlungen. Ergänzt wird es um innenstadtorientierte Shopping-Center.
Das sekundäre Handelsnetz - auch bezeichnet als außerörtliches
Zentren- und Streulagennetz - liegt an autokundenorientierten Standorten am Rande oder außerhalb von Siedlungsgebieten. Dazu gehören in der Regel Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser und Fachmärkte sowie die geplanten Einkaufszentren am Stadtrand und auf der
„grünen Wiese“.
Handtaschensortimente
Als Handtaschensortiment werden Waren bezeichnet, die wegen ihres
leichten Gewichts und der geringen Größe „in der Handtasche“ transportiert werden können.
Dortmund
185
Handwerkshandel
Unter Handwerkshandel wird die Einzelhandels- und ggf. auch die
Großhandelstätigkeit von Handwerksbetrieben verstanden. Neben
den selbsterstellten Gütern werden von den Handwerksbetrieben auch
fremdbezogene Güter zur Ergänzung der Produktion oder Dienstleistung abgesetzt (z.B. von Bäckern, Fleischern, Tischlern, Elektroinstallateuren, Kraftfahrzeugmechanikern, Friseuren).
Katalogschauraum (Catalog
Showroom)
Der Katalogschauraum (Catalog Showroom) ist eine Form des Einzelhandels, die Versandhauswerbung (Versandhandel) mit einer offenen
Verkaufsstätte, verbindet. Muster der Waren, für die mit Hilfe von Katalogen geworben wird, können von Interessenten in Ausstellungsräumen (Showrooms) besichtigt werden. Bei Kauf wird die Ware aus
einem angegliederten Lager originalverpackt in der Regel gegen Barzahlung ausgehändigt. Bei hoher Informationsintensität (teilweise
auch Bedienung) wird ein vergleichsweise niedriger Verkaufspreis
(Discountpreis) angestrebt.
Kaufhaus
Ein Einzelhandelsbetrieb mit großer Verkaufsfläche, der Waren einer
oder nur weniger Branchen führt. Wenigstens eine Branche ist in breiter und tiefer Gliederung vorhanden und Bedienungs- und Selbstbedienungsprinzip werden in der Regel kombiniert. Am weitesten verbreitet sind beispielsweise Textil- und Bekleidungskaufhäuser und
verwandten Bedarfsrichtungen.
Kaufkraftabfluss
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, die durch die am Ort vorhandenen Anbieter nicht gebunden werden kann und folglich in andere Orte / das Umland oder in den Versand- / Internethandel abfließt. Kaufkraftabflüsse zeigen die räumliche Einkaufsorientierung der ansässigen Bevölkerung auf.
KaufkraftabDie Kaufkraftabschöpfungsquote beschreibt den Anteil der einzelhanschöpfungsquo- delsrelevanten Kaufkraft, der durch eine Gemeinde oder einem Einte
zelhandelsvorhaben vom einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial
abgeschöpft werden. Bezugsgrößen sind dabei das jeweilige Einzugsgebiet der Gemeinde bzw. des Einzelhandelsvorhabens.
Kaufkraftbindung
Die Kaufkraftbindung beschreibt den Anteil der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft der Einwohner eines Ortes, der von den Anbietern gebunden und somit in Umsatz umgewandelt werden kann.
Kaufkraftpoten- Das am Ort vorhandene Kaufkraftvolumen, ermittelt aus der Einwohzial
nerzahl und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft.
Kaufkraftsaldo
Saldiertes Berechnungsergebnis der ab- und zufließenden Kaufkraftströme eines Ortes / einer Region.
Kaufkraftumverteilung
Der Teil des Soll-Umsatzes eines Einzelhandelsvorhabens, der dem
bereits vorhandenen Einzelhandelsbesatz vor Ort (oder im Einzugsgebiet des Vorhabens) entzogen wird.
Kaufkraftvolumen
Beschreibt das Produkt aus der Pro-Kopf-Verbrauchsausgabe in Euro
mit der Anzahl der Einwohner in dem untersuchten Gebiet.
Kaufkraftzufluss Die dem Einzelhandel eines Ortes aus anderen Gemeinden zufließende einzelhandelsrelevante Kaufkraft.
Kernsortiment
(eines Fachmarktes)
Als Kernsortiment wird die spezifische Zusammenstellung von Warengruppen, die üblicherweise in einem bestimmten Fachmarkttyp angeboten und dort überwiegend nachgefragt wird, bezeichnet.
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Kofferraumsortiment
Waren, die wegen ihres Gewichts oder der Größe in der Regel nur mit
technischen Hilfsmitteln (z. B. im Kofferraum eines Pkw) transportiert
werden können, werden unter dem Begriff Kofferraumsortiment zusammengefasst.
Lage eines
Standortes
Innerhalb der Städte und Gemeinden ist eine hierarchische Gliederung der Einzelhandelsstandorte zu beobachten. Unter Handelsaspekten lässt sich folgende Abstufung treffen.
Innenstadt: Kernbereich der Städte und Gemeinden, in denen sich
ein räumlich konzentriertes Angebot von öffentlichen und privaten
Einrichtungen der Versorgung, der Bildung und Kultur, der sozialen und medizinischen Betreuung, der Freizeitgestaltung sowie der
Verwaltung befindet.
Nebenzentrum: Zentrale Bereiche innerhalb der Städte und Gemeinden außerhalb der Innenstädte, in denen sich ein räumlich
verdichtetes öffentliches und privates Angebot von Versorgungsund Dienstleistungseinrichtungen (Stadt-/ Gemeindeteilzentren)
befindet.
Randlage: Die Bereiche, die weder Innenstadt noch Nebenzentrum
sind. Hierunter fallen z.B. die Standorte am Stadtrand auf der so
genannten „Grünen Wiese“.
Nahversorgungsrelevantes Sortiment
Als nahversorgungsrelevantes Sortiment werden Warengruppen bezeichnet, die dem täglichen Bedarf dienen (Lebensmittel, Getränke
sowie ggf. auch Drogerie-, Kosmetik- und Haushaltswaren) und demzufolge wohnungsnah nachgefragt werden können. Die nahversorgungsrelevanten Sortimente können ggf. auch zentrenrelevant sein.
Non-FoodSektor
Der Einzelhandelsbereich, der außer der Warengruppe Nahrungsund Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk wie Bäcker und Metzger) alle anderen Warengruppen umfasst, wird Non-Food-Sortiment
bezeichnet.
Randsortiment
Das Randsortiment sind Waren bzw. Warengruppen, die das branchentypische Sortiment des Betriebes ergänzen. Hierbei kann es sich
sowohl um branchenübliche (z. B. Pflanzenschutzmittel in einem Gartencenter) als auch branchenfremde Sortimente (z. B. Zweiräder im
Baumarkt) handeln.
SB-Laden
Ein Selbstbedienungsgeschäft für Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Frischwaren, dessen Verkaufsfläche maximal 400 m² erreicht.
SB-Warenhaus
Das Selbstbedienungswarenhaus (SB-Warenhaus) ist ein großflächiger, meist ebenerdiger Einzelhandelsbetrieb, der ein umfassendes
Sortiment mit einem Schwerpunkt bei Lebensmitteln ganz oder überwiegend in Selbstbedienung ohne kostenintensiven Kundendienst mit
hoher Werbeaktivität in Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspreispolitik anbietet. Die Verkaufsfläche liegt bei mindestens
3.000m².
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Shop-in-Shop
Bestimmte, vor allem aktuelle Teile des Sortiments großer Einzelhandelsbetriebe (z.B. Warenhäuser, Selbstbedienungswarenhäuser,
Fachmärkte und große Fachgeschäfte) werden durch Shop-in-Shop
akquisitorisch und räumlich als Spezialangebote herausgehoben. Es
wird ihm eine spezifische Kompetenz und ein besonderer Atmosphärecharakter gegeben. Der Shop-in-Shop gehört vorzugsweise zur Politik des Trading-Up. Er dient der Profilierung des Anbieters und des
Angebotes. Auch die Kollektionen führender Hersteller werden auf
diese Weise in Einzelhandelsbetrieben präsentiert. Der Shop-in-Shop
eignet sich auch zur Vermietung von Ausstellungs- und Verkaufsflächen für besondere Angebote.
ShoppingCenter
Zentral geplante großflächige Versorgungseinrichtungen, die kurz-,
mittel- und langfristigen Bedarf decken. Sie sind charakterisiert durch:
Die räumliche Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomieund Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Größe
Eine Vielzahl von Fachgeschäften unterschiedlicher Branchen, in
der Regel in Kombination mit einem oder mehreren dominanten
Anbietern (Warenhaus/Kaufhaus/SB-Warenhaus)
ein großzügig bemessenes Angebot an PKW-Stellplätzen
zentrales Management bzw. Verwaltung
die Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch alle Mieter (z.B.
gemeinsame Werbung)
und verfügen über eine Mietfläche inklusive Nebenfläche von mindestens 10.000m².
Soweit ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb baulich und/oder rechtlich nicht in das Center integriert ist, aus der Sicht der Verbraucher mit
diesem jedoch eine Einheit bildet, gilt er als Teil des Shopping Centers. Hotels, Wohnungen und neutrale Büroflächen werden nicht als
Bestandteile des Shopping-Centers betrachtet.
Sondergebiet
Sondergebiet ist ein Begriff aus dem Bau- und Planungsrecht und bezeichnet im Bereich der baulichen Nutzung eine Gebietsart, die sich
von den übrigen Baugebietsarten wesentlich unterscheidet und für die
Zweckbestimmung und Nutzungsart im Bebauungsplan darzustellen
und festzusetzen ist.
Sonstige Sondergebiete im Sinne der Baunutzungsverordnung sind
u.a. Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe.
Dabei geht der Verordnungsgeber von einer städtischen Leitbild- und
Ordnungsvorstellung aus, wonach Einkaufszentren und Einzelhandelsbetriebe (Einzelhandel im institutionellen Sinne) mit in der Regel
mehr als 1.200m² Geschossfläche (Vermutungskriterium) außer in
Kerngebieten (innerstädtische Geschäftsgebiete) nur in den für sie
festgesetzten Sondergebieten zulässig sind (§11 Abs. 3 BauNVO). Die
Ausweisung von Sondergebieten für den Einzelhandel ist mit einem
umfangreichen und eingehenden raumordnerischen Prüfungsprozess
verbunden.
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Sortiment
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Unter dem Sortiment eines Einzelhandelsbetriebes wird die Gesamtheit aller beschafften oder selbsthergestellten Absatzgüter (insbesondere bewegliche Sachgüter und Dienstleistungen) verstanden, die ein
Handelsbetrieb zu einem Zeitpunkt oder in einem bestimmten Zeitraum seinen Kunden physisch oder auf andere Weise anbietet. Die
Zusammenstellung des Sortiments lässt sich nach verschiedenen Prinzipien vornehmen:
Zu unterscheiden sind weiterhin das Kernsortiment, dass den typischen Charakter des Einzelhandelsbetriebes bestimmt und das Randsortiment, das das Angebot ergänzt und sich dem Kernsortiment deutlich unterordnet.
Die Sortimentsbreite ist die Vielfalt der angebotenen Warengruppen,
die Sortimentstiefe wird durch die Auswahl innerhalb der Warengruppen charakterisiert.
Supermarkt
Ein Selbstbedienungsgeschäft, das überwiegend Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Frischwaren führt, dessen Angebot aber noch
um ausgewählte Verbrauchsgüter und Gebrauchsgüter ergänzt und
arrondiert wird. Die Verkaufsflächenbandbreite reicht von 400 bis
maximal 1.500 m².
Umsatz
Umsatz im Sinne von Umsatzwert beinhaltet den Gesamtbetrag der
mit Preisen bewerteten Absatzmengen einer Unternehmung in einer
Periode einschließlich des Eigenverbrauchs, der Verkäufe an Betriebsangehörige (Betriebs- und Belegschaftshandel, Personalkauf) sowie
gesondert in Rechnung gestellte Kosten (z.B. für Fracht, Porto, Verpackung) ohne Rücksicht auf Zahlungseingang und die Steuerpflicht.
Umsatzkennziffer
Umsatzkennziffern bringen die regionale Verteilung der Einzelhandelsumsätze in Deutschland zum Ausdruck. Berechnungsgrundlage ist
die Umsatzsteuerstatistik, wobei diese regional bereinigt werden
muss. Der Umsatz in Euro gibt den gesamten im jeweiligen Gebiet
getätigten Einzelhandelsumsatz an. Der Umsatz pro Kopf gibt einen
Durchschnittsbetrag des Einzelhandelsumsatzes für jeden Einwohner
des Gebietes an.
Die Umsatzkennziffer pro Kopf stellt somit die prozentuale Abweichung des Pro-Kopf-Umsatzes vom Durchschnitt der Bundesrepublik
(Indexwert = 100) dar. Abweichungen über den Basiswert deuten auf
einen umsatzstärkeren Einzelhandel im Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt hin bzw. eine Abweichung unterhalb des Basiswertes
deutet auf vergleichsweise niedrigere Umsätze im Einzelhandel in der
untersuchten Region hin, und kann somit Hinweise auf die Attraktivität
einer Stadt als Einzelhandelsstandort geben.
Verbrauchermarkt
Der Verbrauchermarkt ist ein großflächiger, meist eingeschossiger
Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln und an Ge- und Verbrauchsgütern des
kurz- und mittelfristigen Bedarfs überwiegend in Selbstbedienung anbietet; häufig wird entweder auf eine Dauerniedrigpreispolitik oder
auf eine Sonderangebotspolitik abgestellt.
Die Verkaufsflächen variiert je nach Begriffsdefinition zwischen ca.
1.500m² bis knapp 3.000m². Der Standort ist in der Regel autokundenorientiert.
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Verkaufsfläche
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Die Verkaufsfläche eines Handelsbetriebes ist die Fläche, die dem
Verkauf dient, einschließlich der Gänge, Treppen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Kassenzonen,
Schaufenster und sonstige Flächen, soweit sie dem Kunden zugänglich
sind, sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend
genutzt werden.
VerkaufsfläDas Verhältnis der einzelhandelsrelevanten bzw. fachmarktspezifichenausstattung schen Verkaufsfläche bezogen auf die jeweilige Einwohnerzahl ist ein
quantitativer Versorgungsindikator für den Ausstattungsstandard des
je Einwohner
jeweiligen Untersuchungsgebietes.
Versandhandel/ Versandhandel (Versandgeschäft, Einzelhandel im funktionellen SinVersandgene) ist gegeben, wenn ein Betrieb seine Angebote durch Kataloge,
schäft
Prospekte, Anzeigen, elektronische Medien oder Außendienstpersonen (meist Sammelbesteller oder Vertreter im Nebenberuf) abgibt und
die schriftlich, telefonisch oder mündlich bestellten Waren den Käufern durch die Post, sonstige Transportbetriebe oder eigene Transportmittel zustellt. Der Versandhandel in diesem Sinne wird vornehmlich von Einzelhandelsbetrieben, aber auch von Großhandelsbetrieben
(Großhandel im institutionellen Sinne) und Herstellern als Absatzweg
genutzt.
Bei dem Versandhandel als Einzelhandel im institutionellen Sinne
werden die Waren ausschließlich oder überwiegend auf dem Versandweg abgesetzt.
Warenhaus
Bei einem Warenhaus handelt es sich überwiegend um einen großflächigen, mehrgeschossigen Einzelhandelsbetrieb, der Waren aus zahlreichen Branchen jedoch ohne einen eindeutigen Schwerpunkt, z. B.
Bekleidung, Textilien, Unterhaltungselektronik, Nahrungs- und Genussmittel, anbietet. Gegenwärtig wird beim Neubau oder Umstrukturierungen auf eine Lebensmittelabteilung oft bewusst verzichtet. Dazu
kommen Dienstleistungssortimente der Bereiche Gastronomie, Reisevermittlung und Finanzdienstleistungen.
Die Verkaufsmethode kombiniert das Bedienungs- mit dem Selbstbedienungsprinzip, wobei das Bedienungsprinzip insbesondere bei beratungsintensiven Warengruppen wie beispielsweise Bekleidung und
Elektrotechnik / Elektronik der Regelfall ist. Warenhäuser befinden
sich vorwiegend innerhalb zentraler Einkaufsbereiche (Citylage) und
weisen eine Verkaufsfläche von mindestens 1.000 m² auf.
Zentraler Ort
Standort, in der Regel als Stadt oder städtische Siedlung verstanden,
an dem zentrale Dienste und Güter für die Versorgung des Umlandes
(des Einzugsgebietes) angeboten werden. Das System der zentralen
Orte eines Raumes ist hierarchisch aufgebaut. Man unterscheidet –
entsprechend dem zentralörtlichen Angebot und dem Einzugsbereich
– insbesondere Ober-, Mittel- und Grundzentren mit jeweiligen Zwischenstufen.
Dortmund
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Zentrenhierar- Zentrenhierarchie ist ein Begriff aus der staatlichen Raumordnung und
chie/Zentralörtli Raumplanung. Zur Charakterisierung der Güterversorgung der Bevölche Gliederung kerung werden Orte eines Landes oder einer Region nach der Bedeutung ihrer Versorgungsfunktion in Ober-, Mittel, Unter- und Kleinzentren eingeteilt. Die Benennung der zentralen Orte ist nicht durchgehend einheitlich, so dass sich die Entwicklungsprogramme der einzelnen Bundesländer in der Nomenklatur unterscheiden. Die Einordnung
eines Ortes in diese Hierarchie wird durch die Menge und Qualität
der angebotenen Güter, vor allem aber durch die Vielfalt der sozialen,
kulturellen, wirtschaftlichen und sonstigen Aufgaben und Einrichtungen bestimmt. Von dieser Vielfalt hängt die Ausstrahlungskraft und
zugleich die Größe der vom Zentrum versorgten Bevölkerung ab.
10.2 Verzeichnisse
Abbildung 1:
Anhaltendes Verkaufsflächenwachstum in Deutschland –
Verkaufsflächen in Mio. m² ............................................................ 10
Abbildung 2:
Rückgang der Betriebe im Lebensmitteleinzelhandel ....................... 11
Abbildung 3:
Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufsfläche der
Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel ................................... 12
Abbildung 4:
Umsatz im Einzelhandel ohne KfZ-Handel, Tankstellen und
Apotheken 1992 bis 2002 ............................................................. 13
Abbildung 5:
Mittel- bis langfristige Bevölkerungsentwicklung in Deutschland...... 15
Abbildung 6:
Geschäfte und Verkaufsflächen nach Größenklassen in Itzehoe ...... 33
Abbildung 7:
Anzahl der Betriebe und der Verkaufsflächen in Itzehoe auf der
Ebene der Stadtbezirke .................................................................. 34
Abbildung 8:
Betriebe und Verkaufsflächenanteile des Einzelhandels nach
Stadtbezirken ................................................................................ 35
Abbildung 9:
Standorte mit Verdichtungsansätzen – Edendorf............................. 36
Abbildung 10:
Standorte mit Verdichtungsansätzen – Westlich und östlich der
Bahn / Alsen-Gelände .................................................................. 37
Abbildung 11:
Abgrenzung und Strukturen des Itzehoer Hauptgeschäftsbereiches 38
Abbildung 12:
Einordnung des Hauptgeschäftsbereiches ....................................... 44
Abbildung 13:
Verteilung großflächiger Lebensmittelbetriebe (ab 700 m²
Verkaufsfläche) im Itzehoer Stadtgebiet ......................................... 49
Abbildung 14:
Einzelhandelsspezifisches Kaufkraftniveau der Stadt Itzehoe und
ausgewählter Nachbarkommunen ................................................. 60
Dortmund
191
Abbildung 15:
Herkunftsort der befragten Passanten in der Itzehoer Innenstadt.... 65
Abbildung 16:
Herkunftsort der befragten Passanten ............................................ 66
Abbildung 17:
Besuchsgrund der Passanten im Itzehoer Hauptgeschäftsbereich –
Angaben in Prozent ....................................................................... 68
Abbildung 18:
Eingekaufte Warengruppen – Angaben in Prozent ......................... 69
Abbildung 19:
Eingekaufte Warengruppen, nur auswärtige Besucher – Angaben
in Prozent ..................................................................................... 70
Abbildung 20:
Übersicht der untersuchten Standorte in Itzehoe .......................... 103
Abbildung 21:
Übersicht der aktuellen Handelsbedeutung der Standortbereiche.. 146
Abbildung 22:
Zukünftige Handelsbedeutung und Entwicklungspriorität –
Übersicht..................................................................................... 152
Karte 1:
Standort 1 - Gewerbegebiet Dwerweg .......................................... 105
Karte 2:
Standort 2 - Innovationsraum Nord .............................................. 107
Karte 3:
Standort 3 - Schenefelder Chaussee ............................................. 109
Karte 4:
Standort 4 - Lise–Meitner-Straße .................................................. 111
Karte 5:
Standort 5 - Klinikzentrum Itzehoe, Robert-Koch-Straße................ 113
Karte 6:
Standort 6 - Gewerbegebiet an der Lindenstraße.......................... 115
Karte 7:
Standort 7 - Lindenstraße ............................................................. 117
Karte 8:
Standort 8 - Langer Peter ............................................................. 119
Karte 9:
Standort 9 - Grundstück Langer Peter 29 ...................................... 121
Karte 10:
Standort 10 - Gewerbegebiet an der Gasstraße............................ 123
Karte 11:
Standort 11 - Grundstück Brunnenstieg / Ecke Große Tonkuhle .... 125
Karte 12:
Standort 12 - INEFA - Grundstück ................................................ 127
Karte 13:
Standort 13 - Gewerbegebiet westlich der Konsul–RühmannStraße ......................................................................................... 129
Karte 14:
Standort 14 - Gewerbegebiet östlich der Konsul–Rühmann-Straße 131
Karte 15:
Standort 15 - Grundstück Wäscherei Welker, Große Paaschburg
47 ............................................................................................... 133
Karte 16:
Standort 16 - Gewerbegebiet östlich der Bahn.............................. 135
Karte 17:
Standort 17 - Gewerbegebiet Alsen .............................................. 137
Dortmund
192
Karte 18:
Standort 18 - Kamper Weg........................................................... 139
Karte 19:
Standort 19 - Gewerbegebiet Wellenkamp ................................... 141
Tabelle 1:
Veränderung der Flächenproduktivitäten im
Lebensmitteleinzelhandel 1991 / 2002 .......................................... 14
Tabelle 2:
Entwicklung des deutschen Konsumverhaltens ................................ 16
Tabelle 3:
Methodik des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes Itzehoe............. 21
Tabelle 4:
Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung Itzehoe – Teil 1 ...... 23
Tabelle 5:
Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung Itzehoe – Teil 2 ...... 24
Tabelle 6:
Struktur der Passantenbefragung.................................................... 25
Tabelle 7:
Sortimentsspezifische Verteilung der Verkaufsflächen in Itzehoe
2003 ............................................................................................. 30
Tabelle 8:
Angebotssituation des Einzelhandels im Itzehoer
Hauptgeschäftsbereich .................................................................. 39
Tabelle 9:
Übersicht der zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimente
Itzehoe – Itzehoer Sortimentsliste ................................................... 52
Tabelle 10:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale Itzehoe der BBE 2003 .. 54
Tabelle 11:
Umsatz des Einzelhandels in Itzehoe 2003...................................... 56
Tabelle 12:
Zentralität des Einzelhandels in Itzehoe 2003 ................................. 57
Tabelle 13:
Sekundärstatistische Einordnung der Stadt Itzehoe und
ausgewählter Nachbarkommunen ................................................. 59
Tabelle 14:
Einzugsgebiet des Itzehoer Einzelhandels - Übersicht ...................... 67
Tabelle 15:
Bewertungskriterien der untersuchten Standorte - Analyseseite ....... 98
Tabelle 16:
Bewertungskriterien der untersuchten Standorte Zukunftsperspektiven ..................................................................... 99
Tabelle 17:
Aktuelle Funktionstypen der untersuchten Standorte aus
Handelssicht................................................................................ 146
Tabelle 18:
Entwicklungspriorität und Funktionstypen der untersuchten
Standorte aus Handelssicht – Aufzählung in der Abfolge der
Entwicklungspriorität ................................................................... 153
Dortmund

Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Stadt Itzehoe

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