Bebauungsplan Nr. 153 F „Kreuzungsbereich Woltorfer

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Stadt Peine
Bebauungsplan Nr. 153 F „Kreuzungsbereich
Woltorfer Straße / Schäferstraße“ - Peine mit (Teil-)Aufhebung der Bebauungspläne
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Nr. 153 D, Teil 1 „Nördlich Woltorfer Straße /Westlich Schäferstraße“ - Peine Nr. 153 E „Woltorfer Straße / Schäferstraße / Lehmkuhlenweg“ - Peine Nr. 60 „Schäferstraße“ - Peine -
im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB
Begründung
Dipl.-Ing. (FH) M. Dralle
Dipl.-Ing. B.-O. Bennedsen
Fachliche Begleitung: Dr.-Ing. S. Strohmeier
Stadt Peine - Bebauungsplan Nr. 153 F „Kreuzungsbereich Woltorfer Straße / Schäferstraße“ - Peine -
INHALT
TEIL 1:
ZIELE, GRUNDLAGEN UND INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES...................1
1
Erfordernis der Planaufstellung.........................................................................................................1
2
Räumlicher Geltungsbereich.............................................................................................................1
3
Bestand .............................................................................................................................................2
4
Planungsvorgaben ............................................................................................................................3
4.1
4.2
Überörtliche Planungen ..........................................................................................................3
4.1.1
Landesraumordnungsprogramm ...............................................................................3
4.1.2
Regionales Raumordnungsprogramm .......................................................................4
4.1.3
Auseinandersetzung mit den Zielen der Raumordnung ............................................5
Örtliche Planungen .................................................................................................................5
4.2.1
Flächennutzungsplan .................................................................................................5
4.2.2
Bebauungsplan ..........................................................................................................6
4.2.3
Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Stadt Peine .............................................8
5
Städtebauliche Daten ........................................................................................................................9
6
Begründung der Festsetzungen des Bebauungsplanes ...................................................................9
6.1
7
Art der baulichen Nutzung ......................................................................................................9
6.1.1
Eingeschränkte Gewerbegebiete ...............................................................................9
6.1.2
Sonstige Sondergebiete „Einzelhandelsagglomeration“ ..........................................11
6.1.3
Keine Festsetzung der Art der baulichen Nutzung ..................................................11
6.2
Bauweise, Baugrenzen .........................................................................................................12
6.3
Verkehrsflächen ....................................................................................................................12
6.4
Erhaltung von Bäumen .........................................................................................................12
6.5
Schalltechnische Vorgaben ..................................................................................................12
Ver- und Entsorgung .......................................................................................................................13
7.1
7.2
Versorgung ...........................................................................................................................13
7.1.1
Löschwasserversorgung ..........................................................................................13
7.1.2
Telekommunikation .................................................................................................14
Entsorgung ...........................................................................................................................14
7.2.1
Oberflächenentwässerung, Schmutzwasser und allgemeine Entwässerung ..........14
8
Bodenordnende Maßnahmen .........................................................................................................14
9
Auswirkungen des Bebauungsplanes .............................................................................................14
9.1
Auswirkungen auf die umgebende Bebauung sowie auf wirtschaftliche und
infrastrukturelle Belange .......................................................................................................14
9.2
Auswirkungen auf naturschutzrechtliche Belange, Artenschutz ...........................................15
TEIL 2:
VERFAHRENSVERMERKE ................................................................................17
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PE153F-Begründung-2014-09-01.doc
ANHANG ............................................................................................................................18
Anhang 1: Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes 2009/2010,
Ergebnisse des Arbeitskreises Einzelhandel ..................................................................................18
Anhang 2: Zusammenstellung der wesentlichen Ziele und Steuerungsinstrumente des
Einzelhandelsentwicklungskonzeptes 2009/2010 ...........................................................................32
Anhang 3: Auszüge aus dem schalltechnischen Gutachten,
Dipl.-Ing. Dieter Linz GmbH & Co. KG, Wunstorf 2013 ..................................................................39
ANLAGE
Vorprüfung des Einzelfalls (gem. § 13a Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB, Anlage 2),
Stand: 22.03.2013
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TEIL 1:
ZIELE, GRUNDLAGEN UND INHALTE DES
BEBAUUNGSPLANES
1 Erfordernis der Planaufstellung
Neben dem zentralen Versorgungsbereich der Stadt Peine befindet sich im Bereich der Woltorfer
Straße / Schäferstraße eine weitere Agglomeration mit großflächigen Einzelhandelsbetrieben, die jedoch städtebaulich weniger gut integriert ist.
Dieser Bereich ist durch eine Gemengelage unterschiedlicher Nutzungen aus Gewerbe, Einzelhandel
und Wohnen geprägt. Um diese Nutzungen und ihre Erfordernisse in Einklang zu bringen, soll ein einfacher Bebauungsplan aufgestellt werden. Dieser kommt insbesondere für Planungen im Bestand in
Betracht. Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich dann im Übrigen nach den §§ 34 (und 35) BauGB.
Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 153 F „Kreuzungsbereich Woltorfer Straße / Schäferstraße“
hat das Ziel, auf Grundlage des im Jahre 2009/10 fortgeschriebenen Einzelhandelsentwicklungskonzeptes für die Stadt Peine die vorhandene Einzelhandelsagglomeration sowie die Gewerbeflächen in
ihrem Bestand planungsrechtlich zu sichern. Außerdem soll die bestehende Wohnnutzung geschützt
werden.
Im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 153 F „Kreuzungsbereich Woltorfer Straße / Schäferstraße“ werden die Bebauungspläne Nr. 153 D Teil 1, Nr. 153 E und Nr. 60 bzw. deren sich im Geltungsbereich befindlichen Teilbereiche aufgehoben (s. Kap. 4.2.2 „Bebauungsplan“).
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 153 F dient dem Erhalt sowie der Entwicklung und
Nachverdichtung bereits bestehender Bauflächen. Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 (2)
BauNVO liegt zwischen 20.000 m2 und 70.000 m2. Auf Grund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 BauGB genannten Kriterien wurde die Einschätzung erlangt, dass die
Bebauungsplan-Aufstellung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2
(4) Satz 4 BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen wären (s. Vorprüfung des Einzelfalls, Anlage
zum Bebauungsplan). Daher wird dieser Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gem. § 13a
BauGB als Maßnahme der Innenentwicklung, die der Nachverdichtung von Flächen dient, durchgeführt. Die Erstellung eines Umweltberichtes ist in diesem Zusammenhang nicht erforderlich.
2 Räumlicher Geltungsbereich
Der ca. 7,5 ha große Geltungsbereich befindet sich inmitten des Siedlungsbereiches der Stadt Peine
und umfasst bereits bestehende Gewerbe- und Einzelhandelsnutzungen sowie Wohnnutzungen. Die
südliche Plangebietsgrenze bildet die Eisenbahnstrecke Hannover-Braunschweig, die nördliche der
Lehmkuhlenweg. Durch das Plangebiet verläuft in Ost-West-Richtung die Landesstraße L 321 „Woltorfer Straße“.
Die genaue Abgrenzung des Plangebietes ist aus der Planzeichnung im Maßstab 1 : 1.000 ersichtlich.
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1
3 Bestand
Das Plangebiet umfasst eine nahezu vollständig bebaute Fläche. Der überwiegende Teil der Grundstücke wird gewerblich genutzt. Zudem befinden sich großflächige Einzelhandelsbetriebe innerhalb des
Gebietes. Östlich der Schäferstraße ist im Jahr 2013 ein neuer Vollsortimenter entstanden. Neben den
Einzelhandels- und Gewerbebetrieben befinden sich vereinzelt Wohnstrukturen entlang der Woltorfer
Straße und der Schäferstraße.
Im Kreuzungsbereich „Woltorfer Straße / Schäferstraße“ steht eine markante Linde.
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die durch das Gebiet verlaufende Woltorfer Straße, die
Schäferstraße sowie den Lehmkuhlenweg.
Geltungsbereich des Bebauungsplanes
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2
Nördlicher Teil der Schäferstraße (Blick von Norden)
Nördlich der Woltorfer Straße (Blick von Osten)
Südlich der Woltorfer Straße (Blick von Osten)
Südlicher Teil der Schäferstraße (Blick von Norden Kreuzung Woltorfer Straße)
4 Planungsvorgaben
4.1 Überörtliche Planungen
Das Landesraumordnungsprogramm (LROP) und das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP)
enthalten Grundsätze sowie konkrete Ziele der Raumordnung und Landesplanung, die auf der Grundlage des Niedersächsischen Gesetzes über Raumordnung und Landesplanung (NROG) erstellt wurden. Diese sind von den Behörden und Planungsträgern bei allen raumbedeutsamen Maßnahmen zu
beachten und müssen mit der jeweiligen Zweckbestimmung vereinbar sein. Im Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP), das aus dem LROP zu entwickeln ist, wird die angestrebte räumliche und
strukturelle Entwicklung der regionalen Planungsräume dargestellt. Die Bauleitpläne (Flächennutzungspläne und Bebauungspläne) haben sich diesen Zielen gemäß § 1 Abs. 4 BauGB anzupassen.
4.1.1 Landesraumordnungsprogramm
Ziel des Landesraumordnungsprogramms (LROP) Niedersachsen von 2008 (zuletzt geändert 2012) ist
die Entwicklung der räumlichen Struktur des Landes. Planungen und Maßnahmen sollen zu nachhaltigem Wachstum und Wettbewerbsfähigkeit beitragen. Es sollen die Funktionsfähigkeit der Raum- und
Siedlungsstruktur sowie der Infrastruktur gesichert und durch Vernetzung verbessert sowie die Raum-
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ansprüche bedarfsorientiert, funktionsgerecht, Kosten sparend und umweltverträglich befriedigt werden (vgl. Pkt. 1.1 02 LROP).
Nach den Darstellungen des LROP ist die Stadt Peine als Mittelzentrum eingestuft. Das bedeutet, dass
zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für den gehobenen Bedarf zu sichern und zu entwickeln
sind. Mittelzentren haben für die dortige Bevölkerung und Wirtschaft zugleich die grundzentralen Versorgungsaufgaben zu leisten. Somit sind auch zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für den
allgemeinen täglichen Grundbedarf zu sichern und zu entwickeln (vgl. Pkt. 2.2 03 LROP).
4.1.2 Regionales Raumordnungsprogramm
Ein wesentliches Ziel des Regionalen Raumordnungsprogramms (RROP) 2008 für den Großraum
Braunschweig ist, dass Siedlungsentwicklungen vorrangig auf das zentralörtliche System auszurichten
sind. Dies gilt ebenso für die Sicherung und Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten als auch für die
gewerbliche Entwicklung auf den industriellen Altstandorten.
Das Mittelzentrum Peine übt für seinen Verflechtungsraum wichtige Versorgungs-, Wohn- und Arbeitsmarktfunktionen aus. Diese Funktionen sind zu sichern und weiterzuentwickeln. Peine übernimmt
u. a. die regionale Versorgungsfunktion (Handel und Dienstleistung) und hat eine regionale Bedeutung
für Gewerbe- und Industrie (vgl. Pkt. II 1.1.1 RROP).
Lage des Geltungsbereiches
Auszug aus dem RROP 2008, Großraum Braunschweig
In der zeichnerischen Darstellung des RROP 2008 ist das Plangebiet nachrichtlich als vorhandener
Siedlungsbereich oder bauleitplanerisch gesicherter Bereich dargestellt. Hierbei handelt es sich um
besiedelte Bereiche innerhalb geschlossener Ortslagen und Bauleitplanungen ab dem Verfahrensstand § 4 (2) BauGB (vgl. Begründung zu Pkt. II 1.1 RROP).
Der überwiegende Teil des Plangebietes ist als Vorranggebiet für industrielle Anlagen ausgewiesen.
Diese beziehen sich auf nicht oder weniger standortbewegliche Branchen, wie etwa die hochtechnisierten Standorte der Stahl- und Automobilproduktion (vgl. Pkt. 1.2 RROP).
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Die Landesstraße L 321 „Woltorfer Straße“ ist als Hauptverkehrsstraße von regionaler Bedeutung
dargestellt (vgl. Pkt. IV 1.4 RROP). Südlich verläuft eine Haupteisenbahnstrecke mit Regionalverkehr
(vgl. Pkt. IV 1.3 RROP).
Im Nordosten des Geltungsbereiches stellt das RROP ein Umspannwerk für eine 110 kV Leitung dar
(vgl. Pkt. IV 3.3 RROP). Dieser Standort in der Gemarkung Peine, Flur 5, Flurstück 141/18 wurde aufgegeben und geräumt. Der Betreiber war die Peiner Träger GmbH.
Weitere zu berücksichtigende Merkmale sind für das Plangebiet und angrenzende Bereiche im RROP
nicht festgelegt.
4.1.3 Auseinandersetzung mit den Zielen der Raumordnung
Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 153 F „Kreuzungsbereich Woltorfer Straße /Schäferstraße“
hat das Ziel die vorhandene Einzelhandelsagglomeration, sowie die Gewerbeflächen in ihrem Bestand
planungsrechtlich zu sichern. Mit der vorliegenden Planung werden bereits bebaute bzw. versiegelte
Grundstücke überplant und nur geringfügig Freiflächen für eine Neubebauung bereitgestellt. Damit
werden die Raumansprüche bedarfsorientiert, funktionsgerecht, Kosten sparend und umweltverträglich
befriedigt.
Durch den Bebauungsplan werden insbesondere unterstützt
•
die Sicherung der Funktionsfähigkeit der Raum- und Siedlungsstruktur sowie der Infrastruktur,
•
die Sicherung und Entwicklung von zentralörtlichen Einrichtungen und Angeboten für den gehobenen und den allgemein täglichen Grundbedarf,
•
die regionale Versorgungsfunktion (Handel und Dienstleistung) und die regionale Bedeutung für
Gewerbe- und Industrie sowie
•
die durch das Plangebiet verlaufende regional bedeutsame Hauptverkehrsstraße sowie die südlich
verlaufende Haupteisenbahnstrecken in ihrer Funktion.
Die Planungen zur Aufstellung des Bebauungsplanes berücksichtigen damit die vorgenannten Ziele
der Landes- und Regionalplanung.
4.2 Örtliche Planungen
4.2.1 Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan (F-Plan) der Stadt Peine stellt das Plangebiet im Süden, Nordosten und Nordwesten als gewerbliche Baufläche sowie im Norden als gemischte Baufläche dar.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird für den Geltungsbereich mit Gewerbegebiet und sonstigem Sondergebiet tlw. eine neue Nutzung vorgesehen. Diese ist im wirksamen Flächennutzungsplan
nicht überall entsprechend dargestellt.
Gemäß § 8 (2) BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Da der
vorliegende Bebauungsplan gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt wird, ist
kein Verfahren zur Flächennutzungsplanänderung notwendig. Der Flächennutzungsplan wird vielmehr
nachträglich im Wege der Berichtigung angepasst werden.
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Ausschnitt aus dem wirksamen F-Plan der Stadt Peine
4.2.2 Bebauungsplan
Für das Plangebiet nördlich der Woltorfer Straße bestehen drei rechtskräftige Bebauungspläne
(B-Pläne) sowie ein Vorhaben und Erschließungsplan. Für den Bereich südlich der Woltorfer Straße
gibt es noch keinen Bebauungsplan.
Die Bebauungspläne Nr. 153 D Teil 1, Nr. 153 E und Nr. 60 bzw. deren sich im Geltungsbereich befindlichen Teilbereiche werden im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 153 F „Kreuzungsbereich Woltorfer Straße / Schäferstraße“ aufgehoben.
Aufhebungsbereich
Teil-Aufhebungsbereich
VEP 10
B-Plan Nr. 153 D Teil 1 (unmaßstäblich)
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B-Plan Nr. 153 E (unmaßstäblich)
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Teil-Aufhebungsbereich
Ausschnitt B-Plan Nr. 60 (unmaßstäblich)
VEP 10 (unmaßstäblich)
Der Bebauungsplan Nr. 153 D Teil 1 „Nördlich Woltorfer Straße / Westlich Schäferstraße“ - Peine - ist
seit dem 24.05.2004 rechtskräftig. Das Plangebiet ist als Mischgebiet (MI) und eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) festgesetzt. In diesem Bereich sind Einzelhandelsbetriebe und Wohngebäude vorhanden.
•
Der Bereich des eingeschränkten Gewerbegebietes (GEe) wird vollständig und das Mischgebiet (MI) teilweise in sonstiges Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Einzelhandelsagglomeration“ geändert.
•
Die Festsetzung von Mischgebiet (MI) auf den verbleibenden Flächen wird aufgehoben.
Der Bebauungsplan Nr. 60 „Schäferstraße“ - Peine - ist seit dem 14.04.1966 rechtskräftig. Die Schäferstraße wurde von der Kreuzung Woltorfer Straße bis zur Duttenstedter Straße (K 69) als Verkehrsfläche festgesetzt.
•
Der Bereich wird unverändert als öffentliche Straßenverkehrsfläche ausgewiesen.
Der Bebauungsplan Nr. 153 E „Woltorfer Straße / Schäferstraße / Lehmkuhlenweg“ - Peine - ist seit
dem 01.11.2004 rechtskräftig. Mit Aufstellung des Bebauungsplanes wurde für das Plangebiet Mischgebiet (MI) festgesetzt. Mit dem VEP 10 „Vollsortimenter Schäferstraße / Woltorfer Straße“ wurde ein
Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 153 E durch den VEP 10 geändert, um die Ansiedlung eines
Vollsortimenters zu ermöglichen. Der VEP 10 „Vollsortimenter Schäferstraße / Woltorfer Straße“ - Peine - wurde am 20.12.2012 als Satzung beschlossen. Der Geltungsbereich befindet sich innerhalb des
Plangebietes des Bebauungsplanes Nr. 153 F und wird Bestandteil des Bebauungsplanes.
•
Der VEP 10 bleibt insgesamt erhalten.
•
Der östlich an den VEP 10 angrenzende Bereich wird vollständig in Gewerbegebiet (GE) geändert.
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4.2.3 Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Stadt Peine
Das im Jahr 2000 vom Rat der Stadt Peine beschlossene Einzelhandelskonzept wurde 2009/2010 vom
Büro Stadt + Handel -Dipl.-Ing. e. Beckmann und Föhrer GbR in Begleitung eines Arbeitskreises, besetzt mit Teilnehmern aus der Verwaltung, vom Zweckverband Großraum Braunschweig, der Industrie
und Handelskammer, der Kaufmannsgilde, der City-Gemeinschaft, der Peine Marketing und der Politik, fortgeschrieben. Damit gründet die Stadt die Weiterentwicklung der gesamtstädtischen Einzelhandelsstruktur auf eine tragfähige und städtebaulich-funktional ausgewogene Gesamtkonzeption.
Die Gesamtkonzeption verfolgt als übergeordnete Entwicklungsgrundsätze die Stärkung und Weiterentwicklung des Zentralen Versorgungsbereichs, die Sicherung der flächendeckenden Nahversorgung
sowie die Entwicklung ergänzender Sonderstandorte, ohne das Zentrum substanziell zu beeinträchtigen.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die vorhandene Einzelhandelsagglomeration in städtebaulich nicht integrierter Lage sowie die Gewerbeflächen innerhalb des Plangebietes auf Grundlage
der Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes in ihrem Bestand planungsrechtlich gesichert werden.
Die vom Rat der Stadt beschlossenen Ziele des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes für diesen Bereich lauten:
•
Entwicklung eines Nahversorgers/Vollsortimenters mit mehr als 800 m 2 Verkaufsfläche; damit
können Kaufkraftpotenziale aus dem östlichen Stadtgebiet gebunden werden
•
Ausweisung eines größeren Sondergebietes für eine Fachmarktagglomeration
•
Internet-/Versandhandel im Gewerbegebiet zulassen
•
Überarbeitung des „Handwerkerprivilegs“
Sonderstandorte sind gemäß dem Konzept als Ansiedlungsbereich für den großflächigen Einzelhandel
mit „nicht zentrenrelevanten“ Hauptsortimenten zu verstehen. Da die Flächen des Sonderstandorts
nördlich der Autobahn aufgrund eines Gewerbe- und Verkehrsprojektes stark eingeschränkt wurden,
wird nun in den hier festgesetzten sonstigen Sondergebieten, neben dem „Vollsortimenter“, langfristig
die Entwicklung einer Fachmarktagglomeration mit „nicht-zentrenrelevanten“ Hauptsortimenten ermöglicht. Vorhandene Einzelhandelsbetriebe mit „zentren- oder nahversorgungsrelevanten“ Sortimenten
sind auf Grundlage ihrer Baugenehmigung im Bestand geschützt.
Die Vorgaben und Empfehlungen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes der Stadt Peine werden
durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan berücksichtigt.
Die „Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes 2009/2010, Ergebnisse des Arbeitskreises Einzelhandel“ sowie die „Zusammenstellung der wesentlichen Ziele und Steuerungsinstrumente
des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes 2009/2010“ sind der Begründung beigefügt, s. Anhang 1 und
2.
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Städtebauliche Daten
Geplante Nutzung des Geltungsbereichs
•
•
Fläche [m²]
Nettobauland - eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe):
38.018
o eingeschränktes Gewerbegebiet 1 (GEe 1)
15.941
11.831
3.486
6.760
Nettobauland - sonstiges Sondergebiet (SO):
23.037
o sonstiges Sondergebiet 1 (SO 1)
5.851
o sonstiges Sondergebiet 2 (SO 2)
17.186
•
Bereiche ohne Festsetzung der Art der baulichen Nutzung
2.603
•
Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) 10
5.668
•
öffentliche Straßenverkehrsfläche
5.604
Summe:
74.930
5 Begründung der Festsetzungen des Bebauungsplanes
5.1 Art der baulichen Nutzung
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich sowohl Gewerbebetriebe, großflächige Einzelhandelsbetriebe als auch vereinzelte Wohnnutzungen. Um diese schon seit langem bestehende Gemengelage
mit ihren unterschiedlichen Erfordernissen in Einklang zu bringen, werden eingeschränkte Gewerbegebiete und sonstige Sondergebiete mit der Zweckbestimmung „Einzelhandelsagglomeration“ festgesetzt. Auch die Wohnnutzung wird langfristig geschützt. Für zwei Teilbereiche wird keine Art der baulichen Nutzung festgesetzt, um eine Nutzungsflexibilität innerhalb der Gemengelage zu erhalten.
Die Gliederung der eingeschränkten Gewerbegebiete und sonstigen Sondergebiete erfolgt auf Grundlage des Schalltechnischen Gutachtens (Dipl.-Ing. Dieter Linz GmbH & Co. KG, Wunstorf 2013) und
den darin ermittelten flächenbezogenen Schallleistungspegeln (s. Kap. 6.5 „Schalltechnische Vorgaben“). Auszüge aus dem schalltechnischen Gutachten sind der Begründung beigefügt, s. Anhang 3.
Der Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) 10 „Vollsortimenter Schäferstraße / Woltorfer Straße“ Peine - befindet sich innerhalb des Plangebietes des Bebauungsplanes Nr. 153 F und wird Bestandteil
des Bebauungsplanes. Er bleibt insgesamt unverändert erhalten.
5.1.1 Eingeschränkte Gewerbegebiete
Für die Bereiche, in denen sich überwiegend gewerbliche Nutzungen befinden, werden eingeschränkte
Gewerbegebiete (GEe) festgesetzt, um angrenzende oder durchmischende Wohnnutzungen zu schützen.
In den eingeschränkten Gewerbegebieten sind alle gemäß § 8 (2) BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen möglich. Zudem wird festgesetzt, dass die gemäß § 8 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die
dem Gewerbegebiet zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind
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sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke zulässig sind. Die zulässigen Nutzungen sind in diesem Bereich von Peine aus städtebaulicher Sicht vertretbar und gewährleisten eine hohe Nutzungsflexibilität in den Gewerbegebieten.
Auf Grundlage des Schalltechnischen Gutachtens (Dipl.-Ing. Dieter Linz GmbH & Co. KG, Wunstorf
2013, s. Kap. 6.5 „Schalltechnische Vorgaben) sind Wohnungen in den Lärmpegelbereichen VI und VII
nicht zulässig.
Einzelhandelsnutzung
In den eingeschränkten Gewerbegebieten werden Einzelhandelsbetriebe zum Schutz der zentralen
Versorgungsbereiche der Stadt Peine grundsätzlich ausgeschlossen. Ausnahmsweise sind Kioske,
Kraftfahrzeugeinzelhandel, Internet-/Versandhandel sowie Verkaufsstellen von Handwerks-, produzierenden und weiterverarbeitenden Gewerbebetrieben zulässig. Es ist nicht davon auszugehen, dass
durch Ansiedlung dieser Nutzungen an diesem Standort negative städtebauliche Auswirkungen auf
den zentralen Versorgungsbereich der Stadt Peine ausgehen.
•
Für den Kraftfahrzeugeinzelhandel kommt aufgrund der Größe der Produkte (Fahrzeuge) in
Bezug zu der erforderlichen Ausstellungsfläche vordringlich eine Ansiedlung außerhalb der
zentralen Versorgungsbereiche in Frage.
•
Der Internet-/Versandhandel wird zugelassen, um den Wirtschaftszweig zu unterstützten und
Arbeitsplätze zu schaffen. Da hierfür nur Lager- und Büroräume benötigt werden, kann ein umlenken von Verkaufsströmen ausgeschlossen werden. Es ist nicht davon auszugehen, dass
diese Betriebsart das Innenstadtzentrum schädigt.
•
Des Weiteren werden Verkaufsstellen von Handwerks-, produzierenden und weiterverarbeitenden Gewerbebetrieben zugelassen, wenn eine räumliche Zuordnung zum Hauptbetrieb besteht, die Errichtung im betrieblichen Zusammenhang steht, eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung sowie sortimentsbezogene Zuordnung zum Hauptbetrieb gegeben
ist und wenn eine Verkaufsflächenobergrenze von max. 800 m2 nicht überschritten wird. Damit
wird die Grenze der Großflächigkeit gem. § 11 BauNVO nicht überschritten und negative städtebauliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich vermieden.
Die gemäß § 8 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten sind in den eingeschränkten Gewerbegebieten nicht zulässig. Auch Discotheken und Kinos sind ausgeschlossen.
Der Ausschluss erfolgt auf Grund der im Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan Neufassung
2004 der Stadt Peine unter Punkt 3.2.2 sowie der im „Integrierten Stadtentwicklungskonzept Peine
2025“ aus dem Jahr 2012 unter Punkt 2.2 beschriebenen Profilierungsabsichten für die Gewerbestandorte im Stadtgebiet. Der hier betroffene Standort ist gemäß dem „Strukturkonzept Wirtschaft“
unter dem Schlagwort „produktiv - Industrie- und Gewerbe-Reserven“ zu entwickeln. Vergnügungsstätten sind mit dieser Zielrichtung unvereinbar.
Im Gewerbegebiet Nord (nördlich der Autobahn) sind im B-Plan Nr. 33 "Gewerbe- und Sondergebiet
Peine Nord - Ausbau wirtschaftsnaher Infrastruktur und regionaler Wirtschaftsprojekte" - Stederdorf Flächen festgesetzt, auf denen ausnahmsweise Vergnügungsstätten und Großkinos zulässig sind.
Alle Festsetzungen wurden auf Grundlage des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes der Stadt Peine
(Stadt + Handel, Dortmund 2009/2010 mit Fortschreibung) getroffen.
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Erweiterter Bestandsschutz
Für die vorhandenen, genehmigten Wohnnutzungen in den eingeschränkten Gewerbegebieten GEe 2
bis GEe 3 wird gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO ein „erweiterter Bestandsschutz“ festgesetzt. Danach
werden Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen zugelassen, um diese Wohnnutzungen in ihrem Bestand zu sichern und zukünftige Entwicklungen zu ermöglichen.
5.1.2 Sonstige Sondergebiete „Einzelhandelsagglomeration“
Auf Grundlage des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes der Stadt Peine (Stadt + Handel, Dortmund
2009/2010 mit Fortschreibung) werden nördlich und südlich der Woltorfer Straße zwei sonstige Sondergebiete mit der Zweckbestimmung „Einzelhandelsagglomeration“ festgesetzt. Zulässig sind hier
Einzelhandelsbetriebe und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit den in Tabelle 1 c aufgeführten
nicht zentrenrelevanten Sortimenten gem. der „Peiner Liste“. Ausnahmsweise werden in den sonstigen
Sondergebieten zentren- oder nahversorgungsrelevante Sortimente (s. Tabelle 1 a und 1 b der „Peiner
Liste“) als Rand- und Freisortimente zulässig sein. Es dürfen hierfür maximal 10 % der Verkaufsfläche,
höchstens jedoch 800 m² Verkaufsfläche des jeweiligen Einzelhandelsbetriebes in Anspruch genommen werden. Zudem können sich ausnahmsweise Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe und Anlagen, die in einem Gewerbegebiet allgemein zulässig sind und Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal sowie Betriebsinhaber oder Betriebsleiter in den sonstigen Sondergebieten ansiedeln.
Der bisher rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 153 D Teil 1 setzt für den Bereich eines bestehenden
großflächigen Einzelhandelsbetriebes ein eingeschränktes Gewerbegebiet und ein Mischgebiet fest.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind jedoch gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Mit der vorliegenden Planung wird daher
dieser Teilbereich des Bebauungsplan Nr. 153 D Teil 1 aufgehoben und mit der Festsetzung „sonstiges Sondergebiet 1“ (SO 1) überplant. Die hier vorhandenen Wohnnutzungen oberhalb des Erdgeschosses sind weiterhin zulässig.
In analoger Vorgehensweise wird für den Bereich von zwei weiteren vorhandenen großflächigen Einzelhandelsbetrieben ebenfalls ein sonstiges Sondergebiet (SO 2) festgesetzt.
5.1.3 Keine Festsetzung der Art der baulichen Nutzung
Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 153 D Teil 1 setzt eingeschränktes Gewerbegebiet und Mischgebiet fest. Das eingeschränkte Gewerbegebiet sowie ein Teilbereich des Mischgebietes werden in
sonstiges Sondergebiet geändert (s. Kap. 6.1.2). Auf den verbleibenden Flächen ist aufgrund der geringen Größe die Entwicklung eines entsprechenden Mischgebietes gemäß § 6 BauNVO nicht zu erwarten. Zudem sind hier zurzeit ausschließlich Wohnnutzungen angesiedelt.
Im Rahmen eines einfachen Bebauungsplanes wird auf die für die städtebauliche Ordnung rechtsverbindliche Festsetzung der Art der baulichen Nutzung verzichtet, um eine Nutzungsflexibilität innerhalb
der Gemengelage zu erhalten. Die städtebauliche Entwicklung lässt sich in diesen Bereichen ausreichend gemäß § 34 BauGB steuern. Auch auf einen Einzelhandelsauschluss wird hier aufgrund der
Prägung durch die angrenzenden Einzelhandelssondernutzungen verzichtet.
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Bauweise, Baugrenzen
Für die eingeschränkten Gewerbegebiete (GEe 1 bis GEe 4) sowie die sonstigen Sondergebiete (SO 1
und SO 2) wird gemäß § 22 (4) BauNVO eine abweichende Bauweise in der Art festgesetzt, dass Gebäude, die eine Länge von über 50 m haben, zulässig sind. Diese Festsetzung ist für die Gewerbeund Sondergebiete erforderlich, da bereits Gebäude mit einer Länge von über 50 m vorhanden sind.
Dies soll auch weiterhin ermöglicht werden, da Betriebe sehr unterschiedliche Anforderungen an Gewerbe- und Einzelhandelsbauten stellen. Mit dieser Festsetzung ist die notwendige hohe Bauflexibilität
gegeben.
Zudem ist eine Unterschreitung der gemäß NBauO geltenden Mindestabstände zu Nachbargrundstücken zulässig. Diese Festsetzung leitet sich aus dem Bestand ab (einige Gebäude befinden sich auf
Grundstücksgrenzen). Die Festsetzung alleine schafft aber nur die Voraussetzung einer Unterschreitung der Grenzabstände. Erst durch Erklärung einer entsprechenden Baulast auf dem Nachbargrundstück wird die rechtliche Grundlage hierfür abschließend geschaffen.
Ansonsten gelten die Regelungen der offenen Bauweise gem. § 22 Abs. 2 BauNVO.
5.2 Verkehrsflächen
Durch das Plangebiet verlaufen die bereist ausgebaute Woltorfer Straße (L 321) und die Schäferstraße, die auch der Erschließung des Plangebietes dienen.
Die Straßen werden als öffentliche Straßenverkehrsflächen im Bebauungsplan festgesetzt.
5.3 Erhaltung von Bäumen
Im Kreuzungsbereich Woltorfer Straße/Schäferstraße befindet sich eine markante freistehende Linde.
Diese wird zum Erhalt festgesetzt. Bei Abgang ist sie in gleicher Art in unmittelbarer Nähe zum Standort zu ersetzen. Aufgrund der visuellen und ökologischen Bedeutung dieser Linde sind zusätzlich in
Abstimmung mit der Abteilung Stadtgrün der Stadtverwaltung Peine zwei weitere Bäume zu pflanzen.
5.4 Schalltechnische Vorgaben
Für das Plangebiet wurde von der Dipl.-Ing. Dieter Linz GmbH & Co. KG ein Schalltechnisches Gutachten erstellt (Wunstorf 2013). Hierin wurden die Lärmimmissionen für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 153 F mit den Lärmquellen Verkehr und Gewerbe berechnet und bewertet.
Zusammenfassend ist im Gutachten dargestellt, dass das Plangebiet durch die Verkehrsimmissionen
der Woltorfer Straße, der Schäferstraße und dem Schienenverkehr der DB-Strecke HannoverBraunschweig erheblich belastet ist. Das Plangebiet ist gem. DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“
zu beurteilen.
Aufgrund der vorliegenden Gemengelage zwischen den gewerblichen Nutzungen und der angrenzenden Wohnbebauung ist eine Überschreitung der Orientierungswerte möglich. Durch die Vorbelastung
werden die Orientierungswerte der DIN 18005 nachts bereits überschritten.
Entsprechend den Ergebnissen der Berechnung ist das Plangebiet in unterschiedliche Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 einzustufen (s. zeichnerische Festsetzungen). In den einzelnen Bereichen sind
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für Wohn- und Aufenthaltsräume Vorkehrungen zu treffen, um die erforderlichen resultierenden
Schalldämmmaße einzuhalten.
Unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan vorgesehenen flächenbezogenen Schallleistungspegel
und textlichen Festsetzungen zum Schallschutz von Wohnungen und Wohngebäuden für die eingeschränkten Gewerbegebiete und die sonstigen Sondergebiete ist der Bebauungsplan Nr. 153 F aus
lärmtechnischer Sicht realisierbar.
Auszüge aus dem schalltechnischen Gutachten sind der Begründung beigefügt, s. Anhang 3.
6 Ver- und Entsorgung
Die vorhandene Bebauung im Plangebiet ist bereits komplett erschlossen. Sämtliche Ver- und Entsorgungsanlagen (Trinkwasser, Strom, Gas, Telekommunikation, Schmutzwasser und Abfall) sind grundsätzlich vorhanden und können für mögliche Ergänzungen ggf. erweitert werden. Für die bestehende
technische Infrastruktur der Stadt Peine ist nur eine geringfügig höhere Auslastung durch die Planung
zu erwarten.
6.1 Versorgung
6.1.1 Löschwasserversorgung
Der Grundschutz der Löschwasserversorgung ist für das Plangebiet nach dem Arbeitsblatt W 405 des
DVGW durch die Stadt zu sichern.
Bezüglich des vorbeugenden Brandschutzes sind folgende Punkte zu beachten:
•
Die erforderlichen Feuerwehrzufahrten zu allen Grundstücken und Gebäuden gem. § 4 NBauO
und §§ 1 und 2 DVO-NBauO sind sicherzustellen.
•
Die erforderliche Löschwassermenge beträgt gem. der Tabelle des Arbeitsblattes W 405 des
DVGW bei der vorgesehenen baulichen Nutzung und einer mittleren Gefahr der Brandausbreitung 96 m3 /Std. und ist für einen Zeitraum von zwei Stunden zu gewährleisten. Bei der Ermittlung der bereitgestellten Löschwassermenge sind alle Löschwasserentnahmestellen in einem
Umkreis von 300 m von jedem Brandobjekt zu erfassen.
•
Die erforderlichen Löschwasserhydranten mit einer Wasserlieferung von mind. 13 l/Sek. sind
in Abhängigkeit von der baulichen Nutzung entsprechend dem Arbeitsblatt W 331 des DVGW
in einem Abstand von höchstens 100 - 140 m anzuordnen. Das Verhältnis von Überflur- zu Unterflurhydrant sollte 1 : 3 betragen.
•
Zur Sicherstellung der unabhängigen Löschwasserversorgung sind in einem Abstand von
max. 300 m von jedem Brandobjekt Bohrbrunnen gem. DIN 14220 mit einer Wasserlieferung
von mind. 800 l/Min. zu erstellen. Sollten aus geologischer Sicht Bohrbrunnen nicht erstellt
werden können, sind ersatzweise Löschwasserteiche gern. DIN 14210 oder Löschwasserbehälter gem. DIN 14230 zu erstellen.
•
Die Erschließungsplanung der Löschwasserversorgung für das Plangebiet (Anzahl, Art und
Lage der Hydranten, Art und Lage der unabhängigen Löschwasserentnahmestellen) ist dem
Brandschutzprüfer vor Herstellungsbeginn vorzulegen.
Nach Aussage der Feuerwehr Peine (08.01.2014) ist die Löschwasserversorgung im Plangebiet sichergestellt. Netzunabhängig befinden sich drei Bohrbrunnen im Bereich des Plangebietes. Netzabhängig befinden sich in diesem Bereich ausreichend Hydranten, die die geforderte Menge Löschwasser liefern.
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6.1.2 Telekommunikation
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der Kabel Deutschland Vertrieb und Service GmbH. Sollte eine Umverlegung erforderlich werden, ist rechtzeitig zu einem Koordinierungsgespräch mit den betroffenen Versorgern einzuladen. Die Anlagen sind bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern. Sie dürfen nicht überbaut und vorhandene Überdeckungen nicht verringert werden.
6.2 Entsorgung
6.2.1 Oberflächenentwässerung, Schmutzwasser und allgemeine Entwässerung
Die meisten Grundstücke im Geltungsbereich sind bereits bebaut und besitzen eine Entwässerungsanlage bzw. Entwässerungsgenehmigung. Eine Erweiterung dieser Anlagen ist je nach vorhandenen
hydraulischen Verhältnissen der öffentlichen Entwässerungsanlagen nur auf den privaten Grundstücken möglich.
Bei Erfordernis und nicht ausreichenden hydraulischen Verhältnissen der öffentlichen Anlagen müssen
im Einzelfall auf den Grundstücken entsprechende technische Maßnahmen vorgesehen werden. Diese
sind dann mit der Stadtentwässerung Peine abzustimmen.
Eine Erweiterung der öffentlichen Entsorgungsanlagen ist nur mit technisch- und finanziell hohem Aufwand möglich.
Konkrete Festlegungen zu Niederschlagswasserbeseitigung erfolgen im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren.
7 Bodenordnende Maßnahmen
Bodenordnende Maßnahmen sind nicht notwendig.
8 Auswirkungen des Bebauungsplanes
8.1 Auswirkungen auf die umgebende Bebauung sowie auf wirtschaftliche und infrastrukturelle Belange
Durch die Umsetzung des Bebauungsplanes ergeben sich voraussichtlich keine erheblichen Nachteile
für die in der Umgebung des Plangebietes lebenden Menschen. Die geplanten eingeschränkten Gewerbegebiete und sonstigen Sondergebiete entsprechen der bereits vorhandenen Nutzung im Geltungsbereich. Aufgrund der bestehenden Nutzung wird nur sehr wenig neues Bauland zur Verfügung
gestellt. Es ist nicht davon auszugehen, dass von neuen Nutzungen Beeinträchtigungen gegenüber
der Umgebung entstehen.
Unter Berücksichtigung der Festsetzung entsprechender flächenbezogener Schallleistungspegel für
die einzelnen Teilbereiche des Plangebietes sowie erforderlicher Maßnahmen im Bereich von Aufent-
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haltsräumen in Wohnungen in den unterschiedlichen Lärmpegelbereichen bestehen aus lärmtechnischer Sicht keine Bedenken.
Mit Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen innerhalb der eingeschränkten Gewerbegebiete wird den
Empfehlungen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes der Stadt Peine entsprochen. Somit sind
auch keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Peine zu erwarten.
8.2 Auswirkungen auf naturschutzrechtliche Belange, Artenschutz
Die überschlägige Vorprüfung des Einzelfalls unter Berücksichtigung der in Anlage 2 BauGB genannten Kriterien hat ergeben, dass die Bebauungsplan-Aufstellung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Abs. 4 Satz 4 BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen wären
(vgl. Anlage zum Bebauungsplan).
Damit kann der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB
aufgestellt werden. Hierbei kann von der Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB und der Erstellung eines
Umweltberichtes nach § 2a BauGB abgesehen werden.
Von April bis Juni 2013 wurde eine Bestandskontrolle des Plangebietes durchgeführt (infraplan
GmbH).
An der Kreuzung Woltorfer Straße / Schäferstraße steht eine alte Winterlinde, die im Bebauungsplan
zum Erhalt festgesetzt wird.
Ansonsten befinden sich innerhalb des Plangebietes keine hochwertigen Biotopstrukturen oder alte
Gehölzbestände. Die jüngeren Gehölze innerhalb des Plangebietes wiesen keine Baumhöhlen oder
Spalten u. ä. auf, welche Möglichkeiten der Quartiernahme von höhlenbrütenden Vögeln, Bilchen oder
Fledermäusen bieten würden. Ebenso wurden keine aktuell belegten Nester von Baumbrütern festgestellt.
Planbereich des VEP10 seit Ende 2012 geräumt
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Blick in die Woltorfer Straße nach Osten
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Kreuzung Woltorfer Straße/Schäferstraße (mit Linde)
Südliche Schäferstraße
Westliche Woltorfer Straße
Östlich der Schäferstraße (Parkplätze mit Eingrünung)
Unter Berücksichtigung der Ergebnisse und der sehr intensiven Nutzung des Plangebietes (Gewerbe,
Einzelhandel, Wohnen, Straßenverkehr) kann ein Vorkommen von Baum- oder Höhlenbrütern bzw.
geschützten oder gefährdeten Tier- und Pflanzenarten im Sinne der Naturschutzgesetzgebung ausgeschlossen werden.
Erheblichen negativen Auswirkungen hinsichtlich des Artenschutzes sind durch die Umsetzung der
Planung nicht zu erwarten.
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TEIL 2:
VERFAHRENSVERMERKE
Der Aufstellungsbeschluss wurde vom Rat der Stadt Peine am 23.09.2010 gefasst und gemäß § 2 (1)
BauGB am -------- ortsüblich bekannt gemacht.
Die öffentliche Auslegung wurde am 21.12.2013 ortsüblich bekannt gemacht. Sie wurde gemäß § 13a
(2) i.V.m. § 3 (2) BauGB im Zeitraum vom 06.01.2014 bis einschließlich 07.02.2014 durchgeführt.
Der Rat der Stadt Peine hat nach Prüfung der vorgebrachten Anregungen gemäß § 3 (2) BauGB den
Bebauungsplan Nr. 153 F „Kreuzungsbereich Woltorfer Straße / Schäferstraße“ in seiner Sitzung am
26.06.2014 gemäß § 10 BauGB als Satzung sowie die Begründung beschlossen.
Peine, den 28.08.2014
gez. Michael Kessler
(Bürgermeister)
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L. S.
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ANHANG
Anhang 1: Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes 2009/2010, Ergebnisse des Arbeitskreises Einzelhandel
Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes 2009/2010
Ergebnisse des Arbeitskreises Einzelhandel:
Inhalt:
I.
Präambel
II.
Übergeordnete Entwicklungsgrundsätze
III.
Abweichungen zum Gutachten
1.
2.
3.
4.
IV.
Das Zentrenkonzept
Das Nahversorgungskonzept
Konzept für Sonderstandorte
Sortimentsliste für Peine
Ergänzungen zum Gutachten
1. Bestehende Einzelhandelsbetriebe im Gewerbegebiet Nord
2. Internet-/Versandhandel
3. Matrix zur Unternehmensansiedlung in der Stadt Peine
V.
Überarbeitung des „Handwerkerprivilegs“
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I. Präambel:
Die Stadt Peine gründet die Weiterentwicklung der gesamtstädtischen Einzelhandelsstruktur auf eine
tragfähige und städtebaulich-funktional ausgewogene Gesamtkonzeption. Hierdurch soll die „Leitfunktion Einzelhandel“ einerseits eine bestmögliche Vitalität und eine nachfragewirksame Attraktivität des
Innenstadtzentrums gewährleisten. Andererseits wird es hierdurch möglich, konkrete Entwicklungsziele
für die weiteren Einzelhandelsstandorte in Peine zu definieren. Und nicht zuletzt soll durch die Gesamtkonzeption die alltägliche Lebensqualität in Peine durch eine funktionierende wohnortnahe
Grundversorgung mit den Gütern des täglichen Bedarfs gesichert und ausgebaut werden.
II. Übergeordnete Entwicklungsgrundsätze:
Um dem Einzelhandel in der Stadt Peine ausgewogene Entwicklungschancen zu ermöglichen besteht
ein Konsens hinsichtlich folgender übergeordneter Entwicklungsgrundsätze:
II. 1.
Zentrenstärkung: Erhaltung, Stärkung und Weiterentwicklung des Zentralen Versorgungsbereichs „Innenstadtzentrum“ und gleichzeitig Vermeidung schädlicher Auswirkungen auf die flächendeckende Nahversorgung.
II. 2.
Nahversorgung: Die flächendeckende Nahversorgung in den Wohngebieten bestmöglich sichern und stärken, ohne hierbei die Entwicklung des Zentrums zu beeinträchtigen.
II. 3.
Sonderstandorte: Ergänzend und im Rahmen eindeutiger Regelungen Standorte für
den großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel bereitstellen, ohne hierbei die
Entwicklung des Zentrums oder der Nahversorgung substanziell zu beeinträchtigen.
III. Abweichungen vom Gutachten:
Zu folgenden Themenbereichen wurden im Arbeitskreis abweichende Ergebnisse gegenüber den
Empfehlungen des Gutachters erzielt:
III. 1. Das Zentrenkonzept
III. 2. Das Nahversorgungskonzept
III. 3. Konzept für Sonderstandorte
III. 4. Die Sortimentsliste für Peine
III. 1. Das Zentrenkonzept
=>Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs (ZVB) 2009/2010
Die gutachterlichen Empfehlungen zur Innenstadt als Einzelhandelsschwerpunkt aus den Jahren
1999/2000 und 2009 unterscheiden sich in den räumlichen Abgrenzungen. Daher bedarf die Beschlussfassung zur Gebietsfestlegung des Zentralen Versorgungsbereichs einer sorgfältigen Betrachtung und Bewertung.
Im Einzelhandelsentwicklungskonzept 1999/2000 wurde der „Innenstadtbereich“ auf Grundlage eines
Gutachtens von Dr. Lademann & Partner wie folgt abgegrenzt:
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Abgrenzung „Innenstadtbereich“ 1999/2000
Der Begriff „Innenstadt“ ist ein Begriff aus den Raumwissenschaften. Er bezeichnet den inneren, historisch gewachsenen Kern einer Stadt. Hier konzentrieren sich Handel, Dienstleistungseinrichtungen und
je nach der Struktur der Stadt regionale Verwaltungen, Bahnhof und Busbahnhof. Es zeigt sich eine
Dominanz des „Tertiärsektors“ (Dienstleistungssektor).
Im Jahr 2004 wurde der Begriff „Zentraler Versorgungsbereich“ im Baurecht eingeführt.
Abgrenzungskriterien für einen Zentralen Versorgungsbereich sind gemäß Gutachter und Rechtsprechung:
•
•
•
•
vielfältiges und dichtes Angebot an Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtung
städtebaulich integrierte Lage
wesentlicher fußläufiger Einzugsbereich und gute Einbindung in das ÖPNV-Netz
stadtgestalterische Ausprägung und Aufenthaltsqualität der öffentlichen Bereiche
Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ist es von Bedeutung, den Bestand zu ermitteln
und zu definieren sowie Ziel- und Entwicklungsperspektiven zu formulieren.
Die Festlegung des Zentralen Versorgungsbereichs unterliegt prinzipiell der Planungshoheit der Kommune, ist jedoch einer gerichtlichen Überprüfung zugänglich.
Entsprechend dem Gutachten 2009 (Stadt + Handel) soll der Zentrale Versorgungsbereich als Innenstadtzentrum wie bisher den Angebotsschwerpunkt für kurzfristig bis mittelfristig nachgefragte Bedarfsgüter verschiedener Qualität bilden, ergänzt auch um langfristig nachgefragte Bedarfsgüter.
Der Gutachter empfiehlt 2009 folgende Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs „Innenstadtzentrum“:
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(s. auch Abbildung 45, S. 96 Endbericht)
Er folgt nördlich der Bahn der Abgrenzung des bisherigen Innenstadtbereichs 2000. Die Flächen südlich der Bahn grenzt er aus. Er begründet dies mit der stark trennenden Wirkung der Bahnlinie und
fehlenden, funktionierenden Verbindungen zwischen den beiden Bereichen nördlich und südlich der
Bahnstrecke. Er erkennt dem Bereich südlich der Bahn allerdings durchaus eine Bedeutung als
Standort für den Einzelhandel in Form eines Quartierzentrums für die Südstadt zu.
Im Arbeitskreis wurde der Abgrenzungsvorschlag des Zentralen Versorgungsbereichs des Gutachters,
welcher, wie oben ersichtlich an der Bahnlinie endet, gegenüber der alten Abgrenzung der Innenstadt,
welche einen Bereich um den Friedrich-Ebert-Platz südlich der Bahn mit einbezieht, intensiv diskutiert.
Alternativ wurde auch die Abgrenzung eines eigenen Stadtteilzentrums südlich der Bahn erörtert. Die
Ausweisung von eigenen Stadt- oder Ortsteilzentren neben dem ZVB der Kernstadt wird allerdings
insgesamt abgelehnt (auch in Vöhrum und Stederdorf), da man in den Orts- und Stadtteilen gebietstypische Einzelhandelsentwicklungen begrüßt und diese nicht räumlich eingrenzen will. Es soll nach
Auffassung des Arbeitskreises demzufolge nur einen Zentralen Versorgungsbereich (ZVB) in der Innenstadt geben.
Die Teilnehmer des Arbeitskreises sprechen sich mehrheitlich dafür aus, den bisherigen Innenstadtbereich aus dem Einzelhandelsentwicklungskonzept 1999/2000 als Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs zu nehmen und ihn um einen Entwicklungsbereich („Knochenmodell“, s. Gutachten S.
98) nördlich der Bahn zu ergänzen. Dieses Knochenmodell wird bereits im Innenstadtgutachten des
Planungsbüros Prof. W. Ackers (2007) empfohlen. Dem Vorschlag wird aus folgenden Gründen gefolgt:
•
•
Es wird seit mehreren Jahrzehnten das städtebauliche Ziel verfolgt, die zentralen Versorgungsfunktionen nördlich und südlich der Bahnlinie zu vernetzen. Diese Ziele haben unverändert Gültigkeit.
Die Ansiedlungs- und Entwicklungsmöglichkeiten der Südstadt sollen hinsichtlich zentrenrelevanter Sortimente nicht beschränkt werden. Dies betrifft auch einige kleine inhabergeführte
Geschäfte im Bereich Braunschweiger Straße / Neue Straße.
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•
•
•
•
•
•
Jede Abgrenzung ist ein Signal für Stadtentwicklung sowie Öffentlichkeit und hat eine psychologische Wirkung. Die Südstädter sollen nicht ausgegrenzt, sondern integriert werden.
Eine Isolierung der Südstadt soll nicht gefördert werden.
Brachfallende Gewerbeflächen in der Südstadt sollen adäquat als Entwicklungsflächen genutzt werden können und für einen Strukturwandel zur Verfügung stehen. Bei einer Grenzziehung an der Bahnlinie ist dies nicht möglich.
Auf Grundlage der bisherigen Abgrenzung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes
1999/2000 konnten keine Fehlentwicklungen beobachtet werden.
Bestehende Betriebe (z. B. Marktkauf/Edeka, Gartencenter) haben in der Vergangenheit von
der alten Abgrenzung profitiert. Dies soll so bleiben.
Es gibt südlich der Bahnlinie planungsrechtlich abgesicherte Kerngebiete sowie kulturelle und
Dienstleistungseinrichtungen von zentraler Bedeutung, die eine Berücksichtigung im Zentralen Versorgungsbereich begründen.
Der vom Gutachter Stadt + Handel vorgelegten Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs wird
entsprechend nicht gefolgt.
Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs muss parzellenscharf erfolgen. Die Grenzen des
alten Innenstadtbereichs wurden demzufolge den Parzellenverläufen angepasst.
Die neue Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs (ZVB) 2009/2010 stellt sich wie folgt dar:
Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich (ZVB) 2009/2010:
(s. auch Anlage 3 zur Vorlage)
Aus der Darstellung des Entwicklungsbereichs („Knochenmodell“) lassen sich städtebauliche Prioritäten, aber keine Rechtsfolgen ableiten. Dieser „Knochen“ soll das Rückgrat für die Ansiedlung innerstädtischer Einzelhandelsbetriebe sein. Die Stärkung dieser Achse hat Vorrang vor Entwicklungen in
den Querachsen und wird in Ansiedlungsgesprächen und Verhandlungen in den Vordergrund der Entwicklung gestellt.
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III. 2. Das Nahversorgungskonzept / Empfehlungen zu sonstigen Standortbereichen in
städtebaulich nicht integrierter Lage
=>Standorte für Lebensmittelmärkte mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche
Die gesamtstädtische Nahversorgungssituation wird vom Gutachter 2009 wie folgt bewertet:
(s. auch Abbildung 20, S. 49 Endbericht)
Seine Empfehlungen sind:
•
•
Vorhandene Nahversorgungsbetriebe in integrierten Lagen zu sichern und
neue Nahversorgungsbetriebe an integrierten Standorten zugunsten einer wohnortnahen
Versorgungsstruktur zuzulassen.
Für diese Betriebe hält er grundsätzlich 800 m² Verkaufsfläche für angemessen. Allerdings empfiehlt
er außerdem größere Betriebe im Einzelfall zu ermöglichen.
Den Aussagen des Gutachters, dass für die Nahversorgungsstruktur im Stadtgebiet von Peine weiterhin 800 m² Verkaufsfläche eine angemessene Größenordnung ist, allerdings im Einzelfall größere
Lebensmittelmärkte zu empfehlen sind, wird gefolgt. Eine größere Verkaufsfläche ergibt sich aus dem
gegenüber Discountern größeren Warensortiment, welches bereitgehalten wird, daher wird im Folgenden der Begriff Vollsortimenter verwendet.
Die Stadt Peine möchte auf diese Empfehlung hin die „Lücke“ zwischen dem SB-Warenhaus und dem
Discounter schließen. Sie sieht den Norden (Kaufland) und den Süden (Edeka u. Rewe) bereits gut mit
Vollsortimentern versorgt. Im Westen und Osten bestehen hier Defizite.
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Grundsätzlich wird das Ziel verfolgt, ein qualitativ ausgewogenes Verhältnis zwischen Lebensmitteldiscountern und so genannten Vollsortimentern zu entwickeln.
In der Arbeitsgruppe besteht Konsens über zwei neue Standorte für Nahversorger/Voll-sortimenter mit
mehr als 800 m² Verkaufsfläche in Vöhrum und an der Woltorfer Straße.
•
•
In Vöhrum gibt es noch keinen konkreten Standort. Es liegen verschiedene Anfragen vor. Hier
wird ein Wettbewerberverfahren zur Findung des geeigneten Standortes durchgeführt werden.
An der Woltorfer Straße ist eine Fläche im Bereich der Kreuzung Schäferstraße angedacht,
konkret auf dem Grundstück Gemarkung Peine, Flur 5, Flurstücke 141/15 und 141/16.
Der angestrebte neue Standort in Vöhrum folgt den Empfehlungen des Gutachters.
Hinsichtlich des Standortes an der Woltorfer Straße wird aus folgenden Gründen von den Empfehlungen des Gutachters, diesen Standort nicht weiterzuentwickeln, abgewichen:
•
•
•
Ein neuer Standort an der Woltorfer Straße wird befürwortet, da hier bei den vorhandenen
Märkten eine stark eingeschränkte Produktvielfalt herrscht und bisher einseitig der Discountsektor bedient wird.
Ein neuer Vollsortimenter an der Woltorfer Straße kann die Kaufkraftpotentiale aus dem Osten
des Stadtgebiets binden.
Im Rahmen des erforderlichen Bauleitplanverfahrens für einen Sondergebietsstandort kann
die Einzelhandelsentwicklung für diesen Stadtbereich klar definiert werden.
Bauleitplanung Standort Woltorfer Straße:
Hierzu ist der Bebauungsplan Nr. 153 E „Woltorfer Straße/Schäferstraße/Lehmkuhlenweg“
- Peine - zu ändern, die Bebauungsplanaufstellung Nr. 153 C „Woltorfer Straße/zwischen Heinrichstraße und Schäferstraße“ - Peine - wieder aufzugreifen und in diesem Zusammenhang der Bebauungsplan Nr. 153 D Teil I „Nördlich Woltorfer Straße/ westlich Schäferstraße“ - Peine - in Teilen zu
überplanen. Ausgewiesen werden soll hier ein größeres Sondergebiet für eine Fachmarktagglomeration (Bestand: Netto, Jawoll, Teppichteufel, Möbeldiscounter, Hol´ Ab Getränkemarkt; Neubau: Vollsortimenter > 800 m² VKF).
III. 3. Konzept für Sonderstandorte
Neben dem Zentralen Versorgungsbereich bestehen in Peine weitere Einzelhandelagglomerationen
mit einem deutlichen Standortgewicht. Zu nennen sind hier die Sonderstandorte.
Sonderstandorte sind in der Zielstellung primär als Ansiedlungsbereich für den großflächigen Einzelhandel mit „nicht zentrenrelevanten“ Hauptsortimenten zu verstehen. Sie dienen der Ergänzung des
Innenstadthandels indem sie Einzelhandelsbetriebe aufnehmen:
•
•
die einen überdurchschnittlichen Flächenverbrauch aufweisen und die in der Innenstadt daher
räumlich schlecht anzusiedeln wären und
die Sortimente führen, die das Zentrum in seiner Entwicklung nicht beeinträchtigt.
Weiterhin sollen die Sonderstandorte gemäß den übergeordneten Zielstellungen zu keinen negativen
Auswirkungen auf die flächendeckende wohnortnahe Nahversorgungsstruktur führen.
Der Gutachter hält eine gesamtstädtische Konzentration auf einige wenige, dafür leistungsfähige Sonderstandorte für sinnvoll, weil eine solche Standortbündelung aus Kundensicht attraktivere und damit
auch für das überörtliche Nachfragepotential im mittelzentralen Einzugsgebiet interessante Standorte
schafft.
Für den großflächigen Fachmarkt-Einzelhandel werden zwei Standorte empfohlen. 1. Sonderstandort
Gewerbegebiet Nord und 2. Standort Wiesenstraße. Diese Standorte sind primär durch die Ansiedlung
von großflächigem Einzelhandel mit „nicht zentrenrelevanten“ und „nicht nahversorgungsrelevanten“
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Sortimenten zu sichern und zu entwickeln. Zur Entwicklung dieser Standorte sind seitens der Bauleitplanung leistungsfähige Angebotsflächen für entsprechende Vorhaben (Sondergebiete) zur Verfügung
zu stellen.
Zz. stehen im Bereich des Gewerbegebietes Nord drei mit der Regionalplanung abgestimmte Sondergebietsflächen zur Verfügung. Der Gutachter empfiehlt, wenn kein erhöhter Gewerbeflächenbedarf
besteht, an diesem Standort dem großflächigen Einzelhandel darüber hinaus weitere Sondergebietsflächen zur Verfügung zu stellen. Dieser Empfehlung wird nicht gefolgt, da bereits zwei der drei Flächen (Westen und Nordosten) aufgrund eines bedeutenden Gewerbe- und Verkehrsprojektes kurzfristig entfallen werden (Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 33 „Gewerbe- und Sondergebiete Peine
Nord“ - Stederdorf -). Allerdings soll der vom Gutachter empfohlene Standort an der Wiesenstraße neu
als Sonderstandort entwickelt und eine Fachmarktagglomeration an der Woltorfer Straße bauleitplanerisch gesichert werden (s. auch III., Punkt 2.). Ferner ist eine Festsetzung im Bereich der bestehenden
Einzelhandelsbetriebe an der Dieselstraße zu prüfen, damit im vorhandenen Rahmen eine angemessene Zukunftsperspektive für diese Immobilien gesichert wird (s. auch IV. 1.)
Bauleitplanung Standorte Wiesenstraße und Woltorfer Straße:
Hierzu ist der Bebauungsplan Nr. 151 „Südlich Wiesenstraße“ - Peine - sowie der Bebauungsplan Nr.
153 E „Woltorfer Straße/Schäferstraße/Lehmkuhlenweg“ - Peine - zu ändern, die Bebauungsplanaufstellung Nr. 153 C „Woltorfer Straße/zwischen Heinrichstraße und Schäferstraße“ - Peine - wieder
aufzugreifen und in diesem Zusammenhang der Bebauungsplan Nr. 153 D Teil I „Nördlich Woltorfer
Straße/ westlich Schäferstraße“ - Peine - in Teilen zu überplanen (s. auch III., Punkt 2.).
Bauleitplanung Standort Gewerbegebiet Nord:
Die entsprechenden Bebauungspläne im Gewerbegebiet Nord werden zz. überplant und in einem Bebauungsplan Nr. 33 „Gewerbe- und Sondergebiete Peine Nord“ - Stederdorf - zusammengefasst.
III. 4. Die Sortimentsliste für Peine
Der vom Gutachter empfohlenen Einordnung der Sortimente in der „Peiner Liste“ wird an verschiedenen Stellen nicht gefolgt.
Ein Konsens hinsichtlich der Einordnung der Sortimente in die Kategorien „zentrenrelevant“ (ZR) und
„nicht zentrenrelevant“ (NZR) konnte innerhalb des Arbeitskreises nicht herbeigeführt werden.
Die Einordnung folgender Sortimente wurde in dem Arbeitskreis zur Diskussion gestellt und nochmals
einer Bewertung unterzogen:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Bettwaren
Computer (PC-Hardware und Software)
Elektrogroßgeräte
Elektrokleingeräte
Fahrräder und Zubehör
Heimtextilien
Leuchten/ Lampen
Teppiche (ohne Teppichböden)
Unterhaltungselektronik
Zoologischer Bedarf
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(Gutachter: NZR)
(Gutachter: ZR)
(Gutachter: NZR)
(Gutachter: ZR)
(Gutachter: NZR)
(Gutachter: NZR)
(Gutachter: NZR)
(Gutachter: NZR)
(Gutachter: ZR)
(Gutachter: NZR)
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Bezüglich der Rechtssicherheit des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes und ausschlaggebend für die
Einordnung der Sortimente sind u. a. auch die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort. Die Aussagen und
Konsequenzen der Einzelhandelskonzepte anderer Städte lassen sich nicht unmittelbar auf Peine
übertragen. Hinsichtlich der Sortimente „Computer“, „Elektrogroßgeräte“, „Elektrokleingräte“ und „Unterhaltungselektronik“, welche bereits in großem Umfang auf den Sondergebietsflächen in Stederdorf
vertrieben werden, bedeutet dies die Einordnung als „nicht zentrenrelevant“. Keines dieser Sortimente
ist für die Innenstadt prägend.
Zur Entscheidungsfindung hinsichtlich der Einordnung der Sortimente „Bettwaren“, „Fahrräder und
Zubehör“ sowie „Heimtextilien“ wurden, wie im Arbeitskreis vorgeschlagen, zusätzlich Gespräche mit
ansässigen Händlern dieser Sortimente geführt. Die Gespräche sind konstruktiv und klärend verlaufen.
Nach Abwägung aller Argumente wird das Sortiment „Fahrräder und Zubehör“ als „zentrenrelevant“
(ZR) eingeordnet, da das Sortiment im Zentralen Versorgungsbereich bereits vertreten ist, der Flächenanspruch (Integrationsfähigkeit) hier relativ gering ist und von Kunden überwiegend mitgenommen werden kann (Transportfähigkeit).
Das Sortiment „Heimtextilien“ wird ebenfalls in der Innenstadt angeboten und trägt hier zu einem attraktiven Branchenmix des Zentrums bei. Zudem besteht hier kein großer Flächenbedarf und es bestehen keine Transportprobleme mit diesem Sortiment. Aus diesen Gründen wird das Sortiment
„Heimtextilien“ ebenfalls als „zentrenrelevant“ (ZR) eingeordnet.
Das Sortiment „Bettwaren“ ist hinsichtlich des höheren Flächenanspruchs (spez. in Kombination mit
Möbeln) sowie ihrer eingeschränkten Transportfähigkeit (kein „Handtaschensortiment“) als „nicht zentrenrelevant“ (NZR) einzuordnen. Ein Vertreiber dieses Sortiments in der Innenstadt, das Dänische
Bettenlager, strebt seit Jahren eine Verlagerung des Betriebes an einen geeigneteren Standort an
(Platzmangel, Verkehrsprobleme).
Auch das Sortiment „Teppiche“ zeichnet sich durch eine eingeschränkte Transportfähigkeit aus. Zudem zeigt es sich als nicht prägend für die Innenstadt. Die Einordnung erfolgt aus diesen Gründen als
„nicht zentrenrelevant“ (NZR).
„Leuchten/Lampen“ und „Zoologischer Bedarf“ werden in Peine ausschließlich außerhalb des ZVB
angeboten. Dementsprechend werden die empfohlenen Einordnungen des Gutachters beibehalten
(beides NZR).
Die Einführung der Kategorie „nahversorgungsrelevant“ sowie die hier eingeordneten Sortimente sind
unstrittig.
Die abschließende „Peiner Liste“ sieht entsprechend sortiert folgendermaßen aus:
„Peiner Liste“ 2009/2010
(s. auch Anlage 3 zur Vorlage)
zentrenrelevante Sortimente: *
Augenoptik
Bekleidung (ohne Sportbekleidung)
Bücher
Foto- und optische Erzeugnisse und Zubehör
Glas/Porzellan/Keramik
Haus-/Bett-/Tischwäsche
Hausrat
Heimtextilien
Kurzwaren/Schneidereibedarf/Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche
Medizinische und orthopädische Geräte
Musikinstrumente und Musikalien
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Papier/Büroartikel/Schreibwaren sowie Künstler- und Bastelbedarf
Schuhe/Lederwaren
Spielwaren
Sport- und Campingartikel (ohne Campingmöbel und Anglerbedarf, inkl. Sportbekleidung)
Telekommunikationsartikel
Uhren/Schmuck
Waffen/Jagdbedarf
Wohneinrichtungsbedarf (ohne Möbel)/Bilder/ Poster/Bilderrahmen/Kunstgegenstände
nahversorgungsrelevante Sortimente: **
(nahversorgungsrelevante Sortimente sind auch zentrenrelevant)
Blumen
Drogerie/Kosmetik/Parfümerie
Nahrungs- und Genussmittel
Pharmazeutische Artikel (Apotheke)
Zeitungen Zeitschriften
nicht zentrenrelevante Sortimente: ***
Angeln
Baumarkt-Sortimente im engeren Sinn
- Bauelemente
- Baustoffe
- Bodenbeläge
- Eisenwaren
- Elektroinstallationsmaterial
- Farben/Lacke/Tapeten
- Sanitär- und Installationsbedarf
Bettwaren
Elektrogroßgeräte
Elektrokleingeräte
Gartenartikel (ohne Gartenmöbel)
Kfz-Zubehör
Leuchten/Lampen
Möbel (inkl. Garten- und Campingmöbel)
Pflanzen/Samen
Zoologischer Bedarf und lebende Tiere
Sonstige Sortimente, die aufgrund ihrer Größe und Beschaffenheit nicht für zentrale Lagen geeignet sind
*
**
- zulässig innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs (s. auch Ziffer IV. 3. oder Anlage 3 Ziffer 5)
- zulässig innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs und mit Einschränkungen in MI- oder WA-Gebieten
gemäß BauNVO (s. auch Matrix Ziffer IV. 3. oder Anlage 3 Ziffer 5)
*** - zulässig innerhalb und außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs (s. auch Matrix Ziffer IV. 3. oder
Anlage 3 Ziffer 5)
IV. Ergänzungen zum Gutachten:
Folgende Themenbereiche wurden im Arbeitskreis ergänzend diskutiert:
IV. 1. Bestehende Gewerbebetriebe im Gewerbegebiet Nord
IV. 2. Internet-/Versandhandel
IV. 3. Matrix Unternehmensansiedlung in der Stadt Peine
IV. 1. Bestehende Einzelhandelsbetriebe im Gewerbegebiet Nord
Der Gutachter Stadt + Handel kommt zu dem Ergebnis, dass die Standortagglomeration im Gewerbegebiet Nord nach der Innenstadt der zweitwichtigste Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet ist. Durch
die starke Agglomerationswirkung, vorhandenen Besatz sowie die sehr gute Erreichbarkeit und Sichtbarkeit verfügt der Standort über eine hohe Standortattraktivität. Aus Kundensicht ergibt sich des Weiteren eine erhebliche Anziehungskraft – neben der guten Verkehrserschließung für Pkw-Nutzer –
infraplan GmbH
27
durch die möglichen Kopplungseinkäufe sowie auch durch die Ergänzung des Einzelhandelsangebots
mit einzelhandelsnahen Dienstleistungen und Gastronomie.
Einzelhandelsbestand an der Standortagglomeration Gewerbegebiet Nord
(s. Abbildung 27, S. 61 Endbericht)
Das Gutachten empfiehlt die Sicherung und Weiterentwicklung dieses Standortes primär für den großflächigen Einzelhandel mit „nicht zentrenrelevanten“ und „nicht nahversorgungsrelevanten“ Sortimenten. Zur Entwicklung dieses Standortes sind seitens der Bauleitplanung weitere leistungsfähige Angebotsflächen für entsprechende Vorhaben (Sondergebiete) zur Verfügung zu stellen.
Bisher ist dieser Bereich großflächig mit Gewerbeflächen sowie drei Sonderbauflächen für großflächigen Einzelhandel überplant. In den entsprechend festgesetzten Gewerbegebieten ist die Einzelhandelsnutzung bis auf wenige Ausnahmen (z. B. Kiosk, Kraftfahrzeugeinzelhandel) ausgeschlossen.
Diesen generellen Ausschluss von Einzelhandel in Gewerbegebieten empfiehlt der Gutachter beizubehalten.
Der Empfehlung, weitere Sondergebietsflächen auszuweisen, wird aufgrund eines bedeutenden Gewerbe- und Verkehrsprojektes in diesem Bereich nur eingeschränkt gefolgt. Hier werden kurzfristig
zwei der drei Flächen (Westen und Nordosten) entfallen (zu „Sondergebiete“ s. Punkt III. 3.). Der empfohlene Ausschluss von Einzelhandel in Gewerbegebieten wird beibehalten.
Die bestehenden Einzelhandelsbetriebe im Gewerbegebiet Nord sind zz. in großer Anzahl außerhalb
der Sondergebiete und innerhalb der festgesetzten Gewerbegebiete mit Einzelhandelsausschluss angesiedelt. Sie haben an dieser Stelle lediglich Bestandsschutz. Erweiterungen oder ein bedeutender
Sortimentswechsel eines solchen Betriebes sind allerdings auf Grundlage der bisher rechtskräftigen
Bebauungspläne „nicht zulässig“.
Da allerdings, wie oben dargelegt, auch die bestehenden Betriebe innerhalb der Gewerbegebiete zur
Attraktivität dieses Standortes beitragen, sollen sie an ihrem Standort gesichert und ihnen die Möglichkeit zur Expansion gegeben werden, um sich den in ständigem Wandel begriffenen Marktbedingungen
anpassen zu können. Hierzu ist eine Änderung/Ergänzung der Festsetzungen der bestehenden Beinfraplan GmbH
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bauungspläne erforderlich. Dies soll über eine Festsetzung für einen erweiterten Bestandsschutz gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO erfolgen.
Eine entsprechende Festsetzung könnte wie folgt lauten:
„Gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO sind Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen bestehender Einzelhandelsbetriebe mit „nicht zentrenrelevanten“ Hauptsortimenten allgemein
zulässig. Für zentren- bzw. nahversorgungsrelevante Randsortimente ist ein Verkaufsflächenanteil von
maximal 10 % der jeweiligen Gesamtverkaufsfläche bzw. maximal 800 m² zulässig.“
Eine solche Festsetzung gewährleistet weiterhin den generellen Ausschluss von Einzelhandel, steht
aber gleichzeitig den vorhandenen Gewerbetrieben Entwicklungsmöglichkeiten zu.
Bauleitplanung Standort Gewerbegebiet Nord:
Die entsprechenden Bebauungspläne im Gewerbegebiet Nord werden zz. überplant und in einem Bebauungsplan Nr. 33 „Gewerbe- und Sondergebiete Peine Nord“ - Stederdorf - zusammengefasst.
IV. 2. Internet-/Versandhandel
Der Gutachter Stadt + Handel macht hierzu keine Aussagen. Die Arbeitsgruppe befürwortet die Klärung der Situation für den Versand- und Internethandel. Er hat faktisch keine Auswirkungen auf den
Zentralen Versorgungsbereich und soll in seiner Ansiedlung nicht behindert werden, sofern keine direkten Verkäufe in einem Laden vor Ort damit verbunden sind.
Beurteilungsgrundlage für Baugesuche sind (u. a.) bestehende Bebauungspläne, das BauGB sowie
die BauNVO. Gemäß Kommentar zur BauNVO (Fickert/Fieseler, 10. Auflage 2002) zählt auch der
Versandhandel zum Einzelhandel. Denn für die Zuordnung zum Einzelhandel spielt es keine Rolle, ob
die Waren unter Inanspruchnahme von Vermittlern oder in Verkaufsstellen veräußert werden.
Gemäß BauNVO wäre Versand-/Internethandel im
MI/MD:
- zulässig (ohne B-Plan gem. § 34 BauGB sowie BauNVO => bis 1.200 m² GFZ),
WA:
- nicht zulässig (ohne B-Plan gem. § 34 BauGB sowie BauNVO => nur
Gebietsversorgung => Versandhandel entspricht dieser Forderung nicht),
WR:
- nicht zulässig (ohne B-Plan gem. § 34 BauGB sowie BauNVO => nur Ausnahmen zur Deckung des täglichen Bedarfs möglich).
In Misch- (MI) und Dorfgebieten(MD) ist Versand-/Internethandel demnach in hinreichender Größe
zulässig. Für Allgemeine Wohngebiete (WA) und Reine Wohngebiete (WR) werden die Regelungen
der BauNVO für angemessen gehalten.
Innerhalb von Bebauungsplanbereichen gelten die getroffenen Festsetzungen. Für Gewerbe-/ Industriegebiete (GE/GI) liegen im Stadtgebiet flächendeckend Bebauungspläne vor, in denen Einzelhandel
und somit auch der Versand-/Internethandel ausgeschlossen ist.
Da für Internet-/Versandhandel nur Lager und Büroräume ohne Verkaufsraum benötigt werden und
somit keine Verkaufsströme umgelenkt werden, ist nicht davon auszugehen, dass durch diese Vertriebsart das Innenstadtzentrum geschädigt wird. Die Stadt Peine will dem Boom dieses Wirtschaftszweiges nicht entgegenstehen. Zudem bietet auch der Internet-/Versandhandel wertvolle Arbeitsplätze.
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29
Um Versandhandel in Gewerbegebieten zu ermöglichen, ist eine Änderung/Ergänzung der Festsetzungen der bestehenden Bebauungspläne erforderlich, welche den Internet-/Versandhandel ermöglicht.
Eine entsprechende Festsetzung könnte wie folgt lauten:
„Innerhalb des GE-Gebietes ist Internet-/Versandhandel ohne Verkaufsstelle für Direktvertrieb ausnahmsweise zulässig, wenn davon keine wesentlich störenden Wirkungen auf den Zentralen Versorgungsbereich ausgehen.“
Bauleitplanung für bestehende Gewerbegebiete:
Die entsprechenden ca. 15 Bebauungspläne werden angepasst.
IV. 3. Matrix Unternehmensansiedlung in der Stadt Peine
Das Instrumentarium der Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes 2009/2010 soll um
eine Matrix zur Unternehmensansiedlung erweitert werden.
(Matrix: s. auch Anlage 3 zur Vorlage)
Sie soll neben den anderen Instrumenten (s. Anlage 3 zur Vorlage) zur Beurteilung von Baugesuchen
und zur Erforderlichkeit von Steuerung durch Bauleitplanung dienen.
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V. Überarbeitung des „Handwerkerprivilegs“
Eine weitere Ausnahme für Einzelhandel in Gewerbegebieten soll gemäß Empfehlung des Gutachters
ausnahmsweise für Verkaufsstellen von Handwerks-, produzierenden und weiterverarbeitenden Gewerbebetrieben („Handwerkerprivileg“) zugelassen werden, wenn
•
•
•
•
eine räumliche Zuordnung zum Hauptbetrieb,
die Errichtung im betrieblichen Zusammenhang,
eine deutliche flächen- und umsatzmäßige Unterordnung sowie sortimentsbezogene Zuordnung zum Hauptbetrieb gegeben ist und
wenn eine Verkaufsflächenobergrenze von maximal 800 m² nicht überschritten wird.
Bisher wurde in den beplanten Gewerbegebieten eine vergleichbare Festsetzung in diesem Sinne getroffen, welche nun, nach einigen negativen Erfahrungen, konkretisiert werden soll.
Eine entsprechende Festsetzung könnte nach Empfehlung des Gutachters wie folgt lauten:
„Ausnahmsweise sind Verkaufsstellen von Handwerks-, produzierenden und weiterverarbeitenden
Gewerbebetrieben zulässig, wenn eine unmittelbare räumliche Zuordnung zum Hauptbetrieb und die
Errichtung im betrieblichen Zusammenhang gegeben ist, wenn zudem eine deutlich flächen- und umsatzmäßige Unterordnung zum Hauptbetrieb gegeben ist sowie wenn die Grenze der Großflächigkeit
im Sinne des § 11 (3) BauNVO nicht überschritten wird und keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Zentralen Versorgungsbereich erkennbar sind.“
Bauleitplanung für bestehende Gewerbegebiete:
Die entsprechenden ca. 15 Bebauungspläne werden angepasst.
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Anhang 2: Zusammenstellung der wesentlichen Ziele und
Steuerungsinstrumente des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes 2009/2010
Zusammenstellung der wesentlichen Ziele und Steuerungsinstrumente
des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes 2009/2010
Diese Zusammenstellung enthält thesenartig Auszüge aus dem Einzelhandelsentwicklungskonzept als
Arbeitshilfe. Diese sind aber stets im Zusammenhang mit dem beschlossenen Gutachten und den
beschlossenen Änderungen und Ergänzungen zu betrachten. Die Arbeitshilfe erhebt keinen Anspruch
auf Vollständigkeit.
Inhalt:
1. Das 3-Säulen-Modell
2. Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs (ZVB) 2009/2010
3. Die „Peiner Liste“ 2009/2010
4. Die Ansiedlungsleitsätze
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1. Das 3-Säulen Modell
Quelle: Stadt+Handel 2009
2. Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich (ZVB) 2009/2010
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3. Die „Peiner Liste“ (2009/2010)
zentrenrelevante Sortimente:
Augenoptik
Bekleidung (ohne Sportbekleidung)
Bücher
Foto- und optische Erzeugnisse und Zubehör
Glas/Porzellan/Keramik
Haus-/Bett-/Tischwäsche
Hausrat
Heimtextilien
Kurzwaren/Schneidereibedarf/Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche
Medizinische und orthopädische Geräte
Musikinstrumente und Musikalien
Papier/Büroartikel/Schreibwaren sowie Künstler- und Bastelbedarf
Schuhe/Lederwaren
Spielwaren
Sport- und Campingartikel (ohne Campingmöbel und Anglerbedarf, inkl. Sportbekleidung)
Telekommunikationsartikel
Uhren/Schmuck
Waffen/Jagdbedarf
Wohneinrichtungsbedarf (ohne Möbel)/Bilder/ Poster/Bilderrahmen/Kunstgegenstände
nahversorgungsrelevante Sortimente:
(nahversorgungsrelevante Sortimente sind auch zentrenrelevant)
Blumen
Drogerie/Kosmetik/Parfümerie
Nahrungs- und Genussmittel
Pharmazeutische Artikel (Apotheke)
Zeitungen Zeitschriften
nicht zentrenrelevante Sortimente:
Angeln
Baumarkt-Sortimente im engeren Sinn
- Bauelemente
- Baustoffe
- Bodenbeläge
- Eisenwaren
- Elektroinstallationsmaterial
- Farben/Lacke/Tapeten
- Sanitär- und Installationsbedarf
Bettwaren
Elektrogroßgeräte
Elektrokleingeräte
Gartenartikel (ohne Gartenmöbel)
Kfz-Zubehör
Leuchten/Lampen
Möbel (inkl. Garten- und Campingmöbel)
Pflanzen/Samen
Zoologischer Bedarf und lebende Tiere
Sonstige Sortimente, die aufgrund ihrer Größe und Beschaffenheit nicht für zentrale Lagen geeignet sind
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4. Die Ansiedlungsleitsätze
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Anhang 3: Auszüge aus dem schalltechnischen Gutachten,
Dipl.-Ing. Dieter Linz GmbH & Co. KG, Wunstorf
2013
Dipl.-Ing. Dieter Linz
Beratender Ingenieur VBI
Ingenieurbüro für Bau- und
Vermessungswesen / Lärmschutz
6.2.1 Verkehrslärmbelastung des Plangebietes
[…]
Bezüglich des genauen Verlaufs der Isolinien wird auf die Lärmkarten der Anlage 2 verwiesen.
Entsprechend den Ergebnissen der vorliegenden schalltechnischen Berechnung sind die Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 der Anlage 4 zu entnehmen.
Wie die Darstellung der Lärmpegelbereiche zeigt, werden Teile des Plangebietes in die Lärmpegelbereiche 3 und 4 eingestuft.
Als textliche Festsetzung werden die folgenden Formulierungen empfohlen:
„Schallschutz von Wohnung und Wohngebäuden“
Im Plangebiet sind im Lärmpegelbereich III und IV für Wohn- und Aufenthaltsräume der Straße zugewandten Fassadenseite die folgenden erforderlichen resultierenden Schalldämmmaße (erforderlich
RW,res) durch die Außenbauteile (Wandanteil, Fenster, Lüfter, Dächer etc.) einzuhalten:
Lärmpegelbereich III erforderlich: RW,res = 35 dB(A) für Aufenthaltsräume von Wohnungen
Lärmpegelbereich IV erforderlich: RW,res = 40 dB(A) für Aufenthaltsräume in Wohnungen
Lärmpegelbereich V erforderlich: RW, res = 45 dB(A) für Aufenthaltsräume in Wohnungen
Für Schlafräume sind schallgedämpfte Lüftungsanlagen vorzusehen.
Ein schalltechnischer Einzelnachweis auf der Grundlage der DIN 4109 ist vorzulegen.
In den Lärmpegelbereichen VI und VII empfehlen wir den Ausschluss von Wohnungen, explizit Betriebsleiterwohnungen in Gewerbegebieten.
Die Überschreitung der Orientierungswerte im Bereich der Woltorfer Straße ist verkehrsbedingt gegeben und im Rahmen der Abwägung tolerierbar.
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7. Zusammenfassung
Der geplante Bebauungsplan Nr. 153 F „Kreuzungsbereich Woltorfer Straße/Schäfer Straße„ in Peine
ist gem. DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ zu beurteilen. Aufgrund der hier vorliegenden Gemengelage zwischen den gewerblichen Nutzungen und der angrenzenden Wohnbebauung ist eine
Überschreitung der Orientierungswerte möglich. Allein durch die Vorbelastung werden die Orientierungswerte der DIN 18005 bereits im Zeitbereich nachts überschritten. Im Vergleich der Vorbelastung
zur plangegebenen Belastung und zur Gesamtbelastung ergeben sich zum Teil lediglich Pegeldifferenzen von 1 bis 3 dB(A), die als unwesentlich einzustufen sind.
Des Weiteren sind die Lärmpegelbereiche entsprechend der Anlage 4, Karte 3, im Bebauungsplan
festzusetzen.
Die vorgesehenen Nutzungseinschränkungen für die Gewerbeflächen beziehen sich auf die Festlegung der flächenbezogenen Schallleistungspegel (siehe Anlage 5, Karte 4).
Für den Bebauungsplan Nr. 153 F ergibt sich folgender Formulierungsvorschlag:
Im GE, Gewerbegebiet, sind Betriebe und Anlagen zulässig, deren Schallemissionen je m²
Grundstücksfläche 60 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts nicht überschreiten.
Im GEe 1, eingeschränktes Gewerbegebiet, sind nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren
Schallemissionen je m² Grundstücksfläche 50 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts nicht überschreiten.
Im GEe 2, eingeschränktes Gewerbegebiet, sind nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren
Schallemissionen je m² Grundstücksfläche 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts nicht überschreiten.
Im SO 1 Gebiet sind nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren Schallemissionen je m² Grundstücksfläche 55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts nicht überschreiten.
Im SO 2 Gebiet sind nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren Schallemissionen je m² Grundstücksfläche 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts nicht überschreiten.
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41
ANLAGEN
Abwägung der Stellungnahmen sowie Anregungen
(Anlage 1)
Vorprüfung des Einzelfalls
(gem. § 13a Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB, Anlage 2), Stand: 22.03.2013
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Anlage 1 zur Vorlage Nr. 505/2006, 2. Erg.
Anlage 1 zur Begründung
Abwägung der Stellungnahmen sowie der Anregungen
zum Bebauungsplan Nr. 153 F "Kreuzungsbereich Woltorfer Straße/Schäferstraße" - Peine mit (Teil-)Aufhebung der Bebauungspläne Nr. 153 D, Teil 1 "Nördlich Woltorfer Straße/Westlich Schäferstraße" - Peine -, Nr. 153 E „Woltorfer Straße/Schäferstraße/Lehmkuhlenweg“ - Peine -, Nr. 60 „Schäferstraße“ - Peine -
Folgende mit Anschreiben/E-Mail vom 26.09.2013 und 18.12.2013 an der Planung beteiligten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange haben keine Anregungen vorgebracht bzw. keine Stellungnahme abgegeben:
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Landesamt für Bergbau, Energie und Geologie (LBEG)
Handwerkskammer Braunschweig-Lüneburg-Stade
Wasserverband Peine
BS/Energy
Avacon AG, Netzdienste Region Mitte
Avacon AG, Steuerung Netzdienste
ExxonMobil Production Deutschland GmbH
TenneT TSO GmbH
Polizeikommissariat Peine
Stadt Lehrte
Gemeinde Hohenhameln
Gemeinde Ilsede
Niedersächsisches Landesamt für Denkmalpflege -BezirksarchäologieLGLN, Regionaldirektion Braunschweig
Staatliches Gewerbeaufsichtsamt Braunschweig
BUND Landesgeschäftsstelle Niedersachsen
Bundesagentur für Arbeit, Agentur für Arbeit Peine
Stadtwerke Peine GmbH
Zweckverband Großraum Braunschweig Abteilung Regionalplanung
LEA Gesellschaft für Landeseisenbahnaufsicht mbH
Gemeinde Lahstedt
Gemeinde Vechelde
Gemeinde Wendeburg
I
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
Abwägung zum B-Plan Nr. 153 F "Kreuzungsbereich Woltorfer Straße/Schäferstraße" - Peine mit (Teil-)Aufhebung der B-Pläne Nr. 153 D Teil 1
- Peine -, Nr. 153 E - Peine -und Nr. 60 - Peine -
Anlage 1 zur Vorlage 505/2006,
2. Ergänzung
Äußerungen gemäß § 3 (1) BauGB (Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung)
Anregungen gemäß § 3 (2) BauGB (Öffentliche Auslegung)
Stellungnahmen der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB und § 4 (2) BauGB
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
Stellungnahme / Anregung
Stellungnahme der Verwaltung
lfd.
Nr.
Beschluss des Rates der Stadt Peine
Beteiligung der Öffentlichkeit
- Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB (30.09.2013 bis 14.10.2013)
- Öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB (06.01.2014 bis 07.02.2014)
01.
Herr Dr. J. Christian von Waldthausen, Rechtsanwalt
Schreiben vom 07.02.2014
Zunächst danke für Ihre Mail vom 5.2.2014 Namens und im Auftrag unserer Mandantschaft und Eigentümer(in) des Grundstückes im Plangebiet bemerke ich folgendes:
Entscheidend für die weitere wirtschaftliche Nutzung ist, dass das auf dem Grundstück befindliche ca. 500 qm große Gewächshaus weiter genutzt werden kann. Soweit sich hier
ein Widerspruch zum Bebauungsplan ergibt wären wir für eine Anpassung aus den eben
genannten Gründen (vorhandener Bestand, wirtschaftliche Nutzung des vorhandenen Bestandes) verbunden.
Desweiteren werden Randsortimente auf 10 % der Verkaufsfläche, max. 800 qm beschränkt. Statt 10 % wäre unsere Mandantschaft verbunden, wenn diese Grenze auf 20 %
angehoben wird. Beabsichtigt ist eine Nutzung für das Dänische Bettenlager bzw. einen
Fachmarkt für Farben, Tapeten, Bodenbeläge einschließlich Heimtextilien. Beide in Aussicht genommene Nutzungen würden bei einer Beschränkung der Randsortimente auf 10
% der Verkaufsfläche wohl Probleme haben. Eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung müsste
hier 20 % der Verkaufsfläche für Randsortimente zulassen.
Zur Nutzung des Gewächshauses:
Das sogenannte Gewächshaus ist zz. Bestandteil eines Teppich-Fachmarktes. Im Rahmen der im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen ist eine Weiternutzung möglich. Gemäß der Sortimentsliste „Peiner Liste“ gehört die Warengruppe „Teppiche“ zu den
„nicht zentrenrelevanten“ Sortimenten und ist somit
auch zukünftig als Hauptsortiment innerhalb des SO 1
und SO 2 zulässig.
Zur Begrenzung von Randsortimenten:
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr.
153 F soll u. a. die vorhandene Einzelhandelsagglomeration in städtebaulich nicht integrierter Lage (außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches) als
Sonderstandort gesichert werden. Die Festsetzungen
für Sonderstandorte orientieren sich hierbei an den
Vorgaben und Empfehlungen des vom Rat der Stadt
Peine beschlossenen Einzelhandelsentwicklungskonzeptes (Fortschreibung 2009/2010). Um den Bestand
und die Entwicklung des Zentralen Versorgungsbereichs nicht substanziell zu beeinträchtigen, sieht das
1
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
Konzept die Beschränkung „zentren- und nahversorgungsrelevanten“ Randsortimente auf 10 % jedoch
maximal 800 m² der Verkaufsfläche vor. Es handelt
sich hier um eine gutachterlich abgesicherte Größenangabe. Die Stadt Peine hält sich in der Frage der
Einzelhandelssteuerung an eine klare, konzeptionell
stringente Linie für das gesamte Stadtgebiet. An der
Festsetzung wird entsprechend festgehalten.
Die Planfestsetzungen sowie die
Begründung werden beibehalten.
02.
Herr Maximilian Kehl, Projektentwicklung & Investition, Wiedengrün 11a, 79206
Breisach
Schreiben vom Feb. 2014 (Fax vom 13.02.2014)
Das o. a. Grundstück steht in meinem Eigentum [Woltorfer Straße 96]. Auf ihm ist - mit der
Baugenehmigung, die Sie unter dem 04.12.2007 erst erteilt haben - ein Plus-Markt errichtet worden, der heute von der Firma Netto betrieben wird. Die Firma Netto ist vor geraumer Zeit an mich herangetreten mit der Bitte, die heute genehmigte Verkaufsfläche maßvoll zu erweitern, nämlich von den derzeit genehmigten 775 m2 auf ca. 1.000 m2. Hintergrund ist der Wunsch der Firma Netto, ein zukünftig etwas breiteres Lebensmittelsortiment
vorzuhalten, das neuzeitlichen Anforderungen an die Nahversorgung gerecht wird. Deshalb hatte ich bereits im vergangenen Jahr ein Architekturbüro aus Braunschweig - die
baucontrol Gesellschaft für Baucontrolling und Projektsteuerung mbH - gebeten, sich wegen dieser Erweiterungsmöglichkeiten bei Ihnen zu erkundigen. Das Büro hat mir anschließend, also im Herbst vergangenen Jahres. mitgeteilt, die Stadt sei dabei, das
Grundstück und die Nachbargrundstücke zu überplanen. Die Erweiterungsabsichten der
Firma Netto seien danach unproblematisch und würden durch den Bebauungsplan zugelassen. Daraufhin hatte ich - in Absprache mit dem Architekturbüro und der Firma Netto beschlossen, diese Bauleitplanung abzuwarten: ich habe auf jene Abstimmung mit Ihrem
Haus vertraut.
Zu meiner völligen Überraschung - ich bin, wie Sie wissen, nicht ortsansässig - habe ich
erfahren, dass die Stadt Peine zwar in der Tat dabei ist, einen Bebauungsplan Nr. 153 F
aufzustellen, dass dieser aber gerade auf meinem Grundstück, im Übrigen auch auf dem
angrenzenden Grundstück Woltorfer Straße 100, welche Grundstücke zu einem Sondergebiet „SO 2“ zusammengefasst werden, den Einzelhandel ausschließen wollen, und zwar
womöglich gerade auch den Lebensmitteleinzelhandel. Der Entwurf der Textlichen Festsetzungen und die dazugehörende sog. Peiner Liste sind zwar nicht völlig eindeutig, legen
diese meine Befürchtung aber nahe. Vor dem Hintergrund wäre ich Ihnen zunächst verbunden, ggf. diese Befürchtung zu zerstreuen. Womöglich ist der Entwurf der Textlichen
Festsetzung ja so zu verstehen, dass in einem SO 2-Gebiet nur die „sonstigen“ Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zulässig sind, der großflächige
2
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
Einzelhandel aber ohne diese Einschränkungen. So kann man die Textliche Festsetzung
Ziff. 1.2.1 jedenfalls auch lesen. Sollten sich indessen meine Befürchtungen bestätigen
und soll auf meinem Grundstück tatsächlich der Einzelhandel gerade auch mit Lebensmitteln ausgeschlossen werden, stelle ich klar: Mit einer solchen Planung bin ich nicht einverstanden. Dagegen bestehen vielmehr meinerseits ganz erhebliche
Bedenken.
Sie würden mich mit einer solchen Überplanung auf den Bestand zurückwerfen, der nur
noch über die Baugenehmigung gesichert wäre. Es wäre in diesem Ansatz darüber hinaus
oder stattdessen jedweder Einzelhandel mit Lebensmitteln ausgeschlossen, mag das
Vorhaben großflächig sein oder nicht. Dabei, so habe ich mir sagen lassen, stellt die
Rechtsprechung doch aber gesteigerte Anforderungen an die Überplanung genehmigter
Bestände, allemal dann, wenn sie - wie hier - erst vor kurzer Zeit genehmigt wurden. In
dem Zusammenhang bitte ich auch in den Blick zu nehmen: Auf dem Nachbargrundstück
Woltorfer Straße 100 sind etliche Einzelhandelsnutzungen angesiedelt, gerade auch der
großflächige Lebensmitteleinzelhandel (Jawoll-Markt und weitere Nutzungen). Ihr Haus
selbst hat unmittelbar (schräg) gegenüber gerade erst einen Rewe-Markt zugelassen, der
unzweifelhaft die Grenze zur Großflächigkeit weit überschreitet. Wie könnte es in Anbetracht dieser Genehmigungspraxis, die sich seit 2007 bis hin zu der Rewe-Genehmigung
verfestigt hat, rechtens sein, auf meinem Grundstück den Lebensmitteleinzelhandel auszuschließen? Gerade auch für den erst unlängst genehmigten Einzelhandel müsste doch
zumindest der erweiterte Bestandsschutz greifen, von dem im Hinblick auf genehmigte
Wohnnutzungen in dem Entwurf der Planbegründung ausdrücklich die Rede ist. Dabei fällt
mir auf, dass in der Planbegründung auch jede konkrete Auseinandersetzung mit der von Ihnen in den letzten Jahren ausdrücklich zugelassenen - vorhandenen Einzelhandelsnutzung (insbesondere im Lebensmittelsektor) fehlt.
Mein Ziel ist es, dass in der Bauleitplanung der Stadt vernünftige Entwicklungsmöglichkeiten für den erst 2007/2008 entstandenen Netto-Markt eröffnet bleiben, und zwar gerade
auch im Interesse der in der Nähe des Standorts ansässigen Verbraucher.
Ich wäre Ihnen verbunden, wenn Sie mir bzw. dem von mir beauftragten Architekten Gelegenheit geben würden, den Sachverhalt mit Ihnen zu erörtern. Ich bin ja - wie eingangs
bemerkt - seit dem Herbst des vergangenen Jahres der Auffassung gewesen, das Erweiterungsvorhaben Netto sei unproblematisch. So habe ich die Firma Netto unterrichtet und
so habe ich mich auch mit meinen eigenen Planungen - bis hin zur Finanzierung des Erweiterungsvorhabens - eingestellt.
Auskünfte zur Planung:
Es ist festzuhalten, dass die Auskünfte im September
des Jahres 2013 zum Stand des Verfahrens noch vor
den rechtlich vorgeschriebenen, frühzeitigen Beteiligungen erteilt wurden und diese vorbehaltlich der Inhalte der noch auszuarbeitenden Planunterlagen erfolgten. Eine abschließende Abstimmung sowie
rechtsrelevante Aussagen waren zu diesem Zeitpunkt
3
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
nicht möglich. Darauf wurde in dem Gespräch hingewiesen.
Überplanung der Gemengelage:
Die Gemeinde hat gemäß § 1 (3) BauGB Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
Einen besonderen städtebaulichen Belang stellt gem.
§ 1 (6) Nr. 4 BauGB die Erhaltung und Entwicklung
zentraler Versorgungsbereiche dar. Weiterhin sind
aus städtebaulichen Gründen gem. § 1 (6) Nr. 11
BauGB insbesondere die Ergebnisse eines von der
Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes in der Bauleitplanung zu berücksichtigen. Hierzu zählt das Einzelhandelsentwicklungskonzept der Stadt Peine.
Die bestehende Gemengelage wurde mit aller gebotenen Sorgfalt und unter Beachtung der Rechtslage
überplant.
Zum zugelassenen Rewe-Markt:
Die Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes (2009/2010) hält grundsätzlich 800 m²
Verkaufsfläche für Nahversorger für angemessen.
Doch empfiehlt es die Zulassung größerer Betriebe im
Einzelfall zu prüfen. Dies ist im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes
(2009/2010) abschließend geschehen. Um die „Lücke“ zwischen dem SB-Warenhaus und dem Discounter zu schließen, wurden zwei neue Standorte für
„Vollsortimenter“ mit mehr als 800 m2 im Stadtgebiet
beschlossen.
Aus folgenden Gründen wurde die Entwicklung des
Standortes an der Woltorfer Straße befürwortet:
- da hier bei den vorhandenen Märkten eine stark
eingeschränkte Produktvielfalt herrscht und bisher
einseitig der Discountsektor bedient wird;
- da ein neuer Vollsortimenter an der Woltorfer
Straße die Kaufkraftpotenziale aus dem Osten
des Stadtgebietes binden kann;
- da im Rahmen des erforderlichen Bauleitplanverfahrens für einen Sondergebietsstandort die Einzelhandelsentwicklung für diesen Stadtbereich
klar definiert werden kann.
4
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
Der VEP 10 „Vollsortimenter Schäferstraße/Woltorfer
Straße“, welcher eben diesen Vollsortimenter planungsrechtlich ermöglicht, ist Bestandteil des Bebauungsplanes Nr. 153 F und bleibt unverändert bestehen.
Zu den Erweiterungsabsichten der Fa. Netto:
Die vom Rat der Stadt Peine beschlossene Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes
der Stadt Peine (2009/2010) enthält u. a. ein Konzept
für Sonderstandorte. Sonderstandorte sind gemäß
dem Konzept als Ansiedlungsbereich für den großflächigen Einzelhandel mit „nicht zentrenrelevanten“
Hauptsortimenten zu verstehen. Sie dienen der Ergänzung des Innenstadthandels indem sie Einzelhandelsbetriebe aufnehmen:
- die einen überdurchschnittlichen Flächenverbrauch aufweisen und die in der Innenstadt daher
- die Sortimente führen, die das Zentrum in seiner
Entwicklung nicht beeinträchtigen.
Da die Flächen des Sonderstandorts nördlich der Autobahn aufgrund eines Gewerbe- und Verkehrsprojektes stark eingeschränkt wurden, wird nun in den hier
festgesetzten sonstigen Sondergebieten, neben dem
„Vollsortimenter“, langfristig die Entwicklung einer begrenzten Fachmarktagglomeration mit „nicht-zentrenrelevanten“ Hauptsortimenten ermöglicht.
153 F soll u. a. die vorhandene Einzelhandelsagglomeration in städtebaulich nicht integrierter Lage (außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches) in ihrem Bestand gesichert werden. Die Festsetzungen erfolgen gemäß den Vorgaben und Empfehlungen des
Einzelhandelsentwicklungskonzeptes (Fortschreibung
2009/2010) für Sonderstandorte mit dem Ziel, die
Entwicklung des Zentralen Versorgungsbereichs oder
der Nahversorgung nicht substanziell zu beeinträchtigen. Daher wird an den getroffenen Festsetzungen
festgehalten und „zentren- und nahversorgungsrelevante“ Sortimente entsprechend der Fortschreibung
des Einzelhandelskonzeptes lediglich als Randsortimente (10 % der Verkaufsfläche) zugelassen. Damit
5
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
ist eine Erweiterung der Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich als Hauptsortiment, im vorliegenden Fall
der Fa. Netto, ausgeschlossen. Der auf Grundlage
der Baugenehmigung bestehende Bestandschutz für
vorhandene Einzelhandelsbetriebe mit „zentrenrelevantem“ Hauptsortiment ist in dieser Form gewollt.
Die textliche Festsetzung Nr. 1.2.1 ist eindeutig und
bestimmt formuliert.
Zum erweiterten Bestandschutz:
Der erweiterte Bestandsschutz bezieht sich auf bestehende, genehmigte Wohngebäude innerhalb der
eingeschränkten Gewerbegebiete. Die Erweiterung
bestehender Einzelhandelsbetriebe mit „zentrenrelevanten“ Hauptsortimenten ist gemäß Einzelhandelsentwicklungskonzept (Fortschreibung 2009/2010) an
diesem Standort nicht gewollt.
Für die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe mit „zentrenrelevanten“ Hauptsortimenten innerhalb der Sondergebiete besteht in ihrer jetzigen Form Bestandschutz auf Grundlage der Baugenehmigung. Eine Erweiterung der Verkaufsflächen läuft den vom Rat beschlossenen Zielen für diesen Standort zuwider und
beeinträchtigt die Entwicklung des Zentralen Versorgungsbereichs.
Erörterungsgespräch
Am 19.03.2014 wurden im Rahmen eines Gesprächstermins bei der Stadt Peine die Sachverhalte
mit dem von Herrn Kehl beauftragen Vertreter erörtert.
Zur Auseinandersetzung mit vorhandenen Einzelhandelsnutzungen:
Ziel des Bebauungsplanes ist es, die vorhandene
Einzelhandelsagglomeration sowie die Gewerbeflächen in ihrem Bestand planungsrechtlich zu sichern.
Die Festsetzungen basieren auf der Grundlage des
im Jahre 2009/10 fortgeschriebenen Einzelhandelsentwicklungskonzeptes der Stadt Peine. Insofern hat
bereits eine Auseinandersetzung mit den vorhandenen Einzelhandelsnutzungen stattgefunden. Die Be6
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
gründung wurde jedoch zur Verdeutlichung der Thematik entsprechend ergänzt.
Teil 2 und Teil 3 des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes (Fortschreibung 2009/2010), welche die wichtigsten Informationen hierzu enthalten, sind zudem
der Begründung als Anhang beigefügt.
Die Anregung wird berücksichtigt.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
- Stellungnahmen gemäß § 4 (1) BauGB (26.09.2013 bis 14.10.2013)
- Stellungnahmen gemäß § 4 (2) BauGB (06.01.2014 bis 07.02.2014)
03.
Landkreis Peine, Burgstraße 1, 31224 Peine
Als Träger öffentlicher Belange nehme ich zu o. g. Planung wie folgt Stellung:
Vorbeugender Brandschutz:
1. Die erforderlichen Feuerwehrzufahrten zu allen Grundstücken und Gebäuden gem. § 4
NBauO und §§ 1 und 2 DVO-NBauO sind sicherzustellen.
2. Die erforderliche Löschwassermenge beträgt gem. der Tabelle des Arbeitsblattes W
405 des DVGW bei der vorgesehenen baulichen Nutzung und einer mittleren Gefahr
der Brandausbreitung 96 m3/Std. und ist für einen Zeitraum von zwei Stunden zu gewährleisten. Bei der Ermittlung der bereitgestellten Löschwassermenge sind alle
Löschwasserentnahmestellen in einem Umkreis von 300 m von jedem Brandobjekt zu
erfassen.
3. Die erforderlichen Löschwasserhydranten mit einer Wasserlieferung von mind. 13
l/Sek. sind in Abhängigkeit von der baulichen Nutzung entsprechend dem Arbeitsblatt
W 331 des DVGW in einem Abstand von höchstens 100 - 140m anzuordnen. Das
Verhältnis von Überflur- zu Unterflurhydrant sollte 1:3 betragen.
4. Zur Sicherstellung der unabhängigen Löschwasserversorgung sind in einem Abstand
von max. 300 m von jedem Brandobjekt Bohrbrunnen gem. DIN 14 220 mit einer Wasserlieferung von mind. 800 l/Min. zu erstellen. Sollten aus geologischer Sicht Bohrbrunnen nicht erstellt werden können, sind ersatzweise Löschwasserteiche gem. DIN
14 210 oder Löschwasserbehälter gem. DIN 14 230 zu erstellen.
5. Die Erschließungsplanung der Löschwasserversorgung für das Plangebiet (Anzahl, Art
und Lage der Hydranten, Art und Lage der unabhängigen Löschwasserentnahmestellen) ist dem Brandschutzprüfer vor Herstellungsbeginn vorzulegen.
7
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
Nr. 153 E "Woltorfer Straße / Schäferstraße / Lehmkuhlenweg" - Peine
NBauO und§§ 1 und 2 DVO-NBauO sind sicherzustellen.
der Brandausbreitung 96 m3/Std. und ist für einen Zeitraum von zwei Stunden zu gewährleisten. Bei der Ermittlung der bereitgestellten Löschwassermenge sind alle
erfassen.
W 331 des DVGW in einem Abstand von höchstens 100 - 140 m anzuordnen. Das
14 210 oder Löschwasserbehälter gern. DIN 14 230 zu erstellen.
Nr. 60 "Schäferstraße" - Peine
der Brandausbreitung 96m3/Std. und ist für einen Zeitraum von zwei Stunden zu gewährleisten. Bei der Ermittlung der bereitgestellten Löschwassermenge sind alle
erfassen.
W 331 des DVGW in einem Abstand von höchstens 100 - 140 m anzuordnen. Das
8
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
Untere Abfall-, Bodenschutz-, Wasser- und Immissionsschutzbehörde:
Es bestehen keine Bedenken.
Untere Naturschutzbehörde:
Es ist zu prüfen, welche grünordnerischen Festsetzungen die aufzuhebenden Bebauungspläne enthalten. Diese sind in den neuen Bebauungsplan zu übernehmen.
Im südwestlichen Bereich der Kreuzung Woltorfer Straße / Schäferstraße befindet sich eine markante Linde. Für diese sollte ein Erhaltungsgebot aufgenommen werden.
Im nördlichen Teil des Fst. 141/18 ist in der topografischen Karte ein Kleingarten eingezeichnet. Es sollte geprüft werden, ob hier anstelle eines Gewerbegebietes (GE 2) eine
Grünfläche festgesetzt werden kann.
weiter: Landkreis Peine, Schreiben vom 06.02.2014
Als Träger öffentlicher Belange nehme ich zu o. g. Planung wie folgt Stellung:
Vorbeugender Brandschutz:
1. Die erforderlichen Feuerwehrzufahrten zu allen Grundstocken und Gebäuden gem. § 4
der Brandausbreitung 96 m3/Std. und ist für einen Zeltraum von zwei Stunden zu gewährleisten. Bei der Ermittlung der bereitgestellten Löschwassermenge sind alle
erfassen.
9
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
W 331 des OVGW in einem Abstand von höchstens 100 - 140 m anzuordnen. Das
Verhältnis von Überflur zu Unterflurhydrant sollte 1:3 betragen.
Untere Abfall-, Bodenschutz-, Wasser- und Immissionsschutzbehörde:
Untere Naturschutzbehörde:
Zur Stellungnahme d. vorbeugenden Brandschutzes:
Die Hinweise sind nach der frühzeitigen Beteiligung
bereits in die Begründung zur Beachtung aufgenommen worden (s. Kap. 7 der Begründung „Ver- und
Entsorgung“).
Zur Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde:
Die aufzuhebenden Bebauungspläne wurden geprüft.
Sie enthalten keine grünordnerischen Festsetzungen.
Die genannte Linde wurde in der Planzeichnung als
Einzelbaum gekennzeichnet und zur Erhaltung festgesetzt. Nach der öffentlichen Auslegung wurde die
entsprechende textliche Festsetzung 4.1 hinsichtlich
des zu leistenden Ersatzes im Falle des Abgangs
überarbeitet (zwei zusätzliche Bäume). Diese Ergänzung hat lediglich klarstellenden und konkretisierenden Charakter und führt nicht zur erneuten Auslegung.
Im nördlichen Teil des Flst. 141/18 ist kein Kleingarten vorhanden. Die Entwicklung eines solchen in diesem Bereich ist nicht Ziel der Stadt. Daher wird für
diesen Bereich weiterhin Gewerbegebiet und nicht
Grünfläche festgesetzt.
10
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
Die textliche Festsetzung zum Erhalt
der Linde wird klarstellend ergänzt.
Sonst werden die Planfestsetzungen
sowie die Begründung beibehalten.
04.
LGLN, Regionaldirektion Hannover - Kampfmittelbeseitigungsdienst, Marienstraße
34, 30171 Hannover
Sie haben im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens oder einer vergleichbaren Planung das
Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion Hannover (Dezernat 6 - Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD)) als Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Baugesetzbuch (BauGB) beteiligt. Meine Ausführungen hierzu
entnehmen Sie bitte der Anlage; Stellungnahme ergeht kostenfrei.
Sofern in meinen anliegenden Ausführungen eine weitere Gefahrenerforschung empfohlen wird, mache ich drauf aufmerksam, dass die Gemeinden als Behörden der Gefahrenabwehr auch für die Maßnahmen der Gefahrenerforschung zuständig sind.
Eine Maßnahme der Gefahrenerforschung kann eine historische Erkundung sein, bei der
alliierte Kriegsluftbilder für die Ermittlung von Kriegseinwirkungen durch Abwurfmunition
ausgewertet werden (Luftbildauswertung). Der KBD hat nicht die Aufgabe, alliierte Luftbilder zu Zwecken der Bauleitplanung oder des Bauordnungsrechts kostenfrei auszuwerten,
die Luftbildauswertung ist vielmehr gem. § 6 Niedersächsisches Umweltinformationsgesetz (NUIG) in Verbindung mit § 2 Abs. 3 Niedersächsisches Verwaltungskostengesetz
(NVwKostG) auch für Behörden kostenpflichtig.
Sofern eine solche kostenpflichtige Luftbildauswertung durchgeführt werden soll, bitte ich
um entsprechende schriftliche Auftragserteilung.
Anlage zur Stellungnahme:
Es kann nicht unterstellt werden, dass keine Kampfmittelbelastung im Planungsbereich
vorliegt.
weiter LGLN, Regionaldirektion Hannover - Kampfmittelbeseitigungsdienst, Schreiben vom 10.01.2014
[Stellungnahme identisch mit Schreiben vom 14.10.2013]
Da der Kampfmittelbeseitigungsdienst in der Anlage
zur Stellungnahme keine weitere Gefahrenerforschung empfiehlt, werden weitere Maßnahmen nicht
für erforderlich erachtet.
11
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
Auch in den Schreiben des Kampfmittelbeseitigungsdienstes aus den Beteiligungen im Jahr 2004 im
Rahmen der Verfahren zu den Bebauungsplänen Nr.
153 C „Woltorfer Straße zw. Heinrich- und Schäferstraße“ und 153 D - Teil 1 - „Nördlich Woltorfer Straße/westlich Schäferstraße“ - Peine - wurden keine
Bedenken geäußert.
Es ist kein Beschluss erforderlich.
05.
Industrie- und Handelsammer Braunschweig, Brabandtstraße 11, 38100 Braunschweig
Im Zuge der o. g. Bebauungsplanung sollen Flächen westlich und östlich der Schäferstraße sowie nördlich und südlich der Woltorfer Straße überplant werden. Darunter befinden
sich auch Flächen, die durch den Einzelhandel genutzt werden. Den übersandten Planunterlagen zufolge ist vorgesehen, für die Einzelhandelsstandorte Sondergebiete mit der
Zweckbestimmung „Einzelhandelsagglomeration“ festzusetzen.
Die Ausweisung von Sondergebieten gem. § 11 Abs. 3 BauNVO für die durch den Einzelhandel genutzten Flächen halten auch wir grundsätzlich für angemessen. Allerdings empfehlen wir dringend, im weiteren Planungsprozess die innerhalb der Sondergebiete zulässigen Einzelhandelsnutzungen konkreter zu fassen und klare Regelungen zu den zulässigen Sortimenten und Verkaufsflächendimensionen zu schaffen. Neben der Erstellung entsprechender Textfestsetzungen wäre dabei auch eine Änderung der bisher sehr unspezifisch gefassten Zweckbestimmungsbezeichnung „Einzelhandelsagglomeration“ angezeigt.
Unseres Erachtens ist nur durch eine eindeutige Definition der im Plangebiet zulässigen
Einzelhandelsnutzungen zu gewährleisten, dass unerwünschte Fehlentwicklungen innerhalb der Sondergebietsflächen vermieden und die Ziele des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes der Stadt Peine umgesetzt werden können.
Zu den übrigen Planinhalten bestehen von unserer Seite nach bisherigem Kenntnisstand
keine Bedenken.
weiter IHK Braunschweig, Schreiben vom 30.01.2014
Im Zuge der o. g. Bebauungsplanung sollen Flächen westlich und östlich der Schäferstraße sowie nördlich und südlich der Woltorfer Straße überplant werden. Darunter befinden
sich auch Flächen, die durch den Einzelhandel genutzt werden. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange hatten wir mit Schreiben vom 08.10.2013
angeregt, die innerhalb der Sondergebiete zulässigen Einzelhandelsnutzungen konkreter
zu fassen und klare Regelungen zu den zulässigen Sortimenten und Verkaufsflächendi12
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
mensionen zu schaffen. Dies ist zwischenzeitlich durch Einarbeitung entsprechender Textfestsetzungen mit Bezug auf die Peiner Sortimentsliste geschehen. Daher sind von unserer Seite gegen die o. g. Bebauungsplanung im Grundsatz keine Bedenken mehr vorzutragen. Allerdings möchten wir darauf hinweisen, dass
a) einzelne in den Sondergebieten gelegene Einzelhandelsbetriebe (wie der JawollSonderpostenmarkt oder der Netto-Markt an der Woltorfer Straße) von den vorgesehenen Textfestsetzungen nicht erfasst werden und somit lediglich Bestandschutz genießen.
b) den geplanten Festsetzungen zufolge innerhalb der vorgesehenen Sondergebiete
auch Fachmärkte des Elektro-Sortiments zulässig wären, für die in der Stadt Peine
nach unserer Kenntnis derzeit auch die Option einer innerstädtischen Ansiedlung diskutiert wird.
c) die Textfestsetzung Nr. 1.2.2, in der Rand- und Freisortimente auf „… maximal 10
Prozent der Verkaufsfläche bei bis zu 800 m2 Verkaufsfläche des jeweiligen Einzelhandelsbetriebes …“ begrenzt werden, möglicherweise missverstanden werden könnte. Wir empfehlen, eine klarere Formulierung wie „… maximal 10 Prozent der Verkaufsfläche, höchstens jedoch 800 m2 Verkaufsfläche des jeweiligen Einzelhandelsbetriebes …“ zu verwenden.
Zum Schreiben vom 08.10.2013:
Die Anregungen der IHK zur Konkretisierung der Einzelhandelsnutzungen in den sonstigen Sondergebieten sind nach der frühzeitigen Beteiligung in der Planung berücksichtigt worden.
Zum Schreiben vom 30.01.2014:
Zu a):
Die vom Rat der Stadt Peine beschlossene Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes
der Stadt Peine (2009/2010) enthält u. a. ein Konzept
für Sonderstandorte. Sonderstandorte sind gemäß
dem Konzept als Ansiedlungsbereich für den großflächigen Einzelhandel mit „nicht zentrenrelevanten“
Hauptsortimenten zu verstehen. Sie dienen der Ergänzung des Innenstadthandels indem sie Einzelhandelsbetriebe aufnehmen:
- die einen überdurchschnittlichen Flächenverbrauch aufweisen und die in der Innenstadt daher
- die Sortimente führen, die das Zentrum in seiner
Entwicklung nicht beeinträchtigen.
Da die Flächen des Sonderstandorts nördlich der Autobahn aufgrund eines Gewerbe- und Verkehrsprojek13
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
tes stark eingeschränkt werden, wird nun in den hier
festgesetzten sonstigen Sondergebieten, neben dem
„Vollsortimenter“, langfristig die Entwicklung einer begrenzten Fachmarktagglomeration mit „nicht-zentrenrelevanten“ Hauptsortimenten ermöglicht.
153 F soll u. a. die vorhandene Einzelhandelsagglomeration in städtebaulich nicht integrierter Lage (außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches) in ihrem Bestand gesichert werden. Die Festsetzungen erfolgen gemäß den Vorgaben und Empfehlungen des
Einzelhandelsentwicklungskonzeptes (Fortschreibung
2009/2010) für Sonderstandorte mit dem Ziel, die
Entwicklung des Zentralen Versorgungsbereichs oder
der Nahversorgung nicht substanziell zu beeinträchtigen. Daher wird an den getroffenen Festsetzungen
festgehalten und „zentren- und nahversorgungsrelevante“ Sortimente entsprechend der Fortschreibung
des Einzelhandelskonzeptes lediglich als Randsortimente (10 % der Verkaufsfläche) zugelassen. Damit
ist eine Erweiterung der Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich als Hauptsortiment ausgeschlossen. Der
auf Grundlage der Baugenehmigung bestehende Bestandschutz für vorhandene Einzelhandelsbetriebe
mit „zentrenrelevantem“ Hauptsortiment ist in dieser
Form gewollt.
Zu b):
Im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes der Stadt Peine wurden bei
der Einordnung der Sortimente u. a. auch die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort berücksichtigt. ElektroSortimente wurden danach als „nicht zentrenrelevant“
eingeordnet, da sie für die Innenstadt nicht prägend
sind. Die Ansiedlung eines Elektromarktes außerhalb
des zentralen Versorgungsbereiches ist daher unabhängig von der Ansiedlung eines solchen Marktes in
der Innenstadt zu betrachten.
Die Hinweise werden zur Kenntnis
genommen und die Planfestsetzungen sowie die Begründung beibehalten.
14
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
Zu c):
Die textliche Festsetzung Nr. 1.2.2 wird wie empfohlen konkretisiert (nachrichtliche „Verdeutlichung“).
06.
E.ON Netz GmbH, Eisenbahnlängsweg 2a, 31275 Lehrte
Im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 153F verläuft unsere obige Versorgungsanlage
[LWL-Kabel Peine/Telg-U4 - Peine/O (EF206825)].
Bei Beachtung folgender Stellungnahme bestehen gegen das Vorhaben von unserer Seite
keine Bedenken.
Für unser sich im Plangebiet befindliches LWL-Kabel benötigen wir einen Schutzbereich
von 3,0 m, d. h. 1,5 m zu jeder Seite der Kabelachse.
Innerhalb dieses Schutzstreifens darf ohne vorherige Abstimmung mit uns über dem vorhandenen Geländeniveau nichts aufgeschüttet oder abgestellt werden. Es dürfen kein Abgrabungen oder Erdarbeiten vorgenommen und keine Pfähle und Pfosten eingebracht
werden.
Erdarbeiten im Kabelschutzbereich dürfen nur in vorsichtiger Handschachtung und nur
nach Einweisung eines von uns beauftragten Baukontrolleurs ausgeführt werden.
Ferner dürfen im Schutzbereich unseres Kabels keine tief wurzelnden Bäume und Sträucher angepflanzt werden.
Sollten Arbeiten im Schutzbereich unserer Kabel erforderlich werden, bitten wir Sie, sich
rechtzeitig mit unserem Herrn Tatge Tel. Nr.: 05132 - 882311 in Verbindung zu setzen,
damit alle erforderlichen Maßnahmen rechtzeitig eingeleitet werden können.
Für die tatsächliche Lage des Kabels sowie Bemaßungen in den Plänen kann keine Gewähr übernommen werden. Der Unternehmer hat sich durch eine geeignete Anzahl von
Sicherheitsschachtungen über die Lage des LWL-Kabels zu informieren.
Die entstehenden Kosten für evtl. erforderlich werdende Maßnahmen an unserem LWLKabel sind nach dem Verursachserprinzip, vom Träger der Baulast zu tragen.
Zu Ihrer Information erhalten Sie einen Lageplanausschnitt im Maßstab 1:1.000.
Das LWL-Kabel verläuft innerhalb des Flurstückes
des Lehmkuhlenweges und demnach außerhalb des
15
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 153 F.
Die Hinweise aus dem Schreiben der E.ON werden
zur Beachtung an die entsprechenden Ämter im Hause verteilt.
Ein Beschluss ist nicht erforderlich.
07.
Deutsche Telekom Technik GmbH, 30145 Hannover
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin
und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik
GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die
erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt
Stellung:
Aus Sicht der Telekom haben sich keine neuen Erkenntnisse ergeben.
Wir verweisen deshalb auf unser Schreiben PTI 21 PB Han 1, Heinrich Drangmeister lfd.Nr. 744 aus 2012 vom 13.04.2012, das weiterhin Gültigkeit hat.
Bei dem genannten Schreiben handelt es sich um die
Stellungnahme zum Planverfahren des VEP 10 „Nahversorger Schäferstraße/Woltorferstraße“.
„Seitens der Telekom bestehen gegen den VEP Nr.10
"Nahversorger Schäferstr./ Woltorfer Str./ Überplanung eines Teilbereiches des B-Planes Nr. 153 E in
Peine grundsätzlich keine Bedenken.
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom.
Hinsichtlich der TK-Versorgung betrachten wir das
Gebiet grundsätzlich als erschlossen und sehen zurzeit keinen Handlungsbedarf.“
Der VEP 10 ist Bestandteil der vorliegenden Planung.
Er bleibt insgesamt erhalten.
Die Hinweise aus dem Schreiben der Telekom werden zur Beachtung an die entsprechenden Ämter im
Hause verteilt.
16
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
08.
Kabel Deutschland Vertrieb und Service GmbH & Co. KG, Region: Niedersachsen/Bremen, Hans-Böckler-Allee 5, 30173 Hannover
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen unseres Unternehmens, deren
Lage auf den beiliegenden Bestandsplänen (M 1:500) dargestellt ist. In welchem Maße
diese aufgenommen/gesichert/wiederverlegt werden müssen, kann von uns zurzeit nicht
beurteilt werden. Sollte eine Umverlegung unserer Telekommunikationsanlagen erforderlich werden, findet sicherlich zu gegebener Zeit ein Koordinierungsgespräch mit den betroffenen Versorgern statt, zu dem wir um möglichst frühzeitige Einladung bitten. Wir weisen darauf hin, dass unsere Anlagen bei der Bauausführung zu schützen bzw. zu sichern
sind, nicht überbaut und vorhandenen Überdeckungen nicht verringert werden dürfen.
Anlagen: 1 Lageplan
weiter Kabel Deutschland Vertrieb und Service GmbH & Co. KG, Schreiben vom
07.02.2014
[Stellungnahme identisch mit Schreiben vom 14.10.2013]
Anlage: 2 Lagepläne
Bei den genannten Telekommunikationsanlagen handelt es sich um Hausanschlüsse. Eine Darstellung/Festsetzung im Bebauungsplan ist nicht erforderlich. Die Hinweise aus dem Schreiben der Kabel
Deutschland GmbH werden zur Beachtung an die
entsprechenden Ämter im Hause verteilt.
17
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
09.
Glückauf Immobilien GmbH Zweigniederlassung Salzgitter, Eisenhüttenstraße 99,
38239 Salzgitter
Unter Bezugnahme auf Ihre E-Mail vom 30.09.2013 teilen wir Ihnen mit, dass die Interessen unserer Konzerngesellschaft TELCAT KOMMUNIKATIONSTECHNIK GmbH nicht berührt werden.
Seitens der PTG liegen diverse Kabel in dem ausgewiesenen Bereich. Anbei eine Stellungnahme der PTG nebst Lageplan mit der Bitte um Beachtung.
weiter Peiner Träger GmbH, Gerhard-Lucas-Meyer-Str. 10, 31226 Peine, Schreiben
vom 04.10.2013
In dem ausgewiesenen Bereich liegen diverse Kabel der PTG, die jedoch größtenteils
nicht mehr in Betrieb sind.
Rohre/ Leitungen sind uns in diesem Bereich nicht bekannt.
Hinweis:
Der Bereich, in dem der Bebauungsplan geändert werden soll, grenzt an das Gelände der
ExxonMobil. Auf dem Gelände wird ein Grundwassermonitoring durch Fa. UCL durchgeführt.
weiter Glückauf Immobilien GmbH, Schreiben vom 28.01.2014
Im Planungsbereich befinden sich Kabel, die zur Umspannstation U4 am Lehmkuhlenweg
der Peiner Träger GmbH führen.
Sie sind außer Betrieb und werden nicht mehr benutzt. Die ölisolierten 110-kVHochspannungskabel sind ausgeblasen.
Die Lage der Kabel ist in den beigefügten Kabellageplänen ersichtlich.
Vorsorglich weisen wir noch auf die Stellungnahme der Salzgitter Flachstahl GmbH, Abteilung Umweltschutz, vom 17.10.2013 an die Stadt Peine hin.
Anlagen: 2 Lagepläne
weiter Salzgitter Flachstahl GmbH, Eisenhüttenstraße 99, 38239 Salzgitter, Schreiben
vom 17.10.2013
Der Bereich Umweltschutz der Salzgitter Flachstahl GmbH nimmt in Belangen des Umweltschutzes die Interessen unserer Konzernschwester Peiner Träger GmbH (PTG) war.
Aus diesem Grund erhalten Sie von uns folgende Stellungnahme im Rahmen der Bauleitplanung für den B-Plan 153 F.
18
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
Die Situation ist dadurch gekennzeichnet, dass eine Umwidmung der Gebiete in eine hinsichtlich TA Lärm unempfindlichere Einstufung erfolgen soll: Aus Mischgebieten werden
Gewerbe- oder Sondergebiete, wobei die bestehende Wohnnutzung im Gebiet geschützt
werden soll. Es ist somit keine Erhöhung der Immissionsempfindlichkeit von Wohnnutzung
oder gar ein Heranrücken von Wohnnutzung an die PTG zu befürchten.
Die Belange der PTG sind jedoch anderweitig wie folgt betroffen:
1. Es liegt mindestens bis zur Woltorfer Straße eine gewachsene Gemengelage vor, die
durch die Ausschöpfung der Orientierungswerte nach DIN 18005 und der Immissionsrichtwerte der TA Lärm im Nachtzeitraum gekennzeichnet ist. In den B-Planunterlagen
sollte daher auf die vorhandene Vorbelastung hingewiesen werden, mit einer entsprechenden Kenntlichmachung auf dem Plan. Dies dient der Unterrichtung der vom BPlan Betroffenen über die Immissionsverhältnisse im Planbereich und der berechtigten
Abwehr von ungerechtfertigten Ansprüchen Betroffener, die in Kenntnis der Vorbelastung siedeln. Insbesondere sollten auch die Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 ausgewiesen werden.
2. Weiterhin macht die geplante Umwidmung von bisherigen MI- oder nicht überplanten
Flächen in GE- oder SO-Flächen zusätzliche gewerbliche Geräuschemittenten durch
Neuansiedlung oder Umnutzung möglich. Im B-Plan ist daher mindestens darüber zu
informieren, dass nur noch im Sinne der TA Lärm nicht relevante Geräuschzusatzbelastungen möglich sind, die dann im Genehmigungsverfahren nachzuweisen sind.
Besser könnten diese Zusatzbelastungen über eine Geräuschkontingentierung nach
DIN 45691 geregelt werden, in der für Neuansiedlungen oder Umnutzungen Geräuschkontingente festgesetzt werden.
Da die PTG einer der Verursacher der Lärmvorbelastung ist und bei Lärmproblemen im
Rahmen des neuen B-Planes betroffen sein wird, möchten wir Sie hiermit bitten, die oben
aufgeführten Punkte 1 und 2 in Ihrer Bauleitplanung zu berücksichtigen.
Der Hinweis auf die sich außer Betrieb befindlichen
Kabel wird an die entsprechenden Ämter im Hause
verteilt.
Die Anregungen der Salzgitter Flachstahl GmbH sind
nach der frühzeitigen Beteiligung in der Planung berücksichtigt worden. Es wurde ein schalltechnisches
Gutachten erstellt. Die Ergebnisse wurden in den Bebauungsplan aufgenommen und entsprechende Festsetzungen getroffen. Danach sind die Planungen aus
schalltechnischer Sicht realisierbar.
19
Stadt Peine
Abteilung
Stadtplanung
2. Ergänzung
lfd. Nrn. insg.
1 - 10
lfd.
Nr.
10.
Deutsche Bahn AG, DB Immobilien - Region Nord, Kurt-Schumacher-Straße 7, 30159
Hannover
Die DB AG, DB Immobilien, als von der DB Netz AG bevollmächtigtes Unternehmen,
übersendet hiermit folgende Gesamtstellungnahme der Träger öffentlicher Belange zum o.
g. Verfahren.
Gegen die Planungen bestehen keine Bedenken.
Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung
der Bahnanlage Immissionen und Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Erschütterungen, Abgase, Funkenflug, Bremsstaub, elektrische Beeinflussungen durch
magnetische Felder etc.) entstehen.
Wir bitten darum, im weiteren Verfahren umfassend beteiligt zu werden.
Der Eisenbahnbetrieb wurde bei der Erstellung des
schalltechnischen Gutachtens berücksichtigt. Die Ergebnisse wurden in den Bebauungsplan aufgenommen und entsprechende Festsetzungen getroffen.
Danach sind die Planungen aus lärmtechnischer Sicht
realisierbar. Weitere Beteiligungen sieht das Bauleitplanverfahren nicht vor. Der Beschluss über die Eingabe wird abschließend zugestellt.
20
Stadt Peine
Bebauungsplan Nr. 153 F „Kreuzungsbereich
Woltorfer Straße / Schäferstraße“ - Peine mit (Teil-)Aufhebung der Bebauungspläne



Nr. 153 D, Teil 1 „Nördlich Woltorfer Straße /Westlich Schäferstraße“ - Peine Nr. 153 E „Woltorfer Straße / Schäferstraße / Lehmkuhlenweg“ - Peine Nr. 60 „Schäferstraße“ - Peine -
im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB
Vorprüfung des Einzelfalls
gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB, Anlage 2
Stand: 22.03.2013
Dipl.-Ing. (FH) M. Dralle
Stadt Peine - Bebauungsplan Nr. 153 F - Vorprüfung des Einzelfalls
INHALT
1
Veranlassung zur Vorprüfung des Einzelfalls...................................................................................1
2
Kriterien gem. Anlage 2 zu § 13a (1) S. 2 Nr. 2 BauGB...................................................................1
2.1
Merkmale des Bebauungsplanes ...........................................................................................1
in Bezug auf …
2.2
2.1.1
das Ausmaß, in dem der Bebauungsplan einen Rahmen im Sinne des § 14b Abs.
3 UVPG setzt .............................................................................................................1
2.1.2
das Ausmaß, in dem der Bebauungsplan andere Pläne und Programme
beeinflusst..................................................................................................................1
2.1.3
die Bedeutung des Bebauungsplans für die Einbeziehung umweltbezogener,
einschließlich gesundheitsbezogener Erwägungen, insbesondere im Hinblick auf
die Förderung der nachhaltigen Entwicklung ............................................................2
2.1.4
die für den Bebauungsplan relevanten umweltbezogenen, einschließlich
gesundheitsbezogener Probleme..............................................................................2
2.1.5
die Bedeutung des Bebauungsplanes für die Durchführung nationaler und
europäischer Umweltvorschriften ..............................................................................2
Merkmale der möglichen Auswirkungen und der voraussichtlich betroffenen Gebiete .........2
in Bezug auf …
3
Fazit
2.2.1
die Wahrscheinlichkeit, Dauer, Häufigkeit und Umkehrbarkeit der Auswirkungen ...2
2.2.2
den kumulativen und grenzüberschreitenden Charakter der Auswirkungen ............2
2.2.3
die Risiken für die Umwelt, einschließlich der menschlichen Gesundheit (zum
Beispiel bei Unfällen) .................................................................................................2
2.2.4
den Umfang und die räumliche Ausdehnung der Auswirkungen ..............................2
2.2.5
die Bedeutung und die Sensibilität des voraussichtlich betroffenen Gebiets auf
Grund der besonderen natürlichen Merkmale, des kulturellen Erbes, der Intensität
der Bodennutzung des Gebiets jeweils unter Berücksichtigung der Überschreitung
von Umweltqualitätsnormen und Grenzwerten .........................................................3
2.2.6
folgende Gebiete: ......................................................................................................3
.............................................................................................................................................4
infraplan GmbH
Vorprüf.Einzelfall_BP.153F-Woltorfer-Schäferstraße_22.03.13.doc
1 Veranlassung zur Vorprüfung des Einzelfalls
Ein Bebauungsplan darf im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB aufgestellt oder geändert
werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne von § 19 Abs. 2 BauNVO oder eine Größe
der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt weniger als 20.000 m2 oder 20.000 m2 bis weniger als
70.000 m2. Letzteres vorausgesetzt, dass aufgrund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 dieses Gesetzes genannten Kriterien (Vorprüfung des Einzelfalls) die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen
hat, die nach § 2 Abs. 4 Satz 4 BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen wären.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 153 F „Kreuzungsbereich Woltorfer Straße / Schäferstraße“ wird eine Nettobaulandfläche von insgesamt 69.326 m2 festgesetzt. Eine Grundflächenzahl
wird im Sinne eines einfachen Bebauungsplanes nicht festgesetzt. Aufgrund der Größe der Nettobaulandfläche liegt die überbaubare Grundfläche zwischen 20.000 und 70.000 qm. Demnach wird gemäß
§ 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB eine Vorprüfung des Einzelfalls erforderlich.
2 Kriterien gem. Anlage 2 zu § 13a (1) S. 2 Nr. 2 BauGB
2.1 Merkmale des Bebauungsplanes
Art und Ausmaß der Nutzungen (Baugebiete und Straßen) werden entsprechend des Bestandes innerhalb des Plangebietes festgesetzt. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes soll eine seit langem bestehende Gemengelage mit ihren unterschiedlichen Erfordernissen in Einklang gebracht werden. Die vorhandenen Nutzungen (Gewerbe, Einzelhandel, Wohnen, Verkehrsflächen) sollen in ihrem
Bestand planungsrechtlich gesichert und weiterentwickelt werden.
Da das Gebiet bereits fast vollständig genutzt ist, wird durch den Bebauungsplan nur wenig neues
Bauland zur Verfügung gestellt.
Der Artenschutz ist durch den Bebauungsplan nicht betroffen (s. Begründung zum Bebauungsplan,
Kap. 9 „Auswirkungen des Bebauungsplanes“). Die schalltechnischen Vorgaben werden beachtet.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sind daher keine erheblichen Auswirkungen verbunden.
in Bezug auf …
2.1.1 das Ausmaß, in dem der Bebauungsplan einen Rahmen im Sinne des §
14b Abs. 3 UVPG setzt
Mit Festsetzung von eingeschränktem Gewerbegebiet und sonstigem Sondergebiet besteht keine
SUP-Pflicht. Die Bebauungsplanaufstellung setzt keinen Rahmen gem. § 14b (3) UVPG.
2.1.2 das Ausmaß, in dem der Bebauungsplan andere Pläne und Programme
beeinflusst
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes werden keine anderen Pläne oder Programme beeinflusst.
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2.1.3 die Bedeutung des Bebauungsplans für die Einbeziehung umweltbezogener, einschließlich gesundheitsbezogener Erwägungen, insbesondere
im Hinblick auf die Förderung der nachhaltigen Entwicklung
Relevante umwelt- incl. gesundheitsbezogene Erwägungen werden berücksichtigt (Gewährleistung
durch Erstellung eines schalltechnischen Gutachtens).
2.1.4 die für den Bebauungsplan relevanten umweltbezogenen, einschließlich
gesundheitsbezogener Probleme
Für die Bebauungsplanaufstellung bestehen keine umwelt- incl. gesundheitsbezogenen Probleme.
2.1.5 die Bedeutung des Bebauungsplanes für die Durchführung nationaler
und europäischer Umweltvorschriften
Nationale Umweltvorschriften werden berücksichtigt, europäische Umweltvorschriften werden nicht
berührt.
2.2 Merkmale der möglichen Auswirkungen und der voraussichtlich betroffenen Gebiete
in Bezug auf …
2.2.1 die Wahrscheinlichkeit, Dauer, Häufigkeit und Umkehrbarkeit der Auswirkungen
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sind keine erheblichen Auswirkungen verbunden. Die überbaubare Grundfläche richtete sich wie bisher am Bestand bzw. der Umgebung (vgl. Kap. 2.1 „Merkmale des Bebauungsplanes“).
2.2.2 den kumulativen und grenzüberschreitenden Charakter der Auswirkungen
Kumulative und grenzüberschreitende Auswirkungen können ausgeschlossen werden.
2.2.3 die Risiken für die Umwelt, einschließlich der menschlichen Gesundheit
(zum Beispiel bei Unfällen)
Durch die Bebauungsplanaufstellung kommt es nicht zu erheblichen Auswirkungen.
2.2.4 den Umfang und die räumliche Ausdehnung der Auswirkungen
Durch die Bebauungsplanaufstellung kommt es nicht zu erheblichen Auswirkungen.
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2.2.5 die Bedeutung und die Sensibilität des voraussichtlich betroffenen Gebiets auf Grund der besonderen natürlichen Merkmale, des kulturellen
Erbes, der Intensität der Bodennutzung des Gebiets jeweils unter Berücksichtigung der Überschreitung von Umweltqualitätsnormen und
Grenzwerten
Mit der Bebauungsplanaufstellung wird lediglich eine seit langem bestehende Gemengelage überplant. Es kommt dadurch nicht zu erheblichen Auswirkungen.
2.2.6 folgende Gebiete:
Natura 2000-Gebiete nach § 7 Absatz 1 Nr. 8 BNatSchG
Sind weder im Geltungsbereich noch dessen Umgebung ausgewiesen.
Naturschutzgebiete gemäß § 23 BNatSchG, soweit nicht bereits von Nr. 2.6.1 erfasst
Nationalparke gemäß § 24 BNatSchG, soweit nicht bereits von Nr. 2.6.1 erfasst
Biosphärenreservate und Landschaftsschutzgebiete gemäß §§ 25 und 26 BNatSchG
gesetzlich geschützte Biotope gemäß § 30 BNatSchG
Es liegt kein geschütztes Biotop innerhalb oder in der näheren Umgebung des Geltungsbereiches.
Wasserschutzgebiete gemäß § 51 WHG, Heilquellenschutzgebiete gemäß § 53 Abs. 4 WHG
sowie Überschwemmungsgebiete gemäß § 76 WHG
Sind weder im Geltungsbereich noch dessen Umgebung vorhanden.
Gebiete, in denen die in den Gebietsvorschriften festgelegten Umweltqualitätsnormen bereits
überschritten sind
Im Geltungsbereich sind Überschreitungen von Qualitätsnormen nicht bekannt.
Gebiete mit hoher Bevölkerungsdichte, insbesondere Zentrale Orte im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr.
2 ROG
Die Stadt Peine ist als Mittelzentrum eingestuft. Die planungsrechtliche Sicherung von Gewerbe,
Einzelhandel und Wohnen entspricht dieser Einstufung.
Eine negative Beeinträchtigung der Bevölkerung ist durch die Planung nicht zu erwarten (dem
Schallschutz wird gem. eines schalltechnischen Gutachtens Genüge getan).
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in amtlichen Listen oder Karten verzeichnete Denkmäler, Denkmalensembles, Bodendenkmäler
oder Gebiete, die von der durch die Länder bestimmten Denkmalschutzbehörde als archäologisch bedeutende Landschaften eingestuft worden sind
In dem Geltungsbereich ist nicht mit dem Auftreten archäologischer Funde zu rechnen. Baudenkmale sind im Geltungsbereich nicht vorhanden.
3 Fazit
Die überschlägige Vorprüfung des Einzelfalls unter Berücksichtigung der in Anlage 2 BauGB genannten Kriterien hat ergeben, dass die Bebauungsplanaufstellung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Abs. 4 Satz 4 BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen wären.
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Bebauungsplan Nr. 153 F „Kreuzungsbereich Woltorfer

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