EPM Zeitung 3/2007 - Bilfinger Real Estate

November 2007
Ausgabe 03/2007
www.epmassetis.de
UNGEBREMSTER
EXPANSIONSDRUCK
MIT GEMISCHTEN
GEFÜHLEN
EXKLUSIVE ARCHITEKTUR IM HAFEN
Starke Nachfrage prägt den
Markt für Shopping Center in
Deutschland – das wird sich
auch in Zukunft nicht ändern.
Die Einführung von G-REITs
hat die hochgesteckten Erwartungen bislang nicht erfüllt.
Eine Studie der HSH Nordbank nennt die Gründe dafür.
S.6
Die Entwicklung des Kölner
Rheinauhafens hat enorm an
Beschleunigung gewonnen.
Namhafte Mieter haben sich
mittlerweile eingefunden.
S.7
S.3
Messe
Expo Real 2007 – mit voller Wucht voraus
Die Expo Real hat in diesem Jahr einmal mehr ihre Rekordmarken überbieten können und damit der MIPIM den Rang abgelaufen.
In ihrer zehnjährigen Historie
hat die Expo Real diese Erwartung noch immer erfüllen können, und auch anno 2007, vom
8.-10. Oktober, ist die Münchener Messe der Gewerbeimmobilienbranche wieder zu neuen
Rekordmarken geeilt. Der
Abschlussbericht der Veranstalter brachte es dabei auf den
Punkt: mehr Besucher, mehr
Aussteller, mehr gebuchte Ausstellungsfläche – was will man
eigentlich mehr?
Die Dynamik, welche der Sektor in Deutschland im Allgemeinen und die Expo Real als
direkter Gradmesser in jüngster Vergangenheit entwickelt
haben, spiegelt sich unmittelbar in den Messezahlen wider.
Erstaunlich, denn sie können
selbst auf hohem Niveau immer noch mit zweistelligen
Steigerungsraten aufwarten.
Dass die Veranstalter bereits
frühzeitig mit einem weiteren
Boomjahr gerechnet und sich
entsprechend darauf eingestellt
hatten, bewies die Erweiterung
der Ausstellungsfläche von vormalig fünf auf sechs Hallen.
dabei aus Großbritannien sowie
aus den Nachbarländern Niederlande, Österreich, Schweiz,
Tschechische Republik, Frankreich, Polen und Italien. Dazwischen platzieren sich lediglich
noch Russland (Rang 6 in den
Top Ten) und die USA (Rang
9). Der Fokus der Expo Real
liegt also immer noch auf
Mitteleuropa.
Die Nutzungsfläche wurde
damit auf 63.000 Quadrameter
ausgedehnt und fiel noch mal
um zwanzig Prozent höher aus
als 2006.
Rund ein Drittel der Ausstellungsfläche wurde von ausländischen Unternehmen und
Unternehmern gemietet. Das
internationale Profil der Expo
Real ist dadurch ein weiteres
Mal geschärft. „Die Expo Real
ist der größte europäische
Treffpunkt der Gewerbeimmobilienbranche“, meint beispielsweise Jos Franck, Vorstand der niederländischen
Bouwfonds Property Development. Die traditionelle Hierarchie scheint endgültig erschüttert: Die Expo Real hat der
MIPIM in diesem Jahr Rang 1
unter Europas Messen für
Gewerbeimmobilien abgejagt.
Heißt: Immer mehr Kontakte,
immer mehr wichtige Deals
werden statt im mondänen
Cannes in München abgeschlossen.
Der Faktor Internationalität
spiegelt sich auch in der zwei-
23.800 Fachbesucher zählte die Expo Real 2007, ein Anstieg von 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
ten Rekordzahl der diesjährigen Expo Real wider. 1.823
Aussteller mit über 15.000
Repräsentanten hatten Standplätze in einer der sechs Hallen
angemietet. Das ist ein Plus
von elf Prozent gegenüber dem
Vorjahr. Getragen wird der
fortwährende Aufschwung der
vergangenen Jahre immer stärker von ausländischen Anbie-
tern. Bei den deutschen Vertretern scheint allmählich der
Sättigungsgrad erreicht. Frank
Lamby, Vorstand der Hypo
Real Estate Holding AG
Deutschland, konstatiert denn
auch eine „internationale
Reichweite, die von Jahr zu
Jahr zunimmt“ und sich „auf
das gesamte internationale
Spektrum“ erstreckt.
Gleiches gilt für den dritten
Messerekord. 23.800 Fachbesucher zählte die Expo Real
2007, ein Anstieg von 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Nimmt man allein den
Andrang ausländischer Gäste,
so ist dieser im selben Vergleichszeitraum um ein Viertel
gestiegen. Die Mehrzahl der
ausländischen Besucher kam
Parallel dazu hat auch das Konferenzprogramm der Messe
beeindruckende Ausmaße angenommen. 100 Einzelveranstaltungen mit rund 400 Referenten im Verlauf der drei
Messetage sprechen für ein
vitales Interesse an übergreifenden Themen. Neben dem
Topthema „Nachhaltigkeit in
der Immobilienbranche“ boten
die durch die US Subprime
Loans ausgelösten Turbulenzen
an den Finanzmärkten, der
Start des G-REITs und neue
expandierende Märkte in Osteuropa und Asien den meisten
Diskussionsstoff.
Redaktion
Zunehmend international
Immobilienmarkt
Internationale Investoren haben dem deutschen Immobilienmarkt nicht nur zu einer kaum für möglich gehaltenen
Renaissance verholfen, sie haben hierzulande auch den Blick auf die Immobilie als Asset erweitert.
Die Immobilienwirtschaft ist in
Champagnerlaune, denn der
Markt sah in der jüngsten Vergangenheit so viele Investments
wie noch nie zuvor. Das zurückliegende Jahr galt global, in
Europa und auch in Deutschland, als Rekordjahr der Branche. Weltweit dürften – direkte
und indirekte Investments
zusammengenommen – insgesamt zwischen 850 und 900
Milliarden US-Dollar in Immobilien investiert worden sein.
Damit hat die Immobilie als
Anlageprodukt eine Bedeutung
wie nie zuvor erlangt. Zum
einen hängt dies mit einer globalen Liquiditätsschwemme
zusammen, zum anderen mit
der wachsenden Bedeutung von
Immobilien als Anlageklasse
insbesondere bei institutionellen Investoren. Außerdem werden die Kapitalflüsse immer internationaler, wachsende grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen berühren – durchaus in beide Richtungen – nicht
mehr nur Europa und die USA,
sondern zunehmend auch
Asien, den Nahen und Mittleren Osten sowie Australien.
Allein für Deutschland berichtet die in Frankfurt am Main
beheimatete internationale Anlagegesellschaft DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds von 347 Transaktionen mit einem Volumen von
46,1 Milliarden Euro. Gegenüber 2005 bedeutet dies eine
Steigerung von zwölf Prozent
beim Investitionsvolumen und
von 25 Prozent bei der Zahl der
Transaktionen. Addiert man die
indirekten Immobilieninvest-
Investments in Einzelhandelsimmobilien mit 33,6 Prozent
den Löwenanteil ein, gefolgt
von Büroimmobilien mit 25,9
Prozent und gemischt genutzten
Objekten mit 21,3 Prozent. Die
Spannweite der Investments dif-
Weltweit wurden im vergangenen Jahr zwischen 850 und 900 Milliarden
US-Dollar in Immobilien umgesetzt.
ments und Investments in Kreditportfolien, würde das Investitionsvolumen bis auf 90 Milliarden Euro anwachsen, verglichen mit rund 60 Milliarden
im Jahr 2005. Und rechnet man
letztlich noch die Investments
auf dem Markt für Wohnimmobilien hinzu, dürfte die Gesamtsumme bei rund 160 Milliarden
Euro liegen. Legt man die Zahlen der DEGI zugrunde, nahmen bei den Transaktionen
feriert von Einzeltransaktionen
unter zehn Millionen Euro bis
zum Rekordpreis von 4,5 Milliarden Euro. Die statistische
Durchschnittsgröße der erfassten Transaktionen beträgt rund
133 Millionen Euro.
Typisch für Deutschland ist
nach wie vor das ungeschmälerte Interesse internationaler
Investoren, insbesondere aus
den USA. Allein von dort wur-
den 2006 rund 285 Millionen
Euro in Deutschland investiert.
Floss das Anlagekapital in den
zurückliegenden Jahren insbesondere in non-performing
loans sowie Wohnungsgesellschaften und -portfolien, gilt
das Interesse mittlerweile auch
klassischen Immobilieninvestments wie Bürogebäuden, Einzelhandels-, Hotel- und Logistikimmobilien. Aber auch die
Deutschen selbst investieren
wieder auf ihrem Heimatmarkt. Mit rund 102 Millionen
Euro sind sie gar nicht so
schlecht vertreten. Nicht verwunderlich, dass die Immobilienberatung Cushman &
Wakefield in ihrem 2006er
„Ranking of Europe’s Top
Markets“ Deutschland mit 47,7
Milliarden Euro gewerblicher
Investments auf den zweiten
Platz nach Großbritannien mit
80,4 Milliarden Euro platziert.
Immobilieninvestments global
oder zumindest international
agierender Investoren hängen
immer von den wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen und -daten ab. Vor diesem Hintergrund
war und ist der Standort
Deutschland nach wie vor
attraktiv. Die wirtschaftlichen
Kennzahlen sind zwar noch
immer nicht die besten, aber
die Rahmenbedingungen gelten grundsätzlich als sehr solide. Die derzeitigen Investments
basieren meistenteils auf dem
sogenannten „yield spread“,
sind jedoch auch ein Wechsel
auf die Zukunft sowie die
damit verbundenen möglichen
Wertsteigerungen. Zwar dürfte
die Schere zwischen Kapitalmarktzinsen und Rendite enger
werden, aber grundsätzlich
wird sich der Trend zu weiteren
Investments, darin sind sich die
meisten Experten einig, fortsetzen. Internationale Investoren suchen natürlich passende
Produkte, und so gehen Entwickler mittlerweile zum Teil
auch wieder mit Projekten
ohne Vorvermietung an den
Start. Zudem befinden sich
oder kommen zahlreiche
Unternehmensimmobilienbestände auf den Markt, denn
einige Wirtschaftsunternehmen
denken über die Veräußerung
ihrer „non-core assets“ nach,
und zu diesen gehören eben
auch betriebs- und nichtbetriebsnotwendige Immobilien. Last but not least trennen
sich institutionelle Bestandshalter wie beispielsweise offene
Fonds aufgrund ihrer europäischen bzw. globalen Diversifizierung derzeit gern von heimischen Beständen.
Diese Situation wirkt auf den
ersten Blick schizophren: Während viele deutsche Investoren
außerhalb ihres Heimatmarktes
investieren, strömt so viel inter-
nationales Kapital ins Land wie
nie zuvor. Bedenkt man aber
die wachsenden grenzüberschreitenden Aktivitäten und
Strategien, erscheinen diese
Kapitalströme verständlicher.
Jones Lang LaSalle beispielsweise hat errechnet, dass im
Jahr 2006 allein auf den europäischen Märkten rund 200
Milliarden Euro grenzüberschreitend investiert worden
sind. Für den deutschen Immobilienmarkt bewirkt das durchaus Gutes: Die Branche hat sich
in den letzten Jahrzehnten von
einem „old boys network“, das
Fortsetzung auf Seite 2
Andreas Schiller
Chefredakteur des CompEtencE
Circle-Magazins und der Jahrbücher
Europe Real Estate und German
Real Estate
2
Ausgabe 03/2007
FM Consulting
Verbrauchs- oder bedarfsorientiert?
... das ist hier die Frage. In jedem Fall können die neuen Energieausweise helfen, Einsparpotenziale zu realisieren.
Nach langem Ringen zwischen den beteiligten Ministerien und den Verbänden trat
die Novellierung der Energieeinsparverordnung vom
24. Juni zum 1. Oktober dieses
Jahres in Kraft. Damit werden
erstmals
für
Bestandsimmobilien Energieausweise
Pflicht. Zudem hat das
Bundeswirtschaftsministerium bereits angekündigt,
dass der Gesetzgeber in naher
Zukunft weitere Schritte folgen lassen wird, um die deutschen CO2-Reduktionsziele
und dadurch eine höhere
Importunabhängigkeit von
fossilen Energien zu erreichen. Dabei stehen Bestandsgebäude im Zentrum der
Aufmerksamkeit, da dort die
größten
Einsparpotenziale
vermutet werden. In Zukunft
ist dabei nicht nur mit stark
steigenden Energiepreisen zu
rechnen, sondern auch mit
einer deutlichen Verschärfung
der energetischen Mindeststandards für Gebäude. Um
dies abzufedern, sollen stärker öffentliche Fördermöglichkeiten für energiesparende Maßnahmen auf dem
gewerblichen Immobiliensektor zur Verfügung gestellt
werden. Darüber hinaus können erhebliche Steuervorteile
für die Durchsetzung eines
umfassenden Energiekonzeptes beantragt werden.
Die neue Energieeinsparverordnung umfasst folgende
wesentliche Neuerungen:
Bei Bestandsgebäuden (nicht
öffentlich):
• Ausweis bei Neuvermietung, Verkauf, Leasing …
• Modernisierungsempfehlung
• Energetische Inspektionen:
Klimaanlage.
Neubau von Nichtwohngebäuden:
• Klimatisierung und Beleuchtung wird erfasst
• Neues Berechnungsverfahren DIN V 18599 (ca. 1.000
Seiten stark)
• Prüfungspflicht regenerativer Energie.
Falsch, unvollständig oder
nicht rechtzeitig ausgestellte
Energieausweise können mit
einem Bußgeld von bis zu
15.000 Euro bestraft werden.
Werden die energetischen
Mindeststandards der Energieeinsparverordnung nicht eingehalten, kann der Mieter den
Mietzins kürzen. Die Ausstellung des Energieausweises
ist nicht umlagefähig. Die
Kosten muss der Eigentümer
tragen. Der Energieausweis
soll angeben, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Ähnlich
wie die Energieeffizienzklassen bei Haushaltsgeräten
Energieausweis – EPM Assetis
Die EPM Assetis hat ein
standardisiertes Verfahren
entwickelt, um die offensichtlichen Nachteile des
Energieausweises nicht zu
Lasten des Vermieters auszuweisen. Gleichzeitig setzt sie
dort an, wo Aufwand und
Ertrag die größtmöglichen
Effekte erreichen. Natürlich
lassen wir dabei die gebäudeund kundenspezifische Be-
Fortsetzung von Seite 1
vornehmlich mit den beiden
Investmentvehikeln offene und
geschlossene Immobilienfonds
agierte, zu einem Markt mit
internationalen Standards, die
uns vorwiegend aus Großbritannien und den USA erreichten, entwickelt. Und der Weg
von einer gewissen Provinzialität
zu internationaler Professionalität wird weitergehen. Diese
wachsende Professionalisierung
zeigt sich beispielsweise in dem,
was man unter Asset Management versteht. Das alte „buy and
hold“ wurde durch „buy and
sell“ abgelöst. Deutsche offene
Fonds beispielsweise hielten früher ihre Immobilien über Jahrzehnte im Portfolio, gehören
aber mittlerweile zu den aktivsten Verkäufern. Zudem nähern
sich die Immobilienwirtschaft
und die Finanzwelt an. International längst gängige Begrifflichkeiten und Instrumente wie zum
Beispiel „Securitization“ finden
Einzug in den Immobilienmarkt,
Umschlagsgeschwindigkeiten
verkürzen sich und mehr und
mehr Immobilienunternehmen
agieren als börsennotierte
Gesellschaften.Vor allem in diesem Zusammenhang wird schon
in diesem Jahr das Thema
Immobilienderivate an Bedeutung gewinnen – sowohl für
institutionelle Investoren als
auch für Endanleger. Zusammengefasst: Die deutsche
Immobilienszene passt sich
mehr und mehr internationalen,
insbesondere großbritannischen
und US-amerikanischen Gepflogenheiten an. Mit anderen
Worten: Die Immobilie wird
zunehmend mobil.
treiberkompetenz einfließen.
Wichtig ist dabei, dass rechtzeitig mit der Bearbeitung
begonnen wird. Schließlich
soll der Energieausweis dem
Miet- oder Kaufinteressenten
bis zum Stichtag vorliegen.
Als Komplett-Dienstleister
bietet die EPM Assetis hier
sämtliche Leistungen rund
um die Erstellung von Energieausweisen an.
Doch auch mit den Möglichkeiten, Investments in immer
mehr synthetischen Strukturen
zu tätigen, bleibt die Immobilie
als solche doch immer noch das
sogenannte „underlying asset“.
Dafür muss man nicht nur die
Immobilie als solche kennen,
ihre Architektur, ihre Nachhaltigkeit, den Vermietungsstand
bis hin zum tagtäglichen Facility Management, sondern auch
ihre Lage. So zeigt es sich, dass
in Deutschland auf den Karten
internationaler
Investoren
neue, bisher unbekannte Orte
auftauchen. Es sind nicht mehr
nur die „big five“: Berlin,
Frankfurt am Main, München,
Hamburg und Düsseldorf –
beispielsweise auch in Köln,
dem Ruhrgebiet, Nürnberg,
Hannover und Bremen, aber
auch an Standorten wie
Rostock, Wuppertal und Duisburg wird zunehmend (internationales) Kapital investiert.
Das hat nicht nur mit den Käufen von Portfolien zu tun, sondern ist oft Teil einer bewusst
diversifizierenden
Investmentstrategie. Auch wenn an
den so genannten B- und CStandorten die Volatilität
geringer ist, so bieten diese
Standorte doch häufig zwar
keine aufregenden, dafür aber
grundstabile Renditen. Daher
kann die Zukunft durchaus
mit vielen Chancen eben auch
für Städte aus der zweiten
oder dritten Reihe verbunden
sein.
Doch geht es nicht allein um
die geographische Verteilung.
Die Tatsachen, dass Einzelhandels- gegenüber Büroimmobilien stark aufgeholt haben und
wird der Kauf- oder Mietinteressent damit vermutlich
implizieren, wie hoch die
Energiekosten sein werden.
Liegt der Wert im roten
Bereich, hat der Interessent
sicherlich einen Verhandlungsansatzpunkt zur Minderung
des Kaufpreises oder des
Mietzinses. Noch lässt der
6
den Pflichtangaben gehören,
beim verbrauchsorientierten Energieausweis nicht
ausreichend dargestellt werden, hierzu werden zu wenig
Daten abgefragt. Beide
Ausweisformen, verbrauchsoder bedarfsorientiert –
haben Vor- und Nachteile,
die objektbezogen ermittelt
66
Zeitliche Vorgaben der Energieeinsparverordnung 2007 bis Mitte 2009.
Gesetzgeber dem Eigentümer
die Wahl, ob ein verbrauchsorientierter oder ein bedarfsorientierter Ausweis ausgestellt wird. Für kleinere Wohngebäude bis zu vier Wohneinheiten ist der bedarfsorientierte Ausweis ab dem 1. Oktober
kommenden Jahres Pflicht.
werden sollten. Der bedarfsorientierte Ausweis, der eine
umfassendere Aufstellung
der einzelnen Daten beinhaltet, sollte angewandt
werden bei:
• mietvertraglicher Deckelung
der zweiten Miete
Beim verbrauchsorientierten
Ausweis wird der Jahresenergieverbrauch der letzten
drei Abrechnungsjahre –
klimabereinigt, primärenergiebezogen und im Verhältnis
zur Fläche – als spezifischer
Energiekennwert ausgewiesen. Grundsätzlich wird in
Wohngebäude und Nichtwohngebäude unterschieden.
Bei Nichtwohngebäuden gilt
die Netto-Grundrissfläche.
Dazu muss der Energiebedarf
für Kühlung und Beleuchtung
einbezogen werden. Der
Energieausweis berücksichtigt
dabei
weder
die
Energiekosten noch die Qualität der Energiebeschaffung.
Auch können „Modernisierungsmaßnahmen“, die zu
Interview
die vormals fein säuberlich
getrennten Märkte von Gewerbe- und Wohnimmobilien mittlerweile verschmolzen sind
bzw. das Segment Wohnen
mehr und mehr aus gewerblicher Sicht betrachtet wird, zeigen, dass beim Investment
zunehmend auch nach Marktsegmenten diversifiziert wird.
Büros in Class-A-Gebäuden an
guten Standorten werden
selbstverständlich weiterhin
gehen, aber bei der Diversifizierung von Portfolien nach
Nutzung rücken auch gemischt
genutzte Immobilien, Logistikund Hotelimmobilien in den
Vordergrund. Studentenheime,
Krankenhäuser, Gefängnisse
und andere so genannte alternative Investments kommen
hinzu. Bau und Betrieb letztgenannter Immobilien waren über
Jahrzehnte alleinige Domäne
der Öffentlichen Hand, aber da
diese zunehmend mit leeren
Taschen dasteht, treten mehr
und mehr Verkäufe wie auch
Public Private Partnerships,
sogenannte PPP-Strukturen, in
den Vordergrund.
In diesem Zusammenhang
wird auch die Vokabel „Infrastruktur“ immer wichtiger. Es
mag vorerst dahingestellt bleiben, wie eng die Themen
Infrastruktur und Immobilien
zusammenhängen, zumindest
Flughäfen, Bahnhöfe und ihre
umgebenden Areale sowie die
gesamten infrastrukturellen
Verbindungen rücken verstärkt in den Fokus der Immobilienwirtschaft. Einige Fondskonstrukteure arbeiten bereits
an den entsprechenden Modellen.
• Gebäuden mit hohem Energiebedarf (roter Bereich der
Skala)
• Modernisierungen, Erweiterungen und Umbauten
• Mangel an belastbaren Daten über den Energieverbrauch
• der Qualifizierung von
Modernisierungsvorschlägen für energetische Schwachpunkte
• energieintensiver Bedienung oder Nutzung
des Mieters
• größeren Gebäuden, an
denen permanent In–
standhaltungen vorgenommen werden
• Typenbauten mit Pilotcharakter.
Grundlage für die Erstellung
eines strategischen Energiekostenkonzepts sind die physikalischen und wirtschaftlichen
Daten der entsprechenden
Immobilie. Da die Aufnahme
von physikalischen Daten für
den Energieausweis ohnehin
erforderlich ist, liegt es nahe,
konsequent den zweiten
Schritt zu gehen und eine betriebswirtschaftliche Bewer-
tung durchzuführen. Das
„EPM Assetis Energie-Audit“
umfasst nicht nur die Erstellung des gesetzlich vorgeschriebenen Energieausweises,
sondern auch die Auditierung
der Energiekosten und Anlagen als entscheidenden Maßstab für die Bewertung der
zweiten Miete. Auf dieser Datengrundlage werden dann
individuell tragfähige Konzepte entwickelt.
Andreas Wolf
Facility Solutions
Teamleiter Energieconsulting
„Mit in der Verantwortung“
Volkhard Fröhlich, neues Mitglied der Geschäftsführung, stellt sich vor.
Kurzbiografie
Volkhard Fröhlich
Der 1958 in Berlin geborene Jurist Volkhard Fröhlich
war von 1990 bis 1999 als
Syndikus und Chefsyndikus bei der Wayss & Freytag AG und schließlich als
Chefsyndikus bei der DB
Netz AG, einer Tochtergesellschaft der Deutschen
Bahn AG, beschäftigt. Von
Juni 2000 an hatte er verschiedene Führungspositionen bei der Westdeutschen ImmobilienBank AG,
Gesellschafter der EPM
Assetis GmbH, inne. So
war er als Geschäftsbereichsleiter „Beteiligungen“ unter anderem Geschäftsführer der Westdeutschen ImmobilienHolding GmbH und in dieser
Funktion für die EPM
Assetis tätig. Seit dem 1.
Juli 2007 ist Volkhard Fröhlich Mitglied der Geschäftsführung der EPM
Assetis. Dort ist er für die
Bereiche Personal, Controlling, Rechnungswesen,
Finanzen und Objektbuchhaltung zuständig.
Herr Fröhlich, wie gerät ein
Anwalt wie Sie in das eher als
hemdsärmelig geltende, zumindest sehr bodenständige
Baugeschäft?
Nach dem Studium habe ich
in einer kleinen Anwaltskanzlei in Aschaffenburg gearbeitet, die auch ein mittelständisches Bauunternehmen zu seinen Mandanten zählte. Da
hatte ich die ersten Kontakte
zur Baumaterie. 1990 habe ich
mich dann bei der Wayss &
Freytag AG auf eine Stelle in
der Rechtsabteilung beworben. Dort habe ich gut acht
Jahre gearbeitet, teilweise
auch im kaufmännischen
Bereich, zuletzt als Leiter.
Sie gehören sozusagen zu den
Gründungsmitgliedern der
EPM Assetis: Wie ist das
damals genau passiert?
Als Bereichsleiter Beteiligungsmanagement der Westdeutsche ImmobilienBank
war ich auch für die strategische Ausrichtung des Beteiligungsportfolios zuständig.Wir
haben eine Lösung gesucht,
die damalige ICM Centerund Facility Management
GmbH breiter aufzustellen
und für den Markt auszurichten. Mit der Bilfinger BergerGruppe hat die Westdeutsche
ImmobilienBank den richtigen Partner für diesen strategischen Ansatz gefunden.
Sie haben, sagen Sie, bei der
Westdeutschen ImmobilienBank „Ihren eigenen Ast
abgesägt“ – wie ist das zu verstehen?
Im Rahmen der konzernweiten neuen strategischen Ausrichtung der WestLB musste
auch das Beteiligungsportfolio der Westdeutsche ImmobilienBank konsolidiert und
verkleinert werden. So wird
z.B. das aktive Projektentwicklungsgeschäft zurückgefahren.
Meine Aufgabe war es, die
Weichen hierfür zu stellen und
die erforderlichen Maßnahmen einzuleiten. Damit einher
geht natürlich auch eine
Reduzierung der Aufgaben im
Beteiligungsmanagement.
Wie erleben Sie den Wechsel:
eben noch Gesellschafter mit
Asset-Fokus, jetzt in leitender
Verantwortung mittendrin?
Ich kenne das Unternehmen
aus meiner bisherigen Funktion sehr gut. Hilfreich bei der
neuen Aufgabe ist auch, dass
ich viele Mitarbeiter, einschließlich meiner Geschäftsführungskollegen,
bereits
kenne und sie mich. Das
erleichtert die Kommunikation und den Umgang miteinander, auch in der Geschäfts-
führung, erheblich. Ich habe es
insgesamt so angetroffen, wie
ich es erwartet habe, es gibt
also für mich keine Überraschungen. Ein wesentlicher
Unterschied ist jedoch die Perspektive der Arbeit: Bisher
habe ich auf der Gesellschafterseite gesessen und Ergebnisse abgefordert. Jetzt bin ich
mit in der Verantwortung zu
liefern und muss mir dabei täglich den Spiegel der vergangenen Tätigkeit selbst vorhalten.
Wo werden Sie im Personalbereich mit ihrem Aktionsradius
in den kommenden Monaten
vor allem ansetzen?
Bei einem Unternehmen mit
fast 500 Mitarbeitern ist es
noch etwas zu früh, schon jetzt
Aussagen über die konkrete
Zielrichtung meiner Tätigkeit
zu machen. Sicherlich wird vor
dem Hintergrund unseres Leistungsspektrums und unserer
Ziele die Personalentwicklung
eine wesentliche Rolle spielen.
Wir haben motivierte und
engagierte Mitarbeiter. Aber
bei den einen oder anderen
Tätigkeiten gibt es bestimmt
noch Verbesserungspotenzial.
Die EPM Assetis in fünf Jahren: Welches Unternehmen
sehen Sie da vor sich?
Ziel ist es, zu den führenden
Immobiliendienstleistungsunternehmen in Deutschland
und Europa zu gehören. Mit
unseren Mitarbeitern und
unseren Gesellschaftern haben
wir eine starke Basis, unser
Geschäft weiter auszubauen
und zu verstetigen.
Redaktion
3
Ausgabe 03/2007
Retail
Ungebremster Expansionsdruck
Starke Nachfrage prägt den Markt für Shopping Center in Deutschland, das wird sich auch in Zukunft nicht ändern.
Dabei sind, vor allem in der
jüngsten Vergangenheit, die
kleineren und mittelgroßen
Städte in den Fokus der
Expansionisten geraten. Durch
konsequente Netzverdichtung
soll die eigene Position im
Markt gesichert und die Erhöhung der Marktanteile langfristig garantiert werden. Diese
Entwicklung ist dabei längst
nicht nur in den alten Bundesländern zu verzeichnen, sondern gilt auch für die Flächenentwicklung in Ostdeutschland. Diese wird gerade von
einer zweiten Expansionswelle
gekennzeichnet. Durch das
Auslaufen der Bestandsmietverträge, die Anfang der
1990er Jahre im Rahmen der
ersten massiven Expansion an
ostdeutschen Standorten abge-
Weiterhin werden Flächen für innovative Einzelhandelskonzepte gesucht.
Ebenso wie 2006 ist auch das
laufende Jahr durch eine stetige Bewegung auf dem deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt gekennzeichnet. Der
Flächenzuwachs hat sich fortgesetzt. Aktuell umfasst der
Markt rund 117 Millionen Quadratmeter Handelsfläche. Jährlich kommen über eine Million
Quadratmeter hinzu, und dieser Trend wird sich – trotz aller
Warnungen vor einem Überangebot – auch in den nächsten
Jahren fortsetzen.
Der Expansionsdruck der meisten Handelsfilialisten ist nach
wie vor ungebremst. Zwar ist in
einigen Branchen mittlerweile
eine gewisse Anmietungszurückhaltung festzustellen, aber die
jährlichen Expansionsziele, beispielsweise der Lebensmittelhändler, liegen immer noch bei
600.000-700.000 Quadratmetern Verkaufsfläche. Daneben
werden für zahlreiche neue
Vertriebsformen und innovative Einzelhandelskonzepte geeignete Flächen gesucht. So hat
die steigende Nachfrage nach
Bioprodukten zu einem massiven Wachstum bei den BioSupermärkten geführt. Allein
in diesem Jahr wird mit rund
70-80 neuen Märkten dieser
Vertriebsschiene gerechnet.
Aber auch bei den Textilhändlern, hier insbesondere bei den
vertikal aufgestellten Unternehmen (wie Esprit, H&M,
Zara) und den Textildiscountern (KiK, Takko) bleibt die
Nachfrage nach geeigneten
Ladenlokalen auf hohem Niveau. Ebenso drängen bereits
bewährte, aber auch neue Gastronomiekonzepte auf den
Markt. Starbucks, Balzac, Subway und weitere Systemgastronomen treiben ihre Expansion
voran. Dabei geht die Suche
der Filialisten nach Standorten
häufig einher mit dem Bedarf
nach größeren Verkaufsräumen. Insbesondere in den 1aLagen der Innenstädte sind
größere Flächen Mangelware.
schlossen worden sind, ist nach
einer weitestgehenden Stagnation in den vergangenen Jahren wieder eine deutliche Flächenzunahme zu verzeichnen.
Viele Unternehmen nutzen
jetzt die Möglichkeit einer
Standortverlagerung – natürlich auch mit dem Ergebnis,
dass eine Vielzahl von Alt-
standorten zukünftig leer stehen und verwaisen wird.
Bekanntermaßen korrespondiert das jetzige Flächenwachstum nicht mit der Umsatzentwicklung im Einzelhandel. Seit
nunmehr zehn Jahren kann der
Einzelhandelsumsatz nicht mit
der Steigerung der Einkommen mithalten. Der Anteil des
Einzelhandels am privaten
Konsum, der Anfang der Neunzigerjahre noch bei 40 Prozent
lag, ist mittlerweile auf 30 Prozentpunkte geschrumpft. Im
gleichen Zeitraum ging aufgrund zunehmender Verkaufsflächen der durchschnittliche
Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche um etwa 15 Prozent von rund 4.000 Euro auf
nur noch knapp 3.400 Euro
zurück. Der Trend, weiterer
Flächenzuwachs bei gleichzeitiger Umsatzstagnation, wird
sich auch in den kommenden
Jahren fortsetzen.
Die Nachfrage nach neuen
Standorten hat sich dabei in
den vergangenen Jahren vor
allem auf zwei Kategorien konzentriert: die verkehrsorientierten Fachmarktstandorte
und die 1a-Lagen in den Innenstädten. 1b- und 2a-Lagen werden zunehmend durch leer stehende Ladenlokale geprägt.
Mangels zur Verfügung stehender Flächen in den Fußgängerzonen sind es vor allem die
Einkaufszentren, die sich bei
den Händlern zunehmender
Akzeptanz und Beliebtheit
erfreuen. Derzeit werden über
380 Shopping Center in
Deutschland betrieben. Rund
60 weitere – nahezu aus-
schließlich in innerstädtischen
Lagen – sind in den nächsten
fünf Jahren geplant. Was das
Angebot von Shopping CenterFläche betrifft, hat Deutschland im europäischen Vergleich
keineswegs die Nase vorn, sondern weist vielmehr einen entsprechenden Nachholbedarf
aus. Stehen hier in Deutschland
für 1.000 Einwohner durchschnittlich 140 Quadratmeter
Verkaufsfläche in Einkaufscentern zur Verfügung, so sind
es in Spanien und Frankreich
200 Quadratmeter, in den
Niederlanden sogar 300 Quadratmeter. Absoluter Spitzenreiter ist Schweden mit weit
mehr als 300 Quadratmetern.
Daraus lässt sich unschwer
ableiten: Auch in den kommenden Jahren werden Einkaufscenter in Deutschland
einen prägenden Faktor für die
Entwicklung des Einzelhandels
darstellen.
Volker Sonnenschein
Leiter Retail
Immobilien Management
Diagnose „leichter Aufschwung“
„Schnäppchen sind kaum noch zu machen“ meint Stefan Schreiber, Regionalleiter bei der EPM Assetis zur derzeitigen
Situation auf dem Immobilienmarkt. Dennoch: Für die Region Mitte waren 2006 und 2007 gute Jahre.
als in Standorten. Ihm ist das
Shopping-Center in Aschaffenburg und die Zufriedenheit der
Kunden, die dort einkaufen,
näher als die Frage, wie sich
dort die Spitzenmieten entwickeln. Denn: „Nur durch die
Zufriedenheit der Kunden und
Akzeptanz der Center werden
Spitzenmieten erzielt und
damit auch Renditen.“ Entspricht der hohe Aufwand, den
man in die Einzelobjekte steckt,
einer erfolgreichen Reaktion
auf Kundenseite, dann sieht
Schreiber dies als Bestätigung,
schließlich: „Märkte werden
von Menschen gemacht.“
Bei einem ist sich Stefan
Schreiber sicher: Das RheinMain-Gebiet mit der Büround Bankmetropole Frankfurt
ist immer noch Immobilienstandort Nummer eins in
Deutschland. Nirgends sonst
drängen sich so viele Hochhäuser, ballt sich derart viel
nationale und internationale
Repräsentanz zusammen wie
hier. Hinzu kommt der Frankfurter Flughafen, drittgrößtes
Passagieraufkommen, zweitgrößtes Frachtaufkommen in
Europa – ein Standortvorteil,
der sich nicht abnutzen kann.
Aber, so muss auch Schreiber
konzidieren: Der Wettbewerb
zwischen Städten wie Berlin,
Hamburg, München und
Frankfurt hat zugenommen.
Insofern darf man in Frankfurt
nicht untätig bleiben, „so sehr
man dort als Bürostandort vom
derzeitigen Aufschwung profitiert“, so hart kann es die Stadt
treffen, wenn sich die Rahmendaten wieder verschlechtern“,
so Schreiber. Hinzu kommt
„jede Menge Leerstände, über
anderthalb Millionen Quadratmeter“, darunter mehr als die
Hälfte, „höchstwahrscheinlich
nicht mehr zu vermieten.“
Bei allen Problemen: In der
breiten Masse jedoch ist der
Markt im Bereich Property
Management in Frankfurt hart
umkämpft. Zwar haben nationale wie internationale Immobilieneigentümer und Investoren mit eigenen Objekt-
„Region Mitte“ – das ist bei
EPM Assetis viel, aber längst
nicht nur Frankfurt. Es ist ein
Areal, das sich von der
deutsch-französischen bis an
die ehemalige deutsch-deutsche Grenze, von Kassel schräg
hinunter bis in den Raum
Mannheim-Heilbronn zieht.
Für den Immobilienfachmann
bedeutet das: Klassen-, Größen- und nicht zuletzt auch
Preisunterschiede von enormer
Spannbreite.
Obwohl in jüngster Zeit im
Property und Asset Management mit härteren Bandagen
gekämpft wird, bilanziert
Schreiber für das vergangene
Geschäftsjahr einen „leichten
Aufschwung“. Highlights hatte
die EPM Assetis Region Mitte
dabei einige zu verzeichnen.
Für den Standort Frankfurt
konnte man einen Anschlussvertrag mit der DG Anlage
über die Betreuung von ca.
fünfzig Objekten abschließen,
am Jahresende einen weiteren
großen Abschluss mit der DZBank feiern. Anschlussverträge
mit der Citigroup sowie der
Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesellschaft (CGS) für
die Betreuung des Shopping
Centers in Aschaffenburg rundeten 2006 ab.
Schreiber, das sagt er selbst,
denkt dabei eher in Objekten
Permanente Kommunikation
mit den Kunden ist für Schrei-
Frankfurt ist immer noch Immobilienstandort Nummer eins in Europa.
verwaltungen diesen Drittmarkt mehr und mehr
erweitert – die Honorare für
PM-Leistungen aber konnten
damit nicht Schritt halten. Der
Regionalleiter der EPM Assetis Mitte: „Viele Investoren
haben ihre Kalkulationsgrenzen beim Einkauf der Immobilien ausgereizt und wollen die
weiteren Ausgaben so gering
wie möglich halten.“
Folge davon ist, dass Asset und
Property Manager unter immer
größerem Druck stehen. Die
kalkulierten Renditen sollen
eingefahren werden, fraglich
nur, ob diese Kalkulationen
auch realistisch sind. „Natürlich
kommt es dabei vor, dass die
Vorstellungen zwischen Eigen-
tümer und Management auseinanderklaffen. Da müssen
wir oft jede Menge Überzeugungsarbeit leisten.“
ber eine der Säulen für erfolgreiches Property Management.
Wichtig ist aber auch der stete
Austausch mit den Kollegen.
Treffen mit den fünf Regionalleitern bei der EPM Assetis finden, so Schreiber, regelmäßig
statt. Zwar seien die Strukturen
innerhalb der Regionalleitungen auf einheitliche Zielvorstellungen ausgerichtet, auf
Kundenbedürfnisse aber wird
dabei in jedem Fall Rücksicht
genommen. Für die Region
Mitte gilt in der Hauptsache
auch bei Akquisition größerer
Immobilienportfolios. Hier ist
normalerweise der Key Account
Manager der zentrale Ansprechpartner. Für den einen oder
anderen Kunden ist es jedoch
aus seiner Sicht sinnvoller, den
kaufmännischen und technischen Objektmanager direkt als
Kontaktperson zu haben. Natürlich sind wir auch da sehr flexibel und kommen den Anforderungen des Kunden nach.“
Redaktion
Kurzbiografie
Stefan Schreiber
Stefan Schreiber, Regionalleiter
der EPM Assetis, Region Mitte
eine deutliche Dreiteilung zwischen
Objektmanagement,
Objektbewirtschaftung und
Objektbuchhaltung, also zwischen Managementebene und
Backoffice. Eine Patentlösung
aber, das betont Schreiber, gebe
es nicht. „Der Kunde hat in
jedem Fall die Wahl. Dies gilt
Der gelernte Immobilienkaufmann und spätere Immobilienökonom (ebs), geb.
1962, kennt als gebürtiger
Hesse die Region, die er
betreut, aus dem Effeff.
Nach ersten Erfahrungen in
Wohnungsunternehmen
verschrieb sich Schreiber
1990 dem Bereich Gewerbeimmobilien, wechselte
von der DTZ zur Hessischen Landesbank-Tochter
GGM und schließlich, 2004,
zur ThyssenKrupp DiPro,
einer Vorgängergesellschaft
der EPM Assetis. Dort war
er zunächst als Abteilungsleiter Objektmanagement
im Einsatz, ab Ende 2005
dann bei der EPM Assetis
als Regionalleiter Mitte.
4
Ausgabe 03/2007
RICS
Royal, international und vor Ort präsent
Mit kontrollierter Offensive setzt die Royal Institution of Chartered Surveyors, kurz RICS, auch in Deutschland immer
mehr Maßstäbe für den ethisch einwandfreien und fachlich kompetenten Umgang mit Immobilien.
RICS – das steht für „The
Royal Institution of Chartered
Surveyors“ und ist die Bezeichnung für den heute einzigen
weltweit aktiven Immobilienberufsverband. Seine Ursprünge hat er in Großbritannien.
Dort wurde er 1868 gegründet,
inmitten des viktorianischen
Zeitalters. Queen Victoria war
es auch, die den „Chartered
Surveyors“, den ehrwürdigen
„Landvermessern“ im Jahre
1881 die königliche Charta verlieh. Seitdem stehen die Mitglieder dieser Institution in der
Immobilienwirtschaft für fachliche Kompetenz und moralische Integrität. Durch die beiden Grade „Professional Member of RICS“ (MRICS) und
„Fellow of RICS“ (FRICS) hat
RICS das Ausbildungssystem
der Immobilienwirtschaft überdies um zwei international
anerkannte werthaltige Berufsgrade bereichert. Auch ein Verdienst der traditionsreichen
Institution: Mit dem sogenannten Red Book, in dem über
Jahrzehnte Definitionen und
Prozesse, insbesondere im
Bereich Immobilienbewertung,
festgehalten wurden, hat die
RICS ein weltweites Standardwerk geschaffen.
Dass RICS kein typisch britischer Berufsverband ist, zeigt
sich darin, dass man keineswegs
nur unter sich bleiben möchte.
Im Gegenteil: Kosmopolitik
gehört zum Programm. So gibt
es RICS Deutschland beispielsweise bereits seit 15 Jah-
tätig sind. „Es gibt mittlerweile
eine Vielzahl von Verbänden
und Institutionen in der Immobilienwirtschaft in Deutschland. Aber wir sind der einzige
Berufsverband, der mit dem,
was er tut und darstellt, tatsächlich die gesamte Spannbreite der Immobilienwirtschaft repräsentiert.“ Selbstverständnis und Zielsetzung
des Verbands reichen jedoch
auch in Deutschland darüber
hinaus, ein ethisch sauber
Der Hauptsitz der RICS, Westminster, in unmittelbarer Nähe der britischen Regierungsgebäude.
ren. Dessen Geschäftsführerin
Judith Gabler (deutsch klingender Name, britische Provenienz) will RICS Deutschland als eine praxis-orientierte,
als Teil eines weltweiten Verbandes dennoch nationale
Angelegenheit verstanden wissen. Gablers Kernbegriff lautet
„Internationalität“.
Diese
„Internationalität“ betrachtet
sie als eine von zwei USP’s der
Chartered Surveyors. Um dieser weltweit vernetzten Organi-
sation Struktur und Richtung zu
geben, hat sich die RICS in den
vergangenen fünf Jahren in fünf
Weltregionen aufgeteilt: RICS
Europe, RICS Americas, RICS
Asia Pacific, RICS Oceania und
UK.
Über 130.000 Mitglieder umfasst der Verband weltweit,
über 1.200 davon – als mitgliederstärkster Verband Kontinentaleuropas – sind es in
Deutschland. Gabler: „Unsere
Mitglieder sind nicht nur international breit vernetzt, es ist
außerdem noch durch gemeinsame ethische Grundlagen und
Werte verbunden. Das verschafft der Verständigung unserer Mitglieder eine breite
Grundlage und uns in der Konkurrenz mit anderen Verbänden große Vorteile.“ Als zweiten USP sieht die RICS
Deutschland-Geschäftsführerin
die Vielfalt der Branchen, in
denen die Mitglieder der RICS
standards aufrechtzuerhalten
oder, wenn möglich, zu verbessern. Bei elf über das gesamte
Bundesgebiet verteilten Studienträgern hat man mittlerweile zwölf Aufbau- und sieben Erststudiengänge akkreditiert. Diese begleitet man
wissenschaftlich mit Rat und
Tat, fordert von den ausgewählten Hochschulen Jahresberichte und gibt den Studenten und Absolventen die Möglichkeit, ihr theoretisches und
praktisches Wissen
im Assessment of
Professional Competence (APC) prüfen zu lassen und
dadurch den Grad
eines MRICS zu
erwerben.
Für den höchsten
Grad, den „Fellow
of RCIS“ reichen
gute Prüfungsergebnisse allein nicht
aus. Er wird nur bei
besonderen beruflichen bzw. akademischen Leistungen,
moralische
Integrität vorausgesetzt,
verliehen. Damit
wäre man auch als
Die Geschäftsführerin von RICS Deutschland,
Deutscher in bester
Judith Gabler.
britischer Tradition
„geadelt“ und – was vielleicht
arbeitendes Netzwerk von
noch mehr zählt – mit einem
Immobilienprofessionals zu
renommierten und internatiorepräsentieren. Ziel ist es hiernal anerkannten Titel ausgezulande, wie in den anderen
zeichnet.
nationalen RICS-Verbänden
auch, vor allem die Qualität
der jeweiligen AusbildungsRedaktion
Interview
Den Nerv des Marktes getroffen
Bilfinger Berger-Marketingleiterin Regina Reiter über Ziele und Strategien der diesjährigen Expo Real.
Kurzbiografie
Regina Reiter
Regina Reiter ist bei Bilfinger Berger AG - Hochbau als Leiterin Marketing
+ Kommunikation für
Public Relations, Werbung
und Vertriebsförderung
verantwortlich. Sie arbeitet
seit 1995 in der Bau-/
Immobilienwirtschaft und
wechselte 2000 zur Bilfinger Berger AG. Zusammen
mit ihrem Team gewann
der Konzern 2003 den Immobilien Marketing Award
der Zeitschrift Immobilienwirtschaft.
Regina Reiter hat seit mehreren Jahren einen Lehrauftrag für Immobilienmarketing an der Fachhochschule Biberach. Sie ist in
verschiedenen Arbeitskreisen und Gremien aktiv,
unter anderem als Jurorin
bei der Wissenschaftlichen
Vereinigung zur Förderung
des Immobilienjournalismus WVFI, die den Immobilienjournalisten des Jahres auszeichnet.
Welche Ziele wurden für den
Auftritt von BB anlässlich der
Expo Real 2007 definiert? Gab
es dabei, Ihrer Ansicht nach,
Unterschiede zu den vorangegangenen Jahren?
Alle beteiligten Einheiten von
Bilfinger Berger verfolgten
hinsichtlich der Expo Real ihre
spezifischen fachlichen Ziele.
Darüber hinaus aber gab es
Regina Reiter (links) im Gespräch, das vor der Expo Real geführt wurde: „Nach der Messe ist vor der Messe.“
natürlich auch eine gemeinschaftliche Zielsetzung, die
unser gesamtes Team verband.
Und das hieß: das ganzheitliche
Leistungsspektrum unter dem
Markennamen i.volution darstellen und die Kompetenz in
den vier vertretenen Leistungsbereichen Hochbau, PPP,
Facility Management sowie
Property und Asset Management untermauern. Damit einhergehend: Kontakte knüpfen
und vertiefen. Denn die Expo
Real ist eben keine Order-,
sondern eine Kontaktmesse.
Daraus folgte: Alle am Gemeinschaftsstand vertretenen
Einheiten konnten in sehr kurzer Zeit an einem Ort bundesweite, unter Umständen sogar
internationale Kontakte pflegen und Gesprächspartner treffen.
„Erreichen Sie mehr Wert“ –
welche (Mehrfach-)botschaft
stand hinter diesem Motto, und
wer genau sollte damit angesprochen werden?
Wir wollten dem Kunden damit
aufzeigen, dass er in der
Zusammenarbeit mit den Bilfinger Berger-Einheiten mehr
Wert erhält. Der Mehrwert
besteht in der Kompetenz, den
Kunden ganzheitlich beraten
und in Projekten begleiten zu
können, aber auch in der
Detailleistung das Optimum zu
bieten. Immobilien werden
zunehmend unter Wert- und
Nachhaltigkeitsgesichtspunkten betrachtet. Wir sind sicher,
dass der Slogan den Nerv des
Marktes getroffen hat.
Der Slogan, die Botschaft,
wurde für die Kommunikation
vor, während und nach der
Messe umgesetzt. Dass heißt,
die Messebesucher wurden in
vielfacher Weise über Einladung, Anzeige und Messestand
mit dem Thema konfrontiert.
Nach welchen Kriterien wurde
das Messeteam (Vorbereitung/vor Ort) von Bilfinger
Berger ausgewählt, und wie
groß war es in diesem Jahr?
In erster Linie waren die Leitenden und Fachfunktionsträger präsent. Sie hatten den
direkten Vertriebskontakt zum
Kunden und präsentierten die
aktuellen Projekte im Rahmen
der Messe. Alle Einheiten stellten hier ihre Teams entsprechend zusammen. Organisatorisch legten wir besonderen
Wert darauf, mit einem gut
geschulten Counter-Personal
vor Ort zu sein, denn das ist die
erste Anlaufstelle für den
Standbesucher. Im Bereich der
Organisation bildeten wir ein
Team aus den Marketingverantwortlichen. Dieses Team
bereitete die Messe vor und
war auch vor Ort, um alle Maßnahmen mit den beauftragten
Dienstleistern umzusetzen. Die
Steuerung des Ganzen liegt seit
Jahren im Hochbau.
Waren in diesem Jahr Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild, an dem Gesamtaufbau des Bilfinger Berger-Messeauftritts geplant?
Ja, Veränderungen hat es diesmal durchaus geben. Was die
farbliche Gestaltung des Auftritts betraf, so wechselten wir
zu einem helleren Erscheinungsbild, das sich in den farblichen Grundlagen deutlich im
Bereich Weiß-Hellgrau beziehungsweise Weiß-Silber bewegte. Es folgte den Gestaltungsrichtlinien, die im Corporate Design des Konzerns
dahingehend konkretisiert wurden.
Gab es etwas, was bei den Vorbereitungen auf die Expo Real
deutlich anders lief als in den
vorangegangenen Jahren?
Im Grunde genommen nicht.
Es gab einen umfangreichen
Messe-Masterplan, der über
den Zeitraum eines gesamten
Jahres lief und der fast genau
dort endete, wo der folgende
nun beginnt. Das Vorgehen
resultierte aus grundsätzlichen
Messeabläufen auf der einen
und speziellen Erfahrungen mit
der Exporeal auf der andren
Seite. Natürlich werden immer
Stellschrauben justiert.
Also: Nach der Messe ist vor
der Messe. Die ExpoReal war
für ein Unternehmen wie Bilfinger Berger von herausragen-
der Bedeutung. Alle Einheiten
wollten hier Image beweisen.
Das war also keine Maßnahme,
die mit leichter Hand gestrickt
und „mal eben so“ umgesetzt
wurde.
Wo ließ sich im vorangegangenen Jahr noch Optimierungsbedarf ausmachen – und wie
wurde dem auf der diesjährigen
Expo Real begegnet?
Optimierung war bei dem
Niveau, das wir erreicht hatten,
weniger gefragt, als vielmehr
die Qualität und Aufmerksamkeit zu halten. Schließlich hatten wir erreicht, dass der Bilfinger Berger-Stand zu den am
besten frequentierten Ständen
überhaupt zählt. Die Aufmerksamkeit war so hoch, dass wir
bereits im Vorfeld gefragt wurden, wie wir uns präsentieren
wollten. Auch das informelle
Networking funktionierte hervorragend. Beispielsweise hatten wir bei unserer Blue Hour
am Abend des ersten Messetages immer rund 800 Besucher.
Das sollte man nicht unterschätzen. Der gemeinsame entspannte Tagesausklang sorgt
auf der persönlichen Schiene
für viel Substanz, die sich auch
im geschäftlichen Bereich
bemerkbar macht.
Auch die reine Fläche unseres
Auftritts – 260 Quadratmeter
Verkehrsfläche, über 50 Quadratmeter Gangfläche – setzte
uns Grenzen, die wir einfach
nicht überschreiten konnten.
Richtig ist: Um die Qualität
halten zu können, müssen wir
uns stets etwas einfallen lassen.
Und ich bin sicher, dass uns das
auch im kommenden Jahr
gelingen wird.
Redaktion
5
Ausgabe 03/2007
Center
Individuelle Lösungen bei der Neupositionierung
Durch das ungebremste Shopping Center-Wachstum in Deutschland geraten immer mehr etablierte Center unter Druck.
Wie können Center Management-Gesellschaften und -Eigentümer auf solche Situationen reagieren?
Shopping Center im Konkurrenzkampf untereinander:
Die EPM Assetis betreut mit
dem „Herkules-Center“ in
Wetzlar und dem „City
Center“ in Essen aktuell zwei
Center, die sich einer solchen
Situation stellen bzw. sich in
naher Zukunft damit auseinandersetzen müssen. So hat
vor zwei Jahren, kaum 200
Meter vom Herkules-Center
entfernt, das „Forum Wetzlar“
eröffnet. Das neue Einkaufscenter ist mit 24.000 Quadratmeter Mietfläche größer als
das bestehende HerkulesCenter (20.000 Quadratmeter
Verkaufsfläche).
Noch
härter
wird
der
Konkurrenzkampf am Standort Essen. Hier, am Limbecker
Platz, wird im Herbst 2009 mit
ca. 70.000 Quadratmetern
Mietfläche das größte innerstädtische Shopping Center in
Deutschland eröffnen. Es wird
damit über eine mehr als doppelt so große Mietfläche wie
das bestehende City Center
verfügen und liegt überdies
kaum 900 Meter davon entfernt. Der Wettbewerbsdruck,
unter dem das City Center
bereits jetzt steht, ist dementsprechend groß. Insofern eignet es sich als Beispiel, um zu
veranschaulichen, wie Center
Management und Eigentümer
gemeinsam auf eine solche
Situation reagieren können.
Als die EPM Assetis im Juni
2005 das Center Management
übernahm, war die Baugenehmigung für das neue
Einkaufszentrum am Limbecker Platz schon seit einem
Jahr erteilt. Man wusste also,
worauf man sich einließ. Der
Beginn der Bauarbeiten stand
unmittelbar bevor, und die
Eröffnung im Herbst 2009
markierte bereits damals
einen wichtigen Meilenstein
konzentrieren. Bestehende
bauliche Schwächen werden
im Rahmen einer umfassenden Revitalisierung behoben.
Durch einen prägnanten Eingang und eine neue Fassadengestaltung soll die hervorragende Lage des Centers
in der Essener Fußgängerzone
künftig hervorgehoben werden.
Zentral und vital: Das City Center Essen bietet auf über 30.000 qm Nutzfläche 80 Geschäfte und Restaurants.
für die Überlegungen bezüglich der weiteren Entwicklung
des City Centers. Diese
Bedingungen zwangen einen
engen Zeitrahmen auf. So
wurde die EPM Assetis nicht
nur mit der Übernahme der
Verwaltung, sondern auch der
Bereich Retail Development
mit der Erstellung einer ausführlichen
Marktund
Standortanalyse beauftragt.
Dies beinhaltete eine Ausarbeitung der Stärken und
Schwächen sowie der Chancen
und der Risiken der Immobilie
– unter Berücksichtigung der
aktuellen und der zu erwartenden Wettbewerbssituation. Auf
Grundlage dieser Daten wurden Strategien für eine
Neupositionierung des Centers erarbeitet. Diese wurde
dann mit dem Eigentümer, der
Stadtverwaltung und den verschiedenen Interessenverbänden abgestimmt.
Um die Ergebnisse präzise
und sachgerecht umzusetzen,
wurden die Bereiche Projektmanagement, Facility Solutions
und Vermietung in die
Vorbereitungen miteinbezogen. Die Mitarbeiter dieser
Teams erarbeiteten verschiedene bauliche Ansätze und
gaben für jede dieser Varianten eine grobe Einschätzung
der Baukosten und Mieterträge ab. Im April 2007 schließlich
wurde das neue Konzept vom
Eigentümer verabschiedet und
die Umsetzung beauftragt.
Grundlage ist: Das City Center
wird sich auf seine standortbedingten Stärken und seine
hohe Stammkundenbindung
Vorgesehen sind darüber hinaus
kundenfreundlichere
Zugänge mit verbesserter
Anbindung für Pkw-, Busund U-Bahn-Benutzer. Zwei
zentrale Plätze, ein konzentriertes Gastronomieangebot
sowie optimierte klimatische
Bedingungen stärken die
Attraktivität des Centers und
laden zum Flanieren ein.
Warensortiment und Architektur sind künftig noch stärker auf die Kundenwünsche
abgestimmt – hierzu gehört
auch ein vergrößertes Angebot für den täglichen Bedarf.
Für den Erfolg einer solch breit
angelegten, schwierigen Neupositionierung ist jedoch die
frühzeitige Einbindung und
Gewinnung der wichtigsten
Bestandsmieter, der Stadtverwaltung sowie der Interessenverbände und der öffentlichen Meinung wesentlich.
Den Kunden und Mietern
gegenüber wird diese Veränderung durch die Namensänderung in „Rathaus Galerie“
dokumentiert. Dass die geplanten Investitionen in zweistelliger Millionenhöhe sinnvoll
angelegt sind, zeigt der Zuspruch der Mieter, der Presse,
der Interessenverbände und
der Stadtverwaltung. Mit einer
Vielzahl von Bestandsmietern
wurden bereits langfristige Vertragsverlängerungen verhandelt. Auch die Verhandlungen
mit den Magnetmietern sind
bereits weit vorangeschritten.
City Center Essen
Der Grundstein des City
Center Essen wurde im
Frühjahr 1978 gelegt, im
November des folgenden
Jahres eröffnete es zusammen
mit rund fünfzig Geschäften.
1993-1994 wurde das Center
modernisiert und die Geschäftsflächen auf rund
30.000 qm erweitert. 1998
erfolgte der Umbau des
Rathausvorplatzes.
Das City Center zählt zu den
umsatzträchtigsten Standorten in Essen. Im Kern der
Innenstadt gelegen, bietet es
auf über 30.000 qm Nutzfläche ca. 80 Geschäfte und
Restaurants. Die Magnetbetriebe Saturn, real,-, Strauss
Innovation, Wehmeyer und
dm Drogerie sichern zudem
eine hohe Frequenz und
Kundenbindung des Centers.
Der Stammkundenanteil ist
hoch, über 70 Prozent der
Kunden kommen mindestens
einmal in der Woche.
Dirk von der Ahé
Center Manager
City Center Essen
Alles zum Thema Center Management – Teil 2: Center Konzeption
Standort- und marktgerechte Positionierung
Mit langjähriger Erfahrung und Kompetenz unterstützt die EPM Assetis ihre Kunden bei der Center Konzeption.
In Deutschland entstanden in
den Sechzigerjahren die ersten
Shopping Center. Mittlerweile
sind sie in der deutschen Einzelhandelslandschaft etabliert
und ihre Bedeutung dürfte weiter zunehmen. Nach einer Aufstellung des EHI Retail Institute gibt es in Deutschland zurzeit knapp 400 Shopping Center. Nimmt man entsprechende
Studien im Hinblick auf die
Vielzahl der aktuellen Entwicklungen zum Maßstab, mit
weiter steigender Tendenz.
Nach den eher funktional gestalteten und daher architektonisch wenig ansprechenden
Einkaufszentren der Sechzigerund Siebzigerjahre und den in
Ostdeutschland nach der
Wiedervereinigung entstandenen Centern auf der grünen
Wiese hat sich in der jüngeren
Vergangenheit eine deutliche
Tendenz zur Entwicklung attraktiver innerstädtischer Shopping Center abgezeichnet. Dabei sind jedoch die Faktoren,
welche für die Qualität und den
Erfolg eines Shopping Centers
den Ausschlag geben, durchaus
subjektiv, was heißt: Sie können
je nach Blickwinkel ganz unterschiedlich gesehen und beurteilt werden. Ob ein Shopping
Center Erfolg hat, resultiert
letztlich daraus, ob das Paket an
verschiedenen Wünschen und
Bedürfnissen, das Kunden, Mieter, Betreiber und Investoren
haben, zur Zufriedenheit aller
Erfolg haben kann.
Zu den Qualitäten und Erfolgsfaktoren eines Shopping Cen-
Eine fundierte Markt- und
Standortanalyse ist dabei die
erste und eine der wesentlichen
Voraussetzungen einer bedarfsgerechten Shopping CenterPlanung. Deutliche Wettbewerbsvorteile sind hierbei auf
scher Standortfaktoren die
möglichen Erfolgsaussichten
eines Shopping Centers geprüft.
Daraufhin wird schließlich eine
Empfehlung erarbeitet, ob ein
Objekt oder Projekt am gewählten Standort marktfähig ist.
Das Shopping Center „Sevens“ in Düsseldorf: Marktgerechte Konzeption, außergewöhnliche Gestaltung.
ters zählen im Allgemeinen ein
möglichst dichtes Verkaufsangebot, sowohl was dessen Breite
und Tiefe anbelangt, eine optimale Verkehrsanbindung sowie
eine ausreichende Anzahl an
Stellplätzen, lange Öffnungszeiten, eine gelungene Architektur
und schließlich das (schwer zu
berechnende) Flair.
Dauer selbstverständlich nur
über die Wahl des Standorts zu
erzielen; Funktions- und Nutzungskonzept müssen dabei auf
die Lage des Centers abgestimmt sein.
Im Rahmen von Feasibility- und
Strategiestudien werden auf
Grundlage einzelhandelsspezifi-
Mit Hilfe des fachlichen Knowhows und der breit angelegten
Erfahrungen, welche die EPM
Assetis GmbH in mehr als
40 Jahren Center Management
gesammelt hat, werden betreiberorientierte Funktions- und
Nutzungskonzepte entwickelt,
die präzise auf den jeweiligen
Standort und die jeweilige
Marktsituation
sind.
abgestimmt
Innerhalb dieser Konzeptionen
geht es sowohl um Dimensionierung, Flächenanordnung
und -struktur, Besatzpläne zum
Branchen-, Betriebstypen- und
Mietermix als auch um
Umsatz- und Ertragseinschätzungen. Dabei müssen allgemeine Grundsätze der Centerplanung stets mit den standortspezifischen Anforderungen
ins Verhältnis gesetzt werden.
Erst dann, wenn die Ladenflächen so vermietet sind, dass der
größtmögliche Umsatz erzielt
werden kann, ist ein optimaler
Branchenmix erreicht. In einem durchdacht geplanten
Shopping Center sollte sich
keine Ladeneinheit in ungeeigneter Lage befinden und dadurch schwache Umsätze generieren. Die kontinuierlich fortgesetzte Beobachtung des Verbraucherverhaltens in den
Bereichen Konsum, Gastronomie sowie in den Bereichen
Dienstleistung und Entertainment ist hierfür unerlässlich.
Chancen und Risiken eines
Projektes werden schließlich
kritisch in einer SWOT-Analyse gegeneinander abgewogen,
dazu müssen umfangreiche
Maßnahmen zur standort- und
marktgerechten Positionierung
entwickelt
werden.
Der
Bereich Retail Development
der EPM Assetis berät und
unterstützt bei der Center
Konzeption ausgehend von der
Markt- und Standortanalyse
bei Funktions- und Nutzungskonzeption, Branchenmix, Vermarktung, Wettbewerbssituation und Wirtschaftlichkeit.
Denn erfolgreiche Shopping
Center werden – in Zukunft
noch mehr denn je zuvor – für
Kunden und Besucher mehr
sein als nur ein Ort zum Einkaufen.
Henry Goedejohann
Retail Development
6
Ausgabe 03/2007
Investment
Mit gemischten Gefühlen
Die Einführung von börsennotierten REITs in Deutschland zum 1. Januar diesen Jahres hat bislang die hochgesteckten
Erwartungen nicht erfüllen können. Eine Studie der HSH Nordbank nennt dafür eine Reihe von Gründen.
schäfts der HSH. Für allzu
großen Pessimismus sieht
Lagemann jedoch keinen
Anlass: „G-REITs sind gerade für ausländische und steuerbefreite Investoren immer
noch interessant genug, um in
deutsche Immobilien zu investieren. Wenn dann noch
zusammen mit den Fondsinitiatoren neue REIT-Emittenten auf den Plan treten,
erwarten wir in den kommenden Jahren ein nennenswertes
Marktvolumen.“
Claudio Lagemann von der HSH-Nordbank: „G-REITS sind immer noch interessant genug.“
Hält man sich die jüngste
Vergangenheit vor Augen, so
haben
Immobilienaktien
weltweit einen erstaunlichen
Boom hinter sich gebracht. So
lag die durchschnittliche jährliche Performance einschließlich Dividenden in den vergangenen drei Jahren weltweit etwa bei 30 Prozent, in
Deutschland sogar noch
höher. Zu danken war dies
vor allem der Erholung der
Immobilienmärkte im Zuge
des weltweiten konjunkturellen Aufschwungs und historisch
niedriger
Zinsen.
Unterstützt wurde dieser
Boom durch die Aufwertung
von Real Estate Investment
Trusts (REITs), gerade auch
auf internationalem Parkett.
Unter anderem hatte sich die
Einführung von REITs in
Frankreich und die Planungen
dazu in Großbritannien und
Deutschland positiv ausgewirkt. Gerade die Einführung
des REITs hierzulande hatte
zum großen Teil Optimismus
bis hin zur Euphorie in den
Reihen der Immobilienwirtschaft ausgelöst.
Dass sich diese Hochgefühle
nach der Einführung des
deutschen REIT (auch „GREIT“), fast vollständig verflüchtigt haben, zeigt die HSH
Nordbank AG in ihrer aktuellen Studie „Deutsche Immobilienunternehmen am Kapitalmarkt“. So hat sich das
Marktpotenzial für G-REITs
bis zum Jahr 2010, das noch
Ende 2005 auf 30-60 Milliar-
den Euro taxiert worden war,
auf jetzt geschätzte 15-40 Milliarden Euro reduziert. Erste
Anzeichen für ein Abkühlen
der Konjunktur mögen dabei
eine Rolle gespielt haben.
Entscheidend aber für die bislang magere Erfolgsbilanz des
G-REITs, so das Fazit der
Studie, sind vor allem inhaltliche, um nicht zu sagen „hausgemachte“ Gründe.
„Dadurch dass die Flexibilität
von Immobilienunternehmen,
die für einen Wechsel in den
REIT-Status in Frage kämen,
stark eingeschränkt wurde,
wird eine mögliche Börsenkapitalisierung der G-REITs
geringer ausfallen als erwartet“, so Claudio Lagemann,
Leiter des Immobilienge-
Drei Prämissen nennt die
HSH-Studie als notwendige
bzw. einschränkende Voraussetzungen für Immobiliengesellschaften, die einen
Wechsel in den G-REITStatus anstreben. Zum Ersten:
Da Wohnimmobilien, die vor
2007 gebaut wurden, von der
Einbindung in einen REIT
ausgeschlossen wurden, kommen per se nur Unternehmen
in Frage, die in Gewerbeimmobilien investieren. Hinzu
kommt, dass (als zweites und
ausschließendes Kriterium)
kein Dienstleistungsgeschäft
mit Dritten betrieben werden
sollte, sowie zuletzt die Notwendigkeit einer moderaten
bis konservativen Fremdfinanzierung. Dies beschränkt
die Anzahl der Immobiliengesellschaften, für die ein
Statuswechsel
in
Frage
kommt, bereits beträchtlich.
Neben diesen eher technischen Einschränkungen nennt
die Studie eine Reihe weiterer Gründe, die Unternehmen
(noch) von einem Statuswechsel abhalten. So schränkt
die Umwandlung in einen
REIT die Flexibilität eines
Unternehmens hinsichtlich
Auslands- und Dienstleistungsaktivitäten ein. Auch
wird sich die Steuerlast für
Unternehmen – einer der
maßgeblichen Gründe, um
einen REIT aufzulegen –
ohnehin ab dem kommenden
Jahr reduzieren. Hinzu kommt
schließlich, dass die Verlustvorträge eines Unternehmens
nach einem Wechsel praktisch
nicht mehr verwendbar sind
und auch die Rücklagen nach
einem Wechsel voll besteuert
werden.
und die TAG. Der Vorteil dieser Option: Unbelastet von
den Konzernaktivitäten und
komplexen steuerlichen Fragestellungen könnten sich die
Tochterunternehmen auf inländische
Gewerbeimmobilieninvestments konzentrieren.
Fazit der HSH-Studie: Aller
Voraussicht nach werden die
Neugründungen von REITs
gegenüber Wechseln des
Unternehmensstatus überwiegen. Als eine interessantere, einfacher und schneller
umzusetzende Möglichkeit
für Immobilienunternehmen
wird dabei die Emission von
Tochtergesellschaften als GREIT genannt. Dies planen
beispielsweise
die
IVG
Immobilien, die DIC Asset
„Exit-Tax“ gilt. So haben
auch mehrere Initiatoren
geschlossener Fonds, so etwa
die IC Immobilien AG und
die Hannover Leasing, bereits
die Auflage von G-REITs
angekündigt.
Diese REIT-Tochtergesellschaften können zudem einfacher Unternehmensimmobilien erwerben, da für die
Verkäufer bei der Veräußerung die reduzierte
Redaktion
Interview
Globale Struktur unter einheitlicher Führung
Karl-Heinz Heuß, Chef der CSAM Real Estate Europe, über Aufstellung und Verwaltung der Immobilienwerte der Credit Suisse.
Wie hoch ist der Anteil an
Immobilienwerten im Gesamtbereich Asset Management der Credit Suisse – global und in Deutschland? Und
welchen Stellenwert nehmen
sie dabei ein?
Aktuell verwaltet die Credit
Suisse Asset Management
Immobilien im Gesamtwert
von rund 18,5 Milliarden Euro
weltweit. Davon werden etwa
6,2 Milliarden Euro von
Deutschland aus gesteuert.
Von dem Volumen, das der
Bereich Asset Management
insgesamt verwaltet, entfallen
damit 4,1 Prozent auf direkte
Immobilienanlagen wie zum
Beispiel offene Immobilienfonds.
Wie ist die Credit Suisse
Group im Real EstateBereich insgesamt aufgestellt?
Und wo will sie von dort aus
hin?
Die Real Estate-Einheiten
des Bereichs Asset Management sind Anfang 2004 in eine
globale Struktur unter einheitlicher
Führung
zum
Bereich Credit Suisse Real
Estate Asset Management
zusammengeführt worden.
Wir verfügen mittlerweile
über Produktionsstandorte
für Immobilienanlageprodukte in Zürich, Frankfurt und
London. Infolge der globalen
Ausrichtung wurden neue
Standorte in New York und
Singapur aufgebaut. Sie sind
vor Ort für die Immobilienakquisition und das Immobilienmanagement in Nordamerika
bzw. Asien verantwortlich.
Kurzbiografie
Karl-Heinz Heuß
Karl-Heinz Heuß, Managing Director, Head of
CSAM Real Estate Europe, ist seit Mai 1998 bei
der CSAM Immobilien
KAG als Geschäftsführer
tätig. Von 1989 bis 1998
war er Direktor in der
Immobilienfondsgesellschaft der BfG Bank AG
(heute SEB AG) und verantwortlich für den Aufbau eines offenen Immobilienfonds. Er leitete die
Bereiche Immobilieneinkauf, Immobilienmanagement und Marketing und
betreute dabei als Fondsmanager die offenen
Immobilienfonds
in
Deutschland.
Karl-Heinz Heuß: „In den folgenden Jahren wird die Credit Suisse ihr
globales Netzwerk ausbauen und neue Investitionsländer erschließen.“
Bislang lag der Fokus auf dem
europäischen Immobilienmarkt, von dem aus die Veränderungen der globalen
Märkte beobachtet wurden. In
den folgenden Jahren wird die
Credit Suisse ihr globales
Netzwerk weiter ausbauen
und neue Investitionsländer,
beispielsweise Japan, erschließen. Darüber hinaus werden
wir unser Know-how auch auf
weitere Nutzungsarten wie
zum Beispiel Seniorenheime,
Hotels und Parkhäuser ausdehnen.
Stichwort „CS Euroreal“ –
Dort hatten Sie, laut Presseinformation, 2006 Rückflüsse
von über 750 Milliarden Euro
zu verzeichnen, im ersten
Quartal 2007 dann wieder
Zuflüsse von 450 Millionen
Euro. Wie lässt sich diese
ungewöhnlich hohe Dynamik
erklären?
Der CS Euroreal gehört seit
Jahren zu den beliebtesten
offenen Immobilienfonds in
Europa und hatte im Vergleich mit anderen Fonds die
höchsten Mittelzuflüsse zu
verzeichnen. Die Anfang 2006
aufgetretenen Marktturbulenzen im Segment offene
Immobilienfonds hatten jedoch Anleger und Vertriebspartner ziemlich verunsichert.
Dem allgemeinen Branchentrend folgend, hatte der Fonds
kurzzeitig deutliche Mittelrückflüsse zu verkraften, die
der CS Euroreal jedoch aus
eigener Kraft meisterte. Nach
diesen Turbulenzen ist das
Vertrauen in den Fonds
jedoch schnell wieder zurückgekehrt. Das belegen die
Mittelzuflüsse von 769,4 Millionen Euro im ersten Halbjahr
2007.
Ist die geplante „breitere Aufstellung im Immobilienbereich“
mit dem CS PortfolioReal und
dem CS Property Dynamic vorerst abgeschlossen?
Mit dem CS PortfolioReal und
dem CS Property Dynamic
haben wir die bisherige Produktpalette nicht nur weiter
ausgebaut, sondern auch die
Bandbreite an Investitionsstilen – von „core“ über „coreplus“ bis hin zu „opportunistisch“ – erweitert. Zukünftig
ist auch die Nutzung und
Weiterentwicklung innovativer Strategien geplant. Neben
den reinen Immobilienthemen
(Finanzierung, Währung, Steuern) gewinnen hier bei den
Immobilieninvestments sogenannte Sekundäreffekte immer stärker an Bedeutung.
Dabei wird unser Produktportfolio fortlaufend überprüft und unsere Produktpalette gegebenenfalls erweitert.
Wie würden Sie die unterschiedlichen Anlagestrategien
von EuroReal, PortfolioReal
und Property Dynamic in
wenigen Stichworten abgrenzen?
Der CS Euroreal ist als offener Immobilienfonds ein solides Basisinvestment mit CoreInvestmentstil. Ein solider
Cash Flow und eine angemessene Rendite bei geringen
Wertschwankungen stehen
hier im Vordergrund. Zielgruppe sind hier vor allem Privatkunden.
Der CS Property Dynamic ist
ein offener Immobilienfonds
und richtet sich vor allem an
institutionelle Investoren, die
Immobilienanlagen unter strategischen Aspekten betrachten und bei denen eine CoreInvestmentstrategie
allein
nicht mehr ausreicht. Beim
Core-Plus Investmentstil stehen neben dem Cashflow das
Wertsteigerungspotenzial der
Immobilien im Fokus. Aufgrund seines spezifischen Rendite-/Risikoprofils schließt der
CS Property Dynamic die
Lücke zwischen reinen CoreInvestments und aktienbasierten Immobilienanlageprodukten.
Der CS PortfolioReal deckt
als Wertpapierfonds ein breites Spektrum indirekter
Immobilienanlagen ab. Er
schließt damit die Lücke zwischen konservativen Immobilieninvestments wie offenen
Immobilienfonds und volatilen Immobilienaktien und
Infrastrukturtiteln. Das Produktkonzept des CS PortolioReal bietet dem Anleger die
Möglichkeit, an breiten Investments mit Zugangsbarrieren
sowie aktuellen und zukünftigen Innovationen im Immobiliensektor teilzunehmen. Er ist
kein offener Immobilienfonds,
sondern ein gemischtes Wertpapier-Sondervermögen. Zielgruppe sind auch hier Privatkunden.
Redaktion
7
Ausgabe 03/2007
Projektentwicklung
Exklusiver Standort, attraktive Architektur
Nach schleppendem Beginn hat die Entwicklung des Kölner Rheinauhafens im vergangenen Jahr enorm an
Beschleunigung gewonnen. Mittlerweile haben sich auch noch namhafte Mieter eingefunden.
Natürlich, Microsoft ist nicht
irgendwer. Hat sich der Software-Gigant aus Seattle einen
neuen Standort auserkoren,
dann ist die Freude dort in
aller Regel groß. Schließlich
gibt es dafür reichlich
Gründe: Mit dem Einzug dieses bedeutenden und vermögenden Mieters entstehen
viele Arbeitsplätze. Entsprechend füllt mehr Geld die
öffentlichen Kassen. Hinzu
kommt, dass mit einem
Unternehmen dieser Güteklasse der Standort samt seinem regionalen Umfeld aufgewertet wird.
bengebirge“ genannt) zu anspruchsvollen bis luxuriösen
Wohneinheiten umzubauen.
Das trifft auch dann zu, wenn
es sich dabei nicht um einen
neuen Produktionsstandort
mit Abertausenden von
Arbeitsplätzen, sondern um
eine regionale Niederlassung
mit 150 Mitarbeitern handelt.
So sind zum Beispiel Investoren und Projektentwickler
des neu bebauten Kölner
Rheinauhafens vor allem deshalb besonders glücklich, weil
Microsoft ein Ankermieter
ist, mit einer Magnetwirkung,
wie man sie sich anziehender
kaum wünschen kann.
Entwurfszeichnung eines Bauabschnitts im Rheinauhafen Köln.
Im Fall Köln bedeutet das:
Ein wohlmöglich entscheidender Wendepunkt, genau
zur rechten Zeit. Denn das
größte, der Innenstadt zugeordnete Stadtentwicklungsvorhaben der vergangenen
Jahre war vom Start weg nicht
gerade auf Lorbeeren gebettet. Trotz Traumstandortnoten
– zentrale Lage, beste verkehrstechnische Verknotung,
Rheinblick bei allerdings
gleichfalls luxuriösen Quadrat-
Hadi Teherani halt. Vorwurf:
Seine drei „Kranhäuser“,
Projektvolumen: fünfzig Millionen Euro, seien zwar ästhetisch spektakulär, aber bei der
Ausgestaltung der 15.000
Quadratmeter Bruttonutzfläche nicht unbedingt effizient geplant.
Dass sich die deutlich kritischen Töne mittlerweile kaum
noch vernehmen lassen, liegt
den deutschen Markt nieder.
Nimmt man die Daten für die
Bauentwicklung auf dem
über 15 Hektar umfassenden
Gelände des Rheinauhafens,
so wird die Dynamik in der
Entwicklung der verschiedenen Projekte ohne Weiteres
sichtbar. Festgeklopft wurde
der Rahmen des Projekts
„Rheinauhafen“ in der zweiten Hälfte der Neunzigerjahre. Zwanzig Investoren
Rheinauhafen, Köln: Platz zum Leben und Arbeiten für rund 5.000 Menschen.
meterpreisen – verlief die Entwicklung anfänglich schleppend. „Kaum Investoren“ diagnostizierte die Tageszeitung
„Die Welt“ anlässlich des
Richtfests im Rheinauhafen
im August 2003. Da kam auch
trotz der Fertigstellung der
mit 1,5 Kilometer „längsten
Tiefgarage der Welt“ nicht
allzu viel Freude auf. Zudem
war schon damals durchgedrungen, dass sich der Kreis
der Planer, Entwickler und
Investoren vonseiten der
Domstadt im Stich gelassen
fühlte. Auch die größeren
Vermarktungserfolge ließen
zunächst einmal auf sich warten. So waren auf den knapp
30 Baufeldern des „Kaps am
Südkai“
bis
zu
jenem
Zeitpunkt gerade einmal drei
Verträge abgeschlossen worden. Die Kritik machte
schließlich auch nicht vor dem
Entwurf des international renommierten
Architekten
nicht zuletzt wohl auch daran,
dass sich die politische und
ökonomische Großwetterlage
in der Zwischenzeit entscheidend geändert hat – und das
nicht zuletzt auf dem Markt
für Büroimmobilien. Hier, in
der viertgrößten deutschen
Stadt, wurde 2006 fast drei
mal so viel in den Büromarkt
investiert wie noch im Jahr
zuvor; Damit ist Köln, was die
Wachstumsdynamik in diesem
Segment angeht, Spitze in
Deutschland.
Das gilt insbesondere für den
1a-Immobilien-Sektor. Auch
hier haben sich in der jüngeren Vergangenheit auf den
internationalen
Kapitalmärkten deutlich größere
Spielräume eröffnet. Schließlich
kursierte dort zwischen 2005
und 2007 nicht nur reichlich
Kapital; es ließ sich auch mit
Vorliebe auf dem international als unterbewertet gelten-
standen damals bereit, um 600
Millionen Euro in die
Neubebauung und Renovierung des ehemaligen Hafens einzubringen. Die geplanten 230.000 Quadratmeter
Fläche sollte dabei nicht nur
für Büros, sondern auch für
Wohnbedarf, gastronomische
und
kulturelle
Zwecke
genutzt werden, Platz zum
Leben und Arbeiten für rund
5.000 Menschen. Spannend
dabei – und das galt damals
wie heute – die Verbindung
aus zum Teil denkmalgeschützten
historischen
Hafengebäuden und neuen,
hochmodernen Baueinheiten,
entworfen von der aktuellen
Architektur-Avantgarde. So
hatte der Bonner Projektentwickler Pandion bereits zum
damaligen Zeitpunkt fünfzig
Millionen Euro investiert, um
die gigantischen Speicherhäuser (wegen ihrer hervorstechenden Dachgiebel „Sie-
hieß, „geholfen hatte, die
Baukosten zu optimieren“,
erwarb es die Düsseldorfer
Development Partner (siehe
Interview), um es nur kurze
Zeit später an die Wiesbadener Oppenheim Immobilien Kapitalanlagegesellschaft zu verkaufen.
Kranhäuser zeitweilig komplett in Frage gestellt, so konnte im April diesen Jahres auch
Entwarnung für das nördliche
Kranhaus, den sogenannten
„Wohnkran“ genannt, gegeben werden. Für geschätzte
Kosten von 135 Millionen
Euro wird der Projektent-
Entgegen der eigentlichen
Absicht, das Territorium vom
Rande der Altstadt aus, also
von Norden her zu erschließen, wurde im Juni 2003 mit
dem Bau des Büroblocks am
Südkai begonnen. Ein Jahr
später fiel der Startschuss für
zwei weitere Großprojekte:
das kunstvoll schillernde
Art’otel im Nordabschnitt und
der Komplex „Wohnwerft“ im
mittleren
Abschnitt
des
Hafengeländes. In den Juni
2005 fiel der Baubeginn des im
Südabschnitt liegenden „Event
Center Rheinauhafen“ und,
daran angrenzend, des unter
Denkmalschutz
stehenden
„Silo“. Mit einem Volumen
von 27 Millionen Euro und
einer letztlich zur Verfügung
stehenden Mietfläche von
8.300 Quadratmetern wurde
es, mit dem Ziel einer zeitgemäßen Büro- und Gastronomienutzung, modernisiert.
Kranhäuser im Rheinauhafen: „Die kommende Postkarte von Köln.“
Im Herbst vergangenen Jahres
wurde schließlich – nach einer
fast vierjährigen „Wartezeit“ –
mit den Bauarbeiten an dem
neuen
Wahrzeichen
des
Rheinauhafens
begonnen:
dem ersten der drei geplanten
Kranhäuser. Nachdem Architekt Teherani, wie es vornehm
Der Microsoft-Deal, auf der
diesjährigen
MIPIM
in
Cannes von der Marketinggemeinschaft „Cologne Bonn
Business“ mit Macht promotet, war dabei eine weitere,
zwischenzeitliche Initialzündung. Schien die Umsetzung
der drei, sechzig Meter hohen
wickler Pandion dort 135
Luxuswohnungen entstehen
lassen, Baubeginn: in den
nächsten Monaten.
Redaktion
Interview
„Zuversichtlich für die Zukunft“
Thorsten Hotop über die Entwicklung des Kölner Rheinauhafens.
Jahrelang herrschte Stillstand,
dann entwickelte das Projekt
Rheinauhafen plötzlich eine
ungewöhnliche Dynamik? Wie
erklären Sie sich das?
Das ist nichts Ungewöhnliches
für Projekte dieser Größenordnung. Am Anfang traut sich
keiner so recht aus der
Hinterhand. Und dann – gibt es
die ersten Zusagen, eine
Initialzündung– und dann
kommt der Stein so richtig ins
Rollen. Für mich gab und gibt
es am Erfolg der Entwicklung
des Kölner Rheinauhafens keinen Zweifel. Die jetzigen
Anmietungen wie Microsoft,
Freshfields, Rechtsanwälte Graf
von Westpahlen und andere
belegen schon jetzt die positive
Entwicklung. Nicht nur, dass es
für Premiumprojekte immer
einen Bedarf gibt. Es gibt hier
eine Wohn- und Arbeitsqualität
– die Lage unmittelbar am
Rheinufer, die in ganz Köln
ihresgleichen sucht.
Was war für Sie die Initialzündung für den Rheinauhafen? Wann hatten Sie das
Gefühl, dass hier im Grunde
nichts mehr schief gehen kann?
Als die Vermietung für das Kap
am Südkai so richtig in Gang
kam und das Potential des
gesamten Projekts deutlich
wurde. Plötzlich glaubte jeder
an das Projekt, alle waren auf
einmal deutlich entschlussfreudiger. Das ist wichtig, wenn Sie
es mit Premium-Objekten dieser Güteklasse, wie z.B. dem
Kranhaus zu tun haben. Immerhin geht es hier um Summen im
hohen Millionenbereich.
Worin liegen die Stärken?
Eine der besonderen Stärken
im Rheinauhafen liegt in der
Durchmischung von Wohnund Büroeinheiten. Das ist
anders als beispielsweise in
Düsseldorf und sorgt in diesem
Bereich für eine lebendige, pulsierende Atmosphäre. Darüber
hinaus die optimale Anbindung
des Rheinauhafens an die
Infrastruktur Kölns. Die längste Tiefgararge Europas in die-
ses Projekt schon sehr frühzeitig zu integrieren, war wichtiger
Meilenstein in der Entwicklung
des Rheinauhafens und spricht
für die Weitsichtigkeit der handelnden Personen der Stadt.
Die drei Kranhäuser: Schön
sicherlich, markant auch, aber
wirtschaftlich tatsächlich auch
erfolgreich?
Ich denke das Problem war
anfangs, dass alle drei Kranhäuser als Bürogebäude geplant waren. Da hatte man,
glaube ich, den Bedarf an
Büroflächen hier am Rheinauhafen vielleicht ein wenig
überschätzt. Jetzt haben wir
zwei Büro-Kranhäuser und ein
„Wohnkranhaus“, was der tatsächlichen Nachfragesituation
und den Interessen der Investoren im Rheinauhafen mehr
entgegenkommt. Unser Kranhaus1 ist bereits im Bau und
wird ca. September 2008 fertig
gestellt sein. Die Einzigartigkeit sowohl der Architektur als
auch der Lagequalität schafft
einen besonderen Anreiz für
die künftigen Nutzer dieses
Hauses. Eine hohe Ausstattungsqualität, eine gute Flächeneffizienz und vor allem der
ständige Anpassungsprozess
auf eine Optimierung der Gebäudetechnik zur weitestmöglichen Senkung der Nebenkosten für den Mieter sind weitere entscheidende Grundlagen
für einen wirtschaftlichen Erfolg dieses Projektes.Vor allem
in diesem Punkt unterscheiden
wir uns sehr deutlich von unserem direkten Wettbewerb. Vor
diesem Hintergrund sind wir
überzeugt davon, dass wir hier
unsere Hausaufgaben gut
erledigt haben. Ich bin sehr
zuversichtlich, was die weitere
Entwicklung der Kranhäuser
für die Zukunft betrifft (zeigt
auf ein computer-animiertes
Bild, das die drei Kranhäuser
zeigt). Sehen Sie sich das an!
Das wird die neue Postkarte
von Köln und damit ein weiteres Aushängeschild für jeden
Mieter im Kranhaus.
Kurzbiografie
Thorsten Hotop
Seit Oktober 2006 managt
der 44jährige Betriebswirt
Thorsten
Hotop
die
Aktivitäten der Development Partner AG im
Kölner Rheinauhafen. In
dieser Funktion ist er für
die Vermarktung der
Projekte ECR und SILO
sowie das zwischenzeitlich
an die Oppenheim Kapitalanlagegesellschaft in
Wiesbaden
veräußerte
Kranhaus1 im Kölner
Rheinauhafen zuständig.
Und wie sieht es bei den
Vermietungen in Ihrem Kranhaus1 aus?
Wir haben eine rege Nachfrage
nach Flächen im Kranhaus1
und bereits mehrere Anfragen
namhafter Unternehmen. Die
Verhandlungen laufen zur Zeit
und wir sind zuversichtlich hier
erste Abschlüsse schon in
Kürze vermelden zu können.
Für das südliche Kranhaus gibt
es bereits mit der Kanzlei
Freshfields bereits einen
Ankermieter. Auch für die 135
Wohnungen im „Wohnkran“
besteht eine rege Nachfrage.
8
Ausgabe 03/2007
Recht
Freizeit
Sommer – ein Mangel
der Mietsache?
Präzise Vereinbarungen bei der Festlegung von Ladenöffnungszeiten helfen, Betriebspflichten durchzusetzen.
§
Alle Jahre wieder, wenn die
Temperaturen steigen, füllen
sich die Kolumnen der Tageszeitungen und Presseblätter
mit Begriffen wie „globale
Erderwärmung“, „TreibhausEffekt“, „Ozonloch“ und
„Extremhitze“. Alle Jahre wieder beschäftigen sich auch die
Gerichte damit, ob die Aufheizung von Mieträumen als
Folge von Sonneneinstrahlung
einen Mangel der Mietsache
begründet. Bedeutung erlangt
diese Frage, weil der Mieter
bei Vorliegen eines Mietmangels gegebenenfalls die Miete
mindern, Schadensersatz fordern, Erstattung der zur Mangelbeseitigung notwendigen
Aufwendungen verlangen oder
gar den Mietvertrag kündigen
kann. Ein Mangel der Mietsache liegt beispielsweise vor,
wenn der Vermieter die Einhaltung einer bestimmten
Höchsttemperatur zusichert
und diese überschritten wird,
oder das Aufheizen der Räume
darauf beruht, dass die
Beschaffenheit des Mietobjektes negativ von den vertraglichen Vorgaben abweicht,
etwa weil eine mitvermietete
Klimaanlage defekt ist. Häufig
aber fehlt es genau daran, entweder weil die Parteien keine
Vereinbarung getroffen oder
Temperatur regelnde Anlagen
nicht zugesagt wurden.
Bislang hat die Rechtsprechung
in solchen Fällen meist zugunsten der Mieter entschieden.
Gestützt auf Arbeitsstättenverordnung und -richtlinie sowie
auf die DIN 1946-2 war die
Grundhaltung der Obergerichte stets, dass in gewerblich
genutzten Räumen eine Raumtemperatur von 26 Grad Celsius nicht überschritten werden
darf, es sei denn, es herrschten
Außentemperaturen von mehr
als 32 Grad Celsius. In solchen
Fällen muss die Innentemperatur dann allerdings mindestens
sechs Grad darunter liegen.
Zwar hat der Mieter keinen
Anspruch auf Verbesserung
und Modernisierung der Mietsache oder Herstellung des
technisch neuesten Zustandes.
Gewerblich gemietete Räume,
so die Rechtsprechung, müssen
aber auch ohne ausdrückliche
Abrede so beschaffen sein, dass
die nach dem Vertragszweck
vorgesehene Nutzung ausgeübt
werden kann. Bei gewerblich
gemieteten Räumen, in denen
Arbeitnehmer beschäftigt werden, dürfen deshalb die Arbeits- und Aufenthaltsbedingungen nicht unzumutbar beeinträchtigt sein.
Diese Rechtsprechung lässt
allerdings außer Acht, dass die
Arbeitsstättenverordnung nur
dem „Gesundheitsschutz der
Beschäftigten“ dient und sich
daher nicht an den Vermieter,
sondern an den Mieter richtet.
Zudem legt sie keine verbindliche Temperaturobergrenze
fest, sondern hat lediglich empfehlenden Charakter.
Auch die DIN 1946-2 – Klimatechnik – kann dabei nicht herangezogen werden, da sie sich
nicht an den Vermieter nichtklimatisierter Gebäude, sondern, als technische Vorschrift,
an die Hersteller von Klimaanlagen richtet. Sinn dieser
Industrienorm ist es, die maximale Kühlung von Gebäuden
auf höchstens 6 Grad Celsius
unter den Außentemperaturen
sicherzustellen, also gerade
nicht der Schutz vor zu hohen
Gebäudetemperaturen.
Abweichend von der bisherigen Rechtsprechung hat nunmehr das OLG Frankfurt in
seinem Urteil vom 19. Januar
2007 entschieden, dass sich die
Beurteilung, ob ein Mangel der
Mietsache vorliegt, nach den
vertraglichen Vereinbarungen
und dem baulichen Zustand
des Gebäudes, nicht aber nach
der ArbStV oder der DIN
1946-2 richtet. Das Gericht
weist in den Urteilsgründen
darauf hin, dass sommerliche
Hitze ein allgemeines Lebensrisiko und keinen Mangel darstelle. Die Verpflichtung des
Vermieters, eine bestimmte
(maximale) Temperatur zu
gewährleisten, sei dabei auf
eine unmögliche Leistung
gerichtet. Schließlich sei dieser
nicht in der Lage, das Beschattungs-, Lüftungs- und Heizungsverhalten des Mieters
sowie die vom Mieter eingebrachten Wärmequellen zu
steuern.
Ob die Rechtsprechung dadurch eine Wende vollzieht,
bleibt abzuwarten. Die besseren Gründe sprechen jedenfalls
dafür. Zur Sicherheit sollten
Vermieter nicht-klimatisierter
Gewerberäume Sorge tragen,
dass sie den Mieter – nachweisbar – vor Abschluss des Mietvertrages auf das Risiko erhöhter Temperaturen und das Fehlen einer Klimaanlage hingewiesen haben. Bei der Formulierung entsprechender vertraglicher Regelungen sollte
der Vermieter
allerdings
Obacht walten lassen. Die entsprechenden Klauseln sollten
einer Inhaltskontrolle nach
dem Recht der Allgemeinen
Geschäftsbedingungen standhalten.
RA Dr. Matthias Orlowski
Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht
Mütze Korsch
Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Projekt: Marathonlauf
Immobilienprofis zieht es zur Langstrecke. EPM-Assetis nennt dafür die Gründe.
Projektaufgabe:
Was
treibt 20 Mitarbeiter der
EPM Assetis beim diesjährigen Marathon in
Düsseldorf an?
muskulöse Auffälligkeit
verspürt – die man auch
als Muskelkater bezeichnet.
Ist es das Gefühl, etwas
Außergewöhnliches
zu
erreichen?
Dafür spricht, dass jeder
Lauf eine Herausforderung ist, die man nur
mit konsequenter Vorbereitung und Disziplin
angehen sollte. Dagegen,
dass es unzählige Laufund Marathon-Veranstaltungen mit Tausenden
Finishern gibt.
Sind es die Getränke, die
an der Strecke gereicht
werden?
Dafür spricht, dass sie gut
gekühlt sind. Dagegen
spricht, dass es schwierig
ist und sich kein wirklicher Genuss einstellt,
bei rasender Geschwindigkeit aus Pappbechern
zu trinken.
Sind es die jubelnden
Menschen am Straßenrand?
Dafür spricht, dass 42,125
Kilometer lang genug
sind, um endlich die lang
ersehnte Anerkennung zu Mit Teamgeist beim diesjährigen Düsseldorf-Marathon.
bekommen.
Dagegen
spricht, dass man froh sein Dafür spricht, dass man ger
kohlenhydratehaltiger
muss, trotz tausender Triller- Stunden in Sportgeschäften Nahrung aufnehmen muss und
pfeifen ohne Hörschaden das zum Testen von Laufschuhen die Nacht vorher aufgrund des
Ziel zu erreichen.
verbringt, um Überpronation vollen Magens unruhig schläft.
(Einknicken des FußgeIst es das Finisher-T-Shirt?
lenkes) zu verhindern, oder Ist es der Teamgeist?
Dafür spricht, dass es Aus- dass man vergeblich eine Dafür spricht, dass sich die
dauer, Zielstrebigkeit und Pulsuhr sucht, deren Bedie- überwiegende Zahl der Läufer
Willenskraft sichtbar doku- nungsanleitungsstudium weni- in Laufgruppen auf einen
mentiert und die Anerken- ger Zeit in Anspruch nimmt, Wettkampf vorbereitet, es
nung derer sichert, die auch als der persönliche Marathon- dabei immer viel zu bereden
gerne mitgelaufen wären. rekord. Dagegen spricht, dass gibt und man gar keine
Dagegen spricht, dass sich das Laufen eine der intensivsten Gedanken daran verschwenFinisher-T-Shirt schlecht mit Sportarten ist, die man in der det, das Training einmal sauKrawatten und der üblichen Gruppe oder allein betreiben sen zu lassen. Dagegen spricht
Businesskleidung
kom- kann, und die man, die richti- eigentlich nichts.
binieren lässt.
ge Ausrüstung vorausgesetzt,
bei fast jedem Wetter ausübt.
Ist es das Gefühl, an der friIst es der Wille zur absoluten
schen Luft mal richtig Gas
körperlichen Fitness?
Ist es eine Haltung zu Lebens- geben zu können?
Dafür spricht, dass Ausdauer und Ernährungsfragen?
Dafür spricht, dass das Laufen
und Muskulatur aufgebaut Dafür spricht, dass sich ein zur ursprünglichen Veranwerden und sich ein gutes guter Läufer in der Regel be- lagung des Menschen gehört,
Körpergefühl einstellt. Dage- wusst und gesund ernährt, und und dass in der modernen
gen sprechen unendlich lange dass es notwendig ist, nach Gesellschaft Bewegung und
Vorbereitungsläufe und die starken Aktivitäten auch Aufenthalt in der Natur viel zu
Behandlung von Blasen und Ruhe- und Regenerationspha- kurz
kommen. Dagegen
Heimweh.
sen einzuplanen. Dagegen spricht, dass man bei zuviel
spricht, dass man vor einem Ehrgeiz und beim WettIst es die Begeisterung für Marathon Unmengen von kampflaufen im anaeroben
Hightech-Materialien?
Nudeln, Kartoffeln und sonsti- Bereich meist einen Tag später
EPM Assetis Intern
EPM Assetis stärkt den Bereich Property Management
für Wohnimmobilien
Die EPM Assetis hat Ende
Oktober von der IVG AG,
Bonn, die Property Management Gesellschaft Berlin-Konzept Immobilien Verwaltungs
GmbH erworben. Die BerlinKonzept ist ein auf den Großraum Berlin spezialisierter Property Manager für Wohnimmobilien. Neben Fondsobjekten
der IVG bewirtschaftet sie
auch externe Objekte. Im Jahr
2006 erzielte das Unternehmen
einen Umsatz von 1,6 Mio.
Euro und beschäftigte 15 Mitarbeiter am Standort Berlin.
Mit dem Erwerb der BerlinKonzept baut die EPM Assetis
ihre Führungsposition als
Marktführer im Bereich der
unabhängigen Immobilienmanager weiter aus.
EPM Assetis ist für weitere 6
Jahre Center Manager des
Sevens auf der Düsseldorfer
Königsallee
Bereits seit Januar 2002 ist die
EPM Assetis für das Center
und Facility Management des
Shopping Center Sevens zuständig. Aufgrund der erfolgreichen Zusammenarbeit verlängerten die Commerz Grundbesitz Spezialfonds GmbH und
die EPM Assetis den laufenden Center Management Vertrag für weitere 6 Jahre. Das
Sevens ist in bester zentraler
Lage auf Düsseldorfs Luxusmeile „Kö“ gelegen und hat
eine Mietfläche von ca. 15.500
qm, die ausnahmslos vermietet
ist.
Aufträge von internationalen
Investoren für GiP
Die GiP (Gewerbe im Park)
-Verwaltungs GmbH, eine
Tochtergesellschaft der EPM
Assetis, gibt weitere Vertriebserfolge bekannt. Bereits
im Sommer dieses Jahres
hatte die GiP fünf Gewerbeobjekt vom englischen Investor LCP übernommen. Nun
folgte ein Property Management Auftrag für das Rhein
Ruhr Portfolio der australischen GPT Halverton. Das
Portfolio umfasst ca. 110.000
qm in insgesamt 14 Objekten
im Ruhrgebiet, die als Gewerbeparks, Logistikzentren und
Handwerkerhöfe genutzt werden.
Als jüngsten VerwaltungsAuftrag kann die GiP die
Übernahme eines 67.000 qm
großen Gewerbepark in Gera
Anfang November verbuchen.
Bei diesem Objekt handelt es
sich um ein ehemaliges Werk
der Jenoptik AG, das nach
der Wende zum Gewerbepark umgestaltet wurde.
Der Park beherbergt gut
220 Mieter aus unterschiedlichen Branchen, darunter
produzierende Gewerbe der
Elektro- und Stahlindustrie,
Dienstleistungen und sogar
ein Fitnessstudio. Der Vermietungsstand beträgt ca.
60%. Der Investor, die
Archon Group, eine 100%
Tochter des Goldman Sachs
Konzerns, will gemeinsam
mit der GiP diesen Park
weiter vermieten und revitalisieren.
Revitalisierung des rwi4Hauses hat sich gelohnt
Das Konzept der EPM Assetis, das rwi4-Haus in Düsseldorf mit insgesamt 46.000 qm
Bürofläche zu revitalisieren
und dabei die Mieter an den
Entscheidungen zu beteiligen, ist aufgegangen. Nach
umfangreichen Umbaumaßnahmen, u. a. einer farblichen
Akzentuierung der Fassade
und Umgestaltung des Vorplatzes, konnten für einen
Großteil der Flächen Anschlussvermietungen sichergestellt werden. Nur eine
kleine Restfläche ist noch
frei.
Ist es das super Körpergefühl nach dem Laufen?
Dafür spricht, dass beim
Laufen Glückshormone
ausgeschüttet
werden
und man zur Auffassung
kommt, Bäume ausreißen
zu können. Dagegen spricht,
dass dieser Effekt auch süchtig
macht und andere entscheidende Aspekte des Lebens in
den Hintergrund gedrängt
werden.
Projektlösung: Laufen ist
dann besonders inspirierend,
wenn man das richtige Maß
kennt, Menschen trifft, die
dieses Hobby teilen, und
seine Ziele erreicht. Die
Teilnahme an Laufveranstaltungen macht viel Spaß,
impliziert aber eine gewisse
Vorbereitung. Ein besonders
guter Teamgeist entstand
beim diesjährigen DüsseldorfMarathon, vor allem weil
jeder Teilnehmer nur eine
Teilstrecke zu absolvieren
hatte. 42 Kilometer „dividiert
durch vier“ ist eben sehr viel
besser zu bewältigen als „mal
vier“. Es ist eben noch Luft
zum Feiern da...
Andreas Wolf
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