Inhalt

Einzelhandelsimmobilien | 3
Inhalt
1
Ergebnisse im Überblick
4
2
Einführung und Zielsetzung
7
3
Entwicklung der Einzelhandelsstrukturen
3.1
Einzelhandel in Deutschland
3.1.1 Gesamtwirtschaftliche und demografische
Rahmenbedingungen
3.1.2 Entwicklung des Einzelhandels und Wettbewerbssituation
3.1.3 Charakteristika der Einzelhandelsbranchen
3.1.4 Wesentliche Vertriebswege
3.2
Einzelhandel in Großbritannien
3.2.1 Gesamtwirtschaftliche und demografische
Rahmenbedingungen
3.2.2 Entwicklung des Einzelhandels und Wettbewerbssituation
3.2.3 Charakteristika der Einzelhandelsbranchen
3.2.4 Wesentliche Vertriebswege
3.3
Bedeutung der länderspezifischen Strukturen
für die Marktakteure
9
9
36
4
Struktur der Einzelhandelsimmobilien
4.1
Vorbemerkungen
4.2
Immobilienangebot in Deutschland
4.2.1 Regionale Verteilung der Verkaufsfläche
4.2.2 Gliederung der Verkaufsfläche nach Branchen
4.2.3 Gliederung der Verkaufsfläche nach Immobilientypen
4.3
Immobilienangebot in Großbritannien
4.3.1 Regionale Verteilung der Verkaufsfläche
4.3.2 Gliederung der Verkaufsfläche nach Branchen
4.3.3 Gliederung der Verkaufsfläche nach Immobilientypen
39
39
41
41
45
46
52
52
53
54
5
Einzelhandelsimmobilienmarkt
5.1
Immobilienmarkt des Einzelhandels im Überblick
5.2
Immobilienmarkt in Deutschland
5.3
Immobilienmarkt in Großbritannien
59
59
61
63
6
Fazit
66
Abbildungsverzeichnis
68
Abkürzungsverzeichnis
69
Über KPMG
70
9
11
14
16
23
23
25
28
29
© 2013 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, eine Konzerngesellschaft der KPMG Europe LLP und Mitglied des KPMG-Netzwerks unabhängiger Mitgliedsfirmen, die KPMG International Cooperative („KPMG International“),
einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten.
24 | Einzelhandelsimmobilien
Abbildung 11
Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen in Großbritannien
2008
Ist
2009
Ist
2010
Ist
2011
Ist
1.440,9
1.401,9
1.466,6
1.516,3
1.539,5
1.576,7
1.616,5
1.678,7
1.705,7
Wachstum in Prozent zum Vorjahr
(nicht preisbereinigt)
n.a.
–2,7
4,6
3,4
1,5
2,4
2,5
3,8
1,6
Wachstum in Prozent zum Vorjahr
(preisbereinigt)
–1,0
–4,0
1,8
0,9
0,2
0,5
1,3
1,6
1,0
Nominales BIP pro Kopf (in Tausend GBP)
23,5
22,7
23,6
24,2
24,4
24,8
25,3
26,1
26,3
Konsum privater Haushalte (in Milliarden GBP)
911,8
896,3
941,5
976,7
1.010,3
1.040,4
1.079,5
1.122,1
1.150,8
Wachstum in Prozent zum Vorjahr
(nicht preisbereinigt)
n.a.
–1,7
5,0
3,7
3,4
3,0
3,8
3,9
2,6
Privater Konsum pro Kopf (in Tausend GBP)
14,9
14,5
15,1
15,6
16,0
16,4
16,9
17,4
17,7
Anteil privater Konsum am BIP (in Prozent)
63,3
63,9
64,2
64,4
65,6
66,0
66,8
66,8
67,5
61,4
61,8
62,3
62,7
63,1
63,6
64,0
64,4
64,9
Inflation (in Prozent)
3,6
2,2
3,3
4,5
2,8
3,2
2,9
2,7
2,2
Arbeitslosenquote (in Prozent)
5,7
7,6
7,8
8,1
8,0
7,8
7,7
7,5
7,6
Nominales Bruttoinlandsprodukt
(in Milliarden GBP)
Bevölkerung (in Millionen Einwohner)
2012*
2013
2014
2015
2016
HR Prognose Prognose Prognose Prognose
* Hochrechnung Stand Februar 2013
Quelle: Economist Intelligence Unit, Februar 2013
einem positiven realen Wachstum des
BIP von 1,8 Prozent 2010 trübte sich
die Konjunktur ab Mitte 2011 erneut
ein. Vom vierten Quartal 2011 bis zum
zweiten Quartal 2012 schrumpfte die
Wirtschaft und erst im dritten Quartal
2012 konnte wieder ein Wachstum von
rund einem Prozent verzeichnet werden. Für das Gesamtjahr 2012 rechnet Economist Intelligence Unit (EIU)
ein Wachstum des BIP um preisbereinigt 0,2 Prozent hoch. Die wirtschaftliche Situation bleibt angespannt, was
sowohl auf die Schwäche des Bausektors als auch die Krise im Euroraum als
wichtigem Exportmarkt für britische
Unternehmen zurückzuführen ist. Als
Folge steigt die Arbeitslosenquote an.
Insgesamt hat sich in Großbritannien
die Unsicherheit über die Weiterentwicklung der Euroländer deutlich erhöht. Nach wie vor befürchten viele
Marktteilnehmer einen weiteren wirtschaftlichen Einbruch. Das Verbrauchervertrauen ist seit Monaten rückläuig.
Zudem wird das den Konsumenten
zur Verfügung stehende Haushaltseinkommen durch eine vergleichsweise
geringere Erwerbsquote bei positiver Bevölkerungsentwicklung belastet. Die im Vergleich zu Deutschland
deutlich höhere Inlation bremst die
Kaulaune der Konsumenten. Ungeachtet dessen ist der private Konsum
einer der entscheidenden Treiber der
britischen Wirtschaft und insbesondere des Einzelhandels. Im europäischen Vergleich hatte Großbritannien
mit rund 15.600 britischen Pfund (rund
17.960 Euro)17 im Jahr 2011 den größten privaten Pro-Kopf-Konsum.
In einer längerfristigen Betrachtung
ist davon auszugehen, dass die Zahl
der potenziellen Einkommensbezieher
steigt. Das stützt die aktuelle Bevölkerungsprognose für Großbritannien.
Durch den Anstieg der Geburtenrate
werden 62,3 Millionen Einwohnern im
Jahr 2010 rund 67,0 Millionen Einwohner im Jahr 2050 gegenüberstehen.18
Das bedeutet, dass die Zahl potenzieller Kunden im britischen Einzelhandel
langfristig eine leicht ansteigende Entwicklung aufweisen wird. Die Betrachtung der heutigen Altersstruktur
Großbritanniens zeigt, dass die in vergleichbaren Ländern zu beobachtende
Verschiebung aufgrund geringerer Geburtenraten und steigender Lebenserwartung (sogenannte Überalterung der
Bevölkerung) vorerst nicht zu erwarten
ist. Vielmehr sind alle Altersgruppen
ähnlich stark vertreten, wobei für das
Jahr 2050 auch in Großbritannien ein
starker Anstieg der über 80-jährigen
Bevölkerung prognostiziert wird.19
17 Umrechnungen erfolgen unter Verwendung des Interbanken-Kassakurses (jährlicher Durchschnitt auf Tagesbasis), www.oanda.com/lang/de/currency/historical-rates/
18 IGD, Country Presentation United Kingdom, 2010
19 US Census Bureau, International Data Base, 2011
© 2013 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, eine Konzerngesellschaft der KPMG Europe LLP und Mitglied des KPMG-Netzwerks unabhängiger Mitgliedsfirmen, die KPMG International Cooperative („KPMG International“),
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32 | Einzelhandelsimmobilien
Betriebstyp
Hypermarket
Drugstore
(Health Care & Beauty)
Non-Food Specialist
Shop
Retail Warehouse
(ohne DIY und
Furniture Stores)
Verkaufsfläche
5.000 bis 10.000 qm
100 bis 2.500 qm
100 bis max. 1.500 qm
1.000 bis 4.000 qm
Branchenvielfalt
breiter als bei Supermarket/ eingeschränkt
Superstore
eine Branche je Geschäft
eine Branche je Geschäft
Bedienungsform
überwiegend
Selbstbedienung
Selbstbedienung/
Bedienung
Selbstbedienung/
Bedienung
Preisniveau
mittel, Sonderangebote und mittel
aktives Marketing
niedrig bis hoch
niedrig bis hoch
Sortiment
breites und tiefes Foodsowie umfangreiches
Non-Food-Sortiment
Near-Food (Körperplege,
Gesundheit, Wasch-, Putz-,
Reinigungsmittel) sowie
pharmazeutische Artikel
von einigen wenigen
Warengruppen bis breites
und tiefes Sortiment je
Branche
von einigen wenigen
Warengruppen bis breites
und tiefes Sortiment je
Branche
Artikel
bis zu 50.000
Anzahl von Flächengröße
abhängig
abhängig vom Markt
abhängig vom Markt
Umsatzanteil Food
55 bis 75 Prozent
< 5 Prozent
0 Prozent
0 Prozent
Flächenanteil Food
50 bis 75 Prozent
5 bis 10 Prozent
0 Prozent
0 Prozent
Umsatzanteil
Non-Food
25 bis 45 Prozent
> 95 Prozent
100 Prozent
100 Prozent
Standort
autokundenorientierte
Standorte an verkehrsgünstigen Lagen Out-ofTown
Town-Center (High Street),
Lagen mit Wohngebietsorientierung und Out-ofTown-Lagen (Retail Parks,
Shoppingcenter)
vorrangig Town-Center
(High Street, Shoppingcenter) und Out-of-TownLagen (Retail Parks,
Shoppingcenter)
vorrangig Town-Center
(High Street, Shoppingcenter) und Out-of-TownLagen (Retail Parks,
Shoppingcenter)
Grundstück
> 10.000 qm
keine Angaben, weil im
Regelfall Ladenlokal in
bestehendem Gebäude;
circa 5 Prozent Freestander
mit Grundstück
> 1.500 qm
konzeptabhängig
konzeptabhängig
Ausstattung/
Ausbaustandard
einfach
einfach bis mittel
mittel bis hoch
mittel bis hoch
Marktbedeutung
mittel
mittel bis hoch
mittel bis hoch
mittel bis hoch
Beispielhafte
Betreiber
Asda, Sainsbury‘s, Tesco,
Waitrose Food & Home
Alliance Boots, CVS,
Lloydspharmacy,
Superdrug, The
Co-operative Pharmacy,
Wilkinson
Argos, DSG International,
Game Group,
Marks & Spencer, Next plc
Marks & Spencer, Next plc
überwiegend
Selbstbedienung
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56 | Einzelhandelsimmobilien
die anderweitige Nutzung oder Erweiterung der Flächen im Rahmen des
Multi-Channel-Vertriebs. Beispielsweise werden vom Sektor Consumer
Electronics, für den die Präsentation
einer Vielfalt von Artikeln notwendig
ist, zunehmend größere Verkaufsflächen mit sehr guter Verkehrsanbindung nachgefragt. Anderseits sind einzelne solitäre Betriebstypen des LEH
oder Warenhäuser fest in der Konsumlandschaft etabliert und werden
nur durch konzeptionelle Innovationen ergänzt. Hinsichtlich der Anbieterstruktur im DIY und Möbeleinzelhandel ist es nicht auszuschließen, dass
vereinzelt Märkte aus der Marktlandschaft verschwinden werden.
Aufgrund der politischen Motivation
lässt sich schließen, dass Einzelhandelsflächen in innerstädtischen Lagen
weiterhin eine hohe Bedeutung für
den britischen Einzelhandel haben
werden. Entsprechend bleibt die Nachfrage nach bestehenden Objekten, die
einem „Refurbishment“ oder „Redevelopment“ sowohl innerhalb der
Branche als auch durch eine andere
Einzelhandelsbranche unterzogen werden können, stark. Dies gilt vor allem
für den Lebensmitteleinzelhandel, der
auch in kleinflächigen Märkten der
Nebenlage gut operieren kann. Nicht
selten mieten Lebensmitteleinzelhändler Märkte, die von einem Non-Food-
Abbildung 34
Grundsätzliche Nutzungsmöglichkeiten wesentlicher Immobilientypen durch Betriebstypen
in Großbritannien – ohne Lage- und Objektbeurteilung
Immobilientyp
Einkaufsmarkt
sehr klein
Einkaufsmarkt
klein
Einkaufsmarkt
mittel
Einkaufsmarkt
groß
Einkaufsmarkt
sehr groß
Betriebstyp
Mietfläche in qm
< 500
500 bis 1.500
1.500 bis 2.500
Wilkinson
Wilkinson
Elektro
Elektro
2.500 bis 5.000
> 5.000
unter anderem
Wickes
BBQ
Convenience Store
Discounter
Supermarket
Superstore
Hypermarket
Drugstore
Non-Food Specialist Shop
Off-Licence
Retail Warehouse
Elektro, zum
Beispiel Game Group
DIY Store and Garden Center
Furniture Store
Homebase
Department Store
Quelle: KPMG
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Einzelhandelsimmobilien | 63
Das bedeutet, dass die Lage der Einzelhandelsimmobilie maßgeblich ihre
Marktstellung determiniert. Häuig
wird von den Immobilieneigentümern
jedoch verkannt, dass die Immobilie
integraler Bestandteil des Handelsstandorts (High Street-Lage, Shoppingcenter, Fachmarktzentrum etc.)
ist, der wiederum von einem gesunden Branchen- und Mietermix lebt.
Mithin ist die marktseitige Verträglichkeit des Mietermixes am Handelsstandort von elementarer Bedeutung
für die nachhaltige Werthaltigkeit der
Immobilie.
Führt man sich den Verkaufslächenbestand in Deutschland vor Augen, wird
deutlich, dass geschätzt 30 bis 40 Prozent der Einzelhandelsläche als grundsätzlich attraktiv für Händler und Investoren gelten können. Abhängig von der
Ortsgröße handelt es sich dabei um
Immobilien in Bestlagen und vereinzelt
in B-Lagen, das heißt an Standorten
mit guten bis sehr guten immobilienwirtschaftlichen und einzelhandelsbezogenen Rahmenbedingungen. Neben
der Lagequalität muss die Immobilie
auch Grundstücks- und Gebäudeeigenschaften besitzen, die für die Nutzung
durch die jeweilige Einzelhandelsbranche respektive Betriebsform geeignet
sind, und der Standort einen gesunden
Branchen- und Mietermix aufweisen.
Für Händler und Immobilieninvestoren sind
Schätzungen zufolge 30 bis 40 Prozent des
Verkaufslächenbestands in Deutschland
attraktiv.
5.3 Immobilienmarkt
in Großbritannien
In Großbritannien zeigt der Immobilienmarkt ein abgewandeltes Bild. Die
realisierten Transaktionen waren,
mit Ausnahme des Trafford Centre
in Manchester mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,8 Milliarden Euro im Jahr 2011 und des Meadowhall Shopping Centre in Shefield
mit etwa 1,3 Milliarden Euro im Jahr
2012, deutlich kleinvolumiger und
lagen überwiegend im zweistelligen
Abbildung 39
Einzelhandelsinvestments in Großbritannien
2011 nach Immobilientyp
(Angaben in Prozent, Gesamtinvestmentvolumen
8,7 Milliarden Pfund)
21
41
38
Millionenbereich. Insgesamt wurde,
wie nebenstehend dargestellt, 2011
ein Investmentvolumen in Einzelhandelsimmobilien von rund 8,7 Milliarden
Pfund gemessen. 2012 entwickelte
sich das Transaktionsvolumen deutlich
rückläuig. Insgesamt konnten etwas
mehr als 7 Milliarden Pfund realisiert
werden.
Gekauft wurde hauptsächlich in
Greater London und den Zentren der
„Major Cities“46, wobei der größte
Anteil des investierten Volumens auf
zentral gelegene Shoppingcenter und
Supermärkte (in den Fachmärkten enthalten) entiel.
Eigenkapitalstarke und institutionelle
Investoren aus den Euroländern fragen
hauptsächlich Core-Immobilien nach.
Dabei konzentriert sich die Nachfrage
stark auf die besten Einkaufsstraßen,
Shoppingcenter und Fachmarktzentren (Out-of-Town) und mit überdurchschnittlichem Wachstum auf Supermärkte. Der Markt ist insbesondere
von einem harten Wettbewerb um die
Toplagen geprägt, vor allem in London
und den Major Cities. Das hat zum Jahresende 2011 zu einer Reduktion der
Nettoanfangsrenditen in den Spitzenlagen Londons auf ein Niveau von
4 Prozent geführt. (Abbildung 40)
Shoppingcenter
Shops
Fachmärkte
Quelle: IPD; Savills; Knight Frank
46 Hierbei handelt es sich um folgende große und wachsende Städte: Birmingham, Edinburgh, Glasgow, Leeds, Liverpool, Manchester, Newcastle upon Tyne, Nottingham.
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