Grundstücksmarktbericht 2010 Stadt Bad Dürrheim

Transcription

Grundstücksmarktbericht 2010
Stadt Bad Dürrheim
Wo täglich neue Kräfte wachsen
Herausgeber:
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Luisenstrasse 4
78073 Bad Dürrheim
Marktbericht vom 31.08.2011
Herausgeber
Gutacherausschuss
für die Ermittlung von Grundstückswerten in Bad Dürrheim
Internet
www.bad-duerrheim.de
Geschäftstelle
Stadt Bad Dürrheim
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Luisenstrasse 4
78073 Bad Dürrheim
Leiter der
Geschäftsstelle
Sarah Blache
Telefon
07726/666-245
Fax
07726/666-239
Mail
[email protected]
Vorsitzender
Hans Beirow
des Ausschusses Telefon
07726/666-237
Fax
07726/666-239
Mail
[email protected]
Sprechzeiten
Montag-Donnerstag
8.30-12.00 Uhr
Mittwochnachmittag
14.00-17.45 Uhr
Freitag
8.30-12.30 Uhr
oder nach telefonischer
Vereinbarung
Gebundene Fertigungen des Grundstücksmarktberichtes können bei der Geschäftsstelle
zu einem Preis von 30,00 Euro je Exemplar bestellt werden.
Copyright: Stadt Bad Dürrheim
Alle Rechte vorbehalten
Gutachterausschuss der Stadt Bad Dürrheim
Blatt 2
zum Inhalt des Marktberichts
Inhaltspunkt
Titelblatt
Impressum
Inhaltsverzeichnis
1.1 Mitglieder
1.2 Einführung
2.1 Bevölkerungsentwicklung
2.2 Wohnort-Gewerbestandort
2.3 Baukonjunktur
2.4 Gemeindeentwicklung
3. Grundstücksumsätze
4.1. Bodenrichtwerte
4.2. Bodenwertumrechnungen
5. Marktanpassungsdaten
6. Vergleichswerte ETW
7. Sonderauswertung Ein- u. Zweifamilienhäuser / Reihenhäuser
8. Sonderauswertung Eigentumswohnungen
9. Sonderauswertung Renditeobjekte
10. Anwendungsbeispiel für Gewichtung
11. Rezepturen der Auswertung
12. Bodenrichtwertkarten
Seite
2
3
4
5
6
7
9
10
13
14
15
18
21
23
25
39
53
67
68
69
Blatt 3
Der Gutachterausschuss stellt sich vor:
Der Gutachterausschuss setzt sich aus folgenden Personen zusammen:
Beirow, Hans
Blache, Sarah
Vorsitzender
Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Mail: [email protected]
Bertsche, Helmut
Bruch, Matthias
Eisele, Franz
Fischerkeller, Klaus
Giusa, Daniel
Hägele, Sven
Hug, Peter
Klemens, Stephan
Merz, Dieter
Schacherer, Gottfried
Schweizer-Engesser, Astrid
Ubert, Werner
Ullrich, Karlheinz
Wagner, Helmut
aus dem Finanzamt dem GAA-Bezirk zugeordnet
Hey, Andreas
Klaus Jahnel
Blatt 4
Einführung
Für die Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden in BadenWürttemberg selbständige und unabhängige Gutachterausschüsse auf kommunaler Ebene gebildet. Diese
Ausschüsse bestehen aus einem Vorsitzender und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, die in der
Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein sollen.
Gesetzliche
Grundlagen
bilden
hierfür
das
Baugesetzbuch
(BauGB)
sowie
die
Gutachterausschussverordnung für Baden-Württemberg
Aufgaben des Gutachterausschusses sind insbesondere:
• die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
• die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten
• die Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten
• die Erstellung von Gutachten über unbebaute und bebaute Grundstücke (Errechnung des Marktwertes
nach § 194 BauGB)
Der Gutachterausschuss erstattet nach § 193 des Baugesetzbuches Gutachten auf Antrag von Behörden,
Eigentümern, ihnen gleichstehenden Berechtigten, Inhabern anderer Rechte am Grundstück und
Pflichtteilsberechtigten sowie Gerichten und Justizbehörden.
Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag (z.B. Kauf, Tausch, Schenkung), durch den sich
jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, von den beurkundenden Stellen dem
Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Als Kauffall wird jeder Eigentumswechsel eines
Grundstücks (auch einer Teilfläche) erfasst.
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Unterlagen aus und erteilt Auskünfte über
Bodenrichtwerte und -im Rahmen des berechtigten Interesses -aus der Kaufpreissammlung. Damit soll der
Grundstücksmarkt auch für den einzelnen Bürger transparent gemacht werden.
Der Gutachterausschuss kann mündliche oder schriftliche Auskünfte von Sachverständigen und von
Personen (z.B. Eigentümern, Mietern) einholen, die Angaben über das Grundstück und über ein
Grundstück, das zum Vergleich herangezogen werden soll, machen können. Er kann verlangen, dass
Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten an einem Grundstück die zur Führung der
Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen.
Bodenrichtwerte sowie sonstige Grundstücksmarktdaten bilden zwar wesentliche Grundlagen für die
Ermittlung des Verkehrswertes. Sie können jedoch die sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen.
Datengrundlage für den Grundstücksmarktbericht ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
Angesichts der Vielgestaltigkeit des Grundstücksmarktes können dabei jedoch nur Teilaspekte
angesprochen werden. Die Kaufpreissammlung wird im Stadtgebiet automatisiert mit dem Programm
WertPRO-KPA geführt.
Blatt 5
2. Volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen
2.1. Bevölkerungsentwicklung
Stand
31.12.2010
davon
Kernstadt
Biesingen
Hochemmingen
Oberbaldingen
Öfingen
Sunthausen
Unterbaldingen
Bevölkerung 2010
13.171
Gemeindefläche
62,08 km²
7.957
453
1.431
986
800
864
680
12,56 km²
2,71 km²
9,81 km²
6,97 km²
11,36 km²
7,71 km²
10,96 km²
Altersstruktur
2010
Kinder unter 10 Jahren
Kinder u. jugendl. Erw. unter 20 Jahren
Erwachsene zw. 20 und 39 Jahren
Erwachsene über 70 Jahren
Bad Dürrheim
7,70%
9,27%
19,92%
28,95%
12,27%
21,88%
Landkreis
8,66%
11,13%
23,02%
29,96%
10,93%
16,30%
Region
9,08%
11,67%
23,30%
30,03%
10,44%
15,48%
Land
8,87%
10,86%
24,39%
30,93%
10,53%
14,41%
Altersstruktur
2030
Kinder unter 10 Jahren
Kinder u. jugendl. Erw. unter 20 Jahren
Erwachsene über 70 Jahren
Bad Dürrheim
7,22%
7,78%
20,41%
23,46%
16,61%
24,51%
Landkreis
8,16%
8,79%
21,52%
24,59%
15,83%
21,11%
Region
8,65%
9,04%
22,10%
24,37%
15,78%
20,06%
Land
7,80%
8,62%
21,10%
25,60%
16,75%
20,11%
Die Bevölkerungsprognose für Bad Dürrheim zeigt unter Berücksichtigung eines starken
Wanderungsgewinns eine leicht steigende Bevölkerungsentwicklung gegenüber dem Umland auf. Grund
hierfür ist die hohe Attraktivität durch das kurörtliche Angebot für Jung und Alt.
Blatt 6
Bevölkerungsentwicklung 2000-2025 (Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg)
Jahr
Stadt
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
100,0
101,2
102,5
104,0
104,4
105,2
105,4
106,2
106,2
106,9
107,4
107,8
108,2
108,7
109,1
109,5
109,9
110,3
110,5
110,7
110,9
111,1
111,2
111,4
111,4
111,5
111,6
111,6
111,6
111,6
111,5
LKR
SchwarzwaldBaar
100,0
100,5
100,7
100,7
100,6
100,5
100,1
99,7
99,2
99,1
98,9
98,7
98,5
98,3
98,1
97,9
97,7
97,5
97,2
97,0
96,7
96,5
96,2
95,9
95,7
95,4
95,1
94,8
94,5
94,2
93,9
Region
Land
100,0
100,6
100,9
101,0
101,0
101,0
100,7
100,5
100,2
100,2
100,0
99,8
99,7
99,5
99,4
99,2
99,0
98,8
98,6
98,4
98,2
98,0
97,7
97,5
97,3
97,0
96,8
96,5
96,2
96,0
95,7
100,0
100,7
101,3
101,6
101,8
102,0
102,0
102,1
102,1
102,2
102,1
102,0
101,9
101,9
101,8
101,7
101,6
101,5
101,3
101,1
101,0
100,8
100,6
100,4
100,1
99,9
99,7
99,4
99,1
98,9
98,6
Bevölkerungsentwicklung in Bad Dürrheim
120,0
115,0
110,0
105,0
100,0
95,0
90,0
85,0
80,0
2000
2003
2006
Stadt
2009
2012
LK Schwarzwald-Baar
2015
2018
Bundesland
2021
2024
2027
2030
Vergleichbare Städte
Blatt 7
2.2. Wohnort - Gewerbestandort Bad Dürrheim
Bad Dürrheim - Der Wirtschaftsstandort zum Wohlfühlen
Insgesamt sind in Bad Dürrheim über 986 (Stand: 31.12.06) angemeldete Unternehmen und Betriebe
tätig. In diesen arbeiten insgesamt 3.555 sozialversicherungspflichtig beschäftigte Personen: Davon mit
2.590 (ca. 72,9%) überdurchschnittlich (Vergleich dazu im Landkreis Schwarzwald-Baar: 46,1 %,
Landesdurchschnitt BW: 57 %) viele Personen im Dienstleistungsbereich (einschließlich Handel und
Verkehr) und 965 (ca. 27,1%) im produzierenden Gewerbe.
Der größte Teil der sozialversicherungspflichtigen Arbeitnehmer ist im Gesundheits- und Kurbereich tätig.
Als größte Arbeitgeber fungieren hier insbesondere die Kliniken, die auch für einen Großteil der 530.600
Übernachtungen im Jahr 2006 verantwortlich waren.
Neben dem Gesundheitswesen und dem Tourismus hat sich vor allem der Dienstleistungsbereich stark
entwickelt. So haben sich im Gewerbe- und Handelsgebiet im Norden der Stadt verschiedene
Verbrauchermärkte angesiedelt, die Bad Dürrheim die Bedeutung eines Mittelzentrums verschaffen. Im
produzierenden Bereich sind mittelständische Unternehmen mit zum Teil internationaler Ausrichtung in
den Bereichen Maschinenbau, Kunststoffformenbau, Spritzguß und in der Elektromechanik und –Technik
tätig. Ansonsten dominieren in dem Gewerbe- und Handwerkssektor kleinere wenig
emissionsverursachende Betriebe.
Bad Dürrheim liegt verkehrsgünstig
Bad Dürrheim liegt eigentlich immer günstig. Hier kreuzen sich die Bundesstraßen B 27 (Stuttgart Schweiz) und B 33 (Konstanz- Offenburg). Die Autobahn A 81 (Stuttgart - Bodensee) erreichen Sie mit
dem Auto von Bad Dürrheim aus in weniger als 10 Minuten über die B 27 und die A 831.
Internationale Flughäfen
Stuttgart (ca. 1 Stunde) -
Zürich (ca. 1,5 Stunden) - Basel-Mulhouse (ca. 2 Stunden)
Regionalflughäfen
Friedrichshafen (ca. 1 Stunde) -
VS-Schwenningen (5 km) - Donaueschingen (7 km)
Die nächsten Bahnhöfe
VS-Villingen - VS-Schwenningen - Donaueschingen
Beschäftigungskennzahlen (SIS Schwarzwald-Baar-Heuberg)
Beschäftigte gesamt:
- davon produzierendes Gewerbe:
- davon Handel/Verkehr:
- davon Dienstleistung:
Berufsauspendler:
Berufseinpendler:
Hebesatz Gewerbesteuer:
Hebesatz Grundsteuer A:
Hebesatz Grundsteuer B:
3.895
860
140
3031
2.532
2.673
350
330
410
Blatt 8
2.3 Baukonjunktur
Ausbleibende Konjunkturspritzen sorgen für Enttäuschung
Für das Jahr 2010 zieht die baden-württembergische Bauwirtschaft eine verhaltene Bilanz. Noch
immer hinkt der Bau dem Aufschwung der Industrie im Südwesten deutlich hinterher. Bis
Jahresende setzten die Bauunternehmen in Baden-Württemberg rund 10,3 Mrd. Euro um und
damit 3,3 % weniger als im Vorjahr. Für Enttäuschung sorgte insbesondere die Entwicklung im
Öffentlichen Bau. Das Ausbleiben der zweiten Auftragswelle aus den Konjunkturpaketen führte
allein im Straßenbau zu Umsatzeinbußen von 9,8 %. Der Wirtschaftsbau hat vor allem unter den
gebremsten Investitionen aus den gewerblichen Unternehmen gelitten.
Erfreulich war dagegen die Entwicklung im Wohnungsbau. Hier nahmen die Umsätze um 6,2 % zu,
die Auftragseingänge stiegen sogar um 15,2 %. Dennoch werden die Baufertigstellungszahlen aller
Voraussicht nach das zweitschlechteste Ergebnis seit Gründung des Landes Baden-Württemberg
im Jahr 1952 erreichen. Insgesamt verzeichnete die baden-württembergische Bauwirtschaft für
2010 mit 130 insolventen Bauunternehmen die niedrigste Insolvenzzahl seit zehn Jahren.
Als außerordentlich robust erweist sich die Beschäftigungslage auf dem Bau. 2010 lag die
Beschäftigtenzahl im Jahresschnitt bei 86.180, ein Plus um 2,6 %. Die Zahl der Arbeitslosen sank
in den beiden Wintermonaten November/Dezember gegenüber dem Vorjahr sogar um
durchschnittlich 24 % auf rund 3.500. Dies zeigt, dass sich das Instrument des SaisonKurzarbeitergeldes, durch das die Beschäftigungsverhältnisse auch in der kalten Jahreszeit
aufrechterhalten werden können, bewährt hat.
Für 2011 geht die Bauwirtschaft im Land davon aus, dass die Branche die Talsohle durchschritten
hat. Es wird insgesamt mit einer schwarzen Umsatznull gerechnet, wobei der Öffentliche Bau nach
dem Auslaufen der Konjunkturpakete weiterhin schwach bleiben dürfte, der Wirtschaftsbau
bestenfalls stagniert und der Wohnungsbau leicht zulegen wird.
Indexentwicklung Bau
Quellen: Fachverband Bau Württemberg e.V.
Blatt 9
Baugenehmigungen (Wohnungsbau) in Bad Dürrheim (1997-2007)
Zeitraum
Gebäude
Anzahl
52
77
56
38
34
27
40
29
35
24
19
18
15
36
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Veränd. Z. Wohnungen
Vorjahr
Anzahl
92,6%
130
48,1%
217
-27,3%
114
-32,1%
132
-10,5%
75
-20,6%
63
48,1%
94
-27,5%
47
20,7%
65
-31,4%
33
-20,8%
64
-5,3%
27
-16,7%
19
140,0%
64
Veränd. Z.
Vorjahr
103,1%
66,9%
-47,5%
15,8%
-43,2%
-16,0%
49,2%
-50,0%
38,3%
-49,2%
93,9%
-57,8%
-29,6%
236,8%
250
200
150
Genehmigte Wohnungen
Fertiggestellte Wohnungen
100
50
0
Fertigstellungen (Wohnungsbau) in Bad Dürrheim (1997-2007)
Zeitraum
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Gebäude
Anzahl
44
59
41
53
32
33
34
27
32
29
22
24
14
14
Veränd. Z. Wohnungen
Vorjahr
Anzahl
200,0%
110
34,1%
113
-30,5%
145
29,3%
104
-39,6%
148
3,1%
58
3,0%
70
-20,6%
42
18,5%
80
-9,4%
54
-24,1%
37
9,1%
60
-41,7%
34
0,0%
20
Veränd. Z.
Vorjahr
152,8%
2,7%
28,3%
-28,3%
42,3%
-60,8%
20,7%
-40,0%
90,5%
-32,5%
-31,5%
62,2%
-43,3%
-41,2%
Quellen: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg
Blatt 10
Wohnungsübersicht 1985 - 2010
Zeitraum
Wohnungen
gesamt
5016
5128
5634
6204
6593
6812
1985
1990
1995
2000
2005
2010
Whg. mit
1 Raum
301
330
349
357
362
361
Whg. mit
Whg. mit
Whg. mit
2 Räume 3-4 Räume > 4 Räume
305
2519
1891
277
2291
2230
304
2525
2456
361
2804
2682
382
2997
2852
387
3105
2959
Wohnungsmix 2010
Wohnungsmix 1985
1 Raum
2 Räume
1 Raum
2 Räume
3-4 Räume
> 4 Räume
3-4 Räume
> 4 Räume
361; 5%
301; 6%
387; 6%
305; 6%
1891;
38%
2959;
43%
2519;
50%
3105;
46%
Quellen: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg
Blatt 11
2.4. Daten der Gemeinde und Entwicklung
Bundesland:
Regierungsbezirk:
Landkreis:
Baden-Württemberg
Freiburg
Schwarzwald-Baar-Kreis
Geografische Lage:
Höhe:
Fläche:
Einwohner:
Bevölkerungsdichte:
Hochebene der Baar
703 m ü. NN
62,09 km²
12.832
207 Einwohner je km²
Postleitzahl:
Vorwahlen:
Kfz-Kennzeichen:
Gemeindeschlüssel:
78073
07726 / 07706
VS
08 3 26 003
Gemeindegliederung
Das Stadtgebiet Bad Dürrheim besteht aus der Kernstadt und den Teilorten Biesingen,
Hochemmingen, Oberbaldingen, Öfingen, Sunthausen und Unterbaldingen.
Adresse der
Gemeindeverwaltung:
Luisenstrasse 4
78073 Bad Dürrheim
Offizielle Website:
www.bad-duerrheim.de
E-Mail-Adresse:
[email protected]
Bürgermeister:
Walter Klumpp
Geschichte
889 wurde Dürrheim erstmals in einer Urkunde als „Durroheim“ genannt. Andere Versionen des
Namens waren „Diureheim“ oder „Diere“ – im Dialekt heißt es heute noch so. Um 1300 gehörte
Dürrheim zur Kommende des Johanniter-/Malteserordens in Villingen. Amtssitz des Johannitervogts
war der heute noch existierende Hänslehof. 1806 kam Dürrheim zu Baden.
Im Jahr 1822 fand man bei Bohrungen ein unterirdisches Salzlager. Die Sole mit einem Salzgehalt
von 27 % wurde seit 1823 gefördert und bis 1972 in der Saline in großen Siedepfannen zu
Speisesalz gesiedet. Seit 1883 wird die Sole für Badekuren genutzt (darum Solbad). 1921 wurde
aus Dürrheim Bad Dürrheim.
Westlich von Ankenbuck befand sich von 1950 bis 1978 der Sender Bad Dürrheim für Mittelwelle
(bis 1964 auch für Kurzwelle). Bis 1964 wurde diese Anlage vom Südwestfunk betrieben, dann
wurde sie im Zuge des Aufbaus des Sendernetzes für den Deutschlandfunk an die Deutsche
Bundespost übergeben. Da der Sender Ravensburg in der Region gut empfangen werden konnte,
wurde diese Station mit Inkrafttreten des Genfer Wellenplans stillgelegt.
1994 war Bad Dürrheim Gastgeber der Landesgartenschau Baden-Württemberg.
Blatt 12
3. Grundstücksumsätze
Der weitaus größte Teil der Grundstücksumsätze setzt sich sowohl nach der Fallzahl als
auch nach der Umsatzgröße aus dem Handel bebauter Grundstücke zusammen (ca. 2/3).
Das bedeutet, dass der Gutachterausschuss der Stadt Bad Dürrheim die Bodenrichtwerte
die Aufgabenstellung hat, Bodenrichtwerte überwiegend aus Verkäufen bebauter
Grundstücken
abzuleiten.
Dies
geschieht
mittels
eines
speziellen
Kaufpreissammlungsprogrammes.
Grundstücksumsätze in den zurückliegenden Jahren (kursiv = Vorbericht)
Jahr
2005
2006
2007
2009
2010
insgesamt
Wert
21.339.306 €
11.777.026 €
18.649.647 €
20.493.753 €
27.244.524 €
51.765.979 €
Fälle
173
121
147
169
202
441
bebaut
118
76
96
140
163
261
unbebaut
55
45
51
29
39
180
Grundstücksumsätze
180
bebaut
261
unbebaut
Grundstücksumsätze
20.493.753 €
27.244.524 €
2005
2006
Blatt 13
4.1. Bodenrichtwerte
Richtwertzone
neu
Bodenrichtwert
31.12.2010 Nutzungsart
GRZ
Bezeichnung
S
G
G
G
S
G
o.A.
0,8
0,8
0,8
o.A.
0,8
SO Handel Schwenninger Straße
GE Carl-Friedrich-Benz-Str.
GE Auf Stocken Nord
GE Auf Stocken Süd (Handel)
SO Handel Dieselstraße (Westseite)
GE Carl-Zeiss-Straße
M
W
W
W
W
W
W
M
W
W
W
M
M
W
W
W
o.A.
0,4
0,4
0,4
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
0,4
MI Auf Stocken
WA Auf Stocken
WA Seible
WA Wasserstein/Königsberger Str.
WA Königsberger Straße West
WA Königsberger Straße Ost
WA Obere Briel
MI Friedrichstraße Nord
WA Friedenstraße
WA Ziegelstraße
WA Von-Eichendorff-Weg
MI Bildstöckle
MI Scheffelstraße
WA Karlstraße und Umgebung
WA Lindenplatz
WA Goethestraße
W
W
W
M
W
W
W
S
S
W
M
W
W
W
MI
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
0,46
o.A.
o.A.
0
0
0
0,3
o.A.
o.A.
WA Ludwigstraße/Riedstraße
WA Hochäcker
WA Wohnpark Kreuz
MI Friedrichstraße Süd
MI Bahnhofstraße
WA Sonnenstraße und Umgebung
WA Waldstraße
SO Luisenpassage/ Kurheim-Sanatorium
SO Karolushaus
WA Salinenstr./Alleenweg
MI Huberstraße / Sattelweg
WA Luisenstraße Süd
WA Hammerbühlstraße/ Sunthauserweg
WA Huberstraße Süd
MI Huberstraße Süd
Dürrheim
Gewerbegebiet
00100
00200
00300
00400
00500
00600
150,00 €
100,00 €
55,00 €
100,00 €
150,00 €
60,00 €
Misch- und Wohngebiet
01000
115,00 €
01100
222,00 €
01200
200,00 €
01300
190,00 €
01310
190,00 €
01320
190,00 €
01400
210,00 €
01500
110,00 €
01600
180,00 €
01700
170,00 €
01800
200,00 €
01900
50,00 €
02000
155,00 €
02100
190,00 €
02110
190,00 €
02120
190,00 €
02200
02300
210,00 €
02301
220,00 €
02400
210,00 €
02500
210,00 €
02600
210,00 €
02700
300,00 €
02701
300,00 €
02800
160,00 €
02900
150,00 €
03000
280,00 €
03100
200,00 €
03200
250,00 €
03300
210,00 €
03400
170,00 €
03500
50,00 €
Blatt 14
Richtwertzone
neu
Bodenrichtwert
Sondergebiete
00110
00111
00120
00130
00140
00150
00160
00170
00180
00190
Bauerwartungsland
Wohnbau
Gewerbe
00001 (Lafo)
100,00 €
100,00 €
150,00 €
100,00 €
100,00 €
100,00 €
100,00 €
150,00 €
50,00 €
100,00 €
Bauerwartungsland
Wohnbau
Gewerbe
15,50 €
7,50 €
Bauerwartungsland
Wohnbau
Gewerbe
00003 (Lafo)
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
o.A.
SO Hüttenbühl
SO Kurstift
SO Gartenstraße
SO Sonnenbühl
SO Hammerbühlstraße/ Luisenstraße
SO Sportchalet
SO Narrenschopf
SO Solemar
SO Hirschhalde
SO Hotel Salinensee
1,25 €
50,00 €
55,00 €
50,00 €
55,00 €
25,00 €
Hochemmingen
05000
05100
05200
05300
05400
05500
05600
Bezeichnung
41,00 €
25,50 €
Biesingen
04000
04100
04200
04300
04400
00002 (Lafo)
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
GRZ
Lafo (BD)
M
W
W
W
G
0,4
0,3
o.A.
o.A.
o.A.
1,00 €
100,00 €
90,00 €
95,00 €
110,00 €
neu
30,00 €
GR
MI Dorfstraße
WA Stebenstraße und Umgebung
WA Mühlenstraße West
WA Sahlenbühlweg
GE Trakenloch
Lafo (Bie)
M
W
W
W
W
G
G
o.A.
o.A.
0,4
0,4
0,4
0,8
o.A.
MI Schweizer Straße
WA Sommerhalde
WA Mühlhauser Straße
WA Riedäcker
Kirchhofäcker
GE Schroteln
GE Bauerwartungsland
20,50 €
7,50 €
1,00 €
Lafo (He)
Blatt 15
Richtwertzone
neu
Bodenrichtwert
Öfingen
06000
06100
06200
06300
06400
06500
06600
45,00 €
95,00 €
90,00 €
50,00 €
30,00 €
25,00 €
GR
Bauerwartungsland
Wohnbau
Gewerbe
15,50 €
7,50 €
00004 (Lafo)
50,00 €
65,00 €
45,00 €
50,00 €
60,00 €
45,00 €
Bauerwartungsland
Wohnbau
Gewerbe
15,50 €
7,50 €
o.A.
o.A.
0,4
0,4
o.A.
o.A.
o.A.
MI Stammstraße / Brühlstraße
WA Haugenrainstraße 1,3,5
WA Panoramaweg
WA Frühlingshalde
SO Feriendorf
GE In Kehlen
Lafo (Öf)
M
W
M
W
W
G
o.A.
0,4
o.A.
o.A.
0,4
o.A.
1,20 €
Unterbaldingen
08000
08100
08200
40,00 €
50,00 €
GR
Bauerwartungsland
Wohnbau
Gewerbe
15,50 €
7,50 €
Sunthausen
09000
09100
09200
09300
09400
40,00 €
50,00 €
50,00 €
78,50 €
25,00 €
Bauerwartungsland
Wohnbau
Gewerbe
15,50 €
7,50 €
00007 (Lafo)
Bezeichnung
0,90 €
Oberbaldingen
07000
07100
07200
07300
07400
07500
00005 (Lafo)
M
W
W
W
S
G
G
GRZ
1,00 €
MI Hauptstraße
WA Kirchäcker
MI Dorfstraße West
WA Hörnle
WA Deicheläcker
GE Bahn
Lafo (Obb)
M
W
G
o.A.
0,4
o.A.
MI Wartenbergstraße
WA Äußere Bündt / Pföhrenwies
M
W
W
W
G
o.A.
0,4
o.A.
o.A.
o.A.
MI Tuninger Straße
WA Lehrenstraße
WA Waldhornstraße
WA Mittlere Schlieten ab 01.01.2008
GE Sunthausen
Lafo (Su)
Blatt 16
4.2. Anpassung der Bodenrichtwerte (GFZ / Grundstücksgröße)
4.2.1 GFZ-Koeffizienten
Da im Gemeindegebiet weitgehend homogene Nutzung (Wohnbebauung mit nur geringer Anzahl
von Geschäftsgrundstücken) vorhanden ist, sind die GFZ-Koeffizienten der WertV - Anlage 11 nicht
verwendbar.
Teilweise wurden regressive Tendenzen festgestellt, die auf die sehr unterschiedliche Qualität der
Gebiete zurückzuführen sind. Die gute Lagequalität der Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke
sorgen für einen Überkompensation gegenüber der typischen GFZ-Relevanz.
GFZ
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
1,1
1,2
1,3
1,4
1,5
1,6
1,7
1,8
1,9
2,0
EFH/ZFH/RH
0,841
0,934
1,000
1,052
1,094
1,129
1,160
1,187
1,211
ETW
0,880
0,912
0,934
0,952
0,966
0,978
0,988
0,998
1,006
1,013
1,020
1,026
1,032
1,038
1,043
1,047
1,052
1,056
1,060
Rendite
0,897
0,937
0,965
0,987
1,005
1,020
1,033
1,045
1,055
1,064
1,073
1,081
1,088
1,095
1,101
1,107
1,113
1,118
1,123
WertV
0,51
0,59
0,66
0,72
0,78
0,84
0,90
0,95
1,00
1,05
1,10
1,14
1,19
1,23
1,28
1,32
1,36
1,41
1,45
GFZ-Abhängigkeit des Bodenwerts
1,60
1,40
1,20
URK EFH, ZFH, RH
1,00
URK WertR
URK ETW
0,80
URK Rendite
0,60
0,40
0
0,5
1
1,5
2
2,5
Gut erkennbar am nachfolgenden Schaubild ist der gegenüber der WertV abweichende Verlauf. Im
wesentlichen ist dies auf die überwiegend nur geringe Nutzung (Verdichtung durch Bebauung)
zurückzuführen. Entsprechend gleichmäßig verläuft der Verlauf der Bodenrichtwerte.
- 17 -
Blatt 17
4.2.2 Flächenkoeffizienten
Folgende Flächeneinflüsse wurden bei der Ermittlung der Bodenwerte festgestellt:
Fläche
EFH/ZFH/RH
50 m²
100 m²
150 m²
200 m²
250 m²
300 m²
350 m²
400 m²
500 m²
600 m²
700 m²
800 m²
900 m²
1.000 m²
1.250 m²
1.500 m²
1.750 m²
2.000 m²
2.500 m²
1,284
1,217
1,169
1,133
1,102
1,077
1,055
1,018
0,988
0,963
0,941
0,921
0,904
0,867
0,837
ETW
0,930
0,994
1,031
1,057
1,078
1,094
1,108
1,121
Rendite
0,311
0,399
0,462
0,512
0,554
0,592
0,626
0,656
0,711
0,759
0,802
0,841
0,878
0,911
0,987
1,054
1,114
1,169
1,266
Flächenabhängigkeit des Bodenwerts
1,40
1,30
1,20
1,10
1,00
URK EFH-ZFH-RH
0,90
ETW
0,80
Rendite
0,70
0,60
0,50
0,40
m²
500 m²
1.000 m² 1.500 m² 2.000 m² 2.500 m² 3.000 m²
Die Flächenfaktoren sind für Renditeobjekte nur bedingt anwendbar, da die Anzahl der Fälle hier
noch gering ist. Bei den Eigentumswohnungen ist eine Werterhöhung um entsprechende
Gartenanteile innerhalb eines Vertrauensbereiche von 400 m² plausibel. Darüber mussten
Wohnungen als Ausreißerobjekte angesehen werden.
Mittlere Flächengehalte je nach Grundstückstyp
Grundstückstyp
EFH/ZFH/RH
ETW
Rendite
Fläche
611 m²
120 m²
853 m²
- 18 -
Korr. GFZ
0,173
0,073
0,228
Korr. Fläche
0,321
0,078
0,065
Blatt 18
4.2.3. Anwendungsbeispiel
Bewertungsobjekt:
Einfamilienhaus
Zone 2100
mit einer GFZ-Auslastung von
und einem Flächengehalt von
Richtwertobjekt:
0,5
800 m²
Bodenrichtwert
bei einer GFZ von
mittlere Grundstücksfläche (Datenpool)
190,00 €
o.A.
611 m²
Ermittlung des GFZ-Umrechnungsfaktors
GFZ-Koeffizient (Bewertungsobjekt)
GFZ-Koeffizient (Richtwertobjekt)
GFZ-Faktor
#NV
1,052
#NV
=
#NV
Ermittlung des Flächenumrechnungsfaktors
Fläche-Koeffizient (Bewertungsobjekt)
Fläche-Koeffizient (Richtwertobjekt)
Flächenfaktor
0,941 / 0,988
0,941
0,988
=
0,952
Gewichtungsanteile
GFZ-Faktor
Flächenfaktor
Gesamtfaktor
#NV
0,952
x Gewicht
x Gewicht
gesamt
0,173
0,321
0,494
35,1%
64,9%
100,0%
#NV
0,618
#NV
Bodenwertumrechnung somit:
Bodenrichtwert
x Gesamtfaktor
190,00 €
#NV
Bodenwertansatz
#NV
- 19 -
Blatt 19
5. Marktanpassungsdaten
Werden Grundstücke im Gemeindegebiet durch einen freien Gutachter bzw. durch den
Gutachterausschuss geschätzt, so sind folgende Marktanpassungsdaten für die Bewertung mit
den üblichen Verfahren (Sachwert/Ertragswert) zu beachten:
5.1. Marktanpassungen Sachwertverfahren
Erfahrungsgemäß lässt sich durch die Ermittlung des Sachwertes (Wiederbeschaffungskosten
unter Abzug einer Alterswertminderung) allein nicht der Verkehrswert eines Grundstückes
bestimmen. Es bedarf einer sogenannten Marktanpassung, die sich durch das typische Verhältnis
von Kaufpreis zum Sachwert ergibt. Dieses Verhältnis hängt von der Käufernachfrage vor Ort ab.
Im Gemeindegebiet hat sich folgendes Käuferverhalten bei der Nachfrage von Ein- u.
Zweifamilienhäuser u. Reihenhäuser feststellen lassen:
y = -7E-07x + 0,1414
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
-10,0%
-20,0%
-30,0%
-40,0%
-€
100.000 € 200.000 € 300.000 € 400.000 € 500.000 €
Sachwert
Sachwert
Marktanpassung
Linear (Sachwert)
Sachwert
Marktanpassung
Sachwert
Marktanpassung
50.000 €
10,6%
175.000 €
1,9%
300.000 €
75.000 €
8,9%
200.000 €
0,1%
325.000 €
-8,6%
100.000 €
7,1%
225.000 €
-1,6%
350.000 €
-10,4%
125.000 €
5,4%
250.000 €
-3,4%
375.000 €
-12,1%
150.000 €
3,6%
275.000 €
-5,1%
400.000 €
-13,9%
-6,9%
275.000 €
Ermittelter Sachwert eines Grundstücks
anzuwendende Marktanpassung
-5,1%
260.948 €
Verkehrswert
Weitere Hinweise für Sachverständige für die Anwendung der Marktanpassungsfaktoren:
Für die Ermittlung der Marktanpassungen wurden das Normalherstellungskostensystem 2000
berücksichtigt. Die Alterswertminderung wurde linear vorgenommen.
- 20 -
Blatt 20
5.2. Liegenschaftszinssätze
Im Ertragswertverfahren ist der sogenannte Liegenschaftszinssatz das entsprechende Pendant
der Marktanpassung. Auf dem Gemeindegebiet wurden nachfolgende Liegenschaftszinssätze
festgestellt. Grundlage waren der Kaufpreis und die ortsüblich erzielbaren Mieten für die Objekte.
Objektart
Ein-/Zweifamilienhäuser inkl. Reihenhs.
teilungsgenehmigte Wohnungen
Renditeobjekte
Zinsspanne
2,0%
1,1%
3,6%
bis
bis
bis
Mittel
5,3%
7,9%
11,5%
3,6%
4,1%
6,4%
5.3. Spezielle Auswertungen
Weitere Hinweise für Sachverständige für die Anwendung der statistischen Materialien ergeben
sich aus den Sonderauswertungen ab den Kapiteln 7, die eine entsprechende
gewichtungsabhängige Ableitung von Zinssätzen, Marktanpassungen sowie Vergleichswerten
ermöglichen.
- 21 -
Blatt 21
6. Vergleichswerte für Eigentumswohnungen
Bei der Bewertung von Eigentumswohnungen wird vorrangig das Vergleichswertverfahren
angewandt. Nachfolgen werden die Wertverläufe nach Lagenote, Ausstattung, Fläche und
Baujahre dargestellt:
6.1. Neubauten, Berichtszeitraum 2008-2010
Größenklasse
40 bis 60 m²
60 bis 80 m²
80 bis 100 m²
100 bis 120 m²
120 bis 140 m²
Gesamtergebnis
Anzahl
1
1
2
10
10
24
Wert
2.638 €
2.407 €
2.248 €
2.370 €
2.412 €
2.415 €
von
2.638 €
2.407 €
2.230 €
1.988 €
2.193 €
2.291 €
bis
2.638 €
2.407 €
2.267 €
2.778 €
2.886 €
2.595 €
Vergleichswerte Neubau-Eigentumswohnungen nach Größe
Berichtszeitraum 2008-2010
3.000 €
2.500 €
2.000 €
Mittelwert
1.500 €
Minimum
1.000 €
Maximum
500 €
- €
40 bis 60
m²
60 bis 80 80 bis 100
m²
m²
100 bis
120 m²
120 bis
140 m²
6.2. Bestandsbauten, Berichtszeitraum 2008-2010
Größenklasse
40 bis 60 m²
60 bis 80 m²
80 bis 100 m²
100 bis 120 m²
120 bis 140 m²
Gesamtergebnis
Anzahl
8
47
57
31
14
157
- 22 -
Wert
1.163 €
1.113 €
1.187 €
1.246 €
1.360 €
1.214 €
von
750 €
660 €
643 €
714 €
817 €
717 €
bis
1.725 €
2.075 €
2.818 €
2.031 €
2.333 €
2.197 €
Blatt 22
Vergleichswerte Bestands-Eigentumswohnungen nach
Größe Berichtszeitraum 2008-2010
3.000 €
2.500 €
2.000 €
Mittelwert
1.500 €
Minimum
1.000 €
Maximum
500 €
- €
40 bis 60
m²
60 bis 80 80 bis 100
m²
m²
100 bis
120 m²
120 bis
140 m²
6.3. Bestandsbauten nach Baujahr
Baujahresklasse
vor 1950
1950 bis 1959
1960 bis 1969
1970 bis 1979
1980 bis 1989
1990 bis 1999
2000 ff.
Gesamtergebnis
Anzahl
2
9
64
42
27
13
157
Wert
899 €
907 €
975 €
1.219 €
1.469 €
1.825 €
1.279 €
von
817 €
775 €
643 €
694 €
741 €
1.117 €
794 €
bis
980 €
1.039 €
1.452 €
2.818 €
2.075 €
2.550 €
1.987 €
Vergleichswerte Bestands-Eigentumswohnungen nach
Baujahr im Berichtszeitraum 2008-2010
3.000 €
2.500 €
2.000 €
Mittelwert
1.500 €
Minimum
1.000 €
Maximum
500 €
- €
1950 bis 1960 bis 1970 bis 1980 bis 1990 bis 2000 ff.
1959
1969
1979
1989
1999
- 23 -
Blatt 23
Ermittlungsergebnisse
Zur Bestimmung der wertbeeinflussenden Komponenten in der Vorprüfung
wurden Daten aus dem Teilmarkt ausgewertet. Objekte, die sich außerhalb der
mathematischen Standardabweichung befanden, wurden eliminiert.
erfasste Objekte
95 Vergleichsgrundstücke
davon brauchbare
78 auswertbare Vergleichsobjekte nach Ausreißer-Entfernung am oberen und
unteren Randbereich (außerhalb der Standardabweichung)
Überblick über die Angebote
Mittel
Median
1.340 €
qm-Preise
Minima
Maxima
Standardabw.
1.297 €
381 €
611 €
2.282 €
Liegenschaftszinssätze
Minima
Maxima
3,56%
3,52%
0,77%
-0,09%
12,31%
141 €
0,38
140 m²
55 Jahre
5,22 €
1,02 €
19,52%
55 €
0,23
50 m²
14 Jahre
0,50 €
0,01 €
2,41%
2,02%
5,32%
Marktanpassungen
Minima
Maxima
-27,36%
27,86%
-0,77%
weitere Mittelwerte
Bodenwert
GFZ_Ist
HNF
Restnutzungsdauer
mittlere Miete
mittlere Bewirtschaftung
mittlere BWK-Kosten
126 €
0,44
153 m²
53 Jahre
5,18 €
19,85%
1,03 €
Zinssatzentwicklung in der
Auswertung
6,0%
nach Bodenrichtwerten
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
-€
50 €
100 €
BRW
Korrelation
150 €
200 €
250 €
Expon. (BRW)
0,295
Blatt 24
nach Hauptnutzfläche
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
m²
50 m²
100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m²
HNF
Korrelation
Expon. (HNF)
0,291
nach Mietniveau
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
4€
5€
5€
6€
Miete
Korrelation
6€
7€
7€
Expon. (Miete)
0,483
nach Restnutzung
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
0 Jahre
20 Jahre
RND-ImmoWertV
Korrelation
40 Jahre
60 Jahre
80 Jahre
Expon. (RND-ImmoWertV)
0,351
Blatt 25
Gewichtung
Einfluss
nach BRW
nach HNF
nach Miete
nach RND
Korrelation
0,29542
0,29139
0,48294
0,35119
1,42094
Relation
21%
21%
34%
25%
100%
zeitliche Entwicklung
1,60
1,40
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
31.12.2003
31.12.2007
Zeitachse
31.12.2011
Poly. (Zeitachse)
Blatt 26
Marktanpassungsfaktor
Der Marktanpassungsfaktor ist das wichtigste Korrekturglied im Rahmen des
Sachwertverfahrens.
Das
Sachwertverfahren
ist
ein
abstraktes
Vergleichswertverfahren, das über die Mittelwerte von Baukosten die
Wiederherstellungskosten eines Gebäudes Informationen gibt. Über den
Verkehrswert selbst wird durch das Sachwertverfahren keine direkte Auskunft
gegeben. Erst durch eine Gegenüberstellung von tatsächlich erzielten bzw.
erzielbaren Kaufpreisen gegen über den jeweils ermittelten Sachwerten ergibt
sich eine volkswirtschaftliche Nachfragekurve, die für die Ableitung des
Sachwerts zum Verkehrswert notwendig ist. Diese Nachfragekurve ist von der
Art des Objektes erheblich abhängig. Fällt in der Regel bei privat genutzten
Wohnobjekten die Marktanpassung wesentlich geringer (dort Zu- und
Abschläge zum Sachwert) aus, so sind bei Spezialobjekten (Industrie,
Freizeitanlagen) erhebliche Abschläge zu verzeichnen . Aus den
Marktanpassungen lässt sich auch entsprechend den typischen
Käufervergleich Bestandskauf und Neuerrichtung ablesen. Auch hier führen
Handelsabschläge zur Korrekturen.
Marktanpassungen in der
Auswertung
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
-10,0%
-20,0%
-30,0%
-40,0%
-€
50 €
100 €
150 €
BRW
Korrelation
200 €
250 €
Linear (BRW)
0,205
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
-10,0%
-20,0%
-30,0%
-40,0%
m²
50 m²
100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m²
HNF
Korrelation
Expon. (HNF)
Poly. (HNF)
0,304
Blatt 27
nach Mietniveau
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
-10,0%
-20,0%
-30,0%
-40,0%
3,00 € 3,50 € 4,00 € 4,50 € 5,00 € 5,50 € 6,00 € 6,50 € 7,00 €
Miete
Korrelation
Poly. (Miete)
0,083
nach Restnutzungsdauer
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
-10,0%
-20,0%
-30,0%
-40,0%
0 Jahre
20 Jahre
RND-ImmoWertV
Korrelation
40 Jahre
60 Jahre
80 Jahre
0,313
Blatt 28
Gewichtete Marktanpassung
Einfluss
nach BRW
nach HNF
n. Mietniveau
nach RND
Korrelation
0,20547
0,30353
0,08280
0,31310
0,90490
Relation
22,7%
33,5%
9,2%
34,6%
100,0%
nachrichtlich
nach Sachwert
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
-10,0%
-20,0%
-30,0%
-40,0%
-€
100.000 €
200.000 €
300.000 €
Sachwert NHK 2000
Korrelation
400.000 €
500.000 €
Log. (Sachwert NHK 2000)
0,473
1,30
1,20
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
31.12.2003
31.12.2007
Zeitachse
31.12.2011
Poly. (Zeitachse)
Blatt 29
Vergleichswertbildung
Bei Gebäudetypen, die starke Unterschiede in der Bauausführung aufweisen
ist zwar der Vergleichswert zwar eine recht unsichere Basis für eine
Verkehrswertermittlung. Eine stützende Funktion kommt jedoch die
Betrachtung der Gesamtlage auf dem Immobilienmarkt stets zu, da die Käufer
diesen Vergleichsmaßstab am ehesten bei der Sichtung der in Frage
kommenden Objekte heranziehen.
2.500 €
2.000 €
1.500 €
1.000 €
500 €
0€
-€
50 €
100 €
BRW
Korrelation
150 €
200 €
250 €
Expon. (BRW)
0,423
2.500 €
2.000 €
1.500 €
1.000 €
500 €
0€
m²
50 m²
100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m²
HNF
Korrelation
Poly. (HNF)
0,233
nach Ausstattung
2.500 €
2.000 €
1.500 €
1.000 €
500 €
0€
0,0
1,0
2,0
Ausstattung
Korrelation
3,0
4,0
5,0
Expon. (Ausstattung)
0,454
Blatt 30
nach Mietniveau
2.500 €
2.000 €
1.500 €
1.000 €
500 €
0€
3€
4€
5€
Miete
Korrelation
6€
7€
8€
Expon. (Miete)
0,749
2.500 €
2.000 €
1.500 €
1.000 €
500 €
0€
0 Jahre
20 Jahre
RND-ImmoWertV
Korrelation
40 Jahre
60 Jahre
80 Jahre
0,531
Blatt 31
Gewichtung
Einfluss
nach BRW
nach HNF
nach Aussttg.
nach Miete
nach RND
Korrelation
0,42301
0,23264
0,45441
0,74876
0,53146
2,39029
Relation
17,7%
9,7%
19,0%
31,3%
22,2%
100,0%
1,80
1,60
1,40
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
31.12.2003
31.12.2007
Zeitachse
31.12.2011
Poly. (Zeitachse)
Blatt 32
Mietwertbildung
Folgende Einflussfaktoren auf die Miete liegen dem Wertermittlungsmodell
zugrunde.
7,00 €
6,50 €
6,00 €
5,50 €
5,00 €
4,50 €
4,00 €
3,50 €
3,00 €
2,50 €
-€
50 €
100 €
150 €
BRW
Korrelation
nach Wohnfläche
bzw. Hauptnutzfläche
250 €
Expon. (BRW)
0,626
7,00 €
6,50 €
6,00 €
5,50 €
5,00 €
4,50 €
4,00 €
3,50 €
3,00 €
2,50 €
m²
50 m²
100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m² 350 m²
HNF
Korrelation
200 €
Expon. (HNF)
0,202
nach Ausstattung
7,00 €
6,50 €
6,00 €
5,50 €
5,00 €
4,50 €
4,00 €
3,50 €
3,00 €
2,50 €
0
1
2
Ausstattung
Korrelation
3
4
5
0,456
Blatt 33
7,00 €
6,50 €
6,00 €
5,50 €
5,00 €
4,50 €
4,00 €
3,50 €
3,00 €
2,50 €
0 Jahre
20 Jahre
40 Jahre
RND
Korrelation
0,395
Gewichtung
Einfluss
nach BRW
nach HNF
nach Aussttg.
nach RND
60 Jahre
80 Jahre
Expon. (RND)
Korrelation
0,62604
0,20211
0,45584
0,39508
1,67907
Relation
37,3%
12,0%
27,1%
23,5%
100,0%
Blatt 34
Bodenwerteinflüsse
Neben der Auswertung der Marktdaten für die bebauten Grundstücke können
aus Angebotsauswertungen, ebenfalls in paralleler Struktur zum tatsächlichen
Verkaufsgeschehen, die Werteinflüsse auf den Boden (vorrangig
Bebauungsdichte - GFZ_Ist - und die Grundstücksgröße) abgeleitet werden.
Im Auswertungsgebiet konnten folgende Einflüsse festgestellt werden:
Bodenwerteinfluss GFZ_Ist
y = 0,2301ln(x) + 1,2113
2,00
1,80
1,60
1,40
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
0
0,2
0,4
0,6
GFZ
GFZ_Ist-Einfluss-Reihe Ist
Korrelation
Ergebnis
0,10
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
0,80
0,90
1,00
0,6815
0,8410
0,9343
1,0005
1,0518
1,0938
1,1292
1,1600
1,1871
1,2113
0,8
1
Log. (GFZ)
1,2
1,4
Log. (GFZ)
Beispiel
GFZ_Ist
0,60
0,44
Objekt
Mittel
Korrekturfaktor
URK
1,094
1,023
1,069
Korrelation
0,173
nach Grundstücksgröße
y = -0,165ln(x) + 2,0436
2,00
1,80
1,60
1,40
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
0
200
400
600
Baulandfläche
800
1000
1200
1400
1600
Log. (Baulandfläche)
Blatt 35
Bodenflächen-URK
Korrelation
Ergebnis
Beispielsumrechnung
400 m²
800 m²
1.200 m²
1.600 m²
2.000 m²
2.400 m²
2.800 m²
3.200 m²
1,0550
0,9406
0,8737
0,8263
0,7895
0,7594
0,7339
0,7119
Einfluss
nach GFZ_Ist
nach Größe
Richtwertausweis
x Anpassung
Vergleichswert
Beispiel
Objekt
Mittel
Korrekturfaktor
Fläche
500,00
610,86
Korrelation
1,069
1,034
1,046
URK
1,018
0,985
1,034
-0,3208
Korrelation
0,173
0,321
0,494
Gewicht
35,1%
64,9%
100,0%
126 €
1,046
131 €
Blatt 36
Werte für
Bedarfswertermittlung
ErbSt / SchenkungSt
Wertzahlen für
Sachwerte EFH/ZFH/DH
y = -3E-07x + 0,9848
1,40
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
-€
100.000 €
200.000 €
300.000 €
400.000 €
500.000 €
Sachwert nach RHK 2007
Sachwert-Wertzahl
Korrelation
Ergebnis
50.000 €
100.000 €
150.000 €
200.000 €
250.000 €
300.000 €
350.000 €
400.000 €
0,9730
0,9680
0,9630
0,9580
0,9530
0,9480
0,9430
0,9380
Beispiel
Objekt
Mittel
Korrekturfaktor
Korrelation
Fläche
150.000 €
220.239 €
URK
0,963
0,956
1,007
0,288
Hinweise
Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das
Sachwertmodell zurückgegriffen werden. Das hier berücksichtigte
Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den Regelungend des
steuerlichen Bewertungsgesetzes und den Regelungen des Gemeinsamen
Ländererlasses zur Grundbesitzbewertung.
Empfehlungen Gutachten
Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 40% der allgemeinen
Gesamtnutzungsdauer
sollte
wegen
des
Mindestrestwertes
ein
Verkehrswertgutachten
erwogen
werden.
Alternativ
steht
dem
Rechtsanwender
das
oben
ausgewiesen
Korrelationsmodell
des
Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur
Verfügung.
Blatt 37
erfasste Objekte
davon brauchbare
qm-Preise
Minima
Maxima
Minima
Maxima
Mittel
1.402 €
1.226 €
Standardabw.
556 €
571 €
2.886 €
4,11%
4,07%
1,34%
6,54%
16,83%
210 €
0,96
74 m²
46 Jahre
6,09 €
1,25 €
20,56%
76 €
0,42
22 m²
14 Jahre
0,61 €
0,01 €
1,81%
1,10%
7,93%
Marktanpassungen
Minima
Maxima
-49,23%
74,43%
weitere Mittelwerte
Bodenwert
GFZ_Ist
HNF
Restnutzungsdauer
mittlere Miete
mittlere BWK-Kosten
216 €
1,01
75 m²
49 Jahre
6,07 €
20,29%
1,23 €
Median
6,43%
Blatt 38
Auswertung
9,0%
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
-€
100 €
200 €
300 €
BRW
Korrelation
400 €
500 €
Expon. (BRW)
0,579
9,0%
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
m²
20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m²
HNF
Korrelation
Expon. (HNF)
0,439
nach Mietniveau
9,0%
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
4€
5€
6€
Miete
Korrelation
7€
8€
9€
10 €
Expon. (Miete)
0,427
Blatt 39
nach Restnutzung
9,0%
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
0 Jahre
20 Jahre
40 Jahre
60 Jahre
RND-ImmoWertV
Korrelation
0,645
Gewichtung
Einfluss
nach BRW
nach HNF
nach Miete
nach RND
Korrelation
0,57936
0,43917
0,42703
0,64465
2,09021
80 Jahre
100 Jahre
Relation
28%
21%
20%
31%
100%
1,30
1,20
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
31.12.2003
31.12.2007
Zeitachse
31.12.2011
Poly. (Zeitachse)
Blatt 40
Sachwertverfahrens.
Das
Sachwertverfahren
ist
ein
abstraktes
Auswertung
100,0%
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
-20,0%
-40,0%
-60,0%
-€
100 €
200 €
300 €
BRW
Korrelation
400 €
500 €
Linear (BRW)
0,691
100,0%
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
-20,0%
-40,0%
-60,0%
m²
20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m²
HNF
Korrelation
Expon. (HNF)
Poly. (HNF)
0,359
Blatt 41
nach Mietniveau
100,0%
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
-20,0%
-40,0%
-60,0%
3€
4€
5€
6€
Miete
Korrelation
7€
8€
9€
10 €
Poly. (Miete)
0,420
100,0%
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
-20,0%
-40,0%
-60,0%
0 Jahre
20 Jahre
40 Jahre
RND-ImmoWertV
Korrelation
60 Jahre
80 Jahre
100 Jahre
0,310
Blatt 42
Einfluss
nach BRW
nach HNF
n. Mietniveau
nach RND
Korrelation
0,69060
0,35890
0,42047
0,30956
1,77954
Relation
38,8%
20,2%
23,6%
17,4%
100,0%
nachrichtlich
nach Sachwert
100,0%
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
-20,0%
-40,0%
-60,0%
-€
50.000 € 100.000 € 150.000 € 200.000 € 250.000 € 300.000 €
Sachwert
Korrelation
Log. (Sachwert)
0,369
1,30
1,20
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
31.12.2003
31.12.2007
Zeitachse
31.12.2011
Poly. (Zeitachse)
Blatt 43
3.500 €
3.000 €
2.500 €
2.000 €
1.500 €
1.000 €
500 €
0€
-€
100 €
200 €
BRW
Korrelation
300 €
400 €
500 €
Expon. (BRW)
0,688
3.500 €
3.000 €
2.500 €
2.000 €
1.500 €
1.000 €
500 €
0€
m²
20 m² 40 m² 60 m² 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² 160 m²
HNF
Korrelation
Expon. (HNF)
0,360
nach Ausstattung
3.500 €
3.000 €
2.500 €
2.000 €
1.500 €
1.000 €
500 €
0€
0,0
1,0
2,0
Ausstattung
Korrelation
3,0
4,0
5,0
0,636
Blatt 44
nach Mietniveau
5.000 €
4.500 €
4.000 €
3.500 €
3.000 €
2.500 €
2.000 €
1.500 €
1.000 €
500 €
0€
4€
5€
6€
Miete
Korrelation
7€
8€
9€
10 €
Expon. (Miete)
0,699
3.500 €
3.000 €
2.500 €
2.000 €
1.500 €
1.000 €
500 €
0€
0 Jahre
20 Jahre
40 Jahre
RND-ImmoWertV
Korrelation
60 Jahre
80 Jahre
100 Jahre
0,829
Blatt 45
Gewichtung
Einfluss
nach BRW
nach HNF
nach Aussttg.
nach Miete
nach RND
Korrelation
0,68827
0,35983
0,63613
0,69877
0,82872
3,21172
Relation
21,4%
11,2%
19,8%
21,8%
25,8%
100,0%
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
31.12.2003
31.12.2007
Zeitachse
31.12.2011
Poly. (Zeitachse)
Blatt 46
Mietwertbildung
zugrunde.
10 €
9€
8€
7€
6€
5€
4€
3€
-€
100 €
200 €
300 €
BRW
Korrelation
nach Wohnfläche
500 €
Expon. (BRW)
0,598
10 €
9€
8€
7€
6€
5€
4€
3€
m²
50 m²
100 m²
HNF
Korrelation
400 €
150 m²
Expon. (HNF)
0,134
nach Ausstattung
10 €
9€
8€
7€
6€
5€
4€
3€
0
1
2
Ausstattung
Korrelation
3
4
5
0,517
Blatt 47
10 €
9€
8€
7€
6€
5€
4€
3€
0 Jahre
20 Jahre
40 Jahre
60 Jahre
RND
Korrelation
0,564
Gewichtung
Einfluss
nach BRW
nach HNF
nach Aussttg.
nach RND
80 Jahre
100 Jahre
Expon. (RND)
Korrelation
0,59832
0,13409
0,51678
0,56412
1,81331
Relation
33,0%
7,4%
28,5%
31,1%
100,0%
Blatt 48
Bodenwerteinflüsse
y = 0,0783ln(x) + 1,0058
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
0
0,5
1
1,5
GFZ
Korrelation
Ergebnis
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
1,40
1,60
1,80
2,00
0,8798
0,9341
0,9658
0,9883
1,0058
1,0201
1,0321
1,0426
1,0518
1,0601
2
2,5
Log. (GFZ)
3
3,5
4
Log. (GFZ)
Beispiel
GFZ_Ist
0,80
1,01
Objekt
Mittel
Korrekturfaktor
URK
0,988
1,007
0,982
Korrelation
0,073
y = 0,0916ln(x) + 0,5718
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
0
50
100
150
Baulandfläche
200
250
300
350
400
Log. (Baulandfläche)
Blatt 49
Bodenflächen-URK
Korrelation
Ergebnis
Beispielsumrechnung
50 m²
100 m²
150 m²
200 m²
250 m²
300 m²
350 m²
400 m²
0,9301
0,9936
1,0308
1,0571
1,0776
1,0943
1,1084
1,1206
Einfluss
nach GFZ_Ist
nach Größe
Richtwertausweis
x Anpassung
Vergleichswert
Beispiel
Objekt
Mittel
Korrekturfaktor
Fläche
80,00
120,34
Korrelation
0,982
0,963
0,972
URK
0,973
1,011
0,963
0,0776
Korrelation
0,073
0,078
0,151
Gewicht
48,5%
51,5%
100,0%
216 €
0,972
210 €
Blatt 50
Werte für
ErbSt / SchenkungSt
Wertzahlen für
Sachwerte Eigentumswohnungen
y = 0,31x0,11
2,00
1,80
1,60
1,40
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
0€
75.000 €
150.000 €
225.000 €
300.000 €
Sachwert nach RHK 2007
Sachwert-Wertzahl
Korrelation
Ergebnis
50.000 €
100.000 €
150.000 €
200.000 €
250.000 €
300.000 €
350.000 €
400.000 €
1,0192
1,0999
1,1501
1,1871
1,2166
1,2412
1,2624
1,2811
Beispiel
Objekt
Mittel
Korrekturfaktor
Korrelation
Sachwert
125.000 €
96.398 €
URK
1,127
1,095
1,029
0,343
Hinweise
Aufgrund der allgemein guten Korrelationswirkung kann zumeist auf das
Sachwertmodell zurückgegriffen werden, obwohl im Rahmen der allgemeinen
Verkehrswertermittlung dieses für diesen Objekttyp nicht angewendet wird.
Das hier berücksichtigte Sachwertmodell entspricht in vollem Umfang den
Regelungend des steuerlichen Bewertungsgesetzes und den Regelungen des
Gemeinsamen Ländererlasses zur Grundbesitzbewertung.
Empfehlungen Gutachten
Bei Objekten mit einer Nutzungsdauer von weniger als 40% der allgemeinen
Gesamtnutzungsdauer
sollte
wegen
des
Mindestrestwertes
ein
Verkehrswertgutachten
erwogen
werden.
Alternativ
steht
dem
Rechtsanwender
das
oben
ausgewiesen
Korrelationsmodell
des
Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4 Einflussfaktoren) zur
Verfügung.
Blatt 51
erfasste Objekte
davon brauchbare
qm-Preise
Minima
Maxima
Minima
Maxima
Marktanpassungen
Minima
Maxima
weitere Mittelwerte
Bodenwert
GFZ_Ist
HNF
Restnutzungsdauer
mittlere Miete
mittlere BWK-Kosten
Mittel
640 €
Median
Standardabw.
613 €
253 €
5,76%
2,42%
-28,17%
34,91%
94 €
0,62
276 m²
33 Jahre
4,39 €
0,98 €
22,26%
47 €
0,29
146 m²
16 Jahre
0,83 €
0,02 €
2,27%
274 €
1.060 €
6,42%
3,57%
11,48%
-22,93%
-67,72%
44,86%
87 €
0,63
324 m²
34 Jahre
4,31 €
0,97 €
22,38%
Blatt 52
Auswertung
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
-€
50 €
100 €
150 €
BRW
Korrelation
200 €
Poly. (BRW)
0,403
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
m²
200 m²
400 m²
600 m²
HNF
Korrelation
800 m²
1.000 m²
Expon. (HNF)
0,118
nach Mietniveau
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
3€
4€
4€
5€
Miete
Korrelation
5€
6€
6€
7€
Poly. (Miete)
0,346
Blatt 53
nach Restnutzung
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
0 Jahre
20 Jahre
40 Jahre
RND-ImmoWertV
Korrelation
0,350
Gewichtung
Einfluss
nach BRW
nach HNF
nach Miete
nach RND
Korrelation
0,40337
0,11845
0,34637
0,35045
1,21865
60 Jahre
80 Jahre
Poly. (RND-ImmoWertV)
Relation
33%
10%
28%
29%
100%
2,00
1,80
1,60
1,40
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
31.12.2003
31.12.2007
Zeitachse
31.12.2011
Poly. (Zeitachse)
Blatt 54
Sachwertverfahrens.
Das
Sachwertverfahren
ist
ein
abstraktes
Auswertung
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
-20,0%
-40,0%
-60,0%
-80,0%
-€
50 €
100 €
BRW
Korrelation
150 €
200 €
Poly. (BRW)
0,590
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
-20,0%
-40,0%
-60,0%
-80,0%
m²
200 m²
HNF
Korrelation
400 m²
600 m²
Expon. (HNF)
800 m²
1.000 m²
Linear (HNF)
0,055
Blatt 55
nach Mietniveau
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
-20,0%
-40,0%
-60,0%
-80,0%
3,00 €
3,50 €
4,00 €
4,50 €
5,00 €
Miete
Korrelation
5,50 €
6,00 €
6,50 €
Poly. (Miete)
0,502
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
-20,0%
-40,0%
-60,0%
-80,0%
0 Jahre
20 Jahre
RND-ImmoWertV
Korrelation
40 Jahre
60 Jahre
80 Jahre
0,594
Blatt 56
Einfluss
nach BRW
nach HNF
n. Mietniveau
nach RND
Korrelation
0,58970
0,05481
0,50151
0,59402
1,74004
Relation
33,9%
3,1%
28,8%
34,1%
100,0%
nachrichtlich
nach Sachwert
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
-20,0%
-40,0%
-60,0%
-80,0%
-€
300.000 €
600.000 €
Sachwert
Korrelation
900.000 €
1.200.000 €
Log. (Sachwert)
0,479
2,00
1,80
1,60
1,40
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
31.12.2003
31.12.2007
Zeitachse
31.12.2011
Poly. (Zeitachse)
Blatt 57
1.200 €
1.000 €
800 €
600 €
400 €
200 €
0€
-€
50 €
100 €
BRW
Korrelation
150 €
200 €
Expon. (BRW)
0,580
1.200 €
1.000 €
800 €
600 €
400 €
200 €
0€
m²
200 m²
400 m²
HNF
Korrelation
600 m²
800 m²
1.000 m²
Expon. (HNF)
0,155
nach Ausstattung
1.200 €
1.000 €
800 €
600 €
400 €
200 €
0€
0,0
1,0
2,0
Ausstattung
Korrelation
3,0
4,0
5,0
0,078
Blatt 58
nach Mietniveau
1.200 €
1.000 €
800 €
600 €
400 €
200 €
0€
0,00 €
1,00 €
2,00 €
3,00 €
4,00 €
Miete
Korrelation
5,00 €
6,00 €
7,00 €
Expon. (Miete)
0,589
1.200 €
1.000 €
800 €
600 €
400 €
200 €
0€
0 Jahre
20 Jahre
RND-ImmoWertV
Korrelation
40 Jahre
60 Jahre
80 Jahre
0,490
Blatt 59
Gewichtung
Einfluss
nach BRW
nach HNF
nach Aussttg.
nach Miete
nach RND
Korrelation
0,57989
0,15492
0,07800
0,58875
0,49025
1,89181
Relation
30,7%
8,2%
4,1%
31,1%
25,9%
100,0%
1,80
1,60
1,40
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
31.12.2003
31.12.2007
Zeitachse
31.12.2011
Poly. (Zeitachse)
Blatt 60
Mietwertbildung
zugrunde.
6,50 €
6,00 €
5,50 €
5,00 €
4,50 €
4,00 €
3,50 €
3,00 €
-€
50 €
100 €
150 €
BRW
Korrelation
nach Wohnfläche
Expon. (BRW)
0,795
6,50 €
6,00 €
5,50 €
5,00 €
4,50 €
4,00 €
3,50 €
3,00 €
m²
200 m²
400 m²
600 m²
HNF
Korrelation
200 €
800 m²
1.000 m²
Expon. (HNF)
0,143
nach Ausstattung
6,50 €
6,00 €
5,50 €
5,00 €
4,50 €
4,00 €
3,50 €
3,00 €
0
1
2
Ausstattung
Korrelation
3
4
5
0,271
Blatt 61
6,50 €
6,00 €
5,50 €
5,00 €
4,50 €
4,00 €
3,50 €
3,00 €
0 Jahre
20 Jahre
40 Jahre
RND
Korrelation
0,000
Gewichtung
Einfluss
nach BRW
nach HNF
nach Aussttg.
nach RND
60 Jahre
80 Jahre
Expon. (RND)
Korrelation
0,79460
0,14308
0,27081
0,00009
1,20858
Relation
65,7%
11,8%
22,4%
0,0%
100,0%
Blatt 62
Bodenwerteinflüsse
y = 0,0983ln(x) + 1,0549
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
0
0,2
0,4
0,6
GFZ
Korrelation
Ergebnis
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
1,40
1,60
1,80
2,00
0,8967
0,9648
1,0047
1,0330
1,0549
1,0728
1,0880
1,1011
1,1127
1,1230
0,8
1
Log. (GFZ)
1,2
1,4
1,6
Log. (GFZ)
Beispiel
GFZ_Ist
1,00
0,63
Objekt
Mittel
Korrekturfaktor
URK
1,055
1,009
1,045
Korrelation
0,228
y = 0,0766x0,3585
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
0
500
1000
Baulandfläche
1500
2000
2500
Pot.(Baulandfläche)
Blatt 63
Bodenflächen-URK
Korrelation
Ergebnis
250 m²
500 m²
750 m²
1.000 m²
1.250 m²
1.500 m²
0,5545
0,7109
0,8221
0,9114
0,9873
1,0540
danach keine
Extrapolation möglich
Beispielsumrechnung
Einfluss
nach GFZ_Ist
nach Größe
Richtwertausweis
x Anpassung
Vergleichswert
Beispiel
Objekt
Mittel
Korrekturfaktor
Fläche
800,00
852,71
Korrelation
1,045
0,977
1,030
URK
0,841
0,861
0,977
-0,0646
Korrelation
0,228
0,065
0,293
Gewicht
77,9%
22,1%
100,0%
87 €
1,030
90 €
Blatt 64
Werte für
ErbSt / SchenkungSt
Wertzahlen
Renditeobjekte
für
Mehrfamilienhäuser
gemischt-gen. Grundstücke
ohne
Geschäftsgrundstücke
bzw.
Hallen / sonst. Gewerbe
y = -0,268ln(x) + 4,0338
1,60
1,40
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
0€
500.000 €
1.000.000 €
Zinssatz - Bedarfswert
Wertzahlen
Korrelation
Ergebnis
100.000 €
200.000 €
300.000 €
400.000 €
500.000 €
600.000 €
700.000 €
800.000 €
0,948
0,763
0,654
0,577
0,517
0,468
0,427
0,391
1.500.000 €
2.000.000 €
Log. (Zinssatz - Bedarfswert)
Beispiel
Objekt
Mittel
Korrekturfaktor
Korrelation
Fläche
200.000 €
395.701 €
URK
0,763
0,580
1,315
0,3505
Hinweise
Aufgrund der im Bedarfswertermittlungsverfahren vorgeschriebenen MindestRestnutzungsdaueransätze sollte zumeist ein Verkehrswertgutachten erstellt
werden. Alternativ steht dem Rechtsanwender das oben ausgewiesen
Korrelationsmodell des Vergleichswertverfahrens (Gewichtungen nach 4
Einflussfaktoren) zur Verfügung.
Blatt 65
10. Beispielsberechnung für ein Einfamilienhaus
Beispielsgewichtung
Auswertung
Nachfolgendes Beispiel soll die richtige Vorgehensweise der Gewichtung eines
Zinssatzes darstellen. Dieser ist jeweils abhängig vom jeweiligen
Korrelationsverhalten vorzunehmen. In der Auswertung hat sich gezeigt, dass
die zu erwartenden Haupteinflüsse gegenseitig in einem Wettbewerb liegen.
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
-€
100 €
BRW
200 €
300 €
m² 100 m²200 m²300 m²400 m²
Expon. (BRW)
HNF
180 €
3,30%
Richtwert
Zinssatz
HNF
Zinssatz
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
4€
5€
Miete
Mietniveau
Zinssatz
Gewichtung
Einfluss
nach BRW
nach HNF
nach Miete
nach RND
6€
Expon. (HNF)
7€
0 Jahre
120 m²
3,30%
20 Jahre 40 Jahre 60 Jahre 80 Jahre
RND-ImmoWertV
Expon. (Miete)
6€
3,00%
RND =
Zinssatz
Korrelation
0,29542
0,29139
0,48294
0,35119
1,42094
25 Jahre
4,00%
Relation
21%
21%
34%
25%
100%
Ansatz
3,3%
3,3%
3,0%
4,0%
3,4%
Blatt 66
11. Rezepturhinweise
Allgemeines
Die Ermittlungen von Liegenschaftszinssätzen, Marktanpassungsfaktoren in
Grundstücksmarktberichten unterliegen einer jeweiligen Rezeptur des
Auswertungssystems. Aus diesem Grunde werden folgende grundlegenden
Hinweise zum Auswertungssystem des Gutachterausschusses gegeben:
Vollauswertung
Soweit möglich wurden alle Fälle ausgewertet, die nicht unmittelbar einen
Hinweis auf Zwangsversteigerungsfälle, Notverkäufe und Verwandtenverkäufe
ergaben. Eine Ausreißerfallentfernung erfolgte nur behutsam um dem
Sachverständigen keine "gesetzmäßige" Vorgabe darzustellen.
Zeitliche Entwicklung
Um einen möglichst großen Datenpool dem Sachverständigen darzustellen,
wurde der Vorerfassungszeitraum ebenfalls mitberücksichtigt. Dieser wurden
nach der Einführung der ImmoWertV 2010 in das neue System überführt um
so eine Werttreue zu erhalten. Gleichzeitig wurden die zeitlichen
Abhängigkeitsverläufe dargestellt um eine entsprechende Anpassung zu
ermöglichen.
Mietwerte
Bei den Liegenschaftszinssätzen wurde aufgrund des fehlenden Mietspiegels
neben eigenen Recherchen auch auf die Angebotsmieten zurückgegriffen
(bevorzugt Geoport). Dies erfolgte mit Rücksicht auf die zunehmende
Inanspruchnahme dieser Daten durch die Sachverständigen. Um eine
Wertsicherheit zu erhalten wurden im Auswertungsprozess die einzelnen
Mietwerte und deren Abhängigkeit im Verfahren dargestellt.
Durch Anwendung des internen Regressionsmietspiegels kann der
Sachverständige den zum Zinssatz passenden Mietwert für das jeweilige
Objekt anwenden. Hierdurch ist eine absolute Werttreue gesichert.
Bodenwerte
Die jeweilige Regressionsableitung nach den Bodenwerten ermöglicht eine
Lageanpassung innerhalb der Gutachten. Dennoch sollten neben diesen
Ableitungen auch spezielle Mikrolageeigenschaften berücksichtigt werden, die
in Regressionen zwangsläufig nicht identifiziert werden können.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer innerhalb des Auswertungssystems wurde nach einem
eigenen Schätzungsverfahren wie folgt berücksichtigt. Dies geschah im
Hinblick auf die sehr ungesicherte Schätzungsmethodik im Gesamtmarkt und
mit Rücksicht auf ein standardisiertes Auswertungsverfahren.
Fall 1: historischer Bauzustand
Gebäude befindet sich seit dem ursprünglichen Baujahr unverändert in seinem
baulichen Zustand.
Berücksichtigung des Ursprungsbaujahres mit Mindestansatz = 1900.
Fall 2: Kernsanierung
Das Gebäude wurde seit dem ursprünglichen Baujahr mindestens einmal
kernsaniert bzw. tiefgreifend in den meisten Bauteilen modernsiert oder
erweitert.
Berücksichtigung des Ursprungsbaujahres mit Mindestansatz = 1900 mit 20%
und des Kernsanierungsjahres mit 80%.
Blatt 67
Beispiel:
Ursprungsbaujahr
Kernsanierungsjahr
gewichtetes Baujahr
1940
1995
20%
80%
388
1596
1984
Fall 3: Modernsierung
Das Gebäude wurde seit dem Ursprungsbaujahr wesentlich modernisiert.
Tragende Teile wurden jedoch nicht von der Modernisierung im Wesentlichen
betroffen. Eine Nutzungsdauerverlängerung ist jedoch durch die Maßnahmen
zu erwarten.
Berücksichtigung des Ursprungsbaujahres mit Mindestansatz = 1900 mit 50%
und des Kernsanierungsjahres mit 50%.
Beispiel:
Ursprungsbaujahr
Modernisierungsjahr
gewichtetes Baujahr
1940
1995
50%
50%
970
998
1968
Hinweis GAA NRW-Modell
Es ist insbesondere zu beachten, dass andere Modernsierungsmodelle, wie
das des Oberen Gutachterausschusses Nordrhein-Westfalen sicher gute
Modelle für den einzelnen Gutachtensfall darstellen. In der Massenauswertung
sind diese Modelle jedoch aufgrund der oftmals mangelhaften Kenntnis der
tatsächlichen Tiefe von Modernsierungen kaum anwendbar. Ferner gehen
tiefere Auswertungsprozesse zwangsläufig auf Kosten der Auswertungszahl,
was zu einer unerwünschten Fallvorauswahl führen würde. Die einzelnen
Regressionsauswertungen nach der Restnutzungdauer zeigen überdies eine
ausreichende Differenzierungswirkung der angewandten Methode auf.
Sachwertmodell
Beim Sachwertmodell wurde vom System nach ImmoWertV 2010
ausgegangen.
Als
Herstellungskostenmodell
wurde
das
Normalherstellungskostenmodell 2000 berücksichtigt. Für die steuerliche
Wertzahlbildung wurde das RHK-Modell 2007 ohne lokale Anpassungen
berücksichtigt.
Lokaler Anpassungsfaktor für NHK 2010
0,996
Wertminderung Sachwert
Bei
den
Marktanpassungsfaktoren
wurde
das
lineare
Alterswertminderungsmodell der ImmoWertV 2010 angewandt. Hierzu wurden
die älteren Fälle speziell vom Wermtinderungsmodell nach Ross auf das neue
lineare Modell übersetzt.
Wertzahl Sachwert (BewG)
Es ist zu beachten, dass die Wertzahlen für das steuerliche Bewertungsgesetz
eine spezielle differenzierte Mindest-Restnutzungsdauer vorsehen. Es wurde
aus diesen Gründen das Sachwertmodell dort speziell mit dieser Art der
Berechnung berücksichtigt.
Ferner wird der Anwender speziell darauf hingewiesen, dass zu Zwecken der
Wertzahlbildung keine NHK 2000 sondern die Regelherstellungskosten nach
RHK 2007 berücksichtigt wurden. Insofern kann eine Konformität mit dem
Bewertungszyklus des steuerlichen BewG zugesichert werden. Aufgrund
dieses Umstands ist das Wertzahlsystem der Anlagen zum BewG nicht
anwendbar
innerhalb
der
kommunalen
Grenzen
dieses
Gutachterausschusses.
Blatt 68

Grundstücksmarktbericht 2010 Stadt Bad Dürrheim

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