Der Wohnungsmarkt in Wien. Ein Marktbericht von Raiffeisen.

Der Wohnungsmarkt in Wien.
Ein Marktbericht von Raiffeisen.
www.raiffeisenbank.at, www.rbgnoe.at
Vorwort.
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
die Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien bietet umfassende Expertise und
kompetente Beratung rund um die Finanzierung von Immobilien. Wir koordinieren die
Interessen unserer Kundinnen und Kunden mit der Kompetenz der Unternehmen der
Raiffeisen-Bankengruppe – von der Projektentwicklung über die Vermittlung bis zur
Finanzierung. Alles aus einer Hand und einen vertrauten Partner – das gibt die
Sicherheit, für die Raiffeisen steht.
Die Situation am Immobilienmarkt ist weitgehend stabil und es überwiegen die Anzeichen, dass sie trotz des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds weiter stabil bleiben
wird. Der Preisanstieg der letzten Jahre und die zurückhaltende Bautätigkeit lassen in
Kombination mit der demografischen Entwicklung eine Angebotsverknappung erwarten, die insbesondere in Wien weiterhin zu steigenden Preisen führen wird.
Wohnungen in Wien gelten daher aus guten Gründen als sichere Investition. Ihre
Wertentwicklung ist weitgehend unabhängig von den Kapitalmärkten und als solider
Sachwert bieten sie langfristig Schutz vor Inflation. Dazu kommt, dass Wohneigentum
nie günstiger finanziert werden konnte als jetzt.
Unsere Experten erwarten für Österreich und Europa weiterhin nur gedämpftes
Wachstum, in einzelnen Ländern wird die Wirtschaft sogar leicht schrumpfen. Vor
diesem Hintergrund sind zumindest kurzfristig keine Zinserhöhungen zu erwarten.
Und auch wenn die Zinsen wieder steigen, können Sie trotzdem und jedenfalls mit
Zinsabsicherungen oder fixen Zinsvereinbarungen über mehrere Jahre von den zurzeit historisch günstigen Finanzierungsmöglichkeiten profitieren.
Die rein finanzielle Komponente ist aber bei Immobilieninvestitionen immer nur eine
Seite der Medaille. Vor allem, wenn es um eine Investition in die eigenen vier Wände
geht. Nach den Erfahrungen der letzten Jahre wird die Sicherheit von Veranlagungen
wieder höher bewertet als die reine Rendite.
Stabilität und Nachhaltigkeit gewinnen an Bedeutung. Um sie beurteilen zu können,
braucht man profunde Sachkenntnis. Wir möchten Ihnen mit diesem detaillierten Bericht dazu Orientierung bieten.
Mit freundlichen Grüßen,
Robert Fischer, MBA
Stadtdirektor Privatkunden
Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 2
Robert Fischer, MBA.
Stadtdirektor Privatkunden.
Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien.
Stabilität und Nachhaltigkeit
gewinnen an Bedeutung.
ntwurf | 03.06.2013 | MKT | HG
Inhalt.
Der Wohnungsmarkt in Wien.
4
Wohnhäuser und Wohnungen nach Bezirken.
5
Wohnungen nach Bauperioden.
6
Wohnhäuser mit ein bis zwei Wohnungen.
8
Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmeter.
9
Wohnungskäufe nach Bezirken.
11
Die Nachfrage nach Wohnungen wächst.
12
Die Bau- und Grundstückspreise.
14
Das finanzielle Umfeld.
15
Kaufverhalten und Finanzierung.
18
Fazit und Ausblick.
25
Die Innenstadt ist eine Stadt in der Stadt.
25
Der Preisanstieg wird flacher.
26
Die Ansprüche der Käufer steigen.
27
28
Der Autor.
28
Quellenangaben.
29
Wichtige Hinweise.
30
Der Wohnungsmarkt in Wien
Titelseite: Eslarngasse 16, 1030 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen evolution.
16
Die Wohnungspreise.
Anhang.
Krottenbachstraße 190, 1190 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen Leasing.
Seite 3
Die zwei wichtigsten
Marktparameter sind Angebot
und Nachfrage.
Der Wohnungsmarkt in Wien.
In Wien gibt es rund 911.000 Wohnungen. Ein großer Teil davon wechselt auf Grund
der Eigentümer selten bis nie den Besitzer. Diese rund 40 Prozent der Wohnungen
stehen im Eigentum von Bund, Land, Gemeinde, gemeinnützigen Bauvereinigungen,
anderen öffentlich–rechtlichen Körperschaften und Vereinen, weitere 7 Prozent sind im
Eigentum von sonstigen Unternehmen und Firmen.
Etwas über die Hälfte der Wohnungen in Wien haben private Eigentümer. Je nach
Bezirk gibt es hier große Abweichungen: In fünf Bezirken – Mariahilf, Neubau, Josefstadt, Hernals und Währing – liegt der Anteil an Privateigentümern bei über 70 Prozent, in den restlichen Bezirken darunter.
Auf der anderen Seite des Spektrums ist der Anteil an öffentlichen Eigentümern in
Simmering mit 69 Prozent am höchsten, gefolgt von Donaustadt mit 62 Prozent und
Floridsdorf mit 61 Prozent.
Wilhelmstraße 25-29, 1120 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen Vorsorgewohnungen.
Wohnungen in Wien nach Eigentümern.
Bezirk
Wohnungen
Private
Öffentliche
18., Währing
29.824
21.698
73%
5.243
18%
8., Josefstadt
14.734
10.680
72%
1.539
10%
6., Mariahilf
18.198
12.935
71%
3.270
18%
7., Neubau
18.735
13.120
70%
2.176
12%
17., Hernals
30.706
21.401
70%
6.936
23%
4., Wieden
18.806
12.501
66%
3.358
18%
9., Alsergrund
25.443
16.625
65%
4.781
19%
5., Margareten
31.475
20.404
65%
8.081
26%
15., Rudolfsheim–Fünfhaus
39.247
25.094
64%
10.598
27%
13., Hietzing
30.351
18.568
61%
9.268
31%
3., Landstraße
48.520
29.287
60%
14.134
29%
16., Ottakring
53.411
31.470
59%
18.255
34%
2., Leopoldstadt
49.667
28.868
58%
16.045
32%
14., Penzing
48.741
27.860
57%
17.647
36%
19., Döbling
39.608
21.978
55%
14.657
37%
1., Innere Stadt
11.515
5.948
52%
1.835
16%
910.745
475.423
52%
363.993
40%
20., Brigittenau
43.320
21.318
49%
18.710
43%
12., Meidling
46.874
23.126
49%
21.402
46%
10., Favoriten
86.764
35.836
41%
46.621
54%
23., Liesing
44.832
17.101
38%
25.707
57%
22., Donaustadt
69.539
24.227
35%
43.071
62%
21., Floridsdorf
69.579
24.275
35%
42.383
61%
11., Simmering
40.856
11.103
27%
28.276
69%
Wien gesamt
Öffentliche sind Bund, Land, Gemeinde, gemeinnützige Bauvereinigungen, andere öffentlich–rechtliche Körperschaften und Vereine; Quelle Statistik Austria.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 4
Rund die Hälfte aller Wiener
Wohnungen ist in Privatbesitz.
Der Wohnungsmarkt in Wien.
Wohnhäuser und Wohnungen nach Bezirken.
Im Jahr 2012 lebten 179.179 Menschen im 10. Bezirk Favoriten. Das entspricht etwas
mehr als einem Zehntel der Wiener Gesamtbevölkerung von 1.731.236 Einwohnerinnen und Einwohnern.
Auch hinsichtlich Wohnungen hat der 10. Bezirk mit rund 86.800 Wohnungen oder
9,5 Prozent aller Wiener Wohnungen den größten Bestand, gefolgt vom 21. Bezirk
Floridsdorf mit 69.580 Einheiten oder 7,6 Prozent und dem 22. Bezirk Donaustadt mit
69.540 Einheiten oder ebenfalls 7,6 Prozent.
Der 1. Bezirk weist mit 11.515 Einheiten oder 1,3 Prozent aller Wiener Wohnungen die
geringste Anzahl an Wohnungen auf.
Seegasse 10, 1090 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen Leasing
Wohnhäuser und Wohnungen nach Bezirken.
Bezirk
Wohnhäuser
Wohnungen
10., Favoriten
13.503
86.764
21., Floridsdorf
19.069
69.579
22., Donaustadt
28.018
69.539
6.763
53.411
16., Ottakring
2., Leopoldstadt
5.123
49.667
12.888
48.741
3., Landstraße
3.952
48.520
12., Meidling
7.275
46.874
15.450
44.832
20., Brigittenau
2.650
43.320
11., Simmering
7.303
40.856
19., Döbling
8.650
39.608
15., Rudolfsheim–F.
3.875
39.247
5., Margareten
2.183
31.475
17., Hernals
6.081
30.706
13., Hietzing
10.513
30.351
18., Währing
4.707
29.824
9., Alsergrund
2.083
25.443
4., Wieden
1.583
18.806
7., Neubau
1.908
18.735
6., Mariahilf
1.582
18.198
8., Josefstadt
1.285
14.734
1., Innere Stadt
1.723
11.515
168.167
910.745
14., Penzing
23., Liesing
Wien gesamt
Quelle Statistik Austria.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 5
In den Bezirken Favoriten,
Floridsdorf und Donaustadt
liegt ein Viertel aller Wiener
Wohnungen.
Der Wohnungsmarkt in Wien.
Wohnungen nach Bauperioden.
Wohnungen in Wien nach Bauperioden.
Die Bezirke Neubau,
Josefstadt und Alsergrund
haben die meisten Wohnhäuser aus der
Gründerzeit.
31%
24%
23%
13%
9%
vor 1919
1919-1960
1961-1990
1991-2000
nach 2000
Wohnungen 2012 nach Errichtungszeitpunkt; Quelle Statistik Austria; © Raiffeisenlandesbank Niederösterreich–Wien 2013
Die historische Bausubstanz wird in Wien sehr geschätzt. Häuser aus dem Mittelalter
sind sehr selten geworden, auch die Anzahl an Biedermeier–Häusern in Wien ist
überschaubar. Es entsteht der Eindruck, dass Wien überwiegend aus Gründerzeithäusern besteht. Dieser Eindruck ehrt Wien, ist aber falsch. Von insgesamt rund
168.000 Wohngebäuden, die es in Wien gibt, stammen lediglich rund 15.500 oder 9
Prozent aus der Gründerzeit von 1848 bis 1914. An der Spitze der Bezirksrangliste
stehen der 7. Bezirk Neubau, der 8. Bezirk Josefstadt und der 9. Bezirk Alsergrund,
die mit knapp 40 Prozent der Gebäude in dieser Kategorie den größten Bestand aufweisen.
Der Bestand an Gründerzeitwohnungen beträgt in ganz Wien rund 209.000 Einheiten,
das entspricht 23 Prozent aller Wiener Wohnungen. Naturgemäß vermehrt sich die
Anzahl der historischen Gebäude und Wohnungen nicht, sondern geht anteilsmäßig
zurück. Auf den Preis wirkt sich diese Verknappung insoweit aus, dass die Preise von
gut sanierten Gründerzeitwohnungen in guten Lagen weiter steigen werden. Selbst
unsanierte Gründerzeitwohnungen in nur mittleren Lagen sind aktuell kaum unter
2.500 Euro pro Quadratmeter zu bekommen.
Wohnhäuser und Wohnungen in Wien.
Wohnhäuser und Wohnungen
Wohnhäuser
Wohnungen
Mit 1 oder 2 Wohnungen
82.273
48,9%
87.741
9,6%
Mit 3 bis 10 Wohnungen
23.353
13,9%
160.034
17,5%
Mit 11 oder mehr Wohnungen
33.413
19,9%
642.094
70,5%
1,2%
Für Gemeinschaften
518
0,3%
11.277
Nichtwohngebäude
28.610
17,0%
9.599
1,1%
Davon Gründerzeit 1848–1914
15.500
9,2%
208.900
22,9%
Wien gesamt
168.167 100,0%
910.745 100,0%
Quelle Statistik Austria.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 6
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 7
Der Wohnungsmarkt in Wien.
Wohnhäuser mit ein bis zwei Wohnungen.
Wer an Wohngebäude denkt, assoziiert damit in der Regel spontan ein Haus mit
mehreren Wohnungen pro Gebäude. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang,
dass fast 50 Prozent der Wiener Wohnungen in einem Einfamilienhaus oder in einem
Haus mit maximal zwei Wohneinheiten anzutreffen sind. Hier spiegelt sich die Sehnsucht des Wieners nach dem eigenen Haus – in der Regel mit Grünflächen – wider.
Umgekehrt sind in nur 20 Prozent des Gebäudebestandes in Wien elf oder mehr
Wohnungen untergebracht. Dieser Gebäudetyp Wohnhaus weist aber mit rund 70
Prozent den höchsten Bestand aller Wohnungen in Wien auf.
Ein Haus für ein bis zwei Wohnungen benötigt naturgemäß den höchsten Grundstücksanteil pro Wohneinheit. Je dichter die Verbauung, desto geringer ist der Anteil
an Häusern mit ein bis zwei Wohneinheiten. Im 1. Bezirk gibt es 34 Gebäude mit ein
bis zwei Wohnungen, das entspricht 2 Prozent des Gebäudebestandes des Bezirks.
Die innerstädtischen Bezirke 3. bis 9., der 15. und der 20. Bezirk weisen den geringsten Anteil an Gebäuden mit ein bis zwei Wohnungen auf, alle unter 5 Prozent
des Gebäudebestandes. Im 22. Bezirk Donaustadt ist der Anteil an Einfamilienhäusern und Häusern mit maximal 2 Wohnungen mit rund 76 Prozent (!) am höchsten,
gefolgt vom 23. Bezirk Liesing mit 64 Prozent. Über 60 Prozent liegt der Anteil im 13.
Bezirk Hietzing und im 14. Bezirk Penzing. Im 19. Bezirk Döbling, dem Nobelbezirk
Wiens, liegt der Anteil bei rund 47 Prozent.
Wohnhäuser mit ein bis zwei Wohnungen.
Bezirk
22., Donaustadt
Wohnhäuser
Wohnungen
21.259
75,9%
21.868
31,5%
23., Liesing
9.889
64,1%
10.810
24,1%
14., Penzing
8.107
62,9%
8.623
17,7%
13., Hietzing
6.556
62,4%
7.210
23,8%
11.118
58,3%
11.805
17,0%
17., Hernals
3.211
52,8%
3.406
11,1%
Wien gesamt
82.273
48,9%
87.741
9,6%
10., Favoriten
6.341
47,0%
6.569
7,6%
11., Simmering
3.434
47,0%
3.626
8,9%
19., Döbling
4.031
46,6%
4.581
11,6%
12., Meidling
2.713
37,3%
2.949
6,3%
16., Ottakring
2.241
33,1%
2.395
4,5%
18., Währing
1.470
31,2%
1.741
5,8%
2., Leopoldstadt
1.287
25,1%
1.306
2,6%
88
4,6%
140
0,8%
177
4,5%
209
0,4%
21., Floridsdorf
7., Neubau
3., Landstraße
8., Josefstadt
38
3,0%
55
0,4%
111
2,9%
155
0,4%
6., Mariahilf
34
2,2%
52
0,3%
1., Innere Stadt
34
2,0%
56
0,5%
9., Alsergrund
41
2,0%
63
0,3%
4., Wieden
25
1,6%
34
0,2%
5., Margareten
34
1,6%
47
0,2%
20., Brigittenau
34
1,3%
41
0,1%
15., Rudolfsheim–F.
Wohnhäuser mit ein bis zwei Wohnungen absolut und als Anteil am Gesamtbestand; Quelle Statistik Austria.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 8
Kainzgasse 11, 1170 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen Vorsorgewohnung.
Vorderseite: Plösslgasse 15-17, 1040 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen evolution.
Fast die Hälfte aller Wiener
Wohnungen liegt in Ein- oder
Zweifamilienhäusern.
Der Wohnungsmarkt in Wien.
Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmeter.
Privathaushalte in Wien.
Single-Haushalte liegen im
Trend und nehmen überdurchschnittlich zu.
8% Frauen
72% Familien
20% Männer
Stand 2011; Quelle Statistik Austria; © Raiffeisenlandesbank Niederösterreich–Wien 2013.
Im Zuge der demographischen Entwicklung verändert sich seit mehreren Jahren die
Art wie wir wohnen. Zwar ist in Gesamtösterreich die Wohnform Familienhaushalt mit
2,3 Millionen der häufigste Hauptwohnsitztyp, aber die Anzahl der Single–Hauptwohnsitze liegt bereits bei rund 1,3 Millionen. Die Anzahl an Einpersonenhaushalten
verzeichnet den stärksten Zuwachs. Seit 1985 ist die Anzahl der Single–Wohnungen in
Österreich um 72 Prozent angestiegen, die der Familienhaushalte nur um 15 Prozent.
Auffällig ist, dass Frauen öfter alleine leben, als Männer: 744.000 Single–Frauen–
Haushalten stehen 580.000 Single–Männer–Haushalte gegenüber. Seit 1981 ist der
Anstieg bei Männern mit 160 Prozent (!) aber deutlich stärker ausgefallen als bei
Frauen mit 37 Prozent.
Privathaushalte nach Haushaltstypen 1985 bis 2011.
Haushaltstyp
1985
2011
Gesamt
2.801.000
3.650.000
+849.000
Veränderung
+30,3%
Familienhaushalte
1.969.000
2.272.000
+303.000
+15,4%
Einpersonenhaushalte
768.000
1.324.000
+556.000
+72,4%
Männliche Einpersonenhaushalte
223.000
580.000
+357.000
+160,1%
Weibliche Einpersonenhaushalte
545.000
744.000
+199.000
+36,5%
Quelle Statistik Austria.
Nicht nur junge, sondern auch ältere Menschen leben vermehrt alleine in einer Wohnung. Der Trend ist in Wien stärker, als in den übrigen Bundesländern. Stark nachgefragt werden deshalb Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern und 60 bis 90 Quadratmeter Wohnfläche.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 9
Der Wohnungsmarkt in Wien.
In absoluten Zahlen ist die Anzahl an Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmeter in Favoriten mit 29.895 Einheiten am größten. Die größte Dichte an Wohnungen mit 60 bis
90 Quadratmeter hat mit 43 Prozent Anteil am Wohnungsmarkt der 22. Bezirk Donaustadt. Im 1. Bezirk wiederum ist der Anteil an Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmeter
absolut und relativ am geringsten: 2.296 Einheiten, das sind lediglich 20 Prozent Anteil am Wohnungsmarkt der City.
Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmeter nach Bezirken.
Bezirk
Wohnungen
Wohnungen mit 60 bis 90 m²
22., Donaustadt
69.539
29.814
42,9%
11., Simmering
40.856
16.407
40,2%
23., Liesing
44.832
17.183
38,3%
21., Floridsdorf
69.579
26.574
38,2%
10., Favoriten
86.764
29.895
34,5%
2., Leopoldstadt
49.667
16.539
33,3%
20., Brigittenau
43.320
13.842
32,0%
Wien gesamt
910.745
289.783
31,8%
12., Meidling
46.874
14.606
31,2%
3., Landstraße
48.520
13.905
28,7%
14., Penzing
48.741
13.943
28,6%
5., Margareten
31.475
8.980
28,5%
6., Mariahilf
18.198
5.067
27,8%
19., Döbling
39.608
10.961
27,7%
7., Neubau
18.735
5.167
27,6%
15., Rudolfsheim-F.
39.247
10.832
27,6%
13., Hietzing
30.351
8.259
27,2%
16., Ottakring
53.411
14.486
27,1%
4., Wieden
18.806
5.016
26,7%
17., Hernals
30.706
8.139
26,5%
8., Josefstadt
14.734
3.869
26,3%
9., Alsergrund
25.443
6.517
25,6%
18., Währing
29.824
7.486
25,1%
1., Innere Stadt
11.515
2.296
19,9%
Quelle Statistik Austria.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 10
Wilhelmstraße 25-29, 1120 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen Vorsorgewohnungen.
In den Bezirken Favoriten,
Floridsdorf und Donaustadt
liegt ein Viertel aller Wiener
Wohnungen mit 60 bis
90 Quadratmeter.
Der Wohnungsmarkt in Wien.
Wohnungskäufe nach Bezirken.
Die Innenstadt weist den geringsten Bestand an Wohnungen aller 23 Wiener Bezirke
auf. Es ist deshalb nicht überraschend, dass im 1. Bezirk in den Jahren 2008 bis 2012
die geringste Anzahl an Wohnungskäufen pro Bezirk stattgefunden hat. Lediglich 559
Wohnungen wurden in den letzten fünf Jahren in der City gekauft. Das Gesamtvolumen ist aber beachtlich: 559 Wohnungen im Wert von 404 Millionen Euro wurden in
der Innenstadt erworben, das ergibt einen durchschnittlichen Wert von rund 723.000
Euro pro Wohnung.
Die meisten Wohnungen wurden – entsprechend der größten Einwohnerzahl – im 10.
Bezirk gekauft: 3.732 Wohnungen mit einem Gesamtwert von 406 Millionen Euro,
durchschnittlich rund 109.000 Euro pro Wohnung. Das größte Kaufvolumen aller
Wiener Bezirke wurde im 19. Bezirk verzeichnet: 2.389 Wohnungen mit einem Gesamtwert von 702 Millionen Euro.
Eslarngasse 16, 1030 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen evolution.
Wohnungskäufe nach Bezirken 2008 bis 2012.
Bezirk
Volumen gesamt
Käufe
Volumen pro Kauf
Bestandsanteil
1., Innere Stadt
404.093.054
559
722.886
4,9%
19., Döbling
701.795.561
2.389
293.761
6,0%
18., Währing
458.046.604
1.896
241.586
6,4%
13., Hietzing
374.823.385
1.671
224.311
5,5%
7., Neubau
300.107.362
1.344
223.294
7,2%
8., Josefstadt
208.881.545
946
220.805
6,4%
9., Alsergrund
329.043.520
1.524
215.908
6,0%
4., Wieden
227.443.318
1.089
208.855
5,8%
6., Mariahilf
286.253.915
1.419
201.729
7,8%
3., Landstraße
625.391.170
3.281
190.610
6,8%
23., Liesing
284.834.929
1.538
185.198
3,4%
7.861.110.777
44.806
175.448
4,9%
22., Donaustadt
379.681.540
2.169
175.049
3,1%
2., Leopoldstadt
474.565.931
2.928
162.079
5,9%
17., Hernals
244.641.659
1.593
153.573
5,2%
14., Penzing
357.442.213
2.328
153.540
4,8%
5., Margareten
341.958.897
2.349
145.576
7,5%
16., Ottakring
350.077.135
2.613
133.975
4,9%
21., Floridsdorf
264.206.438
2.079
127.083
3,0%
12., Meidling
282.374.260
2.292
123.200
4,9%
20., Brigittenau
240.404.426
2.071
116.081
4,8%
15., Rudolfsheim–F.
202.225.559
1.796
112.598
4,6%
10., Favoriten
405.886.609
3.732
108.758
4,3%
11., Simmering
116.931.747
1.200
97.443
2,9%
Wien gesamt
Volumen gesamt und Volumen pro Kauf in Euro, Käufe als Anteil am Bestand in Prozent; Quelle Immomapping.
Stellt man die Anzahl der Wohnungskäufe in Relation zur Größe der einzelnen Bezirke
hinsichtlich Anzahl der bereits vorhandenen Wohnungen und neu geschaffenen
Wohnungen, so wurden in den Bezirken 6., 5. und 7. die meisten Wohnungen nachgefragt beziehungsweise gekauft: in Mariahilf wurden 7,8 Prozent, in Margareten 7,5
Prozent und in Neubau 7,2 Prozent der Wohnungen gekauft. Der 11. Bezirk Simmering wurde mit 2,9 Prozent am geringsten nachgefragt, gefolgt vom 21. Bezirk Floridsdorf mit 3,0 Prozent und dem 22. Bezirk Donaustadt mit 3,1 Prozent.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 11
Die Bezirke Mariahilf, Margareten und Neubau sind am
Wohnungsmarkt besonders
gefragt.
Der Wohnungsmarkt in Wien.
Die Nachfrage nach Wohnungen wächst.
Der jährliche Bedarf an neuen Wohnungen liegt in Wien bei 8.500 bis 10.000 Einheiten pro Jahr. Es werden aber nur rund 6.000 bis 6.500 – davon drei Viertel geförderte
Wohnungen – errichtet. Die Lücke im Neubau liegt somit bei 2.500 bis 3.500 pro Jahr.
Die Bevölkerungsentwicklung in Wien.
Jahr
Bevölkerung
Veränderung
Index
1981
1.535.145
-
-
100,0
1982
1.528.631
-6.514
-0,4%
99,6
1983
1.510.634
-17.997
-1,2%
98,4
1984
1.499.866
-10.768
-0,7%
97,7
1985
1.494.874
-4.992
-0,3%
97,4
1986
1.490.956
-3.918
-0,3%
97,1
1987
1.485.484
-5.472
-0,4%
96,8
1988
1.484.258
-1.226
-0,1%
96,7
1989
1.485.777
+1.519
+0,1%
96,8
1990
1.492.636
+6.859
+0,5%
97,2
1991
1.502.772
+10.136
+0,7%
97,9
1992
1.522.449
+19.677
+1,3%
99,2
1993
1.537.523
+15.074
+1,0%
100,2
1994
1.549.436
+11.913
+0,8%
100,9
1995
1.542.667
-6.769
-0,4%
100,5
1996
1.539.002
-3.665
-0,2%
100,3
1997
1.542.191
+3.189
+0,2%
100,5
1998
1.540.875
-1.316
-0,1%
100,4
1999
1.542.252
+1.377
+0,1%
100,5
2000
1.548.537
+6.285
+0,4%
100,9
2001
1.553.956
+5.419
+0,3%
101,2
2002
1.571.123
+17.167
+1,1%
102,3
2003
1.592.846
+21.723
+1,4%
103,8
2004
1.610.410
+17.564
+1,1%
104,9
2005
1.632.569
+22.159
+1,4%
106,3
2006
1.652.449
+19.880
+1,2%
107,6
2007
1.661.246
+8.797
+0,5%
108,2
2008
1.674.909
+13.663
+0,8%
109,1
2009
1.687.271
+12.362
+0,7%
109,9
2010
1.698.822
+11.551
+0,7%
110,7
2011
1.714.142
+15.320
+0,9%
111,7
2012
1.731.236
+17.094
+1,0%
112,8
Quelle Statistik Austria.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 12
Gatterederstraße 6a, 1230 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen evolution.
Nach vielen Jahren Stagnation
wächst die Wiener Bevölkerung wieder kontinuierlich an.
Der Wohnungsmarkt in Wien.
Wien wächst, aber Wien wächst erst seit 1999.
Laut Prognosen der Stadt Wien wird um das Jahr 2030 die Bevölkerungszahl in der
Bundeshauptstadt rund zwei Millionen Personen betragen.
Der Zuzug nach Wien ist vorhanden, wirft man aber einen Blick auf die Zuwanderungszahlen seit 1981, so ergibt sich ein differenzierteres Bild. In den 18 Jahren zwischen 1981 und 1998 ist die Einwohnerzahl in Wien de facto stabil geblieben: 1981
hatte Wien 1,535 Millionen Einwohner, 1998 waren es 1,540 Millionen, ein Plus von
lediglich 0,4 Prozent.
Gallitzinstraße 95, 1160 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen Leasing.
Zuzug im Schnitt um 13.600 Menschen pro Jahr seit 1999.
Erst seit 1999 bis 2012 ist die Wiener Bevölkerung jedes Jahr gewachsen, im Schnitt
um 13.600 Einwohner pro Jahr, in Summe um knapp über 190.000 in den letzten 14
Jahren. Ob nun die Bevölkerungsanzahl in Wien bis zum Jahr 2030 tatsächlich von
derzeit rund 1,731 Millionen um 270.000 auf 2,000 Millionen anwachsen wird ist dem
Trend entsprechend zwar wahrscheinlich, aber nicht zu 100 Prozent sicher. Gesichert
ist aber, dass es nicht nur in Europa, sondern weltweit einen Trend zu immer größeren Ballungszentren gibt.
Kurze Wege – die Nähe zur U–Bahn ist wichtig.
Begründet wird der Trend in Richtung Ballungszentren und Großstadt unter anderem
mit den steigenden Kosten für die Individualmobilität – Stichworte sind steigende
Benzinpreise, steigende Kosten für Parken, Autoversicherungen und Ähnliches – beziehungsweise das steigende Bedürfnis der Menschen nach kurzen Wegen zu Arbeit,
Wohnen und Freizeit. Die Parkraumbewirtschaftung hat erst kürzlich in Wien einen
weiteren Beitrag zu den steigenden Kosten für den Individualverkehr geliefert.
Einen positiven Beitrag zu kurzen Wegen leistet das Wiener U–Bahn–Netz, das insbesondere im Vergleich zu London, wo die erste U–Bahnstrecke der Welt im Jahr 1863
eröffnet wurde, sehr spät erst im Jahr 1978 mit der U1 in Betrieb ging. Der Vorteil des
späten U–Bahn–Baus liegt in der moderneren Ausführung. Wien hat ein vergleichsweise junges U–Bahn–Netz, dafür aber in Europa eines der modernsten.
Nachfrage auf Grund von Lebensqualität.
Wien punktet in Sachen Lebensqualität: Jährlich führt das internationale Beratungsunternehmen Mercer eine Studie zur Bewertung der Lebensqualität in 221 Metropolen weltweit durch. Bereits zum vierten Mal in Folge wurde Wien auch 2012 zur lebenswertesten Stadt der Welt gewählt. Zürich in der Schweiz und Auckland in Neuseeland komplettieren die Stockerlplätze, gefolgt von München auf dem vierten und
Vancouver auf dem fünften Platz
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 13
Wien ist im internationalen
Vergleich eine Stadt mit
besonders hoher
Lebensqualität.
Die Bau- und Grundstückspreise.
Die Baukosten steigen stärker als die Verbraucherpreise.
Einen gewichtigen Anteil an den steigenden Wohnungspreisen haben die Baukosten
und die Grundstückspreise. Die Baukosten stehen im engen Zusammenhang damit
wie gebaut wird. Da immer höhere technische Ansprüche durch Bauordnungen,
Richtlinien und ÖNORMEN sowie ständig steigende ökologische Anforderungen und
energetische Standards gesetzt werden, sind die Baukosten in den letzten Jahren
stark gestiegen. Stichworte für die Kostentreiber sind Niedrigenergie– oder Passivhäuser, EU–Erdbebenrichtlinie, Barrierefreiheit und Ähnliches.
Vor dem Jahr 2008 kalkulierten Bauträger – je nach Ausführung – im Neubau mit reinen Baukosten von im Schnitt 1.500 Euro pro Quadratmeter. Mittlerweile liegen die
Baukosten im Schnitt bei 2.000 Euro pro Quadratmeter. Eine Steigerung von rund 33
Prozent in fünf Jahren. Die Baukosten bei Dachbodenausbauten liegen aktuell im
Schnitt bei rund 3.000 Euro pro Quadratmeter. Über einen längeren Zeitraum beobachtet sind die Baukosten seit 1986 im Schnitt um 3,3 Prozent pro Jahr, der
Verbraucherpreisindex hingegen nur um 2,2 Prozent pro Jahr gestiegen. Die Baukosten sind somit pro Jahr um 1,1 Prozent über der Inflationsrate angestiegen. Für
die Zukunft ist prognostizierbar, dass die Baukosten weiter steigen werden, tendenziell jedes Jahr ein wenig über der Inflationsrate.
Die Grundstückspreise für den mehrgeschossigen Wohnbau lagen vor und um das
Jahr 2008 – abhängig vom Bezirk und Lage – im Schnitt bei etwa 300 Euro pro Quadratmeter. Aktuell ist in Wien ein Baugrund kaum unter 500 Euro pro Quadratmeter zu
bekommen. In guten bis sehr guten Lagen liegen die Preise bei 1.000 Euro pro
Quadratmeter und darüber.
Die Baukosten und Grundstückspreise schlagen im Neubau naturgemäß eins zu eins
auf den Verkaufspreis durch. Eine Neubauwohnung in Wien im Regelgeschoß wird im
Jahr 2013 kaum unter 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche zu haben sein.
Dachbodenausbauten entsprechend darüber, kaum unter 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche.
Wer eine gebrauchte Wohnung erwirbt und sie saniert, muss mit Bau– beziehungsweise Sanierungskosten von 200 bis 400 Euro pro Quadratmeter rechnen. Ist eine
Komplettsanierung notwendig – neue Parkettböden, neues Bad, neue Toilette, neue
Heizung, neue Küche, sanierte Fenster – so kann der Aufwand bei rund 1.000 Euro
pro Quadratmeter und darüber liegen. Tendenz auch hier steigend.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 14
Gallitzinstraße 95, 1160 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen Leasing.
Die Baukosten in Wien sind in
nur fünf Jahren um ein Drittel
gestiegen.
Das finanzielle Umfeld.
Wohnungspreise in Wien
(1986 bis 2012).
500
Gebrauchte Wohnungen 
400
Neue Wohnungen 
300
200
Verbraucherpreisindex 
100
10%
8%
6%
4%
2%
Sekundärmarktrendite 
0%
1986
1992
1997
2002
2007
2012
Quelle Technische Universität Wien, Statistik Austria und ÖNB, © Raiffeisenlandesbank Niederösterreich–Wien 2013.
Seit Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2008, hat die Europäische Zentralbank zur
Stützung der Wirtschaft und zur Vermeidung eines europäischen Bankenkollapses
die Zinsen drastisch gesenkt. Der 3–Monats–Euribor liegt aktuell bei lediglich 0,2 Prozent.
Lag die österreichische Sekundärmarktrendite im Jahr 1990 noch bei beinahe 9,0
Prozent, so lag sie im Dezember 2012 bei 1,0 Prozent.
Der Verbraucherpreisindex hat sich von 1986 bis 2012 um durchschnittlich
2,2 Prozent pro Jahr um insgesamt 76,3 Prozent nach oben bewegt. Die Preise für
gebrauchte Wohnungen sind im selben Zeitraum um über 350 Prozent gestiegen.
Das entspricht einer durchschnittlichen Steigerung von 6,0 Prozent pro Jahr. Die
Preise für Neubauwohnungen sind um knapp 225 Prozent gestiegen, durchschnittlich
um 4,6 Prozent pro Jahr.
Der Eindruck, dass die Wohnungspreise in den letzten Jahren besonders stark
gestiegen sind, ist richtig. Zwischen 2008 und 2012 waren die Steigerungen – ähnlich
wie zwischen 1988 und 1992 – deutlich höher, als in den anderen Jahren.
Die niedrigen Zinsen und die Sorge um die Stabilität des Euro haben viele Österreicher in den letzten Jahren veranlasst ihr Geld in Eigenheime zu investieren. In den
Jahren zwischen 2008 und 2012 wurden in Wien über 44.800 Wohnungen im Wert
von rund 7,9 Milliarden Euro gekauft. Im Jahr 2008 wurden in Wien 8.800 Wohnungen
im Wert von 1,4 Milliarden Euro gekauft, 2011 waren es 10.015 Einheiten um 1,88 Milliarden Euro, das ist eine Steigerung um ein Drittel in drei Jahren.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 15
Die Preise für Wohnungen
in Wien steigen über dem
Verbraucherpreisindex.
Das finanzielle Umfeld.
Kaufverhalten und Finanzierung.
Galt in der Vergangenheit als Faustformel für eine Wohnungsfinanzierung ein Eigenmittelanteil von zumindest 25 Prozent und – bei entsprechendem Einkommen – ein
Fremdmittelanteil von 75 Prozent so haben sich seit 2008 die Finanzierungsanteile
verschoben. Wohnungskäufer haben – ausgelöst durch die Diskussionen über die
Stabilität des Euro – frei verfügbare Gelder für Wohnungskäufe verwendet. In guten
Lagen wurde im Neubau die Mehrheit der Wohnungen ohne Kreditfinanzierung bezahlt. Marktteilnehmer berichten, dass bis zu 70 Prozent der Wohneinheiten eines
neu errichteten Projektes ohne Kreditfinanzierung gekauft werden.
Die Raiffeisen Bausparkasse hat bei ihren Wohnbauprojekten der letzten fünf Jahre
im Schnitt folgende Finanzierungsquote festgestellt: ein Drittel der Wohnungen wurden mit Raiffeisen–Bauspardarlehen, ein Drittel ohne Finanzierung und ein Drittel mit
klassischer Bankfinanzierung verkauft.
Die erste große Welle, das verfügbare Bargeld zu hundert Prozent in Wohnungseigentum zu transferieren, ist aber im Abnehmen begriffen. Das liegt einerseits daran,
dass der Anteil an liquiden Mitteln entsprechend der bereits getätigten Wohnungskäufe zurückgegangen ist, andererseits sind die Nachrichten aus den Euro–Krisenländern etwas besser geworden. Das niedrige Zinsniveau ist naturgemäß für Sparbuch–Sparer aktuell nicht wirklich lohnend, macht Wohnungskredite aber umso
attraktiver.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 16
Gallitzinstraße 95, 1160 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen Leasing.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 17
Die Wohnungspreise.
2008 zahlte man in Wien für einen Quadratmeter Wohnnutzfläche im Regelgeschoß,
das sind alle Geschoße außer dem Dachgeschoß, im Durchschnitt 2.173 Euro pro
Quadratmeter. Im Jahr 2012 lag der Wert bei 2.931 Euro pro Quadratmeter, eine
Steigerung um 35 Prozent.
Für Dachgeschoßwohnungen lagen die Werte im Jahr 2008 bei 3.144 Euro pro Quadratmeter, im Jahr 2012 bei 4.194 Euro pro Quadratmeter, eine Steigerung um ein
Drittel in fünf Jahren. Im Schnitt liegt der Preis für eine Dachgeschoßwohnung in Wien
um rund 43 Prozent über dem Durchschnitt einer Regelgeschoßwohnung.
Starke Unterschiede zwischen Ausnahmelagen und dem Rest.
Wenn man Immobilienprofis nach den drei wichtigsten Kriterien einer guten Wohnimmobilie fragt, bekommt man die pointierte Antwort: „Lage, Lage und nochmals
Lage!“. In der Wiener Innenstadt stimmt diese Aussage ohne Abstriche.
Plösslgasse 15-17, 1040 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen evolution.
Vorderseite: Seegasse 10, 1090 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen Leasing.
Preise für Regelgeschoßwohnungen.
Rang
Bezirk
2012
2011
2010
2009
2008
Veränd.
1
1., Innere Stadt
8.618
6.523
5.770
5.753
5.196
+65,9%
2
19. Döbling
3.998
3.796
3.156
3.036
2.869
+39,4%
3
9., Alsergrund
3.332
2.889
2.502
2.284
2.082
+60,0%
Preise in Euro pro Quadratmeter; Quelle Immomapping.
Die Durchschnittspreise für eine Regelgeschoßwohnung sind im 1. Bezirk von 5.196
Euro pro Quadratmeter im Jahr 2008 auf 8.618 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2012
angestiegen. Der zweitteuerste Bezirk in Wien ist der 19. Bezirk Döbling. Dort lagen
die Preise für eine Regelgeschoßwohnung im Jahr 2012 bei 3.998 Euro pro Quadratmeter. Der Preisunterschied zwischen 1. und 19. Bezirk beträgt 2012 im Schnitt 115
Prozent (!). Anders ausgedrückt: Ein Quadratmeter Regelgeschoßwohnung im 1. Bezirk kostet mehr als das Doppelte eines Quadratmeters Regelgeschoßwohnung in
Döbling, dem zweitteuersten Bezirk in Wien.
Preise für Dachgeschoßwohnungen.
Rang
Bezirk
1
1., Innere Stadt
2012
2011
2010
2009
2008
Veränd.
12.624
13.888
7.164
8.737
6.738
+87,4%
2
4., Wieden
5.737
5.008
3.165
3.172
2.950
+94,5%
3
19., Döbling
5.109
5.659
3.921
4.458
4.390
+16,4%
Preise in Euro pro Quadratmeter; Quelle Immomapping.
2008 lag der Preis für einen Quadratmeter einer Dachterrassenwohnung im 1. Bezirk
im Schnitt bei 6.738 Euro pro Quadratmeter, 2012 bereits bei 12.624 Euro, ein sattes
Plus von 87 Prozent in fünf Jahren. Die zweitteuersten Dachwohnungen wurden 2012
im 4. Bezirk gekauft. Der Preisunterschied zwischen Dachwohnungen im 1. Bezirk
und Dachwohnungen im 4. Bezirk beträgt 120 Prozent.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 18
Die Preise für Regelgeschoßwohnungen sind in den
letzten fünf Jahren um bis
zu zwei Drittel gestiegen.
Die Wohnungspreise.
Wohnungen in Wien nach Kaufvolumen.
Nur ein Zehntel des ganzen
Kaufvolumens fällt auf Dachgeschoßwohnungen.
10% Dachgeschoß
90% Regelgeschoß
Quelle Immomapping; © Raiffeisenlandesbank Niederösterreich–Wien 2013.
Ausnahmelagen durchbrechen die Preis-Schallmauer.
Wenn man die Wiener Ausnahmelagen mit den Durchschnittswerten der Bezirke vergleichen, geht es preislich noch deutlich höher. Am Schillerplatz im 1. Bezirk wurde
2011 der bisherige Spitzenwert erzielt: pro Quadratmeter einer Dachterrassenwohnung wurden 21.128 Euro bezahlt! Das entspricht dem Preis eines Mittelklasseautos.
Für den Preis der Wohnung mit 158 Quadratmeter würde man rund ebenso viele
neue Golf von Volkswagen bekommen.
Ausnahmepreise trüben den Blick auf den normalen Markt.
Höchstpreise von über 21.000 Euro pro Quadratmeter für Dachterrassenwohnungen
in Ausnahmelagen sind naturgemäß spektakulär. Für die Medienlandschaft sind sie interessant als Schlagzeile, für einen gewöhnlichen Arbeitnehmer in Österreich sind sie
kaum vorstellbar, und sie trüben den Blick auf den normalen Wiener Wohnungsmarkt.
Zwischen 2008 und 2012 wurden in Wien 44.806 Wohnungen mit einem Wert von 7,9
Milliarden Euro gekauft. Lediglich zehn Prozent des gesamten Kaufvolumens machen
Dachwohnungen aus. Bei den Transaktionen stehen 1.960 Dachwohnungen 42.846
Regelgeschoßwohnungen gegenüber – nur vier Prozent der Wohnungskäufe betreffen Dachwohnungen.
Die Ausnahmepreise betreffen fast ausschließlich Dachgeschoßwohnungen, sprichwörtlich die „oberen 10.000“ der Vermögenden und Höchsteinkommensbezieher.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 19
Die Wohnungspreise.
Regelgeschoßwohnungen sind in Simmering am günstigsten.
Die Preise für Regelgeschoßwohnungen in Wien sind zwischen 2008 und 2012 in der
Innenstadt am stärksten gestiegen: +65,9 Prozent in fünf Jahren! Den geringsten
Preisanstieg verzeichnete der 13. Bezirk Hietzing mit +3,4 Prozent, gefolgt vom 2.
Bezirk Leopoldstadt mit +5,5 Prozent.
Simmering liegt mit 1.700 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche einer Regelgeschoßwohnung an 23. und somit an letzter Stelle aller Wiener Bezirke, um 80 Prozent
(!) unter dem Vergleichswert des 1. Bezirks. Absolut betrachtet ist im Jahr 2012 der
Preis für Wohnraum in den Regelgeschossen in den sogenannten Arbeiterbezirken
Favoriten und Simmering am günstigsten: 1.846 Euro pro Quadratmeter und 1.700
Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Walcherstraße 5/5A, 1020 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen Vorsorgewohnungen.
Preise für Regelgeschoßwohnungen nach Bezirken.
Rang
Bezirk
2012
2011
2010
2009
2008
Veränd.
1
1., Innere Stadt
8.618
6.523
5.770
5.753
5.196
+65,9%
2
19., Döbling
3.998
3.796
3.156
3.036
2.869
+39,4%
3
9., Alsergrund
3.332
2.889
2.502
2.284
2.082
+60,0%
4
22., Donaustadt
3.240
2.738
2.348
2.003
2.083
+55,5%
5
18., Währing
3.175
3.149
2.702
2.647
2.242
+41,6%
6
17., Hernals
3.161
2.050
2.041
2.055
2.090
+51,2%
7
8., Josefstadt
2.946
2.812
2.433
2.427
2.656
+10,9%
8
13., Hietzing
2.938
2.711
2.806
2.601
2.841
+3,4%
-
Wien gesamt
2.931
2.653
2.446
2.313
2.173
+34,9%
9
7., Neubau
2.911
3.047
2.805
2.375
2.206
+32,0%
10
6., Mariahilf
2.900
2.707
2.953
2.676
2.174
+33,4%
11
23., Liesing
2.699
2.403
2.583
2.348
2.188
+23,4%
12
4., Wieden
2.616
2.466
2.454
2.156
2.025
+29,2%
13
5., Margareten
2.584
2.707
2.221
2.218
2.202
+17,4%
14
3., Landstraße
2.578
2.830
2.584
2.522
2.229
+15,7%
15
14., Penzing
2.527
2.255
2.061
2.102
1.843
+37,1%
16
12., Meidling
2.493
2.288
1.810
1.586
1.629
+53,0%
17
16., Ottakring
2.332
2.106
2.201
2.134
1.741
+34,0%
18
20., Brigittenau
2.328
1.847
1.654
1.660
1.668
+39,6%
19
21., Floridsdorf
2.306
1.842
1.667
2.003
1.794
+28,5%
20
2., Leopoldstadt
2.094
2.389
2.604
2.060
1.984
+5,5%
21
15., Rudolfsheim–F.
2.093
2.023
1.861
1.564
1.290
+62,3%
22
10., Favoriten
1.846
1.879
1.564
1.638
1.690
+9,2%
23
11., Simmering
1.700
1.568
1.469
1.357
1.246
+36,4%
Preise in Euro pro Quadratmeter; Quelle Immomapping.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 20
In den beliebten Wohnbezirken Hietzing und Leopoldstadt sind die Preise für Regelgeschoßwohnungen am
geringsten gestiegen.
Die Wohnungspreise.
Dachgeschoßwohnungen sind in der Innenstadt am teuersten.
Der Preisanstieg bei Dachgeschoßwohnungen war von 2008 bis 2012 im 1. Bezirk
größer, als bei den Regelgeschoßwohnungen: +87,4 Prozent in fünf Jahren für
Dachwohnungen versus +65,9 Prozent bei Regelgeschoßwohnungen.
Den höchsten Anstieg in den letzten 5 Jahren hat der 4. Bezirk zu verzeichnen: +94,5
Prozent. Im 8. und im 23. Bezirk sind die Preise für Dachgeschoßwohnungen im Jahr
2012 gegenüber den Preisen im Jahr 2008 leicht zurück gegangen: –5,2 Prozent und
– 4,1 Prozent.
Wenn man den teuersten Bezirk Innenstadt und den günstigsten Bezirk Simmering
als Ausreißer betrachtet und nicht berücksichtigt, sinkt der durchschnittliche Preis für
Dachgeschoßwohnungen im Jahr 2012 von 4.194 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auf 3.877 Euro pro Quadratmeter.
Wilhelmstraße 25-29, 1120 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen Vorsorgewohnungen.
Preise für Dachgeschoß–Wohnungen nach Bezirken.
Rang
Bezirk
1
1., Innere Stadt
2012
2011
2010
2009
2008
Veränd.
12.624
13.888
7.164
8.737
6.738
+87,4%
2
4., Wieden
5.737
5.008
3.165
3.172
2.950
+94,5%
3
19., Döbling
5.109
5.659
3.921
4.458
4.390
+16,4%
4
18., Währing
4.652
4.027
3.625
4.352
3.413
+36,3%
5
9., Alsergrund
4.474
4.108
4.142
3.695
3.459
+29,3%
6
3., Landstraße
4.376
4.673
4.048
3.374
3.710
+18,8%
7
5., Margareten
4.228
3.657
3.167
3.045
3.175
+33,2%
-
Wien gesamt
4.194
4.096
3.514
3.300
3.144
+33,4%
8
8., Josefstadt
4.120
5.226
4.031
4.453
4.344
-5,2%
9
7., Neubau
4.110
5.036
4.799
3.304
3.444
+19,3%
10
13., Hietzing
4.063
3.190
3.747
3.371
3.570
+13,8%
11
6., Mariahilf
4.026
4.028
4.368
3.016
2.908
+38,5%
12
20., Brigittenau
4.002
3.310
2.951
2.524
2.418
+65,5%
13
2., Leopoldstadt
3.824
3.736
3.989
2.992
2.914
+31,2%
14
17., Hernals
3.662
3.047
2.815
3.125
2.704
+35,4%
15
14., Penzing
3.303
3.017
2.713
2.894
2.607
+26,7%
16
23., Liesing
3.300
2.907
3.168
3.213
3.440
-4,1%
17
22., Donaustadt
3.272
3.286
2.382
2.119
2.437
+34,3%
18
12., Meidling
3.264
3.379
2.906
2.310
2.420
+34,9%
19
16., Ottakring
3.015
3.260
3.214
3.298
2.953
+2,1%
20
15., Rudolfsheim–F.
3.011
2.925
3.043
2.481
2.376
+26,7%
21
21., Floridsdorf
2.967
2.453
2.439
2.397
2.352
+26,2%
22
10., Favoriten
2.905
2.665
2.910
2.008
2.349
+23,7%
23
11., Simmering
2.416
1.729
2.115
1.554
1.231
+96,3%
Preise in Euro pro Quadratmeter; Quelle Immomapping.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 21
Die hohen Preisanstiege
für Dachgeschoßwohnungen
variieren stark von Bezirk
zu Bezirk.
Die Wohnungspreise.
Neubau-Dachgeschoßwohnungen erzielen Ausnahmepreise.
Vergleicht man die jeweils teuersten Käufe pro Quadratmeter Wohnnutzfläche der
Bezirke, so wird ersichtlich, dass auch hier der 1. Bezirk eine Sonderstellung hat. Eine
weitere Besonderheit aller Ausnahmekäufe ist, dass es sich fast ausschließlich um
Dachgeschoßwohnungen und fast ausschließlich um Neubau-Projekte handelt.
Bemerkenswert ist, dass selbst im 15. Bezirk – einem Bezirk außerhalb des Wiener
Gürtels – für eine Neubau–Dachgeschoßwohnung bereits ein Preis von 4.832 Euro
pro Quadratmeter bezahlt wurde. In den Jahren vor 2008 konnten solche Preise fast
ausschließlich innerhalb des Gürtels erzielt werden.
Hermanngasse 8, 1070 Wien.
Ein Projekt der Raiffeisen Bausparkasse.
Teuerste Wohnungskäufe 2008 bis 2012 pro Bezirk.
Transaktionen
Wohnfläche
Preis
Preis pro m²
1010, Schillerplatz
158 m²
3.338.287
21.128
1190, Hohe Warte
277 m²
3.950.000
14.260
1070, Museumstraße
266 m²
3.500.000
13.158
1200, Wasnergasse
165 m²
2.100.000
12.727
1080, Schmidgasse
235 m²
2.699.915
11.489
1040, Argentinierstraße
194 m²
2.110.460
10.879
1030, Boerhaavegasse
53 m²
570.439
10.763
1180, Hockegasse
73 m²
780.000
10.685
1220, Julius-Payer-Gasse
125 m²
1.050.000
8.400
1090, Rooseveltplatz
245 m²
1.945.000
7.939
71 m²
521.921
7.351
1020, Castellezgasse
217 m²
1.579.000
7.276
1050, Wiedner Hauptstraße
264 m²
1.752.000
6.636
1060, Webgasse
104 m²
686.816
6.604
92 m²
562.860
6.118
129 m²
710.000
5.504
76 m²
400.000
5.263
100 m²
483.200
4.832
1130, Mühlbachergasse
1170, Promenadegasse
1230, Kainitzgasse
1210, An der oberen alten Donau
1150, Turnergasse
Preise in Euro; Quelle Immomapping.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 22
Dachgeschoßwohnungen in
Neubauten und Ausnahmelagen entziehen sich einer
vernünftigen Preiskalkulation.
Die Wohnungspreise.
Wohnungspreise in Wien
(Euro pro Quadratmeter).
 Dachgeschoßwohnungen
 Regelgeschoßwohnungen
3.144
2.173
2008
4.096
3.300
2.313
2009
4.194
3.514
2.446
2010
2.931
2.653
2011
2012
Quelle Immomapping; © Raiffeisenlandesbank Niederösterreich–Wien 2013.
Die wichtigsten Immobilienentwicklungsgebiete in Wien.
Wer eine Wohnung kauft, ist am Werterhalt seiner Wohnung und der Lage der Wohnung interessiert. Ein wichtiger Indikator dafür, ob eine Wohnlage in Wien nachhaltig
für zukünftige potentielle Wohnungskäufer interessant bleibt oder wird ist die Anbindung an das U–Bahn–Netz. Das U–Bahn–Netz hatte in der Vergangenheit und hat
auch in Zukunft eine spürbare Auswirkung auf die Wohnungspreise. Zuletzt sind die
Preise für Wohnungen entlang der U2–Verlängerung vom Schottenring bis zum Happel–Stadion merkbar gestiegen. Im Zuge der Anbindung der zukünftigen Seestadt in
Aspern im Bezirk Donaustadt wird die U2 nach Norden verlängert. Der Abschnitt von
Aspernstraße bis Seestadt, das ehemalige Flugfeld Aspern, soll 2013 eröffnet werden.
Ein nahe der Innenstadt gelegenes Entwicklungsgebiet ist das Gebiet im 2. Bezirk um
den Wiener Prater und das Messegelände. Hier macht sich besonders der Neubau
des Campus der Wirtschaftsuniversität Wien bemerkbar. In der unmittelbaren Umgebung sind die Wohnungspreise bereits deutlich gestiegen und steigen weiter. Die
Nachfrage nach leistbaren Singel– oder Studentenwohnungen mit zwei bis drei Zimmern ist gestiegen und wird weiter steigen sobald der Campus der neuen Uni 2014
fertig sein wird. Mehr als 20.000 Wirtschaftsstudenten verlagern sich dann vom alten
Standort im 9. Bezirk in den 2. Bezirk.
Ein weiters Zielgebiet ist das gesamte Areal Favoriten–Hauptbahnhof–Arsenal um den
neuen Wiener Hauptbahnhof. Es umfasst die Flächen des ehemaligen Süd– und Ostbahnhofs, die daran angrenzenden Bereiche des 10. Bezirks, das Gelände des Arsenals und den Schweizer Garten. Im Norden des neuen Stadtteils, dem Quartier Belvedere, liegt der Schwerpunkt auf Büros, Handels– und Dienstleistungseinrichtungen.
Im Süden des Areals, dem Sonnwendviertel, werden vorwiegend Wohnungen errichtet. Das Gebiet um den zukünftigen Hauptbahnhof wird deutlich aufgewertet und in
den kommenden Jahren insbesondere in den angrenzenden Gebieten für eine Preissteigerung sorgen.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 23
Im Einzugsgebiet der großen
Stadtentwicklungsprojekte
steigen Nachfrage
und Preise.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 24
Fazit und Ausblick.
Die Innenstadt ist eine Stadt in der Stadt.
Die spektakulärsten Preisentwicklungen der letzten fünf Jahre haben sich fast ausschließlich im 1. Bezirk und hier fast ausschließlich bei Dachterrassenwohnungen abgespielt. Die Innenstadt nimmt hinsichtlich Nachfrage, Angebot und Preis mit großem
Abstand zu den anderen Bezirken eine Sonderrolle ein. Bei den Dachterrassenwohnungen haben die Preise in der City bereits jede Bodenhaftung verloren.
Im generalsanierten Projekt am Ring im Palais Hansen wurden und werden Dachterrassenwohnungen um 20.000 bis 25.000 Euro pro Quadratmeter angeboten. Bei
Tuchlauben und Am Hof werden im „Goldenen Quartier“ nach Brancheninformationen Dachterrassenwohnungen um bis zu 29.000 Euro pro Quadratmeter angeboten.
Bei Preisniveaus von deutlich über 20.000 Euro pro Quadratmeter von einer Preisblase zu sprechen, ist wohl nicht ganz verkehrt. Als Preisblase bezeichnet man nicht
nur den Effekt, wenn ein Angebotspreis keinen entsprechenden Käufer mehr findet.
Man spricht auch von einer Preisblase, wenn Preise zwar aktuell noch erzielt werden,
die Wohnungen aber in den kommenden Jahren nur mehr mit einem deutlichen Abschlag weiterverkauft werden können. Es stellt sich zunehmend die Frage, ob in Zukunft Interessenten für dieselben, dann aber gebrauchten, Wohnungen so viel Geld
oder auch mehr auf den Tisch legen werden, wie aktuell für neue Wohnungen, die in
der Regel in Ausstattung und Ausführung auf die Erstkäufer zugeschnitten wurden.
Ausschlaggebend für die aktuell hohen Preise in der City ist, dass die hohe Nachfrage auf einen knappen Bestand trifft. Der 1. Bezirk ist der Bezirk mit der geringsten
Anzahl an Wohnungen. Nur 1,3 Prozent aller Wiener Wohnungen befinden sich in der
City. Eine Wohnung in der Innenstadt ist wortwörtlich ein knappes Gut. Der Anteil an
kleineren 2 bis 3–Zimmer–Wohnungen ist im 1. Bezirk absolut und relativ am geringsten: Nur 20 Prozent der Wohnungen in der City sind zwischen 60 und 90 Quadratmeter groß. In der Innenstadt überwiegen größere Wohnungen mit 100 Quadratmeter und darüber.
Größere Wohnungen in Kombination mit einem höheren Preis pro Quadratmeter ergibt eine durchschnittliche Kaufsumme von 723.000 Euro pro Wohnung. Nur wenige
Käufer können oder wollen solche Beträge für eine Wohnung im 1. Bezirk aufbringen,
aktuell überwiegt aber trotzdem die Nachfrage das Angebot.
Wohnungen im 1. Bezirk – vor allem neue Dachterrassenwohnungen – sind rar, dennoch hat der Markt ein Preisniveau erreicht, das komplett von allen anderen Bezirken
Wiens abgekoppelt ist. Selbst Döbling, der zweitteuerste Bezirk Wiens, liegt mit deutlichem Abstand dahinter. In der Innenstadt sind Preise erreicht, als wäre sie eine eigene, besonders exklusive Stadt in der Stadt.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 25
Kainzgasse 11, 1170 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen Vorsorgewohnung.
Vorderseite: Gallitzinstraße 95, 1160 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen Leasing.
Die Preise für Wohnungen
im 1. Bezirk nähern sich
einer Preisblase.
Fazit und Ausblick.
Der Preisanstieg wird flacher.
In den Wiener Wohnlagen innerhalb des Gürtels, den Bezirken 3. bis 9., im 2. Bezirk
und angrenzend an den Gürtel haben die Preise in den kommenden Jahren noch
Platz nach oben. Auch für die gehobenen Grünbezirke, Hietzing, Döbling und Währing ist ein weiterer Preisanstieg zu erwarten. Für alle zeichnet sich aber ab, dass der
Preisanstieg zunehmend flacher wird.
Ausschlaggebend hierfür sind die maximalen absoluten Kaufbeträge für eine Wohnung. Wohnungskäufe bis zu einem Volumen von rund 550.000 Euro gelten für die
meisten Interessenten als noch leistbar und finanzierbar.
Bei Beträgen um 600.000 Euro geht die Anzahl der potentiellen Interessenten merkbar zurück. Eine weitere sehr große Hürde bildet sich bei Wohnungskäufen ab
700.000 Euro heraus. Dieses Kaufvolumen ist für viele zu hoch – der Wille diesen Betrag für eine Wohnung auszugeben stößt hier an seine Grenzen. Wohnungen ab einem Kaufpreis von einer Million Euro und darüber, sind ein ganz eigenes Marktsegment. Wer sich als Käufer in diesen Preiskategorien bewegt, hat Motive, Bedürfnisse
und Ansprüche, die weit über das normale Wohnbedürfnis hinaus gehen.
Wer eine Wohnung zur Vorsorge und Vermietung kaufen möchte, ist auf lange Sicht
immer noch gut beraten in eine Vorsorgewohnung zu investieren. Die Nachfrage
nach 2 bis 3 Zimmerwohnungen in den Größen zwischen 50 bis maximal 90 Quadratmeter steigt auf Grund der steigenden Tendenz zu Singlehaushalten an. Aus Renditegründen ist aber vom Kauf von Vorsorgewohnungen in Altbauten wegen des
Richtwertzinses und in sehr exklusiven Wohngegenden abzuraten.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 26
Gallitzinstraße 95, 1160 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen Leasing.
Die Entwicklung der Preise
orientiert sich auch an der
wirtschaftlichen Vernunft.
Fazit und Ausblick.
Die Ansprüche der Käufer steigen.
In der ersten Phase, nachdem die Investmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008 Insolvenz beantragen musste, hat man in Europa mit Staunen die Nachrichten aus Übersee verfolgt, konnte aber nicht erkennen, welche konkreten Auswirkungen die Insolvenz auf Europa haben würde. Die Auswirkungen kamen Zug um
Zug in Europa an und lösten zunehmend Verunsicherung aus. Selbst die an und für
sich sicheren Sparguthaben schienen plötzlich nirgendwo gut aufgehoben.
In den relativ stabilen und gesunden Euro–Ländern wie, Deutschland und Österreich,
machte es deshalb zunehmend Sinn verfügbare Mittel in Häuser und Wohnungen zu
investieren. In den Jahren 2009, 2010 und 2011 sind Wohnungskäufe über alle Typen
hinweg spürbar angestiegen. In Wien wurden Wohnungen in Gründerzeithäusern und
Wohnungen in Neubauten stark nachgefragt. Die Lage der Liegenschaften war wichtig, aber nicht überzogen wichtig. Architektur, Ausführung und Ausstattung waren so,
wie sie eben waren, und wurden hingenommen.
Jetzt, nachdem die erste große Kaufwelle langsam abnimmt, rücken Lage, Architektur, Ausführung und Ausstattung mehr und mehr in den Vordergrund. Es gibt in Wien
aktuell ein ganz gutes Wohnungsangebot, auch im frei finanzierten Neubau. Die
Auswahl ist da, der Blick der Käufer wird aber zunehmend kritischer. Die Dringlichkeit
sein Geld in eine Wohnung zu investieren, hat abgenommen. Die Käufer sind nun
gelassener, als zu Beginn der Finanzkrise.
Die Preisspirale nach oben beginnt sich langsamer zu drehen und die Käufer denken
anspruchsvoller. Wenn man viel Geld für eine Wohnung ausgibt, möchte man auch
einen guten Gegenwert dafür erhalten. Für Kaufinteressenten steigen somit die Möglichkeiten mit dem Verkäufer über Preis und Ausstattungsdetails zu verhandeln.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 27
Eslarngasse 16, 1030 Wien.
Ein Projekt von Raiffeisen evolution.
Lage, Architektur und
Ausstattung der Wohnungen
gewinnen zunehmend
an Bedeutung.
Anhang.
Der Autor.
Gerhard J. Lottes, geboren 1968 in Wien, hat mehr als zwei Jahrzehnte Erfahrung im
Finanzdienstleistungsbereich. Er war Betreuer gehobener Privatkunden und professioneller Anleger für nationale und internationale Anbieter und Fondsmanger einer
Wiener Privatbank.
Seit 2008 arbeitet er für Unternehmen der Raiffeisenlandesbank NiederösterreichWien, seit 2011 als Spezialist für Immobilieninvestitionen und die Immobilienprojekte
von Raiffeisen im Raiffeisen Private Banking Wien.
Gerhard J. Lottes.
Raiffeisen Private Banking Wien.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 28
Anhang.
Quellenangaben.
Die Daten zu den Wiener Immobilienpreisen 2008 bis 2012 wurden mit freundlicher
Unterstützung von Immomapping der Firma Webservicesunited analysiert und sind
den tatsächlich im Grundbuch verbücherten Kaufverträgen zwischen 2008 und 2012
entnommen. Es handelt sich somit um keine Angebotspreise, sondern um Preise, die
auf Basis eines rechtgültigen Kaufvertrages zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart
wurden. Berücksichtigt wurden alle Wohnungstransaktionen von Neubau- und Bestandswohnungen vom Erdgeschoß bis zum Dachgeschoß. Nicht berücksichtigt
wurden – da keine Wohnungen im Sinne des Begriffes – die Kategorien Rohdachböden, Grundstücke, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Villen, Zinshäuser und Ähnliche.
Die Preise der gebrauchten und neuen Eigentumswohnungen (Stand 2012) stammen
vom Institut für Stadt– und Regionalforschung der Technischen Universität Wien.
Die Anzahl der Wiener Wohnungen aus der Gebäude– und Wohnungszählung (Stand
2007), die Entwicklung des Verbraucherpreisindex und die Entwicklung des Bevölkerungsstandes (Stand 2012) stammen von der Statistik Austria.
Die Entwicklung der Sekundärmarktrendite in Österreich stammt von der österreichischen Nationalbank.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 29
Wernergasse 14-16, 1230 Wien.
Ein Projekt der Raiffeisen Bausparkasse.
Anhang.
Wichtige Hinweise.
Hinweis zu den Informationsinhalten und deren Aktualität.
Die Raiffeisen–Bankengruppe ist bei der Recherche der Informationen, wie auch bei
der Auswahl der von ihr verwendeten Informationsquellen um größtmögliche Sorgfalt
bemüht. Trotzdem kann die Raiffeisen–Bankengruppe keinerlei Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder dauernde Verfügbarkeit der zur Verfügung gestellten Informationen beziehungsweise Informationsquellen übernehmen.
Jegliche Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der angebotenen
Informationen sowie für den Eintritt von publizierten Prognosen wird ausdrücklich
ausgeschlossen.
Schweizertalstraße 16, 1130 Wien.
Ein Projekt der Raiffeisen Bausparkasse.
Kein Anbot und keine Anlageempfehlung.
Die Inhalte dieser Raiffeisen–Bankengruppe–Unterlage dienen ausschließlich zur Information und sind – sowohl nach österreichischem als auch nach ausländischem
Kapitalmarktrecht – weder ein Angebot noch eine Kauf– oder Verkaufsempfehlung.
Jede konkrete Veranlagung sollte erst nach einem Beratungsgespräch erfolgen,
wozu wir gerne zur Verfügung stehen.
Copyright Raiffeisenlandesbank Niederösterreich–Wien 2013.
Der Wohnungsmarkt in Wien
Seite 30
www.raiffeisenbank.at
Der Wohnungsmarkt in Wien
www.rbgnoe.at
Seite 31
Redaktion und Gestaltung: Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien,
Marketing