Osnabrück 2011 - WFO Wirtschaftsförderung Osnabrück GmbH

Gewerbehallen
BERICHT
Osnabrück
2011
WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG
OSNABRÜCK GMBH
Inhalt
04 Gewerbehallen in Osnabrück
06 Osnabrück – Starker Produktions-, Handels- und Logistikstandort
08 Ansprechpartner
Der Gewerbehallenbericht
in Kürze
Marktanalyse 2010
Gewerbehallenbestand
1.500.000 m²
Angebotsreserve
32.500 m²
Leerstandsquote
2,8 %
Mietpreisniveau (Durchschnitt/vermietbare Fläche)
Lagerflächen
3,54 €/m²
Produktionsflächen
3,63 €/m²
Überblick
Der vorliegende erstmalig erstellte Gewerbehallenbericht gibt einen Überblick über die
Entwicklung auf dem Gewerbehallenmarkt und liefert Fakten zum Gewerbehallenbestand
in Osnabrück. Der Bericht erscheint zukünftig im Zweijahresrhythmus im Wechsel mit dem
Büromarktbericht.
Die Stadt Osnabrück hat sich zu einem modernen und prosperierenden Wirtschaftsstandort entwickelt und ist Sitz zahlreicher national und international agierender Unternehmen.
Zukunftsweisend ist für Osnabrück nicht nur der Dienstleistungssektor, sondern auch der
leistungsstarke Gewerbe- und Logistikzweig, der von der hervorragenden geographischen
Lage und der optimalen Verkehrsinfrastruktur profitiert und für eine nachhaltige Wettbewerbsfähigkeit der Region sorgt. Die Nachfrage der Unternehmen nach Gewerbeflächen unterstreicht die Bedeutung des Standortes Osnabrück und erfordert fortlaufend eine Erweiterung des Flächenangebots durch Erschließung neuer Gewerbegebiete.
Der Gewerbehallenbericht 2011 beschäftigt sich mit der aktuell auf dem Gewerbehallenmarkt vorherrschenden Situation, liefert einen Überblick zur Entstehung und informiert
über die zukünftigen Entwicklungen des Standortes Osnabrück.
IMPRESSUM
Gewerbehallenbericht Osnabrück 2011 • WFO Wirtschaftsförderung Osnabrück GmbH • Natruper-Tor-Wall 2A
49076 Osnabrück • Telefon: 0541 331400 • Telefax: 0541 260800 • www.wfo.de • e-Mail: [email protected]
Redaktion: Ralf Kreye, Heiner Steinbrink, Julia Lorenz, Jana Hirschfeld, Felix Bücken
Satz und Druck: Leviendruck GmbH • Titelbild: Symanzik-Thermodyne, Am Tie, Osnabrück
Gewerbehallenbericht Osnabrück 2011
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Gewerbehallen in Osnabrück
Die Erhaltung und Verbesserung der Wettbewerbsfähig-
Gewerbehalle
Gewerbehallen sind großflächige Gebäude, die
zur Produktion, Weiterverarbeitung, Lagerung
und zum Umschlag von Rohstoffen und Gütern
aller Art dienen.
keit des Wirtschaftsstandortes erfordert eine regelmäßige
Analyse der Märkte, um deren Potenziale zu erkennen und
die notwendigen Handlungsbedarfe zu erfassen. Dafür
wurden im Rahmen einer erstmaligen Untersuchung des
Osnabrücker Gewerbehallenmarktes umfassende Daten
rund um die Gewerbeflächen und Gewerbehallen erhoben. Der vorliegende Bericht dient der transparenten Information für Gewerbehallennutzer und Investoren rund
Anteil der Hallen/Hallengröße
5,1% 2,4%
um die Gewerbehallenflächen in Osnabrück.
21,3%
100 - 500 m2
20,6%
Die fragebogengestützte Befragung der Eigentümer ver-
500 - 2.500 m2
zeichnete eine Rücklaufquote von knapp 27 %. Erhoben
2.500 - 5.000 m2
wurden nicht nur Angaben zur Ausstattung der Hallen,
5.000 - 10.000 m2
sondern auch zur Art der Nutzung und zu den Eigentumsverhältnissen. Aus den generierten Ergebnissen ergibt sich
> 10.000 m2
in Osnabrück ein Gesamtbestand an Gewerbehallenfläche
in Höhe von ca. 1,15 Mio. Quadratmeter. Die derzeitige
50,6%
Leerstandsquote beträgt 2,8 % des Gesamthallenbestan-
Qualitätsmerkmale (Quelle: Eigene Erhebungen)
des und spiegelt die vorhandene Angebotsreserve in Höhe
von 32.500 Quadratmeter wieder.
Anteil der Hallenhöhe
43,7%
23,8%
2-6m
6-8m
2,0%
8,6%
Angebotsreserve
Summe aller fertig gestellten Gewerbehallenflächen, die zu einem bestimmten Zeitpunkt unge-
8 - 12 m
nutzt sind und zur Vermietung oder zum Verkauf
> 12 m
angeboten werden.
ohne Angabe
21,9%
Qualitätsmerkmale (Quelle: Eigene Erhebungen)
Am Standort Osnabrück sind überwiegend Gewerbehallen
mit einer Fläche von bis zu 5.000 m² vorhanden. Den größten Anteil von über 50 % machen Hallen aus, deren Fläche
Hallenhöhe im Verhältnis zum Flächenbestand
2,8%
15,8%
zwischen 500 und 2.500 m² liegt. Etwa 20 % entfallen auf
Hallen mit einer Fläche zwischen 2.500 und 5.000 m² und
36,3%
2-6m
ca. 21 % des gesamten Hallenbestandes bilden kleine Hallen mit einer maximalen Fläche von 500 m². Nur knappe 8 %
6-8m
der Hallen verfügen über mehr als 5.000 m² zusammen-
8 - 12 m
hängende Fläche.
> 12 m
Der Großteil der Hallen verfügt über eine Höhe von 6 bis
12 Meter. Der Anteil jener Hallen mit einer Höhe größer als
45,1%
Hallenhöhe im Verhältnis zum Flächenbestand (Quelle: Eigene Erhebungen)
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Gewerbehallenbericht Osnabrück 2011
12 m, ist mit ca. 3 % als gering zu beziffern.
Die Betrachtung der Nutzungsart ergibt eine überwiegende Nutzung der Hallen für Lagerzwecke mit einem Anteil
Nutzung Lager, Produktion, Mischnutzung, Sonstiges
15,0%
von ca. 45 %. Knapp 32 % der Hallen dienen der Produk-
45,3%
tion. Aber auch eine Mischnutzung der Gewerbehallen ist
bei ca. 8 % Anteil gegeben. Zusätzlich verfügen 70 % der
Lager
8,3%
Produktion
Gewerbehallen über angeschlossene Büroräume.
Mischnutzung
Sonstige
Die Untersuchung der erhobenen Daten bezüglich der Altersstruktur der Gebäude zeigt, dass 62 % des Hallenbestandes bereits vor 1990 erbaut worden ist. Der hohe An31,5%
teil dieser Gewerbehallen ist eng an die frühe Entstehung
der Gewerbegebiete geknüpft. Anzumerken sei jedoch
die kontinuierliche Instandsetzung, Modernisierung und
Erweiterung der älteren Gebäude. Zudem wurden allein in
Nutzung der Gewerbehallen (Quelle: Eigene Erhebungen)
Anteil Gewerbehallen mit angebundenen Büroflächen
13,2%
den letzten zwei Jahrzehnten ca. 38 % der Gewerbehallen
neu fertig gestellt.
Bürofläche vorhanden
keine Bürofläche
Die Gewerbeimmobilien werden zu 68 % von den Eigen-
17,2%
keine Angabe
tümern selbst genutzt, während knapp 27 % der Gewerbehallen vermietet sind oder in Teilen zur Vermietung angeboten werden.
Der durchschnittliche Mietpreis für Gewerbehallen weist
überraschender Weise eine nur geringe Differenz zwischen Lager – und Produktionsflächen auf. Während der
Mietpreis für Lagerflächen bei 3,54 € je Quadratmeter
69,5%
Gewerbehallen mit Büroflächen (Quelle: Eigene Erhebungen)
Anteil Gewerbehallen nach Baujahr
1,6%
liegt, beträgt der Preis für Produktionsflächen 3,63 € je
Quadratmeter. Zu begründen ist die Angleichung des
Mietpreisniveaus durch eine hohe Nachfrage und über-
14,6%
1900 bis 1949
37,4%
1950 bis 1969
wiegende Inanspruchnahme der Gewerbehallenflächen
1970 bis 1989
für Lagerzwecke, die sich im Preis niederschlägt.
1990 bis 2009
Aufgrund der geringen Leerstandsquote und der überwiegenden Nutzung der Hallen für logistische Zwecke
46,3%
eröffnet sich für den dienstleistungsstarken Standort Osnabrück ein ausgezeichnetes Entwicklungspotenzial im
Segment der Logistik.
Hallenbestand nach Baujahr (Quelle: Eigene Erhebungen)
Nutzung Eigennutzung, Vermietung, teilweise Vermietung
2,0% 5,1%
Eigennutzung
24,9%
Vermietung
teilweise vermietet
Sonstige
68,0%
Eigentumsverhältnis (Quelle: Eigene Erhebungen)
Gewerbehallenbericht Osnabrück 2011
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Osnabrück – Starker Produktions-,
Handels- und Logistikstandort
Die hervorragende geografische Lage der Stadt Osnabrück
Im Jahr 1905 wurde mit der Planung des Hafens begonnen.
hat entscheidend zur positiven Entwicklung der Stadt als
Realisiert wurde ein Stichkanal, der in seinem letzten Teil-
Wirtschaftsstandort beigetragen. Drei Autobahnen, zwei
stück als Hafenbecken ausgebildet wurde. Hiermit wurde
wichtige Schienenachsen, eine Wasserstraße und ein in-
ein Anschluss an den in Ost-West-Richtung verlaufenden
ternationaler Flughafen (Münster-Osnabrück International
Mittellandkanal geschaffen. Die Fertigstellung des 14,5 km
Airport) machen die Stadt Osnabrück zum Schnittpunkt
langen Stichkanals erfolgte im Jahr 1915. Durch den Bau der
wichtiger transeuropäischer Verkehrswege im Zentrum Eu-
Pagenstecherstraße und Klöcknerstraße in den 1960er und
ropas. Auch aufgrund der sehr guten Verkehrsinfrastruktur
1970er Jahren wurde die Erschließung neuer Bereiche für die
ist Osnabrück als Oberzentrum Sitz vieler national und in-
Ansiedlung von Industrie und Handel ermöglicht. Im Laufe
ternational tätiger Unternehmen geworden.
der Jahre ist entlang des Kanals ein in sich geschlossenes Gewerbegebiet mit einer Fläche von ca. 220 ha entstanden, das
Nach dem heutigen Stand verfügt der Wirtschaftsstandort
sich ausgehend vom Stadtzentrum bis in den Nordwesten
Osnabrück über eine gewerbliche Baufläche von rd. 900
erstreckt. Der Hafen beheimatet heute international tätige
ha. Der Blick auf die Karte macht deutlich, dass der Schwer-
Unternehmen wie z. B. Hellmann Worldwide Logistics.
punkt der gewerblichen Tätigkeit in einem von Nordwesten
nach Südosten verlaufenden Gewerbeflächenband statt-
Zur etwa gleichen Zeit ist das Industrie- und Gewerbegebiet
findet, angefangen vom Hafen über die Gartlage bis hin
Fledder entstanden. Durch den Bau des Güter- und Rangier-
zum Fledder. Diese gehören, wie ihre zentrale Lage schon
bahnhofes in den Jahren 1909 bis 1913 wurde das bis da-
verrät, zu den ersten in Osnabrück entstandenen Industrie-
hin unwirtschaftliche Land für die Wirtschaft aktiviert. Aus
und Gewerbegebieten und nehmen zusammen mehr als die
einem Acker- und Kleingartengelände wurde in mehreren
Hälfte der gesamten gewerblichen Baufläche ein. Aufgrund
Entwicklungsstufen das größte zusammenhängende ge-
steigender Nachfrage nach Gewerbeflächen wurden im
werbliche Areal der Stadt Osnabrück mit einer Fläche von ca.
Laufe der letzten vier Jahrzehnte von der Stadt Osnabrück
400 ha. Die gewerbliche Baufläche beträgt nach heutigem
weitere Gewerbegebiete erschlossen.
Stand rd. 230 ha. Einen großen Teil des Fledders nimmt die
Volkswagen Osnabrück GmbH mit ihrem Werksgelände ein.
Entlang der Autobahnen, die nahezu das gesamte Stadtge-
Anteil der Gewerbeflächen in Osnabrück
biet umschließen, haben sich seit den 1970er Jahren weitere
17,8%
25,2%
Fledder
Hafen
7,1%
Gewerbegebiete entwickelt. So begann Anfang der 1970er
Jahre die Erschließung des 38 ha großen Areals im nordwestlichen Teil der Stadt. Dort entstand der Gewerbepark Atter.
Atter
Im Jahr 1983 hat die Stadt Osnabrück das Gebiet Atterfeld
Darum/Gretesch/
Lüstringen
mit ca. 16 ha Fläche nahe der Autobahn erschlossen. Die Un-
Hellern
das überregionale Straßennetz über das Lotter Kreuz.
8,2%
ternehmen dort profitieren von der guten Anbindung an
Gartlage
8,4%
24,5%
In den späten siebziger Jahren ist das dreigeteilte Gewerbeübriges Stadtgebiet
8,8%
gebiet Hellern entlang der Autobahn A 30 entstanden. Im
Jahr 1978 hat die Stadt Osnabrück ein Bauland von ca. 12 ha
Gewerbeflächen in Osnabrück (Quelle: Eigene Darstellung)
erworben, das als Hellern-Nord bezeichnet wird. Ein Jahr-
Die Entstehung der ersten Industrie- und Gewerbegebiete
zehnt später kamen dort weitere 12,8 ha Bauland hinzu und
in Osnabrück lässt sich auf das Ende des 18. Jahrhunderts
in den Jahren zwischen 1985 und 1991 entstanden an der
datieren. Dort, wo sich heute der Stadtteil Gartlage er-
Lengericher Straße und Chemnitzer Straße noch weitere 8 ha
streckt, wurde bereits 1873 eine Drahtfabrik gegründet.
Gewerbefläche.
Heute beträgt die gewerbliche Fläche dort ca. 65 ha und
dient als Solitärstandort für die kupferverarbeitende Firma
Parallel wurde 1991 mit der Planung und Vergabe der
Kabelmetal Germany AG & Co. KG.
Grundstücke des Gewerbeparks Burenkamp begonnen. Das
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Gewerbehallenbericht Osnabrück 2011
Gebiet zeichnet sich mit der direkten Anbindung zur Au-
Östlich an das Stadtzentrum schließt sich in der Nähe des
tobahn A 30 über die Anschlussstelle Osnabrück – Sutthau-
Hauptbahnhofs der Gewerbestandort Hasepark an. Dieser
sen aus. Bis 2001 wurden dort etwa 18 ha Grundstücksflä-
verfügt mit etwa 11 ha über ausreichende Möglichkeiten
che vermarktet.
für Produktion, Handwerk, Großhandel und Dienstleistungsgewerbe.
Mit der Bebauung des Gewerbegebietes Sutthausen, das
im südlichen Teil der Stadt in der unmittelbaren Nähe zur
Seit dem Abzug britischer Streitkräfte aus der Stadt An-
Autobahn A30 liegt und heute eine Fläche von ca. 19 ha
fang 2009, verfügt Osnabrück über insgesamt sechs Kaser-
einnimmt, wurde 1980 begonnen. Das Gebiet Südstraße/
nenareale im Stadtgebiet mit einer Fläche von ca. 160 ha.
Westerbreite wurde ab 1986 insbesondere als Standort für
Durch die Umnutzung der Kasernenflächen werden in den
die Ansiedlung von technologieorientierten Unternehmen
kommenden Jahren wichtige Flächenreserven erschlossen.
entwickelt. Dort hat u. a. das städtische Centrum für Um-
Geplant sind nicht nur neue Wohngebiete, sondern auch
welt und Technologie seinen Sitz.
Gewerbe-, Handels- und Logistikflächen sowie Einrichtungen für den Dienstleistungssektor.
Auch das Gebiet, das im Stadtteil Lüstringen direkt an der
Mindener Straße anliegt, profitiert von einer guten An-
Die Stadt Osnabrück hat sich über Jahrzehnte zu einem
bindung an die A33. Im Jahr 2000 wurde hier ein neues
modernen, leistungsstarken und wachstumsorientierten
Gewerbegebiet mit einer Nutzfläche von 160.000 m² er-
Standort entwickelt.
schlossen, das den Namen „Am Tie“ trägt. In Lüstringen ist
traditionell die papierverarbeitende Firma Felix Schoeller
ansässig.
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© Stadt Osnabrück -Geodaten-
Übersichtskarte der Gewerbegebiete der Stadt Osnabrück
Gewerbehallenbericht Osnabrück 2011
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Ansprechpartner
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Natruper-Tor-Wall 2A • 49076 Osnabrück
Tel.: +49 (0)541 33 14 00 • Fax: +49 (0)541 26 08 00
www.wfo.de • [email protected]
Geschäftsführung
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+49 (0)541 3 31 40-16
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+49 (0)541 3 31 40-17
Projektentwicklung
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+49 (0)541 3 31 40-15
Stadt Osnabrück
Postfach 44 60 • 49034 Osnabrück
Tel.: +49 (0)541 3 23-0 • Fax: +49 (0)541 3 23-42 01
www.osnabrueck.de • [email protected]
Stadtplanung: Beurteilung von Bauvorhaben
Herr Gößmann
+49 (0)541 3 23-26 41
Bauaufsicht: Bauberatung, Antragsannahme
Herr Teckenbrock +49 (0)541 3 23-26 44
Herr Worpenberg +49 (0)541 3 23-25 93
Gewerbeangelegenheiten
Herr Lindke
+49 (0)541 3 23-41 62
Handwerkskammer Osnabrück-Emsland
Bramscher Str. 134-136 • 49088 Osnabrück
Tel.: +49 (0)541 69 29-0 • Fax: +49 (0)541 69 29-2 90
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Wirtschaftsförderung
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+49 (0)541 69 29-9 00
Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland
Neuer Graben 38 • 49074 Osnabrück
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www.osnabrueck.ihk.de • [email protected]
Standortpolitik
Herr Lammers
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