Begr 3-2_4-2 Berliner Haus

Transcription

Stadt Wolfsburg
Stadtteil Heßlingen
Begründung
zum Bebauungsplan
"Berliner Haus"
Verfahrensdaten
Aufstellungsbeschluss
§ 2 (1) BauGB
frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung
§ 3 (1) BauGB
19.06.2013
08.05.2014
Beteiligung der
Behörden + sonstigen TÖB
§ 4 (2) BauGB
Öffentlichkeitsbeteiligung
§ 3 (2) BauGB
Stand vom 30.01.2015
Bearbeitet vom Dr.-Ing. W. Schwerdt, Büro für Stadtplanung GbR , Braunschweig
in Abstimmung mit dem Geschäftsbereich für Stadtplanung und Bauberatung der Stadt Wolfsburg
Satzungsbeschluss
§ 10 (1) BauGB
B-Plan "Berliner Haus"
-2-
Stadt Wolfsburg, Stadtteil Heßlingen
Inhaltsverzeichnis:
Seite
1.
1.1
1.2
1.3
Einführung
Rechtsgrundlagen
Anlass und Erforderlichkeit der Planaufstellung
Lage und Abgrenzung des Geltungsbereiches
3
3
3
5
2.
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
Ausgangssituation
Stadträumliche Einbindung
Bebauung und Nutzung
Erschließung
Ver- und Entsorgung
Natur, Landschaft, Umwelt
Eigentumsverhältnisse
6
6
6
7
7
7
8
3.
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
Planungsbindungen
Landes- und Regionalplanung
Flächennutzungsplanung
Landschaftsplanung
Vorhandenes Planungsrecht
Denkmalschutz
9
9
9
10
10
10
4.
4.1
4.2
4.3
Planungskonzept
Städtebauliches Konzept "Berliner Haus"
Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung/ Wahl des Verfahrens
Planungsalternativen
11
11
12
13
5.
5.1
5.1.1
5.1.2
5.1.3
5.2
5.2.1
5.2.2
5.2.3
14
14
14
14
15
18
18
19
5.3
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
5.10
Planinhalt
Nutzung der Baugrundstücke
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung
Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise
Erschließung
Öffentliche Verkehrsanlagen
Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Flächen für Versorgungsanlagen und für die Abwasserbeseitigung/ Ver- und
Entsorgung
Grünordnerische Festsetzungen
Lärmschutz
Naturschutz und Landschaftspflege
Altlasten/ Baugrund
Kampfmittel
Vorbeugender Brandschutz
Hinweise
6.
6.1
6.2
Umsetzung der Planung
Kostenschätzung und Finanzierung
Bodenordnende Maßnahmen
32
32
32
7.
Städtebauliche Werte
33
Anmerkung zum Verfahren
Büro für Stadtplanung GbR
19
22
22
26
27
31
32
32
33
Dr.-Ing. W. Schwerdt
Braunschweig
-3-
Begründung des Bebauungsplanes
1.
Einführung
1.1
Rechtsgrundlagen
Dem Bebauungsplan liegen folgende Rechtsgrundlagen zugrunde:
- Baugesetzbuch (BauGB)
- Baunutzungsverordnung (BauNVO)
- Planzeichenverordnung (PlanzV)
- Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
- Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG)
- Niedersächsisches Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (NUVPG)
- Niedersächsisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (NAGBNatSchG)
- Niedersächsische Bauordnung (NBauO)
- Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG)
in der aktuell gültigen Fassung.
1.2
Anlass und Erforderlichkeit der Planaufstellung
Im Bereich des Gewerbegebietes Dieselstraße bestehen seitens verschiedener Firmen und der Feuerwehr kurz- bis langfristig Veränderungsabsichten. Die damit verbundenen Umstrukturierungspotentiale geben Raum für neue intensivere und hochwertigere Nutzungen, als Impuls für einen notwendigen Aufwertungsprozess und als
Tell einer Urbanisierung im Umfeld der Stadtmitte.
Im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung wurde daher ein Strukturkonzept für das Gewerbegebiet Dieselstraße erarbeitet, das das Gebiet auch im größeren räumlichen Zusammenhang betrachtet. Mit diesem planerischen Baustein erhält das Gebiet nicht nur neue funktionale Entwicklungsperspektiven, gleichzeitig
werden Ziele und Maßnahmen formuliert, um den Charakter und die Gestaltung des
Gebietes zu stärken.
Die Dieselstraße als östliche Verlängerung der Stadtachse Heinrich-Nordhoff-Straße
und Heßlinger Straße bildet eine wichtige Stadtzufahrt, die vor allem auch im Kreuzungsbereich mit dem Berliner Ring/ bzw. Berliner Brücke eine sehr hohe verkehrliche Zentralität besitzt. Die damit verbundene öffentliche Wahrnehmung erfordert eine
markante städtebauliche Ausprägung, die werbewirksam für die Stadt genutzt werden
kann.
Das Quartier selbst bietet die Chance, hier neben dem starken Fokus Volkswagenwerk andere Seiten der Stadt Wolfsburg sichtbar werden zu lassen, die u. a. in einer
offenen, vielseitig kreativen und produktiven Struktur mittelgroßer Gewerbe- und
Dienstleistungsbetriebe liegen.
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Die Profilierung dieses Gewerbegebiets geht Hand in Hand mit der Findung eines
angemessenen Erscheinungsbildes. Dabei stellen vor allem die Quartierseingänge
potentielle Standorte mit Signalwirkung dar. Bei Bebauungsabsichten dieser Standorte erfolgt daher eine städtebauliche Überprüfung der geplanten Baukörper und hochbauliche Qualitätssicherung.
Das östlich der Berliner Brücke gelegene ehemalige Grundstück der Firma Naturstein
Billen nimmt eine dieser beschriebenen exponierten Lagen ein. Seit der Insolvenz der
Firma im Jahre 2010 liegt das Grundstück brach. Mit dem Investitionsinteresse der
Hecker GmbH, die eine repräsentative Firmenzentrale für "AUTO plus", eingebettet in
ein Büro-, Bildungs- und Dienstleistungszentrum plant, ist ein konkreter Anlass gegeben, eine neue Nutzung und eine damit verbundene deutliche Aufwertung für das
Areal zu realisieren.
Mit einem von der Stadt durchgeführten Gutachterverfahren wurden unterschiedliche
Lösungsansätze für das Gesamtvolumen auf dem Grundstück erarbeitet, die der
städtebaulich exponierten Lage und der hochwertigen Nachbarschaft Rechnung tragen. Im Folgenden konnte der Investor für den durch die Jury ausgewählten 1.Rang
des Gutachterverfahrens gewonnen werden.
Abgeleitet aus dem städtebaulichen Rahmenplan für den Bereich Dieselstraße und
der städtebaulichen Studie für das Grundstück Billen, die als Vorbereitung für das
Gutachterverfahren diente, sieht der ausgewählte Entwurf ein XII-geschossiges Bürogebäude im Nordwesten des Grundstücks vor.
Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans "Gewerbegebiet Wolfsburg-Ost", der am 15.11.1990 Rechtskraft erlangte. Der
Bebauungsplan trifft für den Planbereich im Wesentlichen die Festsetzung für eine
dreigeschossige Gewerbenutzung. Es zeigt sich bereits jetzt, dass auf der Basis der
bestehenden planungsrechtlichen Festsetzungen die angestrebten städtebaulichen
und architektonischen Ziele nicht erreicht werden können. Um über einen neuen
Baukörper die eingangs geschilderte Signalwirkung zu erreichen, muss die zulässige
Geschossigkeit erhöht werden. Darüber hinaus sollen die planungsrechtlichen Festsetzungen zum Schallschutz, zum Baudenkmal und zu den Schutzbereichen des
vorhandenen Dükers aktualisiert werden. Daher ist es notwendig, für den Planbereich
einen neuen Bebauungsplan aufzustellen. Mit Rechtskraft des Bebauungsplanes
"Berliner Haus" tritt der Bebauungsplan "Gewerbegebiet Ost" für den Planbereich außer Kraft, ohne dass es hierfür eines gesonderten Aufhebungsverfahrens bedarf.
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1.3
Lage und Abgrenzung des Geltungsbereiches
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Heßlingen, unmittelbar östlich der Berliner
Brücke und südlich des Mittellandkanals. Überplant wird eine aufgegebene Betriebsfläche und gemischt, durch das Wohnen und Gewerbe genutzte Gebäude, die aufgegeben und beräumt werden sollen.
Die Abgrenzung des Plangebietes ergibt sich aus der zeichnerischen Darstellung auf
dem Deckblatt zu dieser Begründung. Der nachfolgende Übersichtsplan kennzeichnet
die Lage des Planungsraums im Stadtbereich.
Stadt Wolfsburg
Plangebiet "Berliner Haus"
Lage des Plangebietes
Braunschweig
-6-
2.
Ausgangssituation
2.1
Stadträumliche Einbindung
Die Baugebiets- und Versorgungsflächen im Planbereich besitzen eine Größe von
insgesamt rd. 12.400 m² und bilden den nordwestlichen Teil des am nordöstlichen
Rand der Innenstadt Wolfsburgs gelegenen Gewerbegebietes Dieselstraße. Das
Areal wird durch die Erschließungsstraßen An der Vorburg, Maybachweg und Daimlerstraße sowie den übergeordneten, auf einem Brückenbauwerk verlaufenden Berliner Ring (Berliner Brücke) begrenzt. Unmittelbar nördlich der Straße An der Vorburg
verläuft die Schienenstrecke Hannover – Berlin. Daran anschließend fließt der Mittellandkanal mit dem dazwischen liegenden Testgelände der Autostadt.
Die Straße An der Vorburg, die nordwestlich des Plangebiets die Berliner Brücke unterführt, schafft eine nahezu direkte Anbindung an den Bahnhof der Stadt sowie zum
direkt westlich der Berliner Brücke gelegen Designer Outlet Center Wolfsburg, das
den nördlichen Rand des zentralen Einzelhandelsbereichs der Stadt bildet.
Östlich und südlich des Planbereichs findet sich im "Gewerbegebiet Wolfsburg-Ost"
ein vielfältiges gewerbliches Spektrum mit Werkhallen, Büronutzungen und dem KfzTeilehandel.
Fußläufig über einen Zugang zur Berliner Brücke zu erreichen, befindet sich nördlich
am Mittellandkanal die Autostadt und die Volkswagen Arena im städtischen Sportund Erholungsraum Allerpark.
2.2
Bebauung und Nutzung
Der Planungsraum ist weitestgehend eben und nach Westen durch das Böschungsbauwerk der Berliner Brücke (Berliner Ring) begrenzt. Die Fahrbahn der Straße verläuft entsprechend auf einem rd. 5 bis 7 m höher gelegenen Niveau als das Planbereichsgelände.
Das bis zu seiner Beräumung im Winterhalbjahr 2014/15 nahezu vollständig durch
Gebäude, Lager-, Ausstellungs- und Stellplatzflächen bebaute Gebiet wurde überwiegend durch die Firma Naturstein Billen genutzt. Aus dieser Nutzung rührte ein
großflächiger zusammenhängender Komplex aus rd. 7 bis 8 m hohen Hallen mit einem angebauten Empfangs- und Verwaltungsgebäude am Nordostrand des Grundstücks. Dieser nach der Räumung einzig verbliebende sog. "Pavillon" steht unter
Baudenkmalschutz.
Im Südwesten, am Maybachweg, befanden sich darüber hinaus zwei 2- bis 3geschossige Mehrfamilienhäuser in Flachdachbauweise.
Im rückwärtigen Bereich der südöstlichen Wohnbebauung steht ein Transformatorenhaus mit Zugang von der Dieselstraße, das diverse Strom- und Steuerungskabel für
das nähere und weitere Umfeld bündelt. Nahezu unmittelbar nordöstlich hiervon liegt
ein Kellerbauwerk mit einem über das Plangebiet nach Norden verlaufenden unterirdisch verlaufenden Betontrog, in dem verschiedene für die Stadt und das VW-Werk
bedeutsame Ver- und Entsorgungsleitungen gebündelt sind, um diese vereint in einem Dücker unter den Mittellandkanal und die Bahnstrecke hindurchzuführen.
Braunschweig
-7-
2.3
Erschließung
Für die Einbindung in das klassifizierte überregionale Straßenverkehrsnetz sowie in
die bedeutenden Verkehrsachsen der Stadt sorgt die Straße An der Vorburg in Richtung Westen durch direkte und indirekte Anschlüsse an die Heßlinger Straße (L321).
Nach Osten besitzt die Daimlerstraße mittelbar Anschluss an die Dieselstraße, die
wiederum an den Berliner Ring (L322) anbindet.
Einbindungen in den öffentlichen Personennahverkehr bestehen an der Dieselstraße
und der Heßlinger Straße über Bushaltestellen. Daneben ist in rd. 800 m fußläufiger
Entfernung der Wolfsburger Bahnhof zu erreichen
2.4
Ver- und Entsorgung
Der Planbereich ist über die in den öffentlichen Verkehrsflächen liegenden städtischen und privaten Ver- und Entsorgungssysteme eingebunden. Dabei bestehen Leitungsnetze der Ver- und Entsorgungsträger nicht nur innerhalb der in den Planbereich einbezogenen öffentlichen Straßenräume, sondern auch im Baugebiet als
Hausanschlüsse.
Im südlichen Bereich des Bebauungsplans befindet sich ein Transformatorengebäude
der LSW Netz GmbH & Co. KG. Die zugehörigen Leitungen verlaufen dabei vorwiegend über das der Gesellschaft eigene Grundstück. Daneben führen aber auch noch
mehrere Stromleitungen nach Norden über das Baugebiet (ST-FM- sowie MSLeitungen).
Parallel zum Verlauf der nach Norden führenden Stromleitungen quert eine Hauptversorgungsleitung für Wasser (Harzwasserleitung VW Ost) das Baugebiet, die wie
die ebenfalls vorhandenen Hauptleitungen für Schmutzwasser in ein unterirdisch gelegenes Dückerbauwerk hingeführt werden, von wo aus die Kabel und Leitungen vom
Plangebiet aus unter den Mittellandkanal und die Bahnstrecke hindurchgeführt werden.
Leitungspläne der betroffenen Ver- und Entsorgungsträger liegen der Stadt vor.
Die nicht mehr benötigten Haus- und sonstigen Betriebsanschlüsse wurden im Zuge
der Beräumung des Geländes von den jeweiligen Leitungsträgern entfernt.
2.5
Natur, Landschaft, Umwelt
Der Planbereich war nahezu vollständig durch Gebäude, Lager- sowie Stellplatz- und
Bewegungsflächen versiegelt. Grünräumliche Elemente fanden sich nur vereinzelt als
Ziersträucher oder Einzelbäume sowie stärker gebündelt, außerhalb des Planbereichs, an der Böschung der Berliner Brücke. Die größte zusammenhängende unversiegelte Fläche umfasste ca. 100 m² und fand sich als Ziergartenfläche im rückwärtigen Bereich der Wohnhäuser.
Nach der vegetationskundlichen und faunistischen Untersuchung 1) wies der Planbereich im Ursprungsbestand keine besonders wertvollen Biotope auf (siehe auch Pkt.
5.6 Naturschutz und Landschaftspflege).
1
)
Büro Drecker/ Ökoplan – Institut für ökologische Planungshilfe: Vegetationskundliche und
Faunistische Untersuchungen zum Projekt "Grundstück Billen", Hannover, Mai 2014
Braunschweig
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Innerhalb des südlichen Hallenbestandes wurde in den 1990er Jahren eine chemische Reinigung betrieben mit der Folge, dass hier leichtflüchtige halogenierte Kohlenwasserstoffe (LHKW), überwiegend Tetrachlorethen ("Per"), im Grundwasser und
in der Bodenluft nachgewiesen wurden 2) 3). Die Sanierung der Bodenluft erfolgte
durch Absaugen und Ableitung über Aktivkohlefilter, bis keine nennenswerten LHKWGehalte mehr gefördert wurden. Der Grundwasserschaden wurde durch das Einbringen weiterer Messstellen eingegrenzt untersucht, wobei sich in Abstimmung mit der
zuständigen Altlastenbehörde kein weiterer Sanierungsbedarf ergab 4).
Im Zuge der aktuellen Bebauungsabsichten veranlasste die Stadt eine erneute Beprobung der Restbelastungen des Grundwassers mit dem Ergebnis, dass bei Aushub
oder Gründungsmaßnahmen im Grundwasserleiter bestimmte Wasserhaltungsmaßnahmen erforderlich werden (siehe Pkt. 5.7 Altlasten/ Baugrund), um die schädlichen
Reststoffgehalte nicht ungesteuert in die Umgebung abzuleiten bzw. ungereinigt zu
entsorgen.
Dem Innenstadt nahen Bereich zugeordnet, besteht für das Plangebiet trotz seiner
erst in den 50er Jahren erfolgten Erstbebauung im Grundsatz ein Verdacht auf Abwurfkampfmittel, dem durch Sondierungsmaßnahmen im Zuge der Beräumung des
Geländes nachgegangen wird (siehe Pkt. 5.8. Kampfmittel).
Besondere Einflüsse auf die Umweltverhältnisse im Plangebiet bestehen im Wesentlichen durch eine starke Verlärmung durch den Straßen- und Schienenverkehr. Demgegenüber besitzt der ebenfalls einflussnehmende Gewerbelärm eine untergeordnete
Bedeutung, da sich die Nutzungen deutlich auf das innere von Gebäuden, bspw. Büro- und Hallennutzungen, konzentrieren.
Herausragend bei dem Verkehrslärm ist die direkt angrenzend und seitens des Geländes erhöht gelegene Berliner Brücke/ Berliner Ring mit einer für das Jahr 2020
prognostizierten Verkehrsbelastung von rd. 65.400 Kfz/24h. Die Lärmeinflüsse wurden mit Blick auf die Wahrung gesunder Arbeitsverhältnisse, insbesondere den vorgesehenen Büronutzungen, gutachterlich untersucht 5) (siehe Pkt. 5.5 Lärmschutz).
2.6
Eigentumsverhältnisse
Das für die bauliche Nutzung als Gewerbegebiet festgesetzte Plangebiet befindet
sich im Eigentum der Stadt. Das Areal soll im weiteren Aufstellungsverfahren an einen privaten Investor veräußert werden.
Die Versorgungsflächen sind Eigentum der jeweiligen Ver- und Entsorgungsträger.
So befindet sich die Versorgungsfläche für Strom im Eigentum der LSW Netz GmbH
und Co. KG.
2
)
3
)
4
)
5
)
GGU (Gesellschaft für Grundbau und Umwelttechnik mbH): Natursteinwerk Billen Wolfsburg,
Erkundung von Untergrundverunreinigungen; Bericht Nr. 4104 / 00, Braunschweig,
16.05.2000
IUP Ingenieure GmbH: Bodenluftuntersuchungen Fa. Ruess, Maybachstr. Wolfsburg; Bericht
Nr. 4021, Braunschweig, 13.10.2000
utgw (Umwelttechnisches geologisches Büro Wanske): Untersuchungsbericht zur Untergrunderkundung des Grundwassers durch Errichtung von Beobachtungsbrunnen auf dem Gelände
Naturstein Billen, Helmstedt, 11.04.2001
Bonk-Maire-Hoppmann: Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan "Berliner Haus"
auf dem Gebiet der Stadt Wolfsburg im Zuge der Errichtung eines Bürogebäudes, Nr. 13249,
Garbsen, 07.03.2014
Braunschweig
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Die den Planungsraum im Norden, Osten und Süden begrenzenden Verkehrsflächen
sind öffentlich gewidmet und gehören der Stadt.
3.
Planungsbindungen
3.1
Landes- und Regionalplanung
Nach dem geltenden Landes-Raumordnungsprogramm (LROP) des Landes Niedersachsen aus dem Jahr 2012 ist Wolfsburg Oberzentrum. In Oberzentren sind zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für den spezialisierten höheren Bedarf zu
sichern und zu entwickeln.
Als Mitglied des Zweckverbands Großraum Braunschweig gilt für die Stadt das
Regionale Raumordnungsprogramm 2008 (RROP) für den Großraum Braunschweig.
Die Stadt Wolfsburg ist hier – abgeleitet aus dem LROP – ebenfalls als Oberzentrum
festgelegt. Neben den besonderen Entwicklungsaufgaben zur Sicherung und Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten, die alle zentralen Orte im Verbandsgebiet
besitzen, weist die zeichnerische Darstellung des RROP der Stadt Wolfsburg die
besonderen Entwicklungsaufgaben Erholung und Tourismus zu.
Der Bebauungsplanbereich ist im RROP nachrichtlich als Siedlungsbereich übernommen worden. Besondere Festlegungen bestehen dabei nicht. Die nördlich an den
Planbereich angrenzende Bahnstrecke Hannover – Wolfsburg – Berlin ist Vorranggebiet Haupteisenbahnstrecke (mit Regionalverkehr); die westlich den Planbereich begrenzende Landesstraße L322 (Berliner Ring/ Berliner Brücke) ist Vorranggebiet
Hauptverkehrsstraße, vierstreifig.
Die Absicht des Bebauungsplans, das Arbeitsstättenangebot in zentraler Lage der
Stadt zu verbessern, berücksichtigt die vorgenannten Entwicklungsaufgaben eines
Oberzentrums, so dass die Planung den Zielen der Raumordnung im Sinne von § 1
Abs. 4 BauGB entspricht. Die Belange des Verkehrs im Sinne der festgelegten
Hauptverkehrstrassen werden innerhalb des Bebauungsplans durch Anbaufreihaltezonen entlang der Landesstraße und einer schalltechnischen Untersuchung mit daraus abgeleiteten Festsetzungen beachtet.
3.2
Flächennutzungsplanung
Der Flächennutzungsplan 2020plus der Stadt Wolfsburg weist für das Plangebiet gewerbliche Bauflächen (G) gem. § 1 Abs. 1 Nr. 3 BauNVO aus. Aus dieser Darstellung
leitet der Bebauungsplan ein Gewerbegebiet (GE) gem. § 8 BauNVO ab, so dass
dem Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 BauGB entsprochen ist.
Am Ostrand des Planbereichs verläuft nach den Darstellungen des Flächennutzungsplans eine Schmutzwassertranssportleitung (unterirdisch). Die Trasse ist nach
konkreten Lageangaben des Entsorgungsträgers in den Bebauungsplan aufgenommen worden.
Braunschweig
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3.3
Landschaftsplanung
Die Stadt Wolfsburg besitzt einen Landschaftsrahmenplan (LRP) aus dem Jahr 1999.
Danach bestehen für den Planbereich weder wichtige Bereiche für die Vielfalt, Eigenart und Schönheit von Natur und Landschaft, noch ausgewiesene Schutzgebiete und
-objekte sowie Gebiete, die die Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung erfüllen. Als ausgebautes Gewerbegebiet bestehen dagegen Beeinträchtigungen des
Landschaftsbildes (Beikarte 2 "Wichtige Bereiche Vielfalt, Eigenart und Schönheit von
Natur und Landschaft"). "Entwicklungsziele und Maßnahmen/ Anforderungen an Nutzungen" werden in der entsprechenden Beikarte 8 für das Gebiet nicht benannt.
Die Beikarte 6 "Wichtige Bereiche Klima/ Luft" zählt das Areal zu den besonders stark
belasteten Wirkungsräumen des Wolfsburger Stadtgebietes mit den direkt und mittelbar angrenzenden hoch verkehrsbelasteten Straßen Berliner Ring/ Berliner Brücke
und Dieselstraße.
3.4
Vorhandenes Planungsrecht
Für das Gebiet gilt der mit Bekanntmachung der Anzeigeverfügung am 15.11.1990
Rechtskraft erlangte Bebauungsplan "Gewerbegebiet Wolfsburg-Ost". Der Bebauungsplan sichert das zur Zeit der Rechtskraft des Bebauungsplans bereits bebaute
Areal als Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO.
Eine 1. (teilweise) Änderung des Bebauungsplans erfolgte für einen Randbereich des
Gewerbegebiets nördlich der Daimlerstraße zur Bahn hin. Hier wurde ein vormals als
Grünflächen vorgesehener Streifen zugunsten weiterer Gewerbegebiete geändert.
Der Plan erlangte mit Datum vom 01.06.1995 Rechtskraft.
In den folgenden Jahren bestanden Überlegungen im Osten des Gewerbegebiets einen höhengleichen Bahnübergang für den Kfz-Verkehr herzustellen. Aufgrund dieser
Planungsüberlegungen und notwendiger Erweiterungsabsichten eines Gewerbebetriebes wurde der Ursprungsplan im Rahmen einer 2. vereinfachten Änderung angepasst. Die 2. Änderung erlangte durch die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses am 01.09.1997 Rechtskraft.
Eine 3. Änderung, die die Flächenerweiterung eines Gewerbebetriebes in den ehemaligen Schutzwald hin vorbereitete, wurde 2007 rechtskräftig.
Formal handelt es sich bei dem Bebauungsplan "Berliner Haus" um die 4. Änderung
des Bebauungsplans "Gewerbegebiet Wolfsburg-Ost".
3.5
Denkmalschutz
Der Pavillonbau am Maybachweg, Ecke An der Vorburg ist ein Einzeldenkmal nach
§ 3 Abs. 2 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz. Zugehörig zum Baudenkmal
sind auch die Ausstattungselemente innerhalb der dem Gebäude zugehörigen Freifläche, wie eine dort vorhandene Stein-Plastik.
Das Pavillongebäude der Firma Naturstein Billen, die untrennbar mit der Entstehung
vieler, für Wolfsburg wichtiger Bauten der Nachkriegszeit verbunden ist, wurde von
Dr. Ing. Rudolf Richard Gerdes, einem ehemaligen Kraemer-Mitarbeiter, entworfen
und 1959 errichtet.
Das Objekt charakterisiert sich nach einer Stellungnahme des Niedersächsischen
Landesamtes für Denkmalpflege u. a. wie folgt:
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"Für den Sitz der Firma Billen entwarf der Architekt 1959 ein im äußeren Erscheinungsbild einheitliches, sachliches Gebäude von konstruktiver Ehrlichkeit. Hinter der
ruhigen Fassade verbirgt sich allerdings ein sehr komplexes Gebäude mit einer vielfältigen Grundrissstruktur. Dem Planer ist es hierbei gelungen, verschiedene Nutzungsanforderungen (Empfangshalle, Verwaltung, Werkräume, Präsentationsräume
etc.), um ein Atrium zu gruppieren und die verschiedenen Funktionseinheiten äußerst
praktisch miteinander zu verbinden.
Der Erhaltungszustand des Gebäudes ist als gut zu bezeichnen. Leider ging das
wertvolle Mobiliar des Verwaltungsgebäudes nach der Insolvenz der Firma im Jahre
2010 verloren. Wichtige, denkmalkonstituierende Oberflächen und Gestaltungselemente sind allerdings erhalten geblieben. Zu nennen sind hierbei die Räumlichkeit
der Empfangshalle, wandfeste Ausstattung, Fußbodenbeläge, Wandgestaltungen der
Räume im südlichen Gebäudebereich (hier viele Natursteinoberflächen im Sinne von
Musterflächen an den Wänden und Böden erhalten), das Meisterbüro, die Produktionshalle, die westlichen Räume (für Personal, ehemalige Bildhauerei, sowie Technikräume), das Chefbüro (mit Wand-und Bodenbelägen), der Sitzungssaal (mit Wandund Bodenbelägen). Kleinere Ausstattungsdetails wie Steckdosen und Lichtschalter,
Garderobenhaken, Einbauschränke, Aschenbecher, Deckenlampen, Fenstergriffe,
Türdrücker und Lampen sind ebenfalls erhalten.
Besonders zu berücksichtigen sind gestaltete Frei-und Gartenbereiche, insbesondere
die direkte Umgebung des Pavillongebäudes (Baumbestand) und das Atrium mit
Baum-und Pflanzenbestand.
Aus denkmalfachlicher Sicht muss ein Punkt besonders hervorgehoben werden:
An diesem Gebäude lässt sich, wie sonst an kaum einer geeigneten Stelle, die Geschichte eines Handwerksbetriebs dokumentieren, der maßgeblich das äußere Erscheinungsbild von Bauten mit Weltniveau in Wolfsburg geprägt hat. Die Geschichte
eines mittelständischen Unternehmens mit hohem Repräsentationsanspruch wird
durch die Architektur des Pavillongebäudes nach wie vor eindrucksvoll transportiert."
Aus Sicht der Denkmalfachbehörde besteht ein öffentliches Erhaltungsinteresse aufgrund baukünstlerischer und stadt- und wirtschaftsgeschichtlicher Gründe. Die besondere Grundrisslösung und die dafür ursächliche Verquickung verschiedener funktionaler Notwendigkeiten, der sich auch im Schnitt als anspruchsvolle Split-LevelLösung darstellende Entwurf hat für Gebäude dieser Baugattung einen singulären
Charakter für die Architektur der späten 1950er Jahre in Niedersachsen."
4.
Planungskonzept
4.1
Städtebauliches Konzept "Berliner Haus"
Ausgehend von den Gebäudedimensionen des zu erhaltenden Pavillons der ehemaligen Firma Billen soll von der Straße An der Vorburg aus ein sich zum Mittellandkanal hin öffnender Platz als Entree der Anlage entwickelt werden, der zur Berliner Brücke bzw. zum Berliner Ring hin durch ein Bürohochhaus geschlossen werden soll.
Der rechteckige Hochhausbaukörper kann dabei bereits zu Anfang der Grundstücksbebauung ein klares und markantes Zeichen mit einer Gesamthöhe bis zu 46 m setzen.
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In der weiteren Grundstücksentwicklung sollen zwei zur Berliner Brücke quergestellte
dreigeschossige Gebäuderiegel über einem zwei- bis dreigeschossigen Sockel die
Gebäudekonfiguration komplettieren. Der Sockelbau kann eine Parkpalette mit mehreren Ebenen und Erweiterungsflächen aufnehmen. Die beiden dreigeschossigen Bürotrakte ermöglichen durch ihre zur Berliner Brücke senkrechte Stellung einen Durchblick von der Hochstraße Richtung Osten.
Die Erschließung des Hochhauses und des denkmalgeschützten "Pavillons" soll zentral vom neuen Platz aus erfolgen. Die südlich angrenzenden Büroflächen sollen neben einer Erschließung von Osten her auch über den neuen Platz aus möglich sein.
Das Ergebnis des Gutachterverfahrens sieht für den neuen Platz eine Gestaltung mit
großformatigen Natursteinplatten und Wasserbecken vor. Der "Pavillon" könnte als
Betriebskantine hergerichtet werden.
Für ihren Entwurf sieht das Architekturbüro eine Stahlbeton Skelettkonstruktion mit
aussteifendem Kern vor. Die Flachdecken (32 cm) und der Fußbodenaufbau (18 cm)
ergeben eine Gesamtstärke der Decke von 50 cm, so dass im Regelgeschoss bei
3,50 m Geschosshöhe eine lichte Höhe von 3,00 m erreicht werden kann. Die Flurbereiche sind auf ca. 2,60 m abgehängt. Eine Beheizung wäre über eine Betonkerntemperierung ohne statische Heizkörper möglich. Die Kühlung könnte ebenfalls über die
Bauteilaktivierung und zusätzlich über temperierte Zuluft aus dem abgehängten Flurbereich erfolgen.
Der Entwurf sieht für die Fassade der Bürobereiche eine Ganzglasfassade mit in der
zweiten Fassadenebene angebrachten, drehbaren Sonnenschutzlamellen vor
(1,45 m Ausbauraster). Durch eine unterschiedliche Ausrichtung der Lamellen soll ein
wechselndes Licht- und Schattenspiel möglich sein.
Innerhalb des Hochhauses sind aufgrund der Grundrissfunktion zweigeschossige
Wintergärten möglich, die den Fassadenvorhang partiell öffnen und innerhalb der Kubatur des Baukörpers zusätzliche Akzente setzen können. Die Fensterreinigung ist
über eine Außenbefahranlage lösbar.
Der Entwurf kann in Gänze aber auch abschnittsweise und durch unterschiedliche
Eigentümer realisiert werden. So ist es möglich, dass das Hochhaus mit eigener Tiefgarage im nördlichen Planbereich unabhängig vom südlich anschließenden Parkpalettensockel mit den aufgesetzten Büroriegeln errichtet und betrieben werden kann.
Die Zufahrt zur Tiefgarage des Hochhauses wäre dann von der Straße An der Vorburg aus möglich. Zusätzlich benötigte Stellplätze wären im näheren Umfeld des
Planbereichs auf den angrenzenden Grundstücken im Rahmen der Baubeantragung
nachzuweisen.
Der Bebauungsplan berücksichtigt sowohl eine ganzheitliche wie auch eine abschnittsweise bzw. getrennt vorzunehmende Umsetzung des aus dem Gutachterverfahren hervorgegangenen Bebauungsentwurfs.
4.2
Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung/ Wahl des Verfahrens
Die Aufstellung des Bebauungsplanes ist notwendig, um die bauplanungsrechtlichen
Grundlagen zur Umsetzung des aus dem Gutachterverfahren "Berliner Haus" hervorgegangenen Bebauungskonzepts für das aufgelassene Gewerbegrundstück "Billen"
zu schaffen und zu sichern mit dem Ziel attraktive Büro- und sonstige Gewerbeflächen zu erhalten.
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Der Bebauungsplan dient insofern der Wiedernutzbarmachung und der Nachverdichtung von Flächen im Innenbereich mit dem Ziel, dem Bedarf an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen besonders Rechnung zu tragen. Insofern handelt es sich bei dem Bebauungsplan um einen Plan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB.
Im Bebauungsplan wird zudem eine Grundfläche im Sinne von § 19 Abs. 2 BauNVO
von weniger als 20.000 m² festgesetzt (rd. 9.465 m²), so dass die Planaufstellung
auch die Kriterien gem. § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB beachtet. Angrenzende Bebauungspläne mit einer ähnlichen Intention, die in die Grundfläche mit einzubeziehen
wären, sind wegen der dort ausreichenden Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans "Gewerbegebiet Wolfsburg-Ost" absehbar nicht vorgesehen.
Des Weiteren bereitet der Plan keine Vorhaben vor, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach Landesrecht unterliegen, da die gewerblichen Anlagen vornehmlich aus Verwaltungs- und Schulungsräumen bestehen werden. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Beeinträchtigungen von europäischen Schutzgebieten, wie
bspw. Natura 2000 oder FFH-Gebiete) bestehen wegen der baulich integrierten innerstädtischen Lage nicht.
Entsprechend dieser Randbedingungen wird gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 13
Abs. 3 BauGB auf eine formale Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB verzichtet.
Die Begründung enthält aus diesem Grunde keinen Umweltbericht gem. § 2a BauGB.
Unabhängig davon werden die Umweltbelange gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB im Aufstellungsverfahren behandelt.
Die Nachverdichtung zugunsten des Gewerbes im zentral gelegenen und gut mit öffentlichen Verkehrsmittel erschlossenen Innenbereich der Stadt wirkt sich auf die
Umsetzungsstrategie "Gender Mainstreaming" in der Form aus, als dass die Belange
der arbeitenden Bevölkerung besonders gut berücksichtigt werden, da die Erreichbarkeit der neuen Arbeitsplätze durch den ÖPNV und der Nähe zum Bahnhof und
den Infrastruktureinrichtungen der Innenstadt an dieser Stelle sehr gut ausgeprägt
sind. Partizipationsmöglichkeiten sind im Rahmen des Aufstellungsverfahrens mit
zwei Öffentlichkeitsbeteiligungsverfahren (gem. § 3 Abs. 1 u. gem. § 3 Abs. 2 BauGB)
gegeben.
4.3
Planungsalternativen
Bezogen auf die von der Stadt im städtebaulichen Strukturkonzept Dieselstraße formulierten Ziele, die für das Areal ein "Stadtzeichen" in Form eines Hochhauses vorsehen, bestehen keine Alternativen zur Änderung des vorhandenen Bauplanungsrechts zugunsten einer veränderten Bebaubarkeit in der Höhe.
Planungsalternativen innerhalb der Bebauungsplanänderung bzw. -aufstellung beständen allenfalls in der Festlegung einer veränderten Konzeption in der Anordnung
der überbaubaren Grundstücksflächen oder der zulässigen Höhe der baulichen Anlagen, wobei gerade aber eben der dem Bebauungsplan zugrunde liegende 1. Rang
zum Gutachterverfahren "Berliner Huas" sich als konzeptionell beste städtebauliche
Variante heraus kristallisiert hat.
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5.
Planinhalt
5.1
Nutzung der Baugrundstücke
5.1.1 Art der baulichen Nutzung
Gewerbegebiete (§ 8 BauNVO)
Der Lage des Areals im westlichen Randbereich des Gewerbegebiets Wolfsburg-Ost
und der weiteren Entwicklungsintention folgend, wird an der im Ursprungsplan bestimmten Art der baulichen Nutzung als Gewerbegebiet (GE) gem. § 8 BauNVO festgehalten.
Entsprechend der Eingangs begründeten städtebaulich herausragenden Lage des
Grundstücks auf der einen Seite und dem gem. § 8 BauNVO offenen Nutzungskatalog auf der anderen Seite, werden das Stadtbild in erheblicher Weise störende Nutzungen wie selbstständige Lagerplätze und Abwrackplätze für die Kfz-Verwertung
ausgeschlossen. Für diese Nutzungen stehen Gewerbegebiete an anderen Orten der
Stadt, bspw. auch im weiteren östlichen Bereich des Gewerbegebiets Wolfsburg-Ost
zur Verfügung.
Um gebietsfremde Verkehrsströme für das Gebiet um die Daimlerstraße von vornherein zu begrenzen, wird die Errichtung von Tankstellen im Gebiet ausgeschlossen.
Eine solch besondere Lage, wie sie dieses in unmittelbarer Nähe zur belebten Innenstadt befindliche Areal aufweist, eröffnet leicht Begehrlichkeiten an dieser Stelle Innenstadt typische Nutzungen wie Diskotheken, Spielhallen u. ä. anzusiedeln, die
gem. § 8 BauNVO zumindest ausnahmsweise zulässig sind. Um diese Begehrlichkeiten nicht erst zu wecken, werden die gem. § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise
zulässigen Vergnügungsstätten gem. § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans.
Aufgrund der Lage könnte eine ähnliche Intention für den zentrenrelevanten Einzelhandel bestehen, der in Gewerbegebieten (GE) zumindest im begrenzten Umfang
allgemein zulässig ist. Zur Steuerung gleicher Lebensverhältnisse im Stadtgebiet und
zur Hierarchisierung der Zentren innerhalb des Stadtgebiets besteht für Wolfsburg ein
durch den Rat beschlossener Einzelhandelsentwicklungsplan 6), der für die Ansiedlung des zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel deutliche räumliche
Grenzen bestimmt und das betroffene Areal von derartigem Einzelhandel ausschließt.
Der von der Stadt beschlossenen städtebaulichen Planung folgend, werden diese
Nutzungen im Planbereich daher nicht zugelassen.
5.1.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird über Grundflächenzahlen (GRZ) und über Regelungen zur Geschossigkeit, die durch absolute Oberkantenwerte der baulichen Anlagen ergänzt sind, bestimmt.
6
)
CIMA Beratung + Management GmbH 2010: Einzelhandelsentwicklungsplan für die Stadt
Wolfsburg – Fortschreibung 2009/2010, Endbericht für den Auftraggeber, Lübeck, 18.08.2010
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Bezogen auf die innerstädtische Lage, die eine hohe Verdichtung rechtfertigt, wird an
der aktuell im Ursprungsbebauungsplan geltenden Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8,
die die zulässige Bodenversiegelung regelt, festgehalten.
Mit Verweis auf das Strukturkonzept für das Gewerbegebiet Dieselstraße, das auch
für diesen Planbereich wesentliche Determinanten, wie bspw. die Höhenlage künftiger Gebäude an diesem exponierten Standort vorgibt, und dem konkreteren Gutachterverfahren "Berliner Haus" mit dem durch die Jury ausgewählten und vom Investor
bestätigten 1.Rang, bestehen eindeutige Vorgaben zum angestrebten Gesamtvolumen und zur Kubatur, die sich im Bebauungsplan durch Regelungen zu einer detaillierten Höhenstaffelung wiederfinden. Insofern wird das auch in der Öffentlichkeit bereits kommunizierte und auf große Akzeptanz gestoßene Ergebnis auch bauplanungsrechtlich gesichert.
Zur Festigung des angestrebten Hochpunktes im Norden des Geländes direkt an der
Berliner Brücke erlaubt der Bebauungsplan hier nicht nur die Errichtung eines bis zu
XII-geschossigen Hochhauses, über die Festsetzung von absoluten Mindest- und
Höchstmaßen (Oberkante baulicher Anlagen), die das Strukturkonzept für das Gebiet
vorgibt, wird der angestrebte Hochpunkt an dieser Stelle auch bauplanungsrechtlich
abgesichert.
Um der Realisierungsplanung den notwendigen, ausreichenden Spielraum in der
Umsetzung zu erhalten, ohne das Juryergebnis zu unterlaufen, ist es für die weiteren
überbaubaren Grundstücksflächen ausreichend, hier Obergrenzen im Rahmen der
zulässigen Vollgeschosse zu bestimmen, wobei bezogen auf die Vorgaben des Strukturkonzepts zumindest für die Hochpunkte der vorgesehenen Querriegel eine absolute Grenze in der Höhe (Oberkante baulicher Anlagen) getroffen wird.
Festsetzungen zum zulässigen Bauvolumen (Geschossflächenzahl (GFZ), Baumassenzahl (BM)) sind entbehrlich, da dieses durch die detaillierten Höhenvorgaben und
die offensiv getroffenen Regelungen zur überbaubaren Grundstücksfläche (siehe
nächsten Abschnitt) im Sinne der städtebaulichen Gesamtstruktur ausreichend bestimmt ist.
5.1.3 Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise
Die überbaubaren Grundstücksflächen gem. § 23 BauNVO werden über Baugrenzen
bestimmt, wobei der Bebauungsplan auf Grundlage des Juryergebnisses zum Gutachterverfahren "Berliner Haus" hierbei Differenzierungen trifft.
Determinanten für die Festlegung der überbaubaren Grundstücksfläche bilden Einschränkungen in Bezug auf den im Planbereich vorhandenen Versorgungsanlagenbestand sowie durch den Baudenkmalschutz. Durch die Konzentration der Ver- und
Entsorgungsanlagen und -bauwerke auf die Osthälfte des Baugebiets ist das Gelände an dieser Stelle einer Nutzung durch Gebäude weitestgehend entzogen, so dass
die überbaubare Grundstücksfläche auf den Westteil des Geländes beschränkt wird,
zumal eine straßennahe Bebauung der Maybachstraße wegen der beabsichtigten
neuen hohen Gebäude ausgeschlossen werden soll, um den Straßenraumeindruck
nicht einzuengen. Der Ausschluss von gewerblichen Hauptanlagen in diesem Bereich
ist auch möglich, da die Flächen dem erforderlichen hohen Bedarf an Stellplätzen
vorbehalten bleiben sollen und wegen der angestrebten Büronutzung Freiflächen für
Hauptanlagen (Ausstellungs- und Arbeitsflächen usw.) nicht benötigt werden.
Unter Beachtung des Baudenkmalschutzes erfolgt nicht nur eine Sicherung des über
dem Dükerbauwerks gelegenen "Pavillons" durch Einbeziehung in die überbaubare
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Grundstücksfläche, vielmehr wird hier auch weiterhin ein gewisser Spielraum für notwendige Fassadenergänzungen insbesondere nach Westen ermöglicht, wo das Gebäude unmittelbar an eine Werkhalle angebaut war.
Im Unterschied zum südlichen Planbereich ist der Raum zwischen dem denkmalgeschützten "Pavillon" und dem vorgesehenen Hochhaus aus denkmalschutzpflegerischen Überlegungen von Gebäuden freizuhalten. Die als notwendig angesehene
räumliche Zäsur zwischen Alt und Neu sollte nur dann unterbrochen werden, wenn
hier funktionale Notwendigkeiten bestehen, wie bspw. eine witterungsgeschützte
Verbindung des "Pavillons" mit dem Hochhaus. Zur Sicherung eines derartigen Vorhabens ermöglicht der Bebauungsplan außerhalb der überbaubaren Fläche an dieser
Stelle die Errichtung einzelner Gebäudeteile, wobei die Gesamtfläche begrenzt wird,
um das Ursprungsziel einer Zäsur nicht zu unterlaufen.
In Bezug auf die Gestalt eines etwaigen Verbindungsbauwerks wird auf die denkmalschutzrechtlichen Erfordernisse verwiesen.
Die Zäsur zwischen "Pavillon" und dem künftigen Gebäudebestand soll sich zumindest in der Fußgängerebene von Norden nach Süden durch den Planbereich ziehen,
so dass die, die südliche Grundstücksfläche begrenzende überbaubare Fläche noch
einen Mindestabstand von der westlichen Baugrenze um den "Pavillon" aufweist.
Nicht von dieser Intention betroffen sind dabei aufgeständerte Gebäudeteile, die diese Zäsur in den oberen Geschossen schließen und in Bezug auf das Juryergebnis
und des angestrebten Raumprogramms auch notwendig sind. Vor diesem Hintergrund werden die beabsichtigten Projektionsflächen der beiden Querriegel des Bebauungsentwurfs in die überbaubare Grundfläche mit einbezogen, allerdings mit der
Einschränkung, dass außerhalb der begründeten Zäsur eine Bebauung erst oberhalb
des II. Geschosses erfolgen darf.
Für den Fall einer getrennten Realisierung des Hochhauses und der südlichen Büroriegel mit Sockelgeschoss, ist die Anlage von Stellplätzen unterhalb des Hochhauses
in einer Tiefgarage notwendig, die nach dem Alternativkonzept zur getrennten Realisierung des Bebauungsentwurfs sich bis an die Grundstücksgrenze der Berliner Brücke erstrecken müsste. Da dieser Bereich allerdings von sonstigen hochbaulichen
Anlagen freigehalten werden soll, lässt der Bebauungsplan für den grenznahen Bereich lediglich eine Unterbauung des Grundstücks zu ("Baugrenze ausschließlich für
Anlagen, durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird").
Hinsichtlich der großmaßstäblichen Bebauung, die in einem Gewerbegebiet regelmäßig vorausgesetzt werden kann und die dem Ort angemessen ist, lässt der Bebauungsplan abweichend (a) von der offenen Bauweise (o) auch Gebäude mit Längen
über 50 m zu. Da das dem städtebaulichen Konzept zugrunde liegende Gutachterverfahren einen die Berliner Brücke begleitenden geschlossenen Sockelriegel vorsieht,
der unabhängig von den späteren Eigentumsverhältnissen auch so errichtet werden
soll, würde sich hier bei unterschiedlichen Grundstückseigentümern teilweise eine
geschlossene Bebauung (g) ergeben. Für die darüber geplanten Querriegel der Bürogeschosse im südlichen Abschnitt entstünde zwar auch eine Grenzbebauung, die
aber nach dem Konzept und aus Gründen der Belichtung nicht geschlossen (g) wäre.
Um die Umsetzung des aus dem Gutachterverfahren hervorgegangenen Entwurfs im
Sinne dieser Problematiken zu gewährleisten, lässt der Bebauungsplan daher sowohl
eine grenzständige geschlossene wie auch eine grenzständige (offene) Bebauung für
einzelne Geschosse bzw. Teilen von Geschossen zu. Entsprechend notwendige weitergehende Regelungen zur Absicherung der angestrebten Bebauungsstruktur wird
die Stadt bei Bedarf im Rahmen der Grundstückveräußerung, bspw. durch Baulasten,
sichern.
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5.1.4 Stellplatzanlagen
Private Stellplätze und Garagen sind im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren
durch den Bauherrn bzw. Bauherrin auf den Privatgrundstücken nachzuweisen.
Nach dem aktuellen Nutzungskonzept des städtebaulichen Entwurfs zum "Berliner
Haus" errechnet sich bauordnungsrechtlich folgender Stellplatzbedarf:
Nutzung
Stellplatzzahl
Büros (1 Stellplatz je 35m² NF)
175
Restaurant Hochhaus (1 Stellplatz je 8-10 Sitzplätze)
20
Restaurant "Pavillon" (1 Stellplatz je 8-10 Sitzplätze)
20
270 Schüler (90% mit Pkw)
243
Gesamt
458
Die aktuellen Planungen sehen folgende Stellplatzverteilung vor:
Ort
Stellplatzzahl
Platz vor dem Hochhaus
7
Parkplatz
78
Platz vor dem Pavillon
22
Parkdecks
170
Gesamt
277
Die fehlenden 181 Stellplätze sollen auf einem benachbarten Grundstücks des Investors in fußläufiger Entfernung auf einem bestehenden Parkplatz bereitgestellt werden.
Damit die hier vorhandenen Stellplätze nicht verloren gehen, ist dabei der Bau eines
mehrgeschossigen Parkdecks beabsichtigt. Das Bauplanungsrecht für das betreffende Grundstück widerspricht nicht der Umsetzung des Parkdecks. Die entsprechende
Koppelung der Stellplätze und die Errichtung des Parkdecks sind im Rahmen des
Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen bzw. zu beantragen. Mit dem Nachweis
dieser Stellplatzabbildung können damit die Anforderungen an den bauordnungsrechtlichen Nachweis erfüllt werden.
Zur Prüfung der verkehrlichen Situation in Bezug auf die durch das Vorhaben verursachten zusätzlichen Zielverkehre und des damit einhergehenden Stellplatzbedarfs
hat die Stadt weitergehend zu den bauordnungsrechtlich relevanten Nachweisen eine
Verkehrsuntersuchung 7) beauftragt.
Nach Aussage des Gutachtens ist die verkehrliche Einbindung des Vorhabens in Bezug auf die notwendige Stellplatzzahl und der geplanten Zufahrten sowohl im Bereich
des Plangebiets wie auch für das extern geplante Parkhaus ohne Beeinträchtigungen
der bestehenden Verkehrssituation möglich. Weitergehende Vorschläge ergeben sich
allenfalls in einer Verbesserung der Fußgänger- oder Radfahrerlenkung bspw. durch
die Anlage von Querungshilfen. Dieses ist bei Bedarf innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen auch ohne weitergehende Regelungen im Bebauungsplan seitens der
Stadt umsetzbar.
7
)
VCDB VerkehrsConsult Dresden-Berlin GmbH: Verkehrsgutachten zum Bebauungsplan "Berliner Haus", Februar 2015
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In der nutzungsbezogenen spezifischen Analyse des geplanten Vorhabens aus Büround Schulungsräumen kommt das Gutachten zu dem Ergebnis, dass bei den angenommenen Grundlagen der tatsächliche Stellplatzbedarf in einzelnen Betrachtungszeiträumen den des nach Bauordnungsrecht nachzuweisenden Stellplatzbedarf überschreitet.
Auf der Basis der aktuell durch den Investor vorgesehenen Vermietungssituation mit
einem hohen Anteil an Schulungsräumen geht das Gutachten aufgrund der fehlenden
direkten Anbindung an den ÖPNV durch eine hohe Anzahl des Pkw-gebundenen Individualverkehrs aus. Da zum gegenwärtigen Zeitpunkt jedoch noch nicht absehbar
ist, ob die dem Gutachten zugrundeliegenden Annahmen tatsächlich auch so eintreten, können die vorgeschlagenen Maßnahmen, die zur Lösung vorgeschlagen werden, auch erst dann entwickelt werden, wenn der konkrete Bauantrag eingereicht
wird. Sollte sich im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zeigen, dass trotz des
bauordnungsrechtlichen Stellplatznachweise ein deutlicher Überhang für weitere
Stellplätz verbleibt, müssen ergänzende Lösungsansätze mit unterschiedlichen Ansätzen im Umfeld des Planbereiches geprüft werden.
5.2
Erschließung
5.2.1 Öffentliche Verkehrsanlagen
Die das Baugebiet begrenzenden Straßen und öffentlichen Wege und -bereiche sind
bis zur Hälfte der jeweiligen Parzellenbreite in den Bebauungsplan einbezogen und
entsprechend ihrer Widmung als öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Eine
Ausnahme hiervon bildet die Straße An der Vorburg, die vollständig einbezogen ist,
da hier keine weiteren Baugebiete erschlossen werden, sondern lediglich Bahnflächen angrenzen.
Die Straßen sind größtenteils mit begleitenden Fußwegen ausgebaut und auch nach
Verwirklichung der durch den Plan ermöglichten Bebauung leistungsfähig. Veränderungen sind daher zunächst nicht vorgesehen.
Der allgemeinen Verkehrszunahme in der Stadt geschuldet, insbesondere aber auch
unter Berücksichtigung der vielfältigen Planungen im näheren Umfeld der Dieselstraße mit den beabsichtigten Nachverdichtungen, wird unabhängig von diesem Bebauungsplan die verkehrliche Infrastruktur näher untersucht werden. Sollten sich aus diesen Untersuchungen heraus Veränderungsnotwendigkeiten für den Ausbaustandart
der Straßen oder der Führung der Buslinien ergeben, sind diese innerhalb der Grenzen der öffentlichen Verkehrsflächen ohne eine Veränderung des Bebauungsplans
umsetzbar.
Die in der Diskussion stehende zusätzliche Nahverkehrstrasse über die Berliner Brücke ist durch einen ausreichenden Abstand des Gewerbegebiets zur aktuellen Fahrbahnkante der Berliner Brücke von rd. 20 m vollends beachtet.
Private Stellplätze und Garagen sind im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren auf
den Privatgrundstücken nachzuweisen (siehe Pkt. 5.1.4).
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5.2.2 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Neben der Errichtung eines für das Stadtbild wichtigen Hochpunktes an der Berliner
Brücke bildet die platzartige Gestaltung und (halb)öffentliche Platzgestaltung zwischen Hochhaus und denkmalgeschütztem "Pavillon" eine wesentliche Determinante
des Gutachterverfahrens. Zur Wahrung dieser Funktion auch bei unterschiedlichen
Eigentumsverhältnissen im Plangebiet sichert der Bebauungsplan daher für den südlichen Baugebietsteil eine Zugänglichkeit zur Straße An der Vorburg im geplanten
Platzbereich zwischen Hochhaus und "Pavillon". Die Sicherung erfolgt über ein Gehrecht gem. § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB.
Die Ausführungen der zur Sicherung und Unterhaltung der Ver- und Entsorgungseinrichtungen im Plangebiet festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrechten ist dem Pkt.
5.2.3 Ver- und Entsorgung zu entnehmen.
5.2.3 Flächen für Versorgungsanlagen und für die Abwasserbeseitigung/
Ver- und Entsorgung
Die Ver- und Entsorgung des Gebietes ist über die bestehenden Verbundnetze für
Trinkwasser, elektrische Energie, Telekommunikation, Schmutzwasser usw. gegeben; öffentliche Maßnahmen zur Ver-und Entsorgung des Gebietes werden daher
nicht erforderlich. Der Hauptteil der für die Hausanschlüsse erforderlichen Leitungen
befindet sich innerhalb des öffentlichen Straßenraumes. Erforderliche Ergänzungen
oder Änderungen der vorhandenen Grundstücksanschlüsse bedürfen insofern lediglich der privaten Abstimmung zwischen den Bauherrinnen/ Bauherren und den Verund Entsorgungsträgern.
Auch eine Versorgung mit Fernwärme ist für den Planbereich gegeben. So bestehen
aktuell noch für den denkmalgeschützte "Pavillon" und für das im Süden gelegene
Wohnhaus Hausanschlüsse von der im Maybachweg verlaufenden Fernwärmeleitung.
Bei Baumaßnahmen ist der Bestand an Hausanschlussleitungen durch entsprechende Schutzmaßnahmen zu beachten. Im Regelfall gilt ein 2 m breiter Schutzbereich zu
beiden Seiten der Leitungstrassen, der nicht mit Bäumen bepflanzt oder überbaut
werden darf. Sofern der Rückbau von Hausanschlüssen beabsichtigt ist, ist Kontakt
mit dem jeweiligen Leitungsträger aufzunehmen. Entsprechende Leitungspläne liegen
der Stadt vor.
Im Süden überplant der Bebauungsplan ein Grundstück der LSW-Netz GmbH &
Co. KG mit einem im Norden gelegenen Transformatorenhaus, das eine Vielzahl von
Leitungen der Gesellschaft bündelt. Die Fläche ist im Bebauungsplan entsprechend
gem. § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB als Versorgungsfläche mit der Zweckbestimmung
Elektrizität festgesetzt.
Im Sinne eines ganzheitlichen Erscheinungsbildes der geplanten Neubebauung des
Gewerbegebiets und der Lage des Transformatorenhauses im Innern des Areals hat
die LSW-Netz in Aussicht gestellt, dass Teile der Versorgungsfläche und ggf. auch
das Trafogebäude in die künftige Gestaltung einbezogen werden können, sofern die
notwendigen zur Anfahrt und Wartung der Anlagen sowie deren Schutzerfordernisse
im erforderlichen Umfang berücksichtigt werden. Als Eigentümer der Fläche sind dabei die Anforderungen der LSW-Netz GmbH & Co. KG maßgebend. Eine artfremde
Nutzung der Versorgungsfläche, bspw. für Überfahrten zugunsten der umgebenden
Gewerbeflächen, steht dabei in keinem Widerspruch zu den Festsetzungen des BeBüro für Stadtplanung GbR
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bauungsplans, da wegen der in das Gewerbegebiet integrierten Lage Konflikte mit
anderen nicht vorbereitet werden.
Neben dem Transformatorenhaus und die für die Grundstückversorgung notwendigen
Hausanschlussleitungen befindet sich innerhalb des Gewerbegrundstücks eine Vielzahl von Anlagen, Sammelleitungen und Transportleitungen für Strom, Trinkwasser,
Abwasser und der Telekommunikation. Darüber hinaus verläuft die öffentliche Straßenbeleuchtung für die Verlängerung der Daimlerstraße innerhalb des Südrandes
des Gewerbegebiets.
Bei der größten Versorgungsanlage handelt es um ein Schachtbauwerk mit einer
Grundfläche von rd. 5 m x 12 m im Südosten des Plangebiets, von dem ein rd. 5 m
breiter, nach oben hin geschlossener Betontrog unterirdisch bis nach Norden außerhalb des Planbereichs wegführt. Es handelt sich hier um ein Dückerbauwerk, das neben zwei Transportleitungen für Trinkwasser und zwei Rohren für Abwasser diverse
andere Leitungen und Kabel unter den Mittellandkanal führt.
Wegen der besonderen Bedeutung des Eingangsbauwerks, das anderes als der Leitungstrog, für Wartungsarbeiten ständig zugänglich bleiben muss und entsprechend
auch nicht durch andere Nutzungen überdeckt werden darf, wird das Bauwerk aus
der Gewerbegebietsfestlegung herausgetrennt und gem. § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB als
Versorgungsfläche für die Abwasserbeseitigung festgesetzt. Für die Wartung der Anlagen innerhalb des Bauwerks werden erforderlichen Falls größere, schwere Fahrzeuge mit entsprechenden Aufstell- und Rangierflächen benötigt, die in Abstimmung
mit der LSW LandE-Stadtwerke Wolfsburg GmbH & Co. KG über die Sicherung erforderlicher Flächen im Gewerbegebiet erfolgen kann, ohne dass eine eigentumsrechtliche Zuordnung zugunsten des Anlagenträgers erforderlich ist. So könnten die
benötigten Rangier- und Aufstellflächen in die Fahrgassen einer Stellplatzanlage integriert werden, sofern die Benutzung durch den Anlagenträger jederzeit und unverzüglich erfolgen kann. Zur Sicherung dieser von gegenteiligen Nutzungen freizuhaltenden Aufstell- und Rangierfläche in einer Breite von 5 m zum Dückerbauwerk, setzt
der Bebauungsplan auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB eine von der Bebauung freizuhaltende Fläche fest. Bauliche oder sonstige Anlagen oder Maßnahmen
sind hier nur unter Zustimmung des Eigentümers/ des Unterhaltungsträgers des
Schachtbauwerks (LSW LandE) zulässig.
Eine ausreichende Zugänglichkeit zum Bauwerk, insbesondere auch Zufahrtsmöglichkeiten für größere Wartungsfahrzeuge, sind bauplanungsrechtlich über die im Verlauf der zuführenden Leitungen festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger gesichert. Hiervon unbenommen können in
Abstimmung mit dem Eigentümer des Gewerbegebiets (GE) auch andere Anfahrtsmöglichkeiten, bspw. über die Mitbenutzung von Stellplatzzufahrten, in Betracht
kommen.
Der Bebauungsplan berücksichtigt die seitens der Leitungsträger mitgeteilten Schutzstreifen und Zugänglichkeitserfordernisse für alle übergeordneten Leitungen durch mit
Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen auf Grundlage von § 9
Abs. 1 Nr. 21 BauGB zugunsten des jeweiligen Ver- oder Entsorgungsträgers. Die
Geh-, Fahr- und Leitungsrechte sind in ihrer Breite sowohl so ausgelegt, dass eine
ausreichende Wartungstätigkeit mit Fahrzeugen der Ver- und Entsorgungsträger gewährleistet ist, als auch so, dass die erforderlichen Leitungs-Schutzabstände nicht
gesondert beachtet werden müssen. Im Bebauungsplan nicht aufgenommen sind die
vorhandenen Hausanschlussleitungen zur Versorgung mit Strom, Trinkwasser, Fernwärme und Telekommunikation sowie für die Schmutzwasserentsorgung, da diese im
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Zuge der Neubebauung im Wesentlichen der Neuverlegung bedürfen. Unterlagen
über die Lage der Hausanschlüsse liegen der Stadt vor.
Für die Niederspannungs- und Mittelspannungsleitungen, Fernmelde- und Steuerungskabel und Kabel der Straßenbeleuchtung sind Schutzstreifenbreiten von 2,5 m
zu beiden Seiten der Trassenverläufe durch ein 5 breites Geh-, Fahr und Leitungsrecht beachtet.
Die Trinkwassertransportleitung DN 500/700, die erdverlegt von Süden in den Einstiegsschacht des Dückers führt und von dort aus innerhalb des Betonbauwerks verläuft, ist mit einem Schutzstreifen/ Geh-, Fahr und Leitungsrecht von 4 m zu beiden
Seiten der Trasse berücksichtigt. Südlich der im Bebauungsplan durch Planzeichen
kenntlich gemachten Trinkwasserarmaturen und der Entleerung verläuft eine zweite
Trinkwasserleitung DN 350, deren geringerer Schutzstreifen wegen der unmittelbaren
Nähe zur größeren Leitung nicht gesondert festgesetzt ist.
Eine weitere Trinkwassertransportleitung DN600 verläuft im westlichen öffentlichen
Straßenraum des Maybachweges in rd. 3 m Abstand zur Grenze des Gewerbegebiets (GE). Diese wie auch andere in den öffentlichen Straßenräumen gelegenen Verund Entsorgungsanlagen und -leitungen werden regelmäßig nicht in einen Bebauungsplan aufgenommen, da eine gesonderte eigentumsrechtliche/ grundbuchliche
Sicherung nur für private Flächen erforderlich ist.
Im Verlauf der Trinkwasserleitungen im äußersten Südwesten des Planbereichs befinden sich mehrere Trinkwasserarmaturen sowie eine senkrecht herausgezogene
Entleerung in DN 200. Da die Anlagen in ihrer flächigen Ausdehnung den Ausmaßen
der darunter liegenden Trinkwasserleitungen entsprechen, verzichtet der Bebauungsplan hier auf die flächenhafte Festsetzung einer Versorgungsfläche gem. § 9
Abs. 1 Nr. 12 BauGB. Vielmehr ist es ausreichend durch ein Planzeichen auf die besonderen Anlagen innerhalb der Leitungsverläufe an dieser Stelle hinzuweisen. Ihr
Bestand und ihre Zugänglichkeit ist durch das entsprechende Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gesichert.
Für die von Süden in den Einstiegsschacht des Dückers führende Schmutzwassertransportleitung besteht wiederrum eine Schutzstreifenbreite von 4 m zu beiden Seiten der Leitung. Für die von Osten in das Bauwerk einführende Schmutzwasserleitung DN 200 ist dagegen ein Schutzbereich von 2,5 m zu beiden Seiten der Leitung
ausreichend.
Innerhalb des Betonbauwerks des Dückers, das die verschiedenen Kabel und Leitungen gesammelt nach Norden abführt, sind lediglich die Ausmaße des Bauwerks von
rd. 5,00 m Breite als Schutzstreifen über das festgesetzte Geh-, Fahr- und Leitungsrecht aufgenommen worden. Das Ansetzen einer Schutzstreifenbreite von insgesamt
jeweils 8 m für die im Bauwerk liegenden größeren Transportleitungen ist wegen der
umbauten, geschützten Leitungsführung nicht erforderlich. In diesem Falle nimmt der
Bebauungsplan die Notwendigkeiten zum Unterhalt des Bauwerks durch die Festsetzung einer 2,5 m breite Bauverbotszone gem. § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB wahr, die einen Arbeitsstreifen zugunsten des Anlagenträgers sichert. In Analogie zu der Rangier- und Aufstellfläche um das Einstiegsbauwerk des Dückers sind bauliche und
sonstige Anlagen und Maßnahmen innerhalb dieser Zone nur in Abstimmung mit dem
Träger des Dückers zulässig.
Grundsätzlich ist zu beachten, dass im Zweifelsfall bzw. bei Baumaßnahmen im Nahbereich einer Anlage oder Leitung, ihre genaue Lage vor Ort zu bestimmen ist. Bei
Abweichung der im Plan eingezeichneten Lage der Leitung ist der Schutzstreifen
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bzw. das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht entsprechend für die tatsächliche Lage gültig.
Die Leitungspläne der Gesellschaften liegen der Stadt Wolfsburg vor.
Hinsichtlich möglicher Baumpflanzungen sind die Hinweise des DVGW-Regelwerkes
GW 125 u. ATV-H 162 "Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" und das “Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen zu beachten.
Die Müllentsorgung wird durch die Wolfsburger Abfallwirtschaft und Straßenreinigung
(WAS) durchgeführt. Anfahrtsmöglichkeiten für die Abfallentsorgungsfahrzeuge sind
über alle Straßen gegeben.
5.3
Grünordnerische Festsetzungen
Die bereits durch die Durchführung eines Gutachterverfahrens unterstrichene besondere Lage des Gewerbestandorts am Übergang von der Innenstadt zu den Sport- und
Freizeitnutzungen nördlich des Mittellandkanals und die beabsichtigte Entwicklung
vom verarbeitenden Gewerbe hin zu Büronutzungen fordert und erlaubt es auch im
Rahmen des Bauplanungsrechts im Freiraum gestalterisch tätig zu werden. Ein besonders wirksames Mittel stellen dabei Bepflanzungsmaßnahmen dar, die die Stadt
vor dem Hintergrund der Festlegung als Gewerbegebiet (GE) und der Vielzahl vorhandener Versorgungsanlagen und -leitungen allerdings zurückhaltend auf die Festsetzung von Einzelbaumpflanzungen beschränkt.
Der Siegerentwurf des Gutachterverfahrens als Grundlage der Planung verteilt jeweils weit mehr als 20 Bäume innerhalb des Gebiets, so dass die Stadt davon ausgeht, dass trotz der erheblichen Beschränkungen durch die Vielzahl an Ver- und Entsorgungsleitungen und -anlagen auf dem Gelände mindestens 12 Bäume gesetzt
werden können, ohne dass diese eine besondere Belastung für die Eigentümerin
darstellen werden.
Über diese Mindestforderung hinausgehende grünräumliche Gestaltungsmaßnahmen
wie zusätzliche Pflanzungen sind ausdrücklich erwünscht.
Bezogen auf die Vielzahl von Versorgungsleitungen im Osten des Planbereichs sind
bei den vorzunehmenden Baumpflanzungen die Hinweise des DVGW-Regelwerkes
GW 125 u. ATV-H 162 "Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" besonders zu beachten.
5.5
Lärmschutz
Für Gewerbegebiete (GE) ist aufgrund ihres Charakters als Standorte für die Produktion und sonstigen betrieblichen Nutzungen von vornherein mit höheren Lärmbelastungen auszugehen, als bspw. für ein Wohn- oder Mischgebiet. Auf der anderen Seite
sieht der Gesetzgeber für stark emittierende gewerbliche Nutzungen Industriegebiete
(GI gem. § 9 BauNVO) vor, so dass auch für Gewerbegebiete (GE) gewisse Begrenzungen für Lärmemissionen und -immissionen zu beachten sind. Bezogen auf § 1
Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BauGB, nach dem die allgemeinen Anforderungen an gesunde
Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Arbeitsbevölkerung bei der Aufstellung von
Bauleitplänen zu berücksichtigen ist, aber auch vor dem Hintergrund der geplanten
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Büronutzungen, hat die Stadt daher das Plangebiet schalltechnisch untersuchen lassen 8).
Gegenstand des Gutachtens waren dabei sowohl der Verkehrslärm seitens der angrenzenden Straßen und der Schienenstrecke Hannover-Berlin wie auch der Einfluss
des Gewerbes im östlich und südöstlich anschließenden Gewerbegebiet WolfsburgOst.
Beurteilungsgrundlage für die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse in Hinblick
auf den Verkehrslärm bildet die 16. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes (16. BImSchV). Nach § 2 dieser Rechtsordnung gelten für
Gewerbegebiete (GE) und Industriegebiete (GI) Immissionsgrenzwerte (IGW) von 69
dB(A) am Tage (06.00 – 22.00 Uhr) und 59 dB(A) in der Nacht (22.00 – 06.00 Uhr).
Für städtebauliche Planungen, wie dieser Bebauungsplan, sollen die sog. Orientierungswerte nach Beiblatt 1 zu DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau" herangezogen
werden. Sie betragen bei Gewerbegebieten 65 dB(A) für den Tageszeitraum (06.00 22.00 Uhr) und 55 dB(A) bzw. 50 dB(A) für die Nachtzeit (22.00 - 06.00 Uhr). Der
niedrigere Wert von 50 dB(A) in der Nachtzeit gilt u.a. für Gewerbe- und Freizeitlärm;
der höhere Wert für Verkehrslärmeinflüsse.
Im Runderlass des Niedersächsischen Sozialministeriums vom 10.02.1983 wird betont, dass es sich bei den in der DIN 18005 genannten Planungsrichtwerten um
Hilfswerte für die Bauleitplanung handelt, von denen bei einzelnen Bauleitplänen im
Rahmen der Abwägung abgewichen werden kann.
Bei der Beurteilung des Verkehrslärms hat das Gutachten nicht den Bestand, sondern die Prognosewerte für die Verkehrsentwicklung für das Jahr 2020 zugrunde gelegt. In Bezug auf mögliche Abweichungen in der Zukunft, verweist das Gutachten
darauf, dass sich eine wesentliche Pegelerhöhung von 3 dB(A) erst ergibt, sofern sich
die Verkehrsmengen gegenüber den Prognosewerten verdoppelt. "Eine Steigerung/
Verminderung der Verkehrsmenge um z. B. 20 % führt bei ansonsten gleich bleibenden Parametern zu einer Pegelerhöhung/ -verringerung von ca. 0,8 dB(A)". Grundlage für die Berechnung ist der werktägliche Verkehr, so dass erfahrungsgemäß durch
den geringeren Verkehr an Wochenenden und Urlaubszeiten eine Überschätzung
von 10 bis 15% angenommen werden kann.
Die wesentliche Belastungssituation für das Plangebiet durch Lärm ergibt aus dem
Straßenverkehrslärm und dabei vorwiegend über die Berliner Ring/ Berliner Brücke,
für die für das Jahr 2020 eine Verkehrsbelastung von rd. 65.400 Kfz/24h prognostiziert ist. Während sich die Lärmpegelwerte in der Freiflächenebene am Tage in unmittelbarer Nähe zu den Straßen An der Vorburg, Maybachweg und Daimlerstraße
noch gerade im Rahmen der für Gewerbegebiete (GE) geltenden Orientierungswerte
von 65 dB(A) bewegen, sind im Südwesten am Zubringer zur Berliner Brücke sowie
im Nordwesten in der Überlagerung des Verkehrslärms Berliner Brücke/ An der Vorburg Überschreitungen bis auf 70 dB(A) zu erkennen. Ohne eine schallmindernde
Bebauung befände sich der am wenigsten verlärmte Freiflächenbereich im Süden
des denkmalgeschützten "Pavillons".
Der besondere Einfluss des Verkehrs auf der Berliner Brücke wird umso deutlicher, je
höher die Messpunkte angelegt werden. So ermittelt das Gutachten für den Bereich
über einem 2. Obergeschoss Lärmpegelwerte von bis zu 69 dB(A) an den am Westrand des Plangebiets geplanten Fassaden der künftigen Gebäude. Demgegenüber
8
)
Bonk-Maire-Hoppmann: Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan "Berliner Haus"
auf dem Gebiet der Stadt Wolfsburg im Zuge der Errichtung eines Bürogebäudes, Nr. 13249,
Garbsen, 07.03.2014
Braunschweig
- 24 -
werden an den Ostseiten zum Maybachweg um rd. 13 – 16 dB(A) verringerte Lärmpegel ermittelt.
Für die Nachtzeit ergibt sich eine ähnlich gelagerte Schallsituation, allerdings mit einem jeweils um rd. 10 dB(A) verringerten Wert.
Bezogen auf die für die städtebauliche Planung heranzuziehenden Orientierungswerte finden im Nahbereich der Berliner Brücke insofern Überschreitungen statt, die sich
noch gerade im Bereich der für Verkehrswege geltenden Werte der 16. BImSchV bewegen, bzw. diese im äußersten Südwesten direkt am Brückenbauwerk überschreiten. Diese Situation gilt für den Tag wie auch für die Nachtzeit gleichermaßen.
Dem Grunde nach handelt es sich bei dem Vorhaben nicht um eine Neu- oder vollständige Umplanung, da die Planung die bereits geltende Art der baulichen Nutzung
als Gewerbegebiet (GE) nicht antastet. Geändert wird lediglich die Möglichkeit, dass
sich die Bebauung stärker in die Höhe entwickeln kann. Insofern wird es unter Berücksichtigung gesunder Arbeitsverhältnisse als ausreichend angesehen, dass die
ermittelten Pegelwerte noch innerhalb des gem. der 16. BImSchV zulässigen Rahmens liegen, bzw. diesen nur am äußersten Südwesten – der wegen des Straßenbauwerks eh von einer Bebauung freizuhalten ist, geringfügig überschreiten.
In die Abwägung ist zudem besonders einzustellen, dass gerade der von den Lärmpegelwertüberschreitungen betroffene Bereich für Büronutzungen beansprucht werden soll, für die auch bei Einhaltung des Orientierungswertes von 65 dB(A) passive
Schallschutzmaßnahmen vorzusehen sind. Daher ist es unerheblich, ob die Schallschutzmaßnahmen auf einen Außenwert von 65 dB(A) oder 69 dB(A) abgestimmt
sind, da hier der Rauminnenpegel entscheidend ist.
Nach Lage der DB-Hauptstrecke Hannover-Berlin wirkt der Schienenverkehrslärm
von Norden in das Plangebiet. Entsprechend ermittelt das Gutachten am Nordrand
des Plangebiets Lärmpegel mit Werten um bis zu 69 dB(A), wobei diese größten
Werte aufgrund des dann stärkeren Güterverkehrsaufkommens für die Nachtzeit ermittelt werden. Die Werte fallen nach Süden (bei freier Schallausbreitung) auf bis zu
rd. 55 dB(A) ab.
Mit Blick auf die Orientierungswerte finden für den Tageszeitraum entsprechend zum
Verkehrslärm wiederrum deutliche Überschreitungen um bis rd. 4 dB(A) statt. Die
Grenzwerte der für Verkehrswege geltenden 16. BImSchV werden dagegen auch am
äußersten nördlichen Rand gerade noch eingehalten.
Insofern zieht die Stadt in der Abwägung der Auswirkungen des Schienenverkehrslärms gegenüber den Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse in der Bauleitplanung die bereits zum Straßenverkehrslärm getroffenen Aussagen analog heran.
Anders als beim Straßenverkehrslärm, wo die erhöhten Schutzansprüche in der
Nachtzeit auch mit einem Sinken der Verkehrsmenge einhergehen, findet für den
Schienenverkehr durch die hohe Anzahl des nächtlichen Gütertransports eine leichte
Zunahme der Verkehrsmenge bei gleichzeitiger Erhöhung der Schutzansprüche statt.
Dieses führt dazu, dass am Nordrand – bezogen auf die Orientierungswerte von
55 dB(A) – Pegelwertüberschreitungen um bis zu 14 dB(A) errechnet werden. Die
Schallpegelwerte der 16. BImSchV werden damit um bis zu rd. 10 dB(A) überschritten.
Da die für die Nachtzeit geltenden Grenz- und Orientierungswerte nur für solche Nutzungen heranzuziehen sind, die gegenüber dem Tageszeitraum auch einen erhöhten
Schutzanspruch haben, wie bspw. eine Nachtruhe zur Wahrung der Wohngesundheit, welches in Gewerbegebieten allerdings nur ausnahmsweise in Form des be-
Braunschweig
- 25 -
triebsbezogenen Wohnens zulässig ist, kann für die übrigen Nutzungen unterstellt
werden, dass hier ein Schutz vergleichbar dem des Tageszeitraums auch für die
Nacht ausreichend ist. So macht es keinen Unterschied, ob innerhalb der Büros am
Tage oder während der Nachtzeit (ab 22.00 Uhr) gearbeitet wird, zumal für Büronutzungen wegen der dort einzuhaltenden Innenlärmpegel in Gewerbegebieten regelmäßig passive Schallschutzmaßnahmen vorzusehen sind und diese im Bebauungsplan auch als zwingend festgeschrieben werden. Insofern sind die bereits im vorherigen Textteil getroffenen Aussagen zum passiven Schallschutz auch zur Wahrung gesunder Arbeitsverhältnisse in der Nachtzeit gegenüber dem Schienenverkehrslärm
ausreichend.
Der Einfluss des umgebenden Gewerbelärms wurde für den sog. "abstrakten Planfall"
ermittelt. D. h. das Gutachten hat bei seiner Schallbetrachtung die für Gewerbegebiete (GE) zulässigen immissionswirksamen flächenbezogenen Schall-Leistungspegel
von 65 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts zugrunde gelegt. Mit Blick auf die im direkten
Umfeld des Planbereich gelegenen gewerblichen Nutzungen wie Verwaltung, Fitnesscenter, Auto- und Autoteilehandel sowie der Kfz-Reparatur in Hallen liegt diese
Vorgehensweise deutlich auf der sicheren Seite, da lärmintensives Gewerbe, wie
bspw. Sägewerke, o. ä. nicht vorhanden sind.
Auf Grundlage dieser Abschätzung werden die Orientierungswerte für Gewerbegebiete (GE) von 65 dB(A) am Tage und 50 dB(A) in der Nachtzeit für den Planbereich sicher eingehalten bzw. deutlich unterschritten.
Im Rahmen der Gewerbelärmbetrachtung wurde auch der Industriekomplex
VOLKSWAGEN WERK auf Grundlage des SCHALLPLAN WERK WOLFSBURG einbezogen. Danach ist der Einfluss des Werks im Planbereich auf der Nord- und Westseite zwar spürbar, Überschreitungen bezüglich der o. g. Orientierungswerte ermitteln
sich aber nicht.
Abgeleitet aus den Ergebnissen des Schallgutachtens mit den festgestellten Überschreitungen der Orientierungswerte (unter Eihaltung der Grenzwerte gem. der 16.
BImSchV), insbesondere aber vor dem Hintergrund der überwiegend für den Planbereich beabsichtigten Büronutzung, bestimmt der Bebauungsplan Maßnahmen zum
passiven Schallschutz, die über die Festsetzung von Lärmpegelbereichen erfolgt. So
ständen aktive Schallschutzmaßnahmen in keinem Verhältnis zur Größe des Gebietes und wären wegen der Höhe der zulässigen Bebauung auch nur teilweise wirksam.
Da der Bebauungsplan nicht vorhabenbezogen ist und sich daher keine besonderen
Beschränkungen im Rahmen des offenen Nutzungskataloges eines Gewerbegebiets
(GE) gem. § 8 BauNVO ergeben, und auch die Bebauung und deren zeitliche Abfolge
nicht bestimmt wird, legt die Stadt bei der Festsetzung des passiven Schallschutzes
die Ergebnisse des Gutachtens für die "freie" Schallausbreitung zugrunde.
Für einen Großteil der Gebäudeseiten ergeben sich danach zunächst gegenüber dem
bespielhaft im Gutachten berechneten Gebäudekomplex erhöhte bzw. "übertriebene"
Aufwendungen für den passiven Schallschutz. Um diese erhöhten Aufwendungen
auszuschließen, lässt der Bebauungsplan für die Bauantragsebene zu, dass bei der
Bemessung der passiven Schallschutzmaßnahmen von den festgesetzten Lärmpegelbereichen auf Grundlage von schalltechnischen Einzelnachweisen abgewichen
werden kann. So beinhaltet das Schallgutachten ja bereits auch eine dezidierte Berechnung der Schalleinwirkungen auf die Kubatur des aus dem Gutachterverfahren
hervorgegangenen Bebauungsentwurfs. Entsprechend besteht bei vollständiger Umsetzung des Entwurfs in der geplanten Form die Möglichkeit, das Gutachten bei der
Baugenehmigungsbeantragung als Nachweis für den konkreten baulichen Schallschutz heranzuziehen.
Braunschweig
- 26 -
5.6
Naturschutz und Landschaftspflege
Das Plangebiet ist gem. den Festsetzungen des Ursprungsbebauungsplans "Gewerbegebiet Wolfsburg-Ost" mit Büro- und Wohngebäuden sowie einem größeren Hallenkomplex bebaut. Die unbebauten Flächen sind überwiegend bituminös befestigt.
Natürliche oder naturnahe Elemente finden sich nur vereinzelt als kleine Ziergartenflächen sowie als Zierhecken am Rande von Gebäuden und weniger Einzelbäume.
Gem. § 1a Abs. 3 BauGB ist die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts in der Abwägung gem. § 1 Abs. 7 BauGB durch eine Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) zu berücksichtigen. In Satz 6 des Absatzes 3 wird ergänzend ausgeführt, dass ein Ausgleich nicht
erforderlich ist, soweit Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind
oder zulässig waren (der sog. Baurechtskompromiss).
Der Planung "Berliner Haus" gegenüberzustellen ist somit der bauplanungsrechtlich
geltende Bestand gem. den Festsetzungen des Bebauungsplans "Gewerbegebiet
Wolfsburg-Ost". Dieser Bebauungsplan bestimmt für die festgesetzten Gewerbegebiete (GE) eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8, die auch für den künftigen Bebauungsplan "Berliner Haus" gelten wird. In Bezug auf die zulässigen Versiegelungsmöglichkeiten (Schutzgut Boden, Schutzgut Grundwasser) verursacht die Planung insofern keine weitergehenden Eingriffe. Bezogen auf die Lage im zentralen Stadtgebiet
werden Belange des Landschaftsbildes nicht berührt.
Gemäß der vegetationskundlichen und faunistischen Untersuchung 9) sind innerhalb
des Plangebiets keine für Natur und Landschaft wertvollen Elemente vorhanden. Zudem bestehen auch innerhalb des geltenden Bebauungsplans "Gewerbegebiet
Wolfsburg-Ost" keine Festsetzungen zugunsten grünräumlicher oder natürlicher
Strukturen von Natur und Landschaft, so dass die Planung keine, über den planerischen und tatsächlichen Bestand hinausgehende Eingriffe in die Schutzgüter von Natur und Landschaft verursacht. Die Stadt verzichtet insofern begründeter Maßen auf
die Festsetzungen von Ausgleichsmaßnahmen.
Unabhängig davon besitzt die Stadt wegen der Lage des Gebiets am Übergang von
der Innenstadt in den Norden ein Interesse daran, dass das Grundstück auch eine
gewisse grünräumliche Gestaltung erfährt. Vor diesem Hintergrund ist je begonnener
1.000 m² Grundstücksfläche jeweils ein standortheimischer Laubbaum als Hochstamm zu pflanzen. Bezogen auf die Gesamtgröße des Gewerbegebiets (GE) von
rd. 11.800 m² sind somit insgesamt mindestens 12 Bäume innerhalb des Gebiets zu
pflanzen. Auf der einen Seite lässt diese geringe Anzahl an Bäumen den Gewerbetreibenden ausreichend Spielraum bei der Ausnutzung des Grundstücks, auf der anderen Seite wird das Stadtklima verbessert.
Zur ausreichenden Beachtung des Artenschutzes in der Bauleitplanung wurde aufbauend auf die vegetationskundliche und faunistische Untersuchung, die lediglich für
die Vogelarten Haussperling (2 Brutpaare) und Grünfink (1 Brutpaar) einen Brutnachweis erbrachte, ein artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erarbeitet 10). Gegenstand der artenschutzrechtlichen Betrachtungen waren auch die bei zwei der drei Begehungen an der Nordgrenze des Untersuchungsgebiets angetroffene Zwergfleder-
9
)
10
)
Büro Drecker/ Ökoplan – Institut für ökologische Planungshilfe: Vegetationskundliche und
Faunistische Untersuchungen zum Projekt "Grundstück Billen", Hannover, Mai 2014
Büro Drecker/ Ökoplan – Institut für ökologische Planungshilfe: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum Projekt "Grundstück Billen", Hannover, Mai 2014
Braunschweig
- 27 -
maus, die mit jeweils Einzelkontakten im Planbereich nur als kurzzeitig jagend beobachtet wurde.
Für den Haussperling und den Grünfinken besteht zwar der besondere Schutzstatus
gem. Anhang IV zur Flora-Fauna-Habitat Richtlinie (FFH), beide Arten sind allerdings
weder in ihrer Art in Deutschland gefährdet, noch besitzen sie besondere Lebensraumansprüche. So sind beide Arten auch bis in größere Innenstadtlagen vertreten.
In der Folge sieht der artenschutzrechtliche Fachbeitrag für beide Arten keine Verschlechterung des Erhaltungszustandes der Population nach Umsetzung der Planungsabsicht, zumal sich die Funktionalität des Raumes im Umfeld nicht ändert und
der Bebauungsplan im Unterschied zum Bestand auch noch die Pflanzung von
standortheimischen Laubbäumen festsetzt.
Seitens der nur sporadisch angetroffenen Zwergfledermaus und des Zustands des
Planbereichs, der dem Wesen nach kein Jagd- oder Lebensraum für die Art darstellt
sieht der Fachbeitrag auch keine Beeinträchtigung der Zwergfledermaus durch die
Planung.
In Bezug auf die Vegetation wurden keine geschützten Pflanzenarten nach Anhang
IV der FFH-Richtlinie oder anderweitig streng geschützte Arten vorgefunden.
Der Bebauungsplan bereitet somit nach Auswertung der artenschutzrechtlichen Betrachtung keine Konflikte mit dem besonderen Artenschutz hervor.
Zur Vermeidung von Konflikten im Rahmen der Planumsetzung sind die allgemein
geltenden Bestimmungen zum Artenschutz gem. § 39 BNatSchG zu beachten. So ist
es bspw. unzulässig, Gehölze in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September abzuschneiden oder Eier oder Jungtiere, bspw. von Gebäudebrütern, zu zerstören (Tötungs- oder Verletzungsgebot gem. § 39 Abs. 1 BNatSchG).
Die Stadt macht sich dieses zu eigen, indem die Baufeldfreimachung im Winterhalbjahr 2014/2015 erfolgen soll.
Sollte ein Abriss außerhalb der Brutzeiten nicht möglich sein, sind vor Beginn der Arbeiten Maßnahmen zu ergreifen, die eine Brut an den zum Abriss vorgesehenen Gebäuden verhindern.
5.7
Altlasten/ Baugrund
Die um das Jahr 2000 eingebrachten Beobachtungsbrunnen zur Untersuchung der
durch die in den 1990er Jahren bestehenden chemische Reinigung 11) 12) wurden im
Zuge der Bebauungsplanaufstellung in Abstimmung mit der zuständigen Bodenschutzbehörde erneut beprobt. Daneben erfolgten Baugrunduntersuchungen, um im
Vorfeld der Neubebauung Aufschlüsse über die Tragfähigkeit des Bodens und den
Gründungserfordernissen zu erhalten 13).
11
)
12
)
13
)
GGU (Gesellschaft für Grundbau und Umwelttechnik mbH): Natursteinwerk Billen Wolfsburg,
Erkundung von Untergrundverunreinigungen; Bericht Nr. 4104 / 00, Braunschweig,
16.05.2000
IUP Ingenieure GmbH: Stadt Wolfsburg, Baugrunduntersuchung, Gründungsberatung sowie
umwelttechnische Untersuchung für den Bebauungsplan "Berliner Haus", Bericht Nr. 43050
rev2, Braunschweig, 02.06.2014
Braunschweig
- 28 -
a) Altlasten
Schutzgut Grundwasser
Die Grundwasserbeprobungen erfolgten zwischen dem 18.03. und dem 26.03. 2014
zunächst anhand der noch auffindbaren Messstellen. Da die im Rahmen der Untersuchung 14) erstellten Brunnen im damals ermitteltem Abstrom der ehemaligen Reinigung nicht aufgefunden werden konnten, erfolgten zusätzliche Beprobungen von
Rammpegel, wovon einer im ursprünglich am höchsten kontaminierten Bereich liegt.
Als grundlegendes Bewertungskriterium für die Beurteilung der Analysenergebnisse
des Grundwassers haben die Gutachter die LAWA-Richtlinie (Länderarbeitsgemeinschaft Wasser, s. Tabelle 14) herangezogen. In ihren Empfehlungen beschreibt die
LAWA 15) u. a. Prüf- und Maßnahmewerte zur Eingrenzung der Beurteilung von
Grundwasserschäden. Demnach sind Prüfwerte Konzentrationsniveaus, bei deren
Unterschreitung der Gefahrenverdacht in der Regel als ausgeräumt gilt. Bei Überschreitung ist eine weitere Sachverhaltsermittlung geboten. Die Prüfwerte gem. den
Empfehlungen der LAWA sind im vorliegenden Fall durch die seitens der LAWA im
Dezember 2004 16) benannten Geringfügigkeitsschwellen ersetzt worden. Maßnahmenwerte sind Konzentrationsniveaus, bei deren Überschreitung in der Regel Sanierungs- bzw. Sicherungsmaßnahmen eingeleitet werden.
Die Grundwasserproben waren braun gefärbt und meist mittel getrübt. Alle Proben
waren geruchssensorisch unauffällig.
Die ermittelten Gehalte an leichtflüchtigen halogenierten Kohlenwasserstoffen
(LHKW) sind deutlich geringer als bei der Untersuchung durch die GGU im Jahr
2000, dennoch werden an den meisten Probestellen die Maßnahmenschwellenwerte
gem. LAWA in einer mittleren Tiefe der Grundwasserbereiche überschritten. In den
tieferen Grundwasserbereichen wurden dagegen lediglich geringfügige LHKWBelastungen aufgefunden, die maximal bis an die Geringfügigkeitsschwelle heranreichen.
Der Hauptkontaminat ist nach wie vor Tetrachlorethen. Es wurde jedoch ein neues
Verteilungsmuster festgestellt, wobei erhöhte Gehalte sowohl im Süden (Brunnen B 1
flach, ehem. vermuteter Anstrombereich) als auch im Norden (KRB U4, Abstrombereich) des ehemaligen Schadensbereichs festgestellt wurden. Die im Jahr 2001 auffälligste Grundwassermessstelle Pegel 6 lag jetzt unterhalb der Geringfügigkeitsschwelle der LAWA.
Auch eine seitens des Umweltamts angeregte weitergehende tiefere Beprobung des
Grundwassers an den bestehenden Messstellen sowie die erstmalige Beprobung an
vorhandenen Sondierungen und einer zusätzlichen neuen Sondierung am
27.05.2014, ergaben keine veränderten Ergebnisse.
Die Grundwassergleichen im Plangebiet weisen keine einheitliche Grundwasserfließrichtung auf. Entsprechend befindet sich das Untersuchungsgebiet in einem Bereich
ohne ausgeprägtes Grundwassergefälle, was die Verteilung der Schadstoffe erklären
könnte.
14
)
15
)
16
)
Länderarbeitsgemeinschaft Wasser (LAWA): Empfehlungen für die Erkundung, Bewertung
und Behandlung von Grundwasserschäden (Stand: Januar 1994)
Länderarbeitsgemeinschaft Wasser (LAWA): Ableitung von Geringfügigkeitsschwellenwerten
für das Grundwasser. Dezember 2004
Braunschweig
- 29 -
Da sich das Erreichen der Maßnahmenschwellenwerte der LHKW-Parameter auf eine
mittlere Tiefe des Grundwasserbereichs begrenzt, wird weder seitens des Gutachtens, noch seitens des Umweltamts der Stadt ein Sanierungsbedarf für das Grundwasser gesehen. Um ggf. jedoch auch in der Zukunft weitere Kontrolluntersuchungen
durchführen zu können, sollten die bestehenden Grundwassermessstellen nach Möglichkeit geschützt werden und erhalten bleiben. Das Gutachten mit der Lage der
Messstellen, das auch die für die Bauwilligen erforderliche Baugrundbeurteilung enthält, wird entsprechend den Bauwilligen zugehen.
Abgeleitet aus dem fehlenden Sanierungsbedarf und weil auch keine besonderen Erfordernisse bestehen, Maßnahmen oder Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB zu treffen, sofern nicht in
den Grundwasserbereich, der sich erst ab rd. 3,20 m unterhalb der Geländeoberfläche befindet, eingegriffen wird, verzichtet der Bebauungsplan auf eine entsprechende
zeichnerische Festsetzung von Flächen.
Da jedoch zumindest in Teilbereichen – so u. a. für den Standort des künftigen Hochhauses durch notwendige unterirdische Versorgungsgeschosse – in den Grundwasserbereich eingegriffen wird, formuliert der Bebauungsplan die dann seitens des Gutachtens in Abstimmung mit dem Umweltamt getroffenen Erfordernisse als zwingend
in Form einer textlichen Festsetzung auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB.
Danach ist bei Eingriffen in den Grundwasserbereich die Einreichung eines Wasserrechtsantrages beim Umweltamt der Stadt zwingend, um eine Abstimmung mit dem
Ergebnis zu erzielen, dass kein kontaminiertes Grundwasser unkontrolliert in die nähere oder weitere Umgebung gelangt.
So ist entnommenes Grundwasser zumindest fachgutachterlich zu beproben und in
Abstimmung mit der zuständigen Behörde ggf. einer Nachbehandlung zu unterziehen, bevor es abgeleitet werden kann. Alternativ regt das Gutachten bei Tiefbaumaßnahmen im Grundwasserbereich eine geschlossene Wasserhaltung an, die verhindert, dass Wasser in die Umgebung abgegeben werden muss. Auch diese Maßnahme wäre im Rahmen des erforderlichen Wasserrechtsantrages mit dem Umweltamt
abzustimmen.
Allgemein empfiehlt das Gutachten, dass bei Tiefbaumaßnahmen bzw. der Gründung
im Bereich des Grundwasserschadens Sicherungsmaßnahmen gegen ein Diffundieren der LHKW aus dem Grundwasser in das Gebäude, bspw. durch den Einbau einer
geeigneten Folie, getroffen werden sollten.
Schutzgut Boden
Seitens möglicher schädlicher Bodenveränderungen wurden an 10 Stellen Beprobungen des Bodens bis in eine maximale Tiefe von 1,50 m unter Geländeoberfläche
vorgenommen. Untersucht wurden dabei u. a. der Gehalt verschiedener Schwermetalle und der Anteil an polyzyklisch aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK). Die
Bewertung erfolgte anhand der Richtlinien der LAGA 17).
Im Ergebnis ist der Boden aus den ggf. auszuhebenden Baugruben den Klassen Z =
bis kleiner Z 2 einzustufen, wobei der Hauptanteil im Bereich Z 2 liegt. Bodenmaterial
mit Konzentrationen, die Z 2 nicht überschreiten, können eingeschränkt mit definierten Sicherungsmaßnahmen wiedereingebaut werden. Überschreitet der Bodenaushub die Konzentration von Z 2, ist dieses Material einer gesonderten Entsorgung zu17
)
Länderarbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA): Anforderungen an die stoffliche Verwertung von
mineralischen Abfällen: Teil II: Technische Regeln für die Verwertung; 1.2 Bodenmaterial;
Stand Nov. 2004
Braunschweig
- 30 -
zuführen. Vor dem Hintergrund der ermittelten Belastungen empfiehlt das Gutachten,
den Aushub nach Herkunftsort gesondert aufzuhalden und vor der Verwertung oder
Entsorgung einer Deklarationsanalytik zu unterziehen.
Wirkungspfad Bodenluft
Die Untersuchung der Bodenluft durch Probeentnahmen der Bodenluft aus 5 Kleinrammbohrungen ergab in allen Fällen eine Unterschreitung der Bodenluftgehalte an
Chlorkohlenwasserstoffe (CKW). Als Beurteilungskriterium wurde auf die "Verwaltungsvorschrift für die Sanierung von Grundwasser- und Bodenverunreinigungen
(GW-VwV)" aus Hessen zurückgegriffen, da für Niedersachsen keine einheitlichen
Prüf- oder Grenzwerte vorliegen.
Asphalt
Bei der Untersuchung des Asphalts innerhalb des Baugebiets ergaben sich südlich
des "Pavillons" und zentral im Gelände zwei Stellen, die teerstämmigen Asphalt aufweisen, der gemäß den geltenden Bestimmungen ausgebaut und fachgerecht entsorgt werden muss.
Der übrige Asphalt ist als nicht teer- oder asbestartig einzustufen. Die Wiederverwertung des bitumenstämmigen Asphalts unterliegt keiner Beschränkung.
b) Baugrund
Grundwassersituation
Während der Bohrkampagne der Baugrund- und Altlastenuntersuchungen lagen die
Grundwasserstände zwischen 55,60 und 56,09 bei durchschnittlich 55,90 m ü NN,
entsprechend ab rd. 3,15 m unter Geländeoberkante. Als Bemessungswasserstand
empfiehlt das Gutachten eine Höhe von ca. 56,60 m NN
Dabei ist ein einheitliches Grundwassergefälle nicht eindeutig ersichtlich. So liegen
die ermittelten Werte uneinheitlich über das Gelände verteilt in einem relativ engen
Bereich und könnten z.T. auch auf Messungenauigkeiten im Rahmen der Bohrarbeiten zurückzuführen sein.
Am Standort des geplanten Hochhauses im Nordwesten und im Südwesten des
Planbereichs Bereich wurde je eine Grundwasserprobe entnommen und im Analysenlabor gem. DIN 4030 Teil 1 auf Betonaggressivität untersucht. Danach ist das
Grundwasser aus beiden Proben als schwach betonangreifend einzustufen.
Baugrundbeurteilung und Gründungsempfehlung
(gekürzte Wiedergabe aus dem Gutachten)
Im Norden des Planbereich stehen oberflächennah Auffüllungen an, die inhomogen
zusammengesetzt und gering tragfähig sind. Die Sande unterhalb der Auffüllung sind
ab einer Tiefe von ca. 1,5 m u. Geländeoberkante (GOK) etwa mitteldicht bis dicht
gelagert und ausreichend tragfähig, um die erwarteten Lasten aus einem ca. 12geschossigen Bauwerk setzungsverträglich aufzunehmen. Bei einer Gründungstiefe
von ca. 1,5 m u. GOK liegen die anstehenden fluviatilen Sande in dichter Lagerung
vor.
Sind die derzeit nicht bekannten Bauwerkslasten nicht über eine Flachgründung abzutragen bzw. um Differenzsetzungen zu minimieren, ist eine Tiefgründung mittels
Pfählen auszuführen. Als tragfähiger Baugrund gelten die mitteldicht bis dicht gelagerten Sande ab ca. 1,5 m u. GOK. Lokal anstehende Horizonte geringerer Lagerungsdichte werden durch die Pfahlherstellung (Verdichtung durch Verdrängung)
nachverdichtet.
Braunschweig
- 31 -
Für die Verkehrszufahrten und -stellflächen ist die anstehende Auffüllung entsprechend nachzuverdichten. In Abhängigkeit der Oberflächengestaltung dieser Flächen
sind Aufbau und Schichtstärken noch festzulegen.
Im Süden des Planbereichs stehen oberflächennah Auffüllungen an, die inhomogen
zusammengesetzt und gering tragfähig sind. Die Sande unterhalb der Auffüllung sind
ab einer Tiefe von ca. 1,5 m u. GOK etwa mitteldicht bis dicht gelagert und ausreichend tragfähig, um die erwarteten Lasten aus einem ca. 5-geschossigen Bauwerk
setzungsverträglich aufzunehmen.
Eine Flachgründung in dieser Tiefe, die bei der Bauausführung mit einer Tiefgarage
zu erwarten ist, ist auf den mind. mitteldicht gelagerten Sanden wirtschaftlich für das
geplante Bürogebäude ausführbar.
Sollte auf eine Tiefgarage verzichtet werden, würde die Baugrubensohle bei 1,0 m u.
GOK im Bereich der Auffüllung liegen. Diese wäre bis zum anstehenden fluviatilen
Sand durch ein entsprechendes verdichtetes Gründungspolster auszutauschen.
Sind die derzeit nicht bekannten Bauwerkslasten nicht über eine Flachgründung abzutragen bzw. um Differenzsetzungen zu minimieren, ist eine Tiefgründung mittels
Pfählen auszuführen. Als tragfähiger Baugrund gelten die mitteldicht bis dicht gelagerten Sande ab ca. 1,5 m u. GOK. Lokal anstehende Horizonte geringerer Lagerungsdichte werden durch die Pfahlherstellung nachverdichtet.
Aufgrund der hohen zu erwartenden Bauwerkslasten könnte für das Hochhaus eine
Tiefgründung auf Pfählen notwendig werden. Grundsätzlich sind alle Pfahlarten für
die Tiefgründung geeignet. Bei den hier vorliegenden Verhältnissen hinsichtlich der
unterirdischen Versorgungsleitungen und Kanalisation sowie der angrenzenden Gebäude ist jedoch darauf zu achten, dass bei der Herstellung der Pfähle Erschütterungsemissionen weitgehend vermieden werden.
Die vollständigen und weitergehenden Empfehlungen zur Gründung sind dem Gutachten zu entnehmen.
5.8
Kampfmittel
Nach Auswertung der Luftbilder durch die LGLN RD Hannover, Kampfmittelbeseitigung, ist das Vorhandensein von Abwurfkampfmittel im Planbereich trotz seiner erst
nach dem Krieg erfolgten Bebauung nicht auszuschließen.
Entsprechend wurden erste Sondierungsmaßnahmen im Zuge der Abrissarbeiten
durch eine Kampfmittelräumfirma durchgeführt. Aufgrund der großflächigen, nach
dem oberflächennahen Abriss verbliebenen Fundamentierungen konnten die Sondierungsmaßnahmen nicht vollständig durchgeführt werden, so dass weitergehende Untersuchungen als baubegleitende Kampfmittelüberwachungen im Zuge der sich im
Bauantragsverfahren konkretisierenden Gründungsarbeiten notwendig werden.
Für diese Gefahrenerforschungsmaßnahme wird die Stadt eine Kampfmittelräumfirma beauftragen, die über eine Zulassung gemäß § 7 des Sprengstoffgesetzes verfügt. Sollten bei der Sondierung Bombenblindgänger oder andere Kampfmittel festgestellt werden, wird der Kampfmittelbeseitigungsdienst beim LGLN in Hannover eingebunden werden. Von dort aus werden die Kampfmittel dann im Rahmen der verfügbaren Möglichkeiten auf Kosten des Landes geborgen und vernichtet.
Da sich innerhalb der bereits durchgeführten Baugrund- und Altlastenuntersuchungen
sowie Abrissarbeiten keine Hinweise auf Bomben ergeben haben und lediglich der
Braunschweig
- 32 -
allgemeine Verdacht auf eine Kampfmittelbelastung besteht, erfolgt die Kennzeichnung der erforderlichen Sondierungsmaßnahmen gem. § 9 Abs. 5 BauGB nur durch
eine textliche Festsetzung und nicht durch Planzeichen.
5.9
Vorbeugender Brandschutz
Die Zuwegungen sowie die Aufstell- und Bewegungsflächen sind gem. den § 1 und
§ 2 der DVNBauO vom 26.09.2012 anzulegen. Darüber hinaus sind die Richtlinien für
Flächen für die Feuerwehr (Technische Baubestimmung Nds.) i. V. m. Din 14090 zu
beachten. Die bereitzustellende Löschwassermenge ist der DGW Blatt 405 zu entnehmen. Ein Löschwasserbedarf von mehr als 96 m³/h ist als Objektschutz sicherzustellen. Die Löschwasserentnahmestellen sind mit der Berufsfeuerwehr Wolfsburg,
Vorbeugender Brandschutz abzustimmen.
Nach Angabe der LSW LandE-Stadtwerke Wolfsburg GmbH & Co. KG. als Träger
des Trinkwasserleitungsnetzes kann der Grundschutz für den Löschwasserbedarf
über die vorhandenen bzw. neu zu planenden Trinkwasserleitungen nur mit einem
Grundschutz von 48 m³/h angesetzt werden.
5.10
Hinweise
(wird nach dem Planverfahren ergänzt)
6.
Umsetzung der Planung
6.1
Kostenschätzung und Finanzierung
Mögliche Ergänzungsmaßnahmen der technischen Erschließung werden über Gebühren und Kostenerstattung den Grundeigentümern angelastet.
6.2
Bodenordnende Maßnahmen
Bodenordnende Maßnahmen oder sonstige Maßnahmen, für die der Bebauungsplan
die Grundlage bildet, werden nicht erforderlich. Die öffentlichen Flächen befinden sich
im Eigentum der Stadt; die Straßenverkehrsflächen sind öffentlich gewidmet.
Braunschweig
- 33 -
7.
Städtebauliche Werte
Nutzung
Fläche
Anteil
Grundfläche gem.
§ 19 (2) i.V.m.
§ 19 (4) BauNVO
Gewerbegebiete (GE)
1,183 ha
78 %
9.465 m²
Flächen für Versorgungsanlagen und
Abwasserbeseitigung
0,045 ha
3%
Straßenverkehrsflächen, öffentlich
0,285 ha
19 %
Gesamt
1,513 ha
100 %
9.465 m²
Anmerkung zum Verfahren
Die Begründung wurde vom Rat in seiner Sitzung am ........................ im Rahmen des
Satzungsbeschlusses zum Bebauungsplan beschlossen.
Wolfsburg, den ....................
Stadt Wolfsburg
..........................................................................
Oberbürgermeister
Braunschweig
- 34 -
Anhang:
Wolfsburger Sortimentsliste:
Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2010: Einzelhandelsentwicklungsplan für die
Stadt Wolfsburg – Fortschreibung 2009/2010, Endbericht für den Auftraggeber, Lübeck
18.08.2010, Abb. 53, Seite 52
Braunschweig

Begr 3-2_4-2 Berliner Haus

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