entscheidungsbegründung

Stadt Remscheid
Der Oberbürgermeister
Fachbereich Städtebau und Stadtentwicklung
Remscheid, 04.09.2000
Ka/Mey
2619
Bebauungsplan Nr. 518
- Gebiet: nördlich und südlich der Hammesberger Straße, Bereich Elotherm -
ENTSCHEIDUNGSBEGRÜNDUNG
gemäß § 3 Abs. 2 in Verbindung mit § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung
vom 27.08.1997 (BGBl. I S. 2141), zuletzt geändert durch Gesetz vom 15.12.1997 (BGBl. I
S. 2902), berichtigt am 16.01.1998 (BGBl. I S. 137)
INHALTSVERZEICHNIS
I.
ALLGEMEINES
1.
Anlaß der Planaufstellung
2.
Lage im Raum/Räumlicher Geltungsbereich
3.
Bestehende Rechtsverhältnisse
3.1 Gebietsentwicklungsplan
3.2 Flächennutzungsplan
3.3 Sonstige Rechtsverhältnisse
3.4 Erteilung von Baugenehmigungen im Zusammenhang mit dem Bundesnaturschutzgesetz
3.5 Eingriffe nach dem Landschaftsgesetz NRW und Ausgleichsflächen
4.
Bisherige Verfahrensschritte
4.1 Bürgerbeteiligung
4.2 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
2
II.
PLANINHALT
1.
Erschließung
1.1
Äußere Erschließung
1.2
Innere Erschließung
1.3. Ruhender Verkehr
1.4
Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
1.5
Ver- und Entsorgung/Entwässerung
2.
Art der baulichen Nutzung
2.1
Allgemeines Wohngebiet
2.2
Gewerbegebiet
2.3
Gliederung und Einschränkung der gewerblichen Bauflächen
2.4
Überplanung von bestehenden Wohngebäuden
2.5
Stellplätze und Garagen im Gewerbegebiet (GE)
2.6
Nebenanlagen im Allgemeinen Wohngebiet, Gewerbegebiet
3.
Maß der baulichen Nutzung
3.1
Grundflächenzahl im Allgemeinen Wohngebiet
3.2
Grundflächenzahl im Gewerbegebiet
3.3
Geschoßflächenzahl im Allgemeinen Wohngebiet
3.4
Geschoßflächenzahl im Gewerbegebiet
3.5
Anzahl der Vollgeschosse im Allgemeinen Wohngebiet
3.6
Höhe der baulichen Anlagen im Gewerbegebiet
4.
Bauweise
4.1
Abweichende Bauweise
4.2
Offene Bauweise
4.3
Überbaubare Grundstücksflächen
3
III. GRÜN
1.
Landschaftspflegerischer Begleitplan
1.1
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und
Landschaft
2.
Erhalt und Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
3.
Waldflächen
4.
Spielflächen
IV. SONSTIGE DARSTELLUNGEN ODER FESTSETZUNGEN
1.
Altlasten
2.
Anschüttungen, Baugrunduntersuchungen, Beurteilungen
3.
Elektrosmog
4.
Archäologische Bodendenkmäler
5.
Durchsetzung des Bebauungsplanes, bodenordnende Maßnahmen
6.
Sozialplan
7.
Kosten/Finanzierung
V. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
1.
Dachneigung, Dachgauben - § 86 Abs. 1 BauO NW
2.
Begrünung der Grundstücke - § 86 Abs. 1 Nr. 4 BauO NW
4
I.
1.
ALLGEMEINES
Anlaß der Planaufstellung
Die Firma Elotherm wird ihren Standort in Remscheid-Hasten aufgeben und im Bereich Bergisch Born (Bebauungsplan Nr. 495) einen neuen Produktionsstandort aufbauen.
Das Baurecht für den alten Standort muß gesichert bzw. erweitert werden, um für die
Ansiedlung einer neuen gewerblichen Nutzung Standortsicherheit zu gewährleisten
und für die vorhandene Brachfläche Baurecht zu schaffen. Das zu schaffende
Baurecht ist mit der angrenzenden bestehenden Nutzung in Einklang zu bringen unter Berücksichtigung der bestehenden Vorbelastung in diesem Bereich.
Historie
Für den westlichen Bereich des Plangebietes werden erste Industrieansiedlungen für
das Jahr 1864 beschrieben. Dabei handelt es sich um den Bau der Stahlgießerei
Gebrüder Lindenberg. Vorangegangen ist eine Auffüllung des ehemaligen Sieper Baches, der Beginn dieser Auffüllung war ca. 1820. Die Stahlgießerei wird für den Zeitraum von 1915 - 1935 als Glockenstahlwerk benannt. Im Jahre 1935 ist diese
Werksanlage dann offensichtlich demontiert worden. Die Materialien sind überwiegend auf dem Baugrundstück verblieben und mit Erde und Asche abgedeckt worden.
Ab dem Jahre 1940 ist auf dieser abgedeckten Industriebrache dann ein Sportplatz
errichtet worden, der bis ca. 1958 genutzt wurde.
Nach der Aufgabe der Nutzung als Sportplatz hat sich hier die Firma AEG Elotherm
GmbH angesiedelt.
Ab 1984 ist eine Erweiterung der o.g. Auffüllung mit Verfüllungen des Ibacher Siepens erfolgt, um voraussichtliche Erweiterungsmöglichkeiten für die Firma AEG
Elotherm GmbH zu erreichen.
2.
Lage im Raum/Räumlicher Geltungsbereich
Die Flächen der gewerblichen Ansiedlung befinden sich im Ortsteil Hasten, im Bereich der Bezirksvertretung Innenstadt, östlich des Richard-Lindenberg-Platzes zwischen dem Friedhof sowie südlich und nördlich der Hammesberger Straße.
3.
Bestehende Rechtsverhältnisse
3.1
Gebietsentwicklungsplan
Der Gebietsentwicklungsplan (GEP) stellt für diesen Bereich Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich dar.
5
3.2
Flächennutzungsplan
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan (FNP) stellt diesen Bereich überwiegend
als Industrie- und Gewerbegebiet dar.
3.3
Sonstige Rechtsverhältnisse
Eine verbindliche Bauleitplanung existiert nicht. Das Gebiet muß nach §§ 34/35
BauGB beurteilt werden.
3.4
Erteilung von Baugenehmigungen im Zusammenhang mit dem Bundesnaturschutzgesetz
Nach § 8 a Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) dürfen Baugenehmigungen nur
erteilt werden, wenn die Ausgleichsmaßnahmen zeitgleich durchgeführt werden und
der Zugriff auf diese Flächen sichergestellt ist.
3.5
Eingriffe nach dem Landschaftsgesetz NRW und Ausgleichsflächen
Die Inanspruchnahme von Freiflächen für die geplante gewerbliche Nutzung stellt
einen Eingriff dar. Dieser Eingriff wird minimiert bzw. ausgeglichen durch die im
Plangebiet bzw. außerhalb desselben festgesetzten Flächen für Maßnahmen zum
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft gemäß § 9 (1) 20
BauGB.
4.
Bisherige Verfahrensschritte
4.1
Bürgerbeteiligung
Zu der Bauleitplanung für das Gebiet nördlich und südlich der Hammesberger Straße
- Bereich Elotherm - hat in der Zeit vom 08.03.1999 - 26.03.1999 eine Bürgerbeteiligung stattgefunden.
Zu der Bürgerbeteiligung sind drei Bebauungskonzepte entwickelt worden.
Als Planungsziel wurde folgendes formuliert:
Durch die Verlagerung der Firma Elotherm entfallen für diesen zentrumsnahen Bereich (Richard-Lindenberg-Platz) u.a. auch eine beträchtliche Anzahl an Arbeitsplätzen. Um dieses so entstehende strukturelle Defizit für den Gesamtbereich aufzufangen und um Arbeitsplätze für den Stadtteil an diesem traditionellen Standort zu sichern, soll die gewerbliche Nutzung der Betriebsfläche über den derzeitig genutzten
Bereich hinaus unter Berücksichtigung der angrenzenden Wohnbebauung um die
bisher baulich nicht genutzte Fläche der Anschüttungsebene ergänzt werden.
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Da der betriebliche Gesamtbereich im Flächennutzungsplan als Industrie- bzw. Gewerbegebiet dargestellt ist, entspricht die beabsichtigte Nutzungskonzeption auch
den Zielen der Stadtentwicklung für diesen Bereich.
Bebauungskonzeptionen
1. Bestand/Rahmenbedingungen
- Beibehaltung der bisherigen Lkw-Zufahrt auf das Hauptgelände an der nördlichen Seite der Hammesberger Straße wegen den hier gegenüberliegenden
Gewerbeflächen und den topographischen Gegebenheiten (Höhengleichheit
zwischen dem ebenen Betriebsgelände und dem geneigten Straßenverlauf der
Hammesberger Straße
- Ergänzung der o.g. Lkw-Zufahrt durch eine zusätzliche Zufahrt über die Ibacher
Straße für Pkw's. Wegen der baulich fixierten Einmündungssituation des westlichen Astes der Ibacher Straße an die Hammesberger Straße und der dortigen
Wohnbebauung sollten hier nur diejenigen Lkw's diese Straße benutzen dürfen,
die für die Andienung der sich unterhalb der Geländeoberfläche der Anschüttung befindlichen Geschosse des Gebäudekomplexes im nördlichen Bereich
des Geländes die vorhandene Umfahrt des Betriebsgeländes im Böschungsbereich der Anschüttung benutzen müssen. Eine alternative Erschließung über
die Rudloffstraße scheidet aufgrund des Höhengefälles von ca. 4 m zum tiefergelegenen Betriebsgelände sowie der topographisch bedingten räumlichen Enge und des angrenzenden Friedhofsbereiches aus.
- Berücksichtigung der vorhandenen und teilweise direkt angrenzenden lärmempfindlichen Nutzungen, wie
- Wohnen östlich des Betriebsgeländes an der Ibacher Straße, südlich des
Betriebsgeländes an der Hammesberger-/Ibacher Straße sowie an der Ibrucher- und Ferdinand-Lassalle-Straße
- Friedhof nördlich des Betriebsgeländes (etwa 6 m unterhalb des Betriebsgeländes)
2. Varianten 1 - 3
Planungsziel der Konzeptionen 1 und 2 ist es, einen kleinteiligen Gewerbehof für
kleine und mittelständige Betriebe des Handwerks, Dienstleistungsbereiches u.ä.
zu schaffen, der die zu erhaltenden Gebäudegruppen, in denen eine ähnliche
Nutzung vorgesehen ist, ergänzen soll. Durch die gewählte u-förmige Anordnung
der Gebäude im Randbereich des Betriebsgeländes wird durch sie der Lärmschutz gegenüber den angrenzenden Nutzungen hergestellt, der durch eine Gliederung der einzelnen Nutzungsarten nach ihren Immissionsverhalten unterstützt
wird.
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In beiden Varianten werden unterschiedliche Gebäudegrößen vorgesehen, um ein
möglichst breit gefächertes Flächenangebot zur Verfügung zu haben, das in der
Variante 2 mittels eines modularen Ausbausystems auch kurzfristig Flächenzusammenlegungen bzw. -aufteilungen ermöglichen soll.
Die Unterschiede zwischen den beiden Varianten liegen neben der oben anskizzierten Bebauungsstruktur im Abschluß der gewerblichen Bebauung zur Hammesberger Straße hin.
Bei der Variante 3 soll der zu erhaltene Gebäudebestand ebenfalls als Gewerbehof genutzt werden. Die zur Verfügung stehenden Freiflächen der Anschüttung
sollen jedoch mit einer großvolumigen Halle überplant werden.
Die südlich der Hammesberger Straße bestehenden Freiflächen werden in den
Varianten 1 - 3 dieselbe Nutzungskonzeption erhalten. Beide Teilflächen werden
zur Zeit als Parkfläche genutzt. Zukünftig sollen hier gewerbliche Bauflächen entstehen, wobei die Fläche südlich der Hammesberger Straße mit dem Hinweis
versehen wird, daß hier ein Parkhaus entstehen kann.
Variante 1
Bei dieser Variante wird die vorhandene Wohnnutzung an der Hammesberger
Straße bis zum östlichen Ende der Aufschüttung ergänzt. Die geplante gewerbliche Bebauung mit den dieser Wohnnutzung gegenüberliegenden Betriebsinhaberwohnungen wird hierzu parallel geführt und von ihr durch eine interne Erschließungsstraße getrennt. Sie ließe sich z.B. als Handwerkergasse ausführen,
die von der Hammesberger Straße aus einsehbar ist.
Variante 2
Im Gegensatz hierzu wird bei dieser Variante die bestehende Wohnnutzung überplant und die mit Inhaberwohnungen vorgesehene gewerbliche Nutzung rechtwinklig zu den bestehenden gewerblichen Gebäuden an die Hammesberger/Ibacher Straße - hierzu um etwa 45° gedreht - herangestaffelt. Die gewerblich
genutzten Bereiche werden bei dieser Lösung durch die Hammesberger Straße
und Ibacher Straße eindeutig von deren direkt angrenzenden straßenbegleitenden
Wohnbebauung getrennt und einander zugeordnet, ohne den baulichen Zusammenhang zu verlieren.
Gleichfalls wird bei dieser Bebauungskonzeption für die Pkw-Erschließung des
südlichen Teiles der Betriebsfläche eine Erschließungsvariante für den westlichen
Straßenast der Ibacher Straße vorgeschlagen:
Im Bereich östlich hinter der westlichen Straßengabelung Hammesberger Straße/Ibacher Straße wird ein Wendeplatz angelegt, der über einen befahrbaren Fußund Radweg mit der östlich gelegenen Straßengabelung der Ibacher Straße verbunden werden soll.
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Variante 3
Die Alternativ zu den o.g. Varianten hier vorgeschlagene Bebauung mit einer
großvolumigen Halle gewährleistet gleichzeitig den Lärmschutz gegenüber den
angrenzenden Nutzungen. Auch hierbei wird der Lärmschutz durch eine entsprechende Nutzungsgliederung unterstützt.
Eine solche Halle bietet die größtmögliche Vielfalt der Belegungsstruktur - von
einem Einzelbetreiber bis zu einer gewissen Vielzahl. Die Erschließungsverkehre
bei mehreren Hallenbetreibern würden sich innerhalb der Halle abspielen.
Bei einer solchen Nutzung und Bebauungskonzeption ergeben sich möglicherweise Nachteile hinsichtlich
- einer langfristig tragfähigen Strukturverbesserung für den stadtteilrelevanten
Bereich um den Richard-Lindenberg-Platz (wenn z.B. ein Einzelbetreiber verlagert oder aus anderen Gründen als Nutzer ausfällt)
- der Großmaßstäblichkeit einer solchen Halle, die aus städtebaulicher Sicht
nicht mit der überwiegenden Kleinmaßstäblichkeit der Umgebungsbebauung,
des angrenzenden Freiraumes und der topographischen Umgebungssituation
korrespondiert, gleichwohl diese in einem gewerblich genutzten Bereich aber
durchaus zu vertreten ist.
4.2
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Die nachfolgend beschriebenen Planinhalte beziehen sich auf die Plankonzeption, die mit den Trägern öffentlicher Belange abgestimmt worden sind. Sie
weichen von den in der Bürgerbeteiligung vorgestellten Plankonzeptionen ab
und bilden somit eine neue Plankonzeption
Es liegen bei dem Entwickler der Flächen zwar bereits Nachfragen von potentiellen
Nutzern vor, jedoch konnte hieraus noch kein Nutzungskonzept für (Teil-) Flächengrößen seitens des Entwicklers aufgestellt werden. Für eine konkrete Vermarktung
der Flächen bildet vorhandenes Baurecht eine wesentliche Voraussetzung. Die Verfahrensdauer kann für einen Bebauungsplan auf Grund gesetzlicher und verwaltungsstruktureller Rahmenbedingungen i.d.R. jedoch einen mehrjährigen Mindestzeitrahmen nicht unterschreiten.
Da es für gewerbliche Nutzungen keine regelhaften Bau (-flächen) Größen-/ Figurationen wie z.B. im Wohnungsbau u.a. gibt, wurde aus den o.a. Gründen für die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange eine "offene" Plankonzeption entwickelt. In ihr
lassen sich die im Rahmen der Bürgerbeteiligung vorgestellten "programmatischen"
Bebauungskonzeptionen realisieren, ohne daß es im Baugenehmigungsverfahren zu
einer Vielzahl sonst gegebenenfalls notwendigen Befreiungen von den entsprechenden Festsetzungen des Bebauungsplanes kommen muß. Auf diese Weise wird
gleichfalls eine zügige Umsetzung der gewerblichen Flächen gesichert.
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Seitens des Fachbereiches Städtebau und Stadtentwicklung wird jedoch weiterhin
darauf hingewirkt, eine flexible, kleinteilige Hallennutzung mit einer "wohnähnlichen"
Büro-/ Verwaltungsnutzung an der Ibacher-/ Hammesberger Straße zu realisieren.
4.3
1. Offenlage
Im Rahmen der Offenlage wurden Anregungen sowohl von Bürgern und Träger öffentlicher Belange vorgebracht, die vom Staatl. Umweltamt Düsseldorf zum Immissionsschutz - hinsichtlich möglicher Geruchsemittenten - erstmalig zu diesem Verfahrensschritt.
Da diese Anregungen u. a. dem Schutz der angrenzenden Wohnbevölkerung dienen,
werden sie in den Bebauungsplan und seine Begründung aufgenommen.
Hierdurch wird eine 2. Offenlage notwendig gem. § 3 (3) BauGB
Weiterhin wurde der Anregung des Forstamtes Mettmann entsprochen, den § 43
Landesbauordnung NRW in den Bebauungsplan aufzunehmen, sowie Anregungen u.
a. auch von Bürgern hinsichtlich einer Modifikation der Höhe für die gewerblichen
Bauten.
II.
PLANINHALT
1.
Erschließung
1.1
Äußere Erschließung
Die äußere Erschließung erfolgt über die Hammesberger Straße, die im Westen an
die Hastener Straße angebunden ist. Die Hastener Straße verläuft nach Nordwesten
in Richtung Wuppertal bzw. nach Südosten zur Innenstadt.
1.2
Innere Erschließung
Die innere Erschließung erfolgt über vorhandene Werkstraßen und bei Bedarf über
weitere Werkstraßen, die privat auf den zur Zeit nicht genutzten Flächen angelegt
werden müssen.
Durch ein Zu- und Abfahrtsverbot auf die bestehende Ibacher Straße entsprechend
den Festsetzungen des Bebauungsplanes wird gesichert, daß die angrenzenden bestehenden Wohngebäude nicht durch Lkw-/Pkw-Verkehr, der aus dem neu zu erschließenden Gewerbegebiet abfließen könnte, belastet werden.
1.3
Ruhender Verkehr
10
- Öffentliche Stellplätze
Die Hammesberger Straße ist ausgebaut. Das nachträgliche Anlegen von öffentlichen Stellplätzen an der Hammesberger Straße ist zur Zeit nicht vorgesehen.
-
Private Stellplätze
Die privaten Stellplätze müssen auf dem Baugrundstück nachgewiesen werden
bzw. auf der Fläche südöstlich der Hammesberger Straße, nördlich des bestehenden Waldes ist eine Fläche angedacht, auf der ein Parkhaus bei Bedarf errichtet
werden kann. Dieses Parkhaus kann dann auch die notwendigen Stellplätze aufnehmen, die auf dem eigenen Grundstück nicht nachgewiesen werden können.
1.4
Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch die bestehenden Haltestellen am Richard-Lindenberg-Platz gesichert. Hier bestehen Haltepunkte für die Linien
615, 653 und 657.
1.5
Ver- und Entsorgung/Entwässerung
- Schmutzwasser
Das Schmutzwasser kann an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden.
- Regenwasser
Unterhalb der Zufahrtsstraße der Firma Elotherm verläuft der verrohrte Ibach. Er
kann in Abstimmung mit der Unteren Wasserbehörde punktuell überbaut werden.
Das Werk nutzt heute Regenwasser für den Kühlkreislauf der Produktion. Die Bewirtschaftung des Regenwassers läuft über werkseigene Regenspeicherbecken.
Überschüssiges Regenwasser wird in den Ibach geleitet.
Das Regenwasser muß auch nach der Umnutzung ortsnah in den Ibach eingeleitet werden. Es ist sicherzustellen, daß die Einleitungsmenge auf ein gewässerverträgliches Maß gedrosselt wird. Das Regenrückhaltevolumen muß für das neu zu
bebauende Gebiet im Rahmen der Bauanträge ermittelt werden und dann möglicherweise gedrosselt - je nach Ergebnis der dann vorliegenden Gutachten - in Abstimmung mit der Unteren Wasserbehörde dem Ibach zugeführt werden.
Die Schmutz- und Regenwassersammelleitungen auf dem Grundstück werden
private Leitungen sein. Es ist sicherzustellen, daß bei Teilung des Grundstückes
Grunddienstbarkeiten für die Privatkanäle und für die evtl. gemeinsame Nutzung
von Regenrückhaltebecken eingetragen werden.
11
- Wasser, Gas, Elektrizität
Die Versorgung mit Wasser, Gas und Elektrizität ist grundsätzlich durch Anschluß
an das Leitungsnetz der Versorgungsträger möglich.
2.
Art der baulichen Nutzung
2.1
Allgemeines Wohngebiet
- An der Hammesberger Straße befinden sich die Baufelder (Bf) 1 und 2.
In dem Baufeld (Bf) 1 befinden sich zwei Wohngebäude. Die Wohnnutzung setzt
sich dann entlang der Hastener Straße fort. Die Wohnnutzung ist mit dem
vorhandenen Gewerbebetrieb verträglich. Eine gewisse Vorbelastung besteht.
Das Baufeld (Bf) 2 ist ebenfalls mit bestehenden Wohngebäuden besetzt. An das
Baufeld (Bf) 2 schließt der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 141 an. Dieser
Bebauungsplan setzt Allgemeines Wohngebiet fest, so daß hier eine Arrondierung
der Wohnbaufläche bis zu dem vorhandenen Wald erfolgt.
- An der Ibacher Straße befinden sich die Baufelder (Bf) 3 und 4. Hier befinden sich
gegenüber der Anschüttungsfläche neben der dominierenden Wohnnutzung auch
gewerbliche Nutzungen. Auch für diesen Bereich ist deshalb eine Vorbelastung
gegeben.
2.2
Gewerbegebiet
Der Bedarf an gewerblichen Bauflächen im Stadtgebiet Remscheid ist vorhanden.
Dies trifft vor allen Dingen für den Stadtteil Hasten zu. In diesem Bereich sind keine
unbebauten gewerblichen Bauflächen vorhanden.
Durch die Schaffung des Gewerbegebietes auf der vorhandenen Brache östlich der
Firma Elotherm können neue Arbeitsplätze in diesem Bereich geschaffen werden.
Durch die Umnutzung der bestehenden Betriebsgebäude sind ebenfalls neue Arbeitsplätze möglich. Durch die Bauleitplanung wird eine Planungssicherheit für die
Betriebe gewährleistet, und somit ist eine zukunftsorientierte Planung für die sich dort
ansiedelnden Betriebe gegeben.
2.3
Gliederung und Einschränkung der gewerblichen Bauflächen
Die Nutzungseinschränkung der gewerblichen Bauflächen ist notwendig, um sicherzustellen, daß von diesen geplanten gewerblichen Bauflächen keine schädlichen
Auswirkungen auf die umliegenden Wohngebiete ausgehen.
12
Das Gewerbegebiet wird entsprechend der Kennzeichnung im Plan in seiner Nutzung
durch differenzierte Textliche Festsetzungen gemäß § 1 Abs. 4 und 5 Baunutzungsverordnung (BauNVO) gegliedert und eingeschränkt.
Der TÜV Rheinland - Sicherheit und Umweltschutz GmbH, Abteilung Immissionsschutz/Lärmschutz - hat unter der Berichts-Nr. 933/709904/01 vom 22.06.1999 verschiedene Varianten untersucht. Die untersuchten Varianten ergaben sich aus den
Plankonzeptionen, die im Rahmen der Bürgerbeteiligung vorgestellt worden sind.
Die Variante 2 aus dem o.g. Gutachten wird weiter geführt. Der Bereich Honsberg
Lamb (Punkt 5.2 des Gutachtens) wird nicht mit in das Plangebiet aufgenommen und
ist somit nicht Gegenstand der Begründung.
Des weiteren wird auf das beigefügte Gutachten des TÜV Rheinland bezüglich der
Gliederung des Gewerbegebietes verwiesen. Die Untersuchungen haben gezeigt,
daß eine umweltverträgliche Nutzung des Plangebietes im Hinblick auf die Geräuschimmissionen möglich ist, wenn bestimmte Randbedingungen erfüllt werden. Diese
Randbedingungen sind durch Festsetzungen planungsrechtlich umgesetzt (II Nr. 1
der Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 518).
Die Gewerbegebiete im Bebauungsplan Nr. 518 sind gegliedert. Die Gliederung ist
auf Grundlage des TÜV-Gutachtens - Bericht-Nr. 933-709904-01 vom 22.06.1999 erfolgt. Der Bebauungsplan setzt einen flächenbezogenen Schalleistungspegel fest.
Eine entsprechende Gliederung der Gewerbegebiete ist durchgeführt worden. Die
Gliederung des Gewerbegebietes und die sich daraus ergebenden Beurteilungspegel
sind durch textliche Festsetzungen festgesetzt. Hiergegen bestehen seitens des
Staatl. Umweltamtes Düsseldorf auch keine Bedenken.
Im Abstandsflächenerlass des Landes Nordrhein-Westfalen vom 02. Juli 1998 ist
festgehalten, dass durch Gutachten auch im Einzelfall nachgewiesen werden kann,
ob eine bestimmte Betriebsart in dem Gewerbegebiet zulässig ist.
Durch die Nähe der vorhandenen Betriebsarten zur bestehenden Wohnbebauung
handelt es sich hier um eine typische Gemengelage. Hieraus ergibt sich grundsätzlich schon eine Vorbelastung.
Den Anregungen des Staatlichen Umweltamtes Düsseldorf wird dahingehend gefolgt,
dass Betriebsarten mit Geruchsimmissionen entsprechend der Abstandsliste grundsätzlich ausgeschlossen werden. Diese Betriebsarten können ausnahmsweise zugelassen werden, wenn im Einzelfall nachgewiesen wird, dass eine Beeinträchtigung
der angrenzenden Wohnnutzung nicht besteht.
In dem Gewerbegebiet sind Verkaufsstellen ausgeschlossen. Ausnahmsweise sind
Verkaufsstellen zulässig, die als Teil eines Gewerbe- oder Handwerksbetriebes errichtet werden, wenn nur 25 % der Gesamtgeschoßfläche des Betriebes für den Verkauf an Endverbraucher genutzt werden. Durch diese Festsetzung soll z.B. Kfz.Werkstätten mit Kfz.-Verkauf sowie Tischlereien, Installateurbetrieben mit Ausstellung in Verkaufsräumen die Möglichkeit geboten werden, ihre Produkte an den Endverbraucher unmittelbar anbieten zu können. Diese Möglichkeit ist für die Konkur-
13
renzfähigkeit derartiger Betriebe von großer Bedeutung. In dem Gewerbegebiet werden Einzelhandelsbetriebe wie z.B. Lebensmittelmärkte, Baumärkte, Garten- und
Freizeitmärkte sowie Fachmärkte und Vergnügungsstätten ausgeschlossen, um die
wertvollen Gewerbegebiete im Hinblick auf den bestehenden Bedarf auch tatsächlich
einer entsprechenden Nutzung zuzuführen. Im übrigen sind für solche Nutzungen im
Remscheider Stadtgebiet noch ausreichend Flächen vorhanden.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und
Betriebsleiter werden grundsätzlich auf höchstens 1 Wohneinheit pro Betriebsgrundstück festgesetzt. Hierdurch soll sichergestellt werden, daß die geringen vorhandenen
gewerblichen Bauflächen auch nur als solche genutzt werden. Die Wohneinheit soll in
unmittelbarem Zusammenhang mit dem Betriebsgebäude errichtet werden.
2.4
Überplanung von bestehenden Wohngebäuden
Die als Wohngebäude genutzten Grundstücke Ibacher Straße 1 - 5 werden mit gewerblicher Baufläche überplant. Diese Überplanung ist städtebaulich notwendig, um
dem Gewerbegebiet und den darin sich ansiedelnden Betrieben eine ausreichende
Entfaltungsmöglichkeit zu geben. Des weiteren erfolgt eine Zäsur durch die Ibacher
Straße zu dem südöstlich angrenzenden rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 141,
der Allgemeines Wohngebiet festsetzt.
Die Stadt Remscheid bzw. der Grundstückseigentümer, der diesen Gewerbestandort
entwickelt, wird sich mit den Eigentümern in Verbindung setzen, um die Wohngebäude zu erwerben. Mögliche soziale Härten können durch einen Sozialplan aufgefangen
werden.
Die Wohngebäude genießen Bestandsschutz.
2.5
Stellplätze und Garagen im Gewerbegebiet (GE)
Die privaten Stellplätze, Garagen und Carports sind grundsätzlich auf dem Grundstück innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nachzuweisen. Es ist eine
Stapelung des ruhenden Verkehrs anzustreben. Hierdurch soll sichergestellt werden, daß mit den vorhandenen geringen Bauflächen in Remscheid sparsam umgegangen wird.
Um ausreichend gewerbliche Bauflächen den Betrieben zur Verfügung zu stellen,
ist in dem Baufeld (Bf) 12 ein Parkhaus beabsichtigt, wenn ein Bedarf besteht.
2.6
Nebenanlagen im Allgemeinen Wohn- und Gewerbegebiet
Nebenanlagen im Sinne des § 14 (1) BauNVO sind auf den nicht überbaubaren
Grundstücksflächen in einer Größe von max. 7,5 qm zulässig (§ 23 (5) BauNVO).
Hierdurch soll erreicht werden, daß durch die großzügige Ausweisung der überbau-
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baren Grundstücksflächen nicht noch eine weitere Versiegelung der Baugebiete erfolgt.
3.
Maß der baulichen Nutzung
3.1
Grundflächenzahl im Allgemeinen Wohngebiet
Für das Allgemeine Wohngebiet wird eine Höchstgrenze der Grundflächenzahl von
0,4 festgesetzt. Hierdurch wird erreicht, daß sich das Wohngebiet an den bestehenden umliegenden Charakter der Bebauung anpaßt.
3.2
Grundflächenzahl im Gewerbegebiet
Im Gewerbegebiet wird eine Höchstgrenze der Grundflächenzahl von 0,8 festgesetzt.
Hierdurch wird sichergestellt, daß mit den geringen gewerblichen Bauflächen in Remscheid sparsam umgegangen werden kann und somit der Landschaftsfreiraum geschont wird.
3.3
Geschoßflächenzahl im Allgemeinen Wohngebiet
Im Allgemeinen Wohngebiet wird ein Höchstwert der Geschoßflächenzahl von 0,8
festgesetzt. Auch hierdurch wird erreicht, daß auf die bestehenden Strukturen in den
umliegenden Bereichen Rücksicht genommen werden kann und somit die Strukturen
in den Randbereichen des Bebauungsplanes sich an den Bestand anpassen können.
3.4
Geschoßflächenzahl im Gewerbegebiet
Für die Gewerbegebiete wird als Höchstwert eine Geschoßflächenzahl von 2,4 festgesetzt. Hierdurch wird sichergestellt, daß eine ausreichende Flexibilität für die Gewerbebetriebe besteht und somit mit den vorhandenen gewerblichen Bauflächen
sparsam umgegangen wird.
3.5
Anzahl der Vollgeschosse im Allgemeinen Wohngebiet
In dem Allgemeinen Wohngebiet wird entsprechend des Bestandes die Geschoßzahl
auf zwingend 2 Vollgeschosse festgesetzt. Dies entspricht im wesentlichen der angrenzenden Wohnnutzung.
In dem Baufeld 3 wird eine 1-geschossige Bebauung festgesetzt. Hierdurch soll gesichert werden, daß zu dem Siefen eine Abstufung erfolgt und die rückwärtige Bebauung nicht über die straßenbegleitende Bebauung ragt.
3.6
Höhe der baulichen Anlagen im Gewerbegebiet
Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen wird eine minimale und maximale Gebäudehöhe der baulichen Anlagen festgeschrieben. Die minimale Gebäudehöhe beträgt
6 m über vorhandenem Gelände, nach Verdichtung auch max. zukünftige Geländehöhe, die maximale Gebäudehöhe beträgt 11 m. Durch diese Festsetzung wird ebenfalls sichergestellt, daß mit den geringen gewerblichen Bauflächen in Remscheid
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sparsam umgegangen werden kann. In den übrigen Bereichen wird eine maximale
Gebäudehöhe von 11 m über vorhandenem Gelände festgesetzt. Durch diese
Festsetzung wird sichergestellt, daß sich die Betriebe im hinteren Bereich
entsprechend ihrer Notwendigkeit entwickeln können.
4.
Bauweise
4.1
Abweichende Bauweise
4.2
Die abweichende Bauweise wird festgesetzt, um eine möglichst große Freizügigkeit
zu ermöglichen. Deshalb sind auch Gebäudelängen über und unter 50 m zulässig.
Auf den seitlichen Grundstücksgrenzen darf ebenfalls gebaut werden.
Offene Bauweise
Im Bereich des Allgemeinen Wohngebietes ist eine offene Bauweise festgesetzt.
Damit soll sichergestellt werden, daß die bestehende Struktur erhalten bleibt bzw.
dort wo Bebauung ergänzt und erweitert wird, diese sich der genannten Struktur anpaßt.
4.3
Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt.
Durch diese Festsetzung wird eine größtmögliche Baufreiheit im Plangebiet gesichert.
III.
GRÜN
1.
Landschaftspflegerischer Begleitplan
Bei den nicht bebauten Grundstücke nördlich der Ibacher-/Hammesberger Straße
handelt es sich um Brachflächen, die durch Anschüttungen in den letzten Jahren entstanden sind. Diese Flächen sind überwiegend der natürlichen Vegetation überlassen
worden.
Die Untere Landschaftsbehörde hat mit Schreiben vom 21.04.1999 eine von ihr
durchgeführte vorläufige Kompensationsermittlung mitgeteilt. Diese Kompensationsermittlung ist der Landschaftspflegerische Begleitplan (sh. Anlage).
1.1
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft
Die Schaffung von Baurecht auf der Anschüttung stellt keinen Eingriff in die Landschaft dar, da die Anschüttung im Rahmen des Baues des Allee-Centers vorrangig
durch den hierbei angefallenen Aushub / Bauschutt entstanden ist. Die damalige Auffüllung des (Ibacher) Siefenbereiches erfolgte mit Zustimmung der Gemeinde, auch
um die im Flächennutzungsplan bereits hier dargestellte Industrie-/ Gewerbefläche
baulich nutzbar zu machen. Der damalige Eigentümer der Fläche - AEG-
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Elotherm - machte hiervon allerdings nur begrenzt Gebrauch z.B. für PKWStellplätze und zu Lagerzwecken, obwohl Teilbereiche der Fläche auf Grundlage der
§§ 34/35 BauGB im Rahmen der Bestandssicherung bebaubar gewesen wären
(bzw. es noch sind), der § 34 - Bereich zudem ohne die Notwendigkeit von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen.
Die derzeit aufstehende Begrünung entstand folglich durch die "Nicht"-Nutzung der
Fläche und stellt lt. o.a. Kompensationsberechnung einen Wert von ca. 162.000,00
DM dar. Diese Summe soll wegen der nun erfolgenden baulichen Nutzung dieser
zwischenzeitlich begrünten Teilflächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß Vorschlag der ULB verwandt werden.
-
Diese Summe ist zusätzlich zu den unabwendbaren Kosten für die Altlastensanierung der Aufschüttung selbst aufzubringen.
Ferner ist es für eine bauliche Nutzung unabdinglich, eine Verdichtung des angeschütteten Materials durchzuführen, sei es für die gesamte Fläche oder nur für
Teilbereiche; dies muß in Verbindung mit der Ausbildung der Gebäudefundamente betrachtet werden, die - gegebenenfalls auch nach einer Verdichtung - in
Form teurerer Pfahlgründungen erfolgen muß.
Durch diese unverzichtbaren Maßnahmen zur Baureifmachung der Anschüttung wird
bereits die Grenze der Wirtschaftlichkeit dieses Gewerbebereiches erreicht, ohne die
- ebenfalls unabwendbaren, aber üblichen - Maßnahmen für die Entwässerung und
die verkehrliche Erschließung der Fläche zu berücksichtigen.
Mit dem Bebauungsplan wird nun Baurecht für die gesamte Freifläche geschaffen,
jedoch der Gestalt, daß eine geordnete städtebauliche Einpassung in die vorhandene
Umgebungsbebauung gewährleistet ist.
Trotz des enormen Erschließungsaufwandes für diese Fläche soll an ihr festgehalten
werden:
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weil sie die einzige größere zusammenhängende Gewerbefläche im Bereich
Hasten ist, die nicht nur kurzfristig verfügbar, sondern auch "eben" ausgebildet ist
und somit geeignet, zumindest einen Teil des durch den Umzug von
Elotherm wegfallenden Arbeitsplatzangebotes und möglicherweise weiteren aufzufangen bzw. zu stabilisieren.
um kleineren ortsansässigen Betrieben Verlagerungs- und/oder Erweiterungsflächen zu bieten (z.B. für den Bereich des Bahnhofes Hasten)
wegen der Nähe des Gewerbebereiches zum Richard-Lindenberg-Platz, um die
Folgen für dessen ohnehin erodierende Einzelhandelsstruktur, die sich aus dem
Verlust von rund 400 Arbeitsplätzen ergeben könnten, zu mindern und so die
ortsteilbezogene Zentrumsfunktion dieses Platzbereiches zu sichern
Aus den vorgenannten Gründen wird an der Zielsetzung des Bebauungsplanes festgehalten, hier günstige Gewerbeflächen auch für eben diese ortsansässige Zielgruppe zu schaffen und es für gerechtfertigt gehalten, in diesem Falle zur Erreichung der
Planziele im Interesse der Stadtteiles auf die geforderten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zu verzichten.
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Die Maßnahmen sind aus der vorläufigen Kompensationsermittlung der Unteren
Landschaftsbehörde, die als Anlage beigefügt ist, zu entnehmen.
1. Das Baugesetzbuch beinhaltet in § 1 (5) Bereiche, die bei der Aufstellung von
Bauleitplänen zu berücksichtigen sind - hier im wesentlichen:
§ 1 (5) 4 ... die Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile
sowie die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes
§ 1 (5) 7 die Belange gem. § 1a des Umweltschutzes ..., des Naturschutzes und der
Landschaftspflege, insbesondere des Naturhaushaltes, des Wassers, der Luft und
des Bodens... sowie des Klimas
§ 1 (5) 8 die Belange der Wirtschaft, auch im Interesse ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung ..., die Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen
§ 1 (6) bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
2.
Der genehmigte Gebietsentwicklungsplan sieht für diesen Bereich einen "Allgemeinen Siedlungsbereich" (ASB) vor.
- Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan der Stadt Remscheid - der an die
Ziele der Raumplanung anzupassen ist - stellt für diesen Bereich einen Industrie/Gewerbebereich dar.
3.
Im Gemeindegebiet Remscheid herrscht z.Z. ein Mangel an verfügbaren Gewerbeflächen.
- Durch die Aufbereitung der Gewerbebrache wird (wertvoller) Landschaftsfreiraum
geschont.
4.
Der Eingriff in die Landschaft an dieser Stelle ist bereits zum Zeitpunkt der Anschüttung erfolgt. Dieser erfolgte mit Einverständnis der Gemeinde im Rahmen des Baues
des Allee-Centers, dessen Aushub einen Großteil der Anschüttung bildet. Sie erfolgte
hier, um die in den baulichen Fachplanungen bereits dargestellte innerstädtische
Gewerbefläche für diese Zwecke besser nutzbar zu machen, da es sich bis dahin um
ein Hanggelände eines Siefenbereiches handelte. Ein Ausgleich für die so seinerzeit
entstandene Veränderung des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes hätte bereits zum damaligen Zeitpunkt erfolgen müssen. Dies ist nicht geschehen. Die Fläche
wurde in der Folge durch die Firma AEG-Elotherm als Erweiterungspotential gesehen
und - bis zum heutigen Zeitpunkt ihrer Verlagerung - in Teilbereichen als Parkplatz
und Lagerfläche genutzt. Auf den nicht in Anspruch genommenen Bauflächen der
Anschüttung, die nicht weiter für eine Bebauung aufbereitet wurden, entstanden im
Laufe der Jahre die jetzt aufstehenden Gehölz- und Baumbestände, mit der Konsequenz, dass diese für die jetzige Inanspruchnahme der Baufläche abgelöst werden
müssen.
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Würde man den Forderungen der ULB folgen, würde dies zu einer schwer nachvollziehbaren Ungleichbehandlung von zwei schwer miteinander vergleichbaren Eingriffen auf ein und derselben Fläche führen.
Dies ist bei der anstehenden Nutzung der Gesamtfläche insofern relevant, als durch
den Umzug der Firma rund 400 Arbeitsplätze im Stadtteil Hasten entfallen, deren
Kaufkraft teilweise auch dem - ohnehin erodierenden - Einzelhandel des nahegelegenen stadtteilrelevanten Richard-Lindenberg-Platzes entzogen werden.
Die hierdurch möglicherweise entstehenden negativen Folgen für den Einzelhandel
zu mindern und die Zentrumsfunktion des Platzes zu sichern, ist eine der Zielsetzungen des Bebauungsplanes. Eine weitere ist, neben dem Erhalt möglichst vieler Arbeitsplätze und der Schaffung vielfältiger Arbeitsmöglichkeiten, die ortstypische Ausbildung des Nebeneinanders von Arbeiten und Wohnen in zeitgemäßer Form für den
Stadtteil zu erhalten. Deshalb sollen hier auch ortsansässige Firmen/Handwerksbetriebe unterschiedlicher Größenordnung angesprochen werden,
die an ihrem derzeitigen Standort aus verschiedenen Gründen keine Entwicklungsmöglichkeiten sehen. Hierdurch würden Grundstücke für z.B. wohnverträglichere
Nutzungen freiwerden. Um diese Klientel anzusprechen und ihre Ortsbindung zu erhalten, ist es jedoch erforderlich, preisgünstige Gewerbeflächen anzubieten, da solche im Umland Remscheid's vorgehalten werden.
Ein Nebeneffekt solcher - bezogen auf die Gesamtstadt eher kleinen - Maßnahmen
ist z.B. auch in der Reduzierung von Fahrverkehren zwischen Betrieben und Kundenstamm zu sehen, durch die das Straßennetz auf Grund weiterer Anfahrtwege
nicht unnötig weiter belastet wird und die z.B. auch dem Klima zugute kommen.
Nun ist es aber zur Durchführung der Baureifmachung der Fläche notwendig, die
seinerzeit nicht erfolgte Aufbereitung der Anschüttung durchzuführen - z.B. Verdichtungen der Anschüttung - wie auch die in der Anschüttung vorhandenen Altlasten zu
sanieren und für eine dem Stand der Technik entsprechende Entwässerung zu sorgen.
Letztere eine Maßnahme, die auch dem Schutz der Natur dient.
Infolge der notwendigen Maßnahme zur Regenwasserentwässerung soll - durch den
Wupperverband - das originäre Bachbett des verrohrten Ibaches nördlich der Anschüttung bis hin zur Straße Neuplatz reaktiviert werden. Auch hierdurch wird nach
Auffassung der Verwaltung ein Beitrag zur Verbesserung der Vielfalt der Lebensraumbildungsmöglichkeiten für die Natur geleistet - ein Standpunkt, der von der ULB
so nicht geteilt wird, da der mögliche Bereich der Reaktivierung ihrer Meinung hach
hierfür nicht ausreichend groß ist.
Einzustellen ist nach Auffassung der Verwaltung gleichfalls, dass - im Vergleich zu
anderen konkurrierenden Gemeinden - das Stadtgebiet relativ klein und bereits stark
bewaldet ist, die Qualität des Landschaftsfreiraumes, der gleichzeitig i.d.R. Landschaftsschutzgebiet ist und den derzeit bebauten Stadtraum einschließt, als überwiegend hochwertig eingestuft wird, so dass gleichwertige notwendige Ausgleichsmaßnahmen zur Kompensation von Bauwerken i.d.R. hier flächenintensiver ausfallen als
an den o.a. Orten. Hierdurch wird auch das zur Verfügung stehende geeignete
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und flächenmäßig begrenzte Ausgleichsflächenpotential im Stadtbereich für andere gesamtstädtische - zukünftige Baumaßnahmen, die zwangsläufigerweise im Landschaftsfreiraum angesiedelt werden müssen, durch - wie vorliegend - eher "kleinere"
Maßnahmen, die sich auf fachplanerisch bereits ausgewiesenen Bauflächen gebildet
haben unproportional stark reduziert. Hierdurch könnte gegebenenfalls eine notwendige Stadtentwicklung mittel-/ langfristig behindert werden.
Aus den vorgenannten Gründen wird an der Zielsetzung des Bebauungsplanes festgehalten, hier günstige und konkurrenzfähige Gewerbeflächen zu schaffen und es
unter Berücksichtigung der o.a. aufgeführten Gegebenheiten für gerechtfertigt gehalten im Rahmen der Abwägung öffentlicher und privater Belange aus städtebaulichen
Erwägungen hier auf die geforderte Vollkompensation zu verzichten.
2.
Erhalt und Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Westlich, nördlich und östlich des Gewerbegebietes werden anzupflanzende bzw. zu
erhaltende Bäume und Sträucher festgesetzt. Diese Festsetzung erfolgt, um den Bewuchs, der dort vorhanden ist, zu schützen. Des weiteren wird hierdurch erreicht, daß
neu zu errichtende Vorhaben durch die vorhandene Begrünung zur freien Landschaft
hin abgeschirmt werden.
Des weiteren sind nördlich der Hammesberger Straße neu anzupflanzende Bäume
und Sträucher festgesetzt. Diese Festsetzung ist notwendig, um eine geringe Durchgrünung des Gewerbegebietes zu sichern und eine Begrünung zur Hammesberger
Straße zu ermöglichen.
Die in diesem Bereich bestehenden Zufahrten zu der nordwestlich im Plangebiet vorhandenen Gewerbehalle bleiben erhalten. Eine Bepflanzung darf nicht erfolgen, da
sonst die Erschließung dieser vorhandenen Halle nicht mehr möglich ist.
3.
Waldflächen
Im Plangebiet befindet sich zwischen der Hammesberger- und Hastener Straße eine
Waldfläche. Diese Waldfläche grenzt unmittelbar an Bauflächen. Der Mindestabstand
von 35 (25) m ist nicht gegeben. Da in Remscheid ein erheblicher Mangel an gewerblichen Bauflächen besteht, die Flächen erschlossen sind, wird angestrebt, in Zusammenarbeit mit dem Forstamt Mettmann und mit dem Grundstückseigentümer eine Lösung zu finden, daß entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes eine
Bebauung stattfinden kann: Oberhalb der im Bebauungsplan mit einer Strichlinie dargestellten Linie, die weitgehend auf der Böschungskante verläuft, sollen gefährdete
Bäume aus den Bestand entfernt werden; unterhalb dieser Linie soll der Bestand entfernt und durch die Neuaufforstung eines Waldrandes mit einheimischen Sträuchern
und Bäumen 2. Ordnung ersetzt werden.
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Große Teile der direkt angrenzenden Waldflächen befinden sich im Besitz des Eigentümers der Bauflächen, für die entsprechende Verpflichtungserklärungen abgegeben
werden können.
4.
Spielflächen
Durch die Bauleitplanung werden keine neuen Wohneinheiten festgesetzt, so daß auf
eine Spielflächenbedarfsberechnung und weitere zusätzliche Spielflächen in dem
Plangebiet verzichtet werden kann.
VI.
SONSTIGE DARSTELLUNGEN ODER FESTSETZUNGEN
1.
Altlasten
1.1
Betriebsgelände der Fa. Elotherm
Das Ingenieurbüro für Grund, Bau, Bodenmechanik und Umwelttechnik GmbH
Halbach & Lange hat unter der Projekt-Nr. 96117 vom 17.09.1997 orientierende Untersuchungen auf Untergrundverunreinigungen und Altlastengefährdungsabschätzungen durchgeführt. Dieses Gutachten ist in der Anlage beigefügt.
Die von der Untersuchung erfaßten Bereiche werden in dem Bebauungsplan als gewerbliche Baufläche ausgewiesen. Der Gutachter kommt zu dem Ergebnis, daß die
Flächen zu kennzeichnen sind, und daß eine gewerbliche Nutzung grundsätzlich
möglich ist. Bei sensibleren Nutzungen des Geländes sind weitergehende Maßnahmen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erforderlich (s. S. 30 des Gutachtens der Firma Halbach und Lange).
Bei einer entsprechenden Erschließung der heutigen Freiflächen sollen die nicht überbauten bzw. befestigten Flächenabschnitte allenfalls aus Gründen der allgemeinen Vorsorge begrünt und mit Inertmaterial in einer Schichtstärke von etwa 0,3 m
überdeckt werden.
Die Bodenluftgehalte sind auf wenig sensibel genutzte Grundstücke wie z.B. Gewerbe- und Industrieflächen in der Regel als tolerierbar einzustufen.
Hinsichtlich des Wirkungspfad Grundwasser können die festgestellten Eloatkonzentrationen unter Bezug auf einschlägige Regelwerke zur wasserhygienischen Bewertung als weitgehend unproblematisch eingestuft werden. Dieser Wirkungspfad
würde bei einer Bebauung in Folge der großflächigen Versiegelung auch generell
noch günstiger beeinflußt. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, daß eine konzentrierte Versickerung von Niederschlagswässern innerhalb der Auffüllung
nicht vorgenommen werden sollte. Es empfiehlt sich eine Fassung und Ableitung in
den Ibacher Bach und Zwischenschaltung der evtl. erforderlichen Retentionsräume.
Nicht erfaßt ist bisher die Beschaffenheit des Grundwassers, da mit den Bohrungen
kein zusammenhängender Grundwasserstock ausgeschlossen werden konnte. Es
wird empfohlen, zunächst in einer zweiten Untersuchungsphase am nordöstlichen
Deponiefuß Aufschlüsse anzusetzen, um dort evtl. mögliche Sickerwasseraustritte
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bzw. den bezogen auf das Plangebiet wahrscheinlichen "Unterstrom" des Grundwassers zu erfassen. Dies müßte in einer örtlichen Begehung noch näher festgelegt werden. Da in diesem Bereich nach den erhaltenen Unterlagen auch alte Kläranlagen /
Ölabscheider angeordnet waren, könnten dort ggf. auch punktuelle Bodenverunreinigungen vorliegen.
Abschließend wird auf die abfallrechtliche Frage hingewiesen. Sofern Bodenmaterialien aus dem Untersuchungsbereich verlagert werden sollen, müßte eine mögliche
Wiederverwertung unter den Anforderungen der LAGA Z 2 bewertet werden. Im Einzelfall ist damit zu rechnen (z.B. MP 3), daß der Zuordnungswert Z 2 überschritten
wird, so daß u.U. eine Deponierung notwendig wird. Umlagerungen im Bereich des
erfaßten Plangebietes sollten tolerierbar sein, da das Schadstoffpotential dadurch
sich nicht nennenswert verändern wird.
Bezüglich des Hinweises für weiterführende Untersuchungen wird auch darauf hingewiesen, daß durch die Anschüttung in diesem Bereich Bodengrunduntersuchungen
durchgeführt worden sind. Die weiteren Untersuchungen müssen auch von der Vorgehensweise der Bodenverdichtungen abhängig gemacht werden.
1.2
Außerhalb des Betriebsgeländes
Das Ingenieurbüro für Grund, Bau, Bodenmechanik und Umwelttechnik GmbH Halbach & Lange hat ebenfalls für die außerhalb des Betriebsgeländes gelegenen Bereiche orientierende Untersuchungen auf Untergrundverunreinigungen und Altlastengefährdungsabschätzungen durchgeführt.
Nach Abschluß der Untersuchungen wurde das Ergebnis dem Fachbereich Städtebau und Stadtentwicklung am 08.05.2000 per Fax/Tef. mitgeteilt. Die vom Gutachter
als Altlastenflächen ermittelten Bereiche sind im Bebauungsplan als solche gekennzeichnet.
Siehe auch Gutachten Halbach & Lange von 6/2000
2.
Anschüttungen, Baugrunduntersuchungen, Beurteilungen
Das Ingenieurbüro für Grund, Bau, Bodentechnik und Umwelttechnologie GmbH Halbach & Lange hat unter der Projekt-Nr. 9730 vom 16.09.1997 Baugrunduntersuchungen, Beurteilung der Gründungsmöglichkeiten für die angeschütteten Flächen dargestellt. Das Gutachten ist in der Anlage beigefügt.
Der Gutachter kommt in der Schlußbemerkung zu folgendem Ergebnis:
Die bisher durchgeführten Baugrundaufschlüsse lassen unseres Erachtens mit ausreichender Genauigkeit eine Abschätzung der gründungstechnischen Konstruktion für
den bisher unbebauten Teil des Betriebsgeländes mit Einschränkung auch für den
bebauten Teil zu. Insgesamt muß bei einer baulichen Nutzung davon ausgegangen
werden, daß Sonderbaumaßnahmen zur Baugrundverbesserung bzw. Tiefengründung erforderlich sind. Die genannten Kosten sind als grober Anhalt zu sehen. Eine
Verifizierung ist allerdings erst nach Ausarbeitung genauer Nutzungskonzepte sinn-
22
voll. Gleiches gilt auch für die Durchführung weiterer Baugrundaufschlüsse. Folgende
Verdichtungsverfahren sind untersucht worden:
dynamische Intensivitätsverdichtung
30 - 40 DM/qm
Buddelstopverdichtung
angenommene Grundstücksgröße 2.500 qm
100 - 110 DM/qm
Tiefengründung
auf Bohrpfählen bzw. Rammpfählen
ca. 70 DM/qm
Die weiteren Angaben sind dem beigefügten Gutachten zu entnehmen.
3.
Elektrosmog
Nördlich der Rudloffstraße außerhalb des Plangebietes befindet sich eine Umformstation.
Der TÜV Rheinland hat eine entsprechende Untersuchung erstellt. Das Ergebnis ist
dem beigefügten Gutachten zu entnehmen.
4.
Ärchäologische Bodendenkmäler / Baudenkmäler
Bei Bodenbewegungen ist die Entdeckung von Bodendenkmälern nicht ausgeschlossen. Diese Entdeckung ist gemäß §§ 15, 16 Denkmalschutzgesetz anzeigepflichtig und dem Rheinischen Amt für Bodendenkmalpflege umgehend zu melden.
Für den im Baufeld (Bf) 5 liegenden Schutzbunker, Rudloffstraße 8, ist ein Unterschutzstellungsverfahren eingeleitet worden.
5.
Durchsetzung des Bebauungsplanes, bodenordnende Maßnahmen
Falls erforderliche Grunderwerbsverhandlungen auf gütliche Weise nicht abgeschlossen werden können, kommen die Vorschriften des § 45 bzw. § 85 ff zur Anwendung. Die günstigen Eigentumsverhältnisse lassen jedoch die Anwendung derartiger
Maßnahmen nicht erwarten.
6.
Sozialplan
Ein
Sozialplan scheint nicht erforderlich. Die Überplanung der bestehenden
Wohngebäude Ibacher Straße 1 - 5 erfolgt zwar, hier wird aber auf Punkt 2.5 der Begründung verwiesen.
7.
Kosten/Finanzierung
23
Für Erschließungsmaßnahmen entstehen der Stadt Remscheid keine Kosten, somit
ist auch keine Finanzierung durch den städtischen Haushalt notwendig.
Die Aufbereitung des Baugrundes erfolgt durch die Wirtschaftsförderung Remscheid
GmbH unter Beteiligung des Landes Nordrhein-Westfalen unter Erbringung des Eigenanteiles.
V.
ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
1.
Dachneigung, Dachgauben - § 86 Abs. 1 BauO NW
Innerhalb des Plangebietes wird entsprechend der Kennzeichnung im Bebauungsplan die Dachneigung festgesetzt. Diese Festsetzung erfolgt, um eine städtebauliche Ordnung der Dachlandschaften im Bebauungsplangebiet zu sichern.
2.
Begrünung der Grundstücke - § 86 Abs. 1 Nr. 4 BauO NW
Durch Begrünung der nicht bebauten Grundstücksflächen soll gesichert werden,
daß eine Versiegelung der Grundstücke nur in dem Maße erfolgt, wie es zwingend
entsprechend des Baugebietscharakters notwendig ist. Durch den Ausschluß von
Arbeits- und Lagerflächen im Bereich der Vorgärten soll sichergestellt werden, daß
eine Begrünung der nicht bebauten Grundstücksflächen zwischen den Straßenbegrenzungslinien und der Baugrenze erfolgt. Durch Ausschluß der Nebenanlagen
sowie der Stellplätze und Garagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen
werden diese o.g. Ziele nochmals unterstrichen.
24
Anlagen
- Elektrosmog-Gutachten des TÜV-Rheinland vom 19.10.1999
- orientierende Untersuchungen auf Untergrundverunreinigungen, Altlastengefährdungsabschätzung, Projekt-Nr. 96117 vom 17.09.1997 / 99093 vom 30.06.2000,
Halbach & Lange
- Baugrunduntersuchungen, Beurteilung der Gründungsmöglichkeiten ProjektNr. 97030 vom 16.09.1997, Halbach & Lange
- Schalltechnische Untersuchungen zum BP Nr. 518 des TÜV Rheinland, BerichtsNr. 933/709904/01 vom 22.06.1999
- vorläufige Kompensationsermittlung der Unteren Landschaftsbehörde vom
21.04.1999
- Gewerbeflächenbilanz
(Diese Gutachten sind teilweise an die Träger öffentlicher Belange mit versandt worden.)