Im Ochsenbruch 1.Änderung - SEG - Ober

BEBAUUNGSPLAN "IM OCHSENBRUCH" OBER-RAMSTADT, 1. ÄNDERUNG
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ZEICHENERKLÄRUNG:
NUTZUNGSSTEMPEL
Art der
Nutzung
Bauweise
GRZ
GFZ
7. NATUR UND LANDSCHAFT
Zu erhaltende Bäume
Flächen mit Bindungen für die Erhaltung von
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Zahl d.Voll- Gebäudegeschosse oberkante
8. STADTERHALTUNG UND DENKMALSCHUTZ
Einzelanlagen unter Denkmalschutz
1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG
MI
Mischgebiet
WA
allgemeines Wohngebiet
GE e.
Gewerbegebiete - eingeschränkt
2. MASS DER BAULICHEN NUTZUNG
0,6
GRZ, Grundflächenzahl, z.B. 0,6
1,0
GFZ, Geschossflächenzahl z.B. 1,0
II
Zahl der Vollgeschosse als Höchstzahl, z.B. 2
OK 11m
zulässige maximale Gebäudeoberkante; z.B. 11m
3. BAULINIEN, BAUGRENZEN, BAUWEISE
o/a/E
offene / abweichende Bauweise / Einzelhaus
Baulinie
Baugrenze
9. SONSTIGE PLANZEICHEN
Umgrenzung von Nebenanlagen, Stellplätzen und Carports
St
Stellplätze
C
Carports
T
Terrassen
Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Höhenbezugspunkt z.B. A, K1
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
Grenze von Art und Maß der Nutzung
NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME, KENNZEICHNUNG, HINWEISE
RRB
Regenwasserrückhaltebecken
Ohne Maßstab
BSMF, den 08.02.2013
BEBAUUNGSPLAN
"IM OCHSENBRUCH"
OBER-RAMSTADT,
1. ÄNDERUNG
4. VERKEHRSFLÄCHEN
Straßenverkehrsfläche
Verkehrsflächen mit bes. Zweckbestimmung
Straßenbegrenzungslinie
5. FLÄCHEN FÜR VERSORGUNGSANLAGEN
Flächen für Versorgungsanlagen
Abwasser
6. GRÜNFLÄCHEN
Öffentliche Grünfläche
Parkanlage
Spielplatz
H/B = 841 / 594 (0.50m²)
Allplan 2011
Textteil mit Stand vom 08.02.2013 zum
Bebauungsplan Im Ochsenbruch Ober-Ramstadt, 1. Änderung
Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. [vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1
des Gesetzes vom 22.Juli 2011 (BGBI. I S. 1509)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch
Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990) (BGBl. I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 2
G vom 22.07.2011 (BGBl.I S. 1509)
Hessische Bauordnung (HBO) in der Fassung vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46)
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I S. 259),
zuletzt geändert durch Verordnung vom 12. September 2011 (GVBl. I S. 428)
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 01.04.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 16. Dezember 2011 (GVBl. I S. 786)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548)
A.
Planungsrechtliche Festsetzungen
1.
Art der baulichen Nutzung
§ 9 (1) Nr. 1 BauGB
1.1
MI - Mischgebiete
§ 6 BauNVO i.V.m.
1.1.2
Nicht zulässig sind:
-
Gartenbaubetriebe
Tankstellen
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4 a Abs. 3 Nr. 2
BauNVO
§ 1 (6) BauNVO
1.2
WA – Allgemeines Wohngebiete
§ 4 BauNVO i.V.m.
1.2.1
Nicht zulässig sind:
§ 1 (6) Nr. 1 BauNVO
-
Betriebe des Beherbergungsgewerbes
Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
Anlagen der Verwaltung
Gartenbaubetriebe
Tankstellen.
2013-02-08 textliche Festsetzungen.doc
1
Textteil mit Stand vom 08.02.2013 zum
Bebauungsplan Im Ochsenbruch Ober-Ramstadt, 1. Änderung
1.3
GE - Gewerbegebiet
(§ 8 BauNVO) i.V.m.
Nicht zulässig sind:
§ 1 (6) Nr. 1 BauNVO
-
Gewerbebetriebe, die das Wohnen wesentlich stören
Tankstellen
Vergnügungsstätten
Im Gewerbegebiet GE 1 sind soziale Einrichtungen allgemein
zulässig.
§ 1 (6) Nr. 2 und (8)
BauNVO
2.0
Maß der baulichen Nutzung
§ 9 (1) Nr. 1 BauGB
2.1
Höhe baulicher Anlagen
§ 16 (2) BauNVO
i.V.m.
§ 18 (1) BauNVO
Höhenfestsetzungen beziehen sich mit Ausnahme der
Baugebiete MI 4 und MI 5 jeweils auf die Oberkante der dem
Gebäude am nächsten liegenden öffentlichen oder privaten
Verkehrsfläche.
Im Baugebiet WA 1 darf die Oberkante von Gebäuden, die
nördlich der jeweiligen Verkehrsfläche angeordnet sind, die
festgesetzte Oberkante ausnahmsweise um bis zu einem
Meter überschreiten.
In den Baugebieten WA 2 und WA 3 darf die Oberkante von
Gebäuden, die nördlich der jeweiligen Verkehrsfläche
angeordnet sind, die festgesetzte Oberkante ausnahmsweise
um bis zu 0,8 Meter überschreiten.
In den Baugebieten WA 4 und WA 5 darf die Oberkante von
Gebäuden, die nördlich der jeweiligen Verkehrsfläche
angeordnet sind, die festgesetzte Oberkante ausnahmsweise
um bis zu 0,5 Meter überschreiten.
In den Baugebieten WA 6, MI 1a und MI 1b darf die
Oberkante von Gebäuden, die nördlich der jeweiligen
Verkehrsfläche angeordnet sind, die festgesetzte Oberkante
ausnahmsweise um bis zu 0,3 Meter überschreiten.
Im Baugebiet MI 4 beziehen sich die festgesetzten
Traufhöhen und die festgesetzte Oberkante der Gebäude auf
den Höhenbezugspunkt A mit einer Höhe von 220,5 m ü NN.
Im Baugebiet MI 5 beziehen sich die Höhenfestsetzungen auf
die Höhenbezugsebene, die durch die geradlinige Verbindung
der festgesetzten Höhenbezugspunkte K1 (Höhe von 215 m ü
NN) und K2 (Höhe von 213,9 m ü NN) zu ermitteln ist.
3.0
Bauweise, Überbaubare Grundstücksfläche
§ 9 (1) Nr. 2 BauGB
3.1
Abweichende Bauweise
§ 22 (4) BauNVO
3.1.1
Abweichende Bauweise WA 1, 2, 3, 4, 5, 6und 7
In den Baugebieten WA 1, WA 2, WA 3, WA 4, WA 5, WA 6
und WA 7 sind Einzelhäuser, Doppelhäuser oder
2013-02-08 textliche Festsetzungen.doc
2
Textteil mit Stand vom 08.02.2013 zum
Bebauungsplan Im Ochsenbruch Ober-Ramstadt, 1. Änderung
Hausgruppen von bis zu vier Reihenhäusern mit einer Länge
von höchstens 25 Meter zulässig.
3.2
Überschreitung von Baugrenzen
§ 23 (2 und 3) BauNVO
Im Baugebiet MI 3 darf die Baugrenze zwischen den Punkten
A und B oberhalb des 1. Vollgeschosses um bis zu 2 Meter
überschritten werden.
Die Baugrenzen entlang des Pablo-Picasso-Wegs, der PaulKlee-Straße, des Salvador-Dali-Wegs sowie des WillyPotratz-Wegs dürfen um bis zu 2 Meter für die Errichtung von
offenen Carports überschritten werden. Darüber hinaus
werden ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem
Ausmaß sowie eine Verkleidung der Carports außerhalb der
Baugrenzen ausgeschlossen.
4.0
5.0
Nebenanlagen
Untergeordnete
Nebenanlagen
und
Einrichtungen,
Stellplätze, Carports und Garagen sind ausschließlich
innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen oder den
Flächen für Nebenanlagen, Stellplätzen und Carports
zulässig. Ausnahmsweise ist an der Grenze des Plangebietes
zu den Flurstücken 1042/29 und 1042/30 die Erhaltung von
Zäunen mit einer Höhe von bis zu 4 Meter unter
Einschränkung der notwendigen Abstandsflächen gemäß der
hessischen Bauordnung zulässig.
i.V.m. § 23 (5) BauNVO
Dachbegrünungen
§ 9 (1) Nr. 20 BauGB
i.V.m.
§ 9 (1) Nr. 25 BauGB
Alle Dachflächen von Gebäuden mit einer Neigung von
weniger als 15° sind ab einer Größe von 10 qm dauerhaft,
gemäß der Pflanzliste 4 extensiv zu begrünen. Notwendige
Fensteröffnungen bzw. Belichtungsflächen, Dachterrassen
und technische Aufbauten sind davon ausgenommen. Eine
Begrünung kann unterbleiben, wenn mehr als die Hälfte der
Dachflächen von Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie
eingenommen wird. Die Bestandsgebäude in den
Mischgebieten und den Gewerbegebieten sind von dieser
Festsetzung insgesamt ausgenommen.
6.0
Bepflanzung von Grundstücksfreiflächen
6.1
Anpflanzung von Bäumen in Vorgärten
In den Baugebieten WA 7, WA 8 und MI 5 ist jeweils entlang
der Hundertwasserallee in den Vorgärten je angefangene 8
Meter Straßenfront ein Baum gemäß Pflanzliste 1 oder 3 zu
pflanzen, dauerhaft zu unterhalten und bei Abgang
gleichwertig zu ersetzen.
6.2
§ 14 BauNVO
§ 9 (1) Nr. 20 BauGB
i.V.m.
§ 9 (1) Nr. 25 BauGB
Bepflanzung der privaten Grundstücksfreiflächen
2013-02-08 textliche Festsetzungen.doc
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Textteil mit Stand vom 08.02.2013 zum
Bebauungsplan Im Ochsenbruch Ober-Ramstadt, 1. Änderung
In den Allgemeinen Wohngebieten (WA 1 bis WA 8) ist je
angefangene 300 qm nicht überbaubare Grundstücksfläche
mindestens ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum
gemäß Pflanzliste 1 oder 3 zu pflanzen. Nach anderen
Festsetzungen anzupflanzende oder zu erhaltende Bäume
werden angerechnet.
7.0
Anpflanzung von Bäumen in den Straßen
In der Hundertwasserallee ist auf der Nordseite eine
Baumreihe gemäß Pflanzliste 1 mit einem Pflanzabstand von
12 – 18 Metern und einem Stammumfang von mindestens 20
– 25 cm zu pflanzen, dauerhaft zu unterhalten und bei
Abgang gleichwertig zu ersetzen. Aufgrund verkehrstechnischer Erfordernisse bei der Gestaltung des Straßenraums
kann von dem Pflanzabstand abgewichen werden
8.0
Bepflanzung der öffentlichen Grünfläche
8.1
Anpflanzung von Bäumen in der öffentlichen Grünfläche
§ 9 (1) Nr. 20 BauGB
i.V.m.
§ 9 (1) Nr. 25 BauGB
§ 9 (1) Nr. 15 BauGB
Die öffentliche Grünfläche ist mit mindestens 50 heimischen
und standortgerechten Bäumen gemäß Pflanzliste 1 und mit
heimischen,
standortgerechten
Straucharten
gemäß
Pflanzliste 2 zu bepflanzen.
8.2
Vegetationsfläche
Innerhalb der öffentlichen Grünfläche ist ein Flächenanteil von
mindestens 70 % als Vegetationsfläche herzustellen.
B.
Aufnahme von auf Landesrecht beruhenden
Regelungen in den Bebauungsplan
§ 9 (4) BauGB i.V.m.
§ 81 (3) HBO und
1.0
Gestaltung baulicher Anlagen
§ 81 (1) Nr. 1 HBO
1.1
Dachgestaltung
In den Allgemeinen Wohngebieten, den Mischgebieten MI 1a,
MI 1b, MI 2 und MI 3 sowie den Gewerbegebieten sind
Pultdächer mit einem Dachneigungswinkel von 7° bis 25°
sowie Sattel- und Walmdächer mit einem Dachneigungswinkel von 15° bis 45° zulässig. In den Allgemeinen
Wohngebieten WA 4, WA 5, WA 6, WA 7 und WA 8, in den
Mischgebieten MI 1a, MI 1b, MI 2 und MI 3 sowie den
Gewerbegebieten sind auch Flachdächer zulässig. In den
vorgenannten Baugebieten sind Dächer mit dunklen Ziegeln /
Dachsteinen (anthrazit oder schwarz) einzudecken.
Im Baugebiet MI 4 sind bei Neubauten ausschließlich
Satteldächer mit einem Neigungswinkel von 40° zulässig und
sämtliche Dächer sind mit Bieberschwanzziegeln Farbe Rot-
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Textteil mit Stand vom 08.02.2013 zum
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Natur einzudecken.
Im Baugebiet MI 5 sind ausschließlich Flachdächer zulässig.
In sämtlichen Baugebieten ist pro Hauszeile ein einheitlicher
Dachtyp zu wählen.
1.2
Abgrabungen
Im Baugebiet MI 5 sind unselbständige Abgrabungen an
Gebäuden bis zur festgesetzten Bezugshöhe zulässig.
2.0
Wertstoffbehälter, Abfallbehälter
§ 81 (1) Nr. 3 HBO
Die Stellplätze für Abfall- und Wertstoffbehälter sind gegen
Einblicke abzuschirmen. Sie sind entweder in Bauteile
einzufügen und einzubeziehen, einzuhausen, mit Hecken zu
umpflanzen oder mit beranktem Sichtschutz aus natürlichen
Materialien dauerhaft zu umgeben.
3.0
Niederschlagswasser
§ 37 (4) HWG
In den Allgemeinen Wohngebieten (WA 1 bis WA 8) ist bei
Einzelhäusern
gemäß
§
22
(2)
BauNVO
das
Niederschlagswasser in Zisternen zu sammeln und zu
bewirtschaften.
4.0
Bepflanzung der Grundstücksfreiflächen
§ 81 (1) Nr. 5 HBO
Die nicht von baulichen Anlagen oder internen Fußwegen
überdeckten Grundstücksfreiflächen sind zu mindestens 80 %
als Vegetationsflächen herzustellen und dauerhaft zu
unterhalten.
C.
Hinweise
Bodendenkmäler
Die Untere Denkmalschutzbehörde ist rechtzeitig vor Beginn
von Erdbauarbeiten zu unterrichten. Wenn bei Erdarbeiten
Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies gemäß § 20
HDSchG dem Landesamt für Denkmalpflege, Archäologische
Denkmalpflege, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde
unverzüglich anzuzeigen.
Einfriedungen
Im Mischgebiet MI 4 ist die Gestaltung von Einfriedungen mit
der Unteren Denkmalschutzbehörde abzustimmen.
Gebäudehöhe MI 4
Gebäudehöhen wie Bestand/Kulturdenkmal gemäß § 2 (1)
HDSchG.
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Textteil mit Stand vom 08.02.2013 zum
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Lärmschutz
Für Fassaden (d.h. Fenster, Außenwände und Dachflächen)
von Aufenthaltsräumen sind die Anforderungen an die
Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß Ziffer 5 und
Tabellen 8 und 9 der zum Zeitpunkt des Bauantrages gültigen
DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ einzuhalten.
Farbkonzept
Auf das Farbkonzept zur Bebauung des MIAG-Geländes wird
hingewiesen. Vor Einreichung eines Bauantrages soll dazu
eine Beratung bei der von der Stadt Ober-Ramstadt
beauftragten Einrichtung eingeholt werden.
Nutzung regenerativer Energiequellen
Die Nutzung der Solarenergie oder anderer regenerativer
Energiequellen für die Erwärmung des Brauchwassers, für die
Raumheizung sowie für die Erzeugung von Elektrizität wird
unterstützt.
Regenwasser
Auf die Regelungen des § 37 des HWG (Hessisches
Wassergesetz) zur Verwertung des Niederschlagswassers auf
den Baugrundstücken wird hingewiesen. Eine Sammlung und
Nutzung des Niederschlagswassers wird unterstützt.
Grundwasser
Es ist davon auszugehen, dass im Plangebiet Hang-, Schichtund Grundwasser ansteht. Bei den nachgeordneten Planungen
sollten Untersuchungen zur gegenwärtigen und zu erwartenden
Hang-, Schicht- und Grundwassersituation im Plangebiet
vorgenommen und beachtet werden. Diese Erkenntnisse sollten
bei der Festlegung der jeweils notwendigen Baumaßnahmen
einbezogen werden.
Es wird darauf hingewiesen, dass der jeweilige Bauherr selbst
für ggf. auftretende Vernässungschäden verantwortlich ist.
Pflanzliste 1:
Großkronige Bäume 1. Ordnung entlang der Straßen und in der öffentlichen Grünfläche 1
Pflanzqualitäten:
Hochstamm, 3 x verpflanzt, mit Ballen, Stammumfang mind. 20-25 cm
Acer platanoides
Acer pseudoplatanus
Aesculus hippocastanum
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Spitz-Ahorn
Berg-Ahorn
Gew. Rosskastanie
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Betula pendula
Fagus sylvatica
Fraxinus excelsior
Juglans regia
Prunus avium
Quercus petraea
Quercus robur
Salix in Arten
Tilia cordata
Tilia platyphyllos
Ulmus minor
Sandbirke
Rot-Buche
Gew. Esche
Walnuss
Vogel-Kirsche
Trauben-Eiche
Stiel-Eiche
Weiden
Winter-Linde
Sommer-Linde
Feld-Ulme
Pflanzliste 2:
Heimische Sträucher und Heckenpflanzen in öffentlichen Grünflächen und auf
Grundstücksfreiflächen
Pflanzqualitäten:
mind. 2 x verpflanzt, 60 –100 cm
Acer campestre
Amelanchier lamarckii
Carpinus betulus
Cornus mas
Cornus sanguinea
Corylus avellana
Crataegus laevigata u. monogyna
Euonymus europaeus
Fagus sylvatica
Ligustrum vulgare
Prunus spinosa
Rosa canina
Rosa multiflora
Rosa pimpinellifolia
Salix caprea
Sambucus nigra
Viburnum opulus
Feld-Ahorn (als Heckenpflanze)
Felsenbirne
Hainbuche (als Heckenpflanze)
Kornelkirsche
Roter Hartriegel
Haselnuss
Weißdorn
Pfaffenhütchen (giftig)
Rot-Buche (als Heckenpflanze)
Liguster
Schlehe
Hundsrose
Büschelrose
Bibernell-Rose
Sal-Weide
Holunder
Gew. Schneeball
Pflanzliste 3:
Bäume 2. Ordnung auf privaten Grundstücksfreiflächen
Pflanzqualitäten:
3 x verpflanzt, mit Ballen, Stammumfang mind. 16-18 cm
Acer campestre
Carpinus betulus
Cornus mas
Crataegus i.S.
Prunus avium
Prunus avium „Plena“
Sorbus aria
Sorbus aucuparia
Feld-Ahorn
Hainbuche
Kornelkirsche
Weißdorn, Rotdorn, Hahnendorn
Vogel-Kirsche
gefüllte Vogel-Kirsche
Mehlbeere
Vogelbeere
Obstbäume in alten lokalen Sorten
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Pflanzliste 4:
Dachbegrünung mit Sedum-Arten und Gräsern
Festuca ovina
Festuca cinerea
Sedum "Weihenstephaner Gold"
Sedum reflexum
Sedum sexangulare
Sedum spurium
Saxifraga paniculata
Sedum album
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Schafschwingel
Blauschwingel
Goldsedum
Tripmadam
Milder Mauerpfeffer
Teppich-Sedum
Trauben-Steinbrech
Weißer Mauerpfeffer
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