Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland - Frank

Transcription

Bundeskriminalamt
Geldwäsche im
Immobiliensektor in
Deutschland
••••••••••••••••••••••••••
~.
I
I.
BKA
,
Geldwäsche im
Immobiliensektor in Deutschland
Fachstudie
im Auftrag des Bundeskriminalamtes
Bundeskriminalamt
Referat SO 32
FinancialIntelligenee Unit (FIU),
Geldwäsehebekämpfo1'!g
65173 Wiesbaden
e-mail: [email protected]
Geldwäsche im Immobilien sektor in Deutschland
-2-
INHALTSVERZEICHNIS
1
MANAGEMENT SUMMARY ........................................................................... 5
2
EINLEITUNG ................................................................................................... 7
3
METHODE UND GANG DER UNTERSUCHUNG ........................................... 8
3.1
Begriffsbestimmung .................................................................................................................... 8
3.1.1 Geldwäsche ...................................................................................................................... 8
3.1.2 Platzierung ............................................................................. .............. ...................... ...... 9
3.1.3 Verschleierung ................................................................................................................. 9
3.1.4 Integration ........................ .............................................................................................. 10
3.1.5 Geldwäsche im Immobiliensektor .................................................................................. 10
3.1 .6 Gesetzeslage ..................................................................................... ............ ......... ....... 11
Die Studie "Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland" ............ :...... :............................ 11
Datenerhebung ................................................................................... .............. ,....................... 13
3.3.1 Vorgehensweise ............................................................... ........................ ....... ...... ......... 13
3.3.2 Literatur .......................................................................................................................... 13
3.3.3 Erhebung mittels Online-Fragebogen .............................................. .............................. 13
3.3.4 Erhebung mittels Interviews ........................................................................................ ... 14
3.3.5 Erfahrungswerte und sonstige Datenquellen ................................................................. 15
3.2
3.3
4
STRUKTUR DES IMMOBILIENSEKTORS ................................................... 15
4.1
4.2
4.3
Allgemeine Daten .................................................................................................................... ' 15
Markt und Wettbewerbsentwicklung ... .............. ............ .................. ............ ..... ......................... 17
4.2.1 Wohnimmobilien ............................................................................................................. 18
4.2.2 Gewerbeimmobilien ............................ ..... ......... .. " ......................................... ............ .... 19
Marktkennzahlen ........................... ................................. ................................................ •. ........ 20
5
ABWICKLUNG VON IMMOBILIENGESCHÄFTEN ...................................... 21
5.1
5.2
5.3
5.4
Lebenszyklus einer Immobilie ...........: ............................................. ......................................... 21
Mitwirkende und beteiligte Stellen .................................. ............................................. ............. 23
Arten von Immobiliengeschäften .......................................... ........... ......................... ......... ....... 24
Beispielhafte Darstellung des Ablaufs einer Immobilientransaktlon ........................................ 26
6
BEFRAGUNG UND ERGEBNISSE DER STUDIE ........................................ 31
6.1
Auswertung der Onllne-Fragebögen ................................................................ ........................ 31
6.1.1 Zusammenfassung der Ergebnisse der Online-Befragimg ............................................ 31
6.1.2 Ziel und Inhalt des Fragebogens .................................................................................... 33
6.1.3 Rücklauf ......................................................................................................................... 34
6.1.4 Beschreibung der Studienteilnehmer und deren organisatorisches Umfeld .................. 35
6.1.5 Weitere Auswertung der Fragebögen ............................................................................ 49
Auswertung der Interviews ....................................................................................................... 95
6.2.1 Vorgehensweise ............................................................................................................. 95
6.2.2 Erfahrungen mit Geldwäsche .. ....................................................................................... 97
6.2.3 Typologien/Red-Flags .................................................................................................... 99
6.2.4 Regulatorische Rahmenbedingungen und Verbesserungsvorschläge ........................ 104
Erkenntnisse aus sonstigen Analysen .................................................... ................................ 105
6.2
6.3
Geldwäsche im Immobilfensektor in Deutschland
-3•
7
TYPOLOGIEN UND WAHRNEHMUNGSKRITERIEN ................................ 106
7.1
Typologien .............................................................................................................................. 106
7.1.1 Typologien als Ergebnis der Studie ............................................................................. 106
7.1.2 Geldwäschetypologien im Rahmen der Finanzierung von Immobilien ........................ 107
7.1.3 Geldwäschetypologien im Rahmen der Vermietung und Verwaltung von
Immobilien .................................................................................................................... 108
7.1.4 Geldwäsche unter der Ausnutzung von Notaren, Rechtsanwälten, Steuerberatern
und Amtsgerichten ....................................................................................................... 110
7.1.5 Geldwäschetypologien im Rahmen der Bewertung von Immobilien ............................ 113
7.1.6 Geldwäschetypologien im Rahmen der Erstellung und Sanierung von Immobilien .... 115
7.2
Warnhinweise ......................................................................................................................... 116
8
HANDLUNGSBEDARF ............................................................................... 116
8.1
Sensibilität und Wissensstand ................................................................................................ 117
8.2
Wirksamkeit und Anwendbarkeit des Geldwäschegesetzes auf Fragestellungen
innerhalb des Immobiliensektors ..........................................................................................., 118
8.3
Anwendbarkeit von Typologien und Warnhinweisen ............................................................. 120
9
MAßNAHMENKATALOG ............................................................................ 121
9.1
Sensibilität und Wissensstand ................................................................................................ 122
9.2
Wirksamkeit und Anwendbarkeit des Gesetzes auf Fragestellungen innerhalb des
9.3
Immobiliensektors ................................................................................................................... 123
Anwendbarkeit von Typologien und Warnhinweisen ............................................................. 123
10
SCHLUSSBEMERKUNG ............................................................................ 124
ANLAGEN
Anhang A: Auflistung von Warnhinweisen
Anhang B: Online-Fragebogen
Anhang C: Interviewleitfaden
Anhang D: Literaturverzeichnis
Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland
-4-
•
1
MANAGEMENT SUMMARY
Ziel der Studie "Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland" war es, den Immobiliensektor in Hinblick auf dessen Aufbau, dessen Teilnehmer (Stellen) sowie die Arten der durchgefiihrten Transaktionen mit Immobilien zu analysieren, um auf dieser Basis das Potential
einer möglichen Geldwäschegeflihrdung zu ermitteln sowie einen konkreten Maßnahmenkata•
log zur Verbesserung der Geldwäscheprävention zu entwickeln.
Zu diesem Zweck erfolgte neben Literaturrecherchen und Recherchen vorhandener Fallbeispiele eine umfangreiche Datenerhebung mittels einer auf einem Online-Fragebogen basierenden Umfrage sowie ergänzenden Interviews. Zielgruppe dieser Datenerhebung waren dabei insbesondere Vertreter der an Immobilientransaktionen beteiligten Berufsgruppen sowie
Vertreter von Aufsichtsbehörden, Fachverbänden und berufsständischen Kammern.
Grundsätzlich ist das Thema Geldwäsche und Geldwäscheprävention bei den Studienteilnehmern zu Teilen nicht präsent und es fehlt die Sensibilität. Daraus ergibt sich ein verstärkter
Handlungsbedarf, der insbesondere eine Verstärkung der Präsenz der Geldwäscheprävention
impliziert.
Es konnte bestätigt werden, dass sich der Immobilienmarkt besonders fiir Geldwäsche eignet.
Im Rahmen der Literaturrecherchen und Datenerhebungen ergab sich, dass der Immobilienmarkt Möglichkeiten fiir Geldwäsche bietet, die sich zum Teil aus der mangelnden Regulierung, zum Teil aus der mangelnden Sensibilität, zum Teil aber auch anderen Faktoren, die in
der Beschaffenheit von Immobilien und des Immobilienmarktes liegen, ergeben. Diese Möglichkeiten wiegen vor allem in Verbindung mit dem außerordentlichen Volumen des Immobilienmarktes im Verhältnis zur gesamtwirtschaftlichen Leistung schwer. Die Tatsache, dass
nur von wenigen konkreten Geldwäschefällen berichtet wurde, liegt möglicherweise darin
begründet, dass Geldwäsche oftmals nicht als solche erkannt wird. Ebenso verhält es sich mit
der Einschätzung der Geflihrdung des Immobilienmarktes in Bezug auf Geldwäsche. Da den
Studienteilnehmern das volle Spektrum der Möglichkeiten hinsichtlich Geldwäsche in den
seltensten Fällen bewusst war, kann diese Einschätzung nicht im Ansatz mit der wirklichen
Ausprägung gleichgesetzt werden.
In dieser Betrachtung ist die Diskrepanz hinsichtlich Sensibilität und der eingerichteten geldwäschebezogenen Risikomanagementsysteme zwischen dem Finanzsektor und dem Nichtfinanzsektor auffällig.
So unterliegt der Finanzsektor seit rund zwanzig Jahren einer zentralen Überwachung durch
die Aufsichtsbehörden auf Bundesebene, die eine intensive Betrachtung der geldwäschebezo-
Geldwäsche im Immobillensektor in Deutschland
· 5-
genen Organisation der Risikomanagementsysteme sowie der zugehörigen Prozesse und Arbeitsanweisungen umfasst und eine Sanktionierung entsprechender Defizite beinhaltet. Dazu
ist das System der Geldwäscheprävention regelmäßiges PIÜfungsgebiet der Internen Revision,
des Jahresabschlussprüfers der Finanzinstitute sowie von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Bonn, beauftragter SonderpIÜfer gemäß § 44 Kreditwesengesetz.
Hierdurch ist eine umfassende Betrachtung der geldwäscherelevanten Geschäftsvorgänge im
Wesentlichen sichergestellt.
Der Nichtfmanzsektor steckt vergleichsweise in Bezug auf die Geldwäscheprävention und
Regulierung dagegen noch in den Kinderschuhen. Derzeit sind nicht alle Teilnehmer des Immobilienmarktes Verpflichtete im Sinne des Geldwäschegesetzes (GwG). Auch besteht für
die tatsächlichen Verpflichteten keine zentrale Geldwäscheaufsicht auf Bundesebene; diese
wird auf Ebene der Bundesländer derzeit erst aufgebaut. Hierbei gibt es derzeit keine einheitliche Vorgehensweise, sondern unterschiedliche länderspezifische Ansätze, wodurch die Effektivität einer umfassenden Aufsicht nur eingeschränkt gegeben scheint.
Im Rahmen der Analyse war festzustellen, dass bei den Studienteilnehmern entsprechende
Prozesse zur Geldwäscheprävention oftmals nicht oder nur eingeschränkt vorhanden waren.
Dies bezieht sich insbesondere auf die Identifizierung von Geschäftspartnern.
Auch wurde eine fehlende Sensibilität erkannt, die aus einer eingeschränkten Vorstellungskraft für den Begriff der Geldwäsche und der damit einhergehenden Gefahren und Missbrauchsmöglichkeiten resultiert. So wurde Geldwäsche auch bei Verpflichteten regelmäßig
nur auf die Durchführung von Bargeschäften reduziert bzw. grundsätzlich mit anderen Straftaten, die eventuell Vortaten im Sinne des § 261 Strafgesetzbuch darstellen können, verwechselt.
Die Teilnehmer der Umfrage sahen häufig keine eigene Verantwortung für die Durchführung
von Präventionsmaßnahmen, sondern verwiesen regelmäßig auf die Verpflichtung anderer
Teilnehmer, wie zum Beispiel Notare oder Banken bei der Identifizierung von Transaktionsteilnehmern oder der Überwachung der Herkunft eingesetzter Mittel.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich der deutsche Immobilienmarkt besonders
für Geldwäsche eignet. So qualifiziert sich der Nichtfmanzsektor auf Grund der aufgezeigten
Defizite in der Geldwäscheprävention als ideales Einfallstor für einen Missbrauch zur Durchführung von Geldwäschehandlungen.
·6·
2
EINLEITUNG
Seit vielen Jahren wird durch unterschiedliche in- und ausländischen Institutionen, wie der
Financial Action Task Force on Money Laundering (FATF), sowie in verschiedenen Fachstudien 1 die Auffassung vertreten, dass sich Investitionen in Immobilien - insbesondere, wenn
diese ,,hochpreisig" sind - besonders für Geldwäsche eignen würden. Dies wird neben der
Möglichkeit, mittels Immobilien sehr große Werte transferieren zu können, unter anderem
damit begründet, dass der Immobiliensektor im besonderen Maße für die Verschleierung der
Mittelherkunft und der Identität des wirtschaftlich Berechtigten prädestiniert sei. Beispielhaft
für die Verschieierungsmöglichkeiten seien hier die Nutzung komplexer Eigentümerstruktu-
ren beziehungsweise Finanzierungsmodelle mit Einbindung von Off-Shore-Standorten genannt.
2
Andererseits ist die Anzahl der Verdachtsanzeigen in diesem Bereich als eher gering zu bezeichnen. So wurden im Jahr 2010 bei einem Transaktionsvolumen in Höhe von rund 22 Mrd.
Euro und einer Gesamtanzahl von 11.042 Verdachtsanzeigen nur 292 Verdachtsanzeigen mit
Immobilienbezug (2,6%) abgegeben? Unter Berücksichtigung der umgesetzten Volurnina in
Verbindung mit der potentiellen Gefährdung des Immobiliensektors, für Geldwäsche missbraucht zu werden, legt die geringe Anzahl an Verdachtsanzeigen eine hohe Dunkelziffer für
Verdachtsfälle nahe. Eine Auseinandersetzung mit diesem Thema ist somit dringend geboten,
um die Situation aufzuhellen und die Geldwäschebekämpfung in Deutschland nach Identifizierung von Defiziten durch Vorschläge zu deren Beseitigung zu verbessern.
Zu diesem Zwecke wurde die Deloitte und Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Düsseldorf, mit der Erstellung einer Fachstudie zum Thema "Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland" durch das Bundeskriminalamt (BKA), Wiesbaden, beauftragt.
Ziel dieser Studie ist es, den Immobiliensektor in Hinblick auf dessen Aufbau, dessen Teilnehmer (Stellen) sowie die Arten der durchgefilhrten Transaktionen mit Immobilien zu analysieren, um auf dieser Basis das Potential einer möglichen Geldwäschegefährdung zu ermitteln. Unter Berücksichtigung der gewonnenen Erkenntnisse soll der sich daraus ergebende
Handlungsbedarf zur Verbesserung der Geldwäschebekämpfung im Immobiliensektor
Deutschland definiert und ein konkreter Katalog mit geeigneten Maßnahmen entwickelt werden. Gleichzeitig soll ein Anhaltspunktepapier für die am Imrnobiliensektor mitwirkenden
Unger (2011): Maney Laundering in the Real Estate Sectar, S. 19
FATF (2007): Maney Laundering & Terrorist Financing thraugh Ibe real estate sectar, S. 5fI
3 Bundeskrimina1arnt, Zeotralstelle fiir Verdachtsanzeigen (2011): Jahresbericht Deutschland 2010, S.15
1
2
-1-
Stellen erarbeitet werden, das als Hilfestellung zur Erkennung von Geldwäsche in der Praxis
dient.
Die Herangehensweise zur Erreichung dieser Ziele bestand zunächst in der Beschreibung der
in Deutschland üblichen Abläufe bei der Abwicklung yon Immobilientransaktionen sowie der
Identifizierung der beteiligten Stellen. In einem weiteren Schritt wurden durch Darlegung
typischer Fallkonstellationen, die sich aus der Datenerhebung ergaben, die Möglichkeiten der
Geldwäsche bei Immobiliengeschäften erörtert.
Sofern das am 29. Dezember 2011 veröffentlichte Gesetz zur Optimierung der Geldwäscheprävention Änderungen an der gesetzlichen Lage bewirkt hat, wurden diese in der vorliegenden Studie noch nicht berücksichtigt. So wird in diesem Bericht unter anderem noch durchgehend der Begriff "Verdachtsanzeigen" verwendet, obwohl mit Inkrafttreten des oben genannten Gesetzes der Begriff "Verdachtsmeldungen" etabliert wurde. Allerdings sieht dieses Gesetz auch überwiegend Änderungen vor, die keine direkten Auswirkungen auf den Immobiliensektor haben.
3
METHODE UND GANG DER UNTERSUCHUNG
3.1
Begriffsbestimmung
3.1.1
Geldwäsche
Geldwäsche gemäß § 261 des Strafgesetzbuches (StGB) ist ein Vorgang, der darauf abzielt,
die Spuren illegaler, das heißt, aus Straftaten stammender Vermögensgegenstände zu verschleiern oder zu verwischen, um diese zu einem späteren Zeitpunkt wieder als scheinbar le4
gales Vermögen im regulären Geschäftsverkehr zu verwenden. Diese Straftaten (so genannte
Vortaten) umfassen einen weit gefassten Katalog, zu dem alle Verbrechen5 sowie zahlreiche
einzeln aufgefiihrte Vergehen gehören. Zu diesen Vortaten gehören zum Beispiel Drogenhandel, Eigentwnsdelikte wie Raub und Diebstahl, Menschenhandel, Glücksspiel, Kapitalanlageund Subventionsbetrug sowie Insiderhandel und Marktmanipulation.
Um den gestaffelten Prozess der Geldwäsche transparenter darstellen zu können, bedient man
sich häufig des ,,Drei-Phasen-Modells", in dem unterschieden wird nach den Stufen der Platzierung (placement), der Verschleierung (layering) und der Integration (integration).
4
5
Herzog (2010): Geldwäschegesetz - Kommentar, 1. Auflage, Einleitung Rn. 3
Verbrechen sind rechtswidrige Taten, die im Mindestmaß mit Freiheitsstrafe von einem Jahr oder darüber bedroht sind. (§ 12, Abs. 1 SIGB)
Geldwäsche jm Immobiliensektor in Deutschland
-8-
3.1.2
Platzierung
In der ersten Phase werden die aus Vortaten stammenden Vermögenswerte, wie zum Beispiel
Bargeld, üblicherweise über Kreditinstitute oder durch sonstige Unternehmen in den legalen
Finanzkreislauf eingebracht. Dabei können beispielsweise die Einiahlungen in niedrige Beträge unterhalb der gesetzlich festgelegten Schwellenwerte gestückelt und auf eine Vielzahl
von Konten gestreut werden (Smurfing), so dass nur durch eine gezielte Untersuchung des
Einzahlungsverhaltens bei Kenntnis der arbeitsteiligen Zusammenhänge zwischen verschiedenen Einzahlern Auffalligkeiten feststellbar werden. Da die Überwachung dieser Methode
bei Kreditinstituten mittels EDV-Anwendungen für Monitoring mittlerweile Standard ist, haben sich im Laufe der Zeit zusätzliche Vorgehensweisen für die Platzierung entwickelt. So
werden als Einzahlungslegenden zum Beispiel .Einnahmen aus der Automatenaufstellung,
dem Betrieb von Spielhallen, Gastronomiebetrieben, Kfz-Häusern sowie Juweliergeschäften
generiert. In dieser Phase können auch gefalschte Unterlagen, wie zum Beispiel Rechnungen,
Erklärungen, Verträge und Ähnliches eingesetzt werden, um einen legalen geschäftlichen
Hintergrund vorzuspiegeln. 6.7
Zahlungen werden im Zusammenhang mit diesen Vortaten oftmals mittels Bargeld abgewickelt, um eine Nachvollziehbarkeit zu verhindern. Einkünfte liegen daher in der Regel ebenfalls in bar vor. Insbesondere im Zusammenhang mit Barmitteln ist die Platzierung die Phase
der Geldwäsche, bei der im Vergleich zu den nachfolgenden Phasen die besten Möglichkeiten
zur Entdeckung der illegalen Herkunft der Mittel bestehen.
3.1.3
Verschleierung
In der zweiten Phase erfolgt über komplexe Transaktionen eine Verschleierung der Herkunft
der platzierten Vermögenswerte. Durch eine Reihe von hintereinander geschalteten Transaktions- und/oder Handlungsketten, häufig unter Nutzung verschiedener (Offshore-) Finanzplätze, wird angestrebt, den Zusammenhang zwischen den Vermögenswerten und der zugehörigen Vortat zu verheimlichen und in der Folge die elektronische bzw. die Papierspur der inkriminierten Gelder zu verschleiern. An den Transaktionen dieser Phase kann aufflillig sein,
dass zur Verwischung von Spuren und zur Erschwerung möglicher ErmittlUllgen auch hohe
Transaktionskosten billigend in Kauf genommen werden. 8.9.\0
Herzog (2010): Geldwäschegesetz - Kommentar, 1. Auflage, Einleitung Rn. Sff
Weltbank und Internationaler Währungsfonds (2007): Reference Guide to AML and CFT, S. I-8f
8 Herzog (2010): Geldwäschegesetz - Kommentar, 1. Auflage, Einleitung Rn. Sff
9 Weltbank und Internationaler Währungsfonds (2007): Reference Guide to AML and CFT, S. I-8f
10 UNDCP (1998): Presseunterlage Nr. S - Geldwäsche
6
7
Geldwäsche im Immobilie.n sektor In Deutschland
· 9-
3.1.4
Integration
In der Integrationsphase fließen die Gelder rege1m!!ßig wieder an den Organisator der Geldwäsche (dies kann auch der Täter der Vortat sein) zurück und können nun in die legale Wirtschaft reinvestiert werden, da deren Herkunft aus den Vortaten kaum mehr nachzuvollziehen
ist. Typische Beispiele für die Einschleusung in den legalen Finanzkreislauf sind der Erwerb
von Luxusgütem, Geschäftsbeteiligungen, Investitionen in Finanzinstrumente oder der Kauf
von Immobilien. ll ,J2,13
Für diese Phase bietet Deutschland mit seinen rechtlichen und politischen Gesamtumständen
gute Voraussetzungen. Zum einen liegt ein für jedermann frei zugänglicher Markt vor, der
Investitionen stets ermöglicht. Zum anderen besteht durch ein stabiles politisches und rechtsstaatliches System, das das Eigentum des Einzelnen schützt, und vergleichsweise geringe
Korruption auch Rechtssicherheit für Investitionen. Des Weiteren sind durch einen stabilen
Markt attraktive Renditen möglich. Somit ist Deutschland ein sehr geeignetes Umfeld für die
Investition sowohl legaler als auch illegaler Gelder.
3.1.5
Geldwäsche im Immobiliensektor
Grundsätzlich ist eine Realisation aller Phasen der Geldwäsche im Immobiliensektor denkbar.
So besteht in der ersten Phase die Möglichkeit über Erwerb, Erstellung oder Vermietung von
Immobilien inkriminierte Vermögenswerte in den Finanzkreislauf einzubringen. Zum Beispiel könnten in diesem Rahmen Dienstleistungen, Nutzungsentgelte oder Immobilien selbst
bar oder auf Basis fmgierter Grundgeschäfte bezahlt werden.
In der zweiten Phase ist die Verschleierung der Herkunft von Vermögenswerten aus den in
§ 261 StGB aufgefiihrten Vortaten insbesondere über die Ausnutzung von intransparenten
Untemehmens- und Finanzierungskonstrnktionen beziehungsweise intransparenten Märkten
sowie über Eigentumsübertragungen im Zusammenhang mit Manipulation des Objektwertes
denkbar.
Die "gewaschenen" Gelder können in einem dritten Schritt für die erneute (scheinlegale) Investition in Immobilien angelegt werden.
Weltbank und Internationaler Währungsfonds (2007): Referenee Guide to AML and CFr, S. 1-9
UNDCP (1998): Presseunterlage Nr. 5 - Geldwäsche
13 Herzog (2010): Geldwäschegesetz - Kommentar, I. Auflage, Einleitung Rn. 5ff
11
12
Geldwäsche Im Immobiliensektor In Deutschland
- 10 .
3.1.6
Gesetzeslage
Die grundsätzlichen Regelungen der für Deutschland gültigen Anforderungen zur Geldwäscheprävention sind im GwG niedergelegt. Diese beinhalten insbesondere die Verpflichtung
zur:
•
•
•
•
Identifizierung und Überprüfung von Geschäftspartnern,
Überprüfung der Mittelherkunft bei Transaktionen,
Einrichtung von organisatorischen Maßnahmen zur Abwehr von Geldwäsche, wie zum
Beispiel Arbeitsanweisungen und Schulungen,
Meldung von Verdachtsfällen.
Darüber hinaus bestehen für den Finanzsektor noch vertiefende Regelungen in §§ 25b ff des
Kreditwesengesetzes (KWG), §§ 80c ff des Versicherungsaufsichtsgesetzes (VAG) sowie
entsprechenden Verlautbarungen und Stellungnahmen der Bundesanstalt für Finanzdienstleisnmgsaufsicht (BaFin).
Die Verpflichtung zur Geldwäscheprävention ergibt sich aus § 2 Abs. 1 GwG. Hiernach lassen sich die folgenden Stellen, die auch an Immobiliengeschäften beteiligt sind, als Verpflichtete im Sinne des Geldwäschegesetzes identifizieren:
•
~
"
"
Unternehmen des Finanzsektors, wie zum Beispiel Kreditinstitute, Immobilienleasinggesellschaften, Kapitalanlagegesellschaften für Immobilienfonds,
Rechtsanwälte, Rechtsbeistände und Notare, sofern sie an Immobilientransaktionen
mitwirken,
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater sowie
Immobilienmakler.
Für die übrigen am Immobiliensektor beteiligten Stellen lässt sich keine unmittelbare Verpflichtung aus den gesetzlichen Regelungen zur Geldwäscheprävention entnehmen.
3.2
Die Studie "Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland"
Wie in der Einleitung bereits ausgefilhrt, wird sowohl in der Wissenschaft als auch in der Öffentlichkeit die Eignung des Immobiliensektors für Geldwäsche diskutiert. Hierbei besteht
seitens der Mehrheit ein Konsens darüber, dass auf Grund verschiedener Faktoren eine solche
Eignung gegeben sei. 14
Neben einem investitionsfreundlichen Markt sowie sicheren und stabilen rechtlichen und
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen begünstigen nach Ansicht in der Literatur die folgen14 FATF
(2007): Money Laundering & Terrorist Financing through the real estate sector. S. 5ff
Geldwäsche im Immobiliensektor In Deutschland
- \I •
den Umstände die Verwendung von Immobilien für Geldwäsche beziehungsweise die Legiti· von inkrimi"illerten
.
Geldern15' 16 :
mation
•
•
Der Immobilienmarkt selbst und auch die Investitionsvolumina pro Transaktion sind
relativ hoch, viel Geld kann mit einer einzelnen Transaktion umgesetzt werden,
die Globalisiernng der Märkte und die damit einhergehende Verwischung von Grenzen erschwert die Rückverfolgung von Transaktionen,
•
bei einer Immobilie handelt es sich um ein prestigeträchtiges Investitionsobjekt, das
auch auflange Sicht relativ sichere und unter Umständen auch legal erwirtschaftete
(Deispielsweise bei Mietwohntmgen) Renditen verspricht,
•
Immobilien können im Gegensatz zu anderen typischen Investitionsobjekten, wie
Schmuck, für weitere strafbare Aktivitäten, beispielsweise für Labore zur Herstellung
von Drogen benutzt werden,
o
es ist schwierig, den objektiven Wert einer Immobilie festzusetzen, der Wert ist abhängig von mehreren Faktoren, die leicht zu manipulieren sind,
oder Immobilienmarkt ist im Gegensatz zum Finanzmarkt nicht stark reguliert oder
überwacht,
~
eine Differenzierung zwischen rechtmäßigem und wirtschaftlichem Eigentum ist leicht
zu bewerkstelligen, für Straftäter ist es daher leichter im Hintergrund zu bleiben,
ader Immobilienmarkt wird traditionell für Speknlationen genutzt. Daher ist es schwierig, den wahren wirtschaftlichen Hintergrund einer Transaktion zu erkennen.
Unter Berücksichtigung dieser Attraktivität für Geldwäsche soll in dieser Studie unter anderem untersucht werden, inwieweit die tatsächlichen Rahmenbedingungen im Zusammenhang
mit den oben genannten Merkmalen die Realisation von Geldwäschetatbeständen fördern
können.
Die Studie gliedert sich in mehrere Schritte. Im ersten Schritt werden die Struktur des Immobiliensektors in Deutschland sowie aktuelle Marktentwicklungen beschrieben. Im zweiten
Schritt erfolgen Darstellungen der im Vorfeld der Studie identifizierten Teilnehmer des Immobiliensektors, des Lebenszyklus' von Immobilien sowie Arten und Abläufe von Immobiliengeschäften. Im dritten Schritt erfolgt die Erhebung von Daten, auf deren Basis eine Einschätzung der potentiellen Gefährdung des Immobiliensektors erfolgt. Im darauf folgenden
Schritt werden im Rahmen der Recherchen ermittelte Typologien und Warnhinweise beschrieben. Im Abschluss der Studie wird der sich aus den Ergebnissen der vorangegangenen
Nelen (2008): "Real Eslate and serious forms of crime" in International Journal of Social Economies Vol. 35
No. 10, S. 755
16 Unger (2011): Money Laundering in the Real Estate Sector, Seite 19
15
. 12·
Analyse konkretisierte Handlungsbedarf zur Verringerung einer potentiellen Geldwäschegeflilirdung sowie die korrespondierenden Maßnahmen dargestellt.
3.3
Datenerhebung
3.3.1
Vorgehensweise
Im Rahmen der Datenerhebung wurde eine schriftliche Befragung von Beteiligten an Immobilientransaktionen mittels eines Online-Fragebogenssowie Interviews mit Fachleuten aus
dem Immobilienbereich durchgefilhrt. Darüber hinaus fanden weitere Quellen, wie zum Beispiel Fachliteratur und -publikationen sowie Verdachtsanzeigen mit Immobilienbezug in der
Auswertung Berücksichtigung.
3.3.2
Literatur
In einem ersten Schritt wurden anband von Fachliteratur und -publikationen die Struktur des
Immobilienmarktes, aktuelle Marktentwicklungen, die üblichen Abläufe bei der Abwicklung
von Immobilientransaktionen, wie zum Beispiel der Kauf oder die Vermietung von Immobilien, sowie die an Immobilientransaktionen beteiligten Personen und Institutionen (nachfolgend Stellen) identifiziert. Die Ergebnisse dieser Recherche sind in den Kapiteln 4 und 5 der
vorliegenden Studie dargestellt.
Des Weiteren erfolgte bei der Analyse ein Rückgriff auf einschlägige Veröffentlichungen und
Typologiepapiere zum Beispiel der FATF sowie auf Rundschreiben und Datensammlungen
von Strafverfolgungs- und Aufsichtsbehörden, um zum Beispiel immobilienbezogene Typologien und Warnhinweise zu erfassen.
3.3.3
Erhebung mittels Online-Fragebogen
Zur Ermittlung des vermuteten Gefährdungspotentials im Immobiliensektor sowie der bestehenden Schwierigkeiten oder Hemmnisse im Rahmen der Geldwäscheprävention wurde ein
Online-Fragebogen entwickelt, der rund 80 Fragen umfasst. Hierdurch sollte sich insbesondere eine differenzierte Darstellung der Sichtweise der einzelnen Marktteilnehmer zum Tbemenbereich Geldwäsche und Geldwäscheprävention ergeben.
Der Fragebogen enthält Fragen zur Branche sowie zum Tätigkeitsfeld des Befragten, zu gesetzlichen beziehungsweise organisatorischen Grundlagen, zu Abläufen bei Immobiliengeschäften, zur Führung der Geschäftsbeziehung mit Kunden unter Geldwäscheaspekten und
zur Einschätzung des aktuellen Handlungsbedarfes im Bereich der Geldwäscheprävention.
Zudem wurde erfragt, ob und welche Präventionsmaßnahmen bei den Teilnehmern der Studie
bereits erfolgreich implementiert sind.
Geldwäsche Im Immobillensektor in Deutschland
13·
Aufgrund teilweise voneinander abweichender Verpflichtungen gemäß Geldwäschegesetz
sowie unterschiedlicher Betätigungsfelder der Befragten wurden einzelne Fragen spezifisch
an das jeweilige Tätigkeitsfeld der Teilnehmer angepasst. In Einzelfällen wurden, in Abhängigkeit von der gegebenen Antwort, Erläuterungen oder andere ergänzende Informationen
erbeten.
Der Online-Fragebogen wurde an insgesamt 2.410 potentielle Teilnehmer mittels Email versandt. Nach einer ersten Analyse des Immobiliensektors wurde der Kreis der Teilnehmer unter Berücksichtigung der Zielsetzung der Studie festgelegt. Zu den Adressaten gehörten unter
anderem Immobilienunternehmen und -makler, Banken, Notare, Rechtsanwälte und Bauunternehmen. Die jeweiligen Kontaktdaten wurden durch Informationen von Vertretern von
Fachverbänden und berufsständischen Kammern, der Fachdienststelle zur Geldwäschebekämpfung beim Bundeskriminalamt sowie aus weiteren Quellen gewonnen.
So wurde der Oniine-Fragebogen auch an Kontaktpersonen in ausgewählten berufsständischen Ka=ern und Verbänden der Immobilienwirtschaft zur Weiterleitung an ihre Mitglieder versandt. Auf diese Weise wurde der Adressatenkreis innerhalb der angesprochenen Sparten erweitert.
Um eine ausreichende Anzahl an beantworteten Fragebögen zu gewährleisten, wurden Zeitpunkte zur Feststellung von Zwischenständen definiert, um gegebenenfalls Maßnahmen (zum
Beispiel Erinnerungsschreiben) zur weiteren Erhöhung der Rücklaufquote treffen zu können.
Der Fragebogen wurde nicht personalisiert, eine Zuordnung der Antworten zu einer bestimmten Teilnehmergruppe erfolgte lediglich auf Basis der Angaben zu Branche und Tätigkeit.
Eine anonyme. Teilnahme an der Umfrage war grundsätzlich vorgesehen. Hierdurch sollten
Hemmschwellen hinsichtlich der Auskunftserteilung zu diesem sensiblen Thema gesenkt
werden. Es bestand jedoch die Möglichkeit, auf freiwilliger Basis Kontaktdaten zu übermitteln.
Auch konnte, da nur eine Internet-Verknüpfung zum Online-Fragebogen versandt wurde, der
Empfänger diesen jederzeit an weitere Interessierte beziehungsweise eine andere in st)iner
Organisation zuständige Person weiterleiten.
3.3.4
Erhebung mittels Interviews
Neben der Datenerhebung mittels Online-Fragebogen wurden für die Studie 33 Interviews
geführt. Gesprächspartner waren dabei Experten aus dem Bereich Immobilien, wie zum Beispiel Rechtsanwälte, Vertreter von Immobiliengesellschaften und -maklern sowie Geldwäschebeauftragte aus dem Finanzbereich, die Informationen zu den entsprechenden gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Verfügung stellten sowie die Besonderheiten des ImmobilienGeldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland
- 14 -
sektors in Deutschland erläuterten. Darüber hinaus wurden Gespräche mit Vertretern einiger
Verbände aus dem Immobilienbereich und berufsständischen Ka=ern gefllhrt, um auch von
dieser Seite weitere Informationen zu erhalten.
Ziel der Interviews war es, neben dem Online-Fragebogen eine weitere Informationsquelle für
die Studie zu erhalten. Durch diese Gespräche ergab sich die Möglichkeit, Hintergrundinformationen zu erfragen sowie zusätzliche Informationen zu erheben, die über den standardisierten Fragebogen nur bedingt erhoben werden konnten. Insgesamt diente dies dazu, ein umfassendes Bild aus Insiderperspektive zu erlangen.
3.3.5
Erfahrungswerte und sonstige Datenquellen
Durch Auswertung von insgesamt 52 anonymisierten Verdachtsanzeigen mit Immobilienbezug, die im Zeitraum vom 1. Januar bis 30. September 2011 an das Bundeskriminalamt übermittelt wurden, sollten gegebenenfalls noch nicht bekannte Typologien und Warnhinweise
identifiziert werden. Daneben erfolgte eine analoge Auswertung von anonymisierten Zusammenfassungen über 33 entsprechende Ermittlungsverfahren aus den Jahren 2001 bis 2011.
Zusätzlich wurden die Ergebnisse einer aktuellen Online-Umfrage
l7
ausgewertet, in der Im-
mobilienmakler durch einen Fachverband zu ihren Auffassungen und Erfahrungen bei Geldwäsche und Geldwäscheprävention befragt wurden.
4
STRUKTUR DES IMMOBILIENSEKTORS
4.1
Allgemeine Daten
Immobilien stellen mit rund 86,0% einen herausragenden Anteil am deutschen Anlagevermögen darJ8 • Gemäß Gesamtwirtschaftlicher Vermögensbilanz des Statistischen Bundesamtes
für das Jahr 2010 wurden sämtliche Anlagegüter der deutschen Volkswirtschaft mit knapp
8,0 Billionen Euro angegeben, wovon 6,9 Billionen Euro auf Bauten 19 entfielen. Einschließ-
hnmobilienverband Deutschland IVD (2012): Online-Befragung der Mitglieder zum Thema ,,Immobilienmakler und das GWG" unter den Mitgliedern des IVD
"Bundesinstitut fiir Bau-, Stadt- und Rawnforschung (BBSR) (2009): Bericht über die Wohnungs- und hnmobilienwirtschaft in Deutschland, S. 19
" Gemäß Begriffserläuterung des Statistischen Bundesamtes sind Bauten "Gebäude und sonstige Bauten wie
Straßen, Brücken, Tunnels, Flugplätze, Kanäle, Staud!!mme, Stahl- und Holzkonstruktionen (Montagebauten),
Versorgungs- und RohrfemIeitungen, Sportplätze, Parks und ähnliches. Einbezogen sind mit Bauten rest verbundene Einrichtungen, wie Aufzüge, Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen. In der Vermögensrechnung
unterscheidet man die Bauten nach Wohnbauten und Nichtwohnbauten."
17
- 15 -
lich der Grundstücke betrug das Immobilienvermögen in Deutschland im Jahr 2010 rund 9,1
Billionen Euro. 2o
Sowohl auf den Wohn- als auch den gewerblichen I=obilienmärkten kam es in den letzten
Jahren verstärkt zu grenzüberschreitenden Investitionen. Immer mehr ausländische Investoren
agieren auf dem deutschen Immobilienmarkt, gleichzeitig investieren deutsche Anleger zunehmend im Ausland. Hinzu ko=t, dass inbesondere seit dem Jahr 2005 beträchtliche
Su=en auf dem deutschen Immobilienmarkt investiert werden, was hauptsächlich auf das
erhöhte Anlageinteresse institutioneller Investoren wie Pensionskassen oder Beteiligungsgesellschaften zurückzufiihren ist.
Neben der fortschreitenden Internationalisierung der Immobilienmärkte ist auch eine zunehmende Kapitalmarktorientierung sowie Professionalisierung festzustellen. I=obilienmärkte
sind i=er häufiger Aktionsfelder fiir Finanzanlagestrategien, die im Renditewettbewerb mit
anderen Anlageformen stehen. Dabei zeichnet sich der deutsche Wohnungsmarkt als Anlageobjekt mit hoher Stabilität und geringem Risiko aus, das in den letzten Jahren bei günstigeren
Fremdkapitalzinsen hohe Eigenkapitalrenditen ermöglicht hat. Darüber hinaus muss sich die
deutsche Immobilienwirtschaft zunehmend dem internationalen Vergleich stellen und international üblichen Renditeerwartungen entsprechen, was eine Ausschöpfung vorhandener Wirtschaftlichkeitsreserven sowie eine stärkere Professionalisierung erzwingt. Im Zuge der Konzentration auf ihr Kerngeschäft trennen sich Unternehmen und öffentliche Hand zunehmend
von ihren I=obilienbeständen, was eine bessere Arbeitsteilung und Spezialisierung der Immobilienwirtschaft erlaubt und ihr große Wachstumspotentiale verschafft?1
Im Jahr 2009 waren 172.656 Unternehmen im Grundstücks- und Wohnungswesen tätig und
haben insgesamt einen Umsatz in Höhe von 105,2 Mrd. Euro erwirtschaftet. Unternehmen mit
einem Umsatz von 250.000 Euro und mehr waren lediglich zu 21,2% vertreten (36.674 Unternehmen), erzielten jedoch 89,9% des Gesamturnsatzes (rund 94,5 Mrd. Euro). Diese 36.674
Unternehmen setzten sich wie folgt zusa=en:
20
21
GI
50,8 % Personengesellschaften,
..
29,1% Kapitalgesellschaften,
•
17,2% Einzeluntemehmen und
•
2,9% sonstige Rechtsformen.
Statistische Bundesamt (2010): Sektorale und gesamtwirtschaftliche Vermögensbilanzen 1992 bis 2010, S. 7
Bundesinstitut fiir Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2009): Bericht über die Wohnungs- und hnmobilienwirtschaft in Deutschland, S. 25ff
- 16 -
Von den insgesamt im Grundstücks- und Wohnungswesen tätigen Unternehmen (172.656)
hatten 79,3% ihren wirtschaftlichen Schwerpunkt in der Vermietung und Verpachtung von
~igenen
oder geleasten Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen (hnmobilien), 18,8% in der
Vermittlung und Verwaltung von Immobilien für Dritte sowie lediglich 1,9% im Kauf und
Verkauf von eigenen I=obilien?2
4.2
Markt und Wettbewerbs entwicklung
"
Im Jahr 2006 wurde der Immobilienmarkt in Europa zum aktivsten weltweit. Dabei war
Deutschland der Hauptantriebsfaktor. Eine Kombination aus großem nationalen Angebot,
aggressiven grenzüberschreitenden Investitionen, guten Renditen und einer sich wieder erho23
lenden Wirtschaft führten zu einer Vielzahl an Transaktionen.
Die Anzahl ausländischer Investoren auf dem deutschen I=obilienmarkt, insbesondere aus
dem benachbarten europäischen Ausland (Frankreich, Österreich, Schweiz und Schweden),
nahm daher stetig zu - waren es in den 1990er Jahren zwischen 2,0 und 6,0%, umfasst der
Anteil mittlerweile über 50,0% 24. Bis zum Jahr 2005 hatten ausländische Investoren vor allem Wohni=obilien im Blickfeld, da diese aus ihrer Sicht unterbewertet waren und somit
eine hohe Gewinnchance durch Preis- und Mietsteigerungen versprachen. Erst in den Folgejahren wurde vermehrt in Gewerbei=obilien investiert. Das Transaktionsvolumen auf dem
deutschen I=obilienmarkt erreichte im Jahr 2007 einen Rekordwert von über 60 Mrd. Euro.
Aufgrund der Finanzkrise und deutlich ungünstigerer Finanzierungsbedingungen nahm das
Transaktionsvolumen in den folgenden Jahren (ab 2008) wieder deutlich ab25 . Seit dem Jahr
2010 stiegen ln3mobilientransaktionen zahlenmäßig wieder an. Diese Entwicklung wird durch
stabile Einko=en, ausgesprochen niedrige Finanzierungszinsen und staatliche Programme
zur Gebäudesanierung begünstigt.
Statistisches Bundesamt (2009): Strukturerhebung im Dienstleistungsbereich Grundstüeks- und Wohnungswesen, Seiten 2ff '
23 Albert F. Telleehe. (2008): "Economie Crimes in the capital markets" in Journal ofFinancial Crime Vol. 15
No. 2, S. 217
2' Bundesinstitul !Ur Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2009): Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, S. 25
25 Bundesinstitut !Ur Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2009): Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtscbaft in Deutschland, S. 26
21
Geldwäsche Im lmmobiliensektor in Deutschland
- 11 ·
Die folgende Abbildung zeigt die Entwicklung. der Immobilien-Transaktionsvolumina für
Gewerbe- und Wohnportfolien in Deutschland in den Jahren 2007 bis 2011 26 :
Transaktionsvoluminain Deutschland 2007-2011 (Mrd. Euro)
70 . -........... -.- .. -........--..--_...... -...._ ..-._..-......-_... - -.........---... - 60
.L
.. - - ... - -....- ...... -.- - - - -
50 40
30
""'-'-' ..
---_.. .- __ .... ...... _..
.. .
20 . . - .. -
.. ... -.- ....
_._
_., _.
o
2007
2008
- .- -
-_
.. - . ...-.- - - - - ... -
'10
... _
Gewerbe
.-..-.... ~ -...... . Wohnen
... _ --
- -2009
201 0
2011
Der Abbildung kann entnommen werden, dass die in Gewerbeimmobilien investierten Summen im Verhältnis zu den Wohnportfolios deutlich höher sind. Grundsätzlich weisen jedoch
beide Immobilienarten ausreichend hohe Investitionssummen auf, um für Geldwäschezwecke
interessant zu sein.
4.2.1
Wohnimmobilien
Eine begehrte Wohnform der Deutschen ist nach wie vor das selbstgenutzte Wohneigentum.
Gemäß einem Bericht des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung von Dezember
2011 leben 43,2% aller Haushalte in selbstgenutztem Wohneigentum.
27
Im internationalen Vergleich ist die Wohneigentumsquote Deutschlands jedoch die zweitniedrigste in Europa. Lediglich in der Schweiz liegt der Anteil des Wohneigentums noch darunter
26
27
Deloitte & Touche: Eigene Darstellung (2012)
Bundesinstitut filr Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2011): Wohnungs- und hnmobilienmärkte in
Deutschland 2011, S. 12
• 18 •
(35,0%). In allen übrigen europäischen Ländern liegt die Wohneigentumsquote zwischen
51,0% und 88,0%, durchschnittlich bei 65,0%.28 Die vergleichsweise niedrige Eigenturnsquote in Deutschland basiert im Wesentlichen auf der Attraktivität des Wohnungsmarktes fi1r
Mieter.
Bewertet zu Wiederbeschaffungskosten lag das in Wohnimmobilien gebundene Nettobauvermögen Anfang des Jahres 2011 bei über 4,2 Billionen EurO. 29
Bei Wohnportfoliotransaktionen haben sich in den letzten Jahren sowohl die Käufer- als auch
die Verkäuferseite massiv gewandelt. Während bis zum Jahr 2007 Investoren wie Opportunity
oder Private Equity Fonds 3o dominierten, treten inzwischen vor allem Immobiliengesellschaften, Fondsgesellschaften sowie Versicherungen und Pensionsfonds als Käufer von Wohnportfolios auf. Versicherungen und Pensionsfonds investieren dabei häufig nicht direkt, sondern
über geschlossene Fonds und Spezialfonds. Diese indirekte Anlagevariante ermöglicht es, die
professionelle Bestandsverwaltung dem Fonds zu überlassen. Zur Steueroptimierung werden
bei diesen Anlagemodellen oft komplexe Beteiligungs- und Finanzierungsstrukturen gewählt,
die zu einer Intransparenz hinsichtlich des wirtschaftlich Berechtigten und der Kapitalherkunft und somit zu Anhaltspunkten fi1r Geldwäschetätigkeiten fiibren .können. Aber auch sei-
tens der Verkäufer hat ein Wandel stattgefunden. Während die Verkaufsobjekte vor ungeflihr
zehn Jahren aus der Privatisierung von Wohnimmobilienbeständen der öffentlichen Hand
oder aus Beständen von Großbetrieben mit teils öffentlichem Hintergrund stammten, hat mittlerweile der Anteil an Wiederverkäufen deutlich zugenommen. Immobilienaktiengesellschaften waren im Jahr 2010 mit einem Anteil von 38,0% die eindeutig bedeutendste Verkäufergruppe. 31
4.2.2
GewerbeImmobilien
Das Jahr 2009 war im Bereich der Portfolioinvestments in Gewerbeimmobilien sehr stark von
Rezession und den Nachwirkungen der Finanzkrise geprägt, so dass sich das Volumen gewerblicher Portfolioinvestments insgesamt rückläufig entwickelte. Ihr Anteil im Vergleich zu
Wohnportfoliotransaktionen lag im Jahr 2009 bei lediglich 23,7%. Hierbei ist jedoch zu be-
" CB Richard Ellis GmbH (2011): Wohnimmobilienmarkt & Portfoliotransaktionen Deutschland, S. IIf
" CB Richard Ellis GmbH (2011): Wohnimmobilienmarkt & Portfoliotransaktionen Deutschland, S. 6
" Opportunity und Private Equity Fonds: Diese Anlagefonnen haben das Ziel, bei vergleichsweise kuncm Anlagezeitraum hohe Renditen zu erwirtschaften. Gesucht wird hauptsächlich nach Wertsteigerungspotentialen
und nicht nach bestimmten Objekten. Dabei werden meist Objekte unter Verkehrswert angekauft und durch
MietpreislUlbebungen, zusätzliche Ausmietungen, Neuverwaltung oder verbessertes Inkasso eine höhere Wirtschaftlichkeit erreicht Eine langfristige Bewirtschaftung ist ausdrücklich nicht Gegenstand dieser Anlagefor-
men.
31
CB Richard Ellis GmbH (2011): Wobnimmobilienmarkt & Portfoliotransaktionen Deutschland, S. 20f
Geldwäsche Im Immobilien sektor in Deutschland
. 19 -
rücksichtigen, dass der Anteil der Portfolioinvestments in Gewerbeimmobilien aufgrund hoher Transaktionsvolumina sehr stark von einzelnen Transaktionen abhängig sein kann?2 Bei
Gewerbeirnrnobilien ist die Entwicklung abhängig von der Nachfrage nach Büro- beziehungsweise Einzelhandelsflächen, der Struktur des Flächenbestandes, dem Mietniveau und
den alternativen Investitionsmöglichkeiten. Der Anteil von Bürobeschäftigung33 hat sich in
den letzten Jahrzehnten zwar kontinuierlich erhöht, allerdings verlaufen die Mieten schwankend, insbesondere während der Finanzkrise sind sie gefallen?4,35 Der Anstieg der Bürobeschäftigung im Verhältnis zur Gesamtbeschäftigung hängt mit dem sektoralen Wandel zusammen, der kürzlich erfolgte Rückgang ist konjunkturell bedingt.
4,3
Marktkennzahlen
Das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands (in jeweiligen Preisen) ist im Jahr 2011 im Vergleich
zum Vorjahr um 3,8% auf 2.570,8 Mrd. Euro gestiegen. Die Veränderungsrate des preisbereinigten Bruttoinlandsproduktes betrug im Jahr 2011 gegenüber dem Vorjahr 3,0%, dieser Wert
dient als Indikator für das Wirtschaftswachstum.
Gemäß volkswirtschaftlicher Gesamtrechnung erbrachte das Grundstücks- und Wohnungswesen im Jahr 2011 insgesamt eine Bruttowertschöpfung von 266,3 Mrd. Euro. Das entspricht
11,6% der gesamten Wertschöpfung in Deutschland (2.295,9 Mrd. Euro).36 Der Erwerb vorhandener Immobilien wird hierin jedoch nicht erfasst, da die Umsätze keine Wertschöpfung
darstellen. 37 Eine Wertschöpfung [mdet lediglich bei der Erstellung oder der Aufwertung von
Immobilien (beispielsweise durch Renovierungsmaßnahmen) statt. Dies verdeutlicht, dass die
Immobilienwirtschaft von größerer Bedeutung ist als beispielsweise das Baugewerbe, das im
Jahr 2011 lediglich einen Anteil an der gesamten Wertschöpfung von 4,4% (100,9 Mrd. Euro)
hatte. Die preisbereinigte Bruttowertschöpfung im Grundstücks- und Wohnungswesen nahm
in den vergangenen Jahren stetig zu (2009: 2,0%,2010: 0,2%,2011: 0,6%), obgleich sie hinter den Steigerungsraten der gesamten Bruttowertschöpfung - zumindest in den letzten zwei
Jahren - zurückblieb (2009: -5,6%, 2010: 4,1 %,2011: 2,9%).38
CB Richard Ellis GmhH (2011): Wohnimmobilienmarkt & Portfoliolransalctionen Deutschland, S. 18
Bürobeschäftigung: Anteil der Beschäftigung an der Gesamtbeschäftigung, deren Tätigkeit in Büros stattfindet, im Gegensatz zu beispielsweise Tätigkeiten in Fertigung oder Landwirtschaft.
34 Bundesinstitut filr Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2009): Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, S. 32
3S CB Richard Ellis GmbH (2011): Wohnimmobilienmarkt & Portfoliotransaktionen Deutschland, S. 18
36 Statistisches Bundesamt (2012): Deutsche Wirtschaft 4. Quarta1201l (Volkswirtschaft!. Gesamtrechnungen)
37 Bundesinstitut filr Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2009): Bericht über die Wohnungs- und Immobilicnwirtschaft in Deutschland, S. 20
J8 Statistisches Bundesamt (2012): Deutsche Wirtschaft 4. Quartal 2011 (Volkswirtschaft!. Geslll1\trechnungen)
32
33
· 20 ·
Die Anzahl der Haushalte nimmt trotz abnehmender Bevölkerungszahlen kontinuierlich zu,
da sich die durchschnittliche Anzahl der Haushaltsmitglieder abnehmend entwickelt. Die
Tendenz zu kleineren Haushalten ist vor allem auf die Alterung der Gesellschaft, Alleinerziehende und Partnerschaften mit separater Haushaltsfiihrung sowie eine gestiegene berufliche
Mobilität zurückzuführen. Aufgrund der Zunahme der Haushalte ist die Nachfrage nach
Wohnraum immer mehr angestiegen und wird voraussichtlich auch in den nächsten Jahrzehnten anwachsen. 39
5
ABWICKLUNG VON IMMOBILlENGESCHÄFTEN4o
5.1
Lebenszyklus einer Imrnobilie41
Lebenszyklus
einer Immobilie
In der Vorplanungsphase werden Optionen zur zukilnftigen Nutzung eines Grundstückes
gesammelt. Diese sind rechtlich unter anderem von den lokalen rechtlichen Rahmenbedingungen (zum Beispiel Bebauungs- und Flächeunutzungsplänen), wirtschaftlich von den Ergebnissen von Bedarfs- und Angebotsanalysen sowie von der Art der Finanzierung (Eigenoder Fremdfinanzierung) abhängig.
" Jones Lang Lasalle (2011): Wohnungsmarktbericht Deutschland Herbst 2011 , S. 9
.. Im Rahmen dieser Studie wurden Gebäude bzw. Bauland betrachtet, keine Agrar- oder Waldflächen
41 Deloitte & Tauche: Eigene Darstellung (2012)
Geldwäsche im Irnmobiliensektor In Deutschland
- 21 -
Nach Entscheidung über die zukünftige Nutzung der Immobilie wird in der Konzeptionsphase die Errichtung des Objektes geplar.tt. In dieser Phase erfolgt, möglicherweise durch Ausschreibung, die Auswahl eines Architekten zur Erstellung der Baupläne und Projektplanung
(Kostenplanung, Terrninplanung, Planung der Gewerke). Auf Basis dieser Planung wird die
Baugenehmigung beantragt sowie die Erfüllung gegebenenfalls weiterer rechtlicher Voraussetzung eingeleitet. Des Weiteren werden die bauausfiihrenden Handwerker und Dienstleister
unmittelbar oder durch Ausschreibung fiir die einzelnen Gewerke beauftragt. In der Umsetzungsphase werden die geplanten Gewerke umgesetzt und das Objekt erstellt.
Nach Fertigstellung und Abnahme schließt sich mit der Nutzungsphase der Betrieb des Objektes an. In dieser kommen alle Aspekte der Bewirtschaftung zum Tragen. Diese umfassen
zum Beispiel die Form der Nutzung (Eigennutzung, Vermietung sowie Verkauf), Hausverwaltung sowie Instandhaltung. Im Laufe der Nutzungsphase kann gegebenenfalls eine Umnutzung beziehungsweise Umwidmung des Objektes erfolgen. Ist das Ende der Nutzbarkeit
erreicht, kann das Objekt entweder saniert oder zurückgebaut werden. Durch die Sanierung
verlängert sich der Nutzungszyklus des Objektes.
In der Auflösungsphase wird das Objekt zurückgebaut, wodurch das Grundstück fiir eine
neue Nutzung zur Verfügung steht.
Innerhalb des Immobilienlebenszyklus ' ist die Nutzung vieler gängiger Methoden aus allen
drei Phasen der Geldwäsche zumindest theoretisch möglich. Dies umfasst zum Beispiel die
Möglichkeit der Barzahlung mit inkriminierten Geldern sowie Über- oder Unterfakturierung
bei Erstellung oder Kauf des Objektes oder de'ssen Bestandteile und fiir alle damit zusammenhängende Dienstleistungen.
- 22-
5.2
Mitwirkende und beteiligte Stellen
Neben den Vertragspartnern des Grundgeschäftes (zum Beispiel KäuferNerkäufer, MieterNermieter) können insbesondere die folgenden Stellen an einer Immobilientransaktion
mitwirken42 ;
Vermittlung
Imm obilienm akler,
Immobilienvermitder
Trusts, Notare,
Rechtsanwälte,
Steuerberater,
Grundbuch
Banken,
Versicherungen,
Kapitalanlagegesellschaften,
1:
~ol
Imillobilien?~
~" leasing(lesell"10 schaften
d!
Immobilien- "'~
sachverständige, (O'>e,
-be'Nerter,
~ ,
Beleihungs\\
wertermittler
Baulinternehm er,
Projektentwickler I~l
Immobilienverwalter,
Facility Management,
In1m obilienu nterneh men
Verwaltung
",,"
~tj
/
Die mitwirkenden Stellen gliedern sich, bezogen auf ihre Tätigkeit, in verschiedene Bereiche
auf.
Der Bereich Finanzierung umfasst insbesondere Kreditinstitute, Kapitalanlagegesellschaften,
Versicherungen und Immobilienleasinggesellschaften. Diese können beispielsweise bei Immobilientransaktionen Eigen- oder Fremdkapital zur Verfiigung stellen.
42
Deloitte & Touche: Eigene Darstellung (2012)
- 23
Der Bereich Verwaltung umfasst unter anderem Immobilienunternehmen, die eigene Immobilienportfolien verwalten, sowie Immobilienverwalter und Facility Manager, die Verwaltungs- und technische Dienstleistungen für fremde Immobilien erbringen.
Die Erstellung von Objekten erfolgt durch Projektentwickler und Bauunternehmer, wobei die
Bauunternehmer für die Errichtung des Objektes und der Projektentwickler für die Konzeption und Organisation der Erstellung von in der Regel größeren Objekten oder Objektgruppen
zuständig ist.
Der Bereich Bewertung umfasst Immobiliensachverständige, -bewerter und Beleihungswertermittier, die auf Gutachtenbasis Grundstücks- und Gebäudewerte ermitteln.
Insbesondere die Vermittlung von Immobilien beziehungsweise die Zusammenfiihrung von
Käufern und Verkäufern obliegt den Immobilienmaklern und -vermittlern.
Im Bereich Sonstige sind weitere Berufsgruppen zusammengefasst, die im Rahmen einer
Immobilientransaktion zum Tragen kommen können. Insbesondere sind Notare und Grundbuchämter zu nennen, da ihre Mitwirkung bei der Eigentumsübertragung von Immobilien
(Kauf, Schenkung) gesetzlich vorgeschrieben ist.
Im Rahmen der Studie wurde nach weiteren an Immobilientransaktionen mitwirkenden und
beteiligten Stellen gefragt. In diesem Zusammenhang wird auf den Abschnitt 6.1.5.2 verwiesen.
5.3
Arten von Immobiliengeschäften
Bei Immobiliengeschäften lassen sich grundsätzlich zwei Arten unterscheiden. Zum einen die
Übertragung des Eigentums und zum anderen die Überlassung zur Miete oder Pacht. Bei der
Vermietung oder Verpachtung wird das Objekt für bestimmte Zeit gegen Zahlung zur Nutzung überlassen. Die Übertragung des Eigentums kann entgeltlich (Kauf) oder unentgeltlich
(Schenkung) erfolgen.
Bei der Eigentumsübertragung kann eine Immobilie zum einen direkt erworben beziehungsweise übertragen werden (Asset Deal). Der Käufer muss in diesen Fällen Grunderwerbsteuer
für die zu übertragende Immobilien entrichten. Während Privatinvestoren üblicherweise klei-
nere Wohn- beziehungsweise Geschäftshäuser oder Eigentumswohnungen erwerben und zumeist eine private Vermögensverwaltung betreiben, sind institutionelle Investoren und so genannte Großinvestoren, wie zum Beispiel Private Equity Fonds, in der Lage, relativ hohe Ka-
- 24-
pitalvolumina zu bewegen. Die größte Gruppe dieser Investoren bilden Versicherungen, Pensionskassen sowie offene und geschlossene Immobilienfonds. 43 Durch die Abwicklung dieser
Immobilientransaktionen über einen Notar, die Eintragung in das Grundbuch und die Meldung beim Finanzamt (steuerliche Unbedenklichkeitserklärung) ist ein solcher "Asset Deal"
in der Regel transparent und der Anleger leichter erkennbar.
Alternativ besteht die Möglichkeit des indirekten Erwerbs einer Immobilie, bei dem lediglich
die Anteile an einer grundbesitzhaltenden Kapital- oder Personengesellschaft übertragen werden (Share Deal). Falls weniger als 95,0% der Anteile an einer grundbesitzhaltenden Gesell3chaft unmittelbar oder mittelbar in einer Hand vereinigt werden, entfällt in der Regel die
Grunderwerbsteuerbelastung. Zusätzlich darf bei grundbesitzhaltenden Personengesellschaften innerhalb von tunf Jahren keine Übertragung von mindestens 95,0% der Anteile auf neue
Gesellschafter erfolgen, um den Entfall der Grunderwerbsteuer nicht zu geflihrden.
Da Investoren bei einern Share Deal nicht direkt die Immobilie, sondern Gesellschaftsanteile
erwerben, ist eine notarielle Beurkundung nur notwendig, sofern es sich bei der Rechtsform
der Gesellschaft um eine GmbH handelt. Auch erfolgt keine Eintragung eines Eigentümerwechsels ins Grundbuch und muss das Finanzamt in den oben beschriebenen Fällen keine
Unbedenklichkeitserklärung erteilen. Da durch dieses Verfahren die Übertragung der Immobilie nur mittelbar erfolgt beziehungsweise kein neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, ist der faktische Eigentümerwechsel nicht offensichtlich. Ein Share Deal ist daher
im Vergleich zum Asset Deal intransparenter.
In beiden Erwerbsarten kann durch Einsatz von vorgelagerten komplexen Gesellschaftsstrukturen weitere Intransparenz geschaffen werden, so dass der tatsächliche wirtschaftlich Berechtigte an der Transaktion im Hintergrund bleibt. Diesen Umstand können sich potentielle
Geldwäscher zu Nutze machen.
" Schulte (2001): Immobilienäkonomie - Betriebswirtschaftliche Grundlagen, S. 38
- 2S ·
5.4
Beispielhafte Darstellung des Ablaufs einer Immobilientransaktion
Nachfolgend soll der Ablauf einer Immobilientransa..1ction in den allgemeinen Grundzügen am
Beispiel des Kaufs bzw. Verkaufs einer Großimmobilie dargestellt werden. Dieser kano in
mehrere Phasen gegliedert werden:
Vorbereitung
Analyse des Verkaufs objektes / Werter- Verkäufer
(Verkäufer)
mittlung(en)
Immobilienmakler
Planung und Strukturierung der Transak- Berater
tion
Erstellung der Verkaufsdokumentation
des
Verkäufers
(Steuerberater,
walt)
Rechtsan-
Erstellung einer Liste mit potentiellen GutachterlImmobiliensachverständiger
Investoren
Gegebenenfalls Beauftragung emes Immobilienmaklers
Vorbereitung
Formulierung eines Investitionswunsches Käufer
(Käufer)
Suche
nach
passenden
Objekten Immobilienmakler
Planung und Strukturierung der Transak- Berater des Käufers (Steution
erberater, Rechtsanwalt)
Gegebenenfalls Beauftragung eines Immobilienmaklers
Marketing-Phase
Kontaktierung der potentiellen Käufer
Verkäufer
Abgabe der Verkaufsdokumentation
Kaufmteressenten
Gegebenenfalls Erhalt von unverbindli- Immobilienmakler
ehen Angeboten
Entscheidung bezüglich der
Berater des Verkäufers
Zula~sung
zur Due Diligence
Due Diligence
Möglichkeit zur Einsichtnahme
In
die Verkäufer
(Sorgfaltsprüfung) Geschäftsunterlagen rur die potentiellen Kaufinteressenten
Käufer
Berater der Kaufinteres-
Prüfung durch die Käufer in rechtlicher, senten
(Rechtsanwälte,
technischer und kaufmärmischer Hinsicht Steuerberater, ImmobilienEinräumung der Möglichkeit zur Besich- sachverständige)
tigung des Verkaufsobjektes
- 26 -
Berater des Verkäufers
Erhalt und Evaluation der verbindlichen
Angebote
Weiterfiihrung der Verhandlungen mit
einzelnen AnbieternJKaufinteressenten
Meinungsbildung beim Käufer
Entscheidung filr einen Käufer
•
Abwicklung
Evtl. Erarbeitung einer Gesellschafts- Käufer
struktur
= steuerlichen Optimierung auf
Käuferseite
Verkäufer
Berater des Käufers (v.a.
Entwurf des Kaufvertrages durch einen Rechtsanwalt, Steuerberater)
Notar
Beiderseitige Überprüfung des Vertrags- Berater des Verkäufers
Notar
entwurfes
Ausarbeitung und Unterzeichnung des Grundbuchamt
endgültigen Vertrages (notariell)
Bank I Finanzdienstleister
Sicherstellung der Finanzierung auf Seiten des Käufers (gegebenenfalls Fremdfinanzierung)
Gegebenenfalls Eintragung einer Auflassungsvormerkung in der Zweiten Abteilung des Grundbuches
Abschluss
Kaufpreiszahlung zum Zeitpunkt, der Käufer
vertraglich vereinbart .....urde
Zahlung der Grunderwerbsteuer
Verkäufer
Notar
Zahlungen an den Notar (in der Regel Bank I Finanzdienstleister
durch den Käufer) und an eventuelle Grundbuchamt
Berater
Finanzamt
Erstellung einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung
Eigennunsübertragung lln Grundbuch
(Erste Abteilung)
Gegebenenfalls Eintragung von Grundpfandrechten in der Dritten Abteilung
des Grundbuches
- 27 -
In Abhängigkeit von der Art der I=obilientransaktion können die Phasen unterschiedlich
ausgestaltet sein. Nachfolgend werden die wesentlichen Punkte detaillierter dargestellt
(1)
Vorbereitung
Als Grundlage einer Immobilientransaktion wird in der Regel der Verkehrswert nach § 194
des Baugesetzbuches (BauGB) von einem oder mehreren Gutachtern festgestellt, um einen
möglichst genauen Wert der Immobilie zu erhalten. Der Verkehrswert (Marktwert) wird
durch den Preis besti=t, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Da der Verkehrswert keine genau mathematische Größe ist, sondern
auch Schätzungen beinhaltet, ist es möglich, dass verschiedene Bewertungen fi1r die gleiche
Immobilie voneinander abweichen. Hierbei sind nach der Rechtsprechung Abweichungen bis
zu ±30% möglich, wobei allgemein von Abweichungen um ± 10% auszugehen ist. 44 Der Verkehrswert dient zur Information fi1r den Käufer und Verkäufer, entspricht jedoch nicht
zwangsläufig dem Verkaufspreis45 .
Des Weiteren kann eine Verkaufsdokumentation erstellt werden. Diese dient dazu, dass potentielle Käufer ein detailliertes Bild über die Immobilie erhalten und über einen eventuellen
Kauf bereits im Vorfeld entscheiden können. Zur Verkaufsdokumentation gehören unter anderem ein Grundbuchauszug, Grundrisse und Pläne des Objektes, Teilungserklärungen,
Wohnflächenberechnung, Lageplan/Flurkarte und eine Baubeschreibung.46
Im Rahmen der Vorbereitungsphase kann außerdem eine Vorauswahl potentieller Käufer oder
Käufergruppen erfolgen. Eine Vorauswahl kann ebenfalls durch gezieltes Marketing getroffen
werden.
Auf Seiten des Käufers erfolgt die Einschätzung des Investitionsbedarfs beziehungsweise des
Investitionswunsches und der Abgleich mit dem Angebot auf dem Markt Auch erfolgen Vorüberlegungen über die Art der durchzufilhrenden Transaktion, deren Strukturierung und FinanzIerung.
44 Schulte (2001): Immobilienäkonomie - Betriebswirtschaftliehe Grundlagen, S. 386
" Schulte (2001): Immobilienäkonomie - Betriebswirtschaftliehe Grundlagen, S. 387
" UFO GmbH & Co. KG (2010): Die Verkaufsdokumentation http://module.innnonet.delhp/e4cI554a/dieverkaufsdokumentation, onlioe im Internet (Stand: 25. Januar 2012)
Geldwäsche im ImmobiJiensektor in Deutschland
- 28-
Schon in dieser Phase könnten Geldwäschehaodlungen im Zusammenhaog mit der Transaktion vorbereitet beziehungsweise eingeleitet werden. So birgt eine Manipulation der Verkehrswertberechnung auf Grund der aoerkannten Schwaokungsbreiten die Möglichkeit zur Schaffung einer Grundlage von Geldwäschetatbeständen. Analog kann durch Falschaogaben in der
Verkaufsdokumentation eine entsprechende Wertmaoipulation für Geldwäschezwecke erfolgen. Durch Maoipulationen des Wertes können Traosaktionen zu überhöhten oder verringerten Preisen plausibilisiert werden.
Bei der Auswahl der potentiellen Geschäftspartner kann durch Auswahl des Mediums, der
Zielgruppe oder der Zielregion Geldwäsche begünstigt werden. So können beispielsweise
durch den Verkäufer fokussiert Interessenten aogesprochen werden, deren Investitionszielgeoiete in Steueroasen liegen.
Der Käufer kann hierbei zielgerichtet nach Objekten suchen, die sich fiIr die Durchfilhrung
von Geldwäschehaodlungen in besonderem Maße eignen.
(2)
Marketing-Phase
In der Marketing-Phase erfolgt die Ansprache potentieller Käufer sowie die Zulassung möglicher Interessenten zum Due Diligence-Verfahren. Hierbei kann entsprechend zur Vorbereitungsphase eine Fokussierung auf bestimmte Personengruppen, die Geldwäsche begünstigen,
erfolgen.
(3)
Due Diligence
Durch eine Due Diligence (Sorgfaltsprüfung) werden Immobilienobjekte traosparenter sowie
Risiken und Wertunsicherheiten sollen reduziert werden. Die Sorgfaltsprüfung lässt sich in
drei Bereiche untergliedern:
•
Rechtliche Prüfung: Prüfung der Grundbuchunterlagen (Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen, Dienstbarkeiten),
•
technische Prüfung: Prüfung von Zustaod und Ausstattung, um dadurch die mutmaßlichen Investitionen abschätzen zu können,
•
kaufmännische Prüfung: Wirtschaftlichkeits- und Renditeaoalyse, gegebenenfalls Prüfung der Vermietbarkeit, Überlegungen zur Entwicklung des Staodortes und der Nutzungsmöglichkeiten, usw.
Da die Ergebnisse wertrelevaot sein und die Verhaodlungspositionen beeinflussen können,
wird die Due Diligence vor den Vertragsverhaodlungen durchgefiihrt.
·29·
Auch bei der Due Diligence können wertbeeinflussende Manipulationen erfolgen. Da die Due
Diligence Schätzelemente nnd subjektive Bewertnngen enthält, sind gewisse Schwankungsbreiten in der Bewertnng möglich. Somit können beispielsweise auch hier geldwäschebezogene Unter- oder Überbewertnngen plausibilisiert werden. So könnten Überbewertungen unter anderem durch das Ansetzen einer zu positiven Mietprognose oder eine Höherbewertnng
der baulichen Ausstattung erfolgen. Unterbewertnngen können auch durch den Falschausweis
der nutzbaren Flächen oder die Feststellung eines Investitionsstaus47 bewirkt werden.
(4)
Kaufvertragliche Abwicklung
Bei der kaufvertraglichen Abwicklung in Deutschland wird in der Regel durch den Notar ein
Kaufvertragsentwurf erstellt beziehungsweise ein durch Rechtsanwälte erstellter Entwurf
überprüft.
Zur steueroptimierten Abwicklung auf Käuferseite können Gesellschafts- oder Finanzierungsstrukturen geschaffen werden. Diese beinhalten unter Umständen mehrstufige beziehungsweise komplexe Beteiligungskonstruktionen sowie die Verwendung von Steueroasen als Gesellschaftssitz.
Der Zeitraum zwischen Kaufvertragsentwurf und notariellem Kaufvertrag dient zur Überprüfung des Inhaltes. Einigen sich die Parteien, wird ein Unterzeichnungstermin beim Notar anberaumt. Während dieses Termins identifiziert und überprüft der Notar die Parteien beziehungsweise deren wirtschaftlich Berechtigte.
Durch die Nutzung von komplexen Gesellschafts- und Finanzierungsstrukturen sowie die
Nutzung von Steueroasen kann eine Intransparenz geschaffen werden, mit der Verschleierung
der Herkunft der eingesetzten Mittel möglich ist.
(5)
Abschluss
Der Abschluss einer solchen Transaktion liegt in der Übertragung der Immobilien im Grundbuch gegen Zahlung des Kaufpreises. Die Grundbuchämter sind gesetzlich angewiesen, keine
Eintragung ohne Vorlage der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung, das heißt des
Nachweises für die geleistete Grunderwerbssteuer durch das zuständige Finanzamt, vorzunehmen. Der Käufer wird deshalb erst nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer als Eigentümer
in die erste Abteilung des Grundbuches eingetragen.
47
Investitionsstau: Um den Wert einer Immobilie zu erhalten, müssen regelmäßig Investitionen filr deren Instandbaltung erfolgen. Unterbleiben diese, so sind sie zu einem späteren Zeitpunkt nachzubolen, um die Immobilie in den ursprünglichen (Nutz-)Zustand zu versetzen und einer Wertminderung entgegenzuwirken.
- 30-
Bei der Bezahlung des Kaufpreises könnten beispielsweise Barzahlungen oder Zahlungen
zusätzlich zum im Kaufvertrag vereinbarten Preis zur Geldwäsche genutzt werden.
6
BEFRAGUNG UND ERGEBNISSE DER STUDIE
6.1
Auswertung der Online-Fragebögen
6.1.1
Zusammenfassung der Ergebnisse der OnJine-Befragung
Insgesamt 94 Studienteilnehmer beantworteten den Online-Fragebogen zur Studie über
Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland vollständig, wobei die meisten Antworten
aus den Gruppen der Finanzierer (32 Teilnehmer) und der Verwalter (35 Teilnehmer) vorliegen.
Insgesamt ist anhand der gegebenen Antworten deutlich erkennbar, dass die Gruppe der Finanzierer bereits eine hohe Sensibilisierung für das Thema Geldwäsche erreicht hat, während
das Bewusstsein in den übrigen Gruppen noch erhöht werden muss. Die meisten Studienteilnehmer aus der Gruppe der Finanzierer haben geantwortet, dass in ihrem Unternehmen die
wesentlichen organisatorischen Grundlagen zur Verhinderung der Geldwäsche bestehen und
dass Geschäftsvorfälle grundsätzlich auf mögliche Geldwäschetatbestände hin untersucht
werden würden. Lediglich zwei Studienteilnehmer aus der Gruppe der Finanzierer gaben an,
dass sie sich durch die Verpflichtungen des Geldwäschegesetzes - vor allem durch die hohen
regulatorischen Anforderungen - in der praktischen Ausübung ihres Berufes eingeschränkt
fiihlen. Die hohe Sensibilisierung dieser Gruppe ist auch daran erkennbar, dass zahlreiche
Finanzierer konkrete Anhaltspunkte und Warnsignale für Geldwäsche benennen können. Finanzierer sind sich ebenfalls einer ganzen Reihe von Situationen bewusst, in denen sie für
Zwecke der Geldwäsche missbraucht werden könnten; bei ihnen sind nach den Angaben in
der Umfrage bereits zahlreiche Präventionsmaßnahmen zur Vorbeugung der Geldwäsche implementiert (policies, Richtlinien, Schulungen, Kontrollen usw.).
Vor allem die Gruppe der Vermittler (drei von insgesamt fiinf Studienteilnehmern dieser
Gruppe) sieht sich durch die Verpflichtungen des Geldwäschegesetzes in der Ausübung ihres
Berufes eingeschränkt. Ihre organisatorischen Vorkehrungen zur Verhinderung der Geldwäsche sind nach den Angaben in der Umfrage noch nicht umfangreich; lediglich drei (von fiinf)
Teilnehmer(n) gaben an, dass es einc Organisationsanweisung zum internen Verfahren bei
Verdacht auf Geldwäsche gäbe. Eine grundsätzliche Prüfung der Geschäftsvorfalle hinsichtlich möglicher Geldwäscheverdachtsmomente fmdet angabegemäß nicht statt; ein Geldwäschebeaufuagter wurde bei keinem der fiinf Teilnehmer bestellt. Darüber hinaus gab keiner
der Vermittler an, bei einem Geldwäscheverdacht stets eine Verdachtsanzcige zu erstatten.
Bei der Aufzählung der bekannten Anhaltspunkte oder Warnsignale beschränkten sich die
Geldwäsche im Immobillensektor In Deutschland
- 31 -
Studienteilnehmer in der Gruppe der Vermittler im Wesentlichen auf Barzahlungsangebote,
darüber hinaus wurden nur wenige andere Merkmale genannt. Die von den Vermittlern implementierten Präventionsmaßnahmen sind nach dem Ergebnis der Studie noch nicht umfassend genug; insbesondere Kontrollen und Schulungen zur Geldwäscheprävention werden von
den Studienteilnehmern (nahezu) nicht durchgefiihrt.
Immobilienbewerter (Gutachter oder Beleihungswertermittler) haben sich an der OnlineUmfrage nicht beteiligt.
Ersteller (Bauunternehmer oder Projektentwickler) sind keine Verpflichteten nach dem
Geldwäschegesetz, daher sind die meisten von ihnen mit den wesentlichen Verpflichtungen
des Geldwäschegesetzes nicht vertraut. Dennoch hat die Hälfte der Ersteller, die sich an der
Studie beteiligt haben (acht von insgesamt 16 Teilnehmern), angegeben, dass in Ihrem Unternehmen Compliance- beziehungsweise Anti-Korruptionsrichtlinien aufgestellt wurden. In vier
Fällen sei eine Organisationsanweisung vorhanden, die das interne Verfahren bei einem Verdacht auf Geldwäsche beschreibt. Eine grundsätzliche Prüfung der Geschäftsvorfalle hinsichtlich möglicher Geldwäscheverdachtsmomente findet angabe gemäß bei fünf der an der Studie
beteiligten Ersteller statt. Die Antworten zur Studie zeigen außerdem, dass einige Bauunternehmen bereits Erfahrungen mit Geldwäsche in ihrem beruflichen Umfeld gemacht haben
und auch Alarmsignale oder Anhaltspunkte benennen können. In der Gruppe der Ersteller
wird besonders deutlich, dass vor allem wirtschaftliche Interessen und befürchtete Reputationsschäden dazu führen, dass Geldwäscheverdachtsfalle nicht zur Anzeige gebracht werden.
Schulungsmaßnahmen zum Thema Geldwäsche sind nach Angaben der teilnehmenden Ersteller noch nicht implementiert.
Die Gruppe der Verwalter war mit insgesamt 3S Teilnehmern an der Studie vertreten, von
denen 20 Teilnehmer angegeben haben, dass ihnen die wesentlichen Verpflichtungen des
Geldwäschegesetzes bekannt sind. Eine Einschränkung bei der praktischen Ausübung ihres
Berufes durch die Geldwäschegesetzgebung wird von den Verwaltern nicht wahrgenommen.
Im Vergleich zu den Vermittlern und Erstellern haben die Verwalter über einige organisatori-
sche Vorkehrungen gegen den Missbrauch durch Geldwäsche berichtet, so beispielsweise
über das Vorhandensein von Compliance- beziehungsweise Anti-Korruptionsrichtlinien (26
Fälle) und Organisationsanweisungen zum internen Verfahren bei einem Verdacht auf Geldwäsche (zehn Fälle). Sechs der insgesamt 3S Verwalter haben sogar einen Geldwäschebeauftragten bestellt. Die an der Studie beteiligten Verwalter haben zahlreiche Anhaltspunkte und
Alarmsignale benannt, die ihnen aus ihrem beruflichen Umfeld bekannt sind. Schulungsmaßnahmen zum Thema Geldwäsche wurden angabe gemäß lediglich von drei Studienteilnehmern
(8,6%) durchgefiihrt.
- 32-
In der Gruppe der sonstigen Studienteilnehmer wurden insgesamt sechs TeiInehmer zusammengefasst (unter anderem zwei Rechtsanwälte, ein Notar und ein Projektsteuerer), von
denen filnfTeilnehmer angaben, mit den wesentlichen Verpflichtungen des Geldwäschegesetzes vertraut zu sein. Lediglich ein Rechtsanwalt berichtete, dass er sich durch die Verpflichtungen des Geldwäschegesetzes in der praktischen Ausübung seines Berufes eingeschränkt
sieht (Berufsverschwiegenheit). Organisatorische Vorkehrungen zur Verhinderung der Geldwäsche wurden bei einigen Teilnehmern dieser Gruppe bereits getroffen: So gaben drei Teilnehmer an, Geschäftsvorfälle grundsätzlich auf mögliche Geldwäschetatbestände zu untersuchen. In lediglich einem Fall wurde ein Geldwäschebeaufuagter bestellt. Von einigen Angehörigen dieser Gruppe wurden konkrete Anhaltspunkte für Geldwäsche benannt, was auf bereits gesammelte Erfahrungen in Bezug auf Geldwäsche hindeuten kann. Als wesentlicher
Hinderungsgrund für die Nichtanzeige eines Geldwäscheverdachts wurde die anwaltliche
Schweigepflicht genannt. Auffällig war weiterhin, dass ein Notar die Auffassung vertrat, dass
laut Bundesnotarkammer selbst bei konkretem Verdacht keine Pflicht zur Anzeige eines Verdachtsfalles bestehe, weil die gesamte notarielle Tätigkeit angeblich unter den Befreiungstatbestand ,Rechtsberatung' fällt. Schulungsmaßnahmen in Bezug auf Geldwäscheprävention
werden lediglich von einem Teilnehmer dieser Gruppe durchgefiihrt.
Ungeflihr zwei Drittel aller Studienteilnehmer schätzten das Risiko für ihr Unternehmen, zu
Geldwäschezwecken missbraucht zu werden, als gering ein. Lediglich 5,3% der Teilnehmer
gingen davon aus, dass ihr Unternehmen mit höherem Risiko behaftet ist.
Die Tatsache, dass die Anzahl der Geldwäscheverdachtsanzeigen aus dem Immobiliensektor
derzeit sehr gering ist, wurde von allen Studienteilnehmern vor allem mit der Schwierigkeit
begründet, Geldwäschetatbestände als solche zu erkennen. Auch im Rahmen der gefiihrten
Interviews wurde bestätigt, dass sich Geldwäschetäter immer besser tarnen und offensichtliche Anzeichen oder Alarmsignale für einen Geldwäscheverdacht venneiden. Gleichzeitig
wurden jedoch auch wirtschaftliche Interessen und mögliche Reputationsschäden als wesentliche Hinderungsgründe angefiihrt, aufgrund derer Geldwäscheverdachtsfälle nicht zur Anzeige gebracht werden würden. Lediglich die Gruppe der Vermittler nannte Unwissenheit beziehungsweise Unsicherheit gegenüber der Geldwäscheproblematik besonders häufig als Ursache für das bisher geringe Anzeigeaufkommen aus dem Immobiliensektor.
6.1.2" Ziel und Inhalt des FragebDgens
Ziel des Online-Fragebogens war es vor allem, die unterschiedlichen Sichtweisen der Marktteilnehmer an Immobilientransaktionen zu ermitteln, zu analysieren und darzustellen.
Der Fragebogen enthielt Fragen zur Branche und dem Tätigkeitsfeld der Befragten, zu den
organisatorischen Grundlagen im Unternehmen, zu geldwäscherelevanten Aspekten in der
·33 .
Geschäftsbeziehung zum Kunden sowie zu Präventionsmaßnahmen bezüglich der Geldwäschebekämpfung. Darüber hinaus wurden die Studienteilnehmer zum aktuellen Handlungsbedarf im Bereich der Geldwäscheprävention sowie zu eventuell bestehenden Schwierigkeiten
und Hemmnissen in diesem Zusammenhang befragt (siehe Anhang B).
Die folgenden Berufsgruppen haben eine Einladung zur Teilnahme an der Studie erhalten (auf
Grund der Nicht-Personalisierung des Fragobogens ist nicht auszuschließen, dass noch weitere Adressaten den Verweis zum Fragebogen empfangen und an der Studie teilgenommen haben):
Zusammensetzung der Adressaten
Anzahl der
Adressaten
TeIlnehmergruppe
Verwaltung (ImmobIlienunternehmen, ImmobIlienverwalter),
Vermittlung (Immobilienmakler, ImmobIlienvermIttler) und
Bewertung (ImmobIliensachverständige, -bewerter, BeleihungswertermittIer)
1.197
Erstellung (Bauunternehmer, Projektentwickler, Bauträger)
608
finanzierung (Banken, Bausparkassen, Versicherungen, ImmobllienleasinggeseUschaften, Kapitalanlagegesellschaften)
403
Sonstige (Rechtsanwälte, Steuerberater, Notare, Architekten, Treuhänder,
Trusts)
202
Summe
2.410
Eine weitere Untergliederung der angeschriebenen Verwalter, Vermittler und Bewerter war
bei der Vielzahl der Adressaten nicht möglich, da viele Untemehmen mehrere Geschäftsfelder
betreiben (beispielsweise Vermittlung und Bewertung oder Vermittlung und Verwaltung)
oder eine Spezialisierung auf eines der Geschäftsfelder nicht erkennbar war. Unter der Teilnehmergruppe "Sonstige" wurden 106 Steuerberatungsgesellschaften, 35 Rechtsanwälte, 17
Notare, 25 Architekten sowie 19 Immobilien-Investrnent-Trusts zusammengefasst.
6.1.3
Rücklauf
6.1.3.1 Ergebnis des Rücklaufs
Der Fragebogen wurde den Teilnehmem der Studie ab dem 18. November 2011 online zur
Verfilgung gestellt. Jeweils arn 16. Dezember 2011, 16. Januar 2012 und arn 6. Februar 2012
wurden Emails zur Erinnerung versandt. Bis zum 17. Februar 2012 hatten 94 Teilnehmer den
Fragebogen vollständig beantwortet (vgl. auch Abschnitt 6.1.4). Dies entspricht, bezogen auf
die Anzahl der Kontakte, an die die Verknüpfung zum Fragebogen unmittelbar verschickt
wurde, einer durchschnittlichen Rücklaufquote von 3,9%.
·34 -
6.1.3.2 Anonymität
Obwohl am Anfang des Fragebogens einige Eckdaten zum Teilnehmer und zum Unternehmen abgefragt wurden, war ein Rückschluss auf das jeweilige Unternehmen nicht möglich,
sofern der Teilnehmer nicht seine persönlichen Kontaktdaten fiir Rückfragen angegeben hat.
Bei insgesamt 94 vorliegenden Antworten wurden von 31 Teilnehmern Kontaktdaten eingetragen, um gegebenenfalls fiir Rückfragen zur Verfiigung zu stehen.
6.1.3.3 Auswertung der gegebenen Antworten
Sämtliche Umfrageergebnisse wurden je Teilnehmergruppe zusammengefasst und ausgewertet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nicht alle Felder des Fragebogens zwingend auszufiillen
waren. Sofern ein Teilnehmer in einzelnen Feldern keinen Eintrag vorgenommen hat, wird
dies in der vorliegenden Auswertung nicht separat erwähnt. Es kann jedoch dazu fiihren, dass
die Gesamtzahl der Antworten auf eine Frage nicht mit der Zahl der insgesamt vorliegenden
Antworten übereinstimmt.
Die Antworten in den Freitextfeldern wurden weitgehend im Original belassen, um die beabsichtigte Aussage nicht zu verfälschen. Sich wiederholende Antworten und Antwortteile wurden sofern möglich zusammengefasst.
6.1.4
Beschreibung der Stndienteilnehmer und deren organisatorisches Umfeld
Die größte Zahl der Antworten auf die Ooline-Umfrage liegt aus den Gruppen der Finanzierer
und. der Verwalter vor. Die genaue Aufteilung ist der folgenden Tabelle zu entnehmen:
Zusammensetzung der Teilnehmer nach TeUnehmergruppen
Anzahl der
Teilnebmer
TeUnehmergruppe
Anzahl der
Adressaten
insgesamt
Rücklaufquote
Verwaltung (Immobilienunternehmen, Immobilienverwalter) und Vermittlung (Immobilienmakler) und
Bewertnng
40
1.197
3,3%
Finanzlernng (Banken, Bausparkassen, ImmobilienleasinggeseUschaften, Kapitaianlagegesellschaften)
32
403
7,9%
Erstellung (Bauunternehmer, Projektentwickler)
16
608
2,6%
Sonstige (Rechtsanwälte, Notare, Projektsteuerer)
6
202
3,0%
94
2.410
3,9%
Summe
-35·
1n der Teilnehmergruppe der Verwalter, Vermittler und Bewerter sind 35 Verwalter und fiinf
Vermittler zusammengefasst worden; Bewerter (wie beispielsweise Gutachter oder Beleihungswertermittler) haben sich nicht an der Dnline-Umfrage beteiligt.
Unter der Teilnehmergruppe "Sonstige" wurden zwei Rechtsanwälte, ein Notar, ein Projektsteuerer sowie zwei weitere Teilnehmer zusammengefasst, die keine näheren Angaben zu der
Art ihres Unternehmens gemacht haben.
Die Studienteilnehmer waren den folgenden Unternehmensbereichen zuzuordnen:
Funktionsbereiche im Unternehmen, denen die Teilnehmer zuzuordnen waren
Anzahl der
Teilnehmer
Untemehmensbereich
Prozentualer
Anteil
GeschäftsleitunglProkurist
45
47,9%
Geldwäsche/Compliance
18
19,2%
Finanzen/Controlling
9
9,8%
Interne Revision
6
6,4%
Recht
3
3,2%
Risikomanagement
3
3,2%
Sonstige (zum Beispiel Verkauf, Vermittlung, Einkauf,
Vertriebssteuerung)
10
10,6%
Summe
94
100%
Die beiden Rechtsanwälte gaben jeweils Compliance als ihren persönlichen Schwerpunktbereich an, der Notar ist als Inhaber einer Rechtsanwaltskanzlei in der Gruppe "Sonstige" enthalten.
Die Teilnehmer waren ihrer Funktion nach vor allem Mitglieder der Geschäftsleitung oder
Vorstände, aber auch Bereichsleiter, Abteilungsleiter und Prokuristen.
57 Studienteilnehmer (60,6%) gaben an, dass die Zahl der insgesamt Beschäftigten bei über
50 Mitarbeitern lag, während die Mitarbeiterzahl bei 33 Teilnehmern (35,1%) 50 oder weniger betrug. Bei 73 Studienteilnehmern (77,7%) lag der Umsatz im vergangenen Geschäftsjahr
oberhalb von 10 Mio. Euro. Auf Basis dieser Angaben gehen wir daher davon aus, dass sich
mehrheitlich mittelgroße und große Unternehmen an der Studie beteiligt haben. Die konkreten
Zahlen können den nachfolgenden Tabellen entnommen werden:
·36 -
Wie viele Mitarbeiter sind derzeit in Ihrem Unternehmen beschäftigt?
Anzahl der Antworten
1-10
11-50
51-200
201-500
5011.000
1.00110.000
Mehr als
10.000
Finanzierung
0
2
7
8
3
6
3
Vermittlung
2
1
2
0
0
0
0
Erstellung
4
5
2
2
1
2
0
Verwaltung
3
13
9
6
2
I
0
Sonstige
I
2
3
0
0
0
0
Summe
10
23
23
16
6
9
3
TeUnehmergruppe
Wie viele Mitarbeiter sind derzeit In Ihrem Unternehmen im Bereich Immobilien beschäftigt?
1-10
11-50
51-200
201-500
5011.000
1.00110.000
Mehr als
10.000
Finanzierung
3
5
9
7
3
2
0
Vermittlung
2
1
2
0
0
0
0
Erstellung
5
5
I
1
1
2
0
Verwaltung
3
15
9
5
3
0
0
Sonstige
I
3
1
0
0
0
0
Summe
14
29
22
13
7
4
0
Teilnehmergruppe
Wie hoch war der Umsatz Ihres Unternehmens Im vergangenen Jahr (in Mio. Euro)?
Obis 10
Über 10
bis 40
Über 40
bis 100
Über 100
bis 500
Über 500
Finanzierung
3
3
4
5
13
Vermittlung
3
2
0
0
0
Erstellung
4
4
3
4
1
Verwaltung
4
16
4
8
3
Sonstige
3
I
0
2
0
Summe
17
26
11
19
17
Teilnehmergruppe
Geldwäsche Im Immobiliensektor in Deutschland
·37 -
40 der insgesamt 94 Studienteilnehmer gaben an, dass ein Teil ihres Umsatzes auf Kunden
mit Wohnsitz im Ausland entfallt (die übrigen Teilnehmer haben entweder nicht geantwortet
oder angegeben, dass ihr Anteil am Umsatz mit ausländischen Kunden 0,0% beträgt):
Welcher Anteil Ihres Umsatzes entfällt auf Kunden mit Wohnsitz im Ausland (ungefahr, in Prozent)?
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
Finanzierung
9
0
4
3
0
1
Vermittlung
1
1
0
0
1
0
Erstellung
4
1
1
0
1
0
Verwaltung
5
0
1
0
2
0
Sonstige
2
1
0
2
0
0
Summe
21
3
6
5
4
1
Teilnehmergruppe
Insgesamt 63 Studienteilnehmer (67,0%) antworteten, dass ihnen die wesentlichen Verpflichtungen aus dem Geldwäschegesetz, die für ihre Berufsgruppe relevant sind, bekannt seieli.
Lediglich fiinf Studienteilnehmer (5,3%) haben erklärt, dass ihnen die Verpflichtungen nicht
bekannt seien (dies betraf insbesondere Immobilienunternehmen) und zwölf Teilnehmer waren sich bei der Beantwortung der Frage nicht sicher (12,8%). Die Verteilung der Antworten
je Teilnehmergruppe ist der folgenden Tabelle zu entuehmen:
Sind Ihnen die wesentlichen Verpflichtungen aus dem Geldwäschegesetz, die für Ihre Berufsgruppe relevant sind, bekannt?
Anzahl der
Antworten
"nein"
Anzahl der
Antworten "Bin
mir nicht sicher"
Anzahl der
Teilneluner
insgesamt
Anzahl der
Antworten ,ja"
Finanzierung
32
32
0
0
Vermittlung
5
4
0
1
Erstellung
16
2
0
1
Verwaltung
35
20
4
10
Sonstige
6
5
1
0
Summe
94
63
5
12
Teilnehmergruppe
Lediglich sechs Studienteilnehmer (6,4%) gaben an, dass sie sich durch die Verpflichtungen
des Geldwäschegesetzes in der Ausübung ihres Berufes eingeschränkt fühlen. Als Gründe
wurden die Folgenden genannt:
- 38-
Inwiefern sehen Sie sich durch die Verpflichtungen des Geldwäschegesetzes in der praktischen
Ausübung Ihres Berufes eingeschränkt?
Teilnehmergruppe (Anzahl)
Finanzierer (2)
Antworten
- Regulatorisehe Anforderungen haben direkten Einfluss auf die
Prozessgestaltung und vermehren den Aufwand gegenüber dem
Kunden und auch innerhalb der Bank
Formale Auflagen sehr hoch; zwischenzeitlich ist auch der Geltungsbereich sehr breit formuliert; eigentlich ist die Bankjetzt filr
viele andere Dinge mit zuständig, die an sich nur im weitesten Sinne mit Geldwäsche zu tun haben
Vermittlung (3)
- Es ist schwierig und zeitraubend, den wirtschaftlich Berechtigten
zu identifizieren, insbesondere bei ausländischen Gesellschaften
- Sehr hoher bürokratischer Aufwand; Problem, wann die Pflichten
nach GwG anfangen; Schwierigkeit, problematische Fälle zu erkennen, Kunden wollen keine Ausweisdaten bekannt geben, viele
Kontaktabbriiche bei Fragen zur Identifizierung; durch viele unbestimmte Rechtsbegriffe im Gesetzweiß man manchmal nicht, was
man wirklich machen muss
- Datenspeicherung, Bürokratie
Erstellung (0)
- Kein Kommentar
Verwaltung (0)
- Kein Kommentar
Sonstige (1)
- berufsständische Vertraulichkeiten stehen einer Offenbarung entgegen (Rechtsanwalt)
Auf die Frage, ob im Unternehmen bereits Compliance- oder Anti-Korruptionsrichtlinien aufgestellt wurden, antworteten 73 Studienteilnehmer mit ,ja" (77,7%) und 20 mit "nein"
(21,3%). Nach dem Ergebnis der Umfrage betraf die Antwort ,,nein" insbesondere Immobilienunternehmen, Projektentwickier und Bauunternehmer, aber auch Immobilienmakler:
Geldwäsche Im 'mmobiliensektor In Deutschland
- 39·
Wurden in Ihrem Unternehmen Compliance-Richtlinien, Anti-Korruptionsrichtlinien oder Ähnliches aufgestellt?
Teilnehmergruppe
Anzahl der
Teilnehmer
insgesamt
Anzahl der
Antworten ,ja"
Anzahl der
Antworten
"nein"
Regelungen
bzgl. Geldwäsehe bereits
enthalten
32
32
0
32
5
2
3
1
Erstellung
16
8
8
2
Verwaltung
35
26
8
9
6
5
1
5
94
73
20
49
Finanzierung
Vermittlung
Sonstige
Summe
Von
denjenigen
Studienteilnehmem,
bei
denen
bereits
Compliance-
oder
Anti-
Korruptionsrichtlinien existieren, gaben 49 (67,1 %) an, dass diese Richtlinien auch Regelungen zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung enthalten (vgL obige
Tabelle).
·40 -
Während die Teilnehmer aus der Gruppe der Finanzierer im Wesentlichen antworteten, dass
sämtliche relevanten Vorschriften des Geldwäschegesetzes und des Kreditwesengesetzes in
ihren internen Richtlinien enthalten sind, gaben nur wenige Teilnehmer der anderen Gruppen
eine Antwort:
Welche Regelungen bezüglich der Verhinderung von Geldwäsche sind in Ihren Richtlinien bereits enthalten?
Finanzierung (18)
Antworten
-
Sämtliche Regelungen in Bezug auf Geldwäsche für eine Bank
-
Umsetzung GwG und entsprechende KWG-RegeIungen
-
alle relevanten Anforderungen des GWG und des KWG
-
GwG, KWG, Rundschreiben der BaFin, Auslegungs- und Anwendungshinweise des ehemaligen ZKA48
-
Kundenakzeptanzrichtlinie, Überwachung laufender Geschäftsbeziehungen, Wohlverhaltensrichtlinien, Einrichtuog einer zentralen
Stelle, Kommunikations-, Aufbau- und Ablaufstrukturen
-
Alle von Seiten des Gesetzgebers sowie der Aufsichtsbehörde BaFin
-
Sämtliche gesetzliche und interne Anforderungen: Rechtsgrundlagen, Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden (Identifizierung, Bestimmung wirtschaftlich Berechtigter, etc.), Verhalten im Verdachtsfall, etc.
-
Alle gesetzlich vorgeschriebenen
-
Verpflichtuogen insbes. gemäß §§ 25c und g KWG sowie GWG
Das gesamte Gesetz unter Berücksichtigung der sog. "Industriestandards Bausparkassen"
-
Vollständige Umsetzung
Bestellung eines Geldwäschebeauftragten, Verdachtsmeldepflicht,
V endorscreening
-
Geldwäsche Abfragen, etc.
-
GW-Richtlinien sind ausführlich dokumentiert, obwohl es filr die
Mitarbeiter keine Möglichkeit zur Geldwäsche / Unterstützung von
Geldwäsche gibt
-
Geldwäschebeauftragter, Antiterror-Policy, Identifikation Mieter,
Verbot Bargeldannahme, Aufgabe Depotgeschäft
Legitimationsprüfung, Identifizierung der wirtschaftlich Berechtigten, Politisch Exponierte Personen
Annahme von Kundengeldern in bar (Kapitalanlagegesellschaft)
... ZKA: Zentraler Kreditausschuss Uetzt: Die deutsche Kreditwirtschaft), Interessenverband der deutschen Kreditwirtschaft
·41 .
Welche Regelungen bezüglich der Verhinderung von Geldwäsche sind in Ihren Richtlinien bereits enthalten?
Antworten
Vermittlung (2)
Prüfung des Kunden auf Identität
- Sensibilisierung zur Meldung von Verdachtsfällen
Erstellung (1)
Verwaltung (5)
Risikomanagement
- Terrorismusfinanzierung
Überprüfung von potentiellen Geschäftspartnern, Meldung von
verdächtigen Sachverhalten
- Verbot von Bargeschäften; Prüfung der Mittelherkunft bei Offshore-Gesellschaften oder unklarem Hintergrund; Identitätsprüfung bei Verkauf von Fondsanteilen
- Identifizierungspflicht bei Beginn einer Geschäftsbeziehung,
Kontrolle Kontobewegungen, Mitgliedergeschäft
Keine
Sonstige (2)
Herkunftsklärung (Rechtsanwalt)
Richtlinien der Bundesnotarordnung wurden umgesetzt in Routine-Prüfungen zur Geldwäsche, Identifizierung des wirtschaftlich
Berechtigten (Notar)
In 52 Fällen (55,3%) liegt im Unternehmen eine Arbeits- oder Organisationsanweisung vor,
die das interne Verfahren bei einem Verdacht auf Geldwäsche beschreibt:
Besteht bei Ihnen eine Arbeits- und Organisationsanweisung zum internen Verfahren bei Verdacht auf Geldwäsche und zur Überwachung auffälliger Geschäftsbeziehungen?
Anzahl der
Antworten
"nein"
Anzahl der
Teilnehmer
insgesamt
Anzahl der
Antworten ,ja"
Finanzierung
32
32
0
0
Vermittlung
5
3
2
0
Erstellung
16
4
11
I
Verwaltung
35
10
21
3
6
3
3
0
94
52
37
4
Teilnehmergruppe
Sonstige
Summe
- 42 -
Anzahl der Antworten ,,Bin mir
nicht sicher"
Bei 45 Studienteilnehmern (47,9%) werden Geschäftsvorfälle grundsätzlich auf mögliche
Geldwäschetatbestände untersucht, bei 41 Teilnehmern wird eine solche Prüfung nicht grundsätzlich vorgeno=en:
Werden Ihre GeschlftsvorfäUe grundsätzlich auf mögliche Geldwäscbetatbestände überprüft?
TeIlnehmergruppe
Anzahl der
Teiloehmer
insgesamt
Anzahl der
Antworten ,Ja"
Anzahl der
Antworten
,,nein"
Anzahl der Antworten "Bin mir
nicht sicher"
Finanzierung
32
28
2
2
Vermittlung
5
0
4
1
Erstellung
16
5
10
1
Verwaltung
35
9
23
2
Sonstige
6
3
2
0
SUDlIDe
94
45
41
6
Die Frage, wie das Vorliegen eines strafbaren Hintergrundes geprüft wird, wurde insbesondere von der Gruppe der Finanzierer beantwortet. Darüber hinaus gaben aber auch Projektentwickler und einige I=obilienunternehmen an, die tatsächlichen Auslöser der Transaktion zu
ergründen oder auffällige Abläufe und Vertragsgestaltungen zu untersuchen. Die konkreten
Antworten innerhalb der einzelnen Gruppen sind der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen:
Wie überprüfen Sie; ob bei einer Immobilientransaktion ein möglicber strafbarer Hintergrund
vorliegt?
Finanzierung (15)
45
Antworten
- Insbesondere Erfahrungswissen, gegebenenfalls Rtickspmche mit
dem zuständigen Landeskriminalamt (LKA)
- Überprüfung des Hintergrundes des Verkäufers, Überprüfung der
Herkunft des Geldes. Geldwäscheprüfung und Identifizierung bezüglich aller Anleger in unsere Vehik~l
- Verbot von Bargeldtmnsaktionen, Überprüfung Mieter mit Antiterrordatenbankabfragen, IdentifIkation Mieter
- Know-Your-Customer-Regelungen; Projektprtifung; Überwachung
Zahlungen
- Abgleich aller beteiligten Parteien (Anwälte, Berater, Käufer, Verkäufer) gegen Datenbanken (pEPs", Sanktionslisten, Bad-GuyListen)
PEP: Politically exposed person
-43 -
Wie nberprnfen Sie, ob bei einer Immobillentransaktion ein möglicher strafbarer Hintergrund
vorUegt?
Antworten
Vermittlung (4)
Erstellung (6)
Verwaltung (9)
Sonstige (3)
-
Research, Monitoring, Mitarbeitersensibilisierung
-
Einholung von Informationen über den Kunden aus Auskunfteien
-
KundenannahIneprozess
-
Wir filhren Screenings der Käufer durch, ob diese in den bekannten
Listen aufgefilhrt sind
-
intensives Kundenscreening bei Vertragsabschluss
-
Identifikation der Partoer, Prüfung mittels Datenbank
-
Anband einiger interner Fragenfolgen
-
Prüfung der Geschäftspartoer
-
Wenig bis gar nicht, da bei lnunobilientransaktionen immer ein
Makler und ein Notar zwischengeschaltet ist
-
Wir prüfen den Kunden: ob dieser identifIZierbar ist, Existenz der
Gesellschaft, Firmierung, Vertretung
-
Das ist unmöglich, ohne den Zugang zu nicht öffentlichen Quellen,
ansonsten nach Bauch und Recherche im Internet, ob die Namen
irgendwo auftauchen
-
Kontextbetrachtung
-
Bankauskunft
-
Wir übetprüfen, wer binter der Transaktion steht
-
Prüfung der Vertragspartoer; Abweichung von branchenspezifischen Gepflogenheiten
-
Einzelfallbezogene Prüfung
-
Durch entsprechende Due Diligence
-
Risikornanagement
-
Untersuchung auffälliger Abläufe und Vertragsgestaltungen
-
Durch Prüfung der handelnden Personen / Gesellschaften, gegebenenfalls unter Einschaltung der zuständigen Behörden
-
Bankenanfrage; Nachweise, durch Vertragspartoer
-
nicht prüfbar, nur Augenschein der Transaktion
-
Anfrage eines Bonitätsnachweises bei der finanzierenden Bank;
genaue Übetprüfung der Umstände bei Angeboten jenseits der
marktüblichen Konditionen
-
Einzelfallentscheidung je nach Käufer
-
anwaltliche Sachverhaltsprüfung (Rechtsanwalt)
-
Checkliste "Compliance" / Finanzstrom- und Terminanalyse
(Rechtsanwalt)
-
Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten aufgrund der u'berprüfung von öffentlichen Registern und Ausweispapieren (Notar)
- 44-
Auf die Frage, ob im Unternehmen ein Geldwäschebeaufuagter bestellt wurde, haben die
Teilnehmer der unterschiedlichen Gruppen wie folgt geantwortet:
Wurde In Ihrem Unternehmen ein Geldwiiscbebeauftragter bestellt?
Teilnehmergruppe
Anzahl der
Teilnehmer
insgesamt
Anzahl der Antworten ,ja"
Anzahl der Antworten ,,nein"
Finanzierung
32
32
0
Vermittlung
0
Sonstige
5
16
35
6
1
5
15
27
5
Summe
94
40
52
Erstellung
Verwaltung
I
6
Insbesondere die Finanzierer und einige Verwalter gaben an, einen Geldwäschebeaufuagten
bestellt zu haben. Die übrigen Studienteilnehmer setzen nach dem Ergebnis der Studie auch
Mitarbeiter anderer Bereiche für die Geldwäscheprävention ein.
Neben dem Geldwäschebeaufuagten prüfen beispielsweise Compliance-Mitarbeiter, Mitarbeiter der Internen Revision oder des Risikomanagements, teilweise aber auch die Geschäftsleitung oder die kaufmännische Leitung die Einhaltung der Regelungen zur Verhinderung von
Geldwäsche. Dies ist insbesondere bei den Berufsgruppen der Fall, die nach aktueller Gesetzeslage keinen Geldwäschebeaufuagten bestellen müssen. Ergänzend wurde bei dieser Frage
in Einzelfällen auch auf den Jahresabschlusspriifer verwiesen. In einer Rechtsanwaltsgesellschaft sei jeder einzelne Anwalt verantwortlich für die Einhaltung der Regelungen zur Geldwäsche und beim Notar wird diese Aufgabe von der Notariatsvorsteherin wahrgenommen.
Nach dem Ergebnis der Befragung ist der Geldwäschebeaufuagte oder die für Geldwäschebelange zuständige Person in 62 Fällen (66,0%) direkt der Geschäftsleitung nachgeordnet. In
sieben Fällen wurde diese Frage verneint und in 23 Fällen war keine Antwort möglich. Die
konkrete Verteilung ist der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen:
·45·
Ist der Geldwäschebeauftragte beziehungsweise die für Geldwäschebelange zuständige Person
der Geschäftsleitung unmittelbar nachgeordnet?
Teilnehmergruppe
Anzahl der
Teilnehmer
insgesamt
Anzahl der
Antworten ,ja"
Anzahl der
Antworten
,,nein"
Anzahl der Antworten "Keine
Angabe möglich"
Finanzierung
32
28
4
0
Vermittlung
5
3
0
2
Erstellung
16
9
I
6
Verwaltung
35
20
I
12
Sonstige
6
2
I
3
Summe
94
62
7
23
Die Frage, auf welcher Ebene der Geldwäschebeauftragte beziehungsweise die zuständige
Person angesiedelt ist, sofern sie nicht direkt der Geschäftsleitung nachgeordnet ist, wurde
wie folgt beantwortet:
Dritte Ebene der Geschäftsorganisation
Head ofLegal
Stabsstelle (geschäftsleitungsnah)
Rechtsanwaltskanzlei
Geschäftsfiihrung selbst
Partner, Associate - je nach tätigem Anwalt
55 Stndienteilnehmer (58,5%) haben die Frage, ob der Geldwäschebeauftragte beziehungsweise die für Geldwäschebelange zuständige Person regelmäßig über ihre Tätigkeit berichtet,
mit ,ja" und 13 Teilnehmer mit "nein" beantwortet. Insgesamt 23 Teilnehmer haben angegeben, dass eine Antwort nicht möglich sei.
-46 -
Diejenigen Studienteilnehmer, welche die Frage nach der regelmäßigen Berichterstattung mit
,ja" beantworteten, haben folgende Angaben über die Inhalte der Berichterstattung gemacht:
Wenn ja, über welche Inhalte berichtet dieser?
Finanzierung (25)
Antworten
- Was neu geschehen ist und über Verdachtsanzeigen
-
Statusbericht, aktuellen Sachstand zur regelmäßigen Prüfung, Vorlage fiir interne Prüfprozesse etc.
-
Organisation der Geldwäscheprävention, Änderungen im Rechtsumfeld, alle Vorkommnisse des Berichtszeitraums (zum Beispiel
Verdachtsmeldungen)
- Entsprechend der im KWG normierten Anforderungen
- Tätigkeiten, durchgefUhrte Kontrollen, Auffalligkeiten
- Tätigkeitsbericht; ad-hoc-Berichte
-
Aktuelle Themen aus dem Bereich Compliance (zum Beispiel Implementierung von Gesetzesvorgaben)
- Rechtliche Entwicklung, Gefahrdungsanalyse, Änderungen des
Risikos, Verdachtsfalle und Anzeigen
- Gefahrdungsanalyse, Jahresbericht, zweirnaljährlich Bericht an
den Verwaltungsrat, anlassbezogene Berichte
- Formelle Inhalte (in diesem Fall werden die Geldwäschebelange
von einer Rechtsanwaltskanzlei geprüft)
- Tätigkeitsbericht über alle Themen
- letztlich: nix! Ohne Kundendepots gibt es eben keine Gelegenheit
fiir strafbare Handlungen in unsere Unternehmen (Kapitalanlagegesellschaft!)
-
Jährlicher Gesamtbericht, wöchentliche Berichte im Rahmen eines
Abstimmungsmeetings, neue gesetzliche Anforderungeo, Umsetzung bestehender gesetzlicher Anforderungen, aktuelle Verdachtsfalle, aktuelle Fälle aus Presse und Medien, usw.
- alle vorgeschriebenen
- Über kriminelle Handlungen, die sich gegen die Bank richteten wie
z. B. Überweisungsbetrug, Phishing, Verdachtsanzeigeo wegen
Geldwäsche an LKA usw.
- Verdachtsfälle, aktuelle Gesetzesänderungen und Umsetzungsbedarf, durchgefUhrte Kontrollhandlungeo, Geflibrdungsanalyse, Projekte, ...
- Über die durchgefUhrten Tätigkeiten im Berichtszeitraum zum Beispiel über die durchgefUhrten Kontrollen und Prüfungen, durchgefUhrte Schulungen, Verdachtsfalle, Projekte sowie über besondere
Vorkommnisse
- Schulungen, durchgefUhrte Kontrollen und auffallige Einzelfl!lle
- unter anderem GW-Verdachtsfalle, Prozesse zur Verhinderung von
Geldwäsche 1m Immobiliensektor in Deutschland
- 47-
Wenn ja, über welche Inhalte berichtet dieser?
Antworten
-
Geldwäsche; Ergebnisse der Gefährdungsanalyse GW und Betrug
Verdachtsfalle, Gesetzesänderungen
Status quo bzgl. Geldwäschefragebögen (know your customer),
Ad hoc bei Verdachtsmomenten, Schulungserfordernisse
Umfang, Feststellungen, Messinstrumente etc.
Über Neuigkeiten, Risiken in unserem Geschäft und die Kontrolltätigkeiten des Geldwäschebeauftragten
Aktuelle Themen, Umsetzungen, Einzelfalle, Reporting
Vermittlung (2)
- Über die Recherche und die daraus gezogenen Konsequenzen
- Risikomöglichkeiten
Erstellung (4)
-
Verwaltung (9)
- Über Angebote, Geschäfte in bar abzuwickeln
- Eventuelle Verdachtsmomente im Hinblick auf Transaktionen
- Ergebuisse seiner Prüfung über bestinunte Abläufe, Organisationsformen oder untersuchter Einzelf"aiIe
- über auffallige Geschäftsvorfalle und Neuvermietungen
- Über alle relevanten Fälle
- Alle Vorfalle diesbezüglicher Art
- Entwicklungen der Geschäftsfelder unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben sowie Entwicklungen in der Gefährdungsanalyse
- Durchgeführte Prüfungen (und Ergebnisse dieser)
Sonstige (3)
- Umfassenden Sachverhalt eines Mandats (Rechtsanwalt)
- Zweimal jährlich über die Analyseergebnisse des letzten halben
Jahres (Rechtsanwalt)
- AnIässlich Annahme der Beauftragung oder des Mandates (Notar)
Sämtliche Geschäftsvorfalle
Auffalligkeiten
Verdachtsfalle
Finanzierung der angebotenen Bauprojekte
Die Antworten lassen erkennen, dass insbesondere die Gruppe der Finanzierer umfangreiche
Berichte an die Geschäftsleitung erstellt, die neben den Tätigkeiten des Geldwäschebeauftragten sowie den Auffalligkeiten/Verdachtsmomenten auch Gesetzesänderungen und die Einschätzung des Risikos (sowie gegebenenfalls deren Änderung) enthalten. Die übrigen Studienteilnehmer konzentrieren sich in ihrer Berichterstattung lediglich auf Verdachtsfalle sowie deren RecherchelPfÜfung. Damit ist eine umfassende Information der Geschäftsleitung
über das in den jeweiligen Unternehmen bestehende Geldwäscherisiko nicht sichergestellt,
wodurch eine umfassende Prävention erschwert wird.
- 48-
6.1.5
Weitere Auswertung der Fragebögen
6.1.5.1 Übliche Abläufe bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften
Der Kauf oder Verkauf von Immobilien zur privaten Nutzung wurde von den Studienteilnehmern als relativ häufig bis sehr häufig eingeschätzt. Auf einer Skala von 1 (nie) bis 10 (sehr
oft) wurden besonders häufig die Werte 9 und 10 ausgewählt.
Der Kauf oder Verkauf von Immobilien zur betrieblichen Nutzung (einschließlich Vermietung) wurde von den Teilnehmern der Studie als etwas weniger oft eingeschätzt. Auf einer
Skala von 1 (nie) bis 10 (sehr oft) wurden besonders häufig die Werte 6, 7 und 8 ausgewählt.
Die Frage nach der Häufigkeit von Immobilientransaktionen als Investitionsobjekt im Rahmen von W ohnportfolios wurde von den Studienteilnehmern als gelegentlich bis manchmal
eingeschätzt. Auf einer Skala von 1 (nie) bis 10 (sehr oft) wurden die Werte 3 bis 5 besonders
häufig ausgewählt.
Welche Immobiliengeschäfte kommen in
Deutschland am häufigsten vor?
. Immobilienkaufzur privaten Nutzung
. Immobilienkaufzur betrieblichen Nutzung (auch zur Vermietung)
Immobilienkaufals Investitionsobjekt im Rahmen von Wohnportfolios
19
18
14
11
9
8
14
13
14
121 2
11
9
9
7
7
17
9
8
12
9
10
9
7
7
3
3
1
___o R.. ___0
1 (niet
2
~
3
4
5
6
7
8
9
10 (sehr
häufig)
.. In diesen Zahlen sind auch diejenigen Studienteilnehmer enthalten., die keine Angabe zur Häufigkeit gemacht haben.
Hinsichtlich der Frage, welche Immobiliengeschäfte im Unternehmen der Studienteilnehmer
am häufigsten abgewickelt werden, wurde deutlich, dass Käufe und Verkäufe von Immobilien
·49·
zur privaten oder betrieblichen Nutzung wesentlich häufiger auftreten als Immobilientransak:tionen, bei denen Investitionsobjekte veräußert werden.
Welche Immobiliengeschäftewickeln Sie
(in Ihrem Unternehmen) am häufigsten
ab?
. Immobilienkaufzur privaten Nutzung
• Immobilien kauf zur betrieblichen Nutzung (auch zurVermietung)
Immobilienkaufals Investitionsobjekt im Rahmen von Wohnportfolios
47
24
23
14
11
61
9
4
9
5 6
56 4
6
._ 1._ .• ~ _ ~I -.11 _.!.l -1
2
3
4
5
6
7
1 1
5
4
(nie)*
9
10
(sehr
häufig)
• In diesen Zahlen sind auch diejenigen Studienteilnehmer enthalten, die keine Angabe zur Häufigkeit gemacht haben.
·50·
6.1.5.2 Identif'IZierung der mitwirkenden Stellen
Die Teilnehmer der Studie wurden zu den Stellen befragt, die im Wesentlichen an Immobiliengeschäften in Deutschland beteiligt sind. Neben den schon bei Planung der Studie identifizierten Stellen, die in der nachfolgenden Tabelle dargestellt sind, wurden von den Studienteilnehmern weitere Beteiligte genannt.
Beteiligte Stellen an ImmobIliengeschäften
TeIlnehmergruppe
Beteiligte
Finanzierung
Banken, Bausparkassen, Versicherungen, Immobilieuleasinggesellschaften,
Kapitalaulagegesellschaften
Vermittlung
Immobilienmakler, Immobilienvennittlung
Bewertung
Immobiliensachverständige, Immobilienbewerter, Beleihungswertennittler
Erstellung
Bauunternehmer, Projek:tentwickler
Verwaltung
Immobilienuntemehmen, Immobilienverwalter
Sonstige
Treuhänder, Trusts, Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater, Grundbuchämter,
Projektsteuerer
Die zusätzlich von den Studienteilnehmern benannten Stellen waren zum Beispiel:
Depotbanken
Pensionskassen
Finanzierungsverrnittler
Politische Entscheidungsträger
Kommunale Wirtschaftsförderungsgesellschaften
Kommunen, Planungsbehörden
Bauträger
Baubehörden
Stiftungen
Architekten, Planer
(private und institutionelle) Investoren
Zweckgesellschaften (zur indirekten Finanzierung)
Property Management-Gesellschaften
Die Teilnehmer der Studie vertraten die Meinung, dass es insbesondere den Banken (84,0%)
und Imtnobiliemnaklern (64,9%) möglich sein sollte, Geldwäschetatbestände bei Immobilientransaktionen zu erkennen. Grundsätzlich sollte es nach Ansicht vieler Studienteilnehmer GeGeldwäsche im Immobiliensektor In Deutschland
- 51 •
weils rund 60%} auch Steuerberatern und Notaren möglich sein, solche Tatbestände aufzudecken. Weiterhin wurd~n I=obilienvermittler und Immobilienunternehmen relativ häufig als
mögliche Parteien genannt (von 58,5% beziehungsweise 52,1% der Teilnehmer), Geldwäschetatbestände identifizieren zu können, während Versicherungen, Rechtsanwälte und Immobilienleasinggesellschaften nicht mehr so zahlreich angegeben wurden (von jeweils 47 bis
49% der Teilnehmer). Die wenigsten Teilnehmer der Studie waren der Meinung, dass Grundbuchämter, Beleihungswertermittler, Immobiliensachverständige beziehungsweise -bewerter
in der Lage sind, Verdachtsmomente für Geldwäsche zu erkennen.
Die konkreten Zahlen sind der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen:
Welchen der beteiligten Stellen ist es Ihrer Meinung nach grundsätzlich möglich, Geldwäschetatbestände zu erkennen?
Anzahl der
Ja-Antworten
Beteiligte Stellen
Prozentualer
Anteil
Banken
79
84,0%
Immobilienmakler
61
64,9%
Steuerberater
59
62,8%
Notare
56
59,6%
Immobilienvermittler
55
58,5%
Immobilienunternehmen
49
52,1%
Versicherungen
46
48,9%
Rechtsanwälte
45
47,9%
Immobilienleasinggesellschaften
44
46,8%
Kapitalanlagegesellschaften
43
45,7%
Treuhänder
40
42,6%
Immobilienverwalter
38
40,4%
Trusts
22
23,4%
Immobilienbewerter
21
22,3%
Immobiliensachverständige
18
19,1%
Beleihungswertermittler
16
17,0%
7
7,4%
Grundbuchämter
6.1.5.3 Anhaltspunkte und Warnhinweise
In diesem Abschnitt der Studie wurde die Frage nach der Verbreitung von Geldwäsche im
Zusammenhang mit I=obilientrans8.ktionen erörtert. Darüber hinaus wurde auf die Stadien
des Geschäftsablaufs eingegangen, in denen Geldwäsche erkennbar sein könnte, sowie AnGeldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland
·52·
haltspunkte beziehungsweise Alannsignale zusammengetragen, die auf Geldwäsche hindeulen köunten.
Nur zwölf Studienteilnehmer (12,8%) halten Geldwäschetatbestände im Zusammenhang mit
Immobilientransaktionen für sehr verbreitet, 35 Teilnehmer (37,2%) halten sie für mäßig verbreitet und 39 Studienteilnehmer (41,5%) für kaum verbreitet. Ein Studienteilnehmer antworlete sogar, dass Geldwäsche im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen gar nicht verbreitet sei:
Für wie verbreitet halten Sie Geldwäschetatbestllnde Im Zusammenhang mit Immobillentransaktionen?
TeUnebmergruppe
,,sehr verbreiH
tet
,,Mäßig verbreitet"
,,Kaum verbreitet"
"Gar nicht verbreitet"
Finanzierung
7
9
13
I
Vermittlung
1
3
I
0
Erstellung
0
2
13
0
Verwaltung
4
16
11
0
Sonstige
0
5
1
0
Summe
12
35
39
1
Die Frage, in welchen Stadien des Geschäftsablaufes Geldwäschetatbestände zu erkennen
seien, wurde von den Teilnehmern der Studie wie folgt beantwortet:
In welchen Stadien des Geschäftsablaufs sind Ihrer Meinung nach Geldwäschetatbestilnde zu
erkennen?
Finanzierung (23)
Antworten
- beim Kauf der Immobilie
- Immer dann, wenn Kontakt mit dem Geldwäscheverdächtigen
(oder seinen Bevollmächtigten) entsteht
- schwierige Frage - evtl. im Rahmen der Abwicklung (Zahlungsart,
ausländische Bankeo)
- In der Abstimmung des Wertes der Immobilie und dem damit zusammenhängenden Kaufvertrag I Kaufpreisahwicklung
- Einbringung von Eigenmitteln, Tilgung von Darlehen
- in jedem Stadium
- An- und Verkauf von Immobilien
im frühesten Stadium bereits
- Geschäftsanbahnung
- Gar nicht
- S3-
In welchen Stadien des Geschöftsablaufs sind Ihrer Meinung nach Geldwäschetatbestlinde zu
erkennen?
Antworten
TeIlnehmergruppe (Anzahl)
-
Geschäftsanbahnung, Zahlungsverhalten
"Ansparung" des Kapitals, Übertragung des Kapitals von externer
Seite, Finanzierung des Kaufpreises, Kaufpreiszahlung
- Am ehesten im Placement, schwieriger bereits im Layering und
kaum im Integration
-
Bei Erwerb von Immobilien über dem Marktpreis
- Kaufpreiszahlung, wenn Herkunft des Eigenkapitals unklar; bei
Rückzahlung des Darlehens
- In den Verhandlungen zum Kaufvertrag
- fmancial closing"
- bei Akquisition von Immobilien beziehungsweise bei laufenden
Finanzierungen, wenn überobligatorische Darlehensrückzahlungen
erfolgen
Anbahnung, ungewöhnliche Umstände, Narnensprüfung in Datenbank vor Vertragsabschluss
-
Objektverkäufe, Vermietungen
- Geschäftsanbahnung, Antragsprozess; Abwicklung; vorzeitige Ablösung; Abwicklung im Rahmen von Zwangsvollstreckungen
Vermittlung (3)
- in jedem Stadium
- bei Verhandlungen zum Ankauf und Klärung der Finanzierung
des Ankaufs
- Bei dem Aushandeln von Zahlungsbedingungen
Erstellung (8)
- Bei der Beurkundung beziehungsweise Zahlung
- Bei Vertragsabschluss
- Im Zahlungsverkehr
- Geschäftsanbahnung
- bereits in den Anfängen der Vertragsverhandlung
- Finanzierung, Kaufpreiszahlung
- Anbahnung, Asset-Management
- Finanzierungsüberprüfung
Verwaltung (17)
- Vertragsgestaltung
- Bezahlung, Anbahnung
- Verhandlung über Zahlungsmodalitäten u. Abwicklung der Zahlung
- Häufigkeit des Auftretens eines Kaufinteressenten
so Beim fmancial elosing handelt es sich in diesem Zusammenhang um die finanzielle VertragserfUllung in einer
Transaktion
·54 ·
In welchen Stadien des Geschäftsablaufs sind Ihrer Meinung nach Geldwäschetatbestände zu
el"kennen?
Antworten
- Vor Vertragsabschluss
- Vertragsanbahnung / Vertragsgestaltung; Finanzierungsnachweis
(Bargeld, hohe Liquidität auf Bankkonten)
- Bei Fremdbezahlung
- Transaktionsverhandlungen
- In der Diskussion / Verhandlung über Preis und Zahlungsmodalitäten, gegebenenfalls auch bei der Finanzierung
- Großer Anteil von Bargeld vorhanden
•
Verhandlungen kurz vor Abschluss des Geschäftes
Im Laufe von Vertragsverhandlungen
Akquisition, Finanzierung, Kaufpreiszahlung
- Angebotsphase IErstkontakt, Transaktionsphase (Mittelherkunft)
- Anbabnung
- Finanzierung
Sonstige (2)
- Anbabnung / Finanzierung (Rechtsanwalt)
- In allen Stadien, vor allem beim Vertragsabschluss und beim
Vollzug (Rechtsanwalt)
Die Teilnehmer der Studie waren mehrheitlich der Ansicht, dass Anzeichen fur Geldwäsche
vor allem bei der Anbahnung des Geschäftes beziehungsweise bei den Vertragsverhandlungen, aber auch bei der Verhandlung um Zahlungsmodalitäten beziehungsweise bei der Zahlungsabwicklung erkennbar sein könnten.
Geldwäsche im Immobiliensektor in :leutschland
- 55-
Die"Frage, welche Anhaltspunkte oder Alarmsignale für Geldwäsche den Teilnehmern der
Studie aus ihrem beruflichen Umfeld bekannt sind, haben 42 Teilnehmer (44,7%) gar nicht
beantwortet. Zehn Teilnehmer (10,6%) gaben an, aus ihrem beruflichen Alltag keine Anhaltspunkte oder Warnhinweise zu kennen; die übrigen 42 Teilnehmer (44,7%) haben diese Frage
wie folgt beantwortet:
Welche Anhaltspunkte oder Alarmsignale für Geldwäsche sind Ihnen
Umfeld bekannt?
Finanzierung (18)
8US
Ihrem beruflichen
Antworten
-
Kaufund Belastung passt nicht zum persönlichem Umfeld
-
Treuhandabwicklung über Notare und damit zusammenhängende
KaufjJreiszahlungen
- Herkunft der Gelder
-
zum Beispiel Falschbewertung von Immobilien
-
Beteiligter einer Immobilientransaktion hatte Verbindung zur organisierten Kriminalität
-
siehe Indizienkatalog des Bundeskriminalamts (Financial Intelligence Unit)
- undurchsichtige Geldflüsse und Firmenkonstruktionen, Strohmanngeschäfte
- Mittelherkunft, Finanzierungstilgung im Rahmen außerplanmäßiger Tilgungen, enormer Mittelzufluss aus dem (osteuropäischen)
Ausland
Unklare Herkunft von Eigenmitteln, übermäßig komplexe Kontrollstrukturen der Investrnentgruppe, ungewöhnlicher zeitlicher
Druck in den Verhandlungen, Desinteresse an Kosten, Vertragsauflösungswunsch nach ungewöhnlich kurzer Zeit etc.
-
Vorzeitige Rückzahlung von Darlehen aus nicht plausiblen Geldquellen
Gegen Darlehensnehmer oder involvierte Person werden strafrechtliche Ermittlungen eingeleitet, komplexe Struktur über mehrere Jurisdiktionen (inklusive OfIshore), Beteiligungsstruktur wechselt
- KaufjJreiszahlung in bar, KaufjJreiszahlung aus einem Risikoland
-
Auslandskonten, Barzahlungen, PEPs involviert
- Bezahlung mit Bargeld, Politisch exponierte Personen als Beteiligte, wirtschaftlich Berechtigter ist nicht identifizierbar
-
Herkunft der Bar- oder Finanzierungsmittel ungeklärt, unklare Eigentumsstruktur, Finanzierungsmittel stammen aus Vortat, Zahlungsströme undurchsichtig, Auslandsgeschäft ohne ersichtlichen
Grund, Finanzielle Mittel passen nicht zum Kundenprofil, plötzliche Änderung des Verhaltens, des Profils oder der Transaktionen,
Kunde kann Transaktion nicht erklären, plötzliche Ablösung von
Verbindlichkeiten in größerem Umfang kurz nach Darlehensauf-
- 56-
";'
Welche Anhaltspunkte oder Alannsignale ffir Geldwäsche sind Ihnen aus Ihrem berullichen
Umfeld bekannt?
TeUnehmergruppe (Anzahl)
Antworten
nahme
Vermittlung (3)
- Barzahlungsangebote
extrem hoher Eigenkapitaleinsatz, Kauf ohne Finanzierung durch
Bank, Kauf ohne Besichtigung und Preisverhandlung, bestimmte
Nationalitäten der Interessenten
- Bargeldangebote
Erstellung (5)
- Verkauf unterhalb des tatsächlichen Wertes
- Anfragen von dubiosen ausländischen Firmen
-
Zahlungsangebote außerhalb des Vertrages, Angebote über dem
Verkehrswert, intransparente Vertragspartner, Bartransaktionen
- Barzahlung
-
Verwaltung (13)
Finanzierungen aus dem Ausland (Krisen- und Dritte-WeltLänder)
- Barzahlung, ausländische Herkunft der Gelder, kein vernünftiges
Nutzungskonzept filr die Inunobilie, keine Preissensibilität, Zeitdruck
- Bargeldtransaktionen beziehungsweise Einschalten von Banken
in sogenannten Steuerparadiesen
-
Wenn neben dem notariellen Kaufpreis noch Zahlungen fließen
sollen
-
Auslandsbezug, Kauipreiszah1ung in bar oder unbar, aber ohne
Finanzierung
- Bargeldbezahlung
Hoher Baranteil, "Druck" aufbauen, intransparente Struktur bei
Verhandlungspartner, kurze Business-Historie, wechselnde Gesprächspartner, Transaktion über "auffällige" Banken (best. Länder, unbekannte Bankhäuser)
Zahlungen größerer Summen in bar, Transaktion über Marktwert,
Zahlung von nicht marktüblichen Provisionen, Einschaltung mehrerer Firmen, insbesondere aus dem Ausland
-
Hohe Renditeversprechen
-
Offshore-Gesellschaft als Erwerber, unbekannte Bank aus Staat
mit schwacher Aufsicht, Angebot einer Barabwicklung, Ausschließlicher Einsatz von externen Vertretern des Kaufinteressenten
-
schnelle Beurkundungen von Verkäufen, Zahlungen von Auslandskonten, Provisionsversprechen an den Einkäufer
- AuffaJlig hohe/niedrige Preise; Transaktion ohne FremdkapitalgeberlBank
-
Bankverbindung, Herkunftsland
-
Rückfragen bei Käufern über deren Finanzierung
- 57 -
Welche Anhaltspunkte oder Alarmsignale für Geldwäsche sind Ihnen aus Ihrem beruflichen
Umfeld bekannt?
Antworten
Sonstige (3)
-
Keine
-
keine Probleme mit der Finanzierung (Rechtsanwalt)
-
Treuhänder, Beteiligung ausländischer Gesellschaften mit Sitz in
Zypern, Malta, Virgin Islands, Luxemburg (Notar)
-
Personen beteiligt, die keine eigene Verhandlungs-/ Entscheidungsbefugnis besitzen; Ablauf der Verhandlungen; Art der
Kaufpreisverhandlung; Bedingungen zur Kaufpreisfalligkeit
(Konten, Zeitabfolge)
Die Übersicht der vorliegenden Antworten zeigt, dass sich 44,7% (42 von 94) der Teilnehmer
an der Studie bereits mit dem Thema Geldwäsche beschäftigt haben und gängige Alarmsignale benennen können.
Bei der Frage, welche Anhaltspunkte im Allgemeinen auf einen Geldwäschetatbestand hinweisen könnten, haben viele Studienteilnehmer auf die zuvor gegebene Antwort, also auf die
eigenen Erfahrungen mit Geldwäsche aus ihrem beruflichen Umfeld, verwiesen. Die übrigen
Antworten sind der nachfolgenden Tabelle zu entuehmen:
Welche Anhaltspunkte könnten im Allgemeinen auf einen Geldwäschetatbestand hinweisen?
Antworten (sofern
nicht auf oben gegebene Antwort verwiesen wurde)
Fioanzierung (19)
- ungewöhnliche Bargeldtransaktionen, Transaktionen, die vom
Marktpreis beziehungsweise den Marktgewohnheiten abweichen
Nicht marktgerechte Konditionen, unprofessionelle Anbahnung per
Fax, unbekannte Adresse
-
Künstlich generierter Zeitdruck, Barzahlung, Zahlungen über
"Offshore-Banken"
-
Der Wert der Immobilie im Kaufvertrag steht in einem Missverhältnis zum tatsächlichen Wert der Immobilie
-
Herkunft der Eigenmittel passt nicht zum Profil des Erwerbers
-
Falsche wirtschaftliche Betrachtung vom Immobilienwert oder
-ertrag
-
Unplausibles, widersprüchliches Verhalten oder Angaben; Missverhältnis zwischen Einnahmen und Ausgaben beziehungsweise
zwischen Wer! und Kredit
-
Hohe Wertsteigerungen in kurzer Zeit bei häufigem Weiterverkauf;
Kaufpreise werden nicht direkt an Veräußerer, sondern an Dritte
gezahlt; Kaufpreise werden nicht direkt vom Käufer, sondern von
·58·
Welche Anhaltspunkte könnten Im Allgemeinen allf einen Geldwäschetatbestand hinweisen?
Antworten (sofern
Dritten bezahlt
-
siehe Jahresbericht der FIU des BKA
-
Schlechte / geringe Bonität des Käufers in Kombination mit Barzahlung des Kauipreises
- Immobilienerwerb über die Grenzen der bestehenden Mittel hinaus, verschleierte Eigentnms- oder Untemehmensstrukturen
-
Herkunft der Vermögenswerte unklar; Geschäft ergibt wirtschaftlich keinen Sinn; Kunde verweigert Angaben (zum Beispiel zum
wirtschaftlich Berechtigten)
- Käufer kommt aus einem Risikoland, unverhältnismäßig hohe
Summen fur eine Immobilie, Käufer akzeptiert alle Bedingungen
- Auslandskonten, Barzahlungen, PEPs involviert
- Überteuerter Kauf; überobligatorische Rückzahlungen; unplausibel
hohe Cashflows aus vermieteten Objekten
- Ungewöhnliche Angebote "fifty-fifty", "Nigeria-Connection"SI
-
Bezahlung mit Bargeld, Politisch exponierte Personen als Beteiligte, wirtschaftlich Berechtigter ist nicht identifizierbar
- Barzahlung
Vermittlung (1)
-
siehe Gesetzestext und Kommentar, Presse
Erstellung (6)
-
Beteiligte an den Geschäften
- Versuch von Nebenabsprachen vor dem Notartermin
- Barzahlung
- hoher Eigenkapitaleinsatz
- Barzahlung, marktfeme Mieten und Preise
-
Verwaltung (13)
Bartransaktionen
- Barzahlung, ausländische Herkunft der Gelder, kein vernünftiges
Nutzungskonzept fur die Immobilie, keine Preissensibilität, Zeitdruck
-
Komplexe Zahlungswege unter Einschaltung von Drittbanken in
sogenannten Steuerparadiesen
- Wohnsitz im Ausland, Zahlungen des Kaufpreises in kleinen Beträgen
Auslandsbezug, neue beziehungsweise unbekannte Akteure, fehlender immobilientypischer Hintergrund, schneller Weiterverkauf
- Firmeneintragungen
- überhöhte Kauipreise, unkritische Objektprüfung, ausländische
51
Bei der so genannten Nigeria-Conneclion haodelt es sich um eio bekanntes Betrugsprofil, bei dem die potenliellen Opfer unter Versprechung eioer Belohnung zur Beihilfe zur Geldwäsche verleitet werden sollen.
- 59·
~Welche
Anhaltspunkte könnten im Allgemeinen auf einen Geldwäschetatbestand hinweisen'!
Antworten (sofern
beteiligte Einzelpersonen ohne bekannten Hintergrund
-
100%-Eigenkapitalinvestrnent; dubiose Angebote
- Geschäftsbereiche des Kunden (Öl, Glücksspiel, Prostitution)
- Unklare Angaben über Finanzierung
- Ich weiß es nicht
- Keine
Sonstige (1)
- Finanzierung / Geldflüsse (Rechtsanwalt)
Während die Gruppe der Finanzierer eine Vielzahl von Anhaltspunkten benannte und die einschlägigen Informationsquellen kennt, beschränken sich die Alarmsignale, die von den übrigen Gruppen aufgezählt wurden, auf einzelne und weniger konkrete Alarmsignale. Auffällig
ist, dass insbesondere die Gruppe der Ersteller mehrmalig das Kriterium der Barzahlung als
Warnhinweis benennt. Antworten wie "ich weiß es nicht" oder "keine Anhaltspunkte" in der
Gruppe der Verwalter weisen darauf hin, dass das Bewusstsein fiir die Anzeichen von Geldwäsche noch nicht so ausgeprägt ist.
6.1.5.4 Sorgfalt,pflichten gemäß Geldwä,chege,etz
In diesem Abschnitt der Studie wird insbesondere auf den Umfang und die Ausgestaltung der
Sorgfaltspflichten eingegangen, die im Unternehmen der Studienteilnehmer bereits wahrgenommen werden.
Auf die Frage, ob es betriebliche Abläufe gibt, die auf die Erfullung der im Geldwäschegesetz
enthaltenen Sorgfaltspflichten (insbesondere Identifizierungspflichten) abzielen, antworteten
54 Studienteilnehmer mit ,ja", zwölf Studienteilnehmer antworteten mit "nein" und 13 Studienteilnehmern war "keine Angabe möglich". Die beiden letztgenannten Antwortmöglichkeiten wurden hauptsächlich aus der Gruppe der Verwalter gewählt:
- 60-
Gibt es bei Ihnen betriebliche AbUiufe,.die auf die Erfüllung der im Geldwäschegesetz enthaltenen Sorgfaltspflichten (insbesondere Identifizierungsptllcbten) abzielen?
Teilnehmergruppe
Teilnehmer
insgesamt
Anzahl der
Antworten
,Jau
Anzahl der
Antworten
,,nein"
Anzahl der Antworten "Keine
Angabe möglich"
Finanzierung
32
30
1
Vermittlung
5
2
1
0
2
Erstellung
16
2
0
1
Verwaltung
35
15
9
10
Sonstige
6
5
1
0
Summe
94
54
12
13
41 Studienteilnehmer gaben an, im Falle von Immobilientransaktionen sowohl vom Käufer
als auch vom Verkäufer Daten zur Identifizierung zu erheben und aufzuzeichnen (14 Finanzierer, vier Vermittler, ein Ersteller, 18 Verwalter und vier Sonstige). 15 Teilnehmer identifizieren angabegemäß nur den Käufer und sieben Teilnehmer lediglich den Verkäufer. Darüber
hinaus haben 24 Studienteilnehmer angegeben, weitere Parteien zu identifizieren, wobei hierzu keine weiteren Angaben vorliegen. Insgesamt zeigen die Antworten aber ein uneinbeitliches Vorgehen beim Umsetzen dieser Verpflichtung.
Bezüglich des Umfangs der Sorgfaltspflichten bei natürlichen Personen gaben 70 Studienteilnehmer an, im Rahmen der Identifizierung den Namen zu erfassen. Die Verteilung innerhalb
der einzelnen Teilnehmergruppen sowie eine Auswertung zu den übrigen Informationen, die
im Rahmen der Identifizierung von den Studienteilnehmem erfasst werden, können der nachfolgenden Tabelle entnommen werden:
Geldwäsche Im Jmmobiliensektor in Deutschland
- 61 -
Welche Informationen werden durch Ihr Unternehmen bei der Abwicklung von ImmobIlientransaktIonen regelmäßig erhoben und aufgezelcbnet?
(1) Bel natürlichen Penonen
TeIlnehmergruppe
Teilnehmer
insgesamt
Finanzierung
32
28
27
28
Vermittlung
5
16
35
5
3
28
5
2
5
3
Sonstige
6
6
24
6
Summe
94
70
64
Erstellung
Verwaltung
Geburtsort
und-datum
Name
Staatsangehörigkeit
Anschrift
Überprüfung der
Identität
3
27
4
2
25
4
28
25
5
3
65
68
61
28
4
Im Falle von juristischen Personen oder Personengesellschaften wurde von 66 Studienteilnehmem angegeben, im Rahmen der Identifizierung die Firma zu erfassen. Die übrigen Informationen sind wiederum der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen:
Welche Informationen werden durch Ihr Unternehmen hei der Abwicklung von ImmobIlientransaktionen regelmäßig erhoben und aufgezeichnet?
(2) Bel juristischen Personen oder einer PersonengeseUschaft
Tellnehmergruppe
Teilnehmer
insgesamt
Firma
26
4
3
3
4
26
4
66
63
27
4
3
28
Sonstige
Summe
94
Vermittlung
Erstellung
Verwaltung
Rechts
form
26
4
32
5
16
35
6
Finanzierung
Name
oder Bezeichnung
Regis!ernummer
Anschrift
Namen
der gesetzlichen
Vertreter
Überprüfung
der
Identität
27
26
4
3
24
27
4
3
23
27
4
3
22
4
5
4
5
27
4
3
23
5
64
62
61
61
62
Sehr !i.hnlich sieht die Verteilung der Antworten im Falle von juristischen Personen als Mitglieder eines Vertretungsorgans aus: insgesamt 64 Studienteilnehmer gaben an, im Rahmen
der Identifizierung die Firma zu erfassen, aber nur 42 Teilnehmer nehmen darüber hinaus eine
Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten vor beziehungsweise schließen aus, dass es
- 62 -
einen solchen gibt. Die Verteilung der Antworten innerhalb der Teilnehmergruppen sowie
eine Auswertung der übrigen Informationen sind der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen:
Welche Informationen werden durch Ihr Unternehmen bei der Abwicklung von Immobilientransaktionen regelmäßig erhoben und aufgezeichnet?
(3) Bei juristischen Personen als Mitglieder des Vertretungsorganes:
Registernummer
Überprüfung
beziehungsweise Ausschluss wirtschaftlich Berechtigter
Teilnehmergruppe
Teilnehmer
insgesamt
Finanzierung
32
26
26
25
26
26
27
27
Vermittlung
5
4
4
4
4
4
4
2
Erstellung
16
3
3
3
3
3
Verwaltung
35
26
24
22
3
24
24
23
1
10
Sonstige
6
5
5
3
4
5
4
2
Summe
94
64
62
57
61
62
61
42
Firma
Name
Bezeichnung
Rechts
form
Anschrift
Vier Studienteilnehmer (alles Finanzierer) haben angegeben, im Rahmen der Identifizierung
weitere Informationen zu erfassen, nähere Angaben hierzu wurden nicht gemacht.
Das Geldwäschegesetz regelt auch die Fälle, in denen die Sorgfaltspflichten vereinfacht angewendet werden können. In der nachfolgenden Tabelle werden die Antworten aufgelistet, in
welchen Fällen die Studienteilnehmer die vereinfachten Sorgfaltspflichten in Anspruch nehmen. 25 Teilnehmer beantworteten diese Frage wie folgt:
In welchen Fällen mach Sie von den vereinfachten Sorgfaltspflichten Gebrauch?
Finanzierung (15)
Antworten
- Alle im Geldwäschegesetz zulässigen Vereinfachungen werden
genutzt; siehe § 5 GwG
- Soweit durch Gesetz möglich
- In den Fälleil, in deIl~Il ~s gemäß GwG und Ausiegungs- und Anwendungshinweisen zum GwG und KWG erlaubt ist
- An entsprechenden Börsen notierte Unternehmen, Behörden der
EU, GwG-Verpflichtete der EU, Anderkonten
- Wir nehmen die Möglichkeit, von vereinfachten Sorgfaltspflichten
Gebrauch zu machen, nicht wahr
- In den zulässigen Fällen, es sei denn, es gibt Anhaltspunkte dafilr,
Geldwäsche im Jmmobiliensektor in Deutschland
- 63 -
In welchen Fällen mach Sie von den vereinfachten Sorgfaltspflichten Gebrauch?
Teilnehmergmppe (Anzahl)
Antworten
dass ein normales Risiko vorliegt
-
Banken, börsennotierte AGs
- Kreditinstitute und Versicherungen, inländische Behörden, börsennotierte Gesellschaften
-
Bisher noch von keinen
-
Zahlungen erfolgen über deutsche Konten deutscher Unternehmen
-
Bei sogenannten "Low Risk-Fällen" gemäß interner Risikoeinschätzung
-
Immer
- Keine
Vermittlung (1)
- Wenn es sich um eine bekannte inländische Gesellschaft handelt
oder dem Konzern bekaonte Kunden
Erstellung (0)
- Kein Kommentar
Verwaltung (8)
- Da der Notar bei der Beurkundung die Identität der handelnden
Personen und gegebenenfalls die gesellschaftsrechtlichen Vertretungsverhältnisse endgültig überprüft, stellen wir vorab nur eine
überschlägige Prüfung diesbezüglich an
- Keine, nie
-
Geschäfte in bestehender Geschäftsbeziehung
- Dokumentation der Geschäftsvorfalle
Sonstige (1)
-
Grundsätzlich in allen; bei Erörterung der Finanzierung, im Zweifelsfall Auskunft über Creditreform
-
Keine (Rechtsanwalt)
Die vorliegenden Antworten zeigen, dass einige Studienteilnehmer in den gesetzlich eingeräumten Fällen vereinfachte Sorgfaltspflichten in Anspruch nehmen. Nur sehr wenige Teilnehmer antworteten, grundsätzlich keine Vereinfachung zu nutzen. Zu berücksichtigen ist
dabei jedoch, dass lediglich 26,6% der Studienteilnehmer eine Antwort auf diese Frage gegeben haben.
6.1.5.5 Geschäftsbeziehung zum Kunden
In den nachfolgend beschriebenen Situationen sehen sich die Teilnehmer der Studie der Ge-
fahr ausgesetzt, für Geldwäsche missbraucht zu werden:
·64·
In welchen Situationen Ihres beruflichen Alltags besteht aus Ihrer SIcht die Gefahr, für Geldwäsche missbraucbt zu werden?
Finanzierung (18)
Antworten
- Fast immer, sehr viele
Bei jedem Austausch von Assets
-
mannigfaltig - bei Kauf oder Verkauf
-
im Kundenkontakt, jede Art von Transaktionen, bar oder unbar,
Kontoeröffnung
-
Hauptsächlich bei der Kontofiihrung und dem damit zusammenhängenden Umsatzverhalten
-
Geschäftsanbahnung
Bei der Anbahnung neuer Geschäftsbeziehungen zu bisher unbekannten Kunden, die gegebenenfalls auch außerhalb des Geschäftsgebietes mit ihrem Finanzierungswunsch an die Bank herantreten
Kreditvergabe, Kreditrückfiihrung
-
Zins- und Tilgungszablungen
-
Durch Kunden, die von kriminellen Organisationen vorgeschoben
werden
-
Anleger-Gelder, Kautpreiszablungen fiir veräußerte Objekte
-
Selten, aus vorher genannten Gtünden (zuvor wurden Sicherungsmaßnahmen beschrieben)
Es besteht keine Gefahr, fiir Geldwäsche missbraucht zu werden
In keiner Situation, keine denkbar
Vermittlung (1)
- In nahezu allen Situationen
Bei der Zahlung unserer Werkleistung
Erstellung (6)
Immobilienerwerb mit Barzahlungsabsicht
-
An- und Verkauf beziehungsweise Vermietung von Immobilien
-
Verkauf von Immobilien
- Proj ektfmanzierung
Verwaltung (15)
•
-
Geldüberweisungen aus dem Ausland
-
BeiImmobilientransaktionen
-
Wenn neben dem notariellen Kautpreis noch andere Gelder fließen sollen
-
Generell kann bei jedem Immobilienkauf oder -verkauf die Kaufpreiszahlung zum Zwecke der Geldwäsche genutzt werden
-
Transaktionen
-
Verkauf von Immobilien (gegen Barzahlung)
-
Sparverkchr der Genossenschaftsmitglieder
-
Bei Bargeldtransaktionen, die wir nicht machen
-
Barzahlung von Kautpreisen und/oder der "Mitverkauf' einer
Objektfinanzierung aus dem Ausland
- 65 ·
In welchen Situationen Ihres beruflichen Alltags besteht aus Ihrer Sicht die Gefahr, für Geldwäsche mIssbraucht zu werden?
Antworten
- Vermietung von Gaststätten / Bordellen / Spielhallen
- keine
Sonstige (3)
- Vergaben (projektsteuerer)
- Zahlungen / Finanzierung (Rechtsanwalt)
- Beratung (Rechtsanwalt)
Die Beschreibung der einzelnen Situationen zeigt, dass die Gefahr von Geldwäsche von den
Studienteilnebmem in ihrem beruflichen Umfeld sehr unterschiedlich wahrgenommen wird.
Die Beschreibungen reichen von "in nahezu allen Situationen" über ganz konkrete Fälle bis
hin zu "in keiner Situation".
Haben Sie aufgrnnd von Bedenken in Bezug auf Geldwäsche schon einmal einen Kunden oder
die Abwicklung eines Immobiliengeschäftes ahgelehnt? Falls ja, wie häufig kam dies schon vor?
Tellnehmergrnppe
Anzahl der
Teilnehmer
insgesamt
Anzahl der
Antworten
Antworten zur Häufigkeit
,ja"
Finanzierung
32
12
1-5 Fälle
Vermittlung
5
2
1- 3 Fälle
Erstellung
16
5
1 - 15 Fälle
Verwaltung
35
5
1- 3 Fälle
Sonstige
6
4
1- 3 Fälle
Summe
94
28
. Insgesamt 28 Studienteilnebmer (30,0%) gaben an, bereits Kunden oder die Abwicklung eines Immobiliengeschäftes aufgrund von Bedenken in Bezug auf Geldwäsche abgelehnt zu
haben. Auffällig ist in diesem Zusammenhang, dass die Gruppe der Verwalter mit 14,3%
deutlich unter diesem Durchschnitt lag, während alle anderen Teilnebmergruppen darüber
liegen (zwischen 35,7% und 50,0%). Mehr als die Hälfte dieser 28 Studienteilnebmer antworteten, dass ein solcher Fall ein- oder zweimal (teilweise pro Jahr) vorkam und sechs Teilnehmer gaben an, bereits in drei Fällen abgelehnt zu haben. Lediglich zwei Teilnebmer berichteten von fiinfund ein Studienteilnebmer von sogar 15 Fällen (vgl. obige Tabelle).
·66-
Insgesamt acht Studienteilnehmer haben angegeben, dass sie einen Auftrag angenommen hätten, obwohl sie nicht grundsätzlich ausschließen konnten, dass illegale Verrnögenswerte im
Hintergrund eine Rolle gespielt haben:
Gab es·Fillle, in denen Sie einen Auftrag angenommen haben, aher nicht grundsätzlich ausschließen konnten, dass im Hintergrund llIegale Vermögenswerte eine Rolle spIelten? Wie häufig
kam dies schon vor?
TeIlnehmergruppe
Finanzierung
Anzahl der
Antworten ,ja"
4
- Häufig
-
ein solcher Sachverhalt kommt immer wieder
vor
-
selten
Vermittlung
o
- kein Kommentar
Erstellung
I
-
Verwaltung
2
- Zwei Fälle
drei bis vier Fälle
Sonstige
I
-
Summe
8
15 Fälle
gelegentlich
Als Gründe, die schließlich doch zur Annahme des Auftrages führten, wurden folgende genannt:
•
$
Klärung des Sachverhalts und Ausschluss des Missbrauchs zur Geldwäsche (Finanzierer),
bei Geschäften, deren Hintergründe uns verdächtig erscheinen, erstatten wir auch im
Falle einer GeschäftsanbahnunglDurchfuhrung eine Geldwäscheverdachtsanzeige (Finanzierer),
~
fehlende Nachweisbarkeit - ein Verdacht ist noch kein Gruod, auf das Geschäft zu
verzichten (Ersteller),
•
Einschaltung seriöser Banken (Verwalter),
•
keine augenscheinlichen Gegenbeweise (Verwalter),
•
ein Verstoß gegen Geldwäschevorschriften war nicht feststellbar, da mir alle wirtschaftlich Berechtigten nachgewiesen wurden (Notar).
Nach Meinung der Studienteilnehmer sind die folgenden Qualifikationen oder Einflussmöglichkeiten besonders interessant, um fur Zwecke der Geldwäsche missbraucht zu werden:
·67 -
Welche Qualifikationen oder EinflussmögIichkeiten Ihres Berufsstandes könnten für potentielle
Geldwäscher von Interesse sein, um diese für ihre Machenschaften auszunutzen?
Teilnehmergruppe
Seriosität
Renommee
Ruf der
Branche
Berufsverschwiegenheit
Sonstige
Finanzierung
18
15
14
13
2
Vermittlung
2
3
2
1
0
Erstellung
9
7
4
4
4
22
14
8
8
2
2
3
2
4
0
53
42
30
30
8
Verwaltung
Sonstige
Summe
Nähere Angaben zu den sonstigen Qualifikationen oder Einflussmöglichkeiten, die ilir potentielle Geldwäscher von Interesse sein könnten, liegen nicht vor.
Auf die Frage, ob es einen Kundenkreis gibt, den die Teilnehmer der Studie in Bezug auf
Geldwäsche als risikobehaftet bezeichnen würden, haben 33 Teilnehmer mit ,ja" und 44 Teilnehmer mit ,,nein" geantwortet. In den Fällen, in denen diese Frage mit ,ja" beantwortet wurde, gaben die Studienteilnehmer die folgenden Kundenkreise an:
Gibt es einen Kundenkreis, den Sie in Bezug auf Geldwäsche als risikobehaftet bezeichnen würden? Um welchen Kundenkreis handelt es sich Ihrer Meinung nach?
Teilnehmergruppe
Finanzierung
Anzahl der
Antworten ,ja"
13
Beschreibung zumjeweiligen Kundcnkreis
- Bei bestimmtem Branchen-, Länderbezug
- PEPs, Oligarchen, Trusts
- zypriotische Briefkastenfrrmen
- Kunden mit osteuropäischem Hintergrund
- Kunden aus bestimmten negativ belasteten Milieus
- Kunden aus Hochrisikoländem
Vermittler
o
Erstellung
5
-
Ausländer auf der Suche nach Inlandsinvestments
Rechtsanwälte und Notare
-
ausländische "Investoren"
Kein Kommentar
- Bauträger I Ausländische Investoren
- Barzahier ohne Herkunftsnachweis des Geldes
- Russen; Zentral- und Osteuropa
-
Südeuropa, Russland, unbekannte Gesellschafter
- 68-
Gibt es einen Kundenkreis, den Sie in Bezug auf Geldwäsche als risikobehaCtet bezeichnen würden? Um welchen Kundenkreis handelt es sich Ihrer Meinung nach?
Teilnehmergruppe
Verwaltung
Anzahl der
Antworten ,ja"
12
Beschreibung zum jeweiligen Kundenkreis
- Italienische Gastronomen, Griechen und Libyer
- Kunden aus dem ehemaligen Ostblock oder China
-
ausländische Kunden oder mit Auslandsbezug
Nichteuropäer
Spezifiziert in der Geflihrdungsanalyse des Unternehmens
-
ausländische Makler und Kreditvermittler
-
Sitz im Ausland
- Barzahier bei Beurkundung
Sonstige
3
Gesellschaften mit Sitz außerhalb EG
- Osteuropa, mittlerer Osten und Fernost
- Fondsgesel\schaften
- ausländische Immobilienkäufer (Notar)
Auffallig ist, dass insbesondere ausländische Kunden, die aus bestimmten Ländern stammen,
als risikobehaftet angegeben werden.
Die Frage, warum speziell diesem Personenkreis das Fachwissen und die Einflussmöglichkeiten der Studienteilnehmer für Geldwäscheaktivitäten besonders attraktiv erscheinen könnten,
wurde folgendermaßen beantwortet: In 20 Fällen wurde Seriosität ausgewählt sowie in elf
Fällen die Schweigepflicht angegeben Geweils hauptsächlich von Finanzierern und Verwaltern). Lediglich vier Studienteilnehmer gingen davon aus, dass Kenntnisse von Behörden und
Prüfungstechniken ausschlaggebend sein könnten. Weitere fiinf Teilnehmer gaben sonstige
Gründe an, zu denenjedoch keine weiteren Angaben vorliegen.
Lediglich sechs Studienteilnehmer (6,4%) haben die Frage, ob sie das besondere Vertrauensverhältnis zu ihrem Kunden durch das Geldwäschegesetz als gefahrdet ansehen, mit ,ja" und
71 Studienteilnehmer (75,5%) mit "nein" beantwortet. Vier Teilnehmer haben diese Frage
nicht beantwortet, den übrigen Teilnehmern wurde sie nicht gestellt. Die Verteilung der Jaund Nein-Antworten geht aus der folgenden Tabelle hervor:
- 69-
Sehen Sie das besondere Vertrauensverhilltnis zu Ihrem Kunden durch das Geldwischegesetz
als gefährdet an?
Teilnehmer
insgesamt
Teilnehmergruppe
Anzahl der
Antworten ,Ja"
Anzahl der
Antworten ,,nein"
Finanzierung
32
3
28
Vermittlung
5
1
4
Erstellung
16
0
3
Verwaltung
35
1
31
Sonstige
6
1
5
Summe
94
6
71
Folgende Gründe für eine mögliche Gefllhrdung des Vertrauensverhältnisses wurden angegeben (vier Antworten liegen vor):
erweiterte Offenlegungspflichten durch das Geldwäschegesetz; Verschwiegenheitspflicht bei Verdachtsf!illen (Finanzierer)
Sehr "intime" Datenlage muss geschaffen werden, aufWendige Prozesse (Finanzierer)
Zwang für den Kunden, bestimmte Informationen zu erteilen, was zum Verlust des
Kunden fiihren kann, wie beispielsweise durch t'berprüfung der erhaltenen Daten anhand eines Ausweisdokurnents (Vermittler)
anwaltliche Schweigepflicht ist tangiert (Rechtsanwalt)
6.1.5.6 VerdachtsfäUe und Verdachtsanzeigen
Die Frage, wer im Unternehmen entscheidet, ob eine Geldwäsche-Verdachtsanzeige erstattet
wird, wurde von den Teilnehmern der Studie sehr unterschiedlich beantwortet:
Wer entscheidet bei Ihnen, ob eine Geldwäsche-Verdachtsanzeige erstattet wird?
Finanzierung (30)
Antworten
- Geldwäschebeauftragter beziehungsweise sein Stellvertreter (25
Fälle)
- Geschäftsleitung (2 Fälle)
- RisLkontanagernent
- Compliance
- Jeweiliger Sachbearbeiter
Vermittlung (4)
- Geschäftsleitung (4 Fälle)
-70 -
Wer entscheidet bei Ihnen, ob eine Geldwlsche-Verdachtsanzeige erstattet wird?
Teilnehmergmppe (Anzahl)
Erstellung (12)
Antworten
-
Geschäftsleitung (Geschäftsfiihrung beziehungsweise Vorstand)
(9 Fälle)
- Syndikus
-
,,Bankprüfung"
- Firmenleitung
Verwaltung (24)
Geldwäschebeauftragter (2 Fälle)
-
Geschäftsleitung (GF beziehungsweise Vorstand) (18 Fälle)
- Risikobeauftragter
Aufsichtsrat
-
Vorstand und Justitiar
"Vertretungsorgan"
Sonstige (5)
-
Geschäftsleitung / Partner (3 Fälle)
- Notar oder der zuständige Anwalt
-
Jeder Rechtsanwalt selbst
Sind Ihnen Fälle aus Ihrem beruflichen Umfeld bekannt, in denen ein Verdacht auf Geldwäsche
bestand?
Teilnehmergruppe
Teilnehmer
insgesamt .
Anzahl der Antwor-
ten "nein"
Finanziemng
32
22
9
Vermittlung
5
1
4
Erstellung
16
2
12
Verwaltung
35
7
24
Sonstige
6
2
4
Summe
94
34
53
Geldwäscheverdachtsmomente sind nach den Angaben der Studienteilnehmer in deren beruflichem Umfeld sehr unterschiedlich aufgetreten: während die Finanzierer bereits öfter mit
diesem Thema in Berührung kamen, gaben Verwalter zum überwiegenden Teil an, dass ihnen
noeh keine Verdachtsfälle aus ihrem beruflichen Umfeld bekannt geworden sind.
27 Studienteilnehmer gaben an, durch persönliche Kommunikation von diesen Verdachtsfällen erfahren zu haben, lediglich sieben Teilnehmer durch Fachpublikationen und neun Teilnehmer über Massenmedien. Zwölf Studienteilnehmer gaben an, auf sonstigem Wege von
diesen Verdachtsfällen erfahren zu haben, und zwar:
· 71 -
Auf welchem Weg haben Sie von diesen Verdachtsfiillen Kenntnis erlangt?
Antworten
Finanzierung (9)
durch (interne) Verdachtsmeldungen
in meinem früheren Beruf, Faxanfrage bei einer Bausparkasse aus
Nigeria
- durch eigene Anzeigen aus der Geldwäschebeauftragtentätigkeit
durch Mitarbeiter
eigene Recherchen, IT-Systeme, Infos von Mitarbeitern
- eigene Recherchen, Trefferanalyse des eigenen Überwachungssystems
- Interbankenmeldung
- Meldewege
Vermittlung (0)
Erstellung (1)
Verwaltung (2)
kein Kommentar
- Hintergrundinformationen
polizeiliche Ermittlungen
- Ermittlungsbehörden
Sonstige (0)
kein Kommentar
Die Antworten auf die Frage, von wie vielen derartigen Fällen die Teilnehmer bisher Kenntnis erlaogt haben, reichen von einem bekannten Fall bis hin zu 200 Fällen, wobei einige Teilnehmer auch aogegeben haben, eine konkrete Anzahl nicht beziffern zu können.
Bei den bekannt gewordenen Verdachtsfällen ging es beispielsweise um folgende Sachverhalte:
Worum ging es bei diesen VerdachtsfäUen?
Finanzierung (15)
Antworten
- auffällige Vorgänge, zum Beispiel Barzahlungen, Unverhältoismäßigkeit Geschäft f Finanzierung
- Geldflüsse, deren Herkunft nicht eindeutig war
- Nigerianische Faxanfrage, ob man DM 20 Mio. in Deutschland
"waschen" könne. Es würde dann "halbe-halbe" gemacht werden.
Abgabe an Staatsanwaltschaft ergab, dass ein "Serienfax" vorlag,
das dort schon bekannt war
- Auffälligkeiten f Unstimmigkeiten im Umsatzverhalten
- diverse Konstellationen
- BKA-Typologien, unklare Mittelherkunft
- wundersame Wertsteigerungen und Geschäftsbeziehungen zu Oligarchen
- Geldwäsche
- 72-
Worum ging es bei diesen Verdachtsfällen?
Antworten
- keine eindeutigen Strukturen
- Von Betrugstaten als Vorbereitung bis hin zur eigentlichen Geldwäsche
- Gegen wirtschaftlich Berechtigten wurden strafrechtliche Ermittlungen (Vortaten) eingeleitet. Notar-Anderkonto wurde zur Verschleierung des wirtschaftlich Berechtigten missbraucht. Tilgung
des Darlehens sollte mit kriminellen Mitteln erfolgen
- Vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens, lnunobilienkaufeines
Soldaten der im 1rak stationiert war, Transaktion ohne wirtschaftlichen Hintergrund
- Fax-Anfrage aus Nigeria bei einer Bausparkasse aufEröfInung
eines Kontos
- Korruption
- Transaktionen, Geschäftsanbahnung
Vermittlung (2)
- russische vetmögende Privatanleger
möglicherweise Rauschgiftgeld bei einem kurdischen interessenten mit sehr hohem Bargeldbestand
Erstellung (1)
- Ankauf einer Immobilie mit Bargeldangebot ohne ernsthafte Verhandlung von intransparenten Geschäftspartnern
Verwaltung (6)
- Steuerhinterziehung, klassische Geldwäsche
- Zahlung des Kaufpreises in kleinen Beträgen
- Barzahlung von lnunobilienkaufpreisen, unübliche Vertragsgestaltungsformen
- Umgehung der Devisenkontrolle
- Geldwäsche durch überhöht ausgewiesene Umsätze, Unterverbriefung, Tauschvorschläge
- Keine Verdachtsfalle; wir sind bei Transaktionen fast nicht im
Geschäft; damit sind auch die weiteren Fragen zu "Fällen" nicht
beantwortbar
Sonstige (0)
Kein Kommentar
Nach Meinung der Studienteilnehmer liegt die geringe Anzahl der Verdachtsanzeigen aus
dem Immobiliensektor derzeit hauptsächlich in der Schwierigkeit begründet, Geldwäschetatbestände als solche zu erkennen. Auch im Rahmen der geführten Interviews wurde bestätigt,
dass sich Geldwäschetäter immer besser tarnen und offensichtliche Anzeichen oder Alarmsignale für einen Geldwäscheverdacht vermeiden. Im Einzelnen haben die Studienteilnehmer
die folgenden Kriterien ausgewählt, wobei Mebrfachnennungen möglich waren:
. 73·
Die Anzahl der Geldwischeverdachtsanzeigen aus dem Immobiliensektor sind derzeit gering.
Worin könnte dies Ihrer Meinung nach begründet sein?
"Unwissenheit I Unsicherheit gegenüber
Geldwäscheproblematik"
Tellnehmergruppe
Teilnehmer
insgesamt
"Schwierigkeit, Geldwäschetatbestände als
solche zu
erkennen"
Finanzierung
32
21
Vermittlung
5
16
35
2
14
4
14
7
23
14
6
4
16
3
5
10
3
I
94
64
44
40
22
Erstellung
Verwaltung
Sonstige
Summe
,,Mangelnde
Kenntnis des
Gesetzes und
der Verpflichtungen"
"Es gibt kaum
Geldwäsche
im Immobilienbereich"
15
6
3
5
0
Acht weitere Studienteilnehrner (fünf Finanzierer, ein Verwalter und zwei Sonstige) haben
weitere mögliche Gründe für die geringe Anzahl an Geldwäscheverdachtsanzeigen aus dem
Immobiliensektor aufgezeigt, und zwar beispielsweise Angst der Beteiligten oder bewusstes
Wegsehen, aber auch das Fehlen wirksamer Vorkehrungen oder die'Widersprüchlichkeit des
Geldwäschegesetzes.
Im Folgenden werden die Hinderungsgründe aufgezählt, aufgrund derer ein festgestellter
Geldwäscheverdacht nach Meinung der Studienteilnehrner (23 Antworten) häufig nicht zur
Anzeige gebracht wird:
Was sind nach Ihrer Auffassung Hinderungsgründe, aufgrund derer ein festgestellter Geldwischeverdachtsfall nicht zur Anzeige gebracht wird?
Finanzierung (6)
Antworten
-
Unkenntuis und bewusstes Wegsehen
- Gleichgültigkeit, Ahnungslosigkeit, Arroganz und Ignoranz der
Verantwortlichen
- Wirtschaftliche Interessen des Arbeitgebers
- Mangel an Tatsachen - bloßes Bauchgefühl ist kein Rechtfertigungsgrund einer Anzeige und kann filr den Anzeigenden Haftungsfragen auslösen
- Bei falschem Verdacht könnte Vertrauen zerstört werden
Vermittlung (1)
Bürokratische Hindernisse
- Verlust des Profits und Unsicherheit
Geldwäsche Im Immobiliensektor In Deutschland
- 74·
Was sind nach Ihrer Auffassung Hinderungsgründe, aufgrund derer ein festgestellter Geldwäscheverdachtsfall nicht zur Anzeige gebracht wird?
Antworten
Erstellung (6)
-
Verlust eines "Kunden"
-
die Geschäftsabwicklung wäre stark gefährdet
eigener wirtschaftlicher Vorteil
- im Zweifel für das Geschäft
- Verlust des Geschäftsvorgangs
- Schadensersatzansprüche bei zu Umecht erhobenen Anschuldigungen (Bauträger)
VerwaItung (8)
- Vorteilsgewährung bei Unterstützung der Transaktion
- Wir WÜrden das Geschäft ablehnen, es 'aber dabei belassen
- Wieso soll ich schlafende Hunde wecken, um dann mit der Polizei Unannehmlichkeiten zu haben
- ,Erkennungsproblem, Angst vor möglichen Folgen
- Gefährdung der Transaktion und der Geschäftsbeziehung
- Zweifel, Sorge vor unbegründeter Verdächtigung und Reputationsschaden hierdurch
- kein persönlicher Schaden durch die Handlung
- der eigene Nutzen bei der Transaktion
Sonstige (2)
-
anwaltliche Schweigepflicht (Rechtsanwalt)
eine Anzeigepflicht besteht laut Bundesnotarkammer für Notare
gar nicht, selbst bei konkretem Verdacht (Notar)
Die erhaltenen Antworten zeigen, dass wirtschaftliche Interessen und mögliche Reputationsschäden die wesentlichen Hinderungsgründe sind, aufgrund derer Geldwäscheverdachtsfälle
nicht zur Anzeige gebracht werden. Unkenntnis wird von den Studienteilnehmem weniger
häufig als Ursache benannt. Auffällig ist jedoch, dass ein Notar die Auffassung vertritt, dass
er selbst bei konkretem Verdacht keine Pflicht zur Anzeige eines Verdachtsfalles hat. Weiterhin ist anzumerken, dass lediglich einer der teilnehmenden Immobilienmakler diese Frage
beantwortete.
-75 -
43 von 94 Studienteilnehmem (45,7%) gaben an, bei einem Geldwäscheverdacht stets eine
Anzeige zu erstatten. Die Verteilung fällt folgendermaßen aus:
Ich würde bel einem Geldwäscheverdacht stets eine Verdachtsanzeige erstatten.
Anzahl der
Teilnehmer
insgesamt
Teilnehmergruppe
Anzahl der
Ja-Antworten
Prozentualer
Anteil
Finanzierung
32
23
71 ,9%
Vermittlung
5
0
0%
Erstellung
16
6
37,5%
Verwaltung
35
11
31 ,4%
Sonstige
6
3
50,0%
Summe
94
43
45,7%
Das Bewusstsein fiir das Erstatten einer Anzeige ist vor allem in der Gruppe der Finanzierer
ausgeprägt, während die Teilnehmer in den übrigen Gruppen teilweise größere Vorbehalte
haben, auf die Strafverfolgungsbehörden zuzugehen.
17 Studienteilnehmer (18,1 %) hatten bereits den Eindruck, dass innerhalb einer von ihnen
betreuten Immobilientransaktion Geldwäsche eine Rolle gespielt haben könnte. Bezüglich der
Anzahl der Fälle innerhalb der letzten zwölf Monate gaben vier Teilnehmer an, einen solchen
Fall erlebt zu haben, ein Teilnehmer berichtete von zwei Fällen und ein weiterer Teilnehmer
sogar von drei Fällen:
Hatten Sie schon einmal den Eindruck, dass innerhalb einer von Ihnen betreuten ImmobilIentransaktion Geldwäsche eine Rolle gespielt haben könnte? Falls ja, in wie vielen Fällen hatten Sie
innerhalb der letzten zwölf Monaten diesen Eindruck?
Teilnehmergruppe
Anzahl der
Teilnehmer
insgesamt
Anzahl der
Antworten
,ja
U
Finanzierung
32
8
0-2 Fälle
Vernrlttlung
5
I
I Fall
Erstellung
16
I
3 Fälle
Verwaltung
35
5
Keine Angabe
Sonstige
6
2
I Fall
Summe
94
17
- 76·
Ebenfalls 17 Studienteilnehmer (18,1 %) hatten in den letzten drei Jahren konkrete Verdachtsfalle im Zusammenhang mit I=obilientransaktionen. 69 Studienteilnehmer (73,4%) haben
geantwortet, in diesem Zeitraum keinen Verdachtsfall identifiziert zu haben und acht Studienteilnehmer haben die Frage nicht beantwortet. Die 17 Antworten mit ,ja" teilen sich wie folgt
auf: Insgesamt neun Finanzierer gaben an, zwischen einem und vier Verdachtsfallen erkannt
zu haben, in sieben dieser Fälle wurde auch eine Anzeige erstattet. Zwei Finanzierer gaben an,
auf eine Anzeige verzichtet zu haben, weil die Mittelherkunft zwischenzeitlich geklärt werden
konnte beziehungsweise trotz eingehender Prüfung keine Tatsachen feststellbar waren; die
den Geldwäscheverdacht erhärten konnten. Ein Vermittler gab an, drei Fälle identifiziert zu
haben, die jedoch aufgrund von Unsicherheit nicht zUr Anzeige gebracht wurden. Zwei Verwalter hatten jeweils zwei Fälle, die nicht angezeigt wurden. In einem Fall wurde als Grund
angegeben, dass die Polizei bereits von sich aus ermittelt hat. Ein Projektentwickler hatte
zwar sechs Verdachtsfalle, jedoch hat er diese aufgrund mangelnder Nachweisbarkeit ebenfalls nicht zur Anzeige gebracht. Ein Notar hat zwar geantwortet, Verdachts falle erlebt zu
haben, machte jedoch keine Angaben zur Häufigkeit beziehungsweise zu seinem Anzeigeverhalten.
Die Studienteilnehmer wurden gebeten, den für sie markantesten Fall eines Geldwäscheverdachts zu beschreiben und möglichst die Höhe des Betrages zu benennen, der mutmaßlich
einen kriminellen/strafbaren Hintergrund aufwies. Die folgenden Fallbeschreibungen liegen
hierzu vor (acht Antworten):
Bitte beschreiben Sie kurz den für Sie markantesten Fall eines Geldwäscheverdachts und benennen Sie möglichst die Höhe des Betrages, der mutmaßlich einen kriminellen/strafbaren IDntergrund aufwies.
Antworten
Finanzierung (6)
-
(einzelne Teilnehmer haben
mehrerer Beispiele beschrieben)
Überweisung KaufPreis filr Innnobilienerwerb von einer Gesellschaft aus Off-Shore-Zentrum ohne erkennbaren Bezug zum' Immobilienerwerber
-
Bareinzahlung zur Begleichung von Mietschulden in Höhe von
TEUR 120 filr Gewerbeobjekt
-
Beteiligter an einer Innnobilientransaktion hatte Beziehungen zur
Orgaoisierten Kriminalität (pressemeldung), was jedoch erst nach
der Transaktion ans Tageslicht kam
-
Kreditnehmer mit eindeutigem Betrugsverhaltenl1ntemetkriminalität (TEUR 500)
-
Strohmanngeschäfte (TEUR 600)
-
Hohe finanzielle Zuwendungen aus dem Ausland zum Erwerb
mehrerer Innnobilien
-
Darlehensnehmer ist eine Zweckgesellschaft. Anteilseigner / wirtschaftlich Berechtigter ist in kriminelle Handlungen verwickelt.
· 77 ·
Bitte beschreiben Sie kurz den rur Sie markantesten Fall eines Geldwäscheverdachts und benennen Sie möglichst die Höhe des Betrages, der mutmaßlich einen kriminellen/strafbaren Hintergrund aufwies.
Antworten
Der Cash Flow aus dem fmanzierten Objekt reicht nicht aus, um
das Darlehen zu bedienen. Der Anteilseigner / wirtschaftlich Berechtigte leistet Zahlungen aus seinem Vermögen. Durch Vermischung der Gelder ist Höhe nicht konkret zu benennen (vermutlich
bis zu EUR 6 Mio.).
Ein im Irak stationierter Soldat wollte aufgrund unserer Publikation
bei einer Immobilienplattform eine Immobilie kaufen. Er gab an,
USD 16,2 Mio. aus Geschäften mit Öl sowie Geldfunden aus Überfallen von Terroristenverstecken zu besitzen und dieses Geld nicht
in die USA transferieren zu können, da er fur drei Jahre nach Europa kommen wird. Wir haben daraufhin eine Verdachtsanzeige
erstattet.
Vermittlung (0)
- Kein Kommentar
Erstellung (1)
- Bezahlung von Eigentumswohnungen seitens osteuropäischer
Ausländer in bar
Verwaltung (1)
-
der Kaufpreis in Höhe von TEUR 250 wurde in Raten von
TEUR 5 bezahlt
Kein Kommentar
Sonstige (0)
Darüber hinaus wurde die Frage nach (weiteren) möglichen Fallkonstellationen gestellt, die
sich die Studienteilnehmer vorstellen können (13 Antworten):
Welche (weiteren) möglichen Fallkonstellationen können Sie sich vorstellen?
Antworten
Finanzierung (5)
(einzelne Teilnehmer haben
mehrerer Beispiele beschrieben)
-
Künstlich aufgebauter Zeitdruck
-
Kauf von Scbrottimmobilien, die mit illegalen Geldern und in
Schwarzarbeit renoviert werden
-
Kaufi'Verkauf von Immobilien zu überhöhten Preisen
-
Darlehensrückzahlung mit illegalen Geldern
-
Teilkaufpreiszahlungen in bar (von illegalen Geldern)
-
"normaler" Kauf von Immobilien unter Zahlung illegaler Gelder
-
Stellung (illegaler) Drittsicherheiten
- Undurchsichtige Treuhandkonstruktionen als Kreditnehmer
- Kreditnehmer aus dem Iran
-
Scheinvermietungen, Scheinerträge beim Weiterverkauf, Übertragung inkriminierter Gelder nach Deutschland zur Immobilienanlage ... usw.
-78 ·
Welche (weiteren) möglichen Fallkonstellationen können Sie sich vorstellen?
Antworten
- Beurkundung des Kaufs einer Immobilie erfolgt z. B. mit
TEUR 500. Der Käufer zahlt aber TEUR 600 - offiziell TEUR 500
über ein Konto und TEUR 100 bar - schwarz am Notar vorbei. Bei
einem solchen Verhalten ist der Kaufvertrag rechtlich ungültig.
Wenn sich beide Parteien jedoch darüber einig sind, kann weder
der Notar noch die Bank diesen Sachverhalt erkennen und das Geschäft nicht ausfuhren.
Vermittlung (0)
- Kein Kommentar
Erstellung (1)
-
Verwaltung (7)
- Keine (dreimal)
- Es gibt viele Käufer, die eineu Teil des Kaufpreises schwarz
erbringen wollen, um zum Beispiel Grunderwerbsteuer zu sparen.
Die Verkäufer können jedoch mit diesem Geld nichts anfangen,
es kann ja nirgends eingezahlt werden, daher kommen solche
Deals meist nicht zustande, schon gar nicht, wenn mehrere Hunderttausende untergebracht werden sollen.
Abschluss von Mietverträgen und Einzahlung von Baukostenzuschüssen
- Ankaufund schnelles "Durchhandeln" von Immobilien
- Nachfrage nach Kickbacks52 , Tauschangebote zu überhöhten
Preisen, Rückkaufangebote von Drittfmnen, Unterverbriefung,
Treuhandabwicklungen mit osteuropäischen Treuhändern
- Geldwäsche durch ortsunüblich hohe Mieten.
Sonstige (0)
52
Kein Kommentar
(Teilweise) Rückvergütung von Zahlungen zum Beispiel über Provisionen
- 79 -
6.1.5.7 Schulungen
Lediglich 32 Studienteilnehmer (34,0%) gaben an, dass ibre Mitarbeiter, die mit Immobilientransaktionen befasst sind, an internen oder externen Schulungen zum Thema Geldwäsche
teilnehmen. 53 Studienteilnehmer (56,4%) haben diese Frage verneint und 9 Teilnehmer
(9,6%) haben keine konkrete Antwort gegeben beziehungsweise geben können. Die Ja- und
Nein-Antworten verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Gruppen:
Nehmen Ihre Mitarbeiter, die mit Immobilientransaktionen befasst sind, an (in- oder externen)
Schulungen zum Thema Geldwäsche teil?
Teilnehmer
insgesamt
Teilnehmergruppe
Anzahl der Antworten "neinu
Finanzierung
32
27
3
Vermittlung
5
1
4
Erstellung
16
0
14
Verwaltung
35
3
27
Sonstige
6
1
5
Summe
94
32
53
Die Verteilung dieser Antworten entspricht ungefahr den Antworten auf die Frage nach der
Bestellung eines Geldwäschebeauftragten. Außerdem ist erkennbar, dass die Durchfiihrung
regehnäßiger Schulungen in den Gruppen der Vermittler, Verwalter und Ersteller noch nicht
so verbreitet ist. Zu berücksichtigen ist dabei jedoch, dass zumindest die Ersteller keine Verpflichteten nach dem Geldwäschegesetz sind.
Zum Inhalt der Schulungen gaben die Studienteilnehmer die folgenden Antworten:
Falls ja, was ist Inhalt der Schulungen?
Finanzierung (19)
Antworten
-
-
StandardschuIungen
Geldwäscheprävention, Terrorismusfinanzierung, Wirtschaftskriminalität
Hintergrund der Geldwäsche, Typologien, Szenarien
Pflichten aus dem GwG und Typologien
Geldwäscheprävention
alle relevanten Inhalte des GwG nebst Typologien
Typologien, Verdachtsmeldepflicht
·80·
Falls ja, was ist Inhalt der Schulungen?
Antworten
- Aufgabenbezogene Prävention und Bekämpfung von Geldwäsche!TerrorismusfinanzierungIWirtschaftskriminalität
- Grundlagen und Aktuelles
- Geldwäschegesetz
- Was ist Geldwäsche? Wie können Fälle entdeckt werden? Was
sind "gängige" Praktiken? Wie ist im Falle eines Falles zu handeln?
- Die Problematik und die Fnnktionsweise der Geldwäsche, das Erkennen von Verdachtsfällen und der Umgang mit solchen Fällen.
-
Rundschreiben von BaFin, FATF - Europäische Zentralbank - Embargobestimmungen in Sachen Geldwäschebekämpfung
- Rechtsgrundlagen, Sorgfaltspflichten, Verhalten im Verdachtsfall,
Geldwäsche-Typologien
- Know-your-Customer-Prinzip, Identifikation, Vermiet- und Verkaufs geschäft bei uns im Haus, Anhaltspunkte fiir Geldwäsche,
AnzeigeNerdachtsrneldung, Sorgfaltspflichten, Typologien aus der
Praxis, Stratbestimmungen
- Inhalt Geldwäschegesetz, typische Verdachtsfalle, Handlungsobliegenheiten
- Geldwäschetatbestände; Inhalte der Arbeitsanweisung zur Beachtung der Vorschriften nach dem GwG; besondere Verdachtsmomente; Meldepflichten; Prozess hierzu
- Vorbeugung, interne Arbeitsanweisungen, gesetzliche Pflichten
- Methoden der Geldwäsche, der Terrorismusfmanzierung und die
Pflichten nach dem Geldwäscherecht
Vermittlung (1)
- Sensibilisierung und Befähigung zur Urnfeldbetrachtung
Erstellung (0)
- Kein Kommentar
Verwaltung (2)
- Praxis der gesetzlichen Vorgaben des Qeldwäschegesetzes inklusive der sonstigen stratbaren Handlungen
- Einbaltung des Geldwäschegesetzes
Sonstige (1)
Einhaltung des GwG (Notar)
- 81 -
Auf die Frage, ob in der Zukunft geplant sei, Geldwäscheschulungen durchzuführen oder
geldwäscherelevante Themen in bestehende Schulungen für Mitarbeiter aufzunehmen, wenn
es bisher noch nicht regehnäßig erfolgte, antworteten die Studienteilnehmer wie folgt:
Falls nein, haben Sie in Zukunft geplant, Geldwäscheschulungen durchzuführen oder geldwäscherelevante Themen in bestehende Schulungen für Mitarbeiter aufzunehmen?
,ja"
Teilnehmergruppe
,,nein"
Finanzierung
3
0
Vermittlung
2
0
Erstellung
2
9
Verwaltung
4
19
Sonstige
2
1
Summe
13
29
Lediglich 13 von den 53 Studienteilnehmem, deren betroffene Mitarbeiter bislang nicht an
Geldwäscheschulungen teilnehmen, haben dies in Zukunft geplant (24,5%). 29 der 53 Teilnehmer (54,7%) wollen auch zukünftig keine Schulungen durchführen. Die übrigen elf Teilnehmer haben die Frage nicht beziehungsweise mit "ich weiß nicht" beantwortet.
Die Frage nach der Häufigkeit von Update-Schulungen wurde in den einzelnen Teilnehmergruppen folgendermaßen beantwortet:
Wie häufig werden Update-Schulungen durchgeführt?
,jährlich"
"alle zwei
Jahre"
"unregelmäßig I bei
Bedarf'
"gar nicht"
"sonstige"
Finanzierung
11
7
6
0
4
Vermittlung
0
0
2
1
2
Erstellung
3
0
3
3
0
Verwaltung
1
6
14
1
Sonstige
0
0
4
0
0
Summe
15
8
21
18
7
Teilnehmergruppe
·82 -
Unter "sonstige" wurden die folgenden Antworten in Bezug auf die Häufigkeit von UpdateSchulungen gegeben:
risikobasiert (Bank)
alle zwei Jahre und bei Bedarf auch früher (Bank)
bei gesetzlichen Änderungen, ansonsten abhängig von der Tätigkeit des Mitarbeiters
(Bank)
es gibt eine Richtlinie, Fragen jederzeit möglich (Immobilienmakler)
immer bei Einstieg eines neuen Mitarbeiters (Immobilienmakler)
~
zweimal jährlich (Immobilienunternehmen)
Insgesamt 50 Studienteilnehmer gaben an, regelmäßig beziehungsweise bei Bedarf oder risikobasiert Update-Schulungen hinsichtlich Geldwäsche durchzufiIhren. Die Antwort eines
Immobilienmaklers "es gibt eine Richtlinie, Fragen jederzeit möglich" deutet jedoch darauf
hin, dass Update-Schulungen in seinem Unternehmen nicht vorgesehen sind.
6.1.5.8 Maßnahmen zur Vorbeugung der Geldwäsche
Die Teilnehmer der Studie haben die folgenden Maßnahmen angegeben, die in ihrem Unternehmen bereits zur Vorbeugung gegen Geldwäsche vorgesehen sind:
Welche Maßnahmen sind in Ihrem Unternebmen zur Vorbeugung der Geldwäsche bereits vorgeseben?
TeUnebmergruppe (Anzabl)
Finanzierung (24)
Antworten
-
gemäß BankenIBausparkassenstandards
- Interne PIÜfriehtlinien und vorgegebene Prozesse im Sinne der
Revision
- Schulung der Mitarbeiter, Vorhalten von Leitfaden und Policies,
Regeln zur Identifizierung
- Keine Bargeldannahmen bei Transaktionen, Mieten ete., Aufgabe
des eigenen Depotgeschäfts
Laufende Sensibilisierung der MitarbeiterInnen
- Umsetzung Pflichten des GwG I KWG
- Schulungen, Arbeitsanweisungen, interne Prüfungen
- KYCIKYB s3 , systemisehe Maßnahmen, Mitarbeitermaßnahmen
Sl
Know Your CustomerlKnow YOUf Customers Busioess: Maßnahmen zur Identifizierung des Kunden und dessen wirtschaftlichen Hiotergrundes
- 83 -
Welche Maßnahmen sind in Ihrem Unternehmen zlIr Vorhellgung der Geldwäsche hereits vorgesehen?
Antworten
-
Es bestehen umfangreiche Maßnahmen, zum Beispiel Schulung
und Sensibilisierung der Mitarbeiter, Stichproben zu Legitimation
und Geschäftsfallbearbeitung durch den Geldwäschebeauftragten,
KYC nebst laufender Überwachung / Aktualisierung, ...
-
Arbeitsanweisung nebst EDV-Programmen und Pflichtschulungen
-
Policies, Geschäftsanweisungen, Gefahrdungsanalyse, Kontrollen,
Überwachung der Konten und Zahlungsströme, Schulungen der
Mitarbeiter
-
Keine Annahme von Bargeld
- Ganze Palette, wie in Banken üblich
- Es gibt ein großes Bündel an Maßnahmen (interne Sicherungsmaßnahmen)
-
Ein über die Mindestanforderungen hinausgehender Kundenannahmeprozess sowie ein Monitoring der Geschäftsbeziehung;
Stichproben über die Einhaltung der Vorgaben und eine auf Anwender ausgerichtete Compliance-Kornmunikation und -Kultur
- Regelmäßige Informationen des Geldwäschebeauftragten an alle
Mitarbeiter/innen
-
Sensibilisierung der Mitarbeiter; Dokumentation und Veröffentlichung der gesetzlichen Anforderungen; Schulung aller neuen Mitarbeiter plus Auftiischungsschulung alle zwei Jahre; Durchfiihrung
von Kontrollen und Prüfungen
-
Definition von Standardgeschäftsabwicklungen 7 Abweichungen
sind besonders zu dokumentieren
- Arbeitsanweisung; Präsenz- und elektronische Schulungen
-
Schulungen und regelmäßige Sensibilisierungen der Mitarbeiter,
diesbezügliche Gespräche
-
Online-Schulung mit Testat
-
IdentifIzierung von wirtschaftlich Berechtigten
- Keine (Kapitalanlage gesellschaft)
Vermittlung (1)
-
Identitäts- und Bonitätsprüfung bei jeder Rechnungsstellung ab
TEUR 15
Erstellung (5)
-
Sämtliche Vertragsabschlüsse werden durch die Geschäftsfiihrung
kontrolliert, ebenso die Zahlungsströme
-
Bankprüfung und kein Bargeld bei Verkäufen
-
Screenmg von Neukunden
-
In den Richtlinien des Risikomanagements enthalten
- Keine (projektentwickler)
Verwaltung (17)
- Notarverträge bei Immobilientransaktionen
- Vier-Augen-Prinzip, Kenntnis der Problematik
- 84-
Welche Maßnahmen sind in Ihrem Unternehmen zur Vorbeugung der Geldwäsche bereits vorgesehen?
Antworten
-
-
Sonstige (1)
Wir nehmen kein Geld neben dem notariellen Kautpreis an
Standardisierung von Immobilientransaktionen mit Abweichungen nur in begründeten und nachvollziehbaren AusnahmeflilIen
Personen werden grundsätzlich identifiziert, Bargeldannahme
begrenzt
EU-Terrorfinanzierung
Internes Regelwerk
IT-Maßnahmen, Regelungen im Unternehmen und Schulungen
Alle Transaktionen nur über die Geschäftsleitung
Abfrage Geldwäscheverdacht durch verschiedene Fremdkapitalgeber
Überprüfung Finanzierung der Kautpreise, fmanzierendes Institut
Keine, selbstnutzende Wohnungseigentümer kommen hierftlr
einfach nicht in Frage
Keine, derzeit keine, keine strukturierten
- Identifikation- sowie Compliance-lBonitäts-Check aller Beteiligten / kritische Prüfung des Sachverhalts (Rechtsanwalt)
Sämtliche Teilnehmer der Studie, die Maßnahmen zur Vorbeugung der Geldwäsche beschrieben haben, halten diese auch fiir wirksam und ausreichend. Lediglich sieben der übrigen Studienteilnehmer (7,4%) haben die Frage nach der Wirksamkeit ihrer Maßnahmen mit ,,nein"
beantwortet; konkrete Maßnahmen wurden in diesen Fällen nicht benannt. Lediglich ein Studienteilnehmer hat als Grund "fehlende Beispielfälle aus eigenem Geschäftsgebiet" angeführt
(Finanzdienstleister).
6.1.5.9 Aktueller Handlungsbedarf
Lediglich 29 Studienteilnehmer (30,9%) halten das Geldwäschegesetz fiir geeignet, die Gefährdung des Immobiliensektors durch Geldwäscheaktivitäten zu reduzieren; 19 Teilnehmer
(20,2%) waren der Meinung, dass das Geldwäschegesetz nicht geeignet sei und 39 Studienteilnehmer (41,5%) waren unsicher in ihrer Entscheidung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass
die Teilnehmer in den einzelnen Gruppen sehr unterschiedlich geantwortet haben: während
sich die Finanzierer zu 53,1 % fiir eine Eignung ausgesprochen haben, liegt der Anteil in den
übrigen Gruppen nur zwischen 0 und 25,0%:
- 85-
Halten Sie das Geldwäschegesetz ilir geeignet, um die Gefährdung des Immobiliensektors durch
Geldwiischeaktivitiiten zu reduzieren?
Teilnehmergruppe
Teilnehmer
insgesamt
Anzahl der
Antworten ,,i a"
Vermittlung
Erstellung
0
4
Sonstige
6
7
1
Summe
94
29
Verwaltung
"nein"
17
32
5
16
35
Finanzierung
Anzahl der
Antworten
Anzahl der Antworten ,,Bin mir
nicht sicher"
7
1
3
6
2
8
18
3
19
39
6
4
Als Gründe für die Nicht-Eignung des Geldwäschegesetzes in Bezug auf den Immobiliensektor wurden die folgenden angegeben:
Warum halten Sie das Geldwäschegesetz für nicht geeignet, um die Gefährdung des Immohiliensektors durch Geldwäscheaktivitäten zu reduzieren?
Finanzierung (6)
Antworten
-
Das Geldwäschegesetz ist generell nicht geeignet, die Gefahr der
Geldwäsche zu reduzieren, da die organisierte Kriminalität immer
Wege und Mittel fmden wird, die darin getroffenen Regelungen zu
umgehen. Wichtiger ist die Sensibilisierung der Mitarbeiter und
der gesamten Bevölkerung, Geldwäsche nicht als Kavaliersdelikt
zu betrachten. Kunden und Geschäftsvorfälle, die ungewöhnlich
oder auffällig sind, sind individuell zu würdigen. Dies karm kein
Gesetz regeln!
-
Politischer und gesellschaftlicher Unwille, Geldwäsche wirksam zu
bekämpfen; gesetzliche Flickschusterei, kein einheitliches und abgestimmtes gemeinsames Vorgehen der an der Verhinderung und
Bekämpfung der Geldwäsche Beteiligten, Überforderung der
Strafverfolgungsbehörden
-
Das Gesetz spiegelt die einfachste Vorgehensweise einer Geldwäsche wider. Hochprofessionelle Täter - gerade darm im gewerblichen Bereich tätig - können gerade unter Beachtung der von der
FATF entwickelten Typologien aufFinanzierungsseite nicht erkarmt werden. Hierzu bedürfte es einer zentralen Evidenzstelle, die
den Banken entsprechende Hilfestellungen und Auskünfte erteilt,
ähnlich des Meldewesens
-
Weil das Gesetz mehr auf die Transaktionen bei Banken ausgerichtet ist und nicht die besonderen Merkmale bei Immobilientransaktionen vorsieht. Ebenso gibt es wenig veröffentlichte Typologien,
die speziell den Immobilienbereich betreffen
·86·
Warum halten Sie das Geldwischegesetz für nicht geeignet, um die Gefilbrdung des Immobiliensektors durch Geldwlscheaktivitllten zu reduzieren?
Antworten
- Wie bei allen kriminellen Handlungen mit Intelligenzverbrechern
sind Gesetze umgehbar
Auf die spezifischen Gegebenheiten wird nicht eingegangen, es ist
zu al1gemein gehalten
Vermittlung (1)
- Praxisnah gestalten, sonst wird es für die Firmen ein großes Problem
Erstellung (1)
- Fehlender Anreiz
Verwaltung (3)
-
sehe keinen Handlungsbedarf - es gibt andere Schwerpunkte
- Geldwäsche im Immobiliensektor ist kein Thema; Wir haben in
den letzten 10 Jahren Wohnungen und Häuser für über EUR 700
Mio. verkauft und sind fast nie damit konfrontiert worden
- Beim Immobilienkauf zwischen Privatleuten kann dies kaum unterbunden werden, wenn Beträge schwarz bezahlt werden
Ich darf als Notar einen Beurkundungsauftrag nur bei positiver
Kenntnis einer kriminel1en Handlung ablehnen; wenn ein Verdacht besteht, darf ich laut Bundesnotarkammer keine Anzeige
erstatten, sondern diesen nur zu meinen Akten nehmen, weil die
gesamte notarielle Tätigkeit angeblich unter den Befreiungstatbestand Rechtsberatung fli11t; in jedem Fal1 müsste ich mich zunächst von der Verschwiegenheit entbinden lassen (Notar)
Sonstige (1)
Die folgenden Änderungsvorschläge hinsichtlich der Geldwäschegesetzgebung wurden von
den Tei1nehmem der Studie unterbreitet:
Was müsste sich aus Ihrer Sicht an der Geldwischegesetzgebung ändern, um die Geldwäschebekämpfungim Immobiliensektor In Deutschland zu verbessern?
Finanzierung (15)
Antworten
- Die beteiligten Personen müssten mehr über die Szenarien informiert werden beziehungsweise sol1ten die Grundsätze und die Aufgaben aus dem Geldwäschegesetz für diesen Berufsstand besser
kommuniziert werden
-
Sensibilisierung Steuerbehörden und Grundbuchämter
- Erweiterung des Kreises der Verpflichteten
- Nachweis über Herkunft der Gelder als Pflicht jeden Käufers
-
Das Gesetz bedarf einer weiteren Ausrichtung auf wirtschaftliche
Verhältnisse statt auf rechtliche Beziehungen; para11el ist der Verwaltungsaufwand zu hoch, um genügend Ressourcen zur Verfolgung oder besser zum Ausprobieren von Szenarien Raum zu lassen
- Mehr Überwachung der Immobilienmakler durch eine Aufsichts-
Geldwäsche im lmmobiliensektor in Deutschland
·87 -
Was müsste sich aus Ihrer Sicht an der Geldwäschegesetzgebung lindern, um die Geldwlischebekämpfung im Immobiliensektor In Deutschland zu verbessern?
Antworten
behörde analog wie bei den Banken durch die BaFin
- Insbesondere im privaten Wohnimmobilienbereich sind Renovierungen etc. prädestinierte Felder für GeldWäsche; daher Ansatz bei
den Handwerkern
- Praxisnähe verbessern
-
keine konkrete Vorstellung, keine Angabe
- Nichts, keine Änderungen, kein weiterer Handlungsbedarf
Vereinfachung und weniger Kosten. Beispiel: eine Abfrage im
Schweizer Handelsregister ist kostenlos und jederzeit problemlos
möglich; in Deutschland muss man sich einen log in beschaffen
und zahlt mindestens EUR 4,50 pro Abfrage
Vermittlung (2)
- Der Zeitpunkt der Pflichten für den Makler muss definiert werden. Es gibt die Meinung, dass die IdentiflZierungs- und Prüfpflicht mit Anfrage beim Makler beginnt, dann können 99% der
Betriebe schließen
Erstellung (4)
-
kann so detailliert ohne nähere Beschäftigung keine Aussage machen
- Schaffung von mehr Transparenz
- Bonifikation
- Keine Meldung
Verwaltung (8)
- Die Herkunft und der Verbleib der eingesetzten Finanzmittel
müsste gegenüber den Behörden (zum Beispiel Finanzamt) nachgewiesen werden
- Bessere Kenntnisse der Gesetze
- Implementierung eines Geldwäschebeauftragteo im Unternehmen
- Vereinfachung
- Kein Erkennen der Geldwäsche möglich; keine Änderung der
Gesetze, weil die Vorgänge immer noch komplizierter werden
- Nichts, völlig uninteressant
Sonstige (2)
- weitere Inanspruchnahme der Banken (Rechtsanwalt)
- Anzeigepflichten für alle, wenn wirtschaftlich Berechtigter nicht
nachgewiesen wird (Notar)
Geldwäsche Im Immobilienssktor in Deutschland
- 88 .
Die folgenden Änderungsvorschläge hinsichtlich der sonstigen Rahmenbedingungen wurden
von den Teilnehmern der Studie unterbreitet:
Welche sonstigen Rahmenbedingungen sollten sich Ihrer Meinung nach ändern, um die Geldwäschebekämpfung im ImmobilIensektor in Deutschland zu verbessern?
Finanzierung (11)
Antworten
- Bereitstellung von Informationen zum Beispiel durch Verbände;
auf das Immobiliengeschäft spezialisierte Schulungen
- Anpassung der Gesetzgebung an OECDIFA'TF-Empfehlungen!
- Verbesserung der internationalen Zusammenarbeit der Ennittlungsbehörden
- Die Überwachung der Intermediäre ist dringlich
-
verstärkte Prüfung von N otarenlRechtsanwälten durch Aufsichtsbehörden hinsichtlich der Einhaltung der geldwäscherelevanten
Pflichten; Darstellung weiterer Typologien in dem Bereich
- Es sollten die Rechtsanwälte und Notare mehr in die Geldwäscheprävention einbezogen werden; bisher erfolgen hier viel zo wenig
Verdachtsanzeigen
- Es sollten weitere und konkretere gesetzliche Anforderungen und
Auslegungshinweise für den Immobiliensektor herausgegeben
werden
- Kein weiterer Handlungsbedarf; das GwG reicht aus
- Keine Änderung
Vermittlung (2)
- Einheitliche Datenbank für Deutschland; es ist hinderlich, dass
man Stiftungsregister und Ähnliches inuner an verschiedenen
Stellen in den Bundesländern suchen muss; einheitliche Informationsinhalte; weltweite Staatenkooperation
- Der Gesetzgeber muss die Bevölkerung infonnieren, dass diese
Pflichten für bestimmte Berufsgruppen bestehen, damit man als
Makler überhaupt die Möglichkeiten hat die gesetzlichen Vorgaben zo erfiillen
Erstellung (2)
- Mehr Aufmerksamkeit für das Problem schaffen
- Keine Meldung
Verwaltung (8)
- Es sollte in der Fachpresse mehr darüber berichtet werden
-
Viel stärkere Aufklärung über Risiko; bessere Hinweise a)lftypisehe Verdachtsmomente
- Restriktive Kreditvergabe sollte wieder gelockert werden, um
mehr Auswahl an Bietern bei Immobilienverkäufen zo haben
- Nachweisbarkeit des Geldes
- vereinfachte Bankenauskunft über Kunden
- Nichts, keine, völlig uninteressant
Sonstige (1)
- Transparenz (Rechtsanwalt)
- 89 -
41 Studienteilnehmer (43,6%) wünschen sich eine größere Hilfestellung seitens der relevanten Verbände, Kammern, Aufsichts- oder Ermittlungsbehörden; 25 Teilnehmer (26,6%) haben
diesen Wunsch nicht geäußert. Weitere 28 Teilnehmer haben diese Frage nicht beantwortet.
Die "Ja"- und "Nein"-Antworten sind dabei folgendermaßen verteilt:
Wünschen Sie sich eine größere IßlfesteIlung seitens der relevanten Verbände, Kammern, Aufsichtsbehörden, BKA etc.?
Teilnehmer
insgesamt
TeIlnehmergrnppe
Anzahl der
Antworten ,ja"
Anzahl der
Antworten ,,nein"
Finanzierung
32
18
7
Vermittlung
5
2
0
Erstellung
16
6
4
Verwaltung
35
9
14
Sonstige
6
6
0
Summe
94
41
25
Während sich der überwiegende Teil der Finanzierer eine größere Hilfestellung wünscht, ist
dieser Wunsch insbesondere bei den Verwaltern nicht so ausgeprägt.
Auf die Frage, von weichet Stelle eine größere Hilfestellung gewünscht wird, liegen die folgenden Antworten vor:
Von welcher Stelle wünschen Sie sich eine größere Ißlfesteliung?
Telinehmergruppe (Anzahl)
Finanzierung (16)
Antworten
-
Strafverfolgungsbehörden
Verbände
Ermittlungsbehörden
Behörden
Gesetzgeber
Finanzministerium, BaFin, Verbände / Kammern
von allen Genannten, vor allem zügige Hilfe
BaFin
BKA
BKA, FIU, LKA, Staatsanwaltschaften
FIU und BaFin
BKA, LKA, Wirtschaftsprüfer
Aufsichtsbehörde und Verbände
- 90-
Von welcher Stelle wünschen Sie sich eine größere Hilfestellung?
Antworten
Kann ich nicht sagen
Vermittlung (1)
-
1. Gesetzgeber, 2. BKA, 3. zuständige Behörden
Erstellung (4)
-
Verbände und Kammern
BKA
-
Verbände, lliK
- Notarkammern (Bauträger)
Verwaltung (7)
Sonstige (2)
-
Alle; alle genannten
-
Kammern
-
Verbände
-
Berufsverband
-
Von keiner
- Innenministerium (Rechtsanwalt)
-
Bundesnotarkammer (Notar)
45 Studienteilnehmer (47,9%) waren der Meinung, dass sie von den Verbänden oder Kammern nicht ausreichend über Typologien und Warnhinweise in Bezug auf Geldwäsche informiert werden, 30 Teilnehmer (31,9%) halten die Infonnationsrnenge ftlr ausreichend und 19
Studien teilnehmer (20,2%) haben diese Frage nicht beantwortet. Auffällig ist, dass die Verteilung innerhalb der Gruppen sehr unterschiedlich ist: Während sich die Finanzierer zu 50,0%
ausreichend informiert fiihlen, gaben die Verwalter dies lediglich zu 22,9% und die Ersteller
zu 14,2% an. Die konkrete Verteilung der Ja- und Nein-Antworten ist der folgenden Tabelle
zu entnehmen:
Werden Sie durch Ihre Verbände/Kammern usw. ausreichend mit Typologien und Warnhinweisen In Bezug auf Geldwäsche im Immobiliensektor Informiert?
Teilnehmergruppe
Teilnebrner
insgesamt
Anzahl der
Antworten ,ja"
Anzahl der
Antworten "nein"
Finanzierung
32
16
13
Vermittlung
5
1
4
Erstellung
16
' 2
11
Verwaltung
35
8
14
Sonstige
6
3
3
Summe
94
30
45
Die Frage, an welche Stelle(n) sich die Studienteilnehmer bei einem GeldwäscheVerdachtsfall wenden würden, ist sehr unterschiedlich beantwortet worden. Während die FiGeldwäsche im Immoblliensektor In Deutschland
- 91 -
nanzierer häufig die korrekten Stellen benennen können, ist den übrigen Teilnehrnergruppen
teilweise nicht ganz klar, wer der korrekte Ansprechpartner in einem solchen Fall wäre:
An welcbe Stelle(n) würden Sie sieb bei einem Geldwäscbe- Verdachtsfall wenden?
Teilnebmergruppe (Anzabl)
Finanzierung (25)
Antworten
- Landeskriminalamt
- Bundeskriminalamt
- Bundeskriminalamt, Landeskriminalamt
Staatsanwaltschaft
Staatsanwaltschaft, BKA, gegebenenfalls Bundesbank
- Landeskriminalämter und BaFin
- Landeskriminalamt, Staatsanwaltschaft
- Landeskriminalamt, Staatsanwaltschaft, FID
- Strafverfolgungsbehörden, Bundeskriminalamt, Landeskrirninalamt
- Kriminalpolizei
Polizei
An die zuständige Ermittlungsbehörde
- Zuständige Behörden
- Vgl. § 11 GwG
- Geldwäschebeauftragter und Landeskriminalamt
- Geldwäschebeauftragter, interne Spezialisten
- Geldwäschebeauftragter im Konzern
-
Vermittlung (4)
Compliance
Unsere Anwälte
- Bundeskriminalamt
- Externe Werteheauftragte oder Anwälte
- Kriminalpolizei
Erstellung (7)
- Bundeskriminalamt
- Staatsanwaltschaft
- Bank
- Polizei
- An unseren Rechtsanwalt (Bauträger)
Verwaltung (20)
- Verdachtsanzeige gemäß § 11 GwG
- Kriminalpolizei
- Polizei
- Polizei und Staatsanwaltschaft
- Schwerpunkt-Staatsanwaltschaft
-
Staatsanwaltschaft
- Strafverfolgungsbehörden
- An den Geldwäschebeauftragten der Polizei
- 92-
An welche Stelle(n) würden Sie sich bei einem Geldwäsche- VerdachtsfaU wenden?
Antworten
-
Untemehmensintern an den Compliance-Beaufuagten
Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer
- Bundesbank, BaFin
-
BaFin
- An keine, würde den Deal abblasen
- Keine
Rechtsanwalt
Sonstige (4)
-
Landeskriminalamt (Rechtsanwalt)
-
Staatsanwaltschaft (Rechtsanwalt)
-
Bundesnotarkammer (Notar)
Die Frage nach benötigten Hilfestellungen wurde folgendermaßen beantwortet:
Welche konkreten Hilfestellungen würden Sie benötigen, um die Geldwäschebekilmpfung in
Ihrem Einflussbereich zu verbessern?
Finanzierung (15)
Antworten
-
Siehe oben
-
Klare gesetzliche Regelungen
-
Typologien
-
Typologien, Informationen zu grenzüberschreitenden Sachverhalten
-
zeitnahe Informationen über aktuelle Typologien, Auslegungshinweise in kürzeren Abständen, Best Practice
-
Mehr Informationsaustausch aller Beteiligten
- Nachweis über die Herkunft der Kundengelder bei Ankauf
-
Bessere Personalausstattung
- An oberster Stelle interessiert mich: Was wurde aus meiner Verdachtsanzeige! War sie gehaltvoll? Hat sie zu weiteren Ermittlungen geft1hrt? Leider bekommt man keinerlei Rückmeldungen seitens der beteiligten Stellen!
- Eine zentrale und abrufbare Evidenz von Unternehmen und Verbindungen zu negativen Informationen auf Ebene der Aufsicht
-
Das existierende Instrumentarium erscheint ausreichend zu sein
-
Geldwäschebekämpfung im Bankenbereich ist mehr als gut organisiert
Momentan keine
-
Kein weiterer Handlungsbedarf - der Kontakt zum LKA reicht
- Keine
Vermittlung (2)
-
In welchem Fall man wirklich bis zum wirtschaftlich Berechtigten
- 93-
Welche konkreten Hilfestellungen würden Sie benötigen, um die Geldwäschebekämpfung in
Ihrem Einflussbereich zu verbessern?
Antworten
prüfen muss, wo man die entsprechenden Informationen für ausländische Gesellschaften fmden kann
- Viele fuformationen und Hilfestellungen
Erstellung (3)
Darstellung von konkreten Fällen zur Erkennung der Tatbestände
- Rechtliche Situation besser kennen lernen
- Keine Meldung
Verwaltung (7)
- Beispiele benennen, wie und wo es zu Geldwäsche kam und welche Akteure darin wie verwickelt waren und wurden
- Zugriff auf Datenbank bereits ergangener Geldwäscheanzeigen
- Keine
Sonstige (1)
- Keine (Rechtsanwalt)
Einige der Finanzierer waren der Meinung, dass die vorhandenen Hilfestellungen ausreichend
sind, während andere noch Vorschläge unterbreitet haben, wie die Geldwäschebekämpfung in
ihrem Einflussbereich verbessert werden könnte. Obwohl die übrigen Teilnehmergruppen sich
mehrheitlich mehr Infonnationen wünschen, haben sie auf die Frage nach konkreten Hilfestellungen nur sehr wenige Vorschläge gemacht.
6.1.5.10 Risikoeinschätzung
Das Risiko für das eigene Unternehmen, zu Geldwäschezwecken missbraucht zu werden,
wurde von 63,8% der Studienteilnehmer (60 Ansprechpartner) als gering, von 25,5% der
Teilnehmer als mittel und von nur 5,3% als hoch eingeschätzt. Die Verteilung der einzelnen
Antworten innerhalb der Gruppen sieht folgendennaßen aus:
·94·
Wie hoch ist Ihrer Meinung nach das Risiko für Ihr Unternehmen, zu Geldwäschezwecken missbraucht zu werden?
Prozentualer Anteil filr niedriges
Risiko
"niedrig"
,~ittel"
,,hoch"
Gesamt
Finanzierung
19
9
3
31
61,2%
Vermittlung
4
0
5
80,0%
TeliDehmergruppe
Erstellung
10
5
0
15
66,7%
Verwaltung
25
6
I
32
78,1%
Sonstige
2
3
1
6
33,3%
Summe
60
24
5
89
67,4%
In den Gruppen der Vermittler und Verwalter wurde das Risiko, zu Geldwäschezwecken
missbraucht zu werden, insgesamt geringer eingeschätzt als in den Gruppen der Finanzierer
und Ersteller.
6.2
Auswertung der Interviews
6.2.1
Vorgehensweise
Neben der Online-Umfrage wurden, um vertiefende Informationen über die standardisierten
Fragebögen hinaus zu erhalten, Interviews mit 33 Experten gefiihrt, die in ihrer beruflichen
Tätigkeit mit Immobilientransaktionen befasst sind. Darunter Vertreter aus dem Finanzsektor,
Vertreter berufsständischer Kammern und Branchenverbänden, Rechtsanwälte und Notare
sowie Vertreter von Aufsichts- und Ermittlungsbehörden.
- 9S-
Interview-Teilnehmer
Aufsichlsbehörden
~"""""""". 4
Verbände/Kammern
................... 4
Wirtschaftsproter ~. . . . . . . . . . . . . 3
Finanzierer
~. . . . . . . . . . . . 3
Immobilienunternehmen
~• • • • • • • • • • • • 3
Ermittlungsbehörden ~• • • • • • • • 2
___._2
Immobilienmakler ~• • • • • • • • 2
Rechtsanwä~e
........... 2
~
Bauunternehmen
Immobilien berater . . . . . . 1
Steuerberater . . . . . 1
__ 1
Notare
Amtsgericht-Zwangsvollstreckungsstelle . . . . . 1
Amtsgericht-Grundbuchamt
I
1
Immobilien bewerter
1
Projektentwickler
Immobilienverwa~er
Zur einheitlichen Datenerhebung wurde in den Gesprächen ein Leitfaden genutzt (siehe Anhang C). Dieser orientierte sich im Wesentlichen an den Inhalten, die auch über den OnlineFragebogen abgedeckt wurden. Die Schwerpunktsetzung in den Gesprächen wurde jedoch
flexibel auf die berufliche Tätigkeit des Gesprächspartners und den Verlauf des Gespräches
abgestimmt. In allen Fällen waren drei Bereiche Gegenstand des Gespräches. Zunächst wurde
ermittelt, welche Rolle die berufliche Tätigkeit des jeweiligen Gesprächspartners bei Immobilientransaktionen spielt und welche Einflussmöglichkeiten und Einblicke sich daraus ergeben.
Weiterhin wurde nach bisherigen Erfahrungen mit Geldwäsche im Bereich Immobilien gefragt. In einem zweiten Schritt wurden die Gesprächspartner gebeten, Typologien und Warnhinweise im Zusammenhang mit Geldwäsche zu nennen, zum einen solche, die real vorgekommen sind, zum anderen, welche grundsätzlich denkbar wären. Daruber hinaus wurden in
den Gesprächen bereits bekannte Typologien, wie zum Beispiel die Nutzung von Phantommietern, sowie Warnhinweise hinsichtlich ihrer Anwendbarkeit diskutiert. Abschließend wurde die Einstellung zum momentanen Stand der Gesetzgebung zur Geldwäsche erfragt. Dabei
wurde erhoben, ob im Bereich der Geldwäscheprävention genug getan wird, ob möglicherweise Verbesserungen in den gesetzlichen Vorschriften notwendig sind und ob zusätzliche
- 96-
Hilfestellung von den Behörden, berufsständischen Kammern sowie Verbänden erwünscht
sind.
Die nachfolgend dargestellten Sachverhalte geben lediglich die Aussagen und Auffassungen
der oben genannten Gesprächspartner wieder. Die aufgefiihrten Typologien und Warnhinweise sind im Gegensatz zu den in Kapitel 7 genannten nur solche, die bei Gesprächspartnern
selbst vorgekommen sind oder die für plausibel gehalten wurden.
6.2.2
Erfahrungen mit Geldwäsche
6.2.2.1 Allgemeine Gefährdung und Geldwäscheralle
Die Gesprächspartner wurden explizit nach ihren eigenen Erfahrungen mit Geldwäsche im
Zusammenhang mit ihrer beruflichen Tätigkeit befragt. Hierbei wurde nur von wenigen Vorfällen mit Geldwäschebezug berichtet, in denen jedoch meist der letztendliche Nachweis fehlte. Die meisten Gesprächspartner sind nach eigener Auskunft in ihrer beruflichen Tätigkeit
nicht mit Geldwäsche in Berührung gekommen und hielten die Gefahr der Geldwäsche für
gering bis niedrig. In einem Fall (Steuerberater) wurde von einem konkreten Verdachtsmoment berichtet. Hieraus lässt sich jedoch keine Konzentration von Geldwäsche in bestimmten
Berufszweigen ableiten. Weiterhin waren die Befragten größtenteils der Überzeugung, Geldwäsche aus ihrer jeweiligen beruflichen Position nicht erkennen zu können. Viele Gesprächspartner waren jedoch der Meinung, dass andere an Irnmobilientransaktionen beteiligte Berufsgruppen sehr wohl in der Lage sind, Geldwäsche zu erkennen. Hierbei wurden insbesondere die Kreditinstitute genannt, da über diese die zu den Immobilientransaktionen gehörenden Finanzströme abgewickelt werden. Über die Gesamtergebnisse aus den gefiihrten Interviews ließ sich hier jedoch kein Schwerpunkt bilden. Der Immobiliensektor wurde von den
Interviewpartnern gemeinhin nicht als außerordentlich gefährlich angesehen. Als stets denkbar wurden Konstruktionen bezeichnet, bei denen durch kollusives Handeln Geld gewaschen
wird. Diese sind jedoch unabhängig vom Irnmobiliensektor und auf viele andere Bereiche
übertragbar.
6.2.2.2 Die Rolle von Bargeld im Immobilien.ektor
Die Annahme, dass Bargeld die größte Rolle bei Geldwäsche im Irnmobilienbereich spielt,
war unter den Gesprächspartnern weit verbreitet. Oft wurde sogar argumentiert, über Geldwäsche im eigenen Tätigkeitsbereich sei nichts bekannt, da nie bar bezahlt werde. Dies lässt darauf schließen, dass das Gesamtkonzept der Geldwäsche und deren Phasen Platzierung, Verschleierung und Integration weitgehend unbekannt sind.
Beim Kauf von Immobilien spielt laut der Gesprächspartner Bargeld kaum eine Rolle. Die
wenigsten wussten von konkreten Fällen zu berichten und wenn, so handelte es sich um EinGeldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland
·97 -
zelfälle, die meist weit in der Vergangenheit lagen und in der Gesamtmenge der Transaktionen einen verschwindend geringen Anteil ausmachten.
Bei der Bezahlung von Mieten ist Bargeld jedoch ein mögliches ZahlungsmitteL Dies ist vorwiegend bei Objekten im niedrigeren Preissegment der Fall. Insbesondere bei Wohnungsbaugesellschaften gibt es die Möglichkeit, Mieten bar zu bezahlen. Über die Motivation der Mieter wird in diesen Fällen gemutmaßt, dass diese über kein Konto verfugen, das Konto aufgrund von Überschuldung nicht mehr benutzt werden kann oaer illegale Einnahmen weiterhin
auf diese Weise zur Zahlung verwendet werden. Als illegale Einnahmen wurden hier sowohl
Gelder bezeichnet, die aus illegalen Tätigkeiten stammten, als auch Gelder, die aufgrund des
Bezuges von Sozialleistungen hätten gemeldet werden müssen.
Den Wohnungsbaugesellschaften geht es in erster Linie darum, die Mieten zu vereinnahmen,
die ihnen aus den Mietverhältnissen zustehen, daher wird Bargeld nicht abgelehnt. Die Gefahr, für Geldwäschetaten missbraucht zu werden, ist hier auf jeden Fall gegeben, wird aber
scheinbar billigend in Kauf genommen.
Bargeld spielt auch im Bereich der Zwangsversteigerung eine Rolle. Die Entrichtung des
Kaufpreises sowie die direkte Übergabe der Sicherheitsleistung in bar wird seit einigen Jahren
nicht mehr akzeptiert beziehungsweise ist gesetzlich ausgeschlossen. Jedoch kann die Hinterlegung der Sicherheitsleistung bei der Gerichtskasse auch in Form der Einzahlung von Bargeld erfolgen.
6.2.2.3 Zwangsversteigerungen
Eine Immobilie zu erwerben, ist unter anderem auch über den Weg der Zwangsversteigerung
möglich. Daher stellt sich auch hier die Frage, inwieweit Geldwäsche möglich ist beziehungsweise aufweIche Weise von Seiten des Gesetzes der Geldwäsche vorgebeugt wird. Der
Mitarbeiter einer Wohnungsbaugesellschaft war der Meinung, dass die Möglichkeit der
Geldwäsche hier gering ist, da zur endgültigen Eigentumsübertragung eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes benötigt wird. Jedoch ist diese Unbedenklichkeitsbescheinigung lediglich ein Nachweis über die Entrichtung der Grunderwerbssteuer, so
dass hier nicht davon ausgegangen werden kann, dass diese eine ausreichende Absicherung
gegen Geldwäsche bietet.
Insbesondere im Zusammenhang mit der zu erbringenden Sicherheitsleistung sind zwei Typologien aus den Gesprächsinhalten entwickelt worden, diese werden im Kapitel 6.2.3.2 näher
erläutert.
·98 .
6.2.2.4 Luxusimmobilien
Sogenannte Luxusimmobilien54 stehen im Verdacht, besonders attraktiv fiir Geldwäscher zu
sein. Die Attraktivität zur Nutzung fiir illegale Zwecke ergibt sich aus dem hohen Wert der
Immobilie und zum Teil auch aus der individuellen Ausstattung, die einen großen Spielraum
in der Wertbestimmung zulässt, sowie aus dem hohen Prestige, das mit dieser Art von Immobilien einhergeht.
Der Verdacht, dass Luxusimmobilien im Vergleich zu anderen Immobilien öfters zur Geldwäsche missbraucht werden, konnte in den Gesprächen nicht bestätigt werden. Zwar wird die
Luxusimmobilie in Immobilienmaklerkreisen immer wieder als Beispiel aufgeführt, es wurde
jedoch von keinem konkreten Geldwäschefall berichtet, in dem sie eine Rolle spielte.
6.2.3
TypologienIRed-Flags
Die meisten Gesprächspartner sind nach eigener Auskunft nie mit Geldwäsche in Verbindung
gekommen. Jedoch war bei den Gesprächen zu erkennen, dass zum Thema Geldwäsche zum
Teil eingeschränkte Vorstellungen und Meinungen bestehen, die daran zweifeln lassen, dass
ein Geldwäschetatbestand auch bei Vorliegen aller Informationen erkannt worden wäre.
Oft wird die Geldwäscheproblematik nur im Zusammenhang mit Bargeld gesehen. Für die
weiteren Stufen der Geldwäsche oder mögliche Konstruktionen, insbesondere mit den weiteren Stufen Verschleierung und Integration fehlten oftmals Verständnis und Vorstellungskraft,
wobei anzumerken ist, dass nicht alle Studienteilnehmer Verpflichtete im Sinne des Geldwäschegesetzes waren.
Insbesondere auf Seiten der Immobilienmakler und Wohnungsbaugesellschaften wurde signalisiert, dass wirtschaftlichen Interessen klarer Vorrang gegenüber der Geldwäscheproblematik
eingeräumt wird. Beispielsweise hat ein Immobilienmakler nach eigener Aussage in erster
Linie Interesse daran, dass ein potentieller Käufer den Kaufpreis und die Provision des Immobilienmaklers aufbringen kann. Ein Vermieter würde auf die pünktliche Zahlung der Miete
Wert legen, dabei ist es unerheblich, in welcher Form die Zahlung vorgenommen wird. In
keinem Fall würden daher Barzahlungen nur deshalb abgelehnt werden, um sich dagegen abzusichern, zur Geldwäsche missbraucht zu werden.
,. Es existiert keine allgemein gültige Defmition fiir Luxusimmobilien. In einer Markt- und Standortanalyse des
Immobilienuntemehmens Dahler & Company aus dem Jahre 2008 wird für Ein- und Zweifarnilienhäuser ein
Kaufpreis von 750.000 Euro, fiir Wohnungen zusätzlich ein Quadratmeterpreis ab 5.000 Euro als Kriterium
fiir eine Luxusimmobilie herangezogen.
- 99 -
Die an einer Immobilientransaktion beteiligten Berufsgruppen haben nach eigener Ansicht
jeweils nur eingeschränkt Zugang zu wichtigen Informationen. So sind beispielsweise Immobilienmakler durchaus in der Lage zu erkennen, ob ein überhöhter Preis fiir eine Immobilie
bezahlt wird. Jedoch könne in den meisten Fällen nicht nachvollzogen werden, aus welchen
Quellen das Geld fiir die Zahlnng stammt. Die Gruodbuchämter sowie die Steuerbehörden
haben zwar einen Überblick über Umschlaghäufigkeiten und Kaufpreise, hier ist jedoch die
Grundlage zur Einschätzung, ob möglicherweise ein Geldwäschetatbestand vorliegen könnte,
klein. Es fehlen zusätzliche Daten über den Hintergrund der Transaktion sowie zur Beschaffenheit des Objektes.
6.2.3.1 Verkäufe
Aufgrund der Offensichtlichkeit und Analogie zu anderen Geldwäschefällen wurde als Hinweis fiir Geldwäsche das Merkmal "auffällige Preisunterschiede fiir dasselbe oder ähnliche
Objekte" genannt. Die Preisbildung kommt auf unterschiedlichen Wegen zu Stande. Meist
wird als Bezugsgröße die Iahresnettokaltrniete verwendet. Die in den Gesprächen angegebenen Spielräume für Verkaufspreise reichen hier vom siebzehn- bis zweiundzwanzigfachen
dieses Wertes. Ein Gruod für diese Schwankung besteht in der Bestimrnbarkeit der Parameter:
Beispielsweise kann bei einem bislang nicht vermieteten Objekt nicht sicher vorausgesagt
werden, ob dies in naher Zukunft vermietet sein wird. Ebenso besteht bei der Berechnung des
Verkehrswertes eine hohe Bandbreite legaler Abweichungen (bis zu ±30,O%).
Ein höherer Verkaufspreis kann auch in der beabsichtigten Nutzung oder durch eine besondere Beziehung des Käufers zum Objekt begründet sein, zum Beispiel wenn der Preis in den
Vorstellungen des Käufers durch einen hohen Nutzungswert oder durch ein besonderes Affektionsinteresse gerechtfertigt ist. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn ein Gruodstück
dringend fiir Erweiterungen eines bestehenden Gewerbebetriebs benötigt wird.
In die Kategorie der auffälligen Preisunterschiede fällt auch mangelndes Preisbewusstsein der
Käufer hinsichtlich des Kaufpreises einer Iromobilie oder der Nebenkosten (zum Beispiel
Kosten der Finanzierung oder weitere Kosten der Transaktion). Dieses kommt jedoch laut der
Gesprächspartner in den seltensten Fällen vor. Auch wenn jemand eine Immobilie "um jeden
Preis" kaufen will, so versucht er doch in den meisten Fällen, den besten Preis zu bekommen.
Es ist durchaus denkbar, dass aufgrund der Einzigartigkeit der Immobilie, insbesondere im
Hinblick auf den Nutzen fiir den Käufer, ein stark vom Verkehrswert abweichender Kaufpreis
entsteht, ohne dass dies auf einen geldwäschebezogenen Hintergrund hinweisen muss.
Erhebliche Preisunterschiede für gleiche oder ähnliche Objekte stellen vor allem in Verbindung mit hoher Umschlagshäufigkeit einen Warnhinweis fiir mögliche Geldwäschetatbestände dar, sind jedoch als alleiniger Beweis für Geldwäsche ungeeignet. ImmobilientransaktioGeldwäsche im Immobilien sektor In Deutschland
- 100 -
nen sind häufig mit hohen Nebenkosten fiir die Eigentumsübertragung verbunden. Aufgrund
der Formalitäten, die mit der Eigentumsübertragung einhergehen und teilweise mit Fristen
verbunden sind, beispielsweise die Gestaltung des Kaufvertrags oder der Eintrag ins Grundbuch, dauert eine Immobilientransaktion einige Wochen. Vor dem Hintergrund der Dauer
einer Immobilientransaktion und der entstehenden Kosten ist davon auszugehen, dass ein
schoeller Weiterverkauf die Rentabilität einer Immobilie wesentlich beeinflusst. Bei einer
hohen Urnschlagshäufigkeit ist daher von weiteren Motiven auszugehen, von denen eines das
Waschen von inkriminierten Geldern sein kano.
Insbesondere in Verbindung mit Strohmann- oder komplexen Gesellschaftskonstruktionen
kann der mehrfache Übertrag einer Immobilie in kurzer Zeit ein Hinweis darauf sein, dass
versucht wird, inkriminierte Gelder in den Finanzkreislauf einzuschleusen, beziehungsweise
dessen Herkunft zu verschleiern.
Im Immobilienbereich werden häufig aufwändige und unübersichtliche Investitionskonstruktionen genutzt. Die Intransparenz, die mit dieser bewussten Strukturierung einhergeht, birgt
die Gefahr, dass Geldwäschetatbestände nicht erkannt werden. Daher wirken diese Konstruktionen schoell verdächtig. Laut mehrerer Gesprächspartner sind Investitionsmodelle mit
mehrschichtigen Eigentümerstrukturen jedoch nicht ungewöholich. Diese würden in vielfliltigen Ausprägungen zur steuerlichen Optimierung im zulässigen Rahmen verwendet. Dabei
spielen oft auch Beteiligungsverhältnisse und Finanzströme aus oder in Steueroasen eine Rol-
le. Auch bei Investitionskonstruktionen kano es sich also trotz des Vorliegens mehrerer
Warnhinweise wie intransparenter Zahlungsströme und Beteiligungskonstruktionen sowie
einer Einbeziehung von Steueroasen um ein völlig legales Investitionsmodell handeln. Eine
Einschätzung muss hier von Fall zu Fall erfolgen, ist aber auf Grund der hier beschriebenen
Faktoren kompliziert. Die Einschätzung des Sachverhaltes erfordert dabei unter anderem eine
erhöhte Sensibilisierung der Beteiligten fiir Geldwäsche und vertiefte Kenntnisse über die
wirtschaftlichen Hintergründe der Geschäftspartner, die im Rahmen der Know-YourCustomer-Prozesse erworben werden sollten.
6.2.3.2 Geldwäsche im Zusammenhang mit Sicherheitslelstungen für Zwangsversteigerungen
Eine Möglichkeit der Geldwäsche ergibt sich aus den von einern Gesprächspartner geschilderten Vorgehensweisen bei Zahlung der Sicherheitsleistung im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Um sich bei Zwangsversteigerungen als Bieter zu qualifizieren, ist es üblich, 10% des
Verkehrswertes als Sicherheitsleistung bei den Amtsgerichten vorzuweisen beziehungsweise
zu hinterlegen.
Es gibt hierbei zwei Möglichkeiten, Geld zu waschen. Zum einen kano die Sicherheitsleistung
in bar bei der Gerichtskasse hinterlegt werden, dabei werden nach Auskunft eines AmtsgeGeldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland
• 101 •
richtes Beträge jeglicher Höhe angenommen. Wenn der Zuschlag für den Bieter nicht erfolgt,
so hat er die Möglichkeit, sich das Geld auf ein beliebiges deutsches, unter bestimmten Umständen auch ausländisches Konto zurückerstatten zu lassen. Die zweite Möglichkeit besteht
darin, die Sicherheitsleistung von einem in- oder ausländischen Konto auf das Konto der Gerichtskasse zu überweisen. Das Geld kann beispielsweise vorher als Bannittel ins Ausland
verbracht werden. Bei nicht erfolgtem Zuschlag kann das Geld wiederum auf ein beliebiges
deutsches Konto angewiesen werden.
Über die Sicherheitsleistung bei Zwangsversteigerungen können alle Schritte der Geldwäsche
erfolgen, das heißt sowohl die Platzierung als auch die Verschleierung und die Integration.
6.2.3.3 Geldwäsche über Ausnutzung der Briefgrundschuld
Über die Weitergabe einer Briefgrundschuld könnten die Eigentumsverhältnisse an einem
Objekt verschleiert werden. Eine Briefgrundschuld kann mit Übergabe des Briefes und einer
beglaubigten Abtretungserklärung weitergegeben werden, bei erneuter Eintragung des Gläubigers in das Grundbuch muss jedoch die gesamte "Kette" nachgewiesen werden. Auf diese
Weise sind nur der Eigentümer der Immobilie sowie der erste Gläubiger der Grundschuld
eingetragen. Durch die Weitergabe der Briefgrundschuld ist das wirtschaftliche Eigentum an
eine weitere Person übergegangen, deren Identität sich ohne Vorliegen der entsprechenden
Dokumente nicht ermitteln lässt.
6.2.3.4 Vermietungen
Im Zusanunenhang mit Mietkautionen .sind mehrere Möglichkeiten der Geldwäsche denkbar.
Die Mietkaution kann nach Beendigung des Mietverhältnisses bar an den Mieter ausbezahlt
werden, während die Einnahme der Kaution beim Vermieter verbucht wird und real entstandene Aufwendungen hiermit verrechnet werden. Im Zusanunenhang mit mehreren Mietobjekten, häufig wechselnden Mietern (zum Beispiel bei auf Zeit vermieteten, möblierten Wohnungen) oder Phantommietern könnte hier eine erhebliche Summe an inkriminierten Geldern
platziert werden.
Grundsätzlich ist denkbar, über die Ablöse von Mietereinbauten inkriminiertes Geld in den
legalen Finanzkreislauf einzuschleusen. Allerdings ist es eher nicht üblich, dass ein Vermieter
sich mit diesem Thema befasst, meist wird es zwischen den Mietern verhandelt. Es handelt
sich hier um ein theoretisches Konstrukt, über das sich einer der Befragten geäußert hat. Ein
realer Fall, in dem diese Möglichkeit zur Geldwäsche genutzt wurde, ist nicht bekannt.
Eine Möglichkeit der Geldwäsche ist in Form sogenannter Phantomrnieter zu sehen. Dabei
wird entweder unter Angabe nicht vorhandener Mietobjekte eine Mieteinnahme vorgetäuscht
-102 -
oder es werden auf Basis fiilschlich erhöhter Flächenangaben höhere Mietpreise veranschlagt.
Diese Strategie kapn in allen Phasen der Geldwäsche genutzt werden. Insbesondere vor der
Möglichkeit der Barvereinnahmung von Mieten könnten hier auf unauffällige Weise Gelder
in den legalen Geldkreislauf eingespeist werden.
Die Mieten können dann in der Steuererklärung als Einnahme deklariert werden. Gefälschte
•
Mietverträge geben dem Konstrukt einen legalen Anschein. Diese Vorgehensweise ist
schlecht zu erkennen und auch bei Prüfungen durch die Steuerbehörden kaum zu erkennen, da
es hier vorrangig um die korrekte Ermittlung der Einnahmen und deren Besteuerung geht.
Die Wahrscheinlichkeit für das Vorkommen von Phantommietem ist laut Aussage einer der
Gesprächspartner bei großen Objekten niedriger, da vor einer Transaktion meist eine MieterDue-Diligence durchgeführt wird, in deren Rahmen falsch angegebene Vennietungen auffallen würden.
Eine Möglichkeit, solche Phantommietkonstruktionen zu enttarnen, besteht laut einem Gesprächspartner darin, die Versicherungspolicen mit den in den Mietverträgen angegebenen
Quadratmeterzahlen zu vergleichen. Eine Unterversicherung würden die wenigsten Vermieter
in Kauf nehmen und eine Versicherung nicht existierender Immobilien oder zusätzlicher,
nicht vorhandener Fläche wäre mit weiteren Hürden, wie zum Beispiel dem Nichtvorhandensein von Dokumenten über die Beschaffenheit einer Immobilie, verbunden.
6.Z.3.5 Instandhaltung von Immobilien
Eine der genannten Möglichkeiten, um Geld zu waschen, besteht bei der Instandhaltung von
Immobilien. Dabei werden von einem Handwerker Rechnungen gestellt, deren Betrag über
dem Wert der tatsächlich erbrachten Leistung liegt. Seitens der Finanzbehörden ist nur schwer
zu ermitteln, ob die in Auftrag gegebenen Maßnahmen auch in angegebenen Umfang erfolgt
sind. Hierzu ist meist ein Gutachter nötig, zum Beispiel hinsichtlich der Qualität verwendeter
Materialien oder um festzustellen, wie aufwändig eine konkret erbrachte Leistung ist.
6.2.3.6 Schrottimmobilien
Sogenannte Schrottimmobilien wurden von einigen der Gesprächspartner im Zusammenhang
mit Geldwäsche als heikel bezeichnet. Diese könnten dazu genutzt werden, Geld zu waschen,
indem sie nach Ankauf saniert, ausgebaut und dann in Teilen weiterverkauft würden. Da dies
zunächst ein legales und einträgliches Geschäftsmodell ist, sind illegale Aktivitäten schwer zu
identifizieren. Je nach Größe des Objektes und dessen Ausstattung könnten hier Gelder in
größerem Umfang gewaschen werden.
Geldwäsche im Immobiliensektor in !>eutschland
- 103 -
6.2.3.7 Neubau von Immobilien
Bei der Planung von Immobilien ist es durchaus üblich, dass Auftraggeber und -nehmer einen
Pauschalpreis vereinbaren, zu dem eine Immobilie erstellt wird. Zwar sei besonders im Hochbau eine Abstimmung der tatsächlich verbauten mit den fakturierten Materialien für Experten
möglich. Bei Pauschalpreisen wäre diese Transparenz jedoch nicht mehr gegeben, da eine
Zuordnung zu den einzelnen Gewerken nicht mehr erfolgen kann. Auf diese Weise können
neben der Bezahlung für die erbrachte Leistung weitere Gelder transferiert und deren Her-
kunft verschleiert werden.
6.2.3.8 Immobilienportfolien
Eine Möglichkeit, in der zweiten Phase der Geldwäsche die Herkunft der Mittel zu verschleiern, war nach Auskunft einer der Gesprächspartner der Missbrauch von Immobilienportfolien.
Durch wiederholte Bildung, Aufsplittung und Neubildung von Portfolien ginge die Transparenz verloren und die ursprünglichen Eigentümerstrukturen können nur unter erschwerten
Umständen nachvollzogen werden.
6.2.4
Regulatorische Rahmenbedingungen und VerbesserungsvorschIäge
Die Gesprächspartner wurden auch zu ihrer Einstellung zum Geldwäschegesetz befragt. Dabei
wurden Fragen zur generellen Eignung des Geldwäschegesetzes, Geldwäsche im Immobiliensektor einzudämmen sowie zu dessen Auswirkungen auf die jeweilige berufliche Tätigkeit
gestellt;
Die Äußerungen zu diesen Fragen waren sehr vielfältig. Einige Gesprächspartner äußerten die
Ansicht, dass das Geldwäschegesetz sie nicht einschränke oder betreffe. Dies war sowohl bei
Gesprächspartnern aus dem Verpflichtetenkreis als auch bei Nicht-Verpflichteten der FalL
Andere empfanden das Geldwäschegesetz als zu rigide und einschränkend. Ein klarer Trend
ließ sich hier nicht ermitteln.
Erschwerend für eine wirksame Geldwäscheprävention ist die zersplitterte Situation der Aufsichtsbehörden in den Bundesländern. Zum einen ist die Aufsicht oft nach Tätigkeitsgruppen
unterteilt, beispielsweise ein eigener Bereich für Gewerbetreibende, Casinos und Ähnliches.
Die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlichen Regelungen der Zuständigkeiten fUhren
dazu, dass viele Tätigkeiten doppelt ausgefiihrt werden und zu wenig Austausch stattfmdet.
Der Aufgabenbereich sprengt dadurch zeitweise die personellen Kapazitäten und mit der
schnellen Entwicklung auf Ebene der Gesetzgebung kann nur schwer Schritt gehalten werden.
- 104-
Der Vertreter eines Kreditinstitutes sprach sich fiir eine Umkehr der Beweislast aus. Der
Nachweis der legalen Herkunft der Gelder gegenüber den Strafverfolgungsbehörden soll bei
Verdachtsanzeigen durch den Kunden erfolgen.
Vermehrt wurde seitens der Gesprächspartner außerhalb des Bereichs der Banken und Immobilienfinanzierung Interesse an Inforrnationsmaterial geäußert, mit dessen Hilfe man Geldwäsche besser erkennen kann. Dies könnte zum einen ein Anhaltspunktepapier sein oder aber
eine Checkliste, die angibt, welche Vorkehrungen man treffen müsste, um Geldwäsche weitestgehend ausschließen zu können. Den Gesprächspartnern war nicht in allen Fällen bewusst,
dass ein solches Anhaltspunktepapier vom Bundeskriminalamt bereits existiert.
Nur sehr wenige Gesprächspartner waren sich jedoch über den vollen Umfang der Regelungen und deren Auswirkungen fiir ihren Tätigkeitsbereich· bewusst. Vielen war nicht klar, in
welchen vielfältigen Formen Geldwäsche sie in ihrer beruflichen Tätigkeit betreffen könnte.
6.3
Erkenntnisse aus sonstigen Analysen
Für die Studie wurde Literatur zum Thema Geldwäsche und Geldwäsche im I=obilienbereich gesammelt und ausgewertet. Zusätzlich wurden Sammlungen von Verdachts anzeigen
ausgewertet, die seitens des Bundeskriminalamtes zur Verfiigung gestellt worden sind.
Bei der Auswertung wurde ein besonderer Fokus auf noch nicht bekannte Typologien und
Warnhinweise gelegt.
Die Auswertung der Verdachtsanzeigen sowie der Literatur bestätigte bereits bekannte Typologien und Warnhinweise. I=er wieder wurden undurchsichtige Unternehmens strukturen,
Transaktionen aus dem Ausland, Einzahlungen von Bargeld unbekannter Herkunft, Darlehenskonstruktionen oder Transaktionen mit undurchsichtigem Hintergrund als Bestandteil der
Machenschaften potentieller Geldwäscher genannt.
Einen Hinweis auf eine bisher eher unbekannte Typologie ergaben jedoch mehrere Verdachtsanzeigen. Die Einrichtung einer Grundschuld wurde in verschiedenen Konstellationen
•
dazu genutzt, die wahren Eigentumsverhältnisse zu verschleiern oder eine Immobilie künstlich aufzuwerten oder zu entwerten. In mehreren Fällen bestand der Verdacht, dass bei 1=0bilienkäufen der wahre Geldgeber im Hintergrund blieb und sich dafiir eine Grundschuld in
entsprechender Höhe eintragen ließ. In einem Fall wurde sogar mit einem Alias-Namen operiert, der dem Namen des eigentlichen Geldgebers sehr ähnlich war. So konnte jedoch keine
letztendliche Sicherheit über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse gewonnen werden.
· 105 -
Die Auswertung der Ergebnisse aus der Befragung der Mitglieder des IVD55 ergab, dass sich
die Erfahrungen mit Geldwäsche auf ein Minimum beschränken. Lediglich 2,3% der befragten Immobilienmakler, die den Fragebogen beantwortet hatten, wussten von einer Verletzung
des Geldwäschegesetztes im eigenen Unternehmen in den letzten zehn Jahren. Noch weniger,
nämlich 0,4%, war bekannt, dass es in diesem Zeitraum eine Anzeige mit Geldwäschebezug
gegeben hatte. Auch außerhalb des eigenen Unternehmens waren nur wenige Fälle bekannt,
hier wussten 4,9% von einem Fall einer Verletzung des Geldwäschegesetzes, 1,2% wussten
von einer Anzeige mit Geldwäschebezug.
Fast die Hälfte (44,7%) der Befragten waren der Meinung, dass es dem Immobilienmakler
ohnehin nicht möglich ist, Geldwäsche zu erkennen. Als Begründung hierfür wurden vielfiHtige Antworten gegeben. Bargeldtransaktionen kamen bei 97,2% "selten" oder "nie" vor, lediglich 2,8% gaben eine Häufigkeit von "gelegentlich", "oft" oder "sehr oft" an. 89,5% gaben
an, dass "eigentlich immer" oder "oft" Transaktionen unter Einbeziehung einer Finanzierung
eines Kreditinstitutes vorlag. Nur 48,9% gaben an, sich ihrer Verpflichtungen aus dem Geldwäschegesetz in vollem Umfang bewusst zu sein. 12,8% antworteten hier mit "Nein", 38,3%
mit "Bin mir nicht sicher". Hingegen sahen sich 29,8% der Befragten durch die Verpflichtungen des Geldwäschegesetzes in ihrer praktischen Tätigkeit eingeschräJi.kt, 45,8% waren der
Überzeugung, dass diese Verpflichtungen zu einem erhöhten bürokratischen Aufwand führen.
Als Verdachtsmomente im ZusarnmeJi.hang mit Geldwäsche bei Immobilientransaktionen
wurden von fast 60% der Befragten Zahlungen mit Bargeld genannt. Häufig fiel auch das
Stichwort Unterverbriefung56 •
7
TYPOLOGIEN UND WAHRNEHMUNGSKRITERIEN
7.1
Typologien
7.1.1
Typologien als Ergebnis der Studie
Aus der bereits geschilderten Datenerhebung wurden die nachfolgend aufgeführten Typologien ermittelt. Dabei handelt es sich um von den Studienteilnehmern genannte Fallkonstrukti-
Immobilienverband Deutschland IVD (2012): Onlioe-Befraguog der Mitglieder zum Thema "Immobilienmakler uod das GWG" uoter den Mitgliedern des IVD
" Dabei wird im Kaufvertrag eio niedrigerer Kaufpreis als der ursprünglich vereinbarte ausgewiesen. Für Käufer
und Verkäufer ergeben sich daraus finanzielle Vorteile: Die zu entrichtende Grundsteuer, Notargebühren uod
weitere Nebenkosten der Transaktion vermindern sich, der Verkäufer muss uoter Umständen nur eine niedrigere Einkommensteuer bezahleo. Die Unterverbriefuog beinhaltet jedoch auch Risikeo für beide Seiten. Im
Extremfall verliert der Käufer eine bereits bezahlte Anzahluog oder der Verkäufer einen Teil des vereiobarteo
Kaufpreises. Auch kaon es zu Strafverfahren wegeo Steuerhioterziehuog kommen. Durch die erwähnten Risiken, die mit einer Unterverbriefuog einhergehen, setzt diese ein hohes Vertrauen zwischen Käufer uod Verkäufer voraus.
55
-106 -
onen sowie Typologien, die aus den vorliegenden Informationen abgeleitet wurden. Darüber
hinaus wurden solche Fallkonstruktionen aus der Literatur aufgeno=en, deren Machbarkeit
und Aktualität sich im Rahmen der Studie bestätigte.
7.1.2
Geldwäschetypologien im Rahmen der FInanzierung von Immobilien
7.1.2.1 Loan-Back-Methode
Eine häufig genutzte Methode zur Geldwäsche ist, dass Straftäter sich selbst die inkriminierten Gelder als angeblichen Kredit gewähren. Das Ziel ist dabei, dem Geld den Anschein der
Rechtmäßigkeit zu verleihen und den Eindruck zu erwecken, es stamme aus einer legalen
Transaktion oder Geschäftstätigkeit. Weiterhin sollen die Identitäten der Parteien innerhalb
der Transaktion verschleiert werden. Das Geld wird zum Kauf von I=obilien oder von Anteilen an Immo,bilienfonds genutzt.
Dabei werden die Einnahmen aus illegalen Aktivitäten zunächst meist in ' ein anderes Land
transferiert, um von dort aus als Kredit gewährt zu werden. Oft werden zusätzlich Scheinfirmen und Strohmänner genutzt, so dass die Herkunft des Geldes kaum mehr nachvollzogen
werden kann.
Das Vorgehen hat oft auch steuerliche Auswirkungen. Die Zinsen auf den vermeintlich
rechtmäßigen Kredit können als Betriebsausgaben abgesetzt werden. Weiterhin können so
augenscheinlich legale Einnahmen generiert werden, beispielsweise Mieteinnahmen oder Dividenden.
Durch den Einsatz einer weiteren Scheinfirma, beispielsweise einer Immobilienverwaltung,
können illegal erwirtschaftete Gelder in Form von Gehältern unauffaIlig zum Verdächtigen
zurückfließen.
7.1.2.2 Back-To-Back Loans
Die Typologie des Back-To-Back Loans 57 ist eine Variante der Loan-Back-Methode, bei der
die inkriminierten Gelder durch Sicherheitenverwertung in den legalen Finanzkreislauf eingeschleust werden können. Dabei deponiert der Geldwäscher, der als Kreditnehmer gegenüber
einer Bank auftritt, einen bestimmten Betrag als Sicherheit oder weist wertadäquate Sicherheiten nach. Diese Sicherheiten haben ihren Ursprung jedoch in illegalen Aktivitäten. So
könnten I=obilien mit legalen Mitteln, das heißt der Ausreichung eines Kredits, erworben
werden, während die inkriminierten Werte als Sicherheit dienen. Bei Kreditausfall würde die
"FATF (2007): Money Laundering & Terrorist Finaneing tbrough the real estate seetor, S. 8
• 107 -
kreditgebende Bank diese Sicherheiten verwerten und somit die ursprünglich illegal erlangten
Werte in den legalen Finanzkreislauf einbringen. Für den Fall, dass kein Kreditausfall forciert
wird, steht dem potentiellen Geldwäscher zumindest "sauberes" Geld in Form der Kreditsumme zur Verfugung, das fur weitere Investitionen (beispielsweise in I=obilien) genutzt
werden kann. Finanzinstitute überprüfen in der Regel den Bestand und die Werthaltigkeit der
Sicherheiten. Dies umfasst jedoch nicht deren weitere Herkunft. Wenn jedoch die Sicherheit
nicht im Kreditvertrag genannt wird oder keine verlässlichen Informationen hinsichtlich Ort,
Beschaffenheit und Wert vorliegen, ist es schwierig, ein solches Konstrukt zu enttarnen.
7.1.2.3 mgung von Hypothekendarlehen mit Geld aus Vortaten
Straftäter nehmen ein Hypothekendarlehen auf und verwenden Gelder aus illegalen Quellen,
um Darlehenszinsen zu bezahlen oder um das Darlehen zu tilgen. Bei dieser Konstruktion
spielen auch steuerliche Aspekte eine Rolle. So kann beispielsweise ein Disagio sowie Darlehenszinsen unter bestimmten Umständen steuerlich geltend gemacht werden.
Im Zusammenhang mit Hypothekendarlehen werden zum Teil auch Strohmänner benutzt,
welche die betreffenden I=obilien kaufen oder die Hypothekendarlehen aufuehmen.
Gelegentlich werden derart erworbene I=obilien dem Anschein nach als Wohneigentum
verwendet. Tatsächlich können solche I=obilien aber auch fur strafbare oder terroristische
Aktivitäten genutzt werden (zum Beispiel fur Verkauf und Lagerung von Drogen, Verstecken
von illegalen I=igranten oder zum Zwecke des Menschenhandels).
7.1.3
Geldwäschetypologien im Rahmen der Vermietung und Verwaltung von Immobilien
7.1.3.1 Phantommieter
Über Transaktionen kann besonders im zweiten Schritt der Geldwäsche, dem sogenannten
Layering, die Herkunft der inkriminierten Gelder weiter verschleiert werden. Eine Konstruktion mit Phantommietem58 (s. S. 1021103) bietet die Basis, diese Gelder mit einem scheinbar
wirtschaftlichen Hintergrund zu versehen. Durch fmgierte Mietverträge und weitere -unter
Umständen gefalschte- Dokumente kann dieses Konstrukt fur Dritte so belegt werden, dass
die sogenannten Phantommieter erst bei eingehender Prüfung auffallen. Eine solche Prüfung
würde mutmaßlich erst bei einem konkreten Geldwäscheverdacht erfolgen. So liegt zum Beispiel bei der steuerlichen Betriebsprüfung von Gewerbetreibenden der Fokus auf der Prüfung
" Hierbei handelt es sich um eine Konstruktion, bei der Mietverhältnisse vorgetäuscht werden. So besteht entweder das Objekt an sich nicht beziehungsweise nicht in angegebener Form oder es existiert der angegebene
Mieter selbst nicht.
·108·
der korrekten Besteuerung und darauf, dass die zu versteuernden Einnahmen in voller Höhe
angegeben wurden. Ob die Mietverhältnisse tatsächlich bestehen, ist nicht Gegenstand der
Prüfung. Da bei Phantommietern zusätzliche, nicht im Rahmen eines tatsächlichen Mietverhältnisses erwirtschaftete Einnahmen angegeben und korrekt versteuert werden, würde zunächst kein Verdacht hinsichtlich einer vorsätzlichen Steuerverkürzung entstehe!!. Die
Schwierigkeit, ein solches Konstrukt aufzudecken, besteht auch darin, dass in diesen Fällen
•
nur wiederkehrende Zahlungen in moderater Höhe vorliegen, die im Norrnalfall nicht als Indikator fiir Geldwäsche angesehen werden.
7.1.3.2 Barzahlung Im Rahmen von Mietverhältnissen
Obgleich Mietzahlungen auf unbarem Wege üblich sind, bestehen hinsichtlich der Barzahlung
von Mieten keine gesetzlichen Beschränkungen. So wurde im Rahmen der Datenerhebung
mehrfach von Fällen berichtet, in denen Mieten bar gezahlt wurden. Damit können über (fmgierte) Mietzahlungen inkriminierte Gelder in den Finanzkreislauf eingeschleust werden.
Eine Überprüfung der bar entrichteten Mietzahlungen auf einen möglichen Geldwäschebezug
findet in der Regel nur in eingeschränktem Rahmen statt. Da die wiederkehrenden Zahlungen
auch bei dieser Typologie nur in moderater Höhe erfolgen, sind die Warnhinweise, nach denen eher wenige oder einmalige Zahlungen in großer Höhe ein Indikator fiir Geldwäsche sein
können, nicht einschlägig.
Während eines Mietverhältnisses besteht zusätzlich fiir den Vermieter die Möglichkeit, Mieterzuschüsse ebenfalls als Bareinnahme zu verbuchen. Solche Zuschüsse können beispielsweise geleistet werden, wenn der Mieter sich an den Kosten fiir Aufbau oder Ausbau einer
Mietsache beteiligt. Dies ist 'regelmäßig der Fall, wenn ein Mieter einen höheren Standard
wünscht als der, der fiir das Mietobjekt vorgesehen ist. In derartigen.Fällen erstattet der Mieter dem Vermieter einen vorher festgelegten Anteil der Kosten.
Wie bei der Barzahlung von Mieten bieten sich hier jedoch besonders in Kombination mit der
Typologie der Phantommieter die Möglichkeit, höhere Bargeldbeträge aus Vortaten in den
Finanzkreislauf einzuschleusen. Im Rahmen der Studie sind allerdings keine derartigen Fälle
bekannt geworden, es handelt sich hierbei um ein theoretisches Konstrukt.
Für den Fall, dass es sich lediglich beim Mieter um die Partei mit Geldwäscheabsicht handelt,
können Barzahlungen nur fiir ein real gemietetes Objekt erfolgen. Befindet sich ein potentieller Geldwäscher jedoch aufVermieterseite, so könnten inspesondere in Verbindung mit der in
Kapitel 7.1.3.1 dargelegten Typologie der Phantommieter größere Mengen Bargeld in den
Finanzkreislauf eingeschleust werden.
Geldwäsche im Immobillensektor in Deutschland
- 109-
7.1.3.3 MIetkautIonen
Auch bei der Beendigung eines (realen) Mietverhältnisses gibt es eine Möglichkeit, Bargeld
einen "legalen Anstrich zu verpassen".
Die häufig vom Mieter beim Vermieter hinterlegte Kaution wird bei Rückzahlung nicht
überwiesen, sondern bar aus inkriminierten Geldern an den Mieter geleistet. Währenddessen
verbucht der Vermieter jedoch die Einbehaltung der Kaution als Einnahme fiir fiktive Schäden oder Abnutzungen im vermieteten Objekt. So kann Bargeld in Höhe der Kaution in den
Finanzkreislauf eingeschleust werden. Derartige Barzahlungen sind auch bei der Ablöse von
Mietereinbauten denkbar.
7.1.3.4 Hausverwaltungen
Einige Kapitalgeber investieren in einen Fonds, der in einer Steueroase angesiedelt ist. Über
eine komplexe Gesellschaftskonstruktion wird die Investition in Deutschland lediglich über
ein Dienstleistungsunternehmen fiir Hausverwaltungen gesteuert. Über deren Konten laufen
sämtliche Transaktionen wie weitere Investitionen und Verkäufe, wodurch eine Verschleierung der Zahlungsströme und der beteiligten Personen erfolgen kann.
7.1.4
Geldwäsche unter der Ausnutzung von Notaren, Rechtsanwälten, Steuerberatern und
Amtsgerichten
7.1.4.1 Attraktivität sogenannter Gatekeeper für Geldwäscheaktivitäten
Im Finanzsektor gibt es mittlerweile eine hohe Sensibilität in Bezug auf Geldwäschetatbestände. Die FATF hat in den vergangenen Jahren beobachtef 9, dass Straftäter auch aus diesem Grunde stets neue Möglichkeiten und Wege suchen, Geld zu waschen. Die oben genannten Berufsgruppen werden dabei oft in ihren Funktionen im Bereich des Immobiliensektors
missbraucht, da sie den Straftätern Zugang zu Finanzinstitutionen ermöglichen können und
bewusst oder unbewusst anderweitig den Weg fiir entsprechende Transaktionen ebnen können. Die Möglichkeiten, wie diese Berufsgruppen ausgenutz;t werden können, sind vielfältig.
Von der Bestätigung der Kreditwürdigkeit über die Eröffnung von Bankkonten, die Ausstellung von Schecks bis zu nationalen und internationalen Transfers von Geldern.
Im Rahmen von Immobilientransaktionen, die zur Durchführung von Geldwäsche geplant
werden, können Steuerberater und Rechtsanwälte beteiligt werden. In den bekannt gewordenen Fällen wurden diese einbezogen, um bei der Auswahl einer Immobilie beratend tätig zu
"FATF (2007): Money Laundering & Terrorist Financing through the real eslale seelor, S. 9
Geldwäsche Im Immobilien sektor in Deutschland
· 110 -
werden oder beispielsweise um die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen abzuklären. Mutmaßlich ist das Ziel der potentiellen Straftäter auch, eine: Unternehmung den Anschein der Legalität zu verleihen
7.1.4.2 Unternehmen.vehikel, Strohmannkon.truktionen
•
Häufig werden für Geldwäscheaktivitäten zusätzlich Unternehmensvehikel oder Strohmannkonstruktionen6o genutzt. Auf diese Weise wird die Komplexität einer Transaktion erhöht.
Eigentümerstruktur, Unternehmenszweck, Handlungsabsichten und Aktivitäten können so
verdeckt werden. Der ursprüngliche Auftraggeber oder Urheber einer Transaktion kann sich
hinter ein Unternehmensgeflecht oder einen für ihn tätigen Strohmann zurückziehen, so dass
ein bestimmter, gewünschter Anschein gewahrt wird und bestenfalls durch eingehende Prüfung die wirklichen Verhältnisse festgestellt werden können. Neben dem Missbrauch für
Geldwäschezwecke kann in den einzelnen Unternehmen durchaus eine legale Geschäftstätigkeit vorliegen. Dies macht die Enttarnung solcher Konstruktionen umso schwieriger. Darüber
hinaus sind Unternehmensvehikel oder Strohmannkonstruktionen am wirksamsten, wenn diese in großen Teilen oder komplett von den potentiellen Geldwäschern kontrolliert werden.
Der Missbrauch von Unternehmensvehikeln ist vor allem in Steueroasen, Freihandelszonen
oder Jurisdiktionen mit besonders ausgeprägtem Bankgeheimnis verbreitet, kann aber überall
dort zum Tragen kommen, wo die Undurchsichtigkeit der Konstruktion zum Vorteil potentieller Geldwäscher ausgenutzt werden kann. Eine länderübergreifende Struktur dieser Konstruktionen ist äußerst wirksam, da die Überwachung uild mögliche juristische Verfolgung der Aktivitäten massiv erschwert wird.
Zu solchen Unternehmensvehikeln gehören Konstruktionen mit Briefkastenfirmen, rechtliche
Ausgestaltungen wie zum Beispiel Trusts, sogenannten Shell Companies (Strohfirmen) und
Zweckgesellschaften sowie Immobilienverwaltungen.
Oft werden solche Unternehmenskonstruktionen mit Hilfe von Rechtsanwälten und Notaren
etabliert, die bei der Auswahl oder Gründung dieser Unternehmen behilflich sind.
Bei Immobilientransaktionen kommen die Unternehmensvehikel und Strohmannkonstruktionen auf verschiedene Arten zum Tragen. Beispielsweise werden Immobilien zwischen mehreren Parteien eines Unternehmensgeflechtes zu unterschiedlichen Preisen verkauft, um "saubere" Profite zu generieren oder die eigentlichen Eigentumsverhältnisse zu verschleiern; durch
Vermietungen eines Objektes, das ursprünglich mit Hilfe inkriminierter Gelder gekauft oder
oe FATF (2007): Money Laundering & Terrorist Financing through the real estate scctor, S. 12
. 111 •
erstellt wurde oder durch die Erbringung von Dienstleistungen zwischen zwei Parteien eines
Untemehmenskonstruktes.
7.1.4.3 Geldwäsche bei Zwangsversteigerungen
Im Rahmen einer Zwangsversteigerung von Immobilien ist es üblich, dass sich Interessenten
eines Objektes als Bieter qualifizieren, indem sie 10% des Verkehrswertes als Sicherheitsleistung nachweisen. Der Nachweis erfolgt in der Regel mittels Scheck oder Bankbürgschaft und
wird bei der Auktion vorgelegt. Eine weitere Option ist aber, den Betrag vorab bei der Gerichtskasse zu hinterlegen. Hierfür gibt es die Möglichkeit, das Geld entweder bar einzuzahlen
oder über ein in- oder ausländisches Konto zu überweisen. Das Auftraggeberkonto muss dabei lediglich bei einer für das Amtsgericht zulässigen Bank gefuhrt werden. Hierzu wird ein
entsprechendes Bankenverzeichnis gefiihrt. Eine sonstige Überprünmg der Herkunft der eingezahlten Beträge erfolgt auskunftsgemäß nicht. Bei nicht erteiltem Zuschlag wird die ·Sicherheitsleistung an die jeweiligen Bieter zurucküberwiesen. Für die Rückübertragung können dabei abweichende Kontoverbindungen dienen, müssen also nicht zwingend auf das Konto erstattet werden, von dem die Sicherheitsleistung ursprünglich entrichtet worden ist. Diese
Methode kann zur Verschleierung oder Platzierung inkriminierter Gelder benutzt werden.
Begünstigend für diese Vorgehensweise ist, dass bundesweit alle anstehenden Zwangsversteigerungen über ein allgemein zugängliches, zentrales Internetportal eingesehen werden können. Auf diese Weise könnte gezielt und ohne größeren Aufwand eine Auswahl von geeigneten Immobilien sowie eine unverdächtige Verteilung der eingesetzten Gelder auf viele verschiedene Gerichte seitens der Straftäter erfolgen und über die Einzahlung der Sicherheitsleistung inkriminierte Gelder platziert werden.
7.1.4.4 Geldwäsche im Zusammenhang mit Grundschuld
Gemäß § 1191 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird ein Grundstück mit der Grundschuld in der Weise belastet, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt,
eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Üblicherweise wird dieses
Grundpfandrecht für die Absicherung von Forderungen verwendet. Der Grundschuldgläubiger kann so bei Nichteinlösung seiner Forderung die Zwangsversteigerung der Immobilie einleiten und seine Forderung auf diesem Wege befriedigen. Die Grundschuld kann jedoch auch
filr die Verschleierung der tatsächlichen Eigentumsverhältnisse und damit der Herkunft des
eingesetzten Kapitals genutzt werden. Dabei werden der wirtschaftliche und tatsächliche Eigentümer voneinander getrennt. Im Extremfall ist eine Person als Eigentümer einer Immobilie
im Grundbuch eingetragen, eine andere Person ist durch eine Grundschuld in voller Höhe des
Immobilienwertes wirtschaftlicher Eigentümer des Objektes.
·112 -
Grundschulden werden in Abteilung
m des
Grundbuchs eingetragen. Es handelt sich dabei
grundsätzlich um Briefgrundschulden, sofern kein Briefausschluss als Zusatz eingetragen
wird (Buchgrundschuld). Im Falle der Briefgrundschuld wird dem Gläubiger ein Wertpapier
in Form eines Grundschuldbriefes ausgestellt. Dieser. kann unter bestimmten Voraussetzungen
(Abtretung und Übergabe des Grundschuldbriefes) rechtsgültig an andere Personen übertragen werden, ohne dass der ursprüngliche Eintrag im Grundbuch geändert werden muss. So
kann sich hier die GläubigersteIlung ändern, ohne dass dies im Grundbuch sichtbar wird. Ein
neuer Gläubiger dieser Grundschuld wird vom Grundbuchamt erst auf Antrag des Gläubigers
und nur bei Vorliegen lückenloser Dokumentation der vorhergegangenen Grundschuldübertragungen in das Grundbuch eingetragen. Im Gegensatz dazu muss bei Gläubigerwechsel im
Falle einer Buchgrundschuld ein entsprechender Eintrag im Grundbuch erfolgen.
Geldwäscher können sich diese Umstände zunutze machen, indem sie durch Grundschuldkonstruktionen zum Beispiel in Kombination mit Strohmännern das wirtschaftliche Eigentum
an einer Immobilie erwerben oder übertragen können, ohne dass die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse nach außen hin sichtbar werden.
7.1.5
Geldwäschetypologien im Rahmen der Bewertung von Immobilien
7.1.5.1 Über- oder Unterbewertung von Immobilien
Die Verfahren zur Bewertung von Immobilien sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt. An diesen orientiert sich in der Regel die Wertermittlung von Immobilien
durch Sachverständige.
Mithilfe der falschen Bewertung von Immobilien kann bei Verkäufen Bargeld in den Finanzkreislauf eingeschleust sowie die Herkunft inkriminierter Gelder weiter verschleiert werden.
Des Weiteren ist der Verkehrswert einer Immobilie maßgeblich fiir die Höhe eines Hypothekendarlehens. Mit dessen Hilfe kann auf dem Wege der Loan-Back M~thode (Kapitel 7.1.2.1)
die Herkunft des Geldes ebenfalls verschleiert werden, indem fiir den Darlehensbetrag andere
Güter eingekauft werden können.
Wenn eine Immobilie wesentlich über oder \inter Verkehrswert verkauft wird, so ist dies
grundsätzlich verdächtig. Durch die in Deutschland etablierten Strukturen bei Immobilientransaktionen, die einen unmittelbaren Vergleich der Preise nicht erlauben, muss diese Diskr~anz
jedoch nicht zwingend auffallen. Des Weiteren ist es möglich, dass Immobilien ge-
nutzt werden, deren Verkehrswert durch ihre Einmaligkeit schwerer zu bestimmen ist und bei
denen Vergleichswerte fehlen, wie zum Beispiel Hotel-Komplexe, Golfplätze, Tagungs- und
. 113 •
Einkaufszentren und Feriendomizile61 • Es kann auch vorkommen, dass Straftäter versuchen,
das Ergebnis eines in Auftrag gegebenen Gutachtens zu ihren Gunsten zu beeinflussen, indem
Parameter der Bewertung falsch angegeben, verändert oder gefälscht werden.
Um mit der Methode der Über- oder Unterbewertung von Immobilien inkriminierte Werte in
den Finanzkreislauf einzuspeisen, wird bei einer Immobilientransaktion im Kaufvertrag oft
nicht der wahre Kaufpreis angegeben bzw. Teile des Kaufpreises werden nebenher in bar oder
auf anderem Wege bezahlt. Das bedeutet, dass der reale Kaufpreis für die Immobilie höher als
im Kaufvertrag angegeben ist. Dies fuhrt neben dem Geldwäschetatbestand dazu, dass Steuern hinterzogen werden. Als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer gilt der gesamte Kaufpreis, die für die Lastenübertragung erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung wird jedoch ausgestellt, sobald die auf Grundlage der eingereichten Dokumente (beispielsweise
Kauf- oder Schenkungsvertrag) berechnete Grundsteuer entrichtet wurde.
Die Über- oder Unterbewertung von Immobilien findet insbesondere auch im Zusammenhang
mit kurzfristig aufeinanderfolgenden Käufen und Verkäufen statt.
7.1.5.2 Kurzfristig aufeinauderfolgeude Käufe und Verkäufe
Eine weitere Möglichkeit für Geldwäscher besteht darin, durch mehrfache auf einander folgende Verkäufe einer Immobilie Gelder indirekt zu transferieren, indem diese Verkäufe innerhalb von zusammengehörigen oder zusammenarbeitenden Parteien und zu unterschiedlichen Preisen erfolgen. So können zwischen den Parteien Gelder hin- und her transferiert und
"saubere" Einnahmen vorgetäuscht werden. Dies kann auch der Verschleierung der ursprünglichen Eigentumsverhältnisse und damit der Herkunft der eingesetzten Mittel dienen.
7.1.5.3 Immobilienportfolien
Immobilienportfolien können für die zweite Phase der Geldwäsche missbraucht werden. Die
Zusammenfassung mehrerer Objekte in Immobilienportfolien dient normalerweise zur Risikostreuung und Renditesicherung durch die Aufnahme unterschiedlicher Objekte. Je nach
Strategie spielen dabei Liquidität, Rendite und Sicherheit eine Rolle. Durch die Bildung von
Portfolien und subsequentes Aufsplitten sowie Neubildung derselben fuhrt dies zu einer Verringerung der Transparenz und bietet in der Folge Möglichkeiten zur Verschleierung der Eigentumsverhältnisse und Herkunft der potentiell inkriminierten Gelder.
61
Suendorf (2001): Geldwäsche - Ei~e kriminologische Untersuchung, S. 17
·114·
7.1.6
Geldwäschetypologien im Rahmen der Erstellung und Sanierung von Immobilien
7.1.6.1 Barzahlung bei Sanierung und Erstellung von Immobilien
Bei der Erstellung und Sanierung von I=obilien ist besonders im privaten Bereich die (teile
weise) Bezahlung von Dienstleistungen oder Werkstoffen in barer Form denkbar. Jedoch
wurde durch einige Interviewpartner herausgestellt, dass Barzahlungen bei Erstellung oder
Sanierung im Zusa=enhang von Groß- oder gewerblichen l=obilien zum Zwecke der
Geldwäsche nur schwer zu verwirklichen sind. Dies wird damit begründet, dass der Aufwand
filr die weitere Platzierung der Mittel zu groß und das Risiko durch den umfangreichen Kreis
der notwendigerweise zu involvierenden Personen zu hoch wäre.
7.1.6.2 Erstellung und Sanierung von Immobilien
Bei der Erstellung oder Sanierung von Immobilien ist schwer festzustellen, welche Leistungen tatsächlich erbracht wurden und ob der Wert der Leistung dem tatsächlichen Rechnungsbetrag entspricht. Durch kollusives Handeln können so Leistungen in Rechnung gestellt werden, die nicht oder nicht in der beschriebenen Form erbracht wurden. Auf diesem Wege können "saubere" Gewinne in Höhe der Differenz des Wertes zwischen erbrachter und berechneter Leistung generiert und so die Herkunft inkriminierter Gelder verschleiert werden.
Eine ähnliche Möglichkeit, die zum gleichen Ergebnis führt, besteht zusätzlich bei der Berechnung eines Pauschalbetrags filr die Erstellung oder Sanierung von l=obilien. Dabei
wird eine nicht im Detail besti=te .Leistung erbracht, deren tatsächlicher Wert unter dem
abgerechneten Pauschalbetrag liegt.
In diesen Fällen wären eine vertiefte Prüfung oder eine besondere Expertise filr die Erkennbarkeit des Geldwäschetatbestandes notwendig. Um erkennen zu können, dass die fakturierten
und verbauten Materialien voneinander abweichen, wäre beispielsweise eine umfangreiche
Überprüfung der Baupläne und weiterer Dokumentation mit der gebotenen Sachkunde erforderlich.
,
7.1.6.3 Sanierung von sogenannten Schrottimmobilien
Sogenannte Schrotti=obilien sind I=obilien, bei denen eine Investition in erheblichem
Maße erforderlich ist, um das Objekt in einen benutzbaren Zustand zu versetzen. Eine denkbare Möglichkeit der Geldwäsche ist, dass ein Straftäter eine entsprechende I=obilie an-
'kauft, mit großem Aufwand saniert und das Objekt später wieder verkauft. Zur Sanierung des
Objektes werden inkriminierte Gelder verwendet, unter Umständen können sogar bare Mittel
verwendet werden, um einzelne Dienstleistungen zu bezahlen. Die Herkunft des Geldes wird
weiter verschleiert, indem das Objekt nach Abschluss der Sanierung aufgeteilt und in einzelGeldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland
- 115-
nen Parteien weiterverkauft wird. Ein Rückschluss auf die Wertsteigerung und den ursprünglichen Kaufpreis ist dann kaum noch möglich.
7.2
Warnhinweise
Grundsätzlich ist es möglich, Geldwäsche anhand bestimmter Warnhinweise zu erkennen.
Solche Anhaltspunkte im Immobiliensektor können sich im Verhalten, der Herkunft oder der
Zahlungsweise des Kunden sowohl beim Kauf wie auch bei der Vermittlung oder Vermietung
von Immobilienobjekten ausch:ücken. Ebenfalls die Herkunft des Geldes sowie die Anzahl
und Charakterisierung der beteiligten Personen können entsprechende Warnhinweise beinhalten.
Die meisten Auffälligkeiten beziehungsweise Warnhinweise sind im Zusammenhang mit der
Bezahlung oder Finanzierung von Immobiliengeschäften erkennbar, da hierbei die inkriminierten Gelder eingeschleust werden und als solche nicht mehr erkennbar sein sollen. Allerdings können auch in anderen Bereichen Hinweise, beispielsweise durch auffälliges Nachfragen oder großes Desinteresse des Kunden in Bezug auf die Immobilie, auftreten. Dabei liegt
häufig nicht ein einzelner Warnhinweis vor, sondern eine Kombination mehrerer Hinweise,
die zusammen einen konkreten Verdacht ergeben können.
Als Anlage A zu dieser Studie sind sämtliche hier ermittelten Warnhinweise bezogen auf den
Immobiliensektor aufgelistet, die nach den unterschiedlichen Bereichen aufgeteilt wurden
(Finanzierung, Vermittlung, Erstellung, Verwaltung, Sonstige). Sie wurden zusammengestellt
anband des Anhaltspunktepapiers der FIU (Newsletter 3/2006), der entsprechenden Liste der
FATF62 und einer im Rahmen eines Projektes "Vastgoed" des Financial Expertise Center
(FEC) im Juli 2008 erstellten Übersicht sowie den Jahresberichten der FIU 2007 bis 2010.
Darüber hinaus wurden die Ergebnisse der vorliegenden Studie in die Auflistung einbezogen.
8
HANDLUNGSBEDARF
Im Rahmen der Gespräche sowie der Erhebung über den Online-Fragebogen kristallisierten
sich mehrere Themenbereiche heraus, bei denen Handlungsbedarf identifiziert werden konnte.
Hierbei handelte es sich im Wesentlichen um die Frage der Sensibilität und des Wissensstandes der Marktteilnehmer zum Thema Geldwäsche, die Wirksamkeit und Anwendbarkeit des
62
Bericht der FATF: Money Launderiog and Terrorist Financing Through the Real Estate Sector (29. Juni 2007)
- 116 -
Gesetzes auf Fragestellungen innerhalb des Immobiliensektors sowie die Überprüfung der neu
erhobenen sowie schon in der Literatur vorliegenden Typologien auf Anwendbarkeit.
8.1
Sensibilität und Wissensstand
Anband der Ergebnisse aus den Befragungen lässt sich erkennen, dass bei vielen Marktteilnehmern im Immobiliensektor nur eine eingeschränkte Sensibilität für den Themenbereich
Geldwäsche vorliegt.
,
Dies zeigt sich insbesondere an dem geringen Rücklauf und dem Inhalt der Antworten zu dieser Studie. So hat, trotz der umfassenden Streuung der Studie über verschiedene Kommunikationskanäle, nur eine relativ geringe Anzahl der Adressaten (94 Teilnehmer) den OnlineFragebogen zur Studie vollständig beantwortet.
Auch war die Bereitschaft, an Interviews teilzunehmen, bei den angefragten Stellen unterschiedlich stark ausgeprägt. Beispielsweise wurden etwa zehn Unternehmen aus der Baubranche nach einem Interviewtermin gefragt. Diese Anfragen wurden jedoch in allen Fällen abschlägig beschieden, da die jeweiligen Ansprechpartner entweder mit diesem Thema nicht in
Verbindung gebracht werden wollten, auf die jeweils übergeordnete Konzerngesellschaft
verwiesen oder keine Bezugspunkte zur eigenen Geschäftstätigkeit saben.
Auffallig war hingegen, dass die Bereitschaft, an der Studie über den Online-Fragebogen oder
mittels Interviews teilzunehmen, bei Marktteilnehmern, die einer strengen Regulierung in
Bezug auf das Geldwäschegesetz unterliegen, stärker ausgeprägt war. Bei einer Gesarntrücklaufquote von 3,9% lag die Quote für die Gruppe der Finanzierer bei 7,9%. Die Rücklaufquote der Übrigen lag unter der Gesarntquote. Dieses Missverhältnis lässt den Rückschluss auf
eine höhere Sensibilität des Finanzsektors für die Geldwäscheproblematik gegenüber den übrigen Teilnehmern zu.
Innerhalb der gegebenen Antworten bestanden wiederum starke inhaltliche und qualitative
Unterschiede, die in vielen Fällen eine eingeschränkte Sensibilität für das Thema Geldwäsche
indizieren. Während einige Studienteilnehmer über eine Reihe von Erfahrungen und fundierte
theoretische Kenntnisse berichteten, ließen die Aussagen anderer Teilnehmer auf Desinteresse
und mangelndes Wissen in Bezug auf Geldwäsche schließen. Bemerkenswert ist hierbei beispielsweise, dass in den gefilhrten Gesprächen regelmäßig der Geldwäschetatbestand mit den
Vortaten gemäß § 261 StGB verwechselt oder vermischt wurde. Auch wurden die tatsächlichen Probleme im Immobiliensektor vielmehr im Bereich der Korruption und der Betrugsstraftaten gesehen. Darüber hinaus wurde das Potential der Geldwäschegefahrdung regelmäßig auf die Nutzung von Bargeld reduziert. Andere Möglichkeiten des Missbrauchs zur
·117 ·
Geldwäsche wurden somit kaum erkannt, sie lagen offenbar nicht im Wahmehmungsspektrum.
Ebenso wurde bezüglich der Verantwortlichkeiten beziehungsweise der tatsächlichen Verpflichtung zur Umsetzung der Geldwäschepräventionsregelungen zwischen den an einer
Transaktion beteiligten Stellen jeweils auf andere Parteien verwiesen. So wurde regelmäßig
entweder die Verantwortlichkeit der Finanzinstitute oder der Notare hervorgehoben. Begründet wurde dies damit, dass über die Finanzinstitute die notwendigen Geldflüsse laufen würden
und somit sich dort in erster Linie eine Gefahr eines Geldwäschemissbrauchs ergeben könnte.
Ebenso wurde zur Begründung, warum beispielsweise im Rahmen eines Maklerverhältnisses
eigene Identifizierungsmaßnahmen unterblieben, auf die in die Transaktion eingebundenen
Notare verwiesen, die im Rahmen der Beurkundung die persönlichen Daten aufzunehmen
haben. Hierbei ist auch anzumerken, dass bei den Gesprächspartnern, die Immobilienmakler
waren, keine Prozesse zur IdentifIZierung von Kunden eingerichtet waren, sondern vielmehr
die Überprüfung der Kreditwürdigkeit im Vordergrund stand.
Hinsichtlich der Einschätzung der Studienteilnehmer, welche Beteiligten einer Immobilientransaktion einer besonderen Gefährdung für den Missbrauch zur Geldwäsche unterliegen
könnten, wurde deutlich, dass diese in vielen Fällen weniger durch Fakten, sondern eher
durch Vorurteile gegenüber einer Bernfsgruppe, wie zum Beispiel der Immobilienmakler,
begründet waren.
Ein Grund für die eingeschränkte Sensibilität im Immobiliensektor liegt sicherlich auch in der
Tatsache, dass nicht alle möglichen Beteiligten an Immobilientransaktionen Verpflichtete im
Sinne des Geldwäschegesetzes sind und eine entsprechende Bewusstseinsbildung somit erschwert wird.
Seitens Verpflichteter wurde darauf hingewiesen, dass im Falle von tatsächlich erfolgten Verdachtsanzeigen nurwenig Rückmeldung über den weiteren Verlauf beziehungsweise das Ergebnis der Untersuchungen durch die Aufsichts- und Ennittlungsbehön;len erfolge. Dadurch
sei bisher die Erarbeitung eigener Typologien und damit auch die Erhöhung der Sensibilisierung erschwert worden.
8.2
Wirksamkeit und Anwendbarkeit des Geldwäschegesetzes auf Fragestellungen
innerhalb des Immobiliensektors
Die Ergebnisse aus den Gesprächen und Fragebögen zeigen auf, dass fl1r einige Studienteilnehmer, insbesondere außerhalb des Finanzsektors, Anwendungsunsicherheiten hinsichtlich
des Geldwäschegesetzes bestehen. Dies wird damit begründet, dass das Geldwäschegesetz
inhaltlich nicht ausreichend bestimmt sei beziehungsweise in seinen Anforderungen auf den
• 118 .
Finanzsektor und nicht auf die Geschäftsmodelle der übrigen Verpflichteten zugeschnitten
seI.
Auch werden Regelungen von den Betroffenen zum Teil unterschiedlich ausgelegt. Teilweise
bestehen zwischen Immobilienmaklern und den Aufsichtsbehörden unterschiedliche Ansichten hinsichtlich des Zeitpunkts der Identifizierung von Geschäftspartnern im Rahmen von
Immobilienmaklerverträgen. So wurde die Ansicht vertreten, dass entgegen der Auffassung
des Bundesfinanzministeriums eine Identifizierung erst bei erfolgreicher Vermittlung eines
.'
Objektes zu erfolgen habe .
Hinsichtlich der Wirksamkeit des Gesetzes bestehen ebenfalls uneinheitliche Einschätzungen.
Insbesondere Vertreter des Finanzsektors sehen die Regelungen des Geldwäschegesetzes als
ausreichend an, um eventuellen Gefährdungen im Immobiliensektor begegnen zu köunen.
Teilweise werden die bestehenden Regelungen sogar als zu weitreichend angesehen. Durch
weitere Verschärfungen würde kein weiterer Mehrwert geschaffen.
In einem Fall berichtete ein Immobilienmakler, dass er keine Meinung zu dem Gesetz habe,
da nur unbare Transaktionen durchgefiihrt würden, es fiir ihn im täglichen Geschäft mithin
nur ein "Neutrum" sei.
Auch unterfallen nicht alle Teilnehmer am Immobilienmarkt den Regelungen des Geldwäschegesetzes. So sind zum Beispiel Immobilienunternehmen, Hoch- und Tiefbauunternehmen
oder Projektentwickler keine Verpflichteten gemäß § 2 GwG. Dadurch werden der Geldwäscheaufsicht und einer umfassenden Geldwäscheprävention nicht unwesentliche Teile des
Immobiliensektors entzogen, da auch fiir diese Bereiche Typologien, wie zum Beispiel im
Rahmen der Vermietung oder der Erstellung beziehungsweise Sanierung von Objekten, erkannt wurden.
Betrachtet man die Wirksamkeit der geldwäschebezogenen Aufsicht im Immobiliensektor, so
stellt man hier zunächst eine erhebliche Uneinheitlichkeit zwischen den verschiedenen Bundesländern fest. Abgesehen vom Finanzsektor und den Kammerberufen ist die Geldwäscheaufsicht bedingt durch die föderalen Strukturen in Deutschland im Wesentlichen auf Ebene
der Bundesländer angesiedelt. Hierbei können verschiedene Ausgestaltungsvarianten beobachtet werden. So ist die Geldwäscheaufsicht im Freistaat Thüringen in einer zentralen Behörde, dem Landesverwaltungsamt in Weimar, angesiedelt, in den Bundesländern Hessen und
Baden-Württemberg verteilt sich diese hingegen auf drei beziehungsweise vier Regierungspräsidien. Am weitesten aufgegliedert ist die Aufsicht im Bundesland Niedersachsen, wo sie
auf der Ebene der Landkreise, der Region Hannover sowie der kreisfreien Städte stattfindet.
Durch diese Aufsplitterung besteht die Gefahr, dass eine einheitliche Umsetzung der Anforde-
- 11 9 -
rungen der Geldwäscheaufsicht im Immobiliensektor nicht einheitlich oder nur mit großem
Aufwand gewährleistet wird. Eine Herausbildung von Regionen mit unterschiedlich stark
gelebter Aufsicht birgt die Gefahr der Begünstigung der Begehung von Geldwäschestraftaten.
Auch erschwert diese Aufsplitterung den Verpflichteten des Geldwäschegesetzes, die richtigen Ansprechpartner zu finden. Dies ist insbesondere der Fall, wenn ein Verpflichteter über
Bundeslandgrenzen hinweg tätig ist.
In diesem Zusammenhang wurde festgestellt, dass die Einrichtung der Aufsichtsbehörden in
den Bundesländern selbst erst im Aufbau ist und damit einhergehend noch wenige Erfahrungswerte bestehen, wie eine wirksame Aufsicht gestaltet werden kann.
Eine weitere Erschwernis für eine wirksame Geldwäscheaufsicht außerhalb des Finanzsektors
liegt in der Anzahl der nach dem Geldwäschegesetz Verpflichteten und der Identifizierung der
relevanten Adressaten der jeweiligen aufsichtsrechtlichen Maßnahmen. So beträgt die Anzahl
dieser Verpflichteten ohne Zweifel ein Vielfaches der von der BaFin zu überwachenden Institute und erfordert daher eine risikoorientierte Herangehensweise bei der Überwachung. Die
Identifizierung der Verpflichteten ist nach den erhaltenen Auskünften oftmals mit Schwierigkeiten behaftet, da die erforderlichen Daten, wie zum Beispiel Gewerbeanmeldungen, nicht
immer zentral vorliegen und im Gegensatz zur Kreditwirtschaft auch häufiger neue Gewerbetreibende auftreten oder Angemeldete ihr Gewerbe einstellen oder ummelden. Auch ist hierbei zu bedenken, dass der Adressatenkreis, der insgesamt von den Aufsichtsbehörden überwacht werden soll, sehr heterogen ist und somit eine individuelle Herangehensweise notwendig ist. So erstreckt sich zum Beispiel die Gruppe der Immobilienmakler von Ein-PersonenUnternehmen, die auf Nebenerwerbsbasis arbeiten, bis zu international tätigen Immobilienmaklergesellschaften mit einer Vielzahl an Angestellten.
8.3
Anwendbarkeit von Typologien und Warnhinweisen
Im Rahmen der Studie war erkennbar, dass bedingt durch Besonderheiten des Immobiliensektors gängige Typologien und Warnhinweise nicht innner vollumfänglich anwendbar sind und
daher eine Überprüfung auf ihre konkrete Anwendbarkeit erforderlich ist.
"
So ist zu Typologien, die auf den Preis beziehungsweise den Wert der Immobilie in einer
Transaktion abzielen, anzuroerken, dass innerhalb des Immobiliensektors unterschiedliche
Auffassungen darüber bestehen, welche Faktoren den Preis einer Immobilie bestimmen. Damit ist auch nicht zu determinieren, welche Abweichungen im Preis eines Objektes bereits
auffällig sind und welche noch erklärbar erscheinen.
Auch kann beim Vorliegen eines einzelnen Warnhinweises in der Regel noch nicht zwingend
auf Geldwäsche geschlossen werden, sondern eher bei einer Kombination von mehreren solGeldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland
-120 -
eher Warnbinweise oder dem Vorliegen weiterer Faktoren. So sind etwa bei ungewöhnlich
erscheinenden Preisgestaltungen auf Grund der oben genannten Abwägungen fiir die Begründung eines Verdachtsmoments regelmäßig weitere Informationen notwendig. Diese umfassen
auch die Motivation des Kaufes. In den Befragungen wurden mehrere Beispiele genannt, in
denen ein überhöht erscheinender Kaufpreis nicht zwingend auf Geldwäsche hinweisen muss.
Hierbei handelte es sich um Fälle, in denen Grundstücke erworben werden, um ein Fondsportfolio abschließen oder ein Bauareal abrunden zu können, oder in denen ein Käufer ein besonderes Affektionsinteresse an einem besti=ten Grundstück besitzt (Elternhaus oder Kontrolle
darüber, wer in der Nachbarschaft wohnt).
Des Weiteren ist die Gültigkeit beziehungsweise Wirksamkeit von Typologien von vielen
Faktoren abhängig. So stellt sich oftmals auch die Frage der Erkennbarkeit und Übertragbarkeit eines in der Typologie abstrakt geschilderten Sachverhaltes auf die Wirklichkeit. In man::hen Fällen sind auch vertiefte Prüfungen oder eine besondere Sachkunde fiir die Erkennbarkeit eines Sachverhaltes notwendig, der von einer Typologie abgedeckt ist. Beispielhaft wäre
ein Fall zu nennen, bei dem inkriminierte Gelder durch überhöhte Rechnungen im Rahmen
eines Bauvorhabens verschleiert werden. Um erkennen zu können, dass die fakturierten und
verbauten Materialien voneinander abweichen, müsste hier eine umfangreiche Überprüfung
der Baupläne und weiterer Dokumente mit der gebotenen Sachkunde erfolgen.
Auch muss grundlegend eine Sensibilität der Person, die mit derartigen Sachverhalten in Berührung ko=t, fiir die Geldwäschegefährdung des Immobiliensektors und seiner Funktion
darin, gegeben sein. Hierzu ist auf die Ausführungen zur Sensibilität in Kapitel 8.1 zu verweisen.
Es ist zu berücksichtigen, dass der Wegfall oder die Veränderung einer Komponente der Typologie mutmaßlich zu deren Wegfall fuhrt. Dies wäre der Fall, wenn zum Beispiel korrespondierende gesetzliche Regelungen verändert werden. So ist derzeit die Überweisung von
Sicherheitsleistungen im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren aus dem Ausland sowie deren Weiterüberweisung auf ein abweichendes inländisches Konto bei nicht erfolgtem
Zuschlag möglich. Diese Typologie würde beispielsweise dadurch obsolet werden, wenn eine
Rücküberweisupg immer nur auf das Herkunftskonto erfolgen dürfte.
9
MAßNAHMENKATALOG
Wie im Kapitel 8 dargestellt wurde, haben sich im Rahmen der Gespräche sowie der Erhebung über den Online-Fragebogen mehrere Themenbereiche herauskristallisiert, bei denen
Handlungsbedarf identifiziert werden konnte. Hierbei handelt es sich zum einen um die Verbesserung der Sensibilität zur Erkennung von geldwäscherelevanten Vorgängen bei den VerGeldwäsche Im Immobilienssktor in Deutschland
. 12 1 .
tretern des Immobiliensektors, zum anderen um die Wirksamkeit und Anwendbarkeit der
geldwäschebezogenen gesetzlichen Bestimmungen auf Fragestellungen innerhalb des ImmobiJiensektors sowie um die Anwendbarkeit von Typologien und Warnhinweisen.
Nachfolgend werden Maßnahmen dargestellt, die zur Regehing des festgestellten Handlungsbedarfs beitragen könnten. Da sich die Methoden der Geldwäsche und das wirtschaftliche
Umfeld im Immobiliensektor weiterentwickeln, kann diese Aufstellung nicht als abschließend
betrachtet werden und ist einer permanenten Überprüfung und Aktualisierung zu unterziehen.
9.1
Sensibilität und Wissensstand
Zur Verbesserung der Sensibilität und des Wissensstandes bei den Teilnehmern im Immobiliensektor wären die nachfolgenden Maßnahmen denkbar:
•
Förderung der Bildung von Arbeitsgruppen zum Thema Geldwäsche durch Branchenfachverbände oder berufsständische Kammern mit Unterstützung durch das Bundeskriminalamt (Fm),
• Schaffung von Schulungsangeboten mit Immobilienbezug, wie zum Beispiel Seminare, computer- oder webbasierte Schulungen (CBT)
• verstärkte Konzipierung von geldwäschebezogenen Internet- beziehungsweise Intranetauftritten mit Darstellungen der wesentlichen Vorschriften und Gesetze zum Thema Geldwäschebekärnpfung sowie der einschlägigen Typologien und Warnhinweise
durch Aufsichtsbehörden, Branchenfachverbände sowie berufsständische Kammern,
.. Erstellung von Vorlagen fiir Leitfäden und Richtlinien!Arbeitsanweisungen mit Geldwäschebezug fiir den Immobilienbereich durch Aufsichtsbehörden, Branchenfachverbände sowie berufsständische Kammern,
~ Nutzung des Informationsangebotes der FIU beim Bundeskriminalamt (InternetAuftritt, Telefon-Hotline, Newsletter)
• Veröffentlichung von regelmäßigen Newslettern und Fachpublikationen mit Geldwäschebezug durch die Aufsichtsbehörden, Branchenfachverbände sowie berufsständische Kammern zur zeitnahen Information über aktuelle Entwicklungen und Typologien auf dem Gebiet der Bekämpfung der Geldwäsche im Immobiliensektor,
• Erstellung eines Katalogs von adressatenspezifischen Warnhinweisen, die beim Erkennen geldwäscherelevanter Fälle dienen können,
• Durchführung von geldwäschebezogenen Vorträgen bei den Branchenfachverbänden
und aufFachveranstaltungen durch das Bundeskriminalamt,
.. Öffnung der zugangsbeschränkten Informationsbereiche der FIU-Internetseite zu
Geldwäschethemen auch fiir Interessierte aus dem Immobiliensektor, die nicht durch
das Geldwäschegesetz verpflichtet sind,
• regelmäßiges Feedback der Ermittlungsbehörden an die Absender von Verdachtsmeldungen sowie den berufsständischen Kammern und Branchenfachverbände über das
Ergebnis der Ermittlungen (soweit ermittlungsmäßig und rechtlich möglich), damit
diese branchenspezifische Typologien erstellen können.
·122·
9.2
Wirksamkeit und Anwendbarkeit des Gesetzes auf Fragestellungen innerhalb des
Immobiliensektors
•
•
•
•
•
a
"
..
9.3
Anpassung und praxisnahe Gestaltung des GwG auf die Erfordernisse außerhalb des
Finanzsektors, insbesondere im Hinblick auf realistische Anwendbarkeit und Orientierung an praktischen Geschäftsabläufen der jeweiligen Verpflichtetengruppen,
Bündelung der Aufsichtsbehörden analog zur BaFin, um eine Vereinheitlichung der
Geldwäscheaufsicht auch außerhalb des Finanzsektors sicherzustellen (soweit dieser
Forderung iliderale Strukturen entgegenstehen: Verstärkte Kooperation der Länder mit
Schaffung entscheidungsbefugter Gremien zur Vereinheitlichung der Aufsichtsstrukturen),
Entwicklung von ZentraldateienlDatenbanken, zum Beispiel Zusammenschluss der
Grundbuchämter zu einem "zentralen Immobilienregister", Vernetzung der Datenbestände der GrunderwerbssteuersteIlen sowie Schaffung von öffentlichen Transaktionsdatenbanken, um so im Rahmen des BDSG zentrale Abfragen nach Auffälligkeiten
und Handlungsmustern zu ermöglichen,
zentraler Zugriff auf die Daten der Verpflichteten im Rahmen des BDSG, um so einen
zeitnahen und aktuellen Überblick fi1r die Aufsichtsbehörden sicherzustellen, dabei
wäre bereits eine zentrale Datei mit Basisdaten der nach dem Geldwäschegesetz Verpflichteten hilfreich, um zielgerichtet mit diesen kommunizieren zu können,
Ausweitung der Verpflichtung nach dem GwG auch auf die noch nicht erfassten Teilnehmer des Immobiliensektors, wobei Erleichterungen fiir kleine Unternehmen möglich sein sollten (beispielsweise analog zu den Erleichterungen hinsichtlich der Sicherungsmaßnahmen fi1r kleine Rechtsanwaltskanzleien),
Risikoorientierter Ansatz bei der Überwachimg der Verpflichteten dnrch Konzentration in der ersten Phase auf wesentliche Marktteilnehmer (vgl. Kapitel 4.1 zur Konzentration von 89,9% des Gesamtumsatzes auf 21,2% der im Grundstücks- und Wohnungswesens tätigen Unternehmen), '
Sicherstellung eines ausreichenden Personalschlüssels bei den Aufsichtsbehörden, um
der hohen Anzahl der Verpflichteten gerecht zu werden,
gesetzliche Regelung einer Beweislasturnkehr fiir den Nachweis der Herkunft von
verdächtigen Mitteln.
Anwendbarkeit von Typologien und Warnhinweisen
•
•
Regelmäßige Überprüfung der bestehenden Typologiepapiere zum Beispiel in
Workshops mit den berufsständischen Kammern und Branchenfachverbänden der
Verpflichteten und anhand der kriminalistiseh-typologischen Erkenntnissen,
Überprüfung der bestehenden rechtlichen Regelungen, um so gegebenenfalls den Anwendungsraum fiir bestimmende Merkmale aus den Typologien zu verringern (zum
Beispiel Überweisung auf Konten Dritter durch die Gerichtskasse bei Rückgewähr
von Sicherheitsleistungen).
GeJdwäsche im Immobil1ensektor in Deutschland
-123 -
10
SCHLUSSBEMERKUNG
Ziel der Studie "Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland" war es, den Immobiliensektor in Hinblick auf dessen Aufbau, dessen Teilnehmer (Stellen) sowie die Arten der durchgeführten Transaktionen mit Immobilien zu analysieren, um auf dieser Basis das Potential
einer möglichen Geldwäschegefahrdung zu ermitteln sowie einen konkreten Maßnahmenkatalog zur Verbesserung der Geldwäscheprävention zu entwickeln.
Grundsätzlich ist das Thema Geldwäsche und Geldwäscheprävention bei den Studienteilnehmern zu Teilen nicht präsent. Vor allem im Nichtfinanzsektor, in dem sich die Aufsicht noch
im Aufbau befindet, fehlt die Sensibilität für Geldwäschesachverhalte. Daraus ergibt sich ein
verstärkter Handlungsbedarf, der insbesondere in einer Verstärkung der Präsenz der Geldwäscheprävention impliziert.
Im Rahmen der Literaturrecherchen und Datenerhebungen ergab sich, dass der Immobilienmarkt Möglichkeiten für Geldwäsche bietet, die in der Beschaffenheit von Immobilien und
des Immobilienmarktes liegen, aber auch aus der zum Teil noch verbesserungsfähigen Regulierung sowie aus der mangelnden Sensibilität der Marktteilnehmer resultieren. Diese grundsätzlichen Möglichkeiten wiegen vor allem in Verbindung mit dem außerordentlichen Volumen des Immobilienmarktes im Verhältnis zur gesamtwirtschaftlichen Leistung schwer. Die
Tatsache, dass nur von wenigen konkreten Geldwäschefallen berichtet wurde, liegt möglicherweise darin begründet, dass Geldwäsche in den wenigsten Fällen als solche erkannt wird.
Ebenso verhält es sich mit der Einschätzung der Gefahrdung des Immobilienmarktes hinsichtlich Geldwäsche: Da den Studienteilnehmern das volle Spektrum der Möglichkeiten hinsichtlich Geldwäsche in den seltensten Fällen bewusst war, kann diese Einschätzung nicht der
wirklichen Ausprägung gleichgesetzt werden.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Erhebungen der Studie die Ausgangsthese
bestätigen, dass sich der deutsche Immobilienmarkt besonders für Geldwäsche eignet. So qualifiziert sich der Nichtfmanzsektor auf Grund der aufgezeigten Defizite in der Geldwäscheprävention als ideales Einfallstor für einen Missbrauch zur Durchführung von Geldwäschehandlungen.
- 124-
~
......................... .
• I
Bundeskriminalamt
I
65173 Wiesbaden
+49611 55-0
[email protected]
,-
·125 -
••
,,

Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland - Frank

Transcription

Similar documents

Fragebogen Anamnese Hund

Anlagen 1 bis 3 des Prüfberichts des Vertragsprüfers

Financial Services News

Cover - Impulse Singapur

EY Real Estate Tax Trends Real Estate Tax Trends

Berechtigungszertifikat

Der Storage-Markt-Führer Computer