EY Real Estate Tax Trends Real Estate Tax Trends

Ausgabe Dezember 2014
Real Estate
Tax Trends
Inhalt
02 Gedanken zum
Jahresende
05 ImmobilienInvestmentfonds:
Steuerliche
Privilegierung auch bei
Projektentwicklungen?
07 InvStG: Neues aus der
Finanzverwaltung
09 Neukonzeption der
Investmentbesteuerung
11 Auswirkungen des
„Jahressteuergesetzes
2015“ auf die
Immobilienbranche
15 Grunderwerbsteuer beim
Share Deal
17 Grunderwerbsteuersatz
EY Real Estate Tax Trends
Liebe Leserinnen und Leser,
das Beste kommt oft zum Schluss – und so freue ich mich sehr, Ihnen
kurz vor Jahresende einen neuen Newsletter aus unserem Hause
übersenden zu dürfen, die EY Real Estate Tax Trends. Er behandelt
aktuelle Entwicklungen rund um das Thema Steuern und Immobilien.
Insbesondere werden wir uns in dieser und den folgenden Ausgaben
verstärkt mit den Themen Immobilienfonds und institutionelle
Investoren, steuerliche Aspekte bei Auslandstransaktionen sowie US
Real Estate Tax beschäftigen.
Unser Anspruch ist es, Sie in der gebotenen Kürze über die hier
relevanten Sachverhalte zu informieren. Kurz, denn wir wissen, dass Ihre
Zeit kostbar ist. Sollten Sie das eine oder andere Thema vertiefen
wollen, stehen wir Ihnen aber selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Die jeweiligen Ansprechpartner finden Sie neben den Beiträgen. Darüber
hinaus sind auch Ihre Ansprechpartner aus dem EY Real Estate Tax
Netzwerk bei Fragen gerne für Sie da.
Wir wünschen Ihnen und Ihren Familien ein frohes Fest und einen guten
Rutsch ins Neue Jahr!
18 BMF-Schreiben zur
Anwendung der DBA
auf Personengesellschaften
20 Der US-Real Estate
Investment Trust
21 Wichtige Steuerrechtsänderungen bei
OutboundImmobilieninvestitionen
Ihr Prof. Dr. Karl Hamberger
Gedanken zum Jahresende
Prof. Dr. Karl Hamberger
Global Sector Leader
Tax Real Estate, Hospitality &
Construction
Telefon +49 89 14331 13662
[email protected]
Für die Immobilienwirtschaft war 2014 ein Jahr der Veränderung. Das
gesetzliche Umfeld für Immobilieninvestitionen hat sich sowohl in
regulatorischer als auch in steuerlicher Hinsicht dramatisch verändert.
Die branchenüblichen Fonds- und Investitionsstrukturen unter
Verwendung von Holdinggesellschaften in internationalen
Holdingstandorten befinden sich im Fokus der Öffentlichkeit. Politiker
sehen sich unter massivem Handlungsdruck zur Unterbindung von
zwar legalen aber nach Ansicht der Öffentlichkeit nicht legitimen
Steuerstrukturierungen. Diverse europäische
Doppelbesteuerungsabkommen wurden geändert, um
Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobiliengesellschaften
der Besteuerung im Belegenheitsland der Immobilien zu unterwerfen.
Die Finanzbehörden aller EU-Mitgliedsstaaten scheinen bemüht zu sein,
das jeweilige Steueraufkommen durch intensivere Betriebsprüfungen
zu erhöhen. Der Fokus der Betriebsprüfer liegt häufiger als in früheren
Jahren auf den Themen Substanz, Domizilierung und
Betriebstättenvermeidung. Auch die Verrechnungspreisgestaltung und
deren Dokumentation stellen sich zunehmend als Lieblingsthema der
Betriebsprüfer dar. Ebenso eine sehr streng-formale
Herangehensweise an die für den Vorsteuerabzug erforderlichen
Rechnungsbestandteile.
Der Druck nimmt zu
Der Öffentlichkeitsdruck auf die politischen Entscheidungsträger zu
einer restriktiveren und europa-einheitlichen Gestaltung des
Steuerrechts ist groß und wächst weiter. Die BEPS-Initiative (Base
Erosion Profit Shifting) wird voraussichtlich in 2015 viele ihrer „Action
Points“ in geltendes Recht umsetzen. Mögliche Folgen sind u.a.:
► Anhebung der effektiven Steuerlast in
Luxemburg (und anderen Holding-Standorten)
► Schaffung einer einheitlichen Steuerbasis
innerhalb der EU
► Verschärfung der „Anti-Abuse-Rules“
► Verschärfung der Regeln zum steuerlichen
Zinsabzug und zur Kapitalertragsteuer
► Erhöhte Anforderungen an das Transfer Pricing
► Untersagung der typischen „debt-push-down“Strukturen
► Ausweitung des Betriebstättenbegriffs auf Ebene
der Doppelbesteuerungsabkommen und – als
Folgewirkung – des nationalen Rechts.
Für Unternehmen aus dem Immobilienbereich ist vor allem der Blick
auf die Zinsabzugsregelungen und die Reduzierung der Quellensteuer
auf Gewinnausschüttungen relevant. Viele Unternehmen erleben
bereits, dass in der steuerlichen Betriebsprüfung eine „härtere
Gangart“ Einzug hält und Betriebsprüfungen künftig mehr als bisher
sich auf Substanz- und Betriebstättenthematiken sowie Transfer
Pricing Dokumentationen fokussieren.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 2
Fortsetzung: Gedanken zum Jahresende
Handlungsempfehlung
Die große Frage ist: Wie soll man solchen Entwicklungen adäquat
begegnen? Um die Frage im Einzelfall zu beantworten, bedarf es stets
einer individuellen Bestands- und Situationsanalyse. Ganz allgemein
lässt sich aber festhalten:
Für Holdingstrukturen in Luxemburg (und ggf. auch anderen
Holdingstandorten) ist ein Health Check „Rulings” sinnvoll:
► Welche Rulings gibt es im jeweiligen Fall? Dabei
sollte zehn Jahre rückblickend agiert werden.
► Wie sind die Rulings inhaltlich zu werten?
Weichen sie von Rechtsprechung/
Verwaltungspraxis/vergleichbaren Steuerfällen
ab und führt dies zu einer niedrigeren
Effektivsteuerbelastung als in den
Vergleichsfällen, so dass ggf. die Gefahr besteht,
dass das Ruling als „State Aid“ qualifiziert wird
und dem Steuerpflichtigen empfindliche
Steuernachzahlungen drohen?
Zudem ist ein Health Check „Transfer Pricing” ratsam, gerade bei
international investierenden Immobilienfonds:
► Passt das Verrechnungspreisgefüge,
insbesondere bzgl. Zinssätzen auf
Gesellschafterdarlehen und Weiterbelastung von
Managementgebühren?
► Ist die Verrechnungspreis-Dokumentation
ausreichend?
Darüber hinaus ist ein Health Check „Substanz“ denkbar:
► Gibt es ausreichende Substanz in der
Holdinggesellschaft?
► Ist sie für den konkreten Geschäftszweck
angemessen?
► Welche ausländischen Immobilieninvestitionen
werden über Betriebstätten gehalten?
Für ausländische Gesellschaften ist zur Vermeidung von
Gewerbesteuerrisiken u.a. ein Health Check „Betriebstätte“
empfehlenswert:
► Gibt es wirklich keine „physische“ Betriebstätte
in Deutschland?
► Werden die geschäftlichen Entscheidungen in
ausreichendem Maße außerhalb Deutschlands
getroffen, so dass keine deutsche
„Managementbetriebstätte“ besteht? Wird dies
auch angemessen dokumentiert?
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 3
Fortsetzung: Gedanken zum Jahresende
Fazit
Insgesamt gilt: Das steuerliche Umfeld für Immobilieninvestitionen war
stets im Wandel und wird sich voraussichtlich weiterhin dynamisch
verändern. In Anbetracht der öffentlichen Diskussion und der zu
erwartenden Ergebnisse der BEPS-Initiative ist es an der Zeit, die
traditionelle Art und Weise der (Fonds)strukturierung kritisch zu
überdenken. Möglicher Weise werden steuerfreie und steuerlich
begünstigte Investoren künftig präferiert auf steuerlich transparente
Vehikel (z.B. Personengesellschaften) zurückgreifen, um vom Investor
bis zum Investitionsobjekt für ertragsteuerliche Zwecke „transparent“
behandelt zu werden und somit z.B. etwaige Substanzrisiken zu
vermeiden. Nach nationalem Recht steuerfreie Vehikel (z.B. REITs,
Investmentfonds) werden künftig möglicher Weise häufiger als in der
Vergangenheit als Objektgesellschaft Verwendung finden, um u.a. die
neuralgischen Punkte Gewerbesteuer und Zinsschranke hinter sich zu
lassen. Interessant ist in diesem Zusammenhang die aktuelle Initiative
Luxemburgs, künftig einen steuerbefreiten Luxemburger REIT
einzuführen, dessen Kerngeschäft darin besteht, steuerfrei in andere
europäische REITs und Investmentfonds zu investieren.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 4
Immobilien-Investmentfonds: Steuerliche
Privilegierung auch bei Projektentwicklungen?
Entschärfte Sicht
Jürgen Bauderer
Partner
Real Estate Tax
Telefon +49 89 14331 25799
[email protected]
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat in einem geänderten
Entwurfsschreiben seine Auffassung entschärft, wann bei
Immobilienanlagen keine aktive unternehmerische Bewirtschaftung
und somit ein steuerlich privilegierter Investmentfonds vorliegt.
Hintergrund
Nach dem AIFM-Steueranpassungsgesetz werden in- und ausländische
Investmentvermögen in zwei Kategorien unterteilt: Investmentfonds
und (Personen-/Kapital)-Investitionsgesellschaften. Auf
Investmentfonds findet das privilegierte Besteuerungssystem des
InvStG Anwendung. Nach § 1 Abs. 1b Satz 2 Nr. 3 InvStG darf zur
Qualifikation als Investmentfonds keine aktive unternehmerische
Bewirtschaftung vorliegen, wobei die Beteiligung an ImmobilienGesellschaften i. S. d. § 1 Abs. 19 Nr. 22 iVm §§ 234-238 KAGB als
unschädlich eingeordnet wird. Die allgemeinen von der
Rechtsprechung und Finanzverwaltung entwickelten Grundsätze zur
Abgrenzung der vermögensverwaltenden von der gewerblichen
Tätigkeit sind dabei nicht unmittelbar anwendbar. Stattdessen sieht
das BMF in seinem nun geänderten (und entschärften)
Entwurfsschreiben vom 7. Oktober 2014 beispielsweise in der
Veräußerung einer Immobilie, an der Baumaßnahmen durchgeführt
wurden und die zu Herstellungskosten führen, dann keine aktive
unternehmerische Bewirtschaftung, wenn die Immobilie nach
Abschluss einer solchen Baumaßnahme noch mindestens 3 Jahre
gehalten wird oder die Immobilie vor Beginn einer solchen
Baumaßnahme mindestens 3 Jahre gehalten wurde. Dagegen liegt
nach Auffassung des BMF ein Grundstückshandel dann vor, wenn
Immobilien bereits mit dem Ziel der kurzfristigen Weiterveräußerung
erworben werden. Von einer aktiven unternehmerischen
Bewirtschaftung geht das BMF auch dann aus, wenn die in den letzten
5 Jahren veräußerten Immobilien 50% des durchschnittlichen
Immobilienbestandes in diesem Zeitraum übersteigen oder wenn die
Haltedauer der in den letzten 5 Jahren veräußerten Immobilien
weniger als 5 Jahre beträgt. Unberücksichtigt sollen nach Auffassung
des BMF auch Immobilien bleiben, deren Verkauf zwingend erforderlich
war, um beispielsweise Rückgabeverpflichtungen von Anlegern
nachzukommen oder sofern Verkäufe aufgrund der Liquidation eines
Immobilienfonds erfolgt sind.
Einschätzung und Ausblick
Auf Basis dieser Grundsätze sollten Immobilienfonds überwachen, ob
bei umfangreicheren Veräußerungen von Immobilienbeständen das
Kriterium „keine aktive unternehmerische Bewirtschaftung“ erfüllt
wird. Andernfalls entfällt die Qualifikation als Investmentfonds, was
insbesondere bei Sondervermögen steuerlich äußerst nachteilig wäre.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 5
Fortsetzung: Immobilien-Investmentfonds: Steuerliche Privilegierung auch bei
Projektentwicklungen?
Dabei sind u.E. Veräußerungen von Anteilen an ImmobilienGesellschaften nicht mit einzubeziehen, zumal das Halten von
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gesetzlich als unschädlich
eingeordnet wird.
Der Verkauf einer einzelnen Immobilie, bei der die 3-Jahres-Grenze
nicht eingehalten wird, kann nach unserer Auffassung nicht schon
allein zur Begründung einer aktiven unternehmerischen
Bewirtschaftung führen. Vielmehr müssen mehrere solcher
Objektveräußerungen unter Berücksichtigung der 5-Jahres-Grenze
vorliegen. Ein weiterer wichtiger Aspekt: Im Entwurf des BMFSchreibens wird explizit darauf hingewiesen, dass die darin geregelten
Grundsätze zu Immobilienanlagen nicht bei Immobilien-Gesellschaften
Anwendung finden sollen. Es sollte daher für Immobilien-Portfolien, bei
denen umfangreiche Baumaßnahmen erfolgen sollen, die ggf. das
Risiko einer aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung beinhalten,
eine Auslagerung auf Immobilien-Gesellschaften erwogen werden.
Sowohl bei inländischen als auch ausländischen Immobilienfonds sollte
beachtet werden, dass solche Objektgesellschaften allerdings die
Voraussetzungen an eine Immobilien-Gesellschaft im Sinne der §§
234-238 KAGB erfüllen, da andernfalls eine Investition in schädliche
Vermögensgegenstände erfolgt.
Insgesamt erfährt der überarbeitete Entwurf des BMF-Schreibens
deutliche Erleichterungen. Allerdings bedarf das finale BMF-Schreiben
noch einiger Klarstellungen.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 6
Investmentsteuergesetz: Neues aus der
Finanzverwaltung
Jürgen Bauderer
Partner
Real Estate Tax
Telefon +49 89 14331 25799
[email protected]
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat mit seinem
Auslegungsschreiben vom 23. Oktober 2014 erneut zu verschiedenen
Einzelfragen zur Auslegung des Investmentsteuergesetzes (InvStG)
Stellung genommen. Dies betrifft zum Teil auch die ImmobilienfondsBranche.
Hintergrund
David Schröder
Consultant
Real Estate Tax
Telefon +49 89 14331 26588
[email protected]
Mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) am 22. Juli
2013 wurde die AIFM-Richtlinie (RL 2011/61/EU) in nationales Recht
umgesetzt. In diesem Zuge wurde auch die Besteuerung von
Investmentvermögen mit Inkrafttreten des AIFMSteueranpassungsgesetzes (AIFM-StAnpG) am 24. Dezember 2013
neu geregelt. Zur Klärung von Auslegungsfragen steht das BMF im
regen Austausch mit den Interessensvertretern der Fondsbranche. Ein
Resultat dieses Prozesses ist das neuerliche Schreiben des BMF vom
23. Oktober 2014. Nachfolgend sollen die für die Immobilienbranche
relevanten Aussagen des BMF dargestellt werden.
Beteiligung an gewerblichen Personengesellschaften unzulässig
Entsprechend der bisherigen Aufsichtspraxis für die Einhaltung der
Anlagebestimmungen ist ein (privilegierter) Investmentfonds
verpflichtet, mindestens 90% seines Wertes in zulässige
Vermögensgegenstände zu investieren. Dazu zählen u.a. Grundstücke
und Wertpapiere. Die damit verbundene sog. „Schmutzgrenze“ von
10%, welche erstmals durch das AIFM-StAnpG gesetzlich geregelt wird,
soll dafür sorgen, dass nicht jedwede geringfügige Abweichung von
den Anlagebestimmungen einen Verstoß begründet. Seit der
Neuregelung des InvStG gehören Beteiligungen an gewerblichen oder
gewerblich geprägten Personengesellschaften grundsätzlich nicht
mehr zu den zulässigen Vermögensgegenständen, in die ein
(privilegierter) Investmentfonds investieren darf. Nach Auffassung des
BMF können Anteile an solchen Personengesellschaften auch nicht im
Rahmen der 10%-Schmutzgrenze dauerhaft gehalten werden.
Beteiligungen an Personengesellschaften, welche vor dem
28. November 2013 erworben wurden, genießen dagegen
Bestandsschutz und fallen unter die 20%-Beteiligungsgrenze für
Anteile an Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 1b Nr. 6 S. 3 InvStG). Die
Unzulässigkeit der Beteiligung an gewerblichen bzw. gewerblich
geprägten Personengesellschaften sollte jedoch nicht gelten, sofern
die Personengesellschaft die Anforderungen an eine ImmobilienGesellschaft oder einen Investmentfonds erfüllt.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 7
Fortsetzung: Investmentsteuergesetz: Neues aus der Finanzverwaltung
Keine Abschirmwirkung eines (privilegierten) Investmentfonds
vor der Anwendung der Hinzurechnungsbesteuerung
Nach Auffassung des BMF kann es zur Hinzurechnungsbesteuerung auf
Ebene eines Investmentfonds kommen, sofern dieser an einer KapitalInvestitionsgesellschaft i. S. d. § 19 Abs. 1 InvStG beteiligt ist (z.B. ein
luxemburgischer FCP, welcher die Anforderungen an einen
privilegierten Investmentfonds nicht erfüllt) und diese Gesellschaft als
Zwischengesellschaft im Sinne der Hinzurechnungsbesteuerung
einzuordnen ist. Insoweit schirmt ein (privilegierter) Investmentfonds
nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht vor der Anwendung der
Hinzurechnungsbesteuerung auf unteren Ebenen innerhalb einer
Fondsstruktur ab. Es ist empfehlenswert, bereits bestehende oder
zukünftige Fondsstrukturen insbesondere auf mögliche
Anknüpfungspunkte der Hinzurechnungsbesteuerung im Detail zu
analysieren.
Anteile an einem Real Estate Investment Trust (REIT) als zulässige
Anlagegegenstände eines (privilegierten) Investmentfonds
Klarstellend hat sich das BMF zu Auslegungsfragen in Bezug auf die
Beteiligung eines (privilegierten) Investmentfonds an einem REIT
geäußert. So gehören Anteile eines inländischen REIT als Wertpapiere
zu dem Kreis der zulässigen Anlagegegenstände eines (privilegierten)
Investmentfonds. Das Gleiche gilt für Anteile an einem ausländischen
REIT, welcher an einer ausländischen Börse oder einem anderen
organisierten Markt zugelassen ist.
Vorrang des InvStG vor dem REIT-Gesetz und Anwendung der
Hinzurechnungsbesteuerung auf REIT-Gesellschaften
Auf einen (inländischen) REIT im Sinne des REIT-Gesetzes (REITG)
oder einer vergleichbaren ausländischen REIT-Gesellschaft im Sinne
des § 19 Abs. 5 REITG finden nach Auffassung des BMF die
Regelungen des InvStG keine Anwendung. Sofern die Anwendbarkeit
des REIT-Gesetzes auf eine ausländische Gesellschaft unklar ist, soll
diese automatisch als Kapital-Investitionsgesellschaft im Sinne des
§ 19 InvStG qualifizieren. Insofern würde sich grundsätzlich der
Anwendungsbereich der Hinzurechnungsbesteuerung eröffnen. Für die
Frage, ob die Beteiligungsgrenzen der Hinzurechnungsbesteuerung
(51% bzw. 1% im Falle von sog. Einkünften mit Kapitalanlagecharakter)
erreicht werden, ist auf die Ebene des Investmentfonds und nicht auf
die Ebene des Anlegers abzustellen. Die Hinzurechnungsbesteuerung
soll jedoch keine Anwendung finden, sofern (i) die Anteile an der
ausländischen REIT-Kapitalgesellschaft an einer Börse gehandelt
werden und die REIT-Kapitalgesellschaft in einem Staat ansässig ist,
welcher generell Ertragssteuern erhebt, oder (ii) die Tätigkeit des
REITs auf das Halten von Immobilien oder von Beteiligungen an
Immobiliengesellschaften ausgerichtet ist oder die Kapitalgesellschaft
einer mit § 13 REITG vergleichbaren Ausschüttungsverpflichtung
unterliegt.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 8
Neukonzeption der Fondsbesteuerung:
Schicksalsjahre des Investmentsteuerrechts?
Christian Mundel
Manager
Real Estate Tax
Telefon +49 89 14331 25810
[email protected]
Bereits im Frühjahr 2011 hatte die Finanzministerkonferenz eine BundLänder-Arbeitsgruppe eingesetzt – mit dem Ziel, einen Vorschlag für
ein einfacheres und aufkommenssicheres
Investmentbesteuerungssystem zu erarbeiten. Vor allem für
Publikums-Immobilienfonds sieht die von der Arbeitsgruppe am
24. Februar 2012 vorgelegte „Neukonzeption der
Investmentbesteuerung“ eine Abkehr von der transparenten
Fondsbesteuerung vor. Nach der Umsetzung der AIFM-Richtlinie in
nationales Recht und der Folgeänderungen des InvStG durch das AIFMSteuer-Anpassungsgesetz, in dem auch wesentliche Kritikpunkte der
Arbeitsgruppe am bestehenden InvStG nachgebessert wurden, scheint
sich für 2015 die im Koalitionsvertrag vereinbarte „grundlegende
Reform der Investmentbesteuerung“ anzukündigen.
Reformvorhaben auf Basis des Konzepts der Bund-LänderArbeitsgruppe aus 2012
Die Besteuerung von Investmentfonds folgt bisher dem sog.
(eingeschränkten) Transparenzprinzip. Nach dieser dem InvStG
immanenten Grundidee soll der Investmentanleger die aus der
Beteiligung an einem Investmentfonds erzielten Erträge so versteuern,
als ob er die Vermögensgegenstände des Fonds selbst halten würde.
Dem Vernehmen nach könnte bereits Anfang 2015 ein Konzept für ein
neues InvStG veröffentlicht werden, das auf den Reformvorschlägen
der Bund-Länder-Arbeitsgruppe beruht. Diese hat (auch) das
Transparenzprinzip als einen der Gründe für die Komplexität der
Investmentfondsbesteuerung identifiziert. Das Eckpunktepapier aus
dem Jahr 2012 sieht daher insbesondere vor, das transparente
Besteuerungsregime für Publikums-Immobilienfonds abzuschaffen.
Dabei sollen Einkünfte aus inländischen Immobilien
(Mieten/Veräußerungsgewinne) auf Fondsebene mit 15% der
Körperschaftsteuer unterworfen und bei Ausschüttung auf
Anlegerebene dem Grunde nach ebenfalls in vollem Umfang besteuert
werden. Um Nachteile im Vergleich zur Direktanlage zu vermeiden, soll
es jedoch bei typisierend definierten Immobilienfonds zu einer
pauschalen Steuerbefreiung („Immobilienteilfreistellung“) kommen. Bei
Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt Deutschland ist eine
pauschale Steuerfreistellung in Höhe von 40% vorgesehen. Bei Fonds,
die überwiegend in ausländische Immobilien investieren, soll eine
Doppelbesteuerung ausländischer Immobilienerträge durch eine
pauschale 60%-ige Steuerfreistellung kompensiert werden. Bei
Thesaurierung auf Fondsebene soll zudem eine sog. Vorabpauschale
auf Anlegerebene der Besteuerung unterliegen. Im Gegensatz zu
Publikums-Immobilienfonds sieht das Eckpunktepapier für Spezialfonds
grundsätzlich vor, ein transparentes Besteuerungssystem
beizubehalten. Jedoch ist auch hier angedacht, das bestehende
System um zahlreiche Einzelmaßnahmen zu ergänzen.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 9
Fortsetzung: Neukonzeption der Fondsbesteuerung: Schicksalsjahre des
Investmentsteuerrechts?
Wird die Bundesregierung an der Reform festhalten?
Ein vom Bundesfinanzministerium in Auftrag gegebenes Gutachten,
das die Auswirkungen einer Investmentsteuerreform auf die
Volkswirtschaft und die Altersvorsorgesysteme beleuchtet, soll wohl
noch bis zum Ende des Jahres 2014 an die Länder zirkuliert werden.
Sollten die Länder danach weiter für eine grundlegende Reform
stimmen, wird derzeit die Einleitung eines Gesetzgebungsverfahrens zu
einem neuen Investmentsteuerrecht mit Vorlage eines
Referentenentwurfs bis zur Sommerpause 2015 und einer möglichen
Verabschiedung bis Ende 2015 erwartet. Angesichts des im
Koalitionsvertrag klar geäußerten Willens zur grundlegenden Form der
Investmentbesteuerung ist derzeit davon auszugehen, dass die
Regierung am Reformvorhaben festhalten wird – und das, obwohl
selbst Teile der Finanzverwaltung unter Betonung der Vorteile des
derzeitigen InvStG Bedenken an einer grundlegenden Reform geäußert
haben. Das Reformvorhaben könnte dabei auch vor dem Hintergrund
der aktuellen EUGH-Rechtsprechung zur Europarechtswidrigkeit der
Pauschalbesteuerung des § 6 InvStG (C-326/12, Rechtssache van
Caster und van Caster) und der vermeintlichen Europarechtswidrigkeit
der (ausschließlichen) Steuerbefreiung für inländische Investmentfonds
gemäß § 11 Abs. 1, 2 InvStG an Fahrt gewinnen. Sowohl die EUrechtlichen Bedenken gegen einzelne Normen des InvStG als auch die
verbleibenden Kritikpunkte am InvStG wären aber wohl auch im
bestehenden System lösbar. Dass mit der Ergänzung eines weiteren
intransparenten Besteuerungsregimes im Umfeld des bestehenden
Systems aus Investmentfonds, Personen- und KapitalInvestitionsgesellschaften die gewollte Vereinfachung der
Investmentbesteuerung erreicht werden kann, erscheint zudem
zweifelhaft.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 10
Auswirkungen des „Jahressteuergesetzes 2015“ auf
die Immobilienbranche
Stefan Kunze
Senior Manager
Real Estate Tax
Telefon +49 89 14331 13829
[email protected]
Bundesrat und Bundestag haben teilweise unterschiedliche
Vorstellungen, was das Jahressteuergesetz 2015 (JStG 2015) angeht.
Der 19. Dezember könnte Klarheit über strittige Punkte bringen. Dabei
gilt:
Einige der Änderungswünsche des Bundesrates könnten sich
insbesondere auch auf die Immobilienbranche auswirken. Selbst wenn
besagte Änderungswünsche aktuell keinen Eingang ins Gesetz mehr
finden, so dürften sie doch zumindest 2015 erneut diskutiert und ggf.
im JStG 2016 umgesetzt werden. Nachfolgend einige der Punkte, die
es zu beobachten gilt.
Grunderwerbsteuer: Mittelbare Änderungen von Beteiligungsverhältnissen an grundbesitzenden Personengesellschaften (§ 1 Abs. 2a
GrEStG-E)
Xi Yang
Consultant
Real Estate Tax
Telefon +49 89 14331 26587
[email protected]
Als sog. fiktiver Grundstückserwerb unterliegt die unmittelbare
und/oder mittelbare Übertragung von mindestens 95% der Anteile am
Gesellschaftsvermögen einer grundbesitzhaltenden
Personengesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb von 5 Jahren
der Grunderwerbsteuer (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Mit Urteil vom 24. April
2013 (II R 17/10) hatte der BFH im Bereich von mittelbaren
Gesellschafterwechseln – entgegen der Ansicht der Finanzverwaltung –
erstmals eine wirtschaftliche Betrachtungsweise angenommen. Danach
sollen an einer grundbesitzhaltenden Personengesellschaft beteiligte
Kapital- und Personengesellschaften gleichermaßen transparent
behandelt werden. Eine schädliche Übertragung auf Neugesellschafter
im maßgeblichen 5-Jahreszeitraum liegt auf mittelbarer Ebene daher
nur dann vor, wenn sich der Gesellschafterbestand der mittelbar
beteiligten Gesellschaft – d.h. auf den weiteren Beteiligungsebenen –
im wirtschaftlichen Ergebnis vollständig geändert hat. Mit Übernahme
der bisherigen Verwaltungsauffassung in den Gesetzeswortlaut soll
dieser Rechtsprechung der Boden entzogen werden. Änderungen im
Gesellschafterbestand von mittelbar beteiligten
Personengesellschaften sollen im Rahmen des § 1 Abs. 2a GrEStG
demnach anteilig berücksichtigt werden, indem die jeweiligen
Beteiligungsquoten multipliziert werden. Der Übergang von Anteilen an
einer Kapitalgesellschaft, die mittel und/oder unmittelbar an einer
grundbesitzhaltenden Personengesellschaft beteiligt ist, soll
demgegenüber nicht quotal berücksichtigt werden. Stattdessen soll die
unmittelbar beteiligte Kapitalgesellschaft zu 100% als neue
Gesellschafterin gelten, wenn mindestens 95% der
Kapitalgesellschaftsanteile auf neue Gesellschafter übergehen. Drei
Beispiele hierzu:
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 11
Fortsetzung: Auswirkungen des „Jahressteuergesetzes 2015“ auf die Immobilienwirtschaft
Beispiel 1: Kapitalgesellschaft A ist zu 100% an der
grundbesitzhaltenden Personengesellschaft B beteiligt. 95% der
Anteile an A werden auf den Erwerber C übertragen. Die Übertragung
von 95% der Anteile auf C unterliegt der Grunderwerbsteuer.
Beispiel 2: Kapitalgesellschaft A ist zu 100% an der
grundbesitzhaltenden Personengesellschaft B beteiligt. 90% der
Anteile an A werden auf den Erwerber C übertragen. Die Übertragung
von 90% der Anteile auf C unterliegt mangels Erreichung der
erforderlichen 95%-Schwelle nicht der Grunderwerbsteuer.
Beispiel 3: F hält 100% der Anteile am Gesellschaftsvermögen der
Personengesellschaft D. D ist zu 90% an der grundbesitzhaltenden
Personengesellschaft B beteiligt. Die verbleidebenen 10% an B werden
von E gehalten. E überträgt seinen 10% Anteil an B auf den Erwerber C.
Innerhalb von 5 Jahren überträgt F 95% der Anteile am Vermögen der
D ebenfalls auf den Erwerber C. Die Übertragung des 95% Anteils auf D
unterliegt der Grunderwerbsteuer, da innerhalb von 5 Jahren
unmittelbar 10% und mittelbar 85% (durchgerechnet 95% von 90%) der
Anteile an der grundbesitzhaltenden Personengesellschaft B auf
Neugesellschafter übertragen wurden.
Verfassungsrechtlich höchst bedenklich ist, dass die Neuregelung des
Bundesrates (rückwirkend) anwendbar sein soll auf Erwerbsvorgänge,
die nach dem 31. Dezember 2001 verwirklicht wurden. Der § 1 Abs. 2a
GrEStG wurde in dem Gesetzesbeschluss des Bundestages vom 4.
Dezember 2014 nicht berücksichtigt. Die Bundesregierung hatte
bereits in ihrer Gegenäußerung vom 12. November 2014 auf
verfassungsrechtliche Bedenken bezüglich der Rückwirkung
hingewiesen.
Hybride Steuergestaltungen (§ 4 Abs. 5a EStG-E): Verhinderung von
Nichtbesteuerung oder doppelten Betriebsausgabenabzug
Der Bundesrat wünscht sich, dass hybride Steuergestaltungen
vermieden werden. Gemeint ist damit die uneinheitliche steuerliche
Qualifizierung von Finanzinstrumenten als Fremd- und Eigenkapital
beim Zahler und Empfänger und damit die Erzielung von „weißen
Einkünften“ sowie „double dips“. Diese Regelung zielt insbesondere auf
grenzüberschreitende Finanzierungen ab. Es handelt sich um eine der
weiteren BEPS-Maßnahmen. Beachtlich ist, dass sich die Neuregelung
nicht nur auf Rechtsverhältnisse zwischen nahestehenden Personen
bzw. verbundenen Unternehmen beschränken soll. Der
Gesetzesentwurf zur Vermeidung hybrider Steuergestaltungen hat
keinen Eingang in die vom Bundestag beschlossene Fassung vom
4. Dezember 2014 gefunden. Nach der bisherigen Haltung der
Bundesregierung zur BEPS-Diskussion sollen die auf OECD-Ebene zu
erarbeitenden Maßnahmen nicht vor Beendigung des OECD-BEPSProjekts in nationales Recht umgesetzt werden. Es besteht die
Möglichkeit, dass der Bundesrat im Rahmen eines eventuellen
Vermittlungsausschusses auf die Berücksichtigung der
vorgeschlagenen Neuregelung besteht.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 12
Fortsetzung: Auswirkungen des „Jahressteuergesetzes 2015“ auf die Immobilienwirtschaft
Einführung einer Steuerpflicht für Veräußerungsgewinne aus
Streubesitz unter 10% (§ 8b Abs. 4 KStG)
Mit dieser Regelung soll die derzeitige Ungleichbehandlung von
Dividenden und Veräußerungsgewinnen aus von Körperschaften
gehaltenen sog. Streubesitzbeteiligungen (Beteiligungen von weniger
als 10%) vermieden werden. Im Ergebnis würde somit die für
Streubesitzdividenden seit dem 1. März 2013 anzuwendende volle
Steuerpflicht auch für Veräußerungsgewinne aus Streubesitz gelten.
Für die Immobilienwirtschaft könnte dies bei Spezialfonds beim
Ermitteln des Aktiengewinns für die Anleger erhebliche administrative
Auswirkungen haben. Unter Verweis auf den Koalitionsvertrag hält die
Bundesregierung daran fest, die Frage nach der steuerlichen
Behandlung von Veräußerungsgewinnen aus Streubesitz erst im
Rahmen einer grundlegenden Reform der Investmentbesteuerung
„ergebnisoffen“ zu prüfen. Entsprechend wurde die Regelung in der
vom Bundestag beschlossene Fassung nicht berücksichtigt.
Klarstellung der für die sog. Mantelkaufregelung vorgesehenen
Konzernklausel (§ 8c Abs. 1 S. 5 KStG-E)
Klarstellend und mit Rückwirkung für schädliche Beteiligungserwerbe
nach dem 31. Dezember 2009 soll – so die Idee des Bundesrats – die
Anwendung der Konzernklausel erweitert werden. Sie soll auch für
solche Fallkonstellationen gelten, in denen es mittelbar zu keiner
Änderung der Beteiligungsverhältnisse kommt. Das soll umfassen: (i)
Fälle, in denen die Muttergesellschaft selbst die Anteile von einer
nachgeordneten Gesellschaft unmittelbar erwirbt, an der sie mittelbar
oder unmittelbar zu 100% beteiligt ist; (ii) Veräußerungen der
Muttergesellschaft selbst an nachgeordneten Gesellschaften, an denen
sie mittelbar oder unmittelbar zu 100% beteiligt ist; (iii) die bisher
erfassten Fallkonstellationen, erweitert um Einzelunternehmen sowie
Personenhandelsgesellschaften als mögliche Konzernspitzen. Der
Bundestag hat die Neufassung der Konzernklausel bei schädlichen
Beteiligungserwerben in seine Beschlussfassung nicht mit
aufgenommen.
Ersetzen der Begrifflichkeit „Investmentkommanditgesellschaft“
durch „Personengesellschaft“ (§ 18 S. 1 InvStG-E)
Bei einer wörtlichen Auslegung des aktuellen
Investmentsteuergesetzes (InvStG) könnte ein inländischer AIF, der
zwar als Personengesellschaft, nicht aber als
Investmentkommanditgesellschaft (InvKG) qualifiziert, derzeit keine
Personen-Investitionsgesellschaft nach § 18 InvStG sein. Dies hätte zur
Folge, dass eine Besteuerung als Kapital-Investitionsgesellschaft nach
§ 19 InvStG erfolgen würde und der inländische AIF somit der
unbeschränkten Körperschaftsteuerpflicht unterworfen und
entsprechend besteuert werden müsste. Insoweit ist dieser
Änderungswunsch begrüßenswert. Die Bundesregierung will den § 18
Abs. 1 InvStG-E im Rahmen der geplanten Novellierung der
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 13
Fortsetzung: Auswirkungen des „Jahressteuergesetzes 2015“ auf die Immobilienwirtschaft
Investmentbesteuerung aufgreifen. Der Vorschlag des Bundesrates hat
keinen Eingang in die Beschlussfassung des Bundesrates gefunden.
Fazit
Am 4. Dezember 2014 hat der Bundestag das JStG 2015 beschlossen.
Dabei wurden jedoch einige Vorschläge des Bundesrates nicht
umgesetzt, die auch die Immobilienwirtschaft betreffen. So sollten
unter anderem hybride Steuergestaltungen vermieden und der § 1
Abs. 2a GrEStG angepasst werden. Am 19. Dezember 2014 wird sich
herausstellen, ob auch der Bundesrat dem JStG 2015 in der jetzigen
Form zustimmt. Der Finanzausschuss des Bundesrates hat am
11. Dezember 2014 bereits die Einberufung des
Vermittlungsausschusses empfohlen.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 14
Dr. Heinrich Fleischer
Executive Director
Real Estate Tax
Telefon +49 40 36132 12576
[email protected]
Swantje Focken
Senior Consultant
Real Estate Tax
Telefon +49 40 36132 10543
[email protected]
Grunderwerbsteuer beim Share-Deal: Übergang des
wirtschaftlichen Eigentums an Anteilen kann nach
Auffassung des BFH Grunderwerbsteuer auslösen
Mittelbarer Gesellschafterwechsel nur nach wirtschaftlichen
Maßstäben zu beurteilen
Die Übertragung von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften war
– aus grunderwerbsteuerlicher Sicht – lange Zeit ausschließlich nach
zivilrechtlichen Grundsätzen zu beurteilen. Mit Urteil v. 24.4.2013
durchbrach der Bundesfinanzhof (BFH) diesen Grundsatz. Mangels
gesetzlicher Grundlage soll nach Auffassung des BFH der mittelbare
Gesellschafterwechsel bei einer Personengesellschaft i.S.d. § 1 Abs. 2a
GrEStG im Rahmen einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise zu
entscheiden sein. Diese Rechtsprechung entwickelt der BFH nun mit
Urteil v. 9.7.2014 fort: Für die Entscheidung über die Zurechnung
einer mittelbaren Beteiligung kann auf § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO
(wirtschaftliches Eigentum) zurückgegriffen werden. Schuldrechtliche
Beziehungen allein können dabei bereits zu einer geänderten
Zurechnung der Anteile führen. Welche Auswirkungen hat das auf
Share-Deals?
Wirtschaftliches Eigentum durch schuldrechtliche Beziehungen
Beim Share-Deal werden lediglich bis zu 94,9% der Anteile am
Vermögen der grundbesitzenden Personengesellschaft auf den Käufer
übertragen. Ein Altgesellschafter bleibt weitere 5 Jahre mit
mindestens 5,1% beteiligt. In Bezug auf seinen Anteil schließt der
Altgesellschafter mit dem Käufer dabei häufig bereits weitergehende
Vereinbarungen wie z.B. Put-/Call-Optionen, Darlehensverträge etc.
Üblicherweise lässt sich auf diese Weise die Grunderwerbsteuer beim
Share-Deal vermeiden. Der BFH ging jedoch in oben genanntem Fall
davon aus, dass der Käufer wirtschaftlicher Eigentümer an dem Anteil
des Altgesellschafters sei. Der Grund: Dem Käufer war eine rechtlich
geschützte, gegen seinen Willen nicht mehr entziehbare Rechtsposition
eingeräumt worden. Vor allem zu nennen ist ein Optionsrecht mit
feststehenden Erwerbskonditionen und die Übertragung des
Gewinnstammrechts für die Beteiligung.
Ausblick
Derartige Gestaltungen sind in Anbetracht der nunmehr für anwendbar
erklärten Grundsätze des § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO künftig sorgfältig zu
prüfen. Dabei dürften die bereits im Ertragsteuerrecht entwickelten
Grundsätze zum wirtschaftlichen Eigentum bei Anteilsgeschäften zu
beachten sein. Wichtig: Die wirtschaftliche Betrachtungsweise gilt nur
für den mittelbaren Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften.
Ein unmittelbarer Gesellschafterwechsel ist nach wie vor ausschließlich
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 15
Fortsetzung: Grunderwerbsteuer beim Share-Deal: Übergang des wirtschaftlichen Eigentums
an Anteilen kann nach Auffassung des BFH Grunderwerbsteuer auslösen
nach zivilrechtlichen Maßstäben zu beurteilen. Ferner dürften diese
Grundsätze nicht auf (mittelbare) Anteilsübertragungen bei
Kapitalgesellschaften Anwendung finden, sind diese in den
Vorschriften des § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG doch eindeutig
definiert. Und: Es bleibt abzuwarten, wie die Finanzverwaltung auf das
vorliegende Urteil reagieren wird.
Das vorhergehende Urteil v. 24.4.2013 hat die Finanzverwaltung nur
für den entschiedenen Einzelfall für anwendbar erklärt und damit der
wirtschaftlichen Betrachtungsweise eine Absage erteilt. Ferner soll die
bisherige Auffassung der Finanzverwaltung mit dem
Jahressteuergesetz 2015 rückwirkend gesetzlich verankert werden.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 16
Grunderwerbsteuersatz: Immer höher und kein Ende
in Sicht?
Grunderwerbsteuer als ultma ratio der Haushaltsplanung
Mark Gebauer
Executive Director
Real Estate Tax
Telefon +49 221 9352 18151
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Seitdem der Grunderwerbsteuersatz von den Bundesländern selbst
bestimmt werden darf, wurde er sukzessive von fast allen immer weiter
erhöht: Von ursprünglich bundeseinheitlich 3,5% auf nunmehr 6,5% in
der Spitze. Wie auch das Saarland wird sich nun auch das
bevölkerungsreichste Bundesland Nordrhein-Westfalen mit an die
Spitze setzen und die erst 2011 auf 5% erhöhte Steuer zum 1. Januar
2015 auf 6,5% erhöhen. Auch in Brandenburg soll nach ersten
Verlautbarungen der Steuersatz in 2015 auf 6,5% angehoben werden.
Der Eindruck: Die Grunderwerbsteuer wird als Allheilmittel für marode
Haushaltsplanungen missbraucht.
Kaum ein Jahr ohne Erhöhungen
Seitdem der Steuersatz der Grunderwerbsteuer im Jahr 2006 durch
die sogenannte Föderalismusreform von einer bundeseinheitlichen
Festsetzung in die Gesetzgebungskompetenz der einzelnen
Bundesländer überführt wurde, ist kaum ein Jahr vergangen in dem
nicht mindestens ein Bundesland an der Steuerschraube gedreht hat.
Die Grunderwerbsteuer wird offensichtlich als probates Mittel
angesehen, Lücken im Landeshaushalt zu stopfen. So gibt die aktuelle
Gesetzesbegründung in NRW auch unverblümt zu, dass die
Grunderwerbsteuer bei den Steuereinnahmen als einzige
Steuereinnahme in der Gesetzgebungskompetenz des Landes quasi als
ultima ratio der Einkommenserhöhung angesehen wird.
Für die Akteure der Immobilienwirtschaft ist die Planbarkeit der
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen von großer Bedeutung. Nur zeigt
die Grunderwerbsteuer, dass die fiskalischen Interessen höher
gewichtet werden. So wurde in Hessen die ursprünglich für den 1.
Januar 2015 geplante Erhöhung unerwartet um fünf Monate auf den
1. August 2014 vorgezogen. Und auch in NRW hieß es noch zu Beginn
des Jahres, dass eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer bei der Suche
nach Mehreinnahmen nicht auf der Agenda stehe.
Auswirkung auf die Praxis
Auch wenn die Belastbarkeitsgrenze längst erreicht scheint, ist zu
befürchten, dass weitere Erhöhungen folgen werden. Soweit möglich
und sinnvoll, sollten laufende Transaktionen rasch zum Abschluss
gebracht werden, um noch von dem niedrigeren Steuersatz zu
profitieren. Allerdings ist hier Vorsicht geboten: Denn ob zum Beispiel
das signing oder das closing als Zeitpunkt für die Bestimmung des
relevanten Steuersatzes ausschlaggebend ist, ist je nach Transaktion
durchaus unterschiedlich zu beurteilen. Es empfiehlt sich daher stets
eine genaue Analyse und entsprechende Planung auch aus
grunderwerbsteuerlicher Sicht.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 17
BMF-Schreiben zur Anwendung der Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) auf Personengesellschaften: Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen
Katrin Klosterkemper
Senior Manager
Real Estate Tax
Telefon +49 89 1433113358
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Christiane Seidl
Senior Consultant
Real Estate Tax
Telefon +49 89 14331 26578
[email protected]
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat am 26. September 2014 ein
neues Schreiben veröffentlicht: Es behandelt die Anwendung der
Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) auf Personengesellschaften. Das
Schreiben ersetzt die bisherige Verlautbarung vom 16. April 2010 und
ist auf alle offenen Fälle anzuwenden. In dem Schreiben rückt die
Finanzverwaltung u.a. von ihrem früheren Standpunkt ab, dass eine
rein gewerblich geprägte Personengesellschaft
„Unternehmensgewinne“ i.S.d. DBA (Artikel 7 OECD-MA) erzielt. Für
Einkünfte gewerblich geprägter Personengesellschaften sowie bei
Besitzpersonengesellschaften im Rahmen einer Betriebsaufspaltung
gelten künftig die gleichen Grundsätze wie für vermögensverwaltende
Personengesellschaften. Das bedeutet: Die unterschiedlichen Einkünfte
der Personengesellschaft sind ihrer Art nach zu trennen und nach den
Regelungen der jeweiligen DBA-Artikel zu beurteilen. Entsprechend
werden auch Vergütungen eines Gesellschafters für das Gewähren von
Darlehen an die gewerblich geprägte Personengesellschaft mangels
Vorliegen von „Unternehmensgewinnen“ nicht von § 50d Abs. 10 EStG
erfasst, wonach Sondervergütungen dem Unternehmensgewinn
hinzugerechnet werden müssen. Das Besteuerungsrecht richtet sich
hier nach dem entsprechenden Zinsartikel (Artikel 11 OECD-MA).
Beispiel: Beteiligung einer Luxemburgischen S. à r. l. an einer
gewerblich geprägten Personengesellschaft mit Immobilien in
Deutschland
Die Lux-S. à r. l. ist an der gewerblich geprägten A-KG beteiligt, die
wiederum rein vermögensverwaltend eine Immobilie in Deutschland
hält. Die A-KG zahlt Zinsen für ein Gesellschafterdarlehen an die LuxS. à r. l.
Da die A-KG nicht originär gewerblich tätig, sondern lediglich
gewerblich geprägt ist und somit keine Unternehmensgewinne i.S.d.
Artikel 7 OECD-MA vorliegen, findet § 50d Abs. 10 EStG auf die
Zinszahlungen keine Anwendung. Die Zinsen werden nicht als
gewerbliche Gewinne in Deutschland, sondern nach Artikel 11 in
Luxemburg besteuert.
Die Regelung des § 50d Abs. 10 EStG wurde dem
Bundesverfassungsgericht im Hinblick auf die Verfassungswidrigkeit
des Treaty Override sowie die rückwirkenden Anwendung der Regelung
zur Überprüfung vorgelegt. Das heißt, dass die Hinzurechnung von
Sondervergütungen bei originär gewerblicher Tätigkeit (z.B.
gewerblicher Grundstückshandel) auch auf dem Prüfstand steht.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 18
Fortsetzung: BMF-Schreiben zur Anwendung der Doppel-besteuerungs-abkommen (DBA) auf
Personengesellschaften: Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen
Fazit
Das BMF schließt sich in seinem neuen Schreiben der Auffassung des
Bundesfinanzhofs an: Unternehmensgewinne im Sinne der DBA können
nur solche sein, die aus einer originär gewerblichen Tätigkeit stammen.
Das gibt Planungssicherheit bei der Strukturierung von
Immobilieninvestitionen mit gewerblich geprägten
Personengesellschaften. Völlig offen bleibt aber die Frage, wie in
diesem Zusammenhang Sonderbetriebsausgaben wie
Refinanzierungsaufwendungen behandelt werden.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 19
Der US-Real Estate Investment Trust – zunehmendes Interesse bei
ausländischen Investoren
Hubert Eisenack
Partner
Real Estate Tax
Telefon +49 89 14331 25797
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Daniel Tellechea
Senior Manager
Real Estate Tax
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Stefanie Stenger
Manager
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In den vergangenen Jahren verzeichnete die amerikanische
Immobilienbranche einen beträchtlichen Anstieg ausländischer
Investoren. Aktuellen Studienergebnissen der Association of Foreign
Investors in Real Estate (AFIRE) zufolge schätzen ausländische
Immobilieninvestoren die USA als Standort für eine besonders sichere
und wertstabile Kapitalanlage. Vor diesem Hintergrund steigt auch das
Interesse deutscher Immobilienfonds und Asset Manager an
außerbörslichen US-Real Estate Investment Trusts (sog. „Private
REITs“) – weist diese Investitionsform doch eine Reihe von steuerlichen
Vorzügen auf.
Erhebliche steuerliche Vorteile
Bei einem US-REIT handelt es sich um eine amerikanische
Kapitalgesellschaft, die als Anlagegenstand schwerpunktmäßig
Immobilien erwirbt, verwaltet und veräußert. Neben REITs, die an der
Börse gehandelt werden, gibt es auch außerbörsliche – sog. Private –
REITs. Unter der Voraussetzung, dass der REIT eine Reihe von können
Ausschüttungen auf Ebene des REIT vom zu versteuernden Einkommen
abgezogen werden. Darin liegt der Hauptunterschied zu der
Besteuerung einer herkömmlichen Kapitalgesellschaft, bei der dies
nicht möglich ist. Im Ergebnis bedeutet das, dass die von einem REIT
erzielten Gewinne – anders als bei Kapitalgesellschaften üblich –
grundsätzlich nur auf Ebene des Anteilseigners besteuert werden. Der
beim deutschen Anteilseiger im Endeffekt fällige Steuersatz hängt
dann nach dem deutsch-amerikanischen
Doppelbesteuerungsabkommen davon ab, ob Erträge aus der
laufenden Immobilienverwaltung des REIT (sog. „ordinary dividends“)
oder Gewinne aus der Veräußerung von REIT-Immobilien (sog. „capital
gain dividends“) ausgeschüttet werden. Sind zum Beispiel deutsche
Pensionsfonds mit nicht mehr als 10% an einem US-REIT beteiligt, fällt
auf „ordinary dividends“ gar keine US-Quellensteuer an. Anders bei
„capital gain dividends“: Hier kommt es grundsätzlich zu einer USSteuerbelastung in Höhe von 35%. Je nach Fallkonstellation gibt es
dabei jedoch Möglichkeiten, die Auswirkungen der US-Besteuerung im
Ergebnis deutlich zu reduzieren. Für deutsche institutionelle Anleger
ist es zum Beispiel möglich, in REITs zu investieren, die mehrheitlich
von US-Anlegern gehalten werden. Werden die REIT-Anteile dann vom
deutschen Investor veräußert, ist der entstehende
Veräußerungsgewinn in den USA vollständig steuerfrei.
Fazit
Die USA sind in Investorenkreisen nicht als Niedrigsteuerland bekannt.
Umso wichtiger ist es daher, bei Immobilien-Investitionen von Beginn
an die steuerlich optimale Investitionsstruktur zu wählen. US-REITs
können dabei insbesondere für deutsche institutionelle Investoren eine
interessante Möglichkeit sein.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 20
Wichtige Steuerrechtsänderungen bei OutboundImmobilieninvestitionen in ausgewählten Ländern
Spanien: Umfassende Steuerreform
Jürgen Bauderer
Partner
Real Estate Tax
Telefon +49 89 14331 25799
[email protected]
Zum 1. Januar 2015 tritt in Spanien eine umfassende Steuerreform in
Kraft. Sie hält nach derzeitigem Stand neben einer Senkung des
allgemeinen Körperschaftsteuersatzes etappenweise von 30% auf 25%
u.a. folgende Gegenfinanzierungsmaßnahmen bereit:
•
•
Julius Groten
Senior Consultant
Real Estate Tax
Telefon +49 89 14331 26577
[email protected]
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►
Debt-Push-Down-Transaktionen sollen verhindert werden,
indem ein Zinsabzug versagt wird, soweit innerhalb eines 4Jahres-Zeitraums die Akquisitions- und Zielgesellschaft
aufeinander verschmolzen werden oder eine Organschaft
eingegangen wird (ggf. Nutzung der Escape Clause möglich).
Die steuerliche Verlustnutzung wird eingeschränkt, indem eine
Regelung ähnlich der deutschen Mindestbesteuerung eingeführt
wird.
In bestimmten Fällen sind Rückzahlungen aus der
Kapitalrücklage an ausländische Anteilseigner nicht mehr
steuerneutral möglich.
Zinsaufwendungen aus gewinnabhängigen Darlehen (PPL)
können steuerlich grundsätzlich nicht mehr abgezogen werden.
Verluste aus außerordentlichen Abschreibungen können
zukünftig erst bei Realisierung steuerlich abgezogen werden.
Ausdehnung der steuerlichen Organschaft auf Fälle, bei denen
spanische Tochtergesellschaften von einer gemeinsamen
ausländischen Muttergesellschaft gehalten werden.
Darüber hinaus sind noch zahlreiche weitere Änderungen vorgesehen,
so dass vor diesem Hintergrund eine steuerliche Überprüfung
bestehender Spanien-Strukturen ratsam ist.
Ansprechpartner Spanien: Laura Ezquerra Martin (Partner)
[email protected]
Frankreich: Neue Regelungen zur Vermeidung hybrider
Finanzierungen können Darlehensvergabe durch deutsches
Immobilien-Sondervermögen betreffen
Die bereits im Rahmen des französischen Haushaltsgesetzes 2014
eingeführten Regelungen zur Vermeidung hybrider Finanzierungen
sehen vor, dass für körperschaftsteuerliche Zwecke ein Zinsabzug auf
Ebene einer französischen Gesellschaft unterbleibt, wenn die Zinsen an
ein verbundenes Unternehmen gezahlt werden, bei dem diese nicht
einer gewissen Mindestbesteuerung unterliegen. Vor diesem
Hintergrund ist fraglich, ob das Abzugsverbot auch greift, wenn die
Darlehensvergabe durch ein steuerbefreites deutsches ImmobilienSondervermögen erfolgt. Es besteht eine Argumentationsmöglichkeit,
wonach eine „Durchschau“ durch das Sondervermögen zu erfolgen
hätte, so dass es letztlich auf den steuerlichen Status des Investors
ankommen würde.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 21
Fortsetzung: Wichtige Steuerrechtsänderungen bei Outbound-Immobilieninvestitionen in
ausgewählten Ländern
Aufgrund der weiterhin unklaren Rechtslage empfehlen wir eine
Abstimmung mit den französischen Finanzbehörden.
Ansprechpartner Frankreich: Philippe Legentil (Partner)
[email protected]
Schweden: Diskussion um weitere Verschärfungen der
Zinsabzugsbeschränkungen
Die zuletzt erst im Jahr 2013 reformierten Zinsabzugsbeschränkungen
auf Gesellschafterdarlehen stehen in der Kritik, eine erhebliche
Rechtsunsicherheit zu bewirken. Der Grund: Ihr Anwendungsbereich
(insbesondere bei Investitionen über deutsche ImmobilienSondervermögen) ist nur durch individuelle Abstimmung mit den
schwedischen Finanzbehörden zweifelsfrei zu klären. Zudem steht eine
Vereinbarkeit mit EU-Recht in Frage.
Aus diesen Gründen ist eine weitreichende Reform der
Zinsabzugsbeschränkungen im gesetzgeberischen Gange, wobei der
favorisierte Gesetzesvorschlag einen Abzug des Nettozinsaufwandes
(Zinsaufwand abzüglich Zinsertrag) grundsätzlich ausschließt. Im
Gegenzug sollen 25% des steuerpflichtigen Einkommens als
Finanzierungspauschale abgezogen werden können. Im Ergebnis
reduziert sich damit der effektive Körperschaftsteuersatz von 22% auf
16,5%.
Daneben soll es zum Zeitpunkt der erstmaligen Anwendung der neuen
Regelungen zu einem Wegfall von 50% der bestehenden steuerlichen
Verlustvorträge kommen. Die Neuregelung soll voraussichtlich zum 1.
Januar 2016 in Kraft treten.
Vor dem Hintergrund des drohenden Wegfalls von steuerlichen
Verlustvorträgen sind gegebenenfalls frühzeitig zu ergreifende
Maßnahmen empfehlenswert.
Ansprechpartner Schweden: Elisabeth Granhage (Partner)
[email protected]
Ansprechpartner in Deutschland:
Sollten Sie Fragen zu steuerlichen Aspekten in den o.g. Ländern oder
in anderen Investitionsländern haben, auch unter Berücksichtigung der
steuerlichen Konsequenzen aus deutscher Sicht, können Sie sich an
Jürgen Bauderer oder Ihren lokalen EY-Ansprechpartner wenden.
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 22
Veranstaltungen
EY Real Estate After Work
Thema: Kapital-/Transaktionsmarkt
►
►
Vorstellung Ergebnisse Trendbarometer Immobilien
Investmentmarkt 2015
Diskussion mit Marktteilnehmern
Termine:
►
Berlin, Mittwoch, 21. Januar 2015
EY Office, Friedrichstraße 140 von 18.30 bis ca. 20 Uhr
►
Eschborn/Frankfurt, 27. Januar 2015
EY Office, Mergenthalerallee 3-5 von 18.30 bis ca. 20 Uhr
►
München, 5. Februar 2015
EY Office, Arnulfstraße 59, von 18.30 bis ca. 20 Uhr
Anmeldung unter: [email protected]
(Die Teilnahme an den Veranstaltungen ist kostenfrei)
Mipim 2015
Cannes, Frankreich, 10. März bis 13. März 2015
Halle Riviera 7, Standnummer R7.D18
Besuchen Sie uns auf unserem Stand
EY Real Estate Funds Breakfast
Die Veranstaltung findet im Zeitraum März/April 2015 an den Standorten
München, Eschborn/Frankfurt und Hamburg statt. Termine werden noch
festgelegt und Einladungen folgen.
Bei Fragen zu der Veranstaltung melden Sie sich bitte bei Jürgen
Bauderer ([email protected]).
EY Real Estate Tax Trends Dezember 2014 | 23
EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory
A Ansprechpartner
Real Estate Tax
Berlin
Markus Böhl
Telefon +49 30 25471 21450
[email protected]
München
Jürgen Bauderer
Telefon +49 89 14331 25799
[email protected]
Dennis Klöppel
Telefon +49 30 25471 21355
[email protected]
Hubert Eisenack
Telefon +49 89 14331 25797
[email protected]
Daniel Telg genannt Kortmann
Telefon +49 30 25471 12815
daniel.telg.genannt.kortmann@de.
ey.com
Prof. Dr. Karl Hamberger
Telefon +49 89 14331 13662
[email protected]
Düsseldorf
Mark Gebauer
Telefon +49 211 9352 18151
[email protected]
Frankfurt/Eschborn
Claudia Dedio
Telefon +49 6196 996 26440
[email protected]
Burkard Hetzer
Telefon +49 89 14331 24365
[email protected]
Petra Kunze
Telefon +49 89 14331 13229
[email protected]
Alexander Lehnen
Telefon +49 89 14331 20554
[email protected]
Ralf Eberhardt
Telefon +49 6196 996 27241
[email protected]
Alexander Reiter
Christiane Fiack
Telefon +49 6196 996 26347
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