EY Real Estate Tax Trends

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EY Real Estate
Tax Trends
Oktober 2015
Inhalt
Liebe Leserinnen, liebe Leser,
02 Deutsche Immobilien – immer
attraktiver
die heißen Zeiten sind vorbei – aber nur in Hinblick auf das Wetter.
Denn während die Temperaturen langsam sinken, geht es auf den deutschen Immobilienmärkten nach wie vor heiß her. Alle Zeichen sprechen
dafür, dass sich die Transaktionsaktivität hierzulande weiter verstärken
wird. Auf einen Sommer ganz ohne Sommerpause folgt ein aktiver
Herbst.
04 Immobilien-Sondervermögen:
Restrukturierung von Immobilienportfolien
07 Immobilienerwerb von in Abwicklung befindlichen ImmobilienSondervermögen
09 Auswirkungen Investmentsteuerreform auf Immobilienfonds
14 Veräußerungsgewinnbesteuerung
bei Streubesitz
16 ELTIF
18 GrErwSt: Urteil BVerfG zu Bedarfswert
20 ErbSt-Reform
22 USt: Holding und Organschaft
Herbstzeit ist auch immer die Zeit der Expo Real. Die Immobilienmesse
in München wird in diesem Jahr voraussichtlich eine regelrechte Nabelschau der boomenden Immobilienbranche sein. Die niedrigen Finanzierungszinsen in der EU und die wenigen Anlagealternativen für Institutionelle werden die Zahl der Transaktionen und die Kaufpreise für investitionsgeeignete Immobilien in die Höhe treiben. Bis Weihnachten gibt es
viel zu tun – packen wir‘s an!
Wir wünschen Ihnen viel Spaß mit der aktuellen Ausgabe unseres
Newsletters.
Mit herzlichen Grüßen
26 Unionsrechtswidrigkeit des § 6b
EStG
28 Betriebsstätte und Gewerbesteuer
30 Gesellschafterdarlehen im Visier
der US-Steuerbehörden
Prof. Dr. Karl Hamberger
32 Trusts als steuereffiziente Vehikel
35 Update Outbound
37 How to invest in South Korea
41 Das neue DBA mit China
44 Veranstaltungen
EY Real Estate Tax Trends Oktober 2015 | 1
Deutsche Immobilien immer
attraktiver
Auf einen Sommer ohne Sommerpause folgt ein aktiver Herbst: Denn alle
Zeichen sprechen dafür, dass sich die Zahl der Transaktionen auf dem
deutschen Immobilieninvestmentmarkt weiter erhöhen wird und damit
auch das Transaktionsvolumen. So wurden im Rahmen des jährlich herausgegebenen EY Real Estate Trendbarometers zum ImmobilienInvestmentmarkt rund 130 in Deutschland agierende Immobilieninvestoren nach ihrer Einschätzung der deutschen Märkte befragt. Das Ergebnis
ist eindeutig: 51 Prozent der befragten Investoren halten den Investmentstandort Deutschland für attraktiv, beinahe die Hälfte (45 Prozent)
sogar für sehr attraktiv. Im vergangenen Jahr lag dieser Anteil noch bei
32 Prozent. Das starke Vertrauen hat stabile oder sogar steigende Kaufpreise in nahezu allen Nutzungsarten zur Folge. Wie das EY Real Estate
Trendbarometer zum Immobilien-Investmentmarkt zeigt, rechnen 62 Prozent der Befragten damit, dass die Preise für Wohnimmobilien an
A-Standorten nach oben klettern werden (Vorjahr 58 Prozent). Immerhin
57 Prozent der Investoren gehen von höheren Preisen an B-Standorten
aus (Vorjahr: 56 Prozent). Ursache dafür ist unter anderem das knappe
Angebot auf dem Wohnungsmarkt sowie die zunehmende Nachfrage von
inländischen und auch immer mehr ausländischen Käufern. Die Gründe für
die große Beliebtheit des deutschen Immobilieninvestmentmarktes liegen
auf der Hand: Immobilien gelten in Zeiten niedriger Zinsen als attraktive
Anlage, da es kaum lohnenswerte Alternativen gibt. Das gilt erst recht,
wenn die internationalen Aktienmärkte partielle Schwächen zeigen und
vermeintlich konservative Blue Chips das Attribut „Made in Germany“
nachhaltig beschmutzen sowie binnen zwei Börsentagen 40% Werteinbuße verzeichnen. Für Immobilien in Deutschland spricht insbesondere
die relative wirtschaftliche sowie politische Stabilität des Landes. Das ist
vor allem für asiatische und arabische Investoren ein guter Grund,
vermehrt in deutsche Immobilien zu investieren.
Ganz besonders freue ich mich daher auf die Expo Real, die wie immer im
Oktober in München stattfinden wird. In diesem Jahr wird sie bildlich gesprochen die Nabelschau eines boomenden Immobilienmarktes sein. Die
Branche strotzt wieder vor Selbstvertrauen und das geschäftige Treiben
(auf Münchnerisch: das „Gschaftln“) im Rahmen der Messe wird daher
entsprechend hoch sein. Es ist zu erwarten, dass viele Transaktionen sich
dort anbahnen oder abgeschlossen werden.
Vermehrt Cross-Border-Investments
Insbesondere ausländische Nachfragegruppen werden in diesem Jahr
deutlicher in Erscheinung treten. Entsprechend erwarten 90 Prozent der
Befragten unseres EY Real Estate Trendbarometers, dass internationale
Investoren ihren Anteil am Transaktionsvolumen vergrößern werden.
Dabei ist insbesondere mit einer höheren Aktivität aus dem asiatischen
Raum zu rechnen. Ob neue Markteintritte oder kontinuierlicher Ausbau
bestehender Engagements – die Konkurrenz aus Asien wird künftig
zunehmen. Aber auch deutsche Investoren ziehen grenzüberschreitende
Investments immer stärker in Betracht, sowohl in Europa, zum Beispiel in
den Niederlanden, Spanien oder Irland – also ehemaligen Krisenländern –
Deutsche Immobilien immer attraktiver
als auch in Übersee, insbesondere in APAC (Asien-Pazifik) und Lateinamerika. Vor allem die Suche nach höheren Renditen ist hier der Treiber. Auch
bei offenen Immobilienfonds ist dieser Trend zu beobachten. Dafür gibt es
mehrere Gründe. Einerseits hat sich die wirtschaftliche Lage in vielen dieser Länder in den letzten Jahren wesentlich verbessert, anderseits nutzen
auch immer mehr international aktive Unternehmen diese Länder als
Standorte, was einen entsprechenden Bedarf an modernen und hochwertigen Immobilien nach sich zieht. Die Rahmenbedingungen für Investitionen in diesen Ländern haben sich schlichtweg verbessert.
Die BEPS-Initiative und ihre Auswirkungen
Es ist damit zu rechnen, dass am Ende dieses Jahres der Abschluss des
BEPS-Maßnahmenkatalogs inklusive aller Berichte vorliegen wird. Die
OECD möchte damit die Korrelation zwischen Wertschöpfung und Besteuerung verbessern. Die BEPS-Initiative wird vermutlich in vielen Ländern
Steuerrechtsänderungen nach sich ziehen, die bei existierenden Investitionsstrukturen gegebenenfalls zu Anpassungsbedarf führen wird. Bei neuen Transaktionen sollte der Maßnahmenkatalog der BEPS-Initiative bereits jetzt vorausschauend berücksichtigt werden. Die sogenannte BEPSInitiative (Base Erosion and Profit Shifting, Aktionsplan gegen Gewinnkürzungen und Gewinnverlagerungen) der OECD will die Gestaltungsmöglichkeiten von global agierenden Konzernen einschränken, ihre Steuerlast auf
Basis der länderübergreifenden Strukturen zu minimieren. Frühestens
2016, spätestens aber bis 2017 ist die Umsetzung in nationales Recht zu
erwarten. Zwei Ziele der BEPS-Initiative seien hier stellvertretend für viele
weitere genannt. Erstens: Der übermäßige Zinsabzug bei der Darlehensvergabe zwischen verbundenen Unternehmen soll begrenzt werden, und
zwar mithilfe z.B. des sogenannten „Group-Wide Test“ oder des „FixedRatio Test“. Der „Group-Wide Test“ bezeichnet die Beschränkung des
Zinsabzugs auf Basis einer konzernweiten Betrachtung, der „Fixed-Ratio
Test“ die Beschränkung des Zinsabzugs auf Basis festgelegter Verhältnisse, beispielsweise des EBITDA-Ratios entsprechend der deutschen Zinsschranke. Zweitens ist von der OECD die Neutralisierung von Effekten
durch Hybrid-Strukturen anvisiert. Hierfür schlägt die OECD sogenannte
Linking Rules vor, die den Zinsabzug (im Quellenstaat) versagen, wenn
der entsprechende Zinsertrag (im Empfängerstaat) nicht besteuert wird.
Wie weit diese angestrebten Schritte tragen und zweckdienlich sind, wird
die Zukunft zeigen. Einen weiteren Schwerpunkt steuerlichen Handlungsbedarfs stellt die Verrechnungspreisdokumentation (Transfer Pricing) dar.
Alle gruppeninternen Leistungsbeziehungen müssen zu drittvergleichbaren Konditionen durchgeführt werden und diese Drittvergleichbarkeit
muss entsprechend dokumentiert und den Finanzbehörden nachgewiesen
werden. Dies ist zwar auch heute schon der Fall, aber es ist damit zu
rechnen, dass die Finanzbehörden in Betriebsprüfungen künftig wesentlich mehr Fokus auf diesen Bereich legen werden.
Ansprechpartner
Ernst & Young GmbH München
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Immobilien-Sondervermögen:
Restrukturierung von Immobilienportfolien
Deutsche Immobilien-Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen) bieten
weiterhin Portfolien aus ihren Sondervermögen zum Verkauf. Dabei spielen steuerliche Überlegungen eine zentrale Rolle - zumindest wenn man
bei der gewünschten Zielrendite nach Steuern positive Effekte erzielen
möchte.
Steuern spielen im Verkaufsprozess eine entscheidende Rolle
Wenn potentiellen Investoren ein Immobilien-Portfolio aus Sondervermögen zum Kauf angeboten wird, ist die inhaltliche Spannweite groß: Es
kann sich sowohl aus rein inländischen als auch gemischt aus in- und ausländischen Immobilien zusammensetzen. Das Immobilien-Portfolio kann
sich über mehrere Sondervermögen verteilen. Nicht selten wird ein solches Immobilien-Portfolio vor Verkauf von einem SpezialSondervermögen auf ein neues Spezial-Sondervermögen derselben KVG
übertragen. Dies erfolgt ggf. unter Zustimmung der BaFin im Hinblick auf
Preisbildung sowie die für die Verkaufsentscheidung relevanten Gründe,
nicht zuletzt auch zur Vermeidung von Interessenkonflikten. Dem potentiellen Investor wird in diesem Fall als Alternative zum Asset- oder Share
Deal die Investition in Anteile am jeweiligen Sondervermögen angeboten.
Zielsetzungen des Verkaufs können u.a. die Realisierung von Wertsteigerungen, die Bereinigung von Immobilienfondsportfolien oder der Austritt
von Anlegern aus Immobilienfonds sein. Im Hinblick auf die Bündelung der
Immobilien als Portfolio spielen gerade aber auch Synergieeffekte eine
wichtige Rolle. Die Berücksichtigung steuerlicher Aspekte wie beispielsweise Transfersteuern (z.B. Grunderwerbsteuer) oder die Aufdeckung
stiller Reserven oder Lasten sind bei der entsprechenden Restrukturierung solcher Immobilien-Portfolien als wichtige Faktoren exemplarisch
genannt.
Sondervermögen als Immobilienfondsvehikel bietet grunderwerbsteuerliche Vorteile
Während beim Asset Deal sowie bei Erwerb von mindestens 95% der
Anteile an einer deutschen Grundbesitz haltenden Gesellschaft Grunderwerbsteuer entsteht, fällt beim Transfer einer Immobilie von einem Sondervermögen auf ein anderes keine Grunderwerbsteuer an, da sich die
rechtliche Eigentümerin, d.h. die KVG, nicht ändert. Somit lässt sich ein
deutsches Immobilien-Portfolio, das über ein oder mehrere Sondervermögen verteilt ist, auf ein neu zu gründendes Sondervermögen grunderwerbsteuerneutral übertragen. Ein potentieller Erwerber kann somit über
Auflegung eines Sondervermögens oder ggf. den Erwerb von Anteilen an
einem solchen Sondervermögen einen grunderwerbsteuerlichen Vorteil
erzielen, der sich auch für die Anleger auszahlt, nämlich durch einen
potenziell höheren Veräußerungspreis.
Immobilien-Sondervermögen: Restrukturierung von Immobilienportfolien
Was für deutsche Immobilien gilt, kann auch bei ausländischen Immobilien
möglich sein: wenn die ausländische Transfersteuer nicht bereits wegen
Übertragung von Anteilen an Immobiliengesellschaften entfällt. Eine
Transfersteuer wird bei einer solchen Restrukturierung in der Regel dann
nicht anfallen, wenn der ausländische Fiskus ebenfalls auf das rechtliche
Eigentum der KVG abstellt und somit einen transfersteuerlichen Erwerb
negiert. Dies ist für jeden Einzelfall zu prüfen und insbesondere bei einer
unklaren Behandlung des Konstruktes „Sondervermögen“ im Ausland
durch eine verbindliche Auskunft abzusichern.
Steuerfreier Step Up
Sind an dem übertragenden Sondervermögen steuerbefreite Investoren
wie beispielsweise Pensionskassen oder Versorgungswerke beteiligt, so
werden bei den deutschen Immobilien zwar die stillen Reserven aufgedeckt und die resultierenden Veräußerungsgewinne sind grundsätzlich
steuerpflichtig. Allerdings kommt es effektiv aufgrund der Steuerfreiheit
der Anleger zu keiner Steuerbelastung. Dies wirkt sich für einen potentiellen Investor - neben dem oben geschilderten grunderwerbsteuerlichen
Vorteil – ebenfalls grundsätzlich positiv auf den Kaufpreis aus, da er somit
keine Steuerlatenz einpreisen muss. Zudem hat er durch Aufdeckung der
stillen Reserven eine höhere Abschreibungsbemessungsgrundlage, was
im Grunde genommen dem Effekt eines steuerfreien Step Ups gleichkommt.
Bei ausländischen Immobilien kann sich eine solche Konstellation dann
ergeben, wenn die Immobilien direkt gehalten werden und der ausländische Fiskus nicht auf die KVG oder das Sondervermögen abstellt, sondern
die dahinter stehenden steuerbefreiten Anleger als Steuersubjekt berücksichtigt und dabei deren steuerbefreiten Status in Deutschland auch im
Ausland anerkennt. Auch hier bedarf es wieder einer Prüfung des jeweiligen Einzelfalls.
Kriterium der aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung zu beachten
Bei der Restrukturierung eines Immobilien-Portfolios sollte die KVG das
Kriterium der aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung nach § 1 Abs.
1b S. 2 Nr. 3 InvStG im Auge haben. Es geht darum, dass der steuerfreie
Status des Sondervermögens nicht verloren geht bzw. dass keine Qualifizierung als Kapital-Investitionsgesellschaft erfolgt. Dies hätte zur Folge,
dass auf Ebene des Sondervermögens die Mieterträge und Veräußerungsgewinne der Körperschaftsteuer unterliegen und in einem WorstCase-Szenario – bei Nichterfüllung der Voraussetzungen der erweiterten
gewerbesteuerlichen Kürzung – zusätzlich noch Gewerbesteuer anfällt.
Sofern bei objektbezogener Betrachtung kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, muss bei der portfoliobezogenen Betrachtung sichergestellt werden, dass während eines fünfjährigen Zeitraums die Erlöse aus
Immobilienverkäufen nicht 50% des durchschnittlichen Werts des Immobilienbestandes überschreiten und zudem die durchschnittliche Haltedauer
der in den letzten fünf Jahren veräußerten Immobilien mindestens fünf
Jahre beträgt. Eine Einbindung der Steuerabteilung in die Zusammenstellung des zu veräußernden Immobilienportfolios seitens des Portfoliomanagements ist hier unerlässlich.
Immobilien-Sondervermögen: Restrukturierung von Immobilienportfolien
Fazit und Ausblick: Steuerliche Aspekte im Blickfeld
Um den optimalen Veräußerungspreis bei Verkauf eines ImmobilienPortfolios zu identifizieren, sind seitens der KVG die steuerlichen Vorteile
für den Investor zu berücksichtigen, die sich insbesondere bei Erwerb des
Portfolios über ein Sondervermögen beziehungsweise Erwerb der entsprechenden Anteile ergeben können. Dabei spielen sowohl die transfersteuerlichen Vorteile als auch die Möglichkeit eines steuerfreien Step Ups
eine Rolle. Daneben sind noch weitere steuerliche Themen zu berücksichtigen, wie beispielsweise die umsatzsteuerliche Qualifikation (Frage: Handelt es sich um einen nicht steuerbaren Innenumsatz und gilt dieser auch
bei Auslandsimmobilien?), der Untergang möglicher Verlust- oder Zinsvorträge auf Ebene der ausländischen Objektgesellschaften und nicht zuletzt auch die Frage, ob das zu veräußernde Sondervermögen auch weiterhin das Kriterium der aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung erfüllt und sein steuerfreier Status erhalten bleibt. Vor diesem Hintergrund
empfiehlt es sich, insbesondere wenn sich das Portfolio aus in- und ausländischen Immobilien zusammensetzt, die steuerlichen Effekte im In- und
Ausland auf Verkäufer- und Käuferseite genau zu analysieren – und den
potentiellen Investoren die Ergebnisse transparent darzulegen, beispielsweise über ein strukturiertes Tax-Fact Book.
Ansprechpartner
Jürgen Bauderer
Telefon +49 89 14331 25799
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Steuerliche Aspekte beim Immobilienerwerb von in Abwicklung befindlichen
Immobilien-Sondervermögen
Im Rahmen der weltweiten Finanzkrise musste eine Vielzahl deutscher
offener Immobilien-Sondervermögen die Rücknahme von Anteilsscheinen
aussetzen. Grund hierfür war eine zu hohe Anzahl von Rückgabeersuchen
verunsicherter Investoren. Eine deutliche Reduzierung dieser Rückgaben
war auch nach Ausreizung der investmentrechtlich maximal zulässigen
zweijährigen Frist zur Aussetzung der Anteilsscheinrücknahme nicht
absehbar. Daher haben die betroffenen Fonds im Ergebnis die Abwicklung
und Liquidation der Sondervermögen eingeleitet. In der Abwicklungs- und
Liquidationsphase müssen alle Immobilien und sonstige Investments der
Fonds veräußert und die Erlöse an die Anleger ausgeschüttet werden.
Auch wenn in den letzten Monaten mehrere große Teilportfolien von einigen der betroffenen Fonds verkauft werden konnten, befinden sich immer
noch eine Vielzahl von Objekten mit einem Marktwert von ca. 10 Mrd.
Euro in den abwickelnden Sondervermögen. Diese stellen naturgemäß
interessante Investitionsmöglichkeiten für Investoren dar, zumal sich
durch solche Portfolioerwerbe mittels nur einer Transaktion europaweit
gestreute Portfolien aufbauen lassen. Insbesondere für Investoren aus
Überseegebieten ist das eine attraktive Alternative zu Einzelinvestments.
Der Erwerb von Immobilien-Sondervermögen in Abwicklung/Liquidation
stellt aber besondere steuerliche Herausforderungen dar, die potentielle
Erwerber berücksichtigen sollten.
Steuerliche Besonderheiten beim Erwerb von abwickelnden ImmobilienSondervermögen
Bei deutschen Immobilien-Sondervermögen besteht aufgrund investmentrechtlicher Vorschriften die Besonderheit der Trennung von rechtlichem
und wirtschaftlichem Eigentum. Vor diesem Hintergrund stellen Immobilien-Sondervermögen insbesondere für ausländische Investoren eine Herausforderung als Transaktionspartner dar.
Diese Trennung führt aber auch hinsichtlich der steuerlichen Behandlung
zu Besonderheiten, die potentielle Käufer beachten sollten: Das Sondervermögen selbst ist von der deutschen Körperschaft- und Gewerbesteuer
befreit, so dass diese Steuern zumindest bei im Direktbesitz gehaltenen
deutschen Immobilien im Rahmen der Tax Due Diligence keine größere
Beachtung finden müssen. Für Zwecke der Umsatzsteuer stellt das Sondervermögen jedoch einen Teil des umsatzsteuerlichen Unternehmens
der Fondsgesellschaft dar. Im Rahmen der Due Diligence ist daher nicht
nur das Investment selbst, sondern auch die Fondsgesellschaft und bei
Bestehen einer umsatzsteuerlichen Organschaft ggf. sogar noch deren
Mutterunternehmen oder weitere Konzerngesellschaften mit einzubeziehen. Zudem gilt die Befreiung von den Ertragsteuern in der Regel nur in
Deutschland. Daher sind bei ausländischen Immobilien auch die Ertragsteuern je nach nationalem Haftungsrecht in die Due Diligence einzubeziehen. Ein besonderer Risikobereich bei ausländischen Investments sind
zudem die Verrechnungspreise sowie der Abzug von indirekten Kosten
wie den Fondsverwaltungsgebühren im Ausland.
Steuerliche Aspekte beim Immobilienerwerb von in Abwicklung befindlichen ImmobilienSondervermögen
Immobilien-Sondervermögen, bei denen das Verwaltungsrecht bereits von
der Fondsgesellschaft auf die Verwahrstelle (vormals Depotbank) übergegangen ist, müssen besonders berücksichtigt werden. Der Übergang von
der Fondsgesellschaft auf die Verwahrstelle stellt in einigen Jurisdiktionen
einen steuerpflichtigen Vorgang für Ertrag-, Umsatz- oder sonstige Verkehrssteuern dar. Nicht immer ist die Rechtslage hier aufgrund der unklaren Behandlung deutscher Sondervermögen eindeutig. Potenzielle Käufer
derartiger Immobilien sollten daher prüfen, wie das veräußernde Sondervermögen den Übergang behandelt hat und ob hier ggf. für den Erwerber
Risiken bestehen. Abhängig von der Erwerbsstruktur des Käufers sollte
die Tax Due Diligence bei dem Erwerb von Immobilien-Sondervermögen
zudem auch immer die Identifikation von für die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung schädlichen Betriebsvorrichtungen umfassen. Da die
Immobilien-Sondervermögen selbst in der Regel von der Gewerbesteuer
befreit sind, stellen Betriebsvorrichtungen für die Sondervermögen selbst
kein steuerliches Problem dar und werden daher im Rahmen von Vendor
Due Diligences häufig vernachlässigt.
Abschließend ist hinsichtlich der Kaufvertragsverhandlungen der jeweilige
Abwicklungs- und Liquidationszeitraum des veräußernden Sondervermögens sowie dessen Liquiditätssituation zu beachten. Abhängig vom Einzelfall empfiehlt sich für aufgedeckte oder potenzielle Steuerrisiken eher der
Kaufpreisabzug anstelle einer ggf. wertlosen Steuergarantie oder alternativ die Versicherung der Steuerrisiken über eine warranty and indemnity
(W&I) insurance.
Fazit
Immobilien von in Abwicklung oder Liquidation befindlichen ImmobilienSondervermögen stellen für Investoren attraktive Akquisitionsziele dar.
Im Rahmen der Tax Due Diligence und der Kaufvertragsverhandlungen
sind jedoch die steuerlichen Eigenheiten von Sondervermögen im Allgemeinen und die Umstände von Sondervermögen in Abwicklung/ Liquidation im Besonderen zu beachten.
Ansprechpartner
Jan Kiesel
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Auswirkungen der großen Investmentsteuerreform auf Immobilienfonds
Das InvStG wurde bereits durch das AIFM-StAnpG mit Wirkung zum
24. Dezember 2013 erheblichen Anpassungen unterworfen. Am 22. Juli
2015 hat das BMF den Diskussionsentwurf für ein Gesetz zur Reform der
Investmentbesteuerung veröffentlicht (siehe hierzu auch unseren EY Tax
Alert – Immobilienfonds zur Reform der Investmentbesteuerung vom
4. August 2015). Das Gesetz würde eine grundlegende Überarbeitung des
InvStG vorsehen und weitreichende Folgen für Immobilienfonds nach sich
ziehen.
Hintergrund und Anwendungsbereich
Das geänderte InvStG soll laut Entwurf ab dem 1. Januar 2018 anwendbar sein und zwischen zwei voneinander unabhängigen Besteuerungssystemen unterscheiden. Und zwar zwischen
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einem intransparenten Besteuerungssystem für Investmentfonds,
das sowohl die Fonds als auch die Anleger einer Besteuerung unterwirft; sowie
dem optionalen "semi-transparenten" Prinzip für Spezial-Investmentfonds.
Dem Anwendungsbereich des InvStG sollen zukünftig grds. OGAW und AIF
sowie sog. Ein-Investor-Fonds unterfallen. Personengesellschaften sollen
explizit vom Anwendungsbereich ausgenommen sein, sofern sie kein
OGAW sind oder unmittelbar und ausschließlich der Abdeckung von
betrieblichen Altersvorsorgeverpflichtungen dienen.
Besteuerung von Investmentfonds
In- und ausländische Investmentfonds sollen zukünftig als KSt-Subjekte
qualifizieren und einer Besteuerung mit folgenden inländischen Einkünften unterliegen:
Inländische Beteiligungseinnahmen (Gewinnausschüttungen sowie Wertpapierleihgebühren); inländische Immobilienerträge (Einkünfte aus der
Vermietung und Verpachtung sowie aus Veräußerung von inländischen
Immobilien oder grundstücksgleichen Rechten [unabhängig von der Haltedauer mit eingeschränktem Bestandsschutz]) und sonstige inländische
Einkünfte (i.S.d. § 49 Abs. 1 EStG).
Sofern inländische Einkünfte dem Steuerabzug unterliegen, soll dieser
abgeltende Wirkung entfalten. Der Steuerabzug soll hierbei auf 15% (inkl.
SolZ) begrenzt sein, wobei ein Abzug von Werbungskosten ebenso wenig
möglich sein soll wie die Anwendung von § 8b KStG. Die verbleibenden
inländischen Einkünfte sollen im Rahmen der Veranlagung einer Besteuerung von 15,825% (inkl. SolZ) unterliegen.
Unter gewissen Voraussetzungen soll eine Besteuerung der vorgenannten
Einkünfte entfallen: und zwar bei Beteiligung spezieller steuerbefreiter
Anleger oder falls die Anteile an dem Investmentfonds im Rahmen von
Altersvorsorge- oder Basisrentenverträgen gehalten werden.
Eine vollständige GewSt-Befreiung soll möglich sein, wenn der objektive
Geschäftszweck des Investmentfonds auf die Anlage und Verwaltung seiner Mittel für gemeinschaftliche Rechnung der Investoren beschränkt ist
und eine aktive unternehmerische Bewirtschaftung der Vermögensgegenstände ausgeschlossen ist.
Besteuerung der Anleger von Investmentfonds
Im Rahmen der angestrebten Vereinfachung sollen Anleger eines Investmentfonds zukünftig mit erhaltenen Ausschüttungen, Gewinnen aus der
Veräußerung von Fondsanteilen (inkl. Rückgabe sowie verdeckter Einlage)
und einer Vorabpauschale der Besteuerung unterliegen, wobei die Steuerbefreiungen nach § 3 Nr. 40 EStG sowie § 8b KStG nicht anwendbar
sein sollen.
Vorabpauschale: Die Vorabpauschale soll sich aus dem Produkt des Rücknahmepreises zu Beginn des Kalenderjahres und 80% des Basiszinses
i.S.d. § 203 Abs. 2 BewG errechnen und mit Ablauf des Kalenderjahres
beim Anleger als zugeflossen gelten. Sie mindert sich noch um im Kalenderjahr erhaltene Ausschüttungen und ist auf den tatsächlichen Wertzuwachs begrenzt. Die Teilfreistellung (s.u.) soll hierauf anwendbar sein.
Teilfreistellung: Von den auf Anlegerebene zu versteuernden Einkünften
sollen bei einer Anlage in Aktienfonds grds. 20% und bei einer Anlage in
Immobilienfonds grds. 40% steuerfrei sein. Sofern in den Anlagebedingungen vorgesehen ist, dass mindestens 51% des Wertes in ausländische
Immobilien angelegt werden, soll eine 60%-Teilfreistellung auf Anlegerebene gewährt werden.
Veräußerung von Investmentfonds: Der Gewinn aus der Veräußerung der
Anteile soll sich beim Privatanleger nach den Grundsätzen für Einkünfte
aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 4 EStG) ermitteln und um die besitzzeitanteiligen Vorabpauschalen und um die jeweilige einschlägige Teilfreistellung mindern.
Qualifikation als Spezial-Investmentfonds
Für Spezial-Investmentfonds soll das bestehende semi-transparentes Besteuerungsregime im Grundsatz erhalten bleiben.
Um als Spezial-Investmentfonds zu qualifizieren, soll ein Investmentfonds
die Voraussetzungen der GewSt-Befreiung sowie einen spezifischen Kriterienkatalog erfüllen müssen, der im Wesentlichen dem aktuellen § 1 Abs.
1b InvStG entspricht. Ferner soll auch weiterhin die Begrenzung auf 100
Anleger, die keine natürlichen Personen sind, gelten. Hierbei sollen jedoch
entgegen der bisherigen Praxis grds. keine mittelbaren Beteiligungen natürlicher Personen über Personengesellschaften zulässig sein. Für bestehende Beteiligungen sind Übergangsfristen vorgesehen.
Besteuerung der Spezial-Investmentfonds
Grds. sollen Spezial-Investmentfonds ebenfalls einer KSt-Pflicht für inländische Einkünfte unterliegen. Allerdings sieht der Diskussionsentwurf die
Möglichkeit der Steuerbefreiung des Spezial-Investmentfonds vor, sofern
die entsprechenden Einkünfte auf Ebene der Anleger besteuert werden
(Transparenzoption). Für inländische Beteiligungseinnahmen sowie sonstige inländische Einkünfte, die dem Steuerabzug unterliegen, wird hierfür
u.a. gefordert, dass Steuerbescheinigungen zugunsten der Anleger ausgestellt werden. Für inländische Immobilienerträge sowie sonstige inländische Einkünfte, die keinem Steuerabzug unterliegen, soll die Steuerbefreiung davon abhängen, dass in- oder ausländische Spezial- Investmentfonds bei Ausschüttung/Thesaurierung KapESt erheben und abführen.
Erträge aus Spezial-Investmentfonds
Als Erträge aus Spezial-Investmentfonds sollen wie bisher ausgeschüttete
und ausschüttungsgleiche Erträge sowie Gewinne aus der Veräußerung
von Spezial-Investmentanteilen gelten. Allerdings soll entgegen der bisherigen Rechtslage eine Anwendung der Steuerbefreiungen nach § 8b KStG
sowie § 3 Nr. 40 EStG auf Anlegerebene ausgeschlossen sein.
Das derzeit bereits bestehende sog. Thesaurierungsprivileg, das Veräußerungsgewinne und Termingeschäftsgewinne umfasst, soll künftig auf 90%
reduziert werden. Im Gegenzug sollen thesaurierte Erträge aus Finanzinnovationen zukünftig gänzlich vom Thesaurierungsprivileg profitieren.
Besonders zu beachten ist, dass abweichend von den bisherigen Regelungen Immobilienveräußerungsgewinne nunmehr auch außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist zu den ausschüttungsgleichen Erträgen zählen
sollen.
Veräußerung von Anteilen an Spezialinvestmentvermögen
Aufgrund der Bruttobesteuerung von Dividenden und dem Ausschluss von
§ 8b KStG auf Ebene der Anleger eines Spezial-Investmentfonds soll
fortan kein Aktiengewinn, sondern lediglich ein Immobiliengewinn bei der
Rückgabe, Veräußerung, Entnahme sowie Teilwertabschreibungen von
Anteilen an einem Spezial-Investmentvermögen berücksichtigt werden.
Auswirkungen auf Publikums-Immobilienfonds
Bei der Anlage in einen rein im Inland investierenden PublikumsImmobilienfonds würde die Gesamtsteuerbelastung auf die laufenden Erträge von 26,375% (ohne Kirchensteuer) auf 29,146% (ohne Kirchensteuer) steigen. Dem gegenüber würden bei im Ausland investierenden
Publikums-Immobilienfonds bereits versteuerte Einkünfte im Inland erneut einer Besteuerung unter Berücksichtigung der 40%- bzw. 60%Teilfreistellung unterworfen werden. Diesem Konzept folgend würden an
sich steuerpflichtige Zins- und Dividendenerträge (insbesondere aus Immobilien-Gesellschaften) ebenso unter diese Teilfreistellung fallen. Ferner
würden an sich nicht steuerbare Substanzausschüttungen (z.B. AfA, Kapitalrückführungen) zunächst partiell besteuert werden; ein Umkehreffekt
würde sich erst im Zeitpunkt der Veräußerung bzw. Rückgabe der
Fondsanteile ergeben. Darüber hinaus würde der Wegfall der Steuerfrei-
heit für Immobilien-Veräußerungsgewinne nach Ablauf von 10 Jahren
eine erhebliche Benachteiligung verglichen mit der Direktanlage in deutsche Immobilien darstellen.
Es ist demnach zu bedenken, dass die steuerliche Vorbelastung inländischer Einkünfte auf Ebene des Publikums-Immobilienfonds für Anleger
(insbesondere für Kleinanleger) im Vergleich zum derzeitigen System zu
einer steuerlichen Mehrbelastung führen würde.
Fraglich ist sicherlich auch, ob Steuern einen wesentlich höheren Einfluss
auf die Zusammenstellung des Immobilienportfolios bekommen sollen. Bei
einem Publikums-Immobilienfonds müsste entschieden werden, ob die
40%- oder die 60%-Teilfreistellung angestrebt wird, was insbesondere
Auswirkungen auf das Portfoliomanagement haben kann und ggf. eine
(neuerliche) steuerliche Grenzprüfung nach sich ziehen würde. Nur durch
eine passgenaue Strukturierung des Immobilienportfolios könnten steuerliche Mehrbelastungen auf Anlegerebene vermieden oder zumindest abgemildert werden.
Auswirkungen auf Spezial-Immobilienfonds
Die vorgesehene Nichtanwendung von § 8b KStG stellt abhängig vom
steuerlichen Status des Anlegers eine erhebliche Benachteiligung gegenüber der aktuellen Rechtslage und einer möglichen Direktanlage dar und
passt schlichtweg nicht zu dem Konzept von Immobilienfonds, die im Ausland überwiegend über 100%-Beteiligungen an Objektgesellschaften in
Kapitalgesellschaftsform investieren. Ferner stellt die fehlende Möglichkeit des Werbungskostenabzugs bei Dividenden eine Benachteiligung dar.
Insbesondere vor dem Hintergrund der Modifizierung des semitransparaten Besteuerungssystems ist eine steuerliche Strukturierung der
ausländischen Immobilieninvestitionen des Spezial-Immobilienfonds sowie
des Liquiditätstransfers an die Anleger unerlässlich.
Fazit/Ausblick
Sofern sich das neue Besteuerungskonzept auf Basis des aktuellen Diskussionsentwurfs grds. durchsetzen sollte, sind dringend Korrekturen im
Hinblick auf die o.g. Aspekte bei Immobilienfonds im Rahmen des weiteren
Gesetzgebungsverfahrens notwendig, um negative Effekte auf die Immobilienfondsbranche zu vermeiden. In jedem Fall wird eine passgenaue
steuerliche Strukturierung notwendig, um negative Folgen – insbesondere
für die Anleger – zu vermeiden oder zumindest abzumildern.
Ansprechpartner
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Veräußerungsgewinnbesteuerung bei
Streubesitz – Status Quo und Auswirkungen
Ausgangslage
Nach Einführung des neuen § 8b Abs. 4 KStG durch das Gesetz zur Umsetzung des EuGH-Urteils vom 20.10.2011 in der Rechtssache C-284/09
(BGBl I 2013, 561) kam es für Körperschaftsteuersubjekte zu einer Ungleichbehandlung von steuerpflichtigen Dividenden aus sog. Streubesitzbeteiligungen und den nach § 8b Abs. 2 KStG steuerfreien Gewinnen aus
der Veräußerung solcher Anteile. Bei Streubesitzbeteiligungen handelt es
sich um Beteiligungen von weniger als 10% am Grund- oder Stammkapital
einer Körperschaft. Bereits im Rahmen der Beratungen zum ZollkodexAnpassungsgesetz waren seitens des Bundesrates Forderungen nach einer Steuerpflicht für derartige Veräußerungsgewinne laut geworden. Der
im Juli veröffentlichte Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Reform des
Investmentsteuergesetzes greift dies nun erstmalig im Gesetzgebungsverfahren auf.
Steuerpflicht für Veräußerungsgewinne und Auswirkungen auf indirekte
Immobilieninvestments
Konkret sieht der Vorschlag vor, § 8b Abs. 4 KStG derart neu zu fassen,
dass analog zur Regelung für Streubesitzdividenden auch Veräußerungsgewinne aus Streubesitzbeteiligungen nicht mehr von der Steuerbefreiung des § 8b Abs. 2 KStG erfasst werden und damit anders als bisher
vollumfänglich der Körperschaft- und Gewerbesteuer unterliegen. Erstmalig soll diese Regelung auf Veräußerungen nach dem 31.12.2017 Anwendung finden, sodass bis zu diesem Zeitpunkt die steuerfreie Realisierung
von Wertsteigerungen möglich wäre. In einigen speziellen Fällen sind
steuerliche Entlastungen geplant, die jedoch im Bereich der Immobilieninvestments regelmäßig nicht greifen werden. Der Gesetzesentwurf würde
im Bereich der Streubesitzbeteiligungen genau die Mehrfachbelastung
(„Kaskadeneffekt“) einführen, die im Zuge der Umstellung vom Körperschaftsteuer-Vollanrechnungsverfahren zum Befreiungsverfahren des §
8b KStG aus sehr guten Gründen vermieden wurde. Eine konkrete rechtliche Notwendigkeit zu einer Veränderung wie durch das EuGH-Urteil zur
Besteuerung von Streubesitzdividenden gibt es nicht.
Im Bereich der Immobilieninvestitionen sind insbesondere MultiInvestoren-Projekte wie internationale Club-Deals betroffen, die grenzüberschreitend regelmäßig als körperschaftliche Strukturen aufgesetzt
sind. Ebenso ist zu erwarten, dass durch derartige Veränderungen der
steuerlichen Rahmenbedingungen gerade bei Immobilieninvestments sowohl die rechtliche als auch die finanzielle Struktur durch Investoren erneut geprüft und gegebenenfalls anzupassen sein wird.
Veräußerungsgewinnbesteuerung bei Streubesitz – Status Quo und Auswirkungen
Fazit/Ausblick
Mit dem Vorschlag, Veräußerungsgewinne aus Streubesitzbeteiligungen
im Rahmen eines veränderten § 8b Abs. 4 KStG vollständig der Körperschaft- und Gewerbesteuer zu unterwerfen, wurde ein grundlegender
Systemwechsel eingeleitet, der wirtschaftlich zu erheblichen Steuermehrbelastungen führt. Die bis zum 31.12.2017 laufende Schonfrist mildert
bestenfalls die massiven Mehrbelastungen auch für Immobilieninvestitionen. Die möglichen Entlastungen durch den neuen § 26a KStG entfalten
für Immobilieninvestitionen in der Regel keinen positiven Effekt. Daher
äußern sowohl Vertreter des Bundestags als auch die betroffenen Fachverbände deutliche Kritik am Vorschlag. Diese sollte im weiteren Gesetzgebungsverfahren Berücksichtigung finden.
Ansprechpartner
Bernhard Brielmaier
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Indirekte Anlage: Der ELTIF als neues
Immobilienvehikel?
ELTIF steht für European Long Term Investment Fund – und somit für ein
Vehikel, das langfristigen Anlagen und eher illiquiden Assets dient. Mitte
Mai wurde das Vehikel endgültig auf europäischer Ebene verabschiedet.
Im Dezember 2015 tritt der ELTIF dann in Kraft, und zwar auch in
Deutschland. Es ist denkbar, dass der ELTIF auch ein brauchbares Immobilienvehikel wird.
Was ist der ELTIF
Wie ist der ELTIF konzipiert? Zunächst einmal gilt: Die Fondsanteile sind –
bis auf bestimmte Ausnahmen – von einer vorzeitigen Rückgabe ausgeschlossen. Die Langfristigkeit der Anlagen spiegelt sich hier also wider,
wobei es natürlich möglich ist, dass sich im Laufe der Zeit ein Zweitmarkt
herausbildet. Zudem ist anzumerken: Das neue Vehikel ist primär für professionelle Anlegergruppen vorgesehen. Für Kleinanleger wurde ein Korsett geschnürt, das als Schutzmechanismus dienen soll. Unter anderem
dürfen Anleger, deren Finanzportfolio weniger als 500.000 Euro ausmacht, maximal 10 Prozent ihres Portfolios in ELTIFs investieren. Mit
Blick auf mögliche Assets ist anzumerken: Im Fokus des neuen Fonds stehen zuallererst Infrastrukturprojekte. Die Fonds sollen helfen, die im Infrastrukturbereich vorhandenen Finanzierungslücken mittels privater Investments zu überbrücken, zum Beispiel für Projekte der Energiewirtschaft. Grundsätzlich sind aber auch Immobilien als Assets denkbar.
Ein Vehikel für Immobilien oder nicht?
Die Frage, ob der ELTIF für die Strukturierung von Immobilieninvestments
in Frage kommt, hängt vom Einzelfall ab. Es kommt darauf an, in welchem
Maß ein Asset für den ELTIF qualifiziert. Anlagen in gewerbliche Immobilien oder Wohngebäude sollen in dem Umfang zulässig sein, in dem sie
dem Zweck dienen, zum intelligenten, nachhaltigen und integrativen
Wachstum oder zur Energie-, Regional- und Kohäsionspolitik der
Europäischen Union beizutragen. Was das im Einzelnen bedeutet, wird
sich klären - es heißt, auf die Konkretisierungs-, Auslegungs- und
Verständnishilfen zu warten, die für das erste Halbjahr 2016 erwartet
werden. Bis dahin dürfte der Immobilienmarkt noch abwarten und beim
ELTIF wird eher in Richtung Infrastruktur gedacht und gehandelt. Der
ELTIF wird aber mit Blick auf die Immobilie weiterhin beobachtet.
Chancen für Solvency II
Denn es ist durchaus denkbar, dass der ELTIF für bestimmte Immobilieninvestoren besondere Chancen bietet. So gibt es beispielsweise Diskussionen, die vermuten lassen: Der Immobilien-ELTIF könnte aus Solvency-IISicht mit einer günstigeren Kapitalunterlegung gegenüber anderen
fremdfinanzierten Immobilienfonds im Vorteil sein. Das könnte dem Vehikel bei Versicherungen, die ihre Immobilienquote weiter ausbauen wollen,
möglicherweise Auftrieb geben.
Fazit
Viele Immobilienmarktteilnehmer unterliegen nach wie vor einem großen
Investitionsdruck. Versicherungen sind hier ein Beispiel. Vor diesem Hintergrund werden durchaus Hoffnungen mit dem ELTIF verknüpft - das
neue Vehikel bietet möglicherweise Vorteile mit Blick auf Solvency II. Aber
auch unabhängig hiervon gilt: Wenn es gelingt, ELTIFs mit geeigneten
Assets zu füllen, seien es Infrastrukturanlagen oder eben doch Immobilien, begrüßt dies der Markt. Wir beobachten hier durchaus eine gewisse
Offenheit. Bis die wichtigsten Punkte konkretisiert sind, dürfte allerdings
noch keine Euphorie aufkommen. Was bleibt ist ein gespanntes Abwarten,
das sich bis ins Jahr 2016 ziehen dürfte.
Ansprechpartner
Patrick Faller
Telefon +49 89 14331 23492
[email protected]
Grunderwerbsteuer: Bundesverfassungsgericht erklärt Bedarfswert
erneut für verfassungswidrig
Am 23. Juni 2015 hat das BVerfG die Regelungen zur Ermittlung der
grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage, dem sog. „Bedarfswert“
für verfassungswidrig erklärt. Der Bedarfswert kommt insbesondere bei
Umwandlungen und Anteilsübertragungen zur Anwendung. Der Gesetzgeber wurde aufgefordert, bis spätestens 30. Juni 2016 eine Neuregelung zu schaffen. Das BVerfG hat eine Annäherung der Ersatzbemessungsgrundlage an den Verkehrswert angemahnt und zudem eine
auf den 1. Januar 2009 zurückwirkende Änderung verfügt.
Entscheidung des BVerfG vom 23. Juni 2015 zum Bedarfswert
Seit die neuen Regelungen zur Bewertung von Grundvermögen für die
Erbschaftsteuer zum 1. Januar 2009 eingeführt wurden, steht die Frage
im Raum, ob die Vorschriften zur Ermittlung der grunderwerbsteuerlichen
Ersatzbemessungsgrundlage (§ 138 ff. BewG), dem sog. Bedarfswert,
auch für die Grunderwerbsteuer als verfassungswidrig anzusehen sind.
Der BFH hat diese Frage im Jahr 2011 dem BVerfG zur Entscheidung
vorgelegt.
Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung bemessen. Bei einem Kauf ist dies der Kaufpreis. Dieser entspricht
typischerweise dem im Geschäftsverkehr zu erzielenden Preis (gemeiner
Wert). Fehlt eine solche Gegenleistung, bemisst sich die Grunderwerbsteuer gemäß § 8 Abs. 2 GrEStG nach den Bewertungsvorschriften der
§§ 138 ff. BewG (Bedarfswert). Mit Beschluss vom 23. Juni 2015 hat das
BVerfG nun diese Bewertungsvorschriften – wie bereits im Jahr 2006 für
Zwecke der Erbschaftsteuer - auch für die Grunderwerbsteuer als verfassungswidrig eingestuft, da die Bedarfswerte erheblich von denen der
Regelbemessungsgrundlage abweichen und diese Ungleichheiten verfassungsrechtlich nicht gerechtfertigt seien.
Rückwirkende Neuregelung
Das BVerfG ordnete zugleich an, dass die für unvereinbar erklärte Norm
des § 8 Abs. 2 GrEStG bis zum 31. Dezember 2008 fortgelte. Für die Zeit
ab dem 1. Januar 2009 soll die Ersatzbemessungsgrundlage unanwendbar sein. Das Gericht hat den Gesetzgeber aufgefordert, bis zum 30. Juni
2016 eine rückwirkende Neuregelung zu beschließen.
Für Verfahren, die im Zeitraum 1. Januar 2009 bis 23. Juni 2015 veranlagt worden sind, dürfte nach erster Einschätzung Vertrauensschutz nach
§ 176 Abs. 1 AO gelten, so dass insoweit eine nachträgliche Erhöhung der
Bemessungsgrundlage nicht mehr zu befürchten ist. Da § 176 AO nur für
bereits bestehende Bescheide anzuwenden ist, dürfte dieser Vertrauensschutz dann nicht gelten, wenn der Vorgang zwar verwirklicht wurde,
aber noch kein Bescheid ergangen ist. Ebenfalls nicht gelten dürfte er für
alle nach dem 23. Juni 2015 verwirklichten Vorgänge. Für diese noch
offenen Fälle soll die Neuregelung daher voraussichtlich eine grundsätz-
Grunderwerbsteuer: Bundesverfassungsgericht erklärt Bedarfswert erneut
für verfassungswidrig
lich eigentlich unzulässige steuerverschärfende echte Rückwirkung entfalten, die paradoxerweise vom BVerfG selbst angeordnet wurde.
Fazit/Ausblick
Es ist derzeit noch nicht absehbar, wie der Gesetzgeber und die Finanzverwaltung auf das Urteil reagieren werden. Es ist allerdings davon auszugehen, dass sich Steuerschuldner künftig auf eine höhere Grunderwerbsteuerbelastung einstellen müssen, wenn die Ersatzbemessungsgrundlage zur Anwendung kommt, da der Bedarfswert i.d.R. deutlich geringer ausfällt als der gemeine Wert des Grundvermögens. In Anbetracht
der zu erwartenden Angleichung der Bemessungsgrundlage an den gemeinen Wert sind Überlegungen einzelner Bundesländer bzw. Politiker zur
Einführung einer „Heuschreckensteuer“ in Höhe von 19% (vgl. Bremer
Koalitionsvertrag zur 19. Wahlperiode 2015-2019, Seite 42) , einer
Beschränkung steuerfrei gestaltbarer Share-Deals oder auch weitere
Erhöhungen der Steuersätze besonders kritisch zu betrachten.
Ansprechpartner
Dr. Heinrich Fleischer
Ernst & Young GmbH Hamburg
Telefon +49 40 36132 12576
[email protected]
Ansprechpartner
Mark-Olaf Gebauer
Telefon +49 221 9352 18151
[email protected]
Wohin steuert die Erbschaftsteuer?
Der Regierungsentwurf zur Änderung
des ErbStG vom 8. Juli 2015
Gesetzliche Neuregelung des geltenden ErbStG ist bereits zum 1. Januar 2016 wahrscheinlich
Das Bundesverfassungsgericht hat die geltende erbschaftsteuerliche Privilegierung für Betriebsvermögen (§§ 13a, b ErbStG) für verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber zu einer Neuregelung bis zum 30. Juni
2016 aufgefordert. Die Neudefinition des begünstigten Vermögens und
die Neugestaltung des Verschonungskonzepts für den Erwerb großer Betriebsvermögen bilden den Fokus des Regierungsentwurfs, dessen weitgehende Umsetzung im Erbschaftsteuer-Anpassungsgesetz bereits zum
1. Januar 2016 zu erwarten ist.
Neudefinition des begünstigen Vermögens bietet möglichen Vorteil für
Immobilienunternehmen
Inhaltlich sieht der Regierungsentwurf einen Systemwechsel insbesondere
bei der Neudefinition des erbschaftsteuerlich begünstigten Vermögens
vor. Bisher hängt die Anwendung der Privilegierung (u.a. Optionsverschonung mit Steuerbefreiung zu 100%) vom Bestehen des sog. „Verwatungsvermögenstests“ ab, in dessen Rahmen fremdvermietete Grundstücke
(Wohnungen, aber auch Geschäftsgrundstücke) – bis auf wenige Ausnahmen – grundsätzlich als schädliches Verwaltungsvermögen qualifiziert
werden. Daraus folgt die weitgehende Versagung der erbschaftsteuerlichen Begünstigungen für reine Immobilienunternehmen. Zukünftig soll
Betriebsvermögen begünstigt sein, wenn es nach seinem Hauptzweck
überwiegend (zu mehr als 50%) einer gewerblichen Tätigkeit dient. Dieses
Kriterium könnten nunmehr auch Grundstücke erfüllen, wenn die Tätigkeit
des Immobilienunternehmens über die reine Vermögensverwaltung
hinausgeht. In der Praxis dürfte diese Abgrenzung hohes Streitpotential
mit der Finanzverwaltung aufwerfen.
Erbschaftsteuerreform 2015: Günstiger als bisher wird es nicht
In der überwiegenden Zahl der Fälle dürfte das neue Erbschaftsteuerrecht
zu höheren Steuerlasten als bisher führen. Wesentlicher Grund hierfür ist
die eingeschränkte Anwendung der bisherigen Steuerverschonung von
85% oder 100% auf Erwerbe von begünstigtem Vermögen bis zu einem
Wert von 26 Mio. EUR (bzw. 52 Mio. EUR bei langdauernden Entnahmeund Verfügungsbeschränkungen). Oberhalb dieser Grenzen ist eine
Gesamtverschonung des Erwerbs generell ausgeschlossen. Um die Erbschaftsteuer dennoch zu reduzieren, kann sich der Erwerber bei größeren
Ankäufen und bei Einhaltung der entsprechenden gesetzlichen Voraussetzungen (z.B. Lohnsumme) für unterschiedliche Handlungsoptionen
entscheiden (Abschmelzungsmodell bzw. fester Abschlag (20% oder 35%)
Wohin steuert die Erbschaftsteuer? Der Regierungsentwurf zur Änderung des ErbStG
8. Juli 2015
vom
bei Großvermögen oder individuelle Bedürfnisprüfung sowie ggf.
Stundungsmöglichkeit). Daher sollte eine Vermögensnachfolge auf Basis
des alten Rechts kurzfristig umgesetzt und durch Vereinbarung einer
Rückforderungsklausel ggf. für eine Anwendung des neuen Rechts flexibilisiert werden.
Ansprechpartner
Susanne von Petrikowsky
Telefon +49 89 14331 17323
[email protected]
Ansprechpartner
Dr. Christian Reiter
Telefon +49 89 14331 16539
[email protected]
Umsatzsteuer: Vorteil der Organschaft auch für Personengesellschaften – Update zu den Real Estate Tax
Trends Ausgabe Juni 2015
In den Real Estate Tax Trends Juni 2015 hatten wir bereits über die aktuelle Entwicklung zur Einbeziehung von Personengesellschaften in Form
von Kommanditgesellschaften in eine umsatzsteuerliche Organschaft
berichtet. In zwei anhängigen Verfahren hat der Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) vor kurzem seine Urteile gefällt, die für den Vorsteuerabzug von Holdinggesellschaften sowie Personengesellschaften mit
zumindest teilweise befreitem Immobilienvermögen sehr positiv zu bewerten sind.
Urteile: Beteiligungsgesellschaft Larentia + Minerva mbH & Co. KG
(C 108/14) and Marenave Schiffahrts AG (C 109/14)
Hintergrund
Sofern eine unternehmerisch tätige juristische Person, z.B. eine Aktiengesellschaft oder GmbH, organisatorisch, wirtschaftlich und finanziell in eine
Obergesellschaft eingegliedert ist, gilt dieser Verbund umsatzsteuerrechtlich als Organschaft. Für Umsätze innerhalb des Kreises der beteiligten
Unternehmen (Organkreis) fällt keine Umsatzsteuer an. Zudem werden
sämtliche Umsatz- und Vorsteuerbeträge in einer Umsatzsteuererklärung
gemeinsam gemeldet. Personengesellschaften ist es derzeit nicht
möglich, als Tochtergesellschaften Teil einer Organschaft zu werden, da
die Finanzverwaltung sie nicht als „juristische Personen“ im Sinne des
Umsatzsteuergesetzes anerkennt.
In zwei Verfahren vor dem Bundesfinanzhof hatten jedoch Unternehmen
unter Berufung auf EU-Recht gefordert, auch Personengesellschaften als
umsatzsteuerliche Organgesellschaften einzubeziehen. Der Bundesfinanzhof hat deshalb im Rahmen dieser Verfahren zwei Vorabentscheidungsersuchen an den EuGH gestellt, im Rahmen derer er um Klärung
gebeten hat. Konkret geht es in dem Verfahren um Personengesellschaften in Form einer GmbH & Co. KG, also kapitalistisch geprägten Personengesellschaften.
Neben Fragen zur Einbeziehung von Personengesellschaften als Organgesellschaften wurden ebenfalls grundsätzliche Fragen zum Umfang des
Vorsteuerabzugs bei Holdinggesellschaften gestellt, die kaufmännische,
administrative oder technische Dienstleistungen an ihre Beteiligungsgesellschaften gegen Entgelt erbringen. Hintergrund ist, dass das Halten von
Beteiligungen keine unternehmerische Tätigkeit darstellt und deshalb in
diesem Zusammenhang auch kein Vorsteuerabzug möglich ist. In den
vorgelegten Verfahren hatten die Holdinggesellschaften jedoch kaufmännische, administrative und technische Dienstleistungen an ihre Tochtergesellschaften ausgeführt, sodass sich die Frage stellte, ob und inwieweit
sie aus Kapitalbeschaffungskosten für eine Investition in ihre Tochtergesellschaften die Vorsteuer erstattet bekommen.
Umsatzsteuer: Vorteil der Organschaft auch für Personengesellschaften – Update zu den
Estate Tax Trends Ausgabe Juni 2015
Real
Die Finanzverwaltung vertrat die Auffassung, dass der Vorsteuerabzug
stark zu beschränken ist, die Unternehmen begehrten jedoch den vollumfänglichen Vorsteuerabzug.
Entscheidung zur Einbeziehung von Personengesellschaften
Nach der Auffassung des EuGH soll auch eine Personengesellschaft als
Organgesellschaft fungieren können. Eine Beschränkung auf juristische
Personen, wie z.B. die GmbH, hält er nur dann für zulässig, wenn dies der
Vermeidung von Missbrauch dient. Ob das der Fall ist, muss letztendlich
der Bundesfinanzhof als zuständiges Gericht klären. Aus den verfügbaren
Dokumenten zu den Gerichtsverfahren lässt sich jedoch ablesen, dass die
Chance besteht, dass der Bundesfinanzhof diese Voraussetzung als nicht
erfüllt ansieht und damit auch Personengesellschaften Organgesellschaften sein können.
Nach vielen Urteilen des EuGH, in denen er zum Ergebnis kommt, dass ein
nationales Umsatzsteuergesetz nicht im Einklang mit EU-Recht steht,
dürften sich die betroffenen Unternehmen direkt auf die günstigere
Regelung im EU-Recht berufen. In den o.g. Urteilen kam der Gerichtshof
jedoch zu dem Ergebnis, dass dies für die Einbeziehung von Personengesellschaften als Organgesellschaften nicht gilt. Demnach werden sich Unternehmen selbst dann nicht automatisch auf das EU-Recht direkt berufen
können, wenn der Bundesfinanzhof bestätigt, dass die derzeitige Einschränkung bei Organgesellschaften nicht zur Vermeidung von Missbrauch dient, d.h. nicht rechtmäßig ist.
Sofern er die Einbeziehung von Personengesellschaften bejaht, wird der
Bundesfinanzhof vielmehr zusätzlich entscheiden müssen, ob die Berücksichtigung von Personengesellschaften als Organgesellschaften bereits
aufgrund des derzeitigen Gesetzesstands im Wege einer unionsrechtskonformen Auslegung erfolgen kann oder ob eine Gesetzesänderung erforderlich ist, da das Umsatzsteuergesetz derzeit auf den Begriff der juristischen Person abstellt.
Im Hinblick auf diese Frage bleibt zu hoffen, dass der Bundesfinanzhof
einer bereits ergangenen Entscheidung des Finanzgerichts München folgt,
das entgegen dem Wortlaut des Umsatzsteuergesetzes und der bislang
herrschenden Verwaltungsauffassung entschieden hat, dass auch bestimmte Personengesellschaften umsatzsteuerliche Organgesellschaften
sein können. Das hieße, dass der Begriff juristische Person entsprechend
weit auszulegen ist. Gegen die Entscheidung des Finanzgerichts München
hatte die Finanzverwaltung Revision eingelegt, weshalb auch dieses
Verfahren derzeit beim Bundesfinanzhof zur Entscheidung vorliegt.
Entscheidung zum Vorsteuerabzug von Holdinggesellschaften
Der EuGH hat entschieden, dass Holdinggesellschaften, die kaufmännische, administrative oder technische Dienstleistungen an ihre Beteiligungsgesellschaften erbringen und die keine vorsteuerschädlichen umsatzsteuerfreien Leistungen ausführen, grundsätzlich vollumfänglich zum
Vorsteuerabzug berechtigt sind. Sofern die Führungsholding eine umsatzsteuerliche Organschaft mit ihren Beteiligungsgesellschaften eingeht, sind
Umsatzsteuer: Vorteil der Organschaft auch für Personengesellschaften – Update zu den
Real Estate Tax Trends Ausgabe Juni 2015
für den Vorsteuerabzug aus Eingangsleistungen die Umsätze des Organkreises maßgeblich.
Beide Optionen prüfen
Der Gerichtshof der Europäischen Union hat den Grundstein für die Einbeziehung von Personengesellschaften als Organgesellschaften gelegt. Es
bleibt nunmehr abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof seine Anschlussurteile fällen wird.
Sollte der Bundesfinanzhof erwartungsgemäß entscheiden, dass eine Einschränkung zur Einbeziehung von Personengesellschaften als Organgesellschaften nicht gerechtfertigt ist und ebenfalls der Auffassung des
Finanzgerichts München folgen, dass keine Gesetzesänderung zur Einbeziehung der Personengesellschaften erforderlich ist, dürften – soweit
zurzeit ersichtlich – sich dem Steuerpflichtigen zwei Optionen eröffnen.
Er kann sich einerseits auf die Rechtsprechung und die EU-Regelung berufen, wenn dies für ihn steuerlich günstiger ist. Ist es für ihn hingegen von
Vorteil, dass die Personengesellschaft außerhalb des Organkreises verbleibt, könnte er sich voraussichtlich (weiterhin) auf die aktuelle Verwaltungsauffassung berufen, welche die Personengesellschaft nicht als
Organgesellschaft zulässt. Obwohl es theoretisch denkbar ist, dass die
Finanzverwaltung dann selbst die Veranlagung von bestimmten Personengesellschaften im Rahmen einer umsatzsteuerlichen Organschaft
fordert, halten wir dies für unwahrscheinlich. Vielmehr erwarten wir bei
einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs pro Organschaft zumindest für
die Vergangenheit eine Nichtbeanstandungsregelung durch die Finanzverwaltung.
Sofern Personengesellschaften potenziell als umsatzsteuerliche Organgesellschaften berücksichtigt werden können, sollte untersucht werden,
welche Umsatzsteuer- und Zinseffekte sich bei vom Finanzamt anerkannten Organschaften ergeben. Diese können gegebenenfalls auch zu einem
späteren Zeitpunkt rückwirkend geltend gemacht werden.
Voraussetzungen schaffen
Selbst wenn die Voraussetzungen der wirtschaftlichen, finanziellen und
organisatorischen Eingliederung noch nicht erfüllt sind, könnte es vor
dem Hintergrund der anhängigen Klageverfahren durchaus vorteilhaft
sein, diese Voraussetzungen nunmehr zu schaffen. Denn so kann die
Chance auf Kostenminderung durch nicht abziehbare Vorsteuer gewahrt
werden. Bevor etwaige Änderungsanträge zu einer rückwirkenden Veranlagung gestellt oder Maßnahmen für das Erfüllen der Eingliederungsvoraussetzungen umgesetzt werden, sollte jedoch auch geprüft werden, ob
sich durch eine umsatzsteuerliche Organschaft gegebenenfalls negative
Steuer-, Zins- und Cash-Flow Effekte ergeben. Hierbei sind auch die
Haftung nach § 73 AO und insolvenzrechtliche Risiken zu bedenken.
Umsatzsteuer: Vorteil der Organschaft auch für Personengesellschaften – Update zu den Real
Estate Tax Trends Ausgabe Juni 2015
Fazit
Die bisherige Praxis, dass nur juristische Personen als untergeordnete
Gesellschaften im Sinne einer umsatzsteuerlichen Organschaft gelten, ist
gegenwärtig zumindest in Frage zu stellen. Auch bestimmte (kapitalistisch
geprägte) Personengesellschaften mit Immobilienvermögen können hierzu zählen. Positive Steuer- und Zinseffekte sind denkbar. Dabei ist darauf
hinzuweisen, dass die oben genannten Entscheidungen in Fällen mit einer
GmbH & Co. KG getroffen wurden. Insofern kann nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Entwicklung anstandslos auch auf andere
Personengesellschaften übertragbar ist.
Ansprechpartner
René Gütschow
Telefon +49 6196 996 21437
[email protected]
Mit der Beschränkung auf inländische
Reinvestitionen verstößt die Vorschrift des § 6b EStG gegen die Niederlassungsfreiheit
Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat mit Urteil vom 16. April 2015
entschieden, dass die Regelung in § 6b EStG gegen die Niederlassungsfreiheit in Art. 49 AEUV sowie Art. 31 des EWR-Abkommens verstößt.
Nach Auffassung des EuGH werden bei der Vorschrift des § 6b EStG Reinvestitionen in Ersatzwirtschaftsgüter für eine in einem anderen Mitgliedsstaat belegene Betriebsstätte des Steuerpflichtigen unionsrechtswidrig
benachteiligt.
Ersatzinvestitionen für ausländische Betriebsstätten nun ebenfalls begünstigt
Die Vorschrift des § 6b EStG sieht vor, dass ein Steuerpflichtiger im Falle
der Veräußerung insbesondere von Grund und Boden sowie Gebäuden
einen Betrag in Höhe des daraus entstanden Gewinns steuerstundend auf
bestimmte neu angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgüter übertragen kann, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Diese Vorschrift spielt bei Immobilientransaktionen, gerade im Mittelstandsbereich, eine wichtige Rolle. Sie ist inbesondere relevant bei Betriebsverlegungen, sofern Betriebsgrundstücke mit hohen stillen Reserven vorhanden sind. Allgemein sollte bei jeder Veräußerung von Immobilien, die dem Anlagevermögen einer deutschen Betriebsstätte zugeordnet
sind, geprüft werden, ob gegebenenfalls eine begünstigte Reinvestition
möglich ist.
Voraussetzung für die Anwendung des § 6b EStG ist unter anderem, dass
das neu angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgut dem Anlagevermögen einer deutschen Betriebsstätte des Steuerpflichtigen zugeordnet
werden kann. Aufgrund der Entscheidung des EuGH darf die Finanzverwaltung diese in § 6b EStG enthaltene Inlandsbeschränkung nicht mehr
anwenden. Somit sollte nun grundsätzlich auch eine steuerstundende
Übertragung von stillen Reserven auf begünstigte Anlagegüter einer Betriebsstätte im EU-Ausland möglich sein.
Es ist zu erwarten, dass die Finanzverwaltung in Kürze mit einem entsprechenden BMF-Schreiben mit Details zur zukünftigen Handhabung auf das
EuGH Urteil reagiert.
Ausblick
Aufgrund des Urteils besteht für den deutschen Gesetzgeber Handlungsbedarf. Es ist denkbar, dass der Gesetzgeber die Reinvestitionsklausel des
§ 6b EStG entweder abschafft oder, was die wünschenswerte Alternative
darstellt, unionsrechtkonform ausgestaltet. Sollte die Regelung des § 6b
EStG eingeschränkt oder abgeschafft werden, so wäre dies grundsätzlich
Unionsrechtswidrigkeit der Reinvestitionsklausel gemäß §6b EStG
nur für die Zukunft denkbar, frühere Übertragungen wären demnach
nicht betroffen.
Ansprechpartner
Ante-Danijel Raic
Telefon +49 6196 996 18227
[email protected]
Ansprechpartner
Dr. Julius Groten
Telefon +49 89 14331 26577
[email protected]
Betriebstätte und Gewerbesteuer –
(k)ein Thema bei deutschen Immobilieninvestments?
Ausländische Immobilieninvestoren sind meist multinational aufgestellt.
So verwundert es nicht, dass ausländische Anleger deutsche Immobilien
besonders häufig über luxemburgische oder niederländische Akquisitionsgesellschaften erwerben. In diesen Fällen fällt keine deutsche Gewerbesteuer an – zumindest solange keine deutsche Betriebstätte unterhalten
wird. Dabei gibt es aber eine Reihe von Fallstricken.
Keine Betriebstätte durch Kauf und Vermietung von Immobilien
Grundsätzlich gilt: Die bloße Nutzung von Grundbesitz durch Vermietung
an Dritte begründet keine Betriebstätte des Immobilieneigentümers – und
zwar unabhängig davon, wie lange die Immobilie gehalten werden soll. Im
Detail ist aber insbesondere beim Ort der Geschäftsleitung und beim Einschalten von Dienstleistern einiges zu beachten.
Ort der Geschäftsleitung
Im Fall einer Betriebsprüfung muss belegt werden können, dass alle wesentlichen Entscheidungen der Geschäftsleitung auch im Ausland getroffen wurden – denn andernfalls könnte das Finanzamt von einer sog.
Geschäftsleitungsbetriebstätte im Inland ausgehen und im schlimmsten
Fall Gewerbesteuer festsetzen. Bei Immobilien-Investments bedeutet das:
es sollte zweifelsfrei dokumentiert sein, dass zum Beispiel über Beginn
und Beendigung von Mietverträgen, die Beauftragung von Dienstleistern
oder die Einleitung von Renovierungsmaßnahmen nicht in Deutschland,
sondern am Sitz der Eigentümergesellschaft entschieden wurde.
Liegenschaftsverwaltung - Asset und Property Management
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn ausländische Eigentümer in
Deutschland Dienstleister wie Asset oder Property Manager einschalten.
In diesen Fällen ist darauf zu achten, dass die Entscheidungskompetenz
über die Immobilienverwaltung dennoch beim Eigentümer verbleibt – und
nicht etwa durch die Erteilung von Vollmachten auf den Dienstleister verlagert wird. Und auch hier gilt: Dies ist regelmäßig zu dokumentieren.
Fazit
Zwar kann die sog. Erweiterte Gewerbesteuerkürzung notfalls auch im
Betriebstättenfall im Ergebnis noch zu einer faktischen Befreiung von der
Gewerbesteuer führen. Da hier aber strenge Anforderungen gelten,
spricht viel dafür, die tatsächliche ausländische Geschäftsleitung bei deutschen Immobilien-Investments im Auge zu behalten und für eine umfassende steuerliche Dokumentation zu sorgen.
Betriebstätte und Gewerbesteuer – (k)ein Thema bei deutschen Immobilieninvestments?
Ansprechpartner
Hubert O. Eisenack
Telefon +49 89 14331 25797
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Ansprechpartner
Stefan Lehner
Telefon +49 89 14331 12940
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Gesellschafterdarlehen im Visier der
US-Steuerbehörden
Bei Immobilieninvestitionen in den USA ist die Vergabe von Gesellschafterdarlehen ein marktübliches Instrument der steuerlichen Optimierung.
Die Abzugsfähigkeit der entsprechenden Zinsaufwendungen auf Ebene
der darlehensnehmenden Gesellschaft rückt indes zunehmend in den
Fokus der US-Steuerbehörden. Im schlimmsten Fall wird der Zinsabzug
komplett versagt. Besonders wichtig: Der IRS kann dabei die Herausgabe
von umfassenden Unterlagen verlangen – einschließlich vertraulicher
Stellungnahmen des Steuerberaters.
Grundsätzlich abzugsfähig
Grundsätzlich gilt: Darlehenszinsen im Zusammenhang mit der Finanzierung von US-Immobilieninvestitionen sind in den USA steuerlich abzugsfähig. Einschränkungen können sich dabei aus verschiedenen steuerlichen
Regelungen wie zum Beispiel den „earnings stripping rules“ ergeben – und
dies ist ausländischen Investoren in der Regel (zumindest dem Grunde
nach) auch bewusst.
Fokus in der Betriebsprüfung und umfassende Vorlagepflichten
Neu ist indes: Besonders bei Gesellschafterdarlehen prüfen die USSteuerbehörden inzwischen umfassend, ob die Darlehensbedingungen
einem Fremdvergleich standhalten. Der Steuerpflichtige muss dabei insbesondere nachweisen, dass ein marktüblicher Zinssatz vereinbart wurde,
ausreichend Sicherheiten gestellt wurden, die Laufzeit des Darlehens
nicht unangemessen lang ist, Zins und Tilgung aus dem voraussichtlich
verfügbare Cash-Flow auch tatsächlich bedient werden können – und alle
geschlossenen Vereinbarungen tatsächlich umgesetzt und „gelebt“ worden sind. Gelingt dieser Nachweis nicht, kann der IRS im ungünstigsten
Fall die gesamte Finanzierung als Eigenkapital qualifizieren – und damit
den Zinsabzug vollständig versagen.
Der Steuerpflichtige kann dabei mit umfassenden Herausgabeverlangen
des IRS konfrontiert werden. Mit der bloßen Vorlage des Darlehensvertrages in Kopie ist es da nicht getan. So kann der US-Fiskus – neben CashFlow Berechnungen oder sonstigen Transfer-Pricing-Dokumentationen –
auch die Vorlage von Stellungnahmen durch steuerliche Berater verlangen. Die Erfahrung zeigt: Je lückenhafter diese Unterlagen sind, desto
eher wird die US-Steuerbehörde die Anerkennung der Zinszahlungen
verweigern.
Fazit
Zeit- und kostenintensive Auseinandersetzungen mit dem US-Fiskus lassen sich vermeiden, wenn von Anfang an auf eine klare und vollständige
Dokumentation geachtet wird. Gerade Gesellschafter-Darlehensvereinbarungen sollten darüber hinaus auch während der Laufzeit einem
regelmäßigen steuerlichen „Health Check“ unterzogen werden.
Gesellschafterdarlehen im Visier der US-Steuerbehörden
Ansprechpartner
Hubert O. Eisenack
Telefon +49 89 14331 25797
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Ansprechpartner
Daniel Tellechea
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Ansprechpartner
Stefanie Kappenberger
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Trusts als steuereffiziente Vehikel für
Immobilieninvestitionen im Ausland
Die Wahl des geeigneten Anlagevehikels für Immobilieninvestitionen im
angelsächsischen Raum fällt oftmals auf Trusts. Beispielhaft seien hier
insbesondere Australien und das Vereinigte Königreich genannt. Während
das typische Investitionsvehikel für Australien der sog. Unit Trust –
zumeist ausgestaltet als Managed Investment Trust („MIT“) – ist, werden
Immobilieninvestitionen in Großbritannien oft über einen sog. Jersey Property Unit Trust („JPUT“) strukturiert. Die Vorteile für beide Vehikel sind
vor allem auch steuerlicher Natur. Für deutsche Anleger stellt sich regelmäßig die Frage der Qualifikation und effizienten Ausgestaltung ausländischer Trusts aus steuerlicher Sicht.
MIT und JPUT im Überblick
Trusts zeichnen sich rechtlich betrachtet grundsätzlich durch ein Dreiecksverhältnis zwischen dem Trustee (rechtlicher Eigentümer des TrustVermögens), den Unit Holdern (Anteilsinhaber und Nutzungsberechtigte
der aus dem Trust erzielten Einkünfte) und ggf. dem Trust Manager (operative Steuerung des Trust) aus.
Der australische MIT ist dabei konzeptionell ein klassischer Unit Trust,
dessen Anleger bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen von einem
vorteilhaften (Quellen-)Steuerregime profitieren. Dies sind u.a.:
u
u
u
u
Management des MIT durch einen in Australien ansässigen Trustee
Tätigkeiten des MIT beschränken sich auf die reine Vermögensverwaltung
Wesentliche Teile der Investment-Management-Aktivitäten im Hinblick auf das Trust-Vermögen werden in Australien ausgeübt
(Erfordernis eines lokalen Investment Managers)
Anlegerstreuung (Trustanteile werden von mindestens 25 Anlegern
gehalten, wobei mehr als 75% der Trustanteile von mindestens 20
Personen gehalten werden müssen; sog. widely/ closely held test)
Der MIT selbst unterliegt mit australischen Immobilienerträgen aus Vermietung und Verpachtung sowie Veräußerungsgewinnen nicht der
Besteuerung. Bei Ausschüttung an deutsche Anleger ist bei Erfüllung
sämtlicher MIT-Kriterien lediglich eine Quellensteuer in Höhe von 15%
einzubehalten. Die effektive Steuerbelastung kann durch die Verwendung
von Gesellschafterdarlehen ggf. sogar auf 10% reduziert werden (Quellensteuer auf Zinszahlungen: 10%).
Im Hinblick auf die Verwendung eines MIT für Immobilieninvestitionen
deutscher Publikums- oder Spezial-AIF in Sondervermögensform sollte
aus australischer Sicht regelmäßig eine Durchschau durch den AIF erfolgen können. Dies vor allem, um die Mindestanlegeranforderungen darstellen zu können. In diesem Zusammenhang sollte auch erwähnt werden,
dass bei qualifizierenden Anlegern auf das Kriterium der Anlegerstreuung
verzichtet wird. Momentan fallen hierunter insbesondere ausländische
Altersvorsorgeeinrichtungen wie Pensionskassen, solange diese mit entsprechenden australischen Institutionen vergleichbar sind. Unter Umständen können diese zudem von einer vollen Steuerbefreiung in Australien
Trusts als steuereffiziente Vehikel für Immobilieninvestitionen im Ausland
profitieren. Die Erweiterung des qualifizierten Anlegerkreises auf Lebensversicherer und ggf. auch kollektive Anlagevehikel ist derzeit in der
Diskussion.
Für Immobilieninvestitionen in Großbritannien eignet sich der JPUT als
steuereffizientes Vehikel. Sofern dieser aus Jersey heraus verwaltet wird
und lediglich einer vermögensverwaltenden Tätigkeit nachgeht, unterliegen Immobilienveräußerungsgewinne nicht der (Ertrags-)Besteuerung im
Vereinigten Königreich. Zudem unterliegt die Übertragung von JPUTAnteilen grundsätzlich nicht der Transfersteuer in Großbritannien (sog.
Stamp Duty Land Tax).
Qualifikation und effiziente Ausgestaltung für deutsche Steuerzwecke
Da die Grundkonzeption eines angelsächsischen Trusts dem deutschen
Rechtsverständnis fremd ist, ist die Einordung von MIT und JPUT für
Zwecke des deutschen Steuerrechts regelmäßig fraglich. Hier bietet sich
grundsätzlich eine Ausgestaltung als „echtes“ Treuhandverhältnis an.
Dabei sollten grundsätzlich die von der Rechtsprechung und Finanzverwaltung anerkannten Grundsätze für die Zurechnung von Einkünften bei
Treuhandverhältnissen berücksichtigt werden. In Folge der Ausgestaltung
als Treuhandverhältnis sollten die vom Trust erzielten Immobilienerträge
unmittelbar den am Trust beteiligten deutschen Anlegern zugerechnet
werden. Entsprechend können z.B. Mieteinkünfte – wie bei einem Direktinvestment – gemäß Doppelbesteuerungsabkommen als steuerfreie Einkünfte vereinnahmt werden. Im Fall von Investitionen in Australien würde
dies eine effektive Gesamtsteuerbelastung von 15% (Quellensteuer auf
MIT-Ausschüttungen) bedeuten.
Die Einordnung als Treuhandverhältnis setzt insbesondere voraus, dass
den Trustanlegern im Innenverhältnis die Rechte an und aus dem TrustVermögen zustehen und diese das Marktgeschehen jederzeit beherrschen
und wirtschaftlich die Rechte und Pflichten im Hinblick auf das TrustVermögen tragen. Das erfordert neben der Kündbarkeit des Treuhandverhältnisses unter Herausgabe des Treuhandvermögens unter anderem
auch eine umfassende Weisungsbefugnis der Trustanleger.
Sofern nach den oben dargestellten Grundsätzen keine unmittelbare Zurechnung von über Trusts erzielten Einkünften nach Treuhandgrundsätzen erfolgt, wäre zu untersuchen, ob Einkünfte für steuerliche Zwecke
(i) dem Trust selbst z.B. bei Einordnung als Zweckvermögen oder (ii) dem
Trustee zuzurechnen sind. Ist dies nach allgemeinen Grundsätzen nicht
der Fall, würde es bei der Zurechnung an die Trustanleger und letztendlich transparenter Behandlung des Trusts verbleiben. Konzeptionell ist bei
MIT und JPUT regelmäßig aber eher von einer intransparenten Behandlung für deutsche Steuerzwecke auszugehen. Das kann in Abhängigkeit
von der konkreten Ausgestaltung des Trusts auch eine Anwendbarkeit des
InvStG unter Einordnung des Trust als Investmentfonds oder KapitalInvestitionsgesellschaft nach sich ziehen.
Trusts als steuereffiziente Vehikel für Immobilieninvestitionen im Ausland
Fazit
Der MIT wie auch der JPUT sind steuereffiziente Vehikel für Immobilieninvestitionen in Australien und Großbritannien. Während man sich bei der
Aufsetzung und (steuerlichen) Behandlung dieser Trusts in den jeweiligen
Investitionsländern meist auf ausgetretenen Pfaden befindet, findet sich
das Konzept des Trusts im deutschen Steuerrecht nicht wieder. Dennoch
lassen sich bei entsprechender Ausgestaltung auch für deutsche Steuerzwecke attraktive Ergebnisse erzielen. Das erfordert allerdings eine ausgewogene Vertragsgestaltung, die lokale und deutsche steuerliche Anforderungen in Einklang bringt.
Ansprechpartner
Christian Mundel
Telefon +49 89 14331 25810
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Ansprechpartner
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Update Outbound: Steuerrechtsänderungen in ausgewählten Ländern
Japan: Neues Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland paraphiert
Am 3. Juli 2015 wurde in Tokio ein neues Doppelbesteuerungsabkommen
zwischen Japan und Deutschland paraphiert. Nach bisherigen Erkenntnissen wird das neue Doppelbesteuerungsabkommen umfassende Änderungen enthalten. Details sind bislang allerdings nicht bekannt. Vorgesehen sind unter anderem eine Absenkung der Quellensteuersätze auf Dividenden und Zinszahlungen. Zudem wird aller Voraussicht nach der neue
Authorized OECD Approach bei der Abgrenzung von Betriebsstättengewinnen umgesetzt. Der Prozess befindet sich insgesamt noch in einem
frühen Stadium. Bislang wurde lediglich ein Entwurf des Abkommens auf
Arbeitsebene ausgearbeitet. Es wird jedoch eine Anwendbarkeit des Abkommens ab dem 1. Januar 2017 angestrebt.
Niederlande: Neues Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland
aller Voraussicht nach ab dem 1. Januar 2016 anwendbar
Bereits am 12. April 2012 wurde das neue Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Niederlanden unterzeichnet. Während der deutsche Bundesrat dem Gesetz zur Ratifizierung bereits am 23.
November 2012 zustimmte, verzögerte sich der Ratifizierungsprozess in
den Niederlanden aufgrund Vorbehalte bei der steuerlichen Behandlung
von Pensionen erheblich. Erst am 19. Mai 2015 stimmte die Erste Kammer dem Abkommen nun zu, so dass nach Austausch der Ratifikationsurkunden das neue Abkommen voraussichtlich ab dem 1. Januar 2016 Anwendung finden wird.
Taiwan: Änderungen bei der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen
Die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen resultierend aus der Übertragung von taiwanesischem Grundbesitz (Grund und Boden wie auch
Gebäude) wurde neu geregelt. Mit Wirkung ab dem 1. Januar 2016 unterliegen Veräußerungsgewinne der Ertragsbesteuerung, sofern der taiwanesische Grundbesitz entweder
u
u
am oder nach dem 1. Januar 2016 erworben wurde oder
am oder nach dem 2. Januar 2014 erworben und somit kürzer als
zwei Jahre gehalten wurde.
Die Bemessungsgrundlage ist der Marktwert des Grundbesitzes reduziert
um die mit der Veräußerung zusammenhängenden Kosten sowie der von
den Finanzbehörden festgelegte Wert des Grund und Bodens. Der Steuersatz beträgt bei ansässigen Verkäufern 17% und bei nicht-ansässigen zwischen 35% und 45% (abhängig von der Haltedauer).
Grundsätzlich sind hiervon auch Share Deals ausländischer Gesellschaften
betroffen, sofern taiwanesischer Grundbesitz mindestens 50% des Wertes
der übertragenen Gesellschaft ausmacht.
Update Outbound: Steuerrechtsänderungen in ausgewählten Ländern
Peru: Steuerliche Förderung zur Errichtung von REITs
Mit einer Gesetzesverordnung vom 21. August 2015 hat Peru Investitionen in REITs deutlich attraktiver gemacht. Die Regelung, die vom 1. Januar 2016 bis 31. Dezember 2019 anwendbar ist, ermöglicht es, Immobilien grundsätzlich steuerfrei in REITs einzubringen. Eine Veräußerungsgewinnbesteuerung und Transfersteuern entstehen erst, wenn
u
u
der REIT die Immobilien an Dritte veräußert oder
Anteile am REIT auf Dritte übertragen werden.
Norwegen: Versagung der Quellensteuerbefreiung bei Dividenden an
substanzarme luxemburgische Holdinggesellschaft
Norwegen knüpft die nach innerstaatlichem Recht vorgesehene Quellensteuerbefreiung auf Outbound-Dividenden an Gesellschaften im Europäischen Wirtschaftsraum an die Voraussetzung, dass die empfangene
Gesellschaft im Sitzstaat über ausreichend Substanz verfügt. In einem
konkreten Fall einer verbindlichen Auskunft wurde diese Quellensteuerbefreiung versagt. In jenem Fall ging es um ein Joint Venture, an dem sich
ausländische Investoren zu 50% an einer norwegischen Zielgesellschaft
über eine luxemburgische Holding beteiligen sollten. Als Geschäftsführer
der luxemburgischen Holding waren zwei Personen aus Luxemburg und
eine aus dem Vereinigten Königreich Großbritanien vorgesehen, die zur
Beschlussfassung regelmäßig in Luxemburg zusammenkommen sollten.
Die Holdinggesellschaft sollte Managementdienstleistungen (insbesondere
administrative Funktionen wie Buchhaltung und Steuern) von einer
Luxemburger Managementgesellschaft empfangen.
Die norwegischen Finanzbehörden lehnten eine Quellensteuerbefreiung
mit dem Argument ab, dass die luxemburgische Holding eine rein künstliche Gestaltung sei, die nur aus steuerlichen Gründen gewählt wurde. Es
bleibt abzuwarten, ob die norwegischen Finanzbehörden zukünftig grundsätzlich erhöhte Substanzanforderungen bei der Quellensteuerbefreiung
stellen werden.
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How to invest in South Korea
Korean real estate market
The Korean real estate market is a market with good fundamentals based
on sound trade business and economic growth. Further, it tends to show
higher investment earning rates than other mature markets in Asia and
generally provides for a smaller range of fluctuation than emerging
markets such as China accompanied by lower political risks. While the
Seoul office market has traditionally consisted of three main business
districts, in recent years a number of new and aspiring business districts
have begun to see greater leasing demand potentially providing additional
opportunities for real estate investors. In a nutshell: the Korean real estate market can be regarded as a market with high investment merits.
Investment vehicles: an overview
Foreign professional investors and funds can chose from a variety of investment vehicles to structure their indirect real estate investments in
Korea. Available tax-efficient vehicles can generally be subdivided into
two broad categories:
u
u
Real Estate Investment Trusts (“REITs”); and
Real Estate Funds (“REFs”).
In addition to REITs and REFs, another vehicle that has been used by foreign real estate investors in the past was the Asset Backed Securities
Special Purpose Vehicle (“ABS-SPC”). However, while the use of ABSSPC structures has been significantly decreased, REITs and REFs have
been the vehicles of choice for (foreign) real estate investors in recent
years. Even so REITs and REFs are generally regulated vehicles subject to
the supervision by the Ministry of Land, Transport & Maritime Affairs,
they could offer significant tax efficiencies including a reduction of transfer taxes (acquisition/ registration taxes) and mitigation of (corporate)
income tax on real estate income at vehicle level.
The following forms of REIT categories are available:
u
u
u
Internally-managed REIT
Externally-managed REIT (so called Paper-REIT)
Corporate Restructuring REIT (so-called CR-REIT); a Paper-REIT,
where 70% of the assets have to be acquired from companies under restructuring.
A REF can either be established as
u
u
trust-type REF; or
company-type REF.
Special requirements and restrictions: REITs
All types of REITs have to fulfill certain requirements for being established. Paper-REIT and CR-REIT have to apply for approval from the Ministry of Land, Transport & Maritime Affairs. The start-up capital for
internally-managed REITs is KRW 1bn (approx. €750k), for CR-REITs and
Paper-REITs KRW 0.5bn (approx. €375k). The minimum capital, which
has to be reached after the preparation period of six months, for
internally-managed REITs is KRW 7bn (approx. €5.3m), for CR-REITs and
Paper-REITs KRW 5bn. Further, all REITs practically require a minimum
number of investors. Paper-REITs and internally-managed REITs have to
make a public offering of at least 30% of the total number of stocks within
a certain period of time. In addition, 80% of the value of the total assets
of internally-managed REITs and Paper-REITs have to consist of real
estate, real estate related securities and cash. Further 70% of the total
assets need to consist of real estate.
Special requirements and restrictions: REFs
REFs can be established either in trust-type or company-type form. For
establishing a REF, the trust/ company has to conclude a contract with an
asset management company. Further, a REF must be registered with the
Financial Supervisory Commission. Further a pre-filing of an ABS plan with
the Financial Supervisory Commission is required. The minimum capitalization for each company-type REF is KRW 100m (approx. €75k) at the
time of registration, in addition, every company-type REF must maintain
at least KRW 1bn in net assets at all times. A company-type REF may
engage in (i) acquiring, managing, improving and selling real estate;
(ii) developing real estate; (iii) leasing real estate, etc., with the restriction
that only up to 30% of total assets may be used in the development of real
estate. Moreover, a company-type REF’s real property investment is limited to 70% of the total assets. Debt financing of a company-type REF is
allowed up to 2 times the net assets.
Key tax efficiencies of REITs and REFs
Compared to an indirect real estate investment via an ordinary Korean
limited liability company tax-wise REITs as well as REFs benefit from reduced transfer taxes on the acquisition of real estate. Regarding the ongoing taxation of rental income, a trust-type REF itself is generally not
subject to (corporate) income tax in Korea. All types of REITs as well as
the company-type REF should effectively also pay no or only minimal
income tax in Korea due to a dividends paid deduction. Specifically,
dividends paid can be deducted from the income of the relevant business
year provided that the REIT/ REF distributes at least 90% of its profits. As
REITs/ company-type REFs are obliged to distribute at least 90% of their
distributable income, the income should be effectively exempt from
income tax.
Dividends paid by REITs/ REFs to foreign shareholders (not having a
Korean permanent establishment) are generally subject to withholding tax
(“WHT”) in Korea. The domestic WHT rate amounts to 22%. In case of
German-resident shareholders, the Germany-Korea tax treaty (the
“Treaty”) provides for reduced WHT rates of 15% respectively 5%. Since
the application of the 5% WHT rate requires that a German shareholder
holds directly at least 25% of the capital of company paying the dividends,
in practice it may be challenging to argue that dividends distributed by a
trust-type REF qualify for the 5% WHT rate given the lack of legal personality of a trust-type REF. For REITs and company-type REFs, a reduced 5%
WHT rate under the Treaty should, however, generally be available
provided the above requirements are met and the German shareholder
can be regarded as beneficial owner (cf. art. 10 para. 2 lit. a) Treaty).
With regard to the reduction of dividend WHT under the Treaty, German
contractual-type real estate AIF in the form of a Sondervermögen aiming
to invest in Korea should be aware that Korean fiscal authorities, in the
past, have challenged the application of 5% WHT by arguing that the direct ownership requirement shall not be met.
With regard to a later divestment, taking into account that (i) REITs/ REFs
effectively should pay no or only minimal income tax on capital gains and
(ii) where capital gains are distributed as dividends, a reduced WHT rate
under the Treaty should generally be available, an asset deal exit may
provide certain tax efficiencies compared to a share deal exit. Where
shares in REITs/ REFs are sold by non-resident shareholders, Korean WHT
would generally be applied at the lessor of 11% applied on the gross sales
price and 22% of the net (capital) gain.
Conclusion
Korea provides for a variety of tax-efficient local investment vehicles for
indirect real estate investments. The selection of the suitable vehicle
would strongly depend on the specific needs and requirements of the nonresident investor (e.g. German public and special-AIF will have to observe
regulatory restrictions on eligible assets). While in the past foreign investors often used ABS-SPC structures, the use of said structures has been
largely diminished. Instead the use of REF structures has seen a significant increase. Since corporate-type REFs are statutorily limited from investing more than 70% of their total assets in real estate assets, typically
trust-type REFs are used in practice (despite the fact that this would potentially result in a higher WHT leakage). A REIT could be an interesting
alternative for a trust-type REF also from a Korean dividend WHT
perspective.
Ansprechpartner
Jürgen Bauderer
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Telefon +82 2 3770 0972
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Das neue DBA zwischen Deutschland
und China – lang erwartet und endlich
umgesetzt?
Für deutsche Investoren ist Planungssicherheit ein zentraler Faktor bei
der Entscheidung über Investitionen in China. Dies trifft auch auf Immobilieninvestoren zu. Jedoch trug die fast siebenjährige Verhandlungsdauer zwischen der Volksrepublik China und der Bunderepublik Deutschland im Hinblick auf die Neuregelung des Doppelbesteuerungsabkommens
(DBA) nicht gerade zur Erhöhung dieser Planungssicherheit bei.
Am 28. März 2015 wurde die Neuregelung des DBA unterzeichnet. Damit
wurden die Abkommensregelungen an die aktuelle deutsche Abkommenspraxis, vor allem auch im Hinblick auf den Informationsaustausch, angepasst. Dennoch besteht weiter Unsicherheit darüber, ab wann diese Neuregelungen erstmalig zur Anwendung kommen.
Gemäß Art. 32 des neuen DBA kommen die Neuregelungen erst ab dem
1. Januar des Folgejahres zur Anwendung, in dem das DBA in Kraft getreten ist. Ein Inkrafttreten der Neuregelung erfolgt wiederum erst 30 Tage
nachdem beide Seiten das neue DBA ratifiziert und eine gegenseitige
Notifikation stattgefunden hat.
Somit kommen die Neuregelungen des DBA nur dann ab dem 1. Januar
2016 zur Anwendung, falls noch vor dem 1. Dezember 2015 eine
entsprechende beidseitige Ratifizierung und Notifikation erfolgt. Dem
Vernehmen nach erscheint dies derzeit wenig realistisch. Somit rückt der
1. Januar 2017 als nächstes Startdatum für die Neuregelungen in den
Fokus.
Wesentliche Aspekte für Immobilieninvestments in China
Unabhängig von der Frage, ab wann die Neuregelungen gelten, stellt sich
auch die Frage, inwieweit deutsche Investoren in chinesisches Grundvermögen von den Neuregelungen materiell, z.B. im Rahmen der Neuregelung der Verteilungsnormen, betroffen sind. Aufgrund der
bestehenden regulatorischen Beschränkungen in China erfolgt das
Investment deutscher Investoren in chinesisches Grundvermögen oft über
eine chinesische Tochterkapitalgesellschaft, so dass vor allem die Neuerungen im Bereich der Dividendenzahlungen und Veräußerungsgewinne
von besonderem Interesse sind.
Dividenden (Art. 10 DBA):
Nach dem aktuell anzuwendenden DBA steht dem Quellenstaat das Recht
zu, eine Quellensteuer auf Dividenden in Höhe von 10% zu erheben. Bei
der Neuregelung kommt nicht mehr ein einheitlicher Steuersatz zu Anwendung, vielmehr wird zwischen drei Fällen unterschieden. Während der
Quellensteuersatz bei sogenannten Schachtelbeteiligungen auf 5% reduziert wird und bei den übrigen Fällen bei 10% bleibt, wird ein Quellensteuersatz von 15% für Dividenden aus Einkünften aus unbeweglichem
Vermögen vorgesehen, die von einem Investmentvehikel erzielt werden,
Das neue DBA zwischen Deutschland und China – lang erwartet und endlich umgesetzt?
das diese Einkünfte größtenteils jährlich ausschüttet und von der Steuer
befreit ist. Erfasst werden Gesellschaften gemäß § 1 Absatz 1 REITGesetz in Deutschland. Auf chinesischer Seite gibt es bislang keine entsprechenden Anlageformen, daher gilt bei Streubesitzdividenden weiterhin ein Quellensteuersatz von 10%. Außerdem erhebt China derzeit nur
10% Quellensteuer für Dividendenzahlungen an Kapitalgesellschaften, so
dass am Ende auf nationaler Ebene auch nur 10% einbehalten würde,
selbst wenn das DBA 15% (falls in der Zukunft für bestimmte chinesische
Anlageformen anwendbar) vorsieht.
Gewinne aus der Veräußerung von Vermögen (Art. 13 DBA):
In der Zuteilung des Besteuerungsrechtes für Veräußerungsgewinne findet mit den Neuregelungen ein Paradigmenwechsel statt. Während aktuell
noch dem Belegenheitsstaat das grundsätzliche Besteuerungsrecht
zugewiesen wird, steht zukünftig dem Ansässigkeitsstaat das entsprechende Besteuerungsrecht zu.
Eine Sonderregelung stellt jedoch die Veräußerung von Anteilen an
Immobiliengesellschaften dar. So steht das Besteuerungsrecht an Veräußerungsgewinnen aus Beteiligungen an Gesellschaften, deren Wert
überwiegend (zu mehr als 50%) aus Immobilien besteht, weiterhin dem
Belegenheitsstaat der Immobilien haltenden Gesellschaft zu. Bei solchen
Anteilsveräußerungen ergibt sich somit keine Änderung bei der Zuweisung des Besteuerungsrechts zum derzeit gültigen DBA.
Fazit
Bei Veräußerungsgewinnen, die sowohl aus der Veräußerung direkt gehaltener Immobilien als auch aus Anteilen an Immobilien haltenden Gesellschaften resultieren, ergeben sich in der Praxis trotz des oben aufgeführten Paradigmenwechsels im neuen DBA keine Änderungen bezüglich
der Zuweisung des Besteuerungsrechts. Diese Gewinne werden, soweit
die Immobilien in China gelegen sind bzw. über Kapitalgesellschaften
gehalten werden, auch weiterhin in China besteuert.
Hinsichtlich der Quellenbesteuerung von Dividenden aus Gesellschaften
können aufgrund der Änderungen im Vergleich zum derzeit gültigen DBARecht Vorteile bei Schachteldividenden eintreten. Die Umsetzung der
Neuerungen des DBA würde zu Chancen für deutsche Investoren führen,
welche zukünftig im Rahmen einer steuereffizienten Planung zu berücksichtigen sind.
Ansprechpartner
Joachim Günther
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Das neue DBA zwischen Deutschland und China – lang erwartet und endlich umgesetzt?
Ansprechpartner
Xi Yang
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Veranstaltungen
Expo Real 2015
5. – 7. Oktober 2015 - München
Besuchen Sie uns auf unserem Stand: Halle C2, Stand 313
Expo Real 2015 – EY Konferenz – C21, Halle C2
Dienstag, 6. Oktober 2015 von 14.00 – 15.30 Uhr
Thema: EY Real Estate Funds Forum @ Expo2015: Hot Topics & Trends
Aktuelle Entwicklungen BEPS/KAGB/Solvency II/AnlV
Gegenwärtiger Handlungsbedarf bei der (Re)Strukturierung von Immobilienfonds unter
dem Einfluss internationaler steuer- und aufsichtsrechtlicher Vorgaben.
Anmeldung nicht notwendig, Bestandteil des Expo Real-Konferenzprogramms
EY Real Estate After Work
Thema: Restrukturierung von Immobilien und Finanzierungen
„Chancen und Risiken der Restrukturierung notleidender Immobilien-Engagements
3. November 2015 – EY Office Eschborn/Frankfurt – von 18 bis ca. 20 Uhr
Anmeldung und weitere Details über: [email protected]
EY Real Estate Konferenz 2015
Nehmen Sie an unserer ganztägigen EY Real Estate Konferenz teil
Aktuelle Themen aus den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuern und
Immobilienberatung
Teilnahme kann auch mit der EY Real Estate Funds Konferenz 2015 kombiniert werden
24. November 2015, EY Office München, Conference Center
Anmeldung und weitere Details über [email protected]
EY Real Estate Funds-Konferenz 2015
Nehmen Sie an unserer ganztägigen EY Real Estate Konferenz teil
Aktuelle Themen aus dem Immobilienfondsbereich, Immobilieninvestitionen im Ausland
Teilnahme kann auch mit der EY Real Estate Konferenz 2015 kombiniert werden
25. November 2015, EY Office München, Conference Center
Wealth & Asset Management Breakfast
Nehmen Sie teil an unserem WAM-Breakfast in München
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10. November oder
8. Dezember
Solvency II-Frühstück
Nehmen Sie an unserem Solvency II-Frühstück teil am
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10. November in Eschborn
11. November in München
13. November in Stuttgart
20. November in Köln
Wealth & Asset Management Freitagsrunde
Nehmen Sie teil an unserer WAM-Freitagsrunde in Eschborn am
u
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13. November oder
11. Dezember
EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory
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Real Estate Tax
Berlin
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Hubert O. Eisenack
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Daniel Telg genannt Kortmann
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Telefon +49 89 14331 13662
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Düsseldorf
Mark Gebauer
Telefon +49 211 9352 18151
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Burkard Hetzer
Telefon +49 89 14331 24365
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Frankfurt/Eschborn
Claudia Dedio
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Ralf Eberhardt
Telefon +49 6196 996 27241
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Christiane Fiack
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Tim Hackemann
Telefon +49 6196 996 21718
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Jan Kiesel
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Hamburg
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Heilbronn
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Die globale EY-Organisation ist einer der Marktführer in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung,
Transaktionsberatung und Managementberatung.
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Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend ausgebildeten Mitarbeitern, starken
Teams, exzellenten Leistungen und einem
sprichwörtlichen Kundenservice. Unser Ziel ist
es, Dinge voranzubringen und entscheidend
besser zu machen – für unsere Mitarbeiter,
unsere Mandanten und die Gesellschaft, in der
wir leben. Dafür steht unser weltweiter
Anspruch „Building a better working world“.
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Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und
unabhängig und haftet nicht für das Handeln
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nach englischem Recht und erbringt keine
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