Peter Schöllhorn Irgendwo im Süden, wo es warm ist

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Peter Schöllhorn
Irgendwo im Süden, wo es warm ist …
Vorruhestand und Ruhestand im Ausland
3. überarbeitete Auflage
© DSA – Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e. V.
Freiburg im Breisgau 2009
Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der photomechanischen
Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch
Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen vorbehalten.
Satz: MetaLexis, Niedernhausen
ISBN: 978-3-9805252-6-8
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Vorwort zur 3. Auflage
I. Leben im Süden
1. Eine zweite Heimat im Süden
2. Motiv und Wirklichkeit
3. Aktiver Ruhestand: Was tun im Ausland? 4. Haupt- oder Zweitwohnsitz im Ausland?
5. Allgemeine Prüf-Liste für längere oder dauerhafte Auslandsaufenthalte II. Wohnen im Ausland
1. Mieten oder kaufen 2. Wohn-, Ferienimmobilien und ländliche Anwesen 3. Seniorenresidenzen 4. Immobilienkauf im Ausland 5. Eigentumswohnungen im Ausland 6. Immobilienbesitz 7. Bauen im Ausland 8. Versicherungen für Immobilien
III. Rente, Pension, Krankenversicherung,
Pflegeversicherung, Sozialhilfe und Kindergeld
1. Altersrente und Pension
2. Krankenversicherung 3. Pflegeversicherung 4. Sozialhilfe
5. Kindergeld
IV. In- und ausländische Besteuerung im Falle
eines ausländischen Zweitwohnsitzes oder
Hauptwohnsitzes
1. Doppelte Besteuerung im In- und Ausland? 2. Unter welchen Voraussetzungen ist eine Person
in Deutschland steuerpflichtig? 3. Verlagerung des Hauptwohnsitzes ins Ausland 6
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Inhaltsverzeichnis
4. Besteuerung von Renten und Pensionen
5. Welche deutschen Steuern sind für Auslands
immobilien zu bezahlen? 6. Vererbung und Schenkung: inund ausländische
Erbschaft- und Schenkungsteuer? 7. Erwerb einer Immobilie über eine ausländische
Briefkastenfirma? 8. Deutsche Besteuerung der Renten – Anreiz für
Rentner zur Abwanderung ins Ausland? 9. Riester-Rente
V. Erbschaften, Schenkungen und Steuern im Inund Ausland
1. Wer erbt nach welchen Vorschriften? 2. Zweitwohnsitze: Erbschaftssteuer im In- und
Ausland 3. Zweitwohnsitze:
läßt sich Erbschaftssteuer sparen?
4. Hauptwohnsitz im Ausland 5. Keine Anrechnung der ausländischen
Erbschaftsteuer beim ausländischen Bankkonto
6. Prüf-Liste VI. Länderteil
1. Spanien 2. Italien 3. Frankreich 4. Schweiz 5. Österreich
6. Portugal 7. Türkei
8. USA 9. Thailand und andere Länder in der zweiten
und dritten Welt
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Inhaltsverzeichnis
VII. Sonstiges
1. Auto
2. Fluggastrechte
3. Eigentumskriminalität und Sicherheit
4. Persönliche Versicherungen fürs Ausland
5. Botschaften und Konsulate
6. Apostille
7. www.zoll.de: Meldepflichten bei Bargeld
und anderen Zahlungsmitteln
8. Vorsorgevollmachten im Ausland
9. Finanzierung des Aufenthaltes durch eine
umgekehrte Hypothek?
VIII.Rückkehr nach Deutschland
IX. Deutsche Schutzvereinigung
Auslandsimmobilien e. V. Antrag auf Mitgliedschaft 137
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Aufgrund überhöhter Immobilienpreise in südlichen Ländern und
der darauf folgenden weltweiten Wirtschaftskrise ist das Interesse
an Wohnsitzen im Süden zurückgegangen. Nichtsdestoweniger
kann der Süden mit gutem Klima, Sonne, Strand und Meer punkten, so daß es auch weiterhin viele Ruheständler geben wird, die
sich für den Ruhestand im Süden interessieren.
Wie schon mit den früheren Auflagen möchte ich auch mit dieser Auflage eine praktische Grundlage dafür anbieten, daß Sie sich
gut informiert und sehr bewußt für oder gegen den Vorruhe- und
Ruhestand im Süden entscheiden und gegebenenfalls auch umsetzen können. Denn die Antwort auf die Frage nach längeren oder
gar dauerhaften Aufenthalten im Ausland läßt sich nicht generell
mit Ja oder Nein beantworten. Vielmehr sollte sie individuell beantwortet werden und nicht – wie auch immer sie ausfallen mag – von
undifferenzierten Sprüchen – „nur weg aus Deutschland“ oder „nie
und nimmer ins Ausland“ – beeinflußt sein.
Noch eine Anregung: Überlegen Sie sich eine Mitgliedschaft bei der
Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. Sie erhalten anwaltliche Beratung und aktuelle Informationen von spezialisierten Beratern für den Aufenthalt im Süden.
Über Kritik, Anregungen und Erfahrungsberichte würde ich mich
sehr freuen.
Freiburg, im August 2009
Peter Schöllhorn
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I. Leben im Süden
Irgendwo im Süden, wo es warm ist, glücklich und zufrieden leben,
so läßt sich der Wunsch vieler Leute formulieren, die früher oder
später ganz oder für längere Aufenthalte während des Jahres in den
Süden ziehen wollen. Wärme ist gefragt, gute klimatische Verhältnisse, das Meer. – Mehr nicht?
Dieser abwertend formulierten Frage könnte man entgegen halten,
daß dies schon eine ganze Menge wert ist, besonders im Alter, wo
die Kälte noch stärker wahrgenommen wird als in früheren Jahren
und trübe Herbst- und Wintermonate gerne vermieden würden.
Nimmt man noch die gesundheitlichen Vorteile und die sonstige
Attraktivität südlicher Regionen hinzu, ist es allein deshalb schon
sehr verständlich, daß sich viele – und manche schon in jüngeren
Jahren – überlegen, für längere Zeit des Jahres oder gar auf Dauer
in sonnigere Gefilde überzusiedeln, sobald dies aus finanziellen und
sonstigen Gründen möglich ist, und nicht erst nach Erreichen des
gesetzlichen Renten- oder Pensionsalters.
Es ist deshalb auch kein Zufall, daß als Untertitel nicht nur von
Ruhestand im Ausland sondern auch vom Vorruhestand im Ausland die Rede ist. Die Zahl derer, die im sogenannten besten Alter
zwischen 40 und 50 Jahren konkrete Schritte überlegen und unternehmen, wächst. Schon Vierzigjährige überlegen sich, im Ausland
eine Immobilie für den Ruhestand zu kaufen, um irgendwann zu
übersiedeln oder zumindest dort zu überwintern, um Kälte, Schnee
und unwirtlichem Wetter in Deutschland zu entfliehen.
Mit den maßlos überhöhten Immobilienpreisen insbesondere in
Spanien ist das Interesse an Zweitwohnsitzen im Süden in den letzten Jahren zurückgegangen. Nichtsdestoweniger kann der Süden
weiterhin mit gutem Klima, Sonne, Strand und Meer punkten, so
daß es auch weiterhin viele Ruheständler geben wird, die einen
Drang in den Süden verspüren.
Dabei handelt es sich auch nicht um ein unkalkulierbares Risiko.
Wer feststellen sollte, daß ihm der Aufenthalt im Ausland doch
nicht so behagt wie erhofft, kann wieder nach Deutschland zurück-
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I. Leben im Süden
kehren. Dies ist im übrigen um so einfacher für diejenigen, die ihren
Hauptwohnsitz oder zumindest einen Zweitwohnsitz in Deutschland beibehalten.
Und gerade diejenigen, die schon in früheren Urlaubszeiten ein
besonderes Faible für das ausgewählte Land entwickelt haben, ob
es nun Essen und Trinken oder Kultur, Lebensstil, Sprache oder
eine bestimmte Landschaft oder Leute sind, werden diese Möglichkeit, die der Ruhestand bietet, nämlich dort wohnen zu können,
gerne wahrnehmen.
Der Drang in den Süden ist gerade dann in den typischen Touristen-Regionen in südlichen Ländern erkennbar, wenn man sich
außerhalb der Hochsaison umschaut. Dann bleiben nämlich diejenigen zurück, die nicht nur ein paar Wochen Urlaub machen, sondern sich dort längere Zeit aufhalten.
Sich seiner Motive bewußt werden
Abgesehen von den Hauptmotiven Klima, Wärme, Strand und
Meer gibt es oftmals zusätzliche Beweggründe, weshalb an den
Ruhestand im Süden gedacht wird.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, daß eine Entscheidung für
einen Aufenthalt im warmen Süden nicht auf Grund diffuser Vorstellungen getroffen werden sollte, sondern vorher klar sein sollte,
warum und wieso. Und wenn jemand nach gründlicher Überlegung
zu der Entscheidung kommen sollte, lieber zu Hause zu bleiben,
warum nicht. Denn ein längerer Aufenthalt oder gar der Daueraufenthalt im Ausland kann auch Nachteile mit sich bringen, z. B.
Gefährdung und Verlust persönlicher Beziehungen in Deutschland.
Und wer sowohl einen Wohnsitz in Deutschland als auch im Ausland unterhält, benötigt zusätzliche finanzielle Mittel.
Manche Dinge müssen im Ausland nicht schlechter sein, können
aber anders sein, und deshalb auch eine gewisse Eingewöhnungsphase erfordern. Oder die Abneigung dagegen ist so groß, daß man
daheim bleibt oder wieder nach Deutschland zurückkehrt.
Deshalb soll mit diesem Buch einerseits niemand überredet werden
ins Ausland zu ziehen, auf der anderen Seite auch niemand davon
abgebracht werden, diesen Schritt zu machen. Vielmehr soll das
Buch eine gute Grundlage für die persönliche Entscheidung sein,
ob es nun ins Ausland gehen soll oder nicht.
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„Junge Alte“ und „Alte Alte“
Es gibt verschiedene Versuche, ältere Jahrgänge irgendwie einzuordnen, zu klassifizieren und zu charakterisieren.
Was den „Alten Alten“ oder „Jungen Alten“ auszeichnet, mag
umstritten sein. Dies ist aber mehr eine soziologische Frage und
mag für Marktforscher wichtig sein, die herausfinden wollen, was
sich am besten verkaufen läßt und wie zu mehr Konsum angeregt
werden kann. Glücklicherweise kommt es für die persönliche Entscheidung, ob man ins Ausland geht oder nicht, nicht darauf an, ob
man unter die Rubrik „Alter Alter“ oder „Junger Alter“ fällt, wobei
nicht einmal klar ist, ob diese Schablonen überhaupt zutreffen oder
ob es sich hier nur um eine Erfindung der Werbung und des Marketings handelt.
Man mag nun vorschnell darauf tippen, daß all diejenigen, die früher oder später zumindest einen größeren Teil des Jahres im sonnigen Süden verbringen, als aktiv, aufgeschlossen und selbstbewußt
zu bezeichnen sind. Schaut man sich aber in den typischen Touristengegenden nach Ruheständlern um, so sind diese nicht immer
aktiv, aufgeschlossen, selbstbewußt oder interessiert an Neuem. Es
läßt sich feststellen, daß manche deutsche Ruheständler – wie auch
Rentner und Pensionäre anderer Länder – oftmals unter sich bleiben und nicht daran denken, die einheimische Sprache zu erlernen
oder zumindest in Ansätzen sprechen und verstehen zu können,
sondern sich mit Alkohol, Video, Fernsehen, Klatsch und Tratsch
zufrieden geben. Damit soll nicht ein Zerrbild von deutschen Ruheständlern im Ausland gezeichnet oder diese gar beleidigt sondern
nur klargestellt werden, daß der Ruhestand im Ausland und gerade
in den Gegenden, in denen Deutsche mehr Landsleuten als Einheimischen begegnen, kein Abenteuer in der Fremde ist und dies wohl
auch nicht gesucht wird, sondern heimische Verhältnisse, aber eben
mit Sonne, Strand und Meer.
Wer sich aber außerhalb typischer Touristenregionen niederläßt,
wird schon – wenn nicht freiwillig, dann gezwungenermaßen –
sich meist mit der Landessprache und örtlichen Gepflogenheiten
befassen und sehr kommunikativ sein müssen, um dort zurecht zu
kommen. Gerade diese „anderen Verhältnisse“ sind sicherlich für
viele der Anreiz, im Ausland zu leben und an dortigen Sitten und
Gebräuchen teilzuhaben.
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I. Leben im Süden
Aufenthalt im Ausland für gesundes Älterwerden
Vor einigen Jahren wurden von Prof. Dr. Andreas Kruse im Auftrag der Bundesvereinigung für Gesundheit e.V. 15 Regeln für
gesundes Älterwerden erstellt. Betrachtet unter dem Gesichtspunkt
eines Aufenthaltes im Ausland, läßt sich feststellen, daß ein Aufenthalt im Ausland durchaus manchen Regeln in sehr positiver Weise
entspricht. Der Auslandsaufenthalt – ob vorübergehend oder dauerhaft – ist zwar kein Muß für gesundes Älterwerden, kann aber
durchaus als interessante Möglichkeit genannt werden.
Der Aufenthalt im Ausland kann gemäß Regel 1 – Seien Sie in allen
Lebensaltern körperlich, geistig und sozial aktiv – eine Herausforderung sein, unabhängig davon, ob in früheren oder späteren
Jahren.
Und wer sich an die sogenannte Mittelmeerdiät hält, kann auch
gemäß Regel 2 leben, nämlich gesundheitsbewußt. Allerdings kann
die dortige Bevölkerung nur noch teilweise als Vorbild dienen, weil
auch dort sogenanntes Fast Food auf dem Vormarsch ist.
Wer sich frühzeitig auf den Berufsaustritt und auf einen Aufenthalt
im Süden vorbereitet, trägt auch in gewisser Weise zur Erfüllung
der Regel 5 bei, sich auf das Alter vorzubereiten.
Wer sich im Ausland aufhält und nicht nur in deutschen Ghettos
die Zeit vertreibt sondern sich aktiv für das jeweilige Land und die
Bevölkerung interessiert, wird auch die Regel 6 erfüllen, nämlich
die freie Zeit zu nutzen, um Neues zu erlernen und zu erfahren.
Und gerade ein Aufenthalt im Ausland bietet sich dafür an, die
Regel 7 zu erfüllen, nämlich auch im Alter offen für positive Ereignisse und neue Erfahrungen zu sein.
In diesem Sinne bietet der Aufenthalt im Ausland auch die Chance,
sich weiterentwickeln zu können und damit gemäß Regel 8 das
Alter als Chance zu begreifen. Gerade Leute, die noch gar nicht
an den Ruhestand denken, aber von einer „Entlassung in den Vorruhestand“ überrascht werden, sei es wegen Umstrukturierungsoder Sanierungsmaßnahmen, die vom Arbeitgeber durchgeführt
werden, könnte ein längerer Aufenthalt im Ausland eine vollkommene Neuausrichtung sein, um von der überraschenden Entlassung Abstand gewinnen zu können.
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Die Befolgung der Regel 9, auch im Alter Kontakte zu pflegen, ist
gerade beim Auslandsaufenthalt wichtig. Denn dort müssen neue
Kontakte aufgebaut werden. Allerdings können soziale Beziehungen, die in Deutschland über Jahrzehnte aufgebaut worden sind,
während des Auslandsaufenthaltes leiden oder gar verloren gehen.
Die Schattenseiten des Alterns im Süden
Dazu zählen vor allem fehlende soziale Kontakte oder zu geringe
finanzielle Mittel. Ruhestand im Süden ist zwar heutzutage keine
Frage des Reichseins. Vielmehr versuchen und können auch finanziell schwächere Ruheständler den Ruhestand im Ausland finanzieren. Dann mag zwar die Immobilie keinen Swimming-Pool haben,
die Meersicht mag fehlen, und es wird auch nicht in Saus und Braus
gelebt, aber gute klimatische Verhältnisse, die Wärme und das Meer
gibt es kostenlos, und darauf kommt es vielen an.
Aber nicht immer geht es gut, und es treten finanzielle Engpässe
auf. Und in den typischen Touristenregionen Spaniens, Frankreichs
oder Italiens sind eben die Lebenshaltungskosten kaum günstiger
als in Deutschland, sondern können sogar höher sein. Verarmte
Ruheständler aus Deutschland sind den deutschen Konsulaten deshalb nicht neu. Sind die Ersparnisse aufgebraucht und lassen sich
mit der laufenden Rente die Lebenshaltungskosten nicht finanzieren, dann beginnt im schlimmsten Fall der tagtägliche Kampf um
ein würdevolles Leben trotz Altersarmut.
Oder die Partnerin oder der Partner stirbt. Wenn dann keine anderen sozialen Kontakte bestehen, bleibt der überlebende Ehegatte
allein und einsam zurück.
Leute werden zu Pflegefällen, haben aber nicht genügend Geld
für eine ausreichende Pflege. Und die deutsche Pflegeversicherung
zahlt einen Heimaufenthalt im Ausland nicht. Dann bleibt oftmals
nur die Heimkehr nach Deutschland, wo aber die früheren Kontakte eventuell verlorengegangen sind.
Nicht zu übersehen: Probleme durch Touristen und Immobilienkäufer
Die positiven Wirkungen des Tourismusgewerbes für das jeweilige
Land werden – so das Umweltbundesamt schon 1997 in der Broschüre „In die Zukunft reisen? – Perspektiven für unseren Traumurlaub“ – oft überschätzt.
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I. Leben im Süden
Häufig würden nur Arbeitsplätze mit geringem Qualifizierungsniveau geschaffen, die zudem im unteren Einkommensbereich angesiedelt seien. Und gewachsene Wirtschaftsstrukturen, z. B. in der
Landwirtschaft, könnten zerstört werden. Der Tourismus führe oft
zum überdurchschnittlichen Anstieg des Preisniveaus (z. B. durch
gestiegene Grundstücks- und Immobilienpreise sowie durch Verteuerung von Konsumgütern und Dienstleistungen). Die Veränderung örtlicher Sozialstrukturen (z. B. dörfliche und familiäre
Gemeinschaften) im Feriengebiet habe nachteilige Folgen.
Die Einheimischen würden die Verhaltensweisen der Touristen
(z. B. Konsumniveau und -muster, soziale Rollenverteilung zwischen Mann und Frau) übernehmen. Das führe zu Konflikten in den
Familien oder Gesellschaften der Einheimischen. Auch gefährde
die touristische Vermarktung der einheimischen Kultur das kulturelle Erbe der Einheimischen. Die touristische Entwicklung führe
zu Veränderungen in den politischen Macht- und Entscheidungsstrukturen, z. B. durch verstärkte Einflußnahme von international
agierenden Tourismusunternehmen im Rahmen ihrer Investitionsentscheidungen auf kommunale Entscheidungsträger.
Baumaßnahmen im Tourismus führten zu einer Versiegelung naturnaher Flächen sowie zur fortschreitenden Zersiedelung der Landschaft. Lärm- und Schadstoffe (zum Beispiel aus Verkehr und Bautätigkeit) gefährdeten Umwelt und Gesundheit der Einheimischen.
Das schlimmste und abschreckendste Beispiel dafür ist sicherlich
die spanische Mittelmeerküste bzw. große Teile davon.
Bestimmte Schadstoffe aus touristischen Aktivitäten trügen zum
globalen Klimawandel und zur Ozonproblematik bei. Reisen verschlinge Rohstoffe: Die erhöhte Reiselust fordere einen hohen
Material- und Energieeinsatz. Müllberge und ein hoher Wasserverbrauch verschärften die Entsorgungsprobleme in den Urlaubsgebieten. Touristische Infrastruktur und Freizeitaktivitäten beeinträchtigten und zerstörten zum Teil die biologische Vielfalt an
Tier- und Pflanzenarten.
Partnerschaft: Sind beide einverstanden?
Ein wichtiger Gesichtspunkt ist die zustimmende oder ablehnende
Haltung der Partnerin oder des Partners gegenüber dem Ruhestand
im Süden. Möchte man eine Regel aufstellen, so läßt sich wohl feststellen, daß Männer sehr viel mehr den Drang nach dem Süden ver12
spüren als Frauen. Allerdings beansprucht diese Feststellung keine
definitive Gewißheit zu sein, da sie auf beiläufige Erfahrungen in
Zusammenhang mit Beratungen basiert.
Plausibel begründen ließe sich dies damit, daß Frauen in der Heimat meist mehr soziale Kontakte aufgebaut haben und ungern
darauf verzichten oder diese gefährden wollen. Und in manchen
Ländern oder bestimmten Regionen mancher Länder wird man die
Stellung der Frau in der Gesellschaft nicht unbedingt als positiv
bezeichnen können.
Wohin Sie wollen!
Wohnen in Meernähe, ob am Atlantik, Mittelmeer oder anderen
„Meeresgestaden“ ist nur eine Frage des Geldbeutels. Wer Natur
und Einsamkeit sucht, wird fündig, sei es im Landesinnern von
Frankreich oder Spanien oder in einem so großen Land wie Kanada.
Allerdings muß die Formulierung „Wohin Sie wollen“ ein wenig
relativiert werden. Von den circa 200 Ländern, die es zur Zeit gibt,
ist es zwar meist möglich, dort mehrere Monate oder zumindest
einige Wochen im Jahr als Tourist zu verbringen, zu unterscheiden davon und nicht immer möglich ist aber ein Daueraufenthalt
als Ruheständler. Als Ausnahmen davon wird man die Länder der
EU bezeichnen können. Es besteht ein grundsätzliches Recht, sich
in einem EU-Land auf Dauer niederlassen zu dürfen, auch als
Ruheständler.
Aufenthaltsrecht bedeutet nicht automatisch Recht auf
Immobilienerwerb und umgekehrt
Beispiel: In USA können Sie Immobilien kaufen so viel Sie wollen,
seien es Wolkenkratzer in New York oder Ferienimmobilien in Florida. Eine ganz andere Frage ist aber, ob Sie sich als Ruheständler
dort niederlassen dürfen. Dies ist leider zu verneinen. Als „normaler“ Ruheständler bekommen Sie keine Aufenthaltsgenehmigung.
Sie können sich aber dieses Aufenthaltsrecht erkaufen, indem Sie
in den USA investieren, das heißt Sie treten in den USA als Investor auf, obwohl Sie eigentlich nur dort ihren Ruhestand verbringen
wollten.
Als gegenteiliges Beispiel kann man Österreich bezeichnen. Sie
haben zwar als Ruheständler das Recht, sich dort niederzulassen, Sie
haben aber damit noch lange nicht das Recht, sich deshalb sofort
13
I. Leben im Süden
auch eine Immobilie an dem von Ihnen gewünschten Ort in Österreich kaufen zu dürfen. Vielmehr müssen Sie in den einzelnen Bundesländern einschränkende Erwerbsvorschriften beachten, wobei
sich feststellen läßt, daß es in den westlichen Bundesländern Österreichs mehr Beschränkungen gibt als in den östlichen Bundesländern und besonders restriktive Vorschriften in Tirol. Bezüglich der
Schweiz lassen sich beide Hindernisse feststellen. Als Ruheständler
bekommt man nur mit sehr viel Geld eine Aufenthaltsgenehmigung. Und auch hinsichtlich des Immobilienerwerbs gibt es insbesondere in den deutschsprachigen Kantonen Beschränkungen.
Wenn sich also jemand im Ausland für längere Zeit aufhalten oder
auf Dauer niederlassen und eine Immobilie erwerben will, so ist
vorneweg abzuklären, ob beides auch rechtlich zulässig ist, siehe
dazu auch den Länderteil.
Nur weg aus Deutschland?
Es gibt durchaus Leute, die aus verschiedenen Gründen auf die
deutschen Verhältnisse schimpfen und „unbedingt weg“ wollen. In
einem solchen Fall wäre es sicherlich zu empfehlen, sich über die
genauen Gründe klar zu werden, damit man nicht im Ausland vom
Regen in die Traufe kommt. Man mag sich im Ausland in mancher
Hinsicht besser aufgehoben fühlen, auf der anderen Seite wird
es aber im jeweiligen Land auch immer wieder Gesichtspunkte
geben, die den Aufenthalt der betreffenden Person eher vergällen
könnten.
Wer beispielsweise in Deutschland über Bürokratie schimpft, wird
feststellen, daß es diese in manchen Ländern noch in sehr viel größerem Ausmaß gibt und die hiesige Bürokratie besser funktioniert.
Und wer sich davon angesprochen fühlt, daß in südlichen Ländern vieles ohne Stempel und Papier geht oder zumindest geduldet wird, wird andererseits sehr verärgert sein, wenn er mal einen
Stempel tatsächlich braucht und diesen erst nach langer, langer
Zeit erhält, obwohl die Angelegenheit keinerlei rechtliche Schwierigkeiten beinhaltete und es keinen sachlichen Grund für diese Verzögerung gab.
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Wärme, Sonne, Strand und Meer
Dies sind – wie schon erwähnt – die häufigsten Gründe, weshalb
Ruheständler zumindest einen Teil des Jahres im Ausland verbringen, und worauf auch der Titel dieses Buches abhebt, sich irgendwo
im Süden niederzulassen, wo es warm ist. Es gibt auch Regionen, in
denen es nicht nur warm ist, sondern wo die herrschenden klimatischen Verhältnisse einen sehr positiven Einfluß auf Beschwerden
und Krankheiten haben.
So banal die Feststellung ist, daß es in südlichen Ländern wärmer
ist, muß andererseits bedacht werden, daß es gerade in Europa auch
in den südlichen Ländern nicht das ganze Jahr über warm ist und
auch der Dezembermonat im Süden Spaniens recht trübe, naß und
kühl bis kalt sein kann. Und wer glaubt, während des ganzen Jahres am Mittelmeer angenehme Wassertemperaturen vorzufinden,
täuscht sich natürlich. Da muß man schon auf die geographisch zu
Afrika zählenden Kanarischen Inseln ausweichen. Dort läßt sich
auch an Weihnachten gut baden.
Wer hat das beste Klima auf dieser Welt?
Wer dieser Frage nachgeht, wird feststellen, daß viele Regionen dies
für sich in Anspruch nehmen. Nimmt man die klimatischen Verhältnisse, sind wohl die Kanarischen Inseln an erster Stelle zu nennen. Das ganze Jahr über sind die Temperaturunterschiede gering,
das Klima sehr ausgeglichen.
Ansonsten ist es „im Süden“ nicht immer warm. Die Temperaturen
können – oftmals im Gegensatz zu den Erwartungen von Mittelund Nordeuropäern – auch sehr niedrig und mit Schnee verbunden
sein. Falsche Vorstellungen darüber mögen damit zusammenhängen, daß der Urlaub im Süden typischerweise während des Sommers gemacht wird und im übrigen unbekannt ist, wie die Temperaturen in der übrigen Zeit des Jahres sind. Auf der anderen Seite
kann es im Süden gerade im Sommer nicht nur warm sondern
unangenehm heiß und das Klima eine Belastung oder gar Bedrohung für den Körper sein.
Auch gilt es sich vorneweg zu entscheiden, ob man zu den kälteren Jahreszeiten im Herbst und Winter bei angenehmen Wassertemperaturen im Meer baden möchte oder ob es darum geht, dem
Herbst- und Winterwetter Deutschlands auszuweichen und bei
angenehmen Temperaturen in leichter Kleidung spazieren gehen
15
I. Leben im Süden
und öfters die Sonne genießen zu können, also eine Art Winterfrische, von der Kälte in die Kühle. Und wer sich auch im Sommer in
südlichen Gefilden aufhalten möchte, sollte sich vorneweg erkundigen, wie hoch die Temperaturen sein können. 35 bis 40 Grad im
Schatten dürfte für die wenigsten Leute besonders angenehm sein.
Wer sich längere Zeit im Süden aufhalten möchte, angenehme
Temperaturen wünscht und auch auf Grund eines längeren Aufenthaltes mit vorübergehenden Regentagen kein Problem hat, wird
gerade außerhalb der heißen Sommermonate schönere Tage im
Süden verbringen können. Und auch die Natur bietet im Frühling
sehr viel mehr als in den heißen Sommermonaten.
Wer öfters zwischen Deutschland und seinem Auslandswohnsitz
hin und her pendelt, sollte die teilweise sehr hohen Temperaturund klimatischen Unterschiede zwischen In- und Ausland nicht
unterschätzen und bedenken, daß man bei der Ankunft in Deutschland vorbereitet sein sollte, wenn man beispielsweise im Winter von
den Kanarischen Inseln mit frühlingshaften oder gar sommerlichen
Temperaturen kommt und hier in Deutschland die Temperaturen
25 Grad niedriger sind. Da gilt es sich dann im tatsächlichen Wortsinn warm anzuziehen.
Linderung oder Heilung von Beschwerden und
Krankheiten?
Vorweg soll in Bezug auf Gesundheitschancen und -risiken an
den altbekannten Satz erinnert werden: … fragen Sie Ihren Arzt
oder Apotheker. Nichtsdestoweniger sollen an dieser Stelle einige
Anmerkungen gemacht werden, die auch ohne spezielle medizinische Kenntnisse möglich sind oder zitiert werden können.
Wer unter Beschwerden und Krankheiten leidet, kann im sonnigen
Süden nicht nur einen angenehmen Aufenthalt finden sondern
eventuell sogar eine Linderung oder gar Heilung seiner Krankheiten erreichen.
Ausgangspunkt für ein heilklimatisches Klima ist, daß das Klima
selbst als natürliches Heilmittel dienen kann. Aber auch wenn ein
Klima heilklimatische Kriterien nicht erfüllt, kann es je nach den
konkreten Verhältnissen immerhin positive Auswirkungen auf die
Gesundheit und das persönliche Wohlbefinden haben.
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Heilklima an der Mittelmeerküste
Je nach Jahreszeit können die bioklimatischen Verhältnisse sehr
unterschiedlich bzw. mal positiv oder mal negativ sein.
Typisches Beispiel: so sehr die Mittelmeerküste meist sehr gute klimatische Verhältnisse im Winter, Frühjahr und Herbst bieten kann,
so sehr können dort sehr hohe Temperaturen im Sommer zu einer
gesundheitlichen Belastung werden.
Die Mittelmeerküste wird in dem – vergriffenen – Buch „Bioklimatischer Ratgeber für Urlaub und Erholung“ von Otmar Harlfinger
aus dem Jahr 1985, erschienen im Gustav Fischer Verlag, Stuttgart,
im Hinblick auf Schonfaktoren mit den Jahreszeiten Frühjahr und
Herbst unter den für eine Klimatherapie bevorzugten Gebieten
aufgeführt, im Hinblick auf Reizfaktoren wird der nördliche Teil
des Mittelmeeres im Winterhalbjahr unter den bevorzugten Gebieten erwähnt.
Ansonsten gilt es zu beachten: zu den negativen bioklimatischen
Gesichtspunkten zählen generell die Wärmebelastung durch hohe
Temperaturen und Schwüle, Nebel und Luftverschmutzung.
Und nicht zuletzt: jeder Ortswechsel, der mit einem Klimawechsel verbunden ist, kann sich vorübergehend durch Kopfschmerzen,
Schlafstörungen oder Kreislaufbeschwerden bemerkbar machen.
Probleme daheim – Neuanfang im Ausland?
Persönliche Probleme lösen sich nicht automatisch dadurch, daß
man ins Ausland „flieht“.
Wenn einem das deutsche Finanzamt oder ein Gläubiger auf den
Fersen ist, mag man – je nachdem wo man hingeht – sowohl dem
deutschen Finanzamt als auch anderen Verfolgern entkommen.
Handelt es sich aber um partnerschaftliche und psychische Probleme, dürfte die Flucht vor diesen Problemen in den seltensten
Fällen zu einem befriedigenden Ergebnis führen.
Als Problemlöser, der alle Probleme in Nichts auflöst, kann der
Aufenthalt im Ausland jedenfalls nicht dienen. Die Flucht aus
schwierigen Verhältnissen jedweder Art mag vielleicht eine vorübergehende Erleichterung bringen, dürfte aber die Probleme nicht
lösen. Insofern sollte man also einen Auslandsaufenthalt nicht als
Lösung des Problems ansehen, sondern höchstens als Belohnung
nach der Bewältigung der Probleme in Deutschland.
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I. Leben im Süden
Hauptsaison und Nebensaison in touristischen Gebieten
In der Hauptsaison drohen überlastete Verkehrswege, überfüllte
Strände, überlaufene Geschäfte und hohe Preise, außerhalb der
Hochsaison ist sehr viel mehr Platz, weniger Hektik, niedrigere
Preise, aber auch unter Umständen geschlossene Läden und
Restaurants, und in Ferienimmobilien-Urbanisationen Geisterdörfer. Deshalb ist es sehr empfehlenswert, sich während der in Frage
kommenden Jahreszeiten vor Ort umzuschauen.
Ins Ausland fürs seelische Wohlbefinden?
Unter der Schlagzeile „Wenn die Seele blutet“ wurde in der deutschsprachigen Zeitschrift – Entdecken sie die Algarve Nr. 12/98 –
eine Fachärztin für psychotherapeutische Medizin interviewt und
gefragt, ob die Patienten an der Algarve andere Beschwerden haben
als diejenigen in Deutschland oder Amerika, worauf sie antwortet:
„Nein. Die Beschwerden sind die gleichen: Depressionen,
Eßstörungen, Suchtkrankheiten, Erziehungs- und Eheprobleme, Angsterkrankungen, sexuelle Probleme und eine
ganze Reihe von somatischen Erkrankungen, wie Herz- und
Magenbeschwerden und Kopfschmerzen. Das Besondere an
der Algarve sind die geringen gesellschaftlichen Einschränkungen für Ausländer. Einige Menschen können mit ihren
Beschwerden gerade deshalb besser zurecht kommen. Bei
anderen dagegen verstärken die fehlenden äußeren Strukturen
die Beschwerden.“
Aufgrund welcher Daten diese Aussage getroffen wurde, ließ sich
dem Artikel nicht entnehmen. Die Antwort erscheint aber zumindest sehr plausibel und besagt eben, daß es auf den Einzelfall
ankommt, ob der Aufenthalt im Ausland gegen diese oder jene
Art von Beschwerden oder gar Krankheiten hilft oder gar schadet.
Insofern empfiehlt es sich tatsächlich, einen Arzt zu fragen, bevor
man ins Ausland geht. Balsam für die geschundene Seele oder gar
im Gegenteil negative psychische Auswirkungen, diese Frage läßt
sich wohl nicht pauschal beantworten.
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„Diaspora-Situation“?
Hartmut Kiessling war bis Juni 2000 evangelischer Pfarrer an der
Costa Blanca. In einem Interview mit den „Costa Blanca Nachrichten“ antwortete er auf die Frage, mit welchen Problemen er konfrontiert worden sei, folgendes:
Sprachlich, kulturell, sozial und gemeindlich leben hier viele
Deutsche in einer Diaspora-Situation. Sie bilden es sich wenigstens ein. Die Folgeerscheinungen sind Einsamkeit, Isolation,
Langeweile, Sinn- und Zielverlust und alle sich daraus ableitenden Probleme, die zu psychischen und danach physischen
Folgeerscheinungen wie Medikamenten- und Alkoholmißbrauch führen.
Als Beispiel für Probleme und Überwindung dieser Probleme führt
er folgendes an:
Da war das Ehepaar, das seine Silberne Hochzeit feierte. Und
gerade an diesem Tag merkte die Frau, daß ihr Mann seit langem eine Freundin hatte. In ihrer Verzweiflung rief sie mich
an: „Ich muß mit jemandem sprechen, der mich versteht,
sonst …“. Ich eilte hin. Und ich machte dieser Frau klar, daß
sie keine übereilten Entscheidungen treffen möge, daß sie
erst einmal Zeit für einen klaren Kopf gewinnen müsse …
Sie hat mich später dankend angerufen. Der Seitensprung des
Mannes war vergeben, die Ehe gerettet.
Oder da ist in der Ehe der Mann gestorben. Für die Frau
scheint ein Traum zu Ende, sie glaubt, die Decke falle ihr in
ihrer Einsamkeit auf den Kopf. Also gebe ich ihr Hilfe, in dem
ich sie an die von mir ins Leben gerufenen Selbsthilfegruppen
führe, Gemeinde-Treffpunkte mit Kaffee und Klönschnack,
aber auch mit Konzerten oder Dia-Vorträgen beispielsweise.
Hier finden die Einsamen wieder Anschluß, und bei den Anonymen Alkoholikern finden sie heraus aus dem Teufelskreis
der Drogen.
Neben diesen Problemfällen aber ist es meine Aufgabe, Kinder zu konfirmieren, Hochzeiten zu segnen, Sterbenden den
letzten Trost zu spenden und Trauernde zu begleiten.
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I. Leben im Süden
Flucht vor der Zivilisation?
Keine Frage, es gibt noch unberührte Landschaften in Übersee,
in die man sich zurückziehen kann. Die Zahl derer, die im Ruhestand diesen Weg beschreiten, dürfte aber sehr gering sein. Und
wer einen Mittelweg gehen und sich nicht in Touristenregionen
und Großstädten aufhalten will, hat beispielsweise in Ländern, in
denen es Landflucht gibt oder gegeben hat, sehr gute Chancen, dies
zu verwirklichen, sei es zum Beispiel in Spanien im Landesinnern,
im Zentralmassiv in Frankreich oder in Süditalien. Und wer Wert
darauf legt, auf dem Land, aber auch nicht all zu weit von einer
größeren Stadt zu wohnen, hat genügend Regionen in südlichen
Ländern zur Auswahl.
Aufenthalt in fernen und abgelegenen Gebieten
So sehr diese Aufenthalte sehr viel mehr an Abenteuern und ungewöhnlichen Erlebnissen bieten mögen als beispielsweise die Winterfrische an der Costa Blanca, wird man unter klimatischen und
sonstigen gesundheitlichen Aspekten sich um so besser vorbereiten müssen und sich vorneweg die Frage stellen, ob es überhaupt
gesundheitlich in Frage kommt. Lange Flugreisen und unterschiedliche Zeitzonen belasten den Organismus. Hinzu kommen vor
Reiseantritt Pflichtimpfungen oder zumindest empfehlenswerte
Impfungen.
Refugium für den Notfall?
Zu Zeiten des Kalten Krieges galt eine Immobilie im Ausland und
insbesondere in USA oder Kanada oder Schweiz als Refugium
vor gewaltsamen Auseinandersetzungen zwischen Ost und West.
Gleichzeitig wurde auch Geld im Ausland „gebunkert“, um vor
wirtschaftlichen Schwierigkeiten gefeit zu sein und – falls notwendig – im Exil nicht darben zu müssen.
Geld wird immer noch in Steueroasen und anderen Bankgeheimnis-Ländern „gebunkert“, und sei es nur aus Gründen der Steuervermeidung. Eine Immobilie und ein Wohnsitz im Ausland als
Refugium für den Fall kriegerischer Auseinandersetzungen spielt
aber als Motiv keine Rolle mehr.
20
Preisgünstigere Immobilien und niedrigere Mieten?
Es ist schon vorgekommen, daß Leute in der Beratung den Umzug
ins Ausland damit begründet haben, daß sie im Gegensatz zu
Deutschland im Ausland noch eine erschwingliche Immobilie finden würden. Dies kann durchaus zutreffen, muß aber nicht. Wer
sich in den sehr begehrten touristischen Regionen am Mittelmeer
einkaufen möchte, muß entweder viel Geld bezahlen oder sich mit
einer sehr schlechten Lage und einer Billigimmobilie begnügen.
Außerhalb dieser Zentren gibt es aber oftmals noch preisgünstige
Immobilien. Allerdings darf man sich von optisch niedrigen Preisen nicht blenden lassen und vor allem nicht einfach die Preise mit
den Preisen in Deutschland vergleichen. Sie mögen zwar aus deutscher Sicht niedrig sein, im Vergleich zu den sonstigen Preisen vor
Ort können sie aber schlichtweg überhöht sein.
Und wer darauf vertraut, daß in anderen Ländern Mieten niedriger
sind, wird auch oftmals enttäuscht werden. Wer in touristischen
Regionen eine Mietwohnung auf Dauer sucht, wird feststellen,
daß das Angebot äußerst gering ist und im übrigen die Mieten sehr
hoch sind. Denn für viele Wohnungsinhaber ist es vorteilhafter, die
Wohnung in der Hauptsaison an Touristen wochenweise zu hohen
Preisen zu vermieten als die Wohnung zu relativ bescheidenen Mieten über das ganze Jahr. Einen Touristen wird man schnell wieder
los, er muß wieder heimreisen und arbeiten, einen Mieter mit einem
normalen Mietvertrag wieder loszuwerden, ist sehr viel schwieriger
oder praktisch unmöglich.
Daß Immobilienpreise im Ausland niedriger sein können, kann
an niedrigeren Grundstückspreisen, niedrigeren Lohnkosten oder
ganz einfach an einer sehr einfachen Bauweise liegen. Weitere Ausführungen zu diesem Thema finden sich im Kapitel übers Wohnen
im Ausland.
Niedrigere Lebenshaltungskosten?
Am Beispiel Spanien läßt sich zeigen, wie sich die Verhältnisse
ändern können und daß die Lebenshaltungskosten – im sonnigen
Süden – durchaus deutsches Niveau erreichen oder gar übersteigen.
Spanien war lange Zeit Billigurlaubsland, und in Bezug auf die allgemeinen Lebenshaltungskosten – abgesehen von Autos, Luxusgegenständen, importierten Waren – aus deutscher Sicht äußerst
günstig. Zwischenzeitlich gehört dies alles der Vergangenheit an.
21
I. Leben im Süden
Gerade in touristischen Regionen läßt sich feststellen, daß das Leben
in Spanien nicht günstiger kommt als in Deutschland. Abseits der
Touristenregionen auf dem Lande und mit bescheidener Lebensführung und der Beschränkung auf einheimische Produkte läßt
sich aber durchaus noch preiswerter leben, wenn man sich auf regionale Produkte beschränkt.
Wem es aber auf besonders niedrige Lebenshaltungskosten
ankommt, findet diese nicht in Spanien, Frankreich oder Italien,
sondern anderswo, beispielsweise in der Türkei. Wer in die Türkei
oder in Entwicklungsländer geht und dort seinen Ruhestand verbringt, wird billigere Immobilien und niedrigere Lebenshaltungskosten finden, ohne daß er auf Sonne, Strand und Meer verzichten
muß. Andererseits können dort importierte Produkte um so teurer
sein, weshalb die Lebenshaltungskosten nur dann gering gehalten
werden können, wenn man sich auf die Produkte des jeweiligen
Landes beschränkt.
Steuervermeidung durch Umzug ins Ausland?
Aufgrund der hohen Steuer- und Abgabenlast in Deutschland
machen sich nicht wenige Leute Gedanken darüber, wie man
zumindest in späteren Jahren den deutschen Steuern entfliehen
kann. Näheres ist dazu in einem gesonderten Kapitel ausgeführt,
wobei es sich um ein sehr komplexes Thema handelt. Vorneweg
läßt sich aber schon feststellen, daß eine Verminderung der Steuerlast auf legalem Weg meist nur in Verbindung mit der vollständigen Wohnsitzaufgabe in Deutschland und der Veräußerung aller
in Deutschland befindlichen Vermögenswerte und des Transfers
ins Ausland möglich ist. Es gibt zwar viele „Beratungsangebote“ in
diesem Bereich, öfters handelt es sich aber um Steuerhinterziehung,
und wer sich darauf einlassen möchte, sollte zumindest im Klaren
darüber sein, daß es sich um Steuerhinterziehung handelt. Denn
ob im Zweifelsfall das deutsche Finanzamt einem Steuerpflichtigen
abnimmt, er habe nicht gewußt, daß es sich um eine illegale Steuersparkonstruktion handelt, ist fraglich. Unkenntnis schützt grundsätzlich nicht vor Strafe.
Beispiel: Der deutsche Rentner verläßt Deutschland, gibt seinen Wohnsitz in Deutschland auf und siedelt nach Spanien
über; sein Vermögen nimmt er mit und deponiert es beispielsweise in der Schweiz oder auf Gibraltar und läßt es dort quel22
3. Aktiver Ruhestand: Was tun im Ausland?
lensteuerfrei arbeiten und gibt sich in Spanien als Rentner aus,
der nur von seiner Rente lebt und im übrigen nicht viel mehr
Vermögen hat als seine spanische Immobilie. Außer den Steuern für die Immobilie und die Rente zahlt er nichts an Steuern,
obwohl er mit den in der Schweiz oder auf Gibraltar oder in
welcher Steueroase auch immer erwirtschafteten Kapitalerträgen in Spanien einkommensteuerpflichtig wäre. Da aber eine
Überprüfung in Spanien nicht stattfinden dürfte und der spanische Fiskus normalerweise von diesem Vermögen und den
daraus resultierenden Einkünften nichts erfährt, bleibt es in
Wirklichkeit bei einer Besteuerung, die gegen Null tendiert.
Legal ist dies aber alles nicht.
3. Aktiver Ruhestand: Was tun im Ausland?
Gerade in südlichen Ländern lassen sich Hobbys wie beispielsweise
Golfspielen auch im Herbst und Winter ausüben. Und es gibt auch
andere Möglichkeiten der Betätigung. Ehrenämter können wahrgenommen werden gerade in den Regionen, in denen es viele Deutsche gibt und schon viele deutsche Vereine existieren. In solchen
Regionen gibt es oftmals auch schon Kirchengemeinden, in denen
aktive Mitarbeit geleistet werden kann. Wer sich vor Ort auf Dauer
niederläßt, kann sich als Aufpasser für Immobilien von Eigentümern betätigen, die nur einige Wochen des Jahres dort sind und
froh sind, wenn regelmäßig jemand nach ihren Immobilien schaut.
Ein Amt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu übernehmen, ist auch eine Möglichkeit.
Beruflich tätig sein aus Spaß an der Freude?
Wer von der Arbeit nicht lassen kann, wird sich auch überlegen,
ob er im Ausland irgendeine Art von beruflicher Tätigkeit ausüben
kann, „so nebenbei“.
Vorneweg stellt sich die Frage, ob im jeweiligen Land auch der
Beruf ohne weiteres – ohne eine zusätzliche Prüfung vor Ort oder
die Erfüllung zusätzlicher Voraussetzungen – ausgeübt werden
darf.
Mancher mag an eine kleine Kneipe denken, an ein Restaurant oder
kleineres Hotel, andere denken an ein Weingut oder landwirtschaftliches Anwesen mit der Vermietung von einigen Ferienwohnungen.
Engagements in der Gastronomie sollten im Normalfall nicht in
23
I. Leben im Süden
Erwägung gezogen werden, da in diesem Bereich meist ein hoher
Konkurrenzdruck besteht und im übrigen – dies gilt auch für alle
anderen Branchen – im Ausland der Erfolg genauso hart erarbeitet
werden muß wie in Deutschland.
Oftmals haben Interessenten keinerlei berufliche Vorbildung in diesen Branchen und kennen die tatsächlichen Verhältnisse im jeweiligen Land nicht. Hinzu kommen noch fehlende Sprachkenntnisse,
so daß Probleme vorprogrammiert sind. Dies mag nun in den Fällen, in denen genügend Geld oder gar Geld im Überfluß vorhanden
ist, keine Rolle spielen. Für andere aber, die ihr Erspartes investieren und aufs Spiel setzen, kann ein solches Engagement eine finanzielle Gefährdung darstellen.
Angebote gibt es genügend
Ob jemand eine Rinderfarm in Costa Rica oder ein Weingut in Südafrika, eine Metzgerei in Florida oder eine Reitpension in Ungarn,
eine kleine Pension an der Algarve, ein Pub in Irland, eine Finca
mit Ferienwohnungen in Spanien sucht, er wird genügend Angebote finden. Ob aber diese Angebote rentabel sein werden, ist
eine ganz andere Frage. Oftmals wird von Interessenten schon die
banale Tatsache übersehen, daß gerade in der Gastronomie oftmals
während einiger Monate des Jahres das Geld für das gesamte Jahr
verdient werden muß, weil einfach die Saison nur einige Monate
dauert, sogar im sonnigen Süden. Und wer kennt sich schon mit
Personalfragen in den oben genannten Ländern aus? Wer kann
schon in der jeweiligen Landessprache mit Lieferanten und Behörden verhandeln?
Die Feststellung, daß es im Ausland sogar schwieriger sein wird,
sich im täglichen Existenzkampf durchzusetzen, zeigt sich immer
wieder. Und wer im Ausland erfolgreich sein will, muß eben auch
im Ausland hart oder gar noch härter arbeiten als in Deutschland.
Denn die meisten Interessenten haben das Handicap der fehlenden
Sprachkenntnisse, kennen weder rechtliche Besonderheiten noch
praktische Gepflogenheiten, all dies bedeutet fast zwangsläufig,
daß teures Lehrgeld bezahlt werden muß. Wer also genug Geld hat,
mag sich gerne als Restaurantbesitzer oder Inhaber eines Weingutes
in welchem Land auch immer präsentieren, wer aber gezwungen
ist, betriebswirtschaftlich zu kalkulieren, sollte sich diese Art des
aktiven Ruhestandes nicht nur ein Mal überlegen.
24
4. Haupt- oder Zweitwohnsitz im Ausland?
„Erfolg haben hier nur wenige“
In einem schon älteren Interview mit dem auf Mallorca erscheinenden deutschsprachigen Palmakurier wurde der frühere deutsche Konsul auf den Balearen, Peter Christian Haucke, wie folgt
zitiert: „Die Balearen ziehen schon lange nicht mehr nur die Schönen und die Reichen an. Die Medien machen sehr viel Publicity,
was die Inseln angeht. Das hat zur Konsequenz, daß auch diejenigen hierher kommen, die keinen sozialen oder finanziellen Background haben. Sie erwarten, daß sie hier Erfolg haben und Karriere
machen können. Das ist leider nur in den wenigsten Fällen noch
möglich …“
4. Haupt- oder Zweitwohnsitz im Ausland?
Ruhestand im Süden muß nicht bedeuten, die gesamte Zeit des Jahres im Süden zu verbringen. Warum auch!
Viele Ruheständler bevorzugen zwar längere Aufenthalte im Süden,
behalten aber ihre Wohnung oder ihr Haus in Deutschland bei und
sind immer wieder in der ersten Heimat. Manche Ruheständler
siedeln dagegen auf Dauer ins Ausland um und geben auch ihren
deutschen Wohnsitz auf. Dabei werden aber oftmals die rechtlichen
Aspekte und sonstigen Konsequenzen von Hauptwohnsitz und
Zweitwohnsitz verkannt bzw. nicht richtig eingeordnet, obwohl es
sich um sehr wichtige Gesichtspunkte handelt, und insbesondere
die Auswirkungen auf die steuerlichen Verhältnisse und die Sozialversicherungen nicht berücksichtigt. Deshalb werden auch diese
Aspekte in den folgenden Kapiteln besonders herausgehoben.
Das häufigste und größte Mißverständnis sei schon an dieser Stelle
erwähnt: viele glauben, daß der Haupt- oder Zweitwohnsitz davon
abhänge, wo man sich mit dem Haupt- oder Zweitwohnsitz angemeldet habe. Richtig ist aber, wo man sich tatsächlich aufhält.
5. Allgemeine Prüf-Liste für längere oder dauerhafte Auslandsaufenthalte
Motive: Welche Motive haben Sie? Lassen sich diese verwirklichen? Welche Nachteile müssen in Kauf genommen werden?
Partnerschaft: Ist gegebenenfalls die Partnerin oder der Partner tatsächlich damit einverstanden?
25
I. Leben im Süden
Aufenthaltsrecht: Ist für Ruheständler ein Daueraufenthalt im
gewünschten Ausland rechtlich zulässig?
Gesundheit: Welche Temperaturen und klimatischen Verhältnisse sind von Ihrer Seite aus zu bevorzugen oder sind aus
gesundheitlichen Gründen gar notwendig?
Müssen besondere Voraussetzungen für die ärztliche Betreuung vor Ort erfüllt sein? Sind die benötigten Medikamente
problemlos im jeweiligen Ausland zu welchen Preisen erhältlich?
Wie sind die klimatischen Voraussetzungen? Welche Vorkehrungen sind insbesondere bei längeren Flugreisen und Auslandsaufenthalten bei Krankheiten, z. B. Zuckerkrankheit, bei
chronischen Krankheiten, insbesondere bei älteren Leuten mit
Herz-Kreislauf-Erkrankungen, zu treffen, welche Impfungen
sind notwendig oder empfehlenswert, welcher zeitliche Vorlauf für den Impfschutz ist vor Reiseantritt zu beachten?
Finanzen: Stimmen die finanziellen Voraussetzungen? Mit
welchem finanziellen Aufwand ist zu rechnen?
Für Leute, die sich noch in irgendeiner Form beruflich betätigen wollen: Darf die berufliche Tätigkeit ausgeübt werden?
Wird eine gesonderte Zulassung benötigt? Welche steuerlichen und arbeitsrechtlichen Bedingungen sind zu erfüllen?
Versicherungen: Läuft der Versicherungsschutz weiter auch
bei Daueraufenthalt im Ausland oder nur für vorübergehende
Auslandsaufenthalte bis zu einer Dauer von XY Tagen? Gibt
es spezielle Beschränkungen in geographischer Hinsicht?
26
1. Mieten oder kaufen
II. Wohnen im Ausland
1. Mieten oder kaufen
Alternativen
Es kommen verschiedene Möglichkeiten in Betracht:
Bei einem Langzeiturlaub und Überwinterung im Ausland
eine Pauschalreise mit Hotelzimmer übers Reisebüro,
eine vorübergehende Anmietung einer Ferienwohnung übers
Reisebüro, über einen Ferienwohnungsvermittler oder von
Privat,
dauerhafte Anmietung einer Wohnung,
Kauf einer Immobilie.
Pauschalreise mit Hotel und Verpflegung
Vorteile an dieser Art von Überwinterung und Langzeiturlaub ist
die Haftung des Reiseveranstalters für die Qualität des Hotels und
sonstigen Leistungen. Auch ist der Flug schon organisiert und im
Preis enthalten. Der Urlaub wird – je Woche umgerechnet – um so
günstiger, je mehr Verlängerungswochen gebucht werden.
Die Auswahl an solchen Angeboten beschränkt sich nicht nur auf
Spanien. Wer Internetzugriff hat, kommt mit den Begriffen Überwinterung, Urlaub und dem gewünschten Land oder über ein Reisebüro zum Ziel.
Hinter der Idee, Hotelzimmer auch außerhalb der Hochsaison an
Ruheständler zu vermieten, steht weniger der Wunsch der Hoteliers, in dieser Zeit Gewinne zu machen, als das Personal weiter
beschäftigen zu können.
Wer sich aber mehr als nur einige Wochen oder Monate vor Ort
aufhalten will, wird sich wohl eher eine Wohnung kaufen oder
anmieten, es sei denn, es kommt ihm auf die im Rahmen von Pauschalreisen angebotene Verpflegung, Betreuung und Animation
an.
27
Vorübergehende Anmietung einer Ferienwohnung
Nicht nur das Pauschalarrangement über das Reisebüro sondern
auch die direkte Anmietung einer Ferienwohnung außerhalb der
Hochsaison kann sehr günstig sein und wiederum die Gelegenheit bieten, sich längere Zeit vor Ort umzuschauen, bevor man sich
durch den Kauf einer Immobilie endgültig bindet.
Und wer von Privat anmietet, mag sogar noch ein günstigeres
Angebot bekommen, wenn er Haus und Garten pflegt. Daß der
Flug dann gesondert gebucht werden muß, ist außerhalb der Hochsaison normalerweise nicht nachteilig, da es dann auch relativ viele
Sonderangebote gibt, wenn man beim Flugtermin flexibel ist.
Dauerhafte Anmietung einer Wohnung
Die dauerhafte Anmietung einer Wohnung kann sicherlich eine
kostengünstigere Alternative zum Erwerb einer Immobilie sein,
gerade in den Fällen, in denen ein dauerhafter Umzug ins Ausland
nicht geplant ist sondern nur ein mehrmonatiger Aufenthalt. Doch
läßt sich feststellen, daß sowohl in touristischen Gegenden als auch
auf dem Lande das Angebot an normalen Vermietungsangeboten
recht dürftig sein kann. Dies hängt einfach damit zusammen, daß
Eigentümer von Immobilien in touristischen Gegenden ihre Immobilie lieber während der Hochsaison für teures Geld vermieten und
im übrigen die Wohnung lieber leer stehen lassen und dadurch auch
keine Probleme mit einem Dauermieter bekommen können.
Sowohl die kurzfristige als auch dauerhafte Anmietung einer Wohnung ist die legale Alternative in den Ländern, in denen Immobilien nicht gekauft werden dürfen oder zumindest einschränkende
Erwerbsvorschriften bestehen. Allerdings bedeutet ein Mietvertrag
nicht automatisch, daß man deshalb im jeweiligen Land ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht bekommt.
2. Wohn-, Ferienimmobilien und ländliche
Anwesen
Wohnimmobilien und Ferienimmobilien –
gibt es einen Unterschied?
Ferienimmobilien sind auch zum Wohnen da, könnte man lakonisch feststellen.
28
2. Wohn-, Ferienimmobilien und ländliche Anwesen
Ferienimmobilien werden meist nur für kurzfristige Aufenthalte
und für eine kurzfristige Vermietung verwendet. Ganz typisch sind
insbesondere in Urbanisationen mit teilweise Hunderten von mehr
oder weniger gleich aussehenden Einfamilien- oder Reihenhäusern, die fast nur von Ausländern bewohnt werden. Teilweise läßt
sich bei Urbanisationen wie bei Apartmenthäusern eine dominierende Nationalität feststellen. In der einen Urbanisation sind z. B.
Deutsche fast unter sich, in der anderen sind Briten oder Ausländer
anderer Nationalitäten unter sich.
Für Naturliebhaber werden von Ausländern bewohnte Urbanisationen oder Appartementhäuser kaum in Frage kommen, ebensowenig
für diejenigen, die den Kontakt mit der einheimischen Bevölkerung
suchen und in einem gewachsenen Stadtteil wohnen wollen. Auch
kann es sehr trist sein, außerhalb der Saison in einer Urbanisation zu
leben, wenn eine friedhofähnliche Ruhe herrscht und die Gegend wie
ausgestorben wirkt. Dies gilt aber nicht für jede Urbanisation.
Ein Vergnügen, das Geld kostet
Oftmals wird in Hochglanzprospekten mit wunderschönen Farbfotos und stimmungsvollen Texten der Eindruck erweckt, das der
Erwerb einer Ferienimmobilie in jeder Hinsicht vorteilhaft sei. Es
werden gleich mehrere Versprechungen gemacht:
Sonne, Strand und Meer,
ein niedriges Preisgefüge,
herrliche Zeiten in den eigenen vier Wänden zu erleben, ohne
Miete zahlen zu müssen,
Rendite aus der Vermietung,
Wertzuwachs und ein Veräußerungsgewinn beim Weiterverkauf,
die Immobilie als Statussymbol und der Eigentümer als ein
von allen Seiten beneideter Immobilienbesitzer.
Diese Versprechungen mögen erklären, warum oftmals ein Kaufvertrag vorschnell unterschrieben wird, ohne daß die Konsequenzen bedacht werden. Urlaub in den eigenen vier Wänden oder
der Ruhestand in einem südlichen Domizil kommt nicht generell
billig, eine Rendite aus einer eventuellen Vermietung wird höchstens – wenn überhaupt – sehr niedrig ausfallen und könnte auch
mit viel Ärger verbunden sein. Falls es einen Wertzuwachs gibt,
29
kann dieser allein schon durch die laufenden Kosten aufgefressen
werden, auch wenn es Ausnahmen gibt. Als Spekulationsobjekt ist
eine Ferienimmobilie ungeeignet. Und als Steuersparmodell kann
sie auch nicht dienen.
Ländliche Anwesen: Rustici, Fincas, Mas …
Es gibt verschiedene Gründe, weshalb ländliche Gebäude und
Anwesen bei Immobilieninteressenten so begehrt sind, dazu zählt
unter anderem die alte Bautechnik, Natursteine, Holz und Holzstruktur und eine meist größere Grundstücksfläche. So begehrt
diese Objekte sind, so aufwendig ist meist die Objektsuche und
-beurteilung.
Frühere Nutzung: Heutzutage läßt sich fast jeder Stall, Lagerraum oder jede Schutzhütte – für Hirten oder Landarbeiter – als
ländliches Anwesen verkaufen, nur hat der Käufer dann das Problem, daß die Immobilie noch nie als Wohnung diente und allein
schon deshalb beim Bau Wohnbedürfnisse und Wohnkomfort nicht
berücksichtigt wurden. Dann kann die „Instandsetzung“ um so
teurer kommen. Aber auch frühere Wohngebäude und Wohntrakte
entsprechen nicht heutigen Wohnansprüchen. Und Ruinen dürfen
meist nur im früheren Umfang aufgebaut und genutzt werden. Wer
um-, an- oder ausbauen möchte, sollte dies schon vor dem Kauf
abklären, um nach dem Kauf keine böse Überraschung zu erleben.
Preisfindung: Da es sich nicht um Objekte von der Stange handelt wie Apartments und Reihenhäuser, ist sie relativ schwierig. Je
nach Region sind diese Anwesen sehr teuer, nur in Gegenden mit
Landflucht und wenig Kaufinteresse von anderen Ausländern findet man sehr günstige Preise vor.
Hoher Instandsetzungsbedarf: Meist besteht ein hoher Instandsetzungsbedarf, vor allem dann, wenn die Objekte Jahre oder Jahrzehnte lang leer gestanden sind. Oftmals wurden diese Objekte
mit den damals gerade vorhandenen Materialien und beschränkten
finanziellen Mitteln gebaut. Andererseits gibt es aber auch sehr
gut erhaltene Anwesen, die aufzeigen, daß früher sehr stabil und
gekonnt gebaut wurde.
Zufahrt: Die Zufahrt von der öffentlichen Straße über das Grundstück des Anwesens zum Gebäude ist natürlich Angelegenheit des
Eigentümers, so auch die Instandhaltung. Nach einem Unwetter
läßt sich am besten erkennen, was die Befestigung des Weges taugt.
30
2. Wohn-, Ferienimmobilien und ländliche Anwesen
Sicherheit: Da diese Objekte meist abgelegen sind, können Einbrecher relativ ungestört arbeiten, wenn die Eigentümer nicht
anwesend sind. Wichtig sind mechanische Sicherungen.
Wasser: Auf Dauer ist es sicherlich nicht romantisch, sich jeden
Morgen mit der Pumpe Wasser aus der Erde holen zu müssen. Ist
man an eine private Wasserversorgung angeschlossen, die von einer
Wasserquelle gespeist wird, ist vor dem Kauf in Erfahrung zu bringen, wie viel Wasser tatsächlich – insbesondere in den trockenen
Jahreszeiten – zur Verfügung steht. Und wie gut die Qualität ist.
Abwasser: Einen Anschluß an die öffentliche Kanalisation gibt es
in der Regel nicht.
Die Anschlußkosten sind zu hoch. Eine funktionierende hauseigene
Kläranlage sollte vorhanden sein oder muß eben gebaut werden.
Telefon: War früher sicherlich ein Problem, als es das mobile Telefon noch nicht gab. Die Kosten für die Verlegung eines Telefonkabels waren immens.
Elektrizität: Gerade in abgeschiedenen Gebieten ist es nicht
selbstverständlich, daß Elektrizität zur Verfügung steht. Die Alternative zum öffentlichen Stromnetz ist ein Generator oder regenerierbare Energie wie Sonne und Wind. Wer sich eine Stromleitung
legen läßt, muß mit hohen Kosten rechnen.
Natursteine: Nicht jeder Bau mit Natursteinen als Außenverkleidung hat eine lange Geschichte. Es werden auch Neubauten mit
Natursteinverkleidung erstellt. Auf der einen Seite bieten solche
Neubauobjekte meist den gewünschten Komfort, auf der anderen
Seite fehlt das von vielen Interessenten gewünschte Flair früherer
ländlicher Anwesen.
Vorkaufsrechte und Nutzungsrechte: Im landwirtschaftlichen
Bereich ist vorneweg zu prüfen, ob Nachbarn – wie z. B. in Italien
– ein Vorkaufsrecht haben. Dies sollte vorweg abgeklärt werden.
Wird festgestellt, daß es derartige Vorkaufsrechte gibt, empfiehlt
sich die Vorgehensweise, den Nachbarn vorneweg zu einem Verzicht zu bewegen, unter Umständen unter Bezahlung einer auszuhandelnden „Entschädigung“.
In Frankreich hat z. B. auch die Landwirtschaftsbehörde SAFER
ein Vorkaufsrecht. Möglich ist auch, daß – wie in Frankreich –
bestehende Pachtverträge über die landwirtschaftlichen Flächen
31
weiterlaufen und praktisch unkündbar sind. Man mag sich dann
zwar am Verkäufer schadlos zu halten versuchen, falls vertraglich
zugesichert war, daß es derartige Pachtverträge nicht gibt, aber die
Freude an der Immobilie wird dennoch sehr getrübt sein, wenn
man die Flächen nach eigenen Vorstellungen nutzen wollte und
dies auf Grund eines laufenden Pachtvertrages nicht möglich ist.
Felder und Wiesen: So verständlich die Freude an einer großen
Latifundie sein mag, so darf nicht übersehen werden, daß diese Flächen auch gepflegt werden müssen.
Größe und Grundstücksgrenzen: Es gibt kleine Anwesen, bei
denen die dazugehörige Fläche nicht viel größer ist als bei normalen Einfamilienhäusern und die Grundstücksgrenzen mit dem
bloßen Auge eindeutig erkennbar sind. Bei größeren Flächen und
hügeligem Gelände wird dies schon schwieriger und die fachmännische Überprüfung der vom Verkäufer gemachten Angaben über
die Größe und den Grenzverlauf um so wichtiger. Es empfiehlt
sich, auch die angrenzenden Nachbarn über den Grenzverlauf zu
befragen.
Time-Sharing
Time-Sharing sollte nicht in Betracht gezogen werden, zurückhaltend formuliert.
Bei Time-Sharing handelt es sich um eine überteuerte Möglichkeit,
eine Ferienwohnung für ein oder mehrere Wochen in einer Ferienanlage nutzen zu können. Selbstverständlich wäre es möglich, fünf
oder sechs Wochen oder gar für einige Monate Time-Sharing einzukaufen und dann diese eine oder mehrere Wochen und Monate
regelmäßig jedes Jahr abzuwohnen. Vorteile bringt diese angebliche
„Urlaubsidee der Zukunft“ allerdings nicht, sondern nur Nachteile.
Auf der einen Seite kommt Time-Sharing sehr viel teurer als die
Pauschalreise, auf der anderen Seite bietet Time-Sharing gerade
nicht die Vorteile, die Immobilieneigentum bietet, also die Möglichkeit, jederzeit über die Immobilie verfügen und nach individuellen
Wünschen einrichten zu können. Hinzu kommt noch in den allermeisten Fällen, daß die jeweilige Verwaltung der Immobilienanlage
über die laufenden Verwaltungskosten Time-Sharer meist unbarmherzig abkassiert.
32
3. Seniorenresidenzen
Wer in südlichen Ländern nach geeigneten Seniorenimmobilien
Ausschau hält, wird nur sehr wenige, wenn auch zahlreicher werdende Angebote finden. Und wer gezwungen ist, aus gesundheitlichen Gründen in einem Pflegeheim zu wohnen, hat – allgemein betrachtet – in den südlichen Ländern eine eher sehr geringe
Chance, eine Seniorenresidenz ohne Verständigungsprobleme, also
mit deutschsprachigem Personal, zu finden. Im übrigen gibt es für
weniger Betuchte das finanzielle Problem, daß die Pflegeversicherung Kosten für Aufenthalte in ausländischen Pflegeheimen nicht
übernimmt.
Das Evangelische Johanneswerk e.V. bietet in Spanien drei Seniorenresidenzen für betreutes Wohnen an, in Griechenland eine
Residenz in Athen (www.johanneswerk.de).
Betreutes Wohnen
Begriffe wie betreutes Wohnen, Seniorenwohnheim, Altersheim
und Pflegeheim werden unterschiedlich gebraucht. Um so wichtiger ist es, diese Angebote im Detail zu erfragen, um wirklich zu
wissen, was die einzelnen Angebote beinhalten. Betreutes Wohnen
will die Nutzung einer Wohnung mit Verpflegung, Versorgung und
Betreuung im Bedarfsfall verbinden. Einerseits schließt man einen
Vertrag ab, die gewünschte Wohnung nutzen zu können, sei es mittels Mietvertrag oder Kaufvertrag, andererseits schließt man aber
auch einen Vertrag mit einem Dienstleister über einen Grundservice und Sonderleistungen ab. Die Angebote unterscheiden sich
sehr, nicht nur in Deutschland, sondern auch in anderen Ländern.
Deshalb ist es auch auf den ersten Blick nicht möglich, die Preise
zu vergleichen.
Vorsicht vor umgebauten Hotelanlagen
Hotels, die sich nicht mehr rentabel betreiben lassen, wurden und
werden in Seniorenresidenzen umgebaut – beispielsweise in der
Schweiz. Ob der Umbau in eine Seniorenresidenz optisch gelungen
ist, mag man noch beurteilen können, wann aber und in welchem
Umfang mit weiteren Kosten für die Instandhaltung zu rechnen ist,
läßt sich schon sehr viel schwieriger oder gar nicht beurteilen.
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Als Investor oder Nutzer
Senioren-Residenzen werden aber nicht nur für die sofortige Nutzung im Alter angeboten, sondern auch für private Investoren, die
unter Kapitalanlagegesichtspunkten investieren können. Nicht nur
für den Nutzer von Senioren-Immobilien, sondern auch für Kapitalanleger kommt es entscheidend auf den Betreiber an. Und allein
der allgemeine Hinweis darauf, daß die Zahl der Ruheständler und
deren Lebenserwartung ansteigt, sollte auf keinen Fall alleiniger
Beweggrund für eine Investition in eine angebotene Seniorenimmobilie sein.
Es ist natürlich ein großer Vorteil, wenn der Anbieter schon
geraume Zeit im Bereich Seniorenresidenzen erfolgreich tätig ist.
Vorteilhaft ist, wenn es sich um einen Neubau handelt, dieser aber
schon einige Zeit als Seniorenresidenz bewirtschaftet wird und
deshalb auch erkennbar ist, wie gut oder schlecht und zu welchen
Kosten die Verwaltung und die Betreiber arbeiten.
Besonders schwierig: Beurteilung von geplanten Seniorenimmobilien im Ausland
Wenn geplante Seniorenanlagen als Kapitalanlage zur späteren Nutzung angeboten werden, wird man im Normalfall davon abraten
müssen, weil man kaum jemanden finden wird, der derartige Anlagen umfassend beurteilen kann. Hinzu kommt noch das Risiko des
Planungsstadiums, ob die Anlage überhaupt fertig gestellt wird und
gegebenenfalls wann. Falls Ihnen aber ein Angebot wirklich interessant erscheint, sollte anwaltliche und sonstige fachkundige Beratung in Anspruch genommen werden, und zwar unabhängig von
der rechtlichen Einordnung des Angebotes als Beteiligung an einer
Gesellschaft oder als Wohnungseigentum.
Wem die Kosten für eine derartige Überprüfung zu hoch sind,
sollte besser von einer Beteiligung Abstand nehmen. Ansonsten
besteht die Gefahr, daß noch sehr viel mehr Geld verloren geht.
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American way of life:
„Sun Cities“ oder „Retirements communities“
In den Sun Cities scheint zwar auch die Sonne, gemeint sind damit
aber Rentnerstädte bzw. Rentnersiedlungen in den USA. Am
bekanntesten ist wohl SunCity Arizona, ansonsten wird man anfügen können, daß solche Städte wohl eher weniger den Geschmack
deutscher Rentner und Pensionäre treffen.
Prüf-Liste für Seniorenresidenzen
Mit diesem Titel gab es mal ein von der LBS herausgegebenes Buch
mit Seniorenimmobilien in Deutschland. Anhand der folgenden
Kriterien – dem obigen Buch entnommen – können aber auch
Angebote im Ausland überprüft werden. Ergänzt wurde das Stichwort Internet.
Nicht zu vergessen ist aber der sprachliche Aspekt hinsichtlich des
Service-Personals und der Ärzte, aber auch der anderen Bewohner.
Im deutschsprachigen Teil der Schweiz und in Österreich ist das
kein Problem, ansonsten wird man sehr genau hinschauen müssen,
falls mit dem Attribut deutschsprachig geworben wird.
Wohnsituation: Wohnlage; Zahl der Gebäude, Wohnungen,
Bewohner; Größe und Ausstattung der Wohnung; Küchen- und
Badeausstattung; eigene Möbel, Teilmöblierung; Notrufanlage,
Telefon, Internet, TV-Anschluß; barrierefreie, rollstuhlgerechte
Wege, Aufzug; Haustiere, Musikinstrumente; Gemeinschaftseinrichtungen; Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten; Bus- und Bahnverbindungen; Briefkasten, Türklingel; Gästeapartments, Parkplätze; Öffnungs- und Ruhezeiten; Bewohnerbeirat.
Serviceangebot: Organisation, Öffnungszeiten; hauseigenes Personal, externe Anbieter; Personalanzahl, Personalqualifikation;
Grund- und Wahlleistungen; Mahlzeiten, Wahlmöglichkeiten,
Zeiten; Zimmerservice; Wohnungsreinigung, Wäschedienst; Angebote des täglichen Bedarfs; medizinische Versorgung; Friseur,
Fußpflege etc.; Veranstaltungen, Gottesdienste; Organisation von
Freizeitaktivitäten.
Pflegeangebot: häusliche Pflege; Tages- und Nachtpflege; vollstationäre Pflege (Pflegestufen); hausinternes Personal, externe
Anbieter; Heimverbund; Versorgungsvertrag; Vergütungsvereinbarung; Umzugsregelung; Vorbelegungsrecht.
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Vertragsformen und Preise: Mietvertrag, Pauschalvertrag über
Serviceleistungen; Heimvertrag; Miete und Nebenkosten; Mietentwicklung der letzten Jahre, in Zukunft; Schönheitsreparaturen
(Mängelverzeichnis); Kündigungsregelungen; Kaution, Aufnahmegebühr; Preis für Probewohnen; Grundpauschale; Sonder- und
Zusatzkosten; Kosten für Wahlleistungen.
Kaufvertrag ( Selbstnutzer/Anleger): Gebäudezustand (Instand
setzungsbedarf); Kostenpositionen Kaufpreis; Zusatzkosten
(Notargebühren, Steuern etc.); Betriebs- und Verwaltungskosten;
Instandhaltungsrücklage; Zahlungsregelungen; Betreiberkonzept,
Pachtregelung; Mieteinnahmen, Rendite.
4. Immobilienkauf im Ausland
Wann kaufen?
Wer gerade genügend Geld hat, mag sein Ferienhaus sofort kaufen,
auch wenn er es aus familiären, beruflichen oder sonstigen Gründen nicht oder nur selten und erst in ein paar Jahren als Ruhesitz
nutzen kann.
Wer aber auf seinen Geldbeutel achten muß, sollte sich dies gut
überlegen. Eine preisgünstige Alternative, Urlaub zu machen, ist
der Kauf einer Ferienimmobilie nicht. Die Kosten für die Anschaffung und die laufenden Kosten sind allzu hoch, als daß man den
Kauf als preiswerte Alternative zur Anmietung einer Ferienwohnung empfehlen könnte.
Bedenkenswert ist, ob man schon in frühen Jahren seinen Auslandsruhesitz auswählen und erwerben sollte. Wer weiß schon, wie
die Verhältnisse in zehn oder zwanzig Jahren vor Ort sein werden,
wer weiß schon, ob ihm das erworbene Haus noch gefällt oder ob
er noch an diesem Ort leben möchte oder gar aus gesundheitlichen
Gründen dort nicht mehr wohnen kann. Andererseits kann man
damit argumentieren, daß man – wenn man denn hin und wieder
den Urlaub dort verbringt – dann die Verhältnisse schon kennt und
vielleicht auch schon Bekannte und Freunde gefunden hat.
Es ist im übrigen sicherlich kein Zufall, daß die meisten Ferienhausbesitzer im Ausland schon vorher in Deutschland Immobilieneigentum erworben haben. Zuerst wurde die Immobilie in Deutschland für die Eigennutzung, als Kapitalanlage und Altersvorsorge
gekauft, dann zum Vergnügen das Ferienhaus im Ausland.
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Unabhängigkeit und zweite Heimat
Die eigene Immobilie steht immer zur Verfügung, es gibt keine
Buchungsprobleme. Man kann sich auch kurzfristig entscheiden,
seine Wohnung zu nutzen, und muß nicht befürchten, daß schon
alles ausgebucht ist. In der übrigen Zeit kann man die Wohnung
seinen Freunden, Verwandten und Bekannten zur Verfügung stellen und diesen eine Freude machen, oder – wovon eher abzuraten
ist – selbst oder über Vermietungsgesellschaften vermieten.
Eigene Vorstellungen verwirklichen
Wer sich eine Immobilie bauen läßt, kann seine Vorstellungen einbringen und verwirklichen. Aber auch wer eine gebrauchte Immobilie kauft, hat durchaus die Möglichkeit, über einen Umbau oder
Anbau seinen persönlichen Wünschen näher zu kommen. Und
er kann sich die Immobilie nach seinen Vorstellungen einrichten
und im Falle eines vorhandenen Gartens die Außenanlagen nach
eigenen Vorstellungen gestalten oder pflegen lassen. So kann die
Immobilie tatsächlich zu einem zweiten Zuhause werden. Angemietete Ferienwohnungen bieten diese Möglichkeiten nicht.
Eventuellen Instandsetzungsbedarf vorweg abschätzen
Ärgerlich und auch teuer wird es für stolze Besitzer dann, wenn
nach dem Kauf unerwarteterweise ein hoher Instandsetzungsbedarf entdeckt wird oder die Kosten für den vorhersehbaren
Instandsetzungsbedarf allzu niedrig angesetzt wurden. Die Überprüfung durch eine fachkundige Person vor der Unterschrift kostet
zwar Geld, man sollte sich von diesem Aufwand aber nicht abschrecken lassen. Man erspart sich späteren Ärger.
An die laufenden Kosten denken
Der Traum von einem Haus oder einer Wohnung lenkt die Interessenten oftmals davon ab, an die Zeit nach dem Kauf zu denken.
Aber schon vor dem Kauf sollte an die laufenden Kosten für Steuern, Abgaben, Gebühren und Instandhaltung gedacht werden. Die
meisten dieser Kosten fallen auch dann an, wenn die Immobilie
nicht genutzt wird.
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Keine Kapitalanlage im herkömmlichen Sinn
Typische Geldanlagemotive wie Wertsteigerung, Steuerersparnis
und Rendite aus der Vermietung sollten keine Rolle spielen, da eine
eigengenutzte Wohnung oder ein Haus im Ausland diese Kriterien
selten erfüllen. Allerdings trifft es natürlich zu, daß Ferienwohnungen in Spanien, Frankreich und Italien in den letzten Jahren
hohe Preissteigerungen erlebt haben. Damit sollte man aber keinesfalls beim Kauf kalkulieren sondern einen eventuellen Wertzuwachs als nette Begleiterscheinung ansehen, wenn er denn eintritt.
Sicherheit
Es gibt keine genauen Zahlen darüber, wie oft deutsche Immobilienbesitzer im Ausland Opfer von Einbruchsdiebstählen geworden
sind. Es gibt zwar hin und wieder spektakuläre Einbrüche, aber
es besteht kein Anlaß, deswegen von einer Immobilie abzuraten.
Doch darf sich niemand der Illusion hingeben, daß er durch einige
Gitter vor den Fenstern im Erdgeschoß oder durch einen Wachmann im Eingangsbereich eines Apartmenthauses vor einem Einbruch hundertprozentig gesichert ist.
Auch sollte eine Diebstahls- und Einbruchsversicherung nicht dazu
verführen, das Haus oder die Wohnung mit Wertgegenständen
vollzustopfen. Wer weiß schon genau, was von seiner Einbruchsversicherung abgedeckt ist und welche Höchstbeträge tatsächlich
gezahlt werden. Je höher der Schaden ist, um so eher wird sich
die Versicherung sträuben, den geforderten Ersatz zu zahlen. Im
übrigen haben diese Gegenstände oftmals nicht nur einen materiellen, sondern vor allem auch einen ideellen Wert, den die Versicherung auf keinen Fall ersetzen kann.
Auf die Mitbewohner in den anderen Wohnungen kann man
sich meist nicht verlassen, da diese eventuell nur selten ihre Wohnung nutzen. Vielleicht hat man die Nachbarn im Apartmenthaus
noch nicht einmal gesehen, weil die einen im Frühjahr kommen,
andere im Sommer und wieder andere im Herbst. Apartmenthäuser sind meist nur wenige Monate im Jahr vollständig belegt, in der
übrigen Zeit ist kaum jemand da, es seien denn Ruheständler oder
Langzeiturlauber.
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Architektur
Viele Interessenten wünschen sich landestypische Gebäude, Anwesen oder Wohnungen. Es gibt aber nicht so viele landestypische
Bauten wie Kaufinteressenten, und vor allem auch nicht gerade
dort, wo die meisten Interessenten kaufen wollen.
Viele Dörfer wurden früher nicht direkt ans Meeresufer gebaut,
sondern zum Schutz vor Fremden und Piraten weiter im Landesinnern. Die Küsten wurden zum großen Teil zugebaut, wobei wenig
Rücksicht auf die landestypische Architektur genommen wurde
oder letztendlich ein Mischmasch von Stilformen entstanden ist.
Ausnahmen bestätigen diese Regel, sie sind aber recht selten. In
vielen touristischen Siedlungen scheinen die Immobilien geklont
zu sein. Dieses gleichförmige Aussehen ist unter anderem der Preis
dafür, daß das Haus relativ billig sein mag. Wenn Sie sich aber mit
dem Haus von der Stange nicht abfinden wollen und Änderungen
durchgeführt werden sollen, wird es teuer. Haben Sie den Bauvertrag schon unterschrieben und fallen Ihnen dann Änderungswünsche ein, wird es noch teurer.
Garage
Eigentümern, die vor Ort ein Auto stehen haben, ist eine Garage zu
empfehlen, damit es vor Wind und Wetter und Entwendung besser
geschützt ist.
Sickergruben
Sickergruben anstelle einer Abwasserkanalisation gibt es im Ausland sehr viel öfters als viele Deutsche denken. Die Sickergrube
wird als hauseigene Kläranlage verwendet. Wer sich mit der Immobilie auch eine Sickergrube kauft, sollte sich mit diesem Thema eingehend befassen, damit klar ist, welches Fassungsvermögen sie hat,
wann sie geleert werden muß, wie überprüft werden kann, ob mit
ihr alles in Ordnung ist, was in eine Sickergrube rein darf und was
nicht. Den Namen und die Telefonnummer eines Reinigungsunternehmens zur Hand zu haben, ist vorteilhaft gerade dann, wenn
Mieter oder Gäste ohne jede Rücksicht Speisereste, Windeln und
Monatsbinden über das Spülbecken oder die Toilette entsorgen.
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Elektrizität
Gerade in ländlichen Gebieten ist es nicht selbstverständlich, daß
Elektrizität zur Verfügung steht. Wer sich also auf dem Lande einkauft, sollte die Frage der Stromversorgung genau abklären.
Die Alternative zum öffentlichen Stromnetz ist ein Generator oder
regenerierbare Energien wie Sonne und Wind. Nicht jeder ist aber
zum Pionier geboren und sollte je nach Einstellung lieber auf ein
Anwesen ohne Strom verzichten, als nach dem Kauf wegen des
fehlenden Stroms fluchen. Wer sich eine Stromleitung legen läßt,
muß mit hohen Kosten rechnen, die vorsichtigerweise vor dem
Kauf abgeklärt sein sollten. Überirdische Stromleitungen sieht
man in südlichen und östlichen Ländern noch oft. Wenn es stürmt
und gewittert, sind vorübergehende Stromausfälle nicht ganz ungewöhnlich. Auf solche Situationen sollte man vorbereitet sein.
Klimaanlage
Eine Klimaanlage gehört nicht zum Standard in südlichen Ländern.
Doch sollten Sie sich überlegen, ob sie auf eine Klimaanlage verzichten wollen. Eine Klimaanlage im Schlafzimmer kann sehr angenehm sein, wenn sich die Außentemperaturen bei über 30 Grad
Celsius bewegen.
Empfehlenswerter als viele meinen: eine Heizung
Wenn Ihnen eine Baufirma eine Heizung für Ihren Neubau vorschlägt, mag die Firma auch an den Umsatz denken. Aber überflüssig ist eine Heizung im Süden meist nicht.
Viel Sonne oder zumindest ein mildes Klima ist die allgemeine
Erwartungshaltung. Aber Kälte und Minus-Temperaturen, das darf
nicht sein. Langzeiturlauber und Leute mit Hauptwohnsitz, die sich
auch im Winter im Süden aufhalten, machen andere Erfahrungen.
Sie werden die Notwendigkeit einer Heizung oder zumindest die
Vorteile nicht bestreiten wollen. Auch auf den Kanaren, wo übers
ganze Jahr sehr ausgeglichene Temperaturen herrschen und der
Verzicht auf eine Heizung am leichtesten fallen dürfte, gibt es nicht
ohne Grund Immobilienangebote, in denen ausdrücklich auf die
vorhandene Heizung hingewiesen wird.
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Nicht wichtig ist eine Heizung für die Immobilien, die nur in den
warmen Jahreszeiten genutzt werden. Wer aber plant, die Immobilie auch in den kälteren Jahreszeiten zu nutzen, sollte schon beim
Bau oder Kauf eine Heizung in die Planung einbeziehen.
Wird nur an eine Behelfsheizung gedacht, ist dies natürlich nicht
notwendig. Ein Elektroradiator oder Gasofen auf Rollen ist schnell
gekauft und aufgestellt. Er wird aber kaum Gefühle von Behaglichkeit und Gemütlichkeit hervorrufen. Auch mit den Vorteilen einer
Zentralheizung können diese Einzelgeräte nicht konkurrieren.
Umbauten
Wenn nun ein Objekt nicht ganz den Vorstellungen eines Interessenten entspricht, wird er sich vielleicht trotzdem für dieses Objekt
entscheiden, weil er beabsichtigt, es umzubauen und neu auszustatten. Dies erfordert aber nicht nur Geld, sondern auch jemanden,
der den Umbau überwacht. Umbauten mögen nicht so risikoreich
sein wie Neubauten, können aber auch viel Ärger bringen. Auch
sind sie im Regelfall genehmigungspflichtig.
In Frage kommt auch die Möglichkeit, mit dem Verkäufer zu vereinbaren, daß er die gewünschten Umbauten durchführen muß.
Der Kaufinteressent äußert seine Wünsche, der Verkäufer setzt sie
um. So das Ideal. Allerdings sind die Interessenlagen von Verkäufer
und Käufer unterschiedlich: der Verkäufer ist natürlich daran interessiert, die Arbeiten möglichst schnell durchführen zu lassen, um
möglichst bald den Kaufpreis zu kassieren. Auch in einem solchen
Fall wird der Käufer also auf der Hut sein müssen.
Wichtige Vertragsbestandteile
Folgende Vertragsbestandteile sind entweder notwendig dafür, daß
überhaupt ein verbindlicher Vertrag zustandekommt, oder sie sind
zumindest wichtig:
genaue Bezeichnung der Vertragsparteien;
genaue Bezeichnung des Vertragsgegenstandes: Lage, Größe,
Registereintrag, Katasterdaten usw.;
Höhe des Kaufpreises, Zahlungsmodalitäten; falls schon
bezahlt oder Bezahlung bei Abschluß des Vertrages die Bestätigung des Verkäufers im Vertrag, daß bezahlt wurde;
falls Verkäuferin oder Verkäufer verheiratet ist, Zustimmung
oder Vollmacht des Ehegatten;
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Versicherung des Verkäufers, daß er alle Abgaben und Steuern
bezahlt hat;
Regelung darüber, wer Notarkosten und Steuern bezahlt;
eventuelle Zusicherungen des Verkäufers hinsichtlich
Beschaffenheit der Wohnung oder des Hauses in den Vertrag
aufnehmen;
Zusicherung des Verkäufers oder Hinweis darauf, daß die
Immobilie leersteht oder – wovor zu warnen ist – vermietet
ist.
Es handelt sich hierbei um sehr wichtige Punkte, aber auf keinen
Fall um eine vollständige Aufzählung!
Jeder Vertrag stellt eine individuelle Vereinbarung zwischen zwei
Parteien dar und sollte deshalb auch individuell ausgearbeitet sein.
Vertragsformulare können als Anhaltspunkte für einen Kaufvertrag dienen, keinesfalls sollte aber ein Formular direkt übernommen werden, es sei denn, daß der sehr unwahrscheinliche Fall eintritt, daß das Vertragsformular auf den abzuschließenden Vertrag
genau zugeschnitten ist.
Kaufnebenkosten
Wenn alle Unterlagen überprüft, alle Fragen geklärt sind und Einigkeit über den Kaufpreis und die sonstigen Vertragsbedingungen
besteht, kann der Kaufvertrag abgeschlossen werden. Spätestens
in diesem Stadium sollte Ihnen auch ungefähr klar sein, wie hoch
die sogenannten Kaufnebenkosten, Notar- und Registergebühren,
eventuell Beratungskosten, Vermittlungsprovision und Steuern
sind.
Vertragsabschluß
Für Länder wie Italien, Frankreich und Spanien ist typisch, daß
zuerst ein privatschriftlicher Kaufvertrag über die Immobilie abgeschlossen wird. Dieser privatschriftliche Kaufvertrag ist in vollem
Umfang für beide Seiten verbindlich und läßt Pflichten und Rechte
entstehen. Wenn sich also jemand privatschriftlich verpflichtet hat,
eine bestimmte Immobilie zu einem bestimmten Preis zu kaufen,
dann kann der Verkäufer auf Erfüllung des Kaufvertrages bestehen. Sogar mündliche Abmachungen sind unter Umständen gültig.
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Man sollte sich also nicht zu einer Unterschrift unter einen privatschriftlichen Kaufvertrag hinreißen lassen mit dem Hintergedanken, daß ein privatschriftlicher Kaufvertrag unverbindlich sei.
Unseriöse Vermittler benutzen gerne den „Hinweis“, daß es sich
noch nicht um einen endgültigen Vertrag handle, um unschlüssige
Käufer zur vorschnellen Unterschrift zu bewegen.
Kaufoption
Wenn es einem Kaufinteressenten nur darauf ankommt, sich ein
Grundstück zumindest vorläufig reservieren zu lassen, um zu vermeiden, daß es an einen anderen verkauft wird, dann muß er eben
keinen privatschriftlichen Kaufvertrag abschließen, sondern sich
schriftlich vom Verkäufer eine Option einräumen lassen; d. h. er
läßt sich das Recht einräumen, das Grundstück zu bestimmten
Konditionen erwerben zu können, hat aber nicht die Pflicht, das
Grundstück zu übernehmen. Ein Verkäufer wird eine solche Vereinbarung dann akzeptieren, wenn gar kein anderer Käufer in Sicht
ist oder wenn er vom Kaufinteressenten für die
Einräumung dieses Rechtes eine „Prämie“ bekommt. Gleichzeitig
sollte in einem solchen Vertrag aber auch vereinbart werden, daß
der Verkäufer eine Vertragsstrafe in bestimmter Höhe zahlen muß,
falls er das Grundstück dennoch anderweitig verkauft.
Auf den Inhalt kommt es an, nicht auf die Bezeichnung
oder die Überschrift
Wichtig: Es kommt hinsichtlich der Rechte und Pflichten nicht
darauf an, wie die Bezeichnung des Vertrages lautet, sondern auf
den Inhalt. Wenn sich aus den Vereinbarungen ergibt, daß A sich
verpflichtet, die Immobilie B an den Käufer C zu übertragen und
der Käufer C sich verpflichtet, einen vereinbarten Kaufpreis zu
bezahlen und das Eigentum am Grundstück mit der Übergabe
des Schlüssels auf den Käufer übergehen soll, dann liegt kein Vorvertrag vor, auch wenn dieser Vertrag auf dem Papier so genannt
wurde, sondern ein verbindlicher Kaufvertrag.
Wer sich als Kaufinteressent nur ein Optionsrecht auf Übertragung
der Immobilie sichern, sich selbst aber nicht verpflichten will, die
Immobilie zu kaufen, muß darauf achten, daß dies im Vertrag auch
genau zum Ausdruck kommt. Wenn es Streit über den Inhalt eines
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Vertrages gibt, ist nicht die Bezeichnung des Vertrages Maßstab für
den Richter, sondern – wie schon oben erwähnt – vorrangig die
inhaltliche Vereinbarung.
Notar und notarieller Kaufvertrag
Sehr überspitzt formuliert könnte man sagen, daß in manchen Ländern Notare eigentlich nur beurkunden und sonst nichts. Das ist
für viele Deutsche überraschend, da sie Parallelen zum deutschen
Notar ziehen, der nicht nur beurkundet, sondern auch berät und
den Immobilienerwerb abwickelt. Um so dringlicher ist in solchen
Fällen die Einschaltung eines seriösen, unabhängigen und kompetenten Beraters. Wer den Anwalt des Verkäufers oder Bauträgers
nimmt, hat selbst Schuld.
Unterverbriefung
Es ist ein offenes Geheimnis, daß beispielsweise in Ländern wie
Italien und Spanien in den meisten Fällen nicht der tatsächlich
vereinbarte Kaufpreis im Notarvertrag angegeben wird, sondern
regelmäßig ein niedrigerer Kaufpreis, daß also unterverbrieft wird.
Unterverbriefung bedeutet, daß der tatsächliche Kaufpreis höher
ist als der im Notarvertrag genannte. In Deutschland wird dies zwar
auch hin und wieder gemacht, in Italien und Spanien ist es aber ein
Volkssport, den auch die Ausländer gerne betreiben.
Die Frage ist nur, wie forsch dürfen Sie sein und wie niedrig dürfen
Sie den Kaufpreis ansetzen, ohne daß das Finanzamt eine eigene
Schätzung zu Ihren Ungunsten vornimmt? In dieser Hinsicht ist
es schwierig, einen konkreten Hinweis zu geben, da es immer auf
den Einzelfall ankommt. Die Empfehlung lautet deshalb, sich
beim Notar oder einem Steuerfachmann vor Ort zu erkundigen,
was machbar ist. Ein Erwerber mag nun also durchaus einen niedrigeren Kaufpreis angeben, um Steuern zu sparen. Im übrigen wird
auch der Verkäufer an dieser Unterverbriefung Interesse haben,
damit eine eventuell anfallende Veräußerungsgewinnsteuer niedriger ausfällt.
Eine ausländische Gesellschaft oder eine Briefkastenfirma für die
Immobilie der Diskretion und Steuervermeidung wegen?
Dieses Thema ist im Kapitel Steuern abgehandelt.
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Literatur-Tips und für die Beratung
Sehr empfehlenswert zum Thema Auslandsimmobilien sind die
DSA-Ratgeber „Spanienimmobilien erwerben, besitzen und vererben“, „Frankreichimmobilien – Informationen und Praxiswissen
für Käufer, Besitzer und Verkäufer“ und „Ferienimmobilien in Italien“. Und für die laufende Information und anwaltliche Beratung
eine Mitgliedschaft bei der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V., siehe weiter unten.
Die wichtigsten Ge- und Verbote für Wohnimmobilien im
Ausland
1. Deutsche Rechtsvorschriften und Gepflogenheiten dürfen
nicht auf den Immobilienkauf im Ausland übertragen werden. Rechtliche und praktische Unterschiede gibt es weiterhin
innerhalb und außerhalb der EU.
2. In verschiedenen Ländern wie beispielsweise Frankreich, Italien und Spanien sind auch privatschriftliche Kaufverträge
ohne notarielle Beurkundung verbindlich. Der Vertrag ist
also auch dann gültig, wenn es sich nur um ein normales Blatt
Papier handelt. Da besteht die große Gefahr, daß unerfahrene
Kaufinteressenten übervorteilt werden (oftmals von den eigenen Landsleuten).
3. Ob der Vertrag mit Vorvertrag oder Kaufoption oder einer
sonstigen Bezeichnung überschrieben ist, entscheidend ist
für die Rechte und Pflichten der Inhalt des Vertrages. Oftmals handelt es sich gerade bei sogenannten Vorverträgen
um vollumfänglich verbindliche Kaufverträge, von denen Sie
sich ohne die Zustimmung des Verkäufers nicht mehr lösen
können.
4. Zuerst überprüfen, dann unterschreiben und anzahlen! Überprüfen Sie vor der Unterschrift und vor der Leistung einer
Anzahlung möglichst alle rechtlichen Aspekte, z. B. die Frage
des Vorhandenseins einer Baugenehmigung nicht nur bei
Neubauten sondern auch bei Altbauten, die Eintragungen in
den Registern auch im Hinblick auf eventuelle Belastungen
mit Hypotheken, im übrigen, ob die Angaben des Verkäufers
hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse zutreffen. Die Anzahlung sollte möglichst niedrig gehalten werden, da Sie dafür
meist keine Absicherung erhalten.
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5. Neubauten: Vor Vertragsabschluß lassen Sie sich die notwendige Baugenehmigung zeigen und leisten Zahlungen nur
nach Baufortschritt und nach Erhalt einer Bankbürgschaft als
Sicherheit für Ihre Zahlungen. Problematisch: von Deutschland aus können Sie den Bau nicht kontrollieren. Dringend
notwendig ist deshalb eine Vertrauensperson vor Ort. Es
muß auch gewährleistet sein, daß nicht nur das Haus gebaut
sondern auch die Infrastruktur – Strom, Wasser, Straßen und
Wege – fertig gestellt wird.
6. Lassen Sie sich nachweisen, daß der Verkäufer mit der Bezahlung der Steuern und sonstigen Abgaben und im Falle einer
Eigentumswohnung auch hinsichtlich seiner Zahlungen bei
der Eigentümergemeinschaft auf dem laufenden ist.
7. Achten Sie darauf, daß Sie möglichst bald ins Eigentumsregister bzw. Grundbuch eingetragen werden. Nur dann sind
Sie abgesichert, daß das Grundstück oder die Wohnung nicht
noch ein zweites Mal an einen anderen Käufer, der Ihnen mit
der Eintragung zuvor kommt, verkauft oder mit einer Hypothek belastet wird.
8. Vergleichen Sie die Preise vor Ort! Der erstgenannte Preis
ist meist nicht der letzte, verhandeln Sie. Oftmals erscheinen
die Preise im Ausland für deutsche Verhältnisse als sehr niedrig oder zumindest als günstig. Dies kann an den niedrigen
Arbeitskosten im Ausland liegen oder aber ist darin begründet, daß die betreffende Immobilie sehr viel einfacher ausgestattet ist und billigere Materialien verwendet worden sind.
Auch die niedrigeren Grundstückspreise können der Grund
dafür sein.
9. Eine Ferienimmobilie im Ausland ist keine Geldanlage mit
Renditeaussichten. Die Immobilie kostet Geld sowohl beim
Kauf als auch während des Besitzes. Dieser Hinweis soll
keineswegs bedeuten, von einer Ferienimmobilie Abstand
zu nehmen. Selbstverständlich ist eine Ferienimmobilie eine
sehr schöne Sache und wird dann zum wirklichen Vergnügen,
wenn Sie sich vorneweg informieren und beraten lassen. Falls
sie langfristig vermieten wollen, bedenken Sie das für Vermieter oftmals nachteilige Mietrecht. Im Falle einer kurzfristigen
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5. Eigentumswohnungen im Ausland
Vermietung bleibt unterm Strich oftmals sehr viel weniger
übrig als erhofft. Ein eventueller Wertzuwachs sollte als angenehme Begleiterscheinung angesehen werden.
10.Überlegen Sie sich, ob Sie nicht schon beim Kauf erbrechtliche und erbschaftsteuerliche Aspekte berücksichtigen wollen, um damit Erbschaftsteuer und sonstige Kosten sparen
und schon beim Kauf erbrechtliche Aspekte berücksichtigen
zu können.
Kauf einer Eigentumswohnung
Wer sich eine Eigentumswohnung kauft, und dazu gehören Studios,
Apartments und Wohnungen jeglicher Art, wird spätestens nach
dem Kauf mit den in Eigentümergemeinschaften auftauchenden
Fragen konfrontiert. Dies ist um so wichtiger, als Sie mit dem Kauf
Zwangsmitglied in der betreffenden Eigentümergemeinschaft werden und aus dieser nur dann wieder aussteigen können, wenn sie
die Immobilie verkaufen.
Vorschriften
Wie in Deutschland gibt es auch in anderen Ländern Vorschriften,
die diese besondere Art von Eigentum regeln:
Welche Befugnisse haben der Präsident und der Verwalter
einer Eigentümergemeinschaft? Wer kann wie eine Eigentümerversammlung einberufen? Wie darf und wie muß auf
einer Eigentümerversammlung abgestimmt werden? Worüber
darf die Eigentümerversammlung überhaupt entscheiden?
Welche Rechte und Pflichten hat der einzelne Eigentümer?
Was bedeutet Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum?
Damit rechtlich selbständige Einheiten, also Wohnungen und
Geschäftslokale, entstehen können, bedarf es je nach Land unterschiedlich einer Teilungserklärung oder zumindest einer vertraglichen Abmachung. In dieser Teilungserklärung wird das Gesamtgrundstück und jede einzelne Wohnung oder jeder Geschäftsraum
beschrieben, jeweils bezeichnet mit einer fortlaufenden Nummer.
Anzugeben sind jeweils die Größe, das Stockwerk und die dazu
gehörenden Räume wie Garage, Speicher oder Keller. Sehr wich-
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tig ist die Beteiligungsquote für jede einzelne Wohnung und jedes
Geschäftslokal. Die Quote dient unter anderem dazu, den Anteil an
den Kosten der Gemeinschaft festzulegen.
Satzung und Hausordnung
Oftmals gibt es Satzungen. Deshalb gilt es, schon beim Kauf einer
Eigentumswohnung darauf zu achten, was – soweit vorhanden –
in der Satzung steht. Von der Satzung zu unterscheiden ist eine
eventuell existierende Hausordnung, die sich im Rahmen der Satzung und der gesetzlichen Vorschriften halten muß. Es ist also
nicht möglich, durch eine wie auch immer geartete Hausordnung
die Bestimmungen der Satzung oder die gesetzlichen Vorschriften
zu umgehen.
Eigentümerversammlung
Im Zusammenhang mit der Einberufung müssen einige Formalitäten beachtet werden. Damit soll unter anderem vermieden werden, daß Versammlungen zu kurzfristig angesetzt werden.
Praktisch gesehen kann es vorkommen, daß der deutsche Wohnungseigentümer von der Einberufung einer Eigentümerversammlung nichts mitbekommt, wenn er sich in Deutschland befindet und
die Einladung im Briefkasten seiner Wohnung im Ausland gelandet ist. Will er also nicht von einer Eigentümerversammlung erst
nachträglich erfahren, muß er sich entweder regelmäßig beim Präsidenten oder der Verwaltung erkundigen oder jemanden beauftragen, der nach seinem Briefkasten schaut und seine Post weiterleitet.
Faktische Mehrheitsverhältnisse
Gerade bei Eigentümergemeinschaften mit vielen Ausländern sind
viele Eigentümer bei Eigentümerversammlungen nicht anwesend
und haben auch keine Vollmacht erteilt. Deshalb haben diejenigen, die einige Vollmachten haben oder in einer Eigentümergemeinschaft als Gruppe auftreten, gute Chancen, ihre Vorstellungen
durchzusetzen. Es kommt also darauf an, möglichst viele Vollmachten zu sammeln, um eine Hauptversammlung zu beherrschen.
Im Vorteil sind dabei die Bauträger, die die Wohnungen verkaufen, gleichzeitig die Verwaltung und die Vermietung übernommen
haben und sich zudem eine Vollmacht für die Vertretung bei der
Eigentümerversammlung geben ließen. Dadurch können sich diese
praktisch selbst entlasten und mehr oder weniger schalten und wal48
ten, wie sie gerade wollen. Ein Kaufinteressent sollte sich deshalb
vor dem Kauf erkundigen, wie die Mehrheitsverhältnisse in der
Vergangenheit waren und wer in der Eigentümergemeinschaft das
Sagen hat.
Verwaltung und Verwalter
Verwalter wollen Geld verdienen. Dies ist auch ihr gutes Recht,
wenn sie gute Arbeit leisten. Öfters gibt es aber Ärger mit dem Verwalter, weil er nichts oder zuwenig tut, weil die Buchführung nicht
in Ordnung ist oder weil der Verdacht besteht, daß Gelder unrechtmäßig abgezweigt werden oder mit fingierten Belegen gearbeitet
wird. Daß sich Verwalter von Handwerkern „Provisionen“ für die
Auftragserteilung geben lassen, ist sicher nicht ungewöhnlich und
vielleicht hinnehmbar, wenn sich die Kosten insgesamt im Rahmen halten und die Arbeit gut ausgeführt wird. Wenn aber mehr
oder weniger unverhohlen Rechnungen für Arbeiten auftauchen,
die wahrscheinlich gar nicht oder zumindest nicht im berechneten
Umfang durchgeführt worden sind, hört irgendwann der Spaß auf.
Das eigentliche Problem ist aber darin zu sehen, daß sich dagegen kaum etwas unternehmen läßt oder aber Wohnungseigentümer
bereit sein müssen, Geld, Zeit und Nerven zu investieren, um etwas
Ordnung in die Verhältnisse zu bringen. Viele Wohnungseigentümer wollen aber ihre Ruhe haben und zahlen lieber mehr, als daß
sie opponieren. Als Kämpfer und Streiter kommt in solchen Fällen
meist nur ein Wohnungseigentümer in Frage, der nicht nur ein paar
Wochen pro Jahr in seiner ausländischen Wohnung verbringt, sondern sehr viel länger – mehrere Monate oder gar das gesamte Jahr
über – dort wohnt und mitverfolgen kann, was z. B. die Verwaltung
an Arbeiten leistet oder durchführen läßt. Ebenso kann er direkt
vor Ort im Falle von gerichtlichen Streitigkeiten die Verbindung
zum Anwalt halten und die anderen Wohnungseigentümer aktuell
informieren.
Mit diesen Ausführungen soll aber nicht der Eindruck erweckt
werden, daß es keine funktionierenden Eigentümergemeinschaften
geben würde. Vielmehr soll jedem Kaufinteressenten klar werden, wie wichtig eine gute Verwaltung und eine funktionierende
Eigentümergemeinschaft ist. Wenn die Wohnanlage schon einige
Zeit besteht, läßt sich relativ einfach feststellen, wie die Verhältnisse sind. Wird das Gebäude erst noch erstellt, sollte man fragen,
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wer die Verwaltung übernehmen wird. Vielleicht lassen sich daraus
Rückschlüsse ziehen, insbesondere dann, wenn die betreffende
Gesellschaft schon andere Anlagen verwaltet.
Oftmals hat der Verwalter der Eigentümergemeinschaft auch die
Vermietung der Wohnungen in seiner Hand. Das immer wiederkehrende Problem besteht darin, daß Kosten der Vermietung auf
die Wohnungseigentumsumlagen abgewälzt werden und diejenigen
Wohnungseigentümer, die nicht über den Verwalter vermieten lassen, dadurch zuviel bezahlen und geschädigt werden.
Wohnungsumlagen
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, gemäß seiner Eigentumsquote die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzungen,
für den Unterhalt des Gebäudes und die Pflege der Außenanlagen – soweit Gemeinschaftseigentum – zu übernehmen. Für einen
Kaufinteressenten ist es wichtig zu wissen, ob der Verkäufer bei der
Eigentümergemeinschaft noch Schulden hat. Wenn der Verkäufer
noch Schulden hat, kann es passieren, daß der Käufer die rückständigen Schulden zahlen muß, damit die Eigentümergemeinschaft
nicht in die gekaufte Wohnung vollstreckt. Der Käufer kann zwar
dann versuchen, sich beim Verkäufer schadlos zu halten. Ob ihm
dies aber gelingen wird, ist eine andere Frage und wäre vor allem
auch mit Aufwand verbunden. Deshalb empfiehlt es sich immer,
die Frage nach Rückständen bei der Eigentümergemeinschaft vorher abzuklären.
Welche weiteren Pflichten hat ein Eigentümer?
Bevor eine Baumaßnahme durchgeführt wird, ist jedem Wohnungseigentümer zu empfehlen, abzuklären, ob er dazu ein Recht
hat. Falls er dazu kein Recht hat, überlegt sich mancher, ob er die
Baumaßnahme trotzdem durchführt und es darauf ankommen läßt,
daß die Eigentümergemeinschaft oder ein einzelner Wohnungseigentümer dagegen vorgeht.
Wichtige Aspekte als Merk-Liste
Kaufvertrag: Im Kaufvertrag wird nur kurz auf die Teilungserklärung und Satzung bezug genommen, was darin steht, erfährt
der Käufer höchstens, wenn er auf die Vorlage dieser Unterlagen
pocht.
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Teilungserklärung: Die Baufirmen behalten sich im Kaufvertrag
und in der Teilungserklärung vor, Änderungen vornehmen zu können, ohne daß die Eigentümergemeinschaft noch zustimmen muß,
oder behalten sich das Eigentum an den Außenanlagen vor, um dann
um so mehr z. B. für die Benutzung des Pools bei den Miteigentümern abkassieren zu können. Oder der Bauträger spricht von einer
reinen Wohnanlage, behält sich aber im Vertrag oder der Teilungserklärung vor, Wohnungen in Gewerberäume umwandeln zu dürfen.
Neubau: Ein Kaufvertrag wird angeboten, ohne daß die Teilungserklärung und damit die Wohnung im rechtlichen Sinne existiert,
der Käufer muß im Vertrag vorweg zustimmen, daß der Bauträger
diesbezüglich freie Hand hat und deshalb tun und lassen kann, was
er gerade will.
Verwaltung: Die Verwaltung ist zu teuer, unternimmt zu wenig,
Gemeinschaftsanlagen werden nicht gepflegt; in der Eigentümerversammlung findet sich keine Mehrheit für eine andere Verwaltung, weil diese sich die Vollmachten von anderen Eigentümern
besorgt hat und deren Anschriften aber nicht herausgibt, so daß als
Möglichkeit nur ein Prozeß verbleibt. Andere Mitglieder sind desinteressiert, so daß sich nichts ändert.
Präsident: Der Präsident ist zu schwach, steckt mit der Verwaltung
unter einer Decke, verfolgt eigene Ziele oder hat keine Zeit. Dies
bedeutet meist, daß die Verwaltung das Sagen hat und macht, was
sie will.
Instandhaltungsmaßnahmen: Uneinigkeit in der Eigentümergemeinschaft über die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen; Verwaltung kassiert bei der Vergabe von Aufträgen ab (in
die eigene Tasche); Handwerker werden von der Verwaltung nicht
kontrolliert; Verwaltung kümmert sich nicht um die Beseitigung
von Mängeln. Wohngelder/Umlagen: Schlechte Zahlungsmoral der
Eigentümer; Umlagen werden nicht eingetrieben, deshalb fehlt das
Geld für notwendige Instandhaltungsarbeiten, die Wohnanlage verkommt, im schlimmsten Fall hoher Wertverlust.
Vermietung durch die Verwaltung: Kosten für die Vermietung
werden eventuell unter Verwaltungskosten gebucht. Die Eigentümer, die nicht vermieten, zahlen deshalb zu viel. Oder es wird
schwarz vermietet, dem Eigentümer werden aber keine Einnahmen
gutgeschrieben, da die Wohnung angeblich leer steht.
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6. Immobilienbesitz
Worauf Sie achten müssen
Wenn der Erwerb der Immobilie problemlos abgelaufen und sie
übergeben ist, die Erwerbsteuern bezahlt und Sie als neuer Eigentümer im Register eingetragen sind, können Sie sehr zufrieden sein.
Nun gilt es dafür zu sorgen, daß die Immobilie in einem guten
Zustand erhalten, ein eventuell vorhandener Garten gepflegt wird
und Sie mit der Bezahlung von Abgaben, Steuern und Gebühren und sonstigen Kosten auf dem Laufenden sind. Dazu zählen
vor allem die Kosten für Wasser, Strom, Müll, Versicherung, die
Grundsteuer und eventuell sonstige Steuern.
Auf den ersten Blick mag dies viel Arbeit bedeuten. Dieser Eindruck wird aber nur solange vorherrschen, bis sich alles eingespielt hat und Leute gefunden sind, die diese Arbeiten übernehmen. Und für diejenigen, die sich auf Dauer niedergelassen haben,
können Gartenarbeit und Reparaturen im Haus eine willkommene
Abwechslung im täglichen Leben oder gar Hobby sein.
Wer schaut nach Ihrer Immobilie?
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sorgt normalerweise
die Verwaltung für die Pflege der Außenanlagen und die Instandhaltung des Gebäudes. In Apartmenthäusern sind eine dauernd
besetzte Rezeption und ein Sicherheitsdienst ein großer Vorteil.
Allerdings sind Qualität und Aufmerksamkeit des Personals sehr
unterschiedlich.
Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks mit Haus sind, benötigen Sie eine vertrauenswürdige Person, der Sie einen Hausschlüssel anvertrauen können und die auch für die Pflege des Gartens
sorgt und sich sonstwie um die Immobilie kümmert. Dies verhindert nicht automatisch einen Einbruch. Es ist aber in einem solchem Fall wenigstens gewährleistet, daß die Immobilie zumindest
notdürftig abgesichert und damit unterbunden wird, daß die aufgebrochene Tür lange offen steht.
Post
An jedem Werktag E+1-Postzustellung, also Postlaufzeit Tag der
Einlieferung plus einen Tag, d. h. heute den Brief wegschicken und
morgen kommt er an. Was in
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6. Immobilienbesitz
Deutschland relativ gut funktioniert, funktioniert im sonnigen
Süden meist weniger gut. Ein Telefax oder eine E-Mail-Möglichkeit
sind deshalb um so vorteilhafter.
Ein wichtiger Aspekt ist die Leerung des Briefkastens in Abwesenheit der Besitzer. Kümmert sich niemand darum, wird der Briefkasten irgendwann überfüllt und das Haus vielleicht bald leergeräumt sein, da überfüllte Briefkästen für aufmerksame Einbrecher
ein untrügliches Zeichen für die dauernde Abwesenheit der Besitzer sind und deshalb für einen Einbruch eine günstige Gelegenheit
besteht. Deshalb sollte sich jemand um die Leerung des Briefkastens kümmern.
Vermietung
Bei Dauermietern bleibt oftmals nur die Zahlung einer Ablösesumme, um sie aus den Wohnungen herauszubekommen. Der Mieter weiß um seine Möglichkeiten und wird möglichst hoch pokern.
Auch wenn die Rechtslage eindeutig zugunsten des Eigentümers
sein sollte, ist es oftmals sinnvoll, sich nicht auf einen Prozeß
einzulassen, sondern das für Anwälte und Gerichte vorgesehene
Geld dem Mieter dafür zu bezahlen, daß er möglichst schnell auszieht. Recht haben und Recht bekommen ist schon schwierig. Fast
unmöglich ist es aber, sein Recht in kurzer Zeit zu bekommen.
Aber auch bei einer Vermietung nur für Wochen oder Monate an
deutsche Urlauber kann es Probleme geben. Wer jemanden vor Ort
einschaltet, muß damit rechnen, daß dieser teilweise schwarz vermietet und das Geld in seine eigene Tasche steckt. Eine effiziente
Kontrolle von Deutschland aus ist nicht möglich. Die Erfahrung
zeigt auch, daß manche Mieter glauben, eine gemietete Wohnung
möglichst schnell abwohnen zu müssen, d. h. auf Einrichtungsgegenstände und sonstige Ausstattungen wird wenig Rücksicht
genommen. Der Schaden, der dadurch entstehen kann, läßt sich
nicht immer über die Mietpreise hereinholen.
Stellt man die Vor- und Nachteile einer Vermietung gegenüber,
wird man meist zum Ergebnis kommen, daß man von einer Weitervermietung absehen sollte, abgesehen vielleicht von der Nutzungsüberlassung an Verwandte, Freunde und Bekannte. Aber auch diese
benehmen sich nicht immer so, wie man es von ihnen erwartet.
Bedenken Sie auch, daß die Vermietung meist nur in der Hochsaison gewährleistet ist. Außerdem geht Ihnen der Vorteil, daß Sie
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Ihre eigene Immobilie zu jeder Zeit selbst nutzen können, verloren. Der Vermietungsgesellschaft müssen Sie lange vorher mitteilen, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen wollen.
Wenn Sie eine Vermietungsgesellschaft zwischenschalten oder gar
zwischenschalten müssen, erkundigen Sie sich vorher über Seriosität und Zuverlässigkeit der Firma. Im Zweifelsfall sollten Sie auf
eine Vermietung verzichten.
Leute, die Ihnen eine hohe Rendite versprechen, sollen Ihnen eine
genaue Kalkulation unter Berücksichtigung aller Kosten (u. a. auch
Steuern, Abgaben, Umlagen) und unter Angabe der Zeiträume,
in denen tatsächlich mit einer Vermietung gerechnet werden
darf, erstellen. Diese Kalkulation lassen Sie von einem Fachmann
überprüfen.
7. Bauen im Ausland
„Deutsche Bauqualität ist unser Geschäftsprinzip“
Mit dieser Werbung soll wohl deutschen Kaufinteressenten suggeriert werden, daß die angebotenen Immobilien deutschen Qualitätsansprüchen genügen. So weit, so gut. Letztendlich ist aber die
Qualität nicht eine Frage des „ausländischen“ oder „deutschen“
Niveaus, sondern meist eine Frage der Kosten. Gute Qualität hat
ihren Preis, sowohl in Deutschland als auch im Ausland. Wer im
Ausland eine möglichst billige Immobilie kaufen will oder muß,
weil er nicht mehr Geld ausgeben kann oder will, muß dann eben
auch Qualitätsabstriche machen.
Oder: „Deutsche Bauqualität“ wird nur versprochen, letztendlich
gibt es aber Pfusch oder es werden minderwertige Materialien verwendet, von denen der deutsche Bauherr oder Käufer zumindest
anfänglich nichts bemerkt. Wenn der Erwerber dann Schäden feststellt, hat er meist schon den gesamten Kaufpreis gezahlt; die Baufirma weigert sich, die Mängel zu beheben oder ist vielleicht schon
pleite gegangen.
Werbesprüche klingen gut, ob sie auch in die Tat umgesetzt werden, ist in jedem Einzelfall genau zu überprüfen, vor allem während der Bauphase. Wenn Sie erst nach der Fertigstellung den Bau
besichtigen, werden Sie vieles nicht mehr überprüfen können. Dies
ist leider ein großes Manko. Was soll aber ein Bauherr machen,
wenn er noch in Deutschland arbeiten muß und keine Möglichkeit
54
7. Bauen im Ausland
hat, regelmäßig die Baustelle zu kontrollieren? Dies ist ein gewichtiger Grund, nicht selbst zu bauen und gebrauchte Objekte zu kaufen, es sei denn, daß man eine vertrauenswürdige und fachkundige
Person vor Ort hat, die die Aufgabe der Kontrolle und Überwachung übernimmt. Andernfalls darf man sich nicht wundern, wenn
es Probleme gibt.
Wer sich über die Bonität und Leistungsbereitschaft der Baufirma
oder des Bauträgers informieren will, läßt sich Referenzadressen
geben, fordert eine Bankauskunft an und fragt auch an, wie lange
das Unternehmen schon tätig ist. Je länger das Unternehmen am
Markt ist, um so eher besteht die Gewißheit, daß es nicht von heute
auf morgen vom Markt verschwindet. Passen Sie aber genau auf,
wer der eigentliche Vertragspartner ist. Ist es tatsächlich die alteingesessene Firma xy, oder ist es eine andere Firma mit einem ähnlichen
Namen, aber neu gegründet und mit sehr wenig Eigenkapital?
Wie viele Quadratmeter erwerben Sie?
Quadratmeter-Angaben finden Sie in jedem Prospekt oder Vertrag.
Eine ganz andere Frage ist aber, wie diese Quadratmeter-Angaben
errechnet worden sind. Klären Sie dies vorher ab und lassen Sie sich
dies im Vertrag festschreiben, wenn es Unklarheiten gegeben hat.
Wie werden Abstellraum, Treppenhaus, Mauerwerk mitgezählt, wie
werden Dachgeschoßflächen berechnet?
Sicherheit durch Bankbürgschaft
Auch derjenige, der einen Neubau schlüsselfertig erwirbt, hat –
abgesehen von der Frage der Kontrolle – grundsätzlich das Risiko,
schon geleistete Anzahlungen zu verlieren, falls die Zahlungen
nicht abgesichert sind. Ob die Baufirma nun vorsätzlich oder zufällig pleite geht, hilft dem Bauherrn nicht weiter, sein Geld ist in den
allermeisten Fällen verloren.
Wenn ein Bauherr nicht eine umfassende Sicherheit für seine
Anzahlungen – und zwar vor der Überweisung des Betrages! –
erhält, sollte er einen anderen Unternehmer beauftragen oder auf
den Bau verzichten oder erst kaufen und zahlen, wenn der Bau fertiggestellt ist.
Wenn Ihnen eine Baufirma eine Bankbürgschaft anbietet, falls Sie
die Kosten dafür übernehmen, sollten Sie das tun, die Bürgschaft
ist dies allemal wert.
55
Als Alternative kommt in Betracht, ein gebrauchtes Objekt zu kaufen, das Sie trotz steigender Nachfrage günstiger bekommen als
einen Neubau. Wer aber ohne Absicherung Anzahlungen leistet,
darf sich nicht wundern, wenn er Geld verliert oder zum Spielball
der Baufirma wird, die das Haus nicht in der vorgesehenen Zeit fertigstellt und den Bauherren warten läßt.
Sie müssen auch darauf achten, daß Ihnen nicht – wie in vielen
Verträgen – Zahlungen ohne Berücksichtigung des Baufortschritts
aufs Auge gedrückt werden. Ein solches Vertragsformular gehört
sofort in den Papierkorb. Das gleiche gilt für einen Vertragsentwurf, in dem Sie 40 % anzahlen sollen, bevor die Baufirma nur
einen Handstreich gemacht hat.
Dürfen Sie bauen?
Diese Frage sollten Sie vor dem Kauf des Grundstücks klären.
Nicht nur ob, sondern auch in welchem Umfang. Dies gilt auch
dann, wenn Sie „nur“ einen Umbau oder Anbau planen.
Problemlos schwarz bauen?
Es ist keine Frage, daß in Ländern wie Italien und Spanien viele
Schwarzbauten entstanden sind und auch jetzt noch entstehen.
Doch sollte niemand darauf vertrauen, daß Schwarzbauten einfach toleriert werden. Vielmehr sollte er versuchen, im Rahmen des
Baugenehmigungsverfahrens eine für ihn günstige Entscheidung
herbeizuführen. Ein strenges Vorgehen gegen Schwarzbauten ist
sogar wünschenswert, auch wenn die Bausünden der Vergangenheit dadurch nicht immer gutgemacht werden können. Wenn aber
der weiteren Zersiedlung der Landschaft Einhalt geboten werden
könnte, so wäre dies zu begrüßen.
Preise
Es muß von vornherein feststehen, was genau der Unternehmer
machen soll, welche Materialien zu verwenden sind und was dies
alles kostet. Je ungenauer der Auftrag ist, um so eher hat der Bauunternehmer die Möglichkeit, zusätzliche Kosten in Rechnung zu
stellen, da der ursprüngliche Auftrag diese Arbeiten nach seiner
Meinung nicht umfaßt hatte. Auch müssen die verwendeten Materialien möglichst genau definiert sein, damit der Bauunternehmer
nicht die Möglichkeit erhält, Materialien minderer Qualität zu verwenden oder nachträglich für angeblich teurere Materialien einen
56
7. Bauen im Ausland
Nachschlag zu verlangen. Sonderwünsche vor Abschluß des Kaufvertrages über eine Immobilie von der Stange sind schon kostspielig. Noch teurer wird es aber, wenn der Vertrag schon unterschrieben ist.
Festpreis
In Ländern mit einer zumindest früher regelmäßig sehr hohen
Inflationsrate ist es verständlich, wenn ein Bauunternehmer dies
berücksichtigt haben will und auf einer Gleitklausel zur Berücksichtigung dieser Inflation besteht. Für den Bauherren ist aber ein
Festpreis vorteilhaft; er weiß dann, was finanziell auf ihn zukommt.
Baumängel
Es gibt kaum einen Bau, wo es nicht mindestens einige kleinere
Mängel gibt. Dies ist eine allgemeine Erfahrung, die Sie überall auf
der Welt machen können. Problematisch sind aber diese kleineren
Mängel nicht, die die Baufirma problemlos beseitigen oder der Bauherr ohne großen finanziellen Aufwand durch eine andere Firma
beheben lassen kann, wenn die Baufirma nicht in der Lage oder
nicht willens ist. Es wäre nicht sinnvoll, deswegen einen Prozeß zu
führen, außerdem sind die Kosten für die Beauftragung einer anderen Baufirma bei kleineren Mängeln relativ gering.
Rückbehalt für Baumängel
Auch wenn feststeht, daß die Baufirma haftet, bedeutet dies noch
lange nicht, daß sie automatisch die Mängel behebt. Denn dies
bedeutet für die Baufirma nur zusätzliche Kosten, aber keinen weiteren Gewinn. Schon aus diesem Grunde wird sie bestrebt sein,
nicht allzu viel Zeit und Geld für die Mängelbeseitigung aufwenden
zu müssen. Als Druckmittel kommt nur in Frage, daß ein Teil des
Kaufpreises für einen gewissen Zeitraum zurückbehalten werden
kann. Allerdings müssen Sie dies schon vorher im Vertrag mit dem
Bauunternehmer vereinbart haben, da dieser kaum bereit sein wird,
später freiwillig auf einen Teil des vereinbarten Preises (z. B. 5 %)
vorläufig (z. B. ein halbes oder ganzes Jahr) zu verzichten. Damit
Ihnen auch nicht der Einwand entgegengehalten werden kann, daß
der Mangel schon bei der Bauabnahme offensichtlich gewesen sei
und Sie dies nicht moniert hätten, gibt es einen Grund mehr, bei
der Bauabnahme alles sehr sorgfältig zu überprüfen.
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8. Versicherungen für Immobilien
Gebäude- und Hausratversicherungen
Deutsche Versicherungen bieten keinen Versicherungsschutz für
ausländische Immobilien an. Dies ist durchaus verständlich, da
es für deutsche Versicherungen sehr umständlich und aufwendig
wäre, einen Versicherungsfall vor Ort überprüfen und abwickeln
zu müssen. Andererseits gibt es natürlich die Möglichkeit, sich vor
Ort bei einer ausländischen Versicherung zu versichern. In Regionen, in denen viele Deutsche ansässig sind, gibt es mittlerweile
schon deutschsprachige Versicherungsbüros, wo es zumindest
keine Sprachprobleme geben kann. Im Falle von Sprachschwierigkeiten kann es aber notwendig werden, zumindest die wichtigsten
Teile der Versicherung übersetzen zu lassen.
Die Versicherungssumme sollte ausreichend hoch sein. Zwar wird
die Versicherung um so teurer, je höher dieser Wert ausfällt. Sie
sollten aber nicht an der falschen Stelle sparen. Machen sie eine
genaue Bestandsaufnahme. Unter Umständen ist es notwendig,
damit einen Experten der Versicherung zu beauftragen. Vorteilhaft
kann es auch sein, wenn sie die Immobilie samt Hausrat und Einrichtungsgegenstände mit der Videokamera filmen. Prüfen sie nach,
ob nur Einbruchsdiebstahl oder auch ein einfacher Diebstahl vom
Versicherungsschutz umfaßt ist. Plünderungs- und Vandalismus
schäden sollten auch versichert sein. Prüfen Sie nach, ob Vandalismus nur in Verbindung mit einem Einbruch oder auch ohne Einbruchdiebstahl versichert ist. Letzteres ist natürlich vorteilhafter.
Preisvergleiche auch bei Versicherungen sind durchaus angebracht.
Mindestens genau so wichtig ist aber, daß Sie im Schadensfall
einen kompetenten Ansprechpartner haben. Wenn sich im Schadensfall der Versicherungsvertreter für ihre Interessen wirkungsvoll einsetzt, kann dies sehr viel mehr wert sein als ein etwas günstigerer Tarif bei anderen Versicherungen. Meist weiß man aber
beim Abschluß der Versicherung gerade nicht, wie sehr sich der
Versicherungsvertreter engagieren wird. Oder man hat Glück und
bekommt eine gute Empfehlung. Wer die Landessprache nicht
beherrscht und die Möglichkeit hat, mit dem Vertreter der Versicherung in Deutsch korrespondieren zu können, hat auch einen
weiteren nicht zu unterschätzenden Vorteil.
58
8. Versicherungen für Immobilien
Es werden nicht alle Immobilien zu gleichen Konditionen versichert. Daß eine alleinstehende Immobilie außerhalb eines Ortes
und weitab von der nächsten Siedlung ein größeres Risiko darstellt und die Versicherung deshalb eine höhere Prämie verlangt,
ist verständlich. Aber auch Ferienwohnungen, die nicht dauerhaft
bewohnt werden, kosten eine höhere Versicherungsprämie.
Allein der Gesichtspunkt, daß eine Immobilie die meiste oder längere Zeit unbewohnt ist, ist nachteilig. Alleinstehende Häuser sind
– ohne zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen – in der Regel gefährdeter als Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen.
Sonstige Versicherungen
Rechtsschutz für den Kauf, also Vertragsrechtschutz, und Rechtschutz für die Vermietung ist in Betracht zu ziehen, für Neu- oder
Umbauarbeiten eventuell eine Bauleistungsversicherung, eine Bauherrenhaftpflichtversicherung, und beispielsweise im Falle eines
Öltankes eine Gewässerschadenhaftpflicht.
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III.Rente, Pension, Krankenversicherung, Pflegeversicherung, Sozialhilfe und Kindergeld
Rentenzahlungen ins Ausland
Wenn sich jemand überlegt, auf Dauer ins Ausland zu ziehen, zählt
die Frage der Rentenzahlung ins Ausland zu den häufigsten Fragen.
Dies läßt sich für den Normalfall einfach beantworten: die normale
gesetzliche Altersrente wird ins Ausland überwiesen bzw. wird auch
dann bezahlt, wenn jemand dauerhaft ins Ausland zieht. Es wäre
aber auch selbstverständlich weiterhin möglich, die Rente auf ein
deutsches Konto überweisen zu lassen.
Das bedeutet aber noch lange nicht, daß diese Rente nicht versteuert werden müßte, siehe dazu weiter unten im Kapitel Besteuerung.
Renten im Zusammenhang mit dem Fremdrentengesetz werden
dagegen nicht ins Ausland exportiert. Ob dies aber europarechtlich
unbedenklich ist, muß sich erst noch vor Gericht erweisen.
Im übrigen: Nichts wäre ärgerlicher als die Erfahrung zu machen,
daß – wie aber schon vorgekommen – man sich zu früh auf die
Rentenzahlung gefreut hatte, weil der Rentenanspruch auf Grund
zu geringer Versicherungszeiten nicht entstanden war und vielleicht nur noch ein paar Monate gefehlt haben. Wer dagegen auf
die Rente nicht angewiesen ist, kann sich natürlich den Luxus leisten, unabhängig davon seine Pläne zu verwirklichen.
Kontenklärung und Rentenauskunft
Die Kontenklärung dient zur Überprüfung geleisteter Zeiten und
Beträge, und die Rentenauskunft gibt Auskunft, wie viel Rente es
– voraussichtlich – geben wird. Beides ist erhältlich bei der betreffenden Rentenversicherungsanstalt.
Hinsichtlich der Höhe der Rente ist leider anzumerken, daß diese
aus Sicht der Bezieher oftmals überraschend niedrig ausfallen.
Außerdem reduziert die Inflation die Kaufkraft der Rente.
Anlaufstellen
„Rentenzahlungen an Berechtigte im Ausland“ ist der Titel einer
Information der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte
– www.bfa.de – zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen und
61
III. Rente, Pension, Krankenversicherung, Pflegeversicherung etc.
in welchem Umfang die Rente bei einem gewöhnlichen Aufenthalt
im Ausland gezahlt werden darf. Auch können Sie Ihre eigenen
Rentenansprüche detailliert bei der Bundesversicherungsanstalt für
Angestellte abklären lassen. Und es gibt Rentenberater, die Ihnen
gerade auch bei komplizierten Fällen Hilfe leisten können. Adressen finden Sie in den Gelben Seiten oder beim Bundesverband für
Rentenberater – www.rentenberater.de.
Rente bei vorübergehendem Aufenthalt im Ausland
Wenn ein Rentner besuchshalber das Bundesgebiet verläßt oder
im Süden für einige Wochen oder Monate überwintert, wird von
einem vorübergehenden Aufenthalt gesprochen, was zur Folge hat,
daß keine Zahlungsbeschränkungen bezüglich der Rente bestehen und die Rente uneingeschränkt weiter gezahlt wird, soweit ein
Anspruch besteht. Laut Bundesversicherungsanstalt für Angestellte
werden bei einem Aufenthalt bis zu einem Jahr im Ausland im Allgemeinen keine strengen Anforderungen an den Nachweis gestellt,
daß es sich nur um einen vorübergehenden Aufenthalt handelt.
Unterschiedliche Vorschriften bei gewöhnlichem Aufenthalt
im Ausland
Wenn jemand jedoch auf Dauer ins Ausland geht und dort lebt,
sind verschiedene Vorschriften zu beachten.
Vorteilhafterweise läßt sich feststellen, daß die normale Altersrente
auch dann bezahlt wird, wenn die berechtigte Person auf Dauer
im Ausland lebt. Einschränkungen gibt es aber bei der Gewährung von Renten wegen Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit. Dies
hat damit zu tun, daß bei einem Aufenthalt im Bundesgebiet die
Berufs- bzw. Erwerbsunfähigkeit unter anderem auch dann anzuerkennen ist, wenn für einen Berechtigten mit einer eingeschränkten
Erwerbsfähigkeit kein entsprechender Arbeitsplatz zur Verfügung
steht, so wiederum die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte.
Dagegen können Berechtigte im Ausland diese Rente nur erhalten,
wenn die Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit allein auf dem Gesundheitszustand des Berechtigten beruht.
62
Diese Einschränkung gilt aber wiederum nicht, wenn sich der
Berechtigte in einem Staat aufhält, mit dem die Bundesrepublik
Deutschland eine über- oder zwischenstaatliche Vereinbarung über
soziale Sicherheit abgeschlossen hat. Dazu zählen unter anderem
Frankreich, Italien, Spanien.
Wenn Sie sich also erkundigen wollen, ob Sie diese Art der Rente
ungekürzt erhalten, sollten Sie bei Ihrer Anfrage auch gleichzeitig
darauf hinweisen, in welches Land Sie gehen wollen. Erst dann läßt
sich feststellen, ob es Einschränkungen gibt oder nicht.
Ungekürzte Weiterzahlung der Inlandsrente?
Eine ungekürzte Weiterzahlung ist jedenfalls dann möglich, wenn
der Rentner sämtliche Beitragszeiten im Inland zurückgelegt hat.
Dieses Kriterium dürfte von den meisten Interessenten, die im
Ruhestand ins Ausland gehen wollen, erfüllt sein, so daß man also
bei der normalen Altersrente und der Zurücklegung sämtlicher Beitragszeiten im Inland grundsätzlich davon ausgehen darf, daß die
Rente auch im Falle eines Daueraufenthaltes im Ausland weiterhin
gezahlt wird.
Zu einer Rentenminderung kann es aber kommen, wenn der Rentenempfänger Versicherungszeiten in den neuen Bundesländern
zurückgelegt hat.
Die BfA formulierte dies so: „Eine ungekürzte Weiterzahlung der
Inlandsrente ist bei einer Verlegung des Aufenthalts in das Ausland nur möglich, wenn der Rentner sämtliche Beitragszeiten im
Inland zurückgelegt hat. Es kann aber auch in diesen Fällen zu einer
Rentenminderung kommen, wenn der Rentenempfänger Versicherungszeiten in den neuen Bundesländern zurückgelegt hat.“
Wer also sämtliche Beitragszeiten in den alten Bundesländern
zurückgelegt hat, kann jedenfalls mit einer ungekürzten Weiterzahlung der Rente auch bei einer Verlegung des Wohnsitzes ins Ausland rechnen.
Durchführung der Rentenzahlung
Die Rente kann nach Wahl des Berechtigten auf ein Konto bei
einem Geldinstitut im Bundesgebiet oder auf ein Konto einer ausländischen Bank transferiert werden. Dies gilt, soweit nicht mit dem
63
anderen Staat eine bestimmte Zahlungsweise vereinbart worden ist.
In diesen Fällen kann der Berechtigte die Form der Überweisung
nicht selbst bestimmen.
Erklärung zum Weiterbezug der Rente
Die BfA ist laut deren Angaben verpflichtet, einmal im Jahr nachzuprüfen, ob die Voraussetzungen für die Rentenzahlung ins Ausland
noch vorliegen. Sie versendet deshalb eine vorbereitete Erklärung
zum Weiterbezug einer Rente aus der deutschen Rentenversicherung. Die Bescheinigung muß an die Deutsche Post AG zurückgesandt werden. Wenn die geforderten Bescheinigungen zu den festgesetzten Terminen nicht eingehen, muß die Zahlung der Rente
einstweilen eingestellt werden. Es wäre ja durchaus denkbar, daß
jemand ins Ausland verzieht, dort stirbt und eine dritte Person weiterhin die Rente kassiert.
Prüf-Liste
Welche Arten von Altersversorgung beziehen Sie, gesetzliche
Rente, Betriebsrente, Pension usw.?
Haben Sie die allgemeinen Voraussetzungen wie die Erfüllung bestimmter Versicherungszeiten oder andere Voraussetzungen für die von Ihnen begehrte Rente erfüllt?
Ab wann und in welcher Höhe wird Ihnen die Rente ausbezahlt?
Werden die von Ihnen begehrten Renten auch dann ungekürzt weiter bezahlt, wenn Sie in das von Ihnen gewählte
Land umziehen?
In welcher Höhe müssen Sie die aus Deutschland bezogene
Rente in Deutschland und im jeweiligen Ausland im Falle
einer Hauptwohnsitznahme versteuern?
Inwieweit wirkt sich die nachgelagerte Besteuerung der Alterseinkünfte aus?
Was ergibt die gesamtsteuerliche Betrachtungsweise?
64
2. Krankenversicherung
a) Vorübergehende Aufenthalte im Ausland
Im deutschen Krankenversicherungssystem gibt es den Bereich
der gesetzlichen Krankenversicherung (GKV) und den Bereich der
privaten Krankenversicherung (PKV). Die PKV erfasst in erster
Linie Personengruppen, die nicht an die GKV gebunden sind, also
vor allem Selbständige, Beamte und diejenigen Arbeitnehmer, die
wegen der Höhe ihres Arbeitsentgelts in der GKV versicherungsfrei sind. Es gibt aber in der GKV auch bei nicht mehr bestehender
Versicherungspflicht die Möglichkeit, die Mitgliedschaft freiwillig
fortzusetzen. Gerade auch für Auslandsaufenthalte sind die Unterschiede dieser Versicherungszweige zu beachten.
Krankenversicherung der Rentner
Die Krankenversicherung der Rentner (KVdR) ist eine Pflichtversicherung. Wer die Voraussetzungen für den Bezug einer Rente aus
der gesetzlichen Rentenversicherung erfüllt, diese Rente beantragt
und eine bestimmte Vorversicherungszeit in der gesetzlichen Krankenversicherung erfüllt hat, ist hier versichert. Die KVdR wird von
sämtlichen Trägern der gesetzlichen Krankenversicherung durchgeführt, also von Betriebskrankenkassen, Allgemeinen Ortskrankenkassen usw.
Für Ruheständler, die gesetzlich versichert sind und die ihren
Hauptwohnsitz in Deutschland beibehalten, gilt versicherungsrechtlich die gleiche Situation wie bei normalen Touristen, die ihren
Urlaub im Ausland verbringen. Dabei kommt es u. a. darauf an, ob
hinsichtlich des jeweiligen Landes ein Sozialversicherungsabkommen besteht oder nicht.
Europäische Krankenversicherungskarte (EHIC)
Die Karte ist im Juni 2004 eingeführt worden, um auf Reisen im
EU-Ausland die Inanspruchnahme der notwendigen medizinischen
Hilfe zu erleichtern. Eine freie Arztwahl im Ausland gibt es nur
insofern, als der jeweilige Arzt im jeweiligen ausländischen Krankenversicherungssystem Versicherte behandeln darf.
Urlaubskrankenschein
Für manche Länder wie beispielsweise die Türkei und Tunesien
gibt es weiterhin den Urlaubskrankenschein.
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Länder ohne Sozialversicherungsabkommen
Besteht zwischen Deutschland und dem Reiseland kein Sozialversicherungsabkommen, ist weder eine Europäische Krankenversicherungskarte – European Health Insurance Card, kurz EHIC – noch
ein Auslandskrankenschein erhältlich. Die Behandlungskosten
müssen aus der eigenen Tasche bezahlt werden.
Auslandsreisekrankenversicherung: Ein Muß für jede
Auslandsreise
Daß Zusatzversicherungen fürs Ausland unbestrittenermaßen
empfohlen werden, liegt einfach an den Nachteilen, mit denen man
rechnen muß, falls man keine Zusatzversicherung hat.
Sozialversicherungsabkommen, die Deutschland u. a. mit Spanien,
Frankreich und Italien abgeschlossen hat, sollen gesetzlich Versicherten eine kostenfreie Behandlung im Krankenhaus und beim
Arzt garantieren. Das hindert viele ausländische Mediziner jedoch
nicht, Urlauber nur privat zu behandeln. Zurück am Wohnort, müssen alle Rechnungen und Quittungen bei der Krankenkasse eingereicht werden. Doch die ersetzt nur das, was die Behandlung in
Deutschland gekostet hätte. Das reicht nicht immer aus. Es verbleibt dann ein Differenzbetrag, den die betreffenden Personen
selbst übernehmen müssen, wenn sie nicht eine zusätzliche Auslandsreisekrankenversicherung haben. Nicht umsonst wird eine
Reisekrankenversicherung – auch von Verbraucherschützern – als
„Muß für jede Auslandsreise“ bezeichnet.
Für den Fall, daß jemand auf Grund seines Alters oder wegen
chronischer Erkrankungen keine private Reisekrankenversicherung
abschließen kann, erstatten die gesetzlichen Krankenkassen die Aufwendungen für Krankheitskosten auch bei Reisen in Länder, mit
denen kein Versicherungsabkommen besteht. Voraussetzung ist
aber, daß die betreffende Person nachweisen muß, daß sie von den
privaten Krankenversicherern keinen Versicherungsschutz erhält.
Im übrigen kann es ohne Zusatzversicherung sehr prekär und letztlich
teuer werden, wenn es im jeweiligen Ausland im Notfall in der Nähe
keine medizinische Stelle gibt, die „auf Krankenschein“ behandelt.
Und wenn jemand krank oder verletzt ist, wird er kaum von einem
Arzt zum anderen laufen wollen, um festzustellen, ob er die Karte
oder den Auslandskrankenschein akzeptiert. Gerade in Touristenzentren rechnet der Herr Doktor gerne „privat“ ab und verlangt Bares.
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Ein eventueller Krankenrücktransport sollte mitversichert sein.
Denn wer mit einem Ambulanzjet nach Hause gebracht wird, auf
den kommen Kosten in Höhe von 15.000 bis 30.000 Euro zu. Aber
auch bei einer Rückholung per Linienflug oder Ambulanz können
ein paar tausend Euro schnell zusammenkommen.
Wichtig: die Abklärung von Altersbeschränkungen, Ausschlüssen,
der maximalen Reisedauer und geographischer Einschränkungen.
Dies gilt auch für Privatversicherte. Wer sich für eine Zusatzversicherung interessiert, wird sich zuerst an seine Krankenversicherung
wenden. Manche Versicherungen bieten für Mitglieder Sondertarife an. Im übrigen gibt es noch je nach Versicherung unterschiedliche Zusatzdienstleistungen. In der Ausgabe 5/08 von finanz-test
schnitten die Angebote der Anbieter Barmenia, Central, Debeka,
Envivas, Huk-Coburg, HanseMerkur und LVM am besten ab.
Im Schadensfall
Wer vorsichtig vorgehen will, wird im Falle einer Erkrankung so
weit möglich Rücksprache mit seiner Krankenkasse halten. Eventuell hat die Krankenkasse auch Empfehlungen parat. Und im Zweifelsfall frägt man nach, ob die anfallenden Kosten auch tatsächlich
von der Versicherung abgedeckt sind. Auch an Rechnungen stellen
die Krankenkassen gewisse Anforderungen, die erfüllt sein müssen,
damit man später das Geld wieder zurückbekommt.
„Glück“ gehabt, da frühzeitig erkrankt
Die Erstattung der Kosten von circa 80.000 Euro für eine ärztliche Behandlung während einer Reise in den USA war von der
Krankenversicherung abgelehnt worden. In erster Instanz gab das
Landgericht Bad Kreuznach den Erben der noch in den USA verstorbenen Versicherungsnehmerin recht. Das Oberlandesgericht
Koblenz entschied für die Versicherung, und der Bundesgerichtshof – IV ZR 136/06 – wiederum für die Erben.
Die Versicherung berief sich darauf, daß ausweislich des Datums
für den Rückflug eine Auslandsreise für einen längeren Zeitraum
als sechs Wochen geplant gewesen war; für solche Reisen bestehe
nach den Bedingungen des Tarifs ES kein Versicherungsschutz:
„Ambulante und stationäre Heilbehandlung im Ausland während
vorübergehender Reisen bis zu sechs Wochen Dauer 100 %“.
67
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes ergibt aber die Auslegung,
daß Krankenversicherungsschutz auf Auslandsreisen für die ersten
sechs Wochen immer und unabhängig davon besteht, ob der Versicherungsnehmer die Reise für einen längeren Zeitraum geplant hat
oder nicht. Es kommt auf die Sichtweise des durchschnittlichen,
um Verständnis bemühten Versicherungsnehmers ohne versicherungsrechtliche Spezialkenntnisse an. Auch müsse der Versicherungsnehmer nicht mit Lücken im Versicherungsschutz rechnen,
ohne daß ihm diese hinreichend verdeutlicht werden.
Wäre aber die Versicherungsnehmerin erst nach Ablauf von sechs
Wochen erkrankt, hätte die Versicherung nicht bezahlen müssen.
Deshalb kann nicht oft genug darauf hingewiesen werden, daß
der Versicherungsschutz auch im Hinblick auf die Länge der Reise
abgeklärt sein muß, ebenso hinsichtlich einer etwaigen geographischen Einschränkung. Gerade Ruheständler, die oft längere Zeit
in ihrem ausländischen Ferienwohnsitz verweilen, sollten diese Fragen abklären.
Mit der Entscheidung des BGH war aber die Angelegenheit noch
nicht endgültig geklärt. Die Versicherung hatte noch damit argumentiert, daß die Versicherungsnehmerin nach Deutschland hätte
zurücktransportiert werden können und deshalb die weiteren
Kosten in den USA von der Zusatzversicherung ab dem Zeitpunkt
der Transportfähigkeit nicht erstattet werden müssten. Da diese
Frage das Oberlandesgericht nicht abgeklärt hatte, ging der Prozeß
in die nächste Runde: transportfähig oder nicht?
Privatversicherte und Beamte
Privatversicherte müssen überprüfen, ob und gegebenenfalls in
welchem Umfang Arztkosten, Medikamente und Operationen im
Ausland von der privaten Krankenversicherung abgedeckt sind
oder durch eine Zusatzversicherung noch abgesichert werden müssen. Im Hinblick auf einen Rücktransport beziehungsweise die
Übernahme der Kosten für einen Rücktransport ist eine zusätzliche Reisekrankenversicherung auch Privatversicherten und Beamten zu empfehlen, da Beamte den Rücktransport nicht von ihrer
Krankenversicherung erstattet bekommen bzw. diese Kosten nicht
beihilfefähig sind.
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Langzeitverträge: auf Höchsteintrittsalter und
die Selbstbeteiligung pro Krankheitsfall achten
Wer sich beispielsweise monatelang als Langzeiturlauber im Ausland aufhalten will, sollte sich erkundigen, ob die eventuell schon
vorhandene oder die ins Auge gefasste Auslandsreisekrankenversicherung eine zeitliche Beschränkung des Auslandsaufenthaltes
beinhaltet. Bei Auslandsaufenthalten über die zeitliche Begrenzung
hinaus ist aber Versicherungsschutz je nach Versicherung eventuell
gegen einen Zusatzbetrag erhältlich. Langzeitverträge werden von
verschiedenen Versicherungsgesellschaften angeboten, zu beachten sind insbesondere das Höchsteintrittsalter und die Selbstbeteiligung pro Krankheitsfall.
Überblick
Ohne Auslandskrankenversicherung (Zusatzversicherung)
Nachteile: Behandlung nur in Gesundheitszentren, Ambulanzen und von zugewiesenen Hausärzten, keine Abdeckung
des Rücktransportes. Vorteil: keine Kosten für die Zusatzversicherung.
Mit Auslandskrankenversicherung (Zusatzversicherung)
Vorteil: Privatärzte bzw. bevorzugte Behandlung, kürzere
Wartezeiten, Kostenübernahme für Rücktransport. Nachteil: im allgemeinen kostengünstig, aber je älter die versicherte Person um so teurer und um so mehr Ausschlüsse.
Sonderfall „Privatversichert“
Grundsätzlich ist ein Versicherungsschutz fürs Ausland enthalten, aber der Umfang und das Ausmaß sollte überprüft
und notwendigenfalls eine Zusatzversicherung abgeschlossen
werden.
b) Wohnsitzverlagerung ins Ausland
Mit der Wohnsitzverlagerung ins Ausland endet auch normalerweise der Krankenversicherungsschutz der deutschen Krankenversicherungen. Es ist deshalb zu empfehlen, sich mit der Krankenkasse abzusprechen, wie lange noch der Versicherungsschutz
beibehalten werden kann, und soweit möglich eine Verlängerung
zu vereinbaren.
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Eine derartige vorübergehende Verlängerung kann allein schon
deshalb sehr wichtig sein, wenn die ausländische Krankenversicherung, bei der Sie sich eventuell versichern wollen, einige Monate
Wartezeit verlangt, bevor sie Leistungen erbringt. Deshalb ist
darauf zu achten, daß ein ununterbrochener Versicherungsschutz
gewährleistet ist.
Bei Auslandsreisenkrankenversicherungen gibt es ja wie schon
oben erwähnt zeitliche oder sonstige Einschränkungen: „Versichern kann sich jeder, der seinen ständigen Wohnsitz im Inland
hat“, so aus einem Prospekt über eine Auslandsreisekrankenversicherung. Im Falle einer Wohnsitzverlagerung ins Ausland würde
diese Reisekrankenversicherung nicht bezahlen.
EU: Besonderheiten für Daueraufenthalt von Rentnern
Wer der Deutschen Rentnerkrankenversicherung – KVdR – angehört, zahlt auch nach der Wohnsitzverlagerung ins Ausland Beiträge an seine deutsche Krankenkasse. Aber: der Umfang des
Versicherungsschutzes richtet sich jetzt ausschließlich nach dem
jeweils geltenden ausländischen Recht, was meist einen reduzierten
Leistungsumfang bedeutet.
Deshalb ist das Thema Krankenversicherung für viele im Ausland
lebende deutsche Rentner ein rotes Tuch, denn er erhält nur die
Leistungen auf dem jeweiligen Landesniveau, zahlt aber so viel wie
vor dem Umzug ins Ausland.
Es ist deshalb nicht überraschend, daß viele Rentner, die im Ausland auf Dauer leben, „offiziell“ aber ihren Hauptwohnsitz angeblich in Deutschland haben und eine Zusatzversicherung fürs Ausland abgeschlossen haben, um diese Nachteile zu vermeiden. Den
gesetzlichen Vorschriften entspricht dieses Verhalten aber nicht.
Immerhin: auch wenn jemand nach Spanien bzw. ins Ausland verzogen ist, kann er sich in Deutschland ohne Einschränkung behandeln lassen. Dies war in der Vergangenheit nicht immer so, aber das
Bundessozialgericht hat zugunsten der Rentner entschieden.
Jedenfalls zeigt sich auch bei der Krankenversicherung, daß dieser
Aspekt im Falle einer Wohnsitzverlagerung ins Ausland vorneweg
umfassend abgeklärt sein sollte, um nicht in eine „Behandlungsfalle“ zu laufen.
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Zu erwähnen ist noch, daß die Rentnerkrankenversicherung nur
dann weiter läuft, wenn zwischenstaatliche Verträge beziehungsweise Sozialversicherungsabkommen dies vorsehen. Wer aus welchen Gründen auch immer aus dieser Rentnerkrankenversicherung
aussteigen will, muß also in ein Land ziehen, mit dem es kein Sozialversicherungsabkommen oder sonstige Regelung gibt.
Noch zu einem Sonderfall: wer sich aus welchen Gründen auch
immer nach dem Umzug ins Ausland dort „gesetzlich“ versichert, zahlt eventuell geringere Beiträge, bekommt aber meist auch
nur einen geringeren Leistungsumfang als von Deutschland her
gewohnt oder muß höhere Zuzahlungen leisten. Und er sollte sich
vorneweg erkundigen, welche Leistungen übernommen werden,
wenn er mal in seiner alten Heimat weilt und behandelt werden
muß.
Merk-Liste: Wichtige Aspekte bei Krankenversicherungen
und Zusatzversicherungen fürs Ausland
Abzuprüfen ist im Hinblick auf das konkrete Land und die Region:
Welche Leistungen und in welchem Umfang muß die deutsche gesetzliche Krankenversicherung bzw. die private Krankenversicherung der versicherten Person die Kosten einer
Behandlung usw. im betreffenden Ausland übernehmen und
welcher zusätzlicher Versicherungsbedarf ergibt sich daraus?
Welche zeitliche Begrenzung besteht für den Auslandsaufenthalt?
Gibt es ein Höchstaufnahmealter (z. B. 75 Jahre)?
100 % Privatpatient im Ausland?
100 % Leistungen für ambulante und stationäre Behandlungen
inklusive Medikamente einschließlich Zahnbehandlungen?
Freie Arzt- und Krankenhausauswahl?
Einschluss von Vorerkrankungen möglich?
Mit oder ohne Selbstbehalt?
Übernahme der Kosten für medizinisch notwendigen Rücktransport und anschließende stationäre Weiterbehandlung in
Deutschland?
im Todesfall: Übernahme der Kosten für Bestattung im Ausland oder Überführung ins Inland?
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Notrufservice-Nummer der Versicherung über Informationen der Möglichkeiten ärztlicher Versorgung vor Ort im
Ausland?
Zweigstellen der Versicherung im Ausland?
3. Pflegeversicherung
Vorübergehende Aufenthalte im Ausland
Der Anspruch auf Leistungen aus der Pflegeversicherung ruht,
solange sich der Versicherte im Ausland aufhält, so die Vorschrift
in § 34 SGB XI. Bei vorübergehendem Auslandsaufenthalt von bis
zu sechs Wochen im Kalenderjahr ist aber das Pflegegeld weiter
zu gewähren. Für die Pflegesachleistungen gilt dies nur, soweit die
Pflegekraft, die ansonsten die Pflegesachleistung erbringt, den Pflegebedürftigen während des Auslandsaufenthaltes begleitet, so wiederum die gesetzliche Vorschrift.
Nach § 34 Abs. 1 Nr. 2 SGB XI ruht der Anspruch auf das Pflegegeld auch dann, soweit Versicherte bestimmte „Entschädigungsleistungen“ beziehen. Das gilt auch, wenn vergleichbare Leistungen
aus dem Ausland oder von einer zwischen- oder überstaatlichen
Einrichtung bezogen werden: „… soweit Versicherte Entschädigungsleistungen wegen Pflegebedürftigkeit unmittelbar nach § 35
des Bundesversorgungsgesetzes oder nach den Gesetzen, die eine
entsprechende Anwendung des Bundesversorgungsgesetzes vorsehen, aus der gesetzlichen Unfallversicherung oder aus öffentlichen Kassen auf Grund gesetzlich geregelter Unfallversorgung
oder Unfallfürsorge erhalten. Dies gilt auch, wenn vergleichbare Leistungen aus dem Ausland oder von einer zwischenstaatlichen oder überstaatlichen Einrichtung bezogen werden“. Aufgrund dieser Vorschrift kann es also passieren, daß wegen anderer
Leistungen und Entschädigungen das Pflegegeld ruht oder gekürzt
werden kann. Wer beispielsweise belgische Invalidenrente bezieht,
bekommt aufgrund dieser Vorschrift nur gekürzte Leistungen der
deutschen Pflegeversicherung.
Leistungen auch ins Ausland?
Gemäß der oben genannten Vorschriften ruht eigentlich der
Anspruch auf Leistungen, solange sich Versicherte im Ausland
nicht nur vorübergehend aufhalten (also über die genannten sechs
72
3. Pflegeversicherung
Wochen hinaus). Dies gilt ungeachtet dessen, ob sie bei Beginn des
Auslandsaufenthaltes bereits pflegebedürftig waren oder während
eines dortigen Aufenthalts pflegebedürftig werden.
Und ursprünglich sollten diejenigen, die im Ruhestand im Ausland leben, keine Leistungen aus der Pflegeversicherung erhalten.
Doch der Europäische Gerichtshof hat im Jahr 1998 entschieden,
daß Leistungen der deutschen Pflegeversicherung auch im EWRAusland gewährt werden müssen. Der Tenor dieser Entscheidung
lautet: Pflegegeldleistungen müssen auch ins EWR-Ausland exportiert werden. Positiv betroffen von diesem Urteil sind auch Rentner mit Wohnort bzw. gewöhnlichem Aufenthalt in der Schweiz. So
erfreulich dieses sogenannte Molenaar-Urteil vom 5.3.1998 ist, so
besteht eben doch die Einschränkung, daß es zwar Geldleistungen
ins Ausland gibt, aber keine Sachleistungen. Stationäre Pflege in
einem Pflegeheim zählt zu den Sachleistungen. Die Kosten für den
Aufenthalt in einem ausländischen Pflegeheim übernimmt also
die deutsche Pflegeversicherung nicht. Doch gerade diese Sachleistungen der Pflegekasse wären besonders interessant. Grundsätzlich ist auch eine Kombination dieser Geld- und Sachleistungen
möglich, aber eben nicht im Ausland.
Finanzielle Hilfe für das Leben im Ausland
Diese Geldleistungen der Pflegeversicherung bieten nun auch Leuten mit kleinem Geldbeutel eine zusätzliche finanzielle Hilfe für
das Leben im Ausland. Wird aber ein Aufenthalt in einem Pflegeheim notwendig und reichen die finanziellen Reserven dafür nicht
mehr aus, wird dann eine Zwangsrückkehr in ein Pflegeheim nach
Deutschland, das von der Pflegeversicherung bezahlt wird, notwendig sein. Der Pflegebedürftige darf zwar die Geldleistungen der
Pflegeversicherung für die Finanzierung des Aufenthaltes in einer
stationären Pflegeeinrichtung im Ausland verwenden. Aber diese
Geldleistungen werden nicht ausreichen.
Ob sich auf Dauer der Unterschied, daß im EWR-Ausland und
in der Schweiz nur Pflegegelder gezahlt aber keine Sachleistungen
erbracht werden müssen, rechtlich haltbar sein wird, wird sich noch
vor Gericht erweisen müssen.
73
Antrag stellen
Ein formloser Antrag auf Pflegegeld ist bei der Krankenkasse zu
stellen. Es erfolgt eine Begutachtung des Grades der Pflegebedürftigkeit. Falls sich die betreffende Person im Ausland befindet, wird
die betreffende Person im Ausland begutachtet. Die Begutachtungen übernehmen Ärzte des Medizinischen Dienstes der Krankenversicherung (MDK).
DVKA – Deutsche Verbindungsstelle Krankenversicherung –
Ausland
Die DVKA ist Teil des GKV-Spitzenverbandes und versteht sich
nach eigenen Angaben als Dienstleister und zuverlässiger Partner
von Krankenkassen, deren Versicherten und Verbänden, anderen
Sozialversicherungsträgern sowie international agierenden Institutionen. Als internationales Bindeglied zwischen den Sozialversicherungssystemen erbringe sie umfassende Serviceleistungen im
Rahmen der EU- und Abkommensregelungen mit über 40 Staaten
(www.dvka.de).
Prüf-Liste Pflegeversicherung
Formlosen Antrag auf Pflegeleistungen bei der Krankenkasse
stellen,
Begutachtung des Grades der Pflegebedürftigkeit,
wird die zugestandene Pflegeleistung auch im Falle eines Auslandsaufenthaltes gewährt?
Ruht der Anspruch auf das Pflegegeld oder wird er gekürzt,
weil bestimmte sonstige Entschädigungsleistungen bezogen
werden?
Gibt es Änderungen durch neue Gesetzesvorschriften oder
Gerichtsentscheidungen?
4. Sozialhilfe
Grundsätzlich keine Sozialhilfe bei dauerhaftem
Auslandsaufenthalt
In einer neueren Entscheidung hat das hessische Sozialgericht
bestätigt, daß es keine Sozialhilfe mehr gibt, wenn Empfänger
ihren Lebensmittelpunkt ins Ausland verlagern. Nur Menschen
mit „gewöhnlichem Aufenthalt“ in Deutschland bekommen diese
74
4. Sozialhilfe
zugebilligt. Im betreffenden Fall war ein Sozialhilfe-Empfänger
nach Ablauf einer Kur gleich auf Gran Canaria geblieben und
wollte weiterhin Sozialhilfe kassieren (L 7 SO 12/06 ER).
Ausnahmen
Ausnahmen davon gibt es aber doch, geregelt in § 24 SGB XII:
§ 24 Sozialhilfe für Deutsche im Ausland
(1) Deutsche, die ihren gewöhnlichen Aufenthalt im Ausland haben,
erhalten keine Leistungen. Hiervon kann im Einzelfall nur abgewichen werden, soweit dies wegen einer außergewöhnlichen Notlage
unabweisbar ist und zugleich nachgewiesen wird, daß eine Rückkehr in das Inland aus folgenden Gründen nicht möglich ist:
1. Pflege und Erziehung eines Kindes, das aus rechtlichen Gründen
im Ausland bleiben muß,
2. längerfristige stationäre Betreuung in einer Einrichtung oder
Schwere der Pflegebedürftigkeit oder
3. hoheitliche Gewalt.
(2) Leistungen werden nicht erbracht, soweit sie von dem hierzu
verpflichteten Aufenthaltsland oder von anderen erbracht werden
oder zu erwarten sind.
(3) Art und Maß der Leistungserbringung sowie der Einsatz des
Einkommens und des Vermögens richten sich nach den besonderen Verhältnissen im Aufenthaltsland.
(4) Die Leistungen sind abweichend von § 18 zu beantragen. Für
die Leistungen zuständig ist der überörtliche Träger der Sozialhilfe,
in dessen Bereich die antragstellende Person geboren ist. Liegt der
Geburtsort im Ausland oder ist er nicht zu ermitteln, wird der örtlich zuständige Träger von einer Schiedsstelle bestimmt. § 108 Abs.
1 Satz 2 gilt entsprechend.
(5) Leben Ehegatten oder Lebenspartner, Verwandte und Verschwägerte bei Einsetzen der Sozialhilfe zusammen, richtet sich
die örtliche Zuständigkeit nach der ältesten Person von ihnen, die
im Inland geboren ist. Ist keine dieser Personen im Inland geboren, ist ein gemeinsamer örtlich zuständiger Träger nach Absatz 4
zu bestimmen. Die Zuständigkeit bleibt bestehen, solange eine der
Personen nach Satz 1 der Sozialhilfe bedarf.
75
(6) Die Träger der Sozialhilfe arbeiten mit den deutschen Dienststellen im Ausland zusammen.
5. Kindergeld
Auch im Falle eines Hauptwohnsitzes im Ausland kann ein Rentner
grundsätzlich deutsches Kindergeld beanspruchen.
76
1. Doppelte Besteuerung im In- und Ausland?
IV. In- und ausländische Besteuerung im Falle
eines ausländischen Zweitwohnsitzes oder
Hauptwohnsitzes
1. Doppelte Besteuerung im In- und Ausland?
Wichtiges und schwieriges Thema
Das Thema Steuern mag zwar unangenehm und lästig sein, spielt
aber gerade bei Auslandsbeziehungen eine gewichtige Rolle, wobei
unter Auslandsbeziehungen alles zu verstehen ist, was einen Bezug
zum Ausland hat, sei es, daß jemand beispielsweise eine Immobilie oder einen sonstigen Vermögenswert im Ausland erwirbt
oder besitzt oder diesen ins Ausland verlagert oder eben seinen
Hauptwohnsitz.
Vorneweg sollen einige grundsätzliche Dinge angesprochen werden, die hinsichtlich der Besteuerung von Auslandsbeziehungen –
so lautet im übrigen auch ein gewichtiges Handbuch für die Beratungspraxis mit knapp 1000 Seiten – von Bedeutung sind und vor
allem auch Verständnis wecken sollen für einen Bereich im Steuerrecht, der als kompliziert gilt und auch kompliziert ist.
Die steuerrechtliche Lage ist bei Auslandsbeziehungen unter anderem deshalb kompliziert, weil Steuergesetze verschiedener Staaten
aufeinander prallen und nicht immer aufeinander abgestimmt sind.
Die von Deutschland mit vielen anderen Ländern abgeschlossenen
„Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem
Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen und zur
Verhinderung der Steuerverkürzung“, abgekürzt Doppelbesteuerungsabkommen oder noch kürzer DBA, regeln zwar derartige
Fragen, aber nicht vollständig und nur für Fachleute verständlich.
Generell gilt, daß jeder Staat auf Grund seiner staatlichen Souveränität Steuern im Rahmen der Steuergesetze eintreiben darf und beispielsweise die deutschen Gesetze ausdrücklich vorsehen, daß auch
Vermögenswerte im Ausland und ausländische Einkünfte grundsätzlich besteuert werden dürfen. Ebenso können auch Ausländer oder
Deutsche, die nicht ihren Hauptwohnsitz in Deutschland haben, aber
Vermögenswerte hier in Deutschland besitzen, grundsätzlich besteuert werden. Allerdings ist diese Feststellung natürlich keine Rechtfertigung für die ausufernde Abgaben- und Steuerlast in Deutschland.
77
IV. In- und ausländische Besteuerung
2. Unter welchen Voraussetzungen ist eine Person
in Deutschland steuerpflichtig?
Anknüpfungspunkte für steuerliche Pflichten sind u. a. der Wohnsitz einer Person oder der Standort der „Quelle“, aus der Einnahmen fließen, z. B. der Standort einer Immobilie, mit der Einnahmen
erwirtschaftet werden.
Hinsichtlich der Personen wird u. a. unterschieden, ob jemand
unbeschränkt oder beschränkt steuerpflichtig ist, was unterschiedliche steuerliche Konsequenzen hat.
Unbeschränkte Steuerpflicht
Unbeschränkt steuerpflichtig ist jemand, der in Deutschland seinen Hauptwohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, d. h. er ist
grundsätzlich steuerpflichtig mit seinem gesamten Welteinkommen
und auch bei Schenkungen und Erbschaften von ausländischen
Vermögenswerten, beispielsweise ausländischen Immobilien. Und
im Ausland finden sie eine ähnliche Situation vor, daß nämlich
der betreffende Staat ein umfassendes Besteuerungsrecht hat und
davon auch Gebrauch macht. Zu unterscheiden davon sind Steueroasen, die ganz oder zum großen Teil auf Steuern verzichten und
hinsichtlich der anderen Länder von Steuerwüsten sprechen.
Was bedeutet Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt?
Manche naive Steuerflüchtlinge glauben, der deutschen unbeschränkten Steuerpflicht dadurch entgehen zu können, daß sie sich
offiziell einen Hauptwohnsitz im Ausland zulegen, um dem deutschen Fiskus weismachen zu können, sie wohnten nicht mehr in
Deutschland, in der irrigen Meinung, daß allein durch die Abmeldung beim Einwohnermeldeamt kein Wohnsitz mehr in Deutschland besteht und sie deshalb auch nicht mehr unbeschränkt steuerpflichtig seien. Ganz so einfach ist es aber nicht.
„Wohnsitz“
Die deutsche Abgabenordnung (AO) definiert in § 8 AO den
Wohnsitz wie folgt:
„Einen Wohnsitz hat jemand dort, wo er eine Wohnung unter
Umständen innehat, die darauf schließen lassen, daß er die
Wohnung beibehalten und benutzen wird.“
78
2. Voraussetzungen der Steuerpflichtigkeit
Der Begriff des Wohnsitzes stellt also allein auf die tatsächlichen
Verhältnisse ab. Nur die bloße Absicht, einen Wohnsitz zu begründen und aufzugeben oder die An- und Abmeldung bei der Ordnungsbehörde entfaltet keine steuerliche Wirkung. Vielmehr
kommt es darauf an, ob der Steuerpflichtige über eine Wohnung
verfügen kann und sie nicht nur vorübergehend als Bleibe nutzt.
Wer im Ausland einen zweiten Wohnsitz – zum Beispiel als Ruheständler im warmen Süden – begründet und seinen Wohnsitz im
Inland beibehält, hat auch weiterhin seinen Hauptwohnsitz im steuerlichen Sinne in Deutschland.
„Gewöhnlicher Aufenthalt“
Aber auch bei Fehlen eines Wohnsitzes in Deutschland kann bereits
durch den gewöhnlichen Aufenthalt die unbeschränkte Steuerpflicht entstehen. Die Abgabenordnung regelt in § 9 AO:
„Den gewöhnlichen Aufenthalt hat jemand dort, wo er sich
unter Umständen aufhält, die erkennen lassen, daß er in diesem Ort oder in diesem Gebiet nicht nur vorübergehend verweilt. Als gewöhnlicher Aufenthalt im Geltungsbereich dieses
Gesetzes ist stets und von Beginn an ein zeitlich zusammenhängender Aufenthalt von mehr als sechs Monaten Dauer
anzusehen; kurzfristige Unterbrechungen bleiben unberücksichtigt. Satz zwei gilt nicht, wenn der Aufenthalt ausschließlich zu Besuchs-, Erholungs-, Kur- oder ähnlichen privaten
Zwecken genommen wird und nicht länger als ein Jahr dauert.“
Wenn jemand zum Beispiel acht Monate in Deutschland unter Brücken lebt und keine Wohnung hat, ist er aufgrund seines gewöhnlichen Aufenthaltes in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig.
Laut Gesetz ist schon dann von einem gewöhnlichen Aufenthalt
auszugehen, wenn ein zeitlich zusammenhängender Aufenthalt von
mehr als sechs Monaten Dauer vorliegt.
Droht eine doppelte Besteuerung?
Beispiel: Ruheständler X mit Hauptwohnsitz in Deutschland besitzt
eine Immobilie in Frankreich, die er hin und wieder selbst nutzt
und die sein einziger Sohn Y erben soll.
Im Rahmen der unbeschränkten Steuerpflicht sind beispielsweise
grundsätzlich auch ausländische Immobilien in Deutschland steuerpflichtig. Da auch der ausländische Fiskus diese Immobilien
79
besteuert, besteht die Gefahr, daß die im Ausland befindlichen
Immobilien zwei Mal zu versteuern sind, sowohl in Deutschland
als auch im Ausland.
Doppelbesteuerungsabkommen
Aber: Um diese drohende Doppelbesteuerung zu beseitigen oder
wenigstens zu mildern, hat Deutschland mit anderen Ländern
Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen, so daß geprüft
werden muß, ob ein DBA existiert, gegebenenfalls ob die fragliche
Steuer darin geregelt ist und gegebenenfalls welche Regelung es
für den konkreten Fall getroffen hat. Derartige Abkommen gibt
es mit allen wichtigen Industriestaaten. Wichtig ist, daß diese Doppelbesteuerungsabkommen als völkerrechtliche Vereinbarungen
dem jeweiligen nationalen Steuerrecht vorgehen (§ 2 AO). Allerdings betreffen die meisten Abkommen nur die Einkommen- und
Vermögensteuer. Abkommen auf dem Gebiet der Erbschaftsteuer
gibt es nur mit Frankreich, Griechenland, Österreich, Schweden,
Schweiz und mit den USA.
Wie wird die Doppelbesteuerung durch die DBA vermieden?
Vermieden oder zumindest gemildert wird die Doppelbesteuerung
je nach DBA und je nach Steuer entweder durch die Freistellungsmethode (mit oder ohne Progressionsvorbehalt) oder durch die
Anrechnungsmethode.
Freistellungsmethode
Bei der Freistellungsmethode steht das Besteuerungsrecht ausschließlich dem Quellenstaat zu, je nach Abkommen mit oder ohne
Progressionsvorbehalt. Progressionsvorbehalt bedeutet, daß der
Wohnsitzstaat (Deutschland) das Recht hat, im Rahmen des Progressionsvorbehaltes den Steuersatz anzuwenden, der auf das Einkommen des Steuerpflichtigen entfallen würde, wenn die Auslandseinkünfte hinzugerechnet würden.
Beispiel für den Progressionsvorbehalt: Eigentümer A hat eine
Immobilie in Florida, die er vermietet. Laut Abkommen mit den
USA sind die Einkünfte in Deutschland von der Besteuerung freigestellt, aber unter Anwendung des Progressionsvorbehaltes. Dies
bedeutet für A, wenn er in Deutschland Euro 50.000.– verdient,
dazu weitere Euro 5.000.– mit der Vermietung der Ferienimmobilie
in USA, daß er in Deutschland nur Steuern auf die in Deutschland
80
2. Voraussetzungen der Steuerpflichtigkeit
verdienten 50.000.– bezahlt, aber er eben nicht mit dem ursprünglichen Steuersatz auf Euro 50.000.–, sondern mit dem (höheren)
deutschen Steuersatz belastet wird, der sich in Deutschland bei
einem Einkommen von Euro 55.000.– ergibt.
Anzumerken ist noch, daß sich der Progressionsvorbehalt nur bei
den Steuerpflichtigen auswirkt, die in der Progressionszone liegen. Wer ohnehin schon den Spitzensteuersatz zahlt, braucht sich
um den Progressionsvorbehalt nicht zu kümmern, da er sich nicht
mehr auswirken kann.
Bei der Anrechnungsmethode besteht Steuerpflicht in beiden
Staaten, nachweislich im Ausland festgesetzte und bezahlte und keinem Ermäßigungsanspruch mehr unterliegende Einkommensteuer
wird auf die inländische angerechnet.
Wichtig: Wenn kein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem
betreffenden ausländischen Staat existiert oder das bestehende
Doppelbesteuerungsabkommen die betreffende Steuer – zum Beispiel die Erbschaftsteuer – nicht regelt, ist zu prüfen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang deutsche Steuervorschriften derartige Steuerfälle regeln.
Beispiel: Erzielt ein Steuerpflichtiger Einkünfte aus einem Land,
mit dem kein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, so darf die
im Ausland festgesetzte und gezahlte und keinem Ermäßigungsanspruch unterliegende Einkommensteuer bei der deutschen Einkommensteuer anteilig angerechnet werden – § 34c Abs.1 EStG.
Statt der Anrechnung ist gemäß Absatz 2 dieser Vorschrift auch
möglich, die ausländische Steuer auf Antrag bei der Ermittlung der
Einkünfte abzuziehen.
Welche Pflichten bestehen gegenüber dem deutschen
Finanzamt?
Eine gesetzliche Vorschrift, wonach generell jeder ausländische Vermögenswert beim Finanzamt zu melden ist, gibt es nicht. Es muß
sich vielmehr aus irgendeiner Vorschrift eine rechtliche Grundlage
ergeben. Ob dies der Fall ist, läßt sich nur im Einzelfall feststellen.
Beispiel: der Erwerb einer Immobilie in Frankreich wird in Deutschland nicht besteuert und muß wegen des Erwerbs nicht „gemeldet“
werden. Wird aber die Ferienimmobilie in Frankreich vermietet, so
81
kommt laut den bestehenden Vorschriften der Progressionsvorbehalt zur Anwendung, sodaß dann diese Immobilie bei der deutschen Einkommensteuererklärung anzugeben ist.
Erhöhte Mitwirkungspflicht des Steuerpflichtigen
Geht es um die Klärung eines steuerlich relevanten Sachverhaltes,
gilt generell, daß Steuerpflichtige der Finanzbehörde die zur Feststellung eines für die Besteuerung erheblichen Sachverhaltes erforderlichen Auskünfte geben müssen. Gemäß § 90 Absatz 2 AO trifft
den Steuerpflichtigen für Vorgänge im Ausland eine erhöhte Mitwirkungs- und Beweispflicht. Kommt der Steuerpflichtige dieser
Pflicht nicht nach, kann das Finanzamt zum Beispiel die ausländischen Einkünfte schätzen.
Die deutschen Finanzbehörden können auch zwischenstaatliche
Rechts- und Amtshilfe in Anspruch nehmen. Es gibt nun Länder,
mit denen ein florierender Informationsaustausch stattfindet, dazu
wird man die USA zählen können, und wiederum andere Länder,
mit denen äußerst selten oder gar nicht Rechts- und Amtshilfe
stattfindet.
Außerdem: Gläubiger, an die Geld gezahlt worden ist, müssen
benannt werden. Anderenfalls werden diese Ausgaben nicht steuermindernd berücksichtigt.
Nachweise über Steuerzahlungen im Ausland
Wichtig: Für alle ausländischen Steuern, die in Deutschland bei der
deutschen Steuerschuld angerechnet werden dürfen, müssen über
die Bezahlung Nachweise vorgelegt werden. Es ist gesetzlich festgelegt, daß der Nachweis über die Höhe des Auslandsvermögens
und über die Festsetzung und Zahlung der ausländischen Steuern
mit der Vorlage entsprechender Urkunden zu führen ist. Unterlagen müssen in deutscher Übersetzung vorgelegt werden. Nach
meiner Erfahrung sind aber Finanzämter in dieser Hinsicht flexibel
und verlangen nicht automatisch eine Übersetzung.
3. Verlagerung des Hauptwohnsitzes ins Ausland
Wer also im Inland nicht unbeschränkt steuerpflichtig sein will,
darf seinen Wohnsitz oder den gewöhnlichen Aufenthalt nicht in
Deutschland haben. Allerdings ist dies leichter gesagt als getan.
Meist ist die Verlegung des Wohnsitzes ins Ausland aus beruflichen
82
oder privaten Gründen nicht möglich. Es gibt nur sehr wenige
Berufe, die man von jedem Ort der Erde aus ausüben kann, wie
zum Beispiel Schriftsteller oder Formel-I-Rennfahrer. Der Wunsch,
Deutschland zu verlassen und irgendwo in einem steuergünstigen Land oder in einer Steueroase seine Ruhe vor dem deutschen
Finanzamt zu finden, ist für den allergrößten Teil der deutschen
Bevölkerung schlichtweg nicht realisierbar, trotz moderner Kommunikationsmittel. Für Ruheständler kommt dies schon eher in
Betracht. Allerdings freuen sich viele Steueroasen nur über das
Geld der Steuerflüchtlinge, nicht aber über eine Wohnsitznahme.
Wer beispielsweise an die Wohnsitznahme in Liechtenstein denkt,
kann dies wieder vergessen. Eine Wohnsitznahme in Liechtenstein
ist für Normalsterbliche unerreichbar.
Abgesehen davon hat der deutsche Fiskus gerade für Leute, die
in Steueroasen umziehen, spezielle Vorschriften erlassen, um auch
diesen Personenkreis je nach Fallgestaltung steuerlich belangen zu
können, insbesondere bei Unternehmensbeteiligungen. Dann wird
von erweitert beschränkter Steuerpflicht gesprochen.
Wer in Deutschland keine Steuern zahlen will, muß aus Deutschland wegziehen und alle Vermögenswerte mitnehmen bzw. in eine
Steueroase verlagern, also tabula rasa machen und auf die komplizierte deutsche Wegzugsbesteuerung achten. Diese Wegzugsbesteuerung kommt beim Wegzug in sogenannte niedrig besteuernde
Länder zur Anwendung, also insbesondere Steueroasen. Maßgeblich ist das deutsche Außensteuergesetz, das dafür sorgen soll, daß
deutsche Unternehmen oder vermögende Privatpersonen, die
Deutschland den Rücken kehren wollen, beim Wegzug noch einmal
kräftig besteuert werden (sogenannte Lex Horten, benannt nach
dem früheren Kaufhauskönig Horten, der in die Schweiz zog).
Allerdings zählen zu diesen niedrig besteuernden Ländern nicht
Spanien, Italien, Frankreich usw.
Standard-Situation
Ruheständler XY erhält sowohl die gesetzliche Altersrente, hat aber
auch Einkünfte aus Kapitalvermögen, insbesondere aus Aktien und
festverzinslichen Wertpapieren. Er möchte gerne seinen Ruhestand
im sonnigen Süden verbringen, und zwar nicht nur während einiger
Monate des Jahres, sondern auf Dauer. Er überlegt nicht lange und
zieht ins sonnige Spanien.
83
Diese Wohnsitzverlagerung nach Spanien bedeutet steuerrechtlich,
daß er in Spanien unbeschränkt steuerpflichtig geworden ist, in
Deutschland ist er nur noch mit den dort befindlichen Vermögenswerten und Einkünften beschränkt steuerpflichtig.
Es stellt sich natürlich die Frage, ob dies steuerlich gesehen von
Vorteil für ihn ist. Diese Frage hätte er sich vorher stellen und sich
steuerlich beraten lassen sollen, indem er sich die Besteuerung im
Falle eines Hauptwohnsitzes in Deutschland und im Falle eines
Hauptwohnsitzes in Spanien hätte durchrechnen und eventuelle
steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten aufzeigen lassen können.
Betrachtet man die Altersrente, so stellt man fest, daß diese in
Deutschland zur Zeit noch sehr zurückhaltend besteuert wird, in
Spanien aber grundsätzlich die gesamte deutsche Rente, abgesehen
vom Freibetrag. Dies ist u. a. der Grund dafür, daß viele Deutsche, die ihren Hauptwohnsitz nach Spanien verlagert haben, ihren
Hauptwohnsitz „offiziell“ noch in Deutschland haben und nicht in
Spanien.
Weitere Gründe für dieses Verhalten der Ruheständler sind die
Krankenversicherung, da diese Wohnsitzverlagerung auch bei der
Krankenversicherung Nachteile bringen kann, siehe Kapitel Versicherungen, und die spanischen Gesundheitsüberprüfungen im
Zusammenhang mit dem Führerschein.
Verlagert jemand seinen Hauptwohnsitz nach Frankreich, so hat
das auch gewichtige steuerliche Änderungen zur Folge. Die betreffende Person zahlt u. a. französische Vermögensteuer grundsätzlich auf das gesamte (und nicht nur in Frankreich befindliche) Vermögen, außerdem fällt die im Vergleich zu Deutschland sehr viel
höhere französische Erbschaftsteuer auf den gesamten Nachlaß
an (also nicht nur auf die französische Immobilie). Andererseits
ist die französische Einkommensteuer wohl etwas günstiger als die
deutsche.
Es kann deshalb nur empfohlen werden, steuerliche Beratung in
Anspruch zu nehmen, auch unter dem Gesichtspunkt, daß sich die
steuerlichen Vorschriften immer schneller ändern (siehe dazu auch
das Stichwort Wegzugsbesteuerung weiter oben).
84
Legal oder illegal
Die wichtigste Verhaltensregel lautet also: Erst nachdem alle steuerlichen Belange abgeklärt sind, sollte eine Wohnsitzverlagerung
ins Ausland durchgeführt werden. Dabei sollte aber auch immer
bedacht werden, daß sich steuerliche Vorschriften und Steuersätze
ändern können, so daß diese einmal getroffene Entscheidung unter
Umständen irgendwann zumindest unter steuerlichen Gesichtspunkten wieder revidiert werden muß. Oder man akzeptiert einfach, daß man unter Umständen für den Ruhestand im Süden einen
steuerlich höheren Preis bezahlen muß, wenn man sich vorschriftsgemäß verhält.
Nicht legal verhält sich beispielsweise der Ruheständler, der aus
Deutschland wegzieht, seine Vermögenswerte in der Schweiz „bunkert“ und dort quellensteuerfrei Einnahmen erzielt. Er wird zwar
darauf hoffen können, daß der spanische – oder im Fall eines Wegzuges nach Italien – der italienische Fiskus dies nicht merkt, steuerlich wäre er aber zumindest verpflichtet, diese Einkünfte dann in
Spanien beziehungsweise in Italien oder in dem jeweiligen anderen
Land zu versteuern.
Von Bedeutung ist im übrigen auch, daß in vielen Ländern nicht
alle Einkünfte gleich besteuert werden, sondern hinsichtlich der
einzelnen Einkunftsarten steuerliche Unterschiede gemacht werden, weshalb immer auch wichtig ist, welche Art von Einkünften
der jeweilige Steuerpflichtige erzielt, wenn eine Vergleichsrechnung
aufgestellt wird.
Die effektive Wohnsitzverlagerung ins Ausland hat also, sei es in
eine Steueroase oder in ein steuerlich gesehen normales Land, tiefgreifende steuerliche Konsequenzen, die sich nicht im Rahmen
dieses Buches vollständig darstellen lassen. Nichts desto weniger
können die Ausführungen klar machen, auf welche Gesichtspunkte
es ankommt, die es dann im Einzelfall nochmals zu überprüfen gilt.
Und es kann nicht allzu oft wiederholt werden: Es kommt nicht
darauf an, ob sich jemand bei einer Behörde an- oder abmeldet,
sondern auf die tatsächlichen Verhältnisse – siehe weiter oben.
Im übrigen sei auch auf die Ausführungen im Kapitel Rente, Pension usw. hingewiesen.
85
Steuerfalle oder Steueroase: Wo und in welcher Höhe ist die
ins Ausland gezahlte Rente zu versteuern?
Wenn jemand nur für einige Monate im Ausland lebt, ist er weiterhin mit seiner Rente in Deutschland steuerpflichtig. Dies ist sehr
vorteilhaft. In Deutschland unterliegt ja die Altersrente grundsätzlich nur dem sogenannten Ertragsanteil (siehe aber auch die Ausführungen zum Stichwort nachgelagerte Besteuerung), so daß diese
Besteuerung äußerst niedrig ausfällt oder praktisch steuerfrei ist,
zumindest bisher.
Bevor sich jemand überlegt, auf Dauer ins Ausland überzusiedeln,
sollte deshalb auch die Frage der Rentenbesteuerung im jeweiligen
Ausland abgeklärt sein. Denn mit dem Hauptwohnsitz im Ausland
ist er auch hinsichtlich seiner Rente dort einkommensteuerpflichtig,
so die Regelung der Besteuerung in vielen Abkommen mit anderen
Ländern, beispielsweise mit Spanien.
Die Rentenbesteuerung durch den jeweiligen ausländischen Fiskus
kann – je nach Höhe der Steuersätze und Freibeträge – eine höhere
Besteuerung als in Deutschland zur Folge haben und ist auch ein
gewichtiger Grund für viele, sich nicht offiziell in dem jeweiligen
Ausland anzumelden, um dieser Rentenbesteuerung zu entgehen.
Das ist nicht legal, denn diese steuerliche Pflicht besteht auch ohne
offizielle Anmeldung im Ausland, wenn die betreffende Person
dort ihren Hauptwohnsitz hat, wird aber durchaus praktiziert, zum
Beispiel von deutschen Rentnern in Spanien.
Für Frankreich gilt eine andere Regelung. Mit Frankreich ist im
Doppelbesteuerungsabkommen vereinbart, daß die deutsche Rente
trotz eines Umzuges nach Frankreich in Deutschland zu versteuern
ist und in Frankreich nur der Progressionsvorbehalt zur Anwendung kommt.
Es ist also hinsichtlich des jeweiligen Landes abzuklären, wem
die Besteuerung der Rente bei einer Wohnsitzverlagerung in dem
zwischen Deutschland und dem jeweiligen Land abgeschlossenen
Doppelbesteuerungsabkommen zugewiesen ist, und, falls die Rente
im Ausland zu versteuern ist, wie hoch dort die Einkommensteuer
86
ist. Die Texte dieser Doppelbesteuerungsabkommen sind unter
www.bundesfinanzministerium.de abgedruckt, aber sie sind für
Laien unverständlich formuliert.
Alterseinkünftegesetz und „nachgelagerte“ Besteuerung
Mit Wirkung vom 1.1.2005 wurde in Deutschland die nachgelagerte
Besteuerung der Renten eingeführt. Das bedeutet eine höhere Einkommensteuer für die Bezieher von Renten, also auch für diejenigen, die zwar immer mal wieder längere Zeit im Ausland verweilen,
aber nicht ihren steuerlichen Hauptwohnsitz ins Ausland verlagern.
Immerhin gibt es eine sehr lange Übergangsphase. Es gibt einen
stufenweisen Übergang der Besteuerung von 50 % der Rente bis
zur vollen Rentenbesteuerung im Jahr 2040.
Für Bestandsrentner gilt aber, daß es bei dem Steueranteil zur
Zeit des Rentenbeginns bleibt. Was der Rentner von seiner zu versteuernden Rente letztendlich an das Finanzamt überweisen muß,
hängt aber von seinen gesamten steuerpflichtigen Einkünften ab,
also nicht nur von der Höhe der Rente.
Nur Gesamtheit der Einkünfte ist für einen Vergleich sinnvoll
Wenn denn ein steuerlicher Vergleich zwischen In- und Ausland
angestellt wird, muß natürlich die Gesamtheit der Einkünfte in den
Vergleich einbezogen werden. Nur unter dieser Voraussetzung läßt
sich sagen, wo man steuerlich gesehen besser wegkommt.
Wenn die Besteuerung der deutschen Rente und der sonstigen
Kapitaleinkünfte in diesem oder jenem Land geringer ausfällt, so
wäre dies ein weiterer Aspekt, der für das Ausland sprechen würde.
Weitere Ausführungen zum Thema Besteuerung finden Sie auch im
Kapitel „Die Besteuerung bei Haupt- und Zweitwohnsitz“.
Auslandsrentenbesteuerung: bundesweite Zuständigkeit für
das Finanzamt Neubrandenburg
Die bundesweite Zuständigkeit für die Auslandsrentenbesteuerung
ist mit dem 1. Januar 2009 auf das Finanzamt Neubrandenburg
übergegangen. Anzumerken ist, daß diese Zuständigkeit nur dann
gegeben ist, wenn die betreffende Person ihren steuerlichen Hauptwohnsitz im Ausland hat. Wer als Rentner eine Zweitwohnung
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im Ausland besitzt und diese hin und wieder bewohnt, hat seinen
Hauptwohnsitz nicht im Ausland, so daß also weiterhin das für den
deutschen Wohnsitz zuständige Finanzamt zuständig bleibt.
Es besteht nicht nur die Möglichkeit, einen Empfangsbevollmächtigten in Deutschland zu benennen, der zur Entgegennahme
von Schriftstücken und Verwaltungsakten (z. B. Steuerbescheide)
ermächtigt ist. Das Finanzamt ist vielmehr sogar befugt, die Benennung eines Empfangsbevollmächtigten zu verlangen.
Pensionen
Pensionen werden auch dann ausbezahlt, wenn der Empfänger ins
Ausland verzieht. Versteuert werden müssen die Pensionen aber
weiterhin in Deutschland, so die Regelung in den Doppelbesteuerungsabkommen mit Frankreich, Italien und Spanien. In Spanien
sind deutsche Pensionen von spanischen Steuern befreit. Allerdings
darf der französische Fiskus den sogenannten Progressionsvorbehalt anwenden, der aber keine all zu große steuerliche Auswirkung
hat.
Vergewissern Sie sich vorweg, wo und wie die Pension zu versteuern ist, auch wenn in den allermeisten Fällen die Pension bei einem
Wegzug ins Ausland weiterhin und nur in Deutschland zu versteuern ist.
5. Welche deutschen Steuern sind für Auslands
immobilien zu bezahlen?
Da viele Ruhständler ihren Hauptwohnsitz nicht ins Ausland verlagern, sondern die ausländische Immobilie als Zweitwohnsitz nutzen und eventuell auch vermieten, sollen insbesondere die deutschen steuerlichen Aspekte der Zweitwohnung dargestellt werden.
Kauf einer Immobilie im Ausland
Es ist fast ein kleines Wunder. Der Erwerb von Grundbesitz im
Ausland unterliegt nicht der deutschen Grunderwerbsteuer, auch
wenn man den Hauptwohnsitz weiterhin in Deutschland hat. Das
deutsche Grunderwerbsteuergesetz sieht ausdrücklich vor, daß sich
die Grunderwerbsteuer nur auf inländische Grundstücke bezieht.
Deshalb kann klar und eindeutig festgestellt werden, daß beim
Erwerb einer Immobilie im Ausland keine deutsche Grunderwerbsteuer anfällt.
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5. Deutsche Steuern für Auslandsimmobilien
Wird die Eigennutzung eines ausländischen Zweitwohnsitzes vom deutschen Fiskus besteuert oder gar gefördert?
Für Altfälle gibt es noch die Eigenheimzulage, die ja zwischenzeitlich abgeschafft wurde. Außerdem gibt es unter gewissen Voraussetzungen auch den Steuerabzug für haushaltsnahe Dienstleistungen usw.
Die Steuerermäßigung bzw. der Steuerabzug kann in Anspruch
genommen werden, wenn das Beschäftigungsverhältnis, die Dienstleistung oder die Handwerkerleistung in einem in der Europäischen
Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegenden Haushalt des Steuerpflichtigen oder – bei Pflege- und Betreuungsleistungen – der gepflegten oder betreuten Person ausgeübt oder
erbracht wird. Das Heim oder der Ort der dauernden Pflege muß
in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegen. Wie die Bundesregierung aber schon vermutet hat,
wird sich diese Einbeziehung von Auslandsimmobilien nicht sehr
stark auswirken, da die meisten Steuerpflichtigen diese Steuerersparnis ganz oder teilweise mit Rechnungen aus dem Inland werden geltend machen können.
Eigennutzung
Die Eigennutzung wird in Deutschland generell nicht (mehr)
besteuert. Demgegenüber gibt es Länder, z. B. Frankreich und Spanien, die die Eigennutzung grundsätzlich besteuern. Diese Nutzungsbesteuerung scheint für manche Deutsche völlig unverständlich zu sein, deshalb sei daran erinnert, daß bis Ende 1986 auch
in Deutschland die Eigennutzung von Häusern und Wohnungen
besteuert worden ist.
Einkünfte aus der Vermietung des ausländischen
Zweitwohnsitzes
Ob ausländische Mieteinkünfte beim deutschen Finanzamt immer
angegeben werden, läßt sich wohl bezweifeln. Allerdings wird man
auf der anderen Seite auch davon ausgehen können, daß es sich
zumindest bei Ferienimmobilien, die teils eigengenutzt teils vermietet werden, kaum um hohe Einkünfte handeln kann, wenn man
Werbungskosten und Abschreibungen berücksichtigt. Aber es gibt
keinen Zweifel: ausländische Mieteinkünfte müssen erklärt wer-
89
den, auch wenn dabei mehr oder weniger ein Überschuß nahe Null
herauskommt oder wegen der Anwendung des Progressionsvorbehaltes die zusätzliche Steuer gegen Null tendiert.
Im Ausland fällt ja für die Vermietung grundsätzlich auch Steuer
an. Im Hinblick darauf spielen die schon oben erwähnten Doppelbesteuerungsabkommen im Falle eines Zweitwohnsitzes eine große
Rolle, ebenso die schon oben erwähnten Methoden der Freistellung
oder Anrechnung. Für Länder, mit denen es kein Doppelbesteuerungsabkommen gibt, ist in § 34 c EStG vorgesehen, daß die im
Ausland festgesetzte, gezahlte und keinem Ermäßigungsanspruch
mehr unterliegende Steuer auf die deutsche Einkommensteuer
angerechnet wird.
Die Anrechnung hat in der Weise zu erfolgen, daß die sich für
inländische und ausländische Einkünfte ergebende deutsche Einkommensteuer im Verhältnis dieser ausländischen Einkünfte zur
Summe der Einkünfte aufgeteilt wird. Auf Antrag des Steuerpflichtigen besteht aber auch die Möglichkeit, die ausländische Steuer bei
der Ermittlung der Einkünfte abzuziehen – siehe oben. Auf Antrag
des Steuerpflichtigen kann wie bei Ländern ohne Doppelbesteuerungsabkommen die ausländische Steuer aber auch von den Einkünften abgezogen werden (§ 34c Abs. 6 i.V.m. Abs. 2 EStG).
Hinsichtlich Italien und Frankreich kommt der schon oben erläuterte Progressionsvorbehalt zur Anwendung, hinsichtlich Spanien
die Anrechnungsmethode, also Besteuerung in Spanien und in
Deutschland, aber anteilige Anrechnung der in Spanien gezahlten
Einkommensteuer.
Handelt es sich in Bezug auf die spanische Immobilie um eine
gewerbliche Vermietung, worunter eine Vermietung mit Zusatzdienstleistungen zu verstehen ist, kommt in Deutschland ebenso
der Progressionsvorbehalt zur Anwendung.
Wie wird die Höhe der ausländischen Mieteinkünfte
ermittelt?
Für die Ermittlung der ausländischen Einkünfte für die deutsche
Steuer gelten die deutschen Einkommensteuervorschriften. Sie
müssen also ihre ausländischen Mieteinkünfte sowohl nach den
deutschen als auch nach den ausländischen Steuervorschriften
errechnen und werden zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.
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5. Deutsche Steuern für Auslandsimmobilien
Zinsen für Kredite dürfen bei den ausländischen Einkünften abgesetzt werden, wenn sie zur Erzielung der ausländischen Einkünfte
verwendet worden sind.
Können Sie nachweisen, daß Reisekosten und Aufenthaltskosten vor
Ort im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, können Sie diese
als Ausgaben mit den Einnahmen verrechnen. Allerdings kann es im
Einzelfall sehr schwierig sein, dem Finanzamt nachweisen zu können, daß die Reise ins Ausland tatsächlich mit der Vermietung zu tun
hatte und nicht nur eine steuerlich unbeachtliche Urlaubsreise war.
Dürfen ausländische Verluste aus der Vermietung bei der
deutschen Einkommensteuer steuermindernd geltend
gemacht werden?
Seit kurzem hat auch die Bundesregierung reagiert und akzeptiert,
daß Verluste aus der Vermietung und Verpachtung einer Immobilie
im EU-Ausland grundsätzlich bei der deutschen Einkommensteuer
zu berücksichtigen sind und damit zu einer Steuerersparnis führen
können.
Keine Berücksichtigung des Verlustes bei Liebhaberei
Wie bei deutschen Ferienimmobilien schon bisher immer wieder ein
Thema, wird der Begriff Liebhaberei künftig auch bei Auslandsimmobilien von Bedeutung sein, d. h. daß die Finanzämter Verluste
aus der Vermietung von Immobilien nicht immer steuermindernd
akzeptieren werden mit der Begründung, daß die „Gewinnerzielungsabsicht“ fehlen würde. Auf diesen Einwand müssen Vermieter, die Verluste geltend machen wollen, vorbereitet sein. Überspitzt
formuliert: wer über viele Jahre hinweg mit seiner Immobilie Verluste macht, muß damit rechnen, daß das Finanzamt nachfragt und
die Gewinnerzielungsabsicht in Frage stellt.
Zusammenfassendes Beispiel für die deutsche Besteuerung
eines Zweitwohnsitzes
Beispiel mit Zweitwohnsitz in Italien/Frankreich/Spanien: A mit
Hauptwohnsitz in Deutschland ist Rentner, er besitzt in Deutschland ein Haus, bezieht deutsche Altersrente und erzielt Einkünfte
aus der Vermietung einer deutschen Wohnung. Außerdem besitzt
er eine Ferienimmobilie in Spanien/Frankreich/Italien als Zweitwohnsitz, die er regelmäßig für ein bis zwei Monate im Frühjahr
und im Herbst selbst nutzt und im Sommer teilweise vermietet.
91
Gemäß mit diesen Ländern abgeschlossenen Abkommen und
unter Berücksichtigung, daß A seinen Hauptwohnsitz in Deutschland hat, darf Deutschland die Altersrente und die Mieteinkünfte
aus der deutschen Wohnung besteuern.
Hinsichtlich der Mieterträge aus dem Ausland darf Deutschland
die Erträge aus der spanischen Immobilie voll besteuern, allerdings darf die in Spanien gezahlte Steuer anteilig angerechnet werden, hinsichtlich einer französischen oder italienischen Immobilie
kommt der Progressionsvorbehalt zur Anwendung.
Handelt es sich in Bezug auf die spanische Immobilie um eine
gewerbliche Vermietung, worunter eine Vermietung mit Zusatzdienstleistungen zu verstehen ist, kommt in Deutschland auch hinsichtlich der spanischen Immobilie der Progressionsvorbehalt zur
Anwendung.
Frankreich/Spanien/Italien besteuern sowohl die Eigennutzung
und die Vermietung des Zweitwohnsitzes, dürfen aber weder
die Rente noch das Vermögen und auch nicht die Kapitalerträge
besteuern (im Falle eines Zweitwohnsitzes).
6. Vererbung und Schenkung: inund ausländische
Erbschaft- und Schenkungsteuer?
Diesbezüglich sei auf das gesonderte Kapitel „Erben und Vererben …“ verwiesen.
7. Erwerb einer Immobilie über eine ausländische
Briefkastenfirma?
Motiv für die Zwischenschaltung einer Briefkastenfirma könnte
sein, daß die ausländische Immobilie mit Schwarzgeld gekauft werden sollte und dies natürlich nicht bekannt werden soll. Ein weiteres Motiv kann sein, daß der Steuerpflichtige die Besteuerung der
ausländischen Immobilie in Deutschland und im Ausland umgehen oder zumindest mindern möchte, zum Beispiel bezüglich der
Erbschaftssteuer.
Die Fragen der deutschen Besteuerung kommen oftmals zu kurz
bei Beratern und Treuhändern von Domizilfirmen oder Briefkastenfirmen, die sich aus der Verantwortung mit dem Hinweis stehlen, daß die Gesellschaft im jeweiligen Ausland keine oder nur sehr
geringe Steuern zahlen muß, im übrigen aber die deutsche Besteue92
8. Deutsche Besteuerung der Renten
rung nicht ihre Sache sei. Oftmals wissen dann die deutschen Steuerpflichtigen nicht oder zumindest nicht genau, inwieweit es sich
um legale Steuervermeidung oder um Steuerhinterziehung handelt.
Sie sollten aber gerade über diese Aspekte genau informiert sein,
damit Sie auch wissen, woran Sie sind und womit Sie rechnen müssen, wenn irgend etwas schiefläuft. Dies gilt auch und gerade für
die Fälle, in denen für den Erwerb und das Halten einer Immobilie
im Ausland eine ausländische Gesellschaft zwischengeschaltet werden soll.
Wenn jemand eine Immobilie mit Schwarzgeld und mittels Zwischenschaltung einer Briefkastenfirma kauft, so bekommt er die
Diskretion nicht kostenlos, er muß die Gesellschaft gründen, Berater bezahlen und darauf hoffen, daß die Angelegenheit nicht publik
wird.
Wenn Ihnen irgend jemand eine steuersparende Konstruktion mittels Briefkastenfirma anbietet, sollten Sie sich genau erklären lassen,
worin denn nun der Steuerspareffekt besteht oder ob es sich nur
um eine primitive Art von Steuerhinterziehung handelt. Dann wissen Sie, worum es geht und welches Risiko Sie eingehen. Lassen Sie
sich nicht mit der Bemerkung abspeisen, daß die deutsche Besteuerung nicht von Bedeutung oder diese deutsche Besteuerung nicht
Gegenstand der Tätigkeit des Briefkastenonkels sei.
8. Deutsche Besteuerung der Renten – Anreiz für
Rentner zur Abwanderung ins Ausland?
Vorweg sei auf die Ausführungen im Kapitel Rente, Pension usw.
hingewiesen. Falls die nachgelagerte Besteuerung irgendwann relativ hoch ausfallen sollte, käme man dann vielleicht zu dem Ergebnis,
daß die Besteuerung der Rente in Spanien oder in einem anderen
Land steuergünstiger ist und deshalb ein Ruheständler auch gerne
seinen Hauptwohnsitz ganz offiziell ins Ausland verlagert. Daß die
nachgelagerte Rentenbesteuerung einen Anreiz zur Abwanderung
ins Ausland darstellt, wird natürlich auch von Steuer- und Rentenpolitikern gesehen, weshalb sie überlegen, auf welche Art und
Weise dies verhindert werden kann. Und da in dieser Hinsicht Politiker recht kreativ sind, wird man nicht allzu viel Positives erwarten
dürfen.
93
In Betracht gezogen wird eine steuerliche Lösung wie bei Beamtenpensionen. Beamtenpensionen dürfen gemäß den mit vielen
Staaten abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen in dem
Staat besteuert werden, der die Pension zahlt. Die Einführung dieser Regeln für die Altersrente würde aber bedeuten, daß alle bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen verhandelt und abgeändert
werden müßten. Es würde bedeuten, daß der jeweilige ausländische
Staat Steuern verlieren würde und dies wohl nicht ohne Gegenleistung akzeptieren dürfte.
9. Riester-Rente
Europäischer Gerichtshof: Steuerliche Vorteile der RiesterVerträge auch für Rentner im Ausland
Bis zur Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes im Sommer 2009 war vom Gesetzgeber vorgesehen, daß Riester-Sparer
Fördermittel zurückzahlen müssen oder gleich gar nicht erhalten,
wenn sie ins Ausland umziehen oder als Pendler grenznah wohnen.
Auch der Erwerb oder Bau einer Immobilie in der Europäischen
Union sollte nicht gefördert werden. Dagegen hatte die Europäische Kommission geklagt und beim Europäischen Gerichtshof
erwartungsgemäß Recht bekommen. Nach der Entscheidung des
Europäischen Gerichtshofes – C-269/07 – darf die Wohnortentscheidung die Altersvorsorgezulage nicht beeinträchtigen (im Internet unter http://curia.europa.eu/jcms/jcms/j_6/ zu finden). Die
monierten Vorschriften beinhalteten, daß
Grenzarbeitnehmern (und deren Ehegatten) die Zulageberechtigung verweigern, falls sie in Deutschland nicht unbeschränkt steuerpflichtig sind,
daß das geförderte Kapital für eine eigenen Wohnzwecken
dienende Wohnung im eigenen Haus nicht verwendet werden
darf, falls diese nicht in Deutschland belegen ist, und
daß die Förderung bei Beendigung der unbeschränkten Steuerpflicht zurückzuzahlen ist.
Verlegung des Wohnsitzes unschädlich
Wenn jemand seinen Wohnsitz ins Ausland verlegt, endet die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland. Das hätte nach dieser
umstrittenen Regelung bedeutet, daß die Riester-Förderung hätte
94
9. Riester-Rente
zurückgezahlt werden müssen. Aufgrund des Urteils muß diese
Regelung geändert werden. Die Förderung muß nicht zurückgezahlt werden.
Wohn-Riester auch für Immobilien in der EU
Nach der bisherigen Regelung dürfen Riester-Sparer mit dieser Förderung nur Immobilien in Deutschland kaufen. Dies stellt nach dem
Urteil eine Diskriminierung dar. Wer also die normalen Voraussetzungen erfüllt, kann künftig mit „Wohn-Riester“ auch eine Wohnung in der EU kaufen.
Offen ist allerdings, wie die Vorgaben des Europäischen Gerichtshofs vom deutschen Gesetzgeber umgesetzt werden. Und der
Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg
Rips, sagte nach der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs
(C-269/07): „Wir fordern, daß neben der selbst genutzten Immobilie und dem Erwerb von Genossenschaftsanteilen künftig auch die
vermietete Immobilie über Wohn-Riester gefördert werden muß.
Gerade die vermietete Wohnung liefert laufende Einnahmen zur
Altersvorsorge. Selbst genutztes und vermietetes Wohneigentum
müssen im Gesetz gleichgestellt und gleich behandelt werden.“
95
1. Wer erbt nach welchen Vorschriften?
V. Erbschaften, Schenkungen und Steuern im
In- und Ausland
Wer nur für einige Wochen oder Monate des Jahres im Ausland
Urlaub macht, muß allein deshalb keine speziellen erbrechtlichen
Aspekte beachten. Denn es ist – etwas pietätlos formuliert – für die
Erbfolge und die Erbschaftsteuer völlig egal, wenn man während
dieses Aufenthaltes im Ausland verstirbt. Dann geht alles seinen
üblichen Gang wie von Erbfällen in Deutschland gewohnt, außer
daß die Rückführung nach Deutschland und die Beschaffung der
betreffenden Dokumente umständlich und aufwendig sein kann.
Wenn aber jemand Vermögen im Ausland hat, so kann es je nach
Land unterschiedlich sehr kompliziert werden unabhängig davon,
ob der Hauptwohnsitz in Deutschland oder im Ausland ist.
Zwei typische Sachverhalte sind zu unterscheiden:
Hauptwohnsitz in Deutschland, Zweitwohnsitz im Ausland,
Vermögen in Deutschland und eine Immobilie als Zweitwohnsitz im Ausland,
Hauptwohnsitz im Ausland, Vermögen in Deutschland und
im Ausland.
Die folgenden Ausführungen können zwar eine Beratung für
den Einzelfall nicht ersetzen. Wenn sie aber erkennen, worauf es
ankommt und welche Fragen Sie an Berater stellen müssen, haben
Sie schon viel für sich gewonnen.
Vermögen im Ausland
Wenn jemand Vermögen im Ausland hat, z. B. die Immobilie,
die er für den Ruhestand im Süden erworben hat, sind spezielle
Aspekte in Betracht zu ziehen. Dies ist nun aber kein Grund zur
Beunruhigung, sondern sollte nur Anlaß sein, die wichtigsten Fragen abzuklären, damit man weiß, was Vermögen und insbesondere
Immobilien im Ausland für erbrechtliche Konsequenzen, auch in
steuerlicher Hinsicht, mit sich bringen.
Je nach Land, wo sich dieses Vermögen befindet, sind die erbrechtlichen und erbschaftsteuerlichen Konsequenzen unterschiedlich.
Wer darauf rechtzeitig reagiert, kann Erbschaftssteuern sparen
oder zumindest die Abwicklung der Erbschaft im Ausland erleich97
V. Erbschaften, Schenkungen und Steuern im In- und Ausland
tern. Und wer schon vor dem Kauf einer Immobilie im Ausland
abklärt, was dies für den Erbfall bedeutet, kann schon beim Erwerb
der Immobilie eventuell günstige erbschaftsteuerliche Gestaltungsmöglichkeiten wahrnehmen und Kosten und Steuern sparen.
Drei sehr wichtige Fragen stellen sich:
Gelten für die Immobilie im Ausland deutsche oder ausländische
Vorschriften für die Erbfolge, also für die Frage, wer erbt?
Wo und in welcher Höhe fällt Erbschaftsteuer an?
Wie wird eine eventuell drohende Doppelbesteuerung vermieden
oder zumindest gemildert?
Diese Fragen lassen sich nicht generell für alle Länder beantworten und muß hinsichtlich jedes einzelnen Landes abgeklärt werden.
Italien und Spanien
Für Immobilien in Spanien und Italien läßt sich erfreulicherweise
ganz einfach feststellen, daß bei der Feststellung der Erbfolge
das deutsche Testament – soweit vorhanden – oder die deutsche
gesetzliche Erbfolge gilt. Wenn sich also jemand eine Immobilie in
Spanien kauft, unabhängig davon, ob er – mit deutscher Staatsangehörigkeit die ganze Zeit in Spanien lebt oder nur einige Monate des
Jahres, so bestimmt sich nach dessen deutschem Testament, wer
erbt, oder, falls ein Testament nicht vorhanden ist, wird der Erbe
gemäß den deutschen Vorschriften über die gesetzliche Erbfolge
ermittelt. Es ist deshalb auch im Normalfall nicht notwendig, ein
gesondertes spanisches oder italienisches Testament zu errichten.
Gewisse Vorteile könnte dies nur für eine schnellere Abwicklung
der Erbschaft bringen.
Frankreich
Dagegen gilt in Frankreich, daß französische Immobilien nach
französischem Erbrecht vererbt werden. Wenn sich nun französisches und deutsches Erbrecht gleichen würden, so wäre dies kein
Problem. In Frankreich richtet sich aber – anders als in Deutschland – die Erbfolge vorrangig nach der Blutsverwandtschaft, zuerst
also die Abkömmlinge, dann die Eltern, Geschwister und zuletzt
die sonstigen Verwandten. Der überlebende Ehegatte hat eine eher
schwache Stellung.
98
Wenn nun jemand einwenden würde, daß man ja ein Testament
machen könne und das Vermögen oder ein Teil des Vermögens
auf den Ehegatten übertragen könne, so ist dies ein Trugschluß.
Denn diese französischen Vorschriften stehen über einem wie auch
immer formulierten deutschen Testament.
Wenn nun der Ehegatte die französische Immobilie erben soll, wird
im Allgemeinen die Gründung einer französischen SCI empfohlen,
also die – legale – Zwischenschaltung einer Gesellschaft. Da es sich
bei den Anteilen an der Gesellschaft nicht um unbewegliches Vermögen sondern um bewegliches Vermögen handelt, kommt dann
hinsichtlich dieser Anteile deutsches Erbrecht zur Anwendung. Ist
beabsichtigt, eine derartige Gesellschaft zu gründen, so sollte diese
schon vor dem Kauf der Immobilie gegründet und die Immobilie
direkt von der Gesellschaft gekauft werden.
Diese rechtlichen Gesichtspunkte im Einzelnen zu erörtern, insbesondere die Frage, weshalb ein Unterschied zwischen „beweglichen“ und „unbeweglichen“ Gegenständen zu machen ist, würde
zu weit führen. Für Kaufinteressenten und Eigentümer von Frankreichimmobilien ist fachliche Beratung zu empfehlen.
Sonstige Länder
In den meisten Ländern gilt das Heimatstaatprinzip, d. h. es kommt
das Erbrecht des Heimatstaates des Erblassers zur Anwendung.
Kein Testierverbot für Heimbewohner zugunsten ausländischer Altenheime
Gibt es denn überhaupt ein Testierverbot zugunsten von Altenheimen, werden sich manche fragen. Das gibt es tatsächlich in
Deutschland und ist im Heimgesetz geregelt. Gemäß § 14 Heimgesetz ist es dem Träger eines Altenheimes grundsätzlich untersagt, sich von oder zugunsten von Bewohnern Geld oder geldwerte
Leistungen über das vertraglich vereinbarte Entgelt hinaus versprechen zu lassen.
Der Inhaber eines Altenheimes darf also mit seinen Bewohnern
keinen Vertrag abschließen, wonach die Bewohner dem Altenheim
das gesamte Erbe oder einen Teil davon vermachen. Dadurch sollen die Bewohner vor erbschleichenden Betreibern von Altenheimen bewahrt werden, die Vorschrift dient also dem Schutz der
Bewohner. Dieses Verbot gilt aber auch dann, wenn der Bewohner
99
keinen Vertrag abschließt, sondern ein Testament zugunsten des
Altenheimes macht und der Heimträger davon weiß. Verfassungsrechtlich ist dieses Testierverbot laut Bundesverfassungsgericht
nicht zu beanstanden. Vermacht aber ein Bewohner dem Altenheim in einem Testament ohne Kenntnis des Altenheims sein Vermögen oder einen Teil davon, ist dies zulässig.
Vor der Frage, ob das Testierverbot auch für ausländische Altenheime gilt, stand das Landgericht Oldenburg und das Oberlandesgericht Oldenburg. In Lima war eine deutsche Bewohnerin verstorben und hatte dem dortigen Altenheim, wo sie gelebt hatte, mittels
Testament ihr Vermögen vermacht. Im Verfahren um den beantragten Erbschein entschied das Landgericht, daß dieses Testierverbot auch für ausländische Heime gelte und dadurch das peruanische
Altenheim das Nachsehen gehabt hätte. Das Oberlandesgericht
kam dagegen in II. Instanz zu der gegenteiligen Rechtsauffassung,
daß dieses Testierverbot nicht für letztwillige Verfügungen zugunsten ausländischer Altenheime gelte.
Die Konsequenz aus diesem Urteil: wer seinen Lebensabend in
einem ausländischen Altersheim verbringt, kann mit dem ausländischen Altenheim eine Vereinbarung über sein Erbe zugunsten des Altenheims treffen. Das Testierverbot gemäß deutschem
Heimgesetz gilt nicht. Dies kann aber zum Problem werden, wenn
hilflose Bewohner massiv beeinflußt werden und sich nicht zu wehren wissen. Im vorliegenden Fall hat das Oberlandesgericht das
Landgericht angewiesen zu überprüfen, ob die Heimbewohnerin
überhaupt testierfähig war. Wenn sie nicht testierfähig gewesen ist,
wäre das Testament ungültig und die Schwester der Verstorbenen
würde Erbin.
2. Zweitwohnsitze: Erbschaftssteuer im In- und
Ausland
Fall: Witwe A hat sich in Spanien/Italien eine Immobilie als Zweitwohnsitz angeschafft, in der sie drei bis vier Monate des Jahres verbringt. Nach dem letzten Frühling ihres Lebens verstirbt sie. Ihr
deutscher Freund B und ihr einziger Sohn erben die spanische
Immobilie je zur Hälfte. In welchem Land ist Erbschaftsteuer zu
bezahlen?
100
2. Zweitwohnsitze: Erbschaftssteuer im In- und Ausland
Erbschaftssteuer ist sowohl in den betreffenden Ländern als auch
in Deutschland zu bezahlen. Gemäß § 2 Absatz 1 Nr. 1 deutsches
Erbschaftssteuergesetz tritt die deutsche Steuerpflicht ein, wenn
der Erblasser zur Zeit seines Todes oder der Erwerber zur Zeit der
Entstehung der Steuer (im Todesfall also grundsätzlich mit dem
Tod des Erblassers) ein Inländer ist, und zwar grundsätzlich für
den gesamten Vermögensanfall, auch für Auslandsimmobilien. Es
ist also damit zu rechnen, daß sowohl in Deutschland als auch im
jeweiligen Ausland für die dortige Immobilie grundsätzlich Erbschaftssteuer zu bezahlen ist. Immerhin gibt es die Regelung, daß
gemäß § 21 Erbschaftssteuergesetz auf Antrag die im Ausland
anfallende, gezahlte und keinem Ermäßigungsanspruch unterliegende ausländische Erbschaftssteuer anteilig angerechnet wird.
Dies gilt insbesondere für die Länder Spanien und Italien, also
die Länder, in denen Deutsche bevorzugt Immobilien kaufen und
besitzen. Aber: wenn die ausländische Erbschaftsteuer höher ausfällt, zum Beispiel in Spanien, und es nur geringe oder keine Freibeträge gibt, zahlt man zwar aufgrund der Anrechnung unterm Strich
nicht zwei Mal Erbschaftsteuer, aber die Freude darüber wird dennoch sehr stark getrübt sein, falls die ausländische Erbschaftsteuer
hoch ausfällt.
Bezüglich einigen anderen Ländern sind hinsichtlich der Erbschaftsteuer Doppelbesteuerungsabkommen zu beachten, also Verträge
zwischen Deutschland und anderen Ländern, in denen die Frage
der Erbschaftsbesteuerung geregelt ist, zum Beispiel zwischen USA
und Deutschland. Mit Frankreich gibt es seit dem Frühjahr 2009
auch ein Doppelbesteuerungsabkommen betreffend Erbschaftsteuer. Im Ergebnis läuft es bei Frankreich aber – in Bezug auf
Immobilien – auch auf die oben erwähnte Regelung der Anrechnung hinaus.
Wie bei Erbschaften gilt es auch bei Schenkungen, die Höhe der
betreffenden Steuer im Einzelfall auszurechnen, damit es keine
bösen Überraschungen gibt. Bei Ehegatten und Kindern fallen
die Steuersätze im Normalfall geringer aus als bei Nichtverwandten, z. B. bei Lebensabschnittspartnern. Je nach Land unterschiedlich kann es auch für Ehegatten und Kinder Freibeträge in unterschiedlicher Höhe geben. Wichtig bei der Berechnung der Steuer
ist im übrigen auch der Wert, der für die Immobilie angesetzt wird.
101
Handelt es sich um einen sehr niedrigen fiktiven steuerlichen Wert,
so können sich hohe Steuersätze durchaus in sehr positiver Weise
relativieren.
Besteht die Erbschaft nur aus der Auslandsimmobilie, ist die ausländische Erbschaftsteuer voll anzurechnen. Ist die ausländische
Erbschaftsteuer höher als die deutsche, wird der Unterschiedsbetrag nicht erstattet.
Hinweise für die Anrechnung der ausländischen
Erbschaftsteuer
Besteht die Erbschaft nur zum Teil aus Auslandsvermögen oder
eben einer Auslandsimmobilie, so ist der darauf entfallende Teilbetrag der deutschen Erbschaftsteuer in der Weise zu ermitteln, daß
die sich für das steuerpflichtige Gesamtvermögen einschließlich
des steuerpflichtigen Auslandsvermögens ergebende Erbschaftsteuer im Verhältnis des steuerpflichtigen Auslandsvermögens zum
steuerpflichtigen Gesamtvermögen aufgeteilt wird.
Dieser anrechenbare Teil der ausländischen Erbschaftsteuer ist für
jeden einzelnen ausländischen Staat gesondert zu berechnen, wenn
sich Auslandsimmobilien in verschiedenen ausländischen Staaten
befinden.
Der anteilige Anrechnungsbetrag errechnet sich wie folgt:
Deutsche Steuer x steuerpflichtiges Auslandsvermögen
steuerpflichtiger Gesamterwerb
Steuerfreiheit für „Familienheime“: In welchen Fällen sind
EU-Immobilien von der deutschen Erbschaftsteuer befreit?
Mit der deutschen Erbschaft- und Schenkungsteuer-Reform sind
eigengenutzte Immobilien – „Familienheime“ – in Deutschland
und in EU-Staaten erbschaftsteuerfrei, aber nur für bestimmte Personengruppen, nämlich für Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Kindeskinder, falls die Kinder schon verstorben
sind.
Und: nur wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre lang nach dem
Erbfall durch den Erben selbst genutzt wird. Wird diese Bedingung nicht eingehalten, ist die Immobilie nachzuversteuern. Diese
Nachversteuerung läßt sich nur dann umgehen, wenn zwingende
Gründe geltend gemacht werden können. Was unter „zwingend“
102
2. Zweitwohnsitze: Erbschaftssteuer im In- und Ausland
zu verstehen ist, werden die Gerichte noch abklären müssen (Scheidung? Beruflich bedingter Umzug? Pflegebedürftigkeit? Finanzielle
Probleme?).
Eine Einschränkung gibt es noch für Kinder, für die ein Familienwohnheim nur bis zu einer Gesamtfläche von 200 Quadratmeter
steuerfrei ist.
Klargestellt sei, daß sich im Gesamtergebnis, wenn also nicht nur
die deutsche sondern auch die ausländische Besteuerung miteinbezogen wird, die steuerliche Belastung nicht automatisch reduziert.
Für die einzelnen Länder sind die typischen Konsequenzen in den
Länder-Rubriken erläutert. Und generell gilt: dieser lange Zeitraum,
in dem die Immobilie durch den Erben selbst genutzt werden muß,
bedeutet eine große Einschränkung.
Selbstgenutzte ausländische Zweitwohnsitze ebenfalls in
Deutschland erbschaftsteuerfrei?
Nimmt man den Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift, in der von
„Wohnung zu eigenen Wohnzwecken“ und „Familienheim“ die Rede
ist, müßten eigentlich auch inund ausländische Zweitwohnsitze, die
nicht vermietet werden, unter diese Vorschrift fallen und damit steuerfrei sein. Dagegen wird aber argumentiert, daß es sich um eine
Art familiärer Mittelpunkt handeln müsse, und deshalb Zweitwohnungen, Wochenend- und Ferienhäuser nicht steuerbefreit seien.
Man hätte sich gewünscht, daß die Vorschrift eindeutiger formuliert
worden wäre. Da aber der Gesetzgeber wohl nur ein Objekt steuerlich begünstigen wollte, wird man davon ausgehen müssen, daß eben
nur diese Hauptwohnung steuerlich befreit ist. Irgendwann wird es
dazu sicherlich noch eine Gerichtsentscheidung geben.
Unabhängig von dieser Frage wird man aufgrund von Erfahrungen
anmerken können, daß Erben eher selten die Ferienimmobilie beibehalten wollen und lieber verkaufen.
Nachweise
Für alle ausländischen Steuern, die in Deutschland bei der deutschen Steuerschuld angerechnet werden dürfen, müssen über die
Bezahlung Nachweise vorgelegt werden. Es ist gesetzlich festgelegt, daß der Nachweis über die Höhe des Auslandsvermögens und
über die Festsetzung und Zahlung der ausländischen Steuern mit
der Vorlage entsprechender Urkunden zu führen ist.
103
3. Zweitwohnsitze:
läßt sich Erbschaftssteuer sparen?
Aufgrund der Tatsache, daß diese ausländische Immobilie in
Deutschland mit dem tatsächlichen Wert zu versteuern ist und die
Erbschaftssteuersätze im Ausland in manchen Ländern sehr viel
höher sind als in Deutschland, überlegen sich Kaufinteressenten,
ob die Immobilie nicht schon vorneweg auf die Kinder oder eine
andere als Erbe vorgesehene Person gekauft werden soll, also schon
beim Erwerb der Immobilie. Diese Überlegung ist völlig legal und
spart eventuell Steuern. Allerdings muß eine Geldschenkung zum
Kauf der ausländischen Immobilie grundsätzlich, wenn auch nur in
Deutschland, versteuert werden.
Wenn die Immobilie direkt auf die Kinder gekauft wird, können
sich die Ehegatten hinsichtlich der Nutzung der Immobilie dadurch
absichern, daß sie sich ein lebenslanges Nießbrauchsrecht einräumen lassen. Auch wenn es Streit zwischen Eltern und Kindern
geben sollte, dieses Nutzungsrecht ist dann unantastbar abgesichert. Allerdings kann die Übertragung der Immobilie auf die Kinder selbst nicht mehr rückgängig gemacht werden. Deshalb sollte
vorneweg nicht nur der rein steuerliche Aspekt beachtet sondern
auch die Frage beantwortet werden, ob man das Eigentum an der
Immobilie sehr frühzeitig aus der Hand geben will. Würde man
später aus welchen Gründen auch immer zu einer anderen Entscheidung gelangen, daß man nämlich die Immobilie gerne einer
anderen Person vermachen würde, wäre dies nicht mehr möglich.
Steuerfrei und diskret vererben oder verschenken?
Wenn es um die Vermeidung von Steuern geht, werden hin und
wieder auch Vorgehensweisen in Betracht gezogen, die steuerrechtlich nicht zulässig sind – z. B. pro-forma-Verträge. Und oft wissen
die betreffenden Personen nicht Bescheid, weil sich die „Berater“
vor klaren Aussagen drücken.
Bei den folgenden beiden Vorgehensweisen spekulieren die Erben
einfach darauf, daß die Finanzämter von dem Todesfall oder zumindest von dem betreffenden Vermögenswert nichts erfahren. Dies
ändert aber natürlich nichts an der bestehenden Pflicht, Erbschaftsteuer bezahlen zu müssen.
104
3. Zweitwohnsitze: läßt sich Erbschaftssteuer sparen?
Der zukünftige Erblasser erteilt dem Erben eine Vollmacht, die
über den Tod hinaus gelten muß, mit der er im Erbfall den Immobilienbesitz weiterverkaufen oder auf sich übertragen kann. Erfährt
der Fiskus nichts von dem Todesfall, so könnte der Bevollmächtigte ohne Zahlung der Erbschaftssteuer die Immobilie weiter veräußern oder auf sich persönlich mittels eines pro-forma-Kaufvertrages übertragen, wobei im letzteren Fall Grunderwerbssteuer zu
zahlen ist, die aber durchaus sehr viel niedriger ausfallen könnte als
die Erbschaft- oder Schenkungssteuer.
Vielleicht denkt der Erbe auch daran, die Erbschaftssteuer verjähren zu lassen. Allerdings betragen die Verjährungsfristen in den verschiedenen Ländern mindestens einige Jahre, so daß also der Erbe
schon einen sehr langen Atem haben muß, da er bis zum Ablauf
der Verjährungsfrist als Erbe nicht über die Immobilie verfügen
sollte, damit niemand etwas davon merkt, es sei denn, er hat – wie
oben schon angesprochen – eine Vollmacht, mit der er als Vertreter
des Vollmachtgebers über die Immobilie verfügen kann.
Damit nun derjenige, der vorneweg eine Vollmacht erhalten hat,
nicht vorzeitig von der Vollmacht Gebrauch macht, kann diese
Vollmacht bei einer vertrauenswürdigen dritten Person hinterlegt
werden (z. B. Notar oder Rechtsanwalt). Aber steuerlich legal ist
das alles nicht.
Kauf einer Immobilie über Gesellschaften
Damit angeblich Erbschaftsteuer vermieden werden kann, wird
für manche Länder all zu oft der Kauf einer Immobilie über eine
Gesellschaft empfohlen. Dies mag in Einzelfällen sinnvoll sein, in
den meisten Fällen dürfte es sich zumindest nicht um eine legale
Steuersparkonstruktion handeln, außerdem werden Kosten für
Gründung und laufende Betreuung der Gesellschaft fällig. Deshalb
ist nur gesichert, daß die Berater dabei verdienen. Es gilt also sehr
vorsichtig zu sein, wenn irgend jemand ohne Wenn und Aber den
Kauf einer Immobilie über eine Gesellschaft empfiehlt. Wenn diese
Lösung tatsächlich im Einzelfall gut sein sollte, so wird der Berater
auch in der Lage sein, dies ausführlich begründen zu können, er
wird insbesondere auch darauf hinweisen, ob diese angeblich gute
Lösung eine legale Steuersparkonstruktion ist oder es sich nur um
Steuerhinterziehung handelt. Dann wissen Sie, worum es geht und
welches Risiko Sie eingehen. Lassen Sie sich nicht mir der Bemer105
kung abspeisen, daß die deutsche Besteuerung nicht von Bedeutung oder diese deutsche Besteuerung nicht Gegenstand der Tätigkeit der eingeschalteten Person sei.
Beispiel: der „Berater“ empfiehlt, die spanische Immobilie von
einer vom Kaufinteressenten zu gründenden Firma erwerben zu
lassen, dann würde keine Erbschaftssteuer anfallen, wenn der Verkäufer stirbt.
Wenn nun in der Folgezeit der Käufer stirbt und der ausländische
und deutsche Fiskus von dieser Gesellschaft nichts erfahren beziehungsweise nicht wissen, daß dem Erblasser die Anteile an dieser
Gesellschaft gehören, so mag man die deutsche und ausländische
Erbschaftssteuer vermeiden. Selbstverständlich unterliegt aber auch
die Vererbung der Anteile an dieser Gesellschaft der Erbschaftssteuer, so daß es sich schlichtweg um eine Steuerhinterziehung handelt. Und wenn man bedenkt, daß die Gründung der Gesellschaft
und die laufende Betreuung jedes Jahr Geld kostet, wird diese Vorgehensweise unterm Strich gesehen oft uninteressant, auch wenn
man sogar bereit wäre, diese Steuerhinterziehung zu begehen.
Und sobald eine dritte Person von der Zwischenschaltung dieser
Gesellschaft erfährt und es Streit unter den Erben oder mit den zu
kurz gekommenen Leuten gibt, besteht natürlich die Gefahr, daß
ein Hinweis einer unzufriedenen Person an das deutsche und jeweilige ausländische Finanzamt die ganze Konstruktion mit entsprechenden Folgen auffliegen lassen.
4. Hauptwohnsitz im Ausland
Auch wenn ein Ruheständler auf Dauer ins steuergünstige Ausland oder gar eine Steueroase zieht, bedeutet dies noch lange nicht,
daß mit dem Wegzug automatisch deutsche Erbschaftssteuer vermieden werden könnte. Es reicht schon aus, wenn der Erbe in
Deutschland seinen Wohnsitz hat, damit die ausländische Immobilie und das sonstige ausländische Vermögen der deutschen Erbschaftssteuer unterliegt.
Und noch schlimmer würde es unter erbschaftsteuerlichen
Gesichtspunkten werden, wenn der Erblasser seinen Hauptwohnsitz in ein Land mit relativ hoher Erbschaftsteuer zum Beispiel verlegen würde. In einem solchen Fall muß im betreffenden Land,
106
5. Keine Anrechnung der ausländischen Erbschaftsteuer
grundsätzlich sein gesamtes Weltvermögen, also auch hinsichtlich
des in Deutschland verbliebenen Vermögens, der dortigen Erbschaftsteuer unterworfen werden.
5. Keine Anrechnung der ausländischen
Erbschaftsteuer beim ausländischen Bankkonto
Eigentlich hatte man sich erhofft, daß der Europäische Gerichtshof diese Doppelbesteuerung bei Bankkonten für nicht akzeptabel
hält. Doch er entschied (Verfahrensdauer insgesamt inkl. Finanzamt knapp 10 Jahre!) in der Rechtssache C-67/08 (12.2.2009), daß
die deutsche Regelung, nach der die vom Erben in einem anderen Mitgliedstaat entrichtete Erbschaftsteuer, wenn es sich bei
den Nachlaßgütern um Kapitalforderungen handelt, nicht auf
die Erbschaftsteuer angerechnet werden kann, die in dem Mitgliedstaat geschuldet wird, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt
seines Ablebens seinen Wohnsitz hatte, keine Beschränkung der
„Kapitalverkehrsfreiheit“ gemäß Art. 56 EG und 58 EG darstelle. Diese etwas komplizierte Formulierung besagt im Hinblick
auf ausländische Bankkonten beispielsweise in Italien und Spanien, daß im Todesfall für dieses Bankkonto sowohl im jeweiligen Ausland als auch in Deutschland Erbschaftsteuer bezahlt
werden muß, und zwar ohne die Möglichkeit, die ausländische
Erbschaftsteuer mit der deutschen zu verrechnen, wie dies ja
bei der Erbschaftsteuer auf Immobilien eindeutig zulässig ist.
Ausgangsfall: Frau Block, die in Deutschland wohnt, ist Alleinerbin
einer im Jahr 1999 in Deutschland verstorbenen Person, die dort
ihren letzten Wohnsitz hatte. Der Nachlass bestand im Wesentlichen aus Kapitalvermögen, das zu einem Teil in Höhe von 144.255
DM in Deutschland und zum anderen Teil in Höhe von umgerechnet 994.494 DM bei Finanzinstituten in Spanien angelegt war. Für
das in Spanien angelegte Vermögen zahlte Frau Block dort Erbschaftsteuer in Höhe von 207.565 DM. Mit Steuerbescheid vom
14. März 2000 setzte das Finanzamt die von Frau Block in Deutschland geschuldete Erbschaftsteuer fest, ohne dabei die in Spanien
entrichtete Erbschaftsteuer in Ansatz zu bringen. Gegen diesen
Bescheid legte Frau Block Einspruch ein, mit dem sie begehrte,
die in Spanien gezahlte Erbschaftsteuer auf die in Deutschland zu
entrichtende Erbschaftsteuer anzurechnen und folglich den diese
Steuer übersteigenden Betrag zu erstatten.
107
Das deutsche Finanzamt ließ die spanische Steuerschuld als Nachlassverbindlichkeit nur zum Abzug zu, d. h. es gestattete den Abzug
der in Spanien entrichteten Erbschaftsteuer von der Bemessungsgrundlage für die in Deutschland geschuldete Erbschaftsteuer.
Damit ergab sich unter Berücksichtigung von Verbindlichkeiten
aus Vermächtnissen sowie eines persönlichen Freibetrags ein steuerpflichtiger Erwerb von 579.000 DM, auf den Erbschaftsteuer in
Höhe von 124.500 DM (63.655,84 Euro) festgesetzt wurde. Der
mit der Angelegenheit befasste Bundesfinanzhof stellte fest, daß
es in Ermangelung einer gemeinschaftlichen Harmonisierung des
Begriffs des Auslandsvermögens zu einer Doppelbelastung von
Frau Block komme, da die Bundesrepublik Deutschland bei der
Erhebung der Erbschaftsteuer auf Kapitalforderungen an den
Sitz des Gläubigers, das Königreich Spanien dagegen an den des
Schuldners anknüpfe. Er warf die Frage auf, ob diese Doppelbelastung gegen das Gemeinschaftsrecht verstößt. Einerseits wäre
nämlich, wenn das gesamte Vermögen der Erblasserin in Deutschland angelegt gewesen wäre, nur die deutsche Erbschaftsteuer zu
erheben gewesen. Andererseits sei die Anknüpfung der Besteuerung an den Wohnsitz des Gläubigers nicht weniger vernünftig als
die Anknüpfung an den Sitz des Schuldners, da das vererbte Vermögen dem Gläubiger gehöre.
Der Gerichtshof meint aber, daß die Mitgliedstaaten beim gegenwärtigen Entwicklungsstand des Gemeinschaftsrechts vorbehaltlich dessen Beachtung über eine gewisse Autonomie in diesem
steuerlichen Bereich verfügen und deshalb nicht verpflichtet sind,
ihr eigenes Steuersystem den verschiedenen Steuersystemen der
anderen Mitgliedstaaten anzupassen, um namentlich die sich aus
der parallelen Ausübung ihrer Besteuerungsbefugnisse ergebende
Doppelbesteuerung zu beseitigen und so in einem Fall wie dem
des Ausgangsverfahrens die Anrechnung der Erbschaftsteuer zu
ermöglichen, die in einem anderen Mitgliedstaat als dem Wohnsitzstaat des Erben entrichtet wurde. Auch garantiere der EG-Vertrag nach der ständigen Rechtsprechung des Gerichtshofs einem
Unionsbürger nicht, daß die Verlegung seines Wohnsitzes in einen
anderen Mitgliedstaat als denjenigen, in dem er bis dahin gewohnt
hat, steuerneutral ist. Aufgrund der unterschiedlichen Regelungen
der Mitgliedstaaten in diesem Bereich könne eine solche Verlegung
für den Bürger je nach dem Einzelfall mehr oder weniger vorteil108
6. Prüf-Liste
haft sein. Deshalb sei dahingehend zu entscheiden, daß die Art.
56 EG und 58 EG dahin auszulegen sind, daß sie einer Regelung eines Mitgliedstaats wie der im Ausgangsverfahren fraglichen
nicht entgegenstehen, nach der bei der Berechnung der Erbschaftsteuer, die von einem Erben mit Wohnsitz in diesem Mitgliedstaat
auf Kapitalforderungen gegen ein in einem anderen Mitgliedstaat
ansässiges Finanzinstitut geschuldet wird, die in dem anderen Mitgliedstaat entrichtete Erbschaftsteuer auf die im erstgenannten
Mitgliedstaat geschuldete Erbschaftsteuer nicht angerechnet wird,
wenn der Erblasser zum Zeitpunkt seines Ablebens seinen Wohnsitz im erstgenannten Mitgliedstaat hatte. Dies führt dazu, daß die
Erbin im Ausgangsfall einen hohen fünfstelligen Betrag (63.655,84
Euro) zusätzlich zu bezahlen hat, der nicht angefallen wäre, wenn
die Anrechnung zulässig wäre. Es wäre natürlich möglich, daß
der deutsche Gesetzgeber diese Doppelbelastung abschafft. Aber
darauf sollte niemand hoffen. Die Konsequenz kann deshalb nur
lauten: niemals höhere Beträge auf ausländischen Bankkonten
lagern lassen.
6. Prüf-Liste
Je früher diese Überlegungen angestellt werden, um so eher besteht
die Chance, den Erbschafts- oder Schenkungsvorgang richtig zu
steuern und Steuern und sonstige Kosten in rechtlich zulässiger
Weise vermeiden oder zumindest reduzieren zu können. Insbesondere sind die rechtlichen und insbesondere steuerrechtlichen
Aspekte sowohl in Bezug auf das jeweilige Ausland als auch in
Bezug auf Deutschland abzuklären.
Wer also
im Ausland Vermögenswerte erwirbt und/oder
Vermögenswerte ins Ausland verlagert und/oder
auf Dauer ins Ausland zieht,
sollte vorher abklären:
Erbrecht: ob und gegebenenfalls welche Auswirkungen dies
auf die Erbfolge und erbrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten
hat,
Erbschaftsteuer: erbschaftssteuerliche Konsequenzen? – gibt
es Möglichkeiten der Schenkung- und Erbschaftssteuerersparnis?
109
Erbfolgeplanung: gibt es Möglichkeiten, eventuell unerwünschte Konsequenzen über eine vorweggenommene Erbfolge, Gesellschaftsgründung etc. zu vermeiden?
Erbschaftsteuerliche Sondersituation eines ausländischen
Bankkontos: anfallende Steuern abklären?
110
1. Spanien
VI. Länderteil
1. Spanien
Allgemeines
Spanien ist und bleibt unbestrittenermaßen das Land, das die meisten deutschen Ruheständler anzieht. Dies hängt sicherlich damit
zusammen, daß die meisten Interessenten Sonne, Strand und Meer
suchen, dies in Spanien auch reichlich finden, und gleichzeitig ein
breites Immobilienangebot zur Verfügung steht. Außerdem ist die
Verkehrsinfrastruktur (Flugmöglichkeiten) so gut ausgebaut, daß
auf den größeren Inseln und auch auf dem Festland Kurzurlaube
möglich sind, die schnelle Erreichbarkeit ist also gewährleistet. Ein
billiges Land ist aber Spanien – auch für Ruheständler – nicht mehr
(touristische Informationen beim Spanischen Fremdenverkehrsamt
TURESPAÑA: www.tourspain).
Nichtsdestoweniger ist natürlich richtig, daß das deutsche Interesse
an spanischen Immobilien seit einigen Jahren stark zurückgegangen ist. Aufgrund der überteuerten Immobilienpreise war dies auch
mehr als verständlich. Nachdem nun die Preise stark gefallen sind
und wahrscheinlich noch weiterhin fallen werden, werden auch
wieder mehr Deutsche Interesse für Aufenthalt und Immobilien
in Spanien zeigen. Für EU-Bürger gibt es weder beim Aufenthalt
noch beim Immobilienerwerb Beschränkungen.
In den typischen Touristengebieten findet sich alles, was ein Deutscher sucht, der wegen des Klimas und des Meeres in Spanien lebt,
aber ansonsten deutsches Essen und Trinken, deutsche Lektüre und
deutsche Gebräuche und Feste bevorzugt. Und auch deutsche Discountketten haben sich in Spanien angesiedelt. In diesen Gegenden
ist aber das Leben auch nicht billiger als in Deutschland, günstiger
dürften nur die Heizkosten sein.
Andererseits läßt sich weitab von den Touristengebieten billiger
leben als in Deutschland, wenn man sich auf das regionale und
nationale Warenangebot konzentriert und auf internationale Markenartikel keinen Wert legt. Und weitab von den Touristengebieten
sind auch Fincas sehr viel günstiger.
111
VI. Länderteil
Regionen, Inseln und Küsten
Spanien hat 17 Regionen, die comunidades autónomas (autonome
Gemeinschaften) genannt werden: Galicien, Asturien, Kantabrien,
Baskenland, Navarra, Rioja, Aragon, Madrid, Kastilien-Leon,
Kastilien-La Mancha, Extremadura, Katalonien, Valencia, die Balearen, Murcia und die Kanarischen Inseln. Die autonomen Gemeinschaften bestehen wiederum aus provincias (Provinzen).
Andorra gehört nicht zum spanischen Staat, ebensowenig der Fels
von Gibraltar, der noch immer britisches Hoheitsgebiet ist, aber
von Spanien zurückgefordert wird. Zum spanischen Staat gehören
dagegen die an der nordafrikanischen Küste gelegenen Exklaven
Ceuta und Melilla.
Costa Blanca
Die südlich von Valencia beginnende und bis zum Mar Menor reichende Costa Blanca mit Benidorm als architektonisch nicht gerade
gelungenem Zentrum des Fremdenverkehrs ist das Zentrum deutscher Ruheständler. Das Klima an der Costa Blanca gilt als sehr
angenehm, mild und gesund. Man findet ein Heilklima für Herz
und Kreislauf, Rheuma und Atemwege. Es ist deshalb kein Wunder,
daß man gerade dort sehr viele deutsche Ruheständler antrifft, die
sich auf Dauer niederlassen oder als Langzeiturlauber überwintern.
Wahrzeichen der Costa Blanca ist der gut 300 Meter hohe Peňon de
Ifach, ein massiver Felsblock direkt am Meer. Bei besonders klarer
Sicht soll man bis nach Ibiza sehen können. Von Deutschland aus
ist es an die Costa Blanca weiter als an die Costa Brava, aber dafür
ist es dort wärmer. Das Angebot an Immobilien ist sehr groß.
Balearen
Wo die Balearen (Baleares) liegen, wird man Deutschen kaum erklären müssen. Zu den Balearen gehören neben Inseln wie Mallorca,
Menorca, Ibiza und Formentera auch eine größere Anzahl von kleinen Inseln, die aber meist unbewohnt sind und für den Tourismus
und den Immobilienbereich keine Rolle spielen. Amtssprache ist
neben dem Spanischen auch das Katalanische, auf das Einheimische sehr viel Wert legen.
Mallorca ist die größte Insel der Balearen. Sie zeichnet sich durch
landschaftliche Vielfalt aus. Auch Palma de Mallorca, die Hauptstadt der Insel, ist einen Ausflug wert, vor allem die Innenstadt.
112
1. Spanien
Die Bezeichnung „Putzfraueninsel“ für Mallorca war schon immer
unsinnig. Dieser abwertend gemeinte Begriff wird der Insel nicht
gerecht und verstellt den Blick auf ihre unterschiedlichen Gesichter.
Wer die Gegensätze kennenlernen will, mag zwei ganz unterschiedliche Orte besuchen: Zum einen den Strand von El Arenal, wo sich
auch der – oftmals in den Medien genannte – „Ballermann“, eine
Verballhornung von Balnearo, befand. Als Kontrast dazu empfiehlt
sich die Küste von Puerto de Andraitx bis nach Puerto de Soller.
Die im Vergleich zu Mallorca sehr viel kleinere Insel Ibiza hatte
nie den Ruf einer Putzfraueninsel, sondern galt in den siebziger
Jahren als Inbegriff exzessiven Lebens von Hippies und „Lebenskünstlern“.
Formentera, die kleinste der vier großen Balearen-Inseln, hat nie
Schlagzeilen gemacht. Auch im Immobilienbereich spielt sie nur
eine Nebenrolle. Wer Ruhe, Abgeschiedenheit und schöne Strände
sucht, wird hier fündig. Die Verkehrsanbindung für Kurzurlaube ist
aber nicht optimal.
Auch Menorca hat nie im Mittelpunkt der Medien gestanden. Die
Insel steht für Ruhe und Beschaulichkeit. Ein Flughafen ist vorhanden. Es gibt aber natürlich nicht soviel Flüge nach Deutschland wie
von Mallorca aus.
Andalusien
Andalusien (Andalucía) liegt im Süden Spaniens und zählt zu den
flächenmäßig größten Regionen Spaniens. Die andalusische Küste
läßt sich folgendermaßen aufteilen: ab der Provinzgrenze zu Murcia findet sich die Costa des Almeria, von den Deutschen kaum
nachgefragt. Der östliche Bereich reicht von Málaga bis Almería,
ein sehr regenarmes Gebiet. Daran schließt sich die Costa Tropical
an, von Deutschen ebenfalls wenig nachgefragt. Im weiteren Verlauf folgt die östliche Costa del Sol mit den Orten Nerja und Torre
del Mar mit sehr viel mehr deutschen Ruheständlern, die dort auf
Dauer wohnen. Der westliche Teil der Costa del Sol erstreckt sich
von Málaga bis Algeciras und schließt die bekannten Touristenorte
Torremolinos und Marbella ein. Der letzte Abschnitt beinhaltet die
Atlantikküste von Algeciras bis zur portugiesischen Grenze mit der
Costa de la Luz (Küste des Lichts). Hier wurde im Gegensatz zu
anderen spanischen Küstenstreifen weniger gebaut. Manche empfehlen diese Küste immer noch als Geheimtip.
113
VI. Länderteil
Andalusien mag ökonomisch gesehen vom Tourismus an der Küste
leben, die Region selbst bietet aber sehr viel mehr als nur Sonne,
Strand und Meer. Wirklich sehens- und besuchenswert ist das andalusische Hinterland mit den Städten Ronda, Granada und Sevilla.
Die kulturelle Vielfalt Andalusiens hat ihren Ursprung vor allem in
der jahrhundertelangen Herrschaft der Mauren. Das berühmteste
Bauwerk aus dieser Zeit ist die Alhambra bei Granada.
Die Vielfalt dieser Region zeigt sich auch darin, daß man, obwohl
wir uns im Süden befinden, in den Bergen der über 3.000 Meter
hohen Sierra Nevada Ski fahren kann. Allerdings kaufen sich Interessenten für Ferienimmobilien nicht im Gebirge ein, sondern an
der Küste, in Strandnähe oder einige Kilometer landeinwärts im
Hinterland der Küste.
Im Winter kann es auch in Andalusien sehr kühl werden, so daß
man zumindest eine Behelfsheizung zur Verfügung haben sollte.
Im Sommer wird es unangenehm heiß.
Auch sei erwähnt, daß Marbella und Südandalusien mit vielen Jachthäfen und Golfplätzen werben können. Der bekannteste Jachthafen dürfte Puerto Banus sein, der südlich von Marbella liegt.
Kanarische Inseln
Klimatisch und landschaftlich gesehen sind die sieben Inseln (Islas
Canarias), die seit dem 15. Jahrhundert zu Spanien gehören, ohne
jeden Zweifel außergewöhnlich. Das subtropische Klima ermöglicht besonders auf Gran Canaria und Tenerife eine üppige Vegetation. Die Kanarischen Inseln sind in zwei Provinzen Las Palmas de
Gran Canaria und Santa Cruz de Tenerife aufgeteilt. Für jede der
Inseln gibt es einen Inselrat (cabildo insular). Ökonomisch leben
die Inseln vom Fremdenverkehr.
Auch auf den Kanarischen Inseln haben die ursprünglichen Bewohner nicht direkt am Strand ihre Dörfer errichtet, sondern oben in
den Bergen, um Schutz vor Piraten zu haben. Da der mitteleuropäische Tourist möglichst nah am Strand wohnen will, wurden die
Hotels, Ferienanlagen und Urbanisationen aber dort gebaut.
Die einzelnen Inseln unterscheiden sich sehr viel stärker voneinander, als man vielleicht auf den ersten Blick vermutet. Deshalb
sollte man sich bei einem Immobilienkauf auch nicht einfach für
114
1. Spanien
die Kanarischen Inseln allgemein entscheiden, sondern sich die einzelnen Inseln anschauen.
Lanzarote ist vor allem bekannt für seine Wüstenlandschaften und
die Vulkanasche. Daß Lanzarote nicht in dem Umfang wie manch
andere Kanarische Insel massentouristisch erschlossen wurde, wird
dem verstorbenen Architekten Cesar Manrique zugeschrieben.
Fuerteventura ist nicht gerade mit einer üppigen Vegetation verwöhnt, vielmehr ist die Landschaft noch karger als auf Lanzarote, wo es doch einige Grünflächen gibt. Die einen sprechen von
Monotonie, Kargheit und Öde, die anderen von der asketischen
Schönheit der Landschaft.
Die weiter westlich gelegene Insel Gran Canaria hat nicht nur ein
anderes Gesicht als die beiden zuletzt beschriebenen Inseln; neben
Teneriffa ist sie Schwerpunkt des Tourismus auf den Kanarischen
Inseln. Der größte Teil der Ferienhausinteressenten und -besitzer
konzentriert sich auf Gran Canaria und Teneriffa.
Wahrzeichen Gran Canarias sind die Dünen von Maspalomas, die
im Süden liegen, wo es sehr trocken, aber auch sehr sonnig ist. Dort
befindet sich auch Playa del Inglés, das als Synonym für typischen
Badeurlaub-Tourismus und verbaute Landschaft herhalten kann.
Die Nordhälfte der Insel ist regnerischer, aber auch fruchtbarer.
Gebaut wurden und gekauft wurden vor allem Ferienimmobilien
im Süden der Insel.
Teneriffa, die „Insel des Frühlings“ oder gar die „Insel des ewigen
Frühlings“ genannt, besitzt den höchsten Berg Spaniens, den Pico
de Teide. Die Schönheit der Insel ist unbestritten, hinzu kommt
noch die Vielfalt der Landschaften, so daß manche von einem kleinen Kontinent sprechen.
Mit dem Beginn des Charterflugverkehrs Ende der fünfziger Jahre
begann die touristische Vereinnahmung der Kanarischen Inseln,
wobei Teneriffa die führende Rolle spielte. Ursache für den touristischen Aufstieg ist aber nicht nur die Schönheit der Insel, sondern
vor allem auch die Bademöglichkeiten und die sommers wie winters
gleichmäßigen, angenehmen Temperaturen.
Wer auf viel Sonne und gutes Klima das ganze Jahr über wert legt,
kommt an den Kanarischen Inseln nicht vorbei.
115
VI. Länderteil
Immobilien
Die folgenden Erwerbsvorschriften gelten sowohl für das Festland
als auch für die Inseln. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und
der Eigentumsübergang ist in Spanien auch ohne notarielle Beurkundung rechtlich zulässig und bindend. Verträge (contratos) auf
einem normalen Blatt Papier (einem Schmierzettel) sind rechtlich
verbindlich, Sie haben aus diesem Vertrag alle Rechte, aber auch alle
Pflichten. Bei derartigen Verträgen zählt nicht nur die Überschrift,
z. B. Option oder Vorvertrag, sondern vor allem der Inhalt. Achten Sie also genau darauf, was im Vertrag steht. Nehmen Sie alle für
Sie wichtigen Gesichtspunkte und Zusicherungen des Verkäufers
in diesen Vertrag auf. Überprüfen Sie bzw. lassen Sie das spanische
Register (registro de la propiedad) vor Abschluß des privatschriftlichen Vertrages überprüfen, da dieser Vertrag – siehe oben – verbindlich ist und meist schon eine Anzahlung geleistet werden muß.
Lassen Sie sich nicht damit abspeisen, daß dies der Notar schon
noch tun werde. Dann kann es schon zu spät sein. Lassen Sie sich
vom Verkäufer einen aktuellen Registerauszug (nota simple) geben,
aus dem sich ergibt, wer zur Zeit als Eigentümer eingetragen ist
und ob das Grundstück mit einer Hypothek oder in sonstiger Weise
mit Rechten Dritter belastet ist. Kurz vor Abschluß des Notarvertrages (escritura pública oder abgekürzt escritura) soll der Notar
dann nochmals das Register überprüfen. auch darauf sollten Sie
auf keinen Fall verzichten.
Lassen Sie sich auch folgende Unterlagen vorlegen:
Baugenehmigung, auch bei Altbauten; falls das Haus oder die
Wohnung noch nicht im Register erwähnt sein sollte, ist dies
um so wichtiger.
Steuerbescheide und Nachweise, daß der Eigentümer mit der
Bezahlung von Steuern und Abgaben auf dem Laufenden ist.
bei Eigentumswohnungen: die Statuten der Eigentümergemeinschaft („comunidad“) und den Nachweis, daß der Eigentümer bei der Verwaltung keine Rückstände hat. Erkundigen
Sie sich auch ob die Verwaltung gut funktioniert und wie hoch
die laufenden Kosten sind.
bei Neubauten: achten Sie darauf, daß Sie nur nach Baufort
schritt bezahlen und Ihre Zahlungen auch abgesichert sind,
entweder durch Bankbürgschaft oder Versicherungspolice.
116
1. Spanien
Vereinbaren Sie, daß Sie auch noch nach der Abnahme vom
Kaufpreis 5 % oder 10 % für die Beseitigung von eventuellen
Mängeln zurückbehalten dürfen.
Bei Besichtigungsflügen sollten Sie nicht nur ein Objekt besichtigen, sondern die Gelegenheit nutzen, sich vor Ort über mehrere
Objekte zu informieren. Besonders vorsichtig sollte man sein,
wenn mit Prominenz geworben wird. „Wertzuwachs“ wird oftmals
als Werbeargument benutzt, obwohl es dafür keinerlei Garantie
gibt. Im übrigen bedeutet die Beherrschung der deutschen Sprache
nicht automatisch, daß die betreffende Person vertrauenswürdig ist,
d. h. es sind meist nicht Spanier, sondern Deutsche, die ihre eigenen
Landsleute übervorteilen.
Grundstücksgröße: Gerade in den Fällen, in denen größere Flächen gekauft werden, ist es notwendig zu überprüfen, ob die vom
Verkäufer angegebene Größe auch zutrifft. Fragen Sie die Nachbarn, ob sie mit dem vom Verkäufer angegebenen Grenzverlauf
einverstanden sind oder den Grenzverlauf bestreiten.
Selbstverständlich muß das Grundstück als Gegenstand des Vertrags genau bezeichnet werden mit Lage, Größe und Registereintrag. Sonstige Zusicherungen, die der Verkäufer dem Käufer macht,
sollten ebenfalls im Vertrag enthalten sein. Mündliche Zusagen sind
kaum etwas wert, da Sie im Streitfall kaum in der Lage sein werden,
diese mündlichen Zusagen oder Vereinbarungen nachzuweisen.
Küstengesetz
Seit längerer Zeit schon gibt es in Spanien das Küstengesetz (ley de
costas), das für einige Unruhe gesorgt hatte. Man hatte festgestellt,
daß die Küsten zugebaut worden sind und auch der Zugang zum
Meer nicht überall für die Öffentlichkeit gewährleistet ist. Nunmehr gibt es drei Schutzzonen.
Die unmittelbar am Meer gelegene Strandzone soll im Staatseigentum bleiben oder überführt werden. Hinsichtlich der beiden anderen Schutzzonen gibt es Einschränkungen für privates Eigentum.
Wenn Sie also direkt am Meer bauen oder kaufen, sollten Sie sich
erkundigen, ob nicht Verstöße oder Einschränkungen gegen das
Küstengesetz vorliegen. Andernfalls drohen im schlimmsten Fall
Abbruch oder Enteignung mit zu geringer Entschädigung.
117
VI. Länderteil
Steuern
Die Erwerbsteuern betragen zwischen 6 und 7 %, hinzu kommt
noch die Wertzuwachssteuer (plus valia). Der Verkäufer hat grundsätzlich Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn zu
bezahlen.
Unterverbriefung
Im notariellen Vertrag wird oftmals ein niedrigerer Kaufpreis angegeben als tatsächlich vereinbart, um Steuern zu sparen. Dies ist
in Spanien üblich. Sie können diese Gepflogenheit übernehmen.
Allerdings dürfen Sie nicht allzu forsch sein, damit keine Nachversteuerung stattfindet, die Sie teurer zu stehen kommt, als wenn
Sie von Anfang an den tatsächlichen Kaufpreis angegeben hätten.
Lassen Sie sich vom Notar oder einem anderen Fachmann sagen,
was geht.
„Golfimmobilien“
In Spanien gibt es sehr viele Möglichkeiten, Golf zu spielen.
Gerade an der Küste und in den typischen Touristenregionen gibt
es eine Vielzahl von Plätzen, auf denen man spielen kann, ohne daß
man Mitglied sein muß. Kritisiert werden die Golfplätze wegen des
hohen Wasserverbrauchs, Befürworter dagegen bezeichnen Golfplätze als Landschaftspflege.
Vorsicht ist geboten, wenn eine Immobilie in Kombination mit
einem Spielrecht auf einem Golfplatz oder einem Anteil an einem
Golfplatz verkauft wird. Der Golfplatz selbst ist das Lockmittel,
die Immobilie zu kaufen. Diese Kombination ist allein schon deshalb problematisch, weil der Kaufpreis für die Immobilie und die
Spielberechtigung für den Golfplatz nicht getrennt betrachtet und
gerade die Entwicklung einer Golfplatz-Anlage kaum beurteilt werden kann.
Erbrecht
Im Gegensatz zu Frankreich gibt es in Spanien keine Probleme mit
der Erbfolge usw. Für Deutsche kommt das deutsche Erbrecht zur
Anwendung. Die deutsche Erbfolge, also auch der deutsche Erbschein, wird akzeptiert. Allerdings müssen bei der Abwicklung der
Erbschaft spanische Formalitäten beachtet werden.
118
2. Italien
2. Italien
Allgemeines
Über die Italien-Sehnsucht der Deutschen ist schon genug geschrieben worden. Was in Italien geboten wird, ist allseits bekannt (touristische Informationen beim Italienischen Fremdenverkehrsamt
ENIT unter www.enit.it). Im EU-Land Italien gibt es für EU-Bürger weder beim Aufenthalt noch beim Immobilienerwerb Beschränkungen. Die Lebenshaltungskosten sind aber generell nicht mehr
günstiger als in Deutschland. Die Möglichkeit, die Lira abzuwerten,
um Touristen anzulocken, ist seit der Einführung des Euro nicht
mehr möglich. So ist nun Italien kein preisgünstiges Urlaubsland
mehr, und Immobilien können je nach Standort sogar sehr teuer
kommen.
Billigflieger fliegen zwischenzeitlich vermehrt nach Italien, aber ein
flächendeckendes Netz gibt es nicht. Dies zeigt sich nachteiligerweise insbesondere in Süditalien.
Krankenversicherung
Es gibt zwar ein Sozialversicherungsabkommen, wonach Sie mit
dem deutschen Auslandskrankenschein behandelt werden, doch ist
nicht gewährleistet, daß alle Ärzte diesen Krankenschein akzeptieren. Auch für Italien empfiehlt sich eine Zusatzversicherung.
Immobilien
Begehrt – insbesondere auch bei Ruheständlern – und teuer sind
Immobilien vor allem an den oberitalienischen Seen, in der Toskana und an der italienischen Riviera. Und Sardinien ist zumindest
ebenso teuer. Ein „Höfl“ in guter Lage und mit guten Zufahrtswegen in Südtirol ist nur für einen Liebhaberpreis zu haben. In Süditalien und generell dort, wo Landflucht herrscht oder bis vor kurzem
geherrscht hat, sind Immobilien sehr viel günstiger zu bekommen.
Die Immobilienpreise sind – Stand Sommer 2009 – im Vergleich
zu den Höchstständen um circa zehn bis fünfzehn Prozent zurückgegangen. Beachten Sie die meist nicht unerheblichen Kosten
für die Sanierung, Restaurierung und den Umbau und die eventuelle Erschließung (Strom, Wasser) von Landhäusern und ländlichen Anwesen. Bei den gerade bei Deutschen so beliebten älteren
Gemäuern, die unter Umständen mit bescheidenen Mitteln und
den damals gerade vorhandenen Materialien gebaut worden sind,
119
VI. Länderteil
empfiehlt sich eine genaue Überprüfung, eventuelle Sanierungsmaßnahmen können zusammen mit der meist notwendigen Renovierung durchgeführt werden.
Beachten Sie, daß Sie für Um- und Anbauten eine Baugenehmigung benötigen. Erkundigen Sie sich vorher, ob Sie diese erhalten.
Es gibt zwar viele Schwarzbauten in Italien. Ob man aber gerade
über den von Ihnen eventuell geplanten Schwarzbau hinwegsieht,
ist eine ganz andere Frage.
Kaufverträge
In Italien ist es üblich, sowohl einen Vorvertrag (contratto preliminare) als auch einen Notarvertrag abzuschließen. Vor dem Abschluß
eines Vertrages überprüfen: die italienischen Immobilienregister
auf Belastungen, Eigentumsverhältnisse, geographische Lage, Nutzungsart, Größe. Oftmals wird im Vorvertrag eine Vertragsstrafe
vereinbart. Bitte beachten: Der Vorvertrag ist in vollem Umfang
verbindlich, weshalb Sie auf den Inhalt dieses Vertrages genau achten müssen! Da dieser Vorvertrag nicht beurkundet sein muß, kann
er auf einem normalen Stück Papier abgeschlossen werden!
Eigentumsübergang
Mit der Unterschrift unter den Notarvertrag geht das Eigentum
über. Selbstverständlich kann aber auch ein anderer Zeitpunkt für
den Eigentumsübergang vereinbart werden. Für den Eigentumsübergang ist also gerade nicht die Eintragung im Register – so aber
in Deutschland –notwendig (Ausnahme: In Südtirol und den anderen ehemaligen österreichischen Gebieten, also Trient und FriaulJulisch Venetien, kann das Eigentum erst mit der Eintragung im
Grundbuch erworben werden).
Aber: nur durch die Eintragung im italienischen Register sind Sie
davor geschützt, daß eine andere Person das Grundstück kauft und
schneller beim Register ist und Sie das Nachsehen haben. Wenn Sie
eingetragen sind, besteht auch nicht mehr die Gefahr, daß der Verkäufer das Grundstück noch mit einer Hypothek oder einem anderen Recht belastet. Sorgen Sie also dafür, daß Sie im italienischen
Register eingetragen werden!
120
2. Italien
Kann im Notarvertrag ein niedrigerer Kaufpreis
angegeben werden?
Diese sogenannte Unterverbriefung ist in Italien immer noch verbreitet, obwohl für die Steuern zwischenzeitlich nicht mehr der im
Kaufvertrag genannte Kaufpreis als Grundlage für die Erwerbsteuern dient sondern nur noch der steuerliche Wert der Immobilie. Die
anhaltende Unterverbriefung hat sicherlich damit zu tun, daß mit
der Unterverbriefung Schwarzgeld hin- und hergeschoben werden
kann und sich die relativ hohen Notarkosten immer noch nach dem
aufgeführten Kaufpreis richten.
Makler
Klären Sie vorher schriftlich, für wen der Makler arbeitet und wer
den Makler bezahlen muß. Stellen Sie durch eine schriftliche Vereinbarung sicher, daß die Provision erst fällig wird, wenn der notarielle Vertrag abgeschlossen und das Eigentum auf Sie übergegangen
ist und Sie im Register eingetragen sind. Die Provisionen belaufen
sich auf ungefähr 2 % bis 6 %. Kaufpreiszahlungen sollten direkt
an den Verkäufer oder über ein Treuhandkonto eines Notars gehen.
Sollen Sie an einen Makler oder eine andere Person zahlen, lassen
Sie sich vorher dessen Vollmacht zum Inkasso zeigen. Andernfalls
laufen Sie Gefahr, da Sie an die falsche Person zahlen und deshalb
noch ein zweites Mal zahlen müssen. Dies gilt natürlich genauso für
andere Länder.
Steuern beim Kauf
Es fallen je nach Fallgestaltung unterschiedliche Steuern und wiederum je nach Fallgestaltung unterschiedlich hoch an, von insgesamt 3 % für den steuerbegünstigten Erstwohnsitz bis zu 20 %
für Immobilien, die von einem Unternehmer, der Mehrwertsteuer
berechnen muß, gekauft werden. Aufgrund der großen Unterschiede sollten Sie diese Steuern vor dem Kauf abklären. Für eine
normale Wohnung als Zweitwohnsitz von Privat sind 10 % Erwerbsteuern zu bezahlen.
121
VI. Länderteil
Erbrecht und Erbschaftsteuer
Im Gegensatz zu Frankreich gibt es in Italien keine Probleme mit
der Erbfolge usw. Für Deutsche kommt das deutsche Erbrecht zur
Anwendung. Die deutsche Erbfolge, also auch der deutsche Erbschein, wird akzeptiert. Allerdings müssen bei der Abwicklung der
Erbschaft italienische Formalitäten beachtet werden.
Die Erbschaftsteuer war in Italien vorübergehend abgeschafft worden, ist aber wieder eingeführt worden. Und dennoch: die Erbschaftsteuer beinhaltet für Ehegatten und Kinder einen Freibetrag
von 1 Million Euro. Da läßt sich in den meisten Fällen steuerfrei
erben. Zusätzlich fallen nur noch 3 % Hypothekar- und Registersteuern an, bei einer Erstwohnung nur ein Fixbetrag von 168 Euro.
Im übrigen unterliegt die Zweitwohnung in Italien der deutschen
Erbschaftsteuer, wenn der Eigentümer bzw. Erblasser seinen steuerlichen Hauptwohnsitz in Deutschland hat.
3. Frankreich
Allgemeines
Frankreich ist das begehrteste Reiseland der Welt. Côte d’Azur,
Provence und die grenznahen Gebiete sind die von Deutschen
bevorzugten und relativ teuren Regionen. Dies ist aber für Frankreich nicht neu, so daß sich Immobilieninteressenten davon auch
nicht gleich abschrecken lassen. Es läßt sich dort auch nicht billiger
leben, die Lebenshaltungskosten dürften sogar insgesamt gesehen
eher etwas höher sein als in Deutschland.
Es gibt nun auch vermehrt Billigflieger nach Frankreich, aber Ziele
außerhalb der großen Städte sind eher Mangelware.
Und wer seinen Hauptwohnsitz nach Frankreich verlagern will,
sollte bedenken, daß es dort noch eine Vermögensteuer gibt, wegen
derer manche Franzosen, die ein hohes Vermögen haben, außer
Landes gehen. Zweitwohnungsbesitzer mit einer Immobilie, aber
ohne sonstiges Vermögen, zahlen dagegen nur Vermögensteuer auf
diese Immobilie (bei einem Freibetrag von knapp 800.000 Euro).
Immobilienpreise
Im EU-Land Frankreich gibt es für EU-Bürger weder beim Aufenthalt noch beim Immobilienerwerb Beschränkungen.
122
3. Frankreich
Immobilien am Meer sind meist teurer als in Spanien, gelten wohl
auch als exklusiver. Aber nicht nur in Spanien, sondern auch an den
französischen Küsten gibt es Bausünden. Im Landesinneren gibt
es viel Einsamkeit und Immobilien fast geschenkt. Auch gibt es in
Frankreich ein breites Angebot an herrschaftlichen Anwesen, deren
Kaufpreis durchaus sehr günstig sein kann, um so teurer kann aber
die Instandsetzung oder Instandhaltung kommen. Die Immobilienpreise sind – Stand Sommer 2009 – im Vergleich zu den Höchstständen um circa zehn bis zwanzig Prozent zurückgegangen.
„Vorverträge“ und Notarverträge
Lassen Sie sich nicht von der Bezeichnung täuschen, diese Verträge
sind – auch ohne notarielle Beurkundung – verbindlich. Achten
Sie also genau auf den Vertragsinhalt und lassen Sie den Vertrag
überprüfen.
Meist wird ein „compromis de vente“, ein gegenseitiges verbindliches Versprechen, also ein Vertrag, über den Kauf und Verkauf
der Immobilie abgeschlossen. Und meist wird auch eine Anzahlung von circa 10 % vereinbart, die der Verkäufer als Vertragsstrafe
behalten darf, wenn der Käufer den Vertrag nicht erfüllt, weitergehende Schadensersatzansprüche sind nicht ausgeschlossen, es
sei denn, es ist etwas anderes vereinbart. Die Anzahlung sollte auf
einem Treuhandkonto deponiert werden, üblich ist dies aber nicht.
Wird der Notar schon für den Vorvertrag eingeschaltet, sollte die
Anzahlung beim Notar deponiert werden.
Beim „promesse unilaterale de vente“ („promesse“) reserviert
Ihnen der Verkäufer – meist gegen Anzahlung – die Immobilie.
Nimmt der Käufer aber vom Kauf Abstand, geht die Anzahlung
an den Verkäufer verloren. Die Höhe der Anzahlung ist Verhandlungssache. Lassen Sie sich vom Verkäufer eine Vertragsstrafe zusagen für den Fall, daß er trotz dieser verbindlichen Reservierung
nicht oder an andere verkauft.
Aufschiebende Bedingungen („conditions suspensives“): Tritt
irgendeine im Gesetz geregelte oder im Vertrag zwischen Käufer
und Verkäufer vereinbarte aufschiebende Bedingung nicht ein, wird
der Vertrag nicht wirksam. Dann sind Sie auch nicht verpflichtet,
den Kaufpreis zu bezahlen (achten Sie auf die Formulierung!). Beispiel: landwirtschaftliches Gelände wird unter der aufschiebenden
Bedingung verkauft, daß die Raumplanungsbehörde („SAFER“)
123
VI. Länderteil
von Ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht. Oder: Kauf
eines Grundstückes unter der Bedingung, daß der Käufer für sein
Bauvorhaben eine Baugenehmigung erhält. Oder Kauf unter der
Bedingung, daß der Käufer einen Kredit für die Finanzierung der
Immobilie bekommt.
In der zweiten Stufe wird dann der Notarvertrag abgeschlossen.
Die Notare müssen alle Gesichtspunkte des Immobilenkaufs überprüfen, u. a. die Frage, ob die Immobilie mit Hypotheken oder
anderen Schulden belastet ist.
Eigentumsübergang und Grundbuch
Das Eigentum an der Immobilie geht – wie z. B. in Italien und Spanien – auch ohne Eintragung im Grundbuch auf den Käufer über.
Nur im ehemals deutschen Elsaß-Lothringen ist die Eintragung im
Grundbuch für den Eigentumsübergang notwendig. Allerdings ist
die Eintragung im übrigen Frankreich nicht überflüssig. Durch die
Eintragung ist gewährleistet, daß die Immobilie nicht anderweitig
verkauft oder belastet werden kann.
Steuern beim Kauf
Für neue, d. h. noch nicht bewohnte Wohnungen und Häuser bis zu
einem Alter von maximal 5 Jahren, fallen 19,6 % an, bei älteren Wohnungen oder Häusern fallen je nach Département bis zu 4,89 % an.
Makler und Vermittler
In Frankreich gibt es den sogenannten Agent Immobilier, es handelt sich um einen staatlich zugelassenen Makler mit vorgeschriebener Ausbildung, der eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen
und eine Garantiesumme hinterlegt haben muss. Weitere Besonderheit: auch die französischen Notare (notaires) makeln. Dann gibt es
noch Grundstückshändler („marchand de biens“), die ohne Zulassung tätig sind und die in eigenem Namen gekaufte Immobilien
weiterverkaufen. Die Vermittlungsprovision beträgt ca. 5 %, kann
aber auch höher ausfallen, letztendlich Verhandlungssache.
Kompliziertes französisches Erbrecht und
hohe Erbschaftsteuer
Für in Frankreich gelegene Immobilien gilt – auch für deutsche
Eigentümer und Erben – französisches Erbrecht. Im französischen Erbrecht werden – im Vergleich zum deutschen Erb124
4. Schweiz
recht – die Nachkommen und Blutsverwandten gegenüber dem
überlebenden Ehegatten stark bevorzugt. Deshalb verwendet
man verschiedene Konstruktionen mittels Gesellschaftsgründung und Gütergemeinschaft, falls der überlebende Ehegatte
besser gestellt werden soll. Oftmals wird eine sogenannte SCI
gegründet. Lassen Sie sich schon vor dem Kauf diesbezüglich
beraten. Allein schon wegen des schwierigen französischen Erbrechts lohnt sich eine Mitgliedschaft bei der DSA e.V. allemal.
Was Reformgegner die Köpfe schütteln lässt, freut unsere Mitglieder mit Immobilieneigentum in Frankreich: Damit die „Früchte
eines Lebens voller Arbeit von einer Generation auf die andere
übergehen“, wurde das Erbschaftsteuerrecht reformiert. Während
die Ehegatten nach französischem Erbschaftssteuerrecht im Vergleich zu Deutschland mit einem Freibetrag von nur € 76.000,00
bisher benachteiligt waren, sind sie nunmehr vollständig von der
Erbschaftssteuer befreit. Abgesehen davon sind aber Erbschaftund Schenkungsteuer je nach Einzelfall weiterhin recht hoch, vor
allem bei nichtverwandten Personen.
Seit Anfang 2009 gibt es zwischen Deutschland und Frankreich
ein Doppelbesteuerungsabkommen über die Erbschaft- und
Schenkungsteuer.
4. Schweiz
Allgemeines
Schöne Berge, Seen und Landschaften, keine Frage, und die Schokolade schmeckt auch. So schön die Schweiz aber auch ist, die
Preise sind sehr hoch und der gebotene Service läßt öfters zu wünschen übrig. Der denkbare Beitritt zur EU ist stark umstritten, die
Rede vom Röschti-Graben – als Röschti wird in der deutschsprachigen Schweiz ein Kartoffelgericht genannt – geht um, d. h. es
gibt eine unsichtbare Grenze zwischen dem deutschsprachigen und
dem romanischen Raum. Aufgrund steuerlicher Aspekte ist die
Schweiz stark in die Kritik geraten und wird von verschiedenen
Ländern unter Druck gesetzt. Dies muß aber einem Ruheständler keine Sorgen bereiten, da er keine nachteiligen Auswirkungen
befürchten muß, es sei denn, daß er dort Geld angelegt, aber nicht
versteuert hat.
125
VI. Länderteil
Daueraufenthalt für Ruheständler
Für den Immobilienerwerb ist grundsätzlich eine Erwerbsbewilligung notwendig. Aber auch wer eine Immobilie in der Schweiz
gekauft hat, erhält deshalb noch kein Daueraufenthaltsrecht. Man
hat nur die gleichen Aufenthaltsmöglichkeiten wie Touristen. Oder
man erkauft sich das Aufenthaltsrecht, indem ein pauschaler Betrag
als Einkommensteuer bezahlt wird. Bekannt für solche Geschäfte
ist u. a. die Tessiner Steuerverwaltung, diese Geschäfte sind aber
grundsätzlich auch mit anderen Kantonen möglich, weil diese steuerlich souverän sind. Diese Lösung ist für vermögende Leute sehr
vorteilhaft, für Normalverdiener finanziell ungünstig. Einfacher
haben es ausländische Unternehmer, die Arbeitsplätze schaffen.
Im übrigen beschrieb einmal die bekannte schweizerische Verbraucherzeitschrift Schweizerischer Beobachter sehr treffend die Situation für Ausländer, die sich in der Schweiz niederlassen wollen:
„Viel Geld, gute schweizer Freunde, bekannter Name: Ausländern mit solchen Eigenschaften öffnen sich schweizer Grenztore
wie geschmiert“. Wer sich also überlegt, seinen Ruhestand in der
Schweiz zu verbringen, sollte zu allererst die aufenthaltsrechtliche
Frage abklären.
Aufenthalt und Immobilien
Der Immobilienerwerb durch Ausländer ist noch immer durch
gesetzliche Vorschriften beschränkt und bedarf grundsätzlich einer
Ausländerbewilligung, obwohl eine teilweise Liberalisierung stattgefunden hat.
Auch wenn Kapitalanleger oder Unternehmer, die in der Schweiz
investieren wollen, gewerblich genutzte Grundstücke erwerben
dürfen, und die Regelung für Führungskräfte, die in der Schweiz
wohnen wollen oder müssen, liberalisiert wurde, bleibt der Erwerb
von Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen bewilligungspflichtig.
Eine Alternative für den Immobilienerwerb im schweizerischen
Tessin ist das etwas südlicher gelegene italienische Gebiet, wo allerdings die Preise gerade auch aus diesem Grund angestiegen sind,
weil viele Interessenten in das angrenzende Italien und die oberitalienischen Seen ausgewichen sind. Immerhin hat man aber den
Vorteil, daß es keinerlei Erwerbsbeschränkungen gibt und der Daueraufenthalt als Ruheständler im EU-Land Italien problemlos möglich ist.
126
5. Österreich
Vorsicht bei sanierten Grand-Hotels
In der Schweiz gab und gibt es immer wieder Verwendungsprobleme für alte Hotel-Anlagen, auch Gründerzeit-Paläste, Paläste
des großbürgerlichen Zeitalters, Grand-Hotels oder Nobelherbergen genannt. Da sie als Treffpunkt der Schönen und Reichen
kaum oder nicht mehr gefragt und für Normalsterbliche zu teuer
sind, gibt es dann nur die Alternative des Abrisses oder einer sehr
teuren Sanierung und eine Neuausrichtung auf Seminarveranstaltungen, Weiterbildungskurse und Seniorenresidenzen. Man mag
diese Angebote nicht generell als überteuert bezeichnen, von einer
rentierlichen Kapitalanlage wird man aber nach herkömmlichen
Maßstäben nicht sprechen können. Wer aber ein Faible für diese
„Paläste des“ „großbürgerlichen Zeitalters“ hat, mag sich – einen
großen Geldbeutel vorausgesetzt – darin sehr wohl fühlen und verwöhnen lassen.
5. Österreich
Allgemeines
Das Alpenland ist bekanntlich ein beliebtes Reiseziel, das Österreichische Fremdenverkehrsamt schreibt dazu: „Nahe liegend und
vielfältig wie kaum ein anderes Land: Berge und Seen, genussfreudig, gastfreundlich und immer wieder überraschend. Schon ausprobiert? In Österreich liegt Urlaubsglück näher als man denkt.“
Und Sprachschwierigkeiten gibt es auch nicht, wenn nicht gerade
breiter österreichischer Dialekt gesprochen wird. Am anderen Ende
der Beliebtheitsskala steht aber die österreichische Verkehrspolizei,
der vorgeworfen wird, nicht nur zu kontrollieren und hart zu sanktionieren sondern auch ohne Verkehrsverstöße deutsche Autofahrer abzukassieren. Diesen schlechten Ruf zu verbessern, würde den
guten Ruf Österreichs als Reiseland noch heller erklingen lassen.
Obwohl der EU zugehörig, ist es je nach Bundesland und Region
unterschiedlich nicht gerade einfach und sogar teilweise unmöglich
für EU-Ausländer, in Österreich Zweitwohnsitze zu erwerben oder
zu bauen, auch im Falle eines Erstwohnsitzes und einer Arbeitsstelle
in Österreich ist der Erwerb durchaus je nach Bundesland an Bedingungen geknüpft. Wichtig ist also die Unterscheidung nach Bundesland und auch die Unterscheidung Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz bzw. Ferienwohnsitz. Wegen der „Enge des Siedlungsraumes“
127
VI. Länderteil
und der Furcht vor dem Ausverkauf des heimischen Bodens durch
Ausländer sind die Österreicher bemüht, rechtliche Barrieren aufzubauen, die nicht gegen EU-Recht verstoßen, und verständlicherweise
genau in den Regionen, die bei Ausländern besonders begehrt sind.
Für jedes einzelne Bundesland gibt es unterschiedliche Erwerbsvorschriften. Tirol, das am begehrtesten ist, gilt als sehr restriktiv.
Von Strohmann-Geschäften und sonstigen Umgehungsgeschäften
ist abzuraten, da Sie nie die Sicherheit haben werden, dass in Zukunft
alles gut geht. Allerdings scheint es öfters vorzukommen, dass ein
Hauptwohnsitz vorgetäuscht wird, um eine Genehmigung zu bekommen, obwohl die Immobilie nur als Ferienwohnsitz genutzt wird.
Als Alternative zum Immobilienkauf kommt ein langfristiger Mietvertrag in Betracht, aber auch diesbezüglich sollten Sie sich beraten lassen, damit Sie nicht mit dem Vorwurf konfrontiert werden,
dass der Mietvertrag als Quasi-Kaufvertrag, also als Umgehungsgeschäft, angesehen wird.
Immobilienkauf
Die Immobilienpreise entwickeln sich nicht einheitlich, teilweise stagnieren sie. Ein Immobilien-Crash war und ist aber
nicht in Sicht. Im übrigen ist das Angebot für Zweitwohnungen
je nach Region aufgrund der jeweiligen Vorschriften nicht besonders groß, so daß ein Käufer nicht immer die große Auswahl hat
und nicht immer das preisgünstigste Angebot wahrnehmen kann.
Ein schriftlicher Kaufvertrag ist notwendig, aber keine notarielle
Beurkundung. Sie können aber selbstverständlich einen Notar einschalten. Der Kauf kann erst vollzogen werden, wenn die eventuell notwendige Erwerbsgenehmigung vorliegt. Wichtig ist die Eintragung im Grundbuch, weil Sie dadurch vor dem gutgläubigen
Erwerb oder Belastungen durch Dritte geschützt sind.
Erbrecht und Erbschaftsteuer
Für Deutsche kommt deutsches Erbrecht zur Anwendung.
Wohnen die Erben oder der Erblasser in Deutschland, ist für die
österreichische Immobilie in Deutschland grundsätzlich Erbschaftsteuer zu bezahlen. Das Erbschaft- und Schenkungsteuer-DBA mit
Österreich wurde gekündigt, weil es die Erbschaftsteuer in Österreich nicht mehr gibt.
128
6. Portugal
Aufgrund der fehlenden Erbschaftsteuer in Österreich war und ist
es durchaus sehr steuersparend, und zwar nicht nur im Hinblick auf
die österreichische Immobilie sondern auch im Hinblick auf das
gesamte Vermögen, den Wohnsitz nach Österreich zu verlagern.
Allerdings können Steuerflüchtlinge der deutschen Erbschaftsteuer
nur dann entkommen, wenn sie schon mehr als fünf Jahre in Österreich gelebt haben (siehe dazu das deutsche Erbschaftsteuergesetz).
Man sollte also einen beabsichtigten Umzug nicht auf die lange
Bank schieben. Abgesehen davon ist es entscheidend, dass auch die
Erben keinen Wohnsitz in Deutschland haben. Wer umsiedeln und
Steuern sparen will, sollte sich beraten lassen.
6. Portugal
Allgemeines
Wenn sich denn Deutsche für Portugal interessieren, dann vor allem
für die Algarve, knapp drei Flugstunden von Deutschland entfernt.
Zu unterscheiden gilt die westlich gelegene felsige Algarve (Barlavento) und die östlich gelegene Algarve (Sotavento), die bis zur
portugiesisch-spanischen Grenze reicht. Größte Stadt der Algarve
– mit einem internationalen Flughafen – ist Faro. Bekannt ist die
Algarve auch aufgrund der vielen Golfplätze, die sich sowohl im
Sommer als auch im Winter bespielen lassen.
Im Gegensatz zum nördlichen Portugal ist das Klima an der
Algarve sehr viel milder. Wie Teneriffa wird auch Madeira als Insel
des ewigen Frühlings bezeichnet. Dies scheint aber nicht allzu viele
Deutsche zu interessieren, da verhältnismäßig wenig Deutsche dort
zu finden sind. Die Azoren mag man als Geheimtip bezeichnen,
aber nur für Ruhe- und Einsamkeitssucher. Im EU-Land Portugal
gibt es für EU-Bürger weder beim Aufenthalt noch beim Immobilienerwerb Beschränkungen. Es gibt aber auch weiterhin unterschiedliche Rechtsvorschriften für den Immobilienkauf in der EU
und so auch in Portugal.
Immobilien
Als EU-Bürger bedürfen Sie grundsätzlich keiner Genehmigung
für Immobilienkäufe in Portugal, Einschränkungen kann es aber
bei landwirtschaftlichen Flächen geben.
129
VI. Länderteil
In Portugal ist auch ein privatschriftlicher Kaufvertrag (contrato
promessa de compra e venda) – also ohne notarielle Beurkundung
– verbindlich. Der Kauf einer Immobilie ist also auch dann gültig,
wenn es sich nur um ein normales Blatt Papier mit entsprechendem
Inhalt handelt.
Notarvertrag
Das Eigentum an der Immobilie wird mit dem Notarvertrag (escritura de compra e venda) übertragen. Eine Ausfertigung des Notarvertrages wird dann beim Grundbuchamt (Conservatoria) eingereicht. Mit der Eintragung ins Grundbuch ist gewährleistet, daß
die Immobilie nicht ein zweites Mal an einen anderen gutgläubigen
Käufer verkauft oder das Grundstück mit einer Hypothek belastet
werden kann. Für die Bezahlung der Steuer müssen Sie eine Steuernummer beantragen. Die Bezahlung der Steuern ist im übrigen
Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Bitte beachten Sie, daß Sie für die Eintragung ins Grundbuch selbst sorgen,
zumindest aber jemanden anderen damit beauftragen müssen.
Erbschaften
Falls ein Deutscher eine portugiesische Immobilie vererbt, kommt
für die Erbfolge deutsches Erbrecht zur Anwendung, das deutsche
Testament wird also anerkannt, ein gesondertes portugiesisches
Testament ist nicht notwendig, kann aber die Abwicklung der Erbschaft beschleunigen. Liegt kein Testament vor, kommt die deutsche gesetzliche Erbfolge zur Anwendung.
7. Türkei
Alternative zu Frankreich, Italien oder Spanien?
Immer wieder fragen Journalisten nach neuen Tendenzen bei Auslandsimmobilien. Und oftmals kommt dabei das Thema Türkei zur
Sprache. Zwar gibt es auch Länder wie Kroatien und Ungarn, die
mit Interesse von deutschen Kaufinteressenten rechnen durften
bzw. dürfen. Aber diesen Ländern fehlt es schon an der Größe,
um zahlenmäßig mit den aus deutscher Sicht begehrtesten Ländern
mithalten zu können. Vergleicht man die Küstenabschnitte dieser
Länder, so ist dies augenfällig. Die kroatische Küste ist zwar attraktiv, aber nicht besonders lang. Ungarn hat zwar den Plattensee, aber
er ist natürlich nicht vergleichbar mit den Mittelmeerküsten.
130
7. Türkei
Der natürliche Konkurrent Türkei
Dagegen bietet die Türkei – gerade an der Süd- und Westküste –
fast alles, was Deutsche typischerweise im Urlaub suchen: Sonne,
Strand und Meer. Damit müßte die Türkei ein schlagkräftigerer
Konkurrent gegenüber Spanien, Italien und Frankreich sein, auch
und gerade im Ferienimmobilienbereich und für Ruheständler. Ist
es die Nähe zum Irak, ist es die Unterdrückung der Kurden, der verschwiegene Genozid an den Armeniern oder die nicht gerade einfachen Verhältnisse beim Immobilienerwerb, daß die Türkei bisher
nicht zum gelobten Land für deutsche Ruheständler wurde, obwohl
sie sich dort sehr billig einkaufen und von sehr niedrigen Lebenshaltungskosten profitieren könnten? Oder beginnt der Ansturm,
falls es mit dem Beitritt zur EU klappen sollte?
Günstige Immobilienpreise und niedrige Lebenshaltungskosten
Preislich gesehen ist die Türkei den oben genannten Ländern überlegen. Die türkischen Löhne sind sehr viel niedriger, da kann auch
sehr viel billiger gebaut werden. Leider wird manchmal auch zu sehr
am Material oder dessen Güte gespart. Und auch die Lebenshaltungskosten sind günstiger, auch da können Frankreich, Italien und
Spanien nicht mithalten. Und gerade in Zeiten von Nullrunden bei
den Renten und der Ungewissheit darüber, was noch kommt, sind
die Preise bei Ruheständlern auch wieder ein wichtigeres Thema
als früher.
Betrachtet man die große Zahl der Pauschaltouristen, die in die
Türkei reisen, muß es andere Gründe geben dafür, dass im Gegensatz zum Pauschaltourismus das Interesse am Ruhestand in der
Türkei relativ gering ist. Vermutlich wird – ob zu Recht oder zu
Unrecht – politische Stabilität vermißt, sowohl im Land selbst als
auch in den angrenzenden Ländern. Einen Pauschaltouristen mag
das nicht kümmern, der jedes Jahr neu entscheiden kann, wie er die
Verhältnisse vor Ort einschätzt und wo er seinen Urlaub verbringt.
Ein Ruheständler und Immobilienkäufer wird sich aber dauerhafte
Stabilität wünschen und dies zur Grundvoraussetzung machen, da
er nicht jedes Jahr neu überlegen kann, in welchem Land er seinen
Urlaub verbringt, da er ja mit seiner Immobilie an deren Standort gebunden ist. Und unter diesem Gesichtspunkt haben andere
Länder ihren entscheidenden Vorteil gegenüber der Türkei. Doch
131
VII. Länderteil
bedeutet das nicht, dass es auf Dauer so bleiben wird. Je mehr es
die Türkei schafft, ein Gefühl von Stabilität und Sicherheit zu vermitteln, um so mehr Deutsche werden sich dort niederlassen.
8. USA
Allgemeines
Innerhalb der USA ist der „Sunshine-State“ Florida bevorzugtes
Ziel der Deutschen, die einen Ferien- oder Alterswohnsitz in den
USA erwerben: Sonnenschein, der Atlantik, der Golf von Mexiko,
die Everglades und viele Golfplätze sind die Ursache für das Interesse. Und auch für die amerikanischen Ruheständler selbst ist Florida bevorzugtes Ziel. Allerdings ist die Entfernung für Deutsche
sehr groß, für Kurzurlaube zu groß, die Zeitverschiebung unangenehm und für Daueraufenthalte benötigt man ein Visum, das man
aber als Ruheständler nicht erhält. Eine Daueraufenthaltsgenehmigung – Green Card – ist nicht ohne die Erfüllung bestimmter
Voraussetzungen erhältlich. Für Ruheständler gibt es keine Daueraufenthaltsgenehmigung. Also gilt es in den USA zu investieren.
Hin und wieder finden Lotterien statt, bei denen es Aufenthaltsgenehmigungen zu gewinnen gibt. Allerdings kann man nicht einfach
ein Los kaufen und dann auf eine Daueraufenthaltsgenehmigung
hoffen. Vielmehr müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt und
ein Antrag richtig und vollständig ausgefüllt werden. Und die Wahrscheinlichkeit zu gewinnen, ist trotzdem äußerst gering.
Immobilien: keine Erwerbsbeschränkungen
Für den Immobilienerwerb gibt es keine Beschränkungen. Wer sich
zur Ferienwohnung in Florida noch ein Apartment oder einen Wolkenkratzer als Kapitalanlage in New York zulegen möchte, kann
dies selbstverständlich tun, allein die finanziellen Möglichkeiten des
Käufers setzen Grenzen.
Common-Law-Recht
In USA gilt das Common-Law-Recht, also ein ganz anderes Rechtssystem als in Deutschland. Es ist empfehlenswert, einen Rechtsanwalt vor Ort einzuschalten. Verträge sind aus deutscher Sicht überlang und umständlich formuliert. Dies darf aber nicht dazu führen,
132
8. USA
dem amerikanischen Verkäufer deutsches Vertragsrecht schmackhaft machen zu wollen, sondern kann nur bedeuten, einen Anwalt
vor Ort einzuschalten, der sich damit auskennt.
Der Kaufvertrag – Contract for Sale und Purchase – bindet Käufer
und Verkäufer. Unabhängig davon erfolgt dann als zweiter Akt der
Kaufabwicklung das Closing, an dem der Kaufpreis abzüglich einer
eventuell schon geleisteten Anzahlung – earnest money – gezahlt
und die Übertragung des Eigentums erfolgt, die sogenannte warranty deed stellt die eigentliche Eigentumsurkunde dar. Anzahlungen sollten auf ein escrow account, also ein Anderkonto einer
vertrauenswürdigen Person, einbezahlt werden.
Eine Title Insurance (ungefähr übersetzt: Rechtstitel-Versicherung) ist notwendig, also eine Versicherung gegen Rechtsmängel,
da es in USA keinen gutgläubigen Erwerb wie von Deutschland her
gewohnt gibt und auch die Eintragung im Register keine Rechtssicherheit bietet. Wenn es sich z. B. herausstellen sollte, daß eine
andere Person Rechte geltend machen kann, erhalten Sie dann –
wenn Sie denn versichert sind – Schadenersatz.
Einen Notar und einen Notarvertrag nach deutschem Verständnis
gibt es nicht, der eingeschaltete Notary Public beglaubigt nur die
Unterschriften.
Makler
Provision zahlt normalerweise der Verkäufer, falls Sie aber als Kaufinteressent einen Makler mit der Objektsuche beauftragen, kann
dieser eine Provision von Ihnen verlangen, die vorneweg schriftlich
vereinbart werden sollte.
Preise und Erwerbskosten
Beachten Sie, daß die Häuser meist eine sehr viel kürzere Lebensdauer haben. Schauen Sie sich vor Ort um, damit Sie ein Gefühl für
Bauart, Ausstattung und Preise bekommen.
Von der Vermietung dürfen Sie nicht allzu viel erwarten, falls Sie
die Immobilie nicht sofort nutzen können oder wollen. Ein häufiger Mieterwechsel (Amerikaner sind sehr mobil) bringt meist auch
vorübergehenden Leerstand mit sich.
133
VI. Länderteil
Es gibt zwar keine Grunderwerbsteuer in Florida, dafür wird aber
um so mehr bei der laufenden Grundsteuer (property tax) abkassiert, erkundigen Sie sich also vorher über diese Steuer, die unterschiedlich hoch und die von großer Bedeutung für die Finanzierung öffentlicher Aufgaben ist.
Erbschaften und Erbschaftsteuer
Mit den USA gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen auch hinsichtlich der Erbschaftsteuer. Erbschaftsteuer ist sowohl in USA als
auch in Deutschland zu bezahlen, die in USA bezahlte Erbschaftsteuer wird auf die in Deutschland anfallende Erbschaftsteuer
anteilig angerechnet. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf, wie hoch
die amerikanische Erbschaftsteuer ausfällt und ob es eine Möglichkeit gibt, diese relativ sehr hohe Steuer zu vermeiden oder zumindest zu verringern.
Für die Bestimmung der Erbfolge hinsichtlich des unbeweglichen
Vermögens (Immobilien) kommt amerikanisches Erbrecht zur
Anwendung. Wie in Frankreich kommt es auch in USA zu einer
Nachlaßspaltung. Ein gesondertes Testament für den Besitz in
Amerika kann empfehlenswert sein.
9. Thailand und andere Länder in der zweiten und
dritten Welt
Warum so weit weg?
In der evangelischen Zeitschrift chrismon 9/2009 gab es einen
Artikel mit der Überschrift „Opa lebt jetzt in Chiang Mai“ und
den Unterzeilen „So schönes Wetter, und der Personalschlüssel ist
auch viel besser: zehn Alzheimerkranke aus Deutschland und der
Schweiz werden in einem Heim in Thailand liebevoll betreut. Fast
wie im Paradies. Oder?“
Es ist zumindest eine bezahlbare Alternative zu teuren Heimen
in Deutschland oder Pflegerinnen, die aus einem osteuropäischen
Land – wenn auch nicht so billig, aber immerhin für günstiges Geld
– nach Deutschland geholt werden.
Unabhängig von der Schönheit Thailands spielt die Geldfrage bei
vielen Vorruhe- und Ruheständlern eine wichtige Rolle. Und in
Thailand und in anderen Ländern der zweiten oder dritten Welt
können sie sich, nicht nur Alzheimerkranke, mehr und auch Dienst134
9. Thailand und andere Länder in der zweiten und dritten Welt
und Pflegepersonal leisten, was sie sich in Deutschland oder in den
meisten anderen europäischen Ländern nicht leisten könnten, weil
zu teuer.
Abzuklärende Aspekte: Aufenthalt und Wohnmöglichkeit
Generell gilt es bei Ländern, die außerhalb der EU liegen, abzuklären, wie die Aufenthaltsvorschriften lauten und – falls eine Immobilie gekauft werden soll – ob es Erwerbsbeschränkungen gibt.
Ein Ruhestandsvisum ist für Thailand erhältlich, aber es gibt
Erwerbsbeschränkungen beim Immobilienkauf. In einem solchen
Fall wie in Thailand werden dann mehr oder weniger legale Umgehungsmodelle angeboten, die von einem Fachmann überprüft werden sollten. Oftmals müssen die „Käufer“ hohe Summen für eine
Art lebenslanges Wohnrecht bezahlen, ohne daß sie dafür eine adäquate rechtliche und finanzielle Absicherung bekommen.
Sogar die Deutsche Botschaft warnt: „Dringend abgeraten wird
ferner vor dem Erwerb von Wohnrechten in Ferienclubs (Time
Sharing Modelle). In vielen Fällen werden die Leistungen nicht in
der vertraglich zugesicherten Weise erbracht. Zudem ist es entgegen der vertraglichen Vereinbarung häufig nicht mehr möglich, die
Wohnrechte zu veräußern oder zu tauschen. Eine Durchsetzung
eigener Rechte scheitert in der Regel daran, dass die Firmen nach
kurzer Zeit vom Markt verschwinden.“
Sehr günstiges Personal und günstige Lebenshaltungskosten
Man kann sich sehr günstiges Personal leisten, auch die Lebenshaltungskosten sind sehr günstig, wenn man sich auf die einheimischen Produkte beschränkt.
Die Verkehrsinfrastruktur und die öffentliche Gesundheitsversorgung sind dagegen im allgemeinen vergleichsweise schlechter. Und
die Verwandten und Bekannten sind weit, weit weg, wenn man
denn noch welche in Deutschland hat.
Auch darf das im chrismon-Artikel erwähnte Pflegeheim nur als positive Ausnahme gesehen werden und nicht als Normalfall. Altersheime
für Deutsche im Ausland sind eine große Ausnahme. Denn die deutsche Pflegeversicherung zahlt den Aufenthalt nicht, auch wenn die
24-Stundenbetreuung im obigen Fall nur 2000 Euro im Monat kostet
und im übrigen generell angemerkt wird, wie freundlich das Pflegepersonal ist und es nicht nur um die Devise „satt und sauber“ geht.
135
VI. Länderteil
Selbstverständlich bietet Thailand aber auch genügend Anreiz für
aktive Ruheständler, die sich dort niederlassen wollen. Denn – so
in wikitravel formuliert: „Thailand zieht Reisende aus aller Welt
magisch an. Es bietet faszinierende Sehenswürdigkeiten, ein tropisches Klima, exzellentes Essen und stets ein Lächeln auf den
Gesichtern der Gastgeber. Noch dazu ist das Reisen preiswert,
sicher und – dank eines gut ausgebauten öffentlichen Verkehrssystems – auch auf eigene Faust sehr einfach.“
Sicherheit, Kriminalität und politische Unruhen
In Ländern der zweiten und dritten Welt sind die Themen Kriminalität und politische Unruhen sehr ernst zu nehmen. Das gilt auch
für Thailand.
Die Sicherheitslage kann je nach Stadt, Stadtteil oder Region sehr
unterschiedlich sein, so daß diese Aspekte vorweg und insbesondere auch vor einem Immobilienkauf vorweg abgeklärt sein sollten.
Hinweise dazu lassen sich für die einzelnen Länder u. a. auf den
Internetseiten des Auswärtigen Amtes finden (www.auswaertigesamt.de). Hinzu kommt das Problem der Korruption, das vor der
Polizei nicht Halt macht.
Insbesondere vor den Verhältnissen in den Touristenhochburgen
warnt die Deutsche Botschaft. Und über die politischen Unruhen
in Thailand in diesem und im letzten Jahr wurde ja auch in den
deutschen Medien berichtet. Dies bedeutet aber nicht, generell
von solchen Ländern Abstand zu nehmen sondern eben auf Basis
aktueller Informationen zu entscheiden, was man wo unternehmen
kann und will und ob und wo man sich niederläßt.
Dies gilt im übrigen generell für alle Länder, die man in die nähere
Wahl für einen längeren Auslandsaufenthalt zieht, nämlich eine
überlegte Entscheidung zu treffen. Und dazu soll auch dieser Ratgeber dienen. Und wie auch immer Sie diesen beurteilen, über eine
Zuschrift würde ich mich sehr freuen: [email protected].
136
1. Auto
VII. Sonstiges
1. Auto
Versicherungen und Schutzbriefe für das eigene Auto und
Mietwagen
Folgende Versicherungen sind fürs Ausland zumindest überlegenswert:
Kurzkasko fürs eigene Kfz bei Auslandsreisen: bei neueren
Autos empfiehlt sich eine Kasko-Versicherung nicht nur fürs
Ausland sondern auch fürs Inland. In vielen Ländern ist das
Risiko höher als in Deutschland, daß Unfallverursacher unzureichend versichert sind. Dann ist eine Kasko-Versicherung
um so hilfreicher.
Mitgliedschaften bei Automobil-Clubs: die hohe Zahl der
Mitgliedschaften bei Automobilclubs zeigt die Beliebtheit.
Empfehlenswert.
Schutzbriefe fürs Kfz von Versicherungen oder Automobilclubs: sind durchaus insbesondere fürs Ausland sehr empfehlenswert. Die Leistungskataloge sind unterschiedlich. Eine
mehrfache Absicherung des gleichen Risikos über Versicherung und Automobilclub bringt aber keinen Zusatznutzen.
Rechtsschutzversicherung: Kfz-Rechtsschutz ist sowohl fürs
Inland als auch fürs Ausland zu empfehlen, da die Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit einem Unfall
im Ausland sehr schwierig und kostspielig sein kann. Und:
wenn Sie gegen einen Strafzettel im Ausland vorgehen wollen,
kann das sehr, sehr teuer kommen. Auch da hilft eine Rechtsschutzversicherung weiter.
Mallorca-Police: dabei handelt es sich um eine sehr empfehlenswerte europaweite – also nicht nur für Mallorca gültige –
Zusatzversicherung für Mietwagen für den Fall, daß der Autovermieter das Kfz nicht umfassend versichert hat, was ja von
einem Mieter praktisch gesehen nicht überprüft werden kann,
wenn er einen Mietwagen nimmt.
137
VII. Sonstiges
Was
Mietwagenversicherung (Mallorca-Police)
Kurzkasko fürs eigene
Auto
Mitgliedschaften
und Schutzbriefe bei
Versicherungen und
Automobil-Clubs
Rechtsschutzversicherung
+++
Beachten
Eventuell schon in der
Kfz-Versicherung inkl.
Größeres Risiko im Ausland
Angebote der Versicherungen und Automobil-Clubs
überschneiden sich
Empfehlung
+++
+++
+++
Schwierigere Abwicklung +++
von Unfällen im Ausland
und Geltendmachung von
Schadenersatzansprüchen,
für Vorgehen gegen Strafzettel aus dem Ausland
sehr empfehlenwert
Vollstreckung ausländischer Bußgeldbescheide
Eine Regelung über die Vollstreckung ausländischer Bußgeldbescheide soll erst nach den Bundestagswahlen im September 2009
kommen und soll voraussichtlich nicht rückwirkend gelten. „Erst
in dem Moment, in dem das neue Gesetz in Kraft treten wird, muß
jeder auf der Hut sein und sich nötigenfalls juristisch wehren, wenn
er zu Unrecht belangt wird“, so die Justizministerin. Eine Ausnahme gibt es aber schon seit langem: Bescheide aus Österreich
können vollstreckt werden.
Im Ausland: Direktkasse und „Krallen“
Bei Verkehrsrechtsverstößen im Ausland ist denkbar, daß die Fahrer direkt zur Kasse gebeten werden, daß das Auto unter Umständen abgeschleppt, eventuell konfisziert wird oder dem Auto Krallen angelegt werden, bis bezahlt wird. Vorsicht ist also dennoch
angebracht, auch wenn ausländische Bußgeldbescheide – siehe
oben – zur Zeit noch nicht in Deutschland – mit Ausnahme Österreichs – vollstreckt werden können.
TÜV-Plakette nur in Deutschland erneuerbar
Über eine halbe Million Deutsche leben zur Zeit im europäischen
Ausland, so der TÜV Rheinland. Wer sich längere Zeit mit seinem
in Deutschland zugelassenen Fahrzeug im Ausland aufhält, muß die
138
2. Fluggastrechte
Haupt- und Abgasuntersuchung trotzdem von einer Prüfstelle in
Deutschland, beispielsweise des TÜV Rheinland, vornehmen lassen.
Da die TÜV-Plakette und die Eintragung der erfolgreichen Hauptund Abgasuntersuchungen staatlich geregelte Aufgaben darstellen,
ist ein ausländisches Prüfungsprotokoll in Deutschland nicht gültig.
„Wird die Fahrzeugprüfung beispielsweise während eines mehrmonatigen Aufenthaltes in Spanien fällig, kann die Plakette nur
auf deutschem Staatsgebiet erneuert werden“, erklärt der Kraftfahrtexperte des TÜV Rheinland, Gerd Mylius. Autofahrer sind
zwar nicht sofort nach Ablauf der Frist gefordert, nach Deutschland zurückzukehren. Nach dem Grenzübertritt zur Bundesrepublik müssen sie jedoch ohne Verzögerung die nächste Möglichkeit
wahrnehmen und die fällig gewordene Hauptuntersuchung oder
Sicherheitsprüfung zum Beispiel an einer TÜV Rheinland-Servicestation durchführen. Das gleiche gilt für die Abgasuntersuchung.
Grundsätzlich ist die technische Fahrzeugüberwachung national
geregelt. Das heißt, ein Fahrzeug wird von den örtlichen Prüfstellen
in demjenigen Land überprüft, in dem es angemeldet ist. Die Zulassung eines Fahrzeugs wiederum richtet sich nach dem Wohnsitz
seines Halters. Autos mit deutschem Kennzeichen, die länger im
Ausland gefahren werden, müssen in Deutschland abgemeldet und
in dem jeweiligen Land zugelassen werden. Auch in anderen Ländern, beispielsweise in Spanien oder Frankreich darf TÜV Rheinland Fahrzeugprüfungen nach den jeweiligen nationalen Bestimmungen durchführen – jedoch nur bei Autos, die auch in dem
jeweiligen Land angemeldet sind.
2. Fluggastrechte
Kompakter Leitfaden: Clever Reisen mit den
Fluggastrechten im Handgepäck
Welche Kosten sind in Billigflugpreisen enthalten und welche nicht?
Wann gilt ein Flug als annulliert, wann nur als verspätet? Was tun,
wenn die Fluggesellschaft keine Entschädigung zahlen will? Von
der Buchung bis zur Beschwerde begleitet die Broschüre „Fluggastrechte: Clever Reisen!“ des Europäischen Verbraucherzentrums
Deutschland den Passagier bei seiner nächsten Flugreise. Einfach
und verständlich wird das derzeit geltende EU-Recht erklärt und
vor irreführenden Lockangeboten sowie gängigen Tricks der Flug139
VII. Sonstiges
unternehmen gewarnt. Hinzu kommen anschauliche Beispiele und
nützliche Hinweise, mit denen der Leitfaden auch unterwegs helfen
kann.
Technische Mängel am Flugzeug gelten nicht mehr
als Ausrede
Auf das rasante Wachstum des europäischen Flugmarktes reagiert
die Europäische Union mit zahlreichen neuen Regelungen, die von
der Rechtsprechung im Streitfall konkretisiert werden. Im Dezember 2008 erst entschied der Europäische Gerichtshof, daß technische Defekte am Flugzeug nicht mehr als außergewöhnlicher
Umstand entschuldbar sind. In solchen Fällen muß die Airline dem
Passagier eine Ausgleichssumme zahlen, die unterschiedlich hoch
ausfallen kann. Je nach Fluglänge hat er Anspruch auf 200 bis 400
Euro, wenn innerhalb einiger Stunden ein Alternativflug angeboten
wird; falls nicht, sind es sogar 300 bis 600 Euro.
Zuständigkeit bei grenzüberschreitenden Beschwerden
„Sobald ein Flug ausfällt oder sich stark verspätet, ist es sinnvoll,
sich den konkreten Grund dafür gleich am Flughafen schriftlich
bestätigen zu lassen“, rät Bernadette Mohme, Juristin beim Europäischen Verbraucherzentrum Deutschland. Damit lasse sich die
eigene Rechtsposition verbessern, wenn die Airline im Nachhinein
eine Entschädigungssumme verweigert. Zunächst ist es immer ratsam, daß der betroffene Fluggast das Luftfahrtunternehmen selbst
kontaktiert, wenn er mit dem Service nicht zufrieden war. Falls er
seine Ansprüche dort nicht geltend machen kann, ist es jedoch voreilig, gleich vor Gericht zu ziehen. Eine nationale oder europäische
Beschwerdestelle zu kontaktieren, hat den Vorteil, daß geringe oder
keine Kosten entstehen und nach einer gütlichen Einigung gesucht
wird. So ist das Netzwerk der Europäischen Verbraucherzentren
zuständig bei grenzüberschreitenden Beschwerden, wenn Kunde
und Flugunternehmen nicht aus dem gleichen Land kommen.
Online-Version des Leitfadens: http://www.eu-verbraucher.de/
media/fichiers/file20090121296.pdf. Ein Druck-Exemplar ist
erhältlich gegen Zusendung eines frankierten Rückumschlags in
DIN A5-Größe bei Euro-Info-Verbraucher e. V., Stichwort: Clever
Reisen, Rehfusplatz 11, 77694 Kehl.
140
Anläßlich von vermehrten Raubüberfällen auf Touristen hat vor
einiger Zeit das Deutsche Generalkonsulat in Neapel Verhaltenstips gegeben, die überall beachtet werden sollten und deshalb auch
hier wiedergegeben werden. Am wichtigsten dürfte es sein, sich
nicht durch irgendetwas ablenken oder überraschen zu lassen, um
damit zu verhindern, daß die Täter die paar Sekunden gewinnen,
die sie für das Delikt benötigen.
Wenn Sie zu Fuß unterwegs sind:
Schmuck oder wertvolle Uhren nicht sichtbar tragen.
Noch besser: Lassen Sie sich zu Hause bewundern und packen
Sie ihre Lieblingsschmuckstücke und Uhren gar nicht erst ein!
Bargeld sicher „am Mann“ tragen.
Um es den „scippatori“, den Räubern, die ihren Job vom
Motorrad aus ausüben, nicht zu leicht zu machen: Tragen Sie
Ihre Wertgegenstände auf der der Straßenseite abgewandten
Körperhälfte.
Portemonnaies und Brieftaschen nicht sichtbar – und schon
gar nicht in der hinteren Hosentasche tragen.
Handtaschen quer umhängen – bitte nicht über der Schulter
baumelnd!
Geld, Scheck, Kreditkarten und Ausweispapiere möglichst
getrennt von einander aufbewahren! (Machen Sie Kopien
von Ihren Ausweisdokumenten und hinterlegen Sie diese im
Hotel, so kann Ihnen im Notfall ein Pass leichter ersetzt werden.)
Seien Sie aufmerksam in jeder Art von Gedränge (z. B. in
öffentlichen Verkehrsmitteln, an den Abfahrtsstellen der
Fährschiffe, etc.).
Lassen Sie sich nicht am Bankautomaten „helfen“.
Nutzen Sie Mobiltelefone möglichst nicht auf der Straße.
Generell gilt erhöhte Aufmerksamkeit bei Dunkelheit sowie in
unbelebten Nebenstraßen und auf den in Neapel zahlreichen
Treppen!
141
VII. Sonstiges
Wenn Sie mit dem Auto unterwegs sind:
Stets von innen verriegeln! (Klassische Situation: Sie werden
von einem Auto oder Motorrad überholt und dann blockiert,
während von der Seite die Komplizen die Türen aufreißen.
Lassen Sie nicht die Handtasche auf dem Boden des Wagens
zwischen Beinen und dem Sitz, die Tasche auf dem Rücksitz,
das Portemonnaie auf der Mittelkonsole. Die Diebe kennen
diese typischen Aufbewahrungsorte.)
Wenn Sie eine – häufig provozierte – Autopanne haben: Verschließen Sie den Wagen, wenn Sie ihn verlassen müssen.
Geben Sie nicht den – häufig illegalen – Parkplatzwächtern
den Autoschlüssel.
Überhaupt: Lassen Sie Ihr Auto in der Hotelgarage. Der neapolitanische Fahrstil ist lebhaft, kreativ und für Sie gewöhnungsbedürftig. Bewegen Sie sich zu Fuß bzw. mit den hier
relativ billigen Taxis.
Sollten Sie trotzdem nicht auf Ihr Auto verzichten können:
Beachten Sie die allgemein gültigen Verkehrsregeln. Sie gelten
gleichermaßen für alle. Sollten Sie einen Strafzettel bekommen: Es gilt das Prinzip der Sofortkasse.
Im übrigen gibt es noch eine allgemeine Broschüre „Kleiner Ratgeber für Ihre Urlaubsplanung – Wir wollen, daß Sie sicher reisen.“ Diese wird vom Auswärtigen Amt sowohl online als auch in
gedruckter Form zur Verfügung gestellt. Außerdem gibt es beim
Auswärtigen Amt aktuelle Sicherheitshinweise zu den einzelnen
Ländern.
Um auch während eines Auslandsaufenthaltes gut versichert zu
sein, sollten folgende Versicherungen in Betracht gezogen werden:
Auslandsreisekrankenversicherung: siehe dazu weiter oben.
Privathaftpflicht: die Erwähnung mag verwunderlich sein,
da man diese Versicherung „sowieso“ hat, was aber laut den
Versicherungsanbietern nicht stimmt, obwohl die Privathaftpflicht sowohl fürs In- und Ausland äußerst empfehlenswert
ist.
142
Unfallversicherung: ob diese empfehlenswert ist, ist zumindest umstritten. Eine Unfallversicherung nur für einen Auslandsaufenthalt abzuschließen scheint aber zumindest inkonsequent zu sein, da im Inland natürlich auch Unfälle passieren
können. Es hängt vom Einzelfall ab, ob eine Unfallversicherung doch sinnvoll sein könnte.
Reiserücktrittsversicherung: ist die Reise im Falle eines Rücktritts mit hohen finanziellen Kosten verbunden, empfiehlt
sich diese Versicherung. Abgedeckt sind damit in aller Regel
beispielsweise Unfälle, Krankheit oder Tod, Schwangerschaft,
Brand, Arbeitsplatzverlust. Zu überprüfen ist, ob auch der
Abbruch einer Reise abgedeckt ist. Nicht versichert sind in
aller Regel Anschläge und Naturkatastrophen.
Reisegepäckversicherung: eher überflüssig, da man natürlich
trotzdem auf das Reisegepäck aufpassen muß. Wird nicht aufgepasst, droht zumindest der Vorwurf der Mitschuld. Außerdem kommt es auf die Art der Gegenstände an, Schmuck ist
nicht immer automatisch mitversichert.
Rechtsschutzversicherung: Hilfreich kann ein allgemeiner
Vertragsrechtsschutz auch fürs Ausland sein, wenn dort im
großen Stil eingekauft wird.
143
VII. Sonstiges
Was
Auslandsreisekrankenversicherung
Privathaftpflicht
Unfallversicherung
Reiserücktritts
versicherung
Reisegepäck
versicherung
Rechtsschutz
versicherung
+++
++
Warum
relativ preisgünstig; auch
Rücktransport versichern,
bei Privatversicherten
im Versicherungsschutz
grundsätzlich enthalten
Sowohl für In- als auch
Ausland ein Muß
Umstritten
Versicherte Rücktrittsgründe abklären
Empfehlung
+++
+++
?
+++ – falls
Rücktritt
hohe Kosten
verursacht
Beschränkungen abklären ?
Vertragsrechtsschutz, Teil- +++ – für
bereiche möglich
Kfz siehe
weiter unten
sehr empfehlenwert
empfehlenswert
Die deutschen Vertretungen könne man als „Augen, Ohren und
Stimme“ Deutschlands im Ausland bezeichnen, so das Auswärtige
Amt auf seiner Internet-Seite. Und weiter: „Aufgrund von Weisungen des Auswärtigen Amts vertreten sie unseren Staat, wahren
seine Interessen und schützen seine Bürgerinnen und Bürger im
Gastland. Sie verhandeln mit der dortigen Regierung und fördern
die politischen Beziehungen und die wirtschaftliche, kulturelle und
wissenschaftliche Zusammenarbeit“.
Wesentliche Aufgaben der Vertretungen seien:
Informationen zu beschaffen,
über Angelegenheiten zu berichten, die für die verschiedenen
Regierungsstellen des Bundes und der Länder von Bedeutung
sind,
deutschen Staatsbürgern zu helfen, die in Not geraten sind,
144
Krisenvorsorge zu leisten sowie behördliche und notarielle
Funktionen für im Ausland lebende Deutsche zu übernehmen,
Visa für Reisen nach Deutschland auszustellen,
deutschen Unternehmen bei ihren Aktivitäten im Gaststaat
zur Seite zu stehen und allgemein den beidseitigen Handel zu
heben,
den Kulturaustausch zu fördern,
die Öffentlichkeit des Gastlandes über unsere Außenpolitik,
über Deutschland im allgemeinen, seine Gesellschaft und
Kultur, zu informieren,
hochrangige Besuche aus Deutschland vorzubereiten und zu
begleiten.
Praktische Hilfe
Die Aufgaben und Befugnisse von Konsularbeamten sind im
Gesetz über die Konsularbeamten geregelt (kurz: Konsulargesetz).
Wer mit diplomatischen Stellen zu tun hat, wird feststellen, daß es
meist ganz entscheidend von der jeweiligen sachbearbeitenden Person abhängt, ob überhaupt und wie viel man Hilfe und Information erhält bzw. erwarten darf. Es gibt gute und schlechte Beispiele.
Manchmal wird auch ganz einfach zu viel erwartet. Insgesamt gesehen hat der Dienstleistungsfaktor an Bedeutung gewonnen. Große
Unterschiede lassen sich auch bei den Internet-Seiten der Botschaften und Konsulate feststellen.
Nützliche Adressen
Wenn man eine Adresse weitergibt, glauben viele, daß dies schon eine
Empfehlung sei. Deshalb weist die Deutsche Botschaft in Rom hinsichtlich der Adress-Liste mit Notaren, Rechtsanwälten und Steuerberatern zurecht darauf hin, daß die aufgelisteten Adressen keine
Empfehlung der deutschen Auslandsvertretungen in Italien darstellen und daher keine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit
der Listen übernommen und auch keine Aussagen zu Qualität und
Preis der angebotenen Dienstleistungen getroffen werden können.
Dies gilt auch für Adress-Listen anderer Boschaften und Konsulate.
145
VII. Sonstiges
6. Apostille
Wenn eine deutsche Urkunde im Ausland verwendet wird, stellen
sich meist zwei Fragen:
Muß die Urkunde übersetzt werden, gegebenenfalls von wem,
gegebenenfalls überbeglaubigt werden?
Muß die Urkunde mit der Apostille versehen oder in sonstiger
Weise „legalisiert“ werden, damit die Urkunde im Ausland anerkannt wird?
Diese Fragen lassen sich nur in Bezug auf ein bestimmtes Land
und in Bezug auf eine bestimmte Urkunde beantworten (also leider
nicht generell für alle Länder und alle Urkunden). Sie können natürlich die ausländische Stelle befragen, die die Urkunde verlangt, oder
besser noch diejenige Behörde oder Person, die die Urkunde ausgestellt hat. Diese sollte Ihnen auch sagen können, wer gegebenenfalls
für die Anbringung der Apostille (oder Legalisierung) zuständig ist.
Wo erhalten Sie die Apostille?
Dazu gibt es ein Merkblatt des Auswärtigen Amtes über „Deutsche öffentliche Urkunden zur Verwendung im Ausland“ mit Stand
November 2008 unter www.konsularinfo.diplo.de/Vertretung/
konsularinfo/de/05/download/Urkunden_Deutscheoeffentliche_
imAusland,property=Daten.pdf
7. www.zoll.de: Meldepflichten bei Bargeld
und anderen Zahlungsmitteln
Daß Immobilien in südlichen Ländern teilweise mit Bargeld bezahlt
werden, ist nicht ungewöhnlich, insbesondere dann nicht, wenn im
Notarvertrag nicht der tatsächliche sondern ein niedrigerer Kaufpreis angegeben wird. Und es ist auch nicht verboten, mit Bargeld
aus- und einzureisen, wenn es auch je nach Land unterschiedliche
Meldepflichten bei der Ein- und Ausreise gibt. Doch gibt es natürlich ein gewisses Sicherheitsrisiko, wenn größere Bargeldbeträge längere Zeit herumgetragen werden. Dieses läßt sich reduzieren, wenn
das Geld zu einer nahegelegenen Bank getragen, dort einbezahlt und
eventuell weiterüberwiesen wird. Bei größeren Beträgen sollte man
sich vorneweg über die Kosten informieren bzw. mit der Bank einen
festen Betrag ausmachen, so daß die Kosten für die Einzahlung und
Überweisung nicht zum nachträglichen Ärgernis werden können.
146
7. www.zoll.de: Meldepflichten
Bargeldtransfer innerhalb der EU:
auf Anfrage anzumelden ab 10.000 Euro
Diese deutsche Meldepflicht hat mit Immobilien nichts direkt zu
tun. Aber hin und wieder nehmen Immobilienkäufer und -besitzer
höhere Bargeldbeträge mit ins Ausland oder kommen mit Bargeld
nach Hause. Dem Bargeld gleichgestellt sind Münzen, übertragbare Inhaberpapiere wie zum Beispiel Schecks. Bei einer Reise aus
Deutschland in einen anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union
(z. B. nach Frankreich) oder aus einem anderen Mitgliedstaat der
Europäischen Union (z. B. Frankreich) nach Deutschland sind mitgeführtes Bargeld und gleichgestellte Zahlungsmittel im Gesamtwert
von 10.000 Euro oder mehr auf mündliche Aufforderung hin anzuzeigen. Dies gilt entsprechend beim Transport durch Deutschland.
Zahlungsmittel sind Bargeld und andere Wertgegenstände, beispielsweise wie Schecks, Edelsteine und Edelmetalle. Darüber
hinaus hat der Reisende darzulegen, woher das mitgeführte Geld
stammt, wer darüber verfügen darf und wozu es verwendet werden
soll. Für die Übermittlung der durch die Kontrolle gewonnenen
Daten an die Finanzverwaltungen genügt es, wenn die Kenntnis der Daten für ein Besteuerungs-, Steuerstraf- oder Steuerordnungswidrigkeitenverfahren „von Bedeutung sein kann“. Kommt
ein Reisender seiner Anmeldepflicht nicht nach, so liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, die mit einer unter Umständen empfindlichen
Geldbuße geahndet werden kann. Und da die Daten weitergeleitet
werden, wird auch das Finanzamt Ansprüche stellen, wenn es sich
um Schwarzgeld handelt.
Ausreise aus der EU oder Einreise in die EU
Reisende haben bei der Einreise in die EU und bei der Ausreise aus
der EU mitgeführte Barmittel im Wert von 10.000 Euro oder mehr
bei der für den Grenzübertritt zuständigen Zollstelle anzumelden,
also auch ohne mündliche Aufforderung, insofern also ein gewichtiger Unterschied zu Reisen innerhalb der EU.
Andere Länder, andere Vorschriften
Und nicht zu vergessen: bei der Einfuhr der Gelder in andere Länder oder Ausfuhr aus einem anderen Land kann es dort ebenfalls
zu erfüllende Meldepflichten geben, auch ohne daß man zuvor vom
Kontrollbeamten gefragt worden sein muß. Man sollte sich vorher erkundigen. Und in manchen Ländern gibt es noch zusätzliche
147
VII. Sonstiges
Vorschriften bzw. Beschränkungen bei der Devisenein- und ausfuhr. Und schlussendlich gilt es zu beachten, daß eventuell auch ein
Bargeldtransfer innerhalb des Landes ab einer bestimmten Höhe
gemeldet werden muß.
8. Vorsorgevollmachten im Ausland
Es stellt sich gerade für Zweitwohnungsbesitzer und Ruheständler,
die längere Zeit des Jahres oder gar dauerhaft im Ausland wohnen, die Frage, ob eine Vorsorgevollmacht gemäß deutschem Recht
auch praktische Verwendung im Ausland finden kann. Dies läßt
sich nicht generell bejahen.
Es kommt ganz entscheidend darauf an, in welchem Land die Vollmacht verwendet werden soll. Und die Urkundsperson muß sich
hinsichtlich des betreffenden Landes auskennen. Falls eine deutsche Vollmacht im betreffenden Land verwendet werden kann,
sollte die Vollmacht auch in übersetzter Fassung vorliegen oder
gleich in der betreffenden Landessprache beurkundet werden.
Deshalb ist zu empfehlen, daß der deutsche Notar, der beurkundet, darauf hingewiesen wird, in welchem Land die Vollmacht zur
Anwendung kommen soll und ob eine Vollmacht nach deutschem
Recht dort akzeptiert wird. Kann oder will der betreffende Notar
zu diesem Thema nicht beraten, muß ein anderer Notar oder Berater eingeschaltet werden.
9. Finanzierung des Aufenthaltes durch eine
umgekehrte Hypothek?
Die umgekehrte Hypothek – „reverse mortgage“ – ermöglicht es
dem Immobilieneigentümer, seine Immobilie zu Geld zu machen
und sie dabei noch so lange wie gewünscht selbst zu nutzen. In den
USA soll sich diese Form als „reverse mortgage“ zu einem wichtigen Bestandteil des Rentensystems entwickelt haben.
Beispiel: ein 60-jähriger Eigentümer ist nach Spanien umgezogen
und gibt sein spanisches Haus als Sicherheit für einen Kredit hin,
der ihm in monatlichen Raten ausbezahlt wird und mit dem er seinen Ruhestand in Spanien finanziert. Das Haus bleibt im Besitz
des bisherigen Eigentümers, der für die Instandhaltung sorgen und
148
9. Finanzierung des Aufenthaltes
weiterhin Steuern und Versicherungen zahlen muß. Abgerechnet
wird nach dem Verkauf der Immobilie durch den Kreditnehmer
oder nach dessen Tod.
Wer keine andere Finanzierungsmöglichkeit hat und nicht verkaufen will oder kann, wird an eine solche Möglichkeit denken. Aber es
ist eine relativ unklare und komplexe Angelegenheit. Und wenn der
Wert der Immobilie während der Laufzeit sinkt? Wer trägt dieses
Risiko? Wie sind die monatlichen Zahlungen abgesichert?
Wer dennoch an eine umgekehrte Hypothek denkt, muß im jeweiligen Land zuerst noch eine Bank finden, die mitmacht. Außerdem
gibt es in Deutschland und in manch anderen Ländern als Alternative auch die Möglichkeit einer Leibrente. Ansonsten gilt auch
weiterhin: ein Verkauf der Immobilie und die Anmietung einer
Wohnung mag nicht unbedingt günstiger sein aber schafft klarere
Verhältnisse. Der Verkäufer weiß, wie viel die Immobilie gebracht
hat, und anschließend muß dieses Geld sicher angelegt und diszipliniert verbraucht werden.
149
VIII. Rückkehr nach Deutschland
Den Ruhestand ganz oder teilweise im Süden zu verbringen, ist
kein unkalkulierbares Risiko. Wer feststellen sollte, daß ihm der
Aufenthalt im Ausland doch nicht so behagt wie erhofft, kann
jederzeit wieder nach Deutschland zurückkehren. Dies ist um so
einfacher für diejenigen, die ihren Hauptwohnsitz oder zumindest
einen Zweitwohnsitz in Deutschland beibehalten haben.
Im Frühjahr 2009 wurde die Rückkehr von Ruheständlern aus
Spanien nach Deutschland in einem Fernsehbericht als eine neue
Entwicklung dargestellt oder zumindest wurde dies von manchen
Zuschauern so empfunden, obwohl dies alles nicht wirklich neu ist.
Meist geben gesundheitliche Gründe den Ausschlag, oder es gehen
einfach die finanziellen Mittel zu Ende, eventuell auch die Tatsache,
daß es vor Ort keinen Pflegedienst gibt, keine Pflegeheime, die auf
Deutsche eingerichtet sind, oder weil die deutsche Pflegeversicherung Aufenthalte in ausländischen Pflegeheimen nicht bezahlt, da
es sich um eine sogenannte Sachleistung handelt.
Eine sehr teure Alternative sind ausländische Privatresidenzen.
Dort bleibt kaum ein Wunsch offen, aber sie sind mit einer normalen Rente und einigen Kapitaleinkünften nicht zu bezahlen.
Oder man kann/möchte aus gesundheitlichen oder sonstigen
Gründen nicht mehr zwischen Ausland und Deutschland hin- und
herreisen und geht in die angestammte Heimat zurück.
Dies alles bedeutet noch lange nicht, daß man deshalb von einem
fehlgeschlagenen Ruhestand im Süden sprechen müßte. Vielmehr
haben diese Ruheständler einfach mal die Möglichkeit wahrgenommen, im Ruhestand einen Teil des Jahres oder sogar die ganze
Zeit im Süden zu verbringen. Und wenn dann jemand nach zehn,
fünfzehn oder zwanzig Jahren nach Deutschland zurückkehrt und
den Wohnsitz im Süden aufgibt, so wird er diese Zeit meist nicht
bereuen sondern gerne daran zurückdenken.
Wer allerdings während dieser Zeit im Ausland keine Kontakte in
der Heimat gepflegt hat, darf sich nicht wundern, wenn ihn fast
niemand mehr kennt. Aber gerade heutzutage ist es relativ einfach
und kostengünstig, mit der modernen Technik und den vielen Flugmöglichkeiten Kontakte in die alte Heimat aufrechtzuerhalten.
151
Verlagerung des Hauptwohnsitzes zurück nach Deutschland
Wer seinen Hauptwohnsitz ins Ausland verlagert hatte und diesen
nach Deutschland zurückverlagert, wird wieder unbeschränkt steuerpflichtig in Deutschland. Dieser Begriff ist im Kapitel über Steuern erläutert.
152
IX. Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e. V.
IX.Deutsche Schutzvereinigung
Auslandsimmobilien e. V.
Damit Sie Bescheid wissen:
Aktuelle Information und anwaltliche Beratung
Die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. bietet
im Rahmen einer Mitgliedschaft die für Auslandsimmobilien ideale
Kombination von aktueller Information und anwaltlicher Beratung
für Frankreich, Italien und Spanien an, und zwar im Mitgliedsbeitrag inbegriffen. Sie wird mehrfach empfohlen und ist anerkannt
und registriert als qualifizierte Verbraucherschutz-Einrichtung
gemäß Richtlinie 98/27/EG des Europäischen Parlaments und
des Rates (Amtsblatt der Europäischen Gemeinschaften 2002/C
237/03).
Weitere Informationen über Mitgliedschaft und die DSA-Ratgeber
erhalten Sie unter
0761/55012 oder unter www.dsa-ev.de. E-Mail: [email protected].
Hinweise und Empfehlungen
U. a.: Stiftung Warentest, ZDF, Handelsblatt, WDR, Brigitte,
DER SPIEGEL, Focus, Finanzverbund der Volksbanken und
Raiffeisenbanken.
Werden Sie Mitglied – damit Sie gut beraten und aktuell informiert
sind!
153
Antrag auf Mitgliedschaft
○ Ja, ich möchte der Deutschen Schutzvereinigung
Auslandsimmobilien e. V. beitreten (Jahresbeitrag Euro
165.–, bei Beitritt im IV. Quartal gilt der Beitrag auch für
das folgende Jahr).
Die Kündigung der Mitgliedschaft ist schriftlich mit einer
Kündigungsfrist von 3 Monaten jeweils zum Jahresende
möglich.
...........................................................................
Ort, Datum
Unterschrift
154

Peter Schöllhorn Irgendwo im Süden, wo es warm ist

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