Konzept zur Frühzeitigen Beteiligung

Stadt Celle
Fachbereich Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt
Fachdienst 60 – Stadtentwicklungsplanung
Konzept zur Frühzeitigen Beteiligung
für die 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 Wce „Gewerbegebiet Am
Fuhsekanal“
Mit der 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 32 Wce der Stadt Celle „Gewerbegebiet Am
Fuhsekanal“ soll eine Fläche zur Errichtung eines SB-Möbelmarktes und zur Erweiterung des
bestehenden Möbelhauses in Form eines Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel ausgewiesen werden. Dieser Markt soll direkt an den bestehenden Markt auf dem Grundstück des
Möbelhauses Wallach in Westercelle angebaut werden.
N
Räumliche Einordnung des Geltungsbereiches der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 Wce; ohne Maßstab
Stand: 06.06.2013  Stadt Celle  Stadtentwicklungsplanung  Bearbeitung: André Grote
Seite 1 / 5
Konzept zur Frühzeitigen Beteiligung für die 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 Wce „Gewerbegebiet Am Fuhsekanal“
Geltungsbereich
Das Plangebiet der 5. Änderung ist Teil
des Gewerbegebietes „Am Fuhsekanal“
in Westercelle. Dieses Gebiet liegt etwa
4,8 km südlich des Stadtkerns. Das Plangebiet
umfasst
einschließlich
der
Grundstücke des bestehenden Marktes
eine Fläche von etwa 9,8 ha. Es grenzt
im Osten an die Kreisstraße 84 (ehem.
B 3) und im Nordwesten an die Ortsstraße „Heineckes Feld“.
Lageplan des Geltungsbereiches der 5. Änderung, ohne Maßstab
Derzeitiges Planungsrecht
Regionalplanung
Durch die Änderung des Bebauungsplans werden weitere Verkaufsflächen für den großflächigen Einzelhandel ausgewiesen. Im Regionalen Raumordnungsprogramm 2005 des
Landkreises Celle ist als Ziel der Raumordnung formuliert, dass bei der Erweiterung von Möbelmärkten von über 5.000 m² Verkaufsfläche die benachbarten Gemeinden und weitere
Träger öffentlicher Belange in einem Moderationsverfahren informiert und in die Entscheidung
über die raumordnerische Verträglichkeit eingebunden werden. Mit einer geplanten Verkaufsfläche von etwa 15.000 m² ist diese Grenze überschritten.
Der Landkreis Celle, als Träger der Regionalplanung, hat am 26.02.2013 mitgeteilt, dass nach
einer Vorprüfung auf die Durchführung eines moderierten Abstimmungsverfahrens verzichtet
wird. Die betroffenen Kommunen werden im Bauleitplanverfahren als Träger öffentlicher Belange beteiligt.
Stand: 06.06.2013  Stadt Celle  Stadtentwicklungsplanung  Bearbeitung: André Grote
Seite 2 / 5
Konzept zur Frühzeitigen Beteiligung für die 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 Wce „Gewerbegebiet Am Fuhsekanal“
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt
Celle stellt das Plangebiet zum Teil als
Gewerbegebiet dar. Das im derzeit geltenden Bebauungsplan ausgewiesene
Sondergebiet wird auch im Flächennutzungsplan der Stadt Celle als
Sonderbaufläche dargestellt. Die Grünflächen entlang der ehem. B 3 und
entlang des Fuhsekanals werden als
Waldflächen dargestellt.
Da die Änderung des Bebauungsplans
die Ausweisung eines Sondergebietes
vorsieht, ist eine parallele Änderung
des Flächennutzungsplans erforderlich.
N
Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Celle, ohne Maßstab
Bebauungsplan
Der geltende Bebauungsplan Nr. 32
Wce mit seinen Änderungen Nr. 1 bis 3
setzt einen Teil der Fläche als Gewerbegebiet fest. Die übrigen Bauflächen
sind als Sondergebiet für den „Großflächigen Einzelhandel für Möbel und
Einrichtungsbedarf“ ausgewiesen. Die
Grünflächen sind als öffentliche Grünflächen
festgesetzt
und
durch
Pflanzfestsetzungen
ergänzt.
Die
Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,8
und als Geschossflächenzahl (GFZ) ist
1,6 festgesetzt. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 55,0 m ü. NN.
Übersicht über den Bebauungsplan Nr. 32 Wce und die Änderungen
Nr. 1 bis 3, ohne Maßstab
Derzeitige Nutzung und Bebauung
Das Plangebiet wird zum überwiegenden Teil für das Gebäude des Möbelhauses Wallach und
die zugehörigen Nebenanlagen (Stellplätze, Lieferzone, etc.) genutzt. Das Gebäude ist ein typisches Gewerbegebäude mit insgesamt 3 Geschossen.
Stand: 06.06.2013  Stadt Celle  Stadtentwicklungsplanung  Bearbeitung: André Grote
Seite 3 / 5
Konzept zur Frühzeitigen Beteiligung für die 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 Wce „Gewerbegebiet Am Fuhsekanal“
Die Grünflächen nehmen zum Teil die Regenrückhalteeinrichtungen auf oder sind mit Grasund Staudenflächen gestaltete Grünflächen. Die Waldflächen in Norden des Plangebietes sind
als Kiefernwald und als Eichenmischwald jeweils trockener Standorte ausgeprägt.
Anlass und Ziele der Planung
Anlass der Bauleitplanänderung ist die Erweiterung des Möbelhauses und die Errichtung eines
SB-Möbelmarktes auf dem Gelände von Möbel Wallach. Das Gebäude wird zweigeschossig
errichtet und nimmt im Erdgeschoss den SB-Möbelmarkt auf. Im Obergeschoss wird die Ausstellung des bestehenden Möbelhauses erweitert. Der SB-Möbelmarkt wird als eigenständiger
Einzelhandelsbetrieb ohne Verbindung für Kunden zum Möbelhaus betrieben.
Mit der Errichtung eines eigenständigen SB-Marktes und der Erweiterung der Ausstellungsfläche für das Möbelhaus soll die Wettbewerbsfähigkeit des Einzelhandelsbetriebes gestärkt und
gesichert werden. In der weiteren Umgebung sind Möbelhäuser entstanden oder geplant worden, die für veränderte Kundenströme verantwortlich sind. Um den Bestand und die
Attraktivität des bestehenden Marktes zu sichern, sind verschiedene Maßnahmen erforderlich.
Der Geschäftsbereich SB-Möbel soll aus dem Möbelhaus ausgegliedert werden und autark betrieben werden. Damit können die verschiedenen Kundengruppen gezielt angesprochen
werden. Mit den Verkaufsflächen im Obergeschoss können bestimmte Möbelausstellungsbereiche des bestehenden Marktes erweitert werden.
Beabsichtigte Festsetzungen
Das bestehende Sondergebiet „Großflächigen Einzelhandel für Möbel und Einrichtungsbedarf“
wird um einen Teilabschnitt mit eigenen Festsetzungen zur Art und zum Maß der Nutzung erweitert. Als Maß der Nutzung sind, wie im bestehenden Plan, eine GRZ von 0,8 und eine GFZ
von 1,6 vorgesehen.
Die Art der Nutzung wird auf großflächigen Einzelhandel für Möbel und Einzelhandelsbedarf
eingeschränkt. Die zulässigen Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente werden ebenfalls festgesetzt. Es ist geplant, die Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente auf
insgesamt 600 m² im Erdgeschoss zu beschränken. Die Auswirkungen und die Verträglichkeit
des geplanten Marktes sind im beigefügten Verträglichkeitsgutachten der CIMA GmbH untersucht worden.
Als Bauweise wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. Zur südlichen Grundstücksgrenze
darf ohne Abstandsfläche gebaut werden. Es sind Gebäude mit einer Fassadenlänge von über
50 m zulässig.
Die Grünflächen werden als private Grünflächen festgesetzt. Durch Pflanzfestsetzungen werden die Gestaltung und die Funktion der Grünflächen gesichert. Die neue Zufahrt zum
Möbelhaus wird als private Verkehrsfläche festgesetzt.
Verkehr
Die bestehende Zufahrt zum Möbelhaus aus dem Gewerbegebiet „Am Fuhsekanal“ soll durch
eine neu zu errichtende Zufahrt von der Kreisstraße 84 ergänzt werden. In einem Verkehrsgutachten wurden die Leistungsfähigkeit und die Verträglichkeit mit dem bestehenden
Verkehrsnetz untersucht. Für den nicht motorisierten Verkehr ist ebenfalls eine Zuwegung von
der Kreisstraße vorgesehen.
Für den ruhenden Verkehr ist eine ausreichende Anzahl zusätzlicher Stellplätze auf dem
Grundstück vorgesehen.
Stand: 06.06.2013  Stadt Celle  Stadtentwicklungsplanung  Bearbeitung: André Grote
Seite 4 / 5
Konzept zur Frühzeitigen Beteiligung für die 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 Wce „Gewerbegebiet Am Fuhsekanal“
Hochwasser
Der an das Plangebiet angrenzende Fuhsekanal ist als Überschwemmungsgebiet ausgewiesen und gesichert. Durch die Änderung des Bebauungsplans werden keine Baumaßnahmen
zugelassen, die Auswirkungen auf das Überschwemmungsgebiet haben.
Grünflächen, Landschaftsplanung und Umweltschutz
Durch die Erweiterung des Sondergebietes werden Waldflächen und öffentliche Grünflächen
überplant. Der forst- und naturschutzrechtliche Ausgleich soll durch externe Kompensationsmaßnahmen ausgeglichen werden.
Eine erste Umweltverträglichkeitsuntersuchung ist durchgeführt worden. Im Rahmen der dazu
durchgeführten Untersuchungen sind auch besonders geschützte Arten ermittelt worden. Das
Gebiet ist Brutgebiet für verschiedene geschützte Vogelarten und dient einer geschützten
Ameisenart und drei geschützten Laufkäferarten als Habitat. Drei Fledermausarten nutzen das
Plangebiet für die Jagd. Eingriffe sind durch entsprechende Maßnahmen zu vermeiden bzw.
auszugleichen. Die erforderlichen Maßnahmen werden in der Umweltprüfung ermittelt und geprüft.
Anlagen
◦ Vorentwurf zur Änderung des Bebauungsplans
◦ Verträglichkeitsgutachten der CIMA GmbH, Lübeck, vom 27.04.2012
◦ Beschreibung und Bewertung zur Umweltverträglichkeit der Erweiterung, alw, Arbeitsgruppe Land und Wasser, Prof. Dr. Kaiser, Oktober 2012
◦ Verkehrsuntersuchung zur Erweiterung und Anbindung des Möbelhauses Wallach, Brilon
Bodzio Weiser, Bochum, September 2012
Aufgestellt:
Stadt Celle
Fachbereich 3 – Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt
Fachdienst 60 – Stadtentwicklungsplanung
Celle, den 06.06.2013
Im Auftrag
André Grote
(Technische/r Angestellte/r)
Stand: 06.06.2013  Stadt Celle  Stadtentwicklungsplanung  Bearbeitung: André Grote
Seite 5 / 5
13/18
13/34
13/11
13/9
13/33
13/45
13/14
13/44
13/15
13/36
12
13/64
10
2A
13/63
6
13/48
20
13/37
4
Winkelm
anns Gr
aft
13/70
13/69
2
10,0
13/40
2
13/73
10,0
2A
13/72
13/53
13/27
13/51
5,0
13/26
13/56
13/41
4
13/57
14
15/15
12
15/25
15/28
40,0
6
5/5
15/27
30,0
15/11
10,0
8
15/17
15,0
3
7
19/1
20
15/21
15/4
15/9
48/3
15/23
30,0
43
15/24
10
,0
10,0
52/17
10,0
42
21/3
Fu
26/3
hse
k
ana
l
41
26/2
Stadt Celle
Der Oberbürgermeister
FD 60 - Stadtentwicklungsplanung
4A
4
5
Bebauungsplan Nr. 32 Wce
"Gewerbegebiet Am Fuhsekanal"
5. Änderung
Vorentwurf
M. 1:2.500
Bearbeiter: Hr. Grote
Stand: 20.06.2013
Tel.: (05141) 12 617
Datei: S:\...\32 Wce 5. Änd_BPlanentwurf_M 2500_2013-06-10_Jä.dwg