1 Leitungsrecht - Sachverständige Irene Lindner

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Dipl.-Ing. Irene Lindner
Von-der-Gablentz-Straße 19, 13403 Berlin
1
Leitungsrecht
1.1
Grundlagen für die Wertermittlung
Die öffentlichen und privaten Unternehmen der Versorgung mit Elektrizität, Gas,
Fernwärme und Wasser sowie der Entsorgung von Abwasser sind vielfach darauf
angewiesen für die Verlegung ihrer Leitungen fremde Grundstücke in Anspruch zu
nehmen. Die für ihre Versorgungseinrichtungen benötigten Grundstücksflächen
können sie jedoch nicht zum Eigentum erwerben. Die benötigten Leitungsrechte
werden in der Regel als beschränkt persönliche Dienstbarkeiten entsprechend
§§ 1090-1093 BGB im Grundbuch gesichert.
Als Kunde eines Versorgungsunternehmens kann der Grundstückseigentümer nach
der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Elektrizitätsversorgung von
Tarifkunden vom 21.06.1979 (BGBl. I S. 684), der Verordnung über Allgemeine
Bedingungen für die Gasversorgung von Tarifkunden vom 21.06.1979 (BGBl. I
S. 676) oder der Verordnung über die Fernwärme vom 20.06.1980 (BGBl. I S. 742)
zur Duldung einer Energieanlage verpflichtet sein. Grundlage ist hier ein
Leistungsvertrag, der keiner dinglichen Sicherung bedarf.
Private Grundstücke sind nicht immer optimal zu den Anschlussstellen belegen, so
dass ein Hausanschluss nicht selten über ein benachbartes Grundstück geführt
werden muss. Hier erfolgt die Sicherung des Rechts üblicherweise als Grunddienstbarkeit entsprechend §§ 1018-1029 BGB.
Leitungsrechte können auch öffentlich-rechtlich z.B. in Bebauungsplänen gesichert
sein.
Vor Erstattung eines Verkehrswertgutachtens sind zum Erkennen eines vorhandenen
Leitungsrechts mehr Recherchen nötig, als ausschließlich die Grundbucheinsicht.
Ggf. sollte zusätzlich im Gutachten eine Freizeichnung in der folgenden Form
erfolgen:
Nicht eingetragene Rechte und Lasten:
Sonstige nicht eingetragene Lasten sind nach Auskunft
des Eigentümers nicht vorhanden.
Diesbezügliche Besonderheiten sind ggf. zusätzlich zu
dieser Wertermittlung zu berücksichtigen.
Leitungsrechte sind im Allgemeinen mit Bau- und Nutzungsbeschränkungen
verbunden. Zudem kann das Grundstück jederzeit zum Zwecke der Unterhaltung
betreten werden. Praktisch wird dieses Recht zum Betreten äußerst selten ausgeübt.
Gegenstand der Wertermittlung können sowohl das Recht oder die Belastung als
auch das mit dem Recht belastete oder das begünstigte Grundstück sein.
Vhw-Seminar WertR-2006 – Teil 2
Bewertung von Wegerechten, Leitungsrechten und Überbau
08.06.2006 in Berlin
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Die Wertminderung (ggf. der Wertvorteil) ergibt sich aus dem wirtschaftlichen
Nachteil (ggf. Vorteil), wobei auf objektive Gesichtspunkte abzustellen ist. Dabei sind
folgende Aspekte in der Wertermittlung zu berücksichtigen:
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Leitungsart bzw. die damit verbundenen Beschränkungen;
Größe und Lage der belasteten Fläche (Schutzstreifen);
der Grad der Beeinträchtigung auf der belasteten (Teil)Fläche;
bei Belastungen von Teilflächen, ggf. auch eine Auswirkung auf das
Gesamtgrundstück;
eine mögliche Änderung der Grundstücksqualität;
die jeweilige Nutzung des Grundstücks und ggf. die Änderung der
Nutzungsmöglichkeiten;
merkantile (kaufmännische) Wertminderung;
die ggf. vereinbarte Rente und deren Anpassungsmöglichkeit.
Üblich ist eine einmalige Entschädigung für die Einräumung des Rechts. Vereinbart
werden im Einzelfall auch jährlich zu zahlende Renten, die in der Regel an den
aktuellen Bodenwert angepasst werden.
1.2
Besonderheiten für nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG)
zu entschädigende Leitungsrechte
Rechte für Leitungen, die am 03.10.1990 auf dem Gebiet der DDR genutzt wurden,
werden durch § 9 GBBerG begründet. Das Recht besteht, unabhängig davon, ob es
im Grundbuch gesichert wurde. Bis zum 31.12.2010 müssen die Versorgungsunternehmen das Grundbuch durch Eintragung der Dienstbarkeit berichtigen lassen.
Nach Eintrag des bestehenden Rechtes in das Grundbuch ist durch das jeweilige
Versorgungsunternehmen ein Ausgleich zu zahlen, dessen Höhe sich nach dem
Betrag richtet, der allgemein üblich ist. Die Zahlung erfolgt in zwei Raten. Die erste
Rate ist am Tag der Grundbucheintragung aber nicht vor dem 01.01.2001 fällig. Die
zweite Rate wird am 01.01.2011 gezahlt. Anspruchsberechtigt ist derjenige, der
Eigentümer des belasteten Grundstücks am Tage des Entstehens des Rechtes war.
Eine Verzinsung erfolgt nicht. Aufgabe des Sachverständigen ist es, die
Wertminderung durch die Leitungsrechte in der Verkehrswertermittlung zu
bestimmen.
Das dingliche Recht entsteht nicht, soweit eine Duldungspflicht nach der Verordnung
über Allgemeine Bedingungen für die Elektrizitätsversorgung von Tarifkunden vom
21.06.1979 (BGBl. I S. 684), der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die
Gasversorgung von Tarifkunden vom 21.06.1979 (BGBl. I S. 676) oder der
Verordnung über die Fernwärme vom 20.06.1980 (BGBl. I S. 742) besteht. Die
Belastung muss für den Grundstückseigentümer zumutbar sein. Das Versorgungsunternehmen kann auf die Dienstbarkeit verzichten. Im Einzelnen sind die
Abgrenzungen der Fälle äußerst schwierig und nicht durch den Sachverständigen
abschließend zu beurteilen.
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Jedoch sollte der Sachverständige bevor er ein Gutachten erstellt (und in Rechnung
stellt) eine weitestgehende Aufklärung betreiben und seinen Auftraggeber über die
Risiken bei der Durchsetzung der Entschädigung informieren (dazu [2], [5] und [7]).
Mit der Zulässigkeit der Regelungen des GBBerG hat sich der BGH mehrfach befasst
(dazu Schmidt-Räntsch in [4]). Nicht eindeutig geklärt, ist die Wahl des
Wertermittlungsstichtages. Im BGH-Urteil vom 28.11.2003 (V ZR 129/03 – OLG
Brandenburg, LG Neuruppin, siehe Anlage) wird in einem Teilsatz auf die „heutigen
Grundstückwerte“ verwiesen. Unter Würdigung dieser Formulierung und Regelungen
aus dem Entschädigungsrecht begründet Niegel und Strotkamp ([6]und [7]), dass als
Wertermittlungsstichtag der Tag der Grundbucheintragung anzunehmen sei, weil an
diesen Tag auch die Zahlung der ersten Rate gebunden ist. Eine abschließende
Auslegung des Gesetzes steht noch aus. In Übereinstimmung mit Zimmermann und
Noack [5] erscheint es zweckmäßig als maßgeblichen Zeitpunkt für die Höhe des
Ausgleichs den Tag zu beachten, an dem die jeweilige Dienstbarkeit entstanden ist,
also der
•
•
•
25.12.1993 für Rechte von Elektro-, Gas- und Fernwärmeleitungen;
11.01.1995 für Rechte von Wasserversorgungs- und Abwasserleitungen;
01.08.1996 für Rechte von Telekommunikationsanlagen.
Unstreitig ist jedoch als Qualitätsstichtag der Tag des Inkrafttretens des GBBerG,
also der 25.12.1993.
Die Versorgungsunternehmen betreiben häufig die Grundbucheintragung auf dem
Wege des Bescheinigungsverfahrens. Hier wird der Eintragungsgegenstand (nicht
die Entschädigungssumme) öffentlich-rechtlich festgelegt. Die im Bescheinigungsverfahren erstellten Unterlagen sind eine gute Grundlage für die Wertermittlung. Im
Folgenden wird ein Beleg gezeigt, in dem die Leitung im Maßstab 1:500 kartiert ist,
so dass man die Maße der Karte entnehmen kann. Häufig werden die Anlagen und
Schutzstreifen zusätzlich mit Maßangaben versehen.
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1.3
Beispielrechnung Nr. 20, WertR 2006: Bodenwert des belasteten
Grundstücks
Die in [1] beschriebene Situation kann schematisch wie folgt dargestellt werden:
Straße
Ausgangswerte
Grundstücksgröße
Schutzstreifen
relativer Bodenwert
Einschränkung der Nutzbarkeit im
Hinterland
800 m²
200 m²
150 €/m²
15%
Berechnung
Bodenwert des Grundstücks ohne
Berücksichtigung des Rechts
800 m² x 150 €/m²
Wertminderung durch Leitungsrecht
200 m² x 150 €/m² x 15 %
Bodenwert des belasteten
Grundstücks
120.000,00 €
-4.500,00 €
115.500,00 €
116.000,00 €
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Als praktisches Beispiel wird hier ein Vorhaben- und Erschließungsplan in einem
kleinen Baugebiet in Sachsen-Anhalt gezeigt:
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Das Leitungsrecht ist parallel zur Straße ohne Bemaßung dargestellt. Formal hätte
die Darstellung wie folgt aussehen müssen:
15.5 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu
belastende Flächen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 und Abs. 6 BauGB)
bei schmalen Flächen
Auszug aus der Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des
Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90)vom 18. Dezember 1990 (BGBl.1991 I S.58),
15. Sonstige Planzeichen
Das oben dargestellte Leitungsrecht verläuft unmittelbar an der Straßengrenze. Der
übliche Schutzstreifen ist hier nicht erforderlich, weil die Fläche zur Unterhaltung der
Leitung von der Straße aus betreten werden kann und eine Aufgrabung nur bis
unmittelbar an die Leitung heran erfolgen muss.
Übliche Breiten der Schutzstreifen liegen je nach Leitung zwischen 2,00 und 10,00 m
(jeweils von der Mitte der Leitung nach beiden Seiten gemessen), für Hochspannungsleitungen auch mehr. Es ist für den Sachverständigen in der Regel nicht
möglich, die Breite der Schutzstreifen selbst zu bestimmen, zumal sich die
technischen Vorschriften dazu immer wieder ändern. Eine Auskunft des Versorgungsunternehmens dann erforderlich, wenn das Recht nicht in der Grundakte näher
beschrieben ist.
Die Nutzungseinschränkung wird in der Literatur verschieden eingestuft (siehe [2], [3]
u.a.). Dabei beziehen sich die Angaben der prozentualen Wertminderung in einigen
Fällen auf die Gesamtfläche des Grundstücks und in anderen Fällen auf die
belastete Fläche. Sachgerecht erscheint es wegen der unterschiedlich möglichen
Grundstücksform und –größe grundsätzlich von der belasteten Fläche auszugehen
und nur im Einzelfall für besondere Belastungen das Gesamtgrundstück zu
betrachten.
Hier soll ergänzend zu den vorliegenden Einschätzungen eine Tabelle veröffentlicht
werden, die die Belastungen durch Fernwärmeanlagen in Berlin beschreibt und
zwischen dem Versorgungsunternehmen und einem großen Grundstückseigentümer
einvernehmlich abgestimmt wurde:
Nutzung
Verlegeart
Bauland
oberirdisch
unterirdisch
oberirdisch
unterirdisch
Nichtbauland ohne
öffentliche Grünflächen
Wertminderung in %
geringe
Beeinträchtigung
30
10
Wertminderung in %
erhebliche
Beeinträchtigung
70
50
50
20
Die Angaben beziehen sich auf die Wertminderung der belasteten Fläche.
Ausgangswert für die Berechnung der Wertminderung soll hier der Bodenrichtwert
sein, was eine massenhafte Einzelbewertung erspart. Für Nichtbauland wurde ein
Wert aus dem Bodenrichtwert abgeleitet und nach oben begrenzt.
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1.4
Beispielrechnung Nr. 21, WertR 2006: Bodenwert des belasteten
Grundstücks
Die in [1] beschriebene Situation kann schematisch wie folgt dargestellt werden:
Straße
Ausgangswerte
Grundstücksgröße
Hochspannungsleitung
Schutzstreifen
relativer Bodenwert
zulässige GFZ
realisierbare GFZ
merkantiler Minderwert
600 m²
220 KV
berührt das Grundstück
100 €/m²
0,65
0,50
10%
Berechnung
600 m² x 100 €/m²
merkantiler Minderwert: 10 %
geminderter Bodenwert
Wertminderung durch die
eingeschränkte Bebaubarkeit
GFZ-Umrechnungskoeffizient
Grundstücks
60.000,00 €
-6.000,00 €
54.000,00 €
x 0,89
48.060,00 €
48.000,00 €
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Als praktisches Beispiel ist hier ein Grundstück in Berlin gezeigt. Über den Wert des
Leitungsrechts können Leitungsbetreiber und Eigentümer bisher keine Einigung
erzielen. Eine Hochspannungsleitung verläuft durch ein Mischgebiet in Berlin. Es gibt
keinen rechtskräftigen Bebauungsplan. Der Schutzstreifen überdeckt das Grundstück
nicht vollständig.
Karte 1:5.000; Herausgeber Bezirksämter von Berlin und Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
Das Stadtplanungsamt hat schriftlich erläutert, dass in dem Gebiet eine GFZ von 1,9
üblich sei. Realisiert werden kann auf dem Grundstück nur eine GFZ von 0,8. In
einem Gebiet, in dem Baurecht nach § 34 BauGB besteht, ist diese Aussage nicht
sachgerecht. Es kann nur ein bestimmter Baukörper benannt werden, der sich in die
Umgebung einfügt. Jedoch gibt die Einschätzung des Stadtplanungsamtes in diesem
Fall eine von beiden Parteien anerkannte Grundlage für die Wertermittlung. Der
Grundstückseigentümer errechnet die Wertminderung über die Gesamtfläche des
Grundstücks analog der Beispielrechnung in der WertR 2006. Das Versorgungsunternehmen akzeptiert eine Wertminderung nicht über die Gesamtfläche, weil diese
ja nicht vollständig vom Schutzstreifen erfasst sei.
Zusätzliche Schwierigkeit ist die Bodenwertermittlung. Es kommt hier auf die
Bodenqualität zum 25.12.1993 an. Die Berufsschule gehörte in der DDR zu einem
Unternehmen, dass in der Nachbarschaft angesiedelt war. Sie wurde nach 1990
noch wenige Jahre betrieben. Dem Sachverständigen können keine sicheren
Angaben zum Träger der Schule zum Zeitpunkt 25.12.1993 gemacht werden, so
dass ein möglicher Gemeinbedarf nicht belegt werden kann. Deshalb hat er die
Bewertung als Mischgebietsfläche vorgenommen. Zwischenzeitlich ist das Gebäude
abgerissen und ein Autohaus errichtet worden. In unmittelbarer Umgebung des
Bewertungsgrundstücks befinden sich heute Bürohäuser und Supermärkte. Die
örtliche Situation stellt sich heute wie folgt dar:
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Das Grundstück wurde zwischenzeitlich mit
einem Autohaus neu bebaut.
Das Nachbargrundstück ist mit einem 6geschossigem Bürohaus bebaut.
Blick nach Süden: Mischgebiet in
geschlossener Bauweise, wobei Wohnen
überwiegt.
Nördlich des Grundstücks ist das Gebäude Nr.
41 erhalten. Davor wurde eine Tankstelle neu
errichtet. Weiter nördlich befindet sich ein
eingeschossiger Supermarkt. Nach 350 m
befinden sich Wohnhäuser in geschlossener
Bauweise.
Wesentliche Grundlage für eine richtige Bewertung ist die Sachverhaltsaufklärung. In
diesem Fall kann die Bodenqualität zu einem zurückliegenden Zeitpunkt nicht mehr
vollständig aufgeklärt werden. Es handelte sich bis 1990 und handelt sich heute um
eine Gewerbefläche innerhalb eines Mischgebietes. Die Bewertung als Mischgebietsfläche mit einer deutlichen baulichen Einschränkung über die Gesamtfläche des
Grundstücks ist sachgerecht.
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1.5
Leitungsrechte nach Beseitigung der Altbebauung
In diesem Beispiel wurde eine Kindertagesstätte im Rahmen des Stadtumbau Ost
abgerissen. Sie lag im Hofbereich von 6-geschossigen Plattenbauten an einer extra
für sie unterhaltenen öffentlichen Zuwegung. Es bleibt unklar, welche Bodenqualität
heute für dieses Grundstück vorliegt. Nach Auskunft der Stadtplanung handelt es
sich um eine Grünfläche, wobei gleichzeitig festgestellt wird, dass sich eine
Bebaubarkeit nach § 34 BauGB richtet. Marktnachfrage gibt es für einfache
Reihenhäuser, deren Errichtung genehmigungsfähig ist. Auch hier bleibt für die
Bewertung die Bodenqualität am Wertermittlungsstichtag maßgeblich. Es handelte
ich um Gemeinbedarfsfläche mit geringem Bodenwert und geringer Einschränkung
durch die vorhandene Leitung.
Im oben gezeigten Beispiel gehen Hauptversorgungsleitungen mittig durch das
Grundstück. In den Verhandlungen mit Versorgungsunternehmen ist es für den
Eigentümer sinnvoll, die optimale Erschließung des Grundstücks für ein künftiges
Bauvorhaben zu erreichen. Der Eigentümer entschließt sich deshalb, abweichend
von den üblichen Verfahrensweisen das Grundstück verbunden mit dem
Entschädigungsanspruch zu verkaufen. Von folgenden Werten ist auszugehen:
Ausgangswerte
Grundstücksgröße
Schutzstreifen der Wasserleitung
Bodenwert
11.01.1995
08.06.2006
Einschränkung der Nutzbarkeit
5.000 m²
300 m³
€/m²
280
120
15%
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Der Wert des belasteten Grundstücks ergibt sich wie folgt:
5.000 m² x 120 €/m²
Wertminderung durch das Leitungsrecht
300 m² x 120 €/m² x 0,15
Bodenwert des belasteten Grundstücks
ohne Entschädigungsanspruch
600.000,00 €
-5.400,00 €
594.600,00 €
595.000,00 €
Aus der Grundlage des Bodenwertes zum 11.01.1995 (Wertermittlungsstichtag für
Wasserleitungen) ist die Höhe der Wertminderung zu bestimmen, die für die
Entschädigung maßgeblich ist. Der angegebene Bodenwert bezieht sich auf
Bauland. Tatsächlich war das Grundstück mit einer Kindertagesstätte bebaut und ist
dem Gemeinbedarf zuzurechnen. Hier soll die Bodenwertermittlung für
Gemeinbedarf nicht diskutiert werden. In Berlin war zu diesem Zeitpunkt geregelt,
das die Hälfte des Bodenwertes für Bauland für Gemeinbedarfsflächen anzusetzen
ist. Es ergibt sich:
Berücksichtigung des Rechts am 11.01.1995
5.000 m² x 280 €/m² x 0,5
300 m² x 280 €/m² x 0,5 x 0,15
Bodenwert des belasteten Grundstücks ohne
Entschädigungsanspruch
700.000,00 €
-6.300,00 €
693.700,00 €
-6.300,00 €
Die Wertminderung ist in zwei Raten je zur Hälfte zu entschädigen. Die erste Rate
wird zeitnah mit der Grundbucheintragung gezahlt. Die zweite Rate ist am
01.01.2011 fällig. Eine Verzinsung ist vom Gesetzgeber ausdrücklich nicht
vorgesehen. Dabei entsteht dem Berechtigten ein Zinsverlust, der im BGH-Urteil vom
28.11.2003 (siehe Anlage) als verfassungsgemäß beurteilt wurde. Dieser Nachteil ist
in der Wertermittlung wie folgt zu beachten:
1. Rate
2. Rate mit 3 % Kapitalmarktzins für kurzfristige
Anlagen bis zum 01.01.2011 (4,5 Jahre)
verzinst
3.150,00 € x 0,8755
Barwert der voraussichtlichen
Entschädigung
3.150,00 €
2.758,00 €
5.908,00 €
Tatsächlich ist die Zahlung der Entschädigung mit einigen Risiken behaftet. Im
konkreten Fall kann das Versorgungsunternehmen auf die Dienstbarkeit ganz
verzichten, für das Wertermittlungsobjekt einen Hausanschluss herstellen und die
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übrigen Gebäude von der Straße aus versorgen. Deshalb ist der Barwert der
voraussichtlichen Entschädigung mit einem Risikofaktor zu mindern.
Strotkamp schlägt in [8] beispielhaft einen Faktor in Höhe von 0,9 vor. Dieser Wert ist
für in Berlin zu bewertende Entschädigungen deutlich zu gering. Bis heute sind seit
der gesetzlichen Regelung mehr als 12 Jahre vergangen. Tatsächlich ausgezahlt
wurde bisher nach Aussage der Berliner Versorgungsunternehmen eine
verschwindend geringe Entschädigungssumme. Häufiger wurden Leitungen verlegt.
Im konkreten Fall ist unter Würdigung der Sachlage ein Risikofaktor von 0,5
angemessen. Es ergibt sich für den Bodenwert des belasteten Grundstücks mit
Entschädigungsanspruch:
5.000 m² x 120 €/m²
600.000,00 €
300 m² x 120 €/m² x 0,15
-5.400,00 €
Barwert der voraussichtlichen Entschädigung
mit Risiko 50 %
5.907,00 € x 0,5
2.954,00 €
597.554,00 €
Bodenwert des belasteten Grundstücks mit
Entschädigungsanspruch
598.000,00 €
In diesem Fall können die Kosten des Verfahrens zur Erlangung der Entschädigung
höher sein, als die zu erwartende Entschädigung. Erhält der Sachverständige einen
solchen Bewertungsauftrag, sollte er seinen Auftraggeber entsprechend beraten.
Betrachtet man im konkreten Fall die Gesamtinvestition, wird der Bauherr gut beraten
sein, auf einen vorhandenen Entschädigungsanspruch mündlich hinzuweisen und
dadurch eine bevorzugte Behandlung bei der notwendigen Herstellung der
Hausanschlüsse zu erwirken. Der Zeitgewinn kann deutlich wertvoller sein, als die
Entschädigungshöhe.
Kaufpreis für das Grundstück
598.000,00 €
Planungskosten
50.000,00 €
648.000,00 €
Abzinsung mit 3 % Kapitalmarktzins für
kurzfristige Anlagen für 12 Monate
648.000,00 € x 0,9709
629.143,20 €
Zinsverlust im ersten Jahr
18.856,80 €
Gleichwohl ist o.g. Wertermittlung für die Bestimmung des Verkehrswertes des
Grundstücks von wesentlicher Bedeutung.
Im o.g. Beispiel war das Grundstück zum Wertermittlungsstichtag Gemeinbedarfsfläche. Hätte es sich bereits damals um Bauland gehandelt, ergäbe sich ein höherer
Entschädigungsanspruch als die Wertminderung zum heutigen Tage ausmacht.
Damit erhöht sich der Bodenwert des belasteten Grundstücks mit Entschädigungsanspruch über den unbelasteten Bodenwert. Hier wird die Auffassung vertreten, dass
kein Käufer mehr als den aktuellen Bodenwert für das Grundstück zahlen wird, egal
wie hoch der Entschädigungsanspruch berechnet wird.
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1.6
Leitungsrechte in neuen Baugebieten
Im gezeigten Grundstück unterhalten drei Versorgungsunternehmen am Rande der
Freifläche Leitungen. Die Rechte sind noch nicht im Grundbuch eingetragen. Auf
dem Grundstück soll ein Bauträger Einfamlienhäuser bauen. Ein vorhabenbezogener
Bebauungsplan ist in Aufstellung. Es ist die Wertminderung durch die Leitungen zu
ermitteln, um vor Entwicklung der Fläche das Grundbuch zu berichtigen und die
Entschädigungszahlung zu erhalten.
Die Gas- und die Wasserleitungen beeinflussen die Planung der Bebauung insoweit,
dass die Gebäude mit einem großen Abstand zur Straße errichtet werden müssen.
Damit wird fast die Hälfte des künftigen Gartenlandes vor dem Haus liegen. Deshalb
wird die Wertminderung mit 50 % des Wertes der betroffenen Fläche eingeschätzt. In
diesem Beispiel ist für das im Hinterland des Grundstücks vorhandene Stromkabel
die „Kabellage unbekannt“. Es gibt wenig Vergleichsfälle, zur Bewertung des Risikos
dieser unklaren Lage eines Leitungsrechts. Die Wertminderung wird doppelt so hoch
angesetzt, als es für die wenig störende Lage sonst erforderlich wäre, also mit 30 %.
Für die Bewertung ist von besonderer Bedeutung, dass die Bodenqualität zum
zurückliegenden Wertermittlungsstichtag zu bestimmen ist. Das Grundstück war am
Wertermittlungsstichtag, dem 25.12.1993 Bauerwartungsland. Für die Ermittlung der
Wertminderung wird der Bodenwert über das deduktive Verfahren nach Sprengnetter
[2] ermittelt. Dabei ist von dem Erkenntnisstand auszugehen, den ein Sachverständiger am Wertermittlungsstichtag haben konnte.
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Zu diesem Zeitpunkt war die Nachverdichtung der Einfamiliehaussiedlung in diesem
Bezirk von Berlin kurzfristig zu erwarten. Dafür war die Aufstellung eines Vorhabenund Erschließungsplanes erforderlich. Der Flächennutzungsplan weist bereits
Wohnbaufläche bei offener Bauweise aus. Folgende Ausgangswerte werden
angenommen:
Ausgangswerte
Grundstücksgröße
10.000 m²
Schutzstreifen
gesamt
2.000 m²
Wasserleitung
1.000 m²
Strom
600 m²
Gas
800 m²
Bodenwert für Bauland
€/m²
25.12.1993
130
11.01.1995
148
01.08.1996
148
08.06.2006
80
Der Bodenrichtwert beträgt für die Lage des Bewertungsgrundstücks (einfache
Lage) 115,00 €/m² zum Stichtag 31.12.1992. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie
folgt definiert:
Entwicklungsstufe
=
Art der Nutzung
=
beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand
=
Geschossflächenzahl (GFZ)
=
Beschreibung des Bewertungsgrundstücks
baureifes Land
W (Wohnbaufläche)
frei
0,2
Wertermittlungsstichtag
Entwicklungszustand
Art der Nutzung
beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand
Geschossflächenzahl (GFZ)
Grundstücksfläche
25.12.1993
Bauerwartungsland
W (Wohnbaufläche)
teilweise pflichtig
0,2
10.000 m²
=
=
=
=
=
=
Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks
Es ist im GBBerG geregelt, dass die aus den Wertermittlungsergebnissen
abzuleitende Entschädigungssumme nicht über der Gesamtbelastung liegen darf.
Die Gesamtbelastung an dem Grundstück wird von einigen Sachverständigen in
Teilwerten berechnet, die unterschiedliche Wertermittlungsstichtage und Werteinschränkungen berücksichtigen. Hier wird die Auffassung vertreten, dass die
Gesamtbelastung für den Tag des Inkrafttretens des GBBerG zu bestimmen ist. Um
die Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten wird bei diesem Einzelfall die
Wertminderung einheitlich festgestellt. Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die
allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 25.12.1993 und die
wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst.
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Erläuterung
I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den beitrags-/abgabenfreien Zustand
tatsächlicher b/a-Zustand des Bodenrichtwerts (frei)
=
115,00 €/m²
b/a-freier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung)
=
115,00 €/m²
II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts
Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück
Stichtag
31.12.1992
Anpassungsfaktor
×
25.12.1993
Erläuterung
Mittlere Bodenwertsteigerung
1,13
III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen
Lage
einfache Lage
einfache Lage
×
1,00
GFZ
0,2
0,2
×
1,00
W (Wohnbaufläche)
W (Wohnbaufläche)
×
1,00
Art der Nutzung
angepasster b/a-freier Bodenrichtwert
=
129,95 €/m²
beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Beiträge u.ä.
−
20,00 €/m²
insgesamt
−
geschätzte
Kosten
20,00 €/m²
vorläufiger angepasster b/a-pflichtiger Bodenwert für baureifes
Land
=
109,95 €/m²
sonstige wertbeeinflussende Umstände
+
0,00 €/m²
angepasster b/a-pflichtiger Bodenwert für baureifes Land
=
109,95 €/m²
Erläuterung
IV. Berücksichtigung von Risiken, Kosten und Wartezeiten bis zur „Baureife“
Abzinsung über die Dauer des Bodenordnungsverfahrens
Abzinsungsfaktor (1/(1+z)n)
×
0,971
n = 1 Jahre; Abzinsungszinssatz z = 3,00 %
umfangreiche
Grenzvermessung erforderlich
relativer Bodenwert für ungeordnetes (Brutto-)Rohbauland
(mit einer Wartezeit von 1 Jahren bis zum Abschluss des
Bodenordnungsverfahrens)
Abzug wegen Unsicherheit der Rechtskraftwerdung des
Bebauungsplans (5 %)
relativer Bodenwert von Bauerwartungsland
(unmittelbar vor Rechtskraft des Bebauungsplans)
Abzinsung über die Dauer des Aufstellungsverfahrens für den
Bebauungsplan
Abzinsungsfaktor (1/(1+z)n)
n = 2 Jahre; Abzinsungszinssatz z = 3,00 %
übliche Dauer
eines
Bebauungsplanverfahrens
relativer Bodenwert für Bauerwartungsland (nach dem
Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan)
(mit einer Wartezeit von 2 Jahren bis zur Rechtskraft des
Bebauungsplans)
relativer Bodenwert für das Bauerwartungsland
=
106,76 €/m²
−
5,34 €/m²
=
101,42 €/m²
×
0,943
=
95,64 €/m²
=
95,64 €/m²
Erläuterung
V. Ermittlung des Bodenwerts
relativer Bodenwert für das Bauerwartungsland
Fläche
Bodenwert für das Bauerwartungsland
95,64 €/m²
× 10.000 m²
= 956.400,00 €
rd. 956.400,00 €
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Der Bodenwert für das Bauerwartungsland beträgt zum Wertermittlungsstichtag
25.12.1993 insgesamt 956.400,00 €.
10.000 m² x 95,64 €/m²
Wertminderung durch die eingeschränkte
Bebaubarkeit: 50 % auf 2.000 m² x 95,64 €/m²
Wertminderung gesamt
956.400,00 €
-95.640,00 €
860.760,00 €
-95.640,00 €
Die Gesamtsumme der Wertminderung ist auf die drei Versorgungsunternehmen
sachgerecht aufzuteilen. Im Einzelnen ergibt sich:
Wasserleitung
1.000 m²
Wertminderung: 50 %
0,5
Bodenwert für Bauerwartungsland am
11.01.1995
111,35 €/m²
Anteil Wasserleitung
55.675,00 €
Gas
800 m²
Wertminderung: 50 %
0,5
25.12.1993
95,64 €/m²
Anteil Gas
38.256,00 €
Strom
600 m²
Wertminderung: 30 %
0,3
25.12.1993
95,64 €/m²
Anteil Strom
17.215,00 €
Summe Einzelwerte
111.146,00 €
Die Summe der Einzelwerte liegt über der Gesamtbelastung, weil sich die
Schutzstreifen überlagern. Die zur Auszahlung kommende Entschädigungssumme
darf die Gesamtsumme der Wertminderung nicht übersteigen. Deshalb ist über das
Verhältnis der Einzelwerte zur Summe der Einzelwerte die Gesamtbelastung auf die
einzelnen Versorgungsunternehmen aufzuteilen:
Anteil in %
Wertminderung
55.675 €
50%
Wasserleitung
47.908 €
38.256 €
34%
Gas
32.919 €
17.215 €
15%
Strom
14.813 €
111.146 €
100%
95.640 €
In dem Baugebiet ist die Erschließung durch Leitungen für bis zu 20 neue
Einfamilienhäuser zu schaffen. Wahrscheinlich werden die vorhandenen (alten)
Leitungen innerhalb dieser Maßnahme in den Straßenraum verlegt. Das Gutachten
ist eine gute Verhandlungsbasis. Die Darlegung der Entschädigungsansprüche
verbessert die Position für den Investor deutlich.
Seite 17 von 31
1.7
Leitungsrechte im Konflikt mit Investitionsvorhaben
Im folgenden Beispiel wird ein belastetes Grundstück zum Verkauf angeboten. Der
Grundstückseigentümer soll die Entschädigung klären und einnehmen. Das Grundstück wird danach als mit Leitungen belastetes Grundstück ohne Entschädigungsanspruch und mit berichtigtem Grundbuch verkauft. Es ist ein Möbelmarkt geplant.
Die Investition steht unter Zeitdruck. Das Grundstück wird von Leitungen
„zerschnitten“.
Leitungsplan mit Projektskizze
Seite 18 von 31
Folgende Ausgangswerte werden zugrunde gelegt:
Ausgangswerte
Grundstücksgröße
Schutzstreifen
gesamt
Regenkanal
Wasserleitung
Telefon
Fernheizung
abgeschnittene Grundstücksteile
Bodenwert
25.12.1993
11.01.1995
01.08.1996
08.06.2006
3.500 m²
2000 m²
500 m²
500 m²
100 m²
600 m²
300 m²
€/m²
320
360
300
120
Der Kaufpreis soll dem Verkehrswert des belasteten Grundstücks zum heutigen Tage
entsprechen. Die Wertminderung ergibt sich einerseits aus der tatsächlichen
Baubeschränkung und andererseits aus einem merkantilen Minderwert, der der
Tatsache Rechnung trägt, dass dauerhaft vier Versorgungsunternehmen das
Grundstück in Anspruch nehmen. Hier soll die Bewertung vereinfacht dargestellt
werden, um die Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten:
Berechnung
3.500 m² x 120 €/m²
Bebaubarkeit: 70 %
420.000,00 €
-42.000,00 €
378.000,00 €
-264.600,00 €
113.400,00 €
115.000,00 €
Über den als Kaufpreis zugrundezulegenden Wert gibt es zwischen Eigentümer und
Investor schnell Einigung. Parallel wird mit den vier Versorgungsunternehmen die
Entschädigung vor Verkauf besprochen. Es ergibt sich:
3.500 m² x 320 €/m²
Bebaubarkeit: 70 %
Gesamtsumme der Wertminderung
1.120.000,00 €
-112.000,00 €
1.008.000,00 €
-705.600,00 €
302.400,00 €
817.600,00 €
Seite 19 von 31
Diese Summe liegt deutlich über dem (unbelasteten) Grundstückswert am heutigen
Tage. Eine Zahlung in dieser Höhe kann nicht erwartet werden. Die Aufteilung der
Wertminderung auf die einzelnen Leitungen erfolgt nach folgender Rechnung:
Regenkanal
Bebaubarkeit: 50 %
Bodenwert am 11.01.1995
Anteil Regenkanal
Wasserleitung
Bezugsfläche
Bebaubarkeit: 95 %
Telefon
Bebaubarkeit: 20 %
Anteil Telefon
Fernheizung
Bebaubarkeit: 30 %
Anteil Fernheizung
500 m²
0,5
360 €/m²
90.000,00 €
500 m²
1.500 m²
0,95
360 €/m²
513.000,00 €
100 m²
0,2
300 €/m²
6.000,00 €
600 m²
0,3
320 €/m²
57.600,00 €
Summe Einzelwerte
666.600,00 €
Die Summe der Einzelwerte liegt unter der Gesamtbelastung, weil
• der merkantile Minderwert und
• die zwischen den Leitungen nicht nutzbaren Freiflächen
nicht berücksichtigt wurden. Da aber dem Grundstückseigentümer ein voller Ersatz
der Wertminderung gegenüber den Verursachern zusteht, ist eine Aufteilung der
Gesamtbelastung proportional zu den Einzelwerten erforderlich:
Regenkanal
Wasserleitung
Telefonleitung
Fernheizung
Einzelwerte
90.000 €
513.000 €
6.000 €
57.600 €
666.600 €
Anteil in %
14%
77%
1%
9%
100%
Gesamtbelastung
110.387 €
629.206 €
7.359 €
70.648 €
817.600 €
Fast 4/5 der Wertminderung entfällt auf eine Wasserleitung, die zwei Grundstücke
versorgt. Insgesamt verlaufen zwei Leitungen innerhalb der geplanten Baufläche. Die
Verlegung dieser Leitungen in den Randbereich des Grundstücks ist preiswert. Das
Versorgungsunternehmen ist bereit, die Umverlegung auf seine Kosten vorzunehmen.
Seite 20 von 31
Der Umverlegungsplan sieht wie folgt aus:
Leitungsplan mit Projektskizze
Tatsächlich verbleiben die Leitungen auch nach der Verlegung aus der unmittelbaren
Baufläche im Randbereich des Grundstücks. Die Leitungen führen auch dann noch
zu Wertverlusten, wenn sie im Bereich der künftigen Stellplätze verbleiben. Es ergibt
sich nach Verlegung der Wasserleitung und der Regenentwässerung an den
östlichen Rand des auf dem Grundstück vorhandenen Regenkanals folgende
Wertminderung:
3.500 m² x 320 €/m²
Bebaubarkeit: 15 %
Gesamtsumme der Wertminderung
1.120.000,00 €
-56.000,00 €
1.064.000,00 €
-159.600,00 €
904.400,00 €
215.600,00 €
Seite 21 von 31
Die Aufteilung auf die Einzelleitungen kann wie folgt vorgesehen werden:
Regenkanal
Bebaubarkeit: 50 %
Anteil Regenkanal
Wasserleitung
Bebaubarkeit: 50 %
Telefon
Bebaubarkeit: 20 %
Anteil Telefon
Fernheizung
Bebaubarkeit: 30 %
Anteil Fernheizung
500 m²
0,5
360 €/m²
90.000,00 €
200 m²
0,5
360 €/m²
36.000,00 €
100 m²
0,2
300 €/m²
6.000,00 €
600 m²
0,3
320 €/m²
57.600,00 €
Summe Einzelwerte
189.600,00 €
Die Summe der Einzelwerte weicht erheblich von der Summe der Gesamtbelastung
ab. Hier wird die Auffassung vertreten, dass der Grundstückseigentümer Anspruch
auf die volle Entschädigung hat. Die Aufteilung der Wertminderung erfolgt wiederum
im Verhältnis zu den Einzelwerten:
Regenkanal
Wasserleitung
Telefonleitung
Fernheizung
Einzelwerte
90.000 €
36.000 €
6.000 €
57.600 €
189.600 €
Anteil in %
47%
19%
3%
30%
100%
Wertminderung
102.342 €
40.937 €
6.823 €
65.499 €
215.600 €
Für die nach Leitungsverlegung auf dem Grundstück verbleibenden Leitungen bleibt
eine Wertminderung vorhanden, auch wenn jetzt nicht mehr der Baukörper jedoch
die Stellplätze betroffen sind. Die Versorgungsunternehmen bestehen in den
Verhandlungen auf eine Entscheidung für Verlegung oder Entschädigung, auch weil
innerhalb dieser Unternehmen die jeweils zuständigen Abteilung separat planen und
arbeiten. Streitig sind 143.279 €, auf die der Verkäufer nicht verzichten darf. Eine
Entscheidung fällt vorerst weder für die Verlegung noch für die Entschädigung.
Seite 22 von 31
Beschrieben sind oben die Verhandlungen mit einem der vier betroffenen
Unternehmen. Wichtig ist, dass sich die Umverlegung von zwei Leitungen auch auf
die Höhe der Wertminderung durch die unverändert verbleibenden Leitungen
auswirkt und zwar wie folgt:
Regenkanal
Wasserleitung
Telefonleitung
Fernheizung
vor Umverlegung
110.387,00 €
629.206,00 €
7.359,00 €
70.648,00 €
nach Umverlegung
102.342,00 €
40.937,00 €
6.823,00 €
65.499,00 €
Die Belastungen vermindern sich insbesondere dadurch, dass Flächen jetzt
uneingeschränkt genutzt werden können, die vor der Umverlegung zwischen den
Leitungen lagen.
Der Investor trägt üblicherweise in der Wartezeit Finanzierungs- und Projektkosten.
Ihm wird mitgeteilt, dass sich nach der Leitungsumverlegung der Verkehrswert und
damit der Kaufpreis des (weniger belasteten) Grundstücks wie folgt ändern wird:
3.500 m² x 120 €/m²
Bebaubarkeit: 15 %
420.000,00 €
-21.000,00 €
399.000,00 €
-59.850,00 €
339.150,00 €
340.000,00 €
Für den Investor sind die Kostensteigerungen nicht hinnehmbar. Damit ist der
Verkauf gescheitert. Das Grundstück bleibt wirtschaftlich interessant, weil es ein
guter Einzelhandelsstandort ist. Es gibt neue Nachfragen. Die Klärung zu
Umverlegung und Entschädigungszahlung ist dennoch bisher nicht möglich.
Seite 23 von 31
2
Überbau
2.1
Grundlagen für die Wertermittlung
Der Eigentümer eines Grundstücks, welches zwar rechtswidrig, aber nicht grob
fahrlässig oder vorsätzlich überbaut worden ist, hat den Überbau zu dulden, sofern er
dem nicht rechtzeitig widersprochen hat (§ 912 BGB). Der Überbau kann auch durch
nachträgliches Teilen eines Gebäudes in zwei Grundstücke entstehen. Festgestellte
Überbauungen sind aus den Katasterunterlagen ersichtlich (Vermessungsrisse).
Wird ein Überbau festgestellt, ist der Eigentümer des überbauten Grundstücks durch
eine Geldrente zu entschädigen oder er kann vom Verursacher des Überbaus den
Abkauf der betroffenen Grundstücksfläche verlangen. Die Geldrente ist jährlich
vorschüssig zu entrichten.
Für die Höhe der Rente ist die Größe der durch den Überbau entstandenen
Nachteile maßgeblich. Das Maß der Nutzungsverluste ist die angemessene
Verzinsung der überbauten Grundstücksfläche (OLG Stuttgart vom 06.11.1975 – 15
U 121/75). Maßgebend ist i.d.R. der Bodenwert des benachbarten Grundstück. Das
gilt auch, wenn Straßenland überbaut wurde (BGH, Urteil vom 26.11.1971 – V ZR
11/70). Auch die Wertminderung des Restgrundstücks ist bestimmend (BGH, Urteil
vom 16.11.1990 – V ZR 297/89).
2.2
Beispielrechnungen der WertR 2006
Beispielrechnung Nr. 22, WertR 2006: Ermittlung der Überbaurente
Beispielrechnung Nr. 23: Bodenwert des begünstigten Grundstücks
Beispielrechnung Nr. 24: Bodenwert des belasteten Grundstücks
Seite 24 von 31
Ausgangswerte
Grundstücksgröße
Überbauung
Bodenwert zum Zeitpunkt des
Überbaus im Jahre 1965
aktueller Bodenwert
Liegenschaftszinssatz
wahrscheinliche Lebensdauer des
Gebäudes
450 m²
3,00 x 20,00 m
60 €/m²
200 €/m²
6,00%
100 Jahre
Berechnung
Jährlicher Nutzungsverlust der
überbauten Grundstücksteilfläche Bodenwertverzinsungsbetrag
60 m² x 60 €/m² x 6 %
jährliche Überbaurente
Bodenwert des Grundstücks
450 m² x 200 €/m²
Barwert der Überbaurente
216,00 € x 17,61
Bodenwert des begünstigten
Grundstücks
abgezinster Bodenwert des
überbauten Grundstücksteils
60 m² x 200 €/m² x 0,0029
216,00 € x 17,61
Bodenwert des nicht überbauten
Grundstücks
(450 m² - 60 m²) x 200 €/m²
Grundstücks
216,00 €
216,00 €
90.000,00 €
-3.803,76 €
86.196,24 €
86.000,00 €
34,80 €
3.803,76 €
78.000,00 €
81.838,56 €
82.000,00 €
Seite 25 von 31
Kritik des Modells der WertR 2006:
Der Liegenschaftszinssatz ist der angemessene Verzinsungssatz für bebaute
Grundstücke. Das Gebäude gehört aber dem Geschädigten nicht. Es bleibt
Bestandteil des Stammgrundstücks. Deshalb ist die Verzinsung mit dem
Renditezinssatz für unbebaute Grundstücke, dem Erbbauzinssatz sachrichtig.
Erbbauzinssätze sind in Berlin:
Gewerbegrundstücke
Mietwohngrundstücke
Einfamilienhausgrundstücke
produzierendes Gewerbe
65-
8%
6%
4,5 %
3%
In der o.g. Beispielrechnung würde sich deshalb mit dem Erbbauzinssatz für
Einfamilienhäuser eine Überbaurente in Höhe von 162,00 € ergeben.
Der in der Beispielrechnung zugrunde gelegte Fall entspricht durchaus der Praxis. Es
kann unter heutigen Verhältnissen nicht befriedigen, als Gegenleistung für die
Inanspruchnahme einer Grundstücksfläche von 60 m² jährlich 216,00 € zu erhalten.
Die geringe Höhe der Rente ist mit dem „Alter“ der Regelung zu begründen. Das
BGB regelt den Überbau seit 1900 unverändert. Damit konnten die enormen
Preissteigerungen in den 50er bis 70er Jahren des vorigen Jahrhunderts (bzw. ab
1990) keinen Einfluss haben. Eine Anpassung der Überbaurente an die
konjunkturelle Entwicklung erfolgt nicht. Im Übrigen unterscheidet sich diese
Regelung beim „unechten“ Überbau, also wenn die Abstandsflächen in das
Nachbargrundstück fallen. Dort wird die Höhe der Rente regelmäßig konjunkturell
angepasst.
Seit einigen Jahrzehnten besteht für alle neuen Gebäude eine Einmessungsverpflichtung. Man kann davon ausgehen, dass dadurch ein Überbau zeitnah
festgestellt wird. Der Sachverständige sollte dem Auftraggeber in Kenntnis der
Gesetzlichen Regelungen empfehlen, den Abkauf der überbauten Fläche nach § 915
BGB zu verlangen.
Seite 26 von 31
Hinweis:
Insbesondere bei der Bewertung von
Rechten und Belastungen ist es
erforderlich, Zinseszins- und
Rentenrechnung anzuwenden, die hier
nicht behandelt wird. Man kann die
Formeln direkt anwenden oder
Nachschlagetabellen einsehen, hier aus:
Sprengnetter, Hans Otto:
Grundstücksbewertung Arbeitsmaterialien, Loseblattsammlung,
WertermittlungsForum, Sinzig 2006
Seite 27 von 31
2.2 Veränderte Fallgestaltung zu den Beispielrechnungen Nr. 22 – 24,
WertR 2006
Das in der WertR 2006 unterstellte Fallbeispiel kann nicht allgemein gültig
angewandt werden. Hier soll der gleiche Fall in einem Gebiet der offenen Bauweise
mit 18,00 m² breiten Grundstücken bewertet werden. Vorgegeben ist eine
Abstandsfläche von 3,00 m zwischen Gebäudekante und Grundstücksgrenze. Bei
einer Überbauung um 3,00 m muss zu dem vorhandenen Gebäude auf dem
belasteten Grundstück ein Abstand von 6,00 m gehalten werden. Damit sind 9,00 m
auf der rechten Grundstücksseite verbraucht. Links ist wiederum ein Abstand von
3,00 m einzuhalten. Damit ergibt sich eine mögliche Gebäudebreite von 6,00 m.
Straße
Es gibt sicher Architekten, für die ein solches Gebäude eine Herausforderung
darstellt. Der übliche Bauherr wird es eher nicht erwerben. Damit ist das belastete
Grundstück als Baugrundstück sehr schwer vermarktbar, also der Verkehrswert
deutlich reduziert. Im Gegenzug stehen dem Eigentümer des begünstigten
Grundstücks bei einer üblichen Gebäudebreite von 12,00 m auf seinem Grundstück
weitere 6,00 m Baufläche zur Verfügung. Er kann einen Anbau, zwei Garagen oder
eine Terrasse realisieren. Damit steht im ein deutlich höherer Grundstückswert zur
Verfügung. Er gewinnt nicht nur 60 m² Bauland sondern 6,00 m der gesamten
Grundstückstiefe (soweit die Bebauung baurechtlich zugelassen ist). Es ergibt sich
eine Berechnung, die schematisch wie folgt dargestellt wird:
Ausgangswerte
Grundstücksgröße
Grundstückstiefe bei 18,00 m -breite
Überbauung
Bodenwert zum Zeitpunkt des
Überbaus im Jahre 1965
aktueller Bodenwert
Gebäudes
450 m²
25 m
3,00 x 20,00 m
60 €/m²
200 €/m²
6,00%
100 Jahre
Seite 28 von 31
Berechnung
Jährlicher Nutzungsverlust der
überbauten Grundstücksfläche Bodenwertverzinsungsbetrag
60 m² x 60 €/m² x 6 %
jährliche Überbaurente
Bodenwert des Grundstücks
450 m² x 200 €/m²
216,00 € x 17,61
Wert der zusätzlich zur Verfügung
stehenden Baufläche,
216,00 €
216,00 €
90.000,00 €
-3.803,76 €
vermindert um 20 %, weil die ortsübliche
Bebauung schon realisiert ist
25,00 m x 6,00 m x 200 €/m² x 0,8
Bodenwert des begünstigten
Grundstücks
abgezinster Bodenwert des
überbauten Grundstücksteils
60 m² x 200 €/m² x 0,0029
216,00 € x 17,61
Bodenwert des nicht überbauten
Grundstücks abzüglich
Wertminderung wegen
Baueinschränkung um 40 %
(450 m² - 60 m²) x 200 €/m² x 0,6
Grundstücks
24.000,00 €
110.196,24 €
110.000,00 €
34,80 €
3.803,76 €
46.800,00 €
50.638,56 €
50.000,00 €
Es ist in der Praxis sehr wohl möglich, dass das begünstigte Grundstück eine
deutliche Werterhöhung erfährt, auch wenn man unterstellt dass bei einer
gutgläubigen Überbauung immer der Baukörper errichtet wird, der dem
(ursprünglichen) Grundstück angemessen ist. Im Gegenzug können sich deutliche
Einschränkungen für das belastete Grundstück ergeben.
Tatsächlich wird in der Mehrheit der Fälle nur um wenige Zentimeter überbaut, so
dass die Überbaurente in Cent zu bemessen ist. Ein entsprechendes Gutachten ist
für den Sachverständigen nicht wirtschaftlich und guter Anlass beim Auftraggeber auf
gütige Einigung hinzuwirken.
Seite 29 von 31
2.3 Stützmauer auf dem Nachbargrundstück
Im folgenden Beispiel besteht eine Altbebauung seit mehr als 100 Jahren. Die
Gebäude stehen wegen der Hanglage etwa 2,00 m höher als die Straße. Die Straße
hat sich zwischenzeitlich zu einer Geschäftslage entwickelt. Unter der Annahme das
sein Gebäude auf der Grundstücksgrenze steht, hat ein Gewerbetreibender in
Verlängerung der Hauskante eine Stützmauer errichtet, um Stellplätze anzulegen.
Die Stützmauer steht 0,30 m auf dem Nachbargrundstück.
Straße
Ausgangswerte
Grundstücksgröße
in Anspruch genommene Fläche
Bodenwert
Mauer
450 m²
0,30 x 10,00 m
200 €/m²
6,00%
60 Jahre
Berechnen Sie die Überbaurente!
Seite 30 von 31
Literatur:
[1] Wertermittlungsrichtlinien 2006, WertR 2006, Bundesministerium für Verkehr,
Bau und Stadtentwicklung
[2] Sprengnetter, Hans Otto u.a.: Grundstücksbewertung - Lehrbuch,
Loseblattsammlung, WertermittlungsForum, Sinzig 2004
[3] Kleiber, Simon, Weyers: Verkehrswertermittlung von Grundstücken,
Bundesanzeigerverlag 2002
[4] Schmidt-Räntsch, Jürgen: Die BGH-Rechtsprechung zu Leitungsrechten und –
kosten, Zeitschrift für Vermögens- und Immobilienrecht, 11/2004, S. 473 – 504
[5] Zimmermann, Angela; Noack, Jürgen: Wertermittlung von Leitungsrechten auf
der Grundlage des Grundbuchbereinigungsgesetzes (GBBerG) und der
Sachenrechts-Durchführungsverordnung (SachenR-DV), GuG 03/05, S. 129-135
[6] Niegel, Volker, Entschädigung von beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten nah
dem Grundbuchbereinigungsgesetz § 9 Abs. 2, Wertermittlungsforum Aktuell,
Heft 3/2004, S. 118-120
[7] Strotkamp, Hans-Peter; Niegel, Volker: Der Ausgleichsbetrag nach § 9
Grundbuchbereinigungsgesetz – Zur Frage des Wertermittlungsstichtages,
Wertermittlungsforum Aktuell, Heft 2/2005, S. 1-4
[8] Strotkamp, Hans-Peter: „Zins- und Rentenrechnung; Berücksichtigung von
häufig vorkommenden Rechten bei der Verkehrswertermittlung“,
Seminarunterlagen zur Studienreihe zum "geprüften Sachverständigen (WF) für
Immobilienbewertung" , Wertermittlungsforum Akademie
[9] Strotkamp, Hans-Peter: „Spezielle Rechte und Belastungen“, Seminarunterlagen
zum Zertifizierungsstudium, Wertermittlungsforum Akademie
Anlage:
BGH-Urteil vom 28.11.2003 (V ZR 129/03 – OLG Brandenburg, LG Neuruppin)
Von-der-Gablentz-Straße 19
13403 Berlin
Telefon: 030 31561987
Fax:
030 31561989
[email protected]
www.immobilienwert-lindner.de
Seite 31 von 31

1 Leitungsrecht - Sachverständige Irene Lindner

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