Wohn- und Arbeitsprojekt Karl-der-Große

Wohn- und Arbeitsprojekt Karl-der-Große-Str. 10 in St. Dionys bei
Lüneburg
Das Gebäude
Auf einem ca. 5.700 m2 großen Grundstück im Dorfkern des beschaulichen Dorfes St.
Dionys, einem Rundlingsdorf ca. 10 km von Lüneburg und 50 km von Hamburg entfernt,
steht das ehemaliges Gutshaus (erbaut 1913). Das Gebäude wurde in den vergangenen
Jahrzehnten als Wohn- und Wirtschaftsgebäude genutzt. Neben mehreren Wohnungen
wurden Gästezimmer vermietet und bis vor zwei Jahren auch eine Gastronomie
betrieben. Seit zwei Jahren steht das Gebäude leer. Die derzeitige, ausgebaute Wohn- und
Gastronomiefläche beträgt 545 m2, in der ehemaligen Scheune befinden sich weitere
Ausbaureserven von ca. 500 m2. Insgesamt steht eine Fläche von 1.024 m2 an Wohn- und
Nutzfläche zur Verfügung.
Das Objekt befindet sich baulich in einem guten Zustand. Angrenzend an das Gelände
steht ein renovierter, zum Wohngebäude ausgebauter ehemaliger Schweinestall, der von
einer älteren Dame bewohnt wird, die ein Wegerecht über das Grundstück hat. Mit dem
derzeitigen Eigentümer wird ein Vorkaufsrecht für dieses Gebäude nebst ca. 1200 m2
Grundstück verhandelt, so dass dieses Gebäude a la longue wieder in das Ensemble des
Gutshauses eingegliedert werden könnte. Zum Grundstück gehört eine Wiesenfläche von
3.200 m2, die als Garten- oder Streuobstfläche genutzt werden kann. Das gesamte
Gebäude steht unter Denkmalschutz, die steuerliche Abschreibemöglichkeit ist garantiert.
Es bestehen außerdem bereits Grundrisse und Architektenpläne, die aktuell mit dem
Denkmalschutz und der Baubehörde abgeklärt werden. Geplant ist der Ausbau von 8 bis 9
Wohnungen (davon drei Wohnungen mit direktem Gartenzugang und zwei
Maisonettewohnungen mit Loggien), die eine Größe zwischen 45 und 140 m2 haben. Die
Grundrisse sind noch beeinflussbar und in der Größe variabel.
Der Betrieb eines Kulturcafes und die Vermietung von 4 Gästezimmern sind integraler
Bestandteil des Projektes.
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St. Dionys und seine Umgebung
Das Objekt selbst liegt direkt im Zentrum des kleinen, beschaulichen Bilderbuchdorfes,
überwiegend bestehend aus Fachwerkhäusern und einer großen Kirche im Zentrum. Die
ehemalige Gaststätte war der frühere Dorfmittelpunkt des ca. 400 Einwohner zählenden
Dörfchens. In unmittelbarer Nähe (1 km) befindet sich der 18-Loch Golfplatz St. Dionys.
An das Objekt schließen sich Weiden und Wiesen an. Ein Wald beginnt ca. 5
Gehminuten vom Objekt entfernt. Direkt am Haus führt ein Rad- und Wanderweg
vorbei, der mit dem Elberadweg verknüpft ist. Vis-a-vis des Objektes entsteht im Jahr
2013 ein Hofladen, der frisches Gemüse und regionale Produkte anbietet sowie ein
weiteres, kleines Hofcafe.
Im Ort selbst gibt es das berühmte „Heidedorf“, das in den 70er Jahren aus umgesetzten,
reetgedeckten Fachwerkhäusern entstanden ist sowie die prächtige St.-Dionys-Kirche, die
795 von Karl dem Großen gegründet wurde. Der Dorfkern ist im Rahmen eines
Sanierungsprogramms im Jahr 2012 aufwändig erneuert worden.
Vor dem Haus befindet sich eine Bushaltestelle. Von ihr fährt stündlich ein Bus in 30
Minuten ins Zentrum von Lüneburg, von Barum (2 km entfernt) gibt es auch eine direkte
Busanbindung an Hamburg Bergedorf. Der Metronom, der zwischen Lüneburg und
Hamburg verkehrt, hält auch in Bardowick (4 km entfernt). Ein Badesee und ein
Wochenmarkt in Barum runden den großen Freizeitwert des Objektes ab.
Die Idee
Es sollen ca. 1000 m2 für Wohn- und gastronomische Zwecke entstehen, die Platz für ca.
8 - 9 Parteien (die derzeitige Kerngruppe umfasst zwei Paare und eine Singlefrau) bieten.
Das Wohngebäude und die Scheune müssten den Wünschen der Gemeinschaft
entsprechend umgebaut werden. Das Gebäude ist bereits vermessen, es existieren sowohl
Architektenpläne als auch solide Kostenberechnungen. Da die Grundsubstanz sehr gut ist,
lässt sich der Umbau relativ kostengünstig realisieren. In die Gesamtkostenberechnung ist
eine gemeinschaftliche Fläche von 86 m2 eingeplant, die von den Eigentümern als
Kulturcafe betrieben wird und in der nutzungsfreien Zeit als Gemeinschaftsraum allen
zur Verfügung steht. Vier Gästewohnungen (ca. 88 m2) werden an Radwanderer oder
aber in Kooperation mit dem Golfplatz vermietet werden. Der Golfclub hat bereits ein
Interesse an einer Kooperation erklärt. Der Radweg ist im Sommer hoch frequentiert. Im
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Cafe könnten an Wochenenden zusätzlich auch Lesungen und musikalische
Veranstaltungen stattfinden.
Die favorisierte Variante der Finanzierung sowie der anschließenden Nutzung sieht wie
folgt aus:
Alle zukünftigen Eigentümer beteiligen sich per Umlage auf Wohnquadratmeter am
Erwerb und Umbau der gesamten Wohn- und Nutzfläche. Hieraus ergibt sich ein
Quadratmeterpreis von ca. 2.350- € für die reine Wohnfläche. In diesem Preis enthalten
ist der Anteil Cafe / Gästezimmer und Garten als ideell geteiltes Eigentum (ca. 310 m2
insgesamt).
Die zukünftige Rendite für dieses Modell beträgt nach vorläufiger Kalkulation ca. 65.- € /
m2 reine Wohnfläche / Jahr.
Beispielrechnung:
Eine Wohnung mit 100m2 reiner Wohnfläche kostet 235.000.- €. In diesem Preis sind 40.000.- € für den
Ausbau eines 10. Anteils an Cafe und Gästezimmern und Garten enthalten. Diese Flächen werden einerseits
als Gemeinschaftsflächen genutzt, andererseits aber gleichzeitig für die gewerbliche Nutzung vorfinanziert.
Durch eine jährliche Rendite von 6.500.- € / Jahr hat sich diese Investition nach sechs Jahren amortisiert.
Der weitere Vorteil: Das Eigentum am Haus beträgt 100m2 + 31 m2 (=1/10 ideeller Gebäudeflächenanteile).
Auf der Basis dieses Modells ist es sowohl möglich, als „stiller Teilhaber“ die jährliche
Rendite einzustreichen als auch sich am Betrieb - mit flexibler Stundenzahl und nach
individueller Fähigkeit oder Vorliebe – aktiv zu beteiligen und damit den persönlichen,
finanziellen und gemeinschaftlichen Ertrag zu erhöhen. Gleichwohl funktioniert dieses
Modell nur, wenn sich der überwiegende Teil der Eigentümergemeinschaft als aktiver
Mitarbeiter versteht und einbringt. Durch das gemeinschaftliche Arbeiten im Projekt
wird ein Gemeinschaftszusammenhalt erwirkt, der über das reine Zusammenwohnen
weit hinausgeht. Dabei soll die Arbeit im Projekt ein Zubrot mit Spaßcharakter sein, das
sich flexibel an die sich verändernden zeitlichen und körperlichen Ressourcen seiner
Betreiber anpasst.
Ebenso ist es möglich und erwünscht, weitere Aktivitäten in die Gemeinschaft
einzubringen. Es ist bereits geplant, Gemüse anzubauen, Hühner zu halten u.v.m. Eine
kleine Bouleanlage ist bereits fester Bestandteil der Planung.
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Die Prinzipien der Gemeinschaft
Das inhaltliche Konzept der von uns angestrebten Bau- Arbeits- und Lebensgemeinschaft
fußt auf vier Säulen: der sozialen, selbstgewählten Verantwortung in einer lebendigen
Wahlverwandtschaft bzw. Nachbarschaft, der Sinnstiftung durch gemeinschaftliches
Arbeiten, der ökologischern Vernunft sowie der Autonomie jedes Einzelnen.
Das heißt insbesondere:
Wir möchten miteinander leben unter Beibehaltung der Autonomie jedes Einzelnen.
Bedürfnisse nach Kontakt, aber auch nach Ruhe und individueller Betätigung müssen ihren
Platz haben. Respekt und gegenseitige Wertschätzung sind wichtige Grundpfeiler unseres
Projektes. Neben dem Wohnungseigentum soll es auch gemeinschaftlich genutzte
Bereiche geben wie z.B. Garten, Boulebahn, Gästezimmer – diese können an zahlende
Gäste vermietet aber auch als Besucherappartements oder perspektivisch als Wohnraum
für Pflegepersonal genutzt werden – oder auch Raum für gemeinschaftliche
Veranstaltungen etc.. Die Mitarbeit im Arbeitsprojekt Gastronomie und
Zimmervermietung ist wünschenswert, aber keine Voraussetzung für eine Beteiligung am
Gesamtprojekt. Auch gemeinschaftliche Alltagsorganisation wie z.B. Food-Coop und
Carsharing sind denkbar.
Das Wohnprojekt soll ökologisch derart gestaltet werden, dass ein möglichst autarkes
Energiekonzept zum Einsatz kommt. Möglich ist die Nutzung von Wind- und
Solarenergie, evtl. auch der Betrieb eines Blockheizkraftwerkes. Beim (Aus-)Bau des
Hauses möchten wir versuchen, Ökonomie und Ökologie in Einklang zu bringen. Im
Zweifelsfall soll dabei die Verwendung nachhaltiger Materialien und bewährter
Energiespartechniken Vorrang vor kurzfristigen Einsparungen haben. Die Baumaterialien
sollen ökologisch ausgewählt werden, das gesamte Ensemble als Wohnprojekt kenntlich
sein.
Das Projekt soll nicht nur ein Wohngelände, sondern auch ein gastronomischer Betrieb
und darüber hinaus Ort der Kultur und der egegnung sein. Das Kulturcafe St. Dionys
wäre damit ein attraktiver Ort für kulturelle Veranstaltungen sowie für künstlerische
bzw. kreative Aktivitäten. Seine Einbindung in den regionalen Tourismus (regionale
Wander- und Radwege) sowie in die Freizeitaktivitäten des Dorfes (Golfclub) ist
realistisch.
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Wonach wir suchen
Wir suchen Menschen, die sich den umrissenen Ideen anschließen können und die
ihrerseits Interesse an einem gemeinschaftlichen Miteinander haben. Dabei sind – neben
den beispielhaft genannten – weitere gemeinsame Projekte denkbar. Es gibt keine
Einschränkung bzgl. des Alters. Menschen mit Energie und Elan und Lebenslust sind uns
sehr willkommen.
Die Rahmenbedingungen
Die Übergabe des Gebäudes sowie die Genehmigung des Ausbaus erwarten wir in der
ersten Jahreshälfte 2013. Danach kann mit der Suche nach Mitstreitern begonnen werden.
Die derzeitige Kostenkalkulation beläuft sich auf ca. 2.350 € / m2 reiner Wohnfläche incl.
Gemeinschaftsflächen, Gästezimmern und Kulturcafe. In diesen Kosten ist der Anteil am
Grundstück bereits integriert.
Die derzeitigen – neuen – Eigentümer haben eine GbR gegründet. Weitere Käufer treten
in die GbR ein (genaue Konditionen werden bei Interesse gerne übermittelt) und sichern
sich so die Mitentscheidung über in der Planungs- und Umbauphase zu entwickelnden
Detailfragen der Umsetzung.
Ab Mai 2013 werden einmal monatliche Informations- und Planungstreffen vor Ort
organisiert, die auf der Homepage von Conplan veröffentlicht werden. Drei von neun
möglichen Wohneinheiten sind bereits fest vergeben. Sobald mindestens sechs
Wohnungen gekauft sind, kann mit dem Ausbau begonnen werden. Der Einzug könnte
somit Mitte bis Ende 2014 stattfinden.
Wir freuen uns über Interessenten:
Kontakt:
Peter Strack, E-Mail: [email protected]; Tel.: 030 / 2615908
Alexandra Szylowicki, E-Mail: [email protected]; Tel.: 040 / 5009497
Bella Wohl, E-Mail: [email protected]; Tel.: 030 / 6940516
Claudia Wollmann, E-Mail: [email protected]; Tel.: 0174 / 9548635
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