Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentumsrecht
Lfd.-Nr. WEG 1/11
Kostenverteilungsschlüssel: Verteilung der Kabelgebühren
OLG München, Vorlagebeschluss v. 7.11.2007 – 34 Wx 21/07
Leitsatz:
Die Kosten gem. einem Kabelnutzungsvertrag können zwar grundsätzlich abweichend
von der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss verteilt werden. Ein solcher
Beschluss ist aber nicht inzidenter mit Vorlage der Jahresabrechnung möglich.
Der Fall:
Die Eigentümergemeinschaft hat mit einem Kabelnetzbetreiber einen Vertrag abgeschlossen,
nachdem alle Wohneinheiten über einen Kabelanschluss verfügen. Das Nutzungsentgelt legt der
Verwalter ohne weiteren Beschluss im Rahmen der Jahresabrechnung nach Wohneinheiten um,
während die GO eine generelle Kostenverteilung nach MEA vorsieht.
Lösung des Gerichts:
Das OLG München legt den Sachverhalt dem BGH zur Entscheidung vor, weil es von der
Entscheidung des OLG Hamm abweichen will. Das OLG Hamm ist der Auffassung, dass es sich
bei den Kosten des Kabelnetzbetreibers um Kosten des Sondereigentums handelt, über die die
Wohnungseigentümer ohnehin mehrheitlich beschließen könnten. Die Wohnungseigentümer
wären somit nicht daran gehindert durch einfachen Mehrheitsbeschluss die Kostenverteilung,
anders als in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen, zu regeln. Das OLG München ist
hingegen der Auffassung, dass es sich nicht um Kosten des Sondereigentums handelt, weil der
Kabelanschlussvertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen wurde. Deshalb
handele es sich um eine Gemeinschaftsangelegenheit. Darüber hinaus ist das Gericht der
Auffassung, dass unter keinen Umständen die Veränderung des Verteilungsschlüssels dadurch
zustande komme, dass der Verwalter einen entsprechenden Schlüssel in die Jahresabrechnung
einpflege und dann die Jahresabrechnung beschlossen würde.
Hinweise:
Die Entscheidung des BGH hierzu wird mit Spannung zu erwarten sein. Allerdings ist die
Auffassung des OLG München nicht überzeugend, dass es sich um Kosten des
Gemeinschaftseigentums handelt, weil ein Vertrag zwischen der Eigentümergemeinschaft und
dem Kabelbetreiber bestehe. Würde dieser Gesichtspunkt maßgebend sein, hätte der BGH auch
in der Entscheidung NJW 2004, 3413 zu den Kaltwasserkosten nicht davon ausgehen dürfen,
dass der Wasserverbrauch in den Wohnungen als Kosten des Sondereigentums anzusehen ist.
Das Vertragsverhältnis kann somit nicht maßgebend sein. Ausschließlich entscheidend ist im
Innenverhältnis, wer, welche Kosten, wo verursacht. Der „Kabelverbrauch“ findet genauso wie
der „Wasserverbrauch“ in der Wohnung statt.
Die zweite Aussage des Gerichts, dass die Änderung des Verteilungsschlüssels nicht inzidenter
im Rahmen der Jahresabrechnung präsentiert und beschlossen werden dürfe, ist richtig. Jeder
Wohnungseigentümer muss zu Beginn eines Kalenderjahres wissen, in welcher Höhe er an den
voraussichtlichen Kosten beteiligt ist. Somit können Änderungen des Verteilungsschlüssels
immer nur für die Zukunft beschlossen werden. Dies gilt insbesondere auch für die neuen
Möglichkeiten, den Betriebskostenschlüssel nach § 16 Abs. 3 durch einfachen
Mehrheitsbeschluss zu ändern.
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Wohnungseigentumsrecht
Hierbei spielt einmal der Vertrauenstatbestand der Wohnungseigentümer eine Rolle und zum
anderen ist § 556 a Abs. 2 BGB maßgebend, wonach die Veränderung des
Verteilungsschlüssels der Betriebskosten immer nur vor Beginn des nächsten
Abrechnungszeitraumes durchgeführt werden kann. Somit muss der Verwalter, wenn er eine
Änderung des Verteilungsschlüssels herbeiführen will, dies auf die Tagesordnung einer
Eigentümerversammlung setzen und den Beschlussantrag so formulieren, dass ein etwaiger
Mehrheitsbeschluss erst ab dem Beginn des nächsten Kalenderjahres gilt.
RA Dr. Georg Jennißen, Köln
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