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Betriebskosten:
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GERECHTIGKEIT MUSS SEIN
Die Arbeiterkammer Kärnten berät und informiert ihre
Mitglieder in allen Fragen des Arbeits- und Sozialrechtes, des Konsumentenschutzes, der Aus- und
Weiterbildung oder bei Steuerfragen.
Viele nützliche Infos finden Sie in unseren
Broschüren und Foldern sowie in unseren OnlineMedien. Wünschen Sie eine persönliche Beratung,
dann wenden Sie sich bitte an unsere ExpertInnen.
Günther Goach
Präsident der Arbeiterkammer Kärnten
Neben der Miete sind die Betriebskosten ein wesentlicher
Kostenfaktor für die Bevölkerung. Es hat sich gezeigt,
dass die Menschen gerade in diesem Bereich für jede
Entlastung dankbar sind. In diesem Zusammenhang ist
die Überprüfung der Betriebskostenrechnungen durch die
AK wichtig.
Hier steigt der Aufklärungsbedarf für die Mieter enorm an
und in einigen Fällen können etliche Euro zurückgeholt
werden. Jeder hat ein Recht auf eine klare, nachvollzieh­bare Abrechnung.
LHStv. Dr. Gaby Schaunig
Wohnbau- und Konsumentenschutzreferentin
Impressum: Kammer für Arbeiter und Angestellte für Kärnten, 9021 Klagenfurt am Wörthersee, Bahnhofplatz 3,
Fotos: Fotolia©Khorzhevska, AK/Günther Jagoutz, Martin Rauchenwald, Druck: Paul Gerin GmbH, Stand: 09/2015
BETRIEBSKOSTEN ÜBERPRÜFEN
Autor der Broschüre:
Mag. Michael Tschamer
AK Kärnten
Aktualisiert im April 2015
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INHALT
Betriebskosten
3
Rechtliche Grundlagen
3
Was sind Betriebskosten?
5
Betriebskostenabrechnung
16
Häufige Gesetzwidrigkeiten bei der Betriebskostenabrechnung 22
Musteranträge und Musterbriefe
27
2
Heiz- und Warmwasserkosten
Heiz- und Warmwasserkosten
Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten
Verteilung der Energiekosten
Verteilung der sonstigen Kosten
Verteilung der Kosten der Fernwärme
Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten
Folgen der Abrechnung
Wechsel des Wärmeabnehmers
29
31
31
32
32
32
33
34
34
Hauptmietzinsabrechnung
Fristen
Inhalt und Umfang
Überprüfung der Hauptmietzinsabrechnung
Muster einer Hauptmietzinsabrechnung
Mietzinserhöhung in einem Verfahren gemäß § 18 MRG
35
35
35
38
39
41
Anhang
43
AK-Infoservice
BETRIEBSKOSTEN
Rechtliche Grundlagen
Das Mietrechtsgesetz (MRG) enthält zwingende Bestimmungen über die
Vorschreibung und Abrechnung von Betriebskosten sowie eine taxative
Aufzählung der als Betriebskosten verrechenbaren und auf die Mieter
überwälzbaren Kosten.
Der Anwendungsbereich
Den zwingenden Bestimmungen über die Verrechnung und Abrechnung
von Betriebskosten nach dem MRG unterliegen nicht alle Mietverhältnisse. Der Anwendungsbereich ist auf folgende Bauten beschränkt:
■
Altbau: Mietgegenstände in Gebäuden, die aufgrund einer vor dem 1.
Juli 1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurden (auch Altbaueigentumswohnungen in Häusern, die bis zum 8.5.1945 errichtet wurden).
■
Geförderter Neubau: Mietgegenstände in Gebäuden, die aufgrund
einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung errichtet worden
sind, wenn die Errichtung des Gebäudes mit Wohnbauförderungsmitteln erfolgte (zB Gemeindewohnungen und – mit geringen Änderungen – Mietwohnungen von Gemeinnützigen Bauvereinigungen, die so
genannten „Genossenschaftswohnungen“).
Die Vorschriften des MRG über die Verrechnung und Abrechnung von
Betriebskosten sind in folgenden Fällen nicht anzuwenden:
■
Neubau-Wohnungseigentum: Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind.
Ausnahme: Wenn eine Eigentumswohnung, die aus Mitteln der Wohnbauförderungsgesetze (WFG) 1954 oder 1968 errichtet wurde, vermietet
wird, ist aufgrund der speziellen Vorschriften der Förderungsgesetze sehr
wohl der Betriebskostenbegriff des MRG anzuwenden!
■
Freifinanzierter Neubau: Mietgegenstände in Gebäuden, die aufgrund
einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung ohne Inanspruchnahme von Wohnbauförderungsmitteln errichtet wurden.
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■
Bestandgegenstände (Wohnungs- und Geschäftslokalmiete) welche in
Gebäuden gelegen sind, die nicht mehr als zwei selbstständige Bestandeinheiten aufweisen, wobei Mieträumlichkeiten, die nachträglich
durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden, nicht
zählen.
■
Dienst-, Natural- und Werkswohnungen.
■
Ferienwohnungen.
■
Dachbodenausbauten: Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines
Dachbodens aufgrund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind und unausgebaute Dachböden,
die mit der Vereinbarung vermietet werden, dass sie der Hauptmieter
ausbaut.
Vertragliche Vereinbarungen
Bei Mietverhältnissen, auf die das MRG nicht anwendbar ist, sollte man
darauf achten, was man vereinbart. Will der Mieter überhaupt neben dem
vereinbarten Mietzins noch zusätzliche Nebenkosten tragen? Ist der vereinbarte Mietzins schon ein pauschaler Bruttomietzins inklusive aller
Nebenkosten oder fallen neben dem Netto-Hauptmietzins noch Nebenkosten an? Welche Nebenkosten soll der Vermieter, welche Nebenkosten
der Mieter tragen?
Bei Mietverträgen, auf die der Betriebskostenbegriff des MRG nicht
anwendbar ist, wäre es nämlich auch möglich, nicht nur die „klassischen
Betriebskosten“ sondern auch die Erhaltungskosten auf den Mieter zu
überwälzen, wenn es vertraglich vereinbart wurde. Vermieter von Einfamilienhäusern könnten von ihren Mietern neben der Bezahlung von
Mietzins und Betriebskosten auch die Übernahme von Reparaturkosten
am Haus verlangen und dies im Mietvertrag vereinbaren. Auch
Wohnungseigentümer überwälzen im Mietvertrag öfter die „Reparaturrücklage“, die die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Erhaltung
und Verbesserung des Hauses anspart, auf die Mieter.
Solche Vereinbarungen können zu erheblichen Verteuerungen während
eines laufenden Mietvertrages führen.
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2. Was sind Betriebskosten?
Die Posten, die in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein dürfen,
sind im Mietrechtsgesetz aufgezählt. Es können keine anderen Posten
verrechnet werden.
Der Betriebskostenkatalog
■
Wasser:
Das sind die Kosten für die Wasserversorgung des Hauses und die
Kosten, die für eine vorschriftsmäßige Überprüfung der Versorgung
anfallen.
■
Rauchfangkehrung:
Das sind die wiederkehrenden Kosten für die Rauchfangkehrung in
dem von der Kehrverordnung vorgeschriebenen Ausmaß. Die Kosten
für das Ausschleifen eines Kamins zählen nicht zu den Betriebskosten.
■
Kanalräumung (Abwasser- und Kanalgebühr):
Darunter fallen die Kosten für regelmäßige Kanalräumung, Leerung und
Reinigung von Senkgruben, Behebung von Kanalverstopfungen, wenn
sie ohne Eingriff in die Kanalsubstanz erfolgen.
■
Unratabfuhr:
Das sind die Kosten für die Müllabfuhr und für Entrümpelungen. Bei
einer Entrümpelung dürfen nur jene Kosten auf alle Mieter überwälzt
werden, die zur Entrümpelung solcher Sachen notwendig sind, die auf
allgemeinen Teilen des Hauses gelagert sind und deren Herkunft nicht
mehr feststellbar ist. Werden Sachen entrümpelt, die nachweislich von
bestimmten Mietern oder dem Hauseigentümer stammen, dann dürfen
diese Kosten nicht als Betriebskosten verrechnet werden.
■
Schädlingsbekämpfung (zB Rattenvertilgung):
Schädlinge sind jene Tiere, von denen eine Gefahr der Beschädigung
des Hauses oder eine Gesundheitsgefahr für dessen Bewohner ausgeht. Im Stadtgebiet sind das auch Tauben. Nicht darunter fallen die
Entfernung von Taubenkot oder bauliche Maßnahmen.
■
Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses:
Das sind die Stromkosten und die Kosten für den Ersatz von Glühbirnen und Sicherungen. Die Kosten für die Behebung von Schäden an
elektrischen Leitungen gehören nicht zu den Betriebskosten.
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■
Feuerversicherung:
Das ist die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden, sofern die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der
im Schadensfall zur Wiederherstellung des Hauses ausreicht.
■
Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung:
Das ist die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigentümers und gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden.
■
Versicherung gegen andere Schäden:
Kosten für die angemessene Versicherung des Hauses gegen andere
Schäden, zB Glasbruch oder Sturm, können nur dann verrechnet werden, wenn die Mehrheit der Hauptmieter der Erneuerung oder der
Änderung des Versicherungsvertrages zustimmt.
■
Verwaltungskosten:
Das sind Auslagen für die Verwaltung des Hauses einschließlich der
Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren und dergleichen. Dafür
darf pro Kalenderjahr und Quadratmeter der Nutzfläche des Hauses
der Kategorie-A-Mietzins verlangt werden – unabhängig davon, ob die
Arbeiten einer professionellen Hausverwaltung übergeben wurden
oder nicht.
Die jährlichen Verwaltungskosten betragen maximal für:
Mietwohnungen nach dem MRG
ab 1.1.15
6
3,43 2
Mietwohnungen gemeinnütziger
Bauträger (netto pro Jahr,
pro Wohnung oder
anteilig nach Wohnfläche)
ab 1.4.15:
220,80 2
Eigentumswohnungen gemeinnütziger
Bauträger (netto pro Jahr,
pro Wohnung oder anteilig
nach Wohnfläche)
ab 1.4.15:
272,40 2
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■
Öffentliche Abgaben:
Die auf eine Liegenschaft entfallende Grundsteuer zählt zu den
Betriebskosten. Ausgenommen sind jene Grundstücksteile, die nur
dem Vermieter oder einzelnen Mietern zur Verfügung stehen. Die
Gebrauchsabgabe für Steckschilder von Geschäften darf aber nicht
auf alle Mieter abgewälzt werden. Das muss der Geschäftsinhaber
bezahlen.
■
Gemeinschaftsanlagen:
Als Betriebskosten werden auch die Gesamtkosten für den Betrieb von
Gemeinschaftsanlagen (Personenaufzug, Waschküche, Grünanlage,
etc.) verrechnet. Wenn alle Mieter des Hauses berechtigt sind, die
Gemeinschaftsanlage zu nutzen, sind die Betriebskosten dieser Anlage
aufzuteilen und abzurechnen. Sind nicht alle Mieter zur Benützung der
Anlage berechtigt, so sind deren Kosten nur auf die Berechtigten aufzuteilen.
BEISPIEL:
Wenn eine gemeinsame Grünanlage, an der niemandem Sondernutzungsrechte zustehen, nicht betreten werden darf, so können die
Kosten der Pflege (Rasen mähen, Äste abschneiden, etc.) trotzdem
auf die Mieter überwälzt werden. Der Nutzen der Grünfläche besteht ja auch in der Annehmlichkeit einer gefälligen Umgebung,
einer schönen Aussicht oder besseren Luft, meinte der Oberste
Gerichtshof in einem Urteil im Jahr 1993.
■
Hausbesorgerarbeiten:
Hausbesorgerkosten fallen unabhängig davon an, ob ein Hausbesorger wirklich beschäftigt ist, der Hauseigentümer die Hausbesorgerarbeiten selbst durchführt oder durch andere Personen
erledigen lässt.
Rechtliche Grundlage für das Hausbesorgerentgelt sind das Hausbesorgergesetz und die Mindestlohntarife. Im Beitrag für Hausbesorgerarbeiten können neben den dem Hausbesorger gebührenden Entgelten
und Ersätzen auch die Kosten für die zur Reinigung erforderlichen Geräte
und Materialien, der Dienstgeberanteil des Sozialversicherungsbeitrages
und die Abfertigung für den Hausbesorger verrechnet werden. Dafür
kann der Vermieter eine Abfertigungsrücklage einheben. Monatlich dür-
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7
fen dafür höchstens 2,5 Prozent des monatlichen Bruttoentgeltes des
Hausbesorgers veranschlagt werden.
Durch eine Gesetzesänderung gilt das Hausbesorgergesetz nicht mehr
für Dienstverhältnisse, die nach dem 30.6.2000 abgeschlossen wurden.
Für diese neuen Dienstverhältnisse gibt es keine arbeitsrechtlichen
Sondernormen mehr. Dies wirkt sich auf die Betriebskosten dahingehend
aus, dass der Vermieter für Hausbetreuungsleistungen dem Mieter
„angemessene“ Kosten statt wie bisher einen Beitrag für Hausbesorgerkosten verrechnen kann. Da das Mietrechtsgesetz die „neuen“ Hausbetreuungsleistungen und damit auch die angemessenen Kosten sehr
weit definiert, könnte es in Zukunft in vielen Wohnanlagen zu einer
Erhöhung der Betriebskosten kommen. Die „neue“ Hausbetreuung
umfasst unter anderem die Reinhaltung und Wartung der Gehsteige, die
Schneeräumung und die Beaufsichtigung des Hauses, sodass unter
Umständen den Mietern sogar die Aufwendungen für die Tätigkeit von
Bewachungsfirmen oder von Portieren im Wege der Betriebskosten verrechnet werden könnten.
Über die Verrechnung der Aufwendungen für die Hausbetreuung im
Rahmen der Betriebskosten wird danach unterschieden, wer die Hausbetreuung verrichtet.
1. Erfolgt sie durch einen Dienstnehmer des Vermieters, können das dem
Dienstnehmer gebührende angemessene Entgelt zuzüglich des
Dienstgeberanteils des Sozialversicherungsbeitrages und der sonstigen durch Gesetz bestimmten Belastungen oder Abgaben (Kommunalsteuer) und die Kosten der erforderlichen Geräte und Materialien als
Betriebskosten verrechnet werden
2. Wird die Hausbetreuung durch einen vom Vermieter bestellten
Werkunternehmer durchgeführt, darf den Mietern der angemessene
Werklohn als Betriebskosten verrechnet werden.
3. Wenn der Vermieter die Hausbetreuung selbst durchführt, darf er ein
fiktives angemessenes Entgelt, den fiktiven Dienstgeberanteil des
Sozialversicherungsbeitrages und die fiktiven sonstigen Abgaben, wie
auch die Kosten der Geräte und Materialien als Betriebskosten verrechnen.
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■
Sonstige Ausgaben:
Reparaturen, Mietzinsausfälle, Delogierungs- und Prozesskosten dürfen nicht als Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden.
Reparaturkosten sind aus der Mietzinsreserve zu bezahlen.
Bei allen Positionen darf der gewerbliche Vermieter nur die Nettobeträge
abrechnen. Eine in den Rechnungen an den Hauseigentümer allenfalls
enthaltene Umsatzsteuer ist herauszurechnen, bevor die Beträge in der
Betriebskostenabrechnung an die Mieter weiterverrechnet werden.
BEISPIEL:
Eine Schädlingsbekämpfungsfirma legt dem Hauseigentümer im
August für Ratten- und Schabenbekämpfung eine Rechnung über
2 313,95 (2 261,62 + 20% Ust.).
In der Betriebskostenabrechnung darf unter der Position „Schädlingsbekämpfung“ den Mietern nur ein Betrag von 2 261,62 zuzüglich
10% Ust. angelastet werden.
Der Hausbesorger
Pflichten des Hausbesorgers
■
Reinhalten des Hauses.
■
Reinigen der Stiege, Gänge und Höfe einmal wöchentlich.
■
Reinigen der Waschküche und des Trockenraumes einmal monatlich.
■
Kehren des Kellers einmal monatlich.
■
Putzen der Stiegenhausfenster dreimal jährlich.
■
Reinigen bzw. Bestreuen der Gehsteige bei Glatteis.
■
Sorge für die Beleuchtung des Hauses, soweit dazu keine besonderen
Kenntnisse notwendig sind.
■
Zusperren und Öffnen des Haustores zu den vorgesehenen Sperrzeiten
(entfällt bei einer Gegensprechanlage).
■
Besorgung notwendiger Dienstwege.
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■
Meldung von Gebrechen (ehestmöglich an den Hauseigentümer).
■
Sorge für die Einhaltung der Hausordnung.
■
Dienstleistungen wie Betreuung von Grünanlagen, Zentralheizung oder
Lift müssen ausdrücklich vereinbart und extra entlohnt werden.
■
Der Hausbesorger ist zur Anwesenheit im Haus nur insoweit verpflichtet, als dies zur ordentlichen Besorgung seiner Pflichten erforderlich ist.
Wenn nichts Abweichendes schriftlich vereinbart wurde, ist es ihm
auch gestattet, nebenbei einen anderen Beruf auszuüben.
Rechte des Hausbesorgers
10
■
Bei der Bestellung des Hausbesorgers steht den Mietern keine Mitsprache zu. Sie haben auch kein Weisungsrecht gegenüber dem Hausbesorger. Auftraggeber des Hausbesorgers ist ausschließlich der Vermieter. Der Vermieter schuldet aber den Mietern die ordnungsgemäße
Erbringung der Hausbesorgerarbeiten.
■
In Wohnungseigentumsanlagen gehört die Bestellung des Hausbesorgers zu den Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung, die mit einfachem Mehrheitsbeschluss entschieden werden können.
■
Das Entgelt des Hausbesorgers richtet sich nach dem jeweils gültigen
Hausbesorgermindestlohntarif, der in jedem Bundesland unterschiedlich ist. Das nach diesen Sätzen berechnete Entgelt, der Urlaubszuschuss, die Weihnachtsremuneration und der Dienstgeberanteil des
Sozialversicherungsbeitrages sind Betriebskostenbestandteile, die auf
alle Mieter überwälzbar sind.
■
Führt der Eigentümer die Hausbesorgerarbeiten selbst durch oder zieht
er dazu eine Reinigungsfirma heran, ist dieses Entgelt den Mietern
anrechenbar.
■
Ist der Hausbesorger verhindert, muss er auf eigene Kosten für eine
Vertretung sorgen. Bei Krankheit oder Urlaub muss der Hauseigentümer dem Hausbesorger die Kosten der Vertretung ersetzen.
■
Der Hausbesorger hat Anspruch auf eine Dienstwohnung, die mindestens aus einem Zimmer, Küche, Vorraum, WC und Badegelegenheit
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bestehen muss. Nimmt er die Dienstwohnung nicht in Anspruch,
gebührt ihm dafür ein monatliches Entgelt in Höhe der für die Sozialversicherung festgelegten Bewertungssätze. Für die Instandhaltung der
Hausbesorgerwohnung muss der Hauseigentümer aufkommen. Instandhaltungsarbeiten werden, abgesehen vom Ausmalen der Hausbesorgerwohnung, aus der Mietzinsreserve finanziert.
■
Ein unbefristetes Dienstverhältnis eines Hausbesorgers ohne Dienstwohnung kann zum Ende eines Kalendermonats durch Kündigung aufgelöst werden. Die Kündigungsfrist beträgt für den Hauseigentümer
sechs Wochen und erhöht sich nach zehnjähriger Dauer des Dienstverhältnisses auf drei Monate. Für den Hausbesorger gilt eine Frist von
einem Monat.
■
Hausbesorger mit Dienstwohnung können nur aus wichtigen Gründen
gekündigt werden (grobes Verschulden, das zu Schaden der Bewohner
oder Eigentümer führt, im Dienst untreu, Zuwendungen, etc.).
Betriebskostenabrechnung
Der Hauseigentümer hat zwei Möglichkeiten, die Betriebskosten zu verrechnen:
■
Er kann die Betriebskosten monatlich abrechnen. In diesem Fall muss
er zumindest drei Tage vor dem Zinstermin die Rechnungsbelege zur
Einsicht auflegen.
■
Er kann eine Jahrespauschalverrechnung machen, bei der monatlich
gleichbleibende Pauschalen eingehoben werden. Abgerechnet wird
zum Jahresende (übliche Form).
Die Einzelvorschreibung
Der Mieter entrichtet den auf seine Wohnung entfallenden Anteil an den
Betriebskosten am Ersten eines jeden Kalendermonats. Voraussetzung
ist, dass die Beträge mindestens drei Tage vor dem Monatsersten unter
Vorlage der Rechnungsbelege nachgewiesen werden und die Fälligkeit
bereits eingetreten ist.
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Die Jahrespauschalverrechnung
Der Verwalter oder Vermieter muss bis zum 30. Juni des Folgejahres eine
ordentliche Abrechnung über das vergangene Jahr legen und Einsicht in
die dazugehörigen Belege gewähren. Die Abrechnung ist im Haus zur
Einsicht aufzulegen.
Werden die Betriebskosten nicht bis Ende des Nachfolgejahres durch
Legung der Abrechnung geltend gemacht, kann vom Vermieter keine
Nachforderung erfolgen. (Gilt nur im Vollanwendungsbereich des MRG
bzw. wenn § 21 MRG ausdrücklich durch den Mietvertrag vereinbart
wurde).
Die Rechnungslegung muss so detailliert sein, dass jeder Bewohner
auch ohne Fachkenntnisse die Abrechnung überprüfen kann. Die
Einnahmen und Ausgaben müssen soweit aufgeschlüsselt sein,
dass kontrolliert werden kann, wann, wofür und an wen Zahlungen
geleistet wurden. Die Belege müssen bezeichnet und in der Belegesammlung leicht auffindbar sein. Alle Mieter haben das Recht, die
Abrechnung zu prüfen, Einsicht in die Belege zu nehmen und sich
auf eigene Kosten davon Kopien anfertigen zu lassen. Bei der Vorschreibung der Pauschalbeträge für das Folgejahr kann eine Anhebung
um maximal 10 Prozent der gesamten Betriebskosten des Vorjahres vorgenommen werden.
Pflicht zur Rechnungslegung
Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Rechnungslegung nicht nach,
kann jeder Mieter mittels Antrag beim Bezirksgericht (Schlichtungsstelle)
seinen Anspruch auf Rechnungslegung durchsetzen. Auch die Überprüfung der Betriebskosten und ihrer Verteilung wird vom Bezirksgericht
(Schlichtungsstelle) vorgenommen. Nicht ordnungsgemäß vorgelegte
Abrechnungen können rückwirkend für die drei letzten Jahre verlangt
werden. Unzulässig eingehobene Betriebskosten können ebenfalls innerhalb von drei Jahren zurückgefordert werden.
Mieter gemeinnütziger Bauvereinigungen müssen begründete Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von sechs Monaten ab Rechnungslegung erheben. Andernfalls gilt diese als anerkannt.
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Neben den Betriebskosten und besonderen Aufwendungen (Lift-, Heizung und Warmwasser) sind aushaftende Darlehen betragsmäßig auszuweisen und die Höhe der Rücklage samt Verzinsung anzuführen.
Überschüsse und Fehlbeträge
Ergibt sich aus den in der Jahresabrechnung enthaltenen Ausgaben und
den monatlichen Pauschalbeträgen ein Überschuss zu Gunsten der
Hauptmieter, ist der Überschussbetrag zum übernächsten Zinstermin
zurückzuerstatten.
Überschüsse dürfen nicht fortgeschrieben werden. Sie sind auszubezahlen. Anspruchsberechtigt auf den Überschuss sind die Mieter, die zum
Fälligkeitstermin (übernächster Zinstermin) Mieter sind. Wird der Überschussbetrag nicht fristgerecht zurückbezahlt, kann der Mieter dies über
das Gericht erzwingen.
Ergibt sich aus der Jahresabrechnung und den monatlichen Pauschalbeträgen ein Fehlbetrag zu Lasten der Hauptmieter, haben die Hauptmieter den Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin zu entrichten. Nachzahlungspflichtig sind die Mieter, die zum Fälligkeitstermin (übernächster
Zinstermin) gerade Mieter sind. Eine Fortschreibung des Passivsaldos ist
nicht zulässig, da nur die Mieter, die zum Zeitpunkt der Fälligkeit Mieter
sind, Schuldner des Passivsaldos sind.
BEISPIEL:
Die Betriebskostenabrechnung für das vorangegangene Jahr wird
am 13. April des laufenden Jahres im Haus aufgehängt. Die
Abrechnung ergibt einen Überschuss zu Gunsten der Mieter.
Dieser Überschuss muss am 1. Juni den Mietern rückerstattet bzw.
bei den Mietvorschreibungen für Juni abgezogen werden.
Ein Mieter, der zum übernächsten Zinstermin nach Rechnungslegung
Mieter ist, erhält seinen Anteil am Überschuss bzw. muss seinen Anteil an
der Nachzahlung tragen, unabhängig davon, ob er im Jahr, über das die
Abrechnung gelegt wurde, bereits Mieter war oder ob er erst im Jahr der
Rechnungslegung eingezogen ist. (Gilt nur im Vollanwendungsbereich
des MRG bzw. wenn § 21 MRG ausdrücklich durch den Mietvertrag
vereinbart wurde).
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Der Betriebskostenschlüssel
Die Aufteilung der gesamten Betriebskosten auf die einzelnen Mietobjekte erfolgt nach deren Anteil an der Gesamtnutzfläche des Hauses. Besondere Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen wie Lift
oder Waschküche müssen ebenfalls nach Nutzflächenanteilen aufgeteilt
werden.
Die für Gemeinschaftsanlagen anfallenden Energiekosten kann der
Vermieter jedoch in pauschalierter Form einheben, sofern diese den einzelnen Benützern zugeordnet werden können (zB Münzautomat in Gemeinschaftswaschküche).
Die Nutzfläche einer Wohnung ist die gesamte Bodenfläche abzüglich der
Wandstärken und Mauerdurchbrechungen. Die Raumhöhe spielt keine
Rolle. Die Fläche einer Loggia ist soweit zu berücksichtigen, als diese an
fünf Seiten umschlossen ist. Treppen, offene Balkone, Terrassen, Dachboden- und Kellerabteile (Hobbyraum) zählen nur dann zur Nutzfläche,
wenn sie zu Wohnzwecken geeignet sind.
Zur Gesamtnutzfläche des Hauses zählen alle vermieteten, vermietbaren
oder vom Hauseigentümer selbst genutzten Räumlichkeiten. Eine allenfalls vorhandene Hausbesorgerwohnung bleibt unberücksichtigt.
Vermietbare, aber leerstehende Mietgegenstände sind in die Gesamtnutzfläche miteinzubeziehen. Die anteiligen Betriebskosten muss der
Eigentümer selbst tragen. Eine abweichende Aufteilungsmöglichkeit der
Betriebskosten besteht dann, wenn von einem Mieter unverhältnismäßig
hohe Betriebskosten verursacht werden (zB überhöhter Wasserverbrauch durch einen Frisörbetrieb). Durch schriftliche Vereinbarung aller
Mieter mit dem Vermieter kann ein anderer Verteilungsschlüssel festgelegt werden.
Verändert der Mieter durch bauliche Maßnahmen im Inneren des
Mietobjekts die Nutzfläche bzw. verglast er einen Balkon zu einer Loggia,
bleibt diese Veränderung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses für
die Verteilung der Betriebskosten unberücksichtigt.
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AK-Infoservice
BEISPIEL:
BETRIEBSKOSTENAUFTEILUNG
Anteilige Betriebskosten für:
Frau Maria Muster,
Mieterstraße 4, 8756 Miethausen,
Wohnung-Nummer...
Gesamtbetriebskosten
Gesamtnutzfläche des Hauses 1000 m2
Nutzfläche Ihres Mietobjektes 100 m2
Ihr Betriebskostenanteil 10 %
Geleistete Vorauszahlungen
12 x 2 26,89 =
Nachzahlung
2
4.286,10
2
428,61
2
2
322,67
105,94
Aus den Betriebskosten des letzten Jahres ergibt sich eine
Vorschreibung für das akutelle Jahr:
€ 4.286,10 + 10 % = € 4.714,71 : 12 = max. € 392,89 monatlich
für das gesamte Haus bzw. € 39,29 monatlich für Frau Muster ( Ihr
Betriebskostenanteil beträgt aufrund ihrer Wohnungsgröße 10%).
Vom Nutzflächenschlüssel als Grundlage für die Aufteilung der Betriebskosten kann abgegangen werden, wenn: die betreffenden Bewirtschaftungskosten (zB Kaltwasser) vom Verbrauch abhängig sind, der jeweilige
Verbrauch durch Messgeräte ermittelt werden kann, die Verbrauchsmessung wirtschaftlich ist und wenn eine schriftliche Vereinbarung zwischen Vermieter und zwei Dritteln der Mieter vorliegt.
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Betriebskostenabrechnung
Betriebskostenabrechnung
(entspricht Ö-Norm A 4000)
Heinz Hausbesitzer
Abrechnungsplatz 17
9020 Klagenfurt
Telefon 234567
Abrechnung von Betriebskosten, besonderen Aufwendungen und
sonstigen Kosten der Bewirtschaftung
für die Abrechnungseinheit...vom 1.1.20.. bis 31.12.20..
Wohnungsmieter...
Aufteilungsschlüssel
abweichende Aufteilung für Liftkosten
Bezeichnung/Text
Datum
Gesamt
3.006,75 m2
2.104,82 m2
Vertragspartner
I. Kostenaufstellung – allgemeine Aufteilung
Öffentliche Abgaben:
Grundsteuer
Grundsteuer
Grundsteuer
Grundsteuer
15.02.20..
15.05.20..
15.08.20..
15.11.20..
Magistrat
Magistrat
Magistrat
Magistrat
Zwischensumme:
15.02.20..
15.05.20..
15.08.20..
15.11.20..
Magistrat
Magistrat
Magistrat
Magistrat
Zwischensumme:
15.02.20..
15.05.20..
15.08.20..
15.11.20..
Magistrat
Magistrat
Magistrat
Magistrat
Zwischensumme:
Kanalgebühr:
Kanalgebühr
Kanalgebühr
Kanalgebühr
Kanalgebühr
Müllabfuhr:
Müllabfuhr
Müllabfuhr
Müllabfuhr
Müllabfuhr
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AK-Infoservice
Ihr Anteil
3,47 %
4,96 %
Betrag
Rauchfangkehrer:
Kaminkehrgebühr
Kaminkehrgebühr
Kaminkehrgebühr
Kaminkehrgebühr
18.01.20..
23.04.20..
18.07.20..
18.07.20..
Fa. RFK
Fa. RFK
Fa. RFK
Fa. RFK
Zwischensumme:
10.01.20..
18.02.20..
19.03.20..
10.04.20..
11.05.20..
07.06.20..
10.07.20..
19.08.20..
12.09.20..
16.10.20..
19.11.20..
10.12.20..
Wasserwerk
Wasserwerk
Wasserwerk
Wasserwerk
Wasserwerk
Wasserwerk
Wasserwerk
Wasserwerk
Wasserwerk
Wasserwerk
Wasserwerk
Wasserwerk
Zwischensumme:
12.01.20..
12.02.20..
12.03.20..
10.04.20..
20.05.20..
13.06.20..
17.07.20..
20.08.20..
26.09.20..
21.10.20..
12.11.20..
17.12.20..
09.10.20..
Stadtwerke
Stadtwerke
Stadtwerke
Stadtwerke
Stadtwerke
Stadtwerke
Stadtwerke
Stadtwerke
Stadtwerke
Stadtwerke
Stadtwerke
Stadtwerke
Fa. Birne
Zwischensumme:
25.01.20..
25.02.20..
25.03.20..
25.04.20..
H. Hausbesitzer
H. Hausbesitzer
H. Hausbesitzer
H. Hausbesitzer
Wasser:
Akonto
Akonto
Akonto
Akonto
Akonto
Akonto
Akonto
Akonto
Abrechnung
Akonto
Akonto
Akonto
Strom:
Akonto
Akonto
Akonto
Abrechnung
Akonto
Akonto
Akonto
Akonto
Akonto
Akonto
Akonto
Akonto
Glühbirnenwechsel
Verwaltungskosten:
VKP
VKP
VKP
VKP
AK-Infoservice
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25.05.20..
25.06.20..
25.07.20..
25.08.20..
25.09.20..
25.10.20..
25.11.20..
25.12.20..
H. Hausbesitzer
H. Hausbesitzer
H. Hausbesitzer
H. Hausbesitzer
H. Hausbesitzer
H. Hausbesitzer
H. Hausbesitzer
H. Hausbesitzer
Zwischensumme:
12.01.20..
Vers.G.m.b.H.
12.07.20..
Vers.G.m.b.H.
Zwischensumme:
Nettoentgelt
Nettoentgelt
Nettoentgelt
Nettoentgelt
Nettoentgelt
Nettoentgelt
Urlaubszuschuss
Nettoentgelt
Nettoentgelt
Nettoentgelt
Nettoentgelt
Nettoentgelt
Weihnachtsremuneration
Nettoentgelt
26.01.20..
26.02.20..
26.03.20..
26.04.20..
26.05.20..
26.06.20..
26.06.20..
26.07.20..
26.08.20..
26.09.20..
26.10.20..
26.11.20..
26.11.20..
26.12.20..
Fr. Rein
Fr. Rein
Fr. Rein
Fr. Rein
Fr. Rein
Fr. Rein
Fr. Rein
Fr. Rein
Fr. Rein
Fr. Rein
Fr. Rein
Fr. Rein
Sozialversicherung
Sozialversicherung
Sozialversicherung
Sozialversicherung
Sozialversicherung
Sozialversicherung
Sozialversicherung
Sozialversicherung
Sozialversicherung
28.01.20..
28.02.20..
08.03.20..
28.04.20..
28.05.20..
28.06.20..
28.07.20..
28.08.20..
28.09.20..
GKK
GKK
GKK
GKK
GKK
GKK
GKK
GKK
GKK
VKP
VKP
VKP
VKP
VKP
VKP
VKP
VKP
Versicherungen:
Bündel (Feuer, Wasser,
Haftpflicht)
Bündel (Feuer, Wasser,
Haftpflicht)
Hausbesorgerentgelt:
18
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Fr. Rein
Sozialversicherung
Sozialversicherung
Sozialversicherung
28.10.20..
28.11.20..
28.12.20..
GKK
GKK
GKK
Lohnsteuer
Lohnsteuer
Lohnsteuer
Lohnsteuer
Lohnsteuer
Lohnsteuer
Lohnsteuer
Lohnsteuer
Lohnsteuer
Lohnsteuer
Lohnsteuer
Lohnsteuer
16.01.20..
16.02.20..
16.03.20..
16.04.20..
16.05.20..
16.06.20..
16.07.20..
16.08.20..
16.09.20..
16.10.20..
16.11.20..
16.12.20..
FA
FA
FA
FA
FA
FA
FA
FA
FA
FA
FA
FA
Vertretungskostenersatz 08.08.20..
Fr. Rein
Reinigungsmaterial:
Splitt, Streusalz
10.01.20..
Fa. Putz
Reinigungsgeräte:
12.10.20..
Besen, Kübel
Umsatzssteuer Sachbezug 30.12.20..
Fa. Putz
FA
Zwischensumme:
Schädlingsbekämpfung:
3.11.20..
Rattenköder
Summe Betriebskosten
(allgemeine Aufteilung)
Fa. Maus
Insgesamt
Ihr Anteil
2 52.155,34
2 1.809,79
II. Kosten abweichende Aufteilung:
Liftkosten:
Wartung
Wartung
Liftüberprüfung
Summe Kosten
(allgemeine Aufteilung)
05.01.20..
06.07.20..
13.08.20..
Fa. Aufzug
Fa. Aufzug
TÜV
Insgesamt
Ihr Anteil
2 3.327,34
2 165,04
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19
Summe Betriebskosten
+ Summe
Kosten nach abweichender Aufteilung
+ 10 % Umsatzsteuer
Gesamtaufwand
Ihre Vorschreibung
Gutschrift
2
1.809,84
2
2
2
4
2
4
165,04
1.974,83
197,48
2.172,31
2.174,36
2,05
Überprüfung der Betriebskostenabrechnung
Um einen groben Überblick zu gewinnen, ist es ratsam, die neue Abrechnung mit der des Vorjahres zu vergleichen. Prüfen Sie bei unverhältnismäßig hohen Steigerungen die einzelnen Positionen und kontrollieren
Sie sie durch Einsichtnahme in die Belege.
Ist die Abrechnung unvollständig, nicht genug detailliert oder nicht nachvollziehbar, dann fordern Sie den Verwalter oder Vermieter schriftlich zur
Verbesserung der Abrechnung innerhalb angemessener Frist auf. Wird
Ihrer Aufforderung nicht entsprochen, können Sie im Außerstreitverfahren
beim Bezirksgericht bzw. bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf
Rechnungslegung einbringen.
Das Außerstreitverfahren
Achtung! Wenn man in Verfahren, die nach dem 1.1.2005 bei Gericht
anhängig gemacht worden sind, im Außerstreitverfahren unterliegt, hat
das Gericht die Möglichkeit, dem gegnerischen Anwalt die Anwaltskosten (Ausmittlung nach billigem Ermessen) aufzuerlegen. Genauso
erhält man seit 1.1.2005 auch die Kosten der eigenen Vertretung dann
ersetzt, wenn man im Verfahren obsiegt (Anwaltskosten-Ausmittlung
nach billigem Ermessen). In diesem Verfahren muss man nicht anwaltlich
vertreten sein. In der Praxis lassen sich viele Mieter von Mitarbeitern der
Mieterorganisationen vertreten.
Verfahren nach § 37 Mietrechtsgesetz sind bei der Schlichtungsstelle
bzw. beim Bezirksgericht anhängig zu machen.
Entscheidet die Schlichtungsstelle binnen drei Monaten nicht, oder ist
man mit ihrer Entscheidung nicht zufrieden, kann das Gericht angerufen
werden.
20
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Bei einem Feststellungsantrag über die Höhe einzelner Betriebskostenposten sind alle Hauptmieter des Hauses dem Verfahren beizuziehen. Sie sind vom Gericht (von der Schlichtungsstelle) zu verständigen.
Die Verständigung erfolgt mittels Anschlag im Haus. Die Mieter müssen
Gelegenheit zur vollen Teilnahme am Verfahren haben.
Die Überprüfung im Ausserstreitverfahren
Laut Mietrechtsgesetz können ein, mehrere oder alle Mieter die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung beantragen.
Dabei kann die Feststellung darüber begehrt werden
■
ob bestimmte Positionen, die in der Betriebskostenabrechnung auf der
Ausgabenseite aufscheinen, überhaupt Betriebskosten darstellen und
■
ob bei den Positionen, die zu den Betriebskosten gehören, die Höhe
der verrechneten Beträge gerechtfertigt ist.
Betriebskostenabrechnungen können binnen einer Frist von drei Jahren
bestritten werden.
Die Entscheidung
Das Verfahren ist ein Feststellungsverfahren. In der Entscheidung wird
festgestellt, durch welche Vorschreibungen in der Betriebskostenabrechnung der Vermieter das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten hat. Die Rechtskraft einer derartigen Feststellungsentscheidung, die dem Antrag auch nur eines Mieters stattgibt, bezieht sich dann
auf alle Mieter des Hauses. Diese Entscheidung wirkt somit auch auf
Mieter, die sich am Verfahren nicht beteiligt haben.
Rückzahlung gesetzwidrig verrechneter Beträge
Zwar könnte sich jeder Mieter aus dem festgestellten Überschreitungsbetrag und seinem Betriebskostenschlüssel seinen Anteil ausrechnen
und ihn von der nächsten Mietzahlung einfach abziehen, doch würde er
so keine Zinsen erhalten.
Besser ist es, wenn sich alle Mieter am Verfahren beteiligen. Wenn eine
Verhandlung in einer Betriebskostenangelegenheit ausgeschrieben wird
und die Mieter durch Anschlag im Haus verständigt werden, sollten sie
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den Verhandlungstermin selbst wahrnehmen oder einen schriftlich bevollmächtigten Vertreter (ein anderer Mieter, Verwandter oder ein Mitarbeiter einer Mieterorganisation) hinschicken. In der Schlichtungsstellen- oder Gerichtsverhandlung sollte der Mieter oder sein Vertreter
ausdrücklich beantragen, dass in der Entscheidung dem Vermieter auch
aufgetragen werden soll, die anteiligen Beträge der festgestellten Überschreitung zuzüglich zehn Prozent Umsatzsteuer und vier Prozent Zinsen
an den Mieter zurückzuerstatten.
Häufige Gesetzwidrigkeiten bei der
Betriebskostenabrechnung
Die „typischen“ häufig vorkommenden berechtigten Beanstandungen
sind:
Wasser
Die Kosten der Anschließung an das öffentliche Wasserversorgungsnetz bzw. an das Kanalnetz dürfen nicht als Betriebskosten verrechnet
werden.
Die Überwälzung der Kosten für die Behebung von Rohrbrüchen oder für
die Erneuerung von Steigleitungen auf die Mieter ist rechtswidrig.
Verbraucht ein Mieter (Gasthaus, Wäscherei, etc.) andauernd unverhältnismäßig mehr Wasser als die übrigen Mieter, muss er allein die Kosten
für den Mehrverbrauch tragen. Hier wird der Grundsatz der Aufteilung der
Betriebskosten durchbrochen. Praktischerweise wird in einem solchen
Fall ein Wasserzähler installiert.
Rauchfangkehrung, Müllabfuhr, Kanal
Beträge, für die Behebung von Kaminschäden sind keine Betriebskosten.
Die Kosten der Entrümpelung der Sachen, die dem Vermieter oder
bestimmten einzelnen Mietern zurechenbar sind (zB die Kosten des
Abtransportes von Bauschutt, der anfiel, als der Dachboden ausgebaut wurde) dürfen nicht allen Mietern über die Betriebskosten angelastet
werden.
22
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Eine Kanalreparatur darf nicht als Betriebskostenposten verrechnet
werden.
Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses
Die Kosten der Reparatur schadhafter Lichtleitungen sind keine
Betriebskosten.
Versicherungen
Unter „angemessener“ Versicherung versteht die Rechtsprechung eine
Versicherung zum Neubauwert. Dass in relativ vielen Fällen eine Überversicherung festgestellt wird, hängt vielleicht auch damit zusammen,
dass manche Hausverwaltungen für den Abschluss von Gebäudeversicherungen von den Versicherungsanstalten Provisionen erhalten.
Manchmal werden die Prämien für die angemessene Versicherung des
Hauses gegen Glasbruch, Sturm- und andere Schäden den Mietern als
Betriebskosten verrechnet, ohne dass die im Gesetz festgelegte
Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter vorliegt.
Auslagen für die Verwaltung
Der Posten „Verwaltungshonorar“ ist von den Mietern in der Summe der
Betriebskosten zu bezahlen, unabhängig davon, ob die Verwaltung der
Hauseigentümer selbst durchführt oder ob die Verwaltung einer Immobilienverwaltungsfirma übergeben wurde. Ob gesetzmäßig vorgegangen
wurde, und nur der zulässige Betrag als jährliches Honorar verrechnet
wurde, kann nur bei Kenntnis der Gesamtnutzfläche gesagt werden.
Beitrag für Hausbesorgerarbeiten
Er errechnet sich im wesentlichen aus den aufgrund des Hausbesorgergesetzes ergangenen Verordnungen der Landeshauptleute und den Mindestlohntarifen. Der Beitrag steht dem Vermieter unabhängig davon zu,
ob er einen Hausbesorger tatsächlich beschäftigt oder die Reinigungsarbeiten anderweitig besorgen lässt. Die Höhe der Beträge muss den in
den Rechtsvorschriften festgesetzten Beträgen entsprechen, auch wenn
die tatsächlichen Kosten niedriger sind.
Dass bei Fehlen eines Hausbesorgers den Mietern auch die fiktiven
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23
Dienstgeberbeiträge zur Sozialversicherung angelastet werden können,
ist eine unverständliche aber gesetzeskonforme Tatsache. Die Kündigung
des Hausbesorgers und Übergabe der Reinigungsarbeiten an eine
Reinigungsfirma vermindert die Betriebskostenbelastung nicht, sondern
erhöht lediglich den Gewinn des Hauseigentümers.
Werden bei Fehlen eines Hausbesorgers die Reinigungsarbeiten nur sehr
sporadisch oder gar nicht durchgeführt, können die verrechneten Beiträge für Hausbesorgerarbeiten zurückgefordert werden.
Anteilig anrechenbare öffentliche Abgaben
Zu den öffentlichen Abgaben gehört neben allfälligen Abgaben, die aufgrund landesgesetzlicher Vorschriften überwälzt werden können, im
wesentlichen nur die Grundsteuer.
Wenn dem Vermieter, anderen hausfremden Personen oder einzelnen
Mietern die ausschließliche Nutzung bestimmter Teilflächen (zB Garten)
allein vorbehalten ist, darf die darauf entfallende Grundsteuer nicht in
Form von Betriebskosten auf alle Mieter überwälzt werden.
Gemeinschaftsanlagen
Hier werden immer wieder unzulässigerweise die Kosten von Reparaturarbeiten verrechnet.
Bei Aufzügen schließt der Vermieter meist mit einer Firma einen Wartungsvertrag ab. Wenn dabei nicht nur die reinen Betriebskosten
(Schmierung, Reinigung und Überprüfung) sondern auch die Kosten kleinerer Reparaturarbeiten verrechnet wurden, dann darf nicht die gesamte
Summe als Betriebskostenposten verrechnet werden, sondern nur der
Teil, der die reinen Betriebskosten umfasst.
Unwirtschaftliche Kosten
Gemäß einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofes darf der
Vermieter als Betriebskosten nicht Kosten verrechnen, die bei vernünftiger Wirtschaftsführung üblicherweise nicht anfallen.
In einem Fall hatten Mieter die ihnen überaus hoch vorkommenden
Kosten der Gartenbetreuung bestritten. Die in dieser Sache befassten
24
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Gerichte führten aus, dass nur die Kosten verrechnet werden dürfen, die
im Rahmen der Durchschnittspreise (übliches Preisniveau) liegen und das
nur dann, wenn die verrechnete Leistung bei Beachtung der erforderlichen Sorgfalt überhaupt notwendig war.
Guthabensaldo
Aufgrund überhöhter Vorschreibungen in der Abrechnungsperiode gibt
es einige Fälle, in denen Jahresabrechnungen nicht unbeträchtliche Guthaben zu Gunsten der Mieter ausweisen. Diese Beträge sind zum
übernächsten Zinstermin nach Legung der Abrechnung an die Mieter
zurückzubezahlen, die zu diesem Zeitpunkt Mieter sind. Die Rückzahlung
der Guthaben wird jedoch selten durchgeführt.
Vor allem Mieter mit befristeten Verträgen, die im Jahr der Rechnungslegung auslaufen, sollten Guthaben urgieren bzw. sich ihr anteiliges
Guthaben von der übernächsten Mietvorschreibung nach Legung der
Abrechnung einfach abziehen.
Betriebskostenschlüssel
Es ist für Mieter schwierig, die Richtigkeit ihres Betriebskostenschlüssels
festzustellen. Oft stimmen die Angaben im Mietvertrag oder in der Vorschreibung über die Nutzfläche der Wohnung und den Betriebskostenschlüssel nicht. Es gibt auch Fälle, in denen die Summe der vom
Hauseigentümer oder Verwalter angewendeten Betriebskostenschlüssel
aller Mieter weit mehr als 100 Prozent ergaben. Man sollte daher im
Zweifel eine Überprüfung von Wohnnutzfläche und Betriebskostenschlüssel bei der Schlichtungsstelle erwirken.
Jedenfalls sollte man darauf achten, dass zB nach einem Dachbodenausbau – das bedeutet ja eine Vergrößerung der gesamten Nutzfläche
aller Mietgegenstände des Hauses – der eigene Betriebskostenschlüssel
kleiner wird.
Erhaltungsarbeiten
Oft werden die Kosten von Reparatur- und Erhaltungsarbeiten unzulässigerweise unter ganz verschiedenen Bezeichnungen („Schlosserarbeiten“,
„Ausmalen des Stiegenhauses“, „Baumeister“, „Reparaturarbeiten“) als
eigene Posten in den Betriebskostenabrechnungen abgerechnet.
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25
Da Erhaltungsarbeiten natürlich tatsächlich ausgeführt werden und
Belege darüber existieren, erscheint dem Laien eine derartige Abrechnung vorerst nicht bedenklich. Dass die Kosten von Erhaltungsarbeiten
nicht über die Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden dürfen,
sondern aus den eingehobenen Mietzinsen zu decken sind, wissen viele
Mieter nicht.
Sonstige Leistungen und Materialien
Oft werden Prozesskosten, die dem Vermieter entstanden sind, oder
„Kosten des Geldverkehrs“ als Betriebskosten illegal auf die Mieter überwälzt.
Zur Deckung der Auslagen für die Verwaltung des Hauses einschließlich
der Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren und dergleichen kann
der Vermieter pro Kalenderjahr und Quadratmeter Gesamtnutzfläche der
Mietgegenstände des Hauses den Kategorie-A-Mietzins verlangen.
Trotzdem ist es gängige Praxis, eine monatliche Gebühr zwischen 2 0,36
und 2 0,87 pro Mieter für Manipulations-, Zinszettel-, Inkasso-, Buchungs- oder EDV-Gebühren zusätzlich zum Hauptmietzins und den
Betriebskosten einzuheben.
Dies bedeutet bei einer mittleren Hausverwaltung, die ca. 180 Häuser
verwaltet, gesetzwidrige Mehreinnahmen von etwa 2 36.336 pro Jahr.
Urgenzen von einzelnen Mietern, derartige gesetzwidrige Vorschreibungen einzustellen, wird regelmäßig auch entsprochen. Den übrigen
Mietern, die diese Vorschreibungen nicht beanstanden, wird diese
„Gebühr“ weiterhin verrechnet.
Sonstige Ausgaben
Eine derartige unbestimmte Bezeichnung der verrechneten Beträge in
der Abrechnung, lässt bereits häufig auf die unrechtmäßige Überwälzung
von betriebskostenfremden Beträgen schließen.
26
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Musteranträge und Musterbriefe
Urgenz Betriebskostenabrechnung
(Einschreiben aufgeben und Kopie aufbewahren!)
Absender:
Datum:
Einschreiben
An die
Hausverwaltung des Hauses...
z. H. des bevollmächtigten
Hausverwalters
(oder an den Hauseigentümer)
Betrifft: Betriebskostenabrechnung für das Jahr 20..,
für das Haus...
Sehr geehrte(r)...!
Da ich trotz mehrmaliger Nachfrage keine Möglichkeit zur Einsichtnahme
in die Betriebskosten- und Hauptmietzinsabrechnung erhalten habe,
möchte ich Sie nunmehr letztmalig auffordern, mir innerhalb von
14 Tagen bekanntzugeben, wann und wo ich in die Abrechnung des
Jahres 20.. Einsicht nehmen kann.
Sollten Sie meiner Aufforderung nicht nachkommen, sehe ich mich
gezwungen, einen Antrag auf Legung der Betriebskosten- und Hauptmietzinsabrechnung beim zuständigen Bezirksgericht einzubringen.
Mit freundlichen Grüßen
....................................................................................................................
(Unterschrift)
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27
Erzwingung der Legung einer Betriebskostenabrechnung
Einschreiben
An das Bezirksgericht...
am...(die Schlichtungsstelle)
Antragsteller: Mieter des Hauses...
Top-Nr... Name...
(evtl.) vertreten durch: Mieterorganisation, Rechtsanwalt, etc Antragsgegner: Hauseigentümer, Wohnadresse (evtl.) vertreten durch: Hausverwaltung, Rechtsanwalt
Antrag
gemäß der §§ 21 Abs. 3 und 5 in Verbindung mit § 37 MRG 3-fach
(evtl.) Vollmacht vom...
Ich (Wir) Antragsteller(in) bin (sind) Mieter(in) in dem der Gegenseite
gehörigen Haus in...
Die Hausinhabung ist Ihrer gesetzlichen Verpflichtung, den Mietern
Einsicht in die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2013 sowie
in die zugehörigen Belege zu gewähren, nicht nachgekommen. Es wurde
keine Abrechnung beim Hausbesorger oder an einer sonst geeigneten
Stelle im Haus aufgelegt.
Ich (Wir) stelle(n) daher den
Antrag,
die Schlichtungsstelle soll den (die) Antragsgegner zur Vorlage einer den
gesetzlichen Bestimmungen entsprechenden Betriebskostenabrechnung
für das Kalenderjahr 20.. sowie Einsichtgewährung in die dazugehörigen
Belege verhalten.
Für den Fall, dass sich die Gegenseite auch bei der mündlichen Verhandlung vor der Gemeinde weigert, beantragen wir unter Androhung einer
Ordnungsstrafe von 2 2.000,– aufzutragen, binnen einer angemessenen
Frist, oben angeführte Abrechnung zu legen und die Einsicht in die Belege
in geeigneter Weise zu gewähren.
....................................................................................................................
Der (Die) Antragsteller
28
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HEIZ- UND WARMWASSERKOSTEN NACH DEM
HEIZKOSTENABRECHNUNGSGESETZ
Wer mehr verbraucht, soll auch mehr zahlen – dieses einfache Prinzip
steht hinter dem Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG). Die Energiekosten, die beim Betrieb einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage
anfallen, sollen zum überwiegenden Teil verbrauchsabhängig auf die einzelnen Wärmeabnehmer (Mieter, Wohnungseigentümer) aufgeteilt werden.
Das HeizKG gilt für alle Gebäude ab vier Nutzungsobjekten, welche
an eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage angeschlossen sind.
Voraussetzung ist, dass eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage für
ein Gebäude oder mehrere Gebäude besteht. Auch eine Versorgung mit
Fernwärme fällt unter das Heizkostenabrechnungsgesetz.
Wärmeabgeber ist bei gemeinsamen Wärmeversorgungsanlagen im Gebäude bei Mietverhältnissen in der Regel der Vermieter gegenüber seinen
Mietern (die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den Wohnungseigentümern).
Wärmeabgeber in den Fällen der Versorgung mit Fernwärme ist grundsätzlich das Fernwärmeunternehmen.
Voraussetzung für die Anwendung des HeizKG ist:
1. In den einzelnen Nutzungsobjekten müssen Vorrichtungen zur
Ermittlung der jeweiligen Verbrauchsanteile vorhanden sein.
2. Es muss zumindest eine Verpflichtung bestehen, dass Messeinrichtungen anzubringen sind. Diese Verpflichtung muss dann noch durchgesetzt werden, um eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu erreichen.
Ausstattung der Nutzungsobjekte mit Messvorrichtungen
Die Verpflichtung zur Ausstattung der Nutzungsobjekte mit Messvorrichtungen kann sich bereits aus Auflagen ergeben, die ein Bauträger zur
Erlangung von Wohnbauförderungsmitteln zu erfüllen hat.
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29
Das HeizKG selbst sieht aber auch vor, dass jeder Bewohner eines
Hauses mit gemeinsamer Wärmeversorgung die Ausstattung mit
Messvorrichtungen bei der Schlichtungsstelle bzw. bei Gericht beantragen kann.
Der Erfolg eines solchen Antrages ist von bestimmten Voraussetzungen
abhängig.
Beeinflussbarkeit des Wärmeverbrauchs:
Um Energiekosten nach dem Verbrauch zu verteilen, muss der einzelne
Wärmeabnehmer einen entsprechenden Einfluss auf den Energieverbrauch haben.
Kann der Energieverbrauch nicht überwiegend von den Wärmeabnehmern beeinflusst werden, kann eine Ausstattung mit Messvorrichtungen
nicht erfolgreich verlangt werden. Die Energiekosten sind dann zu 100
Prozent nach der beheizbaren Nutzfläche aufzuteilen.
Kosten-Nutzen-Rechnung:
Sie muss die Wirtschaftlichkeit der Ausstattung mit Messeinrichtungen
belegen. Die Energieeinsparungen müssen mindestens zehn Prozent betragen und die Kosten der Messeinrichtungen und die damit verbundenen laufenden Aufwendungen übersteigen. Der entsprechende KostenNutzen-Vergleich muss von einem Sachverständigen, einem technischen
Büro oder Ziviltechniker erstellt werden. Wird im Gebäude bereits eine
verbrauchsabhängige Abrechnung durchgeführt, aber aus technischen
Gründen der Energieverbrauch nicht überwiegend von den Wärmeabnehmern beeinflusst, kann man beantragen, dass die gesamten Energiekosten nach der beheizbaren Nutzfläche aufgeteilt werden.
Beheizbare Nutzfläche
Beheizbare Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche der Wohnungen oder
sonstigen Räumlichkeiten abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf
der Wände befindlichen Durchbrechungen. Treppen, offene Balkone,
Terrassen und offene Loggien zählen nicht dazu.
Die Fläche von gänzlich verbauten Loggien und Balkonen, auch wenn
dort kein Heizkörper montiert ist, der Raum aber aus dem angrenzenden
Zimmer mitbeheizt werden kann, gilt als beheizbare Nutzfläche.
Werden Keller-, Dachboden- oder Gemeinschaftsräume mit Wärme versorgt, so zählt deren Fläche ebenso zur beheizbaren Nutzfläche.
30
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Heiz- und Warmwasserkosten
Zentralheizung, zentrale Warmwasseraufbereitung
Prinzipiell unterscheidet das HeizKG bei den Heizkosten und den
Warmwasserkosten zwischen „Energiekosten“ und „sonstigen Kosten“.
Energiekosten sind die Kosten der Energieträger (Öl, Gas, Kohle), die zur
Erzeugung der Raumwärme und des Warmwassers verwendet werden,
sowie Stromkosten für eine Umwälzpumpe, den Brenner oder zur Regelung der Aggregate.
Sonstigen Kosten des Betriebes sind solche für die Betreuung und Wartung, den Ersatz von Verschleißteilen oder Messvorrichtungen, die
Ablesung der Messgeräte und die Abrechnung.
Alle anderen Kosten (Aufwendungen für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an der Anlage) muss der Wärmeabgeber aus anderen Einnahmen bezahlen. Der Vermieter deckt die Kosten von Erhaltungs- und
Verbesserungsarbeiten an der Zentralheizungsanlage aus den eingehobenen Hauptmietzinsen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft aus
der (Instandhaltungs-) Rücklage.
Fernwärme
Die Höhe der Heiz- und Warmwasserkosten ergibt sich aus den vertraglich vereinbarten Preisen oder nach behördlich festgesetzten Tarifen.
Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten
Werden von einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage Heizwärme
und Warmwasser geliefert, sind die gesamten Wärmekosten des
Gebäudes entsprechend dem jeweiligen Wärmeverbrauch zwischen
Heizung und Warmwasser zu trennen.
Die Verbrauchsanteile von Heizung und Warmwasser sind getrennt zu
erfassen. Ist dies nicht möglich, wird vom Gesetz ein Anteil der Heizkosten von 70 Prozent und der Warmwasserkosten von 30 Prozent angenommen. Eine abweichende einstimmige Vereinbarung ist zulässig. Der
Anteil der Heizkosten muss dabei zwischen 60 Prozent und 80 Prozent
betragen.
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31
Verteilung der Energiekosten
Werden die Verbrauchsanteile der einzelnen Wärmeabnehmer mit
Verdunstungszählern bei der Heizung und Wasserzählern beim Warmwasser erfasst, werden zwischen 55 Prozent und 75 Prozent der Energiekosten entsprechend dem Verbrauch, der Rest nach der beheizbaren
Nutzfläche aufgeteilt. Der konkrete Prozentsatz ergibt sich aus einer
Vereinbarung, die von allen Wärmeabnehmern (Mieter, Wohnungseigentümer) und dem Wärmeabgeber einstimmig und schriftlich zu treffen ist.
Kommt keine Vereinbarung zustande, sind 65 Prozent der Energiekosten
nach dem Verbrauch, der Rest von 35 Prozent nach der beheizbaren
Nutzfläche zu verteilen. Frühere Regelungen über die Aufteilung von
Energiekosten, die diesen Rahmenbedingungen entsprechen, bleiben
aber gültig. Bei älteren Gebäuden wird daher meist weiterhin ein Schlüssel angewendet werden, wonach 60 Prozent verbrauchsabhängig und 40
Prozent nach der Nutzfläche zu verteilen sind.
Verteilung der sonstigen Kosten des Betriebs
Die sonstigen Kosten des Betriebs der Wärmeversorgungsanlage (alle
laufenden Kosten, die nicht für Energie und Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten aufgewendet werden) sind nach der beheizbaren Nutzfläche aufzuteilen.
Verteilung der Kosten der Fernwärme
Bei Fernwärmeversorgung sind die Kosten entsprechend dem Vertrag
oder der behördlichen Preisfestsetzung zu errechnen.
Sieht der Wärmelieferungsvertrag oder der behördliche Tarif eine Trennung des Gesamtpreises in einen verbrauchsabhängigen Teil (Arbeitspreis) und einen verbrauchsunabhängigen Teil (Grundpreis, Messpreis)
vor, dann ist der Arbeitspreis zu mindestens 55 Prozent nach gemessenen Verbrauchsanteilen aufzuteilen, ein allfälliger Rest nach dem Nutzflächenschlüssel.
32
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Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten
Die gesamten Kosten sind jeweils für einen Zeitraum von zwölf Monaten
abzurechnen. Dabei kann der Wärmeabgeber entweder das Kalenderjahr
(1.1. bis 31.12) oder einen Zeitraum, der jeweils eine Heizperiode zur
Gänze umfasst, wählen. Jedem Wärmeabnehmer ist spätestens sechs
Monate nach Ende der Abrechnungsperiode eine Übersicht über die
Abrechnung zuzusenden.
Die Abrechnungsübersicht muss enthalten:
■
Beginn und Ende der Abrechnungsperiode
■
die für das gesamte Gebäude zu verrechnenden Heiz- und/oder Warmwasserkosten summenmäßig; getrennt nach Energiekosten und sonstigen Kosten des Betriebes
■
beheizbare Nutzfläche des Gebäudes
■
den ermittelten Gesamtverbrauch für das Gebäude – sei es für Heizung
oder Warmwasser
■
beheizbare Nutzfläche des jeweiligen Nutzungsobjektes
■
das Verhältnis zwischen den nach den Verbrauchsanteilen und den
nach der beheizbaren Nutzfläche zu tragenden Energiekosten
■
den auf das jeweilige Nutzungsobjekt entfallenden betragsmäßigen Anteil an den Energiekosten und an den sonstigen Kosten des Betriebes
■
die für dieses Nutzungsobjekt während der Abrechnungsperiode
geleisteten Vorauszahlungen
■
den sich daraus ergebenden Überschuss oder Fehlbetrag
■
Ort und den Zeitraum, wo in die Abrechnung und die Belegsammlung
Einsicht genommen werden kann
■
ausdrücklichen Hinweis auf die Folgen der Abrechnung
AK-Infoservice
33
Folgen der Abrechnung
Abrechnung und Belegsammlung müssen an einer geeigneten Stelle zur
Einsicht aufgelegt werden.
Ähnlich wie bei den Betriebskosten (im Fall der Pauschalverrechnung)
werden auch für die Heiz- und Warmwasserkosten monatliche Akontierungen verlangt. Ein Überschuss aus der Abrechnung ist binnen zwei
Monaten zurückzuzahlen. Der Wärmeabnehmer muss einen Fehlbetrag
ebenfalls binnen zwei Monaten nachzahlen.
Wichtig ist die genaue Kontrolle der Abrechnung. Erheben Sie als Wärmeabnehmer gegen eine Abrechnung nicht innerhalb von sechs Monaten
schriftlich begründete Einwendungen, wird unwiderleglich angenommen, dass die Abrechnung genehmigt wurde.
Wechsel des Wärmeabnehmers
Kommt es zu einem Mieter- oder Wohnungseigentümerwechsel während
einer Abrechnungsperiode, muss der scheidende Wärmeabnehmer dem
Wärmeabgeber seinen neuen Wohnsitz bekanntgeben. Eine Zwischenablesung („Zwischenermittlung der Verbrauchsanteile“) kann verlangt
werden. Für die muss allerdings der Mieter die Ablesekosten bezahlen.
Findet bei einem Wechsel keine Zwischenablesung statt, ist der Verbrauch aliquot der jeweiligen Nutzungszeiträume aufzuteilen.
Es findet – wenn verlangt – nur eine Zwischenablesung, keine Zwischenabrechnung statt. Bei der Abrechnung, die am Ende der Abrechnungsperiode erstellt wird, werden die Gesamtkosten für das Gebäude auf die
einzelnen Nutzungsobjekte verteilt. Die auf das vom Wohnungswechsel
betroffene Nutzungsobjekt entfallenden Kosten werden dann noch aufgrund der Zwischenablesung oder der aliquoten Aufteilung zwischen
dem alten und neuen Wärmeabnehmer verteilt. Der alte Bewohner bekommt einen durch seine Akontierungen allenfalls entstandenen Überschuss zurück, einen Fehlbetrag muss er nachzahlen. Insofern unterscheidet sich die Heizkostenabrechnung von der „normalen“ Betriebskostenabrechnung.
34
AK-Infoservice
HAUPTMIETZINSABRECHNUNG
Das Mietrechtsgesetz enthält zwingende Bestimmungen über die
Hauptmietzinsabrechnung, wann und wo sie aufgelegt werden muss und
was sie beinhalten muss.
Alle Einnahmen des Hauses (Hauptmietzins, Einnahmen aus Mietzinsvorauszahlungen, Ablösen, Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge,
Zuschüsse für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, Werbeeinnahmen) und alle Ausgaben (hauptsächlich für Reparaturarbeiten, die der
Erhaltung des Hauses dienen, Beträge für die Tilgung und Verzinsung
geförderter Darlehen, Vermögenssteuer) müssen einzeln angeführt
werden.
Fristen
Laut Mietrechtsgesetz muss der Vermieter bis spätestens 30. Juni eines
jeden Jahres eine Hauptmietzinsabrechnung über das vorausgegangene
Kalenderjahr legen. Diese Abrechnung ist an einer geeigneten Stelle im
Haus zur Einsicht aufzulegen. Der Mieter kann auch in die Belege Einsicht nehmen und auf seine Kosten Kopien und Abschriften von der
Abrechnung und den Belegen anfertigen lassen.
Kommt der Vermieter (bzw. seine Hausverwaltung) der Verpflichtung zur
Legung der Hauptmietzinsabrechnung nicht nach, sollten Sie ihn brieflich
dazu auffordern. Wenn er die Hauptmietzinsabrechnung dann immer
noch nicht legt, können Sie auch bei der Schlichtungsstelle bzw. beim
Bezirksgericht einen entsprechenden Antrag stellen.
Inhalt und Umfang
In der Hauptmietzinsabrechnung werden Einnahmen und Ausgaben im
betreffenden Mietshaus gegenübergestellt. Die Differenz, die sich daraus
ergibt, nennt man „Mietzinsreserve“ (Überschuss) oder „Mietzinsabgang“
(Fehlbetrag) des jeweiligen Jahres. Im MRG wird genau aufgelistet, welche Beträge der Vermieter auf der Einnahmen- und auf der Ausgabenseite ansetzen darf.
AK-Infoservice
35
Zu den Einnahmen zählen:
■
Die von den Mietern eingenommenen Hauptmietzinse samt Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen.
■
Ein fiktiver Mietzins für Objekte, die der Vermieter selbst nutzt. Je nach
Ausstattung des Objektes sind pro m2 der Kategorie-D-Zins oder 50
Prozent (Kat. C), 70 Prozent (Kat. B) oder 100 Prozent (Kat. A) des
Richtwertes (derzeit für Kärnten 6,31 2/m2) anzusetzen.
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Ein fiktiver Mietzins für Objekte, die der Vermieter trotz ihrer Vermietbarkeit mehr als 6 Monate (bei Durchführung einer Standardanhebung
mehr als 18 Monate) leerstehen lässt. Je nach Ausstattung des Objektes sind pro m2 150 Prozent der oben genannten Werte anzusetzen.
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Ein fiktiver Mietzins (Kategoriemietzins) für Objekte, die ein Wohnungseigentümer benützt oder vermietet.
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Einnahmen aus der Vermietung von Fassaden für Werbezwecke.
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Öffentliche Zuschüsse.
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Beträge, die der Vermieter aufgrund von illegalen Ablösen erhält (selbst
wenn die Ablöse an den Mieter bereits zurückgezahlt werden musste).
Auf der Ausgabenseite sind auszuweisen:
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Die durch Rechnungen belegten Kosten von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten (die also nicht als Betriebskosten verrechnet werden
dürfen).
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TIPP: Die Kosten von Verbesserungsarbeiten dürfen aber nur soweit
in der Hauptmietzinsabrechnung verrechnet werden, als keine
Erhaltungsarbeiten anstehen bzw. die Deckung der Kosten der
Erhaltungsarbeiten ohne „Gefahr“ eines § 18-Mietzinserhöhungsverfahrens möglich ist. Der Hauseigentümer kann also nicht die gesamte Mietzinsreserve für den Einbau eines Liftes und für die Standardanhebung von Wohnungen (Verbesserungsarbeiten) aufbrauchen und wegen der Reparatur des Daches (Erhaltungsarbeit) eine
Erhöhung der Mietzinse in einem Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz durchsetzen.
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Die so genannte Investitionsprämie für den Hauseigentümer. Das sind
20 Prozent der durch Rechnung belegten Kosten von Erhaltungs- und
Verbesserungsarbeiten.
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Die zur Tilgung und Verzinsung geförderter Darlehen erforderlichen
Beträge.
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Über zehn Jahre verteilt jene Beträge, die der Vermieter einem scheidenden Mieter als Investitionsablöse gemäß § 10 MRG zahlen muss.
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Achtung! Die vom Gesetzgeber dem Vermieter eingeräumte Möglichkeit, wenn sich aus Einnahmen und Ausgaben ein Überschuss ergibt,
diesen Überschuss um 40 Prozent zu vermindern und diesen Betrag
auf der Ausgabenseite der Hauptmietzinsabrechnung als so genannten
Absetzbetrag geltend zu machen, wurde durch ein Erkenntnis des
Verfassungsgerichtshofes als verfassungswidrig aufgehoben!
TIPP: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, in der Hauptmietzinsabrechnung eines Jahres die Ergebnisse der neun vorhergehenden
Jahre nochmals anzuführen und so die Mieter über den aktuellen
Stand der Mietzinsreserve der vergangenen zehn Jahre auf dem laufenden zu halten. Es empfiehlt sich daher, von den Abrechnungen
Kopien anzufertigen und aufzubewahren.
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Überprüfung der Hauptmietzinsabrechnung
Anders als die Betriebskostenabrechnung hat die Hauptmietzinsabrechnung keine unmittelbaren Auswirkungen in dem Sinn, dass die Mieter ein
Guthaben rückerstattet bekommen bzw. einen Minussaldo (mehr Ausgaben als Einnahmen) ausgleichen müssen.
Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Legung der Hauptmietzinsabrechnung nicht nach, kann bei der Schlichtungsstelle bzw. beim
Bezirksgericht ein entsprechender Antrag gestellt werden. Eine inhaltliche Überprüfung dieser Abrechnung allein für sich ist nicht möglich.
Eine inhaltliche Überprüfung erfolgt nur in einem Verfahren, für das die
Richtigkeit der Hauptmietzinsabrechnung relevant ist.
BEISPIEL: Ein Vermieter hat in der vorletzten Hauptmietzinsabrechnung eine Dachreparatur (Kosten € 5.299,81) doppelt
eine
verrechnet und in der letzten Hauptmietzinsabrechnung
illegale Ablöse in der Höhe von € 10.900,93, die von einem Mieter
damals an den Hauseigentümer geleistet wurde, nicht als
Einnahme verzeichnet. Es ist nicht möglich, einen Antrag bloß
darauf zu richten, die Hauptmietzinsabrechnungen aus diesen
Jahren entsprechend zu korrigieren.
Der häufigste Fall für den die Hauptmietzinsabrechnungen der jeweils
letzten zehn Jahre relevant sind, ist nämlich das Verfahren zur Erhöhung
der Hauptmietzinse gemäß § 18 MRG. Hier kann es einen großen Unterschied machen, ob sich bei falschen Abrechnungen über zehn Jahre eine
Mietzinsreserve von nur 2 79.940,12 oder bei richtigen Abrechnungen
eine Mietzinsreserve von 2 123.543,82 ergibt.
TIPP: Halten Sie falsche Angaben (zB werden bei der Wohnung Top
3 niedrigere Hauptmietzinseinnahmen abgerechnet, als tatsächlich
bezahlt werden) und Beweismittel dafür (Aussage und Einzahlungsscheine des betreffenden Mieters) gleich fest. Im Fall der Fälle,
wenn die (Un-)Richtigkeit der Hauptmietzinsabrechnung eine Rolle
spielt, haben Sie es dann viel leichter, und können sich und anderen
Mietern vielleicht erhebliche finanzielle Belastungen ersparen.
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Muster einer Hauptmietzinsabrechnung
Ausgaben
Ausgaben
Rechnungsdatum
Vertragspartner
Betrag 2
Haustorreparatur
Wasserrohrbruch
17.01.20..
04.02.20..
Schlosser M
Fa.Maier
361,74
507,04
Wasserrohrbruch
Top 15
08.02.20..
Fa.Maier
566,85
Ausmalen nach Rohrbruch
in Top 15
10.02.20..
Maler
303,05
Fassadeninstandsetzung
im Lichthof
17.06.20..
Baumeister H
10.477,24
Wasserrohrbruch
Top 2
18.07.20..
Fa. Maier
505,08
Verfliesung nach
Wasserrohrbruch in Top 2
26.07.20..
Liftreparatur
30.09.20..
Fa. Sch
961,32
Wohnungsverbesserung
Top 7
05.11.20..
Baumeister A
21.062,99
Reparatur der Gegensprechanlage
12.12.20..
Fa.Blitz
201,59
Fa.Fliesen-Müller
356,10
Investitionsprämie 20%
von 2 35.302,98
7.060,60
Summe der Ausgaben
42.363,58
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Einnahmen
Hauptmietzinse und Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge:
Geschäftslokal:
Wohnungen:
Top 1
Top
Top
Top
Top
Top
2
3
4
5
6
Top
Top
Top
Top
Top
Top
Top
Top
7
8
9
10
11
12
13
14
Top 15
Top 16
Top 17
Leerstehungen:
Top 14
Top 17
Jän. bis Aug.
Sept. bis Dez.
Jän. bis Feb.
Jun. bis Dez.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Apr.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Dez.
Jän.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Dez.
Jän. bis Sep.
März
je
je
je
je
je
je
je
je
je
je
je
je
je
je
je
je
je
je
je
je
17.599,21
385,12
399,70
142,61
506,97
239,17
228,41
602,61
616,33
595,92
294,73
105,47
575,38
193,08
451,90
282,91
182,52
391,14
347,99
142,14
564,04
1.355,94
4.175,82
1.705,72
5.076,32
je 400,54
578,65
801,08
578,65
3.568,14
1.711,31
6.083,69
2.870,01
2.740,91
7.341,13
1.191,83
3.536,80
1.265,68
6.904,58
2.318,67
5.422,75
3.394,91
Versicherungsvergütung
für Wasserrohrbruch
in Top 2
12.12.20..
M-Versicherung
741,26
Versicherungsvergütung
für Wasserrohrbruch
in Top 15
03.08.20..
M-Versicherung
869,89
Summe der Einnahmen
Saldo (Einnahmen minus Ausgaben):
Haupmietzins-Reserve des Jahres
40
je 1.444,40
je 1.510,10
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81.254,31
38.890,73
38.890,73
Mietzinserhöhung in einem Verfahren
gemäss § 18 Mietrechtsgesetz
Die Mietzinserhöhung gemäß Paragraph 18 Mietrechtsgesetz, dient der
Finanzierung größerer Erhaltungsarbeiten, für die die Mietzinsreserve und
die laufenden Mietzinseingänge keine Deckung bieten. Diese Mietzinserhöhung kann nur aufgrund einer Entscheidung von Schlichtungsstelle
bzw. Gericht vorgenommen werden. Die Erhöhung der Mietzinse erfolgt
in dem Ausmaß, als es zur Finanzierung der nicht gedeckten Erhaltungsarbeiten notwendig ist.
Werden dazu Eigenmittel der Vermieter oder Fremdmittel (Bankdarlehen)
verwendet, zählen die Kosten der Geldbeschaffung, der Verzinsung und
der Tilgung zu den Kosten der Erhaltungsarbeiten.
In diesem Verfahren haben alle Mieter Parteistellung. Das heißt: Die
Mieter werden – zumeist durch Anschlag am „schwarzen Brett“ im Haus
– zur Verhandlung geladen. Im Aushang im Haus werden die Nutzflächen
und Ausstattungskategorien der Wohnungen so angegeben, wie sie der
Vermieter bekanntgegeben hat. Stimmen diese Angaben nicht, muss der
Mieter sofort Einwendungen zB gegen eine falsche Kategorieeinstufung
seiner Wohnung erheben. In der Verhandlung kann jeder Mieter Einwendungen gegen die Erhöhung (zB komplette Dacherneuerung ist nicht
erforderlich, eine kostengünstigere Reparatur reicht aus) bzw. gegen die
Höhe der Hauptmietzinsreserve vorbringen.
Schlichtungsstelle oder Gericht prüfen die Höhe der Hauptmietzinsreserve, die Notwendigkeit der vom Vermieter behaupteten Arbeiten, die
Angemessenheit der Kosten anhand der Kostenvoranschläge und inwieweit das finanzielle Erfordernis durch die Hauptmietzinsreserve nicht gedeckt ist. Mit der Entscheidung wird festgelegt, um welchen Betrag und
für welchen Zeitraum der Hauptmietzins erhöht werden darf.
Die Erhöhung der Hauptmietzinse erfolgt üblicherweise auf zehn Jahre.
Bei Sanierungsarbeiten werden Erhöhungen auch für einen Zeitraum von
15 Jahren bewilligt.
Wenn sich der Vermieter verpflichtet, die Erhaltungsarbeiten binnen einer
angemessenen Frist zu beginnen und durchzuführen, kann auch eine
vorläufige Erhöhung (zB auf ein Jahr) bewilligt werden, die dann verlän-
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gert werden kann. Nach Durchführung der Arbeiten und Vorlage der
Rechnungen wird eine endgültige Entscheidung über die befristete Erhöhung der Mietzinse getroffen. Führt der Vermieter die Arbeiten binnen
einer angemessenen Frist nicht durch, kann die Entscheidung über die
vorläufige Erhöhung widerrufen werden. Der Vermieter ist zur Rückzahlung der eingehobenen Beträge samt Zinsen verpflichtet.
Die Erhöhung der Mietzinse kann auch für nützliche Verbesserungsarbeiten beantragt werden. Voraussetzung ist, dass für diese Sanierungsarbeiten eine öffentliche Förderung (Wohnhaussanierungsförderung) gewährt wird.
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ANHANG
Beratung im Konsumentenschutz
Arbeiterkammer Klagenfurt
Bahnhofplatz 3
Terminvereinbarung: 050 477-2622
Arbeiterkammer Villach
Kaiser-Josef-Platz 1
Terminvereinbarung: 050 477-5100
Beratungsstellen und Behörden
Mieterschutzverband Österreich
Benediktinerplatz 5/1 | 9020 Klagenfurt | Tel. 0463/513092
[email protected] | www.mieterschutzverband.at
Mietervereinigung Kärnten
Karfreitstraße 13 | 9020 Klagnfurt | Telefon 050195-2003
[email protected] | www.mietervereinigung.at
Schlichtungsstelle in Mietangelegenheiten
Stadthaus | Theaterplatz 3 | 9020 Klagenfurt | Telefon 0463/537-2250
[email protected] | www.klagenfurt.at
Wohnberatungsstelle des Magistrates Klagenfurt
Paulitschgasse 13 | 9020 Klagenfurt | Tel. 0463/537-3383
[email protected] | www.klagenfurt.at
Amt der Kärntner Landesregierung
Wohnbauförderung
Mießtaler Straße 6 | 9020 Klagenfurt | Telefon 050 536/12441
[email protected] | www.wohnbau.ktn.gv.at
Wohnbeihilfe, Eigenmittelersatzkredit
Mießtaler Straße 1 | 9020 Klagenfurt | Telefon 050 536-12501
[email protected] | www.wohnbau.ktn.gv.at
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Die Arbeiterkammer Kärnten berät und informiert ihre
Mitglieder in allen Fragen des Arbeits- und Sozialrechtes, des Konsumentenschutzes, der Aus- und
Weiterbildung oder bei Steuerfragen.
Viele nützliche Infos finden Sie in unseren
Broschüren und Foldern sowie in unseren OnlineMedien. Wünschen Sie eine persönliche Beratung,
dann wenden Sie sich bitte an unsere ExpertInnen.
Günther Goach
Präsident der Arbeiterkammer Kärnten
Neben der Miete sind die Betriebskosten ein wesentlicher
Kostenfaktor für die Bevölkerung. Es hat sich gezeigt,
dass die Menschen gerade in diesem Bereich für jede
Entlastung Dankbar sind. In diesem Zusammenhang ist
die Überprüfung der Betriebskostenrechnungen durch die
AK wichtig.
Hier steigt der Aufklärungsbedarf für die Mieter enorm an
und in einigen Fällen können etliche Euro zurückgeholt
werden. Jeder hat ein Recht auf eine klare, nachvollzieh­bare Abrechnung.
LHStv. Dr. Gaby Schaunig
Wohnbau- und Konsumentenschutzreferentin
Impressum: Kammer für Arbeiter und Angestellte für Kärnten, 9021 Klagenfurt am Wörthersee, Bahnhofplatz 3,
Fotos: Fotolia©Khorzhevska, AK/Günther Jagoutz, Martin Rauchenwald, Druck: Paul Gerin GmbH, Stand: 09/2015
Betriebskosten:
Wir blicken durch!
Arbeiterkammer Kärnten 050 477
Arbeits- und Sozialrecht
Konsumentenschutz
Steuerrecht
Förderungen
Bibliotheken
050 477-1000
050 477-2000
050 477-3000
050 477-4000
050 477-5000
[email protected]
kaernten.arbeiterkammer.at
GERECHTIGKEIT MUSS SEIN