Die Beendigung des Mietverhältnisses: Von der Kündigung bis zur

Die Beendigung des Mietverhältnisses: Von der Kündigung bis zur Wohnungsübergabe
1. Die Kündigung
Das Mietverhältnis ist ein sog. Dauerschuldverhältnis und kann ordentlich unter Einhaltung
der gesetzlichen Fristen und Bestimmungen von beiden Parteien gekündigt werden.
a) Ordentlich Kündigung durch den Vermieter
Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen ordentlich
kündigen. Er hat die Mieterschutzbestimmungen des § 573 BGB zu beachten. Danach kann
der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
aa) Kündigungsgründe
Ein berechtigtes Interesse an der Kündigung liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen
Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter Eigenbedarf an der Wohnung hat oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
aaa) Vertragsverletzung des Mieters
In der Rechtsprechung ist streitig, ob für eine ordentlichen Kündigung aufgrund einer erheblichen Vertragsverletzung eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich ist. Da dies von
den Gerichten unterschiedlich beurteilt wird, sollte diese Voraussetzung vorsorglich geschaffen und der Mieter vor Ausspruch der Kündigung abgemahnt werden. Im übrigen ist Voraussetzung, dass der Mieter die Vertragsverletzung vorsätzlich oder zumindest fahrlässig begeht
und die Verletzung erheblich ist. Erheblich ist die Vertragsverletzung dann nicht, wenn die
Rechte des Vermieters nur ganz geringfügig beeinträchtigt werden oder wenn ein Einzelfall
ohne Wiederholungsgefahr vorliegt. Eine erhebliche schuldhafte Vertragsverletzung liegt z.B.
bei Zahlungsrückständen vor. Für eine ordentliche Kündigung sind auch Zahlungsrückstände
unter den in § 543 BGB geforderten Beträgen ausreichend. Sie dürfen nach herrschender
Meinung nur nicht unter einer halben Monatsmiete liegen. Die ständige verspätete Zahlung
der Miete kann eine erhebliche Vertragsverletzung darstellen ebenso wie die Vernachlässigung der Mietsache durch Verletzung der Obhuts- und Erhaltungspflicht.
bbb) Eigenbedarf
Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt selbstverständlich
dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen nahen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Die Gewichtigkeit der Gründe des Eigenbedarfs ist dabei unerheblich. Es bleibt dem Vermieter überlassen, ob er sein Eigentum selbst nutzen möchte.
ccc) Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung
Der Begriff der Verwertung umfasst den Abriss und Neubau und den Verkauf. Angemessen
ist die Verwertung, wenn die Geldmittel für Unterhalt, Altersversorgung, Tilgung von Verbindlichkeiten, zur Herstellung neuen Wohnraums oder Investitionen verwendet werden sollen, das Grundstück nach Beseitigung abbruchreifer Gebäude neu bebaut werden soll. Angemessen ist jede Art von Sanierung, die nicht über § 554 Abs. 1 BGB (Duldung von Erhal-
tungs- und Modernisierungsmaßnahmen) erzielt werden kann, z.B. Ausstattung von Altbauwohnungen mit Bad und eigenem WC, wenn dadurch die betroffene Wohnung wegfällt.
Durch die Hinderung der Verwertung müssen dem Vermieter erhebliche Nachteile entstehen.
Dies ist z.B. der Fall, wenn das Grundstück über längere Zeit keine Nutzungen bringt und
erhebliche Kosten verursacht oder einen wesentlich niedrigeren Kaufpreis, wenn die Wohnung nicht geräumt ist.
ddd) weitere Kündigungsgründe
Weitere Kündigungsgründe aufgrund eines berechtigten Interesses sind z.B. der Wegfall der
Hausmeistertätigkeit bei einer Hausmeisterwohnung, Überbelegung durch starken Familienzuwachs.
eee) Entbehrlichkeit des berechtigten Interesses
Eines berechtigten Interesses des Vermieters bedarf es nach § 573 a BGB nicht, wenn die
Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen liegt.
bb ) Kündigungsform und -inhalt
Die Kündigung muss in jedem Fall schriftlich erfolgen. Die Kündigungsgründe müssen angegeben werden. Letztlich muss der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und
die Frist des Widerspruchsrechts des Mieters nach den §§ 574 – 574 b BGB hinweisen.
cc) Kündigungsfrist
Gem. § 573 c BGB beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter 3 Monate. (Die Kündigung
ist spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig) und verlängert sich jeweils nach fünf und acht Jahren um 3 Monate. Zu beachten ist, dass
sich die Kündigungsfrist bei einer Kündigung nach § 573 a BGB grundsätzlich um 3 Monate
verlängert (§573 a Abs. 1 BGB).
b) ordentliche Kündigung des Mieters
Der Mieter kann das Mietverhältnis jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Kündigung muss ebenfalls schriftlich erfolgen. Die Kündigungsfrist beträgt bei Mietverträgen, die
nach dem 31.08.2001 geschlossen wurden, grundsätzlich nur 3 Monate. Bei Mietverträgen,
die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden gelten nach derzeit herrschender Rechtsprechung
noch die alten verlängerten Fristen für den Mieter, wenn diese Fristen vertraglich vereinbart
wurden. Zu beachten ist aber, dass bei den vom BGH ausgeurteilten Fällen Kündigungen
streitgegenständlich waren, die vor dem 01.01.2003 ausgesprochen wurde. In Art. 229 § 5 S.
2 EGBGB ist nämlich geregelt, dass ab dem 01.01.2003 auch für Dauerschuldverhältnisse, zu
denen auch die Mietverträge gehören, nur noch das BGB in der aktuellen Fassung Anwendung findet. Das würde nach dem Wortlaut bedeuten, dass seit dem 01.01.2003 nur noch die
kurzen Kündigungsfristen Anwendung finden. Entsprechend hat das AG Bückeburg entschieden. Das Landgericht Duisburg hat hingegen entschieden, das Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB keine
Anwendung findet, da die längeren Kündigungsfristen, wenn auch nur unter Verweis auf die
damals gesetzlich geregelten Kündigungsfristen, zwischen den Parteien vertraglich vereinbart
worden sind. Dies sind die beiden einzigen bislang zu dieser Problematik ergangenen Entscheidungen. Es bleibt abzuwarten, wie sich der BGH positionieren wird.
c) Fristlose Kündigung des Vermieters
Wichtigster Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ist der Zahlungsverzug
des Mieters. Nach § 543 Abs. Nr. 3 a ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis fristlos
zu kündigen, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete für zwei Monate in Verzug ist
oder für zwei Monate mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug
ist. Im letzteren Fall ist gem. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB der Rückstand nur dann erheblich,
wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
Ein Grund zur fristlosen Kündigung liegt ebenfalls vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum,
der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines
Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Bei fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsrückstandes wird die Kündigung gem. § 569 Abs.
3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten
nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die gesamten Mietrückstände vom
Mieter erhält oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet hat. Die Heilung der
Kündigung durch den Mieter ist allerdings nicht mehr möglich, wenn bereits innerhalb von 2
Jahren vor Ausspruch der Kündigung aufgrund von Zahlungsverzugs gekündigt wurde und
diese Kündigung bereits aufgrund nachträglicher Zahlung unwirksam wurde.
Der Vermieter kann allerdings auch fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen bis zum Ablauf der
Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB).
Dies ist insbesondere gegeben, wenn der Mieter seinen Obhuts- und Sorgfaltspflichten nicht
nachkommt und die Mietsache hierdurch erheblich gefährdet wird oder er die Mietsache unbefugt Dritten überlässt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2).
Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung können sein Verstöße gegen die Hausordnung,
Beleidigungen von Mitmietern und Vermieter, ständige verspätete Mietzahlung. Zu würdigen
ist hier, wie gesagt, aber immer der Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände.
Gem. § 569 Abs. 2 BGB liegt darüber hinaus ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Dies kann z.B. durch andauernde
unzumutbarer Belästigung der Hausbewohner und häufige Lärmstörungen zur Nachtzeit erfolgen. Erforderlich ist aber auch hier wieder die Würdigung des Einzelfalles unter Abwägung
aller Umstände.
Zu beachten ist allerdings, dass in den vorgenannten Fällen vor Ausspruch der Kündigung
grundsätzlich gem. § 543 Abs. 3 BGB eine Abmahnung erforderlich ist. Entbehrlich ist diese
nur bei der Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 oder wenn die Vertragsverletzung so schwerwiegend war, dass eine Abmahnung nicht mehr zumutbar ist oder
die Abmahnung schlicht keinen Erfolg verspricht.
Die Kündigung muss ebenfalls schriftlich unter genauer Angabe des Kündigungsgrundes, also
des Pflichtverstoßes, erfolgen.
d) Fristlose Kündigung des Mieters
Der Mieter hat einen Grund zur fristlosen Kündigung, wenn ihm der vertragsgemäße
Gebrauch der Mietsache vorenthalten wird. Das ist z.B. bei einem Mangel der Mietsache der
Fall. Die Gebrauchsbehinderung darf allerdings nicht unerheblich sein. Auch im Falle eines
Kündigungsrechts des Mieters ist der Einzelfall unter Abwägung aller Umstände zu würdigen.
Ein weiterer wichtiger Grund des Mieters liegt vor, wenn von dem gemieteten Wohnraum
eine erhebliche Gesundheitsgefahr ausgeht. Zu beachten ist allerdings, dass auch der Mieter
den Vermieter abmahnen und ihm Gelegenheit zur Abhilfe geben muss.
2. Die Abnahme und Übergabe der Wohnung
a) Räumung der Wohnung
Der Mieter muss seine gesamte Sachen aus dem Mietobjekt räumen, soweit dem Vermieter
nicht ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund des Vermieterpfandrechts oder einer besonderen
Vereinbarung zusteht und er sich hierauf beruft. Lässt der Mieter Möbel oder Einrichtungsgegenstände in den Räumen zurück, so ist zu prüfen, ob hieraus noch auf einen Willen zum Besitz der Räume geschlossen werden kann. Ist das der Fall, so ist der Vermieter nicht berechtigt, von sich aus das Objekt leer zu räumen. Räumt er das Objekt dennoch leer, begeht er
verbotene Eigenmacht. Der Mieter kann dann im Wege der einstweiligen Verfügung die
Rückverbringung der Sachen in die Wohnung verlangen. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter
unbekannten Aufenthaltes ist. In diesem Fall darf der Vermieter auch nur Räumungsklage im
Wege der öffentlichen Zustellung erheben und das Mietobjekt nach Erhalt des Räumungstitels
durch den Gerichtsvollzieher räumen lassen.
Hat der Mieter allerdings andere Räume bezogen und seine wesentliche Habe mitgenommen,
so kann im Zweifel davon ausgegangen werden, dass der Mieter die Wohnung nicht mehr
besitzen will. In diesem Fall kann der Vermieter die verbliebenen Sachen aus der Wohnung
entfernen. Ihn trifft allerdings eine Obhuts- und Verwahrpflicht. Er darf die Möbel also nicht
einfach auf den Sperrmüll geben. Fordert der Vermieter den Mieter zur Abholung der Sachen
auf und bleibt der untätig, so kommt dem Mieter ein erhebliches Mitverschulden zu, wenn die
Sachen vernichtet werden. Der Vermieter kann sich so Schadensersatzansprüchen entziehen.
Der Mieter ist im übrigen verpflichtet, die Räume von grobem Schmutz zu entfernen und besenrein zurückzugeben.
b) Entfernung von Einbauten
Die vom Mieter vorgenommene Maßnahmen wie baulichen Veränderungen des Mietobjekts,
Einbauten, Einrichtungen, die mit dem Mietobjekt verbunden sind oder Installationen, muss
er beseitigen (BGH NJW 1986, 309). Das gilt z.B. für Holzverkleidungen, abgehängte Decken, Fußbodenbeläge. Die Entfernungs- und Beseitigungspflicht des Mieters bezieht sich
grundsätzlich nur auf die von ihm durchgeführten Maßnahmen. Wenn der Mieter die Einbauten vom Vormieter übernommen hat, muss er sich diese aber als eigene anrechnen lassen.
Der Mieter muss die Einbauten nicht entfernen, wenn
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die Maßnahmen dazu dienten Mängel zu beseitigen oder Verwendungen nach § 539
Abs. 1 BGB darstellen., die der Vermieter gegen sich gelten lassen muss
die Maßnahmen im Einverständnis des Vermieters erfolgten und dazu dienten, das
Mietobjekt zum vereinbarten Nutzungs- oder Gebrauchszweck herzurichten
die Maßnahmen mit Erlaubnis des Vermieters durchgeführt wurden und diese allein
seinem Zweck dienten und der Vermieter ausdrücklich oder schlüssig auf die Entfernung verzichtet hat
Im allgemeinen bezieht sich allerdings eine Erlaubnis des Vermieters zu Einbauten nur auf die
Sondernutzung des Mieters während der Mietzeit. Sie enthält noch keinen Verzicht des Vermieters auf die Entfernung. Das gilt insbesondere, wenn die Maßnahmen nur auf die Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten sind und vom Nachmieter nur schwer oder gar nicht zu verwerten sind. Etwas anders kann dann gelten, wenn es sich um dauerhafte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmen handelt, die nur mit erheblichem Kostenaufwand beseitigt werden können und deren Entfernung das Mietobjekt in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde (z.B. Einbau eines Kachelvollbades, Austausch von Kohleöfen gegen Nachtspeicherheizung). Hier kann erwartet werden, dass der Vermieter bei Erteilung der Erlaubnis einen Entfernungsvorbehalt macht.
Vermietet der Vermieter die Räume ohne das Verlangen zum Rückbau, so ist von einer
schlüssigen Erklärung des Vermieters auszugehen, die Einrichtungen zu übernehmen. Ein
späterer Rückbau kann nicht verlangt werden.
c) Schönheitsreparaturen
Grundsätzlich ist der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die
Verpflichtung kann allerdings vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden. Zu prüfen ist
jedoch, ob die Abwälzung wirksam vereinbart wurde.
In der Regel wird für die Durchführung ein sog. Fristenplan vereinbart. Zu beachten ist, dass
diese Fristen nicht starr vereinbart werden dürfen. Grundsätzlich müssen die Schönheitsreparaturen nämlich nur bei Bedarf durchgeführt werden. Der BGH hat entschieden, dass von einem Bedarf in der Regel nach 3, 5 und 7 Jahren auszugehen ist. Die Klausel, wonach Schönheitsreparaturen bei Bedarf ausführen sind, und dies i.d.R. bei Küche und Naßräumen nach 3
Jahren, bei Wohn- und Schlafräumen sowie der Diele nach 5 Jahren und bei sonstigen Räumen nach 7 Jahren der Fall ist, ist wirksam. Unwirksam ist hingegen die Klausel, wonach die
Reparaturen mindestens nach diesen Zeitabläufen fällig sind. Unwirksam ist ferner eine Bedarfsklausel, die die vorgenannten allgemein anerkannten Fristen abkürzt. Bei diesen Klauseln bleibt der Vermieter zur Durchführung der Arbeiten verpflichtet.
Keinesfalls darf im Mietvertrag die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen nach Fristenplan und zugleich die Verpflichtung des Mieters zur
Endrenovierung der Wohnung bei Auszug vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung, auch
wenn sie in zwei verschiedenen Klauseln formuliert ist, ist vollständig unwirksam. Die
Schönheitsreparaturen und die Endrenovierung sind dann nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt, der Vermieter bleibt zur Ausführung verpflichtet.
Zusätzlich zum Fristenplan kann eine Abgeltungsklausel dahingehend vereinbart werden,
wonach der Mieter bei Ende des Mietvertrages je nach Zeitpunkt der länger als 1 Jahr zurückliegenden Schönheitsreparaturen einen angemessenen Teil der Kosten zu tragen hat. Die Kosten können nach dem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes ermittelt werden. Dem Mieter
darf allerdings nicht untersagt werden, die Arbeiten selbst auszuführen oder ausführen zu lassen. Eine solche Vereinbarung macht die Klausel unwirksam. Keinesfalls darf vereinbart werden, dass der Mieter bei Ablauf der Fristen 100 % der Kosten zu tragen hat. Nach Rechtsprechung des BGH ist die Klausel unwirksam, da nach Ablauf der Fristen die Schönheitsreparaturen an sich fällig sind und für eine Abgeltung damit kein Raum mehr ist.
Sind die Schönheitsreparaturen wirksam abgewälzt und sind die Schönheitsreparaturen bei
Auszug fällig, hat der Mieter sie durchzuführen. Sind die Arbeiten noch nicht fällig, liegt aber
eine wirksame Abgeltungsklausel vor, hat der Mieter entweder die anteiligen Kosten zu tragen oder die Arbeiten fachgerecht auszuführen.
d) Beseitigung von Gebrauchsspuren und Schäden
Der Mieter ist darüber hinaus verpflichtet, Gebrauchsspuren, die über die vertragliche Abnutzung hinausgehen, sowie Schäden zu beseitigen. Hat der Mieter Schäden an der Wohnung
verursacht, die nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen und die über den vertragsgemäßen
Gebrauch hinausgehen, hat der Vermieter sofort einen Schadensersatzanspruch nach § 280
BGB. Er muss also nicht zunächst Erfüllung verlangen.
3. Übergabeprotokoll
Bei der Übergabe der Wohnung empfiehlt es sich in jedem Fall ein Übergabeprotokoll zu
erstellen. Der Zustand der Mieträume sollte durch Zeugen oder Fotografien belegt werden.
Mängel an der Wohnung und gegebenenfalls unterlassene Schönheitsreparaturen sind im Übergabeprotokoll festzuhalten. Bestätigt der Vermieter dem Mieter im Übergabeprotokoll,
dass sich die Mieträume in einem ordnungsgemäßen Zustand befinden, so ist es ihm später
verwehrt, Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geltend zu machen. Das
gleiche gilt, wenn er nach Besichtigung der Räume diese vorbehaltlos zurücknimmt. Ebenso
darf der Vermieter bei Rückgabe der Räume nicht die Rückzahlung der Kaution bei Beseitigung gewisser Schäden zusagen. In diesem Fall ist er nämlich auch mit späteren weiteren Beanstandungen ausgeschlossen. Das Gleiche gilt natürlich erst Recht, wenn er die Kaution nach
Wohnungsabnahme an den Mieter zurückzahlt, obwohl die Mängel bei Abnahme bereits erkennbar waren. In den vorgenannten Verhaltensweisen ist ein Verzicht des Vermieters auf
Durchführung der Schönheitsreparaturen zu sehen. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, über die Ordnungsmäßigkeit des Zustandes der Wohnung geirrt zu haben.
Der Mieter hingegen hat einen Anspruch auf Erteilung einer Quittung über die Ordnungsmäßigkeit der Rückgabe. Ist ein Übernahmeprotokoll erstellt, so darf der Mieter darauf vertrauen, dass er nicht auf Durchführung solcher Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen
wird, die über den Rahmen der im Protokoll festgelegten Arbeiten hinausgehen (BGH NJW
1983, 446). Dem Übergabeprotokoll kommt also eine Ausschlusswirkung zu Ungunsten des
Vermieters zu. Dieser Ausschluss wirkt auch für Mängel, die nicht offensichtlich sind, son-
dern nur durch einen Fachmann erkannt werden können. Es ist Sache des Vermieters, zur Übernahmeverhandlung einen Sachverständigen hinzuzuziehen (BGH NJW 1983, 446). Für
den Mieter gilt allerdings, dass in der Feststellung der Renovierungsmängel im Übergabeprotokoll kein Anerkenntnis zur Beseitigung der Mängel liegt. Das Übergabeprotokoll stellt insoweit nur eine Beweiserleichterung für den Vermieter dar.
4. wirksame Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen
Liegt eine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vor und sind diese
bei Auszug fällig aber nicht ausgeführt, so behält der Vermieter zunächst seinen Erfüllungsanspruch. Das bedeutet, er kann weiterhin die Ausführung der Arbeiten vom Mieter verlangen. Unterlässt der Mieter die Arbeiten, kann der Vermieter nach § 281 BGB unter folgenden
Voraussetzungen Schadensersatz vom Mieter verlangen:
a) Leistungsauforderung
Der Vermieter muss dem Mieter sodann eine Leistungsaufforderung zur Durchführung der
Arbeiten zusenden. In der Leistungsaufforderung müssen die durchzuführenden Arbeiten so
konkret wie möglich beschrieben werden.
b) Fristsetzung
Der Vermieter muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der beschriebenen
Arbeiten setzen. Eine Ablehnungsandrohung ist nicht erforderlich.
Lässt der Mieter die Frist ungenutzt verstreichen, kann der Vermieter ihn auf Schadensersatz
in Höhe der Renovierungskosten in Anspruch nehmen. Zu beachten ist aber, dass den Vermieter eine Mitwirkungspflicht trifft. Das bedeutet, dass er dem Mieter die Durchführung der
Arbeiten ermöglichen muss. Er muss ihm also zum Zugang zu den Räumen einen Schlüssel
zur Verfügung stellen.
c) Entbehrlichkeit der Fristsetzung
Die Leistungsaufforderung nebst Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung der Arbeiten endgültig verweigert. Davon ist auch dann auszugehen, wenn der Mieter
bei einer „Nacht- und Nebelaktion“ mit Mietrückständen ausgezogen ist.
d) Ausgleichsansprüche
Plant der Vermieter nach dem Auszug des Mieters einen Umbau der Mietsache, verliert er
seine Ansprüche gegen den Mieter dennoch nicht. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung kann der Vermieter bei fälligen Schönheitsreparaturen statt Erfüllung einen Ausgleich in
Geld verlangen. Bei Abgeltungsklauseln und noch nicht fälligen Arbeiten kann er den entsprechenden Teil der Kosten verlangen. Dies wird damit begründet, dass die Ausführung der
Schönheitsreparaturen einen Teil des Mietentgelts darstellt, das dem Vermieter durch die
Umbaupläne nicht aberkannt werden darf, zumal er seine Gegenleistung erbracht hat (BGH
NJW 1985, 480).
Zu beachten ist, dass die Ansprüche des Vermieters 6 Monat nach Rückgabe der Wohnung
verjähren.
5. Abrechnung der Kaution
Letzte Pflicht des Vermieters ist es dann, die Kaution abzurechnen und ggfls. auszuzahlen.
Sind oder waren Mängel an der Wohnung vorhanden, kann die Kaution natürlich in Höhe der
Mangelbeseitigungskosten einbehalten werden. Dies entbindet den Vermieter allerdings nicht
von der Pflicht zur Rechnungslegung über die Kaution. Grund hierfür ist, dass der Vermieter
verpflichtet ist, die Kaution zinsbringend anzulegen. Die angefallenen Zinsbeträge bis zur
Abrechnung stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Die Höhe des Zinswuchses ist
dem Mieter indes i.d.R. unbekannt. Er hat also ein Interesse daran zu erfahren, wie hoch die
von ihm geleistete Sicherheit tatsächlich ist, um überprüfen zu können, wieweit die Ansprüche des Vermieters hiermit verrechnet sind und ob er ggfls. noch Geld zurückerhält oder wie
hoch die Forderung des Vermieters nach Verbrauch der gesamten Sicherheit noch ist.
Im übrigen ist über die Kaution zeitnah abzurechnen. Die nun wohl herrschende Rechtsprechung billigt dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution von 6 Monaten zu.
Spätestens nach Ablauf von 6 Monaten nach der Übergabe der Wohnung und Beendigung des
Mietverhältnisses ist also die Kaution abzurechnen und ggfls. auszuzahlen.
Bei kurzen Mietverhältnissen wird dem Vermieter i.d.R.. nur ein kürzeres Zurückbehaltungsrecht an der Kaution gewährt.
Ist bei Beendigung des Mietverhältnisses die letzte Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb
von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses erstellt werden, darf der Vermieter die
Kaution auch länger zurückhalten, sofern eine Nachzahlung des Mieters zu erwarten ist. Das
Sicherungsbedürfnis des Mieters ist allerdings entweder auf den dreifachen Betriebskostenvorauszahlungsbetrag oder auf den Nachzahlungsbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung
zu beschränken.