Ausgabe August 2011

Infos
Publikation des Schweizer Immobilienschätzer-Verbands
www.siv.ch
3 | Einblick:
SIV live erforscht
die Zeit
2 | Editorial Und wir haben sie doch, die Immobilienblase 3 | SIV LIVE SIV live erforscht die Zeit 4 | Prüfsofa Es steht geschrieben – glücklich, wer nichts geschrieben hat 6 | SIV SI La sezione Svizzera
italiana sempre attiva 7 | Aktuell Einheitlicher Datenpot längst überfällig 8 | Know-how Rückstellung –
ein Graus für jeden Buchhalter 10 | Aktuell Die neue Website des SIV 11 | SIREA Globales Feeling für
Immobilien gefragt 12 | KNOW-HOW Erneuerungsmanko und -saldo SIV infos Nr. 36 | August 2011 | Schutzgebühr CHF 18.–
In Zusammenarbeit mit
2 | EDITORIAL
Und wir haben sie doch,
die Immobilienblase
Liebe Mitglieder, sehr geehrte
Immobilienfachleute und Interessierte
Es freut mich, dass ich Sie als Ihr neuer SIV-Präsident
begrüssen darf. Einem journalistischen Gebrauch gleich,
ziehe ich heute, nach den ersten 100 Tagen im Amt, eine
erste Bilanz: Es war eine auf- und anregende Zeit. Eine
Zeit auch, in der wir dem Sprichwort «Neue Besen kehren gut» alle Ehre gemacht haben – selbstverständlich
immer aufbauend auf den bestehenden Werten des SIV
und zu dessen Wohl. Mit gleicher Energie und gleichem
Elan soll es weitergehen.
Daniel Hengartner
Das SIV infos in neuem Kleid.
Mehr dazu auf Seite 10 oder live
auf www.siv.ch
IMPRESSUM
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sibyllejung kommunikation
071 222 95 92, [email protected]
Redaktioneller Beirat
Werner Ramseyer, Hubert Wagner
Sekretariat SIV
Poststrasse 23, 9001 St.Gallen,
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Daniel Hengartner, lic. iur. HSG,
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Produktion und Druck
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Auflage
3000 Exemplare
Titelbild
Oliver Baumgartner
SIV infos Nr. 36 | August 2011
Nun aber ein paar Worte zur aktuellen Entwicklung im
­Immobilienmarkt. Es ist eine spannende Zeit, in der wir
uns befinden. Die geplante Immobilienbaisse haben wir
ausgelassen. Zu viele positive Faktoren haben seit 2008
verhindert, dass der 7-Jahre-Konjunkturzyklus eingehalten werden konnte. Die Bilateralen Verträge II haben am
1. März 2008 die Tore der Schweiz geöffnet, was die Nachfrage an Wohnfläche in
unserem Land markant ansteigen liess. Hinzu kommen eine historisch einmalige
Tiefzinsphase und die Machtlosigkeit der Nationalbank, gegen den daraus resultierenden Preisanstieg der Immobilie etwas ausrichten zu können. Wir sind an
­einem Punkt angelangt, der Sie als Schätzer in Ihrer Tätigkeit mehr denn je fordert.
Hohe Erwartungen – realistisch?
Die Schönwetterlage wird noch einige Zeit andauern. Zu süss, zu verlockend sind
die Früchte im Garten der Schweiz. Selbst der bis dato immobilienabgeneigte
­Investor schwört neu auf Immobilienanlagen. Unglaublich, was von der Immobilie
alles erwartet wird. Fraglich, ob sie diesen hohen Erwartungen gerecht werden
kann. Wohl kaum – oder nur bei einem kleinen Teil der Anleger.
Neubauten versus Altbauten
Während mir der Neubaubereich gut aufgestellt und gerüstet für die Zukunft
scheint, gilt es, den Altbauten ein besonders kritisches Augenmerk zu schenken.
Selbst demodierte Altbauten der 60er und 70er Jahre erzielen heute Preise, von
denen bisher niemand zu träumen wagte. Und da haben wir sie, die Immobilienblase. Betrachten wir Trends wie steigende Energiepreise, zunehmender Bedarf an
Wohnfläche, Überalterung der Gesellschaft verheisst auch das nichts Gutes … Ob
Altbauten den neuen Anforderungen des Marktumfeldes überhaupt noch gerecht
werden, bleibt fragwürdig. Die Frage nach Rückbau drängt sich auf. Es bleibt zu
hoffen, dass die hohen Preise solide finanziert sind, und die Tiefzinsphase genutzt
wird, das Fremdkapital zurückzuzahlen.
An dieser Stelle möchte ich gerne einen Appell an Sie richten: Stehen Sie zu Ihren
Werten und wehren Sie sich gegen die Beeinflussungen des Marktes. Holen Sie
die Marktteilnehmer wieder auf den Boden der Realität zurück. Wir unterstützen
Sie dabei.
Ihr SIV-Präsident
Daniel Hengartner
3 | SIV LIVE
SIV live erforscht Zeit
Schaffhausen, 26. Mai 2011. SIV live zu Besuch bei der International Watch Company (IWC) in Schaffhausen. Perfekte
­Gelegenheit, hinter die Kulissen der weltbekannten Uhrenmarke zu blicken. Ein Rundgang ums Fabrikareal zeigte zudem
die städtebaulichen Bedingungen des ehemaligen Industriequartiers am Ufer des Rheins auf.
Rund 30 Teilnehmer liess der informative SIV live-Anlass bei IWC über den Rhein nach
Schaffhausen ziehen.
Im 1875 erbauten Stammhaus der IWC befindet sich das Museum der weltbekannten Uhrenmarke. Der einstündige Besuch gab Einblick in die Philosophie des traditionsbewussten
Schaffhauser Unternehmens und in sein Erfolgsgeheimnis,
das sich auf einen Nenner reduzieren lässt: Qualität. Qualität
ist denn bei IWC eine Haltung, die sich wie ein roter Faden
durch die Geschichte des Unternehmens zieht und sich in
erstklassiger Verarbeitung und einer einzigarten Produktepalette widerspiegelt.
Bilder: Oliver Baumgartner
IWC since 1868
Die International Watch Company IWC wurde
1868 unter diesem Namen in Schaffhausen
gegründet. Zielpublikum war anfänglich das
aufstrebende amerikanische Bürgertum.
Heute gehört die IWC als selbständiges Unternehmen zum Richmond-Konzern. Die ganze Produktion der IWC findet in Schaffhausen
statt. Entsprechend dem grossen Geschäftserfolg platzt die Firma aus allen Nähten. Die
IWC hat in den letzten Jahren am Stammsitz
moderne Fabrikationsgebäude erstellt.
SIV infos Nr. 36 | August 2011
Robuste Uhr suchte Billiglohnland
Wie der Bostoner Uhrenfabrikant F. A. Jones und IWC-Gründer auf den Standort Schaffhausen kam? Dahinter verbirgt
sich eine verrückte Geschichte, die in vielerlei Brechungen mit
dem Rhein zu tun hat. Von der Stadt- und Klostergründung
bis zum Industriepionier Heinrich Moser, der die Wasserkraft
des Rheins nutzte und im ehemaligen Klostergarten eine gewaltige Industriefläche buchstäblich aus dem Boden stampfte
– just zu der Zeit, als F. A. Jones einen Produktionsstandort
für robuste Uhren im Billiglohnland Schweiz suchte.
Seit damals ist sprichwörtlich viel Wasser den Rhein hinabgeflossen. Die IWC ist dem Standort Schaffhausen treu geblieben. Die umgebenden grossen Fabrikbauten sind alle umgenutzt: die international renommierten «Hallen für Neue
Kunst» ebenso wie das «Kulturzentrum Kammgarn», auf dessen Terrasse sich die Besucher bei anregenden Gesprächen
erholen.
Ernst Reich, SIV-Vorstand
→ www.iwc.com
4 | PRÜFSOFA
Es steht geschrieben –
glücklich, wer nichts geschrieben hat
Im Lauf der Zeit kann sich auf dem Tisch eines einfachen Bewerters ein beachtlicher Stapel an Artikeln und neuen
Büchern anhäufen, die er zu lesen beabsichtigt. Schriftgut zu Bewertungsthemen. Was liegt näher, als einen Teil der Beige
aufs Prüfsofa zu legen? Das gibt Platz auf dem Tisch und Gelegenheit, dieses und jenes anzumerken, zu hinterfragen,
auszuteilen – was ja im Sinn des Prüfsofas ist.
Der International Valuation Standards
Council IVSC hat im April 2011 die Vernehmlassung zu einem Entwurfs­papier
«Die DCF-Methode» abgeschlossen.1
Der Diskontierungssatz sollte die Risikoeinschätzung von Marktteilnehmern
­berücksichtigen, wie sie aus Vergleichstransaktionen erkennbar wären, und
beim Fehlen solcher Transaktionen vom
Zinssatz risikofreier Anlagen ausgehen.
IVSC bezeichnet als risikolose Anlage
«such as a AAA rated bond», was KPMG
in der Vernehmlassung prompt zur Bemerkung veranlasste, sie glaube nicht,
dass AAA Obligationen risikolos wären.
Klar, die denken an die USA, an Griechen, Spanier, Italiener, nicht an Eidgenossen. Sowohl im Vernehmlassungsentwurf als auch in den Stellungnahmen
wird die Verwendung mehrerer Diskontierungssätze angesprochen, falls sich
das Risikoprofil des Cashflows im Betrachtungszeitraum ändern würde.
Möglich ist Ausschluss oder Einbezug
Ein Freund hat mich an die unglaub­
liche, aber wahre Geschichte der beiden
noch kampfbereiten japanischen Sol­
daten erinnert, die in der Abgeschiedenheit der Berge einer philippinischen
­Insel vom Ende des Zweiten Weltkrieges
nichts vernommen hatten – im Jahr
1970. Anlass zu seinem Gedankenblitz
war das furiose Rückzugsgefecht des
letzten Kämpfers für den Mischwert, dem
SVKG-Präsidenten, im Immobilia Februar 2011.2 Es folgte in der nächsten Ausgabe der Zeitschrift eine wohltuend
sachliche Replik des SEK-Präsidenten.3
Methodendiskussionen sind positiv.
Mischwert bleibt Refugium der RütliSchätzer.
Was heisst hier letzter Kämpfer? Selbst
helle Köpfe sind vor Irrwegen nicht
­verschont. In der neusten Ausgabe des
für Immobilienschätzer bereichernden
«Handbuch der Bewertung»4 widmet
der als «Hauptautor» des Kapitels 17
genannte IAZI-Chef Scognamiglio dem
unseligen Mischwert einen
ganzen Abschnitt («Praktikermethode»). Hoppla
Schorsch. Voll im Napf.
‹Anlass zu seinem Gedankenblitz war das furiose Rückzugsgefecht des letzten Kämpfers
für den Mischwert.›
der Teuerung. Kommentar von PricewaterhouseCoopers: Zustimmung, dass
beide Wege bei korrekter Anwendung
zum gleichen Resultat führen, doch in
der Praxis würden sie feststellen, dass
der Ausschluss der Teuerung komplex
sei. Nicht etwa der Einbezug.
SIV infos Nr. 36 | August 2011
Das Buch von Canonica5 hat
gegenüber seinem vorherigen Werk an Umfang und
Schönheit zugelegt. Inhaltlich gibt es immer noch Dinge, die dem einfachen Schätzer «die
Haare zu Berge stehen» lassen würden,
hätte er nur solche. Zwar ist die Art der
Bestimmung der (Netto-)Zinssätze originell, weil es sonst praktisch niemand
so sieht. Und der Ansatz mag ja noch
halbwegs vertretbar gewesen sein, tief
im letzten Jahrhundert, als es im Wesentlichen ­einen einzigen Schweizeri-
schen Hypothekarzinssatz gegeben hat,
«der Hypothekarzins», den der Autor
anruft, mit geringem kantonalen Kolorit
als vielleicht Erster mit der nötigen Konsequenz durchgeknetet hat.
Aber grau ist alle Theorie. Wir
wollen nämlich jenen Verkehrswert bestimmen, der
dem Markt entspricht. Und
dem Markt entsprechen Lebensdauern, wie sie Canonica verwendet, nicht – auch
wenn er dabei in guter Gesellschaft ist. Die ganzen Lebenszyklus-Forscher von
Hochschulen, Bundesämtern
und Verbänden scheinen in
einer Welt zu ­leben, in der es
keine Häuser gibt mit 80-jährigen Guss-Radiatoren oder 50-jährigen
Holz-Fenstern, mit uniso­lierten, gut verputzen Fassaden, die bestenfalls alle
vier Jahrzehnte etwas Dispersion abbekommen. Ohne Gerüst, mit Rollern an
ellenlangen Stielen.
‹Mit der heutigen Speisekarte
für Immobilien-Finanzierungen
und Sätzen von Libor bis 20
Jahre fest, wirkt «der Hypothekarzins» wie das Langgewehr der j­apanischen Soldaten
auf der pazifischen Insel.›
und Differenzierung zwischen alten und
neuen Hypotheken sowie Wohn- und
Gewerbeobjekten.
Die Grauheit der Theorie
Mit der heutigen Speisekarte für Immobilien-Finanzierungen und Sätzen von
Libor bis 20 Jahre fest, wirkt «der Hypothekarzins» wie das Langgewehr der
­japanischen Soldaten auf der pazifischen
Insel. Dann ist da noch das Thema «Entwertung» herauszupicken, das Canonica als Theorie, man muss es gestehen,
Fierz als zweiter Naegeli
Fierz ist auf dem besten Weg zum zweiten Nägeli der Schätzerwelt zu werden.
Ersterer ist nun bei der sechsten Auf­
lage6, letzterer – mit seinen Co- und
Nachautoren Hungerbühler und Wenger,
und dank deren Kinder und Kindeskinder – bei der fünften. Das könnte ja auch
‹Es wird nicht jeder Wein
mit dem Alter besser.›
Martin Frei
MSc ETH in Architek-tur / SIA,
MAS ETH in Management, Technology and Economics / BWI, Zürich;
[email protected]
SIV infos Nr. 36 | August 2011
bei Fierz zur Chance der Unsterblichkeit werden. Seine Tochter hat ebenfalls
Schreibtalent. Den Werken von Fierz
und Nägeli-Nachfolgern (Letztere wenigstens bis zur 4. Auflage), ist einiges
gemeinsam. Von Auflage zu Auflage
­dicker, von Auflage zu Auflage weniger
übersichtlich, da wieder etwas eingefügt wurde, und von Auflage zu Auflage
weniger zeitgemäss. Es wird nicht jeder
Wein mit dem Alter besser.
Glücklich, wer nichts geschrieben hat.
Martin Frei
1 IVSC Exposure Draft Technical Information Paper 1
The Discounted Cash Flow (DCF) Method – Real Property and Business Valuations, January 2011
2 Gerhard Roesch, Bewertungsmethoden im Vergleich,
Immobilia Februar 2011, Seiten 24-27
3 Daniel Conca, Veränderte Verhältnisse für Bewertungen; Immobilia März 2011, Seiten 40-42
4 Claudio Loderer et.al., Handbuch der Bewertung, 2010,
Seiten 616-620
5 Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009
6 Kaspar Fierz, Immobilienökonomie und Bewertung von
Liegenschaften, 2011
6 | SIV SI
La sezione Svizzera italiana sempre attiva
Il tempo trascorre velocemente, gli obiettivi sono tanti, ma
la via da percorrere è lunga … per rendere visibile il SIV-SI
e per una credibilità maggiore a livello istituzionale stiamo
contattando enti, associazioni e persone «chiave» in tutto
il Cantone.
Intratteniamo buone relazioni con la SVIT e la CATEF; inoltre
il contatto con l’Ufficio di statistica del Cantone è più che
­positivo e le nostre richieste per l’ottenimento di dati immobiliari sono ben accette. Potremo fra non molto valutare se
questi sforzi daranno i risultati sperati. L’evento del 5 maggio
presso l’UBS di Manno da noi organizzato con la partecipazione della SIA è stato un grande successo. Alla presenza di un
centinaio di persone è stata spiegata l’importanza della giusta applicazione della norma SIA 416 (per quanto riguarda
superfici e volumi) nell’ambito delle valutazioni immobiliari.
Il tema è «scottante» e complesso a tal punto che a richiesta
di molti si è deciso d’organizzare una giornata di approfondimento. L’aperitivo che ha seguito la conferenza ha dato buone possibilità d’allacciare contatti tra architetti, valutatori e
immobiliaristi. Il corso CAS presso la SUPSI (2010–2011) si è
concluso nel ­migliore dei modi in presenza del nuovo presidente SIV-CH (lic. iur. Daniel Hengartner) e un bell’aperitivo.
Avrete notato che è stato rinnovato completamente il sito
­internet SIV (anche il logo è cambiato), rendendolo molto più
moderno e comprensibile. La ­pagina sarà munita anche d’interessanti documenti da scaricare.
Serata SIV SI (5.5) «superfici e volumi» / SIV SI-Abend in Lugano-Manno
Il SIV-CH organizzerà nel 2012 l’assemblea su scala nazionale
in Ticino – una novità assoluta a dimostrazione dell’importanza che il comitato svizzero da alla nostra piccola, ma dinamica sezione. La data prevista per l’assemblea è il 9 marzo 2012
e sarà organizzata in un affascinante luogo del nostro Cantone e offrirà conferenze di grande interesse.
Ecco il nuovo sito internet e l’indirizzo e-mail della sezione:
→ www.siv.ch, [email protected]
Wie läuft’s im Tessin?
Der SIV SI hat sich mehrere Ziele gesetzt. Zum Beispiel:
mehr Akzeptanz auf institutioneller Ebene. Der Weg dorthin ist noch lange; wichtige Kontakte mit kantonalen Büros
und Vereinen sind bereits geknüpft und werden gepflegt.
Eine gute Zusammenarbeit gibt es auch zwischen SIV SI und
Svit, SIV SI und Catef (Hauseigentümerverband) sowie SIV SI
und dem kantonalen Amt für Statistik, «dank dem wir even­
tuell wichtige Immobiliendaten erhalten», so Emanuele Saur­
wein. Mehr News dazu in Kürze.
Wie kann die SIA-Norm bei Immobilienschätzungen am bes­
ten umgesetzt und effizient konkretisiert werden? Um dieses
Thema ging es am Event vom 5. Mai 2011 in UBS in Manno,
Lugano. Der Event – organisiert vom SIV SI – war mit mehr
als 100 interessierten Personen sehr erfolgreich. Der anschliessende Apéro bot beste Gelegenheit, Kontakte zwischen
Architekten, Immobilienschätzern und Immobilientreuhändern zu knüpfen und pflegen.
SIV infos Nr. 36 | August 2011
Das Thema ist brisant. So brisant, dass enschieden wurde,
­einen weiteren Vertiefungstag zu organisieren.
Weiterbildung
Der CAS-Kurs an der SUPSI (Fachhochschule TI) wurde dank
der Teilnahme des neuen SIV-Präsidenten, lic. iur. Daniel
H
­ engartner, mit einem anschliessenden Apéro brillant abgerundet.
GV 2012 im Tessin
Die SIV-Generalversammlung 2012 findet im Tessin statt.
«Das widerspiegelt das Interesse des nationalen Vorstandes
gegenüber unserer kleinen, aber dynamischen Sektion», so
Emanuele Saurwein.
Am besten das Datum heute schon vormerken:
Donnerstag, 15. März 2012.
7 | AKTUELL
«Einheitlicher Datenpot längst überfällig»
Sie versteht sich als NPO im Dienste der Immobilienwirtschaft und will vor allem eins: Transparenz in den weitgehend
undurchsichtigen Datendschungel bringen. Gemeint ist Reida, die Real Estate Investment Association. SIV info hat dem
Reida-Geschäftsführer Andreas Loepfe den Puls gefühlt.
Andreas Loepfe, Reida ist eine Organisation, die Daten zu Immobilien-Anlageobjekten der Schweiz sammelt. Weshalb braucht es Reida und weshalb
jetzt? Transparenz verstehe ich als eine
öffentliche Aufgabe. Die Situation, wie
wir sie bis anhin hatten, mit vielen privaten Anbietern und Mehrfacherfassungen, war suboptimal. Ein sauberer, einheitlicher Datenpot, der verschiedene
Interpretationen zulässt, war somit
längst überfällig. Mit Reida sollen die
Kräfte gebündelt werden.
Reida unterstützt Bestrebungen, die
zu einer einheitlichen und kostengünstigen Datenbasis für den schweizerischen Immobilienmarkt führen. Was
heisst das konkret? Die Branche hat
sich professionalisiert, beim Wording
sind wir noch nicht ganz so weit: Es gibt
keine Einheit. Oder weshalb spricht A
von Bruttowerten, wenn er Quadratmeter sagt, und B meint Netto? Das schafft
Missverständnisse. Uns geht es darum,
einheitliche Normen zu schaffen und
genau solchen Missverständnissen vorzubeugen. Nur wenn wir – verbands-
SIV ist Reida-Gründungsmitglied
Reida, die Datenbank für Immobilien-Anlageobjekte, wurde am 20.9.2010 als politisch
neutraler Verein gegründet. Der SIV ist ReidaGründungsmitglied. Als Vertreter des SIV
sitzt das Vorstands-Mitglied Andreas Thiemann im Reida-Vorstand.
Reida = Datenbank für ImmobilienAnlageobjekte
Einsatzgebiete der Reida-Datenbank:
– Berechnung und Überprüfung von Benchmarks
– Modelle für das Risiko- oder Portfolio-­
Management
– Bewertungen
– Orts- und Quartierüblichkeit
– Markt- und Standortanalysen
– Spezialanalysen zu Themen der gebauten
Umwelt
Reida-Geschäftsstelle:
Universität Zürich, CUREM, Schanzenegg­
strasse 1, 8002 Zürich, www.reida.ch
SIV infos Nr. 36 | August 2011
übergreifend – eine einheitliche Sprache
finden, können wir auch Transparenz
­garantieren.
Wer sind Ihre «Kunden»? Und wovon
profitieren sie? Wir verstehen uns als
Daten-Grossist. Die eigentliche Kunst
liegt im Veredeln der Daten – und da
sind entsprechende Experten gefragt.
So gesehen sind unsere Kunden all
jene, die fähig sind, aus unserem neutralen Datenpool die Daten auszuwählen, die sie brauchen, und entsprechend
interpretieren zu können. Das können
Grosskunden sein oder Detaillisten.
Grundsätzlich aber sind es alle, die
mehr über die Raumentwicklung und
den Immobilienmarkt wissen möchten.
Wo positioniert sich der SIV in diesem
Gebilde? Der SIV ist ein Grosskunde,
der seinen «Kunden» – den SIV-Mitgliedern – wiederum den Zugang zur
­Datenbank zu speziellen Konditionen
öffnen kann.
An einem Praxisbeispiel – wovon profitiere ich als Schätzer? Gleiche Rechte
für alle ist unser Anspruch. Via ReidaDatenbank können Sie auf Daten zu­
greifen, die Ihnen sonst in diesem Detailierungsgrad nicht zur Verfügung
stehen. Preise und Daten werden vergleichbar, überprüfbar. Sie profitieren
somit von noch mehr Bewertungs- und
Transaktionssicherheit und sind weniger Willkür ausgesetzt.
Erhoben werden Cashflow-Daten, Preise, Werte, Absatzindikatoren sowie entscheidungsrelevante Merkmale von
Rendite-Liegenschaften. Woher stammen die Daten? Die Daten stammen
von institutionellen, aber auch privaten
Eigentümern. Ziel ist es, alle Akteure
des Immobilienmarktes einzubinden.
Bei den Transaktionsdaten ist vorgesehen, dass diese auch über Makler, Notare und andere Akteure in den Pool eingegeben werden.
Wo gibt es Grenzen? Grenzen gibt es
bei der Anzahl Transaktionen (Wir können nicht mehr Transaktionen abbilden,
als es gibt), beim Datenschutz und bei
den Kosten für die Datenerhebung (z.B.
Gebäudezustände).
Wie sieht es mit der Datenqualität aus?
Garbage in, garbage out – oder anders
gesagt: Die Datenqualität ist so gut, wie
die Daten, die wir erhalten. Aber, ganz
wichtig: Qualität wird bei uns belohnt:
Mit einem Punktesystem setzen wir Anreize und schauen so, dass die Entwicklung in die richtige Richtung geht.
Wann wirds konkret? Bis die ersten
­Daten für «Detaillisten» verfügbar sind,
dauert es noch ein paar Monate.
[Wir halten Sie auf dem Laufenden,
Anm. d. Red.]
Ihr Schlussstatement? Das Baby ist gezeugt, aber noch nicht geboren. Mental
haben wir den Graben übersprungen,
es gibt kein Zurück mehr. Wir wollen,
was die Daten anbelangt, vollständige
Transparenz. Bis wir so weit sind, wird
es noch einige Zeit dauern. Mit der Gründung von Reida und den Schritten, die
wir bereits unternommen haben, sind
wir damit aber auf dem richtigen Weg.
Interview: Sibylle Jung
Andreas Loepfe
FRICS, ist Geschäftsführer von INREIM – Independent Real Estate Investment Managers in Zürich und
Managing Director des Center for
Urban & Real Estate Management
– CUREM, der Universität Zürich.
8 | KNOW-HOW
Rückstellung – ein Graus für jeden Buchhalter
Rückstellungen in der Immobilienbewertung machen Sinn. Inhaltlich zumindest. Über den Begriff als solches stolpert
man indes, ist er doch von der Rechnungslegung besetzt. SIREA setzt sich deshalb für eine Umbenennung ein und orientiert sich dabei an den SIA-Normen. Ein Plädoyer für die Erneuerungsrate.
Der Begriff «Rückstellung» nimmt in
der Schätzungslehre eine zentrale Rolle
ein: Ein Teil des jährlichen Ertrages
von Nutzobjekten wird in Form der Rück­
stellungsrate für die Vorfinanzierung
künftiger Erneuerungsarbeiten ausgeschieden und geäufnet. Mit dem so
­aufgesparten Betrag werden Bauteile
künftig erneuert, d.h. in einen nicht-entwerteten Zustand überführt. Erst durch
das Ausweisen von Rückstellungen sind
in der Ertragskapitalisierung alle künftigen Kosten gedeckt. Darüber hinaus
dienen die Rückstellungen zur Berechnung der Technischen Entwertung, sei
es über den Rückstellungssaldo oder in
SIA-Dokumente als Grundlage
für die Umbenennung
Die SIA-Norm 469 (Erhaltung von Bauwerken) «ordnet die Tätigkeiten und Massnahmen im Zusammenhang mit der Erhaltung
von Bauwerken und legt die entsprechenden
Begriffe fest». In der Norm wird die Erhaltung von Bauwerken in Überwachung, Unterhalt und Veränderung/Ersatz geteilt, wobei
Letztes als Teilersatz bzw. Teilveränderung zu
verstehen ist.
Der Unterhalt wird in der Folge in die Bereiche Instandhaltung und Instandsetzung/Erneuerung geteilt. Unter Veränderung wird
eine Anpassung, ein Umbau oder eine Erweiterung verstanden. Unter Überwachung
fallen die Beobachtung, Inspektion, Kontrollmessung und Funktionskontrolle.
Die SIA-Dokumentation 0165 (Kennzahlen im
Immobilienmanagement) ist bewirtschaftungsorientiert. Es werden hier vornehmlich
Kostendefinitionen gezeigt.
Der Zusammenhang mit der Norm 469 ist
aber offensichtlich: Es wird in der SIA-Dokumentation 0165 von Überwachungskosten,
Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten gesprochen. Die Instandhaltungs- und
Instandsetzungskosten zusammen ergeben
die Unterhaltskosten. DIN 31051 spricht analog von Inspektion, Wartung und Instandsetzung.
Schliesslich finden sich auch in der SIA-Dokumentation 0213 (Finanzkennzahlen für
­Immobilien) die Begriffe Instandhaltungsund Instandsetzungskosten als Teil der
­Liegenschaftsrechnung wieder.
Kombination mit den künftig anfallenden Erneuerungskosten über das diskontierte Rückstellungsmanko.
Ein Begriffs-Wirrwarr
Während sich die methodische Idee
der Rückstellung und die damit verbundenen Rechnungsgänge in der Bewer-
führt deshalb immer wieder zu Diskussionen und Auseinandersetzungen mit
Auftraggebern, die etwas von Rechnungslegung verstehen und zu Recht
darauf verweisen. Noch schwieriger
wird es, wenn in der Folge nicht nur der
Begriff, sondern auch die dahinterliegende Methodik in der Bewertung angegriffen wird.
‹Die Rückstellungsrate
wird durch die Erneuerungs­
rate ersetzt.›
tungspraxis immer mehr verbreiten, ist
der Begriff selbst höchst umstritten.
Er ist von der Rechnungslegung besetzt.
Als Unterposition auf der Passivseite
der Bilanz sind Rückstellungen zudem
nicht cash-relevant. Die bewertungstechnische Verwendung des Begriffs,
insbesondere in der DCF-Rechnung,
SIREA
Weil sich die Rückstellungstheorie in der Bewertungspraxis, nicht zuletzt auch in
der DCF-Rechnung, sehr gut
bewährt hat und das Ausweisen von Rückstellungen bei
der Ertrags­kapitalisierung gar zwingend
nötig ist, um alle künftigen Kosten auszuweisen, schlägt SIREA eine «Änderung der Nomenklatur» vor. Dabei wird
auf vorhandene SIA-Normen Bezug genommen um den Brückenschlag zwischen Bau, Betrieb und Bewertung herzustellen (s. Abb. 1.).
(Immobilienbewertung)
Investition
Instandhaltung
Erneuerung
SIA 469 (Bau)
Erhaltung
Überwachung
Unterhalt
Beobachtung
Inspektion
Kontrollmessung
Funktionskontr.
Instandhaltung
Instandsetzung
Erneuerung
Überwachungskosten ÜK
Instandhaltungskosten IHK
Instandsetzungskosten ISK
(DIN: Inspektion)
(DIN: Wartung)
(DIN: Instandsetzung)
Unterhaltskosten UHK
SIA 0165 (FM)
Überwachungs- und Unterhaltskosten ÜUK
Abbildung 1: Neue Begrifflichkeiten der Bewertung im SIA-/DIN-Kontext
SIV infos Nr. 36 | August 2011
Veränderung
Veränderung
Anpassung
Umbau
Erweiterung
9 | Berechnung über Bruttokapitalisierung
Zinssatzherleitung
Nettozinssatz
Betriebskosten
Instandhaltungsrate IHR
Ertragsverluste
Verwaltungskosten
Erneuerungsrate ENR
Bruttozinssatz
Technische Entwertung
Reproduktionskosten
Erneuerungsanteil EAN
Erneuerungszyklus
Technisches Alter TA
TE %
Technische Entwertung TE
Verkehrswert
WE 1: Ertragswert
WE 2: Technische Entwertung
Verkehrswert
4,00 %
0,20 %
0,45 %
0,20 %
0,30 %
0,50 %
5,65 %
297 300
–14 900
–33 500
–14 900
–22 300
–37 200
420 000
6 000 000
2 700 000
100 %
45 %
35
20
40.43 %
1 091 600
Bruttoertrag
Bruttozinssatz
Ertragswert
420 000
5,65 %
7 430 000
–1 091 600
6 338 400
Abbildung 2: Einfaches Beispiel mit neuer Nomenklatur
Angleichung der Bewertungs­
nomenklatur
Bezug nehmend auf die SIA-Norm 469,
die SIA-Dokumentation 0165 und die
SIA-Dokumentation 0213 empfiehlt SIREA für die Bewertung folgende Nomenklatur:
1 | Die Rückstellungsrate wird durch
die Erneuerungsrate ersetzt.
Der Begriff Instandsetzungsrate aus
­Instandsetzung würde zu kurz greifen,
einrichtungen selbstverständlich auch
separat ausgewiesen werden, wenn
­damit die Kostentransparenz erhöht
wird.
3 | Raten können für absolute Beträge
oder prozentuale Anteile stehen.
Mit der einfachen Elimination des Begriffs Rückstellung umgeht der Bewerter mühsame und letztlich unfruchtbare
Begriffsdiskussionen. Zudem
kann er so auf sia Norm und
Dokumentation Bezug nehmen, was die wahrgenommene Fachkompetenz in aller
Regel erhöhen dürfte.
Schliesslich ebnet die Bezugnahme auf bestehendes Normenwerk bei SIREA den Weg
der besseren Zusammenarbeit unter
den Bewertern verschiedener Herkunft.
‹Der Zuschlag für Unterhalt
und Reparaturen wird
durch die Instandhaltungsrate
ersetzt.›
weil damit nur die Sicherstellung der
Gebrauchstauglichkeit und Sicherheit
über eine festgelegte Zeitdauer gemeint
ist. Die Erneuerung umfasst jedoch
auch die Gebrauchstauglichkeit und Sicherheit.
2 | Der Zuschlag für Unterhalt und
­Reparaturen wird durch die Instand­
haltungsrate ersetzt.
Hier werden Beobachtung und Funk­
tionskontrolle der Instandhaltung zugeschlagen. Bei hoch-technologisierten
Bauten können erstere unter der Beachtung der Abgrenzung zu den BetriebsSIV infos Nr. 36 | August 2011
Sicher, bis sich die hier vorgestellten, alternativen Begriffe durchgesetzt haben
werden, wird noch einige Zeit verstreichen. Schliesslich finden sich «Rückstellungen» unterdessen in Publikationen
weit über SIREA hinaus. Die Vorteile einer einheitlichen, auf gebräuchliche
Normen Bezug nehmende Nomenklatur
liegen aber auf der Hand. Dieser sollte
sich kein Bewerter verschliessen.
Jürg Gredig, Hubert Wagner
Relevante Neuerungen fliessen in die
Ausbildung
SIREA-Methodikgruppe
Die Immobilienbewertung verändert sich
­laufend. Rechnungslegungsvorschriften und
Bewertungsnormen, aber auch Ausbildungsinstitute, Buchautoren und wichtige Marktplayer geben Neuerungen vor. SIREA trägt
die Verantwortung, diese Entwicklungen
zu analysieren und relevante Neuerungen in
ihre Ausbildung zu integrieren.
Darum kümmert sich bei SIREA die so genannte Methodikgruppe. Sie integriert normative Vorgaben, begutachtet neue Bewertungsansätze, betreibt methodische
Grundlagenarbeit und integriert die Erkenntnisse praxisnah in die Lehrgänge. Sie vermittelt zudem Know-how in Fachartikeln.
Die aktuellen Mitglieder der SIREA-Methodikgruppe sind: Martin Frei (Immoconsult),
Jürg Gredig (VITRUV), Heinz Lanz (Fachhochschule St.Gallen), Beat Salzmann (IAZI),
­Pirmin Schwander (Contrust Finance), Oskar
Wyss (Berner Fachhochschule), Hubert
­Wagner (SIREA).
Ihr Vorteil
In der Methodikgruppe arbeiten kleine Teams
an einzelnen Sachfragen. Entscheidungen
werden im Gremium gefällt. Dank der Methodikgruppe ist die Lehre von SIREA breiter
abgestützt und wird im Bewertungsmarkt als
Teil der Meinungsbildung aufgenommen
und akzeptiert.
→ Eine praktische Übersicht mit allen
Begriffen und Definitionen finden Sie
online auf www.siv ....
10 | AKTUELL
SIV – wenn’s um Werte geht
Der SIV hat einen neuen Auftritt. Damit sollen Qualität, Inhalt und Angebot des Verbandes noch besser zur Geltung
kommen. Im Gespräch mit SIV-Vorstandsmitglied Luzia Bänziger, Leitung Kommunikation, über Farbklimata, Wertigkeit
und weshalb es sich lohnt, www.siv.ch als Startseite einzurichten.
Luzia Bänziger, der SIV ist neu grün.
Weshalb? Der SIV ist grün – aber auch
blau und rot. Beim Verband dominieren
die Grüntöne, weil sie die Aufgaben des
Verbandes hervorragend unterstreichen:
Vernetzung, praxisorientierte Wissensvermittlung, Interessenvertretung und
Verbandsaktivitäten. Die SIV-Grüntöne
stehen für Sympathie, Wachstum, Vertrauen und Kommunikation. Sie bilden
einen harmonischen Dreiklang mit den
SIREA-Blautönen und den Rottönen von
EXPERT, der Schweizer Bewertungs­
experten-Plattform, für deren Entstehen
sich unser Verband zusammen mit SIREA in den kommenden Monaten engagieren wird.
Wie kam es zu diesem Farbwechsel?
Die Neupositionierung wurde bereits
mit der Gründung von SIREA, unserem
Ausbildungsinstitut, vor vier Jahren
ausgelöst. Die Veränderung des Farb­
klimas ist eine Konsequenz aus der
­damals eingeleiteten Aufgabenteilung
und ermöglicht die Abgrenzung weiterer Betätigungsbereiche.
Neben der neuen Farbe gibt es zahl­
reiche weitere Änderungen im SIV-Auftritt. Konkret? Aus dem Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband
wurde aus Gründen der Vereinfachung
der Schweizer Immobilienschätzer-Verband. Sämtliche Drucksachen wurden
den neuen Richtlinien angepasst. Zudem konnten wir endlich vom Schwei-
Jetzt Mitglied werden –
und von einem grossen Wissenspool
profitieren
Der SIV ist der Berufsverband, der sich ausschliesslich mit Bewertungen im Immobilienbereich befasst. Miteinander bilden die Mitglieder das grösste Wissensreservoir in
diesen Belangen. Dazuzugehören und per Telefon Insiderinfos zu erhalten, kann ganz
schön entspannend sein im arbeitsintensiven Alltag.
SIV – wenn’s um Werte geht
SIV infos Nr. 36 | August 2011
zer Invalidenverband die Internetadresse www.siv.ch erwerben – ein wichtiger
Baustein für die Präzisierung unseres
Auftritts. Die Webseite wurde, wie an
der letzten GV präsentiert, ebenfalls im
Rahmen des Redesigns überarbeitet.
Weil der SIV ein nationaler Verband ist,
der in allen drei Landesteilen zahlreich
vertreten sein soll, wird sie in Italienisch,
Französisch und Englisch übersetzt werden. Was dank der farbigen Auffrischung
aus dem SIV infos geworden ist, erleben Sie im Moment ja «live».
Der SIV hat neu auch einen Slogan …
Genau: «SIV – wenn’s um Werte geht».
Das ist kein leeres Markenversprechen;
die Botschaft ist vielmehr Fundament
für alles, was wir tun. Der SIV ist der
Schweizer Kompetenzpartner Nr. 1,
wenn es um ImmobilienbewertungsFragen geht. Und als solcher sind wir
für Sie da.
Stichwort Konstanz: Was bleibt? Die
bestehenden Werte: die Nähe zu den
Mitgliedern, die Verbundenheit zum
­Institut SIREA, die Ungezwungenheit
im gemeinsamen Umgang, die ethische
Verbindlichkeit aller Mitglieder.
Fokus «Website». Sie strahlt ein neues
Selbstbewusstsein aus. Was bietet sie
genau? Am besten entdecken Sie das
selbst. Legen Sie doch www.siv.ch auf
Ihre Startseite. Sie erhalten dann täglich
aktuelle News aus der ­Immobilienwelt.
Gibt es weitere Neuerungen? Alle digitalen Mitteilungen erscheinen ab sofort
auch im neuen «grünen» Kleid. Zudem
wird der Präsident demnächst seinen
Blog aufschalten. Von grossem Nutzen
für unsere Mitglieder wird die Zusammenarbeit mit Reida sein (s. dazu auch
S. 7; Anm. d. Redaktion).
Und wie bewegt sich der SIV (kommunikativ) in die Zukunft? Professionell.
Mit achtsam aufbereiteten Neuigkeiten
für die Mitglieder, fundierten Statements zu Immobilienwerten in der Fachwelt, mit einem SIV infos, das Mehrwert
bietet. Selbstverständlich immer im Dialog mit Ihnen.
Luzia Bänziger
MAS Real Estate Management FH,
GL-Mitglied bei Bänzigers Architektur AG, Berneck; SIV-Vorstandsmitglied
[email protected]
11 | SIREA
Globales Feeling für Immobilien gefragt
«SIREA macht Berufsleute zukunftsfähig», fasst Martin Rufer die Ausbildung im Bereich Immobilienbewertung zusammen.
Als Dozent ist er selbst lebenslanger Lerner. Genauso wie Stefano Lappe. Wir haben die beiden SIREA-Dozenten zur Ausbildungszukunft von Immobilienbewertern befragt.
1 | Wenn Sie die Aus- und Weiterbildung im Bereich Immobilienbewertung in einem Satz beschreiben müssten, wie hiesse er?
2 | Welche Herausforderungen werden an die Berufsleute von morgen gestellt?
3 | Welche Prioritäten müssen heute gesetzt werden, um morgen noch bestehen zu können?
4 | Welchen Beitrag leistet hier SIREA?
5 | Und was machen Sie persönlich, um fit zu bleiben?
Stefano Lappe
reg. Immobilien-Treuhänder im
Kanton Tessin, CAS und DAS in Real
Estate Valuation, Immobilienverwalter (SVIT), Inhaber von ImmobiliareSL, Locarno, Dozent Fachhochschule und SUPSI für SIV/SIREA,
Mitglied SIREA/FH Prüfungskommission. Vorstand SIV Schweiz und
Sektion Ticino SVIT, VAS, SIV
Stefano Lappe
1 | Durch Theorie und Übung ein globalen Feelings für Immobilien erreichen –
hauptsächlich in Bezug auf den Wert,
unter Berücksichtigung der zukünftigen
Kosten, Erträge, Chancen und Risiken.
2 | Grosses Allgemeinwissen, angefangen bei volkswirtschaftlichen Betrachtungen über globale Entwicklungen bis
zur täglichen Pulsfühlung des Marktes.
Und ganz wichtig: die tägliche Erfahrung; nichts kann die Praxis ersetzen.
Dann müssen Schätzungen zukünftig
einfacher werden, vom Laien verständlich sein, um sich im Markt gegenüber
«Hedonischen Bewertungen» behaupten zu können. Eine einfache Energie­
effizienzanalyse der Immobilie gehört
meines Erachtens zu jeder grösseren
Bewertung.
SIV infos Nr. 36 | August 2011
3 | Die Ausbildung und regelmässige
Weiterbildung sind ein Muss. Trotzdem
sollten sich Schätzer auch nicht überschätzen; sie sollen nur dort tätig sein,
wo sie den Markt 100% kennen, und
nur den Immobilientyp bewerten, den
sie aus dem Effeff kennen. Auch hier
sind Profis für Spezialgebiete gefragte
Mangelware. Das Plausibilisieren des
Schätzungsergebnisses ist das A und O.
4 | Als ehemaliger CAS- und DAS-Absolvent und heutiger Dozent habe ich
einen sehr guten Eindruck von SIREA.
Auch die regelmässige obligatorische
Fortbildung der Dozenten und die angebotenen Tageskurse sind so gestaltet,
dass die Studierenden davon massiv
profitieren können. Ein persönlicher
und auch ein Wunsch vieler Studenten
wäre, dass das Angebot an Tageskursen
erhöht würde.
5 | Neben den bereits erwähnten Massnahmen besuche ich regelmässig Veranstaltungen und Kurse der «Konkurrenz», schliesslich gibt es nicht nur eine
«Doktrin». Die Mitgliedschaft in verschiedenen Branchenverbänden wie
SVIT oder VAS ist da hilfreich. Extrem
wertvoll ist zudem das Networking, der
Austausch mit Berufskollegen. Und
nicht zuletzt profitiere ich von meiner
Dozententätigkeit beim SIREA resp. den
wertvollen Inputs, Fragen und Anregungen der Studierenden.
Martin Rufer
1 | Was lange währt, wird endlich gut.
2 | Dass immer weniger Berufe und
Ausbildungen als «Lebensberuf» verstanden werden können. Die Grundausbildung wird zur Basis für ein lebenslanges Lernen.
3 | Eigenverantwortlichkeit, Selbstkontrolle, situatives Lernen und sich differenziert ausbilden.
4 | SIREA macht Berufsleute zukunfts­
fähig. Sie erhöht deren Karrierechancen
sowie die Befriedigung im Berufsleben
und schafft somit gesellschaftliche und
wirtschaftliche Mehrwerte.
5 | Indem ich einen Abschluss jeweils
als Neubeginn mit vielen Möglichkeiten
betrachte.
Martin Rufer
Executive Diploma HSG in SME
Management, Dipl. Immobilien­
ökonom FH, Immobilienschätzer
mit eidg. FA, eidg. Dipl. Bauleiter
Hochbau, CEO der Moser und Partner AG Totalunternehmung
in Ittigen/BE
12 | KNOW-HOW
Erneuerungsmanko und -saldo über
die Lebenszyklusberechnung von Bauteilen
Die Technische Entwertung ist im Schätzungswesen nicht unumstritten. Die Ursachen dafür liegen auch bei
der methodisch richtigen Verrechnung von Erneuerungsraten. Der folgende Artikel will mit der herrschenden Unsicherheit aufräumen. Er bedient sich der neuen Namensgebung, die auf Seite 8 f. vorgestellt wird.
Die Berechnung des Verkehrswertes von
nachhaltigen Nutzobjekten und unend­
lichem Zeithorizont erfolgt mit den zwei
Wertelementen «Ertragswert» abzüglich
«Technischer Entwertung». Die Technische Entwertung ihrerseits kann mittels
Erneuerungssaldo oder Erneuerungs­
manko berechnet werden.
Der Erneuerungssaldo berücksichtigt
per Definition nur die reine technische
Entwertung des Bauwerkes über die
Auflösung bis heute angesparter Erneuerungsraten. Erst das Erneuerungs­
manko erlaubt den Blick in die Zukunft:
Neben der technischen Bauteilentwertung kommen weitere Kriterien zum
Zug, z.B. die individuelle Bildung von
Ausführungspaketen, vom theoretischen Lebenszyklus abweichende Investitionszeitpunkte und die Erneuerungskosten beinflussende Faktoren. So
entsteht in der Praxis ein realitätsnaher
individueller Investitionsplan.
Basiert der Verkehrswert auf einem
­solchen Investitionsplan, stellt sich
­umgekehrt die Frage, ob die Lebenszykluskosten in einer realistischen Grössenordnung eingeflossen sind. Fällt der
Wert über den individuellen Investi­
tionsplan höher aus als bei der reinen
­Lebenszykluskosten-Betrachtung, wurden im Investitionsplan tiefere Inves­
titionskosten ermittelt, als über die Technische Entwertung des Bauwerks nötig
wären. Im umgekehrten Fall beinhaltet
der Investitionsplan Erneuerungskosten, die über der Technischen Entwertung liegen.
Um den Vergleich herstellen zu können,
muss der individuelle Investitionsplan
mit der theoretischen standardisierten
SIV infos Nr. 36 | August 2011
Berechnung der Lebenszykluskosten
methodisch und rechnerisch verlinkt
werden können. Für den Investitionsplan wird in aller Regel die DCF-Darstellung gewählt. Investitionsplan und technische Lebenszykluskosten-Betrachtung
können aber erst verglichen werden,
wenn das Erneuerungsmanko in der
DCF- oder MEV-Rechnung korrekt dargestellt worden sind.
Systembereinigung – keine neue Methode
Dieser Artikel ist für Bewerter geeignet, welche über Bauteilgruppen entwerten. Die Weiterentwicklung der geläufigen Systematik
zeigt, wie man Erneuerungsraten – früher
Rückstellungen – korrekt auflöst. Eine Umprogrammierung von Bewertungstools wird
dadurch nötig.
Position
Berechnung
Wertelement 1: Ertragswert
Bruttoertrag/Mietwert
Liegenschaftenkosten
Erneuerungsrate ENR
(inkl. Grundsubstanz)
Nettoertrag
Nettozins
Nettokapitalisierung
325 348
4,00%
8 133 700
Wertelement 2: Technische Entwertung
Erneuerungssaldo ENS
–938 398
Verkehrswert
Ertragswert + Technische ­Entwertung
7 195 302
480 800
–132 000
–23 452
Abbildung 1: Wertelemente und Verkehrswertberechnung über Nettokapitalisierung
Bauteilgruppe
Zinssatz = 4%
Gebäudehülle
Technik
Ausbau
Umgebung
Erneuerungsrate ENR
(ohne Grundsubstanz)
Grundsubstanz
Erneuerungsrate ENR
(inkl. Grundsubstanz)
Reprokosten
GLD
ENR
TA
RND
ENS
1 624 300
595 500
81 000
200 000
2 500 800
50
40
20
50
10 639
6 267
2 720
1 310
20 936
30
25
15
15
20
15
5
35
–596 715
–260 984
–54 467
–26 232
–938 397
3 113 000
5 613 800
100
2 516
23 452
0
100
0
–938 397
Abbildung 2: Darstellung als WE 2 Technische Entwertung als Erneuerungssaldo
13 | Position
Jahr
Nettoertrag/Mietwert
Nutzungskosten
ENR (inkl. Grundsubstanz)
Cash Flow vor Erneuerungsmanko
Erneuerungskosten
Auflösung geäufnete ENR
Cash Flow nach Erneuerungsmanko
Kapitalwert
Nettozinssatz
Diskontfaktor
«Diskontierter Cash Flow»
DCF-Summe
Phase 1
Enter
Jahr 1
480 800
–132 000
–23 452
325 348
Jahr 2
480 800
–132 000
–23 452
325 348
325 348
325 348
Phase 2
Jahr 3
480 800
–132 000
–23 452
325 348
325 348
Jahr 4
480 800
–132 000
–23 452
325 348
Jahr 5
480 800
–132 000
–23 452
325 348
325 348
–81 000
81 000
325 348
Jahr 6
480 800
–132 000
–23 452
325 348
325 348
Exit
Jahr 15
Jahr 20
Jahr 35
–595 500
266 664
–328 836
–1 624 300
64 723
–1 559 577
–200 000
26 232
–173 768
0,555
–182 591
0,456
–711 771
0,253
–44 036
325 348
325 348
8 133 700
4,00%
1
0
0,962
312 835
0,925
300 802
0,889
289 233
0,855
278 109
0,822
267 412
0,790
257 127
0,790
6 428 181
7 195 302
Abbildung 3: DCF-Tabelle. Summe DCF = Summe MEV; Diskontfaktor unendlich nach dem Komma gerechnet.
Erneuerungszyklen
Erneuerungszeitpunkt
Erneuerungskosten
Auflösbare Erneuerungsraten
Erneuerungsmanko ENM
Erneuerungsmanko ENM diskontiert
Erneuerungszeitpunkt
Erneuerungskosten
Auflösbare Erneuerungsraten
Erneuerungsmanko ENM
Erneuerungsmanko ENM diskontiert
Erneuerungszeitpunkt
Erneuerungskosten
Auflösbare Erneuerungsraten
Erneuerungsmanko ENM
Erneuerungsmanko ENM diskontiert
Erneuerungszeitpunkt
Erneuerungskosten
Auflösbare Erneuerungsraten
Erneuerungsmanko ENM
Erneuerungsmanko ENM diskontiert
Die technischen Entwertung über den
Erneuerungssaldo
Zur Erläuterung der Problematik wird mit
dem Erneuerungssaldo begonnen und
in der ­Folge ein einfaches Beispiel eines
Bürohauses herangezogen, das im Rohbau vermietet wird. Die Analyse hat ein
Objekt und zwei Wertelemente ergeben.
Das Resultat der Berechnungen ist einfach:
Berechnung
Jahr 5
–81 000
81 000
0
0
Jahr 15
–595 500
266 664
–328 836
–182 591
Jahr 20
–1 624 300
64 723
–1 559 577
Zur Repetition: Das Wertelement 1, der
Ertragswert, wird wie folgt berechnet:
Für die Nettokapitalisierung werden der
Nettoertrag und der Nettozinssatz benötigt. Die Kapitalisierung als ewige Rente
impliziert, dass auch die Kosten der
Grundsubstanz gedeckt werden müs-
–711 771
Jahr 35
–200 000
26 232
–173 768
Summe Erneuerungsmanko ENM diskontiert
–44 036
–938 398
Abbildung 4: Darstellung als WE 2 Technische Entwertung über diskontiertes
­Erneuerungsmanko
Alt) Berechnung der auflösbaren Erneuerungsraten
Erneuerung im …
Erneuerungskosten
Zinssatz
Jahr 5
–81 000
4,00%
Jahr 15
–595 500
4,00%
Jahr 20
–1 624 300
4,00%
Jahr 35
–200 000
4,00%
Ansparbare Erneuerungsrate nach alter Berechnung
20 936
20 936
20 936
20 936
Rentenendwert REW von Jahr … bis Jahr …
0 bis 5
6 bis15
16 bis 20
21 bis 35
113 398
251 365
113 398
419 222
Auflösbare Erneuerungsraten nach alter Berechnung
Abbildung 5: Alte Berechnung der auflösbaren ­Erneuerungsraten
SIV infos Nr. 36 | August 2011
14 | sen. Über die Erneuerungsrate inkl.
Grundsubstanz wird diesem Anspruch
Genüge getan.
Das Wertelement 2, die technische Entwertung wird in diesem Beispiel über
den Erneuerungssaldo berechnet. Die
folgende Darstellung bedient sich den 4
Bauteilgruppen Hülle, Installationen,
Ausbau, Umgebung. Der Verkehrswert
beträgt CHF 7 195 302.
Nun ist es so, dass alternativ das Wertelement 2 der technischen Entwertung
auch über das Erneuerungsmanko berechnet werden kann. Ebenfalls kann
so, wie der folgende Abschnitt zeigt.
Das Problem lag bei der fehlerhaften
Festlegung der Erneuerungsraten, die
geäufnet und aufgelöst werden.
Die neue Regel zur Auflösung
der Erneuerungsraten
Bis anhin wurde propagiert, jeweils die
ganze geäufnete Erneuerungsrate (mit
oder ohne Grundsubstanz) zum Zeitpunkt der Erneuerung wieder aufzulösen, wie die Tabelle 5 anhand des Bürohaus-Beispiels zeigt.
Im Jahr 5 stehen Erneuerungskosten
von CHF 81 000 an. Es erscheint nun logisch, dass für eine Erneuerung von
CHF 81 000 nicht CHF 113 398 aufgelöst
werden, sondern maximal der Betrag
der Erneuerungskosten: also CHF 81 000
(s. Abb. 5 und 6). Der Rest: CHF 32 298,
ist aber angespart und kann für die
nächsten Erneuerungen verwendet werden.
Mit diesem Vorgehen fällt das Erneuerungsmanko bei mehreren Bauteilgruppen und mehreren zyklisch
verschobenen Erneuerungen
tiefer aus als der Erneuerungssaldo. Die Erneuerungsraten werden zu hoch
angesetzt. Bewerter, die
dann Kontrollrechnungen
mit dem Erneuerungssaldo
machen, geraten jeweils in
ein Dilemma, weil Saldo und
diskontiertes Manko unterschiedlich
hoch sind.
Im Jahr 15 steht die nächste Erneuerung an. Der alte Betrag (s. Abb. 5) war
nun aus zwei Gründen falsch. Erstens
wurde der angesparte und nicht verwendete Betrag aus dem Jahr 5 wahrscheinlich nicht berücksichtigt. Zweitens
sind alle künftigen Kosten für die Bauteilgruppe, die im Jahr 5 erneuert wurde, im Beispiel der Ausbau, ab Jahr 5
über die Kapitalisierung gedeckt. Dafür
werden im Jahr 15 keine Erneuerungsraten mehr aufgelöst.
‹Berechnungen (Saldo oder
Manko) und Darstellungen
(MEV oder DCF) müssen denselben Betrag ergeben.›
die DCF-Darstellung gewählt werden.
Dort werden Erneuerungskosten gezeigt und angesparte Erneuerungsraten
aufgelöst. Alle Berechnungsvarianten
drücken dieselben bewertungstech­
nischen Sachverhalte aus und müssen
zu exakt demselben Resultat führen.
Die technische Entwertung über das
Erneuerungsmanko
Der Erneuerungssaldo und das Erneuerungsmanko sind also gleich hoch. MEV
und DCF ebenfalls.
Zur Anschauung werden die Beträge
der Erneuerungskosten und auflösbaren Erneuerungsraten aus der DCFRechnung ebenfalls als Wertelement in
MEV gezeigt. Die Beträge aus der Saldo- und Mankoberechnung (Abbildungen 2 und 4) sind identisch.
Bei den bis anhin bekannten Berechnungsgängen ist dies nicht automatisch
SIV infos Nr. 36 | August 2011
rungsraten, die angespart werden, und
zwar zum Zeitpunkt der gezeigten Erneuerungskosten.
Um den Effekt zu verschleiern, haben
sich in der Praxis einige «Techniken»
etabliert, von denen die beiden beliebtesten hier genannt seien: in der DCF
wird die über das Erneuerungssaldo berechnete technische Entwertung in die
Enterspalte eingesetzt.
Oder: Erneuerungen fernab der Gegenwart werden nicht mehr ­gezeigt. Betragsunterschiede DCF/MEV werden
dann negiert (weil nicht gezeigt), oder
mit «grösseren Rundungsdifferenzen»
erklärt.
Zuerst muss festgehalten werden, dass
die Saldoberechnung finanzmathematisch korrekt ist. Die Vermeidung des
bisherigen Dilemmas liegt also bei der
Mankorechnung, und zwar in der richtigen Festlegung der auflösbaren Erneue-
Die korrekte Berechnung der auflösbaren Erneuerungsraten im Jahr 15 erfolgt
dann gemäss Abb. 6. Die Berechnung
der aufzulösenden Raten in den Jahren
20 und 25 verläuft analog, wobei sich
die Erneuerungsrate, die noch angespart und wieder aufgelöst wird, laufend reduziert. Die so errechneten Beträge aus Abb. 6 unten können in die
DCF-Darstellung (Abbildung 3) oder in
die Mankoberechnung (Abbildung 4)
eingetragen werden.
Ab Jahr 35 ist die ganze Erneuerung
des heute laufenden Zyklus beendet.
Alle Kosten werden ab dann über die
Kapitalisierung gedeckt. Die Grundsubstanz wird per heute bereits über die Kapitalisierung finanziert (Ihr technisches
Alter liegt bei 0 Jahren!). Für sie werden
keine Erneuerungsraten aufgelöst, sie
15 | Neu) Berechnung der auflösbaren Erneuerungsraten
Erneuerung im …
Zinssatz
Erneuerungsratenanteil aus …
...Ausbau
...Technik
...Gebäudehülle
...Umgebung
Jahr 5
4,00%
Jahr 15
4,00%
Jahr 20
4,00%
2 720
6 267
10 639
1 310
6 267
10 639
1 310
10 639
1 310
1 310
Effektiv ansparbare Erneuerungsrate
20 936
18 216
11 950
1 310
Rentenendwert REW von Jahr … bis Jahr …
Rentenendwert REW der auflösbaren Erneuerungsraten nach neuer Berechnung
0 bis 5
113 398
6 bis15
218 706
16 bis 20
64 723
21 bis 35
26 232
Erneuerungskosten
Jahr 5
–81 000
Jahr 15
–595 500
Jahr 20
–1 624 300
Jahr 35
–200 000
Übertrag aus vorgängiger Erneuerung
auflösbare Erneuerungsraten aus REW
Differenz (wenn ErnK + REW>0;ErnK+REW;0)
113 398
32 398
47 958
218 706
0
0
64 723
0
0
26 232
0
81 000
266 664
64 723
26 232
Auflösbare Erneuerungsraten effektiv nach neuer Berechnung
AUFZ (4%;
10J; 32 398)
Jahr 35
4,00%
Abbildung 6: Neue Berechnung der auflösbaren Erneuerungsraten
muss weder in der Saldo- noch in der
Mankorechnung berücksichtigt werden.
Die Summe DCF (mit Erneuerungskosten in der Zukunft; Erneuerungsmanko
in den Jahresspalten) und die Summe
MEV (mit dem Erneuerungssaldo) er­
geben nun auf den Franken genau dasselbe Resultat: CHF 7 195 302.
Fazit und Ausblick
Erneuerungssaldo und Erneue-
Für diejenigen Bauteilgruppen, deren
Erneuerung in der Berechnung einmal
dargestellt wurde, dürfen keine Erneuerungsratenanteile mehr aufgelöst werden. Deren Finanzierung ist ab dem Erneuerungszeitpunkt über die
Kapitalisierung gedeckt.
In der Praxis werden zur Bestimmung
künftiger Erneuerungskosten oft nicht
rein technische Bauteilentwertungen
verwendet, sondern individuelle Investitionspläne erstellt. Im individuellen Investitionsplan werden in aller Regel
Investitionspakete abgebildet,
die mit den Zyklen aus der
rein technischen Bauteilentwertung wenig zu tun haben. Die
­Beträge werden auf Grund weitergehender Überlegungen, z.B. individuelle
Bildung von Ausführungspaketen, gewählte Investitionszeitpunkte und andere Erneuerungskosten beinflussende
Faktoren festgelegt.
‹Die auflösbaren Erneuerungs­
raten reduzieren sich laufend.›
rungsmanko müssen denselben Betrag
ergeben. Damit dem so ist, sind bei der
Bestimmung des Erneuerungsmankos
die zu äufnenden und aufzulösenden
Erneuerungsraten über die Zeit zu reduzieren:
SIV infos Nr. 36 | August 2011
Thema im nächsten SIV infos ist, wie
mit solchen «freien» Investitionsplänen
umgegangen wird, und wie die auf­
lösbaren Erneuerungsraten diesen Investitionspaketen zugeordnet werden
können.
In der Folge kann dann auch die Frage
beantwortet werden, was die allenfalls
unterschiedlichen Werte aus zyklischer
Betrachtung und Investitionsplanung
für den Schätzer bedeuten.
Hubert Wagner, Jürg Gredig
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