braunschweig

BRAUNSCHWEIG
IM FOKUS
DER KUNDEN UND INVESTOREN
MAI 2016
Braunschweig ist mit knapp 250.000 Einwohnern die
zweitgrößte Stadt Niedersachsens und stellt überdies einen
leistungsstarken Wirtschafts-, Forschungs- und Handelsstandort dar. Als integraler Bestandteil der Metropolregion
Hannover steht die „Löwenstadt“ in einem ausgeprägten
Wettbewerb mit anderen Großstädten, welchen sie
allerdings aufgrund einer ganzen Reihe von spezifischen
Stärken voller Selbstvertrauen entgegentreten kann.
IN ZAHLEN
Bundesland:
Niedersachsen
Einwohnerzahl:
248.502
Bevölkerungsentwicklung:
+ 0,5 %
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
123.532
Arbeitslosenquote:
6,3 %
Einzelhandelskaufkraft:
108,3
Einzelhandelszentralität:
141,8
Relevante Shopping-Center:
Schloss-Arkaden (C), City-Point Braunschweig (C),
Burgpassage (C), BraWoPark (S)
C=City
S=Stadtteil P=Peripherie
Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH,
Bundesagentur für Arbeit,
1A-EINZELHANDELSMIETEN
von 2006 - 2015 in EUR / m²
80-120m²
300-500m²
140
120
100
80
60
40
20
0
06
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Als Ergebnis weist Braunschweig entsprechend seiner
Einstufung als Oberzentrum ein hohes Arbeitspendler-Plus
von arbeitstäglich rund 28.000 Personen auf und rangiert
die Arbeitslosenquote bei lediglich gut 6 %. Auch die
Bevölkerungsentwicklung gestaltet sich positiv, was sich
alles auch in einer klar über dem Bundesdurchschnitt
rangierenden Einzelhandelskaufkraft (lt. GfK 108,3 ggü.
100,0 im Bundesdurchschnitt) ausdrückt.
INNENSTADTANTEILE
Braunschweig
Ø 200-500 Tsd. Einwohner
Umsatzanteile
Verkaufsflächenanteile
0
10
20
In der Kombination von ausgezeichneter Verkehrsinfrastruktur (über die Autobahnen 2, 39, 391 - 395,
Bundestraßen 1, 4, 214, 248, ICE-Anschluss, Lage am
Mittellandkanal) mit der räumlichen Nähe zum VWStammsitz Wolfsburg wandelte sich die Stadt von einem
reinen Maschinenbaustandort zu einem maßgeblichen
Standort
der
Automobilindustrie.
Weiterhin
gilt
Braunschweig als „Stadt der Wissenschaft“, mit der
höchsten Wissenschaftlerdichte in ganz Europa. So
arbeiten 27.000 Menschen in den zahlreichen Bundes- /
Landes-Forschungsanstalten (u.a. Deutsches Zentrum für
Luft- und Raumfahrt DLR) und Fraunhofer-Instituten, in 250
kleineren und mittleren Unternehmen des HochtechnologieSektors oder in den Forschungs- und Entwicklungsabteilungen großer Unternehmen. Die hohe Bedeutung von
technik- und innovationsorientierten Unternehmen und
Einrichtungen, wie auch der Standort des wichtigsten
deutschen Forschungsflughafens vor Ort sind kein Zufall.
Dies reflektiert maßgeblich auf die große Tradition der TU
Braunschweig, mit mittlerweile nahezu 20.000 Studenten,
als eine der führenden technologieorientierten Ausbildungsstätten und Ideenschmieden in Deutschland. Aber auch bei
den klassischen Dienstleistungen wie dem Finanzsektor
(u.a. Sitz der Volkswagen Bank) oder dem Handel (Sitz der
international expandierenden New Yorker-Gruppe wie auch
einer außerordentlich vielfältigen und leistungsstarken
Einzelhandelslandschaft) hat die Stadt sehr viel zu bieten.
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Warum die Löwenstadt aus Einzelhandelssicht im Fokus
von Kunden und Investoren steht, erläutern die
Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT auf
den folgenden Seiten.
Quellen: COMFORT Research & Consulting
COMFORT Städtereport Braunschweig 2016
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BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELSSTANDORT
EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND
-ZENTRALITÄT
Braunschweig
Ø 200-500 Tsd. Einwohner
Einzelhandelskaufkraft
Einzelhandelszentralität
0
25
50
75
100
125
150
Quelle: GfK GeoMarketing GmbH
MODEZENTRALITÄT
Braunschweig
0
50
Ø 200-500 Tsd. Einwohner
100
150
Quelle: COMFORT – Research & Consulting
200
250
Der Einzelhandel im Stadtgebiet Braunschweigs hat 2014
einen Gesamtumsatz von rund 2 Mrd. € erwirtschaftet.
Dieser wird in hohem Umfang durch externe Kaufkraftzuflüsse gespeist. So erreicht die Einzelhandelszentralität
Braunschweigs nach Angaben der GfK mit rund 142 einen
außerordentlich hohen Wert. In der Größenordnung der
Stadt (200.000 - 500.000 Einwohner) wird durchschnittlich
lediglich ein Wert von rund 125 erreicht. Besonders hoch
ist die Zentralität dabei speziell im innerstädtischen
Leitsortiment Mode, wo sie sogar 219 beträgt.
Die Zuströme an externer Kaufkraft gehen primär auf das
weitläufige Einzugsgebiet zurück. Der Einzelhandel
reflektiert auf ein Einzugsgebiet von insgesamt rund eine
Million Menschen, also auf das Vierfache der eigenen
Bevölkerung. In einem Umkreis von 35 km (Wolfsburg)
bzw. mehr als 50 km (Hannover, Celle, Magdeburg und
Hildesheim) ist Braunschweig zwar von einer Reihe
größerer und einzelhandelsseitig (teilweise) durchaus stark
besetzter Städte umgeben. In ihrer Wettbewerbswirkung
sind diese allerdings primär als das Einzugsgebiet der
Braunschweiger City räumlich begrenzend einzustufen,
wogegen die Überschneidungen / Überlappungen relativ
gering ausfallen.
EINZUGSGEBIET
Quelle: COMFORT – Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph
COMFORT Städtereport Braunschweig 2016
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Auf der anderen Seite ist festzustellen, dass der Städtetourismus angesichts von Übernachtungszahlen von knapp
600.000 p. a. trotz der Attraktivität der Innenstadt mit ihren historischen Teilen bislang zwar eine durchaus
nennenswerte, aber durchaus noch steigerungsfähige Größenordnung erreicht hat.
Als Ergebnis einer zielgerichteten auf die nachhaltige Stärkung der Innenstadt ausgerichteten Stadtpolitik stellt die
Braunschweiger City das eindeutige Zentrum des städtischen Einzelhandelsgeschehens dar. Hier wurde auf einer
Verkaufsfläche von klar über 180.000 m² ein Einzelhandelsumsatz von gut 730 Mio. € getätigt. Der Umsatzanteil
der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt dokumentiert mit rund 37 % die eindrucksvolle Stärke und
Attraktivität, liegt dieser doch bei deutschen Städten dieser Größenordnung allgemein fast 10 Prozentpunkte
niedriger. Zudem liegt auch die innerstädtische Flächenproduktivität mit rund 4.000 EUR/m² deutlich oberhalb des
Städtedurchschnitts.
Bezogen auf qualifiziertes Shopping und Bummeln verfügt die Braunschweiger Innenstadt in ihrem Einzugsgebiet
praktisch über ein Alleinstellungsmerkmal. Demgegenüber ist der Wettbewerb in punkto Nahversorgung, Möbel,
Do-it-Yourself sowie discountierendes Einkaufen durchaus ausgeprägt. Ein derartiges Angebotsprofil weisen auch
die in Braunschweig vorhandenen relevanten größeren Wettbewerbsstandorte (u.a. Ikea-Agglomeration
Hansestraße, BRAWO-Park, Otto-von-Guericke-Straße / Frankfurter Straße, Berliner Straße) auf. Sie verfügen
aber eben über klar andere Sortiments- und Genre-Schwerpunkte als die Braunschweiger City.
Toplage Hutfiltern mit neuem Mieter CCC Schuhe
1A-LAGE
MIETPREISANGABE
in EUR/m²
DAMM
 Standort bedeutender Großflächenmieter wie C&A, H&M, ZARA, Karstadt
Sports, Galeria Kaufhof im Bohlweg gegenüber der Einmündung zum Damm
und SportScheck (Ecke Kattreppeln)
 Neben zeitgemäßen Verkaufsflächen sind hier ebenso Immobilien mit
Modernisierungsbedarf und damit Entwicklungspotenzial vorhanden
 Neue Mieter: Maison du Monde, Hunkemöller, My Style sowie demnächst
dm-Drogerimarkt
COMFORT Städtereport Braunschweig 2016
80-120 m²
118
300-500 m²
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HUTFILTERN
 Stärkster Abschnitt der A-Lage Braunschweigs am Kreuzungspunkt Hutfiltern /
Damm und Kattreppeln
 Zugang zur Burgpassage mit direkter Verbindung zu den Lagen Schuhstraße
und Sack
 Neue Mieter: Woolworth (Umzug), CCC Schuhe, Rituals
80-120 m²
118
300-500 m²
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SACK
 Lage entwickelt sich zunehmend positiv
 Gleichmäßig gute Passantenfrequenzen aufgrund umliegender Parkhäuser und
der direkten ÖPNV-Anbindung und bestehenden Magnetmietern (z. B.
Buchhandlung Graff oder dem nahegelegenem Media Markt.)
 Die Neueröffnung von Primark im City Point hat die Lage nachhaltig positiv
beeinflusst und zog bereits weitere Mieter wie z. B. Desigual an
 Abkürzung über die Nebenlagen Kleine Burg / Domplatz zu den SchlossArkaden wird nunmehr verstärkt genutzt
 Neuer Mieter: Desigual, demn. Dean & David
KOHLMARKT
 Hoher Flächenanteil von gastromischen Konzepten mit großzügigen
Außenbestuhlungsflächen prägen den Platz
 Zusätzliche Attraktivitätssteigerung durch den wöchentlich stattfindenden
Bauernmarkt
SCHUHSTRAßE
 Schmale Verbindungsstraße mit überwiegend abgeschwächter Mieter-/
Angebotsqualität und höherer Mieterfluktuation insbesondere im kleinteiligen
Flächensegment
 Großflächenmieter wie Karstadt, Peek & Cloppenburg und der New Yorker
Flagshipstore stützen die Lage
 Neue Mieter: Happy Donazz
BOHLWEG
 B-Lage,
mit
überwiegend
gastronomischen
Nutzungen
sowie
discountorientierten Einzelhandelskonzepten
 Kleinteiliger
Flächenzuschnitt
und
durchgehende
Außenbestuhlungsmöglichkeiten
 Profitiert von der Lage gegenüber dem Center Schloss-Arkaden und den
Straßenbahnhaltestellen. Keine gefragte Lage für den filialisierten
Textileinzelhandel
 Neue Mieter: Burgerista
Die Innenstadt verfügt über eine hohe Aufenthaltsqualität, die zum ausgedehnten Einkaufsbummel durch die
Einkaufslagen einlädt und auch Tagestouristen anzieht. Historische öffentliche Gebäude (Dom und die Burg
Heinrichs des Löwen), eine insgesamt ansprechende und abwechslungsreiche Gebäudearchitektur, ein
umfassender Mietermix und ein ausgeprägtes gastronomisches Angebot sind die Gründe dafür.
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Die Topmarken des filialisierten Einzelhandels sind in den Lagen Damm und Hutfiltern angesiedelt. Die Lage
Hutfiltern führt zum gastronomisch geprägten Kohlmarkt, ein schöner Platz eingerahmt von einigen historischen
Gebäuden. Von dort geht es weiter in die Einkaufslagen Schuhstraße und Sack. Durch die Burgpassage können
die Passanten direkt vom Hutfiltern die Lage Schuhstraße und Sack erreichen. Die dort befindliche
Welfenhofpassage sowie der etwas abseits gelegenen Media Markt markieren den Abschluss der Einkaufslage.
Toplage Damm mit neuem Mieter Hunkemöller
CENTERSITUATION
Die Braunschweiger Innenstadt verfügt über mehrere Passagen, sowie seit 2007 über ein starkes Einkaufscenter
Schloss-Arkaden. Das Center stellt von außen die Rekonstruktion des ehemals an gleicher Stelle stehenden
Braunschweiger Schlosses dar und beherbergt im Inneren ein rund 30.000 m² großes modernes Einkaufszentrum.
Das Center ist nicht unmittelbar an die Toplagen Damm und Hutfilten angebunden und grenzt aber über einen
vorgelagerten Platz an den auf der westlichen Straßenseite durch Gastronomie geprägten Bohlweg. Weshalb es
insbesondere anfangs zu Befürchtungen bei den ansässigen Einzelhändlern der 1A-Lagen kam. Zuletzt sorgte
eine geplante Flächenerweiterung des Textil- und Schuhangebots um insgesamt rund 2.500 m² für erneute
Verunsicherung. Allerdings wurde der Vorstoß seitens des Centermanagers ECE vorläufig zurückgezogen, um
eine zeitgleich gestartete Diskussion zur Überarbeitung des Zentrenkonzeptes durch die Stadt abzuwarten.
Sicherlich sind Flächenerweiterungen in den Bereichen Textil- und Schuhe im Center aus Sicht der ansässigen
Händler nicht wünschenswert, allerdings zeigen sich die 1A-Lagen unvermindert selbstbewusst und haben auch
in der Vergangenheit den Wettbewerber gut verkraftet und die Mieterqualität weiter ausgebaut.
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Zwischen dem geografischen Dreieck Hutfiltern, Schuhstraße und Sack liegt die Burgpassage mit rund 5.000 m²
Verkaufsfläche. Diese fungiert hauptsächlich als Verbindungsachse zwischen den Lagen Hutfiltern und Sack.
Insofern schwächt diese auch die Frequenz der Schuhstraße. Bisher beschert die bedeutende Verkehrsfunktion
der Passage stets gute Frequenzen im Erdgeschoss. Allerdings konnte sich das 1.Obergeschoss nie wirklich
entwickeln. Verwaiste Gänge und hoher Leerstand bieten einen ernüchternden Eindruck. Sicher auch durch das
offensichtliche Entwicklungspotenzial inspiriert, wurde die Burgpassage im letzten Jahr von dem Düsseldorfer
Projektentwickler Development Partner erworben. Laut Aussage des neuen Eigentümers betritt man damit als
klassischer Projektentwickler Neuland und erweitert das angestammte Geschäftsfeld um die Bestandsvermietung/Betreuung von bereits etablierten Einzelhandelsimmobilien. Insofern bleibt es spannend, ob man sich
hier tatsächlich nur auf eine Nachvermietung der leerstehenden Flächen konzentriert, oder doch umfangreichere
Umstrukturierungen in Angriff nimmt. Die bloße Neuvermietung der Leerstandsflächen dürfte schwierig sein und
vor allem die grundsätzlichen Schwächen des Centers nicht beheben.
Das dritte Center in der Innenstadt stellt der CityPoint in der Lage Sack dar. Aus dem ehemaligen Hertie 1988
entstanden, bot das Center eine Einkaufs-Mall mit insgesamt ca. 12.000 m² Verkaufsfläche auf fünf Etagen. Der in
den vergangenen Jahren zunehmende Leerstand insbesondere in den oberen Geschossen machte ein Handeln
des Eigentümers immer dringlicher. Ende März 2015 konnte unter großem öffentlichen Interesse mit der
Neueröffnung einer Filiale des irischen Textilgiganten Primark eine Neupositionierung eingeleitet werden. Mit fünf
Verkaufsebenen und rund 8.600 m² Gesamtmietfläche nimmt Primark gut die Hälfte der verfügbaren Mietfläche
des Hauses ein und stellt nunmehr einen der größten Einzelmieter der gesamten Braunschweiger Innenstadt dar.
Der weitere Mieterbesatz des City Points ist mit Street Schuhe im Untergeschoss und kleinteiligen Mieteinheiten
u.a. aus den Bereichen Mode, Schmuck, Dienstleistung und Gastronomie im Erd- und Obergeschoss eher
unspektakulär. Daher birgt die linke Gebäudehälfte noch deutliche Potenziale. Ein stärkeres Mieterkonzept für die
Neupositionierung des verbleibenden Mallbereiches könnte der aufstrebenden Lage Sack nochmals einen
bedeutenden Schub geben. Die 18. Primark-Filiale in Deutschland ist mit dem üblichen hysterischen
Lage Sack im Aufwind: CityPoint mit Ankermieter Primark und Optimimierungschancen in der Mall
Teenagerandrang und langen Warteschlagen an den Kassen gestartet und wurde zunächst, wie ebenfalls üblich,
nicht von jedem Einzelhändler in der Stadt begrüßt. Nachdem sich der Zustand normalisiert hat, ist ein
nachhaltiger Anstieg der Frequenzen zu erkennen und die Lage hat an Bedeutung gewonnen. Der rasche Zuzug
weiterer renommierter Mieter wie Desigual in der Nachbarschaft zeigt das derzeit gestiegene Interesse an dieser
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Lage und lässt weitere Optimierungen in dem noch mancherorts verbesserungsfähigem Mieterbesatz und
Flächenangebot erwarten. Die Lage hat das Potenzial, in der Riege der Braunschweiger Toplagen aufzusteigen
und zukünftige Entwicklungen in der Burgpassage dürften diesen Effekt ebenfalls verstärken.
Abseits der dynamischen Innenstadtentwicklung wurde eine dezentrale Einzelhandelsentwicklung fertiggestellt
und eröffnet: Der BraWo Park, ein Projekt der Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg, ist ein Fachmarkt- und
Business Center. Neben einem Bürokomplex und einem Hotel entstand dort ein Fachmarktzentrum mit rund
12.500 m² Verkaufsfläche und knapp 1.900 Parkplätzen. Ankermieter sind ein ca. 8.100 m² großes Edeka SB
Warenhaus und ein 2.500 m² großer Toys „R“ Us Spielwarenmarkt. Weitere Mieter sind u.a. dm-Drogeriemarkt,
Takko, Zoo & Co., ABC Schuhe und L’Osteria. Das gesamte Areal erstreckt sich auf rund 75.000 m² und ist dem
Bauherrn zufolge, das größte privatwirtschaftliche Bauprojekt von Braunschweig. Der Einfluss auf die Innenstadt
dürfte begrenzt sein, da in dem Fachmarktcenter nahversorgungsorientierte Mieter überwiegen. Dennoch ist die
Stadt gut beraten, solchen Entwicklungen weiterhin enge Grenzen zu setzen. Eine zuletzt diskutierte Aufweichung
des Zentrenkonzeptes, das die Innenstadt schützt und periphere Ansiedlungen begrenzt, ist wenig zuträglich, um
die guten Entwicklungen der Innenstadt in den letzten Jahren nachhaltig zu stützen. Braunschweigs Stärke ist die
Anziehungskraft der Innenstadt und diese wird gesichert, wenn periphere Ansiedlungen, die Kaufkraft aus der
Innenstadt abschöpfen, unterbunden werden.
BraWo Park: Neues Fachmarktzentrum in dezentraler Lage
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INVESTMENT
Dass Braunschweig derzeit Profiteur des stark ansteigenden
KAUFPREISFAKTOR
Investmentmarktes ist, zeigt sich auch an gestiegenen
18,5 - 20,5 
Transaktionszahlen. Nachdem Anfang des letzten Jahres Karstadt
Sports und das Schlosscarree veräußert wurden, sind im Laufe des
Jahres weitere Transaktionen erfolgt. Ein lokales Familiy Office
erwarb eine Liegenschaft in bester Lage am Damm 23 mit den
örtlichen Einzelhandelsmietern The Store und Summersby.
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Langfristig dürfte es Ziel sein, Mietpotenziale in der in die Jahre 0
gekommenen Immobilie zu heben. Die im Jahre 2011 entwickelte
Liegenschaft Kattreppeln 19 - 24 mit den Mietern SportScheck und Jako-O auf dem Gelände der Alten Post wurde
von einem institutionellen Investor gekauft und der Düsseldorfer Projektentwickler Development Partner erwarb,
wie bereits erwähnt, die Burgpassage von der Allianz.
Die Lage Sack ist innerhalb Braunschweigs A-Lagen auch weiter in den Fokus geraten und Primark übt seine
Anziehungskraft nicht nur auf Mieter, sondern auch auf Investoren aus. Hier wechselten ebenfalls zwei
Geschäftshäuser den Besitzer, Käufer war ein privater und ein institutioneller Investor.
Braunschweig ist zunehmend bei Investoren auf der Suchliste. Der anhaltende deutschlandweite Druck auf die
Renditen schiebt die B-Standorte weiter in den Fokus der Investoren und hierbei steht Braunschweig aufgrund
seiner ausgezeichneten Kennzahlen weit oben auf der Suchliste. Transaktionshemmend wirkt lediglich der hohe
Anteil von Privateigentümern in der Innenstadt, die angesichts des niedrigen Zinsniveaus kaum
Verkaufsbereitschaft zeigen. Die Nachfrage der Investoren konzentriert sich auf die angestammten Toplagen
Damm und Hutfiltern sowie die im Aufwind befindliche Lage Sack, wo nach der Ansiedlung von Primark Chancen
gesehen werden. Rand- und abgeschwächte Lagen werden weiterhin gering nachgefragt. Die erzielbaren
Anfangsrenditen in den starken Einzelhandelsstandorten in der zweiten Reihe sinken aufgrund der hohen
Nachfrage deutlich und für Top-Objekte in Braunschweig liegen die Renditen derzeit unterhalb 4,8 %.
COMFORT CITY-RANKING 2016
Demographie / (Sozio-) Ökonomie
Einzelhandel
Standort und Immobilien
Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen:
• Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft
• Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, verkaufsfläche, -flachenproduktivität
• Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der
Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität
Als Ergebnis der zuvor benannten vielfältigen positiven Aspekte erreicht Braunschweig im aktuellen COMFORTCity Ranking 2016 mit 72 Punkten eine TOP-Bewertung: auf Rang 11 unter 70 untersuchten deutschen Städten
bzw. deutlich vor manch erheblich größerer Stadt (u.a. Essen, Dresden, Leipzig, Bremen, Wuppertal, Duisburg).
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FAZIT UND PERSPEKTIVEN
Die Toplagen der Braunschweiger Innenstadt haben sich in den vergangenen Jahren positiv weiterentwickelt.
Auch die anfänglich kritisierte Eröffnung der Schloss-Arkaden mit seinem umfänglichen Mieterangebot hat
langfristig gesehen die Attraktivität der Stadt als Einkaufsdestination eindeutig erhöht und somit auch letztendlich
die Ansiedlung weiterer Mieter in der Stadt gefördert. So können Mieter wie z.B. TK Maxx, Tom Tailor, Gina Tricot,
Vila, Sport Scheck, L’Occitane, Depot, Hallhuber, Hunkemöller, Primark und Desigual genannt werden, die in den
Jahren nach Centereröffnung bewusst auf der Straße angemietet haben. Somit konnte die Stadt ihre Bedeutung
als Einzelhandelsstandort stetig erweitern und seinen Einfluss auf das Umland weiter ausdehnen, was sich in dem
sehr auskömmlichen Einzugsgebiet darstellt. Der neue Magnetmieter Primark dürfte ebenfalls neue Impulse in die
Stadt tragen und Lageauswirkungen mit sich bringen. Es bleibt spannend, inwieweit die Chancen genutzt werden
können, im Sog des neuen Ankers weitere Mieter zu installieren.
In den Einkaufslagen Schuhstraße, Kohlmarkt und Sack hatten sich aufgrund des insgesamt geschmälerten
Anmietungsdruckes direkt nach der Eröffnung des Centers längerfristige Auswirkungen dahingehend gezeigt,
dass Mieter Zurückhaltung zeigten, in Lagen fernab der Schloss-Arkaden anzumieten. Dementsprechend konnten
Leerstände nicht immer sofort wieder vermietet werden. Mit der Eröffnung des Primark sind in der Lage Sack
deutlich gestiegene Frequenzen zu erkennen, die sich auch auf die Lage Schuhstraße auswirken. Ebenfalls wird
die direkte Wegebeziehung zu den Schloss-Arkaden über die Straßen Vor der Burg und den Burgplatz, vorbei an
den touristischen Anlaufpunkten Burg und Dom, stärker genutzt. In erster Linie dürfte es aber positive
Veränderungen in der Lage Sack geben, die am meisten von dem neuen Lauf profitiert und in der es
Optimierungsansätze beim vorhandenen Mieterbesatz gibt. Ein Beispiel hierzu war die Anmietung von Desigual in
unmittelbarer Nachbarschaft von Primark in der ehemaligen Hansemann Passage.
Der Bohlweg hat seine gastronomische Prägung durch die Nähe zu den Schloss-Arkaden ausbauen können, stellt
aber weiterhin für Textilkonzepte nur eine B-Lage dar. Auch in der angestammten A-Lage gab es Veränderungen
und nach dem Wechsel von Woolworth aus der Lage Damm in die Hutfiltern wird die ehemalige Fläche von
Woolworth für den Drogisten dm-Drogeriemarkt umgebaut. Allerdings gibt es auch in diesen Lagen noch
Potenziale, die aktiviert werden können, um die Qualität weiter zu verbessern. Die Ansiedlung von Primark stellt
schließlich eine gute Chance dar, die Innenstadtentwicklung weiter anzutreiben und den Lauf vom Damm bis zum
Sack mit einem durchgängigen Band an attraktiven Mietern zu besetzen und so die Innenstadt insgesamt zu
stärken.
Abschließend kann zusammengefasst werden, dass sich die Braunschweiger Innenstadt gut entwickelt und die
wirtschaftlichen Rahmendaten der Stadt hierfür eine sehr gute Basis bieten. Die Toplagen behaupten sich
selbstbewusst gegenüber dem Centerangebot und von den abgeschwächten Lagen, von denen einige unter
Druck geraten waren, zeigt insbesondere die Lage Sack klare Aufwärtstendenzen. Primark wird über den Hype
der Anfangstage hinaus einen dauerhaften Impuls setzen und die Dynamik der Innenstadt beeinflussen.
Sämtliche Kraft sollte ausschließlich auf die Innenstadt gerichtet sein und eine noch konsequentere Beschränkung
peripherer Ansiedlungsbemühungen ist wünschenswert. Braunschweig hat sich als Einkaufsstadt einen sehr
guten Ruf erarbeitet und rangiert in der Region gleich nach Hannover auf dem zweiten Platz. Die nachfolgenden
Standorte wie z.B. Wolfsburg, Hildesheim oder Wolfenbüttel liegen hinsichtlich der Einzelhandelsattraktivität
deutlich hinter Braunschweig. Aufgrund seiner erfolgreichen stetigen Weiterentwicklung aus Einzelhandelssicht,
hervorragenden wirtschaftlichen Kennzahlen und dem beachtlichem Einzugsgebiet nimmt die Löwenstadt unter
den Städten seiner Größe einen Spitzenplatz ein und es ist zu erwarten, dass Braunschweig seine Stärke nicht
nur beibehält, sondern weiter ausbauen kann, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von
COMFORT.
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IHRE ANSPRECHPARTNER:
VERMIETUNG
FRANK REITZIG
COMFORT Hamburg
Fon: +49 40 300858-13
Mobil: +49 175 7217723
E-Mail: [email protected]
INVESTMENT
THOMAS A. HECKH
COMFORT Hamburg
Fon: +49 40 300858-17
Mobil: +49 175 7217734
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RESEARCH & CONSULTING
OLAF PETERSEN
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Fon: +49 40 300858-22
Mobil: +49 175 7217720
E-Mail: [email protected]
Herausgeber:
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von
Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als
Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot
zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin,
Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter
www.comfort.de
Medienkontakt:
Frank Hinz, Unternehmenskommunikation
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf /Fon: +49 211 9550-144/ E-Mail: [email protected]
DEFINITIONEN
1A-Einzelhandelsmieten
Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen
über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art
und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m²
monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten.
Innenstadtanteile
Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat.
EH-Kaufkraft, EH-Zentralität
Die EH- Kaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert
über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die EH-Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem
Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen.
Modezentralität
Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem
maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien,
Schuhe/Lederwaren zusammensetzt.
Einzugsgebiet
Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige
Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige
Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II).
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