braunschweig

STÄDTEREPORT
BRAUNSCHWEIG
ALS EINKAUFSSTADT MIT AN DER SPITZE IHRER KLASSE
APRIL 2015
In Zahlen
Bundesland:
Die mit knapp 250.000 Einwohnern zweitgrößte Stadt
Niedersachsens überzeugt als dynamischer Wirtschafts-, Forschungs- und Handelsstandort. Braunschweig ist integraler Bestandteil der Metropolregion
Hannover und in diesem Kontext einem beträchtlichen
Wettbewerb mit anderen Großstädten ausgesetzt.
Diesem kann die „Löwenstadt“ aber sehr selbstbewusst
entgegentreten, denn sie verfügt über eine ganze Reihe
von wesentlichen Stärken.
Niedersachsen
Einwohnerzahl:
247.227
Bevölkerungsentwicklung:
+0,6 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
121.576
Arbeitslosenquote:
6,6 %
Kaufkraftkennziffer:
108,9
Zentralitätskennziffer:
144,3
Relevante Shopping-Center:
Schloss Arkaden (C), City Point Braunschweig (C),
Burgpassage (C)
C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie
Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH,
Bundesagentur für Arbeit,
1A-Einzelhandelsmieten
von 2005 - 2014 in EUR/m²
80-120m²
300-500m²
150
100
50
0
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
Modezentralität
Braunschweig
0
Ø 200-500 Tsd. Einwohner
50
100
150
200
Einzugsgebiet
250
In der Kombination von ausgezeichneter Verkehrsinfrastruktur mit der räumlichen Nähe zum VWStammsitz Wolfsburg wandelte sich die Stadt von
einem reinen Maschinenbaustandort zu einem
maßgeblichen Standort der Automobilindustrie, die
heute den bedeutendsten Industriezweig darstellt.
Weiterhin ist Braunschweig im Bereich der Hochtechnologie mit der Präsenz von rund 250 Unternehmen
und zahlreicher Bundes-/Landes-Forschungsanstalten/zentren und Fraunhoferinstituten erfolgreich. Die hohe
Bedeutung von technik- und innovationsorientierten
Unternehmen und Einrichtungen, wie auch der Standort
des wichtigsten deutschen Forschungsflughafens sind
kein Zufall. Dies reflektiert maßgeblich auf die große
Tradition der TU Braunschweig, mit mittlerweile über
18.000 Studenten, eine der führenden technologieorientierten Ausbildungsstätten und Ideenschmieden in
Deutschland. Aber auch bei den klassischen Dienstleistungen wie dem Finanzsektor (u.a. Sitz der Volkswagen Bank) oder dem Handel (siehe unten bzw. Sitz
der international expandierenden New Yorker-Gruppe)
hat die Stadt sehr viel zu bieten.
Im Ergebnis weist Braunschweig entsprechend der
oberzentralen Versorgungsfunktion ein hohes Arbeitspendler-Plus von arbeitstäglich gut 27.000 Personen
auf. Und auch die Bevölkerungs- wie auch Arbeitsmarktentwicklung gestalten sich positiv, was u.a. auch
in einer klar über dem Bundesdurchschnitt (rd. neun
Prozentpunkte) rangierenden Einzelhandelskaufkraft
seinen Niederschlag findet.
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELSSTANDORT
Aus Sicht der COMFORT weist Braunschweig auch im
bundesweiten Vergleich eine ausgeprägte Leistungsstärke auf dem Feld des Einzelhandels auf.
Quellen: COMFORT Research & Consulting
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INNENSTADTANTEIL
VERKAUFSFLÄCHE*
INNENSTADTANTEIL
UMSATZ*
KAUFKRAFT UND
ZENTRALITÄT**
___________________________
_________________________
_________________________
Braunschweig
Braunschweig
Einzelhandelskaufkraft-Index
110,0
105,0
33,3%
108,9
36,8%
100,0
97,9
95,0
90,0
Braunschweig
Ø 200T – 500T Einwohner
Ø 200T – 500T Einwohner
Ø 200T ≤ 500T Einwohner
Zentralität
150,0
24,7%
27,5%
140,0
144,3
130,0
120,0
124,6
110,0
Braunschweig
Ø 200T ≤ 500T Einwohner
Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH
Klar in der ‚ersten Liga‘ der Einkaufsstädte
Dies kommt nicht zuletzt in einer außerordentlich hohen Einzelhandelszentralität der Stadt von rd. 144 (nach
Angaben von GfK GeoMarketing) zum Ausdruck. Im innerstädtischen Leitsortiment Mode (Bekleidungs-/ Textil-/
Schuhe/ Lederwaren) erreicht die Zentralität sogar gut 222%. Die Braunschweiger Modeeinzelhändler tätigen
demnach in diesen Sortimenten aufgrund von erheblichen externen Kaufkraftzuflüssen mehr als doppelt so viel
Umsätze, als die Einwohner Braunschweigs für diese Waren an Geld ausgeben, führt Olaf Petersen, ChefResearcher bei COMFORT, aus.
Die Zuströme an externer Kaufkraft gehen primär auf das weitläufige Einzugsgebiet zurück. Der Einzelhandel
reflektiert auf ein Einzugsgebiet von insgesamt rund eine Million Menschen, also auf das Vierfache der eigenen
Bevölkerung. Auf der anderen Seite ist demgegenüber festzustellen, dass der Städtetourismus angesichts von
Übernachtungszahlen von reichlich 500.000 p.a. trotz der Attraktivität der Innenstadt mit ihren historischen
Teilen bislang nur eine überschaubare Größenordnung erreicht hat.
Die Braunschweiger City stellt das eindeutige Zentrum des städtischen Einzelhandelsgeschehens dar. Im Jahr
2013 wurden hier auf einer Verkaufsfläche von über 180.000 m² knapp 750 Millionen Euro umgesetzt. Der
Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt dokumentiert mit rund 37 Prozent die eindrucksvolle
Stärke und Attraktivität, liegt dieser doch bei deutschen Städten dieser Größenordnung (200.000 - 500.000
Einwohner) im Durchschnitt fast zehn Prozentpunkte niedriger.
Die Innenstadt verfügt über eine hohe Aufenthaltsqualität, die zum ausgedehnten Einkaufsbummel durch die 1ALage einlädt und auch Tagestouristen anzieht. Historische öffentliche Gebäude (Dom und die Burg Heinrichs
des Löwen), eine insgesamt ansprechende und abwechslungsreiche Gebäudearchitektur, ein umfassender
Mietermix und ein ausgeprägtes gastronomisches Angebot sind die Gründe dafür.
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Die Topmarken des filialisierten Einzelhandels sind in den Lagen Damm und Hutfiltern angesiedelt. Die Lage
Hutfiltern führt zum gastronomisch geprägten Kohlmarkt, ein schöner Platz eingerahmt von einigen historischen
Gebäuden. Von dort geht es weiter in die Einkaufslagen Schuhstraße und Sack. Durch die Burgpassage können
die Passanten direkt vom Hutfiltern die Lage
Schuhstraße und Sack erreichen. Die dort befindliche
Welfenhofpassage sowie der etwas abseits gelegenen
Media Markt markieren den Abschluss der Einkaufslage.
In der Gesamtschau der Einzelhandelsperformance
erreicht Braunschweig eine ausgezeichnete Position.
Aktuell rangiert die Stadt im COMFORT-City Ranking,
einer aus insgesamt 35 Parametern ermittelten
Kennziffer für die Einzelhandels-Leistungsstärke und –
Attraktivität, mit 72 von 100 maximal erreichbaren
Punkten im bundesweiten Städte-Vergleich unter über
60 Städten auf einem hervorragenden Rang 9. Dies stellt
Kohlmarkt - Besonders für Gastronomen eine gefragte Adresse
unter den Städten der Größenordnung Braunschweigs
ein echtes Spitzen-Ranking dar, mit dem im Übrigen eine ganze Reihe deutlich größerer Städte wie Bremen,
Dortmund, Essen, Leipzig oder Dresden hinter sich gelassen wird.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE
______________________________________________________________________________
Damm
 Geprägt von Großflächenmietern wie z.B. C&A, Karstadt Sport, Woolworth sowie Galeria Kaufhof im
Bohlweg gegenüber der Einmündung zum Damm
 Moderne Verkaufsflächen (z.B. Zara und Hennes & Mauritz) sind hier ebenso zufinden, wie Immobilien mit
deutlichem Modernisierungsbedarf
 Neue Mieter: Calzedonia, Mädchenwald
 Aktueller Mietpreis liegt bei 118 EUR/m²
Hutfiltern




Am Kreuzungspunkt zum Damm und Kattreppeln ist der stärkste Bereich der A-Lage Braunschweigs
Zugang zur Burgpassage (verbindet Hutfiltern mit den Lagen Schuhstraße und Sack)
Hinter der Burgpassage in Richtung Kohlmarkt nimmt die Lagequalität leicht ab
Aktueller Mietpreis liegt bei 118 EUR/m²
Kohlmarkt



Für Textiliten abgeschwächte Lage, jedoch hohe Anziehungskraft für Gastronomie auf dem ansprechenden
Kohlmarkt
Standort des wöchentlichen Bauernmarktes
Neue Mieter: Haar Galerie
COMFORT Städtereport Braunschweig 2015
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Schuhstraße



Abgeschwächte Lage, höhere Fluktuation und längere Leerstände insbesondere im kleinteiligen
Flächensegment
Standort von Großflächenmietern wie Karstadt, Peek & Cloppenburg und New Yorker Flagshipstore
Neue Mieter: Tiger, Walbusch
Sack
 Abgeschwächte Lage und Rückgang der Mieterqualität in der Vergangenheit
 Stabile Passantenfrequenz aufgrund umliegender Parkhäuser und einigen Magnetmietern (z.B.
nahegelegener Media Markt, Buchhandlung Graff)
 City Point (ehemaliger Hertie) wurde umfangreich umgebaut und hat mit dem gerade eröffneten Primark
einen neuen Großmieter, der die Lage positiv mit zunehmenden Frequenzen beeinflusst
 Abkürzungsmöglichkeit über Nebenstraßen Kleine Burg/ Domplatz zu den Schloss-Arkaden
 Neue Mieter: Primark, Contigo, demnächst Desigual
Bohlweg




Abgeschwächte Lage, die von dem gegenüber liegenden Center Schloss-Arkaden profitiert
Überwiegend gastronomische Nutzungen mit kleinteiligem Flächenzuschnitt und durchgehenden
Außenbestuhlungsmöglichkeiten sowie discountorientierten Konzepten
Keine gefragte Lage für den filialisierten Textileinzelhandel
Neue Mieter: Nadien Hair, Euroshop
Centersituation und Primark-Eröffnung
In der Braunschweiger Innenstadt gibt es mehrere Passagen, sowie das 2007 eröffnete Einkaufscenter SchlossArkaden. Als Rekonstruktion des früher an dieser Stelle errichteten Braunschweiger Schlosses beherbergt der
Neubau hinter imposanter Fassade ein rd. 30.000 m² großes Einkaufszentrum mit umfangreichem, aber
üblichem Mieterbesatz. Dem Center ist ein größerer Platz vorgelagert, der an den Bohlweg angrenzt. Daher ist
die Anbindung an die Toplage Damm und Hutfiltern nicht optimal. Nachdem sich der anfängliche Widerstand der
örtlichen Einzelhändler gerade beruhigt hatte, gab die ECE im letzten Jahr den Antrag auf
Sortimentserweiterung bekannt und sorgte für erneutes Anheizen der Diskussionen. Hintergrund war eine
geplante Erweiterung der Bereiche Textil und Schuhe um rd. 2.500 m² zulasten anderer Segmente wie z.B. Buch
und Geschenkartikel. Der sofortige Widerstand der innerstädtischen Einzelhändler hat dazu beigetragen, dass
die ECE den Antrag vorerst wieder zurückzog und erst eine parallel gestartete Diskussion zur Überarbeitung des
Zentrenkonzeptes abwarten will. Wenn auch keine zusätzliche Fläche entstehen soll, wäre eine Ansiedlung von
Textil- und Schuhkonzepten in der geplanten Flächengröße in der 1A-Lage sicherlich die bessere Variante und
auch darstellbar. Insofern war der Widerstand richtig.
Die Burgpassage ist inmitten der Innenstadt angesiedelt und verbindet die Top-Lage Hutfiltern mit der
abgeschwächten Lage Sack. Diese bedeutende Verkehrsfunktion kann die Passage mit rund 5.000 m²
Verkaufsfläche allerdings nicht in ausreichendem Maße für seine Mieter nutzen. Im Erdgeschoss trifft man eine
hohe Passantenfrequenz an, wohingegen im Obergeschoss verwaiste Gänge sowie viele Leerstände vorherrschen.
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Mit dem City Point in der Lage Sack gibt es ein weiteres Center in der Innenstadt. 1988 aus einem ehemaligen
Hertie entstanden, hatte das Konzept einer kleinen Mall auf 12.000 m² Verkaufsfläche verteilt auf fünf
Handelsebenen, seit langem schon deutlich an Glanz verloren. Zunehmender Leerstand machte sich in den
Obergeschossen breit, die Stück für Stück stillgelegt wurden.
Umso gespannter wurde die Anmietung des irischen Textilgiganten Primark beobachtet. Nach einer
umfangreichen Umstrukturierung des Objektes eröffnete der Mieter vor Ostern seine Filiale in Braunschweig. Auf
fünf Ebenen und über 6.000 m² Verkaufsfläche belegt Primark gut die Hälfte der verfügbaren Fläche des City
Points und dominiert das Haus deutlich. Es verfügt über einen großen separaten Eingang zur Straße und es sind
im Erd- und 1. Obergeschoss Verbindungen zur kleinen Mall des City Points vorhanden. Der weitere
Mieterbesatz des City Points ist recht unspektakulär: Im Untergeschoss befindet sich weiterhin eine größere
Fläche für Street Schuhe, im Erdgeschoss überwiegen eine Reihe von gastronomischen Nutzern und kleinteilige
Mieteinheiten aus den Bereichen Schuhe, Schmuck und Dienstleistungen. Im 1. Obergeschoss stehen neben
einem Eiscafe und einem Friseur noch Flächen leer. Die darüberliegenden Geschosse werden als Büro, Praxen
und Nebenflächen genutzt. Dass die 18. Primark-Filiale in Deutschland ein Erfolg werden wird, kann angesichts
der bisher überwiegend sehr erfolgreichen Eröffnungen in Deutschland, angenommen werden. Die
Warteschlangen in den ersten Tagen nach der Eröffnung draußen und drinnen an allen Kassen untermauen
zumindest diese Annahme. Die gastronomischen Mieter der Mall dürften sicherlich von der neuen Frequenz
profitieren, inwieweit die anderen Mietkonzepte daran teilhaben können, bleibt aber abzuwarten. Die
Ankündigung der Primark-Ansiedlung hat im Vorfeld bereits für Diskussionen der örtlichen Einzelhändler
gesorgt, inwieweit das umfangreiche, extrem preisaggressive Sortiment mehr positive oder negative
Auswirkungen für die Geschäfte der Innenstadt haben wird. Die Wettbewerbssituation für die Anbieter
überwiegend junger und preisorientierter Mode wird sich in Braunschweig verschärfen und die etablierten
Konzepte, wie z.B. H&M, C&A und New Yorker werden dies an dem Standort zu spüren bekommen. Einige
haben sich aber auch schon auf die Konkurrenz eingestellt, wie beispielsweise H&M am Damm mit dem
zwischenzeitlichen Umbau der Filiale.
Große Einkäufe für kleines Geld nun auch in Braunschweig - Eröffnung Primark im City Point
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INVESTMENT
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Nachdem der Karstadt Sport in sehr guter Lage am Damm in den
letzten Jahren durch die Hände mehrerer Projektentwickler
gereicht wurde, hat nun auch zuletzt Patron Capital das Haus ohne
Entwicklung an die Düsseldorfer Immobiliengesellschaft Redevco
verkauft. Eine kurzfristige Lösung mit dem Mieter war anscheinend
nicht zu finden, sodass die Liegenschaft beim neuen Eigentümer
richtig platziert ist: Die Redevco sucht gerne Möglichkeiten zur
Wertschöpfung, hat hierfür aber einen langen Atem, da sie in der
Regel einen ebenso langen Haltehorizont hat.
KAUFPREISFAKTOR
16,5 – 18,5 
0
10
20
30
40
1A-Lage Damm - Karstadt Sports in Bestlage wurde aktuell von der Redevco erworben
Primark hat bereits erste Reaktionen in der Lage Sack bewirkt: Direkt neben dem City Point hat der Berliner
Projektentwickler LDAG Landholding Development AG die Liegenschaft Sack 12 erworben. Die sogenannte
Hansemannpassage wird im Bestand umfangreich für den neuen Mieter Desigual revitalisiert. Desweiteren hat
die Volksbank BraWo das Schlosscarree erworben, das sich zwischen dem Bohlweg und den Schloss Arkaden
befindet. Das Gebäude bietet neben Büro- und Wohnflächen rd. 10.000 m² Praxisflächen, die überwiegend an
Mediziner und Dienstleister aus dem Gesundheitswesen vermietet sind. Der neue Eigentümer will das Haus als
Gesundheitszentrum weiter etablieren, eine energetische Sanierung durchführen und die Einzelhandelspassage
neugestalten.
Braunschweig ist zunehmend bei Investoren auf der Suchliste, auch denjenigen, die sich mit Eröffnung der
Schloss Arkaden zunächst abwartend verhalten haben, sehen den Standort wieder mit gesteigertem Interesse.
Transaktionshemmend wirkt lediglich der hohe Anteil von Privateigentümern in der Innenstadt mit wenig
Verkaufsbereitschaft. Andererseits sind die Investoren hinsichtlich der gesuchten Lage deutlich auf die Toplage
konzentriert: In der Nachfrage nach Bestandsimmobilien überwiegen die Lagen Damm und Hutfiltern deutlich,
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Rand- und abgeschwächte Lagen werden weiterhin gering nachgefragt. Das Risiko, in schwachen Lagen einen
Leerstand über längere Zeit zu erleiden, ist seit Eröffnung der Schloss Arkaden, die einen Großteil der
Mieternachfrage absorbierte, immer noch als hoch einzustufen. Die abgeschwächte Lage Sack dürfte hiervon
ausgenommen sein. Hier hat bereits mit der damaligen Ankündigung von Primark eine deutliche
Nachfragesteigerung eingesetzt und insbesondere Projektentwickler suchen dort Möglichkeiten, einen stärkeren
Mieterbesatz zu installieren. Im Zuge der Etablierung der Lageaufwertung durch Primark werden auch
zunehmend die Bestandsinvestoren folgen. Die erzielbaren Anfangsrenditen in den stärksten Lagen Damm und
Hutfiltern liegen derzeit bei rund 5,5 - 6 %.
FAZIT UND PERSPEKTIVEN
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Nachdem in den vergangenen Jahren die Schloss Arkaden mit Ihren rund 30.000 m² Verkaufsfläche und 150
neuen Geschäften im Fokus der Berichterstattung über die Innenstadt standen, hat sich diese wacker behaupten
können und die Toplagen haben von Beginn an mit interessanten neuen Mietern selbstbewusst auf den
gewachsenen Wettbewerb reagiert (u.a. TK Maxx, Tom Tailor, Gina Tricot, Vila, Sport Scheck, L’Occitane,
Depot, Hallhuber). Insgesamt hat die Stadt durch das Center seit 2007 als Einzelhandelsstandort an Bedeutung
gewonnen und seinen Einfluss auf das Umland weiter ausgebaut, was sich in dem sehr auskömmlichen
Einzugsgebiet darstellt. Mit Primark dürfte nun endgültig das Augenmerk wieder auf die Innenstadt gerückt
worden sein und Lageauswirkungen und
Neuanmietungen im Soge des neuen Ankers
werden mit Spannung beobachtet. Denn in
den
abgeschwächten
Einkaufslagen
Schuhstraße, Kohlmarkt und Sack hatten sich
aufgrund des insgesamt geschmälerten
Anmietungsdruckes
durch
das
Center
längerfristige Auswirkungen gezeigt: Mieter
waren zurückhaltend, in B-Lagen oder in
Lagen fernab der Schloss Arkaden anzumieten
und dementsprechend konnten Leerstände
nicht immer sofort wieder vermietet werden.
Zumindest für die Lage Sack wird es in Zukunft
erkennbare Aufwertungen geben und den
gestiegenen
Frequenzen
werden
auch
Einkaufslage Sack - Frequenzen steigen dank Primark spürbar an
Mieterwechsel folgen.
Eine der ersten Reaktionen war die bekannt gewordene Ansiedlung von Desigual direkt neben Primark in der
ehemaligen Hansemann Passage. In der Lage dürfte sich ein neuer Schwerpunkt etablieren, der als Gegenpol
zum ECE Center Schloss-Arkaden fungieren kann und einen Rundlauf vom Center durch die A-Lagen über die
Lagen Sack und Burgplatz verstärkt. Auch sind Umkehrungen denkbar, in der Art, dass Kunden vom Center
kommend, direkt zu Primark gehen und dort ihren Einkauf beginnen. Auch bei der Ansiedlung der Primark-Filiale
in Hannover konnte eine deutliche Aufwertung der Passantenfrequenz festgestellt werden, wohingegen der
Mieterbesatz überwiegend gastronomisch aufrüstete. Die Lage des Primark in der Osterstraße von Hannover ist
aber auch schwächer als die Lage Sack einzuschätzen, insofern ist eine stärkere Auswirkung zu erwarten.
Inwieweit andere Bereiche der westlichen Innenstadt, insbesondere die Lagen Kohlmarkt und Schuhstraße, von
der neuen Stärke der Lage Sack profitieren werden, ist unklarer, da sie abseits der Hauptlaufachse CenterDamm-Hutfiltern-Burgpassage-Sack liegen. Die direkte Laufverbindung vom Sack zu den Schloss Arkaden über
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die Straße Vor der Burg und den Burgplatz dürfte zukünftig stärker genutzt werden, auch ein Umstand, der dem
auf dieser Achse liegenden Schloss Carree gegenüber den Schloss Arkaden zu Gute kommen kann. Das
Ansiedlungsinteresse für den filialisierten Einzelhandel der etablierten Innenstadtlagen in diesen Lagen, dürfte
wohl aber begrenzt sein. Ebenso konnte der Bohlweg seine gastronomische Bedeutung zwar durch die Schloss
Arkaden ausbauen, stellt er aber beispielsweise für Textilkonzepte weiterhin bestenfalls eine B-Lage dar. Aber
auch die angestammte 1A-Lage wird sich weiterentwickeln müssen, um Ihre Qualität zu behalten. Potenziale
sind in diesen Lagen vorhanden und müssen aktiviert werden. Insgesamt bietet die Ansiedlung von Primark gute
Chancen, die Dynamik der Innenstadtentwicklung anzufachen und den Lauf vom Damm bis zum Sack mit einem
durchgängigen Band an attraktiven Mietern zu besetzen und so die Innenstadt insgesamt zu stärken.
Neben der dynamischen Entwicklung der Innenstadt gibt es allerdings auch periphere Ansiedlungspläne, die für
die Innenstadtentwicklung eher kontraproduktiv sind. Auf dem ehemaligen Post-Areal am Bahnhof wurde dieser
Tage das Richtfest für den BraWo Park gefeiert. Abseits der Innenstadt entsteht ein Fachmarkt- und Business
Center, das bis Ende 2015 fertiggestellt werden soll. Neben einem Bürokomplex und einem Hotel entsteht dort
insbesondere ein Fachmarktzentrum mir rund 12.500 m² Verkaufsfläche und knapp 1.900 Parkplätzen.
Ankermieter werden ein ca. 8.100 m² großes Edeka SB Warenhaus und ein 2.500 m² großer Toys „R“ Us
Spielwarenmarkt. Weitere Mieter sind u.a. dm-Drogeriemarkt, Takko, Zoo & Co., ABC Schuhe und L’Osteria.
Das gesamte Areal erstreckt sich auf rund 75.000 m² und ist dem Bauherrn Volksbank eG Braunschweig
Wolfsburg zufolge, das größte privatwirtschaftliche Bauprojekt von Braunschweig. Nach heftigem Widerstand
wurde eine zweite Planung für ein weiteres Fachmarktzentrum abgesagt. Auf den Flächen der ehemaligen
Heinrich-der-Löwe-Kaserne im Stadtteil Rautheim wollte ein Braunschweiger Projektentwickler ein
Fachmarktcenter mit Schwerpunkt Nahversorgung auf rund 16.000 m² bauen. Eine beschlossene Änderung des
Bebauungsplans machte die Überarbeitung des Zentrenkonzeptes notwendig, was für heftige Diskussionen und
deutlich Gegenwind sorgte. Nach mehrmaliger Überarbeitung des Konzeptes und Verringerung der
zentrenrelevanten Sortimente wurde das Projekt komplett neu gestaltet und nun sollen dort 400 Wohneinheiten
sowie ein Nahversorgungszentrum mit Lebensmittler, Getränkemarkt und Drogerie entstehen. Die auf
Wohnnutzung fokussierte Planung könnte ab 2016 realisiert werden. Die Abkehr von den ursprünglichen
Planungen ist sehr zu begrüßen, zumal die Signale der Stadt, eine Aufweichung des Zentrenkonzeptes zu
erwägen, nicht zuträglich sind, um die guten Entwicklungen der Innenstadt in den letzten Jahren nachhaltig zu
stützen. Braunschweigs Stärke ist die Anziehungskraft der Innenstadt und diese wird nur gesichert, wenn
periphere Ansiedlungen, die Kaufkraft aus der Innenstadt abschöpfen, unterbunden werden.
Zusammengefasst hat sich die Innenstadt von Braunschweig nach dem Dämpfer durch die Schloss Arkaden, der
bestimmte Lagen stärker getroffen hatte als andere, in den letzten Jahren insgesamt positiv weiterentwickelt. Die
guten Lagen konnten sich stärken, wohingegen einige schwächere Lagen unter Druck geraten sind. Primark wird
über den Hype der Anfangstage hinaus einen dauerhaften und starken Impuls setzen und die Dynamik der
Innenstadt in eine neue Richtung lenken. Sämtliche Kraft sollte ausschließlich auf die Innenstadt gerichtet sein
und eine noch konsequentere Beschränkung peripherer Ansiedlungsbemühungen ist wünschenswert.
Braunschweig hat sich als Einkaufsdestination in seiner Region einen sehr guten Ruf erarbeitet und behauptet
hinter Hannover mit großem Abstand die zweite Position innerhalb der Hierarchie der niedersächsischen
Einzelhandelsstandorte. Und auch darüber hinaus brilliert die Löwenstadt unter den Städten seiner Größe
aufgrund hervorragender wirtschaftlicher Kennzahlen wie auch mit seinem weitreichenden Einzugsgebiet und
dürfte daher in den kommenden Jahren seine Bedeutung nicht nur behalten, sondern aus COMFORT-Sicht noch
weiter ausbauen.
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KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
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MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE
in EUR/m²
118
80 - 120 m²
300 - 500 m²
67
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches
(fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am
Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.
COMFORT-CITY RANKING
Demographie / (Sozio-) Ökonomie
Einzelhandel
Standort und Immobilien
Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der
Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer
Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien.
Für die wichtigsten, in diesem HIGH STREETS-Report mit einzelnen Städtereports dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig
ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich
dabei um:
• Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking
(Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft)
• Einzelhandels-Ranking
(Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche,
-flachenproduktivität)
• Standort- und Immobilien-Ranking
(Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität)
Herausgeber:
Kontakt
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
COMFORT Hamburg
Günter Rudloff, Frank Reitzig,
Thomas A-Heckh, Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung
von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten
spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von
Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum
ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält
Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
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COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
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Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-144
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