Was tun bei Kündigung der Wohnung?

Michels & Klatt
informiert:
Was tun bei Kündigung der
Wohnung?
Ein kurzer Überblick über wichtige
Rechte und Pflichten
Mietverhältnisse über Wohnungen werden auf Zeit geschlossen. Und
sowohl Mieter als auch Vermieter können über kurz oder lang in die Situation kommen, das Mietverhältnis kündigen zu müssen. Die Beachtung
einiger wichtiger gesetzlicher Regelungen verhindert ungewollte finanzielle Risiken.
Befristeter / unbefristeter Mietvertrag. In der Regel werden Mietverträge als unbefristete Verträge geschlossen. In einigen Fällen werden
jedoch zwischen Mieter und Vermieter von vornherein befristete Mietverträge geschlossen, die eine Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf einer bestimmten Zeit vorsehen. Nach den neuen gesetzlichen Bestimmungen ist eine solche Vereinbarung nur zulässig, wenn auf Seiten
des Vermieters ein Grund zur Befristung vorliegt. Befristungsgründe sind
zukünftige Selbstnutzung der Räume durch den Vermieter bzw., Angehörige, späterer Abriss oder Renovierung der Räume oder Vermietung
der Wohnräume an einen Mitarbeiter des Vermieters. Liegen diese Befristungsgründe auch bei Ablauf der Mietzeit noch vor, endet das Mietverhältnis automatisch. Sind die Befristungsgründe allerdings zwischenzeitlich weggefallen, kann der Mieter Verlängerung des Mietvertrages
ggf. sogar auf unbestimmte Zeit verlangen. Zur Überprüfung, ob der Befristungsgrund noch vorliegt, hat der Meter einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter.
Schriftliche Kündigung: Ist ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen worden, muss es durch Kündigungserklärung beendet werden. Das Gesetz sieht hierfür die Schriftform vor, das heißt, ein unterzeichnetes Schreiben. Ist ein Mietvertrag von mehreren Mietern oder
Vermietern geschlossen worden, so müssen alle die Kündigung unterzeichnen. Da durch das Kündigungsschreiben Fristen in Gang gesetzt
werden (s.u.), empfiehlt es sich, den Zugang des Schreibens beim ande-
ren Vertragspartner zu dokumentieren. Dies kann etwa durch Übersendung durch Einwurf - Einschreiben oder durch Übersendung per Boten
erfolgen. Kündigt der Vermieter, so soll er den Mieter auf dessen Recht,
der Kündigung zu widersprechen, hinweisen.
Kündigungsfrist: Das Gesetz sieht für die Kündigung von Mieter und
Vermieter unterschiedliche Fristen vor. Die Kündigungsfrist des Mieters
beträgt grundsätzlich 3 Monate. Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt 3 Monate bei einer bisherigen Dauer des Mietverhältnisses bis zu 5
Jahren, von 6 Monaten bei einer bisherigen Dauer von bis zu 8 Jahren
und 9 Monate bei Mietverhältnissen, die bereits mehr als 8 Jahre andauerten. Die Kündigung muss der Gegenseite bis zum 3. Werktag eines
Monats zugegangen sein, damit der Monat bei der Frist mit zählt.
Kündigungsschutz des Mieters: Nach der Gesetzeslage muss bei
Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter dieser ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.
Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter schwerwiegend seine vertraglichen Pflichten verletzt, der Vermieter Eigenbedarf an den
Räumlichkeiten geltend macht oder der Vermieter das Gebäude durch
Verkauf verwerten will. Diese Kündigungsschutzbestimmungen gelten
allerdings nur bei regulären Mietwohnungen und insbesondere auch
dann nicht, wenn die Mietwohnung sich in einem vom Vermieter selbst
bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen befindet,
Selbst wenn die oben genannten berechtigten Gründe vorliegen, kann
der Mieter noch der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine besondere Härte bedeuten würde, z.B. bei Krankheit oder der Unmöglichkeit der zeitnahen Beschaffung von Ersatzwohnraum.
Will der Mieter der Kündigung widersprechen, so muss er dies schriftlich
bis 2 Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses tun. Diese Frist beginnt
jedoch nur zu laufen, wenn der Vermieter den Mieter bei seiner Kündigung auf das Widerspruchsrecht hingewiesen hat (siehe oben), ansonsten kann sie auch noch später erklärt werden.
Fristlose Kündigung: Bei besonders schwerwiegenden Vertragsverstößen der jeweils anderen Seite können Vermieter und Mieter auch
fristlos kündigen. Auf Seiten des Mieter sind solche Kündigungsgründe
gegeben, wenn die Nutzung der Wohnung durch den Vermieter unmöglich gemacht wird, eine Gesundheitsgefährdung durch den Zustand der
Wohnung vorliegt, oder sonstige, vom Vermieter verschuldete schwerwiegende Gründe vorliegen, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses
unzumutbar erscheinen lassen.
Der Vermieter kann fristlos kündigen wenn der Mieter die Mietsache in
erheblichen Maße gefährdet, er an mindestens zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete schuldig bleibt, oder der Mieter den Hausfrieden
erheblich stört oder sonstige, vom Mieter verschuldete schwerwiegende
Gründe vorliegen, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar
erscheinen lassen.
Räumungsprozess: Räumt der Mieter trotz Kündigung des Vermieters
das Mietobjekt nicht, muss ihn dieser auf Räumung verklagen. Selbst
wenn der Vermieter dann ein Räumungsurteil erstreitet, kann er vom Gericht noch einen Räumungsaufschub erhalten, wenn die sofortige
Zwangräumung eine besondere Härte darstellen würde.
Renovierung bei Auszug: In der Regel sehen Mietverträge eine regelmäßige Renovierung der Wohnung durch den Mieter vor und – falls diese vorher nicht vorgenommen wurden - jedenfalls bei Auszug eine um-
fassende Renovierung. Viele dieser Formularmietverträge enthalten jedoch unwirksame Klauseln. Eine Verpflichtung zur Renovierung im Mietvertrag ist dann unzulässig und damit unwirksam, wenn sie die zuletzt
vom Mieter vorgenommenen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit völlig unberücksichtigt lässt. Im Übrigen kann ein Mieter im Mietvertrag nicht ohne weiteres verpflichtet werden, die Wohnung in regelmäßigen Abständen ohne Rücksicht auf ihren Zustand zu renovieren. Eine
solche Mietklausel stellt eine ebenfalls unangemessene Benachteiligung
des Mieters dar und ist auch unwirksam. Bei einem Fristenplan ohne
Rücksicht auf den Renovierungsbedarf, besteht nach der Rechtsprechung überhaupt keine Verpflichtung des Mieters. Es kommt also zum
einen auf die genauen Bestimmungen im Mietvertrag, zum anderen auf
den Renovierungsbedarf der Wohnung darauf an, ob bei Auszug tatsächlich noch einmal renoviert werden muss. Selbst wenn renoviert werden muss, heißt „fachgerechte“ Renovierung nicht, dass diese durch einen Handwerker vorgenommen werden muss.
Abrechnung von Nebenkosten und Kaution: Die Mietkaution nebst
angelaufener Zinsen ist vom Vermieter grundsätzlich nach Beendigung
des Mietverhältnis und Auszug des Mieters auszuzahlen. Macht der
Vermieter noch Forderungen gegen den Mieter geltend, muss er innerhalb einer angemessen Frist eine Endabrechnung vornehmen. Wie lange diese Frist ist, bestimmt sich nach den besonderen Umständen des
Einzelfalles.
Einschaltung eines Anwaltes: Diese Infobroschüre kann nur einen
sehr groben und unvollständigen Überblick über die Probleme geben, die
bei Beendigung eines Mietverhältnisses auftauchen können. Insbesondere kann sie keine umfassende anwaltliche Beratung ersetzen. Viele
Probleme im Einzelfall hängen von den vertraglichen Vereinbarungen
zwischen Vermieter und Mieter ab. Darüber hinaus sieht das Gesetz
zahlreiche Sonderregelungen bei speziellen Formen von Wohnraum wie
Studentenheimen o.ä. vor oder wenn Vermieter und Mieter unter einem
Dach leben. Hinzu kommt, dass das Mietrecht am 1.9.2001 grundlegend
reformiert wurde. Für ältere Mietvertrage gelten zum Teil noch alte Bestimmungen bzw. Übergangsregelungen Zeichnet sich eine Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter anlässlich der Beendigung
des Mietverhältnisses ab, sollte daher ein Anwalt so früh wie möglich
eingeschaltet werden.
Annette Michels
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Familienrecht
Daniela Klatt
Rechtsanwältin
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