Wenn der Mieter verschwindet

Wenn der Mieter verschwindet
Donnerstag, den 16. Februar 2012 um 12:36 Uhr - Aktualisiert Montag, den 23. September 2013 um 10:23 Uhr
Leider kommt es immer wieder vor, dass Mieter sich „einfach so“ aus dem Staub machen.
Dann haben Sie ein Problem. Ist der Mieter endgültig ausgezogen – oder vielleicht doch nur
zeitweise verschwunden? Meist merkt man erst, dass etwas nicht stimmt, wenn die Miete
ausbleibt und man den Mieter nicht mehr erreicht.
Mietverhältnis ohne Mieter
So bitter das ist: Mit dem Verschwinden des Mieters ist das Mietverhältnis nicht beendet. Das
bedeutet aber auch, dass der Mieter immer noch über die Wohnung verfügt. Sie dürfen sie also
nicht betreten. Einzige Ausnahme bleibt: Nur wenn eine konkrete Notlage eintritt, dürfen Sie die
Wohnung ohne Zustimmung des Mieters betreten. Und das Verschwinden des Mieters ist
äußerst ärgerlich – aber noch lange keine Notlage.
Wie gesagt: Das Mietverhältnis besteht jetzt noch und damit ist der Mieter auch
immer noch im Besitz der Wohnung. Deshalb kommt eine eigenmächtige Räumung Ihrerseits
nicht infrage. Die Folgen können verheerend sein, wie das folgende Beispiel zeigt:
Weil sein Mieter spurlos verschwunden war und seine Miete nicht mehr zahlte, kündigte ein
Wiesbadener Vermieter dem Verschwundenen fristlos und räumte dessen Wohnung. Dabei
handelte es sich um eine sogenannte “kalte Räumung” ohne jeden richterlichen Beschluss. Ein
Teil des Inventars landete auf dem Müll, den Rest lagerte der Vermieter ein. Als der Mieter
wieder auftauchte, verlangte dieser Schadenersatz für die entsorgten und während der
Lagerung beschädigten oder verschmutzten Stücke. Rund 62.000 € machte er geltend.
Zu Recht entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14.07.2010 – Aktenzeichen VIII ZR
45/09). Der Vermieter hätte auf jeden Fall einen richterlichen Beschluss gebraucht, um die
Wohnung zu räumen. Durch die “kalte Räumung” traf ihn nach Meinung der Richter zusätzlich
eine besondere Obhutspflicht. Er hätte zumindest ein Inventarverzeichnis der geräumten
Sachen mit Wertangaben erstellen müssen. Denn gegenüber dem Mieter muss er jetzt
beweisen, dass dessen Angaben nicht stimmen.
So schnell wie möglich kündigen
Um wieder an Ihre Wohnung zu kommen, sollten Sie dem verschwundenen Mieter so schnell
wie möglich kündigen. Da keine Miete mehr eingeht, haben Sie auch einen Grund zur fristlosen
Kündigung. Lesen Sie hierzu auch den Beitrag „Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug“ .
Doch wohin sollen Sie die Kündigung schicken? Glücklicherweise ist sich hier die
Rechtsprechung ausnahmsweise einig: Verschwindet der Mieter, ohne eine neue Anschrift zu
hinterlassen, dürfen Sie die Kündigung an die bekannte Adresse schicken. Dass der Mieter dort
nicht mehr anzutreffen ist, spielt hierbei keine Rolle. Sie sollten aber später durch Zeugen
beweisen können, dass die Kündigung zugestellt wurde. Es hat schon Fälle gegeben, bei
denen Mieter nach Monaten zurückkehrten und wieder in die Wohnung wollten.
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Dann müssen Sie vor Gericht beweisen, dass die Kündigung ordnungsgemäß zugestellt wurde.
Am besten wählen Sie eine Person Ihres Vertrauens als Boten. Der Bote sollte sich die
Kündigung zunächst durchlesen und dann einkuvertieren. Danach wirft der Bote das Schreiben
in den Briefkasten des Mieters. Da der Bote vor Gericht ein wichtiger Zeuge ist, sollte es sich
hierbei möglichst nicht um einen nahen Verwandten handeln.
Trotz Kündigung: Ein Räumungsurteil muss her
Ist die Kündigung vollzogen, ist das Mietverhältnis beendet. Das heißt aber leider nicht, dass sie
jetzt wieder uneingeschränkt über die Wohnung verfügen können. Das können Sie erst, wenn
Sie ein Räumungsurteil erwirkt haben. Das geht nur über einen Räumungsprozess, der Sie
einiges kostet. Doch auch wenn Sie das Geld für den Prozess auch aller Wahrscheinlichkeit
nach nicht mehr wiedersehen: Sie müssen den Prozess führen.
Tipp:
Sehen Sie noch Chancen, die Mietrückstände einzuklagen, sollten Sie neben der
Räumungsklage gleichzeitig die noch offen stehenden Zahlungen einklagen. Überlegen Sie
aber, ob Sie hier nicht gutes Geld schlechtem hinterherwerfen.
Keine Angst: Dass Sie keine neue Anschrift des Mieters haben, nutzt diesem bei
Klagezustellung gar nichts. Es wird einfach an die noch bekannte und gültige Adresse
zugestellt. Kann der Postbote nicht zustellen, weil er niemanden antrifft, wird das Schriftstück
bei der Post hinterlegt und dem Mieter ein Abholschein in den Briefkasten geworfen. Damit gilt
das Schreiben aber schon als zugestellt – auch wenn der Mieter es nicht abholt.
Tipp:
Entfernen Sie schon mal das Namensschild des Mieters an der Klingelanlage, kann das zum
Eigentor werden. Weil der Postbote die Adresse nicht auffinden kann, kann er nicht zustellen.
Sie werden dann vom Gericht angeschrieben und es kommt zur sogenannten öffentlichen
Zustellung. Für Sie bedeutet das jedoch Zeitverlust und damit auch finanzielle Einbußen.
Ist alles ordnungsgemäß vonstatten gegangen und findet keine öffentliche Zustellung statt,
müssen Sie noch vier bis sechs Wochen warten, bis ihnen ein Räumungsurteil zugestellt wird.
Denn entweder entscheidet der Richter nach Aktenlage und leitet ein schriftliches Vorverfahren
ein oder er erlässt einen sogenannten frühen ersten Termin.
Kommt es zum schriftlichen Vorverfahren, wird dem Mieter die Klage zugestellt und er
kann binnen zwei Wochen mitteilen, dass er sich gegen die Vorwürfe zur Wehr setzen will.
Danach werden ihm noch einmal zwei Wochen eingeräumt, binnen derer er seine Verteidigung
formulieren und vorlegen muss. Reagiert er aber nicht (was in diesem Fall zu erwarten ist), wird
der Richter den Mieter entsprechend Ihres Klageantrages verurteilen. Man spricht dann vom
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Versäumnisurteil.
Wenn es dazu kommt, beraunt der Richter einen frühen ersten Termin meist spätestens vier
Wochen nach Klageeinreichung an. Zu diesem Termin sollten Sie anwesend sein oder sich
zumindest von einem Anwalt vertreten lassen. Da ihr Mieter aller Voraussicht nach nicht
erscheinen wird, sind die Chancen gut, dass ein Urteil in Ihrem Sinne ergeht.
Sie kommen immer noch nicht in die Wohnung
Es mag unglaublich klingen, aber nachdem Sie nun ein Räumungsurteil in Händen halten,
dürfen Sie immer noch nicht in die Wohnung und sie ausräumen. Das darf nur der
Gerichtsvollzieher. Den müssen Sie beauftragen – was natürlich wieder Geld kostet. Denn der
Gerichtsvollzieher will erst mal einen Vorschuss, um einen Spediteur beauftragen zu können.
Dieser Vorschuss kann im höheren drei bis im mittleren vierstelligen Bereich liegen.
Tipp:
Befinden sich nur noch wenige Möbel in der Wohnung, reden Sie mit dem Gerichtsvollzieher.
Meist kann man sich mit ihm auf eine andere Lösung einigen und auf den teuren Spediteur
verzichten.
Es kommt leider häufiger vor, als man denkt: Der Mieter ist ausgezogen und in der Wohnung
stehen noch jede Menge Möbelstücke und andere Gegenstände herum. Darf man diese jetzt
einfach entsorgen oder muss man den Mieter mahnen? Fragen, die wir in diesem Artikel
beantworten wollen.
Der Mieter ist zur Räumung verpflichtet
Ist das Mietverhältnis beendet, hat der Mieter die Wohnung zu räumen. Die Räumung bedeutet
– auf einen einfachen Nenner gebracht – dass er die Wohnung so verlässt, wie er sie
vorgefunden hat. Dazu gehört auch, dass er alle von ihm eingebrachten Gegenstände aus der
Wohnung entfernt. Ausnahmen können sich nur ergeben, wenn die ehemaligen Mietparteien
entsprechende Absprachen getroffen haben.
Gegenstände, die der Mieter beim Einzug übernommen hat, muss er nicht entfernen,
es sei denn, sie sind in sein Eigentum übergegangen. Hat der Mieter beispielsweise die
Einbauküche vom Vorgänger gekauft, muss er sie beim Auszug entfernen. Hat der Vorgänger
jedoch seine Küche einfach in der Wohnung belassen, ohne dass sie vom Mieter gekauft
wurde, muss er sie auch jetzt nicht entfernen.
Der Mieter muss alle Zimmer und Anlagen räumen, die ihm während des Mietverhältnisses zur
Verfügung standen. Also müssen auch Keller- und Speicherräume oder Garagen geräumt
werden. Darüber hinaus hat er auch seine privaten Gegenstände von gemeinschaftlichen
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Flächen zu entfernen.
Es kommt auf die Mengen an
Hat der Mieter Gegenstände zurückgelassen, kommt es zunächst auf die Mengen an, die noch
in der Wohnung stehen. Stehen so viele Möbelstücke herum, dass eine Weitervermietung nicht
möglich ist, können Sie von Ihrem ehemaligen Mieter eine Nutzungsentschädigung verlangen.
Das wäre beispielsweise der Fall, wenn der Mieter seine Einbauküche in der Wohnung
zurückgelassen hat. Berufen Sie sich bei der Nutzungsentschädigung auf § 546a BGB, wo es
heißt:
„(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so
kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete
oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.“
Plant der ehemalige Mieter beispielsweise seine Einbauküche an seinen Nachfolger zu
verkaufen und lässt sie deshalb in der Wohnung stehen, muss er sich hierfür zuvor die
Erlaubnis des Vermieters einholen.
Hat der Mieter nur einige Gegenstände zurückgelassen, kann der ehemalige Vermieter
allerdings keine Ansprüche nach § 546a BGB geltend machen. Der Vermieter darf die Dinge
aber auch nicht „entsorgen“. Er ist verpflichtet, sie eine angemessene Zeit aufzubewahren,
damit der Mieter diese zurückholen kann. Der Begriff „angemessene Zeit“ wird von den
Gerichten unterschiedlich ausgelegt. Zwei bis drei Monate sollten die Gegenstände auf jeden
Fall aufbewahrt werden. Nicht aufbewahrt werden müssen „herrenlose Sachen“ (§ 595 BGB).
Als „herrenlos“ gelten Sachen, wenn der Eigentümer in der Absicht, auf das Eigentum zu
verzichten, den Besitz der Sache aufgibt. Davon können Sie bei wertlosem Gerümpel
ausgehen. Vorsicht jedoch bei Kunstgegenständen. Was für Sie vielleicht einen eher wertlosen
„kitschigen“ Eindruck macht, kann sich später als wertvolles Kunstwerk herausstellen.
Vorsicht: Keine eigenen Aktionen
Wenn der Vermieter zur Selbsthilfe greift, wird das in fast allen Fällen für ihn äußerst negative
Folgen haben. Sie dürfen nicht einfach die Möbel oder anderen Gegenstände Ihres ehemaligen
Mieters der nächsten Sperrmüll-Abfuhr anvertrauen. Um die Wohnung leer zu bekommen,
müssen Sie den ehemaligen Mieter erst einmal auffordern, die Wohnung endgültig zu räumen.
Da es sich hier um eine Abmahnung handelt, müssen Sie auch hier sicherstellen, dass in einem
Rechtsstreit der Eingang der Abmahnung nachgewiesen werden kann.
In der Abmahnung fordern Sie den Exmieter auf, seine ehemalige Mietwohnung zu räumen.
Setzen Sie ihm hierfür eine angemessene Frist. Schreiben Sie nicht „umgehend“ oder „sofort“
sondern geben Sie ein präzises Datum an. Empfehlenswert wäre eine Frist von 14 Tagen.
Drohen Sie dem Exmieter gleichzeitig an, dass sie die Wohnung nach Ablauf der Frist auf
Kosten des Mieters räumen lassen.
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Der Hinweis auf die Räumung auf Kosten des Exmieters ist besonders wichtig. Denn zunächst
schuldet der ehemalige Mieter lediglich die Räumung der Wohnung und kein Geld. Erst durch
den Hinweis und der Fristeinräumung schuldet der Mieter – nach Ablauf der Frist – auch Geld.
Kommt es nach Ablauf der Frist zu einer Räumung, heißt dies nicht, dass der Ex-Vermieter nun
auch über die geräumten Sachen verfügen kann. Auch jetzt ist er verpflichtet, diese
Gegenstände aufzubewahren, soweit es sich nicht um herrenlose Gegenstände (wertloses
Gerümpel) nach § 595 BGB handelt. Wirft der Vermieter Sachen des ehemaligen Mieters weg,
kann der Ex-Mieter Schadenersatz verlangen. Dies gilt auch dann, wenn das Eigentum des
Mieters außerhalb der ehemals vermieteten Bereiche beschädigt, zerstört oder entwendet wird.
Im Übergabeprotokoll vermerken
Beim Auszug eines Mieters sollte in jedem Fall ein Übergabeprotokoll erstellt werden. Ein
Musterprotokoll finden Sie auch in der „Mappe bei Wohnungsübergabe“, die sich in unserem
Vorlagenbereich befindet (
http://www.hausblick.de/vorlagenmusterschreiben-fuer-jede-gelegenheit).
Hier sollten Sie auch vermerken, wenn der Mieter noch Mobiliar oder andere Gegenstände in
der Wohnung belässt. Außerdem sollte vermerkt werden, was mit den zurückgelassenen
Sachen geschehen soll. Will der Mieter die Sachen abholen, sollten Sie gleich einen Termin
vereinbaren und vermerken, dass die Dinge nach Verstreichen des Termins von Ihnen auf
Kosten des Mieters entfernt und maximal drei Wochen auf Kosten des Mieters aufbewahrt
werden. Sollen die Gegenstände entsorgt werden, sollte dies ebenfalls festgehalten werden.
Gleichzeitig sollte notiert werden, wer die Entsorgung durchführt (das kann auch der Vermieter
sein) und wer die Kosten trägt (das dürfte eigentlich immer der Mieter sein).
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