Mustervertrag Gewerbemietvertrag

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Gewerbemietvertrag
Quelle: Jürgen Leske
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Gewerbemietvertrag1
Zwischen
Herrn/Frau __________2 >>Adresse<<
und
- nachfolgend Vermieter genannt -
Herrn/Frau __________ >>Adresse<<
- nachfolgend Mieter genannt wird folgender Geschäftsraummietvertrag geschlossen:
§ 1 Gegenstand
(1) Herr/Frau/Firma__________ vermietet an Herrn/Frau/Firma __________ die Räume >>Geschoß
l/r/M, Adresse<< bestehend aus _________ Räumen >>Beschreibung<<.
(2) Die Parteien gehen davon aus, dass die unter Absatz 1 genannten Räume __________ m2 messen3. Im Übrigen wird ein Lagerraum im Keller mit vermietet.
§ 2 Mietzweck
(1) Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines __________-unternehmens4.
(2) Das Mietobjekt wird allein zu der im Absatz 1 beschriebenen Nutzung vermietet. Eine Änderung
des Nutzungszwecks darf nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters erfolgen.
(3) Es ist Sache des Mieters, sich eventuell erforderliche Genehmigungen zu verschaffen, die zum
Nutzung der Räume notwendig sind. Der Vermieter haftet nicht, wenn solche Genehmigungen nicht
erteilt werden aus Gründen, die mit der Beschaffung der Mietsache oder deren Lage5 zusammenhängen.
(4) Bauliche Veränderungen, die für den Vertragszweck erforderlich sind, hat der Mieter selbst und
auf eigene Kosten zu veranlassen. Sie müssen dem Vermieter rechtzeitig vor der Ausführung angezeigt werden. Eventuell erforderliche Genehmigungen besorgt der Mieter selbst und auf eigene Kosten. Nach Beendigung dieses Vertragsverhältnisses hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters
dafür zu sorgen, dass der ursprüngliche Zustand, wie er im Augenblick der Übernahme bestand,
wieder hergestellt wird.
(5) Der Mieter übernimmt die Mietsache wie besichtigt und wie im anliegenden Übergabeprotokoll,
das integraler Bestandteil dieses Vertrages ist, festgehalten. Spätere Einwendungen wegen offener
oder versteckter Mängel sind ausgeschlossen6.
§ 3 Mietzeit
(1) Das Mietverhältnis wird zunächst auf __________ Jahre abgeschlossen. Es beginnt mit dem
___________ und endet am ___________7.
(2) Das Vertragsverhältnis verlängert sich nach dem Ablauf der Mietzeit (Absatz 1) um jeweils
__________ Jahre, sofern es nicht von einer der Vertragsparteien gekündigt wird, und zwar
__________ Monate vor Ablauf der Vertragszeit.
(3) Die Kündigung hat durch Einschreiben zu erfolgen8.
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§ 4 Mietzins, Nebenkosten
(1) Der Mietzins für das vertragsgegenständliche Mietobjekt beträgt monatlich __________ EUR9
zzgl. der jeweils gültigen Umsatzsteuer, derzeit 19 %, mithin _______________ EUR. Sollte sich der
Umsatzsteuersatz verändern, gilt ab diesem Zeitpunkt der neue Steuersatz als vereinbart.
(2) Der Mieter trägt sämtliche Betriebskosten und zwar entsprechend der Betriebskostenverordnung.
Die Betriebskostenverordnung ist diesem Vertrag beigefügt und integraler Bestandteil dieses Vertrages. Zu den Betriebskosten zählen auch die Verwalterkosten, die pauschal mit EUR _____________
pro Monat angesetzt werden. Der Mieter weiß, dass eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von
insgesamt EUR __________ pro Monat zu zahlen ist, gleichzeitig mit dem monatlichen Mietzins10.
(3) Über die Betriebskosten wird jährlich abgerechnet. Zieht der Mieter während einer Abrechnungsperiode aus, dann ist der Vermieter berechtigt, die Kostenverteilung bei nächst fälliger Abrechnung vorzunehmen. Der Vermieter wendet zur Berechnung der Umlegung der Kosten die gesetzlichen Bestimmungen an, soweit diese bestehen. Ansonsten kann er nach billigem Ermessen verfahren.
(4) Der Mietzins samt Betriebskosten ist monatlich im Voraus fällig, spätestens jedoch am dritten
Werktag des Monats11.
(5) Die Steuernummer des Vermieters lautet: __________12
§ 5 Erhöhung des Mietzinses13
Der Vermieter ist berechtigt, den Mietzins nach Maßgabe des § 557 b BGB durch schriftliche Erklärung an die eingetretene Änderung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte in Deutschland (Basis __________) anzupassen.
§ 6 Kaution
(1) Mit der Unterschrift unter diesen Vertrag leistet der Mieter dem Vermieter zur Sicherung seiner
Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis eine Kaution in Höhe von EUR __________14.
(2) Der Vermieter wird die Kautionssumme getrennt von seinem Vermögen anlegen, und zwar mit
einer __________monatigen Kündigungsfrist zu einem üblichen Zinssatz15.
(3) Erlangt der Vermieter Forderungen gegen den Mieter während oder nach Beendigung der Mietzeit, die sich aus dem Vertragsverhältnis ergeben, so kann er sich aus der Kaution befriedigen. Geschieht eine solche Befriedigung während der Vertragsdauer, so ist der Mieter verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den im Absatz 1 genannten Betrag aufzustocken.
(4) Nach Beendigung des Vertrages rechnet der Vermieter über die Kaution ab und zahlt die verbleibende Kautionssumme zuzüglich Zinsen an den Mieter aus. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters ist
fällig drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache. Ist abzusehen, dass noch Betriebskosten vom Mieter nachzufordern sind, dann kann der Vermieter einen
Sicherheitsbetrag bis zur Abrechnung nach § 4 Abs. 3 einbehalten.
§ 7 Instandhaltung / Instandsetzung
(1) Fallen Kosten zur Instandhaltung oder Instandsetzung an, so trägt diese der Mieter, dies jedoch
nur bis zu einem Betrag von EUR __________ pro Jahr16.
(2) Handelt es sich bei Instandhaltungskosten um solche, gegen die der Vermieter versichert ist, so
hat der Mieter dafür nur insoweit einzustehen, als die Versicherung nicht eintritt. Ferner braucht
der Mieter nicht für Schäden an der Mietsache einzustehen, die durch Dritte verursacht sind, die
nicht dem Risikobereich des Mieters zuzurechnen sind17.
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§ 8 Schönheitsreparaturen18
(1) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen fachgerecht auszuführen.
Zu diesen Schönheitsreparaturen zählen: _______________________________________________ 19
Die Zeitenfolge dafür beträgt in der Regel:
a) Bei Küchen, Bädern und Duschen
5 Jahre.
b) Bei Büroräumen, Fluren, Dielen und Toiletten
8 Jahre.
c) Bei allen übrigen Räumen
10 Jahre.
(2) Die Zeitenfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit
Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden
sind, von diesem Zeitpunkt an.
(3) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen
nach Bedarf fachgerecht durchzuführen, wenn die Zeitenfolge nach Abs. 1 seit der Übergabe der
Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
(4) Kann der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der in diesem Paragraphen genannten Zeitfolgen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind und befindet sich das Mietobjekt in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss der Mieter anteilig den
Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn das Mietobjekt im Zeitpunkt der
Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die in
diesem Paragraphen genannten Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet
sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.
§ 9 Werbeanlagen
(1) Der Mieter ist berechtigt, an der Außenfront des Hauses im Rahmen des gesetzlich Zulässigen ein
Schild/Leuchtreklame etc. anzubringen, das/die auf seinen Betrieb hinweist. Etwaig notwendige
Genehmigungen hat der Mieter selbst und auf eigene Kosten zu besorgen20.
(2) Mit der Räumung der Mietsache hat der Mieter die von ihm angebrachten Schilder etc. zu entfernen und für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu sorgen.
(3) Ein Hinweis auf den Wegzug des Betriebes kann noch drei Monate nach Auszug am Gebäude verbleiben.
§ 10 Nutzung der Mietsache / Untervermietung
(1) Der Mieter hat die Mieträume und die gemeinschaftlichen Einrichtungen schonend und pfleglich
zu behandeln.
(2) Der Mieter darf die Mieträume nur zu den vertraglich bestimmten Zwecken benutzen (vgl. § 2
Abs. 2).
(3) Der Mieter ist berechtigt, die Mietsache ganz oder teilweise unterzuvermieten. Die Erlaubnis zur
Untervermietung kann aus wichtigem Grund verweigert oder widerrufen werden. Ein wichtiger
Grund kann auch in der Person des Dritten liegen. Insbesondere liegt dann ein wichtiger Grund vor,
wenn der Untermieter in Konkurrenz zu anderen Gewerbetreibenden im Haus tritt.
(4) Bei unbefugter Untervermietung kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter mit einer Wir© 2014 Holzmann Medien
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kung von sechs Wochen das Untermietverhältnis kündigt. Räumt der Untermieter nicht, so steht
dem Vermieter gegenüber dem Mieter ein Grund zur fristlosen Kündigung zu. Dieses Recht jedoch
kann er nur unverzüglich geltend machen, nachdem ihm die gegen die Untervermietung sprechenden Gründe bekannt geworden sind.
§ 11 Verkehrssicherungspflicht21
(1) Der Mieter übernimmt die Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich der Fläche, die er gemietet hat
und hinsichtlich des Ein- und Ausgangsbereichs. Die Gehwege auf und vor dem Haus hat der Vermieter regelmäßig zu reinigen, wenn nötig zu streuen und von Schnee und Eis frei zu halten.
(2) Im Innenverhältnis stellt der Mieter den Vermieter von Ansprüchen Dritter aus Verletzung dieser
Verkehrssicherungspflicht frei, soweit das Mietobjekt betroffen ist22.
§ 12 Betreten der Mietsache durch den Vermieter23
(1) Der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter kann die Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes
nach vorheriger Ankündigung und während der üblichen Betriebszeiten betreten, dies jedoch nur in
angemessenen Abständen.
(2) Soll das Anwesen verkauft werden oder ist der Mietvertrag gekündigt, so kann der Vermieter
oder ein von ihm Beauftragter auch zusammen mit Kauf- oder Mietinteressenten die Mietsache besichtigen, jedoch nur nach rechtzeitiger Anmeldung und zu den üblichen Geschäftszeiten.
(3) Bei Gefahr in Verzug hat der Vermieter jederzeit das Recht, das Mietobjekt auch ohne Vorankündigung und in Abwesenheit des Mieters zu betreten.
§ 13 Rückgabe der Räume
(1) Die Mietsache ist nach Beendigung der Mietzeit besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. Hinweis auf § 8 Abs. 3.
(2) Der Mieter hat die Mietsache bei Auszug in den Zustand zurückzuversetzen, wie er zu Beginn des
Mietverhältnisses war. Einrichtungen, mit denen er Räume ausgestattet hat, kann er entfernen24.
Jedoch kann der Vermieter diese Ausübung des Wegnahmerechts abwenden durch Zahlung einer
angemessenen Entschädigung, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme
hat25.
(3) Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung26.
§ 14 Energieausweis27
Dem Mieter wurde der Gebäudeenergieausweis des vertragsgegenständlichen Objekts zugänglich
gemacht.
§ 15 Schutz des Geschäftsbetriebs des Mieters
Der Vermieter verpflichtet sich, innerhalb des gesamten Grundstücks, auf dem sich das Mietobjekt
befindet, keinen Mietvertrag mit einem Unternehmen gleichen oder vergleichbaren Zuschnitts abzuschließen wie dasjenige des Mieters.
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§ 16 Schriftform
(1) Es gibt keine weiteren Vereinbarungen außer den hier im Vertrag schriftlich getroffenen. Mündliche Nebenabreden gibt es nicht.
(2) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Dieses gilt auch für die
Schriftformklausel selbst.
_____________________
Ort, Datum
_____________________
Unterschrift Vermieter
____________________
Unterschrift Mieter
Anlage Betriebskostenverordnung28
vom 25.11.2003, BGBl 2003 I S. 2346, Fassung vom 1.1.2000 bis 31.12.2008
§ 1 Betriebskosten
(1) 1 Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. 2 Sachund Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt
werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die
Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die
Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs
aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2. die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung
oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung
einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten
der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3. die Kosten der Entwässerung,
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hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs
einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen
Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine
Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem
Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des
Betriebsraums;
oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens
a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen
Hausanlagen entsprechend Buchstabe a;
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in
der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
5. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe
a;
oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen
im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
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a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer
2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c
und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4
Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung,
Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung
der Anlage;
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der
Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten
entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich
der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern
gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
10. die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung
von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und
der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11. die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den
Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume,
Waschküchen;
12. die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits
als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wassersowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
14. die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den
Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
15. die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
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hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für
eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen;
oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse;
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung
der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie
die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
17. sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Stand: Juli 2014
1
Dieses Vertragsmuster ist anwendbar für die Anmietung von Geschäftsräumen, also für Räume, die gewerblichen oder auch freiberuflichen Zwecken dienen sollen.
Damit soll abgegrenzt werden gegenüber der Wohnraummiete. Diese Abgrenzung ist wichtig, weil im Falle der
Anmietung eines Objekts, in dem Menschen wohnen sollen, eine Reihe anderer, einschränkender Vorschriften
gelten, die dem Schutz des Mieters dienen. Die Wohnraumschutzvorschriften und die Vorschriften zur Wohnungsmiete sind auf Verträge über die Miete von Geschäftsräumen nicht anwendbar.
Zu beachten ist im Übrigen: Gerade Mietverträge werden häufig unter Berufung auf das AGB-Recht (das Recht
der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) angefochten und es passiert immer wieder, dass eine über lange Jahre
als gültig angesehene Klausel als rechtswidrig erklärt wird. Es ist also wichtig, stets die Rechtsprechung im
Auge zu behalten und sich nicht in der Sicherheit zu wiegen, eine altbewährte Klausel werde in alle Zukunft
Bestand haben.
2
Gerade bei Mietverträgen über Geschäftsräume ist der Mieter oder auch der Vermieter häufig eine juristische
Person, also etwa eine GmbH oder eine AG. In diesem Fall muss der gesetzliche Vertreter den Vertrag unterzeichnen. Keine juristische Person ist etwa die OHG, aber sie ist parteifähig. In der Regel reicht hier die Unterschrift eines vertretungsberechtigten Gesellschafters, ebenso bei der Kommanditgesellschaft. Strittig ist die
Lage bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Im Zweifel sollte man darauf bestehen, dass alle Gesellschafter
unterzeichnen.
3
Es empfiehlt sich, das Mietobjekt genau zu beschreiben. Ein Vermieter, der eine präzise Quadratmeterzahl
angibt, läuft jedoch Gefahr, mit dem Mieter dann in Streit zu geraten, wenn dieser eine kleinere Zahl ermittelt. Deshalb empfiehlt es sich, sich im Vertrag auf eine bestimmte Quadratmeterzahl zu einigen. Diese Quadratmeterzahl wird dann bei der Berechnung der Nebenkosten zum Umlagemaßstab.
4
In aller Regel ist es angebracht, die Zweckbestimmung genauer zu definieren. Damit ist, auch wenn sonst zu
dieser Frage im Vertrag nichts gesagt wird, die Nutzung eingegrenzt, zu der der Mieter berechtigt sein soll.
Geht er darüber hinaus oder nutzt er anders, so kann dies den Vermieter zur Kündigung berechtigen.
Allerdings sollte der Vermieter wissen, dass bei Nennung des Zwecks seine Räume auch zu diesem Zweck geeignet sein müssen. Ist dies nicht so, könnte er in die Haftung genommen werden.
5
Eine Klausel mit der hier vorgetragenen Einschränkung dürfte der Überprüfung standhalten (eine Garantie
kann indes nicht gegeben werden). Jedenfalls nicht bestandskräftig wäre eine Klausel, in der das Risiko für die
Versagung der behördlichen Genehmigung ohne Rücksicht auf die Gründe – beispielsweise auch dann, wenn sie
grundstücksbezogen sind – auf den Mieter abgewälzt wird.
6
Mit Haftungsfreizeichnungen sollte jeder Vermieter vorsichtig sein und zwar im Hinblick auf das AGB-Recht.
Gerade Mietverträge werden häufig unter Berufung auf das AGB-Recht angefochten und es passiert immer wieder, dass eine über lange Jahre als gültig angesehene Klausel als rechtswidrig erklärt wird. Es ist also wichtig,
stets die Rechtsprechung im Auge zu behalten und sich nicht in der Sicherheit zu wiegen, eine altbewährte
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Klausel werde in alle Zukunft Bestand haben.
Aus Beweisgründen sollte keinesfalls auf ein Übernahmeprotokoll verzichtet werden – übrigens am Ende des
Vertragsverhältnisses auch nicht auf das Übergabeprotokoll.
7
Denkbar wäre auch ein unbefristeter Vertrag. Jedoch muss bedacht werden, dass dieser jeder Zeit ohne Angabe von Gründen nach den Regeln des § 580 a Bürgerliches Gesetzbuch - BGB gekündigt werden kann – ein
Umstand, der für beide Vertragsparteien unbequem sein kann. Der Mieter, der Gewerbetreibender ist, hat ein
Interesse daran, sein Gewerbe für einige Jahre am selben Ort ausüben zu können. Daher neigt man bei Gewerbemietverträgen zu längeren Laufzeiten.
8
Diese Klausel ist allein schon wegen der Beweisführung anzuraten.
9
Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, § 4 Nr. 12 a Umsatzsteuergesetz - UStG. Jedoch kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren (was der Vermieter hier im Muster
getan hat). In diesem Fall kann der Vermieter die bei ihm angefallene Vorsteuer gegen die eingenommene
Umsatzsteuer gegenrechnen. Dies geht aber nur, wenn der Mieter umsatzsteuerpflichtige Umsätze erwirtschaftet. Das trifft nicht auf jeden Unternehmer zu: Versicherungsvertretern oder Ärzten kann man das Objekt nicht
zzgl. Umsatzsteuer vermieten, denn sie erheben keine Umsatzsteuer auf ihre Leistung.
10
Unklarheiten über die Kostentragungspflicht der Nebenkosten gehen zu Lasten des Vermieters. Daher sollte
auf die Betriebskostenverordnung hingewiesen werden, wobei diese zweckmäßiger Weise an den Vertrag angehängt werden sollte. Unabhängig davon, ob es sich um einen Gewerbemietvertrag (hier im Muster) oder um
einen solchen über Wohnraum handelt, können die 18 Kostenarten bei der Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden, die in der Betriebskostenverordnung im Anhang benannt werden. Im Falle der Vermietung von
Gewerberaum kann der Vermieter allerdings auch Verwalterkosten geltend machen. Sie werden daher in diesem Muster auch gesondert genannt.
11
Hier ist nur festgehalten, was allgemein üblich ist: Die monatliche Zahlung des Mietzinses, und zwar im Voraus. Dieser Passus ist aber deshalb notwendig, weil § 579 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB für Geschäftsraummieten als das Normale festhält, dass die Miete nach Ablauf je eines Kalendervierteljahres am ersten Werktag
des folgenden Monats zu entrichten ist.
12
Weil es sich hier um ein Dauerschuldverhältnis handelt, wo keine Rechnungen erstellt werden, hat der Vermieter hier im Vertrag seine Steuernummer bekannt zu geben.
13
Sobald ein Vertrag über längere Zeit gehen soll oder unbefristet ist, sollte eine Erhöhungsklausel aufgenommen werden. Anders als in Wohnraummietverhältnissen kann der Mietzins bei der Geschäftsraummiete beliebig
steigen. Es kann dabei eine Lösung der Art gefunden werden: Es werden die genauen Zeiten und die dann jeweils neu geltenden Mietzinsen genannt. Eine andere Möglichkeit ist, den Mietzins prozentual in bestimmten
zeitlichen Staffeln anzuheben. Beliebt sind auch Wertsicherungsklauseln (hier im Muster), bei denen der Mietzins an den Preisindex für die Lebenshaltung für private Haushalte angehängt ist. Eine solche Vorgehensweise
mag sich gerade bei gewerblichen Mietverhältnissen deshalb anbieten, weil eine automatische Mieterhöhung
bei schlechter allgemeiner wirtschaftlicher Lage den Mieter möglicherweise überfordert.
14
Bei der Geschäftsraummiete ist die Höhe der Kaution gesetzlich nicht begrenzt. Jedoch ist auch im diesem
Fall zu berücksichtigen, dass der Vertrag nach den Regeln des AGB-Rechts überprüft werden kann, weshalb
eine Kautionsvereinbarung vermieden werden sollte, bei der das Sicherheitsinteresse des Vermieters augenscheinlich überschritten wird.
15
Diese Regelung ist entlang den Gepflogenheiten formuliert, die für Wohnraummietverträge gelten, ohne dass
dies im Fall von Geschäftsräumen gesetzlich vorgeschrieben wäre. Da eine Verzinsung der Kaution aber das
Sicherheitsinteresse des Vermieters nicht berührt, dürfte eine Regelung, die eine Verzinsung der Kaution beinhaltet, inzwischen zum durchsetzungsfähigen Anspruch des Mieters angewachsen sein.
16
Das Bürgerliche Gesetzbuch - BGB sieht für Geschäftsraummieten keine Begrenzung der Kostentragungspflicht bei Instandhaltungen oder Instandsetzungen vor. Eine Begrenzung wie hier vorgeschlagen dürfte jedoch
sachgerecht sein, will man den Vorwurf eines Verstoßes gegen AGB-Recht vermeiden. Damit der Mieter das
Kostenrisiko absehen kann, sollte eine summenmäßige Begrenzung vereinbart werden, die sich bei 10 bis 15 %
der Jahresnettomiete bewegen könnte.
17
Diese Regelung soll klarstellen, dass der Mieter in Fällen nicht eintreten muss, wenn Schäden nicht seinem
Risikobereich entsprungen sind. Denn solche Kosten würde er keinesfalls tragen müssen.
18
Das Gesetzt (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) sagt zwar, dass der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat. Damit hat er auch für die Schönheitsreparaturen zu sor-
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gen und die Kosten dafür zu tragen. Diese Bestimmung allerdings kann abbedungen werden, was regelmäßig
der Fall ist. Es kann also dem Mieter aufgegeben werden, bestimmte Schönheitsreparaturen und Renovierungsmaßnahmen auf eigene Kosten vorzunehmen. Dabei ist es inzwischen allgemein anerkannt, dass Küche, Bäder
und Duschen in einem kürzeren Rhythmus gestrichen werden müssen als Wohn- und Schlafräume, Fluren, Dielen
und Toiletten. Noch mehr Zeit darf sich der Mieter für alle anderen Räumlichkeiten lassen. Es ist allgemein
üblich, für diese drei verschiedenen Arten von Räumen eine Rhythmus von 3 bzw. 5 bzw. 7 Jahren vertraglich
festzuhalten. Allerdings ist bereits einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2007 zu entnehmen (NJW 2004, 2087),
dass das höchste Zivilgericht nicht ausschließt, dass dieser Rhythmus ausgeweitet werden kann, weil die Qualität der Bauten sich geändert hat. Wer hier sicher gehen will, schlägt schon von sich aus einen Renovierungsintervall von 5/8/10 Jahren vor.
Wichtig bei der Formulierung der Intervalle ist es, klarzustellen, dass diese Intervalle nicht sklavisch einzuhalten sind, dass es vielmehr darauf ankommt, im konkreten Fall festzustellen, ob die Einhaltung der Renovierungsfristen wirklich notwendig ist (beispielsweise kann es sein, dass jemand sich typischerweise lange im Ausland aufhält und daher das Büro deutlich weniger als ein durchschnittlicher Mieter nutzt). Im Vertrag sollte
daher stehen, dass die Zeitfolge „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ oder „üblicherweise“ oder „je nach
Grad der Abnützung oder Beschädigung“ zu den genannten Zeiten stattzufinden hat.
19
Hier ist zu nennen, was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, etwa: „Tapezieren, Anstreichen oder
Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper inklusive
der Heizrohre, der Innentüre sowie der Fenster und Eingangstüren von innen.“
20
Diese Formulierung beschreibt lediglich die bereits geltende juristische Situation, sollte jedoch aus Gründen
der Klarstellung mit aufgenommen werden.
21
Für Schäden, die Dritten dadurch entstehen, dass sie beispielsweise den Gehweg vor dem Grundstück benutzen, haftet grundsätzlich neben dem Mieter der Vermieter. Durch die Formulierung im Absatz 1 hat der Vermieter gegebenenfalls die Möglichkeit, seine Haftung über § 831 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB zu vermeiden –
dies jedoch nur, wenn er den Mieter gleichwohl fortlaufend überwacht.
22
Diese Klausel hilft zwar nicht im Außenverhältnis, aber sie stellt den Vermieter zumindest im Innenverhältnis
gegen die Ansprüche Dritter frei.
23
Der Mieter hat grundsätzlich ein Recht auf ungestörten Besitz der überlassenen Mieträume, das gilt auch
gegenüber dem Vermieter. Aber bereits § 554 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB gibt dem Vermieter das Recht,
die Mietsache zur Vornahme von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen zu betreten. Aber es gibt von der
Rechtsprechung entwickelte weitere Grundsätze der Duldungspflicht des Mieters, die auch ohne vertragliche
Regelung gelten. Zur Streitvermeidung sollte ein Besichtigungsrecht vertraglich geregelt werden. Ein allgemeines Recht des Vermieters, die Mietsache jeder Zeit zu betreten, dürfte einer Prüfung nach §§ 305 ff. BGB nicht
standhalten.
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Der Mieter hat beim Auszug den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Er trägt auch die Kosten dafür.
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Einigen sich die Parteien nicht über die Höhe der Entschädigung, dann steht dem Mieter als Gläubiger nach §
316 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB das Bestimmungsrecht zu. Eine Klausel, nach der der Mieter kein Wegnahmerecht der Einrichtung haben soll, dürfte nur wirksam sein, wenn ihm dafür ein angemessener Ausgleich zusteht.
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Nach § 545 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB “gilt” das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert,
wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Sache fortsetzt und nicht eine der Vertragsparteien innerhalb von zwei Wochen dem widersprochen hat. Wer hier also nicht rechtzeitig eingreift, riskiert, dass
der Vertrag trotz Kündigung in ein unbefristetes Mietverhältnis mündet. Man sollte die Folge des § 545 BGB also
im Vertrag abbedingen. Jedoch genügt es nicht, einfach darauf zu verweisen, dass diese Norm abbedungen sei.
Vielmehr muss der Inhalt der Vorschrift in diesem Vertrag, der ein Formularvertrag ist, genannt werden.
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Achtung: Seit 2008 hat der Vermieter zwingend sowohl dem Mieter von Wohngebäuden wie auch demjenigen
von Nicht-Wohngebäuden den Energieausweis zugänglich zu machen. Eine Aushändigung ist dabei nicht erforderlich. Insbesondere aber sollte der Vermieter den Energieausweis keinesfalls zur Anlage oder zum Bestandteil
des Mietvertrages machen. In diesem Fall könnte es nämlich sein, dass die Angaben im Energieausweis als zugesicherte Eigenschaft gewertet werden mit der Folge, dass Abweichungen zu Ansprüchen des Mieters führen
könnten.
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Um Unklarheiten im Hinblick auf die Nebenkosten zu vermeiden, sollte die Betriebskostenverordnung dem
Vertrag angehängt werden.
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