verträglichkeitsuntersuchung zur ansiedlung von möbel roller in soest

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VERTRÄGLICHKEITSUNTERSUCHUNG
ZUR ANSIEDLUNG VON MÖBEL ROLLER IN SOEST
CIMA Beratung + Management GmbH
Köln | Leipzig | Lübeck | München | Ried (A) | Stuttgart
Eupener Straße 150
50933 Köln
Tel:
Fax:
Email:
Web:
Bearbeitung:
Dr. Wolfgang Haensch
Julia Lemke
Köln, im Januar 2013
0221/937296 20
0221/937296 21
[email protected]
www.cima.de
Stadt- und Regionalmarketing
City-Management
Stadtentwicklung
Einzelhandel
Wirtschaftsförderung
Immobilienentwicklung
Tourismus
Personalberatung
Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung von Möbel ROLLER in Soest
Nutzungs- und Urheberrechte
Der Auftraggeber kann den vorliegenden Projektbericht innerhalb und außerhalb seiner Organisation verwenden und verbreiten, wobei stets auf die angemessene Nennung der CIMA Beratung + Management GmbH als Urheber zu
achten ist. Jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht
gestattet.
Der Bericht fällt unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze
der Urheberrechte. Die Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches durch
andere als den Auftraggeber auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher
schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem
Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH, Köln.
CIMA Beratung + Management GmbH | 2013
2
Inhalt
6
AUSWIRKUNGSANALYSE
29
6.1
6.2
29
2
EINZELHANDELSSTANDORT SOEST
7
6.2.3
Methodische Vorbemerkungen
Ökonomische und städtebauliche Auswirkungsanalyse für das
Vorhaben
Auswirkungsanalyse für die Warengruppe „Möbel“
Auswirkungsanalyse für die Warengruppe „Glas, Porzellan,
Keramik, Hausrat“
Auswirkungsanalyse für die Warengruppe „Heimtextilien“
2.1
2.2
Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung
Einzelhandelsstandort Soest im Überblick
7
7
7
ZUSAMMENFASSUNG UND ABSCHLIESSENDE EMPFEHLUNGEN
3
PLANVORHABEN MÖBEL ROLLER IN SOEST
8
3.1
3.2
3.3
Standortanalyse und -bewertung
Sortiments- und Verkaufsflächenstruktur
Umsatzerwartung für das Vorhaben
8
10
12
4
WETTBEWERBSANALYSE
13
4.1
4.2
Vorhabenrelevante Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet
Vorhabenrelevante Angebotssituation im Untersuchungsgebiet
14
15
5
ÜBEREINSTIMMUNG DES VORHABENS MIT DEN ZIELEN DER
LANDESPLANUNG UND DER RAUMORDNUNG SOWIE DEM
EINZELHANDELSKONZEPT SOEST
25
Ziele der Landesplanung und Raumordnung
Ziele des Einzelhandelskonzeptes Soest
25
27
1
EINLEITUNG
5
1.1
1.2
Anlass und Aufgabenstellung
Methodik der Untersuchung
5
5
5.1
5.2
6.2.1
6.2.2
30
31
32
33
34
3
Abbildungen
Abb. 1:
Abb. 2:
Abb. 3:
Abb. 4:
Abb. 5:
Abb. 6:
Abb. 7:
Abb. 8:
Abb. 9:
Abb. 10:
Abb. 11:
Abb. 12:
Abb. 13:
Abb. 14:
Abb. 15:
Abb. 16:
Abb. 17:
Planvorhaben Soest
Lage des Plangebietes im Stadtgebiet Soest
Luftbild des Planstandortes
Geplante Verkaufsflächen nach Sortimenten
Verkaufsflächenübersicht für das Vorhaben
Umsatz für das Planvorhaben nach Warengruppen
Untersuchungsgebiet mit der 25 Minuten Isochrone
Vorhabenrelevantes Nachfragevolumen im Untersuchungsgebiet
Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe „Möbel“
Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe „Geschenke, Porzellan,
Keramik, Hausrat“
Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe „Heimtextilien“
Städte des Untersuchungsgebietes
Lage des Plangebietes im Allgemeinen Siedlungsbereich
Kaufkraftpotenzials Soest und Umsatz des Planvorhabens nach
Warengruppen
Auswirkungsanalyse Warengruppe „Möbel“
Auswirkungsanalyse Warengruppe „Glas, Porzellan, Keramik, …“
Auswirkungsanalyse Warengruppe „Heimtextilien“
8
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
25
26
31
32
33
4
1
1.1
EINLEITUNG
Anlass und Aufgabenstellung
In der Stadt Soest ist die Ansiedlung eines ROLLER Möbelmarktes mit einer
Gesamtverkaufsfläche von 7.000 m2 geplant. Der Planvorhabenstandort befindet sich im Westen des Stadtgebietes an der Werler Landstraße (B 1).
Da es sich um ein Vorhaben des großflächigen Einzelhandels handelt, wird die
Ausweisung eines Sondergebietes (Möbeleinzelhandel) erforderlich sein. Eine
Grundlage für das weitere Plan- und Genehmigungsverfahren soll u.a. eine
Untersuchung der Stadt- und Regionalverträglichkeit des Vorhabens bilden. Es
sind dabei gemäß der relevanten rechtlichen Vorgaben (BauGB, BauNVO (§ 11
Abs. 3), Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW) die Auswirkungen auf die ausgewiesenen Zentren und Versorgungsstrukturen in der
Stadt Soest und relevanten Nachbarstädten sowie auf die verbrauchernahe
Versorgung der Bevölkerung zu analysieren und zu bewerten.
1.2
Methodik der Untersuchung
Die Auswirkungsanalyse gliedert sich in die Projektbausteine:
 Analyse des Planvorhabens
 Wettbewerbsanalyse
 Auswirkungsanalyse
 Abschließende Empfehlungen
Die gutachterlichen Empfehlungen basieren auf den nachfolgenden aufgeführten Primärerhebungen und Analyseschritten.
Analyse des Planvorhabens
Zur Aufnahme und Analyse des Planvorhabens wurden folgende Arbeitsschritte durchgeführt:
 Standortanalyse und -bewertung: Aufnahme des geplanten Standorts und
Bewertung seiner Eignung als Möbelstandort (Erreichbarkeit, Umfeld etc.);
Analyse der planungsrechtlichen Situation
 Aufnahme der geplanten Sortimente und Verkaufsflächen
 nach Warengruppen differenzierte Berechnung des erwarteten Umsatzes
des Planvorhabens; die verwendeten Flächenproduktivitäten basieren auf
einem „Worst-Case-Ansatz“
 Abgrenzung des potenziellen Einzugsgebietes des Vorhabens unter Berücksichtigung einer differenzierten Wettbewerbsanalyse
Angebotsanalyse Stadt Soest und potenzielles Einzugsgebiet des Vorhabens
Neben einer Analyse des projektrelevanten Einzelhandelsbesatzes im Möbelkernsortiment wurde ebenso eine Wettbewerbsanalyse in den bedeutenden
zentrenrelevanten Randsortimenten des Vorhabens im Stadtgebiet Soest sowie im potenziellen Einzugsgebiet des Vorhabens durchgeführt. Die CIMA kann
hier auf eigene Einzelhandelsbestandsdaten zurückgreifen, die erstmalig 2010
durch eine flächendeckende CIMA-Begehung des Untersuchungsgebietes und
differenzierten Aufnahme der Einzelhandelsbetriebe erhoben und in den Jahren 2010 und 2012 durch Desk-Research-Arbeiten aktualisiert wurden. Die
vorliegenden Bestandsdaten wurden für die vorliegende Verträglichkeitsuntersuchung stichpunktartig erneut überprüft (u.a. fand ein Austausch über Veränderungen des Einzelhandelsbesatzes mit der Bezirksregierung Arnsberg und
der Stadt Soest statt).
Der vorliegenden Verträglichkeitsuntersuchung liegt eine vollständige Erhebung aller Wettbewerber in den vorhabenrelevanten Branchen Möbel, Heim-
5
textilien und Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat in den Zentralen Versorgungsbereichen bzw. Innenstädten und Ortskernen des definierten Untersuchungsgebietes mit einer Aufnahme der Verkaufsflächen und der Sortimente zugrunde; Angebote in Form von Randsortimenten von Fachmärkten, Abteilungen
von Kauf- und Warenhäuser etc. wurden ab einer Verkaufsfläche von ca. 200
m² erhoben. Nicht flächendeckend erhoben wurde der Geschäftsbesatz außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche. Hier wurden die Wettbewerber
ab einer Verkaufsflächengröße von ca. 400 m2 aufgenommen. Somit wurden
alle relevanten Möbelhäuser und Möbelfachmärkte, Fachmärkte für Heimtextilien etc. im gesamten Untersuchungsgebiet erfasst.
Nachfrageanalyse
Das projektrelevante Kaufkraftpotenzial im erwarteten Marktgebiet wurde auf
der Grundlage aktueller Einwohnerzahlen, warengruppenspezifischer Verbrauchsausgaben und des örtlichen Kaufkraftniveaus berechnet.
Abschließende gutachterliche Stellungnahme
Die erzielten Projektergebnisse gehen in die abschließende Wertung zur Übereinstimmung bzw. Nichtübereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen der
Raumordnung und der Landesplanung bzw. des Einzelhandelskonzeptes Soest
sowie in die Empfehlungen zur weiteren Vorgehensweise ein:
 Übereinstimmung des Vorhabens mit den formulierten Zielen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Soest (Dezember 2010), u.a. erwartete Auswirkungen der zentrenrelevanten Randsortimente auf die Zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Soest.
 Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen und Grundsätzen der
Raumordnung und der Landesplanung, u.a. Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion der Nachbarstädte, Auswirkungen auf die ausgewiesenen
Zentralen Versorgungsbereiche der Städte und Gemeinden im Einzugsgebiet des Vorhabens
 Empfehlungen zum weiteren Vorgehen
Auswirkungsanalyse
Die Auswirkungsanalyse zeigt die Auswirkungen des Planvorhabens auf die
bestehenden Zentren und relevante Fachmarktstandorte im Stadtgebiet Soest
und im erwarteten Einzugsgebiet des Planvorhabens auf.1 Für die angeführten
Warengruppen wurden die erwarteten Umsatzverlagerungen in absoluten und
relativen Werten auf der Grundlage einer ökonometrischen Modellrechnung
nach HUFF2 berechnet.
1
2
Im Sinne eines notwendigen „Worst-Case-Szenarios“ wird das Einzugsgebiet, das dem HUFF-Modell
zugrunde liegt, eng abgegrenzt, d.h. es wird auf das Kerneinzugsgebiet begrenzt.
Das HUFF-Modell ist ein ökonometrisches Denk- und Rechenmodell das Einkaufsattraktivitäten und
Zeitdistanzen zur Berechnung von Kaufkraftströmen miteinander gewichtet. Die CIMA hat langjährige
Erfahrung die theoretischen Modellrechnungen auf Plausibilität zu prüfen und realistische regionale
Szenarien abzuleiten.
6
2
EINZELHANDELSSTANDORT SOEST
2.1
Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung
Die Stadt Soest ist Mittelzentrum und - zusammen mit der Stadt Lippstadt wichtiges wirtschaftliches Zentrum im Kreis Soest. Die Stadt verfügt über
48.550 Einwohner3. Nach ihrer Einwohnerzahl liegt die Stadt Soest innerhalb
des Kreises Soest nach Lippstadt (rd. 67.000 Einwohner) auf Platz 2, aber deutlich vor Werl (rd. 32.000 Einwohner) und Warstein (rd. 26.900 Einwohner).
Außerhalb des Kreises Soest, aber im Einzugsgebiet des zu überprüfenden
Vorhabens liegt das Mittelzentren Arnsberg (rd. 73.700 Einwohner).
Der Landesbetrieb IT NRW geht in einer aktuellen Bevölkerungsprognose für
den Zeitraum 2012 bis 2030 für den Kreis Soest von einem Rückgang der Bevölkerung von 303.262 Einwohnern (2012) auf 285.867 Einwohner (2030) aus
(- 5,7 %). Für die Stadt Soest erwartet der Landesbetrieb IT NRW weitgehend
konstante bzw. nur leicht rückläufige Einwohnerzahlen. Für das Jahr 2030 wird
ein Einwohnerstand von 47.174 Einwohner angenommen (- 2,8 %).
2.2
Einzelhandelsstandort Soest im Überblick
Betriebsbesatz: 387 Betriebe mit insgesamt 140.920 m² Verkaufsfläche4
Der Einzelhandel innerhalb der Stadt Soest setzt sich aus 387 Betrieben mit
einer Verkaufsfläche von 140.920 m² zusammen. Bei einer Einwohnerzahl von
rd. 48.600 Einwohnern verfügt die Stadt Soest damit über einen Einzelhandelsbesatz von 2,9 m² VKF/ Einwohner; dieser Wert liegt deutlich über den
bundesdeutschen Durchschnitt (1,5 m²/ Einwohner) und ist als Beleg für die
regionale Bedeutung der Einkaufsstadt Soest zu werten.
3
4
Quelle: Landesbetrieb IT NRW (Stand: 31.12.2011).
Quelle: Stadt Soest (2010): Einzelhandelskonzept Soest 2010. Soest.
Zentrenstruktur der Stadt Soest5
Mit 260 Betrieben (67 % aller Betriebe), die insgesamt über eine Verkaufsfläche von 50.450 m² verfügen (36 % der Gesamtverkaufsfläche), bildet die Innenstadt den wichtigsten Einzelhandelsstandort innerhalb des Stadtgebietes.
Der vergleichsweise hohe Verkaufsflächenanteil belegt die besondere Bedeutung der Innenstadt für den Einkaufsstandort Soest und die Konzentration des
Handels auf die Innenstadt.
Die Soester Innenstadt hat in den letzten Jahren deutlich an Attraktivität gewonnen. Nachdem in der Vergangenheit bereits durch die Sanierung der Fußgängerzone sowie die Neugestaltung des Hansaplatzes und des Vreithofs städtebauliche Akzente gesetzt wurden und mit der Realisierung des City-Center
Soest (ca. 10.000 m² VKF) und der Ansiedlung eines SATURN-Elektromarktes,
des Kleinkaufhauses DROGERIE MÜLLER und des Textilhauses H&M der Einzelhandelsbesatz weiterentwickelt wurde, steht aktuell die Ansiedlung eines zusätzlichen Textilhauses (MODE KRESS) in der Soester Innenstadt an.
Neben der Innenstadt weist die Stadt Soest in dem vorliegenden Entwurf des
Zentrenkonzeptes ein Nebenzentrum Soest-Ost (Rigaring) und zwei Nahversorgungszentren (Niederbergheimer Straße und Herzog-Adolf-Weg) aus. Das
Nebenzentrum Soest Ost ist mit 20 Betrieben und insgesamt 13.380 m² VKF
der Innenstadt deutlich nachgeordnet.
Außerhalb der ausgewiesenen Zentren ist vor allem der Sondergebietsstandort
„Soest West“ zu beachten. Es handelt sich hierbei um einen typischen Fachmarktstandort mit einem SB-Warenhaus der Firma KAUFLAND (6.300 m² VKF)
als Ankermieter. Zu den 28 ansässigen Unternehmen mit insgesamt 26.540 m²
VKF zählen neben dem KAUFLAND SB-Warenhaus u.a. ein TOOM-Baumarkt
und ein MEDIMAX-Elektrofachmarkt.
5
Alle nachfolgenden Angaben nach: Stadt Soest (2010), a.a.O.
7
3
PLANVORHABEN MÖBEL ROLLER IN SOEST
3.1
Standortanalyse und -bewertung
Abb. 2: Lage des Plangebietes im Stadtgebiet Soest
Für die Stadt Soest liegen Planungen zur Ansiedlung eines ROLLER Möbelmarktes vor. Die potentielle Entwicklungsfläche befindet sich an der Werler Landstraße (B 1) südwestlich der Innenstadt Soest. Planungsinhalt ist die Realisierung eines Möbelmarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von 7.000 m2.
Abb. 1: Planvorhaben Soest
Planvorhabenstandort
Kartengrundlage: www.opensteetmap.de
Die Erreichbarkeit des Standortes ist sowohl für Kunden aus dem Stadtgebiet
als auch von außerhalb als sehr gut zu bezeichnen: Über B 1 (Werler Landstraße) ist die Innenstadt in wenige Minuten zu erreichen, die B 1 sichert auch eine
gute Zufahrt von der BAB 44 sowie aus Richtung Werl kommend. Im fußläufigen Umfeld befinden sich mehrere Haltestellen des Öffentlichen Nahverkehrs
(u.a. Haltestelle „Kaufland“ am Senator-Schwarz-Ring).
Quelle:
IN BAU GmbH, 2012
Das Plangebiet befindet sich in einem überwiegend gewerblich geprägten Umfeld, unmittelbar nördlich angrenzend liegen jedoch größere Wohnbereiche
von Soest. Im Nahbereich befindet sich an der Werler Landstraße die BenAdam-Kaserne, eine der großen Konversionsvorhaben der Stadt Soest. In fußCIMA Beratung + Management GmbH | 2013
8
läufiger Entfernung zum Planstandort befindet sich stadtauswärts auf der gegenüberliegenden Seite der Werler Landstraße der im Einzelhandelskonzept
Soest ausgewiesene Sondergebietsstandort Soest – West mit einem SBWarenhaus und weiteren Einzelhandelsbetrieben.
Nach dem Einzelhandelskonzept Soest liegt das Plangebiet außerhalb eines
Zentralen Versorgungsbereiches. Es wird daher die Ausweisung eines Sondergebietes „Großflächiger Einzelhandel - Möbel-Einrichtungshaus“ erforderlich
sein. Eine entsprechende Änderung des Bebauungsplans Nr. 56/2 ist eingeleitet worden.
Abb. 3: Luftbild des Planstandortes
Aus gutachterlicher Sicht verfügt der Standort damit zusammenfassend über
eine sehr gute Eignung für ein Möbelhaus, u.a. ist auf folgende Punkte zu verweisen:
 Die Lage des Plangebietes an der Werler Landstraße sichert eine sehr gute
Erreichbarkeit sowohl aus dem Stadtgebiet Soest als auch von außerhalb
und damit eine hohe Eignung für ein Möbelhaus.
 Die Nutzungen im Umfeld des Planstandortes sind mit der Ansiedlung eines Möbelhauses sehr gut in Einklang zu bringen; die Nähe zum Sondergebietsstandort Soest – West bietet aus betriebswirtschaftlicher Sicht bzw.
Kundensicht interessante Synergieeffekte.
 Im Regionalplan wird der Standort als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt; damit ist aus regionalplanerische Sicht die Voraussetzung für die
Ausweisung eines Sondergebietes „Großflächiger Einzelhandel – MöbelEinrichtungshaus“ gegeben.
Quelle: www.google.de/earth/index.htm
9
3.2
Sortiments- und Verkaufsflächenstruktur
Die Firma ROLLER hat der CIMA eine differenzierte Aufstellung der geplanten
Sortimente vorgelegt (Abb. 4; Stand: Januar 2013). Die CIMA hat diese Angaben in Hinblick auf die Systematik der Soester Sortimentsliste ausgewertet.
Mit 5.345 m² entfällt der mit Abstand größte Flächenanteil auf das Kernsortiment Möbel; die nicht zentrenrelevanten Sortimente umfassen insgesamt
einen Anteil von 90 % der Gesamtverkaufsfläche.
Für das Gesamtprojekt ergibt sich damit bei einer Gesamtverkaufsfläche von
7.000 m² ein Anteil der zentrenrelevanten Sortimente von insgesamt
700 m² VKF.
Die größten Flächenanteile bei den zentrenrelevanten Sortimente entfallen auf
die Warengruppen Heimtextilien (400 m² VKF) und Tafel-, Küchen- u.ä., Haushaltsgeräte (ohne elektrische) (275 m² VKF).
Abb. 4: Geplante Verkaufsflächen nach Sortimenten
Flächenkonzept ROLLER
Sortimentsbezeichnung
Möbel, Matratzen
Flächenkonzept entsprechend der Soester Sortimentsliste
Verkaufsfläche in m2
5.345
Sortimentsbezeichnung
Wohn- und Küchenmöbel, Schulmöbel
VerkaufsZentrenrelevanz
fläche in m2
5.345 nicht-zentrenrelevant
Tapeten und Zubehör, Teppiche
480
Teppiche, Bodenbeläge
Anstrichfarben, Lacke, Tapeten, …
480 nicht-zentrenrelevant
Kleinelektro, Leuchten,
Zusatzsortiment (Bad, Baumarkt)
380
Elektrotechnische Erzeugnisse
Installationsgeräte, …
Aktionsfläche (1)
95
Aktionsfläche
Tafel-, Küchen- u.ä., Haushaltsgeräte
135
Tafel-, Küchen- u.ä. Haushaltsgeräte (ohne elektrische)
135 zentrenrelevant
Heimtextilien
400
Heimtextilien, …
400 zentrenrelevant
Bilder, Boutique, Dekoration
140
Tafel-, Küchen- u.ä. Haushaltsgeräte (ohne elektrische)
140 zentrenrelevant
sonstige zentrenrelevante Randsortimente
SUMME
25
7.000
SUMME
25 zentrenrelevant
7.000
1: Auf der Aktionsfläche sollen saisonale Waren und Sonderaktionen durchgeführt werden. Der Angebotsschwerpunkt wird dabei auf Waren des Kernsortiments Möbel liegen, u.a. Campingstühle, MöbelSonderangebote. Die Aktionsfläche wird daher der Verkaufsfläche der nicht-zentrenrelevanten Sortimente zugerechnet.
Quelle: CIMA GmbH 2013
10
Aufgrund der aufgeführten Flächenanteile hat die CIMA in dem vorliegenden
Gutachten eine differenzierte Verträglichkeitsanalyse für



die CIMA-Warengruppen „Möbel“ (= Warengruppe Wohn- und Küchenmöbel, Schulmöbel lt. Soester Liste) mit einer geplanten Verkaufsfläche
von 5.345 m²,
verkaufsfläche des Planvorhabens (entspr. 700 m2) betragen. Auf die Bedeutung des Sachlichen Teilplan für das Vorhaben wird vertiefend in Kap. 5.1 eingegangen.
Abb. 5: Verkaufsflächenübersicht für das Vorhaben
CIMA-Warengruppe
die CIMA-Warengruppe „Heimtextilien“ (= Warengruppe „Haus-, Tischund Bettwäsche, Bettwaren, Heimtextilien“ lt. Soester Liste) mit einer geplanten Verkaufsfläche von 400 m² und
Möbel
die CIMA Warengruppe „Geschenke, Porzellan, Keramik, Haurat“ (= „Tafel-, Küchen- u.ä., Haushaltsgeräte (ohne elektrische)“ lt. Soester Liste) mit
einer geplanten Verkaufsfläche von 275 m²
Farben, Tapeten, Bodenbeläge,
Teppiche
Elektrogeräte, Leuchten
Eisenwaren, Baumarktartikel
durchgeführt. Damit wird sowohl das Kernsortiment Möbel als auch die wichtigsten zentrenrelevanten Randsortimente im Rahmen der vorliegenden Studie
auf ihre Stadt- und Regionalverträglichkeit hin untersucht. Aus gutachterlicher
Sicht nicht erforderlich ist eine Auswirkungsanalyse für die übrigen nichtzentrenrelevanten Sortimente, da von ihnen definitionsgemäß keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche ausgehen können und
sie aufgrund der vorgesehenen Flächendimensionierung keine überörtliche
Bedeutung haben. Die „sonstigen zentrenrelevanten Randsortimente“ haben
mit 25 m² für die Frage der Stadt- und Regionalverträglichkeit keine Bedeutung. Einen Überblick der geplanten Sortimente für das Vorhaben gibt Abb. 5.
VerkaufsZentrenrelevanz
fläche
lt. Soester Liste
2
in m
5.345 nicht-zentrenrelevant
Aktionsfläche
480
nicht-zentrenrelevant
380
95
Geschenke, Porzellan, Keramik, Hausrat
275
zentrenrelevant
Heimtextilien
400
zentrenrelevant
25
zentrenrelevant
SUMME
Quelle:
7.000
CIMA GmbH 2013
Unabhängig von den möglichen Auswirkungen der angeführten Randsortimente auf die Funktionstüchtigkeit der Zentren in Soest und in den Umlandkommunen ist bereits an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass das Planvorhaben
in Bezug auf den Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente den Vorgaben
des Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW im Entwurf
entspricht: Nach dem Ziel 5 des Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel
darf der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente max. 10 % der GesamtCIMA Beratung + Management GmbH | 2013
11
3.3
Umsatzerwartung für das Vorhaben
Planungsinhalt ist die Realisierung eines ROLLER Möbelmarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von 7.000 m2.
Zur Berechnung der Umsätze sind Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt
worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation in Soest orientieren
sowie auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen
im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind. In die Ausweisung der Planumsätze fließen die konkreten Standortbedingungen mit ein.
Übereinstimmend wird in allen Veröffentlichungen zur Entwicklung des Möbeleinzelhandels von rückläufigen Flächenleistungen bei gleichzeitigem Verkaufsflächenanstieg ausgegangen. Die BBE Handelsberatung, München, hat für
den Zeitraum 1995 – 2005 einen Anstieg der Verkaufsfläche von 18,4 % bei
gleichzeitigem Rückgang der Flächenproduktivität um 30,7 % ermittelt.6
Branchenkenner gehen bei Wohnkaufhäusern von einer Flächenleistung im
Kernsortiment Möbel von 1.100 – 1.450 €/ m² bzw. bei Fachsortimenten von
1.800 – 2.000 €/ m² aus.7
Der Handelsverband BAG Bayern e.V. gibt als Richtwert für die Flächenproduktivität im Möbeleinzelhandel 1.200 - 1.800 €/ m² an; das Institut für Handelsforschung ermittelte für 2005 eine Flächenproduktivität von 1.216 €/ m², wobei für Betriebe mit mehr als 6.000 m² eine Flächenleistung von 896 €/m² angegeben wird.
Unter Berücksichtigung dieser Angaben und den bei der CIMA durch frühere
Untersuchungen vorliegenden Informationen zum Möbeleinzelhandel wurde
ein erwarteter Umsatz von 9,4 Mio. € errechnet; die verwendeten Flächenproduktivitäten sind Abb. 6 zu entnehmen.
Abb. 6: Umsatz für das Planvorhaben nach Warengruppen
Warengruppe
Verkaufsfläche
in m2
Möbel
Farben, Tapeten, Bodenbeläge,
Teppiche
5.345
480
1.200
1.800
6,4
0,9
380
2.000
0,8
Aktionsfläche
SUMME nicht zentrenrelevante
Sortimente
Geschenke, Porzellan,
Keramik, Hausrat
Heimtextilien
95
2.000
0,2
6.300
275
1.306
1.700
8,2
0,5
400
1.600
0,6
25
2.200
0,1
700
7.000
1.661
1.342
1,2
9,4
sonstige zentrenrelevante
Randsortimente
SUMME zentrenrelevante Sortimente
SUMME
Quelle:
6
7
BBE Handelsberatung (2008): Möbel-Atlas 2008. München.
Möbel Kultur – Magazin für das Möbel Business (POS-Guide 2010): Moderne Konzepte steigern die
Rendite.
Umsatz
in €/ m²
Umsatz
in Mio. €
CIMA GmbH 2013
Die Abbildung zeigt, dass für das Vorhaben insgesamt von einer Flächenproduktivität von 1.342 €/ m² ausgegangen wird. Diese Annahme entspricht dem
für Verträglichkeitsuntersuchungen geforderten Worst-Case-Szenario.
12
4
WETTBEWERBSANALYSE
Das Untersuchungsgebiet des Planvorhabens beschreibt den Raum, innerhalb
dessen wettbewerbsrelevante Einzelhandelsstandorte durch das Vorhaben in
Form von Umsatzverlagerungen betroffen sein können.
Für die Beurteilung der Auswirkungen der Neuansiedlung eines ROLLER Möbelmarktes in der Stadt Soest ist eine detaillierte Analyse der Wettbewerbssituation innerhalb des definierten Raumes erforderlich. Die Attraktivität der
konkurrierenden Wettbewerber innerhalb des dargestellten Untersuchungsgebietes wurde durch „Vor-Ort“-Recherchen des CIMA-Teams aufgenommen.
Insbesondere die Lage, die Betriebsform und die Größe der Wettbewerber
sind dabei von großer Relevanz. In diesem Zusammenhang wurden auch detaillierte Einschätzungen zur verkehrlichen Erreichbarkeit des Vorhabenstandortes an der Werler Landstraße (B 1) und der Konkurrenzzentren gewonnen.
grund der Überscheidungen der Einzugsgebiete dieser Städte mit dem allgemeinen Einzugsgebiet der Stadt Soest.
Von Bedeutung sind zudem die bestehenden Planvorhaben in der Region, die
vielfältige Wechselbeziehungen zwischen den Wettbewerbsstandorten nach
sich ziehen: u.a. planen die Möbelhäuser ZURBRÜGGEN in Unna und TURFLON
in Werl bereits seit längerem Verkaufsflächenerweiterungen, in Hamm ist die
Ansiedlung von Möbel FINKE in der konkreten Planung.
Abb. 7: Untersuchungsgebiet mit der 25 Minuten Isochrone
In Abhängigkeit von der regionalen Wettbewerbssituation sowie unter Berücksichtigung der von der Rechtsprechung geforderten Worst-Case-Annahme wird
im Folgenden von einem engeres Einzugsgebiet mit einer Fahrzeit von maximal
25 Minuten ausgegangen. Die Auswirkungen des Vorhabens werden damit
nicht auf eine Vielzahl von Kommunen verteilt, der „Verdünnungseffekt“ wird
vermieden.
Ausgehend von einem erwarteten Einzugsgebiet von bis zu 25 Minuten Fahrtzeit und unter Berücksichtigung der bestehenden ROLLER Märkte in Dortmund
und Werl umfasst das Untersuchungsgebiet die folgenden Städte und Gemeinden:

Arnsberg, Anröchte, Bad Sassendorf, Ense, Erwitte, Lippetal, Lippstadt,
Möhnesee, Soest, Warstein, Welver, Werl
Kartengrundlage: MapPoint
Quelle:
CIMA GmbH 2013
Die Städte Arnsberg, Lippstadt und Warstein liegen zwar außerhalb der
25-Minuten-Isochrone, eine Einbeziehung dieser Städte erfolgt jedoch aufCIMA Beratung + Management GmbH | 2013
13
4.1
Vorhabenrelevante Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet
Die Berechnung des vorhabenrelevanten Nachfragepotenzials8 erfolgt auf der
Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahlen9 und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern10.
Für die vorhabenrelevante Warengruppe Möbel wird ein Ausgabesatz pro Kopf
im Einzelhandel von 309 € (BUND) für das Jahr 2012 zugrunde gelegt. Für die
ebenfalls vorhabenrelevante Branche Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat steht
ein Ausgabesatz pro Kopf von 91 € für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung. Auf die Branche Heimtextilien entfallen weitere 82 € pro Kopf und Jahr.
Diese Beträge werden an das Kaufkraftniveau der jeweiligen Kommune mit
Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst. Die Kaufkraftkennziffer der Stadt Soest
beträgt nach Angaben der Firma MB Research 96,3 (Bund = 100).
Insgesamt leben 334.489 Einwohner innerhalb des abgegrenzten Raumes. Das
vorhabenrelevante Nachfragepotenzial im Untersuchungsgebiet beläuft sich
auf insgesamt 158,2 Mio. €, davon entfallen 101,4 Mio. € auf das Möbelkernsortiment.
Abb. 8: Vorhabenrelevantes Nachfragevolumen im Untersuchungsgebiet
Kommune
10
Kaufkraftpotenzial
(in Mio. €)
Möbel
Glas,
Porzellan,
Keramik,
Hausrat
Teppiche,
Gardinen,
Heimtextilien
73.732
99,8
22,7
6,7
6,0
Anröchte
10.464
98,5
3,2
0,9
0,8
BadSassendorf
11.728
99,0
3,6
1,1
1,0
Ense
12.584
98,2
3,8
1,1
1,0
Erwitte
15.711
101,1
4,9
1,4
1,3
Lippetal
12.227
96,1
3,6
1,1
1,0
Lippstadt
66.936
99,3
20,5
6,0
5,5
Möhnesee
11.349
104,0
3,6
1,1
1,0
Soest
48.543
96,3
14,4
4,3
3,8
Warstein
26.893
97,9
8,1
2,4
2,2
Welver
12.304
98,0
3,7
1,1
1,0
Werl
32.018
91,7
9,1
2,7
2,4
101,4
29,9
26,9
Quelle:
9
Kaufkraftkennziffer
Arnsberg
SUMME
8
Einwohner
334.489
CIMA GmbH 2013
Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in €) der Bevölkerung einer jeden Stadt, die dem
Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert).
Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2012
Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2012
14
4.2
Vorhabenrelevante Angebotssituation im
Untersuchungsgebiet
Die nachfolgende Wettbewerbsanalyse beruht auf intensiven Recherchearbeiten zum projektrelevanten Einzelhandelsbesatz (Auswertung vorliegender
kommunaler Einzelhandelskonzepte, sonstiger Studien und Firmenverzeichnisse), einer Aufnahme und Bewertung der vorhandenen Betriebe durch Vor-OrtBegehungen des CIMA-Projektteams sowie einer stichpunktartigen Aktualisierung und Fortschreibung der erhobenen Informationen.
Wettbewerbsanalyse Warengruppe „Möbel“
Die räumliche Verteilung der Möbelangebote zeigt Abb. 9; es wird deutlich:

Das Angebot im Segment Möbel wird dominiert durch die großen Anbieter
TURFLON (ca. 41.000 m2 VKF) und ROLLER (rd. 4.500 m2 VKF) in Werl sowie
Möbel STEINMANN (rd. 9.000 m2 VKF) und Möbel BOSS (ca. 4.000 m2 VKF)
in Lippstadt.
Abb. 9: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe „Möbel“
Stadt
Innerhalb der Haupt- und Nebenzentren wurden alle Anbieter mit den Hauptsortimenten „Möbel“, „Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat“ und „Heimtextilien“
nach ihren Sortimenten und der Verkaufsfläche aufgenommen; zusätzlich
wurden in den Zentren alle Anbieter aufgenommen, die über die o.g. Sortimente in Form von Randsortimenten mit mindestens ca. 200 m² VKF verfügen.
Außerhalb der Haupt- und Nebenzentren wurden alle Anbieter mit den o.g.
Sortimenten ab einer Größe von mindestens 400 m² projektrelevanter Verkaufsfläche erhoben. Betriebe unterhalb der angeführten Schwellenwerte
wurden in die Analyse einbezogen, soweit sie im Rahmen der Begehung mit
erfasst wurden.
Mit dieser Vorgehensweise ist sichergestellt, dass alle standortprägenden Anbieter in den Zentren erhoben wurden und zugleich die Kaufkraftströme innerhalb des Untersuchungsgebietes in größtmöglicher Annäherung an die
Wirklichkeit nachvollzogen werden können.
Anröchte
Arnsberg
Bad Sassendorf
Ense
Erwitte
Lippetal
Lippstadt
Möhnesee
Soest
Warstein
Welver
Werl
SUMME
Verkaufsfläche
(m²)
Zenaußergetren
halb
samt
1.620
13.400
15.020
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
760
26.760
27.520
2.425
26.270
28.695
*
*
*
1.405
42.055
43.460
8.170
111.465 119.635
Zentren
Umsatz
(Mio. €)
außerhalb
2,2
*
*
*
*
1,4
3,2
*
1,7
11,0
17,1
*
*
*
*
35,3
31,1
*
58,2
145,9
gesamt
19,3
*
*
*
*
36,7
34,3
*
59,8
156,9
Hinweis: Zentren = Haupt- und Nebenzentren (ohne Nahversorgungszentren)
* aus Datenschutzgründen keine Angaben (drei oder weniger Anbieter)
15


In Soest findet sich außerhalb der Innenstadt mit dem Möbelhaus WIEMER
an der Martin-Opitz-Straße ein Wohnkaufhaus mit einer Verkaufsfläche
von rd. 21.000 m² sowie das Möbelhaus MÖBEL BOSS mit rd. 3.900 m². Bei
den weiteren Angeboten außerhalb des Zentrums handelt es sich um einzelne kleinere Küchenfachgeschäfte (max. 500 m² VKF) bzw. Möbelanbieter unter 1.000 m² VKF.
In Arnsberg wird das Möbelangebot hauptsächlich durch den Anbieter
POCO (ca. 6.100 m2 VKF) abgedeckt sowie das wiedereröffnete Möbelhaus
WORTMANN (rd. 5.300 m2 VKF) an der Arnsberger Straße.
Wettbewerbsanalyse Warengruppe „Geschenke, Porzellan, Keramik, Hausrat“
Auf die Warengruppe „Geschenke, Porzellan, Keramik und Hausrat“ entfällt
nach den vorliegenden Planungen eine Verkaufsfläche von 275 m². Wenn
nachfolgend auch für diese Warengruppe eine differenzierte Wettbewerbsanalyse vorgenommen wird und in Kap. 6.2.2 die zu erwartenden Umsatzverlagerungen durch das Vorhaben dargestellt werden, beruht dies weniger auf
dem Umfang der geplanten Verkaufsfläche als vielmehr auf der Bedeutung
dieser Warengruppe als traditionelles Innenstadtsortiment.
Innerhalb des Untersuchungsgebietes wurden für die Warengruppe „Geschenke, Porzellan, Keramik, Hausrat“ eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 15.100 m²
durch die Vorortbegehungen erhoben (Abb. 10).
Die Angebote verteilen sich zu etwa 40 % auf die vorhandenen Haupt- und
Nebenzentren. Bei den verbleibenden 60 % handelt es sich vor allem um die
Randsortimente in Möbelhäusern, Baumärkten und SB-Warenhäusern. Damit
ist festzuhalten, dass die in allen Untersuchungsstädten als zentrenrelevantes
Sortiment eingestufte Warengruppe „Geschenke, Porzellan, Keramik, Hausrat“
heute bereits maßgeblich von den Anbietern außerhalb der Zentren bestimmt
wird; herausragend dabei die Städte mit den großen Möbelhäusern.
Abb. 10: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe „Geschenke, Porzellan,
Keramik, Hausrat“
Stadt
Anröchte
Arnsberg
Bad Sassendorf
Ense
Erwitte
Lippetal
Lippstadt
Möhnesee
Soest
Warstein
Welver
Werl
SUMME
Verkaufsfläche
(m²)
Zenaußertren
halb
1.070
1.410
*
*
*
*
*
*
*
*
820
2.040
*
*
2.725
1.805
*
*
490
2.840
6.285
8.845
gesamt
2.480
*
*
*
*
2.860
*
4.530
*
3.330
15.130
Zentren
Umsatz
(Mio.€)
außerhalb
2,6
*
*
*
*
2,1
*
7,0
*
1,2
15,6
3,2
*
*
*
*
4,4
*
4,1
*
5,8
19,2
gesamt
5,9
*
*
*
*
6,5
*
11,0
*
7,0
34,7
Zur Charakterisierung der Angebotsstrukturen ist auf folgende ortsspezifische
Besonderheiten hinzuweisen:

Nach den erhobenen Verkaufsflächen besteht das größte Angebot in der
Innenstadt von Soest. Hier finden sich neben einer Vielzahl von Fachgeschäften auch eine qualifizierte Geschenke-/ Porzellanabteilung der Firma
16


DROGERIE MÜLLER. Außerhalb der Innenstadt bildet die Fachabteilung von
MÖBEL WIEMER das größte Angebot.
In den Mittelzentren Arnsberg, Lippstadt, Werl und – mit Einschränkungen
auch in Warstein - finden sich in den Zentren diverse Fachgeschäfte mit
zumeist Verkaufsflächen von weniger als 250 m². Hinzu kommen im Falle
von Arnsberg, Lippstadt und Werl relevante Angebote außerhalb der Zentren; namentlich zu erwähnen sind die Anbieter TURFLON (Werl),
ZURBRÜGGEN (Unna) sowie MÖBEL STEINMANN und BLUMEN RISSE
(Lippstadt).
In den Städten Bad Sassendorf, Ense, Erwitte, Lippetal, Möhnesee und
Welver findet sich nur eine sehr begrenzte Anzahl von Anbietern, zum Teil
ist die Branche gar nicht besetzt. In allen Fällen handelt es sich um Grundzentren, deren Angebot sich vor allem auf Waren des täglichen Bedarfs
konzentriert.
Wettbewerbsanalyse Warengruppe „Heimtextilien“
Zur Warengruppe Heimtextilien zählen u.a. Bett- und Tischwäsche, Oberbetten, Kopfkissen und Gardinen. Für den geplanten ROLLER-Möbelmarkt ist hier
eine Verkaufsfläche von 400 m² vorgesehen.
Die Wettbewerbsanalyse ergab eine branchenspezifische Verkaufsfläche von
insgesamt ca. 11.800 m² VKF und einen erwarteten Umsatz von 27,1 Mio. €.
Noch stärker als bei der Warengruppe „Geschenke, Porzellan, Keramik und
Hausrat“ dominieren bei Heimtextilien die Angebote außerhalb der Zentren.
Ferner ist ein noch stärker auf wenige Standorte konzentriertes Angebot festzustellen.

30 % der Angebote findet sich in den Innenstädten, 70 % an außerhalb der
Zentren gelegenen Standorten.


71 % der innerstädtischen Angebote finden sich in den Innenstädten von
Soest, Lippstadt und Arnsberg (jeweils rd. 700 – 900 m² VKF).
Nahezu das gesamt erfasste Warenangebot der peripheren Standorte findet sich in Lippstadt (ca. 3.300 m²), Soest (ca. 2.000 m²), Werl (ca. 1.700
m²) und Arnsberg (ca. 1.000 m²). Dies unterstreicht die dominierende Stellung der vorhandenen Möbelhäuser für dieses Sortiment.
Abb. 11: Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe „Heimtextilien“
Stadt
Verkaufsfläche
(m²)
Zentren
Anröchte
Arnsberg
Bad Sassendorf
Ense
Erwitte
Lippetal
Lippstadt
Möhnesee
Soest
Warstein
Welver
Werl
SUMME
*
840
*
*
*
715
915
*
355
3.495
außerhalb
*
990
*
*
*
3.345
2.020
*
1.675
8.305
gesamt
*
1.830
*
*
*
4.060
2.935
*
2.030
11.800
Zentren
Umsatz
(Mio.€)
außerhalb
*
1,9
*
*
*
1,6
2,3
*
0,9
8,3
*
2,2
*
*
*
7,7
5,0
*
3,2
18,7
gesamt
*
4,1
*
*
*
9,4
7,3
*
4,1
27,1
17
Städteprofile mit den wichtigsten Kenndaten und Anbietern
Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Soest
Ergänzend zu der vorherigen Übersicht werden nachfolgend für die zwölf untersuchten Städte im erwarteten Kerneinzugsgebiet in Form von Steckbriefen
die wichtigsten Kennzahlen und Charakteristika dargestellt.
In der Stadt Soest wurde in den vorhabenrelevanten Sortimenten eine Verkaufsfläche von 36.160 m² erhoben. Der realisierte Einzelhandelsumsatz in den
vorhabenrelevanten Sortimenten insgesamt beläuft sich auf 52,6 Mio. €. Folgende allgemeine Aussagen können zur aktuellen Betriebs- und Branchenstruktur des vorhabenrelevanten Einzelhandels in der Stadt Soest getroffen
werden:
Abb. 12: Städte des Untersuchungsgebietes
Strukturdaten:








Einwohner: 48.543
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (2012): 96,3
vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 36.160 m²
davon im Möbelkernsortiment: 28.695 m²
vorhabenrelevanter Umsatz: 52,6 Mio. €
davon im Möbelkernsortiment: 34,3 Mio. €
Nachfragevolumen im Möbelkernsortiment: 14,4 Mio. €
vorhabenrelevante Zentralitätskennziffer im Möbelkernsortiment: 238
Wettbewerber:
Kartengrundlage: MapPint
Quelle:
CIMA GmbH 2013
6 Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m2 VKF) (Auswahl)

MÖBEL WIEMER, Martin-Opitz-Straße

MÖBEL BOSS, Warsteiner Weg

BETTENWELT SOEST, Riga-Ring

LEIMBACH KÜCHE AKTIV, Holtweg
18
Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Lippstadt
Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Arnsberg
Das Mittelzentrum Lippstadt befindet sich rd. 24 km von der Stadt Soest entfernt. Insgesamt leben knapp 67.000 Einwohner in Lippstadt. In der Stadt
Lippstadt sind die Zentralen Versorgungsbereiche Innenstadt (Hauptzentrum),
Bad Waldliesborn (Nebenzentrum) und Lipperode (Nebenzentrum) von Relevanz. Auf Grundlage der Wettbewerbsanalyse können folgende projektbezogene Strukturdaten dokumentiert werden.
Die Stadt Arnsberg befindet sich ca. 25 km südlich der Stadt Soest. Mit über
74.000 Einwohnern ist die Stadt Arnsberg die einwohnerstärkste Stadt innerhalb des projektrelevanten Untersuchungsgebietes. In der Stadt Arnsberg sind
die Zentralen Versorgungsbereiche Neheim (Hauptzentrum) sowie AltArnsberg und Hüsten (Nebenzentren) relevant. Im Rahmen der Wettbewerbsanalyse konnten die nachfolgende aufgeführten Werte und Kenndaten ermittelt werden.
Strukturdaten:
Strukturdaten:








Einwohner: 66.936








Einwohner: 73.732
Wettbewerber:
Wettbewerber:
2
6 Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m VKF) (Auswahl)

BETTENWELT LIPPSTADT, Erwitter Straße

PLANA KÜCHENWELT, Erwitter Straße

POLSTERWELT, Erwitter Straße

MÖBEL BOSS, Windmüllerstraße

MÖBEL STEINMANN, Erwitter Straße
5 Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m2 VKF)

POCO, Arnsberger Straße

MÖBEL WORTMANN, Arnsberger Straße

MÖBELHAUS KRAAS, Glösinger Straße

MÖBEL WIETHOFF, Lange Wende

ANTIQUITÄTEN BECKSCHÄFER, Marktstraße
19
Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Werl
Wettbewerber:
Die Stadt Werl befindet sich unmittelbar im Westen angrenzend an die Stadt
Soest. Die Entfernung für den PKW-Kunden beträgt nur rd. 15 km. Insgesamt
leben rd. 32.000 Einwohner im Stadtgebiet.
Mit dem Möbelhaus TURFLON verfügt die Stadt Werl über ein regional bedeutsames Möbelhaus. Aktuelle Planungen sehen eine Erweiterung des bereits
heute über 40.000 m² großen Hauses auf 69.000 m² VKF vor.

CREATIV EINRICHTEN MÜNSCH, Steinerstraße

ROLLER, Am Maifeld

TURFLON, Prozessionsweg

LICHTE & CO., Salinenring
Bezogen auf den erhobenen Einzelhandelsbestand im Möbelkernsortiment
resultiert hieraus trotz der Nähe zum Oberzentrum Dortmund und den in der
Region ansässigen weiteren Möbelhäusern (IKEA, ZURBRÜGGEN) eine warengruppenspezifische Handelszentralität der Stadt Werl von 659. Im Rahmen der
Vor-Ort-Begehungen wurden folgende projektbezogene Werte und Strukturdaten für die Stadt Werl erhoben:
Strukturdaten:








Einwohner: 32.018
20
Wettbewerbsanalyse Mittelzentrum Warstein
Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Bad Sassendorf
Die Stadt Warstein mit rd. 27.000 Einwohnern nimmt die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums ein. Die Entfernung für den PKW-Kunden zwischen
Warstein und der Innenstadt Soest beträgt 29 km. Im Zuge der Bestandserhebung in der Stadt Warstein wurde eine vorhabenrelevante Gesamtverkaufsfläche von 3.225 m² erfasst. Der realisierte Einzelhandelsumsatz wird auf rd.
5,8 Mio. € geschätzt. Auf die Zentralen Versorgungsbereiche (Innenstadt, Belecke) entfällt ein vorhabenrelevanter Verkaufsflächenbestand von 2.460 m².
Der dort realisierte Einzelhandelsumsatz liegt bei rd. 3,9 Mio. €.
Das Grundzentrum Bad Sassendorf zählt rd. 12.000 Einwohner. Die Entfernung
zwischen dem Gemeindegebiet und dem Plangebiet an der Werler Landstraße
in Soest beträgt nur rd. 6 km für den PKW-Fahrer. Die Erreichbarkeit ist entsprechend als optimal zu bewerten. Folgende Aussagen können zur vorhabenrelevanten Betriebs- und Branchenstruktur der Gemeinde Bad Sassendorf getroffen werden:
Strukturdaten:

Strukturdaten:









Einwohner: 26.893
vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 3.525m²
davon im Möbelkernsortiment: - m² *
davon im Möbelkernsortiment: - Mio. € *






Einwohner: 11.728
vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 630 m²
Wettbewerber:
Wettbewerber:

kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m2 VKF)

GAB, Hauptstraße
21
Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Möhnesee
Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Ense
Die Gemeine Möhnesee zählt rd. 11.500 Einwohner. Die Entfernung für den
PKW-Kunden zwischen der Gemeinde Möhnesee und der Stadt Soest beträgt
ca. 11 km. In der Gemeinde Möhnesee wurden keine Angeboten im Bereich
Möbel und Einrichtungsbedarf aufgenommen.
Die Gemeinde Ense übernimmt die zentralörtliche Funktion eines Grundzentrums im Kreis Soest. Insgesamt leben 12.584 Einwohner im Gemeindegebiet.
Der Siedlungsbereich der Gemeinde Ense grenzt im Nordosten an das Soester
Stadtgebiet an. Für den PKW-Kunden beträgt die Entfernung zwischen den
Standorten ca. 16 km.
Strukturdaten:
Strukturdaten:








Einwohner: 11.349
vorhabenrelevante Verkaufsfläche: - m² *
vorhabenrelevanter Umsatz: - Mio. € *








Einwohner: 12.584
Wettbewerber:
Wettbewerber:

2
kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m VKF)

22
Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Lippetal
Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Welver
Die Gemeinde Lippetal findet sich im äußersten Norden des definierten Untersuchungsgebietes. Die Entfernung zwischen der Stadt Soest und der Gemeinde
Lippetal beträgt ca. 15 km. Als Grundzentrum übernimmt die Gemeinde
Lippetal die Versorgungsaufgabe der rd. 12.200 Einwohner. In der Gemeinde
Lippetal wurden im Rahmen der Vor-Ort-Recherchen des CIMA Teams insgesamt 450 m² vorhabenrelevanter Verkaufsflächen erfasst. Der realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 0,9 Mio. €.
Die Gemeinde Welver befindet sich ca. 13 km nördlich der Stadt Soest. Knapp
12.000 Einwohner leben im Gemeindegebiet. Die Einzelhandelssituation in der
Gemeinde Welver ist sehr stark durch die Nähe zu den dominanten Einzelhandelsstandorten Dortmund und Hamm geprägt. In der Gemeinde Welver wurde
in den vorhabenrelevanten Sortimenten kein wettbewerbsrelevanter Einzelhandelsbetrieb erfasst.
Strukturdaten:
Strukturdaten:









Einwohner: 12.227
vorhabenrelevante Verkaufsfläche: 450 m²







Einwohner: 12.304
Wettbewerber:
Wettbewerber:


2
kein Anbieter im Möbelkernsortiment (> 650 m VKF)
23
Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Anröchte
Wettbewerbsanalyse Grundzentrum Erwitte
Die Gemeinde Anröchte mir rd. 11.000 Einwohnern nimmt die zentralörtliche
Funktion eines Grundzentrums im Kreis Soest ein. Die Entfernung für den
PKW-Kunden zwischen Anröchte und Soest beträgt 20 km. Folgende vorhabenrelevante Strukturdaten können für die Gemeinde Anröchte dokumentiert
werden:
Die Stadt Erwitte befindet sich im Nordosten der Stadt Soest, unmittelbar im
Süden der Stadt Lippstadt. Die Entfernung für den PKW-Kunden beträgt knapp
20 km. Insgesamt leben rd. 16.000 Einwohner im Stadtgebiet. Innerhalb des
Zentralen Versorgungsbereiches wurde ein Fachbetrieb für Gartenmöbel erfasst; der tabellarisch aufgeführte Betrieb FISCHERS LAGERHAUS befindet sich
an einem dezentralen Standort. Im Rahmen der Vor-Ort-Begehungen wurden
folgende projektbezogene Werte und Strukturdaten für die Stadt Erwitte erhoben:
Strukturdaten:








Einwohner: 10.464
Wettbewerber:

Strukturdaten:








Einwohner: 15.711
Wettbewerber:

FISCHERS LAGERHAUS, Handwerkerstraße
24
5
5.1
ÜBEREINSTIMMUNG DES VORHABENS MIT DEN
ZIELEN DER LANDESPLANUNG UND DER RAUMORDNUNG SOWIE DEM EINZELHANDELSKONZEPT SOEST
Ziele der Landesplanung und Raumordnung
Die bisherigen landesplanerischen Regelungen zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels (§ 24a LEPro) sind am 31.12.2011 ausgelaufen. Das Kabinett
des Landes Nordrhein-Westfalen hat am 17.04.2012 den Entwurf „Sachlicher
Teilplan Großflächiger Einzelhandel“ zum neuen Landesentwicklungsprogramm Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) gebilligt und entschieden, dass zu
diesem Planentwurf ein breites Beteiligungsverfahren durchgeführt wird.
Ziel 1: Lage im Allgemeinen Siedlungsbereich
Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen:
Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen.
Das Plangebiet wird im zuständigen Regionalplan als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt. Die im Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel geforderte räumliche Lage des Plangebietes ist gegeben.
Abb. 13: Lage des Plangebietes im Allgemeinen Siedlungsbereich
Die dort enthaltenen neun Ziele bzw. Grundsätze befinden sich somit in Aufstellung. Für die Ziele in Aufstellung heißt dies, dass diese nunmehr bei Planungsentscheidungen wie Grundsätze der Landesplanung zu berücksichtigen
sind. Damit wurde die seit außer Kraft treten des § 24a LEPro in NordrheinWestfalen bestehende Rechtslücke in Teilen geschlossen.
Planstandort
Nachfolgend wird die Ansiedlung eines ROLLER-Möbelhauses nach den für das
Vorhaben relevanten Ziele und Grundsätze des Sachlichen Teilplans gutachterlich bewertet.
Quelle:
Bezirksregierung Arnsberg (2012): Regionalplan Arnsberg. Teilabschnitt Soest und
Hochsauerlandkreis (Stand März 2012).
25
Grundsatz 4: Verkaufsfläche von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ohne
zentrenrelevante Kernsortimente
Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i. S. des
§ 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen soll der zu erwartende
Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die
geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten.
Von einer maßstäblichen Dimensionierung eines großflächigen Planvorhabens
mit einem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment ist nach den Erläuterungen
zum Sachlichen Teilplan auszugehen, wenn der zu erwartende Umsatz des
Planvorhabens in allen oder in einzelnen Sortimentsgruppen die Kaufkraft der
Einwohner in der jeweiligen Gemeinde nicht übersteigt. Übersteigt der prognostizierte Planvorhabenumsatz in einer oder allen Sortimentsgruppen die
örtliche Nachfrage ist eine vertiefende Einzelfallprüfung der möglichen Auswirkungen i.S. § 34 Abs. 3 BauGB bzw. § 11 Abs. 3 BauNVO durchzuführen.
In der Stadt Soest leben aktuell 48.543 Einwohner11, die ein Nachfragevolumen
in den vorhabenrelevanten Branchen insgesamt von rd. 41,3 Mio. € darstellen.
Dem gegenüber steht der Planvorhabenumsatz, der ca. 9,4 Mio. € erzielen
dürfte. Der Umsatz des Planvorhabens liegt somit deutlich unterhalb der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung im Stadtgebiet Soest.
Abb. 14: Kaufkraftpotenzials Soest und Umsatz des Planvorhabens nach Warengruppen
Warengruppe
Kaufkraftpotenzial
Soest
in Mio. €
14,4
2,3
Umsatz
Planvorhaben
in Mio. €
6,4
0,9
16,5
0,8
Aktionsfläche
Geschenke, Porzellan, Keramik, Hausrat
4,3
0,2
0,5
Heimtextilien
3,8
0,6
41,3
0,1
9,4
Möbel
Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche
SUMME
Quelle:
CIMA GmbH 2013
Im Ergebnis kann konstatiert werden, dass der Planvorhabenumsatz weder
in der Summe noch in einzelnen Sortimentsgruppen das Nachfragepotenzial
im Stadtgebiet Soest übersteigt; dem Grundsatz 4 des Sachlichen Teilplan
großflächiger Einzelhandel wird daher entsprochen.
Ebenfalls liegt die relevante Kaufkraft der Bevölkerung sowohl bei dem Hauptsortiment Möbel als auch allen Randsortimenten über den prognostizierten
Planvorhabenumsätzen.
11
Quelle: IT NRW, Stand 31.12.2011
26
Ziel 5: Relativer Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente und Beeinträchtigungsverbot
Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit
nicht zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen auch außerhalb von zentralen
Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang
der zentrenrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche beträgt. Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den
absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich
beeinträchtigt werden.
Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines großflächigen Planvorhabens außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche darf maximal 10 % der
Gesamtverkaufsfläche der geplanten Einzelhandelsnutzung betragen. Der geplante Möbelfachmarkt soll eine Gesamtverkaufsfläche von 7.000 m2 darstellen, daraus ergibt sich ein maximal zulässiger Anteil der zentrenrelevanten
Randsortimente von insgesamt 700 m² VKF.
Wie die Analyse des Plankonzeptes der Fa. ROLLER gezeigt hat, stimmt das
Vorhaben mit den Vorgaben des Sachlichen Teilplans hinsichtlich des Anteils
der zentrenrelevanten Randsortimente überein. Von den insgesamt geplanten 7.000 m² VKF entfallen 700 m² (10 %) auf die nach der Soester Liste
zentrenrelvanten Sortimente (s. auch Kap. 3.2).
Die möglichen städtebaulichen und wirtschaftlichen Auswirkungen der angeführten Randsortimente auf die Funktionstüchtigkeit der Zentralen Versorgungsbereiche in Soest und den Umlandkommunen werden im folgenden
Kap. 6.2 zur ökonomischen Wirkungsanalyse des Planvorhabens in einer detaillierten Einzelfallprüfung analysiert und bewertet.
Grundsatz 6: Absoluter Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente
Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für
Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment soll 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten.
Die im Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel aufgeführte Obergrenze der zentrenrelevanten Randsortimente wird eingehalten; das Planvorhaben sieht 700 m² zentrenrelevante Randsortimente vor.
5.2
Ziele des Einzelhandelskonzeptes Soest
Das Einzelhandelskonzept Soest enthält folgende übergeordneten Ziele der
zukünftigen Einzelhandelsentwicklung:







Entwicklung eines Zentrenkonzeptes mit Festlegung der „Zentralen Versorgungsbereiche“
Sicherung und Stärkung der bestehenden differenzierten Angebotsstrukturen
Entwicklung von Flächenpotentialen in der Innenstadt zur Ansiedlung von
Fachgeschäften (z.B. Bereich des ehem. Finanzamtes)
Sicherung einer hochwertigen Nahversorgungsqualität für alle Bereiche
der Stadt
Bindung der Kaufkraftpotentiale aus der Stadt Soest und dem Umland
Beschränkung der Ansiedlung weiterer großflächiger Einzelhandelsnutzungen außerhalb der festzulegenden zentralen Versorgungsbereiche
Realisierung neuer Einzelhandelsgroßformen mit regionaler Ausstrahlung
nur an städtebaulich und verkehrlich prädestinierten Standorten unter
Wahrung der Interessen der Innenstadt Soest.
27
Die Zielvorgaben beziehen sich schwerpunktmäßig auf die Entwicklung der
Zentren und die Sicherung der wohnungsnahen Versorgung mit Waren des
täglichen Bedarfs.
Zur Entwicklung des Möbeleinzelhandels enthält das Einzelhandelskonzept
folgende Aussagen:
dass aus dem Einzelhandelskonzept keine kleinräumigen Standortempfehlungen/ -vorgaben abzuleiten sind. Die im Einzelhandelskonzept enthaltenen Aussagen zum Standort Arnsberger Str./ Lübecker Ring sind nach Auffassung der
CIMA nicht als planerischer Vorschlag im Sinne eines gesamtstädtischen
Standortkonzeptes, sondern vielmehr als Dokumentation und Bewertung einer
laufenden Planung anzusehen.
Die Ansiedlung zusätzlicher Anbieter bzw. die Erweiterung bestehender
Möbelhäuser ist in Hinblick auf die die stadträumliche und regionalräumliche Verträglichkeit zu überprüfen (Stadt Soest 2010, S. 42).

Die zum Zeitpunkt der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes geplante Ansiedlung von zwei großflächigen Möbelhäusern mit ca. 30.000 m² bzw.
9.000 m² Verkaufsfläche am Standort Arnsberger Str./ Lübecker Ring wird
grundsätzlich befürwortet. Der Standort ist im Einzelhandelskonzept als
(einzige) Entwicklungsfläche für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel
gekennzeichnet worden. Auch für dieses Vorhaben wird eine gutachterliche Überprüfung der Stadt- und Regionalverträglichkeit gefordert (Stadt
Soest, 2010, S. 43).
Die Planungen zur Ansiedlung eines Möbelhauses am Standort Arnsberger
Str./Lübecker Ring wurden nach der Vorlage des Einzelhandelskonzeptes zunächst weiter konkretisiert. Die Firma FINKE, Paderborn, hatte hierzu detaillierte Planungen vorgelegt. Im Laufe des Jahres 2012 wurde jedoch von dem
Unternehmen die Entscheidung getroffen, die Ansiedlung in Soest nicht mehr
weiterzuverfolgen.

Aus gutachterlicher Sicht steht das Vorhaben im Einklang mit den grundsätzlichen Zielen der Einzelhandelsentwicklung von Soest. Mit der vorliegenden
Begutachtung wird der Forderung des Einzelhandelskonzeptes nach der Vorlage einer Verträglichkeitsuntersuchung als Entscheidungsgrundlage für das
Bauleitverfahren bei derartigen Vorhaben entsprochen. Das Einzelhandelskonzept enthält keine differenzierten Aussagen zu planerisch gewünschten Standorten des großflächigen Einzelhandels ohne zentrenrelevante Sortimente, so
28
6
AUSWIRKUNGSANALYSE
6.1
Methodische Vorbemerkungen
Im Nachfolgenden werden die städtebaulichen und ökonomischen Auswirkungen des Planvorhabens ermittelt. Bei dem zugrunde gelegten Projektansatz
handelt es sich um einen „Worst-Case“-Ansatz u.a. durch die Annahme einer
hohen Flächenproduktivität für das Vorhaben und der Definition eines räumlich engen Haupteinzugsgebietes. Grundsätzlich sind bei der Bewertung der
städtebaulichen Auswirkungen derartiger Vorhaben folgende Parameter zu
überprüfen:


Die standörtlichen Parameter zielen auf mögliche Kopplungspotenziale zu
bestehenden Einzelhandelsstrukturen ab. Das Ausmaß der städtebaulichen
Integration entscheidet darüber, ob ein zusätzlich zu realisierender Einzelhandelsbetrieb nur Wettbewerbsdruck erzeugt oder auch neue Verbundvorteile mit der nachhaltigen Absicherung eines Standortes geschaffen werden können.
Die ökonomischen Parameter beschreiben konkret die wirtschaftlichen
Auswirkungen eines Projektvorhabens auf den Einzelhandel im Einzugsgebiet. Bei warengruppenspezifischen Umsatzverlagerungen ab ca. 7 % des
in einem Versorgungsbereich oder Zentralen Haupteinkaufsbereichs vorliegenden Umsatzvolumens können die Entwicklungsperspektiven des ansässigen Einzelhandels deutlich beeinflusst werden.12 Bei relativen Umsatzverlagerungen von über 10 % gehen weite Teile der Rechtsprechung
davon aus, dass negative Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion eines
Zentrums zu erwarten sind.
12 Im Rahmen der Bauleitplanung wird bei dieser Größenordnung von einem abwägungsrelevanten Tatbestand gesprochen. Die entstehenden Umsatzverlagerungseffekte sind in der Abwägung eines Projektvorhabens zu würdigen. Siehe hierzu auch die umfängliche Kommentierung zum „PREUSSEN-ParkUrteil“ des OVG Münster vom 7.12.2000.
Die CIMA greift bei vergleichbaren Auswirkungsanalysen regelmäßig auf den
ökonometrischen Modellansatz von HUFF zurück. In die Berechnungen fließen
die Attraktivität aller konkurrierenden Einzelhandelsstandorte sowie das Abwägen des Zeitaufwandes zum Aufsuchen von unterschiedlichen Wettbewerbsstandorten ein. Voraussetzung für die Prognose der ökonomischen Auswirkungen ist die detaillierte Analyse der Einzelhandelsstrukturen im Untersuchungsgebiet sowie die Kenntnis um die Attraktivität von Konkurrenzstandorten.
Es wird von folgenden Prämissen ausgegangen:




Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im
Wettbewerb als unterschiedliche Absatzformenkonzepte. Somit konkurriert ein SB-Warenhaus oder ein Fachmarkt zunächst unmittelbar mit benachbarten Anbietern gleichen Betriebstyps.
Große Unterschiede in den Angebotsqualitäten zwischen dem Planvorhaben und dem vorhanden Einzelhandelsangebot führen schneller zu Veränderungen der Kaufkraftströme als bei der Konkurrenz gleichartiger Anbieter.
Je besser die Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso größer ist
die räumliche Reichweite.
Die prognostizierten Umsatzerwartungen der zu diskutierenden Projektvorhaben basieren auf warengruppen-, betriebstypen- und firmenspezifischen Flächenproduktivitäten. Neben eigenen Brancheninformationen
werden entsprechende Veröffentlichungen und Branchenreports berücksichtigt.
Die CIMA interpretiert das HUFF-Modell als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse
immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird.
29
6.2
Ökonomische und städtebauliche Auswirkungsanalyse für das Vorhaben
Die geplante Ansiedlung des ROLLER Möbelhauses in Soest wird eine Verlagerung von Kundenfrequenzen innerhalb des definierten Untersuchungsgebietes
zur Folge haben. Daher ist abzuwägen, in wie weit der bestehende Einzelhandel in der Stadt Soest sowie in den angrenzenden Kommunen durch Frequenzverluste und Verdrängungsumsätze betroffen ist und negative städtebauliche
Effekte zu erwarten sind. Die Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche sind dabei das maßgebliche Bewertungskriterium.
In die folgende ökonomische Wirkungsanalyse geht das Hauptsortiment des
ROLLER Möbelmarktes sowie die zentrenrelevanten Randsortimente Heimtextilien und Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ein. Für die Sortimentsgruppen der
sonstigen zentrenrelevanten Sortimente liegen der CIMA Planunterlagen zur
Sortiments- und Verkaufsflächenstruktur vor, die verdeutlichen, dass nur eine
sehr geringe Verkaufsfläche vorgesehen sind (25 m²). Eine Berücksichtigung
dieser Verkaufsflächen im HUFF-Modell ist aus methodischen Gründen nicht
durchführbar und aus gutachterlicher Sicht auch nicht erforderlich.
Die sonstigen nicht-zentrenrelevanten Sortimente werden ebenso nicht in der
ökonomischen Wirkungsanalyse berücksichtigt. Eine Gefährdung der Zentralen
Versorgungsbereiche in Folge der Realisierung nicht-zentrenrelevanter Einzelhandelsnutzungen ist per Definition grundsätzlich ausgeschlossen.
Die nachfolgend ausgewiesenen Umsatzumverteilungsquoten beziehen sich
nicht auf die vorhandene Nachfrage, sondern auf den im Einzelhandel getätigten Umsatz.
30
6.2.1
Auswirkungsanalyse für die Warengruppe „Möbel“
Der geplante ROLLER Möbelmarkt wird auf Basis der vorliegenden Planunterlagen eine Gesamtverkaufsfläche von 7.000 m2 erreichen. In der Branche Möbel/ Küchen/ Matratzen entstehen max. 5.345 m2 Verkaufsfläche. Der errechnete Umsatz im Hauptsortiment Möbel beträgt ca. 6,4 Mio. €.
Abb. 15: Auswirkungsanalyse Warengruppe „Möbel“
Standortbereich
Soest
Umsatz
aktuell
in Mio. €
Zentrale Versorgungsbereiche
sonstiges Stadtgebiet
Die Ergebnisse der ökonometrischen Auswirkungsanalyse des Vorhabens für
die Warengruppe Möbel sind in Abb. 15 dokumentiert.
Die ermittelten Verlagerungsquoten von max. 5,7 % zu Lasten der Zentren belegen, dass für einzelne Innenstädte geringe Umsatzverluste zu erwarten sind.
Der Umfang liegt weit unterhalb der abwägungsrelevanten Quote für Umsatzverluste von zentrenrelevanten Sortimenten. Beachtet man zusätzlich, dass es
sich bei den vorhandenen innerstädtischen Anbietern vor allem um spezialisierte Fachgeschäfte mit einer entsprechenden Zielgruppenausrichtung und
nicht um Möbelhäuser handelt, die mit dem geplanten ROLLER Markt unmittelbar vergleichbar sind, werden Betriebsschließung von innerstädtischen
Betrieben nicht erwartet. Eine Gefährdung vorhandener innerstädtischer Anbieter durch das Vorhaben ist nicht zu erkennen.
Insgesamt ist die geplante Verkaufsfläche von 5.345 m2 im Kernsortiment
Möbel als stadt- und regionalverträglich zu bewerten.
3,2
0,1
2,8
31,1
1,7
5,4
Anröchte
Gemeindegebiet
0,0
0,0
Arnsberg
2,2
0,1
4,1
2,1
17,1
0,4
Bad
Sassendorf
*
*
sonstiges Gemeindegebiet
*
*
Ense
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
Erwitte
Lippetal
Lippstadt
Möhnesee
*
1,4
< 0,1
3,2
35,3
0,9
2,5
*
*
*
*
*
*
Warstein
*
*
Welver
Gemeindegebiet
0
0,0
Werl
1,7
0,1
5,7
58,2
1,8
3,1
Umsatzumverteilung
in Mio. € in %
Umsatzumverteilung von außerhalb
1,2
SUMME
6,4
31
6.2.2
Auswirkungsanalyse für die Warengruppe „Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat“
Der Branchenmix des ROLLER Möbelmarktes beinhaltet für die Warengruppe
Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat eine Verkaufsfläche von. 275 m². Der erwartete Umsatz auf dieser Fläche beträgt rd. 0,5 Mio. €.
Die Umsatzverlagerungsquoten liegen im gesamten Untersuchungsgebiet
deutlich unter dem Schwellenwert von 10 %; es können keine Umsatzumverteilungsquoten mit Abwägungsrelevanz identifiziert werden.
Insgesamt ist die Entwicklung der geplanten Verkaufsflächen in der Branche
Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat als stadt- und regionalverträglich anzusehen.
Abb. 16: Auswirkungsanalyse Warengruppe „Glas, Porzellan, Keramik, …“
Standortbereich
Soest
Umsatz
aktuell
in Mio. €
7,0
0,1
1,4
4,1
0,1
1,7
Anröchte
Gemeindegebiet
0,0
0,0
Arnsberg
*
*
*
*
Bad
Sassendorf
*
*
*
*
Ense
*
*
*
*
*
*
*
*
0,3
< 0,1
0,0
0,0
2,1
< 0,1
0,9
4,4
< 0,1
0,6
0,1
< 0,1
0,9
0,0
0,0
*
*
Erwitte
Lippetal
Lippstadt
Möhnesee
Warstein
Umsatzumverteilung
in Mio. € in %
*
3,1
*
*
Welver
Gemeindegebiet
0,0
0,0
Werl
1,2
< 0,1
0,8
5,8
0,1
1,5
1,2
SUMME
0,5
32
6.2.3
Auswirkungsanalyse für die Warengruppe „Heimtextilien“
Abb. 17: Auswirkungsanalyse Warengruppe „Heimtextilien“
Standortbereich
Auf Basis der geprüften Sortiments- und Verkaufsflächenstruktur des ROLLER
Möbelmarktes sind insgesamt max. 400 m² Verkaufsfläche mit Heimtextilien
vorgesehen. Der erwartete Umsatz auf diesen Flächen beträgt rd. 0,6 Mio. €.
Soest
Heimtextilien sind nach der Soester Liste als zentrenrelevantes Sortiment einzustufen, auch in den übrigen Städten wird das Sortiment als zentrenrelevant
klassifiziert.
Die in Abb. 17 dokumentierten Ergebnisse der HUFF-Modellberechnung zeigen, dass die Zentralen Versorgungsbereiche in Soest und den Nachbarstädten
nicht oder nur im untergeordneten Umfang von den geplanten Verkaufsflächen für Heimtextilien betroffen sind. Eine planerisch nicht wünschenswerte
Gefährdung vorhandener Versorgungsstrukturen ist aus diesen Ergebnissen
eindeutig nicht abzuleiten. Wir verweisen an dieser Stelle auch auf den geringen absoluten Umfang der geplanten Verkaufsflächen (400 m²).
Insgesamt ist die Entwicklung der geplanten Verkaufsfläche in der Branche
Heimtextilien als stadt- und regionalverträglich anzusehen.
Umsatz
aktuell
in Mio. €
Umsatzumverteilung
in Mio. € in %
2,3
< 0,1
2,2
5,0
0,2
4,0
*
*
*
*
*
*
*
*
Bad
Sassendorf
*
*
*
*
Ense
*
*
*
*
*
*
*
*
Anröchte
Arnsberg
Erwitte
Lippetal
Gemeindegebiet
0,0
0,0
Lippstadt
1,6
< 0,1
0,4
7,7
0,1
1,5
Möhnesee
Gemeindegebiet
0,0
0,0
Warstein
*
*
*
*
Welver
Gemeindegebiet
0,0
0,0
Werl
0,9
< 0,1
0,6
3,2
0,1
3,3
0,1
SUMME
0,6
33
7
ZUSAMMENFASSUNG UND ABSCHLIESSENDE
EMPFEHLUNGEN
Aufgabe der vorliegenden Verträglichkeitsuntersuchung war die Untersuchung
der Stadt- und Regionalverträglichkeit des geplanten ROLLER-Möbelmarktes
an der Werler Landstraße im westlichen Stadtgebiet Soest.
Aufbauend auf einer differenzierten Wettbewerbsanalyse und einer Aufnahme
und Bewertung des Planstandortes und des Vorhabens kommt die Verträglichkeitsuntersuchung zu folgenden zentralen Projektergebnissen:

dem widerlegt, dass Zentrale Versorgungsbereiche durch den absoluten
Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente in einem abwägungsrelvanten Umfang beeinträchtigt werden.
Die im Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel augeführte Verkaufsflächenobergrenze der zentrenrelevanten Randsortimente von maximal
2.500 m2 wird eingehalten (Grundsatz 6).
Das Vorhaben erfüllt somit die Anforderungen des Sachlichen Teilplans großflächiger Einzelhandel an die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens.
Ergebnisse der ökonometrischen Modellberechnung nach HUFF
Übereinstimmung des Vorhabens mit den Grundsätzen der Raumordnung
(Sachliche Teilplan großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW; Ziele in Aufstellung gem. Kabinettsbeschluss vom 17.04.2012)



Die im Sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel geforderte Lage des
Planvorhabens innerhalb des Allgemeinen Siedlungsbereichs der Gemeinde Selfkant (Ziel 1) ist gegeben.
Die maßstäbliche Dimensionierung des ROLLER Marktes konnte belegt
werden. Weder in der Summe der Warengruppen noch in einzelnen Sortimentsgruppen übersteigt der Umsatz des Planvorhabens das Nachfragepotenzial innerhalb der Stadt Soest; es wird damit Grundsatz 4 des Sachlichen Teilplanes großflächiger Einzelhandel entsprochen.
Zur gutachterlichen Bewertung der städtebaulichen Verträglichkeit der
zentrenrelevanten Randsortimente hat die CIMA eine Projektbewertung
nach dem Prüfschema zum Beeinträchtigungsverbot (Ziel 5 des Sachlichen
Teilplan großflächiger Einzelhandel zum LEP NRW) durchgeführt. Grundsätzlich liegt der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente an der Gesamtverkaufsfläche des Vorhabens bei 10 % und entspricht somit den Vorgaben des Sachlichen Teilplans. Die ökonomische Wirkungsanalyse hat zu-
Die CIMA hat im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchung eine ökonomische
Wirkungsanalyse auf der Basis des HUFF-Modells angestellt. Im Ergebnis ist
festzustellen, dass durch das Vorhaben für keinen planerisch zu schützenden
Standort innerhalb des Untersuchungsgebietes Umsatzverluste im abwägungsrelevanten Umfang zu erwarten sind. Weder ist die Schließung strukturprägender Betriebe zu befürchten noch ist die wohnungsnahe Versorgung durch
das Vorhaben gefährdet. Die zentralen Projektergebnisse der Auswirkungsanalyse lauten:


Die für das Kernsortiment Möbel insgesamt geplante Verkaufsfläche von
5.345 m² ist als stadt- und regionalverträglich einzustufen.
Die geplanten Verkaufsflächen für Geschenke, Porzellan, Keramik und
Hausrat im Umfang von 275 m² sind ebenfalls als stadt- und regionalverträglich einzustufen. Die durch das Vorhaben zu erwartenden Umsatzverlagerungen zu Lasten der ausgewiesenen Zentren liegen deutlich unterhalb
eines abwägungsrelevanten Bereiches. In der allgemeinen Rechtsprechung
werden Umsatzverlagerungen ab 10 % als abwägungsrelevant eingeordnet.
34

Auch für die Warengruppe Heimtextilien kommt die CIMA zu dem Ergebnis, dass die vorgesehenen 400 m² Verkaufsfläche stadt- und regionalverträglich sind. Die Ergebnisse der ökonomischen Modellberechnung zeigen,
dass die absoluten Umsatzverluste der ausgewiesenen Zentren in allen
Städten vergleichsweise gering ausfallen und max. 3,1 % erreichen.
Die angeführten Ergebnisse verdeutlichen die zu erwartenden Auswirkungen
des Vorhabens auf den vorhandenen Einzelhandelsbesatz in Soest und der
Region. Aus gutachterlicher Sicht ist eine Gefährdung strukturprägender Betriebe in den planerisch ausgewiesenen Zentren nicht zu erwarten. Die CIMA
empfiehlt der Stadt Soest, die Realisierung des Planvorhabens zu ermöglichen und die entsprechenden planungsrechtlichen Voraussetzungen zu
schaffen.

che zulässig (= Sortimentsgruppen „Elektrotechnische Erzeugnisse“ und
„Installationsgeräte, Baustoffe, Holz, Anstrichfarben, Lacke, Tapeten“)
Der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente beträgt max. 700 m2
Verkaufsfläche. Für die Warengruppe Heimtextilien sind bis zu 400 m2
Verkaufsfläche zulässig (= „Haus-, Tisch- und Bettwäsche, Bettwaren,
Heimtextilien“ lt. Soester Sortimentsliste); die maximal zulässige Verkaufsfläche für Glas, Porzellan, Keramik und Hausrat beträgt 275 m2 Verkaufsfläche (= Tafel-, Küchen- u.a. Haushaltsgeräte (ohne elektrische)“ lt. Soester Sortimentsliste). Sonstige zentrenrelevante Randsortimente sind auf
einer Verkaufsfläche von bis zu 25 m² zulässig.
Empfehlungen zu den planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans
Die überprüften Verkaufsflächen und Sortimente sind in die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans zu übernehmen:




Die zulässige maximale Gesamtverkaufsfläche des ROLLER Möbelmarktes
beträgt 7.000 m2 Verkaufsfläche.
Auf das Hauptsortiment Möbel (= „Wohn- und Küchenmöbel, Schulmöbel“ lt. Soester Sortimentsliste) entfallen bis zu 5.345 m2 Verkaufsfläche.
Waren des Sortiments Farben, Lacke, Tapeten, Bodenbeläge sind bis zu
einer Verkaufsfläche von 480 m² zulässig (= Sortimentsgruppen „Teppiche,
Bodenbeläge“ und „Installationsgeräte, Baustoffe, Holz, Anstrichfarben,
Lacke, Tapeten“ lt. Soester Sortimentsliste)
Waren des Sortiments Elektrogeräte, Leuchten und Eisenwaren, Baumarktsortimente sind bis zu einer Verkaufsfläche von 380 m² VerkaufsfläCIMA Beratung + Management GmbH | 2013
35

verträglichkeitsuntersuchung zur ansiedlung von möbel roller in soest

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