Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und
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Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und
Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest CIMA Stadtmarketing Gesellschaft für gewerbliches und ko mmunales Marketing mbH Büro Köln Gothaer Allee 2 50969 Köln Tel.: 0221 – 937 296 20 Fax: 0221 – 937 296 21 e-mail: [email protected] Internet: www.cima.de Bearbeitung: Dr. Wolfgang Haensch Dipl.-Geograph Michael Karutz Köln, Mai 2005 Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest CIMA GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung im Rahmen des Genehmigungsverfahrens für das Projektvorhaben City Center Soest verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA GmbH in Köln. 2 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Inhaltsverzeichnis 1. AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG ..................................5 2. EINZELHANDELSSTANDORT SOEST IM ÜBERBLICK ............6 2.1 Gesamtstädtische Angebotsstrukturen und regionale Wettbewerbssituation..................................................................7 2.2 Überblick über die regionalen Einzelhandelsstrukturen ..............11 2.3 Einkaufsorientierung in der Region............................................11 2.4 Abgrenzung des Marktgebietes .................................................12 3. PLANVORHABEN CITY CENTER SOEST ...............................14 3.1 Standortrahmenbedingungen ....................................................14 3.2 Konzeption des City Centers Soest ...........................................15 3.3 Erwarteter Umsatz des City Centers Soest ................................18 4. WIRKUNGSANALYSE .............................................................19 4.1 Methodische Vorbemerkungen..................................................19 4.2 Wirkungsanalyse für das City Center Soest...............................20 4.2.1 Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel...............................20 4.2.2 Warengruppe Bekleidung ..........................................................21 4.2.3 Übrigen Warengruppen.............................................................22 4.2.4 Überprüfung der Sortimentsliste des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Soest.............................................................. 25 4.2.5 Fazit: Wirkungsanalyse City Center Soest................................. 28 5. WECHSELWIRKUNGEN MIT DER SOESTER INNENSTADT UND ANFORDERUNGEN AN DIE UMFELDGESTALTUNG ......................................................................... 32 6. ZULÄSSIGKEIT VON EINZELHANDELSNUTZUNGEN IN DEM WESTLICH AN DAS CITY-CENTER ANGRENZENDEN GEWERBEBEREICH ................................................ 35 7. FAZIT IN 10 PUNKTEN ............................................................ 36 8. ANHANG .................................................................................. 37 Definitionen............................................................................... 37 3 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Abb. 2 Abb. 3 Abb. 4 Abb. 5 Abb. 6 Abb. 7 Abb. 8 Abb. 9 Abb. 10 Abb. 11 Abb. 12 Abb. 13 Struktur des Soester Einzelhandels nach Warengruppen.............8 Betriebsgrößenstruktur des Soester Innenstadthandels ...............9 Kaufkraftzuflüsse und Handelszentralität der Einkaufsstadt Soest ........................................................................................10 Kenndaten zur regionalen Einzelhandelsstruktur (Stand: 2003) .11 Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet (in Mio. €) .............................13 Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Einzelhandels von Soest 13 Städtebaulicher Entwurf zum City Center Soest (Ausschnitt) .....16 Geplante Verkehrsführung.........................................................17 Umsatzerwartung für das City Center Soest ..............................18 Veränderungen der Kaufkraftströme durch das Planvorhaben für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ....................20 Veränderungen der Kaufkraftströme durch das Planvorhaben für die Warengruppe Bekleidung ...............................................21 Überprüfung der Liste der zentrenrelevanten Sortimente in der Stadt Soest ...............................................................................26 Überprüfung der Liste der nicht-zentrenrelevanten Sortimente in der Stadt Soest......................................................................27 4 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest 1. AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG Seit mehreren Jahren wird in Soest über die Realisierung eines Einkaufszentrums am nördlichen Zugang zur Innenstadt in Nachbarschaft zum Bahnhof Soest diskutiert. Zuletzt gingen die Entwicklungsimpulse von einem Projektvorhaben der ECE mit einer Verkaufsfläche von ca. 20.000 m² aus. Die ECE verfolgt das Projekt jedoch nicht mehr weiter. Nachdem weitere Investoren ihre Vorstellungen und Konzeptionen auch dem Rat der Stadt Soest vorgestellt haben, beabsichtigt die Stadt Soest nun, mit einer regionalen Investorengruppe das Projekt zu realisieren. Folgende Fragestellungen sind dabei zu beantworten: Überprüfung der Verträglichkeit des Vorhabens in Hinblick auf die Soester Innenstadt und die Nahversorgung • • • • Gegenüber dem ECE-Projekt wurde sowohl die Gesamtverkaufsfläche reduziert (ca. 10.000 m² Verkaufsfläche) als auch das Gesamtkonzept in Richtung eines innerstädtischen Fachmarktzentrums geändert. Als wichtige Nutzer sind ein Verbrauchermarkt, ein Lebensmitteldiscounter sowie ergänzende Fachmärkte vorgesehen.1 Vor dem Hintergrund der im Zusammenhang mit dem ECE-Vorhaben bereits erstellten Gutachten (Dr. Lademann und Partner (2003) sowie GMA (2003)) und des von der Stadt Soest verabschiedeten Einzelhandelskonzeptes Stadt Soest (2004) wird im Rahmen der vorliegenden, ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme der CIMA die Stadt- und Regionalverträglichkeit des aktuellen Investitionsvorhabens überprüft. Die Stellungnahme soll eine wichtige Grundlage für das weitere bau- und planungsrechtliche Verfahren bilden. Überprüfung der Regionalverträglichkeit des Vorhabens • • • • Definitionen zu den Betriebstypen „Verbrauchermarkt“ und „Fachmarkt“ finden sich im Anhang. Wie ist das Projektvorhaben hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die Region zu bewerten? Welche Anmerkungen sind hinsichtlich der landesplanerischen Abstimmung zu machen? Die Stellungnahme gliedert sich in folgende Abschnitte: • 1 Wie sind die geplanten Einzelhandelsnutzungen vor dem Hintergrund der bestehenden Angebotsqualitäten in der Soester Innenstadt zu bewerten? Welche Attraktivitätssteigerung geht von dem Projektvorhaben für die Soester Innenstadt aus? Welche Auswirkungen sind auf die Haupteinkaufsbereiche der Soester Innenstadt zu erwarten? Welche Lageveränderungen sind zu erwarten? Wie ist das Projektvorhaben in Bezug auf seine städtebaulichen Potenziale zu bewerten? Entscheidende Bedeutung haben hier die Fragen nach einer optimalen Wegeführung im Objekt sowie der Anbindung an die Fußgängerzone. • Zusammenfassende Darstellung und Bewertung der projektrelevanten Strukturen des Einzelhandelsstandortes Soest Analyse der Konzeption und der Standortbedingungen für das Planvorhaben Ökonomische Auswirkungsanalyse des Planvorhabens auf die gewachsenen Zentren in Soest und der Region sowie die Nahversorgungssituation Abschätzung und Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen des Projektvorhabens auf das unmittelbare Standortumfeld und die Innenstadt von Soest Zusammenfassende Bewertung des Planvorhabens und abschließende Empfehlungen 5 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Grundlage der vorliegenden Stellungnahme sind die vorliegenden Gutachten und Konzepte, zwei gemeinsam mit der Stadt Soest geführte Koordinationsgespräche mit dem Investor am 24.03.05 und 03.05.05, mehrere Abstimmungsgespräche mit dem beauftragten Planungsbüro ArchitekturStadtplanungStadtentwicklung Hamerla I Ehlers I Gruß-Rinck I Wegmann (Dortmund, Düsseldorf und Krefeld) und eine Standortbegehung durch das CIMA-Projektteam. Der Stellungnahme liegen u.a. folgende Gutachten zugrunde: • • • • Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH (Juni 2003): Die Stadt Soest als Standort für ein ShoppingCenter Altstadtinitiative Soest (Hrsg., Juli 2003): Gutachterliche Stellungnahmen zum geplanten Einkaufszentrum in Soest (Stellungnahmen der GMA, Ludwigsburg, sowie Junker und Kruse, Dortmund) Stadt Soest (Juli 2004): Einzelhandelskonzept Soest 2004 City Center GmbH (Nov. 2004): Grundstücksentwicklung Bahnhofsbereich Soest (Exposé zum Planvorhaben) Die Gesellschaft für Wirtschaftförderung Soest führte zudem eine Fortschreibung der Daten zum Einzelhandelsbesatz im gesamten Stadtgebiet von Soest durch (Stand: März 2005) und stellte sie für die Stellungnahme zur Verfügung. Ferner gehen in die Stellungnahme die durch verschiedene früherer Projekte bei den CIMA-Projektleitern vorhandenen intensiven Orts- und Regionalkenntnissen ein (u.a. Investorenwettbewerb Bahnhof Soest, Stadtmarketingprozess Soest, Regionalverträglichkeit Multi-Themen-Center "3do"). 2. EINZELHANDELSSTANDORT SOEST IM ÜBERBLICK Durch das im Sommer letzten Jahres vorgelegte Einzelhandelskonzept Soest 2004 der Stadt Soest, den Stadtmarketingprozess Soest und die Untersuchungen im Zusammenhang mit der Ansiedlung des ECE-Centers liegen umfangreiche Erhebungen und Analyse zur Einzelhandelssituation in der Stadt Soest vor. Auf einer erneuten umfangreicheren Analyse mit eigenen empirischen Erhebungen konnte daher in Abstimmung mit dem Auftraggeber verzichtet werden. Nachfolgend werden in Form einer komprimierten Zusammenfassung die wichtigsten Kenndaten und Strukturmerkmale des Einzelhandelsstandortes Soest dargestellt. Neben einer Auswertung der vorliegenden Konzepte konnte auch auf eine von der Gesellschaft für Wirtschaftsförderung Soest zur Verfügung gestellte Fortschreibung des Einzelhandelsbesatzes in der Stadt Soest zurückgegriffen werden (Stand: März 2005). Auf eigenen Berechnungen beruhen die in der vorliegenden Stellungnahme verwendeten Angaben zu den Umsätzen des Soester Einzelhandels in den verschiedenen Warengruppen und das vorhandene Kaufkraftpotenzial sowie die daraus abgeleiteten Berechnungen der ökonomischen Auswirkungen des Projektes auf die vorhandenen Einzelhandelsstandorte. Hierzu kann die CIMA auf Informationen der BBE Handelsberatung, München, zurückgreifen. Somit fließen aktuelle Flächenproduktivitäten einzelner Betriebstypen in die Berechnungen ein. 6 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest • 2.1 Gesamtstädtische Angebotsstrukturen und regionale Wettbewerbssituation Betriebsbesatz: 314 Betriebe mit insgesamt 118.265 m² Verkaufsfläche Der Einzelhandel innerhalb der Stadt Soest setzt sich aus 314 Betrieben mit einer Verkaufsfläche von 118.265 m² zusammen. Bei einer Einwohnerzahl von 48.279 Einwohner verfügt die Stadt Soest damit über einen Einzelhandelsbesatz von 2,5 m² VKF/ Ew.; dieser Wert liegt deutlich über den bundesdeutschen Durchschnitt (1,4 m²/ Ew.) und ist als Beleg für die regionale Bedeutung der Einkaufsstadt Soest zu werten. Zentrenstruktur: Innenstadt und zwei nachgeordnete Nebenzentren Mit 224 Betrieben (71 % aller Betriebe), die insgesamt über eine Verkaufsfläche von 35.827 m² verfügen (30 % der Gesamtverkaufsfläche) bildet die Innenstadt den wichtigsten Einzelhandelsstandort innerhalb des Stadtgebietes. Der vergleichsweise hohe Verkaufsflächenanteil belegt die besondere Bedeutung der Innenstadt für den Einkaufsstandort Soest und die Konzentration des Handels auf die Innenstadt. Dies zeigt auch die Verkaufsflächenausstattung der Innenstadt bezogen auf die Einwohnerzahl (0,7 m² VKF Innenstadt/ Ew.) Eine Zersplitterung auf eine größere Anzahl von Haupt- bzw. Nebenzentren wurde in Soest bislang vermieden. Außerhalb der Innenstadt sind daher auch nur zwei Standortbereiche hervorzuheben: • Die im Einzelhandelskonzept Soest als Nebenzentrum West bezeichnete Einzelhandelsagglomeration im Gewerbegebiet West (26 Betriebe, 24.015 m² VKF). Neben dem ehemaligen Famila-Einkaufszentrum (heute u.a. KAUFLAND SB-Warenhaus (6.300 m²), einen MEDI-MAX-Unterhaltungselektronikfachmarkt (1.340 m²) und verschiedenen Shops in einer Passage) sind in dem Gebiet u.a. ein MARKTKAUF-Baumarkt (7.200 m²) und ein ALDI-Lebensmitteldiscounter (750 m²) ansässig. Im östlichen Stadtgebiet befindet sich das unter dem Begriff Einkaufszentrum Rigaring geführte Nebenzentrum Ost. Mit insgesamt 17 Unternehmen und einer Gesamtverkaufsfläche von 12.600 m² sowie einem KAUFPARKVerbrauchermarkt (1.900 m² VKF) und den Lebensmitteldiscountern ALDI und LIDL als wichtigste Frequenzbringer hat dieses Zentrum vor allem eine Nahversorgungsfunktion für die ortsansässige Wohnbevölkerung. Von den vorhandenen Fachmärkten haben u.a. ein Elektrofachmarkt (1.100 m² VKF) und ein Gartenfachmarkt (5.700 m² VKF) gesamtstädtische Bedeutung. Stadt Soest als ausgeprägtes Mittelzentrum im Kreis Soest mit ca. 48.200 Einwohnern Die Stadt Soest ist Mittelzentrum und - zusammen mit der Stadt Lippstadt – wichtiges wirtschaftliches Zentrum im Kreis Soest. Die Stadt verfügt über 48.279 Einwohner, nach Angaben der Stadt Soest ist aufgrund der mittelfristigen demographischen Entwicklungstendenzen von einer annähernd konstanten Einwohnerzahl auszugehen. Nach ihrer Einwohnerzahl liegt die Stadt Soest innerhalb des Kreises Soest nach Lippstadt (67.200 Ew.) auf Platz 2, deutlich vor Werl (31.800 Ew.), Warstein (29.000 Ew.) und Geseke (20.200 Ew.). Die nächstgelegenen Oberzentren sind Dortmund, Hamm und Paderborn. Branchenmix des Soester Einzelhandels: typische Struktur eines gut entwickelten Mittelzentrums Für die Abschätzung des Soester Einzelhandelumsatzes in den verschiedenen Warengruppen greift die CIMA auf die von der Gesellschaft für Wirtschaftsförderung Soest zur Verfügung gestellte Fortschreibung des Einzelhandelsbesatzes Soest und den bei der CIMA vorliegenden aktuellen Kenndaten zu dem Umsätzen im deutschen Einzelhandel zurück. 7 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Nach den Berechnungen der CIMA ist von einem jährlichen Umsatz des Soester Einzelhandels von ca. 327,6 Mio. € auszugehen. 2 Die in Abb. 1 enthaltene Aufgliederung der Verkaufsflächen und Umsätze nach Warengruppen sowie der Index Handelszentralität zeigt die Struktur des Soester Einzelhandels auf. Aus gutachterlicher Sicht ist hervorzuheben: • • • 2 Wie auch bei anderen Mittelzentren bilden die Warengruppen Nahrungsund Genussmittel, Bekleidung, Möbel und Baumarktspezifische Warengruppen nach den Verkaufsflächen und dem Umsatz die wichtigsten Branchen, Im Vergleich zu der Verkaufsflächenausstattung bei der Warengruppe Bekleidung (15.000 m²) fällt das Verkaufsflächenangebot bei Nahrungs- und Genussmittel (20.200 m²) relativ gering aus. Als besondere Stärke der Einzelhandelsstruktur hervorzuheben ist der relativ gut ausgeprägte Verkaufsflächenbesatz in den erfahrungsgemäß häufig schwächer besetzen Branchen - Abb. 1 weist für jede CIMA-Warengruppen mindestens 1.000 m² Verkaufsfläche aus. Hinweis: Die GfK Nürnberg ermittelt bei der Veröffentlichung ihrer Umsatzkennziffern die Umsätze auf Basis sekundärstatistischer Quellen. Die CIMA greift hier auf aktuelle Bestandsdaten zurück. Dementsprechend sind Abweichungen zwischen den Umsatzkennziffern der GfK und Auswertung originärer Bestandsdaten zu erwarten. Zum anderen sind in den CIMAAngaben die einzelhandelsrelevanten Umsätze der Apotheken nicht enthalten, da diese in der Flächenerhebung der Stadt Soest nicht berücksichtigt wurden. Die Ausgaben in Apotheken wurden ebenfalls bei der Ermittlung der Nachfragepotenziale der Warengruppe „Gesundheits- und Körperpflege“ herausgerechnet. Abb. 1 Struktur des Soester Einzelhandels nach Warengruppen CIMA Warengruppe Periodischer Bedarf Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Persönlicher Bedarf gesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Medien und Technik gesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby gesamt Sportartikel Spielwaren, Bastelbedarf, Sammlerhobbies Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Einrichtungsbedarf gesamt Möbel, Antiquitäten Teppiche, Gardinen, Heimtextilien Baumarktspez. Sortimente Einzelhandel gesamt Verkaufsfläche in m² 25.028 20.202 4.826 19.423 15.202 2.954 1.267 10.011 2.803 Verkaufs- Umsatz fläche in in % Mio. € 21 % 117,0 17 % 96,6 4% 20,4 16 % 67,2 13 % 51,6 3% 9,1 1% 6,5 9% 42,5 2% 11,1 Umsatz in % 36 % 30 % 6% 21 % 16 % 3% 2% 13 % 3% 7.208 5.278 1.984 6% 5% 2% 31,4 14,2 6,1 10 % 4% 2% 2.250 2% 5,5 2% 1.044 1% 2,6 1% 1.049 25.481 24.031 1.450 31.995 118.265 1% 22 % 20 % 1% 27 % 100 % 3,3 34,0 30,6 3,4 49,4 327,6 1% 10 % 9% 1% 15 % 100% Quelle: eigene Berechnungen auf der Grundlage der Angaben der Stadt Soest 8 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Soester Innenstadt: Verschiedene Magnetbetriebe und ein kleinteiliger Facheinzelhandel prägen den Standort Kaufkraftpotenzial: Soester Bürger geben jährlich 217,5 Mio. € im Handel aus Die Attraktivität der Soester Innenstadt beruht zum einen auf verschiedenen, großflächigen Magnetbetrieben, die sich in der Bürgerstraße bzw. in enger räumlicher Nähe zu dieser Haupteinkaufsstraße befinden. Hervorzuheben sind die Unternehmen SATURN, C & A, HENNES & MAURITZ und DROGERIE MÜLLER. Nach Angaben der GfK Nürnberg weist die Stadt Soest eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 95,6 auf, d.h. die durchschnittliche Kaufkraft der Soester Bevölkerung liegt um 4,4 % unter dem Bundesdurchschnitt. Innerhalb des Kreises liegt die Stadt Soest damit auf lediglich auf Platz 9 der 14 Kommunen, mit Werten von 103,2 und 102,0 liegen Warstein und Bad Sassendorf an der Spitze, Möhnesee und Lippstadt folgen auf den 3. und 4. Platz. Abb. 2 Betriebsgrößenstruktur des Soester Innenstadthandels Verkaufsfläche 1000 m² und mehr 900 - 1000 m² 800 - 900 m² 700 - 800 m² 600 - 700 m² 500 - 600 m² 400 - 500 m² 300 - 400 m² 200 - 300 m² 100 - 200 m² unter 100 m² SUMME Betriebe Anzahl 8 1 0 1 1 0 10 6 15 45 137 224 % 4% <1% 0% <1% <1% 0% 4% 3% 7% 20 % 61 % 100 % Verkaufsfläche m² % 12.590 35 % 901 3% 0 0% 750 2% 650 2% 0 0% 4.387 12 % 1.862 5% 3.287 9% 5.430 15 % 5.970 17 % 35.827 100 % Quelle: eigene Berechnungen auf der Grundlage der Angaben der Stadt Soest Abb. 2 verdeutlicht die exponierte Stellung dieser Betriebe, wenn man die Betriebsgrößen betrachtet: Acht Unternehmen verfügen über ein Drittel der Verkaufsfläche. Der Soester Facheinzelhandel lässt sich hinsichtlich der Betriebsgrößen eindeutig definieren: Es handelt sich fast ausschließlich um Unternehmen mit bis zu 500 m² Verkaufsfläche. Die Größenklassen zwischen 500 und 1.000 m² werden nur von drei Unternehmen besetzt! Ausgehend von einer durchschnittlichen Kaufkraft von 4.713 €/ Bundesbürger ergibt sich für die Soester Bevölkerung eine Kaufkraft von 4.506 €/ Einwohner bzw. bei einer Einwohnerzahl von 48.279 Einwohnern ergibt sich ein lokales Kaufkraftpotenzial von 217,5 Mio. €.3 Einzelhandelszentralität Soest: Zentralität von 151 belegt die regionale Bedeutung der Einkaufsstadt Soest Bei einem ermittelten Umsatz von 327,6 Mio. € und einem örtlichem Kaufkraftpotenzial von 217,5 Mio. € ergibt sich nach den CIMA Berechnungen eine Handelszentralität der Stadt Soest von 151. Dieser Wert liegt um etwa sechs Prozentpunkte unter dem berechneten Wert der GfK Nürnberg (157,1 %). Hierzu ist anzumerken, dass die GfK Nürnberg bei der Berechnung ihrer Kennziffern auf sekundärstatistische Quellen zurückgreift, während die CIMA-Berechnungen auf den aktuellen Bestandsdaten der Gesellschaft für Wirtschaftsförderung Soest beruhen. Ferner konnten in die Berechnungen der CIMA die Umsätze aus dem Apothekenbereich und die entsprechenden Verbrauchsausgaben nicht einbezogen werden, da die Apotheken in 3 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Alle Angaben ohne die Verbrauchsausgaben im Apothekenbereich (vgl. hierzu auch Fußnote 2). 9 Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest der vorliegenden Bestandserhebung nicht erfasst wurden. Schließlich ist zu beachten, dass sich die GfK-Daten auf das Jahr 2003 beziehen, während die CIMA-Daten auf einer im März 2005 durchgeführten Aktualisierung der Bestandsdaten beruhen. Der CIMA liegen keine Informationen vor, die auf einen deutlichen Rückgang der Einzelhandelszentralität der Stadt Soest hinweisen. Abb. 3 erlaubt auch eine Identifizierung der besonderen branchenspezifischen Kompetenzen des Soester Einzelhandels bzw. der Warengruppen, die im Vergleich zur örtlichem Kaufkraft eine vergleichsweise geringe Verkaufsflächenbzw. Umsatzausstattung aufweisen: • • • • Eine über der Gesamtzentralität von Soest liegende branchenspezifische Zentralität ist für die Warengruppen Spielwaren/ Bastelbedarf, Bekleidung, Möbel sowie Gesundheits- und Körperpflege festzustellen. Bezogen auf das Gesamtangebot in der jeweiligen Warengruppe besitzt Soest eine gute Ausstattung. Ebenfalls über der Gesamthandelszentralität des Soester Einzelhandels liegt der Index bei den Warengruppen Baumarktspezifische Sortimente, Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik und Geschenke/ Porzellan etc. Mit einer Handelzentralität von 140 – 150 übertrifft der Umsatz das örtliche Kaufkraftpotenzial um das 1,5-fache u.a. bei den Warengruppen Schuhe/ Lederwaren, Uhren/ Schmuck/ Lederwaren, Bücher/ Schreibwaren und Sportartikel. Umsatz und örtliche Kaufkraft entsprechen sich bei der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel, lediglich bei Gardinen/ Teppichen/ Heimtextilien liegt der Umsatz des örtlichen Einzelhandels unter dem Niveau der örtlichen Kaufkraft. Abb. 3 Kaufkraftzuflüsse und Handelszentralität der Einkaufsstadt Soest CIMA Warengruppe Periodischer Bedarf Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Persönlicher Bedarf gesamt Bekleidung/Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Medien und Technik gesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby gesamt Sportartikel Spielwaren, Bastelbedarf, Sammlerhobbies Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Einrichtungsbedarf gesamt Möbel, Antiquitäten Gardinen, Teppiche, Heimtex. Baumarktspez. Sortimente Einzelhandel gesamt Umsatz Nachfragein Mio. € potenzial Soest in Mio. € Handelszentralität Kaufkraftzufluss per Saldo (in Mio. €) 117,0 96,6 20,4 67,2 51,6 9,1 6,5 42,5 11,1 31,4 103,8 95,4 8,3 31,7 20,7 6,1 4,8 27,8 7,4 20,4 113 101 246 212 249 148 135 153 149 154 13,2 1,2 12,1 35,5 30,9 3,0 1,7 14,7 3,7 11,0 14,2 6,1 5,5 8,5 4,3 1,9 167 141 291 5,7 1,8 3,6 2,6 2,3 115 0,3 3,3 1,7 199 1,6 34,0 30,6 3,4 49,4 327,6 18,3 13,6 4,7 25,9 217,5 186 225 73 191 151 15,7 17,0 -1,3 23,5 110,1 10 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest 2.2 Überblick über die regionalen Einzelhandelsstrukturen Anhand der Indikatoren „gesamtstädtischer Einzelhandelsumsatz“, lokales Kaufkraftpotenzial“, „Einzelhandelszentralität“ und „Verkaufsfläche und Umsatz Innenstadt“ kann die regionale Stellung der Stadt Soest als Einkaufsstandort aufgezeigt werden. Abb. 4 Umsatz Gesamtstadt in Mio. € Zentralität • • • Kenndaten zur regionalen Einzelhandelsstruktur (Stand: 2003) Bevölkerung Abb. 4 belegt die wesentlichen Strukturmerkmale des Einzelhandels in der Region: Umsatz Innenstadt in Mio. € 136 211 25 die im Vergleich zur Einwohnerzahl überdurchschnittlich große regionale Bedeutung der Einkaufsstadt Soest mit einer Einzelhandelszentralität von 157,1 (nach den Berechnungen der GfK Nürnberg), die hohe Verkaufsflächenausstattung der Lippstädter Innenstadt als dem wichtigstem regionalen Konkurrenzstandort der Soester Innenstadt, die bipolare Einzelhandelsstruktur von Arnsberg, die zusammen mit der räumlichen Lage der Stadt zu einer begrenzten Konkurrenzsituation gegenüber der Soester Innenstadt führt, der vergleichsweise geringe Einzelhandelsbesatz in den Städten der Region mit weniger als 15.000 Einwohnern, die Sonderfunktion von Werl als regional bedeutsamer Möbelstandort mit einer Zentralität von über 140 bei einer Verkaufsflächenausstattung der Innenstadt von lediglich 15.000 m². Soest Lippstadt Bad Sassendorf Werl 48.361 67.231 11.312 361,0 436,2 34,7 157,1 130,2 60,6 Verkaufsfläche Innenstadt in m² 36.585 54.655 5.730 31.819 200,8 141,3 15.020 55 Warstein AltArnsberg Neheim 29.007 120,4 81,1 11.720 14.050 36 54 Die Einkaufsorientierung der Soester Bürger und der Umlandbevölkerung wurde u.a. im Rahmen des Stadtmarketingprozesses Soest und im Zusammenhang mit den Verträglichkeitsuntersuchungen zum ECE-Vorhaben durch verschiedene Befragungen analysiert.4 77.396 424,0 107,7 25.695 93 Folgende Schlussfolgerungen ergeben sich aus den Befragungen: Quelle: Angaben zum Umsatz, zur Einzelhandelszentralität und Kaufkraftpotenzial nach GfK Nürnberg, Angaben zur Verkaufsflächenausstattung und Umsatz der Innenstädte nach Dr. Ladmann & Partner (2003) • • 2.3 Einkaufsorientierung in der Region Bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten (insbesondere Nahrungs- und Genussmittel) besteht erwartungsgemäß eine starke Orientierung der Soester Bevölkerung auf die eigene Stadt. Lediglich 10 % der Bürger gab an, Lebensmittel bevorzugt außerhalb von Soest einzukaufen. 4 ECON-CONSULT (2000): Stadtmarketingkonzept Soest, Dr. Lademann & Partner (2003) 11 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Bei innenstadttypischen Sortimenten wie Bekleidung, Schuhe oder Bücher wurde eine ausgeprägte Orientierung auf die eigene Innenstadt festgestellt. Mehr als die Hälfte der Soester Bürger - bei Bücher sogar 78 % der Befragten - gab bei der Erhebung von Dr. Lademann & Partner an, diese Artikel bevorzugt in der Soester Innenstadt einzukaufen. petal etc.) festzustellen, deutlich geringer die Orientierung aus den östlich im Kreis Soest gelegenen Kommunen (Anröchte, Warstein, Erwitte) nach Soest. In diesen Kommunen steht Soest in einer direkten Wettbewerbssituation zu Lippstadt. Im Umland kann die Soester Innenstadt bei der Frage des bevorzugten Einkaufsortes für innenstadttypische Waren Anteile von 18 - 22 % erzielen; Lippstadt, Arnsberg und Hamm stellen je nach räumlicher Lage der Umlandgemeinde wichtige Konkurrenzstandorte dar. 2.4 Wie auch bei vergleichbaren Befragungen in anderen Städten wünschten sich sowohl bei den von Dr. Lademann und Partner als auch bei den von ECONCONSULT durchgeführten Befragungen die Kunden vor allem ein breiteres Warenangebot bei Textilien. Als eher Soest-spezifisches Ergebnis ist der häufig geäußerte Wunsch nach einer Erweiterung des Lebensmittelangebotes in beiden Befragungen zu werten. Dortmund und Lippstadt stellen sich nach der von ECON-CONSULT durchgeführten Befragung als etwa gleichrangige Einkaufsziele der Soester Bevölkerung dar, deutlich nachgeordnet folgt das Oberzentrum Hamm. Die Einkaufsorientierung in der Region wird auch bestätigt durch eine im Rahmen des Stadtmarketingprozesses Soest durchgeführte Kundenwohnorterhebung des Soester Innenstadthandels:5 Mit 59 % aller erfassten Kunden (n = 10.812 Kunden) bilden die eigenen Bürger die größte Kundengruppe des Soester Einzelhandels. Bezogen auf die Einwohnerzahl von Soest ergibt sich ein Index von 126,1 Kunden/ 1.000 Einwohner. Mit Indexwerten von 32 – 66 Kunden/ 1.000 Einwohner ist erwartungsgemäß die stärkste Orientierung nach Soest aus den unmittelbar angrenzenden Nachbarkommunen (Möhnesee, Lip- 5 Abgrenzung des Marktgebietes Auf der Grundlage der in Kapitel 2.3 dargestellten Einkaufsorientierung der Kunden des Soester Einzelhandels und der ermittelten Kundenstrukturen wird das heutige Marktgebiet des Soester Einzelhandels mit insgesamt ca. 180.000 Einwohner wie folgt definiert: Zone 1: Stadt Soest (48.279 Einwohner) Zone 2: engere Umland - Bad Sassendorf, Möhnesee, Anröchte, Lippetal, Werl, Warstein, Ense, Welver (132.902 Einwohner) Nach der von ECON-CONSULT durchgeführten Kundenwohnorterhebung liegt der Anteil der Kunden, die aus weiter entfernt liegenden Städten nach Soest zum Einkaufen fahren, bei ca. 13 % aller Kunden des Soester Einzelhandels. Vor dem Hintergrund des geplanten Nutzungsmixes für das City Center Soest mit einem Schwerpunkt bei der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel wird nachfolgend von einer Potenzialreserve durch Kunden mit Wohnorten außerhalb der Zone 1 und 2 in Höhe von 2 % des Kaufkraftpotenzials aus der Zone 1 und 2 ausgegangen. Mit diesem vorsichtigen Ansatz wird auch der Tatsache Rechnung getragen, dass das Marktgebiet im Osten mit der Einbeziehung von Anröchte und Warstein relativ weit abgegrenzt wurde. Die rd. 180.000 Einwohner innerhalb des Marktgebietes verfügen über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von ca. 824,4 Mio. €, darunter 217,5 Mio. € durch die Soester Bevölkerung. Unter Einbeziehung der Potenzialreserve durch Kunden aus weiter entfernt liegenden Orten ergibt sich ein Marktpotenzial von ca. 840,9 Mio. €. ECON-CONSULT (2000): Stadtmarketingkonzept Soest 12 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Abb. 5 Abb. 6 Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet (in Mio. €) CIMA Warengruppen Täglicher Bedarf Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Persönlicher Bedarf gesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Medien und Technik gesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby gesamt Sportartikel Spielwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Bedarf) Einrichtungsbedarf gesamt Möbel, Antiquitäten Teppiche, Gardinen, Heimtex. Baumarktspez. Sortimente SUMME Zone I: Stadt Soest Zone II: Einzugsbereich Potenzialreserve insgesamt 103,8 95,4 8,3 31,7 20,7 6,1 4,8 27,8 7,4 289,5 266,3 23,2 88,3 57,8 17,1 13,4 77,5 20,7 7,9 7,2 0,6 2,4 1,6 0,5 0,4 2,1 0,6 401,1 369,0 32,1 122,4 80,1 23,7 18,6 107,4 28,7 20,4 8,5 4,3 1,9 56,8 23,7 12,1 5,3 1,5 0,6 0,3 0,1 78,7 32,8 16,8 7,3 2,3 6,3 0,2 8,7 1,7 18,3 13,6 4,7 25,9 217,5 4,6 51,0 38,0 13,0 72,2 606,9 0,1 1,4 1,0 0,4 2,0 16,5 6,4 70,7 52,6 18,0 100,1 840,9 Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet des Einzelhandels von Soest Stadt Zone 1 Stadt Soest Bad Sassendorf Möhnesee Anröchte Lippetal Werl Warstein Ense Welver Zone 2 (Umland) Kaufkraftkennziffer Einwohner kurzfristiger Bedarf in Mio. € mittelfristiger Bedarf in Mio. € langfristiger Bedarf in Mio. € gesamt in Mio. € 95,6 48.279 105,6 43,8 68,2 217,5 102,0 11.500 26,8 11,1 17,3 55,3 100,6 94,4 93,5 90,0 103,2 98,6 95,9 11.429 10.878 12.617 32.055 28.721 12.746 12.956 26,3 23,5 27,0 66,0 67,8 28,7 28,4 10,9 9,7 11,2 27,3 28,1 11,9 11,8 17,0 15,2 17,4 42,6 43,8 18,6 18,4 54,2 48,4 55,6 136,0 139,7 59,2 58,6 132.902 294,5 122,1 190,3 606,9 Hinweis: Nicht berücksichtigt wurden die Verbrauchsausgaben im Apothekenbereich, da in den Bestandsdaten der Stadt Soest zum Einzelhandelsbesatz der Stadt Soest Apotheken nicht enthalten sind. Quelle: eigene Berechnungen Hinweis: s. Erläuterungen zu Abb. 6 Quelle: eigene Berechnungen 13 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest 3. PLANVORHABEN CITY CENTER SOEST 3.1 Standortrahmenbedingungen Lage im Stadtgebiet Das Plangebiet liegt im nördlichen Bereich der Soester Innenstadt in unmittelbarer Nachbarschaft zum Bahnhof Soest und dem Busbahnhof als dem zentralen ÖPNV-Haltepunkt in Soest. Durch den Altstadtring ist der Standort auch für den Individualverkehr sehr gut zu erreichen. Vorhabens. 6 Aufgrund der nicht ausreichenden Mieternachfrage wurde das Vorhaben schließlich von der ECE Projektmanagement aufgegeben. Auch wenn die verschiedenen Investorenpläne nicht zu einem Abschluss kamen, kann als Ergebnis festgehalten werden, dass es innerhalb der Stadt Soest einen grundsätzlichen Konsens über die Eignung des Plangebietes als Einzelhandelsstandort gibt. Diese Einschätzung wird bestätigt durch das im Juli 2004 von der Stadt Soest vorgelegte Einzelhandelskonzept Soest 2004. In dem Einzelhandelskonzept werden zusammengefasst folgende Aussagen zum Bahnhofsbereich getroffen: Von der südlich unmittelbar angrenzenden Soester Fußgängerzone wird das Gebiet lediglich durch die Brüder-Walburger-Wallstraße getrennt. Bereits heute existiert eine Fußgängerunterführung, die den Passantenstrom vom Bahnhof in die Fußgängerzone lenkt. • Frühere Planungen und Entwicklungsvorstellungen der Stadt Soest • Bereits in der Vergangenheit wurden verschiedene Planungen für eine Einzelhandelsnutzung im Bereich des Soester Bahnhofs angestellt. Nachdem die Harpen AG, Dortmund, als Preisträger eines von der Stadt Soest im Jahr 2000 durchgeführten Investorenwettbewerbes das Vorhaben nach sehr intensiven Bemühungen nicht mehr weiterverfolgt hatte, legte die ECE Projektmanagement, Hamburg, im Frühjahr 2003 die Pläne für ein Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von ca. 20.000 m² vor. • • • Bedeutung des Bahnhofsbereich als Standort für großflächige Fachmarktbetriebe und zur Behebung des Angebotsdefizites bei der Nahversorgung für die Soester Innenstadt (Empfehlung für ein SB-Warenhaus oder Discounter) Fläche als wichtiges Bindeglied zwischen Bahnhof/ Soester Norden und Fußgängerzone Bedeutung des Plangebietes als Fläche zur Ergänzung und Stärkung der vorhandenen Einkaufsbereiche (Handel, Dienstleistungen, Entertainment) Verzicht auf eine RLG-Betriebsverlagerung Notwendigkeit einer Überplanung und Neugestaltung des Übergangs zur Fußgängerzone (einschließlich des Bereichs „Niere“) Die Planungen wurden innerhalb der Stadt Soest kontrovers diskutiert, verschiedene Fachgutachten kamen zu teilweise divergierenden Bewertungen des 6 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH (Juni 2003): Die Stadt Soest als Standort für ein Shopping-Center Altstadtinitiative Soest (Hrsg., Juli 2003): Gutachterliche Stellungnahmen zum geplanten Einkaufszentrum in Soest (Stellungnahmen der GMA, Ludwigsburg, und Junker und Kruse, Dortmund) 14 Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Schließlich legten im Jahr 2004 erneut zwei verschiedene Investoren Planungen für eine Einzelhandelsnutzung im Bereich des Soester Bahnhofs vor. Der Rat der Stadt Soest entschied sich schließlich im Februar 2005 mit der City-Center GmbH, Soest, als einem der beiden interessierten Investoren, vertiefende Verhandlungen und Planungen zur Realisierung eines Einkaufszentrums aufzunehmen. Als einen Schritt zur Umsetzung der Planungen der City-Center GmbH wurde von der Stadt Soest die vorliegende gutachterliche Stellungnahme bei der CIMA Stadtmarketing GmbH in Auftrag gegeben. • • • • • • Schuhfachmarkt (700 m² VKF) Begrenzte Anzahl von kleineren Shops (Handel/ Dienstleistungen) zur Schließung der Geschäftsfront im Bereich des Verbrauchermarktlagers (max. 200 m² für Einzelhandel und Dienstleistungen) kleinteilige Läden im Bereich des Busbahnhofes bis zu einer Größenordnung von max. 1.000 m² VKF weitere Fachmärkte im Bereich des Busbahnhofs mit mindestens jeweils 500 m² VKF ergänzende gastronomische Einrichtungen und Dienstleistungen ca. 450 Stellplätze Städtebauliches Konzept (s. Abb. 7): 3.2 Konzeption des City Centers Soest Nach den vorliegenden Planungen der City Center Soest GmbH ist auf dem Plangrundstück (32.720 m²) ein Einkaufszentrum mit folgenden Elementen geplant:7 Nutzungskonzept: • • • • Gesamtverkaufsfläche: max. 10.000 m² Verbrauchermarkt mit ca. 3.400 m² Verkaufsfläche (VKF), einschließlich der Verkaufsflächen durch Konzessionäre in der Mall Lebensmitteldiscounter mit ca. 1.300 m² VKF Drogeriefachmarkt (700 m² VKF) • • • • • Bogenförmiger Shopbereich zum Bahnhofsvorplatz hin unter Einbeziehung des unter Denkmalschutz stehenden Pavillons („Die Niere“ ) Ein Verbrauchermarkt, zwei Fachmärkte und ein Lebensmitteldiscounter parallel zu den vorhandenen Bahngleisen in dem innenstadtabgewandten Grundstücksbereich ca. 450 ebenerdige Stellplätze zwischen RLG-Grundstück und dem Bereich des Einkaufszentrums mit Verbrauchermarkt, Discounter und Fachmärkten Zufahrten zu den Stellplätzen über den neuen Kreisel und hintere Zufahrt Hammer Weg Anlieferung parallel zu den Bahngleisen im rückwärtigen Grundstücksbereich Architektur: • • 7 City Center GmbH (Nov. 2004): Grundstücksentwicklung Bahnhofsbereich Soest (Exposé zum Planvorhaben) sowie ergänzende Informationen aus den Abstimmungsgesprächen mit der Stadt Soest und dem Investor vom 24.03.2005 und 03.05.2005 sowie den Gesprächen mit dem beauftragten Planungsbüro ArchitekturStadtplanungStadtentwicklung I Hamerla I Ehlers I Gruß-Rinck I Wegmann I Dortmund, Düsseldorf, Krefeld • • Transparente Gestaltung des Baukörpers zum Bahnhofsvorplatz hin Einbeziehung der „Niere“ in den Baukörper mit einer gastronomischen Nutzung Zweigeschossige Gestaltung des Einkaufzentrums zur Innenstadt hin Verzicht auf architektonische Besonderheiten im Bereich der zentralen Stellplatzanlage 15 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Abb. 7 Städtebaulicher Entwurf zum City Center Soest (Ausschnitt) Quelle: ArchitekturStadtplanungStadtentwicklung I Hamerla I Ehlers I Gruß-Rinck I Wegmann I Dortmund, Düsseldorf, Krefeld. Stand: 25.05.2005 16 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Verkehr/ Umfeldgestaltung: • • • • Neuregelung der Verkehrsführung mit der Errichtung eines Kreisverkehrs östlich des bisherigen Knotenpunktes Brüder-Walburger-Wallstraße/ Aldegreverwall/ Hammer Weg Erweiterung der Fußgängerzone in Richtung des Einkaufszentrums, Ableitung des Verkehrs über die Straße Brüdertor. Neugestaltung der Fußwegequerung zwischen Einkaufszentrum und Fußgängerzone (Brüder-Walburger-Wallstraße) Erhalt der bestehenden Unterführung Abb. 8 Geplante Verkehrsführung in der vorliegenden Stellungnahme vertiefend zu prüfenden Raumverträglichkeit der vorgesehenen Einzelhandelsnutzungen - wie folgt einzuordnen: Durch den aus wirtschaftlichen Gründen notwendigen Verzicht auf die Einbeziehung des RLG-Grundstücks in das Vorhaben ergeben sich bestimmte Vorgaben hinsichtlich der räumlichen Anordnung des Gebäudekomplexes und der Stellplätze; der vorliegende Entwurf sieht eine funktionsgerechte und plausible Lösung vor und stellt zugleich eine möglichst enge funktionale und räumliche Anbindung an die Soester Fußgängerzone sicher. Die Dimensionierung des Vorhabens entspricht der üblichen Größe vergleichbarer Objekte in anderen Städte, Projekte mit einem SB-Warenhaus/ Verbrauchermarkt und ergänzenden Fachmärkten haben häufig eine Gesamtgröße von 10 – 15.000 m² Verkaufsfläche (VKF). Ebenso sind die vorgeschlagenen Verkaufsflächengrößen für die einzelnen Fachmärkte als branchenüblich und marktgängig einzustufen. Bei Bedarf ist ein Zusammenlegen mehrerer Einheiten möglich. Das Angebot von ca. 450 ebenerdigen Stellplätzen sollte den Anforderungen der Betreiber entsprechen, die vorgeschlagene Verkehrsführung erscheint plausibel, kann aber von der CIMA nicht abschließend beurteilt werden. Die räumliche Anordnung der einzelnen Nutzer lässt eine klare Gliederung des Einkaufszentrums zu: innenstadttypische Nutzungen lassen sich an der zur Fußgängerzone hingewandten Seite platzieren, stärker PKW-orientierte Nutzung im hinteren Bereich. Quelle: City Center GmbH (Nov. 2004) Das vorgelegte Investitionsvorhaben ist nach Einschätzung der CIMA hinsichtlich seiner Konzeption und des städtebaulichen Konzeptes - vorbehaltlich der Die vorgeschlagene architektonische Lösung sieht einen transparenten Baukörper zur Innenstadt hin vor, der mit der Einbeziehung der „Niere“ in das Gebäude ein besonderes Element enthält. Der Entwurf entspricht den zu erwartenden grundsätzlichen Ansprüchen an ein Einkaufszentrum in dieser räumlichen Lage. Dass der Baukörper hinsichtlich der Größe und der Architektur einen deutlichen Gegenpol zu der kleinteiligen, historischen Bausubstanz der Soester Altstadt bildet, ist davon unbenommen. Im Bereich des Verbraucher17 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest marktes und des Discounters ist eine eher einfach gestaltete architektonische Lösung vorgesehen. Eine ansprechende Gestaltung der Fassaden und der Werbeanlagen sollte auch in diesem Bereich verfolgt werden. Zur Präzisierung des Prüfrahmens für die vorliegende Stellungnahme wurden von der Stadt Soest, dem Investor und dem beauftragten Planungsbüro das von der CIMA zu überprüfende Investorenkonzept wie folgt präzisiert und abgestimmt:8 • • • • 8 Insgesamt sind max. 10.000 m² Verkaufsfläche (VKF) zulässig. Pro Laden sind mindestens 500 m² VKF vorzusehen, mit Ausnahme des Bereiches B (Busbahnhof), in dem kleinteilige Läden auch unter 500 m² VKF bis zu einer Gesamtgröße von 1.000 m² zulässig sind, sowie einen Vorbereich zum Lager des Verbrauchermarktes in dem kleinteilige Gastronomie und/oder Einzelhandelsangebote bis zu einer maximalen Größe von 200 m² in der Summe zulässig sind. Zulässig sind zentrenrelevante, nahversorgungsrelevante und nichtzentrenrelevante Sortimente, für letztere mit Einschränkungen. Zulässig sind folgende nicht-zentrenrelevanten Sortimente: - Möbel - Tiere, Tierfutter, zoologische Artikel - Campingartikel - Pflanzen - Fahrräder • • 3.3 - Sportgroßgeräte - Weiße Ware (Heiz-, Koch-, Kühl-, Gefrier-, Wasch- und Geschirrspülmaschinen) Innerhalb des Sondergebiets sind max. 5.000 m2 VKF für nahversorgungsrelevante Sortimente (Lebensmittel, Getränke, Drogerie) zulässig. Im rückwärtigen Bereich des Plangebietes (Bereich A) sind zentrenrelevante Angebote nur in Form einer Mindestgröße von 700 m2 zulässig. Erwarteter Umsatz des City Centers Soest Das vorliegende Nutzungskonzept für das City Center Soest beinhaltet u.a. eine eindeutige Fixierung der verfolgten Gesamtverkaufsfläche und der zentralen Nutzungsbausteine „Verbrauchermarkt“ und „Lebensmitteldiscounter“. Ebenso besteht zwischen dem Investor und der Stadt Soest ein Grundkonsens über die räumliche Platzierung der verschiedenen Einzelhandelsnutzungen und die Ergänzung des Verbrauchermarktes und des Lebensmitteldiscounters um verschiedene Fachmärkte. Für die vorliegende Stellungnahme wurde der Prüfrahmen wie in Kapitel 3.2 dargestellt vereinbart. Zur Ermittlung des erwarteten Einzelhandelsumsatzes durch das City Center Soest und die Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens auf die vorhandenen Einzelhandelsstrukturen hat die CIMA auf der Basis des vorgegebenen Prüfrahmens, unter der Berücksichtigung der Wettbewerbssituation sowie der marktüblichen Dimensionierung von Fachmärkten das in Abb. 9 angeführte Nutzungskonzept entwickelt und als Basis für eine Analyse der Stadt- und Regionalverträglichkeit unterstellt. Zum Bereich A gehören alle Flächen des Plangebietes östlich des Eingangs zu dem Verbrauchermarkt, zum Bereich B alle westlich gelegenen Flächen (s. auch Abb. 7). 18 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Abb. 9 Umsatzerwartung für das City Center Soest Sortimente Verbrauchermarkt (incl. Konzessionäre in der Mall und Shops vor dem Warenlager)9 davon: - Lebensmittel, Reformwaren - Drogeriewaren - Hausrat - Bekleidung - Zeitschriften, Schreibwaren - Übrige Sortimente Lebensmitteldiscounter zwei Bekleidungsfachmärkte Schuhfachmarkt Sportfachmarkt Drogeriefachmarkt Kleinteilige Shops insgesamt Verkaufsfläche in m² Umsatzin Mio. € Flächenproduktivität in € / m² 3.500 14,3 4.086 2.300 300 400 100 100 300 1.300 1.800 700 1.000 700 1.000 10.000 10,0 1,5 1,0 0,3 0,5 1,0 8,0 5,5 2,5 2,8 3,1 3,5 39,7 4.348 5.000 2.500 3.000 5.000 3.333 6.154 3.056 3.571 2.800 4.429 3.500 3.970 Es sei bereits an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die von der CIMA vorgeschlagenen Fachmarktnutzungen ein Maximalvariante in Hinblick auf den Besatz an Fachmärkten mit Umsatzschwerpunkten bei den zentrenrelevanten Sortimenten darstellt. Auf die Möglichkeiten der Variierung des Branchenmixes wird auch in Kap. 4.2.5 eingegangen. Nach dem vorgeschlagenen Branchenmix wird das City Center nach der Anlaufphase einen Einzelhandelsumsatz von rd. 39,7 Mio. € realisieren. 4. WIRKUNGSANALYSE 4.1 Die Abschätzung der Umsatzverlagerungen im mittelzentralen Einzugsbereich der Stadt Soest berücksichtigt die nachfolgenden Parameter: • • • • • • • Quelle: eigene Berechnungen 9 Bei den Shops vor dem Warenlager des Verbrauchermarktes wird davon ausgegangen, dass sie zu gleichen Teilen von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben belegt werden (insgesamt 200 m²) Methodische Vorbemerkungen räumliche Lage des Objektes und Erreichbarkeit geplanter Branchenmix und Dimensionierung städtebauliches Konzept vorhandener Einzelhandelsbesatz im potenziellen Einzugsgebiet im Marktgebiet vorhandenes Kaufkraftpotenzial derzeitige Einkaufsorientierung und Kaufkraftbewegungen marktübliche Kundenstrukturen vergleichbarer Objekte und sonstige projektrelevante Erfahrungen aus anderen Städten Die in Kapitel 2 dokumentierten Kenndaten des Einzelhandelsstandortes Soest sind die Grundlage für eine realistische Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens. Exemplarisch wird im Folgenden anhand der Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung und Wäsche die zu erwarteten Veränderungen der Kaufkraftströme ermittelt. Zum einen handelt es sich bei der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel um die flächen- und umsatzmäßig 19 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest bedeutsamste Warengruppe des Vorhabens; die Warengruppe Bekleidung wurde als Leitbranche für die zentrenrelevanten Sortimente ausgewählt. Ergänzend zu dieser - auch quantifizierenden - Begutachtung der Auswirkungen des Vorhabens wird im Rahmen der vorliegenden gutachterlichen Stellungnahme auch eine qualitative Bewertung der Auswirkungen bei weiteren Warengruppen vorgenommen. 4.2 Wirkungsanalyse für das City Center Soest 4.2.1 Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Innerhalb des City Centers Soest wird auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel etwa ein Drittel der Gesamtverkaufsfläche (3.300 m²) und nach dem CIMA-Belegungsvorschlag 41 % des erwarteten Gesamtumsatzes (ca. 16,4 Mio. €) entfallen. Berücksichtigt man die geplanten Betriebstypen so sind Umsatzeinbußen für das KAUFLAND-SB-Warenhaus und dem im Umfeld ansässigen Discounter sowie den KAUFPARK-Verbrauchermarkt und den beiden Discountern am Rigaring zu erwarten. Vor dem Hintergrund der Größe des KAUFLAND-SBWarenhauses ist eine Existenzgefährdung dieses Anbieters durch das Vorhaben nicht zu erwarten. Ebenso ist die Nahversorgung im östlichen Stadtgebiet nicht gefährdet. Aufgrund der Gesamtattraktivität des Einzelhandelsstandortes Rigaring und der guten Erreichbarkeit - insbesondere für die Bewohner aus dem östlichen Stadtgebiet – ist nicht von existenzgefährdenden Umsatzverlagerungen auszugehen. Mit einem Verbrauchermarkt und einem Lebensmitteldiscounter wird einer zentralen Zielsetzung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes Soest – die Stärkung der Nahversorgung in der Innenstadt – und zugleich einem häufig geäußerten Wunsch der Bevölkerung (s. Kap. 2.3) entsprochen. Abb. 10 Im Einzelnen handelt es sich um: • • einen Verbrauchermarkt (3.500 m²) mit einem angenommenen Anteil der Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel von jeweils zwei Drittel der Verkaufsfläche und des Umsatzes und einen Lebensmitteldiscounter mit einer angenommenen Gesamtverkaufsfläche von 1.300 m² und einem erwarteten Umsatz von 8,0 Mio. €, davon 6,4 Mio. € in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Im Rahmen der Wirkungsanalyse wird von einem Umsatzverlagerungsvolumen innerhalb der Stadt Soest von 8,8 Mio. € ausgegangen (siehe Abb. 10). Während der vorhandene innerstädtische Handel bei dieser Warengruppe nur begrenzt betroffen ist, wird das Vorhaben ca. 7,5 Mio. € zu Lasten der vorhandenen Anbieter außerhalb der Innenstadt erwirtschaften. Mit einer Umsatzverlagerungsquote von 9,7 % wird das Vorhaben gegenüber diesen Anbietern die häufig bei Verträglichkeitsuntersuchungen als Maßstab angewendete Grenze von 10 % fast erreichen. Veränderungen der Kaufkraftströme durch das Planvorhaben für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Umsatzrekrutierung durch… Rückholen abfließender Kaufkraft UmsatzUmsatz verlagerung Stadt Soest in Mio. € in Mio. € 4,3 Umsatzverlagerung in % 1,3 19,4 6,7 % Umsatzverlagerung übriges Stadtgebiet 7,5 77,2 9,7 % Kaufkraftgewinne durch Neukunden 3,3 Umsatzverlagerung Innenstadt Umsatzerwartung insgesamt 16,4 Quelle: eigene Berechnungen Die erwarteten Auswirkungen auf die derzeitigen Kaufkraftströme innerhalb der Stadt Soest machen aber auch deutlich, dass die in den bisherigen Planungen enthaltene Obergrenze der nahversorgungsrelevanten Sortimente von max. 5.000 m² Verkaufsfläche nicht überschritten werden sollte. Der von der CIMA 20 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest vorgeschlagene Branchenmix umfasst in den größeren Geschäftseinheiten insgesamt 4.440 m² nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogerieartikel, Zeitschriften). Rechnet man die nahversorgungsrelevanten Verkaufsflächen in den kleineren Shops außerhalb der Mall des Verbrauchermarktes hinzu (z.B. Backshop), so wird die Grenze von 5.000 m² VKF nahezu erreicht. Mit einer Umsatzsteigerung des Soester Einzelhandels in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel von per Saldo 7,6 Mio. € wird der Gesamtumsatz von 96,6 Mio. € auf ca. 104,2 Mio. € ansteigen, die warengruppenspezifische Handelszentralität der Stadt Soest von 101,2 auf 109,2. Auch unter Berücksichtigung der Einzugsgebiete vergleichbarer Objekte ist daher eine Gefährdung der Nahversorgung und der gewachsenen Zentren der Nachbarstädte durch die Erweiterung des Lebensmittelangebotes nicht gegeben. 4.2.2 Warengruppe Bekleidung die unterhalb der bereits erwähnten „10 %-Grenze“ liegen. Betriebe des qualifizierten Facheinzelhandels der Soester Innenstadt dürften aufgrund der gegenüber Textilfachmärkten abweichenden Sortiments- und Preispolitik weniger betroffen sein als preisorientierte Anbieter innerhalb oder außerhalb der Innenstadt. Textilbetriebe, die für die Einzelhandelsfunktion der Soester Innenstadt eine besondere Bedeutung haben (H & M, C & A), sind durch das Vorhaben nicht in ihrer Existenz betroffen. Abb. 11 Veränderungen der Kaufkraftströme durch das Planvorhaben für die Warengruppe Bekleidung Umsatzrekrutierung durch… Rückholen abfließender Kaufkraft Umsatzverlagerung Innenstadt Umsatzverlagerung übriges Stadtgebiet Kaufkraftgewinne durch Neukunden Umsatzerwartung insgesamt Umsatzverlagerung in Mio. € 1,4 3,1 0,8 1,5 6,8 Umsatz UmsatzverStadt lagerung Soest in % in Mio. € 41,8 9,8 7,4 % 8,2 % Der von der CIMA entwickelte Branchenmix für das City Center Soest sieht zwei Textilfachmärkte mittlerer Größe mit insgesamt 1.800 m² VKF vor; der erwartete Umsatz von 6,8 Mio. € im Bereich Bekleidung resultiert aus den Umsätzen dieser Anbieter sowie den Umsätzen in dieser Warengruppe durch den Lebensmitteldiscounter und die kleineren Shops (Abb. 11). Quelle: eigene Berechnungen Nach den Erfahrungen aus vergleichbaren Objekten wird das Angebot in der Warengruppe Bekleidung vor allem durch einen oder zwei preisorientierte Textilfachmärkte bestimmt werden. Für den vorgesehenen kleinteiligen Einzelhandel im Bereich B sind mehrere Boutiquen o.ä. zu erwarten. Die Wirkungsanalyse verdeutlicht jedoch deutlich, dass das Dimensionierungskonzept sich an die Verträglichkeitsgrenze ‚herantastet’. Der von Dr. Lademann & Partner identifizierte Verkaufsflächenspielraum von insgesamt 10.000 m² stellt tatsächlich eine Obergrenze der Belastbarkeit des örtlichen Einzelhandels dar. Wie Abb. 11 zeigt, wird der Umsatz zum einen aus Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Soest zum anderen aus neuen Zuflüssen von außerhalb bzw. der Verhinderung von bisher erfolgten Abflüssen generiert. Die erwarteten Umsatzverlagerungen innerhalb von Soest erreichen mit 7,4 % bzw. 8,2 % des heutigen Textilumsatzes der Innenstadt bzw. der sonstigen Standorte Werte, Aus den erwarteten Kaufkraftzuflüsse nach Soest ergeben sich keine Hinweise auf eine Gefährdung der gewachsenen Zentren der Nachbarstädte. Die entsprechenden Spielräume bleiben für die Wettbewerbszentren erhalten. Dies gilt sowohl für Werl als auch für Lippstadt und Arnsberg. 21 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest 4.2.3 Übrigen Warengruppen Um die Verträglichkeit weiterer Fachmärkte am Standort Bahnhof Soest aufzuzeigen, werden nachfolgend die übrigen projektrelevanten Branchen nach der CIMA-Warengruppensystematik differenziert einer Kurzbewertung unterzogen. 10 Gesundheits- und Körperpflege Warengruppen-Kenndaten • • • insgesamt 17 Betriebe11, 4.826 m² VKF und 20,4 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet, davon 3.324 m² VKF bzw. 14,2 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt branchenspezifische Handelszentralität: 246 Auswahl der Anbieter Innenstadt: Drogerie MÜLLER, Drogerie ROSSMANN, Drogerie IHR PLATZ, diverse Parfümerien Markteinschätzung und Empfehlung Die Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege stellt eine gut besetzte Warengruppe innerhalb der Stadt Soest ohne direkte Angebotslücken dar. Zur Abrundung der Nahversorgungsfunktion des City Centers ist ein Drogeriefachmarkt als Ergänzung zu dem Verbrauchermarkt jedoch zu befürworten, eine einseitige Umsatzverlagerung zu Lasten der innerstädtischen Fachgeschäfte bzw. des Magnetbetriebes Drogerie MÜLLER wird nicht erwartet. Schuhe, Lederwaren Warengruppen-Kenndaten • • • Markteinschätzung und Empfehlung Die branchenspezifische Handelszentralität entspricht der Gesamtzentralität der Einkaufsstadt Soest. Als zentrenrelevantes Sortiment ist eine Erweiterung des Angebotes zur Stärkung des Handelsstandortes Innenstadt zu befürworten. Eine über die vorgeschlagene Fachmarktgröße von 700 m² VKF hinausgehende Konzentration des Angebotes im Bahnhofsbereich ist jedoch nicht zu empfehlen, um eine einseitige Angebotsverlagerung innerhalb der Innenstadt zu vermeiden. Uhren, Schmuck, Optik Warengruppen-Kenndaten • • • 10 11 Ausgeklammert wurde die Warengruppe „Baumarktspezifische Sortimente“, da die Ansiedlung eines Bau- oder Gartenmarktes an dem Standort grundsätzlich nicht beabsichtigt ist. Bei den großflächigen Anbietern mit größerer Sortimentsbreite wurde eine Aufteilung der Gesamtverkaufsfläche nach den Hauptwarengruppen vorgenommen; bei der Ermittlung der Anzahl von Betrieben wurden diese Betriebe der jeweiligen Hauptgruppe zugeordnet. insgesamt 19 Betriebe, 2.954 m² VKF und 9,1 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet, davon 1.874 m² VKF bzw. 5,7 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt branchenspezifische Handelszentralität: 148 Auswahl der Anbieter Innenstadt: mehrere inhabergeführte Fachgeschäfte, zwei Fachmärkte – außerhalb der Innenstadt zwei weitere Fachmärkte insgesamt 20 Betriebe, 1.267 m² VKF und 6,5 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet, davon 1.158 m² VKF bzw. 5,8 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt branchenspezifische Handelszentralität: 135 Auswahl der Anbieter Innenstadt: mehrere Fachgeschäfte Markteinschätzung und Empfehlung Die Warengruppe wird bundesweit von kleineren Fachgeschäften dominiert, für den Bereich A mit den vorgesehenen Fachmärkten, dem Discounter und dem 22 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Verbrauchermarkt kommt die Warengruppe daher nur als Randsortiment des Verbrauchermarktes in Betracht. Innerhalb des Bereichs B ist eine begrenzte Flächenerweiterung in Form eines Fachgeschäftes oder einer Boutique zu befürworten. Bücher, Schreibwaren Warengruppen-Kenndaten • • • insgesamt 16 Betriebe, 2.803 m² VKF und 11,1 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet, davon 2.370 m² VKF bzw. 9,3 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt branchenspezifische Handelszentralität: 149 Auswahl der Anbieter Innenstadt: mehrere inhabergeführte Fachgeschäfte, zwei Filialisten Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör Warengruppen-Kenndaten • • • insgesamt 26 Betriebe, 7.208 m² VKF und 31,4 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet, davon 3.461 m² VKF bzw. 16,4 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt branchenspezifische Handelszentralität: 154 Auswahl der Anbieter Innenstadt: SATURN-Elektromarkt, diverse Fachgeschäfte, außerhalb: BERLET-Fachmarkt, MEDI-MAX-Fachmarkt Markteinschätzung und Empfehlung Mehrere kleine und mittlere Anbieter in der Innenstadt führen zu einer warengruppenspezifischen Zentralität, die der Gesamtzentralität entspricht; eine Großbuchhandlung ist in Soest nicht vorhanden. Mit drei Elektrofachmärkten verfügt Soest im Bereich der Unterhaltungselektronikfachmärkte bereits über ein breites Angebot. Mit einer Begrenzung der zulässigen Gesamtverkaufsfläche mit zentrenrelevanten Sortimenten innerhalb des SO-Gebietes (s. Kap. 4.2.5) ist die Ansiedlung eines Elektroanbieters ausgeschlossen, der wesentlich über die Verkaufsfläche der vorhandenen Anbieter hinausgeht. Eine einseitige Konzentration des Warenangebotes am Bahnhofsstandort und damit ein einseitiger Verdrängungswettbewerb auch zu Lasten innerstädtischer Anbieter wird nicht erwartet. Nach dem vorliegenden Nutzungskonzept ist eine Großbuchhandlung nur in dem innenstadtzugewandten Bereich B zu realisieren. Die Ansiedlung eines solchen, bislang in Soest nicht vorhandenen Betriebstyps wird befürwortet, da dies wesentlich zur Steigerung der Gesamtattraktivität der Soester Innenstadt beiträgt. Nach dem vorliegenden Nutzungskonzept ist ein Unterhaltungselektronikfachmarkt im übrigen aufgrund der branchenüblichen Mindestgröße derartiger Anbieter nur im innenstadtnahen Bereich B zu realisieren, da im Bereich A bereits die größeren Flächeneinheiten für die Nahversorgungsanbieter vorgesehen sind. Ebenso bestehen keine Bedenken gegen die Ansiedlung eines kleineren Fachgeschäfts im Bereich B, ein existenzgefährdender Verdrängungswettbewerb zulasten bestehender Betriebe wird ausgeschlossen. Sportartikel Markteinschätzung und Empfehlung Warengruppen-Kenndaten • • insgesamt 5 Betriebe, 1.984 m² VKF und 6,1 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet, davon 1.360 m² VKF bzw. 4,7 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt branchenspezifische Handelszentralität: 141 23 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest • Auswahl der Anbieter Innenstadt: großflächiger Anbieter LOBENSTEIN, weitere kleinere Fachgeschäfte Markteinschätzung und Empfehlung Vorhandene Anbieter decken den überwiegenden Bedarf ab, eine Angebotserweiterung durch einen spezialisierten Fachmarkt zur Stärkung des Sortiments in der Innenstadt ist jedoch im B-Bereich zu befürworten. Die Beurteilung der Marktchancen aus Betreibersicht erfordert eine vertiefende Abprüfung des Angebotes, da sehr stark von der jeweiligen Spezialisierung abhängig (Fahrradfachmarkt, Reitsportfachmarkt etc.). Als Alternative zu einem Sportfachmarkt ist ein solcher Fachmarkt zu empfehlen und - bei einer entsprechenden Sortimentsausrichtung - mit geringeren Auswirkungen auf die vorhandenen Innenstadtanbieter verbunden. Spielwaren Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Warengruppen-Kenndaten Warengruppen-Kenndaten • • Markteinschätzung und Empfehlung • • insgesamt 9 Betriebe, 2.250 m² VKF und 5,5 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet, davon 2.250 m² VKF bzw. 5,5 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt branchenspezifische Handelszentralität: 291 Auswahl der Anbieter Innenstadt: mehrere Anbieter unterschiedlicher Größe und Spezialisierung (z.B. Fa. KLOSTERMEYER, Fa. Spielwaren KERSTIN), großflächige Anbieter auch außerhalb der Innenstadt Markteinschätzung und Empfehlung Breites Angebot bereits vorhanden, Angebotserweiterung im Sinne einer Stärkung der Warengruppe in der Innenstadt jedoch zu befürworten (B-Bereich). • • insgesamt 8 Betriebe, 1.049 m² VKF und 3,3 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet (alle Innenstadt) branchenspezifische Handelszentralität: 199 Auswahl der Anbieter Innenstadt: diverse Fachgeschäfte Markteinschätzung und Empfehlung Warengruppe mit gutem Ausstattungsgrad der Innenstadt, zum Erhalt des vorhandenen Fachgeschäftebesatzes ist das Angebot innerhalb des City Centers auf kleinere Boutiquen oder Spezialanbieter zu beschränken. Teppiche, Gardinen, Heimtextilien Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) Warengruppen-Kenndaten Warengruppen-Kenndaten • • • • insgesamt 7 Betriebe, 1.044 m² VKF und 2,6 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet (alle Innenstadt) branchenspezifische Handelszentralität: 115 Auswahl der Anbieter Innenstadt: verschiedene Spezialanbieter (z.B. Reitsport FASSBENDER), ferner Angebot der Sportfachgeschäfte • • insgesamt 10 Betriebe, 1.450 m² VKF und 3,4 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet, davon 630 m² VKF bzw. 1,6 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt branchenspezifische Handelszentralität: 73 Auswahl der Anbieter Innenstadt: verschiedene Spezialanbieter (u.a. BETTEN SCHULTE), außerhalb ein größerer Fachmarkt (HAMMER) 24 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Markteinschätzung und Empfehlung Innerhalb der Warengruppe ist ein Wachstum von Fachmärkten zu beobachten, eine Fachmarktansiedlung wird nicht zur Verdrängung vorhandener Innenstadtbetriebe mit geschäftslagenprägender Bedeutung führen. Möbel, Antiquitäten Warengruppen-Kenndaten • • • insgesamt 11 Betriebe, 24.031 m² VKF und 30,6 Mio. € Umsatz im Stadtgebiet, davon 637 m² VKF bzw. 1,4 Mio. € Umsatz in der Soester Innenstadt branchenspezifische Handelszentralität: 225 Auswahl der Anbieter Innenstadt: diverse, meist stark spezialisierte Fachgeschäfte vorhanden, außerhalb ein Möbelvollsortimenter (MÖBEL WIEMER) Markteinschätzung und Empfehlung Am Standort aufgrund der notwendigen Verkaufsflächen und des Fachmarktkonzeptes lediglich spezialisierter Fachmarkt (z.B. Pinienmöbel, Küchenstudio) oder kleinerer Möbelmitnahmemarkt zu erwarten; Konkurrenzsituation zu den vorhandenen Innenstadtbetrieben nicht gegeben. 4.2.4 Überprüfung der Sortimentsliste des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Soest Das Einzelhandelskonzept Soest 2004 enthält eine auf die Soester Gegebenheiten angepasste Liste der nahversorgungs-, zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente. Aufbauend auf der im vorherigen Kapitel durchgeführten Angebotsanalyse und dem in Abb. 12 und Abb. 13 enthaltenen Kriterienkatalog, hat die CIMA diese Sortimentsliste gutachterlich überprüft. Im Ergebnis stimmt die CIMA der vorgenommen Einteilung der zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente zu. Es wird jedoch angeregt, die Liste der nahversorgungsrelevanten Sortimente um die Sortimente bzw. die Betreiber von • Schnittblumen • Arzneimittel und sonstige pharmazeutische Erzeugnisse sowie • Getränkemärkten zu erweitern. Planerisch wird so die Möglichkeit geschaffen, an geeigneten wohnungsnahen Standorten sogenannte Wohnbereichszentren zu genehmigen, die nicht nur wie bislang mit einem Lebensmittelanbieter, einem Drogeriemarkt und einem Zeitschriftenladen sondern auch mit einem Blumengeschäft, einer Apotheke und einem Getränkemarkt ausgestattet sind. 25 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Überprüfung der Liste der zentrenrelevanten Sortimente in der Stadt Soest Ergänzende Kriterien Reformwaren … Papier- und Schreibwaren, … Schnittblumen Haus-, Tisch- und Bettwäsche, Bettwaren, Heimtextilien Bekleidung, … Weiterentwicklung der Soester Innenstadt Weitere Konzentration des Warenangebotes in der Innenstadt planerisch gewünscht, da Synergieeffekte mit innerstädtischem Handel erwartet Kleinteiliger Facheinzelhandel dieser Warengruppe konzentriert sich auf die Soester Innenstadt und fördert die Einzelhandelsfunktion der Innenstadt Warengruppe (1) Strukturprägende Betriebe in der Soester Innenstadt mit Angeboten in dieser Warengruppe vorhanden Bedeutung für den bestehenden Einzelhandelsbesatz der Innenstadt Warengruppenspezifische Besonderheiten und Standortanforderungen Für Innenstadtlagen ungeeignet, da großer Flächenbedarf bei gleichzeitig geringer Flächenproduktivität Hauptkriterien Besonderheiten der Waren (Gewicht, Sperrigkeit) erfordern vielfach einen PKW-Abtransport der Waren, der in Innenstadtlagen zu Unverträglichkeiten führt. Abb. 12 Nein Ja Ja Nein Nein Nein Ja Ja Nein Nein Nein Ja Ja (2) Nein Nein Nein Ja Ja Nein Nein Ja Ja Ja Nein Nein Schuhe, Le- Nein derwaren … Spielwaren, Nein … Bastelsätze Nein Ja Sportbekleidung, Sportschuhe Tafel-, Kü- Nein chenu.ä. Haushaltsgeräte … BilderrahNein men, … Nein Kunstgegenstände, Antiquitäten Holz-, Korb-, Nein … etc. Waren, Kinderwagen Waffen- und Nein Jagdbedarf Uhren, Nein Schmuck, … Fotound Nein Kinogeräte FeinmechaNein nische- und optische Erzeugnisse Rundfunk-, Ja Fernseh-, … Geräte Ja Ja Nein Nein Ja Ja Nein Nein Ja Ja Ja Ja Nein Nein Nein Nein Ja Ja Nein Nein Ja Ja Nein Nein Ja Ja Nein Nein Ja Ja Ja/ (3) Ja Ja Nein Nein Ja Ja Nein Nein Ja Ja Nein Nein Ja Ja Nein Nein Ja Ja Ja Ja Nein Ja/ (3) Nein 26 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Ja Nein Ja Ja Nein Nein Nein Ja Ja (2) Nein Nein Nein Ja Ja Nein Nein Abb. 13 Überprüfung der Liste der nicht-zentrenrelevanten Sortimente in der Stadt Soest Hauptkriterien Ergänzende Kriterien Bedeutung für den bestehenden Einzelhandelsbesatz der Innenstadt Aus Gründen der Übersichtlichkeit wurden die Bezeichnungen der Warengruppen verkürzt, es gelten in allen Fällen die Bezeichnungen der Warengruppen aus dem Einzelhandelskonzept Soest CIMA-Empfehlung: zusätzliche Aufnahme in die Liste der nahversorgungsrelevanten Sortimenteten in Abhängigkeit vom jeweiligen Anbieter Weiterentwicklung der Soester Innenstadt Warengruppenspezifische Besonderheiten und Standortanforderungen Für Innenstadtlagen ungeeignet, da großer Flächenbedarf bei gleichzeitig geringer Flächenproduktivität Ja Besonderheiten der Waren (Gewicht, Sperrigkeit) erfordern vielfach einen PKW-Abtransport der Waren, der in Innenstadtlagen zu Unverträglichkeiten führt. (3): Ja Weitere Konzentration des Warenangebotes in der Innenstadt planerisch gewünscht, da Synergieeffekte mit innerstädtischem Handel erwartet (2): Ja Kleinteiliger Facheinzelhandel dieser Warengruppe konzentriert sich auf die Soester Innenstadt und fördert die Einzelhandelsfunktion der Innenstadt (1): Ja Strukturprägende Betriebe in der Soester Innenstadt mit Angeboten in dieser Warengruppe vorhanden Heimcomputer und Zubehör Musikinstrumente, … Arzneimittel … Orthopädische und medizinische Erzeugnisse, … Eisenwaren, Werkzeuge, Beschläge Nein Nein Nein Nein Nein Elektrotechnische Erzeugnisse Nein Nein Nein Ja/ Nein (3) Ja/ Nein (3) Installationsgeräte, Baustoffe, … Nein Nein Nein Ja Ja Wohn- und Küchenmöbel, … Nein Nein Nein Ja Ja Büromaschinen, … Nein Nein Nein Nein Nein 27 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Ja 4.2.5 Fazit: Wirkungsanalyse City Center Soest Ja Ja Die vorgelegten warengruppenspezifischen Wirkungsanalysen belegen, dass das Projektvorhaben CITY CENTER SOEST in seiner geplanten Einzelhandelskonzeption im Sinne des § 11,3 BauNVO stadt- und regionalverträglich realisiert werden kann. Nein Nein Nein Nein Nein Ja Ja Nein Nein Nein Ja Ja Campingartikel Nein Nein Nein Nein/Ja (2) Nein/Ja (2) Brennstoffe, … Nein Nein Nein Ja Ja Fahrzeuge, Zweiräder, … Nein Nein Nein Ja Ja Boote, Bootszubehör, … Nein Nein Nein Ja Ja Getränkemarkt Nein Nein Nein (2) Ja Ja Teppiche/ Bodenbeläge Nein Heiz-, Koch-, Kühl…maschinen … Nein Nein Nein Lebende Tiere, … zoologische Artikel Nein Nein Pflanzen (ohne Schnittblumen), Saaten, … Nein Garten-, Landwirtschaftsgeräte, … (1): (2): (3): Nein Nein Ja Aus Gründen der Übersichtlichkeit wurden die Bezeichnungen der Warengruppen verkürzt, es gelten in allen Fällen die Bezeichnungen der Warengruppen aus dem Einzelhandelskonzept Soest CIMA-Empfehlung: Aufnahme in die Liste der nahversorgungsrelevanten Sortimenteten in Abhängigkeit vom jeweiligen Anbieter In Bezug auf die Hauptwarengruppe „Nahrungs- und Genussmittel“ liegt eine Dimensionierung vor, die zwar den Wettbewerb innerhalb der Stadt Soest verschärft, aber zu keiner Gefährdung der Innenstadt oder der Nahversorgung führt. Die von der Stadt Soest in dem Einzelhandelsentwicklungskonzept verfolgte Stärkung des Nahversorgungsangebotes in der Soester Innenstadt wird durch den Verbrauchermarkt und den vorgeschlagenen Lebensmitteldiscounter erreicht und nach Einschätzung der CIMA auch langfristig gesichert. Die exemplarisch anhand der Warengruppe Bekleidung ermittelten Umsatzverlagerungen durch Fachmärkte mit zentrentypischen Kernsortimenten zu Lasten der Soester Innenstadt zeigen den gesamtstädtisch verträglichen Entwicklungsspielraum auf. Es wird aber auch deutlich, dass eine Angebotsausweitung zentrenrelevanter Sortimente nicht unbegrenzt vorgenommen werden kann. In dem seitens der CIMA dargestellten Projektansatz wird die verträgliche Obergrenze der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche’ abgeprüft. Eine planungsrechtliche Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche auf 10.000 m², wie sie auch der von der CIMA durchgeführten Auswirkungsanalyse zugrunde liegt, wird daher unbedingt empfohlen, um negative Auswirkungen auf die Zentrenstruktur der Stadt Soest und der Nachbarstädte zu vermeiden. Ferner sollten die in dem vorliegenden Investorenkonzept enthaltenen und von der CIMA befürworteten konzeptionellen Grundsätze des Vorhabens in geeigneter Form in den Bebauungsplan festgeschrieben werden (textliche oder zeichnerische Festsetzungen), ohne die erforderliche Flexibilität des Bebauungsplans zu stark einzuschränken. 28 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Neben der bereits angeführten Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche sind dies im Überblick: • • • • • Angebotsschwerpunkt bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Begrenzung der Anzahl kleinteiliger Shops und ihre räumliche Konzentration innerhalb des östlichen, innenstadtnahen Centerbereichs zur intensiven Verknüpfung des Centers mit dem vorhandenen Innenstadthandel, gleichzeitig aber auch Vermeidung einer übermäßigen Konkurrenzsituation zum vorhandenen innerstädtischen Facheinzelhandel Schaffung von attraktiven innenstadttypischen Fachmarktflächen innerhalb des Objektes Ausschluss von Fachmärkten mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten als Kernsortiment, die dem Charakter eines innerstädtischen Einkaufszentrums widersprechen (z.B. Baumarkt) Begrenzung der jeweils zulässigen Gesamtverkaufsfläche mit nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Sortimenten um eine stadt- und regionalverträgliche Angebotsentwicklung sicherzustellen. Restriktionen so kann nach Einschätzung der CIMA auf die Festsetzung von Obergrenzen für einzelne zentrenrelevante Sortimente verzichtet werden. Durch den geplanten Schuhfachmarkt und die Non-Food-Sortimente des Verbrauchermarktes reduziert sich die noch zu Disposition stehende maximale Verkaufsfläche mit zentrenrelevanten Sortimenten bei einer Obergrenze von 5.000 m² auf 3.400 m². Durch die vorgesehenen kleinteiligen Fachgeschäfte mit zentrenrelevanten Sortimenten wird sich die maximale Verkaufsfläche weiter reduzieren. Unter der Annahme, dass zwei bis drei größere Anbieter im Bereich B platziert werden, ergeben sich für diese Betriebe Geschäftseinheiten von ca. 700 – 1.500 m² VKF. Fachmärkte dieser Größenordung sind als zentrenverträglich einzustufen. • Durch die Festlegung der Baugrenzen ist sicherzustellen, dass der Lebensmitteldiscountmarkt und der Verbrauchermarkt im rückwärtigen, zur Innenstadt entfernt liegenden Bereich des Plangebietes platziert werden. • Durch die Festlegung der Baugrenzen ist weiter sicherzustellen, dass die zwischen dem Lebensmitteldiscounter und dem Verbrauchermarkt gelegenen Fachmarktflächen auf zwei Ladeneinheiten von jeweils max. 700 m² Verkaufsfläche begrenzt werden. Mit dieser Festsetzung wird dem Ziel einer weitgehenden Konzentration der Anbieter mit zentrenrelevanten Kernsortimenten im innenstadtnahen Bereich des Plangebietes entsprochen. • Kleinteilige Einzelhandelsnutzungen im Bereich A sollten sich allein auf einzelne Kleinstshops (insgesamt 100 m² VKF) zur Schließung der Geschäftsfront im Bereich des Verbrauchermarktlagers beschränken. • Mit der vorgeschlagenen Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche innerhalb des Bereichs B durch Betriebe mit weniger als 500 m² VKF auf insgesamt 1.000 m² VKF wird eine unerwünschte, zu starke Konkurrenzsituation mit den Betriebe in der Fußgängerzone vermieden und Flächen vorgehalten für die Betriebe, die aufgrund der räumlichen Enge der Innenstadt nur begrenzte Standortalternativen in Soest haben. Die hierbei verwendete Betriebsgrößengrenze von 500 m² VKF greift die spezifischen Strukturen des Soester Einzelhandels auf: Wie in Kapitel 2.1 Für den Bebauungsplan 161 werden folgende Empfehlungen gegeben: • • • Es wird die Ausweisung eines SO-Sondergebietes „Einkaufszentrum“ vorgeschlagen. Den Ergebnisse der Auswirkungsanalyse folgend (s. Kap. 4.2), wird eine Begrenzung der nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und genusmittel, Getränke, Tabakwaren, Drogerieartikel) auf max. 5.000 m² Verkaufsfläche empfohlen. Ebenso sollte die Gesamtverkaufsfläche der zentrenrelevanten Sortimente auf max. 5.000 m² VKF begrenzt werden. Auch hier hat die Auswirkungsanalyse gezeigt, dass mit dieser Obergrenze eine stadt- und regionalverträgliche Dimensionierung des Vorhabens sichergestellt wird. Berücksichtigt man die Raumstruktur des Objektes, die u.a. durch die Baugrenzen im Bebauungsplan festzulegen ist, und die hieraus resultierenden 29 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest gezeigt wurde, besteht der innerstädtische Facheinzelhandel mit Ausnahme der wenigen großflächigen Magnetbetriebe fast ausschließlich aus Betrieben mit max. 500 m² Verkaufsfläche. Eine Festsetzung, die eine gesamtstädtisch nicht wünschenswerte Schwerpunktverlagerung des Facheinzelhandels innerhalb der Soester Innenstadt verhindern soll, sollte aus den örtlichen Gegebenheiten abgeleitet werden. Betriebe mit über 500 m² VKF sind in der Soester Innenstadt die Ausnahme; die zu befürwortende Vermeidung einer zu starken Flächenkonkurrenz innerhalb der Soester Innenstadt kann sich daher nur auf Betriebseinheiten mit weniger als 500 m² VKF beziehen. Die Verwendung einer Betriebsgrößengrenze von 500 m² wird daher aus gutachterlicher Sicht befürwortet. Zur Vereinheitlichung der Festsetzungen und aufgrund der dargestellten Strukturen des Soester Innenstadthandels wird empfohlen, die Mindestgröße der zulässigen Anbieter mit zentrenrelevanten Sortimenten im Bereich A ebenfalls auf 500 m² VKF festzusetzen. • Fachmärkte mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten, die dem Charakter eines innerstädtischen Einkaufszentrums aufgrund der Eigenart der angebotenen Waren wesentlich widersprechen, sollten innerhalb des Plangebietes ausgeschlossen werden. Nach der Sortimentsliste der Stadt Soest sollten daher von den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten nur folgende Sortimente als Kernsortimente zulässig sein: • • • • • • • • • • Die Zulässigkeit von ergänzenden Dienstleistungen und gastronomischen Einrichtungen ist planungsrechtlich abzusichern. Das Vorhaben wird zur Attraktivitätssteigerung der Einkaufsstadt Soest beitragen, wenn es gelingt, attraktive Ankermieter und einen stimmigen Branchenmix innerhalb des Centers zu realisieren. Dies kann planungsrechtlich nur bedingt gesteuert werden. Aus gesamtstädtischer Sicht wünschenswert ist die Berücksichtigung der folgenden Aspekte bei der Mieterakquisition: • • Wohn- und Küchenmöbel, Schulmöbel Büromaschinen, Datenverarbeitungsgeräte und Einrichtungen (ohne Heimcomputer und Zubehör), Büromöbel Heiz-, Koch-, Kühl-, Gefrier-, Wasch- und Geschirrmaschinen für den Haushalt Lebende Tiere, Heim- und Kleintierfutter, zoologische Artikel Pflanzen (ohne Schnittblumen) Campingartikel Zweiräder Sportgroßgeräte Getränkemarkt Die gewünschte Stärkung der Nahversorgung in der Innenstadt kann u.a. nur erreicht werden mit der Gewinnung eines geeigneten Betreibers für den Verbrauchermarkt und einer ausreichenden Mindestgröße der Angebote. Nach den Erfahrungen der CIMA ist die gewünschte Attraktivität im Bereich der Nahversorgung ab einer Gesamtverkaufsfläche mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 3.000 m² zu erreichen. Vor dem Hintergrund der vorhandenen Standortqualitäten (hohe Kundenfrequenz durch den geplanten Verbrauchermarkt und den Discounter, Nähe zur Innenstadt, gute Erreichbarkeit und Lage im Siedlungsschwerpunkt Soest) ist der Standort als nahezu idealtypischer innerstädtischer Fachmarktstandort zu klassifizieren. Aus gesamtstädtischer Sicht sollte es Ziel sein, dieses Flächenpotenzial zu nutzen und primär solche Fachmärkte anzusiedeln, die in vergleichbarer Form bislang nicht in Soest ansässig und hinsichtlich ihrer Dimensionierung und ihres Warenangebotes mit dem vorhandenen Einzelhandelsbesatz verträglich sind. Neben den bereits im Rahmen der Wirkungsanalyse angeführten Anbieter stellen die folgenden Fachmärkte standortgerechte und gesamtstädtisch zu befürwortende Nutzungen dar: • • • • • • • Babyfachmarkt Büro- und Papierfachmarkt Elektrofachmarkt (nur weiße Ware) Heimtextilienfachmarkt Freizeitmarkt (Hobby, Spielwaren, Camping) Fachmarkt für Küchen- und Wohnmöbel, Möbelmitnahmemarkt Fahrradfachmarkt 30 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest • Die angeführten Fachmärkte stellen nach Einschätzung der CIMA interessante Ergänzungen zum vorhandenen Einzelhandelsbesatz dar und bieten gleichzeitig auch die Voraussetzung, ein Einkaufszentrum mit einem attraktiven Branchenmix zu schaffen. Auf die Ansiedlung bestimmter Fachmärkte mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sollte - wie bereits dargestellt verzichtet werden (z.B. Fachmarkt für Autozubehör). • ausgegangen! 12 Gravierende gesamtstädtische Strukturveränderungen sind weder in positiver noch in negativer Hinsicht von dem Vorhaben zu erwarten. Das Einkaufszentrum ist vielmehr als eines von mehreren Elementen des Soester Einzelhandels zu verstehen. Aus gesamtstädtischer Sicht kann das City Center Soest nach Einschätzung der CIMA vor allem drei wichtige Beiträge zur Fortentwicklung der Einzelhandelsstruktur in Soest liefern: • Fazit • • Nach dem vorliegenden Konzept eines innerstädtischen Einkaufzentrums mit einem Verbrauchermarkt, einem Lebensmitteldiscounter und verschiedenen Fachmärkten sowie einer Verkaufsfläche von insgesamt 10.000 m² ist von folgenden Auswirkungen des Vorhabens auszugehen: • • • • Bei einer marktüblichen Belegung der Fachmarktflächen wird ein Gesamtumsatz des City Centers Soest von 35 – 40 Mio. € erwartet. Ein Verbrauchermarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 3.400 m² VKF und ein Lebensmitteldiscounter stellen die gewünschte Verbesserung des Nahversorgungsangebotes in der Innenstadt sicher und führen nicht zu einer Gefährdung der vorhandene Nahversorgungsstrukturen in Soest oder den Nachbargemeinden. Wie am Beispiel der Warengruppe Bekleidung differenziert dargestellt wurde, ist die Ansiedlung von Fachmärkten – auch mit zentrenrelevanten Sortimenten – an den Standort gesamtstädtisch verträglich zu gestalten. Mit der vorgeschlagenen Obergrenze von jeweils 5.000 m² für die nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Sortimente, einer Gesamtverkaufsfläche von max. 10.000 m², weiteren textlichen Festsetzungen und einer Festlegung der zulässigen Baugrenzen nach dem vorliegenden Raumkonzept können Fehlentwicklungen ausgeschlossen werden. Die Auswirkungen des Vorhabens auf die Handelszentralität der Einkaufsstadt Soest sind realistisch zu betrachten: Der erwartete Umsatz von 35 – 40 Mio. € entspricht ca. 11 – 12 % des heutigen Gesamtumsatzes des gesamten Einzelhandels von Soest. Zum Vergleich: Bei dem geplanten ECEVorhaben wurde von einem Umsatz dieses Vorhabens von 75 – 76 Mio. € Erweiterung des Einzelhandelsangebotes durch die Ansiedlung von attraktiven Fachmärkten, die bislang in Soest nicht vorhanden sind, Sicherung der Nahversorgung in der Innenstadt, Steigerung der Kundenfrequenzen im nördlichen Bereich der Fußgängerzone 13 12 Dr. Lademann & Partner (2003) 13 s. auch das nachfolgende Kap. 5. 31 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest 5. WECHSELWIRKUNGEN MIT DER SOESTER INNENSTADT UND ANFORDERUNGEN AN DIE UMFELDGESTALTUNG Aufgrund seiner Lage am nördlichen Rand des heutigen Geschäftsbereichs der Soester Innenstadt kann dem Plangebiet eine Schlüsselfunktion für die gesamte Innenstadtentwicklung zukommen. Bereits die früheren Pläne der Harpen AG für ein Einkaufszentrum am Bahnhof Soest griffen die exponierte Lage gegenüber dem nördlichen Ende der Soester Fußgängerzone auf; städtebaulich und funktional wurde das Zentrum - ebenso wie in dem aktuell vorliegende Entwurf - auf eine möglichst enge Anbindung an die Brüderstraße hin ausgerichtet. Der bereits dargestellte Grundkonsens in Soest über eine Einzelhandelsnutzung in Bereich des Soester Bahnhofs beruht auf der Erwartung möglicher Synergieeffekte zwischen den vorhandenen Einzelhandelsgeschäften und den neuen Anbietern. Das Einzelhandelskonzept der Stadt Soest enthält entsprechende Aussagen über die gewünschten Kopplungseffekte. Nachfolgend werden anhand verschiedener Leitfragen die zu erwartenden Auswirkungen des City Centers Soest auf den vorhandenen Einzelhandelsbesatz aufgezeigt. Wird es zu einer einseitigen Schwerpunktbildung des Einzelhandels innerhalb der Soester Innenstadt kommen? Die bandartige Struktur der Innenstadt wird in allen vorliegenden Untersuchungen als prägendes Merkmal der Fußgängerzone herausgestellt und dabei insbesondere die Lage der Magnetbetriebe ausschließlich im mittleren Bereich der Brüderstraße als strukturelles Problem herausgestellt. Während das Fehlen eines größeren Einzelhandelsbetriebes am südlichen Ende durch verschiedene andere Nutzungen (z.B. städtische Verwaltung, private Dienstleister, wie z.B. die Sparkasse, kirchliche Einrichtungen, Museen, Gastronomie) weitgehend kompensiert wird, finden sich am nördlichen Ende mit Ausnahme des Bahnhofs und des Busbahnhofs keine publikumsintensiven Nutzungen. Folglich zeichnet den Abschnitt der Brüderstraße nördlich des Saturnhauses auch eine deutlich geringere Passantenfrequenz aus. Eine Stärkung der Einzelhandelsfunktion am nördlichen Ende der Fußgängerzone ist daher – dem „Knochenprinzip“ kommerzieller Einkaufszentren folgend – uneingeschränkt zu befürworten. Mit der Eröffnung des Centers wird die Innenstadt über eine Verkaufsflächenausstattung von ca. 46.000 m² verfügen, auf das Center entfallen hiervon ca. 22 %. Das Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen sieht – ohne eine nähere methodische Begründung des Ansatzes - bei einem Anteil der Center-Verkaufsfläche von ungefähr 20 % der Innenstadtfläche die Notwendigkeit einer intensiven Auseinandersetzung mit dem Vorhaben erreicht. Vorhaben ab einer Größe von 15.000 m² sollten unabhängig von dem vorhandenen Innenstadtbesatz vertiefend geprüft werden.14 Bei einer qualitativen Beurteilung sind u.a. die vorhandenen Anbieter und insbesondere die Lage der derzeitigen Magnetbetriebe zu beachten. Mit den Unternehmen SATURN, C & A, HENNES & MAURITZ und DROGERIE MÜLLER verfügt die Brüderstraße über mindestens vier Betriebe, die eindeutig als Mag- Das City Center Soest wird nach den vorliegenden Planungen eine Gesamtverkaufsfläche von 10.000 m² haben. Innerhalb der Soester Innenstadt finden sich derzeit 224 Betriebe mit insgesamt ca. 36.000 m² VKF, davon etwa Hälfte in der Brüderstraße (15.850 m²). 14 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen (1999): Innerstädtische Einkaufszentren – Anforderungen und Integration. 32 Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest netbetriebe mit hoher Anziehungskraft einzuordnen sind. Der Besatz von über 70 weiteren Fachgeschäften allein in der Brüderstraße kommt hinzu. Werden Besucher des City Centers Soest den Einkauf mit einem Besuch der Fußgängerzone verbinden? Auch nach der Eröffnung des City Centers Soest wird die Brüderstraße nach CIMA-Einschätzung die 1a-Einkaufslage von Soest bleiben, eine einseitige Schwerpunktverlagerung nach Norden wird nicht erwartet. Die Voraussetzungen und der Umfang von Kopplungseinkäufen gehören zu den häufig diskutierten Fragen bei der Auseinandersetzung mit innerstädtischen Einkaufszentren. Zwischenzeitlich liegen auch verschiedene empirische Untersuchungen hierzu vor. Verwiesen sei u.a. auf die Untersuchung von POPP (2002), die gestützt auf eigene Erhebungen das Besucherverhalten in fünf Städten (Fürth, Bayreuth, Bamberg, Ansbach und Abensberg) untersucht hat, und die Arbeitshilfe des Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen (1999).16 Die Einkaufslagen Grandweg und Jakobistraße waren über mehrere Jahre hinweg vor allem durch Leerstände und Baumaßnahmen mit den entsprechenden Beeinträchtigungen der vorhandenen Geschäfte geprägt. Nach Abschluss der Sanierungen hat sich die Situation stabilisiert, beide Straßenzüge sind als funktionierende 2er-Nebenlagen der Soester Innenstadt zu bewerten. Im Rahmen der Kompass-Studie für die Stadt Soest wurde am 16.03.2004 ein Expertenforum durchgeführt, das u.a. die individuelle und standortbezogene Entwicklung der einzelnen Einkaufslagen in Soest als Ziel der zukünftigen Stadtentwicklung in den Mittelpunkt rückte.15 Nach Einschätzung der CIMA werden diese Standorte nicht oder nur begrenzt von dem City Center Soest profitieren, negative Auswirkungen in Form von Wegzügen vorhandener Betriebe oder dem Rückgang der Kundenfrequenz sind jedoch ebenso nicht zu erwarten, da sich die Angebotsstrukturen und die Zielgruppen des Centers und der Betriebe im Grandweg und in der Jakobistraße grundlegend voneinander unterscheiden. Das City Center wird sich daher in die vorhandenen Einzelhandelsstrukturen von Soest einpassen und sich zu einem neuen, aber nicht übergewichtigen Handelsschwerpunkt innerhalb der Innenstadt entwickeln. Eine Reduzierung der Verkaufsfläche auf weniger als 10.000 m² ist nicht zu empfehlen, da ansonsten das Objekt nicht mehr den funktionellen Anforderungen an ein Einkaufszentrum hinsichtlich Angebotsvielfalt, Marketing etc. entsprechen kann. Übereinstimmend werden u.a. folgende Voraussetzungen für eine möglichst intensive Kopplung der Einkaufskäufe formuliert: • • • 16 15 Stadt Soest (2004): Dokumentation und Strategiepapier zur Kompass-Projekt Soest der Bertelsmann-Stiftung CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Anziehungskraft der bestehenden Einkaufslagen und des Centers: Die Grundvoraussetzung für die Erzeugung von positiven Wechselwirkungen zwischen zwei Einkaufsbereichen ist eine entsprechende Attraktivität und Anziehungskraft beider Standorte. Sowohl in quantitativer als auch in qualitativer Hinsicht müssen beide Bereiche aufeinander abgestimmt werden und „zueinander passen“. absolute Entfernung zum Hauptgeschäftsbereich: Die Angaben zu der „kritische Marke“, ab der keine oder nur geringe Wechselwirkungen erwartet werden, schwanken zwischen 100 m und 250 m. Alle Untersuchungen verweisen darauf, dass die Untergrenze von 100 m vor allem dann zum Tragen kommt, wenn es sich um unattraktive Wegebeziehungen handelt. Gestaltung des öffentlichen Raums zwischen Einkaufszentrum und Hauptgeschäftsbereich: Weniger die absolute Entfernung zwischen dem Popp, Monika (2002): Innenstadtnahe Einkaufszentren – Besucherverhalten zwischen neuen und traditionellen Einzelhandelsstandorten. Passau; Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen (1999): Innerstädtische Einkaufszentren – Anforderungen und Integration. 33 Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest • bestehenden Einkaufsbereich und dem neuen Center als vielmehr die subjektiv empfundene Entfernung bestimmen jedoch den Umfang der Wechselbeziehungen. Positive Beispiele zeichnen sich dadurch aus, dass sich das Center durch eine geeignete städtebauliche Gestaltung des Umfeldes und die Architektur des Objektes möglichst nahtlos in den Stadtkörper einfügt und nicht als „Fremdkörper“ empfunden wird. Vorhandensein und Störungsgrad von Barrieren: In vielen Fällen ist das Einkaufszentrum durch einen Straßenzug oder topographische Besonderheiten von dem gewachsenen Einkaufsbereich getrennt. Fußgängerbrücken oder Unterführungen haben sich in der Regel als wenig wirkungsvolle Lösungen erwiesen. Überträgt man diese Anforderungen auf die Situation in Soest, so ist festzuhalten, dass die absolute Entfernung zwischen dem Center und dem Beginn der Fußgängerzone nicht oberhalb der als „kritische Marke“ genannten Entfernungen liegt. Es kommt hinzu, dass es sich bei dem Plangebiet zwar nicht um einen historisch begründeten Einkaufsbereich der Soester Innenstadt handelt, der Standort jedoch bereits heute durch den Bahnhof und den Busbahnhof als frequentierter öffentlicher Raum etabliert ist. Die vorgeschlagenen verkehrlichen und städtebaulichen Maßnahmen zur Anbindung des Centers an die Fußgängerzone bieten die Möglichkeit, den Fußgängerbereich Brüderstraße näher als bislang an das Objekt heranzuführen. Insbesondere durch die vorgeschlagenen verkehrlichen Neuregelungen werden die ebenerdigen Querungsmöglichkeiten der Brüder-Walburger-Wallstraße verbessert. Eine detaillierte Abschätzung des Umfangs der Kopplungseinkäufe ist derzeit nicht möglich, da insbesondere die Mieterbelegung des City Centers Soest noch nicht abschließend feststeht. Gelingt es dem Investor attraktive Ankermieter für das Objekt zu gewinnen, so sind nach Einschätzung der CIMA die grundlegenden Voraussetzungen für die erwünschten Kopplungseinkäufe erfüllt. Nach den empirischen Erhebungen von POPP (2002) und anderen Autoren liegt der Anteil der Kunden eines innerstädtischen Einkaufszentrums, die auch die übrigen Geschäfte der Innenstadt aufsuchen, bei ca. 45 – 60 %. Umgekehrt besuchen ca. 50 – 60 % der Passanten aus dem gewachsenen Einkaufsbereich auch das Center. Lediglich in den Städten mit einer Entfernung zwischen Center und Innenstadt von mehr als 1.000 m (Regensburg, Bamberg und Abendsberg) sank die Quote auf 18 – 43 % der Kunden des Einkaufszentrums bzw. 9 – 38 % der Innenstadtbesucher.17 Reichen die vorgesehenen verkehrlichen und städtebaulichen Maßnahmen aus, um eine enge funktionale Anbindung des Centers an die Fußgängerzone sicherzustellen? Eine ebenerdige, kreuzungsfreie, attraktiv gestaltete und möglichst kurze Verbindung zwischen dem Center und dem vorhandenen Einkaufsbereich stellt das Idealbild dar. Da eine räumliche Verlagerung des Altstadtringes aus finanziellen und städtebaulichen Gründen ausscheidet, kann es nur das Ziel sein, eine Lösung zu finden, die diesem Idealprofil möglichst nahe kommt. Die CIMA befürwortete es ausdrücklich, dass im vorliegenden Fall nicht der Versuch unternommen wurde, den Passantenstrom ausschließlich durch die vorhandene (und gegebenenfalls auszubauende) Fußgängerunterquerung lenken zu wollen. Zur weiteren Vernetzung der beiden Standorte wären publikumsintensive Nutzungen in den Gebäuden am nördlichen Ende der Brüderstraße sicher wünschenswert. 17 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Einen Überblick über die verschiedenen empirischen Erhebungen findet sich bei POPP (2002). 34 Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest Es bleibt der Ausführungsplanung vorbehalten, durch die zeitliche Steuerung der Signalanlagen, die optische Gestaltung der Straßenquerung etc. dem Fußgängerverkehr möglichst hohe Priorität einzuräumen. Wird das neue Stellplatzangebot zu veränderten Einkaufswegen und – verhalten der Soester Kunden führen? Die Planungen für das City Center Soest sehen die Schaffung von ca. 450 ebenerdigen Stellplätzen vor. Über mehrere Standorte verteilt finden sich innerhalb der Wallanlagen ca. 3.000 Stellplätze, davon ca. 1.900 Stellplätze im 200 m Radius um den zentralen Einkaufsbereich. 18 Zweifellos erhöht sich durch das Vorhaben das Stellplatzangebot insbesondere im nördlichen Bereich der Soester Innenstadt nicht unerheblich. Sollte das neue Stellplatzangebot jedoch zu einer weiter reichenden Veränderung der Parkgewohnheiten in Soest führen, würde dies zu einer übermäßigen Auslastung der Stellplatzkapazitäten des City Centers führen. Folge wäre eine Beeinträchtigung der Erreichbarkeit des Centers für die eigenen Kunden. In diesem Fall ist mit entsprechenden Gegenmaßnahmen (z.B. Beschränkung des kostenfreien Parkens auf die erste Stunde) des Centermanagements zu rechnen. Bereits nach wenigen Monaten ist daher eine akzeptable Verteilung der motorisierten Kunden auf die verschiedenen Standorte innerhalb der Innenstadt zu erwarten. Eine aufeinander abgestimmte Bewirtschaftung aller Stellplatzanlagen in der Soester Innenstadt kann zusätzlich zur gleichmäßigen Auslastung der Stellplatzkapazitäten führen. 18 6. ZULÄSSIGKEIT VON EINZELHANDELSNUTZUNGEN IN DEM WESTLICH AN DAS CITYCENTER ANGRENZENDEN GEWERBEBEREICH Im Rahmen der Neuordnung des gesamten Bahnhofsbereichs werden westlich des geplanten City-Centers gewerbliche Bauflächen in einem begrenzten Umfang neu geschaffen. Nach den vorliegenden Planungen wird es zu einer klaren städtebaulichen Zäsur zwischen diesem neuen Gewerbebereich und dem City-Center kommen, für die Kunden des Centers wird der Lebensmitteldiscounter den westlichen Endpunkt des Einkaufszentrums darstellen. Eine Erweiterung des fußläufigen Einkaufsbereichs in westlicher Richtung über das City Center hinaus wird nach den Erfahrungen aus anderen Städten nicht zu erreichen sein (s. Kap. 5.). Auch vor dem Hintergrund der in diesem Fall erforderlichen Erhöhung der zulässigen Gesamtverkaufsfläche mit zentrenrelevanten Sortimenten wird eine Ausdehnung des fußläufigen Einkaufsbereichs von der CIMA nicht befürwortet. Aufgrund der Lage des Gebietes innerhalb des Siedlungsschwerpunktes der Stadt Soest und der guten innerörtlichen Erreichbarkeit für die Soester Bürger befürwortet die CIMA jedoch, Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten in dem Bereich zuzulassen. Durch die Ausweisung als GE-Gebiet wird eine Begrenzung der Betriebsgrößen auf max. 700 m² Verkaufsfläche sichergestellt. Eine Gefährdung der Zentrenstruktur von Soest oder der Nachbarstädte bzw. der Nahversorgungsangebote ist mit einer Beschränkung der zulässigen Verkaufsfläche auf max. 700 m² und der zulässigen Kernsortimente auf die nichtzentrenrelevanten Sortimente ausgeschlossen. Es werden so die Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Autozubehörfachmarktes, eines Tier- und Futtermittelfachmarktes etc. geschaffen. Stadt Soest (2000): Grundlagen für den Stadtmarketingprozess Innenstadt Soest. Nach Auskunft der Stadt Soest hat sich das Stellplatzangebot seitdem nicht wesentlich verändert. 35 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest 7. FAZIT IN 10 PUNKTEN 1. 2. Das geplante City Center Soest entspricht in seinem konzeptionellen Ansatz mit einem Verbrauchermarkt und mehreren Fachmärkten den Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes Soest, das von der Stadt Soest im Juli 2004 vorgelegt wurde. Das Vorhaben stimmt mit der zentralörtlichen Gliederung überein und entspricht den Zielen der Landesplanung: Der Standortbereich Bahnhof Soest ist dem Siedlungsschwerpunkt der Stadt Soest räumlich und funktional zugeordnet, der ermittelte Zielumsatz und das erwartete Marktgebiet steht im Einklang mit der mittelzentralen Funktion der Stadt Soest, negative Auswirkungen auf die gewachsenen Versorgungsbereiche und die Nahversorgung in Soest und den Nachbarstädten sind nicht zu erwarten. 3. Nach Berechnungen der CIMA erwirtschaftet der Soester Einzelhandel derzeit einen jährlichen Umsatz von 327,6 Mio. € (ohne Apotheken). Bei einem erwarteten Zielumsatz von 35 – 40 Mio. € wird das Vorhaben nicht zu einer weit reichenden Steigerung der Handelszentralität von Soest führen, die die Spielräume benachbarter, konkurrierender Zentren einschränkt. 4. Die gesamtstädtische Bedeutung des Vorhabens liegt vor allem in der langfristigen Sicherstellung einer tragfähigen Nahversorgung in der Soester Innenstadt und der Chance auf die Ansiedlung von bislang in Soest nicht vorhandenen, innenstadttypischen Fachmärkten. 5. Das Gesamtkonzept des Vorhabens sowie die Dimensionierung und räumliche Anordnung der einzelnen Nutzungseinheiten entsprechen den marktüblichen Ansätzen vergleichbarer Einkaufszentren. 6. Eine Zonierung des Plangebietes mit unterschiedlichen planungsrechtlichen Festsetzungen wird empfohlen: innenstadttypische Nutzungen sind bevorzugt in dem zur Fußgängerzone hingewandten Bereich zu platzieren, stärker PKW-orientierte Nutzung im hinteren Bereich. 7. Der vorliegende Vorschlag zu den planungsrechtlichen Festsetzungen der zulässigen Einzelhandelsnutzungen wird grundsätzlich befürwortet, Modifizierungsvorschläge beziehen sich vor allem auf die Begrenzung der zulässigen Gesamtfläche für die zentrenrelevanten Sortimente auf 5.000 m² VKF. 8. Die vorgeschlagenen städtebaulichen und verkehrlichen Maßnahmen zur Integration des Vorhabens in die Soester Innenstadt werden befürwortet und als ausreichend erachtet. 9. Eine einseitige Schwerpunktverlagerung des Handels innerhalb der Soester Innenstadt wird nicht erwartet. Der Umfang der erwünschten Kopplungseffekte mit dem vorhandenen Einzelhandel in der Soester Innenstadt hängt maßgeblich von der Gewinnung attraktiver Ankermieter für das Objekt ab. Die erforderlichen städtebaulichen Voraussetzungen sind vorhanden bzw. werden im Rahmen der Realisierung des Projektes geschaffen. 10. Eine Realisierung des Vorhabens wird unter Berücksichtigung der angeführten Empfehlungen befürwortet. 36 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de Ergänzende Stellungnahme zur Stadt- und Regionalverträglichkeit eines Einkaufszentrums am Bahnhof Soest 8. ANHANG Definitionen • Fachgeschäft: Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice. • Verbrauchermarkt: Verkaufsfläche ca. 1.500 m² bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-food-Abteilungen (Gebrauchsgüter). • SB-Warenhaus: Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen. • Fachmarkt: Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Personalbesetzung. • Warenhaus: In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 m², Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-food-Abteilungen, in der Regel zentrale Standorte. • Supermarkt: Ca. 400 m² bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inklusive Frischfleisch, in der Regel ab 800 qm Verkaufsfläche bereits zunehmender Non-Food-Anteil. • Kaufhaus: In der Regel Verkaufsflächen über 1.000 m², breites, tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt. • Lebensmittel-Discounter: Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 300 m² und 800 m² Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen. • Fachmarktzentrum: Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen, i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem LebensmittelDiscounter, meist zusammen über 8.000 m² VK, periphere Lage, viele Parkplätze. • Shopping-Center: Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung. 37 CIMA GmbH § Gothaer Allee 2 § 50969 Köln § Telefon: 0221 – 937 296 20 § [email protected] § www.cima.de