Einzelhandels- und Zentrenkonzept, Teil C: Anhang

Transcription

Stadtentwicklung Köln
Einzelhandels- und Zentrenkonzept Köln 2010
991
Teil C:
Anhang
Teil C: Anhang
1.
993
Branchenreport Einzelhandel 2010: Trends und Perspektiven
Nachfolgend werden für die wesentlichen Branchen des Kölner City-Einzelhandels die
bundesweit und international zu beobachtenden Entwicklungstrends und ihre Auswir
kungen dargestellt.
1.1
Bekleidung
Die Insolvenzanträge von SINNLEFFERS, HERTIE, POHLAND und WEHMEYER
sprechen eine eindeutige Sprache. Keine andere Branche ist von der Marginalisierung
des „mittleren Genres“ so betroffen wie der Textileinzelhandel. Während die Betriebe
im Segment des Massenkonsums zum Teil erhebliche Umsatzeinbrüche verkraften
musste, konnten „Premiumkonzepte“, konsequent markenorientierte Absatzformen und
das Discountsegment deutliche Marktanteilsgewinne und Umsatzwachstum ver
zeichnen. Grundsätzlich sind derzeit folgende Standorttrends ablesbar:

Das Premiumsegment mit Toppmarkenorientierung verzeichnet seit 2006 wieder
eine positive Marktentwicklung. Die entsprechenden Cityquartiere in den Metropo
len profilieren sich durch ihre konsequente Ausrichtung am Zielpublikum. Hierzu
gehören in Köln z. B. das Quartier um die Mittelstraße und Abschnitte auf der Brei
te Straße. Für Hamburg sind das Passagenviertel und der Neue Wall, für München
die Maximilianstraße und das Quartier rund um die FÜNF HÖFE anzuführen.
Abbildung 1: Haute Couture und Jugendmarken-„Flagstores“
Haute Couture und Top-Marken im Jugendsegment setzen durch Architektur und großzügige Verkaufsflächengestal
tung gleichermaßen Akzente in Richtung Einkaufserlebnis.

Positive Entwicklungstrends mit deutlicher Expansion auch in leistungsstarke Mit
telzentren und größeren Stadtteilzentren (= Bezirkszentren in Köln) verzeichnen
darüber hinaus markenorientierte Boutiquen und Flagshipstores im Segment der
Damenoberbekleidung sowie im Jugendmarkt. Dabei beanspruchen die Produkt
präsentationen einzelner Markensegmente Verkaufsflächen von jeweils 500 m² bis
1.500 m². Die Profilierung der Geschäfte erfolgt hier über das Ambiente der Ge
schäfte. Als Beispiele sind GERRY WEBER, ESPRIT, S.OLIVER, MEXX, PRO
MOD und NEWYORKER zu nennen. Diese Filialisten suchen zunehmend die Nähe
zu ortsbekannten Trendsettern im Segment Fashion. Somit belegen diese Filialis
ten nicht nur Standorte in den A-Einkaufslagen, sondern auch in Szenequartieren.
Teil C: 1. Branchenreport Einzelhandel 2010: Trends und Perspektiven
994

In Köln ist diese Doppelstrategie an Standortbelegungen sowohl im Bereich Schil
dergasse und Hohe Straße als auch im Quartier Ehrenstraße zu belegen.
Großflächige Bekleidungshäuser sind heute noch erfolgreich, wenn sie sich konse
quent an den Bedürfnissen ihrer Kunden orientieren und somit Erwartungshaltun
gen optimal erfüllen. Die eindeutige Positionierung im mittleren bis gehobenen
Markensegment und die Umsetzung eines attraktiven Ambientes gelingt
PEEK&CLOPPENBURG. Das Unternehmen hat Marktanteile gewinnen können.
Als Trendsetter für Metropolenkonzepte ist das im September 2005 eröffnete Welt
stadthaus von Renzo Piano mit einer Verkaufsfläche von 15.000 m² in der Schil
dergasse hervorzuheben.
Die Bekleidungshäuser und Markenstores der Zukunft werden sich über eine Reihe
von zusätzlichen Dienstleistungen profilieren. Hierzu zählen Ruhezonen für Beglei
ter, Maßanfertigungen, Änderungsschneiderei sowie „Bodyscans“ zur Vermessung
der Figur. Die Verkaufsflächenuntergrenze leistungsstarker Konzepte in leistungs
starken Mittelzentren und Oberzentren dürfte bei 4.000 m² liegen. Profilierende
Metropolkonzepte zeichnen sich durch Verkaufsflächen von 8.000 bis 15.000 m²
aus. Erfolgskonzepte mit weit überörtlicher Ausstrahlung sind z. B. WEINGARTEN
in Köln, ENGELHORN&STURM in Mannheim sowie L&T in Osnabrück.
Abbildung 2: Metropolkonzepte im Bekleidungseinzelhandel
P & C Flagship Stores in Köln (links) und Berlin City West. Fotos: CIMA GmbH 2006

Der Geschäftserfolg von H&M, ZARA sowie C&A resultiert aus der vertikalen Be
triebsorganisation der Unternehmen mit effizienter Logistik und Bindung an auf die
Betriebskonzepte zugeschnittenen Produktionsstätten. Die Konzepte beruhen auf
einer globalen Arbeitsteilung. Kostenvorteile werden konsequent ausgeschöpft. Die
Verkaufsflächendimensionierungen bewegen sich in der Regel zwischen 1.000 m²
und 4.000 m². Metropolenkonzepte von C&A erreichen auch 8.000 m².
Bekleidungshäuser ohne eindeutige Profilierung und Positionierung leiden sowohl
unter dem Wettbewerbsdruck der bisher dargestellten Erfolgskonzepte als auch
unter den Marktanteilsgewinnen der Discount orientierten Fachmarktkonzepte im
Bekleidungs- und Textileinzelhandel. Hohe Mietbelastungen in den AEinkaufslagen und stark sinkende Flächenproduktivitäten haben zur Insolvenz
auch renommierter Filialkonzepte geführt. Eine Bestandsicherung einzelner Unter
nehmen wird nur über Aufgabe schwächerer Standorte, einer strikten Kostenkon
trolle und einem „Relaunch“ in der Positionierung gelingen.

995
Die Bekleidungsfachmärkte VÖGELE, KIK, TAKKO, ADESSA haben in den letzten
Jahren deutlich an Marktanteilen gewinnen können. Sie bestimmen zunehmend
das Bild in leistungsschwächeren Stadtteilzentren und Haupteinkaufslagen schwä
cherer Mittelzentren sowie in Fachmarktzentren. Die Verkaufsflächen dieser Kon
zepte bewegen sich zwischen 500 m² und 2.000 m².1 Die ADLER Modemärkte,
zumeist in Fachmarktzentren und Fachmarktagglomerationen präsent, belegen
darüber hinaus auch Verkaufsflächen bis zu 4.000 m².
Da Bekleidung zunehmend nicht mehr als Teil der Grundversorgung wahrgenommen
wird, bestehen Wachstumspotenziale in erster Linie im Qualitätssegment. Das Unter
streichen von Individualität wird zur Maxime des Einkaufserlebnisses. Gerade hier be
stehen Gestaltungspotenziale für mittelständische Nischenanbieter. Dies ist auch der
Grund dafür, dass in Shoppingmetropolen von Zeit zu Zeit neue Kultquartiere entste
hen, die durch spezifische Fashiontrends gekennzeichnet sind. Was die 14th Street
West für New York ist, sind für Köln das Belgische Viertel oder die Pfeil- und die Bene
sisstraße.
1.2
Schuhe und Lederwaren
Auch im Segment Schuhe zeigt sich in Reaktion auf das geänderte Verbraucherverhal
ten eine Zweiteilung des Marktes:

Qualitätsorientierte Schuhfachgeschäfte zeichnen attraktive Innenstadtlagen aus.
Dabei besteht ein ausgewogener Mix zwischen Filialisten und mittelständischen
Unternehmen. Letztere haben hier jedoch zunehmend an Marktanteilen gegenüber
zunehmend auch auf bestimmte Zielgruppen orientierte Filialkonzepte verloren. At
traktive Schuhfachgeschäfte belegen Verkaufsflächen zwischen 400 m² und 800
m² Verkaufsfläche.
Schuhfachmärkte mit eindeutiger Positionierung im Discount sind sowohl in inner
städtischen Einkaufslagen als auch in Fachmarktagglomerationen sowie in
Standortgemeinschaften mit Discountern und Verbrauchermärkten anzutreffen. Die
am weitesten verbreiteten Anbieter sind DEICHMANN, SIEMES und RENO mit
Verkaufsflächen zwischen 500 und 1.000 m².
Zunehmend werden Schuhe auch als Randsortiment in Bekleidungshäusern angebo
ten. Sie sind auch traditionell ein Sortiment der Warenhäuser. Die Verkaufsflächen be
wegen sich hier zwischen 200 m² und 500 m².
1
KIK, ADESSA und TAKKO mit Verkaufsflächen zwischen 400 und 1.000 m²; VÖGELE mit Verkaufsflächen
zwischen 800 m² und 2.000 m².
996
Abbildung 3: Großflächiger Schuheinzelhandel auf der Schildergasse in Köln
Qualitäts- und Konsumorientierung in der Großfläche. Während HUMANIC sich über die gängigen qualitätsorientier
ten Schuhmarken präsentiert, steht bei DEICHMANN bei deutlich aufgewertetem Ambiente eine gewisse Preisorien
tierung im Vordergrund.
Der jüngste Trend liegt jedoch in Shoppingmetropolen in der Realisierung von Schuh
kaufhäusern mit deutlich über 1.000 m² Verkaufsfläche. Beispiel hierfür ist z. B. der
HUMANIC-Flagshipstore in Köln auf der Schildergasse. Gleichzeitig investiert auch das
Schuhfachmarktkonzept DEICHMANN zunehmend in großzügigere Verkaufsflächen.
Lederwaren sind traditionell eine Dömäne des Facheinzelhandels. Die Warenhäuser
gewinnen zwar auch hier zunehmend an Kompetenz, doch können sich im qualitätsori
entierten Segment und im Bereich von Luxusmarken (GOLDPFEIL, HERMES) immer
noch örtliche Einzelhändler glänzend profilieren. Eine Konkurrenz erwächst ihnen
durch Direktvertriebslinien der Markenhersteller.
Im discountorientierten Segment besteht die maßgebliche Konkurrenz bei Lederwaren
zwischen Warenhäusern und SB-Warenhäusern und auch Sonderpostenmärkten.
1.3
Uhren und Schmuck
In der Warengruppe Uhren und Schmuck werden auch in Zukunft kleinflächige bis mit
telgroße Ladenlokale mit 20 – max. 300 m² Verkaufsfläche Bestand haben. Der Markt
gliedert sich in drei Teilsegmente:

Erfolgreiche mittelständische Unternehmen bedienen spezifische Zielgruppen. Sie
profilieren sich über Marken, Design oder individuelle künstlerische Kreativität. Die
se Unternehmen leben von einem hohen Stammkundenpotenzial.
Filialisten wie WEMPE und CHRIST bedienen einen Massenmarkt im mittleren und
gehobenen Segment. Sie bieten eine breite Auswahl an Markenware an. Die An
gebote im Segment Schmuck sind konsumorientiert und bedienen den allgemeinen
Zeitgeist.
Schmuckdiscounter bieten eine begrenzte Auswahl zu günstigen Preisen. Neben
Filialketten wie GOLD KRÄMER oder PFORZHEIMER SCHMUCKLAND wird die
ses Segment auch von orientalischen Einzelhändlern bedient.
997
Die Standorte der Betriebe konzentrieren sich auf innerstädtische Haupteinkaufs- und
Nebenlagen, Stadtteilzentren und Shopping-Center.
1.4
Bücher
Der Einzelhandel mit Büchern gehört trotz der weiter wachsenden Bedeutung elektro
nischer Medien und der Internetnutzung zu den Wachstumsmärkten. Aus Buchhand
lungen haben sich in den letzten Jahren Buchkaufhäuser mit ergänzenden Randsorti
menten entwickelt. Zunehmend kann auch von Medienkaufhäusern gesprochen wer
den, die vom Thema „Buch“ ausgehend ein umfassendes Angebot an Tonträgern und
Software sowie klassischen Gesellschaftsspielen anbieten. Teilweise sind großzügig
gestaltete Lesebereiche sowie Internetcafés oder Bistroangebote in die Konzepte in
tegriert. Die Verkaufsflächen der Flagship-Konzepte bewegen sich zwischen 1.800 m²
und 5.000 m². In Stadtteillagen werden Verkaufsflächen von 400 m² bis 1.000 m² be
legt.
Die bundesweit führenden Unternehmen sind aus Tabelle 1 zu entnehmen. Der Kon
zentrationsprozess im Buchhandel setzt sich fort und bringt den mittelständischen
Buchhandel zunehmend in Bedrängnis. THALIA und MAYERSCHE belegen zuneh
mend auch Flächen in Mittelstädten mit 40.000 bis 80.000 Einwohnern. Jüngste Bei
spiele sind die Eröffnungen in Brühl, Bergisch Gladbach und Troisdorf (THALIA) oder
Gladbeck, Gelsenkirchen-Buer und Herne (MAYERSCHE). Diese Expansion vollzieht
sich auch durch Übernahmen vormals starker örtlicher Anbieter.
Tabelle 1:
TOP 10 des Buchhandels (Umsatz in Mio. €)
Rang
Unternehmen
1.
2.
Thalia Holding (Douglas)
DBH Buch Handels GmbH (HUGENDUBEL, WELTBILD, SCHMORL & v. SEEFELD,
WEILAND, BUCH HABEL, WOHLTHAT’SCHE, JOKERS)
MAYERSCHE
Schweizer Fachinformation
KAUFHOF
LEHMANN Fachbuchhandlung
KARSTADT
OSIANDER, Tübingen
PUSTET, Regensburg
STERN-Verlag, Düsseldorf
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Quelle: EHI Retail Institute: Handel aktuell 2008/ 2009. 2008.
Umsatz
(in Mio. €)
801,0
711,0
145,0
140,0
80,0
74,0
66,0
43,0
36,0
36,0
998
Abbildung 4: MAYERSCHE BUCHHANDLUNG in Aachen und Köln
Flagshipstores der MAYERSCHEN BUCHHANDLUNG in Aachen und Köln.
Insolvenzen im Bucheinzelhandel werden oftmals mit hohen Ladenmieten und Um
satzeinbrüchen aufgrund des zunehmenden Wettbewerbsdrucks zum e-commerceDienstleister „amazon.de“ begründet. Dieser Trend ist als Warnsignal zu begreifen. Die
Vielfalt im Buchhandel scheint vor dem Hintergrund der jüngsten Marktbereinigungen
durchaus gefährdet.
Trotz interaktivem Fernsehen und Internet wird auch der Buchmarkt weiter durch eine
positive Entwicklung gekennzeichnet sein. Die steigende Bedeutung von Bildung und
Wissen wird dabei der entscheidende Wachstumsmotor sein. Dementsprechend voll
zieht sich das Wachstum vor allem im Segment von Sachbüchern und Lebensratge
bern.
1.5
Elektrogeräte und Unterhaltungselektronik
Im Segment Unterhaltungselektronik zeigt sich bei Shopkonzepten eine zunehmende
Interaktivität und Erlebnisorientierung. Elektrokaufhäuser und Elektrofachmärkte insze
nieren sich selbst. Mit den Standorten SEVENS in Düsseldorf, FORUM DUISBURG
und Kurfürstendamm mit Verkaufsflächen von deutlich über 6.000 m² setzt SATURN
neue Maßstäbe hinsichtlich Sortimentstiefe und Warenpräsentation. In Hamburg hat
SATURN im ehemaligen Horten Warenhaus Europas größtes Elektrokaufhaus auf
20.000 m² Verkaufsfläche realisiert. Ebenso Signalwirkung für die Weiterentwicklung
des Fachmarktkonzeptes hat die ca. 6.000 m² große, im November 2004 eröffnete Fili
ale im CentrO. In Berlin hat SATURN im Sommer 2007 am Kurfürstendamm ein Flags
hip mit einer Verkaufsfläche von rd. 13.000 m² eröffnet. Dabei sollen insbesondere
touristische Potenziale abgeschöpft werden.
999
Abbildung 5: SATURN – Neue spektakuläre Citystandorte
Linke Abbildung: SATURN im FORUM DUISBURG mit rd. 8.000 m² Verkaufsfläche; rechte Abbildung: FlagshipFiliale in Berlin am Kurfürstendamm kurz vor der Eröffnung.
Im Topmarkensegment der Unterhaltungselektronik zeigt sich in jüngster Zeit mit dem
„Showroom“-Konzept ein neuer Ansatz zur Markenprofilierung im Handel. Die Firma
LOEWE bietet z. B. in ihren Flagship-Filialen Berlin, Hamburg, Stuttgart und München
die Simulation von unterschiedlichen Wohnwelten und die LOEWE-Bar zum gediege
nen Einkauf. Wechselnde Lichtfrequenzen und helle Präsentationsflächen schaffen ein
spezifisches Ambiente. BANG & OLUFSON zeigt seine High End HiFi-Geräte ebenfalls
in repräsentativen Shops mit einer Verkaufsfläche von bis zu 500 m². Hinsicht-lich der
Standortwahl ist eine deutliche Orientierung auf attraktive innerstädtische Randlagen
mit hoher Aufenthaltsqualität oder Szenequartieren festzustellen. Auch in kleineren
Zentren werden Elemente dieser Konzepte getestet.
Abbildung 6: Impressionen aus LOEWE Showrooms
Quelle: www.loewe.de
Die strikte Qualitätsorientierung mit der Übernahme von Elementen der ShowroomStrategie könnte auch eine erfolgreiche Nischenstrategie für mittelständische Fachein
zelhändler sein. Service, Wartung und Beratung sind Profilierungsansätze.
Fachmärkte für Unterhaltungselektronik wählten in den 80er und 90er Jahren überwie
gend verkehrsorientierte Standorte in nicht integrierten Standortlagen und Fachmarkt
zentren. Die Verkaufsflächen bewegten sich hier zwischen 1.500 m² und 3.000 m².
Oftmals führte die Realisierung von Elektrofachmärkten „auf der grünen Wiese“ zu Be
triebsstilllegungen von mittelständischen Fachhändlern in den Innenstädten. Das Sor
timent ging als Frequenzbringer für Citylagen verloren. Vielerorts hat dieser Vorgang
Krisenerscheinungen in Haupteinkaufsbereichen beschleunigt.
1000
Seit Mitte der 90er Jahre ist jedoch eine Rückkehr der Elektrofachmärkte in die Innen
städte zu beobachten. Restriktives Baurecht zwang Unternehmen, den Fokus wieder
auf Haupteinkaufslagen zu richten. Vielerorts wurden „intelligente“ städtebauliche Lö
sungen gefunden, um einerseits die verkehrliche Erreichbarkeit der Fachmärkte sicher
zustellen und gleichzeitig eine Anbindung an die Haupteinkaufslagen zu realisieren.
Auch der mittelständische Facheinzelhandel hat reagiert und mit seinen Einkaufsver
bünden Fachmarktkonzepte entwickelt. Die von der EIectronic Partner (EP) entwickelte
Fachmarktschiene MEDIMAX belegt Standorte vor allem in Mittelstädten. MEDIA
MARKT belegt wie SATURN strategische Ankerflächen in Shopping-Centern.
Der Markt im Bereich Elektrogeräte, Unterhaltungselektronik, Foto und PC zeigt sowohl
in Deutschland als auch in Europa eine deutliche Polarisierung. In Deutschland vereint
die METRO-Gruppe mit MEDIA-Markt und SATURN annähernd die Hälfte des Marktvo
lumens. Aus europäischer Sicht sind MEDIA MARKT / SATURN und die britische
DIXONS-Gruppe Key-Player.
Unterhaltungs- und Informationselektronik ist ein Markt mit hohem technologischem
Innovationspotenzial. In den letzten Jahren hat der Trend zu kleineren, schnelleren und
effizienteren Geräten immer wieder Wachstumsschübe ausgelöst. Der Trend der Bran
che, technologische Standards zu vereinbaren, gibt den Konsumenten Sicherheit und
hat Kaufanreize unterstützt.
1.6
Sportartikel und Sportbekleidung
Der Markt mit Sportartikeln befindet sich auf einem dynamischen Wachstumskurs. Der
Sportartikelindustrie ist es in den letzen Jahren stets gelungen, Trendsportarten zu de
finieren und in diesen Segmenten hohe Wachstumsraten zu generieren. Zusätzlich be
flügelt wurden hiervon durchaus der Bereich der Sportbekleidung und das Segment der
„Outdoor“-Ausrüstungen.
In Deutschland zeigt sich zurzeit eine deutliche Dreiteilung des Marktes:

KARSTADT SPORTS und SPORT ARENA haben sich als erfolgreiche Sportkauf
hauskonzepte neben dem „Spezialisten“ SPORT SCHECK entwickelt. In Oberzen
tren werden mit diesen Konzepten Verkaufsflächen von 4.000 bis 7.000 m² reali
siert. Ausreichender Spielraum für eine professionelle Warenpräsentation ist von
großer Bedeutung. Die Flächenproduktivitäten der Sportkaufhäuser sind ansehn
lich und erreichen 4.000 € / m². In Dortmund hat KARSTADT SPORT einen Flags
hip-Store mit einer Verkaufsfläche von 7.000 m² eröffnet und damit nachhaltig die
Kompetenz Dortmunds als Stadt des Sporteinzelhandels unterstreichen können.
Der traditionelle Sportfachhandel realisiert bei breitem und tiefem Sortiment Ver
kaufsflächen um 500 m², in Einzelfällen werden auch 1.000 m² belegt. Der Sport
fachhandel setzt konsequent auf Markenorientierung. Sehr erfolgreich ist das IN
TERSPORT Netzwerk.
Als dritte Gruppe sind zumeist an nicht integrierten Standorten gelegene Sport
fachmärkte mit einer Verkaufsfläche von 800 – 3.000 m² zu beachten. Mit dem teil
weisen Rückzug des französischen Fachmarktkonzeptes DECATHLON vom deut
schen Markt hat der Ansiedlungsdruck auf nicht integrierte Standorte etwas nach
gelassen.
1001
Der Sportsektor insgesamt wird weiterhin durch hohe Wachstumsraten gekennzeichnet
sein. Die Sportartikelindustrie hat es in den letzten Jahren immer wieder verstanden,
Impulse aus Sportgroßveranstaltungen in Konsumbedürfnisse insbesondere bei jünge
ren Bevölkerungsgruppen umzusetzen. Die Innovationszyklen werden sich weiter ver
kürzen. Es ist davon auszugehen, dass die zunehmende Bedeutung älterer Bevölke
rungsschichten von der Wirtschaft aufgegriffen und hier neuer Konsum generiert wird. 1
Jüngstes Beispiel für die Generierung eines neuen umfassenden Sporttrends, der auch
die „jungen Alten“ mit einschließt ist Nordic Walking.
Mit GLOBETROTTER im Olivandenhof auf einer Verkaufsfläche von rd. 7.000 m² ist in
Köln ein einzigartiges Erlebniskonzept im Sportsegment etabliert worden. Tieftauchbe
cken, Regen- und Windkammer sowie Kletterwand tragen zu einer spezifischen Insze
nierung der Waren und Dienstleistungsangebote bei. GLOBETROTTER in Köln gehört
zu den tragenden Elementen der internationalen Shoppingmetropole Köln.
1.7
Spielwaren
Die Spielwarenbranche befindet sich zurzeit im Umbruch. Spielwarenfachgeschäfte mit
Verkaufsflächen von unter 200 m² werden sich kaum noch durchsetzen, es sei denn
sie positionieren sich über Nischen (z. B. Modellbau, Modelleisenbahn). Die Krise und
Umstrukturierung bei TOYS R´US Fachmärkten zeigt, dass in Deutschland im Segment
Spielwaren durchaus eine hohe Beratungsintensität gewünscht ist. Dennoch wird der
Spielwarenfacheinzelhandel in Zukunft weiter Marktanteile verlieren. Die Lockangebote
der Discounter und SB-Warenhäuser in der Vorweihnachtszeit beschränken nachhaltig
die Wachstumsperspektiven des Facheinzelhandels. Spielwaren werden in Zukunft
noch stärker als „Locksortimente“ eingesetzt werden. Auch Tankstellen und Kaffeerös
ter werden Spielwarenartikel vertreiben.
Die Branche verzeichnete in den letzten beiden Jahren gegen den allgemeinen Trend
im Handel hohe Wachstumsraten. Ursache hierfür war der Absatz von Kinderfahrzeu
gen (Kick-Boards, City-Roller, Inline-Skater) sowie der Verkauf von Lizenzartikeln der
Filmindustrie im Bereich der Stofftiere. Auch das Crosselling zu Kinoproduktionen
(„Harry Potter“, „Herr der Ringe“) hat nachhaltig zur positiven Entwicklung beigetragen.
Bis zum Jahr 2030 wird die Zahl der Kinder im Alter zwischen 3 und 10 Jahren um
30 % abnehmen. Gleichzeitig setzt das Ende des „Spielalters“ immer früher ein. Eine
weitere Konzentration und Um-strukturierung der Branche ist vorgezeichnet. Die Welt
der Erwachsenen ist noch stärker in den Absatz von Spielwaren einzubeziehen. Zu
nehmend findet eine Vermischung des Spielwarensegmentes mit Unterhaltungselekt
ronik oder Sportartikeln statt.
Das Aufkommen von Direktvertriebslinien, z. B. LEGO, kann der Branche neue Um
satzimpulse verleihen. Im Vordergrund steht die „lebenslange“ Markenbindung. In Köln
hat LEGO z. B. einen seiner ersten deutschen Markenstores auf einer Verkaufsfläche
von rd. 300 m² eröffnet.
1
Sportfachmärkte werden in Zukunft auch Elemente von Gesundheitsvorsorge in ihre Angebote integrieren
müssen, wollen sie auf die zunehmende Überalterung der Bevölkerung reagieren.
1002
Insgesamt bleibt aber festzuhalten, dass bis 2020 das Segment Spielwaren an den
Konsumausgaben deutlich verlieren wird. Stammkundenmanagement und die Er
schließung neuer Zielgruppen in der Welt der „jung bleibenden“ Erwachsenen sind un
erlässlich. Hierzu kann auch eine Orientierung auf Sammlermärkte (z. B. Miniaturmo
delle, Kunstpuppen etc.) beitragen.
1.8
Möbel und Einrichtungsbedarf
Der Möbeleinzelhandel hat in den letzten Jahren unter der Konsumzurückhaltung am
stärksten gelitten. Umsatzrückgänge von 20 % bis 30 % im Verlaufe der letzten fünf
Jahre waren keine Seltenheit. Trotz des zurückgehenden Marktvolumens ist das Flä
chenwachstum ungebrochen. Die Folge sind deutlich sinkende Flächenproduktivitäten.
Der Konzentrationsprozess im Möbeleinzelhandel wird sich weiter fortsetzen.
Der Markt lässt sich grundsätzlich in folgende Betriebstypen und Standortstrukturen
unterteilen:

Einrichtungshäuser und Möbelwelten beherbergen auf einer Verkaufsfläche von
20.000 m² bis 50.000 m² das gesamte Sortimentsspektrum. Zum Sortiment gehö
ren i. d. R. auch Mitnahmemöbel und Leuchten. Darüber hinaus bieten diese Mö
belhäuser als Randsortiment Haushaltswaren, Geschenkartikel und Heimtextilen
auf Verkaufsflächen zwischen 1.500 m² und 3.000 m². Im Möbelkernsortiment
überwiegt Marken- und Qualitätsorientierung. Einrichtungshäuser liegen in der Re
gel an verkehrsorientierten Standorten, zumeist auch in Nähe zu BABAnschlussstellen und erschließen Einzugsbereiche bis zu einer Distanz von rd. 150
km.
Möbelmitnahmemärkte bilden das Discountsegment im Möbeleinzelhandel ab. Sie
haben Verkaufsflächen zwischen 7.000 m² und 15.000 m². Teilweise treten sie in
Agglomeration mit Einrichtungshäusern auf. In diesem Falle handelt es sich meist
um zwei Vertriebsschienen des gleichen Unternehmens (z. B. PORTA Möbel und
Möbel BOSS).
IKEA hat sich zum „Lifestyle“ – Möbel- und Einrichtungshaus entwickelt. Dem Un
ternehmen ist es gelungen, sich gemeinsam mit der ursprünglichen Zielgruppe
(Jugendliche und junge Erwachsene mit schmalem Geldbeutel, Studenten, Alterna
tive) weiter zu entwickeln. Der Erfolg ist ungebrochen. IKEA Häuser der ersten Ge
neration haben Verkaufsflächen zwischen 9.000 m² und 15.000 m². Alle angebote
nen Möbel sind zum Selbstbau gedacht und werden als Abholmöbel verpackt. In
den Segmenten Kücheneinrichtung und Büromöbel sind Serviceabteilungen ge
schaffen worden, die auch die Anlieferung und ggf. den Aufbau organisieren. Be
sonderheit ist das ausgedehnte Angebot an Haushaltswaren, Einrichtungsgegen
ständen und Heimtextilien. Die angebotenen Artikel sind authentisch und Marken
zeichen von IKEA. Die IKEA-Markthalle nimmt je nach Größe des Hauses 2.000 m²
bis 4.000 m² Verkaufsfläche ein. Seit Mitte der 90er Jahre befindet sich IKEA in Mit
teleuropa auf Expansionskurs. Häuser der neuen Generation haben Verkaufsflä
chen bis 24.000 m², die Markthalle nimmt hier eine Fläche von bis zu 7.000 m² ein.
IKEA zeichnet sich durch Flächenproduktivitäten von mehr als dem Vierfachen des
klassischen Möbeleinzelhandels aus. IKEA plant die Modernisierung und Neuaus
richtung seiner Häuser mit der ergänzenden Etablierung von sogenannten „Furnitu
re Competence Centern (FCC)“. Sie sollen Fachmärkte aus dem gesamten Seg-

1003
ment des Einrichtungsbedarfs auf einer Verkaufsfläche von zusätzlich 15.000 m²
bis 20.000 m² beherbergen. Für Innenstädte bedeutsam ist die Anfang 2009 getä
tigte Ankündigung von IKEA, in Hamburg-Altona ihr erstes City-Konzept zu realisie
ren. In einem mehrgeschossigen Neubau soll in komprimierter Form das typische
IKEA-Warenangebot präsentiert werden.
Möbelspezialhäuser mit zumeist qualitätsorientierten Angeboten in Teilsegmenten
haben Verkaufsflächen zwischen 2.000 m² und 8.000 m². Segmente sind Polster
studios, Massivholzmöbel, Regalsysteme oder Designkonzepte. Diese Betriebsty
pen realisieren auch Standorte in Randlagen der Innenstädte.
Küchenstudios als Spezialsegment des Möbeleinzelhandels haben durchschnittli
che Verkaufsflächengrößen von 500 m² bis 3.000 m². Dabei sind sowohl discount
orientierte als auch qualitätsorientierte Konzepte zu unterscheiden. Im Segment
Bettwaren und Betten haben sich als Spezialform Betten- und Matratzenmärkte mit
700 – 1.500 m² Verkaufsfläche entwickelt.
In der Schnittmenge von Kleinkindbekleidung, Babyausstattung, Kinderwägen und
Kindermöbeln haben sich als preisaggressive Absatzform in der Konkurrenz zum
Fachhandel Babyfachmärkte entwickelt. Ihre Verkaufsflächen bewegen sich zwi
schen 500 m² und 1.500 m². Babyfachmärkte führen in der Regel bis zu 50 % in
nerstädtische Kernsortimente (Bekleidung, Spielwaren) und sind daher in ihrer
Standortorientierung auf nicht integrierte Standorte problematisch.
Teppichmärkte bieten Teppichböden und teilweise auch Heimtextilien (insbesonde
re Meterware für Gardinen) an. Ihre Verkaufsflächengröße bewegt sich zwischen
700 m² und 2.000 m². Teppichfachmärkte sind preisaggressiv und suchen Standor
tagglomerationen mit dem Möbeleinzelhandel. Sie belegen auch Flächen in Fach
marktzentren.
Im Segment Einrichtungsbedarf zeigt sich also eine deutliche Funktionsteilung zwi
schen großflächigen Möbelhäusern mit zumeist verkehrsorientierten Standorten auf der
grünen Wiese und Premiumkonzepten mit wieder stärkerer Standortorientierung auf
Innenstädte und Innenstadtrandlagen.
Ein wichtiger Impuls ging hier vom STILWERK-Konzept aus. Die Themencenter mit
einer Verkaufsfläche von rd. 11.000 m² beherbergen Fachgeschäfte und Spezialisten
auf Teilflächen von 50 m² bis 1000 m². Das Konzept positioniert sich über den „Life
style“-Ansatz und spricht insbesondere kaufkraftstarke Bevölkerungsschichten an.
Das Konzept des WOHNBOULEVARD ist in den Niederlanden entwickelt worden. Es
sieht die Kopplung von Möbelhäusern und Baumärkten vor. Damit soll das gesamte
Angebot im Segment „Einrichten“ in einer Standortagglomeration angeboten werden.
Wettbewerb ist erwünscht. Die Bündelung mehrerer Vertriebsschienen ist maßgeblich
entscheidend für die Standortattraktivität. Das Angebot ist konsumorientiert und spricht
eher das mittlere Preissegment an. Die Verkaufsflächen der Wohnboulevards liegen
zwischen 40.000 m² und 60.000 m². Realisierte Standorte in diesen Größenordnungen
liegen in Rotterdam, Groningen und Heerlen. Darüber hinaus werden mittlerweile auch
kleiner dimensionierte Konzepte im Einzugsbereich attraktiver Mittelstädte realisiert.
Dennoch wird sich mittelfristig das Konzept des WOHNBOULEVARD oder von großflä
chigen Fachmarktzentren im Segment Einrichtungsbedarf an verkehrsorientierten
Standorten in Ballungsräumen durchsetzen.
1004
Mit dem qualitätsorientierten Besatz an inhabergeführten Möbelhäusern auf den Kölner
Ringen mit Verkaufsflächen zwischen 1.000 m² 4.000 m² liegt in dem Segment „Möbel
und Einrichten“ ein besonderes Profilierungspotenzial für die Einkaufsstadt Köln. Mit
einem Ausbau und einer intensiveren Vermarktung der Kölner Ringe als Wohn- und
Einrichtungsboulevard können zusätzliche Kundenpotenziale erschlossen werden (s.
Lagenprofil „Hahnenstraße“ in Teil B, Kapitel 1.).
1.9
Nahrungs- und Genussmittel
Der Lebensmitteleinzelhandel wird nach wie vor geprägt durch die Verdrängung des
kleinflächigen Einzelhandels durch Lebensmitteldiscounter und Verbrauchermärkte.
Die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen mit dem Versuch der Lenkung des groß
flächigen Lebensmitteleinzelhandels mit Verkaufsflächen ab 800 m² auf integrierte
Standortlagen haben diesen Trend nicht aufhalten können. Vielmehr hat sich der Be
triebstyp des Lebensmitteldiscounters an diese Rahmenbedingungen angepasst. Mit
seiner Annäherung an die Großflächigkeit und Ausschöpfung aller baurechtlichen
Spielräume belegt er auch heute noch weitgehend stärker verkehrsorientierte Standor
te.
Von 1991 bis 2007 sank der Umsatzanteil des traditionellen Facheinzelhandels mit Le
bensmitteln von 22,7 % auf 9,0 %. Im Gegenzug wuchs der Umsatzanteil der Lebens
mitteldiscounter von 23,4 % auf 42,2 %. SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte
steigerten im gleichen Zeitraum ihren Marktanteil kontinuierlich von 22,7 % auf 26,2 %.
Supermärkte verloren dagegen Marktanteile von 31,2 % auf 22,6 % (s. Abbildung 7).
Abbildung 7
Marktanteile des Lebensmitteleinzelhandels (Verteilung der Um
sätze in %)
22,7%
1991
23,4%
1996
24,7%
2003
25,3%
2005
25,9%
2007
26,2%
0%
31,2%
30,0%
20%
28,6%
37,0%
23,0%
42,2%
SB Warenhäuser / Verbrauchermärkte
Supermärkte
16,7%
24,9%
40,6%
40%
22,7%
22,6%
60%
12,8%
10,5%
9,0%
80%
100%
Discounter
übriger Lebensmitteleinzelhandel
Quelle: EHI Retail Institute GmbH: Handel aktuell 2008/2009. 2008.
Die Sensibilisierung des Verbraucherverhaltens hinsichtlich ökologischer Qualitäten
hat vor allem im Lebensmitteleinzelhandel seinen Niederschlag gefunden. Das Be
wusstsein für gesunde und frische Lebensmittel wird immer stärker. Der Handel rea
giert in vielfältiger Form auf dieses Verbraucherverhalten:

1005
Die Präsentationsform und die Warenvorhaltung bei Lebensmittelsupermärkten,
Verbrauchermärkten und tendenziell auch bei Discountern wird aufwändiger: Wo
chenmarktähnliche Einkaufsbereiche und Sprühkühlanlagen für Obst und Gemüse
sind nur zwei erkennbare Entwicklungstrends.
Nahezu jeder filialisierte Lebensmittelkonzern hat in den letzen Jahren eine „ökolo
gische Handelsmarke“ eingeführt.
Spezialisierte Bio-Supermärkte treten als neue Mitbewerber im Lebensmitteleinzel
handel auf: Im Jahr 2007 entstanden 83 neue Bio-Supermärkte, deutschlandweit
eröffneten allein im ersten Halbjahr 2008 31 neue Märkte mit mehr als 200 m² Ver
kaufsfläche und einer Verkaufsfläche von insgesamt rd. 18.000 m². Die Gesamt
zahl aller Bio-Supermärkte wurde für Ende 2008 auf rund 550 geschätzt. 1 Die BIOSupermarktkette BASIC agiert mittlerweile bundesweit. Von Süddeutschland kom
mend, wurden auch verschiedene Standorte in Nordrhein-Westfalen besetzt. Das
REWE-Pilotprojekt VIERLINDEN operiert erfolgreich an den ersten Teststandorten
in Düsseldorf-Benrath und Köln-Lindenthal. Bevorzugt werden Standorte mit ho
hem Kaufkraftniveau.
Mit DEMETER und BIOLAND hat der ökologische Landbau zwei leistungsstarke
Vertriebssysteme aufbauen können. Metzgereien und Käsefachgeschäfte sind in
allen größeren Städten anzutreffen. Dabei werden Standorte in Einkaufslagen der
spezifischen Zielgruppen (jüngere Bevölkerungsschichten, teilweise alternativer
Lebensstil, Studenten) bevorzugt.
Entscheidend für die weitere Entwicklung der Bioprodukte wird die Etablierung von all
gemein anerkannten Bio-Siegeln und Klassifizierungen sein. Derzeit stehen verschie
dene Kennzeichnungen (BIO-Siegel der EU, DEMETER-Kennzeichnung, BIOLANDSiegel) mit unterschiedlichen Qualitätsanforderungen in Konkurrenz zu einander; eine
Verständigung auf einheitliche Standards ist unbedingt erforderlich, um eine nachhalti
ge Verunsicherung der Verbraucher zu vermeiden.
In den Citylagen der Oberzentren wird sich der Lebensmitteleinzelhandel zukünftig vor
allem über stark qualitätsorientierte Konzepte positionieren. Großzügig gestaltete Ver
kaufsflächen werden mit dem Ziel einer erlebnisorientierten Inszenierung etabliert. Das
Warenangebot gruppiert sich um Frischetheken, Probierstände und Bistroangebote im
Gourmetsegment. Betreiberkonzepte sind z. B. das PERFETTO–Konzept in KAR
STADT Warenhäusern, SPAR Schlemmermärkte oder EDEKA CULINARIA. Die Ver
kaufsflächen bewegen sich hier zwischen 1.500 m² und 2.500 m². Die Herausstellung
von Frische- und Markenprodukten wird auch mit dem STANDA-Konzept der Fa. RE
WE verfolgt, das im DUMONT-CARRÉ realisiert worden ist.
Eine weitere Tendenz für City-Standorte zeichnet sich bei mehreren bundesweit tätigen
Lebensmittelanbietern in der Entwicklung von speziellen City-Konzepten ab: Gegen
über den marktüblichen Supermärkten werden deutlich kleinere Märkte konzipiert mit
einem reduzierten und zumeist auch qualitätsorientierten Nahversorgungsangebot.
Derartige Konzepte finden sich u. a. in Form der REWE City-Märkte (ab 500 m² VKF)
oder der PENNY City-Märkte (400 – 500 m² VKF).
1
Alle Angaben nach: www.bio-markt.info, das Onlinemagazin für den Naturkosthandel
2. 1007
Wettbewerbsanalyse Shoppingmetropole Köln: regionale, nati
onale und internationale Position
Die Bewertung der Wettbewerbsposition der Kölner City erfolgt auf drei unterschiedli
chen Maßstabsebenen.
Im Kontext des engeren und weiteren Verflechtungsbereichs des Kölner Einzel
handels ist ein Standortraum zwischen Düren im Westen, Düsseldorf im Norden,
Gummersbach im Osten sowie Bonn im Süden zu berücksichtigen. Der engere Ver
flechtungsbereich umfasst die angrenzenden Städte und Gemeinden, insbesondere im
Rhein-Erft-Kreis, Rheinisch-Bergischen Kreis und Rhein-Sieg-Kreis.
Nach Norden begrenzt sich der Verflechtungsbereich des Kölner Einzelhandels nörd
lich von Leverkusen durch die Nähe zur Landeshauptstadt Düsseldorf. In südliche und
südwestliche Richtung besteht eine noch maßgebliche Orientierung auf Köln bis in die
Hocheifel hinein. Allerdings ist hier wie auch in südlicher und südöstlicher Richtung der
Wettbewerbseinfluss des Oberzentrums Bonn zu berücksichtigen. In östlicher Richtung
sind Städte und Gemeinden des Oberbergischen Kreises in das weitere Verflechtungs
gebiet einzubeziehen. Als relevante Wettbewerbsstandorte sind die den Verflech
tungsbereich begrenzenden Oberzentren Aachen, Düsseldorf und Bonn sowie die in
den letzten Jahren deutlich an Bedeutung und Kaufkraftbindung gewinnenden Mittel
zentren Leverkusen, Bergisch Gladbach, Gummersbach, Siegburg, Euskirchen und
Düren zu berücksichtigen.
Abbildung 8: Regionaler Verflechtungsbereich des Kölner Einzelhandels
Darstellung: CIMA 2010
Als nationale Shoppingmetropole ist in erster Linie der Wettbewerb zu den deut
schen Metropolen Berlin, Hamburg und München zu berücksichtigen. In diesem Wett
bewerbssegment spielt die Bedeutung Kölns als Destination des Shopping Tourismus
eine maßgebliche Rolle. Authentische, einzigartige Shopkonzepte wie GLOBETROT
TER, WEINGARTEN, REMAGEN und STOCK, die Vielfalt von qualitätsorientierten An
bietern im Segment des Einrichtungsdesign und die Szenequartiere im Bereich Fa
shion mit der Ehrenstraße, dem Quartier rund um die Mittelstraße und dem Belgischen
Viertel sind hier relevant.
Teil C: 2. Wettbewerbsanalyse Shoppingmetropole Köln: regionale, nationale und internationale Position
1008
Dies gilt auch in Bezug auf den Wettbewerb mit internationalen Shopping Destinati
onen. Köln muss sich hier auch an den aktuellen Entwicklungstrends in London und
Paris orientieren.
2.1
Regionaler Wettbewerb im Verflechtungsbereich des Kölner Einzel
handels
Aachen
Der Haupteinkaufsbereich der Innenstadt von Aachen liegt im Wesentlichen innerhalb
des verkehrlichen Haupterschließungsringes (Grabenring) rund um den Markt sowie in
der nach Nordosten verlaufenden Großkölnstraße. Östlich des Grabenringes ist vor
allem die Adalbertstraße als A-Einkaufslage mit den Standorten GALERIA KAUFHOF,
WEHMEYER sowie H&M zu nennen. Insgesamt verfügt die Aachener Innenstadt über
eine Verkaufsfläche von rd. 173.000 m². Der Besatz ist als überwiegend konsumig ein
zuordnen. Mit dem Flagshipstore der MAYERSCHEN BUCHHANDLUNG am Büchel
sowie die zunehmende Profilierung des Standortbereichs Dahmengraben / Holzgraben
(LUST FOR LIFE, Neuansiedlung ESPRIT) haben die östlich von Markt und Dom lie
genden Lageabschnitte eine positive Entwicklungsdynamik erfahren. Die Adalbertstra
ße konnte mit den Verkaufsflächenarrondierungen von GALERIA KAUFHOF und der
Etablierung des SATURN Elektrofachmarktes sowie der Anbindung des KAUFHOFGeländes an die ELISENGALERIE an Bedeutung gewinnen. Die derzeit projektierte
KAISERPLATZGALERIE mit einer Verkaufsfläche von rd. 29.000 m² am östlichen En
de der Adalbertstraße soll bis 2012 realisiert werden und die Angebotskompetenz der
Aachener City im qualitätsorientierten Markensegment mit Angeboten des persönlichen
Bedarfs ausbauen. Das Projektvorhaben ist vor Ort nicht unumstritten; ein Bürgerbe
gehren gegen den beschlossenen Bebauungsplan ist nicht ausgeschlossen.
Außerhalb der Citylage ist das Center AACHEN ARKADEN am Bahnhof Rothe Erde
realisiert worden. Das Center profiliert sich auf einer Verkaufsfläche von 16.000 m² im
discountorientierten und konsumigen Segment. Eine stärkere Mieterfluktuation bereits
in den Eröffnungsmonaten weist auf eine nur mäßige Akzeptanz hin; dies ist auch als
ein Signal für nur begrenzte zusätzliche Entwicklungsspielräume des Aachener Einzel
handels außerhalb der City zu interpretieren.
Düsseldorf
Der Haupteinkaufsbereich in der Innenstadt von Düsseldorf gliedert sich in drei Stand
ortbereiche mit unterschiedlicher Publikums- und Zielgruppenorientierung. Die König
sallee profiliert sich als Standort mit dominanten, qualitätsorientierten Toppmarken in
den Segmenten Bekleidung, Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck und Optik. Mehre
re weltweit agierende Modedesigner sind mit Labelstores vertreten. Hierzu gehören
z. B. JIL SANDER, MAX MARA, JOOP, KENZO und KARL LAGERFELD. Das Angebot
wird ergänzt durch eine Vielzahl an inhabergeführten Fachboutiquen mit sehr speziali
sierten Angeboten im Segment der Haute Couture. Im Warenhaussegment sind der
KAUFHOF AN DER KÖ und das CARSCH-Haus an der Heinrich-Heine-Allee durch
eine strikte Marken- und Qualitätsorientierung gekennzeichnet. Das STILWERK-Haus
in der Grünstraße nahe der Königsallee rundet die Qualitätsprofilierung durch das
Segment Einrichtungsbedarf ab. Derzeit etabliert sich MANUFACTUM im hochwertigen
Hausratssegment ebenfalls an der Königsallee.
1009
Die SCHADOW-ARKADEN verbinden die Königsallee mit dem traditionellen Hauptein
kaufsbereich Schadowstraße. Sie wird geprägt durch den A-Lagebesatz eines Ober
zentrums mit Dominanz nationaler Filialisten. KARSTADT und GALERIA KAUFHOF
sind hier mit konsumigen Konzepten vertreten; die Bekleidungshäuser
PEEK&CLOPPENBURG, HENNES&MAURITZ und C&A belegen hier Standorte. Alles
in allem bleibt die Angebotsbreite hier deutlich hinter der Kölner City zurück.
Der Bereich zwischen Heinrich-Heine-Allee und Rheinufer ist als konsumige Quartiers
lage einzuordnen. Filialbesatz im konsumigen Segment (HENNES&MAURITZ,
STRAUSS INNOVATION etc.) in überwiegend kleinen und mittelgroßen Ladeneinhei
ten ist an der Flinger Straße gegeben.
Umstritten ist die erfolgte Realisierung der im Herbst 2008 eröffneten DÜSSELDORF
ARCADEN im Stadtteil Bilk. Das rd. 29.000 m² Shopping Center verschärft primär den
Wettbewerb zwischen einzelnen Düsseldorfer Einkaufslagen.
Bonn
Die Bonner City präsentiert sich innerhalb des Cityrings als weitläufig verzweigende Fußgängerzone.
Sie ist durch einen der oberzentralen Versorgungs
funktion gerecht werdenden Einzelhandelsbesatz
geprägt. Die Bonner City strahlt mit ihrer Einkaufsat
traktivität insbesondere auf die angrenzenden Städte
und Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises aus.
Die A-Einkaufslage erstreckt sich über die Poststra
ße, den Münsterplatz, die Remigiusstraße und
Marktbrücke bis zum Markt und zur Sternstraße. Ergänzende B-Lagen mit einer Mi
schung aus Gastronomie und zum überwiegenden Anteil qualitätsorientiertem, ortsan
sässigem Einzelhandel sind die Straßenzüge Dreieck, Vivatsgasse, Friedensplatz, In
der Sürst, Gerhard-v.-Are-Straße, Fürstenstraße und Gangolfstraße.
Der Einzelhandelsbesatz in der Bonner City zeichnet sich insbesondere durch einen
umfassenden Besatz im Segment Bekleidung und Wäsche aus. Neben den Waren
häusern GALERIA KAUFHOF und KARSTADT sind mehrere Bekleidungshäuser (AN
SONS, POHLAND, WEHMEYER, SINNLEFFERS, ZARA, H&M, C&A) und eine Viel
zahl an Boutiquen präsent. Im Verlaufe der letzten fünf Jahre ist eine zunehmende Fili
alisierung zu beobachten. Parallel zu diesem Prozess ist auch ein Abschmelzen des
Angebotes im Spitzensegment festzustellen. Als Lücken in der Bonner City sind die
Segmente Unterhaltungselektronik sowie Lebensmittel auszumachen.
Die Friedrichstraße und die Straße Am Hof sind Spezialeinkaufslagen (C-Lagen) mit
stark zielgruppenorientiertem Zulauf (einerseits mittelständischer, teilweise sehr traditi
onsreicher Facheinzelhandel, andererseits „Büchermeile“ mit den Buchkaufhäusern
BEHRENDT und BOUVIER1).
Ladenleerstände fallen in den Kernlagen kaum ins Gewicht. Es kommt überwiegend zu
zügigen Nachvermietungen. Eine höhere Leerstandsrate betrifft einzelne Cityrandla
gen.
1
BOUVIER gehört zur THALIA-Gruppe der DOUGLAS AG
1010
Leverkusen
Der Haupteinkaufsbereich von Leverkusen konzentriert sich auf die als Fußgängerzone
ausgebauten Straßenzüge und Platzbereiche Wiesdorfer Platz und Friedrich-EbertPlatz. Die sich westlich an den Wiesdorfer Platz anschließende Hauptstraße hat nur
noch Charakter einer Zugangslage mit Versorgungsfunktion für die unmittelbar angren
zenden Wohnsiedlungsbereiche. Die LUMINADEN – eine revitalisierte Centeranlage
der 70er Jahre im Kreuzungsbereich Friedrich-Ebert-Platz / Wiesdorfer Platz – beher
bergen als maßgebliche Frequenzbringer ein GALERIA KAUFHOF-Warenhaus und
das Bekleidungshaus WEHMEYER.
Im Standortbereich des ehemaligen Rathauses vis-a-vis zu den LUMINADEN errichtet
die ECE zurzeit die RATHAUS GALERIE; die Eröffnung ist für 2010 geplant. Dieses
Projektvorhaben soll 110 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von rd.
22.000 m² beherbergen. Mit Realisierung der RATHAUS GALERIE wird sich die bisher
nur mäßige Einkaufsattraktivität der Stadt deutlich erhöhen. Erstmalig dürften sich
auch stärker qualitätsorientierte Labels im Fashion-Segment etablieren können. Nach
Eröffnung der RATHAUS GALERIE werden sich die Kaufkraftzuflüsse nach Köln aus
Richtung Leverkusen reduzieren. Außerdem wird sich die Kaufkraftbindung aus den
unmittelbar an die Stadt Leverkusen angrenzenden Bereichen deutlich erhöhen.
Bergisch Gladbach
Die Bergisch Gladbacher Innenstadt hat mit der An
siedlung des Bekleidungshauses P&C Ende der
90er Jahre deutlich an Attraktivität gewonnen. Der
Haupteinkaufsbereich mit einem akzeptablen Mix
von ortsansässigem Einzelhandel und Filialisten
erstreckt sich entlang der Hauptstraße und Johann
Wilhelm-Lindlar-Straße. Mit der Realisierung der
RHEINBERG-PASSAGE (Fachmarktzentrum am
Standort des ehemaligen ZOB, Eröffnung im Herbst
2007) und der RHEINBERG-GALERIE (Eröffnung März 2009) wurde die innerstädti
sche Verkaufsfläche nahezu verdoppelt. Die Innenstadt hat so ihren Branchenmix im
Segment konsumiger und qualitätsorientierter Angebote deutlich ausbauen können und
wird einen relevanten Teil der bisher nach Köln abfließenden Kaufkraft aus dem Stadt
gebiet sowie dem der Stadt zuzuordnenden Verflechtungsbereich binden (Gemeinden
Kürten und Odenthal, Stadt Overath). Nach Realisierung der RHEINBERG-GALERIE
verfügt die Innenstadt von Bergisch Gladbach nunmehr über eine Verkaufsfläche von
rd. 50.000 m². Strategische Magnete in der RHEINBERG-GALERIE sind SATURN,
C&A, VERO MODA und das Kaufhaus MÜLLER.
In Hinblick auf die mittelzentrale Versorgungsfunktion der Stadt muss das Einzelhan
delsangebot im Haupteinkaufsbereich von Bergisch Gladbach nunmehr als überdurch
schnittlich bewertet werden. Dagegen verliert der Haupteinkaufsbereich im Stadtteil
Bensberg zunehmend an Bedeutung. Als Stabilisierungsmaßnahmen werden derzeit
eine behutsame Öffnung der Fußgängerzone, eine Attraktivierung des Wochenmarktes
sowie die Etablierung eines leistungsstarken Nahversorgers diskutiert.
Gummersbach
Der Kernbereich der Gummersbacher Innenstadt erstreckt sich nordöstlich des Bahn
bogens der Aggertalbahnstrecke Köln – Marienheide innerhalb des innerstädtischen
1011
Erschließungsrings östlich der Brückenstraße, südlich der Marktstraße und der La Ro
che-sur-Yon-Straße sowie westlich der Karlstraße.
Der Haupteinkaufsbereich in der Gummersbacher Innenstadt erstreckt sich vor allem
über die als Fußgängerzone ausgebaute Kaiserstraße (A-Einkaufslage) und deren Ver
längerung Hindenburgstraße (B-Einkaufslage). Ebenfalls als Fußgängerzone gestaltet
sind die Schützenstraße, die Wilhelmstraße und die Moltkestraße als Ergänzungslagen
(C-Lagen).
Die A-Einkaufslage Kaiserstraße spannt sich von der in die Jahre gekommenen Shop
ping-Galerie BERGISCHER HOF und der Einmündung in die Brückenstraße im Norden
bis zur Hauptgeschäftsstelle der Sparkasse Gummersbach-Bergneustadt im Süden.
Ankermieter im BERGISCHEN HOF ist das KARSTADT Warenhaus mit einem deutli
chen Angebotsschwerpunkt im Segment Bekleidung. Weitere relevante Mieter in der
nur mäßig attraktiven Centerimmobilie sind der Bekleidungsfachmarkt TAKKO, GREKO
MODEN, QUELLE und IHR PLATZ. Alles in allem herrscht konsumiges bis discountori
entiertes Angebotsniveau vor.
Vis-a-vis zum Eingang der Galerie BERGISCHER HOF hat sich das Bekleidungshaus
MAST mit einem repräsentativen Geschäftsbau etabliert. Es teilt den sich auffächern
den Nordkopf der Kaiserstraße in einen westlichen Durchgang zum BERGISCHEN
HOF sowie einem Durchstich in Richtung Brückenstraße und Schützenstraße. Das Be
kleidungshaus MAST profiliert sich durch seine strikte Marken- und Qualitätsorientie
rung.
Entlang der in südliche Richtung ansteigenden Kaiserstraße haben sich in dichtem Ge
schäftsbesatz bekannte konsumige und qualitätsorientierte Filialisten (wie z. B. DOUG
LAS, DM, APROPOS, BONITA, RENO, DEICHMANN, FIELMANN, ERNSTINGS FA
MILY, WELTBILD PLUS, MAYERSCHE BUCHHANDLUNG) etabliert.
Die Stadt Gummersbach beherbergt mit der Revitalisierung des ehemaligen STEINMÜLLER-Areals südlich des Bahnbogens ein maßgebliches städtisches Entwicklungs
projekt der REGIONALEN 2010. Neben der Errichtung eines Fachhochschulcampus ist
die Realisierung eines Fachmarktzentrums mit rd. 20.000 m² Verkaufsfläche vorgese
hen, dass an die City angebunden werden soll.
Siegburg
Der Innenstadt von Siegburg gelingt es, Kaufkraft
aus dem gesamten rechtsrheinischen Rhein-SiegKreis zu binden. Der Haupteinkaufsbereich in der
Innenstadt von Siegburg erstreckt sich vor allem
über die Bahnhofstraße, den Standortbereich am
Markt und die Holzgasse. Nördlich des Marktes
zweigt die Kaiserstraße in nordwestliche Richtung
ab. Parallel zur Holzgasse verläuft der ebenfalls als
Fußgängerzone ausgebaute Verbindungsweg Am
Brauhof. A-Einkaufslage ist vor allem der Bereich des Marktes und der Einmündungs
bereich der Kaiserstraße. Am Brauhof und Holzgasse sind Zieleinkaufslagen mit über
wiegend mittelständischem, ortsansässigem Einzelhandelsbesatz.
1012
Als Magnetbetriebe sind vor allem das GALERIA KAUFHOF-Warenhaus, der Elektro
fachmarkt SATURN und die Bekleidungshäuser C&A und WEHMEYER anzusehen.
Hohe Bedeutung hat jedoch auch der noch vielfältige Branchenbesatz nicht filialisierter
Marktteilnehmer.
Außerhalb der Innenstadt sind an der im Zusammenhang mit dem Bau der ICE-Trasse
Köln – Frankfurt entstandenen südlichen Stadtumfahrung attraktive Fachmärkte (u. a.
HIT SB-Warenhaus, OBI Bau- und Heimwerkermarkt) etabliert worden.
Trotz des grundsätzlich positiven Bildes muss darauf hingewiesen werden, dass vor
allem im Bereich der Bahnhofstraße zunehmend auch ein Einsickern von 1 €-Shops
sowie das verstärkte Auftreten von Ladenleerständen zu beobachten sind. Mit der
Neuen Poststraße wurde eine neue attraktive Wegeverbindung zwischen ICE-Bahnhof
und Markt geschaffen.
In Siegburg steht die Realisierung eines Shopping-Centers mit regionaler Ausstrahlung
(25.000 – 30.000 m²) im Bereich des heutigen Rathauses zur Diskussion. Dieses Pro
jektvorhaben dürfte die Angebotsqualitäten der Siegburger Innenstadt nachhaltig ver
ändern.
Euskirchen
Die mittelzentrale Versorgungsfunktion des Euskirchener Einzelhandels reicht in süd
westliche Richtung weit in den Eifelraum hinein. Sie überschneidet sich weitgehend mit
Bereichen des weiteren Verflechtungsbereich des Kölner Einzelhandels.
Der Kernbereich der Innenstadt umfasst die Veybachstraße, die Bahnhofstraße sowie
die Neustraße bis zur Kreuzung mit der Baumstraße. Ergänzende Lagen sind die Berli
ner Straße und der Bereich Alter Markt. Der Bereich ist als Fußgängerzone ausgebaut.
Entlang der Haupteinkaufslage Neustraße haben im dichten Geschäftsbesatz u. a. die
Filialisten CHRIST, DM, DOUGLAS, ESPRIT, FIELMANN, MEXX, S.OLIVER und
WELTBILD PLUS ihre Standorte. Lokale Anbieter sind u. a. die Modehäuser E
SCHWEILER und PRINZ sowie die Parfümerie MALLACH. Weiterer Einzelhandelsbe
satz befindet sich entlang der Berliner Straße. Hier liegt zwischen Berliner Straße und
Spiegelstraße mit dem Warenhaus GALERIA KAUFHOF ein maßgeblicher Magnet der
Euskirchener Innenstadt. Zu den Einzelhandelsmagneten zählen auch C&A an der Ber
liner Straße und SATURN im erst seit wenigen Jahren etablierten VEYBACH-CENTER.
Der Einzelhandelsbesatz in der Euskirchener City ist konsumig; im qualitätsorientierten
Segment liegt nur ein ergänzendes Angebot einzelner Filialisten und inhabergeführter
Fachgeschäfte vor.
Die Euskirchener Innenstadt hat einen erheblichen Wettbewerbsdruck durch nicht inte
grierte Einzelhandelslagen (insbesondere Gewerbegebiet EURO-Park) zu verkraften.
Düren
Der Haupteinkaufsbereich in der Innenstadt von Düren konzentriert sich auf den als
Fußgängerzone ausgebauten Bereich entlang der Gutenbergstraße, Wirtelstraße, des
Marktes und der Zehnthofstraße. Insbesondere die Wirtelstraße ist durch einen sehr
hohen Filialisierungsgrad gekennzeichnet. Sie wird deswegen örtlich auch als Kleine
1013
Schildergasse bezeichnet, da mit KAUFHOF, KÄMPGEN, MERZENICH u. a. insbe
sondere Kölner Filialisten vertreten sind.
Mit Realisierung des STADTCENTER DÜREN auf dem sogenannten Kuhgassenareal
mit einer Verkaufsfläche von rd. 15.000 m² konnte das konsumige Angebot in der Dü
rener City weiter abgerundet werden. Magnete der Galerie sind SATURN, H&M sowie
die MAYERSCHE BUCHHANDLUNG und mehrere Modelabels.
2.2
Nationale Wettbewerbsstandorte
Hamburg
Im Kontext des nationalen Shopping-Tourismus müssen innerhalb der Hamburger City
die Standortlagen EUROPA-Passage (Verbindungsgalerie zwischen der AEinkaufslage Mönckebergstraße und dem Balindamm an der Binnenalster) sowie das
Passagenviertel zwischen Gänsemarkt und Neuem Wall als Wettbewerbsstandorte
definiert werden. Der stark marken- und qualitätsorientierte Besatz in diesen Standort
bereichen ist Benchmark für das Quartier am Dom oder das Mittelstraßenquartier.
Mittelfristig dürfte sich auch die Hafencity zu einem innovativen Shopping-Quartier mit
Alleinstellungsmerkmal entwickeln. Dieser Standortbereich ist heute schon touristisch
besetzt durch das MINIATUR WUNDERLAND, das HAMBURG DUNGEON sowie das
Zoll- und Kaffeemuseum. Mit Realisierung der Oper erfolgt in den nächsten Jahren der
nächste Entwicklungsimpuls. Langfristig dürfte die Hafencity eine zusätzliche Verkaufs
fläche von rd. 50.000 m² beherbergen, die hinsichtlich ihres Angebotsniveaus deutlich
über dem mittleren Genre liegt.
Berlin
Nationale und internationale Bedeutung im Kontext des Shopping-Tourismus haben die
City West sowie die City Ost. Maßgeblicher Kundenmagnet in der City West ist das
KADEWE an der Tauentzienstraße mit einer Verkaufsfläche von rd. 60.000 m². Tau
entzienstraße und Kurfürstendamm entwickeln sich zunehmend zur konsumigen Tou
ristenlage mit einem internationalen Filialbesatz. Hervorzuheben sind die Flaggschiffe
NIKE TOWN, ESPRIT, SATURN und PEEK&CLOPPENBURG. Der westliche Lageab
schnitt des Kurfürstendamms zwischen Knesebeckstraße und Olivaer-Platz ist stärker
durch das Toppmarkensegment geprägt.
In der City Ost haben sich Friedrichstraße und der Kreuzungsbereich zu der Straße
Unter den Linden als internationale Konsumlage etabliert. Alleinstellungsmerkmal er
reicht dieser Standortbereich auch durch die Automobilpräsentationswelten von OPEL
und VW. Der Standortbereich Potsdamer Platz mit den POTSDAMER PLATZ ARKA
DEN und dem BERLINALE Lichtspielhaus sowie dem benachbarten SONY CENTER
hat hohe Akzeptanz als modernes Konsum- und Kulturquartier im Süden der Mitte.
Ambiente geprägte Speziallagen in der Mischung von Gastronomie und Einzelhandel
sind der Hackesche Markt sowie der Prenzlauer Berg zwischen Schönhauser Allee,
Käthe-Kollwitz-Platz und Kulturbrauerei.
Die von der Berliner Bevölkerung bevorzugte Einkaufslage im ehemaligen Westteil der
Stadt bleibt die Schloßstraße in Steglitz. Sie wird nach Eröffnung des BOULEVARD
BERLIN am Standort der ehemaligen Standortagglomeration KARSTADT / WERTTeil C: 2. Wettbewerbsanalyse Shoppingmetropole Köln: regionale, nationale und internationale Position
1014
HEIM mit einer Verkaufsfläche von rd. 64.000 m² einen deutlichen Innovationsimpuls
erfahren.
München
Topp-Einkaufslagen in München mit überdurchschnittlichen Flächenproduktivitäten und
einer guten Mischung von nationalen und internationalen Filialisten sowie ergänzenden
inhabergeführten Lokalmatadoren sind die A-Einkaufslagen Neuhauser und Kaufinger
Straße zwischen Marienplatz und Stachus. Geprägt wird der Standortbereich u. a.
durch das KARSTADT Weltstadthaus Oberpollinger. Westlich des Stachus davon setzt
sich ein stärker konsumig geprägter Warenhausbesatz und ergänzendem kleinflächi
gem Einzelhandel bis zum Hauptbahnhof fort.
Nördlich des Marienplatzes haben sich die FÜNF
HÖFE als extravagante, stark qualitätsorientierte
Shopping-Galerie etabliert. Sie ist quasi westlicher
Auftakt für die nach Osten führende Maximilian
straße mit Toppmarkenbesatz, Weltstadthotels und
Spitzenrestaurants. Die Kölner Spitzenlagen fallen
im Vergleich zu diesen Lagen deutlich schwächer
aus.
Der sich nördlich der Maximilianstraße erstreckende
Bezirk Schwabing bringt als Kultur- und Genussquartier immer wieder auch neue, al
ternative Shopkonzepte hervor. Dieser Standortbereich ist am ehesten mit der Kölner
Ehrenstraße oder dem Belgischen Viertel vergleichbar.
Mit der Etablierung von GLOBETROTTER in Nähe des Isartores wird auch die südöst
liche Zulauflage Tal an Bedeutung gewinnen und sich touristisch weiter profilieren.
Mit der deutlich professionelleren Kundenansprache hat die Münchener City vor allem
bei kaufkraftstarken Kundengruppen derzeit noch deutliche Akquisitionsvorteile im Ver
gleich zur Kölner City. Eine gewisse Rolle spielt hier in Köln auch das Fehlen von inno
vativen Handelsarchitekturen und Aufenthaltsräumen in den Standortlagen des Einzel
handels im Toppmarkensegment.
2.3
Internationaler Vergleich
Die Einordnung der internationalen Shoppinigmetropole Köln erfolgt am Beispiel der
Städte London und Paris. Es sind die Shopping-Metropolen, von denen immer wieder
Innovationen ausgehen, die sich als Wettbewerbsdruck auf deutsche Shopping
Tourismus-Destinationen auswirken. Im näheren internationalen Wettbewerbsumfeld
seien auch Amsterdam, Brüssel und Maastricht genannt.
Maastricht besticht durch die Integration deutscher, französischer und niederländischer
Filialkonzepte und dem stark durch Designerlabels geprägten Stadtquartier Stokstraat.
Als Ausflugsziel ist Maastricht für den westlichen Verflechtungsbereich des Kölner Ein
zelhandels durchaus von Bedeutung. Brüssel und Amsterdam entwickeln sich zu
Standorten partieller Kaufkraftbindung aus dem Kölner Raum aufgrund der komfortab
len Bahnverbindungen mit Spezialangeboten für Shoppingtouristen. Auch hier überTeil C: 2. Wettbewerbsanalyse Shoppingmetropole Köln: regionale, nationale und internationale Position
1015
zeugt neben der Inanspruchnahme kultureller Angebote das internationale Flair der
beiden europäischen Hauptstädte.
London
London besticht durch die Vielfalt zielgruppenspezifischer Shopping-Quartiere. Ob Tra
ditionsquartiere mit königlichen Hoflieferanten in den Bereichen Mall, Bond Street und
Piccadilly, die vornehme Kaufhauskultur von
HARRODS in Knightsbridge, die Meile des Massen
konsums mit Waren- und Kaufhäusern entlang der
Oxford Street, die Young Fashion–Szenen zwischen
Camden Town im Norden, Notting Hill mit der Por
tobello Road im Westen und Carnaby Street bzw.
Marshall Street südlich der Oxford Street oder die
im mittleren und gehobenen Genre geprägten Life
style-Quartiere Chelsea und South Kensington, an
nähernd jedes Quartier orientiert sich auch auf eine
internationale Kundenbindung. Lediglich rund um die Oxford Street und Kensington
High Street dominieren Filialunternehmen, ansonsten werden die Szenen durch inha
bergeführten Facheinzelhandel oder spezifisch, ethnisch geprägte Unter
nehmergruppen geprägt.
Nicht unbedeutend für den Shopping-Tourismus in London ist die Realisierung von
überregional bedeutsamen Shopping-Centern. BLUEWATER östlich von London am
Autobahnring M 25 in der Nähe von Greenhithe machte 1999 mit einer Verkaufsfläche
von rd. 70.000 m² (Mietfläche: 155.000 m² einschließlich Gastronomie und Kino) den
Anfang; das WESTFIELD Center in Sheppard’s Bush mit optimaler Anbindung an das
Eisenbahn- und U-Bahnnetz sowie die Stadtautobahn setzt mit einer Verkaufsfläche
von 150.000 m² neue Maßstäbe. Filialisten aus 15 Ländern belegen Flächen. Die Kern
kompetenz liegt im Segment Fashion mit einem Verkaufsflächenanteil von über 80 %.
Dabei konnten auch maßgebliche Toppmarkenlabels integriert werden. Das Center
setzt Maßstäbe in der Vernetzung mit Gastronomie, Hotellerie, Multiplexkino und öf
fentlichen Einrichtungen. Es dürfte sich zu einer maßgeblichen europäischen Shop
ping-Destination mausern. Ein Zwillingsprojekt wird derzeit im Londoner Osten in Strat
fort als Tor zum Olympischen Dorf realisiert.
London kann für Köln ein Benchmark für die kleinräumige Differenzierung und Profilie
rung von Shopping-Quartieren sein.
Paris
Paris profiliert sich über sein spezifisches städtebauliches Flair der gründerzeitlichen
und durch Jugendstil geprägten Bebauung. Die Massenkonsumlagen mit einem Kalei
doskop französischer und südeuropäischer Filialisten sind die Rue de Rivoli und der
Standortbereich Forum les Halles und Centre Pompidou. Alternative Shopkonzepte mit
stetig wechselnden der aktuellen Modeszene angepassten, jedoch erschwinglichen
Angeboten konzentrieren sich auf das Universitätsquartier rund um den Boulevard
Saint Michel. Hohe Attraktivität im Kontext des Shopping-Tourismus genießt nach wie
vor der Boulevard Hausmann mit den Weltstadtwarenhäusern GALERIES LAFAYETTE
und PRINTEMPS. Westlich und südlich der Oper schließt sich hier das Toppmarken
quartier bis Madeleine an in dem die Rue Faubourg St. Honoré hervorzuheben ist. In
1016
den letzten Jahren entwickelt sich am Rive Gauche in Nähe der Nationalbibliothek
Francois Mitterand ein neues Szenequartier mit überwiegend Inhaber geführtem Ein
zelhandel sowie Gastronomie- und Entertainmentangeboten.
Rund um das EURODISNEY RESSORT in Chessy (Marne-la-Vallée) hat sich eine tou
ristische Einzelhandelsdestination mit Designer und Factory Outlet Centern entwickelt.
Sie ist an das europäische Hochgeschwindigkeitsnetz angebunden und profiliert die
Metropolregion Paris zusätzlich im Shopping-Tourismus.
Paris hat zunehmend Wettbewerbsbedeutung für Köln, da sich mit dem Ausbau des
TGV / ICE-Verkehrs aus dem gesamten westlichen Bundesgebiet die Reisezeiten deut
lich verkürzen und beide Staatsbahnen auf das Segment Shopping-Tourismus setzen.
3.
1017
Methodik
Zur Ermittlung der Grundlagendaten, auf denen das Einzelhandels- und Zentrenkon
zept basiert, wurden umfangreiche Vor-Ort-Arbeiten durchgeführt. Im Wesentlichen
sind dies folgende Untersuchungsschritte:

Erfassung des Einzelhandelsbestandes
Erfassung der Komplementärnutzungen (Dienstleistungen, Gastgewerbe, soziale
Infrastruktur und Großhandel) sowie Leerstände in den Zentren und im unmittelba
ren Umfeld
Vor-Ort-Besichtigung der Zentren und sonstiger wesentlicher Einzelhandelslagen
Für den Stadtbezirk 1 (Innenstadt) erfolgte die Bearbeitung durch die CIMA Beratung +
Management GmbH, Köln; für die Stadtbezirke 2 – 8 wurden die Arbeitsschritte von der
GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Köln, durchgeführt. Der
Stadtbezirk 9 (Mülheim) wurde vom Amt für Stadtentwicklung und Statistik zunächst im
Rahmen eines „Pre-Tests“ und dann abschließend, analog zum Vorgehen in den übri
gen Stadtbezirken, bearbeitet.
Die o. g. Untersuchungsschritten zugrunde liegende Methodik wird nachfolgend kurz
dargestellt.
Zur Erfassung des Einzelhandelsbestandes erfolgte im März – Juni 2008 eine voll
ständige Vor-Ort-Erhebung in den Stadtbezirken 1 – 8. Die Erhebungen im Stadtbezirk
Mülheim fanden überwiegend im Sommer 2006 statt. Dabei wurden u. a. folgende Kri
terien erfasst:

Name des Betriebes
Adresse / Lage
Betriebstyp (siehe Glossar)
Filialbetrieb
Hauptsortiment (sowie Nebensortimente ab 3.000 qm Verkaufsfläche, nur bei Mö
belhäusern, Bau- und Gartenmärkten ab 5.000 qm VKF)
qm Verkaufsfläche (VKF)
Geschoss (EG / OG)
Die Betriebe wurden einer Branchensystematik zugeordnet, die auf der „Klassifikation
der Wirtschaftszweige“ des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2003 basiert. Zur
Darstellung im Rahmen des Berichts bzw. der Zentrenpässe wurden die detailliert er
fassten Sortimente zu Branchen und Bedarfsbereichen zusammengefasst; diese sind
in nachfolgender Übersicht dargestellt.
Teil C: 3. Methodik
1018
Übersicht 1:
Branchensystematik Einzelhandel
Bedarfsbereich / Branche
Beispiele
kurzfristiger Bedarf
Lebensmittel und Reformwaren
Lebensmittel, Reformwaren, Getränke, Tabakwa
ren, Bäcker, Metzger, Kiosk
Gesundheits- / Körperpflegeartikel
Drogeriewaren, Kosmetikartikel, orthopädische
Erzeugnisse, Apothekerwaren
Blumen / Schreibwaren / Zeitungen
Schnittblumen, Papier- / Schreibwaren, Zeitun
gen / Zeitschriften
mittelfristiger Bedarf
Bücher
Bücher
Spielwaren / Hobbyartikel
Spielwaren, Musikinstrumente, Waffen, Erotikar
tikel, Briefmarken, Münzen
Bekleidung / Wäsche
Damen-, Herren-, Kinderbekleidung, Wäsche
(ohne Sportbekleidung)
Schuhe / Lederwaren
Schuhe, Lederwaren, Taschen, Koffer
langfristiger Bedarf
Uhren / Schmuck
Uhren, Schmuck
Elektrowaren
Haushaltsgeräte, Unterhaltungselektronik, Com
puter und -zubehör, Telekommunikation, Leuch
ten, Ton- / Bildträger
Foto / Optik
Foto, Optik, Hörakustik
Sportartikel / Camping
Sportbekleidung, Sportgeräte, Fahrräder und
zubehör, Campingartikel
Hausrat / Glas / Porzellan
Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik
Einrichtungsbedarf
Möbel, Matratzen, Küchen, Bilder, Bilderrahmen,
Heimtextilien, Teppiche
bau- / gartenmarktspez. Sortimente
Bau- und Heimwerkerbedarf, Farben, Lacke,
Tapeten, Blumen / Pflanzen, zoologischer Be
darf, Auto- / Motorradzubehör
Darstellung: GMA 2010
Auto- und Motorradhandel nehmen eine Sonderrolle ein: Ihre Verkaufsfläche wurde
(analog zum Vorgehen bei der Kaufkraftstatistik) nicht berücksichtigt. Dem entspre
chend sind sie auch nicht in der Gesamtzahl der Betriebe enthalten.
Im Pre-Test-Stadtbezirk Mülheim sind Einzelhandelsbetriebe im Eingangsbereich von
Supermärkten, z. B. eine Bäckerei oder auch ein zugehöriger Getränkemarkt, nicht als
eigener Betrieb erhoben worden und in den Karten auch nicht als eigener Standort
dargestellt. Die Verkaufsfläche wurde dem Supermarkt jedoch zugerechnet.
Für die Betriebe in den City-Geschäftslagen wurde zusätzlich der CIMAQualitätscheck durchgeführt, ein langjährig bewährtes Verfahren der CIMA zur quali
tativen Bewertung von Einzelhandelsbetrieben. Jeder Betrieb wird bewertet hinsichtlich
seiner Zielgruppen- / Qualitätsorientierung ((1) exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert,
(2) gehobene Mitte, qualitätsorientiert, (3) standardisiert, konsumig, (4) discountorienTeil C: 3. Methodik
1019
tiert bzw. (5) diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung) und seiner Warenprä
sentation bzw. Ladengestaltung ((1) topp, allen Ansprüchen genügend, (2) modern,
zeitgemäß, (3) normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf bzw. (4) veraltet, reno
vierungsbedürftig).
Neben dem Einzelhandel wurden in den Zentren sowie im unmittelbaren Umfeld auch
die Komplementärnutzungen erfasst. Dabei wurden sowohl die Erdgeschosse als
auch die Obergeschosse berücksichtigt. Auch hier erfolgte zur Darstellung im Rahmen
des Gutachtens eine Zusammenfassung der Nutzungen nach Hauptgruppen, die in
nachfolgender Übersicht dargestellt sind.
Übersicht 2:
Systematik Komplementärnutzungen
Nutzung
Beispiele
konsumnahe Dienstleistungen
Friseur, Reisebüro, Post, Schneider, Schuster,
Schlüsseldienst, Wäscherei
Finanzdienstleistungen
Bank, Sparkasse, Versicherung
medizinische Dienstleistungen, Ärzte
Arzt, Massage, Krankengymnastik, ambulante
Dienste
sonstige Dienstleistungen
Makler, Videothek, öffentliche Verwaltung, Fahr
schule, VHS, Anwalt, Architekt, Bestattungsinsti
tut, Schreiner, Klempner, Maler
Kultur, Freizeit
Museum, Theater, Kino, Spielhalle, Fitnessstu
dio, Sonnenstudio
Gastgewerbe
Hotel, Restaurant, Café, Kneipe, Bar, Diskothek,
Imbiss
soziale Infrastruktur
Kirche, Kindergarten, Schule, Bibliothek, Ju
gendzentrum, Krankenhaus
Großhandel
Großhandel
In den Bezirkskapiteln sowie in den Zentrenpässen werden die Verkaufsflächen im
Einzelhandel sowie die Anzahl der Betriebe, hier auch die der Komplementärnutzun
gen, der jetzigen Erhebungen aus den Jahren 2006 und 2008 den Erhebungen aus
den Jahren 1983 und 1990 gegenübergestellt. Hierzu ist anzumerken, dass diese Ver
gleiche aufgrund einer unterschiedlichen Erhebungssystematik nur bedingt aussa
gekräftig sind. So wurden 1983 und 1990 ausschließlich die Nutzungen in den Erdge
schossen erhoben, aktuell jedoch in allen Geschossen. Das wirkt sich insbesondere
auf die Dienstleistungen verfälschend aus. Die häufig festgestellte enorme Zunahme
bei den Dienstleistungen ist also nicht ausschließlich der Entwicklung zur Dienstleis
tungsgesellschaft geschuldet, sondern resultiert zu einem Großteil aus der unterschied
lichen Erhebungssystematik.
Außerdem wurden 1990 in der City keine vergleichbaren flächendeckenden Erhe
bungen durchgeführt. Es erfolgte lediglich eine „Ergänzung bzw. Fortschreibung des
Entwicklungskonzeptes Innenstadt“. Deshalb ist eine Beurteilung der Verkaufsflächen
entwicklung hier nur eingeschränkt möglich. Gleiches gilt für alle zentralen Versor
gungsbereiche, deren heutige Abgrenzung sich wesentlich von der Darstellung in der
Zentrenkonzeption von 1992 unterscheidet.
Teil C: 3. Methodik
1020
Darüber hinaus wurde zur Bewertung der Einzelhandelssituation sowie zur Einstufung
und Charakterisierung der einzelnen Lagen eine intensive Vor-Ort-Besichtigung der
Zentren sowie der sonstigen wesentlichen Einzelhandelslagen durch Mitarbeiter der
Gutachterbüros CIMA und GMA sowie des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik
durchgeführt.
Die erhobenen Daten wurden in einer Datenbank aufbereitet und mit Hilfe eines Geo
graphischen Informationssystems ausgewertet (ArcGIS-Version 9.2 der Firma ES
RI), welches mit dem Raumbezugssystem der Stadt Köln kompatibel ist.
Für das Lesen der mit Hilfe des Geographischen Informationssystems erstellten geore
ferenzierten Karten bedeutet dies u. a., dass die erhobenen Nutzungen z. T. auf einen
Punkt konzentriert dargestellt werden, da sich die Darstellung der erhobenen Nutzun
gen an den Hausnummern orientiert. Eine Dienstleistung im Erdgeschoss wird bei
spielsweise als blauer Punkt dargestellt. Sind unter derselben Hausnummer jedoch
zwei oder mehrere Dienstleistungen vorhanden, so stellt das System dennoch nur ei
nen Punkt in der Karte dar. Die dahinterliegenden Daten in der Erhebungsdatei sind
aber dennoch richtig und vollständig und wurden auch zahlenmäßig entsprechend
ausgewertet. Auch bei Einkaufs-Centern und -Passagen werden in der Kartendarstel
lung alle Nutzungen auf einen Punkt konzentriert. In diesen Fällen wurden die Symbole
der verschiedenen Nutzungen händisch auseinander gezogen. Das hat zur Folge, dass
natürlich die richtigen Nutzungen kartiert sind, aber die räumliche Lage in der Karte
nicht in jedem Fall der Vor-Ort-Situation entspricht.
Projektbegleitend wurden von der CIMA zwischen Mai 2008 und März 2009 insgesamt
15 persönliche Interviews mit Entscheidungsträgern und Experten zur aktuellen Situa
tion und den Perspektiven des Kölner Innenstadthandels geführt. Gesprächspartner
waren Inhaber, Geschäftsführer bzw. Leiter innerstädtischer Einzelhandelsbetriebe,
Vertreter der Tourismusbranche, auf Einzelhandelsobjekte spezialisierte Architekten
und Immobilienfachleute, Centermanager von Shopping-Centern sowie Vertreter rele
vanter Kölner Verbände und Zusammenschlüsse des Handels.
Die Erstellung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes erfolgte durch die beiden
Gutachterbüros CIMA und GMA in enger Abstimmung mit dem Amt für Stadtentwick
lung und Statistik. Die Bearbeitung wurde durch die Projektgruppe Einzelhandels
konzept1 sowie drei IHK-Werkstattgespräche begleitet, in denen auch Zwischenergeb
nisse des Konzeptes vorgestellt und diskutiert wurden. Die Zwischenergebnisse des
Einzelhandelskonzeptes, der Pre-Test Mülheim sowie das Gutachten zum Einzelhan
delskonzept Köln, Stadtbezirk Innenstadt (Auszug), wurden zudem in den zuständigen
Fachausschüssen des Rates der Stadt Köln vorgestellt (vgl. hierzu auch Kapitel 1.
„Aufgabenstellung und Zielsetzung“ in Teil A).
Die im Einzelhandels- und Zentrenkonzept enthaltenen Fotos wurden von den Gut
achterbüros CIMA und GMA sowie vom Amt für Stadtentwicklung und Statistik für die
jeweiligen Stadtbezirke zur Verfügung gestellt.
1
Die Projektgruppe Einzelhandelskonzept besteht aus Vertreterinnen und Vertretern der Industrie- und Han
delskammer zu Köln, der Handwerkskammer zu Köln, des Einzelhandels- und Dienstleistungsverbandes
Aachen-Düren-Köln e.V., des DGB-Region Köln-Leverkusen-Erft-Berg, des City-Marketing Köln e.V., der IG
Köln VorOrt sowie des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik, des Stadtplanungsamtes, des Amtes für Stra
ßen und Verkehrstechnik, des Amtes für Wirtschaftsförderung sowie der Marktverwaltung der Stadt Köln.
Teil C: 3. Methodik
1021
Die Karten wurden auf der Grundlage der Deutschen Grundkarte M: 1:5.000 erstellt,
mit Genehmigung des Amtes für Liegenschaften, Vermessung und Kataster der Stadt
Köln vom 20.04.2001, Nr. 15/2001.
Teil C: 3. Methodik
4.
1023
Glossar
Betriebstyp
Im Rahmen der Vor-Ort-Erhebung wurde eine Einstufung des Einzelhandels nach Be
triebstypen vorgenommen. In der nachfolgenden Übersicht sind die wesentlichen Be
triebstypen des Einzelhandels – wie sie im Rahmen dieser Untersuchung verwendet
wurden – aufgeführt.
Übersicht 3:
Betriebstypensystematik
Abkürzung
Bezeichnung
Definition
SM
Supermarkt
Einzelhandelsbetrieb (Verkaufsfläche ab 400 qm bis unter 1.500
qm), der Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Frischwaren
(Obst, Gemüse, Fleisch, Fisch) und ergänzend Waren des tägli
chen Bedarfs anderer Branchen vorwiegend in Selbstbedienung
anbietet, z. B. EDEKA, REWE, Kaiser’s, Vierlinden BioSupermarkt, basic Bio-Supermarkt.
VM
Verbrauchermarkt
Großflächiger Einzelhandelsbetrieb (Verkaufsfläche ab 1.500 qm
bis unter 3.000 qm), der ein breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln und an Ge- und Verbrauchsgütern des
kurz- und mittelfristigen Bedarfs überwiegend in Selbstbedienung
anbietet (häufig Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspo
litik). Standort in der Regel autokundenorientiert, in Alleinlage
oder in Einzelhandelszentren, z. B. Hit.
SB
SB-Warenhaus
Großflächiger Einzelhandelsbetrieb (Verkaufsfläche ab 3.000
qm), der ein breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Ge
nussmitteln und an Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und
mittelfristigen Bedarfs überwiegend in Selbstbedienung anbietet
(häufig Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik).
Standort in der Regel autokundenorientiert, in Alleinlage oder in
Einzelhandelszentren, z. B. Kaufland, real
DIS
Discounter
Einzelhandelsbetrieb mit schmalem, auf raschen Umschlag aus
gerichtetem Sortiment zu niedrigen Preisen, einfacher Warenprä
sentation und Ladenausstattung, so gut wie keine Beratung oder
Kundendienstleistungen; bei Nahrungs- und Genussmitteln (z. B.
ALDI, PLUS, LIDL, PENNY) und SB-Backshops (z. B. Billy Back),
im Non-Food-Bereich (z. B. KODI, ZEEMAN)
FG
Fachgeschäft
Einzelhandelsbetrieb, der ein branchenspezifisches (z. B. Metz
gerei, Spielwarengeschäft) oder bedarfsgruppenorientiertes (z. B.
Babymarkt) Sortiment in großer Auswahl und in unterschiedlichen
Qualitäten bei einer mittleren bis gehobenen Preisklasse mit er
gänzenden Dienstleistungen (z. B. Kundendienst) anbietet; mittle
re bis hohe Beratungsintensität, gute bis hohe Beratungskompe
tenz.
Fortsetzung nächste Seite
Teil C: 4. Glossar
1024
Fortsetzung von vorheriger Seite
Abkürzung
Bezeichnung
Definition
FM
Fachmarkt
Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und oft auch tiefes Sorti
ment aus einem Warenbereich (z. B. Bekleidungs-, Schuhfach
markt), einem Bedarfsbereich (z. B. Sport-, Baufachmarkt) oder
einem Zielgruppenbereich (z. B. Möbel- und Haushaltswaren für
designorientierte Kunden) bei niedrigem bis mittlerem Preisni
veau anbietet, in der Regel autokundenorientiert, z. B. OBI, Me
dia Markt, Dingers.
KH
Kaufhaus
Ein größerer Einzelhandelsbetrieb, der überwiegend im Wege der
Bedienung Waren aus zwei oder mehr Branchen, davon wenigs
tens aus einer Branche in tiefer Gliederung, anbietet (häufig Tex
tilien, Bekleidung), keine Lebensmittel, z. B. C&A, Peek & Clop
penburg.
WH
Warenhaus
Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der in der Regel auf mehre
ren Etagen breite und überwiegend tiefe Sortimente mehrer
Branchen anbietet. Das Warensortiment umfasst überwiegend
Güter der Bereiche Bekleidung, Heimtextilien, Sport, Hausrat,
Einrichtung, Kosmetik, Drogeriewaren, Schmuck, Unterhaltung
sowie auch Lebensmittel. Die Verkaufsmethode reicht von Bedie
nung bis zur Selbstbedienung. Eine Verkaufsfläche von in der
Regel ab 3.000 qm ist erforderlich, z. B. KARSTADT, KAUFHOF,
Strauss.
PB
Preisbrecher
Preisbrecher sind „Ein-Euro-Shops“ und ähnliche „Billiganbieter“
(z. B. Inferno, T€Di); hierzu gehören keine Discounter (s. o.).
Darstellung: GMA 2010; in Anlehnung an IfH, Katalog E, Köln, 2008
Branche
Zur Systematik der Einzelhandelsbranchen siehe Kapitel „3. Methodik“ in Teil C.
Einwohnerzahlen
Alle Einwohnerzahlen sowie die Einwohnerprognose basieren auf Angaben der Stadt
Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Haupt- und Nebenwohnsitze, Stand:
31.12.2000, 31.12.2007, 31.12.2025). Gleiches gilt für die Angaben zur Einwohnerdich
te (Einwohner / km², Stand: 31.12.2007).
Einzelhandel
Einzelhandel im funktionellen Sinne liegt vor, wenn Marktteilnehmer Güter, die sie in
der Regel nicht selbst be- oder verarbeiten (Handelswaren) von anderen Marktteilneh
mern beschaffen und an private Haushalte absetzen.
Einzelhandel im institutionellen Sinne, auch als Einzelhandelsunternehmung, Einzel
handelsbetrieb oder Einzelhandlung bezeichnet, umfasst jene Institutionen, deren wirt
schaftliche Tätigkeit ausschließlich oder überwiegend dem Einzelhandel im funktionel
len Sinne zuzurechnen ist. In der amtlichen Statistik wird ein Unternehmen oder ein
Teil C: 4. Glossar
1025
Betrieb dann dem Einzelhandel zugeordnet, wenn aus der Einzelhandelstätigkeit eine
größere Wertschöpfung resultiert als aus einer zweiten oder aus mehreren sonstigen
Tätigkeiten.1
Kaufkraft
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft stellt den Teil des verfügbaren Einkommens der
Bevölkerung dar, der pro Jahr im Einzelhandel ausgegeben wird.
Die Kaufkraft der Einwohner eines Raumes (z. B. Stadtbezirk, Versorgungsgebiet) be
rechnet sich durch Multiplikation der Einwohnerzahl (Hauptwohnsitze) mit der durch
schnittlichen Pro-Kopf-Kaufkraft (je Einwohner und Jahr in €), gewichtet mit dem sog.
regionalen Kaufkraftindex (siehe unten):
Kaufkraft in € = Einwohner x Pro-Kopf-Kaufkraft in € x Kaufkraftindex
Für die einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Kaufkraft pro Einwohner und Jahr wurden die
Angaben der CIMA Beratung + Management GmbH herangezogen. Danach beträgt im
Jahr 2007 die Pro-Kopf-Kaufkraft im Bundesdurchschnitt 5.297 €.
Kaufkraftindex
Die GfK Nürnberg errechnet die regionalen Kaufkraftindizes auf der Grundlage der
Steuerstatistik. Werte über 100 deuten auf ein im Vergleich zum Bundesdurchschnitt
höheres Kaufkraftniveau, Werte unter 100 auf ein unter dem Bundesdurchschnitt lie
gendes Niveau hin. Für die vorliegende Untersuchung wurde der GfK-Kaufkraftindex
für die Gesamtstadt Köln herangezogen. Die Ermittlung der Kaufkraftindizes auf Stadt
bezirks- bzw. Stadtteilebene erfolgte auf Basis des gesamtstädtischen Index und der
GfK-Pro-Kopf-Ausgaben für die Bezirke bzw. Stadtteile.
Komplementärnutzungen
Als Komplementärnutzungen werden alle gewerblichen Nutzungen bezeichnet, die
nicht dem Einzelhandel (s. o.) zuzuordnen sind sowie kulturelle Einrichtungen und Ein
richtungen der sozialen Infrastruktur. Zur Systematik der Komplementärnutzungen sie
he Kapitel „3. Methodik“ in Teil C.
Leerstandsquote
Zur Ermittlung der Leerstandsquote eines Zentrums wird die Anzahl der Leerstände im
Zentrum ins Verhältnis gesetzt zur Gesamtzahl der grundsätzlich für gewerbliche Nut
zungen in Frage kommenden Ladenlokale im Erdgeschoss (d. h. Einzelhandel, Dienst
leistungen, Gastgewerbe, Großhandel, Leerstände). Nicht berücksichtigt wird hierbei
die soziale Infrastruktur (z. B. Kindergärten, Kirchen), da deren Gebäude / Räumlich
keiten i. d. R. nicht für gewerbliche Nutzungen (z. B. Einzelhandel, Dienstleistungen)
geeignet sind.
1
Quelle: IfH, Katalog E, Köln, 2006.
Teil C: 4. Glossar
1026
∑ Leerstände im Erdgeschoss x 100
Leerstandsquote in % =
∑ Erdgeschossnutzungen (Einzelhandel, Dienstleistungen,
Gastgewerbe, Großhandel) + Leerstände
Nahbereich (700 m-Radius)
Der 700 m-Radius wurde in Anlehnung an die Ausführungen des Einzelhandelserlas
ses NRW angesetzt; er entspricht etwa dem fußläufigen Einzugsbereich von Betrieben
der Nahversorgung. Dabei wird unterschieden zwischen einem 700 m-Radius um einen
zentralen Versorgungsbereich und einem 700 m-Radius um einen Lebensmittelbetrieb
(ab 400 m² VKF).
Dabei ist anzumerken, dass es sich bei dem 700 m-Radius um eine theoretische Dar
stellung handelt; mögliche Umfeldfaktoren, die sich ggf. auf die Ausdehnung des Nah
bereichs auswirken können (z. B. Barrierewirkung einer Bahnlinie, Wettbewerbssituati
on) wurden dabei nicht berücksichtigt.
Umsatz
Die Einschätzung der im Einzelhandel getätigten Umsätze erfolgte auf einzelbetriebli
cher Ebene. Dabei wurden branchen-, betriebstypen- bzw. betreibertypische Flächen
produktivitäten (Umsatz je m² Verkaufsfläche und Jahr) angesetzt und auf die örtliche
Situation (z. B. Flächengröße, Standortumfeld) angepasst.
Bei Mehrbranchenunternehmen (SB-Warenhaus, Warenhaus, Bau- und Gartenmarkt,
Möbelhaus) wurde in den Stadtbezirken 2 – 9 der Umsatz nach Teilsortimenten aufge
teilt, für alle anderen Betriebe erfolgte eine Umsatzzuordnung zum Hauptsortiment.
Innerhalb des Stadtbezirks Innenstadt fand eine nach Teilsortimenten differenzierte
Umsatzschätzung aller Betriebe statt.
Verkaufsfläche (VKF)
Verkaufsfläche ist die Fläche, auf der die Verkäufe abgewickelt werden und die vom
Kunden zu diesem Zwecke betreten werden darf, einschließlich der Flächen für Wa
renpräsentation (auch Käse-, Fleisch- und Wursttheken), Kassenvorraum mit „Packund Entsorgungszone“ und Windfang. Ebenso zählen zur Verkaufsfläche Pfandräume
(ohne Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im Ver
kaufsraum und Freiverkaufsflächen. Nicht dazu gehören reine Lagerflächen und Flä
chen, die der Vorbereitung / Portionierung der Waren dienen sowie Sozialräume, WCAnlagen, Büroräume etc. (vgl. hierzu auch BVerwG 4C 10.04 und 4C 14.04 vom
24.11.2005).
Bei Mehrbranchenunternehmen (SB-Warenhaus, Warenhaus, Bau- und Gartenmarkt,
Möbelhaus) wurde in den Stadtbezirken 2 – 9 die Verkaufsfläche nach Teilsortimenten
aufgeteilt, für alle anderen Betriebe erfolgte eine Verkaufsflächenzuordnung zum
Hauptsortiment. Im Stadtbezirk Innenstadt fand eine nach Teilsortimenten differenzierte
Erhebung aller Betriebe statt.
Teil C: 4. Glossar
1027
Versorgungsgebiet
Das Versorgungsgebiet umfasst den Raum, für den ein zentraler Versorgungsbereich
i. W. Versorgungsfunktion besitzt, d. h. aus dem die Kunden / Bewohner überwiegend
auf das Zentrum orientiert sind. Die Abgrenzung des Versorgungsgebietes erfolgte vor
dem Hintergrund der aktuellen Ausstattung des Zentrums, der Einstufung in der Zen
trenhierarchie sowie im Hinblick auf die Angebots- bzw. Wettbewerbssituation im Um
feld. Das Versorgungsgebiet stellt damit den zugewiesenen Einzugsbereich eines Zent
rums dar und unterscheidet sich somit vom 700 m-Radius. Die Versorgungsgebiete
von Zentren gleicher Hierarchiestufe überschneiden sich nicht, wohingegen Zentren
höherer Hierarchiestufe (z. B. Bezirkszentrum) die Versorgungsgebiete von Zentren
niedrigerer Hierarchie (z. B. Stadtteilzentren) überlagern können.
Im Stadtbezirk Mülheim gibt es bei den Versorgungsgebieten eine Besonderheit. Dort
sind im Stadtteil Mülheim drei Stadtteilzentren und im Stadtteil Holweide zwei Stadtteil
zentren ausgewiesen. Normalerweise versorgt ein Stadtteilzentrum den gesamten
Stadtteil. Hier ist es so, dass mehrere Stadtteilzentren in Funktionsteilung das Versor
gungsgebiet des Stadtteils bedienen. Dabei hat jedes Stadtteilzentrum sein fest zuge
ordnetes eigenes Versorgungsgebiet.
Zentralität (Umsatz-Kaufkraft-Relation)
Die Zentralität stellt eine Kennziffer zur Bewertung der Versorgungsbedeutung von
Einzelhandelsstandorten dar. Dabei wird der am Standort getätigte Einzelhandelsum
satz ins Verhältnis gesetzt zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft der Wohnbevölkerung
in einem abgegrenzten Raum (z. B. Stadt, Stadtbezirk, Versorgungsgebiet).
Für die Zentralität der zentralen Versorgungsbereiche wurde der Umsatz im jeweiligen
Zentrum ins Verhältnis gesetzt zur Kaufkraft im jeweils zugeordneten Versorgungsge
biet.
Einzelhandelsumsatz am Standort
Zentralität =
x 100
einzelhandelsrelevante Kaufkraft
Werte über 100 bedeuten einen Kaufkraftzufluss (per Saldo) an den Einzelhandels
standort von außerhalb des zugrunde gelegten Raums, Werte unter 100 lassen auf
Kaufkraftabflüsse an andere Einzelhandelsstandorte schließen.
Teil C: 4. Glossar
5.
1029
Zentrenpass-Lesart
Im Folgenden werden Hinweise zur Lesart der Zentrenpässe gegeben. Die erste Seite
des Zentrenpasses enthält eine Zusammenfassung der wesentlichen Daten, eine kurze
Darstellung und Bewertung des Zentrums sowie erste Handlungsempfehlungen. Diese
Seite ist somit eine Kurzfassung. Danach folgt eine Karte zur Nutzungsstruktur in den
Erdgeschossen. Sie enthält die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und
die erhobenen Nutzungen (Einzelhandel, Komplementärnutzungen und Leerstände).
Auch für Nahversorgungslagen und ehemalige Zentren gibt es eine solche Karte. Eine
detaillierte Beschreibung und Bewertung des Zentrums sowie ausführliche Handlungs
empfehlungen schließen sich an.
Die Konzeption für die Zentrenpässe wurde von der GMA entwickelt. Die Zentrenpässe
wurden von der CIMA, der GMA und dem Amt für Stadtentwicklung und Statistik ge
nutzt, um in übersichtlicher und komprimierter Form die Analyse und Bewertung der
Vor-Ort-Situation in den Zentren vorzunehmen und Handlungsempfehlungen für das
jeweilige Zentrum auszusprechen.
Überschrift:
Name des Zentrums
Zentrentyp
HZ = Hauptzentrum
NZ = Nebenzentrum
NVZ = Nahversorgungszentrum
Neben den zentralen Versorgungsbereichen gibt es noch Nahversorgungslagen und
ehemalige Zentren.
Seite 1:
Stadtteil / Versorgungsgebiet
Einwohnerzahlen (aktuell und Prognose; Haupt- und Nebenwohnsitze) für den
Stadtteil und den Stadtbezirk, in dem das Zentrum liegt sowie für das Versor
gungsgebiet des Zentrums (siehe Glossar)
einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Kopf in € bzw. Kaufkraftindex zeigen das
Kaufkraftniveau im jeweiligen Stadtteil und Stadtbezirk im Vergleich zur Gesamt
stadt Köln
Abbildung: Einzelhandel und Komplementärnutzungen (abs.)
Kreisdiagramm zeigt die absolute Anzahl der Betriebe (Einzelhandel und Komple
mentärnutzungen) sowie der Leerstände; bezogen auf alle Geschosse
Abbildung: Einzelhandel nach Bedarfsbereichen (VKF in %)
Kreisdiagramm zeigt die Verkaufsflächenanteile der einzelnen Bedarfsbereiche in
Bezug auf die Gesamtverkaufsfläche des Zentrums (in %)
Einzelhandel
zusammengefasste Darstellung der Einzelhandelsausstattung im Zentrum (Anzahl
Betriebe, Verkaufsfläche in m², Zentralität)
insgesamt und nach Bedarfsbereichen
Teil C: 5. Zentrenpass-Lesart
1030
strukturprägende Betriebe
Betriebe mit Magnetfunktion für das Zentrum und prägend für die Einzelhandelsau
sstattung des Zentrums (abhängig von Zentrentyp)
in Klammer: Betriebstyp (siehe Glossar)
weitere nennenswerte Betriebe
Betriebe mit qualitativer Ergänzungsfunktion für das Angebot des Zentrums (v. a.
Fachgeschäfte)
in Klammer: Betriebstyp (siehe Glossar)
aktueller Entwicklungsstand
kurze zusammengefasste Einschätzung des Entwicklungsstandes des Zentrums
anhand der aktuellen Ausstattung im Bereich Einzelhandel und Komplementärnut
zungen, der städtebaulichen Situation (u. a. Leerstände) sowie der Entwicklung in
der Vergangenheit
Kurzcharakteristik
Zusammenfassung der Beschreibungen und Bewertungen der folgenden Seiten;
räumliche Situation, Einzelhandel, Komplementärnutzungen, Städtebau / Verkehr /
Aufenthaltsqualität (mit „“ markiert)
wesentliche Empfehlungen für das Zentrum; Zusammenfassung der ausführlichen
Empfehlungen der folgenden Seiten (mit „h“ markiert)
Seite 2:
Karte: Nutzungsstruktur Erdgeschoss
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs (oder Darstellung der Nahversor
gungslage / des ehemaligen Zentrums)
Erdgeschossnutzungen (Einzelhandel nach Größenklassen, Wochenmarkt (wenn
vorhanden), Komplementärnutzungen, Leerstände, ÖPNV-Anbindung)
Seite 3 und folgende:
Räumliche Situation
Beschreibung der räumlichen Ausdehnung des Zentrums
ggf. Darstellung der Veränderung der Abgrenzung im Vergleich zu 1992
Angebots- und Nachfragesituation
Einzelhandel: detaillierte Darstellung des Einzelhandelsangebotes (alle Geschos
se) nach Branchen und Bedarfsbereichen (Anzahl Betriebe, Verkaufsfläche in m²,
Zentralität) und Bewertung
Komplementärnutzungen: detaillierte Darstellung des Angebotes (alle Geschos
se), mit Beispielen für wesentliche Nutzungen und Bewertung
Entwicklung: Darstellung der Entwicklung von Einzelhandel und Komplemen
tärnutzungen zwischen 1983,1 19901 und 20082 und ggf. Bewertung; Zahlen für
1
Quelle Daten 1983 und 1990: Stadt Köln, Geschäftszentren – Fortschreibung Zentrenkonzeption, Köln, 1992.
2
Für den Stadtbezirk Mülheim bezieht sich die Datenbasis auf 2006.

1031
2008 beziehen sich auf die Abgrenzung der Zentren von 2008 (dadurch ggf. Diffe
renzen durch veränderte Abgrenzung gegenüber 1983 bzw. 1990)
Abbildungen: Darstellung der Entwicklung von Einzelhandel und Komplemen
tärnutzungen im jeweiligen Zentrum im Vergleich zu allen Zentren im jeweiligen
Stadtbezirk1 (Indexwerte, 1983 = 100).
Städtebau, Verkehr, Aufenthaltsqualität
Beschreibung und Bewertung der städtebaulichen und verkehrlichen Rahmenbe
dingungen innerhalb des Zentrums.
Handlungsempfehlungen
allgemeine und konkrete Handlungsempfehlungen für das Zentrum, differenziert
nach
Einzelhandel / Komplementärnutzungen
Städtebau / Verkehr / Aufenthaltsqualität
Der Zentrenpass City weicht in seinem Aufbau von den übrigen Zentrenpässen ab.
Hier gibt es lagenübergreifende Handlungsempfehlungen, die auf der Ausarbeitung der
detaillierten Lagenprofile in der City aufbauen (s. Kapitel 1.3 „Profilierung der CityEinkaufslagen“ in Teil B; die Nutzungskartierungen der City-Einkaufslagen stellen die
Nutzungen aller Geschosse dar).
1
Abweichung von dieser Darstellungsweise im Stadtbezirk Innenstadt (aufgrund der hohen Ausstattung in der
City, s. dort).
6. 1033
Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standort
entwicklung im Einzelhandel
Bauplanungsrecht
Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein langjährig bewähr
tes planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im
Einzelhandel gesteuert werden kann:

Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festge
legt, sind Einzelhandelsbetriebe (bis zur Grenze der Großflächigkeit) nach Maßga
be der §§ 2 bis 9 BauNVO – teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetrie
be, teils allgemein als Gewerbebetriebe – in allen Baugebieten vorgesehen:
Einzelhandelsbetriebe sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohn
gebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 4 bis 9
BauNVO),
in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnah
me zugelassen werden (§§ 2 und 3 BauNVO).
Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderrege
lung für alle Baugebiete. Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und
sonstige großflächige Handelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raum
ordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewie
senen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet eine wi
derlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden:
-
liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (ab 800 m² Verkaufsflä
che) 1 dann:
-
liegen wesentliche Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Son
dergebiet zulässig.
Für Standorte ohne Bebauungsplan konnten derartige Bestimmungen bisher nur
eingeschränkt angewendet werden. Mit der Novellierung des BauGB im Jahr 2004
wurde der § 34 Abs. 3 eingeführt:
„Von Vorhaben nach Abs. 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zent
rale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten
2
sein .“
Damit ist ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich u. a. dann nicht mehr zu
lässig, wenn mit schädigenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbe
reiche in der Standortkommune oder in den Nachbarkommunen zu rechnen ist.
Der Begriff der „zentralen Versorgungsbereiche“ gewinnt dadurch erheblich an
Bedeutung, auch wenn er bereits vor 2004 im Rahmen des § 11 Abs. 3 BauNVO
verwendet wurde.
Eine neue Festsetzungsmöglichkeit für den nicht beplanten Innenbereichen
nach § 34 BauGB bietet seit dem 01.01.2007 der § 9 Abs. 2a BauGB. Zur Erhal
tung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche kann in einem einfachen
Bebauungsplan als generelle Regelung für ein größeres Gebiet festgesetzt wer
den, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen
baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise
1
vgl. Urteile BVerwG (24.11.2005), Az. BVerwG 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05.
2
§ 34 Abs. 3 BauGB i. d. F. der Bek. vom 23.09.2004, geändert durch Art. I des Gesetzes vom 21.12.2006
Teil C: 6. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel
1034
zugelassen werden können. Es sind nur bestimmte Arten der zulässigen Nut
zungen (z. B. „großflächiger Einzelhandel“) betroffen, detaillierte Festsetzungen
bezüglich spezifischer Sortimente oder Verkaufsflächen sind nicht möglich. Es
können unterschiedliche Festsetzungen für Teile des räumlichen Geltungsberei
ches vorgenommen werden. In der Begründung des einfachen Bebauungspla
nes ist u. a. auf ein städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11
zurückzugreifen, welches konkrete Aussagen zu den vorhandenen oder geplan
ten zentralen Versorgungsbereichen enthält.
Mit dem Bauplanungsrecht haben die Städte und Gemeinden ein effizientes und flexib
les Instrument in der Hand, Ansiedlungswünsche von Handelsbetrieben zu steuern und
städtebaulich als nicht verträglich eingestufte Ansiedlungsbegehren abzulehnen, zum
Beispiel durch:

Anpassung „alter“ Bebauungspläne auf die aktuelle BauNVO
Ausweisung von Sondergebieten mit Konkretisierung der Nutzungsart (Zweckbe
stimmung, Festsetzung der Geschossfläche, Verkaufsfläche und Sortimente)
differenzierende Festsetzungen in Bebauungsplänen zur Zulässigkeit von Einzel
handelsbetrieben (§ 1 Abs. 4, 5 und 9 BauNVO).
Raumordnung und Landesplanung
Weitere Steuerungsinstrumente zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsvorhaben
geben die Raumordnung und Landesplanung, insbesondere das Landesentwicklungs
programm Nordrhein-Westfalen sowie der Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen.
Kurz vor dem Beschluss des Rates der Stadt Köln zum Einzelhandels- und Zen
trenkonzept ist der Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan
Großflächiger Einzelhandel (LEP NRW) am 13.07.2013 in Kraft getreten.
Bei Einzelhandelsansiedlungen sind die Vorgaben des Landesentwicklungspro
gramms Nordrhein-Westfalen1 (LEPro) in der Neufassung vom 19.06.2007 zu be
rücksichtigen. Der § 24 Abs. 3 des Gesetzes zur Landesentwicklung wurde gestrichen
und durch den § 24 a ersetzt. Dieser sagt u. a. aus, dass Kerngebiete sowie Sonder
gebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO nur in zentralen Versorgungsberei
chen ausgewiesen werden dürfen.
Für Einzelhandelsprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten trifft das Gesetz zur Neu
fassung des § 24a Abs. 2 folgende Aussagen:
„Zentrale Versorgungsbereiche legen die Gemeinden als Haupt-, Neben- oder Nah
versorgungszentren räumlich und funktional fest. Standorte für Vorhaben i. S. von
§ 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen nur in Hauptzentren
(Innenstädte bzw. Ortsmitten der Gemeinden) und Nebenzentren (Stadtteilzentren)
liegen, die sich auszeichnen durch:
1
An dieser Stelle ist anzumerken, dass das OVG NRW in seinem Urteil vom 30. September 2009 (OVG NRW
10 A 1676/08) entschieden hat, dass die Regelung des § 24a Abs. 1 Satz 1 i. V. mit Satz 2 LEPro kein Ziel der
Raumordnung darstellt. Das Urteil ist durch die Entscheidung des BVerwG vom 14.04.2010 rechtskräftig. Die
Aussagen des § 24a haben demnach nicht mehr den Charakter eines Zieles, sondern lediglich den eines
Grundsatzes der Raumordnung und sind von den Kommunen bei der Abwägung zu berücksichtigen. Unab
hängig hiervon orientiert sich das vorliegende Einzelhandelskonzept aber selbstverpflichtend an den Aussagen
des § 24a LEPro.

1035
ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs
und Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der
Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels und
eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestell
ten Allgemeinen Siedlungsbereiches und
eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz.
Die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente werden von der Gemeinde
festgelegt. Bei Festlegung der zentrenrelevanten Sortimente sind die in der Anlage
aufgeführten zentrenrelevanten Leitsortimente zu beachten. Übersteigt der zu erwar
tende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben in Hauptzentren die Kaufkraft
der Einwohner im Gemeindegebiet, in Nebenzentren die Kaufkraft der Einwohner in
den funktional zugeordneten Stadtteilen, weder in allen noch in einzelnen der vorge
sehenen Sortimentsgruppen, kann i. d. R. davon ausgegangen werden, dass keine
Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versor
gung i. S. von Absatz 1, Satz 3, vorliegt.“
Für Einzelhandelsprojekte mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten trifft das Gesetz zur
Neufassung des § 24a Abs. 3 folgende Aussagen:
„Sondergebiete für Vorhaben i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevan
ten Kernsortimenten dürfen außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen ausge
wiesen werden, wenn:

der Standort innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Sied
lungsbereiches liegt und
der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente maximal
10 % der Verkaufsfläche, jedoch nicht mehr als 2.500 m² beträgt.
Übersteigt der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben für nicht
zentrenrelevante Kernsortimente die entsprechende Kaufkraft der Einwohner im Ge
meindegebiet nicht, kann i. d. R. davon ausgegangen werden, dass keine Beeinträch
tigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung i. S. von
Absatz 1, Satz 3, vorliegt.“
Der Einzelhandelserlass1 Nordrhein-Westfalen vom 22.09.2008 konkretisiert die Re
gelungen aus § 24 a LEPro und gibt Empfehlungen für die gemeindliche Planung (ge
meindliche Einzelhandelskonzepte, Bauleitplanung etc). Insbesondere die im Einzel
handelserlass enthaltenen Aussagen zur Ansiedlung von Lebensmittelmärkten sind
von Bedeutung. Demnach können großflächige Lebensmittelmärkte ohne Auswirkun
gen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auch in Nahversorgungszentren und außerhalb
von zentralen Versorgungsbereichen zugelassen werden. Der Einzelhandelserlass zi
tiert an dieser Stelle die Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel
und § 11 Abs. 3 BauNVO“. Danach ist auch bei großflächigen Lebensmittelmärkten
nicht von Auswirkungen auszugehen, wenn

1
der Flächenanteil für nicht nahversorgungsrelevante Sortimente weniger als 10 %
der Verkaufsfläche beträgt,
der Standort verbrauchernah, hinsichtlich des induzierten Verkehrsaufkommens
„verträglich“ sowie städtebaulich integriert ist
Ansiedlung von Einzelhandelsgroßbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandels
erlass NRW) gem. Rd.Erl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr – V.4 / VI A 1 – 16.21 – u. d. Ministeriums für
Wirtschaft, Mittelstand, und Energie – 322 / 323-30.28.17 v. 22.09.2008.
1036

der voraussichtliche Gesamtumsatz des Vorhabens 35 % der relevanten Kaufkraft
der Bevölkerung im Nahbereich nicht übersteigt; als Nahbereich ist – abhängig von
siedlungsstrukturellen und zentralörtlichen Gegebenheiten – ein Radius von ca.
700 – 1.000 m anzusetzen.
Auch der Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan
Großflächiger Einzelhandel1 (LEP NRW) enthält Festlegungen und Erläuterungen
zum großflächigen Einzelhandel:
Ziele und Grundsätze
1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen
2 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen
„Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungs
verordnung mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur:
-
in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie
-
in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierten Lagen, die auf
grund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung der
Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen sollen,
dargestellt und festgesetzt werden.“
Zentrenrelevant sind
-
die Sortimente gemäß Anlage 1 und
-
weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypische
Sortimentsliste).
Ausnahmsweise dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverord
nung mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche
dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich:
-
eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturel
len Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der Rück
sichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild, nicht möglich ist und
-
die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsre
levanten Sortimenten dient
und
-
zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.“
3 Ziel Beeinträchtigungsverbot
4 Grundsatz
Nicht zentrenrelevante Sortimente: Verkaufsfläche
5 Ziel Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, relativer Anteil zentrenrelevanter Rand
sortimente
6 Grundsatz
Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsor
timente
7 Ziel Überplanung von vorhandenen Standorten
8 Ziel Einzelhandelsagglomerationen
9 Grundsatz
Regionale Einzelhandelskonzepte
10 Ziel Vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne des§ 11 Absatz 3 Baunut
zungsverordnung
Anlage 1
In Teil A: Kapitel 4. Zentrenstruktur und Steuerungssystem Köln sind Änderungen und
Ergänzungen, die sich durch den LEP NRW ergeben haben, aufgeführt. Siehe dort
insbesondere unter 4.2 Sortimentsliste und 4.3 Steuerungs- und Ansiedlungsregeln.
1
Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Nordrhein-Westfalen - Nr. 23 vom 12. Juli 2013, Staatskanzlei
Nordrhein-Westfalen - Landesplanungsbehörde
7.
1037
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche und Kriterienkata
log
Festlegung und Einordnung der zentralen Versorgungsbereiche
Die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche und die Einordnung in die Zentren
struktur erfolgte unter Berücksichtigung der aktuell vorhandenen Ausstattung (Einzel
handel und Komplementärnutzungen, s. Kapitel „3. Methodik“ in Teil C) sowie der Ver
sorgungsbedeutung der Zentren.
Hierfür wurde ein Kriterienkatalog entwickelt, der Orientierungswerte sowohl in quanti
tativer (z. B. Verkaufsfläche, Anzahl Betriebe) als auch in qualitativer (z. B. strukturprä
gende Betriebe, typische Nutzungen) Hinsicht enthält (vgl. nachfolgende Übersicht 4).
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Orientierungswerte im Sinne des Wortes zu ver
stehen sind; d. h. beispielsweise, dass Zentren auch einer Kategorie zugeordnet wer
den können, wenn einzelne Kriterien nicht erfüllt oder deutlich überschritten werden.
Räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche
Die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche erfolgte – in Abstim
mung zwischen den Gutachterbüros, dem Amt für Stadtentwicklung und Statistik, dem
Stadtplanungsamt und der Bezirksregierung Köln – auf Basis der durchgeführten Be
standsaufnahmen sowie nach intensiven Vor-Ort-Besichtigungen.
Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche für Köln wurden
folgende Kriterien berücksichtigt:
Leitkriterien:
Es sollen räumlich abgerundete, möglichst kompakte zentrale Versorgungsberei
che geschaffen werden.
Von Bedeutung sind Lauflagen und räumlich-funktionale Bezüge, v. a. bei Zentren
mit niedriger Hierarchiestufe („Entfernungssensibilität“).
Im Rahmen der Abgrenzung sollen Entwicklungsmöglichkeiten der Zentren berück
sichtigt werden.
Detailkriterien:
Grundsätzlich wird die Abgrenzung parzellenscharf vorgenommen. Im Einzelfall
wird von der Parzellengrenze abgewichen (z. B. bei tiefen Wohngrundstücken). Die
Abgrenzung ist deshalb insgesamt als parzellenorientiert zu bezeichnen.
Die Abgrenzung berücksichtigt die Lage und die Dichte der vorhandenen Nutzun
gen (Einzelhandel und Komplementärnutzungen).
Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (z. B. Kirche, Kindergarten) werden in die
Abgrenzung aufgenommen (aber nicht, wenn sie in der 2. Reihe liegen).
Plätze mit Aufenthaltsfunktion werden in die Abgrenzung einbezogen.
Parks und Grünflächen, die bis an die Straße heran reichen, werden einbezogen
(Stadtbild, Treffpunkt, Kommunikation) Das heißt aber nicht, dass sie bebaut wer
den könnten.
Ausläufer mit nur oder fast nur noch Dienstleistungen und Gastronomie (ganz ohne
oder mit nur wenig Einzelhandel) bei sonst vorhandener Wohnnutzung werden i. d.
Teil C: 7. Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche und Kriterienkatalog
1038

R. gekappt. Berücksichtigt wird in diesem Zusammenhang auch die räumliche
(Längen-)Ausdehnung der Zentren.
Grundsätzlich wird bei Zentren höherer Stufe die Abgrenzung weiter gefasst, als
bei Zentren niedrigerer Stufe, da bei Zentren niedrigerer Stufe die Entfernungssen
sibilität höher ist. Jedoch gilt, dass bei Zentren mit vergleichsweise geringer Aus
stattung die Abgrenzung großzügiger ausfallen kann, um zusätzliche Ansiedlungen
zu ermöglichen.
In die Abgrenzung werden mögliche Entwicklungsflächen / Potenzialflächen aufge
nommen, die für eine städtebaulich sinnvolle Erweiterung des Zentrums bzw. des
Angebotes in Frage kommen. Diese liegen idealerweise im Kern des Zentrums und
nur in Einzelfällen am Ende.
In einem begründeten Ausnahmefall wurde ein Zentrum als zentraler Versorgungsbe
reich definiert, das aus zwei räumlich voneinander getrennten Teilen besteht (Nahver
sorgungszentrum Pesch, Longericher Straße). Diese Teilbereiche verfügen – für sich
alleine genommen – nicht über eine ausreichende Ausstattung für eine Ausweisung als
zentraler Versorgungsbereich, ergänzen sich aber gegenseitig bezüglich der Ausstat
tung mit Einzelhandel und Komplementärnutzungen und erfüllen so gemeinsam die
Versorgungsfunktion für das zugehörige Gebiet.
Die Ausweisung eines zweigeteilten zentralen Versorgungsbereichs geschieht vor dem
Hintergrund der städtebaulichen Zielsetzung, die Versorgung in einem räumlichen Teil
bereich zu sichern, welcher bei einer Schwächung des Zentrums (z. B. durch Schlie
ßung des Lebensmittelmarktes) nicht mehr über eine angemessene wohnortnahe Ver
sorgung verfügen würde. Voraussetzung ist, dass beide Teilbereiche über eine gewis
se Nutzungsvielfalt verfügen; die Einbeziehung bspw. eines einzelnen Lebensmittel
marktes (ggf. mit Bäckerei im Vorkassenbereich) würde einem unzulässigen Konkur
renzschutz gleichkommen.
Übersicht 4:
Kriterienkatalog zur Definition der Zentrenstruktur
Zentrentyp i. S. d.
§ 24a LEPro
Nahversorgungs
zentren
Zentrum
Ziele /
Anforderungen
Nahversorgungs
zentrum
Versorgungs
gebiet
Einwohner im
Versorgungs
gebiet
Integration
1039
Nebenzentren
Stadtteilzentrum
Bezirksteilzentrum
Hauptzentren
Bezirkszentrum
City
Stadtviertel / Stadtteil
Stadtteil(e)
mehrere Stadtteile
Stadtbezirk
Gesamtstadt
> 4.000
> 7.500
> 30.000
> 80.000
städtebaulich integrierte
Lage innerhalb eines
Allgemeinen Siedlungs
bereichs gemäß Regio
nalplan
deutlicher Schwer
punkt auf Angeboten
des kurzfristigen Be
darfs (> 75 % der
Verkaufsfläche)
breites Sortiment bei
Lebensmitteln
nalplan
Schwerpunkt auf An
geboten des kurzfristi
gen Bedarfs (> 50 %
der Verkaufsfläche)
Lebensmitteln und in
einzelnen Non-FoodBranchen (v. a. des
kurz- und mittelfristi
gen Bedarfs)
nalplan
Schwerpunkt auf An
geboten des mittelund langfristigen Be
darfs (> 50 % der Ver
kaufsfläche)
breites und tiefes Sor
timent bei Lebensmit
teln und in allen Non
Food-Branchen
großer Wochenmarkt
strukturprä
gende Betriebe
Orientierungswerte:
10 Betriebe,
1.000 m² VKF
- Supermarkt und /
oder Discounter
Orientierungswerte:
25 Betriebe,
2.500 m² VKF
zwei Lebensmittel
märkte, davon ein Su
permarkt
Drogeriemarkt
Komplementär
nutzungen
Angebote der Grund
versorgung
wie Nahversorgungs
zentrum zzgl. Angebo
te der weitergehenden
Versorgung
nalplan
ausgewogenes Ver
hältnis von kurzfristi
gem und mittel- / lang
fristigem Bedarf (rd.
50 : 50 in Bezug zur
Verkaufsfläche)
Lebensmitteln und in
mehreren Non-FoodBranchen (auch des
mittelund langfristi
gen Bedarfs)
Wochenmarkt
Orientierungswerte:
50 Betriebe,
7.500 m² VKF
Lebensmittelmärkte
versch. Betriebsfor
men und -größen
(z. B. Verbraucher
markt, Supermarkt,
Discounter)
weitere strukturprä
gende Betriebe im
kurzfristigen (z. B.
Drogeriemarkt) und
z. T. mittelund lang
fristigen Bedarf (z. B.
Bekleidung, Haus
haltswaren)
wie Stadtteilzentrum
zzgl. z. T. spezialisierte
Angebote
1.000.000
(und regionales Einzugsge
biet)
städtebaulich integrierte Lage
innerhalb eines Allgemeinen
Siedlungsbereichs gemäß
Regionalplan
Dienstleistun
gen:
(typische Betrie
be / Einrichtun
gen)
Bankfiliale oder CashPoint
Postagentur / Paket
abholstation
Friseur
Reisebüro
Textilpflege
Allgemeinmediziner
Bankfiliale(n)
Zahnarzt / Fachärzte
konsumnahe Dienst
leister
Bezirksrathaus / Be
hörden
(Spezial-)Ärzte
Orientierungswerte:
5 Betriebe, 2 Ärzte
Kindertagesstätte
Sonnenstudio
Orientierungswerte:
Kirche / Gemeinde
zentrum
Stadtteilbüro
Orientierungswerte:
2 Einrichtungen
Bäckerei mit Café
Kneipe
Imbiss
Orientierungswerte:
4 Einrichtungen
Café / Eiscafé
Kneipe(n)
Orientierungswerte:
Fitnessstudio
Schule
Stadtteilbücherei
Bürgertreff / Bürger
zentrum
Orientierungswerte:
6 Einrichtungen
Restaurants unter
schiedlicher Genres
Bistros / Cafés
Außengastronomie
Orientierungswerte:
VHS
Sportschule
Bibliothek
Bürgerzentrum
Altenwohnheim
Orientierungswerte:
10 Einrichtungen
Bar
Systemgastronomie
Hotel
Orientierungswerte:
5 Betriebe
ÖPNV-Haltepunkt
straßenbegleitende
Parkierungsflächen
Orientierungswerte:
10 Betriebe
ÖPNV-Haltepunkt
Parkplätze
Orientierungswerte:
15 Betriebe
mehrere ÖPNVHaltepunkte
verkehrsberuhigte
Bereiche
Parkplätze (ausge
schildert)
Orientierungswerte:
20 Betriebe
ÖPNV-Knotenpunkt
mit mehreren Ver
kehrsarten
verkehrsberuhigte
Bereiche (evtl. Fuß
gängerzone)
Parkraumkonzept
(evtl. Parkhäuser)
Einzelhandels
angebot /
-ausstattung
Kultur, Bildung,
Freizeit, Soziale
Infrastruktur:
(typische Betriebe
/ Einrichtungen)
Gastgewerbe:
(typische Betrie
be / Einrichtun
gen)
Verkehr
Postfiliale
Bankfilialen
private Verwaltung
mehrere Fachärzte
Juristen
sowohl breites, als auch
differenziertes und spezia
lisiertes Einzelhandelsan
gebot mit hoher Sorti
mentstiefe
> 85 % der Verkaufsfläche
entfällt auf Angebote des
mittel- / langfristigen Be
darfs
Angebote des kurzfristigen
Bedarfs für Innenstadtbe
wohner und -besucher
Orientierungswerte:
100 Betriebe,
20.000 m² VKF
Lebensmittelmärkte
versch. Betriebsfor
men und -größen
(z. B. SB-Warenhaus,
Verbrauchermarkt,
Supermarkt, Discoun
ter)
Waren- / Kaufhaus
weitere strukturprä
gende Betriebe in
mehreren Branchen
des kurz-, mittelund
langfristigen Bedarfs
Bestand:
rd. 1.300 Betriebe
2
rd. 390.000 m VKF
Waren- / Kaufhäuser
spezialisierte Fachgeschäf
te
Flagshipstores bzw. groß
flächige Fachgeschäfte na
tionaler oder internationaler
Filialisten
Shoppingcenter
wie Bezirksteilzentrum
zzgl. spezialisierte
Angebote
wie Bezirkszentrum zzgl.
Einrichtungen
mit gesamtstädtischer /
überörtlicher
Bedeutung
Rathaus
Landesbehörden
Hauptsitz von regionalen
Banken / Kreditinstitutionen
konsumnahe und speziali
sierte unternehmensorien
tierte Dienstleister
Ärztehäuser
Oper / Schauspielhaus,
Museen, Zentralbibliothek,
Fortbildungseinrichtungen
etc.
differenziertes gastronomi
sches Angebot, auch spe
zialisierte gastronomische
Lagen
internationale Hotels
ÖPNV-Knotenpunkte
Regional- / Fernverkehr der
Deutschen Bahn AG
Fußgängerzone
differenziertes Parkraum
konzept / Parkraumbewirt
schaftung
Parkleitsystem
1041
Verzeichnisse
Teil A: Grundlagen und Steuerungssystem
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Zentralität in Köln ................................................................................. 23
Abbildung 2: Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner in Köln ......................................... 24
Abbildung 3: Verkaufsflächenbestand nach Stadtbezirken und Bedarfsberei
chen .................................................................................................... 25
Abbildung 4: Einzelhandelsbestand nach Stadtbezirken .......................................... 26
Abbildung 5: Verkaufsflächenbestand in Köln nach Lagen....................................... 31
Abbildung 6: „Verlust der Mitte“: Polarisierung zwischen Qualität und Discount
(Marktanteile der Produktgruppen in %) .............................................. 35
Abbildung 7: Die „Konsumraute“ .............................................................................. 36
Abbildung 8: Handelsarchitekturen in Köln (Schildergasse und Ehrenstraße) ......... 41
Abbildung 9: POTSDAMER PLATZ ARKADEN ....................................................... 43
Abbildung 10: FORUM DUISBURG ........................................................................... 44
Abbildung 11: EUROPA PASSAGE Hamburg............................................................ 44
Abbildung 12: SCHLÖSSLE GALERIE Pforzheim ..................................................... 45
Abbildung 13: Urlaubsaktivitäten von Europäern bei Städtereisen (in % der Nen
nungen) ............................................................................................... 49
Abbildung 14: Tragfähigkeit von konventionellen und alternativen Konzepten der
Lebensmittelversorgung ...................................................................... 51
Abbildung 15: Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels........................................ 52
Abbildung 16: Nahversorgung zwischen konträren Anforderungen und Wirklich
keit....................................................................................................... 57
Abbildung 17: Ziele und Aufbau des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes .............. 62
Abbildung 18: Wesentliche Aspekte bei der Abgrenzung zentraler Versorgungs
bereiche .............................................................................................. 65
Abbildung 19: Zentren- und Standortstruktur Köln 2010 ............................................ 66
Abbildung 20: Rechenweg zur Ermittlung der zulässigen Verkaufsfläche .................. 80
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Verkaufsflächenausstattung nach Stadtbezirken................................. 27
Karte 2:
Einzelhandels- und Einwohnerverteilung in den Stadtbezirken ........... 27
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Einwohnerentwicklung und -prognose in Köln nach Stadtbezirken ..... 18
Tabelle 2:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in der Stadt Köln............................. 20
Tabelle 3:
Einzelhandelsbestand in der Stadt Köln .............................................. 22
Tabelle 4:
Verkaufsflächenbestand in Köln nach Lagen und Branchen ............... 30
Tabelle 5:
Struktur im Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebsformen ................ 53
Übersichtenverzeichnis
Übersicht 1:
Makrostandortprofil der Stadt Köln ...................................................... 19
Übersicht 2:
Kölner Sortimentsliste .......................................................................... 70
Übersicht 3:
Steuerungsschema Einzelhandelsentwicklung.................................... 77
Übersicht 4:
Steuerung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben mit nahver
sorgungsrelevanten Sortimenten außerhalb der zentralen Versor
gungsbereiche ..................................................................................... 78
Verzeichnisse
1042
Teil B: Einzelhandels- und Zentrenkonzept nach Stadtbezirken
Abbildung 1.1: 3 D-Ansicht der Kölner City von Süden ............................................. 108
Abbildung 1.2: Einzelhandelsbesatz in der City, im Stadtbezirk 1 und in der Stadt
Köln .................................................................................................. 109
Abbildung 1.3: Großstadtvergleich (TOP 30, Auswahl): Anteil der innerstädtischen
Verkaufsfläche an der Gesamtverkaufsfläche (in %) ........................ 110
Abbildung 1.4: Großstadtvergleich (TOP 30, Auswahl): Verkaufsfläche Gesamt
stadt je Einwohner (in m² VKF / EW) ................................................ 110
Abbildung 1.5: Instrumente der Geschäftslagenprofilierung ..................................... 119
Abbildung 1.6: Drehbücher im Kopf (Brain Scrips) für die Geschäftslagenprofile in
Köln .................................................................................................. 120
Abbildung 1.7: Die Profilierungspyramide ................................................................. 121
Abbildung 1.8: Differenzierung der Kölner Einkaufslagen nach ihrer Zielgruppenund Qualitätsorientierung.................................................................. 129
Abbildung 1.9: Schildergasse: CIMA-Qualitätscheck / Strukturmerkmale des Ein
zelhandels ........................................................................................ 134
Abbildung 1.10: Hohe Straße: CIMA-Qualitätscheck / Strukturmerkmale des Ein
zelhandels ........................................................................................ 141
Abbildung 1.11: Quartier am Dom: CIMA-Qualitätscheck / Strukturmerkmale des
Einzelhandels ................................................................................... 148
Abbildung 1.12: Umfeld der Frauenkirche in Dresden ................................................ 150
Abbildung 1.13: Quartier Mittelstraße: CIMA-Qualitätscheck / Strukturmerkmale des
Einzelhandels ................................................................................... 155
Abbildung 1.14: Minoritenstraße / Breite Straße: CIMA-Qualitätscheck / Struktur
merkmale des Einzelhandels ............................................................ 164
Abbildung 1.15: Ehrenstraße: CIMA-Qualitätscheck / Strukturmerkmale des Einzel
handels ............................................................................................. 171
Abbildung 1.16: Passagen am Neumarkt: CIMA-Qualitätscheck / Strukturmerkmale
des Einzelhandels ............................................................................ 178
Abbildung 1.17: Hahnenstraße: CIMA-Qualitätscheck / Strukturmerkmale des Ein
zelhandels ........................................................................................ 185
Abbildung 1.18: Hohenstaufenring / Kaiser-Wilhelm-Ring: CIMA-Qualitätscheck /
Strukturmerkmale des Einzelhandels ............................................... 193
Abbildung 1.19: Hohenzollernring / Friesenplatz: CIMA-Qualitätscheck / Struktur
merkmale des Einzelhandels ............................................................ 201
Abbildung 1.20: Colonaden: CIMA-Qualitätscheck / Strukturmerkmale des Einzel
handels ............................................................................................. 209
Abbildung 1.21: Vernetzung der Einkaufslagen und ergänzende Quartiere ............... 212
Kartenverzeichnis
Karte 1.1:
Zentren- und Standortstruktur Innenstadt ........................................... 97
Karte 1.2:
Sonderstandort Bonner Wall ............................................................... 99
Karte 1.3:
Betriebe, Umsätze und Verkaufsflächen der Kölner City nach La
gen.................................................................................................... 123
Karte 1.4.1:
Schildergasse: Nutzungskartierung Branchenmix Einzelhandel ....... 131
Karte 1.4.2:
Schildergasse: Nutzungskartierung .................................................. 132
Karte 1.5.1:
Hohe Straße: Nutzungskartierung Branchenmix Einzelhandel ......... 138
Karte 1.5.2:
Hohe Straße: Nutzungskartierung..................................................... 139
Karte 1.6.1:
Quartier am Dom: Nutzungskartierung Branchenmix Einzelhandel .. 145
Verzeichnisse
Karte 1.6.2:
Karte 1.7.1:
Karte 1.7.2:
Karte 1.8.1:
Karte 1.8.2:
Karte 1.9.1:
Karte 1.9.2:
Karte 1.10.1:
Karte 1.10.2:
Karte 1.11.1:
Karte 1.11.2:
Karte 1.12.1:
Karte 1.12.2:
Karte 1.12.3:
Karte 1.12.4:
Karte 1.13.1:
Karte 1.13.2:
Karte 1.14.1:
Karte 1.14.2:
Karte 1.15.1:
Karte 1.15.2:
Karte 1.15.3:
Karte 1.16:
Karte 1.17:
Karte 1.18:
Karte 1.19:
Karte 1.20:
Karte 1.21:
Karte 1.22:
Karte 2.1:
Karte 2.2:
Karte 2.3:
Karte 2.4:
Karte 2.5:
Karte 2.6:
Karte 2.7:
Karte 2.8:
Karte 2.9:
Karte 2.10:
Karte 2.11:
Verzeichnisse
1043
Quartier am Dom: Nutzungskartierung .............................................. 146
Quartier Mittelstraße: Nutzungskartierung Branchenmix Einzelhan
del ..................................................................................................... 152
Quartier Mittelstraße: Nutzungskartierung ......................................... 153
Minoritenstraße / Breite Straße: Nutzungskartierung Branchenmix
Einzelhandel ...................................................................................... 160
Minoritenstraße / Breite Straße: Nutzungskartierung......................... 161
Ehrenstraße: Nutzungskartierung Branchenmix Einzelhandel........... 168
Ehrenstraße: Nutzungskartierung ...................................................... 169
Passagen am Neumarkt: Nutzungskartierung Branchenmix Einzel
handel ............................................................................................... 175
Passagen am Neumarkt: Nutzungskartierung ................................... 176
Hahnenstraße: Nutzungskartierung Branchenmix Einzelhandel........ 182
Hahnenstraße: Nutzungskartierung ................................................... 183
Kaiser-Wilhelm-Ring: Nutzungskartierung Branchenmix Einzelhan
del ..................................................................................................... 189
Hohenstaufenring: Nutzungskartierung Branchenmix Einzelhandel .. 190
Kaiser-Wilhelm-Ring: Nutzungskartierung ......................................... 191
Hohenstaufenring: Nutzungskartierung ............................................. 191
Hohenzollernring / Friesenplatz: Nutzungskartierung Branchenmix
Einzelhandel ...................................................................................... 197
Hohenzollernring / Friesenplatz: Nutzungskartierung ........................ 198
Colonaden: Nutzungskartierung Branchenmix Einzelhandel ............. 206
Colonaden: Nutzungskartierung ........................................................ 207
Nutzungsstruktur City ........................................................................ 217
Nutzungsstruktur Bezirksteilzentrum Nördliche Innenstadt, Eigel
stein / Neusser Straße....................................................................... 229
Nutzungsstruktur Bezirksteilzentrum Südliche Innenstadt, Severin
straße / Bonner Straße ...................................................................... 237
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Deutz, Deutzer Freiheit ............... 245
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Venloer Straße .............. 253
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Aachener Straße ........... 259
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Zülpicher Platz / Barba
rossaplatz .......................................................................................... 265
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Hohe Pforte / Waid
markt ................................................................................................. 271
Zentren- und Standortstruktur Rodenkirchen..................................... 291
Sonderstandort Godorf ...................................................................... 293
Nutzungsstruktur Bezirksteilzentrum Rodenkirchen, Hauptstraße..... 303
Nutzungsstruktur Bezirksteilzentrum Zollstock, Höninger Weg ......... 311
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Bayenthal, Bonner Straße........... 319
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Bayenthal, Goltsteinstraße.......... 325
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Rondorf.......................... 331
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Meschenich ................... 337
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Sürth.............................. 343
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Zollstock, Vorgebirg
straße ................................................................................................ 349
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Raderberg, Brühler
Straße ............................................................................................... 355
1044
Karte 2.12:
Karte 2.13:
Karte 3.1:
Karte 3.2:
Karte 3.3:
Karte 3.4:
Karte 3.5:
Karte 3.6:
Karte 3.7:
Karte 3.8:
Karte 3.9:
Karte 3.10:
Karte 3.11:
Karte 3.12:
Karte 3.13:
Karte 4.1:
Karte 4.2:
Karte 4.3:
Karte 4.4:
Karte 4.5:
Karte 4.6:
Karte 4.7:
Karte 4.8:
Karte 4.9:
Karte 5.1:
Karte 5.2:
Karte 5.3:
Karte 5.4:
Karte 5.5:
Karte 5.6:
Karte 5.7:
Karte 5.8:
Karte 5.9:
Karte 5.10:
Karte 5.11:
Karte 5.12:
Verzeichnisse
Nutzungsstruktur Nahversorgungslage Marienburg, Bonner Straße. 361
Nutzungsstruktur ehemaliges Zentrum Weiß .................................... 365
Zentren- und Standortstruktur Lindenthal ......................................... 383
Sonderstandort Marsdorf .................................................................. 385
Nutzungsstruktur Bezirksteilzentrum Lindenthal, Dürener Straße..... 397
Nutzungsstruktur Bezirksteilzentrum Sülz/Klettenberg ..................... 405
Nutzungsstruktur Bezirksteilzentrum Weiden, Aachener Straße....... 413
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Braunsfeld, Aachener Straße ..... 421
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Sülz, Zülpicher Straße................ 427
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Lindenthal, Linden
thalgürtel ........................................................................................... 433
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Lövenich, Brauweiler
Straße ............................................................................................... 439
Nutzungsstruktur Nahversorgungslage Sülz, Hermeskeiler Platz ..... 445
Nutzungsstruktur Nahversorgungslage Junkersdorf, Kirchweg......... 449
Nutzungsstruktur Nahversorgungslage Widdersdorf, Hauptstraße ... 453
Nutzungsstruktur Nahversorgungslage Lövenich, S-Bahn ................ 457
Zentren- und Standortstruktur Ehrenfeld ........................................... 473
Nutzungsstruktur Bezirkszentrum Ehrenfeld, Venloer Straße ........... 481
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Bickendorf, Venloer Straße ........ 489
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Neuehrenfeld, Landmannstraße. 495
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Ehrenfeld-West, Venlo
er Straße........................................................................................... 501
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Ehrenfeld-Ost, Subbel
rather Straße .................................................................................... 507
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Bock
lemünd/Mengenich, Görlinger Zentrum ............................................ 513
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Ossendorf ..................... 519
Nutzungsstruktur ehemaliges Zentrum Vogelsang ........................... 525
Zentren- und Standortstruktur Nippes ............................................... 543
Nutzungsstruktur Bezirkszentrum Nippes, Neusser Straße .............. 551
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Niehl, Niehler Straße / Friedrich
Karl-Straße ....................................................................................... 559
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Longerich, Gartenstra
ße-Nord, Wilhelm-Sollmann-Straße .................................................. 565
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Longerich, GartenstadtNord, Longericher Straße ................................................................. 571
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Alt-Longerich, Longeri
cher Hauptstraße .............................................................................. 577
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Weidenpesch, Neusser
Straße / Friedrich-Karl-Straße .......................................................... 583
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Weidenpesch, Neusser
Straße / Kapuzinerstraße.................................................................. 589
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Nippes, Sechzigstraße.. 595
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Riehl, Stammheimer
Straße ............................................................................................... 601
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Alt-Niehl, Sebastian
straße ............................................................................................... 607
Nutzungsstruktur Nahversorgungslage Mauenheim, Merheimer
Straße ............................................................................................... 613
Karte 5.13:
Karte 5.14:
Karte 6.1:
Karte 6.2:
Karte 6.3:
Karte 6.4:
Karte 6.5:
Karte 6.6:
Karte 6.7:
Karte 6.8:
Karte 6.9:
Karte 7.1:
Karte 7.2:
Karte 7.3:
Karte 7.4:
Karte 7.5:
Karte 7.6:
Karte 7.7:
Karte 7.8:
Karte 7.9:
Karte 7.10:
Karte 7.11:
Karte 7.12:
Karte 7.13:
Karte 7.14:
Karte 7.15:
Karte 8.1:
Karte 8.2:
Karte 8.3:
Karte 8.4:
Karte 8.5:
Karte 8.6:
Karte 8.7:
Karte 8.8:
Karte 8.9:
Karte 8.10:
Karte 9.1:
Karte 9.2:
Karte 9.3:
Verzeichnisse
1045
Nutzungsstruktur Nahversorgungslage Bilderstöckchen, Schiefers
burger Weg / West ............................................................................ 617
Nutzungsstruktur Nahversorgungslage Bilderstöckchen, Schiefers
burger Weg / Ost ............................................................................... 621
Zentren- und Standortstruktur Chorweiler.......................................... 639
Sonderstandort Pesch ....................................................................... 641
Nutzungsstruktur Bezirkszentrum Chorweiler, City-Center / Pariser
Platz .................................................................................................. 653
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Worringen, St.-Tönnis-Straße /
Bitterstraße........................................................................................ 661
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Blumenberg ................... 667
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Heimersdorf, Hasel
nußhof ............................................................................................... 673
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Merkenich, Merkenicher
Hauptstraße ...................................................................................... 679
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Pesch, Longericher
Straße ............................................................................................... 685
Nutzungsstruktur ehemaliges Zentrum Esch ..................................... 691
Zentren- und Standortstruktur im Stadtbezirk Porz............................ 709
Sonderstandort Poll ........................................................................... 711
Sonderstandort Eil ............................................................................. 713
Sonderstandort Lind .......................................................................... 715
Flughafeneinzelhandel ...................................................................... 717
Nutzungsstruktur Bezirkszentrum Porz ............................................. 727
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Poll, Siegburger Straße............... 735
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße / Frankfur
ter Straße .......................................................................................... 741
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Wahn, Frankfurter Straße / Hei
destraße ............................................................................................ 747
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Wahnheide, Heidestraße ............ 753
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Westhoven/Ensen, Gilgaustraße 759
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Zündorf, Hauptstraße / Schmitt
gasse................................................................................................. 765
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße ... 771
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Finkenberg .................... 777
Nutzungsstruktur Nahversorgungslage Grengel, Friedensstraße ...... 783
Zentren- und Standortstruktur Kalk .................................................... 799
Nutzungsstruktur Bezirkszentrum Kalk, Kalker Hauptstraße ............. 809
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Vingst, Ostheimer Straße............ 817
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Rath/Heumar, Rösrather Straße . 823
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Ostheim, Rösrather Straße /
Frankfurter Straße ............................................................................. 829
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Merheim, Olpener Straße ........... 835
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Brück, Olpener Straße ................ 841
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Höhenberg, Olpener Straße........ 847
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Neubrück ....................... 853
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Humboldt/Gremberg,
Taunusstraße / Gremberger Straße .................................................. 859
Zentren- und Standortstruktur im Stadtbezirk Mülheim ..................... 881
Sonderstandort Buchheim ................................................................. 883
Sonderstandort Dellbrück .................................................................. 885
1046
Karte 9.4:
Karte 9.5:
Karte 9.6:
Karte 9.7:
Karte 9.8:
Karte 9.9:
Karte 9.10:
Karte 9.11:
Karte 9.12:
Karte 9.13:
Karte 9.14:
Karte 9.15:
Karte 9.16:
Karte 9.17:
Karte 9.18:
Karte 9.19:
Nutzungsstruktur Bezirkszentrum Mülheim, Wiener Platz / Frank
furter Straße ..................................................................................... 895
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Mülheim, Buchheimer Straße..... 903
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Mülheim, Berliner Straße............ 909
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Mülheim, Keupstraße ................. 915
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Buchforst .................................... 921
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Höhenhaus, Im Weidenbruch..... 927
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Dünnwald ................................... 933
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Holweide-West ........................... 939
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Holweide-Ost.............................. 945
Nutzungsstruktur Stadtteilzentrum Dellbrück, Dellbrücker Haupt
straße ............................................................................................... 951
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Mülheim, Stegerwald
siedlung ............................................................................................ 957
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Buchheim ...................... 963
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Höhenhaus, Fixheider
Weg / Berliner Straße ....................................................................... 969
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Stammheim ................... 975
Nutzungsstruktur Nahversorgungszentrum Flittard ........................... 981
Nutzungsstruktur ehemaliges Zentrum Mülheim, Böckingstraße ...... 987
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1.1:
Wesentliche Strukturdaten des Stadtbezirks Innenstadt ..................... 83
Tabelle 1.2:
Einwohnerentwicklung und -prognose im Stadtbezirk Innenstadt
nach Stadtteilen .................................................................................. 84
Tabelle 1.3:
Einzelhandelsbestand im Stadtbezirk Innenstadt................................ 85
Tabelle 1.4:
Verkaufsflächenbestand im Stadtbezirk Innenstadt nach Lagen......... 87
Tabelle 1.5:
Zentralität im Stadtbezirk Innenstadt ................................................... 88
Tabelle 1.6:
Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner im Stadtbezirk Innenstadt ........... 89
Tabelle 1.7:
Einzelhandelsbestand in den zentralen Versorgungsbereichen im
Stadtbezirk Innenstadt ........................................................................ 93
Tabelle 1.8:
Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche im Stadtbezirk
Innenstadt ........................................................................................... 94
Tabelle 1.9:
Verkaufsflächenbestand im Sonderstandort Bonner Wall ................... 95
Tabelle 1.10: City Köln: Branchenmix Einzelhandel ............................................... 111
Tabelle 1.11: City Köln: Branchenmix Einzelhandel ............................................... 113
Tabelle 1.12: Komplementärnutzungen in der Kölner City...................................... 114
Tabelle 1.13: Struktur des Gastgewerbes............................................................... 115
Tabelle 1.14: Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz der Kölner City nach Ge
schäftslagen ..................................................................................... 123
Tabelle 1.15: Struktur der Kölner City-Einkaufslagen nach Warengruppen ............ 125
Tabelle 1.16: Schildergasse: Branchenmix Einzelhandel ....................................... 133
Tabelle 1.17: Komplementärnutzungen .................................................................. 135
Tabelle 1.18: Hohe Straße: Branchenmix Einzelhandel ......................................... 140
Tabelle 1.20: Quartier am Dom: Branchenmix Einzelhandel .................................. 147
Tabelle 1.21: Komplementärnutzungen.................................................................. 148
Tabelle 1.22: Quartier Mittelstraße: Branchenmix Einzelhandel ............................. 154
Tabelle 1.24: Minoritenstraße / Breite Straße: Branchenmix Einzelhandel ............. 163
Verzeichnisse
Tabelle 1.26:
Tabelle 1.27:
Tabelle 1.28:
Tabelle 1.29:
Tabelle 1.30:
Tabelle 1.31:
Tabelle 1.32:
Tabelle 1.33:
Tabelle 1.34:
Tabelle 1.35:
Tabelle 1.36:
Tabelle 1.37:
Tabelle 2.1:
Tabelle 2.2:
Tabelle 2.3:
Tabelle 2.4:
Tabelle 2.5:
Tabelle 2.6:
Tabelle 2.7:
Tabelle 2.8:
Tabelle 2.9:
Tabelle 3.1:
Tabelle 3.2:
Tabelle 3.3:
Tabelle 3.4:
Tabelle 3.5:
Tabelle 3.6:
Tabelle 3.7:
Tabelle 3.8:
Tabelle 3.9:
Tabelle 4.1:
Tabelle 4.2:
Tabelle 4.3:
Tabelle 4.4:
Tabelle 4.5:
Tabelle 4.6:
Tabelle 4.7:
Tabelle 4.8:
Tabelle 5.1:
Verzeichnisse
1047
Ehrenstraße: Branchenmix Einzelhandel ..........................................170
Komplementärnutzungen...................................................................172
Passagen am Neumarkt: Branchenmix Einzelhandel ........................ 177
Hahnenstraße: Branchenmix Einzelhandel........................................ 184
Komplementärnutzungen................................................................... 185
Hohenstaufenring / Kaiser-Wilhelm-Ring: Branchenmix Einzelhan
del ..................................................................................................... 193
Hohenzollernring / Friesenplatz: Branchenmix Einzelhandel............. 200
Colonaden: Branchenmix Einzelhandel ............................................. 208
Wesentliche Strukturdaten des Stadtbezirks Rodenkirchen .............. 277
Einwohnerentwicklung und -prognose im Stadtbezirk Rodenkirchen
nach Stadtteilen ................................................................................ 278
Einzelhandelsbestand im Stadtbezirk Rodenkirchen......................... 279
Verkaufsflächenbestand im Stadtbezirk Rodenkirchen nach Lagen .. 281
Zentralität im Stadtbezirk Rodenkirchen............................................ 282
Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner im Stadtbezirk Rodenkirchen..... 283
Stadtbezirk Rodenkirchen ................................................................. 286
Rodenkirchen .................................................................................... 287
Verkaufsflächenbestand in den Sonderstandorten im Stadtbezirk
Rodenkirchen .................................................................................... 289
Wesentliche Strukturdaten des Stadtbezirks Lindenthal.................... 369
Einwohnerentwicklung und -prognose im Stadtbezirk Lindenthal
Einzelhandelsbestand im Stadtbezirk Lindenthal .............................. 371
Verkaufsflächenbestand im Stadtbezirk Lindenthal nach Lagen ....... 373
Zentralität im Stadtbezirk Lindenthal ................................................. 374
Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner im Stadtbezirk Lindenthal .......... 375
Stadtbezirk Lindenthal....................................................................... 378
Lindenthal.......................................................................................... 379
Verkaufsflächenbestand im Sonderstandort Marsdorf ....................... 382
Wesentliche Strukturdaten des Stadtbezirks Ehrenfeld ..................... 461
Einwohnerentwicklung und -prognose im Stadtbezirk Ehrenfeld
Einzelhandelsbestand im Stadtbezirk Ehrenfeld................................ 463
Verkaufsflächenbestand im Stadtbezirk Ehrenfeld nach Lagen......... 465
Zentralität im Stadtbezirk Ehrenfeld ................................................... 466
Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner im Stadtbezirk Ehrenfeld ........... 467
Stadtbezirk Ehrenfeld ........................................................................ 469
Ehrenfeld ........................................................................................... 470
Wesentliche Strukturdaten des Stadtbezirks Nippes ......................... 529
1048
Tabelle 5.2:
Tabelle 5.3:
Tabelle 5.4:
Tabelle 5.5:
Tabelle 5.6:
Tabelle 5.7:
Tabelle 5.8:
Tabelle 6.1:
Tabelle 6.2:
Tabelle 6.3:
Tabelle 6.4:
Tabelle 6.5:
Tabelle 6.6:
Tabelle 6.7:
Tabelle 6.8:
Tabelle 6.9:
Tabelle 7.1:
Tabelle 7.2:
Tabelle 7.3:
Tabelle 7.4:
Tabelle 7.5:
Tabelle 7.6:
Tabelle 7.7:
Tabelle 7.8:
Tabelle 7.9:
Tabelle 7.10:
Tabelle 8.1:
Tabelle 8.2:
Tabelle 8.3:
Tabelle 8.4:
Tabelle 8.5:
Tabelle 8.6:
Tabelle 8.7:
Tabelle 8.8:
Tabelle 9.1:
Tabelle 9.2:
Tabelle 9.3:
Verzeichnisse
Einwohnerentwicklung und -prognose im Stadtbezirk Nippes nach
Stadtteilen......................................................................................... 530
Einzelhandelsbestand im Stadtbezirk Nippes ................................... 531
Verkaufsflächenbestand im Stadtbezirk Nippes nach Lagen ............ 533
Zentralität im Stadtbezirk Nippes ...................................................... 534
Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner im Stadtbezirk Nippes ............... 535
Stadtbezirk Nippes............................................................................ 538
Nippes .............................................................................................. 539
Wesentliche Strukturdaten des Stadtbezirks Chorweiler .................. 625
Einwohnerentwicklung und -prognose im Stadtbezirk Chorweiler
Einzelhandelsbestand im Stadtbezirk Chorweiler ............................. 628
Verkaufsflächenbestand im Stadtbezirk Chorweiler nach Lagen ...... 630
Zentralität im Stadtbezirk Chorweiler ................................................ 631
Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner im Stadtbezirk Chorweiler ......... 632
Stadtbezirk Chorweiler...................................................................... 634
Chorweiler ........................................................................................ 635
Verkaufsflächenbestand im Sonderstandort Pesch .......................... 637
Wesentliche Strukturdaten des Stadtbezirks Porz ............................ 695
Einwohnerentwicklung und -prognose im Stadtbezirk Porz nach
Stadtteilen......................................................................................... 696
Einzelhandelsbestand im Stadtbezirk Porz ....................................... 697
Verkaufsflächenbestand im Stadtbezirk Porz nach Lagen ................ 699
Zentralität im Stadtbezirk Porz .......................................................... 700
Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner im Stadtbezirk Porz................... 701
Stadtbezirk Porz ............................................................................... 704
Porz .................................................................................................. 705
Porz .................................................................................................. 708
Einzelhandelsbestand am Flughafen ................................................ 717
Wesentliche Strukturdaten des Stadtbezirks Kalk............................. 787
Einwohnerentwicklung und -prognose im Stadtbezirk Kalk nach
Stadtteilen......................................................................................... 788
Einzelhandelsbestand im Stadtbezirk Kalk ....................................... 789
Verkaufsflächenbestand im Stadtbezirk Kalk nach Lagen ................ 791
Zentralität im Stadtbezirk Kalk .......................................................... 792
Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner im Stadtbezirk Kalk ................... 793
Stadtbezirk Kalk ................................................................................ 795
Kalk................................................................................................... 796
Wesentliche Strukturdaten des Stadtbezirks Mülheim ...................... 865
Einwohnerentwicklung und -prognose im Stadtbezirk Mülheim
Einzelhandelsbestand im Stadtbezirk Mülheim ................................. 867
Tabelle 9.4:
Tabelle 9.5:
Tabelle 9.6:
Tabelle 9.7:
Tabelle 9.8:
Tabelle 9.9:
1049
Verkaufsflächenbestand im Stadtbezirk Mülheim nach Lagen .......... 870
Zentralität im Stadtbezirk Mülheim .................................................... 871
Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner im Stadtbezirk Mülheim ............. 872
Stadtbezirk Mülheim .......................................................................... 875
Mülheim............................................................................................. 876
Mülheim............................................................................................. 878
Übersicht 1.1: Zentren- und Standortstruktur im Stadtbezirk Innenstadt .................... 90
Übersicht 1.2: Lebensmittelversorgung im Stadtbezirk Innenstadt ........................... 103
Übersicht 2.1: Zentren- und Standortstruktur im Stadtbezirk Rodenkirchen ............. 284
Übersicht 2.2: Lebensmittelversorgung im Stadtbezirk Rodenkirchen ...................... 297
Übersicht 3.1: Zentren- und Standortstruktur im Stadtbezirk Lindenthal .................. 376
Übersicht 3.2: Lebensmittelversorgung im Stadtbezirk Lindenthal ........................... 389
Übersicht 4.1: Zentren- und Standortstruktur im Stadtbezirk Ehrenfeld .................... 468
Übersicht 4.2: Lebensmittelversorgung im Stadtbezirk Ehrenfeld ............................ 477
Übersicht 5.1: Zentren- und Standortstruktur im Stadtbezirk Nippes ........................ 536
Übersicht 5.2: Lebensmittelversorgung im Stadtbezirk Nippes................................. 546
Übersicht 6.1: Zentren- und Standortstruktur im Stadtbezirk Chorweiler .................. 633
Übersicht 6.2: Lebensmittelversorgung im Stadtbezirk Chorweiler........................... 645
Übersicht 7.1: Zentren- und Standortstruktur im Stadtbezirk Porz............................ 702
Übersicht 7.2: Lebensmittelversorgung im Stadtbezirk Porz .................................... 720
Übersicht 8.1: Zentren- und Standortstruktur im Stadtbezirk Kalk ............................ 794
Übersicht 8.2: Lebensmittelversorgung im Stadtbezirk Kalk..................................... 802
Übersicht 9.1: Zentren- und Standortstruktur im Stadtbezirk Mülheim ..................... 873
Übersicht 9.2: Lebensmittelversorgung im Stadtbezirk Mülheim .............................. 888
Zentrenpassverzeichnis
City ............................................................................................................................. 216
Bezirksteilzentrum Nördliche Innenstadt, Eigelstein / Neusser Straße ....................... 228
Bezirksteilzentrum Südliche Innenstadt, Severinstraße / Bonner Straße ................... 236
Stadtteilzentrum Deutz, Deutzer Freiheit.................................................................... 244
Nahversorgungszentrum Venloer Straße ................................................................... 252
Nahversorgungszentrum Aachener Straße ................................................................ 258
Nahversorgungszentrum Zülpicher Platz / Barbarossaplatz....................................... 264
Nahversorgungszentrum Hohe Pforte / Waidmarkt .................................................... 270
Bezirksteilzentrum Rodenkirchen, Hauptstraße.......................................................... 302
Bezirksteilzentrum Zollstock, Höninger Weg ............................................................. 310
Stadtteilzentrum Bayenthal, Bonner Straße................................................................ 318
Stadtteilzentrum Bayenthal, Goltsteinstraße............................................................... 324
Nahversorgungszentrum Rondorf............................................................................... 330
Nahversorgungszentrum Meschenich ........................................................................ 336
Nahversorgungszentrum Sürth ................................................................................... 342
Nahversorgungszentrum Zollstock, Vorgebirgstraße .................................................. 348
Nahversorgungszentrum Raderberg, Brühler Straße ................................................ 354
Nahversorgungslage Marienburg, Bonner Straße ...................................................... 360
ehemaliges Zentrum Weiß.......................................................................................... 364
Bezirksteilzentrum Lindenthal, Dürener Straße .......................................................... 396
Verzeichnisse
1050
Bezirksteilzentrum Sülz/Klettenberg .......................................................................... 404
Bezirksteilzentrum Weiden, Aachener Straße............................................................ 412
Stadtteilzentrum Braunsfeld, Aachener Straße .......................................................... 420
Stadtteilzentrum Sülz, Zülpicher Straße..................................................................... 426
Nahversorgungszentrum Lindenthal, Lindenthalgürtel............................................... 432
Nahversorgungszentrum Lövenich, Brauweilerstraße .............................................. 438
Nahversorgungslage Sülz, Hermeskeiler Platz .......................................................... 444
Nahversorgungslage Junkersdorf, Kirchweg.............................................................. 448
Nahversorgungslage Widdersdorf, Hauptstraße ........................................................ 452
Nahversorgungslage Lövenich, S-Bahn..................................................................... 456
Bezirkszentrum Ehrenfeld, Venloer Straße ................................................................ 480
Stadtteilzentrum Bickendorf, Venloer Straße ............................................................. 488
Stadtteilzentrum Neuehrenfeld, Landmannstraße...................................................... 494
Nahversorgungszentrum Ehrenfeld-West, Venloer Straße ........................................ 500
Nahversorgungszentrum Ehrenfeld-Ost, Subbelrather Straße................................... 506
Nahversorgungszentrum Bocklemünd/Mengenich, Görlinger Zentrum ...................... 512
Nahversorgungszentrum Ossendorf .......................................................................... 518
ehemaliges Zentrum Vogelsang ................................................................................ 524
Bezirkszentrum Nippes, Neusser Straße ................................................................... 550
Stadtteilzentrum Niehl, Niehler Straße / Friedrich-Karl-Straße................................... 558
Nahversorgungszentrum Longerich, Gartenstadt-Nord, Wilhelm-Sollmann-Straße ... 564
Nahversorgungszentrum Longerich, Gartenstadt-Nord, Longericher Straße ............. 570
Nahversorgungszentrum Alt-Longerich, Longericher Hauptstraße ............................ 576
Nahversorgungszentrum Weidenpesch, Neusser Straße / Friedrich-Karl-Straße ...... 582
Nahversorgungszentrum Weidenpesch, Neusser Straße / Kapuzinerstraße ............. 588
Nahversorgungszentrum Nippes, Sechzigstraße....................................................... 594
Nahversorgungszentrum Riehl, Stammheimer Straße .............................................. 600
Nahversorgungszentrum Alt-Niehl, Sebastianstraße ................................................ 606
Nahversorgungslage Mauenheim, Merheimer Straße ............................................... 612
Nahversorgungslage Bilderstöckchen, Schiefersburger Weg / West ......................... 616
Nahversorgungslage Bilderstöckchen, Schiefersburger Weg / Ost............................ 620
Bezirkszentrum Chorweiler, City-Center / Pariser Platz ............................................ 652
Stadtteilzentrum Worringen, St.-Tönnis-Straße / Bitterstraße .................................... 660
Nahversorgungszentrum Blumenberg ....................................................................... 666
Nahversorgungszentrum Heimersdorf, Haselnußhof ................................................. 672
Nahversorgungszentrum Merkenich, Merkenicher Hauptstraße ................................ 678
Nahversorgungszentrum Pesch, Longericher Straße ................................................ 684
ehemaliges Zentrum Esch ......................................................................................... 690
Bezirkszentrum Porz .................................................................................................. 726
Stadtteilzentrum Poll, Siegburger Straße................................................................... 734
Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße / Frankfurter Straße ...................................... 740
Stadtteilzentrum Wahn, Frankfurter Straße / Heidestraße ......................................... 746
Stadtteilzentrum Wahnheide, Heidestraße ................................................................ 752
Stadtteilzentrum Westhoven/Ensen, Gilgaustraße..................................................... 758
Stadtteilzentrum Zündorf, Hauptstraße / Schmittgasse .............................................. 764
Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße........................................................ 770
Nahversorgungszentrum Finkenberg......................................................................... 776
Nahversorgungslage Grengel, Friedensstraße .......................................................... 782
Verzeichnisse
1051
Bezirkszentrum Kalk, Kalker Hauptstraße .................................................................. 808
Stadtteilzentrum Vingst, Ostheimer Straße ................................................................ 816
Stadtteilzentrum Rath/Heumar, Rösrather Straße ...................................................... 822
Stadtteilzentrum Ostheim, Rösrather Straße / Frankfurter Straße .............................. 828
Stadtteilzentrum Merheim, Olpener Straße ................................................................ 834
Stadtteilzentrum Brück, Olpener Straße ..................................................................... 840
Stadtteilzentrum Höhenberg, Olpener Straße............................................................. 846
Nahversorgungszentrum Neubrück ............................................................................ 852
Nahversorgungszentrum Humboldt/Gremberg, Taunusstraße / Gremberger Straße . 858
Bezirkszentrum Mülheim, Wiener Platz / Frankfurter Straße ...................................... 894
Stadtteilzentrum Mülheim, Buchheimer Straße .......................................................... 902
Stadtteilzentrum Mülheim, Berliner Straße ................................................................. 908
Stadtteilzentrum Mülheim, Keupstraße ....................................................................... 914
Stadtteilzentrum Buchforst.......................................................................................... 920
Stadtteilzentrum Höhenhaus, Im Weidenbruch .......................................................... 926
Stadtteilzentrum Dünnwald......................................................................................... 932
Stadtteilzentrum Holweide-West................................................................................. 938
Stadtteilzentrum Holweide-Ost ................................................................................... 944
Stadtteilzentrum Dellbrück, Dellbrücker Hauptstraße ................................................. 950
Nahversorgungszentrum Mülheim, Stegerwaldsiedlung ............................................. 956
Nahversorgungszentrum Buchheim ........................................................................... 962
Nahversorgungszentrum Höhenhaus, Fixheider Weg / Berliner Straße ..................... 968
Nahversorgungszentrum Stammheim ........................................................................ 974
Nahversorgungszentrum Flittard ................................................................................ 980
ehemaliges Zentrum Mülheim, Böckingstraße............................................................ 986
Teil C: Anhang
Abbildung 1:
Haute Couture und Jugendmarken-„Flagstores“ ...............................993
Abbildung 2:
Metropolkonzepte im Bekleidungseinzelhandel ................................994
Abbildung 3:
Großflächiger Schuheinzelhandel auf der Schildergasse in Köln......996
Abbildung 4:
MAYERSCHE BUCHHANDLUNG in Aachen und Köln ....................998
Abbildung 5:
SATURN – Neue spektakuläre Citystandorte ....................................999
Abbildung 6:
Impressionen aus LOEWE Showrooms ............................................999
Abbildung 7:
Marktanteile des Lebensmitteleinzelhandels (Verteilung der
Umsätze in %).................................................................................1004
Abbildung 8:
Regionaler Verflechtungsbereich des Kölner Einzelhandels ...........1007
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
TOP 10 des Buchhandels (Umsatz in Mio. €) ...................................997
Übersicht 1:
Branchensystematik Einzelhandel ..................................................1018
Übersicht 2:
Systematik Komplementärnutzungen..............................................1019
Übersicht 3:
Betriebstypensystematik .................................................................1023
Übersicht 4:
Kriterienkatalog zur Definition der Zentrenstruktur ..........................1039
Verzeichnisse