Auswirkungsanalyse zur Neuerrichtung von Kaufland in

Transcription

Auswirkungsanalyse zur
Neuerrichtung von Kaufland in
Aalen
Auftraggeber:
Kaufland Dienstleistung
GmbH & Co. KG
Projektleitung:
Dr. Stefan Holl
Ludwigsburg, August 2012
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München
Hohenzollernstr. 12-14, 71638 Ludwigsburg
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
Telefon: 07141 / 9360-0 Telefax: 07141 / 9360-10
eMail: [email protected], http://www.gma.biz
Auswirkungsanalyse Neuerrichtung Kaufland Aalen
Vorbemerkung
Im Juli 2012 erteilte die Kaufland Dienstleistung GmbH & Co. KG der GMA, Gesellschaft
für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung eines Gutachtens zur Neuerrichtung von Kaufland am Standort „Julius-Bausch-Straße“ in Aalen.
Hierfür soll das bisher bestehende Kaufland SB-Warenhaus abgerissen und an selber
Stelle neu aufgebaut werden. Die Verkaufsflächeninhaber (inkl. der Konzessionäre) bleiben weitestgehend unverändert. Die Gesamtfläche des Vorhabens beträgt ca. 8.800 m².
Für die Bearbeitung dieser Untersuchung standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg sowie des
Auftraggebers zur Verfügung. Zudem wurde im Juli 2012 eine Standortbesichtigung sowie
eine planobjektrelevante Erhebung der Einzelhandelsbetriebe im Einzugsgebiet und im
näheren Umland vorgenommen.
Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Aalen. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach
bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität
aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr übernehmen.
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31
Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe
oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Ludwigsburg, im August 2012
SH wym
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
I.
Grundlagen
1
1.
Aufgabenstellung
1
2.
Rechtliche Grundlagen
2
3.
Definitionen und ausgewählte Marktdaten
5
II.
Standortbeschreibung und -bewertung
7
1.
Makrostandort Aalen
7
2.
Mikrostandort „Wilhelm-Merz-Straße / Julius-Bausch-Straße“
12
III.
Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft
14
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerung
14
2.
Kaufkraft im Einzugsgebiet
17
2.1
Grundlagen der Kaufkraftberechnung
17
2.2
17
IV.
Projektrelevante Angebotssituation
18
V.
Beurteilung der möglichen Auswirkungen
24
1.
Umsatzerwartung und Umsatzherkunft
24
2.
Kaufkraftbewegungen
26
3.
Städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen
29
VI.
Zusammenfassung
32
I.
Grundlagen
1.
Aufgabenstellung
In der Stadt Aalen ist die Neuerrichtung des Kaufland SB-Warenhauses am bestehenden
Standort geplant. Der bestehende Markt mit 6.000 m² VK soll mit unveränderter Größe am
bisherigen Standort neu erbaut werden. Die Verkaufsflächen der Konzessionäre werden
beibehalten und unverändert 1.800 m² betragen. Dabei werden die am aktuellen Standort
vorhandenen Nutzungen Apotheke, Bäckerei, Metzgerei, Toto/Lotto/Zeitschriften, Schuhe,
Textil, Friseur, Schuh- u. Schlüsseldienst, Geldautomat und Gastronomie auch am neuen
Standort erhalten bleiben. Die Größe der einzelnen Betriebseinheiten unterscheiden sich
nur unwesentlich von den bisherigen Betriebseinheiten, sodass auch hier keine wesentlichen Änderungen vorliegen.
Die Fläche der Mall vergrößert sich im Vergleich mit dem bestehenden Objekt in der Planung von bisher 600 m² auf 1.000 m² inkl. Rollsteigen. Bereits heute wird die Mall nicht als
Fläche genutzt, auf der Waren verkauft werden. Sie ist vielmehr – ähnlich wie auch in
größeren Einkaufszentren – den eigentlichen Betriebsstätten (Kaufland und Konzessionäre) vorgelagert und wird ausschließlich als Verkehrsfläche genutzt. Zwar handelt es sich
bei der Mallfläche im juristischen Sinn um Verkaufsfläche, allerdings gehen davon keine
Auswirkungen im raumordnerischen oder städtebaulichen Sinn aus.
Da das Gesamtvorhaben jedoch mit 8.800 m² (Kaufland SB-Warenhaus, Konzessionäre
und Mall) über der allgemein anerkannten Grenze zur Großflächigkeit (ca. 1.200 m² Geschossfläche bzw. 800 m² Verkaufsfläche) nach § 11 Abs. 3 BauNVO bzw. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg und aktueller Rechtssprechung des Bundesverwaltungsgerichtes liegt, soll zur Realisierung des Vorhabens ein Sondergebiet Einzelhandel ausgewiesen werden.
Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung werden die möglichen wirtschaftlichen, versorgungsstrukturellen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens auf die Stadt Aalen sowie die Umlandkommunen analysiert. Die Untersuchung wird
vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften des BauGB, der BauNVO sowie den
Festsetzungen der Landes- und Regionalplanung durchgeführt. Hierbei sind insbesondere
die formalen Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg zu bearbeiten,
d. h. Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot.
1
Tabelle 1:
Projektübersicht
Nutzung
Kaufland SB-Warenhaus
Bestand in m²
Neubau in m²
6.000
6.000
600
1.000
Konzessionäre
1.800
1.800
Summe
8.400
8.800
Mall, Windfang, Rollsteige
1
2
1
Verkehrsflächen ohne Verkauf.
Zusammensetzung bleibt im Neubau identisch wie im Bestand (Apotheke, Bäcker, Metzger, Schuhe, Textil, Reisebüro, Friseur, Gastronomie).
Kaufland Immobilienmanagement
2
Quelle:
2.
Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung von Einzelhandelsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar.
Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind ergänzend die landes- und regionalplanerischen Bestimmungen sowie die, das Verwaltungshandeln präzisierende Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten („Einzelhandelserlass“) vom 21. Februar 2001 heranzuziehen.
Der für diesen Zusammenhang zentrale § 11 Abs. 3 BauNVO führt in der Fassung von
1990 für großflächige Einzelhandelsbetriebe aus:
„1.
Einkaufszentren,
2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang
auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung
oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an
letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche
Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf
die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten
Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde
oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3
in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die
2
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
I.
Grundlagen
1
1.
Aufgabenstellung
1
2.
2
3.
5
II.
7
1.
Makrostandort Aalen
7
2.
12
III.
14
1.
14
2.
17
2.1
17
2.2
17
IV.
18
V.
24
1.
24
2.
Kaufkraftbewegungen
26
3.
29
VI.
Zusammenfassung
32
I.
Grundlagen
1.
Aufgabenstellung
In der Stadt Aalen ist die Neuerrichtung des Kaufland SB-Warenhauses am bestehenden
Standort geplant. Der bestehende Markt mit 6.000 m² VK soll mit unveränderter Größe am
bisherigen Standort neu erbaut werden. Die Verkaufsflächen der Konzessionäre werden
beibehalten und unverändert 1.800 m² betragen. Dabei werden die am aktuellen Standort
vorhandenen Nutzungen Apotheke, Bäckerei, Metzgerei, Toto/Lotto/Zeitschriften, Schuhe,
Textil, Friseur, Schuh- u. Schlüsseldienst, Geldautomat und Gastronomie auch am neuen
Standort erhalten bleiben. Die Größe der einzelnen Betriebseinheiten unterscheiden sich
nur unwesentlich von den bisherigen Betriebseinheiten, sodass auch hier keine wesentlichen Änderungen vorliegen.
Die Fläche der Mall vergrößert sich im Vergleich mit dem bestehenden Objekt in der Planung von bisher 600 m² auf 1.000 m² inkl. Rollsteigen. Bereits heute wird die Mall nicht als
Fläche genutzt, auf der Waren verkauft werden. Sie ist vielmehr – ähnlich wie auch in
größeren Einkaufszentren – den eigentlichen Betriebsstätten (Kaufland und Konzessionäre) vorgelagert und wird ausschließlich als Verkehrsfläche genutzt. Zwar handelt es sich
bei der Mallfläche im juristischen Sinn um Verkaufsfläche, allerdings gehen davon keine
Auswirkungen im raumordnerischen oder städtebaulichen Sinn aus.
Da das Gesamtvorhaben jedoch mit 8.800 m² (Kaufland SB-Warenhaus, Konzessionäre
und Mall) über der allgemein anerkannten Grenze zur Großflächigkeit (ca. 1.200 m² Geschossfläche bzw. 800 m² Verkaufsfläche) nach § 11 Abs. 3 BauNVO bzw. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg und aktueller Rechtssprechung des Bundesverwaltungsgerichtes liegt, soll zur Realisierung des Vorhabens ein Sondergebiet Einzelhandel ausgewiesen werden.
Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung werden die möglichen wirtschaftlichen, versorgungsstrukturellen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens auf die Stadt Aalen sowie die Umlandkommunen analysiert. Die Untersuchung wird
vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften des BauGB, der BauNVO sowie den
Festsetzungen der Landes- und Regionalplanung durchgeführt. Hierbei sind insbesondere
die formalen Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg zu bearbeiten,
d. h. Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot.
1
Tabelle 1:
Projektübersicht
Nutzung
Kaufland SB-Warenhaus
Bestand in m²
Neubau in m²
6.000
6.000
600
1.000
Konzessionäre
1.800
1.800
Summe
8.400
8.800
Mall, Windfang, Rollsteige
1
2
1
Verkehrsflächen ohne Verkauf.
Zusammensetzung bleibt im Neubau identisch wie im Bestand (Apotheke, Bäcker, Metzger, Schuhe, Textil, Reisebüro, Friseur, Gastronomie).
Kaufland Immobilienmanagement
2
Quelle:
2.
Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung von Einzelhandelsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar.
Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind ergänzend die landes- und regionalplanerischen Bestimmungen sowie die, das Verwaltungshandeln präzisierende Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten („Einzelhandelserlass“) vom 21. Februar 2001 heranzuziehen.
Der für diesen Zusammenhang zentrale § 11 Abs. 3 BauNVO führt in der Fassung von
1990 für großflächige Einzelhandelsbetriebe aus:
„1.
Einkaufszentren,
2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang
auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung
oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an
letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche
Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf
die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten
Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde
oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3
in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die
2
Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr
als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten
Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung
und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“
Neben den Instrumentarien der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
auch durch landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen.
Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg legt in Bezug auf großflächige Einzelhandelsvorhaben als wesentliche Zielsetzungen fest:
„Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige
Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in
das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen i.d.R. nur in Ober-,
Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren
Einzugsbereich deren zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich
überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich
beeinträchtigt werden. Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage
und Größe, noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Gemeinde und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.“ (Plansätze 3.3.7, 3.3.7.1 und 3.3.7.2
des LEP).
Im Regionalplan Ostwürttemberg 2010 werden weitere Vorgaben für die Ansiedlung
von Einzelhandelsgroßprojekten festgelegt:
„Nach Plansatz 2.2.3.4 des Landesentwicklungsplans sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächigen Handelsbetriebe für Endverbraucher
nur an solchen Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden, wo sie
sich nach Größe und Einzugsbereich in das zentralörtliche Versorgungssystem
einfügen.
Des Weiteren dürfen sie weder durch ihre Lage oder Größe noch durch ihre Folgewirkung das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen
Versorgungskernes oder die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im
Einzugsbereich beeinträchtigen.“
Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige
Handelsbetriebe für Endverbraucher sind nur in den Mittel- und Unterzentren der
Region zulässig. Sie dürfen nur in den zentralörtlichen Versorgungskernen errichtet werden.“
Weiterhin sind die folgenden Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg zu beachten:
3
1.
Integrationsgebot (der Standort des Vorhabens soll städtebaulich integriert sein).
Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg führt aus, dass ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Gemeinde- und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, so dass in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist.
„Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen.“ (vgl.
Nr. 3.2.2.3 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).
2.
Kongruenzgebot (das Vorhaben muss sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen)
Grundsätzlich sind „Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige
großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte)“ in das
zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. „Sie dürfen i.d.R. nur in Ober-, Mittel- und
Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.“ (vgl. Nr. 3.2 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).
Nach dem Einzelhandelserlass von Baden-Württemberg liegt
„eine Verletzung des Kongruenzgebots vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich
der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung
ist i.d.R. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des
Verflechtungsbereiches erzielt werden soll.“ (vgl. 3.2.1.4 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).
3.
Beeinträchtigungsverbot (das Vorhaben darf das städtebauliche Gefüge und die
Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen)
Gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg liegt eine wesentliche Beeinträchtigung
des zentralörtlichen Versorgungskerns (Gemeinde- und Ortskern) der Standortgemeinde
oder eine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie der
verbrauchernahen Versorgung im Einzugsbereich i. d. R. dann vor, wenn dort auf Grund
des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraftabflusses Geschäftsaufgaben drohen:
4
„Anhaltswert für eine derartige Annahme ist ein Umsatzverlust bei zentren- oder
nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 10 % und bei nicht zentrenrelevanten und nicht nahversorgungsrelevanten Sortimenten von ca. 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment“ (vgl. 3.2.2.3 Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).
Darüber hinaus hat der Gemeinderat der Stadt Aalen im April 2010 ein Einzelhandelskonzept beschlossen, das als Grundlage für die künftige Steuerung der Einzelhandelsund Standortentwicklung in Aalen dienen soll. Wesentliche Kernelemente des Einzelhandelskonzeptes sind die „Aalener Sortimentsliste“ der zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente sowie die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche gemäß
BauGB / BauNVO.
3.
Zur Einordnung des Betriebstyps Supermarkt und zur Abgrenzung gegenüber den anderen im Untersuchungsgebiet vertretenen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels
werden für ausgewählte Betriebsformen im Nachfolgenden die Definitionen kurz dargestellt:1
Supermarkt
„Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen
400 und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel führt und
einen geringen Verkaufsflächen-Anteil an Nonfood II aufweist.“
Großer Supermarkt
„Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und
Nonfood II-Artikel führt.“
SB-Warenhaus
„Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindestens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel sowie ein
umfangreiches Nonfood II-Angebot führt.“
Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentstruktur.
Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Schnitt ca. 10.500 Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt
mehr als das Doppelte an Produkten an. Lebensmitteldiscountmärkte halten dagegen im
1
Quelle: EHI, Handel aktuell 2009 / 2010.
5
Schnitt lediglich ca. 2.000 Artikel vor. Bei allen drei Betriebstypen liegt das Schwergewicht
auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Auch wenn beim Supermarkt bereits rd. 25 % der
Artikel dem Nonfoodbereich zuzuordnen sind, liegt der Umsatzschwerpunkt doch eindeutig bei Nahrungs- und Genussmitteln (ca. 80 - 90 %).
Mit einer geplanten Verkaufsfläche von ca. 6.000 m² ist der Kaufland-Markt als SBWarenhaus zu bezeichnen.
6
II.
1.
Makrostandort Aalen
Die Kreisstadt Aalen (Ostalbkreis) ist im Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg als
Mittelzentrum ausgewiesen, welches aber zusammen mit Heidenheim, Ellwangen und
Schwäbisch Gmünd den Bedarf an oberzentralen Funktionen deckt. Damit übernimmt
Aalen eine überörtliche Versorgungsfunktion.1 Die Stadt liegt auf den überregional bedeutsamen Entwicklungsachsen (Stuttgart) – Schwäbisch Gmünd – Aalen – (Nördlingen)
und (Crailsheim) – Ellwangen (Jagst) – Aalen – Heidenheim an der Brenz – Giengen an
der Brenz – (Ulm).
Die überregionale Verkehrsanbindung von Aalen wird v. a. durch die A 7 (Nord-SüdRichtung) geprägt. Über die Autobahnanschlussstellen Aalen-Westhausen und AalenOberkochen ist eine gute Anbindung gegeben. Über die B 19, B 29 und B 290 besteht
ferner eine gute Anbindung an die Mittelzentren im Umland. Durch den Bahnhof ist Aalen
an das überregionale Schienennetz (Stuttgart / Ulm / Nürnberg) angeschlossen. Des Weiteren sorgen Buslinien innerhalb des Stadtgebietes für eine Anbindung an den ÖPNV.
Die Stadt Aalen zählt aktuell ca. 66.277 Einwohner2. Zwischen 2001 und 2011 hatte Aalen einen leichten Bevölkerungsrückgang von -0,4 % zu verzeichnen. Damit steht die
Stadt im Vergleich zum Ostalbkreis (- 1,6 %) etwas besser da, d. h. Aalen hatte im selben
Zeitraum einen geringeren Bevölkerungsverlust als der Landkreis. Bis zum Jahr 2020 ist
von einem Bevölkerungsrückgang gegenüber 2011 um ca. - 1,0 % auszugehen; damit
liegt Aalen jedoch noch deutlich positiver als die Prognose für den gesamten Ostalbkreis
(- 4,6 %).3
Die Siedlungsstruktur von Aalen wird durch die Kernstadt sowie die räumlich getrennt
liegenden Stadtteile Wasseralfingen, Unterrombach / Hofherrnweiler, Unterkochen, Fachsenfeld, Ebnat, Dewangen, Waldhausen und Hofen geprägt.
1
Der Mittelbereich Aalen umfasst die Gemeinden Abtsgmünd, Bopfingen, Essingen, Hüttlingen, Kirchheim am Ries, Lauchheim, Neresheim, Oberkochen, Riesbürg und Westhausen
2
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stand: 31.12.2011)
3
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Basisjahr 2008
7
Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum
Legende
Mittelzentrum
Unterzentrum
Kleinzentrum
Mittelbereich
erstellt mit Regiograph Planung 12;
GMA-Bearbeitung 2012
8
In der Wirtschaftsstruktur Aalens nimmt der Sektor des produzierenden Gewerbes die
größte Stellung ein. So waren von den 30.822 registrierten sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten 2011 am Arbeitsort Aalen ca. 42,1 % im produzierenden Gewerbe tätig.
Während im Bereich sonstige Dienstleistungen mit 41,6 % nur knapp weniger Menschen
beschäftigt waren. Eine untergeordnete Rolle in der Aalener Wirtschaftsstruktur nimmt der
Dienstleistungsbereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe ein. Hier waren 2011 nur
16,2 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten tätig.
Insgesamt verfügt die Stadt über einen positiven Pendlersaldo; den 16.824 Beschäftigen
am Arbeitsort stehen rd. 9.601 Beschäftigte am Wohnort gegenüber. Dadurch errechnet
sich für das Jahr 2011 ein positiver Saldo von ca. 7.223 Personen1.
Für die Stadt Aalen als Einzelhandelsstandort besteht eine Konkurrenzsituation mit den
benachbarten Mittelzentren Schwäbisch Gmünd, Heidenheim, Nördlingen und Ellwangen
sowie den Oberzentren Stuttgart und Ulm. Als wesentliche Einkaufslagen in Aalen sind zu
nennen :
Die innerstädtische Einkaufslage im Bereich der historischen Altstadt mit Marktplatz, Reichstädter Straße, Mittelbachstraße und Beinstraße. Auch die angrenzenden Seitenstraßen und Plätze, die als Fußgängerzone ausgewiesen sind, sind
dem Haupteinkaufsbereich von Aalen zuzuordnen. Die innerstädtische Einkaufslage von Aalen ist überwiegend durch klein- bis mittelflächige Einzelhandelsbetriebe
lokaler Anbieter geprägt. Zudem ist auf einige großflächige Magnetbetriebe (K&L
Ruppert, Hennes & Mauritz, die Textilhäuser Funk und Saturn) hinzuweisen. Dabei
ist insbesondere der Bereich Marktplatz mit den Einkaufsmagneten K&L Ruppert
sowie Hennes & Mauritz als 1a-Lage einzustufen. Insgesamt weist die Aalener
Haupteinkaufslage ein deutliches Süd-Nord-Gefälle auf, was sich in einer abnehmenden Fußgängerfrequenz und einem deutlich geringeren Geschäftsbesatz
zeigt. Um dieses Gefälle auszugleichen und der Innenstadt weitere Anziehungskraft zu verleihen, wurde im September 2011 das Mercatura-Center eröffnet.
Südwestlich der Kernstadt befindet sich im Industriegebiet West eine größere
Einzelhandelsagglomeration. Hier werden v. a. innenstadtrelevante Sortimente wie
1
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stand: 30.06.2011).
9
Bekleidung, Schuhe, Drogeriewaren, Elektrowaren, Spielwaren in Fachmärkten
sowie Nahrungs- und Genussmittel (Supermarkt, Lebensmitteldiscounter) angeboten. Ebenfalls im Gewerbegebiet West ist das Einrichtungshaus Rieger ansässig,
das auch ein deutliches Angebot im Bereich zentrenrelevanter Sortimente (Heimtextilien, Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik) vorhält.
Eine weitere Einzelhandelsagglomeration findet sich im Bereich „Im Hasennest /
E.-Pfeiffer-Straße“, wo mit einem E-Center, einem Norma Lebensmitteldiscounter, dem toom Bau- und Gartenmarkt, Expert Nubert sowie dem Schuhfachmarkt
Reno und Vögele-Textilfachmarkt v. a. Fachmarktanbieter angesiedelt sind.
Südöstlich der Innenstadt ist auf den Einzelhandelsbesatz entlang der WilhelmMerz-Straße / Julius-Bausch-Straße hinzuweisen; hier sind, neben dem Planstandort mit dem SB-Warenhaus Kaufland weitere Einzelhandelsanbieter ansässig, wie ein Dehner Gartencenter oder der Modepark Röther.
Im Einzelhandelskonzept der Stadt Aalen sind neben dem zentralen Versorgungsbereich
Innenstadt noch zwei zentrale Versorgungsbereiche in den Zentren der Stadtteile Wasseralfingen und Unterkochen i. S. des Baugesetzbuches abgegrenzt. Darüber hinaus
stellt das Einzelhandelskonzept Aalen 2010 weitere Nahversorgungsstandorte in den weiteren Stadtbezirken und Teilorten dar, die zwar keine zentralen Versorgungsbereiche i. S.
des BauGB sind, als integrierte Nahversorgungsangebote für die unmittelbar im Nahbereich wohnende Bevölkerung jedoch eine hohe Versorgungsbedeutung aufweisen und
gemäß Einzelhandelskonzept daher ebenfalls schützenswert sind. Solche Nahversorgungsbereiche sind in den Stadtbezirken Fachsenfeld, Ebnat, Dewangen und Waldhausen abgegrenzt.
10
Karte 2: Der Planstandort und wesentliche Einzelhandelslagen in Aalen
Im Hasennest / E.-Pfeiffer-Str:
u.a., E-Center, Norma, Vögele
Mode, Expert Nubert, toom
Baumarkt
zentraler
Versorgungsbereich Aalen
P
W.-Merzstr. / J.-Bausch-Str.: u.
a. Kaufland, Dehner
Gartencenter, Modepark Röther
Industriegebiet West: u.a. Rewe,
Möbel Rieger, Media Markt, dm,
rofu Kinderland
Quelle: GMA 2012, erstellt mit Regiograph Planung
11
2.
Bei dem Vorhaben handelt es sich um den Neubau des derzeit bereits bestehenden
Kaufland SB-Warenhauses am bisherigen Standort. Ebenso wie der bisherige Standort
soll die Verkaufsfläche beibehalten werden. Die einzige Flächenvergrößerung wird die
Mall erfahren und von bisher 600 m² auf 1.000 m² anwachsen. Die zusätzliche Fläche
wird v. a. für den Einbau großzügiger Rollsteigen erforderlich, die die Parkieranlagen mit
der Verkaufsebene verbindet. Jedoch dient diese Fläche nicht dem Verkauf sondern als
Verkehrsfläche.
Direkt nördlich an das Planareal grenzen die Bahngleise der Strecke Stuttgart – Aalen an
den Standort an. Daran schließt sich nördlich in Folge das Landratsamt des Ostalbkreises
an. Im Osten an der Wilhelm-Merz-Straße befinden sich mit dem Gartencenter Dehner
und dem Modepark Röther zwei weitere großflächige Einzelhandelsanbieter. Südöstlich
schließen ein Fabrikgebäude und zwei PKW-Händler an den Standort an, der im Südwesten schlussendlich von Julius-Bausch-Straße und dahinterliegender Wohnbebauung begrenzt wird.
Die verkehrlichen Rahmenbedingungen werden sich durch die Neuerrichtung des SBWarenhaus Kaufland voraussichtlich nicht ändern. Die Haupterschließungsfunktion wird
weiterhin die Julius-Bausch-Straße übernehmen, welche sowohl über die Stuttgarter
Straße als auch über die Burgstallstraße eine Anbindung an die im Süden verlaufende B
19 herstellt. Zudem besteht die Möglichkeit über die Wilhelm-Merz-Straße und dann die
Marienstraße Zugang zur Kauflandfiliale zu finden. Es besteht außerdem die Möglichkeit,
den Standort auch fußläufig aus der Innenstadt leicht zu erreichen. An den ÖPNV ist der
Standort über eine Bushaltestelle im Bereich der Wilhelm-Merz-Straße angebunden. Die
Betriebsform des SB-Warenhaus mit Verkaufsflächen über 5.000 m² finden sich i. d. R.
nicht an so gut integrierten Standorten wie er in Aalen vorzufinden ist. Daher übernimmt
der Anbieter Kaufland wesentliche Versorgungsfunktion für den gesamten Nahbereich
und Teile des Mittelbereiches von Aalen und ist daher als wesentlicher Lebensmittelanbieter in Aalen hervorzuheben.
Der Anbieter Kaufland ist bereits seit langem an diesem Standort in Aalen etabliert. Daher
werden sich durch die Neuerrichtung von Kaufland am bisherigen Standort keine Veränderungen bezüglich der Einzelhandelsstrukturen in Aalen ergeben.
12
Die spezifischen Eigenschaften des Standortes können zusammenfassend in positive und
negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese standortspezifischen Eigenschaften
haben sowohl Einfluss auf die städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Gegebenheiten im Standortumfeld als auch auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und die
damit korrespondierende Umsatzerwartung des geplanten Marktes.
Positive Standorteigenschaften
+
Anbieter Kaufland seit vielen Jahren am Standort Julius-Bausch-Straße angesiedelt
+
gute lokale und regionale Verkehrsanbindung
+
ÖPNV Anschluss in näherem Umfeld
+
Standort bereits als Einzelhandels- und Nahversorgungsstandort etabliert
+
Möglichkeit zu Kopplungseinkäufen
+
ausreichende Flächenverfügbarkeit
+
keine zusätzliche Flächenversiegelung.
Negative Standortfaktoren
-
nicht Teil des zentralen Versorgungsbereiches, gemäß Einzelhandelskonzept der
Stadt Aalen.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich durch die Neuerrichtung von
Kaufland am selben Standort keine wesentlichen Änderungen bezüglich der Standortrahmenbedingungen ergeben werden. Durch den geplanten Neubau von Kaufland am bisherigen Areal werden insbesondere die Defizite der in die Jahre gekommenen Immobilie
beseitigt und eine moderne Betriebsstätte der Fa. Kaufland errichtet. Der Neubau ohne
Verkaufsflächenerweiterung dient somit überwiegend der Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit des Anbieters Kaufland sowie der Anpassung der Betriebsstätte an moderne
Standort-, Immobilien- und betriebliche Anforderungen. Am bestehenden Einzugsgebiet
oder an sonstigen übergeordneten Rahmenbedingungen ändert sich durch die Neuerrichtung am bisherigen Standort grundsätzlich nichts.
13
III.
1.
Die Abgrenzung des Einzugsgebietes stellt die wesentliche Grundlage zur Ermittlung des
Bevölkerungspotenzials und der damit zur Verfügung stehenden Kaufkraft für das geplante SB-Warenhaus dar. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich
definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen werden.
Zur Abgrenzung und Einteilung des Einzugsgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen:
wesentliche Strukturdaten des Untersuchungsraums (z. B. Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)
die Verkehrserschließung im Untersuchungsraum und die damit zusammenhängenden Zeit-Distanz-Werte
Ausstrahlung des Vorhabens aufgrund des Standortes, der Dimensionierung und
der aus der Nähe zu anderen Einzelhandelsbetrieben im Einzelhandelsbesatz Julius-Bausch-Straße / Wilhelm-Merz-Straße resultierenden Synergieeffekte
die Angebotssituation in Aalen und den umliegenden Städten und Gemeinden
Ergebnisse aus anderen GMA-Untersuchungen in Aalen und der Region.
Das Einwohnerpotenzial für das Einzugsgebiet von Kaufland in Aalen umfasst im Wesentlichen den Nahbereich des Mittelzentrums Aalen mit ca. 104.207 Einwohner und teilt sich
wie folgt auf:
Zone I:
Aalen
Zone II:
Essingen, Oberkochen,Westhausen,
Abtsgmünd, Hüttlingen, Lauchheim
ca. 66.277 Einwohner
ca. 37.930 Einwohner
ca. 104.207 Einwohner1.
Zone I – II: insgesamt
1
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (Stand 31.12.2011).
14
Zone I des Einzugsgebietes bildet die Stadt Aalen. Hier ist aufgrund der geringen Entfernung zum Vorhabenstandort mit der höchsten Einkaufsorientierung an den Standort zu
rechnen. Jedoch bleibt hierbei ebenfalls festzuhalten, dass in Aalen im Bereich der Lebensmittelvollsortimenter und -discounter mehrere Wettbewerber vorhanden sind, welche
bei der Ermittlung der zu erzielenden Marktanteile zu berücksichtigen sind.
Zone II des Einzugsgebietes wird durch die dem Nahbereich des Mittelzentrums Aalen
zugehörigen Kommunen Essingen, Oberkochen, Westhausen, Abtsgmünd, Hüttlingen
und Lauchheim gebildet. Insbesondere das direkt westlich des Standorts gelegene Essingen weißt eine starke Einkaufsorientierung an den Standort Aalen auf trotz zweier vorhandener Lebensmittelanbieter am Ort. Auch aus Richtung der südlich gelegenen Kommune Oberkochen ist mit Einkaufsverflechtungen an den Standort zu rechnen, auch wenn
hier ebenfalls einzelne, aber kleinere Lebensmittelmärkte vorhanden sind. Diese Versorgungslage lässt sich auch auf die Gemeinden Abtsgmünd, Hüttlingen und Westhausen
übertragen. Lediglich in Lauchheim findet sich nur ein kleinerer Anbieter. Aufgrund der
Distanz zum Standort Aalen sind voraussichtlich aus den Kommunen Abtsgmünd und
Lauchheim etwas geringere Kundenzuführeffekte zu erwarten als bei den näher gelegenen Kommunen.
Neben den Kommunen im Nahbereich von Aalen ist aufgrund der Größe des Anbieters
Kaufland auch mit über den Nahbereich hinausgehende Kundenverflechtungen zu rechnen. Diese Kunden werden in der folgenden Analyse anhand von sog. Streukundenpotenzialen angemessen berücksichtigt. Dieses Potential ist in Aalen allerdings begrenzt, da
in den umliegenden Mittelzentren Ellwangen (Jagst), Schwäbisch Gmünd und Heidenheim ebenfalls SB-Warenhäuser der Firma Kaufland vertreten sind.
In diesem Streukundenpotential befinden sich auch die potentiellen Kunden der Kommunen Bopfingen, Kirchheim am Ries, Riesbürg und Neresheim. Zwar gehören sie laut LEP1
zum Mittelbereich Aalen, jedoch bestehen hier starke Einkaufsverflechtungen mit dem
SB-Warenhausstandort Kaufland Nördlingen. Im Falle Neresheim auch teilweise mit dem
Standort in Heidenheim.
1
Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002.
15
Karte 3: Einzugsgebiet des Vorhabens
Legende
Zonen
Zone I
Kaufland
Zone II
Kaufland
Nördlingen
Kaufland
Schw. Gmünd
Kaufland
HDH
16
2.
2.1
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung
ca. € 5.349.
Bezogen auf das konkrete Vorhaben (Lebensmittel) in Aalen betragen die Pro-KopfAusgaben
ca. € 1.810.
2.2
Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist zudem das lokale Kaufkraftniveau
zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer der GfK liegt das Kaufkraftniveau in Aalen bei
103,2 und damit auf überdurchschnittlichem Niveau (100,0 = Bundesdurchschnitt). Im
überörtlichen Einzugsgebiet werden – mit Ausnahme von Abtsgmünd (99,7) – ebenfalls
überdurchschnittliche Werte erreicht.1
Für das Einzugsgebiet beläuft sich das Kaufkraftpotenzial für Nahrungs- und Genussmittel damit auf ca. 195,3 Mio. €. Davon entfallen auf:
Zone I:
ca. 123,8 Mio. €
Zone II:
ca. 71,5 Mio. €.
Zusätzlich ist bei SB-Warenhäusern auch ein Umsatzanteil mit Randsortimenten des
Nichtlebensmittelbereiches zu berücksichtigen, welcher im Fall von Kaufland ca. 25 %
beträgt.
1
Quelle: GfK. Die GfK berechnet das Kaufkraftniveau auf Basis der Steuerstatistik.
17
IV.
Zur Bewertung der Einzelhandelssituation in Aalen und im Umland wurde von der GMA im
Juli 2012 eine Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt und
die bereits vorhandenen Daten für den Standort Aalen aktualisiert. Als Wettbewerber für
Kaufland gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten
werden, die in einem SB-Warenhaus geführt werden. Allerdings ist aufgrund der Flächengröße bzw. des Betriebstyps und des spezifischen Einkaufsverhaltens der Bevölkerung
davon auszugehen, dass sich die Marktwirkungen nicht gleichmäßig auf alle Wettbewerber verteilen werden. Vielmehr werden die Anbieter gleichen Betriebstyps stärker betroffen sein.
In Zone I (Aalen) ist im Nahrungs- und Genussmittelsektor auf folgende strukturprägende
Anbieter hinzuweisen:
Kaufland (Planobjekt Neuerrichtung), SB-Warenhaus, Julius-Bausch-Straße, ca.
6.000 m² Verkaufsfläche, Lage südlich der Innenstadt am Standort Julius-BauschStraße / Wilhelm-Merz-Straße, im weiteren Standortumfeld Gartencenter Dehner
und Modepark Röther, gute verkehrliche Erreichbarkeit, Defizite hinsichtlich
Marktauftritt
und
Immobilieneigenschaften,
nicht
mehr
zeitgemäßes
SB-
Warenhaus.
E-Center, Großer Supermarkt, Heinrich-Rieger-Straße, ca. 3.000 m² Verkaufsfläche, Lage in Einzelhandelsagglomeration „Im Hasennest / E.-Pfeiffer-Straße“, im
Verbund kik Textilfachmarkt und Tedi Discount, im weiteren Standortumfeld u. a.
Norma Lebensmitteldiscounter sowie Reno Schuhfachmarkt und toom Baumarkt,
Autokundenorientierter nicht integrierter Standort.
Rewe, Supermarkt, Daimlerstraße, ca. 1.600 m² Verkaufsfläche, Lage im Gewerbegebiet West, in der Agglomeration „ Gentner Westside“ mit u. a. kik Textilfachmarkt sowie Gentner Modecenter und dm Drogeriemarkt. Im weiteren Standortumfeld Media Markt und Intersport, autokundenorientierter nicht integrierter Standort.
Lidl, Lebensmitteldiscounter, Wilhelmstraße, ca. 1.100 m² Verkaufsfläche, Lage
am Nordrand des Gewerbegebietes Wasseralfingen, Nahversorgungsfunktion für
umliegende Wohngebiete, leistungsfähiger und moderner Wettbewerber.
18
Lidl, Lebensmitteldiscounter, Carl-Zeiss-Straße, ca. 1.000 m² Verkaufsfläche, Lage im Gewerbegebiet West, im weiteren Standortumfeld Einzelhandelagglomeration „Gentner Westside“ mit u. a. Rewe sowie dm Drogeriemarkt und Media Markt,
gute verkehrliche Erreichbarkeit, autokundenorientiert.
Lidl, Lebensmitteldiscounter, Ulmer Straße, ca. 1.000 m² Verkaufsfläche, Lage im
Gewerbegebiet an der Ulmer Straße, im direkten Standortumfeld ein Aldi Lebensmitteldiscounter, autokundenorientiert.
Rewe, Supermarkt, Gartenstraße, ca. 1.000 m² Verkaufsfläche, Nahversorgungsfunktion für die umliegende Wohnbebauung, ausreichende Stellplatzzahl.
Aldi, Lebensmitteldiscounter, Auguste-Keßler-Straße, ca. 850 m² Verkaufsfläche,
Lage am östlichen Rand des Gewerbegebiet Wasseralfingen, ausreichende Stellplatzzahl.
Norma, Lebensmitteldiscounter, E.-Pfeiffer-Straße, ca. 800 m² Verkaufsfläche,
Lage in Einzelhandelsagglomeration „Im Hasennest / E.-Pfeiffer-Straße“, im weiteren Standortumfeld mit u. a. einem E-Center Supermarkt sowie einem Reno
Schuhfachmarkt und einem toom Baumarkt, autokundenorientierter Standort.
Netto, Lebensmitteldiscounter, Ellwanger Straße, ca. 800 m² Verkaufsfläche, Bäckerei im Vorkassenbereich, Nahversorgungsfunktion für die umliegende Wohnbebauung.
Netto, Lebensmitteldiscounter, Bischof-Fischer-Straße, ca. 800 m² Verkaufsfläche,
Nahversorgungsfunktion
für
die
umliegende
Wohnbebauung,
zeitgemäßer
Marktauftritt.
Aldi, Lebensmitteldiscounter, Carl-Zeiss-Straße, ca. 750 m² Verkaufsfläche, Lage
im Gewerbegebiet West, ausreichende Stellplatzzahl, autokundenorientierter
Standort.
Rewe, Supermarkt, Eugenstraße, ca. 750 m² Verkaufsfläche, Lage im östlichen
zentralen Bereich von Wasseralfingen, Nahversorgungsfunktion für umliegende
Wohnbebauung.
Aldi, Lebensmitteldiscounter, Kochertalstraße, ca. 750 m² Verkaufsfläche, Lage im
Gewerbegebiet an der Ulmer Straße, im direkten Standortumfeld ein Lidl Lebensmitteldiscounter, ausreichende Stellplatzzahl.
19
Edeka Neukauf, Supermarkt, Hofherrnstraße, ca. 650 m² Verkaufsfläche, Nahversorgungsfunktion für die umliegende Wohnbebauung in Hofherrenweiler.
Netto, Lebensmitteldiscounter, Gartenstraße, ca. 650 m² Verkaufsfläche, gut frequentierter Lebensmitteldiscounter, Nahversorgung für die Aalener Innenstadt.
Netto, Lebensmitteldiscounter, Fackelbrückenstraße, ca. 650 m² Verkaufsfläche,
Lage am Rande des Gewerbegebiet West, gute verkehrliche Erreichbarkeit, Nahversorgung für angrenzende Wohnbebauung.
Netto, Lebensmitteldiscounter, Thurn-und-Taxis-Straße, ca. 550 m² Verkaufsfläche, Lage im Gewerbegebiet Ebnat, Nahversorgungsstandort für den Stadtteil Ebnat, gute verkehrliche Erreichbarkeit, ausreichende Stellplatzzahl.
Netto, Lebensmitteldiscounter, Alte Heidenheimer Straße, ca. 500 m² Verkaufsfläche, Nahversorgungsstandort für umliegende Wohnbebauung, nicht mehr zeitgemäße Verkaufsfläche.
Reformhaus Kaliss, Reformwaren, Nördlicher Stadtgraben, ca. 400 m² Verkaufsfläche, zentrale Lage in der Innenstadt im neuerrichteten Mercatura Center Aalen.
Auf die in Aalen ansässigen Hauptanbieter im Lebensmittelbereich entfällt eine Verkaufsfläche von ca. 23.500 m². Neben den o. g. strukturprägenden Lebensmittelbetrieben sind
in Aalen eine Vielzahl kleinflächiger Spezialanbieter ansässig, welche insbesondere in der
Aalener Innenstadt zu finden sind. Ergänzt wird das Angebot durch zahlreiche Betriebe
aus dem Lebensmittelhandwerk auch in den Stadtteilen sowie durch mehrere Getränkeanbieter1.
1
Gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Aalen sind im Lebensmittelsektor inkl. aller
Klein- und Spezialanbieter sowie des Lebensmittelhandwerks 32.275 m² Verkaufsfläche
vorhanden
20
Karte 4: Lage des Planstandortes SB-Warenhaus und Hauptwettbewerber in Aalen
21
In Zone II des Einzugsgebietes (Essingen, Oberkochen, Westhausen, Abtsgmünd, Hüttlingen, Lauchheim) ist folgende Angebotssituation festzuhalten:
In Essingen wird die Angebotssituation durch einen Penny-Lebensmitteldiscounter mit ca. 800 m² Verkaufsfläche und einen Rewe-Supermarkt mit ca.
1.250 m² Verkaufsfläche dominiert. Des Weiteren sind mehrere kleinflächige Lebensmittelanbieter (Bäcker, Metzger usw.) vorhanden.
In Abtsgmünd wird die Angebotssituation durch einen Penny-Lebensmitteldiscounter mit ca. 800 m² Verkaufsfläche sowie einen Rewe-Supermarkt mit ca.
1.400 m² Verkaufsfläche geprägt. Darüber hinaus wird die Angebotssituation durch
einen Nah und gut-Lebensmittelmarkt mit ca. 100 m² und Lebensmittelhandwerk
(Bäcker, Metzger) für die Nahversorgung ergänzt.
In Hüttlingen sind zwei E-aktiv Supermärkte mit ca. 850 m² und 950 m² Verkaufsfläche und ein Penny-Lebensmitteldiscounter mit ca. 800 m² Verkaufsfläche vorhanden. Das Angebot wird durch Bäcker und Metzger ergänzt.
In Lauchheim stellt ein Diska-Supermarkt mit ca. 650 m² Verkaufsfläche die Nahversorgung vor Ort sicher, welche darüber hinaus noch durch das Angebot von
Bäcker und Metzger ergänzt wird.
In Oberkochen wird die Angebotssituation durch einen E-aktiv-Supermarkt mit
ca. 1.400 m² Verkaufsfläche sowie durch einen Netto-Lebensmitteldiscounter mit
ca. 750 m² Verkaufsfläche und einen Norma-Lebensmitteldiscounter mit ca. 400
m² Verkaufsfläche dominiert. Die Nahversorgungssituation wird durch Bäcker und
Metzger ergänzt.
In Westhausen wird die Versorgungsfunktion durch einen Lidl-Lebensmitteldiscounter mit ca. 1.150 m² Verkaufsfläche sowie einen Edeka-Supermarkt mit ca.
1.100 m² Verkaufsfläche und einen Netto-Lebensmitteldiscounter mit ca. 800 m²
Verkaufsfläche sichergestellt. Darüber hinaus sind Bäcker und Metzger ergänzend
vorhanden.
Unter Berücksichtigung der strukturprägenden Wettbewerber lässt sich eine Verkaufsfläche von ca. 13.200 m² im Umland feststellen.
22
Bezüglich der quantitativen Bewertung der Angebotssituation im Nahbereich von Aalen
lässt sich folgende Verkaufsflächenausstattung unter Berücksichtigung der derzeit ansässigen Hauptanbieter im Lebensmittelbereich ableiten:
Verkaufsflächenausstattung Aalen:
23.500 m² VK : 66.277 Einwohner = 350 m² VK / 1.000 Einwohner
Verkaufsflächenausstattung in den umliegenden Kommunen (Nahbereich):
13.200 m² VK : 37.930 Einwohner = 350 m² VK / 1.000 Einwohner
Verkaufsflächenausstattung im gesamten Nahbereich:
36.700 m² VK : 104.207 Einwohner = 350 m² VK / 1.000 Einwohner.
Anhand der Daten zur Verkaufsflächenausstattung lässt sich für den Nahbereich Aalen
eine durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung von 350 m² VK / 1.000 Einwohner festhalten. Dabei entfällt der größte Teil der Verkaufsflächenausstattung auf die Stadt Aalen
selbst, in der großflächige Betriebsformen den Lebensmitteleinzelhandel dominieren. In
den umliegenden Kommunen des Nahbereiches ist ebenfalls eine Flächenausstattung in
dieser Größenordnung festzuhalten. Der Wert von 350 m² Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner ist insgesamt als „normal“ zu bewerten. Es liegt weder eine besonders hohe noch
eine besonders niedrige Ausstattung vor.
In qualitativer Hinsicht bleibt für die Angebotssituation im Bereich der größeren Lebensmittelmärkte festzuhalten, dass insbesondere Kaufland am Standort „Julius-BauschStraße“ derzeit nicht mehr den aktuellen Anforderungen aus immobilienseitiger Sicht entspricht. Dieser Standort stellt heute einen wesentlichen Faktor zur Sicherung der Nahversorgung der Stadt Aalen und der Bevölkerung im Nah- bzw. Mittelbereich von Aalen dar,
da am Standort Aalen sonst kein weiteres SB-Warenhaus vertreten ist. Durch die angestrebte Neuerrichtung erfolgt somit eine Modernisierung zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit des Anbieters Kaufland, ohne dass auf gesamtstädtischer Ebene eine Verkaufsflächenerhöhung erfolgt.
23
V.
1.
Für die Ermittlung des zu erwartenden Umsatzes des neuerrichteten Kaufland SBWarenhauses wurde das Marktanteilkonzept zugrunde gelegt, das von einer Gegenüberstellung des relevanten Angebotes des Untersuchungsobjekts mit dem für das Einzugsgebiet errechneten Nachfragevolumen ausgeht. Wesentliche Rahmenbedingungen der
Einschätzung der Umsatzerwartung sind der Standort, die dargelegte Wettbewerbssituation, die geplante Dimensionierung des Marktes sowie die Nähe zu Einzelhandelsbetrieben, durch die Synergieeffekte für Kaufland zu erwarten sind.1
Tabelle 2:
Marktanteile und Umsätze des geplanten Kaufland SB-Warenhauses
Zonen
Kaufkraft in Mio. €
Marktanteil in %
Umsatz in Mio. €
Zone I (Aalen)
123,8
12 - 13
15,5
Zone II (Umland)
71,5
7-8
5,4
Streuumsätze (10%)
Summe Food
--195,3
2,1
---
23,0
Nonfood (25%)
---
7,7
Gesamt
---
30,7
--Quelle:
Ausweis nicht sinnvoll.
GMA-Berechnungen 2012 (ca.-Werte, gerundet).
Für das neuerrichtete Kaufland SB-Warenhaus ergibt sich eine Umsatzleistung im Lebensmittelbereich von ca. 23 Mio. €. Werden zudem die Umsätze im Nichtlebensmittelsektor (ca. 25 %) hinzugerechnet, errechnet sich ein Gesamtumsatz von ca. 30,7 Mio. €.
Bei einer Verkaufsfläche von ca. 6.000 m² ergibt sich damit eine Verkaufsflächenproduktivität von ca. 5.100 € / m². Dabei handelt es sich um eine überdurchschnittliche Flächenproduktivität für SB-Warenhäuser in der geplanten Größenordnung, welche insbesondere
aus der Tatsache resultiert, dass das Kaufland das einzige SB-Warenhaus im Mittelbereich Aalen ist, und sich in einer Verbundlage mit anderen großflächigen Einzelhandelsbetrieben befindet.
1
Wäre eine Realisierung des gleichen SB-Warenhauses an einem Solitärstandort fernab
leistungsfähiger Einzelhandelsverbundlagen geplant, so wäre von geringeren Marktanteilen und Umsätzen auszugehen.
24
Die Betrachtung der Umsatzherkunft macht bereits an dieser Stelle deutlich, dass über
90 % des Umsatzes mit Kunden aus dem Mittelbereich Aalen generiert werden. Lediglich
die Streuumsätze in Höhe von 10 % können nicht exakt hinsichtlich ihrer Herkunft definiert
werden. Sie stammen zum größten Teil jedoch auch aus dem Mittelbereich Aalen (v. a.
Bopfingen). Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Mittelbereiches sind nur in stark untergeordneter Form zu erwarten.
Die Umsatzleistungen der geplanten Konzessionäre werden nahezu unverändert bleiben. Sowohl die Anbieter als auch die vorgesehene Verkaufsflächengröße werden im
Neubau identisch mit dem Altstandort sein. Insbesondere sollen die bereits vorhandenen
Sortimente Textil mit ca. 350 m² Verkaufsfläche und Schuhe mit ca. 650 m² Verkaufsfläche wie bisher auch wieder integriert werden. Dabei wird keines der Sortimente über der
Grenze zur Großflächigkeit von 800 m² liegen.
Die Bedeutung der Konzessionsflächen stellt sich folgendermaßen dar:
In der Warengruppen Textil und Schuhe weißt das Einzelhandelskonzept der Stadt
Aalen Verkaufsflächen von insgesamt 32.700 m² und einem Umsatzvolumen von
85 Mio. € aus1.
Im Kaufland-Standort befinden sich davon 1.000 m², d. h. 3 % der Gesamtverkaufsfläche für Textil und Bekleidung.
Da sich im Rahmen des Neubaus die Fläche von ca. 1.000 m² nicht vergrößert,
können negative Effekte allenfalls aus der gesteigerten Attraktivität des Neubaus
resultieren.
Selbst unter einer worst-case-Annahme2 lassen sich daraus jedoch keine negativen Auswirkungen auf die Innenstadt ableiten. Rechnerisch liegen mögliche Umverteilungswirkungen unter 1 % und damit unter der Nachweisgrenze.
1
Dr. Donato Accocella Stadt- und Regionalentwicklung – Gutachten als Grundlage für eine
Einzelhandelskonzeption für die Stadt Aalen, Seite 33. Die Daten beinhalten noch nicht
das Mercatura-Einkaufszentrum. Mittlerweile dürfte die entsprechende Verkaufsfläche bei
ca. 40.000 m² liegen.
2
15 % Umsatzzuwachs durch Modernisierung.
25
2.
Kaufkraftbewegungen
Die Stadt Aalen verfügt – wie bereits im vorhergehenden Kapitel ausführlich dargelegt – in
quantitativer Hinsicht über eine durchschnittliche Ausstattung im Nahrungs- und Genussmittelbereich. Auch die Nachbargemeinden sind überwiegend gut versorgt. Für die Stadt
Aalen ist hinsichtlich der qualitativen Bewertung der Angebotssituation festzustellen, dass
insbesondere das zur Neuerrichtung vorgesehene Kaufland SB-Warenhaus hinsichtlich
des Marktauftrittes, der Verkaufsflächendimension, der Warenpräsentation und der Immobilieneigenschaften als nicht mehr zeitgemäß einzuordnen ist. Durch die Verlagerung
und Beibehaltung der Verkaufsfläche wird der Standort von Kaufland in Aalen langfristig
gesichert und an aktuelle Kunden- und betriebliche Anforderungen angepasst, um so
auch langfristig eine wichtige Rolle zur Sicherung der Nahversorgung spielen zu können.
Folgende Kaufkraftbewegungen sind bei der Neuerrichtung von Kaufland mit 6.000 m² VK
zu erwarten:
Ein Großteil der durch das Vorhaben von Kaufland zu erwartenden Umsätze ist
schon heute durch den Altstandort gebunden. I. S. einer sogenannten Worst-Case
Betrachtung wird davon ausgegangen, dass trotz gleichbleibender Verkaufsfläche
durch die Attraktivität des Neubaus ein Umsatzzuwachs von bis zu 15 % stattfindet. So erwirtschaftet der neu zu errichtende Kaufland-Markt derzeit eine Gesamtumsatzleistung von ca. 26,1 Mio. €. Davon entfallen ca. 19,6 Mio. € auf den Lebensmittelbereich und 6,5 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbereich. Dieser Umsatz
ist bereits heute am Standort Aalen gebunden und daher als nicht umverteilungsrelevant gegenüber den sonstigen Anbietern in Aalen anzusehen.
Bei einer gesteigerten Flächenleistung von bis zu 15 % als Resultat aus dem verbesserten Marktauftritt, den besseren Parkbedingungen und der modernen Immobilie, würde sich der Umsatz auf ca. 30,7 Mio. € und damit um 4,6 Mio. € erhöhen.
Für den Lebensmittelumsatz würde dies eine Umsatzsteigerung um 3,5 Mio. €
bedeuten, für den Nonfoodbereich 1,1 Mio. €.
Gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Aalen erwirtschaftet der Lebensmittelhandel (inkl. Lebensmittelhandwerk) ein Umsatzvolumen von ca. 145 Mio €. Weitere
65 – 70 Mio. € werden in den Umlandkommunen (Zone II des Einzugsgebietes)
erwirtschaftet.
Daraus lassen sich folgende Umverteilungsquoten ableiten:
26
Aalen:
1–2%
1
Umland :
1 – 2 %.
Außerhalb des Einzugsgebietes und insbesondere in den umliegenden Zentralen
Orten lassen sich die Umsatzverluste mit Methoden der prognostischen Marktforschung nicht mehr nachweisen.
Die im Nonfoodsortiment ausgelösten Umverteilungswirkungen liegen bei ca.
1,1 Mio. €. Diese verteilen sich auf eine Vielzahl von Betrieben und Sortimenten in
Aalen. Städtebauliche Auswirkungen können bei dieser Größenordnung nicht
nachgewiesen werden.
Wie bereits in den vorangegangenen Kapiteln ausführlich dargelegt, werden die
Konzessionärsflächen sowie deren Belegung, Größe und Sortimentszusammensetzung unverändert bleiben. So werden die im bestehenden Kaufland derzeit vorhandenen Nutzungen Bäckerei, Metzgerei, Toto/Lotto/Zeitschriften, Schuhe, Textil,
Friseur, Schuh- u. Schlüsseldienst, Reisebüro und Gastronomie auch im neuerrichteten Kaufland umgesetzt. Durch die Beibehaltung der Belegung, der Sortimentszusammensetzung und der Größe der einzelnen Betriebsstätten sind Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche auszuschließen.
Die Mallflächen sind nicht der Verkaufsfläche im engeren Sinne sondern den Verkehrsflächen zuzuordnen. Die Mallfläche wird im Vergleich zu dem bestehenden
Kaufland-Objekt um 400 m² vergrößert (v. a. durch den Einbau einer großzügigeren Rollsteige). Auswirkungen auf den Einzelhandel in Aalen oder im Umland können durch die Veränderung der Mallflächen ausgeschlossen werden.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass mit der Neuerrichtung des bestehenden Kaufland SB-Warenhauses am bisherigen Standort und die damit verbundene unveränderte
Größe der Verkaufsfläche die derzeit bestehenden qualitativen Defizite des Anbieters am
Standort „Julius-Bausch-Straße“ ausgeglichen werden könnten. Die daraus resultierenden
Umsatzverluste bewegen sich auf einem geringen Niveau, so dass sowohl in Aalen als
auch im überörtlichen Einzugsgebiet und im weiteren Umland nicht mit Bestandsgefährdungen, städtebaulichen Auswirkungen oder einer Beeinträchtigung der Nahversorgung
zu rechnen ist. Die Vergrößerung der Mallfläche um 400 m² hat keine Bedeutung, da Mallflächen keine Verkaufsflächen im eigentlichen Sinne sind. Der geplante Neubau dient
ausschließlich der Verbesserung der Standortrahmenbedingungen und der Beseitigung
der immobilienseitigen Defizite am Standort Aalen „Julius-Bausch-Straße“.
1
Durchschnittswert.Detailbetrachtung einzelner Kommunen siehe folgender Untersuchungsabschnitt (→ Beeinträchtigungsverbot).
27
Karte 5: Der Planstandort und wesentliche Einzelhandelslagen in Aalen
SB-Warenhaus
Kaufland
Zentraler
Versorgungsbereich Aalen
gemäß
Einzelhandelskonzept
Quelle: Google Maps
28
3.
Gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg sind die Prüfkriterien für das Ansiedlungsvorhaben in Aalen wie folgt zu beurteilen:
Integrationsgebot: Der vorgesehene Standort des neu zu errichtenden Kaufland
SB-Warenhauses befindet sich an direkter Stelle des bisherigen Standorts von
Kaufland in der „Julius-Bausch-Straße“. Das Kaufland SB-Warenhaus ist an diesem Standort bereits seit vielen Jahren ansässig und modernisierungsbedürftig.
So weist die Immobilie deutliche Defizite beim Marktauftritt, der Warenpräsentation
sowie den Standortrahmenbedingungen auf. Diese Defizite sollen durch einen
Neubau am bisherigen Altstandort von Kaufland beseitigt werden. Bezüglich der
Standortrahmenbedingungen werden sich keine wesentlichen Änderungen ergeben. So weißt der Standort wie bisher auch funktionale Beziehungen zu den angrenzenden Wohngebieten auf. Des weiteren befindet sich der Standort in unmittelbarer Nähe zur Aalener Innenstadt und fungiert für diese auch als Frequenzbringer und Magnetbetrieb (vgl. Karte 5).
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass das Integrationsgebot gemäß
Einzelhandelserlass Baden-Württemberg durch das Vorhaben erfüllt wird. Der seit
mehreren Jahren an diesem Standort „Julius-Bausch-Straße“ angesiedelte Kaufland befindet in unmittelbarer Nähe zur Aalener Innenstadt und damit in einer integrierten Lage. Durch den geplanten Neubau findet zudem keine Verkaufsflächenvergrößerung statt. Daher werden sich keine Verschiebungen hinsichtlich der
Einzelhandelsstrukturen ergeben. Zudem ist eine Integration großflächiger Lebensmittelbetriebe in dieser Größenordnung nicht innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte in Aalen unterzubringen, da dort überwiegend kleinteilige Strukturen anzutreffen sind und die letzte
verfügbare Potenzialfläche mit dem innerstädtischen Einkaufszentrum „Mercatura
Aalen“ belegt wurde. Da es sich bei der Neuerrichtung von Kaufland um eine Bestandssicherung eines schon seit langem in Aalen bestehenden Anbieters handelt
und sich die Standortrahmenbedingungen nicht ändern, kann die Modernisierung
des Anbieters Kaufland einen wesentlichen Beitrag zur Sicherung der Nahversorgung im Kernstadtgebiet leisten.
29
Kongruenzgebot: Die Umsatzanteile des geplanten SB-Warenhauses stammen
zu über 90 % aus dem Mittelbereich des Mittelzentrums Aalens. Von außerhalb
des Mittelbereich Aalen werden Kundenzuflüsse in einer Größenordnung von weniger als 10 % generiert werden (lediglich Streukunden). Zusammenfassend ist
somit festzuhalten, dass das Kongruenzgebot erfüllt wird.
Beeinträchtigungsverbot: Durch die Beibehaltung der Verkaufsflächengröße
werden keine wesentlichen Umsatzzunahmen zu erwarten sein. Jedoch kann mit
der gestiegenen Attraktivität des Neubaus ein Umsatzanstieg einhergehen, welcher im Worst-Case Szenario 15 % betragen würde. Dies würde eine Umsatzumverteilung im Lebensmitteleinzelhandel in Aalen von max. 1 – 2 % bedeuten. Infolge der als gering einzuordnenden Umsatzumverteilungseffekte ist nicht mit Wettbewerbsaustritten oder einer Schädigung zentraler Versorgungsbereiche zu rechnen. Auch die Nahversorgungssituation in Aalen wird durch das Vorhaben nicht
tangiert. Im Bezug auf die Konzessionärs- und Mallflächen wird das Beeinträchtigungsverbot ebenfalls eingehalten. Städtebauliche oder versorgungsstrukturelle
Auswirkungen können ausgeschlossen werden.
Im überörtlichen Einzugsgebiet (Essingen, Abtsgmünd, Hüttlingen, Westhausen,
Lauchheim, Oberkochen) werden Umsatzumverteilungseffekte in einer Größenordnung von 1 – 2 % ausgelöst werden. Auch im überörtlichen Einzugsgebiet ist
infolge der geringen Umsatzumverteilungseffekte nicht mit einer Verschlechterung
der Nahversorgung oder einer Schädigung der zentralen Versorgungsbereiche zu
rechnen. Umsatzumverteilungseffekte im weiteren Umland (d. h. in den benachbarten Zentralen Orten wie Schwäbisch Gmünd, Ellwangen, Heidenheim und Heubach) sind in einer Größenordnung zu erwarten, welche mit Methoden der prognostischen Marktforschung nicht messbar sind. Zudem befinden sich hier ebenfalls
bereits Kaufland-Standorte (Schwäbisch Gmünd, Ellwangen, Heidenheim), so
dass praktisch keine Verflechtungen mit Aalen vorhanden sind. Auch die Umsatzumverteilungseffekte im Bereich der Nichtlebensmittelsortimente sind als marginal
einzustufen und werden keine städtebaulichen Auswirkungen i. S. einer Schädigung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Aalen nach sich ziehen. Insofern sind städtebauliche Auswirkungen auszuschließen. Durch die Beibehaltung
der Verkaufsfläche im Bereich der Konzessionäre werden sich keine wesentlichen
Änderungen ergeben, so dass hieraus ebenfalls keine städtebaulichen Auswirkungen resultieren.
30
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass sowohl das Kongruenzgebot, das Integrationsgebot und das Beeinträchtigungsverbot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg durch das Vorhaben eingehalten werden.
Tabelle 3:
Umverteilungsquote in umliegenden Orten
Gemeinde
Essingen
Umverteilungsquote in %
2–3
Abtsgmünd
1
Hüttlingen
2
Westhausen
1–2
Lauchheim
1
Oberkochen
2
Bopfingen
<1
Neresheim
<1
Heubach
<1
Quelle:
GMA-Untersuchung 2012
Tabelle 4:
Umverteilungsquote in angrenzenden Mittelzentren
Gemeinde
Umverteilungsquote in %
Schwäbisch Gmünd
<1
Heidenheim
<1
Ellwangen
<1
Quelle:
GMA-Untersuchung 2012
31
VI.
Zusammenfassung
Die Neuerrichtung am bisherigen Standort von Kaufland in Aalen ist zusammenfassend
folgendermaßen zu bewerten:
Bei dem Vorhaben handelt es sich um die Neuerrichtung am bisherigen Standort
des Anbieters Kaufland am Standort Julius-Bausch-Straße in Aalen. Die Verkaufsfläche soll unverändert ca. 6.000 m² betragen. Die Konzessionsflächen sollen mit ca. 1.800 m² ebenso beibehalten werden. Die Fläche der Mall wird von
ca. 600 m² auf ca. 1.000 m² steigen. Die Gesamtfläche des Vorhabens beträgt
ca. 8.800 m².
Das Einzugsgebiet des Standortes umfasst Teile des Mittelbereiches des Mittelzentrums Aalen. Im Einzugsgebiet des SB-Warenhauses leben derzeit ca.
104.207 Einwohner mit einem vorhabenrelevanten Kaufkraftpotenzial von ca.
195,3 Mio. €. Darüber hinaus gehende, deutlich schwächer ausgeprägte Verflechtungen (z. B. Touristen, Pendler) wurden im Rahmen von Streuumsätzen
berücksichtigt. Eine Ausweitung des bestehenden Einzugsgebietes ist durch die
Neuerrichtung von Kaufland nicht zu erwarten.
Die Stadt Aalen verfügt in quantitativer Hinsicht über eine durchschnittliche Ausstattung im Nahrungs- und Genussmittelbereich. Dabei sind in qualitativer Hinsicht insbesondere beim Anbieter Kaufland in der „Julius-Bausch-Straße“ Defizite
vorhanden. So verfügt der bisherige Markt von Kaufland nicht mehr über einen
zeitgemäßen Marktauftritt, eine zeitgemäße Warenpräsentation und immobilienseitige Defizite.
Anhand des Markanteilkonzeptes kann für das geplante SB-Warenhaus ein Gesamtumsatz von ca. 30,7 Mio. € errechnet werden, davon ca. 23,0 Mio. € im Lebensmittelsektor.
Vor dem Hintergrund der Auswirkungen i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO ist das Vorhaben
am Standort „Julius-Bausch-Straße“ Aalen wie folgt zu beurteilen (vgl. Tabelle 5):
32
Tabelle 5:
Zusammenfassende Bewertung des Vorhabens in Aalen
SB-Warenhaus Kaufland
(8.800 m²)
Raumordnerische Beurteilung
Integrationsgebot
+
Standort bereits lange als Nahversorgungslage etabliert
+
unmittelbare Nähe zur Innenstadt
+
keine weitere Flächenversiegelung
+
fußläufiges Einzugsgebiet erschließbar
→
eingehalten
Kongruenzgebot
eingehalten (mehr als 90 % des Umsatzes aus Mittelbereich)
Beeinträchtigungsverbot
eingehalten
Aalen
eingehalten (1 – 2 %)
überörtliches Einzugsgebiet
eingehalten (1 – 2 %)
Umland
eingehalten (< 1 %)
Chancen und Risiken aus städtebaulicher und versorgungsstruktureller Sicht
Chancen
Risiken
langfristige Sicherung des Standortes von Kaufland in Aalen
Modernisierung von Einzelhandelsbetrieben an einem bereits
bestehenden Standortbereich
kein zusätzlicher Flächenverbrauch
starke Autokundenorientierung
Quelle: GMA-Zusammenstellung 2012.
33
Karten-, Tabellenverzeichnis
Seite
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Lage und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum
8
Karte 2:
Der Planstandort und wesentliche Einzelhandelslagen in Aalen
11
Karte 3:
Einzugsgebiet des Vorhabens
16
Karte 4:
Lage des Planstandortes SB-Warenhaus und Hauptwettbewerber in Aalen 21
Karte 5:
Der Planstandort und wesentliche Einzelhandelslagen in Aalen
28
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Projektübersicht
2
Tabelle 2:
Marktanteile und Umsätze des geplanten Kaufland SB-Warenhauses
24
Tabelle 3:
Umverteilungsquote in umliegenden Orten
31
Tabelle 4:
Umverteilungsquote in angrenzenden Mittelzentren
31
Tabelle 5:
Zusammenfassende Bewertung des Vorhabens in Aalen
33

Auswirkungsanalyse zur Neuerrichtung von Kaufland in

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