polen - markt für architekturdienstleistungen

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Wirtschaft
POLEN - MARKT FÜR
ARCHITEKTURDIENSTLEISTUNGEN
Inhalt
Vorwort ........................................................................................................ 5
1. Entwicklung der Bauwirtschaft und der Architekturdienstleistungen ..... 6
1.1 Bauwirtschaft ........................................................................................................................ 6
1.1.1 Konjunkturelle Lage................................................................................................. 6
1.1.2 Wohnungsbau........................................................................................................... 9
1.1.3 Hotelbau ................................................................................................................. 14
1.1.4 Büroraum ............................................................................................................... 16
1.1.5 Einkaufszentren ..................................................................................................... 18
1.1.6 Gewerbeflächenbau ............................................................................................... 19
1.1.7 Infrastrukturbau..................................................................................................... 21
1.2 Architekturdienstleistungen............................................................................................... 22
2. Chancen für deutsche Architekten......................................................... 23
2.1 Umfeld und Rahmenbedingungen ...................................................................................... 23
2.2 Traditionen .......................................................................................................................... 25
2.3 Arbeitsfeld Berater und Projektmanagement ................................................................... 26
2.4 Grünes Bauen ..................................................................................................................... 27
2.5 Revitalisierung und Stadtplanung ...................................................................................... 28
3. Rechtliche Voraussetzungen für den Marktzugang ............................... 30
4. Ausschreibungspraxis ........................................................................... 32
4.1 Grundsätzliches zur Auftragsvergabe ................................................................................ 32
4.2 Öffentliche Auftragsvergabe ............................................................................................... 32
4.3 Architekturwettbewerbe ..................................................................................................... 33
4.4 Aufträge durch Private ....................................................................................................... 34
5. Tipps für die Markterschließung ........................................................... 35
5.1 Kontakte .............................................................................................................................. 35
5.2 Präsenz vor Ort ................................................................................................................... 36
5.3 Verträge sind Verhandlungssache ..................................................................................... 37
5.4 Die richtige Position ............................................................................................................ 37
5.5 Faktor Zeit ........................................................................................................................... 38
6. Charakteristika des Planungs- und Bauablaufes ................................... 39
6.1 Leistungsphasen ................................................................................................................. 39
6.2 Haftung ............................................................................................................................... 39
6.3 Vergütung ............................................................................................................................ 40
6.4 Bauausführung ................................................................................................................... 41
Germany Trade & Invest www.gtai.de
3
Inhalt
7. Baurecht ................................................................................................ 43
8. Internetanschriften ............................................................................... 45
8.1 Messen ................................................................................................................................ 45
8.2 Internetplattformen ............................................................................................................ 45
8.3 Ausschreibungsplattformen ............................................................................................... 45
8.4 Fachzeitschriften ................................................................................................................ 46
8.5 Regierungsinstitutionen ..................................................................................................... 47
8.6 Vereinigungen ..................................................................................................................... 47
8.7 Universitäten und Forschungsinstitute .............................................................................. 48
8.8 Immobilien- und Baufachanwälte ...................................................................................... 48
8.9 Deutsche Kontaktstellen .................................................................................................... 49
8.10 Deutschsprachige Architekten in Polen ........................................................................... 49
8.11 Ausgewählte Architekturbüros in Polen ........................................................................... 49
4
Polen - Markt für Architekturdienstleistungen
Vorwort
Vorwort
Die vorliegende Broschüre ist ein Beitrag von Germany Trade & Invest zum Netzwerk Architekturexport NAX der Bundesarchitektenkammer, mit dem der grenzüberschreitende Austausch von
Architektur- und Stadtplanungsdienstleistungen gefördert werden soll und fortlaufend ausgebaut wird.
Die Ziele und Arbeitsweisen des NAX sind:
Die NAX Online-Datenbank vermittelt direkte Kontakte zwischen Architekten, Stadtplanern, Ingenieuren und Investoren aus dem In- und Ausland.
Die NAX Informationsdienste versorgen Architekten, Stadtplaner und Investoren mit den aktuellsten Ausschreibungen und relevanten Informationen zum Planen und Bauen im Ausland.
Mit dem NAX Lobbying und Marketing werden ausländische Investoren von der hohen Planungsqualität in Deutschland überzeugt. Außerdem wird dadurch für den grenzüberschreitenden Architekturaustausch geworben.
Weitere Informationen zum NAX erhalten Sie unter www.architekturexport.de.
In Polen führt die Bautätigkeit in vielen Bereichen zu einem deutlich steigenden Bedarf an Architekturleistungen. In dieser Broschüre von Germany Trade & Invest mit Unterstützung der Bundesarchitektenkammer sind die wichtigsten Informationen zum polnischen Markt für Architekturleistungen zusammengestellt. Chancen und Möglichkeiten für deutsche Planungs- und Architekturbüros werden ebenso aufgezeigt wie die Risiken und Probleme. Neben einer Darstellung der
rechtlichen Rahmenbedingungen beinhaltet die Publikation Praxistipps aus dem Erfahrungsschatz deutscher Architekten, die bereits vor Ort tätig sind.
5
Entwicklung der Bauwirtschaft und der Architekturdienstleistungen
1. Entwicklung der Bauwirtschaft und der Architekturdienstleistungen
1.1 Bauwirtschaft
1.1.1 Konjunkturelle Lage
Obwohl die Gesamtlage nicht optimistisch stimmt, gibt es in einzelnen Bereichen der polnischen
Bauwirtschaft positive Signale. So werden weiterhin Handelsflächen errichtet, vor allem moderne
Einkaufszentren in mittleren und kleineren Städten. Zum Beispiel errichtet die Firma Echo Investment in der großpolnischen 100.000-Einwohner-Stadt Kalisz bereits das dritte Einkaufszentrum.
Die Einweihung der Galeria Amber mit über 33.500 qm Fläche soll noch bis Ende 2013 erfolgen.
Großes Potential schlummert im Hotelbau. Die lange vernachlässigte Sparte konnte durch die Vorbereitungen zur Fußball-Europameisterschaft 2012 Fahrt aufnehmen. Es besteht weiterhin Bedarf
an zusätzlichen Hotelzimmern. Bei deren Anzahl liegt Polen nämlich, auf die Einwohnerzahl umgerechnet, erst bei weniger als 27% des EU-Durchschnitts.
Etwas ruhiger ist es um Prestigebauten geworden. Projekte vom Schlage des Sky Tower in Breslau
oder der Sea Towers in Gdingen (die höchsten Gebäude in ihren Städten) liegen momentan auf Eis.
Selbst die scheinbar der Megalomanie verfallene Hauptstadt Warschau scheint einige Gänge zurückgeschaltet zu haben. In 2013 wird zwar noch das 192 Meter hohe Multifunktionsgebäude von
Daniel Liebeskind, „Zlota 44“, und 2014 ein weiterer 30 Meter höherer Turm von Ghelamco Poland,
der Warsaw Spire, übergeben. Weitere Pläne aber, zum Beispiel für ein Bürohaus im Stadtzentrum
von Zaha Hadid, wurden verworfen.
Inbetriebnahme von Gebäuden gemäß Zweckbestimmung
Einheiten
Einheiten
Kubatur
(2010)
(2011) (in 1.000 cbm,
2010)
In Betrieb genommen,
91.459
92.010
140.234,8
gesamt
Davon:
Wohnimmobilien
71.018
71.042
65.879,1
Gewerbeimmobilien
20.441
20.968
74.355,7
Davon:
Hotels
578
698
2.036,4
Bürogebäude
551
572
3.854,0
Handels- und Dienst3.476
3.439
15.488,4
leistungsgebäude
Transport- und Kom6.426
6.795
1.689,6
munikationsgebäude
Industrie- und Lager3.057
3.051
30.271,4
gebäude
6
Kubatur
(in 1.000 cbm,
2011)
144.937,4
64.924,0
80.013,5
2.099,4
3.591,4
17.408,6
1.863,4
31.630,8
Inbetriebnahme von Gebäuden gemäß Zweckbestimmung (Forts.)
Einheiten
Einheiten
Kubatur
(2010)
(2011) (in 1.000 cbm,
2010)
Allgemeinzugängliche
310
318
1.243,6
Kulturgebäude, Museen und Bibliotheken
Bildungseinrichtungen
199
214
2.124,7
Medizinische Einrich194
169
1.489,1
tungen
Sporthallen
507
452
6.845,8
Landwirtschaftlich
4.858
4.961
8.603,8
genutzte Gebäude
Religionsstätten
91
119
525,3
Kubatur
(in 1.000 cbm,
2011)
1.589,4
3.094,9
1.852,9
5.779,4
10.313,2
569,0
Quellen: GUS
Für Projekte vor allen in Prestigelagen kommt außer der konjunkturellen Flaute eine weitere Erschwernis hinzu: Größtenteils existieren in den Städten keine Bebauungspläne. Anfang 2012 lagen
solche zum Beispiel für knapp 67% des Gebietes der Stadt Danzig vor. In Warschau umfassten sie weniger als 30% und im 100 Kilometer entfernten Lodsch sogar nur 5,3%. Das Problem entstand 2003,
als ein Gesetz von 1984 und frühere Regelungen ihre Wirkung verloren. Neue Pläne werden im Eiltempo erarbeitet, was sich wiederum in deren Qualität niederschlägt. Wie Rechtsanwalt Rafal Debowski gegenüber der Tageszeitung Rzeczpospolita sagte, erwecken einige Formulierungen Zweifel und benachteiligen Investoren. So ist zum Beispiel für den Warschauer Stadtteil Wilanow festgeschrieben, dass Wohngebäude nicht mehr als 30% der Fläche einnehmen dürfen - allerdings
wird nicht spezifiziert, ob es sich dabei um den Anteil des Grundstücks oder des gesamten durch
den Bebauungsplan umfassten Areals handelt.
Die neue EU-Budgetperiode ab 2014 sollte den Bauunternehmen wesentlich mehr Aufträge bescheren. Außer infrastrukturellen Projekten dürften sich wieder Chancen unter anderem im Bereich von Kultur- und Freizeitbauten öffnen. Zwar ist Polen bereits gut mit großen Stadien versorgt,
es fehlt aber weiterhin an Sporthallen und -plätzen. Hinzu kommen Pläne für neue Museen wie in
Warschau für die Geschichte Polens sowie für Moderne Kunst. Letzteres stellt allerdings ein gutes
Beispiel für die Unentschlossenheit und traditionelle Denkweise der Entscheidungsträger dar: Bereits Anfang 2007 wurde ein Projektwettbewerb entschieden. Spätere Streitigkeiten zwischen dem
Schweizer Architekten Christian Kerez und der Stadtverwaltung sowie eine negative öffentliche
Aufnahme des Projektes führten jedoch 2012 zur Auflösung des Vertrages. Die gegenseitigen Forderungen sind weiterhin nicht entschieden, das Museum in einem Provisorium ohne konkrete Zukunftspläne.
Generell durchlebt Polens Bauwirtschaft schwierige Zeiten. Nach dem Bauboom der letzten Jahre,
bedingt durch die umfangreichen EU-Mittel und die Vorbereitungen zur Fußball-Europameisterschaft, setzte Ernüchterung ein. Laut der Kreditversicherung Euler Hermes meldeten 218 Branchenunternehmen in 2012 Konkurs an. Im ersten Quartal 2013 kamen weitere 61 dazu. Die Beschäftigtenzahl ging im März 2013 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 38.000 Personen zurück. Der
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Direktor der Polnischen Industrie- und Handelskammer des Baugewerbes (Polska Izba Przemyslowo
Handlowa Budownictwa, www.izba.budowlany.pl), Bogdan Porzecki, bezeichnete gegenüber der
Presse die Lage des Gewerbes sogar als „dramatisch“.
Dies spiegelt sich in den Ergebnissen der Konjunkturumfrage 2013 wider, die die Deutsch-Polnische Industrie- und Handelskammer (AHK Polen) zusammen mit sieben weiteren bilateralen Kammern im Februar 2013 unter Unternehmen in Polen durchgeführt hat. Die Antworten der 17 befragten Unternehmen aus der Baubranche fallen wesentlich schlechter aus als der Durchschnitt der 151
ausgefüllten Fragebögen. Die Bewertung der allgemeinen Konjunkturlage fällt zwar ähnlich aus,
bei der Einschätzung der Situation in der eigenen Branche klafft aber eine riesige Lücke. 65% der
befragten Bauunternehmen bezeichnen sie als schlecht - gegenüber 25% im Durchschnitt. Auch
glauben nur 12% an eine Verbesserung in 2013. Gleichzeitig planen fast 30% der Bauunternehmen
im Laufe des Jahres Entlassungen.
Bewertung der aktuellen wirtschaftlichen Lage der eigenen Branche
gut
befriedigend
Durchschnitt
25
50
Bauunternehmen
12
24
schlecht
25
65
Quelle: Konjunkturumfrage 2013, AHK Polen
Aussichten für die Entwicklung der eigenen Branche in 2013
positiv
unverändert
Durchschnitt
25
49
Bauunternehmen
12
41
negativ
26
47
Quelle: Konjunkturumfrage 2013, AHK Polen
Der Staat musste zudem seine Investitionstätigkeit einschränken. Polen verfehlt seit Jahren die EUVorgaben zum Haushaltsdefizit, versucht aber zielstrebig, unter die 3-Prozent-Marke zu kommen.
Dabei wird vor allem mit der Kostenseite gearbeitet. Schwierige Reformen aber, wie z.B. im Rentenbereich, werden vermieden. Dies schlägt sich auch auf die Bauproduktion nieder. Diese nahm im
Gesamtjahr 2012 zwar „nur“ um 1% gegenüber dem Vorjahr ab, der Minustrend verstärkte sich jedoch zum Ende des Jahres. Im Dezember wurden lediglich drei Viertel der Vorjahresleistung erreicht. Auch gelang der Start ins neue Jahr mit einem Minus von 15% nach den ersten drei Monaten
nur unwesentlich besser. Laut Expertenschätzungen könnte die Bauwirtschaft im Gesamtjahr 2013
ein Minus von 8 bis 10% verkraften müssen. Eine Restrukturierung und Bereinigung des Marktes
scheint unvermeidbar.
8
1.1.2 Wohnungsbau
Den Wohnungsbau hat die Krise hart getroffen. Wurden 2008 und 2009 noch über 160.000 Wohnungen per annum fertiggestellt, lag diese Zahl in den darauffolgenden zwei Jahren nur noch bei
130.000 bis 136.000. Als die erste Krisenphase überwunden war, setzte wieder Euphorie ein, was
sich in über 150.000 fertiggestellten Wohnungen in 2012 wiederspiegelte. Das vergangene Jahr
brachte allerdings gleichzeitig einen spürbaren Rückgang bei neu erteilten Baugenehmigungen:
Laut dem Hauptbauaufsichtsamt betrug dieser im Falle von Mehrfamilienhäusern -13,1% und bei
Einfamilienhäusern sogar -15,1%.
Das erste Quartal 2013 brachte keine Entwarnung. Zwar stieg die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen um 2,4% gegenüber dem Vorjahreszeitraum, allerdings sank die Zahl erteilter Baugenehmigungen um über 23%. Die Anzahl der Wohnungen, mit deren Bau begonnen wurde, sank gar um
über 31%. Allerdings sollte bei diesen Zahlen der relativ lange Winter berücksichtigt werden. Den
größten Anteil am Zuwachs der neuen Bausubstanz hatten individuelle Investoren mit 56,4%. Weitere knapp 39% stellten Developer.
Fertiggestellte Wohnungen nach Investorentyp
2011
Gesamt
Davon:
Individuelle Investoren
Developer
Wohnungsgenossenschaften
Sozialbauten
Kommunalbauten
Werkswohnungen
2012
131.148
152.904
Durchschnittliche Fläche
in qm (2011)
107,2
in qm (2012)
102,4
73.065
49.584
3.864
81.050
63.586
4.194
142,8
64,2
57,9
138,9
62,2
58,4
1.901
2.420
314
1.146
2.389
539
49,4
40,6
70,0
50,9
42,9
61,2
Quelle: GUS
Der Mietpreis sinkt seit etwa 5 Jahren kontinuierlich und liegt in den größten Städten bereits wieder auf dem Niveau von 2006. Zahlreiche Wohnungen, die während der Hochzeiten auf Kredit gekauft wurden, stehen wegen Rückzahlungsschwierigkeiten der Eigentümer zum Verkauf. Neue
Hypothekenkredite sind hingegen nur schwer zugänglich, da Banken sehr strikte Vergaberichtlinien vorlegen.
Dabei ist statistisch gesehen die Überbelegungsquote laut Eurostat fast dreimal so hoch wie im
EU-Durchschnitt und fast fünfmal so hoch wie im Euroraum. Mit 47,2% liegt Polen somit nur vor
Bulgarien und Rumänien auf dem drittletzten Platz. Ende 2011 entfielen auf jede Wohnung fast
1,1 Haushalte und dieser Wert hat sich seit 2002 kaum verändert. Somit fehlen über eine Million
Wohnungen. Zusätzlich schätzt der Polnische Verband der Developer (Polski Zwiazek Firm
Deweloperskich, www.pzfd.pl), dass etwa 15% der bestehenden Wohnungen stark renovierungsbedürftig sind.
9
Besonders schwierig ist die Lage für junge Menschen, die ins Berufsleben starten. Traditionell erfreut sich die Anmietung von Wohnraum nur einer begrenzten Popularität. So lebten 2010 noch
81,5% aller Polen in Wohnungen und Häusern, für die sie das Eigentumsrecht besaßen - über 10 Prozentpunkte mehr als im EU-Durchschnitt. Nach dem Auslaufen des Wohnungsbauförderprogramms „Mieszkanie na swoim“ (Eigenheim) wurde zwar ein neues Programm unter dem Namen
„Mieszkanie dla mlodych“ (Wohnung für junge Leute) ins Leben gerufen, dieses wird allerdings
erst zum 1. Januar 2014 greifen. Im Rahmen des Programms werden bis 35-Jährige für Wohnraum
in Polen mit nicht mehr als 75 qm Fläche und bis zu einer bestimmten Preisgrenze Zuschüsse zu
Kreditzahlungen beantragen können.
Bei Mehrfamilienbauten in den Großstädten sind vor allem große Bauträger aktiv, die allerdings im
Bereich des Wohnungsbaus nur selten in Städte unter 300.000 Einwohner vordringen. Diese Märkte bedienen vor allem kleinere, lokale Unternehmen.
Die größten Developer in Polen
Rang
Name
Internet
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
www.jwconstruction.pl
www.domdevelopment.com.pl
www.gant.pl
www.budimex-nieruchomosci.pl
www.fadesapolnord.pl
www.hossa.gda.pl
www.robyg.com
www.ekolan.pl
www.arbet.olsztyn.pl
www.budnex.gorzow.pl
J.W. Construction Holding
Dom Development
Gant Development
Budimex Nieruchomosci
Polnord
Grupa Inwestycyjna Hossa
ROBYG
Ekolan
Arbet
Budnex
Fertiggestellte
Wohnungen
2008-2012
5.673
5.102
3.352
2.767
2.654
2.222
1.989
1.538
1.506
1.479
Quelle: CiJ Journal
Regional betrachtet, entstand 2012 jede fünfte Wohnung in Polen in der Woiwodschaft Masowien
um die Hauptstadt Warschau. Auf den Plätzen folgen Regionen mit großen Ballungsräumen:
Kleinpolen mit Krakau, Niederschlesien mit Breslau, Großpolen mit Posen sowie Pommern mit der
Dreistadt um Danzig mit jeweils etwa 10%. Bezeichnenderweise reicht die Bauleistung in den fünf
östlichsten Woiwodschaften Polens - Ermland-Masuren, Heiligenkreuz, Karpatenvorland, Lebus
und Podlachien - zusammen nicht an die Masowiens heran. Wegen schlechter infrastruktureller
Anbindung, nur wenigen Investitionen und somit wenigen Arbeitsplätzen wird diesem Teil des
Landes, der auch als Polen B bezeichnet wird, nur wenig Aufmerksamkeit gewidmet.
12
Fertiggestellte Wohnungen nach Region
Woiwodschaft
2011
Gesamt
Davon:
Niederschlesien
Kujawien-Pommern
Lublin
Lebus
Lodsch
Kleinpolen
Masowien
Oppeln
Karpatenvorland
Podlachien
Pommern
Schlesien
Heiligkreuz
Ermland-Masuren
Großpolen
Westpommern
2012
130.954
152.904
in qm (2011)
107,1
10.543
6.427
6.354
3.318
6.022
12.634
25.114
1.715
5.697
4.439
11.887
9.500
2.965
4.570
13.803
5.966
15.028
6.358
7.190
3.169
8.019
15.294
30.554
1.820
6.526
4.525
14.194
9.744
3.097
5.496
14.811
7.079
100,2
99,2
107,7
98,0
119,2
112,1
106,1
131,6
117,8
103,2
95,4
125,5
108,2
101,8
107,3
96,9
in qm (2012)
102,4
92,7
104,1
102,5
104,1
107,5
104,5
97,7
126,3
113,5
103,2
90,3
126,0
110,5
95,9
108,1
94,0
Quelle: GUS
Sehr lange wurde im Wohnungsbau vor allem auf Kosten geachtet, was der Qualität - auch der architektonischen - nicht zu Gute kam. Allerdings ändert sich diese Situation langsam. Um auf dem
schwierigen Markt zu bestehen, versuchen Bauträger verstärkt, mit modernem und individuellem
Stil zu punkten. Zunehmend wird auch im Rahmen von Sonderaktionen die Inneneinrichtung zum
Sonderpreis oder sogar gratis angeboten. Üblicherweise wurden in Polen nämlich Neubauten im
so genannten Developer-Standard übergeben - ohne Fußboden-, Bad- oder Küchenausbau. Dies begünstigt neue Aufträge für Architekten und Innenarchitekten.
Beim individuellen Bauherren sind nach wie vor Fertigprojekte der beliebteste Ausgangspunkt: Sie
werden laut einer Umfrage des Baumaterialanbieters Xella Polska von zwei Drittel der Befragten
gewählt. Allerdings werden diese immer häufiger an individuelle Bedürfnisse und Präferenzen angepasst. Bedingt durch den steigenden Wohlstand, die zunehmende Reiseerfahrung und die Anzahl von Einrichtungsmagazinen in den Kiosken liebäugeln immer mehr zukünftige Eigenheimbesitzer mit individuellen Projekten. Abgesehen von einigen Prestigebauten spielt aber auch hier
der Preis für eine solche Dienstleistung eine mitentscheidende Rolle. Über 70% der Bauherren bevorzugen Erdgeschoßbauten mit einem nutzbaren Dachgeschoß. Mehretagenhäuser planen 18%,
Häuser mit einer Etage ohne Dachgeschoß 11% der Befragten. Lediglich 12% der Polen wünschen
sich einen Keller.
13
Angewandte Technologien beim Eigenheimbau
Mauerhaus
Mauerhaus
Gerüstkonaus Keramikaus Zellenstruktion
ziegeln, betonblocks,
darunter
darunter
Porotherm
Ytong
44,1
32
8,5
Andere
Holzbohlenhäuser
Mauerhaus
aus Silikat
9,3
3,1
3
Quelle: www.oferteo.pl
Angewandte Dachtechnologien beim Eigenheimbau
Keramikdachziegel,
Blechdach
Zementdarunter Bilderdachziegel
schwanzziegel
44,8
35
10,5
Andere
Flachdach
6,4
3,3
Quelle: www.oferteo.pl
Bei der Wahl eines Projektes werden vor allem Energieeffizienz und Höhe der laufenden Kosten
unter die Lupe genommen, meinten 77% der von Xella Polska Befragten. Auf den Rängen folgten
einfache Montage (52%), Standfestigkeit (50%) und der Preis (43%).
1.1.3 Hotelbau
Obwohl die Anzahl der Hotels in Polen von 2008 bis 2012 um über 40% gestiegen war und im 1. Quartal 2013 bei über 2.000 lag, ist das Land mit 66 Betten in Hotels und ähnlichen Häusern pro 10.000
Einwohner im EU-Vergleich (Durchschnitt: 245 Betten) nur schwach ausgestattet. Internationale
Ketten sind in Polen im Vergleich zu anderen Ländern noch unterrepräsentiert. Einige von ihnen
verstärken daher ihr Engagement.
Anzahl der Hotelzimmer in Polen
2007
2008
72.500
79.900
2009
84.900
2010
90.600
2011
95.000
2012
101.200
Quelle: Hotel Guidebook 2012
Im Jahr 2012 betrug die Anzahl der Hotelzimmer in Polen 101.200, von denen sich die meisten in unabhängigen Häusern befanden. Erst 139 Hotels mit 15.800 Zimmern gehörten einer Kette an; 2007
waren es 100 Häuser mit 11.100 Zimmern. Laut Angaben des Statistischen Hauptamtes GUS vom
September 2012 gab es in Polen fast 200.000 Betten in Hotels und über 470.000 Betten in anderen
Einrichtungen wie Motels, Pensionen und Ferienquartieren.
14
Weitere Investitionen sind geplant. Die Hilton-Gruppe etwa errichtet allein in Warschau drei neue
Objekte und weitere in Breslau, Lodsch, Krakau, Posen, Danzig und Bromberg. Das 17 Stockwerke
hohe Hampton by Hilton in der Warschauer Innenstadt wird mit 300 Zimmern eines der weltweit
größten Häuser dieser Marke und das größte in Europa sein.
Starwood Hotels & Resorts will einen Teil der 50 für die nächsten fünf Jahre in Europa geplanten
Neubauten in Polen eröffnen. Besonderes Augenmerk gilt dabei den Städten Breslau und Lodsch.
Die Gruppe InterContinental arbeitet zur Zeit an zehn neuen Standorten. Binnen der nächsten 3 bis
5 Jahre soll aber laut Medienberichten die Zahl der Hotels der Kette von sieben auf bis zu 40 steigen.
Auch in diesem Fall konzentrieren sich die Anstrengungen auf Märkte außerhalb der Hauptstadt,
zum Beispiel Danzig, Stettin und Breslau, sowie auf günstigere Häuser der Marken Holiday Inn und
Holiday Inn Express. Allerdings gibt es auch Überlegungen für Boutique-Hotels unter dem IndygoLogo, die in Warschau und Krakau entstehen könnten.
Anzahl der Hotels in Polen
2007
2008
1.370
1.488
2009
1.634
2010
1.796
2011
1.883
2012
1.975
Quelle: Hotel Guidebook 2012
Die Gruppe Legend Hotels & Spa will 2013 das Hotel Sound Garden in Warschau eröffnen und der
US-Konzern Marriott das Renaissance by Marriott. In Krakau errichten die Louvre Hotels Group ein
Tulip Inn und Puro Hotels ein Puro. Louvre Hotels will außerdem weitere Häuser mit der Bezeichnung Premiere Classe und Campanile bauen. Auch die Gruppe Best Western plant eine weitere Expansion in Polen. Das für über 11 Mio. Euro modernisierte Warschauer Traditionshaus Hotel Bristol
erhält von Starwood die Edelmarke Luxury Collection. Als neuer Akteur will Wyndham Worldwide
auf diesen zentraleuropäischen Markt treten.
Führende Hotelketten in Polen (Anzahl der Hotels und Zimmer)
Hotelkette
Hotels
Orbis
54
Best Western
18
OST Gromada
17
Rezidor Hotel Group
8
Hotele Golebiewski
4
Zimmer
10.610
1.690
1.740
1.890
2.330
Quelle: e-hotelarstwo.com
Die polnische Hauptstadt profitiert vor allem von Geschäftsreisenden. Ihre Hotels waren im Herbst
2012 laut dem Marktforschungsinstitut STR Global zu 68,6% ausgelastet. Damit lag sie im November
vor Krakau (62,8%), Breslau (55,0%), Posen (54,1%) und der Dreistadt Danzig-Zoppot-Gdingen
(42,6%). Ihre Ergebnisse verbessern konnten vor allem zu renommierten internationalen Ketten
gehörende Häuser in polnischen Großstädten.
Inländische Ketten halten sich mit Investitionen zurück. 2012 sind lediglich 500 Hotelzimmer neu
in Betrieb genommen werden, neue Häuser eröffnete allerdings laut dem Portal e-hotelarstwo.com
nur Hotele DeSilva. Sie pachtete zwei Objekte mit 124 Zimmern von der zu privatisierenden Immobilien-Holding Polski Holding Nieruchomosci. Andere Ketten erweiterten schon bestehende
Hotels.
15
Von Ketten 2012 in Polen neu eröffnete Hotels mit der Anzahl der Zimmer darin
Name der Kette
Anzahl der Hotels
Anzahl der Zimmer
Accor (Orbis und andere)
6
775
Best Western
7
414
Louvre Hotels Group
3
398
InterContinental Hotels Group
3
381
Hilton Worldwide
2
205
Quelle: e-hotelarstwo.com
Polen bietet außerdem reichlich Platz für kostengünstige Hotels. So will sich die deutsche BudgetKette Motel One in mehreren Städten Häuser in zentraler Lage errichten. Das erste Motel One mit
rund 180 Zimmern will die Firma Tamex Inwestycje in Warschau bauen. Wie Christian Lainer,
Entwicklungsdirektor von Motel One für Zentraleuropa, gegenüber der Tageszeitung Puls Biznesu
sagte, gibt es auch bereits Pläne für neue Objekte in Krakau, Posen, Breslau und Danzig.
1.1.4 Büroraum
In den neun größten polnischen Agglomerationen waren Ende 2012 knapp 6 Mio. qm moderner
Büroflächen verfügbar. Dabei entfiel mehr als die Hälfte alleine auf die Hauptstadt. Die neu übergebene Fläche in Warschau 2012 betrug 268.000 qm und hat sich damit im Vergleich zum Vorjahr
mehr als verdoppelt. 2013 sollen weitere 320.000 qm hinzukommen - das beste Ergebnis seit dem
Jahr 2000. In den acht anderen Städten sollen knapp 500.000 qm Büroraum neu erbaut werden,
vor allem in Breslau, der Dreistadt um Danzig sowie in Krakau.
Verfügbarer moderner Büroraum in den größten polnischen Städten
(Stand: Dezember 2012)
Stadt
Warschau
Krakau
Breslau
Dreistadt (Danzig, Gdingen, Zoppot)
Kattowitz
Posen
Lodsch
Stettin
Lublin
Quelle: Jones Lang LaSalle
16
Fläche (in Tsd. qm)
3.859,0
549,6
462,7
383,4
290,0
288,0
248,8
92,0
90,5
Die Zunahme an verfügbarem Raum drückt die Mietpreise, da die Leerstände an der 10-ProzentGrenze kratzen. Bereits über dieser Marke liegen Stettin (15,6%), Lodsch (13,7%) sowie Posen (13,6%).
Auch in Kattowitz und der Dreistadt liegt der Anteil des nicht vermieteten Bestands im zweistelligen Bereich.
Diese Situation wird von den Finanzpartnern neuer Investitionen mit Sorge beobachtet. Laut dem
Verband des Polnischen Leasings (Zwiazek Polskiego Leasingu, www.leasing.org.pl) wurden im
ersten Quartal 2013 Investitionen mit einem Wert von etwa 60 Mio. Euro durch Leasingfirmen finanziert. Dies entspricht zwar einem Anstieg von über 20% gegenüber 2012, liegt aber weiterhin
bei nur knapp mehr als der Hälfte des Wertes von 2011.
Auch Banken werden immer vorsichtiger. Laut Medienberichten verlangen sie bei einem Neubau,
dass bereits für 30 bis 40% der Fläche Mietverträge vorliegen. Beim Kauf bestehender Bürohäuser
müssen es gar 70 bis 80% sein. Die vorausgesetzte Eigenkapitalanlage reicht nicht selten bis an die
40-Prozent-Grenze.
Dennoch entdecken immer mehr deutsche Investoren den Markt: Neben den größten deutschen
Investoren (Allianz, Union Investment, RREEF, Deka Immobilien, IVG, CA Immo, AXA), die auf dem
polnischen Markt seit längerer Zeit aktiv sind, wächst die Anzahl der kleineren Investmentfonds,
die Interesse an Investitionen mit einem Wert von unter 80 Mio. Euro haben. Dies berichtet
Dr. Wolfgang Brüggemann, Geschäftsführer des auf Immobilien spezialisierten Berliner Beratungsunternehmens Brüggemann GmbH (www.brueggemanngmbh.de). Trotz einer Verlangsamung des Wirtschaftswachstums, bleibe Polen ein attraktiver Markt für kommerzielle Immobilien. Deutsche Investoren sind am häufigsten an guten Bürogebäuden im Zentrum Warschaus interessiert. Wichtigste Kriterien bei der Suche bleiben eine günstige Lage, gute Bonität der Mieter,
eine ausreichende Laufzeit der Mietverträge von mindestens fünf Jahren, sowie technische Hochwertigkeit etwa durch Erfüllung der „Grün-Zertifizierung“ und entsprechend niedrige Betriebskosten. Nicht zuletzt ist die Höhe der jährlichen Mieteinnahme von großer Bedeutung. Außerhalb
Warschaus sind für deutsche Investoren auch die größeren Städte Polens (Danzig, Krakau, Breslau,
Kattowitz) von Interesse, allerdings werden in diesen Städten vor allem Handelszentren und Logistikobjekte gesucht.
Ein wichtiger Treiber der Nachfrage nach neuen Büroflächen sind Business Process Outsourcing
Center (BPO). Diese haben sich vor allem in Krakau angesiedelt, das auch als BPO-Hauptstadt Europas bezeichnet wird. Auf den Plätzen folgen Breslau, das vor allem Produktions- und IKT-Unternehmen anzieht, sowie die Dreistadt, die sich auf Knowlegde Process Outsourcing spezialisiert hat.
Laut einem Bericht von Jones Lang LaSalle werden BPO-Anbieter mitunter die Nachfrage nach neuen, günstigeren Büroflächen in kleineren Städten stärken. Zu den Hoffnungsträgern gehören vor
allem Städte in Ostpolen, darunter Rzeszow, Kielce, Allenstein und Bialystok. Unter den erwarteten
Aufsteigern finden sich außerdem Oppeln, Thorn, Bromberg und Radom. Vor allem in Radom ist
ein Aufschwung bereits sichtbar: Verfügte die Stadt Mitte 2012 über lediglich 10.000 qm moderner
Büroflächen, so soll sich diese Zahl in Kürze mehr als verdoppeln.
Das wohl spektakulärste neue Büro-Projekt der nahen Zukunft wird in der Warschauer Innenstadt
entstehen. Die Firma Impexmetal plant, über 100 Meter hohe Zwillingstürme mit etwa 75.000 qm
Nutzfläche zu errichten. Der von der Firma Europejskie Centrum Inwestycji geplante Infiniti CityKomplex könnte sogar 150.000 qm neuer Büroräume in Warschau bedeuten. Allerdings wird die
Investition in Etappen realisiert, die erste ist auf 60.000 qm begrenzt. Um die Hälfte kleiner fallen
17
die Pläne für den Sobieski Business Park aus, der von der Firma Europlan ebenfalls in Warschau bis
Ende 2014 errichtet werden soll. Weitere ambitionierte, aber noch nicht konkretisierte Pläne werden durch die Staatliche Münzstätte gehegt, die über ein 18.500 qm großes Grundstück unweit des
Warschauer Kulturpalastes verfügt.
In kleineren Städten sind die Pläne meistens etwas bescheidener, setzten aber vermehrt auf neue
Technologien und Lösungen. Im Wohn- und Bürokomplex SkyRes in Rzeszow will der lokale Bauträger Developres unter anderem zwei 55 Meter hohe Bürohäuser mit insgesamt 27.000 qm errichten. Hauptanziehungspunkt des bis spätestens 2016 fertigen Objektes soll seine Energieeffizienz
nach A+-Standard sein. In Lublin will wiederum ein Privatinvestor ein kleines, aber feines Bürogebäude mit 1.600 qm Bürofläche bauen. Der „Kliff“ ist allerdings, entgegen seines Namens, vor allem
auf Sicherheit ausgelegt: Die Bauarbeiten werden erst beginnen, wenn 60% seiner Fläche vermietet
sind. Ihr Angebot in Lodsch will die Gruppe Hammermed ausbauen. Zu zwei bereits bestehenden
Bürohäusern soll sich ein drittes gesellen - geplante Bürofläche: 3.000 qm.
1.1.5 Einkaufszentren
Insgesamt 747.000 qm moderne Verkaufsflächen sollen laut der Immobilienfirma CB Richard Ellis
(CBRE) 2013 in Polen hinzu kommen. Das wäre eine doppelt so große Fläche, wie sie 2012 mit
374.000 qm entstand. Ende des ersten Quartals 2013 luden in Polen laut CBRE 416 Einkaufscenter
zum Shoppen auf fast 9,5 Mio. qm Fläche ein. Nachdem 2012 vor allem kleinere Städte mit unter
100.000 Einwohnern solche Handelsgalerien erhielten, entstehen 2013 laut der Immobilienfirma
Jones Lang LaSalle 41% der neuen Flächen in großen Agglomerationen.
Bei der Suche nach neuen Standorten konzentrieren sich die Bauträger inzwischen einerseits auf
Nischen in den bereits gut mit Einkaufszentren ausgestatteten Großstädten und andererseits auf
kleinere Städte. In den Fokus geraten dabei laut CBRE sowohl mittlere Städte mit 100.000 bis
200.000 Einwohnern wie Graudenz, Lomza, Allenstein oder Grünberg als auch Kleinstädte mit
50.000 bis 100.000 Einwohnern.
In solchen Kleinstädten befinden sich laut der Immobilienfirma Cushman & Wakefield (C&W) derzeit rund 20 Einkaufszentren im Bau, darunter in Chojnice (Konitz), Czechowice-Dziedzice, Elk,
Inowroclaw, Nowy Sacz und Siedlce. Dort sind Investoren wie Rank Progress, Elbfonds und Dekada
Realty aktiv. Dekada Realty etwa bereitet derzeit nach eigenen Angaben sieben Projekte vor.
Unter anderem beginnt die Firma im März 2013 mit dem Bau des Zentrums Dekada Nowy Targ in
der gleichnamigen Stadt mit 3.380 qm Fläche. Dieses soll im 1. Quartal 2014 eröffnet werden und
17 Geschäften und Dienstleistungspunkten Platz bieten. Im 2. Halbjahr 2014 will Dekada Realty
dann eine Handelsgalerie mit 16.000 qm und 50 Einzelflächen in Nysa übergeben. Auch Ortschaften im Raum Warschau wie Legionowo, Otwock, Pruszkow und Wolomin sollen moderne Handelsflächen erhalten.
Diese sind entweder als städtische Shopping Malls der Stadtgröße angepasst, wie die im März 2013
eröffnete Galeria Veneda in Lomza, oder sie sollen Kunden aus der gesamten Region anlocken wie
„Brama Pomorza“ (das Pommersche Tor) in Chojnice oder der Park Handlowy Grudziadz. Die Investoren entwickeln individuelle Konzepte für die einzelnen Standorte. Kleinere Handelsgalerien, die
ein geringeres finanzielles Risiko in sich bergen, werden gerne von inländischen Bauträgern errichtet.
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Ein neuer Trend ist die zunehmende Nachfrage der Investoren für sogenannte Einkaufsstraßen,
„street malls“, glaubt zudem Dr. Wolfgang Brüggemann. Rasch voranschreitende Revitalisierungen in den polnischen Großstädten und sich verändernde Konsumgewohnheiten des polnischen
Verbrauchers versprechen auch dort ein attraktives Investment.
Angesichts der zunehmenden Sättigung des Marktes sind jedoch nach Ansicht von Branchenkennern die Zeiten vorbei, als eine gute Lage den Erfolg garantierte. Die Verwirklichung eines Projektes hängt inzwischen von dem Umfang der dafür abgeschlossenen Mietvorverträge (pre-let) ab.
Andrzej Jarosz von dem Bauträger Mayland Real Estate sieht daher das größte Potenzial in der Modernisierung von bestehenden Einkaufszentren, wie er gegenüber der Tageszeitung Rzeczpospolita
sagte.
Gute Erfolgschancen haben laut Hanna Bomba-Wilhelmi von RegioPlan Consulting Handelsparks
mit großflächigen Geschäften für Lebensmittel, Elektrogeräte und Unterhaltungselektronik, Möbel und Do-it-Yourself-Bedarf. Auch Bahnhöfe, die nach und nach renoviert werden, rückten als
Standorte immer stärker ins Blickfeld. In kleineren Städten bietet sich die Erweiterung bestehender Handelsgalerien an.
1.1.6 Gewerbeflächenbau
Laut Cushman & Wakefield entstanden 2012 über 63% aller neuen Lagerflächen in Mittelosteuropa
in Polen. Die fertiggestellten etwa 514.700 qm markierten auch einen mehr als 26-prozentigen Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Insgesamt konnten mehr als 1,5 Mio. qm moderner Lagerflächen in
Polen vermietet werden.
Nach Angaben des Immobiliendienstleisters Colliers International verfügt Polen insgesamt über
knapp 7,5 Mio. qm Lagerflächen. Laut Tomasz Olszewski von der Immobilienberatungsfirma Jones
Lang LaSalle bleibt etwa ein Zehntel unvermietet. Die größten Leerstände sind in Stettin (über 21%),
Zentralpolen (17,5%) und Warschau (über 16%) zu verzeichnen. Weit weniger Mühe mit der Mietersuche haben Betreiber in Oberschlesien sowie in Posen und Krakau - lediglich etwa 5% des Bestandes stehen hier leer.
In den ersten drei Monaten des Jahres entstanden über 128.100 qm neuer Lager, etwa ein Drittel weniger als im Vorjahreszeitraum.
Bestand an Lagerfläche in ausgewählten Regionen (Stand: März 2013)
Stadt/Region
Bestand (in Tsd. qm)
Sich im Bau befindende
Neuflächen (in Tsd. qm)
Warschau
2.600,0
55,8
Oberschlesien
1.400,0
35,1
Zentralpolen
1.000,0
19,5
Posen
900,5
28,5
Breslau
765,5
35,3
Danzig
187,3
k.A.
Krakau
149,5
k.A.
Thorn
96,2
k.A.
Stettin
42,0
6,9
Quelle: Colliers International
19
Um konjunkturellen Einflüssen entgegenzuwirken, werden in Polen immer mehr Lagerflächen im
Build-to-suit-Verfahren (BTS) gebaut, also unter Berücksichtigung von Wünschen konkreter zukünftiger Mieter. Laut dem Marktbeobachter CBRE wurden so 2012 mehr als die Hälfte aller Projekte realisiert. Zu den größten zählten dabei Panattoni BTS Pilkington (35.000 qm), eine für Nippon
Sheet Glass in Tarnobrzeg errichtete Halle (35.000 qm), der Panattoni Park Radomsko Manuli
(32.000 qm) und eine für Decathlon gebaute Halle in Gleiwitz (31.700 qm). Immer selbstverständlicher, wie auch bei Handelsflächen, wird der Bau neuer Objekte erst nach Sicherung der Mieter. Laut
Tomasz Olszewski, sind lediglich 11% der etwa 220.000 qm sich aktuell im Bau befindenden Flächen
ohne Mietvertrag.
Die Experten von Colliers International prognostizieren eine stabile Nachfrage auf dem Lagerflächenmarkt. Ein steigendes Interesse könnte neuen, noch relativ unentdeckten Regionen gelten,
darunter Stettin, Bialystok sowie Rzeszow. Ein weiterer Trend sind Cross-Dock-Terminals, nach denen eine stetig wachsende Nachfrage verzeichnet wird, bedingt durch die immer höhere Zahl und
Beliebtheit des Internethandels.
Damit zusammenhängend entdecken auch immer mehr Bauträger kleine Lagerflächen (sog.
Small Boxes), die für verschiedene Zwecke nutzbar sind. Gerade Online-Geschäfte und andere Vertriebsfirmen mieten diese bevorzugt in großen Agglomerationen an. Manche Unternehmen nutzen solche small business units (SBU) als Laboratorien, in denen sie Qualitätsanalysen und ähnliches durchführen. Die Mieten pro Quadratmeter für SBU sind etwas höher als die für moderne große Lagerflächen. Dort werden weitere Leistungen wie Immobilien-Management angeboten.
Solche kleinen Module finden sich zum Beispiel in den Komplexen Ideal Idea, Gate One und AIG
Ursus in Warschau, Tulipan Park Lodz von Segro und LBP in Lodsch, WBP und Prologis in Breslau sowie BIK und MARR in Krakau, wie die Immobilienfirma Cushman & Wakefield auflistet. Laut CB
Richard Ellis kommen weitere im Warsaw Distribution Center oder in dem nahe dem Flughafen
der Hauptstadt gelegenen Distribution Park Okecie hinzu. Zudem errichte der internationale Logistikkonzern Prologis neue SBU-Flächen beim Breslauer Flughafen, und sein Konkurrent Panattoni
schaffe kleine Module in Danzig.
An künftigen Investitionen arbeitet unter anderem die Firma Goodman, die ihre Logistikparks
in Danzig und Krakau ausbauen will. Panattoni plant Erweiterungen in Lodsch, Myslowice und
Posen sowie neue BTS-Objekte, darunter eines für den französischen Kfz-Zulieferer Faurecia in der
Lodscher Sonderwirtschaftszone. In der Hauptstadt zwei Objekte ausbauen möchte die Firma
Segro. Außerdem sollen Logistikparks in Danzig, Breslau, Tychy und am künftigen Autobahnkreuz
Strykow erweitert werden.
20
1.1.7 Infrastrukturbau
Der Infrastrukturbau in Polen hofft auf eine hohe Zuweisung an Mitteln durch den neuen EU-Haushalt. Seit dem Beitritt Polens zur Europäischen Union wuchs der Anteil des Straßenbaus an der Gesamtleistung der Branche konstant und erreichte 2011 etwa 28%. Im darauffolgenden Jahr sank die
Produktion insgesamt um 19% und der Anteil des Straßenbaus auf lediglich 22%. Die Aussichten für
2013 stimmen alles andere als positiv. Laut dem Marktbeobachtungsinstitut PMR (www.pmrcorporate.com) dürfte die Leistung des Sektors um mehr als 27% auf unter 5 Mrd. Euro sinken.
Wert der Bauleistung im Straßen- und Brückenbau (in Mrd. Zloty)
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
9,4
13,2
15,8
18,5
23,2
25
34,1
2012
27,7
2013*
20,1
* Prognose
Quelle: PMR
Die Generaldirektion für Landstraßen und Autobahnen (Generalna Dyrekcja Drog Krajowych i
Autostrad, GDDKiA, www.gddkia.gov.pl), der größte Auftraggeber im polnischen Straßenbausektor, versucht einem weiteren Einbruch entgegenzuwirken. Laut PMR befanden sich Anfang 2013
Straßenbauprojekte im Wert von etwa 20 Mrd. Euro in der Realisierung. Die GDDKiA will zudem
bereits in diesem Jahr mit ersten Ausschreibungen für Projekte starten, die aus der neuen EU-Budgetperiode bezuschusst werden sollen. Deren Gesamtwert könnte zwischen 7 Mrd. und 8 Mrd. Euro
liegen.
Die Instandhaltung bereits existierender Routen wird vermehrt nach außen vergeben. Der Wert eines Auftrages zur Instandhaltung eines 54 km langen Abschnitts der Schnellstraße S7 zwischen
Krakau und Sycow wird zum Beispiel über 5 Jahre auf knapp 15 Mio. Euro geschätzt. Wie interessant
solche „Überbrückungsaufträge“ für Baufirmen sind, beweist die Liste der Auftragnehmer, die
Größen wie Skanska oder Budimex beinhaltet. Im Falle eines Auftrages für die letztgenannte Firma
zeigt sich auch der Nutzen für die staatliche Seite: Budimex gewann seinen Auftrag mit einem Gebot, dass um über 40% niedriger ausfiel als der Kostenvoranschlag.
Wesentlich bessere Aussichten als im Straßenbau eröffnen sich bei der Bahninfrastruktur. Die Bahn
erhielt bis Ende März 2013 erst 10% der für diese Transportart verfügbaren EU-Mittel aus der Budgetperiode 2007 bis 2013 mit einem Gesamtvolumen von 4,6 Mrd. Euro. Verträge für weitere knapp
50% sind bereits unterschrieben. Laut dem offiziellen langjährigen Investitionsprogramm der
Bahn soll PKP PLK, die für Schieneninfrastruktur verantwortliche staatliche Gesellschaft, in diesem
Jahr mehr als 1,8 Mrd. Euro für Investitionen ausgeben. 2014 sollen es sogar mehr als 2,5 Mrd. Euro
sein. Allerdings rechnet PKP PLK selbst nur mit Ausgaben von etwa 1,5 Mrd. Euro in diesem Jahr,
Branchenexperten halten selbst diese Zahl für zu optimistisch.
Bei den Häfen konzentrieren sich Investoren vor allem auf dem Ausbau der bestehenden Infrastruktur. So will zum Beispiel in Danzig die Firma DTS Gdansk ein zusätzliches Containerterminal
für über 250 Mio. Euro errichten. Nicht weit entfernt soll ein Erdöl-Terminal für etwa 180 Mio. Euro
entstehen. Im nahe der deutschen Grenze gelegenen Hafen von Swinemünde laufen unterdessen
die Arbeiten am Flüssiggasterminal. Das mit über 130 Mio. Euro von der EU bezuschusste Projekt
soll 2014 in Betrieb genommen werden und einen wichtigen Beitrag zur Energiesicherheit Polens
leisten.
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Große Hoffnung setzt die Baubranche in die Energieinfrastruktur. Wegen veralteter Strom- und
Heizblöcke, der EU-Umweltschutzvorgaben und einem prognostizierten Strommangel noch in
diesem Jahrzehnt befinden sich zahlreiche Investitionen in der Planung. Allerdings änderte sich
die Stimmung in den letzten Monaten parallel zum fallenden Strompreis. Das zunächst für 2020
geplante Atomkraftwerk wird frühestens 2025 in Betrieb gehen - falls die Finanzierung gesichert
wird. Erneuerbare Energien, die durch das ursprünglich für Anfang des Jahres geplante neue EEGesetz Aufwind erhalten sollten, warten hierauf immer noch vergeblich. Laut Medienberichten
wird das Gesetz nicht vor dem 1. Januar 2014 in Kraft treten, was zu Verunsicherung in der Branche
und sogar vereinzelt bereits zu Marktaustritten führt. Ungewiss scheinen selbst Neubauten traditioneller Kohlekraftwerke. Im April zog sich unter anderem der Staatskonzern PGE aus einer geplanten Investition im Kraftwerk Oppeln zurück. In der Planung befinden sich allerdings weitere
Kraftwerke. Der Energieversorger Tauron wird noch in diesem Jahr einen neuen Kraftblock in
Bielsko-Biala in Betrieb nehmen, Arbeiten an einem Ausbau des Kraftwerks in Tychy laufen bereits.
1.2 Architekturdienstleistungen
Von der einst wunderschönen klassischen Architektur Polens ist nach dem Zweiten Weltkrieg wenig übriggeblieben. Vor allem die Großstädte wurden großflächig zerstört. Das Paris des Nordens,
wie Warschau noch Anfang des 20. Jahrhunderts bezeichnet wurde, ist in diesem Jahr in den Kinos
in „Warschau 1935“ zu sehen, eine 3D-Computeranimation des Studios Newborn. Im Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg folgten zunächst die monumentalen Bauten des Sozialistischen
Realismus, der seinen Höhepunkt im 1955 in Warschau fertiggestellten Kultur- und Wissenschaftspalast (kurz: Kulturpalast; Palac Kultury i Nauki) fand. Anschließend überschwemmten Plattenbauten das Land.
Nach der Wende änderte sich zwar die Technologie, die Architektur aber nur kaum. Man setzte
weiterhin auf graue, uniforme Blöcke. Lückenhafte Bebauungspläne und Korruption führten zu einem Wildwuchs, der bis heute unübersehbar polnische Städte verschandelt. Zum Glück sind solche Fälle heute nur noch die Ausnahme und nicht die Regel.
Nicht zuletzt auf Druck der Öffentlichkeit legen lokale Verwaltungen beim Erteilen von Baugenehmigungen immer mehr Wert auf hochqualitative Architektur. Auch Bauherren werden immer anspruchsvoller. Als erster Architekt der Weltelite verwirklichte Norman Foster im Auftrag des amerikanischen Konzerns Hines seine Vision in Polen mit dem Metropolitan, einem siebenstöckigen
Bürohaus am traditionsreichen Pilsudzki-Platz im Herzen Warschaus. Seit dieser Zeit sind weitere
große Namen Thema in den Medien: Renzo Piano, Zaha Hadid oder Daniel Libeskind. Vor allem der
polnischstämmige Libeskind wurde bereits mit mehreren Projekten in Verbindung gebracht. Mit
dem Apartmenthaus Zlota 44 am Warschauer Zentralbahnhof wird eines davon nun realisiert
und nach mehr als fünf Jahren Bauzeit 2013 fertiggestellt werden. Die Preise für eine Aussicht vom
54. Stock des Prestigebaus lagen anfänglich zeitweise bei sogar 15.000 Euro und mehr pro Quadratmeter.
Die Architektur wird daneben vielfältiger. Verbliebene, wertvolle Altbauten werden nach und
nach renoviert. Der Trend zum Loft beginnt sich zu etablieren, wie das Einkaufszentrum Manufaktura in Lodsch oder der Wohnkomplex Lofty de Girarda im 40 km von Warschau entfernten Zyrardow
zeigen. Immer öfter wird auch auf grünes Bauen gesetzt. Das Warschauer Bürohaus Rondo 1 war
bei seiner Übergabe 2006 das erste Gebäude in Mittelosteuropa, dass über das DALI-System zur optimalen Belichtungs- und Klimakontrolle verfügte und das LEED Gold-Zertifikat erhielt.
22
Chancen für deutsche Architekten
2. Chancen für deutsche Architekten
2.1 Umfeld und Rahmenbedingungen
Nach einer sehr schwachen zweiten Jahreshälfte 2012 scheint laut Expertenaussagen der Markt für
Architekturdienstleistungen langsam wieder anzuziehen. Allerdings wird vor allem von einer
wachsender Zahl an Anfragen berichtet, konkrete Aufträge lassen zumeist noch auf sich warten.
Diese Entwicklung betrifft momentan vor allem Großinvestoren. Die Auftragslage bei Privatpersonen bleibt angespannt.
Ein wichtiger Aspekt sind in dieser Hinsicht die am Horizont schimmernden neuen EU-Mittel, die
ab 2014 fließen sollten. Um die Fehler der letzten Budgetperiode nicht zu wiederholen, will die öffentliche Hand bereits in diesem Jahr mit Vorbereitungen für kofinanzierte Projekte beginnen. Da
die Budgethöhe und die Aufteilung auf die einzelnen Länder noch nicht endgültig feststehen, sind
auch die inländischen Prioritäten nicht in Stein gemeißelt.
Allerdings darf davon ausgegangen werden, dass Gelder für Revitalisierung, Renovierung und
neue Kultur- und Freizeiteinrichtungen zur Verfügung stehen werden. Da bei solchen Projekten
oft auch Imagefragen und High-Tech-Lösungen mitentscheidend sind, sollten sich Chancen für internationale Architekten öffnen.
Solche Anlagen erfordern oft Spezialwissen, z.B. in den Bereichen Akustik, Umweltschutz, Landschaftsarchitektur oder Beleuchtungstechnik. Hier können einheimische Unternehmer zum Teil
nicht mit dem Know-how und der Erfahrung ihrer westlichen Kollegen mithalten. Die Anzahl der
Spezialisten ist zudem geringer und der Preiskampf somit weniger erbittert. Andererseits gilt gleiches natürlich auch für die Auftraggeber, womit ein langwieriger und komplizierter Abstimmungsprozess kaum vermeidbar sein dürfte.
Izabela Malachowska-Coqui, Coqui Malachowska Coqui - Städtebau, Landschaftsarchitektur:
„Ein kurzer Spaziergang durch polnische Städte reicht aus, um sich des großen Nachholbedarfs
bei der Landschaftsarchitektur in dem Land bewusst zu werden. Allerdings muss dieses Bewusstsein bei den Polen selbst erst noch geweckt werden.
In der Masse bestimmt hauptsächlich der Profit plantechnische Entscheidungen und lässt wenig Raum für die Umgebungsgestaltung. Private Investoren, vor allem aus dem Premium-Segment, fangen aber zunehmend an, den Prestigefaktor und die PR-Kraft einer entsprechend geplanten Umgebung zu entdecken. Da sich der Markt allmählich füllt, werden Kunden immer anspruchsvoller und achten auch auf die „kleinen Dinge“. Dies eröffnet vor allem Chancen für Architekten, die auf qualitativ hochwertiges Planen setzen. Ein zusätzlicher Vorteil deutscher Architekten ist zudem die Erfahrung mit innovativen Lösungen. Bei der Gestaltung der Außenanlagen sind dies zum Beispiel grüne Fassaden, ökonomische Lösungen zum Thema Wasserwirtschaft und energetische Fragestellungen.“
23
Beachten sollte man hingegen, dass diese Erfahrungen den polnischen (öffentlichen) Bauherren zum Teil fehlen, was sich in häufigen Änderungen in der Planungsphase und somit zusätzlichem Zeitaufwand niederschlägt. Selbst wenn das Honorar nahe der westeuropäischen Standards angesetzt wird, kann der Gewinn unter Einbeziehung des Planungsaufwands und der Arbeitsdauer am Ende geringer ausfallen als auf der anderen Seite der Oder.
Ein weiteres interessantes Betätigungsfeld bieten Infrastrukturbauten wie Bahnhöfe. In der endenden EU-Budgetperiode konnten nur einige dieser Bauten erfolgreich saniert oder ersetzt werden.
Dabei befinden sich die meisten Gebäude in schlechtem Zustand. Private Investoren erkennen immer häufiger den Wert der zentralen Lage der Bahnhöfe und streben im Rahmen von ÖffentlichPrivaten Partnerschaften ihren Ausbau zu Einkaufs- oder Bürozentren an. Allerdings brauchen solche Projekte viel Zeit, da ÖPP in Polen erst langsam den Kinderschuhen entwächst.
Auch der Bedarf nach Bürogebäuden ist weiterhin vorhanden. Nachdem in Großstädten eine gewisse Sättigung erreicht wurde und vor allem ältere Büroanlagen zunehmend Schwierigkeiten mit
der Auslastung haben werden, fehlt es kleinen und mittelgroßen Städten weiterhin an modernen
Büroflächen. Allerdings halten sich Investoren, zum Teil auch wegen der unsicheren wirtschaftlichen Lage, mit Engagements außerhalb der Metropolen noch zurück.
Betreiber von Einkaufszentren teilen diese Vorsicht kaum. Mittlerweile dringen sie auch in Städte
mit weniger als 100.000 Einwohnern vor. Selbst die in der letzten Zeit nur langsam wachsende Konsumlust scheint die Pläne nicht zu bremsen, denn ausgebaute Einkaufsstraßen gibt es nur in den
wenigsten polnischen Ortschaften. Nach entsprechender Verkaufsfläche suchende Ketten sind somit auf Neubauten angewiesen.
Genauso ergeht es ausländischen Industrie und Dienstleistern, die weiterhin hohe Beträge in Polen
investieren. Die größeren staatlichen Unternehmen wurden bereits privatisiert, Übernahmekandidaten sind deswegen rar. Somit bleibt Green Field die einzige Lösung. Da deutsche Unternehmen
eine der größten Investorengruppen stellen, können deutsche Architekten ihre Kontakte aus dem
Heimatland ausspielen und so an Aufträge gelangen. Dies betrifft nicht nur neue Projekte, sondern
auch den Ausbau bestehender Anlagen.
Eine immer stärker nachgefragte Dienstleistung ist die Innenraumplanung. Die schiere Vielfalt
der angebotenen Materialien, ein relativ schwach entwickeltes Stilverständnis und sich erst etablierende ästhetische Vorlieben bewegen immer mehr Immobilieneigentümer dazu, sich professionale Unterstützung zu sichern. Waren vor einigen Jahren vor allem Mitglieder der „oberen Zehntausend“ Kunden von Innenarchitekten, so wenden sich inzwischen immer mehr Vertreter der
Mittelschicht an diese. Schließlich soll angesichts einer 30-jährigen oder längeren Kreditbindung
ein funktionales und langlebiges Zuhause entstehen. Auch die immer häufiger im Fernsehen ausgestrahlten Heimwerker-Sendungen steigern das Bewusstsein und den Wunsch der Bevölkerung
nach solchen Dienstleistungen.
In diesem Zusammenhang sollte allerdings beachtet werden, dass bereits große Konkurrenz auf
dem Markt vorhanden ist. Außer entsprechend ausgebildeten Architekten sind viele Dekorateure
und andere Spezialisten tätig. Da keine Genehmigungs- oder Zulassungspflicht besteht, kann sich
jeder auf diesem Feld versuchen, was oft zu Lasten der Qualität und des Preisniveaus geht. Dennoch
24
ist im Bereich der Innenarchitektur das Verhältnis von Honorar zu Arbeitsaufwand nach Aussagen
der Marktteilnehmer am besten.
Vor allem für den Anfang dürften Großstädte ein vielversprechendes Revier sein, da hier die meisten und zahlungsstärksten Aufträge winken - sowohl von Privat als auch von staatlichen Einrichtungen. Durch die angebotene Vielfalt an Dienstleistern ist auch der Wille, einen längeren und
gründlicheren Auswahlprozess zu durchlaufen, größer. Dies bietet Neueinsteigern bessere Chancen, Aufträge für sich zu gewinnen.
2.2 Traditionen
Auch wenn die Zeit des Sozialismus nur wenig Spielraum zur Entfaltung eigener architektonischer
Ideen bot, stand das Ausbildungsniveau immer auf einem technisch hohem Niveau. Kaum verwunderlich also, dass polnische Architekten auch weltweit Erfolge feiern konnten. Namen wie
Stanislaw Fiszer, Andre Mrowiec, Bruno Paprocki oder Maciej Nowicki werden sicherlich einigen
der Leser geläufig sein.
Nach der Wende konnten die Gestalter ihre Kreativität vollends entfalten - leider nicht immer mit
dem erhofften Erfolg. Fehlende Erfahrung und unzureichendes technologisches Wissen sowie ein
gesetzlich nur unzulänglich gebremstes Freiheitsgefühl kosteten einiges an Lehrgeld. Das unüberlegte Kopieren westlicher Stile in die polnische Architekturlandschaft fällt nach wie vor beim Spaziergang durch polnische Städte auf. Der 2003 fertiggestellte Hauptsitz des polnischen Telekommunikationsriesen Telekomunikacja Polska in Warschau bietet dafür ein hervorragendes Beispiel.
Auch die in den 1990er Jahren weitverbreiteten Siding-Fassaden versprühen den Charme des unglücklichen architektonischen Drangs nach Westen. Zur Verteidigung muss allerdings gesagt
werden, dass auch ausländische Architekten nicht unbedingt die besten Entwürfe lieferten: Der
1999 erbaute Millenium Plaza des türkischen Architekten Vahapa Toya, umgangssprachlich auch
Duschkabine genannt, gilt immer noch als hässlichstes Gebäude der Hauptstadt.
Zum Glück gibt es aber auch löbliche Beispiele. Tomasz Konior konnte bereits diverse Wettbewerbe
in Polen für sich entscheiden. 2009 brachte ihm sein Musiklehr- und Edukationszentrum Symfonia
in Kattowitz sogar eine Nominierung zum Mies van der Rohe Award for European Architecture.
Marta Rudzka errichtete mit dem 2001 fertiggestellten Trump World Tower in New York das höchste Wohngebäude seiner Zeit. 2009 hingegen sicherten sich Cezary Bednarski und sein Studio die
Anerkennung der Kopenhagener Bewohner für sein Projekt der Brücke Inderhavnsbroen, die in
der dänischen Hauptstadt gebaut wird.
Das allgemeine architektonische Fachwissen in der polnischen Gesellschaft ist eher begrenzt.
Sichtbar wird dies am Eigenheimbau: Rechteckiger Grundriss, roter Dachziegelstein, verputze Fassaden und Klinkersteindekor. Beton, großflächige Verglasungen oder ungewöhnliche Formen
sind Randerscheinungen. Mehr als zwei Drittel der Polen entscheiden sich auch für Fertigprojekte.
Der Mut zum anders sein steigt proportional mit dem Ausbildungsgrad, bedarf aber großer Überzeugungsarbeit seitens der Architekten. Diese wird zudem von Behörden gebremst, die gerne traditionelle Bauweisen vorschreiben - selbst für neuentstehenden Siedlungen.
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Werden jedoch neue Realisierungen betrachtet, setzten große Investoren immer häufiger auf internationale Trends. (Soft-)Lofts, gläserne Wände, Mut zur Farbe und ungewöhnlichen Materialien
höchster Qualität finden immer häufiger ihre Kunden.
Der Architekt selbst wird immer weniger als notwendiges Übel zum Abstempeln von Projekten betrachtet. Immer mehr Investoren setzten auf Leidenschaft und wünschen sich Projekte, die aus
dem Einheitsbrei herausstechen. Dies bestätigen auch Untersuchungen der Architects’ Council of
Europe: Der Anteil der Architekten, die sich für gut oder sehr gut angesehen halten, steigt. Allerdings waren 2012 immer noch lediglich 50% der Befragten dieser Meinung.
2.3 Arbeitsfeld Berater und Projektmanagement
Die Projektierung findet in Polen auf dem gleichen hohen technischen Niveau statt wie in Westeuropa. Neueste Software, File-Sharing und Internetkommunikation sind mittlerweile die Norm.
Zahlreiche gemeinsame Projekte polnischer Büros mit ihren ausländischen Kollegen zeugen von
der Effizienz solcher Lösungen und verkürzen die Prozesse. Dies ist insofern wichtig, als dass die
Zeit eine immer wichtigere Rolle spielt.
Dabei wird der Zeitdruck oft von zahlreichen Änderungen während der Bauplanung und Realisierung noch verstärkt. Konjunkturelle Schwankungen führen nicht selten selbst nach der Fertigstellung des Projektes zur Änderung des Verwendungszwecks - ob vom Hotel zum Bürogebäude oder
auch vom Bürogebäude in ein Apartment- oder Mehrzweckhaus.
Somit ist eine kompetente und effiziente Projektsteuerung unumgänglich. Diese wird allerdings
bisweilen noch vor allem vom Developer selbst, von der Baufirma oder vom leitenden Architekturbüro übernommen. Letztere kommen allerdings vor allem in der Planungsphase und bei komplizierteren Projekten, z.B. mit ausgebauter Landschaftsgestaltung, zum Tragen.
Spezialisierte Projektmanager fangen erst allmählich an, sich auf dem Markt zu etablieren, sehen
aber Wachstumschancen für die Zukunft. Eines der aktiveren Unternehmen ist dabei die deutsche
Thieltges GmbH mit ihrer Tochterfirma Projektmanagement Polska, die seit 2000 in Breslau tätig
ist. Diese hat bereits 16 Projekte in Polen abgeschlossen und arbeitet zur Zeit an vier weiteren.
Da Projektverwalter mit zahlreichen Freiberuflern zusammenarbeiten, bieten sich gute Chancen
für einen Markteinstieg. Denn für die zwar nach EU-Recht gestalteten, aber trotzdem mit einer Prise lokalen Charmes verfeinerten Ausschreibungen ist ein darin spezialisierter Partner ein wichtiger Vorteil. Die kleinste Lücke in der Dokumentation kann zum Ausschluss führen oder die spätere
Erfüllung der administrativen Pflichten unnötig in die Länge ziehen.
Dieser Partner sollte auch die Teilnahme an großen Infrastrukturprojekten wie Flughäfen erleichtern, die in Polen in den kommenden Jahren dank EU-Geldern wieder anziehen sollten. Auch der
Trend zum ökologischen Bauen könnte neue Möglichkeiten für Berater und Projektmanager eröffnen.
Auf jedem Fall sollte beachtet werden, dass eine Vertretung in Polen zwar nicht vorgeschrieben,
aber dennoch - direkt oder über vertraute Partner - aus Sicht der Planungs- und Bauprozesse wohl
unausweichlich ist.
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2.4 Grünes Bauen
Gemäß der EU-Richtlinie 2010/31/EU werden ab dem 31. Dezember 2020 alle neugebauten und renovierten Gebäude in der Europäischen Union eine beinahe ausgeglichene Energiebilanz aufweisen müssen. Polen hat hier noch einen großen Nachholbedarf. Alleine der Heizenergieverbrauch
liegt durchschnittlich mehr als doppelt so hoch wie in geografisch vergleichbar gelegenen EU-Mitgliedstaaten. Die Bauherren werden sich zunehmend der Vorteile des grünen Bauens bewusst.
Mit dem von Kazimierski & Ryba entworfenen und von Skanska erbauten Bürohaus Deloitte House
in der Warschauer Innenstadt entstand 2009 das erste nach GreenBuilding zertifizierte Bürogebäude Polens. Es entspricht der LEED Silber-Norm. Einen Schritt weiter ging das wenige hundert
Meter entfernte Bürohaus Rondo 1 von Skidmore, Owings and Merill mit der Gold-Einstufung für
bestehende Bauten. Dank bis zu 9% günstigeren Unterhaltskosten werden energiesparende Gebäude bei Investoren immer beliebter. Auch Mieter ziehen nach, um potentielle PR-Aspekte eines
grünen Hauptsitzes ausspielen zu können.
Im September 2012 befanden sich laut der Immobilienberatung Colliers 22 Bürohäuser im Bau, die
bereits nach BREEAM oder LEED zertifiziert wurden oder sich um eine Zertifizierung bewarben.
Die Gebäude befanden sich ausschließlich in den größten polnischen Städten, wie Warschau, Krakau, Danzig, Posen oder Lodsch.
Beim Wohnungsbau nimmt der Öko-Trend erst langsam Fahrt auf. Beispiele wie der von PGB Erigo
gebaute Wohnkomplex Ecoria mit Sonnenkollektoren, Logothermen und intelligenten Heizungssystemen sind nur vereinzelt anzutreffen. Jedoch wird das Bewerben von umweltfreundlichen Lösungen immer intensiver. So versucht der Danziger Developer Towarzystwo Ziemskie sein Wohnprojekt Osiedle Energooszczedne (Stromspar-Siedlung) durch sogar zehn Jahre kostenloser Heizung und Warmwasser an den Kunden zu bringen. Dies soll sich auch für den Bauherren rechnen,
da Energiesparmaßnahmen den Heizenergieverbrauch sogar um 90% gegenüber heutigen Standards senken. Eine Tochtergesellschaft der TUP-Baugruppe, Chmielewski, will unweit von
Kattowitz die Wohnsiedlung Ekomiasteczko (Ökostädtchen) anlegen. Auf 120 ha Fläche sollen,
nebst Mehrfamilien- und Reihenhäusern sowie Villen, einem Hotel und Bürogebäuden, 16 Parks
angelegt werden. Jedes Viertel wird über eigene Elektro- und Heizenergiekapazitäten und ein umweltfreundliches Abwassersystem verfügen.
Auch Einzelpersonen greifen vermehrt zu ökologischen Lösungen. Aus Kostengründen wird neben einer effizienteren Isolation vor allem in Wärmetauscher und -pumpen investiert. Obwohl immer mehr Kunden bereit sind, höhere Bauausgaben zu Gunsten niedrigerer Unterhaltskosten zu
stemmen, sind einige Lösungen immer noch für die meisten zu teuer bzw. zu wenig effizient. Dies
betrifft unter anderem Solaranlagen, die sich zwar im Süden des Landes einer stabilen Nachfrage
erfreuen, deren Attraktivität jedoch in Richtung Norden zunehmend sinkt. Zum Teil bedingt ist
diese Tatsache durch eine vor allem im Vergleich zu Deutschland relativ dürftige Förderung seitens des Staates. Wie überhaupt der gesamte Bereich der Erneuerbaren Energien warten potentielle Investoren auf die Einführung des sogenannten Energie-Dreierpacks, das u.a. die Förderung Erneuerbarer Energien regeln soll, wohl aber nicht vor 2014 in Kraft treten wird.
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Wenig Verständnis wird weiterhin dem Passivbau entgegengebracht. Dies hängt einerseits mit
den konservativen architektonischen Vorlieben der Polen, andererseits aber auch mit der relativen
Unbekanntheit solcher Projekte zusammen. Hier ist noch eine Menge Aufklärungsarbeit gefragt.
Mitunter ist die Deutsche Botschaft in Warschau bemüht, in Zusammenarbeit mit den Konsulaten
und der Deutschen Energie-Agentur für diese Bauform und generell für Energieeffizienz zu werben. Allerdings sollte auch die polnische Seite ihre Bemühungen erheblich steigern, um eine breitere Öffentlichkeit zu erreichen.
2.5 Revitalisierung und Stadtplanung
Wegen der angespannten Haushaltslage Polens - gegen das ein EU-Verfahren wegen des erhöhten
Defizits läuft - werden Revitalisierungsprojekte fast ausschließlich dank EU-Geldern durchgeführt.
Somit öffnen sich Chancen für neue Initiativen wohl frühestens im Verlauf des Jahres 2014.
Die einzelnen Projekte haben allerdings einen eher kleinen Maßstab: Zumeist handelt es sich um
einzelne Straßenzüge oder Areale von wenigen Hektar. Die Revitalisierung des linken Weichselufers in Warschau soll zum Beispiel weniger als 50 Mio. Euro kosten und wird zudem in mehrere
Projekte aufgeteilt.
In Lodsch wurde ein mehrjähriges Programm unter dem Titel „Mia100 Kamienic“ (Wortspiel: Stadt
der 100 Bürgerhäuser) von der Stadtverwaltung ins Leben gerufen. Dabei sollen Gebäude in nächster Nachbarschaft des repräsentativen Boulevards Ulica Piotrkowska renoviert werden. 2013 sollen
29 Gebäude in Angriff genommen werden, momentan werden an 48 Häusern Arbeiten ausgeführt
oder bereits abgeschlossen. Die durchschnittlichen Renovierungskosten belaufen sich auf etwas
mehr als 350.000 Euro pro Objekt. Der Umfang der Arbeiten umfasst u.a. Dachreparaturen, Verstärkungen der Decken oder neue Installationen.
Die Woiwodschaft Kujawien-Pommern mit den beiden Städten Thorn und Bromberg stellte für
dieses Jahr knapp 2,3 Mio. Euro aus EU-Mitteln für Renovierungen zur Verfügung. Die Stadt Warschau wird 2013 insgesamt etwa 1,8 Mio. Euro für solche Projekte ausgeben. Mehr als 40% dieser
Summe werden dabei für stadteigene Immobilien ausgegeben, etwa 1,2 Mio. Euro als Zuschüsse für
20 private Projekte ausgezahlt. Wie groß der Bedarf ist, zeigt schon die Anzahl der eingegangenen
Anträge: Für dieses Jahr waren es 105. Ein Großteil der Bezuschussung wird für sakrale Bauten veranschlagt. In Bromberg sind sieben von acht unterstützten Projekten religiöse Stätten; in der polnischen Hauptstadt werden sie rund die Hälfte der Finanzierung beanspruchen.
Zunehmend werden Selbstverwaltungen bei der Revitalisierung von Unternehmen entlastet. So
renovierte die Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG Gebäude entlang der Ulica Prozna im Warschauer Stadtzentrum. Die beiden einsturzgefährdeten Gebäude verwandelten sich in Bürohäuser
neuesten Standards. Dabei wurden die Ende 2012 fertiggestellten Objekte ausgebaut und um Tiefgaragen ergänzt. Zwei weitere Gebäude entlang der Straße befinden sich im Besitz der Stadt. Eins
davon wird bereits renoviert, das andere soll verkauft werden.
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Abgesehen von den Kommunalbauten befinden sich die meisten Wohnhäuser in Polen im Privatbesitz und werden hauptsächlich durch sogenannte Einwohnergemeinschaften (Wspolnota
Mieszkancow) verwaltet. Diese umfassen größtenteils ein kleinere Anzahl an Gebäuden und müssen selbst für den Unterhalt der Immobilie sorgen. Diese Aufgabe wird meistens an einen externen
Verwalter abgegeben. Da auch die Finanzierung jeglicher Arbeiten alleine auf den Bewohnern lastet, sind potentielle Maßnahmen stark von deren Einkommenssituation abhängig. Allerdings haben die Gemeinschaften Möglichkeiten, sich um EU-Gelder zu bewerben, was viele bereits genutzt
haben. Vor allem Plattenbauten, die Schätzungen zu folge 12 bis 17% der Bausubstanz in Polen ausmachen, konnten nach Meinung des Immobilienberaters Tadeusz Zurowski bereits größtenteils
renoviert werden. Die durchgeführten Arbeiten umfassten vor allem eine zusätzliche Isolierung
sowie den Austausch der Leitungen.
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Rechtliche Voraussetzungen für den Marktzugang
Rechtliche Voraussetzungen für den Marktzugang
3. Rechtliche Voraussetzungen für den Marktzugang
Die polnischen Architekten sind in der landesweiten Architektenkammer („Izba Architektów“,
IARP, www.izbaarchitektow.pl) beziehungsweise in den 16 regionalen Kammern mit einer Pflichtmitgliedschaft organisiert. Neben einem fünfjährigen Architekturstudium, nach dem der Titel
„Magister inzynier architekt“„ (kurz: „Mgr. inz. arch.“) verliehen wird, und einer dreijährigen Berufspraxis einschließlich eines Jahres im Bereich der Bauleitung, muss eine Aufnahmeprüfung bei
der regionalen Architektenkammer abgelegt werden. Der Beitritt zu einer Architektenkammer
wird von der Verleihung des Titels „uprawnienia projektowe“ bzw. des Zusatztitels „architekt
IARP“ begleitet. Damit erlangen Architekten eine geschützte Berufsbezeichnung und die Bauvorlagenberechtigung.
Der Architektenberuf gehört zu den reglementierten Berufen. Deutsche Architekten können sich
auf die Europäische Richtlinie über die Anerkennung von Berufsqualifikationen (Richtlinie
Nr. 2005/36/EG) berufen, wenn sie in Polen tätig sein wollen. Die in Anhang V.5.7.1 der Richtlinie
genannten Qualifikationen werden automatisch anerkannt. Dazu gehören die Qualifikationen
„Diplom-Ingenieur Univ.“ und „Diplom-Ingenieur FH“, die in einem Hochschulstudium von mindestens vier Jahren auf Vollzeitbasis oder sechs Jahren einschließlich drei Jahre Vollzeitstudium erworben wurden. Dieses muss hauptsächlich auf Architektur ausgerichtet gewesen sein, sowohl
theoretische als auch praktische Komponenten umfassen und die in Art. 46 der Richtlinie erwähnten Kenntnisse und Fähigkeiten (Fähigkeit zu architektonischer Gestaltung, angemessene Kenntnisse in der städtebaulichen Planung und Gestaltung, Kenntnis der strukturellen und bautechnischen Probleme im Zusammenhang mit der Baugestaltung etc.) vermittelt haben. Ferner werden
die in Anhang VI der Berufsanerkennungsrichtlinie erwähnten Qualifikationen ebenfalls automatisch anerkannt, wenn das Studium nicht später als in dem dort genannten Studienjahr begonnen
wurde. Nähere Informationen finden sich auf der Internetseite der Europäischen Kommission:
http://ec.europa.eu/internal_market/qualifications/directive_in_practice/automatic_recognition/
architects/index_de.htm.
Ausländische Architekten müssen entweder Mitglied der Architektenkammer in Polen werden
oder mit einem polnischen Architekten zusammenarbeiten, der als Mitglied der polnischen Architektenkammer die Bauvorlageberechtigung besitzt.
Die Architektenkammer verfügt über Berufsregeln (Statut i regulaminy) und Ethikstandards
(Etyka i Standardy wykonywania zawodu - standards for architectural practice and extent of services), die im polnischen Originalwortlaut und teilweise in englischer Übersetzung im Internet abrufbar sind.
Die polnische Architektenkammer verfügt ferner über eine Honorarordnung (Regulamin honorarium architekta obiekty i zespoly zabudowy), deren letzte Fassung auf 2006 zurückgeht. Die Honorarordnung hat keinen verbindlichen, sondern einen Empfehlungscharakter. Sie unterscheidet
15 Gebäudearten und sechs Kategorien, mit derer Hilfe unter Zugrundelegung des Investitionsvolumens des Bauvorhabens ein Richtwert errechnet werden kann. Die Honorarordnung ist - derzeit
nur in polnischer Sprache - auf der Internetseite der Architektenkammer abrufbar: www.izbaarchitektow.pl/pliki/regulamin_honorariow_architekta-2006.pdf.
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Die Architektenkammer stellt ferner einen Architektenvertragsentwurf (Umowa o wykonanie
projektu architektonicznego) in polnischer Sprache zur Verfügung: www.izbaarchitektow.pl/pliki/
uza_uniwersalny_red_xxi_www.pdf.
Andere berufliche Selbstverwaltungsorganisationen im Baubereich umfassen die polnische
Kammer der Bauingenieure (Polska Izba Inzynierów Budownictwa, www.piib.org.pl) sowie die polnische Kammer der Stadtplaner (Krajowa Izba Urbanistow). Ferner ist die Polnische Industrie- und
Handelskammer für die Bauindustrie (Polska Izba Przemyslowo-Handlowa Budownictwa, www.izba.budowlany.pl) zu nennen.
Die Rechtsgrundlage für die berufsständischen Organisationen auf diesem Gebiet bildet das
Gesetz über die Selbstverwaltung der Architekten, Bauingenieure und Stadt- bzw. Raumplaner
(Ustawa o samorzadach zawodowych architektow, inzynierow budownictwa oraz urbanistów)
vom 15.12.2000.
Architekten und Bauingenieure müssen eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen, deren
Umfang bzw. Höhe vom Finanzministerium festgelegt wird (zuletzt 50.000 EUR). Die Frage, ob der
Versicherungsschutz einer deutschen Berufshaftpflichtversicherung auch mögliche Schäden in
Polen umfasst, ist im Einzelfall anhand der konkreten Bestimmungen des Versicherungsvertrages
zu prüfen.
Der Grundstückserwerb durch ausländische natürliche und juristische Personen erfordert nach
dem Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer vom 24.3.1920 (Ustawa o nabywaniu nieruchomosci przez cudzoziemców, in der Fassung späterer Änderungen) grundsätzlich eine
Genehmigung. Bei der Genehmigung handelt es sich um einen Verwaltungsakt, der vom Innenministerium (Abteilung für Genehmigungen und Lizenzen, englisch: Department for Permits and Licences) mit Zustimmung des Verteidigungsministeriums und gegebenenfalls des Landwirtschaftsministeriums erlassen wird. Seit dem EU-Beitritt Polens zum 1.5.2004 ist die Genehmigungspflicht für EU-Bürger grundsätzlich entfallen. Polen durfte jedoch gemäß Anhang XII zu Art. 24 der
Beitrittsakte (siehe EU-Amtsblatt vom 23.9.2003, S. 875 ff., Ziffer 4 „Freier Kapitalverkehr“) für eine
Übergangszeit von zwölf Jahren die Genehmigungspflicht hinsichtlich des Erwerbs von landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern auch für EU-Bürger beibehalten. Die Übergangszeit läuft am
1.5.2016 aus.
Der Rechtsbereich von Germany Trade & Invest (www.gtai.de/recht) informiert Sie gerne über aktuelle Rechtsentwicklungen und einzelne Vorschriften im Immobilien- und Baubereich.
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Ausschreibungspraxis
4. Ausschreibungspraxis
4.1 Grundsätzliches zur Auftragsvergabe
Die Auftragsvergabe weicht in Polen größtenteils nicht von gängigen EU-Standards ab. Dies ist auf
öffentlicher Ebene durch das Gemeinschaftsrecht und im Privatsektor durch die Anzahl ausländischer Investoren bedingt.
4.2 Öffentliche Auftragsvergabe
Laut dem Gesetz über Öffentliches Vergaberecht (Ustawa o zamowieniach publicznych; Gesetzbuch Dz.U. 2004 Nr. 19 Poz. 177 mit späteren Änderungen) müssen in Polen öffentliche Aufträge im
Wert von über 14.000 Euro ausgeschrieben werden. 2011 wurden laut dem Amt für Öffentliche Aufträge 186.232 Tender im Wert von knapp 35 Mrd. Euro vergeben, was mengenmäßig einem Rückgang um knapp 5% und wertmäßig sogar um fast 14% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die offiziellen Zahlen für 2012 liegen zwar noch nicht vor, wegen inländischen Haushaltsproblemen und
endenden EU-Mitteln kann allerdings davon ausgegangen werden, dass sich dieser Trend fortgesetzt hat. Zwar werden auf dieses Jahr einige Projekte vorgezogen, die in der neuen EU-Budgetperiode Unterstützung finden sollen, eine sichtbare Verbesserung der Lage ist vor dem Zeitraum 2014
bis 2015 aber nicht zu erwarten.
Die polnische Seite ist um eine transparente Auftragsvergabe sehr bemüht. 2011 wurden mehr als
82% aller Tender in offenen Verfahren ausgeschrieben, eine Steigerung um über 4 Prozentpunkte
gegenüber dem Vorjahr. Knapp 14% der öffentlichen Aufträge wurde aus freier Hand verteilt. Dieses Verfahren ist allerdings nur in drei Fällen möglich: Wenn nur ein potentieller Auftragnehmer
vorhanden ist, aus Zeitgründen oder als ergänzenden Zusatzauftrag für einen bestehenden Auftragnehmer.
In Polen gibt es keine Regelungen bezüglich der Bevorzugung inländischer Unternehmen. Trotzdem gehen etwa 97% aller Aufträge an diese. Beachtet werden sollte allerdings, dass internationale
Konsortien mit einem führenden Unternehmen aus Polen in dieser Zahl miteinbegriffen sind. An
ausländische Unternehmen gingen Aufträge im Wert von nur knapp 3 Mrd. Euro, davon stellten
Bauleistungen lediglich 7%. Hauptsächlich handelte es sich dabei um den Bau und Reparaturen
von Autobahnen und des Schienennetzes.
Besonders zu beachten ist, dass weiterhin der Preis das ausschlaggebende Kriterium ist - in 88% aller Fälle gewann das niedrigste Gebot. Bei Bauaufträgen wurden durchschnittlich lediglich 2,4 Kriterien festgeschrieben gegenüber 3,6 Kriterien im Gesamtdurchschnitt. Die Priorität des Preiskriteriums ist einer der wichtigsten Gründe für die schlechte Situation der Baubranche. Da in den Verträgen meistens kein Anpassungsspielraum für Preiserhöhungen bei Baustoffen, Energierohstoffen oder unvorhergesehenen Hindernissen während der Bauphase vorgesehen ist, konnten Auftragnehmer Zusatzkosten nicht abfedern - die abgegebenen Angebote balancierten auf der Profitabilitätsschwelle.
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Vor allem bei wertstarken Aufträgen werden gerne die Entscheidungen angefochten, oft ohne
eine ausreichende Grundlage. Alleine 2011 wurden 2.820 Berufungen eingelegt, wovon allerdings
nur ein Viertel anerkannt wurde. In 15% der Fälle wurden die Vorwürfe vom Auftraggeber berücksichtigt.
Das Auslaufen der EU-Mittel macht sich beim Anteil der Bauleistungen am Wert der vergebenen
Aufträge bemerkbar. Lag deren Anteil am Gesamtwert 2009 noch bei fast 50%, waren es zwei Jahre
später nur noch 39%. Dies resultiert vor allem aus einer Wertabnahme einzelner Tender, da sich der
Anteil der Bauaufträge in Bezug auf die Anzahl aller Ausschreibungen in den letzten Jahren nur
marginal verändert hat und 2011 bei 25% lag.
Leider muss festgestellt werden, dass Ausschreibungen für Bauarbeiten am längsten dauern, je
nach Auftragswert und Vergaberegime sogar 20 bis 25% länger als der Durchschnitt. So dauerten
offene Vergabeverfahren für Bauleistungen, deren Wert die EU-Schwelle von 4,845 Mio. Euro nicht
überschritten hat, etwa 38 Tage im Vergleich zu 31 Tagen insgesamt. Bei Verfahren mit höherem
Wert waren es 105 zu 80 Tagen.
Teilweise zu erklären ist diese Sachlage dadurch, dass bei Bauaufträgen die meisten Angebote abgegeben werden. Bei 46% der Tender im Wert von über 4,845 Mio. Euro lagen fünf oder mehr Gebote
vor. Lediglich zu 14,5% der Verfahren meldete sich ein einziger Anbieter - bei Lieferungen und
Dienstleistungen betraf es hingegen 45 bis 49% der Verfahren. Die Unterschiede zwischen dem
günstigsten und teuersten Angebot lagen bei 40% und gleichen sich immer mehr an - 2007 betrugen die Differenzen im Schnitt noch 57%.
Unbedingt beachtet werden sollte, dass alle Angebote in einem Ausschreibungsverfahren vollständig gemäß den Vorgaben und in polnischer Sprache abzugeben sind.
4.3 Architekturwettbewerbe
Die öffentliche Hand, vor allem auf lokaler Ebene, schreibt zahlreiche Wettbewerbe für Projekte
aus. Der erste europaweit offene Architektenwettbewerb für ein Kulturbauwerk nach dem Beitritt
Polens zur EU wurde mit dem Museum für Luftfahrt und Aviationspark in Krakau ausgelobt. Den
1. Preis dieses Wettbewerbs gewann das deutsche Architektenbüro Pysall Ruge Architekten mit
Bartolomiej Kisilewski (siehe Titelbild), Bauherr des Muzeum Lotnictwa Polskiego. Es ist eines der
größten Museen für Luftfahrt weltweit.
Die Bandbreite der Wettbewerbe reicht heute von Bushaltestellen und Grünflächen über Gebäuderenovierung bis zu Projekten für Prestigebauten, wie Kulturinstitute und Museen. Da die Wettbewerbe als Ausgangspunkt der öffentlichen Diskussion dienen oder einen ersten Anhaltspunkt
für die weitere konzeptuelle Planung darstellen, bieten sie eine gute Chance, das Portfolio auszubauen und den eigenen Bekanntheitsgrad zu vergrößern - bei größeren Projekten auch überregional. Teilweise winkt dem Gewinner allerdings eine Einladung zu weiteren Gesprächen, die zu einer
Auftragsvergabe aus freier Hand führen kann. Normalerweise werden für die ersten drei Plätze
Geldpreise vergeben, die nur vereinzelt 10.000 Euro überschreiten.
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4.4 Aufträge durch Private
Private Investoren greifen mangels einer entsprechenden Verpflichtung nur selten auf Ausschreibungen zurück. Überwiegend werden ausgewählte Architekturbüros eingeladen, Projekte vorzustellen, die Grundlage zu weiteren Verhandlungen sind. Außer bereits bestehenden Geschäftskontakten entscheiden in diesem Fall vor allem entsprechendes Networking, direkte Kontakte zu potentiellen Auftraggebern und weitreichende (Direkt-)Marketingmaßnahmen über eine erfolgreiche Kundenanwerbung.
Ausländische Architekten werden vor allem bei Prestigebauten berücksichtigt. Auch bieten internationale Bauherren Chancen für eine Zusammenarbeit mit bereits bewährten Planungspartnern. Allerdings konnten sich in Polen bereits einheimische Architekturbüros wie JEMS Architekci
oder Kurylowicz & Associates etablieren, die um die großen Aufträge mitbieten oder als Partner internationaler Studios fungieren.
Bei Einfamilienhäusern werden meist Fertigprojekte in Anspruch genommen und eventuell im
kleinen Rahmen an individuelle Ansprüche angepasst. Nur die sehr gut betuchte Klientel lässt sich
zum Betreten architektonischen Neulandes leiten. Aufträge werden hierbei jedoch meist an Architekten vergeben, die dem Bauherren privat oder durch ihre Arbeit bereits bekannt sind.
Ein großer potentieller Markt öffnet sich Innenarchitekten durch die Tatsache, dass die meisten
Neubauten im sogenannten Developer-Standard, also ohne jeglichen Innenausbau, übergeben
werden. Allerdings erweist sich auch hier die Preisfrage als einschränkender Faktor. Die meisten
Wohnungen werden auf Kredit gekauft, was den finanziellen Spielraum bei deren Einrichtung eingrenzt. Viele, vor allem junge Menschen richten ihr Eigenheim deswegen über einen längeren
Zeitraum sukzessive ein. Auch in diesem Fall bieten Immobilien aus den höheren Preissegment die
größten Auftragschancen.
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Tipps für die Markterschließung
5. Tipps für die Markterschließung
5.1 Kontakte
Beim Werben um Architekturaufträge ist der persönliche Kontakt das A und O. Dies gilt für Projekte sowohl der öffentlichen Hand als auch privater Investoren. Ein breites Networking, Kontakte bei
potentiellen Auftraggebern oder Planungspartnern steigern die Erfolgschancen immens.
Nicht unterschätzt werden darf auch die Sprachfrage. „In unserem polnischen Büro sprechen die
meisten Mitarbeiter Englisch, hier gibt es also keine Barrieren“, berichtet Helmut Schick, Eigentümer des auf Freizeit- und Bäderbau spezialisierten Büros Schick & Partner Freie Architekten. Ganz
anders gestaltet sich die Lage bei Business-Kontakten. Ob in Ämtern oder beim Kunden: Ohne
Polnischkenntnisse sind die Erfolgsaussichten gering.
Auch Izabela Malachowska-Coqui, Miteigentümerin des deutsch-polnischen Landschaftsarchitekturbüros Coqui Malachowska Coqui, hält polnische Mitarbeiter für unentbehrlich: „Die Sprache
selbst ist natürlich wichtig, es geht aber vor allem um die kleinen, feinen kulturellen Unterschiede.
Aber auch um das Verständnis und die Verinnerlichung der polnischen Eigenheiten: Es sind andere
Bedürfnisse, andere Probleme.“
Besonders bei eng spezialisierten Architekten bietet sich eine solche Zusammenarbeit an, da hier
zum Teil Know-how oder Erfahrung fehlen. Dies betrifft zum Beispiel Bereiche wie Landschaftsarchitektur, Sport- und Freizeitanlagenbau oder auch Umweltschutzlösungen. Den besten Beweis
lieferten die Vorbereitungen zu den Fußball-Europameisterschaften: Die PGE-Arena entstand unter Federführung des Düsseldorfer Büros RKW Rhode Kellermann Wawrowsky, am Warschauer
Nationalstadion wirkten die Hamburger gmp Architekten von Gerkan, Marg und Partner mit. Das
Berliner Büro Coqui Malachowska Coqui kümmerte sich unter anderem um die Gestaltung der
Umgebung des Fußballstadions von Cracovia Krakau sowie des Wissenschaftszentrums Copernicus
in der Hauptstadt.
Helmut Schick, Schick & Partner Freie Architekten - Freizeit und Bäderbau:
„Der Markteinstieg in Polen ist ohne einen lokalen Partner oder polnische Mitarbeiter kaum
möglich. Ohne Sprach- und lokale Kenntnisse gestaltet sich die Auftragsgewinnung sehr
schwierig und der Aufbau eines Kontaktnetzes nur schleppend.
Dies sollte jedoch nicht als Pflicht, sondern als Chance betrachtet werden. Polnische Architekten
und Ingenieure sind sehr gut ausgebildet. Sie sind voll von Innovationsdenken, Können und Engagement und strotzen nur so vor Motivation. Dadurch entstehen oft unkonventionelle Lösungen, was in unserem Haupttätigkeitsgebiet - dem Freizeitbäderbau - von großem Nutzen ist.
Deswegen schätze ich auch diese Zusammenarbeit immer mehr.“
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Hierarchiegefüge sollten auch beachtet werden. Polen sind teilweise sehr darauf bedacht, mit Partnern des gleichen oder eines höheren Ranges zu sprechen. Insofern sollten sowohl Akquise- als
auch operative Kontakte nicht nach unten delegiert werden. Auch wird die Kontaktaufnahme von
unten nach oben nicht unbedingt den erhofften Erfolg bringen, vor allem bei der Zusammenarbeit
mit öffentlichen Einrichtungen. In Zusammenhang damit sollte auch ein eventueller polnischer
Mitarbeiter, der für diese Aufgaben verantwortlich zeichnen soll, eine entsprechende Funktion im
Unternehmen einnehmen können. Allerdings ist vielerorts weiterhin eher der Titel als die damit
einhergehende Entscheidungskompetenz ausschlaggebend.
Als guter Ausgangspunkt für den Markteintritt in Polen bietet sich die Zusammenarbeit mit einem
ausländischen Investor an, mit dem bereits Kontakte im Ausland bestehen. Dadurch können die
nicht unwichtigen lokalen Referenzen sowie die nötigen Erfahrungen und Kompetenzen aufgebaut werden. Für die Tätigkeitsaufnahme reicht eine Anmeldung bei einer der 16 Architekturkammern, jeweils eine in jeder Woiwodschaft, und die Vorlage einer entsprechenden Bescheinigung
der deutschen Architektenkammern.
Beim weiteren Ausbau des Kontaktnetzwerks kann sowohl auf Messen und Konferenzen zurückgegriffen werden als auch auf Unternehmervereinigungen. Die Deutsch-Polnische Industrie- und
Handelskammer (AHK Polen, siehe Abschnitt 8 - Kontakte) führt zum Beispiel einen aktiven Bauausschuss, der sowohl Möglichkeiten der direkten Kontaktaufnahme mit Firmen aus der Branche
als auch zu politischen Stellen bietet.
Auch weniger formelle Gesellschaften, wie der aus einer Xing-Gemeinschaft entstandene Stammtisch Warschau, bieten eine Möglichkeit der Kontaktaufnahme mit deutschen Mitarbeitern verschiedenster Ebenen innerhalb der meisten Branchen. Dies wird zwar kurzfristig kaum zu Aufträgen führen, kann aber dem Marktverständnis und einer späteren Zusammenarbeit zuträglich sein.
5.2 Präsenz vor Ort
Die Eröffnung eines eigenen Büros in Polen sollte eine gut überlegte Entscheidung sein. Sie sollte
auf einem Willen zum langfristigen Engagement basieren und setzt ein entsprechendes Finanzpolster voraus, vor allem, wenn ein gewisser Bekanntheitsgrad und entsprechende Kontakte noch
fehlen. Für die Markterkundung ist die Zusammenarbeit mit einem polnischen Partner die bessere
Wahl. Dabei bietet sich zudem die Chance, die lokalen Marktbedürfnisse und Vorlieben der Kunden besser kennenzulernen und zu verstehen.
Sollte die Wahl dennoch auf die Eröffnung einer eigenen Zweigstelle fallen, gestaltet sich der Ansiedlungsprozess relativ unkompliziert. Durch die EU-Mitgliedschaft bestehen in Polen keine speziellen Anforderungen an ausländische Unternehmer, die eine Firma gründen möchten. Eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung polnischen Rechts (Sp. z o.o.) kann zum Beispiel binnen eines Tages über das Internet angemeldet werden. Bei der Durchführung der Formalitäten kann eine der
vielen deutschen Rechtskanzleien weiterhelfen, deren komplette Liste von der Deutschen Botschaft in Warschau (siehe 8. Kontakte) zur Verfügung gestellt wird. Auch die Deutsch-Polnische Industrie- und Handelskammer bietet eine entsprechende Dienstleistung an und kann zudem bei
der Suche nach kompetenten Büromitarbeitern mit Deutschkenntnissen behilflich sein.
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5.3 Verträge sind Verhandlungssache
Die Architektenkammer der Republik Polen hat zwar eine Honorarordnung erarbeitet, diese ist
aber nicht bindend und wird nur selten eingehalten. Somit hängt die Höhe der Entlohnung fast
ausschließlich vom Verhandlungsgeschick des jeweiligen Auftragnehmers ab.
Beachten sollte man dabei, dass nur in wenigen Fällen der Architekt über die Phase der Genehmigungsplanung hinaus aktiv tätig ist. Die urheberrechtliche Aufsicht ist zwar gesetzlich zugesichert
- besteht der Wunsch ihrer Ausübung, sollte aber eine entsprechende Klausel in den Vertrag eingearbeitet werden.
Bei der Kalkulation der Kosten muss unbedingt darauf geachtet werden, dass vor allem bei Projekten für die öffentliche Hand und bei solchem, die über Standardlösungen hinausgehen, oft die Erfahrung und das Know-how des Auftraggebers begrenzt sind. Dies kann mehrmalige Änderungen
der Projekte oder gar des Konzeptes verursachen, was sich wiederum beim Zeitaufwand und somit
natürlich auch bei den Arbeitskosten bemerkbar macht.
Für viele deutsche Architekten sind die zu erzielenden Honorare dennoch eine unangenehme
Überraschung. Wird in Deutschland für eine komplexe Architekturdienstleistung ein Honorar in
Höhe von etwa 10% des Projektwertes bezahlt, gibt die Honorarordnung der polnischen Architektenkammer eine Spanne von 3 bis 8% vor. Diese ist allerdings, um es noch einmal zu unterstreichen,
nicht obligatorisch. In der Realität ist die unterste angegebene Grenze eher die Obergrenze der
Möglichkeiten. Es wird sogar von Honoraren berichtet, die bei Mehrfamilienhäusern lediglich 0,5%
der gesamten Baukosten ausmachten. Zudem sind diese selbst natürlich auch niedriger als in
Deutschland.
5.4 Die richtige Position
Um auf dem polnischen Markt Erfolge feiern zu können, sollten deutsche Architekten zu einem
längerfristigen Engagement bereit sein. Wenn das Vertrauen zu einer breiten Einbindung eines
polnischen Mitarbeiters oder Partners besteht, sollte auch das Erlernen der nicht gerade einfachen
Sprache einkalkuliert werden.
Da bereits über 10.000 polnische Architekten mit entsprechenden Befugnissen auf dem Markt aktiv sind, muss auch mit einer starken Konkurrenz gerechnet werden. Die eigenen Kompetenzen
und Stärken, die Erfahrung und das Wissen in noch nicht breit angewandten Technologien und
Bauarten sollten gut dokumentiert sein. Auch die Bereitschaft zum scharfen Preiskampf sollte zumindest zu Anfang vorhanden sein.
Hochqualitative Dienstleistungen sind erforderlich, um Kunden länger an sich zu binden. Um für
diese eine entsprechende Entlohnung einstreichen zu können, ist allerdings Kommunikationsfreude und Überzeugungsarbeit notwendig. Der Markt für Immobilien jeglicher Art wird zunehmend voller, was mittel- und langfristig viel bessere Chancen für die besten Lösungen bedeuten
wird. Bei vielen Bauherren ist dies aber noch nicht ins Bewusstsein vorgedrungen. Die Aufgabe des
Architekten besteht oft darin, auf diese Tatsachen und entsprechende Lösungen hinzuweisen.
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Bedenkt man die Aufteilung der Projekt- und Bauphasen auf unterschiedliche, interne oder externe Architekturdienstleister, sollte auch auf eine bestimmte Spezialisierung in dieser Hinsicht hingearbeitet werden. Somit sollte überdacht werden, ob die eigenen Stärken eher in der Konzeptphase oder in der technischen Ausführung liegen. Allerdings ist im letzteren Fall zu bedenken, dass
dann außer baufirmeneigenen Planungsabteilungen und eigenständigen Architekten auch oftmals Zulieferer zur Konkurrenz gehören. Diese bieten im Rahmen des Verkaufs von Baustoffen
oder technischer Ausrüstung sehr oft deren kostenfreie Planung als Verkaufsanreiz an. Für den
Konzeptgeber hat diese Tatsache natürlich auch Folgen: Eigene Vorstellungen bezüglich zum Beispiel Fenstertechnik, Außenfassade und ähnliches können dem Einheitsbrei der Zulieferplaner
und dem finanziellen Rotstift zum Opfer fallen.
5.5 Faktor Zeit
Ein Sprichwort, das wohl in die meisten Weltsprachen übersetzt wurde, hat in Polen eine breite Anhängerschaft: Zeit ist Geld. Im Vergleich zu Deutschland sind die Vorlaufzeiten zu einem Projekt in
Polen insofern eher kürzer. Auftraggeber haben teilweise wenig präzisierte Vorstellungen, wollen
aber möglichst schnell Konzepte erarbeitet wissen. Wegen des Konkurrenzdrucks werden nicht
selten sogar Immobilien zum Verkauf angeboten, für die keine Baugenehmigung vorliegt. Teilweise können sogar die Grundeigentumsrechte nicht vollständig geklärt sein. Das Konzept und die
Planung müssen deswegen schnellstmöglich erarbeitet werden. Dessen ungeachtet kann es vorkommen, dass sie anschließend für kürzere oder längere Zeit in der Schublade landen, weil administrative oder konjunkturelle Schwierigkeiten dazwischen kommen.
Während der Planungs- und Bauphasen muss mit zahlreichen Korrekturen und Änderungen gerechnet werden, die nur teilweise mit den sich ändernden Marktbedürfnissen erklärt werden können. Sehr oft beruhen diese auf finanziellen Grundlagen, aber auch auf Missverständnissen bei der
Planung selbst. Zudem muss beachtet werden, dass öffentliche Stellen teilweise auf die Umsetzung
nicht immer selbsterklärender Vorlagen pochen und, vor allem bei größeren - also auch teureren Projekten, die Nachbarn nicht selten gerne ein Stück vom finanziellen Kuchen ergattern wollen,
was sich in Protesten und Beschwerden äußert. All das führt dazu, dass viele Variablen binnen kürzester Zeit bearbeitet und umgesetzt werden müssen.
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Charakteristika des Planungs- und Bauablaufes
6. Charakteristika des Planungs- und Bauablaufes
6.1 Leistungsphasen
Die Einbindung des Architekten begrenzt sich in Polen größtenteils auf die vier ersten Leistungsphasen im Sinne der deutschen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Somit
liegt die Verantwortung bis zur Genehmigungsplanung beim Beauftragten. Teilweise wird auch
die Werkplanung in die Hand des verantwortlichen Architekten gelegt. Danach beschränkt sich
dessen Rolle, wenn überhaupt, auf die urheberrechtliche Aufsicht. Oftmals entlässt der Hauptinvestor den Architekten, bevor es zum Bau selbst kommt. Diese Möglichkeit ist in den Verträgen vorgesehen. Dies berichtet der Architekt Helmut Schick, Eigentümer des auf Freizeit- und Bäderbau
spezialisierten Büros Schick & Partner Freie Architekten, aus eigener Erfahrung. Nach der Planungsphase wird die weitere Bearbeitung durch die beauftragten Baufirmen übernommen oder
an andere Architekten weitergegeben. Diese sollen Materialkosten senken und die Technologie
vereinfachen, was mitunter dazu führt, dass ein Projekt stark an Glanz verliert.
Die Arbeit des Architekten verlangt ein hohes Maß an bürokratischem Aufwand, da er für die Einholung der Baugenehmigung zuständig ist. Laut dem „Doing Business 2013“ Bericht der Weltbank
liegt Polen mit 29 Prozeduren, die für den Bau eines mittelgroßen Lagerhauses nötig sind, zwar auf
Platz sieben unter den 185 berücksichtigten Wirtschaften - allerdings nur, wenn man das Ranking
von unten betrachtet. Unter den MOE-Staaten legt nur die Tschechische Republik höhere Hürden
auf. Allerdings sollten für deren Erledigung 120 Tage ausreichen, in Polen muss mit 301 Tagen fast
die dreifache Zeit eingerechnet werden. Die Kosten liegen mit knapp 50% des Pro-Kopf-Einkommens zudem fünfmal höher als in Tschechien. Kaum verwunderlich also, dass bei Bauvorhaben
Polen insgesamt auf dem 161. Rang eingestuft wird.
Die polnische Regierung erkennt die prekäre Lage, benötigt aber Zeit, um entgegenzuwirken. Laut
Janusz Zbik, Unterstaatssekretär im Ministerium für Transport, Bau und Meereswirtschaft, soll bis
Herbst 2014 ein neuer Baukodex entstehen. Dieses Gesetz soll die zahlreichen zur Zeit geltenden
Regelungen im Baubereich bündeln und im Allgemeinen den Bauprozess vereinfachen. Besonderes Augenmerk wird dabei auf die Verkürzung des administrativen Weges zum Erlangen einer
Baugenehmigung gelegt. Ziel ist die ambitionierte Verkürzung des Prozesses um 100 Tage.
6.2 Haftung
Der Architekt ist laut dem polnischen Baugesetz für Projektierung, Kontrolle der bautechnischen
Projekte sowie Urheberaufsicht zuständig. Er ist somit verantwortlich für die Erstellung eines Bauprojektes gemäß den Vereinbarungen der Entscheidung bezüglich der Bebauungs- und Raumordnungsplanung, Sicherstellung der Mitarbeit eines Spezialisten mit entsprechenden Qualifikationen sowie der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes durch die Erstellung entsprechender Informationen, die die Eigenheiten des jeweiligen Gebäudes berücksichtigen.
Um eventuelle Fehler bei der Ausführung dieser Pflichten entschädigen zu können, ist eine Haftpflichtversicherung vorgeschrieben. Diese schützt allerdings nur die natürliche Person, die sie abgeschlossen hat, und reicht lediglich bis zu einem Schadenswert von 50.000 Euro. Damit die Police
39
die ganze Firma absichern kann, müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden, darunter, dass
der Versicherte eine natürliche Person ist, die eine selbstständige Tätigkeit ausführt, alle Mitarbeiter auf Basis eines Arbeitsvertrags anstellt und jegliche Unterlagen bezüglich des jeweiligen Projektes selbst einsieht und freigibt. Da die Haftung der Versicherungspolicen nicht mit dem Haftungsumfang des Zivilgesetzbuchs übereinstimmt, entscheiden Gerichte teilweise über die Auszahlung des Schadensersatzes aus der eigenen Tasche des Architekten oder der verantwortlichen
Firma.
Die Haftung kann man in zwei Bereiche unterteilen: Die vertragliche Haftung und die Delikthaftung. Erstere wird im Dienstleistungsvertrag von beiden Seiten festgelegt. Sie bezieht sich auf die
Erfüllung des Umfangs und der zeitlichen Vorgaben des Vertrags. Bei der Delikthaftung handelt es
sich um Ansprüche, die infolge von Projektierungsfehlern entstanden sind, darunter solchen, die
zu einer Baukatastrophe oder Personenschaden geführt haben oder geführt haben könnten.
Obwohl beide Arten der Haftung von der Haftpflichtversicherung umfasst werden, sollte immer
der maximale Schadenswert beachtet werden. Im Falle von großen Projekten empfiehlt sich deswegen eine Zusatzversicherung, die als Ergänzung der obligatorischen Haftpflichtversicherung
zu verstehen ist und meistens beim gleichen Versicherer abgeschlossen werden kann.
6.3 Vergütung
In Polen gibt es zwar eine offizielle Honorarordnung für Architekturdienstleistungen, die von der
Architekturkammer der Republik Polen erarbeitet wurde. Sie ist aber nicht bindend und wird
kaum eingehalten. Generell sind private Investoren eher bereit, höhere Honorare zu zahlen, als öffentliche Stellen. Dies berichtet auch Helmut Schick, Inhaber des Architekturbüros Schick & Partner.
Öffentliche Auftraggeber verfahren auch bei Architekturausschreibungen nach dem gleichen
Prinzip wie bei allen anderen staatlichen Tendern: Das günstigste Honorar erhält den Zuschlag.
Auch Izabela Malachowska-Coqui, Miteigentümerin des deutsch-polnischen Landschaftsarchitekturbüros Coqui Malachowska Coqui, bestätigt diese Sachlage. Die öffentlichen Stellen sind zu Ausschreibungen verpflichtet, deren Ausgang sich ausschließlich nach dem Preis richtet. Mit privaten
Investoren wird über das Honorar individuell verhandelt. Ein gutes, hochqualitatives Projekt wird
dann mitunter auch entsprechend bewertet.
Laut dem Personalberatungsunternehmen Sedlak & Sedlak beträgt die Median der Architektengehälter 4.708 Zloty, davon sind 208 Zl Prämien. Große Unterschiede ergeben sich aus der Größe des
Arbeitgebers. Erzielen Architekten bei Kleinunternehmen mit bis zu 50 Mitarbeitern nur 4.381 Zloty
Monatslohn, sind es bei Großunternehmen mit mehr als 250 Angestellten 9.419 Zl und damit mehr
als doppelt so viel.
Ein etwas geringerer, aber dennoch sichtbarer Unterschied ergibt sich aus den Eigentumsverhältnissen des Unternehmens. Bei polnischen Firmen verdienen Architekten mit 4.485 Zl nur unterdurchschnittlich. Zum Vergleich: Bei ausländischen Firmen sind es 7.640 Zl.
40
Median der Architektengehälter in ausgewählten Städten (in Zl)
Warschau
Danzig
Breslau
Krakau
6.335
5.607
4.990
4.934
Posen
4.723
Lodsch
3.868
Quelle: Sedlak & Sedlak
Wie in den meisten Branchen, verdienen auch Architekten am besten in der Hauptstadt Warschau
und der umliegenden Woiwodschaft Masowien. Die Löhne schwanken zwischen den Agglomerationen und den umliegenden Woiwodschaften um höchstens einige Prozent.
Nach Sedlak & Sedlak bringt der Abschluss ergänzender Studien keine Vorteile beim Gehalt,
Fremdsprachenkenntnisse allerdings schon: Eine zusätzliche Sprache erhöht die Bezüge durchschnittlich um knapp 10% auf 4.965 Zl. Architekten mit zwei oder mehr Fremdsprachen verdienen
allerdings bereits 6.513 Zl.
Median der Architektengehälter nach Dienstjahren (in Zl)
6 oder mehr Jahre
4-5 Jahre
2-3 Jahre
5.500
4.137
3.364
1 Jahr
2.023
Quelle: Sedlak & Sedlak
6.4 Bauausführung
Nach Unterzeichnung eines Kaufvertrags über eine Immobilie beim Notar dauert es dank der Einführung der elektronischen Grundbücher in der Regel maximal einen Arbeitstag, bis ein aktualisierter Auszug beantragt werden kann. Da aus dem Internet heruntergeladene Auszüge die gleiche Rechtskraft besitzen wie beim Kreisgericht ausgestellte Originale, kann das Eigentumsrecht
bereits nach dieser Zeit auch ausgeübt werden.
Um mit der Projektierung anfangen zu können, bedarf es außerdem eines Auszuges aus dem lokalen Bebauungsplan beziehungsweise einer Entscheidung über die Baubedingungen. Da lokale Bebauungspläne Ende 2012 erst für etwa 30% der Kreise vorlagen, müssen sich Bauherren sehr oft auf
letztere Form einstellen. Laut dem Kodex über administrative Verfahren steht der zuständigen
Selbstverwaltung ein Monat für die Vorbereitung einer solchen Entscheidung zu. Bei besonders
schwierigen Verfahren dürfen maximal zwei Monate vergehen. Diese Zeiträume umfassen jedoch
nicht die möglicherweise erforderliche Ergänzung des Antrages durch den Antragssteller beziehungsweise die Einreichung zusätzlicher Erläuterungen. Insofern kann dieser Prozess über die
vorgesehene Zeitspanne hinaus andauern. Sollten gerade für das jeweilige Areal Bebauungspläne
erarbeitet werden, kann die Selbstverwaltung zudem das Verfahren für maximal ein Jahr aussetzen.
Im zweiten Schritt muss eine Karte für Projektierungszwecke in Auftrag gegeben werden. Diese
umfasst das in Frage kommende Grundstück sowie jeweils einen 30 Meter breiten Korridor an jeder
Seite. Die vom Geodät erarbeitete Karte hat eine Gültigkeit bis zur ersten baulichen Veränderung
41
im erfassten Gebiet. Danach muss der Bauherr bei den lokalen Versorgern für Gas, Wasser, IKT etc.
Anschlussbedingungen für alle Medien einholen.
Die Investitionsvorbereitung wird mit einer Grunduntersuchung abgeschlossen, die die geologischen Gegebenheiten aufzeigen soll und somit unter anderem Voraussetzungen für die Fundamentlegung setzt.
In einzelnen Fällen können zudem weitere Maßnahmen verordnet werden, wie zum Beispiel archäologische Untersuchungen oder solche zum Umwelteinfluss der geplanten Investition.
Die eigentliche Projektierungsphase beginnt, nach Vereinbarung eines Konzepts zwischen dem
Auftraggeber und dem Architekten, mit der Erstellung des Bauprojekts. Dessen Form und Umfang
wird durch die Verordnung des Ministers für Transport, Bau und Meereswirtschaft über detaillierten Umfang und Form eines Bauprojekts vom 25. April 2012 festgelegt. Es muss folgende Dokumente umfassen:
1. das Projekt der Grundstücknutzung - sollte unter anderem die genaue Lage des geplanten
Gebäude, aller Zufahrtswege und sonstiger feststehender Objekte berücksichtigen;
2. das architektonische Projekt;
3. das Konstruktionsprojekt;
4. Projekte der sanitären Leitungen;
5. Projekte der elektrischen Leitungen.
Das Bauprojekt muss in vier Exemplaren in Form jeweils zusammengehefteter DIN-A4-Mappen
beim Landrat eingereicht werden. Um eine Baugenehmigung beantragen zu können, müssen eine
Erklärung über das Verfügungsrecht über die Immobilie sowie die Entscheidung bezüglich der
Baubedingungen und Raumplanung angefügt werden. Im Falle der Renovierung eines unter
Denkmalschutz stehenden Gebäudes wird zudem eine Genehmigung der zuständigen Beauftragten der Selbstverwaltung vorausgesetzt.
Eine Entscheidung bezüglich der Baugenehmigung muss vom Landrat innerhalb von 65 Tagen
gefällt werden und wird innerhalb von 14 Tagen nach deren Erhalt durch den Antragssteller rechtsgültig. Binnen dieser 14 Tage haben die Inhaber der benachbarten Grundstücke die Möglichkeit,
die Entscheidung anzufechten. Tritt dieser Fall nicht ein, wird ein separates Dokument über das
Inkrafttreten der Entscheidung erstellt, nach dessen Erhalt die Investition beginnen kann.
42
Baurecht
Baurecht
7. Baurecht
Für den Bauprozess in Polen sind folgende Rechtsakte zu beachten:
1. Das Baurecht vom 7. Juli 1994 mit späteren Änderungen (Prawo Budowlane; Gesetzbuch: Dz.U.
1994 Nr 89, poz. 414);
2. die Verordnung des Infrastrukturministers vom 12. April 2002 über die technischen Bedingungen, denen Gebäude und deren Platzierung entsprechen sollten (Rozporzadzenie Ministra
Infrastruktury w sprawie warunkow technicznych, jakim powinny odpowiadac budynki i ich
usytuowanie; Gesetzbuch: Dz.U. 2002 Nr 75, poz. 690);
3. das Gesetz über Raumplanung und -ordnung vom 27. März 2003 (Ustawa o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym; Gesetzbuch: Dz.U. 2003 Nr 80, poz. 717);
4. die Verordnung des Ministers für Transport, Bau und Meereswirtschaft über den detaillierten
Umfang und Form eines Bauprojekts vom 25. April 2012 (Rozporzadzenie Ministra Transportu,
Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegolowego zakresu i formy projektu
budowlanego; Gesetzbuch: Dz.U. 2012 Nr 0, poz. 462).
Ferner sind für den Immobilienbereich folgende Gesetze von Relevanz: das Zivilgesetzbuch
(Kodeks cywilny), das Gesetz über die Grundbücher und die Hypothek vom 6. Juli 1982 (Ustawa o
ksiegach wieczystych i hipotece), das Gesetz über die Immobilienwirtschaft vom 21.August 1997
(Ustawa o gospodarce nieruchomosciami), das Gesetz über öffentliche Aufträge vom 29. Januar
2004 (Prawo zamowien publicznych), das Gesetz über Bau- und Dienstleistungs-Konzessionen vom
9. Januar 2009 (Ustawa o koncesji na roboty budowlane lub uslugi). Für Architekten kommt außerdem das Gesetz über Urheberrecht und verwandte Rechte vom 4. Februar 1994 (Ustawa o prawie
autorskim i prawach pokrewnych; Gesetzbuch: Dz.U. 1994 Nr 24, poz. 84) mit späteren Änderungen
hinzu.
Diese Gesetze gelten landesweit. Bei Bauprojekten sind daneben die lokalen Bebauungspläne zu
beachten, die von Selbstverwaltungen auf Kreisebene verantwortet werden. Allerdings bestehen
solche nur für etwa 30% aller Flächen. Für andere Gebiete ist im Rahmen eines Bauvorhabens die
Einholung einer individuellen Entscheidung über die Baubedingungen, das heißt eines Bescheids
über Bebauungs- und Bewirtschaftsbedingungen, erforderlich. Der Bescheid über Bebauungsund Bewirtschaftsbedingungen wird von der Verwaltungsspitze der Gemeinde, d.h. dem
(Ober)bürgermeister, erlassen. Ein wesentlicher Teil des Bescheides ist die Analyse der Bewirtschaftung der benachbarten Umgebung, denn gemäß dem gesetzlich festgelegten Grundsatz der guten
Nachbarschaft müssen die Art und Größe der Bebauung zur bestehenden Bebauung passen. Der
Bescheid ist entbehrlich, wenn für die Gemeinde ein gültiger Bebauungsplan vorliegt.
Darüber hinaus kann die Einholung eines Umweltverträglichkeitsbescheids, der ebenfalls vom
(Ober)bürgermeister bzw. in Einzelfällen vom Vertreter der Zentralregierung (Woiwode) erlassen
wird, notwendig sein. Dabei wird überprüft, ob das geplante Bauvorhaben sich negativ auf die Umwelt auswirkt. Während in bestimmten Fällen die Erteilung eines Umweltverträglichkeitsbescheids zwingend erfolgen muss, ist in anderen Fällen eine Ermessensentscheidung der Behörde
vorgesehen.
43
Baurecht
Die Baugenehmigung wird vom Landrat bzw. dem Oberbürgermeister erteilt. Sie kann unmittelbar, ohne vorherige Einholung des Bescheides über Bebauungs- und Bewirtschaftsbedingungen
und des Umweltverträglichkeitsbescheids beantragt werden, wenn ein örtlicher Bebauungsplan
vorliegt und keine Beeinträchtigung der Umwelt zu befürchten ist. Zu beachten ist, dass eine Baugenehmigung wieder erlöschen kann, wenn die Bauarbeiten innerhalb von zwei Jahren nach Erhalt einer gültigen Baugenehmigung nicht begonnen oder für einen Zeitraum von mindestens
zwei Jahren unterbrochen wurden.
Daraus entsteht ein komplexer Bauprozess, der laut dem „Doing Business Report 2013“ der Weltbank 29 Einzelprozesse enthält und durchschnittlich mehr als 300 Tage dauert (www.doingbusiness.org/
data/exploreeconomies/poland#dealing-with-construction-permits). Er ist auch einer der Hauptgründe, warum Polen bei dem Ranking im europäischen Vergleich schwach abschneidet. Um diese
Sachlage zu ändern, plant das Ministerium für Transport, Bau und Meereswirtschaft eine Reform
im Baurecht.
Laut Janusz Zbik, Unterstaatssekretär des Ressorts, soll bis Herbst 2014 ein Projekt eines neuen Baukodexes entstehen. Dieser soll die zahlreichen zur Zeit geltenden Regelungen im Baubereich bündeln. Besonderes Augenmerk wird dabei auf die Verkürzung des administrativen Weges zum Erlangen einer Baugenehmigung gelegt - sogar um 100 Tage.
Außerdem sollen polenweit geltende Nationale Urbanistische Vorschriften entstehen, die Vorgaben zu Grundgegebenheiten für eine bestimmte Investition vorgeben. Lokale Bebauungspläne
werden durch Selbstverwaltungen auf Kreisebene gefällt. Sie werden architektonische Vorgaben
für das jeweilige Areal festlegen, müssen aber der Verdichtung der Bebauung dienen. Auf neuerschlossenen Gebieten wird ein endgültiger lokaler Bebauungsplan vorliegen müssen, um eine
Baugenehmigung erhalten zu können. Dies soll die Entscheidungsfällung vereinheitlichen und somit vorhersehbarer machen sowie die Selbstverwaltung zumindest teilweise von eventuellen Einwohnerprotesten befreien.
Zu beachten ist, dass es in Polen keine der deutschen VOB vergleichbaren Musterregelungen gibt.
Öffentlich-Private Partnerschaften (ÖPP) werden durch das Gesetz über Öffentlich-Private Partnerschaften (Ustawa o Partnerstwie Publiczno-Prywatnym) vom 19. Dezember 2008 mit späteren Änderungen geregelt. Das Gesetz wurde Ende 2012 zum letzten Mal novelliert, um es an EU-Normen
anzupassen und administrative Hürden abzubauen. Obwohl ÖPP-Regelungen in Polen bereits seit
2005 bestehen, hat diese Form der Zusammenarbeit aber noch keine großen Erfolge vorzuzeigen.
Seit der letzten Novelle ist allerdings eine Beschleunigung der Prozesse sichtbar. Laut dem Wirtschaftsministerium befanden sich 35 Projekte im April 2013 in der Realisierung, 67 weitere in der
Erarbeitungsphase. Dabei reicht das Spektrum von Infrastrukturinvestitionen wie dem Aufbau von
Computernetzwerken und Parkplätzen bis zu Gebäudebau und -renovierung.
44
Internetanschriften
Internetanschriften
8. Internetanschriften
8.1 Messen
BUDMA Posen
Internet: www.budma.pl
Silesian Building Expo SiBeX Sosnowiec
Internet: www.esposilesia.pl/sibex
INTERBUD Lodsch
Internet: www.interservis.pl
DOM Kielce
Internet: www.targikielce.pl
SACROEXPO Kielce
Internet: www.targikielce.pl
8.2 Internetplattformen
www.architekci.pl
www.urbanity.pl
www.architektura.info
www.sztuka-architektury.pl
www.muratorplus.pl
www.budownictwopolskie.pl
8.3 Ausschreibungsplattformen
Amt für Öffentliche Aufträge (UZP)
Internet: www.uzp.gov.pl
Liste der laufenden öffentlichen Aufträge
Internet: www.przetargi.egospodarka.pl
Liste der laufenden Architekturwettbewerbe
Internet: www.a-ronet.pl/aktualne_konkursy.html
45
Internetanschriften
8.4 Fachzeitschriften
ARCHITEKTURA - MURATOR PLUS
(Trends und Lösungen in der Architektur)
Internet: architektura.muratorplus.pl
ARCHITEKTURA KRAJOBRAZU
(Landschaftsarchitektur)
Internet: www.aqua.ar.wroc.pl/ak
ARCHIVOLTA
Internet: www.archivolta.com.pl
DESIGNALIVE
(Trends und Lösungen in der Architektur und Produktdesign)
Internet: www.designalive.pl
MURATOR
(Eigenheim-Architektur)
Internet: www.muratordom.pl
OFFICE MAGAZYN
(Büroarchitektur)
Internet: www.magazynoffice.pl
SWIAT ARCHITEKTURY
Internet: www.swiatarchitektury.com
SWIAT SZKLA
(Verglasungstechnik)
Internet: www.swiat-szkla.pl
WLASNY DOM
(Eigenheim-Architektur)
Internet: www.wlasnydom.pl
ZAWOD: ARCHITEKT
Internet: www.zawod-architekt.pl
46
8.5 Regierungsinstitutionen
Ministerium für Transport, Bau- und Meereswirtschaft
Internet: www.transport.gov.pl
Ministerium für Regionalentwicklung
Internet: www.mrr.gov.pl
Ministerium für Wirtschaft
Internet: www.mg.gov.pl
Ministerium für Wissenschaft und Hochschulwesen
Internet: www.nauka.gov.pl
Polnisches Hauptamt für Statistik (GUS)
Internet: www.stat.gov.pl
Institut für Städteentwicklung in Krakau
Internet: www.irm.krakow.pl
Institut für Bautechnik (ITB)
Internet: www.itb.pl
Institut für Raumplanung und Wohnungsbauwesen in Warschau
Internet: www.igpim.pl
Hauptamt für Geodäsie und Kartographie
Internet: www.gugik.gov.pl
Hauptamt für Bauaufsicht
Internet: www.gunb.gov.pl
Amt für technische Aufsicht (UDT)
Internet: www.udt.gov.pl
8.6 Vereinigungen
Architektenkammer der Republik Polen (IARP)
Internet: www.izbaarchitektow.pl
Verein Polnischer Architekten (SARP)
Internet: www.sarp.org.pl
Landeskammer der Stadtplaner (KIU)
Internet: www.izbaurbanistow.pl
47
Internetanschriften
Verein Polnischer Stadtplaner (TUP)
Internet: www.tup.org.pl
Polish Green Building Council (PLGBC)
Internet: www.plgbc.org
Kammer der Bauprojektierung (IPB)
Internet: www.ipb.org.pl
Polnischer Verband der Arbeitgeber der Baubranche
Internet: www.pzpb.com.pl
Polnischer Verein der Hausbaumeister (PSBD)
Internet: www.budujlepiej.pl
Polnische Kammer der Bauingenieure (PIIB)
Internet: www.piib.org.pl
Polnische Industrie- und Handelskammer der Bauwirtschaft
Internet: www.izba.budowlany.pl
Polnische Wirtschaftskammer der Sozialbauvereine
Internet: www.izbatbs.pl
8.7 Universitäten und Forschungsinstitute
Technische Hochschule Warschau
Internet: www.pw.edu.pl
Technische Hochschule Danzig
Internet: www.pg.gda.pl
Technische Hochschule Krakau
Internet: www.pk.edu.pl
Hochschule für Ökologie und Verwaltung in Warschau (WSEiZ)
Internet: www.wseiz.pl
Komitee für Bauingenieurwesen der Polnischen Akademie der Wissenschaften (PAN)
Internet: www.kiliw.pan.pl
8.8 Immobilien- und Baufachanwälte
BEITEN BURKHARDT P. Daszkowski Sp.
Internet: www.bblaw.com
E-Mail: [email protected]
48
Braun Paschke Rechtsanwaltskanzlei
Internet: www.braunpaschke.pl
BSJP Brockhuis Jurczak Prusak Sp. K.
Internet: www.bsjp.pl
DMP Derra, Meyer, R. Lewandowski sp.k.
Internet: www.derra.eu
Kwasnik i Glowacka Rechtsanwaltskanzlei
Internet: www.kwasnik.pl
Rödl, Majchrowicz-Boczyk, Kancelaria Prawna sp.k.
Internet: www.roedl.pl
8.9 Deutsche Kontaktstellen
Botschaft der Bundesrepublik Deutschland in Warschau
Internet: www.warschau.diplo.de
Deutsch-Polnische Industrie- und Handelskammer (AHK)
Internet: www.ahk.pl
8.10 Deutschsprachige Architekten in Polen
Coqui Malachowska Coqui
Internet: coquimalachowskacoqui.com
RKW Rhode Kellermann Wawrowsky
Internet: www.rkw-as.de
Schick & Partner Freie Architekten
Internet: www.schick-architektur.de
8.11 Ausgewählte Architekturbüros in Polen
APA Kurylowicz & Associates
Internet: www.apaka.com.pl
B2 STUDIO
Internet: www.b2studio.com.pl
49
Internetanschriften
EPSTEIN
Internet: www.epstein.com.pl
JEMS Architekci
Internet: www.jems.pl
JSK Architekci
Internet: www.jskarchitects.pl
OZONE Studio Architektoniczne
Internet: www.ozone.com.pl
PRC Architekci
Internet: www.prcarchitekci.pl
Projekt MWM
Internet: www.projektmwm.pl
50
Kontakt
Impressum
Herausgeber:
Germany Trade and Invest
Gesellschaft für Außenwirtschaft und Standortmarketing mbH
Villemombler Straße 76
53123 Bonn
Tel.: +49 (0)228/24993-0
Fax: +49 (0)228/24993-212
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Hauptsitz der Gesellschaft:
Friedrichstraße 60, 10117 Berlin
Geschäftsführung:
Dr. Benno Bunse, Erster Geschäftsführer
Dr. Jürgen Friedrich, Geschäftsführer
Autoren: Michal Wozniak, Beatrice Repetzki, Warschau; Dmitry Marenkov (Recht), Bonn
Redaktion: Simon Bujanowski, Dr. Elfi Schreiber
Ansprechpartner: Simon Bujanowski, Tel.: 0228/24993-260,
Redaktionsschluss: Mai 2013
Bestell-Nr.: 18039
Titelbild: Museum für Luftfahrt und Aviationpark, Krakau - Polen
Pysall . Ruge Architekten mit Bartlomiej Kisielewski
Internationaler Wettbewerb 1. Preis 2005, Fertigstellung 2010
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