MietRB-Beratungspraxis

MietRB 4/2008
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MietRB-Beratungspraxis
Wohnungseigentum
Haushaltsnahe Dienstleistungen – Neue Pflichten für Verwalter und Vermieter?
von RAuFAMuWR Susanne Tank, Hannover*
Der Beitrag beschäftigt sich mit der Erbringung eines
Verwalternachweises für haushaltsnahe Dienstleistungen
und behandelt die folgenden Fragen: Ist ein Verwalter
bzw. Vermieter zur Nachweiserbringung verpflichtet?
Kann der Verwalter für die Nachweiserbringung eine
Sondervergütung verlangen?
1. Hintergrund
Seit dem 1.1.2003 werden durch § 35a EStG haushaltsnahe Dienstleistungen und seit dem 1.1.2006 auch haushaltsnahe Handwerkerleistungen steuerlich gefördert.
Dass diese Steuervergünstigungen auch Wohnungseigentümern und deren Mietern zugute kommen dürfen, war
lange umstritten. Die Finanzverwaltung wand ein, dass
schließlich nicht der einzelne Wohnungseigentümer, sondern die Gemeinschaft Auftraggeber und Kostenschuldner der Dienstleistung sei, nicht aber der diese Leistung
steuerlich geltend machende Eigentümer. Durch Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums wurde die
steuerliche Abzugsfähigkeit haushaltsnaher Dienstleistungen geklärt.1 Ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft Auftraggeber der haushaltsnahen Dienstleistungen,
kommt der einzelne Wohnungseigentümer oder dessen
Mieter in den Genuss einer Steuervergünstigung, wenn in
der Jahresabrechnung die begünstigten Kosten gesondert
aufgeführt sind und sich daraus der auf ihn entfallende
Anteil ergibt oder der Verwalter/Vermieter einen entsprechenden Nachweis erbringt. Ob dieser Nachweis vom
Verwalter/Vermieter zu erbringen ist, ob er dafür eine
Sondervergütung bekommen kann und wie der Nachweis
auszusehen hat, ist noch nicht abschließend geklärt.
2. Welche Tätigkeiten sind steuerlich begünstigt?
Insgesamt sieht § 35a EStG vier Ermäßigungstatbestände
vor, die nebeneinander in Betracht kommen können. Da-
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Die Autorin ist Rechtsanwältin in der Kanzlei bethgeundpartner|immobilienanwälte.
Schreiben des BMF v. 3.11.2006, IV C 4 – S 2296b 60/06,
NZM 2007, 31 ff. und v. 26.10.2007, IV C 4 – S 2296b/
07/0003,
www.bundesfinanzministerium.de/DE/Aktuelles/
BMF_Schreiben/Veroffentlichungen_zu_Steuerarten/einkommensteuer/001.html.
Schreiben des BMF v. 26.10.2007, s. Fn. 1, Rz. 5 ff.
Schreiben des BMF v. 26.10.2007, s. Fn. 1, Rz. 38.
Erhard in Blümich, EStG-KStG-GewStG, 96. Aufl., § 35a
Rz. 12.
Schreiben des BMF v. 26.10.2007, s. Fn. 1, Rz. 8 Satz 2.
bei erfolgt – im Gegensatz zu Werbungskosten – der Abzug einkommensunabhängig direkt von der Steuerschuld
und stellt somit eine echte Steuerminderung dar. Welche
Tätigkeiten unter die verschiedenen Tatbestände fallen,
ist im Folgenden nur beispielhaft aufgeführt. Im Einzelnen wird auf das neue Anwendungsschreiben des BMF
verwiesen,2 das zugleich auch das inzwischen wohl allgemein bekannte Anwendungsschreiben vom 3.11.2006 ersetzt.3
a) Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse
geringfügig Beschäftigter
Gemäß § 35a Abs. 1 EStG sind haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse steuerlich begünstigt. Hierbei besteht
ein Arbeitsverhältnis i.S.d. § 19 Abs. 1 Nr. 1 EStG mit
dem Inhalt der Erbringung von Tätigkeiten mit engem Bezug zu einem inländischen Haushalt, z.B. Reinigung der
Wohnung oder Gartenpflege.4 Handelt es sich um ein geringfügiges Arbeitsverhältnis i.S.v. § 8a SGB IV können
10 % der Gesamtaufwendungen, maximal 510 EUR von
der Steuerschuld abgezogen werden, § 35a Abs.1 Nr. 1
EStG.
Voraussetzung für die Abzugsfähigkeit der Kosten eines
geringfügigen Arbeitsverhältnisses ist die Teilnahme am
Haushaltsscheckverfahren. Die WEG und vermietende
Eigentümer können daran nicht teilnehmen. Hier hilft
jetzt das neue Anwendungsschreiben des BMF weiter.
Danach sind die Kosten für geringfügig Beschäftigte, die
haushaltsnahe Leistungen erbringen, nach § 35a Abs. 2
Satz 1 EStG und damit mit 20 % der Aufwendungen bzw.
bis zu 600 EUR begünstigt.5
b) Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse nicht
geringfügig Beschäftigter
Die Kosten von nicht i.S.d. § 8a SGB IV geringfügig Beschäftigten können gem. § 35a Abs. 1 Nr. 2 EStG mit
12 % der Gesamtaufwendungen und bis zu 2.400 EUR geltend gemacht werden, wenn es sich um haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse i.S.d. vorstehend unter Ziffer 1
beschriebenen handelt, also Erbringung von Tätigkeiten
mit engem Bezug zu einem inländischen Haushalt.
c) Haushaltsnahe Dienstleistungen
Weiter begünstigt sind haushaltsnahe Dienstleistungen,
§ 35a Abs. 2 Satz 1 EStG. Das sind Tätigkeiten ohne Arbeitsverhältnis, allerdings muss ein Schuldverhältnis bestehen, dass den Steuerpflichtigen berechtigt, die verein-
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barte Leistung zu fordern.6 Die Tätigkeit muss haushaltsnah sein, also in Bezug zu privaten inländischen Haushalten stehen und dort grundsätzlich von deren Mitgliedern
in regelmäßigen Abständen erbracht werden und keine
handwerkliche Tätigkeit darstellen, z.B. hauswirtschaftliche Tätigkeiten, Putzen, Kochen, Gartenpflege. Hier können Beträge von 20 % der Aufwendungen, maximal 600
EUR, bei Pflegeleistungen bis zu 1.200 EUR geltend gemacht werden.
d) Haushaltsnahe Handwerkerleistungen
Von besonderem Interesse sind regelmäßig die nach § 35a
Abs. 2 Satz 2 und 3 EStG seit 2006 ebenfalls steuerlich
begünstigten haushaltsnahen Handwerkerleistungen. Dabei handelt es sich – eingrenzend – nur um Renovierungs, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einem
inländischen Haushalt wie Malerarbeiten an Fenstern, Türen und Heizkörpern, Reparaturen dort oder an Heizung,
Elektro-, Gas- und Wasseranschlüssen oder Haushaltsmaschinen, Bad und Küchenerneuerungen sowie Kontroll-,
Wartungs- und Pflegewartungen. Hier kann sich die Steuerschuld um 20 % der Aufwendungen, maximal 600 EUR
mindern.
Unbeachtlich ist nach dem die Finanzbehörden bindenden
Anwendungsschreiben des BMF, ob die Handwerkerleistungen am Gemeinschaftseigentum wie z.B. Gartenpflege, Dach-, Fassadenreparaturen etc. erbracht werden.7 Es
wird nämlich nicht zwischen der funktionsgerechten Führung des Haushalts und der funktionsgerechten Nutzung
des Hauses unterschieden.8 Damit fallen auch Arbeiten
am Gemeinschaftseigentum unter die geförderten Tätigkeiten. Dem ist zuzustimmen, denn von der Steuerminderung muss derjenige profitieren, der sie letztlich trägt. Bei
Arbeiten am Gemeinschaftseigentum sieht § 16 Abs. 2
WEG im Grundsatz vor, dass jeder Wohnungseigentümer
die entstandenen Kosten anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils trägt.
Unklar bleibt auch nach dem neuen Anwendungsschreiben, ob bei Vollwartungsverträgen, wie sie z.B. für Fahrstuhlanlagen häufig bestehen, die Materialkosten herauszurechnen sind. Dies soll jedoch nicht erforderlich sein,
da die hierunter fallenden Kleinteile als Verbrauchsmaterial gewertet werden können.13 Nicht begünstigt sind weiter Verwaltergebühren.14 Handwerkerleistungen im Rahmen einer Neubautätigkeit sind ebenfalls nicht begünstigt.
Hierunter fallen auch Erweiterungen der vorhandenen
Nutz- bzw. Wohnfläche.15
4. Ausschlusstatbestände
a) § 35a Abs. 2 Satz 3 EStG
Die Regelung des § 35a Abs. 2 Satz 3 EStG sieht den
Ausschluss der Steuerminderung für vermietende Wohnungseigentümer vor, sofern diese die Aufwendungen bereits als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder als außergewöhnliche Belastungen geltend
machen können. Dies ist in der Regel der Fall.
Beraterhinweis: Allerdings kann der Mieter einer Eigentumswohnung die Kosten nach § 35a EStG geltend machen, wenn in den von ihm zu zahlenden Nebenkosten Beträge für haushaltsnahe Dienst- oder Handwerkerleistungen enthalten sind und sich sein Anteil an diesen Kosten
aus der Jahresabrechnung oder einem Nachweis des Vermieters ergibt.16 Damit kann es also auch für den vermietenden Eigentümer erforderlich sein, einen entsprechenden Nachweis über haushaltsnahe Dienstleistungen zu erhalten.
b) § 35a Abs. 2 Satz 4 EStG
Gemäß § 35a Abs. 2 Satz 4 EStG ist in den Fällen des
§ 35a Abs. 1 EStG die Steuervergünstigung nach § 35a
Abs. 2 Satz 1 und 2 EStG ausgeschlossen. Damit ist zu
unterscheiden, ob eine Dienstleistung mit oder ohne Beschäftigungsverhältnis vorliegt.
3. Umfang der Begünstigungen
Beispiel
Begünstigte Aufwendungen bei § 35a Abs. 1 EStG sind
der Bruttoarbeitslohn sowie die Sozialversicherungsbeträge, die der Steuerpflichtige trägt.9 Im Rahmen des § 35a
Abs. 2 EStG sind die Kosten für die Dienstleistung an sich
einschließlich der Maschinen- und Fahrtkosten sowie der
Verbrauchsmittel (Schmierstoffe, Reinigungsmittel) begünstigt.10 Grundsätzlich nicht begünstigt sind die Kosten
für Material und sonstige im Zusammenhang mit der
haushaltsnahen Tätigkeit gelieferte Waren.11
Repariert der bei der Wohnungseigentümergemeinschaft angestellte
Hausmeister auch den Zaun der Gemeinschaft, kann die Leistung
Dienst- oder Handwerkerleistung sein. Hier kann wegen § 35a
Abs. 2 Satz 4 EStG nur eine der beiden Förderungen in Anspruch
genommen werden. Im Allgemeinen dürfte danach zu unterscheiden
sein, wo der Schwerpunkt der Tätigkeit liegt.
Beraterhinweis: Eine Rechnung über haushaltsnahe
Dienst- bzw. Handwerkerleistungen hat den Anteil der
Arbeitskosten, Maschinen- und Fahrtkosten sowie der
Verbrauchsmittel einerseits und die Kosten für Material
und sonstige gelieferte Waren gesondert auszuweisen, da
andernfalls die Ablehnung durch die Finanzämter droht.
Eine prozentuale Aufteilung der Anteile durch den Rechnungsaussteller ist zulässig.12 Die Rechnung muss auf die
WEG lauten und zwar unter Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks, also z.B. WEG Hamburger Landstraße
34, 30500 Hannover, denn so nimmt die WEG am Rechtsverkehr teil, § 10 Abs. 6 Satz 4 WEG.
Beraterhinweis: Da die Steuervergünstigungstatbestände
nebeneinander in Betracht kommen, sollten die Höchst6
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Erhard, s. Fn. 4, § 35a Rz. 41.
Schreiben des BMF v. 26.10.2007, s. Fn. 1, Rz. 14.
Erhard, s. Fn. 4, § 35a Rz. 47.
Schreiben des BMF v. 26.10.2007, s. Fn. 1, Rz. 25.
Schreiben des BMF v. 26.10.2007, s. Fn. 1, Rz. 29.
Schreiben des BMF v. 26.10.2007, s. Fn. 1, Rz. 29; Erhard, s.
Fn. 4, § 35a Rz.18.
Schreiben des BMF v. 26.10.2007, s. Fn. 1, Rz. 30.
Beck, Das neue BMF-Schreiben vom 26.10.2007 zu haushaltsnahen Dienstleistungen, GE 2007, 1540.
Schreiben des BMF v. 26.10.2007, s. Fn. 1, Rz. 29.
Schreiben des BMF v. 26.10.2007, s. Fn. 1, Rz. 14.
Schreiben des BMF v. 26.10.2007, s. Fn. 1, Rz. 19.
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grenzen im Auge behalten werden. Möglicherweise kann
es sich bei Erreichen der Höchstgrenze für Steuervergünstigungen nach § 35a Abs. 1 EStG anbieten, Arbeiten nicht
vom angestellten Hausmeister durchführen zu lassen, sondern fremd zu vergeben, so dass die Steuerminderung
nach § 35a Abs. 2 Satz 2 EStG greift. Im Zweifel ist diese
Einschätzung jedoch einem Steuerfachmann zu überlassen bzw. bei Beauftragung eines Externen zunächst ein
Beschluss der WEG einzuholen.
5. Erbringung des Nachweises
a) bei Beschäftigung von Angestellten
Beschäftigt die Wohnungseigentümergemeinschaft oder
der vermietende Wohnungseigentümer Angestellte i.S.d.
§ 35a Abs. 1 EStG, ergeben sich die begünstigten Aufwendungen aus den entsprechenden Lohnabrechnungen.
Die Steuerermäßigung nach § 35a Abs. 2 EStG wird nur
gegen Vorlage entsprechender Rechnungen und des
Nachweises der unbaren Zahlung durch einen Beleg eines
Kreditinstituts gewährt, § 35a Abs. 2 Satz 5 EStG. Aus
der Rechnung muss sich der steuerlich zu berücksichtigende Anteil, also die Kosten für die Dienstleistung an
sich einschließlich der Maschinen- und Fahrtkosten sowie
der Verbrauchsmittel (Schmierstoffe, Reinigungsmittel)
ergeben.
b) bei Erbringung von Dienst- oder Handwerkerleistungen durch Externe
Werden Dienst- oder Handwerkerleistungen für eine
Wohnungseigentümergemeinschaft erbracht, verfügt
auch nur diese über die entsprechenden Rechnungen und
Nachweise, nicht aber der in den Genuss der Steuerminderung kommende Wohnungseigentümer oder dessen
Mieter. Daher sieht es das Anwendungsschreiben des
BMF bei Wohnungseigentümern als ausreichend an,
wenn die auf den einzelnen Eigentümer entfallenden Kostenanteile gesondert aufgeführt werden und dies in der
Jahresabrechnung oder auch durch gesonderte Bescheinigung des Verwalters geschieht.17 Für Mieter gilt entsprechendes.18 Mit dieser Abrechnung bzw. dem gesonderten
Nachweis kann der Wohnungseigentümer seine Steuerminderung beantragen.
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Schreiben des BMF v. 26.10.2007, s. Fn. 1, Rz. 18, 33.
Schreiben des BMF v. 26.10.2007, s. Fn. 1, Rz. 19.
A.A. Sauren in Röll/Sauren, Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, 9. Aufl., Teil B, Rz. 895 f–h.
Ludley, Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen und
deren Auswirkungen auf Betriebskostenabrechnungen und
Jahresabrechnen, ZMR 2007, 331 (336).
Beck, Das neue BMF-Schreiben vom 26.10.2007 zu haushaltsnahen Dienstleistungen, GE 2007 1540 f.
Ludley, s. Fn. 19, ZMR, 2007, 331 [335f.]; a.A. Herrlein,
Haushaltsnahe Dienstleistungen als Problem der Nebenkosten
und Wohngeldabrechnung, WuM 2007, 54 [56].
AG Bremen, Beschl. v. 3.6.2007 – 111a II 89/07, WuM 2007,
474 n.r.; i.E. ebenso AG Neuss, Beschl. v. 29.6.2007 – 74 II
106/07, ZMR 2007, 898.
Ludley, s. Fn. 17, ZMR, 2007, 331 [334]; AG Bremen, Beschl.
v. 3.6.2007 – 111a II 89/07, WuM 2007, 474.
c) Inhalt
Über den Inhalt der Verwalterbescheinigung gab es in der
Vergangenheit unterschiedliche Auffassungen. Ebenso zu
der Frage, ob eine solche Bescheinigung überhaupt auszustellen ist.
Das neue Anwendungsschreiben fügt als Anlage eine
Musterbescheinigung bei. Wie allerdings die Darstellung
in der Jahresabrechnung aussehen könnte, ergibt sich hieraus nicht. Die Musterbescheinigung sollte jedoch nicht
übernommen werden. Sie verlangt nämlich vom Aussteller eine Einteilung der Aufwendungen in die vier Tatbestände des § 35a EStG. Damit werden steuerrechtliche
Kenntnisse vorausgesetzt, über die ein Verwalter oder ein
vermietender Wohnungseigentümer im Allgemeinen
nicht verfügt und die er auch nicht haben muss.19
Zu Recht wird daher die Auffassung vertreten, dass weder
der Verwalter noch der vermietende Eigentümer eine Einordnung bestimmter Leistungen unter bestimmte Steuertatbestände vornehmen müsse.20 Ausreichend ist, wenn
sich aus der Bescheinigung die Art der Leistung, deren
Gesamtkosten – ohne Material- und sonstige nicht begünstigte Kosten – und die auf den einzelnen Eigentümer
entfallenden Anteile ergibt.
Beispiel
Leistung
(ohne Material)
Gesamtkosten Verteiler
Anteil
Hausmeister
3.600 EUR
Einheiten
360 EUR
Hausreinigung
1.200 EUR
Einheiten
120 EUR
Gartenpflege
500 EUR
Einheiten
50 EUR
Reparatur
2.700 EUR
Miteigentums- 255,60 EUR
anteil
Leider wird auch durch das neue Anwendungsschreiben
die falsche Vorstellung nicht ausgeräumt, dass Verwalter
zur Erstellung einer Bescheinigung verpflichtet sind.
Durch die Zurverfügungstellung einer Muster-Bescheinigung wird vielmehr sogar dieser Eindruck verstärkt und
führt schlimmsten Falls dazu, dass Finanzämter die Bescheinigung in Form dieses Musters verlangen.
Es besteht weder die Pflicht, eine Bescheinigung über
Leistungen nach § 35a EStG in Form des Musters der Anlage zum neuen Anwendungsschreiben zu erstellen,21
noch diese überhaupt zu erstellen. Es wird nämlich übersehen, dass das Anwendungsschreiben des BMF lediglich
eine behördeninterne Verwaltungsvorschrift darstellt, die
kein für Bürger verbindliches Recht darstellt und auch
keine Nebenpflicht aus dem Verwaltervertrag begründen
kann, eine entsprechende Bescheinigung zu erbringen.22
Zumindest das AG Bremen ist dieser Auffassung auch
schon gefolgt.23
Dies stellt auch keine ungebührliche Benachteiligung für
den selbstnutzenden Wohnungseigentümer oder den Mieter einer Eigentumswohnung dar. Schließlich besteht für
beide ein Einsichts- und Kopierrecht in die Abrechnungsunterlagen, so dass sie selbst die für den Steuerabzug erforderlichen Angaben einholen und dann den auf sie entfallenden Anteil berechnen und diese Unterlagen beim Finanzamt einreichen können.24 Der Mieter hat allerdings
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diesen Anspruch nur bezogen auf die Unterlagen, die der
vermietende Eigentümer der von ihm zu erstellenden Betriebskostenabrechnung zugrunde legt. Ein Einsichtsrecht
in die Unterlagen der WEG besteht seitens des Mieters
nicht.
Beraterhinweis: Zumindest aus Servicegesichtspunkten
werden Verwalter jedoch die Bescheinigung erbringen,
die – für den Anfechtungsfall – getrennt von der Jahresabrechnung aufgestellt werden sollte. Sie sollte weiter lediglich eine Aufstellung der Leistung, deren Gesamtkosten und die auf den einzelnen Eigentümer entfallenden
Anteile ausweisen, nicht aber eine Zuordnung unter die
vier Tatbestände des § 35a EStG vornehmen. Auch wenn
der Vermieter seinem Mieter eine Bescheinigung über
von diesem mit den Nebenkosten gezahlte haushaltsnahe
Dienstleistungen erbringen will, ist dringend von einer
Einteilung in die vier Tatbestände des § 35a EStG abzuraten. Es reicht aus, wenn sich aus der Nebenkostenabrechnung alle Dienstleistungskosten – ohne Material- und
sonstige nicht anrechenbare Kosten – und der auf den
Mieter entfallenden Anteil ergeben.25
Damit verstößt der Verwalter auch nicht gegen §§ 2 f.
StBerG. Weiter haftet er auch nur für die Vollständigkeit
der Aufstellung und die richtige Kostenaufteilung auf den
jeweiligen Eigentümer, nicht aber für die richtige steuerrechtliche Einordnung.
6. Sondervergütung für den Verwalter
Nach inzwischen wohl überwiegender Auffassung kann
der Verwalter, der die Bescheinigung über haushaltsnahe
Dienstleistungen erbringt, eine Sondervergütung verlangen.26 Begründet wird dies in erster Linie mit dem zusätzlichen Arbeitsaufwand, den der Verwalter dadurch hat,
dass er die Jahresabrechnung bzw. die hiervon gesonderte
Bescheinigung entsprechend erstellen und für eine die
Dienstleistungskosten separat ausweisende Rechnungsstellung sorgen muss.27 Weiter wird darauf verwiesen,
dass die Pflicht des Verwalters zur Erstellung einer Jahresabrechnung aus § 28 Abs. 3 WEG nicht den gesonderten Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen umfasse.28
Die Sondervergütung wird jedoch nicht „automatisch“ gezahlt. Vielmehr hat der Verwalter – wie bei jeder Sondervergütung - darauf zu achten, dass diese mit den Wohnungseigentümern ausdrücklich vereinbart wird. Dies ist
durch Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG möglich, für den
die einfache Mehrheit genügt.
Musterformulierung
Der Verwalter verpflichtet sich, für die Jahresabrechnung 2007 und die folgenden Abrechnungen zur Erbringung eines von der eigentlichen Jahresabrechnung
getrennten Nachweises haushaltsnaher Dienstleistungen. Der Nachweis soll wie folgt aufgeschlüsselt sein:
Art der Dienstleistungskosten, Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil für den einzelnen Wohnungseigentümer. Für diese Tätigkeit erhält der Verwalter je Einheit eine Sondervergütung von jährlich 15 EUR zzgl.
gesetzlicher Mehrwertsteuer.
Außerdem können Verwalterverträge für die Zukunft entsprechend angepasst werden. Der vermietende Eigentümer hat ebenso die Möglichkeit, die ihm in Verbindung
mit dem Nachweis haushaltsnaher Dienstleistungen entstehende Kosten durch Vereinbarung auf den Mieter abzuwälzen. Da der Mieter aber nicht zustimmen muss, wird
dies regelmäßig nicht zu erreichen sein.
Zur Höhe der Sondervergütung existieren noch wenige
Entscheidungen. Das AG Hannover hält 10 EUR jährlich
zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer „für recht niedrig und
damit angemessen“29 bzw. 1 EUR je Monat und Einheit
zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer für unbedenklich.30 In der Entscheidung des AG Neuss31 ist zwar eine
beabsichtigte Sondervergütung von 25 EUR angesprochen worden, das Gericht musste hierzu jedoch keine Entscheidung treffen.
Die Zusatzvergütung dürfte ihrerseits nicht unter § 35a
EStG fallen, jedenfalls sieht das neue Anwendungsschreiben „Verwaltergebühren“ nicht als begünstigte Aufwendungen an.32
7. Fazit
Die Steuervergünstigung des § 35a EStG, in deren Genuss
der selbstnutzende Wohnungseigentümer oder der Mieter
einer Eigentumswohnung kommt, kann auch geltend gemacht werden, wenn der WEG-Verwalter bzw. der vermietende Wohnungseigentümer keinen Nachweis über
haushaltsnahe Dienstleistungen erbringen. Die erforderlichen Unterlagen kann sich der Wohnungseigentümer
beim Verwalter besorgen. Der Mieter muss sie sich über
den vermietenden Eigentümer beschaffen. Werden solche
Nachweise jedoch durch den Verwalter oder Vermieter
erbracht, sollte der Aussteller darauf verzichten, eine Einordnung der begünstigten Kosten unter die vier Tatbestände des § 35a EStG vorzunehmen, es sei denn, er verfügt
über entsprechende steuerrechtliche Kenntnis. Aus diesem Grund ist auch das dem neuen Anwendungsschreiben
des BMF anliegende Muster eines Nachweises nicht zu
verwenden. Eine Verpflichtung hierzu besteht mangels
Rechtssatzqualität des Anwendungsschreibens ohnehin
nicht. Ausreichend ist die Darstellung der durch § 35a
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Beck, Haushaltsnahe Dienstleistungen, EStG § 35a, BTR
2007, 119 [123].
AG Hannover, Beschl. v. 29.6.2007 – 73 II 382/07; Beschl. v.
2.10.2007 – 71 II 499/07; AG Neuss, Beschl. v. 29.6.2007 –
74 II 106/07, ZMR 2007, 898; a.A. AG Köpenick, Beschl. v.
5.9.2007 – 70 II 46/07.
AG Hannover, Beschl. v. 29.6.2007 – 73 II 382/07; Beschl. v.
2.10.2007 – 71 II 499/07; AG Neuss, Beschl. v. 29.6.2007 –
74 II 106/07, ZMR 2007, 898.
AG Bremen, Beschl. v. 3.6.2007 – 111a II 89/07, WuM 2007,
474; AG Neuss, Beschl. v. 29.6.2007 – 74 II 106/07, ZMR
2007, 898.
AG Hannover, Beschl. v. 2.10.2007 – 71 II 499/07.
AG Hannover Beschl. v. 29.6.2007 – 73 II 382/07.
AG Neuss, Beschl. v. 29.6.2007 – 74 II 106/07, ZMR 2007,
898.
Schreiben des BMF v. 26.10.2007, s. Fn. 1, Rz. 29; a.A. Beck,
Das neue BMF-Schreiben v. 26.10.2007 zu haushaltsnahen
Dienstleistungen, GE 2007 1540 f.
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Wohnungseigentum
EStG begünstigten Kosten insgesamt sowie den vom einzelnen Wohnungseigentümer oder vom Mieter zu tragenden Anteil. Der WEG-Verwalter sollte sich die mit der Erstellung der Nachweise zusammenhängende Zusatztätigkeit durch eine mehrheitlich zu beschließende Sondervergütung entlohnen lassen. Der vermietende Eigentümer
kann versuchen, durch Vereinbarung mit dem Mieter diesen die Kosten des Nachweises übernehmen zu lassen.
Die Zusatzvergütung wird ihrerseits nicht unter § 35a
EStG fallen.
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– Steuerminderung
– Nachweispflicht für Verwalter
Sondervergütung
Verwalter
– Sondervergütung für Nachweiserbringung
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