dieagenturinformiert steuerleitfaden rund um die immobilie

D I E
A G E N T U R
I N F O R M I E R T
AGENTUR
DER EINNAHMEN
GENTU
DER EINNAHMEN
STEUERLEITFADEN
RUND UM DIE
IMMOBILIE
AMT FÜR
EXTERNE
BEZIEHUNGEN
1
aktualisiert
im April 2004
2003
Immobilien: Im Detail alle
Vergünstigungen für den Besitz,
den Kauf, den Bau, die Renovierung,
die Vermietung oder die Miete,
den Verkauf und den Neukauf
sowie die Aufnahme von Darlehen
Die Verteilung der Broschüren erolgt kostenlos durch die lokalen Ämter, solange der Vorrat richt.
Mitwirkung: Gianna Blasilli, Ornella Gaeta und Stefania Lucchese.
Die in der Broschüre enthaltenen Daten entsprechen den im April 2004 geltenden Bestimmungen.
Für weitere Informationen und Aktualisierungen: www.agenziaentrate.it
Der Wortlauf der Veröffentlichungen des Amtes für Außenbeziehnungen der Agentur der Einnahmen
kann frei mit allen Mitteln, unter der Vorraussetzung vervielfältigt werden, dass
der Ursprung und das Datum der Aktualiesierung angegeben wird.
WWW.AGENZIAENTRATE.IT
Diese Broschüre kann auch auf der Webseite www.agenziaentrate.it konsultiert werden.
Tezzele Print Srl-GmbH - Leifers/BZ
Grafisches Konzept: Fulvio Ronchi
Die Broschüren der Serie „Die Agentur informiert“ werden von der Agentur der Einnahmen –
Amt für Außenbeziehungen - Abteilung Verlagsprodukt veröffentlicht:
Camilla Ariete (Verantwortliche), Paolo Calderone, Luigi Cugliandro, Daniela Dodero,
Angela Gallo, Teresa Persichetti.
INHALTSVERZEICHNIS
I
Kapitel
II
Kapitel
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S.
3
1. WENN DIE IMMOBILIE ALS HAUPTWOHNUNG GENUTZT WIRD . . . . . . . . . . S.
4
2. WENN DIE IMMOBILIE ZUR VERFÜGUNG STEHT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S.
4
3. WENN DIE IMMOBILIE VERMIETET WIRD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S.
5
KAUF EINER IMMOBILIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S.
6
1. KAUF DER ERSTWOHNUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S.
7
2. VERGÜNSTIGUNGEN FÜR DIE ERSTWOHNUNG IN SONDERFÄLLEN . . . . . S.
9
BESITZ EINER IMMOBILIE
Übersicht über die Steuern: Steuervorteile für die Erstwohnung . . . . . . . . . . . . . . . S. 10
III
VERKAUF UND NEUKAUF DER ERSTWOHNUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 11
IV
ERBSCHAFT EINER ERSTWOHNUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 13
V
SCHENKUNG EINER IMMOBILIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 14
Kapitel
Kapitel
Kapitel
INHALTSVERZEICHNIS
VI
Kapitel
VII
Kapitel
VIII
Kapitel
AUFNAHME EINES DARLEHENS FÜR DEN IMMOBILIENKAUF . . . . . . . . . . S. 16
Übersicht: Darlehen für den Kauf der Erstwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 19
AUFNAHME EINES DARLEHENS FÜR DEN BAU UND/ODER
DEN UMBAU EINER IMMOBILIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 20
ANMIETUNG EINER IMMOBILIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 21
1. ANMIETUNG DER HAUPTWOHNUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 21
2. ANMIETUNG EINER IMMOBILIE AUS BERUFLICHEN GRÜNDEN . . . . . . . . . S. 22
IX
Kapitel
UMBAU EINER IMMOBILIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 23
X
XI
Kapitel
KAUF ODER ZUWEISUNG VON UMGEBAUTEN WOHNGEBÄUDEN . . . . . . . S. 28
1. IRPEF-STEUERABSETZBETRAG VON 36% . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 23
2. AUF 10% VERMINDERTE MEHRWERTSTEUER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 25
Kapitel
WEITERE INFORMATIONEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 30
I
I. BESITZ EINER IMMOBILIE
Wer ein Gebäude als Eigentümer, Fruchtnie-
steuert. Die Höhe der Gemeindesteuer auf
ßer oder aufgrund sonstiger dinglicher Rech-
Immobilien ICI wird hingegen durch die
te besitzt, ist zur Zahlung der IRPEF, der Re-
Anwendung des von den Gemeinden
gional– und
Gemeinde
Zusatzsteuer der
IRPEF und der
Gemeindesteuer
auf Immobilien
ICI verpflichtet.
Hinsichtlich der
”
festgelegten
„DIE EINKÜNFTE AUS LIEGENSCHAFTEN WERDEN
Steuersatzes
errechnet. Die
DURCH DIE ANWENDUNG DES KATASTERERTRAGES,
DIE NUTZUNGSART DER LIEGENSCHAFT, DEN ZEITRAUM Einkünfte aus
”
Liegenschaften
UND DEN ANTEIL DES BESITZERS ERRECHNET.“
Kod.
Einkommensteuer
A/1
IRPEF und der
A/2
Zusatzsteuern
A/3
werden die
A/4
Einkünfte aus
A/5
Liegenschaften zu
A/6
den anderen
A/7
Einkünften des
A/8
Besitzers
A/9
hinzugerechnet
A/10
und je nach den für A/11
B/1
diese Abgaben
B/2
vorgesehenen
B/3
Steuersätzen
B/4
besteuert. Da die
B/5
Steuerstaffeln für
B/6
die IRPEF progressiv
B/7
sind, wird dieselbe
B/8
Einkunft aus
C/1
Liegenschaften je
C/2
nach dem GesamtC/3
einkommen, dem
C/4
sie hinzugerechnet C/5
C/6
wird, mehr oder
C/7
weniger hoch be-
werden durch die
KATASTERKATEGORIEN
Typologie
Herrschaftliche Wohnungen
Bürgerliche Wohnungen
Wirtschaftliche Wohnungen
Volkswohnungen
Einfache Volkswohnungen
Bäuerliche Wohnungen
Villenwohnungen
Landhäuser
künstlerisch/historisch Schlösser und Paläste
Büros
Typische örtliche Wohnungen
Konvikte, Waisenhäuser, Hospize, Klöster, Kasernen usw.
Kliniken und Krankenhäuser
Gefängnisse und Erziehungsheime
Öffentliche Ämter
Schulen, wissenschaftliche Laboratorien
Bibliotheken, Pinakotheken, Museen, Akademien usw.
Kapellen und Oratorien
Unterirdische Warenlagerräume
Geschäfte und Läden
Magazine und Lagerräume
Handwerkerwerkstätten
Gebäude und Räume für Sportzwecke
Badeanstalten und Heilbäder
Stallungen, Depots und Garagen
Offene und geschlossene Hallen
Anwendung des
um 5% aufgewerteten Katasterertrags (für jede
Gemeinde wird der
Katasterertrag je
nach den
Eigenschaften der
Liegenschaften
festgelegt), durch
die Nutzungsart
der Immobilie, den
Zeitraum und den
Anteil des Besitzes
bestimmt. Für den
Ansatz der Gemeindesteuer auf
Immobilien ICI wird
der Katasterertrag
außer der Aufwertung (um 5%) mit
100 multipliziert,
falls Gebäude der
Kategorien A, B
und C (ausschließlich Kategorien A10
und C1) gehören.
AGENTUR
DER EINNAHMEN
3
STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE
1. WENN DIE IMMOBILIE ALS HAUPTWOHNUNG GENUTZT WIRD
– wenn die Wohnung lediglich die
Die Hauptwohnung ist die Immobilie, deren
Hauptwohnung der dort wohnhaften
Besitz als Eigentum oder aufgrund sonstiger
Familienangehörigen ist;
dinglicher Rechte (zum Beispiel Fruchtge– wenn der gewöhnliche Aufenthaltsort
nuss) beruht und die als Hauptwohnung vom
infolge von ständiger Unterbringung in
Steuerzahler und/oder seinen FamilienangePflegeheimen oder Krankenhäusern verlegt
hörigen (Ehepartner, Verwandte bis zum
wird, unter der Bedingung, dass die
dritten Grad und Verschwägerte bis zum
Immobilie nicht vermietet wird.
zweiten Grad) genutzt wird. In dieser Hinsicht
Der Steuerabsetzbetrag
gelten die Daten des
„SOWOHL DIE HAUPTWOHNUNG ALS AUCH für die Hauptwohnung
Einwohnermeldeamts
” ”
gilt ausschließlich für
oder eine EigenerkläDIE ZUBEHÖRE SIND VON DER IRPEF UND
eine Immobilieneinheit.
rung, mit der bestätigt
DER ENTSPRECHENDEN ZUSATZSTEUER
Wenn ein Steuerzahler
werden kann, dass die
BEFREIT.“
daher zwei Immobilien
Hauptwohnung sich
besitzt, wobei eine von
vom beim Einwohnerihm als Hauptwohnung und die andere von
meldeamt eingetragenen Wohnsitz
einem seiner Familienangehörigen genutzt
unterscheidet. Den Steuerzahlern, die ihren
wird, steht der Steuerabsetzbetrag
Hauptwohnsitz in ihrer eigenen Wohnung
ausschließlich für die Einkünfte der Immobilie
oder in einer Wohnung haben, die sie als
zu, die als Hauptwohnung genutzt wird.
Fruchtnießer oder aufgrund sonstiger
Hinsichtlich der Zahlung der Gemeindesteuer
dinglicher Rechte besitzen, steht in Bezug
auf Immobilien ICI wird hingegen für die
auf die Einkommensteuer IRPEF und die
Hauptwohnung ein Steuerabsetzbetrag in
Zusatzsteuern ein Steuerabsetzbetrag vom
Höhe von 103,29 Euro bewilligt: Die
Gesamteinkommen in der Höhe des geGemeinden können diesen
samten Katasterertrags der Liegenschaft und
Steuerabsetzbetrag bis zur Gesamthöhe der
des entsprechenden Zubehörs zu. Sowohl die
zu entrichtenden Abgaben erhöhen und die
Hauptwohnung als auch das Zubehör sind
Zahlung eines verminderten Ici–Steuersatzes
daher frei von der Einkommensteuer Irpef
festlegen; seit dem Jahr 2001 wird der
und den entsprechenden Zusatzsteuern.
verminderte Steuersatz auch auf das Zubehör
Dieser Steuerabsetzbetrag steht ebenfalls in
angewandt.
folgenden Fällen zu:
2. WENN DIE IMMOBILIE ZUR VERFÜGUNG STEHT
Verfügung stehende Wohnung einem
Für Gebäude, die der Steuerzahler zusätzlich
Familienangehörigen (Ehepartner, Verwandte
zu der als Hauptwohnung dienenden
bis zum dritten Grad
Immobilie besitzt,
„DIE ERHÖHUNG UM 1/3 DES ERTRAGES FINDET
und Verschwägerte
wird der der
KEINE ANWENDUNG, WENN DIE ZUR
bis zum zweiten
Einkommensteuer
VERFÜGUNG STEHENDE WOHNUNG EINEM
Grad), der dort seinen
IRPEF und den
Wohnsitz anmeldet,
entsprechenden
FAMILIENANGEHÖRIGEN, DER DORT SEINEN
in unentgeltlicher
Zusatzsteuern zu
WOHNSITZ ANMELDET, IN UNENTGELTLICHER
Nutzungsleihe
unterwerfende
NUTZUNGSLEIHE
abgetreten wurde.
Ertrag durch die
ABGETRETEN WURDE“
Die Erhöhung um 1/3
Erhöhung des
wird auch angewandt, wenn das als
aufgewerteten Katasterertrags um 1/3
Hauptwohnung dienende Gebäude nicht
bestimmt. Die Erhöhung um 1/3 des Ertrags
Eigentum, sondern gemietet ist.
findet keine Anwendung, wenn die zur
”
4
AGENTUR
DER EINNAHMEN
”
3. WENN DIE IMMOBILIE VERMIETET WIRD
nellen Mietzins gelten die entsprechenden
Bei Vermietung einer Immobilie, muss in der
auf lokaler Ebene zwischen den landesweit
Steuererklärung der Mietzins angegeben
am stärksten vertretenen Hausbesitzerwerden, auch wenn er nicht wirklich bezogen
organisationen und Mietervereinen
wurde. Nicht bezogene Mieten (in der vom
getroffenen Vereinbarungen.
Gericht ermittelten Höhe) müssen hingegen
Die der Einkommensteuer Irpef und den
ab Beendigung des Bestätigungsverfahrens
entsprechenden Zusatzsteuern zu
zur Räumung wegen Zahlungsrückstands
unterwerfenden Einkünfte werden auf
nicht in der Steuererklärung aufgeführt
dieselbe Art und Weise festgesetzt wie die
werden. Wenn das Gericht den
Einkünfte für auf dem freien Markt
Zahlungsrückstand des Mieters auch für den
vermietete Wohngebäude und dann um
vorangehenden Zeitraum bestätigt, wird ein
zusätzliche 30% vermindert, wenn sich das
Steuerguthaben in der Höhe der auf die
Gebäude auf dem Gebiet einer Gemeinde mit
fälligen und nicht bezogenen Mieten
hoher Einwohnerdichte befindet.
gezahlten Abgaben bewilligt. In all diesen
Es handelt sich beispielsweise um Immobilien
Fällen dient als Bemessungsgrundlage für die
in den Gemeinden von Bari, Bologna, Catania,
Einkünfte aus Gebäudebesitz ausschließlich
Florenz, Genua, Mailand, Neapel, Palermo,
der Katasterertrag.
Rom, Turin und Venedig sowie in den jeweils
Nach dem gerechten Mietzins (equo
angrenzenden
canone) vermietete
Gemeinden und in
Immobilie
den anderen
Die der
WENN DAS GERICHT DEN ZAHLUNGSProvinzhauptstädten.
Einkommensteuer
RÜCKSTAND DES MIETERS AUCH FÜR DIE
Der Interministerielle
IRPEF und den
VORHERGEHENDEN ZEITRÄUME BESTÄTIGT,
Ausschuss für die
entsprechenden
WIRD EIN STEUERGUTHABEN IN HÖHE DER
Wirtschaftsplanung
Zusatzsteuern zu
(Cipe) genehmigt das
unterwerfenden
AUF DEN FÄLLIGEN UND NICHT BEZOGENEN
Verzeichnis der
Einkünfte errechnen
MIETZINS GEZAHLTEN ABGABEN BEWILLIGT.
Gemeinden mit hoher
sich aus dem
Einwohnerdichte, die
jährlichen Mietzins,
von den Regionen und den Autonomen
vermindert um 15% (oder um 25% für
Provinzen auf der Grundlage der von Cipe
Gebäude im Stadtzentrum von Venedig und
festgesetzten Kriterien ermittelt wurden
auf einigen Inseln der Lagune).
(Beschluss vom 13. November 2003,
Zum Mietzins des freien Marktes
veröffentlicht im GA Nr. 40 vom 18.02.2004).
vermietete Immobilie
Die der Einkommensteuer Irpef und den
entsprechenden Zusatzsteuern zu
unterwerfenden Einkünfte ergeben sich aus
dem höheren Wert des Vergleichs zwischen
dem (um 5%) aufgewerteten Katasterertrag
und dem Mietzins (neubewertet aufgrund
des ISTAT-Index), vermindert um 15% (bzw.
um 25% bei Gebäuden im Stadtzentrum von
Venedig und auf einigen Inseln der Lagune).
Zu konventionellem Mietzins vermietete Immobilien in Gemeinden mit hoher
Einwohnerdichte
Als Bemessungsgrundlage für den konventio-
”
”
AGENTUR
DER EINNAHMEN
5
STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE
II
II. KAUF EINER IMMOBILIE
Urkunde angegebenen Wert, berichtigt es die
Beim Kauf einer Immobilie sind verschiedene
Angaben und rechnet die höheren zu
Abgaben zu leisten (Registergebühren oder
zahlenden Steuern ab (sowie das Bußgeld
Mehrwertsteuer), je nach dem, ob der
und die Zinsen) und benachrichtigt den
Verkäufer eine Privatperson oder
Steuerzahler innerhalb von zwei Jahren ab
mehrwertsteuerpflichtig (z.B. Bauherr) ist. In
der Zahlung der Proportionalsteuer mit
beiden Fällen sind ebenfalls die Hypothekareinem entsprechenden Bescheid. Wenn der
und die Katastergebühren zu entrichten.
Steuerzahler jedoch im Kaufvertrag einen
Wenn der Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig
Wert erklärt hat, der nicht unter dem anhand
und im Bauwesen tätig ist, muss der Käufer
der Katasterdaten bestimmten Wert liegt,
einer nicht unter die Kategorie Luxus
kann das Amt den Wert nicht berichtigen.
fallenden Immobilie (d.h. einer Immobilie, die
Für mehrwertsteuerpflichtige Veräußerungen
die im Ministerialdekret vom 02.08.69
besteht die Bemessungsgrundlage aus dem
aufgeführten Eigenschaften nicht aufweist),
zwischen den Parteien vereinbarten
folgende Abgaben leisten:
Kaufpreis.
- 10% Mehrwertsteuer;
Wenn der Steuerzahler einen Kaufpreis erklärt
- Registergebühren im fixen Ausmaß: 129,11
hat, der nicht unter dem anhand der
Euro
Katasterparameter bestimmten Wert liegt,
- Hypothekargebühren im fixen Ausmaß:
berichtigt das
129,11 Euro
örtliche Amt die
- Katastergebühren
Mehrwertsteuer
im fixen Ausmaß:
„DIE ABGABEN (REGISTERGEBÜHREN,
nicht,
129,11 Euro
HYPOTHEKAR- UND KATASTERGEBÜHREN)
ausgenommen aus
Wenn der
WERDEN VOM NOTAR BEI DER
anderen Urkunden
Verkäufer
REGISTRIERUNG EINGEZAHLT.“
oder Unterlagen
hingegen nicht
geht ein höherer
Kaufpreis hervor.
Der Katasterwert wird durch die
mehrwertsteuerpflichtig ist (z.B. eine
Multiplikation des aktualisierten
Privatperson), hat der Käufer folgende
Katasterertrags mit folgenden Koeffizienten
Abgaben zu leisten:
errechnet:
- Registergebühren: 7%
– 110 für Gebäude der Katasterkategorien A,
- Hypothekargebühren: 2%
B, C (ausgenommen sind die Kategorien A/10,
- Katastergebühren: 1%
C/1) und D
Die Bemessungsgrundlage für die
– 55 für Gebäude der Kategorie A/10 (Büros
Anwendung der anteilmäßigen
und Ateliers)
Registergebühren entspricht dem im
– 37,4 für Gebäude der Kategorien C/1 (Läden
Kaufvertrag erklärten Wert der Immobilie. Die
und Geschäfte) und E.
Abgaben (Registergebühren, Hypothekar- und
Katastergebühren) werden vom Notar bei der
Registrierung eingezahlt.
Wenn das Amt der Meinung ist, der Wert der
betreffenden Immobilie übersteige den in der
” ”
6
AGENTUR
DER EINNAHMEN
1. KAUF DER ERSTWOHNUNG
Die Art der erworbenen Immobilie
Beim Kauf der „Erstwohnung“ sind eine Reihe
Die Vergünstigungen betreffen ausschließlich
von Vergünstigungen vorgesehen:
Übertragungen von Wohngebäuden, die
– Registergebühren bzw. Mehrwertsteuer
„nicht unter die Luxuskategorie“ fallen.
sind mit einem verminderten Steuersatz zu
Nicht unter die Luxuskategorie fallende
entrichten.
Wohnungen sind jene, die die im
– Hypothekar- und Katastergebühren sind in
Ministerialdekret vom 02.08.69 aufgeführten
fest bemessener Höhe zu entrichten.
Eigenschaften nicht aufweisen (dort werden
Um die Vergünstigungen für die Erstwohals Luxuswohnungen beispielsweise
nung in Anspruch zu nehmen, muss die
Wohnungen betrachtet, die mit einem
erworbene Immobilie nicht unbedingt als
Schwimmbad mit einer Fläche von
eigene Wohnung und/oder als Wohnung für
mindestens 80 qm oder mit Tennisplätzen mit
die Familienangehörigen dienen.
drainiertem Untergrund mit einer Fläche von
Die Steuervergünstigungen für den Kauf der
mindestens 650 qm ausgestattet sind).
Erstwohnung gelten ebenfalls für den Kauf
Standort der erworbenen Immobilie
von Zubehör und auch dann, wenn dieses mit
Die Immobilie muss
einer gesonderten
folgenden Standort
Urkunde geschieht,
aufweisen:
wobei jedoch
„BEIM KAUF DER „ERSTWOHNUNG“ SIND EINE
– in der Gemeinde, in
lediglich ein einziges
der der Käufer
Zubehör pro nachREIHE VON VERGÜNSTIGUNGEN VORGESEHEN:
seinen Wohnsitz hat
folgender Katast– REGISTERGEBÜHREN BZW. MWST. SIND MIT
– in der Gemeinde, in
erkategorie zulässig
VERMINDERTEM STEUERSATZ ZU ENTRICHTEN
der der Käufer
ist:
– HYPOTHEKAR- UND KATASTERGEBÜHREN SIND innerhalb von 18
C/2 – Keller oder
Monaten (seit dem
Dachboden
IN FEST BEMESSENER HÖHE ZU ENTRICHTEN
01.01.2001 von 12 auf
C/6 – Garage oder
18 Monaten
Auto-Box
gesteigerte Frist) seinen Wohnsitz anmeldet
C/7 – Überdachung oder Parkplatz.
– in der Gemeinde, in der der Käufer seine
Wenn der Verkäufer der Immobilie
berufliche Tätigkeit ausübt, wenn diese
mehrwertsteuerpflichtig ist
Gemeinde nicht
Anstelle von 10% muss der Käufer lediglich 4%
der Wohngemeinde entspricht
Mehrwertsteuer entrichten.
- in der Gemeinde, in der der Arbeitgeber
Die Register-, Hypothekar- und
seinen Sitz hat oder seine Tätigkeit ausübt,
Katastergebühren sind in einer fest
bei dem der
bemessenen Höhe von jeweils 129,11 Euro zu
aus beruflichen Gründen ins Ausland
entrichten.
verzogene Käufer angestellt ist
Wenn der Verkäufer der Immobilie
– wenn der Käufer ein im Ausland wohnhafter
nicht Mehrwertsteuerpflichtig ist
italienischer Staatsbürger ist (eingetragen im
Anstelle von 7% sind lediglich 3%
AIRE-Register), kann die Immobilie als
Registergebühren zu entrichten.
Erstwohnung in allen Gemeinden des
Die Hypothekar- und Katastergebühren sind
italienischen Staatsgebiets erworben werden.
in fest bemessener Höhe von jeweils 129,11
Erklärungen, die der Käufer
Euro zu entrichten.
abzugeben hat
Die für die Inanspruchnahme der
Im Kaufvertrag muss der Käufer erklären:
Vergünstigungen für die Erstwohnung
– keine Rechtstitel aus Eigentum,
erforderlichen Voraussetzungen betreffen
Fruchtgenuss,
Folgendes:
”
”
AGENTUR
DER EINNAHMEN
7
STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE
Vergünstigung beinhaltet die Einhebung der
Nutzungsrecht und Wohnrecht, weder allein
Abgaben in ordentlicher Höhe (abzüglich der
noch gemeinsam gemeinsam mit dem
bereits geleisteten Zahlungen) sowie die
Ehepartner bezüglich einer anderen
Verhängung einer Strafe in Höhe von 30% der
Wohnung im Gebiet der Gemeinde zu
Abgaben, zuzüglich Verzugszinsen.
besitzen, in dem sich die Immobilie befindet,
die Gegenstand vom vergünstigten Kauf ist;
Maßnahmen zur Kontrolle und Überprüfung
– auf dem gesamten Gebiet Italiens keine
von Seiten der Ämter der Agentur der
Rechtstitel, auch nicht anteilig oder in
Einnahmen
gesetzlicher Gütergemeinschaft, aus
Innerhalb einer Frist von höchstens drei
Eigentum, Nutzung, Fruchtgenuss,
Jahren kann das für das jeweilige Gebiet
Wohnrecht oder nacktem Eigentum
zuständige Amt der Einnahmen prüfen, ob
bezüglich einer anderen Wohnung zu
die Voraussetzungen für die Erstwohnung
besitzen, die unter Inanspruchnahme der
vorliegen.
Vergünstigungen für den Kauf der
Das Datum für den Beginn dieser dreijährigen
Erstwohnung auch vom Ehepartner
Frist ändert sich je nach den verschiedenen
erworben wurde;
Umständen, unter denen der Anspruch auf
– wenn er nicht bereits in der Gemeinde
die Vergünstigungen verloren gehen kann:
wohnhaft ist, in der die Kaufimmobilie ihren
- Wenn die beim Kauf abgegebenen
Standort hat, muss er sich ebenso
Erklärungen falsch sind
verpflichten, seinen Wohnsitz dort innerhalb
Innerhalb von drei Jahren ab der
von 18 Monaten anzumelden. Für Personal
Registrierung des Kaufvertrags
der Streitkräfte und der Polizei ist die
– Wenn der Käufer seinen Wohnsitz nicht
Bedingung des Wohnsitzes in der Gemeinde,
innerhalb von achtzehn Monaten nach
in der sich die mit den Vergünstigungen für
Vertragsabschluss
die Erstwohnung
„INNERHALB EINER FRIST VON
verlegt
erworbene Wohneinheit
Innerhalb von
befindet, nicht
HÖCHSTENS DREI JAHREN KANN DAS
erforderlich.
FÜR DAS JEWEILIGE GEBIET ZUSTÄNDIGE viereinhalb Jahren (drei
Jahre plus achtzehn
AMT DER EINNAHMEN PRÜFEN, OB DIE
Monate) ab der
Verlust der
VORAUSSETZUNGEN FÜR DIE
Registrierung des
Vergünstigungen für
Kaufvertrags
die Erstwohnung
„ERSTWOHNUNG“ VORLIEGEN“.
– Wenn die
In folgenden Fällen
Erstwohnung vor dem
verliert der Käufer sein
Ablauf der fünfjährigen Frist verkauft wird,
Recht auf die Vergünstigungen für die
ohne den Neukauf innerhalb eines Jahres
Erstwohnung:
Innerhalb von vier Jahren nach dem Verkauf
– wenn die gesetzlich vorgesehenen
der mit den Steuervorteilen erworbenen
Erklärungen im Kaufvertrag falsch sind;
Wohnung (drei Jahre nach Ablauf der
– wenn der Käufer seinen Wohnsitz nicht
einjährigen Frist für den Neukauf).
innerhalb von 18 Monaten in die Gemeinde
verlegt, in der die Kaufimmobilie ihren
Standort hat;
– wenn der Käufer die Wohnung vor Ablauf
einer fünfjährigen Frist ab dem Kaufdatum
verkauft oder verschenkt, ausgenommen er
erwirbt innerhalb eines Jahres eine andere als
Hauptwohnung dienende Immobilie.
Der Verlust des Anrechts auf die
”
8
AGENTUR
DER EINNAHMEN
”
2. VERGÜNSTIGUNGEN FÜR DIE ERSTWOHNUNG IN SONDERFÄLLEN
Kauf von zwei aneinander angrenzenden Wohnungen, um diese zu einer einzigen
Wohnung zu vereinen
Die Vergünstigungen für die Erstwohnungen
können lediglich für eine der Wohnungen in
Anspruch genommen werden, auch wenn die
beiden Wohnungen gleichzeitig und mit einer
einzigen Urkunde erworben werden. Beim
Kauf handelt es sich nämlich um zwei
getrennte Wohneinheiten, die demnach zwei
unterschiedlichen Katastereinheiten
entsprechen.
Kauf einer Immobilie, die gerade
gebaut oder umgebaut wird
Die Vergünstigungen für die Erstwohnung
finden ebenfalls für den Kauf von Gebäuden
Anwendung, die gerade gebaut werden, sich
im Rohbau befinden oder gerade umgebaut
werden.
vorgeschriebenen Voraussetzungen müssen
beim Übergang des Eigentums der Wohnung
und daher beim Abschluss des endgültigen
Kaufvertrags vorliegen.
Nicht selten wird jedoch ein so genannter
Vorvertrag abgeschlossen: Auch beim
Abschluss dieses Vertrags kann die
Anwendung der vergünstigten Regelungen
beantragt werden, mit dem „Versprechen“,
die erforderlichen Voraussetzungen zum
Zeitpunkt des Abschlusses des endgültigen
Kaufvertrags zu erfüllen.
Für den Vorvertrag wird eine in fester Höhe
bemessene Registergebühr (129,11 Euro)
angesetzt. Wenn beim Vorvertrag
Anzahlungen auf den vereinbarten Preis
geleistet werden, gilt Folgendes:
– Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist,
ist auf die Anzahlungen eine Registergebühr
in Höhe von 3% zu entrichten;
– Wenn der Verkäufer
mehrwertsteuerpflichtig ist, wird der
verminderte Steuersatz in Höhe von 4% auf
die Anzahlungen angesetzt.
Kauf durch Eheleute in gesetzlicher
Gütergemeinschaft
Wenn beim Kauf einer Wohnung durch
Eheleute in gesetzDer Tausch
licher Güterge„DIE VERGÜNSTIGUNGEN FÜR DIE
Eine Möglichkeit zur
meinschaft nur einer
Übertragung des
der Ehepartner die
ERSTWOHNUNG FINDEN AUCH BEIM KAUF
Eigentums einer
Voraussetzungen für
VON GEBÄUDEN, DIE GERADE GEBAUT,
Immobilie ist der
die Inanspruchnahme
SICH IM ROHBAU BEFINDEN ODER
Tausch, das heißt die
der Vergünstigungen
GERADE RENOVIERT WERDEN,
wechselseitige
für die Erstwohnung
Übertragung von
erfüllen sollte
ANWENDUNG“
Dingen oder anderen
(während der andere
Rechten. Wenn die
Ehepartner beispielsVoraussetzungen vorliegen, finden auch in
weise Eigentümer einer vor der
diesem Fall die Vergünstigungen für die
Eheschließung erworbenen Wohnung ist, die
Erstwohnung Anwendung.
sich in derselben Gemeinde befindet, in der
die neue zu kaufende Wohnung ihren
Standort hat), steht die Steuervergünstigung
in der Höhe von 50% zu, d.h. lediglich für den
Anteil des Ehepartners der die erforderlichen
Voraussetzungen erfüllt.
”
”
Der Vorvertrag
Die für die Inanspruchnahme der
Vergünstigung für die Erstwohnung
AGENTUR
DER EINNAHMEN
9
STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE
Übersicht der Steuern: Die Steuervorteile für die Erstwohnung
ABGABEN
Wenn der REGISTERGEBÜHR
Verkäufer eine HYPOTHEKARGEBÜHR
Privatperson ist
KATASTERGEBÜHR
MEHRWERTSTEUER
Wenn der REGISTERGEBÜHR
Verkäufer ein
Unternehmen ist HYPOTHEKARGEBÜHR
KATASTERGEBÜHR
10
AGENTUR
DER EINNAHMEN
3%
ANDERE
WOHNUNGEN
7%
129,11 Euro
2%
129,11 Euro
1%
4%
10%
129,11 Euro
129,11 Euro
129,11 Euro
129,11 Euro
129,11 Euro
129,11 Euro
ERSTWOHNUNG
III
III. VERKAUF UND NEUKAUF EINER
IMMOBILIE
gebaut) wurde. Wenn es sich um eine
Seit dem 1. Januar 2002 muss der Verkäufer
Immobilie handelt, deren Erwerb durch
einer Immobilie keine Wertzuwachssteuer
Schenkung oder Erbschaft erfolgte oder
Invim mehr entrichten (abgeschafft durch das
wenn sie im Großteil des Zeitraums zwischen
Gesetz Nr. 448 vom 28.12.2001). Im Hinblick auf
dem Kauf (oder dem Bau) und dem Verkauf
die Einkommensteuer Irpef muss der
als Hauptwohnung des Verkäufers oder seiner
Verkäufer jedoch den realisierten Mehrwert,
Familienangehörigen
d.h. den Unterschied
(Ehepartner,
zwischen dem
Verwandte bis zum
empfangenen Preis
„SEIT DEM 1. JANUAR 2002 MUSS
dritten Grad und
und dem Kaufpreis
DER VERKÄUFER EINER IMMOBILIE KEINE
Verschwägerte bis
(oder dem Baupreis)
WERTZUWACHSSTEUER (INVIM) MEHR
zum zweiten Grad)
in die Steuererklärung
ENTRICHTEN“
genutzt wurde, findet
aufnehmen, wenn die
diese Vorschrift
Immobilie vor
jedoch keine
höchstens fünf Jahren
Anwendung.
erworben (oder
”
VERKAUF UND NEUKAUF DER ERSTWOHNUNG
Wer eine mit den Vergünstigungen für die
Erstwohnung erworbene Immobilie veräußert
und eine andere nicht unter die
Luxuskategorie fallende Wohnung als
Erstwohnung kauft, kann ein Steuerguthaben
zu folgenden Bedingungen in Anspruch
nehmen:
– Der Neukauf muss innerhalb eines Jahres ab
dem Verkauf der vorhergehenden Wohnung
erfolgen;
– Der Steuerzahler darf den Anspruch auf die
Steuervorteile für die Erstwohnung nicht
verloren haben;
– Wenn die Wohnung vor Ablauf von fünf
Jahren nach dem Erstkauf verkauft wird,
muss die neue Wohnung als Hauptwohnung
genutzt werden.
Wie man das Guthaben erhält
Um das Steuerguthaben in Anspruch zu
nehmen, muss der Kaufvertrag für die neue
Wohnung ausdrücklich Folgendes enthalten:
”
– Die für die Anwendung der Steuervorteile
für die Erstwohnung vorgesehenen
Erklärungen (siehe Kapitel II, Abschnitt 2)
– Den ausdrücklichen Antrag auf das
Steuerguthaben, mit der Angabe aller für
dessen Ermittlung und Bestimmung
geeigneten Elemente
Die Höhe des Guthabens
Die Höhe des Steuerguthabens entspricht
dem Betrag der für den Erstkauf entrichteten
Registergebühren oder Mehrwertsteuern. Auf
jeden Fall darf das Guthaben die Höhe der für
den Neukauf fälligen Registergebühren oder
Mehrwertsteuern nicht überschreiten: Eine
Rückerstattung ist daher nicht möglich.
Die Verwendung
Das Steuerguthaben kann folgendermaßen
verwendet werden:
– als Minderung der für den Neukauf
anfallenden Registergebühren;
AGENTUR
DER EINNAHMEN
11
STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE
der Vorteil zehn Jahre nach seiner
– als Minderung von Registergebühren,
Bewilligung verjährt. Wenn der Berechtigte
Hypothekargebühren und Katastergebühren,
vor der Nutzung des Guthabens versterben
die auf nach dem Erwerb des Guthabens
sollte, geht der Anspruch auf seine Erben
registrierte Urkunden oder Anzeigen anfallen;
über.
– als Minderung der IRPEF, die auf der
Grundlage der nach dem Neukauf
Verlust des Anspruchs auf das
einzureichenden Steuererklärung zu
Steuerguthaben
entrichten ist (dies gilt ausschließlich für die
Da das Steuerguthaben mit den Steuervorerste Steuererklärung nach dem Kaufdatum);
teilen für die
– als Ausgleich für
Erstwohnung in
andere Abgaben bei
Zusammenhang steht,
Einheitszahlungen mit
„WENN DER BERECHTIGTE VOR
beinhaltet der Verlust
dem Vordruck F24.
DER NUTZUNG DES GUTHABENS
dieser Vergünstigen
Das Steuerguthaben
VERSTERBEN SOLLTE, GEHT DER
automatisch
hat eine zeitlich
zusätzlich zur
begrenzte Gültigkeit:
ANSPRUCH AUF SEINE ERBEN ÜBER“
Einhebung der
Wenn es für die
ordentlichen Steuern
Zahlung von
laut oben stehenden
Gebühren auf
Angaben ebenfalls die Einhebung des
Urkunden und Anzeigen nach dem Neukauf
verwendeten Guthabens.
verwendet werden soll, ist zu bedenken, dass
”
12
AGENTUR
DER EINNAHMEN
”
IV
IV. ERBSCHAFT EINER IMMOBILIE
Wohnort des Verstorbenen befand, innerhalb
Seit dem 25. Oktober 2001 ist die Erbschaftsvon sechs Monaten nach Eintritt des Erbfalls
steuer unabhängig vom Wert der von der
einreichen, mit Angabe der Daten der von der
Erbschaft betroffenen Güter und den VerErbschaft betroffenen Immobilien und
wandtschaftsverhältnissen zwischen dem
Beilage einer Kopie des Vordrucks F23
Verstorbenen und den Erben nicht mehr zu
(Bestätigung der Einzahlung der Hypothekarentrichten. Wenn daher Immobilien oder
und Katastergebühren) sowie eines
dingliche Rechte auf Immobilien durch
aktualisierten Grundbuchauszugs. Die Erben
Erbschaft übergehen, sind lediglich die
sind vom Einreichen der Erklärung für die
Hypothekar- und Katastergebühren
Gemeindesteuer auf Immobilien freigestellt.
anteilmäßig in einer Höhe von je 2% bzw. 1%
Eine Kopie der Erbschaftserklärung wird
zu entrichten, mit einem jeweiligen
nämlich vom örtlichen Amt der Agentur der
Mindestbetrag von 129,11 Euro. Für die
Einnahmen an die
geerbten Immobilien
„WENN IMMOBILIEN ODER DINGLICHE
Gemeinde weibesteht die VerRECHTE AUF IMMOBILIEN DURCH
tergeleitet, in deren
pflichtung, die
Gebiet die Immobilie
Erbfolgeerklärung
ERBSCHAFT ÜBERTRAGEN WERDEN, SIND
ihren Standort hat.
einzureichen. Die
LEDIGLICH DIE HYPOTHEKAREs wird schließlich
Erben müssen die
UND KATASTERGEBÜHREN
darauf hingewiesen,
Erbfolgeerklärung
ANTEILMÄßIG IN HÖHE VON JEWEILS
dass die Wertbeim örtlichen Amt
zuwachssteuer INVIM
der Agentur der
2% BZW. 1% ZU ENTRICHTEN,
seit dem 1. Januar
Einnahmen, in dessen
MIT EINEM MINDESTBETRAG VON
2002 nicht mehr zu
Zuständigkeitsbereich
JEWEILS 129,11 EURO“
entrichten ist.
sich der letzte
”
ERBSCHAFT EINER ERSTWOHNUNG
Wenn der Erbe (bzw. mindestens einer der
Erben im Falle von Immobilien, die an
mehrere Erben übergehen) bei der Erbschaft
einer nicht unter die Luxuskategorie
fallenden Wohnung die für die
Inanspruchnahme der Vergünstigungen für
”
die Erstwohnung vorgesehenen
Voraussetzungen (siehe Kapitel 2) erfüllt,
werden die Hypothekar- und
Katastergebühren im fixen Ausmaß von
jeweils 129,11 Euro angesetzt (anstelle von 2%
bzw. 1%).
AGENTUR
DER EINNAHMEN
13
STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE
V
V. SCHENKUNG EINER IMMOBILIE
Geschwister, Cousins)
Seit dem 25. Oktober 2001 wurden die
Wenn der Begünstigte zu einer dieser
steuerlichen Bestimmungen für Schenkungen
Kategorien gehört und von der Schenkung
oder andere unentgeltliche Zuwendungen
eine Immobilie betroffen ist, sind lediglich die
von Gütern oder Rechten sowie den reinen
Hypothekargebühren (2%) und die
Verzicht auf dieselben geändert.
Katastergebühren (1%) zu entrichten.
Im Gegensatz zu Erbschaften kommen bei
Wenn der Begünstigte keiner der oben
Schenkungen und unentgeltlichen
aufgeführten
Zuwendungen je nach
Kategorien angehört
dem zwischen dem
und der Wert der
Schenker und dem
„FÜR UNENTGELTLICHE ZUWENDUNGEN
Schenkung den
Begünstigten
(SCHENKUNGEN) ZUGUNSTEN VON
Freibetrag in Höhe
bestehenden
EHEPARTNERN, NACHKOMMEN IN
von 180.759,91 Euro
Verwandtschaftsüberschreitet, ist auf
verhältnis
DIREKTER LINIE UND ANDEREN
den Wert der
unterschiedliche
VERWANDTEN BIS ZUM VIERTEN GRAD
geschenkten Güter,
Steuerregelungen
SIND KEINE ABGABEN ZU ENTRICHTEN“
der den oben
zum Ansatz. In den
genannten Freibetrag
folgenden Fällen sind
überschreitet, die Redie Abgaben für
gistergebühr in Höhe von 7% zu entrichten.
unentgeltliche Zuwendungen (Schenkungen)
Bei Personen mit anerkannter schwerer
nicht zu entrichten:
Behinderung wird dieser Freibetrag auf
– bei Ehepartnern;
516.456,90 Euro erhöht. Bei mehreren
– bei Nachkommen in direkter Linie
Schenkungen kann der Freibetrag laut
(Eltern/Kinder – Großeltern/Enkel);
nachfolgendem Beispiel nur einmal in
– bei anderen Verwandten bis zum vierten
Anspruch genommen werden.
Grad (Tanten-Onkel/Neffen-Nichten,
”
”
Beispiel:
Die erste Schenkung zwischen Fremdpersonen besteht aus einer Wohnung mit einem Wert
von 100.000 Euro; bezüglich dieser Schenkung sind keine Registergebühren, sondern
lediglich die Hypothekargebühren (2%) und die Katastergebühren (1%) zu entrichten.
Eine zweite Schenkung vom selben Schenker an denselben Empfänger besteht aus einer
anderen Immobilie mit einem Wert von 120.000 Euro: Die Registergebühr wird am Betrag
von 39.240,09 Euro (220.000,00 – 180.759,91) bemessen und außerdem sind die am Wert von
120.000 Euro (Wert der übertragenen Immobilie) bemessenen Hypothekar- und
Katastergebühren zu entrichten.
14
AGENTUR
DER EINNAHMEN
SCHENKUNG DER ERSTWOHNUNG
”
129,11 Euro)
Wenn man eine
„FÜR SCHENKUNGEN VON
angesetzt.
Erstwohnung durch
ERSTWOHNUNGEN, BEI DENEN
Die Vergünstigungen
eine Schenkung
für die Erstwohnung
empfängt, werden die
REGISTERGEBÜHREN ENTRICHTET
stehen immer dann
Hypothekargebühren
WERDEN MÜSSEN, WIRD DER
zu, wenn der
und Katastergebühren
VERGÜNSTIGTE STEUERSATZ IN HÖHE
Begünstigte oder
in fest bemessenen
VON 3% (ANSTELLE VON 7%) ZUSAMMEN
mindestens ein
Höhe von jeweils
Begünstigter, bei
129,11 Euro (anstelle
MIT HYPOTHEKAR- UND
Immobilien, die an
von 2% bzw. 1%)
KATASTERGEBÜHREN IM FIXEN AUSMASS
mehrere Begünstigte
angesetzt.
(129,11 EURO ENTSPRECHEND)
übergehen, alle für
Für Schenkungen von
ANGEWANDT“
den Kauf der
Erstwohnungen, bei
Erstwohnung mit den
denen RegisterVergünstigungen für die Erstwohnung
gebühren entrichtet werden müssen, wird
erforderlichen Voraussetzungen besitzt und
ein vergünstigter Steuersatz in Höhe von 3%
die jeweiligen Bedingungen erfüllt (siehe
(anstelle von 7%) zusammen mit den
Kapitel 2).
Hypothekar- und Katastergebühren in fest
bemessener Höhe (entsprechend jeweils
”
AGENTUR
DER EINNAHMEN
15
STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE
VI
VI. AUFNAHME EINES DARLEHENS FÜR
DEN IMMOBILIENKAUF
Die in Bezug auf Steuerabsetzbeträge für
Passivzinsen und Nebenspesen aus Verträgen
für Hypothekendarlehen geltenden
Vorschriften sind ziemlich umfassend
gegliedert, da im Laufe der Jahre
verschiedene Änderungen vorgenommen
wurden: Demzufolge gelten für die
zustehenden Steuerabsetzbeträge
unterschiedliche Grenzen und Bedingungen,
je nach Art des Gebäudes (Hauptwohnung,
Zweitwohnung, andere nicht zu
Wohnzwecken genutzte Gebäude) und des
Zeitpunkts, an dem der Darlehensvertrag
abgeschlossen wurde.
Für ab 1993 abgeschlossene
Darlehensverträge werden die Absetzbeträge
lediglich für den Kauf der Hauptwohnung
bewilligt.
Der Höchstbetrag der Spesen, an dem der
Absetzbetrag bemessen wird, beläuft sich auf
3.615,20 Euro. Der Absetzbetrag kann daher
686,89 Euro, entsprechend 19% von 3.615,20
Euro, nicht überschreiten.
Die Höchstgrenze der absetzbaren Spesen
gilt für alle Darlehenempfänger gemeinsam
und gegebenenfalls in Bezug auf mehrere für
den Kauf abgeschlossene Darlehensverträge.
Für in den Jahren von 1991 und 1992
abgeschlossene Darlehensverträge stehen
die Absetzbeträge für den Kauf der eigenen
Wohnung zu, auch wenn diese der
Hauptwohnung nicht entspricht. Der
Höchstbetrag der Spesen, an dem der
Absetzbetrag bemessen wird, beläuft sich für
jeden Darlehensempfänger auf 3.615,20 Euro,
wenn es sich um die Hauptwohnung handelt,
und auf 2.065,83 Euro, wenn es sich um eine
andere eigene Wohnung handelt. Im letzten
Fall steht der Absetzbetrag nicht zu, wenn
die Höchstgrenze der Spesen durch die auf
ein anderes Hypothekendarlehen für den Kauf
der Hauptwohnung bezogenen Spesen
erreicht wurde. Wenn diese Spesen unter der
oben genannten Höchstgrenze liegen, wird
der Absetzbetrag hinsichtlich der Differenz
angesetzt.
Für vor 1991 abgeschlossene
Darlehensverträge steht der
Steuerabsetzbetrag ebenfalls beim Kauf von
nicht zu Wohnzwecken bestimmten
Immobilien zu, mit einer Höchstgrenze der
Spesen von 2.065,83 Euro für jeden
Darlehensempfänger.
FÜR DEN KAUF DER HAUPTWOHNUNG AUFGENOMMENE HYPOTHEKARDARLEHEN
Für ab 1993 abgeschlossene
Hypothekendarlehen, wie bereits gesagt,
steht den Käufern von als Hauptwohnung zu
nutzenden Immobilien ein
Steuerabsetzbetrag auf die
Einkommenssteuer Irpef in Höhe von 19%
der Passivzinsen und Nebenspesen unter
folgenden Voraussetzungen zu:
Die Immobilie muss innerhalb von
einem Jahr ab dem Kauf als Hauptwohnung
genutzt werden (diese Frist wurde seit dem
01.01.2001 von sechs Monaten auf 1 Jahr
verlängert).
16
AGENTUR
DER EINNAHMEN
Die Bedingung des ständigen Wohnsitzes
muss in dem Besteuerungszeitraum
vorliegen, für den der Steuerabsetzbetrag beantragt wird, ausgenommen,
wenn der Wohnsitz wegen Umzugs aus
beruflichen Gründen geändert wird. Das
heißt, dass die Wohnung eines
Arbeitnehmers, der aus beruflichen
Gründen zum Umzug gezwungen ist,
ihre Eigenschaft als Hauptwohnung
nicht verliert.
Entsprechend werden Änderungen des
Wohnsitzes infolge
von 1.807,60 pro Person angeben).
von ständiger Unterbringung in
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung steht
Pflegeheimen oder Krankenhäusern nicht
der Steuerabsetzbetrag zu, vorausgesetzt,
berücksichtigt. In diesem Fall darf die
innerhalb von drei Monaten ab dem Kauf
Wohnung jedoch nicht vermietet werden.
wurde dem Mieter ein
Der übliche
Kündigungs- oder
Aufenthaltsort
Räumungsbescheid
entspricht
wegen Beendigung des
normalerweise
„BEIM KAUF EINER VERMIETETEN
Mietverhältnisses
dem meldeamtWOHNUNG STEHT DER
zugestellt und die
lichen Wohnsitz.
STEUERABSETZBETRAG ZU,
Immobilieneinheit wird
Zulässig ist jedoch
innerhalb eines Jahres
eine EigenerkläVORAUSGESETZT, INNERHALB VON DREI
nach der Aufgabe als
rung mit der
MONATEN AB DEM KAUF WURDE
Hauptwohnung
Angabe eines
DEM MIETER EIN KÜNDIGUNGS- ODER
genutzt.
ständigen WohnRÄUMUNGSBESCHEID WEGEN
Wenn an der
sitzes, der dem
erworbenen Immobilie
meldeamtlichen
BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES
Umbauarbeiten, die
Wohnsitz nicht
ZUGESTELLT UND DIE
durch eine
entspricht. Die
IMMOBILIENEINHEIT WIRD INNERHALB
Baugenehmigung oder
Bedingung des
EINES JAHRES NACH DER AUFGABE
eine entsprechende
ständigen
Urkunde belegt sind,
Wohnsitzes gilt
ALS HAUPTWOHNUNG GENUTZT“
vorgenommen werden,
nicht für Personal
steht der Absetzbetrag
der Streitkräfte
ab dem Zeitpunkt zu, an
oder der Polizei
dem die Immobilieneinsowohl mit miliheit als Hauptwohnung bestimmt wird, in
tärischer als auch ziviler Ordnung. Bezüglich
jedem Fall innerhalb von zwei Jahren nach
dieser Personengruppen ist ausreichend,
dem Kauf. Folgende Voraussetzungen
dass der Kauf oder der Bau eine Immobilie
müssen außerdem erfüllt werden:
betrifft, die die einzige Wohnung ist.
Die Finanzierung des Kaufs muss
Der Kauf der Immobilie muss
durch einen Vertrag für ein
innerhalb eines Jahres (diese Frist wurde seit
Hypothekendarlehen erfolgen.
dem 01.01.2001 von sechs Monaten auf 1 Jahr
Nicht zulässig sind also Finanzierungen wie
verlängert) vor oder nach dem Abschluss
Wechsel, Dispositionskredite, auch wenn sie
des Vertrags für das Hypothekendarlehen
durch Hypotheken garantiert sind, Beleihung
erfolgen.
der Entlohnung u.a.. Der Darlehensvertrag
Dies bedeutet, dass zuerst der Kaufvertrag
muss ausdrücklich zum Zweck des Kaufs der
und dann innerhalb eines Jahres der
Hauptwohnung und ihres Zubehörs
Darlehensvertrag abgeschlossen werden
abgeschlossen sein. Das Anrecht auf
kann, bzw. zuerst der Darlehensvertrag
Steuerabsetzbeträge besteht bei einem
und dann innerhalb eines Jahres der
ausschließlich für den Kauf von Zubehör
Kaufvertrag.
aufgenommenem Hypothekendarlehen
Der Gesamtbetrag der Spesen pro Jahr, an
nicht.
dem der Steuerabsetzbetrag zu bemessen
Das Darlehen muss durch eine
ist, beläuft sich auf 3.615,20 Euro (z.B.:
Immobilienhypothek garantiert sein.
Ehemann und Ehefrau, die zu gleichen Teilen
Die mit der Hypothek belastete Immobilie
Empfänger des Darlehens sind, das die
muss nicht der erworbenen Immobilie
gemeinsam erworbene Hauptwohnung
entsprechen,
belastet, können höchstens einen Betrag
”
”
AGENTUR
DER EINNAHMEN
17
STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE
werden, geht das Anrecht auf den Steuerabda es sich ebenfalls um eine andere Immobilie
setzbetrag an den Erben oder Vermächtnishandeln könnte, die auch einem anderen
nehmer bzw. auf den Käufer über, der das
Subjekt als dem Käufer gehört.
Darlehen übernommen hat. In diesen Fällen
Der Darlehensgeber muss seinen Sitz
gilt als Datum für den Abschluss des Darlehin Italien oder in einem EU-Staat haben oder
ensvertrags der Zeitpunkt, an dem der
anderenfalls über eine stabile Organisation in
Vertrag für die Übernahme abgeschlossen
Italien verfügen.
wurde, wenn dies nach dem 1. Januar 1993
Wenn der ursprüngliche Vertrag getilgt und
erfolgte.
ein neuer Vertrag abgeschlossen wird, darf
Der Steuerabsetzbetrag steht also dem Darder Betrag des neu verhandelten Vertrags
lehensübernehmer zu, wenn dieser zu jenem
den zurückzuzahlenden restlichen
Zeitpunkt die jeweiligen gesetzlichen VorausKapitalanteil, erhöht um die Ausgaben und
setzungen erfüllt.
damit in Zusammenhang
ABSETZBARE SPESEN
stehenden Spesen,
„BEI EINEM AB 1993 ABGESCHLOSSENEN
Der Steuerabsetzbenicht überschreiten.
VERTRAG FÜR EIN
trag steht für das Jahr
In diesem Fall müssen
HYPOTHEKENDARLEHEN, DAS AUF BEIDE
zu, in dem die Spesen
die Vertragsparteien
EHEPARTNER LAUTET, KANN DER
effektiv aufgewendet
und die als Sicherheit
wurden, unabhängig
geleistete Immobilie
EHEPARTNER, DER DEN ANDEREN
vom Zeitpunkt der
natürlich unverändert
EHEPARTNER STEUERMÄßIG ZU LASTEN
Fälligkeit. Dies gilt
bleiben.
HAT, SEIT DEM JAHR 2001 DEN
sowohl für die
STEUERABSETZBETRAG IN HÖHE DER
Passivzinsen, mit
BEGÜNSTIGTER
Ausnahme der Zinsen,
Der SteuerabBEIDEN ANTEILE DER PASSIVZINSEN
die durch von
setzbetrag auf die
NUTZEN, VORAUSGESETZT, DER ZU
öffentlichen
Einkommensteuer
LASTEN LEBENDE EHEPARTNER IST
Körperschaften
Irpef steht den
MITEIGENTÜMER DER WOHNUNG“
ausgezahlte Beiträge
Käufern zu, auch
gedeckt wurden, als
wenn sie ausauch für die
schließlich das nackte
nachfolgenden Spesen:
Eigentum erwerben und gleichzeitig
– Nebenspesen, wie das Honorar des Notars
Empfänger des Hypothekendarlehens sind. In
für den Abschluss des Vertrags für das
Anwesenheit mehrerer Darlehensempfänger,
Hypothekendarlehen (ausgenommen das
steht das Anrecht auf den
Honorar für den Abschluss des Kaufvertrags
Steuerabsetzbetrag jedem von ihnen
der Immobilie), Kosten für
anteilsmäßig zu. Bei einem ab 1993
Sachverständigengutachten,
abgeschlossenen Vertrag für ein
Bearbeitungskosten, Gebühren für die
Hypothekendarlehen, das auf beide
Hypothekeneintragung oder
Ehepartner lautet, kann der Ehepartner, der
Hypothekenlöschung, Ersatzsteuer auf das
den anderen Ehepartner steuermäßig zu
geliehene Kapital, Provision zugunsten der
Lasten hat, seit dem Jahr 2001 den
Banken für den Aufruf der
Steuerabsetzbetrag in Höhe der beiden
Finanzierungsmittel von
Anteile der Passivzinsen nutzen,
vorherabgeschlossenen Darlehen im Fall von
vorausgesetzt, der zu Lasten lebende
bar ausgezahlten Darlehen, Strafgebühren bei
Ehepartner ist Miteigentümer der Wohnung.
vorzeitiger Tilgung des Darlehens;
– Aufbewertungsquoten durch
Sollte der Käufer/Darlehensempfänger
Anpassungsklausen bedingt;
versterben oder sollte die Immobilie verkauft
”
”
18
AGENTUR
DER EINNAHMEN
– Verlust auf Wechselkurs bei in ausländischen
Währungen aufgenommenen Darlehen.
WAS UNTER DEM BEGRIFF HAUPTWOHNUNG ZU
VERSTEHEN IST
Unter dem Begriff Hauptwohnung ist die
Wohnung zu verstehen, in welcher der
Steuerzahler seinen ständigen Wohnsitz hat.
Seit 2001 wurde diese Definition erweitert,
sodass unter dem Begriff Hauptwohnung
auch jene Wohnung zu verstehen ist, die als
ständiger Wohnsitz des Steuerzahlers oder
eines seiner Familienangehörigen
(Ehepartner, auch wenn getrennt, jedoch
nicht geschieden – Verwandte bis zum
dritten Grad und Verschwägerte bis zum
zweiten Grad) dient. Der Begriff
Hauptwohnung beinhaltet das Konzept der
Einzigartigkeit. Daher besteht keine
Möglichkeit, gleichzeitig mehrere
Hauptwohnungen zu haben. Dieser Begriff ist
außerdem stets auf denjenigen zu beziehen,
der den Abzug der Zinsen von der Steuer
beantragt. Häufig ist beispielsweise der Fall
anzutreffen, dass Eltern ihren Kindern die
Nutzung der eigenen Hauptwohnung
überlassen und in eine andere eigene
Wohnung umziehen. Diese letzte Immobilie
wird dann zu ihrer Hauptwohnung, während
die an die Kinder abgetretene Immobilie
diese Eigenschaft verliert. Wenn die Eltern
hingegen in eine Wohnung umziehen, die
ihnen nicht gehört, verliert die von den
Kindern bewohnte Immobilie ihre Eigenschaft
als Hauptwohnung nicht und die Eltern
behalten weiterhin den Anspruch auf den
Abzug der Passivzinsen.
VON GENOSSENSCHAFTEN UND
BAUUNTERNEHMEN UNTERZEICHNETE
DARLEHEN
Bei ungeteilten Hypothekendarlehen, die von
Genossenschaften oder von Bauunternehmen
abgeschlossen wurden, steht das Recht auf
den Steuerabsetzbetrag den Empfängern
oder Käufern der Wohnung in Bezug auf die
Passivzinsen, die Nebenspesen und die
Aufwertung zu, die von den Käufern an die
Darlehensempfänger rückerstattet werden.
Für die Mitglieder von Baugenossenschaften
stellt der Beschluss der Hauptversammlung
für die Zuweisung mit nachfolgender
Übertragung des Besitzes die Voraussetzung
dar, die Passivzinsen in Abzug zu bringen.
Zusammenfassende Übersicht: Darlehen für den Kauf der Hauptwohnung
Datum des Abschlusses des
Darlehensvertrags
Absetzbare Höchstgrenze (19% der
Zinsen und Nebenspesen)
Frist für die Bestimmung als
Hauptwohnung
vor 1993
3.615,20 Euro für jeden
Darlehensempfänger
08.12.1993
1993
3.615,20 Euro insgesamt (auch wenn der
Steuerzahler seit
dem 09.12.93 die Hauptwohnung aus
beruflichen Gründen gewechselt hat)
08.12.1994
1994/2000
sechs Monate vor oder nach dem
Abschluss des Darlehensvertrags
innerhalb von sechs Monaten ab dem Kauf
3.615,20 Euro insgesamt
seit 2001
Kaufdatum
innerhalb von einem Jahr (zwei Jahre
bei laufenden Umbauarbeitungen) ab
dem Kauf (oder ab der Aufgabe der
erworbenen vermieteten Immobilie)
ein Jahr vor oder nach dem Datum
des Abschlusses des
Darlehensvertrags
AGENTUR
DER EINNAHMEN
19
STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE
VII
VII.AUFNAHME EINES DARLEHENS FÜR
DEN BAU UND/ODER IMBAU EINER
IMMOBILIE
Eigenerklärung, mit der der Steuerzahler
Die Steuerzahler, die ihre Hauptwohnung
ebenfalls bestätigen kann, dass sein
umbauen und/oder bauen, können von der
ständiger Wohnsitz dem angemeldeten
Enkommensteuer IRPEF die auf das
Wohnsitz nicht entspricht.
Hypothekendarlehen gezahlten Passivzinsen
Um den betreffenden Steuerabsetzbetrag in
absetzen.
Anspruch nehmen zu können, müssen
Unter Bau und Umbau von
folgende
Immobilieneinheiten
Voraussetzungen
sind alle Maßnahmen
erfüllt werden:
in Übereinstimmung
- das Darlehen darf
mit den Vorschriften
nicht mehr als sechs
der Gemeinde, die
DER BETRAG, DER FÜR DEN
Monate vor oder nach
einen Neubau
STEUERABSETZBETRAG ANZUSETZEN
dem Zeitpunkt des
genehmigt,
IST, DARF INSGESAMT 2.582,23 EURO FÜR
Beginns der
einschließlich der
Bauarbeiten
Maßnahmen für den
JEDES STEUERJAHR NICHT
aufgenommen
Umbau, zu verstehen.
ÜBERSCHREITEN.
werden;
Insbesondere können
- die Immobilie muss
die Passivzinsen und
innerhalb von sechs
die entsprechenden
Monaten nach
Nebenspesen (sowie
Beendigung der Bauarbeiten als
die durch Anpassungsklauseln entstehende
Hauptwohnung bestimmt werden;
Aufwertung) in Höhe von 19% abgesetzt
- der Darlehensvertrag muss von dem
werden, die in Bezug auf Darlehensverträge
Subjekt abgeschlossen werden, das die
gezahlt wurden, die mit Darlehensgebern
Immobilieneinheit als Eigentümer oder
mit Sitz auf dem italienischen Staatsgebiet
aufgrund sonstiger dinglicher Rechte
oder einem EU-Staat abgeschlossen wurden,
besitzt.
oder mit Darlehensgebern, die keinen Sitz,
Der Steuerabsetzbetrag beschränkt sich auf
jedoch
die Höhe der Passivzinsen hinsichtlich des
eine stabile Organisation auf dem
effektiv in jedem Jahr für den Bau der
italienischen Staatsgebiet haben. Der Betrag,
Immobilie aufgewendeten Betrags des
der für den Steuerabsetzbetrag anzusetzen
Darlehens.
ist, darf 2.582,28 Euro insgesamt für jedes
Dieser Steuerabsetzbetrag kann zu dem
Steuerjahr nicht überschreiten.
Steuerabsetzbetrag für die Passivzinsen auf
Der Absetzbetrag steht ebenfalls für den Bau
für den Kauf der Hauptwohnung
eines ländlichen Gebäudes zu, das vom
aufgenommene Hypothekendarlehen
Landwirt als Hauptwohnung bestimmt wird.
lediglich im gesamten Zeitraum der Dauer
Unter Hauptwohnung ist die Wohnung zu
der Bauarbeiten sowie innerhalb der sechs
verstehen, in der der Steuerzahler und/oder
Monate nach Beendigung der Arbeiten
seine Familie seinen/ihren ständigen
hinzugerechnet werden.
Wohnsitz hat.
In dieser Hinsicht gelten die Daten des
Einwohnermeldeamts oder eine
” ”
20
AGENTUR
DER EINNAHMEN
VIII
VIII. ANMIETUNG EINER IMMOBILIE
Unter verschiedenen Voraussetzungen
haben die Steuerzahler, die eine Immobilie
als Hauptwohnung, auch infolge eines
Umzugs aus beruflichen Gründen, anmieten,
Anrecht auf einen Steuerabsetzbetrag auf
die Einkommensteuer IRPEF in festem
Ausmaß, der mit der Steuererklärung zu
beantragen ist. Vorausgesehen sind zwei
alternative Steuerabsetzbeträge, daher steht
es dem Steuerzahler frei, die für ihn
günstigere Lösung zu wählen. Es können
jedoch beide Steuerabsetzbeträge in
Anspruch genommen werden, wenn der
Steuerzahler einen Teil des Jahres einen
Mietvertrag für eine Immobilie als
Hauptwohnung unterzeichnet hat und den
anderen Teil des Jahres seinen Wohnsitz in
die Gemeinde, in der er arbeitet, oder in eine
angrenzende Gemeinde verlegt.
1. ANIMIETUNG DER HAUPTWOHNUNG
Folgende Steuerabsetzbeträge finden
Die Steuerzahler, die Mietverträge für als
Anwendung:
Hauptwohnung dienende Immobilien
– 495,80 Euro bei Gesamteinkommen
unterzeichnet haben, haben unter
von höchstens 15.493,71 Euro;
folgenden Voraussetzungen Anspruch auf
– 247,90 Euro bei Gesamteinkommen
einen Steuerabsetzbetrag auf die
über 15.493,71 Euro, jedoch bis höchstens
Einkommensteuer IRPEF:
30.987,41 Euro.
– der Mietvertrag muss zu konventionellem
Der SteuerabsetzbeMietzins (siehe
trag ist am Zeitraum
Kapitel I, Abschnitt 3)
DER STEUERABSETZBETRAG IST AM
des Jahres, in dem
abgeschlossen sein;
ZEITRAUM DES JAHRES, IN DEM DIE
die Immobilie als
– der Mietvertrag darf
IMMOBILIE ALS HAUPTWOHNUNG DIENTE,
Hauptwohnung
nicht mit öffentlichen
diente, an der Anzahl
Körperschaften
AN DER ANZAHL DER IM MIETVERTRAG
der im Mietvertrag
abgeschlossen sein;
AUFGEFÜHRTEN MIETER UND AM
aufgeführten Mieter
– das GesamteinEINKOMMEN DERSELBEN ZU
und am Einkommen
kommen des Mieters
BERECHNEN.
derselben zu
darf 30.987,41 Euro
berechnen.
nicht überschreiten.
”
”
AGENTUR
DER EINNAHMEN
21
STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE
2. ANMIETUNG AUS BERUFLICHEN GRÜNDEN
wurde vor höchstens drei Jahren vom
Seit dem Jahr 2001 sind Steuerabsetzbeträge
Antrag auf den Steuerabsetzbetrag verlegt.
vorgesehen
Der Steuerabsetzbetrag kann in den ersten
– in Höhe von 991,60 Euro bei einem
drei Jahren in Anspruch genommen werden,
Gesamteinkommen von höchstens 15.493,71
in denen der Wohnsitz verlegt wurde. Wenn
Euro;
der Wohnsitz beispielsweise im Jahr 2000
– in Höhe von 495,80 Euro bei einem
verlegt wurde, kann der Steuerabsetzbetrag
Gesamteinkommen über 15.493,71 Euro,
nur für die Steuerjahre 2001 und 2002
jedoch bis höchstens 30.987,41 Euro
beantragt werden,
zugunsten der
da die Vergünstigung
Angestellten, die
im Jahr 2000
einen Mietvertrag zu
DER STEUERABSETZBETRAG KANN IN
noch nicht eingeführt
folgenden
DEN ERSTEN DREI JAHREN IN ANSPRUCH
war.
Bedingungen
GENOMMEN WERDEN, IN DENEN DER
Bei Mietverträgen, die
abgeschlossen haben:
auf mehrere Mieter
– Verlegung des
WOHNSITZ VERLEGT WURDE.
lauten, berechnet
Wohnsitzes in die
jeder Mieter den ihm
Gemeinde des
zustehenden
Arbeitsplatzes oder
Steuerabsetzbetrag auf der Grundlage seines
eine angrenzende Gemeinde;
Einkommens.
– die neue Gemeinde befindet sich
Dieser Steuerabsetzbetrag steht nicht für
mindestens hundert Kilometer von der
Einkünfte zu, die Einkünften aus
vorhergehenden Gemeinde entfernt und auf
nichtselbstständiger Arbeit gleichgestellt
jeden Fall außerhalb der eigenen Region;
sind (z.B. Stipendien).
– der Wohnsitz in der neuen Gemeinde
”
22
AGENTUR
DER EINNAHMEN
”
IX
IX. UMBAU EINER IMMOBILIE
Die wachsende Anzahl an Anträgen, die in
den letzten Jahren eingereicht wurden, um
Steuerabsetzbeträge von der
Einkommensteuer IRPEF in Anspruch zu
nehmen und das Bedürfnis, die Beendigung
der Schwarzarbeit im Baubereich zu fördern,
führten zu der Entscheidung, die
Steuervergünstigungen für Arbeiten zur
Wiedergewinnung des Bauvermögens bis
zum 30. September 2003 zu verlängern.
1. STEUERABSETZBETRAG VON 36 PROZENT AUF DIE IRPEF-EINKOMMENSSTEUER
oder Entleiher liegt zum Zeitpunkt des
Bis zum 31. Dezember 2005 haben die
Absendens der Mitteilung für den Baubeginn
Steuerzahler die Möglichkeit, 36% der für den
vor (als Familienangehörige gelten der
Umbau von Wohnungen und gemeinsamen
Ehepartner, Verwandte bis zum dritten Grad
Teilen von Wohngebäuden auf dem
und Verschwägerte bis zum zweiten Grad).
Staatsgebiet aufgewendeten Kosten von der
Die Steuerzahler, die die Ausgaben für den
Steuer auf das Einkommen der natürlichen
Umbau bis zum 31.
Personen (Irpef)
ANRECHT AUF DEN
Dezember 2005
abzuziehen.
STEUERABSETZBETRAG HAT EBENFALLS
aufwenden, können
Nicht nur die
”
den
Eigentümer der
DER MIT DEM BESITZER ODER
Steuerabsetzbetrag
Immobilien, sondern
BERECHTIGTEN, DER VON DEN ARBEITEN
von der
ebenfalls all jene, die
BETROFFENEN IMMOBILIE ZUSAMMEN
Einkommensteuer
Rechtstitel aus
LEBENDE FAMILIENANGEHÖRIGE,
Irpef in Höhe von 36%
dinglichen Rechten
an einer
auf die von den
VORAUSGESETZT ER BESTREITET DIE
Höchstgrenze der
Arbeiten betroffenen
KOSTEN, DIE RECHNUNGEN UND
Ausgaben von 48.000
Immobilien besitzen
ÜBERWEISUNGEN LAUTEN AUF SEINEN
Euro mit der
und die
NAMEN UND VORAUSGESETZT, DIE
Steuererklärung
entsprechenden
ansetzen, die im Jahre
Ausgaben aufwenden,
BEDINGUNG ALS MITLEBENDER ODER
2004 eingereicht wird,
können diese
ENTLEIHER LIEGT ZUM ZEITPUNKT DES
wobei der
Vergünstigung in
ABSENDENS DER MITTEILUNG FÜR DEN
Absetzbetrag in zehn
Anspruch nehmen.
BAUBEGINN VOR.
Jahresraten aufgeteilt
Anrecht auf den
wird.
Steuerabsetzbetrag
Die Vergünstigung steht für jede Immobilie
hat ebenfalls der mit dem Besitzer oder
zu, an der Arbeiten zur Wiedergewinnung
Berechtigten der von den Arbeiten
vorgenommen werden und für jede einzelne
betroffenen Immobilie zusammen lebende
Maßnahme. Für Steuerzahler mit einem Alter
Familienangehörige, vorausgesetzt er wendet
von mindestens 75 bzw. 80 Jahren, kann der
die Kosten auf und die Rechnungen und
Steuerabsetzbetrag jeweils in fünf bzw. drei
Überweisungen lauten auf seinen Namen und
Jahresraten gleicher Höhe aufgeteilt werden.
vorausgesetzt, die Bedingung als Mitlebender
”
AGENTUR
DER EINNAHMEN
23
STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE
Restaurierung, Sanierung, Erhaltung und
Der abzugsfähige Betrag beläuft sich also
bauliche Umgestaltung für die einzelnen
höchstens auf 17.280 Euro, entsprechend 36%
Wohnungen und für Kondominien
der Höchstgrenze der Ausgaben, für jede von
aufgewendeten Kosten. Für Arbeiten der
den Instandhaltungs- oder Umbauarbeiten
ordentlichen Instandhaltung kann nur dann
betroffene Immobilie und für jedes
die Vergünstigung der Einkommensteuer
Steuersubjekt, das die Kosten aufgewendet
Irpef in Anspruch genommen werden, wenn
hat.
gemeinschaftliche Teile von Wohngebäuden
Für Arbeiten, die an der Wohnung und am
betroffen sind.
Zubehör vorgenommen werden, steht der
Steuerabsetzbetrag auf einen Betrag von
Für folgende Arbeiten ist der Vorteil des
höchstens 48.000 Euro für jede der beiden
Steuerabsetzbetrags ebenfalls zulässig:
Baueinheiten zu. Wenn nur eine einzige
– Realisierung von Garagen und Parkplätzen;
Katastereintragung für die beiden
– Kauf von bereits als Zubehör realisierten
Baueinheiten vorliegt, bleibt der maximale
Garagen oder Parkplätzen. In diesem Fall
abzugsfähige Betrag mit 17.280 Euro
steht der
insgesamt fest
Absetzbetrag jedoch
bemessen.
nur in Bezug auf die
Wenn die im Laufe des
FÜR ARBEITEN, DIE AN DER WOHNUNG
für die Realisierung
Jahrs 2003
UND AM ZUBEHÖR VORGENOMMEN
aufgewendeten
ausgeführten
WERDEN, STEHT DER
Kosten zu,
Arbeiten die
STEUERABSETZBETRAG AUF EINEN
vorausgesetzt, diese
Weiterführung von
werden von einer
Arbeiten darstellen,
BETRAG VON HÖCHSTENS 48.000 EURO
vom Verkäufer
die vor dem 1. Januar
FÜR JEDE DER BEIDEN BAUEINHEITEN
ausgestellten
2003 (aber nach dem
ZU. WENN NUR EINE EINZIGE
entsprechenden
1. Januar 1998)
KATASTEREINTRAGUNG FÜR DIE BEIDEN
Bescheinigung belegt;
aufgenommen
– Beseitigung
wurden, sind für die
BAUEINHEITEN VORLIEGT, WIRD DER
architektonischer
Ermittlung der
MAXIMALE ABZUGSFÄHIGE BETRAG IM
Hindernisse sowohl
Höchstgrenze der
FESTEN AUSMASS VON 17.280 EURO
hinsichtlich der
Ausgaben auch die in
FESTGESETZT.
gemeinschaftlichen
den vorhergehenden
Teile der Immobilien
Jahren
als auch der einzelnen
aufgewendeten
Wohnungen;
Ausgaben zu
– Durchführung von Energiesparmaßnahmen;
berücksichtigen. Wenn also die Arbeiten als
– Verkabelung der Gebäude;
Weiterführung und/oder Fertigstellung von
– Lärmdämmung;
zuvor begonnenen Maßnahmen zu
– Durchführung von Maßnahmen zur
betrachten sind, verleihen die im Jahr 2003
statischen Sicherheit und zum
aufgewendeten Kosten ein Anrecht auf den
Erdbebenschutz der Gebäude;
Absetzbetrag nur dann, wenn der gesamte in
– Ausführung von internen baulichen
den vorhergehenden Jahren abgesetzte
Maßnahmen;
Betrag (für dieselbe Maßnahme) 48.000 Euro
– Beseitigung architektonischer Hindernisse
nicht überschreitet, wobei dies der Betrag
in Bezug auf Aufzüge und Lastenaufzüge
der Höchstgrenze ist.
(zum Beispiel die Realisierung eines außerhalb
Insbesondere betrifft der Absetzbetrag von
der Wohnung fahrenden Aufzugs);
der Einkommensteuer Irpef in Höhe von 36%
– Realisierung aller Mittel, die durch die
die für die Ausführung von Arbeiten für die
Kommunikation, die Robotertechnik und alle
außerordentliche Instandhaltung, die
”
”
24
AGENTUR
DER EINNAHMEN
können das Mitteilungsformular auch nach
anderen hoch modernen technologischen
dem Arbeitsbeginn einsenden, vorausgesetzt
Mittel geeignet sind, die Bewegungsfreiheit
dies geschieht innerhalb der Frist für die
innerhalb und außerhalb der Wohnung für
Einreichung der
schwer Behinderte zu
Einkommensteuererbegünstigen;
UM DEN ABSETZBETRAG VON DER IRPEF
klärung bezüglich des
– Maßnahmen zur
- EINKOMMENSTEUER IN HÖHE VON 36%
Steuerzeitraums, in
Verhütung von
AUF DIE RENOVIERUNGSKOSTEN IN
dem der Absetzbetrag
Straftaten Dritter
ANSPRUCH NEHMEN ZU KÖNNEN, SIND
in Anspruch
(gepanzerte oder
genommen werden
verstärkte Türen,
DIE STEUERZAHLER VERPFLICHTET, EINE
soll. Die Mitteilungen
Anbringen oder
REIHE VON VORAUSSETZUNGEN ZU
für den Arbeitsbeginn
Auswechseln von
ERFÜLLEN.
sind an folgende
Schlössern,
Adresse zu
Vorhängeschlössern,
senden:
Ketten, Spionen,
Wandsafes usw.);
AGENZIA DELLE ENTRATE
– Ausführung von Arbeiten zur Vermeidung
CENTRO OPERATIVO DI PESCARA
von häuslichen Unfällen (z.B. Einbau von
VIA RIO SPARTO, 21
Gasmeldern, Montage von
65100 PESCARA
Sicherheitsfenstern, Montage von
Handläufen);
Zusätzlich zur Mitteilung an die
– Maßnahmen zur Beseitigung von Asbest.
Finanzbehörden muss ebenfalls vor Beginn
Um den Absetzbetrag von der
der Arbeiten eine Mitteilung per Einschreiben
Einkommensteuer Irpef in Höhe von 36% auf
mit Rückschein an das für das jeweilige
die Umbaukosten in Anspruch zu nehmen,
Gebiet zuständige örtliche Gesundheitsamt
sind die Steuerzahler verpflichtet, eine Reihe
(ASL) gesendet werden, ausgenommen all die
von Voraussetzungen zu erfüllen.
Fälle, in denen die gesetzesvertretenden
Vor dem Beginn der Arbeiten muss per
Dekrete hinsichtlich der
Einschreiben auf einem entsprechenden
Sicherheitsbedingungen auf den Baustellen
Formular, das bei den örtlichen Ämtern der
keine Verpflichtung für eine vorangehende
Agentur oder auf der Website
Mitteilung an das ASL vorsehen.
www.agenziaentrate.it zur Verfügung steht,
Um den Absetzbetrag in Anspruch zu
eine Mitteilung gesandt werden.
nehmen, müssen die abzugsfähigen Kosten
Die Käufer von bereits realisierten als
mit einer Banküberweisung bezahlt werden.
Zubehör geltenden Garagen oder Parkplätzen
”
”
2. AUF 10 PROZENT VERMINDERTE MEHRWERTSTEUER
Bis zum 31. Dezember 2005 beträgt der
Mehrwertsteuersatz, der auf die Leistungen
bezüglich der Realisierung von
Wiedergewinnungsarbeiten an Gebäuden mit
vorwiegender Nutzung zu privaten
Wohnzwecken, aufgeführt im Artikel 3 des
Einheitstextes der gesetzlichen Vorschriften
und Ordnungen in Bezug auf Bauwesen,
verabschiedet mit dem D.P.R. Nr. 380 vom 6.
Juni 2001 (zuvor ermittelt von Art. 31
AGENTUR
DER EINNAHMEN
25
STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE
Gesamtwert der Wiedergewinnungsarbeiten
Buchstaben a), b), c) und d) des Gesetzes Nr.
und dem der Güter selbst angewendet.
457 vom 5. August 1978) anzusetzen ist, 10
Zur Vereinfachung der praktischen
Prozent. Es handelt sich um Arbeiten für
Umsetzung der Vergünstigung wurden mit
ordentliche und außerordentliche
dem Ministerialdekret vom 29. Dezember 1999
Instandhaltung, Restaurierung und Sanierung
endgültig folgende Güter festgelegt, für die
und bauliche Umgestaltung.
der Begriff „bedeutender Wert“ gilt:
Den Vorschriften für die Vergünstigung
– Aufzüge und Lastenaufzüge;
zufolge, bleiben die bereits zuvor
– Außen- und Innenfenster/-türen;
vorgesehenen günstigeren Vorschriften für
– Heizkessel;
Arbeiten zur Wiedergewinnung unberührt,
– Videosprechanlage;
die Maßnahmen für die Restaurierung, die
– Klimageräte und Geräte für die
Sanierung und die bauliche Umgestaltung
Luftumwälzung;
beinhalteten, unter denen, für die ein
– Sanitärgeräte und Armaturen für das
verminderter Steuersatz in Höhe von 10%
Badezimmer;
Anwendung findet.
- Sicherheitsanlagen.
Die wirkliche Neuheit ist also die Anwendung
Die bisher gelieferten Angaben beziehen sich
des verminderten Steuersatzes für die
auf bedeutende Güter in ihrer Vollständigkeit.
Maßnahmen der ordentlichen und
Für die von diesen getrennten Bauteile (z.B.
außerordentlichen Instandhaltung, für die die
Brenner eines
Leistungen bis zum
Heizkessels), die im
31. Dezember 2005 in
Rahmen von
Rechnung gestellt
Wiedergewinnungsarwerden.
beiten geliefert
Die Anwendung des
werden, findet die für
vergünstigten
die Leistung
Steuersatzes bezieht
DIE ANWENDUNG DES VERGÜNSTIGTEN
vorgesehene
sich auf die
STEUERSATZES BEZIEHT SICH AUF DIE
steuerliche
Dienstleistung
Behandlung (sowohl
insgesamt und
DIENSTLEISTUNG INSGESAMT.
bei besonders
erstreckt sich also
wichtigen als auch bei
ebenfalls auf die
unwichtigen Teilen)
Lieferung der
Anwendung.
Rohmaterialien und
Wenn die Lieferung so
der Halbfertigware
genannte Güter mit
und der anderen für
„bedeutendem Wert“
die Arbeiten
enthält, muss bei
erforderlichen Güter,
der Rechnungsstellung der Teil des Werts
unter folgenden Voraussetzungen:
dieser Güter, auf den der verminderte
– die Waren dürfen nicht von einem
Steuersatz Anwendung findet und der
anderen Subjekt geliefert werden als dem, das
eventuelle Teil, der hingegen mit dem
die Leistungen ausführt oder dürfen nicht
Steuersatz von 20% zu besteuern ist,
direkt vom Auftraggeber erworben werden;
getrennt angegeben werden.
– diese Güter dürfen keinen
Der Steuersatz von 10% wird auf die bis zum
bedeutenden Anteil am Wert der im Rahmen
31. Dezember 2005 in Rechnung gestellten
der Arbeiten ausgeführten Abtretungen
Leistungen angewendet, unabhängig vom
darstellen. Für die Güter hingegen, die einen
Zeitpunkt des Beginns der Arbeiten und ihrer
bedeutenden Anteil dieses Werts darstellen,
Beendigung.
wird der verminderte Steuersatz nur bis zur
Die vom Dienstleister ausgestellte Rechnung
Höhe des Unterschieds zwischen dem
” ”
26
AGENTUR
DER EINNAHMEN
muss ebenfalls die eventuellen im Rahmen
der Arbeiten gelieferten Güter mit bedeutendem Wert enthalten, da diese mit zwei unterschiedlichen Steuersätzen besteuert werden
können.
In folgenden Fällen kann der vergünstigte
Steuersatz in Höhe von 10 Prozent nicht
angewendet werden:
– berufliche Leistungen, auch wenn
sie im Zusammenhang mit den Arbeiten für
die Wiedergewinnung stehen, da diese nicht
die materielle Durchführung der Arbeiten zum
Gegenstand haben, sondern indirekt mit
ihnen zusammenhängen;
– Dienstleistungen bei der Ausführung
von Weitervergaben (Abtretungen von Gütern
und Dienstleistungen gegenüber dem
Auftragnehmer oder dem Dienstleister).
Es versteht sich, dass Güter und Dienstleistungen in der nachfolgenden Phase der Wiederanlastung an den Auftraggeber mit einem
Steuersatz in Höhe von 10% besteuert werden.
Ein Beispiel mag hilfreich sein, um die zu verfolgende Verhaltensweise bei Arbeiten, bei
denen Güter mit bedeutendem Wert geliefert werden, verständlicher zu machen:
Ein Steuerzahler beauftragt ein Unternehmen mit der Renovierung der Badezimmer in
seiner Wohnung.
Der genehmigte Kostenvoranschlag sieht eine Gesamtausgabe (zuzüglich Mehrwertsteuer)
von 18.000 Euro vor, die sich wie folgt zusammensetzt: Lieferung von Sanitärgeräten und
Armaturen im Wert von 10.000 Euro; andere Materialien im Wert von 3.000 Euro und
Arbeitsstunden im Wert von 5.000 Euro:
– für die Lieferung der Güter mit „bedeutendem Wert“ (Sanitärgeräte und Armaturen im
Wert von 10.000 Euro), kommt der verminderte Steuersatz für den Teil zum Ansatz, der der
Differenz zwischen dem Gesamtwert der Arbeiten (18.000 Euro) und dem Wert der Güter
selbst (10.000 Euro) entspricht, d.h. also 8.000 Euro:
– der Steuersatz in Höhe von 10% findet also auf die 8.000 Euro der „bedeutenden“
Lieferung Anwendung und auf die restlichen 8.000 Euro (anderes Material und
Arbeitsstunden). Die restlichen 2.000 Euro werden hingegen mit dem ordentlichen
Steuersatz in Höhe von 20 Prozent besteuert.
AGENTUR
DER EINNAHMEN
27
STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE
X
X. KAUF (ODER ZUWEISUNGSEMPFÄNGER)
VON UMGEBAUTEN WOHNGEBÄUDEN
es wird ein Vorvertrag für den Kauf der
Der Steuerabsetzbetrag von der
Immobilien abgeschlossen, der
Einkommensteuer Irpef in Höhe von 36%
entsprechend beim zuständigen örtlichen
kann für Arbeiten in Anspruch genommen
Amt eingetragen wird. Auch wenn ein
werden, die vollständige Gebäude betreffen
Vorvertrag
und bis zum 31.
abgeschlossen wird,
Dezember 2005 von
ist der endgültige
Bauunternehmen
Kaufvertrag bis zum
oder Unternehmen im
30. Juni 2006
Bereich der
abzuschließen.
Gebäudeumbau oder
DER KÄUFER ODER EMPFÄNGER HAT
Der Absetzbetrag von
von
ANRECHT AUF DEN ABSETZBETRAG VON
der Einkommensteuer
Baugenossenschaften
DER IRPEF-EINKOMMENSTEUER IN HÖHE
Irpef in Höhe von 36%
ausgeführt wurden,
VON 36%, DER UNABHÄNGIG VOM WERT
wird zu folgenden
die die Immobilie
Bedingungen
anschließend bis
DER AUSGEFÜHRTEN ARBEITEN AUF
angewendet:
spätestens zum 30.
EINEN PAUSCHALBETRAG IN HÖHE VON
– der Kauf
Juni 2006 veräußern
25% DES AUS DER KAUF- ODER
oder die Zuweisung
oder zuweisen. Der
ZUWEISUNGSURKUNDE ERSICHTLICHEN
der Immobilie muss
Käufer oder
bis zum 30. Juni 20060
Empfänger hat in
PREISES FÜR DEN KAUF ODER DIE
erfolgen.
diesem Fall Anrecht
ZUWEISUNG DER IMMOBILIE ANGESETZT
Der Begriff
auf den Absetzbetrag
WIRD.
„Immobilie“ ist als
von der
einzelne
Einkommensteuer
Immobilieneinheit zu
Irpef in Höhe von 36%,
verstehen und die
der unabhängig vom
Vergünstigung steht
Wert der
nicht in Verbindung
ausgeführten
mit der Abtretung oder Zuweisung der
Arbeiten auf einen Pauschalbetrag in Höhe
anderen Immobilieneinheiten,
von 25% des aus der Kauf- oder
Zuweisungsurkunde ersichtlichen Preises für
den Kauf oder die Zuweisung der Immobilie
angesetzt wird.
Die Kosten, die für die Berechnung des
Absetzbetrags in Ansatz kommen, können
jedoch den Höchstbetrag von 48.000 Euro
nicht überschreiten und müssen in 10
Jahresraten gleicher Höhe unterteilt werden.
Der Absetzbetrag kann ebenfalls für den
als Anzahlung geleisteten Betrag in
Anspruch genommen werden, vorausgesetzt
”
”
28
AGENTUR
DER EINNAHMEN
einen, wenn auch bedeutenden Teil davon);
die das gesamte Gebäude bilden, zu, sodass
– die oben genannten Arbeiten
jeder Käufer den Absetzbetrag mit seinem
müssen vom Bauunternehmen bis spätestens
Kauf oder seiner Zuweisung in Anspruch
zum 31. Dezember
nehmen kann;
2005 ausgeführt
– die
werden.
abgetretene oder
Die Vergünstigung
zugewiesene
UM DIESE SPEZIELLE VERGÜNSTIGUNG IN
steht unter der VoImmobilie muss zu
ANSPRUCH ZU NEHMEN, SIND WEDER DIE
raussetzung zu, dass
einem Gebäude
die Wiedergewinngehören, an dem
EINSENDUNG DES
ungsarbeiten vollRestaurierungs- oder
MITTEILUNGSFORMULARS AN DIE
ständig nach dem 1.
Sanierungsarbeiten
GESCHÄFTSSTELLE IN PESCARA NOCH
Januar 1998 ausgeoder bauliche
DIE ZAHLUNGEN DURCH
führt wurden.
Umgestaltungen
Um diese spezielle
ausgeführt wurden,
BANKÜBERWEISUNG ERFORDERLICH.
Vergünstigung in Andie das gesamte
spruch zu nehmen,
Gebäude betreffen.
sind weder die EinDie Bestimmung für
sendung des Mitteidie Vergünstigung
lungsformulars an die Geschäftsstelle in
findet daher unter der Voraussetzung
Pescara noch die Zahlungen durch
Anwendung, dass die baulichen Maßnahmen
Banküberweisung erforderlich.
das gesamte Gebäude betreffen (und nicht nur
”
”
AGENTUR
DER EINNAHMEN
29
STEUERLEITFADEN RUND UM DIE IMMOBILIE
X
X. WEITERE INFORMATIONEN
Ministerialdekret vom 2. August 1969
Gesetzesvertretendes Dekret Nr. 446 vom 15.
“Kennzeichen der Luxuswohnung”
Dezember 1997
“Einführung der Regionalsteuer auf
Dekret des Präsidenten der Republik Nr. 633
Produktionstätigkeiten, Überarbeitung der
vom 26. Oktober 1972
Klassen, der Steuersätze und der
“Einführung und Verordnung der
Absetzbeträge von der Einkommensteuer
Mehrwertsteuer”
Irpef und Einführung einer Regionalen
Zusatzsteuer zu dieser Steuer, sowie
Dekret des Präsidenten der Republik Nr. 131
Neuordnung der Vorschriften der örtlichen
vom 26. April 1986
Abgaben”
“Einheitstext über die Registergebühren”
Gesetz Nr. 449 vom 27. Dezember 1997
Dekret des Präsidenten der Republik Nr. 917
“Maßnahmen für die Stabilisierung des
vom 22. Dezember 1986
öffentlichen Finanzwesens“ (Finanzgesetz
“Genehmigung des Einheitstextes über die
1998)
Einkommensteuer”
Gesetz Nr. 431 vom 9. Dezember 1998
Gesetzesvertretendes Dekret Nr. 504 vom 30.
“Verordnung bezüglich der Mietverhältnisse
Dezember 1992
und der Aufgabe der Wohnimmobilien”
“Neuordnung des Finanzwesens der
Gebietskörperschaften nach Art. 4 des
Gesetz Nr. 448 vom 23. Dezember 1998
Gesetzes Nr. 421 vom 23. Oktober 1992”
“Maßnahmen des öffentlichen Finanzwesens
für die Stabilisierung und Entwicklung“
Gesetz Nr. 549 vom 28. Dezember 1995
(Finanzgesetz 1999)
“Maßnahmen zur Rationalisierung des
öffentlichen Finanzwesens” (Finanzgesetz
Gesetzesvertretendes Dekret Nr. 490 vom 29.
1996)
Oktober 1999
“Einheitstext der Gesetzesbestimmungen
Gesetz Nr. 662 vom 23. Dezember 1996
m Bereich Kultur- und Umweltgüter nach
“Maßnahmen zur Rationalisierung des
Artikel 1 des Gesetzes Nr. 352 vom 8. Oktober
öffentlichen Finanzwesens” (Finanzgesetz
1997”
1997)
30
AGENTUR
DER EINNAHMEN
Gesetz Nr. 488 vom 23. Dezember 1999
Gesetz Nr. 383 vom 18. Oktober 2001
“Bestimmungen für die Erstellung des Jahres-
“Erste Maßnahmen für den wirtschaftlichen
und Mehrjahresstaatshaushaltes”
Aufschwung”
(Finanzgesetz 2000)
Gesetz Nr. 448 vom 28. Dezember 2001
Ministerialdekret vom 29. Dezember 1999
“Bestimmungen für die Erstellung des Jahres-
“Güter mit bedeutendem Wert”
und Mehrjahresstaatshaushalts”
(Finanzgesetz 2002)
Gesetz Nr. 342 vom 21. November 2000
“Steuermaßnahmen” (verbunden mit dem
Gesetz Nr. 289 vom 27. Dezember 2002
Finanzgesetz 2000)
“Bestimmungen für die Erstellung des Jahresund Mehrjahresstaatshaushalts”
Gesetz Nr. 388 vom 23. Dezember 2000
(Finanzgesetz 2003)
“Bestimmungen für die Erstellung des Jahresund Mehrjahresstaatshaushalts”
(Finanzgesetz 2001)
Anweisungen für die Steuererklärung (für die Anwendung der Vergünstigungsbestimmungen
im Bereich Einkommensteuer Irpef)
Alle oben genannten Bestimmungen stehen zur Einsicht auf der Website
www.agenziaentrate.it zur Verfügung.
AGENTUR
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