So nehmen Sie die Steuerhürden in Spanien - FeWo

So nehmen Sie die Steuerhürden in Spanien
Eine romantische Finca mit Pool und Garten in Andalusien oder eine schicke Ferienwohnung in
Palma de Mallorca – eine Immobilie in Spanien sein Eigen zu nennen, das ist der Traum vieler
Urlauber. Spanien verspricht Sonne, entspannte Tage am Strand und ein unterhaltsames
Nachtleben in den Städten. Und wenn das Ferienhaus oder die Ferienwohnung nebenbei durch
die Vermietung an Feriengäste noch so manchen Euro in die Kasse spült, umso besser.
Doch sollte sich jeder, der sich für ein Objekt auf dem spanischen Festland, den Balearen oder
Kanaren interessiert, gründlich über das dortige Recht informieren. Das gilt vor allem für die
Steuern und Gebühren, die beim Kauf der Immobilie und auch später fällig werden. Hier ist eine
genaue Planung und Beratung nötig, um nicht doppelt zur Kasse gebeten zu werden.
1. Die wichtigsten Steuern und Gebühren beim Kauf einer spanischen Ferienimmobilie
Schon für die Eigentumsübertragung hält der spanische
Staat ein ganzes Bündel an Steuern und Gebühren bereit,
die der Käufer zu tragen hat:
Der Käufer einer Ferienimmobilie in Spanien muss eine
Grunderwerbssteuer zahlen. Die sogenannte ITP (Impuesto
de Transmisiones Patrimoniales) schwankt je nach Region
um 7 Prozent. Wird ein neu gebautes Objekt erstmalig von
einem Bauträger verkauft, fällt stattdessen eine Art
Umsatzsteuer an, wie man sie aus Deutschland kennt. Die
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) wurde 2010 erhöht
und liegt bei dem Erwerb einer Wohnung oder eines
Wohnhauses bei aktuell 8 Prozent.
Außerdem fällt beim Eigentumserwerb eine
Wertzuwachssteuer an, die von den spanischen
Foto: MEV
Gemeinden erhoben wird. Sie wurde früher oft als Plusvalía municipal bezeichnet – ein Begriff,
der heute noch umgangssprachlich benutzt wird. Der spanische Gesetzgeber hat eigentlich den
Verkäufer als Steuerpflichtigen vorgesehen. Oft wird diese Steuer per Kaufvertrag aber auf den
Käufer abgewälzt. Dieser muss den Kauf der Gemeinde mitteilen, die anschließend die Steuer
von Amts wegen festsetzt. Die Höhe bemisst sich dann nach dem jeweiligen Hebesatz vor Ort.
Allerdings ist sie im Vergleich zu anderen Erwerbssteuern in der Regel viel geringer. Das gilt vor
allem für Eigentumswohnungen.
Neben diesen beiden Steuern fallen noch verschiedene Gebühren an, die der Käufer bezahlen
muss. Hierzu gehören die Notargebühren, die Kosten für die Grundbucheintragung und die
Steuernummer sowie die Ummeldung von Strom, Wasser und Müllabfuhr.
Ratsam ist es, für den Erwerb der Ferienimmobilie in Spanien einen Anwalt, Steuerberater oder
eine spezialisierte Agentur zu Rate zu ziehen. Diese betreuen häufig die gesamte
Kaufabwicklung inklusive aller nötigen Behördengänge und Dokumentationen. Tipps und
Informationen zum Immobilienkauf gibt es auch bei der Deutschen Schutzvereinigung
Auslandsimmobilien e.V. (DSA).
2. Die wichtigsten laufenden Steuern in Spanien und Deutschland
Ebenfalls wichtig für den Käufer einer Wohnimmobilie sind die beiden laufenden Steuern, die in
Spanien anfallen. „Hier gibt es einen ganz klassischen Fall“, erklärt DSA-Vorstand Peter
Schöllhorn. „Der Eigentümer hat seinen Hauptwohnsitz in Deutschland, macht gelegentlich in
seinem spanischen Feriendomizil Urlaub und vermietet die Wohnung oder das Haus ansonsten
hin und wieder. Hier müssen die gemeindliche Immobilien- oder Grundsteuer (IBI) und die
Einkommensteuer (IRPF) in Spanien bezahlt werden.“ Dabei sieht das spanische Recht eine
Einkommensteuer für die Eigennutzung sowie für die Vermietung der Ferienimmobilie vor.
Hinzu kommt die Einkommensteuer, die der Eigentümer für seine privaten Mieteinnahmen in
Deutschland berappen muss. „Bei uns hat der Steuerpflichtige aber die Möglichkeit, sich die
bereits in Spanien geleistete Einkommensteuer anteilig anrechnen zu lassen“, erklärt der Jurist.
3. Die Steuern in der spanischen Praxis
Die Grundsteuer in Spanien ist eine lokale Steuer und bemisst sich in der Regel nach dem
eingetragenen Katasterwert. Der Steuersatz liegt dabei zwischen 0,3 und 1,1 Prozent. Im
Einzelfall sind hier noch zusätzliche Zuschläge möglich. Eine Steuererklärung ist hierfür nicht
nötig. Bezahlt wird einmal pro Jahr per Einzugsermächtigung. „Für die Bezahlung der
Grundsteuer gibt es je nach Gemeinde unterschiedliche Zahlungsfristen. Meist läuft die Frist im
September oder Oktober ab“, erklärt Rechtsexperte Schöllhorn.
Aber aufgepasst: Aufgrund der hohen Preissteigerungen spanischer Ferienimmobilien in der
Vergangenheit wurden vielerorts die Katasterwerte nach oben revidiert. Im Zuge der Finanz- und
Wirtschaftskrise, von der Spanien stark betroffen ist, sanken zwischenzeitlich die Preise stark.
Damit sind die Katasterwerte teilweise überhöht, sodass die Grundsteuer eigentlich zu hoch
ausfällt. In manchen Orten gibt es Bürgerinitiativen spanischer Immobilienbesitzer, die niedrigere
Grundsteuersätze oder eine erneute Revidierung der Katasterwerte fordern. Diese kämpfen auf
diesem Weg auch indirekt für ausländische Eigentümer. Deshalb sind deutsche
Immobilienbesitzer gut beraten, sich regelmäßig über den aktuellen Stand der Entwicklungen an
ihrem Ferienort zu informieren.
Wer die Immobilie selbst nutzt und zeitweilig vermietet, zahlt in
Spanien Einkommensteuer für den Zeitraum der Eigennutzung sowie
auf die eingenommene Miete. Im ersten Fall liegt die
Bemessungsgrundlage bei 2 beziehungsweise 1,1 Prozent des
Katasterwertes. Bei der Vermietung bilden die Bruttomieteinnahmen
die Grundlage. Der Steuersatz liegt jeweils bei 24 Prozent. Wichtig:
Auch wenn die Immobilie über das Jahr ausschließlich selbst genutzt,
also nicht vermietet wird, fällt die Einkommensteuer an. Hier macht der
spanische Staat keine Ausnahme.
„Wer seinen Hauptwohnsitz im Ausland hat, gilt nach spanischem
Recht als ,no Residente‘ und kann das zweiseitige Formular 210
(Impuesto sobre la Renta de no Residentes) für die Einkommensteuer
nutzen“, erklärt Schöllhorn. Allerdings ist der Vordruck nur im Internet
erhältlich. Diesen findet man unter www.aeat.es, der Homepage der
staatlichen Agencia Tributaria (im rechten Menüfeld „Modelos y
formularios“ anwählen und unter Impuesto sobre la Renta de no
Ausschnitt der Homepage
Ausschnitt der Homepage
Residentes die Formularübersicht öffnen, gewünschtes Formular anklicken). Er muss dort
ausgefüllt und anschließend ausgedruckt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch
der Versand des Dokuments per Mausklick möglich. „Erst Anfang April sind neue Vorschriften
hierzu in Kraft getreten“, so der Jurist. Sicher sei, dass die Erklärung und Zahlung der Steuer für
2010 erst bis Ende des laufenden Jahres erfolgen müssen.
4. Die Steuern in der deutschen Praxis
In Deutschland muss für die in Spanien erzielten
Mieteinkünfte ebenfalls Einkommensteuer bezahlt werden.
Bei der üblichen privaten Vermietung der Ferienimmobilie
darf aber die spanische Einkommensteuer auf die deutsche
angerechnet werden. „Hierzu ist allerdings ein Nachweis
erforderlich, der bestätigt, dass die Steuer in Spanien auch
tatsächlich bezahlt worden ist“, erläutert der Rechtsexperte.
Zudem ist in Deutschland eine Einnahme-ÜberschussRechnung notwendig. Diese stellt Einnahmen und
Ausgaben gegeneinander. Von den Einnahmen abzugsfähig sind unter anderem:
a. Schuldzinsen (ohne Tilgungsbeiträge) aus Darlehen für die Finanzierung der
Immobilie
b. Geldbeschaffungskosten (Schätz-, Notar- und Grundbuchgebühren)
c. Erhaltungsaufwendungen, die entweder sofort voll abziehbar oder auf bis zu fünf
Jahre zu verteilen sind
d. Grundsteuer
e. Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung und Entwässerung
f.
Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornsteinreinigung,
Hausversicherungen, Hauswart, Treppenreinigung, Fahrstuhl, Verwaltungskosten
usw.
Foto: MEV
Die Afa, also die Abschreibung für die Abnutzung des Gebäudes, ist bei Ferienimmobilien wegen
der oftmals „leichteren“ Bauweise in aller Regel höher anzusetzen als bei normalen
Wohnimmobilien. „Dafür gibt es aber keine spezielle Vorschrift. Daher ist bei manchen
Finanzbeamten Überzeugungsarbeit nötig“, weiß Schöllhorn. Und ganz wichtig: Wird das
Ferienhaus oder die Ferienwohnung teilweise selbst genutzt und teilweise privat vermietet, so
müssen die Kosten entsprechend aufgeteilt werden. Für die deutsche
Einkommensteuererklärung nutzt der Eigentümer die Formulare V und AUS.
Die Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. finden Sie im Internet unter
www.dsa-ev.de. Mitglieder des Vereins können sich dort auch telefonisch beraten lassen.
Die Haftung für den Textinhalt ist ausgeschlossen und ersetzt keine Einzelfallberatung durch einen Rechtsanwalt, Steuerberater
oder eine andere kompetente Stelle. Die im Beitrag genannten Steuern, Gebühren und sonstigen rechtlichen Gegebenheiten
beziehen sich auf die aktuelle Rechtslage und können sich in Zukunft ändern.