SPANIEN

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Immobilienkrise: Staatliche Hilfen, geteilte Hypotheken, Steuern hoch
und runter und das Problem doch nicht gelöst
ps. Schon in der letzten Ausgabe wurde in einem längeren
Artikel über die Immobilienkrise berichtet, die sich nunmehr mit der weltweiten Finanzkrise verschärft. So weit,
so schlecht. Und was passiert? Nunmehr hat man die Finanzkrise als Sündenbock entdeckt und sieht mit übergroßen Scheuklappen daran vorbei, dass die Immobilienkrise
innerspanische Ursachen hat und schon längst da war, als
es mit der Finanzkrise erst langsam begann. Dass in Spanien viel zu viele Wohnungen, auch Ferienwohnungen, gebaut wurden, zeigt insbesondere, dass von den Banken zu
leichtfertig finanzielle Mittel zur Verfügung gestellt wurden.
Immerhin: spanische Banken sind von der weltweiten Finanzkrise nicht so stark betroffen, da sie wegen der spanischen Bankenaufsicht die berüchtigten Subprime-Papiere
nicht in eine Zweckgesellschaft ausgliedern durften, im
Gegensatz zu Deutschland, wo es deshalb milliardenschwere Verluste gibt. Allerdings ist noch offen, ob nicht
notleidende Kredite von Immobilienkäufern und Bauträgern den spanischen Banken mehr Probleme bereiten als
diesen lieb ist.
Hilfsprogramm für Immobilienfirmen und Bauträger
Die Pleite der größten spanischen Immobilienfirma Fadesa
ist Anlaß für ein milliardenschweres Hilfsprogramm. Wegen der stark einbrechenden Wohnungsverkäufe und der
Kreditklemme soll den Firmen geholfen werden, die – im
übrigen aus eigenem Verschulden - in diese Lage gekommen sind. Zwar werden sich dadurch die Preisrückgänge
auf dem Immobilienmarkt vielleicht verlangsamen, aber die
Wohnungshalden werden dadurch nicht abgebaut und es
könnte dazu führen, dass sich eben der Niedergang des
Immobiliensektors längere Zeit hinzieht, letztendlich aber
kein Weg daran vorbeiführt, dass viele Immobilienfirmen
und Bauträger dennoch aufgeben müssen. Denn wer soll
all die Wohnungen kaufen, die gebaut worden sind? Mit
den Krediten soll den Bauträgern geholfen und insbesondere halbfertige Immobilien fertiggestellt werden, an denen zur Zeit nicht gearbeitet wird. Von den normalen Kreditgebern, den Banken, gibt es nämlich keine neuen Kredite mehr.
Vermögensteuer fällt weg, muß aber noch für 2007
bezahlt werden
Wie schon berichtet fällt die Vermögensteuer ab 2009 weg
bzw. nächstes Jahr muß für 2008 keine Vermögensteuer
mehr bezahlt werden. Damit will man notleidenden
Immobilienbesitzern und dem Immobiliensektor insgesamt
helfen. Allerdings wird deshalb kaum ein Ausländer auf die
Idee kommen, nur wegen des Wegfalls der Vermögensteuer
eine Immobilie in Spanien zu kaufen. Immerhin profitieren
alle Zweitwohnungsbesitzer vom Wegfall der Steuer, die
meist einige hundert Euro betrug, ein erfreulicher Effekt,
der aber eher zu Mitnahmeeffekten führen wird und nicht
DSA - AUSLANDSIMMOBILIEN 6/2008
merklich den notleidenden spanischen Immobilienkäufern
helfen wird. Für diejenigen Eigentümer, dazu gehört mancher Ausländer, die diese Steuer schon bisher nicht bezahlt
haben, ändert sich nichts. Im übrigen noch der Hinweis:
für 2007 muß noch neben der weiterhin anfallenden Einkommensteuer (auch im Falle der Eigennutzung) Vermögensteuer mit dem Formular 214 bezahlt werden.
Arbeitslosigkeit wächst
Nicht nur im Immobiliensektor wächst die Arbeitslosigkeit.
Lange Jahre waren Arbeitskräfte für den Bau stark gesucht,
so dass mancher Kellner wegen des besseren Verdienstes
aus der Gastronomie in die Baubranche wechselte. Zwischenzeitlich gibt es ein Anwerbeverbot für Maurer und
Probleme mit Ausländern, die sich illegal in Spanien aufhalten und keine Arbeit finden.
Höhere Grundsteuer und Abgaben um Löcher in der
Gemeindekasse zu stopfen
Mit der Baukrise brechen vielen Gemeinden die Steuereinnahmen weg. Da ist es dann schon nicht mehr erstaunlich, dass versucht wird, über eine höhere Grundsteuer
dieses Loch zu stopfen. Eine Erhöhung kann sich auf zweierlei Weise ergeben: entweder wird der Steuersatz im gesetzlich vorgegebenen Rahmen erhöht oder der Katasterwert, der die Bemessungsgrundlage für die Steuer ist. Gegen eine allgemeine Erhöhung der Steuer vorzugehen, ist
für Zweitwohnungsbesitzer kaum praktikabel, es sei denn,
sie schalten einen Rechtsanwalt vor Ort ein. Mehr Aussicht auf Erfolg verheißen örtliche Bürgerinitiativen, die
versuchen, auf politischem Weg Druck zu machen.
Teilweise werden auch Wasser- und Abfallgebühren erhöht,
um Geld für die Gemeindekasse zu kriegen.
Statt verkaufen langfristig vermieten?
Ein Makler schlug einem Mitglied der DSA vor, nicht zu
verkaufen sondern zu vermieten. Immerhin hätte man dann
laufende Einkünfte, auf die aber - und das wissen wohl nicht
alle Makler oder lassen dies unter den Tisch fallen - nicht
ansässige Immobilieneigentümer 24 % Einkommensteuer
auf die Bruttomieteinnahmen zahlen müssten, d.h. Ausgaben für die Wohnung dürfen nicht gegengerechnet werden. Hinzu kommt noch: ein langfristige Vermietung bedeutet die Anwendung des mieterfreundlichen spanischen
Mietrechtes. Deshalb ist zu bedenken, dass eine Entscheidung für eine langfristige Vermietung praktisch gesehen
bedeutet, dass die Wohnung für längere Zeit nicht bzw.
nur unter Wert verkauft werden könnte und einem
Immobilienbesitzer durch die Vermietung normalerweise
die Hände dauerhaft gebunden sind. Da empfiehlt es sich
in aller Regel: lieber ein Ende mit Schrecken zu einem aus
der Sicht des Verkäufers eigentlich nicht akzeptablen Preis
als dauerhaft zu vermieten.
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Fortsetzung: SPANIEN/IMMOBILIEN/IMMOBILIENKRISE: STAATLICHE HILFEN ...
Untaugliches Mittel: „geteilte“ Hypothek - Hipoteca
compartida
Als neue Produktidee wird nun seit längerer Zeit für junge
Menschen, Immigranten und getrennt lebende Menschen
die geteilte Hypothek als geeignetes Mittel für die Finanzierung einer Wohnung angepriesen. Denn gerade diesen
Personengruppen fehlen oft die finanziellen Mittel für den
Kauf, wenn eine dauerhafte Partnerin oder ein Partner fehlt,
der für einen aufgenommenen Kredit mithaftet. Deshalb
die Idee: man teilt den Kredit und die Hypothek, so dass
sich dann vielleicht eine andere Person beteiligt, weil sie
nicht für den gesamten Betrag haften muß (da ja aufgeteilt). Damit könne „un colectivo muy heterogéneo”, eine
sehr heterogene Gruppe, eine Immobilie finanzieren statt
diese zu mieten. Aber warum sollen sich aber gerade sehr
heterogene Gruppen zusammenfinden und dann noch von
den Banken akzeptiert werden, die vorrangig darauf schauen, daß der Kredit abgesichert ist?
Man mag mit dieser Formulierung „Hipoteca compartida“
Kredite den Kreditnehmern schmackhafter machen, aber
von einer merklichen Erleichterung für Kreditkunden wird
man nicht reden können.
Kaufinteressenten: Teilnahme an Zwangsversteigerungen?
Diese Frage kann man zwar grundsätzlich bejahen, doch
ist dies mit erhöhtem Aufwand verbunden und eigentlich
nur durchführbar, wenn sich der Interessent lange Zeit vor
Ort aufhält. Die in Frage kommenden Objekte wird man
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aus den Provinzblättern und beim jeweiligen Gericht erfahren, schwieriger wird es aber dann schon mit der Abklärung der sonstigen Fragen wie Bauqualität, Baurecht usw.
Schlußendlich steht dann noch die Teilnahme an der
Zwangsversteigerung an, die nicht ohne Übersetzungshilfe
erfolgen sollte, wenn die Sprachkenntnisse bescheiden sind.
Und falls das Objekt in andere Hände geht, geht die ganze
Prozedur aufs Neue los.
Ferienimmobilienmarkt
Der Ferienimmobilienmarkt hat keine vom Gesamtmarkt
abgekoppelte Rolle. Seit Jahren waren Spanier selbst als
Käufer aktiv. Und deren Nachfrage ist stark zurückgegangen. Auch gibt es keine gesteigerte ausländische Nachfrage, die dies ausgleichen könnte. Vielmehr hat auch das Interesse aus dem Ausland in den letzten Jahren nachgelassen, so dass es nun eindeutig einen Käufermarkt gibt. Ansonsten gilt eben auch für den Ferienimmobilienbereich,
dass viel zu viel gebaut wurde.
Zusammenfassend
Eine Lösung für das Problem der vielen leerstehenden
Neubauten und halbfertigen Immobilien ist nicht in Sicht,
so daß die Krise allein schon aus diesem Grunde fortdauern wird. Daß es innerhalb kurzer Zeit zu einer verstärkten Nachfrage aus dem Ausland kommen könnte, ist nicht
zu erwarten. Und auch die Spanier selbst sind nicht in der
Lage, durch eine gesteigerte Nachfrage die Immobilienkrise
zu beheben.
DSA - AUSLANDSIMMOBILIEN 6/2008