Grundstücksmarktbericht 1997 - Der Gutachterausschuss für

Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte
im Kreis Gütersloh
Grundstücksmarktbericht 1997
Übersicht über den Grundstücksmarkt
in
Borgholzhausen
Halle (Westf.)
Harsewinkel
Herzebrock-Clarholz
Langenberg
Rheda-Wiedenbrück
Rietberg
Schloß Holte-Stukenbrock
Steinhagen
Verl
Versmold
Werther (Westf.)
Gütersloh, im April 1998
Herausgeber:
Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte
im Kreis Gütersloh
Geschäftsstelle:
Kreisverwaltung Gütersloh
Herzebrocker Str. 140
33330 Gütersloh
Postanschrift:
Kreis Gütersloh
Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte
33324 Gütersloh
Telefon: 05241/85 -1842 Geschäftsstellenleitung
-1844 u. -1845 Bodenrichtwertauskünfte
-1846 u. -1847 Auskünfte zu Wertermittlungen
-1847 Auskünfte zum Grundstücksmarktbericht
Telefax: 05241/85 -1866
Gebühr
30,- DM
Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe auch von Teilen des Grundstücksmarktberichtes nur mit Quellenangabe gestattet.
Es wird um Zusendung eines Belegexemplares gebeten.
Vorwort zur 1. Ausgabe des Grundstücksmarktberichtes 1997
Mit dem vorliegenden Grundstücksmarktbericht kommt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ihrer gesetzlichen Verpflichtung nach, die Ergebnisse ihrer Arbeit der Öffentlichkeit
bekanntzumachen und so zur Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt beizutragen.
Darüber hinaus bietet der Grundstücksmarktbericht weitere Informationen für alle am Immobilienmarkt beteiligten Personen und sonstige Interessierte zur wertmäßigen Einstufung eines
konkreten Objektes.
Die Entscheidung des Gutachterausschusses, jetzt erstmals - über die sonst üblichen Informationen hinaus - einen Grundstücksmarktbericht herauszugeben, hat mit Kosten-NutzenÜberlegungen zu tun. Erst jetzt schien es gerechtfertigt, mit angemessenem Aufwand aus der
inzwischen ADV-gestützten Kaufpreissammlung Marktdaten des Kreises Gütersloh abzuleiten und in der vorliegenden Form zu veröffentlichen.
Umfang und Tiefe der Auswertung entspricht bei weitem nicht dem Maximum, sondern lediglich dem, was kapazitätsmäßig zur Zeit möglich war. Es ist beabsichtigt, den Grundstücksmarktbericht künftig jährlich zu aktualisieren und die Auswertung der Kaufpreissammlung im Hinblick auf weitere, signifikante, für die Wertermittlung erforderliche Daten zu intensivieren.
Die Mitarbeiter der Geschäftsstelle wünschen den Nutzern dieses Berichtes den angestrebten
Informationsgewinn und bitten gleichzeitig um Anregungen und Verbesserungsvorschläge für
künftige Auflagen.
Gütersloh, im April 1998
Hans-Gerd Langeneke
Vorsitzender des Gutachterausschusses
Grundstücksmarktbericht 1997
Inhaltsverzeichnis
Seite
1.
Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes
2
2.
Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes
3
3.
Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuß
3.1
Aufgaben der Gutachterausschüsse
3.2
Aufgaben der Geschäftsstelle
4
4
5
4.
Grundstücksmarkt 1997
4.1
Anzahl der Kauffälle
4.2
Flächenumsatz
4.3
Geldumsatz
6
6
8
9
5.
Unbebaute Grundstücke
5.1
Individueller Wohnungsbau
5.2
Gewerbliche Bauflächen
5.3
Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen
10
11
17
20
6.
Bebaute Grundstücke
6.1
Ein- und Zweifamilienhäuser
22
23
7.
Wohnungs- und Teileigentum
7.1
Wohnungseigentum
7.2
Teileigentum
27
27
30
8.
Rahmendaten zum Grundstücksmarkt
31
9.
Bodenrichtwerte
9.1
Gesetzlicher Auftrag
9.2
Bodenrichtwerte für Bauland
32
32
32
10.
Für die Wertermittlung erforderliche Daten
35
11.
Weitere Informationen
11.1 Gebühren für Gutachten
11.2 Auskunft über Bodenrichtwerte/ Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
11.3 Grundstücksmarkt im Kreis Gütersloh
11.4 Überregionaler Grundstücksmarktbericht
11.5 Besetzung des Gutachterausschusses im Kreis Gütersloh
36
36
36
36
37
37
Anlagenverzeichnis
Anlage:
Faltblatt: Kreis Gütersloh Zahlen, Daten, Fakten
1
Grundstücksmarktbericht 1997
1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes
Zuständigkeit
Der Gutachterausschuß im Kreis Gütersloh ist nicht zuständig für das Gebiet der Stadt Gütersloh, die Sitz eines eigenen Gutachterausschusses ist. Deswegen beziehen sich alle Angaben in diesem Grundstücksmarktbericht lediglich auf das Hoheitsgebiet der übrigen 12 kreisangehörigen Städte und Gemeinden.
Umsätze im Grundstücksverkehr
Im vergangenen Jahr wurden im Kreis Gütersloh insgesamt 2.843 Kaufverträge für bebaute
und unbebaute Grundstücke abgeschlossen. Die Kaufverträge, die für eine weitere Auswertung geeignet sind, ergeben einen Geldumsatz von 506,28 Mio. DM und einem Flächenumsatz von 282,83 ha. Die Gesamtzahl der Kauffälle ist damit gegenüber 1996 um 12 % gesunken.(Seite 6 ff.)
Unbebaute Grundstücke
Die Anzahl der Kauffälle für unbebaute Flächen des individuellen Wohungsbaues ist um 10%
gesunken. Rückläufig ist auch der Flächenumsatz und der Geldumsatz für Wohnbaugrundstücke.
Die Preise dieser Grundstücke sind durchschnittlich um 6 % gestiegen.
Die höchsten Bodenpreise in mittleren Wohnlagen werden in der Gemeinde Verl mit
350 DM/m² und die niedrigsten Preise in Borgholzhausen und Versmold mit 130 DM/m²
-ohne Erschließungskosten- erzielt.(Seite 10 ff.)
Bebaute Grundstücke
Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im zweiten Jahr in Folge nicht gestiegen.
1995 lag der Preisanstieg noch bei 3 %.
Das Preisniveau ist in dieser Kategorie recht unterschiedlich. So kostet z.B. eine neuerbaute
Doppelhaushälfte mit 115 m² Wohnfläche und annähernd 300 m² Grundstücksfläche in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 375.000 DM.(Seite 22 ff.)
Eigentumswohnungen
Die Zahl der Verkäufe ist 1997 mit 509 Objekten gegenüber dem Vorjahr um rund 15% zurückgegangen. Die Preisentwicklung ist je nach Stadt und Gemeinde unterschiedlich zu beurteilen. In der Summe ist im Kreis Gütersloh im dritten Jahr in Folge keine Preisänderung gegenüber dem Vorjahr festgestellt worden.
Das Spektrum der durchschnittlichen Preise für Neubauwohnungen in mittleren Wohnlagen
reicht je nach Gemeinde von 3.000 bis 3.450 DM/m² Wohnfläche.(Seite 27 ff.)
2
Grundstücksmarktbericht 1997
2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes
Der Grundstücksmarktbericht gibt eine Übersicht über den Grundstücksmarkt für den Kreis
Gütersloh. Er wird hiermit erstmals vom Gutachterausschuß im Kreis Gütersloh herausgegeben.
Aufgabe des Grundstücksmarktberichtes ist es, die Umsatz- und Preisentwicklung in ihren
regional unterschiedlichen Ausprägungen darzustellen und über das Preisniveau zu informieren. Der Grundstücksmarktbericht dient damit der allgemeinen Markttransparenz. Er basiert
auf der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und deren Auswertungen.
Der Bericht wendet sich an die freiberuflich tätigen Bewertungssachverständigen, um diesen
als Hintergrund für ihre Arbeit Informationen über großräumige Entwicklungen auf dem
Grundstücksmarkt zu geben und Ergebnisse, die von allgemeinen Interesse sind, bekannt und
nutzbar zu machen. Zum anderen wendet er sich an alle sonstigen Stellen der freien Wirtschaft, der öffentlichen Verwaltung sowie die Bereiche von Wissenschaft und Forschung, die
auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt angewiesen sind, wie dies zum Beispiel in der
Bau- und Wohnungswirtschaft, bei Banken und Wirtschaftsförderung der Fall ist.
Er wendet sich aber auch an die interessierte Öffentlichkeit.
Im Hinblick auf die unterschiedlichen Nutzer verfolgt der Bericht auch des Ziel, allgemein
über die Tätigkeit des Gutachterausschusses zu informieren und aufzuzeigen, welches weitere
detaillierte Datenmaterial dort vorliegt und für spezielle Fragestellungen nutzbar gemacht
werden kann.
3
Grundstücksmarktbericht 1997
3. Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuß
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in Nordrhein-Westfalen aufgrund des
Bundesbaugesetzes (BBauG) von 1960 eingerichtet worden. Sie bestehen heute in den kreisfreien Städten, den Kreisen und den Großen kreisangehörigen Städten. Insgesamt wurden bisher 88 Gutachterausschüsse eingerichtet. Im Jahre 1981 ist für das Land Nordrhein-Westfalen
ein Oberer Gutachterausschuß gebildet worden. Seine Geschäftsstelle wurde bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet.
Neben dem an die Stelle des BBauG getretenen Baugesetzbuch (BauGB) sind für die Arbeit
der Gutachterausschüsse insbesondere die Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6. Dezember 1988 sowie die Gutachterausschußverordnung Nordrhein-Westfalen (GAVO NW)
vom 7. März 1990 maßgeblich.
3.1 Aufgaben der Gutachterausschüsse
Die örtlichen Gutachterausschüsse und der Obere Gutachterausschuß sind Einrichtungen des
Landes, sie sind unabhängige, an Weisungen nicht gebundene Kollegialgremien. Die Mitglieder der örtlichen Gutachterausschüsse werden von den Bezirksregierungen, die Mitglieder des
Oberen Gutachterausschusses vom Innenministerium jeweils für die Dauer von 5 Jahren bestellt.
Die Tätigkeit in den Gutachterausschüssen ist ehrenamtlich. Die in den Gutachterausschüssen
tätigen ehrenamtlichen Gutachter sind überwiegend Sachverständige aus den Fachbereichen
Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen, land- und Forstwirtschaft und Vermessungs- und Liegenschaftswesen. Die Zusammensetzung des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte im Kreis Gütersloh kann Nr.10.5 entnommen werden.
Den örtlichen Gutachterausschüssen obliegen im wesentlichen folgende Aufgaben:
•
•
•
•
•
•
•
Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
Ermittlung von Bodenrichtwerten
Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten und Grundstückswerten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen
Erstattung von Gutachten über Miet- oder Pachtwerte
Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (u.a. Liegenschaftszinssätze,
Bodenpeisindexreihen, Marktanpassungsfaktoren)
Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken
Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust (Enteignung) und über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile
4
Grundstücksmarktbericht 1997
Der Obere Gutachterausschuß hat folgende Aufgaben:
•
•
•
Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Gerichten
Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Behörden in gesetzlichen Verfahren
Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen
Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, daß bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliegt.
3.2 Aufgaben der Geschäftsstellen
Zur Vorbereitung und Durchführung ihrer Tätigkeiten bedienen sich die Gutachterausschüsse
ihrer Geschäftsstellen. Diese sind jeweils bei der Gebietskörperschaft eingerichtet, für deren
Bereich der Gutachterausschuß gebildet wurde.
Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung einer Kaufpreissammlung. Diese bildet die Datenbasis für die meisten weiteren Aufgaben.
Notare und andere Stellen sind gemäß § 195 BauGB verpflichtet, Abschriften beurkundeter
Kaufverträge und sonstige den Bodenmarkt betreffende Unterlagen den Geschäftsstellen der
Gutachterausschüsse zu übersenden. Die Verträge werden durch die Geschäftsstelle nach
Weisung des Gutachterausschusses ausgewertet. Die Kaufpreissammlung wird um signifikante, die Immobilie beschreibende preis- bzw. wertrelevante Daten ergänzt. durch die Kaufpreissammlung ist sichergestellt, daß der Gutachterausschuß über die Vorgänge auf dem
Grundstücksmarkt umfassend informiert wird.
Weitere Aufgaben sind:
•
•
•
•
•
Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung
Beobachtung und Analyse des Grundstücksmarktes
Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der
Kaufpreissammlung, wie Bodenpreisindexreihen. Liegenschaftssätze, Umrechnungskoeffizienten und Marktanpassungsfaktoren. Die Ableitung dieser marktbeschreibenden, erforderlichen Daten hat für andere mit der Grundstückswertermittlung befaßte Stellen, insbesondere auch für die freien Sachverständigen, große Bedeutung.
Erteilung von Auskünften über die Bodenrichtwerte und die ausgewerteten Daten aus der
Kaufpreissammlung
Vorbereitung von Wertermittlungen
Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als
auch sämtliche sonstigen personenbezogenen Daten der Kaufpreissammlung grundsätzlich
dem Datenschutz. Die Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von
Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle zur Erfüllung
ihrer Aufgaben eingesehen werden. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden daher bei
Vorliegen eines berechtigten Interesses lediglich in anonymisierter Form erteilt.
5
Grundstücksmarktbericht 1997
4. Grundstücksmarkt 1997
Die nachstehenden Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen
der bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Berichtsjahr 1997 registrierten Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs. Kaufverträge bei denen anzunehmen war, daß
sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflußt worden sind, werden im
Grundstücksmarktbericht nicht erfaßt.
Bei den allgemeinen Aussagen wird nach den Teilmärkten unbebaute Baugrundstücke, bebaute Grundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte
Flächen unterschieden.
Unter unbebauten Baugrundstücken sind dabei alle selbständig bebaubaren Baugrundstücke
für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhausbebauung) und die "klassischen" Gewerbe- und Industriegrundstücke erfaßt. Unter dem Teilmarkt bebaute Grundstücke
sind Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeobjekte erfaßt.
4.1 Anzahl der Kauffälle
Insgesamt lagen im Jahre 1997 dem Gutachterausschuß des Kreises Gütersloh
2.843 Kauffälle
über bebaute und unbebaute Grundstücke vor.
Die Zahl der Kauffälle ist damit gegenüber 1996 um 12% gesunken.
Anzahl der Kauffälle (gesamt)
Anzahl
4000
3500
3500
3164
2843
3000
2500
2000
3288 3227
2179
1925
1715
1894
1736
1863
2603
1841
1400
1500
2302
2481
1563 1584
1000
500
19
97
19
96
19
95
19
94
19
93
19
92
19
91
19
90
19
89
19
88
19
87
19
86
19
85
19
84
19
83
19
82
19
81
19
80
0
Jahr
Nach dem stetigen Anstieg bis zum Rekordjahr 1993 und einer Stagnation auf relativ hohem
Niveau in den Jahren 1994 bis 1996, zeigt sich nun im Jahr 1997 eine deutlich rückläufige
Tendenz in der Anzahl der Kauffälle.
6
Grundstücksmarktbericht 1997
Von den 2.843 eingegangenen Kauffällen waren 1.019 Kauffälle für weitere Auswertungen
nicht geeignet.
Die für eine weitere Auswertung geeigneten wesentlichen Objektarten teilen sich nach der
Anzahl der Kauffälle wie folgt auf:
W ohnungseigentum
(insgesamt)
509
Ein- u. Zweifamilienhäuser
(bebaut)
454
Individueller W ohnungsbau
(unbebaut)
519
Gewerbe- u. Industrieflächen
(unbebaut)
48
Landwirtschaflliche Flächen
(unbebaut)
51
Bestellungen von
Erbbaurechten (unbebaut)
58
0
100
200
300
400
500
600
Anzahl
In der folgenden Grafik wird die Umsatzentwicklung dieser Teilmärkte nach Anzahl der
Kauffälle in dem Zeitraum von 1988 bis 1997 dargestellt:
3000
2500
2000
Wohnungseigentum (insgesamt)
Ein- u. Zweifamilienhäuser (bebaut)
1500
Individueller Wohnungsbau (unbebaut)
1000
Gewerbe- u. Industrieflächen
(unbebaut)
Landwirtschaflliche Flächen (unbebaut)
500
Bestellungen von Erbbaurechten
(unbebaut)
0
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
7
Grundstücksmarktbericht 1997
Die Grafik zeigt die prozentualen Marktanteile nach Anzahl der Kauffälle:
100%
80%
Wohnungseigentum (insgesamt)
60%
Ein- u. Zweifamilienhäuser (bebaut)
Individueller Wohnungsbau (unbebaut)
40%
Gewerbe- u. Industrieflächen
(unbebaut)
Landwirtschaflliche Flächen (unbebaut)
20%
Bestellungen von Erbbaurechten
(unbebaut)
0%
1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997
4.2 Flächenumsatz
Im Berichtsjahr wurden im Kreis Gütersloh insgesamt 282,83 ha Grundstücksfläche
umgesetzt.
[ha]
600
533,59
500
400
446,78
372,44
326,41
321,06
282,83
300
200
100
0
1992
1993
1994
1995
1996
1997
Der Flächenumsatz ist damit gegenüber dem Vorjahr um 13% zurückgegangen.
8
Grundstücksmarktbericht 1997
Die Verteilung auf die einzelnen wesentlichen Teilmärkte zeigt die folgende Abbildung. Der
Umsatz der auf das Wohnungs- und Teileigentum entfallende anteiligen Grundstücksflächen
wird nicht erhoben.
53,79
unbebaute Grundstücke
105,05
bebaute Grundstücke
land- und forstwirt. genutzte
Flächen
86,06
Bauerwartungs- und
Rohbauland
34,29
0
20
40
60
80
100
120
[ha]
4.3 Geldumsatz
Der Geldumsatz erreichte im vergangenen Jahr im Kreis Gütersloh 506,26 Mio.DM.
[Mio. DM]
800
6 96 ,9 1
700
5 60 ,2 0
600
500
53 2 ,94
53 2 ,19
1995
1996
5 0 6 ,2 6
4 4 5,4 0
400
300
200
100
0
1992
1993
1994
1997
Im Vergleich zum Vorjahr ist auch hier ein Rückgang von 5% zu verzeichnen.
9
Grundstücksmarktbericht 1997
5. Unbebaute Grundstücke
Nachfolgend wird der Teilmarkt "unbebaute Grundstücke" differenzierter beschrieben. Dieser
Teilmarkt gliedert sich in folgende Kategorien:
•
Land- und forstwirtschaftliche Flächen
Verkäufe von Flächen unter 2.500 m² sind bei der Ermittlung der Preisentwicklung und
des durchschnittlichen Preises in DM/m² außer Betracht geblieben.
•
Individueller Wohnungsbau
Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des Bauherrn bebaut werden
können, zumeist Ein- oder Zweifamilienhäuser in 1- oder 2-geschossiger Bauweise, wobei jedoch - soweit ortsüblich - auch eine höhere Geschossigkeit auftreten kann (z.B.
Stadthäuser in mehrgeschossigem Maisonette-Stil). Auch Baugrundstücke für eine Reihenhausbebauung werden hierunter subsumiert. Wesentliche Kennzeichen dieser Kategorie sind die 1- bis 2- geschossige Bebauung auch der näheren Umgebung sowie die Möglichkeit des Bauherrn, auf die Gestaltung individuell Einfluß nehmen zu können.
•
Gewerbe
Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind z.B. Grundstücke für "klassische" Gewerbezwecke.
10
Grundstücksmarktbericht 1997
5.1 Individueller Wohnungsbau
Umsätze
In der folgenden Tabelle ist die Umsatzentwicklung nach der Anzahl der Kauffälle, dem
Geldumsatz und dem Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr dargestellt.
Anzahl der
Kauffälle
Geldumsatz
Flächenumsatz
- 10%
- 11%
- 14%
Die Entwicklung seit 1988 wird in den folgenden Grafiken dargestellt:
[Anz a hl]
10 0 0
900
800
700
600
500
438
400
300
200
100
0
1 98 8
707
747
743
692
725
606
1 98 9
1 99 0
1 99 1
1 99 2
1 99 3
1 99 4
558
578
1 99 5
1 99 6
519
1 9 97
[ M io . D M ]
120
1 0 5 ,6 4
100
7 7 ,3 3
80
6 6 ,4 5
7 1 ,4 5
5 5 ,5 1
60
40
6 9 ,3 2
5 8 ,4
5 9 ,7 4
1995
1996
3 9 ,1 5
3 7 ,5 9
5 3 ,3 4
2 8 ,4 3
20
0
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1997
[ha]
120
9 4 ,0 8
100
80
6 9 ,6 7
7 2 ,6 4
6 4 ,0 9
6 6 ,3 8
60
40
5 1 ,2 3
3 2 ,5 4
3 2 ,3 8
20
0
1988
1989 1990 1991
1992 1993
1994 1995 1996
1997
11
Grundstücksmarktbericht 1997
In der folgenden Abbildung sind die Kauffälle differenziert nach der Höhe der Gesamtkaufpreise dargestellt. Die Preise enthalten keine Erschließungskosten.
[Anzahl]
160
141
140
120
107
100
87
79
80
60
35
40
24
18
20
11
14
bis 300
> 300
3
0
bis 20
bis 40
bis 60
bis 80
bis 100
bis 150
bis 200
bis 250
[Kaufpreis in Tsd. DM]
Eine besondere Rolle bei der Weitergabe von Bauland spielen die Städte und Gemeinden.
Von 584 Kaufverträgen über Wohnbaugrundstücke (individueller Wohnungsbau, begründete
Erbbaurechte, Mitwohnungsbau) wurden alleine 329 (56%) mit Kommunen abgeschlossen.
Die Städte und Gemeinden vergeben die Grundstücke i.d.R an einen Personenkreis, der bestimmte Bedingungen erfüllt. Diese Bedingungen können von jeder Kommune individuell
festgelegt werden. Die nachfolgende Übersicht zeigt eine Auflistung von Durchschnittspreisen für kommunales Bauland und dem "normalen" Geschäftsverkehr .
Stadt/Gemeinde
mit den jeweiligen
Ortsteilen
kommunales
Bauland
Anzahl
der Fälle
Borgholzhausen
Halle(Westf.)
Harsewinkel
Herzebrock-Clarholz
Langenberg
Rheda-Wiedenbrück
Rietberg
Schloß Holte-Stukenbrock
Steinhagen
Verl
Versmold
Werther(Westf.)
Summe = 584 Kauffälle
durchschn. Preis
DM/m²
1*
2*
34
115,14
96,0
35
159,69
114,20
125,1*
47
123,42
102,64
170,329 =
56%
Die Preise enthalten keine Erschließungskosten.
* bei einer Anzahl unter drei Fällen wird kein Preis angegeben
normaler
Geschäftsverkehr
Anzahl
der Fälle
3
27
6
14
14
66
20
17
25
32
26
5
255 =
44%
durchschn. Preis
DM/m²
136,184,252,183,147,191,188,226,218,288,107,229,-
12
Grundstücksmarktbericht 1997
Preisentwicklung
Die Preisentwicklung kann nur aus einem Datenbestand abgeleitet werden, der jährlich vergleichbar ist. Da die tatsächlich gezahlten Kaufpreise jedoch von ihrer Anzahl und von ihrer
Lage im Kreisgebiet jährlich stark schwanken können, wird die Preissteigerung aus Bodenrichtwerten abgeleitet. Die ca. 500 Bodenrichtwerte werden jährlich angepaßt und ermöglichen somit aus einem quantitativ und qualitativ stabilen Datenbestand, signifikante Änderungen des Preisniveaus abzuleiten. In der nachfolgend aufgeführten Tabelle werden die Preisänderungen gegenüber dem Vorjahr für Flächen des individuellen Wohnungsbaues ohne Erschließungskosten aufgeführt. Verkäufe von kommunalem Bauland werden hier nicht berücksichtigt.
individueller Wohnungsbau - Preisänderung 1996/1997
Stadt/Gemeinde
Kreis Gütersloh (gesamt)
Borgholzhausen
Halle (Westf.)
Harsewinkel
Herzebrock-Clarholz
Langenberg
Rheda-Wiedenbrück
Rietberg
Schloß Holte-Stukenbrock
Steinhagen
Verl
Versmold
Werther (Westf.)
Preisänderung in %
+6%
+4%
+5%
+ 18 %
+ 10 %
+7%
+1%
+1%
+4%
+ 10 %
+9%
+2%
+7%
In den nachfolgenden Grafiken ist die Bodenpreisentwicklung für Flächen des individuellen
Wohnungsbaues im Kreis Gütersloh und in den einzelnen Städten und Gemeinden seit 1970
dargestellt. Bei der Darstellung handelt es sich um Indexreihen, d.h. es ist daraus keine Aussage über die absolute Höhe der Grundstückswerte zu ziehen. Die Indexwerte ergeben sich
aus den jährlich ermittelten Bodenrichwerten. Um die Funktion zu glätten, wird das gleitende
Mittel über jeweils drei Jahre zugrunde gelegt.
Die langfristige Preisentwicklung ab 1970 zeigt im wesentlichen vier Phasen, die in den einzelnen Städten und Gemeinden im Kreis Gütersloh verschieden stark ausgeprägt sind.
•
•
•
•
1970 bis 1976
1976 bis 1982
1982 bis 1988
1988 bis 1997
leicht steigende Preise
stark steigende Preise
Stagnation mit tlw. rückläufigem Preisniveau
stark steigende Preise mit der allmählichen Tendenz einer Preisberuhigung
Die nachfolgende Tabelle zeigt die stärkste Preissteigerung in der Gemeinde Verl und die
schwächste Entwicklung in den Städten Halle (Westf.) und Versmold.
13
Grundstücksmarktbericht 1997
Bodenpreisindex-Kreis Gütersloh (1970=100)
Index
750,0
700,0
650,0
600,0
550,0
500,0
450,0
400,0
350,0
300,0
250,0
200,0
150,0
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
1979
1978
1977
1976
1975
1974
1973
1972
1971
1970
100,0
Jahr
Bodenpreisindexreihen (1970 = 100)
Jahr
Kreis Gütersloh
(gesamt)
Borgholzhausen
Halle
(Westf.)
Harsewinkel
Herzebr.Clarholz
Langenberg
RhedaWiedenbrück
1970
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
1971
107,9
102,7
109,3
108,4
107,7
110,6
1972
117,9
105,5
122,5
122,2
117,0
1973
127,6
114,0
131,7
132,2
128,5
1974
135,2
120,9
145,0
140,3
135,8
1975
140,7
127,6
155,1
145,8
142,0
135,8
1976
148,9
128,6
166,1
153,6
145,2
139,0
1977
163,1
133,9
179,5
171,4
156,1
146,7
1978
192,5
147,7
199,9
212,8
169,8
1979
247,2
194,7
230,2
283,9
1980
301,9
249,6
271,1
349,7
1981
342,4
300,0
304,0
1982
356,7
321,3
1983
361,4
329,3
1984
361,8
1985
1986
Rietberg
Versmold
Werther
(Westf.)
100,0
Schloß Stein- Verl
Holte- hagen
Stukenbrock
100,0
100,0
100,0 100,0
100,0
100,0
109,3
103,5
108,6
110,9
102,4
103,6
115,7
121,3
120,5
105,4
113,2
129,0
110,2
110,0
130,5
128,6
130,5
108,6
125,6
151,8
118,3
115,8
139,7
134,6
136,9
111,9
135,5
167,6
124,5
119,4
141,2
139,8
114,6
145,4
175,6
131,4
122,9
143,7
146,0
122,7
164,0
182,8
145,5
131,3
148,2
157,3
130,9
192,8
198,5
169,8
145,5
161,9
159,8
180,2
149,1
290,7
235,7
211,7
165,2
184,5
247,8
199,8
233,1
202,6
401,4
290,3
298,7
190,1
215,9
317,2
252,8
283,1
258,8
508,6
347,3
374,2
216,6
245,1
389,5
393,0
302,2
326,8
303,8
546,6
380,8
431,2
234,3
265,4
328,9
400,8
407,8
323,0
336,5
311,4
561,2
402,0
437,8
249,5
277,3
333,1
406,6
419,8
325,6
343,2
314,5
555,7
412,5
432,2
257,2
281,9
332,5
336,5
412,0
417,6
315,7
342,0
317,1
536,0
422,0
422,9
264,9
288,4
354,2
333,5
333,8
400,3
407,0
303,8
333,1
307,0
506,1
421,7
409,5
264,9
292,5
347,9
334,5
332,6
389,1
399,3
291,4
323,6
290,7
484,9
419,5
409,7
265,4
295,8
1987
343,3
336,5
332,3
374,5
393,8
283,5
317,8
274,8
475,6
418,9
409,0
267,9
297,7
1988
346,7
336,5
334,3
375,3
400,1
279,8
321,1
277,7
478,9
419,7
417,6
274,3
303,5
1989
356,8
338,3
340,7
385,5
413,4
291,0
325,1
299,2
485,4
428,3
443,2
280,9
318,6
1990
375,8
342,9
347,4
403,1
450,6
316,5
347,3
325,9
501,2
437,3
487,9
286,8
336,7
1991
404,7
352,3
362,4
442,0
504,7
348,6
378,0
353,3
525,7
454,8
561,5
299,7
356,5
1992
446,1
360,0
379,2
492,5
552,8
377,0
427,4
395,7
603,8
474,4
668,1
318,7
378,1
1993
495,6
377,7
402,7
551,7
602,3
419,2
471,4
451,7
690,7
494,0
801,6
357,5
418,1
1994
544,8
407,2
425,1
610,6
635,9
483,4
519,4
501,5
769,8
523,8
908,5
401,5
469,8
1995
601,2
470,2
452,3
684,5
687,2
563,4
556,3
573,5
828,3
622,8 1010,9 437,6
522,9
1996
649,3
520,4
475,0
794,5
748,8
637,1
580,7
627,6
883,3
682,2 1108,5 455,1
564,4
1997
684,2
553,7
489,5
879,5
801,9
680,0
591,1
678,5
931,7
721,6 1196,5 456,5
588,5
14
Grundstücksmarktbericht 1997
Preisniveau
Einen Überblick über das Bodenpreisniveau im Kreis Gütersloh für 1997 gibt die nachfolgende Tabelle. Aufgeführt sind Preise ohne Erschließungskosten für Wohnbaugrundstücke.
Stadt/Gemeinde
Ortsteil
Grundstückswert (DM/m²)
erschließungsbeitragspflichtig
Lage
gute
mittlere
mäßige
Kreis Gütersloh
Borgholzhausen
Halle
Borgholzhausen
150,-
Halle
HerzebrockClarholz
Langenberg
RhedaWiedenbrück
Schloß HolteStukenbrock
Steinhagen
Verl
170,-
250,-
210,-
-
150,-
-
Hörste
-
150,-
130,-
180,-
160,-
140,-
Greffen
130,-
120,-
100,-
Harsewinkel
250,-
200,-
150,-
Marienfeld
200,-
190,-
170,-
Clarholz
140,-
130,-
120,-
Herzebrock
210,-
180,-
150,-
-
120,-
110,-
Langenberg
Benteler
160,-
140,-
120,-
Batenhorst
-
140,-
-
Bosfeld
-
120,-
-
Lintel
-
150,-
130,-
Rheda
300,-
220,-
170,-
St.Vit
-
180,-
-
350,-
260,-
200,-
Wiedenbrück
Rietberg
110,-
Hesseln
Künsebeck
Harsewinkel
130,-
Bokel
-
120,-
Druffel
-
100,-
-
Mastholte
-
130,-
90,-
Neuenkirchen
180,-
170,-
140,-
Rietberg
250,-
220,-
200,-
Varensell
-
220,-
200,-
Westerwiehe
-
140,-
130,-
Schloß Holte
250,-
230,-
200,-
Stukenbrock
270,-
240,-
220,-
Amshausen
200,-
190,-
170,-
Brockhagen
-
170,-
150,-
Steinhagen
250,-
220,-
170,200,-
-
250,
Kaunitz
Bornholte-Bahnhof
180,-
170,-
160,-
Sende
-
200,-
160,-
Sürenheide
290,-
240,-
190,-
Verl
410,-
350,-
280,-
Versmold
Bockhorst
Loxten
Oesterweg
Peckeloh
Versmold
170,-
90,90,100,90,.
130,-
90,100,-
Werther
Häger
Werther
260,-
160,220,-
140,170,-
15
Grundstücksmarktbericht 1997
Erbbauzinssatz
In der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gingen im Jahre 1997 58 Kauffälle ein , die
die Begründung eines Erbbaurechtes für den individuellen Wohnungsbau betrafen. Die größte
Anzahl dieser Erbbaurechte (47) wurde von den Städten und Gemeinden ausgegeben. Der
durchschnittliche Erbbauzins beträgt für diese Verträge 2,6 % des jeweiligen Bodenrichtwertes. Die übrigen 11 Fälle entsprachen dem "normalen" Geschäftsverkehr und ergaben einen
durchschnittlichen Erbbauzins von 3,6 %.
Erschließungskosten
Die Erschließungskosten umfassen die Erschließungsbeiträge, im wesentlichen Straßenausbaukosten im Sinne von § 127 Baugesetzbuch - BauGB, § 8 Kommunalabgabengesetz KAG, und die Anschlußkosten für die Anschlüsse an die öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsleitungen wie Strom, Gas, Wasser, Telefon und Kanalisation. Zusätzlich werden in
Neubaugebieten tlw. Ausgleichsabgaben nach §8 Bundesnaturschutzgesetz erhoben. Je nach
Umfang
der
vorhandenen
Anlagen
können
sich
hier
Kosten
von
20 bis 50 DM/m² ergeben.
16
Grundstücksmarktbericht 1997
5.2 Gewerbliche Bauflächen
Umsätze
In der Tabelle ist die Umsatzentwicklung nach der Anzahl der Kauffälle, dem Geldumsatz
und dem Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr dargestellt.
Anzahl der
Kauffälle
Geldumsatz
Flächenumsatz
- 24%
- 29%
- 56%
Die Entwicklung seit 1988 wird in den folgenden Grafiken dargestellt:
[ A n z a h l]
100
90
80
70
56
60
50
40
30
20
10
0
1988
82
83
74
68
67
62
63
50
1989
1990
1991
1992
1993
1994
48
1995
1996
1997
[M io . D M ]
25
1 9 ,9 2
20
15
1 3 ,9 5
1 3 ,5 3
1 5 ,1 9
1 4 ,7 3
1 4 ,3 9
12
1 0 ,2 1
9 ,3 4
10
7 ,2 7
5
0
1988
[ha]
160
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1 4 2 ,2 1
140
120
100
80
7 0 ,1 1
6 0 ,2 6
60
5 1 ,8 3
4 8 ,8 6
4 1 ,3 7
40
2 5 ,1 9
3 2 ,6 2
3 8 ,2 5
1 6 ,6 7
20
0
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
17
Grundstücksmarktbericht 1997
Preisentwicklung
Die Preisentwicklung wird aus den etwa 100 Bodenrichtwerten für gewerbliche Bauflächen
abgeleitet. In der nachfolgend aufgeführten Tabelle werden die Preisänderungen gegenüber
dem Vorjahr ohne Erschließungskosten aufgeführt.
gewerbliche Bauflächen - Preisänderung 1996/1997
Stadt/Gemeinde
Preisänderung in %
Kreis Gütersloh (gesamt)
Borgholzhausen
Halle (Westf.)
Harsewinkel
Herzebrock-Clarholz
Langenberg
Rheda-Wiedenbrück
Rietberg
Schloß Holte-Stukenbrock
Steinhagen
Verl
Versmold
Werther (Westf.)
+4%
+0%
+1%
+ 10 %
+0%
+0%
+6%
+0%
+2%
+5%
+7%
+7%
+3%
Preisniveau
Einen Überblick über das Bodenpreisniveau im Kreis Gütersloh für gewerbliche Bauflächen
gibt die nachfolgende Tabelle. Aufgeführt sind Preise ohne Erschließungskosten.
Stadt/Gemeinde
Ortsteil
gute
Grundstückswert (DM/m²)
erschließungsbeitragspflichtig
Lage
mittlere
mäßige
Kreis Gütersloh
Borgholzhausen
Borgholzhausen
Halle
Halle
Hesseln
Künsebeck
Harsewinkel
Greffen
Harsewinkel
Marienfeld
Herzebrock-Clarholz
Langenberg
Rheda-Wiedenbrück
-
45,-
40,-
45,-
40,-
35,-
-
35,-
-
55,-
40,-
35,-
-
25,-
-
80,-
50,-
30,-
-
50,-
35,-
Clarholz
-
30,-
-
Herzebrock
-
40,-
-
Benteler
-
30,-
-
Langenberg
-
30,-
-
Rheda
60,-
50,-
-
Wiedenbrück
60,-
50,-
35,-
18
Grundstücksmarktbericht 1997
Stadt/Gemeinde
Ortsteil
gute
Rietberg
Schloß HolteStukenbrock
Steinhagen
Verl
Mastholte
-
30,-
-
Neuenkirchen
-
50,-
40,-
Rietberg
70,-
60,-
40,-
Schloß Holte
70,-
60,-
55,-
Stukenbrock
-
60,-
-
Amshausen
-
45,-
40,-
Brockhagen
-
40,-
-
Steinhagen
-
50,-
-
Kaunitz
-
50,-
-
80,-
70,-
55,-
Bockhorst
-
25,-
-
Loxten
-
30,-
-
Versmold
-
45,-
30,-
Verl
Versmold
Werther
Grundstückswert (DM/m²)
erschließungsbeitragspflichtig
Lage
mittlere
mäßige
Häger
-
25,-
-
Werther
-
30,-
25,-
Erbbauzinssatz
Im Jahre 1997 gingen bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nur 2 Kauffälle ein,
die die Begründung eines Erbbaurechtes für gewerbliche Bauflächen betrafen. Die Auswertung dieser Fälle und Auswertungen aus vergangenen Jahren ergeben einen durchschnittlichen
Erbbauzins für gewerbliche Bauflächen von 5,5%.
Erschließungskosten
Die Erschließungskosten umfassen die Erschließungsbeiträge, im wesentlichen Straßenausbaukosten im Sinne von § 127 Baugesetzbuch - BauGB, § 8 Kommunalabgabengesetz KAG, und die Anschlußkosten für die Anschlüsse an die öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsleitungen wie Strom, Gas, Wasser, Telefon und Kanalisation. Zusätzlich werden in
Neubaugebieten tlw. Ausgleichsabgaben nach §8 Bundesnaturschutzgesetz erhoben. Je nach
Umfang
der
vorhandenen
Anlagen
können
sich
hier
Kosten
von
20 bis 40 DM/m² ergeben.
19
Grundstücksmarktbericht 1997
5.3 Land- und forstwirtschaftliche genutzte Flächen
Umsätze
In der folgenden Tabelle ist die Umsatzentwicklung nach der Anzahl der Kauffälle, dem
Geldumsatz und dem Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr dargestellt. Der Anteil an
forstwirtschaftlich genutzten Flächen, betrug lediglich 4 Fälle.
Anzahl der
Kauffälle
Geldumsatz
Flächenumsatz
- 18%
+ 1%
- 19%
Die Entwicklung seit 1988 wird in den folgenden Grafiken dargestellt. Die Flächenumsätze
wurden erst ab 1989 erfaßt.
[ A n z a h l]
160
140
120
127
118
107
98
100
81
80
71
61
55
60
62
51
40
20
0
1988
1989 1990 1991
1992 1993
1994 1995 1996
1997
[ M io . D M ]
16
14
1 2 ,7 8
1 2 ,3 6
12
10
7 ,5 7
8
6 ,5 4
6 ,2 1
6 ,1 3
6
5 ,9 6
4 ,2 1
4
4 ,2 6
2 ,5 2
2
0
1988 1989
1990 1991
1992 1993
1994 1995
1996 1997
[ha]
350
2 9 4 ,9
300
250
200
1 6 3 ,2 3
1 5 2 ,0 2 1 5 3 ,9 4
1 3 9 ,2 5
150
1 3 8 ,9 2
9 6 ,3 4
100
6 2 ,2 3
7 7 ,5 6
50
0
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
20
Grundstücksmarktbericht 1997
Preisentwicklung
Nach einer längeren Phase der Stagnation seit etwa 1989 ist bei landwirtschaftlich genutzten
Flächen eine deutlich höheres Preisniveau festzustellen. Die Preissteigerung gegenüber dem
Vorjahr beträgt rund 10%.
Forstwirtschaftlich genutzte Flächen werden im Kreis Gütersloh nur in einem sehr geringen
Umfang veräußert. Bei jährlich maximal 5 Kauffällen ist über mehrere Jahre keine signifikante Änderung des Preisniveaus festzustellen gewesen.
Preisniveau
Die folgende tabellarische Übersicht stellt durchschnittliche Quadratmeterpreise für Ackerflächen und ackerfähiges Grünland, sowie forstwirtschaftliche Nutzflächen dar. Dauergrünland
liegt vom Preisniveau deutlich niedriger.
Stadt/Gemeinde
landwirtschaftl. Nutzfläche
(Acker und ackerfähiges Grünland)
(DM/m²)
forstwirtschaftl. Nutzfläche
1997
1997
Borgholzhausen
5,5
1,5
Halle(Westf.)
5,-
1,5
Harsewinkel
5,-
1,5
Herzebrock-Clarholz
5,-
1,5
Langenberg
5,5
1,5
Rheda-Wiedenbrück
5,5
1,5
Rietberg
5,5
1,5
Schloß HolteStukenbrock
Steinhagen
5,-
1,5
4,5
1,5
Verl
6,-
1,5
Versmold
4,5
1,5
Werther(Westf.)
6,-
1,5
(ohne Bestand)
(DM/m²)
21
Grundstücksmarktbericht 1997
6. Bebaute Grundstücke
Nachfolgend wird der Teilmarkt "bebaute Grundstücke" differenzierter beschrieben. Dieser
Teilmarkt gliedert sich in folgende Kategorien:
•
Ein- und Zweifamilienhäuser
•
Mehrfamilienhäuser
•
Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser
•
Gewerbe- und Industrieobjekte
•
Sonstige bebaute Grundstücke
Die einzelnen Objektgruppen teilen sich nach der Anzahl der Fälle und dem Geldumsatz wie
folgt auf:
454
Ein- und
Zweifamiliehäuser
26
Mehrfamilienhäuser
Büro-, Verwaltungs- u.
Geschäftshäuser
32
16
Gewerbe- und
Industrieobjekte
29
sonstige bebaute
Grundstücke
0
100
200
300
400
500
[Anzahl]
1 7 3 ,7 1
E in- und
Zw eifam iliehäus er
1 9 ,6 6
M ehrfam ilienhäus er
2 5 ,7 2
B üro-, V erw altungs - u.
G es c häfts häus er
5 1 ,1 0
G ew erbe- und
Indus trieobjek te
1 8 ,7 4
s ons tige bebaute
G runds tüc k e
0
50
100
150
200
[M io.D M ]
Nachfolgend wird der Markt der Ein- und Zweifamilienhäuser differenzierter untersucht. Die
übrigen Objektgruppen erlauben wegen der geringen Anzahl der Fälle und der heterogenen
Zusammensetzung der Daten hinsichtlich Objektlage und Objektarten, keine signifikanten
Aussagen.
22
Grundstücksmarktbericht 1997
6.1 Ein- und Zweifamilienhäuser
Umsätze
In der folgenden Tabelle ist die Umsatzentwicklung nach der Anzahl der Kauffälle und dem
Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr dargestellt. Auf eine Darstellung des Flächenumsatzes
wird hier verzichtet.
Anzahl der
Kauffälle
Geldumsatz
- 12%
- 8%
Die Entwicklung seit 1988 wird in den folgenden Grafiken dargestellt:
[A nz ahl]
800
710
700
600
590
524
515
536
539
513
500
454
413
407
1994
19 95
400
300
200
100
0
1988
1989
1990
1991
1992
[M io.DM ]
250
1993
1996
2 3 0 ,8 6
200
1 8 9 ,6 1
1 8 0 ,8 1
1 7 3 ,7 1
1 6 9 ,5
1 5 4 ,9 7
150
1997
1 4 5 ,2
1 4 0 ,9 8
1 5 1 ,1 7
1 2 6 ,4
100
50
0
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
23
Grundstücksmarktbericht 1997
In der folgenden Abbildung sind die Kauffälle differenziert nach der Höhe der Gesamtkaufpreise dargestellt.
[Anzahl]
250
223
200
150
91
100
74
50
30
17
16
2
0
1
0
bis 1,5
Mio
>1,5
Mio
0
bis 100 bis 200 bis 300 bis 400 bis 500 bis 600 bis 800 bis 1
Mio.
[Kaufpreis in Tsd. DM]
Preisentwicklung
Um eine signifikante Aussage über die Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser zu
erhalten, ist es notwendig, die Kauffälle auf eine vergleichbare Norm zurückzuführen. Ein
großer Anteil der eingegangenen Kaufverträge betrifft den Erwerb eines Doppel- oder Reihenhauses. Diesen Verträgen können i.d.R. die für eine weitere Auswertung notwendigen
wertrelevanten Daten, wie Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Unterkellerung, Ausstattung u.s.w., entnommen werden. Bei den übrigen Gebäuden, insbesondere bei Gebäuden älteren Baujahres, sind diese Daten oftmals nicht vorhanden und werden auch von der Geschäftsstelle bisher nicht nacherhoben, so daß keine differenzierte Auswertung erfolgen kann.
Die Preisentwicklung wird aus diesem Grund aus den eingegangenen Kauffällen für Neubauten abgeleitet. Die Tabelle zeigt die Preisentwicklung jeweils im Vergleich zum Vorjahr.
Preisentwicklung
zum Vorjahr
1995
1996
1997
+ 3%
+- 0%
+- 0%
24
Grundstücksmarktbericht 1997
Preisniveau
Die folgenden Tabellen zeigen eine Übersicht der veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser
gestaffelt nach Altersklassen. Die angegebenen Gesamtkaufpreise sind für sich betrachtet
noch nicht vergleichbar, da sie bezüglich unterschiedlicher Grundstücksgröße, Wohnfläche
und Bodenpreisniveau nicht bereinigt sind. Um diese Faktoren zu eliminieren wird der Gesamtkaufpreis um den Bodenwert, Erschließungskosten, sowie um den Wert von evtl. vorhandenen Nebengebäuden (z.B. Garagen) reduziert und durch die Wohnfläche dividiert. Der
Bodenwert wird aus den jeweiligen Bodenrichtwerten abgeleitet. Als Genauigkeitsmaß für
den angegebenen Preis/m² - Wohnfläche, wird die Standardabweichung des Mittelwertes angegeben. Diese statistische Größe besagt, daß die Kaufpreise überwiegend in dem Bereich
unterhalb oder oberhalb des Mittelwertes liegen, den die Standardabweichung beschränkt. Bei
einer sogenannten Normalverteilung fallen in diese Spanne ca. 68% aller Fälle. In die doppelte Spanne der Standardabweichung fallen 95% aller Fälle.
Die angegebenen Preise beziehen sich auf massive, unterkellerte Gebäude mit einem dem
Alter entsprechendem normalen Zustand. Bereits erfolgte umfassende Modernisierungen oder
ein baulich schlechter Zustand müssen durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.
freistehende 1- und 2 Familienhäuser
Altersklasse
Anzahl Ø Grund- Ø Wohnder
Grundfläche
Kaufstücks[m²]
fälle
fläche
[m²]
Ø Preis/m² Wohnfläche
ohne Nebengebäude
ohne Bodenwert
[DM/m²]
Standardabweichung
[+/- DM/m²]
Ø Gesamtkaufpreis
[DM]
bis 1949
13
757
147
1.110,-
159,-
317.000,-
1950-1959
14
864
151
1.260,-
112,-
373.000,-
1960-1969
17
783
149
1.660,-
96,-
373.000,-
1970-1979
17
664
161
1.780,-
101,-
414.000,-
1980-1989
14
635
145
2.030,-
161,-
433.000,-
1990-1995
Neubau
1996/1997
14
581
153
2.560,-
144,-
549.000,-
23
530
143
2.580,-
98,-
499.000,-
Anwendungsbeispiel für eine genäherte Verkehrswertberechnung einer konkreten Immobilie:
Einfamilienhaus in Wiedenbrück, Baujahr 1955, 750m² Grundstücksfläche, 155m² Wohnfläche, eine Garage
Bodenrichtwert: 260 DM/m² -ohne Erschließungskosten + 20 DM/m² Erschließungskosten
Garage -Zeitwert: 10.000 DM
155m² x 1.260,-DM +(750m² x 280 DM) + 10.000 DM = rund 415.000,-DM
Dieser Wert kann nur einen ersten Anhaltswert darstellen. Jede Immobilie stellt für sich betrachtet einen Sonderfall dar. Je stärker das Gebäude von der Norm hinsichtlich Lage, Ausstattung, Bausubstanz usw. abweicht, desto stärker ist eine individuelle Wertermittlung erforderlich.
25
Grundstücksmarktbericht 1997
Reihenhäuser/Doppelhaushälften
Altersklasse
Anzahl Ø Grund- Ø Wohnder
Grundfläche
Kaufstücks[m²]
fälle
fläche
[m²]
Ø Preis/m² Wohnfläche
[DM/m²]
ohne Nebengebäude
ohne Bodenwert
Standardabweichung
+/- DM/m²
Ø Gesamtkaufpreis
[DM]
bis 1949
0
1950-1959
4*
1960-1969
5
271
111
1.920,-
185,-
268.000,-
1970-1979
7
266
107
2.150,-
130,-
296.000,-
1980-1989
11
306
116
2.090,-
86,-
318.000,-
1990-1995
Neubau
1996/1997
9
332
120
2.560,-
176,-
380.000,-
123
338
115
2.570,-
31,-
375.000,-
* die geringe Anzahl der Fälle erlaubt keine signifikante Aussage
Anwendungsbeispiel für eine genäherte Verkehrswertberechnung einer konkreten Immobilie:
Doppelhaushälfte in Verl, Neubau, 300m² Grundstücksfläche, 120m² Wohnfläche, unterkellert, ohne Garage
Bodenrichtwert: 350 DM/m² -ohne Erschließungskosten + 30 DM/m² Erschließungskosten
120m² x 2.570,-DM +(300m² x 380 DM) = rund 422.000,-DM
Dieser Wert kann nur einen ersten Anhaltswert darstellen. Jede Immobilie stellt für sich betrachtet einen Sonderfall dar. Je stärker das Gebäude von der Norm hinsichtlich Lage, Ausstattung, Bausubstanz usw. abweicht, desto stärker ist eine individuelle Wertermittlung erforderlich.
26
Grundstücksmarktbericht 1997
7. Wohnungs- und Teileigentum
7.1 Wohnungseigentum
Umsätze
In der folgenden Tabelle ist die Umsatzentwicklung nach der Anzahl der Kauffälle und dem
Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr aufgeführt.
Anzahl der
Kauffälle
Geldumsatz
- 14%
- 10%
Die Entwicklung seit 1988 wird in den folgenden Grafiken dargestellt:
[Anzahl]
1200
1 0 76
993
1000
775
800
69 8
600
4 43
400
4 90
595
55 1
5 09
2 80
200
0
1988
1989
1990
1991
1992
[M io.DM ]
250
1993
1994
1995
1996
1997
2 2 1 ,6 8
2 0 0 ,6 4
200
1 5 9 ,8 3
150
1 3 2 ,3 4
1 2 4 ,2 9
1 1 2 ,2 2
9 7 ,9 1
100
7 0 ,9 0
5 3 ,6 0
50
2 8 ,4 9
0
1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996
1997
27
Grundstücksmarktbericht 1997
Aufgeteilt nach Erstverkäufen, Weiterverkäufen und Verkäufen nach Umwandlungen von
Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, ergibt sich folgende Aufteilung nach Fallzahlen:
[Anzahl]
700
600
500
400
300
200
100
0
1992 1993
1994 1995
1996
Erstverkäufe
Weiterverkäufe
Umwandlungen
1997
Preisentwicklung
Um eine signifikante Aussage über die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen zu erhalten, ist es notwendig, die Kauffälle auf eine vergleichbare Norm zurückzuführen. Ein großer
Anteil der eingegangenen Kaufverträge betrifft den Erwerb einer Neubauwohnung. Diesen
Verträgen können i.d.R. die für eine weitere Auswertung notwendigen wertrelevanten Daten,
wie Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksanteil, Ausstattung u.s.w., entnommen werden. Bei
älteren Wohnungen (Weiterverkäufe) sind diese Daten oftmals nicht vorhanden und werden
von der Geschäftsstelle bisher nur im Rahmen von Fragebögen nacherhoben, so daß signifikante Auswertung nur eingeschränkt erfolgen können.
Die Preisentwicklung wird aus diesem Grund aus den eingegangenen Kauffällen für Erstverkäufe (Neubauten) abgeleitet. Die Tabelle zeigt die Preisentwicklung jeweils im Vergleich
zum Vorjahr.
Preisentwicklung
zum Vorjahr
1995
1996
1997
+- 0%
+- 0%
+- 0%
Bei diesen Angaben zur Preisentwicklung handelt es sich um Durchschnittswerte im Kreis
Gütersloh. In den einzelnen Städten und Gemeinden ergibt sich tlw. eine abweichende Preisentwicklung. Auf der folgenden Seite ist die Preisentwicklung für Neubaueigentumswohnungen in den einzelnen Städten und Gemeinden dargestellt.
28
Grundstücksmarktbericht 1997
Preisentwicklung von Neubaueigentumswohnungen 1996/1997
Stadt/Gemeinde
Preisänderung in %
Kreis Gütersloh (gesamt)
Borgholzhausen
Halle (Westf.)
Harsewinkel
Herzebrock-Clarholz
Langenberg
Rheda-Wiedenbrück
Rietberg
Schloß Holte-Stukenbrock
Steinhagen
Verl
Versmold
Werther (Westf.)
0%
0%
-4%
+3%
-2%
0%
+6%
-2%
0%
-3%
+8%
-3%
-4%
Preisniveau
Die Auswertung von Neubauwohnungen (50-100m² Wohnfläche, normale Ausstattung,
mittlere Lage), ergab folgendes durchschnittliches Preisniveau. Die angegebenen Preise enthalten keine Stellplätze, Carports, Garagen oder Tiefgaragenplätze.
Stadt/Gemeinde
Borgholzhausen
Halle(Westf.)
Harsewinkel
Herzebrock-Clarholz
Langenberg
Rheda-Wiedenbrück
Rietberg
Schloß Holte-Stukenbrock
Steinhagen
Verl
Versmold
Werther(Westf.)
1)
Ø Preis DM/m²Wohnfläche
3000,-1)
3300,3300,3150,3000,-1)
3350,3150,3200,3450,3350,3200,3450,-
Anzahl der
ausgewerteten
Wohnungen
3
32
7
39
12
11
32
8
19
19
Es sind keine auswertbaren Kauffälle vorhanden. Die angegebenen Preise sind geschätzt.
29
Grundstücksmarktbericht 1997
Eine Auswertung von älteren Eigentumswohnungen (Weiterverkäufe) ergab eine starke Abhängigkeit zwischen Kaufpreis und Gebäudealter. Wird der Kaufpreis von Neubauwohnungen
mit 100% angesetzt, ergibt sich folgender Funktionsgraph mit einer Standardabweichung
"Fehlerschlauch" von rund +-2,5%:
[% Wert im 100
Verhältnis zum
95
Neubaupreis]
90
85
80
75
70
65
60
55
50
0
5
10
15
20
[Alter der Wohnung in Jahren]
25
30
Anwendungsbeispiel für eine genäherte Verkehrswertberechnung einer konkreten Eigentumswohnung:
Eigentumswohnung in Wiedenbrück in einem 6-Familienhaus, 75m² Wohnfläche, mittlere
Lage, normale Ausstattung, 15 Jahre alt:
Neubauwert: 3.350,-DM/m² -Wohnfläche (siehe Tabelle Preisniveau, Seite 29)
ergibt:
3.350,- DM x 75m² x 0,73 = 184.000,-DM (ohne Stellplatz, Garage usw.)
Dieser Wert kann nur einen ersten Anhaltswert darstellen. Jede Immobilie stellt für sich betrachtet einen Sonderfall dar. Je stärker die Wohnung von der Norm hinsichtlich Lage, Ausstattung, Wohnungsgröße, Bausubstanz usw. abweicht, desto stärker ist eine individuelle
Wertermittlung erforderlich.
7.2 Teileigentum
Dieser Teilmarkt hat den Verkauf von Sondereigentum an gewerblichen Räumen zum Inhalt.
Im Berichtsjahr wurden 19 Kauffälle über Teileigentum mit einem Geldumsatz von
6,65 Mio. DM registriert. Gegenüber dem Vorjahr ist die Anzahl der Verkäufe um einen Fall
gesunken. Der Geldumsatz ist um 7% gesunken.
30
Grundstücksmarktbericht 1997
8. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt
Die Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt unterliegt einer Fülle von unterschiedlichen Einflußfaktoren. In den folgenden Abbildungen sind einige dieser Einflußfaktoren in ihrer zeitlichen Entwicklung und im Verhältnis zur Bodenpreisentwicklung von Wohnbaugrundstücken
im Kreis Gütersloh dargestellt.
Es handelt sich um folgende Indexreihen (1970=100):
•
Bodenpreisindex für den Kreis Gütersloh (Wohnbaugrundstücke)
•
Baupreisindex für Neubauten, Deutschland insgesamt
•
Wohnungsmietenindex, früheres Bundesgebiet, Wohnungen insgesamt
•
Lebenshaltungskostenindex, früheres Bundesgebiet, alle privaten Haushalte
[Index]
700,0
650,0
600,0
550,0
500,0
450,0
400,0
350,0
300,0
250,0
200,0
150,0
Bodenpreisindex-Kreis Gütersloh
Baupreisindex
W ohnungsmietenindex
Lebenshaltungskostenindex
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
1979
1978
1977
1976
1975
1974
1973
1972
1971
1970
100,0
Quelle: Statistisches Bundesamt (Baupreisindex, Wohnungsmietenindex, Lebenshaltungskostenindex)
31
Grundstücksmarktbericht 1997
9. Bodenrichtwerte
9.1 Gesetzlicher Auftrag
Eine wesentliche Aufgabe der Gutachterausschüsse ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten
für Bauland (§ 196 BauGB). Diese werden von den Gutachterausschüssen bis zum 30. April
jedes Jahres bezogen auf den Stichtag 31.12. des Vorjahres ermittelt und anschließend veröffentlicht.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für Grundstücke eines
Gebietes, für das im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Bodenrichtwerte sind auf den Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen. Die Bodenrichtwerte werden in Bodenrichtwertkarten eingetragen, die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erworben werden können. Die Geschäftsstelle erteilt auch jedermann mündlich oder
schriftlich Auskunft über die Bodenrichtwerte. Schriftliche Bodenrichtwertauskünfte bzw.
Auszüge aus der Bodenrichtwertkarte sind kostenpflichtig. Die Gebühr richtet sich nach der
Größe des Auszuges.
9.2. Bodenrichtwerte für Bauland
Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen durch Auswertung der Kaufpreissammlung ermittelt. Dabei werden nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
eingegangen sind.
Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf Grundstücke, die in ihren wertrelevanten Merkmalen
weitgehend übereinstimmen. Diese Merkmale werden zusammen mit dem Bodenrichtwert
angegeben.
Die Bodenrichtwerte gelten nur für altlastenfreie Grundstücke.
Die in Kartenausschnitten der Sanierungsgebiete und städtebaulichen Entwicklungsbereiche
ausgewiesenen Bodenrichtwerte beinhalten keine sanierungs- bzw. entwicklungsbedingten
Werterhöhungen (§§ 153, 169 BauGB, Anfangswerte).
Die aktuellen Bodenrichtwerte sind am 04.03.1998 zum Stichtag 31.12.1997 am beschlossen
worden.
Ein Auszug aus der Bodenrichtwertkarte mit den dazugehörigen Erläuterungen für die Stadt
Rietberg ist als Beispiel auf der nächsten Seite abgedruckt.
32
Grundstücksmarktbericht 1997
Erläuterungen
Die Bodenrichtwerte sind Wertangaben in DM/qm für ein jeweils lagetypisches (fiktives) bebaubares Grundstück (sog. Bodenrichtwertgrundstück), dessen maßgebliche wertbestimmende Merkmale, wie z.B. Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit und Zuschnitt
den durchschnittlichen Verhältnissen des Bereichs (Bodenrichtwertgebiet) entsprechen. Die Bodenrichtwerte enthalten keine Erschließungsbeiträge. Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn
der Boden unbebaut wäre.
Zeichenerklärung:
13
Bodenrichtwertgebietsnummer
Gebietsgrenze der Bodenrichtwerte
Beispiel:
150*
W I / II- 35
150,-DM Bodenrichtwert je Quadratmeter Grundstücksfläche, erschließungsbeitragspflichtig , im
Wohngebiet gelegen, mit 1 bis 2 - geschossiger Bebaubarkeit und 35 m Grundstückstiefe.
Im Bereich eines mit * gekennzeichneten Bodenrichtwertes wurden Grundstücksverkäufe der Gemeinde an einen eingeschränkten Käuferkreis unter bestimmten Auflagen zu niedrigeren Preisen
registriert, die aus Gründen der Systematik keinen Niederschlag im festgesetzten Bodenrichtwert
gefunden haben.
Werbestimmende Merkmale des Bodenrichtwertgebietes:
W
Wohnbaugebiet
MK Kerngebiet
1. Art der baulichen
Nutzung 1):
MI Mischgebiet
MD Dorfgebiet
2. Geschoßzahl 1):
3. Grundstückstiefe:
SO
GE
Sondergebiet
Gewerbegebiet
GI
Industriegebiet
Die Anzahl der Vollgeschosse wird durch eine römische Ziffer angegeben
Die maßgebliche Grundstückstiefe wird durch eine arabische Zahl dargestellt.
1)
Aufgrund der Festlegung der Bodenrichtwertgebiete und der Beschreibung des (fiktiven) lagetypischen
denrichtwertgrundstückes können keine Rechtsansprüche hinsichtlich einer zulässigen baulichen Nutzung abgeleitet werden.
Bo-
Abweichungen des einzelnen Grundstückes in den wertbestimmenden Eigenschaften wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art
und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestaltung (insbesondere Grundstückstiefe und -größe)
bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert.
Falls erforderlich, kann gemäß § 193 BauGB auf Antrag und gegen Gebühren ein Gutachten des Gutachterausschusses über den
Verkehrswert des Grundstückes erstellt werden.
Auszug aus der Bodenrichtwertkarte für die Stadt Rietberg:
33
Grundstücksmarktbericht 1997
Einen Überblick über die für 1997 ermittelten Bodenrichtwerte in DM pro Quadratmeter
(ohne Erschließungskosten) vermittelt die Kreisübersicht. Ausgenommen ist die Stadt Gütersloh, die ihre Werte selbst veröffentlicht.
Eine nach Ortslagen differenzierte Auflistung ist für Wohnbauland auf Seite 15 und für Gewerbeflächen auf Seite 18 aufgeführt.
34
Grundstücksmarktbericht 1997
10. Für die Wertermittlung erforderliche Daten
Die Gutacherausschüsse haben nach § 8 Wertermittlungsverordnung (WertV) die für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der Kaufpreissammlung unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Hierzu gehören insbesondere Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten sowie Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für
bebaute Grundstücke.
Umrechnungskoeffizienten und Liegenschaftszinssätze werden z.Zt. von der Geschäftsstelle
des Gutachterausschusses noch nicht ermittelt. Indexreihen für Wohnbauland und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen (Quadratmeterpreise/Wohnfläche) werden an anderer Stelle in diesem Marktbericht aufgeführt und erläutert.
35
Grundstücksmarktbericht 1997
11. Weitere Informationen
11.1 Gebühren für Gutachten
Für die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Immobilien werden Gebühren
und Auslagen nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NW in der jeweils gültigen Fassung erhoben. Leistungen des Gutachterausschusses und der Geschäftsstelle sind zur
Zeit mehrwertsteuerfrei. Die Gebühr ist von der Höhe des ermittelten Verkehrswertes abhängig und beträgt z.B.,
für ein unbebautes Grundstück:
Verkehrswert: 75.000 DM
Verkehrswert: 150.000 DM
Verkehrswert: 250.000 DM
Gebühr: 712,00 DM
Gebühr: 975,00 DM
Gebühr: 1.275,00 DM
für ein bebautes Grundstück:
Verkehrswert: 150.000 DM
Verkehrswert: 250.000 DM
Verkehrswert: 400.000 DM
Gebühr: 1.150,00 DM
Gebühr: 1.550,00 DM
Gebühr: 1.850,00 DM
Nähere Auskünfte erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
im Kreis Gütersloh (Tel. 05241/85-1842, 1846, 1847)
11.2 Auskunft über Bodenrichtwerte / Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
Jedermann kann mündlich oder schriftlich Auskunft über die Bodenrichtwerte durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhalten. Schriftliche Bodenrichtwertauskünfte sind
kostenpflichtig ( 30 DM einschließlich 2 mitgeteilter Bodenrichtwerte). Bodenrichtwertkarten
sind öffentlich und können ganz oder auszugsweise erworben werden. Die Gebühren sind
abhängig von der Größe des Auszuges und liegen zwischen 20 und 54 DM.
Die Kaufpreissammlung unterliegt dem Datenschutz. Neben den allgemeinen Schutzbestimmungen nach dem Datenschutzgesetz NW bestehen durch die §§ 3 Abs. 3 und 9 der Gutachterausschußverordnung (GAVO NW) besondere Geheimhaltungspflichten. Auskünfte aus
der Kaufpreissammlung erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt und bei dem gewährleistet ist, daß die Daten sachgerecht verwendet werden. Die Auskünfte werden nur in
anonymisierter Form erteilt und sind kostenpflichtig.
11.3 Grundstücksmarkt im Kreis Gütersloh
Dieser Grundstücksmarktbericht ist beim Kreis Gütersloh, Gutachterausschuß für Grundstückswerte, 33324 Gütersloh, gegen eine Gebühr von 30 DM erhältlich.
Der für den Bereich der Stadt Gütersloh zuständige Gutachterausschuß hat ebenfalls einen
Marktbericht für das Jahr 1997 herausgegeben, der bei der Stadt Gütersloh, Gutachterausschuß für Grundstückswerte, Postfach 2955, 33326 Gütersloh für 30,-DM bestellt werden
kann.
36
Grundstücksmarktbericht 1997
11.4 Überregionaler Grundstücksmarktbericht
Der Obere Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen erarbeitet
jährlich eine Übersicht über den Grundstücksmarkt für das gesamte Land NordrheinWestfalen. Der Bericht stellt die Umsatz- und Preisentwicklung in ihren regional unterschiedlichen Ausprägungen dar. Er basiert auf den Daten und Auswertungen der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und dient der überregionalen Markttransparenz.
Er ist bei der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land
Nordrhein-Westfalen, Postfach 300 865, 40408 Düsseldorf, gegen eine Gebühr von 30 DM
erhältlich.
11.5 Besetzung des Gutachterausschusses im Kreis Gütersloh
Vorsitzender:
ltd. Kreisvermessungsdirektor Hans-Gerd Langeneke, Lippstadt
Stellvertretende Vorsitzende:
Kreisvermessungsdirektor a. D. Ulrich Mailand, Halle
Kreisvermessungsdirektor Franz-Ernst Pohlkamp, Rheda-Wiedenbrück
Architekt Gerhard Thome, Rheda-Wiedenbrück
Architekt Gerhard Wolf, Halle
Ehrenamtliche Gutachter und Gutachterinnen:
Architekt Gerhard Heining, Werther
Architektin Michaela Köller, Rheda-Wiedenbrück
Architekt Willy Mess, Marienfeld
Architekt Thomas Meyer, Rietberg
Architekt Jörg-Olaf Knufinke, Halle
Architekt Helmut Pohlmann, Steinhagen
Architekt Heinz Siedenhans, Schloß Holte-Stukenbrock
Architekt Wilhelm Teckentrup, Rheda-Wiedenbrück
Architekt Götz Wischke, Verl
Bauingenieur Herbert Hobein, Versmold
Bauingenieur Eduard Twelmeier, Steinhagen
Immobilienkaufmann Jürgen Bonnet, Halle
Immobilienkaufmann Manfred Knocke, Rheda-Wiedenbrück
Immobilienkaufmann Siegfried Leube, Halle
Immobilienkaufmann Harald Rempe, Gütersloh
Oberlandwirtschaftsrat Heribert Kanschik, Langenberg
Vertreter und Vertreterinnen der Finanzämter*):
Steueroberamtsrat Jürgen Stemmer, Finanzamt Bielefeld-Innenstadt
Steueramtmann Karl-Otto Jeschke, Finanzamt Wiedenbrück
Steuerinspektorin Sabine Wellermann, Finanzamt Warendorf
*) Die Vertreter der Finanzämter werden von den Oberfinanzdirektionen vorgeschlagen
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