Gutachterausschuss - bei den Gutachterausschüssen in Schleswig

Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster
Grundstücksmarktbericht 2009
für den Bereich der Stadt
Neumünster
__________________________________________________________________
Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe von Auswertungsergebnissen des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte ist nur mit Genehmigung des Herausgebers und mit der Quellenangabe gestattet.
Grundstücksmarktbericht 2009
für den Bereich der Stadt
Neumünster
Herausgeber:
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster (Geschäftsstelle)
Anschrift:
Plöner Straße 2
24534 Neumünster
E-Mail: [email protected]
Auskünfte:
Roland Clausen Telefon: 04321 / 942-2553
E-Mail: [email protected]
Elke Schülldorf
Telefon: 04321 / 942-2547
E-Mail: [email protected]
Fax: 04321 / 942-2087
Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster
____________________________________________________________________________________________________________
Inhaltsverzeichnis
Seite
1.
1.1
1.2
1.2.1
1.2.2
1.3
1.4
Allgemeines
Vorbemerkungen
Der Gutachterausschuss
Aufgaben des Gutachterausschusses
Zusammensetzung des Gutachterausschusses
Geschäftsstelle
Kaufpreissammlung
2
2
2
2
3
4
5
2.
2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
2.2
Begriffsbestimmungen
Unbebaute Grundstücke
Land- und Forstwirtschaft
Gartenland
Bauland
Sonstige Flächen
Bebaute Grundstücke
6
6
6
6
7
7
7
3.
3.1
3.2
3.3
Die Stadt Neumünster
Geographische Lage
Verkehrsanbindung
Stadtgebiet
8
8
8
8
4.
4.1
4.2
Grundstücksverkehr
Anzahl der Erwerbsvorgänge
Geldumsatz
9
9
9
5.
5.1
5.1.1
5.1.2
5.1.3
5.2
5.2.1
5.2.2
5.2.3
Einzelheiten der Preisentwicklung
Unbebaute Grundstücke
Land- und Forstwirtschaft
Gartenland
Bauland
Bebaute Grundstücke
Ein- Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser
Geschossbauten
Wohnungs- und Teileigentum
10
10
10
10
10
14
15
17
17
6.
6.1
6.2
6.3
6.4
Ableitungen
Bodenpreisindex
Umrechnungskoeffizienten
Liegenschaftszinssätze
Sachwert-Marktanpassungsfaktoren
19
19
19
20
20
7.
Bodenrichtwerte
24
8.
Verkehrswertgutachten und Bodenrichtwertauskünfte
26
9.
Benachbarte Gutachterausschüsse
26
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Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster
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1. Allgemeines
1.1 Vorbemerkungen
Der vorliegende Grundstücksmarktbericht 2009 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Neumünster soll helfen, den Grundstücksmarkt transparenter zu
machen und die Arbeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle zu dokumentieren. Er wird jährlich fortgeschrieben und von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses an interessierte Stellen und Personen auf Anforderung abgegeben. Nachdruck
oder sonstige Vervielfältigungen sind nur mit Genehmigung des Herausgebers gestattet.
Einigen allgemeinen Aussagen zu Aufgaben und Organisation eines Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle folgen Begriffsbestimmungen sowie Angaben und Zahlen
zum Stadtkreis Neumünster, bevor die Entwicklung des Grundstücksmarktes analysiert
wird.
1.2 Der Gutachterausschuss
Die Gutachterausschüsse für die Ermittlung von Grundstückswerten sind in SchleswigHolstein im Jahre 1961 aufgrund des Bundesbaugesetzes und der dazu ergangenen Verordnung eingerichtet worden. Die heutigen gesetzlichen Grundlagen sind:
•
Baugesetzbuch (BauGB) vom 23. September 2004 (BGBl. S. 2414) in der
z.Zt. gültigen Fassung, §§ 192 bis 199
•
Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die
Ermittlung von Grundstückswerten vom 6. Dezember 1989
•
Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von
Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom 06.12.1988
(BGBl. S. 2209) und die hierzu ergangenen Wertermittlungsrichtlinien
(WertR 2006 vom 01. März 2006)
1.2.1 Aufgaben des Gutachterausschusses
Für den Bereich der kreisfreien Städte und der Kreise besteht in Schleswig-Holstein je ein
selbständiger Gutachterausschuss, der die Bezeichnung "Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis/in der Stadt N.N." führt.
Diese Bezeichnung macht deutlich, dass es sich um ein Fachgremium für Grundstückswerte in einem bestimmten Gebiet, nicht aber um einen Fachausschuss der Gebietskörperschaft handelt.
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Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster
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Dem örtlichen Gutachterausschuss obliegen im Wesentlichen die im § 193 BauGB genannten Aufgaben:
(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und
unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn
1.
2.
3.
4.
die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung
der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
die für die Feststellung des Wertes eines Grundstücks oder der Entschädigung für
ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück aufgrund anderer gesetzlicher
Vorschriften zuständigen Behörden,
die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am
Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks
von Bedeutung ist, oder
Gerichte und Justizbehörden
es beantragen.
Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.
(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den
Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.
(3) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt
Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten.
(4) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder
vereinbart ist.
1.2.2 Zusammensetzung des Gutachterausschusses
Der Gutachterausschuss besteht aus der oder dem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Mitgliedern. Die oder der Vorsitzende und alle weiteren Mitglieder müssen über
Sachkunde und Erfahrung in der Bewertung von Grundstücken verfügen und sich in den
örtlichen Preisen des Grundstücksmarktes und in den Mieten auskennen.
Die oder der Vorsitzende, die Stellvertreterinnen und Stellvertreter sowie die ehrenamtlichen weiteren Mitglieder werden von der Bürgermeisterin oder dem Bürgermeister, der
Landrätin oder dem Landrat bestellt; die Bestellung erfolgt für die Dauer von vier Jahren,
eine Wiederbestellung ist unbeschränkt zulässig.
Dem Gutachterausschuss in Neumünster gehören zur Zeit 12 ehrenamtliche Gutachter an.
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für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster
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Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Kollegialgremium und an Weisungen nicht
gebunden. Er berät in nichtöffentlicher Sitzung. Die Gutachter haben ihre Gutachten nach
bestem Wissen und Gewissen abzugeben. Sie sind verpflichtet, eventuelle Kenntnisse
über persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse der Beteiligten geheim zu halten. Um die
Unabhängigkeit des Gutachterausschusses zu gewährleisten, ist gesetzlich festgelegt,
wann Gutachter wegen Befangenheit oder aus anderen Gründen von der Mitwirkung ausgeschlossen sind. Die Gutachten werden mit Stimmenmehrheit beschlossen. Sie sind
schriftlich auszufertigen und so zu begründen, dass die Entscheidung nachvollziehbar ist.
Bei der Erstattung von Verkehrswertgutachten ist der Gutachterausschuss mit dem Vorsitzenden oder dessen Stellvertreter und zwei weiteren ehrenamtlichen Gutachtern besetzt.
Die weiteren ehrenamtlichen Gutachter werden zu den Sitzungen gleichmäßig herangezogen, dabei wird die besondere Sachkunde der einzelnen Gutachter berücksichtigt.
Zur Ermittlung von Bodenrichtwerten ist der Gutachterausschuss dann beschlussfähig,
wenn neben dem Vorsitzenden oder dessen Stellvertreter mindestens drei ehrenamtliche
Gutachter anwesend sind.
1.3 Geschäftsstelle
Der Gutachterausschuss bedient sich zur Vorbereitung seiner Aufgaben einer Geschäftsstelle.
Dieser Geschäftsstelle obliegen im Wesentlichen die folgenden Aufgaben:
•
Führung der Kaufpreissammlung und Beschaffung ergänzender Daten
•
Ableitung und Fortschreibung der für Wertermittlungen erforderlichen Daten
•
Vorbereiten von Wertermittlungen und Zustandsfeststellungen (Gutachten, Bodenrichtwerte, Übersichten über Bodenrichtwerte usw.)
•
Veröffentlichung von Bodenrichtwerten und Grundstücksmarktberichten. Gewähren
von Einsicht in diese Unterlagen und Erteilen von Auskünften aus ihnen an Interessierte
•
Erteilen von Auskünften aus der Kaufpreissammlung an dazu Berechtigte
•
Erledigung laufender Verwaltungsgeschäfte
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1.4 Kaufpreissammlung
Die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführte Kaufpreissammlung bildet
für den Gutachterausschuss die Grundlage für die Erfüllung der ihm durch Gesetz übertragenen Aufgaben.
Nach § 195 BauGB ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein
Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrages,
wenn diese getrennt beurkundet werden sowie entsprechend für die Einigung vor einer
Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme
einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines
Umlegungsplanes, den Grenzregelungsbeschluss und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren.
Die Verträge werden durch die Geschäftsstelle nach Weisung durch den Vorsitzenden des
Gutachterausschusses ausgewertet. Um diese Arbeit leisten zu können, benötigt die Geschäftsstelle zusätzliche Angaben zum Haus bzw. zur Eigentumswohnung, die über einen
Fragebogen von der Käuferseite eingeholt werden. Die Ergebnisse der Auswertung, die
seit dem 01.01.1993 EDV-unterstützt erfolgt, werden in die Kaufpreissammlung übernommen. Ab dem 01.01.2008 ist eine neue Software „Automatische Kaufpreissammlung und
Kaufpreisauswertung“ zum Einsatz gekommen.
Auf der Grundlage der Kaufpreissammlung werden die für die Wertermittlung wesentlichen
Daten abgeleitet. Der Gutachterausschuss ist durch die Kaufpreissammlung jederzeit über
die Lage auf dem Grundstücksmarkt informiert und greift auf sie bei der Erstattung von
Verkehrswertgutachten zurück.
Auskunft aus der Kaufpreissammlung erhalten auf Antrag auch Eigentümer/innen und
Erbbauberechtigte über die zu ihrem Grundstück gespeicherten Daten und sonstige Personen, die ein berechtigtes Interesse im Einzelfall darlegen und sofern die sachgerechte
Verwendung der Daten gewährleistet ist.
Sonstige Personen erhalten bei berechtigtem Interesse eine Auskunft allerdings nur in einer Form, die Rückschlüsse auf bestimmte oder bestimmbare Personen oder Grundstücke
nicht zulässt. Sie dürfen die Auskunft auch nur für den Zweck verwenden, mit dem das
berechtigte Interesse begründet wurde.
Die übrigen Ergebnisse der Wertermittlung (z.B. Bodenrichtwerte, Übersicht über die Bodenrichtwerte, sonstige Daten der Wertermittlung) unterliegen nicht dem Datenschutz, da
sich diese Werte immer auf eine größere Zahl von Grundstücken beziehen. Eine Zuordnung zu einem bestimmten Grundstück oder zu einer bestimmbaren Person ist ausgeschlossen. Deshalb sieht das BauGB auch eine Veröffentlichung vor.
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2. Begriffsbestimmungen
Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt richten sich nach der Gesamtheit aller Umstände, die auf Grund von Angebot und Nachfrage den Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestimmen.
Wesentlichen Einfluss haben die allgemeine Wirtschaftslage und die besondere Entwicklung am Ort sowie die Zinsentwicklung am Kapitalmarkt. Ungewöhnliche oder persönliche
Verhältnisse bleiben bei der Auswertung von Kaufverträgen und der Wertermittlung außer
Betracht.
Neben der Unterscheidung nach unbebauten und bebauten Grundstücken kann auch eine
Trennung nach Zustand und Entwicklung des Grund und Bodens sowie nach tatsächlicher
und rechtlich zulässiger Bebauung von Bedeutung sein.
2.1 Unbebaute Grundstücke
Für die Auswertung nach statistisch aussagekräftigen Kriterien und für die Wertermittlung
werden die betroffenen Flächen unterschieden nach Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Gartenland ohne Aussicht auf eine Entwicklung in Richtung Bauland, Bauland verschiedener Zustands- und Entwicklungsstufen sowie sonstige Flächen.
2.1.1 Land- und Forstwirtschaft
Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen,
•
1. von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen
Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen
werden,
•
2. die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch
ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.
2.1.2 Gartenland
Hierunter fallen Flächen, die entweder erwerbsgärtnerisch genutzt werden oder auf Grund
sonstiger Besonderheiten (Brunnenschutzgebiet u.ä.) langfristig für eine bauliche Nutzung
nicht zur Verfügung stehen.
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2.1.3 Bauland
Flächen, auf denen eine bauliche Nutzung sofort oder später möglich bzw. zulässig ist,
werden zum einen danach unterschieden, ob auf ihnen Wohn- oder Gewerbegebäude errichtet werden können und zum anderen danach, in welchem Entwicklungszustand sie
sich befinden.
Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen.
Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf
die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.
Als Rohbauland gelten Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für
eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist
oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet
sind.
Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar
sind.
Hierbei ist noch zwischen erschließungsbeitragspflichtigem (ebpf) und erschließungsbeitragsfreiem (ebf) Bauland zu unterscheiden, d.h. danach, ob die Erschließungskosten
noch ausstehen oder schon bezahlt sind.
2.1.4 Sonstige Flächen
Unter diesen Begriff fallen bewertungstechnisch z.B. die Flächen, die für eine Nutzung als
Verkehrs- oder Gemeinbedarfsflächen bestimmt sind, als Abbauland genutzt oder als
Wasserflächen bezeichnet werden.
2.2 Bebaute Grundstücke
Bei bebauten Grundstücken ist neben der Art der vorhandenen Bebauung die nach geltendem Baurecht zulässige ebenso von Bedeutung wie der notwendige bzw. übliche Umfang der Freiflächen.
Mehrfamilienhausgrundstücke im Stadtzentrum benötigen weniger Freiflächen als Einfamilienhausgrundstücke im übrigen Stadtgebiet, Reihen- oder Doppelhausgrundstücke weniger als solche, auf denen ein Einzelhaus steht, während gewerblich genutzte Grundstücke
ihrem Verwendungszweck gemäß einen erheblichen Freiflächenanteil benötigen.
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3. Die Stadt Neumünster
3.1 Geographische Lage
Neumünster liegt auf der holsteinischen Vorgeest unter 54°04'nördlicher Breite und 9°59'
östlicher Länge von Greenwich, rd. 22 m über dem Meeresspiegel.
3.2 Verkehrsanbindung
Die Stadt Neumünster ist Verkehrsknotenpunkt für den Schienenverkehr nach Hamburg,
Flensburg, Kiel und Heide; das Autobahnnetz der A 7 Hamburg-Flensburg mit Abzweiger
nach Kiel; den Nord- Süd-Verkehr Berlin-Skandinavien und den Bäderverkehr.
3.3 Stadtgebiet
Die Stadt wird von den Flüssen Stör und Schwale durchflossen. Die Schwale mündet am
südwestlichen Stadtrand in die Stör. Die größte Ausdehnung der Stadt beträgt
in Nord-Süd-Richtung
14,0 km
in Ost-West-Richtung
8,4 km
Das Stadtgebiet umfasst eine Fläche von rd. 7160 ha und hat eine amtliche Einwohnerzahl ohne Nebenwohnsitz von 77.199 Personen per 30. September 2008. Das entspricht
einer Bevölkerungsdichte von rd. 1.078 Einwohnern je km².
Die Stadt ist in neun Stadtteile eingeteilt.
Böcklersiedlung – Bugenhagen
Brachenfeld – Ruthenberg
Einfeld
Faldera
Gadeland
Gartenstadt
Stadtmitte
Tungendorf
Wittorf
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4. Grundstücksverkehr
Die Entwicklung des Grundstücksverkehrs im Berichtsjahr und im Vergleich zu den Vorjahren wird durch Daten über die Anzahl der registrierten Erwerbsvorgänge, über Flächenund Geldumsätze aufgezeigt. Zur Interpretation der einzelnen Grundstücksteilmärkte wird
eine Aufgliederung nach den wesentlichsten Grundstücksarten vorgenommen.
4.1 Anzahl der Erwerbsvorgänge
Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden 627 im Jahre 2009 beurkundete
Kaufverträge übersandt. Diese verteilten sich auf
Grundstücksart
Anzahl
unbebaute Grundstücke
bebaute Grundstücke
Wohnungs- und Teileigentum
Erbbaurecht / -grundstücke
64
274
116
4
nicht auswertbare Verträge
davon Zwangsversteigerungen
169
48
4.2 Geldumsatz
Der Geldumsatz betrug im Berichtsjahr 69.535 TEuro. Er verteilte sich wie folgt:
Grundstücksart
Umsatz in T€
unbebaute Grundstücke (unb)
bebaute Grundstücke (beb)
Wohnungs- und Teileigentum (etw)
Erbbaurecht / -grundstücke (erb)
6.086
55.280
7.985
184
% - Anteil
erb unb
etw
11,5% 0,3% 8,7%
beb
79,5%
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5. Einzelheiten der Preisentwicklung
5.1. Unbebaute Grundstücke
Zur Definition der Grundstücksart siehe 2.1
5.1.1 Land- und Forstwirtschaft
Diese Angaben werden
in der gebührenfreien Version
nicht angeboten !!!
5.1.2 Gartenland
Diese Angaben werden
in der gebührenfreien Version
nicht angeboten !!!
5.1.3 Bauland
Diese Angaben werden
in der gebührenfreien Version
nicht angeboten !!!
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Innerhalb des Berichtszeitraumes wurden insgesamt 36 Baugrundstücke veräußert. Der
Flächenumsatz in diesem Bereich betrug rd. 2,44 ha bei einem Durchschnittspreis von rd.
92,-- €/m² und einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 675 m². Die Nachfrage
nach Einfamilienhausgrundstücken ist in Neumünster zurückgegangen.
Für die Ermittlung von Umrechnungskoeffizienten liegt kein ausreichendes Datenmaterial
vor.
Für die Darstellung der Preisentwicklung werden die drei Hauptgruppen Wohnbauflächen,
gemischt genutzte Bauflächen und Gewerbeflächen gebildet. Ab 2008 erfolgt bei den Gewerbeflächen eine Unterteilung nach Produktion und Handel.
Zahl der Kauffälle
Jahr
2005
2006
2007
2008
2009
Wohnbau
88
46
53
25
36
%
Gem.Baufl.
86%
9
84%
6
74%
3
60%
3
88%
0
%
9%
11%
4%
7%
0%
Gewerbe
5
3
16
14
5
%
Produktion Handel
5%
5%
22%
33% davon 9 davon 5
12% davon 4 davon 1
Gesamt
102
55
72
42
41
Zahl der Kauffälle
100
88
Anzahl
80
60
53
46
36
40
20
25
9
16
5
6
3
14
3
3
0
2007
2008
2009
0
2005
2006
Jahrgang
W ohnbau
Seite 11
G em .B aufl.
G ewerbe
5
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für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster
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Flächenumsatz in Hektar (ha)
Jahr
2005
2006
2007
2008
2009
Wohnbau
4,9
3,9
7,4
1,7
2,4
%
Gem.Baufl.
40%
2,6
78%
0,4
50%
2,0
26%
0,2
43%
0,0
%
21%
8%
13%
3%
0%
Gewerbe
4,9
0,7
5,6
4,7
3,2
%
Gesamt
39%
12,4
14%
5,0
37%
15,0
71%
6,6
57%
5,6
F lä c h e n u m s a tz
8 ,0
7 ,0
Hektar
6 ,0
5 ,0
4 ,0
3 ,0
2 ,0
1 ,0
0 ,0
2005
2006
W ohnbau
2007
G e m .B a u f l.
2008
2009
G e w e rb e
Geldumsatz in Tausend Euro (T€)
Jahr
2005
2006
2007
2008
2009
Wohnbau
4.671
4.081
4.356
1.656
2.224
%
Gem.Baufl.
52%
2.234
90%
217
56%
954
46%
126
52%
0
%
Gewerbe
25%
2.136
5%
212
12%
2.541
3%
1.827
0%
2.044
%
23%
5%
32%
51%
48%
Gesamt
9.041
4.510
7.851
3.609
4.268
G e ld u m s a tz
5 .0 0 0
Umsatz in T€
4 .0 0 0
3 .0 0 0
2 .0 0 0
1 .0 0 0
0
2005
2006
W ohnbau
2007
G e m . B a u f l.
Seite 12
2008
G e w e rb e
2009
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für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster
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Preisentwicklung unbebauter Grundstücke in EURO / m².
Diese Angaben werden
in der gebührenfreien Version
nicht angeboten !!!
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für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster
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5.2 Bebaute Grundstücke
Für die Darstellung der Entwicklung auf diesem Teilmarkt wird unterschieden nach Einbzw. Zweifamilienhäusern (EFH), die als freistehende Objekte, als Doppelhäuser auf einer
gemeinsamen Grundstücksgrenze oder als Reihenhäuser errichtet wurden, nach Geschossbauten mit reiner bzw. überwiegender Wohnnutzung (MFH), Büro- und Geschäftsgebäuden (GEM) sowie nach Gewerbe- und Industrieobjekten (GEW).
Zur Aufschlüsselung des vertraglich vereinbarten Kaufpreises wird der Käufer in einem
Fragebogen um zusätzliche Informationen zu dem jeweiligen Objekt gebeten. Durch die
gute Akzeptanz dieses Fragebogens ist es möglich, Interessierten am Marktgeschehen
gesicherte Daten in anonymisierter Form zur Verfügung zu stellen.
Zahl der Kauffälle
Jahr
2005
2006
2007
2008
2009
EFH
276
174
231
199
227
davon Erstbezug
10
1
3
0
4
MFH
32
38
32
18
26
GEM
9
24
18
17
9
GEW
18
24
36
28
22
Gesamt
335
260
317
262
284
Z a h l d e r K a u f f ä lle
300
276
231
250
227
199
Anzahl
200
174
150
100
50
32
9 18
38
32
2424
18
36
181728
26
2008
2009
9
22
0
2005
2006
2007
EFH
MFH
GEM
GEW
Geldumsatz in Tausend Euro (T€)
Jahr
2005
2006
2007
2008
2009
EFH
34.673
21.980
28.025
22.988
27.525
davon Erstbezug
1.548
150
557
0
736
MFH
6.783
19.391
28.441
4.169
6.127
Seite 14
GEM
3.185
11.158
6.998
5.702
7.820
GEW
40.740
46.241
87.965
12.328
13.571
Gesamt
85.381
98.770
151.429
45.187
55.043
Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster
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5.2.1 Ein-/Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser
Diese Angaben werden
in der gebührenfreien Version
nicht angeboten !!!
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in der Stadt Neumünster
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Diese Angaben werden
in der gebührenfreien Version
nicht angeboten !!!
Seite 16
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in der Stadt Neumünster
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5.2.2 Geschossbauten
Diese Angaben werden
in der gebührenfreien Version
nicht angeboten !!!
5.2.3 Wohnungs- und Teileigentum
Diese Angaben werden
in der gebührenfreien Version
nicht angeboten !!!
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in der Stadt Neumünster
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Zahl der Kauffälle
2005
2006
2007
2008
2009
Altbestand
81
67
83
88
110
Erstbezug
2
0
10
5
7
83
67
93
93
117
Gesamt
E ig e n t u m s w o h n u n g e n
110
120
A 100
n
80
z
60
a
40
h
20
l
0
88
83
81
67
2
0
2005
2006
10
2007
W e ite r v e r ä u ß e r u n g
5
7
2008
2009
E r s te r w e r b
Geldumsatz in Tausend Euro (T€)
2005
2006
2007
2008
2009
Altbestand
6.406
4.284
6.048
6.891
6.434
Erstbezug
214
0
1.638
661
1.341
6.620
4.284
7.686
7.552
7.775
Gesamt
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Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster
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Durchschnittspreis je m² Wohnfläche in Euro
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nicht angeboten !!!
6. Ableitungen
Zu den Aufgaben der Geschäftsstelle eines Gutachterausschusses gehört nach der WertV
auch die Untersuchung von Abhängigkeiten sowie die Ableitung von Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten und Liegenschaftszinssätzen.
6.1 Bodenpreisindex
Für die Ableitungen von Indexzahlen fehlten bisher für Neumünster signifikante Preisänderungen. Die Ursache hierfür dürfte in den Besonderheiten der Grundstückswerte liegen,
die durch die Ansiedlungspolitik der Stadt Neumünster in der Vergangenheit bedingt waren.
6.2 Umrechnungskoeffizienten
Die Ermittlung von Umrechnungskoeffizienten für Wertunterschiede auf Grund von Abweichungen im Maß der baulichen Nutzung musste unterbleiben, da solche Unterschiede in
Neumünster aus Kaufverträgen nicht in ausreichend großer Anzahl nachgewiesen werden
konnten.
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Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster
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6.3 Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz errechnet sich aus dem Verhältnis von Gebäudereinertrag zu
Kaufpreis unter Beachtung der Restnutzungsdauer. Bei den Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wurden die Liegenschaftszinssätze für das Berichtsjahr überwiegend
für unvermietete Objekte ermittelt. Die Berechnungen erfolgten auf der Grundlage der
ortsüblichen Mieten gemäß Mietspiegel der Stadt Neumünster. Für die Bewirtschaftungskosten wurden bei den Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen Pauschalansätze
von 25% gewählt.
Durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz für verschiedene Gebäudetypen:
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6.4 Sachwert- Marktanpassungsfaktoren (MAF)
für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften und Reihenhäuser
Ziel aller in der Wertermittlungsverordnung 1988 (WertV) beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (d. h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungsorientierte Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen
identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ (=Substanzwert des
Grundstücks) an den Markt, d. h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise, angepasst werden. Dieses erfolgt mittels eines Marktanpassungsfaktors.
Der Marktanpassungsfaktor ist zwar weder in den §§ 21-25 WertV –Beschreibung des
Sachwertverfahrens-, noch in den §§ 8-12 WertV –Beschreibung der erforderlichen Datengenannt, jedoch ergibt sich die Notwendigkeit der Marktanpassung zwingend aus § 7 Abs.
1 Satz 2 WertV. Dieser sogenannte Marktanpassungsfaktor ist durch Nachbewertungen
aus realisierten Vergleichskaufpreisen und für diese Vergleichsobjekte berechneten „vorläufigen Sachwerte“ abzuleiten. Er ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen
und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der WertV ermittelten „vorläufigen
Sachwerte“.
Vorläufiger Sachwert X Marktanpassungsfaktor = marktangepasster Sachwert
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Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster
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Den abgeleiteten Marktanpassungsfaktoren liegt folgendes Bewertungsmodell zugrunde:
Normalherstellungskosten (NHK):
NHK 2000 gem. Wertermittlungsrichtlinien (WertR);
ohne Regionalisierung
Baunebenkosten:
WertR : 16% bei EFH u. ZFH, 14% bei DHH u. RH
Bruttogeschossfläche (BGF):
DIN 227 / 1987
Baupreisindex:
Statistisches Bundesamt;
Neubau von Wohngebäuden
Gesamtnutzungsdauer:
WertR : 60 bis 100 Jahre,
in der Regel 80 Jahre
Alterswertminderung:
linear
Außenanlagen:
pauschal, 3% bis 7% von Gebäudezeitwert,
mindestens 3.000 €
Bodenwert:
Bodenrichtwert ungedämpft, angepasst an die
Grundstücksgröße, erschließungsbeitragsfrei
Kauffälle aus dem Jahr:
2008 und 2009
Anzahl:
BRW 60 €/m² bis 85 €/m² = 92 Vergleichsfälle
BRW 90 €/m² bis 130 €/m² = 128 Vergleichsfälle
(BRW = Bodenrichtwert)
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für Grundstückswerte
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Sachwert-Marktanpassungsfunktion
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für Grundstückswerte
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7. Bodenrichtwerte
Nach § 196 BauGB ermittelt der Gutachterausschuss jeweils zum Stichtag 31.12. jeden
Jahres mit gerader Endziffer durchschnittliche Lagewerte, die Bodenrichtwerte. Diese
Richtwerte werden im Internet unter der Adresse www.gutachterausschuesse-sh.de veröffentlicht. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für
Grundstücke eines Gebietes, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er wird auf der Grundlage der Kaufpreissammlung für unbebaute
Grundstücke und nach der Auswertung der Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt incl.
Erschließungskosten ermittelt. Der Bodenrichtwert wird je m² Grundstücksfläche angegeben und bezieht sich bei Einfamilienhausbebauung auf Grundstücke mit einer Größe von
500 m² bis 800 m². Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden
Eigenschaften wie Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksfläche oder Zuschnitt ergeben Abweichungen vom Bodenrichtwert. Die dargestellten Richtwertzonen lassen sich deshalb in der Regel nicht strichscharf voneinander trennen.
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Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster
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Bodenrichtwertübersicht für baureifes Land
in Neumünster
gemäß § 15 Abs. 1 der Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen
und die Ermittlung von Grundstückswerten
(Stichtag 31.12. 2008)
Lage
Wohnbauflächen für den
Gewerbliche Bauflächen
individuellen Wohnungsbau
[Euro / m²]
Geschoss wohnungsbau
[Euro / m²]
Böckler-Siedlung
85,--
100,--
---
BrachenfeldSchwalegegend
130,--
---
---
Brachenfeld
90,--
---
---
Einfeld-Seegegend
130,--
---
---
Einfeld-Nord
95,--
---
---
Einfeld-Süd
85,--
---
25,--
Faldera
75,--
---
---
Gadeland
90,--
100,--
30,-- / 50,--
Gartenstadt
90,--
---
---
---
---
30,--/60,--
Gewerbegebiet
FreesenburgNord/Süd
Innenstadt
Ruthenberg
Produktion / Handel
[Euro / m²]
siehe Internet: www.gutachterausschuesse-sh.de
80,-- / 95,--
80,-- / 95,--
---
Stör
60,--
75,--
30,-- / 60,--
Tungendorf-Nord
75,--
---
---
Tungendorf-Süd
90,--
---
---
Wittorf
90,--
100,--
25,-- / 60,--
---
---
30,--
Industriegebiet Süd
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Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
in der Stadt Neumünster
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8. Verkehrswertgutachten und Bodenrichtwertauskünfte
Ein Schwerpunkt der Arbeit des Gutachterausschusses liegt, wie eingangs erwähnt, auf
der Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert bebauter und unbebauter Grundstücke aller Art und Nutzung.
Gründe für die Erstellung waren z. B. Auseinandersetzungen im privaten Bereich, Fragen
der Kaufpreisbemessung, Sanierungszwecke und Angelegenheiten im sozialen Bereich.
Außerdem wurde von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eine Vielzahl von
mündlichen und schriftlichen Auskünften zu Bodenrichtwerten und Einzelgrundstücken
erteilt.
9. Benachbarte Gutachterausschüsse
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Kreis Steinburg
Viktoriastraße 16-18
25524 Itzehoe, (Tel.: 04821/69-372)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Kreis Plön
Kronshagener Weg 107
24116 Kiel (Tel.: 0431/23763-400)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Kreis Rendsburg - Eckernförde
Kaiserstraße 8
24768 Rendsburg, (Tel.: 04331/202-481)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Kreis Segeberg
Hamburger Straße 30
23795 Bad Segeberg, (Tel.: 04551/951-582)
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