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Grundstücksmarktbericht
2009
PLÖN
Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
im Kreis Plön
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön
Grundstücksmarktbericht 2009
Grundstücksmarktbericht
2009
Herausgeber:
Geschäftsstelle:
Postanschrift:
Gebühr:
Vervielfältigung:
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön,
Marktbericht erstellt durch Ulrich Kempe, Geschäftsstelle
Kronshagener Weg 107
24116 Kiel
Telefon: 0431 / 23763-400
Fax: 0431 / 23763-351
E-Mail: [email protected]
Internet: www.gutachterausschuesse-sh.de/plo
Gutachterausschuss Kreis Plön, Geschäftsstelle
c/o Katasteramt Kiel
Postfach 2780
24026 Kiel
35 €
Nachdruck, Vervielfältigung und Wiedergabe von
Auswertungsergebnissen sind nur mit Genehmigung des
Herausgebers und mit Quellenangabe gestattet.
-2-
wesentliche Daten des Berichtsjahres 2009:

gegenüber dem Vorjahr sind wieder mehr Baugrundstücke gehandelt worden
(Seite 18)

die Quadratmeterpreise für Bauland sind wieder angestiegen (Seite 24)

die Anzahl der gehandelten Gebrauchtimmobilien ist wieder gestiegen und die
Anzahl der gehandelten Eigentumswohnungen ist im Jahr 2009 stabil geblieben
(Seite 19 – 20)

Durchschnittspreise bei Gebrauchtimmobilien sind stabil,
bei Eigentumswohnungen leicht fallend (rd. 4 %) (Seite 47)

es ist wiederum ein starker Anstieg der Preise für landwirtschaftliche Flächen
festzustellen,
die Anzahl der Verkaufsfälle für landwirtschaftliche Flächen, sowie
der Flächen- und Geldumsatz sind rückläufig (Seite 30 - 32)
-3-
Stand: 31.12.2009
-4-
Vorsitzender des Gutachterausschusses:
Erhard Stürzebecher
Leiter des Katasteramts Kiel
Geschäftsstellenleiter:
Ulrich Kempe
Dipl.-Verm.-Ing. (FH)
Mitglieder des Gutachterausschusses:
Mirko Benz
Heinrich Broja
Immobilienwirt
stellvertretender
Vorsitzender
Bauingenieur
Gudrun Lahrsen
Thomas Liedtke
Hochbauingenieurin
stellvertretender
Vorsitzender
Dipl.-Verm.-Ing.
Karl-Heinz Möller
Achim Wilhelm
Finanzwirt
Architekt
vereidigter
Sachverständiger
Eggert Soltau
Dr. Claus Messer
Immobilienwirt
Reg.Landw.Direktor
ö.b.u.v.
Sachverständiger
-5-
Inhaltsverzeichnis
1
Seite
Allgemeines
8
1.1
Vorbemerkungen
8
1.2
Der Gutachterausschuss
8
1.2.1
Aufgaben des Gutachterausschusses
1.2.2
Zusammensetzung
8
10
1.3
Geschäftsstelle
10
1.4
Kaufpreissammlung
11
2
2.1
Begriffsbestimmungen
11
Unbebaute Grundstücke
12
2.1.1
Land- und Forstwirtschaft
12
2.1.2
Gartenland
12
2.1.3
Bauland
12
2.1.4
Sonstige Flächen
13
2.2
Bebaute Grundstücke
13
2.3
Wohnungs-/ Teileigentum
13
3
Der Kreis Plön
14
3.1
Verwaltungsgliederung des Kreises
14
3.2
Kreisgebiet
14
3.3
Bevölkerung
15
3.4
Wirtschaft
15
4
Grundstücksverkehr
16
4.1
Anzahl der Erwerbsvorgänge
16
4.2
Anzahl der Erwerbsvorgänge - verteilt auf Objektarten
17
4.3
Anzahl der Erwerbsvorgänge - verteilt auf Grundstücksarten
18
4.3.1
unbebaute Grundstücke
18
4.3.2
bebaute Grundstücke
19
4.3.3
Eigentumswohnungen
20
4.4
Geldumsatz
21
4.5
Flächenumsatz
22
5
5.1
Bodenpreisentwicklung
23
Preise Wohnbauflächen, Bodenpreisindex,
23
Flächenumrechnungskoeffizienten,
Durchschnittsgröße von Wohnbauflächen
5.2
Landwirtschaftliche Flächen - Umsatz, Bonität und Preise
29
5.3
Verkaufspreise für Ausgleichsflächen, Waldflächen,
36
Wasserflächen, Gartenland und Kiesabbauflächen
-6-
6
Wohnungseigentum (Gebäudefaktoren)
39
6.1
Neubau, Erstverkauf, Preisindex
39
6.2
Weiterverkauf aus dem Bestand (Altbau)
41
6.2.1
Anzahl der Verkaufsfälle (aufgeteilt nach Baualtersklassen)
41
6.2.2
Gebäudefaktoren (aufgeteilt nach Baualtersklassen)
42
7
Bebaute Grundstücke (Gebäudefaktoren)
47
7.1
Durchschnittspreise für den Kreis
47
7.2
Durchschnittspreise für Einfamilienwohnhäuser
50
(nach Gemeinden), Anzahl Verkaufsfälle
7.3
Gebäudefaktoren für bebaute Grundstücke
55
7.3.1
grobe Baujahrsunterteilung
55
7.3.2
differenzierte Baujahrsunterteilung
57
8
Gesamtkaufpreise für Resthöfe
58
9
Zwangsversteigerungen
58
10
Mietpreisübersicht Kreis Plön
59
11
Liegenschaftszinssätze
61
12
Sachwert-Marktanpassungsfaktoren
65
13
Benachbarte Gutachterausschüsse
67
-7-
Bericht über den Grundstücksmarkt 2009 im Kreis Plön
1 Allgemeines
1.1 Vorbemerkungen
Der vorliegende Grundstücksmarktbericht 2009 des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte im Kreis Plön soll helfen, den Grundstücksmarkt transparenter zu machen
und die Arbeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle zu dokumentieren. Er
wird jährlich fortgeschrieben und von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses,
Kronshagener Weg 107, 24116 Kiel, Tel. 0431/23763 – 400 an interessierte Stellen und
Personen auf Anforderung gegen Kostenerstattung abgegeben.
Einigen allgemeinen Aussagen zu Aufgaben und Organisation eines Gutachterausschusses
und seiner Geschäftsstelle folgen Begriffsbestimmungen sowie Angaben und Zahlen zum
Kreis Plön, bevor die Entwicklung des Grundstücksmarktes dargestellt wird.
1.2 Der Gutachterausschuss
Die Gutachterausschüsse für die Ermittlung von Grundstückswerten sind in SchleswigHolstein im Jahre 1961 auf Grund des Bundesbaugesetzes eingerichtet worden. Die
heutigen gesetzlichen Grundlagen sind
• §§ 192 bis 199 Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. der Bekanntmachung vom
23. September 2004 (BGBl . I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des
Gesetzes v. 24.12.2008 (BGBl. I S.3018)
• Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die
Ermittlung von Grundstückswerten vom 6.12.1989 (GVBL.Schl.-H. 1989
S.181), zuletzt geändert durch Artikel I der Landesverordnung vom
16.08.2004 (GVBL.Schl.-H. 2004 S. 333)
Für den Bereich der Kreise und der kreisfreien Städte besteht in Schleswig-Holstein
je ein selbstständiger Gutachterausschuss, der die Bezeichnung “Gutachterausschuss für
Grundstückswerte im Kreis/in der Stadt“ (Name der Gebietskörperschaft) führt.
Diese Bezeichnung macht deutlich, dass es sich um ein Fachgremium für Grundstückswerte
in einem bestimmten Gebiet, nicht aber um einen Fachausschuss der Gebietskörperschaft
handelt.
1.2.1 Aufgaben des Gutachterausschusses
Die Aufgaben des Gutachterausschusses ergeben sich im Wesentlichen aus
§ 193 des Baugesetzbuches:
Abs. 1: Der Gutachterausschuss erstellt Gutachten über den Verkehrswert von
bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken,
-8-
wenn
1. die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der
Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2. die für die Feststellung des Wertes eines Grundstücks oder der
Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück
auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3. die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer
Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der
Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4. Gerichte und Justizbehörden
es beantragen.
Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.
Abs. 2: Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den
Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere
Vermögensnachteile erstellen.
Abs. 3: Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder
vereinbart ist.
Abs. 4: Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.
Abs. 5: Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt
Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den
sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere
1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im
Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die
verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke,
Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem
Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten
Ein- und Zweifamilienhäuser,
3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen
Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine
Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den
nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).
Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für
Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.
Bei der Erstellung der Gutachten werden unter Berücksichtigung der Rechtsprechung u.a.
die folgenden Rechtsgrundlagen und Richtlinien berücksichtigt:
-
-
Baugesetzbuch (BauGB)
Wertermittlungsverordnung (WertV) ersetzt durch die
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die voraussichtlich im Laufe des
Jahres 2010 in Kraft treten wird
Wertermittlungsrichtlinien (WertR)
Waldwertermittlungsrichtlinien (WaldR), Ziergehölzhinweise, etc.
-9-
1.2.2 Zusammensetzung des Gutachterausschusses
Der Gutachterausschuss besteht aus der oder dem Vorsitzenden und ehrenamtlichen
weiteren Mitgliedern. Die oder der Vorsitzende und alle weiteren Mitglieder müssen über
Sachkunde und Erfahrung in der Bewertung von Grundstücken verfügen und sich in den
örtlichen Preisen des Grundstücksmarktes und den Mieten auskennen.
Die oder der Vorsitzende, die Stellvertreterin oder der Stellvertreter sowie die ehrenamtlichen
weiteren Mitglieder werden seit dem 01.01.2001 von dem/ der Landrat/ Landrätin oder dem/
der Oberbürgermeister/ -in für die Dauer von 4 Jahren bestellt. Ihre Wiederbestellung ist
unbeschränkt zulässig.
Das Vorschlagsrecht für die zu bestellenden Mitglieder des Gutachterausschusses
steht der Gebietskörperschaft zu, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist.
Dem Gutachterausschuss im Kreis Plön gehören zurzeit 9 ehrenamtliche Gutachter unter
dem Vorsitz des Leiters des Katasteramtes Kiel an. Zwei der Gutachter sind zugleich
Stellvertreter des Vorsitzenden.
Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Kollegialgremium und an Weisungen
nicht gebunden. Er berät in nicht öffentlicher Sitzung. Die Gutachter haben ihre
Stellungnahme zum Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen abzugeben. Sie sind
verpflichtet, eventuelle Kenntnisse über persönliche und wirtschaftliche
Verhältnisse der Beteiligten geheim zu halten. Um die Unabhängigkeit des
Gutachterausschusses zu gewährleisten, ist gesetzlich festgelegt, wann Gutachter wegen
Befangenheit oder aus anderen Gründen von der Mitwirkung ausgeschlossen sind. Die
Gutachten werden mit Stimmenmehrheit beschlossen. Sie sind schriftlich auszufertigen und
so zu begründen, dass die Entscheidung nachvollziehbar ist.
Bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist der Gutachterausschuss mit dem
Vorsitzenden oder dessen Stellvertreter und mindestens zwei weiteren ehrenamtlichen
Gutachtern/ -innen besetzt. Dabei wird die besondere Sachkunde der einzelnen Gutachter
bei der Besetzung berücksichtigt.
Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten und bei der Erstellung von Übersichten ist der
Gutachterausschuss mit der oder dem Vorsitzenden und mindestens drei weiteren
Mitgliedern besetzt.
1.3 Geschäftsstelle
Der Gutachterausschuss bedient sich zur Vorbereitung seiner Aufgaben einer
Geschäftsstelle, die im Katasteramt Kiel eingerichtet ist.
Der Geschäftsstelle obliegen im Wesentlichen folgende Aufgaben:
• Führung der Kaufpreissammlung und Beschaffung ergänzender Daten
• Ableitung und Fortschreibung der für Wertermittlungen erforderlichen Daten
• Vorbereiten von Wertermittlungen und Zustandsfeststellungen (Gutachten,
Bodenrichtwerte, Übersichten über Bodenrichtwerte usw.)
• Veröffentlichung von Bodenrichtwerten, Richtwertkarten und
Grundstücksmarktberichten, Gewähren von Einsicht in diese Unterlagen und
Erteilen von Auskünften
• Erteilen von Auskünften aus der Kaufpreissammlung an dazu Berechtigte
• Erledigung laufender Verwaltungsgeschäfte
- 10 -
1.4 Kaufpreissammlung
Die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführte Kaufpreissammlung bildet
für den Gutachterausschuss die Grundlage für die Erfüllung der ihm durch Gesetz
übertragenen Aufgaben.
Nach § 195 BauGB ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem
Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein
Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem
Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines
Vertrages, wenn diese getrennt beurkundet werden sowie entsprechend für die Einigung vor
einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die
Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die
Aufstellung eines Umlegungsplanes, den Grenzregelungsbeschluss und für den Zuschlag in
einem Zwangsversteigerungsverfahren.
Die Verträge werden durch die Mitarbeiter der Geschäftsstelle ausgewertet. Um diese Arbeit
leisten zu können, benötigt die Geschäftsstelle zusätzliche Angaben zu Gebäuden bzw.
Eigentumswohnungen, die über einen Fragebogen von der Käuferseite eingeholt werden.
Die Ergebnisse der Auswertung, die seit dem 1.1.1997 EDV-unterstützt erfolgt, werden in die
Kaufpreissammlung übernommen.
Auf der Grundlage der Kaufpreissammlung werden die für die Wertermittlung wesentlichen
Daten abgeleitet. Der Gutachterausschuss ist durch die Kaufpreissammlung jederzeit über
die Lage auf dem Grundstücksmarkt informiert und greift auf sie bei der Erstellung von
Verkehrswertgutachten zurück.
Auskunft aus der Kaufpreissammlung erhalten auf Antrag auch Eigentümer/innen und
Erbbauberechtigte über die zu ihrem Grundstück gespeicherten Daten und sonstige
Personen, die ein berechtigtes Interesse im Einzelfall darlegen und sofern die sachgerechte
Verwendung der Daten gewährleistet ist.
Sonstige Personen erhalten bei berechtigtem Interesse Auskunft, allerdings nur in einer
Form, die Rückschlüsse auf bestimmte oder bestimmbare Personen oder Grundstücke nicht
zulässt. Sie dürfen die Auskunft auch nur für den Zweck verwenden, mit dem das berechtigte
Interesse begründet wurde.
Die übrigen Ergebnisse der Wertermittlung (z.B. Bodenrichtwerte, Übersicht über die
Bodenrichtwerte, sonstige Daten der Wertermittlung) unterliegen nicht dem Datenschutz, da
sich diese Werte immer auf eine größere Zahl von Grundstücken beziehen. Eine Zuordnung
zu einem bestimmten Grundstück oder zu einer bestimmbaren Person ist ausgeschlossen.
Deshalb sieht das BauGB auch eine Veröffentlichung vor.
2 Begriffsbestimmungen
Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt richten sich nach der
Gesamtheit aller Umstände, die auf Grund von Angebot und Nachfrage den Preis im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestimmen.
Wesentlichen Einfluss haben die allgemeine Wirtschaftslage und die besondere Entwicklung
am Ort sowie die Zinsentwicklung am Kapitalmarkt. Ungewöhnliche oder persönliche
Verhältnisse bleiben bei der Auswertung von Kaufverträgen und der Wertermittlung außer
Betracht.
- 11 -
Neben der Unterscheidung nach unbebauten und nach bebauten Grundstücken kann auch
eine Trennung nach Zustand und Entwicklung des Grund und Bodens sowie nach
tatsächlicher und rechtlich zulässiger Bebauung von Bedeutung sein.
2.1 Unbebaute Grundstücke
Für die Auswertung nach statistisch aussagekräftigen Kriterien und für die Wertermittlung
werden die betroffenen Flächen unterschieden nach Flächen der Land- und Forstwirtschaft,
Gartenland ohne Aussicht auf eine Entwicklung in Richtung Bauland, Bauland verschiedener
Zustands- und Entwicklungsstufen sowie sonstige Flächen.
2.1.1 Land- und Forstwirtschaft
Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen,
1. von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen
Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen
Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden,
2. die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre
Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für
außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare
Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.
2.1.2 Gartenland
Hierunter fallen Flächen, die entweder erwerbsgärtnerisch genutzt werden oder auf Grund
sonstiger Besonderheiten langfristig für eine bauliche Nutzung nicht zur Verfügung stehen.
2.1.3 Bauland
Flächen, auf denen eine bauliche Nutzung sofort oder später möglich bzw. zulässig ist,
werden zum einen danach unterschieden, ob auf ihnen Wohn- oder Gewerbegebäude
errichtet werden können und zum anderen danach, in welchem Entwicklungszustand sie sich
befinden.
Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen
Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten
lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser
Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf
die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.
- 12 -
Als Rohbauland gelten Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für
eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder
die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar
sind.
Hierbei ist noch zwischen erschließungsbeitragspflichtigem (ebpf) und
erschließungsbeitragsfreiem (ebf) Bauland zu unterscheiden, d.h. danach, ob die
Erschließungskosten noch ausstehen oder schon bezahlt sind.
2.1.4 Sonstige Flächen
Unter diesen Begriff fallen bewertungstechnisch die Flächen, die z.B. für eine Nutzung als
Verkehrs- oder Gemeinbedarfsflächen bestimmt sind, als Abbauland genutzt oder als
Wasserflächen bezeichnet werden.
2.2 Bebaute Grundstücke
Bei bebauten Grundstücken ist neben der Art der vorhandenen Bebauung die nach
geltendem Baurecht zulässige Bebauung ebenso von Bedeutung wie der notwendige bzw.
übliche Umfang der Freiflächen.
Mehrfamilienhausgrundstücke in zentralen Orten benötigen weniger Freiflächen als
Einfamilienhausgrundstücke im übrigen Kreisgebiet. Reihen- oder Doppelhausgrundstücke
benötigen wiederum weniger Freiflächen als solche Grundstücke, auf denen ein Einzelhaus
steht, während gewerblich genutzte Grundstücke ihrem Verwendungszweck gemäß einen
erheblichen Freiflächenanteil benötigen.
2.3 Wohnungs-/ Teileigentum
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem
Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines
Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum,
zu dem es gehört.
- 13 -
3 Der Kreis Plön (Quelle: Kreisverwaltung Plön, Stand 01.01.2010)
3.1 Verwaltungsgliederung des Kreises Plön
Der Kreis besteht aus 86 Gemeinden/ Städte, die sich folgendermaßen verteilen:
• 4 Städte: Lütjenburg (zugehörig zum Amt Lütjenburg), Plön, Preetz, Schwentinental
• 82 amtsangehörige Gemeinden des Kreises Plön zzgl. 1 Gemeinde aus dem
Kreis Ostholstein in 7 Ämtern:
Amt Bokhorst-Wankendorf, 9 Gemeinden
Amt Lütjenburg, 14 Gemeinden, 1 Stadt (Lütjenburg)
Amt Großer Plöner See, 12 Gemeinden
inkl. Gemeinde Bosau (Kreis Ostholstein)
Amt Preetz-Land, 17 Gemeinden
Amt Probstei, 20 Gemeinden
Amt Schrevenborn, 3 Gemeinden
Amt Selent/Schlesen 7 Gemeinden
(geschäftsführende Stadt Schwentinental)
3.2 Kreisgebiet
Das Kreisgebiet umfasst eine Fläche von 1.083 km² ,davon:
Landwirtschaftsfläche 741 km² (68,4 %)
Waldfläche 121 km² (11,2 %)
Wasserfläche 114 km² (10,5 %)
Gebäude und Hofflächen 33 km² (3,1 %)
Sonstiges 74 km² (6,8 %)
Zahl der Seen (über 3 ha) rund 80
davon: Großer Plöner See 29 km², 60 m tief
Selenter See 22 km², 34 m tief
(beide Seen sind zugleich die größten Seen des Landes)
Höchste Bodenerhebung nördlich Kirchnüchel 147 m
Länge der Kreisgrenze 210 km
Länge der Ostseeküste 47 km
Landw irtschaftsfläche 741 km²
Flächenverteilung
Waldfläche 121 km²
Wasserflächen 114 km²
3,1%
6,8%
Gebäude- und Hofflächen 33 km²
sonstige Flächen 74 km²
10,5%
68,4%
11,2%
- 14 -
3.3 Bevölkerung (Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein)
Im Kreis Plön leben 134.912 Menschen, davon 67.707 männlich und 67.205 weiblich (Stand:
31.12.2008). Mit einer Fläche von 1.083 km² ist der Kreis Plön der viert-kleinste der 11
schleswig-holsteinischen Kreise.
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Bevölkerungszahlen gegliedert nach
Gebietskörperschaften:
Bevölkerungszahlen Kreis Plön
Städte
Einwohner
Lütjenburg
Plön
Preetz
Schwentinental
Ämter
5.522
12.788
15.898
13.588
Bokhorst-Wankendorf
Lütjenburg
Großer Plöner See
Preetz-Land
Probstei
Schrevenborn
Selent/ Schlesen
10.278
10.919
9.347
9.771
22.465
18.309
6.027
1)
2)
Stand: 31.12.2007
1)
2)
ohne Einwohnerzahl der Stadt Lütjenburg
Die Zahlen beinhalten nicht die Bevölkerungsdaten aus Bosau (für 12/2007: 3.530).
3.4 Wirtschaft
Die Wirtschaft des Kreises wird neben der Landwirtschaft und Handwerksbetrieben
hauptsächlich durch eine mittelständische Dienstleistungsstruktur geprägt. Der Bereich
Tourismus ist im Vergleich zum Landesdurchschnitt besonders stark vertreten.
Durch eine kaum vorhandene industrielle Basis ist die Zahl der gewerblichen Arbeitsplätze
relativ gering. Von rd. 51.000 Erwerbstätigen finden nur knapp 30.000 eine Beschäftigung
innerhalb des Kreisgebietes. Entsprechend hoch ist die Zahl der Auspendler, die
überwiegend in Kiel einer Tätigkeit nachgehen.
- 15 -
4 Grundstücksverkehr
Die Entwicklung des Grundstücksverkehrs im Berichtsjahr 2009 und in den Vorjahren wird
durch Daten über die Anzahl der der Geschäftsstelle übersandten Erwerbsvorgänge und
über die Flächen- und Geldumsätze aufgezeigt. Zur Interpretation der einzelnen
Grundstücksteilmärkte wird eine Aufgliederung nach den wesentlichen Objekt- und
Grundstücksarten vorgenommen.
4.1 Anzahl der Erwerbsvorgänge (übersandte Kauf-/ Überlassungsverträge)
Jahr
Anzahl
Kaufverträge
verwertbare
insgesamt
Kaufverträge
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1342
1609
1668
1752
2090
1690
1846
1674
1616
Verteilung der Anzahl
auf Objektarten
unbebaut
bebaut
1208
1448
1457
1470
1727
1380
1586
1373
1329
206
258
515
493
562
455
360
339
285
489
611
558
563
743
578
657
637
654
etw 1)
311
280
280
335
338
274
476
325
327
1) etw = (Wohnungs-/ Teileigentum)
Anzahl Erwerbsvorgänge
(übersandte Verträge)
2200
Anzahl
2000
1800
1600
1400
1200
1000
insgesamt
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1342
1609
1668
1752
2090
1690
1846
1674
1616
+3,7
+5,0
+19,3
-19,1
+9,2
-9,3
-3,5
Differenz zum Vorjahr in % +19,9
Jahrgang
gleitender Durchschnitt
Im Jahre 2005 hatte die Anzahl der Erwerbsvorgänge insgesamt ihren vorläufigen
Höhepunkt erreicht und ist seitdem stetig gefallen. Im Jahre 2009 liegt die Anzahl der
Kaufverträge wieder auf dem Niveau des Jahres 2002.
- 16 -
4.2 Anzahl der Erwerbsvorgänge – verteilt auf Objektarten
Die Verteilung der auswertbaren Verträge auf die Objektarten „bebaut“, „unbebaut“ und „etw“
(Wohnungs-/ Teileigentum) gestaltet sich wie folgt:
Verteilung der Erwerbsvorgänge auf Objektarten
Anzahl
800
600
400
200
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
unbebaut
206
258
515
493
562
455
360
339
285
bebaut
489
611
558
563
743
578
657
637
654
etw
311
280
280
335
338
274
476
325
327
Jahrgang
Der Rückgang der Verkäufe von unbebauten Grundstücken (Summe aller Baulandflächen
und aller übrigen Flächen) hat sich ebenfalls weiter fortgesetzt und liegt nur noch knapp über
dem Niveau des Jahres 2002.
Die Anzahl der Verkäufe für bebaute Objekte ist gegenüber dem Jahre 2008 wieder
gestiegen und für Eigentumswohnungen konstant geblieben.
- 17 -
4.3 Anzahl der Erwerbsvorgänge – verteilt auf Grundstücksarten
4.3.1 unbebaute Grundstücke
Jahr
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
baureifes
Wohnbauland
(Ein-, Zwei-,
Mehrfamilienhäuser)
177
226
266
263
338
209
155
108 *
122
Geschäftsgrundstücke, Industrieund Gewerbeland
12
8
11
15
7
7
28
8*
6
sonstiges
Bauland
übrige
Flächen
keine Auswertung
keine Auswertung
keine Auswertung
keine Auswertung
41
13
9
27
5
11 *
17
197
202
208
212
172
214 *
140
* Diese Daten haben sich auf Grund nachträglicher Datenerfassung verändert.
Verteilung der Erwerbsvorgänge auf Grundstücksarten (unbebaut)
baureifes Wohnbauland (Ein-/ Zw ei-/
Mehrfamilienhausgrundstücke)
Geschäftsgrundstücke, Industrie- und
Gew erbeland
sonstiges Bauland
350
300
übrige Flächen
Anzahl
250
200
150
100
50
0
2001
2002
2003
2004
2005
Jahrgang
- 18 -
2006
2007
2008
2009
4.3.2 bebaute Grundstücke
Jahr
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Ein-,
Büro-,
Industrie- und
davon:
MehrfamilienZweifamilienReihenhäuser/
Verwaltungs-,
Gewerbehäuser
häuser
Doppelhaushälften
Geschäftshäuser
objekte
470
589
499
489
673
491
565
570
586
192
240
188
180
234
155
187
187
203
9
6
15
23
18
16
26
25
19
0
1
0
1
1
1
2
1
2
3
5
9
19
18
20
25
19
8
sonstige
Objekte
7 *
10 *
35
31
33
50
39
22
39
* Ende 2002 erfolgte eine Systemumstellung, sodass die Anzahl nicht unbedingt vergleichbar ist.
Verteilung der Erwerbsvorgänge auf Grundstücksarten (bebaut)
800
700
600
Anzahl
500
400
300
200
100
Jahrgang
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Ein-, Zweifamilienhäuser
470
589
499
489
673
491
565
570
586
davon: Reihenhäuser/
Doppelhaushälften
192
240
188
180
234
155
187
187
203
Mehrfamilienhäuser
9
6
15
23
18
16
26
25
19
Büro-, Verwaltungs-,
Geschäftshäuser
0
1
0
1
1
1
2
1
2
Industrie- und
Gewerbeobjekte
3
5
9
19
18
20
25
19
8
sonstige Objekte
7
10
35
31
33
50
39
22
39
- 19 -
4.3.3 Eigentumswohnungen
2)
3)
Anzahl gesamt 1)
Erstverkäufe
Wiederverkäufe
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
307
280
278
335
338
274
481 2)
327 3)
324
122
112
52
61
71
47
40
40
34
185
168
226
262
258
220
245
241
289
Der Wert enthält auch Umwandlungen von Mietobjekten in Eigentumswohnungen.
In dem Wert sind 192 Umwandlungen enthalten, die ausschließlich einem Objekt (Aufteilung eines
Appartementhotels im Ferienzentrum Holm in Eigentumswohnungen) zuzuordnen sind.
Dieser Wert enthält weitere 46 Umwandlungen des gleichen zuvor benannten Appartementhotels.
Verteilung der Erwerbsvorgänge nach Erst-/ Wiederverkauf
400
300
Anzahl
1)
Jahr
200
100
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Wiederverkäufe
185
168
226
262
258
220
245
241
289
Erstverkäufe
122
112
52
61
71
47
40
40
34
Jahrgang
- 20 -
4.4 Geldumsatz
Geldumsatz in Mill. €
250,0
Umsatz
200,0
150,0
100,0
50,0
Jahrgang
0,0
Geldumsatz gesamt (in Mill. €)
Differenz zum Vorjahr in %
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
133,7
159,4
161,3
184,0
200,9
178,1
203,5
170,1
142,9
+6,6
+19,2
+1,2
+14,1
+ 9,2
-11,3
+14,3
-16,4
-16,0
Der gesamte Geldumsatz ist aus obiger Tabelle ersichtlich. Die Verteilung des
Geldumsatzes seit dem Jahr 2001 ergibt sich, aufgeteilt nach Objektarten, aus den unten
aufgeführten Tabellen.
Verteilung des Umsatzes auf Objektarten in Mill. €
Jahr
unbebaut
bebaut
etw
13,9
22,0
28,5
27,8
29,1
28,1
32,1
23,2
17,6
87,1
103,5
103,1
123,6
138,4
123,5
136,0
118,8
95,8
32,8
33,9
29,7
32,6
33,5
26,4
35,4
28,0
29,5
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Geldumsatz in Mill. €
Umsatz
150,0
100,0
50,0
0,0
2001 2002 2003
2004 2005 2006 2007
2008 2009
unbebaut
13,9
27,8
28,1
32,1
23,2
bebaut
87,1 103,5 103,1 123,6 138,4 123,5
136
118,8 95,8
etw
32,8
35,4
22,0
33,9
28,5
29,7
32,6
29,1
33,5
- 21 -
26,4
28
17,6
29,5
Jahrgang
4.5 Flächenumsatz
Der Flächenumsatz in Hektar, aufgeteilt nach Grundstücksarten, ergibt sich aus den
folgenden Tabellen.
Jahr
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
baureifes
Wohnbauland
(Ein-, Zwei-,
Mehrfamilienhäuser)
14
17
17
16
22
13
14
9*
10
Geschäftsgrundstücke,
Industrie- und
Gewerbeland
sonstiges
Bauland
übrige
Flächen
2
2
3
3
2
1
7
3*
1
0
0
3
2
1
2
1
1*
1
1
37
541
606
396
958
675
625 *
338
* Diese Daten haben sich auf Grund nachträglicher Datenerfassung verändert..
Flächenumsatz in ha
ha
25
20
15
10
5
0
Jahrgang
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
14
17
17
16
22
13
14
8
7
Geschäftsgrundstücke,
Industrie- und Gewerbeland
2
2
3
3
2
1
7
3
1
sonstiges Bauland
0
0
3
2
1
2
1
2
3
baureifes Wohnbauland
- 22 -
5 Bodenpreisentwicklung
5.1 Preise Wohnbauflächen, Bodenpreisindex, Flächenumrechnungskoeffizienten,
Die unten stehenden Tabellen geben einen Gesamtüberblick über den durchschnittlichen
Quadratmeterpreis für voll erschlossenes unbebautes Wohnbauland (Nutzung als Ein-/
Zweifamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus) im Kreis Plön.
In die Bewertung eingegangen sind alle verwertbaren Verkaufsfälle des gewöhnlichen
Grundstücksverkehrs mit einer Fläche zwischen 300 m² und 1400 m², die dem
Gutachterausschuss übersandt wurden.
Die Quadratmeterpreise wurden auf eine einheitliche Größe von 800 m² abgestimmt. Die
Umrechnung erfolgte mit den auf der Seite 27 dargestellten Flächenumrechnungskoeffizienten.
voll erschlossenes baureifes Wohnbauland
Jahr
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Quadratmeterpreis €/m²
Differenz zum Vorjahr in % *)
(gerundet)
51
+ 14,0
58
+ 12,6
65
+ 8,0
70
+ 3,1
73
+ 5,1
76
+ 3,7
79
+ 12,8
89
- 0,9
88
+ 10,6
98
+ 2,3
100
- 6,0
94
- 2,6
92
+ 12,8
103
+ 8,3
112
- 8,8
102
+ 8,7
111
Anzahl der Verkaufsfälle
1-2 Familienhausgrundstücke
375
216
195
310
208
294
233
190
173
283
257
217
272
173
94
75
94
*) Für die Berechnung der Differenz zum Vorjahr wurden die nicht gerundeten Quadratmeterpreise benutzt.
- 23 -
Preisentwicklung Wohnbauland in €/m²
€
120
98
100
89
76
80
65
70
60
51
73
88
112
100
94
111
103
92
102
79
58
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
40
Jahrgang
Quadratmeterpreis in €
Trendlinie
Die folgende Tabelle stellt die Anzahl der gehandelten Baugrundstücke dar, die der
typischen Nutzung als Ein-/ Zweifamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus entspricht
und auch von der Grundstücksgröße in den zuvor angewandten Filter von 300 m² bis 1400
m² hinein passt.
- 24 -

Bodenpreisindex
Aus den auf Seite 23 aufgeführten durchschnittlichen Quadratmeterpreisen wurde folgende
Bodenpreisindextabelle erstellt.
- 25 -

Grafische Darstellung des Bodenpreisniveaus im Kreis Plön
Die Angaben beziehen sich auf die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für voll
erschlossenes Wohnbauland des individuellen Wohnungsbaus (typische Lagewerte).
- 26 -

Abhängigkeit des Bodenpreises von der Grundstücksgröße bei Grundstücken
für den individuellen Wohnungsbau
Der Bodenwert von Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau wird von der
Lagequalität, der zulässigen Bauweise und anderen Faktoren beeinflusst. Ein weiterer
Einflussfaktor ist die Grundstücksgröße.
Die Anwendung der nachstehenden Flächenumrechnungskoeffizienten beinhaltet sowohl die
Flächenanpassung als auch die GFZ-Anpassung. Die Koeffizienten gelten zudem
grundsätzlich nur für die Ein- und Zweifamilienhausbebauung, eine Bereinigung wegen
unterschiedlicher Geschossflächenzahl erfolgte nicht.
Grundlage der Auswertung waren alle Verkäufe der Jahre 2003 bis September 2005 mit
einer Grundstücksgröße von 300 m² bis 2000 m².
Die Quadratmeterpreise nehmen bei größer werdenden Grundstücksflächen ab und steigen
bei abnehmender Grundstücksgröße. Bei Seegrundstücken gilt diese Abhängigkeit nur
eingeschränkt.
Flächenumrechnungskoeffizienten
Fläche
m²
Umrechnungskoeffizient
Fläche
m²
Fläche
m²
300
1,35
750
1,02
1.200
0,88
350
1,29
800
1,00
1.250
0,87
400
1,24
850
0,98
1.300
0,86
450
1,19
900
0,96
1.350
0,85
500
1,15
950
0,95
1.400
0,84
550
1,12
1.000
0,93
1.450
0,83
600
1,09
1.050
0,92
1.500
0,83
650
1,07
1.100
0,91
1550
0,82
700
1,04
1.150
0,90
1600
0,81
Datengrundlage: 137 Kauffälle, Formel y = 7,5532 x -0,3046 / 0,9859
Fläche numre chnungskoe ffizie nt Kre is Plön
1,60
1,40
Koeffizient
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
300
500
700
900
Fläche
- 27 -
1100
1300
1500

Aus der Kaufpreissammlung wurden alle Verkaufsfälle für voll erschlossenes Wohnbauland
(Nutzung als Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus)) mit einer Größe
zwischen 350 m² und 1400 m² herausgefiltert und die Grundstücksgrößen gemittelt. Die
durchschnittlichen Grundstücksgrößen seit dem Jahre 1993 werden in folgender Grafik
dargestellt.
Jahr
Durchschnittsgröße
Datengrundlage
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
751
748
770
733
771
762
738
725
738
675
673
686
702
677
731
736
708
401
218
199
311
203
286
232
186
173
280
244
209
260
170
111
89
110
Durchschnittsgröße von Baugrundstücken
780
Grundstücksgröße
760
740
720
751
771
770
748
762
738
731
738
733
736
725
702
700
708
686
680
675
660
673
677
640
620
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Jahr
Durchschnittsgröße in m²
- 28 -
Trendlinie (polynomisch)
5.2 Landwirtschaftliche Flächen - Umsatz, Bonität und Preise
Für die landwirtschaftlichen Flächen im Kreis Plön ist nachfolgend die Anzahl der
Verkaufsfälle, sowie der Flächen- und Geldumsatz dargestellt.
Darüber hinaus werden die durchschnittlichen Verkaufspreise für landwirtschaftliche Flächen
für das Kreisgebiet mitgeteilt. Zum 1.01.2010 wurden erstmalig Bodenrichtwerte für Ackerund Grünlandflächen abgeleitet, die hier in einer Grafik präsentiert werden.
Die Bonität (Bodenpunkte, Ertragsmesszahl) wurde erst seit dem Jahre 2003 erfasst, sodass
im Jahre 2009 die Abhängigkeit der Bodenpunkte vom Verkaufspreis genauer untersucht
werden konnte. Die Ergebnisse werden in einer Tabelle dargestellt.

Jahr
Ackerland
Grünland
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
30
23
60
66
60
75
68
75
59
24
16
24
27
33
20
26
19
13

landund forstwirtschaftliche
Fläche insgesamt
74
57
88
93
98
94
98
99
79
Bonität im Durchschnitt (Bodenpunkte)
Jahr
Ackerland
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
0*
0*
48
50
48
52
50
52
51
Grünland
0*
0*
46
43
44
37
45
42
47
* Die Erfassung der Bonität erfolgte erst ab dem Jahre 2003.
- 29 -
Fläche insgesamt
0 *
0 *
48
48
47
49
49
50
51

Flächenumsatz in Hektar
Jahr
Ackerland
Grünland
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
110 *
148 *
614
479
291
596
434
384
291
87 *
52 *
29
81
20
59
98
65
30
Fläche insgesamt
422 *
311 *
646
561
373
787
641
542
338
* Ende 2002 erfolgte eine Systemumstellung, sodass der Flächenumsatz nicht unbedingt vergleichbar ist.
Flächenumsatz in ha
Hektar
1000
800
600
400
200
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Jahrgang
Ackerland
Grünland
landund forstw irtschaftliche Fläche insgesamt
- 30 -
Geldumsatz in 1000 €

Jahr
Ackerland
Grünland
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1453 *
2.373 *
8.366
6.635
3.970
8.155
6.713
6.584
5.155
703 *
556 *
492
830
612
451
1.077
668
368
Fläche insgesamt
5.612 *
4.363 *
8.928
7.465
4.772
10.650
8.763
8.359
5.702
* Ende 2002 erfolgte eine Systemumstellung, sodass der Geldumsatz nicht unbedingt vergleichbar ist.
Geldumsatz in 1000 €
€
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
2001
Ackerland
2002
Grünland
2003
2004
2005
2006
2007
2008
landund f orstw irtschaf tliche Fläche insgesamt
- 31 -
2009
Jahrgang

Preise
Nachfolgend werden die Verkaufspreise pro Hektar, sowie die Preise pro 100 Punkte der
Ertragsmesszahl [( Ertragsmesszahl = Bonität * Fläche / 100)] dargestellt. Die
Ertragsmesszahl kann dem Liegenschaftsbuchauszug entnommen werden.
Zur besseren Vergleichbarkeit wurden die Hektarpreise beim Ackerland auf eine
durchschnittliche Bonität von 49, beim Grünland auf eine Bonität von 44 und bei den landund forstwirtschaftlichen Flächen insgesamt auf eine Bonität von 48 Punkten umgerechnet.
Seit dem Jahre 2009 erfolgt die Umrechnung mit den auf der folgenden Seite dargestellten
und erläuterten Bonitäts-Umrechnungskoeffizienten.
In die Berechnung wurden alle Verkaufsfälle mit einer Größe von mindestens
3000 m² und einem Quadratmeterpreis zwischen 0,10 € und 5,00 € *) einbezogen.
Verkaufspreis pro Hektar / je 100 Ertragsmesszahl
Ackerland
Jahr
Grünland
Fläche insgesamt
DatenDaten€ pro
€ pro
€ pro
grund- € pro ha
grund- € pro ha
100 EMZ
100 EMZ
100 EMZ
lage
lage
53
17
56
26
54
26
Diese Daten werden
in
der
kostenfreien
Version
69
18 nicht angegeben
70
24
75
19
51
11
*)
Bonität 48
Bonität 44
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Bonität 49
€ pro ha
Der Filter für den Quadratmeterpreis wurde seit dem Jahre 2009 auf 0,10 € bis 5,00 € erweitert.
Beispiel: Gesucht wird der Verkaufswert einer Ackerfläche im Jahre 2004
a) Ertragsmesszahl für das zu bewertende Flurstück dem Auszug aus dem
Liegenschaftsbuch entnehmen, hier EMZ 5251
b) 5251 / 100 * 263 **) = 13.810 € (ca. Verkaufswert der Ackerfläche in 2004)
**)
aus der Tabelle im Jahr 2004 je 100 EMZ entnommen
- 32 -
Datengrundlage
74
84
84
92
94
99
62
Verkaufspreise pro Hektar
€
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht
angegeben
2003
Ackerland
2004
Grünland
2005
2006
2007
2008
2009
landund forstwirtschaftliche Fläche insgesamt
Wie auch im Vorjahr sind die Preise für landwirtschaftliche Flächen im zweistelligen
Prozentbereich gestiegen.

Bonitäts-Umrechnungskoeffizienten
Im Jahre 2009 wurde von der Geschäftsstelle eine Untersuchung zur Abhängigkeit der
Ackerlandpreise von der Bonität durchgeführt. Dafür wurden alle Verkaufsfälle für Ackerland
der Jahre 2003 bis 2007 in die Auswertung einbezogen, die größer als 3000 m² waren. Die
Kaufwerte waren in dieser Zeit weitgehend stabil, sodass diese Spanne benutzt werden
konnte. Das Ergebnis von 297 Kauffällen ergab eine eindeutige lineare Abhängigkeit, die in
folgender Umrechnungstabelle dargestellt wird.
Index zur Umrechnung von Ackerland bei unterschiedlichen Bodenpunkten
Bodenpunkte
30
35
40
45
50
55
60
65
70
30
1,00
1,04
1,07
1,11
1,15
1,19
1,22
1,26
1,30
35
0,96
1,00
1,04
1,07
1,11
1,14
1,18
1,22
1,25
40
0,93
0,97
1,00
1,03
1,07
1,10
1,14
1,17
1,21
44
0,91
0,94
0,97
1,01
1,04
1,07
1,11
1,14
1,18
45
0,90
0,93
0,97
1,00
1,03
1,07
1,10
1,13
1,17
49
0,88
0,91
0,94
0,97
1,01
1,04
1,07
1,10
1,14
50
0,87
0,90
0,94
0,97
1,00
1,03
1,06
1,10
1,13
55
0,84
0,87
0,91
0,94
0,97
1,00
1,03
1,06
1,09
60
0,82
0,85
0,88
0,91
0,94
0,97
1,00
1,03
1,06
65
0,79
0,82
0,85
0,88
0,91
0,94
0,97
1,00
1,03
70
0,77
0,80
0,83
0,86
0,89
0,91
0,94
0,97
1,00
- 33 -

Bodenrichtwerte für Acker- und Grünland
Landwirtschaftlich genutzte oder nutzbare Flächen eignen sich nach ihren Eigenschaften,
der sonstigen Beschaffenheit und Lage, sowie ihren Verwertungsmöglichkeiten in
absehbarer Zeit nur für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke. Diese Flächen sind auch
insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage geprägt und lassen auf
absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung erkennen.
Die Bodenrichtwerte für Acker- und Grünland sind aus Verkaufspreisen abgeleitet worden
und stellen durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden dar. Abweichungen in den
wertbestimmenden Eigenschaften - wie Zuwegung, Ortsrandlage, Hofnähe,
Grundstückszuschnitt, Grundstücksgröße - können Abweichungen vom Bodenrichtwert
bewirken.
Bisher konnte aus den Daten der Kaufpreissammlung die Abhängigkeit des Kaufpreises von
der Bodenzahl nachgewiesen und abgeleitet werden – die entsprechenden
Umrechnungskoeffizienten sind in vorstehender Tabelle dargestellt.
Es wurden insgesamt 5 Bodenrichtwertzonen gebildet, die jeweils mehrere Gemeinden
umfassen. Die Zonenabgrenzung orientierte sich sowohl an der Geologie und den
Bodenarten, als auch an der Entfernung zu den Städten und der Höhe der Verkaufspreise.
Die Bodenrichtwerte werden in der Grafik auf der folgenden Seite in €/ m² mit den
entsprechenden wertbestimmenden Eigenschaften dargestellt
( A – Ackerland, GR – Grünland, Zahl – Bodenzahl).
Die durchschnittliche Größe der verkauften Ackerlandflächen betrug 68 Hektar, die der
Grünlandflächen 51 Hektar.
- 34 -
- 35 -
5.3 Verkaufspreise für Ausgleichsflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Gartenland
und Kiesabbauflächen
Ausgleichsflächen
Nach § 135 a BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen Maßnahmen zum
Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB durchzuführen (Naturschutzbeiträge).
Hierbei muss zwischen „zukünftigen“ und „verbrauchten“ Ausgleichsflächen unterschieden
werden.
Durch den Erwerb einer zukünftigen Ausgleichsfläche kann der beabsichtigte Eingriff in
Natur und Landschaft ausgeglichen werden, sodass an dem Erwerb ein hohes Interesse
besteht. An Ausgleichsflächen, die bereits einen Eingriff ausgleichen und die aus rechtlichen
und ökologischen Gründen nicht mehr für einen weiteren Ausgleich genutzt werden können,
besteht hingegen nur ein geringes Interesse, da es außerdem kaum wirtschaftliche
Nachfolgenutzungen gibt.
Aus allen veräußerten Ausgleichflächen der Jahre 2001 bis 2009 errechnet sich folgender
Durchschnittswert:

„zukünftige“ Ausgleichsflächen
Jahr
durchschnittlicher Verkaufspreis
Datengrundlage (Anzahl der Fälle)
2001 bis 2009
Diese Daten werden in der
kostenfreien Version nicht angegeben
34
Dieser Wert entspricht dem 1,7-fachen des auf Seite 32 ermittelten Wertes von Ackerland.

„verbrauchte“ Ausgleichsflächen
Jahr
2001 bis 2009
6
Dieser Wert ist aufgrund der geringen Datenmenge nur bedingt aussagekräftig.
Waldflächen
Hier wurden alle Verkaufsfälle seit 1997 in die Berechnung einbezogen, die größer als
6000 m² sind. Es ist nur eine geringe Abhängigkeit zwischen der Größe der Waldfläche und
dem Quadratmeterpreis erkennbar.
Es errechnet sich für Waldflächen folgender Durchschnittswert.
Jahr
2000 bis 2009
21
Der Verkaufspreis beinhaltet auch den Aufwuchs; über Art und Umfang der Bepflanzung
können keine Angaben gemacht werden.
- 36 -
Wasserflächen
Zur Ermittlung des durchschnittlichen Kaufpreises wurden alle Verkaufsfälle seit 1993 in die
Berechnung einbezogen, die größer als 1000 m² sind. Es ist eine Abhängigkeit zwischen der
Größe der Wasserfläche und dem Quadratmeterpreis erkennbar (je größer die Fläche, umso
geringer der Preis/ m²). Sie wurden jedoch auf Grund der geringen Anzahl der Kauffälle nicht
weiter ausgewertet. Ebenso ist ersichtlich, dass bei einer eingeschränkten Nutzung
(Ausweisung als Naturschutzgebiet) ein wesentlich geringerer Kaufpreis bezahlt wird.
Es errechnet sich für Wasserflächen, die keiner besonderen Nutzungseinschränkung
unterliegen, folgender Durchschnittswert.
Jahr
1993 bis 2009
16
In den Jahren 2007 bis 2009 wurden keine Kauffälle für Wasserflächen registriert.
Kaufpreise für Wasserflächen
2,50
Preis in €/ m²
2,00
1,50
Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht angegeben
Reihe2
1,00
0,50
0,00
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
Flächengröße in m²
Gartenland
Als Gartenland werden hier die Flächen bezeichnet, die erwerbsgärtnerisch oder privat als
Kleingarten genutzt werden. Eine Bauerwartung ist bei diesen Flächen nicht gegeben.
Es wurden alle Verkaufsfälle seit 2001 in die Berechnung einbezogen, die größer als 500 m²
sind. Arrondierungsflächen am Wohngrundstück, die in den Kaufverträgen als Gartenland
bezeichnet wurden, sind nicht in die Auswertung eingeflossen. Diese Flächen werden zu
einem höheren Preis gehandelt.
Es errechnet sich für Gartenlandflächen folgender Durchschnittswert.
Jahr
2001 bis 2009
32
- 37 -
Kiesabbauflächen
Hier wurden alle Verkaufsfälle seit dem Jahr 2002 in die Berechnung einbezogen, die als
Kiesabbauflächen im Kaufvertrag bezeichnet wurden.
Es errechnet sich folgender Durchschnittswert.
Jahr
2002 bis 2009
9
Wegen der geringen Anzahl von Verkaufsfällen konnten bei den zuvor
angegebenen Durchschnittswerten für Ausgleichsflächen, Waldflächen, Wasserflächen,
Gartenland und Kiesabbauflächen keine Bodenpreisindextabellen abgeleitet werden.
- 38 -
6 Wohnungseigentum (Gebäudefaktoren)
6.1 Neubau, Erstverkauf
In den folgenden Tabellen werden die durchschnittlichen Wohnungsgrößen und die
durchschnittlichen Quadratmeterpreise für neu errichtete Eigentumswohnungen im
Erstverkauf dargestellt.
Jahr
Durchschnittsgröße
in m²
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Durchschnittspreis
je m²
kostenfreien Version
nicht angegeben
Ø Bodenwertniveau
in €/ m²
----------135
160
154
154
Datengrundlage
(Anzahl der Fälle)
122
112
52
61
57
47
32
32
33
Durchschnittsgröße (ETW Neubau, Erstverkauf)
120
110
100
86
90
80
70
87
93
82
Diese Daten
werden in der kostenfreien Version
72
71
80
71
nicht angegeben 66
60
50
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Jahrgang
Durchschnittspreis (ETW Neubau, Erstverkauf)
2700
Durchschnittspreis je m²
2500
2300
2100
1900
2384
2230
2383
Diese
Daten werden in der kostenfreien
Version
2047
2100
2182
1953
nicht angegeben
2023
1876
1700
1500
2001
2002
2003
2004
2005
Jahrgang
- 39 -
2006
2007
2008
2009
Aus diesen Daten wurde die unten dargestellte Indextabelle für die Preisentwicklung von
Wohnungseigentum (Neubau, Erstbezug) abgeleitet.
Bei Ableitung der Preisindizes wurden die unterschiedlichen Größen der Wohnungen auf
eine einheitliche Bezugsgröße von 70 m² zurück gerechnet. Diese Umrechnung erfolgte
nach der Formel von Streich:
Wohnungsgröße in m²
Streich
30
40
50
60
70
80
90
100
110
120
130
Preisindex Eigentumswohnungen (Neubau, Erstverkauf) Kreis Plön
Jahr
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Basisjahr
2000
Veränderung in
Datengrundlage: Alle dem
%
Gutachterausschuss übersandten
Verkaufsfälle für Neubau-Eigentumswohnungen, die sich auf den gewöhnlichen
Grundstücksverkehr beziehen. Die
unterschiedliche Durchschnittsgröße
wurde zur Ermittlung des Preisindex auf
eine einheitliche Größe von 70 m²
umgerechnet. Die Umrechnung erfolgte
nach der Formel von Streich.
*) Die Daten des Jahres 2007 können nicht
unbedingt als repräsentativ angesehen
werden, da von den 32 Verkaufsfällen
24 aus den Gemeinden Laboe und
Heikendorf mit einem hohen
Bodenwertniveau stammen.
100,0
kostenfreien Version nicht
angegeben
Preisindex,
Jahr 2000=100
Trendlinie
(potenziel)
Preisindex ETW (Neubau, Erstverkauf)
140,0
130,0
120,0
Index
110,0
Diese Daten werden in der kostenfreien Version
nicht angegeben
100,0
90,0
80,0
70,0
60,0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Jahr
- 40 -
2005
2006
2007
2008
2009
6.2 Weiterverkauf aus dem Bestand (Altbau)
6.2.1 Anzahl der Verkaufsfälle (aufgeteilt nach Baualtersklassen)
Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen aus dem Bestand gliedert sich
entsprechend dem Baualter (Baujahr) in den einzelnen Verkaufsjahren wie folgt:
Aufteilung nach Baualtersklassen
95
100
80
Anzahl
Verkaufsfälle
63
60
40
30
22
20
Verkaufsjahr
2007
5
4
0
1900 bis 1946 bis 1960 bis 1975 bis 1986 bis 1998 bis
1945
1959
1974
1985
1997
2007
Baualter
87
100
80
Anzahl
Verkaufsfälle
52
60
30
40
10
20
26
3
Verkaufsjahr
2008 *)
( fehlende
Baujahrsangaben: 31)
0
1945
1959
1974
1985
1997
2008
Baualter
*) Diese Werte haben sich auf Grund nachträglicher Datenerfassung gegenüber den im Marktbericht 2008 veröffentlichten
Werten etwas verändert.
108
120
100
Verkaufsjahr
2009
74
80
Anzahl
Verkaufsfälle
60
32
40
20
6
28
6
0
1945
1959
1974
1985
1997
2009
Baualter
- 41 -
( fehlende
Baujahrsangaben: 38)
6.2.2 Gebäudefaktoren (aufgeteilt nach Baualtersklassen)
Baualtersklasse 1960 bis 1974
Jahr des Durchschnittsgröße in
Verkaufs
m²
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1)
Durchschnittspreis je
m²/ Wohnfläche
Ø Bodenwertniveau Datengrundlage
in €/ m²
(Anzahl der Fälle)
----------121
132
125
113
Diese Daten werden in der kostenfreien
Version nicht angegeben
99
74
79
87
86
70
91
86 1)
104
Diese Werte haben sich auf Grund nachträglicher Datenerfassung gegenüber den im Marktbericht 2008
veröffentlichten Werten etwas verändert.
Durchschnittsgröße (Baualtersklasse 1960 bis 1974)
64
62
60
58
56
54
52
63
60
Diese Daten werden in der kostenfreien 57
Version
55
55
55
58
nicht
54 angegeben
53
50
48
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Jahrgang
Durchschnittspreis (Baualtersklasse 1960 bis 1974)
1400
1350
1296
1300
1240
1250
1200
1150
1100
Wohnfläche
1268
Diese Daten werden in
der kostenfreien Version
1132
1076
1117
nicht angegeben
1068
1076
1050
1025
1000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Jahrgang
- 42 -
2007
2008
2009
Verkaufs
m²
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1)
m²/ Wohnfläche
(Anzahl der Fälle)
in €/ m²
20
26
17
42
37
25
19
28 1)
32
----------112
112
107 1)
108
78
78
73
78
73
69
Diese Daten werden
in der kostenfreien Version
65
62
65
nicht angegeben
61
68
63
58
53
54
48
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Jahrgang
1600
1500
1400
1300
1200
Wohnfläche
1464
1357
1410
Version
1289
nicht angegeben
1179
1135
1166
1100
1141
1104
1000
2001
2002
2003
2004
2005
Jahrgang
- 43 -
2006
2007
2008
2009
Verkaufs
m²
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1)
m²/ Wohnfläche
in €/ m²
(Anzahl der Fälle)
23
23
46
57
54
47
60
50 2)
68
----------148
137
125 2)
138
83
73
68
63
58
53
79
78
74
72
67
nicht
angegeben
59
57
60
63
59
48
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Jahrgang
2000
1900
1800
1700
1600
1500
1400
1300
1200
1100
1000
1755
Wohnfläche
1944
Version
1653
nicht angegeben 1422 1387
1474
1288
2001
2002
2003
1388
2004
2005
Jahrgang
- 44 -
2006
2007
1381
2008
2009
Baualtersklasse ab 1998
Verkaufs
m²
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
m²/ Wohnfläche
in €/ m²
(Anzahl der Fälle)
2
6
20
28
27
26
29
24
26
----------130
129
144
139
Durchschnittsgröße (Baualtersklasse ab 1998)
98
88
78
68
58
85
78
84
82
78
78
Version 72
75
71
nicht angegeben
48
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Jahrgang
Durchschnittspreis (Baualtersklasse ab 1998)
2100
1900
1700
1500
Wohnfläche
2158
Version
1682
1711
nicht angegeben
1556
1446
1660
1406
1506
1402
1300
2001
2002
2003
2004
2005
Jahrgang
- 45 -
2006
2007
2008
2009
Um die zuvor ermittelten Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen als Näherungswerte
anwenden zu können, empfiehlt sich vorher eine Umrechnung von der Durchschnittsgröße
auf die Größe des Bewertungsobjekts mit Hilfe des auf
Seite 40 beschriebenen Umrechnungskoeffizienten von Streich.
Beispiel: Eigentumswohnung im Kreis Plön, Baujahr 2000, Verkaufsjahr 2008,
Größe 100 m² ;
angepasster Quadratmeterpreis: 1.660,- €/m² 1) x 0,920 2) / 0,956 3) = 1597,- €/ m²
grober Kaufpreis: 1597,- €/ m² x 100 m² = rd. 160.000 €
1)
Wert auf Seite 46 oben entnommen
Wert bei 100 m² , Seite 41 oben entnommen
3)
Wert bei 85 m² , Seite 41 oben (Mittelwert zwischen 80 m² und 90 m²) entnommen
2)
- 46 -
7
Bebaute Grundstücke (Gebäudefaktoren)
7.1 Durchschnittspreise für den Kreis
Um einen groben Überblick über die Preisentwicklung für bebaute Grundstücke im Kreis
Plön zu erhalten, wurde eine Auswertung aller Kauffälle ohne Berücksichtigung von Baujahr,
Lage, Grundstücksgröße und dergleichen durchgeführt. Es wurden alle Kaufverträge des
gewöhnlichen Geschäftsverkehrs (Verträge zu marktgerechten Konditionen) einbezogen und
nach Einfamilienhäusern, Reihenhäusern/ Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen
unterteilt.
1-2 Einfamilienhäuser
DatengrundJahr des Durchschnittslage/ Anzahl
preis
Verkaufs
der Fälle
2000
197.000 €
245
2001
258
188.000 €
2002
330
184.000 €
2003
263
178.000 €
2004
257
165.000 €
2005
373
168.000 €
2006
246
176.000 €
2007
286
171.000 €
2008
289
162.000 €
286
164.000 €
2009
Eigentumswohnungen
DatengrundJahr des Durchschnittslage/ Anzahl
preis
Verkaufs
der Fälle
2000
106.000 €
208
2001
256
115.000 €
2002
280
121.000 €
2003
279
106.000 €
2004
335
99.000 €
2005
339
100.000 €
2006
272
96.000 €
2007
284
102.000 €
2008
279
94.000 €
326
90.000 €
2009
Index
100,0
95,4
93,4
90,4
83,8
85,3
89,3
86,8
82,2
83,2
Reihenhäuser/Doppelhaushälften
DatengrundJahr des Durchschnittslage/ Anzahl Index
preis
Verkaufs
der Fälle
2000
149.000 €
177
100,0
2001
192
150.000 €
100,7
2002
240
149.000 €
100,0
2003
190
141.000 €
94,6
2004
178
134.000 €
89,9
2005
233
137.000 €
91,9
2006
148
133.000 €
89,3
2007
184
130.000 €
87,2
2008
181
125.000 €
83,9
178
127.000 €
85,2
2009
Index
100,0
108,5
114,2
100,0
93,4
94,3
90,6
96,2
88,7
84,9
- 47 -
Durchschnittspreise Einfamilienhäuser im Kreis Plön
Kaufpreis
200.000 € 197.000 €
188.000 €
178.000 €
176.000 €
184.000 €
175.000 €
171.000 €
164.000 €
168.000 €
165.000 €
162.000 €
150.000 €
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Jahrgang
Durchschnittspreise Reihenhäuser/ Doppelhaushälften im Kreis Plön
Reihenhäuser,
Doppelhaushälften
175.000 €
149.000 €
Kaufpreis
149.000 €
150.000 €
134.000 €
150.000 €
141.000 €
125.000 €
133.000 €
127.000 €
137.000 €
130.000 €
125.000 €
100.000 €
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Jahrgang
Durchschnittspreise Eigentumswohnungen im Kreis Plön
Kaufpreis
150.000 €
Eigentumswohnungen
121.000 €
125.000 €
106.000 €
106.000 €
99.000 €
96.000 €
115.000 €
100.000 €
102.000 €
100.000 €
94.000 €
90.000 €
75.000 €
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Jahrgang
- 48 -
2006
2007
2008
2009
Diese Durchschnittspreise für den Kreis Plön wurden nochmals anhand des
Bodenwertniveaus aufgeteilt, um eine etwas genauere Einordnung des Bewertungsobjekts
zu ermöglichen.
In den ländlichen Regionen ist das Bodenwertniveau niedriger als in den Städten – aus der
nachfolgenden Tabelle ist allerdings keine „Landflucht“ zu erkennen, die Anzahl der Verkäufe
verteilt sich gleichmäßig über alle Gebiete/ Bodenwertniveaus.
Die Untersuchung wurde nur für die Ein-/ Zweifamilienhäuser und nur über die letzten zwei
Jahr durchgeführt.
Verkaufsjahr 2008
Bodenwertniveau [€/ m²]
bis 49 €
50 € bis 79 €
Bodenwertniveau [€/ m²] Bodenwertniveau [€/ m²]
80 € bis 109 €
110 € bis 149 €
Durchschnittspreis
Verkaufsjahr 2009
bis 49 €
50 € bis 79 €
Bodenwertniveau [€/ m²] Bodenwertniveau [€/ m²]
80 € bis 109 €
110 € bis 149 €
Durchschnittspreis
- 49 -
7.2 Durchschnittspreise für Einfamilienwohnhäuser (nach Gemeinden),
In der folgenden Tabelle werden für ausgewählte Gemeinden die Gesamtkaufpreise
(Grundstück und Wohnhaus) für Einfamilienwohnhäuser aufgelistet. Es wurden dabei
keinerlei objektspezifische Besonderheiten wie Alter des Gebäudes, Wohnfläche,
Ausstattung, Grundstücksgröße, Lage und dergleichen berücksichtigt. Aufgelistet werden
Gemeinden mit mindestens 4 bis 5 Kauffällen pro Jahr.
Einfamilienwohnhäuser (Preise in €)
Gemeinde
Ascheberg
Barsbek
Behrensdorf
Bösdorf
Blekendorf
Bönebüttel
Dersau
Dobersdorf
Giekau
Grebin
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
2005
2006
2007
2008
2009
32.000
355.000
164.000
14
100.000
243.000
177.000
7
70.000
332.000
166.000
5
94.000
210.000
137.000
13
48000
230000
146.000
5
65.000
266.000
153.000
5
80.000
285.000
131.000
6
35.000
200.000
113.000
6
73.000
168.000
112.000
4
80.000
193.000
125.000
6
65.000
400.000
175.000
4
59.000
260.000
174.000
4
75.000
319.000
167.000
11
75.000
400.000
185.000
10
25.000
195.000
121.000
9
100.000
225.000
144.000
8
70.000
255.000
129.000
11
130.000
173.000
156.000
4
85.000
169.000
118.000
4
100.000
225.000
161.000
6
100.000
420.000
208.000
6
75.000
277.000
142.000
120.000
480.000
283.000
6
5
- 50 -
100.000
140.000
125.000
4
90.000
143.000
117.000
4
71.000
199.000
126.000
6
100.000
150.000
123.000
5
Gemeinde
Heikendorf
Hohenfelde
Hohwacht
Kalübbe
Kirchbarkau
Köhn
Kühren
Laboe
Lebrade
Lehmkuhlen
Lütjenburg
Mönkeberg
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
2005
2006
2007
2008
2009
35.000
913.000
292.000
21
80.000
1.300.000
370.000
20
55.000
576.000
254.000
24
50.000
166.000
112.000
6
71.000
182.000
130.000
5
45.000
203.000
129.000
4
110.000
585.000
254.000
21
100.000
369.000
219.000
22
75.000
120.000
95.000
5
68.000
278.000
180.000
5
155.000
240.000
211.000
5
79.000
172.000
128.000
5
64.000
210.000
150.000
7
68.000
160.000
105.000
6
149.000
437.000
212.000
10
140.000
310.000
219.000
13
95.000
218.000
129.000
8
100.000
350.000
215.000
16
74.000
229.000
135.000
9
124.000
530.000
266.000
16
- 51 -
81.000
380.000
218.000
15
65.000
153.000
111.000
4
60.000
250.000
145.000
11
91.000
280.000
206.000
7
85.000
250.000
175.000
10
125.000
162.000
148.000
4
160.000
535.000
267.000
8
80.000
342.000
165.000
5
55.000
158.000
106.000
8
140.000
240.000
184.000
4
60.000
208.000
132.000
14
125.000
374.000
238.000
10
2005
Gemeinde
Panker
Plön
Preetz
Probsteierhagen
Schwentinental
(OT Raisdorf)
Schwentinental
(OT Klausdorf)
Schwentinental
Schellhorn
Schillsdorf
Schönberg
Schönkirchen
Selent
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
42.000
205.000
144.000
10
45.000
288.000
144.000
16
52.000
345.000
155.000
43
23.000
185.000
114.000
5
110.000
275.000
191.000
13
70.000
275.000
197.000
11
93.000
260.000
149.000
10
52.000
115.000
80.000
5
90.000
333.000
168.000
16
118.000
227.000
169.000
15
2006
2007
2008
2009
55.000
540.000
221.000
18
43.000
575.000
182.000
20
88.000
327.000
192.000
11
44.000
685.000
167.000
19
69.000
460.000
182.000
13
45.000
276.000
149.000
31
90.000
202.000
153.000
4
70.000
550.000
188.000
16
40.000
289.000
146.000
25
152.000
224.000
193.000
9
120.000
234.000
169.000
8
50.000
318.000
184.000
14
50.000
245.000
144.000
13
125.000
215.000
176.000
6
90.000
285.000
193.000
21
73.000
165.000
139.000
5
80.000
292.000
163.000
31
105.000
193.000
144.000
8
84.000
470.000
219.000
9
95.000
242.000
168.000
10
115.000
295.000
182.000
14
60.000
296.000
186.000
8
90.000
285.000
186.000
7
55.000
275.000
160.000
12
75.000
220.000
147.000
7
110.000
203.000
159.000
5
- 52 -
2005
Gemeinde
Stakendorf
Stein
Stolpe
Wankendorf
Wendtorf
Wisch
2006
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
2007
2008
2009
190.000
265.000
221.000
4
88.000
140.000
108.000
5
80.000
227.000
161.000
12
121.000
262.000
188.000
4
60.000
210.000
156.000
4
50.000
260.000
154.000
4
122.000
204.000
143.000
5
67.000
176.000
131.000
7
106.000
180.000
148.000
6
95.000
225.000
161.000
4
89.000
178.000
122.000
7
110.000
180.000
128.000
6
- 53 -
90.000
217.000
154.000
6
150.000
217.000
186.000
4
Die Anzahl der Verkäufe von Einfamilienhäusern im Kreis Plön im Jahre 2009 wird in
folgender Tabelle noch einmal grafisch dargestellt.
Anzahl der Verkäufe
- 54 -
7.3 Gebäudefaktoren für bebaute Grundstücke
(Einfamilienhäuser, Reihenhäuser/ Doppelhaushälften)
7.3.1 Grobe Baujahrsunterteilung
Aus der Kaufpreissammlung wurden alle Verkaufsfälle für Einfamilienwohnhäuser
ohne Berücksichtigung von Lage, Ausstattung und dergleichen nach folgenden Filterkriterien
selektiert:
Grundstücksgröße
Wohnfläche:
Kaufpreis:
300 bis 2000 m²
mindestens 30 m²
50.000 € bis 350.000 €
Anschließend wurden diese Kauffälle anhand des Baujahres aufgeteilt.
Tabelle 1 Baujahr:
Tabelle 2 Baujahr:
1925 bis 1974
1975 bis heute
Der Kaufpreis wurde sodann auf die Wohnfläche umgelegt und es ergeben sich folgende
Vergleichsfaktoren pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Grundstückspreis ist in diesem Wert
enthalten.
Tabelle 1:
Baujahr 1925 bis 1974
1-2 Einfamilienhäuser, Baujahr 1925 bis 1974
Jahr des
Verkaufs
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Tabelle 2:
Preis pro m²/
Wohnfläche
€
mittleres
Baujahr
mittlere
Wohnfläche
Diese Daten
werden in
der
kostenfreien
Version nicht
angegeben
1956
1959
1959
1958
1958
1957
1958
1958
1960
119
124
118
120
121
121
120
124 1)
124
Ø
Datengrundlage/
Bodenwertniveau
Anzahl der Fälle
in €/ m²
92
111
114
136
194
131
123
122 1)
120
92
98
84
97
Baujahr 1975 bis heute
1-2 Einfamilienhäuser, Baujahr 1975 bis heute
Jahr des
Verkaufs
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1)
Preis pro m²/
Wohnfläche
€
mittleres
Baujahr
Diese Daten
werden in der
kostenfreien
Version nicht
angegeben
1988
1989
1990
1988
1989
1991
1990
1991 1)
1990
Ø
mittlere
Bodenwertniveau
Wohnfläche
in €/ m²
135
135
140
134
143
132
141
131 1)
143
Datengrundlage/
Anzahl der Fälle
82
83
83
84
- 55 -
62
69
82
110
133
86
85
93 1)
93
Auf die gleiche Art wurden Vergleichsfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften
nach folgenden Filterkriterien selektiert:
Grundstücksgröße
Wohnfläche:
Kaufpreis:
Baujahr:
Tabelle 1:
150 bis 1000 m²
mindestens 30 m²
30.000 € bis 300.000 €
1925 bis 1974
1975 bis heute
Baujahr 1925 bis 1974
Reihenhäuser/Doppelhaushälften, Baujahr 1925 bis 1974
Jahr des
Verkaufs
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Tabelle 2:
Preis pro m²/
Wohnfläche
€
mittleres
Baujahr
mittlere
Wohnfläche
Diese Daten
werden in
der
kostenfreien
Version nicht
angegeben
1956
1962
1959
1959
1958
1961
1961
1957 1)
1958
94
97
104
90
99
101
93
104 1)
98
Ø
Datengrundlage/
Bodenwertniveau
Anzahl der Fälle
in €/ m²
34
48
64
82
102
93
63
98
67
101 1)
69 1)
95
67
Baujahr 1975 bis heute
Reihenhäuser/Doppelhaushälften, Baujahr 1975 bis heute
Jahr des
Verkaufs
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1)
Preis pro m²/
Wohnfläche
€
mittleres
Baujahr
Diese Daten
werden in der
kostenfreien
Version nicht
angegeben
1996
1996
1996
1996
1996
1993
1994
1995
1995
Ø
mittlere
Datengrundlage/
Bodenwertniveau
Wohnfläche
Anzahl der Fälle
in €/ m²
111
100
110
118
112
103
113
78
111
131
113
112
62
110
103
81
1)
114
99
66 1)
116
97
63
- 56 -
7.3.2 Differenzierte Baujahrsunterteilung
- 57 -
nicht angegeben
nicht angegeben
nicht angegeben
In der folgenden Tabelle wurden die Verkäufe anhand des Baujahres noch weiter unterteilt.
Dabei wurde auch der Filter für die Grundstücksgrößen verändert und dem typischen
durchschnittlichen Objekt angepasst.
8 Gesamtkaufpreise für Resthöfe im Kreis Plön
Hierzu wurden alle Kauffälle für Resthöfe seit dem Jahr 2003 aus der Kaufpreissammlung
selektiert. Verkäufe unter Verwandten wurden ausgenommen und es wurden nur Verkäufe
herangezogen, bei denen die Hofgröße mindestens 4 Hektar betrug.
Kaufpreis
Minimum
Maximum
Mittelwert
Anzahl
Kreis Plön
Fläche
angegeben
17
17
9 Zwangsversteigerungen
Die Anzahl der dem Gutachterausschuss übermittelten Zwangsversteigerungen ist im Jahr
2009 gegenüber dem Vorjahr um 14 % angestiegen. Das Verhältnis des Zuschlagerlöses
zum Verkehrswert (Erlösquote) betrug 2009 im Durchschnitt 64 % des Verkehrswertes.
Die Erfassung dieser Daten erfolgt hier seit dem Jahr 2004.
Jahr
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Anzahl
27
41
48
43
43
49
Mittel aus
allen
Werten
Erlösquote
Diese Daten werden in der kostenfreien Version nicht
angegeben
Minimum
Maximum
Anzahl der
Erlösquote in %
80
69%
70
70%
73%
60%
Anzahl
60
50
40
30
64%
64%
Diese Daten werden
in der kostenfreien Version
49
48
43
43
41
nicht angegeben
27
20
10
0
2004
2005
2006
2007
Jahrgang
- 58 -
2008
2009
10 Mietpreisübersicht Kreis Plön
Der Gutachterausschuss führt keine Mietpreissammlung und veröffentlicht auch keinen
Mietspiegel. Um dennoch Anhaltspunkte über das Mietenniveau im Kreis Plön geben zu
können, wurde die schon im Jahre 2008 durchgeführte Mietenuntersuchung im
November 2009 von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wiederholt.
Grundlage waren alle Wohnungsmieten (Nettokaltmieten) aus der Kaufpreissammlung aus
dem Jahre 2008 und 2009 (Anzahl 128), sowie eine Sammlung von Mieten aus der
Tagespresse im August und November 2009 (Anzahl 140).
Diese Mieten wurden ausgewertet, wobei folgende Mietzuschläge gegenüber den
Wohnungsmieten des Geschosswohnungsbaus unterstellt wurden:
Einfamilienhaus + 15 %
Doppelhaushälfte, Reihenendhaus + 10 %
Reihenmittelhaus + 5 %
Wohnung im Zweifamilienhaus + 5 %
Wohnung im Mehrfamilienhaus ± 0 %
Das so ermittelte Mietenniveau wurde den Ergebnissen des IVD-Wohnungspreisspiegels für
die Stadt Kiel gegenüber gestellt. In der Grafik auf der folgenden Seite werden die
Abweichungen zu den unten angegebenen Werten des IVD-Preisspiegels 2008/ 2009 1)
dargestellt.
Wohnungsmieten-Nettokaltmieten in Kiel, Euro je m² Wohnfläche, monatlich
bezogen auf ca. 3 Zimmer, ca. 70 m², ohne öffentl. geförd. Wohnungsbau, Fertigstellung ab 1949
einfacher Wohnwert
mittlerer Wohnwert
guter Wohnwert
Beispiel für die Ermittlung einer Wohnungsmiete:
Ausgangsdaten:
Reihenmittelhaus in Preetz
110 m² Wohnfläche
mittlerer Wohnwert
Berechnungsmöglichkeit:
mittlerer Wohnwert in Kiel 5,90 €/ m²
mittlerer Wohnwert in Preetz - 10 % (Seite 60)
Reihenmittelhaus + 5 %
Wohnungsgrößenkorrektur Faktor „Streich“ 0,899 (Seite 40)
Ergebnis:
1)
5,90 €/ m² * 0,90 * 1,05 * 0,899 = 5,01 €/ m² rd. 5,00 €/ m²
Monatsmiete 550 €
Immobilienverband Deutschland, Bundesgeschäftsstelle Berlin, Veröffentlichung mit freundlicher Genehmigung von
Herrn Wagner am 9.02.2008
- 59 -
Laboe
Schönberg
Heikendorf
Mönkeberg
Schönkirchen
s
r
e
V
n
io
n
ie
Schwentinental
Lütjenburg
Selent
e
Preetz
r
e
d
s
o
k
fr
n
te
Kirchbarkau
in
n
e
d
r
e
w en
n b
te ge
Ascheberg
a e
D g
e n
s t a
ie h
D ic
Wankendorf
n
- 60 -
Dannau
Plön
11 Liegenschaftszinssätze Kreis Plön
Die in den anliegenden Tabellen dargestellten Liegenschaftszinssätze wurden im folgenden
Bewertungsmodell abgeleitet:
 Mieten
 Bewirtschaftungskosten
(pauschaliert)
 Restnutzungsdauer
 Bodenwerte
 Kaufpreise
Nettokaltmieten nach Käuferangaben 1)
Sprengnetter, Arbeitsmaterialien, Band 3,
Abschnitt 3.05/4, Tab. 2
übliche Gesamtnutzungsdauer bei mittlerem
Ausstattungsstandard 80 Jahre,
Restnutzungsdauerverlängerung nach Modernisierung
entsprechend den Sprengnetter, Arbeitsmaterialien,
Band 3 , Abschnitt 3.02.4/2/1 ff.
„freigelegter Bodenwert „(kein Bebauungsabschlag)
an die wesentliche Zustandsmerkmale (GFZ,
Fläche u.a.) angepasst
unvermietete/ vermietete Objekte 2)
Für die Auswertung wurden alle Kaufpreise der Jahre 2005 bis 2009 benutzt, bei denen
realistische Mietangaben gemacht wurden.
Die Zinssätze sind u.a. von der Restnutzungsdauer der Gebäude abhängig. Angaben hierzu
werden dort gemacht, wo die Anzahl und die Qualität der Verkaufsfälle eine Berechnung
zulassen.
Bei einer geringen Anzahl von Kauffällen sind die Zinssätze noch nicht stabil.
1) Die in den Fragebögen angegebenen Mieten stellen überwiegend die momentanen Marktmieten
dar, die auch Schwankungen unterliegen. Die jährlichen Schwankungen können jedoch aufgrund
der geringen Datenlage nicht sicher ausgewertet werden.
In den vom Käufer mitgeteilten Mieten sind tlw. auch Abschlussmieten enthalten, die sich durch den
gewählten Auswertezeitraum über mehrere Jahre den durchschnittlichen Marktmieten annähern.
2) Bei einer differenzierten Auswertung zwischen vermieteten und unvermieteten Einfamilienhäusern
wurde kein signifikanter Unterschied bei den Liegenschaftszinsen festgestellt. Es wird vermutet,
dass diesbezügliche Antworten im Fragebogen oft nicht korrekt sind bzw. ein vermietetes Objekt
nicht primär zur Eigennutzung erworben wurde.
- 61 -
Die Auswertung erfolgte nach der Formel von Möckel
p =
RE
q -1
G
--------- - ---------- x -------KP
qn - 1
KP
darin bedeuten:
KP :
RE :
G :
BW :
q :
p :
n :
Kaufpreis
Reinertrag
KP - BW (Gebäudewert)
Bodenwert
1 + (p/100)
Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren
wirtschaftliche Restnutzungsdauer
Hierbei wurde der iterativ zu ermittelnde Korrekturfaktor
3. Iteration durchgerechnet.
bis zur
Besondere wertbeeinflussende Umstände (bwU) sind in obiger Formel noch nicht
berücksichtigt. Bei Vorliegen solcher Umstände müsste die Formel nach Sprengnetter,
Lehrbuch, Band 5 , Abschnitt 1/9/2/4 modifiziert werden zu
p =
RE
q -1
G ± bwU
----------------- - ---------- x -------------KP ± bwU
qn - 1
KP ± bwU
Bei den Kauffällen, die der folgenden Auswertung zugrunde liegen, sind keine besonderen
wertbeeinflussenden Umstände vorhanden.
Liegenschaftszinssatz
in %
Art des Objekts
Restnutzungsdauer
(Jahre)
(Grundstücksnutzung)
20
30
40
60
80
Liegen-
Ø BodenwertAnzahl
niveau €
der
im
Kauffälle Ø m²DurchMiete €
schnitt
Gesamt- schaftsnutzungszinssatz
dauer
(Jahre)
88
Einfamilienhäuser
(überwiegend vermietet)
80
35
Reihenhäuser/
Doppelhaushälften
(überwiegend vermietet)
80
39
Mehrfamilienhäuser
(Ø 7 Wohneinheiten,
Ø 420 m² Wohnfläche)
101
angegeben
gemischt genutzte Gebäude
(gewerblicher Anteil < 50%)
reine Gewerbegrundstücke
(überwiegend Einkaufsmärkte)
Wohnungseigentum
in Mehrfamilienhäusern
> 6 Wohneinheiten
80
80
Zinssätze noch nicht
differenziert
80
angegeben
80
- 62 -
Diese
Daten
werden
in der
kostenfreien
Version
nicht
angegeben
104
30
146
27
146
16
139
71
Die Liegenschaftszinssätze für Einfamilienhäuser im Kreis Plön liegen im Durchschnitt um
0,5 % höher als im Bundesdurchschnitt.
Liegenschaftszinssätze Einfamilienhäuser Kreis Plön
(Auswertung 2005 bis 2009)
Liegenschaftszinssätze Kreis Plön (überwiegend vermietet)
Zinssatz
8
7
Einfamilienwohnhäuser Kreis Plön 2)
Einfamilienhäuser Bundesdurchschnitt 1)
6
5
4
3
nicht angegeben
2
1
0
0
20
40
60
80
100
Restnutzungsdauer
Datengrundlage 35 Kauffälle
In der nachfolgenden Grafik werden die Zinssätze für Reihenhäuser und
Doppelhaushälften dargestellt, die wiederum etwas höher ausfallen, unter anderem weil die
zu Grunde liegenden Objekte überwiegend vermietet waren.
Zinssatz
Liegenschaftszinssätze Reihenhäuser/ Doppelhaushälften Kreis Plön
Liegenschaftszinssätze Kreis Plön (überwiegend vermietet)
Reihenhäuser/ Doppelhaushälften Kreis Plön 2)
8
7
6
5
4
3
2
1
0
nicht angegeben
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Restnutzungsdauer
1) Die Daten wurden den "Sprengnetter Arbeitsmaterialien" Band 3, 3.04/3/29, 82. Ergänzung entnommen
(Gesamtnutzungsdauer 100 Jahre) und beziehen sich auf unvermietete Einfamilienwohnhäuser im Bundesdurchschnitt.
2) Die Liegenschaftszinssätze beziehen sich auf Gebäude mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, die überwiegend
vermietet sind.
- 63 -
Die Mehrfamilienhäuser haben im Schnitt 7 Wohneinheiten und eine Gesamtwohnfläche
von durchschnittlich 420 m².
Zinssatz
Liegenschaftszinssätze Mehrfamilienhäuser(gesamt) Kreis Plön
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
nicht angegeben
Liegenschaftszinssätze Kreis P lö n
M ehrfamilienwo hnhäuser 8 WE B undesdurchschnitt 1)
M ehrfamilienhäuser Kreis P lö n 2)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Restnutzungsdauer
Beim Wohnungseigentum beziehen sich die Werte auf Gebäude mit mehr als
6 Wohneinheiten.
Liegenschaftszinssatz Wohnungseigentum Kreis Plön
( > 6 Wohneinheiten, Auswertung 2005 bis 2009 )
9
8
7
Zinssatz
6
nicht angegeben
5
4
3
2
1
0
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Restnutzungsdauer
Liegenschaftszinssätze Wo hnungseigentum
Wo hnungseigentum im Kreis P lö n ( > 6 Wo hneinheiten ) 3)
Wo hnungseigentum B undesdurchschnitt 4)
1) Die Daten wurden den "Sprengnetter Arbeitsmaterialien" Band 3, 3.04/3/29, 82. Ergänzung entnommen
(Gesamtnutzungsdauer 100 Jahre) und beziehen sich auf Mehrfamilienhäuser mit 8 Wohneinheiten im Bundesdurchschnitt.
2) Die Liegenschaftszinssätze beziehen sich auf Gebäude mit durchschnittlich 10 Wohneinheiten, ca. 600 m² Gesamtwohnfläche und einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.
3) Diese Angaben beziehen sich auf Wohnungseigentum in Mehrfamilienwohnhäusern mit mehr als 6 Wohneinheiten und
einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.
4) Die Daten wurden den "Sprengnetter Arbeitsmaterialien" Band 3, 3.04/3/30, 82. Ergänzung entnommen. Der
Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentum in Mehrfamilienwohnhäusern bezieht sich auf unvermietete Gebäude mit
einer Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren und Objekte mit 20 Wohneinheiten.
- 64 -
12 Sachwert-Marktanpassungsfaktoren
Ziel aller in der WertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den
Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) zu
erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis
„vorläufiger Sachwert“ ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen
identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ (=Substanzwert
des Grundstücks mit Gebäude) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare
Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels eines
Marktanpassungsfaktors. Dieser ist zwar weder in den §§ 21 - 25 WertV
(Beschreibung des Sachwertverfahrens), noch in den §§ 8 - 12 WertV (Beschreibung
der erforderlichen Daten) genannt, jedoch ergibt sich die Notwendigkeit der
Marktanpassung zwingend aus § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV.
Der Marktanpassungsfaktor für den Kreis Plön wurde durch Nachbewertungen (mit
Ortsbesichtigung) von 120 realisierten Kaufpreisen abgeleitet, indem die Kaufpreise
den nach den Vorschriften der Wertermittlungsverordnung ermittelten (vorläufigen)
Sachwerten gegenübergestellt wurden.
Richtig angewendet führt das Sachwertverfahren damit auch zu marktkonformen
Ergebnissen. Vorraussetzung ist, dass die Bewertung in demselben Modell
durchgeführt wird, in dem auch die Marktanpassungsfaktoren ermittelt wurden.
Den nachfolgend dargestellten Sachwert-Marktanpassungsfaktoren liegt folgendes
Bewertungsmodell zugrunde:












NHK 2000, gemäß WertR von [ 1 ] unter 3.01.1/I/4-5 ergänzt und modifiziert
BNK (Baunebenkosten), gemäß WertR bzw. nach [ 1 ] 3.01.1/I/5, Tab. 4
BRI (Bruttorauminhalt), gemäß DIN 277
Regionalfaktor 1,0 (Ortsfaktor 1,0)
GND (Gesamtnutzungsdauer), gemäß WertR bzw. nach [ 1 ] 3.01.1/I/5, Tab. 4
RND (Restnutzungsdauer), bei erweiterten oder modernisierten Gebäuden
nach [ 1 ] 3.02.4/2/1-8
BPI (Baupreisindex), Statistisches Bundesamt (Bundesdurchschnitt Neubau
Wohngebäude insgesamt)
Alterswertminderung, nach Ross
Bodenwert erschließungsbeitragsfrei, ungedämpft
Bodenwertniveau (lagebezogen), ohne bzw. vor der Anpassung an die
Grundstücksfläche oder GFZ
Außenanlagen, differenziert nach [ 1 ] 3.01.5/1 in Ansatz gebracht
die Mehrheit der zugrunde gelegten Daten beziehen sich auf
Standardgebäude ohne besondere wertbeeinflussenden Umstände
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------[ 1 ] Sprengnetter, Arbeitsmaterialien Band 3
- 65 -
Sachwert-Marktanpassungsfaktoren Kreis Plön (2007)
Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (freistehend)
Bodenwertniveau
vorläufiger
Sachwert
30 €/ m²
60 €/ m²
90 €/ m²
120 €/ m²
180 €/ m²
75.000 €
100.000 €
125.000 €
150.000 €
175.000 €
200.000 €
225.000 €
250.000 €
275.000 €
angegeben
300.000 €
325.000 €
350.000 €
375.000 €
400.000 €
425.000 €
450.000 €
475.000 €
500.000 €
525.000 €
550.000 €
575.000 €
600.000 €
Die kursiv gedruckten Faktoren sind statistisch nicht gesichert.
Beispiel:
Einfamilienhausgrundstück, vorläufiger Sachwert im o.a. Modell
berechnet zu 200.000 €, Bodenwertniveau 60 €
 Sachwert-Marktanpassungsfaktor aus Tabelle: 0,76
 marktangepasster Sachwert: 0,76 * 200.000 € = 152.000 €
- 66 -
Sachwert-Marktanpassungsfaktoren Kreis Plön
Ein- und Z weif amilienhäuser
Sachwert-Marktanpassungsfaktor
1,80
1,60
1,40
1,20
1,00
nicht angegeben
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
800000
900000 1000000
vorläufiger Sachw ert in €
grafische Darstellung der Sachwert-Marktanpassungsfaktoren für freistehende
Einfamilienhäuser im Kreis Plön.
13 Benachbarte Gutachterausschüsse
GutachterausStraße / Postfach
schuss für
Grundstückswerte
PLZ Ort
Telefon
Fax
in der
Andreas-Gayk-Str. 31
Landeshauptstadt
Kiel
24103
Kiel
0431 / 90125 - 37
- 38
- 39
- 6 25 36
in den Kreisen
Hzgt. Lauenburg
und Lübeck
Brolingstraße 53 b-d
23554
Lübeck
0451 / 30090 - 405
- 406
- 449
in der Stadt
Neumünster
Plöner Straße 2
24534
Neumünster
04321 / 942 - 2553
- 2547
- 2087
im Kreis
Ostholstein
Am Markt 13 – 15
23758
Oldenburg
04361 / 5175 - 23
- 24
- 70
im Kreis
RendsburgEckernförde
Postfach 905
24758
Rendsburg
04331 / 202 - 481
- 531
- 574
23795
Bad Segeberg
04551 / 951 – 526
- 548
im Kreis Segeberg Hamburger Straße 30
Stand: 01.01.2010
- 67 -

Grundstückmarktbericht 2009 als PDF - Datei

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