Grundstücksmarktbericht - Gutachterausschuss im

Transcription

Der Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
im Hochsauersauerlandkreis
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht mit allgemeinen Informationen
Grundstücksmarktbericht 2015.
Bestwig, Brilon, Eslohe, Hallenberg, Marsberg, Medebach,
Meschede, Olsberg, Schmallenberg, Sundern und Winterberg.
2
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht Hochsauerlandkreis
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Hochsauerlandkreis
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht mit allgemeinen Informationen
Grundstücksmarktbericht 2015
Berichtszeitraum 01.01.2014 – 31.12.2014
Übersicht über den Grundstücksmarkt
in Bestwig, Brilon, Eslohe, Hallenberg, Marsberg,
Medebach, Meschede, Olsberg, Schmallenberg,
Sundern und Winterberg.
Meschede, im März 2015
3
Herausgeber
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis
Geschäftsstelle
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis
Ansprechpartner: Georg Seifart
Eichholzstraße 9
59821 Arnsberg
Postfach
59870 Meschede
Telefon: 0291 94 4215
Telefax: 0291 94 26218
E-Mail: [email protected]
Gebühr
Dieser Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht mit allgemeinen Informationen steht
als PDF-Datei zum kostenlosen Download im Internet bereit.
Der vollständige Grundstücksmarktbericht wird nur gegen eine Gebühr abgegeben
und enthält neben den allgemeinen Informationen über die Umsatz- und Preisentwicklung auch die Erforderlichen Daten für die Wertermittlung mit Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätzen, Umrechnungsfaktoren und anderen Vergleichsfaktoren.
Internet
Die Internetseiten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis finden Sie unter der Adresse:
www.gaa.hochsauerlandkreis.de
Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis und der anderen Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen sowie deren
Grundstücksmarktberichte und der Grundstücksmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses stehen im Internet unter der Adresse:
www.borisplus.nrw.de
Der Bericht über den Grundstücksmarkt ist urheberrechtlich geschützt. Nachdruck, Vervielfältigung oder
Wiedergabe auch von Teilen des Grundstücksmarktberichts oder von Auswertungsergebnissen ist nur
mit Genehmigung des Herausgebers und mit Quellenangabe gestattet.
4
Inhaltsverzeichnis
1
Wesentliche Aussagen ...................................................................................... 6
2
Zielsetzung des Grundstückmarktberichtes .................................................... 7
3
Gutachterausschüsse ........................................................................................ 8
4
4.1
4.2
4.3
4.4
Grundstücksmarkt des Berichtsjahres ........................................................... 10
Anzahl der Kauffälle ........................................................................................... 10
Flächenumsatz ................................................................................................... 12
Geldumsatz ........................................................................................................ 13
Zwangsversteigerungen ..................................................................................... 13
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
Unbebaute Grundstücke .................................................................................. 14
Individueller Wohnungsbau ................................................................................ 14
Geschosswohnungsbau ..................................................................................... 16
Gewerbliche Bauflächen .................................................................................... 16
Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen ................................................... 16
Bauerwartungs- und Rohbauland ....................................................................... 27
6
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
Bebaute Grundstücke ...................................................................................... 28
Ein- und Zweifamilienhäuser .............................................................................. 28
Dreifamilienhäuser ............................................................................................. 34
Mehrfamilienhäuser ............................................................................................ 34
Gemischt genutzte Gebäude .............................................................................. 35
Sonstige bebaute Grundstücke .......................................................................... 35
7
7.1
7.2
Wohnungseigentum ......................................................................................... 36
Umsätze ............................................................................................................. 36
Preise................................................................................................................. 37
8
8.1
8.2
8.3
Bodenrichtwerte ............................................................................................... 46
Gesetzlicher Auftrag ........................................................................................... 46
Bodenrichtwerte für Bauland .............................................................................. 46
Übersicht über die Bodenrichtwerte (Gebietstypische Werte) ............................. 47
9
9.1
9.2
9.3
9.4
9.5
9.6
Erforderliche Daten .......................................................................................... 48
Indexreihen ........................................................................................................
Diese Angaben sind nur im vollständigen, ge-48
Umrechnungsfaktoren ........................................................................................
bührenpflichtigen Grundstücksmarktbericht 48
Liegenschaftszinssätze ......................................................................................
48
enthalten.
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke...................................................... 48
Marktanpassungsfaktoren .................................................................................. 48
Sonstige erforderliche Daten, Erbbauzinssätze .................................................. 48
10
Rahmendaten zum Grundstücksmarkt ........................................................... 65
11
Regionale Vergleiche ....................................................................................... 78
12
12.1
12.2
12.3
Mieten ............................................................................................................... 80
Vergleichsmietentabelle gemäß § 558c BGB ..................................................... 80
Gewerbliche Mieten ........................................................................................... 80
Mietauswertungen des Gutachterausschusses .................................................. 80
13
13.1
13.2
13.3
Sonstige Angaben ............................................................................................ 84
Produkte des Gutachterausschusses ................................................................. 84
Mitglieder des Gutachterausschusses ................................................................ 86
Kontakt, benachbarte Gutachterausschüsse ...................................................... 87
5
1
Wesentliche Aussagen
Gesamtumsatz im Grundstücksverkehr
Im vergangenen Jahr wurden 2.541 Kaufverträge vom Gutachterausschuss
für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis registriert. Davon waren 15 %
aufgrund persönlicher oder sonstiger Verhältnisse nicht zur weiteren Auswertung geeignet. Die Zahl der Kaufverträge ist im Vergleich mit dem Vorjahr um 1 % gestiegen.
Insgesamt wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis 1.037 ha zu 241 Millionen Euro
umgesetzt, davon wurden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 724 ha zu
209 Millionen Euro umgesetzt.
Umsatz

Bauplätze
Die Anzahl der verkauften Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus ist im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis um 13 % gestiegen. Die Preise sind
konstant geblieben. 31 % der Bauplätze wurden zu Preisen bis zu
30.000 Euro veräußert und nur 7 Prozent kosteten über 100.000 Euro.
175 Bauplätze mit insgesamt 15 ha wurden im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr zu 10 Millionen Euro umgesetzt.
Umsatz
Preise


Land- und Forstwirtschaft
Im Berichtsjahr wechselten im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis 284 ha land- und
forstwirtschaftliche Flächen den Eigentümer.
Die Preise für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke sind im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis im Vergleich zum Vorjahr um 3 % gestiegen. Die Preisentwicklung ist aber regional unterschiedlich.
Umsatz
Preise


Häuser
Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Zuständigkeitsbereich
des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis
im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben. Die Preisentwicklung ist aber
regional unterschiedlich. In der Preisspanne von 75.000 Euro bis 150.000
Euro wurden 47 % aller Ein- und Zweifamilienhäuser gehandelt. Die
meisten Ein- und Zweifamilienhäuser wurden in Sundern (105), Brilon (101)
und Meschede (96) gehandelt.
Umsatz
Preise


Eigentumswohnungen


Die Zahl der Verkäufe ist im Zuständigkeitsbereich des GutachterausUmsatz
schusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis mit 351 Objekten
im Vergleich zum Vorjahr um 2 % gestiegen. Die meisten EigentumsPreise
wohnungen wurden in Winterberg (107), Brilon (41) und Schmallenberg
(40) verkauft.
Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind im Mittel konstant
Veränderung zum Vorjahr
geblieben. Die Preisentwicklung ist aber regional unterschiedlich.
Steigerung 10% und mehr
Steigerung 3% bis 9%

Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
Senkung 10% und mehr
6
2
Zielsetzung des Grundstückmarktberichtes
Aufgabe des Grundstückmarktberichtes ist es, die regionale Umsatz- und Preisentwicklung darzustellen und über das Preisniveau zu informieren. Der Grundstücksmarktbericht dient damit der allgemeinen Markttransparenz. Er basiert auf den Daten
und Auswertungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Die vorliegenden,
für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Der Bericht wendet sich zum einen an die Bewertungssachverständigen, um für ihre
Arbeit Hintergrundinformationen über die Entwicklung auf dem hiesigen Grundstücksmarkt zu geben und die beim Gutachterausschuss erarbeiteten Ergebnisse, die von
allgemeinem Interesse sind, bekannt und nutzbar zu machen. Zum anderen wendet
er sich an die freie Wirtschaft, die öffentliche Verwaltung sowie die Wissenschaft und
Forschung, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt angewiesen sind. Dies ist
zum Beispiel in der Bau-, Wohnungswirtschaft und Immobilienwirtschaft, bei Banken,
Versicherungen und öffentlichen Verwaltungen im Bereich Städtebau, Bodenordnung
und Wirtschaftsförderung der Fall. Er wendet sich aber auch an die interessierte Öffentlichkeit.
Im Hinblick auf die unterschiedlichen Nutzer verfolgt der Bericht das Ziel, allgemein
über die Tätigkeit des Gutachterausschusses zu informieren und aufzuzeigen, welches detaillierte Datenmaterial dort vorliegt und für spezielle Fragestellungen nutzbar
gemacht werden kann.
Wegen der Komplexität des behandelten Themas kann der Bericht nicht allen Aspekten des Grundstückmarktes gerecht werden. Um den Marktbericht optimal dem Informationsbedarf der verschiedenen Nutzer anpassen zu können, ist der Gutachterausschuss an Anregungen interessiert, die in zukünftigen Grundstücksmarktberichten
gegebenenfalls berücksichtigt werden können.
7
3
Gutachterausschüsse
Die wesentlichen Grundlagen für die Tätigkeit des Gutachterausschusses sind:
o Baugesetzbuch (BauGB)
o
Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NordrheinWestfalen (Gutachterausschussverordnung NRW – GAVO NRW)
o
Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)
jeweils in den geltenden Fassungen.
Aufgaben der Gutachterausschüsse
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in Nordrhein-Westfalen aufgrund
des Bundesbaugesetzes von 1960 eingerichtet worden. Sie bestehen heute in kreisfreien Städten, Kreisen und großen kreisangehörigen Städten (über 60.000 Einwohner). Durch interkommunale Vereinbarungen können aber auch gemeinsame Gutachterausschüsse gebildet werden. Im Jahre 1981 ist für das Land Nordrhein-Westfalen
ein Oberer Gutachterausschuss gebildet worden. Im Hochsauerlandkreis wurde neben dem hiesigen Gutachterausschuss ein Gutachterausschuss in der großen kreisangehörigen Stadt Arnsberg eingerichtet. Außer dem an die Stelle des Bundesbaugesetzes getretenen Baugesetzbuch (BauGB) sind für die Arbeit der Gutachterausschüsse insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie
die Gutachterausschussverordnung Nordrhein-Westfalen (GAVO NRW) maßgebend.
Aufgaben des örtlichen Gutachterausschusses
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung.
Ermittlung von Bodenrichtwerten.
Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten und Grundstückswerten in förmlich
festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen.
Ermittlung von sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen.
Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (u.a. Liegenschaftszinssätze, Bodenpreisindexreihen, Marktanpassungsfaktoren).
Feststellungen über den Grundstücksmarkt.
Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten
Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken.
Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust
(Enteignung) und über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensteile.
Erstattung von Gutachten über Miet- oder Pachtwerte.
Erstellung von Mietübersichten.
Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses
o
o
8
Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen.
Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Gerichten oder Behörden in gesetzlichen Verfahren. Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein
Gutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliegt.
Aufgaben der Geschäftsstellen
Zur Vorbereitung und Durchführung ihrer Tätigkeiten bedient sich der Gutachterausschuss seiner Geschäftsstelle. Diese ist beim Hochsauerlandkreis, der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde, eingerichtet.
Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung einer
Kaufpreissammlung. Diese bildet die Datenbasis für die meisten weiteren Aufgaben.
Notare und andere Stellen sind gemäß § 195 Baugesetzbuch verpflichtet, den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Abschriften beurkundeter Kaufverträge und
sonstige den Bodenmarkt betreffende Unterlagen zu übersenden. Die Verträge werden durch die Geschäftsstelle nach Weisung des Gutachterausschusses ausgewertet.
Die Kaufpreissammlung wird um notwendige beschreibende preis- bzw. wertrelevante
Daten ergänzt, die auch auf Rückfragen bei den Vertragsparteien beruhen. Durch die
Kaufpreissammlung ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt umfassend informiert wird. Diese Daten dienen sowohl
als Grundlage bei der Ermittlung von Grundstückswerten als auch zur Ableitung von
Grundlagendaten entsprechend den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Weitere Aufgaben sind:
o Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung.
o Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus
der Kaufpreissammlung, wie Bodenpreisindexreihen, Liegenschaftszinssätze, Umrechnungskoeffizienten und Marktanpassungsfaktoren.
o Beobachtung und Analyse des Grundstücksmarktes.
o Erteilung von Auskünften über die Bodenrichtwerte und die ausgewerteten Daten
aus der Kaufpreissammlung.
o Vorbereitung der Wertermittlungen.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge
als auch sämtliche sonstige personenbezogene Daten der Kaufpreissammlung dem
Datenschutz. Die Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von
den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle
zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses erteilt, sofern der Empfänger der Daten die Einhaltung datenschutzrechtlicher Bestimmungen zusichert. In
anonymisierter Form können Auswertungen und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses abgegeben werden.
Die für die Grundstückswertermittlung besonders bedeutsamen marktkonformen erforderlichen Daten haben keinen Personenbezug und werden gegen Entgelt abgegeben. Diese Daten haben insbesondere für Sachverständige für Immobilienbewertung
große Bedeutung.
9
4
Grundstücksmarkt des Berichtsjahres
Die Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen der beim
Gutachterausschuss im Berichtsjahr registrierten Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs. Kaufverträge, bei denen anzunehmen war, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, werden nur im Rahmen der Gesamtübersicht erfasst, aber nicht in die weiteren Betrachtungen einbezogen.
Bei den angegebenen Werten handelt es sich um vorläufige Endergebnisse, die erfahrungsgemäß die tatsächliche Situation auf dem Grundstücksmarkt widerspiegeln.
Abweichungen zu späteren Veröffentlichungen können sich beispielsweise dadurch
ergeben, dass beurkundende Stellen Urkunden nachreichen oder dass von bereits
beurkundeten Verträgen später zurückgetreten wird.
Bei den allgemeinen Aussagen wird nach den Teilmärkten unbebaute Baugrundstücke, Wohnungseigentum sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen unterschieden. Unter unbebauten Baugrundstücken sind dabei alle selbständig bebaubaren Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhausbebauung) und den Geschosswohnungsbau sowie die gewerblich genutzten Grundstücke ("klassische" Gewerbe- und Industriegrundstücke sowie Grundstücke, die sich
für eine Nutzung im tertiären Bereich eignen) erfasst. Unter dem Teilmarkt bebaute
Grundstücke sind Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte und sonstige bebaute Grundstücke
erfasst.
4.1
Anzahl der Kauffälle
Insgesamt wurden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis im Berichtsjahr 2.541 Kauffälle über bebaute und unbebaute Grundstücke
ausgewertet. Die Zahl der Kauffälle ist gegenüber dem Vorjahr um 1 % gestiegen. Im
gesamten Hochsauerlandkreis (einschließlich des Bereichs der Stadt Arnsberg)
wurden 3.410 Kauffälle abgeschlossen. Die Anzahl ist im Vergleich zum Vorjahr um
5 % gestiegen.
2000
2.396
2001
2002
884
2.367
2004
2.326
2006
2007
2.099
2.307
2010
2.289
3.250
2.703
586
2.286
3.118
2.938
775
519
2009
2012
751
2.475
2.685
636
601
2.943
2.887
693
2.982
2.729
750
2.663
2013
2.527
2014
2.541
3.524
3.113
612
2.184
2008
2011
3.152
768
2.229
2003
2005
756
2.756
736
709
869
3.479
3.399
3.236
3.410
Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis
Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg
10
Grundstücksmarkt im Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg
Auswertungszeitraum 01.01.2014 bis 31.12.2014 gegenüber 01.01.2013 bis 31.12.2013
2.541
+ 1%
2.171
1.360
441
351
32
319
im Jahr 2014 reg. Verträge
+ 5% zur Auswertung geeignete Verträge
bebaute Grundstücke
Wohnungs- und Teileigentum
Wohnungseigentum
+ 11%
± 0%
+ 2%
+ 45%
– 1%
Erstverkäufe
Weiterverkäufe
in Winterberg (107), Brilon (41) und Schmallenberg (40)
90
– 6% Teileigentum
Ladengeschäfte, Praxis-, Büro- oder Kellerräume und Garagen.
670
+ 27% Ein- und Zweifamilienhäuser
nur in Wohnlagen, auch Ferienhäuser
in Sundern (105), Brilon (101) und Meschede (96)
111
– 7% Drei- und Mehrfamilienhäuser, auch Mischnutzung
49
8
41
+ 4% Rein gewerbliche Gebäude
± 0% Geschäfte, Büros
+ 5% Industrie, Gewerbe
89
Sonstige Kauffälle
zuvor nicht zugeordnet, z.B. Objekte im Außenbereich, Garagen usw .
811
193
175
– 4% unbebaute Grundstücke
+ 13% Bauplätze
+ 13% Wohnungsbau
in Schmallenberg (30), Sundern (28) und Brilon (27)
2
16
Vorj. 0 Erbbaurechte (Wohnen)
± 0% Gewerbe
14
+ 56% Werdendes Bauland
5
+ 25% Gartenland
225
153
– 14% Land- und Forstwirtschaft
einschließlich Kauffälle von begünstigtem Agrarland
– 11% Landwirtschaft
in Marsberg (41), Brilon (23) und Medebach (15)
72
– 22% Forstwirtschaft
in Winterberg (13), Schmallenberg (11) und Olsberg (10)
374
Sonstige Kauffälle
zuvor nicht zugeordnet, z.B. Arrondierungen, Verkehrsflächen usw .
370
zur Auswertung ungeeignete Verträge
mit 57 Zw angsversteigerungen (– 30%), aber auch anderen
Verträgen,die unter persönlichen und ungew öhnlichen
Verhältnissen zustande gekommen sind, Schenkungen oder
Verträgen, die verschiedene Objekte mit einem Preis beinhalten.
Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg
11
Die bebauten Grundstücke weisen einen Marktanteil von 54 % auf. Der Marktanteil
des Wohnungseigentums beträgt im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis 16 % aller geeigneten Kauffälle.
Die unbebauten Baugrundstücke haben einen Marktanteil von 8 %. Auf die landwirtschaftlich genutzten Flächen entfiel ein Marktanteil von 7 % und auf die forstwirtschaftlich genutzten Flächen ein Marktanteil von 3 %.
Die Kaufverträge verteilten sich im Berichtsjahr wie folgt auf die einzelnen Städte und
Gemeinden im Hochsauerlandkreis:
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Zuständigkeitsgebiet
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
103
389
101
61
279
114
346
231
301
332
284
2.541
869
3.410
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
* Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Arnsberg
4.2
Flächenumsatz
Im Berichtsjahr wurden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Hochsauerlandkreis
6,7 Millionen Quadratmeter Grundstücksfläche (davon 6,2 Millionen Quadratmeter im
Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis) umgesetzt.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg**
Hochsauerlandkreis
Anzahl
87
341
75
50
244
99
283
199
268
277
248
2.171
621
2.792
Flächenumsatz*
38,9 ha
116,4 ha
35,6 ha
13,9 ha
77,8 ha
31,6 ha
78,6 ha
51,9 ha
76,6 ha
49,2 ha
44,9 ha
615,4 ha
55,5 ha
670,9 ha
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
* Flächenumsatz ohne Wohnungseigentum
** Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Arnsberg
12
4.3
Geldumsatz
Der Geldumsatz erreichte im vergangenen Jahr im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
im Hochsauerlandkreis insgesamt 312 Millionen Euro. Davon wurden 209 Millionen
Euro im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis
umgesetzt.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
87
341
75
50
244
99
283
199
268
277
248
2.171
621
2.792
Geldumsatz
13,7 Mio. €
41,8 Mio. €
5,6 Mio. €
2,7 Mio. €
15,0 Mio. €
5,0 Mio. €
35,0 Mio. €
19,6 Mio. €
21,8 Mio. €
31,5 Mio. €
17,6 Mio. €
209,1 Mio. €
102,9 Mio. €
311,9 Mio. €
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
4.4
Zwangsversteigerungen
Die Zuschläge in Zwangsversteigerungsverfahren gehören nicht zum gewöhnlichen
Geschäftsverkehr, können aber Einfluss auf den Immobilienmarkt haben. Deshalb
wird hier auch über Anzahl und Umsatz der Zwangsversteigerungsverfahren berichtet.
90
80
70
60
50
Winterberg
Sundern
Schmallenberg
Olsberg
Meschede
Medebach
Marsberg
Hallenberg
Eslohe
Brilon
40
30
20
10
0
2010
2011
2012
2013
Bestwig
2014
90
12 Mio €
80
unbebaut
10 Mio €
70
60
8 Mio €
50
Häuser
6 Mio €
40
30
4 Mio €
Wohnungs
-eigentum
20
2 Mio €
10
0
0 Mio €
2010
2011
2012
2013
2014
2010
2011
2012
2013
2014
Der Anteil des Erlöses am festgesetzten Verkehrswert betrug im Berichtsjahr bei allen
Zwangsversteigerungen 60 %. Der Anteil betrug bei Wohnungseigentum 58 % und
bei Häusern 59 %.
13
5
Unbebaute Grundstücke
5.1
Individueller Wohnungsbau
Mit den Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau sind voll erschlossene,
baureife Grundstücke gemeint, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im
Wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des (privaten) Bauherrn bebaut
werden können. Es handelt sich zumeist um Ein- oder Zweifamilienhäuser in ein- oder
zweigeschossiger Bauweise, wobei jedoch – soweit ortsüblich – auch eine höhere
Geschossigkeit auftreten kann. Auch Baugrundstücke für eine Reihenhausbebauung
werden hier berücksichtigt. Wesentliche Kennzeichen dieser Kategorie sind die einbis zweigeschossige Bebauung auch in der näheren Umgebung sowie die Möglichkeit
des Bauherrn, auf die Gestaltung individuell Einfluss nehmen zu können.
5.1.1
Umsätze
Die folgende Tabelle zeigt den Baulandumsatz in den Städten und Gemeinden des
Hochsauerlandkreises.
Anzahl, Flächen- und Geldumsatz von Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau mit Veränderungen gegenüber dem Vorjahr:
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
7
27
9
6
14
7
14
23
30
28
10
175
85
260
Flächenumsatz
1,2 ha
2,0 ha
1,4 ha
0,5 ha
1,3 ha
0,6 ha
1,2 ha
1,8 ha
2,1 ha
2,8 ha
0,7 ha
15,4 ha
6,0 ha
21,4 ha
Geldumsatz
0,3 Mio. €
1,4 Mio. €
0,7 Mio. €
0,2 Mio. €
0,5 Mio. €
0,2 Mio. €
1,4 Mio. €
1,4 Mio. €
1,2 Mio. €
2,0 Mio. €
0,4 Mio. €
9,7 Mio. €
6,5 Mio. €
16,1 Mio. €
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
Umsatz im Zuständigkeitsgebiet differenziert nach Gesamtkaufpreisen:
über 150 T€
7
125 T€ - 150 T€
3
100 T€ - 125 T€
3
75 T€ - 100 T€
13
40 T€ - 75 T€
72
30 T€ - 40 T€
23
20 T€ - 30 T€
33
10 T€ - 20 T€
ab 10 T€
14
20
1
Die Entwicklung der Verkäufe von Bauplätzen für Wohnbebauung im Zuständigkeitsgebiet über die letzten Jahre ist der folgenden Grafik zu entnehmen:
2005
281
2006
208
2007
195
2008
167
2009
135
2010
183
2011
191
2012
165
2013
148
2014
5.1.2
175
Preisentwicklung
Die Preise für Wohnbauflächen für Eigentumsmaßnahmen sind im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben.
5.1.3
Erschließungsbeiträge (individueller Wohnungsbau)
Der Erschließungsbeitrag ist eine vom Grundstückseigentümer zu entrichtende Kommunalabgabe, mit der die Kommune die Erschließung des Grundstücks finanziert. Mit
Erschließung werden die technische Erschließung (Herstellung der Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks durch Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze wie Elektrizität,
Gas, öffentliche Wasserversorgung und Kanalisation) und die verkehrsmäßige Erschließung (Anschluss an das Wegenetz) beschrieben. Der Erschließungsbeitrag wird
als Kostenersatz für die Herstellung von Teilanlagen einer Straße wie die Fahrbahn,
Mischflächen, Gehwege, Straßenbeleuchtung, Straßenentwässerung, Parkflächen,
Radwege, Verkehrsgrün sowie die Kosten für den Erwerb des Straßenlandes von den
Gemeinden gefordert. Im Zuge der Auswertung der Kaufverträge wurden die Erschließungsbeiträge bei den zuständigen Erschließungsträgern erfragt und in der folgenden Tabelle zusammengefasst.
Stadt / Gemeinde
Erschließungsbeiträge in den letzten 5 Jahren
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
im Mittel 19 €/m², bis zu 32 €/m².
Dieser Tabelle sind nicht die tatsächlichen Erschließungsbeiträge für ein bestimmtes
Grundstück zu entnehmen. Es handelt sich hier um einen Überblick über die für in
den letzten 5 Jahren veräußerte Grundstücke gezahlten Erschließungsbeiträge. Diese
können, abhängig von den jeweiligen Erschließungsmaßnahmen, stark differieren.
Die für ein bestimmtes Grundstück gegebenenfalls noch anfallenden Erschließungs-
15
beiträge können nur von der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung bzw. dem
Erschließungsträger angegeben werden.
5.2
Geschosswohnungsbau
Mit Grundstücken für den Geschosswohnungsbau sind voll erschlossene, baureife
Grundstücke gemeint, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit in der
Regel drei- oder mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können. Eine Unterscheidung nach Geschosswohnungsbau für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen
oder gemischte (teilweise gewerbliche) Nutzung findet hier nicht statt. Wesentliche
Kennzeichen dieser Kategorie sind die drei- und mehrgeschossige Umgebungsbebauung sowie die in mehreren Geschossen gleichartige Grundrisslösung der Wohnungen, auf deren Gestaltung der spätere Nutzer keinen Einfluss hat.
Im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis sind Verkäufe von unbebauten Flächen für den Geschosswohnungsbau selten und spielen hier auf dem Immobilienmarkt keine wesentliche Rolle.
5.3
Gewerbliche Bauflächen
Gewerbliche Bauflächen werden in zwei Kategorien aufgeteilt:
Gewerbliche Bauflächen  Industrie 
Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen
Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind z. B. Grundstücke in den klassischen Gewerbegebieten.
Gewerbliche Bauflächen  tertiäre Nutzung 
Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen
Vorgaben einer überwiegend „höherwertigen gewerblichen“ (tertiären) Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind Grundstücke in Gebieten mit
überwiegender Büro- und Handelsnutzung. Außerdem werden Büro- und Geschäftsgrundstücke in Innenstadt- oder Unterzentrumslagen sowie Grundstücke für den
großflächigen Einzelhandel erfasst.
5.3.1
Umsätze
Im Berichtsjahr wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im
Hochsauerlandkreis 16 Kaufverträge über gewerbliche Bauflächen registriert. Dabei
wurde eine Fläche von 13,2 ha für zusammen 4,3 Millionen Euro umgesetzt
5.3.2
Preisentwicklung
In diesem Marktsegment sind die Preise leicht gestiegen. Die Entwicklung ist aber
regional unterschiedlich.
5.4
Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen
Hier handelt es sich um Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich
nutzbar sind. Neben den landwirtschaftlich genutzten Flächen (Ackerland und Grünland) und den forstwirtschaftlich genutzten Flächen werden in diesem Teilmarkt auch
16
Verkäufe von Weihnachtsbaumkulturen, Flächen mit besonderer Zweckbestimmung
und Gartenland erfasst. Abbau- und Abgrabungsflächen bleiben unberücksichtigt.
Zur Beurteilung der Preise für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen wurde
das Zuständigkeitsgebiet in Regionen ähnlicher Agrar- und Preisstruktur aufgeteilt.
Region 1: Die Gemeinde Eslohe und die Städte Sundern, Meschede, Schmallenberg
(ohne die Gemarkung Oberkirchen) und aus der Stadt Winterberg die
Gemarkung Altenfeld.
Region 2: Die Gemeinde Bestwig und die Stadt Olsberg.
Region 3: Die Städte Winterberg (ohne Gemarkung Altenfeld) und Hallenberg sowie
aus der Stadt Schmallenberg die Gemarkung Oberkirchen.
Region 4: Die Stadt Medebach.
Region 5: Die Stadt Brilon und aus der Stadt Marsberg die Gemarkungen Westheim,
Meerhof, Oesdorf und Essentho.
Region 6: Die Stadt Marsberg ohne die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf
und Essentho.
5.4.1
Landwirtschaftlich genutzte Flächen
Landwirtschaftliche Flächen sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, von
denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften in absehbarer Zeit nur
landwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Verkäufe von Flächen unter 2.500 m²
sind bei der Berechnung der Umsätze und Preise außer Betracht geblieben.
Die Zuordnung zu Ackerland bzw. Grünland wurde – anders, als in der Zeit vor 2014 –
nach der tatsächlichen Nutzung vorgenommen.
Umsätze
Im Berichtsjahr wurden vom Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis 134 Kaufverträge ausgewertet. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einer Veränderung von
+ 2 %. Dabei wurde eine Fläche von 164 ha (im Vergleich zum Vorjahr – 13 %) für
17
zusammen 3,1 Millionen Euro (im Vergleich zum Vorjahr – 11 %) umgesetzt. Davon
entfielen 93 Verkäufe auf Ackerland und 41 Verträge auf Grünland.
Ackerland
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
5
16
4
3
37
11
4
2
2
5
4
93
5
98
Flächenumsatz
7,5 ha
19,7 ha
8,4 ha
4,2 ha
38,3 ha
10,9 ha
4,9 ha
1,7 ha
2,8 ha
4,0 ha
2,6 ha
105,0 ha
6,7 ha
111,7 ha
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
Grünland
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
1
7
2
1
4
4
2
4
8
1
7
41
7
48
Flächenumsatz
0,3 ha
10,0 ha
1,5 ha
1,1 ha
5,7 ha
3,1 ha
3,6 ha
2,8 ha
15,3 ha
2,1 ha
13,8 ha
59,2 ha
4,5 ha
63,7 ha
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
18
Preisentwicklung
Die Preise für Acker- und Grünlandflächen sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen.
Ackerland
3,5 €/m²
3,0 €/m²
2,5 €/m²
2,0 €/m²
1,5 €/m²
1,0 €/m²
0,5 €/m²
Jan. 2010
Jan. 2011
Jan. 2012
Jan. 2013
Jan. 2014
Jan. 2013
Jan. 2014
Grünland
3,5 €/m²
3,0 €/m²
2,5 €/m²
2,0 €/m²
1,5 €/m²
1,0 €/m²
0,5 €/m²
Jan. 2010
Jan. 2011
Jan. 2012
Diese Grafiken zeigen die Quadratmeterpreise auf der Zeitachse nach Abstellung der
Kaufpreise bei Ackerland auf eine durchschnittliche Fläche von 15.000 m² und eine
durchschnittliche Ackerzahl von 30 sowie bei Grünland auf eine durchschnittliche
Grünlandzahl von 30. Dabei wurden die im Abschnitt „Erforderliche Daten“ angebotenen Umrechnungsfaktoren angewandt.
19
Preisniveau
Regressionsergebnis
Der Gutachterausschuss hat Durchschnittspreise aus einer multiplen Regression auf
der Grundlage der Kaufpreise der letzten 5 Jahre ermittelt. Die Zuordnung1 von
Ackerland und Grünland erfolgte nach der tatsächlichen Nutzung.
Ackerland
Das Ergebnis der Regression bezieht sich auf den Stichtag 01.01.2015, eine durchschnittliche Fläche von 15.000 m² und eine durchschnittliche Ackerzahl von 30.
Region 1:
Region 2 und 4:
Region 3:
Region 5:
Region 6:
1,99 €/m²
1,62 €/m²
1,18 €/m²
2,12 €/m²
1,28 €/m²
In der Region 2 lagen zu wenige Kauffälle für eine eigenständige Regression vor.
Deshalb wurden die Regionen 2 und 4 gemeinsam ausgewertet. Die Preise in diesen
Regionen lagen auch in den letzten Jahren auf ähnlichem Niveau.
Zur Berücksichtigung unterschiedlicher Ackerzahlen sowie Grundstücksflächen werden im Abschnitt „Erforderliche Daten“ Umrechnungsfaktoren angeboten.
1
Die Zuordnung von Ackerland und Grünland orientierte sich bei den Auswertungen für die
Grundstücksmarktberichte vor 2015 an der Klassifizierung in der Bodenschätzung. Deshalb
sind diese Daten auch nicht direkt miteinander vergleichbar.
20
Grünland
Das Ergebnis der Regression bezieht sich auf den Stichtag 01.01.2015 und eine
durchschnittliche Grünlandzahl von 30.
Region 1:
Region 2:
Region 3:
Region 4:
Region 5:
Region 6:
1,83 €/m²
1,47 €/m²
1,03 €/m²
1,33 €/m²
1,53 €/m²
1,29 €/m²
Zur Berücksichtigung unterschiedlicher Grünlandzahlen werden im Abschnitt „Erforderliche Daten“ Umrechnungsfaktoren angeboten.
Durchschnittspreise
Bei den folgenden Werten handelt es sich das arithmetische Mittel der Kaufpreise.
Diese Durchschnittspreise wurden nach der Fläche gewichtet. Es handelt sich nicht
um Bodenrichtwerte. Die Preisunterschiede ergeben sich aus Unterschieden in der
Lage und der Topographie, sowie aus den Nutzungsmöglichkeiten. Neben dem
Durchschnittspreis sind die Anzahl der Kauffälle, die Spanne der Kaufpreise und die
Summe der Flächen angegeben. Für die Städte und Gemeinden ohne Angabe des
Quadratmeterpreises wird kein Durchschnittspreis angegeben, weil die Anzahl der
Kauffälle nicht ausreichte.
21
Ackerland im Jahr 2014
Region 1
15 Kauffälle
Region 2
7 Kauffälle
Region 3
7 Kauffälle
Region 4
11 Kauffälle
Region 5
Sundern, Meschede, Eslohe, Schmallenberg ohne Gem. Oberkirchen und aus Winterberg Gem. Altenfeld
27 Kauffälle
Region 6
26 Kauffälle
0,86 €/m² – 3,77 €/m²
0,26 €/m² – 3,50 €/m²
∑ 20,1 ha, Ø 1,3 ha
Ø
2,03 €/m²
∑ 9,2 ha, Ø 1,3 ha
Ø
1,32 €/m²
Bestw ig und Olsberg
0,73 €/m² – 1,75 €/m²
Winterberg ohne Gemarkung Altenfeld, Hallenberg und aus Schmallenberg Gemarkung Oberkirchen
0,48 €/m² – 1,05 €/m²
∑ 6,9 ha, Ø 1,0 ha
Ø
0,83 €/m²
∑ 10,9 ha, Ø 1,0 ha
Ø
1,60 €/m²
Ø
2,08 €/m²
Ø
1,54 €/m²
Medebach
0,55 €/m² – 2,75 €/m²
Brilon, aus Marsberg die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho
∑ 29,1 ha, Ø 1,1 ha
Marsberg ohne die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho
0,59 €/m² – 3,40 €/m²
∑ 28,9 ha, Ø 1,1 ha
Grünland im Jahr 2014
Region 1
11 Kauffälle
Region 2
5 Kauffälle
Region 3
10 Kauffälle
Region 4
4 Kauffälle
Region 5
8 Kauffälle
Region 6
3 Kauffälle
0,80 €/m² – 4,00 €/m²
∑ 20,3 ha, Ø 1,8 ha
Ø
2,01 €/m²
∑ 3,0 ha, Ø 0,6 ha
Ø
1,53 €/m²
1,00 €/m² – 2,10 €/m²
0,34 €/m² – 2,31 €/m²
∑ 17,1 ha, Ø 1,7 ha
Ø
1,10 €/m²
∑ 3,1 ha, Ø 0,8 ha
Ø
1,57 €/m²
Ø
2,02 €/m²
Ø
1,40 €/m²
Medebach
0,94 €/m² – 2,50 €/m²
0,51 €/m² – 4,51 €/m²
∑ 13,5 ha, Ø 1,7 ha
1,10 €/m² – 1,80 €/m²
∑ 2,3 ha, Ø 0,8 ha
Ackerland in den Jahren 2012 – 2014
Region 1
46 Kauffälle
Region 2
13 Kauffälle
Region 3
34 Kauffälle
Region 4
32 Kauffälle
Region 5
72 Kauffälle
Region 6
53 Kauffälle
22
0,26 €/m² – 5,00 €/m²
∑ 89,6 ha, Ø 1,9 ha
Ø
2,03 €/m²
∑ 17,8 ha, Ø 1,4 ha
Ø
1,26 €/m²
0,73 €/m² – 2,14 €/m²
0,48 €/m² – 2,30 €/m²
∑ 42,7 ha, Ø 1,3 ha
Ø
1,05 €/m²
∑ 40,7 ha, Ø 1,3 ha
Ø
1,53 €/m²
Ø
1,89 €/m²
Ø
1,33 €/m²
Medebach
0,25 €/m² – 2,75 €/m²
0,53 €/m² – 3,80 €/m²
∑ 90,9 ha, Ø 1,3 ha
0,29 €/m² – 3,40 €/m²
∑ 61,3 ha, Ø 1,2 ha
Grünland im Jahr 2012 – 2014
Region 1
54 Kauffälle
Region 2
22 Kauffälle
Region 3
41 Kauffälle
Region 4
27 Kauffälle
Region 5
33 Kauffälle
Region 6
11 Kauffälle
5.4.2
0,45 €/m² – 6,46 €/m²
∑ 83,5 ha, Ø 1,5 ha
Ø
1,83 €/m²
∑ 33,4 ha, Ø 1,5 ha
Ø
1,43 €/m²
0,80 €/m² – 2,20 €/m²
0,34 €/m² – 2,31 €/m²
∑ 81,2 ha, Ø 2,0 ha
Ø
1,03 €/m²
∑ 21,0 ha, Ø 0,8 ha
Ø
1,39 €/m²
Ø
1,70 €/m²
Ø
1,78 €/m²
Medebach
0,42 €/m² – 2,74 €/m²
0,35 €/m² – 4,51 €/m²
∑ 37,3 ha, Ø 1,1 ha
0,75 €/m² – 5,68 €/m²
∑ 8,5 ha, Ø 0,8 ha
Forstwirtschaftlich genutzte Flächen
Verkäufe von Flächen unter 2.500 m² sind bei der Berechnung der Umsätze und Preise außer Betracht geblieben.
Umsätze
Im Berichtsjahr wurden vom Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis 72 Kaufverträge ausgewertet. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einer Veränderung von
minus 22 %. Dabei wurde eine Fläche von 113 ha (im Vergleich zum Vorjahr – 54 %)
für zusammen 1,6 Millionen Euro (im Vergleich zum Vorjahr – 54 %) umgesetzt.
Forstland
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
2
5
5
3
6
4
5
10
11
8
13
72
1
73
Flächenumsatz
5,0 ha
4,8 ha
16,8 ha
3,6 ha
6,9 ha
7,4 ha
10,4 ha
10,7 ha
26,8 ha
12,8 ha
8,0 ha
113,1 ha
3,5 ha
116,6 ha
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
23
Preisentwicklung
Der Preis für den Bodenwertanteil der forstwirtschaftlich genutzten Flächen ist in den
letzten Jahren leicht gestiegen. Der Preisanteil des Aufwuchses variiert stärker unter
den Einflüssen von Veränderungen auf dem Holzmarkt und Naturereignissen.
Forstland
4,0 €/m²
Waldboden
Gesamtpreis
3,5 €/m²
Trend Bodenpreis
Trend Gesamtpreis
3,0 €/m²
2,5 €/m²
2,0 €/m²
1,5 €/m²
1,0 €/m²
0,5 €/m²
Jan. 2010
Jan. 2011
Jan. 2012
Jan. 2013
Jan. 2014
Preisniveau
Regressionsergebnis
Der Gutachterausschuss hat Durchschnittspreise aus einer Regression auf der
Grundlage der Kaufpreise der letzten 5 Jahre ermittelt.
Das Ergebnis der Regression bezieht sich auf den Stichtag 01.01.2015.
Region 1 und 6:
Region 2, 3, 4 und 5:
0,75 €/m²
0,50 €/m²
Aufgrund der geringen Anzahl von nachvollziehbaren Daten für den Preisanteil des
Bodens am Gesamtkaufpreis wurden Regionen mit ähnlichem Preisniveau zusammengefasst.
Durchschnittspreise
Kaufverträge über forstwirtschaftlich genutzte Flächen werden in der Regel für den
Boden einschließlich Aufwuchs abgeschlossen. Bei der Auswertung dieser Kaufverträge wird der auf den Bodenwert entfallende Anteil unter Berücksichtigung des
Baumbestandes und ggf. entsprechend der Nachfrage bei den Vertragsparteien heraus gerechnet. Der Wert des aufstehenden Holzes ist nicht ohne Berücksichtigung
der besonderen Gegebenheiten des Einzelfalls vergleichbar. Deshalb wird hier neben
den durchschnittlichen Kaufpreisen einschließlich Aufwuchs auch der durchschnittliche Bodenwert ohne Aufwuchs angegeben.
24
Bei den folgenden Werten handelt es sich das arithmetische Mittel der Kaufpreise.
Diese Durchschnittspreise wurden nach der Fläche gewichtet. Es handelt sich nicht
um Bodenrichtwerte. Die Preisunterschiede ergeben sich in erster Linie aus Unterschieden in der Lage und der Topographie. Neben dem Durchschnittspreis sind die
Anzahl der Kauffälle, die Spanne der Kaufpreise und die Summe der Flächen angegeben. Für die Städte und Gemeinden ohne Angabe des Quadratmeterpreises wird
kein Durchschnittspreis angegeben, weil die Anzahl der Kauffälle nicht ausreichte.
Kaufpreise für forstwirtschaftlich genutzte Flächen unter 2.500 m² blieben bei der Mittelbildung unberücksichtigt.
Forstland einschließlich Aufwuchs im Jahr 2014
Region 1
27 Kauffälle
Region 2
12 Kauffälle
Region 3
18 Kauffälle
Region 4
4 Kauffälle
Region 5
9 Kauffälle
Region 6
2 Kauffälle
0,31 €/m² – 4,34 €/m²
∑ 58,3 ha, Ø 2,2 ha
Ø
1,54 €/m²
∑ 15,7 ha, Ø 1,3 ha
Ø
1,27 €/m²
0,65 €/m² – 2,27 €/m²
0,30 €/m² – 2,58 €/m²
∑ 20,1 ha, Ø 1,1 ha
Ø
1,27 €/m²
∑ 7,4 ha, Ø 1,8 ha
Ø
0,84 €/m²
Ø
1,34 €/m²
Medebach
0,42 €/m² – 1,38 €/m²
0,54 €/m² – 3,38 €/m²
∑ 9,7 ha, Ø 1,1 ha
deshalb kein Durchschnittspreis
–––
∑ 2,0 ha, Ø 1,0 ha
Forstland, nur Bodenwert ohne Aufwuchs im Jahr 2014
Region 1
14 Kauffälle
Region 2
7 Kauffälle
Region 3
10 Kauffälle
Region 4
2 Kauffälle
Region 5
7 Kauffälle
Region 6
1 Kauffall
0,30 €/m² – 1,04 €/m²
∑ 34,9 ha, Ø 2,5 ha
Ø
0,66 €/m²
∑ 11,7 ha, Ø 1,7 ha
Ø
0,50 €/m²
0,40 €/m² – 0,60 €/m²
0,37 €/m² – 0,55 €/m²
∑ 7,3 ha, Ø 0,7 ha
Ø
0,47 €/m²
Medebach
∑ 3,6 ha, Ø 1,8 ha
–––
0,34 €/m² – 1,13 €/m²
∑ 7,7 ha, Ø 1,1 ha
Ø
0,55 €/m²
0,6 ha
–––
25
Forstland einschließlich Aufwuchs in den Jahren 2012 – 2014
Region 1
116 Kauffälle
Region 2
42 Kauffälle
Region 3
55 Kauffälle
Region 4
21 Kauffälle
Region 5
23 Kauffälle
Region 6
9 Kauffälle
0,31 €/m² – 4,75 €/m²
∑ 234,8 ha, Ø 2,0 ha
Ø
1,51 €/m²
∑ 77,7 ha, Ø 1,9 ha
Ø
1,31 €/m²
0,50 €/m² – 3,05 €/m²
0,30 €/m² – 3,16 €/m²
∑ 183,0 ha, Ø 3,3 ha
Ø
1,25 €/m²
∑ 35,0 ha, Ø 1,7 ha
Ø
1,11 €/m²
Ø
1,21 €/m²
Ø
1,51 €/m²
Medebach
0,22 €/m² – 2,02 €/m²
0,13 €/m² – 3,38 €/m²
∑ 41,5 ha, Ø 1,8 ha
0,20 €/m² – 2,38 €/m²
∑ 23,6 ha, Ø 2,6 ha
Forstland, nur Bodenwert ohne Aufwuchs im Jahr 2012 – 2014
Region 1
74 Kauffälle
Region 2
24 Kauffälle
Region 3
33 Kauffälle
Region 4
9 Kauffälle
Region 5
17 Kauffälle
Region 6
7 Kauffälle
5.4.3
0,17 €/m² – 1,10 €/m²
∑ 159,6 ha, Ø 2,2 ha
Ø
0,59 €/m²
∑ 47,1 ha, Ø 2,0 ha
Ø
0,50 €/m²
0,30 €/m² – 0,89 €/m²
0,36 €/m² – 1,25 €/m²
∑ 54,4 ha, Ø 1,6 ha
Ø
0,55 €/m²
∑ 21,1 ha, Ø 2,3 ha
Ø
0,56 €/m²
Ø
0,50 €/m²
Ø
0,49 €/m²
Medebach
0,40 €/m² – 0,85 €/m²
0,30 €/m² – 1,13 €/m²
∑ 26,3 ha, Ø 1,5 ha
0,30 €/m² – 0,80 €/m²
∑ 19,7 ha, Ø 2,8 ha
Begünstigtes Agrarland
Bisher wurde im § 4 Absatz 1 Nummer 2 WertV, von Flächen der Land- und Forstwirtschaft gesprochen, die sich durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für
außerlandwirtschaftliche Nutzungen eignen und für die auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.
Diese Flächen wurden als „begünstigtes Agrarland“ bezeichnet.
In der ImmoWertV wurde dieser Absatz nicht übernommen. Das „begünstigte Agrarland“ ist kein Entwicklungszustand. Eine differenzierte Behandlung des Agrarlands
entsprechend seiner jeweiligen Wertigkeit ist aber auch nach geltendem Recht erforderlich. Gemäß § 4 Absatz 3 der ImmoWertV ist neben dem Entwicklungszustand zu
berücksichtigen, ob am Qualitätsstichtag
1. eine anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist,
2. Flächen auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können,
3. Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind,
4. Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen,
5. Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von erneuerbaren Energien bestimmt sind,
6. Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder
ob sich auf Flächen gesetzlich geschützte Biotope befinden.
26
Bei Agrarland, das solche Kriterien erfüllt, handelt es sich um sehr unterschiedliche
Flächen. Verkäufe dieser Flächen bilden keinen eigenen Teilmarkt. Diese Preise können aber trotzdem eine Orientierung bieten.
Im Berichtsjahr betrug die Preisspanne von 1,00 €/m² bis 15,00 €/m². Unter Berücksichtigung der Kauffälle aus dem Berichtsjahr beträgt der durchschnittliche Preis für
das gesamte Zuständigkeitsgebiet 5,00 €/m².
5.4.4
Weihnachtsbaum- und Schmuckreisigkulturen
Rund zwei Drittel der hierzulande aufgestellten, rund 29 Millionen Weihnachtsbäume,
kommen aus Deutschland. Das restliche Drittel entfällt auf die Exporte aus Dänemark,
aus der Schweiz und zunehmend aus Osteuropa, hier vor allem von Polen.
In Deutschland liegen die wichtigsten Anbaugebiete in Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen. Allein etwa 30 % der seit 1970 in Deutschland
stark gestiegenen Weihnachtsbaumernte stammt aus dem Sauerland, wo demnach
über 200 Mio. Euro Bruttoumsatz mit Weihnachtsbäumen und Schnittreisigkulturen
erzielt werden.
Südwestfalen ist mit schätzungsweise 18.000 ha Anbaufläche das größte Anbaugebiet in Europa für Weihnachtsbäume und Schmuckreisig (Quelle: Landtag NRW
16/2097). Die Herkunftsbezeichnung "Sauerland" dient inzwischen beim Verkauf der
Bäume auch als Werbung für gute Qualität.
In den letzten drei Jahren wurden dem Gutachterausschuss 12 Verkäufe von im gewöhnlichen Geschäftsverkehr veräußerten Weihnachtsbaum-, Schmuckreisigkulturen
oder dazu vorgesehenen Flächen bekannt. Die Preisspanne umfasste Verkäufe von
0,35 €/m² bis 4,00 €/m². Das arithmetische Mittel beträgt 1,38 €/m².
5.5
Bauerwartungs- und Rohbauland
Der Erhebung der Daten dieser Kategorie liegt die Definition des § 4 der Wertermittlungsverordnung zugrunde. Es handelt sich um Flächen, die noch nicht als Bauland
nutzbar sind, deren bauliche Nutzung aber in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten
ist.
Im Berichtsjahr wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im
Hochsauerlandkreis 14 Kauffälle der Kategorie Bauerwartungs- oder Rohbauland zugeordnet. Damit wurden rund 28,1 ha veräußert.
27
6
Bebaute Grundstücke
Mit einem Geldumsatz von 139 Millionen Euro und 919 Kauffällen haben die bebauten
Grundstücke ohne Wohnungs- und Teileigentum im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis einen Anteil von 65 % am Geldvolumen
auf dem Grundstücksmarkt.
Der Gutachterausschuss fragt die Käufer von bebauten Grundstücken nach den, für
die Kaufentscheidung maßgeblichen, Umständen. Dabei wird auch gefragt, wodurch
der Erwerber erstmals auf das Objekt aufmerksam geworden ist. Das Ergebnis wird in
dieser Grafik dargestellt:
14%
15%
Makler
Bekannte
7%
Internet
7%
Bank
30%
Presse
Sonstige
27%
6.1
Ein- und Zweifamilienhäuser
6.1.1
Umsätze
Im Berichtsjahr wechselten im Hochsauerlandkreis 886 Ein- und Zweifamilienhäuser
einschließlich Wochenendhäuser (im Vorjahr 694) mit einem Geldumsatz von 114
Millionen Euro den Eigentümer. Davon entfielen 670 Ein- und Zweifamilienhäuser
(+ 27 %) mit einem Geldumsatz von 80 Millionen Euro (+ 23 %) auf den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
39
101
20
19
81
29
96
53
76
105
51
670
216
886
Geldumsatz
3,7 Mio. €
12,5 Mio. €
2,7 Mio. €
1,7 Mio. €
6,5 Mio. €
3,3 Mio. €
11,9 Mio. €
5,3 Mio. €
10,6 Mio. €
16,0 Mio. €
5,8 Mio. €
80,1 Mio. €
34,0 Mio. €
114,1 Mio. €
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
28
6.1.2
Preisentwicklung
Die Preise lagen auf dem Niveau des Vorjahres.
6.1.3
Preisniveau
Die Angaben beziehen sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Die bei den zuvor angegebenen Umsätzen berücksichtigten Wochenendhäuser wurden für diese Durchschnittspreise nicht herangezogen.
Hochsauerlandkreis
Im Berichtszeitraum wurden im Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg 570 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Wohn-, Misch- oder Dorfgebieten veräußert.
Die Preise bewegten sich in der Spanne von 21.000 € bis 525.000 €.
Verkäufe im Jahr 2014
Preise
Anzahl
über 20 T€ bis 75 T€
130
270
127
33
über 300 T€
10
Durchschnittspreise 2012 bis 2014
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2012
292
185.000 €
1975-1984
254
145.000 €
1950-1974
694
110.000 €
1920-1949
37
80.000 €
bis 1919
23
80.000 €
Zusätzlich zu den hier angebotenen Durchschnittspreisen aus dem tatsächlichen
arithmetischen Mittel bietet der Grundstücksmarktbericht in seiner nur gegen Gebühr
erhältlichen Version unter der Position „Erforderliche Daten“ das Ergebnis einer multiplen Regressionsrechnung für Einfamilienhäuser unter Berücksichtigung mehrerer
Einflussfaktoren.
Preise pro Quadratmeter Wohnfläche für Einfamilienhäuser
2.500 €/m² WF
2.000 €/m² WF
1.500 €/m² WF
1.000 €/m² WF
500 €/m² WF
Baujahr
1930
1950
1970
1990
2010
Freistehende Einfamilienhäuser, Grundstücksgröße zwischen 350 m² und 800 m².
29
Bestwig
Im Berichtszeitraum wurden in Bestwig 33 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 21.000 € bis 252.500 €.
Der Durchschnitt der Preise in Bestwig liegt durchschnittlich um 14 % unter dem
Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Dieser Unterschied
ist auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären.
Preise
Anzahl
11
16
3
3
über 300 T€
-
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2012
23
165.000 €
1975-1984
7
110.000 €
1950-1974
35
95.000 €
1920-1949
1
bis 1919
3
-
Brilon
Im Berichtszeitraum wurden in Brilon 91 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Der Durchschnitt der Preise in Brilon liegt durchschnittlich um 5 % über dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Dieser Unterschied ist
auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären.
Preise
Anzahl
12
54
21
3
über 300 T€
1
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2012
34
200.000 €
1975-1984
29
155.000 €
1950-1974
142
115.000 €
1920-1949
6
95.000 €
bis 1919
2
-
Eslohe
Im Berichtszeitraum wurden in Eslohe 19 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Der Durchschnitt der Preise in Eslohe liegt durchschnittlich um 5 % unter dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Dieser Unterschied ist
auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären.
Preise
Anzahl
4
8
7
über 300 T€
-
30
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2012
10
165.000 €
1975-1984
10
160.000 €
1950-1974
22
105.000 €
1920-1949
bis 1919
1
-
Hallenberg
Im Berichtszeitraum wurden in Hallenberg 16 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 25.000 € bis 284.818 €.
Der Durchschnitt der Preise in Hallenberg liegt durchschnittlich um 21 % unter dem
Preise
Anzahl
4
11
1
über 300 T€
-
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2012
2
1975-1984
3
1950-1974
18
95.000 €
1920-1949
bis 1919
1
-
Marsberg
Im Berichtszeitraum wurden in Marsberg 65 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Der Durchschnitt der Preise in Marsberg liegt durchschnittlich um 24 % unter dem
Preise
Anzahl
30
28
6
1
über 300 T€
-
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2012
30
160.000 €
1975-1984
24
90.000 €
1950-1974
68
80.000 €
1920-1949
3
bis 1919
2
-
Medebach
Im Berichtszeitraum wurden in Medebach 25 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 24.803 € bis 275.000 €.
Der Durchschnitt der Preise in Medebach liegt durchschnittlich um 16 % unter dem
Preise
Anzahl
7
13
4
1
über 300 T€
-
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2012
20
175.000 €
1975-1984
15
115.000 €
1950-1974
25
85.000 €
1920-1949
4
80.000 €
bis 1919
1
-
31
Meschede
Im Berichtszeitraum wurden in Meschede 80 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 25.920 € bis 330.000 €.
Der Durchschnitt der Preise in Meschede liegt durchschnittlich um 8 % über dem
Preise
Anzahl
15
40
19
5
über 300 T€
1
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2012
42
190.000 €
1975-1984
39
155.000 €
1950-1974
115
125.000 €
1920-1949
5
90.000 €
bis 1919
6
80.000 €
Olsberg
Im Berichtszeitraum wurden in Olsberg 44 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Der Durchschnitt der Preise in Olsberg liegt durchschnittlich um 7 % unter dem
Preise
Anzahl
17
20
5
1
über 300 T€
1
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2012
12
205.000 €
1975-1984
22
135.000 €
1950-1974
60
100.000 €
1920-1949
4
65.000 €
bis 1919
1
-
Schmallenberg
Im Berichtszeitraum wurden in Schmallenberg 63 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 58.000 € bis
375.000 €.
Der Durchschnitt der Preise in Schmallenberg liegt auf dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg.
Preise
Anzahl
7
27
22
6
über 300 T€
1
32
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2012
31
200.000 €
1975-1984
25
170.000 €
1950-1974
62
105.000 €
1920-1949
5
60.000 €
bis 1919
4
80.000 €
Sundern
Im Berichtszeitraum wurden in Sundern 98 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Der Durchschnitt der Preise in Sundern liegt durchschnittlich um 12 % über dem
Preise
Anzahl
12
40
32
8
über 300 T€
6
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2012
60
190.000 €
1975-1984
51
160.000 €
1950-1974
95
135.000 €
1920-1949
7
80.000 €
bis 1919
2
-
Winterberg
Im Berichtszeitraum wurden in Winterberg 36 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von 23.000 € bis 279.639 €.
Der Durchschnitt der Preise in Winterberg liegt durchschnittlich um 10 % über dem
Preise
Anzahl
11
13
8
4
über 300 T€
-
Baujahr
Anzahl
Ø Preis
1985-2012
28
200.000 €
1975-1984
29
140.000 €
1950-1974
52
135.000 €
1920-1949
2
bis 1919
-
33
6.2
Dreifamilienhäuser
Im Berichtsjahr wechselten im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im
Hochsauerlandkreis 21 Dreifamilienhäuser mit einem Geldumsatz von 2,7 Millionen
Euro den Eigentümer.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
2
3
1
1
4
0
2
2
1
4
1
21
18
39
Geldumsatz
0,2 Mio. €
0,5 Mio. €
0,0 Mio. €
0,1 Mio. €
0,5 Mio. €
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
0,2 Mio. €
0,3 Mio. €
0,1 Mio. €
0,5 Mio. €
0,2 Mio. €
2,7 Mio. €
3,3 Mio. €
6,0 Mio. €
6.3
Mehrfamilienhäuser
Hochsauerlandkreis 43 Mehrfamilienhäuser mit einem Geldumsatz von 5,6 Millionen
Euro den Eigentümer.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
2
5
4
2
3
1
6
2
1
7
10
43
12
55
Geldumsatz
0,6 Mio. €
0,6 Mio. €
0,5 Mio. €
0,3 Mio. €
0,3 Mio. €
0,0 Mio. €
1,1 Mio. €
0,4 Mio. €
0,1 Mio. €
0,7 Mio. €
1,0 Mio. €
5,6 Mio. €
2,6 Mio. €
8,3 Mio. €
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
34
6.4
Gemischt genutzte Gebäude
Hochsauerlandkreis 47 gemischt genutzte Gebäude mit einem Geldumsatz von 9,2
Millionen Euro den Eigentümer.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
0
5
0
2
7
1
10
4
4
9
5
47
16
63
Geldumsatz
1,0 Mio. €
Gleichbleibend
0,1 Mio. €
0,9 Mio. €
0,0 Mio. €
1,8 Mio. €
1,3 Mio. €
0,4 Mio. €
2,9 Mio. €
0,8 Mio. €
9,2 Mio. €
5,9 Mio. €
15,1 Mio. €
Senkung 3% bis 9%
6.5
Sonstige bebaute Grundstücke
Umsatz im Berichtsjahr:
Büro- und Verwaltungsgebäude
Geschäftshäuser
Gewerbe- und Industrieobjekte
Sonstige bebaute Grundstücke
2
6
41
19
Kauffälle
Kauffälle
Kauffälle
Kauffälle
0,27 Mio. €
1,65 Mio. €
17,78 Mio. €
0,26 Mio. €
35
7
Wohnungseigentum
Der Gutachterausschuss fragt die Käufer von Wohnungseigentum nach den, für die
Kaufentscheidung maßgeblichen, Umständen. Dabei wird auch gefragt, wodurch der
Erwerber erstmals auf das Objekt aufmerksam geworden ist. Das Ergebnis wird in
dieser Grafik dargestellt:
13%
14%
Makler
6%
Bekannte
5%
Internet
30%
Bank
Presse
32%
7.1
Sonstige
Umsätze
Im Berichtsjahr wechselten im Hochsauerlandkreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 571 Eigentumswohnungen mit einem Geldumsatz von 42 Millionen Euro den
Eigentümer. Davon wurden 351 Eigentumswohnungen mit einem Geldumsatz von
26 Millionen Euro im Zuständigkeitsgebiet des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis gehandelt.
Stadt / Gemeinde
Gemeinde Bestwig
Stadt Brilon
Gemeinde Eslohe
Stadt Hallenberg
Stadt Marsberg
Stadt Medebach
Stadt Meschede
Stadt Olsberg
Stadt Schmallenberg
Stadt Sundern
Stadt Winterberg
Stadt Arnsberg*
Hochsauerlandkreis
Anzahl
5
41
6
1
27
11
39
36
40
38
107
351
220
571
Geldumsatz
0,5 Mio. €
4,3 Mio. €
0,5 Mio. €
0,0 Mio. €
0,8 Mio. €
0,4 Mio. €
3,8 Mio. €
3,8 Mio. €
2,8 Mio. €
2,7 Mio. €
5,8 Mio. €
25,5 Mio. €
16,2 Mio. €
41,7 Mio. €
Gleichbleibend
Senkung 3% bis 9%
36
Umsatz im Zuständigkeitsgebiet, differenziert nach Gesamtkaufpreisen in tausend
Euro (T€):
über 300 T€
0
18
23
28
43
77
bis 25 T€
7.2
107
55
Preise
Die Preise lagen auf dem Niveau des Vorjahres.
Die Kaufpreise von Wohnungseigentum werden hier auf zwei verschiedene Arten
aufbereitet:
o
Arithmetisches Mittel der Kaufpreise aus den Daten der letzten drei Jahre
Hier werden die Anzahl (in Klammern) mit der Preisspanne der Kauffälle aus den
Jahren 2012 bis 2014 sowie das arithmetische Mittel dieser Kauffälle (fett gedruckt) angegeben. Bei weniger als 4 Fällen wurde kein arithmetisches Mittel und
bei weniger als 3 Fällen auch keine Spanne der Preise angegeben.
o
Regressionsanalyse aus den Daten der letzten 5 Jahre
Hier wird das Ergebnis einer multiplen Regression auf der Grundlage der Vergleichspreise aus den Jahren 2010 bis 2014 angegeben. Die Einflussfaktoren
sind, neben der regionalen Einschränkung, die Wohnfläche und das Baujahr. Die
Tabellenwerte sind auf die Mitte des Berichtsjahres abgestellt.
Bei den Preisen auf den folgenden Seiten handelt es sich um Beträge in Euro pro
Quadratmeter Wohnfläche. Sie sind auf Wohnungen im Normaleigentum mit Stellplatz, aber ohne Garage abgestellt. Es wurden auch Verkäufe von Wohnungserbbaurechten berücksichtigt, bei denen der Durchschnitt der kapitalisierten Erbbauzinsen
mit 100 €/m² hinzu gerechnet wurden. Bei Verkäufen einschließlich einer Garage
wurde vor der Berechnung des Quadratmeterpreises eine Pauschale von 5.000 € (zur
Basis 2005, bezogen auf die Veränderung der Verbraucherpreise) für die Garage abgezogen. Bei Gesamtkaufpreisen unter 10.000 € wurde für eine eventuell angegebene Garage kein Abzug vorgenommen. Es wurden nur Kauffälle verwendet, deren
Ausgangsdaten bekannt waren und bei deren Vertragsabschluss keine besonderen
oder persönlichen Verhältnisse zu vermuten waren. Alle Preise sind auf 10 Euro pro
Quadratmeter gerundet.
Erstverkauf:
Die erstmalige Veräußerung von Eigentumswohnungen, die zu diesem Zweck errichtet wurden zum Erstbezug. Bestandsobjekte, die
ursprünglich nicht als Eigentumswohnungen errichtet wurden, werden hier nicht erfasst.
Es werden Kategorien für verschiedene Wohnflächen angeboten.
37
Weiterverkauf:
Die erneute Veräußerung von Eigentumswohnungen.
Es werden Kategorien für verschiedene Baujahre und Wohnflächen
angeboten.
Wohnflächen:
Die Wohnflächen wurden nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung (WoFlV) angehalten.
Arithmetisches Mittel der Kaufpreise
Regressionsanalyse
aus den Daten der letzten drei Jahre
aus den Daten der letzten 5 Jahre
Bestwig, das gesamte Gebiet der Gemeinde
Wohnfläche
Baujahre
Weiterverkäufe
1970
1979
1980
1989
1990
1999
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
(1)
(2)
---
---
> 100 m²
Weiterverkäufe
---
---
(5) 353 - 710
(1)
520 €/m²
---
(3) 800 - 1.408
---
---
---
Im Zeitraum 2012 bis 2014 wurden insgesamt 18 Verträge (5
Wohnungserbbaurechte) registriert, davon 4 in 2014 (von
keinem Erst- und 12 Weiterverkäufen lagen ausreichend
Informationen zur Auswertung vor).
1975
1985
1995
Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 19 Weiterverkäufe
vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung
bekannt sind. Die Daten ließen aber kein gesichertes Ergebnis
zu.
Brilon, nur Gemarkung Brilon ohne den Bereich an der Straße Rübezahlweg
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
Weiterverkäufe
(3) 715 - 979
(8) 762 - 1.644
1970
1979
--1.090 €/m²
(5) 932 - 1.033
1980
1989
--980 €/m²
(16) 884 - 1.307 (22) 749 - 1.492
1990
1999
1.140 €/m² 1.180 €/m²
(2)
(4) 1.323 - 1.742
2000
2012
--1.460 €/m²
> 100 m²
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
----(2)
--(1)
---
1975
---
1985
---
---
---
1.040 €/m²
1.080 €/m²
1995
1.110 €/m²
1.160 €/m²
1.210 €/m²
2005
1.240 €/m²
1.300 €/m²
1.350 €/m²
Erstverkäufe
Neubauten (4) 1.932 - 2.281 (26) 1.712 - 2.748 (11) 1.817 - 2.261
2.070 €/m²
2.020 €/m²
1.990 €/m²
Wohnungserbbaurecht) registriert, davon 30 in 2014 (von 41
Erst- und 63 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen
zur Auswertung vor).
38
bekannt sind. Grundlage der Berechnung waren 121
Weiterverkäufe aus den Jahren 2010 bis 2014 im Alter von 1
bis 52 Jahren (davon 1 Wohnungserbbaurecht).
Regressionsanalyse
Brilon, das Stadtgebiet ohne Gemarkung Brilon
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
(1)
1960
1969
--(3) 586 - 672
1970
1979
--(1)
1980
1989
--1990
1999
---
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Weiterverkäufe
(1)
---
---
---
--(1)
---
---
---
---
(1)
Im Zeitraum 2012 bis 2014 wurden insgesamt 10 Verträge
registriert, davon 4 in 2014 (von keinem Erst- und 8
Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur
Auswertung vor).
1965
1975
1985
1995
zu.
Eslohe, das gesamte Gebiet der Gemeinde
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
1960
1969
1970
1979
1980
1989
1990
1999
2000
2012
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Weiterverkäufe
(1)
---
---
---
(1)
(1)
---
---
---
---
---
---
---
---
---
---
(2)
(1)
---
(1)
---
Auswertung vor). Die Anzahl reichte in keiner Kategorie zur
Angabe eines arithmetischen Mittelwertes aus.
1965
1975
1985
1995
2005
zu.
Hallenberg, das gesamte Stadtgebiet
Wohnfläche
Baujahre
Weiterverkäufe
1980
1989
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Weiterverkäufe
(1)
---
---
---
Auswertung vor). Die Anzahl reichte in keiner Kategorie zur
Angabe eines arithmetischen Mittelwertes aus.
1985
Aus den letzten 5 Jahren lag insgesamt 1 Weiterverkauf vor,
über den entsprechende Informationen zur Auswertung
bekannt sind. Das reichte aber nicht für eine Analyse des
Datenkollektivs aus.
39
Regressionsanalyse
Marsberg-Essentho, nur die Flur 4 in der Gemarkung Essentho
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
1960
1969
1970
1979
1980
1989
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Weiterverkäufe
(29) 52 - 263
---
130 €/m²
---
---
---
(1)
---
(1)
---
---
---
Auswertung vor).
1965
1975
1985
zu.
Marsberg, das Stadtgebiet ohne Gemarkung Essentho Flur 4
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
(2)
1960
1969
--(4) 550 - 1.000
1970
1979
780 €/m²
(4) 396 - 691
1980
1989
490 €/m²
1990
1999
--(1)
2000
2012
---
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(3) 555 - 930
---
---
(3) 633 - 976
(2)
---
--(3) 821 - 1.136
---
---
(6) 665 - 885
(3) 679 - 1.063
780 €/m²
---
(1)
---
---
1965
---
---
---
1975
610 €/m²
660 €/m²
710 €/m²
1985
680 €/m²
740 €/m²
800 €/m²
820 €/m²
890 €/m²
1995
---
2005
---
---
---
bis 49 Jahren (davon 13 Wohnungserbbaurechte).
Medebach, das gesamte Stadtgebiet
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
1960
1969
--(5) 440 - 689
1970
1979
590 €/m²
(19) 309 - 936
1980
1989
660 €/m²
(1)
1990
1999
--2000
2012
---
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Weiterverkäufe
(2)
---
---
(4) 286 - 862
480 €/m²
---
(5) 616 - 719
670 €/m²
---
(2)
(1)
---
---
---
---
(1)
Auswertung vor).
40
1965
1975
1985
1995
2005
zu.
Regressionsanalyse
Meschede, nur Gemarkung Meschede-Stadt
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
1960
1969
--(5) 380 - 900
1970
1979
720 €/m²
(2)
1980
1989
--(1)
1990
1999
--(1)
2000
2012
--Erstverkäufe
Neubauten
(2)
---
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(6) 461 - 875
730 €/m²
---
(12) 491 - 1.312
810 €/m²
---
(3) 1.063 - 1.118
(3) 987 - 1.184
---
---
(7) 597 - 1.566
(1)
1.180 €/m²
---
(7) 1.271 - 1.803
(1)
1.560 €/m²
---
---
1965
720 €/m²
1975
---
1985
680 €/m²
750 €/m²
810 €/m²
890 €/m²
---
1995
1.010 €/m²
1.130 €/m²
2005
1.190 €/m²
1.340 €/m²
1.060 €/m²
1.250 €/m²
---
(15) 1.329 - 2.676 (7) 1.647 - 2.776
2.300 €/m²
2.300 €/m²
registriert, davon 29 in 2014 (von 24 Erst- und 49
Auswertung vor).
bis 48 Jahren.
Meschede, das Stadtgebiet, ohne Gemarkung Meschede-Stadt
Wohnfläche
Baujahre
Weiterverkäufe
1960
1969
1970
1979
1980
1989
1990
1999
2000
2012
< 60 m²
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
(2)
(1)
---
---
---
Weiterverkäufe
(1)
(3) 348 - 657
(2)
---
---
---
(1)
(2)
(2)
---
---
---
---
---
---
---
---
(7) 1.876 - 3.507
(1)
2.320 €/m²
---
(1)
---
(1)
Erstverkäufe
Neubauten
---
registriert, davon 9 in 2014 (von 8 Erst- und 16 Weiterverkäufen
lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor).
1965
1975
1985
1995
2005
zu.
41
Regressionsanalyse
Olsberg, das gesamte Stadtgebiet
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
(5) 509 - 1.183
1970
1979
790 €/m²
(12) 578 - 1.534
1980
1989
820 €/m²
(3) 463 - 948
1990
1999
--(2)
2000
2012
--Erstverkäufe
Neubauten
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
(8) 742 - 929
(1)
830 €/m²
---
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(9) 158 - 1.036
590 €/m²
---
(6) 784 - 1.221
(2)
1.030 €/m²
---
(1)
---
---
1975
710 €/m²
730 €/m²
740 €/m²
1985
820 €/m²
840 €/m²
860 €/m²
1995
960 €/m²
980 €/m²
1.000 €/m²
---
2005
1.140 €/m²
---
(8) 2.081 - 2.242 (3) 2.056 - 2.192
---
2.170 €/m²
---
registriert, davon 36 in 2014 (von 11 Erst- und 49
Auswertung vor).
bis 44 Jahren.
Schmallenberg, nur Ortsteile Schmallenberg und Bad Fredeburg
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
(1)
1960
1969
--(4) 577 - 1.114
1970
1979
820 €/m²
1980
1989
--(7) 812 - 1.287
1990
1999
1.060 €/m²
2000
2012
--Erstverkäufe
Neubauten
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(3) 563 - 828
---
---
(14) 404 - 1.095
(2)
780 €/m²
---
(3) 971 - 1.164
(4) 589 - 886
---
790 €/m²
(12) 984 - 1.330
(1)
1.070 €/m²
---
---
---
(1)
1965
1975
1985
1995
2005
--710 €/m²
--890 €/m²
---
--790 €/m²
--990 €/m²
---
--860 €/m²
--1.080 €/m²
1.200 €/m²
(1)
---
---
---
42
Baujahr
Regressionsanalyse
Schmallenberg, das Stadtgebiet ohne Ortsteile Schmallenberg und Bad Fredeburg
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Weiterverkäufe
(1)
1960
1969
--(2)
1970
1979
--(6) 220 - 898
1980
1989
670 €/m²
1990
1999
---
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
---
---
(2)
(1)
---
---
(3) 455 - 603
---
---
(2)
(1)
---
---
Auswertung vor).
1965
1975
1985
1995
zu.
Sundern, nur Gemarkung Sundern
Wohnfläche
Baujahre
Weiterverkäufe
1960
1969
1970
1979
1980
1989
1990
1999
2000
2012
Erstverkäufe
Neubauten
< 60 m²
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
> 100 m²
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(3) 621 - 837
-------
---
---
(3) 641 - 927
(1)
---
---
(5) 608 - 1.044
(2)
800 €/m²
---
(8) 707 - 1.208
(2)
---
850 €/m²
---
---
---
---
(1)
(2)
(2)
---
---
---
(1)
Wohnungserbbaurechte) registriert, davon 9 in 2014 (von 5
680 €/m²
1965
---
1975
---
---
---
1985
---
---
---
1995
---
2005
---
880 €/m²
---
---
920 €/m²
1.000 €/m²
43
Regressionsanalyse
Sundern, das Stadtgebiet ohne Gemarkung Sundern
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
Weiterverkäufe
(3) 692 - 1.069
1960
1969
----(15) 183 - 1.024 (12) 329 - 1.105
1970
1979
710 €/m²
780 €/m²
(8) 614 - 932
(5) 234 - 1.213
1980
1989
720 €/m²
760 €/m²
(6) 505 - 1.140
1990
1999
--770 €/m²
(1)
2000
2012
-----
> 100 m²
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(1)
--(3) 261 - 519
--(3) 684 - 854
--(2)
-----
---
1965
---
---
1975
690 €/m²
700 €/m²
1985
790 €/m²
800 €/m²
810 €/m²
920 €/m²
930 €/m²
1995
---
2005
---
---
---
---
Winterberg, nur Gemarkung Winterberg
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
Weiterverkäufe
(13) 438 - 1.244 (9) 578 - 1.448
1960
1969
700 €/m²
910 €/m²
(65) 341 - 1.176 (27) 506 - 1.109
1970
1979
750 €/m²
800 €/m²
(46) 336 - 1.450 (25) 276 - 1.144
1980
1989
860 €/m²
860 €/m²
(2)
(9) 870 - 2.466
1990
1999
--1.650 €/m²
(1)
2000
2012
----Erstverkäufe
Neubauten
> 100 m²
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
--(2)
--(1)
--(2)
-----
1965
580 €/m²
640 €/m²
690 €/m²
1975
690 €/m²
760 €/m²
820 €/m²
1985
830 €/m²
910 €/m²
980 €/m²
1995
980 €/m²
1.080 €/m²
1.160 €/m²
1.280 €/m²
1.390 €/m²
2005
---
(1)
---
---
---
Erst- und 202 Weiterverkäufen lagen ausreichend
44
Baujahr
bis 53 Jahren (davon 1 Wohnungserbbaurecht).
Regressionsanalyse
Winterberg, das Stadtgebiet ohne Gemarkung Winterberg
Wohnfläche
Baujahre
< 60 m²
Wohnfläche
60 m² bis 100 m²
Weiterverkäufe
(1)
(1)
1960
1969
----(34) 200 - 1.036 (23) 381 - 1.073
1970
1979
650 €/m²
630 €/m²
(47) 138 - 1.529 (22) 562 - 1.104
1980
1989
710 €/m²
770 €/m²
(5) 820 - 1.377
(5) 790 - 1.401
1990
1999
1.090 €/m² 1.070 €/m²
(4) 1.606 - 1.900
2000
2012
--1.780 €/m²
> 100 m²
Baujahr
45 m²
75 m²
100 m²
Weiterverkäufe
(1)
--(1)
--(3) 785 - 2.756
--(1)
-----
1965
---
450 €/m²
---
1975
540 €/m²
590 €/m²
650 €/m²
1985
710 €/m²
790 €/m²
860 €/m²
1995
940 €/m²
1.050 €/m²
1.140 €/m²
2005
---
---
---
45
8
Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte aller Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen können im
Internet abgerufen werden:
www.borisplus.nrw.de
8.1
Gesetzlicher Auftrag
Die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland ist eine wesentliche Aufgabe der
Gutachterausschüsse. Diese werden vom Gutachterausschuss bis zum 15. Februar
jedes Jahres, bezogen auf den 01. Januar des Jahres, ermittelt und anschließend
veröffentlicht.
Die georeferenzierten Bodenrichtwerte werden in Verbindung mit einer Geobasiskarte
(hier der Deutschen Grundkarte 1:5.000) beschlossen und sind nur in Verbindung mit
dieser Geobasiskarte als amtliche Bodenrichtwertkarte zu verwenden.
Bodenrichtwerte können als analoge Bodenrichtwertkarte und als Datensatz erworben
werden, letzterer beim Geodatenzentrum des Landesvermessungsamtes NRW. Die
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erteilt jedermann Auskunft über die Bodenrichtwerte.
8.2
Bodenrichtwerte für Bauland
Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss durch Auswertung der Kaufpreissammlung ermittelt. Dabei werden nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche
Verhältnisse zustande gekommen sind.
Gemäß § 193 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) hat der Gutachterausschuss für
Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis die in der Bodenrichtwertkarte angegebenen Bodenrichtwerte nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches und der Gutachterausschussverordnung NRW (GAVO NRW) vom 10. Januar 2006 ermittelt.
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit
von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse
vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Bodenrichtwerte werden für baureifes und bebautes Land, gegebenenfalls auch für Rohbauland
und Bauerwartungsland sowie landwirtschaftlich genutzte Flächen abgeleitet. Für
sonstige Flächen können bei Bedarf weitere Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.
Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der
sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären.
Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwert in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen – wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt – bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach § 193 BauGB ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Verkehrswert beantragen.
46
Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen. Die Bodenrichtwerte berücksichtigen die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes (z. B.
Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines
Einzelgrundstücks.
8.3
Übersicht über die Bodenrichtwerte (Gebietstypische Werte)
Auf der Grundlage der Bodenrichtwerte beschließt der Gutachterausschuss für die
Gemeindegebiete seines Zuständigkeitsbereichs gebietstypische Werte als Übersicht
über das Bodenpreisniveau. Diese Übersichten der Gutachterausschüsse werden von
den Bezirksregierungen zusammengestellt und vom Oberen Gutachterausschuss
veröffentlicht.
Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für …
individuellen Wohnungsbau (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser)
gute Lage
Bestwig
Brilon
Eslohe
Hallenberg
Marsberg
Medebach
Meschede
Olsberg
Schmallenberg
Sundern
Winterberg
Kreisgebiet ohne Stadt Arnsberg
70 €/m²
110 €/m²
85 €/m²
44 €/m²
70 €/m²
48 €/m²
140 €/m²
95 €/m²
85 €/m²
125 €/m²
90 €/m²
95 €/m²
mittlere Lage mäßige Lage
47 €/m²
70 €/m²
55 €/m²
37 €/m²
48 €/m²
44 €/m²
85 €/m²
60 €/m²
55 €/m²
75 €/m²
60 €/m²
60 €/m²
30 €/m²
35 €/m²
44 €/m²
32 €/m²
28 €/m²
29 €/m²
43 €/m²
37 €/m²
32 €/m²
47 €/m²
40 €/m²
38 €/m²
Gewerbenutzung (ohne „tertiäre Nutzung“)
gute Lage
Bestwig
Brilon
Eslohe
Hallenberg
Marsberg
Medebach
Meschede
Olsberg
Schmallenberg
Sundern
Winterberg
27 €/m²
38 €/m²
26 €/m²
33 €/m²
55 €/m²
33 €/m²
42 €/m²
50 €/m²
18 €/m²
42 €/m²
25 €/m²
28 €/m²
25 €/m²
15 €/m²
16 €/m²
14 €/m²
38 €/m²
19 €/m²
32 €/m²
34 €/m²
17 €/m²
27 €/m²
18 €/m²
16 €/m²
11 €/m²
11 €/m²
27 €/m²
18 €/m²
18 €/m²
23 €/m²
13 €/m²
18 €/m²
Geschosswohnungsbau
gute Lage
105 €/m²
75 €/m²
47
9
Erforderliche Daten
Diese Angaben sind nur im vollständigen, gebührenpflichtigen
Grundstücksmarktbericht enthalten.
9.1
Indexreihen
9.2
Umrechnungsfaktoren
9.3
Liegenschaftszinssätze
9.4
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
9.5
Marktanpassungsfaktoren
9.6
Sonstige erforderliche Daten, Erbbauzinssätze
Die Seiten 48 bis 64 sind nur im vollständigen, gebührenpflichtigen Grundstücksmarktbericht abgedruckt.
48
10
Rahmendaten zum Grundstücksmarkt
10.1
Hochsauerlandkreis
Der Hochsauerlandkreis (HSK) ist mit fast 2.000 km² der flächengrößte Kreis in Nordrhein-Westfalen und bildet das größte zusammenhängende Urlaubs- und Erholungsgebiet nördlich des Mains. Er grenzt im Westen an den Märkischen Kreis, im Norden
an die Kreise Soest und Paderborn, im Nordosten an den Kreis Höxter, im Osten an
den hessischen Landkreis Waldeck-Frankenberg und im Süden an die Kreise SiegenWittgenstein und Olpe. Eine waldreiche Mittelgebirgslandschaft mit Seen und reizvollen Flusstälern prägt das geographische Bild. Mit dem Kahlen Asten (841 Meter) und
dem um 2 Meter höheren Langenberg liegen im Kreisgebiet die höchsten Erhebungen
Nordrhein-Westfalens. Der Kreis wird von der Ruhr durchflossen, die nördlich von
Winterberg entspringt, und ist für rund 260.000 Menschen Heimat.
Der Hochsauerlandkreis wurde in seiner heutigen Form Anfang 1975 auf Grundlage
des Sauerland/Paderborn-Gesetzes gegründet. Vorher war dieser Bereich in die Kreise Arnsberg, Meschede und Brilon unterteilt, wobei der alte Kreis Arnsberg Teile an
seine Nachbarkreise abgegeben hat.
Ausdehnung von West nach Ost:
Ausdehnung von Nord nach Süd:
Lage über NN höchster Punkt:
Lage über NN niedrigster Punkt:
Bundesautobahn:
Bundesstraßen:
Landesstraßen:
Kreisstraßen:
77 km (B7)
52 km (B55)
843 m (Langenberg bei Niedersfeld)
146 m (Ruhr bei Vosswinkel)
40 km
237 km
580 km
418 km
Der Hochsauerlandkreis setzt sich aus zehn Städten und zwei Gemeinden zusammen. Die vier Städte Brilon, Meschede, Schmallenberg und Sundern gelten mit Einwohnerzahlen zwischen 25.000 und 60.000 als mittlere kreisangehörige Städte. Die
Stadt Arnsberg gilt mit mehr als 60.000 Einwohnern als große kreisangehörige Stadt,
für die ein eigener Gutachterausschuss eingerichtet wurde.
Die Bevölkerungsdichte beträgt im Hochsauerlandkreis 134 Einwohner pro Quadratkilometer. Im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
im Hochsauerlandkreis (Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg) beträgt die Bevölkerungsdichte 108 Einwohner pro Quadratkilometer. In Nordrhein-Westfalen leben
durchschnittlich 515 Einwohner pro Quadratkilometer.
65
Einwohner
Die Einwohnerzahl des Hochsauerlandkreises nahm seit Mitte der 1990er Jahre kontinuierlich ab. In der graphischen Darstellung wird die Entwicklung in den letzten 15
Jahren deutlich.
250.000
255.000
260.000
265.000
270.000
275.000
280.000
285.000
1999
283.000
2000
282.000
2001
281.000
2002
281.000
2003
279.000
2004
278.000
2005
277.000
2006
276.000
2007
274.000
2008
272.000
2009
270.000
2010
268.000
2011
265.000
2012
264.000
2013
262.000
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen (www.it.nrw.de)
Baugenehmigungen
Die Entwicklung der Anzahl der Baugenehmigungen von neuen Wohngebäuden mit
ein und zwei Wohnungen im Vergleich zur Entwicklung der Anzahl der Kauffälle von
Wohnbauland.
500
Baugenehmigungen im Hochsauerlandkreis
–––––
Verkäufe Wohnbauland
450
500
450
400
400
350
350
300
300
250
250
200
200
150
150
100
100
50
2005
50
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Kauffälle eigene Daten, Baugenehmigungen Städte und Gemeinden
66
10.2
Bestwig
Einwohner
Jahr
1999
2004
2009
2010
2011
2012
2013
Einwohner
1)
12.100
11.800
11.400
11.300
11.200
11.100
11.400
Ortsteil
Einwohner
Andreasberg
Berlar
Bestwig
Heringhausen
Nuttlar
Ostwig
Ramsbeck
1,2)
Ortsteil
546
150
1.372
796
1.598
1.722
1.696
Einwohner
Velmede
Wasserfall
1), 2)
3.325
55
1) Quelle: Gemeinde Bestwig
2) Einwohner zum Ende des Berichtsjahres in den einzelnen Ortsteilen, Erst- und Zweitwohnungen zusammen
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Bestwig für
Gewerbesteuer
457 %
Grundsteuer B
466 %
Quelle: Gemeinde Bestwig
Touristische Daten
Beherbergungsstätten mit 9
und mehr Gästebetten, einschließlich Campingplätze
(ohne Mieter von Dauerstellplätzen). Für Campingplätze wird die Anzahl der
Betten nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
19
17
18
17
16
16
angebotene
Betten
Ankünfte
771
522
674
657
717
758
Übernach- Auslastungstungen
grad [%]
32.967
26.363
27.337
28.671
29.035
33.665
98.399
80.131
81.683
81.781
85.765
96.253
31,0
34,8
28,0
27,5
29,4
31,0
Baugenehmigungen
Die Entwicklung der Anzahl
der Baugenehmigungen von
neuen Wohngebäuden mit
ein und zwei Wohnungen im
Vergleich zur Entwicklung
der Anzahl der Kauffälle von
Wohnbauland.
20
Baugenehmigungen in Bestwig
–––––
18
20
18
16
16
14
14
12
12
10
10
8
8
6
6
4
4
2
2
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Kauffälle eigene Daten, Baugenehmigungen Gemeinde Bestwig
67
10.3
Brilon
Einwohner
Jahr
1999
2004
2009
2010
2011
2012
2013
Einwohner
1)
27.300
27.100
26.500
26.300
26.000
26.000
25.500
Ortsteil
Einwohner
Alme
Altenbüren
Bontkirchen
Brilon
Brilon-Wald
Esshoff
Hoppecke
Madfeld
Messinghausen
1,2)
1.809
1.337
504
14.413
523
75
1.191
1.269
778
Ortsteil
Einwohner
Nehden
Petersborn-Gudenhagen
Radlinghausen
Rixen
Rösenbeck
Scharfenberg
Thülen
Wülfte
1), 2)
490
1.240
129
118
790
1.404
1.068
413
1) Quelle: Stadt Brilon
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Brilon für
Gewerbesteuer
434 %
Grundsteuer B
426 %
Quelle: Stadt Brilon
Touristische Daten
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
30
29
32
32
29
30
angebotene
Betten
1.287
1.264
1.349
1.346
1.224
1.333
Ankünfte
41.726
39.773
45.767
51.358
43.262
44.423
grad [%]
166.490
167.543
170.790
173.752
152.486
150.288
36,0
35,7
35,0
34,7
31,9
30,8
Baugenehmigungen
Wohnbauland.
80
Baugenehmigungen in Brilon
–––––
70
80
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Kauffälle eigene Daten, Baugenehmigungen Stadt Brilon
68
10.4
Eslohe
Einwohner
Jahr
1999
2004
2009
2010
2011
2012
2013
Einwohner
1)
9.400
9.300
9.200
9.100
9.100
9.000
8.900
Ortsteil
Einwohner
Beisinghausen
Bremke
Bremscheid
Cobbenrode
Eslohe
Frielinghausen
Herhagen
1,2)
Ortsteil
119
606
172
966
2.820
112
79
Einwohner
Isingheim
Kückelheim
Niedersalwey
Obersalwey
Reiste
Sieperting
Wenholthausen
1), 2)
97
362
530
160
740
84
1.455
1) Quelle: Gemeinde Eslohe
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Eslohe für
Gewerbesteuer
439 %
Grundsteuer B
419 %
Quelle: Gemeinde Eslohe
Touristische Daten
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
30
28
28
26
24
24
angebotene
Betten
Ankünfte
1.140
979
986
967
928
971
36.416
34.170
34.938
36.277
35.188
35.455
grad [%]
127.914
123.755
122.285
124.042
121.074
121.073
33,0
32,0
35,5
35,7
36,6
36,4
Baugenehmigungen
Wohnbauland.
18
Baugenehmigungen in Eslohe
–––––
16
18
16
14
14
12
12
10
10
8
8
6
6
4
4
2
2
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Kauffälle eigene Daten, Baugenehmigungen Gemeinde Eslohe
69
10.5
Hallenberg
Einwohner
Jahr
1999
2004
2009
2010
2011
2012
2013
Einwohner 1)
4.900
4.700
4.400
4.400
4.400
4.300
4.400
Einwohner 1,2)
Ortsteil
Braunshausen
Hallenberg
Hesborn
Liesen
337
2.602
1.017
730
1) Quelle: Stadt Hallenberg
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Hallenberg für
Gewerbesteuer
414 %
Grundsteuer B
423 %
Quelle: Stadt Hallenberg
Touristische Daten
(ohne Mieter von Dauerstellplätzen). Für Campingplätze
wird die Anzahl der Betten
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
angebotene
Betten
12
12
12
13
12
13
563
555
521
546
493
533
Ankünfte
grad [%]
26.902
30.847
32.194
30.095
32.816
32.761
73.121
78.954
80.451
74.520
77.400
75.265
34,0
39,6
41,7
38,4
41,7
40,9
Baugenehmigungen
Wohnbauland.
14
Baugenehmigungen in Hallenberg
–––––
12
10
14
12
10
8
8
6
6
4
4
2
2
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Kauffälle eigene Daten, Baugenehmigungen Stadt Hallenberg
70
10.6
Marsberg
Einwohner
Jahr
1999
2004
2009
2010
2011
2012
2013
Einwohner
1)
22.600
21.900
21.100
20.800
20.500
20.400
19.900
Ortsteil
Einwohner
Beringhausen
Borntosten
Bredelar
Canstein
Erlinghausen
Essentho
Giershagen
Heddinghausen
Helminghausen
1,2)
Ortsteil
930
112
1.148
307
1.025
1.410
1.416
181
202
Einwohner
Leitmar
Meerhof
Niedermarsberg
Obermarsberg
Oesdorf
Padberg
Udorf
Westheim
1), 2)
369
1.253
7.463
1.937
694
549
220
1.694
1) Quelle: Stadt Marsberg
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Marsberg für
Gewerbesteuer
464 %
Grundsteuer B
484 %
Quelle: Stadt Marsberg
Touristische Daten
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
8
8
8
7
6
10
angebotene
Betten
Ankünfte
167
171
167
160
140
219
grad [%]
6.015
6.573
5.618
6.172
6.436
7.866
10.952
12.372
10.471
11.467
13.851
17.833
17,0
20,9
17,3
18,7
25,8
25,6
Baugenehmigungen
Wohnbauland.
30
Baugenehmigungen in Marsberg
–––––
30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
2005
5
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Kauffälle eigene Daten, Baugenehmigungen Stadt Marsberg
71
10.7
Medebach
Einwohner
Jahr
1999
2004
2009
2010
2011
2012
2013
Einwohner
1)
8.300
8.200
8.000
7.900
7.800
7.800
7.900
Ortsteil
Einwohner
Berge
Deifeld
Dreislar
Düdinghausen
Küstelberg
Medebach
Medelon
1,2)
134
264
353
454
226
4.583
613
Ortsteil
Einwohner
Oberschledorn
Referinghausen
Titmaringhausen
1), 2)
836
234
191
1) Quelle: Stadt Medebach
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Medebach für
Gewerbesteuer
440 %
Grundsteuer B
450 %
Quelle: Stadt Medebach
Touristische Daten
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
22
22
22
21
19
26
angebotene
Betten
3.948
3.925
3.916
3.816
3.800
3.926
Ankünfte
201.555
174.456
184.974
174.643
168.963
168.827
grad [%]
859.140
749.727
778.934
738.688
731.173
732.911
60,0
53,6
54,4
52,0
54,1
50,4
Baugenehmigungen
Wohnbauland.
18
Baugenehmigungen in Medebach
–––––
16
18
16
14
14
12
12
10
10
8
8
6
6
4
4
2
2
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Kauffälle eigene Daten, Baugenehmigungen Stadt Medebach
72
10.8
Meschede
Einwohner
Jahr
1999
2004
2009
2010
2011
2012
2013
Einwohner
1)
32.900
32.200
31.200
30.800
30.600
30.300
30.100
Ortsteil
Einwohner
Berge
Brumlingsen
Calle, Stesse
Eversberg
Freienohl
Frenkhausen
Grevenstein
Heinrichsthal
Meschede
1,2)
1.196
36
666
1.838
4.145
313
933
415
15.435
Ortsteil
Einwohner
Olpe
Remblinghausen
Schüren, Mülsborn
Stockhausen
Visbeck
Wallen
Wehrstapel
Wennemen
1), 2)
640
680
96
204
301
514
957
1.890
1) Quelle: Stadt Meschede
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Meschede für
Gewerbesteuer
435 %
Grundsteuer B
430 %
Quelle: Stadt Meschede
Touristische Daten
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
31
31
31
30
28
28
angebotene
Betten
1.298
1.192
1.203
1.189
1.162
1.094
Ankünfte
71.782
72.503
73.071
70.446
71.225
67.599
grad [%]
187.172
182.175
169.357
169.383
164.359
157.854
31,1
31,4
30,5
31,9
32,3
30,1
Baugenehmigungen
Wohnbauland.
60
Baugenehmigungen in Meschede
–––––
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Kauffälle eigene Daten, Baugenehmigungen Stadt Meschede
73
10.9
Olsberg
Einwohner
Jahr
1999
2004
2009
2010
2011
2012
2013
Einwohner
1)
16.300
15.900
15.200
15.100
14.900
14.800
14.700
Ortsteil
Einwohner
Antfeld
Assinghausen
Bigge
Bruchhausen
Brunskappeln
Elleringhausen
Elpe
1,2)
883
740
4.710
1.310
289
1.150
574
Ortsteil
Einwohner
Gevelinghausen
Heinrichsdorf
Helmeringhausen
Olsberg
Wiemeringhausen
Wulmeringhausen
1), 2)
598
98
255
4.265
764
455
1) Quelle: Stadt Olsberg
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Olsberg für
Gewerbesteuer
438 %
Grundsteuer B
423 %
Quelle: Stadt Olsberg
Touristische Daten
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
35
34
35
34
34
44
angebotene
Betten
Ankünfte
1.181
1.135
1.148
1.146
1.147
1.283
53.310
51.885
52.551
59.945
56.104
59.618
grad [%]
190.175
185.121
186.051
189.416
185.905
184.194
43,0
43,1
44,7
45,2
44,2
40,4
Baugenehmigungen
Wohnbauland.
30
Baugenehmigungen in Olsberg
–––––
30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
2005
5
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Kauffälle eigene Daten, Baugenehmigungen Stadt Olsberg
74
10.10
Schmallenberg
Einwohner
Jahr
1999
2004
2009
2010
2011
2012
2013
Einwohner
1)
26.600
26.100
25.500
25.300
25.100
25.000
25.000
Ortsteil
Einwohner
Arpe
Bad Fredeburg
Berghausen
Bödefeld
Bracht
Dorlar
Fleckenberg
Gleidorf
Grafschaft
Heiminghausen
Holthausen
Kirchrarbach
1,2)
Ortsteil
236
3.895
206
1.094
482
891
1.574
1.379
1.053
104
580
273
Einwohner
Lenne
Mailar
Niederberndorf
Niedersorpe
Nordenau
Oberhenneborn
Oberkirchen
Schmallenberg
Selkentrop
Westernbödefeld
Westfeld
Wormbach
1), 2)
327
131
213
225
212
383
849
6.055
155
323
785
389
1) Quelle: Stadt Schmallenberg
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Schmallenberg für
Gewerbesteuer
414 %
Grundsteuer B
421 %
Quelle: Stadt Schmallenberg
Touristische Daten
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
114
117
119
112
107
112
angebotene
Betten
4.392
4.370
4.632
4.374
4.147
4.501
Ankünfte
153.310
154.964
164.475
165.244
154.157
161.548
grad [%]
659.340
658.675
685.402
693.516
652.592
689.717
42,0
41,8
41,6
42,2
41,1
43,4
Baugenehmigungen
Wohnbauland.
45
45
Baugenehmigungen in Schmallenberg
–––––
40
40
35
35
30
30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
2005
5
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Kauffälle eigene Daten, Baugenehmigungen Stadt Schmallenberg
75
10.11
Sundern
Einwohner
Jahr
1999
2004
2009
2010
2011
2012
2013
Einwohner
1)
30.000
29.400
28.900
28.700
28.400
28.200
28.000
Ortsteil
Einwohner
Allendorf
Altenhellefeld
Amecke
Endorf
Enkhausen, Estinghausen
Hachen
Hagen, Wildewiese
Hellefeld, Herblinghausen
1,2)
1.484
449
1.602
1.723
790
2.757
822
695
Ortsteil
Einwohner
Hövel
Langscheid
Linnepe
Meinkenbracht
Stemel
Stockum
Sundern
Westenfeld
1), 2)
563
2.662
420
177
809
1.989
12.420
950
1) Quelle: Stadt Sundern
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Sundern für
Gewerbesteuer
450 %
Grundsteuer B
467 %
Quelle: Stadt Sundern
Touristische Daten
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
39
40
37
42
36
36
angebotene
Betten
Ankünfte
1.322
1.340
1.234
1.352
1.357
1.384
72.266
74.675
73.847
73.585
72.236
76.103
grad [%]
175.389
184.926
175.685
170.292
164.668
170.252
31,0
33,1
33,6
32,7
31,7
33,5
Baugenehmigungen
Wohnbauland.
80
Baugenehmigungen in Sundern
–––––
70
80
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Kauffälle eigene Daten, Baugenehmigungen Stadt Sundern
76
10.12
Winterberg
Einwohner
Jahr
1999
2004
2009
2010
2011
2012
2013
Einwohner
1)
15.000
14.500
13.800
13.600
13.500
13.400
12.800
Ortsteil
Einwohner
Altastenberg
Altenfeld
Elkeringhausen
Grönebach
Hildfeld
Hoheleye
Langewiese
Lenneplätze
1,2)
Ortsteil
389
202
405
684
620
27
460
67
Einwohner
Mollseifen
Neuastenberg
Niedersfeld
Siedlinghausen
Silbach
Winterberg
Züschen
1), 2)
52
434
1.895
2.018
815
5.191
1.744
1) Quelle: Stadt Winterberg
Steuerhebesatz
Die Hebesätze betragen in der Gemeinde Winterberg für
Gewerbesteuer
435 %
Grundsteuer B
425 %
Quelle: Stadt Winterberg
Touristische Daten
nicht ermittelt.
Jahr
geöffnete
Betriebe
2008
2009
2010
2011
2012
2013
134
124
122
120
116
125
angebotene
Betten
6.993
6.615
6.627
7.389
8.294
8.440
Ankünfte
grad [%]
266.534
849.870
274.021
849.561
280.902
848.043
297.060
986.452
341.271 1.135.525
329.059 1.076.740
33,0
34,9
34,9
36,9
38,5
35,3
Baugenehmigungen
Wohnbauland.
30
Baugenehmigungen in Winterberg
–––––
30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
2005
5
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: Kauffälle eigene Daten, Baugenehmigungen Stadt Winterberg
77
11
Regionale Vergleiche
Grundstücke im Kerngebiet, beste Geschäftslage
Gewerbegrundstücke, mittlere Lage
78
Wohngrundstücke, gute Lage
Wohngrundstücke, mittlere Lage
79
12
Mieten
12.1
Vergleichsmietentabelle gemäß § 558c BGB
Für den Hochsauerland- und Märkischen Kreis sowie für die Stadt Schwerte erstellt
der
Landesverband Haus und Grund Westfalen e.V.
Hochstraße 87a
58095 Hagen
Internet: www.haus-und-grund-westfalen.de
nebst angeschlossene Vereine gemeinsam mit dem
Deutsche Mieterbund Nordrhein-Westfalen e.V.
Oststraße 55
40211 Düsseldorf
Internet: www.mieterbund-nrw.de
nebst Mietervereine Iserlohn, Lennetal, Lüdenscheid, Sauerland, Schwerte, Siegerland, Soest gemäß § 558c BGB eine Vergleichsmietentabelle für Wohnungen. Die
aktuelle Vergleichsmietentabelle kann gegen eine Schutzgebühr bei den Herausgebern erworben werden.
12.2
Gewerbliche Mieten
Die Industrie- und Handelskammer Arnsberg erstellt und veröffentlicht einen gewerblichen Mietspiegel. Dieser kann im Internet unter folgender Adresse abgerufen werden:
www.ihk-arnsberg.de
Die Industrie- und Handelskammer Arnsberg nennt dort Mieten für Ladenlokale, Büroflächen sowie Lager- und Produktionshallen.
12.3
Mietauswertungen des Gutachterausschusses
Im Zuge der Auswertung der Fragebögen werden dem Gutachterausschuss auch
Mieten bekannt. Es handelt sich um Bestandsmieten. In der Regel ist weder das Datum des Abschlusses des Mietvertrages, noch die Laufzeit bekannt.
Der Gutachterausschuss erstellt auf Anforderung und gegen Gebühr Auswertungen
aus den vorliegenden Mieten nach Absprache. Entsprechende Daten liegen ab dem
Jahr 2006 vor.
Mit dem arithmetischen Mittelwert wird zu den Rubriken auch die Gesamtanzahl der
zur Verfügung stehenden Mieten, die Anzahl der nach der Überprüfung auf Ausreißer
verwendeten Mieten, die Standardabweichung, die Spanne der Mieten und die durchschnittliche Fläche angegeben. Darüber hinaus werden – soweit in ausreichender
Zahl verfügbar – auch die durchschnittlichen Nebenkosten einschließlich Heizung angegeben.
80
Mieten für Wohnungen
Mieten für Wohnungen mit 45 m² bis 70 m² Wohnfläche
im Hochsauerlandkreis (ohne Stadt Arnsberg) aus den Jahren 2012 bis 2015
45 m² bis 70 m²
Baujahresklasse
1950 - 64
1965 - 74
1975 - 89
1990 - 99
ab 2000
Anzahl
67 von 73
66 von 68
99 von 104
60 von 61
8
4,35 €/m²
4,50 €/m²
4,70 €/m²
5,10 €/m²
5,25 €/m²
0,72 €/m²
2,37 €/m²
5,74 €/m²
59 m²
1,25 €/m²
0,70 €/m²
3,13 €/m²
5,91 €/m²
58 m²
1,80 €/m²
0,93 €/m²
2,57 €/m²
6,67 €/m²
58 m²
1,75 €/m²
0,46 €/m²
4,00 €/m²
6,00 €/m²
60 m²
1,95 €/m²
1,26 €/m²
2,94 €/m²
6,73 €/m²
59 m²
2,45 €/m²
Mieten für Wohnungen – Zu- und Abschläge
Stadt \ Baujahresklasse
1950 - 64
1965 - 74
1975 - 89
1990 - 99
– 0,40 €/m²
– 0,10 €/m²
– 0,30 €/m²
– 0,40 €/m²
– 0,50 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,20 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,20 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,40 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,30 €/m²
– 0,40 €/m²
– 0,50 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,20 €/m²
+ 0,10 €/m²
± 0,00 €/m²
+ 0,20 €/m²
Mittelwert
ger. auf 0,05 €/m²
Standardabweichung
Spanne
Durchschnittliche Fläche
Durchschnittliche Nebenkosten
– 0,40 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,30 €/m²
– 0,40 €/m²
– 0,50 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,20 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,10 €/m²
+ 0,20 €/m²
Bestwig
Brilon
Eslohe
Marsberg
Medebach
Meschede
Olsberg
Schmallenberg
Sundern
Winterberg
– 0,40 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,30 €/m²
– 0,40 €/m²
– 0,50 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,20 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,20 €/m²
+ 0,20 €/m²
45 m² bis 70 m²
ab 2000
– 0,50 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,40 €/m²
– 0,50 €/m²
– 0,50 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,20 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,10 €/m²
+ 0,20 €/m²
Für die nicht aufgeführten Städte liegt keine ausreichende Anzahl an Mieten vor.
70 m² bis 100 m²
Baujahresklasse
1950 - 64
1965 - 74
1975 - 89
1990 - 99
ab 2000
Anzahl
59 von 60
63 von 66
80 von 84
68 von 72
15
4,25 €/m²
4,05 €/m²
4,25 €/m²
4,80 €/m²
5,80 €/m²
0,60 €/m²
3,04 €/m²
5,42 €/m²
79 m²
1,65 €/m²
0,68 €/m²
2,45 €/m²
5,30 €/m²
82 m²
1,70 €/m²
0,72 €/m²
2,57 €/m²
6,50 €/m²
83 m²
1,75 €/m²
0,38 €/m²
3,85 €/m²
6,00 €/m²
82 m²
1,85 €/m²
1,15 €/m²
3,75 €/m²
7,38 €/m²
81 m²
2,15 €/m²
1950 - 64
1965 - 74
1975 - 89
1990 - 99
± 0,00 €/m²
– 0,30 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,40 €/m²
– 0,40 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,20 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,10 €/m²
+ 0,20 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,30 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,40 €/m²
– 0,50 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,20 €/m²
± 0,00 €/m²
± 0,00 €/m²
+ 0,20 €/m²
Mittelwert
ger. auf 0,05 €/m²
Standardabweichung
Spanne
Brilon
Eslohe
Hallenberg
Marsberg
Medebach
Meschede
Olsberg
Schmallenberg
Sundern
Winterberg
± 0,00 €/m²
– 0,30 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,40 €/m²
– 0,40 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,20 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,10 €/m²
+ 0,20 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,30 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,30 €/m²
– 0,40 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,20 €/m²
± 0,00 €/m²
± 0,00 €/m²
+ 0,20 €/m²
70 m² bis 100 m²
ab 2000
± 0,00 €/m²
– 0,40 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,50 €/m²
– 0,60 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,30 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,20 €/m²
+ 0,20 €/m²
81
100 m² bis 150 m²
Baujahresklasse
1950 - 64
1965 - 74
1975 - 89
1990 - 99
ab 2000
Anzahl
20 von 21
21 von 22
40
13 von 14
5
3,75 €/m²
3,80 €/m²
3,85 €/m²
4,20 €/m²
5,85 €/m²
0,64 €/m²
2,31 €/m²
5,05 €/m²
121 m²
1,55 €/m²
0,67 €/m²
2,40 €/m²
5,20 €/m²
117 m²
1,40 €/m²
0,77 €/m²
2,33 €/m²
5,26 €/m²
114 m²
1,55 €/m²
0,74 €/m²
3,00 €/m²
5,24 €/m²
116 m²
2,15 €/m²
1,04 €/m²
5,00 €/m²
7,54 €/m²
114 m²
1950 - 64
1965 - 74
1975 - 89
100 m² bis 150 m²
1990 - 99
ab 2000
± 0,00 €/m²
– 0,30 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,20 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,10 €/m²
+ 0,10 €/m²
– 0,10 €/m²
– 0,40 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,20 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,10 €/m²
+ 0,20 €/m²
Mittelwert
ger. auf 0,05 €/m²
Standardabweichung
Spanne
± 0,00 €/m²
– 0,30 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,10 €/m²
± 0,00 €/m²
± 0,00 €/m²
+ 0,20 €/m²
Brilon
Marsberg
Meschede
Olsberg
Schmallenberg
Sundern
Winterberg
± 0,00 €/m²
– 0,30 €/m²
+ 0,20 €/m²
– 0,20 €/m²
± 0,00 €/m²
± 0,00 €/m²
+ 0,10 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,50 €/m²
+ 0,30 €/m²
– 0,20 €/m²
± 0,00 €/m²
– 0,20 €/m²
+ 0,20 €/m²
Mieten für Einfamilienhäuser
85 m² bis 250 m²
Baujahresklasse
1950 - heute
1950 - 64
1965 - 74
1975 - 89
ab 1990
Anzahl
ger. auf 10 €
Mittelwert
Standardabweichung
Spanne
Mittelwert
ger. auf 0,05 €/m²
Standardabweichung
Spanne
39
12
7
12
8
480 €
450 €
490 €
450 €
560 €
137 €
170 €
849 €
154 €
170 €
650 €
181 €
275 €
849 €
122 €
250 €
601 €
53 €
474 €
643 €
3,90 €/m²
3,60 €/m²
3,50 €/m²
3,85 €/m²
4,80 €/m²
1,14 €/m²
1,06 €/m²
6,21 €/m²
128 m²
1,35 €/m²
1,23 €/m²
1,06 €/m²
5,21 €/m²
132 m²
1,35 €/m²
0,91 €/m²
2,07 €/m²
4,66 €/m²
139 m²
1,03 €/m²
1,39 €/m²
5,32 €/m²
121 m²
1,35 €/m²
1,01 €/m²
2,87 €/m²
6,21 €/m²
122 m²
1975 - 89
1990 - 99
ab 2000
Mieten für Einfamilienhäuser – Zu- und Abschläge
1950 - 64
1965 - 74
Bestwig
Brilon
Eslohe
Hallenberg
Marsberg
Medebach
Meschede
Olsberg
Schmallenberg
Sundern
Winterberg
82
– 40 €
±0€
– 30 €
±0€
– 40 €
– 50 €
+ 20 €
– 20 €
±0€
±0€
+ 20 €
– 30 €
±0€
– 30 €
±0€
– 40 €
– 40 €
+ 20 €
±0€
±0€
±0€
+ 20 €
– 40 €
±0€
– 30 €
±0€
– 40 €
– 50 €
+ 20 €
– 20 €
±0€
±0€
+ 20 €
– 40 €
±0€
– 30 €
±0€
– 40 €
– 40 €
+ 20 €
– 20 €
±0€
±0€
+ 20 €
– 50 €
±0€
– 40 €
±0€
– 50 €
– 60 €
+ 20 €
– 20 €
±0€
– 20 €
+ 20 €
Mieten für Garagen, Carports, Stellplätze
Es handelt sich um Mieten für einzelne PKW-Stellplätze üblicher Größe. In dem Datenmaterial sind keine regionalen Besonderheiten zu erkennen. Nichtüberdachte
PKW-Stellplätze werden aber in der Regel nur in den Zentren der größeren Städte
gemietet.
Kategorie
Garage
Carport
Stellplatz* Tiefgarage**
Anzahl
Mittelwert
Standardabweichung
Spanne
ger. auf 1 €
198 von 215
13
56
19
25 €
21 €
18 €
41 €
5€
13 €
35 €
9€
10 €
33 €
8€
5€
30 €
12 €
25 €
65 €
* Nichtüberdachter PKW-Stellplatz (nur in zentralen Lagen - auch mit gew erblicher Nutzung, aber nicht in Gew erbegebieten)
** Tiefgaragenstellplatz für PKW in Wohnanlagen
83
13
Sonstige Angaben
13.1
Produkte des Gutachterausschusses
Bodenrichtwerte
Ziel:
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Form:
Preis
Grundstücksmarkttransparenz
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Öffentlichkeit (insbesondere Wertermittlungssachverständige, Kreditinstitute, Private, Immobilienkaufleute, Finanzverwaltung)
ermittelt bis 15. Februar, veröffentlicht bis 31. März jedes Jahres
Karte, aus der Siedlungs- und Grundstücksstruktur erkennbar sein soll
standardisierter Auszug aus dem Internet (www.boris.nrw.de) 8,00 €*
Auszug aus der Bodenrichtwertkarte mit Darstellung und Erläuterung
der Bodenrichtwerte im Umgebungsbereich nach Zeitaufwand, je angefangene halbe Stunde 28,00 €
(Tarifstelle 7.3.1.1 bzw. 1.2 VermWertGebT, Stand März 2015)
Grundstücksmarktbericht
Ziel:
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Form:
Preis:
Bereitstellung von Informationen über Umsätze, Preisentwicklung und
Preisniveau sowie über die für die Wertermittlung erforderlichen Daten
Öffentlichkeit
März jeden Jahres
Heft im DIN A4-Format oder Datei im PDF-Format
Ein Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht mit allgemeinen Informationen, ohne die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, steht
als PDF-Datei kostenlos zum Download im Internet
(www.boris.nrw.de).
52 € für eine analoge Standardausgabe oder eine PDF-Datei*
(Tarifstelle 7.3.1.3 VermWertGebT, Stand März 2015)
Gutachten des Gutachterausschusses
Ziel:
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Form:
Preis:
Unparteiische Gutachten über Grundstückswerte
Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach dem BauGB oder anderen gesetzlichen Vorschriften, Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte,
Inhaber von Rechten am Grundstück, Gerichte und Justizbehörden
Die Antragsberechtigung richtet sich nach den Bestimmungen des
§ 193 Abs. 1 BauGB sowie nach § 5 Abs. 6 GAVO NRW.
auf Antrag
schriftlich
Grundgebühr ab 1.000 € zuzüglich 0,2 % des ermittelten Wertes und
ggf. auch Zu- oder Abschläge abhängig vom Aufwand, zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, im Durchschnitt 2.000€.
(Tarifstelle 7.1 VermWertGebT, Stand März 2015)
Mit den Gebühren ist die Abgabe von bis zu 3 gleichzeitig mit beantragten beglaubigten Mehrausfertigungen sowie die Mehrausfertigung
für den vom Antragsteller abweichenden Eigentümer gemäß § 193
Abs. 4 BauGB abgegolten.
* Diese Produkte können direkt im Internet unter www.boris.nrw.de als pdf-Datei abgerufen werden. Die Gebühr
beträgt dann 75 % der o.a. Beträge. Unter dieser Internetadresse gibt es weiterhin Informationen zu digitalen Bodenrichtwertdatensätzen.
84
Die Gebühren für Gutachten zu unterschiedlichen Wertermittlungsstichtagen werden separat für jeden Stichtag ermittelt. Wird ein zu einem früheren Zeitpunkt erstelltes Gutachten aktualisiert oder ergänzt
und können bereits erbrachte Leistungen verwendet werden, werden
diese bei der Gebührenfestsetzung angemessen berücksichtigt. Zieht
ein Gericht oder ein Staatsanwalt den Gutachterausschuss zu Sachverständigenleistungen (Gutachten und Auskünfte) heran, so richten
sich die Kosten nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG).
Für die Wertermittlung erforderliche Daten
Produkt:
Ziel:
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Form:
Preis:
Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren, Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten
Marktkonforme Grundstücksbewertung
Wertermittlungssachverständige
periodisch, Auskunft auf Antrag
Auszüge aus dem Grundstücksmarktbericht, je Tabelle, Grafik oder
Formel
12 € für einen Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
Ziel:
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Form:
Preis:
Marktkonforme Grundstücksbewertung, Verfügbarkeit der Daten aus
der Kaufpreissammlung für Wertermittlungssachverständige
Wertermittlungssachverständige
auf Antrag
tabellarische Preisauskunft nach § 10 Abs. 2 oder 4 GAVO NRW
120 €, ab dem 11. mitgeteilten Vergleichspreis 8 € je weiterem mitgeteilten Vergleichspreis.
Auswertungen (Kundendefinierte Kaufpreisauswertung)
Ziel:
Hersteller:
Kunden:
Zeitpunkt:
Form:
Preis:
Nutzbarmachung der Kaufpreissammlung und der Marktdaten des Gutachterausschusses für Marktuntersuchungen
spezielle Interessenten (Makler, Planungsbüros, Wertermittlungssachverständige)
auf Antrag
Berichte, Tabellen usw.
15 € bis 50 € für Mietwertübersichten
30 € bis 5.000 € für sonstige Auswertungen
Die Gebührenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen (VermWertGebO NRW) in Verbindung
mit dem Gebührentarif in der Anlage (VermWertGebT) bestimmt die Gebühren für die
Tätigkeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle.
85
13.2
Mitglieder des Gutachterausschusses
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis ist eine Einrichtung des Landes. Er ist ein unabhängiges, an Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium. Die Mitglieder werden von der Bezirksregierung jeweils für die Dauer
von 5 Jahren bestellt. Die Sachverständigen werden bei der Bestellung durch die Bezirksregierung darauf hingewiesen, dass beim Vorliegen von Interessenkollisionen
ihre Mitwirkung im Gutachterausschuss ausgeschlossen ist.
Die Tätigkeit im Gutachterausschuss ist ehrenamtlich. Die im Gutachterausschuss
tätigen ehrenamtlichen Gutachter sind Sachverständige aus den Fachbereichen Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft und
Vermessungs- und Liegenschaftswesen.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis ist derzeit mit
folgenden Sachverständigen besetzt:
Vorsitzender:
Hermann-Josef Vedder
Arnsberg
Stellv. Vorsitzender:
Georg Seifart
Andreas Busch
Konrad Schulte-Göbel
Arnsberg
Bestwig
Schmallenberg
Ehrenamtliche Gutachter:
Willi Donner
Michael Föckeler
Franz-Josef Geueke-Göbel
Silke Hillebrand
Wilhelm Bernd Mengeringhausen
Dr. Christian Mohr
Hans-Gerd Nierhoff
Roland Otte
Lydia Schmidt
Medebach
Meschede
Schmallenberg
Brilon
Brilon
Ense
Winterberg
Sundern
Sundern
Ehrenamtliche Gutachter gem. § 2 (4) GAVO NRW:
Klaus Hartlich
Hans-Jürgen Schmidt
Siegmar Moritz
Elisabeth Brand
Gerhard Wiese
Anita Dietrich-Emde
Finanzamt Arnsberg
Finanzamt Arnsberg
Finanzamt Meschede
Finanzamt Meschede
Finanzamt Brilon
Finanzamt Brilon
Der Gutachterausschuss wird bei der Erstellung von Gutachten in der Besetzung mit
dem Vorsitzenden oder einem Stellvertreter und mindestens zwei ehrenamtlichen
Gutachtern tätig. In besonderen Fällen kann der Vorsitzende weitere ehrenamtliche
Gutachter sowie Sachverständige hinzuziehen. Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten, beim Beschluss der für die Wertermittlung erforderlichen Daten sowie bei der Erstellung der Übersichten über die Bodenrichtwerte und über den Grundstücksmarkt
erhöht sich die Mindestzahl der ehrenamtlichen Gutachter auf vier, außerdem sind die
ehrenamtlichen Gutachter der zuständigen Finanzbehörden zu beteiligen.
86
13.3
Kontakt, benachbarte Gutachterausschüsse
Hier erhalten Sie weitere Informationen über den Grundstücksmarkt im Hochsauerlandkreis:
im Hochsauerlandkreis
Postfach
59870 Meschede
Telefon: 0291 / 94 4215
[email protected]
in der Stadt Arnsberg
Postfach 23 40
59753 Arnsberg
www.gars.nrw.de/ga-arnsberg
Telefon: 02932 / 2011 349
[email protected]
Der Grundstücksmarktbericht für das Land Nordrhein-Westfalen ist hier erhältlich:
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Land Nordrhein-Westfalen
Postfach 30 08 65
40408 Düsseldorf
www.boris.nrw.de
Telefon: 0211 / 475 2640
[email protected]
Die benachbarten Gutachterausschüsse erreichen Sie hier:
im Kreis Höxter
Postfach 10 03 46
37669 Höxter
www.kreis-hoexter.de
Telefon: 05271 / 965 5301
[email protected]
im Kreis Olpe
Postfach 15 60
57445 Olpe
www.gars.nrw.de/ga-kreis-olpe
Telefon: 02761 / 81 395
[email protected]
im Kreis Siegen-Wittgenstein
Koblenzer Straße 73
57072 Siegen
im Märkischen Kreis
Postfach 20 80
58505 Lüdenscheid
www.gars.nrw.de/ga-maerkischer-kreis
Telefon: 02351 / 966 6753
[email protected]
im Kreis Paderborn
Postfach 19 40
33049 Paderborn
www.gars.nrw.de/ga-paderborn
Telefon: 05251 / 308 6291
[email protected]
im Kreis Soest
Postfach 17 52
59491 Soest
www.gars.nrw.de/ga-kreis-siegen-wittgenstein
www.gars.nrw.de/ga-kreis-soest
Telefon: 0271 / 333 1551
Telefon: 02921 / 30 2367
[email protected] [email protected]
Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich des
Landkreises Waldeck-Frankenberg und für den Bereich der
Kreisstadt Korbach
Medebacher Landstraße 27
34497 Korbach
www.hvbg.hessen.de
Telefon: 05631 / 978 306
[email protected]
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Grundstücksmarktbericht - Gutachterausschuss im

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