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Grundstücksmarktbericht
2012
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt
Grundstücksmarktbericht 2012
für die Stadt Flensburg
Herausgeber:
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte
in der Stadt Flensburg
Geschäftsstelle:
beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation SchleswigHolstein, Abteilung 5 (Katasteramt)
Schleswiger Str. 66
24941 Flensburg
Johannes Matthiesen
Tel.: 0461-5046 - 302
Auskünfte:
Internet: www.gutachterausschuesse-sh.de/fl/
Telefon: 0461 / 5046-302 / -326
Fax: 0461 / 5046-100
E-Mail: [email protected]
Öffnungszeiten:
Mo - Fr:
Mo - Mi:
Do:
Gebühr:
25 €
8.00
14.00
14.00
-
12.30 Uhr
15.30 Uhr
16.00 Uhr
Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe von Auswerteergebnissen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte sind nur mit Genehmigung des Herausgebers und mit Quellenangabe gestattet.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Flensburg
Mitglieder des Gutachterausschusses:
Name
Berufsbezeichnung
Funktion
Harald Voiges
Regierungsvermessungsdirektor
Vorsitzender
Dietrich Gauß
Regierungsvermessungsdirektor a. D.
stellv. Vorsitzender
Manfred Braun
Direktor des FAB
Gutachter
Herman Densch
Immobilienkaufmann
Gutachter
Hans Flarup
Immobilienkaufmann
Gutachter
Klaus Heinrich
Dipl.-Ing. u. Architekt
Gutachter
Hermann Höft
Dipl.-Ing., Bauunternehmer
Gutachter
Jürgen Lange
Povl Leckband
Immobilienkaufmann
Dipl.-Ing. u. Architekt, ö. b. u. v. Sachverständiger
Gutachter
Gutachter
Horst Müller
Architekt
Gutachter
Jörg Neumann
Immobilienfachwirt
Gutachter
Kurt Neumann
Freischaffender Architekt
Gutachter
Michael Paul
Immobilienkaufmann
Gutachter
Hans Dieter Prinz
Immobilienkaufmann
Gutachter
Helmut Schütz
Dipl.-Ing. u. Architekt
Gutachter
Wolfgang Sickert
Dipl.-Ing.
Gutachter
Dieter Skowronek
Dr. Rasmus Thamsen
Steuerbeamter
Gutachter
Jens Thymm
Karl Heinz Uecker
Sachverständiger für die Bewertung
von landwirtschaftlichen Grundstücken
Dipl. Betriebswirt, ö. b. u. v. Sachverständiger
ehem. Leiter der Geschäftsstelle des
Gutachterausschusses
Stand: 16.04.2013
2
Gutachter
Gutachter
Gutachter
Inhaltsverzeichnis
1
Allgemeines...................................................................................................................................4
1.1
1.2
1.3
1.4
2
Vorbemerkungen ................................................................................................................................................. 4
Der Gutachterausschuss ...................................................................................................................................... 4
Geschäftsstelle..................................................................................................................................................... 6
Kaufpreissammlung ............................................................................................................................................ 7
Begriffsbestimmungen.................................................................................................................7
2.1
2.2
Unbebaute Grundstücke ...................................................................................................................................... 8
Bebaute Grundstücke .......................................................................................................................................... 9
3
Die Stadt Flensburg .....................................................................................................................9
4
Grundstücksverkehr .................................................................................................................12
4.1
4.2
4.3
5
Anzahl der Erwerbsvorgänge ............................................................................................................................ 12
Geldumsatz........................................................................................................................................................ 13
Beteiligung der Stadt Flensburg an Grundstückskaufverträgen ........................................................................ 15
Preisentwicklung unbebauter Grundstücke ...........................................................................15
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
6
Allgemeines ...................................................................................................................................................... 15
Preisentwicklung bei Baulandflächen ............................................................................................................... 17
1-2-Familien- und Doppelhäuser - Entwicklung in den Stadtteilen .................................................................. 19
1-2-Familienhäuser - Preise nach Wohnlagen getrennt ..................................................................................... 21
Kaufpreise für Rohbauland des individuellen Wohnungsbaus .......................................................................... 22
Neubaugebiete ................................................................................................................................................... 22
Kaufpreise von Nicht-Baulandflächen .............................................................................................................. 23
Preisentwicklung bebauter Grundstücke / Vergleichsfaktoren ............................................24
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
7
Allgemeines ...................................................................................................................................................... 24
Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser............................................................... 26
Mehrfamilienwohnhäuser und gemischt genutzte Gebäude .............................................................................. 37
Teilmarkt Gewerbehallen .................................................................................................................................. 40
Teilmarkt Büro- und Geschäftshäuser, SB-Märkte ........................................................................................... 41
Preisentwicklung bei Wohnungs- und Teileigentum / Vergleichsfaktoren ..........................42
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
8
Allgemeines ...................................................................................................................................................... 42
Entwicklung in den Stadtteilen ......................................................................................................................... 44
Entwicklung untergliedert nach Wohnlagen ..................................................................................................... 48
Durchschnittliche Kaufpreise 2009 bis 2012 nach Baualtersklassen ................................................................ 49
Durchschnittliche Kaufpreise 2009 bis 2012 nach Wohnungsgrößen ............................................................... 51
Vergleichsfaktoren / Richtwerte für Eigentumswohnungen.............................................................................. 53
Weitere sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten....................................................54
8.1
8.2
8.3
8.4
8.5
9
Bodenpreisindexreihe für unbebaute Einfamilienhausgrundstücke .................................................................. 54
Preisentwicklung bei freistehenden Einfamilienhäusern ................................................................................... 56
Preisindexreihe für Eigentumswohnungen ........................................................................................................ 57
Sachwertfaktoren Kaufpreis / Sachwert ............................................................................................................ 59
Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze) .......................................................................................... 63
Bodenrichtwerte.........................................................................................................................69
10
Auskunft aus der Kaufpreissammlung ................................................................................69
11
Verkehrswertgutachten und Bodenrichtwertauskünfte .....................................................71
12
Benachbarte Gutachterausschüsse .......................................................................................71
3
1
Allgemeines
1.1
Vorbemerkungen
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses hat auf der Grundlage der von ihr geführten Kaufpreissammlung für das Jahr 2012 einen Marktbericht erstellt. Der Grundstücksmarktbericht ist
neben der Bodenrichtwertkarte ein Instrument, um eine wesentliche Aufgabe der Gutachterausschüsse und ihrer Geschäftsstellen - die Schaffung von Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu erfüllen. Der Marktbericht ist beim Gutachterausschuss erhältlich. Die alle zwei Jahre zu erstellende Bodenrichtwertkarte kann beim Gutachterausschuss und im Internet unter
www.gutachterausschuesse-sh.de/fl/ kostenfrei eingesehen werden.
Der Grundstücksmarkt unterliegt neben anderen Antriebs- und Steuerungskräften den Regeln der
Marktwirtschaft. Angebot und Nachfrage werden deutlich beeinflusst durch gesetzliche Rahmenbedingungen, beispielsweise steuerlicher Art, durch bodenpolitische und bodenwirtschaftliche
Vorgaben sowie durch die begrenzte Möglichkeit der Vermehrung des marktfähigen Grund und
Bodens. Zudem werden die Kaufpreise für Immobilien von einer Vielzahl objektbezogener Einzelfaktoren, aber auch von zufälligen Markteinflüssen bestimmt. Die Kaufpreise sind das Ergebnis
eines Ausgleiches unterschiedlicher Interessen und Wertvorstellungen der Marktteilnehmer.
Je nach allgemeiner Marktlage ergeben sich deshalb für gleichartige Objekte Kaufpreise innerhalb
einer zufallsbedingten Streubreite, auf die der Marktbericht nicht besonders eingeht.
Die Marktdaten werden mit Hilfe statistischer Erhebungen gewonnen. Dabei wird die Situation am
Grundstücksmarkt zwangsläufig verallgemeinert; das Marktverhalten kann für die gängigen Teilmärkte nur generalisiert abgebildet werden. Die angegebenen Preise, Preisspannen und Preisentwicklungen spiegeln demgemäß die Verhältnisse wieder, wie sie sich für die im Berichtszeitraum
tatsächlich veräußerten Objekte des jeweiligen Teilmarktes als charakteristisch ergaben. Ausreißer
werden vorab eliminiert und liegen außerhalb der Spannenwerte. Individuelle Merkmale einzelner
Grundstücke oder Wohnlagen, das engere Wohnumfeld und die tatsächliche Situation im Einzelfall
(Größe, Ausstattung und Zustand der Liegenschaft, vertragliche Rahmenbedingungen usw.) müssen dabei vernachlässigt werden, sind allgemein aber durch die Preisspannen abgedeckt.
Aufgabe dieses Marktberichtes ist es nicht, Prognosen über das Marktgeschehen bei Immobilien zu erstellen. Vielmehr besteht seine Zielsetzung darin, auf der Grundlage der bei der
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführten Kaufpreissammlung einen Überblick über
den Grundstücksverkehr des vergangenen Jahres zu geben und, soweit möglich und sinnvoll, die
Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt in den Vorjahren zusammengefasst mittels statistischer
Auswertung zu beschreiben. Er stellt eine geeignete Ausgangsbasis für seine Nutzer dar, die aktuelle und künftige Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt unter Heranziehung geeigneter
Informationen und Erfahrungen in eigener Verantwortung abzuleiten.
Einführend wird der Aufbau des Gutachterausschusses, sein Zuständigkeitsbereich sowie die wesentlichen Aufgaben kurz beschrieben und die gesetzlichen Grundlagen genannt. Anschließend
werden allgemeine Daten über die Stadt Flensburg wiedergegeben.
Es wird darauf hingewiesen, dass die in diesem Bericht aufgeführten Kaufpreise Mittelwerte
sind, die eine sachverständige Beurteilung einzelner Objekte nicht ersetzen können.
1.2
Der Gutachterausschuss
1.2.1
Gesetzliche Grundlagen, Richtlinien
Die Gutachterausschüsse für die Ermittlung von Grundstückswerten sind in Schleswig-Holstein im
Jahre 1961 aufgrund des Bundesbaugesetzes und der dazu ergangenen Verordnung eingerichtet
worden. Die heutigen gesetzlichen Grundlagen sind:
- Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I Seite
2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 12.04.2011 (BGBl. I Seite
619), §§ 192-199.
4
- Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 19.05.2010 (BGBl. I
Seite 639).
- Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von
Grundstückswerten vom 06.12.1989 (GVOBl. S.-H. S.181), zuletzt geändert durch
Landesverordnung vom 16.08.2004 (GVOBl. S.-H. S. 333).
- Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 2006 - WertR 2006), Bekanntmachung am 01.03.2006,
Bundesanzeiger Nr. 108a vom 10.06.2006, S. 4325.
- Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie - BRW-RL), in
Kraft getretenen am 11.02.2011, abgedruckt im Bundesanzeiger Nr. 24, S. 597.
- Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie - SW-RL), Bekanntmachung
vom 05.09.2012, Bundesanzeiger AT 18.10.2012 B1.
1.2.2
Aufgaben und Tätigkeiten
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind auf der Grundlage der Festlegungen des
§ 192 BauGB eingerichtet. Für den Bereich der kreisfreien Städte und der Kreise besteht in
Schleswig-Holstein je ein selbständiger Gutachterausschuss, der die Bezeichnung "Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis / in der Stadt N. N." führt. Diese Bezeichnung macht
deutlich, dass es sich um ein Fachgremium für Grundstückswerte in einem bestimmten Gebiet,
nicht aber um einen Fachausschuss der Gebietskörperschaft handelt.
Dem örtlichen Gutachterausschuss obliegen im Wesentlichen die im § 193 BauGB genannten Aufgaben:
(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn
1. die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2. die für die Feststellung des Wertes eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein
Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück aufgrund anderer gesetzlicher Vorschriften
zuständigen Behörden,
3. die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück
und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist,
oder
4. Gerichte und Justizbehörden
es beantragen.
Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.
(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.
(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.
(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.
(5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten.
Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere
1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt
marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte
Grundstücke,
2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt
(Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
5
3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z.
B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder
Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren
jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).
1.2.3
Zusammensetzung des Gutachterausschusses
Der Gutachterausschuss besteht aus der oder dem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren
Mitgliedern. Die oder der Vorsitzende und alle weiteren Mitglieder müssen über Sachkunde und
Erfahrung in der Bewertung von Grundstücken verfügen und sich in den örtlichen Preisen des
Grundstücksmarktes und den Mieten auskennen.
Der Vorsitzende, die Stellvertreter sowie die ehrenamtlichen weiteren Mitglieder werden vom
Oberbürgermeister der Stadt Flensburg für die Dauer von vier Jahren bestellt. Ihre Wiederbestellung ist unbeschränkt zulässig.
Das Vorschlagsrecht für die zu bestellenden Mitglieder des Gutachterausschusses steht der Gebietskörperschaft zu, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist.
Der Gutachterausschuss ist eine selbstständige nebengeordnete (kommunale) Behörde,
d. h. dieses Gremium ist nicht in die Behördenhierarchie eingegliedert und unterliegt insbesondere bei der Erstattung von Gutachten keinerlei Weisungen. Er berät in nichtöffentlicher
Sitzung. Die Gutachter haben ihre Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen abzugeben. Sie
sind verpflichtet, eventuelle Kenntnisse über persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse der Beteiligten geheim zu halten. Um die Unabhängigkeit des Gutachterausschusses zu gewährleisten,
ist gesetzlich festgelegt, wann Gutachter wegen Befangenheit oder aus anderen Gründen von der
Mitwirkung ausgeschlossen sind. Die Gutachten werden mit Stimmenmehrheit beschlossen. Sie
sind schriftlich auszufertigen und so zu begründen, dass die Entscheidung nachvollziehbar ist.
Bei der Erstattung von Verkehrswertgutachten ist der Gutachterausschuss mit dem Vorsitzenden
oder dessen Stellvertreter und zwei weiteren ehrenamtlichen Gutachtern besetzt. Die weiteren
ehrenamtlichen Gutachter werden zu den Sitzungen gleichmäßig herangezogen, dabei wird die
besondere Sachkunde der einzelnen Gutachter berücksichtigt.
Zur Ermittlung von Bodenrichtwerten wird der Ausschuss erweitert. Der Gutachterausschuss ist
dann beschlussfähig, wenn neben dem Vorsitzenden oder dessen Stellvertreter mindestens drei
ehrenamtliche Gutachter anwesend sind.
1.3
Geschäftsstelle
Der Gutachterausschuss bedient sich zur Vorbereitung seiner Aufgaben einer Geschäftsstelle, die
in der Stadt Flensburg beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein,
Abteilung 5 / Flensburg eingerichtet ist. Dieser Geschäftsstelle obliegen im Wesentlichen folgende
Aufgaben:
•
•
•
•
•
•
•
Führung der Kaufpreissammlung und Beschaffung ergänzender Daten
Ableitung und Fortschreibung der für Wertermittlungen erforderlichen Daten
Vorbereiten von Wertermittlungen und Bodenrichtwertfestsetzungen (Gutachten, Bodenrichtwerte, Übersichten über Bodenrichtwerte usw.)
Veröffentlichung von Bodenrichtwerten, Richtwertkarten und Grundstücksmarktberichten, Gewähren von Einsicht in diese Unterlagen und
Erteilen von Auskünften aus ihnen sowie Abgabe ganzer Karten und Berichte an Interessierte
Erteilen von Auskünften aus der Kaufpreissammlung an dazu Berechtigte
Erledigung laufender Verwaltungsarbeiten
6
1.4
Kaufpreissammlung
Zur Wahrnehmung der Aufgaben benötigen der Gutachterausschuss und die Geschäftsstelle aktuelle, umfassende und unmittelbare Informationen über die Vorgänge am Grundstücksmarkt. Die
bei der Geschäftsstelle geführte Kaufpreissammlung bildet für den Gutachterausschuss die Grundlage für die Erfüllung der ihm durch Gesetz übertragenen Aufgaben.
Die Auswertung der Kaufverträge und die Führung der Kaufpreissammlung ist die zentrale Aufgabe der Geschäftsstelle. Nach § 195 BauGB ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet,
Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder
ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrages, wenn
diese getrennt beurkundet werden sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im
Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplanes und für den
Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren.
Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle sind aufgrund dieser gesetzlichen Regelung
neben Finanz- und Grundbuchämtern die einzige Institution, die Informationen über alle einschlägigen Rechtsgeschäfte der entgeltlichen Übereignung von Immobilien erhält. Sie sind damit
einzigartig umfassend über das tatsächliche Geschehen am Grundstücksmarkt informiert.
Die Verträge werden von der Geschäftsstelle nach Weisung durch den Vorsitzenden des Gutachterausschusses ausgewertet. Um diese Arbeit leisten zu können, benötigt die Geschäftsstelle
zusätzliche Angaben zu Gebäuden bzw. zu Eigentumswohnungen, die über Fragebögen von der
Käuferseite eingeholt werden. Die Ergebnisse der Auswertung werden in die Kaufpreissammlung
übernommen. Diese besteht aus einem beschreibenden (Kaufpreisdatenbank) und einem darstellenden Teil (Kaufpreiskarte).
Auf der Grundlage der Kaufpreissammlung werden die für Wertermittlungen erforderlichen Daten
abgeleitet. Der Gutachterausschuss ist durch die Kaufpreissammlung jederzeit über die Lage auf
dem Grundstücksmarkt informiert und greift auf sie bei der Erstattung von Verkehrswertgutachten
zurück.
Die gesetzliche Verpflichtung zur Übersendung eines jeden Vertrages bedingt eine besonders
strenge Verpflichtung des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle auf den Datenschutz
und damit auf das grundgesetzlich bestätigte Recht auf informelle Selbstbestimmung. Auf die
durch die Kaufvertragsauswertung gewonnenen Daten der Kaufpreissammlung darf deshalb unmittelbar nur der Gutachterausschuss zur Wahrnehmung seiner Pflichtaufgaben zurückgreifen.
Auskunft aus der Kaufpreissammlung erhalten auf Antrag Personen, die ein berechtigtes Interesse
im Einzelfall darlegen und sofern die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet ist. Die
Auskunft wird in anonymisierter Form erteilt, die Rückschlüsse auf bestimmte oder bestimmbare
Personen oder Grundstücke nicht zulässt. Sie darf nur für den Zweck verwendet werden, mit dem
das berechtigte Interesse begründet wurde.
Die übersandten Urkunden (Verträge) und Nachweise werden nach der Auswertung datenschutzgerecht vernichtet.
Die übrigen Ergebnisse der Auswertungen (z. B. Bodenrichtwerte, Übersicht über die Bodenrichtwerte, sonstige Daten der Wertermittlung) unterliegen nicht dem Datenschutz, da sich diese Werte
immer auf eine größere Zahl von Grundstücken beziehen. Eine Zuordnung zu einem bestimmten
Grundstück oder zu einer bestimmbaren Person ist ausgeschlossen. Deshalb sieht das BauGB
auch eine Veröffentlichung dieser abgeleiteten Daten vor.
2
Begriffsbestimmungen
Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt richten sich nach der Gesamtheit aller
Umstände, die auf Grund von Angebot und Nachfrage den Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestimmen. Wesentlichen Einfluss haben die allgemeine Wirtschaftslage und die besondere
Entwicklung am Ort sowie die Zinsentwicklung am Kapitalmarkt. Ungewöhnliche oder persönliche
7
Verhältnisse bleiben bei der Auswertung von Kaufverträgen und der Wertermittlung außer Betracht.
Neben der Unterscheidung nach unbebauten und bebauten Grundstücken kann auch eine Trennung nach Zustand und Entwicklung des Grund und Bodens sowie nach tatsächlicher und
rechtlich zulässiger Bebauung von Bedeutung sein.
2.1
Unbebaute Grundstücke
Für die Auswertung nach statistisch aussagekräftigen Kriterien und für die Wertermittlung werden
die betroffenen Flächen unterschieden nach Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Gartenland
ohne Aussicht auf eine Entwicklung in Richtung Bauland, Bauland verschiedener Zustands- und
Entwicklungsstufen sowie sonstige Flächen.
2.1.1
Flächen der Land- und Forstwirtschaft
§ 5 Abs. 1 ImmoWertV:
Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland
oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.
Entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, die sich durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für
außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht, werden auch als begünstigte Flächen der Land- und
Forstwirtschaft bezeichnet.
2.1.2
Gartenland
Hierunter fallen Flächen, die entweder erwerbsgärtnerisch genutzt werden oder auf Grund sonstiger Besonderheiten langfristig für eine bauliche Nutzung nicht zur Verfügung stehen. Das
Gartenland umfasst die dem Gartenbau dienenden Flächen einschließlich der Obstanlagen und
Baumschulen, Haus- und Ziergärten und die selbstständigen Kleingärten.
2.1.3
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets,
eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.
2.1.4
Rohbauland
Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für eine bauliche
Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage,
Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
2.1.5
Baureifes Land
Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen
Gegebenheiten baulich nutzbar sind.
2.1.6
Sonstige Flächen
Unter diesen Begriff fallen bewertungstechnisch z. B. auch die Flächen, die für eine Nutzung als
Verkehrs- oder Gemeinbedarfsflächen bestimmt sind, als Abbauland genutzt oder als Wasserflächen bezeichnet werden.
8
2.2
Bebaute Grundstücke
Bei bebauten Grundstücken ist neben der Art der vorhandenen Bebauung ebenso der notwendige
bzw. übliche Umfang der Freiflächen von Bedeutung.
Mehrfamilienhausgrundstücke im Stadtzentrum benötigen im Allgemeinen weniger Freiflächen als
Einfamilienhausgrundstücke im übrigen Stadtgebiet, Reihen- oder Doppelhausgrundstücke weniger als solche, auf denen ein Einzelhaus steht, während gewerblich genutzte Grundstücke ihrem
Verwendungszweck gemäß i. d. R. einen größeren Freiflächenanteil benötigen.
3
Die Stadt Flensburg
Flensburg, Schleswig-Holsteins drittgrößte Stadt, ist eine schöne, alte Hafen- und Fördestadt an
der deutsch-dänischen Grenze. Flensburg ist das einzige Oberzentrum im Landesteil Schleswig
und wirtschaftlicher und kultureller Anziehungspunkt für einen Einzugsbereich mit rd. 400.000
Menschen.
Flensburg ist die Brücke von und nach Skandinavien. Die dänische Landesgrenze ist lediglich
5 km entfernt. Der Grenzhandel in Folge der Nähe zu Dänemark prägt seit jeher die wirtschaftliche
Entwicklung der Stadt.
Über die Autobahn A7 ist Flensburg direkt an den Fernverkehr nach Dänemark und Skandinavien
sowie nach Hamburg angebunden. Durch die Bundesstraße B199 hat Flensburg auch in Ost- West
Richtung eine gute Verkehrsanbindung. Gleichzeitig hat Flensburg mit der Westumgehung sowie
der Ostumgehung eine starke Entlastung der Innenstadt erreicht.
Seit langer Zeit wird eine intensive Innenstadtsanierung betrieben, bei der die Objektsanierung im
Vordergrund steht. Wertvolle Bausubstanz bleibt entweder erhalten oder wird saniert. Ein Nebeneinander von Gewerbe und Wohnen macht den Stadtkern zusehends attraktiver und trägt zur
Belebung bei.
Die Universität und die Fachhochschule machen Flensburg zu einem wichtigen Hochschulstandort
in der Region. Flensburg ist auch als Universitätsstadt attraktiv und braucht mit dem umfangreichen Angebot der sich ständig kreativ weiterentwickelnden Hochschulen keinen Vergleich zu
scheuen.
Die Flensburger Förde ist ein international bekanntes und beliebtes Segel- und Freizeitrevier und
dient gleichzeitig der Naherholung. Badestrände und Yachthäfen am kilometerlangen deutschdänischen Fördeufer bilden einen schönen Natur- und Erlebnisraum.
Das Stadtgebiet umfasst eine Fläche von ca. 56731) ha einschließlich einer Wasserfläche (Hafen,
Förde und Binnengewässer) von ca. 8171) ha. Die größte Ausdehnung des Stadtgebietes beträgt in
West-Ost-Richtung ca. 9,62) km und in Nord-Süd-Richtung ca. 7,62) km. Ende März 2013 hatte das
Oberzentrum Flensburg rd. 89.8293) Einwohner. Das entspricht einer Bevölkerungsdichte von
ca. 1.583 Einwohnern pro km².
Die Stadt ist in 13 Stadtteile und 38 statistische Bezirke eingeteilt. Die Einwohner und Flächen verteilen sich auf die Stadtteile wie folgt:
1)
aus dem Liegenschaftsnachweis des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation SchleswigHolstein
2)
aus Zahlenspiegel 2010 der Stadt Flensburg, Veröffentlichung im Internet
3)
Statistikstelle der Stadt Flensburg, Veröffentlichung im Internet im April 2013
9
Einwohner und Flächen in ha4)
Stadtteil
Altstadt
Neustadt
Nordstadt
Westliche Höhe
Friesischer Berg
Weiche
Südstadt
Einwohner
Fläche
Stand: 31.12.2011
Stand: Jan. 2012
3329
4033
10844
7886
6677
6632
3945
56,8
47,3
406,3
467,7
425,8
795,6
520,8
Stadtteil
Einwohner
Fläche
Sandberg
Jürgensby
Fruerlund
Mürwik
Engelsby
Tarup
6086
7639
6225
14284
7831
4121
232,9
134,5
246,9
660,6
370,1
535,0
Gesamt:
89532
4900,3
Nicht berücksichtigt sind bei den in der vorstehenden Tabelle aufgeführten Angaben Hafenflächen
und Flächen der Flensburger Förde, die sich tlw. im Bundeseigentum befinden. Das gesamte
Stadtgebiet umfasst eine Fläche von ca. 5673 ha.
Verteilung der Bevölkerung auf die Stadtteile:
16000
14000
Einwohner
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
Fläche in ha
Verteilung der Fläche auf die Stadtteile:
4)
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Auskunft von der Stadt Flensburg, Entwicklung und Innovation, Stadtentwicklung / Statistikstelle, Juni 2012
10
In den folgenden Abschnitten dieses Berichtes wird auch vom Stadtteil „Solitüde“ gesprochen. Diese Unterteilung des eigentlichen Stadtteils Mürwik wurde vom Gutachterausschuss gewählt, da
dort besondere Wohn- bzw. Wertverhältnisse vorherrschen. Wenn sich in den folgenden Abschnitten Auswertungen auf Solitüde beziehen, handelt es sich um ein Gebiet östlich der Marineschule in
Mürwik und nördlich der Fördestraße. Tatsächlich ist Solitüde nur ein statistischer Bezirk des
Stadtteils Mürwik.
Flächen in der Stadt Flensburg1)
nach Nutzungsarten unterteilt
(Stand: April 2013)
Nutzungsart
Siedlungsflächen
Verkehrsflächen
Vegetationsflächen
Wasserflächen
Gesamtfläche des Stadtgebietes
ha
2158,92
779,45
1917,78
816,92
5673,07
Flächen in der Stadt Flensburg
nach Nutzungsarten unterteilt
Wasserflächen
14%
Siedlungsflächen
38%
Vegetationsflächen
34%
Verkehrsflächen
14%
1)
aus dem Liegenschaftsnachweis des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation SchleswigHolstein
11
4
Grundstücksverkehr
Die Entwicklung des Grundstücksverkehrs im Berichtsjahr und im Vergleich zu den Vorjahren wird
durch Daten über die Anzahl der registrierten Erwerbsvorgänge, über Flächen- und Geldumsätze
aufgezeigt. Zur Interpretation der einzelnen Grundstücksteilmärkte wird eine Aufgliederung nach
den wesentlichsten Grundstücksarten vorgenommen.
4.1
Anzahl der Erwerbsvorgänge
Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden in den vergangenen fünf Jahren folgende
Grundstückskaufverträge und Zwangsversteigerungsbeschlüsse übersandt:
Anzahl aller Erwerbsvorgänge
nach Vertragsarten getrennt
VERTRAGSART
2008
2009
2010
2011
2012
Kauf
825
846
871
1222
936
Überlassung
20
34
14
45
36
Erbbaurechtsbestellung
-
1
-
-
-
Tausch
6
8
4
2
6
Zwangsversteigerung
14
15
7
11
9
Eigentumsübergänge gesamt
865
904
896
1280
987
Die Zahl der mitgeteilten Erwerbsvorgänge im Jahr 2011 hatte sich gegenüber dem Vorjahr um
rd. 42% auf 1280 erhöht. Dies war der höchste Stand seit Beginn der Führung der automatisierten
Kaufpreissammlung im Jahr 1994. Diese Situation ist u. a. darauf zurückzuführen, dass die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein am 01.01.2012 von 3,5% auf 5% angehoben wurde. Hinzu
kommt, dass aufgrund der seit ca. 2010 herrschenden Eurokrise Kapital vermehrt in Immobilien
angelegt wurde.
2012 sind die Erwerbsvorgänge gegenüber 2011 um rd. 23% auf 987 zurückgegangen. Dennoch
sind viele Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen verkauft worden.
Für eine statistische Auswertung, wie sie der vorliegende Marktbericht darstellt, sind nur Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs geeignet. Nicht zum gewöhnlichen Geschäftsverkehr zählen Eigentumsübertragungen durch Schenkungen, Verkäufe unter verwandten
Personen, Tauschgeschäfte u. ä. Diese Verträge sind nicht für eine Auswertung geeignet, weil
nicht bekannt ist, wie die persönlichen Verhältnisse den Kaufpreis mit beeinflusst haben.
Nach Bereinigung der Anzahl der Kaufverträge um die nicht zum gewöhnlichen Geschäftsverkehr
gehörenden Verträge verblieben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Jahr 2012
ca. 880 für Auswertungen geeignete Kaufverträge. Diese verteilen sich auf die Objektarten bebaut
(für bebaute Grundstücke), etw (für Eigentumswohnungen) und unbebaut (für unbebaute Grundstücke) wie folgt:
Anzahl der Kaufverträge
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
OBJEKTART
2008
2009
2010
2011
2012
bebaut
358
323
356
494
394
etw
287
345
315
498
374
unbebaut
133
133
151
173
112
Kauffälle gesamt
778
801
822
1165
880
12
Die Entwicklung der vergangenen fünf Jahre spiegelt sich in der nachfolgenden Grafik wieder.
bebaut
etw
unbebaut
494498
550
500
450
358
400
315
287
350
Anzahl
394
374
356
345
323
300
250
133
200
173
151
133
112
150
100
50
0
2008
2009
2010
Jahr
2011
2012
Die Verkaufszahlen bei den Eigentumswohnungen, den bebauten sowie unbebauten Grundstücken sind gegenüber dem Vorjahr um 25%, 20% bzw. 35% zurückgegangen.
4.2
Geldumsatz
Die Verteilung des Geldumsatzes in den vergangenen fünf Jahren, aufgeteilt auf die unterschiedlichen Vertragsarten, ergibt sich aus der nachfolgenden Tabelle:
Jahresumsatz nach Vertragsarten
in Mio. €
VERTRAGSART
2008
2009
2010
2011
2012
Kauf
151,3
199,9
134,8
293,4
203,6
Überlassung
0,1
0,4
0,2
1,7
0,6
Zwangsversteigerung
2,4
0,5
0,2
3,0
1,6
Geldumsatz gesamt
153,8
200,8
135,2
298,1
205,8
Der gesamte Geldumsatz ist gegenüber dem Vorjahr um ca. 31% zurückgegangen.
Für das Berichtsjahr beträgt der Geldumsatz im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (Erläuterung
siehe Abschnitt 4.1) 198,1 Mio. € (Rückgang gegenüber dem Vorjahr um ca. 31%).
Der Umsatz verteilt sich auf die unterschiedlichen Grundstücksarten wie folgt:
Jahresumsatz nach Objektarten getrennt (gewöhnlicher Geschäftsverkehr)
in Mio. €
Objektart
Jahr 2012
bebaute Grundstücke
155,7
Eigentumswohnungen
33,8
unbebaute Grundstücke
8,6
13
Jahresumsatz nach Objektarten getrennt (gewöhnlicher Geschäftsverkehr) in Mio. €
155,7 bebaut
33,8 etw
8,6 unbebaut
bebaut 78,6 %
unbebaut 4,34 %
etw 17,06 %
Die Entwicklung des Geldumsatzes in den vergangenen fünf Jahren ist nachfolgend dargestellt.
Umsätze im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (auswertbare Kaufverträge, einschließlich
Erbbaurechtsfälle) in Mio. €
OBJEKTART
2008
2009
2010
2011
2012
bebaut
100,6
145,6
83,3
219,9
155,7
etw
27,8
35,1
29,0
50,3
33,8
unbebaut
7,3
9,5
10,7
16,6
8,6
bebaut
etw
unbebaut
219,9
240
220
Geldumsatz in Mio. €
200
180
155,7
145,6
160
140
100,5
120
83,3
100
50,3
80
60
27,8
40
35,1
9,5
7,3
33,8
29
10,7
16,6
8,6
20
0
2008
2009
2010
Jahr
2011
2012
In allen Teilmärkten sind im Vergleich zum Vorjahr Umsatzrückgänge eingetreten: Bebaute Grundstücke ca. -29%, Eigentumswohnungen ca. -33% und unbebaute Grundstücke ca. -48%.
14
4.3
Beteiligung der Stadt Flensburg an Grundstückskaufverträgen
In den beiden folgenden Grafiken ist angegeben, wie oft die Stadt Flensburg als Verkäuferin bzw.
als Käuferin an Eigentumsübertragungen beteiligt war.
110
2008
2009
2010
2011
2012
95
100
90
68
80
Anzahl
70
61
58
60
50
40
27
30
20
10
0
Verkäufer
Bei den von der Stadt Flensburg verkauften Grundstücken handelt es sich hauptsächlich um Baugrundstücke.
11
10
10
10
9
10
9
2008
2009
2010
2011
2012
8
Anzahl
7
6
5
4
4
3
2
1
0
Käufer
5
Preisentwicklung unbebauter Grundstücke
Zur besseren Anschaulichkeit sind nachfolgend die Preisentwicklungen der vergangenen fünf Jahre z. T. zusätzlich in Streudiagrammen dargestellt worden. Während die grüne Gerade in allen
Streudiagrammen die ausgleichende Gerade darstellt, handelt es sich bei der roten Linie um die
polynominale Kurve 2. Grades, die in einigen Fällen eine bessere Anpassung an die jeweilige
Preisentwicklung aufweist als die ausgleichende Gerade.
5.1
Allgemeines
Für die Darstellung der Entwicklung auf diesem Teilmarkt wird unterschieden nach Wohnbauflächen, getrennt für 1-2-Familienhäuser und für Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzten
Bauflächen, Gewerbeflächen, landwirtschaftlichen Flächen und sonstigen Flächen. Dabei muss
mangels einer ausreichenden Zahl von Kauffällen auf eine Unterteilung nach Gewerbe und Industrie verzichtet werden. In die Zahlen für Baulandflächen sind z. T. Daten verkaufter
Arrondierungsflächen mit eingegangen.
Unter dem Begriff "sonstige Flächen" sind alle übrigen zusammengefasst (Gärten, Arrondierungsflächen, Verkehrs- und Grünflächen, usw.).
15
Zahl der Kauffälle und Geldumsatz in Mio. €
Geldumsatz in Mio.€ und Anzahl der Kauffälle,
jahrgangsweise und nach Grundstücksarten getrennt,
keine Erbbaurechte und keine Miteigentumsanteile, gewöhnlicher Geschäftsverkehr
Nutzungsarten
1-2-Familienhaus
2008
2009
2010
2011
2012
Summe
4,9
4,9
6,5
5,4
4,1
Anzahl
103
0,0
100
0,8
123
0,5
110
2,6
64
0,01
2
0,5
5
0,0
1
0,4
14
1,0
1
0,1
2
0,4
2
0,2
2
0,5
8
5,2
5
1,1
Summe
4
0,0
5
0,2
5
2,1
11
0,1
7
0,1
Anzahl
1
5
5
4
4
Summe
1,3
0,6
0,7
1,5
2,0
Anzahl
20
14
15
22
29
Summe
Mehrfamilienhaus
Anzahl
gemischt genutztes Objekt
Summe
Anzahl
Summe
Gewerbe
Anzahl
landwirtschaftlich
sonstige
In den nachstehenden Grafiken wird die Gruppe "sonstige Objekte" nicht dargestellt.
Zahl der Kauffälle
140
120
1-2_Fam.haus
Mehrfam.haus
gemischt_gen.Objekt
Gew erbe
landw irtschaftlich
123
130
110
103
100
110
100
Anzahl
90
64
80
70
60
50
40
14
30
20
2241
5255
55
12
2008
2009
2010
Jahr
8 11
4
1
574
10
0
2011
2012
1-2_Fam.haus
Mehrfam.haus
gemischt_gen.Objekt
Gew erbe
landw irtschaftlich
6,5
7
6
5,4
4,9
5,2
4,9
5
4,1
4
2,6
3
2,1
2
1
,5 ,4
1,1
1
,8
,2 ,2
,5 ,4 ,5
,1
,1 ,1
0
2008
2009
2010
Jahr
2011
16
2012
In den vergangenen fünf Jahren wurden folgende Flächenumsätze in den einzelnen Teilmärkten
festgestellt.
Flächenumsatz (ha) in den vergangenen fünf Jahren,
jahrgangsweise, keine Erbbaurechte und keine Miteigentumsanteile, gewöhnlicher Geschäftsverkehr
Nutzungsarten
2008
2009
2010
2011
2012
1-2-Familienhaus
6,3
6,1
8,6
7,2
4,7
Mehrfamilienhaus
0,1
0,8
0,7
3,1
0
0,2
0,0
0,3
1,6
0,4
Gewerbe
1,3
0,8
1,1
5,0
2,9
landwirtschaftliche Objekte
3,1
8,7
24,0
7,4
7,8
sonstige Objekte
1,3
16,3
1,9
3,0
5,6
Summe
12,2
32,7
36,5
27,2
21,4
In der Kategorie „sonstige Objekte“ ist der für das Jahr 2009 ermittelte Flächenumsatz hoch, da
Grünflächen größeren Umfangs verkauft wurden. Die Grafik gibt den Flächenumsatz bei den in der
Legende aufgeführten Nutzungsarten in den vergangenen fünf Jahren wieder.
Flächenumsatz in ha
28
1-2Fam.haus
Mehrfam.haus
Gew erbe
landw irtschaftlich
sonstige
24
26
24
Flächenumsatz in ha
22
20
16,3
18
16
14
8,7
12
10
6,3
8,6
5
8
6
4
3,1
1,3 1,3
,1,2
1,9
,8 ,8
,7,31,1
2009
2010
Jahrgang
7,8
7,4
7,2
6,1
3,1
1,6
5,6
4,7
3
2,9
,4
2
0
2008
5.2
2011
2012
Preisentwicklung bei Baulandflächen
Die folgende Tabelle und Grafik geben einen Gesamtüberblick über die Preisentwicklung in der
Stadt Flensburg. Dieser Auswertung wurden nur Verkäufe von Grundstücken mit der Qualität Bauland und einer Größe von ≥ 100 m² sowie bei 1-2-Familienhausgrundstücken Verkäufe mit
Grundstücksgrößen zwischen 350 m² und 900 m² aus dem gesamten Stadtgebiet zugrunde gelegt.
Eine Unterscheidung nach Wohnlagen wurde nicht vorgenommen.
In diesem Bericht ist beim Teilmarkt „Gewerbe (in Gewerbegebieten)“ unterschieden worden zwischen 1.) Bauland für verarbeitendes und produzierendes Gewerbe sowie Lagernutzung und
2.) Bauland für höherwertige Gewerbearten, wie z. B. Dienstleistung, Büro- und Handelsnutzung.
17
Die angegebenen Preise stellen arithmetische Mittelwerte dar, die durchschnittliche ortsübliche
Erschließungskosten enthalten.
Die verkauften Baugrundstücke für Mehrfamilien-Wohnhäuser, gemischt genutzte Objekte sowie
für gewerbliche Bauten sind von der Anzahl so dünn besetzt, dass die Quadratmeterpreise für eine
Auswertung nicht nutzbar sind.
Durchschnittliche Quadratmeterpreise:
Preisentwicklung bei Baulandflächen
jahrgangsweise, nach Grundstücksarten getrennt in €/m²
Grundstücksart
Mittel
1-2-Familienhaus
Anzahl
Mittel
Mehrfamilienhaus
Anzahl
Mittel
Diese Angaben werden
Anzahl
in der gebührenfreien Version
Mittel
Kerngebiet
nicht angeboten.
Anzahl
Mittel
Gewerbe-,
Industriebauland
Anzahl
Mittel
Gewerbegebiet: Büro-,
Handelsnutzung
Anzahl
Die sonstigen Baulandflächen sind in der vorstehenden Tabelle nicht aufgeführt.
Das folgende Diagramm zeigt die für die vergangenen 5 Jahre ermittelten durchschnittlichen
Quadratmeterpreise für Einfamilienhaus-Baugrundstücke und Grundstücke des verarbeitenden
und produzierenden Gewerbes.
84
79
81
76
80
76
Gew erbe-,Industriebauland
Indiv.Wohn.Bauland
75
70
59
65
€/m²
60
55
50
45
39
38
40
30
35
30
22
25
2008
2009
2010
Jahr
2011
2012
Bei der Ableitung der vorstehenden Mittelwerte ist nicht nach Wohnlagen unterschieden worden.
Daher sind diese Zahlen für eine verlässliche Ableitung einer Preisentwicklung nicht geeignet.
Der für 2012 aus allen verkauften Einfamilienhaus-Baugrundstücken (350 bis 900 m²) ermittelte
durchschnittliche Kaufpreis je m² liegt bei 84 €/m².
18
Zur besseren Anschaulichkeit ist die Entwicklung der vergangenen Jahre zusätzlich in einem
Streudiagramm dargestellt worden. Bei der grünen Linie handelt es sich um eine ausgleichende
Gerade.
Das folgende Diagramm zeigt, dass viele Baugrundstücke oft zu einheitlichen Preisen verkauft
werden. Die Stadt Flensburg sowie einige Firmen verkaufen Grundstücke in mehreren Baugebieten.
Ein- und Zweifamilienhäuser:
ls: QMPR incl Erschlko = -1617,12 + 0,842911*DezDatum (B=0,29%)
Datenpunkte
100
90
€/m²
80
70
60
50
40
2.005
5.3
2.006
2.007
2.008
2.009
Jahr
2.010
2.011
2.012
2.013
1-2-Familien- und Doppelhäuser - Entwicklung in den Stadtteilen
In die folgenden Auswertungen (Abschnitte 5.3 und 5.4) sind durchschnittliche Kaufpreise erschließungsbeitragsfreier Baugrundstücke mit Größen von 350 bis 1500 m² aus allen Wohnlagen
eingegangen.
Zusammenstellung der Verkäufe in den einzelnen Stadtteilen:
Preisentwicklung bei Baulandflächen (€/m²)
1-2-Familienhäuser
STADTTEIL
Neustadt
Nordstadt
Westliche Höhe
Friesischer Berg
Weiche
Südstadt
Sandberg
Jürgensby
2008
2009
2010
2011
Mittel
Anzahl
Mittel
Anzahl
Mittel
Anzahl
Mittel
Anzahl
Mittel
nicht angeboten.
Anzahl
Mittel
Anzahl
Mittel
Anzahl
Mittel
Anzahl
19
2012
STADTTEIL
2008
2009
2010
2011
2012
Mittel
Fruerlund
Anzahl
Mittel
Mürwik
Anzahl
Mittel
Engelsby
Anzahl
Mittel
Tarup
Anzahl
Mittel
Solitüde
Anzahl
Die beiden folgenden Streudiagramme zeigen die Kaufpreise der veräußerten Baugrundstücke
einschließlich der polynominalen Kurve 2. Grades in den Stadtteilen Weiche und Tarup über die
vergangenen Jahre.
Weiche / Gartenstadt:
95
QMPR incl Erschlko = -129273.2452 + 127.537493819*DezDatum - 0.031434049672*DezDatum^2 (B=25,06%)
Datenpunkte
90
85
€/m²
80
75
nicht angeboten.
70
65
60
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
Jahr
2.010
2.011
2.012
2.013
Im Stadtteil Weiche wurden Baugrundstücke ausschließlich in der Gartenstadt verkauft.
Tarup:
90
€/m²
80
70
60
50
2.007
2.008
2.009
2.010
Jahr
2.011
2.012
2.013
Im Baugebiet Hochfeld (Stadtteil Tarup) wurden einige Restgrundstücke verkauft.
20
5.4
1-2-Familienhäuser - Preise nach Wohnlagen getrennt
Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser
Untersuchung der Bodenpreise
auf Abhängigkeit von der Wohnlageneinstufung
Wohnlage
2008
2009
2010
2011
2012
Mittel
sehr gut
Anzahl
gut /
durchschnittlich
Mittel
Anzahl
Mittel
mittel
nicht angeboten.
Anzahl
Mittel
einfach
Anzahl
Der durchschnittliche Baulandpreis in guten / durchschnittlichen Wohnlagen liegt bei rd. 85 €/m².
Für mittlere Wohnlagen ergibt sich ein durchschnittlicher Preis von 72 €/m².
Die folgenden Streudiagramme zeigen für die Kategorien gute / durchschnittliche und mittlere
Wohnlagen die einzelnen Kaufpreise der vergangenen 8 Jahre einschließlich der polynominalen
Kurve 2. Grades bzw. der ausgleichenden Geraden.
gute / durchschnittliche Wohnlage:
QMPR incl Erschlko = 566824.867 - 565.122556704*DezDatum + 0.140875576633*DezDatum^2 (B=6,74%)
Datenpunkte
120
110
100
€/m²
90
80
2013: 84,7 €/m²
nicht angeboten.
70
60
50
40
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
Jahr
2.010
2.011
2.012
2.013
mittlere Wohnlage:
ls: QMPR incl Erschlko = -3421,88 + 1,735973*DezDatum (B=34,43%)
Datenpunkte
90
80
€/m²
70
nicht angeboten.
60
50
40
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
Jahr
21
2.010
2.011
2.012
2.013
5.5
Kaufpreise für Rohbauland des individuellen Wohnungsbaus
Nachfolgend sind durchschnittliche Kaufpreise für Rohbauland des individuellen Wohnungsbaus
aufgeführt. In die Auswertung sind Grundstücksflächen ≥4000 m² in guten und mittleren Wohnlagen eingegangen. Unter Berücksichtigung der seit 2000 erfolgten Verkäufe ergibt sich bei einer
Preisspanne von 23 €/m² bis 41 €/m² ein mittlerer Preis von rd. 29 €/m². Dies sind rd. 43% bis
80%, im Mittel rd. 54% des erschließungsbeitragspflichtigen Baulandwertes.
mittlere Preise für Rohbauland des individuellen Wohnungsbaus (mittlere-gute Wohnlage)
Jahr
ø Preis
Preisspanne
€/m²
€/m²
Preisrelation in %
des Bodenrichtwerts des
angrenzenden bau4)
reifen Landes
Anzahl
1994
1996
1997
1999
2001
2006
2008
2009
nicht angeboten.
2010
2011
2012
5.6
Neubaugebiete
In den nachfolgend aufgezählten Neubaugebieten wurden im Jahr 2012 Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau verkauft:
- ehem. Briesenkaserne, Bebauungsplan Nr. 226 „Gartenstadt“
- Südlich Sünderup, Bebauungsplan Nr. 236 „Wohngebiet Hochfeld“
- Nordstadt: Schwarzer Weg, Ramsharde
- ehem. Grenzlandkaserne, vorhabenbezogener Bebauungsplan VEP 1 „Am Katharinenhof“
Zurzeit werden in Flensburg neue Baugebiete erschlossen bzw. deren Erschließungen vorbereitet.
Ein Teilbereich des ehemaligen Marinestützpunktes der Bundeswehr in Mürwik wurde im Jahr
2001 verkauft. Mit der Neugestaltung dieses Areals wurde ein neues maritimes Zentrum mit der
Bezeichnung „SONWIK“ geschaffen. Dort sind neben einer modernen Marina vor allem großzügige
Loftwohnungen und Häuser am und auf dem Wasser entstanden.
2008 wurden in diesem Bereich zwei 12-geschossige Gebäude (Lee & Luv) errichtet. In den unteren Geschossen befinden sich Stellplätze und Gewerbeeinheiten. Die oberen Geschosse dienen
für Wohnzwecke.
In SONWIK ist im Berichtsjahr Wohnungs- und Teileigentum verkauft worden.
4)
beitrags- und abgabenpflichtig
22
5.7
Kaufpreise von Nicht-Baulandflächen
5.7.1
Gartenland
Die Angaben in der folgenden Tabelle beziehen sich auf Verkäufe von hausnahen Grundstücksflächen außerhalb der Innenstadt in mittleren bis guten Wohnlagen, die als private Hausgärten
genutzt werden. Es handelt sich i. d. R. um Verkäufe von unselbstständigen Teilflächen, die von
den jeweiligen Erwerbern als „nicht unbedingt erforderliche Freiflächen“ angesehen werden und
als Gartenland einzustufen sind.
mittlere Preise für private Hausgärten
Jahr
ø Preis
Preisspanne
€/m²
€/m²
Preisrelation in %
des Bodenrichtwerts des angrenzenden baureifen
5)
Landes
Anzahl
2000
2001
2002
2005
2006
2007
nicht angeboten.
2008
2009
2010
2012
Für hausnahes Gartenland ergibt sich aus den vorstehenden Tabellenangaben bei einer Preisspanne von 3,50 €/m² bis 16,00 €/m² ein mittlerer Preis von rd. 10 €/m². Dies sind rd. 5% bis 21%,
im Mittel rd. 13% des beitrags- und abgabenfreien Baulandwertes.
mittlere Preise für Kleingartenflächen
Jahr
ø Preis
€/m²
1994
Preisspanne
Fläche
€/m²
ha
Anzahl
nicht angeboten.
1998
2006
mittlere Preise für Flächen der Erwerbsgärtnerei
5)
Jahr
ø Preis
€/m²
2000
4,90
Preisspanne
€/m²
Fläche
ha
Anzahl
1
beitrags- und abgabenfrei
23
5.7.2
Flächen der Land- und Forstwirtschaft
mittlere Preise für landwirtschaftlich genutzte Flächen
Jahr
ø Preis
€/m²
Preisspanne
€/m²
Fläche
ha
Anzahl
1994
1996
1998
1999
2000
2006
nicht angeboten.
2008
2009
2010
2011
2012
Einige der in Rede stehenden verkauften landwirtschaftlich genutzten Grundstücke sind im Flächennutzungsplan der Stadt Flensburg als Grünflächen dargestellt.
mittlere Preise für forstwirtschaftliche Flächen
Jahr
ø Preis
€/m²
2003
0,35
2009 - 2012
1,10
Preisspanne
€/m²
0,72 - 1,56
Fläche
ha
Anzahl
0,6 ha
1
1,7 - 4,4 ha
3
6
Preisentwicklung bebauter Grundstücke / Vergleichsfaktoren
6.1
Allgemeines
Bei einer ausreichenden Zahl von Kauffällen basieren die angegebenen durchschnittlichen Preise
i. d. R. auf 16,6%-getrimmten Mittelwerten bzw. auf Medianwerten.
Ein getrimmter Mittelwert liegt hinsichtlich des Einflusses von Ausreißern im Allgemeinen zwischen
arithmetischem Mittelwert und Median. Zur Berechnung des getrimmten Mittelwertes werden alle
Beobachtungswerte geordnet und die jeweils größten und kleinsten Werte aus der Berechnung
des Mittelwertes ausgenommen. Bei einem 16,6%-getrimmten Mittelwert werden jeweils 16,6% der
wertmäßig oberen und unteren Beobachtungswerte bei der Mittelwertberechnung weggelassen.
Der Median oder Zentralwert einer Datenreihe ist diejenige Zahl, die mehr als die Hälfte der Beobachtungen weder übersteigt noch von ihr überstiegen wird. Gegenüber dem arithmetischen
Mittel hat der Median den Vorteil, robuster gegenüber Ausreißern (extrem abweichenden Werten)
zu sein.
Zu den angegebenen Mittelwerten sind tlw. auch Standardabweichungen (std.Abw.) angegeben,
die ein wichtiges Maß für die Beurteilung der Streuungen von Stichproben darstellen.
24
Nacherfassungen in der Kaufpreissammlung haben gegenüber früheren Auswerteergebnissen
z. T. zu Veränderungen geführt.
Für die Darstellung der Entwicklung auf dem Teilmarkt der bebauten Grundstücke wird unterschieden nach Ein- bzw. Zweifamilienhäusern, die als freistehende Objekte, als Doppelhäuser auf einer
gemeinsamen Grundstücksgrenze oder als Reihenhäuser errichtet wurden, nach Geschossbauten
mit reiner bzw. überwiegender Wohnnutzung, Wohn- und Geschäftsgebäude sowie nach Gewerbe- und Industrieobjekten. Sonstige bebaute Grundstücke sind nicht berücksichtigt worden.
Geldumsatz in Mio. € und Anzahl der Verkaufsfälle, jahrgangsweise,
nach Nutzungsarten getrennt (gewöhnlicher Geschäftsverkehr, ohne sonstige Objekte)
Nutzungsarten
1-2 Familienhaus
davon Erstverkäufe
Mehrfamilienhaus
2008
2009
2010
2011
2012
Summe
42,3
40,1
47,0
52,6
46,4
Anzahl
Summe
247
2,0
236
2,1
254
2,0
305
4,1
282
1,4
Anzahl
12
10
10
21
7
Summe
14,0
11,0
11,7
31,1
21,2
Anzahl
46
9,9
42
5,2
44
10,2
103
16,2
54
12,6
26
33,1
15
85,8
28
11,8
40
114,0
25
68,5
Summe
33
99,4
23
142,1
21
80,7
32
213,9
25
148,7
Anzahl
352
316
347
480
386
Summe
Anzahl
Summe
Gewerbe
Anzahl
Gesamt
Zahl der Kauffälle
350
1-2 Familienhaus
Mehrfamilienhaus
Gew erbe
305
282
300
247
254
236
Anzahl
250
200
150
100
103
46
2633
50
42
1523
44
2821
4032
54
2525
0
2008
2009
2010
Jahr
2011
25
2012
130
1-2 Familienhaus
Mehrfamilienhaus
Gew erbe
114
120
110
86
100
90
69
80
70
60
50
53
47
42
46
40
33
31
40
30
14
10
11
2008
2009
5
20
16
21
13
2011
2012
121012
10
0
2010
Jahr
Die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser ist gegenüber dem Vorjahr um ca. 47% und der Geldumsatz um ca. 32% zurückgegangen.
Die Verkaufszahlen und der Geldumsatz bei den Einfamilienhäusern sind gegenüber dem Vorjahr
um ca. 8% bzw. 12% zurückgegangen.
6.2
Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser
6.2.1
Preisspannen und Mittelwerte
Im ersten Teil dieses Abschnittes sind alle Einfamilienhausarten in die Auswertungen einbezogen
worden.
Zunächst wird für das Berichtsjahr der Teilmarkt "Ein- und Zweifamilienhaus“ hinsichtlich der Weiterverkäufe (Altbauten) und Erstverkäufe (Neubauten) untersucht. Anschließend folgt eine
Übersicht über die Verteilung der Kaufpreise auf verschiedene Preisklassen einschließlich Benennung mittlerer Kaufpreise. Hierbei wird nach Weiterverkäufen (Altbauten) und Erstverkäufen
(Neubauten) unterschieden.
Selektionskriterium:
nur Erst- und Weiterverkäufe
Weiterverkauf
255
Erstverkauf
20000
7
100000
180000
260000
KAUFPREIS
Median
arithmet. Mittel
Ausgewertetes Arbeitsblatt ist REINE KAUFPREISE BEBAUT
26
340000
Fallzahlen
Der oben dargestellte multiple Boxplot zeigt die Unterschiede zwischen Erst- und Weiterverkäufen.
Der Boxplot ist eine gute Methode zur grafischen Darstellung der wichtigsten Verteilungsmerkmale
von Wertausprägungen (hier: Kaufpreis) einer Variablen (hier: Ein- und Zweifamilienhäuser).
Die meisten Häufigkeitsverteilungen besitzen eine hohe Dichte von Werten in der Mitte und streuen mehr oder weniger in ihren Randbereichen. In der Praxis benötigt man daher zumeist eine
Darstellung, die zeigt, wo das Zentrum einer Verteilung liegt und wie weit links und rechts dieses
Zentrums sich ein Hauptteil der Daten verteilt (streut).
Die Grafik zeigt, dass Erstverkäufe im Mittel teurer sind als Weiterverkäufe.
Die vorstehende Grafik basiert auf Daten, die keine so genannten Ausreißer mehr enthalten. Im
Unterschied dazu sind in den folgenden Auswertungen des Abschnitts 6.2.1 alle Kauffälle des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs eingegangen.
Erst- und Weiterverkäufe, Kaufpreise in Preisklassen aufgeteilt,
Mittelwerte 2012 der jeweiligen Preisklassen
Preisklasse
Weiterverkauf
Erstverkauf
Mittel
<75TEuro
Anzahl
Mittel
>75-100TEuro
Anzahl
Mittel
>100-150TEuro
Anzahl
Mittel
>150-200TEuro
nicht angeboten.
Anzahl
Mittel
>200-300TEuro
Anzahl
Mittel
>300TEuro
Anzahl
Die Verkaufszahlen werden im Folgenden grafisch dargestellt.
Weiterverkäufe (Altbauten / alle Einfamilienhausarten)
90
79
<75TEuro
>75-100TEuro
>100-150TEuro
>150-200TEuro
>200-300TEuro
>300TEuro
79
80
70
Anzahl
60
43
50
36
40
30
20
17
20
10
0
o
ur
TE
00
>3
u
TE
00
-3
00
>2
u
TE
00
-2
50
>1
ro
ro
ro
o
ur
u
TE
50
-1
00
>1
o
ur
E
0T
10
5>7
E
5T
<7
Die Untersuchung zeigt, dass der Schwerpunkt der Verkäufe in der Preisklasse 100.000 bis
200.000 € liegt.
27
Erstverkäufe (Neubauten alle Einfamilienhausarten)
>150-200TEuro
>200-300TEuro
5
5
Anzahl
4
3
2
2
1
0
o
ur
TE
00
-3
00
>2
o
ur
TE
00
-2
50
>1
zweiter Teil dieses Abschnittes:
Nachfolgend sind mittlere Kaufpreise jeweils aus Weiterverkäufen und Erstverkäufen der vergangenen fünf Jahre zusammengestellt. Hierbei sind im Unterschied zu früheren Marktberichten
Durchschnittspreise getrennt für freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften angegeben. Die Zahlen der Erstverkäufe verfügen nur über eine geringe Aussagekraft, da nur wenige
Kauffälle vorliegen.
Mittlere Kaufpreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (Erst- und Weiterverkäufe)
263.000
Weiterverkauf
Erstverkauf
260.000
255.000
250.000
245.000
240.000
Kaufpreis
235.000
230.000
219.000
225.000
220.000
220.000
217.000
212.000
215.000
208.000
207.000
2011
2012
210.000
205.000
195.000
200.000
188.000
195.000
196.000
190.000
2008
2009
2010
Jahr
Mittlere Kaufpreise für Doppelhaushälften (Weiterverkäufe)
137.000
Weiterverkauf
136.000
132.000
134.000
131.000
132.000
Kaufpreis
130.000
128.000
125.000
126.000
124.000
122.000
120.000
118.000
2008
118.000
2009
2010
Jahr
2011
2012
Die folgenden Diagramme geben einen Überblick über die Streuung der Kaufpreise von 2008 bis
2012 weiterverkauften Ein- und Zweifamilienhäusern bzw. Doppelhaushälften. Die Grafiken mit
den ausgleichenden Geraden geben z. T. einen besseren Überblick über die in Rede stehenden
Teilmärkte wieder als die jährlichen Durchschnittswerte.
28
Streuung der Kaufpreise bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern (Weiterverkäufe):
ls: KAUFPREIS = -5598143,33 + 2886,315884*Jahrgang (B=0,28%)
Datenpunkte
800.000
700.000
KAUFPREIS
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
2.008
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
Jahrgang
Die Funktion der ausgleichenden Geraden zeigt bei den mittleren Gesamtkaufpreisen für gebrauchte Immobilien eine geringe ansteigende Tendenz auf.
Streuung der Kaufpreise bei Doppelhaushälften (Weiterverkäufe):
ls: KAUFPREIS = -1142952,93 + 632,589648*Jahrgang (B=0,05%)
Datenpunkte
350.000
300.000
KAUFPREIS
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
2.008
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
Jahrgang
6.2.2
Vergleichsfaktoren / Richtwerte / Durchschnittswerte
Die in diesem Abschnitt wiedergegebenen Auswertungsergebnisse basieren auf Kauffällen in guten und mittleren Wohnlagen. Alle aufgeführten Kaufpreise je m² Wohnfläche enthalten einen
Gebäude- und einen Bodenwertanteil. Jedoch sind in den m²-Preisen Wertanteile für eventuell
vorhandene Garagen und Carports nicht enthalten. Hierbei wird von Pauschalbeträgen von je
5.000 € bzw. 3.500 € ausgegangen.
In den Zeilen „Anzahl“ ist angegeben, aus wie vielen Fällen die durchschnittlichen m²-Preise ermittelt worden sind. Den jeweiligen mittleren Gesamtkaufpreisen liegen i. d. R. mehr Kauffälle
zugrunde. Teilweise ist die Zahl der auswertbaren Kauffälle gering, so dass in diesen Fällen die
Mittelwerte nur eine begrenzte Aussagekraft aufweisen.
Für eine Verkehrswert- / Marktwertermittlung einer Immobilie sind die aufgeführten Vergleichsfaktoren / Richtwerte nicht geeignet. Zu diesem Zweck kann beim Gutachterausschuss eine Auskunft
aus der Kaufpreissammlung beantragt werden. Es wird dann geprüft, ob für ein zu bewertendes
Einfamilienhausgrundstück Kaufpreise vergleichbarer Einfamilienhäuser in der Kaufpreissammlung
registriert sind. Falls dies der Fall ist, können Vergleichspreise in anonymisierter Form (siehe auch
Ausführungen auf Seite 69) gegen eine Gebühr abgegeben werden.
29
6.2.2.1 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Vergleichsfaktoren / Richtwerte für freistehende Einfamilienhäuser
Die angegebenen Vergleichsfaktoren / Richtwerte stellen Durchschnittswerte dar, die mithilfe von
Regressionsanalysen aus einer Vielzahl von Kaufpreisen ermittelt wurden.
Für die Auswahl der Kauffälle dienten folgende Kriterien: Weiterverkäufe von seit 1950 erbauten
Einfamilienhäusern, die 2005 bis 2012 verkauft wurden. Bodenrichtwertbereich: 60 bis 130 €/m²,
Grundstücksgröße: 350 bis 1200 m², Kaufpreise 80.000 bis 350.000 €, Gebäudezustand: sehr gut,
gut und mittel, Ausstattung: gehoben, durchschnittlich und mittelmäßig, Wohnfläche: 80 bis 250
m².
Wertanteile für Garagen und Carports wurden bei der Auswertung nicht berücksichtigt, siehe auch
Vorbemerkungen im Abschnitt 6.2.2.
Bei der Ableitung der durchschnittlichen m²-Preise (Zielgröße) wurden folgende Einflussfaktoren
berücksichtigt: Gebäudealter, Wohnfläche, Jahrgang (Verkaufsjahr), Gebäudezustand und Bodenrichtwert.
In der Kaufpreissammlung ist i. d. R. das jeweilige ursprüngliche Baujahr eines Gebäudes registriert. Ältere Gebäude ab ca. 40 Jahren weisen oft fiktiv jüngere Baujahre auf, da bei der Mehrzahl
dieser Häuser tlw. Modernisierungen durchgeführt wurden. In die Untersuchungen sind größtenteils ursprüngliche Baujahre eingegangen, so dass sich die abgeleiteten Vergleichsfaktoren der
Gebäudealtersklassen „40 und 50 Jahre“ eher auf Häuser beziehen, die z. T. modernisiert wurden.
Bei den folgenden Vergleichsfaktoren handelt es sich um Durchschnittswerte bezogen auf Grundstückslagen, die Bodenrichtwerte von ca. 65-70 €/m², 75-85 €/m² sowie ca. 100 €/m² aufweisen,
und bezogen auf einen mittleren bzw. guten Gebäudezustand. Das Merkmal „Ausstattung“ hatte
keinen Einfluss auf die Auswerteergebnisse. Die überwiegende Zahl der untersuchten Kauffälle
weist eine durchschnittliche Ausstattung auf. Die Vergleichsfaktoren sind nicht für Verkehrswertermittlungen, sondern nur für überschlägige Werteinschätzungen geeignet.
Einfamilienhäuser in Wohnlagen mit Bodenrichtwerten unter 65 €/m² bzw. über 100 €/m² weisen im
Vergleich zu den angegebenen Werten i. d. R. geringere bzw. höhere m²-Preise auf.
Freistehende Einfamilienhäuser / Bodenrichtwertbereich ca. 65-70 €/m²
Wohnfläche
100 m²
120 m²
140 m²
160 m²
Ø Preis €/m² Wohnfläche (mittlerer - guter Gebäudezustand)
Gebäudealter
50
40
30
20
nicht angeboten.
10
5
Freistehende Einfamilienhäuser / Bodenrichtwertbereich ca. 75 - 85 €/m²
Wohnfläche
Gebäudealter
100 m²
120 m²
140 m²
50
40
30
20
10
160 m²
nicht angeboten.
5
30
180 m²
Freistehende Einfamilienhäuser / Bodenrichtwertbereich ca. 100 €/m²
Wohnfläche
Gebäudealter
100 m²
120 m²
140 m²
160 m²
180 m²
50
40
30
20
nicht angeboten.
10
5
Durchschnittliche Preise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser aus den vergangenen 5 Jahren
Grundstücksgröße: 330 bis 1500 m².
Die aufgeführten durchschnittlichen Preise der Neubauten basieren überwiegend auf Kaufpreisen
relativ kleiner und z. T. kostengünstiger Häuser, die von Bauträgern verkauft wurden.
Preisentwicklung gegliedert nach Baualtersklassen
bezogen auf die vergangenen fünf Jahre
2008
Baualtersklasse
2009
2010
2011
Ø Gesamtkaufpreis €
Ø Grundstücksfläche m²
1919 bis 1949
Ø Preis €/m² Wohnfläche
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
1950 bis 1974
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
1975 bis 1989
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
nicht angeboten.
Anzahl
1990 bis 2004
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
31
2012
2008
Baualtersklasse
2009
2010
2011
2012
2005 bis 2010
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
Neubauten
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
In den folgenden Grafiken sind für die Baualtersklassen „1950 bis 1974“, „1975 bis 1989“ und
„1990 bis 2004“ durchschnittliche Gesamtkaufpreise sowie durchschnittliche Preise je m² Wohnfläche angegeben.
241.000
240.000
durchschnittlicher Kaufpreis
220.000
210.000
193.000
200.000
190.000
174.000
180.000
170.000
1950bis1974
1975bis1989
1990bis2004
221.000
230.000
209.000
203.000
203.000
182.000
nicht 176.000
angeboten.
182.000
176.000
172.000
172.000
160.000
160.000
144.000
150.000
2008
2009
2010
Jahr
2011
2012
1.641
mittlerer Preis €/m² Wohnfl., inkl. Bodenwertanteil
1.612
1.600
1.550
1.500
1.410
1.450
1.568
1.540
Diese Angaben
werden
1.468
1.400
nicht angeboten.
1.350
1.300
1.243
1.250
1.200
1.200
2008
1.260
1.260
1.242
1.274
1.191
1.158
2009
2010
Jahr
2011
32
2012
1950bis1974
1975bis1989
1990bis2004
6.2.2.2 Doppelhaushälften und Reihenendhäuser
Grundstücksgröße: 200 bis 600 m²
2008
Baualtersklasse
2009
2010
2011
2012
1919 bis 1949
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
1950 bis 1974
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
1975 bis 1989
std.Abw. €/m²
nicht angeboten.
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
1990 bis 2004
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
Neubauten
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
In den folgenden Grafiken sind für die Baualtersklassen„1950 bis 1974, „1975 bis 1989“ und „1990
bis 2004“ durchschnittliche Gesamtkaufpreise sowie durchschnittliche Preise je m² Wohnfläche
angegeben.
33
187.000
178.000
180.000
170.000
154.000
160.000
143.000
150.000
164.000
Diese Angaben
werden
159.000
152.000
149.000
in146.000
der gebührenfreien Version
136.000
140.000
nicht angeboten.
130.000
120.000
105.000
110.000
161.000
1950bis1974
1975bis1989
1990bis2004
125.000
99.000
100.000
80.000
90.000
80.000
2008
2009
2010
Jahr
2011
2012
1.514
1.477
mittl. Preis €/m² Wohnfl., inkl. Bodenwertanteil
1.500
1975bis1989
1990bis2004
1.424
1.450
1.400
1.321
1.350
1.296
1.273
1.300
1.252
nicht angeboten.
1.235
1.250
1.175
1.200
1.151
2008
2009
2010
Jahr
2011
2012
Die durchschnittlichen m²-Preise sind unsicher, da sie sich z. T. auf nur wenige Verkaufsfälle stützen, bei denen Wohnflächen bekannt sind.
6.2.2.3 Reihenmittelhäuser
Grundstücksgröße: 140 bis 500 m²
2008
Baualtersklasse
2009
2010
2011
1950 bis 1974
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
1975 bis 1989
nicht angeboten.
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
34
2012
Baualtersklasse
1990 bis 2004
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
2005 bis 2010
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
Neubauten
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
Die durchschnittlichen m²-Preise sind unsicher, da sie sich z. T. auf nur wenige Verkaufsfälle stützen, bei denen die Wohnflächen bekannt sind.
In der folgenden Grafik sind für die Baualtersklassen „1950 bis 1974“, „1975 bis 1989“ und „1990
bis 2004“ durchschnittliche Gesamtkaufpreise angegeben.
156.000
150.000
155.000
150.000
145.000
140.000
129.000
135.000
128.000
1950bis1974
1975bis1989
1990bis2004
142.000
Diese Angaben
werden
137.000
137.000
135.000
131.000
131.000
130.000
125.000
115.000
118.000
nicht angeboten.
120.000
107.000
110.000
100.000
105.000
97.000
100.000
93.000
95.000
2008
2009
2010
Jahr
2011
35
2012
6.2.2.4 durchschnittliche Preise gegliedert nach Gebäudetyp
Preisentwicklung gegliedert nach Gebäudetypen bezogen auf die
vergangenen fünf Jahre (Weiterverkäufe in guten und mittleren Wohnlagen
2008
Gebäudetyp
2009
2010
Einfamilienhaus
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
Doppelhaushälfte/ Ø Preis €/m² Wohnfläche
Reihenendhaus
std.Abw. €/m²
nicht angeboten.
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
Reihenmittelhaus
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfläche m²
Anzahl
36
2011
2012
6.3
Mehrfamilienwohnhäuser und gemischt genutzte Gebäude
Siehe auch Vorbemerkungen im Abschnitt 6.1, Seite 24.
Im Unterschied zu früheren Auswertungen sind Gebäude, die lt. vorliegender Informationen beim
Kauf einen schlechten Gebäudezustand aufwiesen, nicht berücksichtigt worden.
In der Kaufpreissammlung ist i. d. R. das jeweilige ursprüngliche Baujahr eines Gebäudes registriert. Diese Daten dienen als Grundlage für die Bildung von Baualtersklassen. Viele ältere
Gebäude weisen ein fiktiv jüngeres Baujahr auf, da sie seit ihrer Errichtung i. d. R. tlw. modernisiert
wurden.
6.3.1
Mittelwertvergleiche je m² Wohn- und Nutzfläche / Vergleichsfaktoren
In der folgenden Tabelle sind für Mehrfamilienwohnhäuser mittlere Preise bezogen auf einen m²
Wohnfläche zusammengestellt. Die durchschnittlichen Preise basieren auf Daten auswertbarer
Kauffälle, bei denen u. a. Wohnflächen bekannt sind. Sie verstehen sich einschließlich Bodenwertanteil. Immobilienverkäufe im Stadtzentrum sind nicht berücksichtigt worden.
Bei allen angegebenen Quadratmeterpreisen sind keine Wertanteile für Garagen und Einstellplätze enthalten. Für jeden vorhandenen Stellplatz sind folgende Pauschalabzüge vorgenommen
worden: Tiefgaragenstellplatz: 7.500 €, Garage: 5.000 €, Außenstellplatz: 2.500 €.
Mehrfamilien-Wohnhäuser:
Mehrfamilienhäuser (ohne Innenstadt)
Mittelwerte je m² Wohnfläche in den vergangenen fünf Jahren,
gegliedert nach Baualtersklassen
Baualtersklasse
2008
2009
2010
2011
2012
Mittel €/m²
1881 bis 1918
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
1919 bis 1949
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
1950 bis 1974
std.Abw. €/m²
Anzahl
nicht angeboten.
Mittel €/m²
1975 bis 1989
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
1990 bis 2005
std.Abw. €/m²
Anzahl
In der Baualtersklasse „1881 bis 1918“ liegen die meisten auswertbaren Kauffälle vor. Die durchschnittlichen Preise sind im folgenden Liniendiagramm angegeben.
37
658
mittl. Preis €/m² Wohnfläche, inkl. Bodenwertanteil
641
640
getr.Mittel 16.6%
616
607
592
620
607
600
nicht angeboten.
580
560
535
540
515
508
520
488
500
470
480
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Jahr
2008
2009
2010
2011
2012
Bei den vorstehenden Durchschnittswerten ist zu berücksichtigen, dass sie sich mit Ausnahme der
Jahre 2006, 2007 und 2011 auf nur wenige auswertbare Kauffälle (Ø 20 je Jahr) stützen. Ferner ist
die große Streuung der Kaufpreise zu beachten, siehe folgendes Streudiagramm.
Die mittleren Preise in der Baualtersklasse „1881 bis 1918“ sind von 2006 bis 2008 gestiegen. Diese Preisentwicklung ist u. a. damit zu erklären, dass seitens ausländischer Investoren 2006 und
2007 eine hohe Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern bestand.
Für die übrigen Baualtersklassen liegen nur wenige auswertbare Kauffälle vor.
Das folgende Streudiagramm zeigt die Verteilung der Kaufpreise von in den Jahren 2002 bis 2012
verkauften Mehrfamilienwohnhäusern der Baualtersklasse „1881 bis 1918“.
Preisentwicklung je m² Wohnfläche in der Baualtersklasse „1881 bis 1918“
Preis €/m² Wohnfläche, inkl. Bodenwertanteil
QMPR NFL = -5995296.9981 + 5959.58911287*DezDatum - 1.48087228678*DezDatum^2 (B=6,86%)
Datenpunkte
800
700
nicht angeboten.
600
500
400
300
2.002
6.3.2
900
2.003
2.004
2.005
2.006
2.007
2.008
Jahr
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
Rohertragsvervielfältiger
Überschlägige Preisermittlungen für Mietobjekte werden häufig durch Multiplikation des Jahresrohertrages mit einem Mietfaktor (Rohertragsvervielfältiger), der das Verhältnis von Kaufpreis zu
Jahresrohertrag darstellt, durchgeführt. Diese auch als Maklerformel bezeichnete Preisschätzung
kann eine sachverständige Bewertung einzelner Objekte zwar nicht ersetzen, für überschlägige
Berechnungen ist sie aber doch nützlich.
Aus den aus Kaufverträgen entnommenen sowie über Fragebögen mitgeteilten Nettokaltmieten
sind folgende durchschnittliche Rohertragsvervielfältiger (Jahresmittelwerte) ermittelt worden:
Die folgenden Auswertungsergebnisse basieren auf Kauffällen von Mehrfamilien- sowie Wohnund Geschäftshäusern, bei denen der Anteil der Mieteinnahmen aus Wohnnutzung größer als 80%
ist.
38
Rohertragsvervielfältiger (Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresrohertag)
Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser / Einnahmen aus Wohnnutzung mehr als 80%
Baualtersklasse
2008
2009
2010
2011
2012
Mittel
1881 bis 1918
std.Abw.
Anzahl
Mittel
1919 bis 1949
std.Abw.
Anzahl
Mittel
1950 bis 1974
std.Abw.
Anzahl
nicht angeboten.
Mittel
1975 bis 1989
std.Abw.
Anzahl
Mittel
1990 bis 2005
std.Abw.
Anzahl
Die Streuung der vorstehenden Rohertragsvervielfältiger in den zusammengefassten Baualtersklassen „1881 bis 1949“ ist aus dem folgenden Diagramm ersichtlich.
ROHFAK = -8598.0474 + 8.4851635013*DezDatum - 0.002090735226*DezDatum^2 (B=1,97%)
Datenpunkte
16
15
14
13
12
11
10
nicht angeboten.
9
8
7
2.002
2.003
2.004
2.005
2.006
2.007
2.008
Jahr
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
Zum Vergleich sind im folgenden Diagramm einige wenige Rohertragsvervielfältiger von 30 bis 40
Jahre alten Häusern (Baujahrklasse annähernd 1960 bis 1980) dargestellt.
39
Der anschließenden Auswertung sind Kauffälle von Wohn- und Geschäftshäusern zugrunde gelegt
worden, bei denen der Anteil der gewerblichen Mieteinnahmen größer als 20% ist.
Wohn- und Geschäftshäuser (ohne 1a- und 1b-Lage / Einnahmen aus gew. Nutzung mehr als 20%
Baualtersklasse
2008
2009
2010
2011
2012
Mittel
1881 bis 1918
std.Abw.
Anzahl
Mittel
1919 bis 1949
std.Abw.
Anzahl
Mittel
1950 bis 1974
nicht angeboten.
std.Abw.
Anzahl
Mittel
1975 bis 1989
std.Abw.
Anzahl
Die Streuung der vorstehenden Rohertragsvervielfältiger in den zusammengefassten Baualtersklassen „1881 bis 1949“ ist aus dem folgenden Diagramm ersichtlich.
ls: ROHFAK = -125,14 + 0,067481*DezDatum (B=0,59%)
Datenpunkte
14
13
12
11
nicht angeboten.
10
9
8
7
2.004
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
Jahr
6.4
Teilmarkt Gewerbehallen
Da nur wenige Kauffälle vorliegen, bei denen Mieten bekannt sind, sind die nachstehenden Zahlen
sowie die grafische Darstellung nicht ausreichend aussagekräftig.
Gewerbehallen
2006
Baualtersklasse
2007
2008
2009
2010
Mittel
1900 bis 1974
Spanne
Anzahl
Mittel
1975 bis 2010
Spanne
nicht angeboten.
Anzahl
40
2011
2012
Streuung der Rohertragsvervielfältiger (Baualtersklasse 1900-1974):
ls: ROHFAK = 70,38 - 0,030421*DezDatum (B=0,15%)
Datenpunkte
12
11
10
nicht angeboten.
9
8
7
2.005
6.5
2.006
2.007
2.008
2.009
Jahr
2.010
2.011
2.012
2.013
Teilmarkt Büro- und Geschäftshäuser, SB-Märkte
Da nur wenige Kauffälle vorliegen, bei denen Mieten bekannt sind, geben die nachstehenden Zahlen nur einen groben Überblick über Rohertragsvervielfältiger dieses Teilmarktes.
Büro- und Geschäftshäuser, ohne 1a- und 1b-Geschäftslage
2006
Baualtersklasse
Mittel
1900 bis 1979
2007
2008
2009
2010
2011
Spanne
Anzahl
Mittel
1980 bis 2006
nicht angeboten.
Spanne
Anzahl
Streuung der Rohertragsvervielfältiger (Baualtersklasse 1900-2006):
Datenpunkte
16
15
14
13
nicht angeboten.
12
11
10
9
8
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
Jahr
41
2.010
2.011
2.012
2.013
2012
Büro- und Geschäftshäuser (1a-, 1b-Geschäftslage)
2006
2007
Mittel
2008
2009
2010
2011
2012
Spanne
std.Abw.
Anzahl
nicht angeboten.
Datenpunkte
18
16
14
12
nicht angeboten.
10
8
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
Jahr
2.010
2.011
2.012
2.013
SB-Märkte
2006
Mittel
Spanne
std.Abw.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Anzahl
nicht angeboten.
7
Preisentwicklung bei Wohnungs- und Teileigentum / Vergleichsfaktoren
7.1
Allgemeines
Die Verträge über den Verkauf von Eigentumswohnungen (ETW) werden getrennt nach Weiterveräußerung, Erstverkauf und Umwandlung erfasst. Erstverkäufe von Wohnungseigentum sind
definiert als erstmalige Veräußerung von Eigentumswohnungen, die mit dieser unmittelbaren
Zweckbestimmung errichtet wurden. Umwandlungen erfassen Objekte, die ursprünglich als Mietwohnung errichtet wurden und nach Bescheinigung der Abgeschlossenheit und notarieller
Teilungserklärung als Eigentumswohnung veräußert werden.
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
42
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem
es gehört.
Bei der Führung der Kaufpreissammlung ist hinsichtlich der Wohnlageeinstufungen seit dem Jahr
2009 eine genauere Differenzierung vorgenommen worden. Dieser Umstand hat sich auf die Auswerteergebnisse in der Weise ausgewirkt, dass sich das Preisniveau sowie die Anzahl der
Kauffälle bezogen auf die Wohnlageeinstufungen „gut“ und „mittel“ gegenüber den Vorjahren verschoben hat.
Gegenüber dem Marktbericht 2011 sind die Wohnlageeinstufungen nicht mehr nach Bodenrichtwertklassen vorgenommen worden, da sie nur eine unzureichende Unterscheidung der einzelnen
Wohnlagen ermöglichen.
Kauffälle und Umsatz
Unterscheidung der Eigentumswohnungen nach Ersterwerb, Weiterveräußerung und Umwandlung.
Verkauf von Eigentumswohnungen: Umsatz in Mio. € und Anzahl
nach Verkaufsarten getrennt (gewöhnlicher Geschäftsverkehr)
Verkaufsart
Weiterverkauf
Erstverkauf
Umwandlung
2008
2009
2010
2011
2012
Summe
15,4
22,2
19,0
33,1
24,4
Anzahl
238
278
252
405
319
Summe
12,1
11,4
8,3
15,1
8,7
Anzahl
44
40
35
55
39
Summe
0,3
1,4
1,7
2,2
0,7
Anzahl
5
26
28
38
16
Bei den ermittelten Daten der Erstverkäufe sind als Wohnungseigentum verkaufte Reihenhäuser
mit eingegangen.
Weiterverkauf
Erstverkauf
Umw andlung
33,1
35
30
24,4
22,2
25
20
19
15,4
15,1
12,1
11,4
15
8,7
8,3
10
5
2,2
1,7
1,4
,3
,7
0
2008
2009
2010
Jahr
2011
43
2012
Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen
Weiterverkauf
Erstverkauf
Umw andlung
405
450
400
319
350
Anzahl
300
278
252
238
250
200
150
100
44
40
26
55
35 28
38
39
16
5
50
0
2008
2009
2010
Jahr
2011
2012
Auf diesem Teilmarkt stellen die Weiterverkäufe den größten Anteil dar. Dort sind die Verkaufszahlen und der Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr um 21% bzw. 26% zurückgegangen.
Die nachfolgend aufgeführten mittleren Kaufpreise beziehen sich auf das Sondereigentum und den
Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund und Boden.
Bei allen angegebenen Preisen je m² Wohnfläche sind keine Wertanteile für Garagen und Einstellplätze enthalten. Für jeden vorhandenen Stellplatz sind folgende Pauschalabzüge vorgenommen
worden: Tiefgaragenstellplatz: 7.500 €, Garage: 5.000 €, Carport: 3.500 €, Außenstellplatz:
2.500 €.
7.2
Entwicklung in den Stadtteilen
7.2.1
Weiterverkäufe
Bei der Ermittlung von durchschnittlichen Quadratmeterpreisen der vergangenen 5 Jahre in den
einzelnen Stadtteilen haben sich auf der Grundlage auswertbarer Kaufverträge die in der folgenden Tabelle angegebenen Werte ergeben. In die Auswertungen sind nur Weiterverkäufe mit
Wohnungsgrößen ≥ 30 m² und ≤ 200 m² eingegangen. Es sind keine Unterscheidungen zwischen
Baualter und Wohnlage getroffen worden. Daher geben die Daten nur einen Überblick über das
Preisniveau in den einzelnen Stadtteilen. Zur Ermittlung von Verkehrswerten eignen sich diese
groben Durchschnittswerte nicht. Hierzu ist eine Einzelabfrage in der Kaufpreissammlung oder
eine sachverständige Wertermittlung erforderlich.
44
Preisentwicklung in den Stadtteilen: Durchschnittswerte in €/m² inkl. Bodenwertanteil,
Anzahl der auswertbaren Weiterverkäufe
STADTTEIL
2008
2009
2010
2011
Mittel €/m²
Altstadt
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
Neustadt
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
Nordstadt
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
Westliche Höhe
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
Friesischer Berg
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
Weiche
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
Südstadt
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
Sandberg
nicht angeboten.
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
Jürgensby
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
Fruerlund
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
Mürwik
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
Engelsby
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
Tarup
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
Solitüde
std.Abw. €/m²
Anzahl
45
2012
Die durchschnittlichen m²-Preise in den Stadtteilen, die eine ausreichende Anzahl auswertbarer
Kauffälle aufweisen, sind in den folgenden Liniendiagrammen dargestellt. Für den Stadtteil Mürwik
liegen die meisten auswertbaren Kauffälle vor.
Stadtteile aus dem nördlichen und westlichen Bereich von Flensburg:
1.260
1.220
1.250
Nordstadt
Westliche Höhe
Friesischer Berg
1.200
1.150
1.100
1.020
€/m² Wohnfläche
1.050
1.000
950
900
900830
850
760
800
800
750
700
940
920
880
nicht840angeboten.
930
830
810
785
760
680
660
650
630
620
910
875
650580
600
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Jahr
Stadtteile aus dem östlichen Bereich von Flensburg:
1.040
1.000
970
1.000
Jürgensby
Mürw ik
Engelsby
965
920
950
€/m² Wohnfläche
890
900
825
850
850
800
780
760
800
700
750
740
730
750710
650
845
840
nicht angeboten.
820
810
640
650
650
650
2009
2010
650
2005
2006
2007
2008
2011
2012
Jahr
Die Grafiken stellen die in den einzelnen Stadtteilen bestehenden unterschiedlichen Preisniveaus
dar.
Die vorstehenden Daten zeigen, dass die Preistendenz ansteigend ist. Eine verlässliche Preisentwicklung ist hieraus jedoch nicht ablesbar, da nicht nach Alter und Lageeinstufungen der
Eigentumswohnungen unterschieden worden ist.
7.2.2
Erstverkäufe
In der folgenden Tabelle sind durchschnittliche Quadratmeterpreise für erstverkaufte Eigentumswohnungen aufgeführt. Es wird unterschieden nach Reihenhäusern, Mehrfamilien- sowie Wohnund Geschäftshäusern (MFH bzw. WGH). Die im Abschnitt 7.2.1 genannten Hinweise gelten auch
für diese Auswertung.
Die Erstverkäufe im Stadtteil "Weiche" (Gartenstadt) beziehen sich auf Reihenhäuser, die durch
Umbauten und Modernisierungen ehemaliger militärischer Unterkunftsgebäude entstanden und als
Wohnungseigentum verkauft worden sind.
Bei der „Marina Sonwik“ (siehe auch Seite 22) handelt sich um eine exklusive Lage an der Flensburger Förde. Dort wurde Wohnungs- und Teileigentum in einigen Neubauten sowie in vollständig
umgebauten und modernisierten Gebäuden geschaffen.
46
Preisentwicklung in den Stadtteilen, Durchschnittswerte in €/m² inkl. Bodenwertanteil,
Anzahl der auswertbaren Erstverkäufe
STADTTEIL
2008
2009
2010
2011
2012
Mittel €/m²
Weiche
(Wohnungseigentum:
Reihenhäuser)
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
Mittel €/m²
Fruerlund
(Wohnungseigentum:
Reihenhäuser)
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
Mittel €/m²
Mürwik
(Wohnungseigentum:
Reihenhäuser)
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
Mittel €/m²
Tarup
(Wohnungseigentum:
Reihenhäuser)
nicht angeboten.
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
Mittel €/m²
Fruerlund
(Wohnungseigentum: in
MFH bzw. WGH)
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
Mittel €/m²
Mürwik (Sonwik)
(Wohnungseigentum: in
MFH bzw. WGH)
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
Die Streuung der Kaufpreise sowie der Verlauf der Preisentwicklung im Stadtteil „Mürwik (Sonwik)“
sind im folgenden Diagramm dargestellt.
QMPR NFL = -5036830.1661 + 4841.18880541*DezDatum - 1.16110258873*DezDatum^2 (B=39,16%)
Datenpunkte
€/m² Wohnfläche
4.000
3.500
3.000
nicht angeboten.
2.500
2.000
1.500
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
Jahr
47
2.010
2.011
2.012
2.013
7.3
Entwicklung untergliedert nach Wohnlagen
7.3.1
Weiterverkäufe
Durch die folgende Auswertung wird die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in Abhängigkeit ihrer Wohnlageneinstufungen untersucht. Auch hier beziehen sich die Untersuchungen auf
durchschnittliche jährliche Kaufpreise. Sie sind bezogen auf 1 m² Wohnfläche einschließlich Bodenwertanteil. Es sind auswertbare Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen aus dem gesamten
Stadtgebiet, die sich ausschließlich in Mehrfamilien- und Wohn- und Geschäftshäusern befinden,
in die Untersuchung einbezogen worden.
Preisentwicklung bei Weiterverkäufen gegliedert nach Wohnlagen,
Durchschnittswerte in €/m² inkl. Bodenwertanteil
Bodenrichtwertklasse
(Wohnlage)
2009
2010
2011
2012
Mittel €/m²
sehr gut
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
gut
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
mittel
nicht angeboten.
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
einfach
std.Abw. €/m²
Anzahl
2.119
€/m² Wohnfläche
2.040
2.100
1.910
2.000
1.900
1.800
1.700
1.600
1.500
1.400
1.300
1.130
1.200
1.100
1.000
900731
800
700550
600
500
2009
1.937
sehr gut
gut
mittel
einfach
1.249
nicht angeboten.
1.093
809
782
718
491
2010
2011
1.037
845
553
2012
Jahr
Die meisten Kauffälle liegen für mittlere Wohnlagen vor. Dort sind die durchschnittlichen Preise in
den vergangenen Jahren stetig angestiegen.
48
7.3.2
Erstverkäufe von Eigentumswohnungen in Mehrfamilienwohnhäusern und
Wohn- und Geschäftshäusern
Preisentwicklung: Durchschnittswerte in €/m² inkl. Bodenwertanteil
Wohnlage
2008
2009
2010
2011
2012
Mittel €/m²
std.Abw. €/m²
sehr gut
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
QMPR NFL = 71351362.358 - 71252.996704*DezDatum + 17.7892109429*DezDatum^2 (B=48,88%)
Datenpunkte
5.500
5.000
€/m² Wohnfläche
4.500
4.000
nicht angeboten.
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
2.001
2.002
2.003
2.004
2.005
2.006
2.007
Jahr
2.008
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
Die durchschnittlichen Preise in der Kategorie „sehr gute Wohnlage“ basieren hauptsächlich auf
Verkäufen in der Marina „Sonwik“.
7.4
Durchschnittliche Kaufpreise 2009 bis 2012 nach Baualtersklassen
Der folgenden Auswertung sind nach den gleichen Grundsätzen der vorherigen Abschnitte auswertbare Weiterverkäufe in mittleren und guten Wohnlagen zugrunde gelegt worden, siehe auch
Vorbemerkungen im Abschnitt 7.1, Seite 43.
Preisentwicklung mittlere Wohnlagen: Durchschnittswerte in €/m² einschließlich
Bodenwertanteil, gegliedert nach Baualtersklassen
Baualtersklasse
2009
2010
Mittel €/m²
1881 bis 1918
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
Mittel €/m²
1919 bis 1949
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
Mittel €/m²
1950 bis 1974
nicht angeboten.
std.Abw. €/m²
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
49
2011
2012
Baualtersklasse
Mittel €/m²
std.Abw. €/m²
1975 bis 1989
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
Mittel €/m²
std.Abw. €/m²
1990 bis 2005
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
Die Baualtersklassen 1950 bis 1974 und 1975-1989 weisen für Auswertungen eine ausreichende
Anzahl von Kauffällen auf.
In den folgenden Diagrammen sind die Streuungen der Kaufpreise dargestellt. Es ist eine ansteigende Preistendenz erkennbar.
Baualtersklasse 1950-1974, mittlere Wohnlagen
€/m² Wohnfläche
QMPR NFL = 56369356.5624 - 56106.9067643*DezDatum + 13.9616015952*DezDatum^2 (B=9,18%)
Datenpunkte
1.400
1.200
1.000
nicht angeboten.
800
600
400
2.009
2.010
2.011
Jahr
2.012
2.013
Baualtersklasse 1975-1989, mittlere Wohnlagen
ls: QMPR NFL = -59188,06 + 29,849790*DezDatum (B=2,66%)
Datenpunkte
€/m² Wohnfläche
1.400
1.200
1.000
nicht angeboten.
800
600
400
2.009
2.010
2.011
Jahr
50
2.012
2.013
Preisentwicklung gute Wohnlagen: Durchschnittswerte in €/m² einschließlich
Bodenwertanteil, gegliedert nach Baualtersklassen
Baualtersklasse
2009
2010
2011
2012
Mittel €/m²
std.Abw. €/m²
1881 bis 1918
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
Mittel €/m²
std.Abw. €/m²
1919 bis 1949
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
Mittel €/m²
std.Abw. €/m²
1950 bis 1974
Ø Wohnfl. m²
nicht angeboten.
Anzahl
Mittel €/m²
std.Abw. €/m²
1975 bis 1989
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
Mittel €/m²
std.Abw. €/m²
1990 bis 2005
Ø Wohnfl. m²
Anzahl
In den Baualtersklassen „1950-1974“ und 1975-1989“ bewegen sich die durchschnittlichen Preise
auf etwa gleichem Niveau.
Baualtersklasse 1990-2005, gute Wohnlagen
ls: QMPR NFL = -47562,40 + 24,335412*DezDatum (B=0,63%)
Datenpunkte
2.000
€/m² Wohnfläche
1.800
1.600
1.400
nicht angeboten.
1.200
1.000
2.009
7.5
2.010
2.011
Jahr
2.012
2.013
Durchschnittliche Kaufpreise 2009 bis 2012 nach Wohnungsgrößen
Nachfolgend sind durchschnittliche Quadratmeterpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen
aufgeführt wobei nach Wohnungsgrößen und Wohnlagen (mittel und gut) unterschieden wird. Wei-
51
tere den Kaufpreis beeinflussende Faktoren, wie z. B. auch Gebäudealter und Ausstattung sind
nicht in die Auswertung eingegangen.
Preisentwicklung in mittleren Wohnlagen
Durchschnittswerte in €/m² inkl. Bodenwertanteil, gegliedert nach Wohnungsgrößen
Klasse_Wohnfläche
2009
2010
2011
2012
Mittel €/m²
20,00 <= x < 31,00
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
31,00 <= x < 56,00
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
56,00 <= x < 86,00
std.Abw. €/m²
Anzahl
nicht angeboten.
Mittel €/m²
86,00 <= x < 101,00
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
101,00 <= x <= 182
std.Abw. €/m²
Anzahl
Preisentwicklung in guten Wohnlagen
Durchschnittswerte in €/m² inkl. Bodenwertanteil, gegliedert nach Wohnungsgrößen
Klasse_Wohnfläche
2009
2010
2011
2012
Mittel €/m²
20,00 <= x < 31,00
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
31,00 <= x < 56,00
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
56,00 <= x < 86,00
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
86,00 <= x < 101,00
nicht angeboten.
std.Abw. €/m²
Anzahl
Mittel €/m²
101,00 <= x <= 182
std.Abw. €/m²
Anzahl
Für Eigentumswohnungen der Wohnflächenklasse „56-85 m²“ liegen die meisten Verkaufsfälle vor.
52
7.6
Vergleichsfaktoren / Richtwerte für Eigentumswohnungen
Die angegebenen Vergleichsfaktoren / Richtwerte stellen Durchschnittswerte dar, die mithilfe von
Regressionsanalysen aus einer Vielzahl von Kaufpreisen ermittelt wurden.
Wertanteile für Garagen und Carports wurden bei der Auswertung nicht berücksichtigt.
Bei der Ableitung der durchschnittlichen m²-Preise (Zielgröße) wurden folgende Einflussfaktoren
berücksichtigt: Gebäudealter, Wohnfläche, Jahrgang (Verkaufsjahr), Wohnungsausstattung.
Es hat sich herausgestellt, dass sich die Auswirkungen der Einflussfaktoren z. T. überlagern. Daher sind die Bestimmtheitsmaße der Auswertungen klein.
In der Kaufpreissammlung ist i. d. R. das jeweilige ursprüngliche Baujahr eines Gebäudes registriert. Ältere Gebäude ab ca. 40 Jahren weisen oft fiktiv jüngere Baujahre auf, da bei der Mehrzahl
dieser Häuser tlw. Modernisierungen durchgeführt wurden. In die Untersuchungen sind ursprüngliche Baujahre eingegangen, so dass sich die abgeleiteten Vergleichsfaktoren der Gebäudealtersklasse „40 - 60 Jahre“ eher auf Häuser beziehen, die z. T. modernisiert wurden.
Die Vergleichsfaktoren sind nicht für Verkehrswertermittlungen, sondern nur für überschlägige Werteinschätzungen geeignet.
Für die Auswahl der Kauffälle dienten folgende Kriterien:
− Weiterverkäufe aus den Jahren 2009 bis 2012
− Gebäudealter: bis 60 Jahre
− Wohnlage: mittel bzw. gut
− Wohnungsausstattung: gehoben, durchschnittlich und mittelmäßig
− Gebäudezustand: sehr gut, gut und mittel
Datengrundlage der folgenden Tabelle:
− Anzahl der Fälle: ca. 400
− Bodenrichtwertbereiche: ca. 50 bis 130 €/m² (Ø ca. 80 €/m²)
− Wohnungsgrößen: ca. 33 bis 105 m²
Wohnungseigentum / mittlere Wohnlagen
Wohnfläche
Gebäudealter
31-55 m²
56-85 m²
86-105 m²
Ø Preis €/m² Wohnfläche (durchschnittliche Ausstattung)
11 - 20
21 - 40
41 - 60
Datengrundlage der folgenden Tabelle:
− Anzahl der Fälle: ca. 120
− Bodenrichtwertbereiche: ca. 80 bis 250 €/m² (Ø ca. 110 €/m²)
− Wohnungsgrößen: ca. 35 bis 130 m² in der gebührenfreien Version
nicht angeboten.
Wohnungseigentum / durchschnittliche
bis gute Wohnlagen
Wohnfläche
Gebäudealter
31-55 m²
56-85 m²
86-105 m²
Ø Preis €/m² Wohnfläche (durchschnittliche Ausstattung)
11 - 20
21 - 40
41 - 60
Eine Abhängigkeit der m²-Preise von der Wohnungsgröße konnte nicht festgestellt werden. Die
Zahl auswertbarer Kauffälle in den kleinen und großen Wohnflächenklassen ist zu gering.
53
8
Weitere sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten
Der Gutachterausschuss ist gemäß BauGB und ImmoWertV u. a. zuständig für die Ermittlung
sonstiger zur Wertermittlung erforderlicher Daten, siehe auch Abschnitt 1.2.2. Hierzu gehören insbesondere Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze), Sachwertfaktoren
(Marktanpassungsfaktoren), Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (siehe Abschnitte 6 und 7) und Indexreihen.
Umrechnungskoeffizienten sind bisher nicht ermittelt worden.
8.1
Bodenpreisindexreihe für unbebaute Einfamilienhausgrundstücke
Im Unterschied zu früheren Marktberichten stützt sich die Indexreihe auf ausgeglichenen durchschnittlichen Bodenpreisen. Daher haben sich die folgenden Tabellenangaben gegenüber den
Vorjahren z. T. verändert.
Der Untersuchung sind für den Zeitraum von 1988 bis 1993 durchschnittliche Bodenrichtwerte bezogen auf mittlere bis gute Wohnlagen zugrunde gelegt worden. Hinsichtlich der Jahre 1994 bis
1999 sind Kauffälle in durchschnittlichen / guten sowie mittleren Wohnlagen und für die übrigen
Jahrgänge Kauffälle in Wohnlagen mit einem Bodenrichtwertbereich zwischen 60 und 100 €/m²
herangezogen worden. Es sind nur Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken mit der
Qualität Bauland (beitrags- und abgabenfrei) und Größen von 350 m² bis 900 m² in die Auswertung
eingegangen.
Aus den für jeden Jahrgang ermittelten durchschnittlichen Kaufpreisen (16,6%-getrimmteMittelwerte) sind durch eine polynominale Kurve 3. Grades ausgeglichene jährliche Durchschnittswerte ermittelt worden.
80
Bodenpreis
75
70
nicht angeboten.
65
60
1.988
1.990
1.992
1.994
1.996
1.998
2.000
Jahr
2.002
2.004
2.006
2.008
2.010
2.012
Bauland-Preisentwicklung bei Einfamilienhausgrundstücken
Jahrgang
Median
Mittel
€/m²
€/m²
gt.Mittel
16.6%
€/m²
std.Abw.
Anzahl der ausgeglichene EFH-Index
Ø - Werte (2000 = 100)
Fälle
€/m²
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
nicht angeboten.
1995
1996
54
Jahrgang
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Im Neubaugebiet Gartenstadt (Stadtteil Weiche) werden seit 13 Jahren Baugrundstücke verkauft.
Die Preisentwicklung in diesem Quartier ist im folgenden Diagramm dargestellt.
55
8.2
Preisentwicklung bei freistehenden Einfamilienhäusern
In die Auswertungen sind folgende Kauffälle eingegangen:
− Kauffälle von freistehenden Einfamilienhäusern in Wohnlagen mit Bodenrichtwerten zwischen
56 und 110 €/m² (mittlere bis gute Wohnlagen) der Jahre 1998 bis 2012.
− Preise je m² Wohnfläche einschließlich Wertanteile für Grund und Boden sowie Außenanlagen.
− Wertanteile für Garagen und Carports sind in den mittleren Preisen nicht enthalten.
Nachfolgend sind durchschnittliche jährliche m²-Preise getrennt nach unterschiedlichen Gebäudealtersklassen dargestellt.
durchschnittliche m²-Preise bezogen auf unterschiedliche Gebäudealtersklassen
0,00<=x<2,00
2,00<=x<11,00
11,00<=x<21,00
21,00<=x<41,00
41,00<=x<61,00
€/m² Wohnfläche inkl. Bodenwertanteil
2.000
1.900
1.800
1.700
1.600
1.500
nicht angeboten.
1.400
1.300
1.200
1.100
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Der folgenden Auswertung sind Kauffälle von 21 bis 40 Jahre alten Wohnhäusern zugrunde gelegt
worden.
1.464
1.450
1.439
durchschnittliche m²-Preise bezogen auf die Gebäudealtersklasse
21-40 Jahre
1.408
Median
1.400
1.350
1.277
1.300
1.250
in1.278
der gebührenfreien Version
1.303
nicht
1.207
1.204 angeboten.
1.200
1.150
1.294
1.275
1.210
1.146
1.108
1.101
1.100
1.050
1.007
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Jahr
Das Streudiagramm zeigt die Verteilung der einzelnen Kaufpreise. Bei der roten Linie handelt es
sich um die polynominale Kurve 2. Grades.
QMPR_NFL = 16100221.6605 - 16057.1027379*DezDatum + 4.00381330378*DezDatum^2 (B=7,68%)
Datenpunkte
1.800
1.600
1.400
1.200
nicht angeboten.
1.000
800
1.998 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011 2.012 2.013
Jahr
56
Die durchschnittlichen m²-Preise sind durch die Funktion der vorstehenden Regressionskurve berechnet worden, wobei sich die mittleren Preise jeweils auf die Jahresmitte beziehen.
Preisentwicklung bei freistehenden Einfamilienhäusern
(abgeleitet aus Kauffällen von 21 bis 40 Jahre alten Häusern)
Jahrgang
Mittel
Index
Jahrgang
Mittel
€/m²
Index
€/m²
1998
2005
1999
2006
Diese Angaben2007
werden
2000
2001
2008
2009
2010
nicht angeboten.
2011
2012
2002
2003
2004
Eine verlässliche Preisentwicklung kann aus der vorstehenden vereinfachten Auswertung nicht
abgeleitet werden. Preise von Einfamilienhäusern sind neben dem Baujahr und der Wohnlage u. a.
auch abhängig vom baulichen Zustand, der Ausstattung sowie von der Größe der Wohnfläche.
Zum Vergleich sind nachfolgend Kaufpreise von 2 bis 10 Jahre alten Einfamilienhäusern dargestellt.
2.600
2.400
2.200
QMPR_NFL = 28144324.6439 - 28060.009474*DezDatum + 6.99434774855*DezDatum^2 (B=13,81%)
Datenpunkte
2.000
1.800
nicht angeboten.
1.600
1.400
1.200
1.999 2.000 2.001 2.002
8.3
2.003 2.004 2.005
2.006 2.007 2.008 2.009
Jahr
2.010
2.011 2.012 2.013
Preisindexreihe für Eigentumswohnungen
In die Auswertungen sind folgende Kauffälle eingegangen:
− Weiterverkäufe von in Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten gelegenen Eigentumswohnungen.
− Kauffälle von 20 bis 60 Jahre alten Eigentumswohnungen, die sich in Wohnlagen mit Bodenrichten zwischen 60 und 149 €/m² (mittlere bis gute Wohnlagen) befinden. Nach dem Merkmal
„Wohnungsgröße“ ist nicht unterschieden worden.
− Die angegebenen durchschnittlichen Kaufpreise beziehen sich auf das Sondereigentum und
den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund und Boden.
Nicht enthalten sind Wertanteile für Garagen und Einstellplätze.
Die durchschnittlichen Kaufpreise sowie die Streuung der zuvor beschriebenen Kauffälle sind in
den beiden folgenden Grafiken dargestellt.
57
€/m² Wohnfläche
1.074
durchschnittliche m²-Preise (Bodenrichtwertniveau 60 bis 149 €/ m²)
1.060
1.040
1.020
973 975
1.000
980
960
940
920
900
880
860
840
820
800
780
760
740
getr.Mittel_16.6%
944
930
912
907
879
854
833 836
816
in der gebührenfreien
Version
831
822
793
770 764
769
nicht angeboten.
728
1994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012
Jahr
QMPR NFL = -2034822729.8 + 3049742.19552*DezDatum - 1523.61137843*DezDatum^2 + 0.2537230983*DezDatum^3 (B=13,51%)
Datenpunkte
1.600
€/m² Wohnfläche
1.400
1.200
1.000
800
600
400
1.994
1.996
1.998
2.000
2.002
2.004
Jahr
2.006
2.008
2.010
2.012
Nachfolgend sind aus der vorstehenden Funktion abgeleitete durchschnittliche Kaufpreise bezogen auf die Jahresmitte sowie Preisindizes für Eigentumswohnungen aufgeführt.
Preisentwicklung bei 20 bis 60 Jahre alten Eigentumswohnungen in Wohnlagen mit einem
Bodenrichtwertbereich zwischen 60 und 149 €/m²
Jahrgang
Mittel
Anz.
Index
Jahrgang
(2000 = 100)
€/m²
€/m²
1994
2003
1995
2004
1996
1997
1998
Mittel
2005
2006
2007
in der gebührenfreien
Version
1999
2008
2000
nicht angeboten.
2009
2001
2010
2002
2011
2012
58
Anz.
Index
(2000 = 100)
8.4
Sachwertfaktoren Kaufpreis / Sachwert
8.4.1
Allgemeines
Sobald das Arbeitsaufkommen in der Geschäftsstelle es zulässt, sollen Sachwertfaktoren auf der
Grundlage der Normalherstellungskosten 2010 gemäß ImmoWertV neu abgeleitet werden.
Beim Sachwertverfahren wird der Wert von baulichen Anlagen getrennt vom Bodenwert nach Herstellungskosten ermittelt. Der Herstellungswert errechnet sich dabei aus der Größe (BruttoGrundfläche BGF oder Brutto-Rauminhalt BRI) der Gebäude und den gewöhnlichen Herstellungskosten (Normalherstellungskosten) je Flächeneinheit bzw. Rauminhalt. Hierfür werden i. d. R. die
Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) angesetzt.
Die NHK 2000 werden mit Hilfe von Baupreisindexreihen auf den Wertermittlungsstichtag umgerechnet und in Flensburg mit Regional- sowie Ortsfaktoren an die örtlichen Marktgegebenheiten
angepasst.
Die aus den NHK 2000 errechneten (vorläufigen) Sachwerte weichen oft von den im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreisen (Verkehrswerte) ab. Die Schwachstelle des Sachwertverfahrens liegt in der Abhängigkeit von der aktuellen Angebots-Nachfrage-Konstellation am örtlichen
Markt. Das Sachwertverfahren weist keine Marktanpassung im Verfahren selbst auf. Marktnähe
erreicht dieses Verfahren daher nur in Kombination mit aus dem Markt abgeleiteten Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren).
Sachwertfaktoren sind für eine ausreichende Anzahl von weitestgehend gleichen Gebäuden ermittelte Quotienten aus Kaufpreis und Sachwert. Mit ihnen kann eine statistische Abhängigkeit
zwischen errechnetem Sachwert und erzieltem Kaufpreis ermittelt werden, die wiederum zur Ableitung des Verkehrswertes aus dem errechneten Sachwert für andere gleichartige Objekte genutzt
werden kann. Der auf dem gewöhnlichen Grundstücksmarkt erzielbare Kaufpreis ergibt sich somit
durch Verringerung oder Erhöhung des errechneten vorläufigen Sachwertes um einen marktbedingten Korrekturbetrag (Kaufpreis = Sachwert x Sachwertfaktor).
Zur Ableitung dieser Faktoren wurden Kaufverträge von weiterverkauften bebauten Einfamilienhausgrundstücken ausgewertet. Hierbei wurde für jeden Verkaufsfall durch eine Nachbewertung
ein vorläufiger Sachwert ermittelt und dem gezahlten Kaufpreis gegenübergestellt. Durch Auswertungen über Regressionen ergaben sich die in den nachfolgenden Grafiken angegebenen Formeln
sowie die damit abgeleiteten Sachwertfaktoren.
Für Nachbewertungen (Sachwertermittlungen) wurden geeignete Kauffälle aus den Jahrgängen
2003 bis 2007 herangezogen und in drei Stichproben aufgeteilt.
- Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (Bodenrichtwertbereich ca. 75 €/m²)
- Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (Bodenrichtwertbereich ca. 130 €/m²)
- Doppelhaushälften und Reihenendhäuser (Bodenrichtwertbereich ca. 75 €/m²)
Die Grundstückssachwerte wurden unter Ansatz regionalisierter NHK 2000 nach folgendem Sachwertmodell ermittelt:
Sachwert
Bodenwert
Gebäudewert
Außenanlagen
=
=
=
x
Bodenwert + Gebäudewert + Wert der Außenanlagen
Fläche x angepassten Bodenrichtwert (erschließungsbeitragsfrei)
Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) gemäß WertR 2006
Länderkorrekturfaktor 0,925 x Ortsgrößenkorrekturfaktor 0,961
x
Baupreisindex des Statistischen Amtes für Hamburg und SchleswigHolstein / 100
x
+
-
Brutto-Grundfläche (BGF)
Baunebenkosten (lt. NHK 2000)
Altersminderung nach Ross (Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre)
-
ggf. Abschläge wegen Baumängel, Bauschäden soweit durch Außenbesichtigung erkennbar
+
=
pauschale Schätzung des Wertes sonstiger baulicher Anlagen
pauschale Schätzung in Höhe von rd. 3-7% des Gebäudesachwertes
59
Die Nachbewertungen stützen sich auf Fragebogen-Auswertungen und Außenbesichtigungen.
Nach dem oben beschriebenen Verfahren wurden ebenfalls Sachwertfaktoren ermittelt unter Ansatz nicht regionalisierter NHK 2000 (Länderkorrekturfaktor = 1,0; Ortsgrößenkorrekturfaktor = 1,0)
und unter Anwendung der Baupreisindexreihe des statistischen Bundesamtes (Bundesdurchschnitt Neubau von Wohngebäuden insgesamt), siehe Abschnitt 8.4.6. Diese Faktoren
ermöglichen einen Vergleich mit Daten anderer Gutachterausschüsse.
Die nachfolgend aufgeführten Sachwertfaktoren wurden 2007/2008 neu ermittelt.
Die in nachstehenden Tabellen und Diagrammen angegebenen Sachwertfaktoren sind nach sachverständigem Ermessen zu werten und anzuwenden. Zu berücksichtigen ist, dass die abgeleiteten
Quotienten (Kaufpreis / Sachwert) mehr oder weniger streuen, siehe auch nachfolgende Streudiagramme.
8.4.2
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (Bodenrichtwertbereich ca. 75 €/m²)
In die Auswertung sind rd. 44 geeignete Verkaufsfälle eingegangen.
Die folgende Grafik zeigt die Sachwertfaktoren in Abhängigkeit vom Sachwert.
Freistehende Einfamilienhäuser
(Bodenwertniveau ca. 75 €/m²)
Marktanpassungsfaktor
1,20
1,10
1,00
0,90
nicht angeboten.
y = 11,637x -0,2106
R2 = 0,7166
0,80
0,70
0,60
50.000 €
100.000 €
150.000 €
200.000 €
250.000 €
300.000 €
350.000 €
vorläufiger Sachwert
vorl. Sachwert
Sachwertfaktor
vorl. Sachwert
60
Sachwertfaktor
8.4.3
Freistehende Einfamilienhäuser
1,20
y = 5,3435x -0,1436
R2 = 0,4255
1,10
1,00
0,90
nicht angeboten.
0,80
0,70
0,60
100.000 € 150.000 € 200.000 € 250.000 € 300.000 € 350.000 € 400.000 € 450.000 € 500.000 €
vorl. Sachwert
8.4.4
Sachwertfaktor
vorl. Sachwert
Sachwertfaktor
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser (Bodenrichtwertbereich ca. 75 €/m²)
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser
1,20
y = 9,3074x -0,1927
R2 = 0,7786
1,15
1,10
1,05
1,00
0,95
nicht angeboten.
0,90
0,85
0,80
0,75
0,70
50.000 €
100.000 €
150.000 €
61
200.000 €
250.000 €
vorl. Sachwert
8.4.5
Sachwertfaktor
vorl. Sachwert
Sachwertfaktor
Vergleich der Sachwertfaktoren (regionalisiert)
Marktanpassungsfaktor (regionalisiert)
Vergleich der M arktanpassungsfaktoren
1,10
1,05
1,00
0,95
0,90
0,85
nicht angeboten.
0,80
0,75
0,70
0€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
0€
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
. 00
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
50
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
EFH_75 €/m²
8.4.6
EFH_130 €/m²
DHS_REH_75 €/m²
Sachwertfaktoren abgeleitet im nicht regionalisierten Sachwertmodell
Es wurden folgende Sachwertfaktoren abgeleitet:
vorl. Sachwert
100.000
125.000
150.000
175.000
200.000
Sachwertfaktor
vorl. Sachwert
Sachwertfaktor
225.000
250.000
275.000
300.000
325.000
nicht angeboten.
vorl. Sachwert
Sachwertfaktor
vorl. Sachwert
175.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
500.000
62
Sachwertfaktor
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser (Bodenrichtwertbereich ca. 75 €/m²)
vorl. Sachwert
Sachwertfaktor
vorl. Sachwert
75.000
100.000
125.000
150.000
Sachwertfaktor
175.000
200.000
225.000
Vergleich der Sachwertfaktoren (nicht regionalisiert)
Marktanpassungsfaktor (nicht regionalisiert)
Vergleich der Marktanpassungsfaktoren
1,05
1,00
0,95
0,90
0,85
nicht angeboten.
0,80
0,75
0,70
0€
. 00
50
0€
0.0
10
00
€
0.0
15
00
€
0.0
20
00
€
0.0
25
00
€
0.0
30
00
€
0.0
35
00
€
0.0
40
00
€
0.0
45
00
€
0.0
50
00
€
0.0
55
00
€
EFH_75 €/m²
8.5
EFH_130 €/m²
DHS_REH_75 €/m²
Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze)
§ 14 Absatz 3 ImmoWertV:
Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des
BauGB) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im
Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und
der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter
Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) abzuleiten.
Hierfür sind nur für Auswertungen geeignete Kauffälle, bei denen u. a. ortsübliche Nettokaltmieten
bekannt waren, herangezogen worden.
Die aufgeführten Liegenschaftszinssätze sind in folgendem Bewertungsmodell abgeleitet worden:
− Mieten:
Nettokaltmieten, laut Angaben der Käufer.
− Bewirtschaftungskosten (pauschalisiert) in Anlehnung an die für die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) herausgegebenen jeweils aktualisierten Bewirtschaftungskosten, gemäß Anlage 3 der Wertermittlungsrichtlinien
2006, sowie nach Sprengnetter, Arbeitsmaterialien, Band 3, Abschnitt
3.05/4, Tabelle 2, Stand Juli 2010.
− Restnutzungsdauer
geschätzt ausgehend von Werten für die durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden gemäß Anlage 4 der
Wertermittlungsrichtlinien 2006. Durchgeführte Instandsetzungen
63
oder Modernisierungen führen zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer.
Bodenwerte für erschließungsbeitrags- und abgabenfreies Bauland
gemäß Bodenrichtwertkarte.
laut Kaufverträge.
− Bodenwerte
− Kaufpreise
Die angegebenen Zinssätze können wegen der z. T. geringen Anzahl auswertbarer Kauffälle mit
Unsicherheiten behaftet sein. Sie sind nach sachverständigem Ermessen zu werten und anzuwenden.
In den folgenden Tabellen sind zu den aufgeführten durchschnittlichen Liegenschaftszinssätzen
u. a. folgende Angaben enthalten:
− std.Abw.: Standardabweichung als wichtiges Maß für die Beurteilung der Streuungen von Stichproben.
− Ø RND: durchschnittliche Restnutzungsdauer der Objekte
− Ø BWK %: durchschnittliche Bewirtschaftungskosten in % der Jahresrohmiete
Durchschnittliche Liegenschaftszinssätze
Grundstücksnutzung
2008
2009
2010
2011
2012
2011
2012
Ø Liegenschaftszins %
std.Abw.
Mehrfamilienhaus
Ø Miete €/m²
RND: 20-35 Jahre
(Ø 30 Jahre)
Ø BWK %
Ø Bodenrichtwertbereich €/m²
Anzahl
Streuung der Werte (Mehrfamilienhäuser, RND: 20-35 Jahre):
nicht angeboten.
Grundstücksnutzung
2008
std.Abw.
Mehrfamilienhaus
Ø Miete €/m²
RND: 36-70 Jahre
(Ø 46 Jahre)
Ø BWK %
Anzahl
64
2009
2010
Streuung der Werte (Mehrfamilienhäuser, RND: 36-70 Jahre):
Grundstücksnutzung
2008
2009
2010
2011
2012
(Einnahmen aus Wohnmieten
> 50%)
std.Abw.
Ø Restnutzungsdauer
Anzahl
Streuung der Werte (gemischt genutzte Objekte, Einnahmen aus Wohnmieten > 50%):
nicht angeboten.
2008
2009
2010
std.Abw.
(Einnahmen aus Gewerbemieten
> 50%,
ohne 1a-Lage)
Anzahl
2005 bis 2011
Spanne %
Anzahl
65
2011
2012
2008
2009
2010
2011
2012
2011
2012
Büro- und Geschäftshäuser,
SB-Märkte,
ohne 1a-Lage
Spanne %
Anzahl
2006 bis 2012
Spanne %
Anzahl
2008
2009
2010
Spanne %
Anzahl
Gewerbeobjekte (Hallen, Werkstätten)
2005 bis 2012
Spanne %
Ø Miete €/m²
Ø BWK %
nicht angeboten.
Anzahl
2008
Eigentumswohnungen
RND: 25 bis 40 Jahre,
Ø RND: 34 Jahre,
Ø BWK: 30%,
std.Abw.
Ø Miete €/m²
Anzahl
Eigentumswohnungen
RND: 41 bis 75 Jahre),
Ø RND: 50 Jahre,
Ø BWK: 26%,
std.Abw.
Ø Miete €/m²
Anzahl
std.Abw.
Eigentumswohnungen
(Durchschnitt)
Ø Miete €/m²
Anzahl
66
2009
2010
2011
2012
Streuung der Werte (Eigentumswohnungen, RND: 41 bis 75 Jahre):
2007 bis 2012
Spanne %
freistehende 1-2-Familenhäuser
Ø Miete €/m²
Ø BWK %
Ø RND (Jahre)
Anzahl
nicht angeboten.
Streuung der Werte (freistehende Einfamilienhäuser):
2007 bis 2012
Spanne %
Doppelhaushälften,
Reihenhäuser
Ø Miete €/m²
Ø BWK %
Ø RND (Jahre)
Anzahl
67
Streuung der Werte (Doppelhaushälften, Reihenhäuser):
Vergleich der abgeleiteten Liegenschaftszinsätze
Nutzungsart
Ø Liegenschaftszins Regressionskurve
2012
Mitte 2012
Mehrfamilienhaus (RND: 20-35 J.)
Mehrfamilienhaus (RND: 36-70 J.)
(Einnahmen aus Wohnmieten > 50%)
(Einnahmen aus Gewerbemieten
> 50%; ohne 1a-Lage)
Büro- und Geschäftshäuser,
SB-Märkte (ohne 1a-Lage)
Gewerbeobjekte (Hallen,
Werkstätten)
nicht angeboten.
Eigentumswohnungen (Restnutzungsdauer 25 bis 40 Jahre)
Eigentumswohnungen (Restnutzungsdauer 41 bis 75 Jahre)
Eigentumswohnungen
(Durchschnitt)
Ein- und Zweifamilienhaus
Doppelhaushälfte, Reihenhaus
68
Empfehlung für 2013
9
Bodenrichtwerte
Nach § 196 BauGB ermittelt der Gutachterausschuss jeweils zum Stichtag 31.12. jeden Jahres mit
gerader Endziffer durchschnittliche Lagewerte, die Bodenrichtwerte. Grundlage hierfür bilden die lt.
Kaufvertrag gezahlten Preise für Grund und Boden.
Die Bodenrichtwerte werden in Flensburg seit dem Jahr 2003 in einer digitalen Karte dargestellt.
Die neue Bodenrichtwertkarte (31.12.2012) wird ab Juli 2013 im Internet über den DigitalenAtlasNord präsentiert. Es ist beabsichtigt, in Zukunft die Bodenrichtwerte von ganz Schleswig-Holstein
mit diesem System mit dem Standard von VBORIS (vernetztes Bodenrichtwertsystem) darzustellen.
Zum DigitalenAtlasNord gelangen Sie über die folgende Internetadresse:
http://www.gutachterausschuesse-sh.de/fl/bodenrichtwerte.html
Ausschnitt aus einer Richtwertkarte (Stand 31.12.2012)
Es besteht u. a. die Möglichkeit den Darstellungsmaßstab individuell anzupassen. Ferner kann der
Nutzer über die Adresse (Auswahl von Gemeinde, Straße und Hausnummer) zum gesuchten Bodenrichtwert gelangen.
Weitere Informationen können Sie aus unserer Internetseite
http://www.gutachterausschuesse-sh.de/fl entnehmen.
Die Einsicht in diese Karte ist mit einer mündlichen Richtwertauskunft vergleichbar und daher gebührenfrei.
10
Auskunft aus der Kaufpreissammlung
Aus der Kaufpreissammlung können Daten unterschiedlicher Art selektiert bzw. abgeleitet werden,
wie z. B. auch Vergleichspreise für verschiedene Immobilienarten. Bei Nachweis eines berechtigten Interesses können u. a. Sachverständige diese Daten als anonymisierte Auskunft erhalten.
Das im folgenden Beispiel abgedruckte Selektionsergebnis bezieht sich auf Eigentumswohnungen
im Stadtteil Friesischer Berg, die in den Jahren 2010 und 2011 verkauft wurden. Weiterhin wurde
selektiert nach Baujahren zwischen 1960 und 1970.
Die Gebühr für diese Auskunft mit 6 Vergleichsfällen würde 43,- € betragen (25,- € Grundgebühr
zzgl. 3,- € je Kauffall).
69
70
11
Verkehrswertgutachten und Bodenrichtwertauskünfte
Ein Schwerpunkt der Arbeit des Gutachterausschusses liegt, wie eingangs erwähnt, auf der Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert bebauter und unbebauter Grundstücke aller Art und
Nutzung. Gründe für die Erstellung können Auseinandersetzungen im privaten Bereich, Fragen der
Kaufpreisbemessung, Wertermittlungen für städtebauliche Sanierungszwecke und Sozialhilfeangelegenheiten sein.
Außerdem werden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eine Vielzahl von mündlichen und schriftlichen Auskünften zu Bodenrichtwerten und Einzelgrundstücken erteilt.
12
Benachbarte Gutachterausschüsse
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Schleswig-Flensburg
Kreisverwaltung
Flensburger Str. 7
24837 Schleswig
Tel. 04621/87-225
Fax.
/87-622
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Nordfriesland
Kreisverwaltung
Marktstraße 6
25813 Husum
Tel. 04841/67-686
Fax.
/67-265
71

Grundstückmarktbericht 2012 als PDF

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