Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Kreis Mettmann

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann
Lage auf dem Grundstücksmarkt im Jahre 2012
1. Institution der Gutachterausschüsse
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte wurden in Nordrhein-Westfalen aufgrund des Bundesbaugesetzes (heute Baugesetzbuch) ab 1960 eingerichtet und bestehen heute in den kreisfreien Städten, dem Kreis und den Großen kreisangehörigen Städten.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann ist als Einrichtung des
Landes ein unabhängiges, an Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium von sachverständigen Gutachtern, die von der Bezirksregierung für die Dauer von jeweils fünf
Jahren bestellt werden. Der Gutachterausschuss ist bei der Kreisverwaltung Mettmann
eingerichtet. Der Ausschuss besteht aus dem Vorsitzenden, seinen Stellvertretern und
weiteren ehrenamtlichen Gutachtern. Hauptberuflich sind die Mitglieder des Gutachterausschusses in den Bereichen Architektur, Vermessungs- und Liegenschaftswesen,
Bau- und Immobilienwirtschaft, Land- und Forstwirtschaft und Steuerrecht tätig.
Der Gutachterausschuss ist zuständig für den Kreis Mettmann mit Ausnahme der Städte
Ratingen und Velbert. Dort bestehen eigenständige Gutachterausschüsse.
2. Rechtsgrundlagen für die Tätigkeit des Gutachterausschusses
Für die Arbeit des Gutachterausschusses sind neben dem an die Stelle des Bundesbaugesetzes getretenen Baugesetzbuches insbesondere die Wertermittlungsverordnung
sowie die Gutachterausschussverordnung Nordrhein-Westfalen in den jeweils geltenden
Fassungen maßgeblich.
3. Aufgaben des Gutachterausschusses
Der Gutachterausschuss erstellt jährlich Bodenrichtwertkarten mit durchschnittlichen Lagewerten für unbebaute Grundstücke und für den Grund und Boden von bebauten
Grundstücken (Bodenrichtwerte) und berichtet jährlich in einem Grundstücksmarktbericht
über die Entwicklung des Grundstücksmarktes für seinen Zuständigkeitsbereich. Er führt
eine Kaufpreissammlung. Darüber hinaus erstattet er auf Antrag Wertgutachten über
den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an
Grundstücken für Bürger, Behörden und Gerichte.
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4. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Der Gutachterausschuss bedient sich zur Vorbereitung und Durchführung seiner Aufgaben einer Geschäftsstelle, die als besondere Abteilung beim Vermessungs- und Katasteramt der Kreisverwaltung Mettmann im Verwaltungsgebäude II eingerichtet ist.
Anschriften des Gutachterausschusses bzw. seiner Geschäftsstelle:
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann
Goethestraße 23
40822 Mettmann
Tel. 02104 – 99 2536
Fax: 02104 – 99 5452
Email: [email protected]
5. Bodenrichtwerte
Die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland durch den Gutachterausschuss erfolgt
bis zum 15. Februar jeden Jahres bezogen auf den Stichtag 1. Januar aus den Daten
des Vorjahres. Die Bodenrichtwerte werden anschließend veröffentlicht. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Grund und Bodens für Grundstücke eines
Gebietes, für das im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen und
gilt in der Regel für erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfreie Baugrundstücke.
Die Bodenrichtwerte werden in Bodenrichtwertkarten (eine pro ka Stadt) dokumentiert,
die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erworben werden können.
Die Bodenrichtwertkarten liegen zu jedermanns Einsicht in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses aus. Wer nähere Auskunft über die Bodenrichtwerte erhalten möchte, kann sich auch an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wenden. Die Bodenrichtwerte können aber auch kostenfrei landesweit im Internet unter:
www.borisplus.nrw.de eingesehen werden.
6. Grundstücksmarktbericht
In dem Grundstücksmarktbericht gibt der Gutachterausschuss eine Übersicht über den
Grundstücksmarkt primär für die acht Städte seines Zuständigkeitsbereichs. Ziel des
Grundstücksmarktberichtes ist es, die Umsatz- und Preisentwicklung darzustellen und
über das Preisniveau zu informieren. Er basiert auf den Daten der Kaufpreissammlung
und dient der Markttransparenz.
Der Bericht wendet sich zum einen an die Stellen der Wohnungswirtschaft, an Banken
und Versicherungen, an Gewerbe, Industrie, private Grundstückseigentümer sowie die
öffentliche Hand zum anderen aber auch an die freiberuflich tätigen Bewertungssachverständigen, für die die Rahmendaten des Marktberichtes von Bedeutung sind.
7. Gutachterausschuss im Internet
Der Gutachterausschuss des Kreises Mettmann ist gemeinsam mit allen Gutachterausschüssen
des
Landes
Nordrhein
–
Westfalen
im
Internet
unter
www.gutachterausschuss.nrw.de vertreten. Sie können den Gutachterausschuss auch
unter gutachterausschuss.kreis-mettmann.de finden.
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Neben allgemeinen Informationen zum Gutachterausschuss und seinen Leistungen können Sie hier die aktuellen Bodenrichtwertkarten einsehen. Der Grundstücksmarktbericht
ist nur in seinem allgemeinen Teil im Internet zur Einsicht und zum Download freigegeben. Der gesamte Marktbericht insbesondere mit dem Teil der für die Wertermittlung erforderlichen Daten kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss zum Preis von
52 € bestellt werden oder im Internet unter der Adresse www.borisplus.nrw.de gegen
Gebühr als download bezogen werden.
Ferner sind alle Bodenrichtwerte im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS für das
gesamte Land Nordrhein – Westfalen unter der Adresse www.borisplus.nrw.de mit oder
ohne wählbaren Kartenhintergrund kostenlos einzusehen.
BORISplus.NRW ist seit 2012 auch als App für Smartphones kostenlos downloadbar.
Die BORISplus.NRW App wurde auf der CeBIT 2013 am Stand der Beauftragten der
Bundesregierung für Informationstechnik als beste Verwaltungs-App Deutschlands in der
Kategorie „Land“ ausgezeichnet.
8. Umsatzzahlen auf dem Immobilienmarkt im Kreis Mettmann
Im vergangenen Jahr wurden im Zuständigkeitsbereichs des Gutachterausschusses
3.114 Kauffälle registriert mit einem Geldumsatz von rd. 657 Mio. € und einem Flächenumsatz von rd. 276 ha. Damit ist die Zahl der Kauffälle um 11 % zurückgegangen, der
Geldumsatz um rd. 15 % zurückgegangen und der Flächenumsatz um rd. 8% gegenüber
dem Jahr 2011 zurückgegangen.
Das Marktgeschehen wird wie in den vergangenen Jahren durch den Geschäftsverkehr
zwischen Privatpersonen geprägt. 94% der Käufer waren natürliche Personen.
59 % der Käufer hatten ihren Wohnsitz in den Städten, wo sie die Grundstücke bzw. Eigentumswohnungen erworben haben.
9. Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau
Es handelt sich um Durchschnittswerte. Absolute Spitzenpreise sind in der Tabelle nicht
enthalten. Die Preise stagnierten 2012 im Vergleich zu 2011 im gesamten Zuständigkeitsgebiet. Lediglich in Haan, Heiligenhaus und Langenfeld sind punktuell Steigerungen
von Bodenwerten zu erkennen.
gute Lage
mittlere Lage
mäßige Lage
€/m²
€/m²
€/m²
Erkrath
290
270
245
Haan
385
275
245
Heiligenhaus
315
215
180
Hilden
390
330
275
Langenfeld
360
340
275
Mettmann
305
265
230
Monheim am Rhein
300
280
255
Wülfrath
255
230
200
Stadt
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10. Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für Gewerbe und Industrie
Das durchschnittliche Preisniveau war im Jahr 2012 gegenüber dem Jahr 2011 gleichgeblieben.
gute Lage
€/m²
mittlere Lage
€/m²
Erkrath
95
85
Haan
85
75
Heiligenhaus
80
70
Hilden
105
90
Langenfeld
105
-
Mettmann
145
85
Monheim am Rhein
100
-
Wülfrath
85
70
Stadt
11. Bodenrichtwerte in den Kerngebieten (Citylagen) der Städte Hilden, Langenfeld,
Mettmann und Wülfrath
Bodenrichtwerte
Stadt
€/m²
280 (Alt Erkrath) – 500 (Hochdahl)
Erkrath
Haan
280 – 500
Heiligenhaus
210 - 480
340 – 1.100
Hilden
Langenfeld
350 – 850
Mettmann
245 - 500
Monheim am Rhein
280 – 500
Wülfrath
260 - 410
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12. Durchschnittspreise für bebaute Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern
a) Neubauten
In der Regel wurden die bebauten Grundstücke über Bauträger verkauft. Die niedrigsten
Preise für Grundstücke mit Neubauten für Reihenhäuser sind in Heiligenhaus, die höchsten in Mettmann zu verzeichnen. In Erkrath und Monheim a.R. wurden keine Kaufpreise
für Neubauten im Segment Reihenhäuser/Doppelhaushälften registriert.
Bei freistehenden neuen Häusern differierten die Preise bei nur 5 vorliegenden Fällen
zwischen 445.000 € und 609.000 €. Die Individualität dieser Objekte spiegelt sich in der
Spanne wider.
In der folgenden Tabelle sind die Durchschnittspreise im Einzelnen dargestellt:
Stadt
Gebäudeart
Erkrath
Reihenhaus
Ø Kaufpreis
[€]
-
Doppelhaushälfte
Haan
Reihenhaus
289.000,-
Doppelhaushälfte
396.000,-
Heiligenhaus Reihenhaus
Hilden
255.000,-
Doppelhaushälfte
313.000,-
Reihenhaus
277.000,-
Doppelhaushälfte
Langenfeld
Mettmann
-
Reihenhaus
322.000,-
Doppelhaushälfte
306.000,-
Reihenhaus
362.000,-
Doppelhaushälfte
385.000,-
Monheim a.R. Reihenhaus
360.000,-
Doppelhaushälfte
Wülfrath
-
Reihenhaus
231.000,-
Doppelhaushälfte
274.000,-
b) Gebrauchtimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäuser)
Erstmals erfolgte eine Differenzierung nach Gebäudearten und Baujahresklassen analog
zu den Tabellen für Wohneigentum, um eine gewisse Vergleichbarkeit der Teilmärkte zu
ermöglichen. Für die Gebäudearten Reihenhaus und Doppelhaushälfte wurden in den
Städten des Zuständigkeitsbereiches folgende Durchschnittswerte erzielt:
Stadt
Erkrath
Haan
Gebäudeart
RMH
REH
DHH
Einzel
RMH
REH
DHH
Einzel
Ø Kaufpreis [€]
215.000,272.000,284.000,323.000,223.000,279.000,305.000,350.000,5
Heiligenhaus
Hilden
Langenfeld
Mettmann
Monheim
Wülfrath
RMH
REH
DHH
Einzel
RMH
REH
DHH
Einzel
RMH
REH
DHH
Einzel
RMH
REH
DHH
Einzel
RMH
REH
DHH
Einzel
RMH
REH
DHH
Einzel
198.000,207.000,277.000,304.000,230.000,221.000,352.000,318.000,229.000,251.000,253.000,333.000,227.000,233.000,274.000,358.000,207.000,240.000,301.000,290.000,218.000,187.000,200.000,228.000,-
71 % des Immobilienhandels in diesem Segment wurde innerhalb des Kreisgebietes
durchgeführt, in mindestens 32 % aller Fälle waren Makler beteiligt.
13. Eigentumswohnungen
Beim Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum wurde in 2012 mit 1.553 Fällen ein Geldumsatz von 190 Mill. € erreicht. Gegenüber dem Jahr 2011 ist die Zahl der Kauffälle um 8 %
zurückgegangen. Der Geldumsatz ist ebenfalls leicht um 0,4% gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Mindestens 24 % aller Vertragsabschlüsse wurden über Makler abgewickelt.
Durchschnittspreise für Erstverkäufe von Eigentumswohnungen (Neubauwohnungen)
Für eine neuerstellte Eigentumswohnung zahlten die Käufer durchschnittlich 2.760,- €/m²
Wohnfläche und damit rd. 7 % mehr als im Jahr 2011.
Die höchsten Durchschnittspreise für Neubauwohnungen lagen in Mettmann bei rd.
2.960,- €/m² Wohnfläche und die niedrigsten in Wülfrath bei rd. 2.220,- €/m² Wohnfläche. In Heiligenhaus wurden keine Eingänge verzeichnet.
Durchschnittspreise für Weiterverkäufe und Umwandlungen von Eigentumswohnungen
Die Durchschnittspreise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind sehr differenziert in
den einzelnen Städten und bewegen sich je nach Gebäudealter zwischen rd. 1.030,€/m² (Wohnungen 1950 bis 1959) und rd. 2.060,- €/m² Wohnfläche (Wohnungen aus
2000 - 2010). Im Mittel lagen sie bei etwa 1.250,- €/m².
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Einen separaten Markt bilden zunehmend Wohneinheiten in Seniorenzentren. Das
sind im wesentlichen Renditeobjekte, für die Mietgarantien übernommen werden
und die zwischen 2.540,- €/m² Wohnfläche und 2.890,- €/m² Wohnfläche (Neubauten) gehandelt werden.
14. Durchschnittspreise für Garagen, Tiefgaragen und Stellplätze
Das Preisniveau für Garagen, Tiefgaragen- und Stellplätze für den Erstverkauf und den
Wiederverkauf ist gegenüber dem Vorjahre leicht gestiegen. Dabei lagen die Preise für
Neubauten von Garagen im Durchschnitt bei 16.000,- €, während Tiefgaragenplätze in
Neubauten im Durchschnitt bei 15.000,- € gehandelt wurden. Stellplätze wurden dagegen durchschnittlich mit 6.500,- € im Erstverkauf gehandelt.
15. Gebühren für Bodenrichtwertkarten, schriftliche Bodenrichtwertauskünfte und den
Grundstücksmarktbericht
Die Bodenrichtwertkarten der einzelnen Städte des Kreises können zum Preis ab 50,€/Stck. erworben werden. Für Auszüge aus der Karte im DIN-A 4 Format werden Gebühren von 8,- € erhoben. Die Gebühren für schriftliche Bodenrichtwertauskünfte richten sich
je nach Umfang der Auskunft nach der VermWertGebO.
Einfache mündliche Bodenrichtwertauskünfte sind kostenfrei.
Für den Grundstücksmarktbericht wird eine Gebühr von 52,- € erhoben.
16. Weitere Informationen enthalten die Bodenrichtwertkarten und der Grundstücksmarktbericht 2013 (Berichtszeitraum 01.01. – 31.12.2012).
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