als - ISB - in Rheinland

Transcription

empirica
Forschung und Beratung
Gutachtenzur„Quantitativenund qualitativenWohnraumnachfrage
inRheinland‐PfalzbiszumJahr2030“
Endbericht
Auftraggeber:
BauforumRheinland‐PfalzGbR
MinisteriumderFinanzenRheinland‐Pfalz
Investitions‐undStrukturbankRheinland‐Pfalz(ISB)
Ansprechpartner:
Prof.Dr.HaraldSimons,Dr.Marie‐ThereseKrings‐Heckemeier,
PetraHeising,LukasWeiden
Projektnummer:
2013123
Datum:
September2014
Büro:
Berlin
Zweigniederlassung Bonn Kaiserstr. 29 53113 Bonn Tel. (0228) 91 48 9‐0 Fax (0228) 21 74 10 empirica ag Kurfürstendamm 234 10719 Berlin Tel. (030) 88 47 95‐0 Fax. (030) 88 47 95‐17 berlin@empirica‐institut.de www.empirica‐institut.de bonn@empirica‐institut.de WohnraumnachfrageRheinland‐Pfalz
i
INHALTSVERZEICHNIS
1. HintergrundundZielstellung ...................................................................................................... 1 2. VorbemerkungenzurallgemeinenWohnungsmarktentwicklunginDeutschlandund
ihrenUrsachen .............................................................................................................................. 2 3. BevölkerungsentwicklunginRheinland‐Pfalz ........................................................................... 6 3.1 BisherigeBevölkerungsentwicklung .................................................................................................. 6 3.1.1 Rheinland‐Pfalz ............................................................................................................................ 6 3.1.2 Kreisebene ................................................................................................................................... 8 3.2 Wanderungsanalyse ........................................................................................................................... 17 3.2.1 Methodik .................................................................................................................................... 17 3.2.2 ErgebnissederWanderungsanalyse ........................................................................................ 19 3.2.2.1 RegionMainz ........................................................................................................................ 19 3.2.2.2 RegionKoblenz .................................................................................................................... 21 3.2.2.3 RegionTrier .......................................................................................................................... 22 3.2.2.4 RegionKaiserslautern ......................................................................................................... 23 3.2.2.5 RegionLandau ...................................................................................................................... 24 3.2.2.6 RegionLudwigshafen .......................................................................................................... 25 3.2.2.7 RegionPirmasens ................................................................................................................ 26 3.2.3 Zusammenfassung:TypisierungderLandkreiseundkreisfreienStädte .............................. 27 3.3 ZukünftigeEntwicklung ..................................................................................................................... 30 3.4 Vertiefung:TypisierungderStädteundGemeindenmitober‐undmittelzentralen
Funktionen .......................................................................................................................................... 31 4. ArbeitsmarktundPendlerbewegungen .................................................................................... 35 5. EntwicklungderWohnraumnachfrage ..................................................................................... 45 5.1 EntwicklungderZahlderHaushalte ................................................................................................. 45 5.2 LöhneundverfügbaresEinkommen ................................................................................................. 49 5.3 Mieter‐undSelbstnutzerquote .......................................................................................................... 51 6. EntwicklungdesWohnraumangebots ....................................................................................... 53 6.1 GebäudetypenundEigentümerstrukturen ...................................................................................... 53 6.2 Wohnungsleerstand ........................................................................................................................... 56 6.3 Wohnungsbautätigkeit ....................................................................................................................... 65 6.4 Baulandmarkt ..................................................................................................................................... 67 6.5 EntwicklungderBaukosten ............................................................................................................... 73 6.6 Sozialwohnungsbestand .................................................................................................................... 74 empirica
WohnraumnachfrageRheinland‐Pfalz
7. ii
EntwicklungderMiet‐undKaufpreise...................................................................................... 75 7.1 Mieten .................................................................................................................................................. 75 7.1.1 VerschiedeneArtenvonMieten ............................................................................................... 75 7.1.1.1 Neuvertragsmieten .............................................................................................................. 76 7.1.1.2 Bestandsmieten .................................................................................................................... 77 7.1.1.3 Mietspiegel ........................................................................................................................... 78 7.1.2 Neuvertragsmieten .................................................................................................................... 78 7.1.2.1 Mietpreisniveau ................................................................................................................... 78 7.1.2.2 Mietpreisentwicklung .......................................................................................................... 81 7.1.2.3 MietpreisenachWohnungsmerkmalen ............................................................................. 85 7.1.3 Bestandsmieten ......................................................................................................................... 89 7.1.3.1 BestandsmietenMikrozensus2010 ................................................................................... 89 7.1.3.2 BestandsmietenWohnungsunternehmen ......................................................................... 94 7.1.3.3 Mietspiegel ........................................................................................................................... 96 7.2 Kaufpreise ........................................................................................................................................... 98 7.3 Mietbelastungsquoten ...................................................................................................................... 103 7.3.1 MietbelastungsquotebeibestehendenVerträgen ................................................................ 103 7.3.2 MietbelastungbeiAnmietungeinerWohnung(Neuvertragsmietenbelastung) ................ 108 7.3.3 Mietbelastung(Neuvertrag)aufKreisebene ......................................................................... 109 7.4 8. AnforderungenaneineKappungsgrenzenverordnung ................................................................. 111 FolgerungenundEmpfehlungen .............................................................................................. 118 8.1 Vorbemerkung .................................................................................................................................. 118 8.2 EmpfehlungenfürGemeindeninSchwarmregionen ..................................................................... 119 8.3 EmpfehlungenfürGemeindeninSuburbanisierungskreisen ....................................................... 122 8.4 EmpfehlungenfürWachstumskerneinSchrumpfungsumgebung ............................................... 123 8.5 EmpfehlungenfürGemeindeninschrumpfendenKreisen ........................................................... 123 ANHANG..........................................................................................................................................128 1. AnhangzuKapitel3 .................................................................................................................. 128 2. AnhangzuKapitel6 .................................................................................................................. 133 3. AnhangzuKapitel7 .................................................................................................................. 134 3.1 Neuvertragsmieten ........................................................................................................................... 134 3.2 Mietspiegel ........................................................................................................................................ 142 3.3 Kaufpreise ......................................................................................................................................... 145 empirica
1.
1
HintergrundundZielstellung
Das Gutachten „Quantitative und qualitative Wohnraumnachfrage in Rheinland‐
Pfalz bis zum Jahr 2030“ wurde gemeinsam von Bauforum Rheinland‐Pfalz, einem
ZusammenschlussderwichtigstenAkteureimBereichPlanen‐Bauen‐Wohnenunter
Beteiligung des Landes, dem Ministerium der Finanzen Rheinland‐Pfalz und der
Investitions‐undStrukturbankRheinland‐Pfalz(ISB)beauftragt.EssollGrundlagen
für die zukünftige Ausgestaltung der Wohnungspolitik des Landes Rheinland‐Pfalz
legen. Dies gilt sowohl in kurzfristiger (z.B. Anwendungsbereich Kappungsgrenze)
alsauchinlangfristigerHinsicht(z.B.Förderstruktur).DanebensolldasGutachten
auchhilfreichfürdieweitereEntwicklungkommunalerStrategienundHandlungs‐
ansätzesein.
Trotz seines Titels enthält das Gutachten keine rein quantitativen Prognosen, son‐
dern versucht, die Problemlagen sowie deren Ursachen und Zusammenhänge auf
denverschiedenenWohnungsmärkteninRheinland‐Pfalzzubeschreibenundstra‐
tegische Empfehlungen zu geben. Der Verzicht auf quantitative Prognosen ist auch
dem Umstand geschuldet, dass zum Jahreswechsel 2014/2015 eine aktualisierte
Bevölkerungsvorausschau durch das Statistische Landesamt vorliegen soll, die die
z.T. erheblichen statistischen Verschiebungen durch den Zensus 2011 sowie durch
die in den letzten Jahren eingetretenen realen Veränderungen berücksichtigt. Vor
allemabersindTrendaussagenangesichtsdersichgenaugegensätzlichentwickeln‐
denRegionenhinreichendfürdiegeforderteStrategieentwicklung.
Die zentrale Besonderheit in Rheinland‐Pfalz ist die z.T. extreme Spreizung der
Wohnungsmärkte. So sind die Neuvertragsmieten zwischen den Jahren 2005 und
2013 in Trier um 32%, in Mainz um 22% gestiegen. In einigen weiteren Städten
undLandkreisensinddieMietenebenfallsangestiegen.Zeitgleichhabensichz.B.in
Pirmasens oder dem Rhein‐Lahn‐Kreis die Neuvertragsmieten hingegen praktisch
nicht geändert. Im Landkreis Altenkirchen sind sie sogar nominal geringfügig ge‐
sunken.AuchimNiveausinddieUnterschiedebeträchtlich.WasdieMietenbetrifft,
so ist Speyer, abgesehen von Baden‐Baden, die bundesweit teuerste Stadt unter
100.000Einwohner.ZweibrückenundPirmasenssindhingegendiegünstigsten.
DiezweiteBesonderheitanRheinland‐Pfalzist,dassvieleWachstumszentrenander
Landesgrenze liegen, während das „Zentrum“ eher zu den Schrumpfungsregionen
gehört.DasWachstumderRänderistz.T.einereigenenAttraktivität(z.B.Mainz)als
auch „Überschwappeffekten“ aus anderen Bundesländern geschuldet. Teile von
Rheinland‐Pfalz sind Suburbanisierungsgebiete von Großstädten außerhalb des
Landes(z.B.LandkreiseGermersheimundLandkreisAhrweiler).
empirica
2.
2
VorbemerkungenzurallgemeinenWohnungsmarktentwicklung
inDeutschlandundihrenUrsachen
Die Entwicklung des Wohnungsmarktes in Deutschland ist von erheblichen Un‐
gleichgewichten bei gleichzeitig hoher politischer Aufmerksamkeit geprägt. Dies
magzunächstüberraschen.DieNeuvertragsmieteninDeutschlandsindmit+3%in
etwa im Gleichschritt mit den Löhnen und nur sehr leicht stärker als die Inflation
gestiegen. Rheinland‐Pfalz fügt sich als Ganzes in dieses Bild hinein. Die Neuver‐
tragsmietensindimJahr2013ebenfallsum3%gestiegen.
Hintergrund dieses offensichtlichen Missverhältnisses zwischen tatsächlicher bun‐
desdeutscher oder rheinland‐pfälzischer Entwicklung und öffentlicher Aufmerk‐
samkeit ist der ungleichgewichtigen Entwicklung in den deutschen Regionen ge‐
schuldet.WährendineinigenStädten,insbesondereeinigenMetropolen,dieMieten
tatsächlich in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind, sind sie in den meisten
ländlichenRegionenundvielenanderenStädtenrealgesunken.
DieUrsachederUngleichentwicklungistfundamental,d.h.nichtUrsachevonkurz‐
fristigen, konjunkturellen Übertreibungen. Während in den Wachstumsstädten die
Nachfragewächst,sinktsieindenSchrumpfungsregionen.DasAngebotsteigtprak‐
tischnirgendwodeutlichan. Da insgesamtdie Wohnungsnachfragein Deutschland
nurlangsamwächst,bedeuteteineUngleichentwicklungeineUmverteilungderBe‐
völkerung/Wohnungsnachfrage zwischen den Regionen, d.h. es handelt sich um
überregionaleWanderungen.
DamitstelltsichdieFrage,wieundwarumsichdieBevölkerungumverteiltundwie
langedieseUmverteilungnochanhältoderanhaltenkannoderinwelchenRegionen
esweiterzusteigenderNachfrageunddamitMietenundKaufpreisenkommtundin
welchendieRealmietenweitersinkenwerden.
InderöffentlichenDebattewirdmeistmitdemeinfachenHinweisaufeine„Reurba‐
nisierung“argumentiert,d.h.miteinerallgemeinenRückbesinnungaufdieLebens‐
qualitäteninderStadt.DiesistaberindieserSchlichtheitfalschundnichtgeeignet,
dieUnterschiedezwischendenStädtenzuerklären.
Zum einen hält die Suburbanisierung aus den Wachstumsstädten weiter an und
dürfte sich mit steigenden Mieten und Preisen wieder verstärken. Die stärkere
NachfrageinStädtenistdahernichtinUmzügenodergeringenFortzügenausoder
indieUmlandgemeindenbegründet.Dieszeigtsichbereitsdaran,dassvonden22
Landkreisen in Deutschland mit mehr als 5% Bevölkerungswachstum zwischen
2000und201118UmlandkreisevonKernstädtensind(v.a.vonMünchen,Hamburg,
Berlin, aber auch Bremen und Rostock). Bei der stärkeren Nachfrage nach Wohn‐
raum in einigen Kernstädten handelt es sich vielmehr um überregionale Verschie‐
bungenderBevölkerung,d.h.„Landflucht“statt„Reurbanisierung“.
ZumanderenwächstbeiWeitemnichtinallenStädtendieNachfrage.Vielmehrist
nur in 62 von 107 kreisfreien deutschen Städten (58%) zwischen 2000 und 2011
empirica
3
dieZahlderEinwohnergestiegen.In45kreisfreienStädten(42%)isthingegendie
ZahlderEinwohnergesunken,36davoninWestdeutschland.
Dabei liegen Wachstum und Schrumpfung sehr nah beieinander. So ist in Gera die
ZahlderEinwohnerzwischen2000und2011um‐12,5%gesunken,inWeimarhin‐
gegen um +5% gestiegen. In Saarbrücken ging die Bevölkerungsstärke um ‐9,4%
zurück,inTrierhingegenwarenes+6,3%.InKielwarenes+4%,im35kmentfern‐
tenNeumünster‐3,6%.InLandauinderPfalzwarenes+6,8%,im20kmentfern‐
tenNeustadtanderWeinstraße‐2%.
Diese Verschiebungen der Bevölkerung durch Wanderung werden wie üblich weit
überwiegendvonderwanderungsaktivenGruppeder20‐bis35‐Jährigen(z.T.auch
bis40Jahre)verursacht.AndereAltersgruppentragennursehrwenigzumWande‐
rungsvolumenunddamitzurUmverteilungderBevölkerungbei.Diesbedeutet,dass
in dieser Altersgruppe die Wanderungsintensität gestiegen ist und diese zudem
gleichgerichteterfolgt–einneues„Schwarmverhalten“.
Tatsächlichkonzentrierensichdie20‐bis35‐Jährigenheute weitstärkerräumlich
aufbestimmteStädtealszuvor(vgl.Abbildung1).SoexistiertenimJahre2000nur
vierStädte,indenenderAnteilder20‐bis35‐Jährigenummehrals30%überdem
Bundesdurchschnitt lag: Münster, Würzburg, Heidelberg und Freiburg. Im Jahre
2011 waren es 18 Städte: Karlsruhe, Erlangen, Bayreuth, Regensburg, Darmstadt,
Leipzig, Flensburg, Rostock, München, Kiel, Dresden, Freiburg, Münster, Mainz,
Trier,Jena,HeidelbergundWürzburg.DiessinddieStädtemitstarksteigendenMie‐
ten.
Abbildung1:
Konzentrationder20‐bis35‐Jährigen,2000und2011
Anmerkung:KreisemiteinemKreuzsinddejureLandkreise,umfassenabereinegrößereKernstadtmitUmland(Hannover,Pader‐
born,Göttingen,Marburg,Gießen,Tübingen,Reutlingen).DieHerausrechnungderKernstadterfolgtenurfürdasJahr2011.
Quelle:Bevölkerungsfortschreibung,eigeneBerechnungen
empirica
empirica
4
Anders ausgedrückt: Im Jahre 2000 wohnten erst 5% der jungen Erwachsenen in
„Schwarmstädten“(hierdefiniertalsStädtemitmindestens20%überdurchschnitt‐
lichemAnteilder20‐bis35‐Jährigen),imJahre2011warenes25%.
GleichzeitigexistierteimJahre2000nochkeinKreis,dessenAnteilder20‐bis35‐
Jährigenummehrals16%unterdemBundesdurchschnittlag.2011warbereitsin
23 Kreisen der Anteil der Jungen um 20% oder mehr unter dem Bundesdurch‐
schnitt.
DabeihatsichderAnteilderKreisemitüber‐bzw.unterdurchschnittlichemAnteil
junger Erwachsener nicht verändert. Im Jahre 2000 waren rd. 40% der Kreise
überdurchschnittlichjungund60%unterdurchschnittlich,ebensovielewieimJah‐
re2011.Wassichveränderthat,istdieStärkederUnterschiede.Diesdeutetdarauf
hin, dass die Wanderungsintensitäten stark zugenommen hat, d.h. der Anteil eines
Jahrgangs,derseineHeimatverlässt,nimmtzu.
Abbildung2:
Konzentrationder20‐bis35‐Jährigen,2000und2011
70%
Anteil 20- bis 35-Jährige relativ zum Bundesdurchschnitt
60%
50%
2000
2011
40%
Schwarmwanderungen
30%
20%
unterdurchschnittlicher
Anteil
10%
0%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
-10%
überdurchschnittlicher
Anteil
-20%
-30%
-40%
Kreise aufsteigend sortiert nach Anteil der 20- bis 35-Jährigen an der Bevölkerung
Quelle:Bevölkerungsfortschreibung,eigeneBerechnungen
empirica
Zwei durchaus zusammenhängende Erklärungen für dieses neue „Schwarmverhal‐
ten“bietensichan.ZumeinendürftedieBildungsausweitungeineerheblicheRolle
spielen. Der Anteil eines Geburtsjahrgangs, der ein Studium aufnimmt, ist von
28,4% im Jahre 2000 auf 47,9% im Jahre 2011 gestiegen, in Rheinland‐Pfalz von
26,8%auf41,6%.DaaberdieAufnahmeeinesStudiumshäufigmiteinerWohnort‐
verlagerung in die Hochschulstädte einhergeht, hat die Bildungsausweitung eine
erheblicheräumlicheWirkung,diezulastenderländlichenRäume geht. Zwarwird
ein Teil der „neuen“ Studenten zum Hochschulort pendeln und ein Teil nach Ab‐
schluss des Studiums wieder zurückkehren (vgl. dazu auch die Alterskohortenent‐
wicklung von Mainz und Trier in Abbildung 10). Insgesamt aber werden nun fast
50% eines Jahrgangs zumindest einen Teil ihres Lebens in einer Hochschulstadt
empirica
5
verbringenundsichdorteineWohnung,einenFreundeskreis,einenLebenspartner
undeineArbeitsstellesuchen.
Der zweite Erklärungsansatz ist eine „Zusammenrottung“ junger Menschen. Die
Gruppederheute20‐bis35‐JährigenbildendieersteNach‐Babyboomergeneration,
d.h. es sind vergleichsweise wenige. Und diese „Wenigen“, diese Minderheit, kon‐
zentriert sich zunehmend. Ein solches Schwarmverhalten ist völlig plausibel. Erst
durch eine solche Zusammenrottung gelingt es, in einer Stadt oder in einzelnen
Stadtvierteln ein „junges Lebensgefühl“ zu erzeugen. Dieses „junge Lebensgefühl“
entwickelt dann eine selbstverstärkende Wirkung. Während in Gera die Zahl der
Treffpunkte junger Menschen ständig abnimmt, wird in Leipzig häufiger ein neuer
Club aufgemacht. Irgendwann könnte es zu regelrechten Fluchtwanderungen aus
den sich entleerenden Städten und Landkreisen kommen – nach dem Motto: „Ich
willhiernichtderletztejungeMenschsein.“ObdieseZusammenrottungalspsycho‐
logische Begleitmusik der Bildungsausweitung oder als eigenständige Ursache be‐
trachtetwird,seidahingestellt.BeideErklärungsansätzesindinjedemFalledauer‐
haft undnichtkurzfristigerNatur.VielmehrlassensichüberdieStandortwahlvon
UnternehmenoderdieInnovationskraftderjungenMenschendurchausweiterver‐
stärkendeWirkungskettenherleiten.
Die Quantitäten sind beeindruckend. So ist in Dresden die Zahl der 20‐ bis 35‐
Jährigen um über +40.000 Personen höher, als es bei regional gleichmäßiger Ent‐
wicklung zwischen 2000 und 2011 zu erwarten gewesen wäre. In Berlin sind es
+110.000Personen,inKarlsruhe+11.500.ImGegensatzdazuistdieZahlderjungen
ErwachsenenimLandkreisMecklenburgischeSeenplatteum‐9.800geringeralsbei
gleichmäßigerEntwicklungimKreisMettmann(‐9.500)undimHochsauerlandkreis
(‐7.500). Aber auch aus reichen Landkreisen wie Starnberg (‐2.600) oder Main‐
Taunus‐Kreis(‐3.900)wanderndiejungenErwachsenenebensoabwieausStädten
wieKrefeld(‐2.200)oderFrankfurt/Oder(‐2.200).
DieseVerschiebungenmüssenvondenWohnungsmärktenverarbeitetwerden.Da‐
bei ist zu berücksichtigen, dass die erwünschte gleichgewichtige Entwicklung auf
demWohnungsmarkteinsehrschmalerGratist.IneinerStadtmit1.000Haushalten
herrscht bei nur 980 Wohnungen eine scharfe Wohnungsnot mit erheblichen Wir‐
kungen auf Preise und Mieten. Bei 1.050 Wohnungen allerdings herrscht ein Woh‐
nungsüberangebot,dasnebensinkendenPreisenundMietenSorgenumLeerstand,
Verwahrlosung und Verfall aufkommen lässt. Der Unterschied sind aber nur 70
Wohnungenbei1.000Haushalten.
empirica
6
3.
BevölkerungsentwicklunginRheinland‐Pfalz
3.1
BisherigeBevölkerungsentwicklung
3.1.1 Rheinland‐Pfalz
Während die Zahl der Einwohner in Rheinland‐Pfalz in den 1990er Jahren noch
recht deutlich anstieg, verlangsamte sich das Wachstum in den 2000er Jahren. Ab
demJahr2004sankdannschließlichdieZahlderEinwohner.SeitherhatRheinland‐
Pfalzrd.1,5%oder60.000Einwohnerverloren.IndenletztenJahrenhatsichdabei
derBevölkerungsrückgangverlangsamt.
Diese Entwicklung entspricht in etwa der westdeutschen Entwicklung insgesamt,
wobeidieEntwicklunginRheinland‐Pfalzinden1990erJahrenetwaspositiverund
seit 2004 etwas negativer verlief. Westdeutschland gewinnt sogar seit dem Jahr
2010wiederanEinwohnernhinzu.
Die Bevölkerungsveränderungen sind dabei nicht auf die punktuellen Veränderun‐
gen durch den Zensus 2011 zurückzuführen, die Daten stammen aus der Bevölke‐
rungsfortschreibung.AufLandesebenesinddabeidieAbweichungenzwischenFort‐
schreibung und Zensus gering, sodass der Zensus hier die Grundaussage nicht än‐
dert.
Abbildung3:
EinwohnerentwicklunginRheinland‐Pfalzseit1991
110
108
Westdeutschland
(ohne Berlin)
106
Rheinland‐Pfalz
104
Deutschland
Index 1991=100
102
100
98
96
94
92
90
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Quelle:StatistischesLandesamtRheinland‐Pfalz,destatis,eigeneBerechnungen,eigeneDarstellung
empirica
empirica
7
DieUrsachendesBevölkerungsverlustesindenletztenzehnJahrensindzumeinen
in dem natürlichen Bevölkerungssaldo aus Geburten und Sterbefällen begründet.
Während Anfang der 1990er Jahre sich Geburten und Sterbefälle noch in etwa die
Waagehielten,steigtseitherdasGeburtendefizitjährlichaufzuletzt‐13.000Perso‐
nenin2012an.
Gleichzeitig ging der Wanderungsgewinn des Landes deutlich zurück. Anfang der
1990er Jahre betrug der Wanderungssaldo noch knapp +60.000 Personen p.a. Da‐
nachsankderSaldoundwurdein 2005erstmalsnegativunderreichte mit‐6.600
PersonenimJahr2008seinnegativesMaximum.SeithersteigtderWanderungssal‐
do allerdings wieder an und ist seit dem Jahr 2010 positiv. Im Jahre 2012 gewann
Rheinland‐Pfalz +10.000 Einwohner durch Wanderungen hinzu, was aber noch
nichtganzdennegativennatürlichen Saldoausgleicht.Relativ zuDeutschlandsind
dieaktuellenWanderungsgewinneabervergleichsweiseschwach.
Abbildung4:
KomponentenderBevölkerungsentwicklung,1991–2012
20
65.000
15
55.000
45.000
10
35.000
25.000
5
Personen
15.000
5.000
0
‐5.000
‐15.000
‐25.000
‐35.000
‐45.000
‐55.000
‐65.000
‐75.000
‐5
* bereinigt um ZWS: Ludwigsh. : ‐1.400 in 2011/2012
Koblenz:
‐1.700 in 2012
K'lautern: ‐1.900 in 2009
Trier : ‐3.300 in 2006
Landau:
‐900 in 2006
Worms:
‐500 in 2006
Mainz: ‐7.600 in 2005
‐10
‐15
‐20
Personen je 1.000 EW am Jahresanfang desjewiligen Zeitraumes 75.000
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Überschuss der Geborenen bzw. Gestorbenen
Überschuss der Zu‐ bzw. Fortgezogenen*
Gesamtsaldo p.a. je 1.000 EW
Anmerkung:UmEffektevonZweitwohnsitzsteuern(ZWS)bereinigt(vgl.Kapitel1imAnhang)
Quelle:StatistischesLandesamtRheinland‐Pfalz,eigeneBerechnungen,eigeneDarstellung
empirica
DieAltersstrukturderBevölkerunginRheinland‐PfalzentsprichtinetwademBun‐
desdurchschnitt. Im Landesdurchschnitt beträgt der Anteil der unter 18‐jährigen
16,7% (Deutschland: 16,4%) und der Anteil der 65‐jährigen und Älteren 20,4%
(Deutschland: 20,6%). Wie deutschlandweit altert auch die Bevölkerung in Rhein‐
land‐Pfalz.DerAnteilderüber65Jährigenhatvon18,2%imJahre2002um2,5%‐
Punkte bis zum Jahr 2012 zugenommen, während der Anteil der Kinder unter 18
Jahrenum2,9%‐Punkteabgenommenhat.
empirica
Abbildung5:
8
AltersstrukturRheinland‐Pfalz,2011
30%
27,8%
Anteil an allen Einwohnern in %
25%
21,1%
20,4%
50 ‐ 64
65 und älter
20%
16,7%
14,1%
15%
10%
5%
0%
Unter 18
18 ‐ 29
30 ‐ 49
Alter
Quelle:Zensus2011(Stand:nachRevisionJuni2014)
empirica
3.1.2 Kreisebene
DieBevölkerungsentwicklunginnerhalbdesLandesistvonerstaunlicherHeteroge‐
nität geprägt. Während im Landkreis Mainz‐Bingen die Einwohnerzahl seit 1991
kontinuierlichum15%stieg,sanksieinderKreisstadtPirmasensebensokontinu‐
ierlich um 16%. Landkreise wie z.B. Neuwied oder Alzey‐Worms gewannen zu‐
nächst bis etwa Mitte der 2000er Jahre hinzu, verlieren aber seither durchgehend.
AufderanderenSeitestagniertedieEinwohnerzahlderStadtMainzbisca.Mitteder
2000er Jahre, um aber – um Effekte der Zweitwohnsitzsteuer bereinigt – seither
deutlich hinzuzugewinnen. In anderen Kreisen änderte sich die Bevölkerungszahl
seit 1991 hingegen kaum. Letztlich existiert in Rheinland‐Pfalz für jede denkbare
EntwicklungeinpraktischesBeispiel.
In16von36kreisfreienStädtenundLandkreiseninRheinland‐PfalzistdieBevölke‐
rungsstärkegesunken,davoninvierKreisenummehrals1%imJahr(imMittelder
Jahre 2008‐2012). In 20 von 36 ist die Zahl der Einwohner hingegen gestiegen, in
dreidabeiummehralsdurchschnittlich1%imJahr.
empirica
Abbildung6:
9
Bevölkerungsentwicklunginausgewähltenkreisfreien
StädtenundLandkreisen,1991–2012
120
116
112
108
Alzey‐Worms
Mainz‐Bingen
Landau in der Pfalz*
Neuwied
Index 1991=100
104
Mainz*
100
Rheinland‐Pfalz**
96
Ludwigshafen*
92
88
84
80
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Koblenz*
Kusel
Pirmasens
* berei nigt um Einfluss der ZWS
** Summe alle (um ZWS bereinigten)
Krei se
Anmerkung:UmZWSbereinigt(vgl.Kapitel1imAnhang)
Quelle:StatistischesLandesamtRheinland‐Pfalz,eigeneBerechnungen,eigeneDarstellung
empirica
Die Bedeutung diese Heterogenität des Landes für die verschiedenen Wohnungs‐
märkte liegt auf der Hand. Die Wohnungspolitik des Landes muss praktisch für je‐
denTypusvonRegioneineneigenenspezifischenPolitikmixanbieten.Maßnahmen,
dieineinerRegionsinnvollsind,könnenineineranderenRegionnegativwirken.In
Kapitel 3.2.3 wird daher versucht, diese extreme Heterogenität durch die Bildung
vonfünfKreistypenhandhabbarzumachen.
empirica
Abbildung7:
10
Bevölkerungsstand2012undEntwicklungseit1991
Veränderung seit 1991
Kreis
Koblenz
Ahrweiler
Altenkirchen
Bad Kreuznach
Birkenfeld
Cochem-Zell
Mayen-Koblenz
Neuwied
Rhein-Hunsrück-Kreis
Rhein-Lahn-Kreis
Westerwaldkreis
Trier
Bernkastel-Wittlich
Bitburg-Prüm
Vulkaneifel
Trier-Saarburg
Frankenthal (Pfalz)
Kaiserslautern (KS)
Landau in der Pfalz
Ludwigshafen
Mainz
Neustadt a.d. Weinstr.
Pirmasens
Speyer
Worms
Zweibrücken
Alzey-Worms
Bad Dürkheim
Donnersbergkreis
Germersheim
Kaiserslautern (LK)
Kusel
Südliche Weinstraße
Rhein-Pfalz-Kreis
Mainz-Bingen
Südwestpfalz
Rheinland-Pfalz
Einwohnerzahl*
31.12.2012
2002
2007
2012
106.851
127.023
130.022
155.241
81.267
62.509
209.521
179.826
100.506
121.833
196.841
102.591
109.465
93.977
60.176
143.233
47.430
98.025
43.251
165.646
195.113
52.892
39.618
50.084
81.643
33.718
124.637
132.392
75.171
125.565
104.124
71.150
109.313
149.724
203.764
97.260
3.998.702
-1%
11%
7%
5%
2%
5%
8%
12%
10%
6%
11%
2%
5%
4%
7%
8%
1%
-1%
9%
-2%
2%
2%
-7%
6%
5%
3%
17%
7%
11%
11%
7%
0%
8%
8%
13%
3%
6,2%
-3%
9%
5%
4%
-2%
3%
8%
10%
8%
3%
10%
2%
3%
3%
5%
9%
0%
-3%
11%
-1%
4%
2%
-12%
7%
6%
0%
17%
6%
9%
12%
5%
-4%
7%
9%
15%
-1%
5,9%
-2%
7%
1%
3%
-8%
-1%
7%
8%
5%
-1%
8%
4%
0%
2%
1%
11%
1%
-3%
14%
0%
7%
0%
-17%
6%
5%
-3%
16%
5%
5%
12%
1%
-8%
7%
9%
16%
-5%
4,6%
* Fortschreibung(ohneZensus),EinwohnerzahlenbereinigtumZWS
Quelle:StatistischesLandesamtRheinland‐Pfalz,eigeneBerechnungen
Abweichung
Zensus 2011
zur
Fortschreibung
1,3%
-1,0%
-0,7%
0,0%
-0,3%
1,5%
0,2%
-0,1%
0,5%
0,0%
1,0%
0,6%
1,2%
2,1%
1,4%
0,4%
-0,8%
-2,7%
-0,8%
-4,1%
0,2%
-1,2%
1,6%
-0,6%
-3,0%
1,0%
0,4%
-1,1%
0,4%
-0,6%
0,2%
0,7%
-0,6%
-1,1%
-0,9%
-0,2%
-0,2%
empirica
Die stärksten Bevölkerungsverluste sind erwartungsgemäß in Landkreisen und
kreisfreienStädtenmitgleichzeitighohemGeburtendefizitundhoherAbwanderung
zu finden. Dies sind in Rheinland‐Pfalz tendenziell die sehr ländlichen, dünnbesie‐
delten Regionen fern der Wachstumsregionen des Landes, z.B. Pirmasens, Birken‐
empirica
11
feld und Kusel, aber auch im Norden,z.B. der Rhein‐Lahn‐Kreis oder Altenkirchen.
Dort ist das besonders hohe Geburtendefizit auch eine Folge der hohen Abwande‐
rung. Da Wanderungen sich sehr deutlich auf die jüngeren Bevölkerungsgruppen
konzentrieren,führteinnegativerWanderungssaldozueinemGeburtendefizit,weil
die potenziellen jungen Mütter bereits abgewandert sind. Das in früheren Zeiten
übliche Muster eines hohen Geburtenüberschusses auf dem Land, das durch Ab‐
wanderungindieStädteabgemildertwurde,existiertseitLangemnichtmehr.
Die Kreise mit hohen Bevölkerungsgewinnen liegen entweder entlang des Rheins
vonMainzRichtungSüden(„Rheinschiene“)odermitTrierundUmlandimWesten
desLandes.DieBevölkerungsgewinnesinddabeipraktischausschließlichaufWan‐
derungsgewinne zurückzuführen. In fast allen Kreisen und kreisfreien Städten mit
BevölkerungswachstumistdernatürlicheBevölkerungssaldonegativ.Einziginder
StadtMainzübersteigtderzeitdieZahlderGeburtendieZahlderSterbefälle.Diesist
allerdings nicht Folge einer hohen Fertilität (Geburten je Frau) in der Stadt Mainz,
sonderneinzigundalleinderdurchZuwanderungbesondersjungenAltersstruktur
geschuldet.TatsächlichistdieFertilitätinMainzmit1,18GeburtenjeFraudienied‐
rigsteinLand.1
Besonders bemerkenswert istdabei, dass sichdie Wanderungssalden im Vergleich
zudenJahrenzuvorerhöhthaben–sowohlinpositiverwieinnegativerRichtung.In
sämtlichenKreisenmiteinemmerklichennegativenWanderungssaldo.ImZeitraum
2003bis2007hatsichdieAbwanderungseitherverstärkt.InpraktischallenKrei‐
sen mit einem zuvor positiven Wanderungssaldo hat die Zuwanderung nochmals
zugenommen.DiedemografischeSpaltungdesLandesverstärktsich.
1
Sogenannte „Zusammengefasste Geburtenziffer“ (TFR) für das Jahr 2010, Quelle: Bundesinstitut für Bau‐,
Stadt‐undRaumforschung,INKAR2012.
empirica
Abbildung8:
12
KomponentenderBevölkerungsentwicklung–Saldenje1.000
Einwohnerp.a.,2003‐2007und2008‐2012
2003-2007
Kreis
Pirmasens
Birkenfeld
Kusel
Südwestpfalz
Vulkaneifel
Rhein-Lahn-Kreis
Zweibrücken
Kaiserslautern (LK)
Altenkirchen
Donnersbergkreis
Cochem-Zell
Westerwaldkreis
Neuwied
Bernkastel-Wittlich
Bitburg-Prüm
Ahrweiler
Alzey-Worms
Mayen-Koblenz
Bad Kreuznach
Kaiserslautern (KS)
Koblenz
Bad Dürkheim
Frankenthal (Pfalz)
Germersheim
Speyer
Worms
Rhein-Pfalz-Kreis
Ludwigshafen
Mainz-Bingen
Trier-Saarburg
Trier
Landau in der Pfalz
Mainz
Rheinland-Pfalz
natürlicher
Saldo
Wand.saldo
-7,5
-4,5
-4,8
-3,7
-3,5
-3,5
-4,1
-3,1
-2,8
-2,8
-2,0
-3,5
-1,9
-2,3
-2,8
-2,4
-4,1
-3,0
-1,0
-2,5
-3,2
-3,1
-3,1
-3,4
-2,6
-3,0
-0,2
-2,3
-1,5
-2,5
-0,6
0,3
-1,8
-1,6
-1,6
0,2
-2,4
-4,3
-4,8
-4,5
-4,1
-2,6
-2,8
-1,8
-2,1
-2,3
-1,8
-2,6
-1,2
-0,9
-0,9
-0,1
0,4
0,4
2,1
-1,2
1,4
1,0
-0,3
0,5
1,7
0,9
0,4
1,3
1,1
2,3
3,6
1,3
2,5
4,6
3,8
4,3
4,5
0,9
2008-2012
Saldo
natürlicher
insgesamt
Saldo
-11,8
-9,3
-9,2
-7,8
-6,1
-6,3
-5,9
-5,2
-5,1
-4,7
-4,5
-4,7
-2,8
-3,2
-3,0
-2,0
-3,7
-0,9
-2,2
-1,1
-2,2
-3,4
-2,5
-1,7
-1,7
-2,6
1,1
-1,2
0,8
1,1
0,7
2,9
2,7
2,1
2,8
4,6
-1,5
-8,0
-5,7
-5,7
-4,9
-5,2
-4,5
-4,7
-3,4
-4,3
-3,9
-3,4
-5,5
-3,0
-3,5
-3,2
-3,6
-5,1
-3,5
-1,9
-3,0
-3,5
-3,4
-2,9
-4,5
-3,2
-2,9
-1,0
-3,0
-2,1
-2,9
-0,5
-1,0
-2,0
-1,2
-1,8
0,6
-3,0
Wand.saldo
Saldo
insgesamt
-5,9
-7,9
-6,7
-5,7
-3,2
-3,8
-3,0
-4,0
-2,9
-3,1
-3,6
-1,4
-0,7
0,0
-0,1
1,6
3,5
2,1
1,0
2,4
3,6
3,6
3,1
4,9
4,1
4,6
2,8
7,1
6,4
7,3
5,2
6,5
7,9
12,3
16,4
17,1
2,8
-13,9
-13,6
-12,4
-10,6
-8,4
-8,3
-7,6
-7,5
-7,2
-7,0
-7,0
-6,9
-3,7
-3,5
-3,3
-2,0
-1,6
-1,4
-0,9
-0,5
0,1
0,1
0,2
0,4
0,9
1,7
1,9
4,1
4,3
4,3
4,7
5,5
5,9
11,1
14,5
17,7
-0,3
Anmerkung:Einwohnerzahlbzw.WanderungssaldobereinigtumZWS
DieBereinigungumdieEinführungderZweitwohnsitzsteuererfolgthieralsSummeüberdiebereinig‐
tenWanderungendereinzelnenStädte.Dabeiwirdunterstellt,dassdiezusätzlichenUmmelderdurch
dieZWSursprünglichausdemübrigenDeutschlandkamen(vgl.Abbildung77imAnhang).
empirica
Analog zur Bevölkerungsentwicklung ist auch die Altersstruktur innerhalb von
Rheinland‐PfalzvongroßerHeterogenitätgeprägt.
DerAnteilderKinder(unter18Jahre)variiertzwischen14%inTrierund17,9%
imLandkreisWesterwaldundAlzey‐Worms.RelativniedrigeAnteilehabendieUni‐
versitätsstädte,wobeidiesehereinNennereffektist,d.h.derAnteilistniedrig,weil
eine andere Altersgruppe (18‐29 Jahre) besonders stark ist. Höhere Anteile haben
empirica
13
zum einen klassische Suburbanisierungskreise, wie Alzey‐Worms, Mainz‐Bingen
oder Trier‐Saarburg, aber auch ländliche Regionen, wie der Westerwaldkreis oder
derDonnersbergkreis.
Die größten Unterschiede finden sich in den Altersklassen 18 bis 29 Jahre sowie
über 65 Jahre. Besonders hohe Anteile an jungen Erwachsenen haben naturgemäß
die Universitätsstädte Trier (23,4%), Mainz (22%), Kaiserslautern (19,7%) und
Landau(18,1%).KreisemitbesondersniedrigenAnteilenexistierendagegennicht,
vielmehr sind 24 von 36 Kreisen und kreisfreien Städten in einem sehr engen Be‐
reichvon11,4%bis13,3%.
Abbildung9:
AlterstrukturderBevölkerunginRheinland‐Pfalz,
LandkreisenundkreisfreienStädte,2011
davon im Alter von … bis … Jahre in %
Kreis
Alzey-Worms
Mainz
Germersheim
Trier
Mainz-Bingen
Trier-Saarburg
Donnersbergkreis
Landau in der Pfalz
Westerwaldkreis
Bitburg-Prüm
Worms
Ludwigshafen am Rhein
Kaiserslautern (LK)
Kaiserslautern (KS)
Mayen-Koblenz
Altenkirchen (Westerwald)
Speyer
Bernkastel-Wittlich
Neuwied
Bad Kreuznach
Rhein-Pfalz-Kreis
Kusel
Rhein-Lahn-Kreis
Bad Dürkheim
Koblenz
Zweibrücken
Vulkaneifel
Birkenfeld
Cochem-Zell
Südwestpfalz
Ahrweiler
Frankenthal (Pfalz)
Pirmasens
Rheinland-Pfalz
Unter 18
18 - 29
30 - 49
50 - 64
65 und
älter
17,9%
14,3%
17,8%
14,0%
17,8%
17,7%
17,8%
15,2%
17,9%
17,8%
16,9%
17,4%
17,4%
14,6%
16,9%
17,1%
17,5%
16,7%
16,9%
16,7%
17,6%
16,8%
16,5%
16,0%
16,4%
16,3%
14,9%
15,4%
17,1%
15,9%
16,5%
15,4%
16,4%
15,7%
15,5%
14,9%
16,6%
13,1%
21,9%
14,1%
23,4%
12,4%
12,8%
12,8%
18,0%
13,3%
13,9%
14,9%
15,3%
13,2%
19,8%
13,0%
13,1%
13,6%
12,3%
13,1%
13,0%
13,0%
12,8%
12,0%
12,7%
12,7%
11,5%
16,1%
15,1%
12,9%
13,3%
12,9%
12,4%
12,4%
14,2%
12,7%
13,2%
14,1%
28,9%
28,9%
29,1%
27,4%
29,8%
29,4%
27,9%
28,7%
28,7%
27,5%
27,9%
28,8%
27,2%
26,3%
28,2%
27,5%
27,2%
27,8%
28,0%
27,6%
27,1%
27,5%
28,1%
26,5%
27,2%
27,4%
27,5%
25,9%
26,0%
25,8%
26,8%
26,9%
27,0%
27,0%
26,5%
25,0%
27,8%
22,5%
17,2%
21,1%
17,1%
21,6%
21,1%
22,3%
19,0%
20,9%
21,1%
20,5%
18,6%
22,2%
19,4%
21,6%
21,8%
21,0%
22,3%
21,3%
21,6%
21,3%
21,8%
22,1%
23,2%
22,1%
22,8%
19,5%
21,5%
21,7%
22,6%
21,3%
22,7%
21,4%
20,1%
22,1%
21,8%
21,1%
17,6%
17,8%
17,9%
18,1%
18,4%
19,0%
19,2%
19,2%
19,3%
19,7%
19,8%
19,9%
19,9%
20,0%
20,2%
20,4%
20,7%
20,8%
20,8%
20,9%
21,0%
21,1%
21,3%
21,6%
21,6%
21,9%
22,0%
22,1%
22,3%
22,4%
22,5%
22,6%
22,8%
22,9%
23,2%
25,0%
20,4%
Quelle:Zensus2011(Stand:nachRevisionJuni2014)
empirica
empirica
14
Der Anteil der 65‐jährigen und Älteren reicht in Rheinland‐Pfalz von unter 18%,
wie z.B. im Landkreis Alzey‐Worms (17,6%), der Stadt Mainz (17,7%) und dem
Landkreis Germersheim (17,9%), bis zu 22,9% im Landkreis Ahrweiler und 25%
inderStadtPirmasens.ZumVergleich:Inden„ältesten“KreiseninDeutschlandbe‐
trägt der Anteil der 65‐Jährigen und Älteren 28% in Dessau‐Roßlau bzw. 27% in
Suhl, Altenburger Land und Chemnitz. Am geringsten ist der Anteil in Vechta und
Cloppenburg(15%),Tübingen,HeidelbergundFreiburg(16%).
DieseUnterschiedeimAnteilÄlterermögeninabsolutenWertengeringerscheinen,
sindsieabernicht.ZumErstengilt,dassdieUnterschiedeaufWanderungenzurück‐
zuführen sind, da regionale Unterschiede in der Fertilität zwar vorhanden, aber
nichtausschlaggebendsind.DergrößteTeilderUnterschiedeinderZahlderGebur‐
tenje1.000Einwohnervon6,3inderSüdwestpfalzbiszu9,3inMainzoder10,0in
LudwigshafensindbereitseineFolgederWanderungsströme(jungerFrauen).
Zum Zweiten wird das Wanderungsvolumen dominiert von jungen Menschen zwi‐
schen 20 bis etwa 40 Jahre. Damit aber eine Zu‐ oder Abwanderung junger Men‐
schensichmerklichaufdenAnteilÄltererauswirkt,müssenerheblicheAnteileder
Jungen fortziehen bzw. zuziehen. Dies soll eine illustrative Rechnung zeigen. Gege‐
bensindzweiKreisemitjeweils10EinwohnerninjederAltersklasse(0‐5,5‐10,…
75‐80).OhneWanderungenbeträgtdannderAnteilüber65‐Jähriger18,75%.Wenn
nundieHälfte(!)aller20‐bis40‐JährigenausdemeinenKreisindenanderenwan‐
dert, so steigt der Anteil Älterer in der Abwanderungsregion auf gerade einmal
21,5%undsinktinderZuwanderungsregionauf16,6%.Kurz:Zwischen18%und
25%liegenWelten,dadieVeränderungenimNennerstattfindenundnurseltenim
Zähler. Eine Ausnahme hierzu stellen der Landkreis Ahrweiler und begrenzt auch
dieLandkreiseBadDürkheimsowieBadKreuznachdar,indieauchälterePersonen
zuziehen.
Im Folgenden wird versucht, mit einer anderen Darstellungsart die verquickten
Wirkungen von Wanderungen auf Zähler und Nenner von Altersklassenanteilen
aufzuhellen. Dabei wird die Zahl der Personen einer Altersklasse nicht auf die Ge‐
samtbevölkerungzumgleichenZeitpunktimQuerschnittbezogen, sonderneinGe‐
burtsjahrgangzuzweiZeitpunkten(2006und2011)betrachtet.Dieserlaubtes,die
kumulativen Wirkungen der Abwanderung besser zu untersuchen. So könnte die
AbwanderungauseinerRegionnurdeshalbniedrigseinodersinken,weildieZahl
derjungenMenschenbereitssehrgeringistodersinkt.DieWerteinderfolgenden
Abbildung10sindwiefolgtzulesen:ImWesterwaldkreiswirdfürdieAltersklasse
15 bis 20 Jahre ein Indexwert von 87 angegeben. Dies bedeutet, dass 100 15‐ bis
unter20‐JährigendesJahres2006fünfJahrespäternoch8720‐bisunter25‐Jährige
gegenüberstanden.13jungeErwachsenehabendamitimSaldodenKreisverlassen.
Ein Wert von über 100 zeigt damit eine Zuwanderung an. Bei den höheren Alters‐
klassen ist der Wert praktisch immer unter 100. Dies ist aber nicht vorrangig als
Abwanderungzuinterpretieren,sondernaufSterbefällezurückzuführen.DieseArt
derDarstellungerlaubtes,diediversenWanderungsströmebesserzubewerten.
DemnachlassensichdreiMusterunterscheiden.ZumeinengibtesKreisemiteiner
deutlichenZuwanderungvonjungenErwachsenen.IndenUniversitätsstädtenwan‐
empirica
15
dern zunächst erwartungsgemäß viele junge Personen zu, 100 15‐ bis unter 20‐
JährigenimJahre2006stehen5Jahrespäter(2011)biszudoppeltsoviele20‐bis
unter 25‐ Jährige gegenüber. Neben den klassischen Universitätsstädten gewinnen
aber auchKoblenz,Ludwigshafen, WormsundauchZweibrückenetwasjunge Ein‐
wohnerhinzu,sodassdieseZuzügeinvieleStädtennichtnurdurchdieakademische
Ausbildungbegründetwerdenkann.(Hinweis:InKapitel3.2wirddieHerkunftder
Zuwandereranalysiert.)
DerstarkenZuwanderungjungerMenschenfolgtalsEchoeffekteineAbwanderung
in den nächsthöheren Altersklassen. Dieser (negative) Echoeffekt dauert ca. 10 bis
15 Altersjahre und ist umso stärker, je stärker die Zuwanderung junger Menschen
war, d.h. in Trier, Mainz, Kaiserslautern und Landau ist der Echoeffekt besonders
stark.
Abbildung10: BevölkerungsveränderungenimLebenszyklus–Kreiseund
kreisfreieStädte,2006‐2011
aus 100 Einwohnern im Alter von …Jahren in 2006 wurden X Einwohner im Alter von …+5 Jahren in 2011
2006
2011
nachrichtlich:
10 bis
15 bis
20 bis
25 bis
30 bis
35 bis
40 bis
45 bis
50 bis
55 bis Kumuliert
unter 15 unter 20 unter 25 unter 30 unter 35 unter 40 unter 45 unter 50 unter 55 unter 60 bis unter
15 bis
20 bis
25 bis
30 bis
35 bis
40 bis
45 bis
50 bis
55 bis
60 bis 45 Jahren
in 2011
unter 20 unter 25 unter 30 unter 35 unter 40 unter 45 unter 50 unter 55 unter 60 unter 65
Gewinn junger Einwohner
111
87
91
Stadt Kaiserslautern*
180
116
106
86
88
Mainz
205
112
116
83
91
Trier*
214
95
104
99
94
Koblenz
132
125
107
98
95
Landau in der Pfalz
152
93
104
101
100
Ludwigshafen am Rhein*
116
110
103
95
99
Worms
115
103
101
94
96
Zweibrücken
105
98
Verlust junger Einwohner, Gewinn mittelalter Einwohner
101
112
109
Trier-Saarburg
92
100
100
103
107
94
99
Mainz-Bingen
100
108
108
Rhein-Pfalz-Kreis
88
99
102
102
104
94
101
101
99
103
Germersheim
97
94
100
101
100
92
98
Mayen-Koblenz
100
101
102
89
97
Bitburg-Prüm
99
103
104
87
93
100
100
101
Bad Kreuznach
90
95
98
103
104
Alzey-Worms
87
94
99
102
106
Bad Dürkheim
86
91
100
97
101
Ahrweiler
91
91
98
98
101
Neuwied
89
93
Verlust junger Einwohner, kein Gewinn in höheren Altersklassen
98
100
101
Westerwaldkreis
87
93
96
102
101
LK Kaiserslautern
87
94
98
98
101
Rhein-Lahn-Kreis
87
91
100
93
94
Pirmasens
97
94
97
98
99
Bernkastel-Wittlich
87
94
97
98
100
Altenkirchen
88
90
99
93
100
Cochem-Zell
86
90
97
97
99
Südwestpfalz
85
89
98
97
100
83
89
97
98
100
82
90
Donnersbergkreis
98
94
98
Kusel
84
88
97
96
101
Vulkaneifel
82
88
96
93
96
Birkenfeld
88
90
Sonstige
Frankenthal (Pfalz)
103
103
105
105
102
Speyer
100
97
98
100
98
Rheinland-Pfalz
100
101
98
98
100
97
94
97
96
100
100
99
97
99
96
98
100
98
100
99
99
98
97
99
98
99
99
99
98
96
96
98
96
99
97
98
97
94
93
97
96
98
94
96
96
(176)
173
(171)
153
142
(135)
113
91
104
102
103
101
101
99
102
102
100
101
103
101
102
102
101
100
100
99
100
101
101
100
100
102
101
99
101
99
99
99
99
99
100
100
100
98
100
100
99
100
98
98
100
97
98
99
99
99
97
98
99
98
98
96
96
97
96
97
97
99
98
96
98
100
97
118
107
105
105
94
90
90
87
87
87
87
82
82
100
98
100
97
99
99
99
100
99
98
99
98
97
98
98
99
98
99
98
99
98
98
99
98
98
97
98
97
98
98
99
98
100
98
98
97
97
99
97
97
97
97
96
98
98
99
98
98
97
97
100
97
96
95
96
94
97
96
100
98
97
96
96
100
96
81
79
77
77
76
74
70
70
70
69
66
66
66
100
101
99
98
100
99
98
98
97
96
112
85
100
99
99
98
97
90
* Eine Bereinigung der Effekte durch die Einführung von Zweitwohnsitzsteuern, konnte hier nicht vorgenommen werden, sodass das Ergebnis zu positiv ist
Quelle:Bevölkerungsfortschreibungdestatis
empirica
empirica
16
Die zweite Gruppe an Kreisen und kreisfreien Städten verliert zunächst 10% bis
15%seinerjungenEinwohnerbiszumAltervon30Jahren(massiertinderAlters‐
klasse15bisunter20Jahre).DenVerlustkönnendieKreiseabermehroderminder
durchWanderungsgewinneindendarüberliegendenAltersklassen(30bisunter40
Jahre)ausgleichen.DieseKreisesindzumeinendieklassischenSuburbanisierungs‐
kreise(vgl.auchKapitel3.2),wieMayen‐Koblenz,Mainz‐Bingen,Rhein‐Pfalz‐Kreis,
aber auch eher ländliche Kreise, wie Bitburg‐Prüm oder der Landkreis Südliche
Weinstraße.ManchedieserKreisegewinnensogarEinwohnerbisinhöhereAlters‐
klassenhinzu.ZwarübersteigtderKohortenwertseltendie100,aberderVergleich
mitderrheinland‐pfälzischenEntwicklungzeigt,dasszumindestdieKohortenstär‐
kenbeibehaltenwerden(d.h.dieZuwanderunggleichtinetwadiesteigendeSterb‐
lichkeitindiesenAltersklassenaus).
DiedritteGruppebildenKreise,dieinpraktischallenAltersklassenEinwohnerver‐
lieren,wobeidieAbgrenzungzurzweitenGruppeineinigenKreisenetwasunscharf
ist.NaturgemäßsinddieVerlusteinjungenAltersklassendeutlichhöheralsinden
höheren Altersklassen. In der dritten Gruppe sind praktisch alle sehr ländlichen
RegionendesLandesundmitPirmasensaucheinekreisfreieStadt.
ZweikreisfreieStädte–FrankenthalundSpeyer–lassensichkeinemderdreiTypen
zuordnen. Während Frankenthal praktisch in allen Altersklassen leicht Einwohner
imSaldohinzugewinnt,verliertSpeyerganzleichtindenmeistenAltersklassen.Wir
gehendavonaus,dassFrankenthal besondersjungeZuwandererausdemAusland
anzieht und in den etwas höheren Altersklassen aus den umliegenden größeren
Städten(Ludwigshafen,Mannheim).InSpeyerdürftendiehohenMietenunddamit
dieEngedesWohnungsmarktesfürdiegenannteEntwicklungverantwortlichsein.
Die verschiedenen Veränderungsraten der Bevölkerung nach Altersklassen lassen
sichaufaddieren.DadurcherhältmaneinenEindruckvondendauerhaftenVerände‐
rungen der Bevölkerung, die nicht mehr um „durchlaufende“ Studenten verzerrt
werden.Wirddavonausgegangen,dassdieWanderungsneigungderJahre2006bis
2011auchinVergangenheitundZukunftunverändertwarenbzw.bleiben,lässtsich
darausermitteln,wievieleEinwohnereinesGeburtsjahrgangseineRegionimSaldo
dauerhaftverliertbzw.gewinnt.DieseVorgehensweiseistbekanntausderBerech‐
nungderLebenserwartung.AuchdortwirdauseinemAltersquerschnitteinAlters‐
längsschnittentwickelt.Demnachwächstaktuellv.a.indenStädtenMainzundTrier
dieBevölkerungdauerhaft.InKaiserslauterndürfteallerdingsderEffektderEinfüh‐
rung der Zweitwohnsitzsteuer maßgelblich zu diesem positiven Ergebnis beigetra‐
genhaben. DieBevölkerungindiesenStädtenerhöhtsichdurchZuwanderungum
rd.70%imVergleichzurZahlderdortGeborenen.ImanderenExtremverlierendie
Landkreise Birkenfeld, Vulkaneifel und Kusel rd. Ein Drittel ihrer dort geborenen
Einwohner bis zum Alter von 45 Jahren durch Wanderungen. Dieser Verlust muss
im Zusammenhang mit der geringen Fertilität gesehen werden, d.h. dass ohnehin
jedeGenerationaufgrundeinergeringenFertilitätca.einDrittelgeringerbesetztist
alsihreElterngeneration.InderSummebeiderVeränderungenbedeutetdies,dass
sichdieBevölkerungsstärkevoneinerGenerationzunächstenhalbiert.
empirica
3.2
17
Wanderungsanalyse
3.2.1 Methodik
Mit der Darstellung der Bevölkerungsentwicklung und ihrer Komponenten wurde
bislang die grundlegende Entwicklungsrichtung der Kreise in Rheinland‐Pfalz be‐
schrieben. Das folgende Kapitel soll dazu beitragen, die Ursachen der Veränderun‐
gen und deren Dauerhaftigkeit zu untersuchen. Eine zentrale Hypothese dabei ist,
dasswachsendeKreiseundkreisfreieStädte,diebislangv.a.zulastenderNachbar‐
kreiseEinwohnergewinnen,eventuellinZukunftkeinesodeutlichenWanderungs‐
gewinnemehrverbuchenwerdenkönnen,dadieEinwohnerzahlder„Quellgebiete“
rückläufigist.
DazuwerdendieWanderungenüberdiejeweiligenKreisgrenzenhinwegnachHer‐
kunftundZielensortiert,umdarausdiefürjedenKreiswesentlichenWanderungs‐
strömezuextrahieren.ImAnschlussdaranwerdenmitBlickaufdiebisherigenEr‐
gebnissedieKreisezuKreistypenzusammengefasst.DieBildungderKreistypenist
notwendig, um darauf aufbauend problemspezifische Antworten auf die lokale
Wohnungspolitikzugeben.Dabeiistdies–wiestetsbeieinerVerdichtungderAna‐
lyse–natürlichimmermiteinemVerlustanInformationverbunden.Diessollteaber
aufgewogenwerdendurcheinenGewinnanKlarheitundStruktur.
FolgendeKreistypensindletztlichgebildetworden:





Schwarmstadt:WanderungsgewinneauspraktischallenRichtungen(außer
Suburbanisierung)
Wachstumskern in Schrumpfungsumgebung: Wanderungsgewinne nur
durchZuwanderungausderRegion
Suburbanisierungsgewinner:WanderungsgewinnedurchÜberschwappef‐
fektausderKernstadt
SchrumpfendeKreise:WanderungsverlusteinpraktischalleRichtungen
AusgeglicheneKreise:wenigBewegungenüberdieGrenzenodersichauf‐
hebendeEffekte
DenBerechnungenliegendieWanderungenfürdenfünfjährigenZeitraum2008bis
2012 zugrunde. Die Effekte der Einführung von Zweitwohnsitzsteuern wurden da‐
bei ebenso eliminiert, wie die Verzerrung der Wanderungsströme durch die Auf‐
nahmeeinrichtung für Asylbegehrende2 in Trier. Da in diesem Kapitel nur Wande‐
rungen betrachtet werden, spielen die abweichenden Ergebnisse des Zensus zum
BevölkerungsstandkeineRolle.
2
„DieAufnahmeeinrichtungfürAsylbegehrendeTrier(AfA)bestehtseitMai1992.SieistdieeinzigeDienststelle
dieserArtimLandeRheinland‐Pfalz(…).SieistzuständigfürdieAufnahmeAsylbegehrenderausderganzen
Welt. (…) Aufgaben: Asylbegehrende im Sinne des Asylverfahrensgesetzes (AsylVfG) aufzunehmen, unterzu‐
bringen,zubetreuenundzuden KommuneninnerhalbdesLandesRheinland‐Pfalzzuverteilen.“Vgl. Quelle:
www.add.rlp.de/Kommunale‐und‐hoheitliche‐Aufgaben,‐Soziales/Aufnahmeeinrichtung‐fuer‐Asylbegehrende‐
AfA/
empirica
18
ImGrundsatzwerdendiefolgendenWanderungsströmeunterschieden:
1. FernwanderungenausweiterentferntenRegionen
2. MittelwanderungausdenNachbarregionen,aberinnerhalbdesLandes
3. NahwanderunginnerhalbderRegion,darunter:
a. WanderungeninnerhalbderRegioninRichtungKernstadt
b. Suburbanisierung (Wanderungen Richtung Nachbarkreise der Kern‐
stadt)
c. Sonstige Wanderungen innerhalb der Region zwischen Nicht‐
Kernstadt‐Kreisen
d. NahwanderungenüberdieLandesgrenzen
Diese Unterscheidung folgt den Wanderungsmotiven bzw. den Folgen der Wande‐
rung. Fernwanderungen gehen i.d.R. einher mit einer Verlagerung des Lebensmit‐
telpunktes, d.h. neue Wohnung, neuer Arbeits‐/Ausbildungsplatz, neues soziales
Umfeld. Bei Nahwanderungen ändert sich häufig nur die Wohnung, nicht aber der
Arbeitsplatz oder das soziale Umfeld. Die Mittelwanderungen sind eine Zwischen‐
ebene. Die Einführung dieser Zwischenebene war zum einen notwendig, da die
Grenzziehung zwischen Fern‐ und Nahwanderung häufig nicht ganz eindeutig zu
ziehen ist (vgl. auch nächste Absätze). Sie hat aber auch eine Entsprechung in den
Wanderungsfolgen,z.B.neuerWohnort,neuerArbeitsplatz,aberaltessozialesUm‐
feld.
DieDefinitionderWanderungsströmebautaufdemBegriffderRegionenauf.Diese
sinddahergeeignetzudefinieren.DazuwurdeaufdieBruttowanderungsintensität
(WanderungsvolumeninbeideRichtungen)derJahre2008bis2012Bezuggenom‐
men(vgl.Abbildung76imAnhang).Kreise,zwischendenenintensiveWanderungs‐
verflechtungen bestehen, werden grundsätzlich zu genau einer Region zusammen‐
gefasst. Zuletzt wurde in jeder Region eine Stadt zur Kernstadt erklärt. Die Kern‐
stadtergibtsichinallerRegelausdenhöchstenWanderungsverflechtungen.
Hierzu sind drei Anmerkungen notwendig: Zum einen haben verschiedene Kreise
auch intensive Wanderungsbeziehungen zu Gebieten außerhalb des Landes (z.B.
StadtBonn,LKSiegen‐Wittgenstein,Karlsruhe,Saarland,Luxemburg).DieDefinition
derKernstadtderRegionwirddadurchmanchmaletwasproblematisch.Sosindz.B.
die Wanderungsverflechtungen zwischen dem Landkreis Germersheim und Karls‐
ruhe intensiver als zwischen Germersheim und der Kernstadt der Region Landau,
analogesgiltfürAhrweilerundBonnbzw.Koblenz.InsofernhättedieKernstadtzu
Germersheim auch Karlsruhe sein können. Darauf wurde verzichtet, damit dieses
Gutachten den Bezug zum Land Rheinland‐Pfalz nicht verliert. Diesem Problem
wurdebegegnet,indemNahwanderungenüberdieLandesgrenzeextraausgewiesen
werdenundsogetrenntinterpretiertwerdenkönnen.
Zum Zweiten sind verschiedene Landkreise nicht immer eindeutig auf eine Kern‐
stadt ausgerichtet. So bestehen aus dem Donnersbergkreis auch intensive Wande‐
rungsbeziehungenzurStadtKaiserslautern.DaaberjederKreisgenaueinerRegion
zugeordnet werden musste, wurde der Donnersbergkreis zur Region Landau ge‐
empirica
19
schlagen. Dieser Uneindeutigkeit der Kernstadt wurde dadurch begegnet, dass die
MittelwanderungenalseigenerWanderungsstromausgewiesenwerden.
Ein weiteres Problem besteht in der Region Pirmasens, da hier mit Zweibrücken
aucheinezweitepotenzielleKernstadtexistiert.DiesallerdingsistfürdieAuswer‐
tungenunproblematisch,dadieRegionnurausdenbeidenStädtenunddemLand‐
kreisSüdwestpfalzbestehtunddadurchkeineInformationenverdecktwerden.Der
geneigteLeserkanneinfachdie„sonstigenWanderungen“uminterpretieren.
AufBasisdieserWanderungsverflechtungenwurdenfolgendeRegionengebildet:







Region Koblenz: Koblenz, Mayen‐Koblenz, Neuwied, Rhein‐Lahn‐Kreis,
Westerwaldkreis, Cochem‐Zell, Altenkirchen, Ahrweiler und Rhein‐
Hunsrück‐Kreis sowie die außerhalb des Landes liegenden Kreise Siegen‐
Wittgenstein,Limburg‐Weilburg,Rhein‐Sieg‐Kreis,Bonn
RegionTrier:Trier,Trier‐Saarburg,Bernkastel‐Wittlich,EifelkreisBitburg‐
PrümundVulkaneifelsowieLuxemburgunddasSaarland
Region Kaiserslautern: Kaiserslautern, die Landkreise Kaiserslautern und
KuselsowiedasSaarland
RegionLandau:LandauinderPfalz,NeustadtanderWeinstraße,Germers‐
heim, Südliche Weinstraße, Bad Dürkheim und Donnersbergkreis sowie
Karlsruhe
Region Ludwigshafen: Ludwigshafen, Rhein‐Pfalz‐Kreis, Speyer und Fran‐
kenthalsowieMannheimundRhein‐Neckar‐Kreis
Region Mainz: Mainz, Mainz‐Bingen, Bad Kreuznach, Birkenfeld, Worms
undAlzey‐WormssowieWiesbadenunddasSaarland
Region Pirmasens: Pirmasens, Zweibrücken und Südwestpfalz sowie das
Saarland
DieseRegionenzeichnensichnichtdadurchaus,dassdieLandkreiseinderRegion
ähnlich wären in Bezug auf z.B. Miethöhen, Einkommen, Wanderungsgewinne etc.
GanzimGegenteilsinddieRegionenimInnerensehrunterschiedlich.DieRegionen
sindvielmehralsKernstadtmitihrem„Hinterland“anzusehen,fürdiediejeweilige
KernstadtAnziehungspunktundzentralerOrtist.
3.2.2 ErgebnissederWanderungsanalyse
3.2.2.1 RegionMainz
Die Stadt Mainz ist die Kernstadt der Region. Mainz gewann zwischen 2008 und
2012 insgesamt gut 5.800 Einwohner (20/1.000 Einwohner) im Saldo hinzu. Ge‐
wonnenhatMainzv.a.durchFernwanderungen(+3.600),aberauchgegenüberan‐
derenRegioneninRheinland‐Pfalz(+2.300)undgegenüberdenländlichenKreisen
in der Region (+1.100). Mainz ist eine prototypische „Schwarmstadt“. Diese starke
Anziehungskraft der Stadt ist v.a. aufgrund der hohen Fernwanderungsgewinne
empirica
20
beeindruckend.DieEinwohnergewinnesindüberwiegendbeidenjungenMenschen
entstanden3 (vgl. Abbildung 10). Mainz ist heute nach Würzburg, Heidelberg, Jena
und Trier (gemessen am Anteil der 20‐ bis unter 35‐Jährigen an der Bevölkerung)
die fünftjüngste Stadt in Deutschland. Seit dem Jahr 2000 ist die Zahl der jungen
Menschenum20%gewachsen,obwohlzeitgleichdieZahlderjungenMenschenin
Deutschlandum8,5%gesunkenist.
Die Folgen für den Wohnungsmarkt sind erwartungsgemäß und drücken sich in
deutlichsteigendenMietenundPreisenaus.EntsprechendsuburbanisiertenimSal‐
do 1.900 Einwohner in Richtung des Umlandkreises Mainz‐Bingen, aber auch in
RichtungangrenzenderKreiseaußerhalbdesLandes,v.a.nachWiesbaden.
DerLandkreisMainz‐Bingenwiederumgewannnebenden1.900Suburbanisierern
aus Mainz weitere 1.900 Einwohner durch Fernwanderungen hinzu, sodass der
Landkreis offensichtlich auch eine eigenständige Anziehungskraft besitzt. Einwoh‐
ner verliert der Landkreis Richtung Bad Kreuznach. Hierbei dürfte es sich um die
zweiteKaskadederSuburbanisierunghandeln,inderpreissensibleEinwohnerwei‐
ter Richtung Westen nach Wohnraum suchen. Diese Wanderung führt wiederum
dazu,dassdieWanderungsbilanzvonBadKreuznachleichtpositivist.
InalleRichtungenverliertderKreisBirkenfeld–sowohlindieFernealsauchRich‐
tung Mainz und andere Regionen des Landes. In der Summe betrug der Wande‐
rungsverlust2,2%derEinwohnerinfünfJahren.
3
Zwar ist die Zahl der Einwohner in höheren Altersgruppen gewachsen, dies aber durch Alterung und nicht
durchZuwanderung.
empirica
21
Abbildung11: HerkunftundZielderWanderungeninderRegionMainz,
2008‐2012–Kreistypisierung
50
Nahwanderung ‐
außerhalb RLP*
Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner
40
30
Sonstige Wanderungen
‐ innerhalb der Region
20
Suburbanisierung
10
Wanderungen innerhalb
der Region in Richtung
Kernstadt
Mittelwanderungen ‐
innerhalb RLP*
0
‐10
‐20
Fernwanderungen
‐30
Gesamtsaldo
‐40
‐50
Mainz
Worms
Mainz‐
Bingen
Alzey‐
Worms
Bad Kreuznach
Birkenfeld
* Mittelwanderungen hier: Regionen Koblenz, Kaiserslautern, Landau und Ludwigshafen und Trier
(ohneStadtTrier);NahwanderungaußerhalbvonRLP:StadtWiesbadenundSaarland
Quelle:StatistischesLandesamtRheinland‐Pfalz,eigeneDarstellung
empirica
3.2.2.2 RegionKoblenz
DieStadtKoblenzistdieKernstadteinergroßenRegion,dievomWesterwaldüber
denHunsrückbiszurMoselreicht.DieStadtKoblenzhatzwareinenpositivenWan‐
derungssaldo von +2.300 Einwohner zwischen 2008 und 2012 erreicht. Allerdings
entstand der Wanderungsgewinn nur gegenüber den ländlichen Gemeinden der
Region(+2.400)bzw.derbenachbartenRegionen(+600),währendderFernwande‐
rungssaldo nach Bereinigung um die Effekte der Zweitwohnsitzsteuer sogar leicht
negativwar.
Diese Entwicklung ist problematisch, da die Quellgebiete der Zuwanderung nach
KoblenzGebietesind,derenEinwohnerzahlschnellsinkt.Insofernmussinmittlerer
Zukunft mit einem deutlichen Rückgang der Zuwanderung gerechnet werden. In
KombinationmiteinemGeburtendefizitdürfteinwenigenJahrendieZahlderEin‐
wohner wieder rückläufig sein. Koblenz gehört zum Typus „Wachstumskern in
Schrumpfungsumgebung“,wobeidasWachstumnichtvonDauerseindürfte.
Der Landkreis Ahrweiler ist dereinzige ländliche Zuwanderungskreis: Es gibt eine
(wohnungsmarktorientierte) Nahwanderung, v.a. aus dem Rhein‐Sieg‐Kreis und
Bonn.EristdereinzigeKreismitpositiverFernwanderung,diev.a.ausdemAusland
stammt.
NebendenSuburbanisierungskreisenMayen‐KoblenzundNeuwiedgehörensämtli‐
cheandereLandkreisederRegionzuden„schrumpfendenKreisen“,diepraktischin
alleRichtungendurchWanderungenjungeEinwohnerverlieren.
empirica
22
Abbildung12: HerkunftundZielderWanderungeninderRegionKoblenz,
50
Nahwanderung ‐
außerhalb RLP**
40
30
Suburbanisierung
20
10
Kernstadt
innerhalb RLP**
0
‐10
Fernwanderungen*
‐20
Gesamtsaldo*
‐30
‐40
Koblenz*
Ahr‐
weiler
Alten‐ Wester‐
Mayen‐ Neuwied Cochem‐ Rhein‐ Rhein‐
Koblenz
Zell
Lahn‐ Hunsrück‐ kirchen waldkreis
Kreis
Kreis
* BereinigtumEinflussderZWS(‐1.700)
** Nahwanderung hier: Region Mainz, Rhein‐Sieg‐Kreis, Stadt Bonn, LK Siegen‐Wittgenstein,
LKLimburg‐Weilburg.
HinweiszuRegionTrier:NichtbeiNahwanderungenenthalten,daZentraleStellefürAsylsuchende
inTrier(ZuwanderungausdemAusland),vondortausUmverteilungaufdieLandkreise(Zuwan‐
derungausTrier).
empirica
3.2.2.3 RegionTrier
DieStadtTrieristebensowiedieStadtMainzeineSchwarmstadt,dieüberFernzu‐
wanderungbesondersdeutlichEinwohnerhinzugewinnt(+2.600).Hierbeisinddie
EffektederAufnahmeeinrichtungfürAsylbegehrendeherausgerechnet,undzwarin
dem Sinne, dass die Fernzuwanderung um die Abwanderung in andere Kreise des
Landesvermindertwurde.DiesmagleichteVerzerrungenzurFolgehaben.DieStadt
gewinnt darüber hinaus aus den ländlichen Kreisen der Region und verliert – als
Suburbanisierungseffekt – an den Landkreis Trier‐Saarburg. Auffällig im direkten
Vergleich zu Mainz ist, dass die starke Zuwanderung junger Personen (vgl. Abbil‐
dung10)bereitsdeutlichfrüherineineEchoabwanderungübergeht.Wirinterpre‐
tieren dies so, dass die Studenten Trier schneller wieder verlassen, als sie Mainz
verlassen.
Auffällig ist daneben noch der Eifelkreis Bitburg‐Prüm, der deutlich gegenüber na‐
henRegionengewinnt.Diesistv.a.Luxemburg,aberauchdasSaarland.
Die beiden anderen Kreise sind „schrumpfende Kreise“, die in praktisch alle Rich‐
tungenEinwohnerverlieren.
empirica
23
Abbildung13: HerkunftundZielderWanderungeninderRegionTrier,
50
Nahwanderung ‐
außerhalb RLP*
40
30
Suburbanisierung
20
10
Kernstadt
innerhalb RLP*
0
‐10
Fernwanderungen
‐20
Gesamtsaldo
‐30
‐40
Trier
Trier‐
Saarburg
Eifelkr.
Bitburg‐Prüm
Bernkastel‐
Wittlich
* Nahwanderunghier:LuxemburgundSaarland
Vulkan‐
eifel
empirica
3.2.2.4 RegionKaiserslautern
DieStadtKaiserslauternhat–bereinigtumEffektederEinführungderZweitwohn‐
sitzsteuer – in den fünf Jahren zwischen 2008 und 2012 mehr Einwohner durch
Wanderungen gewonnen als verloren (+1.900). Allerdings gewann die Stadt aus‐
schließlichausdemNah‐undMittelbereich,d.h.ausdemUmland,anderenRegionen
in Rheinland‐Pfalz und Bereichen hinter der Landesgrenze. Der Fernwanderungs‐
saldowarhingegennegativ.DamitstelltsichgenausowieinKoblenzdieFrage,wie
langediesernegativeüberregionaleVerlustangesichtssinkenderZahlenvonjungen
wanderungswilligen Personen in der Umgebung noch ausgeglichen werden kann.
Kaiserslautern gehört damit zu den „Wachstumskernen in Schrumpfungsumge‐
bung“.
DiebeidenLandkreiseKaiserslauternundKuselsindden„schrumpfendenKreisen“
zuzurechnen, da sie praktisch in alle Richtungen Einwohner verlieren. Der Land‐
kreis Kaiserslautern profitiert zwar von der Suburbanisierung aus der Stadt, aller‐
dingsistdiesesehrschwach.
empirica
24
Abbildung14: HerkunftundZielderWanderungeninderRegion
Kaiserslautern,2008‐2012–Kreistypisierung
50
Nahwanderung ‐
außerhalb RLP**
40
30
Suburbanisierung
20
10
Kernstadt
innerhalb RLP**
0
‐10
Fernwanderungen*
‐20
Gesamtsaldo*
‐30
‐40
Stadt Kaiserslautern*
LK Kaiserslautern
Kusel
** Nahwanderunghier:RegionenLandau,MainzundPirmasenssowieSaarland.
empirica
3.2.2.5 RegionLandau
DieStadtLandaugewinntalsHochschulstadt–nichtüberraschend–überFern‐und
MittelwanderungensowieausdenanderenLandkreisenderRegionEinwohnerhin‐
zuundverliertleichtdurchSuburbanisierung.
Überraschend sind in der Region Landau v.a. die Fernwanderungsgewinne der
LandkreiseSüdlicheWeinstraße,BadDürkheimundGermersheim.Zwarsinddiese
Kreisenichtmehrsehrländlich,sondernhochverdichtet.TrotzdemistderFallsel‐
ten, dass Landkreise deutlich überregional Einwohner hinzugewinnen. Dies dürfte
einAusdruckdafürsein,dassdiegesamteRegionalsSummederkleinenKreisevon
außeneheralseinGebietdennalsverschiedeneKreiseangesehenwird.
empirica
25
Abbildung15: HerkunftundZielderWanderungeninderRegionLandau,
50
Nahwanderung ‐
außerhalb RLP**
40
30
Suburbanisierung
20
10
Kernstadt
innerhalb RLP**
0
‐10
Fernwanderungen*
‐20
Gesamtsaldo*
‐30
‐40
Landau
i.d.Pf.
Südliche
Weinstraße
Bad
Dürkheim
Germers‐
heim
Neustadt
a.d.W.
Donners‐
bergkreis
** Nahwanderung hier: Regionen Kaiserslautern, Ludwigshafen, Mainz und Pirmasens sowie Stadt
Karlsruhe
empirica
3.2.2.6 RegionLudwigshafen
Die Stadt Ludwigshafen ist das Zentrum dieser kleinen Region, in der die Kreise
über ein dichtes Verkehrsinfrastrukturnetz eng miteinander verbunden sind. Die
Stadt selbst gewinnt durch Fernwanderung erheblich Einwohner hinzu. Daneben
gewinntdieStadtgegenüberMannheimbzw.demRhein‐NeckarKreis,verliertaber
deutlichüberdieSuburbanisierung.DadieRegionaufgrundihreskleinenZuschnitts
keineigenesHinterlandhat,wäreeinegewisseZuwanderungausanderenRegionen
vonRheinland‐Pfalzzuerwartengewesen.Dieseaberistsogarleichtnegativ.Lud‐
wigshafen scheint damit kein Anziehungspunkt für Menschen aus den ländlichen
RegionenvonRheinland‐Pfalzzusein.
ÜberraschendistauchSpeyer,dasimSaldokeinerleiFernwanderungsgewinnever‐
buchenkann.DieStadtgewinntinsgesamtnurwenigeEinwohnerausLudwigshafen
undanderenRegionendesLandesundverliertanihrUmland.DieseSuburbanisie‐
rungausSpeyerwirdhierdefinitorischuntersonstigeWanderungeninnerhalbder
Region erfasst, da Ludwigshafen als Zentrum der Region gesetzt wurde. Die insge‐
samt geringe Zuwanderung nach Speyer ist mit Blick auf das dortige Mietpreisni‐
veauerstaunlich.NormalerweiseführteinehoheZuwanderungzuhohenundstei‐
gendenMieten.HieraberkönntenUrsacheundWirkungumgekehrtsein.Diebereits
hohenMieten(SpeyeristnebenBaden‐BadendieteuersteMittelstadtDeutschlands)
könntenhierdieZuwanderungverhindern.
Es scheint so zu sein, dass eher Speyer als Ludwigshafen eine Anziehungskraft auf
dieländlichenRegionendesLandeshat.AngesichtsdersehrhohenMieteninSpeyer
empirica
26
kann aber auch argumentiert werden, dass eine Zuwanderung nach Speyer schon
ausdiesemGrundausbleibt.
Abbildung16: HerkunftundZielderWanderungeninderRegion
Ludwigshafen,2008‐2012–Kreistypisierung
50
Nahwanderung ‐
außerhalb RLP**
40
30
Suburbanisierung
20
10
Kernstadt
innerhalb RLP**
0
‐10
Fernwanderungen*
‐20
Gesamtsaldo*
‐30
‐40
Ludwigshafen*
Frankenthal (Pfalz)
Rhein‐Pfalz‐Kreis
Speyer
** Nahwanderunghier:RegionenLandauundMainzsowieStadtMannheimundRhein‐Neckar‐Kreis
empirica
3.2.2.7 RegionPirmasens
Die Städte Pirmasens und Zweibrücken gewinnen leicht Einwohner gegenüber ih‐
remgemeinsamenUmland,demLandkreisSüdwestpfalz.Ansonstenaberverlieren
die beiden Städte und der Landkreis in alle Richtungen Einwohner. Sowohl in die
Ferne alsauchinandereRegionendesLandesundindienähergelegenenGebiete
jenseitsderLandesgrenze.
ImGrundsatzgehörtdamitdiegesamteRegionzurKategorie„schrumpfendeKrei‐
se“, da auch in den beiden Kernstädten die regionale Zuwanderung deutlich nicht
ausreicht,umwenigstensindenKernstädtenfüreineausgeglicheneBevölkerungs‐
bilanz zu sorgen. Die Analyse der Veränderung der Alterssichtung hat zudem ge‐
zeigt,dassdieKreiseinderRegionbisinerstaunlichhoheAltersklassenvonüber50
JahrenkontinuierlichEinwohnerverlieren.IndieserRegionwirdsichalsErstesdie
Fragestellen,welcheöffentlicheundprivateInfrastrukturüberhaupterhaltenwer‐
denkann.
empirica
27
Abbildung17: HerkunftundZielderWanderungeninderRegionPirmasens,
50
Nahwanderung ‐
außerhalb RLP*
40
30
Suburbanisierung
20
10
Kernstadt
innerhalb RLP*
0
‐10
Fernwanderungen
‐20
Gesamtsaldo
‐30
‐40
Zweibrücken
Pirmasens
Südwestpfalz
* Nahwanderunghier:RegionenKaiserslauternundLandausowieSaarland
empirica
3.2.3 Zusammenfassung:TypisierungderLandkreiseundkreisfreienStädte
DieWanderungsanalyse4zeigt,dassinsgesamtachtKreiseoderkreisfreieStädtein
die Kategorie „Schwarmstädte“ sortiert werden konnten, deren positiver Wande‐
rungsgewinnzumgrößtenTeilausFernwanderungsgewinnenstammt.Diessindv.a.
die Städte Landau, Trier, Mainz und Ludwigshafen. Diese vier Städte gewinnen zu‐
demnochEinwohnerausdemNah‐undMittelbereichhinzuundverlierennurüber
die Suburbanisierung an ihre direkt angrenzenden Kreise Einwohner. Die hohe
Zentralität und Anziehungskraft dieser Städte muss ihre Entsprechung in einer
Wohnungspolitikfinden,diev.a.aufAngebotsausweitungsetzt.
Die Stadt Worms sowie die Landkreise Südliche Weinstraße, Ahrweiler und Bad
Dürkheim wurden ebenfalls in die Kategorie „Schwarmstädte“ einsortiert, obwohl
die Fernwanderungsgewinne geringer sind und diese Kreise keine Einwohner aus
demNah‐undMittelbereichhinzugewinnen.
Die Kreise Frankenthal, Rhein‐Pfalz‐Kreis, Trier‐Saarburg, Mainz‐Bingen und May‐
en‐Koblenz gewinnen v.a. zulasten der angrenzenden Kernstadt und werden des‐
halbzurKategorieSuburbanisierungskreisegerechnet.DiesmagbeiderStadtFran‐
kenthaletwasungewöhnlicherscheinen,aberFrankenthalgewinntnunmalerheb‐
lich aus Ludwigshafen Einwohner hinzu. Die Kreise Mainz‐Bingen und wiederum
FrankenthalgewinnenaberaucherheblichbeiFernwanderungen,sodasshierauch
ElementeeinerSchwarmstadtenthaltensind.
4
EineÜbersichtgibtAbbildung78imAnhang.
empirica
28
Die Städte Kaiserslautern und Koblenz zeigen ein besonderes Wanderungsmuster.
Einerseits gewinnen die beiden Städte deutlich im Saldo hinzu, was zunächst auf
eine Schwarmstadt hindeutet. Dies aber ist nicht so. Beide Städte gewinnen prak‐
tisch ausschließlich gegenüber ihrem Hinterland oder angrenzenden (ländlichen)
Regionen.ImGegensatzzudenSchwarmstädtengewinnensieallerdingsnichtüber
Fernwanderungen. Kaiserslautern verliert sogar deutlich in die Ferne. Das Hinter‐
landdieserStädtegehörtaberweitüberwiegendzuden„schrumpfendenKreisen“,
diesodeutlichEinwohnerverlieren,dassdieWanderungsgewinnenichtindieZu‐
kunft fortgeschriebenwerdenkönnen.Vielmehrmussdavon ausgegangenwerden,
dass die Wanderungsgewinne gegenüber dem Hinterland in Zukunft so deutlich
sinken werden, dass die Wanderungsverluste gegenüber anderen Regionen durch‐
schlagenwerden.DiesebeidenStädtewachsennichtnachhaltig,wasbeiderKonzi‐
pierung einer geeigneten Wohnungs‐ und Stadtentwicklungspolitik berücksichtigt
werdenmuss.
Die„schrumpfendenKreise“sindimGrundsatzdieländlichenRegionendesLandes.
Allen gemeinsam ist, dass sie in praktisch jede Richtung über Wanderungen Ein‐
wohner verlieren. Auch die Städte Pirmasens und Zweibrücken wurden als kreis‐
freie Städte in diese Kategorie gezählt, auch wenn sie leichte Gewinne gegenüber
ihremHinterlandverbuchenkönnen.DieseaberreichenbeiWeitemnichtaus.
UmdieDramatikderEntwicklungindenschrumpfendenKreisenzuverdeutlichen,
mussderWanderungsverlustimZusammenhangmitdemGeburtendefizitbzw.der
niedrigen Fertilität gesehen werden. Schon das Geburtendefizit sorgt dafür, dass
jedeGenerationnurnochca.zweiDrittelsostarkwieihreElterngenerationist.Über
Wanderungenverlieren dieseKreisenochmalsbiszueinem DrittelderEinwohner
jederGeneration.ZusammenreduziertsichdieEinwohnerzahlumetwadieHälfte–
innerhalbeinerGeneration.
Die Aufgabe der Wohnungspolitik besteht in den schrumpfenden Kreisen nicht in
einer Angebotsausweitung. Vielmehr muss die Erhaltung von vitalen, attraktiven
Kernen in diesen Regionen durch eine Ballungderprivaten,gesellschaftlichen und
wirtschaftlichen Aktivitäten höchste Priorität erhalten. Angesichts der Dimension
derSchrumpfungwirdeinedoppelteKonzentrationzukünftigerInvestitionennötig
werden–indiezentralenOrtederRegionenunddortselbstwiederindasZentrum
derOrte.
empirica
29
Abbildung18: TypisierungnachWanderungsmustern,2008‐2012
Quelle:EigeneDarstellung
empirica
empirica
3.3
30
ZukünftigeEntwicklung
Die derzeit aktuelle Bevölkerungsvorausschau des Statistischen Landesamtes aus
dem Jahre 2011 weist für das Land Rheinland‐Pfalz einen Rückgang der Bevölke‐
rungbis2030gegenüber2010von‐5,8%aus,sodassauchfürdieZukunftnichtmit
einemWohnungsengpassimMitteldesLandesgerechnetwerdenmuss.
Die aktuelle Bevölkerungsvorausschau geht davon aus, dass zukünftig nur in Trier
sowieMainzmitihremdirektenUmlanddieBevölkerungnochweiterwachsensoll,
hinzukommtLandau.InallenanderenKreisensolldieBevölkerungsstärkesinken,
insbesondere in Pirmasens, der Südwestpfalz sowie in den Landkreisen Birkenfeld
und Kusel. Im Grundsatz entspricht die Bevölkerungsvorausschau der oben vorge‐
nommenenTypisierungderKreiseinSchwarmstädteundschrumpfendeKreise.
DieaktuelleBevölkerungsvorausschauweichtallerdingsinvieleneinzelnenWerten
vonderseitVeröffentlichungeingetretenentatsächlichenEntwicklungab.Dazudem
mit dem Zensus 2011 sich in einzelnen Kreisen die Ausgangszahlen z.T. erheblich
verändert haben, hat das Statistische Landesamt eine neue Bevölkerungsvoraus‐
schaufürdenJahreswechsel2014/2015angekündigt.InÜbereinstimmungmitdem
AuftraggeberwurdedaheraufeineDarstellungundWeiterverwendungderderzeit
nochaktuellenBevölkerungsvorausschauverzichtet.
Vielmehr soll an dieser Stelle – wie auch im weiteren Gutachten – eine qualitative
Einschätzung der zukünftigen Entwicklung vorgenommen werden, die allerdings
ausreichendzurKonzipierungeinesgeeignetenPolitikmixesist.
Insgesamt gehen wir davon aus, dass die zukünftige Bevölkerungsentwicklung in
RichtungundungefährerStärkederbisherigenEntwicklungentspricht.Esistnicht
davonauszugehen,dasseinschrumpfenderKreisindennächstenJahrensichplötz‐
lich zu einem Wachstumskreis entwickelt und umgekehrt. Vielmehr lässt sich vor
dem Hintergrund des Schwarmverhaltens sogar eine Verstärkung des bisherigen
Trendsbegründen.
Eine Trendumkehr könnte es allerdings bei den Wachstumskernen in Schrump‐
fungsumgebung geben. Diese Kreise – aber auch die Mittelzentren unterhalb der
Kreisebene(vgl.Kapitel3.4)–zeichnensichdadurchaus,dasssiederzeitnurEin‐
wohnerausihrerRegionhinzugewinnen,aberüberregionalEinwohnerverlieren.In
diesenQuellgebietenderZuwanderungwerdenaberdemografischbedingtzukünf‐
tig zunehmend weniger junge Menschen wohnen, die bislang den überregionalen
Wanderungsverlust im Saldo ausglichen. Daher ist zu befürchten, dass die derzeit
positiven Wanderungssaldi sich zukünftig umdrehen werden und die Bevölkerung
in diesen Städten sinkt – mit entsprechenden Folgen für den Wohnungsmarkt. Zu
nennensindhierinsbesonderedieStädteKaiserslauternundKoblenz.
empirica
3.4
31
Vertiefung:TypisierungderStädteundGemeindenmitober‐undmit‐
telzentralenFunktionen
ImVerlaufderBearbeitungdesGutachtenskamenAuftraggeberundAuftragnehmer
überein, dass für eine Fokussierung der Landeswohnungspolitik die Analyse noch
nichtinhinreichenderräumlicherTiefevorliegt.DieEbenederVerbandsgemeinde
istinvielenFällenbereitszugroß,alsdasseshieraushinreichendpräziseAnsatz‐
punkte für eine zielorientierte Wohnungs‐ und Stadtentwicklungspolitik geben
könnte.
VonbesonderemInteressesinddabeiv.a.StädteinschrumpfendenKreisen,diege‐
gendenRegionaltrendwachsen,d.h.WachstumskerneinSchrumpfungsumgebung,
wieKaiserslauternoderKoblenz,bloßunterhalbderKreisebene.DieseStädtekönn‐
teneventuellHinweisedaraufgeben,unterwelchenBedingungendieErhaltungund
StärkungvonzentralenOrtenindenschrumpfendenRegionenmöglichist.
DeramtlicheBegriffderStadtistallerdingsweniggeeignet,Gemeindenzuidentifi‐
zieren, die eine zentrale Ankerfunktion im Raum innehaben. Die Zuordnung einer
Gemeinde zur Kategorie Stadt ist im Wesentlichen historisch bedingt und nicht
mehr mit besonderen Rechten behaftet. In der Folge existieren in Rheinland‐Pfalz
Städtemitunter1.000Einwohnern,währendandererseitsGemeindenwieHaßloch
mitfast20.000EinwohnerndenBeinamen„Stadt“nichtführen.
DaherwurdeaufdiezentralörtlicheGliederungderLandesplanungzurückgegriffen.
AngesichtsdergroßenZahlanGrundzentrenmithäufignurgeringerBevölkerungs‐
zahl wurde auf die Ebene der 82 Mittelzentren (darunter auch Teile eines mittel‐
zentralen Verbundes) in Rheinland‐Pfalz abgestellt, wobei auch diese Zahl überra‐
schendhochist.SoliegtderMedianderEinwohnerzahlderMittelzentreninRhein‐
land‐Pfalzbeinurgut8.000Einwohnern,währenderimBundesdurchschnittinsge‐
samtbeigut21.000Einwohnernliegt.HinzukommendiefünfOberzentrenMainz,
Trier, Koblenz, Kaiserslautern und Ludwigshafen. Die Kategorisierung der Landes‐
planung ist dabei ein reines Analyseinstrument. Gemeinden werden anhand be‐
stimmterMerkmalewieErreichbarkeitundAusstattungmitöffentlichenundpriva‐
ten Dienstleistungen (z.B. Bildungseinrichtungen, Einzelhandelsfläche etc.) einer
Kategoriezugeordnet.
Zwischen 2008 und 2012 gewannen fast alle der 15 Mittelzentren (inkl. der Ober‐
zentren Mainz, Trier und Ludwigshafen) in wachsenden Regionen (Schwarmregio‐
nen)–wenigüberraschend–EinwohnerüberWanderungenhinzu.EinzigAnnwei‐
ler am Trifels im Landkreis Südliche Weinstraße verlor Einwohner. Die Stadt liegt
allerdings am Rande des Pfälzer Waldes, einer der schrumpfenden Regionen des
Landes. Entsprechendes gilt für die 14 Mittelzentren in Suburbanisierungskreisen,
wobeihierMayen,HermeskeilundBendorfgegendenKreistrendWanderungsver‐
lustehinnehmenmussten.
empirica
32
Abbildung19: WanderungssaldenderMittelzentreninRheinland‐Pfalz,
2008‐2012–Teil1
Schwarmstadt
KreisOber-/Mittelzentrum
typ
Wachstumskern
Wanderungsgewinn 2008-2012 p.a., je 1.000 Einwohner ohne Altersunterscheidung
unter 18
Jahre
18 bis unter 25 bis unter 30 bis unter 50 bis unter
25 Jahre
30 Jahre
50 Jahre
65 Jahre
65 Jahre
und älter
insgesamt
Wanderungs- Wanderungsgewinn über- saldo bereinigt
wiegend* bei
um EZFH>65 Jährigen
Neubau
Bad Bergzabern, Stadt
7.414
1,5
-0,3
-1,2
2,3
3,6
7,0
12,9
nein
positiv
Bad Neuenahr-Ahrweiler, Stadt
26.811
1,3
-0,8
-0,7
1,5
2,1
4,8
8,3
nein
positiv
Edenkoben, Stadt
6.586
0,5
0,4
0,6
1,9
1,1
3,5
7,8
nein
positiv
Landau in der Pfalz, Stadt
43.361
0,3
7,3
-1,2
-0,5
0,5
0,6
6,9
nein
positiv
Bad Dürkheim, Stadt
18.219
1,2
-1,1
0,8
3,5
1,4
0,6
6,5
nein
positiv
Adenau, Stadt
2.842
1,1
-1,4
0,4
2,5
0,0
3,9
6,4
nein
positiv
Herxheim bei Landau/ Pfalz
10.311
2,1
-1,2
0,9
2,5
0,5
0,6
5,4
nein
positiv
Trier, Stadt
105.671
-0,7
14,0
-4,8
-3,3
0,3
-0,6
4,9
-
positiv
Ludwigshafen am Rhein, Stadt
157.584
0,2
3,3
1,0
1,1
0,0
-0,8
4,7
-
positiv
Remagen, Stadt
15.835
1,7
1,4
-1,9
1,7
1,1
0,3
4,4
nein
positiv
200.344
-0,8
12,5
-1,9
-4,6
-0,8
-0,5
3,9
-
positiv
Grünstadt, Stadt
12.849
1,7
-1,4
-0,7
1,8
1,2
1,2
3,7
nein
positiv
Sinzig, Stadt
17.073
0,8
-1,3
-0,6
1,8
0,8
2,1
3,5
nein
positiv
Mainz, Stadt
Suburbanisierungsgewinner
Anzahl
Einwohner
Mai 2011
Haßloch
19.802
1,9
-1,3
0,0
2,0
0,0
0,6
3,2
nein
positiv
Worms, Stadt
79.207
-0,1
2,4
-0,6
-0,3
0,3
0,0
1,7
nein
negativ
Annweiler am Trifels, Stadt
7.032
0,5
-3,6
-0,7
0,3
1,2
0,9
-1,4
-
-
Kaiserslautern, Stadt*
96.340
-0,2
12,1
-0,9
-2,6
-0,2
-0,4
7,9
-
positiv
Koblenz, Stadt*
107.825
-0,4
6,8
2,4
-1,3
-0,3
0,2
7,4
nein
positiv
Oppenheim, Stadt
7.018
2,7
-0,7
1,2
4,0
0,6
4,6
12,5
nein
positiv
Saarburg, Stadt
6.613
0,8
-0,2
0,1
4,3
3,2
3,3
11,4
nein
positiv
Schifferstadt, Stadt
18.764
2,1
-0,6
1,1
2,8
0,1
1,3
6,7
nein
positiv
Nierstein
7.804
2,0
-2,1
0,0
3,4
0,7
2,2
6,2
nein
negativ
Frankenthal (Pfalz), Stadt
46.415
1,4
0,9
0,8
1,2
0,1
-0,1
4,3
-
positiv
Bingen am Rhein, Stadt
23.812
1,0
2,4
-0,7
0,0
0,7
0,0
3,3
nein
positiv
Vallendar, Stadt
8.310
0,0
3,5
-0,3
-1,4
0,2
1,2
3,3
nein
positiv
Ingelheim am Rhein, Stadt
23.959
0,8
-1,2
1,2
2,2
-0,8
0,7
2,9
nein
positiv
Andernach, Stadt
29.151
0,6
0,2
0,6
0,2
0,5
0,5
2,6
nein
negativ
Konz, Stadt
17.561
-0,4
-0,6
0,4
1,1
-0,6
2,2
2,0
nein
negativ
Nieder-Olm, Stadt
9.164
2,0
-1,7
1,0
2,3
-1,1
-1,1
1,5
-
negativ
Mayen, Stadt
18.607
0,0
0,3
-0,4
-0,7
0,4
-0,3
-0,6
-
-
Hermeskeil, Stadt
5.804
-0,5
-1,2
-0,5
0,1
-0,7
1,8
-0,9
-
-
Bendorf, Stadt
16.589
0,4
-0,3
0,5
-1,2
0,0
-0,7
-1,4
-
-
*AnteilWanderungsgewinnder65‐JährigenundÄlterenampositivemWanderungssaldo>60%.
Quelle:Regionaldatenbankdestatis,eigeneBerechnungen,eigeneDarstellung
empirica
Von den insgesamt 39 Mittelzentren in schrumpfenden Kreisen haben selbst auch
24 Mittelzentren in den Jahren 2008–2012 einen negativen Wanderungssaldo. Er‐
wartungsgemäß konzentrieren sich die Wanderungsverluste auf die Altersgruppe
der 18‐ bis unter 30‐Jährigen. Mittelzentren mit besonders deutlichen Verlusten
verlierendarüberhinausauchmanchmalinallenAltersklassen.
Insgesamt15derMittelzentreninschrumpfendenRegionenentwickeltensichaber
gegen den Trend des schrumpfenden Kreises und gewannen im Saldo Einwohner
durch Wanderungen hinzu. Zwar dürften die Wanderungsgewinne stets überwie‐
gend gegenüber der eigenen Region erzielt worden sei. Es handelt sich also wahr‐
scheinlich nicht um „kleine Schwarmstädte“, aber um „kleine Wachstumskerne in
Schrumpfungsumgebung“inderobeneingeführtenTerminologie.
Die entscheidende Frage ist, ob diese positive Entwicklung sich fortschreiben oder
sogar verstärken lässt, um in den schrumpfenden Regionen auch in Zukunft noch
AnkerzentrenimRaumzuhaben.Eineauchzukünftighinreichende(Bevölkerungs‐)
Dichte ist dabei Voraussetzung für die Auslastung von öffentlichen Einrichtungen
undv.a.auchfüreineattraktiveDichteundVielfaltvonprivatenEinrichtungendes
Einzelhandels,derGastronomiesowieandererInstitutionenderZivilgesellschaft.
empirica
33
UmeinenHinweisaufdieUrsachen desWachstumszuerhalten,wurdefüralle15
MittelzentrenmitpositivemWanderungssaldoausgewertet,obderWanderungsge‐
winnv.a.durchZuwanderungÄltererentsteht.DiesistbeisiebenMittelzentrender
Fall,besondersdeutlichinLautereckenund Dernbach.Die Zuwanderung vonÄlte‐
ren ist dabei auf das Vorhandensein entsprechender Einrichtungen für Ältere zu‐
rückzuführen.BesondershoheZuwanderungsratenentstehendanninsehrkleinen
Mittelzentren (bzw. Teilen eines mittelzentralen Verbundes) aufgrund einer gerin‐
genBevölkerungszahl.
Eine weitere Ursache von Wanderungsgewinnen kann auf den verstärkten Zubau
vonEinfamilienhäusern(EFH)(Stichwort:interkommunaleKonkurrenz)zurückzu‐
führen sein. In diesen Fällen ist die Ursache des Wachstums in einer expansiven
BodenpolitikzuvermutenunddieZuwanderungwohleherAusdruckniedrigerBau‐
landpreisealseinerbesonderenAnziehungskraftderStadt.EinesolcheEntwicklung
kannnichtindieZukunftfortgeschriebenwerden.AuchstabilisierteinesolcheEnt‐
wicklung nicht die Nutzungsdichte in den Stadtkernen, da die Expansion in aller
Regel an den Rändern der Städte erfolgen dürfte. Ganz im Gegenteil kann eine ex‐
pansive Baulandpolitik in schrumpfenden Räumen sogar zu einer Schwächung der
zentralenLagenführen.DashoheAngebotanBaulandführtdortzueinemniedrigen
Bodenpreisniveau,sodassdiehäufigaufwendigereWiedernutzungvonzentralgele‐
genen Flächen unattraktiv wird. Auch ganz direkt ergibt sich eine negative Wech‐
selwirkung:JederEinwohneramStadtrandwohntnichtimZentrum.
UmdieseexpansivenStädtezuidentifizieren,wurdederpositiveZuwanderungssal‐
do(2008bis2012)vermindertumdieZahlderFertigstellungenvonEin‐undZwei‐
familienhäusern(EZFH),wobeidavonausgegangenwurde,dassjedesfertiggestellte
Haus von (nur) zwei Personen bewohnt wird. Diese niedrige „Bewohnerquote“
wurde angesetzt, da im Saldo natürlich nicht alle Neubaubewohner aus anderen
Kommunen abgeworben werden. Diese Berechnung ist sicherlich sehr grob und
sollte vor Ort nochmals überprüft werden. Insgesamt 6 der 15 wachsenden Städte
fallendemnachindieseKategorie.
Bislang nicht durch Baulandbereitstellung und Alteneinrichtungen erklärt werden
konntedasWachstumderMittelzentrenWittlich,Bernkastel‐Kues,Montabaurund
Rockenhausen. Wir empfehlen eine tiefer gehende Analyse dieser Mittelzentren in
derHoffnung,dassdiedortigepositiveEntwicklungsichalsnachhaltigherausstellt.
Möglichweise lassen sich zudem aus der Entwicklung dieser Städte Ansatzpunkte
für eine erfolgreiche Stärkung ausgewählter anderer Mittelzentren in Schrump‐
fungsumgebungableiten.
empirica
34
Abbildung20: WanderungssaldenderMittelzentreninRheinland‐Pfalz,
2008‐2012–Teil2
schrumpfender Kreis
ausgeglichener Kreis
KreisOber-/Mittelzentrum
typ
Anzahl
Einwohner
Mai 2011
Wanderungsgewinn 2008-2012 p.a., je 1.000 Einwohner ohne Altersunterscheidung
unter 18
Jahre
18 bis unter 25 bis unter 30 bis unter 50 bis unter
25 Jahre
30 Jahre
50 Jahre
65 Jahre
65 Jahre
und älter
insgesamt
Wanderungs- Wanderungsgewinn über- saldo bereinigt
wiegend* bei
um EZFH>65 Jährigen
Neubau
Kandel, Stadt
8.485
2,1
-0,1
1,7
3,0
1,1
1,5
9,2
nein
Neuerburg, Stadt
1.554
2,4
-2,7
-0,5
1,1
-0,3
7,6
7,6
ja
positiv
positiv
Bad Sobernheim, Stadt
6.458
2,2
-1,7
-0,2
1,1
1,5
3,4
6,3
nein
positiv
Bad Kreuznach, Stadt
43.244
0,5
0,7
0,5
0,5
1,5
1,4
5,1
nein
positiv
Prüm, Stadt
5.359
2,2
-0,7
-0,4
3,4
0,6
0,0
5,0
-
positiv
Meisenheim, Stadt
2.888
1,2
0,3
-1,7
0,9
-0,3
4,0
4,5
ja
positiv
Linz am Rhein, Stadt
5.944
-0,4
-1,3
-1,4
2,2
-0,2
5,5
4,5
ja
positiv
Bitburg, Stadt
13.295
-1,8
0,2
0,6
0,0
0,5
1,6
1,1
nein
negativ
Wörth am Rhein, Stadt
17.289
0,9
-0,7
0,5
1,7
-0,8
-0,7
0,8
-
negativ
Neustadt an der Weinstraße, Stad
52.164
0,8
-0,7
0,2
0,6
-0,2
-0,3
0,5
-
negativ
Speyer, Stadt
49.540
0,3
-0,7
0,2
-0,5
0,0
1,1
0,5
ja
negativ
Neuwied, Stadt
64.144
0,7
-0,7
-0,5
0,4
-0,1
0,4
0,2
nein
negativ
Alzey, Stadt
17.531
0,2
-0,8
-1,0
-0,1
-0,4
0,8
-1,4
-
-
Dierdorf, Stadt
5.799
-0,1
-4,3
-0,6
0,8
0,4
1,1
-2,7
-
-
Kirn, Stadt
8.278
0,4
-1,7
-0,6
-1,5
-0,3
0,6
-3,3
-
-
Germersheim, Stadt
19.803
-1,2
3,4
-4,6
-3,8
-0,2
0,0
-6,4
-
-
Lauterecken, Stadt
2.164
1,9
-0,8
-0,8
1,4
1,8
14,0
17,4
ja
positiv
Dernbach (Westerwald)
2.411
1,6
-2,7
-0,8
0,0
1,4
7,7
7,2
ja
positiv
Wittlich, Stadt
18.237
1,3
-1,1
0,1
1,0
0,7
1,8
3,9
nein
positiv
Bad Ems, Stadt
8.979
-0,9
-0,3
0,5
0,2
0,9
3,4
3,7
ja
positiv
Cochem, Stadt
5.245
-1,0
0,6
-1,2
0,7
0,9
3,4
3,5
ja
positiv
Bernkastel-Kues, Stadt
6.815
-0,4
-0,8
0,6
0,5
2,1
0,1
2,2
nein
positiv
Montabaur, Stadt
12.503
0,2
-1,4
1,1
-0,3
0,1
2,1
1,8
nein
negativ
Rockenhausen, Stadt
5.409
0,7
-0,4
-1,2
1,7
0,5
0,5
1,8
nein
positiv
Hachenburg, Stadt
5.873
-0,6
0,5
1,6
-2,3
0,6
1,6
1,5
nein
negativ
Kastellaun, Stadt
5.114
-1,7
-0,5
1,0
-0,9
0,5
2,9
1,3
ja
negativ
Birkenfeld, Stadt
6.739
0,5
-1,5
-1,3
-1,4
1,1
3,2
0,7
ja
negativ
Kirchheimbolanden, Stadt
7.817
-0,4
-2,4
0,5
-0,3
0,2
3,2
0,7
ja
negativ
Boppard, Stadt
15.413
0,2
-2,6
-0,4
1,0
0,4
1,9
0,6
nein
negativ
Wirges, Stadt
5.246
1,1
-0,9
-1,3
0,7
-0,5
1,3
0,4
nein
negativ
Nastätten, Stadt
4.173
0,9
-3,7
-0,2
1,4
0,0
1,8
0,1
nein
negativ
Lahnstein, Stadt
17.726
-0,2
-0,5
-0,2
1,0
0,4
-0,8
-0,2
-
-
Dahn, Stadt
4.472
0,1
-0,7
-1,6
0,2
1,0
0,5
-0,6
-
-
Kusel, Stadt
5.063
0,0
-0,8
-1,5
-0,4
0,1
1,7
-0,8
-
-
Traben-Trarbach, Stadt
5.799
-0,8
-1,0
-2,5
-1,7
2,2
2,7
-1,1
-
-
Zweibrücken, Stadt
34.200
0,2
0,6
-0,6
-0,9
0,0
-0,3
-1,2
-
-
Betzdorf, Stadt
10.058
0,2
-0,9
-0,5
0,2
0,0
-0,2
-1,3
-
-
Diez, Stadt
10.862
-0,9
-0,6
-0,3
-0,2
-0,5
0,3
-2,1
-
-
Landstuhl, Sickingenstadt, Stadt
8.508
-0,9
-1,2
-1,3
0,4
0,1
0,8
-2,2
-
-
Wissen, Stadt
8.282
0,4
-1,5
-1,0
-0,2
-0,1
0,2
-2,2
-
-
Simmern/ Hunsrück, Stadt
7.579
0,6
-1,2
-1,2
-2,5
-0,2
2,2
-2,2
-
-
Gerolstein, Stadt
7.654
-0,3
-1,9
-0,6
-0,7
0,6
0,6
-2,3
-
-
Pirmasens, Stadt
40.887
-0,9
-0,5
-0,6
-1,3
-0,1
0,7
-2,8
-
-
Zell (Mosel), Stadt
4.168
0,3
-2,4
-1,8
1,2
2,7
-3,2
-3,1
-
-
Höhr-Grenzhausen, Stadt
9.203
-1,2
-0,7
-1,2
-0,7
-0,9
1,5
-3,2
-
-
Altenkirchen (Ww.), Stadt
6.360
-1,9
-2,1
-2,9
-1,5
-0,8
5,0
-4,2
-
-
Westerburg, Stadt
5.696
-1,1
-2,5
-1,2
-1,8
0,4
1,8
-4,4
-
-
Kirchen (Sieg), Stadt
8.722
-0,5
-2,2
-1,1
-0,5
-0,4
-0,2
-4,9
-
-
Daun, Stadt
8.153
-0,4
-4,2
-0,3
-0,6
-0,6
1,1
-5,0
-
-
Eisenberg (Pfalz), Stadt
9.174
0,4
-3,7
-1,9
0,1
0,1
-0,7
-5,7
-
-
Idar-Oberstein, Stadt
29.073
-1,8
-1,0
-1,1
-1,8
0,0
-0,1
-5,8
-
-
Sankt Goar, Stadt
2.797
-1,3
-3,5
-1,8
0,6
1,1
-2,5
-7,3
-
-
Ramstein-Miesenbach, Stadt
7.622
-2,9
-1,1
-1,8
-2,1
-0,6
-2,3
-10,8
-
-
Sankt Goarshausen, Loreleystadt
1.308
-1,6
-1,6
-3,4
-2,4
-1,3
-5,0
-15,4
-
-
Baumholder, Stadt
4.302
-9,0
0,0
-2,0
-8,0
-0,5
2,9
-16,5
-
-
*AnteilWanderungsgewinnder65‐JährigenundÄlterenampositivemWanderungssaldo>60%.
Quelle:Regionaldatenbankdestatis,eigeneBerechnungen,eigeneDarstellung
empirica
empirica
4.
35
ArbeitsmarktundPendlerbewegungen
Die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig (SVP) Beschäftigten als zentrales
ElementdesArbeitsmarkteswarinRheinland‐PfalzindenletztenfastzehnJahren
fast durchgehend positiv. Das seit den grundlegenden Reformen am Arbeitsmarkt
eingesetzte Beschäftigungswachstum ist beeindruckend. Seit 2005 nahm die Zahl
dersozialversicherungspflichtigBeschäftigtenamArbeitsortum10,2%zu.DieRe‐
zessionderJahre2008/2009hatinRheinland‐PfalzkaumSpurenhinterlassen.Die
ZahlderBeschäftigteninRheinland‐PfalzistdamitimVergleichzudenbenachbar‐
tenBundesländernstärkergewachsen.NurinBaden‐WürttembergwardieEntwick‐
lungnochpositiver.
Abbildung21: Arbeitsplatzentwicklung*inRheinland‐PfalzundimVergleich
zuanderenBundesländern,1999‐2013
115
Index 1999=100
110
105
100
Baden‐Württemberg
95
Rheinland‐Pfalz
Hessen
Nordrhein‐Westfalen
Saarland
90
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
* SVP‐BeschäftigteamArbeitsort
Quelle:BundesagenturfürArbeit,eigeneDarstellung
empirica
Die positive Arbeitsplatzentwicklung in diesem langen Aufschwung findet auch
kleinräumlich ihre Entsprechung. In allen Kreisen des Landes stieg die Beschäfti‐
gung, wobei dies natürlich auch eine Folge des gewählten Zeitraums ist. Trotzdem
gilt:IndenletztenfastzehnJahrenstiegdieZahlderBeschäftigteninallenKreisen.
Allerdings ist das Wachstum unterschiedlich stark gewesen. Während in Neustadt
a.d.W.oderimLandkreisSüdwestpfalznurwenigzusätzlicheArbeitsplätzeentstan‐
den sind, waren es in Alzey‐Worms über 20%, gefolgt vom Rhein‐Pfalz‐Kreis und
einerReihevonweiterenStädtenundLandkreisenwieWorms,SüdlicheWeinstraße
undauchZweibrücken.
empirica
36
Abbildung22: ArbeitsplatzzuwachsindenKreisenundkreisfreienStädten
vonRheinland‐Pfalz,2005‐2012
Quelle:BundesagenturfürArbeit,eigeneDarstellung
empirica
AufdieGründefürdiesesungleichgewichtigeWachstumsollindiesemwohnungs‐
politischenGutachtennichteingegangenwerden.AllerdingssinddieFolgenfürdie
Wohnungsmärkte zu untersuchen. Dabei fällt v.a. auf, dass eine Reihe von Kreisen
zwar einerseits erheblich Arbeitsplätze hinzugewannen, aber trotzdem Einwohner
verloren haben. Tatsächlich zeigt sich, dass der Zusammenhang zwischen Arbeits‐
empirica
37
platzentwicklung und Wanderungen auf Kreisebene sehr schwach ist (vgl. Abbil‐
dung23).
Abbildung23: ZusammenhangArbeitsplatzzuwachsundWanderungssaldo
indenKreisenundkreisfreienStädtenvonRheinland‐Pfalz,
2005‐2012
10.000
8.000
Wanderungsaldo 2005‐2012
6.000
4.000
2.000
0
Bernkastel‐Wittlich
‐2.000
Rhein‐Hunrück‐Kreis
Westerwald
‐4.000
‐6.000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
Entwicklung SVP‐Beschäftigte am Arbeitsort 2005‐2012
Quelle:BundesagenturfürArbeit,Wanderungsstatistik,eigeneDarstellung
8.000
9.000
empirica
DiesistzwarzumeinenderKleinheitderKreiseinRheinland‐Pfalzgeschuldet.Dass
einBeschäftigungswachstuminLudwigshafenzueinemBevölkerungswachstumim
unmittelbarumliegendenRhein‐Pfalz‐Kreisführt,istnichtüberraschend.DerSuch‐
radius der Haushalte für eine Wohnung ist insbesondere in der dicht besiedelten
RheinschienegrößeralsdiesehrkleinenKreise.
VorallemaberscheintdasklassischeBildderSuburbanisierung–indenKernstäd‐
ten entstehen die Arbeitsplätze und im Umland die Wohnungen – kaum mehr zu
gelten.ZwarsinddiePendlersaldenderKernstädteweiterhindeutlichpositiv(vgl.
Abbildung24),aberdieserZusammenhanggiltnurnochsehrabgeschwächtinder
dynamischenBetrachtungüberdieZeit.SosindzumeinenimZeitraum2005‐2012
in Landkreis Trier‐Saarburg oder im Landkreis Mayen‐Koblenz jeweils mehr Ar‐
beitsplätzeentstandenalsindenKernstädtenTrierundKoblenz,wasaufeineSub‐
urbanisierungdesGewebeshindeutet.
empirica
38
Abbildung24: Pendlersalden(insgesamt)derkreisfreienStädteund
LandkreiseinRheinland‐Pfalz,2012
Quelle:BasisArbeitsagentur,eigeneBerechnungen
empirica
AberauchabgesehenvondiesenkleinräumigenVerschiebungenzwischenArbeits‐
plätzenundWohnortenscheintdievermuteteParallelentwicklungvonArbeitsplät‐
zen und Einwohnern sich in der dynamischen Betrachtung auch großräumlicher
entkoppeltzuhaben.
empirica
39
Besonders augenfällig ist die Entwicklung in den sehr ländlichen Kreisen Wester‐
wald,Bernkastel‐WittlichundRhein‐Hunsrück‐Kreis.SosindimLandkreisWester‐
wald im Zeitraum 2005 bis 2012 im Saldo zwar +6.000 zusätzliche sozialversiche‐
rungspflichtige Arbeitsplätze entstanden, der Wanderungssaldo aber war im glei‐
chenZeitraumkumuliertmit‐2.800Personendeutlichnegativ.Ähnlichdeutlichwar
die Entwicklung auch im Landkreis Bernkastel‐Wittlich (+4.500; ‐900) und im
Rhein‐Hunsrück‐Kreis(+3.300,‐2.500).DieseReihelässtsichfastbeliebigüberalle
schrumpfendenKreisefortsetzen.EinBeschäftigungswachstumgehtinvielenKrei‐
sennicht(mehr)einhermiteinerBevölkerungszunahme.
Abbildung25: VeränderungderBeschäftigungamArbeitsortund
WanderungssaldenderkreisfreienStädteundLandkreise
inRheinland‐Pfalz,2005und2012
Veränderung 2005-2012
Kreis
Kreistyp
Frankenthal (Pfalz)
Trier-Saarburg
Rhein-Pfalz-Kreis
Bad Dürkheim
Trier
Mainz
Landau in der Pfalz
Mainz-Bingen
Kaiserslautern (KS)
Ahrweiler
Koblenz
Worms
Bitburg-Prüm
Speyer
Bad Kreuznach
Germersheim
Mayen-Koblenz
Alzey-Worms
Bernkastel-Wittlich
Zweibrücken
Westerwaldkreis
Vulkaneifel
Neuwied
Donnersbergkreis
Cochem-Zell
Pirmasens
Rhein-Lahn-Kreis
Kaiserslautern (LK)
Birkenfeld
Kusel
Südwestpfalz
Schwarmstadt
Schwarmstadt
Schwarmstadt
Schwarmstadt
Wachstumskern
Schwarmstadt
Wachstumskern
Schwarmstadt
Schwarmstadt
Schwarmstadt
schrumpfender Kreis
schrumpfender Kreis
schrumpfender Kreis
schrumpfender Kreis
schrumpfender Kreis
schrumpfender Kreis
schrumpfender Kreis
schrumpfender Kreis
schrumpfender Kreis
schrumpfender Kreis
schrumpfender Kreis
schrumpfender Kreis
schrumpfender Kreis
schrumpfender Kreis
Beschäftigung Wanderungsam Arbeitsort
saldo*
223
729
3.582
3.789
1.724
3.427
8.388
2.124
6.303
2.517
2.199
5.407
3.923
8.093
3.294
2.469
3.171
5.251
4.944
6.587
4.897
4.450
1.856
6.023
2.281
2.425
3.314
2.912
1.238
1.230
2.269
1.973
1.867
1.043
592
335
*bereinigtumZweitwohnsitzsteuer
Quelle:BundesagenturfürArbeit,Wanderungsstatistik,eigeneBerechnungen
466
1.007
4.755
4.390
1.945
3.380
8.127
2.041
4.537
1.354
994
2.285
1.522
2.839
1.092
668
797
895
792
351
-491
-864
-519
-2.823
-1.414
-1.580
-2.500
-2.332
-1.067
-1.326
-2.966
-2.686
-2.870
-3.855
-2.786
-3.043
Verhältnis
2,1
1,4
1,3
1,2
1,1
1,0
1,0
1,0
0,7
0,5
0,5
0,4
0,4
0,4
0,3
0,3
0,3
0,2
0,2
0,1
-0,1
-0,2
-0,3
-0,5
-0,6
-0,7
-0,8
-0,8
-0,9
-1,1
-1,3
-1,4
-1,5
-3,7
-4,7
-9,1
empirica
empirica
40
Damit stellt sich die Frage, wie die in den letzten Aufschwungjahren entstandenen
zusätzlichen Arbeitsplätze in den Kreisen mit sinkender Bevölkerung besetzt wur‐
den.DiesistzumeinendurcheinehöhereAusschöpfungdeslokalenArbeitskräfte‐
potenzials geschehen. Der Anteil der Beschäftigten an der Bevölkerung ist in allen
Kreisen deutlich gestiegen, in Landesdurchschnitt um 3,6%‐Punkte. Daneben aber
hat die Pendlerintensität zugenommen. Pendelten im Jahre 2005 noch 49,2% der
SVP‐Beschäftigten über eine Kreisgrenze5, waren es im Jahre 2012 bereits 51,3%.
DieVeränderungwirdnochdeutlicher,wenndieQuotenuraufdieVeränderungen
bezogenwird.Den117.000zusätzlichenArbeitsplätzenimZeitraum2005bis2012
stehen85.000zusätzlichePendlerüberKreisgrenzengegenüber.ImSaldosindda‐
mit 72% der neuen Arbeitsplätze durch Pendler besetzt worden. Auf Ebene der
einzelnenKreiselassensichdieseQuotennichtberechnen,dadiebeidenVerände‐
rungen – höhere Ausschöpfung des Erwerbspersonenpotenzials und veränderte
ZahlderEin‐undAuspendlerbzw.Bevölkerungszahlen–sichnichttrennenlassen.
Wird hilfsweise die Veränderung der Zahl der Beschäftigten (am Arbeitsort) ins
Verhältnis zum Wanderungssaldo gesetzt („Wie viele Zuwanderer bringt ein neuer
Arbeitsplatz?“) so reicht die Spannweite von 1,3 in Trier‐Saarburg über 0,97 in
Mainzund0,42inKoblenzbiszunegativenWertenvon‐0,2inBernkastel‐Wittlich
und‐1,5imLandkreisAltenkirchen.
Angesichtsdieserv.a.inderdynamischenBetrachtungsichtbarenEntwicklunglässt
sichdieHypotheseaufstellen,dassdasVerhaltenderBevölkerunginBezugaufAr‐
beitsort‐ und Wohnortwahl sich geändert hat. Unsere Hypothese lautet, dass das
klassische Muster der Wohnortwahl sich verändert hat. Mag es früher noch so ge‐
wesensein,dassbeiAufnahmeeinesneuenArbeitsplatzesaußerhalbderbisherigen
WohnortregionderneueWohnortinderUmgebungdesneuenArbeitsortesgesucht
wurde – dass also der Arbeitsort Fixpunkt der Wohnungssuche war –, so scheint
diesheutenichtmehrderFallzuseinbzw.nurnochabgeschwächt.UnserEindruck
ist,dasseherderWohnortstärkerzumneuenFixpunktgewordenist.
DiesaberistnichtzuinterpretierenalseinezunehmendeSesshaftigkeitderBevöl‐
kerung–dassalsodieHaushaltelieberlangePendeldistanzeninKaufnehmen,als
umzuziehen, da sonst die starken Bevölkerungsverschiebungen von den schrump‐
fendenRegionenzudenSchwarmstädtennichtstattfindenwürden.
VielmehrsehenwirindemlockerenZusammenhaltzwischenArbeitsplatzwachstum
und Wanderungssaldo einen Beleg für das Schwarmverhalten, insbesondere der
jungen Erwachsenen. Zwei Beispiele mögen dies illustrieren: Ein Bewohner aus
Mainz, der einen der neuen Arbeitsplätze im Rhein‐Hunsrück‐Kreis besetzt, bleibt
lieberinMainzwohnenundpendelt,alsdasserindenHunsrückzieht.Imzweiten
FallenimmteinNiedersachseoderMünchnerzwarseineneueArbeitinMontabaur
auf,ziehtabernachKölnundnutzttäglichdenICE.
5
Berechnungwiefolgt:DieZahlderEinpendlerundAuspendleristungleichgroß,daauchüberdieLandesgren‐
zegependeltwird.UmeinemittlerePendlerquotezuerhalten,wurdezunächstdieZahlderEin‐undAuspend‐
lernaddiert,durchzweidividiertundanschließendaufdieZahlderBeschäftigtenamArbeitsdortbezogen.
empirica
41
EinsolchesVerhaltensolltesichdaherineinerZunahmederAuspendlerzahlenaus
den Schwarmstädten zeigen. Tatsächlich ist die Zahl der Auspendler aus den
Schwarmstädten zwischen 2005 und 2013 um 20% gestiegen (darunter Mainz
28%, Ludwigshafen 30%, Trier 32%), während der Anstieg aus den schrumpfen‐
denKreisenbeinur14%lag.AuchdieGegenbewegung,d.h.dassdieZahlderEin‐
pendlerinschrumpfendeKreisebesondersdeutlichgestiegenist,lässtsichzeigen.
In der Summe aller schrumpfenden Kreise stieg die Zahl der Einpendler um 24%
(darunterDonnersbergkreis+42%,Rhein‐Hunsrück‐Kreis+30%,Westerwaldkreis
+28%).IndenSchwarmstädtenwarenesnur13%.AllerdingssolltendieseZahlen
nichtüberstrapaziertwerden,dadiejeweiligenAusgangswertesehrunterschiedlich
sind(Basiseffekt).
empirica
42
Abbildung26: EntwicklungderPendlerzahleninkreisfreienStädtenund
LandkreiseninRheinland‐Pfalz,2005und2013
Einpendler
Kreis
Auspendler
Einpendler
Auspendler
Veränderung 2005-2013
2005
2013
2005
2013
Trier
27.568
28.729
5.934
7.806
in %
4,2%
absolut
1.161
in %
31,5%
absolut
1.872
56.811
66.305
21.459
27.892
16,7%
9.494
30,0%
6.433
Kaiserslautern (KS)
27.469
28.887
8.667
11.256
5,2%
1.418
29,9%
2.589
Koblenz
40.066
46.076
10.509
13.455
15,0%
6.010
28,0%
2.946
Mainz
59.188
65.381
27.260
34.786
10,5%
6.193
27,6%
7.526
Neuwied
17.931
20.490
23.333
28.815
14,3%
2.559
23,5%
5.482
2.125
8.654
8.804
9.170
11.295
1,7%
150
23,2%
Westerwaldkreis
13.267
17.033
24.404
29.250
28,4%
3.766
19,9%
4.846
Worms
12.409
15.281
11.931
14.295
23,1%
2.872
19,8%
2.364
Frankenthal (Pfalz)
9.407
10.326
9.350
11.189
9,8%
919
19,7%
1.839
Landau in der Pfalz
11.725
13.320
7.351
8.703
13,6%
1.595
18,4%
1.352
Bad Kreuznach
11.176
14.820
18.074
21.351
32,6%
3.644
18,1%
3.277
Speyer
13.504
17.129
8.139
9.590
26,8%
3.625
17,8%
1.451
Cochem-Zell
4.289
5.047
8.121
9.560
17,7%
758
17,7%
1.439
Birkenfeld
4.555
5.638
7.607
8.904
23,8%
1.083
17,1%
1.297
8.720
10.316
18.606
21.660
18,3%
1.596
16,4%
3.054
Vulkaneifel
3.468
4.800
6.896
8.015
38,4%
1.332
16,2%
1.119
Germersheim
16.476
19.669
23.462
27.203
19,4%
3.193
15,9%
3.741
Ahrweiler
6.970
8.613
18.608
21.387
23,6%
1.643
14,9%
2.779
Mayen-Koblenz
18.550
23.548
34.419
39.280
26,9%
4.998
14,1%
4.861
Bernkastel-Wittlich
6.682
9.074
10.443
11.871
35,8%
2.392
13,7%
1.428
6.867
8.901
11.921
13.513
29,6%
2.034
13,4%
1.592
Pirmasens
10.277
11.267
4.139
4.667
9,6%
990
12,8%
528
Bad Dürkheim
10.543
11.949
27.281
30.708
13,3%
1.406
12,6%
3.427
Rhein-Lahn-Kreis
7.373
9.788
20.825
23.437
32,8%
2.415
12,5%
2.612
9.416
12.261
22.596
25.378
30,2%
2.845
12,3%
2.782
Rhein-Pfalz-Kreis
10.682
13.345
40.586
45.577
24,9%
2.663
12,3%
4.991
Bitburg-Prüm
4.801
6.214
6.727
7.485
29,4%
1.413
11,3%
758
Zweibrücken
7.215
8.862
5.592
6.188
22,8%
1.647
10,7%
596
Südwestpfalz
3.969
4.446
22.932
25.359
12,0%
477
10,6%
2.427
Mainz-Bingen
18.346
23.532
46.588
51.153
28,3%
5.186
9,8%
4.565
Alzey-Worms
9.501
12.567
29.441
32.233
32,3%
3.066
9,5%
2.792
Donnersbergkreis
4.796
6.830
13.686
14.926
42,4%
2.034
9,1%
1.240
Kaiserslautern (LK)
8.999
10.685
22.767
24.660
18,7%
1.686
8,3%
1.893
Kusel
2.766
3.365
16.178
17.266
21,7%
599
6,7%
1.088
Trier-Saarburg
7.585
9.753
24.388
25.722
28,6%
2.168
5,5%
1.334
Quelle:BundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen
empirica
Deutlicher lässt die zunehmende Bedeutung der Schwarmstädte als Wohnstandort
für sozialversicherungspflichtig Beschäftige anhand der Verteilung der Beschäftig‐
tenamWohnortundamArbeitsortzeigen.6DazuwurdenzweiZentralitätskennzif‐
fern gebildet: der Anteil des jeweiligen Kreises an allen Beschäftigten in Deutsch‐
land, jeweils am Wohnort sowie am Arbeitsort und deren Veränderung zwischen
2005(untereWendepunktamArbeitsmarkt)und2012.VorteildieserZentralitäts‐
6
DiesentsprichtletztlicheinerAnalysederPendlerströme.AllerdingssinddieErgebnisseeinfacherzuinterpre‐
tieren.
empirica
43
berechnung ist, dass damit der allgemeine Aufschwung auf dem Arbeitsmarkt aus
den Ergebnissen herausfällt und nur die räumlichen Unterschiede betrachtet wer‐
den.Demnachhabennur8der36KreiseinRheinland‐PfalzanWohnortzentralität
bei den Beschäftigten gewonnen, während alle anderen verloren haben. Mit Aus‐
nahme des Rhein‐Pfalz‐Kreises sind dies alles kreisfreie Städte. Hieran zeigt sich
deutlich, dass die Konzentration der Wohnbevölkerung auf nur einige Städte
(„Schwarmverhalten“) sich nicht nur auf Studierende bezieht, sondern sich auch
deutlichaufdieBeschäftigtenerstreckt.Besondersbemerkenswertist,dassinfünf
derachtKreisemiteinemAnstiegderWohnortzentralitätdieArbeitsplatzzentralität
sinkt. In diesen fünf – Mainz, Trier, Koblenz, Neustadt und Ludwigshafen – sind
demnach im Vergleich zu Deutschland insgesamt in den Jahren 2005 bis 2012 nur
unterdurchschnittlich viele neue Arbeitsplätze entstanden (= relativer Verlust der
Arbeitsplatzzentralität) und trotzdem ist die Zahl dort wohnenden Beschäftigten
überdurchschnittlichangestiegen.DieskannnachunsererAuffassungnurmiteiner
überdurchschnittlichenWohnortattraktivitätdieserStädteerklärtwerden.
Umgekehrtistesbeiden28KreisenmitsinkenderWohnortzentralitätderBeschäf‐
tigten.Währendin14der28KreisesowohldieWohnort‐alsauchdieArbeitsplatz‐
zentralitätsinkt–wassichklassischbegründenlassenwürdemitdemMusterVer‐
lustanArbeitsplätzen=Bevölkerungsverlust–istdiesinweiteren14Kreisennicht
derFall.Indiesengilt,dasssichtrotzeinesüberdurchschnittlichenAnstiegsderZahl
der Arbeitsplätze nur unterdurchschnittlich viele Beschäftigte für diese Kreise als
Wohnortentschiedenhaben.InFortführungderobigenInterpretationmussdiesals
geringe Wohnortattraktivität interpretiert werden. Wobei – möglicherweise mit
BlickaufSpeyer–hierdaraufhingewiesenwerdenmuss,dassdieWohnortattrakti‐
vitätnatürlichauchdurchdieWohnkostenbeeinflusstwird;esalsoumdas„Preis‐
Leistungs‐Verhältnis“ (Miete zu Lebensqualität) und nicht ausschließlich um die
Lebensqualitätgeht.
empirica
44
Abbildung27: VeränderungderWohnort‐undArbeitsplatzzentralitätin
denkreisfreienStädteundLandkreiseninRheinland‐Pfalz,
2005‐2012
Veränderung 2005-2012 in %
Wohnortzentralität
Arbeitsplatzzentralität
(Anteil SVP-Beschäftigte
am Wohnort*)
(Anteil SVP-Beschäftigte
am Arbeitsort*)
Rheinland-Pfalz
-0,8%
-0,3%
Gewinn an Wohnortzentralität und Gewinn an Arbeitsplatzzentralität
Worms (KS)
Schwarmstadt
Landau in der Pfalz (KS)
Schwarmstadt
Rhein-Pfalz-Kreis (LK)
3,3%
1,6%
0,2%
4,0%
1,3%
6,9%
Gewinn an Wohnortzentralität und Verlust an Arbeitsplatzzentralität
Mainz (KS)
Schwarmstadt
Trier (KS)
Schwarmstadt
Koblenz (KS)
Wachstumskern
Neustadt an der Weinstraße (KS) ausgeglichener Kreis
Ludwigshafen am Rhein (KS)
Schwarmstadt
4,0%
3,4%
1,6%
1,2%
0,5%
-1,5%
-3,0%
-1,4%
-8,2%
-1,0%
Verlust an Wohnortzentralität und Gewinn an Arbeitsplatzzentralität
Bernkastel-Wittlich (LK)
schrumpfender Kreis
Germersheim (LK)
Bad Kreuznach (LK)
Mayen-Koblenz (LK)
Alzey-Worms (LK)
Vulkaneifel (LK)
schrumpfender Kreis
Südliche Weinstraße (LK)
Schwarmstadt
Westerwaldkreis (LK)
schrumpfender Kreis
Mainz-Bingen (LK)
Speyer (KS)
Zweibrücken (KS)
schrumpfender Kreis
Rhein-Hunsrück-Kreis (LK)
schrumpfender Kreis
Trier-Saarburg (LK)
Donnersbergkreis (LK)
schrumpfender Kreis
-0,2%
-0,2%
-0,2%
-0,3%
-0,5%
-0,6%
-0,7%
-0,7%
-0,8%
-1,4%
-1,6%
-1,7%
-2,7%
-2,9%
3,2%
2,5%
1,7%
2,1%
9,7%
4,0%
3,8%
0,5%
4,1%
3,6%
4,0%
1,0%
4,5%
6,1%
Verlust an Wohnortzentralität und Verlust an Arbeitsplatzzentralität
Kaiserslautern (KS)
Wachstumskern
Frankenthal (Pfalz) (KS)
Neuwied (LK)
Ahrweiler (LK)
Schwarmstadt
Altenkirchen (Westerwald) (LK) schrumpfender Kreis
Bad Dürkheim (LK)
Schwarmstadt
Cochem-Zell (LK)
schrumpfender Kreis
Kaiserslautern (LK)
schrumpfender Kreis
Eifelkreis Bitburg-Prüm (LK)
Südwestpfalz (LK)
schrumpfender Kreis
Rhein-Lahn-Kreis (LK)
schrumpfender Kreis
Pirmasens (KS)
schrumpfender Kreis
Birkenfeld (LK)
schrumpfender Kreis
Kusel (LK)
schrumpfender Kreis
-0,3%
-0,4%
-1,5%
-1,6%
-1,8%
-2,2%
-2,3%
-2,8%
-3,1%
-3,2%
-3,9%
-4,0%
-4,4%
-5,7%
-4,7%
-5,1%
-5,3%
-2,2%
-4,1%
-3,6%
-2,7%
-0,8%
-0,1%
-7,3%
-1,7%
-3,3%
-5,5%
-4,8%
Kreis
Kreistyp
*AnteilanallenSVP‐BeschäftigteninDeutschland
Quelle:BundesagenturfürArbeit,eigeneBerechnungen
empirica
Bei der Gegenüberstellung der Kreistypisierung (Schwarmstadt, Suburbanisie‐
rungsgewinner, schrumpfender Kreis) mit diesem Zentralitätsvergleich fällt auf,
dass nicht alle Schwarmstädte an Wohnortzentralität gewonnen haben. Dieser
empirica
45
scheinbare Widerspruch hat seine Ursache darin, dass hier nur auf die Wohnort‐
zentralitätderBeschäftigtenBezuggenommenwurdeundnicht–wiebeiderKreis‐
typisierung – auf alle Bevölkerungsgruppen. Die starken – und weit verteilten –
WanderungsgewinnederSchwarmkreiseAhrweilerundBadDürkheimsowieSüdli‐
cheWeinstraßemüssensichdaherausanderenBevölkerungsgruppenspeisen.Dies
dürften(vgl.auchdieAltersstrukturderZuwanderunginAbbildung10) v.a.Fami‐
liensowieältereMenschensein.
FürdieKonzipierungeinerzielgerichtetenPolitikistdiegestiegeneBedeutungder
Wohnortattraktivität von fundamentaler Bedeutung. Zwar lässt sich Attraktivität
nichtmessenundistsicherlichsubjektiv,gleichwohlaberfolgtdaraus:




Die Erhaltung bzw. Erhöhung der Wohnortattraktivität wird zur zentralen
Aufgabe der Wohnungs‐ und Stadtentwicklungspolitik, was gerade in den
schrumpfendenKreisenauchInvestitionenderöffentlichenHanderfordern
kann.
EineAttraktivitätssteigerungindenschrumpfendenKreisenundStädtenist
einezwarindirekte,abermöglicherweisesehrwirkungsvolleMaßnahmezur
Abmilderung der Wohnungsknappheit in den Schwarmstädten. Denn eines
ist eindeutig: Der Umzug meist junger Menschen aus den schrumpfenden
Kreisen in die Schwarmstädte, kreiert gleich zwei Probleme. In den
SchwarmstädtensteigtdieWohnungsknappheit,indenschrumpfendenRe‐
gionensteigtderWohnungsleerstand.
Der höheren Attraktivität der Schwarmstädte als Wohnstandort stehen als
GegengewichthoheMietenundKaufpreisegegenüber(vgl.Kapitel7).Inder
Entwicklung wird auch deutlich, dass sich die Spreizung aller Voraussicht
nachweitererhöhenwird,d.h.steigendeMietenaufdereinenSeite,sinken‐
deMietenaufderanderen.DasRegulativderPreisewürdeaberdurchwoh‐
nungspolitische Instrumente, die auf eine Begrenzung der Mieten abzielen,
abgeschwächtundistdamitnichtimSinnederschrumpfendenKreise.
Die Definition von angemessenen Mieten, wie sie z.B. im Rahmen der Kap‐
pungsgrenze bei Mieterhöhungen nötig ist, wird inhaltlich und methodisch
erschwert, wenn die Pendlerentfernungen zunehmen und die Einkommen
derlokalenBevölkerungnichtmehrlokalerwirtschaftetwerden.
5.
EntwicklungderWohnraumnachfrage
5.1
EntwicklungderZahlderHaushalte
Die vom Mikrozensus ausgewiesene Zahl der Haushalte in Rheinland‐Pfalz ist seit
den 1990er Jahren zunächst noch angestiegen. Ausgehend vom Jahre 1996 hat die
ZahlbisMitteder2000erJahrevonrd.1,78Mio.aufknapp1,90Mio.Haushaltezu‐
genommen. Seit dem Jahre 2006 liegt sie jedoch ungefähr konstant auf diesem Ni‐
veau–dieWohnungsnachfrageinRheinland‐PfalzinsgesamtwächstseitLängerem
nichtmehr.
empirica
46
DieKonstanzderHaushaltszahltrotzseit2004sinkenderBevölkerungszahlistbis‐
lang noch der gleichzeitig abnehmenden Haushaltsgröße in Rheinland‐Pfalz ge‐
schuldet.
UnterhalbderLandesebeneistderMikrozensusnichtmehrgeeignet,diebisherige
Haushaltsentwicklungdarzustellen.Esistallerdingsdavonauszugehen,dassineini‐
gen Kreisen mit bereits deutlich negativer Bevölkerungsentwicklung die Zahl der
HaushaltebereitsseitLängeremsinkt.
Abbildung28: EntwicklungderHaushaltszahlenund‐größeinRheinland‐
Pfalz,1996‐2012
2.000
2,5
1.950
2,45
1.895
1.834
1.850
1.853
1.893
1.895
1.872
2,4
2,35
Haushalte (in 1.000)
1.803
1.800
2,3
1.779
1.750
2,25
2,25
2,23
1.700
2,2
2,20
2,19
1.650
2,15
2,17
2,14
1.600
2,12
2,12
2,11
1.550
1.500
1995
2,1
Haushaltsgröße (Anzahl Personen)
1.900
1.898
2,05
1997
1999
2001
2003
Haushalte (linke Achse)
2005
2007
2009
2011
2
2013
Haushaltsgröße
Quelle:Mikrozensus,Bevölkerungsfortschreibung(ab2011BasisZensus2011),eigeneBerechnungen empirica
Laut Zensus 2011 lebte die Bevölkerung in Rheinland‐Pfalz im Jahr 2011 in rd.
1,79Mio.Haushalten.DieseZahlliegtaufgrundvonErhebungsunterschiedenumrd.
100.000unterderHaushaltszahldesMikrozensus2011/2012.7Entsprechendergibt
sich eine höhere durchschnittliche Haushaltsgröße. Im Jahre 2011 leben in Rhein‐
land‐Pfalz rd. 2,3 Personen in einem Haushalt. Jeweils rd. 600.000 der 1,79 Mio.
Haushalte in Rheinland‐Pfalz sind Ein‐ oder Zweipersonenhaushalte. In knapp rd.
500.000 Haushalten leben drei oder vier Personen und in ca. 100.000 Haushalten
fünfundmehrPersonen.
7
Bei der Haushaltsgenerierung der Zensus 2011‐Erhebung wird das sogenannte „Konzept des gemeinsamen
Wohnens“verwendet.AllePersonen,diegemeinsamineinerWohnungleben,geltensomitalsMitgliederdes‐
selben privaten Haushalts. Der Mikrozensus stellt hingegen auf das gemeinsame Wirtschaften der Bewohner
der Wohnung ab. Somit ergeben sich auch aufgrund von definitorischen Unterschieden (Untermieter, WGs)
höhereHaushaltszahlen.
empirica
47
Abbildung29: AnzahlderHaushaltenachGrößedesprivatenHaushaltsin
Rheinland‐Pfalz,2011
700.000
600.000
594.174
600.745
Haushalte
500.000
400.000
285.816
300.000
210.851
200.000
100.000
65.690
31.754
0
1 Person
Quelle:Zensus2011
2 Personen
3 Personen
4 Personen
5 Personen
6 und mehr
Personen
empirica
ImGegensatzzumMikrozensuslässtsichmitdenDatendesZensus2011auchdie
StrukturderHaushalteauchaufregionalerEbeneinnerhalbdesLandesRheinland‐
Pfalz darstellen, wenn auch nicht in zeitlicher Entwicklung. Die durchschnittliche
HaushaltsgrößeliegtindenkreisfreienStädtenundLandkreiseninRheinland‐Pfalz
zwischen1,9und2,4PersonenjeHaushalt.ErwartungsgemäßsindHaushalteinden
kreisfreien Städten bzw. Universitätsstädten am kleinsten. Hier bilden im Durch‐
schnitt maximal 2,1 Personen einen Haushalt. In den Landkreisen sind Haushalte
größer. Dies gilt insbesondere für die Suburbanisierungskreise Alzey‐Worms und
Trier‐Saarburg, den Westerwaldkreis und den Eifelkreis Bitburg‐Prüm. Vergleichs‐
weisekleinistdiedurchschnittlicheHaushaltsgrößeindenLandkreisenAhrweiler,
Birkenfeld und im Rhein‐Lahn‐Kreis. In den beiden zuletzt genannten Landkreisen
könntediesbereitseineFolgederseitLängeremhohenAbwanderungjungerMen‐
schenseinmitderFolge,dassgrößereFamilienhaushaltefehlen.
empirica
48
Abbildung30: GrößederprivatenHaushalteinRheinland‐Pfalz,2011
Quelle:Zensus2011
empirica
DiezukünftigeEntwicklungderZahlderHaushalteinRheinland‐Pfalz–unddamit,
abgesehen von Untermietverhältnissen und Zweitwohnungen, die Wohnungsnach‐
fragewirdnachempirica‐PrognosenaufBasisderBevölkerungsprognosedesBun‐
desinstitutsfürBau‐,Stadt‐undRaumforschungzwischen2010und2030nochsehr
leicht (ca. +3%) wachsen, d.h. der Bevölkerungsrückgang noch durch die Haus‐
haltsverkleinerungaufgewogen.
empirica
49
Unterhalb der Landesebene auf Ebene der Kreise ist dies nicht der Fall. Vielmehr
dürftedieZahlderHaushalteindenschrumpfendenKreisenbereitsabnehmenoder
innaherZukunftsinken.EntsprechendistmitsteigendenWohnungsleerständenin
diesenKreisenzurechnen,wobeiderLeerstandauchdurchdenweiterhinstattfin‐
dendenNeubauerhöhtwird.
5.2
LöhneundverfügbaresEinkommen
ZurBeschreibungderEinkommenstehteineReihevonDatensätzenzurVerfügung,
diedurchauserheblicheUnterschiedeaufzeigen.DieUnterschiedesinddabeimeist
sachlichgerechtfertigt.HiersollenzweiDatensätzeherangezogenwerden.
Zum einen die durchschnittlichen Arbeitnehmerentgelte aus der Volkswirtschaftli‐
chen Gesamtrechnung (VGR) der Länder. Diese entsprechen vereinfacht ausge‐
drückt den Löhnen zzgl. der Sozialversicherungsbeiträge pro Jahr. Die Löhne wer‐
denamArbeitsorterwirtschaftetundausgezahlt.ImDurchschnittdesLandeswur‐
dendemnachimJahr201133.700EurojeArbeitnehmergezahlt,inflationsbereinigt
warendies‐4,4%wenigeralsimJahre2001.DiemitAbstandhöchstenLöhnewer‐
dendemnachinderStadtLudwigshafengezahltundliegen47%überdemLandes‐
durchschnitt.DieniedrigstendurchschnittlichenLöhnewerdenimLandkreisTrier‐
Saarburg gezahlt. Sie liegen bei nur 77% des Landesdurchschnitts. Die hohen Un‐
terschiedesindimWesentlicheneineFolgederWirtschaftsstruktur.
DieverfügbarenEinkommenderprivatenHaushaltebeschreibenhingegendasEin‐
kommenalsSummeallerEinkommensarten(Löhne,Vermögenseinkommen,staatli‐
cheTransfers)abzgl.direkterSteuernundAbgaben.DasverfügbareEinkommender
privatenHaushaltewirdjeEinwohnerberechnet,auchdakeineverlässlichenAnga‐
ben zur Zahl der Haushalte im Zeitverlauf vorliegen. Das Arbeitnehmerentgelt je
Arbeitnehmer ist naturgemäß höher als das verfügbare Einkommen je Einwohner.
Zum einen da das Erstere brutto vor Steuern und Abgaben ist, das Letztere netto,
v.a. aber, da beim Letzteren auch Nichterwerbstätige wie Kinder berücksichtigt
werden. Das verfügbare Einkommen betrug im Jahr 2011 in Rheinland‐Pfalz im
Durchschnitt 20.500Euro pro Einwohner. Im Gegensatz zum durchschnittlichen
Arbeitnehmerentgeltist esindenletztenzehn Jahreninflationsbereinigt um9,6%
gestiegen. Die Ursachen für die gegensätzliche Entwicklung sind vielfältig. Bedeut‐
samistderAnstiegderErwerbsquotevonFrauen,derzueinemhöherenHaushalts‐
einkommen geführt hat, und der Rückgang der (Langzeit‐)Arbeitslosigkeit, der zu
einerZunahmederArbeitnehmermitgeringenLöhnenmitentsprechendenFolgen
fürdasdurchschnittlicheEinkommengeführthat.
AbgesehenvondiesemNiveauunterschiedistallerdingsauchdieregionaleStruktur
der verfügbaren Einkommen eine völlig andere als die der Arbeitnehmerentgelte.
Die Stadt Ludwigshafen – bei den Löhnen an Platz eins – ist bei den verfügbaren
EinkommenaufdemletztenPlatz.DieUrsacheisthiereinfach.DieverfügbarenEin‐
kommen werden am Wohnort, die Arbeitnehmerentgelte am Arbeitsort berechnet.
OffensichtlichwohnendieArbeitnehmermithohenLöhnennichtinLudwigshafen,
sondern im Umland, z.B. im Rhein‐Pfalz‐Kreis. Diese erheblichen Unterschiede be‐
empirica
50
stehenauchinanderenLandesteilen,wennauchmitunterschiedlicherBegründung.
SowerdeninMainzzwarüberdurchschnittlicheLöhnegezahlt,aberdasverfügbare
Einkommenistnurdurchschnittlich.HierdürftederhöhereBevölkerungsanteilvon
nicht erwerbstätigen Studenten maßgeblich sein. Um diese Unterschiede in einer
Zahlauszudrücken,wurdendierelativenLöhneinsVerhältniszudenrelativenEin‐
kommen gesetzt. Eine Zahl unter 100% drückt aus, dass die Einkommen relativ
niedrigersindalsdieLöhne,d.h.dieRegion„exportiert“„einkommensstarkePerso‐
nen“bzw.„importiert“einkommensschwachePersonen.EineZahlüber100%zeigt
an, dass „einkommensstarke Personen“ „importiert“ werden bzw. einkommens‐
schwache„exportiert“werden.DieseerheblichenUnterschiedezwischenverfügba‐
renEinkommenundLöhnendurcheinAuseinanderklaffenvonWohn‐undArbeits‐
ort werden eine erhebliche Rolle bei der Definition von angemessenen Miethöhen
spielenmüssen.
Abbildung31: LöhneundEinkommenindenLandkreisenundkreisfreien
StädteninRheinland‐Pfalz,2001und2011
Arbeitnehmerentgelt je Arbeitnehmer,
in Preisen von 2011
Verfügbares Einkommen der privaten
Haushalte je Einwohner, in Preisen von 2011
Arbeitsort
Wohnort
Kreis
Ludwigshafen
Frankenthal (Pfalz)
Zweibrücken
Germersheim
Kaiserslautern (KS)
Koblenz
Mainz
Worms
Donnersbergkreis
Pirmasens
Vulkaneifel
Cochem-Zell
Trier
Landau in der Pfalz
Rheinland-Pfalz
Birkenfeld
Kusel
Bitburg-Prüm
Rhein-Lahn-Kreis
Speyer
Bad Kreuznach
Altenkirchen
Kaiserslautern (LK)
Neuwied
Mayen-Koblenz
Mainz-Bingen
Ahrweiler
Westerwaldkreis
Alzey-Worms
Bernkastel-Wittlich
Südwestpfalz
Bad Dürkheim
Rhein-Pfalz-Kreis
Trier-Saarburg
2001
2011
Veränderung
2001-2011
2001
2011
Veränderung
2001-2011
49.640
40.659
37.482
38.424
35.814
36.899
39.692
34.992
34.122
33.438
32.936
31.746
33.560
33.158
35.214
32.055
32.721
32.272
33.071
36.199
32.425
33.556
33.162
32.466
34.681
32.388
36.163
33.658
33.307
30.580
33.408
31.892
32.641
30.129
31.678
29.652
28.454
49.479
41.579
39.814
40.468
34.502
38.845
38.397
35.085
33.948
33.364
33.578
33.651
32.460
33.273
33.669
32.929
30.346
32.104
33.420
36.929
32.108
32.761
31.160
29.860
33.518
31.398
37.029
30.872
32.555
30.512
30.425
31.080
31.753
28.654
29.874
28.501
25.848
-0,3%
2,3%
6,2%
5,3%
-3,7%
5,3%
-3,3%
0,3%
-0,5%
-0,2%
2,0%
6,0%
-3,3%
0,3%
-4,4%
2,7%
-7,3%
-0,5%
1,1%
2,0%
-1,0%
-2,4%
-6,0%
-8,0%
-3,4%
-3,1%
2,4%
-8,3%
-2,3%
-0,2%
-8,9%
-2,5%
-2,7%
-4,9%
-5,7%
-3,9%
-9,2%
16.765
18.232
17.332
18.593
17.355
19.193
20.037
17.706
17.314
18.305
17.333
17.712
17.262
19.313
18.718
17.992
16.942
17.072
19.017
19.001
18.794
18.089
17.568
17.786
19.033
18.505
22.536
18.652
19.434
18.923
18.866
18.586
21.180
18.183
20.036
20.673
17.958
17.529
18.989
19.298
20.377
17.601
19.932
20.078
18.709
19.748
19.457
19.901
20.055
19.425
20.264
20.515
20.371
18.843
20.031
20.870
23.419
20.433
20.853
19.902
19.472
21.971
20.617
24.794
20.685
21.882
20.625
20.841
21.482
22.756
20.798
22.665
22.694
21.162
4,6%
4,2%
11,3%
9,6%
1,4%
3,8%
0,2%
5,7%
14,1%
6,3%
14,8%
13,2%
12,5%
4,9%
9,6%
13,2%
11,2%
17,3%
9,7%
23,3%
8,7%
15,3%
13,3%
9,5%
15,4%
11,4%
10,0%
10,9%
12,6%
9,0%
10,5%
15,6%
7,4%
14,4%
13,1%
9,8%
17,8%
Quelle:VolkswirtschaftlicheGesamtrechnungderLänder
Normiertes
Verhältnis
von ANEntgeld und
verf.
Einkommen
58,1%
75,0%
79,5%
82,6%
83,7%
84,2%
85,8%
87,5%
95,5%
95,7%
97,3%
97,8%
98,2%
100,0%
100,0%
101,5%
101,9%
102,4%
102,5%
104,1%
104,4%
104,5%
104,8%
107,0%
107,6%
107,8%
109,9%
110,0%
110,3%
110,9%
112,4%
113,4%
117,6%
119,1%
124,5%
130,7%
134,4%
empirica
empirica
5.3
51
Mieter‐undSelbstnutzerquote
Der Anteil der Mietwohnungen an allen (bewohnten) Wohnungen – Mieterquote –
betrug im Jahre 2011 in Rheinland‐Pfalz 42%. Die Selbstnutzerquote lag entspre‐
chendbei58%,wasimbundesweitenVergleicheinhoher Wertist.Diesistwenig
überraschend, da die Mieterquote in Ein‐ und Zweifamilienhäusern stets deutlich
niedriger ausfällt als in Mehrfamilienhäusern (MFH). Dass überhaupt im Ein‐ und
ZweifamilienhausbaueineMieterquotevon25%erreichtwird,istv.a.aufdieZwei‐
familienhäuserzurückzuführen.
DieWohneigentumsquotehatsichinRheinland‐Pfalzseitden1960erJahrenpositiv
entwickeltundsteigtauchweiterhinlangsam an.DerAnstiegistallerdingsbereits
seitden1970erJahrennichtmehrdurcheinverändertesWohneigentumsbildungs‐
verhaltenderjüngerenHaushaltezuerklären.DerAnstiegerfolgteseithervielmehr
beidenälterenHaushalten.DieseheuteälterenHaushaltehabenihrWohneigentum
in den 1950er Jahren und danach gebildet und ersetzen die Geburtsjahrgänge, die
nochdurchKriegundVertreibungihrWohneigentumverlorenhabenoderandes‐
sen Bildung gehindert wurden. Die Wohneigentumsquote der jungen Haushalte
stagnierthingegenseitgeraumerZeit.JungeHaushalteerwerbenheutewederhäu‐
figernochfrüherWohneigentumalsihreVorgängervor10,20oder30Jahren.8Die‐
seKonstanz derWohneigentumsbildungisterstaunlich,daseitnunmehrfünfoder
mehrJahrendieRahmenbedingungen(Zinsniveau,Arbeitsmarkt)sehrpositivsind.
Abbildung32: EntwicklungderWohneigentumsquoteinRheinland‐Pfalz,
1950‐2010
70%
65%
58%
60%
Wohneigentumsquote
55%
54%
54%
52%
52%
50%
53%
55% 56% 54%
49%
48%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
1945
1955
1965
1975
Quelle:DiverseMikrozensusundWohnungszählungen
1985
1995
2005
2015
empirica
8
Vgl.hierzuweiter:Braun,R.,VermögensbildunginDeutschland–HaushaltsbezogeneWohneigentumsquoten,
hrsg.vonLBSBundesgeschäftsstelle,Berlin,2009.
empirica
52
DieregionaleMieterquotefolgtderBaustruktur.InKreisenmithohemEinfamilien‐
hausanteil ist die Mieterquote niedrig. In Kreisen mit hohem Mehrfamilienhausan‐
teil–d.h.denStädten–istsiehoch.
Abbildung33: Mieterquote–AnteilvermieteterWohneinheitenanallen
bewohntenWohneinheiten,2011
Mieterquote*
Kreis
Kusel
Südwestpfalz
Cochem-Zell
Vulkaneifel
Trier-Saarburg
Bitburg-Prüm
Westerwaldkreis
Donnersbergkreis
Altenkirchen
Bernkastel-Wittlich
Alzey-Worms
Rhein-Pfalz-Kreis
Kaiserslautern (LK)
Bad Dürkheim
Germersheim
Birkenfeld
Mainz-Bingen
Rhein-Lahn-Kreis
Bad Kreuznach
Neuwied
Ahrweiler
Mayen-Koblenz
Rheinland-Pfalz
Zweibrücken
Landau in der Pfalz
Frankenthal (Pfalz)
Worms
Speyer
Pirmasens
Kaiserslautern (KS)
Mainz
Koblenz
Trier
EZFH
MFH
20%
23%
21%
23%
21%
24%
24%
21%
26%
24%
23%
22%
22%
29%
23%
20%
25%
23%
26%
27%
25%
28%
29%
28%
25%
31%
28%
30%
21%
27%
33%
34%
26%
34%
32%
34%
37%
73%
68%
77%
79%
75%
77%
77%
78%
82%
72%
79%
79%
68%
73%
75%
70%
80%
87%
74%
76%
81%
81%
78%
80%
78%
82%
77%
72%
68%
77%
74%
83%
79%
82%
80%
83%
84%
Anteil WE im
Eigentum
juristischer
insgesamt
Personen
26%
27%
29%
31%
31%
31%
32%
32%
33%
33%
33%
33%
33%
34%
35%
35%
36%
38%
40%
40%
41%
41%
42%
42%
42%
50%
50%
51%
51%
54%
57%
59%
62%
64%
66%
66%
67%
3%
2%
3%
2%
3%
3%
3%
4%
2%
3%
3%
3%
4%
4%
5%
6%
2%
10%
5%
5%
9%
7%
3%
5%
9%
20%
13%
9%
15%
15%
21%
14%
28%
22%
21%
20%
21%
* BezogenaufbewohnteWohnungen
Quelle:Zensus2011(Stand:vorRevisionJuni2014),eigeneBerechnungundDarstellung
empirica
empirica
53
FürdieUmsetzungjederWohnungspolitikbenötigtdiePolitikAnsprechpartnerauf
Seiten der Eigentümer. Diese sind in Rheinland‐Pfalz weit überwiegend Privatper‐
sonen, die als Selbstnutzer oder als meist Kleinvermieter nur wenige Wohnungen
besitzen. Größere Bestandshalter, hier mit juristischen Personen gleichgesetzt, ha‐
beninRheinland‐PfalzeinegeringeBedeutung.EinzigindengrößerenStädtenwird
eine Quote von 20% überschritten. Dies ist insofern von Bedeutung, als dass
dadurch sowohl für Strategien bei Wohnungsknappheiten – wie z.B. die Bündnisse
fürWohneninBerlin,HamburgundNordrhein‐Westfalen–alsauchfürStrategien
bei Wohnungsüberschüssen – Stadtumbau, Abriss von Wohnraum – vielfach die
AnsprechpartnerfehlenundkonzentrierteAktionendadurchschwierigersind.
6.
EntwicklungdesWohnraumangebots
6.1
GebäudetypenundEigentümerstrukturen
Wohnungsgrößen, Gebäudetypen und Eigentumsquoten unterliegen erheblichen
regionalen Unterschieden. Insbesondere in den urbaneren Wohnungsmarktregio‐
nensinddieWohnungenkleinerundeswohnenmehrHaushaltezurMieteundim
Geschoss. Umgekehrt finden sich in ländlicheren Regionen größere Wohnungen,
insbesondereimEinfamilienhaus,dieöfterselbstgenutztwerden.
NachAngabendesZensus2011gabesinRheinland‐Pfalzrd.2Mio.Wohnungenin
Gebäuden(mitWohnraum).DerüberwiegendeAnteilderWohnungenbefindetsich
inEin‐undZweifamilienhäusern.Rund40%derWohnungenbefindensichinMehr‐
familienhäusern(vgl.Abbildung34).InnerhalbderMehrfamilienhäuserdominieren
WohnungeninGebäudenmitdreibissechsWohnungen.GrößereMehrfamilienhäu‐
sersindseltener.
Abbildung34: StrukturdesWohnungsbestandesinRheinland‐Pfalz
Wohnungen* nach Zahl der
Wohnungen im Gebäude
Anzahl
Anteil
1 Wohnung
838.958
42%
2 Wohnungen
380.117
19%
3 - 6 Wohnungen
429.556
21%
7 - 12 Wohnungen
199.405
10%
13 und mehr Wohnungen
154.854
8%
2.002.890
100%
insgesamt
*ohneDiplomatenwohnungen/WohnungenausländischerStreitkräfte
Quelle:Zensus2011(Stand:nachRevisionJuni2014),eigeneBerechnung
empirica
empirica
54
Erwartungsgemäß sind Geschosswohnungen v.a. in den kreisfreien Städten zu fin‐
den.FastjedezweiteWohnungimGeschossbefindetsichineinerderzwölfkreis‐
freien Städte. Besonders in Mainz, Ludwigshafen am Rhein, Koblenz und Trier do‐
miniert der Geschosswohnungsbau deutlich (MFH‐Quote jeweils über 70%). Die
höchstenEin‐undZweifamilienhausquotenweistderLandkreisKuselmitrd.84%
auf, dicht gefolgt von den Landkreisen Südwestpfalz und Vulkaneifel mit jeweils
über 80%. Mittlere Einfamilienhausquoten zwischen 50% und 60% sind in den
verstädtertenRäumen entlangdesRheinsvonGermersheim bisMainz‐Bingenund
weiterüberMayen‐KoblenzundNeuwiedzufinden(vgl.Abbildung35).
empirica
55
Abbildung35: Ein‐undZweifamilienhausquoten,2011
Quelle:Zensus2011(Stand:nachRevisionJuni2014),eigeneBerechnungundDarstellung
empirica
WohnungenausdenBaujahrender1950er,1960erund1970erJahrenmachenmit
einem Anteil von 42% fast die Hälfte des rheinland‐pfälzischen Wohnungsbestan‐
des aus. Innerhalb des Landes sind die Unterschiede im Baualter der Gebäude er‐
wartungsgemäß markant. Viele kreisfreie Städte haben einen größeren Anteil an
GebäudenausdenBaujahrender1950erbis1970erJahre.AnderSpitzestehtPir‐
masens mit 58%, gefolgt von Zweibrücken, Koblenz, Kaiserslautern, Mainz, Lud‐
empirica
56
wigshafenundFrankenthalsowiedemLandkreisSüdwestpfalzmiteinemAnteilder
„Nachkriegsmoderne“ von jeweils über 50%. Die Städte Speyer, Trier, Neustadt,
LandauundWormshabenhingegenwiealleLandkreisegeringereAnteilezwischen
40%und50%.
Abbildung36: WohnungsbestandnachBaujahrinRheinland‐Pfalz,2011*
45%
42%
Anteil an allen Wohnungen in %
40%
35%
30%
25%
20%
15%
13%
9%
10%
10%
7%
7%
4%
5%
3%
3%
1%
0%
Vor 1919
1919 ‐ 1948 1949 ‐ 1978 1979 ‐ 1986 1987 ‐ 1990 1991 ‐ 1995 1996 ‐ 2000 2001 ‐ 2004 2005 ‐ 2008
2009 und
später
Baujahr
* OhneDiplomatenwohnungen/WohnungenausländischerStreitkräfte
Quelle:Zensus2011(Stand:nachRevisionJuni2014),eigeneBerechnung
empirica
DiedurchschnittlicheWohnungsgrößeinRheinland‐Pfalzbeträgt 103m²undvari‐
iertinnerhalbdesLandesimGleichlaufmitdemEinfamilienhausanteil.KleineWoh‐
nungen von unter 40m² sind v.a. in den Universitätsstädten Mainz, Trier und Kai‐
serslauternzufinden,wosieeinenAnteilamWohnungsbestandvonüber10%ha‐
ben.
6.2
Wohnungsleerstand
Laut Zensus 2011 (nach Revision) standen in Rheinland‐Pfalz im Jahr 2011 insge‐
samt4,5%derWohnungenleer.Rheinland‐PfalznimmtdamitRang10imBundes‐
landrankingein.DerUnterschieddesLeerstandszwischendenGebäudetypenistauf
Landesebene gering und beträgt 5% im Geschosswohnungsbau und 4% bei Ein‐
undZweifamilienhäusern.
DieGleichförmigkeitderLeerstandsquoteüberdieBautypenlöstsichallerdingsauf
Kreisebeneauf.WährenddieLeerstandsquoteinEin‐undZweifamilienhäusernnur
zwischen2,7%inSpeyerund6,0%inPirmasensvariiert,sindesimGeschosswoh‐
nungsbau zwischen 2,1% in den Städten Mainz und Speyer und 13,2% in Pirma‐
sens.
empirica
57
DieLeerstandsquoteninEin‐undZweifamilienhäuserninsgesamtsinddamitinden
meistenKreisennochunauffällig.UnterBerücksichtigungeinerFluktuationsrate,die
eventuellimSelbstnutzersegment,indemgekauftundverkauftwirdstattgemietet,
etwashöherangesetztwerdenkann,dadieVerhandlungenlängerdauern,kannggf.
indenLandkreisenDonnersbergkreis,Cochem‐Zell,BirkenfeldundKuselsowieder
StadtPirmasensvonetwaserhöhtenLeerstandsquotengesprochenwerden.
AnderssiehtesimGeschosswohnungsbestandaus.DeutlicherhöhteLeerstandsquo‐
tensindhiererwartungsgemäßinallenschrumpfendenRegionenzufinden.Erhöhte
LeerstandsquotensindzudeminNeuwiedundBitburg‐Prüm(„ausgeglicheneKrei‐
se“), Ahrweiler („Schwarmstadt“) und Mayen‐Koblenz („Suburbanisierung“) und
Kaiserslauternzufinden.DiesdürfteeinHinweisaufausgeprägteUnterschiedein‐
nerhalbderKreisesein.
empirica
58
Abbildung37: TotaleLeerstandsquoteinMFHindenrheinland‐pfälzischen
LandkreisenundkreisfreienStädten,2011
empirica
DiesesMusterinRegionenmitBevölkerungsrückgang–erhöhteLeerständeimGe‐
schosswohnungsbau bei nur moderat erhöhtem Leerstand im Einfamilienhausseg‐
ment – ist aus Ostdeutschland bekannt und nicht weiter überraschend. Die Leer‐
ständeführenzusinkendenPreisenundMieten,sodassdieWahlfreiheitderBevöl‐
kerung zunimmt und die Leerstände zu den am wenigsten attraktiven Beständen
empirica
59
wandert. Geschosswohnungen werden dabei zumindest im Mittel als unattraktiver
eingeschätzt als Einfamilienhäuser. Weiterhin ist der Wohntraum vieler Haushalte,
auch wenn der Anteil selbst strittig ist, ein frei stehendes Einfamilienhaus. Hohe
Preise halten aber viele dieser Haushalte davon ab, eines zu erwerben oder zu be‐
ziehen.DiesinkendenPreisewerdendaherauch dazuführen,dasseineneueKäu‐
ferschichtnun„endlich“sichihrenWohnwunscherfüllenkann.empiricahatinan‐
derem Zusammenhang einmal berechnet, dass in stark schrumpfenden Regionen
aufgrundderniedrigenPreisebiszu90%allerHaushalteeinortsüblichesfreiste‐
hendes Einfamilienhaus aus eigenem Einkommen finanzieren können (vgl. Abbil‐
dung 38). Hinzu kommt, dass in schrumpfenden ländlichen Gebieten der übliche
Nachteil eines Einfamilienhauses – eine relativ zum Geschosswohnungsbau eher
dezentrale Lage – nicht in dem Maße zum Tragen kommt wie in den wachsenden
Städten.
Abbildung38: Erschwinglichkeiteinesortsüblichen,freistehenden
Einfamillienhauses,2008
100
Stadt München
90
Anteil an der Bevölkerung die sich kein Einfamilienhaus leisten kann
Landkreis Miesbach
Landkreis München
80
Main-Taunus Kreis
70
Stadt Ingolstadt
60
Stadt Köln
Darmstadt-Dieburg
Deutschland
50
Landkreis Reulingen
Stadt Stralsund
40
Stadt Brandenburg / Havel
30
Landkreis Fulda
Landkreis Osnabrück
20
Landkreis Prignitz
Landkreis Demmin
10
Landkreis Bernburg
0
0
25
50
75
100
125
150
175
200
225
250
275
300
325
350
375
400
425
450
475
500
relatives Einkommen (Mittelwert=100)
Quelle:empirica‐Preisdatenbank(Quelle:IDNImmodatenGmbH),eigeneBerechnungen
empirica
Allerdings bestehen innerhalb des Teilmarktes der Einfamilienhäuser Teilbereiche
mit höheren Leerstandsquoten in unattraktiven Gebäuden in ungünstigen Lagen.
Dies aber dürften in vielen Fällen leider die innerörtlichen Lagen sein. Leider liegt
keine Datenbasis vor, die es erlaubt, den Leerstand zu verorten. Die Anschauung
zeigt aber, dass häufig in den zentralen Hauptstraßen der Dörfer sich der Woh‐
nungs‐ und auch Gewerbeleerstand bereits ausgebreitet hat. Insbesondere in den
häufigschmalenNebenstraßenundGassenstehtmanchmalschondieMehrheitder
Gebäudeleer.HäufigsinddortsehrkleineHäuseraufsehrverwinkeltenundkleinen
Grundstücken zu finden, die weder über einen Garten, noch über Parkplätze am
Haus verfügen, sondern häufig verschattet und manchmal noch lärmbelastet sind.
empirica
60
Zwischenzeitlich sind diese Gebäude zudem häufig heruntergekommen mit brö‐
ckelndemPutzundschadhaftenFenstern.
DiebesondereLeerstandsbetroffenenheitderKernlagenderStädteundDörferlässt
sich hilfsweise über das Baualter zeigen. Deutlich zeigt der Zensus 2011, dass die
Leerstandsquoten umso höher sind, je älter die Gebäude sind. Während im rhein‐
land‐pfälzischen Durchschnitt die Leerstandsquote bei den Baujahrgängen nach
demJahr2000wenigüberraschendmitnur1,3%sehrgeringist(diehöherenLeer‐
standsquotenderjüngstenBaujahrgängesindimmeretwashöher,dahiernochim
Bau oder Vermarktung befindliche Objekte enthalten sind), liegen die Leerstands‐
quoteninObjektenderBaujahrgänge1950bis1970mit3,5%bis5,0%imMittel‐
feld. Deutlich muss gesagt werden, dass die häufig diskutierte Marktfähigkeit der
Objekteder1950erbis1970erJahreletztlichandenProblemlagenderStädteund
Dörfervorbeigeht.BeidiesenObjektenistesganzwesentlicheineFragedesPreises,
zudemdieGebäudewiedereinerNutzungzugeführtwerden.
Abbildung39: LeerstandsquoteninEZFHundMFHnachBaualter,2011
10%
8,7%
9%
8%
7,7%
7,6%
7%
6,2%
6%
5%
5,7%
5,0%
4,8%
4,2%
4%
4,6%
4,2%
3,6%
3,5%
2,9% 2,8%
2,8%
3%
2,2%
2,0%
2%
1,3%
1%
0%
vor 1919 ‐ 1950 ‐ 1960 ‐ 1970 ‐ 1980 ‐ 1990 ‐ 2000 ‐ 2006 vor 1919 ‐ 1950 ‐ 1960 ‐ 1970 ‐ 1980 ‐ 1990 ‐ 2000 ‐ 2006
1919 1949 1959 1969 1979 1989 1999 2005 und 1919 1949 1959 1969 1979 1989 1999 2005 und
später
später
EZFH
MFH
empirica
VieldramatischeristdieSituationbeidenälterenGebäudenmiteinerlandesweiten
Leerstandsquotevon7,6%beiEinfamilienhäusernund8,7%beiGeschosswohnun‐
gen, wobei der Mittelwert hier die regionalen Unterschiede verdeckt. In den
schrumpfenden Kreisen werden selbst im Einfamilienhausbereich Leerstandsquo‐
tenindenAltbautenmitBaujahrgängenbis1918vonüber10%inPirmasensund
imRhein‐Hunsrück‐Kreis(vgl.Abbildung40).SelbstinMainzundTrierstehen5%
dieserGebäudeleer.
empirica
61
Abbildung40: LeerstandsquoteninEZFHnachBaualterinRheinland‐Pfalz,
2011
12%
Leerstandsquote
10%
8%
6%
4%
2%
0%
vor 1919
1919 ‐ 1949
1950 ‐ 1979
empirica
Erwartungsgemäß noch viel deutlicher ist die Problemlage bei den Geschosswoh‐
nungen in Mehrfamilienhäusern (drei und mehr Wohneinheiten). Auch hier gilt
praktischdurchgängig,dassv.a.dieälterenunddamitinderTendenzzentralgele‐
generen Objekte häufiger leer stehen.9 Spitzenreiter ist die Stadt Pirmasens, wo
knapp ein Fünftel aller Wohnungen unbewohnt ist. In den Landkreisen werden
Leerstandsquotenzwischen6%und14%erreicht.Nochdeutlicher:Inkeinemder
schrumpfenden Kreise beträgt die Leerstandsquote in den Altbauten weniger als
10%. Wieder zeigt die Anschauung, dass sich hier der Leerstand auf die zentralen
Lagenkonzentriert.
Der Wohnungs‐ und Gewerbeleerstand in zentralen Lagen ist dabei weit mehr als
einProblemderEigentümer,dieeinenWertverlusterleiden.Esisteingesellschaftli‐
chesProblem.ImGegensatzzudeneherdezentralerrichtetenGebäudender1950er
bis1970erJahreführthierderLeerstandzueinerReduzierungderAttraktivitätder
Zentren. Sinkt die Einwohnerzahl im Zentrum, sinkt auch der Umsatz der Einzel‐
händler und Gastronomie und verlagert sich noch stärker an die besser erreichba‐
ren Stadtränder. Schon heute existieren in Rheinland‐Pfalz Städte, deren Zentren
wieausgestorbenwirken,indenendieLädenleerstehenunddiekaummehrauch
nur Reste eines sichtbaren städtischen Lebens aufweisen. Ohne attraktive und le‐
bendigeZentrenverlierenaberdieohnehinschonstarkschrumpfendenKreisenicht
9
Die höheren Leerstände in den Gebäuden der Zwischenkriegszeit in Ludwigshafen, Trier‐Saarburg, Altenkir‐
chenundinsbesondereBirkenfeldführenwiraufdiebesondereBaualtersstrukturunddieFolgendesAbzugs
desMilitärszurück.
empirica
62
nurnochmalsanAttraktivität,sondernletztlichauchanKristallisations‐undIdenti‐
fikationspunktenderGesellschaftundihrerregionalenKultur.
Abbildung41: LeerstandsquoteninMFHnachBaualterinRheinland‐Pfalz,
2011
20%
18%
16%
Leerstandsquote
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
vor 1919
1919 ‐ 1949
1950 ‐ 1979
empirica
Völlig konträr ist die Situation in den wachsenden Schwarmstädten. Hier sind die
Leerstandsquotenniedrig.NiedrigeLeerstandsquotengeheneinhermithohenund
steigendenMieten.BesonderswenigeWohnungensteheninMainzundSpeyer(je‐
weils 2,1%), Landau (2,6%) und dem Landkreis Germersheim (2,7%) leer. Diese
Leerstandsquoten scheinen zunächst nicht extrem niedrig zu sein. Üblicherweise
wird von einer notwendigen Fluktuationsreserve von 2,5% für das Funktionieren
einesMietwohnungsmarktesausgegangen.AllerdingsbeziehtsichderZensus2011‐
LeerstandaufalleGebäudeunabhängigvonderQualität.Überspitztgesagtwerden
hier auch Ruinen als leer stehend gewertet. Dieser totale Leerstand hat seine Be‐
rechtigung für Fragen z.B. des Stadtumbaus oder der Siedlungsflächeninanspruch‐
nahme, nicht allerdings für Analysen zur Anspannung des Wohnungsmarktes. Der
CBRE‐empirica‐Leerstandsindex bezieht sich ausschließlich auf marktaktive Woh‐
nungen, d.h. Wohnungen, die unmittelbar disponibel (vermietbar) oder zumindest
mittelfristig(unter6Monaten)aktivierbarsind.10NurdiesermarktaktiveLeerstand
istzurBefriedigungderNachfrageeinsetzbar.DerCBRE‐empirica‐Leerstandsindex
weistdaherniedrigereWerteaus.
FüreineBeschreibungderMethodikvgl.„CBRE‐empirica‐Leerstandsindex–ErgebnisseundMethodik“(Braun,
10
R.; Schlatterer, M.). Download unter: http://www.empirica‐institut.de/kufa/CBRE‐empirica‐Leerstandsindex‐
Me‐thode‐v.pdf
empirica
63
Abbildung42: empirica‐Leerstandsindexfürdierheinland‐pfälzischen
LandkreiseundkreisfreienStädte,2012
Quelle:CBRE‐empirica‐Leerstandsindex,eigeneDarstellung
empirica
Laut dem CBRE‐empirica‐Leerstandsindex weisen neun Kreise in Rheinland‐Pfalz
eine Leerstandsquote auf, die auf einen angespannten Wohnungsmarkt hindeutet,
da die Leerstandsquote unter 2,5% liegt. Dies sind: Germersheim (0,9%), Mainz
(1,6%), Trier (1,6%), Frankenthal (1,7%), Rhein‐Pfalz‐Kreis (1,7%), Speyer
(1,9%), Ludwigshafen (2,4%) und Landau (2,5%). In diesen Kreisen und kreis‐
empirica
64
freienStädtenistzudemdieLeerstandsquoteindenletztenJahrengesunken,sodass
sichdieAnspannungverstärkt.
Abbildung43: CBRE‐empirica‐Leerstandsindexfürdierheinland‐pfälzischen
LandkreiseundkreisfreieStädte,Veränderung2009‐2012
Quelle:CBRE‐empirica‐Leerstandsindex,eigeneDarstellung
empirica
empirica
6.3
65
Wohnungsbautätigkeit
DerletzteWohnungsbauzyklusfolgtinRheinland‐PfalzimWesentlichemdembun‐
desdeutschenPfad.NachdemAnfangbisMitteder1990erJahredieZahlderWoh‐
nungsfertigstellungen zunächst auf beeindruckende Werte von 7,5 Wohnungen je
1.000Einwohnerstieg(jezurHälfteEZFHundMFH),sankdasNeubauvolumenkon‐
tinuierlichundparallelzudenrealsinkendenMietenbisEndeder2000erJahresehr
deutlichaufunterzweiWohnungenje1.000Einwohnerab,fastdreiVierteldavon
imEinfamilienhausbau.SeitdemJahr2010allerdingssteigtdieZahlderWohnungs‐
fertigstellungenwiederanaufzuletzt8.300Wohnungen,davon2.500imGeschoss‐
wohnungsbau.DieBaugenehmigungenalsvorlaufenderIndikatordeutenzudemauf
einen weiteren Anstieg zumindest im Mehrfamilienhausbau hin. Allerdings ist der
Anstiegverhalten,waseinHinweisaufverlängerteGenehmigungsfristenseinkönn‐
te.Leideristunbekannt,wiesichdieZahlderAnträgeaufBaugenehmigungenent‐
wickelthat.
Abbildung44: BaufertigstellungenvonEZFHundMFH,1991‐2012
4,5
18.000
Fertigstellungen EZFH
Fertigstellungen MFH
Fertigstellungen EZFH pro 1.000 EW
Fertigstellungen MFH pro 1.000 EW
3,5
Quelle:StatistischesLandesamtRheinland‐Pfalz,eigeneBerechnung
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0,0
2004
0
2003
0,5
2002
2.000
2001
1,0
2000
4.000
1999
1,5
1998
6.000
1997
2,0
1996
8.000
1995
2,5
1994
10.000
1993
3,0
1992
12.000
1991
Anzahl der Fertigstellungen
14.000
4,0
Anzahl der Fertigstellungen pro 1.000 EW
16.000
empirica
DieregionaleStrukturderWohnungsfertigstellungenistzwargrundsätzlicherwar‐
tungsgemäß, aber trotzdem problematisch. Der Nachfrageanstieg durch die Bevöl‐
kerungsverschiebungen innerhalb des Landes hat sich in den letzten zehn Jahren
nicht vollständig in der regionalen Struktur der Baufertigstellungen niedergeschla‐
gen. Die meisten Wohnungen wurden mit jährlich 3,3 auf 1.000 Einwohner in den
Suburbanisierungskreisen fertiggestellt, während in den Schwarmstädten mit 2,4
Wohnungenje1.000Einwohnerndeutlichwenigererrichtetwurdenunddamitge‐
nausovielewieindenschrumpfendenKreisen.DiesistfastkonträrzurNachfrage‐
entwicklunggewesen.
empirica
66
DieUrsachensindzweifaltig.Ein‐undZweifamilienhäuserwurdeninpraktischallen
KreisendesLandesaufvergleichbaremNiveaugebaut,praktischunabhängigdavon,
obdieBevölkerungschrumpftundderWohnungsleerstandsteigt.Selbstindenbe‐
sonders deutlich schrumpfenden Landkreisen wie Kusel oder Kaiserslautern wur‐
denmehrEinfamilienhäusergebautalsimLandesdurchschnitt.Dieeinzigendeutli‐
chenUnterschiedeexistierentrivialerweisezwischenStädtenundLandkreisen.Die‐
serNeubautrotzbereitsvorhandenemLeerstandweistaufeinenWohnungsbestand
hin,dernichtdievondenNachfragerngewünschtenQualitätenanzubietenhat.Die‐
se „qualitative Zusatznachfrage“ erhöht den bereits vorhandenen Wohnungsleer‐
stand.InsbesonderewennderNeubauaufneuemBaulandamStadt‐oderDorfrand
stattfindet, schwächt er zudem die ohnehin schwachen, schrumpfenden Stadt‐ und
Ortskerne,dadiesesichentleerenunddiewenigerwerdendeBevölkerungsichauf
größerer Fläche verteilt. Dies läuft den notwendigen Bemühungen der Attraktivi‐
tätssteigerung und Erhaltung der Vitalität in den Kernlagen entgegen. Der nahelie‐
gendeAnsatzüberplanerischeGe‐undVerbotedenNeubauaufneuemBaulandzu
begegnen, könnte aber gleichzeitig wiederum die (ohnehin schon geringe) Anzie‐
hungskraft der schrumpfenden Kreise für die Bevölkerung nochmals vermindern.
EinwesentlicherStandortvorteilderländlichenKreiseistdieMöglichkeit,großzügig
nacheigenenpersönlichenVorstellungenwohnenzukönnen.DenZielkonfliktzwi‐
schendenindividuellenWohnwünschenunddemkollektivemZieleiner Erhaltung
attraktiver Kerne zu lösen oder zumindest abzuschwächen, ist grundsätzlich aber
möglich. Im vorhandenen Wohnungsbestand in den häufig sehr kleinteiligen, ver‐
schachtelten Kernlagen müssen durch geeignete Zusammenlegung von Grundstü‐
cken, den selektiven Abriss von (Neben‐)Gebäuden und die Schaffung von Garten‐
undFreiflächenQualitätengeschaffenwerden,diedenenvonneugebautenEinfami‐
lienhäusern mit Garten nahekommen und so zusammen mit den Vorteilen einer
zentralenLage(Erreichbarkeiten)fürdieBewohnereineattraktiveAlternativeent‐
steht. Dies ist grundsätzlich möglich, allerdings ist dazu die Kooperationsbereit‐
schaft der derzeitigen Eigentümer vonnöten. Das vorhandene städtebauliche In‐
strumentariumenthältzwarformalauchZwangsmittel.DiesesindaberinderPraxis
meistnichtdurchsetzbar.DiesgiltinsbesonderefürkleinereStädteundDörfer.
DerMehrfamilienhausbauaufderanderenSeiteistauchindenletztenzehnJahren
grundsätzlich zwar der Nachfrage gefolgt. Allerdings ist insbesondere in den
Schwarmstädten zu wenig gebaut worden. Dies ändert sich zwar derzeit. Die stei‐
gendenPreisehabenzueinemUmdenkenderInvestorengeführt.Allerdingsdürfte
derNeubauvonWohnungennochnichtmitderNachfrageSchritthalten.Geeignete
Maßnahmen der Beschleunigung und Erhöhung des Neubaus sollten entlang der
gesamtenNeubaukette–vonderBaulandausweisung,derAktivierungdervorhan‐
denen Flächen, der Geschwindigkeit der Genehmigungsverfahren, der Kostensen‐
kungdurchdenAbbauvonBauauflagenbishinzumöglicherweisestärkerenAnrei‐
zenzurInvestition–diskutiertwerden.
empirica
67
Abbildung45: BaufertigstellungenvonEZFHundMFH,2003‐2012
3,0
Anzahl der Fertigstellungen pro 1.000 EW p.a. 2,7
EZFH
MFH
2,5
2,2
2,0
2,0
1,5
1,0
1,4
1,1
1,0
0,7
0,6
0,5
0,5
0,2
0,0
Schwarmstadt
Suburbanisierungs‐ Wachstumskern in
gewinner
Schrumpfungs‐
umgebung
ausgeglichener
Kreis
6.4
schrumpfender
Kreis
empirica
Baulandmarkt
Die Verfügbarkeit von Bauland ist Voraussetzung für die Ausweitung des Woh‐
nungsangebotes. In Rheinland‐Pfalz erfolgte im Rahmen des Projekts „RAUM+
Rheinland‐Pfalz2010“einesystematischeErfassungderSiedlungsflächenpotenzia‐
le. Hierzu wurden alle Siedlungsflächenreserven mit mehr als 2.000m² in den
rechtskräftigen Flächennutzungsplänen erhoben. Die Erhebung erfolgte im ersten
Schritt auf Basis von Daten des amtlichen Liegenschaftskatasters und Luftbildauf‐
nahmen, daran anschließend durch Erhebungsgespräche mit Kommunalvertretern
undTrägernderFlächennutzungsplanungvorOrt.ErhobenwurdenMerkmale(z.B.
Zustand der Erschließung) und Einschätzungen (z.B. zur Vermarktbarkeit) der je‐
weiligen Flächen aus Sicht der Kommune. Die Ergebnisse wurden einer Qualitäts‐
und Plausibilitätskontrolle unterzogen und dann in eine sogenannte „RAUM+“‐
Internetplattform überführt. Mit der Fortschreibung im sogenannten
„RAUM+Monitor“ soll es den Kommunen ermöglicht werden, diese Bauflächenpo‐
tenzialelaufendaktuellzuhaltenundfortzuschreiben.Damitstehtgrundsätzlichein
MonitoringsystemzurVerfügung,dassicherlichzukunftsweisendist.
ImRahmenunsererVor‐Ort‐Experteninterviewswurdewiederholtundz.T.massiv
Kritik an dem System geäußert. Die Kritik bezog sich auf fehlerhafte Zuordnungen
einzelner Flächen zu bestimmten Kategorien (insbesondere zur Kategorie „Selbst‐
läufer“) und deren „praktische Unmöglichkeit einer Korrektur“. Zwar sollte es
selbstverständlich sein, dass fehlerhafte Zuordnungen korrigiert werden können
undsolltendieBetreiberdesMonitoringshiermöglicherweisedasGesprächsuchen.
AberwirsehendieKritikauchalsAusdruckderProblemlagenvorOrt.Sowurdedas
Monitoringsystem nur in Gebieten kritisiert, in denen die Baulandpreise hoch sind
empirica
68
undBaulandentsprechendknappist,währendinschrumpfendenKreisendasThe‐
mawenigüberraschendkaumErwähnungfand.
Laut Raumordnungsbericht 2013, für den der RAUM+Monitor auswertet wurde,
betrugdasWohnbauflächenpotenzialinRheinland‐Pfalzzum31.12.2013insgesamt
gut11.000ha11,davon2.400hainnerhalbderOrtslagen.Selbstwennmanausgehen
würde von einer reinen Einfamilienhausbebauung mit 500m² Grundstücksfläche
und25%Erschließungsflächen,soließensichdaraufrechnerischgut160.000Ein‐
familienhäuser errichten, davon gut 36.000 im Innenbereich. Im Vergleich zu den
FertigstellungenderletztenJahrevonrd.8.000Wohnungenp.a.insgesamtscheint
damitdieAusstattung mitFlächenpotenzialen völligausreichendzusein.Vielmehr
scheintsogarRaumfürdasimLandesentwicklungsprogrammRheinland‐Pfalz(LEP
IV)imJahre2008formulierteZiel(LEPIV‐Ziel3112)einerReduzierungderquanti‐
tativenFlächenneuinanspruchnahmeerreichbar.
Allerdings ist die Verteilung der Wohnbauflächenpotenziale innerhalb des Landes
höchst unterschiedlich und leider diametral zur Nachfrageentwicklung (vgl. Abbil‐
dung 46). In allen Schrumpfungsregionen sind in den rechtskräftigen Flächennut‐
zungsplänen vermutlich weit mehr Flächenpotenziale vorhanden, als selbst bei er‐
heblicherÄnderungderdemografischenEntwicklungjemalsbenötigtwerdenkönn‐
ten.Entsprechendundnichtweiterverwunderlichist,wennindiesenRegionendas
ThemaFlächenverfügbarkeitnichtvertieftbehandeltwird.
HierbestehtvielmehrdieGefahr,dasseineNeuinanspruchnahmevonFlächennicht
nurdemNaturschutzgedankenentgegenläuft,sondernauchderErhaltunglebendi‐
ger und genutzter Orts‐ und Stadtkerne. Da die Flächennutzungspläne rechtsver‐
bindlichsind,bestehtzunächsthiervonLandesseitekeinedirekteEinflussmöglich‐
keit,möglicheFehlentwicklungenzuverhindern.
Flächenmitmehrals2.000m²fürWohnnutzungund50%derFlächenmitgemischterNutzung
11
http://www.mwkel.rlp.de/Landesplanung/Handlungsfelder‐der‐Raumordnung/Siedlungsentwicklung
12
empirica
69
Abbildung46: Wohnbauflächenpotenzialezum31.12.2013
Quelle:Raumordnungsbericht2013(S.149),eigeneDarstellung
empirica
Völlig anders sieht es in den meisten Wachstumsregionen aus, d.h. den
SchwarmstädtenunddemumliegendenSuburbanisierungskreisen.DieAusstattung
mit Flächenpotenzialen ist hier im Landesvergleich geringer. Während im Landes‐
durchschnitt28m²proEinwohnervorhandensind,sindesindenmeistenWachs‐
tumsstädten unter 10m² und den wachsenden Landkreisen meist unter 20m². In
diesen Regionen wurde uns gegenüber in den Vor‐Ort‐Expertengesprächen von
empirica
70
massiven Problemen bei der Flächenverfügbarkeit berichtet. Das Landesentwick‐
lungsprogrammRheinland‐Pfalz(LEPIV)ausdemJahre2008siehtvereinfachtbe‐
schrieben vor, dass Flächenneuausweisungen erstens nur in den Siedlungsschwer‐
punkten,dieübereinedauerhaftgesichertequalifizierteAnbindungimöffentlichen
Verkehrverfügen,zulässigist,undzudem,wenndargestelltwerdenkann,dassdie
zukünftigeBaulandnachfragediederzeitbestehendenFlächenreservenübersteigt.
DiesaberbereitetinderPraxiserheblicheSchwierigkeiten.AbgesehenvondenAb‐
weichungen zwischen der Bevölkerungsvorausberechnung und der tatsächlichen
EntwicklungseitherscheinterstensinsbesonderedieZuordnungdereinzelnenGe‐
meindenzurKategorieSiedlungsschwerpunkthäufigstrittigzusein.Diesistgerade
in den dicht besiedelten und wachsenden Kreisen im Osten des Landes sicherlich
kaum stringent vorzunehmen, in denen die Gemeinden häufig fast zusammenge‐
wachsensindunddieWohnungs‐bzw.BaulandnachfragerihreSuchenichtanden
Gemeindegrenzenorientieren.
Zum zweiten ist nicht jede Flächenreserve tatsächlich verfügbar. Dies ist erfreuli‐
cherweiseimRAUM+Monitorberücksichtigtworden,indenendieFlächenreserven
anhand ihrer Verfügbarkeit kategorisiert wurden. Wichtig ist dabei die Kategorie
„Selbstläufer“, d.h. Flächen ohne rechtliche oder physische Hinderungsgründe für
eine Bebauung. Zwar wurde diese Kategorisierung nur für die innerörtlichen Flä‐
chenvorgenommen.Trotzdemzeigtsich,dassdievermeidlicheüppigeAusstattung
mit Bauland sich sehr deutlich relativiert. So sind in Ludwigshafen, Koblenz, Fran‐
kenthal,WormsundKaiserslauternwenigerals5haWohnbauland(inkl.50%der
gemischtenFlächen)tatsächlichverfügbar.IndenGroßstädtenMainzundTriersind
eszwar36habzw.19ha.NormiertüberdieEinwohnerzahlzeigtsichaber,dassin
praktisch allen wachsenden Kreisen weniger als 2m² pro Einwohner kurzfristig
einerBebauungzurVerfügungstehen.DiesgiltinsbesondereauchfürdieSuburba‐
nisierungskreise, die damit ihre Funktion als Ausweichmöglichkeit für Nachfrager
mittendenziellgeringeremEinkommennurbegrenzterfüllenkönnen.Zudemwur‐
de uns in den Vor‐Ort‐Interviews berichtet, dass die Zuordnung einzelner Flächen
zurKategorie„Selbstläufer“sehrstrittigist,dassalsoFlächenals„Selbstläufer“ein‐
gestuftwurden,dietatsächlichnichtverfügbarsind.
empirica
71
Abbildung47: WohnbauflächenpotenzialenachMerkmalenundKreisen,
Stand:31.12.2013
Wohnbauflächenpotenzial
innerorts
Kreis
insgesamt außerorts
innerorts
gesamt
Selbstläufer
insgesamt
1
6,1
ha
Selbstläufer
gesamt
m² je Einwohner
Ludwigshafen
97
85
12
0,7
0,1
Koblenz
130
108
22
1
11,8
2,0
0,1
Frankenthal
44
39
5
1
9,4
1,1
0,2
Worms
58
41
17
2
7,3
2,1
0,3
Kaiserslautern (KS)
48
35
13
4
4,9
1,3
0,4
Bad Dürkheim
259
222
37
7
19,8
2,8
0,5
Germersheim
232
206
26
8
18,6
2,1
0,6
230
199
31
14
21,1
2,9
1,3
Mainz-Bingen
329
271
58
28
16,3
2,9
1,4
Speyer
21
9
12
7
4,2
2,4
1,4
Trier-Saarburg
434
361
73
21
30,2
5,1
1,5
Rhein-Pfalz-Kreis
213
161
52
22
14,4
3,5
1,5
Neustadt
42
26
16
8
8,0
3,1
1,5
Mainz
124
75
49
36
6,1
2,4
1,8
Trier
122
72
50
19
11,5
4,7
1,8
Ahrweiler
358
237
121
24
28,4
9,6
1,9
Alzey-Worms
348
304
44
24
27,8
3,5
1,9
Pirmasens
47
27
20
8
11,7
5,0
2,0
Zweibrücken
83
44
39
7
24,4
11,4
2,1
Kaiserslautern (LK)
248
197
51
23
23,7
4,9
2,2
2,7
Rhein-Lahn-Kreis
529
466
63
33
43,4
5,2
Donnersbergkreis
216
178
38
22
28,6
5,0
2,9
Neuwied
618
446
172
55
34,4
9,6
3,1
Altenkirchen
455
328
127
42
35,2
9,8
3,3
Mayen-Koblenz
762
621
141
69
36,3
6,7
3,3
545
476
69
37
54,0
6,8
3,7
Bernkastel-Wittlich
528
406
122
46
47,6
11,0
4,2
Kusel
294
247
47
30
41,0
6,5
4,2
Westerwaldkreis
850
631
219
89
42,7
11,0
4,5
Bad Kreuznach
473
365
108
87
30,5
7,0
5,6
Landau
55
18
37
25
12,6
8,5
5,7
Bitburg-Prüm
894
772
122
57
93,2
12,7
5,9
Südwestpfalz
378
287
91
62
38,9
9,4
6,4
Birkenfeld
314
203
111
59
38,7
13,7
7,3
Cochem-Zell
325
239
86
54
51,2
13,5
8,5
394
11.099
285
8.687
109
2.412
71
1.099
64,5
27,8
17,8
6,0
11,6
2,8
Vulkaneifel
Rheinland-Pfalz
Quelle:Raumordnungsbericht2013,eigeneBerechnungen
empirica
Eine Knappheit an verfügbarem Bauland bei gleichzeitig vorhandener Nachfrage
sollte zu steigenden Baulandpreisen führen und umgekehrt. Die Erstellung von
Preisreihen für (unbebautes) Bauland ist allerdings notorisch problematisch. Dies
ist zum einen dem Umstand geschuldet, dass die Zahl der Kauffälle pro Jahr meist
sehrkleinist,sodasshierbereitsEinzelfällezuerheblichenAusschlägenindenZeit‐
reihen führen können. Zudem ist Bauland kein homogenes Gut. Vielmehr ist der
Preis für ein bestimmtes Baugrundstück in erster Linie abhängig von seiner Lage.
empirica
72
Ein einfacher Mittelwert zeigt dann, auch aufgrund der geringen Fallzahlen, häufig
ein falsches Bild, wenn in einem Jahr vornehmlich Grundstücke am Stadtrand ver‐
äußert wurden und im nächsten Jahr vermehrt Grundstücke in zentraler Lage, z.B.
durch die Entwicklung einer bisherigen Brachfläche. Entsprechend bewertet das
StatistischeLandesamtdievonihrveröffentlichteZeitreihe„Kaufwertefürbaureifes
Land“auchalsnurbedingtfüreinenzeitlichenVergleichverwendbar.DieZeitreihe
zeigt für Rheinland‐Pfalz einen sehr moderaten Anstieg von 11% von 2008 bis
2013.
Diesem Zusammensetzungsproblem versuchen die Gutachterausschüsse zu begeg‐
nen, indem sie die verschiedenen Grundstücke anhand verschiedener Merkmale
klassieren und so einen qualitätsbereinigten Bodenpreisindex erstellen. Der obere
GutachterausschussdesLandesträgtdieErgebnissederlokalenGutachterausschüs‐
sezusammenundveröffentlichtdiesenachca.zweiJahrenfüralleKreisedesLan‐
des.DieserzeigtfürRheinland‐PfalzeinenAnstiegvonnur3%zwischen2008und
2012(Stichtagjeweils1.1.).
Die Ergebnisse sind in Teilen plausibel. In Trier und im Landkreis Trier‐Saarburg
sinddieBodenpreiseerwartungsgemäßundimGleichlaufzudenAngebotspreisen
für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mieten (vgl. Kapitel 7) seit 2005
deutlichum20%bzw.12%gestiegen,wobeisichderAnstiegaufdieZeitseit2010
konzentriert.InderSüdwestpfalzsindebenfallserwartungstreudieKaufpreisege‐
sunken,wennauchnurleicht.InvielenanderenKreisenzeigendieKaufpreisindizes
hingegen sehr ungewöhnliche Verläufe. So sollen gerade in vielen sehr ländlichen
schrumpfenden Kreisen wie Bernkastel‐Wittlich, Vulkaneifel oder Westerwald die
Baulandpreisedeutlichangestiegensein,währendausgerechnetinMainzseitmehr
als zehn Jahren die Preise konstant geblieben sind, auch wenn am aktuellen Rand
ein moderater Anstieg ausgewiesen wird. Beide Entwicklungen stehen im völligen
Widerspruch zu allen anderen Kennziffern, von der Zahl der Einwohner über die
Verfügbarkeit von Baulandpotenzial bis zur Preisentwicklung bestehender Woh‐
nungenunddenMieten.AuchderGutachterausschussderStadtMainzbewertetden
sehrungewöhnlichenVerlaufderBaulandindizesalsunerklärlich.
InderBewertunglassenwirunsdahervondenplausiblerenAnalysenzurNachfra‐
geentwicklung,zurPreis‐undMietentwicklungbestehenderWohnungensowieder
Flächenverfügbarkeit leiten, die auch in den Expertengesprächen vor Ort bestätigt
wurden. Demnach scheint in den wachsenden Kreisen insbesondere im Osten des
LandesdieVerfügbarkeitvonBaulanddurchauseinEntwicklungshemmniszusein.
ZwarzeigendieErgebnissedesRAUM+MonitorsdurchausnochhinreichendeMen‐
gen an Wohnbaulandflächen in den Flächennutzungsplänen an, diese aber – und
hierdecktsichdieseAussagemitdenErfahrungen,dieempiricainanderenLandes‐
teilenmitwachsenderWohnungsnachfragekontinuierlichmacht–stehendenbau‐
willigenHaushaltenundInvestorenzuhäufignichtzurVerfügung.DieKategorisie‐
rungderFlächenals„Selbstläufer“bzw.seinemGegenteilistzwareinrichtigerund
wichtigerAnsatz.Essollteabernichtvergessenwerden,dassdieseKategorisierung
im Einzelfalle alles andere als belastbar ist. Diese Unschärfe sollte berücksichtigt
werden, wenn „spitz“ gerechnet werden muss. Zu berücksichtigen ist zudem, dass
für einen funktionierenden Bodenmarkt ein rechnerischer Ausgleich von Angebot
empirica
73
und Nachfrage nicht hinreichend ist. Vielmehr muss stets ein zumindest leichtes
ÜberangebotanbebaubaremLandvorhandensein,daBaulandkeinhomogenesGut
istunddieNachfragerAuswahlzwischenverschiedenenGrundstückenundVerkäu‐
fernbenötigen.WirddemBodeneigentümerjedochversichert,dasserinseinerGe‐
meindesolangekeineKonkurrenzangebotefürchtenmuss,solangenochFlächenpo‐
tenziale scheinbar verfügbar sind, wird er den Verkauf zurückstellen, um höhere
Preise durchsetzen zu können. Laut dem Raumordnungsbericht sind derzeit 29%
derWohnbaulandpotenzialedadurchblockiert,dassdieEigentümernichtzumVer‐
kaufbereitsind.Esistunverständlich,warumweiterhindasreineHortenvonBau‐
landauchnochdurcheineBefreiungvonderGrundsteuerpflichthonoriertwird.
Die abwartende Haltung der Eigentümer wird auch dadurch verstärkt, dass sich
auch aus anderen Gründen die tatsächliche Verfügbarkeit schnell verändern kann,
wenn z.B. Naturschutzbelange einer Bebauung entgegenstehen. So wurde uns in
einem Vor‐Ort‐Interview berichtet, dass in einer wachsenden Stadt, das letzte ver‐
fügbare Baugebiet aufgrund der Anwesenheit eines seltenen Vogelpaares derzeit
blockiertwird.DieswurdeangesichtsderhohenundschnellsteigendenKaufpreise
undMietenalsunbilligempfunden.
6.5
EntwicklungderBaukosten
Der Baukostenindex für Wohngebäude beschreibt die Baukosten bei normierten
Bauleistungen, d.h. veränderte Bauqualitäten wie auch zunehmende Bauauflagen
findenhierkeineBerücksichtigung.VeränderungensinddaheralsreinePreisverän‐
derungenbeigegebenerLeistungzuinterpretieren.DerBaukostenindexliegtnicht
regional vor. Daher wird der Baukostenindex für Deutschland dargestellt. Preisun‐
terschiede zwischen den Regionen in Deutschland dürften zwar vorhanden sein,
inwieweitaberdieEntwicklungunterschiedlichverläuft,istunbekannt.Mutmaßlich
sinddieUnterschiedeinderEntwicklungabergering.
Der Baukostenindex für Wohngebäude in Deutschland hat sich parallel zum Rück‐
gang der Baufertigstellungen zunächst sehr verhalten entwickelt und blieb hinter
der Entwicklung der Verbraucherpreise zurück. Dies gilt insbesondere für die Ar‐
beitskosten, die phasenweise sogar real sanken. Seit etwa Mitte der 2000er Jahre
stiegen die Baukosten wieder real an, zunächst verhalten und seit dem Jahr 2010
deutlicher. Dieser Anstieg dürfte auf die gestiegene Nachfrage nach Bauleistungen
zurückzuführensein.
DieveranschlagtenBaukostenalsweitereKennzifferwerdeninKubikmeterumbau‐
tenRaumangegebenundbeschreibenhingegendiebeiBaugenehmigunggeschätz‐
tenBaukosten.DiesesindausdreiGründenschwierigzuinterpretieren.Zumeinen
kann es durchaus erhebliche Abweichungen zwischen den veranschlagten Baukos‐
tenunddentatsächlichen,erstnachBaufertigstellungermittelbarenBaukostenge‐
ben. Diese können sowohl nach oben, z.B. durch mangelhafte Planung, abweichen,
alsauchnachunten.DiesdürfteinsbesondereimEinfamilienhausbauderFallsein,
da mit Eigenleistungen oder Nachbarschaftshilfe die Baukosten möglicherweise
unterdenveranschlagtenBaukostengehaltenwerdenkönnen.Zumzweitenverän‐
empirica
74
dernsichdieveranschlagtenBaukostenauchdurchveränderteBauqualitäten.Auf‐
wendigereBäderführen ebensozusteigendenBaukostenwiehöhereenergetische
Standards. Ein Zeitvergleich wird dadurch erschwert. Zum dritten ändern sich die
veranschlagten Baukosten auch mit dem Mischungsverhältnis zwischen Einfamili‐
enhäusernundMehrfamilienhäusern,dadieveranschlagtenBaukostennurfüralle
Wohngebäude gemeinsam veröffentlicht werden. Dies alles macht Zeit‐ wie Regio‐
nalvergleiche praktisch unmöglich. Insbesondere der letzte Grund dürfte für die
unterschiedlicheEntwicklungzwischendemBaukostenindexunddenveranschlag‐
tenBaukostenverantwortlichsein.
InsgesamtistdiestatistischeErfassungdertatsächlichenBaukosten–alszentraler
ParameterbeiderFinanzierungdesNeubaus–unzureichend,sodassdiehäufigge‐
hörten Klagen über hohe und steigende Kosten für den Bau von Mietwohnungen
könnennichtbestätigtoderwiderlegtwerden.
Abbildung48: DurchschnittlicheBaukosteninRheinland‐Pfalz,1991‐2012
140
Materialkosten*
Baukosten insgesamt*
130
Arbeitskosten*
Verbraucherpreisindex (RLP)
Index 2010=100
120
Veranschlagte Baukosten (RLP)
110
100
90
80
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
* Baukostenindizes für Wohngebäude Deutschland Quelle:StatistischesLandesamtRheinland‐Pfalz,destatis,eigeneBerechnung
6.6
empirica
Sozialwohnungsbestand
DerBestandanpreisgebundenenSozialwohnungensinktinRheinland‐Pfalzwiein
allen anderen Bundesländern. Den jetzt und zukünftig auslaufenden Bindungen
stand in den letzten 10 bis 15 Jahren kaum ein Neubau von Sozialwohnungen ge‐
genüber.DerBauvonSozialwohnungenwarangesichtsdererheblichenKosten,der
geringen Effizienz, auch durch hohe Fehlbelegungsquoten und der real sinkenden
Marktmieten,praktischeingestelltworden.
empirica
75
Abbildung49: BestandundEntwicklungpreisgebundenerWohnungen
80.000
gebundene Wohnungen
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2000
2005
2010
2015
2020
Mietwohnungen
2025
2030
2035
Eigentumswohnungen
Gebundene Wohnungen, ab 2012 künftiger Bestand bei planmäßigem Tilgungsablauf
Anmerkungen: Die dargestellte künftige Entwicklung der preisgebundenen Wohnungen schreibt den
2012erBestandangebundenenWohnungenunterBerücksichtigungderplanmäßigenTilgungsabläufe
fort.
Quelle:StatistischesLandesamtRheinland‐Pfalz
empirica
7.
EntwicklungderMiet‐undKaufpreise
7.1
Mieten
7.1.1 VerschiedeneArtenvonMieten
ZunächstistzwischenBruttowarm‐,Bruttokalt‐undNettokaltmietenzuunterschie‐
den.DieNettokaltmiete,auchGrundmietegenannt,umfasstausschließlichdasEnt‐
gelt für die Überlassung der Wohnung ohne jegliche Nebenkosten. Die Bruttokalt‐
miete beinhaltet zudem die kalten Betriebskosten.13 Die Bruttowarmmiete ist
schließlichderGesamtbetrag,welchersämtlichemitdemWohnenverbundeneKos‐
ten,alsoauchdiewarmenNebenkosten14,umfasst.
Da dieses Gutachten die Entwicklung der Wohnungsmärkte behandelt, wird über‐
wiegendaufdieNettokaltmieteBezuggenommen,sofernnichtanderserwähnt.Die
NettokaltmieteistvonbesonderemInteresse,danursiedurchwohnungspolitische
Diessind:Nebenkosten,Umlagen,GebührenfürWasser,Kanalisation,Abwasserbeseitigung,Straßenreinigung,
13
Müllabfuhr,Hausreinigung,‐beleuchtung,Schornsteinreinigung,Hauswart,‐verwaltung,Gebäudeversicherung,
Kabelanschluss,Hausaufzug,DienstleistungfürGartenpflegesowieöffentlicheLasten,z.B.Grundsteuer.
KostenfürHeizungundWarmwasserbereitungbzw.StromzumBetriebeinerHeizungundderWarmwasser‐
14
versorgung.
empirica
76
Maßnahmenbeeinflussbarist,sichregionalunterscheidetundunterschiedlichent‐
wickelt,währenddieNebenkostenpraktischeinheitlichknapp2Euro/m²betragen.
ZudemistzwischenNeuvertragsmieten,BestandsmietenundMietspiegelmietenzu
unterscheiden. Wohnungen werden für einen längeren Zeitraum angemietet. Das
AnmieteneinerWohnungistdamit–imGegensatzzumKauf–aufeinenZeitraum
ausgerichtet,wobeidiezukünftigzuzahlendenMietenüberwiegendbeiVertragsab‐
schlussfestgelegtwerden.MieterhöhungeninbestehendenVerträgensindbegrenzt
undfürdenVermieteraufwendig.Damitexistierengrundsätzlichzweiverschiedene
PreisefüreinunddieselbeWohnung:zumeinendietatsächlichgezahlteBestands‐
miete, zum anderen die derzeit bei Anmietung zu zahlende Miete oder, sofern die
Wohnung bereits vermietet ist, die Miete, die bei Neuanmietung zu zahlen wäre.
Diese Neuvertragsmiete spiegelt die aktuellen Knappheitsrelationen am Woh‐
nungsmarkt wider, während die Bestandsmieten frühere Knappheitsrelationen wi‐
derspiegeln.BeideMietenkönnensich–jenachMarktentwicklung–mehroderwe‐
nigerdeutlichunterscheiden.
7.1.1.1Neuvertragsmieten
ZurAnalyse deraktuellenEntwicklungdesWohnungsmarktesistdieNeuvertrags‐
miete der geeignete Wert. Nur die Neuvertragsmiete sagt etwas über das aktuelle
Verhältnis von verfügbaren Wohnungen zu nachgefragten Wohnungen in Zahl und
Qualität aus. Da nach der Vermietung jede neu vermietete Wohnung zu einer Be‐
standswohnung wird, folgen die Bestandsmieten zeitlich den Neuvertragsmieten
nach.NeuvertragsmietensinddieSchrittmacherderEntwicklung.
DieDatengrundlagezurAnalysederNeuvertragsmietenisthervorragend.Datenba‐
sissindWohnungsanzeigenauseinschlägigenMedien(ImmobilienportaleimInter‐
net, Zeitungen). Da praktisch alle Wohnungen irgendwo öffentlich angeboten wer‐
denundindenAnzeigenwesentlicheMerkmalederWohnungenbeschriebenwer‐
den, lassen sich praktisch alle angebotenen Wohnungen erfassen. empirica verfügt
übereineeigenedeutschlandweitePreisdatenbank,welcheeinenGroßteilallerOn‐
line‐Immobilieninserate erfasst. Datengrundlage war bis einschließlich 2011 die
IDNImmoDatenGmbH. Datenab2012werden vonempirica‐systemeGmbHgelie‐
fert, einer empirica‐Tochtergesellschaft, die eigens zu diesem Zweck gegründet
wurde. Die eigene Erhebung wurde zur Qualitätssicherung notwendig. Eine Ver‐
knüpfungderDatenzueinerdurchgehendenDatenreiheohneBrückeisterfolgt.
Aufdem Mietwohnungsmarktbestehen(imGegensatzzum Kaufmarkt)i.d.R.keine
nennenswertenUnterschiedezwischenAngebotspreisundvertraglichvereinbartem
Preis,d.h.eswirdnichtverhandelt.DerUnterschiedzwischenAngebotsmietenund
tatsächlichenNeuvertragsmietenistdahervernachlässigbar.
empirica
77
7.1.1.2Bestandsmieten
Gleichzeitiggiltnatürlich,dassfürdieweitüberwiegendeMehrheitderWohnungen
zu jedem Zeitpunkt die Bestandsmiete bezahlt wird. Zur Analyse der aktuellen
Wohnkostenbelastung der Haushalte und ähnliche sozialpolitische Fragestellungen
istdaherdieBestandsmieteheranzuziehen.
FürBestandsmietenistdieDatenlagedeutlichschwieriger.Verfügbaristzumeinen
der Mikrozensus bzw. die Mikrozensus‐Zusatzerhebung „Wohnen“. Die Mikrozen‐
sus‐Zusatzerhebung Wohnen ist eine alle vier Jahre von den Statischen Landesäm‐
terndurchgeführterepräsentative1%‐StichprobenbefragungderBevölkerung.Die
ZusatzerhebungwirddabeiandenjährlichdurchgeführtenMikrozensusangehängt,
sodass auch alle Merkmale des Mikrozensus, insbesondere Einkommen, verfügbar
sind. Die letzte Zusatzerhebung „Wohnen“ fand im Jahr 2010 statt. Die Daten der
Zusatzauswertung2014werdennichtvordemJahr2016verfügbarsein.
DieDatensätzekönnenalsSonderauswertungbeimStatistischenLandesamtausge‐
wertet werden. Eine Auswertung ist nur auf Ebene der sogenannten Anpassungs‐
schichten(APS)desMikrozensusmöglich.IndiesenAPSsindkreisfreieStädteund
Landkreise zusammengefasst. Rheinland‐Pfalz ist in insgesamt acht APS aufgeglie‐
dert.AuswertungenaufdieserEbenesindsomitz.T.nurbeschränktaussagekräftig,
da sehr unterschiedliche Kreise nur gemeinsam ausgewertet werden können. Die
APS „Trier“ umfasst beispielsweise neben der kreisfreien Stadt Trier vier weitere
Landkreiseundistsomitbesondersheterogen(vondenfünfKreistypensindinder
APS „Trier“ vier Kreistypen vertreten). Auf Gemeindeebene ist der Mikrozensus
nichtauswertbar.AuchMainzbildetkeineeigeneAnpassungsschicht.
NebendenDatendesMikrozensus2010liegenAuswertungenzudenBestandsmie‐
ten der organisierten Wohnungswirtschaft vor. Hierzu haben der VdW Rheinland
Westfalen und der VdW Südwest Daten zu den Bestandsmieten und zum Woh‐
nungsbestandzumStand31.Dezember2012zurVerfügunggestellt.Wirdankenauf
diesemWegeherzlichfürdieUnterstützung.
Diese Bestandsmieten der organisierten Wohnungswirtschaft sind allerdings nicht
flächendeckendverfügbar.Diesistzumeinenschlichtdadurchbegründet,dassnicht
in allen der kleinen Kreise des Landes Mitgliedsunternehmen ansässig sind. Zum
anderenmussausDatenschutzgründeneineIdentifizierungeinzelnerWohnungsun‐
ternehmenunddamitvonUnternehmenskennziffernunmöglichsein.InAbsprache
mitdenVerbändenwerdendahernurfürdieGemeindenbzw.KreiseDatenveröf‐
fentlicht, in denen mindestens drei Unternehmen ansässig sind. Insgesamt liegen
damit lediglich Angaben zu sieben kreisfreien Städten und der Gemeinde Bad
Kreuznach vor und sind auswertbar. Bei der Interpretation ist zu berücksichtigen,
dassdieWohnungsbeständederorganisiertenWohnungswirtschaftnichtrepräsen‐
tativ für den gesamten Mietwohnungsbestand sind. Die Wohnungsbestände der
Verbände richten sich tendenziell an mittlere bis untere Einkommensbezieher. Bei
derInterpretationistzudemzubeachten,dassdieräumlicheZuordnungderWoh‐
nungen anhand des Geschäftssitzes der Gesellschaft/Genossenschaft erfolgte. In
empirica
78
dem Maße, wie eine Gesellschaft Eigentümer von Wohnungen in anderen Gemein‐
den ist, werden diese falsch zugeordnet. Dies ist aber nur selten und in geringem
AusmaßderFall.
7.1.1.3Mietspiegel
DanebenwirdhäufigaufdenMietspiegelBezuggenommen,dermanchmalauchals
ortsüblicheVergleichsmietebezeichnetwird.DerMietspiegelisteinRechenmodell,
dasausdenNeuverträgenderletztenvierJahreunddenBestandsmietverträgen,die
indenletztenvierJahrenverändertwurden,sowieweiterenDaten(wiez.B.exogen
festgesetzteLagefaktoren)einenDurchschnittswertinAbhängigkeitdiverserFakto‐
renberechnet.DieseMietspiegelmieteistdamittendenziellzwischenNeuvertrags‐
miete und Bestandsmiete anzusiedeln, wobei dies innerhalb einer Stadt systema‐
tischverzerrtist.InzentralenLagenistdieMietspiegelmietealsDurchschnittswert
über die Gesamtstadt deutlich niedriger als die Neuvertragsmiete. Am Stadtrand
hingegenistderMietspiegelnäherundinTeilensogarüberdenNeuvertragsmieten.
DerMietspiegelwirdi.d.R.vongrößerenKommunenherausgegeben.InRheinland‐
Pfalz sind dies die Städte Mainz, Trier, Frankenthal, Kaiserslautern, Koblenz, Lud‐
wigshafen,SpeyerundWorms.15DieBerechnungsmethodensowieauchdieErgeb‐
nisdarstellungen unterscheiden sich dabei meist erheblich, sodass Mietspiegelmie‐
teni.d.R.nichtzwischenKommunenvergleichbarsind.DieMietspiegelmietendien‐
tenbislangdazu,MietveränderungenbeiBestandsmietverträgenzusteuern.
7.1.2 Neuvertragsmieten
7.1.2.1 Mietpreisniveau
ImJahr2013lagdieMedianmieteinRheinland‐PfalzbeiNeuanmietungimMedian
bei 5,91Euro/m². Am günstigsten waren Mietwohnungen mit 4,10Euro/m² in der
Stadt Pirmasens und im Landkreis Birkenfeld mit 4,49Euro/m². Mit Abstand am
teuerstenwarenMietwohnungeninMainzmit9,51Euro/m².InderStadtTrierkos‐
teten Mietwohnungen 8,00Euro/m² und in Speyer 7,32Euro/m². Über dem Lan‐
desdurchschnittliegenzudemdieNeuvertragsmietenindenStädtenundLandkrei‐
sen in der Vorder‐ und Südpfalz. Ansonsten fällt das Mietniveau in Richtung des
Landesinnerenbzw.ländlichenRaumsab.16
Die relative Spannweite ist in Rheinland‐Pfalz mit 9,51/4,10=232% sehr hoch.
WohnungeninMainzkostetenalsomehralsdoppeltsovielwieinderStadtPirma‐
sens und fünf weiteren Landkreisen. Um es an einem Beispiel deutlich zu machen:
DerMietspiegelderStadtNeustadtanderWeinstraßewurdezuletztimJahr2004erstellt.
15
Interessanterweise sind die Neuvertragsmieten in der Stadt Wiesbaden mit 8,93Euro/m² rd. 60Cent/m²
16
niedrigeralsinderStadtMainz(vgl.auchAbbildung80imAnhang).
empirica
79
MitSpeyerundPirmasensliegeninRheinland‐Pfalzsowohldieteuerste17alsauch
diebilligsteStadtmitunter100.000EinwohnernDeutschlands.
ErwartungsgemäßsinddieMietenindenStädtenamhöchsten.Ausgehendvonden
Städten,insbesondereMainzundTrier,nehmendieNeuvertragsmietenmitzuneh‐
menderEntfernungab.DieHöhederNeuvertragsmietenliegtindendirektangren‐
zenden Suburbanisierungskreisen bereits deutlich unterhalb des Niveaus in den
Städten.DieNeuvertragsmietenbetrugenimLandkreisMainz‐Bingen7,01Euro/m²
und damit 1,50Euro/m² weniger als in der Stadt Mainz, in Trier‐Saarburg
6,32Euro/m²(1,70Euro/m²wenigeralsinderStadtTrier).DiesesMustergiltauch
für die anderen Städte des Landes, wenn auch weniger deutlich ausgeprägt. Eine
Ausnahme bildet die Stadt Pirmasens, in der die Medianmiete niedriger ist als im
umliegendenLandkreisSüdwestpfalz.DieseUmkehrungdes„Mietpreisgebirges“ist
für Deutschland noch ungewöhnlich, z.B. in den USA hingegen häufiger. Uns sind
bislang nur einige Städte des Ruhrgebiets (Duisburg, Gelsenkirchen) bekannt. Die
UmkehrungdesMietpreisgebirgesisteinsehrdeutlichesAnzeicheneinergeringen
AttraktivitätderKernstadtoderdeutlicherausgedrückt:EsisteininPreisengeron‐
nenesZeicheneinesVerlustesanurbanenQualitäten.
UnterhalbderEbenederLandkreise,aufEbene derVerbandsgemeinden,bestehen
kaumUnterschiedederNeuvertragsmieten,wobeiauchzuberücksichtigenist,dass
invielenländlichenVerbandsgemeindenohnehinkaumMietwohnungenangeboten
werden. Erwähnenswerte Unterschiede auf Verbandsgemeindeebene bestehen
höchstens im Landkreis Mainz‐Bingen: In den südlich und westlich an Mainz an‐
grenzenden Verbandsgemeinden beträgt die Neuvertragsmiete rd. 8Euro/m² und
damit schon deutlich unter dem Niveau der Stadt Mainz (9,51Euro/m²). Mit zu‐
nehmender Entfernung von Mainz sinkt das Mietniveau im Landkreis auf rd.
6Euro/m².EindeutlicherMietabfallentlangdesengenRheintalsnordwestlichvon
Bingenbestehtnicht.ImWestendesLandesscheintauchdasangrenzendeLuxem‐
burg das Mietniveau in den angrenzenden Verbandsgemeinden zu erhöhen, wobei
allerdingsindiesen VerbandsgemeindenkaumMietwohnungen angebotenwerden
(vgl. Abbildung 81 im Anhang). Etwas deutlicher ist die Wirkung Luxemburgs auf
dieKaufpreisevonEinfamilienhäusern(vgl.hierzuKapitel7.2).
AbgesehenvonderStadtBaden‐Baden,diedurchSonderentwicklungengeprägtist.
17
empirica
80
Abbildung50: NeuvertragsmieteninRheinland‐Pfalz,2013
Quelle:empirica‐Preisdatenbank(Basis:empirica‐systeme)
empirica
ErwartungsgemäßfindetdieaufBasisderWanderungsströmevorgenommeneKlas‐
sifizierungderKreiseinRheinland‐PfalzseineEntsprechungindenMieten.Inden
Schwarmstädten sind die Neuvertragsmieten mit 7,15Euro/m² am höchsten. Die
Suburbanisierungsgewinner und Wachstumskerne in Schrumpfungsumgebung lie‐
genmit6,16bzw.6,04Euro/m²ebenfallsüberdemLandesdurchschnitt.Indenaus‐
geglichenen Kreisen liegt das Mietpreisniveau mit 5,79Euro/m² leicht darunter.
empirica
81
Deutlich niedriger sind die Neuvertragsmieten in den schrumpfenden Kreisen mit
4,86Euro/m².
DiegroßenUnterschiedeinnerhalbvonRheinland‐PfalzundzwischendenKreisty‐
pen zeigen sich natürlich auch in der Mietpreisverteilung. Während in Mainz und
TrierkeineoderkaumWohnungenunter5Euro/m²angebotenwerden,sindesim
Westerwaldkreis oder im Rhein‐Lahn‐Kreis die Hälfte und in Pirmasens rd. 90%
aller Wohnungen. Wird die Grenze bei 7Euro/m² gezogen, so sind weiterhin in
Mainz kaum Wohnungen im Angebot (5%). In Trier sind es immerhin 30%, in
Speyer38%.
AuchimoberenPreissegmentsinddieUnterschiedeerwartbargroß.Wohnungenzu
über10Euro/m²konzentrierensichbesondersaufdieLandeshauptstadt.60%aller
WohnungendieserPreisklasseliegeninderLandeshauptstadt,wosierd.einDrittel
des Angebotes ausmachen. Hinzukommen einige in Trier (15% der Angebote) so‐
wieimLandkreisMainz‐Bingen(5%derAngebote).
Abbildung51: VerteilungderNeuvertragsmieteninausgewähltenKreisen
vonRheinland‐PfalznachQuadratmeterpreis,2013
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
bis 4 Euro
über 4 bis 5 Euro
über 5 bis 6 Euro
über 6 bis 7 Euro
über 7 bis 8 Euro
über 8 bis 9 Euro
über 9 bis 10 Euro
über 10
Anmerkung:InderoberenAbbildungsinddieStädteundLandkreisemiteinerFallzahlvon1.000und
mehrimJahr2013dargestellt.
empirica
7.1.2.2 Mietpreisentwicklung
Die Neuvertragsmieten für Geschosswohnungen sind in den letzten Jahren im
Durchschnitt des Landes nur wenig gestiegen. Seit dem Jahr 2005, dem unteren
Wendepunkt der Mietpreisentwicklung, ist der Median der Angebote von
5,32Euro/m²umgeradeeinmal11,1%auf5,91Euro/m²gestiegen.Diesistgerin‐
ger als die Inflationsrate. Der Verbraucherpreisindex ist im selben Zeitraum in
empirica
82
Rheinland‐Pfalz um rd. 13,6% gestiegen, d.h. die Mieten sind im Durchschnitt des
Landesrealleichtgesunken.
Der nominale Anstieg der Mieten hat sich seit dem Jahr 2010 leicht beschleunigt.
Von dem 11,1%‐Anstieg seit 2005 entfallen 8,6%‐Punkte auf die Jahre seit 2010.
ErstmalsimJahr2013stiegendieMietenmit+3%sogaretwasstärkeralsdieVer‐
braucherpreise(+1,4%).
Dieser Durchschnittswert sagt zunächst einmal nur wenig aus, da die regionalen
Unterschiedeerheblichsind.Allerdingssollfestgehaltenwerden,dassinRheinland‐
Pfalz insgesamt offensichtlich keinerlei miettreibende Knappheit an Wohnungen
vorhandenist.
Am stärksten sind die Anstiege der Neuvertragsmieten seit dem Jahr 2005 in der
Stadt Trier (+31,7%), dem hieran angrenzenden Landkreis Trier‐Saarburg
(+27,9%) und in der Stadt Mainz (+22%) gewesen. Es folgen Speyer (+19,1%),
Landau(+17,8%)undderLandkreisSüdlicheWeinstraße(+15,9%).
Den rechnerisch ebenso deutlichen wie überraschenden Anstiegen in manchen
Landkreisen wie Vulkaneifel (17,5%) oder Bitburg‐Prüm (+16,5%) messen wir
keine besondere Bedeutung bei – zum einen, da der Geschosswohnungsbestand in
diesen Landkreisen gering ist, sodass auch die Zahl der Angebote gering ist, und
daher einzelne besondere Angebote bereits zu scheinbaren Verschiebungen in der
Medianmiete führen können, zum anderen, da der relative Anstieg von niedrigster
BasisauserfolgtunddaherinabsolutenGrößentrotzdemderrechnerischeAnstieg
gering bleibt. Vor allem aber kann in diesen Regionen kaum von einem Mietwoh‐
nungsmarkt im eigentlichen Sinne gesprochen werden. Die Wohnraumversorgung
derBevölkerungwirdhierdurchEinfamilienhäusersichergestelltundderenPreise
zeigenkeinenAnstiegan(vgl.auchKapitel7.2).
InderStadtPirmasens,demRhein‐Lahn‐KreisundLandkreisAltenkirchenundan‐
derenLandkreisenhabensichdieNeuvertragsmietenimselbenZeitraumhingegen
praktisch nicht geändert. Im Landkreis Altenkirchen sind die Neuvertragsmieten
sogar nominal geringfügig gesunken, aber auch hier gilt, dass praktisch kein Miet‐
wohnungsmarktexistiert.
empirica
83
Abbildung52: VeränderungderNeuvertragsmieteninRheinland‐Pfalz,
2005‐2013(nominal,relativeVeränderung)
Quelle:empirica‐Preisdatenbank(Basis:empirica‐systeme,bis2011:IDNImmoDatenGmbH)
empirica
empirica
84
Abbildung53: NeuvertragsmietenundderenEntwicklunginRheinland‐
Pfalz,2005‐2013
Median (in €/m²)
Kreis
Mainz
Trier
Speyer
Mainz-Bingen
Landau in der Pfalz
Rhein-Pfalz-Kreis
Trier-Saarburg
Frankenthal (Pfalz)
Koblenz
Worms
Bad Dürkheim
Germersheim
Kaiserslautern (KS)
Ahrweiler
Bitburg-Prüm
Alzey-Worms
Bad Kreuznach
Kaiserslautern (LK)
Neuwied
Bernkastel-Wittlich
Donnersbergkreis
Mayen-Koblenz
Rhein-Lahn-Kreis
Westerwaldkreis
Kusel
Zweibrücken
Vulkaneifel
Südwestpfalz
Cochem-Zell
Birkenfeld
Pirmasens
Rheinland-Pfalz
Entwicklung des Medians
von … bis 2013
2005
2013
2005
2010
7,79
6,07
6,15
6,38
5,79
5,95
5,62
5,82
4,94
5,71
5,88
5,93
5,52
5,46
5,19
5,07
5,34
4,85
5,30
5,31
4,87
5,09
4,77
4,62
4,80
4,95
4,62
4,43
4,27
4,07
4,94
4,51
4,09
4,23
4,26
3,96
5,32
9,51
8,00
7,32
7,01
6,82
6,67
6,43
6,43
6,32
6,15
6,14
6,14
6,12
6,00
5,92
5,88
5,86
5,65
5,65
5,63
5,49
5,29
5,20
5,15
5,07
5,00
5,00
4,89
4,80
4,78
4,71
4,60
4,52
4,51
4,49
4,10
5,91
22,0%
31,7%
19,1%
9,9%
17,8%
12,1%
14,4%
10,5%
27,9%
7,7%
4,5%
3,5%
10,9%
10,0%
14,0%
15,9%
9,8%
16,5%
6,7%
6,0%
12,7%
3,9%
8,9%
11,6%
5,7%
1,1%
8,1%
10,5%
12,5%
17,5%
-4,7%
2,0%
10,5%
6,5%
5,4%
3,5%
11,1%
12,3%
11,0%
14,9%
8,3%
12,6%
9,3%
10,2%
8,5%
8,7%
5,4%
7,1%
7,7%
5,1%
3,7%
10,7%
10,2%
10,9%
5,4%
3,6%
5,8%
8,6%
7,1%
4,0%
7,5%
3,0%
0,0%
3,3%
5,1%
3,7%
10,4%
1,4%
1,7%
3,6%
4,3%
7,5%
-1,0%
7,1%
Anmerkung:sortiertnachMedian2013
empirica
empirica
85
InsgesamtfolgtauchdieEntwicklungderMietenderKlassifizierungderKreisenach
Wanderungstypen.IndenSchwarmstädtensteigendieMieten.Indenschrumpfen‐
denKreisenbleibensienominaletwakonstantundsinkenreal.
Vier Kreise fallen allerdings aus dem Muster. Dies ist zum einen der Landkreis
Mainz‐Bingen,beidemangesichtsderZuwanderungundderNähezuMainzeinhö‐
hererAnstiegderMietenals9,9%seit2005zuerwartengewesenwäre.Insbeson‐
derederAbstandzurWachstumsrateinMainz(+22%)überrascht.Eventuellwer‐
dendieMietenimLandkreisinKürzenachziehen.AuchdiemoderateMietentwick‐
lunginLudwigshafenundFrankenthalüberrascht.HierdürftedieErklärunginder
vergleichsweise hohen Steigerung der Mieten im Umland um 10,5% (Rhein‐Pfalz‐
Kreis)undBadDürkheim(10,9%)liegen.EinanderesMusterzeigtSpeyer.Obwohl
die Stadt kaum Bevölkerung über Wanderungen anzieht, sind die Mieten stark ge‐
stiegen.Wirgehendavonaus,dasshierdaserstaunlichhoheMietniveaudieUrsache
ist. Eine geringe Zuwanderung ist zwar i.d.R. die Ursache steigender Mieten. Hohe
Mieten können aber auch die Ursache geringer Zuwanderung sein. Es spricht viel
dafür, dass Speyer schon so hohe Mieten hat, dass Zuwanderer abgeschreckt wer‐
den.SolltedieseHypothesezustimmendsein,sodürfteSpeyersicherlichdieStadtin
Rheinland‐PfalzmitdergrößtenWohnungsknappheitsein.
7.1.2.3 MietpreisenachWohnungsmerkmalen
Hinweis:DerÜbersichthalbersindindenfolgendenAbbildungennur18der36Land‐
kreiseundkreisfreienStädtemitgrößeremMietwohnungsmarktdargestellt(mehrals
1.000Angebotein2013).VollständigeErgebnistabellenfindensichimAnhang.
Erwartungsgemäß nimmt der Mietpreis mit zunehmender Ausstattungsqualität zu.
DieWohnungenwurdenanhandihrerdiversenAusstattungsmerkmalezuvierAus‐
stattungsklassen(niedrig,normal,gut,hochwertig)zugeordnet.
ImLandesdurchschnittbeträgtfürWohnungenderAusstattungsklasse„niedrig“der
Mietpreis 5,57Euro/m², bei „normalen“ Wohnungen steigt der Preis auf
5,77Euro/m². Für hochwertige Wohnungen werden im Median 6,29Euro/m² ge‐
zahlt.
InMainzistderPreisaufschlagvon„normaler“Ausstattungzu„hochwertiger“Aus‐
stattung mit +1,30Euro/m² am größten. In Koblenz und dem Landkreis Mainz‐
Bingenbeträgter+1,00Euro/m².IndenweiterenStädtenundLandkreisenistder
Preisaufschlag mit +80Cent/m² deutlich geringer. In den schrumpfenden Kreisen
beträgtderAufschlagsogarnur+20Cent/m².
empirica
86
Abbildung54: NeuvertragsmieteninRheinland‐Pfalznach
Ausstattungsklassen,2013
12,00
10,00
Ausstattungsklasse
niedrig
normal
gut
hochwertig
€/m²
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
Die Zuordnung einer Wohnung zu einer der Ausstattungsklassen ergibt sich u.a. aus der Summe der
vorhandenen Ausstattungsmerkmale einer Wohnung (z.B. Heizungsart, Bodenbelag, Vorhandensein
eines Tageslichtbades, Balkons bzw. Dachterrasse, Tief‐/Garage etc.). Üblicherweise gehen höhere
Ausstattungsklassen mit höheren Preisen einher. Abweichungen hiervon entstehen beispielsweise
dadurch, dass nicht immer alle preisrelevanten Faktoren inseriert werden und entsprechend auch
nicht erfasst werden können. Eine Wohnung mit niedrigen Ausstattungsmerkmalen, die sich in einer
Toplage befindet, kann beispielsweise deutlich teurer sein als eine Wohnung in einer schlechten
(Rand‐)Lage, auch wenn diese Wohnung gute oder hochwertige Ausstattungsmerkmale aufweist.
empirica
DieHöhederMarktmieteistauchabhängigvomAlterdesGebäudes.Stetsdiehöchs‐
tenPreisewerdenfürNeubauwohnungengezahlt.Üblicherweisesinktanschließend
der Mietpreis mit zunehmendem Alter der Wohnung, wobei durch (hochwertige)
SanierungenfastwiederNeubaumietenerreichtwerdenkönnen.Diesistinsbeson‐
derebeiAltbautenderGründerzeitunddavorderFall.
DiesesMusteristauchinRheinland‐Pfalzzuerkennen.FürWohnungenmitBaujahr
vor 1989 beträgt die Neuvertragsmiete zwischen 5,60 und 5,80Euro/m². Die Neu‐
vertragsmieten steigen dann mit jüngerem Baualter deutlich an: Die Neuvertrags‐
mietefürWohnungenmitBaujahrinden1990erJahrenbeträgt6,10Euro/m².Nach
der Jahrtausendwende gebaute Wohnungen kosten nochmals +20Cent/m² mehr.
Wohnungen in Neubauten mit einem Baujahr nach dem Jahr 2009 kosten
7,50Euro/m².
DiesesMustergiltaufeinemunterschiedlichenNiveaupraktischfüralleKreistypen.
LeichteAbweichungendavonkönnenzufälligseinoderbesonderelokaleUrsachen
haben.
empirica
87
Abbildung55: NeuvertragsmieteninRheinland‐PfalznachBaujahren,2013
13,00
12,00
1900‐1949
Baualtersklasse
1950‐1959
1960‐1969
11,00
1970‐1979
1980‐1989
1990‐1999
10,00
2000‐2009
ab 2010
9,00
€/m²
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
empirica
In der Regel sinkt die Miete pro Quadratmeter mit zunehmender Wohnungsgröße.
KleineWohnungensindu.a.aufgrundderNichtteilbarkeitvonKücheundBadezim‐
merteureralsgrößereWohnungen.DiesscheintaufdenerstenBlickauchinRhein‐
land‐PfalzderFallzusein.ImLandesdurchschnittsinktdieQuadratmetermietemit
zunehmender Wohnungsgröße. Die höchsten Quadratmetermieten werden mit
10,20Euro/m² für Wohnungen bis 20m² erzielt, wobei diese sehr selten sind und
v.a.indenStädtenMainzundTrierliegen.18Mit7,30Euro/m²sindWohnungenzwi‐
schen20bis40m²bereitsdeutlichgünstiger.Wohnungenmit40bis60m²kosten
6,20Euro/m² und Wohnungen mit 60bis 80m² 5,90Euro/m². In den weiteren
Größenklassen sinkt die durchschnittliche Neuvertragsmiete mit zunehmender
Größeumjeweils‐10bis20Cent/m².
DieregionaleBetrachtungzeigtjedochineinigenStädtenundLandkreisenfürgroße
Wohnungen mit über 100m² und insbesondere über 120m² einen Preisaufschlag.
Dies gilt insbesondere für die Städte Trier, Mainz, und Kaiserslautern. In der Stadt
Mainz beträgt beispielsweise die mittlere Neuvertragsmiete für eine 60 bis 80m²
große Wohnung 9,00Euro/m² und für eine Wohnung mit über 120 bis 140m²
10,40Euro/m². Dies entspricht einem Preisaufschlag von +1,40Euro/m². In den
StädtenTrierundKaiserslauternbeträgtdieDifferenzzwischendenbeidenWohn‐
flächenklassen +0,60Euro/m². Dieser Preisausschlag könnte ein Hinweis darauf
sein, dass große, hochwertige Wohnungen in den Städten relativ knapp sind und
einenKnappheitsaufschlagamMarkterzielen.
DabeihandeltessichnichtumWG‐Zimmer.DiesesindausderAnalyseausgeschlossenworden.
18
empirica
88
Abbildung56: NeuvertragsmieteninRheinland‐PfalznachFlächenklassen,
2013
14,00
Wohnfläche
12,00
€/m²
10,00
bis 20 m²
21‐40 m²
41‐60 m²
61‐80 m²
81‐100 m²
101‐120 m²
121‐140 m²
141‐160 m²
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
empirica
Der Zusammenhang zwischen Neuvertragsmieten und Zimmerzahl ist erwartungs‐
gemäß vergleichbar zu den Wohnflächenklassen (eine größere Wohnung hat i.d.R.
mehrZimmeralseinekleineWohnung).
Während grundsätzlich große Wohnungen mit mehr als vier Zimmern niedrigere
QuadratmetermietenerzielenalskleinereWohnungen,istdiesinderStadtMainzab
einer Zimmerzahl von drei und mehr umgekehrt. Wohnungen mit einem Zimmer
sindhieramteuersten(10,20Euro/²),WohnungenmitdreiZimmernamgünstigs‐
ten (9,20Euro/m²). Wohnungen mit vier und mehr Zimmern sind dann wiederum
teurer.DiesistinAnsätzenauchinweiterenStädtenundLandkreisenzuerkennen
unddürftewiedereinHinweisaufrelativeKnappheitenbeigroßenWohnungen,z.B.
fürFamilien,sein.
empirica
89
Abbildung57: NeuvertragsmieteninRheinland‐PfalznachZimmerzahl,
2013
12,00
Anzahl der Zimmer
10,00
€/m²
8,00
1 Zimmer
2 Zimmer
3 Zimmer
4 Zimmer
5 und mehr Zimmer
6,00
4,00
2,00
0,00
empirica
7.1.3 Bestandsmieten
7.1.3.1 BestandsmietenMikrozensus2010
DieBestandsmieten(hierundimFolgendenstetsnettokalt)beschreibendiezuei‐
nem Zeitpunkt tatsächlich gezahlten Mieten unabhängig davon, ob die Wohnung
gesternodervorlängererZeitangemietetwurdeundunabhängigdavon,obdieMie‐
tevorKurzemangehobenwordenistoderdieseseitLangemunverändertblieb.Die
BestandsmietensinddaherinsbesondereinRegionen mitsteigendenNeuvertrags‐
mieten stets geringer als letztere. Eine Auswertung ist nur auf Ebene der Anpas‐
sungsschichten(APS)desMikrozensusmöglich(vgl.auchdieVorbemerkunginKa‐
pitel7.1.1).
Die Bestandsmieten (Median) lagen in Rheinland‐Pfalz im Jahre 2010 bei
4,77Euro/m²unddamitunterdemdeutschenDurchschnittvon5,09Euro/m².
DiehöchstenBestandsmietenwurdeninMainzmit5,80Euro/m²gezahlt.Esfolgen
dieAPS„Ludwigshafen“und„Landau“mit5,30bzw.5,10Euro/m².Amniedrigsten
waren die Bestandsmieten mit 4,11Euro/m² in der APS „Kaiserslautern“, gefolgt
von der APS „Bad Kreuznach“ mit 4,25Euro/m² und „Westerwald“ mit
4,30Euro/m².ImMittelfeldliegendiesehrheterogenenAPS„Trier“(4,65Euro/m²)
undKoblenz(4,45Euro/m²).InAnbetrachtdergrobenUnterteilungistdieräumli‐
cheVerteilungderBestandsmietenplausibel.
empirica
90
Abbildung58: Bestandsmietenindenrheinland‐pfälzischenAnpassungs‐
schichten,Mikrozensus2010
Quelle:Mikrozensus2010,eigeneBerechnungen.
empirica
Die Differenz zwischen den Bestandsmieten und den Neuvertragsmieten ist in
wachsendenRegionenstetspositiv,dadieBestandsmietendenNeuvertragsmieten
zeitlichfolgen.DaherlässtsichausderDifferenzeinHinweisaufdiezukünftigeHö‐
he und Entwicklungsrichtung der Bestandsmieten entnehmen. Um die Differenz
zwischen Neuvertragsmieten und Bestandsmieten zu analysieren, ist es zunächst
empirica
91
notwendig, die Bestandsmieten auf das Jahr 2013 fortzuschreiben. Dies geschieht
mithilfederVerbraucherpreisstatistikdesStatistischenBundesamtes.19
Auch wenn ein Vergleich nur auf Ebene der Anpassungsschichten möglich ist und
daher die kleinräumlichere Entwicklung nicht abdeckt, so zeigen die durchaus ho‐
henDifferenzendieRichtungdeutlichan.InRheinland‐PfalzistinderAnpassungs‐
schicht„Trier“derrelativeUnterschiedzwischenNeuvertrags‐undBestandsmieten
mit 28% am höchsten, gefolgt von der Anpassungsschicht „Mainz“ mit 25%. Der
Regionalvergleichzeigt,dassdieDifferenzin„Mainz“ungefährsogroßistwieinden
Anpassungsschichten„Münster“und„Aschaffenburg“.In„Trier“istsievergleichbar
mit„Bamberg“.WeithöheristdieNeuvertrags‐Bestandsmieten‐Differenzjedochin
„Karlsruhe“(31%)undinsbesonderein„Freiburg“(39%).
InRheinland‐PfalzistdieDifferenzzwischenNeuvertragsmietenundBestandsmie‐
tenalsonochvergleichsweisegering,diessollteaberbeiweitersteigendenNeuver‐
tragsmietenweiterbeobachtetwerden.
Die Fortschreibung der Bestandsmieten mithilfe des Index der Nettokaltmieten aus der Preisstatistik des
19
VerbraucherpreisindexfürRheinland‐PfalzunterschätztfüreinigeAnpassungsschichtendieBestandsmieten‐
entwicklung,daderAnstieghierhöherseindürftealsimrheinland‐pfälzischenMittelwert.InanderenTeilen
wirddergegenteiligeEffektderFallsein.DieNeuvertragsmieten‐Bestandsmieten‐Differenzwirddamitleicht
unter‐ bzw. überschätzt. Der Vergleich verschiedener APS mit steigenden Mieten ist allerdings davon unbe‐
rührt,daüberalldasgleicheVerfahrenangewendetwurde.
empirica
92
Abbildung59: VergleichNeuvertragsmietenundBestandsmietenin
Rheinland‐Pfalz,Fortschreibung2013
APS
Westerwald
Koblenz
Landau
Bad Kreuznach
Ludwigshafen
Kaiserslautern
Mainz
Trier
nachrichtlich:
Flensburg*
Göttingen
Osnabrück
Heilbronn
Münster
Aschaffenburg
Bamberg
Karlsruhe
Freiburg im Breisgau
Median in €/m²
Differenz Differenz Bestandsmieten Neuvertragsmieten
(absolut) (relativ)
Mikrozensus 2013*
2013
4,46
5,02
0,57
13%
4,61
5,29
0,69
15%
5,24
6,09
0,86
16%
4,39
5,22
0,83
19%
5,43
6,49
1,06
20%
4,25
5,12
0,87
20%
6,00
7,51
1,51
25%
4,81
6,16
1,35
28%
4,90
4,57
4,58
5,24
5,41
4,95
4,53
5,54
5,45
5,48
5,37
5,45
6,24
6,76
6,19
5,86
7,24
7,60
0,57
0,80
0,87
1,00
1,36
1,24
1,33
1,71
2,15
12%
18%
19%
19%
25%
25%
29%
31%
39%
Fortschreibungbis2013:DieNettokaltmietensindinRheinland‐PfalzlautIndexderNettokaltmietendesVerbrau‐
cherpreisindexzwischen2010und2013um3,4%angestiegen.DieserAnstiegwirdaufdieMikrozensusergebnisse
2010 aufgeschlagen. Analoge Vorgehensweise bei Anpassungsschichten außerhalb von Rheinland‐Pfalz. Da kein
eigenerIndexfürdasLandSchleswig‐Holsteinvorliegt,wurdederMedianderBestandmieteinderAPS„Flensburg“
mitdemMittelwertderwestdeutschenFlächenländerfortgeschrieben.
Quelle:empirica‐Preisdatenbank(Basisab2012:empirica‐systeme,bis2011:IDNImmoDatenGmbH),
Mikrozensus2010
empirica
Die Neuvertragsmieten–Bestandsmieten–Differenz ist noch aus einem zweiten
GrundevonBedeutung.EinegroßeDifferenzführtdazu,dassdieVerfügbarkeitvon
WohnraumnochmalsweitersinktundderAnstiegderNeuvertragsmietenverstärkt
wird.DieUrsacheisteinfach:BeieinergroßenNeuvertragsmieten–Bestandsmieten‐
Differenz sinkt die Neigung der Mieter, die Wohnung zu kündigen, selbst wenn sie
nichtmehrangemessenist,daz.B.dieneuanzumietendekleinereWohnungteurer
seinkannalsdiegroßeBestandswohnung.Wereine„günstige“WohnungvorJahren
angemietet hat und jetzt plant, für einen begrenzten oder unklaren Zeitraum die
Stadtzuverlassen,wirdhäufigdieWohnungweiterhalten,auchwennsienurselten
genutzt wird. Mit Untermietverträgen kann die finanzielle Belastung gesenkt wer‐
denodereventuellsogareinGewinnerzieltwerden.ImErgebnisverschärfengroße
Bestandsmieten‐Neuvertragsmieten‐DifferenzendieWohnungsknappheit.Diepreis‐
treibende Wirkung der Verschärfung muss dabei vor dem Hintergrund beurteilt
werden,dassderUnterschiedzwischeneinemWohnungsüberschussmitniedrigen
Mietenund einerWohnungsknappheitmithohenMietennurdurchrelativgeringe
Veränderungen von Angebot und Nachfrage verursacht wird. 980 Wohnungen bei
empirica
93
1.000HaushaltenbedeuteteinedrastischeWohnungsknappheit,1.050Wohnungen
aberbereitseinenerheblichenLeerstand.
Insofern ist eine hohe Differenz zwischen Neuvertragsmieten und Bestandsmieten
nichtnureinHinweisaufdiezukünftigeEntwicklungderBestandsmieten,sondern
auch wiederum der Neuvertragsmieten, wenn der Wohnungsmarkt „einfriert“ und
dieFluktuationsratesinkt.
Die Struktur der Bestandsmieten nach Wohnungsmerkmalen ist erwartungsgemäß
und folgt im Grundsatz den Neuvertragsmieten. Für kleine Wohnungen werden je
QuadratmeterWohnflächehöhereMietengezahltalsfürmittlere,wobeidieUnter‐
schiede gering sind. Auffällig ist wiederum, dass in einigen APS für größere Woh‐
nungeneineetwashöhereQuadratmetermietegezahltwirdalsfürmittlere.Diesgilt
insbesonderefürdieAPS„Mainz“unddecktsichmitdenAuswertungenderNeuver‐
tragsmieten.EbenfallsanalogzudenNeuvertragsmietenistdieMietpreisstrukturin
AbhängigkeitvomBaualter(vgl.dieAusführungeninKapitel7.1.2.3).
Abbildung60: Bestandsmiete(Nettokaltmiete)proQuadratmeternach
Wohnfläche(Median),2010
7,00
6,00
€/m²
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
Kaiserslautern Bad Kreuznach
Westerwald
40‐60 m²
Koblenz
Trier
60‐80 m²
Quelle:Mikrozensus2010,eigeneBerechnungen
Landau
Ludwigshafen
80‐100 m²
Mainz
Rheinland‐Pfalz
insgesamt
Deutschland
empirica
empirica
94
Abbildung61: Bestandsmiete(Nettokaltmiete)proQuadratmeternach
Baualter(Median),2010
7,00
6,00
€/m²
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
Kaiserslautern Bad Kreuznach
Westerwald
vor 1946
Koblenz
Trier
1946‐1990
Landau
Ludwigshafen
nach 1990
Mainz
Rheinland‐Pfalz
insgesamt
Deutschland
empirica
7.1.3.2 BestandsmietenWohnungsunternehmen
NebendenDatendesMikrozensus2010liegenAuswertungenzudenBestandsmie‐
tenderverbandlichorganisiertenWohnungsunternehmenvor(zurErläuterungvgl.
Kapitel7.1.1).
InsgesamtliegeninderSummeAngabenzurNettokaltmietevon52.400Wohnungen
in Rheinland‐Pfalz vor. Dies entspricht rd. 9% der Mietwohnungen in Mehrfamili‐
enhäusernimLand.DerMarktanteilderWohnungsunternehmenvariiertzwischen
denStädteninRheinland‐Pfalzvon32%inSpeyerbis7%inTrier.
empirica
95
16.000
40%
14.000
35%
12.000
30%
10.000
25%
8.000
20%
6.000
15%
4.000
10%
2.000
5%
0
0%
Wohnungsbestand vdw (linke Achse)
Anteil
Wohnungen
Abbildung62: MarktanteilderorganisiertenWohnungswirtschaft,2013
AnteilMFH‐WEimEigentumdervdw‐Wohnungsunternehmen
Anteil an MFH‐Wohnungsbestand (rechte Achse)
Quelle:VdWRheinlandWestfalenunddesVdWsüdwestinRheinland‐Pfalz,Zensus2011(Stand:vor
RevisionJuni2014),eigeneBerechnung
empirica
Mit5,64Euro/m²werdendievergleichsweisehöchstenVdW‐Bestandsmieteninder
Stadt Mainz gezahlt, gefolgt von Speyer (5,35Euro/m²), Koblenz (5,12Euro/m²),
Ludwigshafen(5,03Euro/m²)unddannerstderStadtTriermit4,77Euro/m².Die
niedrigsten Mietenmitjeweilsrd.4,30bzw.4,20Euro/m²sindindenStädtenBad
Kreuznach,KaiserslauternundWormszuzahlen.
empirica
96
Abbildung63: Nettokaltmietendervdw‐Wohnungsunternehmen,
Stand:31.12.2012
7
6
4,77
5
4,23
4,33
5,03
5,12
5,35
5,64
4,34
€/m²
4
3
2
1
0
Quelle:VdWRheinlandWestfalenunddesVdWsüdwestinRheinland‐Pfalz,eigeneDastellung
empirica
Leideristesnichtmöglich,dieVdW‐MietenmitdenallgemeinenBestandsmietenzu
vergleichen, da beide nur auf unterschiedlicher regionaler Ebene vorliegen. Es ist
allerdings zu vermuten, dass die VdW‐Unternehmen vergleichsweise niedrigere
Bestandsmieten verlangen als die Gesamtheit der Vermieter. Dies dürfte auch eine
Folge des nicht repräsentativen Wohnungsbestandes der VdW‐Unternehmen sein,
derenKundentendenzielleherzudenEinkommensschwächerenzuzählensind.
Trivialerweise sind die VdW‐Bestandsmieten geringer als die Neuvertragsmieten
(vgl.Kapitel7.1.2).
7.1.3.3 Mietspiegel
DieindenMietspiegelneinigerStädteausgewiesenenMieten(sogenannte„ortübli‐
cheVergleichsmiete“)sinddasErgebniseinesRechenmodells,dasausdenNeuver‐
trägen der letzten vier Jahre sowie den Bestandsmietverträgen, die in den letzten
vier Jahren verändert wurden, einen Wert berechnet. Die Verwendung von Miet‐
spiegelmieten zur Analyse des Wohnungsmarktes ist dabei durch eine Reihe von
Hemmnissenerschwert:
empirica




97
Mietspiegelliegennichtflächendeckendvor,sonderni.d.R.nuringrößeren
Gemeinden. Für das vorliegende Gutachten wurden die Mietspiegel der
kreisfreien Städte Mainz, Trier, Kaiserslautern, Koblenz, Ludwigshafen,
Frankenthal,SpeyerundWormsausgewertet.
Die Berechnungsmethodik unterscheidet sich. Neben sogenannten „einfa‐
chen“und„qualifizierten“Mietspiegeln20werdenauchFortschreibungenvon
früheren Mietspiegeln verwendet, die Fortschreibung erfolgt dabei einfach
überdenbundesdeutschenLebenshaltungskostenindex.
Es wird i.d.R. kein mittlerer Preis für sämtliche Mietwohnungen ausgewie‐
sen, sondern häufig Regressionsergebnisse mit einer Vielzahl von Auf‐ und
ZuschlägenfürfestgelegteKategorien.EindirekterVergleichzudenanderen
Datenquellenistdannnichtmöglich.
Die verwendeten Kategorien (z.B. Baualtersklassen, Wohnungsgrößenklas‐
sen),zugewiesenenLagequalitätensowiediedefiniertenZu‐undAbschlägen
fürbestimmteAusstattungsqualitätenvariierenvonStadtzuStadtundhäu‐
figauchüberdieZeit.
Im Ergebnis sind Mietvergleiche zwischen den Gemeinden nicht möglich. Auch in‐
nerhalb einer Gemeinde sind Zeitreihenvergleiche häufig irreführend, da die ange‐
wandten Methoden im Laufe der Jahre verändert wurden. Vergleiche mit den Be‐
standsmieten des Mikrozensus, den Bestandsmieten der Wohnungsunternehmen
sowiedenNeuvertragsmietensindebenfallsunmöglich.DiestrukturellenErgebnis‐
sedeckensichmitdenErgebnissenderAnalysederNeuvertragsmieten.
Die Mietspiegeltabelle für die Stadt Mainz wird im Folgenden dargestellt. Weitere
StädtebefindensichAnhang(vgl.Abbildung88ff.).
Abbildung64: MietspiegelMainz2013
Mietpreis des Mietspiegels von 2013 in €/m²
Wohnfläche (in m²)
Baujahresklasse
bis 40
40‐60
60‐80
bis 1969
6,14
6,46
6,10
1970‐1980
*
7,57
6,53
1981‐1993
*
8,50
7,89
1994‐2002
*
9,19
8,62
2003‐30.06.2010
*
9,61
9,36
80 und mehr
6,30
6,16
8,25
8,63
8,91
* k.A.
Anmerkung: Median, gute Ausstattung (mit Bad und Sammelheizung)
Quelle:LandeshauptstadtMainz,eigeneDarstellung
empirica
Ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder
20
den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt wurde, wird „qualifizierter Mietspiegel“
(§558d Bürgerliches Gesetzbuch) genannt. Bei einem qualifizierten Mietspiegel gilt eine gesetzliche Vermu‐
tung, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. (vgl. Amtsgericht
Wiesbaden,Pressemeldungvom28.11.2011,Downloadunter:
https://portal.hessen.de/irj/AMG_Wiesbaden_Internet?rid=HMdJ_15/AMG_Wiesbaden_Internet/sub/60a/60a
70750‐7f90‐f331‐79cd‐aae2389e4818,,,11111111‐2222‐3333‐4444‐100000005003%26overview=true.htm).
empirica
7.2
98
Kaufpreise
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind zunächst analog zu den Mieten ge‐
sunken,um dannseiteinigenJahrenwiederzusteigen.AllerdingslaufendieKauf‐
preise den Mietpreisen zeitlich nach, sodass der untere Wendepunkt erst im Jahr
2008erreichtwurde.SeithersinddieKaufpreiseimDurchschnittdesLandeseben‐
sowiedieMietennurmoderatum13,1%aufzuletzt1.444Euro/m²gestiegen.Da‐
tenquellesindwiebeidenNeuvertragsmietenAnzeigenaufeinschlägigenInternet‐
plattformenundZeitschriften,dievonempirica‐systemegesammeltundaufbereitet
wurden(vgl.auchdieAusführungeninKapitel7.1.1).
Im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt ist bei den Kaufpreisen allerdings davon
auszugehen,dassdietatsächlichgezahltenKaufpreisenachdenVerhandlungenzwi‐
schen den Kaufparteien i.d.R. etwas niedriger sein werden als die Angebotspreise.
empirica hat in Zusammenarbeit mit dem Oberen Gutachterausschuss Niedersach‐
sen im Rahmen des Arbeitskreises Immobilienpreise des BBSR ermittelt, dass die
Schätzung von Transaktionspreisen durch hedonisch bereinigte Angebotspreise
sehrguteErgebnisseerzielte.HierwurdeeinsystematischerVergleichvonadress‐
genauverschnittenenAngebots‐undKaufpreisendurchgeführt.Einausderhedoni‐
schen Theorie folgendes Regressionsmodell ergab für Einfamilienhäuser im Land
Niedersachsen eine durchschnittliche Abweichung von 9% – und noch wichtiger:
bei geringer Varianz. Für Geschosswohnungen liegt die durchschnittliche Abwei‐
chungbei11%,ebenfallsbeigeringerVarianz.Darauswirdersichtlich,dassnurein
sehrgeringerAnteilderAbweichungenzwischenbeidenDatenquellensystematisch
ist(z.B.durchObjektgröße,Objektqualität,Regionsattraktivität,kleinräumigeLage).
Im Ergebnis müssten die Angaben um 9% bzw. 11% für eine Schätzung der Ver‐
kaufspreiseabgesenktwerden.DaraufwirdallerdingsderKlarheitundEinfachheit
willenverzichtet.
WieschondieMietenunterscheidensichauchdieKaufpreiseinnerhalbdesLandes
erheblich.Siereichenvon652Euro/m²inPirmasensbiszu2.500Euro/m²inTrier.
MainzfolgterstaufdemzweitenPlatzmit2.254Euro/m².Wiedergiltgrundsätzlich
das Muster höherer Kaufpreise in Kernstädten und niedrigerer Kaufpreise in den
LandkreisenimUmland.EbenfallsfällthierPirmasens,aberdiesmalauchFrankent‐
hal,ausdemRahmen.InbeidenStädtensinddieKaufpreiseimUmlandhöher.Auch
das Regionalmuster nach der Klassifizierung der Kreise ist identisch. In schrump‐
fenden Kreisen sind die Kaufpreise wenig erstaunlich deutlich niedriger als in den
Schwarmstädten und Suburbanisierungskreisen. Wiederum sind die Preisunter‐
schiede zwischen den Städten Kaiserslautern und Koblenz und ihrem jeweiligen
UmlanddeutlichgeringeralsindenSchwarmstädten.
Auch die Preisentwicklung zwischen 2008 (unterer Wendepunkt) und 2013 zeigt
ähnlichmarkanteUnterschiede,folgtaberwiederdemMuster,dasbeiderMietent‐
wicklungbereitsgeschildertwurde.WährendinTrierdieKaufpreiseumbeeindru‐
ckende 48% gestiegen sind (vgl. Mainz 25%), sanken sie in der Südwestpfalz um
16,9%undinAltenkirchenum 14,7%,wobeiin denLandkreisen wieder derHin‐
weis gegeben werden muss, dass hier praktisch kaum Angebote existieren. Der
MarktwirdhiervonEinfamilienhäusernbestimmt.
empirica
99
Abbildung65: KaufpreisefürEigentumswohnungeninRheinland‐Pfalz,
2013
empirica
empirica
100
Abbildung66: KaufpreisefürEigentumswohnungen(MedianinEuro/m²)in
Rheinland‐Pfalz,2008und2013
Kreis
2008
2013
Veränderung
2008-2013
Pirmasens
Südwestpfalz
Altenkirchen
Birkenfeld
Donnersbergkreis
Vulkaneifel
Zweibrücken
Kusel
Kaiserslautern (LK)
Kaiserslautern (KS)
Cochem-Zell
Westerwaldkreis
Neuwied
Rhein-Lahn-Kreis
Alzey-Worms
Frankenthal (Pfalz)
Worms
Ludwigshafen
Mayen-Koblenz
Bad Kreuznach
Germersheim
Bad Dürkheim
Ahrweiler
Koblenz
Rhein-Pfalz-Kreis
Bernkastel-Wittlich
Landau in der Pfalz
Mainz-Bingen
Speyer
Bitburg-Prüm
Trier-Saarburg
Mainz
Trier
Rheinland-Pfalz
722
1.037
1.080
949
823
1.127
667
1.043
959
1.087
1.008
1.152
984
1.044
1.035
1.097
1.159
1.320
1.174
1.243
1.278
1.397
1.297
1.378
1.346
1.461
1.332
1.429
1.411
1.299
1.414
1.469
1.758
1.860
1.796
1.680
1.277
652
862
921
924
970
983
997
1.000
1.032
1.098
1.105
1.120
1.128
1.137
1.138
1.227
1.234
1.321
1.324
1.336
1.400
1.473
1.485
1.565
1.567
1.606
1.615
1.646
1.681
1.812
1.845
1.923
2.115
2.175
2.255
2.500
1.445
-9,7%
-16,9%
-14,7%
-2,6%
17,8%
-12,7%
49,4%
-4,2%
7,6%
1,0%
9,6%
-2,8%
14,6%
9,0%
10,0%
11,9%
6,4%
0,0%
12,8%
7,5%
9,5%
5,4%
14,5%
13,6%
16,4%
9,9%
21,3%
15,2%
19,2%
39,5%
30,5%
30,9%
20,3%
16,9%
25,5%
48,8%
13,1%
Anmerkung:sortiertnachMedian2013
empirica
empirica
101
Auch die Kaufpreise für Ein‐ und Zweifamilienhäuser folgen im Niveau und in der
EntwicklungwiederdembekanntenMuster.DasmittlereEinfamilienhauskostetin
Rheinland‐Pfalz214.000Euro,wobeidieSpannweitewiederbeachtlichabererwar‐
tungsgemäßist.ImLandkreisBirkenfeldistdasortsüblicheEin‐undZweifamilien‐
haus bereits für 109.000Euro zu haben. In der Stadt Mainz hingegen sind es
390.000Euro. Mainz ragt dabei deutlich heraus. In Speyer sind es „nur“ noch
292.000EuroundinTrier279.000Euro.DieNähezuLuxemburghatsichimLand‐
kreis Bitburg‐Prüm nicht in deutlich höheren Einfamilienhauspreisen niederge‐
schlagen.
Der„Stadtaufschlag“indenKreisstädtenistbeiEinfamilienhäusernetwasmarkan‐
ter als bei den Eigentumswohnungen. Auch in Koblenz und Trier sind jetzt deutli‐
chereAufschlägefürdieStadtlagezuerzielen,aberweiterhingiltdiesnichtfürPir‐
masens.
DiePreisentwicklungistimVergleichzudenEigentumswohnungennochmalsetwas
verzögert. Der eigentliche Anstieg begann praktisch erst im Jahr 2010 oder sogar
2011. Seither sind die Kaufpreise landesweit um 6,5% gestiegen, was letztlich er‐
staunlich ist, da die Finanzierungskonditionen sich so deutlich verbessert haben,
dassdieErschwinglichkeitvonEinfamilienhäuserntrotzdesPreisanstiegsgestiegen
ist. Insofern kann durchaus mit weiteren Preisanstiegen gerechnet werden. Nicht
überraschendbegannderPreisanstiegindenteurenStädtenetwasfrüher.InMainz
undTriersteigendiePreiseseit2007,inSpeyerseit2009,währendsieindenKrei‐
senmitohnehinschonsinkendenPreisenweiterhinsinken.DiehöchstenSteigerun‐
genseit2010fandeninMainz(+28,7%),Trier(+16%)undWorms(14,6%)statt.
DiestärkstenRückgängegabesimLandkreisKusel(‐20,3%)undimDonnersberg‐
kreis(‐11,9%).
empirica
102
Abbildung67: KaufpreisefürEin‐undZweifamilienhäuserinRheinland‐
Pfalz,2013
empirica
DieKaufpreisefürEin‐undZweifamilienhäusernehmenmitzunehmendemBaual‐
terab.DiesgiltfüralleKreistypen.GebäudemiteinemBaujahrnach1980sindam
teuersten.Ein‐undZweifamilienhäusermiteinemBaujahrzwischen1950bis1979
sindzwischen15%indenSuburbanisierungskreisenund32%indenschrumpfen‐
den Kreisen günstiger als die Baujahrgänge zwischen 1980 und 1999. Der größte
empirica
103
AbschlagerfolgtjedochfürHäusermiteinemBaujahrzwischen1919und1950und
nochmals für die Baujahrgänge vor 1919. Zuletzt genannte werden vielerorts zur
HälftedesPreisesfürdieHäusermiteinemBaujahrzwischen1980und1999ange‐
boten. Nach Kreistypen beträgt der Abschlag zwischen rd. 45% in den
Schwarmstädten und 55% in den schrumpfenden Kreisen. Für sanierte Ein‐ und
ZweifamilienhäusermitBaujahrvor1919istderAbschlagetwasgeringer,aberwei‐
terhinvorhanden.
Abbildung68: KaufpreisefürEin‐undZweifamilienhäusernach
BaualtersklasseninRheinland‐Pfalz,Median2012‐2013
350.000
300.000
250.000
Euro
200.000
150.000
100.000
50.000
0
Schwarmstadt
vor 1919
Wachstumskern in
Suburbanisierungs‐
Schrumpfungsumgebung
gewinner
1919‐1949
1950‐1979
1980‐1999
ausgeglichener Kreis schrumpfender Kreis
2000 und später
7.3
empirica
Mietbelastungsquoten
Die Mietbelastungsquote ist grundsätzlich definiert als der Anteil am Einkommen,
den Haushalte für die Miete aufwenden. Diese Definition umfasst aber weiterhin
eineReihevonverschiedenenVarianten,daverschiedeneDefinitionenvonMieten,
desEinkommenssowieauchderMethodikmöglichsind.DieverschiedenenDefini‐
tionenhabenjeweilsverschiedeneAussagen.EswerdendahermehrereMietbelas‐
tungsquotenberechnetundkommentiert.
7.3.1 MietbelastungsquotebeibestehendenVerträgen
Die Mietbelastungsquote in bestehenden Verträgen gibt die aktuelle Belastung der
NettoeinkommendurchdieMiete(nettokalt)wieder(vgl.ausführlichzurBeschrei‐
bung der Mieten Kapitel 7.1.1). Diese Mietbelastungsquote ist damit nur indirekt
geeignet, die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt zu beschreiben, da die beste‐
hendenMietverträgeinderVergangenheitgeschlossenwurden.Sieistabergeeignet
zurBeschreibungderstrukturellenUnterschiedezwischenverschiedenenBevölke‐
empirica
104
rungsgruppen. Datengrundlage ist sowohl für die Miete als auch das Haushaltsein‐
kommenderMikrozensus2010.
MieterhaushalteinRheinland‐PfalzwendenimMittel21%ihresNettoeinkommens
fürdieMiete(nettokalt)auf.DieMietbelastungderBestandsmieteristinRheinland‐
PfalzsomitinsgesamtetwashöheralsimdeutschenDurchschnittvon19%.
Innerhalb von Rheinland‐Pfalz sind auf der Ebene der Anpassungsschichten nur
geringeUnterschiedeinderMietbelastungderEinkommenvorhanden.Einziginder
APS,welchedieLandkreiseBadKreuznachundBirkenfeldumfasst,liegtdieMietbe‐
lastungmit18%deutlichniedrigerundsomitauchunterdemBundesdurchschnitt
oderanderenRegioneninDeutschland(vgl.auchAbbildung70).Zwischendenwei‐
teren Anpassungsschichten sind die Unterschiede gering. Hier liegt die Mietbelas‐
tung der Einkommen zwischen 20 und 22%. Diese geringen Abweichungen sind
aucheineFolgedesZuschnittsderAPS,diegroßräumigi.d.R.Kreisemithohenund
niedrigenMietenbeinhalten.
Abbildung69: Mietbelastung(Nettokaltmiete)derMieterhaushaltein
Rheinland‐PfalzaufEbenederAnpassungschichten,2010
2.500
70%
2.250
60%
50%
1.750
1.500
40%
1.250
30%
1.000
750
20%
20%
21%
21%
21%
22%
22%
21%
18%
Mietbelastungsquote
Median Netto‐Haushaltseinkommen in €
2.000
20%
19%
500
250
10%
Wohnfläche
(Median):
80
85
75
85
78
84
82
79
81
72
Bad Kreuznach
Trier
Mainz
Koblenz
Landau
Kaiserslautern
Westerwald
Ludwigshafen
RLP
Deutschland
0
0%
Median Einkommen (linke Achse)
Mietbelastung (rechte Achse)
empirica
Die etwas überdurchschnittliche Mietbelastung in Rheinland‐Pfalz ist allerdings
aucheineFolgedergrößerenmittlerenWohnflächenderMieterhaushalte.Während
inRheinland‐PfalzinsgesamtdiemittlereWohnfläche(Median)81m²beträgt,sind
es in Deutschland insgesamt 72m². Auch in den Anpassungsschichten mit den
kleinsten mittleren Wohnflächen in Rheinland‐Pfalz, APS „Mainz“ (75m²), APS
„Landau“(78m²)undAPS„Ludwigshafen“(79m²),lebtdermittlereMieterhaushalt
aufeinergrößerenWohnflächealsimBundesdurchschnitt.
empirica
105
Um die Mietbelastung auf regionaler Ebene innerhalb Deutschlands besser ver‐
gleichbarzumachen,wurdefürdiefolgendeAbbildung70dahereinefiktiveMiet‐
belastung berechnet, die sich bei einer einheitlichen Wohnungsgröße in Höhe des
bundesdeutschenDurchschnittsvon72m²(MedianDeutschland)ergebenwürde.In
diesemFalleistdieMietbelastungsquoteinRheinland‐Pfalzundindenmeistensei‐
ner Regionen etwas niedriger als im Bundesdurchschnitt. Überdurchschnittlich ist
dieMietbelastungdemnachlediglichinderAPS„Ludwigshafen“.
Abbildung70: Mietbelastung(Nettokaltmiete)beigleicherWohnungsgröße
(72m²),2010
25%
Mietbelastungsquote
20%
15%
10%
5%
Median der Wohnfläche 80
in m²
80
80
85
82
80
85
Kob‐
lenz
Frei‐
burg
Karls‐
ruhe
Trier
84
82
75
78
78
72
74
80
76
79
72
0%
Asch.‐
Bad Bam‐
burg Kreuzn. berg
K'lautern West.‐ Mainz
wald
Mietbelastung (normiert ‐ 72m²)
Land‐
dau
Heill‐ Deutsch‐ Gött‐
bronn
land ingen
Osna‐
brück
Münster L'hafen Flens‐
burg
Mietbelastung ‐ bei tatsächlicher Fläche
empirica
Methodischer Hinweis: Die Berechnungsmethodik für die Mietbelastungsquote für
dieMietbelastungbeigleicherWohnflächeunterscheidetsichvondersonstverwende‐
ten Berechnungsmethodik der anderen Abbildungen. Allgemein wird der Median der
individuellen Mietbelastungsquote, d.h. auf Ebene der Haushalte berechnet (Median
MietevonHaushalti/EinkommenvonHaushalti).Diesistaufgrundderveränderten
Wohnflächenichtmöglich.HierwurdedieMedianmietejeQuadratmeteraufdenMe‐
dian der Einkommen bezogen (72 * Median Quadratmetermiete / Median Einkom‐
men).DiesführtzurleichtenVeränderungenindenBelastungsquoten,allerdingsnur
indenNachkommastellen.
DieMietbelastungsquoteistumsohöher,jegeringerdasEinkommenist.Haushalte
miteinemEinkommenvonunter900Eurowendenrd.40%ihresEinkommensfür
dieMiete(nettokalt)auf.DieMietbelastungsinktdannmitdemEinkommen.Inder
Einkommensklassemit3.200EuroundmehrzahlenMieterhaushaltedannnurnoch
12%.
empirica
106
HaushaltemitsehrniedrigemEinkommen(wenigerals900Euro)müsseninRhein‐
land‐Pfalz 5%‐Punkte ihres Einkommens mehr für die Miete aufwenden als im
Bundesdurchschnitt.DiesistmutmaßlichebenfallsaufhöhereWohnflächenzurück‐
zuführen.
Exkurs:DasNettoeinkommeneinesHaushalts21istdefiniertalsdieSummesämtlicher
EinkommennachAbzugderdirektenSteuernwieLohnsteuer/Einkommenssteuerund
Sozialversicherungsbeiträge. Es umfasst zum einen Löhne und Gehälter sowie Unter‐
nehmenseinkommen,RentenundPensionen,zumanderenjedochauchöffentlicheUn‐
terstützungenwieKindergeldundArbeitslosengeldIundII.Insbesondereenthältdas
Nettoeinkommen auch das Wohngeld und die Kosten der Unterkunft (KdU) bei Emp‐
fängernvonArbeitslosengeldIIbzw.Sozialgeld.DieEinbeziehungderfürdenEmpfän‐
ger praktisch nur durchlaufenden Kosten der Unterkunft in das Einkommen und der
MietzahlungenindieAusgabenführtzwangsläufigzueinerhohenMietbelastungsquo‐
te bei den Empfängern. Aber steigende oder auch sinkende Mieten verändern dabei
grundsätzlichnichtdasverfügbareEinkommennachMiete.
Für die Haushalte mit höheren Einkommen unterscheidet sich die Mietbelastung
zwischenRheinland‐PfalzunddemBundesdurchschnittkaum.Haushaltemiteinem
Einkommen von 3.200Euro und mehr zahlen sogar 1%‐Punkt weniger von ihrem
EinkommenfürdieNettokaltmietealsimBundesdurchschnitt.InnerhalbdesLandes
Rheinland‐PfalzliegtdieMietbelastungindenAPS„Mainz“undAPS„Ludwigshafen“
inallenEinkommensklassenetwasüberdemLandesdurchschnitt.
ImFolgendenAuswertungausschließlichvonMieterhaushalten.
21
empirica
107
Rheinland‐PfalznachEinkommensklasse,2010
50%
45%
40%
Mietbelastungsquote ‐ nettokalt
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Bad Kreuznach
Trier
bis unter 900 Euro
Mainz
Koblenz
900 bis unter 1300 Euro
Landau
Kaiserslautern
1300 bis unter 2000 Euro
Westerwald
Ludwigshafen
2 000 bis unter 3200 Euro
RLP
Deutschland
3200 und mehr Euro
empirica
EinpersonenhaushaltezahleninRheinland‐PfalzwieimbundesweitenDurchschnitt
25%ihresEinkommensfürdieMiete.DiesisteinweithöhererAnteilalsfürgröße‐
re Haushalte. Dies ist zum einen auf die höheren Quadratmetermieten der meist
kleineren Wohnungen zurückzuführen, die wiederum ihre Begründung in der Un‐
teilbarkeitvonKücheundBadhaben,zumanderenaufdienaturgemäßgeringeren
Haushaltsnettoeinkommen der Einpersonenhaushalte mit höchstens einem Ein‐
kommensbezieher,höhererSteuerbelastungundfehlenderhaushaltsgrößenspezifi‐
scher Transfers, wie beispielsweise Kindergeld. Innerhalb von Rheinland‐Pfalz ha‐
benEinpersonenhaushalteindenAPS„Ludwigshafen“und„Westerwald“diehöchs‐
te Mietbelastung. Diese liegt jedoch nur 1 bis 2%‐Punkte über dem Landesdurch‐
schnitt.
BeidengrößerenHaushaltenmitfünfundmehrPersonenistdieMietbelastungmit
21%wiederumleichterhöht.DieUrsachekönnteinderhohenSelbstnutzerquotein
Rheinland‐Pfalz begründet sein. Größere Haushalte verfügen meist über Wohnei‐
gentum, sodass große Mieterhaushalte tendenziell relativ einkommensärmer sind.
Dafür spricht, dass dieser Effekt im Bundesdurchschnitt weniger deutlich ist. Auf
Anpassungsschichtebene muss allerdings bei dieser Auswertung auch die Fallzahl
und damit mögliche Stichprobenfehler berücksichtigt werden. Mieterhaushalte mit
vier Personen sind gerade in den kleineren Anpassungsschichten, wie Bad Kreuz‐
nach,selten.
empirica
108
Rheinland‐PfalznachHaushaltsgröße,2010
30%
25%
Mietbelastungsquote ‐ nettokalt
20%
15%
10%
5%
0%
Bad Kreuznach
Trier
Mainz
Koblenz
Landau
Kaiserslautern
Westerwald
Ein‐Personen‐Haushalt
Zwei‐Personen‐Haushalt
Vier‐Personen‐Haushalt
Haushalt fünf Personen und mehr
Ludwigshafen
RLP
Deutschland
Drei‐Personen‐Haushalt
empirica
7.3.2 MietbelastungbeiAnmietungeinerWohnung(Neuvertragsmietenbelas‐
tung)
Die Mietbelastungsquote der Bestandsmieten ist zwar einerseits die wichtigste
Kennziffer zur Bewertung der sozialen Lage der Mieterhaushalte. Andererseits ge‐
bendieBestandsmietenebennurdieaktuellgezahlteMietean,nichtaberdieMiete,
die den derzeitigen Knappheitsrelationen am Markt entspricht. Insofern kann die
Mietbelastung zwar aktuell niedrig sein, aber nur falls die aktuelle Wohnung nicht
verlassenwirdoderwerdenmuss.DaherwirdimFolgendeneinefiktiveMietbelas‐
tungsquoteausgerechnet,diesichaufdieNeuvertragsmietenbezieht–konkret:die
Einkommensbelastung, die sich ergäbe, wenn heute eine durchschnittliche Woh‐
nung angemietet werden müsste. Ist diese gering genug oder zumindest nicht we‐
sentlicherhöheralsdieaktuelleMietbelastung,dannsinddieMieterhaushalteabge‐
sichertindemSinne,dasssiesichjederzeitaucheineneueWohnungleistenkönnen.
ZugleichenthältdieNeuvertragsmietbelastungaucheinprognostischesElement.Da
die Neuvertragsmieten die zukünftigen Bestandsmieten bestimmen, zeigt diese
Kennziffer auch an, in welche Richtung die Bestandsmietenbelastung sich entwi‐
ckelt.
WiederwirddieMietbelastungbeiauf72m²normierterWohnflächeaufdasHaus‐
haltsnettoeinkommenlautMikrozensusbezogen,wobeidieEinkommendesMikro‐
zensusaufdasJahr2013fortgeschriebenwurden,umdieAktualitätzuwahren.
empirica
109
Demnach beträgt die Neuvertragsmietbelastung der Haushaltsnettoeinkommen in
den meisten Regionen des Landes rd. 20%. Die APS „Mainz“ ist mit 23% auf dem
gleichenNiveauwieLandau,FreiburgundFlensburg.
Abbildung73: Mietbelastung(Nettokaltmiete–Neuvertrag)beigleicher
Wohnungsgröße(72m²)inRheinland‐Pfalzundausge‐
wähltenRegionen,2013
30%
Mietbelastungsquote
25%
20%
20%
18%
18%
20%
21%
21%
22%
22%
22%
22%
22%
22%
23%
23%
23%
23%
Frei‐
burg
Land‐ Mainz
dau
19%
15%
10%
5%
0%
Asch.‐ Bad
Kob‐
burg Kreuzn. lenz
Bam‐ West.‐ K'lautern RLP
berg wald
Heill‐
bronn
Trier L'hafen Karls‐ Gött‐ Osna‐ Flens‐
ruhe ingen brück burg
Anmerkung: Das Haushaltsnettoeinkommen aus dem Mikrozensus 2010 wurde mithilfe der Einkom‐
mensentwicklungjeEinwohnerausderVolkswirtschaftlichenGesamtrechnungfortgeschrieben.
Quelle:empirica‐Preisdatenbank(Basis:empirica‐systeme),Mikrozensus2010,VGRderLänder,eige‐
neBerechnungen
empirica
7.3.3 Mietbelastung(Neuvertrag)aufKreisebene
Die Mietbelastung auf Ebene der Anpassungsschichten ist aufgrund des Zuschnitts
dieserAnpassungsschichtennurbedingtgeeignet,dielokalenGegebenheitendarzu‐
stellen.ImFolgendenwirddaherdieMietbelastungaufKreisebenehergeleitet.Da‐
für muss allerdings auf eine andere Datenquelle zum Einkommen zurückgegriffen
werden. Dies sind die in Kapitel 5.2 beschriebenen Einkommen aus der Volkswirt‐
schaftlichen Gesamtrechnung der Länder – die Arbeitnehmerentgelte und die ver‐
fügbarenEinkommen.Dieseunterscheidensichwiebeschriebenz.T.erheblichund
weisenaufdasProblemderunklarenDefinitionderAngemessenheitvonMiethöhen
hin. Berechnet wurden die Mietbelastungsquoten bei normierter Wohnfläche über
die relativen Abweichungen vom Landesdurchschnitt. Das Ergebnis hätte daher
auch als Index abgebildet werden können. Darauf wurde aus rein didaktischen
Gründen verzichtet und das Niveau an das im Vorkapitel definierte Landesniveau
von21%Neuvertragsmietenbelastungverschoben.
empirica
110
Abbildung74: Mietbelastung(Nettokaltmiete–Neuvertrag)beigleicher
Wohnungsgröße(72m²)amWohn‐undamArbeitsort
40%
kein Unterschied zwischen Wohnort und Arbeitort 35%
Mietbelastungsquote
30%
25%
20%
15%
10%
5%
höherere Einkommen am Wohnort und niedrigere Arbeitsentgelte am Arbeitsort
niedrigere Einkommen am Wohnort und höherere Arbeitsentgelte am Arbeitsort
Westerwaldkreis
Südwestpfalz
Ahrweiler
Mainz‐Bingen
Bad Dürkheim
Alzey‐Worms
Südl. Weinstraße
Neustadt
Trier‐Saarburg
Kaiserslautern (LK)
Pirmasens
Rhein‐Hunsrück‐Kr.
Birkenfeld
Rhein‐Lahn‐Kreis
Cochem‐Zell
Altenkirchen
Neuwied
Vulkaneifel
Mayen‐Koblenz
Donnersbergkreis
Bad Kreuznach
Rheinland‐Pfalz
Kusel
Bitburg‐Prüm
Speyer
Landau
Trier
Zweibrücken
Worms
Koblenz
Frankenthal
Germersheim
Kaiserslautern (KS)
Ludwigshafen
Mainz
0%
Einkommen je Einwohner (Wohnort)
Quelle:VGRderLänder,empirica‐systeme
Arbeitnehmerentgelt je Arbeitnehmer (Arbeitsort)
empirica
DeutlichwirdausderAnalyse,dassnurineinerReihevonKreisenderUnterschied
zwischendenArbeitnehmerentgeltenamArbeitsort(Löhne)unddenHaushaltsein‐
kommen am Wohnort vernachlässigbar ist. In einigen Kreisen hingegen sind die
HaushaltseinkommenhöheralsdieArbeitseinkommen.DerUnterschiedbeträgtbis
zu10%‐Punkte(!)inderMietbelastungsquote.ÜberspitztformuliertsinddiesAus‐
pendlerkreise,indenenvieleHaushaltezwarwohnen,ihrrelativhohesEinkommen
aberwoanderserzielenund–böswilligausgedrückt–anihremWohnortdieMieten
hochtreibenunddortdieMietbelastungderdortArbeitendenerhöhen.
AufderanderenSeiteexistiertspiegelbildlicheineReihevonKreisen,indenendie
MietbelastungderHaushaltseinkommenrelativhochist,obwohldorthoheArbeits‐
einkommen erzielt werden können. Hier beträgt der Unterschied in den beiden
MietbelastungsquotensogarinderSpitzeüber10%inLudwigshafen.Diessinddie
meisten Kernstädte und damit Einpendlerkreise. Die Ursache ist spiegelbildlich zu
oben. Die Einpendler verdienen zwar gut in den Kernstädten, wohnen aber in den
günstigeren Kreisen, während in den Kernstädten tendenziell einkommensärmere
Haushalte verbleiben. Die tendenziell höhere Mietbelastungsquote – insbesondere
in Mainz und Ludwigshafen – ist damit auch eine Folge der niedrigen Einkommen
derEinwohner.
empirica
7.4
111
AnforderungenaneineKappungsgrenzenverordnung
MitdemZiel,einenraschenAnstiegder(Bestands‐)Mietenzuverhindern,bestehtin
Deutschlandseitden1980erJahreneinegesetzlicheBegrenzungvonMieterhöhun‐
gen in bestehenden Mietverträgen. Zunächst war diese im Miethöhegesetz (MHG)
festgelegt. Demnach durfte die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 30%
erhöht werden, wenn das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete dies zuließ. Ab
1993wardiesogenannteKappungsgrenzezunächstzeitlichbegrenztunddannun‐
befristetauf20%herabgesetztworden.
Inzwischen ist die Kappungsgrenze im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert.
Nach§558Abs.1stehteseinemVermieterzu,eineMieterhöhungbiszurortsübli‐
chenVergleichsmiete22zuverlangen.ZwischenzweiMieterhöhungenmuss–ausge‐
nommen modernisierungsbedingter Mieterhöhungen und Erhöhungen der Be‐
triebskosten – die Miete mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein. §558
Abs.3BGBbeinhaltetdiegesetzlicheNormfürdieKappungsgrenze:Demnachdarf
sich die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als +20%
erhöhen.
Zum 1.Mai 2013 wurde der §558 Abs.3 BGB durch das Gesetz über die energeti‐
scheModernisierungvonvermietetemWohnraumundüberdievereinfachteDurch‐
setzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) ergänzt:
Demnachkann,„wenndieausreichendeVersorgungderBevölkerungmitMietwoh‐
nungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer
Gemeindebesondersgefährdetist“,dieMieterhöhungeninbestehendenMietverträ‐
genaufmaximal+15%innerhalbvondreiJahrenbeschränktwerden.Esstehtden
Landesregierungen zu, entsprechende Gebiete für die Dauer von jeweils maximal
fünfJahrenzubestimmen.
VondieserMöglichkeithatdasLandRheinland‐PfalzimGegensatzzumBundesland
BayernunddenStadtstaatenHamburgundBerlinbislangnichtGebrauchgemacht.
Nordrhein‐Westfalen bereitet eine entsprechende Verordnung vor, auch Baden‐
WürttembergunddieHansestadtBremenplaneneinesolche.
Die Stadtstaaten haben jeweils für ihre gesamte Landesfläche die Kappungsgrenze
abgesenkt. In Bayern trifft dies auf 89 Städte und Gemeinden zu. In Nordrhein‐
Westfalensollin59KommunendieabgesenkteKappungsgrenzegelten.
Die Kappungsgrenze ist nicht zu verwechseln mit der derzeit diskutierten „Miet‐
preisbremse“.WährenddieKappungsgrenzenurinbestehendenMietverträgenAn‐
§558 Abs.2 BGB definiert die ortsübliche Vergleichsmiete wie folgt: „Die ortsübliche Vergleichsmiete wird
22
gebildetausdenüblichenEntgelten,dieinderGemeindeodereinervergleichbarenGemeindefürWohnraum
vergleichbarerArt,Größe,Ausstattung,BeschaffenheitundLageeinschließlichderenergetischenAusstattung
und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder,von Erhöhungen nach §560 abgesehen, geän‐
dertwordensind.AusgenommenistWohnraum,beidemdieMiethöhedurchGesetzoderimZusammenhang
miteinerFörderzusagefestgelegtwordenist.“
empirica
112
wendungfindet,sollsichdieMietpreisbremseaufNeuverträgeinBestandswohnun‐
genbeziehen.
DieVoraussetzungenfürdieAnwendungder abgesenktenKappungsgrenzesindin
§558Abs.3BGBformuliert.Geprüftwerdenmussdemnach,dass„dieausreichende
VersorgungderBevölkerungmitMietwohnungenzuangemessenenBedingungenin
einerGemeindeodereinemTeileinerGemeindebesondersgefährdetist“.
Zudem–diesmachtauchdieRechtsprechunginähnlichgelagertenFällen(vgl.z.B.
OVGBerlin5B20.01vom13.Juni2002)deutlich–istzuzeigen,dasseineGefähr‐
dung nicht nur vorübergehender Natur ist, sondern für einen längeren Zeitraum
anzuhaltendroht.
Die in §558 Abs.3 Satz3 BGB verwendeten Rechtsbegriffe sind unbestimmt und
müssenausgefülltwerden.AllerdingswurdediedieVoraussetzungenbestimmende
Formulierung bereits in der Vergangenheit in anderen Zusammenhängen verwen‐
det,sodasshierkeinjuristischesNeuland,sonderneineReihevonGerichtsurteilen
herangezogenwerdenkann(vgl.hierzudenExkurs„AuszügeauseinschlägigenGe‐
richtsurteilen“amEndediesesKapitels).
Die Auswertung der Gerichtsurteile führte allerdings nicht zu einer einheitlichen
Definition von Kriterien, die für einen Erlass der Kappungsgrenzenverordnung an‐
zuwenden wären. Übergeordneter Tenor der einschlägigen Urteile ist, dass dem
Verordnungsgeber ein breiter Ermessensspielraum bei der Beurteilung verbleibt.
Diesem Grundsatz scheinen auch die anderen Bundesländer jüngst gefolgt zu sein.
DieBegründungenwiedieherangezogenenKriterienunterscheidensicherheblich.
Aus den Gerichtsurteilen entnehmen wir folgende Aussagen, wobei darauf hinge‐
wiesenwerdenmuss,dassdieBearbeiterdiesesGutachtenskeineJuristensind:




ExistenzeinesWohnungsdefizitesalszwingendeVoraussetzungfürdieExis‐
tenzeinerGefährdungderVersorgung
Existenz von Wohnungsleerstand schließt das Vorliegen einer nicht ausrei‐
chendenVersorgungaus
OrientierungandurchschnittlichenWohnungsqualitäten,nichtandenWün‐
schenderWohnungssuchenden
Orientierung am durchschnittlichen Einkommen bzw. durchschnittlichen
Arbeitnehmereinkommen
ZentralesProblemistdabei,dasseinWohnungsdefizitprinzipiellnichtmessbarist.
EineeinfacheGegenüberstellungderZahlderHaushalteundderWohnungengreift
zukurz,dadieVoraussetzungzurBildungeinesHaushaltsineinerStadteineWoh‐
nung in derselben ist, sodass grundsätzlich die Zahl der Haushalte nie größer sein
kannalsdieZahlderWohnungenundsomitnieeinrechnerischesWohnungsdefizit
bestehenwürde.ZwarexistierenHaushalteohneeigeneWohnung,z.B.Untermieter
oderWohngemeinschaften,aberdannwürdegrundsätzlichdieExistenzvonWohn‐
gemeinschaftenalsWohnungsdefizitinterpretiertwerdenmitdemErgebnis,dassin
Universitätsstädten praktisch immer ein Wohnungsdefizit herrschen würde. Viel‐
mehristdieNachfragenachWohnungeninengenMärktenmeistgrößeralsdieZahl
empirica
113
derHaushalte,daeinWohnungsdefizitgeradebedeutet,dassnichtalleWohnungs‐
nachfrager auch eine Wohnung beziehen können und stattdessen räumlich oder
funktionell ausweichen müssen – sei es, dass sie in eine andere Gemeinde ziehen
odersonstwieunterkommen,indemsiez.B.beidenElternoder(Ex‐)Partnerwoh‐
nenbleiben,einZimmerineinerPensionodereinenWohnwagenbeziehen.DieZahl
der Wohnungsnachfrager, d.h. der Haushalte, die gerne in einer bestimmten Stadt
wohnenwollen,istaberunbekannt.
Allerdingslässtsichzumindesteindeutigbestimmen,wokeinWohnungsdefizitvor‐
liegt.DiesistinallenRegionenderFall,inderdieZahlderHaushaltekleineralsdie
Zahl der Wohnungen ist, d.h. in der Wohnungen leer stehen. Das Bundesverwal‐
tungsgericht (Urteil vom 11.03.1983, Az.: 8 C 102/81) hat dazu allerdings ausge‐
führt, dass eine Unterversorgung mit Wohnraum für die breiteren Bevölkerungs‐
schichten sogar schon drohen kann, wenn ein leichtes Übergewicht des Angebots
besteht.InsofernkannerstabeinemgewissenMindestleerstandsichervonderAb‐
wesenheit eines Wohnungsdefizites ausgegangen werden. Dieser Mindestleerstand
sollte daher etwas oberhalb der gemeinhin als notwendig angesehenen Fluktuati‐
onsreservevon2,5%angesetztwerden.Wirdvon4%Leerstandausgegangenund
aufdieWertedesZensus2011Bezuggenommen(vgl.dazuKapitel6.1),sokannin
derMehrzahlderKreiseeinWohnungsdefizitverneintwerden.EinenLeerstand(im
Geschosswohnungsbau) von höchstens 4% weisen die kreisfreien Städte Trier,
Landau, Mainz, Speyer, Frankenthal, Worms und Koblenz sowie die Landkreise
Germersheim,Mainz‐BingenundderRhein‐Pfalz‐Kreisauf.
DieAbwesenheitvonLeerstandsagtallerdingsnochnichtsdarüberaus,obdievor‐
handenen Wohnungen auch zu nicht mehr angemessenen Bedingungen angeboten
werden.DasBundesverfassungsgerichthatdazuausgeführt(Beschlussdes2.Senats
vom04.02.1975–2BvL5/74),dass:„AngemesseneBedingungenbedeutet[…]Mie‐
ten,die[…]voneinemdurchschnittlichverdienendenArbeitnehmerhaushaltallge‐
mein, d. h. auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufge‐
bracht werden.“ Damit ist auf die Mietbelastungsquote für eine durchschnittliche
WohnungeinesdurchschnittlichenArbeitnehmersBezugzunehmen.
DiesaberbereitetweiterhinProblemesowohlinderDatenverfügbarkeitalsauchin
der Auswahl. Zunächst sind die derzeit tatsächlich gezahlten Mieten, d.h. die Be‐
standsmieten,aufKreisebenenichtbekannt(vgl.hierzudieAusführungeninKapitel
7.1.1).Dorthabenwiraberbereitsargumentiert,dassdieBestandsmietenohnehin
nichtdieaktuellenMarktbedingungenwiderspiegeln,sondernvergangene.Daherist
es zieldienlicher, auf die Neuvertragsmieten Bezug zu nehmen. Diese liegen auf
Kreisebene vor (vgl. Kapitel 7.1.2). Das Bundesverfassungsgericht nimmt zwar Be‐
zugaufeinendurchschnittlichverdienendenArbeitnehmerhaushalt,dieskannsich
aber sowohl auf das durchschnittliche Arbeitnehmereinkommen beziehen als auch
aufdasdurchschnittlicheHaushaltseinkommen(beidesindinKapitel5.3beschrie‐
ben).
DieWahlzwischendenbeidenEinkommenistnichttrivial,sondernbeinhaltetletzt‐
lich ein fundamentales Werturteil. Wird Bezug auf die Arbeitnehmereinkommen
genommen, so bleiben zum einen Nichtarbeitnehmerhaushalte unberücksichtigt,
empirica
114
obwohldiesegeradeinUniversitätsstädteneinengrößerenTeilderBewohneraus‐
machen. Wird hingegen auf das Haushaltseinkommen Bezug genommen, so bleibt
eine mögliche Entmischung der Bevölkerung über die Kreisgrenzen unberücksich‐
tigt. Schließlich ist das Durchschnittseinkommen einer Stadt gerade in Städte mit
hohen Mieten abhängig vom Mietniveau. Hohe Mieten führen dazu, dass Einkom‐
mensschwache aus der Stadt verdrängt werden. Dieser Verdrängungsprozess er‐
höhtdiedurchschnittlichenEinkommen,sodassderAnstiegderMietbelastungsquo‐
te begrenzt wird. Letztlich kann dann die Mietbelastungsquote niemals sehr hoch
werden. Das hinter der Wahl dräuende Werturteil ist damit letztlich, welchen An‐
spruchdieWohnungspolitikverfolgt.SolljederHaushaltinjederStadteinefürihn
bezahlbareWohnungerhaltenkönnen?Konkreter:SolleinimKreisTrier‐Saarburg
durchschnittlich verdienender Arbeitnehmer auch in der Stadt Trier eine durch‐
schnittlicheWohnungzueinemMietpreisanmietenkönnen,derseinvergleichswei‐
seniedrigesArbeitseinkommennichtzuhochbelastet?DannmüsstendieMietenin
Trier deutlich niedriger sein, was aber mit niedrigen Mietbelastungen für den
durchschnittlichenArbeitnehmerinTriereinhergeht.Oderkanneindurchschnittli‐
cher Einwohner Bad Dürkheims auch durch höhere Mieten belastet werden, da er
seindurchschnittlichhohesArbeitseinkommenhäufiginLudwigshafenerzielt?
DiesesWerturteilistpolitischzuentscheiden.HiersollenbeideKriteriengleichzei‐
tig angelegt werden, indem angemessene Bedingungen dort verneint werden, wo
einederbeidenMietbelastungsquotenübermehrals20%überdemLandesdurch‐
schnitt liegen. Der Bezug zum Landesdurchschnitt kann mit Verweis auf das Bun‐
desverfassungsgerichtsurteil von 1975 (vgl. hierzu den Exkurs „Auszüge aus ein‐
schlägigen Gerichtsurteilen“ am Ende dieses Kapitels) gerechtfertigt werden, das
einen Vergleich mit „einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt
allgemein,d.h.auchaußerhalbderbesondersgefährdetenGebiete“forderte.
Demnach kann – in Kombination mit dem Leerstandskriterium – in den Städten
Trier,Landau,Mainz,SpeyersowieimRhein‐Pfalz‐Kreis„dieausreichendeVersor‐
gungderBevölkerungmitMietwohnungenzuangemessenenBedingungenineiner
GemeindeodereinemTeileinerGemeindebesondersgefährdet“sein.
Ein Begrenzung der Mieterhöhung in Bestandsmietverträgen nach §558 Abs.3
Satz3 BGB muss auf Ebene der Gemeinden erfolgen, nicht auf Ebene der Kreise.
AufgrundderKleingliedrigkeitderGemeindeninRheinland‐Pfalzstelltsichjedoch
dieFrage,obaufdieserEbeneimRhein‐Pfalz‐KreiseineGefährdungderVersorgung
überhauptexistierenkann.
Esmagerstaunen,dassdieMietentwicklunghierkeineRolleinderIdentifizierung
vonKreisenmitWohnungsmangelspielt.DiereineMietentwicklungkannaberkein
Kriterium sein, da die Stärke des Anstiegs vom Ausgangswert abhängig ist. Wenn
dieserbislangniedrigwar,sodeuteteinaucherheblicherAnstiegnichtaufeineGe‐
fährdung der Versorgung hin, sondern eventuell nur auf einen Abbau eines Woh‐
nungsüberschusses. Wenn der Ausgangswert besonders hoch ist, dann kann auch
eineStagnationderMietenaufeineGefährdungderVersorgunghinweisen.
empirica
115
Abbildung75: KriterienfürKappungsgrenzenverodnung
Kreis
Koblenz
Ahrweiler
Altenkirchen
Bad Kreuznach
Birkenfeld
Cochem-Zell
Mayen-Koblenz
Neuwied
Rhein-Lahn-Kreis
Westerwaldkreis
Trier
Bernkastel-Wittlich
Bitburg-Prüm
Vulkaneifel
Trier-Saarburg
Frankenthal (Pfalz)
Kaiserslautern (KS)
Landau in der Pfalz
Mainz
Pirmasens
Speyer
Worms
Zweibrücken
Alzey-Worms
Bad Dürkheim
Donnersbergkreis
Germersheim
Kaiserslautern (LK)
Kusel
Rhein-Pfalz-Kreis
Mainz-Bingen
Südwestpfalz
Rheinland-Pfalz
Mietbelastung der
Leerstand in
Arbeitnehmerentgelte
MFH
je Arbeitnehmer
Zensus 2011
4,0%
5,7%
7,9%
4,6%
9,9%
9,0%
5,3%
5,8%
7,3%
7,2%
6,4%
3,5%
6,3%
5,7%
6,3%
5,2%
3,1%
5,7%
2,4%
4,7%
2,1%
4,5%
12,5%
1,8%
3,9%
8,6%
4,8%
4,7%
6,3%
2,9%
6,4%
8,5%
4,9%
3,0%
3,7%
8,9%
4,9%
89%
108%
90%
104%
82%
81%
97%
93%
83%
84%
93%
135%
106%
119%
86%
156%
80%
93%
123%
71%
119%
132%
69%
122%
92%
72%
116%
128%
89%
89%
126%
107%
119%
144%
109%
109%
100%
Mietbelastung der
Einkommen je
Einwohner
104%
97%
84%
98%
79%
81%
88%
84%
78%
81%
83%
135%
91%
114%
86%
114%
105%
109%
121%
120%
136%
110%
71%
115%
103%
89%
102%
101%
92%
106%
116%
103%
104%
108%
97%
89%
100%
Quelle:Zensus2011(Stand:vorRevisionJuni2014),VGRderLänder,empirica‐systeme
empirica
empirica
116
Exkurs:AuszügeauseinschlägigenGerichtsurteilen


Das Bundesverfassungsgericht (Beschluss des 2. Senats vom 04.02.1975 – 2 BvL
5/74)hatsicherstmalsimZusammenhangmitderVerfassungsmäßigkeitdesVer‐
bots der Zweckentfremdung von Wohnraum zu den Begrifflichkeiten geäußert:
„Die Begriffe "ausreichende Versorgung" und "angemessene" Bedingungen"
[…]verweisen […], nicht auf einen wünschbaren Idealzustand, sondern auf die Si‐
cherstellung des Normalen. "Ausreichende Versorgung" bedeutet nur ein annä‐
herndesGleichgewichtvonAngebotundNachfrage,nichtaberein‐kurzfristigviel‐
leicht erstrebenswertes ‐ preisdrückendes Überangebot; sie bedeutet ferner nicht
einAngebotvonWohnungenbesondersgehobeneroderbesonderseinfacherGröße
undAusstattung,sondernvonWohnungen,wiesiedemallgemeinfürWohnungen
derentsprechendenGegendundLageanzutreffendenStandardentsprechen."An‐
gemessene Bedingungen" bedeutet nicht außergewöhnlich niedrige Mieten, son‐
dernMieten,die,fürWohnungenderentsprechendenArt,voneinemdurchschnitt‐
lich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, d. h. auch außerhalb der be‐
sonders gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden, und zwar ein‐
schließlichdervomStaatgewährtenfinanziellenHilfen;denndieseentbehrlichzu
machen,istnichtdasZieldesGesetzes.[…]Dieseließensichallerdingszahlenmä‐
ßig erfassen, die Begriffe "ausreichend", "angemessen" und die "Gefährdung" des
AusreichendenundAngemessenensindgrundsätzlicheinernumerischenQuantifi‐
zierung zugänglich, indem bestimmte Verhältniszahlen der Wohnungssuchenden
zumWohnungsangebotunddervorhandenenEinkommenzudengefordertenMie‐
ten festgelegt werden. Abgesehen von den dann auftretenden Schwierigkeiten ei‐
nerwirklichaktuellenstatistischenErfassungverlangtArt.80Abs.1Satz2GGei‐
nederartigeexaktezahlenmäßigePräzisierungschondeshalbnicht,weildieBin‐
dungdesVerordnunggebersanInhalt,ZweckundAusmaßderErmächtigungnicht
ausschließensoll,daßihmalseinemdemokratischlegitimiertenundpolitischver‐
antwortlichenStaatsorganeingewisserBeurteilungsspielraumfürseinEingreifen
bleibt.“
„Dabeireichtallerdingsaus,dassdieVersorgung„gefährdet“ist;esgenügenmit‐
hin latente Versorgungsschwierigkeiten, vorausgesetzt allerdings, es handelt sich
umSchwierigkeitenalsFolgederMangelsituation.Dassfürjedermannohneweite‐
reseineangemesseneWohnungzuangemessenemMietzinszufindenist,stelltden
„wünschbaren Idealzustand" dar, überschreitet jedoch den Rahmen dessen, was
durchdieseMieterschutzbestimmungengewährleistetwerdensoll.“(zit.VGStutt‐
gart, Urteil vom 09.11.2004, Az. 5 K 2058/03 bzgl. Beschluss des 2. Senats vom
04.02.1975–2BvL5/74)
Urteil des Hamburgischen Oberverwaltungsgerichts vom 24.01.1978: „Eine Man‐
gellage wird immerhin bestätigt durch die vergleichsweise schwierige Unterbrin‐
gung der Notfälle und der Wohnungssuchenden im geförderten sozialen Woh‐
nungsbausowiezumindestzueinemTeildurchdieAbwanderungausdemStadt‐
bereich und das verhältnismäßig hohe Preisniveau.“ .“(zit. Bundesverwaltungsge‐
richt,Urteilvom12.12.1979,8C2.79bzgl.UrteildesHamburgischenOberverwal‐
tungsgerichtsvom24.01.1978)
empirica


117
Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 12.12.1979, 8 C 2.79): Das Bundesverwal‐
tungsgerichthebtdasallerdingsdasUrteildesHamburgischenOberverwaltungs‐
gerichts vom 24.01.1978 auf und weist darauf hin, dass es nicht genügt, „den
Schätzungen der Beklagten eigene Rechnungsergebnisse entgegenzuhalten, wie
zutreffendsieinsichauchseinmögen,wenndiePrämissennurzueinemTeiltrag‐
fähig sind. […] der Entscheidung der Beklagten muss überlassen bleiben, wieweit
siesichaufeinzelneevidenteFaktorenalsmaßgebendeIndizieneinerMangelsitu‐
ationstützenkannundwill,wiedieshieroffensichtlichgeschehenist.[…]Imein‐
zelnenistzubemerken: MitderAuffassung,nur derrechnerischeFehlbestand an
Wohnungen rechtfertige den Erlaß einer Zweckentfremdungsverordnung, über‐
schreitetdasBerufungsgerichtersichtlichseineGrenzengegenüberdenBefugnis‐
sendesVerordnungsgebers.DaßdieVerteilungvonWohnraumineinerprinzipiell
freien Wirtschaft zu einer vielfach ungleichen Befriedigung der Wohnbedürfnisse
derBevölkerungführt,mußalsnormalundkannnichtals(teilweise)Fehlbelegung
angesehenwerden.[…]ZutreffendmeintdasBerufungsgericht,fürdieFrage,was
unter"ausreichendemWohnraum"zuverstehensei,dürfenichtvondenWünschen
des einzelnen Wohnungssuchenden ausgegangen werden. […] Indessen ist die er‐
heblicheAbwanderungnichtnur(unteranderem)eindeutlichesIndizfüreineech‐
teMangellage.“
Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 11.03.1983, Az. 8 C 102/81): „Die Versor‐
gungderBevölkerungmitausreichendWohnraumzuangemessenenBedingungen
ist i. S. des Art. 6 §1 MRVerbG dort "besonders gefährdet", wo ein Zustand unzu‐
reichender Wohnraumversorgung der breiteren Bevölkerungsschichten mindes‐
tenslatentvorhandenist.“(zit.AmtlicherLeitsatz)
„InderSachehältesdasGerichtsogarimEinklangmitderLebenserfahrung,dass
selbstdannnocheineUnterversorgungmitWohnraumfürdiebreiterenBevölke‐
rungsschichtengegebenistoderdochinbeachtlicherWeisedroht,wennderWoh‐
nungsmarktinseinemvollenUmfang,d.h.beiBerücksichtigungdesgesamtenAn‐
gebotsunddergesamtenNachfrage,einenAusgleichbereitserreichthatoderso‐
gar schon ein leichtes Übergewicht des Angebots erreicht zu haben scheint. Aus‐
schlaggebendkannnichtalleinsein,obdasDefizitaneinembestimmtenStichtag
eine abstrakt festgelegte Grenze überschreitet oder nicht. Nach der Rechtspre‐
chung des Bundesverwaltungsgerichts wäre schon durch die Tatsache, dass eine
Mangelsituation aus "besonderen" Gründen labil ist und infolge dieser Labilität
selbstbeizeitweiseeintretenderEntspannungjederzeitkurzfristigwiederineinen
stärkerspürbarenMangelumschlagenkann,eineKündigungsbeschränkungnach
§577 a Abs.2 BGB zu verhängen gerechtfertigt, solange nicht ein dauerhaft er‐
träglicher Zustand erreicht ist (dort entschieden für das Zweckentfremdungsver‐
bot).(zit.VGStuttgart,Urteilvom09.11.2004,Az.5K2058/03bzgl.desUrteilsdes
Bundesverwaltungsgerichtvom11.03.1983,Az.8C102/81)
empirica



118
OberverwaltungsgerichtBerlin(Beschlussvom09.07.2001,Az.:5SN14/01):„Die
ZahlenzumLeerstandvonWohnrauminBerlinbestätigendieAnnahmeeines
deutlichenÜberangebotsanWohnraumzuangemessenenBedingungen.Deshalb
kannletztlichoffenbleiben,obnichtbereitseinannäherndesGleichgewichtvon
AngebotundNachfrageausreicht,umeineGefährdungdesWohnungsmarkteszu
AngebotundNachfrageausreicht,umeineGefährdungdesWohnungsmarkteszu
verneinen(vgl.BeschlussdesBundesverfassungsgerichtsvom4.Februar1975,
a.a.O.S.360),oderob,wiedasBundesverwaltungsgerichtentschiedenhat,eine
“allgemeineLebenserfahrung”dafürspricht,dasseineUnterversorgungmit
WohnraumfürdiebreiterenSchichtenderBevölkerung(ineinerGroßstadt)selbst
dannnochvorliegtoderdrohenkann,wenn”derWohnungsmarkt...einleichtes
ÜbergewichtdesAngebotserreichtzuhabenscheint”(vgl.Urteilvom11.März
1983,a.a.O.S.19).DenndasvonderSenatsverwaltungermittelteWohnrauman‐
gebothatdasMaßeinesleichtenÜbergewichtesdeutlichüberschritten.“
VerwaltungsgerichtStuttgart(Urteilvom09.11.2004,Az.5K2058/03): „Denn jedenfalls besteht unstreitig in der Landeshauptstadt Stuttgart ein Woh‐
nungsdefizit‐jenachangewandterStatistik‐zwischenca.10%und2%.Hiervon
ausgehendwäredieLandesregierungrechtlichnichtgehindertgewesen,auchdie
Landeshauptstadt Stuttgart in die Gebietskulisse aufzunehmen. Denn für die An‐
nahmederin§577aAbs.2BGBbeschriebenenMangelsituationinderobendarge‐
legtenAusprägungdurchdieRechtsprechungreichtesjedenfallsaus,wenninfolge
knappenWohnungsangebotsderMarktzugangverengtist.Eswarnachdenobigen
Ausführungen allerdings geradezu geboten, das Mietwohnungsdefizit auch quali‐
tativzubewerten.“
LandgerichtBerlin(Urteilvom15.05.2009,Az.63S410/08):
VoneinerGefährdungeinerausreichendenVersorgungderBevölkerungmitMiet‐
wohnungenzuangemessenenBedingungenineinerGemeindeodereinemTeilder
Gemeindeseiauszugehen,wenndasWohnungsangebotgeringeristalsdieNach‐
frage.BeiderBeurteilungderFrage,obdieausreichendeVersorgungderBevölke‐
rung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, steht den
LandesregierungeneinErmessensspielraumzu,dervondenGerichten[…]nichtzu
überprüfenist.
8.
FolgerungenundEmpfehlungen
8.1
Vorbemerkung
DieBevölkerungsgewichteinRheinland‐Pfalzverschiebensich.Zeitgleichundwohl
auch unterstützt durch den demografischen Wandel, welcher mit einer älter und
wenigerwerdendenBevölkerungeinhergeht,verlasseninallerRegeljüngereMen‐
schen die ländlichen Regionen und lassen sich in ausgewählten Schwarmstädten
und Landkreisen nieder. Schrumpfung und Wachstum sind die beiden Seiten der
gleichenMedaille.DiesebundesweitzubeobachtendenEntwicklungführtdazu,dass
trotz allgemein sinkender Bevölkerungszahl die Frage der Wohnraumversorgung
wiederaktuellist.WährendineinigenStädtenundKreisendieZahlderWohnungs‐
suchenden, die Preise und die Mieten steigen, weitet sich in den meisten anderen
empirica
119
LandesteilenderWohnungsleerstandausundGebäudewieStraßenzügeverwahrlo‐
sen.
Probleme der Schrumpfung, aber auch des Wachstums, können dabei nicht durch
eineisolierteWohnungspolitikbeantwortetwerden.LeerstandundVerwahrlosung
sind nicht mit den klassischen Mitteln einer Wohnungspolitik, die auf Förderung
und Steuerung des Wachstums setzt, zu behandeln, sondern mit Instrumenten der
Stadtentwicklungspolitik. Die Stadtentwicklungspolitik in schrumpfenden Kreisen
wird aber ohne Bezugnahme auf die Raumordnungspolitik scheitern, wenn in der
Schrumpfung einzelne Gemeinden zulasten der Kernstadt weiter an den Rändern
wachsen. Angemessen ist es daher, die Raumordnungspolitik, die Stadtentwick‐
lungspolitik sowie die Wohnungspolitik als Einheit zu betrachten um daraus einen
geeignetenPolitikmixzuformulieren.
Dieser Politikmix muss dabei den diametralen Ausgangslagen in den Kreisen und
RegionendesLandesRechnungtragen.EsliegtaufderHand,dasseinelandesweit
einheitliche Politik nicht sinnvoll sein kann. Dabei kann die Landespolitik nur im
ZusammenspielmitderkommunalenPolitikgesehenwerdenunderfolgreichsein.
Notwendig ist eine auf die unterschiedlichen Ausgangslagen zugeschnittene, diffe‐
renzierte Politik, wobei diese sich aber gleichzeitig nicht auf den Einzelfall be‐
schränkenkann,sondernversuchenmuss,wenige,aberdefinierteFalltypenaufzu‐
greifen.Empfohlenwirddaher,dieindiesemGutachtenentwickelteTypisierungin
Schwarmstädte (Wachstum durch überregionale Zuzüge), Wachstumskerne in
Schrumpfungsumgebung (Wachstum durch Zuzug aus der Region), Suburbanisie‐
rungsgebiete(WachstumimUmlandwachsenderStädte)undschrumpfendeRegio‐
nenzugrundezulegen.DieLandkreisederKategorie„ausgeglichen“sinddabeinur
auf der Kreisebene ausgeglichen und bestehen aus Schrumpfungsgemeinden und
Wachstumsgemeinden, sodass auch diese sich auf der Gemeindeebene zuordnen
lassen.
8.2
EmpfehlungenfürGemeindeninSchwarmregionen
DieBevölkerungszahlindenSchwarmstädten–insbesondereMainz,TrierundGe‐
meinden in der Rheinschiene – wächst durch Zuwanderung aus allen Richtungen,
insbesondereauchüberregional.DasBevölkerungswachstumkanndaherprinzipiell
auch in Zukunft in gleicher oder zumindest weiterhin hoher Rate fortlaufen, ohne
dassdieZuwanderungausdenQuellgebietendemografischbedingtzurückgeht.Das
WachstumhatbereitszueinemmehroderwenigerdeutlichenAnstiegderMiet‐und
KaufpreisevonWohnungengeführt,wobeiweitersteigende Mietenund Preisedie
StärkederZuwanderungdämpfenkönnten.
Die grundsätzliche Antwort auf eine steigende Wohnungsnachfrage ist eine Steige‐
rungdesWohnungsangebotesdurchdenNeubauvonWohnungen.Diesistinerster
LinieeineAufgabederWohnungsinvestoren–vongroßeninstitutionellenAnlegern
biszuKleineigentümern–dieallerdingsvondenKommunenzuunterstützensind.
Die Hauptaufgaben der Kommunen sind dabei die Verfügbarmachung von ausrei‐
chendemBaulandunddiezügigeBearbeitungdererforderlichenGenehmigungen.
empirica
120
DieVerfügbarmachungvonBaulandgehtdabeiweitüberdiereineAusweisungvon
neuenBaugebietenaufneuemBaulandhinaus,auchwenndiesangesichtsdesstar‐
kenWachstumswahrscheinlichunumgänglichseinwird.InersterLiniesollteBau‐
landindenInnenbereichenderStädteaktiviertwerden,umdieKonflikte mitdem
Natur‐ und Flächenschutz zu minimieren, wie dies die Landesregierung mit ihrem
GrundsatzderInnenentwicklungvorAußenentwicklungseitLangemverfolgt.
ZurAktivierungvonFlächenimInnenbereichstehendenKommunenmeistnurwe‐
nigeInstrumentezurVerfügung.DiessindzumeinenInformationssystemewieein
öffentlicher Flächenmonitor (z.B. RAUM+Monitor), der Potenzialflächen benennt
undsozueinerdirekterenKommunikationzwischenInvestorenundGrundstücks‐
eigentümerbeiträgt.
Größere Potenzialflächen, die aus diversen Gründen wie uneinige Erbengemein‐
schaften oder auch aus Spekulationsinteressen heraus nur gehalten werden, ohne
dasseineBebauungabsehbarist,könnendurcheineproaktiveÜberplanungdurch
die Kommunen möglicherweise aktiviert werden. Das Land Rheinland‐Pfalz sollte
sich auf Bundesebene dafür einsetzen, dass das reine Halten von Bauland Kosten
verursachen sollte. Insbesondere sollte die anstehende Grundsteuerreform dafür
genutztwerden,dass–geradeauchbeiungenutztemBau‐undBrachland–dieauf
AntragmöglicheAussetzungderSteuerpflichtbeendetwird.
DerAnkaufvonFlächendurchdieKommunenist–beientsprechenderFinanzaus‐
stattung–denkbar.AllerdingsbestehthierzumeinendieGefahreinespreistreiben‐
den Signals, sodass dies nur in besonderen Einzelfällen und nicht als Hauptinstru‐
ment sinnvoll erscheint. Zum Zweiten führt kommunales Bauland in wachsenden
Regionen häufig zu lähmenden Verteilungskämpfen, bei der verschiedene Interes‐
sengruppen versuchen, günstiges Bauland für sich zu reklamieren und sich dabei
gegenseitig blockieren. Zuletzt muss bei innerstädtischen Flächen mit stärker wer‐
dendenNutzungskonfliktengerechnetwerden,sodassselbstVerkehrs‐oderIndust‐
riebrachen oder untergenutzte Grundstücke nicht konfliktfrei anderen Nutzungen
zugeführtwerdenkönnen.DiewachsendenKommunenmüssensichdaraufeinstel‐
len,dassderBauvonneuenWohnungenaufFlächenimInnenbereichnichtzwangs‐
läufigimKonsensmitderWohnbevölkerungerfolgt,auchdadieWohnbevölkerung
bereits mit Wohnraum versorgt ist. Der Grundsatz der Innen‐ vor Außenentwick‐
lungistnurinnerhalbderFachöffentlichkeitundnurimAllgemeinenkonsensfähig,
nichtaberimkonkretenEinzelfall.DieseKonfliktewerdenverschärft,wenndieöf‐
fentlicheHandauchnochEigentümerderFlächeist.
DieKommunenmüsstendaraufachten,dassdiederzeitiginvielenStädtenvorhan‐
deneInvestitionsbereitschaftmitderFolgesteigenderBauanträgenichtdurchver‐
längerteGenehmigungszeitenkonterkariertwird.Fallsnotwendigistrechtzeitigfür
zusätzlichesPersonalzusorgen.
Die direkte Förderung des Wohnungsbaus kann ebenfalls – bei Verfügbarkeit ent‐
sprechenderMittel–durchdiewachsendenKommunenerfolgen.EinedirekteFör‐
derungimSinneeinesWohnungsbauprogrammsdurchdasBundeslandRheinland‐
PfalzzurreinquantitativenAusweitungdesWohnungsangebotessolltewohlüber‐
empirica
121
legt sein. Da landesweit kein Wohnungsmangel, sondern ein Wohnungsleerstand
von5%imGeschosswohnungsbau(2011)besteht,führtjederzusätzlichedurchdie
FörderungangeregteWohnungsneubauzueinemweiterenAnstiegdesWohnungs‐
leerstands im Land. Zwar existieren Leerstand und Wohnungsknappheit nicht am
gleichen Ort. Eine Erhöhung des Wohnungsangebotes in den Schwarmstädten er‐
möglichtabergleichwohlzusätzlichenHaushaltendenUmzugausdenschrumpfen‐
den Regionen in die Schwarmstädte und verstärkt so die demografische Spaltung
desLandes.DieLandespolitiksolltedieseTendenznichtverstärken.
Trotz der steigenden Mieten und Kaufpreise sollte weiterhin vermieden werden,
dasswenigattraktiveBeständeanwenigattraktivenStandortenentstehen,dienur
einem Mengenziel dienen und in weiterer Zukunft, wenn der starke Zuzug einmal
nachlassen sollte, die Attraktivität der Städte senkt. Vielmehr sollten die wachsen‐
denStädtedieaktuelleInvestitionsbereitschaftdafürnutzen,nachhaltigattraktiven
Wohnraum zu schaffen und nicht heute die Problemgebiete der Zukunft zu errich‐
ten.KostengünstigerWohnungsbauistletztlichnureinanderesWortfürbillig.Billi‐
ge, banale Schlichtwohnungen existieren in fast allen Gemeinden aus den ersten
Jahrzehnten nach dem Zweiten Weltkrieg in großer Zahl (vgl. auch die Ausführun‐
geninKapitel6.1).Diesbedeutetselbstverständlichnicht,dasssichdasLandnicht
fürKostensenkungengeradeinBereichen,dienichtdemWohnkomfortundderAt‐
traktivitätderGebäudedienen,einsetzensollte.AuchaufbaukostenerhöhendeGe‐
bote,wiez.B.dieVerpflichtungzurKostenübernahmevonWohnfolgeeinrichtungen
wie Kindergärten oder Schulen durch die Investoren, sollte im Hinblick auf ihre
WirkungaufdasMietpreisniveauverzichtetwerden.
IndenWachstumsstädtenwerdenv.a.FamilieninderHaushaltsgründungsphaseins
Umlandverdrängt.HiersindStudierendeeineKonkurrenzfürFamilien,weilsiesich
zuWGszusammenschließen.FürVermieterbringtdieseinehöhereMietrenditeund
esentstehteinEngpassangroßenWohnungen.Sollverhindertwerden,dassFami‐
lieninsUmlandverdrängtwerden,somüssenauchinWachstumsregionenweitere
AngebotefürFamiliengeschaffenwerden.Familienbevorzugeni.d.R.dasklassische
Einfamilienhaus, aber aus städtebaulichen und finanziellen Gründen ist es nicht
möglich,inWachstumsregionenanzentralen,innerstädtischenStandortenEinfami‐
lienhäuser zu realisieren. Aus diesem Grund stellt sich die Frage nach urbanen
(dichten) Wohnformen, die familienfreundliche Aspekte berücksichtigen. Es gibt
mehrere Studien zum Thema familienfreundliches Wohnen, wobei der Fokus auf
urbanen Bautypologien liegt.23 Es gibt gute Beispiele, auch in Rheinland‐Pfalz, für
familienfreundlicheQuartiere,indenenderGeschosswohnungsbaudominiert.Esist
sinnvoll, solche Projekte (auch aus anderen Bundesländern) zu recherchieren, zu‐
sammenzustellen und im Rahmen von Fachveranstaltungen zu präsentieren (Vor‐
zeigebeispielefürInvestoren).
Beispiele sind die empirica‐Studie „Kinder‐ und Familienfreundlichkeit deutscher Städte und Gemeinden“ im
23
AuftragderWüstenrotStiftung,2008,unddieStudie„StadtalsWohnortfürFamilien“imAuftragdesBundes‐
instituts für Bau‐, Stadt‐ und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR),
2008.
empirica
122
Möglich sind ebenfalls Eingriffe in die Preisentwicklung, insbesondere von Miet‐
wohnungen. Dabei sollte allerdings deutlich sein, dass dies nur die Verteilung des
WohnraumszwischenbestimmtenBevölkerungsgruppen(Bestandsmietervs.Neu‐
mieter, einkommensärmere vs. einkommensreichere Mieter) verändert. Ebenfalls
sollte berücksichtigt werden, dass steigende Preise eine wichtige Signalwirkung
haben, die die relative Attraktivität der Wohnstandorte verändert. Die Bremswir‐
kung hoher Mieten auf den Zuzug aus den Schrumpfungsregionen würde abge‐
schwächtwerden,sodassdieZahlderWohnungssuchendenindenSchwarmstädten
steigt.ImErgebnisverschlechternEingriffeindiePreisgestaltungdahernachfrage‐
seitigdenVersorgungsgrad,daaufjedefreieWohnungmehrMietinteressentenvor‐
stelligwerden.DieNachfragenachWohnungenistschließlichpreisabhängig:Sinkt
der Preis, steigt die Nachfrage. Zudem können Preiseingriffe auch auf die Ange‐
botsseite des Marktes wirken, sodass der Versorgungsgrad von zwei Seiten ver‐
schlechtertwird.AbgesehenvondiesengrundlegendenEinwendungensindauchim
DetailpreislicheEingriffeschwierigzujustieren(vgl.hierzuauchdieAusführungen
inKapitel7.4).
Auch in den Schwarmstädten sind über die rein quantitative Angebotsausweitung
hinaus die qualitativen Strategien anwendbar, die für die anderen Kreistypen be‐
schriebenwerden.
8.3
EmpfehlungenfürGemeindeninSuburbanisierungskreisen
Die Suburbanisierungskreise wachsen überwiegend durch die Nahzuwanderung
meistauseinerKernstadtheraus.DasWachstumkanndabeibeträchtlichseinund
istabhängigvonderStärkedesWachstumsinderKernstadtsowiederZusammen‐
setzungdesvorhandenenWohnungsbestandesdort.
Die Suburbanisierung führt dabei ebenso zur Entlastung der Wohnungsmärkte in
denwachsendenKernstädtenwieauchzurVerwirklichungvonWohnwünschen,die
kaumodernurmitgroßemfinanziellenAufwandindenKernstädtenzubewältigen
wären.GleichzeitigführtdieSuburbanisierungaberauchzuerhöhtemFlächenver‐
brauch und steigendem Verkehrsaufkommen, wobei aber auch zu berücksichtigen
ist, dass freie Flächen in den Kernstädten deutlich seltener und damit für die Be‐
wohnerentsprechendwertvollersindalsimUmland.Möglicherweisefindetderzeit
bundesweiteineNeubewertungderwenigenverbliebeneninnerstädtischenFreiflä‐
chen in wachsenden Städten statt, die innerstädtische Freiflächen höher bewertet
alsFreiflächenamStadtrandoderdarüberhinaus.InBerlinwurdebeispielsweisein
einemVolksentscheiddieBebauungdesüber300hagroßenTempelhoferFeldesin
zentralsterLageinnerhalbdesS‐Bahn‐Ringesabgelehnt.
Die Suburbanisierung führt im Umland zu steigenden Grundstücks‐ und Immobi‐
lienpreisen. Auf die steigende Nachfrage ist mit einer entsprechenden Ausweitung
desAngeboteszureagieren.DiesmussdabeiauchdurchdieAusweisungvonneuem
Baulanderfolgen,daindenvorhandenenSiedlungsstrukturennurwenigeFlächen‐
potenziale vorhanden sind (vgl. aber hierzu auch die Ausführungen in Kapitel 6.4
sowie die Empfehlungen für Gemeinden in schrumpfenden Kreisen in Kapitel 8.5).
empirica
123
Insbesondere erscheint die Restriktion der Baulandausweitung auf eine „spitz“ ge‐
rechnete Nachfrageentwicklung, wie dies im Landesentwicklungsprogramm Rhein‐
land‐Pfalz(LEPIV)ausdemJahre2008formuliertwurde,fragwürdig.Einfunktio‐
nierenderBodenmarktbenötigtstetseinenAngebotsüberschuss,damitdieNachfra‐
gerzwischenverschiedenenGrundstückenwählenkönnenunddieMarktmachtder
(wenigen)Eigentümerbegrenztwird.
Wie auch schon für die Schwarmstädte gilt auch für die Suburbanisierungsgebiete,
dassüberdiereinquantitativeAngebotsausweitunghinausdiequalitativenStrate‐
gien anzuwenden sind, die für die anderen Kreistypen beschrieben werden. Dies
betrifftinsbesondereauchdieBehandlungderz.T.erheblichenLeerständeinzent‐
ralenAltbaulagen.
8.4
EmpfehlungenfürWachstumskerneinSchrumpfungsumgebung
Die Städte Kaiserslautern und Koblenz, aber auch weitere Städte unterhalb der
Kreisebene, zeichnen sich durch einen aktuell relativ starken Wanderungsgewinn
aus. Da aber der Wanderungsgewinn nur durch positive Salden mit dem eigenen
Umlandund„Hinterland“entsteht,währenddieFernwanderungnegativist,besteht
hierdiesehrkonkreteGefahr,dassdieWanderungssaldeninnaherZukunftnegativ
werdenunddieWohnungsnachfragewiedersinkt.
DiesedrohendeTrendwendesolltebeiderKonzipierungderStadtentwicklungspla‐
nung berücksichtigt werden. Insbesondere sollte vermieden werden, dass die rein
quantitativeAusweitungdesWohnungsangeboteszurHandlungsmaximewird.Von
Zielformulierungen „xx Wohnungen bis 2020“ sollte Abstand genommen werden.
Vielmehr sollte die jetzige Stärke der Nachfrage genutzt werden, die Qualität des
Wohnungsangebotes zu erhöhen. Die aktuelle Investitionsbereitschaft sollte viel‐
mehr,analogzudenEmpfehlungenfürSchrumpfungsregionen,aufschwierige,aber
zentraleBereichegelenktwerden,umdortattraktiveneueAngebotezuerrichten.
8.5
EmpfehlungenfürGemeindeninschrumpfendenKreisen
Die zentrale Herausforderung in den schrumpfenden Kreisen ist die Bewältigung
derrückläufigenEinwohnerentwicklung,diezueinersinkendenWohnungsnachfra‐
ge und damit zu Leerstand führt. Die dabei entstehenden Leerstände wirken sich
negativaufdasUmfeldaus.Dasbedeutet,dassüberdenreinquantitativenNachfra‐
gerückganghinausgehendenegativeEffekteentstehen,diedurcheinen„anstecken‐
den“ Investitionsrückgang verursacht werden. Verfallsprozesse verursachen einen
weiterenVerfall.
DieAnalysehatgezeigt,dassdieBedeutungderWohnortattraktivitätanBedeutung
gewonnenhat.Dreh‐undAngelpunkteinerEntwicklungsstrategiefürdieschrump‐
fenden Räume ist es daher, eine hohe Wohnortattraktivität zu erhalten oder zu
schaffen. Wohnortattraktivität geht dabei weit über den Wohnstandard der Woh‐
nungenhinausundumfasstnebenderQualitätdergebautenStadtv.a.auchUrbani‐
tät,VielfaltundLebendigkeit.
empirica
124
Vielfalt und Lebendigkeit entsteht dabei durch Dichte, durch eine Konzentration
verschiedensterNutzungenaufkleinemRaum,insbesonderedesEinzelhandels,der
Gastronomie, der öffentlichen und soweit möglich der privaten Einrichtungen. An‐
gesichtsderabnehmendenBevölkerunginSchrumpfungsregionensinktzwarauch
dieNutzungsintensität.Demkannaberbegegnetwerdendurcheinestärkereräum‐
licheKonzentration.DiesdürfteangesichtsderGeschwindigkeitdesBevölkerungs‐
rückgangs–derderzeitnochdurchdieHaushaltsverkleinerungdurchAlterunget‐
waskaschiertwird–einhergehenmiteinerdoppeltenKonzentration:aufdieKern‐
lagenderKernstädte.Diesbedeutetzwangsläufig,dassRandlagenvondezentralen
Dörfernverlierenmüssen.DieseStrategieistnormativ.DietatsächlicheEntwicklung
gehthäufigindieentgegengesetzteRichtung.
DieAnalysederMittelzentrenhatgezeigt,dassmacheMittelzentrenwachsen,wäh‐
rendandereschrumpfen,wobeisichdieBevölkerungsentwicklungdesKreisesnicht
unterscheidet.Wirempfehleneine qualitativeAnalysederEntwicklungvonausge‐
suchtenwachsendenStädteninSchrumpfungsregioneninRheinland‐Pfalzunddar‐
über hinaus, um hierbei die sicherlich vorhandenen Gemeinsamkeiten herauszuar‐
beiten und übertragbare Maßnahmen zu identifizieren. empirica hat mittels Vor‐
Ort‐Besuchen im Rahmen dieses Projektes und davor sowie durch Luftbildaufnah‐
menbislangnochwenigsystematischversucht,dieUnterschiedeherauszuarbeiten.
DieErgebnissesindnochnichthinreichenduntermauert,erlaubenesaber,eineHy‐
pothese zu formulieren, wobei wir uns in der folgenden Beschreibung die Freiheit
erlaubthaben,sieauszuschmücken.
Wachsende Städte zeichnen sich, so unsere Hypothese, dadurch aus, dass ein klar
definiertesZentrumexistiert,meisteinzentralerPlatzodereinezentraleStraße,z.T.
mithistorischerBausubstanz.AbgesehenvoneinigenAusnahmensinddiemeisten
der Ladengeschäfte der Stadt in diesem Zentrum lokalisiert. Die Kaufkraft bündelt
sich hier, auch da in enger räumlicher Nähe Bildungseinrichtungen und andere öf‐
fentlicheGebäudemitPublikumsfrequenzangesiedeltsind.ÖffentlicheFestefinden
hier statt. Die für eine Kleinstadt hohe Passantenfrequenz erlaubt es, auch einem
oderzweiCafésoderKneipenzuüberleben.ParkplätzeimZentrumsindknapp.An
manchenAbendenbeschwerensichAnwohnerdarüber,dassdieJugendderUmge‐
bung sich hier trifft und lärmt. Kurz gesagt sind sämtliche Nutzungen auf einen
PunktinderStadtkonzentriert.DasGanzeistmehralsdieSummeseinerTeile.
InschrumpfendenStädtensinddieverschiedenenNutzungenwieBildungseinrich‐
tungen verstreutüberdieStadt angesiedelt.Das neueGymnasiumwurde ineinem
schönen alten Kasernengebäude am Stadtrand eingerichtet, ähnlich die anderen
öffentlichen Gebäude. Der Einzelhandel ist zwar auch konzentriert, aber verkehrs‐
günstigeraußerhalbdesZentrums.EinklardefiniertesZentrumexistiertnicht.Ent‐
sprechendverteiltsichdieBevölkerungaufseinentäglichenWegenstärker.Gastro‐
nomische Einrichtungen haben daher keine Laufkundschaft. Der Festplatz ist am
Stadtrand.Abendsistesimmerruhig,aberParkplätzesindjederzeitverfügbar.
DiewachsendeStadtwächstzulastenihresUmlandes,entwederdirektdurchUmzü‐
ge oder indirekt durch Zuwanderer in die Region, die nicht in das Umland ziehen.
EinesolcheUmverteilungderBevölkerunggehtdabeisicherlichzulastenderDörfer
empirica
125
derRegion.AberdieRegionhateinZentrum,dasaufdiegesamteRegionausstrahlt.
Die zweite, schrumpfende Stadt hingegen wird dieser Rolle nicht gerecht werden.
DiegesamteRegionverliert.
Die Stärkung erhaltenswerter Stadt‐ und Ortszentren ist eine gesamtgesellschaftli‐
cheAufgabe,beideresvorrangigdarumgeht,BesucherundBewohnerindasZent‐
rumzuziehenunddasZentrumwiederTeildesAlltagswerdenzulassen.Sosollte
das Gespräch mit den verschiedenen Vereinen, Jahrgängen und sonstiger Gruppie‐
rungen gesucht werden mit dem Ziel, deren Festivitäten in zentrale Bereiche der
Stadt zu verlagern. Häufig sind dazu nur gering investive Maßnahmen notwendig,
wiez.B.Wasser‐,Abwasser‐undStromanschlüssebereitzustellen.
Sofern bauliche Investitionen in öffentlichen Gebäuden anstehen, insbesondere in
GebäudenmithoherNutzerfrequenz,solltendieseimZentrumangesiedeltwerden.
IndenletztenJahrenwurdesehrhäufigstärkeraufdieRevitalisierungbestehender
Gebäude geachtet als auf den Standort und z.B. ältere Kasernen oder Speicher zu
Universitätsgebäuden, Museen oder Schulen umgebaut. Diese zweifellos reizvollen
LösungenschadenderZentrenstärkungallerdings,wenndieseanfalschenStandor‐
tenerfolgen.SodürfteinvielenFälleneinNeubauimZentrumzieldienlicherseinals
die Umnutzung eines schönen alten Gebäudes am Stadtrand. Das Vitalisierungspo‐
tenzialverpufftdort.AuchderAbrissundErsatzneubauvonGebäudenimZentrum
solltealsMöglichkeitinBetrachtgezogenwerden,wennansonstendieGefahreiner
VerlagerungandezentraleStandortebesteht.
VieleOrts‐oderStadtzentrenzeichnensichheutedurchhohebissehrhoheBebau‐
ungsdichten aus, sodass die Etablierung neuer Nutzungen häufig daran scheitert,
dass kein geeignetes Gebäude oder Grundstück verfügbar ist. Gerade in Orts‐ und
Stadtzentren werden allerdings viele der bestehenden Gebäude nicht oder kaum
mehr genutzt. Typischerweise stehen neben noch genutzten Wohngebäuden viele
Nebengebäude, wie ehemalige Werkstätten, Lager, Ställe etc. Diese Gebäude bzw.
diese Grundstücke sind das zu nutzende Potenzial, insbesondere für Nichtwohn‐
bzw.gemischteNutzungen.
DiebislanghäufigzubeobachtendeEntwicklungdesNeubausvonWohnhäusernauf
neuem Bauland oder auch durch Nachverdichtung in nicht zentralen Lagen sollte
zugunsten zentraler Lagen reduziert werden. Dies scheitert derzeit häufig an der
KleinteiligkeitderGebäudeundGrundstückeundanderhäufigsehrdichtenBebau‐
ung. Verwinkelte und verschattete Grundstücke mit kleinen Gebäuden sind heute
häufig nicht mehr nachfragegerecht. Idealerweise sollten zwei oder sogar mehrere
Grundstücke zusammengefasst und durch Abriss einzelner Gebäude offenere
Grundstücke entstehen, die eine Alternative zum Neubau auf neuem Bauland dar‐
stellen.Eswirddabeiunumgänglichsein,auchalteGebäudeabzureißen.Nichtjedes
alte Gebäude ist erhaltenswert, insbesondere dann nicht, wenn die Alternative ein
schleichenderVerfallistunddurchdenAbrisseinesGebäudesdieChanceaufWie‐
dernutzungderbenachbartenGebäudebesteht.
Offensichtlich behindert eine zersplitterte Eigentümerstruktur die Zusammenfas‐
sungverschiedenerGrundstücke.Eine„Flurbereinigung“indenOrts‐undStadtzen‐
empirica
126
trenistpraktischnichtohneKooperationsbereitschaftderEigentümermöglich.Die
Kooperationsbereitschaftanzuregen,istdahereinerderwesentlichenAnsatzpunk‐
te.
Zur Erhöhung der Kooperationsbereitschaft ist die Etablierung von dauerhaften
Organisationstrukturen erforderlich, in der die Eigentümer der entsprechenden
GebieteoderTeilenhiervonsichzuEigentümerstandortgemeinschaftenzusammen‐
schließen. Nur durch eine solche gefasste Eigentümerschaft ist die systematische
Zusammenarbeit möglich, auch da Einzelmaßnahmen dann in einen größeren Zu‐
sammenhang erfolgen. Für diese Aufgabe haben sich die lokalen Haus & Grund‐
Vertreter als ideale Kooperationspartner für Kommunen etabliert, die als Vertrau‐
enspersonderEigentümer,als„Türöffner“undBeraterfungierenkönnen.DieStäd‐
tebauförderung bietet hier zahlreiche Unterstützungsmöglichkeiten, wie z.B. die
Möglichkeit, professionelleModerationsleistungenüberdieBeauftragungvonDrit‐
tenzufinanzierenoderAnreizezurAktivierungvonEigentümernübereinenVerfü‐
gungsfondszuschaffen.UntersuchungendesBundes24habengezeigt,dassohneeine
finanzielle Unterstützung und professionelle Moderation/Beratung die Erfolgsaus‐
sichten gering sind. Für Gebiete außerhalb der Gebietskulisse der Städtebauförde‐
rungsolltendeshalbandereFormenderUnterstützunggefundenwerden.
BeidemVersuchderLenkungderNachfrageaufzentraleStandortesollteaberauch
immer berücksichtigt werden, dass durch zu starke Restriktionen, insbesondere
über planerische Ge‐ und Verbote, ein wesentlicher Standortvorteil der schrump‐
fendenGemeinden–dieMöglichkeit,großzügignacheigenenpersönlichenVorstel‐
lungenwohnenzukönnen–nichtgeschwächtwerdensollte.
Die hohe Bedeutung einer Erhaltung und Reaktivierung der Kernlagen rechtfertigt
ebensoeineInvestitionsförderungwiedienegativenexternenEffektevonherunter‐
gekommenen Gebäuden auf die Nachbarschaft. Das Land Rheinland‐Pfalz unter‐
stütztbereitsmiteinigenFörderungen,wiez.B.„WohneninOrts‐undStadtkernen“
oder dem Wettbewerb „Mehr Mitte bitte“, die bauliche Aufwertung der Kernlagen.
DieseFörderungsollteverstetigunderweitertwerden.Wichtigsindeinfachzukal‐
kulierende und verwaltungsmäßig zügig abwickelbare Verfahren. Eine Pro‐
grammförderungdurchZuschüsseiststeuerlichenEntlastungenvorzuziehen,damit
Investoren die Förderung einfach kalkulieren können und insbesondere dies auch
fürInvestorenmitniedrigemSteuersatzattraktivist.Beispielsweisekönntefürjede
Kommune, die eine zentrale Bedeutung hat, eine vollständige Liste leer stehender
undunsanierter,abererhaltenswerterGebäudeerstelltwerden.JederInvestor,der
einesdieserGebäudesaniert,bekommteinenfestgelegtenZuschussproWohnung.
Möglich ist auch die finanzielle Ausgestaltung eines quartiersbezogenen Hof‐ und
Fassadenprogramms. Vor allem sollten die Zentren stärkenden Förderprogramme
nicht mit Nebenbedingungen, z.B. zu Einkommen der Haushalte oder zur Ausstat‐
tungderWohnungen,überfrachtetwerden.
Vgl. Baba, L., Fryczewski, I., Wilbert, K., Gemeinsam für das Quartier – Eigentümerstandortgemeinschaften;
24
empirica‐StudieimAuftragdesBundesministeriumsfürVerkehr,BauundStadtentwicklungunddesBundes‐
amtesfürBauwesenundRaumordnung,Bonn/Berlin,2012.
empirica
127
Auchsollteversuchtwerden,weitereAkteureeinzubinden.Denkbarwärez.B.,dass
sichgrößereArbeitgebervorOrt,dieversuchen,ihrenMangelanFachkräftengera‐
deindenländlichenschrumpfendenRegionendurchAnwerbungzubegegnen,be‐
teiligen. Gerade für das dauerhafte Halten von Fachkräften ist nicht die Höhe des
Gehaltes entscheidend, sondern vielmehr ein Gesamtpaket, das insbesondere auch
attraktives Wohnen enthält. Hier könnten z.B. Kombinationen aus Arbeitgeberdar‐
lehenundöffentlicherInvestitionsförderungimSelbstnutzerbereichdieBindungan
die Region erhöhen. Leer stehende und untergenutzte Immobilien sind auch ein
Potenzial,dasgenutztwerdenkann.
Angesichts des fortschreitenden Bevölkerungsrückgangs muss aber mittelfristig
auch der verstärkte Abriss von wenig attraktiven Gebäuden und auch Teilen von
SiedlungenzurStabilisierungdesWohnungsmarktesmitbedachtwerden.DieErfah‐
rungen aus Ostdeutschland zeigen, dass ein systematischer Rückbau in aller Regel
nur dann möglich ist, wenn die abzureißenden Gebäude und Siedlungen im Eigen‐
tumwenigerBestandshaltersind.DiesaberistinRheinland‐PfalznurseltenderFall
(vgl.Kapitel6.1).Hierfehlenderzeit nochAnsätze,wiediesinGebieten mitvielen
Eigentümernermöglichtwerdenkann.
Der Umgang mit Schrumpfung muss überörtlich koordiniert werden, da Verschie‐
bungenderNutzungsintensitätenzwischenGemeindenerfolgenwerden.Dazuaber
istdiederzeitigesehrkleinteiligeGemeindestrukturkontraproduktiv.Sehrhilfreich
wäredahereineGemeinde‐wieaucheineKreisreform.ZielsolltedieStärkungder
zentralenOrtealsFunktionsräumesein,umeinelangfristigeVersorgungmitInfra‐
struktur, Nahversorgung und gesundheitsbezogenen Dienstleistungen sicherstellen
zu können. Gerade im Hinblick auf die tendenziell ungünstige finanzielle Ausstat‐
tung,insbesonderevonkleinenKommunen,solltenbaldmöglichstsachlichbegrün‐
deteregionaleZusammenschlüsseumgesetztwerden.
empirica
128
ANHANG
1.
AnhangzuKapitel3
MethodischeAnmerkungenzurWanderungsanalyse
AbgrenzungvonFern‐undNahwanderung
ZurAbgrenzungvonFern‐undNahwanderungenwirdaufdieWanderungsintensi‐
tät der Jahre 2008 bis 2012 Bezug genommen. Kreise, zwischen denen intensive
Wanderungsverflechtungen bestehen (hohes Wanderungsvolumen in beide Rich‐
tungen),werdendabeialsNahwanderungdefiniert.EinhohesWanderungsvolumen
inbeideRichtungendeutetdaraufhin,dassessichhierbeivielfach„nur“umWoh‐
nortverlagerungen, nicht aber um Wanderungen im Sinne einer Verlagerung des
Lebensmittelpunkteshandelt.AuchwenndieGründefürdieMehrzahlderNahwan‐
derungen im persönlichen Bereich zu finden sind (Zusammenziehen, Trennung),
spielenfürdieVerteilungderBevölkerungaufdieverschiedenenKreiseauchWoh‐
nungsmarktgründe,insbesonderedierelativenMiet‐undKaufpreise,einewichtige
Rolle.
empirica
129
4
25
41
2
5
8
10
5
2
1
2
3
3
10
2
9
17
1
0
0
0
0
1
0
0
1
4
1
0
0
0
24
18
9
4
3
1
1
22
4
3
2
7
2
2
2
3
1
1
1
14
5
1
1
1
1
1
0
0
0
1
4
1
1
1
1
8
3
3
8
17
6
6
29
9
3
1
1
1
14
4
1
0
0
0
0
0
0
0
1
5
0
0
0
0
6
3
2
9
21
13
9
43
6
69
76
24 128
83 88
3
2
2
2
2
2
1
0
0
1
2
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
2
1
1
7
9
12
5
6
1
7
43
5
1
1
1
59
25
9
3
4
10
3
1
1
12
3
1
1
1
5
3
2
1
1
1
3
2
1
2
2
1
1
1
3
1
1
2
2
1
1
1
1
0
1
1
1
0
2
1
1
1
6
1
58
1
1
1
1
0
0
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
1
0
0
4
1
1
1
1
1
4
2
2
46
24
1
2
1
1
1
1
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
2
1
1
2
1
1
8
5
44
3
5
3
25
39
2
4
2
2
2
6
1
0
1
2
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
0
2
3
1
1
1
1
1
11
6
16
2
3
3
6
39
2
5
2
1
2
5
2
1
0
2
1
1
0
1
1
1
0
1
0
1
0
1
0
8
3
0
3
1
0
4
1
1 36 1
0
5
2
0
3
1
1
6
2
0
3
1
0
2
1
0
2
1
0
2
1
0
4
0
0
1
0
0
2
1
0
3
1
20 43 2
2
9
1
31 33 1
32 7
0
1
5
0
4 32 5
0 22 1
0 64 1
0 22 19
0
6
6
0
3 40
0
5 13
0
4
3
0
6
1
0
4
3
0
3
3
0
4
6
0
4
2
1 28 3
0 33 2
1 120 2
5
2
2
2
21
5
2
1
1
1
1
1
0
1
1
2
1
1
1
1
10
4
2
9
16
6
5
21
8
74
30
22
33
3
2
2
3
2
1
1
9
3
1
1
0
1
1
1
0
1
1
2
1
1
1
1
7
3
2
6
9
6
5
10
4
19
16
31
12
2
2
3
418
201
159
164
273
164
260
138
156
172
167
162
156
204
177
410
155
124
152
187
281
154
95
222
374
220
153
151
123
268
159
249
201
137
93
155
716 437 345 349 507 412 656 372 371 380 340 352 341 380 358 904 344 404 325 352 662 445 324 680 693 406 419 417 372 554 465 581 561 452 340 514 1
0
0
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
0
0
0
0
7
4
2
4
2
1
2
1
1
1
1
1
0
1
0
3
Saarland
2
1
0
0
1
1
1
0
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
5
2
0
1
0
0
0
0
0
0
15 5
19 4
7
4
15 4
3
1
3
1
15 1
2
1
3
1
1
0
1
1
2
1
1
2
174 18
71
36
22 106
1
1
1
1
10
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
3
1
1
3
5
1
2
17
4
24
28
5
Südwestpfalz
Speyer, kfr. St.
Ludwigshafen, kfr.St
Donnersbergkreis
Bad Dürkheim
Germersheim
2
2
3
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1 12
1
1
6
1
1
1
0
0
0
0
0
0
1
1
0
0
0
0
0
1
1
0
0
0
0
0
0
1
1
1
4
4
4
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3
5 12
1
2
8
1
1
3
50 199 12
10 51 104
42 5
48
14
4 11
2
2 38
5
4 24
11 7 38
31 10 16
3
4 47
3
6
3
4 17 3
3
4
3
Volumen insgesamt
13
17
80
4
2
2
3
6
2
5
7
5
1
0
0
1
2
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
2
0
0
0
0
5
2
1
15
restliches Deutschland
und Ausland
2
1
1
1
2
1
1
0
0
1
0
1
0
0
0
2
1
1
1
1
3
2
2
Neustadt a.d.W.kfr.S
Landau i.d.Pf.kfr.St
Kusel
Kaiserslautern
Kaiserslautern,kfr.S
128
27
7
10
2
4
9
31
5
4
4
6
16
15
13
2
1
1
1
2
7
4
8
1
1
2
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
1
1
5
4
1
0
1
1
1
0
0
0
136 20
33
48
5
3
5
1
1
1
2
1
6
2
25 8
2
1
2
1
2
1
2
1
10 4
21 5
12 8
LK Rhein‐Neckar‐Kr.
2
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
4
2
4
6
4
4
2
1
1
1
1
2
0
1
2
6
2
3
1
3
Kfr St Mannheim
30
1
1
0
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
0
0
1
0
0
3
4
1
1
0
18
0
4
1
10
11
3
20
Kfr St Karlsruhe
3
0
1
2
0
0
2
1
1
1
0
2
0
1
1
29
16
18
Vulkaneifel
Eifelkr.Bitburg‐Prüm
Trier‐Saarburg
2
2
1
1
2
1
12 6
1
1
1
1
5
2
3
1
2
1
2
1
1
1
19 3
1
0
2
1
9
2
38 177
37
36
130 28
33 18 27
18 20 8
6
3
4
5
1
1
6
1
2
6
2
2
4
1
1
3
0
0
4
1
0
3
0
0
5
1
1
2
0
1
3
0
0
3
0
1
3
1
1
6
1
1
5
1
1
7
3
1
Luxemburg
5
8
1
1
2
2
1
1
1
0
0
0
1
1
1
0
0
1
0
1
1
Trier, kfr. St.
Rhein‐Hunsrück‐Kreis
Ahrweiler
2
6
2
1
1
8
1
0
1
1
1
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
1
5
2
4
11
3
3
9
7
4
4
4
11
4
5
5
Kfr St Bonn
2
1
5
2
0
1
1
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
1
6
7
12
11
1
3
22
10
3
6
3
23
1
2
LK Rhein‐Sieg‐Kreis
0
2
15
7
11
1
1
19
1
0
1
1
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
1
1
0
1
1
1
1
10
19
10
3
3
4
2
LK Limburg‐Weilburg
4
36
4
5
8
2
1
1
1
2
1
0
2
0
1
1
1
1
1
0
1
0
0
0
1
1
1
1
1
1
1
5
3
20
2
24
1
LK Siegen‐Wittgenst.
18
4
2
3
8
5
2
1
1
2
1
0
1
2
1
0
1
0
1
1
0
1
1
1
0
2
1
1
1
2
0
1
9
12
2
2
1
Altenkirchen (Ww)
4
1
1
1
1
1
39
18
22
29
Cochem‐Zell
Neuwied
4
2
1
1
1
1
47
12
5
Kfr St Wiesbaden
70
18
40
21
16
4
9
23
9
5
2
2
6
2
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
Mayen‐Koblenz
Koblenz, kfr. St.
Alzey‐Worms
2
1
1
1
1
1
1
1
3
4
1
1
1
0
5
2
2
4
2
1
1
5
28
4
3
2
8
1
1
2
4
2
2
1
2
1
3
1
1
1
1
1
138 31
40
46
20 8
19 20
40 6
5 27
32 14
20 5
13 8
6
3
2
1
3
1
13 2
2
2
1
0
1
1
2
1
1
1
1
0
1
0
1
0
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
1
0
1
0
2
1
Zweibrücken, kfr. St
52
1
1
0
0
0
0
0
0
1
2
0
1
0
0
3
1
1
4
3
1
1
8
9
7
8
3
18
1
1
1
5
2
3
3
1
2
Pirmasens, kfr. St.
1
2
2
1
1
1
0
2
0
1
9
9
9
3
2
2
5
3
10
2
1
1
0
1
2
1
1
1
1
2
1
1
21
32
16
2
79
Frankenthal (Pfalz)
36
4
20
4
2
1
2
1
3
1
1
18
7
2
1
1
1
6
2
14
4
1
1
1
1
20
1
1
1
2
1
1
2
4
3
2
1
Westerwaldkreis
46
5
8
51
3
2
1
3
1
3
1
1
15
4
2
1
1
1
4
2
2
4
2
1
1
2
7
2
1
2
3
1
1
1
3
2
19
Worms, kfr. St.
14
36
Birkenfeld
93
Rhein‐Lahn‐Kreis
91
18
8
9
33
9
3
3
7
4
4
2
2
11
10
4
3
7
3
9
4
4
7
5
3
4
4
9
4
3
4
4
3
3
4
Bad Kreuznach
Ma i nz, kfr. St.
Ma i nz‐Bi ngen
Ba d Kreuzna ch
Bi rkenfel d
Worms , kfr. St.
Al zey‐Worms
Kobl enz, kfr. St.
Ma yen‐Kobl enz
Neuwi ed
Rhei n‐La hn‐Krei s
Wes terwa l dkrei s
Cochem‐Zel l
Al tenki rchen (Ww)
Ahrwei l er
Rhei n‐Huns rück‐Krei s
Tri er, kfr. St.
Bernka s tel ‐Wi ttl i ch
Tri er‐Sa a rburg
Ei fel kr.Bi tburg‐Prüm
Vul ka nei fel
Ka i s ers l a utern,kfr.S
Ka i s ers l a utern
Kus el
La nda u i .d.Pf.kfr.St
Neus ta dt a .d.W.kfr.S
Germers hei m
Südl i che Wei ns tra ße
Ba d Dürkhei m
Donners bergkrei s
Ludwi gs ha fen, kfr.St
Rhei n‐Pfa l z‐Krei s
Speyer, kfr. St.
Fra nkentha l (Pfa l z)
Pi rma s ens , kfr. St.
Südwes tpfa l z
Zwei brücken, kfr. St
Mainz‐Bingen
Mainz, kfr. St.
Abbildung76: Wanderungsvolumenje1.000EW,LandkreisemitangrenzendenStädtenundKreisen(2008‐2012)
empirica
empirica
130
Auf Basis dieser Wanderungsverflechtungen werden folgende Wanderungen zwi‐
schenLandkreisenundkreisfreienStädtenalsNahwanderungdefiniert:







Region Koblenz: Koblenz, Mayen‐Koblenz, Neuwied, Rhein‐Lahn‐Kreis,
Westerwaldkreis, Cochem‐Zell, Altenkirchen, Ahrweiler und Rhein‐
Hunsrück‐Kreis sowie die außerhalb des Landes liegenden Kreise Siegen‐
Wittgenstein,Limburg‐Weilburg,Rhein‐Sieg‐Kreis,Bonn
RegionTrier:Trier,Trier‐Saarburg,Bernkastel‐Wittlich,EifelkreisBitburg‐
PrümundVulkaneifelsowieLuxemburgunddasSaarland
Region Kaiserslautern: Kaiserslautern, die Landkreise Kaiserslautern und
KuselsowiedasSaarland
RegionLandau:LandauinderPfalz,NeustadtanderWeinstraße,Germers‐
heim, Südliche Weinstraße, Bad Dürkheim und Donnersbergkreis sowie
Karlsruhe
Region Ludwigshafen: Ludwigshafen, Rhein‐Pfalz‐Kreis, Speyer und Fran‐
kenthalsowieMannheimundRhein‐Neckar‐Kreis
Region Mainz: Mainz, Mainz‐Bingen, Bad Kreuznach, Birkenfeld, Worms
undAlzey‐WormssowieWiesbadenunddasSaarland
Region Pirmasens: Pirmasens, Zweibrücken und Südwestpfalz sowie das
Saarland
EinflussderEinführungeinerZweitwohnsitzsteuer
In den Jahren kurz vor und kurz nach der Einführung einer Zweitwohnsitzsteuer
(ZWS) melden viele Bürger ihren Nebenwohnsitz zum Hauptwohnsitz in der Stadt
an,umdieSteuerzuumgehen.Obwohldefactoniemandumzieht,werdenUmmel‐
dungenvonHauptwohnsitzeninderWanderungsstatistikdannals„Wanderungen“
gewertet.DieEinführungeinerZWSführtdaherinderStatistikfälschlicherweisezu
höherenZuwanderungszahlenindieStadtalstatsächlichstattgefundenhaben(und
entsprechend höheren Abwanderungszahlen aus den Herkunftskommunen). Die
ZahlderNebenwohnsitzesinktdabeidurchdieEinführungderZWSstärker,alsdie
derHauptwohnsitzesteigt.DennzusätzlichwerdeneinigeNebenwohnsitzeeinfach
abgemeldet(ohneUmmeldungvomHauptwohnsitz).
Abbildung77: Zweitwohnsitzsteuer–Einführungszeitpunkteund
AuswirkungenaufdieZahlderNebenwohnsitze
2010
7.390
2011
7.356
2012
2.153
ja
Bereinigung um Einfluss
Zeitpunkt
der Zweiwohnsitzsteuer
Einführung
im Jahr
um Wert
01.06.2012
2012
-1.700
11.274 11.162 11.103 10.951 11.017 10.757
4.225
2.085
ja
Anzahl Nebenwohnungen
Koblenz
2005
7.362
2006
7.367
2007
7.413
2008
7.408
2009
7.359
ZWS
01.01.2012
2011/2012
-1.400
9.855
9.742
9.838
9.872
5.343
2.506
2.085
1.828
ja
01.05.2009
2009
-1.900
12.616
7.452
2.533
1.878
1.640
1.442
1.271
1.198
ja
01.01.2007
2006
-3.300
Landau
4.423
1.691
1.504
1.811
2.142
1.073
856
845
ja
01.06.2006
2006
-900
Worms
5.571
1.459
1.344
1.336
1.348
1.310
1.270
1.243
ja
01.03.2006
2006
-500
Mainz
5.022
4.008
3.885
3.893
4.165
4.235
4.051
3.927
ja
01.06.2005
2005
-7.600
Pirmasens
2.486
1.526
1.446
1.428
1.426
1.447
1.390
1.266
nein
Zweibrücken
3.402
3.445
3.320
3.315
3.346
3.295
3.264
3.177
nein
Ludwigshafen
Kaiserslautern
Trier
Quelle: Zentrales Integrationssystem EWOIS (www.rlpdirekt.de) (Nebenwohnsitze), eigene Berech‐
nungen
empirica
empirica
131
Der Zeitpunkt der Einführung der ZWS lässt sich jeweils eindeutig feststellen (vgl.
Abbildung 77). Mit der Einführung der ZWS steigt die Zahl der Hauptwohnsitze
(wennauchwenigerstark).UmdiefolgendenWanderungsauswertungenumdiese
reinsteuerbedingtenVeränderungen(Strukturbruch)bereinigenzukönnen,muss–
als Gegenrechnung – auch die Herkunft der Ummelder bekannt sein. Denn die ei‐
gentliche „Abwanderung“ in die Kernstadt hat nicht in dem ausgewiesenen Jahr,
sondernschonfrühermitAnmeldungdesNebenwohnsitzesstattgefunden.DieHer‐
kunfts‐ und Zielregionen liegen uns nur für die Zeitspanne 2008 bis 2012 vor. In
diesem Zeitraum ist die Entwicklung der Hauptwohnsitzbevölkerung der entspre‐
chenden Umlandkreise weitgehend unauffällig, sodass im Folgenden davon ausge‐
gangenwird,dieUmmelderstammenausdem„RestDeutschlands“.
Zur Bereinigung wird daher die Kategorie „Zuwanderung aus Fernwanderung“ im
entsprechenden Jahr einmalig um einen bestimmten Betrag reduziert (gemäß den
beiden rechten Spalten in Abbildung 77). Alle Angaben beziehen sich auf die Ein‐
wohnerdatenausderFortschreibungderVolkszählung1987.25
DerZensus2011istinKapitel3,wennesumdielangfristigeEinwohnerentwicklungundihreBestimmungs‐
25
gründegeht,nichtdargestellt.Eine(einmalige)KorrekturdurchdieZensusdatenaktualisiertlediglichdasNi‐
veau des Bevölkerungsstandes, lässt aber keinen Vergleich mit der bisherigen Entwicklung zu. Eine Bereini‐
gungderWanderungsdatenumdieZWSnachAltersgruppenerfolgtnicht.
empirica
132
Abbildung78: TypisierungderLandkreiseundkreisfreienStädtenach
Wanderungsmustern–Wanderungssaldenje1.000
Einwohner,2008‐2012
Kreis
Gesamtsaldo*
regionale
MittelNahwandeFernwande- Suburbani- Wanderung
wanderungen rung rungen
sierung in Richtung
innerhalb RLP außerhalb RLP
Kernstadt
Sonst. Wanderungen innerhalb der
Region
Schwarmstädte - stark positiver Gesamtsaldo und starke Zuwanderung durch Fernwanderungen
Landau i.d.Pf.
-2
8
6
34
25
Trier
-9
6
0
23
25
Mainz
-9
5
11
20
18
Ludwigshafen
-11
0
-2
14
18
1
0
0
10
7
Ahrweiler
0
-1
-2
9
7
Worms
0
-2
2
8
9
Bad Dürkheim
0
0
4
8
7
-2
2
-6
9
-1
4
-1
-1
0
0
0
0
4
1
0
-2
Suburbanisierungsgewinner - Gewinn durch Suburbanisierung
Frankenthal (Pfalz)
9
21
9
Rhein-Pfalz-Kreis
3
18
9
Trier-Saarburg
4
18
7
Mainz-Bingen
9
16
9
Mayen-Koblenz
-3
-1
4
5
5
8
2
-2
-2
4
0
-5
0
0
0
0
0
0
0
-3
0
0
0
Wachstumskern in Schrumpfungsumgebung - stark positiver Gesamtsaldo durch Nah- und Mittelwanderungen
Koblenz
0
-7
5
2
21
22
Kaiserslautern (KS)
-9
0
5
19
9
15
ausgeglichene Kreise - geringer Gesamtsaldo
Eifelkr. Bitburg-Prüm
-5
4
Bad Kreuznach
1
3
Neustadt a.d.W.
3
3
Germersheim
9
3
Speyer
0
2
Alzey-Worms
4
1
Neuwied
-4
-3
0
0
0
0
2
0
0
schrumpfende Kreise - Gesamtsaldo kleiner als -5 je 1.000 Einwohner
Zweibrücken
-8
0
-6
Bernkastel-Wittlich
-2
0
-6
Cochem-Zell
0
0
-9
Westerwaldkreis
-8
0
-11
Rhein-Lahn-Kreis
-5
0
-13
Pirmasens
-16
0
-14
Altenkirchen
-12
0
-15
Vulkaneifel
-5
0
-16
-9
0
-17
Kaiserslautern (LK)
-10
0
-18
Donners-bergkreis
-6
0
-18
Südwestpfalz
-10
0
-19
Kusel
-7
0
-22
Birkenfeld
-16
0
-33
0
0
-2
-3
0
-2
0
-2
-2
1
0
0
-4
6
-2
-1
10
-1
0
2
4
0
1
1
7
0
-2
-10
1
2
0
-3
-6
-2
-3
8
-1
-2
-6
-6
-1
-3
-4
-2
-3
-2
1
-1
-1
-3
-1
-6
-3
-3
-13
-3
-5
-6
-1
-1
-1
0
-1
-3
1
0
-1
-2
0
-1
-3
-5
6
1
-3
1
-3
0
-3
-4
2
2
1
-2
-3
-4
empirica
empirica
2.
133
AnhangzuKapitel6
Abbildung79: LeerständeinEZFHundMFHnachBaualterinRheinland‐
Pfalz,2011
Leerstand in EZFH
Kreis
Koblenz
Ahrweiler
Altenkirchen
Bad Kreuznach
Birkenfeld
Cochem-Zell
Mayen-Koblenz
Neuwied
Rhein-Lahn-Kreis
Westerwaldkreis
Trier
Bernkastel-Wittlich
Bitburg-Prüm
Vulkaneifel
Trier-Saarburg
Frankenthal (Pfalz)
Kaiserslautern (KS)
Landau in der Pfalz
Ludwigshafen
Mainz
Pirmasens
Speyer
Worms
Zweibrücken
Alzey-Worms
Bad Dürkheim
Donnersbergkreis
Germersheim
Kaiserslautern (LK)
Kusel
Rhein-Pfalz-Kreis
Mainz-Bingen
Südwestpfalz
Rheinland-Pfalz
insvor
gesamt 1919
3,7%
4,6%
4,1%
4,4%
5,2%
5,1%
4,0%
4,0%
4,4%
4,8%
3,8%
3,6%
4,8%
4,3%
4,7%
3,4%
3,3%
4,0%
3,3%
3,9%
2,7%
4,0%
6,0%
2,7%
3,9%
4,8%
4,0%
4,2%
5,1%
3,2%
4,5%
5,7%
4,6%
3,2%
3,5%
4,8%
4,2%
Leerstand in MFH
2000
1919- 1950- 1980insund
1949 1979 1999
gesamt
später
6,3% 5,1%
8,5% 6,2%
6,7% 5,7%
8,2% 6,3%
8,8% 8,3%
10,1% 7,0%
7,5% 5,6%
7,3% 5,5%
7,6% 5,9%
7,3% 6,8%
6,5% 5,5%
6,1% 4,9%
9,0% 6,3%
7,5% 6,7%
8,7% 5,4%
7,4% 4,1%
7,6% 3,2%
7,2% 5,2%
6,7% 5,7%
6,7% 3,7%
4,9% 3,5%
6,9% 5,1%
10,2% 7,5%
5,1% 2,8%
6,3% 4,6%
6,3% 4,9%
6,5% 6,4%
8,6% 5,6%
9,0% 7,1%
7,4% 4,0%
8,3% 6,3%
9,4% 8,9%
8,4% 6,1%
6,3% 4,3%
6,5% 5,7%
8,7% 7,2%
7,6% 5,7%
3,7%
4,8%
4,3%
3,9%
4,5%
4,8%
3,9%
3,9%
5,0%
4,7%
4,1%
3,8%
4,1%
4,4%
4,7%
3,5%
3,6%
4,1%
3,3%
4,7%
2,8%
3,5%
5,6%
2,5%
4,2%
5,8%
3,9%
4,3%
4,1%
3,4%
4,8%
5,0%
4,5%
3,4%
3,4%
4,9%
4,1%
2,1%
2,8%
2,4%
2,5%
2,8%
2,4%
2,4%
2,8%
2,3%
3,0%
2,5%
1,4%
2,5%
2,3%
3,2%
1,9%
1,7%
2,2%
0,8%
1,4%
1,9%
2,4%
3,0%
1,6%
1,4%
1,8%
2,5%
1,9%
3,4%
1,9%
2,7%
3,1%
2,5%
2,0%
2,0%
2,6%
2,4%
0,6%
1,8%
1,3%
1,7%
2,5%
1,2%
1,5%
2,1%
2,1%
1,8%
1,6%
0,6%
1,9%
1,6%
2,3%
1,5%
1,5%
1,8%
1,0%
1,2%
0,5%
2,4%
1,5%
1,1%
1,7%
1,1%
2,0%
1,1%
2,2%
1,1%
1,9%
1,5%
2,2%
1,2%
1,5%
1,8%
1,6%
4,1%
5,7%
8,1%
4,8%
9,7%
9,0%
5,5%
6,0%
7,9%
7,3%
6,5%
3,5%
6,4%
5,8%
6,2%
5,1%
3,3%
5,5%
2,6%
4,8%
2,1%
4,5%
13,2%
2,1%
4,0%
8,7%
4,7%
5,1%
6,2%
2,7%
6,1%
8,9%
4,9%
3,2%
3,9%
9,3%
5,0%
vor
1919
19191949
19501979
19801999
2000
und
später
6,2%
9,6%
9,7%
9,9%
10,2%
13,2%
10,5%
10,4%
14,3%
11,1%
10,8%
5,0%
12,3%
13,0%
12,1%
6,3%
9,0%
7,7%
5,1%
7,5%
3,8%
8,2%
18,5%
7,0%
6,5%
9,6%
10,6%
11,2%
13,9%
5,6%
11,9%
10,7%
10,9%
6,9%
8,8%
11,3%
8,7%
3,5%
8,3%
11,6%
6,2%
15,7%
12,2%
9,4%
8,0%
12,4%
9,7%
10,2%
4,0%
5,6%
8,8%
12,1%
8,2%
3,8%
5,6%
4,0%
11,0%
3,3%
6,3%
16,8%
3,2%
5,0%
7,9%
8,3%
10,8%
4,7%
6,9%
11,0%
10,2%
9,4%
6,1%
7,9%
12,0%
5,4%
4,4%
6,1%
9,2%
4,5%
10,3%
8,1%
5,5%
6,0%
8,2%
6,7%
6,9%
3,5%
7,2%
5,7%
6,5%
6,4%
3,3%
5,9%
1,8%
4,1%
2,0%
4,1%
12,4%
1,5%
3,9%
9,7%
5,2%
5,1%
6,4%
2,9%
6,0%
10,5%
5,1%
4,1%
3,9%
10,1%
4,0%
2,5%
3,9%
6,2%
3,0%
5,6%
6,8%
3,3%
4,1%
4,5%
4,8%
4,6%
2,4%
3,3%
3,8%
4,1%
3,3%
1,8%
3,0%
2,1%
2,5%
1,6%
2,3%
7,1%
1,0%
2,7%
3,0%
3,4%
3,3%
4,2%
2,1%
4,4%
6,5%
2,8%
1,9%
2,3%
6,8%
3,2%
2,7%
4,0%
3,7%
4,8%
2,6%
10,3%
4,1%
4,5%
7,5%
5,6%
3,7%
2,3%
5,5%
3,5%
3,6%
3,4%
2,5%
12,1%
1,9%
0,9%
1,3%
2,3%
9,6%
0,8%
1,1%
2,9%
2,1%
2,5%
3,3%
1,7%
4,5%
6,5%
3,6%
2,9%
3,4%
8,2%
3,3%
Quelle:Zensus2011(nachRevisionJuni2014),eigeneBerechnung
empirica
empirica
3.
AnhangzuKapitel7
3.1
Neuvertragsmieten
134
Abbildung80: NeuvertragsmietenindenNachbarkreisenvonRheinland‐
Pfalz,2013
empirica
empirica
135
Abbildung81: NeuvertragsmieteninRheinland‐PfalzaufEbeneder
Verbandsgemeinden,2013
empirica
empirica
136
Abbildung82: VeränderungderNeuvertragsmieteninRheinland‐Pfalz,
2005‐2013(absolut)
empirica
empirica
137
Abbildung83: NeuvertragsmieteninRheinland‐Pfalznach
Ausstattungsklassen,2013
Median (€/m²)
Kreis
Koblenz
Ahrweiler
Altenkirchen
Bad Kreuznach
Birkenfeld
Cochem-Zell
Mayen-Koblenz
Neuwied
Rhein-Lahn-Kreis
Westerwaldkreis
Trier
Bernkastel-Wittlich
Bitburg-Prüm
Vulkaneifel
Trier-Saarburg
Frankenthal (Pfalz)
Kaiserslautern (KS)
Landau in der Pfalz
Ludwigshafen
Mainz
Pirmasens
Speyer
Worms
Zweibrücken
Alzey-Worms
Bad Dürkheim
Donnersbergkreis
Germersheim
Kaiserslautern (LK)
Kusel
Rhein-Pfalz-Kreis
Mainz-Bingen
Südwestpfalz
Rheinland-Pfalz
alle
niedrig
normal
gut
hochwertig
6,14
5,86
4,71
5,63
4,49
4,52
5,07
5,29
4,51
5,00
5,00
8,00
5,20
5,65
4,78
6,32
6,15
5,92
6,82
6,67
9,51
6,43
4,10
7,32
6,14
4,80
5,65
6,12
5,15
6,00
5,49
4,89
5,88
6,43
7,01
4,60
5,91
5,65
5,40
(4,45)
(4,84)
(4,06)
4,88
(5,15)
(4,55)
(4,48)
(5,00)
7,00
(5,00)
(5,27)
5,75
5,56
(6,98)
(6,19)
(9,01)
(6,07)
(3,93)
(7,45)
(5,55)
(4,65)
(5,45)
6,00
(5,25)
(5,70)
5,20
(5,00)
(5,54)
6,37
6,17
(4,44)
5,57
6,00
5,69
4,63
5,50
4,39
4,56
5,00
5,14
4,50
4,77
4,94
7,73
5,17
5,54
4,78
6,04
6,07
5,70
6,67
6,50
9,09
6,27
4,06
7,16
6,00
4,75
5,60
6,00
5,10
5,85
5,48
4,72
5,75
6,24
6,76
4,53
5,77
6,03
5,97
4,86
5,70
4,51
(4,29)
5,17
5,47
4,48
5,14
5,00
7,69
5,20
5,85
(4,92)
6,41
6,18
5,92
(6,67)
6,71
9,30
6,50
4,16
7,17
6,12
4,86
5,78
6,24
5,15
6,00
5,52
4,95
5,98
6,47
7,09
4,73
5,94
(7,00)
(6,47)
6,03
(5,56)
(5,67)
(5,15)
(5,37)
8,04
(6,32)
6,75
(6,26)
(7,1)
10,41
(7)
(7,53)
(5,49)
(6,36)
(6,06)
6,95
7,78
6,29
Die Zuordnung einer Wohnung zu einer der Ausstattungsklassen ergibt sich u.a. aus der Summe der
vorhandenen Ausstattungsmerkmale einer Wohnung (z.B. Heizungsart, Bodenbelag, Vorhandensein
eines Tageslichtbades, Balkons bzw. Dachterrasse, Tief‐/Garage etc.). Üblicherweise gehen höhere
Ausstattungsklassen mit höheren Preisen einher. Abweichungen hiervon entstehen beispielsweise
dadurch, dass nicht immer alle preisrelevanten Faktoren inseriert werden und entsprechend auch
nicht erfasst werden können. Eine Wohnung mit niedrigen Ausstattungsmerkmalen, die sich in einer
Toplage befindet, kann beispielsweise deutlich teurer sein als eine Wohnung in einer schlechten
(Rand‐)Lage,auchwenndieseWohnungguteoderhochwertigeAusstattungsmerkmaleaufweist.
Fallzahlunter100:WertinKlammern,Fallzahlunter30:keineAngabe.
empirica
empirica
138
Abbildung84: NeuvertragsmieteninRheinland‐PfalznachBaujahren,2013
Median (€/m²)
Kreis
Koblenz
Ahrweiler
Altenkirchen
Bad Kreuznach
Birkenfeld
Cochem-Zell
Mayen-Koblenz
Neuwied
Rhein-Lahn-Kreis
Westerwaldkreis
Trier
Bernkastel-Wittlich
Bitburg-Prüm
Vulkaneifel
Trier-Saarburg
Frankenthal (Pfalz)
Kaiserslautern (KS)
Landau in der Pfalz
Ludwigshafen
Mainz
Pirmasens
Speyer
Worms
Zweibrücken
Alzey-Worms
Bad Dürkheim
Donnersbergkreis
Germersheim
Kaiserslautern (LK)
Kusel
Rhein-Pfalz-Kreis
Mainz-Bingen
Südwestpfalz
Rheinland-Pfalz
alle
6,14
5,86
4,71
5,63
4,49
4,52
5,07
5,29
4,51
5,00
5,00
8,00
5,20
5,65
4,78
6,32
6,15
5,92
6,82
6,67
9,51
6,43
4,10
7,32
6,14
4,80
5,65
6,12
5,15
6,00
5,49
4,89
5,88
6,43
7,01
4,60
5,91
19001949
(5,88)
(5,94)
(5,71)
(5,00)
(5,33)
(4,65)
(4,49)
(7,86)
(6,15)
(5,87)
6,63
9,27
(6,43)
(5,63)
(6,07)
5,73
19501959
(5,79)
(5,60)
(5,00)
(4,34)
(7,31)
(6,20)
(6,07)
5,99
6,51
9,11
(6,33)
(5,99)
5,67
19601969
6,18
(5,38)
(5,57)
(4,29)
(5,11)
(5,49)
(4,50)
(4,72)
(7,43)
(5,57)
(6,39)
6,11
6,66
9,00
(5,77)
(5,97)
(6,07)
(6,98)
5,76
19701979
5,23
5,68
(4,47)
(5,45)
4,83
5,00
(4,04)
(4,67)
(4,74)
(6,67)
(6,53)
(5,76)
(5,90)
4,91
6,56
9,00
(6,24)
(5,74)
(5,56)
(4,85)
(5,49)
(6,21)
6,67
5,62
19801989
(6,03)
5,76
(5,63)
(4,92)
(5,20)
(4,75)
(5,00)
7,99
(5,28)
(5,87)
(6,00)
(6,00)
(6,40)
9,12
(6,18)
(6,00)
(5,44)
(5,97)
(5,08)
(5,60)
(5,58)
(5,86)
(6,48)
6,88
5,75
19901999
(6,15)
5,87
(4,88)
5,74
(5,00)
5,21
5,39
(4,88)
(5,49)
5,11
8,81
(5,04)
(5,71)
6,29
(6,15)
7,10
6,90
9,44
(6,56)
(7,53)
(6,59)
5,81
6,20
(5,32)
(6,00)
(5,75)
(6,00)
6,52
7,35
6,12
20002009
(6,82)
(5,47)
(5,31)
(5,62)
(5,14)
(8,24)
(6,53)
6,74
(7,17)
9,70
(6,05)
(6,62)
(6,17)
(6,09)
(6,10)
(6,73)
7,42
6,32
ab
2010
(8,41)
(9,07)
(6,36)
(6,27)
9,90
(6,98)
(8,06)
8,00
(8,57)
11,96
(7,50)
(6,70)
(7,30)
(6,95)
(7,65)
9,19
7,54
empirica
empirica
139
Abbildung85: NeuvertragsmieteninRheinland‐PfalznachWohnungsgröße,
2013
Median (€/m²)
alle
Koblenz
Ahrweiler
Altenkirchen
Bad Kreuznach
Birkenfeld
Cochem-Zell
Mayen-Koblenz
Neuwied
Rhein-Lahn-Kreis
Westerwaldkreis
Trier
Bernkastel-Wittlich
Bitburg-Prüm
Vulkaneifel
Trier-Saarburg
Frankenthal (Pfalz)
Kaiserslautern (KS)
Landau in der Pfalz
Ludwigshafen
Mainz
Pirmasens
Speyer
Worms
Zweibrücken
Alzey-Worms
Bad Dürkheim
Donnersbergkreis
Germersheim
Kaiserslautern (LK)
Kusel
Rhein-Pfalz-Kreis
Mainz-Bingen
Südwestpfalz
Rheinland-Pfalz
6,14
5,86
4,71
5,63
4,49
4,52
5,07
5,29
4,51
5,00
5,00
8,00
5,20
5,65
4,78
6,32
6,15
5,92
6,82
6,67
9,51
6,43
4,10
7,32
6,14
4,80
5,65
6,12
5,15
6,00
5,49
4,89
5,88
6,43
7,01
4,60
5,91
bis
20m²
(11,20)
(13,25)
10,20
2140m²
8,60
7,03
(7,00)
6,73
(6,57)
(6,51)
(6,00)
10,00
(8,03)
(7,05)
7,14
7,82
10,31
(7,88)
(8,55)
7,26
(7,18)
(7,50)
(6,50)
(7,14)
(7,76)
8,80
7,27
4160m²
6,42
6,00
5,11
5,93
(4,80)
(5,00)
5,42
5,71
4,91
5,10
5,40
8,10
(5,64)
6,27
(5,00)
6,90
6,47
6,09
(7,10)
6,67
9,43
6,41
(4,27)
(7,56)
6,42
(5,45)
6,33
6,36
5,60
6,22
5,67
(5,45)
6,17
6,64
7,37
(5,23)
6,21
6180m²
6,00
5,77
4,71
5,63
4,53
(4,79)
5,16
5,30
4,62
5,00
5,00
7,50
5,31
6,00
(5,00)
6,43
6,15
5,63
(6,79)
6,50
9,01
6,42
4,10
7,56
6,00
4,92
5,71
6,13
5,15
6,00
5,33
5,06
6,00
6,43
6,85
4,71
5,88
81101121141- mehr als
100m² 120m² 140m² 160m² 160m²
5,77
6,00
(5,71)
(6,15)
5,68
5,93
(5)
(6,13)
(4,75)
4,58
(4,45)
5,44
5,27
(5,31) (4,65)
4,29
(4,00)
(4,33)
4,90
4,82
(4,81)
5,15
4,91
(4,44)
4,37
(4,49)
4,90
4,67
(4,31)
4,76
4,95
(4,29)
7,47
7,00
8,11
(7,50)
(7,73)
5,00
(4,78) (5,16)
5,44
5,71
(5,2)
(5,27)
(4,75)
(4,32)
6,22
6,02
5,48
(5,94)
(6,04)
5,84
(6,09)
5,66
5,75
(6,22) (5,70)
(6,47)
(6,63) (5,85) (6,68)
6,50
6,62
(6,55) (5,88)
(6,98)
8,98
9,52
10,37 (9,69)
(9,78)
6,27
6,49
(5,93) (6,21)
(7,00)
4,12
(3,93)
7,00
(7,09) (7,07)
5,77
(5,80) (5,77)
4,70
(4,45)
5,57
5,26
(5,12)
6,09
6,00
(5,54) (5,24)
(5,44)
4,95
(5,00)
5,87
5,75
(5,67)
5,44
5,50
5,55
(6,00)
(6,14)
4,72
(4,18)
5,59
(5,57) (5,93)
6,46
6,48
5,87
(5,97)
(5,56)
7,02
6,63
6,00
(5,97)
(7,05)
4,44
4,36
5,72
5,66
5,57
5,46
5,60
empirica
empirica
140
Abbildung86: NeuvertragsmieteninRheinland‐PfalznachZimmerzahl,
2013
Median (€/m²)
Kreis
Koblenz
Ahrweiler
Altenkirchen
Bad Kreuznach
Birkenfeld
Cochem-Zell
Mayen-Koblenz
Neuwied
Rhein-Lahn-Kreis
Westerwaldkreis
Trier
Bernkastel-Wittlich
Bitburg-Prüm
Vulkaneifel
Trier-Saarburg
Frankenthal (Pfalz)
Kaiserslautern (KS)
Landau in der Pfalz
Ludwigshafen
Mainz
Pirmasens
Speyer
Worms
Zweibrücken
Alzey-Worms
Bad Dürkheim
Donnersbergkreis
Germersheim
Kaiserslautern (LK)
Kusel
Rhein-Pfalz-Kreis
Mainz-Bingen
Südwestpfalz
Rheinland-Pfalz
alle
1 Zimmer
2 Zimmer
3 Zimmer
4 Zimmer
6,14
5,86
4,71
5,63
4,49
4,52
5,07
5,29
4,51
5,00
5,00
8,00
5,20
5,65
4,78
6,32
6,15
5,92
6,82
6,67
9,51
6,43
4,10
7,32
6,14
4,80
5,65
6,12
5,15
6,00
5,49
4,89
5,88
6,43
7,01
4,60
5,91
8,38
6,67
(5,74)
6,82
6,26
(6,06)
(6,14)
(5,68)
9,93
(6,18)
(6,89)
(7,67)
(7,00)
7,00
(8,21)
7,14
10,20
(7,50)
(8,53)
7,00
(6,27)
(6,41)
(6,98)
(7,14)
(5,82)
(6,84)
(7,42)
8,19
6,90
6,30
6,10
5,00
5,85
4,90
(5,29)
5,31
5,50
4,83
5,27
5,27
8,07
5,60
6,18
(5,00)
6,77
6,34
5,97
6,93
6,71
9,35
6,58
4,10
7,75
6,27
5,17
5,95
6,22
5,33
6,00
5,40
(5,20)
6,00
6,43
7,22
5,00
6,11
6,00
5,68
4,55
5,53
4,38
4,43
5,00
5,23
4,44
4,76
5,00
7,47
5,00
5,66
(4,70)
6,06
5,99
5,67
6,63
6,50
9,17
6,37
4,12
7,08
6,00
4,78
5,60
6,10
5,06
6,00
5,44
4,86
5,85
6,43
6,88
4,53
5,79
5,73
5,47
4,52
5,31
(4,29)
(4,22)
4,95
5,00
4,33
4,77
4,63
7,19
5,11
5,20
6,00
6,00
5,76
(6,34)
6,54
9,49
6,38
(3,95)
(6,82)
5,63
4,70
5,45
5,73
(5,00)
5,59
5,50
(4,50)
5,45
6,12
6,67
4,46
5,64
5 und mehr
Zimmer
(5,74)
(5,41)
(4,24)
(4,72)
(4,73)
(4,5)
(4,2)
(4,65)
(4,41)
(7,25)
(4,72)
(4,93)
(5,88)
(5,81)
(6,02)
(9,75)
(5,88)
(4,00)
(5,82)
(4,20)
(4,89)
(5,62)
(4,81)
(5,52)
5,93
(4,50)
(5,59)
(6,16)
6,13
(4,36)
5,46
empirica
empirica
141
Abbildung87: NeuvertragsmieteninRheinland‐PfalznachQuadrat‐
meterpreis,2013
Anteil
Kreis
Koblenz
Ahrweiler
Altenkirchen
Bad Kreuznach
Birkenfeld
Cochem-Zell
Mayen-Koblenz
Neuwied
Rhein-Lahn-Kreis
Westerwaldkreis
Trier
Bernkastel-Wittlich
Bitburg-Prüm
Vulkaneifel
Trier-Saarburg
Frankenthal (Pfalz)
Kaiserslautern (KS)
Landau in der Pfalz
Ludwigshafen
Mainz
Pirmasens
Speyer
Worms
Zweibrücken
Alzey-Worms
Bad Dürkheim
Donnersbergkreis
Germersheim
Kaiserslautern (LK)
Kusel
Rhein-Pfalz-Kreis
Mainz-Bingen
Südwestpfalz
Rheinland-Pfalz
über 4 bis über 5 bis über 6 bis über 7 bis über 8 bis über 9 bis
bis 4 €/m²
5 €/m²
6 €/m²
7 4 €/m²
8 €/m²
9 €/m²
10 €/m²
2%
10%
35%
25%
15%
7%
4%
6%
22%
27%
21%
13%
6%
4%
19%
52%
21%
4%
2%
1%
0%
7%
23%
36%
23%
5%
2%
2%
25%
54%
19%
2%
0%
0%
0%
32%
35%
19%
7%
3%
2%
2%
7%
40%
36%
11%
4%
1%
0%
7%
33%
41%
15%
3%
1%
0%
27%
48%
17%
5%
2%
1%
0%
12%
42%
31%
9%
4%
1%
0%
12%
42%
32%
9%
3%
2%
1%
0%
2%
9%
18%
21%
21%
13%
8%
37%
34%
10%
6%
3%
1%
8%
24%
26%
21%
11%
7%
2%
23%
45%
23%
7%
3%
0%
0%
1%
11%
29%
26%
16%
9%
6%
1%
7%
35%
41%
11%
4%
2%
1%
15%
39%
27%
11%
4%
2%
1%
5%
17%
35%
23%
12%
5%
1%
4%
20%
39%
23%
9%
3%
0%
0%
1%
4%
10%
22%
27%
1%
7%
24%
41%
21%
4%
2%
45%
44%
10%
1%
1%
0%
0%
0%
1%
7%
30%
34%
16%
9%
2%
10%
33%
36%
13%
4%
2%
9%
54%
29%
6%
1%
1%
0%
3%
19%
47%
22%
7%
2%
1%
3%
14%
29%
34%
13%
6%
1%
8%
37%
39%
12%
4%
0%
0%
3%
12%
39%
29%
12%
3%
2%
4%
29%
38%
22%
5%
1%
1%
15%
46%
28%
10%
1%
0%
0%
3%
16%
38%
29%
11%
2%
0%
1%
6%
27%
40%
19%
5%
1%
1%
5%
20%
24%
23%
15%
7%
22%
45%
25%
6%
1%
0%
0%
5%
19%
27%
21%
12%
7%
5%
über 10
€/m²
2%
2%
0%
2%
0%
1%
0%
0%
0%
0%
0%
15%
0%
1%
0%
1%
0%
0%
2%
1%
36%
0%
0%
3%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
1%
5%
0%
4%
empirica
empirica
3.2
142
Mietspiegel
Abbildung88: MietspiegelFrankenthal,2010
Mietpreise des Mietspiegels von 2010 in €/m²
Mittwelwert Baujahresklasse
von
bis
(berechnet)
bis 1948
5,03
5,52
5,28
1949‐1960
5,11
5,58
5,35
1961‐1970
5,17
5,65
5,41
1971‐1980
5,30
5,75
5,53
1981‐1990
5,66
6,02
5,84
1991‐bis heute
5,98
6,34
6,16
Frei finanzierte Wohnungen zwischen 40 und 80 m², Gute Ausstattung, d.h mit Bad/Dusche und Etagen/Sammelheizung, Bewertungspunkte (Beschaffenheit und Wohnlage): von ‐9 bis +10
Quelle:StadtFrankenthal,eigeneDarstellung
empirica
Abbildung89: MietspiegelKaiserslautern,2008
Baujahresklasse
40 bis unter 70 bis unter 110 und unter 40
70
110
mehr
alle Baujahre
6,00
*
*
*
vor 1949
*
4,83
4,73
4,06
1949‐1964
*
4,90
4,81
4,86
1965‐1980
*
5,04
4,93
1981‐1995
*
5,11
5,03
5,34
1996‐2001
*
5,13
5,09
2002 und später
*
5,15
4,90
* k.A.
Anmerkung: Ausstattung gut (Wohnung mit Bad oder Dusche und mit Etagen‐ oder Sammelheizung), arithmetisches Mittel
Quelle:StadtKaiserslautern,eigeneDarstellung
empirica
Abbildung90: MietspiegelKoblenz,2013
Baujahresklasse 20‐
24
vor 1949
9,02
1949‐1959
9,25
1960‐1969
9,25
1970‐1979
9,25
1980‐1989
9,82
1990‐1999
10,81
2000‐2005
11,31
nach 2005
12,28
25‐ 30‐ 35‐ 40‐ 45‐ 50‐ 60‐ 70‐
29
34
39
44
49
59
69
79
7,89 7,14 6,61 6,23 5,94 5,63 5,38 5,23
8,10 7,33 6,79 6,39 6,10 5,79 5,52 5,36
8,10 7,33 6,79 6,39 6,10 5,79 5,52 5,36
8,10 7,33 6,79 6,39 6,10 5,79 5,52 5,36
8,60 7,78 7,20 6,79 6,48 6,14 5,86 5,69
9,46 8,56 7,93 7,46 7,12 6,76 6,44 6,27
9,90 8,95 8,30 7,81 7,45 7,07 6,75 6,56
10,75 9,73 9,02 8,48 8,10 7,68 7,33 7,12
80‐
89
5,14
5,28
5,28
5,28
5,60
6,16
6,45
7,01
90‐
99
5,10
5,24
5,24
5,24
5,55
6,11
6,39
6,94
100‐
129
5,08
5,22
5,22
5,22
5,54
6,09
6,37
6,92
130‐
160
5,10
5,24
5,24
5,24
5,56
6,12
6,40
6,95
Anmerkung: Basisnettomieten (€/m²) für „Standardwohnungen“
Quelle:StadtKoblenz,eigeneDarstellung
empirica
empirica
143
Abbildung91: MietspiegelLudwigshafen,2012
Baujahresklasse
unter 40
40 bis 120
vor 1949
5,75
6,51
1949‐1960
5,61
1961‐1971
5,25
1972‐1982
5,41
7,38
1983‐1993
6,68
1994 und später
6,89
Anmerkung: Arithmetrisches Mittel, Wohnungen mit guter Ausstattung, d.h. mit Bad oder Dusche und mit Etagenheizung‐ oder Sammelheizung
Quelle:StadtLudwigshafen,eigeneDarstellung
empirica
Abbildung92: MietspiegelMainz,2013
Mietpreis des Mietspiegels von 2013 in €/m²
Baujahresklasse
bis 40
40‐60
60‐80
bis 1969
6,14
6,46
6,10
1970‐1980
*
7,57
6,53
1981‐1993
*
8,50
7,89
1994‐2002
*
9,19
8,62
2003‐30.06.2010
*
9,61
9,36
80 und mehr
6,30
6,16
8,25
8,63
8,91
* k.A.
Anmerkung: Median, gute Ausstattung (mit Bad und Sammelheizung)
Quelle:LandeshauptstadtMainz,eigeneDarstellung
empirica
Abbildung93: MietspiegelSpeyer,2014
Baujahresklasse
bis 45
46‐60
61‐80
von
bis
von
bis
von
bis
bis 20.6.1948
6,40 8,80 5,30 7,70 4,90 7,40
21.6.1948 ‐ 1960
6,30 8,44 5,20 7,20 4,80 6,90
1961‐1970
6,50 8,20 5,30 7,10 5,00 6,80
1971‐1980
6,60 8,80 5,50 7,70 5,20 7,30
1981‐1990
7,00 8,60 5,90 7,50 5,50 7,10
1991‐2000
7,20 8,90 6,10 7,80 5,70 7,40
ab 2001
7,10 9,60 6,00 8,50 5,60 8,20
Anmerkung: Mittlere Lage, gute Austattung
Quelle:StadtSpeyer,eigeneDarstellung
ab 81
von
bis
4,60 7,10
4,50 6,60
4,70 6,50
4,90 7,00
5,30 6,90
5,40 7,20
5,30 7,90
empirica
empirica
144
Abbildung94: MietspiegelTrier,2010
Baujahresklasse 20‐ 26‐ 31‐ 36‐ 41‐ 51‐ 61‐ 71‐
25 30 35
40 50 60 70 80 vor 1919
9,05 7,90 7,20 6,75 6,25 5,85 5,60 5,55
1919‐1948
8,70 7,60 6,95 6,45 6,00 5,60 5,40 5,25
1919‐1960
8,50 7,45 6,80 6,30 5,85 5,45 5,25 5,15
1961‐1971
8,40 7,35 6,70 6,25 5,80 5,40 5,20 5,05
1972‐1981
8,75 7,65 7,00 6,50 6,05 5,65 5,40 5,30
1982‐1991
9,50 8,30 7,60 7,05 6,50 6,10 5,90 5,70
1992‐1997
10,15 8,90 8,15 7,55 7,00 6,50 6,25 6,15
ab 1998
10,60 9,25 8,45 7,90 7,50 6,85 6,60 6,40
81‐
100 5,40
5,20
5,05
4,95
5,20
5,65
6,05
6,30
101‐
140 5,40
5,20
5,10
5,05
5,25
5,65
6,10
6,30
Anmerkung: Mittlere Nettomieten für Standardwohnungen (MFH, Zentralheizung bzw. zentrale Etagenheizung und zentrale Warmwasserversorgung, durchschnittliche Sanitär‐ und Wohnungsausstattung, nicht modernisiert in normaler kleinräumiger Wohnlage, in 5 bis 6 km Wegentfernung zum Stadtzentrum)
Quelle:StadtTrier,eigeneDarstellung
empirica
Abbildung95: MietspiegelWorms,2012
Baujahresklasse
bis 50
über 50‐70
über 70‐90
vor 1949
6,16
5,64
5,36
1949‐1965
6,35
5,77
5,5
1966‐2977
6,28
5,65
5,33
1978‐1989
6,43
6,01
5,79
ab 1990
6,83
6,27
6,03
über 90
5,16
5,25
5,08
5,63
5,81
Anmerkung: Durchschnittliche Mietpreise (Median) für Wohnungen mit guter Ausstattung (mit Bad und Sammelheizung)
Quelle:StadtWorms,eigeneDarstellung
empirica
empirica
3.3
145
Kaufpreise
Abbildung96: KaufpreisefürEigentumswohnungeninRheinland‐Pfalzauf
EbenederVerbandsgemeinden,2013
empirica
empirica
146
Abbildung97: KaufpreisefürEin‐undZweifamilienhäuserinRheinland‐
PfalzaufEbenederVerbandsgemeinden,2013
empirica
empirica

als - ISB - in Rheinland

Transcription

Similar documents

Industrialisierung und Deindustrialisierung im ländlichen Raum

Qualifizierter Mietspiegel 2013 Stadt Ludwigsburg

Was macht das Stadtzentrum von Uster attraktiv?

FinanzTelegramm 03-2016 - Tutmann Finanzmanagement

Bevölkerung in Deutschland – eine Einführung - Nationalatlas

Umwelt und Natur - Wissenschaftsladen Bonn

Wohngeld in Baden-Württemberg Wohngeld in Baden

Ethnic Concentration and Language Fluency of Immigrants

vorlage_DIB 120.pub

Wohnungsmarkt Leipzig Update 2. Halbjahr 2013

Gewerbemietpreisspiegel 2014/2015

PDF: 1,4 MB - beim Landkreis Cuxhaven

WIEN WÄCHST…Bevölkerungsentwicklung in Wien und den23

Grundstücksmarktbericht - Gutachterausschuss im

German housing markets – facts, figures and structures

Wohnungsmarktbericht 2015

Anforderungen an die Leistungsfähigkeit von

Andre LhoteArcadja Report2015

Rheinland-Pfalz - KECK