Wohnungsmarkt Leipzig Update 2. Halbjahr 2013

Residential City Profile
Wohnungsmarkt Leipzig
Update 2. Halbjahr 2013
Bevölkerungswachstum in Leipzig
Steigende Wohnungsbaufertigstellungen
Gleichzeitigkeit von Rück- und Neubau
Mietpreisanstiege in guten Lagen
Überdurchschnittlicher Mietpreisanstieg im Altbau
Preisdynamik nur für hochwertige Eigentumswohnungen
Stagnation der Kaufpreise von Eigentumswohnungen
Qualitativer und quantitativer Sprung bei Wohninvestments
On Point • Residential City Profile Leipzig • Update 2. Halbjahr 2013 2
Sozioökonomische Entwicklung
2. Halbjahr 2013
Wirtschaft Deutschland
Im Jahr 2013 erhöht sich das Bruttoinlandsprodukt nach vorläufigen
Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,5 % (preis-, saison- und kalenderbereinigt). Nach einer konjunkturellen Schwächephase Anfang 2013 belebte sich die Wirtschaft im Laufe des Jahres
wieder. Dabei wurde die Wirtschaft in besonderem Maße von den privaten und staatlichen Konsumausgaben gestützt, während die Investitionen und der Außenhandel das Wirtschaftswachstum bremsten.
Auf den Arbeitsmarkt schlägt sich die schwächere konjunkturelle
Entwicklung bremsend nieder. Trotz eines neuen Höchststands der
Erwerbstätigenzahlen mit im Durchschnitt 41,8 Mio. (+0,6 % zum
Vorjahr), steigt die Erwerbstätigkeit 2013 nur noch halb so stark wie
in den beiden Vorjahren. Die Arbeitslosenquote stagniert im Dezember im Vergleich zum Vorjahresmonat bei 6,7 %. Zugleich setzt sich
der Trend sinkender realer Bruttoverdienste der Arbeitnehmer im
dritten Quartal 2013 fort. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sinken
die Verdienste um -0,3 %.
Im Laufe des Jahres 2013 hat sich der ifo Geschäftsklimaindex
sichtbar erholt und erreicht im Dezember 2013 einen Indexstand von
109,5 Punkten (+7 Punkte im Vgl. zum Vorjahresmonat). Besonders
die Einschätzung zur zukünftigen Geschäftsentwicklung stieg im
Jahresverlauf deutlich an und spiegelt den steigenden Optimismus
der Firmen wider.
Wirtschaft und Demografie im Vergleich
Quellen: destatis, kommunale statistische Ämter, GfK GeoMarketing GmbH,
Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics
Für 2014 gehen die führenden Wirtschaftsinstitute von einer sich
weiter erholenden Konjunktur aus, die hauptsächlich von der Binnennachfrage getragen wird. In ihrer Prognose rechnen sie für
das Gesamtjahr mit einem Wachstum des Bruttoinlandsproduktes
von 1,6 %.
Leipzig
Im Herbst 2013 nähert sich die Einschätzung der Geschäftslage
der Leipziger Unternehmen laut IHK ihrem Allzeithoch vom Jahresbeginn 2012. Die bereits überwiegend positiven Geschäftsaussichten des ersten Halbjahres bleiben im zweiten Halbjahr bestehen
und die Aufwärtsbewegung der Leipziger Wirtschaft sollte sich somit fortsetzen. Über alle Branchen hinweg ist von der eingetrübten
Stimmung des ersten Halbjahres in der zweiten Jahreshälfte nichts
mehr zu spüren, sodass auch die optimistischen Beschäftigungspläne der Unternehmen den Arbeitsmarkt weiter positiv beeinflussen sollten. Im Dezember 2013 verringert sich die Arbeitslosenquote im Jahresvergleich weiter auf 10,3 % (-0,5 %-Punkte zum
Vorjahresmonat).
Einteilung der Leipziger Stadtbezirke
Bezirk
Ortsteile
Mitte
Zentrum, Zentrum-Ost, Zentrum-Südost, Zentrum-Süd,
Zentrum-West, Zentrum-Nordwest, Zentrum-Nord
Nordost
Schönefeld-Abtnaundorf, Schönefeld-Ost, MockauSüd, Mockau-Nord, Thekla, Plaußig-Portitz
Ost
Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, AngerCrottendorf, Sellerhausen-Stünz, Paunsdorf, Heiterblick, Mölkau, Engelsdorf, Baalsdorf, Althen-Kleinpösna
Südost
Reudnitz-Thonberg, Stötteritz, Probstheida, Meusdorf,
Liebertwolkwitz, Holzhausen
Süd
Südvorstadt, Connewitz, Marienbrunn, Lößnig, DölitzDösen
Südwest
Schleußig, Plagwitz, Kleinzschocher, Großzschocher,
Knautkleeberg-Knauthain, HartmannsdorfKnautnaundorf
West
Schönau, Grünau-Ost, Grünau-Mitte, GrünauSiedlung, Lausen-Grünau, Grünau-Nord, Miltitz
Altwest
Lindenau, Altlindenau, Neulindenau, Leutzsch, BöhlitzEhrenberg, Burghausen-Rückmarsdorf
Nordwest
Möckern, Wahren, Lützschena-Stahmeln, Lindenthal
Nord
Gohlis-Süd, Gohlis-Mitte, Gohlis-Nord, Eutritzsch,
Seehausen, Wiederitzsch
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Bevölkerungswachstum in Leipzig
Leipzig hat nach der Suburbanisierungswelle der 1990er Jahre und
den damit verbundenen Einwohnerverlusten in den letzten Jahren
beachtenswerte Bevölkerungsgewinne aufzuweisen. Dies setzte
sich auch im Jahr 2012 fort. Zum Jahresende meldete das Amt für
Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig mit fast 530.000 Einwohnern
ein Plus von mehr als 6 % seit 2007. In den letzten fünf Jahren zogen die meisten neuen Bewohner in das Stadtzentrum. Dort lebten
Ende 2012 fast 13 % mehr Einwohner als noch fünf Jahre zuvor.
Maßgeblich dafür ist die Zuwanderung in die Stadt, die sich 2012 auf
etwa 11.700 Einwohner saldierte. Anders als noch einige Jahre zuvor war im vergangenen Jahr in keinem Stadtteil ein Bevölkerungsverlust zu verzeichnen. Auch der jahrelang von Abwanderung betroffene Stadtbezirk West, in dem sich die Großsiedlung Grünau
befindet, konnte einen Zuwachs melden.
Obwohl der gesamtstädtische Saldo von Geburten und Sterbefällen
immer noch negativ ist, zeichnet sich hier zumindest in einigen
Stadtbezirken eine Trendwende ab. Insbesondere in den für junge
Familien attraktiven Stadtteilen Mitte, Süd, Südwest und im Norden
übersteigen seit einiger Zeit die Geburten die Anzahl der Sterbefälle.
Gemessen an der Altersstruktur bildet Leipzig den Bundesdurchschnitt ab. Sowohl das deutsche Durchschnittsalter als auch jenes
der Stadt Leipzig liegt bei etwa 43,5 Jahren. Bis 2025 bleibt die Bevölkerungszahl in der Messestadt laut Statistischem Landesamt stabil. In der oberen Variante steigt die Anzahl der Einwohner bis 2025
sogar leicht um 1,7 %.
Entwicklung der Einwohner und Haushalte zwischen
2007 und 2012 (%)
Quelle: Stadt Leipzig – Amt für Statistik und Wahlen
Bevölkerung und Haushalte 2012
Einwohner
Bezirke
Mitte
Privathaushalte
Gesamt
Entwicklung
seit 2007 (%)
Wanderungssaldo*
Natürlicher
Saldo*
Gesamt
Entwicklung
seit 2007 (%)
Einpersonenhaushalte (%)
55.865
12,7
1.746
164
34.753
14,5
60,9
Nordost
42.740
3,8
783
-188
23.311
3,9
46,0
Ost
71.612
2,8
1.815
-107
38.437
3,1
46,6
Südost
54.488
6,5
1.533
-176
28.478
5,5
46,8
Süd
62.275
8,4
869
131
36.121
9,3
53,7
Südwest
50.020
9,0
826
196
26.671
7,5
48,2
West
48.753
-4,9
469
-328
27.053
-1,4
45,6
Alt-West
50.354
9,4
1.778
50
26.707
6,0
49,0
Nordwest
29.223
4,2
751
-56
15.577
3,7
44,7
Nord
Leipzig**
63.209
9,8
1.108
199
32.863
8,3
45,0
528.540
6,2
11.669
-115
290.011
6,3
49,0
*Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen – Natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen
**Fehlende zur vollen Summe, nicht zuordbar
Quellen: Stadt Leipzig – Amt für Statistik und Wahlen, Zensus 2011, Statistisches Landesamt Sachsen
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Wohnungsmarktangebot Leipzig
2. Halbjahr 2013
Wohnungsbaufertigstellungen* 2011 und 2012
Wohnungsbestand 2006-2011
Quelle: Stadt Leipzig – Amt für Statistik und Wahlen
Steigende Wohnungsbaufertigstellungen
Der Wohnungsneubau in Leipzig zieht weiter an. Mit fast 530 neu geschaffenen Wohnungen wurden 2012 achtmal mehr neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern übergeben als 2011. Offensichtlich sind
die jahrelang dominierenden Sanierungen der Bestandswohnungen
so weit vorangeschritten, dass die zusätzliche Nachfrage nach hochwertigen Wohnraum jetzt auch durch Neubau bedient wird. Erstmals
sind es nicht mehr nur Ein- und Zweifamilienhäuser an den Stadträndern, sondern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern die neu errichtet
werden. Das Fertigstellungsvolumen wird sich voraussichtlich auch
2013 und 2014 auf dem aktuellen Niveau einpendeln, da die Zahl der
Wohnungsbaugenehmigungen 2012 ebenfalls stabil blieb.
Quelle: Stadt Leipzig – Amt für Statistik und Wahlen
Bestandsdaten
Wohngebäude 2011
Bezirke
Anzahl
Mehrfamilienhäuser
(%)
Mitte
2.563
89,7
Wohnungsbestand 2011
Anzahl
Entwicklung seit
2007
(%)
32.703
Wohnungsfertigstellungen 2012*
Leerstand
Gesamt
davon in
Mehrfamilienhäusern
Gesamt
3,4
27
14
8,7
Nordost
5.777
42,4
27.110
0,3
172
162
11,6
Ost
8.391
45,4
45.507
0,6
118
54
17,0
Südost
7.156
36,8
30.764
1,2
262
195
10,3
Süd
5.122
59,4
34.502
0,7
49
23
6,7
Südwest
5.788
48,0
28.384
0,9
26
12
10,6
West
3.748
56,2
32.866
-2,8
3
0
16,0
Alt-West
5.872
53,5
30.728
0,3
17
4
15,6
Nordwest
4.305
34,0
17.258
1,1
8
0
11,9
Nord
Leipzig**
6.969
48,9
36.109
1,9
20
4
11,4
56.856
49,1
316.639
1,0
860
528
12,1
*Neubau
**Fehlende zur vollen Summe, nicht zuordbar
Quellen: Stadt Leipzig – Amt für Statistik und Wahlen, Zensus 2011, Statistisches Landesamt Sachsen
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Gleichzeitigkeit von Rück- und Neubau
Trotz der anziehenden Nachfrage nach Wohnungen bleibt der Leerstand mit mehr als 12 % auf einem hohen Niveau. Die Spanne der
Leerstandsquote reicht im Stadtgebiet zwischen fast 7 % im Süden
und 17 % im Osten. Ursächlich hierfür sind zum einen der immer
noch schlechte Zustand vieler Wohngebäude, aber auch die wenig
attraktive städtebauliche Struktur in einzelnen Stadtvierteln, insbesondere im Westen und Osten Leipzigs. Insofern ist der aktuell hohe
Wohnungsneubau in Leipzig auch durchaus kritisch zu sehen, zudem das Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung
(BBSR) in seiner Wohnungsmarktprognose für die Stadt Leipzig bis
2025 einen jährlichen Bedarf von nur 500 neuen Wohnungen prognostiziert. Dahingehend wird Leipzig langfristig eine zweigleisige
Stadtentwicklungspolitik fahren müssen. Auf der einen Seite die weitere Reduktion unattraktiver Wohnungsbestände – auf der anderen
Seite aber Förderung des Neubaus in attraktiven Lagen unweit des
Stadtzentrums. Aktuelle Projektentwicklungen bestätigen diese Stra-
Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf
Quellen: Stadt Leipzig – Amt für Statistik und Wahlen, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und
Raumforschung
tegie. Einerseits wird der Rückbau von Wohnungen in Leipzig ein
städtebauliches Thema bleiben, andererseits zeigen u. a. Projektentwicklungen wie das Interdruck-Palais der CG Gruppe, dass Neubau,
wenn auch zu moderaten Mieten und Kaufpreisen, für Projektentwickler attraktiv sein kann.
Projektentwicklungen
Anzahl
Wohneinheiten
Verkaufspreis für
Eigentumswhg./Miete
für Mietwhg. in €/m2
Projektentwickler/Investor
Geplante
Fertigstellung
Lage
Projektname
Zentrum-Südost
LKG Carré
332
M: 8,50-12,00
CG Gruppe
bis 2015
Zentrum-Ost
Interdruck-Palais
178
M: 9,00-11,00
CG Gruppe
Mitte 2014
Plagwitz
Aurelienbogen
150
ETW: 2.590-2.990
König Grundinvest
ab 2014
Reudnitz
Salomonstift
109
ETW: 2.400-2.500
Thamm & Partner
ab 2014
Zentrum-Nord
Ringmessehaus
91
ETW: 3.000
Hildebrand & Jürgens
Ende 2014
Zentrum-Südost
Sternwartenstraße
44-46
88
M: 11,50
Casa Concept/Gobau
2013
Grünau
Zschampertaue
54-60
51
k. A.
Wohnungsgenossenschaft Lipsia
2015
Eutritzsch
An der Querbreite
47
EFH: 1.650-1.850
NCC Deutschland
2014
Plagwitz
Neue Leipziger
Terrassen
36
ETW: 2.800-3.000
Anhöck & Kellner Massivhaus
ab 2014
Musikerviertel
Buen Retiro
30
ETW: ab 2.600
Stadtbau Wohnprojekte
ab 2014
Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH
On Point • Residential City Profile Leipzig • Update 2. Halbjahr 2013 6
Mietwohnungsmarkt Leipzig
2. Halbjahr 2013
Mietpreisspannen angebotener Wohnungen
Quellen: IDN ImmoDaten GmbH, Jones Lang LaSalle GmbH
Mietpreisanstiege in guten Lagen
Im zweiten Halbjahr 2013 stabilisiert sich die Angebotsmiete in Leipzig bei 5,30 €/m², womit die Stadt eindeutig zu den günstigen Mietwohnungsmärkten unter den Großstädten zählt. Die leichte Aufwärtsentwicklung der Mieten aus der ersten Jahreshälfte hat sich
nicht wiederholt, da nicht alle Stadtbezirke weitere Mietsteigerungen
durchlaufen haben. In der zweiten Jahreshälfte konzentriert sich die
Dynamik auf die gefragten und bereits überdurchschnittlich teuren
Stadtbezirke, während die preiswerteren Bezirke stabile bis leicht
sinkende Mietpreise aufweisen. Die mit fast 9 % auf Jahressicht
größten Zuwächse verzeichnet demnach der Bezirk Mitte, wo mit
6,70 €/m² zugleich die höchsten Mieten der Messestadt erzielt werden. Aber auch die gefragten Bezirke im Süden Leipzigs mit Stadtteilen wie Schleußig und Südvorstadt erfahren überdurchschnittliche
Mietpreisanstiege (5-8 % p.a.). Auf der anderen Seite der Preisskala
befindet sich der Bezirk West mit Grünau und den Gebieten des
komplexen Wohnungsbaus aus den 1970/80er Jahren, wo die Mieten leicht auf 4,35 €/m² zurückgehen. Somit lässt sich in Leipzig, wie
in anderen Großstädten, eine zunehmende preisliche Ausdifferenzierung nach Lagen auf dem Mietwohnungsmarkt zwischen gefragten
urbanen Stadtteilen in der Stadtmitte mit guter Infrastruktur und einfachen Randlagen feststellen.
Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (2. Halbjahr 2013 in €/m2/Monat)
Bezirk
10 %
25 %
Median*
(50 %)
Veränderung zum
H2 2012 (%)
75 %
90 %
Mitte
5,00
5,70
6,70
8,9
8,00
9,30
Nordost
4,05
4,45
4,90
1,7
5,40
6,25
Ost
3,85
4,20
4,60
1,5
5,25
6,05
Südost
4,45
5,00
5,65
8,0
6,85
8,60
Süd
4,95
5,40
6,05
5,2
7,00
8,10
Südwest
4,00
4,65
5,45
7,3
6,50
7,05
West
3,30
3,80
4,35
-1,1
4,95
5,50
Alt-West
4,10
4,50
5,05
2,4
5,75
6,60
Nordwest
4,15
4,55
5,10
2,4
5,90
6,50
Nord
4,45
5,00
5,60
4,1
6,55
7,55
Leipzig
4,05
4,60
5,30
4,9
6,30
7,55
*Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
Quellen: IDN ImmoDaten GmbH, Jones Lang LaSalle GmbH
On Point • Residential City Profile Leipzig • Update 2. Halbjahr 2013 7
Überdurchschnittlicher Mietpreisanstieg im Altbau
Seit 2004 war für den Leipziger Mietwohnungsmarkt die Stagnation
der Preise das charakteristische Kennzeichen. Dabei kann es durchaus als Vorteil gesehen werden, wenn in wirtschaftlichen Schwächephasen, als in anderen Großstädten die Mieten absanken, Leipzig
zwar niedrige, aber stabile Marktbedingungen bieten konnte. Diese
Marktphase der Stagnation endete mit einem leichten Mietanstieg im
zweiten Halbjahr 2012. Zwischen dem ersten Halbjahr 2012 und
dem zweiten Halbjahr 2013 stiegen die Mieten in Leipzig um 6 %,
was somit für die letzten beiden Jahren einen Mietpreisanstieg, der
moderat oberhalb der Inflationsrate liegt, bedeutet. Für den Betrachtungszeitraum seit 2004 beträgt die Steigerung jedoch nur 0,8 % pro
Jahr, womit noch nicht einmal die Hälfte der Inflationsrate erreicht
wurde. Die geringe Mietanpassung der letzten beiden Jahre ist als
positives Signal für den Wohnungsmarkt der Messestadt zu werten
und deutet auf eine zukünftig leicht dynamischere Entwicklung hin,
obwohl hohe Leerstände und geringe Einkommen nach wie vor die
Entwicklung der Marktes bremsen.
Am stärksten verteuern sich auf Jahressicht Altbauwohnungen, die
bis 1919 erbaut wurden (+8,9 %). Mit rund 5,50 €/m² werden sie
rund einen Euro teurer als Wohnungen in Plattenbauten angeboten.
Im Stadtzentrum werden Altbauwohnungen für knapp 7,00 €/m² vermietet. Wohnungen, die ab 1991 errichtet wurden, erzielen in Leipzig
Neuvertragsmieten um die 6,00 €/m². Neben den Altbauwohnungen
findet im Neubausegment die größte Preissteigerung statt. Die
höchsten Mieten werden für Neubauwohnungen im Zentrum mit
rund 8,00 €/m aufgerufen.
Entwicklung der Medianmiete (in €/m2/Monat)
Quellen: IDN ImmoDaten GmbH, Jones Lang LaSalle GmbH
Medianmieten nach Wohnungsgrößen (in €/m2/Monat)*
Bezirk
<45 m2
45-65 m2
66-90 m2
>90 m2
Mitte
7,15
6,05
6,25
7,30
Nordost
5,50
4,90
4,65
5,35
Ost
5,45
4,55
4,50
5,00
Südost
6,60
5,40
5,40
6,20
Süd
6,65
5,80
5,90
6,75
Südwest
6,00
5,30
5,15
6,50
West
4,65
4,55
3,95
4,00
Alt-West
5,75
5,00
4,80
6,00
Nordwest
5,85
5,05
5,00
5,50
Nord
6,15
5,40
5,35
6,55
Leipzig
6,00
5,15
5,00
6,45
*Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
Quellen: IDN ImmoDaten GmbH, Jones Lang LaSalle GmbH
Medianmieten nach Baujahr (in €/m2/Monat)*
Bezirk
Mitte
bis 1919
1920-1945
1946-1960
1961-1975
1976-1990
1991-2008
ab 2009
6,90
5,20
5,15
6,55
5,65
6,50
8,00
Nordost
4,60
4,75
4,90
4,85
4,80
5,30
5,10
Ost
4,55
4,60
5,05
4,90
4,40
5,75
5,00
Südost
5,70
5,60
5,50
5,25
5,60
5,90
6,10
Süd
6,30
5,55
5,10
5,15
k. A.
6,25
6,50
Südwest
5,70
5,30
4,40
k. A.
4,10
6,05
5,65
West
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
4,30
5,70
4,40
Alt-West
4,90
5,25
5,25
5,10
k. A.
5,65
6,00
Nordwest
4,85
4,80
k. A.
4,90
k. A.
6,00
5,80
Nord
5,65
5,35
4,95
5,25
4,35
6,00
6,95
Leipzig
5,50
5,25
5,05
5,15
4,50
6,00
6,05
*Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
Quellen: IDN ImmoDaten GmbH, Jones Lang LaSalle GmbH
On Point • Residential City Profile Leipzig • Update 2. Halbjahr 2013 8
Markt für Eigentumswohnungen Leipzig
2. Halbjahr 2013
Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen
Quellen: IDN ImmoDaten GmbH, Jones Lang LaSalle GmbH
Preisdynamik nur für hochwertige Eigentumswohnungen
Im zweiten Halbjahr 2013 erreichen die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen rund 1.380 €/m², womit sie im Vergleich zum
Vorjahreszeitraum um 16,3 % angestiegen sind. Die aufgerufenen
Preise schwanken jedoch stark zwischen den einzelnen Bezirken. In
gefragten Lagen des Zentrums kosten Eigentumswohnungen bereits
deutlich über 2.000 €/m². Auch bei Angeboten in den Stadtteilen
nördlich und südlich des Zentrums wie der Südvorstadt und in Gohlis
wird immer öfter die 2.000 €/m²-Marke erreicht, wenngleich das Gros
der Angebote noch deutlich unterhalb dieser Schwelle liegt. In Randbereichen Leipzigs können Wohnungen regelmäßig noch für deutlich
unter 1.000 €/m² erworben werden. Auffällig ist der Anstieg der Spitzenpreise in fast allen Bezirken Leipzigs, der auf ein steigendes Angebot hochwertig sanierter Wohnungen und auch in Teilbereichen
Neubauten zurückzuführen ist. Gleichzeitig werden preiswerte Wohnungen günstiger angeboten. Somit ist der Anstieg der Eigentumswohnungspreise in Leipzig in den letzten beiden Halbjahren noch
nicht in der Breite des Marktes angekommen.
Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (2. Halbjahr 2013 in €/m2)
Veränderung
zum H2 2012
(%)
75 %
90 %
Bezirk
10 %
25 %
Median*
(50 %)
Mitte
990
1.350
2.070
24,1
2.830
3.280
Nordost
550
750
1.140
34,4
1.610
1.890
Ost
540
670
890
5,1
1.200
1.750
Südost
640
820
1.130
-8,2
1.690
2.660
Süd
860
1.200
1.520
9,5
2.000
2.490
Südwest
800
1.070
1.460
14,5
1.950
2.770
West
700
1.020
1.460
24,0
1.800
2.030
Alt-West
620
830
1.100
18,5
1.900
2.590
Nordwest
660
900
1.230
17,1
1.660
2.370
Nord
890
1.170
1.670
17,2
2.520
2.960
Leipzig
670
930
1.380
16,3
2.080
2.770
*Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
Quellen: IDN ImmoDaten GmbH, Jones Lang LaSalle GmbH
On Point • Residential City Profile Leipzig • Update 2. Halbjahr 2013 9
Stagnation der Kaufpreise von Eigentumswohnungen
Während auf Jahressicht ein positiver Trend steht, sind die Angebotskaufpreise im zweiten Halbjahr im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2013 leicht zurückgegangen. Die im Zuge der stark angestiegenen Nachfrage erhöhten Preise konnten teilweise nicht realisiert
werden und wurden nun korrigiert. Bei einem weiterhin günstigen
Umfeld aus niedrigen Zinsen, leicht steigenden Einkommen und einem Bevölkerungswachstum ist auch in Leipzig nicht mit einer dauerhaften Trendumkehr zu wieder niedrigeren Preisen zu rechnen,
sondern nur von einer vorübergehenden Stagnation, nachdem sich
die Kaufpreise seit 2011 um rund ein Drittel erhöht hatten. Allerdings
haben die Kaufpreise noch immer nicht das Niveau von 2004 wieder
erreicht, was an einer langen Phase sinkender Preise zwischen
2004 und 2011 liegt. In diesem Zeitraum gingen die Angebotskaufpreise um rund 35 % zurück. Folglich beträgt die Preisentwicklung
seit 2004 rund -1,5 % pro Jahr.
Hinsichtlich der Baualtersklassen für Eigentumswohnungen gilt in
der Messestadt – entweder ganz neu oder ganz alt. Für Wohnungen, die nach 1945 und vor 1991 errichtet wurden, gibt es kein wirklich adäquates Angebot für potenzielle Käufer. Vermutlich ist aufgrund der monostrukturellen Bauweise von Wohnungen in dieser
Zeit auch kein Interesse dafür vorhanden. Am höchsten sind die
Kaufpreise für Neubauten, die jünger als fünf Jahre sind. Sie kosten
im Mittel 2.430 €/m² und sind damit deutlich teurer als im ersten
Halbjahr. Der Abstand zur nächstjüngeren Baualtersklasse ist mit
über 1.200 €/m² beachtlich groß. Altbauten kosten im Mittel 1.120 €/
m² und stagnieren damit preislich im Vergleich zum Vorhalbjahr. In
einigen Stadtteilen können diese in anderen Städten sehr beliebten
und knappen Wohnungen für unter 1.000 €/m² erworben werden.
Entwicklung der Kaufpreise (Median in €/m2)
Quellen: IDN ImmoDaten GmbH, Jones Lang LaSalle GmbH
Kaufpreise nach Wohnungsgröße (Median in €/m2)*
Bezirk
<45 m2
45-65 m2
66-90 m2
>90 m2
Mitte
1.500
1.310
1.530
2.600
Nordost
k. A.
850
820
1.570
Ost
910
790
880
1.380
Südost
980
950
1.130
1.810
Süd
1.110
1.310
1.430
1.960
Südwest
1.060
1.040
1.410
1.840
West
k. A.
k. A.
k. A.
1.710
Alt-West
900
910
1.340
1.900
1.020
930
1.140
1.590
Nord
920
1.200
1.410
2.310
Leipzig
970
990
1.290
1.980
Nordwest
*Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
Quellen: IDN ImmoDaten GmbH, Jones Lang LaSalle GmbH
Kaufpreise nach Baujahr (Median in €/m2)*
Bezirk
Mitte
bis 1919
1.710
1920-1945
690
1946-1960
1961-1975
1976-1990
1991-2008
ab 2009
k. A.
k. A.
k. A.
1.310
2.770
Nordost
840
930
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
1.680
Ost
780
720
k. A.
k. A.
k. A.
1.030
1.530
Südost
900
1.000
k. A.
k. A.
k. A.
1.130
1.900
Süd
1.370
960
k. A.
k. A.
k. A.
1.510
2.410
Südwest
1.210
970
k. A.
k. A.
k. A.
1.360
1.820
West
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
k. A.
1.220
1.780
Alt-West
920
870
k. A.
k. A.
k. A.
1.030
2.160
Nordwest
870
780
k. A.
k. A.
k. A.
1.190
2.360
Nord
1.450
1.170
k. A.
k. A.
k. A.
1.290
2.700
Leipzig
1.120
930
k. A.
610
1.010
1.200
2.430
*Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
Quellen: IDN ImmoDaten GmbH, Jones Lang LaSalle GmbH
On Point • Residential City Profile Leipzig • Update 2. Halbjahr 2013 10
Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien 2013
2. Halbjahr 2013
Höchstes Transaktionsvolumen seit 2005
– 15,8 Mrd. € im Jahr 2013
Im Jahr 2013 wurden in Deutschland Wohnungsportfolios im Wert
von 15,8 Mrd. € gehandelt. Damit wurde der Wert des Vorjahres nicht
nur um mehr als 40 % überschritten, sondern auch der höchste Wert
seit 2005 erreicht. Insgesamt wechselten in über 440 Transaktionen
ca. 240.000 Wohnungen die Besitzer. Die durchschnittliche Portfoliogröße lag 2013 bei ca. 550 Wohnungen. Während das Transaktionsgeschehen im Vorjahr von vier Großportfolios mit mehr als 15.000
Wohnungen bestimmt war, wurden im Jahr 2013 lediglich zwei Portfolios dieser Größenordnung abgeschlossen. Die bayerische Wohnungsgesellschaft GBW AG mit ca. 31.000 Wohneinheiten wurde zu
etwa 2,5 Mrd. € an ein Konsortium unter der Führung der Patrizia AG
verkauft. Zum Ende des Jahres wurde die Übernahme der Berliner
GSW AG durch die Deutsche Wohnen AG wirksam und ca. 60.000
Wohnungen fanden für 3,3 Mrd. € einen neuen Mehrheitseigner. Zusammen mit anderen Transaktionen investierte die Deutsche Wohnen AG damit insgesamt 4,4 Mrd. € in deutsche Wohnimmobilien und
war mit Abstand aktivster Großinvestor. Weitere wichtige Käufer waren der israelische Investor Grand City, die Adler Real Estate AG sowie der französische Wohn-REIT Foncière Dévelopment Logements.
2013 war das Jahr der inländischen Akteure. Lediglich 17 % des investierten Kapitals kamen aus dem Ausland, 2012 waren es fast
40 %. Das liegt auch daran, dass viele der internationalen Investoren
ihre im vergangenen Jahrzehnt erworbenen Großportfolios weitestgehend profitabel verkauft haben. Einhergehend mit dem steigenden
Investoreninteresse erhöhten sich auch die Preise für Wohnungsportfolios. Lagen diese im Jahr 2012 noch bei etwa 860 €/m², so
konnten zum Jahresende 2013 mehr als 1.000 €/m² erzielt werden.
„Preistreiber“ waren neben den bereits genannten hochwertigen
Wohnportfolios der GBW AG und GSW AG auch die zunehmende
Anzahl an vorab verkauften Projektentwicklungen in deutschen
Großstädten. Mit 1,6 Mrd. € wurden 2013 über 80 % mehr in neue
Wohnungen investiert als noch 2012: Der mittlere Preis für neu errichtete Wohnungen lag mit knapp 3.000 €/m² um 7 % höher als im
Vorjahr. Neben den Entwicklern waren auf Verkäuferseite vorrangig
professionelle Asset- und Fondsmanager (5,2 Mrd. €) und die Gruppe der Banken, Versicherungen und Pensionsfonds (3,3 Mrd. €) aktiv. Käuferseitig bestimmten börsennotierte Wohnungsunternehmen
(6,5 Mrd. €) maßgeblich den Markt, gefolgt von den professionellen
Asset- und Fondsmanagern (3,5 Mrd. €).
Regional differenziert ist traditionell Berlin der größte deutsche
Transaktionsmarkt. Dank der Übernahme der GSW AG durch die
Deutsche Wohnen AG konnte die Bundeshauptstadt mit 6,7 Mrd. €
sogar die bundesweit gehandelten Portfolios (6,2 Mrd. €) überflügeln
– und selbst ohne die Fusion würde Berlin mit 3,5 Mrd. € andere
Transaktionsmärkte weit hinter sich lassen. Mit Abstand folgt Frankfurt und die Rhein/Main-Region. Hier hat sich das Transaktionsvolumen mit etwa 523 Mio. € gegenüber dem Vorjahr (200 Mio. €) mehr
als verdoppelt. Mit 426 Mio. € und einem Plus von 10 % gegenüber
2012 folgt der Transaktionsmarkt Hamburg. Die Preisspanne zwischen den einzelnen Märkten ist hoch. War 2012 noch München der
teuerste deutsche Wohntransaktionsmarkt, so hat 2013 Frankfurt
diese Spitzenposition übernommen. Im Mittel wurden gewerblich geTransaktionen nach Akteuren in %
Herkunft der Investoren (in % der Transaktionssumme)
Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH
Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH
On Point • Residential City Profile Leipzig • Update 2. Halbjahr 2013 11
handelte Wohnhäuser und Portfolios für etwa 2.900 €/m² bzw.
220.000 € pro Wohneinheit gehandelt. In Hamburg lag der Preis bei
ca. 2.200 €/m² bzw. 150.000 € je Wohneinheit. Überraschend hat
sich der Wohnungsmarkt in Köln auf den dritten Rang geschoben.
Hier wurden Wohnhäuser und Portfolios zu im Mittel 2.100 €/m² oder
150.000 € pro Wohnung gehandelt. Der mittlere Preis in München
sank auf 1.800 €/m² bzw. etwas weniger als 110.000 € je Wohneinheit. Berlin hingegen ist mit durchschnittlich 65.000 € je Wohneinheit
oder etwas weniger als 1.100 €/m² erheblich preiswerter. Die Spanne der Bruttorenditen reicht von über 10 % in den strukturschwachen
Regionen bis zu unter 5 % in den City-Bereichen von München,
Hamburg und auch Berlin. Auch 2014 wird der Wohntransaktionsmarkt überdurchschnittlich abschneiden. Selbst wenn die Zahl der
Großtransaktionen abnehmen wird, kann durch Portfolioaufteilungen, Bestandsbereinigungen und weiterer Marktkonsolidierungen ein
Transaktionsvolumen von mindestens 11 Mrd. € erwartet werden.
Qualitativer und quantitativer Sprung bei Wohninvestments
Zum ersten Mal springt mit dem „LKG-Carré“ der CG-Gruppe eine
Projektentwicklung an die Spitze der verkauften Wohninvestments in
der Messestadt. Etwa 53 Mio. € investierte der Assetmanager Aberdeen in die 313 Wohnungen, die im Stadtzentrum auf dem Gelände
der ehemaligen Bleichert-Werke bis 2015 errichtet werden. Dieser
Deal und der Anstieg des Transaktionsvolumens auf 135 Mio. €
macht deutlich, dass in Leipzig ein qualitativer Sprung stattgefunden
hat. Zwar wurden weiterhin auch Großsiedlungen am Leipziger
Stadtrand durch opportunistische Investoren erworben, aber zahlreiche kleinere Investments mit Losgrößen zwischen 10 und 30 Wohnungen trugen mit mehr als 30 Mio. € erheblich zum Transaktionsvolumen bei. Die verkauften Objekte liegen zum Teil in kleinteilig
strukturierten Stadtquartieren wie Alt- und Neulindenau, Connewitz,
Markkleeberg, aber auch im Stadtzentrum. Käufer dieser Wohnobjekte waren zu 12 % Privatinvestoren, die insgesamt für etwa 17
Mio. € fast ebenso viel in Leipzig investierten wie im Vorjahr. Der
Preissprung bei Wohninvestments um mehr als 50 % auf nun fast
1.200 €/m² bzw. mehr als 80.000 € pro Wohnung ist durch den Verkauf des „LKG-Carrés“ zu erklären, ohne dieses Projekt lag der mittlere Preis 2013 mit rund 800 €/m² auf dem Niveau des Vorjahres.
Ausgewählte Transaktionen von Wohnungsportfolios
Wohneinheiten
Kaufpreis
in Mio. €
Datum
Anmerkungen
Deutsche Wohnen AG
52.557
3.321,7
Q4 2013
Übernahme Immobilien
GSW AG
u. a. München, Nürnberg Bayern LB
Patrizia Immobilien AG
geführtes Konsortium
32.000
2.453,0
Q2 2013
GBW-Portfolio
Berlin
Blackstone
Deutsche Wohnen AG
6.900
369,0
Q2 2013
Level One Bestand
Berlin, Dresden
vertraulich
Foncière Dévelopment
Logements
4.000
351,0
Q4 2013
Berlin, Düsseldorf u. a.
vertraulich
Private Equity Investor
8.500
vertraulich
Q4 2013
Berlin, Frankfurt,
Münster, Leipzig,
Dresden u. a.
Corestate Capital AG
institutionelle deutsche
Käufer
3.700
Berlin, Nürnberg, Essen, vertraulich
Dresden
Grand City Properties
4.400
Berlin
Petrus Advisors
Deutsche Wohnen AG
5.210
230,0
Q1 2013
Petrus-Portfolio
Duisburg, Düsseldorf
Immeo Wohnen
Adler Real Estate AG
4.290
210,8
Q2 2013
u. a. ehem. ThyssenKrupp
Wohnungen
Berlin
Lincoln Equities
GSW Immobilien AG
2.800
201,0
Q3 2013
zwei Wohnportfolios
Lage
Verkäufer
Käufer
Berlin
Aktientausch
Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH
250,0
vertraulich
Q1 2013
Q3 2013
Leipzig
On Point • Residential City Profile Leipzig • Update 2. Halbjahr 2013 12
Wohnungsmarkt Leipzig
Angebotsmieten 2. Halbjahr 2013
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ì
A9
ì
A 14
Nord
Nordwest
Nordost
Alt-West
Mitte
Ost
West
Süd
Südost
Südwest
ì
A 38
ì
A 38
0
5
10 Kilometer
Mietniveau
Median in €/m²/Monat auf PLZ-Ebene
bis unter 4,50
5,50 bis unter 6,00
Wasserflächen
4,50 bis unter 5,00
6,00 und höher
Grünflächen
5,00 bis unter 5,50
Quelle: Jones Lang LaSalle, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH
Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen
Sonstige Flächen
On Point • Residential City Profile Leipzig • Update 2. Halbjahr 2013 13
Glossar
Allgemeine Information
Mieten / Kaufpreise
Die im vorliegenden Bericht erhobenen Durchschnittspreise (Median und arithmetisches Mittel) basieren auf
Immobilienannoncen, die das Portal IDN Immodaten aus 113 Quellen wie Tageszeitungen und Online-Immobilienportalen
bezieht. Jones Lang LaSalle validiert die so erhobenen Primärdaten und plausibilisiert die Ergebnisse. Die im Residential
City Profile ausgewiesenen Mieten und Kaufpreise sind Angebotspreise und -mieten d.h. Vertragsabschlüsse können,
insbesondere bei Eigentumswohnungen, leicht nach oben oder unten abweichen.
Statistische Grundbegriffe
Durchschnitt
Durchschnittswert stehen umgangsprachig für eine Reihe von Mittelwerten. Am häufigsten werden arithmetisches Mittel
und Median verwendet.
Arithmetisches
Mittel
Das arithmetische Mittel errechnet sich aus der Summe der auftretenden Werte, geteilt durch die Anzahl dieser. Dieser,
auch einfache Durchschnitt genannte Wert, ist sehr empfindlich gegenüber Ausreißern, da hohe Werte überproportional in
den Durchschnitt eingehen. Um die Empfindlichkeit zu verringern, wird das arithmetisches Mittel häufig mit einem
„Gewicht“ versehen. Beispielsweise werden jeweils Mieten mit der Fläche multipliziert. Die Summe dieses Gewichtes wird
dann durch die Gesamtfläche dividiert
Median
(Zentralwert) – Derjenige Wert, der das Zentrum einer Verteilung misst. In einer geordneten Liste (z.B. Miet-/ Kaufpreisliste in € je m2) teilt der Median die Liste in zwei gleich große Hälften. 50 % der Werte liegen jeweils oberhalb und
unterhalb des Medians. Bei einer Liste mit einer geraden Anzahl an Werten, werden die beiden mittleren Werte addiert
und durch zwei geteilt. Der Median hat den Vorteil, dass er nicht auf Ausreißer in der Liste reagiert und damit ein robustes
Mittelwertmaß ist.
Quartil
(Viertelwert) – Quartile teilen eine geordnete Liste in Viertel. Der Wert, der die ersten 25 % der Liste trennt, bildet das
erste Quartil. Zwischen dem zweiten und dem dritten Quartil befinden sich die mittleren 50 % einer geordneten Liste.
Perzentil
(Hundertstelwert) – Analog zu Quartilen teilen Perzentile geordnete Listen in 100 gleich große Teile. Im Residential City
Profile wird das 10. und das 90. Perzentil genutzt, um die oberen bzw. unteren 10 % der Kauf- und Mietpreise
abzugrenzen.
Boxplot
In einem Boxplot können insgesamt fünf Werte zur übersichtlichen Beschreibung und Verteilung von Miet- und
Kaufpreisen dargestellt werden. Dazu werden das zehnte und neunzigste Perzentil mit einer Linie verbunden. Der
Medianwert sowie das zweite und dritte Quartil werden mittels einer Box bzw. eines Querstriches auf der
Verbindungsgerade platziert.
Begriffe zur Siedlungsstruktur und Bevölkerungsdynamik
Gründerzeitbauten
Als Gründerzeit im weiteren Sinne wird die Epoche zwischen 1850 und 1914 bezeichnet. Im Zuge der parallel ablaufenden
Industrialisierung entstanden für die rasant wachsende Stadtbevölkerung an den damaligen Rändern der Städte große
Siedlungen in vier- bis sechsgeschossiger Blockrandbebauung oder Mietkasernen mit reich dekorierten Fassaden.
Groß(wohn)siedlung
Zwischen den 1950er bis Ende der 1980er Jahre errichtete Wohngebiete, die innerhalb kurzer Zeit vorrangig an den
Stadträndern der europäischen Großstädte entstanden sind. Charakteristisch für sie ist die dichte hochgeschossige und
homogene Bebauungsstruktur mit mindestens 1.000 Wohneinheiten. Die Großsiedlungen wurden in industrieller
Bauweise errichtet, d.h. durch die Nutzung der Massenproduktion und ohne große Differenzierung der baulichen Struktur.
Ziel war es möglichst schnell viel, modernen und vor allem preiswerten Wohnraum zu schaffen. In Deutschland liegen die
größten Siedlungen in Berlin (Marzahn, Hellersdorf und Lichtenberg mit ca. 160.000 Wohneinheiten ); Halle-Neustadt
(41.000), Leipzig-Grünau (40.000), Chemnitz-(31.000), München-Neuperlach (24.000), Schwerin (20.700) und KölnChorweiler (20.000).
Suburbanisierung
Seit dem zweiten Weltkrieg zu beobachtende wirtschaftliche und demografische Expansion der Städte in ihr Umland
(Suburbia). Damit verbunden ist auch die intraregionale Verschiebung von Siedlungsschwerpunkten an den Stadtrand.
Typische suburbane Siedlungen sind gering verdichtet und durch die homogene Bebauung mit Ein- und Zweifamiliensowie Reihenhäusern geprägt.
Bevölkerungsbewegung
Begriff zur Darstellung der Veränderung der Bevölkerungszahl in einem Gebiet. Die Differenz zwischen Zu- und
Abwanderungen wird als räumlicher Saldo bzw. Wanderungssaldo, zwischen Geburten und Sterbefällen als natürlicher
bzw. biometrischer Saldo bezeichnet.
Singularisierung
Lebensform der Vereinzelung, ursprünglicher Begriff aus der Gerontologie, der das Alleinleben von Menschen im hohen
Alter thematisiert. Menschen wohnen mit zunehmendem Alter allein, da der Lebenspartner früher stirbt und familiäre
Netzwerke weniger genutzt werden. In letzter Zeit wird der Begriff auch auf jüngere Menschen angewandt, die alleine
wohnen. Die steigende Zahl an Ein-Personen-Haushalten in Deutschland ist jedoch vorrangig auf die Alterung der
Gesellschaft zurückzuführen.
Kontakt
Andrew Groom
Head of Valuation & Transaction Advisory Germany
Frankfurt
tel +49 (0) 69 2003 1241
[email protected]
Helge Scheunemann
Head of Research Germany
Hamburg
tel +49 (0) 40 350011 225
[email protected]
Roman Heidrich
Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin
Berlin
tel +49 (0) 30 203980 106
[email protected]
Sebastian Grimm
Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt
Frankfurt
tel +49 (0) 69 2003 1196
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Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt.
Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht
individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner
Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses
Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere
oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte
Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.
jll.de/research