Wohnmarktbericht Deutschland 2015

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Zahlen & Daten
Facts & Figures
Wohnmarktbericht Deutschland
2015
Zahlen & Daten
Die NAI apollo group ist das führende Netzwerk unabhängiger Immobilienberatungsunternehmen in Deutschland. Seit
mehr als 25 Jahren beraten unsere aktiven Partner nationale
und internationale Unternehmen mit nachhaltigem Erfolg. Unser Leistungsspektrum umfasst die Bereiche Vermietung, Verkauf, Bewertung, Marktforschung, Property- und Assetmanagement, Objektbuchhaltung, Baumanagement sowie Corporate Finance.
Mit Büros in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg,
München, Stuttgart, Ulm und dem Ruhrgebiet sind wir
deutschlandweit präsent. Als Partner von NAI Global bieten wir
unseren Kunden weltweit Zugang zu über 6.700 Immobilienspezialisten in 375 Partnerbüros.
Die apollo valuation & research GmbH ist Mitglied der NAI
apollo group und deutschlandweit Spezialist für die Wertermittlung von Immobilienportfolios und einzelnen Immobilien jeglicher Nutzungsart. Je nach Erfordernis erstellen wir Gutachten
gemäß
internationaler Bewertungsstandards
(z.B.
RICS,
TEGoVA oder IVSC) sowie deutscher Regularien (z.B. Verkehrswert gem. §194 BauGB, Beleihungswert gem. §16
PfandBG).
Weiterhin fertigen wir Markt- und Standortanalysen auf nationaler, regionaler und lokaler Ebene an. Die Durchführung von
empirischen Erhebungen zu immobilienspezifischen Fragestellungen gehört ebenso wie die fortlaufende wissenschaftliche Analyse von immobilienmarktrelevanten Informationen zu
unseren Kernbereichen.
Zahlen & Daten
Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
der Boom auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt geht weiter, ein Ende ist noch immer nicht in Sicht. Im Gegenteil, die Kaufpreise für Wohneigentum steigen, die Mieten ebenso, wenn auch etwas langsamer als noch in
den vergangenen Jahren. Das Transaktionsvolumen für Wohnportfolios hat bereits zur Jahresmitte alle Gesamtjahresumsätze seit dem Jahr 2006 übertroffen. Fusionen prägten dabei das Geschehen. Die Deutsche Annington
etwa schloss sich mit der GAGFAH zusammen und firmiert neu unter Vonovia. Und auch für die zweite Jahreshälfte ist, wie u.a. der Zusammenschluss der Wohnungsunternehmen Deutsche Wohnen und LEG Immobilien zeigt,
von hohen Marktaktivitäten geprägt.
Hohe Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt mit steigender Tendenz
Immobilien und insbesondere deutsche Wohnimmobilien zählen nach wie vor zu den begehrtesten Anlagezielen.
Dabei ist der deutsche Markt ein sehr komplexes System. Neben den professionell-gewerblichen Akteuren sind
ebenso private Kleininvestoren und Eigennutzer aktiv. Räumlich findet keine reine Konzentration auf wenige TopStandorte mehr statt. Stattdessen zeigt sich in 2015 u.a. eine größere Risikobereitschaft in Form eines Ausweichens sowohl auf Sekundärlagen der Metropolen als auch auf kleinere Ober- und Mittelzentren.
Deutscher Wohnimmobilienmarkt ist ein komplexes System
Detaillierte Kenntnisse des jeweiligen Wohnungsmarkts unter Beachtung des jeweiligen Anlageziels sind daher für
jede immobilienwirtschaftliche Entscheidung unabdingbar. Mit dem Wohnmarktbericht 2015 stellen wir hierfür
nunmehr in der fünften Auflage eine umfassende Grundlage zur Verfügung. Dabei werden alle relevanten angebots- und nachfrageseitigen Faktoren auf nationaler, regionaler sowie lokaler Ebene dargestellt. Zudem werden
mithilfe von Kennziffern sowie Analysen Einblicke in die vergangene Entwicklung und in die jetzige Situation sowie
Antworten zu zukünftigen Veränderungen zur Verfügung stellt.
Wir hoffen, wir können Sie damit bei Ihrer Entscheidungsfindung unterstützen, und wünschen Ihnen viele neue
Erkenntnisse beim Lesen unseres „NAI apollo Wohnmarktbericht 2015“. Sehr gerne stehen wir Ihnen auch persönlich für Rückfragen zur Verfügung.
Dr. Konrad Kanzler
Stefan Mergen
Leiter Marktforschung
Geschäftsführender Gesellschafter
NAI apollo group
NAI apollo group
apollo valuation & research GmbH
apollo valuation & research GmbH
Seite
4
Zahlen & Daten
Zahlen & Daten
Inhaltsverzeichnis
1. Einführung .................................................................................................................................................................................................... 6
2. Zusammenfassung....................................................................................................................................................................................... 7
3. Der Wohnimmobilienmarkt der Bundesrepublik Deutschland 2015 ......................................................................................................... 9
3.1.
Ökonomische Rahmenbedingungen ................................................................................................................................................ 10
3.1.1. VPI und BIP ....................................................................................................................................................................... 10
3.1.2. Erwerbstätigkeit und Arbeitslosigkeit .................................................................................................................................. 10
3.1.3. Kaufkraft ............................................................................................................................................................................ 12
3.2.
Bevölkerung und Haushalte ............................................................................................................................................................. 16
3.2.1. Bevölkerungsentwicklung ................................................................................................................................................... 16
3.2.2. Bevölkerungsstruktur.......................................................................................................................................................... 17
3.2.3. Haushalte ........................................................................................................................................................................... 17
3.3.
Wohnraumentwicklung ..................................................................................................................................................................... 21
3.3.1. Wohnungsbestand ............................................................................................................................................................. 21
3.3.2. Wohnraumstruktur .............................................................................................................................................................. 21
3.3.3. Leerstand ........................................................................................................................................................................... 23
3.3.4. Wohnungsbaufertigstellungen ............................................................................................................................................ 26
3.3.5. Wohnflächennachfrage ...................................................................................................................................................... 27
3.4.
Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt ...................................................................................................................... 31
3.4.1. Aufteilung des Wohnungsbestands .................................................................................................................................... 31
3.4.2. Deutschland – ein Mietmarkt .............................................................................................................................................. 32
3.5.
Mieten und Preise ............................................................................................................................................................................ 33
3.5.1. Gesamtdeutscher Überblick ............................................................................................................................................... 33
3.5.2. Miet- und Kaufpreisentwicklung in Deutschlands Metropolen ............................................................................................. 34
3.6.
Transaktionsmarkt für Wohnportfolios .............................................................................................................................................. 42
3.6.1. Marktgeschehen................................................................................................................................................................. 42
3.6.2. Räumliche Verteilung ......................................................................................................................................................... 43
3.6.3. Investorenherkunft ............................................................................................................................................................. 43
3.6.4. Investorentyp ..................................................................................................................................................................... 43
4. Städte-Attraktivitäts-Ranking – „StAR“ .................................................................................................................................................... 45
4.1.
Überblick.......................................................................................................................................................................................... 46
4.2.
Methodik .......................................................................................................................................................................................... 46
4.3.
Status Quo....................................................................................................................................................................................... 46
4.4.
Marktentwicklung ............................................................................................................................................................................. 48
4.5.
Imageaufschlag ............................................................................................................................................................................... 49
4.6.
Gesamtranking ................................................................................................................................................................................ 49
5. Deutsche Metropolen im Überblick ........................................................................................................................................................... 53
5.1.
Berlin ............................................................................................................................................................................................... 54
5.2.
Dortmund ......................................................................................................................................................................................... 64
5.3.
Dresden ........................................................................................................................................................................................... 72
5.4.
Düsseldorf ....................................................................................................................................................................................... 80
5.5.
Essen .............................................................................................................................................................................................. 88
5.6.
Frankfurt am Main ............................................................................................................................................................................ 96
5.7.
Hamburg ........................................................................................................................................................................................ 104
5.8.
Köln ............................................................................................................................................................................................... 112
5.9.
Leipzig ........................................................................................................................................................................................... 120
5.10. München ........................................................................................................................................................................................ 128
5.11. Stuttgart ......................................................................................................................................................................................... 136
6. Nachfrage- und Angebotssituation in den deutschen Stadt- und Landkreisen ................................................................................... 145
7. Bundesländer im Überblick ..................................................................................................................................................................... 155
Zahlen & Daten
1. Einführung
Die Immobilienwirtschaft ist einer der wichtigsten Wirtschaftszweige der Bundesrepublik Deutschland. Deren
Kernbereich - das Grundstücks- und Wohnungswesen,
worunter die in der Bewirtschaftung, Verwaltung und Vermittlung von Immobilien tätigen Unternehmen gefasst werden - hat im Jahr 2014 nach Angabe des statistischen
Bundesamts eine Bruttowertschöpfung von 291,8 Mrd. Euro erzielt. Dies sind 11,1 % der Wertschöpfung der gesamten deutschen Wirtschaft. Im Vergleich zum Vorjahr hat die
Immobilienwirtschaft damit um 2,9 % zugenommen, womit
das Wachstum nicht nur über dem Anstieg des Vorjahres
liegt (2012-2013: 2,3 %), sondern erneut die Entwicklung
anderer Branchen, wie dem Handel/Verkehr/Gastgewerbe
(+2,8 %) oder der Finanz- und Versicherungsbranche
(+2,7 %) übertroffen wird.
Die aktualisierte Auflage des Wohnmarktberichts Deutschland 2015 enthält erneut sämtliche Aspekte, die für die aktuelle Situation, die vergangenen Entwicklungen sowie die
zukünftigen Erwartungen des deutschen Wohnimmobilienmarkts relevant sind.
Seite
6
In den ersten Kapiteln werden zunächst erneut die nachfragerelevanten Einflussfaktoren, getrennt nach wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und demographischen Entwicklungen, erläutert. Daran schließt sich die Schilderung
der Angebotsseite mit der derzeitigen Situation des Wohnungsmarkts in Deutschland sowie dessen letztjährige
Veränderungen an.
Neben einer Erörterung der aktuellen Anbieterstruktur auf
dem deutschen Wohnungsmarkt und der Betrachtung diesjähriger Kauf- und Mietpreisveränderungen, werden im
Anschluss die Aktivitäten auf dem Wohninvestmentmarkt
beschrieben.
Das Städte-Attraktivitäts-Ranking „StAR“, dem Städteranking aller kreisfreien Städte Deutschlands, wird im „Wohnmarktbericht Deutschland 2015“ von uns nun zum vierten
Mal präsentiert. Neben den üblichen wirtschaftlichen und
demographischen Kriterien werden hierbei ebenfalls
wohnwirtschaftliche Faktoren sowie Fragen des Stadtimages einbezogen. Damit wird der verlässliche Ratgeber
für die Erstbewertung eines Immobilienstandorts sowie
dessen Zukunftspotenzials auf aktuellstem Datenstand zur
Verfügung gestellt.
Große Bedeutung wird erneut auch wieder der detaillierten
Auswertung der lokalen Wohnungsmärkte von elf deutschen Großstädten zugewiesen.
Der „Wohnmarktbericht Deutschland 2015“ endet mit aktuellen Beschreibungen der Nachfrage- und Angebotssituation in den deutschen Land- und Stadtkreisen sowie den
Bundeslandprofilen. Hierdurch wird wie in den Vorberichten
ein umfassender Gesamtüberblick des deutschen Wohnmarkts von der lokalen, über die regionale bis hin zur nationalen Ebene sichergestellt.
Zahlen & Daten
2. Zusammenfassung
Bevölkerung und Ökonomie
Getragen von hohen Wanderungsgewinnen ist die Bevölkerung in Deutschland erneut
angewachsen – im Jahr 2013 um 0,3 %. Dies ist allerdings nicht als Trendumkehr des
demographischen Wandels zu werten. Aufgrund der stabilen Wirtschaft wird zudem in diesem
Jahr ein neuer Höchstwert hinsichtlich der Erwerbstätigkeit und ein neuer Tiefstwert der
Arbeitslosenquote erreicht. Von den aktuellen Haushaltsveränderungen und Bevölkerungswanderungen profitieren die Ballungsräume mit ihren Metropolen weiterhin am stärksten und
bleiben damit Gewinner hinsichtlich der ökonomischen und demographischen Entwicklung.
Wohnraumentwicklung
Rund 215.000 Wohnungen sind im Jahr 2013 durch Neu- und Umbau entstanden, womit das
Vorjahr erneut überschritten wurde. Damit ist jedoch der in den letzten Jahren durch weniger
Wohnungsbaufertigstellungen erzeugte Engpass noch lange nicht ausgeglichen. So bleibt
auch nach diesem Anstieg die Neubautätigkeit hinter dem Bedarf zurück, der je nach
Prognose in den kommenden Jahren auf 270.000 bis 400.000 Einheiten pro Jahr beziffert
wird. Insbesondere in den deutschen Großstädten und Wachstumsmetropolen reicht das
Angebot noch immer nicht an den benötigten Bedarf heran, während viele strukturschwache
Regionen ein Überangebot an Wohnraum aufweisen.
Mieten und Preise
Die Mieten und im größeren Maße die Preise für Wohnraum sind im gesamtdeutschen
Durchschnitt im ersten Halbjahr 2015 gestiegen. Dabei zeigen sich auf regionaler Ebene aber
unverändert deutliche Unterschiede. Bei den elf im Wohnmarktbericht untersuchten
Metropolen konnte ein Anstieg der Angebotsmieten im ungewichteten Durchschnitt von 1,5 %
ermittelt werden, während die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen um 6,9 %
gegenüber dem ersten Halbjahr 2014 angewachsen sind. Die höchsten Mieten und Preise
werden unverändert in München aufgerufen. Die höchsten Steigerungen im Vergleich zum
Vorhalbjahr weisen Leipzig (Mieten) und Stuttgart (Preise Eigentumswohnungen) auf.
"StAR"
Das Städte-Attraktivitäts-Ranking „StAR“ ist ein Rankingsystem für die Erstbewertung eines
Immobilienstandorts sowie dessen Zukunftspotenzials. Anhand eines dynamischen
Bewertungssystems von insgesamt 24 unterschiedlichen Indikatoren vergleicht „StAR“ dabei
die Attraktivität der Wohnimmobilienmärkte aller 110 kreisfreien Städten und setzt diese
zueinander ins Verhältnis. In der in diesem Wohnmarktbericht präsentierten Aktualisierung
befinden sich neben den deutschen Metropolen München (1), Frankfurt am Main (2), Berlin
(3), Stuttgart (4), mit Freiburg (5), Ingolstadt (6), Potsdam (7), Regensburg (8), Rosenheim (9)
und Landshut (10) erneut eine große Anzahl an B-Städten in der Top-10-Liste.
Seite
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt trifft auch in 2015 bei Anlegern unvermindert auf ein
großes Interesse. Dementsprechend ist das erste Halbjahr 2015 mit einem Transaktionsvolumen von 17,2 Mrd. Euro auf dem Investmentmarkt für Wohnportfolios das umsatzstärkste
Halbjahr aller Zeiten und übertrifft bereits alle Gesamtjahresresultate seit dem Jahr 2008. Der
Anstieg im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2014 beträgt 143,3 %. Gehandelt wurden dabei
in über 185 Transaktionen rund 269.400 Wohneinheiten. Bis Jahresende wird nahezu sicher
die 25 Mrd. Euro-Marke und damit das bisherige Rekordergebnis aus dem Jahr 2005 deutlich
übertroffen werden.
7
Wohnportfolio-Transaktionsgeschehen
Seite
8
Zahlen & Daten
Zahlen & Daten
Seite
9
3. Der Wohnimmobilienmarkt der
Bundesrepublik Deutschland
2015
Zahlen & Daten – Überblick
3.1.
Ökonomische
Rahmenbedingungen
3.1.1.
VPI und BIP
und 2011 konnte der Konjunktureinbruch der Finanzmarktund Wirtschaftskrise mit Anstiegen des BIP um 4,1 % bzw.
3,6 % jedoch mehr als ausgeglichen werden.
Die deutsche Wirtschaft zeigt sich auch in den Jahren 2014
und 2015 unverändert stabil. Zwar sorgte insbesondere die
Staatsschuldenkrise verschiedener Länder in der Eurozone
für ein geringeres Wachstum des BIP in den Jahren 2012
(+0,4 %) und 2013 (+0,1 %). Getrieben von einer starken
Binnennachfrage hat sich die deutsche Wirtschaft in 2014
aber schon wieder stärker entwickelt, sodass sich das BIP
mit einem Wachstum von 1,6 % gegenüber den Vorjahren
wieder auf höherem Niveau befindet.
VPI und BIP
120
115
110
105
100
95
Die konjunkturellen Entwicklungen sind auch am ifoGeschäftsklimaindex ablesbar. Dieser monatlich vom Institut für Wirtschaftsforschung (ifo) erstellte Frühindikator für
die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland erhebt durch
Befragungen die Meinung zur gegenwärtigen Geschäftslage und zu zukünftigen Geschäftserwartungen. Der hieraus
abgeleitete Mittelwert ergibt den Geschäftsklimaindex, der
im März 2009 seinen bisherigen Tiefpunkt erreicht hatte.
Nach einem zwischenzeitlichen Anstieg auf 114,0 Punkte
(2005: 100) im Februar 2011 und den aufgrund der Eurokrise sowie der Staatenkrisen im Euroraum durchwachsenen Jahre 2012 und 2013 mit Werten zwischen 101,1 und
109,5, zeigte sich im Jahr 2014 wieder ein kurzer Anstieg
über die 110-er Marke. Im Juni 2015 steht der Geschäftsklimaindex bei 107,4 Punkten, womit er wieder leicht abgenommen hat.
90
85
80
3.1.2.
75
Erwerbstätigkeit und Arbeitslosigkeit
70
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Der deutsche Arbeitsmarkt blieb sowohl während der Rezession in 2009 als auch in den Folgejahren weitestgehend
entspannt. So erhöhte sich zwischen den Jahren 2008 und
Die Prognose des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) Kiel zeigt
2009 die Arbeitslosenquote (bezogen auf alle zivilen Erfür das Jahr 2015 einen erneuten
werbspersonen) im JahresdurchWachstumsschub des BIPs von
schnitt lediglich um 0,3 %1,8 %, während für 2016 sogar
Punkte auf 8,1 % und blieb deutDeutsche Wirtschaft wächst weiter
mit einem Wachstum von 2,1 %
lich unter den Vorjahreszahlen.
gerechnet wird.
Danach setzte sich die kontinuierliche Abnahme der ArbeitsloDas letzte Negativjahr bleibt dasenzahl
fort.
Im
Jahr
2014
wurde mit 6,7 % die niedrigste
mit das Jahr 2009. Mit einem Minus, das vom Bundesamt
Arbeitslosenquote
seit
1992
erreicht.
für Statistik nach Umstellung der Berechnung auf das
Verbraucherpreisindex (2005=100)
Indexiertes Bruttoinlandsprodukt (2010=100)
Quellen: Statistisches Bundesamt 2015
ESVG 2010 (Vorgaben des Europäischen Systems Volkswirtschaftlicher Gesamtrechnung) auf 5,6 % beziffert wird,
steckte Deutschland in der tiefsten Rezession seit Gründung der Bundesrepublik. Bereits in den Folgejahren 2010
Die Erwerbstätigenzahlen steigen parallel seit 2003 kontinuierlich. Am Jahresende 2014 waren rund 42,7 Mio. Menschen in Deutschland erwerbstätig. Damit wird sogar der
letztjährige Spitzenwert übertroffen.
Geschäftsklima der gewerblichen Wirtschaft
Erwerbstätigkeit und Arbeitslosigkeit
130
120
14,0
43,0
11,7
12,0
10,5
9,6
10,0
42,0
4,0
(2005=100)
Geschäftsklima
1I15
1|13
1I14
1|12
1I11
1I10
1I09
1I08
1I07
1I06
1I05
1I04
1I03
1I02
1I01
1I00
1I99
1I98
1I97
1I96
1I95
1I94
1I93
1I92
1I91
39,0
39,2 39,3 39,3
6,7
40,0
39,6
39,0
Arbeitslosenquote in % (bezogen auf alle Erwerbspersonen)
Geschäftserwartungen
2014
2013
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
37,0
2001
38,0
0,0
Quellen: Statistisches Bundesamt 2015, Bundesagentur für Arbeit 2015
Quellen: ifo Institut für Wirtschaftsforschung 2015
41,0
6,9
7,7 7,1
Erwerbstätige (in Million)
Geschäftsbeurteilung
42,0
2,0
2000
80
39,9 39,8
39,6
8,1
42,3
42,7
41,6
6,8
1999
90
10
9,0 40,9 40,9 41,0
40,3 7,8
6,0
Seite
10,8
10,5 10,5
8,0
100
70
9,4
9,8
2012
110
Quellen: Agentur für Arbeit 2015
Kartenbasis: GfK GeoMarketing GmbH 2015
Seite
11
Arbeitslosigkeit auf Kreisebene Dezember 2014
3.1.3.
Arbeitslosigkeit in den Ländern Dezember 2014
Die Kaufkraft ist eine Größe, die das Konsumpotenzial in
einem festgelegten räumlichen Gebiet anzeigt. Sie beschreibt das für Konsumzwecke zur Verfügung stehende
Einkommen je Haushalt oder Einwohner.
6,4
Deutschla nd
9,3
Neue Länd er (inkl. Berli n)
5,7
Frühere s Bun desgebiet
11,0
Meckle nburg- Vorpommern
10,6
Bre men
10,5
Ber lin
Die hier dargestellte Kaufkraft der GfK GeoMarketing
GmbH berechnet sich durch das Nettoeinkommen (amtliche Lohn- und Einkommensteuerstatistik), ergänzt durch
Einkommensteile, die nicht oder nur unvollkommen über
die Lohn- und Einkommensteuerstatistik erfasst sind. Darüber hinaus werden Transferzahlungen, wie beispielsweise
Renten, Arbeitslosengeld sowie Kinder- oder Elterngeld, in
die Kaufkraftberechnungen einbezogen.
10,2
Sachsen-A nhalt
8,9
Bra ndenbu rg
8,4
Sachsen
7,8
Nordrh ein-Westfalen
Thüring en
7,3
Hamburg
7,2
6,9
Saa rland
6,5
Schleswig-Holste in
6,2
Nieder sachsen
5,4
Hessen
5,1
Rheinla nd-Pfalz
3,8
Bad en-Württe mb erg
3,6
Bayern
0
5
10
15
in %
Quelle: Agentur für Arbeit 2015
Bei Betrachtung der Arbeitslosenquoten auf regionaler
Ebene bleibt zwischen den neuen und alten Bundesländern
weiterhin ein Niveauunterschied bestehen, obwohl sich
dieser im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 %-Punkte erneut
verringert hat. Im Durchschnitt beträgt die Arbeitslosenquote (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen) in Ostdeutschland 9,3 % (Dezember 2014), die damit um 3,6 %Punkte über dem westdeutschen Schnitt (5,7 %) liegt (Differenz 2013: 4,0 %-Punkte, 2012: 4,5 %-Punkte). Im Bundesländervergleich weist Mecklenburg-Vorpommern mit
11,0 % die höchste, Bayern mit 3,6 % die niedrigste Quote
auf. Im Vergleich zum Vorjahr hat die Arbeitslosigkeit im
Jahresverlauf 2014 in allen Bundesländern abgenommen,
mit dem Spitzenwert in Mecklenburg-Vorpommern von
0,9 %-Punkten. Lediglich im Stadtstaat Bremen stagnierte
die Arbeitslosenquote auf einem Niveau von 10,6 %.
12
Auf Ebene der Stadt- und Landkreise sind Kreise im südlichen und mittleren Bayern, im Nürnberger und Würzburger
Umland sowie im südlichen und südöstlichen BadenWürttemberg (<3,0 %; positiver Spitzenwert Landkreis
Eichstätt mit 1,2 %) von einer besonders positiven Entwicklung geprägt. Demgegenüber stehen insbesondere Kreise
im Osten von Mecklenburg-Vorpommern, im Nordosten
Brandenburgs, im Nord- und Südosten Sachsen-Anhalts
sowie die Kreise entlang des Dreiländerecks Brandenburg,
Sachsen-Anhalt und Sachsen (≥9,0 %; negativer Spitzenwert: Landkreis Uckermark mit 15,3 %).
Seite
Kaufkraft
Kaufkraft in den Metropolen und deren
Umland am höchsten
Die Kaufkraft wird in der Regel als Index dargestellt, der
das Kaufkraftniveau einer Region pro Einwohner dem bundesdeutschen Durchschnitt gegenüber stellt.
In 2015 liegt der Bundesdurchschnitt (Index: 100) bei
21.449 € pro Einwohner. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies
ein Plus von 1,3 %.
Wird das Kaufkraftniveau auf regionaler Ebene betrachtet,
stechen vor allem Metropolregionen mit einer signifikant
höheren Kaufkraft hervor. Hohe Werte (Index ≥ 120) erzielen hierbei die großen Ballungsräume Hamburg, München,
Köln/Düsseldorf, Stuttgart, sowie das Rhein-Main-Gebiet
(Frankfurt, Wiesbaden, Mainz) mit Spitzenwerten (2015) im
Landkreis Starnberg (146,8; Bayern), im Hochtaunuskreis
(143,7; Hessen), im Landkreis München (140,7; Bayern)
und im Main-Taunus-Kreis (136,6; Hessen).
Aber auch Oberzentren, wie Erlangen, Baden-Baden,
Bonn, Wolfsburg oder Regensburg, weisen ein überdurchschnittliches Konsumpotenzial auf (>100). Die Kaufkraft in
ländlichen Gebieten fällt dagegen zum Teil erheblich unter
den deutschen Durchschnitt ab. Vor allem ländliche Regionen in den neuen Bundesländern weisen stark unterdurchschnittliche Kaufkraftniveaus auf mit dem niedrigsten Wert
von 77,6 Indexpunkten im Landkreis Görlitz.
Quellen: GfK GeoMarketing GmbH 2015
Seite
13
Kaufkraftindex Deutschland 2015
Seite
14
Bevölkerungsentwicklung auf Kreisebene 2011- 2013
Quellen: Statistisches Bundesamt 2015 (Basis: Zensus 2011)
Quellen: BBSR-Raumordnungsprognose 2012 - 2035
Seite
15
Bevölkerungsprognose auf Kreisebene 2012 – 2035
3.2.
Bevölkerung und Haushalte
Bevölkerungsentwicklung 2012 – 2035 / 2008 – 2060/ 2014 - 2060
3.2.1.
Bevölkerungsentwicklung
Bundesland
Veränderung 2012 - 2035*
Die Bevölkerungsentwicklung der Bundesrepublik war in
der Vergangenheit bis zur Jahrtausendwende von Wachstum gekennzeichnet und erreichte im Jahr 2002 mit
82.536.680 Einwohnern ihren vorläufigen Höhepunkt. Seitdem dominierten Jahre mit zum Teil kräftigen Rückgängen.
Erst in 2011 wurde erneut ein Wachstum verzeichnet, was
sich in den Folgejahren wiederholte. So ist die Bevölkerung
nach der Zensuserhebung 2011, in deren Rahmen die Gesamtbevölkerungszahl im Vergleich zu den Vorjahresergebnissen der Datenfortschreibung abgesenkt wurde,
nochmals um 0,2 % auf rund 80.523.700 im Jahr 2012 bzw.
um 0,3 % auf rund 80.767.500 im Jahr 2013 gewachsen.
Der Bevölkerungsanstieg wird dabei in den letzten Jahren
maßgeblich aus einem positiven Wanderungssaldo gespeist.
Bevölkerungsentwicklung 1995 – 2013
Bundesland
Baden-Württemberg
Bayern
Berlin
Brandenburg
Bremen
Hamburg
Hessen
Mecklenburg-Vorpommern
Niedersachsen
Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz
Saarland
Sachsen
Sachsen-Anhalt
Schleswig-Holstein
Thüringen
1995
2000
2005
2010
2011
(Zensus)
2012
(Zensus)
2013
(Zensus)
10.319.400
11.993.500
3.471.400
2.542.000
679.800
1.707.900
6.009.900
1.823.100
7.780.400
17.893.000
3.977.900
1.084.400
4.566.600
2.738.900
2.725.500
2.503.800
10.524.400
12.230.300
3.382.200
2.602.000
660.200
1.715.400
6.068.100
1.775.700
7.926.200
18.009.900
4.034.600
1.068.700
4.425.600
2.615.400
2.789.800
2.431.300
10.735.700
12.468.700
3.395.200
2.559.500
663.500
1.743.600
6.092.400
1.707.300
7.993.900
18.058.100
4.058.800
1.050.300
4.273.800
2.469.700
2.833.000
2.334.600
10.753.900
12.538.700
3.460.700
2.503.300
660.700
1.786.400
6.067.000
1.642.300
7.918.300
17.845.200
4.003.700
1.017.600
4.149.500
2.335.000
2.834.300
2.235.000
10.512.400
12.443.400
3.326.000
2.453.200
652.200
1.718.200
5.993.800
1.606.900
7.774.300
17.544.900
3.990.000
997.900
4.054.200
2.276.700
2.802.300
2.181.600
10.569.100
12.519.600
3.375.200
2.449.500
654.800
1.734.300
6.016.500
1.600.300
7.779.000
17.554.300
3.990.300
994.300
4.050.200
2.259.400
2.806.500
2.170.500
10.631.300
12.604.200
3.421.800
2.449.200
657.400
1.746.300
6.045.400
1.596.500
7.790.600
17.571.900
3.994.400
990.700
4.046.400
2.244.600
2.816.000
2.160.800
Baden-Württemberg
Bayern
Berlin
Brandenburg
Bremen
Hamburg
Hessen
Niedersachsen
Nordrhein-Westfalen
Rheinland-Pfalz
Saarland
Sachsen
Sachsen-Anhalt
Schleswig-Holstein
Thüringen
Veränderung 2008 - 2060
m ittlere Bevölkerung**
Prognose
Untergrenze
Obergrenze
3,4
1,8
3,3
-6,7
-3,3
3,0
-1,6
-16,1
-2,1
-3,7
-2,6
-10,1
-14,3
-21,3
0,3
-18,9
-16,0
-14,5
-15,7
-35,5
-14,0
-5,3
-18,9
-36,6
-22,2
-20,6
-19,4
-33,4
-31,7
-43,4
-21,1
-41,6
-9,6
-7,2
-5,4
-31,6
-3,2
4,3
-12,2
-31,0
-15,5
-14,4
-11,4
-27,1
-26,1
-38,9
-14,8
-37,4
-11,3
-0,6
-18,3
Neue Länder
-15,1
-36,9
-32,1
Deutschland
-2,8
-21,2
-14,6
Früheres Bundesgebiet (einschl. Berlin)
Deutschland
Veränderung 2014 - 2060
bei schwächerer
bei stärkerer
Zuwanderung
Zuwanderung
-16,6
-9,8
Quellen: *BBSR-Raumordnungsprognose 2035, **12. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung,
***13. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (nur Deutschland)
Diese neue koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung
geht dabei selbst im negativen Fall einer schwachen Zuwanderung bei gleichbleibender mittlerer Bevölkerung insgesamt von einem weniger starken Rückgang aus als noch
in der vorhergehenden Prognose aus dem Jahr 2008. So
wurde beispielsweise für den Zeitraum 2020 bis 2060 in der
aktuellen Vorausberechnung im negativsten Falle ein
Rückgang von 17,0 % ausgewiesen, statt einem Minus von
19,1 %. Obwohl der Bevölkerungsrückgang damit vorerst
abgebremst wurde, ist dies nicht als Trendumkehr zu werten. Zukünftig ist weiterhin von einer deutlicheren Verringerung der Bevölkerung in Deutschland auszugehen.
Diese Entwicklung verläuft mit räumlichen Unterschieden.
Auf der einen Seite kristallisieren sich Gewinnerregionen
81.817.500
82.259.500
82.438.000
81.751.600
80.327.900 80.523.700
80.767.500
Deutschland
heraus, auf der anderen Seite gibt es Verliererregionen, die
Quelle: Statistisches Bundesamt 2015
zum Teil erhebliche EinwohnerFür die zukünftige Bevölkerungsverluste zu verzeichnen haben.
entwicklung geht die neue 13. Langfristig starke Bevölkerungsabnahme Da auf Bundesländerebene im
Koordinierte
Bevölkerungsvotrotz zuletzt positiver BevölkerungsRahmen der 13. Koordinierten
rausberechnung aus April 2015
entwicklung
Bevölkerungsvorausberech(Basis: 31.12.2013) von einer
nung bisher keine Daten vorlieVerringerung von 9,8 % (bei stärgen, erfolgt die nachfolgende
kerer Zuwanderung) bis 16,6 % (bei schwächerer ZuwanBeschreibung auf Grundlage der Daten aus der vorangederung) von 2014 bis 2060 aus.
gangenen 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung. Diese werden in ihren Grundtendenzen größtenteils
übereinstimmen. Im Rahmen der 12. koordinierten BevölBevölkerungsprognose
kerungsvorausberechnung wird für alle neuen Bundeslän85.000.000
der – mit Ausnahme von Berlin – mit einem Einwohnerrückgang (bis 2060) von über 25 % gerechnet. Der höchste
80.000.000
Wert wird mit -43,4 % in Sachsen-Anhalt erreicht.
Früheres Bundesgebiet
(einschl. Berlin)
67.643.100
68.409.700
69.093.200
68.886.500
67.755.300
67.993.900
68.270.000
Neue Länder
14.174.400
13.849.900
13.344.800
12.865.100
12.572.600
12.572.600
12.497.500
75.000.000
70.000.000
Seite
Quellen: *13. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung; Basis: 31.12.2013,
Statistisches Bundesamt 2015
2060*
2050*
2040*
2030*
2020*
2010
2000
16
60.000.000
1990
65.000.000
Generell kann für Gebiete mit einer hohen Lebensqualität
sowie einem guten und qualifizierten Arbeitsplatzangebot
mit Bevölkerungswachstum gerechnet werden, das vornehmlich aus regionaler und nationaler Zuwanderung resultiert. So stellen sich als kleinräumige Gewinnerregionen
Metropolregionen heraus, wo Zuwächse von rund 10 %
erwartet werden. Allerdings ist hier auf bereits bestehende
Die bundesdeutsche Entwicklung der Altersstruktur mit
einer Abnahme der unter 20-jährigen bei gleichzeitiger Zunahme der älteren Bevölkerung ist unter dem Schlagwort
„Demographischer Wandel“ allgegenwärtig. So hat sich der
Anteil der unter 40-Jährigen an der deutschen Bevölkerung
zwischen 1995 und 2013 von 52,3 % auf 42,2 % reduziert.
Im Gegenzug stieg der Anteil der über 60-Jährigen von
21,0 % auf 27,2 %. Bis zum Jahr 2060 wird sich dieser
Anteil auf bis zu 39,4 % erhöhen, während die „junge“ Bevölkerung stetig abnimmt.
Altersstruktur der deutschen Bevölkerung
100
4
17
90
4
20
4
20
5
5
21
22
80
27
70
27
29
31
in %
60
Bevölkerungsstruktur
Bevölkerungsgewinne resultierten bis zu Beginn der 1970er
Jahre insbesondere aus hohen Fertilitätsraten mit Geburten-/Sterbesalden von bis zu +487.000 Personen (1964).
Seitdem ist die natürliche Bevölkerungsentwicklung negativ. Mit einem Geburten- und Sterbesaldo von
rund -212.000 Menschen stellt das Jahr 2013 einen neuen
Negativrekord seit der ersten Erfassung im Jahr 1945 auf.
12
26
26
31
24
50
31
40
3.2.2.
13
24
29
26
24
30
20
10
24
22
21
20
18
18
1995
2000
2005
2010
2013*
21
21
16
16
0
< 20 Jahre
20 - 39 Jahre
40 - 59 Jahre
2060
2060
mit schwacher mit starker
Zuwanderung Zuwanderung
60 - 79 Jahre
>= 80 Jahre
*Fortschreibung auf Basis Zensus 2011
Quellen: Statistisches Bundesamt 2015; 13. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung 31.12.2013
3.2.3.
Haushalte
Ein starkes Niederschlagen auf die Entwicklung der Gesamtbevölkerung ist aufgrund der Mitte der 1960er Jahre
einsetzenden Außenwanderungsgewinne ausgeblieben.
Die Zuwanderung fand dabei in den ersten Jahren nach der
Wiedervereinigung mit einem amtlich erfassten Wanderungssaldo (Zuzüge aus dem Ausland – Fortzüge ins Ausland) von rund 782.000 im Jahr 1992 ihren Höhepunkt.
Nach stetiger Abnahme der Zuwanderung in den Folgejahren war der Wanderungssaldo seit 1984 in den Jahren
2008 und 2009 erstmals wieder negativ. So standen in
2009 den rund 721.000 zugezogenen Menschen 733.800
Fortzüge (über die deutsche Landesgrenze) gegenüber.
Seit 2010 (Saldo: +127.700) gibt es wieder einen kontinuierlichen Anstieg des Wanderungssaldos im positiven Bereich. So überwog auch im Jahr 2013 die Zuwanderung
gegenüber der Abwanderung um rund 428.600 Menschen
(Saldo 2012: 368.900, 2011: 279.300). Für das Jahr 2014
ist laut Statistischem Bundesamt mit einem weiteren Anstieg des positiven Wanderungssaldos auf über 470.000
Menschen zu rechnen.
Die Entwicklung der Haushalte ist für den Wohnungsmarkt
entscheidender als die der Einwohner, da der Haushalt und
nicht der einzelne Einwohner als Wohnraumnachfrager
auftritt. Bereits seit den 1950er Jahren ist bei den privaten
Haushalten eine generelle Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße zu verzeichnen. Dies hat zur Folge,
dass sich die Zahl der Haushalte trotz Bevölkerungsrückgängen stetig erhöht. Dementsprechend bleibt die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch.
Zwar konnten damit seit 2010 die negativen natürlichen
Bevölkerungsveränderungen ausgeglichen werden, doch
beide Entwicklungen führen mit wachsender Tendenz zur
Veränderung der bundesdeutschen Bevölkerungsstruktur.
Ursächlich hierfür ist ein Anwachsen der Ein- und Zweipersonenhaushalte, das sich aus einer sinkenden Fertilitätsrate im Zusammenspiel mit dem wachsenden Trend zur Singularisierung ergibt. Lag der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte an der Gesamtzahl der Haushalte im Jahr
1991 lebten im Durchschnitt noch 2,27 Personen in einem
Haushalt. Bis 2013 hat sich diese Zahl auf 2,02 Personen
reduziert. Laut Haushaltsprognose im Rahmen der Raumordnungsprognose 2035 nach dem Zensus (Bundesinstitut
für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für
Bauwesen und Raumordnung) wird diese Entwicklung zukünftig weiter fortschreiten, sodass sich anhand der prognostizierten Bevölkerungs- und Haushaltszahlen für das
Jahr 2035 eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,91
Personen errechnet.
17
Zwar kann somit von einer generellen Abweichung der
Prognosewerte von der tatsächlichen Entwicklung ausgegangen werden. Die nationalen und lokalen Entwicklungstendenzen stimmen allerdings trotz aktuell leichter Entschleunigung überein, so dass zukünftig mit einem weiteren Bevölkerungsrückgang für Deutschland zu rechnen ist.
Dies lässt sich mit den prägnanten Stichworten „weniger,
älter und multikultureller“ beschreiben.
Seite
Diskrepanzen zwischen Prognose der 12. koordinierten
Bevölkerungsvorausberechnung und Realität hinzuweisen.
So konnte Berlin statt eines vorhergesagten leichten Bevölkerungsrückgangs von 0,1 % zwischen 2009 und 2011
(Prognose für Hamburg: +0,7 %; für Bremen: -0,3 %) laut
Fortschreibung einen Zuwachs von 1,7 % verbuchen (tatsächliche Entwicklung für Hamburg: +1,4 %; für Bremen: -0,1 %) und in 2011 bis 2012 (Basis Zensus 2011)
sogar ein Plus von 2,5 % (tatsächliche Entwicklung für
Hamburg: +0,9 %; für Bremen: +0,4 %) anstatt des vorhergesagten Stillstands (Prognose für Hamburg: +0,4 %; Bremen: 0,0 %).
2013 noch bei 75,0 %, wächst dieser bis 2035 auf über
80,0 % an. Parallel steigt die Zahl der Haushalte – zwischen 2005 und 2025 allein um 5,8 % bzw. knapp 2,3 Mio.
Erst nach 2025 wird auch bei den Haushalten mit einer
abnehmenden Tendenz gerechnet.
Entwicklung der deutschen Haushalte
100
90
80
70
Auf regionaler Ebene gestaltet sich die Entwicklung der
Haushaltsgrößen und der Haushaltszahlen sehr differenziert. Trotz geringer Abweichungen zwischen verschiedenen Prognosen, bilden diese eine gemeinsame Grundtendenz ab. In einigen Teilen der Bundesrepublik kommt es zu
starken Bevölkerungs- und Haushaltsverlusten. Betroffen
sind vor allem die ostdeutschen Bundesländer (ausgenommen Berlin und dessen Umlandkreise) sowie altindustrielle Regionen in Westdeutschland (Saarland, Ruhrgebiet).
Zudem gehen Prognosen von signifikanten Haushaltsverlusten in einigen ländlichen Gebieten aus (u.a. Osten von
Nordrhein-Westfalen, Südniedersachsen, Nordhessen oder
Nordostbayern). Wichtigster Grund hierfür ist eine überdurchschnittlich starke Abwanderung jüngerer Bevölkerungsgruppen. In manchen touristisch geprägten Regionen
kann dies teilweise noch durch den Zuzug älterer Bevölkerungsschichten ausgeglichen werden (z.B. in Teilen Mecklenburg-Vorpommerns, Schleswig-Holsteins oder Niedersachsens).
Haushaltszuwächse beschränken sich
langfristig auf wirtschaftlich
prosperierende Regionen
Seite
18
Auf der Gewinnerseite stehen mit deutlichem Abstand die
deutschen Metropolen, die Oberzentren, aber auch größere, strukturstarke Mittelzentren, in denen sowohl die regionale und überregionale Zuwanderung als auch die steigende Anzahl an Ein-Personen-Haushalte am stärksten zum
Tragen kommen. Zudem verzeichnen auch einige ländliche
Gebiete (z.B. in Bayern, Baden-Württemberg, westliches
Niedersachsen) ein Bevölkerungswachstum und Haushaltsverkleinerungen, was entsprechend zu Haushaltszuwächsen führt.
in %
60
4
11
3
10
3
9
3
9
3
8
3
8
3
8
3
8
12
12
11
11
10
10
14
13
34
34
35
36
37
37
37
38
40
41
41
42
42
43
43
2005
2010
2013*
2015
2020
2025
2030
2035
34
50
40
30
20
10
0
Haushalte mit 1 Person
Haushalte mit 3 Personen
Haushalte mit 5 und mehr Personen
39.178
40.301
39.933
41.289
40.810
41.466
41.345
40.941
Haushalte (in 1.000)
Durchschnittliche Haushaltsgröße
(Personen)
2005
2013*
2015
2,10
2,02
1,98
Quellen: *Fortschreibung auf Basis Zensus 2011; Statistisches Bundesamt 2015;
BBSR-Raumordnungsprognose 2035
2025
2035
1,93
1,91
Quellen: Statistisches Bundesamt 2015, GfK GeoMarketing GmbH 2015
Seite
19
Personen je Haushalt 2013
Seite
20
Haushaltsprognose auf Kreisebene 2012 - 2035
Quellen: BBSR Raumordnungsprognose 2035
3.3.
Wohnraumentwicklung
3.3.1.
Wohnungsbestand
Laut aktueller Fortschreibung nach dem Zensus 2011 hat
es im Jahr 2013 in der Bundesrepublik rund 40,99 Mio.
Wohneinheiten in Wohn- und Nichtwohngebäuden (Gebäude, die nicht überwiegend wohnwirtschaftlich genutzt
werden) gegeben. Dabei ist der Wohnungsbestand in den
letzten Jahren zwar im historischen Vergleich auf niedrigem
Niveau – jedoch stetig – angewachsen. Zwischen den Jahren 2000 und 2011 vor Erhebung des Zensus wurde ein
Zuwachs von 5,4 % ermittelt. Nach Neuerhebung der Gebäude- und Wohnungszahlen ist in den Jahren 2011 bis
2013 der Wohnungsbestand um weitere 0,9 % gewachsen.
Wohnungsbestand Deutschland
BRD
41.500.000
Länder
45.000.000
40.000.000
41.000.000
2008
2009
2010
34.041.320
6.953.821
2007
33.867.649
6.941.594
2006
33.705.323
6.928.417
2005
33.488.297
6.985.441
33.341.054
6.977.459
10.000.000
33.211.272
6.972.291
15.000.000
33.085.240
6.972.629
20.000.000
32.944.475
6.973.718
25.000.000
32.771.611
6.982.122
30.000.000
32.567.866
6.983.337
35.000.000
5.000.000
0
40.500.000
40.000.000
39.500.000
mit weiteren +1,0 % (2011 bis 2013) deutlicher zum Wohnungsbestandswachstum beigetragen haben, während der
Bestand in den neuen Bundesländern nur um 0,6 % (2000
bis 2011) vor Zensuserhebung und nach Zensuserhebung
um 0,4 % (2011 bis 2013) zugenommen hat. Hier hat sich
allerdings auch ein verstärkter Rückbau nicht mehr marktgängiger Flächen negativ auf die Wachstumsquote ausgewirkt.
Auf Länderebene zeigt sich, dass die großen Flächenländer die meisten Wohnungen zur Verfügung stellen. In Nordrein-Westfalen sind Ende 2013 mit 8,8 Mio. die mit Abstand
meisten Wohneinheiten vorhanden. Dahinter folgt Bayern
mit knapp 6,2 Mio. Wohneinheiten, Baden-Württemberg mit
circa 5,1 Mio. Einheiten und Niedersachsen mit rund
3,9 Mio. Einheiten (Fortschreibung 2013 auf Basis Zensus
2011). Über den größten Wohnraum, gemessen an Wohnfläche je Einwohner, verfügt mit 51,5 m² das Saarland, vor
Rheinland-Pfalz
(51,0 m²/EW)
und
Niedersachsen
(48,8 m²/EW). Die Schlusslichter bilden die beiden Stadtstaaten Berlin und Hamburg mit 39,4 m² bzw. 38,9 m² sowie Sachsen und Bremen mit je 41,7 m² je Einwohner, aufgrund des hohen Anteils an Geschosswohnungen.
39.000.000
38.500.000
(einschl. Berlin)
2011 2011* 2012* 2013*
Neue Länder
Deutschland
* Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011
Gemäß der Fortschreibung des Zensus betrug die Gesamtwohnfläche in Wohngebäuden im Jahr 2013
3,62 Mrd. m². Statistisch betrachtet standen damit jedem
Bundesbürger 44,8 m² Wohnfläche zur Verfügung.
Der Großteil des Wohnungsbestands lässt sich mit 83,0 %
bzw. rund 34,04 Mio. Wohneinheiten in den westlichen
Bundesländern verorten (Stand: 2013). Diese sind es auch,
die gemäß der Fortschreibung vor Erhebung des Zensus
mit +6,5 % (2000 bis 2011) und nach Erhebung des Zensus
3.3.2.
Wohnraumstruktur
Die deutsche Wohngebäudestruktur – unterschieden nach
Geschoßwohnungsbauten und individuellem Wohnungsbau
– wird von Ein- und Zweifamilienhäusern dominiert. Gemäß
der Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011 machen
diese im Jahr 2013 mit knapp 15,4 Mio. Gebäuden rund
83,1 % des gesamten Wohngebäudebestands aus. Im Gegensatz dazu sind 52,9 % des Wohnungsbestands (in
Wohngebäuden) in Mehrfamilienhäusern zu finden. Seit
2005 hat die Zahl der Wohnungen in Einfamilienhäusern
jedoch stärker zugenommen (+11,6 %) als die Zahl der
Wohnungen im Geschoßwohnungsbau (+0,3 %). Dieser
Trend wird in den nächsten Jahren anhalten.
Verteilung des Wohnungsbestands 2013
Verteilung des Wohnungsbestands
Bremen
Saarland
Verteilung der Wohnungen
nach Wohngebäuden 2013
Bayern
Hamburg
60
Thüringen
Sachsen-Anhalt
50
Hessen
Brandenburg
Sachsen
40
in %
Schleswig-Holstein
Berlin
30
Berlin
Rheinland-Pfalz
20
Sachsen
Brandenburg
10
Hessen
Thüringen
2005
Bayern
Nordrhein-Westfalen
0
2.000.000
4.000.000
6.000.000
8.000.000
10.000.000
2006
Hamburg
2007
2008
2009
Anzahl Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
Saarland
Anzahl Wohnungen in Zweifamilienhäusern
Bremen
Anzahl Wohnungen in Einfamilienhäuser
* Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011
Quelle: Statistisches Bundesamt 2015
2010
2011*
2012*
2013*
21
0
Seite
Niedersachsen
Baden-Württemberg
nungsbaustrategien deutliche Unterschiede im damaligen
Baugeschehen mit sich brachte.
Wohngebäudestruktur 2013
Deutschla nd
Im Allgemeinen lassen sich im deutschen Wohnungsbestand drei Alterskategorien unterscheiden. In die erste Kategorie „Altbau“ fallen alle Wohnungen in Gebäuden mit
dem Baujahr vor 1948 und somit in die Zeit vor Gründung
der BRD und DDR. Die zweite Kategorie umfasst Wohnraum, der zur Zeit der Teilung Deutschlands, vom Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg bis zur Wiedervereinigung (1949 bis 1990), erstellt wurde. Die letzte Kategorie
stellen Wohnungen in Wohngebäuden, die im vereinten
Deutschland nach 1990 erbaut wurden.
Ber lin
Hamburg
Sachsen
Bre men
Nordrh ein-Westfalen
Bad en-Württe mb erg
Sachsen-A nhalt
Hessen
Meckle nburg- Vorpommern
Thüring en
Bayern
Bra ndenbu rg
Schleswig-Holste in
Altersstruktur des Wohnungsbestands 2011
Rheinla nd-Pfalz
Nieder sachsen
50
Saa rland
0
20
40
60
80
100
40
Ein- und Zweifamilienhaus
Mehrfamilienhaus
in %
in %
30
20
Seite
22
Ost-West-Unterschiede in der Wohnraumstruktur bleiben bestehen
Bei Betrachtung des Wohnungsalters zeigt sich in Deutschland eine sehr inhomogene Struktur. Dies hat seinen Ursprung in der stark heterogenen Raum- und Siedlungsstruktur mit auf der einen Seite sehr ländlich geprägten
Regionen sowie auf der anderen Seite dicht besiedelten
wirtschaftlich florierenden Räumen. Einen weiteren gewichtigen Einfluss auf die heutigen Siedlungsstrukturen hat die
historische Entwicklung mit den Folgen des Zweiten Weltkriegs sowie der 40-jährigen Teilung des deutschen Staates in BRD und DDR, die aufgrund unterschiedlicher Woh-
Früheres Bundesgebiet (einschl. Berlin)
Neue Länder
2005-2011
1979-1990
1949-1978
1919-1948
bis 1918
0
1991-2004
10
Ein- und Zweifamilienhäuser haben insbesondere in ländlichen Regionen des früheren Bundesgebiets, wie dem
Saarland, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Niedersachsen, mit Anteilen von 88,7 % bis 90,4 % mehr als prägenden Charakter. Aber auch in den Stadtstaaten Berlin
(56,6 %), Hamburg (67,5 %) und Bremen (76,8 %) überwiegen Gebäude in Einzelbauweise. Der individuelle Wohnungsbau prägt zwar ebenso den Wohnungsbestand in
den neuen Bundesländern, dennoch liegen die Quoten
hinsichtlich des vorhandenen Geschosswohnungsbaus
auffällig über denen der alten Bundesländer. Hier wirken
sich weiterhin die starke Reglementierung des privaten
Wohnungsbaus sowie die parallele Forcierung des sozialistischen Wohnungsbaus (Platten-Geschosswohnungsbau)
zu DDR-Zeiten aus.
Deutschland
Quellen: Statistisches Bundesamt 2014 - aktualisierter Zensus 2011
Den größten Anteil am deutschen Wohnungsbestand haben die Nachkriegsbauten (Baujahr 1949-1978). Im ehemaligen Bundesgebiet schlägt sich dies aufgrund der massiven Zerstörung von Wohnraum im Zweiten Weltkrieg und
des stark vorangetriebenen Wohnungsbaus in der direkten
Nachkriegszeit deutlicher nieder. Auf dem Gebiet der ehemaligen DDR wurde erst später, insbesondere ab 1972 mit
dem staatlichen Wohnungsbauprogramm gestartet, um
dem großen Wohnraummangel zu begegnen. Dabei stand
vorwiegend der Bau von sozialistischen Großwohnsiedlungen in Plattenbauweise im Vordergrund. Parallel dazu blieb
der Altbaubestand in meist unsaniertem und schlechtem
Zustand erhalten. Insgesamt zeigt sich hierdurch heute in
den neuen Bundesländern eine ausgeglichenere Wohnungsaltersstruktur als in den alten Bundesländern. Allerdings haben sich hier die Wohnungsmaßnahmen – insbesondere bei der Sanierung und Modernisierung der Altbaubestände sowie Abrisses – seit der Wiedervereinigung
stark erhöht.
Bei Unterscheidung des deutschen Wohnungsbestands (in
Wohn- und Nichtwohngebäuden) nach Wohnungsgrößenklassen zeigt sich, dass 4-Raum-Wohnungen mit 25,6 %
den größten Teil des deutschen Wohnungsbestands stellen. Mit zusammen nur 12,4 % bilden die 1- und 2-RaumWohnungen den geringsten Anteil am Wohnungsbestand.
Der Zensus 2011 definiert hingegen die ausgewiesene
Leerstandquote als Anteil der leer stehenden Wohnungen
an allen Wohnungen in Wohngebäuden. Auch wenn
Wohnheime sowie Ferien- und Freizeitwohnungen dabei
ausgeklammert werden, wird damit im Grunde der gesamte
Wohnungsbestand in die Leerstandsbetrachtung einbezogen. Mit einer durchschnittlichen deutschlandweiten Leerstandsquote von 4,4 % (Zensus 2011) bzw. 3,1 % (CBREempirica 2013) ist die Leerstandsentwicklung zuletzt von
Stabilität geprägt.
Wohnungsgrößenstruktur 2013
35
30
20
15
10
5
0
1 Raum
2 Räume 3 Räume 4 Räume 5 Räume 6 Räume 7 Räume
oder mehr
Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden
Neue Länder
Deutschland
(einschl. Berlin)
Leerstand
Leerstand ist ein Indikator zur Beschreibung und Bewertung der Situation auf dem Immobilienmarkt. Leerstehende
Wohnungen, die ins Verhältnis zum Wohnungsbestand
gesetzt werden (Leerstandsquote), haben dabei zentrale
Bedeutung für die Beurteilung
des Verhältnisses von Angebot
und Nachfrage.
Leerstand
Gemäß dem Leerstandsindex von CBRE-Empirica konnten
alle Bundesländer zwischen 2009 und 2013 einen Rückgang der Leerstände verzeichnen. Dabei haben Leerstände
zwischen den Jahren 2009 und
2013 in den neuen Bundesländern im Schnitt stärker abgein allen Bundesländern
nommen als in den alten Bungesunken
desländern.
Leerstand ist aber nicht immer
ein Kennzeichen für ein Überangebot an Wohnraum, sondern laut dem Bundesverband
deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
(GdW) auch durch Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (17,6 %), Unbewohnbarkeit infolge baulicher Mängel (6,8 %), geplanten Abriss (8,4 %), Mieterwechsel (17,0 %), geplanten Verkauf (4,7 %) und sonstige
Gründe (10,3 %). Hauptursache ist jedoch die fehlende
Nachfrage. So sind 35,2 % des genannten GdWLeerstands durch mangelnde Nachfrage bedingt.
Methoden zur Ermittlung und Ausweisung des Leerstands
gibt es in vielfältiger Form und Ausprägung. An dieser Stelle wird auf den CBRE-empirica-Leerstandsindex Bezug
genommen. Bei der zuletzt genutzten Methodik basieren
die hier ermittelten Leerstände auf den Daten von ca.
600.000 ausgewerteten Geschosswohnungen. Diese werden mittels Schätzungen des marktaktiven Leerstands auf
Grundlage vergangener Zeitreihen der MikrozensusLeerstände und des empirica-Leerstandsindex sowie weiterer regionaler Wohnmarktinformationen verifiziert. Durch
Hochrechnung am gesamten Wohnbestand wird der absolute marktaktive Leerstand und entsprechend die Leerstandsquote ermittelt. Nachteil ist die Nichtbeachtung von
Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern. Der große
Vorteil des Leerstandsindexes besteht in der Berechnung
eines marktaktiven Leerstands. So werden nur Wohnungen
als „leer“ eingestuft, die derzeit keine Miete generieren und
aktiv am Markt angeboten werden.
Diese Entwicklung lässt sich
vor allem auf die unterschiedliche Baupolitik in der damaligen BRD und DDR zurückführen. Der 40-jährige sozialistische Wohnungsbau im Osten
hinterließ in den typischen sozialistischen Geschosswohnungsbauten (Plattenbauten) einen hohen Bestand an nicht
mehr nachgefragtem Wohnraum. Gleichzeitig konnten die
Altbaubestände in den Innenstädten aufgrund des schlechten Zustands dem Wohnungsmarkt nur schrittweise durch
Sanierungen und Modernisierungen zugänglich gemacht
werden. Hinzu kamen eine staatlich geförderte hohe Bautätigkeit in den 1990er Jahren sowie ein bis heute bestehender Nachfrageüberhang nach Ein- und ZweifamilienhäuLeerstand in den Bundesländern
Bundesland
Leerstand Zensus
2011
Marktaktiver Leerstand
(Leerstandsquote)
2009
2013
Veränderung
2009-2013
(%-Punkte)
Baden-Württemberg
4,0%
2,2%
1,9%
-0,4%
Bayern
3,7%
2,1%
1,6%
-0,5%
Berlin
3,5%
3,3%
1,8%
-1,5%
Brandenburg
5,7%
5,7%
5,1%
-0,6%
Bremen
3,6%
3,4%
3,3%
-0,1%
Hamburg
1,5%
1,4%
0,7%
-0,7%
Hessen
3,7%
2,8%
2,2%
-0,7%
6,2%
5,2%
4,8%
-0,4%
Niedersachsen
3,6%
3,8%
3,5%
-0,3%
Nordrhein-Westfalen
3,6%
3,6%
3,2%
-0,4%
Rheinland-Pfalz
4,4%
3,5%
3,4%
-0,1%
Saarland
5,6%
4,3%
4,2%
-0,1%
Sachsen
9,9%
7,7%
6,8%
-0,9%
Sachsen-Anhalt
9,4%
8,0%
7,0%
-1,0%
Schleswig-Holstein
2,7%
2,9%
2,8%
-0,1%
Thüringen
6,8%
5,6%
5,1%
-0,5%
Deutschland gesamt
4,4%
3,7%
3,1%
-0,6%
Quellen: Techem-empirica-Leerstandsindex 2009;
CBRE-empirica-Leerstandsindex 2013; Zensus 2011
23
3.3.3.
Bei Betrachtung der Leerstandsquoten auf Länderebene
fällt ein deutlicher Niveauunterschied zwischen den alten
und den neuen Bundesländern auf. So beträgt in 2011 die
durchschnittliche Leerstandsquote laut Zensus im früheren
Bundesgebiet 3,7 % und in den neuen Ländern 7,0 %, mit
den größten Unterschieden zwischen Hamburg (1,5 %) und
Sachsen (9,9 %).
Seite
Anteile in %
25
sern. In den vergangenen 20 Jahren hat dies in den neuen
Bundesländern zu einem rasanten Anstieg des Wohnraumangebots und in der Folge des Leerstands geführt. Maßnahmen, wie beispielsweise der „Stadtumbau Ost“ (u.a.
Abriss von rd. 300.000 Wohnungen), haben in den letzten
Jahren allerdings viel zur Anpassung und Verbesserung
beigetragen.
Seite
24
Neben den Einflüssen der Baupolitik treten zunehmend die
Veränderungen der Bevölkerungs- und Haushaltsstrukturen
im gesamten Bundesgebiet zutage. Begünstigt sind hierbei
überwiegend Groß-, Mittel- und Kleinstädte in den Ballungsräumen. Wirtschaftlich florierende Regionen können
im Gegensatz zu ländlich geprägten Gebieten abseits der
großen Zentren auch zukünftig Bevölkerungs- und Haushaltszuwächse verzeichnen. Die damit einhergehende erhöhte Wohnraumnachfrage wird zu einer weiteren Abnahme der Wohnungsleerstände führen. Ländlich geprägte,
strukturschwache Regionen müssen sich jedoch aufgrund
der negativen demographischen Entwicklung auf ein zunehmendes Überangebot an Wohnraum einstellen.
Quellen: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2013
Seite
25
Marktaktiver Leerstand
3.3.4.
Wohnungsbaufertigstellungen
Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen in Wohn- und
Nichtwohngebäuden (einschl. Umbau) sowie die Fertigstellung neuer Wohneinheiten in Wohngebäuden betrugen im
Jahr 2013 214.817 bzw. 188.397. Damit hat sich die Bautätigkeit im Vergleich zum Vorjahr nochmals erhöht (+7,2 %
bzw. +6,7 %). Das Baufertigstellungsvolumen liegt allerdings um 64,4 % bzw. 64,1 % unter dem höchsten Wert
von 1995. Im Vergleich zum Schnitt der Jahre 2008 bis
2012 ist dies jedoch mit +22,3 % bzw. +22,9 % ein überdurchschnittlich hohes Neubaufertigstellungsvolumen.
Wohnungsbaufertigstellungen (einschl. Umbau)
450.000
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
(einschl. Berlin)
Neue Länder
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
0
2000
50.000
den Wendepunkt mit 603.000 fertiggestellten Wohnungen
in Wohn- und Nichtwohngebäuden (einschl. Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden) bzw. rund 525.000
neuen Wohnungen in Wohngebäuden dar. Danach nahmen die Wohnungsneubauaktivitäten im gesamten Bundesgebiet kontinuierlich ab, der Trend zu Wohnungsmodernisierungen blieb jedoch bestehen. Ab 1998 stellte jedes folgende Jahr einen neuen diesbezüglichen Negativrekord auf, mit zwei Ausnahmen: 2004 und 2006. Hier kam
es zu Vorzieheffekten durch die Kürzung und Abschaffung
der Eigenheimzulage (Fertigstellungen 2004 und 2006)
sowie durch die Erhöhung der Umsatzsteuer (Fertigstellungen 2006).
Seit 2010 ist nun erneut ein länger andauernder Anstieg
der Fertigstellungen erkennbar (Fertigstellungen einschl.
Umbau 2010: 159.832 – 2011: 183.110 – 2012: 200.466 –
2013: 214.817), der sich zum einen mit dem erkannten
Bedarf, zum einen mit den günstigen Finanzierungskonditionen begründen lässt. Nach neuesten Angaben des Statistischen Bundesamts hat sich diese Entwicklung in 2014
fortgesetzt. Im Vergleich zu 2013 wurden 14,2 % mehr
Wohnungen fertiggestellt. Insgesamt konnten so 245.325
Wohnungen errichtet werden.
Deutschland
Bei Unterscheidung nach Gebäudetypen erweist sich bis
1999 der Geschosswohnungsbau als der dominierende
Sektor (u.a. 1995 319.441 neue Wohnungen). Seitdem
Der letzte große Bauboom Deutschlands liegt mittlerweile
resultieren die meisten neuen Wohneinheiten aus dem Bau
rund 20 Jahre zurück. Im Zuge der politischen Wende und
von Einfamilienhäusern. Allerdings ist seit 2004 wieder eine
der Wiedervereinigung kam es auf der einen Seite im Wesstetige Annäherung zwischen
ten der Republik zu einer erhebWohnungsbaufertigstellungen
lichen Zuwanderung aus dem
von
Ein- und ZweifamilienhäuOsten Deutschlands und EuroFertigstellungen im Geschoßwohnungs- sern sowie Geschosswohnungspas. Auf der anderen Seite trat in
bau mit höchsten Steigerungsraten
bauten erkennbar. So wurde in
den neuen Bundesländern ein
2014 bei Einfamilienhäusern
deutlicher Mangel an bedarfsgehinsichtlich der Baufertigstellunrechtem Wohnraum zutage. Die
gen
von
Wohnungen
in
Wohngebäuden
lediglich eine gedaraufhin im gesamten Bundesgebiet einsetzende rege
ringe
Steigerung
der
Fertigstellungszahlen
von 3,0 %
Bautätigkeit verringerte sich allerdings ab Mitte der 1990er
(2013:
1,2
%)
im
Vergleich
zum
Vorjahr
und
bei
ZweifamiliJahre wieder signifikant.
enhäusern eine Steigerung von 12,2 % erreicht (2013:
Das Jahr 1995 stellt dabei sowohl das Spitzenjahr als auch
5,9 %). Die stärkste Zunahme der Fertigstellungen lag mit
28,0 % erneut bei Mehrfamilienhäusern (2013: 12,9 %).
Anzahl neu errichteter Wohnungen in neuen Wohngebäuden nach
Wohnungsanzahl
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
Seite
26
1 Wohnung
2 Wohnungen
3 und mehr Wohnungen
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0
2002
20.000
Die aktuellen Baugenehmigungszahlen zeigen, dass der
Tiefpunkt Ende der 2000er Jahre überschritten wurde. Im
Jahr 2014 wurden Baugenehmigungen für rund 285.100
Wohneinheiten (in Wohn- und Nichtwohngebäuden einschl.
Umbau) erteilt. Damit wurde das Vorjahr um 4,6 % übertroffen. Im Gegensatz zu 2013 konnten beim Vorjahresvergleich im Jahr 2014 allerdings lediglich Neubauwohnungen
in Mehrfamilienhäusern mit +7,7 % (2013: +22,3 %) einen
erneuten Zuwachs verzeichnen. Ein- und Zweifamilienhäuser im Neubau verbuchten ein Minus von 1,8 % bzw. 6,4 %
(2013: +1,3 % bzw. +13,6 %).
3.3.5.
Wohnflächennachfrage
Bis über das Jahr 2020 wird die Wohnungsnachfrage in
Deutschland weiter zunehmen. Eine aktuelle Studie des
Pestel-Instituts, die es im Auftrag des Bündnisses Sozialer
Wohnungsbau erstellt hat, geht u.a. mit Blick auf den aktuellen Flüchtlingsstrom von einem jährlichen Neubaubedarf
von 400.000 Wohnungen bis 2020 aus. Die neue „Wohnungsmarktprognose 2030“ des Bundesinstituts für Bau-,
Stadt- und Raumforschung (BBSR) sieht einen Bedarf von
272.000 Einheiten je Jahr in den nächsten fünf Jahren bzw.
von 230.000 Einheiten je Jahr bis 2030.
In Ober- und Mittelzentren besteht auch weiterhin ein erhöhter Bedarf an Wohnflächen im Geschosswohnungsbau,
während in deren Umland und in ländlichen Gebieten vornehmlich Ein- und Zweifamilienhäuser nachgefragt werden.
Unabhängig von dem Einfluss der Bevölkerungs- und
Haushaltsveränderungen werden strukturelle Verschiebungen die Wohnraumnachfrage in weiten Teilen der Bundesrepublik prägen. So wirkt sich neben einer stetigen Haushaltsverkleinerung insbesondere die Bevölkerungsalterung
auf die zukünftige Wohnflächennachfrage aus. Zudem
muss auf die sich in ihren Lebensstilen immer stärker ausdifferenzierende Gesellschaft hingewiesen werden. Der
Einfluss höherer Ansprüche an Makro- und Mikrostandorte,
an Wohnobjekteigenschaften, an Wohnungsgrößen oder
an die technische sowie soziale Infrastruktur – zum Teil
gestützt von höheren durchschnittlichen Einkommen – wird
die Wohnungsnachfrage und die Wohnungsstruktur zukünftig immer stärker beeinflussen.
54
52
50
48
Neubaubedarf
44
Neubau in den alten Ländern
42
2030
2025
2013
2020
40
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
Wohnungen insgesamt
Neubau in den neuen Ländern
Quellen: empirica, LBS Research 2015
Neue Länder
(einschl. Berlin)
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
Wohnungen insgesamt
Quelle: BBSR Wohnungsmarktprognose 2030
2015 bis
2020 p. a.
119.600
110.800
230.400
2015 bis
2020 p. a.
26.100
15.900
42.000
2021 bis
2025 p. a.
107.800
89.300
197.100
2021 bis
2025 p. a.
21.100
11.100
32.200
2026 bis
2030 p. a.
89.500
67.900
157.400
2026 bis
2030 p. a.
15.600
7.300
22.900
2015 bis
2030 p. a.
106.500
90.700
197.200
2015 bis
2030 p. a.
21.200
11.700
32.900
27
46
Seite
Quadratmeter pro Kopf
Gespeist wird dieser Anstieg nach den BBSR-Ergebnissen
vornehmlich aus Eigentümerhaushalten und deren wachsender Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen. Die zukünftige Wohnflächennachfrage orientiert sich dabei räumlich an den ökonomischen sowie sozio-demographischen Veränderungen in
Deutschland. Eine höhere Nachfrage herrscht vor allem in
So zeigt sich beispielsweise beim Vergleich der Wohnfläden wirtschaftsund bevölkerungsstarken Ballungsräumen.
chenentwicklung pro Kopf der
So prognostiziert das BBSR
letzten zwei Jahre, dass die
überdurchschnittlich hohe ZuWohnfläche je Einwohner in
wächse der WohnflächennachDeutschland von 44,7 m² im
frage vor allem in den TopWohnraumbedarf bleibt hoch
Jahr 2012 auf 44,8 m² im Jahr
Sieben-Städten (Berlin, Düs2013 und damit um 0,3 %
seldorf, Frankfurt am Main,
angestiegen ist.
Hamburg, Köln, München sowie Stuttgart) und deren Umland, aber auch in weiten TeiNeubaubedarf resultiert aus der zukünftigen Wohnflächenlen Baden-Württembergs und Bayerns sowie im Norden
nachfrage. Diese sind allerdings nicht deckungsgleich. So
Niedersachsens. Dieser Nachfrageanstieg wird bereits
können u.a. Nachfragesteigerungen in manchen Fällen mit
durch die seit Jahren stetig steigenden Kaufpreise in den
dem bestehenden Wohnungsangebot abgefangen werden.
Städten der Ballungsräume ersichtlich.
Bei zukünftigen Neubaumaßnahmen ist hingegen unabhängig von Nachfrageveränderungen auch der ErsatzbeEin Nachfragerückgang wird am stärksten in den Regionen
darf für veralteten Wohnungsbestand zu berücksichtigen,
spürbar sein, die bereits von Bevölkerungsrückgängen beder vom BBSR auf rund 0,2 % des Bestands bei Ein- und
troffen sind. Seitens des BBSR wird daher eine sinkende
Zweifamilienhäusern sowie 0,3 % bei Mehrfamilienhäusern
Nachfrage in den neuen Bundesländern sowie im Südosten
pro Jahr angesetzt wird.
Niedersachsens, in Nordhessen, in Oberfranken, im Saarland und im Ruhrgebiet erwartet.
Dennoch bleibt eine vergleichbare Veränderung von Nachfrage- und Neubauentwicklung mit u.a. einem höheren
Neubaubedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern gegenüber
Wohneinheiten in Geschossbauten sowie deutlichen UnterWohnflächennachfrage
schieden zwischen den neuen und alten Bundesländern
bestehen.
56
Seite
28
Das BBSR weist auf regionaler Ebene und bei Unterscheidung nach Wohnungssegmenten die höchsten Potenziale
für den Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern in den
nächsten Jahren im Umfeld der Agglomerationsräume Berlin, Hamburg, Frankfurt, in Teilen von Baden-Württemberg
und Bayern sowie im Westen Niedersachsens nach. Außerdem besteht ein erhöhter Bedarf in diesem Segment in
Nordwestmecklenburg und Vorpommern-Rügen. Im Segment der Geschosswohnungsbauten ist der Bedarf in den
Ballungszentren sowie auch in zahlreichen Universitätsstädten (u.a. Regensburg, Ingolstadt, Augsburg, Freiburg,
Heidelberg, Bonn) am höchsten.
Quellen: BBSR-Wohnungsmarktprognose 2030
Seite
29
Neubaubedarf an Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhäusern
Seite
30
Neubaubedarf an Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern
Quellen: BBSR-Wohnungsmarktprognose 2030
3.4.
Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt
3.4.1.
Aufteilung des Wohnungsbestands
Seitens der amtlichen Statistik gibt es keine regelmäßig
aktualisierte Veröffentlichung, in der die Anbieterstruktur
auf dem deutschen Wohnungsmarkt tiefere Beachtung
findet. Im Rahmen des Zensus 2011 ist allerdings eine
Sonderauswertung über die Gesamtzahl der Wohnungen
erstellt worden. Der Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen (GdW) hat diese als Basis
genommen, um einen Überblick über die derzeitige Anbieterstruktur zu geben und eigene Berechnungen zu bestätigen.
Kleinteilige Anbieterstruktur auf dem
deutschen Wohnimmobilienmarkt
Die Sonderauswertung, die sich nun auf den überarbeiteten
Zensusdatenstand vom Mai 2014 bezieht, geht für das Jahr
2011 von einem Wohnungsbestand von 40,50 Mio. Wohnungen aus. Der Großteil dieses Bestands (43 %) kann als
selbstgenutztes Eigentum eingeordnet werden. Darunter
fallen vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem
Anteil von 79 % (13,8 Mio.
Wohneinheiten).
57 % bzw. 23,25 Mio. Wohneinheiten des Wohnungsbestands werden zur Miete angeboten und befinden sich im
Eigentum von Personen oder Institutionen. Dieser Wohnungspool verteilt sich wiederum auf zwei Eigentümergruppen. Zum einen besitzen private Kleininvestoren (Kleinvermieter) daran einen Anteil von 37 % bzw. 14,98 Mio. Einheiten, von denen 70 % auf Eigentumswohnungen und
30 % auf Ein- und Zweifamilienhäuser entfallen. Zum anderen befindet sich der weitaus kleinste Teil des Wohnungsbestands mit 20 % bzw. 8,27 Mio. Einheiten in den Händen
professionell-gewerblicher Anbieter. Dazu gehören kommunale Unternehmen (28 %), Genossenschaften (26 %),
Kirchen und sonstige Wohnungsunternehmen (4 %) sowie
öffentliche Wohnungsunternehmen (4 %), die gemeinnützig
handeln und preiswerten Wohnraum für eine breite Nachfragegruppe sicher- und bereitstellen. Dies gilt zum Teil
auch für die öffentlichen Wohnungsunternehmen.
Die letzte Gruppe der professionell-gewerblichen Anbieter
sind mit u.a. privaten Wohnungsunternehmen, Kreditinstituten, Versicherungsunternehmen und Immobilienfonds die
privatwirtschaftlich-professionell-gewerblichen Eigentümer,
die im Jahr 2011 rund 7,8 % des deutschen Wohnungsbestands besaßen.
Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt 2011
Kirchen und
sonstige
Wohnungsunternehmen
4%
Privatw irtschaftliche professionellgew erbliche
Eigentümer
38%
Wohnungsbestand in Deutschland:
40.545 tsd. Wohnungen
Eigentumsw ohnungen
20%
Ein- und
Zw eifamilienhäuser
80%
Professionellgewerbliche
Anbieter
20%
Öffentliche
Wohnungsunternehmen
4%
Genossenschaften
26%
Kommunale
Wohnungsunternehmen
28%
Selbstgenutztes
Wohneigentum
43%
Private
Kleininvestoren
37%
Ein- und
Zw eifamilienhäuser
30%
Seite
Quellen: NAI apollo valuation & research nach Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. 2015
auf Basis der Zensus 2011 Sonderauswertung - Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum inklusive Wohnheime und sonstige Gebäude mit
Wohnraum - überarbeiteter Datenstand vom Mai 2014
31
Eigentumsw ohnungen
70%
3.4.2.
Deutschland – ein Mietmarkt
Im Zusammenhang mit der Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist auf die besondere Verteilung
hinzuweisen. Mit einem Selbstnutzeranteil von 45 % werden weniger als die Hälfte des Wohnungsbestands durch
die Eigentümer selbst genutzt. Im Gegenzug bedeutet dies,
dass Mietwohnungen mit 55 % ein deutliches Übergewicht
haben.
Auch der Wegfall der Eigenheimzulage im Jahr 2006 ist als
Stütze des deutschen Mietwohnungsmarkts zu werten, da
hierdurch ein zusätzlicher finanzieller Anreiz zur Schaffung
bzw. zum Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums ausfiel.
Dieser Faktor hat aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus allerdings an Bedeutung verloren.
Selbstgenutztes Wohneigentum
Old Federal
States
Saarland
(incl. Berlin)
Rheinland-Pfalz
Newly-formed States
Niedersachsen
Germany
Baden-Württemberg
total
Schleswig-Holstein
57,9
53,2
51,3
50,0
48,3
Bayern
47,8
Hessen
45,7
Thüringen
Bei dem letzten Faktor handelt es sich um die Stabilität des
deutschen Wohnungsmarkts; zum Teil als Folge der bereits
genannten Aspekte. Im Gegensatz zu anderen Ländern
sind Preiszyklen nicht so stark ausgeprägt. Zudem weicht
die Veränderung der Mieten – auch wenn in den letzten
Jahren größere Schwankungen erfolgten – in der Regel
nicht signifikant von der Entwicklung der Kaufpreise ab.
42,0
Brandenburg
41,6
Nordrhein-Westfalen
40,4
Sachsen-Anhalt
37,6
Bremen
36,8
35,7
Sachsen
29,5
Hamburg
23,3
Berlin
14,8
Deutschland
45
Frankreich
58
Großbritaninien
65
Italien
77
Spanien
77
Polen
78
0
20
40
60
80
100
in %
Quellen: Statistisches Bundesamt - aktualisierter Zensus 2011, Euroconstruct/ifo, LBS 2015
Insbesondere im europäischen Vergleich ist diese Verteilung auffällig. U.a. in Polen liegt der Anteil des selbstgenutzten Eigentums an allen Wohnungen bei 78 % und stellt
damit den europäischen Spitzenwert dar. In Spanien und
Italien beträgt die Selbstnutzerquote jeweils 77 %, in Großbritannien und Frankreich 65 % bzw. 58 %. Lediglich die
Schweiz hat mit 38 % eine niedrigere Wohneigentumsquote als Deutschland.
Deutschland hat eine der geringsten Wohneigentumsquoten in Europa
32
Allerdings bestehen auch innerhalb der Bundesrepublik
Deutschland deutliche Unterschiede. So ist der Eigentümeranteil in nahezu allen westdeutschen Flächenländern
höher als in den östlichen Flächenländern sowie den deutschen Stadtstaaten.
Seite
Die internationalen Unterschiede sind hingegen Folge des
sozialen Wohnungsbaus im westlichen Nachkriegsdeutschland sowie des sozialistischen Plattenbaus im Osten der
Republik. Durch die besondere Förderung des Geschossmietwohnungsbaus zur Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit gut ausgestattetem Wohnraum wurde der
Grundstein für den Mietwohnungsmarkt in Deutschland
gelegt.
Erklärbar sind diese Gegensätze mit verschiedenen Faktoren und Entwicklungen. Die innerdeutschen Unterschiede
begründen sich dabei größtenteils mit einer Vernachlässigung des privaten Wohnungsbaus speziell in Ein- und
Zweifamilienhausbauweise in der 40-jährigen Geschichte
der DDR. Hier findet seit der Wende aber ein signifikanter
Aufholprozess in den neuen Bundesländern statt.
3.5.1.
Gesamtdeutscher Überblick
negativer Entwicklung deutlich ab. Auch in den letzten Monaten konnten so erneut in einigen Mittelzentren und kleineren Oberzentren außerhalb der großen Metropolen im
Osten, insbesondere aber im Westen Deutschlands deutlich überdurchschnittliche Steigerungen der Mieten und
Kaufpreise verzeichnet werden (u.a. Heilbronn, Nürnberg,
Fürth, Darmstadt, Rosenheim oder Ulm – vgl. Kapitel 4).
Zurückzuführen ist diese Entwicklung meist auf besondere
Merkmale der Städte (z.B. Industrie, Touristik oder fehlende großstädtische Konkurrenz im Umfeld mit entsprechender Vergrößerung des Einzugsgebiets). Als besonderer
Faktor stellt sich dabei das Vorhandensein einer Hochschule heraus. Aufgrund des starken Zuzugs insbesondere von
Studenten wächst die Wohnraumnachfrage, in deren Folge
sich gerade in kleineren Hochschulstandorten auch der
Wohnraum häufig verteuert.
Seit 1994 und damit dem Ende des vorletzten Immobilienbooms im Zuge der deutschen Wiedervereinigung waren
Mieten und Preise für Wohnraum in Deutschland von Stabilität geprägt. Wichtigste Voraussetzung für diese geringe
Volatilität im Vergleich zu anderen Ländern war neben formellen Regelungen, wie der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen, ein ausreichendes Wohnraumangebot, mit dem
die Nachfrage in qualitativer und quantitativer Hinsicht gedeckt werden konnte.
Nahezu zeitgleich mit der weltweiten Wirtschaftskrise in
2008 zeigten sich aber Veränderungen dieser stabilen Situation. Diese gründen sich unter anderem auf den Anstieg
der Haushaltszahlen, hervorgerufen durch Haushaltsverkleinerungen (Ein- und Zweipersonenhaushalte) sowie den
veränderten Ansprüchen an Wohnraum, die mit dem bestehenden Angebot nicht erfüllt werden konnten. Durch
einen Rückgang der Baufertigstellungen wurde diese Entwicklung weiter gefördert. Mittlerweile haben zwar sowohl
die Baugenehmigungen als auch die Baufertigstellungen
wieder zugenommen. Eine signifikante Verbesserung des
Angebots hat sich bislang aber nicht eingestellt. Dementsprechend stiegen die Mietpreise ab dem Jahr 2008 stetig
an, zwei Jahre später folgten auch die Kaufpreise mit einer
kontinuierlichen Erhöhung.
In den letzten Jahren haben niedrige Zinsen, Inflationsangst und die Sicherheit einer Immobilie als Kapitalanlage
im Zuge der Banken- und Eurokrise die Nachfrage nach
Wohnimmobilien sowohl durch Investoren als auch durch
Eigennutzer immens steigen lassen. Hierdurch haben zuletzt die Preise im bundesdeutschen Durchschnitt deutlicher angezogen als die Mieten.
Daneben bestehen unterschiedliche Wertentwicklungen bei
innerörtlicher Differenzierung von Standort- und Objekteigenschaften (Mikroebene). In Städten und Regionen, in
denen das Wohnraumangebot die Nachfrage übersteigt,
lassen sich klare Unterschiede in Form einer Bevorzugung
sehr guter Lagen sowie sanierter Altbau- und Neubaubestände feststellen. Daraus resultiert eine positive Wertentwicklung dieses Wohnraums. Hingegen sind Wohnungen in
einfachen Lagen und mit unterdurchschnittlicher Bausubstanz häufig von Kaufpreis- und Mietrückgängen betroffen.
Auf der Gegenseite ist in von Wachstum geprägten Städten
und Regionen die Nachfrage größer als das vorhandene
Angebot. Auswahlmöglichkeiten für Wohnungssuchende
sind so gut wie nicht gegeben. Weniger gute Lagen sowie
Wohnungen mit einfacheren Ausstattungsmerkmalen werden als Alternativen akzeptiert. Hierdurch bewegen sich die
Miet- und Kaufpreise – zwar auch mit kurzfristigen
Schwankungen – in nahezu allen
Bausegmenten und in allen
Lagen nach oben.
moderat, Kaufpreise
Allerdings bestehen auf regionaMietpreise steigen
ler Ebene klare Unterschiede.
dagegen
Generell ist die Entwicklung der
Mieten und Preise dabei eng an
kleinräumige
wirtschaftliche
Entwicklungen, sozio-demographische Prozesse (Haushalts- und Bevölkerungsentwicklung) und Veränderungen
von Wohnungsteilmärkten (Wohnungsbestandsentwicklung) gekoppelt ist. So weisen vor allem wirtschaftlich prosperierende Regionen mit Bevölkerungs- und Haushaltszuwächsen verbunden mit einem Wohnraummangel hohe
Miet- und Kaufpreisniveaus auf.
Unterschiede bestehen hierbei nicht nur zwischen alten
und neuen Bundesländern oder zwischen Metropolregionen und dem ländlichem Raum. So weicht die Marktsituation auch von kleineren Städten mit positiver Wirtschaftsund Bevölkerungsentwicklung von Mittelstädten in strukturschwachen und ländlichen Räumen mit stagnierender oder
stark
Insbesondere im Fall der deutschen
Immobilienhochburgen
trifft die Nachfrage von Eigennutzern und Mietern zudem auf ein angewachsenes Interesse von Investoren. Hier sind in den letzten Jahren speziell die Kaufpreise durch eine gestiegene Nachfrage bei
gleichzeitig niedrigem Angebot stark in die Höhe getrieben
worden. Dies gilt besonders für die in Kapitel 5 im Detail
beschriebenen Metropolen, wo die Kaufpreise in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten.
So beträgt in diesen Städten der ungewichtete durchschnittliche Anstieg der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2015 im Vergleich zum
Durchschnitt der ersten sechs Monate 2014 6,9 %, das
Wachstum der Angebotsmieten hingegen nur 1,5 %.
33
Mieten und Preise
Seite
3.5.
Von dieser Entwicklung konnten zunächst Teillagen in den
Immobilienhochburgen profitieren, die in der Vergangenheit
von Investoren und Eigennutzern nicht im Suchfokus standen. Mittlerweile blicken speziell institutionelle Investoren
immer häufiger auch auf wirtschaftsstarke B- und C-Städte
(Mittelstädte). Im Zuge dieser Investitionsverlagerung, die
auf aktive Privatkäufer trifft, sind auch hier die Preise und in
deren Folge die Mieten gestiegen.
jeder Stadtbezirk und „Kiez“ seine eigene Künstlerszene
und seinen individuellen Charme. Daher ist die Stadt mit
besonderem Flair angesagter denn je.
Auch der Berliner Arbeitsmarkt hat in den letzten Jahren
eine positive Entwicklung erfahren. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten hat sich im Vergleich zum
Vorjahr um rund 40.900 auf rund 1,27 Mio. (Stand
30.06.2014) erhöht. Damit lag das Plus mit 3,3 % deutlich
über dem bundesdeutschen Zuwachs von 1,9 %. Insbesondere der Dienstleitungssektor mit den Wachstumsbranchen Einzelhandel und Gastgewerbe haben von steigenden Einwohner- und Touristenzahlen profitiert, deren Umsätze stärker als im deutschen Durchschnitt (3,5 % und
2,0 %) zunahmen.
In der nahen Zukunft ist mit keiner signifikanten Entspannung zu rechnen, allenfalls die Mietpreise scheinen sich auf
einem geringeren Wachstumsniveau einzupendeln. Ein
Immobilienerwerb sowohl durch Eigennutzer als auch
durch private Kleininvestoren wird unverändert durch niedrige Hypothekenzinsen und Inflationsangst forciert. Hinzu
kommt ein weiterhin hohes Interesse von institutionellen
Auch zukünftig bietet Berlin als international bedeutendes
Investoren. Ein Ende steigender Kaufpreise ist somit erst
Wissenschafts- und Forschungszentrum mit der höchsten
zu erwarten, wenn im Zuge des demographischen Wandels
Forscher- und Akademikerdichte in Deutschland erhebliauch die Haushaltszahlen überregional schrumpfen, das
ches Wachstumspotential. Wichtige Impulse gehen zudem
Zinsniveau deutlich steigt, Finanzmarktprodukte wieder auf
von der Start-Up Szene aus. Nach Schätzungen der interbreiteres Interesse bei Investoren stoßen oder die Neubaunationalen Unternehmensberavolumina deutlich anwachsen.
tung McKinsey könnten hier bis
Im Bereich des Mietwohnungszum Jahr 2020 über 100.000
markts zeigt sich allerdings ein
NAI apollo erstellt auf Anfrage
Arbeitsplätze durch Start-Ups
anderes Bild. So erreichte ein
Analysen für alle deutschen Städte
entstehen.
Großteil der untersuchten MetAufgrund der guten Arbeitsropolen (vgl. Kapitel 5) im ersten
marktlage sind das Lohnniveau
Halbjahr 2015 nur ein moderates
und
damit
auch
die
Kaufkraft
moderat aber kontinuierlich
Wachstum, für Düsseldorf und Hamburg ist sogar eine
angestiegen. Die insgesamt im Bundesvergleich mit andeStagnation bzw. ein leichter Mietrückgang verzeichnet worren Metropolen immer noch niedrigen Lebenshaltungskosden. Inwieweit die in einigen Städten eingeführte Mietpreisten sorgen zudem für eine hohe Lebensqualität. Daher ist
bremse ursächlich für diese Entwicklung ist, wird in aktueles nicht verwunderlich, dass Berlin jährlich eine hohe Zahl
len Veröffentlichungen derzeit kontrovers diskutiert. Wir
an Neu-Bürgern hinzugewinnt. Laut dem Statistischen
gehen davon aus, dass die Mietpreisbremse noch zu jung
Bundesamt wuchs Berlin zwischen 2011 und 2013 um rund
ist, so dass hieraus noch keine Auswirkungen abgeleitet
95.800 Menschen (+2,9 %). Ein Rückgang insbesondere
werden können.
der Zuwanderung ist in den nächsten Jahren nicht zu erwarten, sodass auch die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch bleiben wird.
3.5.2.
Miet- und Kaufpreisentwicklung in
Deutschlands Metropolen
In diesem Kapitel wird die Entwicklung der Angebotsmieten
und Angebotskaufpreise (Eigentumswohnungen) von elf
deutschen Großstädten in einer allgemeinen Übersicht
beschrieben: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt
am Main, Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Leipzig
und Dresden. In Kapitel 5 erfolgt eine weitere, detailliertere
und kleinräumigere Darstellung der Ergebnisse.
Seite
34
Berlin
Berlin als Hauptstadt ist nicht nur politisches Zentrum
Deutschlands, sondern zugleich auch die größte und „bunteste“ Stadt der Bundesrepublik. In keiner anderen deutschen Stadt erscheint das kulturelle und künstlerische Leben so vielfältig. Berlin besitzt mehr Museen als Paris und
alle staatlichen Kultureinrichtungen mehrfach. Zudem hat
Dies macht sich auch im ersten Halbjahr 2015 bei einem
Anstieg der Mieten von 1,6 % und insbesondere der Kaufpreise von 8,8 % im Vergleich zum Halbjahresschnitt 2014
bemerkbar. Die aktuelle Durchschnittsmiete beträgt im ersten Halbjahr 2015 9,50 €/m²/Monat, der Durchschnittskaufpreis 3.470 €/m². Hinsichtlich der Miet- und Kaufpreise liegt
Berlin damit trotz überdurchschnittlich positiver Entwicklung
aufgrund des im Vergleich zu München, Frankfurt am Main
und Hamburg niedrigen Miet- und Preisniveaus nur im Mittelfeld des Metropolenvergleichs. Die höchsten Angebotsmieten und Angebotskaufpreise werden für Neubauwohnungen (Baujahr > 2010) verlangt, dicht gefolgt von Altbauten (Baujahr < 1920). Betrachtet man die einzelnen Größenklassen, so erzielen kleine Wohnungen (< 45 m²) die
höchsten Mieten, während große (> 84 m²) Eigentumswohnungen die höchsten Kaufpreise erreichen.
Hamburg
Hamburg ist gemessen an der Einwohnerzahl die zweitgrößte Stadt Deutschlands und zugleich die bedeutendste
Hafenstadt des Landes. Hier befindet sich nach Rotterdam
und Antwerpen der drittgrößte Frachthafen Europas mit
einem Warenumschlag von 120,6 Mio. Tonnen im Jahr
2013 laut Statistikamt der Europäischen Union (Eurostat)
(Platz 1: Rotterdam - 406,5 Mio. Tonnen; Platz 2: Antwerpen – 172,0 Mio. Tonnen). Damit ist Hamburg ein zentrales
Drehkreuz für den Warenhandel in Deutschland. Der Hafen
verbindet die Stadt mit 950 Häfen in 178 Ländern und fungiert als Tor zu den internationalen Handelsmärkten.
Trotz des stark ausgeprägten Dienstleistungssektors mit
den Schwerpunkten im Bereich Informations- und Kommunikationsdienstleistungen sowie Unternehmens-Services
sind auch viele wachsende Industriebranchen (Hafen &
Logistik, Luftfahrtindustrie, erneuerbare Energien und Life
Sciences) in der Stadt angesiedelt. Das Hamburger Bruttoinlandsprodukt wuchs in 2014 stärker als im Vorjahr und
verbuchte ein reales Plus von 1,6 % (2013: 0,8 %). Damit
liegt es gleichauf mit dem gesamtdeutschen BIP-Wachstum
(2014: 1,6 %). Das „Verarbeitende Gewerbe“ realisierte
hierbei ein überdurchschnittliches reales Wachstum von
Aufgrund der guten Wirtschaftslage hat sich die Zahl der
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in den letzten
Jahren stetig erhöht. Im Juni 2014 ist ihre Zahl im Vergleich
zum Juni des Vorjahres um rund 18.800 gestiegen
(+2,2 %). Auch in Zukunft wird die Hansestadt vor allem
junge, qualifizierte Arbeitskräfte aus dem In- und Ausland
anziehen. Nach Angabe des statistischen Bundesamts
verzeichnete die Stadt ein Einwohnerplus von 1,6 % bzw.
rund 28.200 Menschen zwischen den Jahren 2011 und
2013. Infolge dessen kann auch in den nächsten Jahren
mit keiner Entspannung auf dem Hamburger Wohnungsmarkt gerechnet werden.
Dennoch scheint der Mietanstieg seinen Zenit überschritten
zu haben und ist mit einer durchschnittliche Angebotsmiete
im ersten Halbjahr 2015 in Hamburg von 11,25 €/m²/Monat
im Vergleich zum Halbjahresschnitt 2014 mit -1,7 % leicht
negativ. Zurückzuführen ist dies wohl vor allem auf die
steigende Beliebtheit der zentrumsnahen Lagen wie z.B.
Wilhelmsburg, Lurup und Lokstedt, die noch - angesichts
der hohen Preise im direkten Zentrum - einen günstigeren
durchschnittlichen Mietpreis aufweisen. Zudem werden in
neuen Wohnprojekten vorzugsweise hochwertige und teure
Eigentumswohnungen anstatt Mietwohnungen realisiert.
Die durchschnittlichen Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen konnten im Gegensatz zu den Mietpreisen im
ersten Halbjahr 2015 einen Anstieg von 4,2 % verzeichnen
und liegen damit aktuell bei durchschnittlich 4.260 €/m².
Eine besonders hohe Nachfrage im Miet- und Eigentumswohnungssegment erfahren Neubauwohnungen. Beim
Erwerb von Eigentumswohnungen wird allerdings mit sehr
geringem Abstand hinter den Neubauten vor allem für Altbauten ein hoher Angebotskaufpreis aufgerufen. Bei Unterscheidung nach Größenklassen stellen im Mietsegment
kleine Wohnungen und im Eigentumssegment große Wohnungen die teuerste Immobilienart dar.
In den Innenstadtlagen Hamburgs sind weiterhin die Mieten
und Kaufpreise im gesamtstädtischen Vergleich am höchsten. Die Alsterlagen insbesondere Harvestehude, Rotherbaum und Uhlenhorst sind aufgrund ihrer zentrumsnahen
Lage am Wasser sowie den repräsentativen Gebäuden und
großen sowie hochwertig ausgestatteten Wohnungen neben der HafenCity mit ihrer historischen Speicherstadt die
Top-Wohnlagen. Wenig Neubau, welcher hauptsächlich im
Luxussegment erfolgt, heizt die starke Nachfrage nach
Wohnungen in diesen Lagen zusätzlich an. Hohe Angebotsmieten und Angebotskaufpreise setzten sich in Richtung Süden entlang der Elbe in den traditionell begehrten
Elbvororten fort (u.a. Othmarschen, Ottensen, Nienstedten,
Blankenese). Je näher an der Elbe desto hochpreisiger ist
hier das Wohnungsangebot.
35
Auch wenn sich in den Randlagen der Stadt die Mietpreise
auf einem im Vergleich zu anderen Metropolen niedrigen
Mietniveau zunehmend stabilisieren, sind Investments hier
aufgrund der Angebotsknappheit in den heiß umkämpften
Vierteln sowie den relativ niedrigen Kaufpreisen mittlerweile
lohnenswert und gefragt. Zu diesen Gebieten, die weiterhin
preislich deutlich unter dem städtischen Durchschnitt liegen, zählen die Randbereiche im Nord-Westen (u.a. Falkenberg, Spandau), im Nord-Osten, im Süden und im Südosten (u.a. Kaulsdorf) der Stadt. Im Speziellen sind die von
Leerstand und Rückbau betroffenen Großwohnsiedlungen
des sozialistischen Wohnungsbau aus DDR-Zeiten (Plattenbausiedlungen) zu nennen, wie u.a. Marzahn und Hellersdorf.
3,8 %, wozu insbesondere die Bereiche „Herstellung von
Kraftwagen und Kraftwagenteilen“ sowie „Sonstiger Fahrzeugbau“ (u.a. Luft- und Raumfahrzeugbau) beitrugen.
Seite
Auf den Teilmärkten bleiben die Mieten und Kaufpreise im
historischen Stadtzentrum Berlins (Berlin-Mitte) am höchsten. Dabei sticht die Gegend um den Gendarmenmarkt,
den Hackeschen Markt und dem Boulevard „Unter den
Linden“ als teuerster Teilmarkt heraus. Viele Neubauvorhaben und Altbausanierungen schaffen hier hochpreisige
Wohnungen, die nicht nur aufgrund der zentralen Lage,
sondern auch wegen ihrer Ausstattung begehrt sind. Danach folgt der Ortsteil Grunewald mit den luxuriösen Villen
und Landschaftsgärten und Charlottenburg mit dem Kurfürstendamm als exklusive Einkaufs- und Wohnlage in der
verlängerten Südwestachse in Richtung Potsdam. Vor allem die positive Entwicklung der Kaufpreise in diesen
Stadtteilen verstärkt sich zunehmend. Hierzu trägt auch die
positive Entwicklung Potsdams bei, das an der Stadtgrenze
Berlins an die Südwestachse anschließt.
Günstiger Wohnraum ist im städtischen Vergleich in den
Randgebieten im Süden sowie im Osten der Stadt vorhanden. Die niedrigsten Angebotsmieten werden in den am
weitesten vom Stadtzentrum entfernten, schwieriger vom
Zentrum aus erreichbaren und weitgehend ländlich geprägten Stadtteilen im Südosten, im Süden (u.a. Harburg) und
im Südwesten (u.a. Hausbruch , Finkenwerder) sowie in
den einfachen Wohnlagen im Osten der Stadt (u.a. Billstedt) aufgerufen. Die niedrigsten Angebotskaufpreise für
Eigentumswohnungen werden im Osten (u.a. Billstedt), im
Nordosten (u.a. Steilshoop) und im Süden (u.a. Harburg)
gefordert. Diese Stadtteile sind geprägt von einfacher Bebauung mit Einfamilienhäusern, ehemaligen Arbeitersiedlungen und Großwohnsiedlungen („Steilshoop“ und „Mümmelmannsberg“).
München
Die Landeshauptstadt Bayerns ist die nach Einwohnerzahl
drittgrößte und am dichtesten besiedelte Stadt Deutschlands. Sie ist mit rund 776.400 sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten einer der größten Beschäftigungsstandorte
im Bundesgebiet. Infolge einer positiven wirtschaftlichen
Entwicklung in der bayerischen Landeshauptstadt hat dort
die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
im Juni 2014 im Vorjahresvergleich ein Plus von 2,7 % verzeichnet. Das sind rund 20.800 sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte mehr als im Juni des Vorjahres.
Aufgrund der guten Wirtschaftslage der Stadt, der hohen
Zahl an Arbeitsplätzen, der niedrigsten Arbeitslosenquote
(Dezember 2014: 4,8 %) der elf Vergleichsstädte sowie als
zweitgrößter Hochschulstandort Deutschlands mit rund
104.100 Studenten allein an den drei größten Universitäten
(Ludwig-Maximilians-Universität München, TU München
Entwicklung durchschnittlicher Angebotsmieten
13,10
13,00
12,85
12,70
12,35
11,75
11,70
11,55
11,15
10,55
10,00
11,25
11,45
11,45
11,40
11,00
10,30
10,30
10,20
10,00
9,35
10,10
9,75
9,65
9,25
8,85
9,50
9,35
8,95
8,30
7,75
7,30
7,10
6,90
6,50
6,15
6,50
6,30
6,25
6,15
6,10
6,35
6,15
6,05
5,80
5,70
6,15
5,75
5,65
5,35
5,10
Stuttgart
Hamburg
Düsseldorf
Köln
Berlin
Dresden
Essen
Dortmund
Seite
36
Leipzig
0,00
5,00
H1 2015
H1 2014
16,15
16,10
15,50
14,35
10,00
2013
2012
Der starke Mietanstieg der letzten Jahre hat sich zum Halbjahr 2015 abgekühlt und liegt bei 0,3 % im Vergleich zum
Halbjahresschnitt von 2014. Damit steht die durchschnittliche Miete für eine Wohnung in München aktuell bei
16,15 €/m²/Monat. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen hingegen weisen einen Anstieg von 5,8 % im Vergleich
zum Halbjahresdurchschnitt des Vorjahres auf und werden
für 6.180 €/m² angeboten. München steht damit weiterhin
auf der unangefochtenen Spitzenposition unter den untersuchten Metropolen. Im Mietsegment erzielen Neubauwohnungen vor Altbauwohnungen die höchsten Mieten, während bei Eigentumswohnungen in Altbauten die höchsten
Angebotskaufpreise aufgerufen werden. Erst an zweiter
Stelle stehen hier die Neubauwohnungen. Hinsichtlich der
Wohnungsgröße werden im Mietwohnungssegment vor
allem kleine Wohnungen bevorzugt. Demgegenüber werden eher große Einheiten für den Eigentumserwerb präferiert.
Auch in München lassen sich die höchsten Durchschnittsmieten und -kaufpreise dem Zentrum der Stadt zuordnen.
Altstadt-Lehel ist eines der teuersten Wohnviertel mit sehr
Entwicklung durchschnittlicher Angebotspreise (ETW)
München
Frankfurt am Main
und Hochschule für angewandte Wissenschaften München
(HM)) ist die Stadt ein Magnet besonders für junge, hoch
qualifizierte Arbeitskräfte und Auszubildende aus dem Inund Ausland. Außerdem ist München eines der wenigen
urbanen Zentren im Bundesgebiet, die laut Bevölkerungsprognose des BBSR auch bis zum Jahr 2035 von Wachstum geprägt sein werden. Das statistische Bundesamt ermittelte für die Stadt zwischen den Jahren 2011 und 2013
ein Plus von 3,1 % (+42.900 Menschen). Somit ist auch in
naher Zukunft mit keiner Entspannung auf dem Münchener
Wohnungsmarkt zu rechnen.
München
4.760
4.300
4.410
4.110
3.860
3.600
3.370
4.260
4.090
3.890
3.710
3.380
3.750
3.440
3.150
2.900
2.640
3.670
3.290
3.040
2.800
2.640
3.470
3.190
2.940
2.690
2.430
3.050
2.780
2.560
2.410
2.240
2.320
2.230
2.050
1.920
1.780
1.920
1.790
1.710
1.570
1.460
1.670
1.650
1.540
1.460
1.420
1.640
1.590
1.480
1.410
1.330
Frankfurt am Main
Hamburg
Düsseldorf
Stuttgart
Berlin
Köln
Dresden
Leipzig
Essen
Dortmund
15,00
2011
Angebotsmieten €/m²/Monat Durchschnitt des jeweiligen Jahres
Quellen: empirica-systeme Marktdatenbank, IDN Immodaten GmbH, apollo valuation & research
GmbH 2015
0
1.000
H1 2015
2.000
3.000
H1 2014
2013
4.000
2012
5.280
5.840
5.000
6.180
6.000
2011
Angebotspreise ETW €/m² Durchschnitt des jeweiligen Jahres
Quellen: empirica-systeme Marktdatenbank, IDN Immodaten GmbH, apollo valuation & research
GmbH 2015
hoher Lagequalität, aufgrund der Zentralität und der Nähe
zu den beiden Naherholungsgebieten, dem Englischen
Garten und dem Isarufer. Hier wird der höchste durchschnittliche Mietpreis in München verlangt. Die von Kultur
und Wissenschaft geprägte Maxvorstadt schließt sich direkt
der Altstadt an und weist den höchsten durchschnittlichen
Angebotskaufpreis und nach dem Stadtteil Altstadt-Lehel
die zweithöchste durchschnittliche Miete auf. Zahlreiche
sanierte klassizistische Altbaugebäude prägen das Bild
dieser Stadtteile. Im Vergleich zum Halbjahr 2014 hat
ebenfalls das nordöstlich der Altstadt sowie östlich der Isar
und dem Englischen Garten gelegene grüne Nobelviertel
Bogenhausen hinsichtlich des durchschnittlichen Kaufpreises aufgeholt und belegt jetzt nach der Maxvorstadt den
zweiten Platz.
resschnitt 2014 um 3,6 % gestiegen. Der Angebotspreis für
Eigentumswohnungen ist im Vergleich zum ersten Halbjahr
2014 deutlicher um 9,7 % gestiegen. Er liegt aktuell bei
einem Durchschnitt von 3.050 €/m². Wie in den meisten
untersuchten Metropolen werden auch in Köln vor allem
kleine Mietwohnungen nachgefragt, während beim Eigentumserwerb große Einheiten beliebt sind. Im Preisvergleich
aller Baualtersklassen haben Neubauten die höchsten Angebotsmieten und Angebotskaufpreise zu verzeichnen.
(Galeria Kaufhof, REWE group) sowie Firmen aus dem
produzierenden Gewerbe (z.B. Ford oder 4711). Diese
branchenbezogene Diversität stellt die Wirtschaft Kölns auf
ein starkes Fundament. So konnte aufgrund einer positiven
Wirtschaftsentwicklung bei den sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten ein Plus im Jahresverlauf von 2,7 % (Stand
30.06.2014) erreicht werden. Das sind rund 13.200 Beschäftigte mehr als im Vorjahr. Zudem zieht Köln als beliebte Studentenstadt mit knapp 77.200 Studierenden an den
wichtigsten Hochschulen, der Universität zu Köln und der
Fachhochschule Köln, jährlich neue Jung-Akademiker an.
Entsprechend wuchs die Bevölkerung zwischen 2011 und
2013 um 2,0 % (Statistisches Bundesamt). Aufgrund dieses
anhaltenden Trends und der damit einhergehenden Wohnraumnachfrage ist auch in den kommenden Jahren von
einem angespannten Wohnungsmarkt auszugehen.
Frankfurt am Main ist die nach Einwohnerzahl fünftgrößte
Stadt Deutschlands. Die mit rund 701.400 Einwohnern
(Statistisches Bundesamt 2013) im Lokaljargon „kleinste
Metropole der Welt“ ist als Sitz der EZB und der Bundesbank weltweit als drittwichtigster Finanzplatz hinter London
und New York von großer Bedeutung. Aktuell werden fernöstliche Finanzbeziehungen durch die Ernennung Frankfurts als Renminbi-Zentrum mit Aufbau einer Clearing Bank
durch die Bank of China ausgebaut, was zum weiteren
Wachstum des Finanzplatzes beiträgt. Insgesamt haben
190 Banken ihren Sitz in Frankfurt und 144 ausländische
Banken ihre Filialen vor Ort. Die Finanzbranche ist mit
64.900 Beschäftigten (Stadt Frankfurt am Main 2013) somit
ein starkes Standbein der Stadt. Daneben spielen Consulting-Unternehmen eine außerordentliche Rolle für die
Stadt. Die größten und wichtigsten Beratungshäuser sind
hier vertreten. So zählt die Rhein-Main-Region etwa 2.700
Consulting-Unternehmen mit ca. 37.000 Beschäftigten. Die
Seite
Der durchschnittliche Angebotspreis auf dem Mietwohnungsmarkt in Köln liegt im ersten Halbjahr 2015 bei
10,10 €/m²/Monat und ist damit im Vergleich zum Halbjah-
37
Die Stadtteile im linksrheinischen Zentrum Kölns (u.a. Altstadt-Nord und Altstadt-Süd) weisen die höchsten Angebotsmieten und Angebotskaufpreise auf. Die sanierte Altstadt beherbergt Profanbauten und Sakraldenkmäler der
Stadt (u.a. der Kölner Dom), die zusammen mit den Altbauten und hochwertigen LuxusSoweit man im Vergleich mit den
neubauten zu einer hohen AufAnstieg der Mietpreise gedämpft, Kaufanderen Metropolen in München
enthalts- und Lebensqualität
überhaupt von günstigen Stadtbeitragen. Im Westen schließen
preiseanstieg bleibt hoch
bezirken sprechen kann, sind
sich weitere hochpreisige Stadtdiese lediglich im Randgebiet im
teile wie unter anderem das
Norden (u.a. Feldmoching-Hasenbergl), im Nordwesten
bürgerlich-urbane Wohnviertel Lindenthal mit seinen ge(u.a. Aubing-Lochhausen-Langwied, Allach-Untermenzing),
pflegten Einfamilienhäusern, vereinzelten Gründerzeitvillen
im Westen (u.a. Laim), im Südwesten (u.a. Thalkirchenund luxuriösen Neubauwohnungen an. Die günstigsten
Obersendling-Fürstenried-Solln) und Südosten (RamersAngebotsmieten werden in den zentrumsferneren Randgedorf-Perlach) der Stadt zu finden.
bieten mit schlechter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr im Nordwesten (u.a. Esch/Auweiler, Worringen)
Köln
und im Südosten, wie den Nahe am Flughafen Köln/Bonn
Köln ist die nach Bevölkerungszahl viertgrößte Stadt in
gelegenen Stadtteil Urbach, aufgerufen. Die günstigsten
Deutschland. In der als Medienstadt bekannten Metropole
Angebotskaufpreise werden in den rechtsrheinischen Gesind nicht nur große Rundfunk- und Fernsehunternehmen
bieten und in den Randgebieten im Norden und Süden der
wie der Westdeutsche Rundfunk (WDR), die Mediengruppe
Stadt gefordert. Dazu gehören der industriell geprägte und
RTL Deutschland oder auch Brainpool TV ansässig, sonvon hoher Arbeitslosigkeit betroffene Stadtteil Kalk sowie
dern auch bedeutende Unternehmen aus dem Bereich
der am östlichen Stadtrand gelegene Stadtteil Brück.
Versicherungen und Finanzen (z.B. AXA, Sparkasse KölnFrankfurt am Main
Bonn), Energie (RWE Power, RheinEnergie) und Handel
Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg in
Frankfurt im letzten Jahr um 2,3 % auf rund 527.900.
Die Internationalität der Stadt spiegelt sich auch in 92 Konsulaten und diplomatischen Vertretungen wider. Entsprechend zieht Frankfurt Neubürger nicht nur regional und
national sondern auch international an. Diese Entwicklung
wird auch durch die Johann Wolfgang Goethe-Universität
und die Frankfurt University of Applied Sciences unterstützt, die zusammen knapp 57.700 Studenten aufweisen.
Das Bevölkerungsplus lag zwischen den Jahren 2011 und
2013 nach Angabe des statistischen Bundesamts bei
3,7 %. Wenig verwunderlich ist daher, dass der Frankfurter
Wohnungsmarkt zu einem der angespanntesten in der
Bundesrepublik zählt. Getrieben durch einen für die nächsten Jahre weiterhin prognostizierten Bevölkerungszuwachs
ist auch mit einer anhaltend hohen Wohnungsnachfrage zu
rechnen.
Auch in Frankfurt sind im ersten Halbjahr 2015 die Angebotsmieten um 1,2 % auf 13,00 €/m²/Monat und die Angebotskaufpreise um 7,3 % auf 4.410 €/m² im Vergleich zum
Halbjahresschnitt 2014 gestiegen. Die höchsten Angebotsmieten werden für Wohnungen des Neubausegments
aufgerufen, die höchsten Angebotskaufpreise werden hingegen im Altbausegment verlangt, dicht gefolgt von Wohnungen des Neubausegments. Auf dem Mietwohnungsmarkt erreichen kleine Wohnungen den höchsten m²-Preis,
auf dem Markt für Eigentumswohnungen dagegen große
Wohnungen (> 84 m²).
Seite
38
Räumlich werden die höchsten Angebotsmieten und Angebotskaufpreise im Stadtzentrum Frankfurts aufgerufen.
Dabei sind die Stadtviertel nördlich der Innenstadt (u.a.
Westend-Süd, Nordend-West) sowie die Altstadt am teuersten. Gerade das attraktive Wohnungsangebot sowie die
Nähe zur Innenstadt und der Bankenlage schaffen in diesen Stadtteilen eine hohe Lebensqualität. Die Entwicklung
des Europaviertels auf dem ehemaligen Güterbahnhofareal
westlich der Innenstadt gibt positive Entwicklungsimpulse
auch für den umliegenden Stadtteil, das Gallusviertel. Deutlichere Miet- und Kaufpreissteigerungen sind auch im Osten der Stadt zu verzeichnen. So erfährt mit dem Umzug
der EZB (Europäische Zentralbank) in das neue Gebäude
im Ostend der gesamte Stadtteil eine Aufwertung und steht
hinsichtlich der durchschnittlichen Miethöhe hinter den teuersten Stadtteilen Westend-Süd und Nordend-West schon
an dritter Stelle. Vergleichsweise geringe Angebotsmieten
und Angebotskaufpreise weisen die einfachen Wohnlagen
im Stadtrandgebiet im Westen (u.a. Sossenheim, Zeilsheim), im Norden (u.a. Nieder-Eschbach) und im Osten
(u.a. Fechenheim) der Stadt auf.
Stuttgart
Stuttgart, die nach Bevölkerungszahl sechstgrößte Stadt
Deutschlands sowie Landeshauptstadt Baden-Württem0bergs, präsentiert sich als ein vielseitiger Wirtschaftsstandort mit einem Mix aus Global Playern und einer großen mittelständischen Unternehmensbasis mit Unternehmen aus den Wirtschaftsclustern Automobilindustrie, Luftfahrtindustrie, Maschinenbau, Informationstechnologie,
Finanzsektor und der Medienbranche. Infolge der wirtschaftlichen Prosperität in der Stadt nahm die Anzahl der
Unternehmen von 2010 bis 2013 um 4,6 % zu. In 2014
(Stand 30.06) verbuchte die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten einen Zuwachs von 2,3 %, der
damit sowohl oberhalb Baden-Württembergs (2,2 %) als
auch des Bundes (1,9 %) lag. Auch die Bevölkerung
wächst Hand in Hand mit einem steigenden Fachkräftebedarf. Dieses Wachstum betrug nach Angabe des statistischen Bundesamts 2,2 % zwischen den Jahren 2011 und
2013. Die Nachfrage nach Wohnraum in Stuttgart ist dementsprechend hoch.
Dies zeigt sich in der Miet- und Kaufpreisentwicklung mit
einem deutlichen Anstieg der Angebotsmieten und Angebotskaufpreise von 1,3 % bzw. 11,6 % gegenüber dem
Halbjahresschnitt 2014. So liegt der durchschnittliche Angebotsmietpreis auf dem Wohnungsmarkt in Stuttgart im
ersten Halbjahr 2015 bei 11,70 €/m²/Monat, der durchschnittliche Angebotskaufpreis bei 3.670 €/m². Mit großem
Abstand werden die höchsten Mieten und Kaufpreise für
Wohnungen im Neubausegment verlangt. Eine hohe Nachfrage und damit ein hoher Angebotspreis können bei kleinen Mietwohnungen (< 45 m²) und großen Eigentumswohnungen (> 84 m²) verzeichnet werden.
Vor allem beim Eigentumserwerb sind die Stuttgarter Halbhanglagen und das Stadtzentrum unverändert stark präferiert (u.a. Stuttgart-Nord, Stuttgart-Mitte und StuttgartWest). Insbesondere der Bereich Mitte macht zunehmend
eine positive Wandlung durch. Zahlreiche Bauprojekte sind
stärker auf das Wohnen ausgerichtet und sorgen dafür,
dass sowohl das Angebot steigt als auch die Innenstadt
durch eine steigende Wohnbevölkerung zu einem lebendigen Viertel auch außerhalb der Arbeitszeiten wird. Die
höchsten Angebotsmieten lassen sich in Stuttgart-Nord
sowie im Stadtzentrum (Stuttgart-Mitte) finden. Preislich
weit zurück liegen die Randgebiete im Norden, Nordwesten, Nordosten, Osten und im Süden der Stadt. Die niedrigsten Angebotsmieten und Angebotskaufpreise werden
vorwiegend in den nördlichen Stadtteilen in Rot, Bad Cannstatt, Stammheim, Weilimdorf, Mühlhausen und Zuffenhausen aufgerufen. Der traditionell von Industrie geprägte Norden Stuttgarts versucht einen höheren Anteil Forschungsund Entwicklungsdienstleistungen sowie umweltfreundliche
Produktion zu etablieren, was zu einer Aufwertung der dort
gelegenen Stadtteile führt.
Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am
Arbeitsort ist von rund 375.700 Personen im Jahr 2013 auf
rund 378.400 in 2014 (jeweils 30.06) gestiegen, das entspricht einem absoluten Wachstum von 2.725 Beschäftigten (+0,7 %). Aufgrund der guten Arbeitsmarktlage zieht es
vorwiegend junge Menschen in die Stadt. Insgesamt konnte Düsseldorf u.a. zwischen den Jahren 2011 und 2013
nach Angabe des statistischen Bundesamts ein Bevölkerungsplus von 1,5 % verbuchen. Dieser Trend wird voraussichtlich auch die nächsten Jahre anhalten und somit die
Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt steigen lassen.
Dementsprechend sind im Besonderen die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2015
gegenüber dem Halbjahresschnitt 2014 mit 9,0 % erneut
stark angestiegen. Die Mieten stehen dagegen im Vergleich zum Halbjahresschnitt 2014 unverändert bei
10,30 €/m²/Monat. Der aktuelle durchschnittliche Angebotskaufpreis liegt in Düsseldorf bei 3.750 €/m². Die mit
Abstand höchsten Angebotsmieten und Angebotskaufpreise werden für Neubauwohnungen und große Wohnungen
(> 84 m²) aufgerufen.
Die teuersten Lagen in Düsseldorf sind die Wasserlagen
westlich und östlich des Rheins nahe dem Stadtzentrum
(u.a. Oberkassel, Altstadt, Unterbilk) sowie die Stadtteile,
die sich dem Stadtzentrum nordwestlich anschließen (u.a.
Heerdt). Die Altstadt steht hinsichtlich der Kaufpreise an
der Spitze als teuerster Stadtteil. Dicht danach folgt der
traditionell hochpreisige Stadtteil Oberkassel mit seinen
Stadtvillen und der Uferpromenade mit hohem Naherholungswert. Umgekehrt belegt Oberkassel die Spitzenposition hinsichtlich der höchsten Mieten im ersten Halbjahr
2015 und verweist damit die Altstadt auf den zweiten Platz.
Heerdt als Verlängerung des Nobelviertels Oberkassel und
Unterbilk, das mit seiner City-Nähe und der Nachbarschaft
zum Medienhafen sowie der Heinrich-Heine-Universität
glänzen kann, konnten sich erneut unter den Stadtteilen mit
den teuersten Mieten und Kaufpreisen behaupten. Eben-
Dortmund
Mit Einsetzen des Strukturwandels in Dortmund fokussierte
sich die achtgrößte Stadt Deutschlands seit den 1980erJahren auf moderne Schlüsselindustrien, u.a. durch die
Gründung des TechnologieZentrumDortmund bzw. des
TechnologieParkDortmund. So hat sich die Stadt von einem ehemaligen Standort der Schwerindustrie (Kohle- und
Stahlindustrie) zu einem Standort der Zukunftsbranchen
Informationstechnologien (IT), Mikro- / Nanotechnologie
und Logistik sowie auch Biomedizin und Robotik gewandelt. Die erfolgreiche Umsetzung zeigt sich in einer steigenden Anzahl an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, die von 2013 auf 2014 (30.06) um 1,1 % zugelegt hat.
Auch die Bevölkerung Dortmunds verzeichnet seit Jahren
Zuwächse, so lag dieser nach Angabe des statistischen
Bundesamts zwischen den Jahren 2011 und 2013 bei
0,8 %.
Dementsprechend zeigt der Wohnungsmarkt in Dortmund
auch im ersten Halbjahr 2015 einen stabilen Anstieg der
Mieten und Kaufpreise um 3,3 % bzw. 3,1 % gegenüber
den Halbjahresdurchschnitten 2014. Die durchschnittliche
Angebotsmiete liegt im ersten Halbjahr 2015 bei
6,35 €/m²/Monat, der durchschnittliche Angebotskaufpreis
bei 1.640 €/m². Die höchsten Mieten werden dabei im Neubausegment sowie für kleine Mietwohnungen (<45 m²) erzielt. Am Markt für Wohneigentum werden die höchsten
Kaufpreise für Neubauwohnungen oder große Wohnungen
(> 84 m²) verlangt.
Die Stadt kann hinsichtlich der Miet- und Kaufpreisniveaus
generell als zweigeteilte Stadt verstanden werden. Zu den
teuersten Stadtteilen sowohl hinsichtlich des Erwerbs von
Wohneigentum als auch im Mietsegment zählen unverändert die gewachsenen Villenviertel Kirchhörde und Lücklemberg im Südwesten der Stadt sowie das südliche Zentrum Dortmunds und dessen angrenzende Stadtteile im
Südwesten, Süden und Südosten (u.a. Hörde). In Hörde
wirken sich dabei insbesondere Neubauprojekte um den
neuangelegten Phönix-See in einer positiven Preisentwicklung aus. Im nördlichen Teil des Stadtgebiets werden hingegen deutlich geringere Mieten und Kaufpreise aufgerufen. Die niedrigsten Mieten lassen sich dabei in den Stadtrandgebieten im Westen (u.a. Marten), im Nordwesten (u.a.
Mengede), und im Nordosten (u.a. Scharnhorst, Derne)
verorten. Diese Stadtteile sind vor allem durch Arbeiterund Großwohnsiedlungen geprägt. Die niedrigsten Kaufpreise weisen die Randgebiete im Westen (u.a. Lüt-
39
Die Modemetropole Düsseldorf ist nicht nur Bestandteil der
Metropolregion Rhein-Ruhr, sondern auch die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens und zudem die siebtgrößte Stadt im Bundesgebiet. Neben dem Handel und der Mode zählen die Kreativwirtschaft, Rechts- und Unternehmensberatungen, Information und Telekommunikation,
sowie auch die Biotechnologie und die Industrie zu den
Schlüsselbranchen in der Stadt. Entsprechend können die
größten Konzerne diesen Branchen zugeordnet werden:
Metro AG, L'ORÉAL Deutschland GmbH, McKinsey &
Company Inc. Deutschland, Ericsson, E-Plus, Vodafone
Group, E.ON AG und Henkel AG & Co. KGaA. Aus diesem
umfangreichen Unternehmensspektrum resultieren ein attraktiver Arbeitsmarkt und eine stabile Wirtschaftsbasis für
die Stadt.
falls hohe Mietpreise werden ähnlich wie bei den Kaufpreisen in den sich der Innenstadt anschließenden Stadtteilen
im Nordwesten, Westen und Norden aufgerufen. Ein niedrigeres Miet- und Kaufpreisniveau ist vorwiegend im Süden
und Osten der Stadt zu finden (u.a. Garath, Hassels, Eller,
Rath, Lierenfeld).
Seite
Düsseldorf
gendortmund) und die sich im Norden an das Stadtzentrum
anschließenden Stadtteile (u.a. Mitte-Nord) auf.
Essen
Die nach Bevölkerungszahl neuntgrößte Stadt Deutschlands gilt als Zentrum der Konzernzentralen. Sechs der 100
bzw. 14 der 500 umsatzstärksten Unternehmen Deutschlands haben ihren Hauptsitz in der Ruhrmetropole. Darunter fallen die DAX-Unternehmen RWE AG sowie ThyssenKrupp AG, Evonik Industries AG, Vonovia SE, ALDI Nord,
HOCHTIEF AG, Funke Mediengruppe, Deichmann SE und
die Schenker AG. Zudem ist der Wirtschaftsstandort durch
eine breite mittelständische Basis geprägt. Insgesamt sind
in Essen rund 12.600 kleine und mittelständische Unternehmen beheimatet. Durch eine positive wirtschaftliche
Entwicklung konnte die Anzahl an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten von 2013 auf 2014 um 1,9 % zulegen.
Nach nahezu zwei Jahrzehnten sinkender Bevölkerungszahlen scheint sich die Kehrtwende in Essen zu verfestigen. So konnte zwischen den Jahren 2011 und 2013 nach
Angabe des statistischen Bundesamts ein Zuwachs von
0,7 % erfasst werden. Dennoch ist der Wohnungsmarkt der
Stadt weiterhin als entspannt zu betrachten. In einigen Bereichen gibt es ein Überangebot, während es vor allem an
hochwertigem, gut ausgestattetem Wohnraum mangelt.
Seite
40
Die Mietpreissteigerung fällt mit 3,2 % im Vergleich zum
Halbjahresschnitt 2014 gut aus. Die durchschnittliche Miete
liegt im ersten Halbjahr 2015 bei 6,50 €/m²/Monat. Bei den
Kaufpreisen für Eigentumswohnungen konnte ein moderater Zuwachs von 1,2 % gegenüber dem Vorjahresschnitt
(H1 2014) verzeichnet werden. Aktuell beträgt der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung
damit 1.670 €/m². Sowohl die höchsten Angebotsmieten als
auch die höchsten Kaufpreise werden für Neubauwohnungen bzw. für große Wohnungen (> 84 m²) aufgerufen.
Essen ist wie Dortmund hinsichtlich der Preisniveaus eine
zweigeteilte Stadt. Ausgehend vom Stadtkern in Richtung
Süden der Stadt liegen die Mieten und Kaufpreise deutlich
über den Stadtteilen im Norden Essens. Sowohl die höchsten Angebotsmieten als auch die höchsten Angebotskaufpreise werden im Villenviertel Bredeney im Südwesten der
Stadt verlangt. Danach folgen Kettwig, an dessen beliebten
Ruhruferlagen zunehmend Neubauten entstehen und Rüttenscheid, das Kultur- und Szeneviertel Essens, mit den
zweit- und dritthöchsten Mieten im Stadtgebiet. Danach
folgt der Stadtteil Werden, der mit seinem kleinen aber exklusiven Geschäftszentrum und dem künstlerischen Touch
durch die Folkwang-Hochschule, ebenfalls für gutbetuchte
Mieter interessant ist. Hinsichtlich des durchschnittlichen
Kaufpreises ist Werden sogar der zweitteuerste Stadtteil
hinter Bredeney. Erst danach folgen Rüttenscheid sowie
der Stadtteil Haarzopf, der mit seiner ländlich angehauch-
ten Urbanität sowie der guten Verkehrsanbindung an die
Innenstadt überzeugt und besonders bei Familien gefragt
ist.
Im Gegensatz dazu sind sowohl die niedrigsten Angebotsmieten als auch die günstigsten Eigentumswohnungen im
eher industriell geprägten, wirtschaftlich schwächeren
Nord-Westen (u.a. Altendorf, Bochold), Norden (u.a. Altenessen) und Nord-Osten (u.a. Katernberg) sowie im Osten
(u.a. Frillendorf) und äußersten Südosten (u.a. Horst) der
Stadt zu finden.
Leipzig
Leipzig ist nach Einwohnerzahl die elftgrößte Stadt
Deutschlands und neben Berlin und Dresden eine der wirtschaftlich erfolgreichsten Orte der neuen Bundesländer.
Seit Jahren setzt die Stadt auf eine Wirtschaftsstrategie der
Bündelung von Potenzialen in ausgewählten Zukunftsbranchen. Zu den Wirtschaftsclustern gehören dabei die Automobil- und Zulieferindustrie, Gesundheitswirtschaft und
Biotechnologie, die Energie und Umwelttechnik, die Logistik sowie die Medien- und Kreativwirtschaft. Das Kerncluster, die Automobil- und Zulieferindustrie, hat dabei über die
letzten zehn Jahre durch die Werke der Premiumhersteller
Porsche und BMW stetig neue Zuliefererfirmen zum Wirtschaftsstandort Leipzig ziehen können. Infolge der wirtschaftlichen Prosperität hat nicht nur die Arbeitslosenquote
deutlich von 9,9 % (Juni 2014) auf 9,4 % (Juni 2015) abgenommen, sondern auch die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im letzten Jahr spürbar zugenommen (Juni 2013 - Juni 2014: +4,9 %). Parallel steigt die
Bevölkerungszahl der Stadt. So hat das statistische Bundesamt u.a. zwischen den Jahren 2011 und 2013 einen
Anstieg von 4,2 % verzeichnet. Sinkende Leerstände und
eine wiedererwachte Bautätigkeit führt zur qualitativen
Aufwertung der gesamten Stadt und zur Steigerung ihrer
Lebensqualität.
Hinsichtlich des Miet- und Kaufpreisniveaus bildet die Stadt
Leipzig zwar immer noch eines der Schlusslichter der untersuchten Städte, sie hat sich aber in den letzten Jahren
kontinuierlich gesteigert. So betragen die Miet- und Kaufpreissteigerungen im ersten Halbjahr 2015 sogar 7,0 % und
7,3 %. Als durchschnittlicher Mietpreis wird im ersten Halbjahr 2015 6,15 €/m²/Monat gefordert. Für Eigentumswohnungen werden durchschnittlich 1.920 €/m² aufgerufen. Die
höchsten Angebotsmieten werden hierbei für Neubauwohnungen oder große Wohnungen aufgerufen. Gleiches gilt
für die höchsten Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen.
Eine anhaltende Wanderungsbewegung in Richtung Innenstadt, die Präferenz junger Zuzügler für City-Lagen sowie
eine konstante Sanierungs- und Bautätigkeit in den innerstädtischen Quartieren schlagen sich unverändert auf die
kleinräumigen Mietpreisniveaus nieder. So werden sowohl
die höchsten Mieten als auch die höchsten Kaufpreise im
Zentrum Leipzigs aufgerufen (Zentrum, Zentrum-Südost,
Zentrum-Süd, Zentrum Nord). Den Gegenpol dazu bildet
die Großwohnsiedlung Grünau (DDR-Plattenbausiedlung),
die von Wanderungsverlusten und Leerstand gezeichnet
ist. Hier werden die niedrigsten Mieten im gesamten Stadtgebiet erzielt (Grünau-Siedlung, Grünau-Nord, GrünauOst). Niedrige Mieten gibt es auch im östlichen Randgebiet
der Stadt, beispielsweise in Paunsdorf. Die niedrigsten
Kaufpreise werden vor allem in den von hoher Arbeitslosigkeit geprägten Stadtquartieren im Osten und Norden verlangt (u.a. Paunsdorf oder Mockau-Nord).
Dresden
Die nach Einwohnerzahl zwölftgrößte Stadt Deutschlands
hat nach dem wirtschaftlichen Umbruch nach der Wiedervereinigung 1990 schnell auf zukunftsfähige Technologien
gesetzt. Dabei hat sie sich frühzeitig auf moderne Wachstumsfelder mit den Kompetenzfeldern Mikroelektronik /
Informations- und Kommunikationstechnologie, neue
Werkstoffe / Nanotechnologie / Photovoltaik und Life Sciences / Biotechnologie fokussiert. Diese Branchenvielfalt ist
seit Jahren für eine positive wirtschaftliche Entwicklung der
Stadt verantwortlich, sodass heute schon ein Sechstel des
sächsischen Bruttoinlandsprodukts hier erwirtschaftet wird.
Dresden ist damit eine der wirtschaftsstärksten Städte in
Ostdeutschland. Zudem sorgt die Technische Universität
Dresden und die Hochschule für Technik und Wirtschaft
Dresden (University of Applied Sciences), an denen über
39.300 Studenten eingeschrieben sind, für stetigen Nachschub an Fachkräften zur Stärkung der lokalen Wirtschaft.
macht die innere Altstadt zum teuersten Stadtteil im Hinblick auf den Erwerb von Eigentumswohnungen. Darauf
folgen die Villenviertel an den nordöstlichen Elbhanglagen
(Bühlau/Weißer Hirsch, Loschwitz/Wachwitz). Diese beiden
Stadtteile stehen ebenso wie die „Innere Altstadt“ auch an
der Spitze bei den aufgerufenen Angebotsmieten.
Unverändert stehen auf der Gegenseite die Randbereiche
Dresdens. So werden die niedrigsten Mieten im äußersten
Süden und im Südwesten der Stadt, in dem ländlich geprägten Stadtteil Lockwitz und Naußlitz verlangt. Die niedrigsten Angebotspreise für Eigentumswohnungen werden
am östlichen Stadtrandgebiet in Weißig und dem im Südosten der Stadt gelegenen, teilweise von sanierten Plattenbausiedlungen aus DDR-Zeiten geprägten Stadtteil Seidnitz/Dobritz gefordert.
Entsprechend verzeichnet Dresden seit der Mitte des letzten Jahrzehnts eine überwiegend sinkende Arbeitslosenquote (Juni 2014 - Juni 2015: -0,6 %-Punkte) sowie eine
spürbare Zunahme der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (Juni 2013 – Juni 2014: +2,1 % bzw. fast 5.000
Beschäftigte). Durch eine hohe Zuwanderung, verbucht
Dresden einen konstanten Bevölkerungszuwachs, der zwischen den Jahren 2011 und 2013 nach Angabe des statistischen Bundesamts bei 2,5 % lag.
Seite
Die zentrale Lage im historischen Zentrum Dresdens mit
hochwertig sanierten Altbauten sowie im historischen Stil
erbauten Neubaugebäuden mit hochwertigen Wohnungen
41
Im ersten Halbjahr 2015 haben die durchschnittliche Angebotsmiete um 2,8 % und der durchschnittliche Angebotskaufpreis für eine Eigentumswohnung um 4,0 % im Vergleich zum Halbjahresdurchschnitt 2014 angezogen. Der
durchschnittliche Angebotsmietpreis beträgt damit mittlerweile 7,30 €/m²/Monat, der durchschnittliche Kaufpreis
2.320 €/m². Sowohl die höchsten Angebotsmieten als auch
die höchsten Angebotspreise für Wohneigentum werden für
große Wohnungen und Wohnungen des Neubausegments
verlangt.
3.6.
Transaktionsmarkt für Wohnportfolios
3.6.1.
Marktgeschehen
2014: 46,2 % bzw. 3,3 Mrd. Euro). Auf die Investmentklasse von „100 Mio. bis 500 Mio. €“ entfallen 16,5 % bzw. 2,8
Mrd. Euro (H1 2014: 26,7 % bzw. 1,9 Mrd. Euro). Transaktionen „kleiner 100 Mio. €“ steuern 16,4 % bzw. 2,8 Mrd.
Euro zum Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2015
bei (H1 2014: 27,0 % bzw. 1,9 Mrd. Euro).
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 17,2 Mrd. Euro
auf dem Investmentmarkt für Wohnportfolios, worunter der
Verkauf von Wohnungspaketen oder Wohnungsanlagen
Eine Wohneinheit kostet bei Betrachtung aller Transaktiomit mindestens 30 WE sowie der Verkauf von Unternehnen im ersten Halbjahr 2015 durchschnittlich knapp 63.660
mensanteilen, durch die eine Kontrollmehrheit übernomEuro und hat sich damit seit dem ersten Halbjahr 2014 um
men wird; ohne Börsengänge gefasst wird, ist das erste
12,3 % verteuert (H1 2014: 56.700 Euro/Wohneinheit).
Halbjahr 2015 das umsatzstärkste Halbjahr aller Zeiten und
Dieser Preisanstieg wird auch zukünftig insbesondere in
übertrifft bereits jetzt alle Geden Top-Standorten durch
samtjahresresultate seit dem
anhaltende Angebotsknappheit
Jahr 2006. Allein im Vergleich Erstes Halbjahr 2015 mit Rekordumsatz von befeuert.
zum Vorjahreszeitraum ergibt
17,2 Mrd. Euro
Im
weiteren
Jahresverlauf
sich eine Steigerung des Umwerden
auf
die
in
den letzten
satzvolumens um 143,3 % (H1
Monaten
getätigten
Unterneh2014: 7,1 Mrd. Euro).
mensübernahmen Ausdifferenzierungsprozesse folgen.
Unternehmensübernahmen und einzelne Großdeals haben
Dabei ist zu erwarten, dass im Sinne der eigenen Unterdazu geführt, dass sich die Zahl der gehandelten Wohneinnehmensstrategie weniger geeignete kleine Teilportfolios
heiten gegenüber dem ersten Halbjahr 2014 von 124.500
wieder dem Wohnimmobilienmarkt zugeführt werden. Zuauf 269.400 mehr als verdoppelt hat. Gleichzeitig nahm die
dem werden einige Immobilienhalter aufgrund des derzeit
Anzahl der Transaktionen von 150 im Vorjahr auf 185 um
sehr hohen Preisniveaus einen früheren Exit suchen. Das
23,3 % zu.
entstehende Angebot wird sicher dankend auf dem Markt
angenommen werden. Parallel sind weitere UnternehmensHauptanteil an diesem herausragenden Ergebnis hat die im
übernahmen absehbar, wie u.a. die Fusion der Wohnungsersten Quartal stattgefundene Gagfah-Unternehmensunternehmen
Deutsche Wohnen und LEG Immobilien.
übernahme durch die Deutsche Annington (seit 02. September 2015 Vonovia SE), die mit 8,0 Mrd. Euro gewertet
wurde. Im zweiten Quartal steuert die Deutsche Annington
mit der Übernahme der Süddeutsche Wohnen (Südewo)
von einem Konsortium unter Führung der Patrizia auch den
zweitgrößten Deal mit 1,9 Mrd. Euro zum Halbjahresergebnis bei. Drittgrößter Deal ist die im zweiten Quartal getätigte
Unternehmensübernahme der Westgrund durch die Adler
Real Estate, die mit rund 800 Mio. Euro gewertet wurde.
Zusammen mit einem Wohnportfolio, das Patrizia von einem skandinavischen Immobilienfonds erworben hat und
dessen deutscher Anteil bei knapp unter 800 Mio. Euro
liegt, stellen diese vier Deals in der Größenklasse „über
500 Mio. €“ allein 67,1 % bzw. 11,5 Mrd. Euro des Gesamtinvestitionsvolumens im ersten Halbjahr 2015 (H1
Die Investitionsbereitschaft bleibt anhaltend hoch. Gerade
die großen börsennotierten Unternehmen sind auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten, um ihre Marktpräsenz noch
weiter auszubauen. Die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die noch günstige Situation auf dem Kapitalmarkt unterstützen diese Entwicklung. Vor diesem Hintergrund ist eine passgenaue Prognose für die kommenden
Monate schwierig. Ein Überschreiten der 25 Mrd. EuroMarke und damit ein deutliches Übertreffen des Rekordergebnisses aus dem Jahr 2005 ist nach den Erfahrungen
der letzten Monate allerdings nahezu sicher. Im positiven
Fall könnte auch ein Transaktionsvolumen von 30 Mrd.
Euro erreicht werden.
Transaktionen 2007 – H1 2015
Transaktionen nach Größenklassen in % H1 2015
20,0
Seite
42
125.000
50.000
0
2007
2008
5,3
3,1
3,1
2009
2010
14,0
269.400
229.200
231.100
211.000
5,1
100.000
13,1
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
93.000
150.000
18,0
16,0
11,3
54.500
200.000
14,2
56.000
250.000
286.000
number of residential units
Wohneinheiten (absolut)
300.000
15,0
2,0
0,0
2011
2012
2013
2014 H1 2015
4,4
5,0
100 - <500 Mio. €
50 - <100 Mio. €
16,5
25 - <50 Mio. €
10 - <25 Mio. €
<10 Mio. €
Summe Wohneinheiten / number of residential units
Summe Kaufpreisvolumen (in Mrd. Euro) / revenue sales price (in bn. Euro)
Quelle: apollo valuation & research GmbH 2015
2,2
4,8
≥500 Mio. €
revenue sales price (in bn. Euro)
17,2
350.000
Kaufpreisvolumen (in Mrd. Euro)
400.000
67,1
3.6.2.
Räumliche Verteilung
In geografischer Hinsicht bleiben die deutschen Top-Städte
das Hauptziel für Investments. Berlin behält dabei die Führungsrolle unter den Metropolen mit einem Anteil von
22,2 % an der Gesamtzahl aller Transaktionen. Im Vergleich zum Vorjahr konnte sie ihren Vorsprung damit noch
ausbauen (H1 2014: 16,7 %). Aufgrund des knappen Angebots bleibt die Investitionstätigkeit in Sekundärlagen der
A-Standorte hoch und geht einher mit einer wachsenden
Risikobereitschaft der Käufer. So sind zwei Wohnportfolios
in den Berliner Stadtteilen Spandau/Reinickendorf (5.750
Einheiten) und Marzahn (4.635 Einheiten) sowie ein weiteres Portfolio (1.300 Einheiten) mit Schwerpunkt in den
Stadtteilen Neukölln, Pankow, Tempelhof-Schöneberg und
Wedding gehandelt worden. Auch die B-Standorte erfreuen
sich ungebrochen hoher Investmentaktivitäten. Hier zählen
im ersten Halbjahr neben Magdeburg, Delmenhorst und
Wolfsburg auch Städte in Baden-Württemberg (z.B. Freiburg, Heidelberg) aufgrund der Südewo-Übernahme zu den
bundesweit umsatzstärksten Investmentstandorten.
Transaktionsverteilung H1 2015
Schleswig-Holstein
1,6 %
Thüringen
0,5 %
Sachsen-Anhalt
4,8 %
Baden-Württemberg
4,8 %
Bayern
4,8 %
Sachsen
7,9 %
Saarland
0,0 %
Berlin
22,2 %
Rheinland-Pfalz
1,6 %
Brandenburg
2,1 %
Nordrhein-Westfalen
24,9 %
Bremen
2,1 %
Niedersachsen
7,9 %
(wenn keine Zurordnung möglich, keine Angabe )
(no consideration if allocation is not possible)
Hamburg
6,3 %
MecklenburgVorpommern
0,5 %
Hessen
7,9 %
3.6.3.
gang vorbereitet hat. Den zweitgrößten ausländischen Investor stellt die Foncière des Régions (FDR) aus Frankreich zusammen mit ihrer Tochter Immeo Wohnen dar
(Einkaufsvolumen 460 Mio. Euro).
Transaktionsvolumen nach Investorenherkunft H1 2015
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2008
2009
2010
2011
Deutsche Investoren - domestic investors
2012
2013
2014
H1 2015
Ausländische Investoren - foreign investors
3.6.4.
Investorentyp
Die „Immobilienaktiengesellschaften / REIT’s“ vereinnahmen ein stattliches Ankaufsvolumen von 12,5 Mrd. Euro
bzw. 72,9 % des gesamten Transaktionsvolumens sowie
ein starkes Verkaufsvolumen von 12,7 Mrd. Euro bzw.
74,3 % für sich. Als aktivste Marktteilnehmer dominieren
sie das Marktgeschehen vor allen anderen Investorengruppen, woran die Deals über 500 Mio. Euro insbesondere der
Deutschen Annington großen Anteil haben.
Weit abgeschlagen folgen auf Käuferseite die „Immobiliengesellschaften“ (7,6 %), „Offene Immobilienfonds / Spezialfonds“ (6,3 %) und die „Asset / Fondmanager“ (5,7 %). Auf
Verkäuferseite sind die „Asset- / Fondmanager“ (11,4 %)
die zweitgrößte Verkäufergruppe, gefolgt von den „Projektentwicklern / Bauträgern“ (5,2 %), den „Immobiliengesellschaften“ (3,2 %) und den „Geschlossenen Fonds“ (2,1 %).
Investorenherkunft
Alle Großdeals, die das erste Halbjahr maßgeblich bestimmen, sind von deutschen Investoren getätigt worden. So ist
es nicht verwunderlich, dass der Anteil der deutschen Käufer am gesamten Transaktionsvolumen mit 89,0 % bzw.
15,3 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2015 im Vergleich zum
Vorjahr um 8,8 %-Punkte angewachsen ist. Auf internationale Käufer entfällt demnach ein Anteil von 11,0 % bzw. 1,9
Mrd. Euro.
Transaktionsvolumen nach Investorentyp H1 2015
Immobilienaktiengesellschaften / REIT`s
Immobiliengesellschaften
Offene Immobilienfonds / Spezialfonds
Assetmanager / Fondmanager
Öffentliche Verwaltung / Kommunen
Versicherungen / Pensionskassen
Privatinvestor / Family Office
Projektentwickler / Bauträger
Geschlossene Fonds
Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds
Überregionale Verbände / Genossenschaften
Corporates
-80
80
-60
60
Verkäufer Volumen in % / Seller volume in %
-40
40
-20
20
0
20
40
60
Käufer Volumen in % / Purchaser volume in %
80
43
Banken
Seite
Stärkster Einzelinvestor ist mit Abstand die Deutsche Annington mit 9,9 Mrd. Euro Ankaufsvolumen im ersten Halbjahr 2015, die ihren Investitionskurs des Vorjahres fortsetzt
und nach dem Kauf der Gagfah nun auch die Südewo
übernimmt. Größter ausländischer Investor ist ADO (mit
gleichnamiger Muttergesellschaft in Israel) mit dem Ankauf
zweier Wohnportfolios in Berlin für zusammen mehr als 500
Mio. Euro, die damit ihren im Juli stattgefundenen Börsen-
Auswahl großer Wohnportfoliotransaktionen H1 2015
Objekt
Käufer
Kaufpreis (ca.)*
Wohneinheiten*
Property
Purchaser
Purchase price (approx.)*
Residential Units*
Gagfah-Übernahme
Deutsche Annington Immobilien SE
144.450
Südewo-Übernahme
Deutsche Annington Immobilien SE
19.800
Westgrund-Übernahme
Adler Real Estate AG
16.000
Wohnportfolio (haupts. Berlin)
Patrizia Immobilien AG
13.500
*teilweise Gewerbe enthalten - partly includes data concerning commercial properties/ teilweise geschätzt - partly estimated
Seite
44
Seite
45
4. Städte-Attraktivitäts-Ranking – „StAR“
Zahlen & Daten – StAR
Überblick
Städterankings gibt es viele, allerdings berücksichtigen sie
häufig zu wenige Faktoren, um Investoren, Bestandshaltern
oder auch Eigennutzern ein aktueller und verlässlicher
Ratgeber für die Erstbewertung eines Immobilienstandorts
sowie dessen Zukunftspotenzials zu sein.
Das in diesem Jahr zum vierten Mal aktualisierte Bewertungssystem „Städte-Attraktivitäts-Ranking - StAR“ verfolgt
hier einen erweiterten Ansatz. Neben den üblichen wirtschaftlichen und soziodemographischen Indikatoren, wie
Einwohner- und Haushaltszahl, Kaufkraft oder Arbeitslosigkeit, fließt eine Vielzahl wohnwirtschaftlicher Aspekte, wie
beispielsweise Leerstand, Wohnungsneubaubedarf oder
Preisentwicklung, in die Untersuchung ein. Gleichzeitig wird
eine Form der Gewichtung genutzt, die ein dynamisches
Bewertungssystem der insgesamt 24 unterschiedlichen
Indikatoren zulässt. Mit „StAR“ kann umgehend eine zuverlässige Aussage zur aktuellen und zukünftigen Attraktivität
der 110 deutschen kreisfreien Städte bzw. Städte mit ähnlichem Status* getätigt werden.
4.2.
Methodik
„StAR“ basiert methodisch auf einem zweigeteilten, gewichteten Punktbewertungssystem. Bei Unterscheidung von
„Status Quo“ und „Marktentwicklung“ werden unterschiedliche Indikatoren bzw. deren Erfüllung in eine Punkteskala
von 0 bis 100 eingruppiert. Indikatoren aus dem Themenbereich „Image“ werden nicht nach dem Erfüllungsgrad,
sondern nach der generellen Erfüllung (ja/nein) beurteilt.
Für die Teilbeurteilung eines Standorts (Status Quo und
Marktentwicklung) werden die Einzelindikatoren zunächst
in verschiedene Themenbereiche eingruppiert sowie sowohl die Einzelindikatoren als auch die Themenbereiche
entsprechend der jeweiligen Bedeutung für die Attraktivität
des Wohnimmobilienmarkts und deren Entwicklung gewichStatus Quo
Kategorie
STATUS QUO - 40 %
46
Die Ergebnisse der Status Quo-Bewertung sowie der Entwicklungs-Bewertung resultieren aus der Aufsummierung
der gewichteten Themenbewertungen, der (möglichen)
Einberechnung des (Image-)Aufschlags und der Eingruppierung des Ergebnisses in eine Attraktivitätsniveaumatrix.
Die Gesamtbeurteilung ergibt sich aus Zusammenfassung
der Teilmatrizen: Status Quo: Gewichtung 40 %; Marktentwicklung: Gewichtung 60 % + Imageaufschlag.
4.3.
Status Quo
Im Rahmen der Status Quo-Bewertung wird die derzeitige
Situation der deutschen kreisfreien Städte ermittelt und
hinsichtlich ihrer Attraktivität beurteilt. Bei Unterscheidung
der Themengruppen Bevölkerung und Haushalte, Wirtschaft, Wohnraum sowie Mieten und Preise werden insgesamt zwölf Indikatoren, die sowohl die Nachfrage als auch
das Angebot umfassen, in die Untersuchung einbezogen.
Aufgrund ihrer hohen Bevölkerungs- und Haushaltszahl
erfahren die großen deutschen Metropolen unverändert
eine überdurchschnittliche Bewertung. Hingegen profitieren
insbesondere auch regional bedeutende Oberzentren von
einer geringen durchschnittlichen Haushaltsgröße, d.h.
einem hohen Anteil von Ein- sowie Zweipersonenhaushalten. Dies wird als Zeichen einer starken und jungen Nachfrage bewertet. Die vorderen Plätze dieses Teilrankings
Marktentwicklung
Kriterium
Einwohnerzahl
Seite
tet. Bei den Bewertungsthemenbereichen handelt es sich
um Bevölkerung und Haushalte, Wirtschaft, Wohnraum,
Mieten und Kaufpreise sowie Image. Jeder Themenbereich
basiert auf mindestens zwei und maximal vier (Unter-)Indikatoren. Die Vielzahl der Indikatoren ist ein zentraler Unterschied zu anderen Städterankings. Es wird sichergestellt, dass möglichst viele Einflussfaktoren des Markts
Beachtung finden und somit eine umfassende Analyse eines Standorts möglich ist.
Gewichtung
Zeit
20
2013 (absolut)
Haushaltszahl
20
2013 (absolut)
Einwohner je Haushalt
60
2013 (absolut)
Wirtschaft
Kaufkraft
25
40
2015 (Index)
Arbeitslosigkeit
50
2014 (in %)
Dienstleistungsbeschäftigte
10
2013 (in %)
Wohnraum
Leerstand
Wohneinheiten je Haushalt
Kategorie
5
25
70
2013 (in %)
30
2013 (Verhältnis)
45
Mieten und Preise
Mietpreis
42,5
H1 2015 (€/m²)
Kaufpreis
42,5
Wohnkosten
5
H1 2015 (€/m²)
H1 2015
(Anteil Mieten am Einkommen)
Rendite
10
H1 2015 (in %)
MARKTENTWICKLUNG - 60 %
4.1.
Kriterium
Gewichtung
Zeit
Einwohnerentwicklung
28
25
2012-2013 (in %)
Haushaltsentwcklung
15
2012-2013 (in %)
Einwohnerentwicklung
30
2012-2035 (in %)
Haushaltsentwicklung
30
2012-2035 (in %)
Wirtschaft
Kaufkraftentwicklung
Arbeitslosigkeitsentwicklung
Wohnraum
Leerstandsentwicklung
Wohnungsneubaubedarf
22
50
2014-2015 (in Punkten)
50
2013-2014 (in %-Punkten)
28
40
60
2012-2013 (in %)
2015-2030
(Ø je 1.000 Einwohner im Jahr)
Mieten und Preise
Mietpreisentwicklung
22
30
H1 2014 -H1 2015 (in %)
Kaufpreisentwicklung
30
H1 2014 -H1 2015 (in %)
Entwicklung Mieten-Preise
in Relation
40
H1 2014 -H1 2015 (Verhältnis)
Aufschlag Image (auf Basis: Großstadtzuschlag, Universitätsstadt, Nähe zu Großstadt)
Quelle: Städte-Attraktivitäts-Ranking StAR der apollo valuation & research GmbH
auf Basis von Daten: BBSR, Bundesagentur für Arbeit, empirica-systeme Marktdatenbank, empirica-CBRE-Leerstandsindex, GfK GeoMarketing GmbH, Statistische Ämter des Bundes und der Länder
Neben einer positiven demographischen Situation ist die
wirtschaftliche Stärke ein wichtiges Indiz für die Attraktivität von Wohnstandorten. So stellt diese zum einen eine
wichtige Einflussgröße für die erzielbaren Miet- und Kaufpreise dar. Zum anderen ist wirtschaftliche Prosperität eine
zentrale Grundlage für die jeweilige Wohnraumnachfrage.
Bei Unterscheidung der verschiedenen Indikatoren (Kaufkraft, Arbeitslosigkeit und Dienstleistungsquote) verfügen
die Großstädte München, Düsseldorf, Frankfurt am Main,
und Stuttgart sowie süddeutsche Ober- bzw. Mittelzentren
mit u.a. Erlangen, Baden-Baden, Landshut und Ingolstadt
unverändert über die höchste Kaufkraft. Im Bereich der
Arbeitslosigkeit sind, angeführt von Ingolstadt, Memmingen und Erlangen unverändert Städte aus BadenWürttemberg und insbesondere Bayern mit 40.000 bis
150.000 Einwohnern die Spitze dieses Teilrankings. Die
erste Stadt aus dem Norden ist Wolfsburg auf Rang 8. Die
erste Metropole folgt mit München auf Platz 14. Bei der
Bewertung der Dienstleistungsbeschäftigung erreichen
Verwaltungs- und Dienstleistungsstandorte ebenso Spitzenwerte wie Städte, die sehr stark von Tourismus oder
Hochschulen geprägt sind. So zählen neben der Bankenmetropole Frankfurt am Main u.a. Potsdam, Bonn, Mainz,
Münster, Oldenburg und Weimar zu den Städten mit der
höchsten Dienstleistungsquote der untersuchten Städte.
Wohnraum
Die aktuelle Situation des Wohnraumangebots wird innerhalb von „StAR“ durch den Wohnungsleerstand sowie
die Wohnraumversorgung beschrieben. Beide Kriterien
lassen auf ein Über- bzw. Unterangebot schließen. Dabei
wird ein knappes Angebot als Plus für die Attraktivität eines
Standorts bewertet. Das Wohnraumangebot wird in großem
Dynamische Systemanpassung
Das Basissystem StAR ist mit einem statistisch optimalen Gewichtungsprofil ausgestattet. Stärken sowie Schwächen, speziell im direkten Vergleich
zu anderen Standorten, werden eindeutig ermittelt. Dies gilt sowohl bei der
Einschätzung von Status Quo, Entwicklung sowie Gesamtbeurteilung als
auch für die 24 Einzelindikatoren der verschiedenen Themenbereiche
(Bevölkerung und Haushalte, Wirtschaft, Wohnraum, Mieten und Preise
sowie Image).
Bei konkreten Investitionsentscheidungen sind allerdings weitergehende
Untersuchungen notwendig. So sei auf unterschiedliche Mikrostandorteigenschaften hingewiesen, die sich wesentlich von der gesamtstädtischen
Situation unterscheiden können.
Durch dynamische Auswahlmöglichkeiten kann StAR mittels stärkerer oder
geringerer Gewichtung von Einzelkriterien sowie durch eine Anpassung der
jeweiligen Ausprägung auf diese einzelfallspezifischen Erfordernisse eingehen.
München
1
Frankfurt am Main
2
Hamburg
3
Stuttgart
4
Heidelberg
5
Köln
6
Erlangen
7
Regensburg
8
Düsseldorf
9
Ingolstadt
10
…
Frankfurt (Oder)
101
Chemnitz
102
Duisburg
103
Gelsenkirchen
104
Bremerhaven
105
Herne
106
Gera
107
Brandenburg an der Havel
108
Dessau-Roßlau
109
Pirmasens
110
Quelle: Städte-Attraktivitäts-Ranking StAR der
apollo valuation & research GmbH; *einschl.
Imageaufschlag
Ranking Marktentwicklung*
Berlin
1
München
2
Potsdam
3
Landshut
4
Freiburg im Breisgau
5
Rosenheim
6
Frankfurt am Main
7
Ingolstadt
8
Leipzig
9
Stuttgart
10
…
Coburg
101
Gera
102
Dessau-Roßlau
103
Gelsenkirchen
104
Duisburg
105
Saarbrücken
106
Wilhelmshaven
107
Eisenach
108
Zweibrücken
109
Schweinfurt
110
Quelle: Städte-Attraktivitäts-Ranking StAR der
apollo valuation & research GmbH; *einschl.
Imageaufschlag
Maße von der Wohnraumnachfrage beeinflusst. Eine starke
Nachfrage absorbiert das Angebot, was sich sowohl in der
Leerstandszahl als auch im Verhältnis Wohnungen zu
Haushalte niederschlägt. So verwundert es nicht, dass sich
Städte, die von einer positiven wirtschaftlichen und/oder
positiven demographischen Situation geprägt sind, auch
auf den vorderen Plätzen bei der Bewertung des Wohnraums wiederfinden.
47
Wirtschaft
Ranking Status Quo*
Seite
werden somit sowohl von den großen nationalen Metropolen, insbesondere Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf
sowie Frankfurt am Main, als auch von nationalen und regionalen Zuzugsregionen, wie Leipzig, Hannover, Dresden,
Oldenburg oder Regensburg belegt.
Gemäß den aktuellen empirica-Leerstandszahlen aus dem
Jahr 2013 weisen den geringsten Wohnungsleerstand im
Geschosswohnungsbau die Städte München, Hamburg,
Frankfurt am Main, Münster, Ingolstadt und Darmstadt auf.
Das geringste Wohnraumangebot, gemessen am Verhältnis Wohneinheiten je Haushalt, besteht Ende 2013 in
Heidelberg, Freiburg, Kaufbeuren und Kempten.
Mieten und Preise
In den Themenbereich der Mieten und Preise fallen die
Kosten, die für Wohnraum aufgerufen werden. Dabei werden hohe Preise (für Eigentumswohnungen) und hohe Mieten – innerhalb von „StAR“ werden durchschnittliche Angebotsmieten/-preise des gesamten Wohnsegments im ersten
Halbjahr 2015 betrachtet – als positiv bewertet, da diese
Indizien für einen stark nachgefragten Markt sind. Die Zahl
der deutschen Metropolen auf den Spitzenplätzen, ist mit
München, Frankfurt am Main, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf und Köln unter den Top-10 dieses Teilranking wie in
Vorjahren sehr hoch. Ebenso befinden sich nahezu unverändert Freiburg, Heidelberg, Mainz, Wiesbaden, Ingolstadt
und Regenburg in den Top-12 dieses Teilrankings. Die
Höhe der theoretisch erzielbaren durchschnittlichen Rendite, errechnet aus den voran genannten Mieten und Angebotspreisen für Mehrfamilienhäuser, wird in „StAR“ als Anreiz für weitere Investitionen bewertet. Das Ergebnis ist
breit gemischt. Die Betrachtung der Wohnkosten, gemessen als Anteil der durchschnittlichen Miete an der Kaufkraft
eines Haushalts, zeigt die finanzielle Belastung auf, die für
Wohnraum aufgebracht werden muss. Eine niedrige Belastung, im ersten Halbjahr u.a. in Zweibrücken, Remscheid,
Neustadt an der Weinstraße, Hagen, Mülheim an der Ruhr,
Hof oder Weiden kann ein Zeichen für Mietsteigerungspotenzial sein und wird daher in „StAR“ als positiv gewertet.
Allerdings müssen hierbei die wirtschaftlichen Grundvoraussetzungen beachtet und Steigerungsmöglichkeiten im
Einzelfall geprüft werden.
Seite
48
4.4.
Marktentwicklung
Innerhalb der Marktentwicklungs-Bewertung werden die
vergangene sowie die prognostizierte Entwicklung der
deutschen kreisfreien Städte analysiert. Die betrachteten
Themengruppen Bevölkerung und Haushalte, Wirtschaft,
Wohnraumsituation sowie Mieten und Preise sind identisch
mit den Untersuchungsinhalten der Status Quo-Bewertung.
Durch diese themenspezifische Bewertungsfortführung ist
eine ergänzende Bewertung jedes Einzelbereichs sichergestellt. Die Entwicklung der Nachfrage und des Angebots
wird dabei ebenfalls mit insgesamt zwölf Indikatoren erfasst
und beurteilt. Eine erneute speziellere Beschreibung der
Einzelindikatoren erfolgt an dieser Stelle nur in Einzelfällen.
Bei Betrachtung der demographischen Entwicklung wird
eine starke Deckungsgleichheit der untersuchten Bereiche
ersichtlich. So setzen sich letztjährige Veränderungen der
Haushalts- und/oder Einwohnerzahlen bei einem großen
Teil der Städte zukünftig fort, was sowohl für die positive
als auch für die negative Richtung gilt. Auch bei Einbeziehung der neuen Prognosezahlen bis zum Jahr 2035 des
Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung gibt es
nur leichte Verschiebungen im Vergleich zu den Ergebnissen der Vorjahre. Von deutschen Metropolen zeigen Berlin,
Hamburg, München und Stuttgart – im Durchschnitt der
vergangenen und der zukünftigen Einwohner- und Haushaltsveränderung – die beste Entwicklung. Teilweise noch
positiver stellen sich Potsdam, Landshut, Freiburg, Oldenburg und Rosenheim dar, was den Vorjahresresultaten
entspricht. Einen deutlichen Sprung nach oben macht Offenbach, was Folge einer positiven Entwicklung sowohl im
letzten Jahr als auch für die Zukunft bis 2035 ist.
Wirtschaft
Innerhalb der Beurteilung der ökonomischen Entwicklung,
die auf Basis der vergangenen Entwicklung der Kaufkraft
sowie der Arbeitslosigkeit gemessen wird, finden sich in
diesem Jahr vermehrt traditionell wirtschaftlich schwache
Standorte aus den neuen Bundesländern auf den vorderen
Plätzen wieder, die sich im Vergleich zum deutschen
Durchschnitt positiver entwickeln konnten. So sind im Teilbereich der Kaufkraftentwicklung unter den 14 Städten
mit dem stärksten Kaufkraftanstieg zwar 13 ostdeutsche
Kommunen (u.a. Suhl, Gera, Dessau-Roßlau, Weimar oder
Chemnitz), die aber nach dem letztjährigen Anstieg weiterhin eine Kaufkraft von unter 91 Punkten ausweisen. Auf
Rang 15 folgt mit Würzburg der letztjährige Spitzenreiter.
Ein ähnliches Bild zeigt sich im Teilbereich Arbeitslosigkeitsentwicklung. So sind auch hier vermehrt Städte in
den Top-10 zu finden, in denen ein ehemals sehr hohes
Arbeitslosigkeitsniveau im vergangenen Jahr überdurchschnittlich reduziert werden konnte. Der Schwerpunkt wird
auch hier aus Kommunen der neuen Bundesländer gebildet
(Frankfurt (Oder), Eisenach, Leipzig, Cottbus, Gera und
Rostock). Daneben belegen Wuppertal, Hamm, Remscheid
und Flensburg Positionen in der Top-Liste. Berlin folgt auf
Platz 10.
Wohnraum
Während die vergangene Veränderung der Wohnraumsituation anhand der Leerstandsentwicklung beurteilt wird, ist
der prognostizierte Wohnungsneubaubedarf (je Einwohner) ein Indiz für die zukünftige Situation an den jeweiligen
Standorten. Ein hoher Neubaubedarf wird dabei als Indikator für eine wachsende Nachfrage und somit für Attraktivität
gewertet. Im Teilbereich Leerstandsentwicklung konnten
Städte, die bereits über eine sehr geringe Leerstandsquote
verfügten, wie Ingolstadt, Freiburg, Heidelberg, München,
Darmstadt, Landshut, Regensburg, Frankfurt am Main oder
Köln eine nochmalige signifikante Verringerung verbuchen.
Auffällige Leerstandsabnahmen von bislang überdurchschnittlich hohen Leerstandsquoten zeigten sich zuletzt
insbesondere in Leipzig, u.a. aber auch in Emden, Madgeburg oder Bremerhaven. Erneut ist hierbei darauf hinzuweisen, dass insbesondere in Städten der neuen Bundesländer in den letzten Jahren auch der Wohnungsrückbau zu
dieser Entwicklung beigetragen hat. Dies bleibt in "StAR"
jedoch unberücksichtigt. Einen erhöhten Wohnungsneubaubedarf (Wohnungen je Einwohner), der aus Zusatz-,
aber auch aus Ersatzbedarf resultiert, sehen neue Prognosezahlen bis zum Jahr 2030 des Bundesinstituts für Bau-,
Stadt- und Raumforschung sowohl in den Metropolen als
auch in größeren Wirtschaftszentren (Augsburg, Bonn,
Regensburg, Oldenburg und Ingolstadt). Zudem sind aber
auch einige kleinere Oberzentren, insbesondere aus dem
süddeutschen Raum (u.a. Rosenheim, Landshut, Schwabach, Ansbach) auf vorderen Rängen zu finden.
Miet- und Kaufpreise
Die diesjährigen Entwicklungen der (Angebots-)Mieten und
Kaufpreise fallen in Deutschland sehr unterschiedlich aus
und verlaufen zum Teil gegenläufig. So reichen die Veränderungen im Vergleichszeitraum H1 2015 zu H1 2014 von
-7,5 bis +17,8 % (Kaufpreise Eigentumswohnungen) bzw.
von –3,6 bis +10,0 % (Mieten). Bei Gesamtbetrachtung
beider Teilbereiche zeigt ein Teil der deutschen Metropolen
einen deutlicheren Anstieg der Preise gegenüber den Mieten – in Hamburg sind letztere sogar rückläufig gewesen.
Bei den stärksten Gewinnern handelt es sich stattdessen
eher um Städte aus der zweiten und auch dritten Reihe. So
weisen u.a. Heilbronn, Nürnberg, Offenbach, Ludwigshafen, Ulm, Passau, Flensburg oder Darmstadt, im Mittel sowohl ein überdurchschnittliches hohes Miet- als auch Kaufpreiswachstum auf. Mit der in „StAR“ höher gewichteten
Bewertung der Entwicklung der Mieten und Preise in
Relation findet als abschließender Teilbereich ein direkter
Vergleich der Veränderungsquoten der Mieten und der
Preise statt. Dabei wird eine positivere Mietentwicklung als
Vorteil gewertet. Als Ergebnis zeigt sich im H1 2015 u.a. in
Straubing, Kiel, Neustadt an der Weinstraße, Ansbach,
Schwabach, Leverkusen, Magdeburg oder Hagen die
höchste Differenz zwischen prozentualem Miet- und Kaufpreisanstieg im Vergleich zu den weiteren betrachteten
Städten.
4.6.
Gesamtranking
Wie in den Vorjahren besetzt München (1) die Spitzenposition innerhalb „StAR“. Zudem befinden sich von den deutschen Metropolen Frankfurt am Main (2) und Berlin (3), die
die Rangplätze getauscht haben, sowie Stuttgart (unverändert 4) unter den Top-10-Städten des Rankings. Auf den
folgenden Plätzen befinden sich Freiburg (5, vormals 9),
Ingolstadt (unverändert 6), Potsdam (7, vormals 19), Regensburg (8, vormals 11), Rosenheim (9, vormals 15) und
Landshut (10, vormals 7). Wie die Erstplatzierten punkten
diese Städte insbesondere durch ihre jeweils sehr positive
wirtschaftliche und demographische Situation und Entwicklung. So sind es in der Regel eine hohe Kaufkraft, eine
niedrige Arbeitslosigkeit sowie eine hohe und wachsende
Einwohner- und/oder Haushaltszahl, die zu einer Verknappung des Wohnraums und steigenden Mieten und Preisen
führen.
Das Ende des Gesamtrankings bilden traditionell Städte
aus strukturschwachen Regionen. So stammen in der Flop10-Liste mit Dessau-Roßlau (110), Gera (107), Eisenach
(103) und Frankfurt (Oder) (102) vier Städte aus den neuen
Bundesländern und mit Gelsenkirchen (106) und Duisburg
zwei Städte aus dem Ruhrgebiet. Hinzu kommen Wilhelmshaven (108) und Bremerhaven (101) aus dem Norden Niedersachsens sowie die rheinland-pfälzischen
Kommunen Pirmasens (109) und Zweibrücken (105). Die
Veränderungen im Ranking im Vergleich zum Vorjahr reichen von Rückgängen von 36 Rängen bis zum Anstieg von
32 Positionen. Hervorzuheben ist dabei zum einen der Anstieg von Potsdam um 12 Ränge und damit in die Top-10.
Dabei konnte sich die Brandenburgische Landeshauptstadt
in nahezu allen Teilbewertungen sowohl des Status Quo
als auch der Marktentwicklung verbessern. Hinzuweisen ist
zudem auf die Metropolen Hamburg, Köln und Düsseldorf,
die sechs bzw. sieben Ränge verloren haben, wofür die
Gründe vornehmlich in einer Verschlechterung der Entwicklungsfaktoren liegen.
Der „Imageaufschlag“ erfolgt außerhalb der gewichteten
Bewertung von „Status Quo“ und „Marktentwicklung“. Über
ihn wird eine prozentuale Erhöhung (10 bis 15 %) der Bewertungsergebnisse vorgenommen. Dies kann innerhalb
49
Imageaufschlag
Seite
4.5.
der Teilanalysen sowohl im Teilbereich „Status Quo“ als
auch im Teilbereich „Marktentwicklung“ erfolgen. Im Rahmen der Gesamtbeurteilung wird der mögliche Imageaufschlag am Ende der Bewertung nach der Zusammenfassung der Ergebnisse „Status Quo“ und „Marktentwicklung“
ermittelt und hinzugezogen. Imagekriterien sind u.a. die
Größe der analysierten Stadt, die Nähe zu einer Großstadt
oder die Präsenz einer Hochschule (Universität, Fachhochschule).
Aachen, Amberg, Ansbach, Aschaffenburg, Augsburg,
Baden-Baden, Bamberg, Bayreuth, Berlin, Bielefeld, Bochum, Bonn, Bottrop, Brandenburg an der Havel, Braunschweig, Bremen, Bremerhaven, Chemnitz, Coburg, Cottbus, Darmstadt, Delmenhorst, Dessau-Roßlau, Dortmund,
Dresden, Duisburg, Düsseldorf, Eisenach, Emden, Erfurt,
Erlangen, Essen, Flensburg, Frankenthal (Pfalz), Frankfurt
Oder), Frankfurt am Main, Freiburg im Breisgau, Fürth,
Gelsenkirchen, Gera, Hagen, Halle (Saale), Hamburg,
Hamm, Hannover, Heidelberg, Heilbronn, Herne, Hof, Ingolstadt, Jena, Kaiserslautern, Karlsruhe, Kassel, Kaufbeuren, Kempten (Allgäu), Kiel, Koblenz, Köln, Krefeld, Landau
in der Pfalz, Landshut, Leipzig, Leverkusen, Lübeck, Ludwigshafen am Rhein, Magdeburg, Mainz, Mannheim,
Memmingen, Mönchengladbach, Mülheim an der Ruhr,
München, Münster, Neumünster, Neustadt an der Weinstraße, Nürnberg, Oberhausen, Offenbach am Main,
Oldenburg Oldenburg), Osnabrück, Passau, Pforzheim,
Pirmasens, Potsdam, Regensburg, Remscheid, Rosenheim, Rostock, Saarbrücken, Salzgitter, Schwabach,
Schweinfurt, Schwerin, Solingen, Speyer, Straubing, Stuttgart, Suhl, Trier, Ulm, Weiden i.d.OPf., Weimar, Wiesbaden, Wilhelmshaven, Wolfsburg, Worms, Wuppertal, Würzburg, Zweibrücken.
Seite
50
*
StAR – Gesamtranking*
96,4
München
Frankfu rt am Mai n
Ber lin
Stuttga rt
Freibur g im Breisgau
Ingolstadt
Potsdam
Regen sbu rg
Rosenheim
Lan dsh ut
Hamburg
Erla ngen
Heidelb erg
Nürnbe rg
Bon n
Köln
Darmstadt
Bad en-Ba den
Münste r
Düssel dorf
Kar lsru he
Heilbro nn
Ulm
Old enburg (O ldenbu rg)
Fürth
Wiesbade n
Aug sbu rg
Offe nbach am Main
Schwabach
Würzburg
Passau
Dresden
Hanno ver
Mainz
Mannh eim
Aschaffen burg
Aachen
Lud wig sha fen am Rhein
Leip zig
Kempten (Allg äu)
Bambe rg
Bra unschweig
Amberg
Lüb eck
Lan dau in der Pfalz
Ansbach
Trier
Straub ing
Pforzheim
Wolfsb urg
Spe yer
Osnab rück
Jena
Dortmu nd
Leverkusen
Memmingen
Flensburg
Kau fbe uren
Kiel
Worms
Bre men
Emden
Hamm
Frankenthal (Pfalz)
Neusta dt an der Weinstraße
Biel efe ld
Bayreu th
Kob lenz
Erfurt
Kre feld
Weiden i.d.OPf.
Essen
Mülhei m an der Ruhr
Kassel
Weimar
Rostock
Delmenho rst
Bochum
Wuppe rtal
Coburg
Soli ngen
Möncheng ladbach
Bottrop
Cottbu s
Schwerin
Obe rhausen
Suh l
Saa rbrücken
Magde burg
Neumünster
Halle (Saa le)
Chemnitz
Herne
Remschei d
Kaiserslau tern
Bra ndenbu rg an der Ha vel
Schweinfurt
Hof
Hagen
Salzgitter
Bre mer haven
Frankfu rt (Od er)
Eisena ch
Duisburg
Zwe ibrücken
Gel sen kirchen
Ger a
Wilhelmshaven
Pirmasens
Dessau -Roßla u
87,6
87,5
87,5
87,2
86,5
85,5
85,2
84,8
84,7
80,0
79,2
78,7
77,4
76,5
76,0
74,4
73,9
73,7
73,4
73,1
72,8
71,8
71,7
71,3
70,6
70,0
68,5
67,8
67,5
66,7
66,6
65,8
65,5
65,4
65,2
64,2
64,1
62,4
62,1
61,9
61,4
59,2
59,2
58,1
57,6
57,3
57,3
56,5
55,5
55,3
54,9
54,6
54,6
54,1
53,9
53,9
53,4
52,4
52,0
51,6
51,3
50,9
50,7
50,6
50,1
49,4
48,8
48,4
48,1
47,4
47,2
46,8
46,7
46,7
45,9
44,6
42,5
42,2
39,7
39,7
37,7
37,5
37,3
35,9
34,9
34,8
34,8
34,2
33,7
33,1
31,2
31,1
31,0
30,9
30,7
30,1
29,7
28,6
28,5
28,5
27,8
24,6
24,2
23,9
23,7
23,7
23,5
23,4
22,5
0
20
40
60
80
Quelle: Städte-Attraktivitäts-Ranking StAR der apollo valuation & research GmbH
*einschl. Imageaufschlag innerhalb des Gesamtrankings
100
Seite
Quelle: Städte-Attraktivitäts-Ranking StAR der apollo valuation & research GmbH,
einschl. Imageaufschlag innerhalb des Gesamtrankings
Kartenbasis: GfK GeoMarketing GmbH
51
Gesamtergebnis StAR
Seite
52
Seite
53
5. Deutsche Metropolen im Überblick
Zahlen & Daten – Berlin
5.1.
Im Einjahresvergleich (2012 - 2013) hat sich die Bevölkerungszahl mit +1,4 % positiver als der bundesdeutsche
Trend (BRD: +0,3 %) entwickelt. Die Entwicklung der
Haushalte zeigt im Jahresvergleich (2012 - 2013) mit
+1,1 % eine vergleichbare Tendenz (BRD: +0,4 %).
Hinsichtlich der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung geht
das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
(BBSR) für Berlin von einem Wachstum (+3,3 %) bis zum
Jahr 2035 (Basisjahr: 2012) aus (BRD: -2,8 %). Für die
Zahl der Haushalte wird für den gleichen Zeitraum eine
Entwicklung von +4,7 % prognostiziert (BRD: +2,0 %).
5.1.2.
3.550.000
83.000.000
3.500.000
82.500.000
82.000.000
3.450.000
81.500.000
3.400.000
81.000.000
3.350.000
80.500.000
3.300.000
80.000.000
3.250.000
3.200.000
79.500.000
2001
79.000.000
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
Deutschland 82.440.309
81.802.257
81.751.602
81.843.743
80.327.900
80.523.746
80.767.463
Berlin
3.442.675
3.460.725
3.501.872
3.326.002
3.375.222
3.421.829
3.388.434
Quelle: Statistisches Bundesamt, apollo valuation & research GmbH, *Zensus
Wirtschaft
Kaufkraftindex
2014
2015
Veränderung
(in Punkten)
-0,1
Berlin
91,7
91,6
Deutschland
100,0
100,0
Arbeitslosigkeit (in %)
Juli 14
Juli 15
Veränderung
(in %-Punkten)
11,1
10,7
-0,4
6,6
6,3
-0,3
Wirtschaft
Die Wirtschaft in der Stadt Berlin wird vom Tertiären Sektor
geprägt. 85,1 % der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten (am Arbeitsort) entstammen diesem Wirtschaftsbereich (BRD: 69,3 %). Die weiteren Beschäftigten
in Berlin verteilen sich auf den Sekundären Sektor mit
14,9 %.
Berlin
Deutschland
Beschäftigtenstruktur Berlin
0,0%
Der GfK Kaufkraftindex je Einwohner (2015) beträgt 91,6.
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich dieser mit -0,1-Punkten
kaum verändert. Bei Gegenüberstellung des bundesdeutschen Durchschnitts (100) zeigt sich, dass die Kaufkraft in
Berlin unter diesem liegt.
14,9%
Seite
54
85,1%
Hinsichtlich der Beschäftigtenzahlen stellt sich Berlin mit
einer Arbeitslosenquote (bezogen auf alle Erwerbspersonen) von 10,7 % (Juli 15) schlechter als die Bundesrepublik
(6,3 %) dar. Seit Juli 2014 hat die Quote allerdings um
0,4 %-Punkte abgenommen.
Deutschland
Nach aktualisiertem Datenstand auf Basis der Volkszählung 2011 leben in Berlin 3.421.829 Menschen (2013). Diese verteilen sich auf 1.948.282 Haushalte. Demnach zählt
jeder Haushalt in der Stadt Berlin in 2013 im Durchschnitt
1,8 Personen (BRD: 2,0 Personen).
Berlin
5.1.1.
Berlin
Primärer Sektor
Sekundärer Sektor
Tertiärer Sektor
Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Statistisches Bundesamt,
Bundesagentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH, apollo valuation & research GmbH
Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in der Stadt Berlin baut auf 316.047
Wohngebäude bzw. 1.883.161 Wohnungen (2013). Damit
hat der Wohnungsbestand im Einjahresvergleich (2012 2013) um 0,3 % zugenommen (Wohngebäudebestand:
+0,6 %). Die diesbezüglichen Entwicklungen (Wohnungen /
Gebäude) liegen in Deutschland bei jeweils +0,5 %. Im
Durchschnitt verfügt in Berlin jedes Gebäude über 6,0
Wohneinheiten (BRD: 2,2). Jedem Einwohner stehen im
Schnitt 39,4m² Wohnfläche zur Verfügung (BRD: 44,8m²).
Das Baufertigstellungsvolumen hat in Berlin zuletzt (2013)
6.641 Wohneinheiten betragen (BRD: 214.817). Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies ein Plus von 22,6 % dar
(BRD: +7,2 %). Im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (rund 4.940 Einheiten/Jahr) bedeutet dies
ebenfalls eine Zunahme.
318.000
316.000
314.000
312.000
310.000
308.000
200 7
Wohnu ngsbestan d
Ber lin
200 8
200 9
201 0
201 1
201 1*
201 2*
201 3*
313 .71 0
315 .20 5
316 .66 9
318 .26 0
312 .09 0
314 .14 2
316 .04 7
1.887.51 1.890.83 1.894.56 1.898.80 1.903.23 1.871.78 1.876.98 1.883.16
Wohnfläche (m²) pro Einwohner
Berlin
Deutschland
2013
Leerstand (in %)
2013
39,4
Berlin
1,8
44,8
Deutschland
3,1
-1,5
-0,6
Veränderung zu 2009 (in %-Punkten)
Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Statistisches Bundesamt,
empirica-Leerstandsindizes, apollo valuation & research GmbH, *Zensus
Nach den Ergebnissen des Zensus 2011 liegt die Leerstandsquote – bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand – in Berlin bei 3,5 % (BRD: 4,4 %).
1.910.000
1.905.000
1.900.000
1.895.000
1.890.000
1.885.000
1.880.000
1.875.000
1.870.000
1.865.000
1.860.000
1.855.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
2009
2010
2011
Berlin
2012
2013
Wohnungsbaugenehmigungen
Berlin
2009
2010
2011
2012
2013
Fertigstellungen
3.815
4.321
4.491
5.417
6.641
Genehmigungen
5.603
5.470
7.358
9.941
12.518
Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Statistisches Bundesamt, apollo valuation & research GmbH
55
320.000
Wohng ebäud ebesta nd
311 .89 6
Ber lin
Der Leerstand in Mehrfamilienhäusern in Berlin beläuft sich
derzeit (2013) auf 1,8 %. Somit ist er nicht nur unter dem
deutschen Durchschnitt, sondern hat im Vergleich zu 2009
zudem abgenommen (-1,5 %-Punkte) (BRD: 3,1 % [-0,6 %Punkte]).
Wohnungsbaugenehmigungen und Baufertigstellungen
Wohnungsbestand
Wohngebäudebestand
Wohnungs- und Wohngebäudebestand
Baugenehmigungen, die ausschlaggebend für die Bauaktivitäten in den folgenden Jahren sind, sind in 2013 für
12.518 Wohnungen erteilt worden (BRD: 272.433). Entsprechend dem Bauvolumen hat die Genehmigungsanzahl
damit über dem Fünf-Jahresschnitt (rund 8.180 Einheiten/Jahr) gelegen.
Seite
5.1.3.
5.1.4.
Mieten
Auf dem Mietwohnungsmarkt von Berlin werden im ersten
Halbjahr 2015 im Durchschnitt 9,50 €/m²/Monat für eine
Wohnung verlangt. Dies ist eine Steigerung um 1,6 % im
Vergleich zum ersten Halbjahr 2014.
Bei Unterscheidung nach Baualtersklassen stellen Wohnungen der Baujahre > 2010 mit 12,85 €/m²/Monat das
teuerste Teilsegment. Erfolgt eine Differenzierung nach
Wohnungsgrößen wird die höchste Angebotsmiete mit
11,05 €/m²/Monat für kleine Einheiten (<45m²) aufgerufen.
Überblick Mietwohnungsmarkt
Median
€/m²/Monat
9,50
8,90
H1 2015
Oberes
Unteres
Marktsegment Marktsegment
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
13,60
6,25
Durchschnittliche Angebotsmiete nach Baualter (€/m²/Monat)*
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
10,10
8,75
8,75
7,60
8,95
12,85
Durchschnittliche Angebotsmiete
nach Wohnungsgröße (€/m²/Monat)*
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
11,05
8,90
8,60
10,00
Durchschnittliche
Größe der Wohnung (m²)*
72,80
56
Mittel: arithmetisches Mittel; Median: Wert, der Verteilung hälftig teilt. *auf der Basis von 31090
Angeboten in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank, apollo valuation & research GmbH
Seite
Räumlich bildet der PLZ-Bereich 10117 mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 14,35 €/m²/Monat die
Preisspitze, gefolgt von den PLZ-Bereichen 10178
(13,50 €/m²/Monat) sowie 10119 (13,30 €/m²/Monat). Demgegenüber findet sich der günstigste Mietwohnraum mit
6,00 €/m²/Monat in den PLZ-Bereichen 12687 und 12629.
Übersicht Teilräume
Durchschnittliche Angebotsmiete* in Berlin
Mittel
€/m²/Monat
Die durchschnittliche Größe der im ersten Halbjahr 2015
angebotenen Mietwohnungen liegt dabei bei 72,80m².
Höchste Angebotsmieten (Mittel)
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
M itte
10117
14,35
Niedrigste Angebotsmieten (Mittel)
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
M arzahn
12687
6,00
10178
M itte
13,50
12629
Hellersdo rf
6,00
10119
u.a. M itte
13,30
12689
M arzahn
6,05
14193
u.a. Grunewald
12,50
12619
u.a. Kaulsdo rf
6,15
Die größten Mietwohnungen (Mittel)
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. Wilmersdo rf
10719
109,8m²
Die kleinsten Mietwohnungen (Mittel)
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. Neu-Ho hen13051
56,5m²
schö nhausen
Friedrichsfelde
10629
Charlo ttenburg
106,7m²
10319
14193
u.a. Grunewald
105,9m²
12053
Neukö lln
57,3m²
14195
u.a. Dahlem
105,1m²
10365
u.a. Lichtenberg
57,5m²
*auf der Basis von 31090 Angeboten in H1 2015
57,1m²
Teilmärkte im Detail
1.200
25,00
14000
1.000
20,00
12000
Mittel: teuerste 25%
10000
15,00
600
10,00
400
8000
Euro/m²
Anzahl Angebote
800
Mittel
Mittel: günstigste 25%
4000
2000
Anzahl Angebote
0
5,00
200
6000
(< 15 Fälle=k.A.)
0
10115
10117
10119
10178
10179
10243
10245
10247
10249
10315
10317
10318
10319
10365
10367
10369
10405
10407
10409
10435
10437
10439
10551
10553
10555
10557
10559
10585
10587
10589
10623
10625
10627
10629
10707
10709
10711
10713
10715
10717
10719
10777
10779
10781
10783
10785
10787
10789
0,00
Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank, apollo valuation &
research GmbH
Postleitzahlbereich
1.200
25,00
14000
1.000
20,00
12000
10000
15,00
600
10,00
400
8000
Euro/m²
Anzahl Angebote
800
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
5,00
200
6000
(< 15 Fälle=k.A.)
0
10823
10825
10827
10829
10961
10963
10965
10967
10969
10997
10999
12043
12045
12047
12049
12051
12053
12055
12057
12059
12099
12101
12103
12105
12107
12109
12157
12159
12161
12163
12165
12167
12169
12203
12205
12207
12209
12247
12249
12277
12279
12305
12307
12309
12347
12349
12351
12353
0,00
research GmbH
Postleitzahlbereich
1.200
25,00
14000
1.000
20,00
12000
10000
15,00
600
10,00
400
8000
Euro/m²
Anzahl Angebote
800
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
5,00
200
6000
(< 15 Fälle=k.A.)
0
12355
12357
12359
12435
12437
12439
12459
12487
12489
12524
12526
12527
12555
12557
12559
12587
12589
12619
12621
12623
12627
12629
12679
12681
12683
12685
12687
12689
13051
13053
13055
13057
13059
13086
13088
13089
13125
13127
13129
13156
13158
13159
13187
13189
13347
13349
13351
13353
0,00
research GmbH
Postleitzahlbereich
1.200
25,00
14000
1.000
20,00
12000
10000
15,00
600
10,00
400
5,00
200
8000
Euro/m²
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
0
0,00
research GmbH
Seite
Postleitzahlbereich
57
13355
13357
13359
13403
13405
13407
13409
13435
13437
13439
13465
13467
13469
13503
13505
13507
13509
13581
13583
13585
13587
13589
13591
13593
13595
13597
13599
13627
13629
14050
14052
14053
14055
14057
14059
14089
14109
14129
14163
14165
14167
14169
14193
14195
14197
14199
Anzahl Angebote
800
Seite
58
Seite
59
5.1.5.
Preise
Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung liegt im ersten Halbjahr 2015 bei 3.470 €/m². Im
Vergleich zum ersten Halbjahr 2014 stellt dies ein Plus von
8,8 % dar.
Mit im Durchschnitt 4.330 €/m² sind Eigentumswohnungen
der Baujahre > 2010 in H1 2015 das teuerste Teilsegment.
Bei Unterscheidung nach Wohnungsgrößenklassen stellen
mit 3.890 €/m² größere Eigentumswohnungen (>84m²) das
Segment mit dem höchsten Angebotspreis dar.
Überblick Markt für Eigentumswohnungen
3.470
H1 2015
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
Median
€/m²
2.990
5.260
1.620
Durchschnittlicher Angebotspreis nach Baualter (€/m²)*
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
3.390
2.880
2.170
2.440
2.900
4.330
Durchschnittlicher Angebotspreis
nach Wohnungsgröße (€/m²)*
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
2.490
2.600
2.960
3.890
Durchschnittliche
89,50
60
Seite
Innerhalb des Stadtgebiets ist der PLZ-Bereich 10117 mit
einem durchschnittlichen Angebotspreis von 6.280 €/m² der
teuerste Teilmarkt. Darauf folgen die PLZ-Bereiche 10623
(5.720 €/m²) sowie 10119 (5.360 €/m²). Günstigere Möglichkeiten zum Eigentumserwerb gibt es hingegen mit 1.110
bzw. 1.210 €/m² in den PLZ-Bereichen 13057 und 12619.
Durchschnittlicher Angebotspreis* in Berlin
Mittel
€/m²
Die durchschnittliche Größe der angebotenen Eigentumswohnungen liegt dabei im ersten Halbjahr 2015 bei
89,50m².
Höchste Angebotspreise (Mittel)
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
M itte
10117
6.280
Niedrigste Angebotspreise (Mittel)
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. Falkenberg
13057
1.110
10623
Charlo ttenburg
5.720
12619
u.a. Kaulsdo rf
1.210
10119
u.a. M itte
5.360
13583
u.a. Spandau
1.460
10719
u.a. Wilmersdo rf
5.300
13593
u.a. Spandau
1.600
Die größten Eigentumswohnungen
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
Zehlendo
rf
14163
133,3m²
Die kleinsten Eigentumswohnungen
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
Falkenberg
13057
53,1m²
10719
u.a. Wilmersdo rf
127,7m²
13629
u.a. Siemensstadt
59,1m²
14195
u.a. Dahlem
121,4m²
12437
59,5m²
14193
u.a. Grunewald
121,0m²
12309
u.a. B aumschulenweg
Lichtenrade
59,8m²
900
10.000
800
9.000
700
8.000
14000
500
400
8000
5.000
6000
3.000
200
2.000
100
1.000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
0
10115
10117
10119
10178
10179
10243
10245
10247
10249
10315
10317
10318
10319
10365
10367
10369
10405
10407
10409
10435
10437
10439
10551
10553
10555
10557
10559
10585
10587
10589
10623
10625
10627
10629
10707
10709
10711
10713
10715
10717
10719
10777
10779
10781
10783
10785
10787
10789
0
10000
6.000
4.000
300
12000
7.000
Euro/m²
Anzahl Angebote
600
research GmbH
Postleitzahlbereich
900
10.000
800
9.000
700
8.000
14000
500
400
8000
5.000
6000
3.000
200
2.000
100
1.000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
0
10823
10825
10827
10829
10961
10963
10965
10967
10969
10997
10999
12043
12045
12047
12049
12051
12053
12055
12057
12059
12099
12101
12103
12105
12107
12109
12157
12159
12161
12163
12165
12167
12169
12203
12205
12207
12209
12247
12249
12277
12279
12305
12307
12309
12347
12349
12351
12353
0
10000
6.000
4.000
300
12000
7.000
Euro/m²
Anzahl Angebote
600
research GmbH
Postleitzahlbereich
900
10.000
800
9.000
700
8.000
14000
500
400
8000
5.000
6000
3.000
200
2.000
100
1.000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
0
12355
12357
12359
12435
12437
12439
12459
12487
12489
12524
12526
12527
12555
12557
12559
12587
12589
12619
12621
12623
12627
12629
12679
12681
12683
12685
12687
12689
13051
13053
13055
13057
13059
13086
13088
13089
13125
13127
13129
13156
13158
13159
13187
13189
13347
13349
13351
13353
0
10000
6.000
4.000
300
12000
7.000
Euro/m²
Anzahl Angebote
600
research GmbH
Postleitzahlbereich
900
10.000
800
9.000
700
8.000
14000
500
400
8000
5.000
6000
3.000
200
2.000
100
1.000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
0
research GmbH
Seite
Postleitzahlbereich
61
13355
13357
13359
13403
13405
13407
13409
13435
13437
13439
13465
13467
13469
13503
13505
13507
13509
13581
13583
13585
13587
13589
13591
13593
13595
13597
13599
13627
13629
14050
14052
14053
14055
14057
14059
14089
14109
14129
14163
14165
14167
14169
14193
14195
14197
14199
0
10000
6.000
4.000
300
12000
7.000
Euro/m²
Anzahl Angebote
600
Seite
62
Seite
63
Zahlen & Daten – Dortmund
5.2.
5.2.1.
Dortmund
Nach aktualisiertem Datenstand auf Basis der Volkszählung 2011 leben in Dortmund 575.944 Menschen (2013).
Diese verteilen sich auf 301.876 Haushalte. Demnach zählt
jeder Haushalt in der Stadt Dortmund in 2013 im Durchschnitt 1,9 Personen (Nordrhein-Westfalen: 2,1 / BRD: 2,0
Personen).
5.2.2.
Wirtschaft
Die Wirtschaft in der Stadt Dortmund wird vom Tertiären
Sektor geprägt. 80,8 % der sozialversicherungspflichtigen
Beschäftigten (am Arbeitsort) entstammen diesem Wirtschaftsbereich (Nordrhein-Westfalen: 70,6 % / BRD:
69,3 %). Die weiteren Beschäftigten in Dortmund verteilen
sich auf den Sekundären Sektor mit 19,1 % sowie den Primären Sektor mit 0,1 %.
Seite
64
Dortmund unter diesem liegt (Nordrhein-Westfalen: 100,0 /
-0,1-Punkte im Vergleich zum Vorjahr).
Hinsichtlich der Beschäftigtenzahlen stellt sich Dortmund
mit einer Arbeitslosenquote (bezogen auf alle Erwerbspersonen) von 12,7 % (Juli 15) schlechter als die Bundesrepublik (6,3 %) dar (Nordrhein-Westfalen: 8,1 %). Seit Juli
2014 hat die Quote allerdings um 0,3 %-Punkte abgenommen.
kreisfreie Stadt Dortmund
(BBSR) für Dortmund von einem Rückgang (5,6 %) bis zum
Jahr
2035
(Basisjahr:
2012)
aus
(NordrheinWestfalen: -3,7 % / BRD: -2,8 %). Für die Zahl der Haushalte wird für den gleichen Zeitraum eine Entwicklung
von -0,9 % prognostiziert (Nordrhein-Westfalen: +1,5 % /
BRD: +2,0 %).
595.000
18.100.000
590.000
18.000.000
17.900.000
585.000
17.800.000
580.000
17.700.000
575.000
17.600.000
17.500.000
570.000
17.400.000
565.000
Nordrhein-Westfalen
Im Einjahresvergleich (2012 - 2013) hat sich die Bevölkerungszahl mit +0,7 % entsprechend dem bundesdeutschen
Trend positiv (BRD: +0,3 %) entwickelt (NordrheinWestfalen: +0,1 %). Die Entwicklung der Haushalte zeigt im
Jahresvergleich (2012 - 2013) mit +1,2 % eine vergleichbare Tendenz (Nordrhein-Westfalen: +0,1 % / BRD: +0,4 %).
17.300.000
560.000
Nordrhein-Westfalen
2001
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
18.052.092
17.872.763
17.845.154
17.841.956
17.544.938
17.554.329
17.571.856
589.240
581.308
580.444
580.956
571.403
572.087
575.944
17.200.000
Wirtschaft
Kaufkraftindex
2014
2015
Veränderung
(in Punkten)
93,0
92,8
-0,2
Nordrhein-Westfalen
100,1
100,0
-0,1
Deutschland
100,0
100,0
Juli 14
Juli 15
Veränderung
(in %-Punkten)
13,0
12,7
-0,3
Nordrhein-Westfalen
8,4
8,1
-0,3
Deutschland
6,6
6,3
-0,3
Beschäftigtenstruktur kreisfreie Stadt Dortmund
0,1%
19,1%
80,8%
Primärer Sektor
Sekundärer Sektor
Tertiärer Sektor
Quelle: Statistisches Landesamt Nordrhein-Westfalen, Statistisches Bundesamt,
Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in der Stadt Dortmund baut auf
92.908 Wohngebäude bzw. 311.283 Wohnungen (2013).
Damit hat der Wohnungsbestand im Einjahresvergleich
(2012 - 2013) um 0,3 % zugenommen (Wohngebäudebestand: +0,7 %). Die diesbezüglichen Entwicklungen (Wohnungen / Gebäude) liegen in Nordrhein-Westfalen bei
+0,4 % bzw. +0,5 % und in Deutschland bei jeweils +0,5 %.
Im Durchschnitt verfügt in Dortmund jedes Gebäude über
3,4 Wohneinheiten (Nordrhein-Westfalen: 2,3 / BRD: 2,2).
Jedem Einwohner stehen im Schnitt 40,7m² Wohnfläche
zur Verfügung (Nordrhein-Westfalen: 43,7m² / BRD:
44,8m²).
Das Baufertigstellungsvolumen hat in Dortmund zuletzt
(2013) 1.207 Wohneinheiten betragen (NordrheinWestfalen: 39.161 / BRD: 214.817). Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies ein Plus von 49,8 % dar (NordrheinWestfalen: +5,2 % / BRD: +7,2 %). Im Vergleich zum
Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (rund 1.020 Einheiten/Jahr) bedeutet dies ebenfalls eine Zunahme.
93.500
313.000
93.000
312.000
311.000
92.000
310.000
91.500
309.000
91.000
308.000
90.500
307.000
90.000
2007
2008
2009
2010
2011
Nach den Ergebnissen des Zensus 2011 liegt die Leerstandsquote – bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand – in Dortmund bei 3,9 % (Nordrhein-Westfalen: 3,6 %
/ BRD: 4,4 %).
2011*
2012*
2013*
2.500
2.000
1.500
1.000
500
306.000
0
Wohngebäudebestand
90.763 91.128 91.523 92.009 92.528 91.923 92.302 92.908
2009
2013
Leerstand (in %)
2013
kreisfreie Stadt
Dortmund
40,7
kreisfreie Stadt
2,7
-0,4
Nordrhein-Westfalen Deutschland
43,7
44,8
3,2
3,1
-0,4
2010
2011
2012
2013
Wohnungsbaufertigstellungen kreisfreie Stadt Dortmund
Wohnungsbaugenehmigungen kreisfreie Stadt Dortmund
Wohnungsbestand
308.447 309.084 309.817 310.814 311.825 309.490 310.289 311.283
-0,6
2009
2010
2011
2012
2013
Fertigstellungen
884
1.104
1.118
806
1.207
Genehmigungen
1.077
899
1.287
737
1.919
Quelle: Statistisches Landesamt Nordrhein-Westfalen, Statistisches Bundesamt, apollo valuation & research GmbH
65
92.500
89.500
Der Leerstand in Mehrfamilienhäusern in Dortmund beläuft
sich derzeit (2013) auf 2,7 %. Somit ist er nicht nur unter
dem deutschen Durchschnitt, sondern hat im Vergleich zu
2009 zudem abgenommen (-0,4 %-Punkte) (NordrheinWestfalen: 3,2 % [-0,4 %-Punkte] / BRD: 3,1 % [-0,6 %Punkte]).
Wohnungsbestand
Wohngebäudebestand
Baugenehmigungen, die ausschlaggebend für die Bauaktivitäten in den folgenden Jahren sind, sind in 2013 für 1.919
Wohnungen erteilt worden (Nordrhein-Westfalen: 49.586 /
BRD: 272.433). Entsprechend dem Bauvolumen hat die
Genehmigungsanzahl damit über dem Fünf-Jahresschnitt
(rund 1.180 Einheiten/Jahr) gelegen.
Seite
5.2.3.
5.2.4.
Mieten
Auf dem Mietwohnungsmarkt von Dortmund werden im
ersten Halbjahr 2015 im Durchschnitt 6,35 €/m²/Monat für
eine Wohnung verlangt. Dies ist eine Steigerung um 3,3 %
im Vergleich zum ersten Halbjahr 2014.
(7,55 €/m²/Monat) sowie 44137 (7,35 €/m²/Monat). Demgegenüber findet sich der günstigste Mietwohnraum mit 4,90
bzw. 5,20 €/m²/Monat in den PLZ-Bereichen 44328 und
44359.
Durchschnittliche Angebotsmiete* in Dortmund
Mittel
€/m²/Monat
Median
€/m²/Monat
6,35
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a.
Kirchhö
rde
44229
8,35
H1 2015
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
6,00
8,60
4,70
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
6,10
6,20
6,25
5,60
6,70
10,35
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
7,20
6,15
5,85
6,85
44139
u.a. M itte
7,55
44359
u.a. M engede
5,20
44137
M itte
7,35
44329
u.a. Derne
5,35
44267
u.a. Ho lzen
7,20
44379
u.a. M arten
5,50
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. Kirchhö rde
44229
86,3m²
Durchschnittliche
66,05
Mittel: arithmetisches Mittel; Median: Wert, der Verteilung hälftig teilt. *auf der Basis von 5970 Angeboten
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
Scharnho
rst
44328
4,90
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. M itte
44147
59,2m²
44267
u.a. Ho lzen
79,3m²
44369
u.a. Huckarde
59,7m²
44265
u.a. Wellingho fen
74,3m²
44149
u.a. Do rstfeld
61,2m²
44141
u.a. M itte
72,7m²
44225
u.a. Ho mbruch
61,3m²
1.200
12,00
1.000
10,00
14000
12000
8,00
10000
8000
600
6,00
400
4,00
200
2,00
0
0,00
Euro/m²
Anzahl Angebote
800
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
Seite
Postleitzahlbereich
44388
44379
44369
44359
44357
44339
44329
44328
44319
44309
44289
44287
44269
44267
44265
44263
44229
44227
44225
44149
44147
44145
44143
44141
44139
44137
44135
66
(< 15 Fälle=k.A.)
research GmbH
Seite
67
Seite
68
5.2.5.
Preise
Vergleich zu H1 2014 stellt dies ein Plus von 3,1 % dar.
82,90m².
der Baujahre > 2010 im ersten Halbjahr 2015 das teuerste
Teilsegment. Bei Unterscheidung nach Wohnungsgrößenklassen stellen mit 1.930 €/m² größere Eigentumswohnungen (>84m²) das Segment mit dem höchsten Angebotspreis dar.
(2.470 €/m²) sowie 44137 (2.220 €/m²). Günstigere Möglichkeiten zum Eigentumserwerb gibt es hingegen mit 700
bzw. 710 €/m² in den PLZ-Bereichen 44145 und 44147.
Durchschnittlicher Angebotspreis* in Dortmund
Mittel
€/m²
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
Median
€/m²
1.640
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. Hö rde
44263
2.590
H1 2015
1.250
2.760
710
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
880
1.300
1.150
1.250
1.730
2.860
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
1.020
1.200
1.400
1.930
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. M itte
44145
700
44139
u.a. M itte
2.470
44147
u.a. M itte
44137
M itte
2.220
44388
44269
u.a. Schüren
2.220
44329
u.a. Lütgendo rtmund
u.a. Derne
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. Kirchhö rde
44229
106,7m²
Durchschnittliche
82,90
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
710
1.050
1.090
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. B rackel
44309
62,6m²
44263
u.a. Hö rde
100,1m²
44147
u.a. M itte
63,8m²
44269
u.a. Schüren
95,0m²
44145
u.a. M itte
66,6m²
44287
u.a. A plerbeck
93,2m²
44388
u.a. Lütgendo rtmund
69,1m²
400
4.000
350
3.500
300
3.000
250
2.500
14000
12000
10000
8000
200
2.000
150
1.500
100
1.000
50
500
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
69
44379
44369
44359
44357
44339
44329
44328
44319
44309
44388
research GmbH
Seite
Postleitzahlbereich
44289
44287
44269
44267
44265
44263
44229
44227
44225
44149
44147
44145
44143
44141
44139
44137
0
44135
0
Euro/m²
Anzahl Angebote
Seite
70
Seite
71
Zahlen & Daten – Dresden
5.3.
5.3.1.
Dresden
Nach aktualisiertem Datenstand auf Basis der Volkszählung 2011 leben in Dresden 530.754 Menschen (2013).
jeder Haushalt in der Stadt Dresden in 2013 im Durchschnitt 1,8 Personen (Sachsen: 1,9 / BRD: 2,0 Personen).
kreisfreie Stadt Dresden
(BBSR) für Dresden von einer geringen Veränderung
(-1,0 %) bis zum Jahr 2035 (Basisjahr: 2012) aus (Sachsen: -14,3 % / BRD: -2,8 %). Für die Zahl der Haushalte
wird für den gleichen Zeitraum eine Entwicklung von
+1,2 % prognostiziert (Sachsen: -11,5 % / BRD: +2,0 %).
540.000
4.500.000
530.000
4.400.000
520.000
4.300.000
510.000
500.000
4.200.000
490.000
4.100.000
480.000
Sachsen
Trend (BRD: +0,3 %) entwickelt (Sachsen: -0,1 %). Die
Entwicklung der Haushalte zeigt im Jahresvergleich (2012 2013) mit +0,3 % eine vergleichbare Tendenz (Sachsen: -0,7 % / BRD: +0,4 %).
4.000.000
470.000
3.900.000
460.000
450.000
Sachsen
3.800.000
2001
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
4.384.192
4.168.732
4.149.477
4.137.051
4.054.182
4.050.204
4.046.385
478.631
517.052
523.058
529.781
517.765
525.105
530.754
Wirtschaft
5.3.2.
Wirtschaft
Die Wirtschaft in der Stadt Dresden wird vom Tertiären
Beschäftigten (am Arbeitsort) entstammen diesem Wirtschaftsbereich (Sachsen: 68,7 % / BRD: 69,3 %). Die weiteren Beschäftigten in Dresden verteilen sich auf den Sekundären Sektor mit 18,8 % sowie den Primären Sektor mit
0,2 %.
Seite
72
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich dieser mit +1,0-Punkten
Dresden unter diesem liegt (Sachsen: 84,4 / +1,6-Punkte
im Vergleich zum Vorjahr).
Hinsichtlich der Beschäftigtenzahlen stellt sich Dresden mit
(6,3 %) dar (Sachsen: 8,0 %). Seit Juli 2014 hat die Quote
allerdings um 0,3 %-Punkte abgenommen.
Kaufkraftindex
2014
2015
Veränderung
(in Punkten)
89,9
90,9
+1,0
Sachsen
82,8
84,4
+1,6
Deutschland
100,0
100,0
Juli 14
Juli 15
Veränderung
(in %-Punkten)
8,1
7,8
-0,3
Sachsen
8,4
8,0
-0,4
Deutschland
6,6
6,3
-0,3
Beschäftigtenstruktur kreisfreie Stadt Dresden
0,2%
18,8%
81,0%
Primärer Sektor
Sekundärer Sektor
Tertiärer Sektor
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Statistisches Bundesamt,
Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in der Stadt Dresden baut auf 56.413
Wohngebäude bzw. 295.800 Wohnungen (2013). Damit hat
der Wohnungsbestand im Einjahresvergleich (2012 - 2013)
um 0,3 % zugenommen (Wohngebäudebestand: +0,6 %).
Die diesbezüglichen Entwicklungen (Wohnungen / Gebäude) liegen in Sachsen bei +0,1 % bzw. +0,4 % und in
Deutschland bei jeweils +0,5 %. Im Durchschnitt verfügt in
Dresden jedes Gebäude über 5,3 Wohneinheiten (Sachsen: 2,9 / BRD: 2,2). Jedem Einwohner stehen im Schnitt
37,7m² Wohnfläche zur Verfügung (Sachsen: 41,7m² /
BRD: 44,8m²).
Das Baufertigstellungsvolumen hat in Dresden zuletzt
(2013) 1.171 Wohneinheiten betragen (Sachsen: 5.779 /
BRD: 214.817). Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies ein
Minus von 12,0 % dar (Sachsen: +10,3 % / BRD: +7,2 %).
Im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre
(rund 1.170 Einheiten/Jahr) bedeutet dies allerdings eine
Zunahme.
Nach den Ergebnissen des Zensus 2011 liegt die Leerstandsquote – bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand – in Dresden bei 5,0 % (Sachsen: 9,9 % / BRD:
4,4 %).
298.000
3.000
296.000
294.000
55.000
292.000
290.000
54.000
288.000
53.000
286.000
284.000
52.000
282.000
2007
Wohngebäudebestand
53.105
2008
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
53.450
53.758
54.085
54.461
55.635
56.074
56.413
2.500
2.000
1.500
1.000
500
280.000
0
2009
Sachsen
Deutschland
2013
Leerstand (in %)
2013
37,7
2,2
41,7
Sachsen
6,8
44,8
Deutschland
3,1
-1,2
-0,9
-0,6
2010
2011
2012
2013
Wohnungsbaufertigstellungen kreisfreie Stadt Dresden
Wohnungsbaugenehmigungen kreisfreie Stadt Dresden
Wohnungsbestand
286.047 285.816 286.093 286.477 287.148 294.164 294.894 295.800
2009
2010
2011
2012
2013
Fertigstellungen
680
1.047
1.635
1.331
1.171
Genehmigungen
894
1.278
1.803
1.567
2.527
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Statistisches Bundesamt, apollo valuation & research GmbH
73
56.000
Wohnungsbestand
Wohngebäudebestand
Der Leerstand in Mehrfamilienhäusern in Dresden beläuft
2009 zudem abgenommen (-1,2 %-Punkte) (Sachsen:
6,8 % [-0,9 %-Punkte] / BRD: 3,1 % [-0,6 %-Punkte]).
57.000
51.000
Wohnungen erteilt worden (Sachsen: 8.571 / BRD:
272.433). Entsprechend dem Bauvolumen hat die Genehmigungsanzahl damit über dem Fünf-Jahresschnitt (rund
1.610 Einheiten/Jahr) gelegen.
Seite
5.3.3.
5.3.4.
Mieten
Auf dem Mietwohnungsmarkt von Dresden werden im ersten Halbjahr 2015 im Durchschnitt 7,30 €/m²/Monat für eine
01169.
Bei Unterscheidung nach Baualtersklassen stellen Wohnungen der Baujahre > 2010 mit 9,85 €/m²/Monat das teuerste Teilsegment. Erfolgt eine Differenzierung nach Wohnungsgrößen wird die höchste Angebotsmiete mit
8,00 €/m²/Monat für größere Einheiten (>84m²) aufgerufen.
Durchschnittliche Angebotsmiete* in Dresden
Mittel
€/m²/Monat
Median
€/m²/Monat
7,30
H1 2015
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
7,00
9,25
5,55
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
7,30
6,90
7,40
6,10
7,10
9,85
45 - 64m²
7,80
65 - 84m²
6,80
Durchschnittliche
> 84m²
6,90
8,00
01067
8,25
01169
u.a Naußlitz
5,80
8,10
01257
u.a. Lo ckwitz
6,15
8,00
01237
u.a. Seidnitz
/Do britz
6,25
/Wachwitz
u.a. Innere A ltstadt
u.a. B ühlau
/Weißer Hirsch
u.a. P lauen
01187
< 1920
< 45m²
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a.
Lo
ckwitz
01239
5,65
01324
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a.
Lo
schwitz
01326
8,55
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
Lo
schwitz
01326
93,1m²
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a
Naußlitz
01169
49,0m²
01324
01465
63,95
01156
/Wachwitz
u.a. B ühlau
/Weißer Hirsch
u.a. Langebrück
83,3m²
01217
80,1m²
01069
u.a. Co ssebaude
79,6m²
01328
u.a Kleinpestitz
/M o ckritz
u.a. Südvo rstadtWest
u.a. Weißig
51,2m²
55,3m²
57,9m²
1.200
12,00
1.000
10,00
14000
12000
8,00
10000
8000
600
6,00
400
4,00
200
2,00
0
0,00
Euro/m²
Anzahl Angebote
800
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
Seite
Postleitzahlbereich
01465
01328
01326
01324
01309
01307
01279
01277
01259
01257
01239
01237
01219
01217
01189
01187
01169
01159
01157
01156
01139
01129
01127
01109
01108
01099
01097
01069
01067
74
(< 15 Fälle=k.A.)
research GmbH
Seite
75
Seite
76
5.3.5.
Preise
85,20m².
4,0 % dar.
Durchschnittlicher Angebotspreis* in Dresden
Mittel
€/m²
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
Median
€/m²
2.320
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. Innere A ltstadt
01067
2.880
H1 2015
1.990
3.250
01326
1.210
01187
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
1.950
1.520
1.360
1.900
1.670
2.940
< 45m²
45 - 64m²
1.700
65 - 84m²
1.670
Durchschnittliche
> 84m²
2.010
u.a. B ühlau
/Weißer Hirsch
u.a. Lo schwitz
/Wachwitz
u.a. P lauen
01324
2.650
85,20
2.790
01237
2.780
01156
2.770
01257
u.a. Seidnitz
/Do britz
u.a. Co ssebaude
1.330
u.a. Lo ckwitz
1.600
1.600
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. B ühlau
01324
103,0m²
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. Weißig
01328
55,4m²
01069
01169
01307
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. Weißig
01328
1.250
/Weißer Hirsch
u.a. Südvo rstadtWest
u.a Naußlitz
101,1m²
01139
u.a. M ickten
69,1m²
98,1m²
01109
u.a. Klo tzsche
71,4m²
u.a. Jo hannstadtSüd
98,0m²
01127
u.a. P ieschen-Süd
72,6m²
450
4.500
400
4.000
350
3.500
12000
300
3.000
10000
250
2.500
8000
200
2.000
150
1.500
100
1.000
50
500
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
77
01328
01326
01324
01309
01307
01279
01277
01259
01257
01239
01465
research GmbH
Seite
Postleitzahlbereich
01237
01219
01217
01189
01187
01169
01159
01157
01156
01139
01129
01127
01109
01108
01099
01097
01069
0
01067
0
14000
Euro/m²
Anzahl Angebote
Seite
78
Seite
79
Zahlen & Daten – Düsseldorf
5.4.
Nach aktualisiertem Datenstand auf Basis der Volkszählung 2011 leben in Düsseldorf 598.686 Menschen (2013).
jeder Haushalt in der Stadt Düsseldorf in 2013 im Durchschnitt 1,8 Personen (Nordrhein-Westfalen: 2,1 / BRD: 2,0
Personen).
(BBSR) für Düsseldorf von einem Wachstum (1,8 %) bis
zum Jahr 2035 (Basisjahr: 2012) aus (Nordrhein-Westfalen:
-3,7 % / BRD: -2,8 %). Für die Zahl der Haushalte wird für
den gleichen Zeitraum eine Entwicklung von +5,6 % prognostiziert (Nordrhein-Westfalen: +1,5 % / BRD: +2,0 %).
5.4.2.
Wirtschaft
Die Wirtschaft in der Stadt Düsseldorf wird vom Tertiären
Beschäftigten (am Arbeitsort) entstammen diesem Wirtschaftsbereich (Nordrhein-Westfalen: 70,6 % / BRD:
69,3 %). Die weiteren Beschäftigten in Düsseldorf verteilen
605.000
18.100.000
600.000
18.000.000
595.000
17.900.000
590.000
17.800.000
585.000
17.700.000
580.000
17.600.000
575.000
17.500.000
570.000
17.400.000
565.000
17.300.000
560.000
555.000
Nordrhein-Westfalen
kreisfreie Stadt Düsseldorf
2001
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
18.052.092
17.872.763
17.845.154
17.841.956
17.544.938
17.554.329
17.571.856
570.765
586.217
588.735
592.393
589.649
593.682
598.686
17.200.000
Wirtschaft
Kaufkraftindex
2014
2015
Veränderung
(in Punkten)
120,7
120,1
-0,6
Nordrhein-Westfalen
100,1
100,0
-0,1
Deutschland
100,0
100,0
Juli 14
Juli 15
Veränderung
(in %-Punkten)
8,9
8,8
-0,1
Nordrhein-Westfalen
8,4
8,1
-0,3
Deutschland
6,6
6,3
-0,3
Beschäftigtenstruktur kreisfreie Stadt Düsseldorf
Düsseldorf eindeutig über diesem liegt (NordrheinWestfalen: 100,0 / -0,1-Punkte im Vergleich zum Vorjahr).
0,1%
13,7%
Seite
80
86,2%
Hinsichtlich der Beschäftigtenzahlen stellt sich Düsseldorf
mit einer Arbeitslosenquote (bezogen auf alle Erwerbspersonen) von 8,8 % (Juli 15) schlechter als die Bundesrepublik (6,3 %) dar (Nordrhein-Westfalen: 8,1 %). Seit Juli 2014
hat die Quote allerdings um 0,1 %-Punkte abgenommen.
Nordrhein-Westfalen
Trend (BRD: +0,3 %) entwickelt (Nordrhein-Westfalen:
+0,1 %). Die Entwicklung der Haushalte zeigt im Jahresvergleich (2012 - 2013) mit +0,6 % eine vergleichbare Tendenz (Nordrhein-Westfalen: +0,1 % / BRD: +0,4 %).
5.4.1.
Düsseldorf
Primärer Sektor
Sekundärer Sektor
Tertiärer Sektor
Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in der Stadt Düsseldorf baut auf
(2012 - 2013) um 0,3 % zugenommen (Wohngebäudebestand: +0,3 %). Die diesbezüglichen Entwicklungen (Wohnungen / Gebäude) liegen in Nordrhein-Westfalen bei
+0,4 % bzw. +0,5 % und in Deutschland bei jeweils +0,5 %.
Im Durchschnitt verfügt in Düsseldorf jedes Gebäude über
4,8 Wohneinheiten (Nordrhein-Westfalen: 2,3 / BRD: 2,2).
Jedem Einwohner stehen im Schnitt 41,0m² Wohnfläche
zur Verfügung (Nordrhein-Westfalen: 43,7m² / BRD:
44,8m²).
Das Baufertigstellungsvolumen hat in Düsseldorf zuletzt
(2013) 1.367 Wohneinheiten betragen (NordrheinWestfalen: 39.161 / BRD: 214.817). Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies ein Plus von 28,0 % dar (NordrheinWestfalen: +5,2 % / BRD: +7,2 %). Im Vergleich zum
Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (rund 910 Einheiten/Jahr) bedeutet dies ebenfalls eine Zunahme.
69.000
68.500
68.000
67.500
67.000
2008
2009
2010
Nach den Ergebnissen des Zensus 2011 liegt die Leerstandsquote – bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand – in Düsseldorf bei 2,9 % (Nordrhein-Westfalen:
3,6 % / BRD: 4,4 %).
2011
2011*
2012*
2013*
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Wohngebäudebestand
67.895 68.114 68.302 68.453 68.627 69.401 69.713 69.946
2009
2013
Leerstand (in %)
2013
kreisfreie Stadt
Düsseldorf
41,0
kreisfreie Stadt
1,6
-1,4
43,7
44,8
3,2
3,1
-0,4
2010
2011
2012
2013
Wohnungsbaufertigstellungen kreisfreie Stadt Düsseldorf
Wohnungsbaugenehmigungen kreisfreie Stadt Düsseldorf
Wohnungsbestand
325.055 325.711 326.459 327.370 327.737 333.178 334.223 335.329
-0,6
2009
2010
2011
2012
2013
Fertigstellungen
711
978
413
1.068
1.367
Genehmigungen
1.085
1.136
631
1.631
2.267
81
69.500
338.000
336.000
334.000
332.000
330.000
328.000
326.000
324.000
322.000
320.000
318.000
Wohnungsbestand
Wohngebäudebestand
70.000
2007
Der Leerstand in Mehrfamilienhäusern in Düsseldorf beläuft
2009 zudem abgenommen (1,4 %-Punkte) (NordrheinWestfalen: 3,2 % [-0,4 %-Punkte] / BRD: 3,1 % [-0,6 %Punkte]).
70.500
66.500
Seite
5.4.3.
5.4.4.
Mieten
Auf dem Mietwohnungsmarkt von Düsseldorf werden im
ersten Halbjahr 2015 im Durchschnitt 10,30 €/m²/Monat für
eine Wohnung verlangt. Dies ist keine Veränderung im
7,60 bzw. 8,25 €/m²/Monat in den PLZ-Bereichen 40595
und 40231.
Durchschnittliche Angebotsmiete* in Düsseldorf
Mittel
€/m²/Monat
Median
€/m²/Monat
10,30
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
Oberkassel
40545
14,00
H1 2015
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
9,45
14,15
7,40
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
11,30
10,50
9,55
9,60
10,45
13,65
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
10,90
9,45
9,45
11,00
40213
u.a. A ltstadt
13,40
40231
u.a. Lierenfeld
8,25
40219
u.a. Unterbilk
11,95
40229
u.a. Eller
8,30
40549
u.a. Heerdt
11,85
40599
u.a. Hassels
8,55
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
Oberkassel
40545
96,4m²
Durchschnittliche
73,15
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a.
Garath
40595
7,60
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. Oberbilk
40227
58,9m²
40489
u.a. A ngermund
93,8m²
40591
u.a. Wersten
59,4m²
40474
u.a. Sto ckum
91,7m²
40599
u.a. Hassels
62,7m²
40213
u.a. A ltstadt
87,6m²
40233
u.a. Flingern Süd
62,8m²
1.200
25,00
1.000
20,00
12000
800
10000
15,00
600
10,00
400
200
5,00
0
0,00
8000
Euro/m²
Anzahl Angebote
14000
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
Seite
Postleitzahlbereich
40629
40627
40625
40599
40597
40595
40593
40591
40589
40549
40547
40545
40489
40479
40477
40476
40474
40472
40470
40468
40239
40237
40235
40233
40231
40229
40227
40225
40223
40221
40219
40217
40215
40213
40212
40211
40210
82
(< 15 Fälle=k.A.)
research GmbH
Seite
83
Seite
84
5.4.5.
Preise
95,20m².
9,0 % dar.
Durchschnittlicher Angebotspreis* in Düsseldorf
Mittel
€/m²
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
Median
€/m²
3.750
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. A ltstadt
40213
6.680
H1 2015
2.960
5.750
1.760
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
3.490
3.420
2.690
2.590
3.490
4.790
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
2.460
2.480
2.800
4.210
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. Garath
40595
1.660
40545
Oberkassel
6.010
40229
u.a. Eller
2.090
40549
u.a. Heerdt
5.640
40472
u.a. Rath
2.120
40219
u.a. Unterbilk
5.610
40599
u.a. Hassels
2.130
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
Heerdt
40549
131,4m²
Durchschnittliche
95,20
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
Hassels
40599
60,3m²
40545
Oberkassel
126,2m²
40595
u.a. Garath
66,0m²
40474
u.a. Sto ckum
115,0m²
40233
u.a. Flingern Süd
66,6m²
40629
u.a. Hubbelrath
111,4m²
40229
u.a. Eller
67,9m²
400
10.000
350
9.000
8.000
7.000
250
14000
12000
10000
6.000
8000
200
5.000
6000
150
4.000
3.000
100
2.000
50
1.000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
85
40627
40625
40599
40597
40595
40593
40591
40589
40549
40547
40545
40489
40479
40629
research GmbH
Seite
Postleitzahlbereich
40477
40476
40474
40472
40470
40468
40239
40237
40235
40233
40231
40229
40227
40225
40223
40221
40219
40217
40215
40213
40212
40211
0
40210
0
Euro/m²
Anzahl Angebote
300
Seite
86
Seite
87
Zahlen & Daten – Essen
5.5.
5.5.1.
Essen
Nach aktualisiertem Datenstand auf Basis der Volkszählung 2011 leben in Essen 569.884 Menschen (2013). Diese
verteilen sich auf 299.934 Haushalte. Demnach zählt jeder
Haushalt in der Stadt Essen in 2013 im Durchschnitt 1,9
Personen (Nordrhein-Westfalen: 2,1 / BRD: 2,0 Personen).
5.5.2.
Wirtschaft
Die Wirtschaft in der Stadt Essen wird vom Tertiären Sektor
geprägt. 82,0 % der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten (am Arbeitsort) entstammen diesem Wirtschaftsbereich (Nordrhein-Westfalen: 70,6 % / BRD:
69,3 %). Die weiteren Beschäftigten in Essen verteilen sich
auf den Sekundären Sektor mit 17,9 % sowie den Primären
Sektor mit 0,1 %.
Essen diesem in etwa gleicht (Nordrhein-Westfalen: 100,0 /
-0,1-Punkte im Vergleich zum Vorjahr).
Seite
88
Hinsichtlich der Beschäftigtenzahlen stellt sich Essen mit
einer Arbeitslosenquote (bezogen auf alle Erwerbspersonen) von 12,0 % (Juni 15) schlechter als die Bundesrepublik (6,2 %) dar (Nordrhein-Westfalen: 7,9 %). Seit Juni 2014
hat die Quote allerdings um 0,3 %-Punkte abgenommen.
595.000
18.100.000
590.000
18.000.000
585.000
17.900.000
580.000
17.800.000
575.000
17.700.000
570.000
17.600.000
565.000
17.500.000
560.000
17.400.000
555.000
550.000
Nordrhein-Westfalen
(BBSR) für Essen von einem Rückgang (7,3 %) bis zum
Jahr
2035
(Basisjahr:
2012)
aus
(NordrheinWestfalen: -3,7 % / BRD: -2,8 %). Für die Zahl der Haushalte wird für den gleichen Zeitraum eine Entwicklung
von -2,4 % prognostiziert (Nordrhein-Westfalen: +1,5 % /
BRD: +2,0 %).
kreisfreie Stadt Essen
Trend positiv (BRD: +0,3 %) entwickelt (NordrheinWestfalen: +0,1 %). Die Entwicklung der Haushalte zeigt im
Jahresvergleich (2012 - 2013) mit +0,7 % eine vergleichbare Tendenz (Nordrhein-Westfalen: +0,1 % / BRD: +0,4 %).
17.300.000
2001
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
Nordrhein-Westfalen
18.052.092
17.872.763
17.845.154
17.841.956
17.544.938
17.554.329
17.571.856
591.889
576.259
574.635
573.468
565.900
566.862
569.884
17.200.000
Wirtschaft
Kaufkraftindex
2014
2015
Veränderung
(in Punkten)
99,3
99,1
-0,2
Nordrhein-Westfalen
100,1
100,0
-0,1
Deutschland
100,0
100,0
Juni 14
Juni 15
Veränderung
(in %-Punkten)
12,3
12,0
-0,3
Nordrhein-Westfalen
8,2
7,9
-0,3
Deutschland
6,5
6,2
-0,3
Beschäftigtenstruktur kreisfreie Stadt Essen
0,1%
17,9%
82,0%
Primärer Sektor
Sekundärer Sektor
Tertiärer Sektor
Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in der Stadt Essen baut auf 86.854
Die diesbezüglichen Entwicklungen (Wohnungen / Gebäude) liegen in Nordrhein-Westfalen bei +0,4 % bzw. +0,5 %
und in Deutschland bei jeweils +0,5 %. Im Durchschnitt
verfügt in Essen jedes Gebäude über 3,7 Wohneinheiten
(Nordrhein-Westfalen: 2,3 / BRD: 2,2). Jedem Einwohner
stehen im Schnitt 40,7m² Wohnfläche zur Verfügung (Nordrhein-Westfalen: 43,7m² / BRD: 44,8m²).
Das Baufertigstellungsvolumen hat in Essen zuletzt (2013)
728 Wohneinheiten betragen (Nordrhein-Westfalen: 39.161
/ BRD: 214.817). Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies ein
Minus von 9,9 % dar (Nordrhein-Westfalen: +5,2 % / BRD:
+7,2 %). Im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen
fünf Jahre (rund 630 Einheiten/Jahr) bedeutet dies allerdings eine Zunahme.
322.000
87.000
320.000
86.800
318.000
86.600
316.000
86.400
314.000
86.200
312.000
86.000
310.000
85.800
308.000
85.600
306.000
2007
Wohngebäudebestand
86.061
Nach den Ergebnissen des Zensus 2011 liegt die Leerstandsquote – bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand – in Essen bei 4,4 % (Nordrhein-Westfalen: 3,6 % /
BRD: 4,4 %).
2008
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
86.352
86.586
86.795
87.034
86.503
86.704
86.854
1.200
1.000
800
600
400
200
304.000
0
2009
2013
Leerstand (in %)
2013
40,7
3,7
43,7
44,8
3,2
3,1
-0,5
-0,4
2010
2011
2012
2013
Wohnungsbaufertigstellungen kreisfreie Stadt Essen
Wohnungsbaugenehmigungen kreisfreie Stadt Essen
Wohnungsbestand
317.944 318.336 318.712 318.927 319.338 309.127 309.753 310.295
-0,6
2009
2010
2011
2012
2013
Fertigstellungen
502
511
622
808
728
Genehmigungen
587
539
928
1.069
963
89
85.400
Der Leerstand in Mehrfamilienhäusern in Essen beläuft
sich derzeit (2013) auf 3,7 %. Somit ist er zwar über dem
deutschen Durchschnitt, hat im Vergleich zu 2009 aber
abgenommen (0,5 %-Punkte) (Nordrhein-Westfalen: 3,2 %
[-0,4 %-Punkte] / BRD: 3,1 % [-0,6 %-Punkte]).
87.200
Wohnungsbestand
Wohngebäudebestand
Baugenehmigungen, die ausschlaggebend für die Bauaktivitäten in den folgenden Jahren sind, sind in 2013 für 963
(rund 820 Einheiten/Jahr) gelegen.
Seite
5.5.3.
5.5.4.
Mieten
Auf dem Mietwohnungsmarkt von Essen werden im ersten
45356.
Durchschnittliche Angebotsmiete* in Essen
Mittel
€/m²/Monat
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
Median
€/m²/Monat
6,50
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a.
B
redeney
45133
9,05
H1 2015
6,05
8,70
4,85
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
6,05
5,90
6,10
6,25
7,30
10,35
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
7,05
6,15
6,15
7,10
45219
Kettwig
8,50
45356
u.a. B o cho ld
5,60
45131
Rüttenscheid
8,45
45143
u.a. A ltendo rf
5,65
45239
u.a. Werden
8,20
45139
u.a. Frillendo rf
5,65
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. B redeney
45133
87,4m²
Durchschnittliche
67,25
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a.
Ho
rst
45279
5,55
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. Ho lsterhausen
45147
60,3m²
45219
Kettwig
84,6m²
45143
u.a. A ltendo rf
60,9m²
45289
B urgaltendo rf
82,8m²
45145
u.a. Fro hnhausen
61,1m²
45239
u.a. Werden
80,0m²
45356
u.a. B o cho ld
61,4m²
1.200
12,00
1.000
10,00
14000
12000
8,00
10000
8000
600
6,00
400
4,00
200
2,00
0
0,00
Euro/m²
Anzahl Angebote
800
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
Seite
Postleitzahlbereich
45359
45357
45356
45355
45329
45327
45326
45309
45307
45289
45279
45277
45276
45259
45257
45239
45219
45149
45147
45145
45144
45143
45141
45139
45138
45136
45134
45133
45131
45130
45128
45127
90
(< 15 Fälle=k.A.)
research GmbH
Seite
91
Seite
92
5.5.5.
Preise
80,05m².
1,2 % dar.
(2.670 €/m²) sowie 45131 (2.600 €/m²). Günstigere Möglichkeiten zum Eigentumserwerb gibt es hingegen mit
860 €/m² in den PLZ-Bereichen 45327 und 45143.
Durchschnittlicher Angebotspreis* in Essen
Mittel
€/m²
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
Median
€/m²
1.670
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. B redeney
45133
3.120
H1 2015
1.190
2.820
650
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
1.350
1.290
1.110
1.280
2.100
3.270
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
980
1.030
1.310
2.150
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. Katernberg
45327
860
45239
u.a. Werden
2.670
45143
u.a. A ltendo rf
860
45131
Rüttenscheid
2.600
45139
u.a. Frillendo rf
870
45149
u.a. Haarzo pf
2.570
45326
u.a. A ltenessenSüd
920
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
B
redeney
45133
127,6m²
Durchschnittliche
80,05
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
A
ltenessen45326
58,5m²
Süd
u.a. Sto ppenberg
45149
u.a. Haarzo pf
106,1m²
45141
45239
u.a. Werden
100,7m²
45143
u.a. A ltendo rf
67,8m²
45131
Rüttenscheid
95,9m²
45147
u.a. Ho lsterhausen
68,1m²
64,1m²
400
5.000
350
4.500
4.000
3.500
14000
12000
10000
250
3.000
8000
200
2.500
6000
150
2.000
1.500
100
1.000
50
500
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
93
45357
45356
45355
45329
45327
45326
45309
45307
45289
45279
45277
45359
research GmbH
Seite
Postleitzahlbereich
45276
45259
45257
45239
45219
45149
45147
45145
45144
45143
45141
45139
45138
45136
45134
45133
45131
45130
45128
0
45127
0
Euro/m²
Anzahl Angebote
300
Seite
94
Seite
95
Zahlen & Daten – Frankfurt a. M.
5.6.
Nach aktualisiertem Datenstand auf Basis der Volkszählung 2011 leben in Frankfurt am Main 701.350 Menschen
(2013). Diese verteilen sich auf 377.191 Haushalte. Demnach zählt jeder Haushalt in der Stadt Frankfurt am Main in
2013 im Durchschnitt 1,9 Personen (Hessen: 2,1 / BRD:
2,0 Personen).
(BBSR) für Frankfurt am Main von einem Rückgang
(-3,4 %) bis zum Jahr 2035 (Basisjahr: 2012) aus (Hessen: -1,6 % / BRD: -2,8 %). Für die Zahl der Haushalte wird
für den gleichen Zeitraum eine Entwicklung von +0,6 %
prognostiziert (Hessen: +4,1 % / BRD: +2,0 %).
5.6.2.
Wirtschaft
Die Wirtschaft in der Stadt Frankfurt am Main wird vom
Tertiären Sektor geprägt. 89,0 % der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten (am Arbeitsort) entstammen diesem Wirtschaftsbereich (Hessen: 74,4 % / BRD: 69,3 %).
Die weiteren Beschäftigten in Frankfurt am Main verteilen
sich auf den Sekundären Sektor mit 11,0 %.
710.000
6.100.000
700.000
6.080.000
690.000
6.060.000
680.000
670.000
6.040.000
660.000
6.020.000
650.000
6.000.000
640.000
5.980.000
630.000
5.960.000
620.000
610.000
Hessen
kreisfreie Stadt Frankfurt am Main
5.940.000
2001
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
6.077.826
6.061.951
6.067.021
6.092.126
5.993.771
6.016.481
6.045.425
641.076
671.927
679.664
691.518
676.533
687.775
701.350
Wirtschaft
Kaufkraftindex
2014
2015
Veränderung
(in Punkten)
117,7
116,3
-1,4
Hessen
106,8
106,6
-0,2
Deutschland
100,0
100,0
Juni 14
Juni 15
Veränderung
(in %-Punkten)
7,3
6,7
-0,6
Hessen
5,6
5,3
-0,3
Deutschland
6,5
6,2
-0,3
Beschäftigtenstruktur kreisfreie Stadt Frankfurt am Main
Seite
96
geringfügig verringert. Bei Gegenüberstellung des bundesdeutschen Durchschnitts (100) zeigt sich, dass die Kaufkraft in Frankfurt am Main eindeutig über diesem liegt
(Hessen: 106,6 / -0,2-Punkte im Vergleich zum Vorjahr).
Hinsichtlich der Beschäftigtenzahlen stellt sich Frankfurt am
Main mit einer Arbeitslosenquote (bezogen auf alle Erwerbspersonen) von 6,7 % (Juni 15) schlechter als die
Bundesrepublik (6,2 %) dar (Hessen: 5,3 %). Seit Juni
2014 hat die Quote allerdings um 0,6 %-Punkte abgenommen.
Hessen
Trend (BRD: +0,3 %) entwickelt (Hessen: +0,5 %). Die
Entwicklung der Haushalte zeigt im Jahresvergleich (2012 2013) mit +2,0 % eine vergleichbare Tendenz (Hessen:
+0,6 % / BRD: +0,4 %).
kreisfreie Stadt Frankfurt am
Main
5.6.1.
Frankfurt am Main
0,0%
11,0%
89,0%
Primärer Sektor
Sekundärer Sektor
Tertiärer Sektor
Quelle: Statistisches Landesamt Hessen, Statistisches Bundesamt,
Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in der Stadt Frankfurt am Main baut
auf 75.631 Wohngebäude bzw. 372.039 Wohnungen
(2013). Damit hat der Wohnungsbestand im Einjahresvergleich (2012 - 2013) um 0,8 % zugenommen (Wohngebäudebestand: +0,6 %). Die diesbezüglichen Entwicklungen
(Wohnungen / Gebäude) liegen in Hessen bei +0,4 % bzw.
+0,4 % und in Deutschland bei jeweils +0,5 %. Im Durchschnitt verfügt in Frankfurt am Main jedes Gebäude über
4,9 Wohneinheiten (Hessen: 2,2 / BRD: 2,2). Jedem Einwohner stehen im Schnitt 37,3m² Wohnfläche zur Verfügung (Hessen: 45,5m² / BRD: 44,8m²).
Das Baufertigstellungsvolumen hat in Frankfurt am Main
zuletzt (2013) 3.156 Wohneinheiten betragen (Hessen:
13.945 / BRD: 214.817). Im Vergleich zum Vorjahr stellt
dies ein Plus von 17,7 % dar (Hessen: +14,7 % / BRD:
+7,2 %). Im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen
fünf Jahre (rund 2.650 Einheiten/Jahr) bedeutet dies ebenfalls eine Zunahme.
Nach den Ergebnissen des Zensus 2011 liegt die Leerstandsquote – bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand – in Frankfurt am Main bei 2,6 % (Hessen: 3,7 % /
BRD: 4,4 %).
375.000
370.000
75.000
74.500
365.000
74.000
360.000
73.500
73.000
355.000
72.500
350.000
72.000
2007
Wohngebäudebestand
72.929
345.000
2008
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
73.453
73.976
74.430
74.862
74.678
75.153
75.631
Wohnungsbestand
355.332 357.371 359.717 362.152 364.098 366.541 368.933 372.039
2013
Leerstand (in %)
2013
kreisfreie Stadt
Frankfurt am Main
37,3
kreisfreie Stadt
Frankfurt am Main
0,7
-1,5
Quelle: Statistisches Landesamt Hessen, Statistisches Bundesamt,
Hessen
Deutschland
45,5
44,8
Hessen
Deutschland
2,2
3,1
-0,7
-0,6
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2009
2010
2011
2012
2013
Wohnungsbaufertigstellungen kreisfreie Stadt Frankfurt am Main
Wohnungsbaugenehmigungen kreisfreie Stadt Frankfurt am Main
2009
2010
2011
2012
2013
Fertigstellungen
2.559
2.710
2.138
2.682
3.156
Genehmigungen
2.390
2.924
4.654
3.972
5.342
Quelle: Statistisches Landesamt Hessen, Statistisches Bundesamt, apollo valuation & research GmbH
97
75.500
Wohnungsbestand
Wohngebäudebestand
Der Leerstand in Mehrfamilienhäusern in Frankfurt am
Main beläuft sich derzeit (2013) auf 0,7 %. Somit ist er nicht
nur unter dem deutschen Durchschnitt, sondern hat im
Vergleich zu 2009 zudem abgenommen (-1,5 %-Punkte)
(Hessen: 2,2 % [-0,7 %-Punkte] / BRD: 3,1 % [-0,6 %Punkte]).
76.000
71.500
Wohnungen erteilt worden (Hessen: 20.194 / BRD:
Seite
5.6.3.
5.6.4.
Mieten
Auf dem Mietwohnungsmarkt von Frankfurt am Main werden im ersten Halbjahr 2015 im Durchschnitt
13,00 €/m²/Monat für eine Wohnung verlangt. Dies ist eine
Steigerung um 1,2 % im Vergleich zum ersten Halbjahr
2014.
Median
€/m²/Monat
13,00
9,65 €/m²/Monat in den PLZ-Bereichen 65936 und 60437.
Durchschnittliche Angebotsmiete* in Frankfurt am Main
Mittel
€/m²/Monat
12,35
H1 2015
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
17,95
9,00
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
13,95
12,20
12,30
11,25
13,20
14,40
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
14,65
12,20
12,15
13,45
Durchschnittliche
73,40
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a.
Westend-Süd
60323
16,95
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a.
So
ssenheim
65936
9,65
60325
u.a. Westend-Süd
16,50
60437
60322
u.a. No rdend-West
15,80
65931
60314
u.a. Ostend
15,00
60386
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. No rdend-West
60322
98,9m²
u.a. NiederEschbach
u.a. Zeilsheim
9,65
u.a. Fechenheim
9,85
9,70
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. Zeilsheim
65931
59,5m²
60323
u.a. Westend-Süd
98,1m²
60385
u.a. B o rnheim
60,3m²
60325
u.a. Westend-Süd
91,1m²
65934
u.a. Nied
60,5m²
60438
Kalbach/Riedberg
85,8m²
60528
Rö delheim
62,6m²
1.200
25,00
14000
1.000
20,00
12000
10000
15,00
600
10,00
400
200
5,00
0
0,00
8000
Euro/m²
Anzahl Angebote
800
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
Seite
98
60308
60311
60313
60314
60316
60318
60320
60322
60323
60325
60326
60327
60329
60385
60386
60388
60389
60431
60433
60435
60437
60438
60439
60486
60487
60488
60489
60528
60529
60549
60594
60596
60598
60599
65929
65931
65933
65934
65936
(< 15 Fälle=k.A.)
Postleitzahlbereich
research GmbH
Seite
99
Seite
100
5.6.5.
Preise
96,40m².
7,3 % dar.
der Baujahre < 1920 im ersten Halbjahr 2015 das teuerste
Durchschnittlicher Angebotspreis* in Frankfurt am Main
Mittel
€/m²
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
Median
€/m²
4.410
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. Westend-Süd
60325
7.260
H1 2015
3.890
6.370
2.340
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
5.230
3.560
3.930
2.530
3.830
4.910
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
3.180
3.580
3.700
4.740
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. Fechenheim
60386
2.200
60323
u.a. Westend-Süd
7.100
65931
u.a. Zeilsheim
2.500
60322
u.a. No rdend-West
6.270
65933
Griesheim
2.650
60311
u.a. A ltstadt
6.140
65936
u.a. So ssenheim
2.690
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. Westend-Süd
60325
148,6m²
Durchschnittliche
96,40
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
Rö delheim
60489
63,5m²
60313
u.a. Innenstadt
128,8m²
65934
u.a. Nied
72,0m²
60322
u.a. No rdend-West
123,3m²
65933
Griesheim
73,7m²
60311
u.a. A ltstadt
116,4m²
60439
u.a. Heddernheim
76,9m²
300
10.000
9.000
250
8.000
150
8000
5.000
6000
3.000
2.000
50
1.000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
101
65934
65933
65931
65929
60599
60598
60596
60594
60549
60529
60528
60489
60488
60487
65936
research GmbH
Seite
Postleitzahlbereich
60486
60439
60438
60437
60435
60433
60431
60389
60388
60386
60385
60329
60327
60326
60325
60323
60322
60320
60318
60316
60314
60313
60311
0
60308
0
10000
6.000
4.000
100
12000
Euro/m²
Anzahl Angebote
200
14000
7.000
Seite
102
Seite
103
Zahlen & Daten – Hamburg
5.7.
Trend positiv (BRD: +0,3 %) entwickelt. Die Entwicklung
der Haushalte zeigt im Jahresvergleich (2012 - 2013) mit
+1,7 % eine vergleichbare Tendenz (BRD: +0,4 %).
1.820.000
83.000.000
1.800.000
82.500.000
1.780.000
82.000.000
1.760.000
81.500.000
1.740.000
81.000.000
1.720.000
80.500.000
1.700.000
80.000.000
1.680.000
1.660.000
Deutschland
Nach aktualisiertem Datenstand auf Basis der Volkszählung 2011 leben in Hamburg 1.746.342 Menschen (2013).
jeder Haushalt in der Stadt Hamburg in 2013 im Durchschnitt 1,8 Personen (BRD: 2,0 Personen).
Hamburg
5.7.1.
Hamburg
79.500.000
2001
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
Deutschland 82.440.309
81.802.257
81.751.602
81.843.743
80.327.900
80.523.746
80.767.463
Hamburg
1.774.224
1.786.448
1.798.836
1.718.187
1.734.272
1.746.342
1.726.363
79.000.000
(BBSR) für Hamburg von einem Wachstum (3,0 %) bis zum
Jahr 2035 (Basisjahr: 2012) aus (BRD: -2,8 %). Für die
Zahl der Haushalte wird für den gleichen Zeitraum eine
Entwicklung von +4,4 % prognostiziert (BRD: +2,0 %).
5.7.2.
Wirtschaft
Die Wirtschaft in der Stadt Hamburg wird vom Tertiären
Beschäftigten (am Arbeitsort) entstammen diesem Wirtschaftsbereich (BRD: 69,3 %). Die weiteren Beschäftigten
in Hamburg verteilen sich auf den Sekundären Sektor mit
16,2 % sowie den Primären Sektor mit 0,1 %.
Seite
104
Hamburg eindeutig über diesem liegt.
Hinsichtlich der Beschäftigtenzahlen stellt sich Hamburg
mit einer Arbeitslosenquote (bezogen auf alle Erwerbspersonen) von 7,6 % (Juli 15) schlechter als die Bundesrepublik (6,3 %) dar. Seit Juli 2014 hat die Quote allerdings um
0,1 %-Punkte abgenommen.
Wirtschaft
Kaufkraftindex
2014
2015
Veränderung
(in Punkten)
Hamburg
110,8
110,3
-0,5
Deutschland
100,0
100,0
Juli 14
Juli 15
Veränderung
(in %-Punkten)
Hamburg
7,7
7,6
-0,1
Deutschland
6,6
6,3
-0,3
Beschäftigtenstruktur Hamburg
0,1%
16,2%
83,7%
Primärer Sektor
Sekundärer Sektor
Tertiärer Sektor
Quelle: Statistisches Landesamt Hamburg, Statistisches Bundesamt,
Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in der Stadt Hamburg baut auf
(2012 - 2013) um 0,7 % zugenommen (Wohngebäudebestand: +0,8 %). Die diesbezüglichen Entwicklungen (Wohnungen / Gebäude) liegen in Deutschland bei jeweils
+0,5 %. Im Durchschnitt verfügt in Hamburg jedes Gebäude über 3,7 Wohneinheiten (BRD: 2,2). Jedem Einwohner
stehen im Schnitt 38,9m² Wohnfläche zur Verfügung (BRD:
44,8m²).
Das Baufertigstellungsvolumen hat in Hamburg zuletzt
(2013) 6.407 Wohneinheiten betragen (BRD: 214.817). Im
Vergleich zum Vorjahr stellt dies ein Plus von 68,9 % dar
(BRD: +7,2 %). Im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (rund 4.210 Einheiten/Jahr) bedeutet dies
ebenfalls eine Zunahme.
920.000
244.000
910.000
242.000
900.000
240.000
238.000
890.000
236.000
880.000
234.000
870.000
232.000
200 7
200 8
200 9
201 0
201 1
201 1*
201 2*
201 3*
Wohng ebäud ebesta nd
235 .62 3
Hamburg
237 .10 1
238 .26 6
239 .50 5
240 .84 1
241 .74 9
242 .93 4
244 .76 3
Wohnu ngsbestan d
Hamburg
886 .53 1
889 .94 1
893 .49 5
896 .94 0
907 .86 3
911 .16 4
917 .23 4
883 .04 5
2013
Leerstand (in %)
Hamburg
Deutschland
38,9
44,8
Hamburg
Deutschland
2013
0,7
3,1
-0,7
-0,6
Quelle: Statistisches Landesamt Hamburg, Statistisches Bundesamt,
Nach den Ergebnissen des Zensus 2011 liegt die Leerstandsquote – bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand – in Hamburg bei 1,5 % (BRD: 4,4 %).
860.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
2009
2010
2011
Hamburg
2012
2013
Wohnungsbaugenehmigungen
Hamburg
2009
2010
2011
2012
2013
Fertigstellungen
3.587
3.520
3.729
3.793
6.407
Genehmigungen
4.186
4.129
5.061
8.162
10.012
Quelle: Statistisches Landesamt Hamburg, Statistisches Bundesamt, apollo valuation & research GmbH
105
246.000
230.000
Der Leerstand in Mehrfamilienhäusern in Hamburg beläuft
2009 zudem abgenommen (-0,7 %-Punkte) (BRD: 3,1 %
[-0,6 %-Punkte]).
Wohnungsbestand
Wohngebäudebestand
Baugenehmigungen, die ausschlaggebend für die Bauaktivitäten in den folgenden Jahren sind, sind in 2013 für
10.012 Wohnungen erteilt worden (BRD: 272.433). Entsprechend dem Bauvolumen hat die Genehmigungsanzahl
damit über dem Fünf-Jahresschnitt (rund 6.310 Einheiten/Jahr) gelegen.
Seite
5.7.3.
5.7.4.
Mieten
Auf dem Mietwohnungsmarkt von Hamburg werden im ersten Halbjahr 2015 im Durchschnitt 11,25 €/m²/Monat für
eine Wohnung verlangt. Dies ist eine Verringerung um
1,7 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2014. Bei Unterscheidung nach Baualtersklassen stellen Wohnungen der
Baujahre > 2010 mit 13,35 €/m²/Monat das teuerste
Teilsegment. Erfolgt eine Differenzierung nach Wohnungsgrößen wird die höchste Angebotsmiete mit 12,70
€/m²/Monat für kleine Einheiten (<45m²) aufgerufen.
Durchschnittliche Angebotsmiete* in Hamburg
Mittel
€/m²/Monat
Median
€/m²/Monat
11,25
und 21147.
10,75
H1 2015
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
15,60
7,45
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
12,90
10,80
10,40
9,70
11,25
13,35
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
12,70
10,60
10,40
12,00
Durchschnittliche
68,40
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a. Harvestehude
20149
15,85
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a. B illstedt
22115
7,55
20457
u.a. HafenCity
15,40
21147
u.a. Hausbruch
7,65
20148
u.a. Ro therbaum
15,20
21129
u.a. Finkenwerder
8,00
20354
u.a. Neustadt
14,60
21149
u.a. NeugrabenFischbek
8,35
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
Harvestehude
20149
114,8m²
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
Dulsberg
22049
52,1m²
20249
u.a. Eppendo rf
99,8m²
22083
u.a. B armbek-Süd
54,3m²
20457
u.a. HafenCity
99,8m²
20257
u.a. Eimsbüttel
55,5m²
20148
u.a. Ro therbaum
99,4m²
21073
u.a. Harburg
55,6m²
1.200
25,00
14000
1.000
20,00
2
Mittel
1
10000
15,00
600
8000
6000
10,00
400
Euro/m²
Anzahl Angebote
800
2
12000
200
1
4000
2000
5,00
Anzahl Angebote
0
5
0
(< 15 Fälle=k.A.)
0
20095
20097
20099
20144
20146
20148
20149
20249
20251
20253
20255
20257
20259
20354
20355
20357
20359
20457
20459
20535
20537
20539
21029
21031
21033
21035
21037
21039
21073
21075
21077
21079
21107
21109
21129
21147
21149
22041
22043
22045
22047
22049
22081
22083
22085
22087
22089
22111
22113
22115
0,00
research GmbH
Postleitzahlbereich
1.200
25,00
14000
1.000
20,00
2
Mittel
1
10000
15,00
600
8000
6000
10,00
400
Euro/m²
Anzahl Angebote
800
2
12000
200
Anzahl Angebote
0
22117
22119
22143
22145
22147
22149
22159
22175
22177
22179
22297
22299
22301
22303
22305
22307
22309
22335
22337
22339
22359
22391
22393
22395
22397
22399
22415
22417
22419
22453
22455
22457
22459
22523
22525
22527
22529
22547
22549
22559
22587
22589
22605
22607
22609
22761
22763
22765
22767
22769
106
Seite
0,00
Postleitzahlbereich
5
0
(< 15 Fälle=k.A.)
0
1
4000
2000
5,00
research GmbH
Seite
107
Seite
108
5.7.5.
Preise
4,2 % dar. Mit im Durchschnitt 4.850 €/m² sind Eigentumswohnungen der Baujahre > 2010 im ersten Halbjahr 2015
das teuerste Teilsegment. Bei Unterscheidung nach Wohnungsgrößenklassen stellen mit 4.690 €/m² größere Eigentumswohnungen (>84m²) das Segment mit dem höchsten
Angebotspreis dar.
Durchschnittlicher Angebotspreis* in Hamburg
Mittel
€/m²
4.260
H1 2015
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
Median
€/m²
3.690
6.440
2.250
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
4.830
3.980
3.130
3.040
4.280
4.850
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
3.150
3.450
3.500
4.690
91,65m². Innerhalb des Stadtgebiets ist der PLZ-Bereich
20149 mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von
8.210 €/m² der teuerste Teilmarkt. Darauf folgen die PLZBereiche 20148 (8.030 €/m²) sowie 22085 (7.800 €/m²).
Günstigere Möglichkeiten zum Eigentumserwerb gibt es
hingegen mit 2.130 bzw. 2.190 €/m² in den PLZ-Bereichen
22117 und 21073.
Durchschnittliche
91,65
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. Harvestehude
20149
8.210
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. B illstedt
22117
2.130
20148
u.a. Ro therbaum
8.030
21073
u.a. Harburg
2.190
22085
u.a. Uhlenho rst
7.800
21031
u.a. Lo hbrügge
2.310
20457
u.a. HafenCity
7.040
22309
u.a. Steilsho o p
2.320
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. Ro therbaum
20148
158,9m²
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. Lo hbrügge
21031
52,9m²
20149
u.a. Harvestehude
144,8m²
22049
u.a. Dulsberg
53,1m²
22605
u.a. Othmarschen
140,2m²
20539
56,3m²
22085
u.a. Uhlenho rst
134,3m²
20257
u.a. Ro thenburgso rt
u.a. Eimsbüttel
62,4m²
400
12.000
350
10.000
8.000
250
10000
8000
200
6.000
150
4.000
100
Euro/m²
Anzahl Angebote
14000
12000
300
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
2.000
50
(< 15 Fälle=k.A.)
0
20095
20097
20099
20144
20146
20148
20149
20249
20251
20253
20255
20257
20259
20354
20355
20357
20359
20457
20459
20535
20537
20539
21029
21031
21033
21035
21037
21039
21073
21075
21077
21079
21107
21109
21129
21147
21149
22041
22043
22045
22047
22049
22081
22083
22085
22087
22089
22111
22113
22115
0
research GmbH
Postleitzahlbereich
400
12.000
350
10.000
8.000
250
10000
8000
200
6.000
150
4.000
100
Euro/m²
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
2.000
50
(< 15 Fälle=k.A.)
Postleitzahlbereich
research GmbH
109
0
Seite
0
22117
22119
22143
22145
22147
22149
22159
22175
22177
22179
22297
22299
22301
22303
22305
22307
22309
22335
22337
22339
22359
22391
22393
22395
22397
22399
22415
22417
22419
22453
22455
22457
22459
22523
22525
22527
22529
22547
22549
22559
22587
22589
22605
22607
22609
22761
22763
22765
22767
22769
Anzahl Angebote
14000
12000
300
Seite
110
Seite
111
Zahlen & Daten – Köln
5.8.
5.8.1.
Köln
Nach aktualisiertem Datenstand auf Basis der Volkszählung 2011 leben in Köln 1.034.175 Menschen (2013). Diese
verteilen sich auf 545.399 Haushalte. Demnach zählt jeder
Haushalt in der Stadt Köln in 2013 im Durchschnitt 1,9 Personen (Nordrhein-Westfalen: 2,1 / BRD: 2,0 Personen).
5.8.2.
Wirtschaft
Die Wirtschaft in der Stadt Köln wird vom Tertiären Sektor
geprägt. 84,0 % der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten (am Arbeitsort) entstammen diesem Wirtschaftsbereich (Nordrhein-Westfalen: 70,6 % / BRD:
69,3 %). Die weiteren Beschäftigten in Köln verteilen sich
auf den Sekundären Sektor mit 16,0 %.
Seite
112
Köln über diesem liegt (Nordrhein-Westfalen: 100,0 / -0,1Punkte im Vergleich zum Vorjahr).
Hinsichtlich der Beschäftigtenzahlen stellt sich Köln mit
(6,3 %) dar (Nordrhein-Westfalen: 8,1 %). Seit Juli 2014 hat
die Quote allerdings um 0,2 %-Punkte abgenommen.
1.040.000
18.100.000
18.000.000
1.020.000
kreisfreie Stadt Köln
(BBSR) für Köln von einer geringen Veränderung (-0,4 %)
bis zum Jahr 2035 (Basisjahr: 2012) aus (NordrheinWestfalen: -3,7 % / BRD: -2,8 %). Für die Zahl der Haushalte wird für den gleichen Zeitraum eine Entwicklung von
+3,4 % prognostiziert (Nordrhein-Westfalen: +1,5 % / BRD:
+2,0 %).
17.900.000
1.000.000
17.800.000
17.700.000
980.000
17.600.000
960.000
17.500.000
17.400.000
940.000
Nordrhein-Westfalen
Trend (BRD: +0,3 %) entwickelt (Nordrhein-Westfalen:
+0,1 %). Die Entwicklung der Haushalte zeigt im Jahresvergleich (2012 - 2013) mit -0,9 % eine gegensätzliche
Tendenz (Nordrhein-Westfalen: +0,1 % / BRD: +0,4 %).
17.300.000
920.000
2001
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
Nordrhein-Westfalen
18.052.092
17.872.763
17.845.154
17.841.956
17.544.938
17.554.329
17.571.856
967.940
998.105
1.007.119
1.017.155
1.013.665
1.024.373
1.034.175
17.200.000
Wirtschaft
Kaufkraftindex
2014
2015
Veränderung
(in Punkten)
109,7
109,0
-0,7
Nordrhein-Westfalen
100,1
100,0
-0,1
Deutschland
100,0
100,0
Juli 14
Juli 15
Veränderung
(in %-Punkten)
9,8
9,6
-0,2
Nordrhein-Westfalen
8,4
8,1
-0,3
Deutschland
6,6
6,3
-0,3
Beschäftigtenstruktur kreisfreie Stadt Köln
0,0%
16,0%
84,0%
Primärer Sektor
Sekundärer Sektor
Tertiärer Sektor
Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in der Stadt Köln baut auf 135.325
Die diesbezüglichen Entwicklungen (Wohnungen / Gebäude) liegen in Nordrhein-Westfalen bei +0,4 % bzw. +0,5 %
und in Deutschland bei jeweils +0,5 %. Im Durchschnitt
verfügt in Köln jedes Gebäude über 3,9 Wohneinheiten
(Nordrhein-Westfalen: 2,3 / BRD: 2,2). Jedem Einwohner
stehen im Schnitt 39,2m² Wohnfläche zur Verfügung (Nordrhein-Westfalen: 43,7m² / BRD: 44,8m²).
Das Baufertigstellungsvolumen hat in Köln zuletzt (2013)
3.108 Wohneinheiten betragen (Nordrhein-Westfalen:
39.161 / BRD: 214.817). Im Vergleich zum Vorjahr stellt
dies ein Minus von 0,1 % dar (Nordrhein-Westfalen: +5,2 %
/ BRD: +7,2 %). Im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (rund 2.880 Einheiten/Jahr) bedeutet dies
allerdings eine Zunahme.
550.000
135.000
545.000
134.000
540.000
535.000
133.000
530.000
132.000
525.000
131.000
520.000
130.000
515.000
129.000
510.000
128.000
505.000
2007
2008
2009
2010
2011
2011* 2012* 2013*
Wohngebäudebestand
130.843 131.776 132.545 133.375 134.202 133.638 134.466 135.325
Nach den Ergebnissen des Zensus 2011 liegt die Leerstandsquote – bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand – in Köln bei 2,5 % (Nordrhein-Westfalen: 3,6 % /
BRD: 4,4 %).
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2009
2013
Leerstand (in %)
39,2
2011
2012
2013
43,7
44,8
2013
1,2
3,2
3,1
-1,0
-0,4
-0,6
2010
Wohnungsbaufertigstellungen kreisfreie Stadt Köln
Wohnungsbaugenehmigungen kreisfreie Stadt Köln
519.589 522.001 524.301 526.479 528.348 541.616 544.302 547.256
2009
2010
2011
2012
2013
Fertigstellungen
2.809
2.807
2.576
3.110
3.108
Genehmigungen
1.901
3.797
3.164
2.961
2.979
113
Wohnungsbestand
Der Leerstand in Mehrfamilienhäusern in Köln beläuft sich
derzeit (2013) auf 1,2 %. Somit ist er nicht nur unter dem
deutschen Durchschnitt, sondern hat im Vergleich zu 2009
zudem
abgenommen
(-1,0 %-Punkte)
(NordrheinWestfalen: 3,2 % [-0,4 %-Punkte] / BRD: 3,1 % [-0,6 %Punkte]).
136.000
Wohnungsbestand
Wohngebäudebestand
Seite
5.8.3.
5.8.4.
Mieten
Auf dem Mietwohnungsmarkt von Köln werden im ersten
H1 2015
Median
€/m²/Monat
10,10
und 50765.
Durchschnittliche Angebotsmiete* in Köln
Mittel
€/m²/Monat
10,00
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
13,70
7,40
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
11,25
10,05
9,85
9,35
10,25
11,50
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
11,75
9,95
9,45
10,30
Durchschnittliche
68,20
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a. A ltstadt-Süd
50678
12,55
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a. Urbach
51145
7,90
50672
u.a. A ltstadt-No rd
12,45
50765
u.a. Esch/A uweiler
8,05
50674
u.a. Neustadt-Süd
12,00
50769
u.a. Wo rringen
8,05
50677
u.a. Neustadt-Süd
11,85
51147
u.a. Wahn
8,20
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. Ro denkirchen
50996
86,8m²
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
A ltstadt-Süd
50676
53,5m²
50968
u.a. Raderthal
84,3m²
50969
u.a. Zo llsto ck
53,9m²
50999
u.a. Sürth
81,0m²
50823
u.a. Ehrenfeld
57,9m²
50933
u.a. M üngersdo rf
80,8m²
50939
u.a. Klettenberg
58,6m²
1.200
18,00
16,00
1.000
600
10,00
8000
6,00
4,00
200
2,00
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
0,00
50667
50668
50670
50672
50674
50676
50677
50678
50679
50733
50735
50737
50739
50765
50767
50769
50823
50825
50827
50829
50858
50859
50931
50933
50935
50937
50939
50968
50969
50996
50997
50999
51061
51063
51065
51067
51069
51103
51105
51107
51109
51143
51145
51147
51149
114
10000
8,00
400
0
Seite
12000
12,00
Euro/m²
Anzahl Angebote
800
14000
14,00
Postleitzahlbereich
research GmbH
Seite
115
Seite
116
5.8.5.
Preise
9,7 % dar.
H1 2015
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
Median
€/m²
3.050
2.730
4.640
1.460
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
3.710
3.030
2.810
2.180
3.180
3.930
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
2.500
2.490
2.630
3.380
sowie 50678 (jeweils 4.510 €/m²). Günstigere Möglichkeiten zum Eigentumserwerb gibt es hingegen mit 1.830 bzw.
1.860 €/m² in den PLZ-Bereichen 51109 und 51105.
Durchschnittlicher Angebotspreis* in Köln
Mittel
€/m²
85,55m².
Durchschnittliche
85,55
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
50672
4.520
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. B rück
51109
1.830
50935
u.a. Lindenthal
4.510
51105
u.a. P o ll
1.860
50678
u.a. A ltstadt-Süd
4.510
51103
u.a. Kalk
1.900
50668
4.490
51147
u.a. Wahn
1.930
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
A
ltstadt-Süd
50678
116,8m²
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
Ehrenfeld
50823
59,3m²
50859
u.a. Widdersdo rf
106,6m²
51105
u.a. P o ll
67,6m²
50933
u.a. M üngersdo rf
106,0m²
51063
u.a. M ülheim
69,9m²
50672
105,5m²
51103
u.a. Kalk
70,7m²
400
8.000
350
7.000
300
6.000
250
5.000
14000
12000
10000
8000
200
4.000
150
3.000
100
2.000
50
1.000
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
research GmbH
Seite
Postleitzahlbereich
117
0
50667
50668
50670
50672
50674
50676
50677
50678
50679
50733
50735
50737
50739
50765
50767
50769
50823
50825
50827
50829
50858
50859
50931
50933
50935
50937
50939
50968
50969
50996
50997
50999
51061
51063
51065
51067
51069
51103
51105
51107
51109
51143
51145
51147
51149
0
Euro/m²
Anzahl Angebote
Seite
118
Seite
119
Zahlen & Daten – Leipzig
5.9.
5.9.1.
Leipzig
Nach aktualisiertem Datenstand auf Basis der Volkszählung 2011 leben in Leipzig 531.562 Menschen (2013). Diese verteilen sich auf 304.284 Haushalte. Demnach zählt
jeder Haushalt in der Stadt Leipzig in 2013 im Durchschnitt
1,7 Personen (Sachsen: 1,9 / BRD: 2,0 Personen).
5.9.2.
Wirtschaft
Die Wirtschaft in der Stadt Leipzig wird vom Tertiären Sektor geprägt. 84,5 % der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten (am Arbeitsort) entstammen diesem Wirtschaftsbereich (Sachsen: 68,7 % / BRD: 69,3 %). Die weiteren Beschäftigten in Leipzig verteilen sich auf den Sekundären Sektor mit 15,4 % sowie den Primären Sektor mit
0,1 %.
kreisfreie Stadt Leipzig
(BBSR) für Leipzig von einer geringen Veränderung
(-0,5 %) bis zum Jahr 2035 (Basisjahr: 2012) aus (Sachsen: -14,3 % / BRD: -2,8 %). Für die Zahl der Haushalte
wird für den gleichen Zeitraum eine Entwicklung von
+1,5 % prognostiziert (Sachsen: -11,5 % / BRD: +2,0 %).
540.000
4.500.000
530.000
4.400.000
520.000
4.300.000
510.000
4.200.000
500.000
4.100.000
490.000
4.000.000
480.000
3.900.000
470.000
Sachsen
3.800.000
2001
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
4.384.192
4.168.732
4.149.477
4.137.051
4.054.182
4.050.204
4.046.385
493.052
518.862
522.883
531.809
510.043
520.838
531.562
Wirtschaft
Kaufkraftindex
2014
2015
Veränderung
(in Punkten)
84,8
86,2
+1,4
Sachsen
82,8
84,4
+1,6
Deutschland
100,0
100,0
Juli 14
Juli 15
Veränderung
(in %-Punkten)
9,8
9,5
-0,3
Sachsen
8,4
8,0
-0,4
Deutschland
6,6
6,3
-0,3
Beschäftigtenstruktur kreisfreie Stadt Leipzig
Seite
120
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich dieser mit +1,4-Punkten
geringfügig erhöht. Bei Gegenüberstellung des bundesdeutschen Durchschnitts (100) zeigt sich, dass die Kaufkraft in Leipzig eindeutig unter diesem liegt (Sachsen: 84,4
/ +1,6-Punkte im Vergleich zum Vorjahr).
Hinsichtlich der Beschäftigtenzahlen stellt sich Leipzig mit
(6,3 %) dar (Sachsen: 8,0 %). Seit Juli 2014 hat die Quote
allerdings um 0,3 %-Punkte abgenommen.
Sachsen
Trend (BRD: +0,3 %) entwickelt (Sachsen: -0,1 %). Die
Entwicklung der Haushalte zeigt im Jahresvergleich (2012 2013) mit +1,5 % eine vergleichbare Tendenz (Sachsen: -0,7 % / BRD: +0,4 %).
0,1%
15,4%
84,5%
Primärer Sektor
Sekundärer Sektor
Tertiärer Sektor
Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in der Stadt Leipzig baut auf 58.915
Die diesbezüglichen Entwicklungen (Wohnungen / Gebäude) liegen in Sachsen bei +0,1 % bzw. +0,4 % und in
Leipzig jedes Gebäude über 5,6 Wohneinheiten (Sachsen:
2,9 / BRD: 2,2). Jedem Einwohner stehen im Schnitt
42,1m² Wohnfläche zur Verfügung (Sachsen: 41,7m² /
BRD: 44,8m²).
Das Baufertigstellungsvolumen hat in Leipzig zuletzt (2013)
1.441 Wohneinheiten betragen (Sachsen: 5.779 / BRD:
214.817). Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies ein Plus von
35,2 % dar (Sachsen: +10,3 % / BRD: +7,2 %). Im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (rund
1.070 Einheiten/Jahr) bedeutet dies ebenfalls eine Zunahme.
335.000
59.000
330.000
325.000
57.000
320.000
56.000
315.000
55.000
54.000
310.000
53.000
305.000
2008
2009
2010
2011
Nach den Ergebnissen des Zensus 2011 liegt die Leerstandsquote – bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand – in Leipzig bei 12,1 % (Sachsen: 9,9 % / BRD:
4,4 %).
2011*
2012*
2013*
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Wohngebäudebestand
54.980 55.311 55.624 55.926 56.311 58.070 58.358 58.915
2009
2013
Leerstand (in %)
2010
2011
2012
2013
Wohnungsbaufertigstellungen kreisfreie Stadt Leipzig
Wohnungsbaugenehmigungen kreisfreie Stadt Leipzig
Wohnungsbestand
314.223 314.402 315.397 315.940 316.643 328.662 329.340 330.703
Sachsen
Deutschland
42,1
41,7
44,8
Sachsen
Deutschland
2013
7,1
6,8
3,1
-2,9
-0,9
-0,6
2009
2010
2011
2012
2013
Fertigstellungen
1.290
661
914
1.066
1.441
Genehmigungen
1.285
927
1.442
848
1.689
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Statistisches Bundesamt, apollo valuation & research GmbH
121
58.000
2007
Der Leerstand in Mehrfamilienhäusern in Leipzig beläuft
sich derzeit (2013) auf 7,1 %. Somit ist er zwar über dem
deutschen Durchschnitt, hat im Vergleich zu 2009 aber
abgenommen (-2,9 %-Punkte) (Sachsen: 6,8 % [-0,9 %Punkte] / BRD: 3,1 % [-0,6 %-Punkte]).
60.000
Wohnungsbestand
Wohngebäudebestand
Wohnungen erteilt worden (Sachsen: 8.571 / BRD:
Seite
5.9.3.
5.9.4.
Mieten
Auf dem Mietwohnungsmarkt von Leipzig werden im ersten
04205.
Bei Unterscheidung nach Baualtersklassen stellen Wohnungen der Baujahre > 2010 mit 9,80 €/m²/Monat das teuerste Teilsegment. Erfolgt eine Differenzierung nach Wohnungsgrößen wird die höchste Angebotsmiete mit
Durchschnittliche Angebotsmiete* in Leipzig
Mittel
€/m²/Monat
H1 2015
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
Median
€/m²/Monat
6,15
5,60
8,25
4,45
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
6,15
5,85
5,70
4,85
5,85
9,80
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
6,60
5,60
5,70
7,15
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a.
Zentrum04103
8,50
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a.
Grünau04207
4,55
04109
8,05
04205
Südo st
u.a. Zentrum
04107
u.a. Zentrum-Süd
7,85
04209
04105
u.a. Zentrum-No rd
7,35
04329
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
Zentrum-No
rd
04105
91,5m²
Durchschnittliche
67,25
Siedlung
u.a. Grünau-No rd
u.a. Grünau-Ost,
Grünau-M itte
u.a. P aunsdo rf
4,60
4,70
4,80
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
P
laußig04349
54,5m²
P o rtitz
u.a. P ro bstheida
04109
u.a. Zentrum
89,1m²
04289
04107
u.a. Zentrum-Süd
84,6m²
04357
u.a. M o ckau-No rd
56,5m²
04155
Go hlis-Süd
72,4m²
04207
u.a. GrünauSiedlung
57,8m²
56,5m²
1.400
12,00
1.200
10,00
8,00
10000
800
8000
6,00
600
4,00
400
200
2,00
0
0,00
Euro/m²
Anzahl Angebote
14000
12000
1.000
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
Seite
Postleitzahlbereich
04357
04356
04349
04347
04329
04328
04319
04318
04317
04316
04315
04299
04289
04288
04279
04277
04275
04249
04229
04209
04207
04205
04179
04178
04177
04159
04158
04157
04155
04129
04109
04107
04105
04103
122
(< 15 Fälle=k.A.)
research GmbH
Seite
123
Seite
124
5.9.5.
Preise
81,85m².
7,3 % dar.
(2.710 €/m²) sowie 04107 (2.700 €/m²). Günstigere Möglichkeiten zum Eigentumserwerb gibt es hingegen mit 980
der Baujahre > 2010 in 2014 das teuerste Teilsegment. Bei
Unterscheidung nach Wohnungsgrößenklassen stellen mit
2.470 €/m² größere Eigentumswohnungen (>84m²) das
Segment mit dem höchsten Angebotspreis dar.
Durchschnittlicher Angebotspreis* in Leipzig
Mittel
€/m²
H1 2015
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
Median
€/m²
1.920
1.330
3.030
740
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
1.660
1.280
880
1.000
1.320
2.950
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
1.090
1.190
1.530
2.470
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. Zentrum04103
2.740
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. P aunsdo rf
04328
980
04109
Südo st
u.a. Zentrum
2.710
04319
u.a. Engelsdo rf
1.000
04107
u.a. Zentrum-Süd
2.700
04357
u.a. M o ckau-No rd
1.050
04105
u.a. Zentrum-No rd
2.680
04279
u.a. Lö ßnig
1.110
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
Zentrum-Süd
04107
113,5m²
Durchschnittliche
u.a. ZentrumSüdo st
u.a. Zentrum-No rd
04103
04105
81,85
u.a. Zentrum
04109
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
Grünau-Ost,
04209
59,3m²
Grünau-M itte
u.a. P aunsdo rf
111,0m²
04328
105,4m²
04158
u.a. Wiederitzsch
62,6m²
64,0m²
95,5m²
04178
u.a. B ö hlitzEhrenberg
64,3m²
600
4.000
500
14000
3.000
12000
2.500
300
2.000
1.500
200
1.000
100
500
8000
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
125
04356
04349
04347
04329
04328
04319
04318
04317
04316
04315
04299
04289
04357
research GmbH
Seite
Postleitzahlbereich
04288
04279
04277
04275
04249
04229
04209
04207
04205
04179
04178
04177
04159
04158
04157
04155
04129
04109
04107
04105
0
04103
0
10000
Euro/m²
Anzahl Angebote
400
3.500
Seite
126
Seite
127
Zahlen & Daten – München
5.10.
5.10.1.
München
Nach aktualisiertem Datenstand auf Basis der Volkszählung 2011 leben in München 1.407.836 Menschen (2013).
jeder Haushalt in der Stadt München in 2013 im Durchschnitt 1,8 Personen (Bayern: 2,1 / BRD: 2,0 Personen).
1.450.000
12.650.000
12.600.000
1.400.000
12.550.000
1.350.000
12.500.000
1.300.000
12.450.000
12.400.000
1.250.000
12.350.000
1.200.000
12.300.000
12.250.000
1.150.000
1.100.000
Bayern
(BBSR) für München von einer geringen Veränderung
(+0,6 %) bis zum Jahr 2035 (Basisjahr: 2012) aus (Bayern:
+1,8 % / BRD: -2,8 %). Für die Zahl der Haushalte wird für
den gleichen Zeitraum eine Entwicklung von +4,4 % prognostiziert (Bayern: +7,7 % / BRD: +2,0 %).
kreisfreie Stadt München
Trend (BRD: +0,3 %) entwickelt (Bayern: +0,7 %). Die Entwicklung der Haushalte zeigt im Jahresvergleich (2012 2013) mit +1,5 % eine vergleichbare Tendenz (Bayern:
+0,9 % / BRD: +0,4 %).
12.200.000
2001
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
Bayern
12.329.714
12.510.331
12.538.696
12.595.891
12.443.372
12.519.571
12.604.244
1.227.958
1.330.440
1.353.186
1.378.176
1.364.920
1.388.308
1.407.836
12.150.000
Wirtschaft
5.10.2.
Wirtschaft
Die Wirtschaft in der Stadt München wird vom Tertiären
Beschäftigten (am Arbeitsort) entstammen diesem Wirtschaftsbereich (Bayern: 65,6 % / BRD: 69,3 %). Die weiteren Beschäftigten in München verteilen sich auf den Sekundären Sektor mit 16,0 % sowie den Primären Sektor mit
0,1 %.
Seite
128
München eindeutig über diesem liegt (Bayern: 109,1 / -0,3Punkte im Vergleich zum Vorjahr).
Hinsichtlich der Beschäftigtenzahlen stellt sich München
mit einer Arbeitslosenquote (bezogen auf alle Erwerbspersonen) von 4,9 % (Juli 15) besser als die Bundesrepublik
(6,3 %) dar (Bayern: 3,4 %). Seit Juli 2014 hat die Quote
zudem weiter um 0,2 %-Punkte abgenommen.
Kaufkraftindex
2014
2015
Veränderung
(in Punkten)
136,6
135,6
-1,0
Bayern
109,4
109,1
-0,3
Deutschland
100,0
100,0
Juli 14
Juli 15
Veränderung
(in %-Punkten)
5,1
4,9
-0,2
Bayern
3,6
3,4
-0,2
Deutschland
6,6
6,3
-0,3
Beschäftigtenstruktur kreisfreie Stadt München
0,1%
16,0%
83,9%
Primärer Sektor
Sekundärer Sektor
Tertiärer Sektor
Quelle: Statistisches Landesamt Bayern, Statistisches Bundesamt,
Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in der Stadt München baut auf
(2012 - 2013) um 0,8 % zugenommen (Wohngebäudebestand: +0,8 %). Die diesbezüglichen Entwicklungen (Wohnungen / Gebäude) liegen in Bayern bei jeweils +0,7 % und
in Deutschland bei jeweils +0,5 %. Im Durchschnitt verfügt
in München jedes Gebäude über 5,6 Wohneinheiten (Bayern: 2,1 / BRD: 2,2). Jedem Einwohner stehen im Schnitt
38,2m² Wohnfläche zur Verfügung (Bayern: 45,7m² / BRD:
44,8m²).
Das Baufertigstellungsvolumen hat in München zuletzt
(2013) 7.697 Wohneinheiten betragen (Bayern: 47.059 /
BRD: 214.817). Im Vergleich zum Vorjahr stellt dies ein
Plus von 27,9 % dar (Bayern: +14,4 % / BRD: +7,2 %). Im
Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre
(rund 5.560 Einheiten/Jahr) bedeutet dies ebenfalls eine
Zunahme.
Der Leerstand in Mehrfamilienhäusern in München beläuft
2009 zudem abgenommen (-1,2 %-Punkte) (Bayern: 1,6 %
[-0,5 %-Punkte] / BRD: 3,1 % [-0,6 %-Punkte]).
Nach den Ergebnissen des Zensus 2011 liegt die Leerstandsquote – bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand – in München bei 2,1 % (Bayern: 3,7 % / BRD:
4,4 %).
138.000
136.000
135.000
134.000
133.000
132.000
131.000
130.000
2007
2008
2009
2010
2011 2011* 2012* 2013*
Wohngebäudebestand
132.681 133.458 133.906 134.411 135.529 135.710 136.621 137.663
9.000
Wohnungsbestand
137.000
770.000
765.000
760.000
755.000
750.000
745.000
740.000
735.000
730.000
725.000
720.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2009
2013
Leerstand (in %)
2013
kreisfreie Stadt
München
38,2
kreisfreie Stadt
München
0,4
-1,2
Quelle: Statistisches Landesamt Bayern, Statistisches Bundesamt,
2010
2011
2012
2013
Wohnungsbaufertigstellungen kreisfreie Stadt München
Wohnungsbaugenehmigungen kreisfreie Stadt München
Wohnungsbestand
738.858 743.266 746.912 750.409 755.708 755.440 760.549 766.586
Bayern
Deutschland
45,7
44,8
Bayern
Deutschland
1,6
3,1
-0,5
-0,6
2009
2010
2011
2012
2013
Fertigstellungen
4.253
3.861
5.956
6.020
7.697
Genehmigungen
5.462
5.402
8.448
7.559
7.199
Quelle: Statistisches Landesamt Bayern, Statistisches Bundesamt, apollo valuation & research GmbH
129
139.000
Wohngebäudebestand
Wohnungen erteilt worden (Bayern: 55.972 / BRD:
Seite
5.10.3.
5.10.4.
Mieten
Auf dem Mietwohnungsmarkt von München werden im ersten Halbjahr 2015 im Durchschnitt 16,15 €/m²/Monat für
12,35 bzw. 12,90 €/m²/Monat in den PLZ-Bereichen 80999,
81249 und 81475.
Durchschnittliche Angebotsmiete* in München
Mittel
€/m²/Monat
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
Median
€/m²/Monat
16,15
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a.
A
ltstadt-Lehel
80539
22,85
H1 2015
15,40
22,70
11,80
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
17,50
16,10
15,55
14,80
15,40
17,75
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
19,20
15,45
14,75
16,30
80331
u.a. A ltstadt-Lehel
21,30
81249
80799
u.a. M axvo rstadt
19,90
81475
80333
u.a. M axvo rstadt
19,75
80995
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
B
o
genhausen
81679
106,4m²
Durchschnittliche
69,65
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
A
llach80999
12,35
81545
UntergiesingHarlaching
80538
80539
Untermenzing
u.a. A ubing-Lo chhausen-Langwied
Thalk.Obersendl.Fo rsten-Fürstenr.So lln
u.a. Feldmo chingHasenbergl
12,90
12,90
13,05
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
Untergiesing81543
51,1m²
103,0m²
80809
97,7m²
80807
95,4m²
80799
Harlaching
u.a. M ilbertsho fenA m Hart
u.a. M ilbertsho fenA m Hart
u.a. M axvo rstadt
52,7m²
53,5m²
55,2m²
400
40,00
350
35,00
14000
300
30,00
12000
250
25,00
200
20,00
150
15,00
100
10,00
50
5,00
0
0,00
8000
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
80999
80997
80995
80993
80992
80939
80937
80935
80933
80809
80807
80805
80804
80803
80802
80801
80799
80798
80797
80796
80689
80687
80686
80639
80638
80637
80636
80634
80539
80538
80469
80339
80337
80336
80335
80333
80331
10000
Euro/m²
Anzahl Angebote
research GmbH
Postleitzahlbereich
40,00
350
35,00
14000
300
30,00
12000
250
25,00
200
20,00
150
15,00
100
10,00
50
5,00
0
0,00
Postleitzahlbereich
8000
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
81929
81927
81925
81829
81827
81825
81739
81737
81735
81679
81677
81675
81673
81671
81669
81667
81549
81547
81545
81543
81541
81539
81479
81477
81476
81475
81379
81377
81375
81373
81371
81369
81249
81247
81245
81243
10000
81241
130
Seite
400
Euro/m²
Anzahl Angebote
research GmbH
Seite
131
Seite
132
5.10.5.
preis dar.
Preise
87,15m². Innerhalb des Stadtgebiets ist der PLZ-Bereich
80798 mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von
9.290 €/m² der teuerste Teilmarkt. Darauf folgen die PLZBereiche 81679 (9.260 €/m²) sowie 80336 (8.510 €/m²).
Günstigere Möglichkeiten zum Eigentumserwerb gibt es
hingegen mit 4.230 bzw. 4.420 €/m² in den PLZ-Bereichen
81735 und 80689.
5,8 % dar.
der Baujahre < 1920 im ersten Halbjahr 2015 das teuerste
Teilsegment. Bei Unterscheidung nach Wohnungsgrößenklassen stellen mit 6.580 €/m² größere Eigentumswohnungen (>84m²) das Segment mit dem höchsten AngebotsÜberblick Mietwohnungsmarkt
Durchschnittlicher Angebotspreis* in München
Mittel
€/m²
Median
€/m²
6.180
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a.
M
axvo
rstadt
80798
9.290
H1 2015
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
5.670
8.570
3.790
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
7.920
6.220
6.090
5.060
5.850
6.830
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
5.110
5.530
5.570
6.580
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a.
Ramersdo
rf81735
4.230
B o genhausen
9.260
80689
80336
u.a. Ludwigsvo rstadt-Isarvo rstadt
8.510
80933
4.470
80469
u.a. Ludwigsvo rstadt-Isarvo rstadt
8.490
80995
4.670
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. M axvo rstadt
80799
131,1m²
Durchschnittliche
UntergiesingHarlaching
u.a. NeuhausenNymphenburg
B o genhausen
81545
87,15
80638
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
P erlach
u.a. Laim
81679
81679
4.420
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. Laim
80686
60,8m²
123,9m²
81547
116,0m²
81543
115,2m²
81539
u.a. UntergiesingHarlaching
u.a. UntergiesingHarlaching
u.a. Obergiesing
63,9m²
68,1m²
68,4m²
400
14.000
350
12.000
10.000
250
10000
8000
8.000
200
6.000
150
4.000
100
Euro/m²
Anzahl Angebote
14000
12000
300
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
2.000
50
(< 15 Fälle=k.A.)
80999
80997
80995
80993
80992
80939
80937
80935
80933
80809
80807
80805
80804
80803
80802
80801
80799
80798
80797
80796
80689
80687
80686
80639
80638
80637
80636
80634
80539
80538
80469
80339
80337
80336
80335
80333
0
80331
0
research GmbH
Postleitzahlbereich
400
14.000
350
12.000
10.000
250
10000
8000
8.000
200
6.000
150
4.000
100
Euro/m²
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
2.000
50
(< 15 Fälle=k.A.)
133
81927
81925
81829
81827
81825
81739
81737
81735
81679
81677
81675
81673
81671
81929
research GmbH
Seite
Postleitzahlbereich
81669
81667
81549
81547
81545
81543
81541
81539
81479
81477
81476
81475
81379
81377
81375
81373
81371
81369
81249
81247
81245
0
81243
0
81241
Anzahl Angebote
14000
12000
300
Seite
134
Seite
135
Zahlen & Daten – Stuttgart
5.11.
5.11.1.
Stuttgart
Nach aktualisiertem Datenstand auf Basis der Volkszählung 2011 leben in Stuttgart 604.297 Menschen (2013).
jeder Haushalt in der Stadt Stuttgart in 2013 im Durchschnitt 1,9 Personen (Baden-Württemberg: 2,1 / BRD: 2,0
Personen).
kreisfreie Stadt Stuttgart
(BBSR) für Stuttgart von einem Wachstum (2,6 %) bis zum
Jahr 2035 (Basisjahr: 2012) aus (Baden-Württemberg:
+3,4 % / BRD: -2,8 %). Für die Zahl der Haushalte wird für
den gleichen Zeitraum eine Entwicklung von +6,6 % prognostiziert (Baden-Württemberg: +9,0 % / BRD: +2,0 %).
620.000
10.850.000
615.000
10.800.000
610.000
10.750.000
605.000
10.700.000
600.000
10.650.000
595.000
10.600.000
590.000
10.550.000
585.000
10.500.000
580.000
10.450.000
575.000
Baden-Württemberg
Trend (BRD: +0,3 %) entwickelt (Baden-Württemberg:
+0,6 %). Die Entwicklung der Haushalte zeigt im Jahresvergleich (2012 - 2013) mit +2,7 % eine vergleichbare Tendenz (Baden-Württemberg: +1,0 % / BRD: +0,4 %).
10.400.000
570.000
Baden-Württemberg
2001
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
10.600.906
10.744.921
10.753.880
10.786.227
10.512.441
10.569.111
10.631.278
587.152
601.646
606.588
613.392
591.015
597.939
604.297
10.350.000
Wirtschaft
5.11.2.
Wirtschaft
Die Wirtschaft in der Stadt Stuttgart wird vom Tertiären
Beschäftigten (am Arbeitsort) entstammen diesem Wirtschaftsbereich (Baden-Württemberg: 62,4 % / BRD:
69,3 %). Die weiteren Beschäftigten in Stuttgart verteilen
Kaufkraftindex
2014
2015
Veränderung
(in Punkten)
114,7
113,3
-1,4
Baden-Württemberg
107,5
107,0
-0,5
Deutschland
100,0
100,0
Juli 14
Juli 15
Veränderung
(in %-Punkten)
5,7
5,4
-0,3
Baden-Württemberg
3,9
3,8
-0,1
geringfügig verringert. Bei Gegenüberstellung des bundesdeutschen Durchschnitts (100) zeigt sich, dass die Kaufkraft in Stuttgart eindeutig über diesem liegt (BadenWürttemberg: 107,0 / -0,5-Punkte im Vergleich zum Vorjahr).
Deutschland
6,6
6,3
-0,3
Seite
136
Hinsichtlich der Beschäftigtenzahlen stellt sich Stuttgart mit
einer Arbeitslosenquote (bezogen auf alle Erwerbspersonen) von 5,4 % (Juli 15) besser als die Bundesrepublik
(6,3 %) dar (Baden-Württemberg: 3,8 %). Seit Juli 2014 hat
die Quote zudem weiter um 0,3 %-Punkte abgenommen.
Beschäftigtenstruktur kreisfreie Stadt Stuttgart
0,1%
19,8%
80,1%
Primärer Sektor
Sekundärer Sektor
Tertiärer Sektor
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Statistisches Bundesamt,
Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in der Stadt Stuttgart baut auf 74.050
Die diesbezüglichen Entwicklungen (Wohnungen / Gebäude) liegen in Baden-Württemberg bei jeweils +0,6 % und in
Stuttgart jedes Gebäude über 4,1 Wohneinheiten (BadenWürttemberg: 2,1 / BRD: 2,2). Jedem Einwohner stehen im
Schnitt 37,6m² Wohnfläche zur Verfügung (BadenWürttemberg: 44,4m² / BRD: 44,8m²).
Das Baufertigstellungsvolumen hat in Stuttgart zuletzt
(2013)
1.500
Wohneinheiten
betragen
(BadenWürttemberg: 31.790 / BRD: 214.817). Im Vergleich zum
Vorjahr stellt dies ein Minus von 20,3 % dar (BadenWürttemberg: -5,8 % / BRD: +7,2 %). Im Vergleich zum
Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (rund 1.580 Einheiten/Jahr) bedeutet dies ebenfalls eine Abnahme.
Nach den Ergebnissen des Zensus 2011 liegt die Leerstandsquote – bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand – in Stuttgart bei 3,7 % (Baden-Württemberg: 4,0 % /
BRD: 4,4 %).
306.000
2.500
304.000
302.000
73.500
300.000
298.000
73.000
296.000
72.500
294.000
292.000
72.000
290.000
2007
2008
2009
2010
2011
2011*
2012*
2013*
2.000
1.500
1.000
500
288.000
0
Wohngebäudebestand
72.431 72.723 72.964 73.239 73.554 73.618 73.842 74.050
2009
2013
Leerstand (in %)
2013
kreisfreie Stadt
Stuttgart
37,6
kreisfreie Stadt
Stuttgart
1,2
-0,8
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Statistisches Bundesamt,
Baden-Württemberg Deutschland
44,4
2010
2011
2012
2013
Wohnungsbaufertigstellungen kreisfreie Stadt Stuttgart
Wohnungsbaugenehmigungen kreisfreie Stadt Stuttgart
Wohnungsbestand
295.004 296.084 297.164 298.307 299.528 302.740 304.133 305.132
44,8
Baden-Württemberg Deutschland
2009
2010
2011
2012
2013
Fertigstellungen
1.550
1.550
1.417
1.881
1.500
Genehmigungen
1.701
1.401
1.727
1.584
1.983
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Statistisches Bundesamt, apollo valuation & research GmbH
1,9
3,1
-0,4
-0,6
137
74.000
Wohnungsbestand
Wohngebäudebestand
Der Leerstand in Mehrfamilienhäusern in Stuttgart beläuft
2009 zudem abgenommen (-0,8 %-Punkte) (BadenWürttemberg: 1,9 % [-0,4 %-Punkte] / BRD: 3,1 % [-0,6 %Punkte]).
74.500
71.500
Wohnungen erteilt worden (Baden-Württemberg: 37.404 /
BRD: 272.433). Gegenüber dem Bauvolumen hat die Genehmigungsanzahl damit über dem Fünf-Jahresschnitt
Seite
5.11.3.
5.11.4.
Mieten
Auf dem Mietwohnungsmarkt von Stuttgart werden im ersten Halbjahr 2015 im Durchschnitt 11,70 €/m²/Monat für
und 70439.
Durchschnittliche Angebotsmiete* in Stuttgart
Mittel
€/m²/Monat
Median
€/m²/Monat
11,70
11,25
H1 2015
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a.
No
rd
70192
14,65
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
16,10
8,25
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
12,10
10,95
10,95
10,75
12,10
13,90
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
14,15
11,15
10,65
12,00
70174
u.a. M itte
13,95
70439
u.a. Stammheim
70173
M itte
13,70
70499
u.a. Weilimdo rf
70184
u.a. Ost
13,50
70378
u.a. M ühlhausen
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a.
No
rd
70192
106,9m²
Durchschnittliche
73,50
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
Miete
PLZ
Ortsteil
€/m²/Monat*
u.a.
Ro
t
70437
9,35
9,65
9,70
10,00
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
Süd
70199
59,1m²
70184
u.a. Ost
99,1m²
70186
Ost
59,1m²
70173
M itte
89,8m²
70190
u.a. Ost
60,7m²
70180
u.a. Süd
88,0m²
70378
u.a. M ühlhausen
61,5m²
1.200
25,00
1.000
20,00
12000
800
10000
15,00
600
10,00
400
200
5,00
0
0,00
8000
Euro/m²
Anzahl Angebote
14000
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
Seite
Postleitzahlbereich
70619
70599
70597
70569
70567
70565
70563
70499
70469
70439
70437
70435
70378
70376
70374
70372
70329
70327
70199
70197
70195
70193
70192
70191
70190
70188
70186
70184
70182
70180
70178
70176
70174
70173
138
(< 15 Fälle=k.A.)
research GmbH
Seite
139
Seite
140
5.11.5.
Preise
87,05m².
11,6 % dar.
Durchschnittlicher Angebotspreis* in Stuttgart
Mittel
€/m²
Oberes
Unteres
(Mittel: teuerste
(Mittel:
25%)
günstigste 25%)
Median
€/m²
3.670
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
u.a. No rd
70192
5.600
H1 2015
3.120
5.480
1.950
< 1920
1920 - 1945
1946-1960
1961-1985
1986-2010
> 2010
2.990
3.160
2.760
2.880
3.860
5.010
< 45m²
45 - 64m²
65 - 84m²
> 84m²
2.860
2.980
3.050
4.120
Preis
PLZ
Ortsteil
€/m²*
B ad Cannstatt
70376
2.380
70174
u.a. M itte
5.480
70437
u.a. Ro t
2.390
70197
West
5.050
70378
u.a. M ühlhausen
2.440
70191
u.a. No rd
4.690
70435
u.a. Zuffenhausen
2.480
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
u.a. No rd
70192
121,1m²
WohnungsPLZ
Ortsteil
größe*
Süd
70199
60,1m²
Durchschnittliche
70184
u.a. Ost
117,3m²
70378
u.a. M ühlhausen
67,1m²
70195
B o tnang
102,3m²
70437
u.a. Ro t
70,0m²
87,05
70197
West
100,8m²
70567
M ö hringen
70,9m²
in H1 2015 / < 15 Fälle=k.A.
400
9.000
350
8.000
300
7.000
12000
6.000
10000
5.000
8000
250
200
4.000
150
3.000
100
2.000
50
1.000
6000
Mittel
4000
2000
Anzahl Angebote
0
(< 15 Fälle=k.A.)
141
70599
70597
70569
70567
70565
70563
70499
70469
70439
70437
70435
70378
70619
research GmbH
Seite
Postleitzahlbereich
70376
70374
70372
70329
70327
70199
70197
70195
70193
70192
70191
70190
70188
70186
70184
70182
70180
70178
70176
70174
0
70173
0
14000
Euro/m²
Anzahl Angebote
Seite
142
Seite
143
Seite
144
Seite
145
6. Nachfrage- und Angebotssituation
in den deutschen
Stadt- und Landkreisen
Zahlen & Daten – Kreise / kreisfreie Städte
Die folgende Abbildung gibt einen Überblick über zentrale Kriterien zur Abschätzung der Nachfrage- und Angebotssituation des deutschen Wohnungsmarkts bezogen auf die Länder, (Land-)Kreise und kreisfreien Städte der
Bundesrepublik Deutschland. Es handelt sich um keine Bewertung, sondern um eine Beschreibung der derzeitigen
Situation im Vergleich zum bundesdeutschen Durchschnitt. Dabei erfolgt die Angabe nach einem farblichen Schema:
Stand bzw. Entwicklung deutlich über dem deutschen Durchschnitt
Stand bzw. Entwicklung über dem deutschen Durchschnitt
Stand bzw. Entwicklung unter dem deutschen Durchschnitt
Stand bzw. Entwicklung deutlich unter dem deutschen Durchschnitt
Bei den Indikatoren handelt es sich um:
Indikator
Kaufkraft (-index 2015)
Deutscher
Durchschnitt
100
> (Ø +10 %)
>Ø
<Ø
< (Ø -10 %)
6,20 %
< (Ø -10 %)
<Ø
>Ø
> (Ø +10 %)
69,26 %
> (Ø +10 %)
>Ø
<Ø
< (Ø -10 %)
+0,30 %
> (Ø +10 %)
>Ø
< (Ø bis 0 %)
<0%
+0,40 %
> (Ø +10 %)
>Ø
< (Ø bis 0 %)
<0%
1,036
< (Ø -10 %)
<Ø
>Ø
> (Ø +10 %)
44,821 m²
< (Ø -10 %)
<Ø
>Ø
> (Ø +10 %)
Wohnungsbaufertigstellungen bezogen
auf Wohnungsbestand (2013)
0,524
> (Ø +10 %)
>Ø
<Ø
< (Ø -10 %)
Wohnungsbaugenehmigungen bezogen
auf Wohnungsbestand (2013)
0,665
> (Ø +10 %)
>Ø
<Ø
< (Ø -10 %)
3,15 %
< (Ø -10 %)
<Ø
>Ø
> (Ø +10 %)
2,213
> (Ø +10 %)
>Ø
<Ø
< (Ø -10 %)
Arbeitslosigkeit (Quote 06/2015)
Dienstleistungsbeschäftigte (Quote 2013)
Bevölkerungsentwicklung (2012 – 2013)
Haushaltsentwicklung (2012 – 2013)
Wohnungen je Haushalt (2013)
Wohnfläche je Person
Wohnungsleerstand (Quote 2013)
Wohnungen je Wohngebäude (2013)
Seite
146
Datenquellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Agentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH, empirica-Lerrstandsindex
fk
Ar raf t
be
it
Di slo
s
en
st igk
Be le i e it
vö s tu
n
l
Ha k er gsb
us un
es
g
c
h
W alt sen hä
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n
n
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t
W ung wic klu
oh
n
k
e
nf n j lun g
W läc e H g
oh
he
au
n
s
j
W ung e P hal
oh
sb ers t
n
a
o
Le ung uf e n
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s
au gs
W tan
ge te l
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ne lun
nu
hm ge
ng
n
ig
en
un
je
ge
W
n
oh
ng
eb
äu
de
Ka
u
un
g
Bundesland
kreisfreie Stadt
Bundesland
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
Region
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
Bundesland
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
Bundesland
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
kreisfreie Stadt
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
(Land-)Kreis
147
Hamburg
Hamburg
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Niedersachsen
Bremen
Bremen
Bremen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen
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RESEARCH
Seite
155
7. Bundesländer im Überblick
Zahlen & Daten – Bundesländer
Baden-Württemberg
Bevölkerung (2013):
10.631.278
Haushalte (2013):
4.965.667
Wohngebäudebestand (2013):
2.357.534
Wohnungsbestand (2013):
5.123.181
Wohnungen je Wohngebäude (2013):
2,17
Personen je Haushalt (2013):
2,14
Wohnungsbestandsentwicklung (1 Jahr in %):
0,56
Bevölkerungsentwicklung (2011 - 2013 in %):
1,13
Wohnungsbestandsentw. (Ø 2 Jahre in %):
0,60
Bevölkerungsprognose BBSR (2012 - 2035 in %):
3,4
Leerstand (2013 in %):
1,86
Wohnungsbaufertigstellungen (2013):
31.790
Kaufkraft (GfK-Index-2015):
107,0
Wohnungsbaufertigst. (Ø 5 Jahre):
28.669
Anteil Dienstleistungsbeschäftigte (2013 in %):
62,44
Wohnungsbaugenehmigungen (2013):
37.404
2015 (Quote in %):
Arbeitslosigkeit Juni 2014
3,7
Wohnfläche je Einwohner (2013 in m²):
44,4
Arbeitslosenentwicklung (1 Jahr in %-Punkten):
-0,1
Personen je Wohnung (2013):
2,08
10.850.000
5.100.000
10.800.000
10.550.000
10.500.000
10.450.000
2007**
2008**
2009**
Veränderung zum Vorjahr in %
Haushalte
156
10.700.000
10.600.000
4.750.000
Seite
10.750.000
10.650.000
4.965.667
5.094.769
5.030.268
5.005.692
4.982.763
4.984.387
4.952.679
4.962.816
4.916.857
4.800.000
4.939.433
4.850.000
4.938.862
4.900.000
4.907.301
4.950.000
5.010.740
5.050.000
5.000.000
5.123.181
5.150.000
2010**
2011**
2012*
Wohnungsbestand
2013*
Bevölkerung
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bevölkerung Baden-Württemberg
Wohnungsbestand Baden-Württemberg
Bevölkerung Deutschland
Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Ämter der Länder, Bundesinstitut für Bau-Stadt- uind Raumforschung, GfK GeoMarketing GmbH, empirica-Leerstand-Indizes
*auf Basis Zensus Mai 2011 und Fortschreibung Zensus / **auf Basis früherer Fortschreibung
2013
Bayern
12.604.244
Haushalte (2013):
5.999.785
2.948.790
6.160.487
2,09
2,10
0,71
1,29
0,67
1,8
1,63
47.059
109,1
38.975
65,55
55.972
2015 (Quote in %):
3,4
45,7
-0,1
2,05
12.620.000
5.700.000
12.580.000
12.540.000
12.520.000
12.500.000
12.480.000
5.600.000
12.460.000
2007**
2008**
2009**
Haushalte
2010**
2011**
2012*
Wohnungsbestand
2013*
Bevölkerung
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Bevölkerung Bayern
Wohnungsbestand Bayern
2012
2013
157
2001
Seite
12.600.000
12.560.000
5.999.785
6.116.768
5.946.337
6.065.791
5.966.311
5.914.570
5.996.081
5.966.449
5.885.873
5.787.523
5.800.000
5.867.550
5.900.000
5.931.730
6.000.000
6.027.400
6.100.000
6.160.487
6.200.000
Berlin
3.421.829
Haushalte (2013):
1.948.282
316.047
1.883.161
5,96
1,76
0,33
2,88
0,30
3,3
1,80
6.641
91,6
4.937
85,08
12.518
2015 (Quote in %):
10,5
39,4
-0,5
1,82
3.520.000
1.980.000
3.500.000
1.948.282
3.440.000
3.420.000
3.400.000
1.883.161
3.380.000
1.876.984
2009**
1.840.000
3.460.000
1.927.444
1.894.564
2008**
1.860.000
1.898.807
1.890.837
2007**
1.880.000
3.480.000
1.903.231
1.981.389
1.887.516
1.900.000
1.936.103
1.940.000
1.920.000
1.974.865
1.964.894
1.960.000
1.987.912
2.000.000
1.820.000
158
3.340.000
3.320.000
3.300.000
Haushalte
Seite
3.360.000
2010**
2011**
2012*
Wohnungsbestand
2013*
Bevölkerung
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Bevölkerung Berlin
Wohnungsbestand Berlin
2012
2013
Brandenburg
2.449.193
Haushalte (2013):
1.222.257
642.947
1.286.521
2,00
2,00
0,43
-0,16
0,42
-6,7
5,11
7.435
89,5
6.733
71,39
9.990
2015 (Quote in %):
8,3
43,3
-0,7
1,90
1.281.001
1.277.930
1.275.612
2.500.000
1.230.333
2009**
2010**
2011**
1.222.257
2.440.000
2.420.000
1.180.000
2.400.000
2007**
2008**
Haushalte
2012*
Wohnungsbestand
2013*
Bevölkerung
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
-0,6
-0,8
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Bevölkerung Brandenburg
Wohnungsbestand Brandenburg
2012
2013
159
2001
Seite
2.520.000
2.460.000
1.225.754
1.227.558
1.200.000
2.540.000
2.480.000
1.230.434
1.220.000
1.220.681
1.240.000
1.238.199
1.275.288
1.260.000
1.281.464
1.280.000
1.286.521
2.560.000
1.285.189
1.300.000
Bremen
657.391
Haushalte (2013):
357.631
137.368
351.409
2,56
1,84
-0,70
0,80
0,05
-3,3
3,29
1.074
92,8
1.299
75,74
1.696
2014 (Quote in %):
10,9
41,7
0,1
1,87
364.000
664.000
362.000
357.631
358.967
359.814
658.000
656.000
351.409
358.667
361.476
660.000
353.875
350.000
355.885
352.000
355.278
353.631
354.127
354.000
354.579
356.000
359.205
358.000
662.000
360.114
360.000
348.000
346.000
2008**
2009**
Haushalte
160
652.000
650.000
2007**
Seite
654.000
2010**
2011**
2012*
Wohnungsbestand
2013*
Bevölkerung
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
-0,6
-0,8
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Bevölkerung Bremen
Wohnungsbestand Bremen
2012
2013
Hamburg
1.746.342
Haushalte (2013):
971.520
244.763
917.234
3,75
1,80
0,67
1,64
0,52
3,0
0,70
6.407
110,3
4.207
83,74
10.012
2015 (Quote in %):
7,3
38,9
-0,2
1,90
1.000.000
1.820.000
886.531
889.941
893.495
896.940
2007**
2008**
2009**
2010**
2011**
880.000
860.000
840.000
1.780.000
917.234
911.164
883.045
900.000
1.800.000
971.520
980.615
976.117
955.575
920.000
967.421
940.000
967.322
960.000
970.571
980.000
1.740.000
1.720.000
820.000
1.700.000
Haushalte
2012*
Wohnungsbestand
2013*
Bevölkerung
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Bevölkerung Hamburg
Wohnungsbestand Hamburg
2012
2013
161
2001
Seite
1.760.000
Hessen
6.045.425
Haushalte (2013):
2.907.724
1.364.391
2.953.867
2,16
2,08
0,41
0,86
0,39
-1,6
2,16
13.945
106,6
11.966
74,38
20.194
2015 (Quote in %):
5,3
45,5
-0,3
2,05
2.980.000
6.100.000
2.960.000
2.820.000
2.907.724
2.941.761
2.890.025
2.922.678
2.884.924
2.907.663
2.900.400
2.875.319
2.840.000
2.853.853
2.860.000
2.863.215
2.880.000
2.865.814
2.891.327
2.900.000
2.895.243
2.920.000
2.953.867
6.080.000
2.940.000
6.000.000
5.980.000
5.960.000
2007**
2008**
2009**
Haushalte
162
6.040.000
6.020.000
2.800.000
Seite
6.060.000
2010**
2011**
2012*
Wohnungsbestand
2013*
Bevölkerung
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Bevölkerung Hessen
Wohnungsbestand Hessen
2012
2013
1.596.505
Haushalte (2013):
818.262
383.081
886.286
2,31
1,95
0,43
-0,65
0,48
-16,1
4,85
4.513
82,9
4.363
74,62
5.693
2015 (Quote in %):
9,6
42,8
-0,9
1,80
1.680.000
882.514
897.075
1.640.000
818.262
824.017
831.114
1.600.000
780.000
1.580.000
1.560.000
760.000
1.540.000
2007**
2008**
2009**
Haushalte
2010**
2011**
2012*
Wohnungsbestand
2013*
Bevölkerung
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bevölkerung Mecklenburg-Vorpommern
Wohnungsbestand Mecklenburg-Vorpommern
2013
163
2001
Seite
1.660.000
1.620.000
835.042
800.000
823.479
820.000
841.742
840.000
838.771
860.000
894.070
892.039
889.170
880.000
886.286
1.700.000
900.000
900.882
920.000
Niedersachsen
7.790.559
Haushalte (2013):
3.791.853
2.178.181
3.863.171
1,77
2,05
0,59
0,21
0,56
-2,1
3,54
22.652
97,9
17.744
67,60
25.194
2014 (Quote in %):
5,9
48,8
-0,4
2,02
8.000.000
3.860.000
7.950.000
3.840.475
3.791.853
3.840.998
3.828.808
3.810.758
3.823.777
7.800.000
7.750.000
7.700.000
3.720.000
7.650.000
2007**
2008**
2009**
164
Haushalte
Seite
7.900.000
7.850.000
3.780.233
3.740.000
3.783.102
3.760.000
3.768.824
3.780.000
3.783.627
3.800.000
3.796.522
3.825.296
3.820.000
3.835.023
3.840.000
3.863.171
3.880.000
2010**
2011**
2012*
Wohnungsbestand
2013*
Bevölkerung
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Bevölkerung Niedersachsen
Wohnungsbestand Niedersachsen
2012
2013
Nordrhein-Westfalen
17.571.856
Haushalte (2013):
8.489.308
3.803.067
8.811.128
2,32
2,07
0,40
0,15
0,39
-3,7
3,23
39.161
100,0
35.289
70,56
49.586
2014 (Quote in %):
7,9
43,7
-0,3
1,99
8.900.000
18.100.000
18.000.000
8.775.711
17.800.000
8.489.308
17.600.000
2012*
2013*
17.500.000
17.400.000
8.300.000
17.300.000
2007**
2008**
2009**
Haushalte
2010**
2011**
Wohnungsbestand
Bevölkerung
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
-0,6
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bevölkerung Nordrhein-Westfalen
Wohnungsbestand Nordrhein-Westfalen
2013
165
2001
Seite
17.900.000
17.700.000
8.482.542
8.593.816
8.589.274
8.576.806
8.567.281
8.559.940
8.501.569
8.499.239
8.500.000
8.532.648
8.567.836
8.600.000
8.618.367
8.700.000
8.400.000
8.811.128
8.800.000
Rheinland-Pfalz
3.994.366
Haushalte (2013):
1.877.393
1.156.502
2.037.902
1,76
2,13
0,58
0,11
0,52
-2,6
3,38
11.791
98,5
9.574
66,43
14.399
2014 (Quote in %):
5,0
51,0
-0,2
1,96
2.100.000
4.050.000
4.040.000
2.026.227
1.870.966
1.877.393
2008**
2009**
Haushalte
4.010.000
2011**
2012*
2013*
3.980.000
3.970.000
3.960.000
2007**
166
4.020.000
3.990.000
1.750.000
Seite
4.030.000
4.000.000
1.873.836
1.954.775
1.878.887
1.946.962
1.881.049
1.937.662
1.888.397
1.800.000
1.927.057
1.850.000
1.877.042
1.900.000
1.964.012
2.000.000
1.950.000
2.037.902
2.050.000
2010**
Wohnungsbestand
Bevölkerung
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
-0,6
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bevölkerung Rheinland-Pfalz
Wohnungsbestand Rheinland-Pfalz
2013
Saarland
990.718
Haushalte (2013):
480.932
301.330
507.598
1,68
2,06
0,36
-0,72
0,30
-10,1
4,20
1.912
93,3
1.375
65,14
2.022
2015 (Quote in %):
7,0
51,5
-0,1
1,95
1.050.000
507.598
505.762
460.000
480.932
990.000
980.000
970.000
450.000
960.000
2007**
2008**
2009**
Haushalte
2010**
2011**
2012*
Wohnungsbestand
2013*
Bevölkerung
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
-0,6
-0,8
-1,0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Bevölkerung Saarland
Wohnungsbestand Saarland
2012
2013
167
2001
Seite
1.020.000
1.010.000
473.858
470.000
1.030.000
1.000.000
484.270
489.183
480.000
1.040.000
515.481
514.263
513.339
512.200
492.027
490.000
499.414
500.000
503.456
510.000
510.965
520.000
Sachsen
4.046.385
807.852
Haushalte (2013):
2.121.759
2.328.770
2,88
1,91
0,12
-0,19
0,10
-14,3
6,84
5.779
84,4
5.102
68,70
8.571
2014 (Quote in %):
7,9
41,7
-0,6
1,74
2.328.770
2.325.863
2.325.578
2.325.444
2.250.000
2.327.579
2.300.000
2.326.603
4.250.000
2.329.380
2.350.000
4.200.000
4.150.000
2.200.000
2010**
2011**
4.050.000
2.121.759
2.136.677
2.155.400
2.168.942
2.154.393
2.050.000
4.100.000
2.178.608
2.100.000
2.156.043
2.150.000
4.000.000
2.000.000
3.950.000
2007**
2008**
2009**
Seite
168
Haushalte
2012*
Wohnungsbestand
2013*
Bevölkerung
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
-0,6
-0,8
-1,0
-1,2
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Bevölkerung Sachsen
Wohnungsbestand Sachsen
2012
2013
Sachsen-Anhalt
2.244.577
Haushalte (2013):
1.147.948
568.101
1.285.208
2,26
1,96
-0,17
-1,41
-0,09
-21,3
7,01
2.836
83,2
2.449
68,81
2.922
2015 (Quote in %):
9,8
44,4
-0,6
1,75
2.450.000
1.300.000
2.400.000
2010**
2.300.000
1.160.006
2.200.000
1.050.000
2.150.000
2007**
2008**
Haushalte
2011**
2012*
Wohnungsbestand
2013*
Bevölkerung
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bevölkerung Sachsen-Anhalt
Wohnungsbestand Sachsen-Anhalt
2013
169
2001
Seite
2.350.000
2.250.000
1.147.948
1.182.215
2009**
1.172.599
1.186.933
1.100.000
1.180.080
1.150.000
1.193.507
1.200.000
1.285.208
1.287.459
1.305.192
1.307.127
1.309.260
1.250.000
1.310.877
1.312.601
1.350.000
Schleswig-Holstein
2.815.955
Haushalte (2013):
1.382.659
790.638
1.432.182
1,81
2,04
0,56
0,49
0,57
0,3
2,79
8.245
100,8
7.750
73,75
12.089
2014 (Quote in %):
6,2
45,9
-0,3
1,97
2.840.000
1.320.000
1.424.153
1.382.659
2.810.000
2.805.000
2.800.000
2.790.000
2008**
2009**
Haushalte
2.825.000
2.795.000
2007**
170
2.830.000
2.815.000
1.300.000
Seite
2.835.000
2.820.000
1.372.216
1.414.271
1.384.817
1.379.761
1.399.638
1.393.054
1.375.360
1.340.000
1.355.345
1.360.000
1.368.043
1.380.000
1.387.423
1.400.000
1.406.388
1.420.000
1.432.182
1.440.000
2010**
2011**
2012*
Wohnungsbestand
2013*
Bevölkerung
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bevölkerung Schleswig-Holstein
Wohnungsbestand Schleswig-Holstein
2013
Thüringen
2.160.840
520.671
Haushalte (2013):
1.084.356
1.167.036
2,24
1,99
0,20
-0,95
0,18
-18,9
5,12
3.577
84,4
3.012
63,70
4.171
2014 (Quote in %):
7,0
42,5
-0,5
1,85
1.164.757
1.084.356
1.098.009
1.060.000
2.200.000
2012*
2013*
2.100.000
1.040.000
2.050.000
2007**
2008**
2009**
Haushalte
2010**
2011**
Wohnungsbestand
Bevölkerung
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
-0,2
-0,4
-0,6
-0,8
-1,0
-1,2
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Bevölkerung Thüringen
Wohnungsbestand Thüringen
2012
2013
171
2001
Seite
2.250.000
2.150.000
1.086.594
1.166.215
1.165.587
1.105.834
1.080.000
1.112.716
1.100.000
1.123.014
1.120.000
1.114.299
1.140.000
1.166.522
1.167.279
1.160.000
1.167.036
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1.167.575
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