Hallenflächen Deutschland Q1 2013

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Hallenflächenmarkt Deutschland Q1 2013
Gemischtes Bild
hh
23. Mai 2013
Inhalt
Wirtschaftliche Eckdaten
2
Take-up
3
Mieten
3
Bestandsentwicklung
4
Investmentvolumen
5
Renditen
5
Ausgewählte Abschlüsse
6
 Im ersten Quartal 2013 wurden insgesamt 1,090 Millionen m² Hallenflächen
neu vermietet oder gingen im Rahmen von Käufen oder Baustarts an
Eigennutzer. Damit wurde das Ergebnis der beiden vorangegangenen Quartale
zwar verfehlt, doch gleichzeitig das Ergebnis des ersten Quartals des Vorjahres
bestätigt (siehe Abbildung 1). Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der nach
unten korrigierten Wirtschaftsprognosen für 2013 zeigt dies das hohe
Vertrauen, das die Unternehmen in die mittelfristige Marktentwicklung haben.
 Gleichzeitig erwiesen sich Hallenobjekte als außergewöhnlich attraktive
Anlagealternative. Insgesamt wechselten Immobilien und Grundstücke für rund
760 Millionen € den Eigentümer. Nicht zuletzt einige wenige großvolumige
Paketverkäufe sorgten für das Ergebnis, das das höchste Quartalsvolumen seit
Q1 2008 ist.
 Nach unseren Erhebungen wurden dem Markt im ersten Quartal 2013 rund
256.000 m² neuer Hallenflächen in insgesamt 20 Objekten zugeführt. In den
Top 5 Märkten wuchs der Bestand um knapp 26.000 m².
 Im Bau befinden sich aktuell 111 Objekte mit einer Hallenfläche von insgesamt
2,2 Millionen m², die bis spätestens Ende 2014 fertig gestellt werden sollen.
Der überwiegende Teil der Objekte wird für Eigennutzer errichtet, gefolgt von
Objekten, die bereits ganz oder teilweise vorvermietet sind. Nur bei 3
Objekten war der Baustart rein spekulativ erfolgt.
 Spitzenmieten und Spitzenrenditen blieben für hochwertige Hallenflächen in
den letzten drei Monaten unverändert. Die höchste Miete wird mit 6 € pro m²
und Monat am Frankfurter und Münchener Markt bezahlt. Die Anfangsrendite
für Spitzenobjekte liegt in beiden Märkten bei 7%.
Abbildung 1
Take-up von Hallenflächen in Deutschland, Mio. m²
Autor
Ursula-Beate Neißer
Head Department Research Germany
1.200
1.000
800
600
400
200
0
1.800
1.500
1.200
900
600
300
0
+ 49 (0)69 92 100 160
[email protected]
Top 5 Märkte (linke Achse)
Außerhalb Top 5 Märkte (linke Achse)
Insgesamt (rechte Achse)
Quelle: DTZ Research
DTZ Research
Hallenflächen Deutschland Q1 2013
Wirtschaftliche Eckdaten
Die Eurozone steckt in der Rezession. Nach den Prognosen
der Wirtschaftsexperten wird sich das Negativwachstum
von minus 0,5% im letzten Jahr auch im laufenden Jahr
fortsetzen. Grund ist die europäische Schuldenkrise, deren
Bewältigung länger und schmerzvoller ausfällt, als
ursprünglich erwartet.
Für Deutschland ist die Prognose günstiger, auch wenn die
Experten ihre Ursprungsprognosen angesichts eines
Rückgangs des Bruttoinlandsprodukts um 0,6% im vierten
Quartal 2012 im ersten Quartal 2013 nach unten korrigiert
haben. Aktuell wird ein Wirtschaftswachstum zwischen 0,3
und 0,7% für 2013 und ein Wachstum von deutlich über 1%
im Jahr 2014 prognostiziert. Die Schwierigkeiten der
kontinentaleuropäischen Handelspartner wirken sich
negativ auf den deutschen Export aus und können nur
teilweise durch die positiven Prognosen für die
überseeischen Handelspartner, insbesondere China,
aufgefangen werden. Daher dürfte sich das
Exportwachstum gegenüber 2012 um mehr als die Hälfte
auf 1,8% verringern.
Als Wachstumsstabilisator und Wachstumstreiber sehen die
Experten die Binnenkonjunktur. Ein weiterer Anstieg der
Zahl der Erwerbstätigen und steigende verfügbare
Einkommen sorgen als Ausgangsbasis für eine anhaltende
Konsumbereitschaft der Bevölkerung. Gleichzeitig wird
erwartet, dass die prognostizierte Konjunkturaufhellung in
der Eurozone ab der zweiten Jahreshälfte 2013 auch die
Investitionsbereitschaft der Unternehmen wieder erhöht.
Die Entwicklung der wichtigen Wirtschaftsindikatoren zeigt
Tabelle 1.
Tabelle 1
Wirtschaftskennziffern - jährliche Veränderung in % soweit nicht anders angegeben
2010
2011
2012
2013e
2014e
2015e
Bruttoinlandsprodukt
4,0
3,1
0,9
0,5
1,6
1,7
Industrieproduktion
10,1
8,0
-0,4
-0,7
1,7
1,7
Exporte
13,4
7,9
4,3
1,8
3,5
4,8
Importe
10,9
7,5
2,2
2,3
3,9
4,9
Konsumausgaben
0,8
1,7
0,6
0,8
1,2
1,2
Verbraucherpreise
1,1
2,1
2,0
1,5
1,7
1,8
Arbeitslosenquote (%)
7,7
7,1
6,8
7,0
7,0
6,9
Langfristige Staatsanleihen (%)
2,8
2,7
1,6
1,5
1,8
2,1
Quelle: Oxford Economics, April 2013
www.dtz.com
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Hallenflächen Deutschland Q1 2013
Take-up
Im ersten Quartal 2013 wurden 1,090 Millionen m²
Hallenflächen neu vermietet oder gingen im Rahmen von
Käufen oder Baustarts an Eigennutzer. Damit wurde das
Ergebnis des ersten Quartals des Vorjahres bestätigt (siehe
Abbildung 1). Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der nach
unten korrigierten Wirtschaftsprognosen für 2013 zeigt dies
das hohe Vertrauen, das die Unternehmen in die
mittelfristige Marktentwicklung haben.
Auf Neuanmietungen entfiel ein Flächenanteil von etwa
53%. Eigennutzer repräsentierten 47% der neu
aufgenommenen Fläche. Logistikdienstleister und
Transportunternehmen sorgten für gut 40% des Take-up,
gefolgt von Handelsunternehmen, auf die ein Anteil von
rund 32% entfiel.
Im Gegensatz zum ersten Quartal des Vorjahres wurde 2013
bisher noch kein Abschluss über 100.000 m² registriert. Der
größte Deal erreichte 95.000 m². Vier Anmietungen bzw.
Eigennutzerdeals mit einer Hallenfläche zwischen 30.000
und 50.000 m² summierten sich auf knapp 170.000 m². Im
Vorjahresvergleich war diese Größenklasse mit einem
Gesamtvolumen von knapp 50.000 m² deutlich schwächer
besetzt (siehe auch Tabelle 2).
Die Regionen außerhalb der Top 5 Märkte konzentrierten
etwa 70% der Nachfrage auf sich. Der Take-up von
772.000 m² ist der zweithöchste der vorangegangenen
Quartale. Darunter befinden sich auch vier der fünf größten
Flächenneuaufnahmen. In den Top 5 Regionen wurde im
ersten Quartal ein Flächenumsatz von 318.000 m² erzielt
und damit rund 51.000 m² weniger als im jeweils ersten
Quartal der letzten beiden Jahre. (siehe Abbildung 1)
Am mit Abstand stärksten erwies sich die Region Frankfurt.
Hier wurde mit 125.900 m² der beste Jahresstart der letzten
5 Jahre registriert. Nicht zuletzt vier Flächenaufnahmen von
jeweils mehr als 10.000 m² sorgten für das Ergebnis. Am
geringsten war der Flächenumsatz in der Region Düsseldorf.
Hier überwogen die Neuanmietungen unterhalb von
5.000 m². Gestützt wurde das Ergebnis vor allem durch den
Baustart einer 10.000 m² großen Halle durch einen
Eigennutzer am äußeren Rand der Marktregion. Hamburg
und München starteten mit jeweils rund 58.000 m² in das
Jahr 2013 und Berlin mit 50.800 m². Dabei wurde in
Hamburg das Volumen durch deutlich mehr Transaktionen
erreicht als in München. (siehe Abbildung 2)
Mieten
Die Spitzenmieten für hochwertige Hallenflächen blieben in
den letzten drei Monaten unverändert. Spitzenreiter bei der
erzielbaren Spitzenmiete sind Frankfurt und München mit
jeweils 6 € pro m² und Monat. In Hamburg und Düsseldorf
liegen die erzielbaren Spitzenmieten seit zwei Jahren
unverändert bei 5,40 € je m² und Monat. Im Berliner Raum
hatte die Spitzenmiete Ende 2012 auf 4,70 € nachgegeben.
(siehe Abbildung 3)
Außerhalb der Top 5 Märkte können im sehr guten
Neubaubereich Mieten von 3,50 bis 4,30 € pro m² und
Monat erzielt werden. Die überwiegende Mehrzahl der
Neuanmietungen bewegt sich nach wie vor im Bereich von
drei bis vier €.
Der Engpass an modernen nutzerspezifischen Hallenflächen
schließt eine leichte Erhöhung der Spitzenmiete an
selektiven Standorten nicht aus.
Abbildung 2
Abbildung 3
Take-up von Hallenflächen in den Top 5 Märkten, 1.000 m²
Erzielbare Spitzenmieten*, EUR /m²/Monat
700
600
500
400
300
200
100
0
6,50
6,00
5,50
5,00
4,50
2009
Berlin
Quelle: DTZ Research
2010
Düsseldorf
2011
2012
Frankfurt
Hamburg
Q1 2013
München
Berlin
Hamburg
Düsseldorf
München
Frankfurt
*Realisierbare Spitzenmieten für moderne Hallen ab 10.000 m²
Quelle: DTZ Research
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Hallenflächen Deutschland Q1 2013
Bestandsentwicklung
Fertigstellungen Q1 2013
Im ersten Quartal 2013 wurden dem Markt 256.000 m²
neuer Hallenflächen in insgesamt 20 Objekten zugeführt. Im
Vergleich zum Vorjahr war das Baufertigstellungsvolumen
leicht geringer, sowohl was die Anzahl der Objekte betrifft
als auch die Fläche. (siehe Abbildung 4)
In den Top 5 Märkten wuchs der Bestand um knapp
26.000 m². Das größte Objekt hat 13.500 m² und befindet
sich im Raum München. Die beiden anderen Objekte
entstanden im Berliner Raum. Von den 17 Objekten, die
außerhalb der Top 5 Märkte fertiggestellt wurden, verfügen
sechs Objekte über eine Hallengröße von mindestens
10.000 m². Sie sorgen mit zusammen 180.000 m² für mehr
als drei Viertel des gesamten Flächenzugangs in den
Streuregionen. Die größte Neuentwicklung war das
Logistikzentrum für Tricor Packaging in Bad Wörishofen, auf
das 65.000 m² entfallen. (siehe auch Tabelle 3)
Bei 19 der 20 Neuentwicklungen hatte es bereits vor
Baustart einen Nutzer gegeben, sei es, dass das Objekt für
einen Eigennutzer errichtet wurde, sei es, dass eine
Projektanmietung stattgefunden hatte. Das einzige Objekt,
das spekulativ begonnen wurde, ist inzwischen fast
vollständig an mehrere Nutzer vermietet.
Nutzer in den Neubauten sind in erster Linie Logistikunternehmen. Auf sie entfallen etwas mehr als die Hälfte der
Flächen. An zweiter Stelle stehen Handelsunternehmen mit
einer Fläche von insgesamt 73.000 m².
Aktuelle Bautätigkeit
Am Ende des ersten Quartals 2013 befanden sich 111 Hallen
mit einer Fläche von insgesamt 2,2 Millionen m² im Bau.
Von diesen hatten 30 Objekte mit einer Gesamtfläche von
knapp 500.000 m² ihren Baustart im ersten Quartal. Zwei
Objekte werden deutlich mehr als 100.000 m² Hallenfläche
haben, sechs Objekte liegen zwischen 50.000 und
100.000 m². Zusammen repräsentieren diese acht Objekte
rund 32% des aktuellen Bauvolumens. (siehe Abbildung 5)
Der überwiegende Teil der Objekte wird für Eigennutzer
errichtet (70 Objekte mit zusammen rund 1,4 Millionen m²).
38 Objekte sind bereits ganz (33 Objekte) oder teilweise
(5 Objekte) vorvermietet. Die letztgenannten summieren
sich auf eine Fläche von 96.400 m², von der noch knapp
54.000 m² (55%) für weitere Nutzer zur Verfügung stehen.
Nur bei drei Objekten erfolgte der Baustart rein spekulativ.
Die für den Handel entstehenden Flächen dominieren mit
gut einer Millionen m². Für Transport-/Logistikunternehmen
und für Herstellerunternehmen befinden sich jeweils knapp
570.000 m² im Bau.
In den Top 5 Märkten entstehen aktuell 21 Objekte mit
einer Hallenfläche von knapp 450.000 m². Der Großteil der
Objekte wird zwischen 10.000 und 30.000 m² groß sein. Der
Frankfurter Markt dominiert das Baugeschehen mit einer
Fläche von fast 200.000 m². Es folgt Düsseldorf, wo rund
85.000 m² entstehen. In den anderen 3 Standorten liegt das
Bauvolumen bei jeweils 50.000 bis 60.000 m².
Wir erwarten, dass vom aktuellen Bauvolumen der größte
Teil bis Jahresende fertiggestellt ist. Inklusive der in Q1
fertiggestellten Flächen ergibt sich damit aus heutiger Sicht
ein Gesamtvolumen von knapp 2 Millionen m².
Abbildung 4
Abbildung 5
Fertigstellungen Hallenflächen in Deutschland, 1.000 m²
Hallenflächen Deutschland im Bau nach Größenklassen
3.000
1.200.000
2.500
900.000
2.000
600.000
1.500
300.000
1.000
0
500
60
50
40
30
20
10
0
0
2010
2011
Q1
2012
Q2-Q4
2013
Hallenfläche (linke Achse)
Anzahl der Objekte (rechte Achse)
Quelle: DTZ Research
Insgesamt: 2.229.000 m²
Quelle: DTZ Research
www.dtz.com
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Hallenflächen Deutschland Q1 2013
Investmentvolumen
Renditen
Im ersten Quartal 2013 wechselten gewerbliche Immobilien
für 6,97 Mrd. € den Eigentümer. Das war der beste
Jahresauftakt seit 2008 und das drittbeste Quartalsergebnis
der letzten fünf Jahre. Nur das erste Quartal 2008 und vor
allem das Schlussquartal 2012 waren stärker.
Die Anfangsrenditen für erstklassige und voll vermieteten
Hallen mit mindestens 10.000 m² Hallenfläche blieben im
ersten Quartal 2013 im Vergleich zum Vorquartal
unverändert. Der Mittelwert aus dem jeweiligen
Spitzenwert in den Top 5 Märkten errechnet sich mit 7,19%.
Industrieimmobilien erwiesen sich im ersten Quartal als
außergewöhnlich attraktive Anlagealternative. Insgesamt
wechselten Immobilien und Grundstücke für rund
760 Millionen € den Eigentümer (siehe Abbildung 6). Nicht
zuletzt einige wenige großvolumige Paketverkäufe sorgten
für das Ergebnis, das das höchste Quartalsvolumen seit
Q1 2008 ist. In diesem Wert sind Grundstückskäufe für rund
60 Millionen € enthalten. Bei den Bestandsobjekten
wechselten sowohl Coreobjekte als auch ältere Objekte mit
Leerstandsanteilen den Eigentümer. Nachfrage nach
Industrieimmobilien kam vor allem aus dem Bereich der
Spezialfonds.
Die Bandbreite der Spitzenrendite in den Top 5 Märkten
reicht von 7% für erstklassige Objekte in der Region
Frankfurt und München bis 7,55% in der Spitze für Objekte
im Berliner Raum. In Hamburg liegt die Anfangsrendite für
Topobjekte bei 7,15%, in Düsseldorf bei 7,25% (siehe
Abbildung 7). Das Interesse von Investoren am Produkt
Logistik auf der einen Seite und das niedrige Angebot an
Coreobjekten werden dafür sorgen, dass die aktuellen
Preise auch über die nächsten Monate hinweg gehalten
werden.
Der Hamburger Raum und der Münchener Raum
verbuchten das höchste Transaktionsvolumen mit jeweils
etwas über 100 Millionen €. Im Frankfurter Raum wurden
Industrieimmobilien für etwa 60 Millionen € umgeschlagen.
Die anderen drei der Top 5 Märkte liegen deutlich unter
diesen Werten.
Ausgewählte Käufe in Q1 2013 sind in Tabelle 4 dargestellt.
Abbildung 6
Abbildung 7
Transaktionsvolumen in Hallenflächen, Mio. EUR
Anfangsrendite für erstklassige Hallen
800
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
600
400
200
0
9,5%
9,0%
8,5%
8,0%
7,5%
7,0%
6,5%
6,0%
Quartalsvolumen (linke Achse)
Rollierendes Jahresvolumen (rechte Achse)
Quelle: DTZ Research
Berlin
Hamburg
Düsseldorf
München
Frankfurt
(P) = Prognose
* Anfangsrenditen für moderne vollvermietete Hallen ab 10.000 m². Die Anfangsrendite ergibt sich aus
erzielbarer Mieteinnahme im Verhältnis zum Kaufpreis.
Quelle: DTZ Research
www.dtz.com
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Hallenflächen Deutschland Q1 2013
Ausgewählte Abschlüsse
Tabelle 2
Größte Miet-/Eigennutzerabschlüsse Q1 2013
Standort
Fläche (m²)
Mieter/Eigennutzer
Objektstatus
Nesse-Apfelstädt
95.000
Fiege
Bestand
Striegistal
49.000
Edeka
im Bau
Koblenz
45.000
Lidl
im Bau
Butzbach
42.000
Lidl
im Bau
Bremen
33.000
Daimler AG
im Bau
* Berücksichtigt werden neu abgeschlossene Mietverträge und Objekte, die für den Eigennutz gekauft wurden oder in Bau gingen.
Hallenflächen, die für Einzelhandelsaktivitäten an den Endverbraucher genutzt werden, gehen nicht in die Statistik ein.
Quelle: DTZ Research
Tabelle 3
Ausgewählte Neubaufertigstellungen* Q1 2013
Objekt
Standort
Fläche (m²)
Logistikpark Tricor
Bad Wörishofen
65.000
Tricor Packaging & Logistics Eigennutzer
Logistikzentrum
Wallersdorf
33.000
Rudolph Logistik Gruppe
Gateway Real Estate
Decathlon Logistikzentrum
Schwetzingen
30.000
Decathlon
Eigennutzer
23.700
Daimler Benz AG
Deka Immobilien GmbH
PCC II Daimler Plant Consolidation
Bremen
Center
Nutzer
Entwickler bzw. Investor
* Berücksichtigt werden Hallen ab 1.000 m²; Hochregallager bleiben unberücksichtigt
Quelle: DTZ Research
Tabelle 4
Investmenttransaktionen – ausgewählte Käufe in Q1 2013
Objekt
Fläche (m²)
Verkäufer
Käufer
Preis (Mio. €)
Portfolio aus 9 Objekten in Hamburg-Billbrook
113.000
Allianz Real Estate
Valad
59
Portfolio aus 3 Objekten: Frankfurt, Köln,
Norderstedt
83.850
Beos AG
Beos Corporate RE Fund
Germany II
111
Portfolio aus 3 Hallen: Dormagen, Kirchheim
bei München, Heusenstamm
81.650
Deutsche
Lagerhaus
Beos Corporate RE Fund
Germany II
47
Portfolio aus 2 Logistikobjekten: Hamburg,
Überherrn (Saarland)
51.000
Logis Fonds
Curzon Capital Partners III
32
Quelle: DTZ Research
www.dtz.com
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Weitere DTZ Research Reports
Weitere Researchberichte stehen unter www.dtz.com/research zum Download bereit:
Occupier Perspective
Aktuelle Marktbetrachtungen aus Nutzersicht mit
Kommentaren, Analysen, Grafiken und Daten.
Global Occupancy Costs Offices
Obligations of Occupation Americas
Obligations of Occupation Asia Pacific
Obligations of Occupation EMEA
Office Occupier Review Asia Pacific
Office Occupier Review Europe
The TMT Sector - October 2012
The European Insurance Sector - June 2012
Property Times
Regelmäßig erscheinende Marktberichte aus der
Vermieter- bzw. Eigentümersicht; mit Kommentaren,
Grafiken, Daten und Prognosen.
Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Bangkok, Peking, Berlin,
Brisbane, Bristol, Brüssel, Budapest, Central London,
Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinburgh, Europa,
Frankfurt/Main, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi
Minh City, Hong Kong, Indien, Jakarta, Japan, Kuala Lumpur,
Luxemburg, Madrid, Manchester, Melbourne, Mailand,
Nanjing, Newcastle, Paris, Polen, Prag, Qingdao, Rom,
Seoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapur, Stockholm,
Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Warschau, Wuhan, Xian.
Investment Market Update
Regelmäßig erscheinende Berichte zu den
Investmentmärkten; mit Kommentaren, den wichtigsten
Transaktionen, Grafiken, Daten und Prognosen.
Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Australien, Belgien,
Tschechische Republik, Europa, Frankreich, Deutschland,
Italien, Japan, Festland China, Südostasien, Spanien,
Schweden und Vereinigtes Königreich.
Money into Property
Seit mehr als 35 Jahren untersucht DTZs Flagship Report
das in Immobilen investierte Geldvolumen, die weltweiten
Kapitalströme in Immobilien und die Struktur und
Entwicklung des globalen Investmentmarktes. Verfügbar als
globaler Report, aber auch für den asiatisch pazifischen
Raum, für Europa oder für das Vereinigte Königreich.
Foresight
Vierteljährliche Berichte, Analysen und Einblicke in
unsere hauseigenen Marktprognosen einschließlich
des DTZ Fair Value Index™. Verfügbar auf globaler
Basis, für Asien/Pazifik, Europa und das Vereinigte
Königreich. Zudem veröffentlichen wir einen Jahresausblick.
www.dtz.com
Insight
Reports zu ausgesuchten Themen mit Immobilienmarktrelevanz, die sich durch hohe Aktualität, neuartige
Methoden und weiterführende Thesen auszeichnen.
European Sustainability Guide – April 2013
Great Wall of Money – March 2013
European Retail Guide - Shopping Centres – March 2013
China Property Market Sentiment Survey - January 2013
India Special Economic Zones - December 2012
Singapore Executive Condominiums - December 2012
UK Secondary market pricing - December 2012
Singapore office demand - December 2012
China Ecommerce & Logistics - November 2012
Net Debt Funding Gap - November 2012
German Open Ended Funds - October 2012
London office to residential conversions - October 2012
DTZ Research Data Services
Detailliertes Datenmaterial kann individuell
erworben werden. Informationen dazu erteilt:
[email protected].

Property Market Indicators
Zeitreihen zum Büro-, Einzelhandels- und
Industriemarkt in Asien/Pazifik und Europa.

Real Estate Forecasts, inklusive DTZ Fair
Value IndexTM
Rollierende Fünf-Jahres-Prognosen zu den
Büro-, Einzelhandels- und Industriemärkten
in Asien/Pazifik, Europa und den USA.

Investment Transaction Database
Aggregierte Daten zu den Investmentaktivitäten in Asien/Pazifik und Europa.

Money into Property
Seit 35 Jahren die Flagship Analyse von
DTZ, die Daten liefert zu den Kapitalmarktströmen, der Größe des Kapitalmarktes und
Struktur, zu den Eigentümern, den Trends
und zu den Ergebnissen der jährlichen
Investoren- und Bankenbefragungen.
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DTZ Research
DTZ Research Kontakte
Global Head of Research
Head of CEMEA Research
Head of UK Research
Hans Vrensen
Magali Marton
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Telefon: +44 (0)20 3296 2159
Telefon: +33 1 49 64 49 54
Telefon: +44 (0)20 3296 2296
Email: [email protected]
Email: [email protected]
Email: [email protected]
Head of Global Forecasting
Head of Strategy Research
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Nigel Almond
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Telefon: +44 (0)20 3296 2328
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Head of South Asia and Australia New
Zealand Research
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