Das Statistik-Info "Bauen und Wohnen"

Statistik-Info zum Gebiet des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain
Bauen und Wohnen
Inhaltsverzeichnis
Seite
Bauen und Wohnen im Gebiet des Regionalverbandes
3 Baugenehmigungen und Baufertigstellungen
4 Wohnungsbestand und Wohnfläche
8 Preisentwicklung für Bauland sowie beim Kauf und Mieten von Wohnungen
10
Baulandpreise
10 Kaufpreise
11 Mietpreise
14
Runder Tisch Wohnen – eine Initiative zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum
15 Das Gebiet des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain
Das Gebiet des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain ist mit insgesamt knapp 2,3 Millionen Einwohnern und über 1 Million sozialversicherungspflichtig Beschäftigten der wirtschaftliche Schwerpunkt und Kern der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Zum Verbandsgebiet gehören 75 Kommunen, neben Frankfurt am Main und Offenbach am Main
die Kreise Hochtaunus, Main-Taunus und Offenbach sowie weitere 35 Städte und Gemeinden aus den Kreisen Groß-Gerau, Main-Kinzig und Wetterau.
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© Regionalverband
Bauen und Wohnen im Gebiet des Regionalverbandes
Das Thema „Wohnen im Verbandsgebiet FrankfurtRheinMain“ spielt eine wichtige Rolle in
der kommunalen Politik. Während auf der einen Seite hochwertiger Wohnraum für (international) Beschäftigte geschaffen werden muss, haben Städte gleichzeitig die Aufgabe, für weniger einkommensstarke Personengruppen bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen. In dem
vorliegenden Statistik-Info werden ausgewählte Indikatoren zum Thema Bauen und Wohnen
in den 75 Städten und Gemeinden im Gebiet des Regionalverbandes der letzten Jahre dargestellt und analysiert.
Das Wichtigste in Kürze

Die Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von Wohnungen sind in den
Jahren seit 2010 kontinuierlich gestiegen. In dem Zeitraum von 2010 bis 2014
wurden im Verbandsgebiet pro Jahr im Durchschnitt 8.764 Baugenehmigungen
erteilt und 6.467 Wohnungen fertiggestellt. Insbesondere die Großstädte wiesen
eine erhöhte Intensität bei den Wohnbaufertigstellungen auf, in Frankfurt wurden
2014 im Vergleich zum Vorjahr 40 Prozent und in Offenbach sogar 357 Prozent
mehr Wohnungen gebaut.

Bei den Baufertigstellungen im Jahr 2014 (8.926) dominierten die Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern, gefolgt von den Einfamilienhäusern und den Wohnungen in
Zweifamilienhäusern. Bei dem Wohnungsbestand 2014 entfielen im Verbandsgebiet 65,7 Prozent der Wohnungen auf Mehrfamilienhäuser, 21,7 Prozent auf Einund 12,6 Prozent auf Zweifamilienhäuser.

Der Bestand an Wohnungen ist im Verbandsgebiet seit der Jahrtausendwende
insgesamt um 8,7 Prozent gestiegen, wobei Frankfurt mit 10,6 Prozent den größten Zuwachs verzeichnete, während Offenbach mit einem Plus von 3,8 Prozent
eher moderat abschnitt. 2014 konnte rein rechnerisch jeder Einwohner im Verbandsgebiet über rund 44 Quadratmeter Wohnfläche verfügen, wobei in den
Großstädten Frankfurt und Offenbach unter 40 Quadratmeter und in Teilen des
Usinger Lands 50 Quadratmeter und mehr zur Verfügung standen.

Die Nachfrage nach Baugrundstücken, Wohneigentum und Mietwohnungen bleibt
hoch. Die Preisspanne für Bauland reichte zuletzt von 75 Euro pro Quadratmeter
in Weilrod bis hin zu 3.500 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt. Innerhalb der
letzten Jahre sind deutliche Preissteigerungen bei Kaufobjekten sowie der Mieten
zu beobachten.

Der „Runde Tisch Wohnen“ wurde im Jahr 2013 von den Bürgermeistern der
Kommunen der Metropolregion und Vertretern der Wohnungswirtschaft gegründet, um der Verknappung von bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken. Das
Ziel der Initiative ist es, Städte und Gemeinden zu überzeugen, im Umkreis der
Ballungszentren Bauland bereitzustellen.
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Baugenehmigungen und Baufertigstellungen
Im Jahr 2014 wurden im Gebiet des Regionalverbandes 11.068 Baugenehmigungen für
Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden erteilt, davon entfielen mehr als die Hälfte
auf Frankfurt (5.138) und Offenbach (962). Nach einer Phase des Rückgangs zwischen den
Jahren 2000 und 2009 nahm die Zahl der Wohnbaugenehmigungen seit 2010 stetig zu und
überschritt im Jahr 2013 erstmals die Zehntausender-Marke. In den letzten fünf Jahren wurden im Verbandsgebiet insgesamt 43.818 Wohnbaugenehmigungen erteilt, wobei neben den
großen Städten Frankfurt, Offenbach, Hanau und Rüsselheim auch in kleineren und mittleren
Kommunen wie Kelsterbach, Oberursel, Hofheim, Langen, Bad Nauheim und Butzbach zwischen 600 und 800 positive Baubescheide erteilt wurden.
Abbildung 1: Baugenehmigungen für Wohnungen in Wohn- und
Nichtwohngebäuden im Verbandsgebiet 2000 - 2014
12.000
10.000
11.068
8.937
7.433
8.000
5.912
6.000
4.000
2.000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Übrige Kommunen
2006
2007
2008
2009
Offenbach am Main
2010
2011
2012
2013
2014
Frankfurt am Main
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt
Im Jahr 2014 wurden 8.926 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden im Verbandsgebiet fertiggestellt, das sind 2.208 Wohnungen mehr als noch im Vorjahr. Insbesondere die
Städte Frankfurt und Offenbach meldeten für das Jahr 2014 einen deutlichen Anstieg der
Baufertigstellungen. Mit 4.418 neuen Wohnungen erreichte Frankfurt einen neuen Rekord,
das entspricht 49 Prozent der gesamten Fertigstellungen im Verbandsgebiet. Auch Offenbach hat seine Bautätigkeit gegenüber dem Vorjahr erhöht und zuletzt 420 Wohnungen fertiggestellt. Die übrigen 4.088 Wohnungen (46 Prozent der Gesamtsumme) verteilten sich auf
die weiteren 73 Kommunen im Verbandsgebiet. Unter den 7.667 im Jahr 2014 fertiggestellten Wohnungen in Wohngebäuden dominierten die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
(5.292), gefolgt von den Einfamilienhäusern (2.057) und den Wohnungen in Zweifamilienhäusern (318).
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© Regionalverband
Die langfristige Entwicklung der Baufertigstellungen im Wohnungsbau ist der Grafik unten zu
entnehmen. Nach einer Phase des tendenziellen Abschwungs mit einigen Schwankungen
seit Beginn der Jahrtausendwende und einem Tiefpunkt im Jahr 2009 werden im Verbandsgebiet wieder mehr Wohnungen gebaut; im Jahr 2014 erreichten die Baufertigstellungen,
gemessen an den letzten 15 Jahren, einen Rekordwert.
Abbildung 2: Baufertigstellungen für Wohnungen in Wohn- und
Nichtwohngebäuden im Verbandsgebiet 2000 - 2014
10.000
8.926
8.095
8.000
6.879
5.341
6.000
4.000
2.000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Übrige Kommunen
2006
2007
2008
2009
Offenbach am Main
2010
2011
2012
2013
2014
Frankfurt am Main
Quelle: Hessisches Statischtes Landesamt
Ein Trend, der sowohl deutschlandweit als auch in der Region immer deutlicher wird, ist eine
erhöhte Bauintensität in Großstädten bei gleichzeitigem Rückgang in ländlichen Gebieten.
Auch im Verbandsgebiet bestätigt sich die Tendenz zur Urbanisierung. Entfielen im Jahr
2000 noch 70 Prozent der Genehmigungen für Wohnungen auf die Kommunen außerhalb
von Frankfurt und Offenbach, ist dieser Wert bis zum Jahr 2014 auf 45 Prozent zurückgegangen. Ähnlich verhält es sich mit den Baufertigstellungen: Von 72 Prozent zur Jahrtausendwende ist der Prozentsatz stetig gesunken über 61 Prozent im Jahr 2005 bis hin zu 46
Prozent im Jahr 2014.
Aufgrund erheblicher Bevölkerungsgewinne im Kern des Ballungsraumes sowie der aktuellen Zinspolitik, die sich positiv auf Investitionen im Immobilienbereich auswirkt, stieg zuletzt
gerade in Frankfurt und dem nahegelegenen Umland die Nachfrage nach Bauland für den
Neubau sowie nach bereits bestehenden Wohnimmobilien.
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Tabelle 1: Baufertigstellungen und Wohnungsbestand im Gebiet des Regionalverbandes
Baugenehmigungen
Baufertigstellungen
Wohnungsbestand
für Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden
2014
2010 – 2014
2014
2010 – 2014
Wohnfläche je
Einwohner
in m²
2014
2014
Kreisfreie Städte
Frankfurt am Main
5.138
22.030
4.418
15.104
376.431
38,6
962
1.997
420
1.007
59.513
37,2
Bischofsheim
6
48
4
57
5.869
42,7
Ginsheim-Gustavsburg
6
197
28
248
7.736
41,0
58
250
91
217
10.954
44,4
Offenbach am Main
Kreis Groß-Gerau
Groß-Gerau
Kelsterbach
147
682
253
562
7.306
40,2
Mörfelden-Walldorf
225
424
24
221
15.706
44,0
Nauheim
1
113
34
87
4.814
48,0
Raunheim
58
201
27
84
6.165
36,2
145
922
212
798
29.193
39,7
158
478
107
336
26.689
49,1
Friedrichsdorf
52
442
90
314
11.751
49,9
Glashütten
13
51
13
44
2.454
58,5
6
48
13
45
2.301
49,8
Königstein im Taunus
80
241
63
187
7.708
58,2
Kronberg im Taunus
36
211
49
197
8.743
52,3
9
60
12
50
6.310
49,0
Rüsselsheim am Main
Hochtaunuskreis
Bad Homburg v. d. Höhe
Grävenwiesbach
Neu-Anspach
Oberursel (Taunus)
85
633
220
662
21.755
45,9
Schmitten
24
114
23
80
4.231
57,8
Steinbach (Taunus)
10
89
56
96
4.938
41,7
Usingen
38
163
33
130
6.157
51,2
Wehrheim
10
46
8
69
4.264
53,1
9
49
4
37
2.997
56,6
Bruchköbel
32
139
18
164
9.735
49,7
Erlensee
Weilrod
Main-Kinzig-Kreis
64
308
147
274
6.288
45,3
Großkrotzenburg
9
83
23
75
3.597
47,8
Hammersbach
4
57
8
59
2.264
54,8
340
1.368
213
1.221
43.788
41,5
Hanau
Langenselbold
24
268
48
271
6.515
48,2
175
455
75
380
18.458
43,9
Neuberg
19
43
8
31
2.532
53,4
Nidderau
21
206
28
188
8.921
49,1
5
39
7
36
1.701
44,6
Rodenbach
13
69
24
65
5.210
48,8
Ronneburg
11
68
11
53
1.612
55,0
Schöneck
30
143
20
128
5.485
50,9
Maintal
Niederdorfelden
6
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Fortsetzung Tabelle 1
Baugenehmigungen
Baufertigstellungen
Wohnungsbestand
für Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden
2014
2010 – 2014
2014
2010 – 2014
Wohnfläche
je Einwohner
in m²
2014
2014
Main-Taunus-Kreis
Bad Soden am Taunus
88
359
59
342
11.266
52,8
Eppstein
48
160
33
113
6.226
53,5
Eschborn
51
241
109
200
10.160
43,6
Flörsheim am Main
70
203
25
236
9.431
45,3
Hattersheim am Main
191
732
160
565
12.665
44,2
Hochheim am Main
147
347
60
217
8.063
46,4
Hofheim am Taunus
154
675
126
563
18.256
49,0
Kelkheim (Taunus)
73
363
51
374
13.309
50,2
Kriftel
62
228
29
209
4.977
45,2
Liederbach am Taunus
41
96
5
36
3.965
44,3
Schwalbach am Taunus
34
106
11
69
7.136
44,4
Sulzbach (Taunus)
61
118
3
94
4.324
46,1
4
102
50
140
14.047
39,7
110
390
45
320
20.024
47,9
Kreis Offenbach
Dietzenbach
Dreieich
Egelsbach
17
85
6
75
4.895
43,8
Hainburg
35
123
33
85
6.606
46,2
65
294
65
201
9.046
48,7
270
620
122
303
17.380
42,1
Heusenstamm
Langen (Hessen)
Mainhausen
Mühlheim am Main
11
85
28
88
4.189
49,0
104
341
29
270
13.294
43,3
Neu-Isenburg
54
157
50
134
18.996
43,1
Obertshausen
52
373
95
272
11.481
43,6
Rodgau
159
427
83
250
19.888
45,7
Rödermark
61
235
38
163
12.107
48,8
Seligenstadt
110
551
116
397
9.827
48,6
Wetteraukreis
Bad Nauheim
150
656
111
528
15.418
47,4
Bad Vilbel
172
713
116
652
15.850
47,0
Butzbach
232
712
150
549
11.186
47,3
Florstadt
15
43
15
38
4.030
51,7
Friedberg (Hessen)
203
429
96
232
13.302
45,4
Karben
61
372
56
365
10.044
48,9
Münzenberg
35
91
19
58
2.574
55,6
4
97
13
78
4.320
51,8
5
38
4
46
2.833
54,8
17
85
7
73
3.085
51,0
Niddatal
Ober-Mörlen
Reichelsheim (Wetterau)
Rockenberg
13
77
18
75
1.965
53,6
Rosbach vor der Höhe
38
181
34
175
5.368
50,2
Wölfersheim
17
134
17
147
4.416
50,0
Wöllstadt
11
44
7
26
2.896
50,2
11.068
43.818
8.926
32.335
1.118.936
43,5
Regionalverband
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt
© Regionalverband
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Wohnungsbestand und Wohnfläche
Zum Stichtag 30.06.2014 lebten im Gebiet des Regionalverbandes 2.262.882 Einwohner,
wovon knapp 710.000 auf die Stadt Frankfurt und 120.000 auf die Stadt Offenbach entfielen.
Die langjährige Entwicklung der Bevölkerung und des Wohnungsbestandes im Verbandsgebiet ist in der Grafik unten abgebildet. Im Jahr 2011 kam es aufgrund einer statistischen
Besonderheit zu einem Einbruch, da durch die Ergebnisse des Zensus 2011 die vorher auf
Basis der Volkszählung 1987 fortgeschriebenen Bevölkerungszahlen deutlich nach unten
korrigiert werden mussten. Auch die Angaben zum Wohnungsbestand wurden nach dem
Zensus 2011 korrigiert; außerdem werden ab diesem Zeitpunkt bei der Wohnbestandserhebung auch Wohnheime mit einbezogen.
Die Bevölkerungsentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten verlief seit der Jahrtausendwende unterschiedlich; während in Frankfurt die Bevölkerungszahlen bis 2003 rückläufig waren und danach einen kontinuierlichen Anstieg verzeichnet haben (mit Ausnahme des
Einbruches 2011 aufgrund des Zensus), fand in Offenbach kaum ein Bevölkerungswachstum
statt. Die übrigen Kommunen des Verbandsgebietes verzeichnen mit einem Plus von 2,5
Prozent einen moderaten Anstieg seit 2000, wobei die Spannbreite zwischen den einzelnen
Kommunen mit teilweise hohen Verlusten (Weilrod) und großen Anstiegen (Raunheim) sehr
unterschiedlich war. Das Bevölkerungswachstum beruht einerseits auf einem Geburtenüberschuss und andererseits auf einem positiven Wanderungssaldo.
Abbildung 3: Bevölkerungs- und Wohnungsbestandsentwicklung im
Verbandsgebiet 2000 - 2014 (Index: 2000 = 100)
115
Zensus 2011
+10,6%
110
+9,7%
+8,1%
105
+3,8%
+2,5%
+1,7%
100
95
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Bevölkerung Frankfurt am Main
Wohnungsbestand Frankfurt am Main
Bevölkerung Offenbach am Main
Wohnungsbestand Offenbach am Main
Bevölkerung übrige Kommunen
Wohnungsbestand übrige Kommunen
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Berechnungen des Regionalverbandes
Ende 2014 belief sich der Wohnungsbestand im Verbandsgebiet auf 1.118.936 Wohnungen,
davon entfielen 34 Prozent (376.431) auf Frankfurt, fünf Prozent (59.513) auf Offenbach und
61 Prozent (682.992) verteilten sich auf die übrigen Verbandskommunen. Im Gegensatz zu
der Bevölkerungsentwicklung, die zum Teil einigen Schwankungen in den vergangenen 14
Jahren unterlag, ist bei dem Wohnungsbestand ein konstanter Anstieg zu erkennen, insbesondere im Falle Frankfurts, aber auch bei den anderen Verbandskommunen.
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Der Bestand an Wohnungen ist im Verbandsgebiet seit 2000 insgesamt um 8,7 Prozent angestiegen, wobei Frankfurt mit 10,6 Prozent den größten Zuwachs verzeichnete, während
die Stadt Offenbach mit einer Zuwachsrate von 3,8 Prozent eher moderat abschnitt.
Dass die Menschen im Kern des Ballungsraumes enger zusammenrücken müssen, zeigt die
Karte zur Verteilung der Wohnungen auf verschiedene Wohngebäudetypen. Bei dem Wohnbestand im Jahr 2014 dominierten die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (712.010) gefolgt
von den Einfamilienhäusern (234.640) und den Wohnungen in Zweifamilienhäusern
(137.036).
Abbildung 4: Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern an der Gesamtzahl der
Wohnungen im Gebiet des Regionalverbandes 2014
Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt, Berechnungen und Darstellung des Regionalverbandes
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Somit entfielen im Verbandsgebiet 65,7 Prozent der Wohnungen auf Mehrfamilienhäuser,
21,7 Prozent auf Ein- und 12,6 Prozent auf Zweifamilienhäuser. In Frankfurt und Offenbach
lag der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bei über 80 Prozent, in 16 weiteren
Kommunen zwischen 60 und 80 Prozent. Darunter sind größere Städte wie Hanau, Rüsselsheim und Bad Homburg, aber auch Gemeinden mit knappen Flächen wie Steinbach oder
Schwalbach. Einfamilienhäuser, die beispielsweise im Usinger Land oder Teilen der Wetterau (Glashütten, Schmitten, Weilrod, Wehrheim, Rosbach) mit hohen Anteilen von teilweise
über 50 Prozent vertreten sind, spielten hier eine sehr viel geringere Rolle.
In den vergangenen Jahren hat die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner fast kontinuierlich zugenommen. 2014 konnte rein rechnerisch jeder Einwohner im Verbandsgebiet über
rund 43,5 Quadratmeter Wohnfläche verfügen, wobei sich die Menschen im Kern des Ballungsraumes und im Südwesten mit geringeren Wohnflächen zufrieden gaben – so etwa in
den Städten Frankfurt (38,6 Quadratmeter), Offenbach (37,2 Quadratmeter) oder in Raunheim, wo sich jeder Einwohner mit durchschnittlich 36,2 Quadratmeter begnügen musste.
Hohe Kauf- und Mietpreise, aber auch knappe Flächen in den Zentren des Ballungsraumes
lassen eine üppigere Wohnflächenversorgung kaum zu. In den eher ländlich geprägten Teilen des Verbandsgebietes mit ihren hohen Anteilen an Ein- und Zweifamilienhäusern – in der
Wetterau, im Taunus und Usinger Land oder einigen Kommunen am östlichen Rand des
Ballungsraumes – ist die Wohnraumversorgung sehr viel komfortabler. In Glashütten beispielsweise erreichte die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner über 50 Quadratmeter.
Preisentwicklung für Bauland sowie beim Kauf und Mieten von Wohnungen
Neben der Steigerung der Baugenehmigungen und Wohnbaufertigstellungen ist die Nachfrage nach Baugrundstücken – insbesondere in gehobenen Lagen mit guter Infrastruktur und
Anbindung – ungebrochen. Aufgrund des Bevölkerungswachstums insbesondere in den vergangenen zehn Jahren sowie der aktuellen Zinspolitik in Deutschland und der EU ist die
Nachfrage nach Wohneigentum und Mietwohnungen sowohl für Neubauten als auch für Bestandsimmobilien gestiegen.
Baulandpreise
Basierend auf den Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse können die Baulandpreise für
Wohnbauflächen für das Verbandsgebiet ermittelt werden. Die Quadratmeterpreise von
Baugrundstücken für den Mietwohnungsbau sind sehr unterschiedlich, da sie vom Verhältnis
der baurechtlich zu realisierenden Wohnfläche zur Grundstücksfläche abhängen. Da die
Baulandpreise sowohl nach Lage in der Region als auch innerhalb einer Stadt oder Gemeinde variieren, reichte die Preisspanne im Jahr 2014 im Verbandgebiet von 75 Euro pro Quadratmeter in Weilrod bis hin zu 3.500 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt. Insbesondere in
einigen Kommunen des Vordertaunus wie zum Beispiel Bad Homburg, Königstein, Oberursel
oder Bad Soden wurden Baulandpreise zwischen 710 bis 1.150 Euro pro Quadratmeter erreicht, während die Preise an den Rändern der Region wie beispielsweise in Schmitten und
Weilrod im Usinger Land sowie in Teilen der Wetterau mit 75 oder 80 Euro pro Quadratmeter
vergleichsweise niedrig waren. Innerhalb einer Gemeinde waren je nach Lage des Grundstücks erhebliche Schwankungen bei den Baulandpreisen festzustellen. So rangierten die
Werte für Frankfurt zwischen 290 Euro pro Quadratmeter für Bauland in mäßiger bis hin zu
3.500 Euro pro Quadratmeter für Bauland in gehobener Lage.
10
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Kaufpreise
Auch die Preise für bestehende Wohnimmobilien ergeben ein überaus vielfältiges Bild. Die
genannten Zahlen basieren auf einer Auswertung des Immobilienportals www.immowelt.de,
werden aber auch durch den Wohnungsmarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse der
IHK Frankfurt am Main gestützt. Der durchschnittliche Kaufpreis (ungewichteter Mittelwert) in
den 75 Verbandskommunen im Jahr 2014 belief sich auf 1.972 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preisspanne von 992 Euro pro Quadratmeter in Rockenberg bis hin zu 3.951 Euro
pro Quadratmeter in Frankfurt reichte. In den am nördlichen und östlichen Rand gelegenen
Kommunen des Verbandsgebietes wie Hammersbach und Rodenbach im Main-Kinzig Kreis,
Glashütten und Grävenwiesbach im Hochtaunuskreis sowie Münzenberg und Wölfersheim
im Wetteraukreis waren Wohnimmobilien mit Kaufpreisen von etwas über 1.000 Euro pro
Quadratmeter zu finden, während im Frankfurter Westend durchaus auch Verkaufspreise
von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden.
Abbildung 5: Kaufpreisentwicklung Wohnimmobilien in Euro pro
Quadratmeter im Verbandsgebiet 2012 - 2015
4.500
4.029
3.869
4.000
3.368
3.500
3.140
3.000
2.641
2.320
2.500
2.355
2.179
2.000
1.760
1.500
07.2012
01.2013
07.2013
Frankfurt am Main
2.220
1.981
1.838
01.2014
07.2014
Offenbach am Main
01.2015
07.2015
Übrige Kommunen
Quelle: www.immowelt.de, Berechnungen des Regionalverbandes
Im Hinblick auf die zeitliche Entwicklung der Immobilienpreise erschließt sich aus der vorherigen Abbildung, dass aufgrund steigender Nachfrage nach Wohnimmobilien – bedingt einerseits durch den Bevölkerungszuwachs und andererseits aus Investitionsgründen – die Quadratmeterpreise in den vergangenen drei Jahren gestiegen sind, im Zeitraum Juli 2012 bis Juli
2015 im gesamten Verbandsgebiet um insgesamt 23 Prozent. In Frankfurt hat der Quadratmeterpreis innerhalb dieser drei Jahre um fast 1.000 Euro zugenommen, was einer Steigerung von 28 Prozent entspricht. In demselben Zeitraum ist der Kaufpreis pro Quadratmeter
für Wohnimmobilien in Offenbach um 12 Prozent gestiegen.
© Regionalverband
11
Tabelle 2: Preisentwicklung von Bauland, Kauf- und Mietwohnungen 2014
Baulandpreise in Euro/m²1
gute mittlere
mäßige
Lage
Lage
Lage
Kaufpreise Wohneigentum2
Veränderung zum
Euro/m²
Vorjahr in %
Mietpreise Wohnimmobilien3
Veränderung zum
Euro/m²
Vorjahr in %
Kreisfreie Städte
Frankfurt am Main
Offenbach am Main
3.500
570
290
3.951
17,1
13,4
1,1
500
420
330
2.258
13,2
8,8
5,7
Kreis Groß-Gerau
Bischofsheim
340
330
330
1.591
4,6
8,3
8,2
Ginsheim-Gustavsburg
330
330
330
2.225
6,2
8,1
-6,4
Groß-Gerau
310
280
230
1.386
-20,6
7,7
1,8
Kelsterbach
380
375
370
2.209
-9,2
9,3
-6,5
Mörfelden-Walldorf
360
320
250
1.773
2,4
9,6
6,3
Nauheim
360
350
350
1.887
14,1
7,5
-1,0
Raunheim
350
300
250
1.854
4,0
8,0
-1,5
Rüsselsheim am Main
360
300
230
1.785
6,4
8,5
-2,8
Hochtaunuskreis
Bad Homburg v. d. Höhe
1.150
675
500
2.520
9,6
11,3
0,4
Friedrichsdorf
580
440
260
2.884
15,0
9,7
7,1
Glashütten
320
230
150
1.393
-19,0
7,0
-15,4
Grävenwiesbach
130
120
100
1.322
1,9
5,6
-0,9
Königstein im Taunus
710
550
430
2.844
6,7
10,3
-3,2
Kronberg im Taunus
730
580
490
2.576
-6,0
10,6
-1,2
Neu-Anspach
290
250
210
1.705
-3,0
7,7
-1,1
Oberursel (Taunus)
844
615
493
3.127
-4,3
10,7
1,3
Schmitten
310
190
80
1.630
4,9
6,8
1,5
Steinbach (Taunus)
550
450
370
2.325
26,3
9,3
5,3
Usingen
340
260
120
1.658
7,1
7,1
-3,4
Wehrheim
340
230
140
1.833
6,0
8,4
-5,8
Weilrod
140
110
75
-
-
5,5
-15,3
Bruchköbel
310
250
180
1.558
7,3
7,1
4,0
Erlensee
290
230
180
1.376
18,9
7,9
11,1
Großkrotzenburg
290
270
240
1.488
-5,6
7,3
2,9
Hammersbach
230
205
175
1.305
-3,5
5,9
4,0
Hanau
320
260
210
1.966
25,5
7,4
0,1
Langenselbold
290
260
240
1.528
-17,1
6,9
-4,3
Maintal
360
300
240
1.348
2,0
7,7
-1,2
Neuberg
230
205
180
1.816
25,7
7,4
7,0
Main-Kinzig Kreis
Nidderau
260
220
160
1.451
4,3
6,8
-1,5
Niederdorfelden
270
270
270
1.326
-13,5
7,7
21,9
Rodenbach
280
245
220
1.233
-7,3
6,9
11,8
Ronneburg
220
190
180
1.308
19,8
5,5
1,8
Schöneck
320
290
250
2.091
4,6
6,7
-3,5
12
© Regionalverband
Fortsetzung Tabelle 2
Baulandpreise in Euro/m²1
Kaufpreise Wohneigentum2 Mietpreise Wohnimmobilien3
mittlere mäßige
Veränderung zum
Veränderung
gute Lage
Lage
Lage
Euro/m²
Vorjahr in %
Euro/m² zum Vorjahr in %
Main-Taunus-Kreis
Bad Soden am Taunus
880
600
350
2.817
12,2
10,7
-3,0
Eppstein
470
320
190
1.547
5,9
7,8
-4,8
Eschborn
540
500
450
2.746
54,4
10,7
4,3
Flörsheim am Main
370
320
200
2.088
4,3
8,5
-12,0
Hattersheim am Main
480
380
220
2.419
13,3
9,1
-2,1
Hochheim am Main
460
390
300
1.919
-9,1
8,7
4,0
Hofheim am Taunus
720
460
200
2.563
-8,1
10,2
9,5
Kelkheim (Taunus)
600
480
320
2.020
7,2
9,0
4,9
Kriftel
410
440
380
3.013
2,3
11,7
25,7
Liederbach am Taunus
430
390
340
2.006
27,8
8,8
-3,1
Schwalbach am Taunus
560
440
380
2.202
17,9
10,1
-2,2
Sulzbach (Taunus)
480
410
350
2.058
-6,9
8,9
-10,7
Kreis Offenbach
Dietzenbach
360
310
270
1.396
7,7
8,5
3,5
Dreieich
470
430
375
2.413
16,0
9,4
1,7
Egelsbach
380
370
360
2.704
30,7
8,9
-2,1
Hainburg
310
290
280
1.764
18,5
7,5
6,1
Heusenstamm
510
460
340
1.618
-1,5
8,9
5,3
Langen (Hessen)
450
410
370
2.246
6,9
8,8
0,0
Mainhausen
300
275
250
1.944
8,5
7,0
1,3
Mühlheim am Main
400
380
320
1.887
-6,5
8,2
2,1
Neu-Isenburg
490
410
300
2.112
9,8
9,7
1,0
Obertshausen
410
400
350
2.055
6,1
8,0
-5,2
Rodgau
430
370
330
1.430
3,9
7,7
1,4
Rödermark
400
360
320
1.906
11,7
7,5
-7,6
Seligenstadt
400
380
360
2.297
1,0
7,6
-0,2
550
273
140
2.037
7,5
8,3
6,8
Wetteraukreis
Bad Nauheim
Bad Vilbel
550
405
260
2.690
9,0
9,4
3,8
Butzbach
230
145
110
1.830
34,5
6,7
5,8
Florstadt
170
118
80
1.408
4,0
6,2
-3,8
Friedberg (Hessen)
340
236
130
2.295
8,2
7,7
5,8
Karben
340
285
200
1.911
18,9
8,4
7,9
Münzenberg
180
128
80
1.394
24,2
6,1
3,6
Niddatal
240
190
100
2.773
31,5
7,0
16,2
Ober-Mörlen
160
135
120
1.643
0,7
6,7
3,9
Reichelsheim (Wetterau)
140
117
80
-
-
5,8
-2,4
Rockenberg
190
143
110
992
-
5,7
1,3
Rosbach vor der Höhe
320
303
280
2.113
12,2
7,6
0,7
Wölfersheim
135
118
90
1.195
10,8
5,9
3,8
Wöllstadt
240
220
190
1.987
-14,5
7,1
2,7
160-3.500
110-675
75-500
5,5 – 13,4
k.A.
Regionalverband
1
992 – 3.951
k.A.
Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
Quelle: www.immowelt.de
2,3
© Regionalverband
13
Mietpreise
Frankfurt am Main gilt in Bezug auf die Mietpreise als eine der teuersten Großstädte in
Deutschland. Laut offiziellem Mietspiegel der Stadt Frankfurt aus dem Jahre 2014 ist die
durchschnittliche Nettokaltmiete verglichen mit dem Jahr 2010 von 7,78 auf 8,66 Euro gestiegen, was einem Plus von mehr als 11 Prozent entspricht. Die Mietpreisstatistik eines der
deutschlandweit größten Immobilienportale, die auf einer Auswertung der über das jeweilige
Portal angebotenen und nachgefragten Wohnungen basiert, nennt für das Jahr 2014 für
Frankfurt am Main eine durchschnittliche Kaltmiete von 13,39 Euro pro Quadratmeter. Auch
der Wohnungsmarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse der IHK Frankfurt am Main präsentiert in seiner aktuellen Studie Mietpreise, die ein marktnahes Bild der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt geben, da bei der Preisfindung auch
Immobilien mit einbezogen werden, die im vergangenen Jahr nicht am Markt gehandelt wurden, aber typisch für die einzelnen Kommunen und Stadtteile sind.
Wie auch bei den Baulandpreisen ist der Miet- und Kaufpreis bei Wohnimmobilien in hohem
Maße von der Lage innerhalb des Verbandsgebietes sowie vom Mikrostandort abhängig.
Ferner spielen Faktoren wie Größe, Ausstattung, Baujahr und so weiter eine Rolle bei der
Wertermittlung einer Immobilie. Im Juli 2015 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis
(ungewichteter Mittelwert) für Wohnimmobilien im Gebiet des Regionalverbandes bei 8,94
Euro, wobei die Preise in den Zentren in und um Frankfurt Höchstwerte erzielten, während in
den am nordöstlichen Rand gelegenen Kommunen entsprechend niedrigere Quadratmeterpreise verzeichnet wurden.
Abbildung 6: Mietpreisentwicklung für Wohnimmobilien in Euro pro
Quadratmeter im Verbandsgebiet 2012 - 2015
16
13,60
13,39
14
13,23
12,81
12
9,68
10
8,80
8,51
8,13
8
6
07.2012
01.2013
07.2013
8,85
8,08
7,98
7,76
01.2014
Frankfurt am Main
07.2014
Offenbach am Main
01.2015
07.2015
Übrige Kommunen
Quelle: www.immowelt.de, Berechnungen des Regionalverbandes
In den vergangenen drei Jahren sind die Mieten im Verbandsgebiet kontinuierlich gestiegen,
wobei rein rechnerisch im Zeitraum von Juli 2012 bis Juli 2015 der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Mietwohnung im Gebiet des Regionalverbandes von 7,84 Euro auf
8,94 Euro zugenommen hat, was einem Plus von 14 Prozent entspricht.
14
© Regionalverband
Neben Frankfurt, wo laut dem Wohnungsmarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse der
IHK Frankfurt am Main für Wohnungen mit mittlerer bis guter Ausstattungsqualität Mietpreise
zwischen 7,00 und 16,50 Euro pro Quadratmeter erzielt werden, zählen auch Kommunen im
Hochtaunuskreis und im Main-Taunus-Kreis mit Quadratmeterpreisen von über 10 Euro zu
den gehobenen Wohnlagen. Seit Mitte 2012 ist der durchschnittliche Mietpreis in Frankfurt
von 12,81 Euro pro Quadratmeter bis Mitte 2015 um 6,2 Prozent auf 13,60 Euro pro Quadratmeter gestiegen. In demselben Zeitraum hat der Mietpreis pro Quadratmeter für Wohnimmobilien in Offenbach um 13,7 Prozent zugenommen. Die günstigsten Mietangebote gibt
es im Main-Kinzig-Kreis sowie in Teilen der Wetterau, wo im Durchschnitt 5,50 bis 7,90 Euro
pro Quadratmeter erzielt werden.
Aufgrund der gestiegenen Nachfrage nach Mietwohnungen, vor allem in Frankfurt am Main
sowie in den bevorzugten Kernstadtlagen des Main-Taunus- und Hochtaunuskreises, und
des Mangels an Angeboten im unteren Preissegment wurde im Jahr 2013 von den Bürgermeistern der Kommunen der Metropolregion sowie Vertretern der Wohnungswirtschaft der
„Runde Tisch Wohnen“ gegründet, der im Folgenden vorgestellt wird.
Runder Tisch Wohnen – eine Initiative zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum
Die Bevölkerung im Gebiet des Regionalverbandes wächst und die Wirtschaft „brummt“.
Eine Folge dieser insgesamt positiven Entwicklung ist die Verknappung bezahlbaren Wohnraums. Verschärft wird diese Verknappung durch einen Immobilienboom bislang nicht gekannten Ausmaßes. Die Mieten steigen durch die Aufwertung und Gentrifizierung der Stadtteile, ehemals geförderter Wohnbau verschwindet mit dem Ende der Sozialbindung und in
Innenstadtlagen werden zusätzlich Wohnungen in Dienstleistungs- und Büroflächen umgewandelt. Facharbeiter und andere Berufsgruppen mit mittlerem bis geringem Einkommen
können sich das Leben in der Stadt somit kaum noch leisten. Um dieser drohenden Schieflage entgegenzuwirken und zumindest ein Minimum an bezahlbarem Wohnraum zu sichern,
haben sich sowohl Bürgermeister der Kommunen der Metropolregion als auch Vertreter der
Wohnungswirtschaft zum „Runden Tisch Wohnen“ zusammengeschlossen.
Das Ziel des „Runden Tisches Wohnen“ ist es, Städte und
Gemeinden dazu zu bewegen, im Umkreis der Ballungszentren Bauland bereitzustellen. Dort sollen dann öffentliche Wohnbaugesellschaften, aber auch private Investoren
Reihen- oder Mehrfamilienhäuser errichten, die einen
Miet- oder Kaufpreis unter dem ortsüblichen Niveau aufweisen. Zur Ermittlung geeigneter Flächen wurden seit
dem Jahr 2013 etwa 350 Gemeinden aus der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main kontaktiert und gebeten, einen
Fragebogen zu potenziellen Flächen auszufüllen. Insgesamt kamen so etwa 600 Hektar zusammen – das entspricht bei einer Umrechnung in 50 Wohneinheiten pro
Hektar ungefähr 30.000 Wohnungen, die realisiert werden könnten.
Quelle: Regionalverband, www.region-frankfurt.de/Projekte/Runder-Tisch-Wohnen
© Regionalverband
15
/
-
Mehr als 5,6 Millionen Menschen, über 460 Städte und Gemeinden, Teile von drei
Bundesländern, eine Region: FrankfurtRheinMain verbindet Geschichte mit Zukunft, Tradition
mit Hightech, Kultur und Wissen mit höchster Wirtschaftskraft und eine vielfältige Landschaft
von hohem Freizeitwert. Mitten im Herzen Europas, perfekt angebunden an die ganze Welt.
FrankfurtRheinMain – gut leben und erfolgreich arbeiten.
Herausgeber
Regionalverband
FrankfurtRheinMain
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www.region-frankfurt.de
Kontakt
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Telefax: +49 69 2577-1204
E-Mail: [email protected]
Stand September 2015
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