Wohnungsmarktbericht Leverkusen 2014

Transcription

Leverkusener
Wohnungsmarktbericht 2014
>> Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung.
Der Wohnungsmarktbericht Leverkusen 2014
Ist entstanden mit freundlicher Unterstützung von
Vorwort
Mit dem vorliegenden Wohnungsmarktbericht 2014 dokumentiert die Stadt
Leverkusen die aktuelle Situation und die Entwicklungen auf dem Leverkusener Wohnungsmarkt im Jahr 2013.
Im Jahr 2003 hat die Stadt Leverkusen das Instrument der kommunalen
Wohnungsmarktbeobachtung eingeführt, dessen wesentliche Ergebnisse
seither jährlich in einem Bericht dokumentiert werden. Dies ist die achte
Ausgabe des Leverkusener Wohnungsmarktberichts.
Das Ziel der Wohnungsmarktbeobachtung ist es, das aktuelle Geschehen
auf dem lokalen Wohnungsmarkt transparent zu machen sowie Probleme
und Handlungsfelder in den verschiedenen Marktsegmenten aufzuzeigen.
Der Bericht dient den Entscheidungsträgern in Politik, Verwaltung und
Wohnungswirtschaft als Informationsgrundlage.
Basis für den Bericht bildet ein Indikatorensystem, das aus kommunalen
Daten und anderen öffentlichen Datenquellen erstellt wird. Ein weiterer
Baustein des Wohnungsmarktberichtes ist die Auswertung einer durchgeführten Befragung von Experten zum Leverkusener Wohnungsmarkt (Wohnungsmarktbarometer).
Abgerundet wird der Bericht mit einer Auswertung der im Internet bereitgestellten Mietwohnungs- und Immobilienanzeigen, um den Leverkusener
Angebotsmarkt transparenter zu machen und Bewegungen am Wohnungsmarkt zu verdeutlichen. Diese einzelnen Bausteine sollen gebündelt
zur Markttransparenz beitragen und die Agierenden am Wohnungsmarkt
bei ihren Entscheidungen unterstützen.
An dieser Stelle möchte ich Cleverkusen dafür danken, dass sie es seit
vielen Jahren durch ihr Sponsoring der Preisdaten möglich machen, den
wichtigen Baustein der Angebotspreise im Wohnungsmarktbericht zu erhalten. Weiterhin bedanke ich mich bei allen, die sich an der Befragung beteiligt haben und auch denjenigen, die für diesen Bericht Informationen und
Daten zur Verfügung gestellt haben.
Andrea Deppe
Beigeordnete für Planen und Bauen
Auf einen Blick
Wohnungsmarktbeobachtung in Leverkusen – ausgewählte Daten und
Trends
Veränderung zum
Vorjahr
Indikator
Bevölkerung
Durchschnittsalter
Haushaltsgröße (Anzahl Personen je Haushalt)
Wanderungssaldo
2012
2013
162.009
43,8
1,97
162.790
43,8
1,97



+807
+1.136

-409
-358

8,8
7.751
575
9,2
8.064
653



81.000
81.243

1,8
1,7

5.600
5.563

158
238

293
23
6,60
168
41
6,79



300
260
215
310
270
225



Saldo Geburten - Sterbefälle
Arbeitslosenquote (Werte vom 30.06.)
Bedarfsgemeinschaften (nach SGB II)
Wohnungslose
Wohnungsbestand
Wohnungsleerstandsquote
Preisgebundene Wohnungen
(Fördermittel nach II.WoBauG + WoFG)
Baufertigstellungen
Baugenehmigungen
Neubau geförderte Mietwohnungen
Mittlere Nettokaltmiete (€/m²)
Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke
(€/m² für freist. Ein- und Zweifamilienhäuser)
gute Lage
mittlere Lage
einfache Lage
-10%

Veränderung um +1,1% bis +10%

Veränderung um -10% bis -1,1%

Veränderung um mehr als

Veränderung um -1,1% bis

Veränderung um mehr als
+1%
+10%
Leverkusen im Städtevergleich – ausgewählte Strukturdaten 2013
Einwohnerentwicklung
12-13 in %*
Arbeitslosenquote**
Wohnungsbestandszuwachs
12-13 in %*
Bauintensität*
Baulandpreise
mittlere
Lage in
2
€/m ***
Leverkusen
+0,5
9,2
+0,3
2,9
270
Remscheid
-0,4
10,3
0,0
1,3
155
Solingen
+0,3
9,2
+0,2
1,6
240
Mönchengladbach
+0,1
12,7
+1,4
3,1
220
Gelsenkirchen
+0,1
15,8
+0,2
2,5
175
Wuppertal
+0,2
12,9
+0,1
1,5
240
Düsseldorf
+0,8
9,7
+0,3
4,1
550
Köln
+1,0
10,3
+0,5
5,7
420
NRW
+0,1
9,0
+0,4
4,5
-
*Quelle: IT.NRW, Fortschreibung Zensus 2011
**Daten vom 30.06.2013
*** Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke 2013 (€/m² für freist. Ein- und Zweifamilienhäuser)
Quellen: Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle, Stadtplanung und Bauaufsicht, IT NRW,
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landes Nordrhein-Westfalen, Grundstücksmarktbericht 2014
Wohnungsmarktbeobachtung 2013
Stadt Leverkusen
INHALT
1
2
3
4
5
6
7
8
Zusammenfassung……..………………….……………………………………. 5
Wohnungsnachfrage…………………………………………………………......7
2.1
Bevölkerung
7
2.2
Zu- und Fortzüge
8
2.3
Innerstädtische Umzüge
10
2.4
Haushaltsentwicklung und Wohnungsbedarf
11
2.5
Verfügbare Einkommen der privaten Haushalte
11
2.6
Entwicklung der Arbeitslosen, Bedarfsgemeinschaften und
Wohnungslosen
12
Wohnungsangebot……………………………………………………….….….. 14
3.1
Wohnungsbestand und -struktur
14
3.2
Bauintensität in Leverkusen und regional
15
3.3
Baugenehmigungen und Baufertigstellungen
16
3.4
Wohnungsleerstände
17
3.5
Soziale Wohnraumförderung
19
Grundstücksmarkt………………………………………………………..…...... 20
4.1
Kauffälle
20
4.2
Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser
21
4.3
Bodenpreise im regionalen Vergleich
21
4.4
Wohnbauflächenbereitstellung
22
4.5
Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland
23
Miet- und Kaufpreise………………………………………………………........ 23
5.1
Wohnungsmieten in NRW
23
5.2
Mietpreisentwicklung in Leverkusen
24
5.3
Kaufpreise in Leverkusen
25
Angebotspreise der Immobilien- und Wohnungsanzeigen…….......….... 26
6.1
Immobilienmarkt in Leverkusen
26
6.1.1 Immobilienangebote im Neubau
27
6.1.2 Immobilienangebote im Bestand
28
6.1.3 Angebotspreise in den Stadtteilen
29
6.1.4 Angebotspreise der Immobilien nach Baujahr
31
6.1.5 Preisentwicklung der Angebote
31
6.2
Mietwohnungsmarkt in Leverkusen
33
6.2.1 Angebotene Mietwohnungen und Mietpreise
33
6.2.2 Wohnungsangebote nach Mietpreisen und Wohnungsgrößen
34
6.2.3 Mietangebote in den Stadtteilen
35
6.2.4 Angebotsmieten von 2004 bis 2013
36
6.2.5 Angebotener Wohnraum für Hartz IV-Empfänger
37
Wohnungsmarktbarometer Leverkusen 2013………………………….….. 38
7.1
Die Wohnungsmarktlage
39
7.2
Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt
40
7.3
Mietwohnungsmarkt und Hartz IV
41
7.4
Aktuelles und künftiges Investitionsklima
42
7.5
Faktoren des Investitionsverhaltens
43
7.6
Einschätzung der künftigen Nachfrage
45
Fazit………………………………………………………………………….......... 46
ANHANG: Karte und Erläuterungstabelle zu Wohnbauland
für 1.000 Einfamilienhäuser
48
3
Stadt Leverkusen
ABBILDUNGEN
Abbildung 1: Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung 1975 bis 2013 ....................................... 7
Abbildung 2: Altersstruktur in Leverkusen ......................................................................................... 8
Abbildung 3: Zu- und Fortzüge mit Leverkusens Nachbarstädten und –gemeinden
2000 bis 2013 .............................................................................................................. 9
Abbildung 4: Wanderungsbilanz mit den Nachbargemeinden 1990 bis 2013 ................................... 9
Abbildung 5: Geburten und Sterbefälle in Leverkusen 1990 bis 2013 ............................................. 10
Abbildung 6: Innerstädtische Umzüge je 1.000 Einwohner in Leverkusen 2000 – 2013 ................. 10
Abbildung 7: Entwicklung der Bevölkerung, des Wohnungsbestandes und der
Haushaltsgröße 2000 bis 2013 .................................................................................. 11
Abbildung 8: Einkommen der privaten Haushalte in der Region ..................................................... 12
Abbildung 9: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen .................................................... 12
Abbildung 10: Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Hartz IV) ................................... 13
Abbildung 11: Personen in Bedarfsgemeinschaften in den statistischen Bezirken ......................... 13
Abbildung 12: Wohnungen in Leverkusen nach Anzahl der Zimmer ............................................... 15
Abbildung 13: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen 1990 bis 2013 ...................................... 15
Abbildung 14: Bauintensitäten in NRW 2013 .................................................................................. 16
Abbildung 15: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 2000 bis 2013 ................................... 16
Abbildung 16: Leerstandsquote in den Statistischen Bezirken am 31.12. 2013 .............................. 18
Abbildung 17: Entwicklung der Leerstandsdauer 2003 bis 2013 ..................................................... 18
Abbildung 18: Entwicklung der geförderten Wohnungen in Leverkusen ......................................... 19
Abbildung 19: Geförderte Neubaumaßnahmen 1993 bis 2013 ....................................................... 19
Abbildung 20: Entwicklung der Kauffälle 2003 bis 2013 .................................................................. 20
Abbildung 21: Bodenpreisgebirge in der Region ............................................................................. 21
Abbildung 22: Kosten für Wohnungsbaukredite an private Haushalte ............................................ 23
Abbildung 23: Index der Wohnungsmieten im Preisindex für die
Lebenshaltung 2010 bis 2014 in NRW ..................................................................... 23
Abbildung 24: Immobilienanzeigen 2013 in Leverkusen ................................................................. 26
Abbildung 25: Entwicklung der Zahl der Immobilienangebote ......................................................... 27
Abbildung 26: Alle Neubauangebote und Medianpreise 2013 ......................................................... 28
Abbildung 27: Alle Bestandsangebote und Medianpreise 2013 ...................................................... 28
Abbildung 28: Angebotspreise der Eigenheime in der Region 2013 ............................................... 28
Abbildung 29: Angebotspreise der Eigentumswohnungen in der Region 2013 ............................... 28
Abbildung 30: Angebotspreise und Angebote der Eigenheime nach Baujahr ................................. 28
Abbildung 31: Preisentwicklung der Neubauangebote 2004 bis 2013 ............................................ 28
Abbildung 32: Preisentwicklung der Bestandsangebote 2004 bis 2013 .......................................... 28
Abbildung 33: Preisentwicklung der Eigentumswohnungen 2004 bis 2013..................................... 28
Abbildung 34: Verteilung der Mietangebote 2013............................................................................ 28
Abbildung 35: Wohnungsangebote nach Mietpreisen 2013 ............................................................ 28
Abbildung 36: Wohnungsangebote nach Wohnungsgrößen in Prozent .......................................... 28
Abbildung 37: Mietpreise in Leverkusen und der Region 2013 ....................................................... 28
Abbildung 38: Mietpreise 2004 bis 2013 ......................................................................................... 28
Abbildung 39: Rücklauf der Fragebögen nach Branchen der Experten ........................................... 28
Abbildung 40: Bewertung der aktuellen Wohnungsmarktlage ......................................................... 28
Abbildung 41: Entwicklung der Wohnungsmarktlage 2008 bis 2017 ............................................... 28
Abbildung 42: Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt ................................................................... 28
Abbildung 43: Mietwohnungsmarkt und Hartz IV............................................................................. 28
Abbildung 44: Aktuelles Investitionsklima ........................................................................................ 28
Abbildung 45: Entwicklung des Investitionsklimas .......................................................................... 28
Abbildung 46: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im Eigentumsbau ............................. 28
Abbildung 47: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im Mietwohnungsbau ....................... 28
Abbildung 48: Einflussfaktoren bei Bestandsinvestitionen .............................................................. 28
Abbildung 49: Einschätzung der zukünftigen Nachfrage nach Wohnraum in
den nächsten drei bis fünf Jahren ............................................................................ 28
TABELLEN
Tabelle
Tabelle
Tabelle
Tabelle
Tabelle
Tabelle
Tabelle
Tabelle
4
1: Antragsteller und Bauherren nach Bauherrentyp 2013
17
2: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in 2013 ........................................... 21
3: Mietrichtwerte nach Baualterklassen ............................................................................. 25
4: Durchschnittliche Neubaupreise 2013 ........................................................................... 25
5: Neubauangebote 2013 im Vergleich zum Vorjahr ......................................................... 28
6: Bestandsangebote 2013 im Vergleich zum Vorjahr....................................................... 30
7: Mietangebote 2013 im Vergleich zum Vorjahr ............................................................... 35
8: Angebotene Mietwohnungen und Hartz IV-Mietobergrenzen ........................................ 39
1.
Stadt Leverkusen
Zusammenfassung
Der Wohnungsmarkt in Leverkusen ist ausgewogen bis angespannt. Für das
mittlere und vor allem untere und preisgebundene Mietsegment werden in Zukunft deutliche Anspannungen am Markt erwartet.
Einwohnerzahl steigt, Einwohner werden älter
Die Einwohnerzahl liegt Ende 2013 bei 162.790 und ist gegenüber dem Vorjahr
um 781 Personen gestiegen. Grund ist, dass der Zuwanderungsüberschuss höher ist als der Sterbeüberschuss. Die Leverkusener Bevölkerung wird aber älter.
In den letzten zehn Jahren gab es Verschiebungen in einzelnen Altersjahrgängen
aber kaum nennenswerte Zuwächse bei den jüngeren Altersjahrgängen. Die einzig deutlich wachsende Gruppe ist die der Personen ab 65 Jahren.
Wanderungsplus aus Köln und dem Ausland
Im Jahr 2013 gewinnt Leverkusen sowohl bei den Nah- als auch bei den Fernwanderungen. Derzeit ziehen mehr Menschen nach Leverkusen, als von dort
wegziehen. Das Wanderungsplus der Nahwanderungen besteht weiterhin vor
allem aufgrund der hohen Zuwanderungen aus Köln. Das hohe Fernwanderungsplus resultiert vor allem aus einem hohen Zuwanderungsgewinn aus dem
Ausland.
Zunehmende Haushalte, anhaltender Wohnungsbedarf
Die Zahl der Haushalte steigt jährlich an, dabei teilen sich immer weniger Menschen eine Wohnung. Ein- und Zweipersonenhaushalte wachsen aufgrund der
Alterung und Individualisierung der Gesellschaft deutlich. Teilten sich 2000
durchschnittlich noch knapp über 2 Personen eine Wohnung, sind es 2013 nur
noch 1,97 Personen. Der Trend hin zu kleinen Haushalten führt zu einem anhaltenden Wohnungsbedarf.
Zahl der Arbeitslosen und Bedarfshaushalte steigt
Die Zahl der Arbeitslosen steigt in 2013 weiter an auf 6.834 Arbeitslose. Die Arbeitslosenquote beträgt 9,2 % und liegt knapp über dem Landesdurchschnitt.
Auch die Bevölkerung in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II steigt weiter an
und liegt Ende 2013 bei rund 16.000 Personen, das sind 10 % der Bevölkerung.
Zunahme der Bautätigkeit, niedrige Leerstandsquote
Im Jahr 2013 gibt es in Leverkusen 81.243 Wohnungen, das sind 243 Wohnungen mehr als im Vorjahr. Die Bauintensität ist auf 2,9 gestiegen, die Baufertigstellungszahlen haben gegenüber dem Vorjahr ebenfalls zugenommen. Die Leerstandsquote ist mit 1,7 % gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken und liegt weiterhin unterhalb der empfohlenen Fluktuationsreserve von mindestens 2 %. Die
Zahl öffentlich geförderter Wohnungen hat gegenüber 2012 nur minimal abgenommen, der Anteil am Gesamtbestand beträgt 6,8 %.
5
Stadt Leverkusen
Kauffälle stabil, Umsatzvolumen sinkt
2013 werden mit 1.362 Kauffällen geringfügig weniger Kauffälle registriert als im
Vorjahr. Von den Kauffällen entfallen 50 % auf Eigentumswohnungen, 34 % auf
bebaute Grundstücke, das sind hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser, und
16 % auf unbebaute Grundstücke. Das Umsatzvolumen sinkt gegenüber dem
Vorjahr um 5 %. Der höchste Geldumsatz wird bei den bebauten Grundstücken,
überwiegend aus dem Verkauf von Eigenheimen, erzielt.
Bauland und neu gebaute Häuser teurer verkauft
Die Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser steigen in 2013 um rund 4 %.
Neu errichtete Doppelhaushälften und Reihenhäuser werden um 8 % teurer verkauft. Die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser werden in der Preisgruppe zwischen 200.000 € und 250.000 € erworben. Die Verkaufspreise von gebrauchten
Eigenheimen steigen in 2013 geringfügig. Deutlich mit 6 % gestiegen sind die
Kaufpreise von neuen Eigentumswohnungen in guten Wohnlagen.
Bestandsimmobilien dominieren Angebot und werden teurer
Das Volumen an Immobilien- und Mietangeboten ist seit 2008 tendenziell rückläufig. Bei den Immobilienangeboten dominieren 2013 Bestandsimmobilien. Unter den Neubauangeboten ist der Angebotsumfang an Eigenheim- und Eigentumswohnungen nahezu gleich. Die Neubaueigenheime werden insgesamt leicht
günstiger als im Vorjahr angeboten, während Bestandseigenheime teurer angeboten werden. Eigentumswohnungen werden sowohl im Neubau als auch im
Bestand teurer als im Vorjahr angeboten.
Bei den Mietangeboten dominieren nach wie vor Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Kleinere und größere Wohnungen werden deutlich weniger angeboten. Der
durchschnittlich angebotene Mietpreis ist gegenüber dem Vorjahr um 3% gestiegen auf 6,79 €/m². Es werden deutlich weniger preiswerte Wohnungen unter
6 €/m² angeboten. Trotzdem liegen aufgrund der Anhebung der Mietobergrenzen
in 2012 rund 48 % aller angebotenen Mietwohnungen in 2013 innerhalb der Mietobergrenzen für Bedarfshaushalte, also z. B. Hartz IV-Bezieher.
Ausgewogener bis angespannter Wohnungsmarkt laut Experten
Nach Einschätzung der Experten ist derzeit nur noch der Teilmarkt der Eigentumswohnungen entspannt. Eigenheime sowie mittleres und oberes Mietsegment
sind ausgewogen, tendieren aber in Richtung Anspannung. Das preiswerte Segment ist in 2013 weiterhin angespannt. Die Kaufimmobilien und das obere Mietsegment sollen bis 2017 wieder ausgewogen sein bzw. bleiben, während sich
das mittlere und preiswerte Mietsegment weiter anspannen. Zu weiteren Anspannungen kommt es dort auch, weil nach Meinung der Experten die künftige
Nachfrage im preiswerten Mietsegment deutlich ansteigen wird.
Das aktuelle Investitionsklima wird in 2013 deutlich positiver eingeschätzt, auch
wenn Investitionen in den Neubau von Mietwohnungen nach wie vor schlecht
bewertet werden. Als sehr gut wird die Investition in gebrauchte Immobilien bewertet.
6
2.
Stadt Leverkusen
Wohnungsnachfrage
Maßgeblich für den Bedarf an Wohnungen ist die Entwicklung der Zahl der
Haushalte. Verschiedene Faktoren nehmen auf die Haushaltsentwicklung Einfluss, wie z. B. die Altersstruktur oder die allgemeine Wirtschaftsentwicklung.
Aber auch Wanderungen von und nach Leverkusen wirken direkt auf die Anzahl
und Größe der Haushalte ein. Wanderungen oder die Entscheidung für eine Familiengründung werden von sozioökonomischen Faktoren wie der Entwicklung
von Einkommen, Arbeitslosigkeit und Sozialhilfebeziehern beeinflusst. Die Entwicklung all dieser Faktoren wird im Folgenden dargestellt.
2.1. Bevölkerung
Die Einwohnerzahl1 liegt am 31.12.2013 bei 162.790 und ist damit gegenüber
2012 um + 0,5 % oder 781 Personen gestiegen. Grund für die Zunahme ist ein
hohes Zuwanderungsplus, das die Sterbeüberschüsse kompensiert. Seit Anfang
der 90er bewegt sich die Einwohnerzahl konstant zwischen rund 161.000 und
162.000 Einwohnern, Tendenz steigend.
Abbildung 1: Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung 1975 bis 2013
170.000
Einwohner
165.000
160.000
155.000
SVP-Beschäftigte
150.000
Einwohner
SVP- Beschäftigte
175.000
78.000
75.000
72.000
69.000
66.000
63.000
60.000
57.000
145.000
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Seit 2006 ist der Trend des Rückgangs der sozialversicherungspflichtig (kurz =
SVP) Beschäftigten gestoppt. Seither ist die Zahl der SVP-Beschäftigten stabil
bzw. nimmt sogar leicht zu. Die rückläufige Entwicklung der SVP-Beschäftigten
der letzten 15 Jahre verlief losgelöst neben einer konstanten Bevölkerungsentwicklung. Die seit Jahren zunehmende Zahl an Auspendlern bei konstanten Einpendlerzahlen zeigt eine erhöhte Mobilität der Arbeitskraft. Dies deutet gleichzeitig aber auf Angebotsengpässe am lokalen Arbeitsmarkt hin. Offensichtlich bietet
die Region genügend Arbeitsplätze, so dass ein Arbeitsplatzwechsel nicht
zwangsläufig mit einem Wohnortwechsel verbunden sein muss. Leverkusen erhält zunehmend Bedeutung als Wohnstandort.
1
Für den vorliegenden Wohnungsmarktbericht werden weiterhin die Daten des städtischen Melderegisters
verwendet. Die städtischen Einwohnerdaten aus dem Melderegister sind geringfügig höher als die Ergebnisse
des Zensus von 2011 und der seitherigen Fortschreibung des Landesstatistikamtes ‚Informationen und Technik
Nordrhein-Westfalen‘ (kurz IT.NRW). Die Differenz ergibt sich, da die Zensusdaten 2011 eine hochgerechnete
Stichprobe auf Basis von Daten der Verwaltungsregister darstellen.
7
Einwohnerzahl nimmt
weiterhin
leicht zu
Stadt Leverkusen
Im Handlungsprogramm ‚Zukunft Wohnen in Leverkusen‘ ist als Zielprognose für
die Bevölkerungsentwicklung eine stabile Einwohnerzahl von rund 161.000 Einwohnern bis 2020 festgeschrieben. Nach der jüngsten Bevölkerungsprognose
des IT.NRW von 2011 soll Leverkusens Bevölkerung bis 2030 auf 163.100 Einwohner wachsen2. Das entspricht einem Zuwachs von 1,3 % bzw. rund 1.500
Personen.
Während die Einwohnerzahl Abbildung 2: Altersstruktur in Leverkusen
2003 und 2013
wächst, verschiebt sich die
demografische Struktur. Die
älteren Jahrgänge nehmen
zahlenmäßig zu, die jüngeren Jahrgänge überwiegend
ab. In den letzten zehn Jahren ist die Zahl der 15- bis
unter 25-Jährigen annähernd
stabil geblieben, die Zahl der
Kinder von 0 bis unter 15
Jahren ist rückläufig. Das
bedeutet, dass die nachfolgende Generation zahlenQuelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
mäßig kleiner wird. Die Altersjahrgänge ab 25 bis unter 45 Jahre haben insgesamt seit 2003 um 16 % abgenommen und stellen in 2013 nur noch ein Viertel der Gesamtbevölkerung. Alle
danach folgenden Jahrgänge ab 45 sind sowohl absolut als auch relativ gewachsen (insgesamt rund + 10.000 Personen). Entsprechend steigen deren prozentuale Anteile an der Bevölkerung beständig an.
2.2. Zu- und Fortzüge
Wanderungsplus vor allem
aus Köln und
dem Ausland
Die positiven Wanderungssalden (mehr Zuwanderungen als Abwanderungen)
der letzten Jahre tragen wesentlich zur konstanten Einwohnerzahl in Leverkusen
bei. Die Wanderungsstatistik weist 2013 für Leverkusen ein positives Wanderungssaldo von 1.136 Personen auf. Ein Plus ist dabei sowohl bei den Nah- als
auch bei den Fernwanderungen zu verzeichnen.
Aus Fernwanderungen kann Leverkusen 2013 + 1.359 Personen für sich verbuchen. Dieses hohe Plus entsteht in erster Linie aufgrund hoher Zuzüge aus dem
Ausland (+ 885). Weitere nennenswerte Zuwanderungsgewinne gibt es aus dem
Land NRW außerhalb des eigenen und angrenzenden Regierungsbezirks Düsseldorf.
Bei den Nahwanderungen (unmittelbare Nachbargemeinden) ist die Bilanz 2013
mit + 276 Personen ebenfalls positiv. Das Wanderungsplus ist dabei vor allem
dem anhaltend hohen Zuzugsüberschuss aus Köln zu verdanken. An die bergischen, stärker ländlich geprägten Nachbargemeinden wie Leichlingen, Burscheid, Odenthal oder Langenfeld verliert Leverkusen in 2013 Einwohner.
Dieses Wanderungsmuster bei den Nahwanderungen zeigt sich auch bei Betrachtung der kumulierten Wanderungssalden der letzten zwölf Jahre: Quantitativ
hohe Wanderungsverflechtungen gibt es naturgemäß mit der Millionenstadt Köln.
Leverkusen kann in diesem Zeitraum ein Wanderungsplus von 3.703 Personen
2
vgl. Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Geschäftsbereich Statistik (früher LDS NRW): Bevölkerungsvorausberechnung 2011 bis 2030/2050.
8
Stadt Leverkusen
aus Köln für sich verbuchen. Auch aus Bergisch Gladbach, Monheim und Langenfeld gewinnt Leverkusen in diesem Zeitraum Einwohner. An die ländlichen
Gemeinden Burscheid, Leichlingen und Odenthal aber auch an den übrigen
Rheinisch-Bergischen Kreis verliert Leverkusen hingegen Einwohner.
Abbildung 3: Zu- und Fortzüge mit Leverkusens Nachbarstädten
und -gemeinden 2000 bis 2013
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
+3.703
+198
Köln
Bergisch
Gladbach
+296
+17
-640
-706
-451
Monheim Langenfeld Burscheid Leichlingen Odenthal
Zuzüge 2000-2013
-215
Übr.
Rhein.Berg. Kreis
Fortzüge 2000-2013
Der Abwanderungstrend ins ländliche bergische Umland hat sich im letzten Jahrzehnt etwas abgeschwächt. Seit 2000 weist Leverkusen konstant Wanderungsgewinne aus Nahwanderungen auf (vgl. Abbildung 4). Grund ist neben dem leichten zahlenmäßigen Rückgang der Fortzüge ins bergische Umland vor allem das
hohe und konstante Wanderungsplus aus Köln sowie leichte Zugewinne aus
Monheim und Bergisch Gladbach. Auch wenn Leverkusen nach wie vor an die
ländlichen Nachbarn Einwohner verliert, stehen diese in keinem Verhältnis zu
den hohen Abwanderungszahlen in den 90er Jahren.
Abbildung 4: Wanderungsbilanz mit den Nachbargemeinden 1990 bis 2013
400
300
Wanderungs200
gewinne
100
-100
Wanderungs-200
verluste
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0
-300
*kumulierte Zu- und Fortzüge mit Köln, Bergisch Gladbach,
-400
Quelle: Eigene Darstellung
nach Daten der Stadt Leverkusen,
Statistikstelle
Langenfeld,
Monheim, Burscheid, Leichlingen und Odenthal
Die Wanderungsbilanz differenziert nach Deutschen und Ausländern zeigt ein
negatives Wanderungssaldo bei deutschen Bürgern und ein Wanderungsplus
von Bürgern mit ausländischem Pass. In den letzten zehn Jahren hat Leverkusen
insgesamt 1.627 Bürger mit deutschem Pass verloren und 5.809 Bürger mit ausländischem Pass hinzugewonnen. Die konstante Bevölkerungsentwicklung in
Leverkusen ist also maßgeblich von Zuwanderungsüberschüssen von ausländischen Mitbürgern geprägt.
9
Stadt Leverkusen
Geburtenzahlen gehen
zurück
Seit 1974 sind in Leverkusen die Sterbezahlen höher als die Geburtenzahlen
(=Sterbeüberschuss). An diesem Trend hat sich seither - mit Ausnahme der Jahre 1991 und 1992 - nichts geändert. Im Jahr 2013 liegt der Sterbeüberschuss bei
358 Personen und ist damit niedriger als im Vorjahr. Grund sind deutlich höhere
Geburtenzahlen mit 1.462 (Vorjahr 1.286).
Entsprechend wird der Abstand zwischen Geburten und Sterbefällen größer. Die
Stadt ist deshalb auf ein positives Wanderungssaldo angewiesen, um die Bevölkerungszahl konstant zu halten. Es besteht deshalb weiterhin das vorrangige Ziel
einer nachfrageorientieren Wohnungspolitik, um attraktive Wohnangebote zu
schaffen und so die Abwanderungszahlen weiter zu senken bzw. die Zuwanderung zu fördern.
Abbildung 5: Geburten und Sterbefälle in Leverkusen 1990 bis 2013
Zahl der Geburten- bzw.
Sterbefälle
2000
1800
1600
1400
1200
1000
Geburten
Sterbefälle
2.3. Innerstädtische Umzüge
Die Umzugstätigkeit ist 2013 wieder leicht gestiegen auf 64,1 Umzügen je 1.000
Einwohner (Vorjahr 63,9), bewegt sich aber weiterhin auf niedrigem Niveau. Die
Umzugstätigkeit sinkt seit 2006 tendenziell (vgl. Abbildung 6). Hierfür kann es
mehrere Gründe geben: Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Privathaushalte spielen eine wichtige Rolle, z. B. der Wegfall der Eigenheimzulage seit
2006. Die Verschlechterung des Förderangebotes für Privathaushalte wirkt sich
auch auf die Bauwirtschaft aus (vgl. Punkt 3.1, Abnahme der Bauintensität). Wo
weniger neu gebaute Wohnungen entstehen, kann in der Folge weniger stadtintern umgezogen werden.
Abbildung 6: Innerstädtische Umzüge je 1.000 Einwohner in Leverkusen
76
je 1.000 Einwohner
Umzugsrate
weiter auf
niedrigem
Niveau
72
68
73,5
72,5
71,8
71,2
69,4 70
68,9
68,2
66,766,5
65,465,8
63,9 64,1
64
60
56
10
Stadt Leverkusen
2.4. Haushaltsentwicklung und Wohnungsbedarf
Die Zahl der Haushalte und damit der Wohnungen nimmt in Leverkusen zu. Dabei teilen sich immer weniger Menschen eine gemeinsame Wohnung: Die durchschnittliche Haushaltsgröße ist rückläufig. Auch wenn sich dieser Prozess in den
letzten Jahren deutlich verlangsamt hat - auch in 2013 ist kein weiterer Rückgang
der Haushaltsgröße zu verzeichnen - ist der Trend hin zu personenmäßig kleineren Haushalten unaufhaltsam. Hierfür gibt es demografische (Remanenzeffekt3)
und wohlstandsbedingte Gründe, die beide zur Zunahme von Single- und Zweipersonenhaushalten führen.
Der Trend der
Bildung kleiner Haushalte
wird langsamer; Bedarf
an zusätzlichen Wohnungen hält
an
In der Summe führt dies zu einem ansteigenden Wohnflächenverbrauch und zu
einem anhaltenden Wohnungsbedarf. Lag die durchschnittliche Haushaltsgröße
2000 in Leverkusen noch bei 2,05 Personen pro Wohnung, teilen sich 2013 im
Schnitt weniger als 2 Personen eine Wohnung. Der Bedarf an zusätzlichem
Wohnraum in Leverkusen hält auch vor dem Hintergrund einer wachsenden Bevölkerung bis 2030 weiter an.
Abbildung 7: Entwicklung der Bevölkerung, des Wohnungsbestandes und
der Haushaltsgröße 2000 bis 2013
Index 2000 = 100
106
Haushaltsgröße = Anzahl Personen je Wohnung
104
102
2,05
100
98
1,97
96
94
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bevölkerung
Wohnungen
Haushaltsgröße
2.5. Verfügbare Einkommen der privaten Haushalte
Nach Angaben des IT.NRW verfügt jeder Leverkusener im Jahr 2011 (aktuellste
Daten zum Redaktionsschluss) durchschnittlich über ein verfügbares Jahreseinkommen4 von 18.945 €. Damit liegt Leverkusen hinter dem Landesdurchschnitt
von 20.056 € und hinter dem durchschnittlichen Einkommen im RheinischBergischen Kreis von 19.915 €. Auch in Köln, Solingen Langenfeld oder Bergisch
Gladbach haben die Einwohner mehr Geld zur Verfügung als in Leverkusen.
3
Remanenzeffekt: Begriff für ein städtebauliches Phänomen der Pro-Kopf-Zunahme der Wohnfläche. Dieses
resultiert daraus, dass die (Rest-)Familien in einmal bezogenen Wohnungen verbleiben, obwohl sich durch
familiäre Veränderungen wie Auszug der Kinder und/oder Tod eines Partners der Bedarf an Wohnfläche eigentlich vermindert hat.
4
Das verfügbare Einkommen ist das Einkommen, das den privaten Haushalten für Konsum- und Sparzwecke
zur Verfügung steht.
11
Regional
niedrigstes
verfügbares
Einkommen
in Leverkusen
Stadt Leverkusen
Auch das Primäreinkommen, also das Einkommen aus Erwerbstätigkeit und
Vermögen vor Verrechnung der Steuern und Sozialleistungen mit den Transferleistungen ist in Leverkusen im Vergleich am geringsten. Abbildung 8 macht
deutlich, wie hoch die Abgaben in den Kommunen pro Kopf sind, denn nach Abzug der Abgaben vom Primäreinkommen verbleibt das verfügbare Einkommen.
Am geringsten sind die Abzüge danach in Solingen, gefolgt vom Landesdurchschnitt und Leverkusen. Deutlich mehr Abgaben haben Einwohner in Köln, Bergisch Gladbach aber auch Langenfeld hinzunehmen.
17000
29.009 €
23.934 €
27.788 €
21.464 €
24.827 €
20.234 €
25.150 €
19000
23.539 €
21000
20.056 €
23000
19.915 €
25000
22.709 €
18.945 €
27000
24.046 €
29000
21.943 €
Abbildung 8: Einkommen der privaten Haushalte in der Region
15000
Leverkusen
RBK
NRW
Köln
Verfügbares Einkommen 2011
Solingen Langenfeld Bergisch
Gladbach
Primäreinkommen 2011
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT.NRW
2.6. Entwicklung der Arbeitslosen, Bedarfsgemeinschaften und Wohnungslosen
Zahl der
Arbeitslosen
und Sozialhilfeempfänger steigt
Die Zahl der Arbeitslosen beträgt Ende Juni 2013 6.834. Das entspricht einer
Arbeitslosenquote von 9,2 %. Sie ist gegenüber dem Vorjahr um +1,3 Prozentpunkte gestiegen. Leverkusen liegt knapp über dem Landesdurchschnitt von
9,0 % (Wert vom 30.06.2013).
Abbildung 9: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen
15
12.000
10.000
8.000
10,3
8,2
12,6
11,4
12 11,4
9,9
10,6 10,9
13,9
12,3
10,5
10,28,9
6.000
4.000
2.000
0
16
14
12
9,2
10
7,88,8
8
6
4
2
0
Arbeitslose (nach SGB II und SGB III)
Arbeitslosenquote (SGB II und SGB III)
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle (Werte jeweils vom 30. Juni des Jahres)
12
Stadt Leverkusen
Zum Redaktionsschluss lagen noch nicht alle Daten der Transferleistungsbezieher für 2013 vor. Es fehlen die Daten der Empfänger von Sozialhilfe (Sozialgesetzbuch XII) sowie die Daten der Wohngeldempfänger. Die vorhandenen Daten
der Arbeitslosen (Sozialgesetzbuch II) und Leistungsempfänger nach Asylbewerberleistungsgesetz zeigen aber höhere Werte als im Vorjahr. Es ist davon auszugehen, dass in Leverkusen die Zahl aller sozialen Leistungsempfänger zugenommen hat.
In 2013 leben 15.794 Personen in Bedarfsgemeinschaften - fast ein Drittel hiervon sind Kinder - und beziehen Arbeitslosengeld II, besser bekannt als Hartz IV.
Das sind 760 Personen mehr als im Vorjahr und 10 % der Bevölkerung. Ebenfalls
gestiegen ist die Zahl der Wohnungslosen. Sie liegt 2013 bei 653 Personen.
Abbildung 10: Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Hartz IV)
Anzahl der Personen
16.000
15.794
15.500
15.034
15.000
14.500
14.719
14.408
14.000
13.500
2010
2011
2012
2013
Einkommensersatzleistungen für Personen ohne Erwerbseinkommen sind ein
wesentlicher Ausgabenbereich der Stadt Leverkusen. Die Übernahme der Unterkunftskosten für Arbeitslose und Sozialhilfeempfänger machen einen großen Teil
des kommunalen Sozialetats aus. Die Leistungsempfänger verteilen sich dabei
sehr unterschiedlich über das Stadtgebiet. Während in der Waldsiedlung nur 2 %
der Bevölkerung Hartz IV bezieht, sind es in Alkenrath 18 %. Die Stadtteile
Rheindorf, Manfort, Wiesdorf-West und Alkenrath liegen deutlich über dem städtischen Durchschnitt.
Anteil der Personen in
Bedarfsgemeinschaften in Prozent
Abbildung 11: Personen in Bedarfsgemeinschaften in den statistischen Bezirken
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
16%
17%
18%
14%
10% 10% 10% 10%
11%
12%
7% 7% 7%
2%
3% 3%
4%
13
Stadt Leverkusen
Laut aktuellem Sozialbericht Leverkusen 2012 steigen diese Ausgaben weiter an.
Der Anteil der Empfänger von Einkommensersatzleistungen variiert danach zwischen den einzelnen Generationen deutlich. Das hohe Rentenniveau und eine
starke Kaufkraft der älteren Bevölkerung sind die Hauptgründe dafür, dass derzeit verhältnismäßig wenig ältere Menschen auf Sozialleistungen angewiesen
sind. Anders sieht dies bei den jüngeren Altersgruppen aus. Im Sozialbericht Leverkusen stehen daher Kinder, Jugendliche und Familien5 im Mittelpunkt.
Da die Zahl der Rentner demografiebedingt in den nächsten Jahren weiter ansteigen wird und die Renten tendenziell immer geringer ausfallen, ist davon auszugehen, dass in Zukunft mehr ältere Menschen Sozialleistungen in Anspruch
nehmen werden als heute.
3. Wohnungsangebot
3.1. Wohnungsbestand und -struktur
Bautätigkeit
gestiegen
Im Jahr 2013 gibt es in Leverkusen 81.243 Wohnungen, davon sind 55.154 bzw.
68 % Geschosswohnungen. Der Wohnungszuwachs6 beträgt +243 oder
+ 0,3 %7. Er verteilt sich auf 143 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
und 102 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und ist damit im Eigenheim höher
als im Geschoss. Dieser Bautrend ist seit Jahren zu beobachten und entspricht
dem wohnungspolitischen Ziel der Stadt Leverkusen, durch den verstärkten Bau
von Eigenheimen die Nachfrage der Haushalte mit Eigentumswunsch sowohl
innerhalb der Stadt als auch aus der Region zu bedienen. Entsprechend verändert sich die Gebäudestruktur: Die Anzahl der Eigenheime gegenüber den Mehrfamilienhäusern nimmt zu. Derzeit liegt das Verhältnis Eigenheime zu Geschossbauten bei 72:28.
Fast die Hälfte aller Gebäude, nämlich 46 % sind Bauten der 1950er bis 70er
Jahre. Altbauten vor 1949 nehmen einen Anteil von 25 % an allen Gebäuden ein.
9 % aller Gebäude sind nach 2000 gebaut worden8.
40 % aller Wohnungen in Leverkusen sind Zwei- oder Dreizimmerwohnungen.
Mit nur 3 % ist der Anteil an Einzimmerwohnungen sehr klein. Im Unterschied zu
Land und Bund gibt es in Leverkusen mit 15 % deutlich weniger größere Wohnungen ab 5 Zimmern (20 % landes- und bundesweit)9. Knapp ein Drittel aller
Wohnungen sind zwischen 60 bis 79 m² groß. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Leverkusen liegt bei 83,2 m² (Wert Regierungsbezirk Köln 90,1 m²).
In Leverkusen werden 34 % der Wohnungen von den Eigentümern selbst genutzt
und 63 % vermietet10.
5
Vgl. Gerechte Teilhabe in Leverkusen; Sozialbericht 2010 und 2012 der Stadt Leverkusen
Wohnungszuwachs = Wohnungsneubau plus Umwandlungen abzüglich Wohnungsabbruch
7
Im Rahmen des Zensus 2011 wurde eine Gebäude- und Wohnungszählung als Vollerhebung durchgeführt.
Für Leverkusen hat das IT.NRW Informationen über insgesamt 30.089 Gebäude mit 81.192 Wohnungen erhalten. Dieses Ergebnis korrespondiert im Großen und Ganzen mit der städtischen Gebäude- und Wohnungsdatei.
Hinsichtlich der Bestandszahlen für den vorliegenden Wohnungsmarktbericht werden weiterhin die städtischen
Daten zu Gebäuden und Wohnungen verwendet.
8
Vgl. Zensus 2011
9
Vgl. Zensus 2011
10
Vgl. Zensus 2011, die restlichen 3 % der Wohnungen sind Ferien- oder Freizeitwohnungen oder stehen leer.
6
14
Stadt Leverkusen
Abbildung 12: Wohnungen in Leverkusen nach Anzahl der Zimmer
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT.NRW, Zensus 2011
3.2. Bauintensität in Leverkusen und regional
Die Bautätigkeit gemessen an der Bauintensität11 beträgt 2013 2,9% und ist gegenüber dem Vorjahr gestiegen. In den 90er Jahren befand sie sich auf hohem
Niveau mit jährlichen Durchschnittswerten von 8,8 - vor allem in der ersten Hälfte
des Jahrzehnts. Seit 2000 ist diese Baukennziffer deutlich gesunken.
20
1.500
15
1.000
10
500
5
0
0
Bauintensität
2.000
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Zuwachs Wohnungen
Abbildung 13: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen 1990 bis 2013
Wohnungszuwachs in Mehrfamilienhäusern
Wohnungszuwachs in Ein-/Zweifamilienhäusern
Bauintensität*
Im regionalen Vergleich liegt Leverkusen 2013 hinsichtlich der Bauaktivität im
unteren Mittelfeld und ist gegenüber dem Vorjahr in der Rangliste deutlich nach
oben gerückt. Die Spitze in der Baukennziffer wird von Kürten angeführt. Mit einigem Abstand folgt die Gemeinde Odenthal, ebenfalls im Bergischen. An dritter
Stelle steht das Oberzentrum Köln.
11
Die Bauintensität ist die Zahl der fertig gestellten Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen am 31.12. des
Vorjahres.
15
Stadt Leverkusen
Abbildung 14: Bauintensitäten in NRW 2013
11,3
Kürten
Odenthal
Köln
Wipperfürth
NRW
Düsseldorf
Berg.-Gladbach
Monheim
Langenfeld
Mönchengladbach
Leverkusen
Gelsenkirchen
Essen
Solingen
Wuppertal
Remscheid
5,8
5,7
5,0
4,5
4,1
4,0
3,7
3,1
3,1
2,9
2,5
2,3
1,6
1,5
1,3
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT.NRW, Fortschreibung Zensus 2011
In vielen Kommunen ist die Bauintensität 2013 wieder leicht gestiegen. Deutlich
in den bergischen Gemeinden Kürten, Odenthal und Wipperfürth. Die rheinischen
Oberzentren Köln und Düsseldorf liegen hinsichtlich ihrer Bauaktivität im oberen
Mittelfeld, gleich hinter den ländlichen Umlandgemeinden. Im Mittelfeld liegen
Monheim, Langenfeld und Leverkusen. Schlusslicht bildet das bergische Städtedreieck Solingen, Wuppertal und Remscheid.
Die Bautätigkeit ist in den letzten Jahren in allen Kommunen tendenziell rückläufig oder stagniert bestenfalls. In 2012 ist das bis dahin gängige Muster einer stärkeren Bautätigkeit der ländlichen Umlandgemeinden aufgebrochen worden: Die
Großstädte im Rheinland zeigen derzeit ebenfalls eine starke Bautätigkeit. Ein
Zeichen dafür, dass das Wohnen in der Stadt, hier in den Oberzentren der Region, deutlich an Attraktivität gewonnen hat.
3.3. Baugenehmigungen und Baufertigstellungen
Baufertigstellungen
steigen,
Bauüberhang rückläufig
Seit 2000 sind die Zahlen der Baugenehmigungen für Neubauwohnungen tendenziell rückläufig. Sind im Jahr 2000 580 Genehmigungen für Bauvorhaben im
Wohnen erteilt worden, sind es 2013 nur noch 168. Die Fertigstellungen liegen
2013 bei 238 Wohnungen und sind gegenüber 2012 gestiegen. Insgesamt wurden zwischen 2000 und 2013 4.105 Wohnungen genehmigt und 3.542 Wohnungen tatsächlich gebaut. Das sind jährlich durchschnittlich 273 fertig gestellte
Wohnungen. Der Bauüberhang sinkt 2013 auf 563 noch zu bauende Wohnungen.
Abbildung 15: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 2000 bis 2013
600
500
Baugenehmigungen
400
300
200
100
Baufertigstellungen
0
16
Stadt Leverkusen
In 2013 gehen rund 34 % der Baugenehmigungen im Wohnbereich an Bauträger.
Wohnungsunternehmen fallen mit 2 % kaum ins Gewicht. Rund 64 % der Anträge werden privaten Bauherren erteilt. Bauträger spielten somit im Jahr 2013 eine
größere Rolle als noch ein Jahr zuvor. Ein Grund hierfür sind hohe Antragsfälle in
der neuen bahn stadt Opladen.
Tabelle 1: Antragsteller und Bauherren nach Bauherrentyp 2013
Baugenehmigungen
Baufertigstellungen
Bauträger
34 %
54 %
Wohnungsunternehmen
2%
2%
Private Bauherren
64 %
44 %
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Fachbereichs Stadtplanung und Bauaufsicht, 2012 (gerundete Werte)
54 % der Baufertigstellungen entfallen auf Bauträger, 2 % auf Wohnungsunternehmen und 44 % auf private Bauherren. Die geringen Anteile der Wohnungsunternehmen erklären sich dadurch, dass sich die hier vorliegenden Daten auf
Wohngebäude beziehen. Die Wohnungsunternehmen bauen zwar weniger Gebäude, da sie stärker im Mehrfamilienhausbau aktiv sind, in denen dann zahlreiche neue Wohnungen entstehen.
3.4. Wohnungsleerstände
Als Definition für den Leerstand wurde eine Mindestfrist von 90 Tagen festgelegt.
Das bedeutet, dass eine Wohnung als leer stehend gilt, wenn sie seit mindestens
90 Tagen nicht mehr bewohnt ist. Anhand der Stromzählerauswertungen12 stehen am 31.12.2013 1.366 Wohnungen leer. Das entspricht einer Leerstandsquote von 1,7 % (Vorjahr 1,8 %). Es stehen 82 Wohnungen weniger leer als im Vorjahr. Die Leerstandsquote ist weiterhin sehr gering, liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 3,7 % laut Zensus 2011 und bewegt sich auch unterhalb der
empfohlenen Fluktuationsreserve, die mindestens bei 2 % liegen sollte.
Die Leerstände verteilen sich stadtweit sehr unterschiedlich (vgl. Abbildung 16).
Die Spanne reicht von 2,5 % in Alkenrath bis 0,9 % in der Waldsiedlung. Die
Leerstände sind außer in Wiesdorf-Ost (+0,3 %) in allen statistischen Bezirken
leicht gesunken oder auf Vorjahresniveau geblieben. Vor allem in Steinbüchel
und Alkenrath ist der Leerstand deutlich zurückgegangen. Die unterschiedlichen
Leerstandsquoten in den Stadtteilen lassen sich in der Regel mit dem Alter, dem
Gebäudetyp, der Qualität, dem Wohnumfeld und damit einhergehenden Attraktivitätssteigerungen bzw. -verlusten des Wohnungsangebotes erklären.
12
Seit Anfang des Jahres 2004 wird im Auftrag der Stadtentwicklungsplanung die Leerstandsquote für Wohngebäude ermittelt. Die Energieversorgung Leverkusen (EVL) erstellte ein Programm, das anhand der abgemeldeten Stromzähler die Leerstände in den privaten Wohnungen ermitteln kann.
17
Stadt Leverkusen
Abbildung 16: Leerstandsquote* in den Statistischen Bezirken am 31.12.2013
Alkenrath
Opladen
Wiesdorf-West
Lützenkirchen
Wiesdorf-Ost
Steinbüchel
Berg. Neukirchen
Küppersteg
insgesamt
Manfort
Rheindorf
Bürrig
Schlebusch-Süd
Schlebusch-Nord
Quettingen
Hitdorf
Waldsiedlung
Wohnungsleerstand
stadtweit
niedrig, in
Alkenrath
mit 2,5% am
höchsten
2,5
2,2
2,1
2
2
1,9
1,8
1,8
1,7
1,7
1,4
1,4
1,3
1,2
1,2
1
0,9
0
0,5
1
Leerstände in %
1,5
2
2,5
3
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle; *Anteil der leer stehenden Wohnungen an allen
Wohnungen in statistischen Bezirken
Generell stellen leer stehende Wohnungen bis zu einem Jahr den notwendigen
Renovierungs- oder Fluktuationsleerstand dar. Bei Leerständen, die ein Jahr und
länger andauern, bestehen hingegen oftmals strukturelle Probleme, z. B. eine
nicht mehr marktgängige Wohnung, Renovierungsstau oder ungünstige Wohnlage.
In 2013 stehen durch Umzüge oder Renovierungen insgesamt rund 600 Wohnungen bis zu einem Jahr leer (Fluktuationsreserve). Rund 760 Wohnungen stehen dagegen ein Jahr und länger leer. Hierunter befindet sich zum Teil struktureller Leerstand.
Seit 2003 ist eine generelle Zunahme der Leerstände um rund 500 Wohnungen
zu beobachten (vgl. Abbildung 17). Diese Zunahme fällt mit rund 360 Wohnungen überwiegend dem strukturellen Leerstand zu. Der fluktuationsbedingte Leerstand verläuft sehr viel unregelmäßiger mit mehr Hochs und Tiefs und einer sehr
viel geringeren Zunahme von rund 100 leer stehenden Wohnungen.
Abbildung 17: Entwicklung der Leerstandsdauer 2003 bis 2013
900
759
800
700
600
607
500
400
300
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
3 bis unter 12 Monate (Fluktuations- und Renovierungsleerstand)
12 bis 24 und mehr Monate (Struktureller Leerstand)
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle; *Anteil der leer stehenden Wohnungen an allen
Wohnungen in statistischen Bezirken
18
Stadt Leverkusen
Das bedeutet, dass – wenn auch auf niedrigem Niveau - der Leerstand von
Wohnungen, die nicht mehr marktgängig sind, in Leverkusen zugenommen hat.
Dieser Leerstand muss eventuell vom Markt genommen und ersetzt werden.
3.5. Soziale Wohnraumförderung
Der Bestand an geförderten Wohnungen beträgt am 31.12.2013 5.563 Wohnungen und hat gegenüber 2012 kaum abgenommen (-7 Wohnungen). Damit sind
aktuell 6,8 % des Wohnungsbestandes öffentlich gefördert. Leverkusen liegt
knapp unter dem Landesdurchschnitt von 7 % (NRW.Bank).
Nach den aktuellsten Fortschreibungsdaten der NRW.Bank von 2013 reichen
landesweit die Neubaumaßnahmen im geförderten Wohnungsbau nicht aus, um
die Wohnungen zu kompensieren, die jedes Jahr aufgrund auslaufender Bindungsfristen auf den freien Wohnungsmarkt kommen. Bis zum Jahr 2030 sollen
in Leverkusen demnach nur noch rund 3.600 geförderte Mietwohnungen vorhanden sein.
Anzahl Wohnungen
Abbildung 18: Entwicklung der geförderten Wohnungen in Leverkusen
12.000
Fortschreibung
NRW.Bank
8.000
4.000
0
Mietwohnungen
Eigentumswohnungen/Eigenheime
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle, NRW.Bank 2013
In 2013 werden 7 Eigentumsmaßnahmen gefördert. Das sind 5 Maßnahmen weniger als in 2012. Dafür werden in 2013 die Fördermittel nahezu gänzlich ausgeschöpft, so dass 41 Mietwohnungen mit öffentlicher Förderung entstehen. Seit
2000 wurden fast 700 Maßnahmen gefördert, davon waren nur 206 Mietwohnungen.
Anzahl Wohnungen
Abbildung 19: Geförderte Neubaumaßnahmen 1993 bis 2013
500
400
300
200
100
0
Eigentumswohnungen / Eigenheime
Mietwohnungen
19
Bestand
geförderter
Wohnungen durch
Neubau
kaum rückläufig
Stadt Leverkusen
Aufgrund des rückläufigen sozialen Wohnraumbestandes hat der Rat der Stadt
Leverkusen am 15.07.2013 beschlossen, den Neubau von Fördermietwohnungen voranzutreiben sowie preiswerten Wohnraum im Bestand zu sichern. Eine
der beschlossenen Zielsetzungen ist deshalb, bis 2030 zusätzlich 1.000 neue
Mietwohnungen mit Förderung zu errichten. Hierfür muss das jährliche Förderkontingent des Landes NRW für Mietwohnungen von rund 50 Wohneinheiten
ausgeschöpft werden. Um dies zu erreichen, werden ab sofort Wohnbauflächen
mit vorgesehener Geschossbebauung gesichert bzw. künftig dem Wohnungsbau
zufallende Flächen mit vorrangiger Festsetzung Geschosswohnungsbau geprüft.
Bei Eignung dieser Flächen für den sozialen Wohnungsbau sollen darauf – soweit die Stadt Eigentümerin ist – bis zu 25 % der entstehenden Wohnungen mit
Förderung entstehen. Auf Privatflächen wird die bauliche Umsetzung mit den
Investoren verhandelt.
4. Grundstücksmarkt
4.1. Kauffälle
Im Jahr 2013 sind laut Grundstücksmarktbericht 2014 des Gutachterausschusses
für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen die 1.362 Kauffälle geringfügig
niedriger als 2012 (1.376). In 681 Fällen werden Eigentumswohnungen gekauft
(50 %). 466 Kauffälle (34 %) werden für bebaute Grundstücke getätigt, das sind
hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser. 215 Verkaufsfälle (16 %) haben unbebaute Grundstücke zum Gegenstand, hauptsächlich Bauflächen für Ein- und
Zweifamilienhäuser.
Mit einem Umsatzvolumen von rd. 282 Mio. Euro (2012: 298 Mio. Euro) sinkt der
Geldumsatz um rd. 5 %. Der höchste Geldumsatz wird 2013 wiederum bei den
bebauten Grundstücken (71 %) überwiegend aus dem Verkauf von Ein- bis Zweifamilienhäusern erzielt. Mit einigem Abstand folgen Eigentumswohnungen (20 %)
und unbebaute Grundstücke (8 %).
Abbildung 20: Entwicklung der Kauffälle 2003 bis 2013
2.000
1.800
1.766
1.600
Kauffälle
Kauffälle
geringfügig
niedriger,
Geldumsatz
um 5%
gesunken
1.400
1.449
712
1.224 1.283 1.167 1.297
1.143
1.236
1.200
641
1.000
535
491
800
600
586
523
517
613
668
681
497
466
820
458
400
200
530
1.390 1.376 1.362
575
457
471
531
566
469
504
234
243
233
195
223
229
181
180
238
211
215
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0
unbebaute Grundstücke
bebaute Grundstücke
Wohnungs- u. Teileigentum
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen,
Grundstücksmarktberichte, mehrere Jahrgänge
20
Stadt Leverkusen
Der überwiegende Anteil der Objekte, nämlich 72 %, wird von Käufern erworben,
die bereits vorher in Leverkusen ansässig waren. 18 % der Käufer kommen aus
den Nachbargemeinden und die restlichen 10 % werden von weiter entfernt wohnenden Käufern erworben.
4.2. Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind laut Grundstücksmarktbericht 2014 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt
Leverkusen in 2013 um rund 4 % gestiegen. Ein Grundstück zum Bau eines freistehenden Einfamilienhauses in guter Lage kostet durchschnittlich 310 € pro
Quadratmeter.
Baulandpreise für Eigenheime um 4%
gestiegen
Tabelle 2: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in 2013
Art der baulichen Nutzung
gute
Baulandpreise in €/m²
Lage
mittel
einfach
Freist. Ein- und Zweifamilienhäuser
(Grundstücksfläche: 350 m² - 800 m²)
310
270
225
Reihenmittelhäuser (150 m² - 300 m²)
330
290
255
Geschosswohnungsbau (GFZ ca. 1,2;
Geschosse III-V)
335
275
230
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen, Grundstücksmarktbericht 2014
Die Bodenpreise der Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser steigen seit
Ende der 80er Jahre stetig an. So kostete ein Quadratmeter Bauland für Ein- und
Zweifamilienhäuser in mittlerer Lage im Jahr 1990 160 €/m², in 2013 bereits
270 €/m², ist also um über 60 % gestiegen.
4.3. Bodenpreise im regionalen Vergleich
Hinsichtlich der Baulandpreise ist Leverkusen innerhalb der hochpreisigen Region Rheinland mit 270 €/m² mittlerer Lage günstiger als die Nachbarstädte Köln,
Monheim, Langenfeld, Leichlingen und Bergisch Gladbach.
Abbildung 21: Bodenpreisgebirge in der Region
450
€ / qm
350
250
150
2013
2003
50
Kilometer-Entfernung (Luftlinie) von Leverkusen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen,
Grundstücksmarktberichte 2003 und 2014 sowie Daten des oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im
Land Nordrhein-Westfalen, Grundstücksmarktberichte 2003 und 2014, unbebaute Grundstücke, mittlere Lage
21
Leverkusen
ist günstiger
als viele
Nachbarstädte
Stadt Leverkusen
Nach wie vor bilden Köln, Langenfeld und Bergisch Gladbach mit jeweils über
300 €/m² die Preisgipfel in der Region. Köln als Oberzentrum ist mit 420 €/m² mit
Abstand am teuersten. Ein deutlicher Abfall der Bodenpreise ist im ländlichen
Raum ab Kürten zu erkennen. Diese Gemeinden bilden den „zweiten suburbanen
Zuwanderungsring“ in der Region mit niedrigeren und kaum noch steigenden
Bodenpreisen. Ein Zeichen dafür, dass der ländliche Raum weniger stark nachgefragt wird. Deutliche Preisbewegungen nach oben zeigen vor allem Köln, Leverkusen und Langenfeld.
Der Fortzug in die ländlichen Nachbargemeinden ist gegenüber den 1990er Jahren rückläufig, hierfür könnte das im Vergleich zu vielen direkten Nachbargemeinden preisgünstigere Wohnangebot in Leverkusen sein.
4.4. Wohnbauflächenbereitstellung
Der aktuelle Flächennutzungsplan, der die räumliche Entwicklung der Stadt bis
zum Jahr 2015 auf eine neue formelle Basis der Bauleitplanung stellt, ist mit der
öffentlichen Bekanntmachung vom 13.03.2006 rechtswirksam geworden. Er sieht
zum Zeitpunkt der Bekanntmachung Bauflächen für Wohnnutzungen in Höhe von
134 Hektar vor. Mit berücksichtigt sind in dieser Zahl auch Nachverdichtungspotenziale, z. B. Baulückenschließungen. Somit stehen der Stadt rein rechnerisch
13,4 Hektar Wohnflächen pro Jahr zur Baureifmachung und damit Wohnnutzung
zur Verfügung. Dies bedeutet jedoch nicht, dass in der Praxis jährlich so viel Bauland baureif gemacht werden konnte bzw. gemacht werden kann.
Das Bodenmanagement Leverkusen hat derzeit 2 Vorhaben in der Vermarktung
mit 15 Wohneinheiten. 64 Standorte mit rund 530 Wohneinheiten sind realisiert
worden. Weitere 21 Vorhaben mit rund 530 Wohneinheiten werden in den nächsten Jahren zur Vermarktungsreife gebracht. Insgesamt handelt es sich um Flächen für rund 1.000 Wohneinheiten, auf denen überwiegend Einfamilienhäuser
entstehen sollen bzw. in Planung sind (vgl. Anhang, Karte „Wohnbauland für
1.000 Einfamilienhäuser“). Hiermit ist das Ziel verbunden, Wohnraum für junge
Familien zu schaffen und deren Eigentumsbildung zu fördern. Erklärtes Ziel der
Stadtplanung ist es, in Teilen auch kostengünstige Angebote bereitzustellen.
Dies hat der Rat im Juli 2013 mit dem Beschluss der Vorlage ‚Handlungsprogramm Wohnen‘ mit den Themen Geschosswohnungsbau und Preiswerter
Wohnraum erneut bekräftigt, denn als eine wichtige Zielgruppe für den geförderten Wohnungsbau sind Familien benannt worden.
4.5. Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland
Bauzinsen
sind auf Rekordtief
Immobilienkäufe können derzeit in Deutschland nach wie vor günstig finanziert
werden. Der Effektivzinssatz für Hypotheken auf Wohngrundstücke mit einer
Zinsfestschreibung von zehn Jahren liegt seit Ende 2012 bei unter 3,0 %. Die
Angebote der Kreditgeber weichen dabei um ca. +/- 0,5 Prozentpunkte voneinander ab.
Nach einem historischen Tiefstand im Jahr 2005 mit einem Jahresdurchschnittswert der Zinsen von 4,27 % sind die Konditionen seither Jahr für Jahr leicht angehoben worden und haben bis Mitte 2007 die 5 %-Marke überschritten. Gegen
Ende des Jahres 2008 sind als Reaktion auf die Finanz- und Wirtschaftskrise die
Wohnungsbaukredite wieder günstiger geworden mit 4,8 %. Seither sinken sie
22
Stadt Leverkusen
weiter, deutlich in 2013. Im Juni 2014 liegen sie historisch niedrig bei nur noch
2,00 %. Die Banken reagieren vor dem Hintergrund der Euro-Krise mit niedrigen
Zinsen für kreditwürdige Staaten wie Deutschland. Davon profitieren letztendlich
auch die Kunden. Abbildung 22 zeigt die Entwicklung des Effektivzinssatzes für
Wohnungsbaukredite von 2004 bis Mitte 2014.
Abbildung 22: Kosten für Wohnungsbaukredite an private Haushalte
5,19 5,28 5,3
effektiver Jahreszins
%
5,50
4,75 4,85
4,61 4,55
5,00
4,27 4,41
4,50
4,00
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50
4,83
4,83
4,31
3,78 3,82
4,18
3,48
3,04 2,91
2,71 2,78
2,00
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Deutschen Bundesbank; effektiver Jahreszinssatz einschl. Kosten, 10 Jahre
Zinsbindung
5.
Miet- und Kaufpreise
5.1. Wohnungsmieten in NRW
Im Zeitraum 2010 bis 2014 sind laut Verbraucherpreisindex NRW die Nettokaltmieten insgesamt um 7,1 % gestiegen. Der Anstieg liegt damit knapp unterhalb
des Preisanstiegs für Lebenshaltungskosten (+ 7,2 %) und höher als der der
Wohnnebenkosten (+5,9 %). Ob die Wohnungen aufgrund deutlich wachsender
Nachfrage teurer werden oder ob die Nebenkosten einen vorläufigen Höhepunkt
erreicht haben und deshalb deutlich langsamer im Preis steigen, wird erst im weiteren Zeitverlauf erkennbar werden.
Index 2010 = 100
Abbildung 23: Entwicklung der Lebenshaltungskosten in NRW
120
115
110
105
100
2010
2011
2012
2013
2014*
Nettokaltmiete
Wohnnebenkosten
Haushaltsenergien
Lebenshaltungskosten gesamt
Wohnebenkosten: Trinkwasser, Müllabfuhr, Abwasserbeseitigung, Straßenreinigung, Schornsteinfegergebühren,
Dienstleistungen für Gartenpflege und Grundsteuer
Haushaltsenergien: Elektrizität, Gas und andere Brennstoffe
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT.NRW, *Daten von Oktober 2014
23
Energiekosten
steigen deutlich
Stadt Leverkusen
Beachtlich ist nach wie vor die Preisentwicklung der Haushaltsenergien um 20 %
seit 2010. Die Energiekosten weisen die höchsten jährlichen Preissteigerungsraten innerhalb der Gesamtwohnkosten auf.
5.2. Mietpreisentwicklung in Leverkusen
Tabelle 3: Mietrichtwerte nach
Baualtersklassen
Baualtersklasse
Preisspannen 2013
(in Euro)
Bis 1948 (Altbau)
4,60 - 6,60
1949 - 1981
4,55 - 6,55
1982 - 1995
5,55 - 7,55
1996 - 2007
5,95 - 7,95
Ab 2008 (Neubau)
7,10 - 9,10
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Mietspiegel Leverkusen 2013, Wohnungen in mittlerer Wohnlage, 50m² bis unter
70m²,
Mietspiegel Leverkusen 2013
Nach dem aktuellen Mietspiegel13
vom 1. September 2013 sind die
Bestandsmieten seit 2011 kaum
gestiegen. Die Preissteigerungen
liegen zwischen +1,8 % bis maximal +3,4 % für neuere Wohnungen und liegen zum Teil über
der Inflationsrate, sind also tatsächliche Preissteigerungen. Tabelle 3 zeigt die Mietpreisspannen der Baualtersklassen beispielhaft für einen in Leverkusen
weit verbreiteten Wohnungstyp in
mittlerer Wohnlage zwischen
50 m² bis 70 m² Wohnfläche.
Auffallend ist der Preisanstieg ab dem Baualter 1982 um einen Euro pro Quadratmeter. Dies deutet auf geringere Ausstattungsstandards in älteren Gebäuden
hin (z. B. Badezimmer mit WC, kein Balkon, alte Heizung, etc.). Einen weiteren
Preissprung von 1,15 €/m² gibt es bei den Neubauwohnungen ab 2008. Dieses
Preismuster zeigt sich für alle Wohnlagen und alle Wohnungsgrößen.
Die Auswertung der Internetanzeigen 2013 für Mietwohnungen ergibt einen
durchschnittlichen Angebotsmietpreis von 6,79 €/m² (Vorjahr: 6,60 €/m²) und ist
um 3 % gestiegen. Der Angebotspreis liegt deutlich über den Bestandsmieten
nach Mietspiegel. Dies weist darauf hin, dass bei Wiedervermietung der Mietpreis
deutlich angehoben wird und zeugt von einer regen Nachfrage am Mietmarkt.
5.3. Kaufpreise in Leverkusen
Kaufpreise für
neue Eigenheime um 8%
gestiegen,
gebrauchte
Eigenheime
stabil bis
leicht steigend
Laut aktuellem Grundstücksmarktbericht 2014 des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen werden neue Doppelhaushälften und
Reihenhäuser in 2013 gegenüber dem Vorjahr um rd. 8 % teurer verkauft. Ein
neues Doppel- oder Reihenhaus mit 120 m² Wohnfläche kostet demnach 2013
durchschnittlich 355.000 €. Gebrauchte Reihenhäuser und Doppelhaushälften
sind im Preis nahezu unverändert geblieben. Für gebrauchte freistehende Einfamilienhäuser bis 170 m² Wohnfläche war seit 2000 tendenziell eine fallende
Preisentwicklung von rd. 1 % pro Jahr festzustellen. In 2013 sind die Preise jedoch geringfügig gegenüber dem Vorjahr gestiegen.
Bei steigenden Preisen werden rund 9 % weniger Ein- und Zweifamilienhäuser
gekauft als im Vorjahr, insgesamt 351 Häuser. Die meisten Häuser werden im
Preissegment zwischen 200.000 € bis 250.000 € verkauft, allerdings sind die
13
Über die Mietenentwicklung in Leverkusen gibt es keine amtliche Jahreserhebung. Allerdings wird in der Regel
alle zwei Jahre gemeinschaftlich ein Mietspiegel erstellt in Zusammenarbeit von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Leverkusen und Umgebung e.V., dem Mieterverein Leverkusen e.V., der Rheinischen Immobilienbörse Köln, dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen sowie der Statistikstelle Leverkusen.
24
Stadt Leverkusen
Kauffälle in den unteren Preisgruppen bis 300.000 € insgesamt zurückgegangen.
Dafür werden mehr Ein- und Zweifamilienhäuser in den Preisgruppen bis
350.000 € und über 350.000 € verkauft.
Tabelle 4: Durchschnittliche Neubaupreise 2013
Wohnfläche in m²
120
130
140
150
160
Doppelhaushälften und Reihenhäuser
inkl. 280 m² Grundstücksfläche
Bodenwert: 300 €/m²
Durchschnittspreis
Preis €/m² Wohnfläche.
355.000
2.950
360.000
2.750
365.000
2.600
365.000
2.450
370.000
2.200
Durchschnittliche Standardabweichung = ± 20.000 €
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen, Grundstücksmarktbericht 2014
Neue Eigentumswohnungen im Erstverkauf sind in guten Wohnlagen gegenüber
dem Vorjahr mit 2.860 €/m² deutlich um 6 % gestiegen. Für Wohnungen in mittleren Wohnlagen ist mit 2.400 €/m² ebenfalls ein Preisanstieg von 7 % zu verzeichnen. Neue Eigentumswohnungen steigen seit zwei Jahren deutlich im Preis.
Insgesamt wurden 2013 mehr gebrauchte als neue Eigentumswohnungen verkauft. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen wird zwischen kleinen Gebäuden
und größeren Gebäuden mit mehr als 5 Vollgeschossen unterschieden. In der
Vergangenheit sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen immer rückläufig gewesen. Seit 2012 sind gebrauchte Eigentumswohnungen in kleineren
Gebäuden teurer verkauft worden. In 2013 liegt der durchschnittliche Wiederverkaufspreis bei rund 10 % über Vorjahresniveau (1.975 €/m² in guter Wohnlage,
Baujahr 2005 gegenüber 1.785 €/m² im Vorjahr).
Auch bei gebrauchten Eigentumswohnungen in Gebäuden mit mehr als 5 Vollgeschossen sind in 2011 und 2012 leichte Preissteigerungen zu beobachten. In
2013 stagniert der Verkaufspreis wieder (700 €/m², mittlere Wohnlage, Baujahr
1960 – 1975).
Steigende Preise sind nicht nur bei den tatsächlichen Verkäufen von Immobilien
zu beobachten. Auch die Angebote für Immobilien werden zum Teil teurer. Für
neue Eigenheime sind die Angebotspreise zwar nur teilweise gestiegen, deutlich
teurer sind aber Angebote für neue Eigentumswohnungen sowie für gebrauchte
Eigenheime.
Die Eigentumsbildung aus dem Mietwohnungsbestand heraus spielt in Leverkusen derzeit weiterhin kaum eine Rolle, entsprechend gering sind mit
21 Wohneinheiten die Fallzahlen von Umwandlungen.
25
Stadt Leverkusen
6. Angebotspreise der Immobilien- und
Wohnungsanzeigen
Die Auswertung von Mietwohnungs- und Immobilienanzeigen erfolgt seit 2006
mit Preisdaten von Empirica. Grundlage dieser Preisdatenbank ist die Erfassung
aller Wohnungs- und Immobilieninserate im Internet im Berichtsjahr. Darin enthalten sind z. B. die für Leverkusen wichtigen Zeitungen Rheinische Post, Leverkusener Anzeiger sowie Lokale Informationen. Darüber hinaus werden auch
überregionale Internetwohnungs- und Immobilienanzeigenportale erfasst. Seit
dem Berichtsjahr 2012 erhebt Empirica die Daten selbst, so dass Dopplungen
von Anzeigen noch besser gefiltert werden als vorher.
6.1. Immobilienmarkt Leverkusen
Insgesamt werden auf dem Immobilienangebotsmarkt für das Jahr 2013 1.643
Anzeigen erfasst (Vorjahr: 1.701). Das sind 58 Inserate weniger als im Vorjahr.
Es werden 1.280 Bestandsimmobilien und 363 Neubauimmobilien14 angeboten.
Der Bestandsimmobilienmarkt spielt in Leverkusen eine weitaus größere Rolle
als der Neubaumarkt, auch wenn in 2013 die Zahl der Bestandsangebote vor
allem bei den Reihen- und Doppelhäusern sowie den Eigentumswohnungen zurückgeht.
Es werden mehr Eigentumswohnungen als Häuser zum Kauf angeboten, der
überwiegende Teil davon sind gebrauchte Eigentumswohnungen. 712 Angebote
bieten Eigenheime an, auch hiervon stammt der überwiegende Teil aus dem Bestand.
Abbildung 24: Immobilienanzeigen 2013 in Leverkusen
800
700
600
500
400
300
200
100
-
= Bestandsangebote (1.280)
= Neubauangebote (363)
749
531
181
Einfamilienhäuser
Neubauangebote (363)
182
Eigentumswohnungen
Bestandsangebote (1.280)
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank (Basis: Empirica-Systeme.de 2013) n = 1.643
Auch ein Blick auf die Angebotsentwicklung zeigt die Dominanz der Bestandsangebote (vgl. Abbildung 25). Das Angebotsvolumen steigt in 2007 an und geht ab
2008 vor allem im Bestand deutlich zurück. Grund hierfür können die abnehmenden Angebote im Neubau sein, so dass verstärkt auf den Bestand zurückgegriffen wird und die Angebote ohne große Bewerbung sprich Anzeige verkauft werden. Der deutliche Rückgang in 2012 kann der besseren Filterung von Duplikatanzeigen durch die Empirica-Erhebung geschuldet sein. In 2013 ist das Angebotsvolumen nur im Bestand leicht rückläufig.
14
Immobilie nicht älter als zwei Jahre.
26
Stadt Leverkusen
Abbildung 25: Entwicklung der Zahl der Immobilienangebote
2.000
Bestandsangebote
1.500
Eigentumswohnungen
Eigenheime
1.000
500
Neubauangebote
Eigenheime
Eigentumswohnungen
-
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Angebote Eigenheime Neubau
Angebote Eigentumswohnungen Neubau
Angebote Eigenheime Bestand
Angebote Eigentumswohnungen Bestand
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank, Jahre 2005-2013 (Basis: Empirica-Systeme.de)
6.1.1. Immobilienangebote im Neubau
Insgesamt werden 363 Neubauimmobilienanzeigen erfasst, das sind 33 Angebote mehr als im Vorjahr (330). Als Neubau gelten dabei Angebote mit Fertigstellungsjahr 2011 und 2012. Vor allem Einfamilienhäuser ohne Angaben und freistehende Eigenheime werden deutlich mehr angeboten.
Der Medianpreis15 aller angebotenen Eigenheime liegt bei 340.439 € (Vorjahr:
343.825 €) und sinkt leicht um 1 % gegenüber 2012. Es werden mehr Häuser
ohne nähere Angaben, freistehende Eigenheime und Eigentumswohnungen angeboten als im Jahr zuvor. Am teuersten ist das freistehende Einfamilienhaus mit
412.580 €. In 2013 ist das Reihenhaus mit 284.900 € das günstigste angebotene
Eigenheim. Es wird sogar günstiger angeboten als die Eigentumswohnungen.
Diese werden 2013 mit 299.900 € deutlich teurer angeboten. Grund sind einige in
2013 sehr hochpreisig angebotene Eigentumswohnungen am Markt, während
das Angebot im unteren Preissegment rückläufig ist. Außerdem ist die Wohnungsgröße bei den Neubaueigentumswohnungen in 2013 gestiegen. Damit
steigt im Ergebnis auch der Gesamtpreis für die Immobilie.
15
In der vorliegenden Auswertung wurde jeweils der Median der Angebotspreise einer Objektgruppe herangezogen. Der Median halbiert eine Stichprobe, in diesem Fall eine Anzahl von Angebotspreisen, und ist zum
Beispiel gegenüber dem arithmetischen Mittel (=Durchschnitt) unempfindlicher in seiner Aussagekraft bezüglich Ausreißern. Der Median ist als jener Beobachtungswert definiert, bei dem die Werte jeweils mindestens
der Hälfte der Beobachtungen kleiner oder gleich und die Werte mindestens der Hälfte größer oder gleich
diesem Wert sind.
27
Anzeigenpreise
neuer Eigenheime
zum Teil
günstiger,
angebotene
Eigentumswohnungen
deutlich
teurer
Stadt Leverkusen
Tabelle 5: Neubauangebote 2013 im Vergleich zum Vorjahr
Objekttyp
Inserate
2012
Inserate
2013
Medianpreis
2012 (€)
Medianpreis
2013 (€)
Einfamilienhäuser ohne
Angaben:
55
62
356.000
352.378 
Reihenhäuser:
24
27
331.650
284.900 
Doppelhaushälften:
41
42
317.663
328.500 
Freistehende Einfamilienhäuser:
40
50
392.000
412.580 
Eigenheime insgesamt:
160
181
343.825
340.439 
Eigentumswohnungen:
170
182
237.500
299.900 
Angebote insgesamt:
330
363
-
-
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2013 (Basis: Empirica-Systeme.de)
Abbildung 26: Alle Neubauangebote und Medianpreise 2013
Freistehende Einfamilienhäuser
412.580 €
50
62 352.378 €
Einfamilienhäuser o. Angaben
Doppelhaushälften
42
328.500 €
299.900 €
Eigentumswohnungen
182
Reihenhäuser
27
-
284.900 €
50
100
150
200
Anzahl der Neubauangebote
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2013 (Basis: Empirica-Systeme) n=363
Eigene Darstellung nach Daten der empirica-Preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH), 2011 n=415
6.1.2. Immobilienangebote im Bestand
Anzeigenpreise für
gebrauchte
Eigenheime
überwiegend gestiegen
Die Zahl der angebotenen Bestandsimmobilien liegt 2013 bei 1.280, das sind
weniger Angebote als 2012 (1.371). Ein gebrauchtes Eigenheim (alle Eigenheimtypen zusammengefasst) wird im Schnitt für 269.500 € angeboten. Damit ist der
durchschnittliche Angebotspreis gegenüber dem Vorjahr um fast 5 % gestiegen.
Reihenhäuser werden leicht, Einfamilienhäuser ohne nähere Angaben und Doppelhaushälften werden deutlich teurer als 2012 angeboten. Günstiger sind 2013
freistehende Eigenheime und Eigentumswohnungen.
28
Stadt Leverkusen
Tabelle 6: Bestandsangebote 2013 im Vergleich zum Vorjahr
Objekttyp
Inserate
2012
Inserate
2013
Medianpreise
2012 (€)
Medianpreise
2013 (€)
Einfamilienhäuser ohne
Angaben:
137
103
265.000
269.000 
Reihenhäuser:
113
74
240.000
245.500 
Doppelhaushälften:
112
98
249.000
270.000 
Freistehende Einfamilienhäuser:
210
256
375.000
350.000 
Eigenheime insgesamt:
572
531
257.000
269.500 
Eigentumswohnungen:
799
749
109.000
99.000 
Angebote insgesamt:
1.371
1.280
-
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2013 (Basis: Empirica-Systeme)
Die Bestandsangebote sind gegenüber dem Vorjahr überwiegend teurer geworden, aber nach wie vor günstiger als Neubauimmobilien.
Abbildung 27: Alle Bestandsangebote und Medianpreise 2013
Freistehende Einfamilienhäuser
350.000 €
256
Doppelhaushälften
98
270.000 €
Einfamilienhäuser o. Angaben
103
269.000 €
Reihenhäuser
74
245.500 €
99.000 €
Eigentumswohnungen
749
0
100
200
300
400
500
600
700
800
Anzahl der Angebote
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2013 (Basis: Empirica-Systeme), n=1.648
Unter den Eigenheimen wird das freistehende Einfamilienhaus mit 256 Inseraten
am häufigsten angeboten. Es ist auch die teuerste Immobilie im Bestand. Mit
großen preislichen Abständen folgen die Doppelhaushälften sowie Einfamilienhäuser ohne nähere Angaben. Reihenhäuser sind unter den angebotenen Bestandsimmobilien der günstigste Objekttyp. Das Eigentum im Geschoss ist im
Gesamtpreis zwar günstiger als im Vorjahr, mit Blick auf die Quadratmeterpreise
sind sie aber teurer geworden (vgl. Abbildung 33). Möglicherweise werden 2013
mehr kleinere Eigentumswohnungen angeboten.
6.1.3. Angebotspreise in der Region
Wie in 2011 werden auch in 2013 die teuersten Eigenheime (Neubau + Bestand)
in Köln, Odenthal und Bergisch Gladbach angeboten. Die Angebotspreise steigen gegenüber 2011 erheblich an zwischen +12 % in Bergisch Gladbach bis
20 % in Köln.
29
Stadt Leverkusen
In der gesamten Region steigen die Angebotspreise für Eigenheime deutlich.
Liegt der Durchschnittspreis für ein Eigenheim in 2011 bei 295.000 €, beträgt er
2013 340.299 (+15 %). Auch in Leverkusen werden die Angebote für das Eigenheim in den letzten zwei Jahren deutlich teurer. Vergleichsweise gering fällt der
Preisanstieg in Leichlingen und Burscheid aus.
Abbildung 28: Angebotspreise der Eigenheime in der Region 2013
Köln
Odenthal
Bergisch Gladbach
Gesamte Region
Langenfeld
Leverkusen
Leichlingen
Monheim
Burscheid
100.000
360.000 €
349.000 €
345.350 €
340.299 €
340.000 €
319.000 €
298.800 €
294.500 €
266.755 €
200.000
300.000
Angebotspreise in Euro
400.000
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2013 (Basis: Empirica-Systeme), n=5.155
In Köln sind
die Wohnangebote
am teuersten
Auch Eigentumswohnungen (Neubau + Bestand) werden gegenüber 2011 teurer
angeboten. Am teuersten ist Köln mit 2.288 €/m² (+23 %), dicht gefolgt von Langenfeld mit 2.270 €/m² (+40 %). Langenfeld liegt wie Köln preislich über dem
Regionsdurchschnitt. Wie bei den Eigenheimen sind auch bei den Eigentumswohnungen die Angebotspreise in den meisten Kommunen gestiegen, mit Ausnahme Odenthal. In Leverkusen, Burscheid und Monheim sind die Preisanstiege
vergleichsweise moderat, wobei es in Leverkusen durch die Zusammenfassung
von Neubau und Bestandsimmobilien zu einer Glättung kommt. Wie oben gezeigt
wird, sind die Angebote für neue Eigentumswohnungen in 2013 deutlich teurer
als im Jahr zuvor (vgl. Tabelle 5).
Abbildung 29: Angebotspreise der Eigentumswohnungen in der Region 2013
Köln
Langenfeld
Gesamte Region
Leichlingen
Bergisch Gladbach
Leverkusen
Odenthal
Monheim
Burscheid
2.288 €
2.270 €
2.007 €
1.656 €
1.652 €
1.556 €
1.488 €
1.328 €
1.314 €
500
1.000
1.500
2.000
Medianpreis in €/m²
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2013 (Basis: Empirica-Systeme),n=8.925
30
2.500
Stadt Leverkusen
6.1.4. Angebotspreise der Immobilien nach Baujahr
Von den 712 Eigenheiminseraten (Neubau + Bestand), in denen Angaben zum
Baualter gemacht werden, sind neuere Immobilien mit Baudatum ab 2000 am
häufigsten vertreten. Das sind auch rund 50 Angebote mehr als im Vorjahr. Dies
sind in 2013 jedoch nur die zweitteuersten Angebote mit im Schnitt 348.378 €.
Am teuersten werden 2013 Immobilienangebote der 90er Jahre (1990 bis 1999)
angeboten. Sie sind auch deutlich teurer als im Vorjahr mit 415.000,- €. Dies
muss als Sonderfall gewertet werden. Zum einen sind die Fallzahlen in 2013 mit
nur 25 angebotenen Immobilien geringer als in den Vorjahren, so dass einzelne
deutlich teurer angebotene Immobilien schwerer ins Gewicht fallen und so höhere Schwankungen auftreten können. Dass die Immobilien der 90er Jahre in 2013
teurer angeboten werden, liegt an deutlich höheren Grundstücksgrößen, die diese Immobilien aufweisen.
Unter den älteren Immobilien werden die der 1980er Jahre am teuersten und
auch teurer als im Vorjahr angeboten. Auch hier sind die Fallzahlen geringer als
im Jahr zuvor und können zu höheren Schwankungen führen. Teurer als Immobilien der 70er Jahre werden Immobilien der 1960er und 1950er angeboten. Auch
hier geben möglicherweise größere Grundstücke den Ausschlag. Am günstigsten
und zweithäufigsten angeboten werden Eigenheime mit Baujahr vor 1950 mit
277.000 €.
Abbildung 30: Angebotspreise und Angebote der Eigenheime nach Baujahr
Angebotspreise
ab 2000
1990 bis 1999
1980 bis 1989
1970 bis 1979
1960 bis 1969
1950 bis 1959
vor 1950
348.378 €
415.000 €
312.500 €
291.950 €
298.000 €
293.000 €
277.000 €
Anzahl der Angebote
ab 2000
212
1990 bis 1999
25
1980 bis 1989
36
1970 bis 1979
62
1960 bis 1969
85
1950 bis 1959
100.000 200.000 300.000 400.000 500.000
39
vor 1950
100
-
100
200
300
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2013 (Basis: Empirica-Systeme)), n = 712
6.1.5. Preisentwicklung der Angebote
Die Entwicklung der Angebotspreise verläuft bei Neubau- und Bestandsimmobilien zeitversetzt. Im Neubau steigen die Angebotspreise bei allen Haustypen seit
2008 an, eine Folge der europaweiten Finanzkrise und der daraufhin gesteigerten Geldanlage, auch als Altersvorsorge, in die sichere Immobilie.
Allerdings ist bei den Reihenhäusern ein Preisabfall in 2013 zu beobachten. Die
Preisentwicklung ist hier seit 2004 kontinuierlich steigend und liegt 2012 bei
331.650 €. In 2013 sinkt der Angebotspreis für Reihenhäuser jedoch auf
284.900 €. Die beiden anderen Haustypen steigen kontinuierlich im Angebotspreis an. Die Doppelhaushälfte wird in 2013 sogar teurer angeboten als das Reihenhaus.
31
Am teuerstes sind
Immobilienangebote
aus den
90er Jahren
Stadt Leverkusen
Abbildung 31: Preisentwicklung der Neubauangebote 2004 bis 2013
450.000
Angebotspreise in €
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
2004
2005
2006
Reihenhäuser
2007
2008
Doppelhaushälften
2009
2010
2011
2012
2013
freistehende Einfamilienhäuser
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2013 (Basis: Empirica-Systeme),
2004 n= 198, 2005 n= 333, 2006 n =266, 2007 n= 303, 2008 n=221, 2009 n = 184, 2010 n= 238, 2011 n=166,
2012 n= 105, 2013=119
Gebrauchte
Immobilien
steigen im
Angebotspreis
Bei den Bestandsimmobilien ist ein Preisanstieg ab 2009, also zeitversetzt, festzustellen. Sehr deutlich steigen die Preise für freistehende Eigenheime, etwas
verhaltener für Reihenhäuser. Die gebrauchten Immobilien werden günstiger
angeboten als Neubauten, vor allem Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Frei
stehende gebrauchte Eigenheime sind deutlich teurer und liegen nicht weit unterhalb der Neubauangebote. In 2013 werden sie günstiger angeboten als im
Vorjahr. Gebrauchte Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden für unter
275.000 € angeboten und sind deutlich günstiger als Neubauten.
Abbildung 32: Preisentwicklung der Bestandsangebote 2004 bis 2013
400.000
Angebotspreise in €
360.000
320.000
280.000
240.000
200.000
2004
2005
Reihenhäuser
2006
2007
2008
Doppelhaushälften
2009
2010
2011
2012
2013
freistehende Einfamilienhäuser
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2013 (Basis: Empirica-Systeme),
2004 n = 814, 2005 n = 1.134, 2006 n = 997, 2007 n = 867, 2008 n= 752, 2009 = 568, 2010 = 590, 2011 n= 563, 2012 n=
435, 2013 n=428
Nach Jahren tendenziell stabiler bis fallender Angebotspreise im Bestand scheint
sich dieser Markt derzeit zu stabilisieren. Ein Grund ist sicher die generell erhöhte Neigung zur Geldanlage in feste Immobilien als Reaktion auf die Finanzkrise
2008. Die gleichzeitig tendenziell rückläufigen Fertigstellungszahlen und entsprechend rückläufige Angebote im Neubau führen in der Folge dazu, dass sich die
Nachfrage stärker auf den Bestand richtet, dies wirkt dort preissteigernd.
Neue Eigentumswohnungen sind deutlich teurer als Gebrauchte. Die Angebote
steigen hier seit 2008 deutlich an, auch in 2013 auf 2.736 €/m².
32
Stadt Leverkusen
Bestandsangebote sind in den letzten Jahren eher günstiger geworden. Insgesamt ist ein Preisrückgang von 15 % bis 2011 zu verzeichnen. Seit 2012 steigt
jedoch der Angebotspreis, deutlich in 2013 auf 1.648 €/m². Möglicherweise das
Ende der Talsohle für gebrauchte Eigentumswohnungen und ein Beleg dafür,
dass stärker in Immobilien investiert wird.
Abbildung 33: Preisentwicklung der Eigentumswohnungen 2004 bis 2013
3.000
€/m²
2.600
2.200
1.800
1.400
1.000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Neubaueigentumswohnungen
2010
2011
2012
2013
Bestandseigentumswohnungen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2012 (Basis: Empirica-Systeme), 2004 n = 1.053,
2005 n = 1.374, 2006 n = 1.312. 2007 n = 2.022, 2008 n= 2.039, 2009 n = 1.594, 2010 n = 1.563, 2011 n= 1.154, 2012 n=969,
2013 n=931
6.2. Mietwohnungsmarkt in Leverkusen
6.2.1. Angebotene Mietwohnungen und Mietpreise
Insgesamt werden im Jahr 2013 2.386 (Vorjahr: 2.444) und damit 58 Wohnungsinserate weniger als im Vorjahr geschaltet. Der Median der Nettokaltmiete für
Mietwohnungen liegt 2013 bei 6,79 €/m² und ist gegenüber 2012 um 3 % gestiegen. Dieser Anstieg liegt über der Inflationsrate 2013 von 1,5 % und deutet auf
eine tatsächliche Preissteigerung der Angebotsmieten hin.
Häuser zur Miete wurden für 8,19 €/m² und damit leicht günstiger als im Vorjahr
(8,25 €/m²) angeboten. Mit einem Anteil von nur 7 % aller Mietangebote sind sie
jedoch nur ein Randangebot. Die am häufigsten angebotenen Wohnungstypen
sind Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Ihr Angebot macht zusammen fast 80 %
des Gesamtangebotes aus. Seltener angeboten werden Ein- und Vierzimmerwohnungen mit jeweils 9 % bzw. 13 % aller Angebote.
Abbildung 34: Verteilung der Mietangebote 2013
Häuser zur Miete
7%
4-Zimmerwohnungen
13 %
1-Zimmerwohnungen
9%
2-Zimmer3-Zimmer- wohnungen
wohnungen
37%
41%
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2013 (Basis: Empirica-Systeme), n = 2.529
33
Mietangebote um 3%
teurer
Stadt Leverkusen
Die teuerste Wohnung ist die Einzimmerwohnung mit einem Medianmietpreis von
7,33 €/m² (Vorjahr: 7,27 €/m²). Sie wird gegenüber dem Vorjahr um 0,8 % teurer
angeboten. Am günstigsten sind Dreizimmerwohnungen mit 6,62 €/m². Insgesamt sind alle Mietangebote mit Ausnahme von Häusern zur Miete in 2013 teurer
angeboten worden.
Tabelle 7: Mietangebote 2013 im Vergleich zum Vorjahr
Angebote
Angebote
Medianpreis
Medianpreis
2012
2013
2012
2013
1 Zi-Whg.
212
218
7,27
7,33
2 Zi-Whg.
758
873
6,64
6,86
3 Zi-Whg.
830
972
6,47
6,62
4 Zi-Whg.
281
308
6,52
6,84
Whg. o. Zi-Angabe
8
15
6,81
6,48
Wohnungsanzeigen
gesamt
2.444
2.386
6,60
6,79
Häuser zur Miete:
148
158
8,25
8,19
Inserate gesamt
2.592
2.544
-
-
Objekttyp
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2013 (Basis: Empirica-Systeme)
Die Wohnungen ohne Zimmerangaben werden im Folgenden nicht dargestellt, da
wenig daraus interpretiert werden kann.
6.2.2. Wohnungsangebote nach Mietpreisen und Wohnungsgrößen
Es werden
weniger
preiswerte
Wohnungen
angeboten
Fast 40 % aller angebotenen Wohnungen liegen in der mittleren Preisklasse zwischen 6 bis unter 7 €/m². Deutlich weniger Angebote entfallen 2013 auf preiswerte Wohnungen unter 6 €/m², nämlich nur noch rund 450 gegenüber 650 Angeboten in 2012. Das ist knapp ein Fünftel aller Angebote. Nur noch 2,5 % aller angebotenen Wohnungen werden für unter 5 €/m² angeboten. Das Angebot im preiswerten Segment ist damit weiterhin rückläufig. Im hochpreisigen Segment ab
9 €/m² ist das Angebot mit 133 Wohnungen oder 5,5% größer als im Vorjahr.
Abbildung 35: Wohnungsangebote nach Mietpreisen 2013
10 €/qm und mehr
45
9 bis unter 10 €/qm
88
264
602
935
394
53
unter 4 €/qm
5
0
200
400
600
800
Anzahl der angebotenen Wohnungen
34
1.000
Stadt Leverkusen
Werden die Wohnungsangebote nach Wohnungsgröße sortiert, zeigt sich das
geringe Angebot kleiner Wohnungen. Nur 2 % aller angebotenen Wohnungen
sind kleiner als 35 m². Sie sind gleichzeitig mit 8,50 €/m² am teuersten. Am zweitteuersten sind kleine Wohnungen mit 35 bis 45 m² für 7,27 €/m², die 8 % des
gesamten Angebotes ausmachen.
Abbildung 36: Wohnungsangebote nach Wohnungsgrößen in Prozent
105qm und mehr
6,91 €/m²
90 bis unter 105qm
7,00 €/m²
75 bis unter 90qm
6,58 €/m²
60 bis unter 75qm
6,58 €/m²
45 bis unter 60qm
6,73 €/m²
35 bis unter 45qm
7,44 €/m²
unter 35qm
8,50 €/m²
0
10
20
30
40
in Prozent
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2013 (Basis: Empirca-Systeme) n = 2.386
In etwa auf Durchschnittsmietniveau und häufiger angeboten werden Wohnungen ab 45 m² bis unter 60 m² mit 6,73 €/m². Hierzu zählen sicherlich viele der
häufig angebotenen Zweizimmerwohnungen.
Günstiger als der Durchschnittsmietpreis von 6,79 €/m² und häufiger angeboten
werden Wohnungen zwischen 60 bis 90 m² Wohnfläche mit rund 6,58 €/m². Dies
sind in vielen Fällen die häufig am Markt angebotenen Dreizimmerwohnungen.
Über dem Medianpreis liegen große Wohnungen ab einer Wohnfläche von 90 m²
mit 7,00 €/m².
6.2.3. Mietangebote in der Region
Am teuersten werden Mietwohnungen in Köln mit 9,13 €/m² angeboten. Damit
liegt die Domstadt über dem Durchschnittsmietpreis der Region von 8,47 €/m².
Am günstigsten sind Mietwohnungen in Burscheid mit 6,04 €/m². Leverkusen liegt
mit 6,79 €/m² preislich im unteren Drittel der Kommunen und ist damit vergleichsweise preiswert.
Gegenüber 2011 sind die Angebotsmieten in der gesamten Region deutlich teurer geworden, in den Städten Köln und Langenfeld um +8 %. Mietwohnungen in
Leverkusen werden 2013 teurer angeboten als in Monheim und Burscheid.
35
Nur wenig
kleine
Wohnungen
werden
angeboten
Stadt Leverkusen
Abbildung 37: Mietpreise in Leverkusen und der Region 2013
Köln
gesamte Region
Langenfeld
Bergisch Gladbach
Leichlingen
Odenthal
Leverkusen
Monheim
Burscheid
9,13 €
8,47 €
7,60 €
7,50 €
6,92 €
6,88 €
6,79 €
6,64 €
6,04 €
4,00
5,00
6,00
7,00
8,00
9,00
10,00
Euro / m²
6.2.4. Entwicklung der Angebotsmieten von 2004 bis 2013
Bis 2007 sind die Mietangebotspreise tendenziell rückläufig, seither steigen sie
für alle Objekttypen leicht an, deutlich ab 2008 bei den Einzimmerwohnungen
und seit 2011 bei den Zwei- bis Vierzimmerwohnungen. Die ansteigenden
Mietangebote deuten auf einen angespannteren Mietmarkt hin. Offensichtlich ist
die Nachfrage größer als das Angebot.
Abbildung 38: Mietpreise 2004 bis 2013
Euro / m²
7,50
7,00
6,50
6,00
5,50
2004
2005
2006
1-Zimmer-Wohnung
3-Zimmer-Wohnung
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2-Zimmer-Wohnung
4-und mehr-Zimmer-Wohnung
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2013 (Basis: Empirica-Systeme), 2004 n =
1.591, 2005 n = 2.444, 2006 n = 2.533, 2007 n = 2.825, 2008 n= 2.707, 2009 n = 2.602, 2010 n= 2.822, 2011 n=
2.930, 2012 n = 2081, 2013 n = 2.386
Die Preissteigerungen der Einzimmerwohnungen sind auch in Zusammenhang
mit den Hartz IV-Unterkunftsregelungen zu sehen. Für Transferhaushalte sind die
Mietpreise begrenzt (Angemessenheitsgrenzen). Da ein großer Teil der Hartz IVBezieher Einpersonenhaushalte sind, gibt es eine erhöhte Nachfrage nach diesem Wohnungstyp. Die Hartz IV-Empfänger konkurrieren um kleine preiswerte
Wohnungen mit anderen Nachfragegruppen wie Senioren, Auszubildende oder
Studenten, die in der Universitätsstadt Köln und neuerdings auch in Leverkusen
studieren.
36
Stadt Leverkusen
6.2.5. Angebotener Wohnraum für Hartz IV-Empfänger
Um festzustellen, wie viele der angebotenen Wohnungen 2013 für Hartz IVEmpfänger und andere Leistungsbezieher zur Verfügung stehen, werden die
aktuellen Mietobergrenzen mit den Angebotspreisen verglichen. Die Mietobergrenzen liegen derzeit bei 320 € netto kalt für einen Einpersonenhaushalt und
553 € für einen Vierpersonenhaushalt (Stand 01.07.2012).
Von allen 2.371 auswertbaren Wohnungen16 liegt weniger als die Hälfte, nämlich
1.134 oder 48 % innerhalb der Mietobergrenzen. Trotz des generellen Rückgangs an Angeboten im preiswerten Segment unter 6 €/m² (vgl. Pkt. 6.2.2) sind
damit zwar weniger als in 2012, aber immer noch knapp die Hälfte aller angebotenen Mietwohnungen angemessen.
Tabelle 8: Angebotene Mietwohnungen und Hartz IV-Mietobergrenzen
Alle angebotenen
Wohnungen
In %
absolut
(Anteil an allen
Erfüllen Hartz IV-Mietobergrenzen
In %
absolut
Wohnungen)
Alle auswertbaren Wohnungen*
(Anteil an dem
jeweiligen Objekttyp)
2.371
100
1.134
48
davon für Einpersonenhaushalte, also Einzimmerwohnungen**
218
9
165
76
davon für Zweipersonenhaushalte
873
37
487
56
davon für Dreipersonenhaushalte
972
41
417
43
davon für Vierpersonenhaushalte
273
12
60
22
davon für Fünf- und Mehrpersonenhaushalte
35
2
5
2
*Es wurden nur Wohnungen mit Angaben zur Zimmerzahl ausgewertet.
**Unterstellt wird pro Person ein Zimmer.
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Empirica-Preisdatenbank 2013(Basis: Empirica-Systeme), n = 2.371
Unter den angebotenen 218 Einzimmerwohnungen sind 165 Angebote oder 76 %
Hartz IV-kompatibel. Von den angebotenen Zwei- und Dreizimmerwohnungen
erfüllen 56 % bzw. 43 % die Hartz IV-Kriterien. Das sind 487 bzw. 417 Wohnungen, die den entsprechenden Haushalten zur Verfügung stehen.
Für Vierpersonenhaushalte im Hartz IV-Bezug stehen 60 entsprechende Wohnungen zur Auswahl. Das sind 22 % aller angebotenen Vierzimmerwohnungen.
Bei noch größeren Wohnungen wird das Angebot mit nur noch 5 Wohnungen
dann deutlich kleiner.
Der Vergleich der Angebotsmieten mit den Mietobergrenzen zeigt, dass ein ausreichender Anteil der Angebote für Hartz IV-Haushalte zur Verfügung zu stehen
scheint. In den vergangenen Berichten wurde das Angebot am Mietwohnungsmarkt der Haushaltsstruktur der Hartz IV-Bezieher gegenüber gestellt. Es zeigte
16
Von den 2.386 Mietwohnungen, die im Jahr 2013 über die einschlägigen Internetanzeigenquellen erfasst
wurden, kann die Mehrheit der Wohnungen, nämlich 2.371 auch für die Hartz IV-Auswertung herangezogen
werden, da bei diesen Wohnungen Angaben zur Zimmerzahl gemacht wurden.
37
Stadt Leverkusen
sich stets, dass das Angebot am Markt nur teilweise der Nachfragestruktur entspricht, denn dem zahlenmäßig größten Haushaltstyp, nämlich dem Einpersonenhaushalt, stehen nur rund 10 % der angebotenen angemessenen Einzimmerwohnungen gegenüber. Auch den Vier- und Mehrpersonenhaushalten steht
nur ein kleines Angebot an angemessenen Wohnungen gegenüber, auch wenn
sie die kleinste Gruppe bildet. Zum Redaktionsschluss lagen leider keine vollständigen Daten zu allen Bedarfshaushalten vor. Es ist aber davon auszugehen,
dass sich die Haushaltsstruktur nicht grundlegend geändert hat und somit die
Aussagen der Vorjahre auch für 2013 angenommen werden können.
Deshalb ist davon auszugehen, dass es für Einpersonenhaushalte und große
Familien mit vier und mehr Personen im Hartz IV-Bezug schwieriger sein wird,
angemessenen Wohnraum zu finden. Bei den kleinen Einzimmerwohnungen ist
der Druck am Markt anhand der Preisentwicklung auch deutlich erkennbar (vgl.
Punkt 6.2.4).
7.
Wohnungsmarktbarometer
Leverkusen 2013
Das Leverkusener Wohnungsmarktbarometer bringt neben den „harten“ Fakten
und Daten die qualitative Komponente in den Wohnungsmarktbericht ein. Mit
einem Fragebogen werden Leverkusener Experten gebeten, ihre Einschätzung
zu den Entwicklungen auf dem Leverkusener Wohnungsmarkt abzugeben. Im
November 2013 wurden erstmals digital insgesamt 109 Akteure des Wohnungsmarktes angeschrieben mit der Bitte, den beigefügten Fragebogen auszufüllen.
Die Rücklaufquote lag bei 29 ausgefüllten Fragebögen bzw. 27 %.
In einigen Fällen sind aufgrund des speziellen Arbeitsbereiches einzelner Experten nicht alle Fragestellungen beantwortet worden. Auch zeigt die Auswertung
des Wohnungsmarktbarometers in einigen Bereichen Spannbreiten der Einschätzungen. Insgesamt lässt sich anhand der Ergebnisse der Befragung jedoch
die aktuelle Stimmung der Akteure auf dem Leverkusener Wohnungsmarkt gut
ablesen.
Abbildung 39: Rücklauf der Fragebögen nach Branchen der Experten
Wohnungsunternehmen
Makler und deren Verbände
Andere
Architekten
Stadtverwaltung
Bauwirtschaft
Finanzierungsinstitute
Kommunalpolitik
Mietervereine, soziale Einrichtungen und…
Verbände der Haus- und Grundeigentümer
Wohnungswirtschaftliche Verbände
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen,0Wohnungsmarktbarometer
1
2
3
4 20135n = 296
38
7
8
9
Stadt Leverkusen
7.1. Die Wohnungsmarktlage
Nach Einschätzung der Experten zeigt sich der Wohnungsmarkt mit seinen Teilmärkten auf einer Bewertungsskala von 1 für „sehr entspannt“ bis 5 für „sehr angespannt“ mit Werten zwischen 2,4 bis 4,3 im Jahr 2013 überwiegend ausgewogen bis angespannt (vgl. Abbildung 40). Die Einschätzung ist gegenüber dem
Vorjahr in etwa gleich geblieben, mit Ausnahme der Marktlage für Eigentumswohnungen, die sehr viel besser als im Vorjahr ausfällt.
Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern ist die Einschätzung zwar positiver, der
Markt für neue Eigenheime bleibt aber zwischen ausgewogen und angespannt.
Auch das obere Mietpreissegment tendiert mit einem Wert von 3,3 in Richtung
Anspannung. Das mittlere Mietpreissegment bleibt zwischen ausgewogen und
angespannt, das untere und gebundene Segment wird in 2013 weiterhin als angespannt bewertet.
Abbildung 40: Bewertung der aktuellen Wohnungsmarktlage
sehr
angespannt
5
4
ausgewogen 3
2
sehr ent1
3,3
4,3
4,0
3,4
Eigentumsmarkt
preisgebundenes
Segment
unteres
Preissegment
mittleres
Preissegment
oberes Preissegment
Ein/Zweifamilienhaus
2,4
Eigentumswohnung
spannt
3,5
Mietwohnungen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Wohnungsmarktbarometer 2013
Nach Einschätzung der Experten wird die Marktlage in fast allen Segmenten von
Jahr zu Jahr angespannter (vgl. Abbildung 41). In 2008 wird die Wohnungsmarktlage entspannt bis ausgewogen bewertet, in 2013 ist der Wohnungsmarkt ausgewogen bis angespannt. Bis 2017 soll der Kaufimmobilienmarkt wieder zu einer
Ausgewogenheit tendieren, das obere Mietsegment bleibt ausgewogen. Das mittlere Mietsegment tendiert weiter zur Anspannung, das untere und öffentlich geförderte Mietsegment bleiben angespannt.
39
Stadt Leverkusen
Abbildung 41: Entwicklung der Wohnungsmarktlage 2008 bis 2017
sehr angespannt
öffentlich gefördertes Mietsegment
angespannt
Eigenheime
unteres Mietpreissegment
ausgewogen
mittleres Mietpreissegment
entspannt
Eigentumswohnungen
oberes
Mietpreissegment
sehr entspannt
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2015-2017
7.2. Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt
Bei Frage 3 sollten die Experten die aus ihrer Sicht derzeit am stärksten ins Gewicht fallenden Probleme am Mietwohnungsmarkt aus einer vorgegebenen Liste
ankreuzen. Mehrfachantworten waren möglich.
Abbildung 42: Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt
In 2013 geben 20 von 29 Befragten, also knapp 70 %, als erstes und dringlichstes Problem am Mietwohnungsmarkt „steigende Nettokaltmieten“ an. Dieses
Problem rangierte in früheren Jahren immer auf den hinteren Plätzen. Sowohl der
aktuelle Mietspiegel als auch der landesweite Verbraucherpreisindex bestätigen
steigende Nettokaltmieten. 18 von 29 Befragten und damit 62 % geben die „geringe Bautätigkeit im Mietwohnungssektor“ als zweitdringlichstes Problem am
Mietwohnungsmarkt an. Dies war in den letzten Jahren immer als dringlichstes
40
Stadt Leverkusen
Problem bewertet worden. Für 16 der 29 Befragten, also knapp die Hälfte, ist das
„Fehlen großer und bezahlbarer Wohnungen“ das drittdringlichste Problem, dicht
gefolgt von „zu wenig oder zu wenig geeignetes Bauland verfügbar“ (15 Nennungen). 10 Befragte geben als fünftes dringlichstes Problem das „Abschmelzen der
Sozialwohnungsbestände“ an.
Steigende Nebenkosten fallen hingegen als Problem nicht mehr ins Gewicht. Die
„Einkommenssituation der Wohnungssuchenden bzw. Mieter“ rangiert in 2013
auch auf den hinteren Plätzen. Weiterhin unproblematisch sind in 2013 „Leerstände“, das Thema „schwierige Mieter“ oder „zu hohe Ansprüche der Mieter und
Vermieter“.
7.3. Mietwohnungsmarkt und Hartz IV
In 2013 wurden die Experten wieder zu den Auswirkungen der Hartz IVReformen auf den Mietwohnungsmarkt befragt. Hierbei konnten sie bezüglich der
Entwicklungen zwischen „trifft nicht zu“, „trifft zu“ und „weiß nicht“ wählen.
Abbildung 43: Mietwohnungsmarkt und Hartz IV
Für die Hälfte aller Befragten kommt es durch Hartz IV zu Engpässen an den
preiswerten Teilmärkten. Knapp die Hälfte ist der Meinung, dass es dadurch auch
zu Engpässen bei kleinen Wohnungen kommt und die soziale Segregation zunimmt. Immerhin noch ein Drittel der Experten befindet auch, dass die Nachfrage
sich auf günstigere Teilmärkte verlagert. Überwiegend nicht zutreffend finden die
Experten, dass Wohnungseigentümer die Mieten absenken, um Hartz IVHaushalte im Bestand zu halten. Auch Modernisierungsmaßnahmen werden
nicht zurückgestellt, um die Mieten niedrig halten zu können.
Wenn auch nach Meinung der Experten die Wohnungseigentümer nicht ihre Bestände vernachlässigen oder Mieten absenken, so nehmen doch viele wahr, dass
der Druck auf preiswertere und kleine Wohnungen durch Hartz IV deutlich zugenommen hat.
41
Stadt Leverkusen
7.4. Aktuelles und künftiges Investitionsklima
Das aktuelle Investitionsklima wird von den Experten in allen Teilmärkten positiver bewertet als vor einem Jahr.
0,55
0,52
0
-0,5
-0,36
Neubau von
Mietwohnungen
Neubau
Einfamilienhäuser
-1
Neubau
Eigentumswohnungen
sehr schlecht
0,71
0,33
0,5
mittelmäßig
0,59
Erwerb von
bestehenden
Einfamilienhäusern
1
Bestandsmaßnahmen
sehr gut
Erwerb von
bestehenden
Eigentumswohnungen
Abbildung 44: Aktuelles Investitionsklima
Auf einer Skala von -1 bis +1 wird das Klima für Investitionen in den Neubau von
Wohneigentum gut bewertet (+0,55 für Eigentumswohnungen und +0,52 für Einfamilienhäuser). Schlecht werden weiterhin Investitionen in den Mietwohnungsneubau (-0,36) bewertet. Maßnahmen in den Bestand tendieren auch 2013 in
Richtung gut (+0,33). Der Kauf von Bestandsimmobilien wird deutlich positiver
als im Vorjahr bewertet mit gut bis sehr gut für gebrauchte Eigentumswohnungen
und Einfamilienhäuser.
Insgesamt kann nach wie vor die Aussage getroffen werden, dass Investitionen
in Eigenheime, sei es in den Neubau oder den Bestand, positiver bewertet werden als Investitionen ins Geschoss.
Abbildung 45 zeigt zum einen die Bewertung des Investitionsklimas von 2008 bis
2013 sowie einen Ausblick, wie sich das Klima von 2014 bis 2016 entwickelt. Mit
Ausnahme der Bestandsmaßnahmen waren in 2008 noch alle Segmente hinsichtlich der Investitionsneigung als schlecht bis mittelmäßig bewertet worden. Es
ist erkennbar, dass mit Ausnahme im Neubau von Mietwohnungen in allen Segmenten das Investitionsklima seither deutlich freundlicher ist und positiver bzw.
gut eingeschätzt wird. Bis 2016 soll sich in den meisten Segmenten an der eher
positiven Stimmung bei den Investitionen auch nichts ändern.
42
Stadt Leverkusen
Abbildung 45: Entwicklung des Investitionsklimas
sehr gut
Bestandserwerb Eigenheime
eher gut
Neubau
Eigenheime
Bestandsmaßnahmen
Neubau Eigentumswohnungen
unverändert
2008
Bestandserwerb
Eigentumswohnungen
2009
2010
2011
2012
2013
2014-2016
eher schlecht
Neubau Mietwohnungen
sehr schlecht
7.5. Faktoren des Investitionsverhaltens
Die befragten Experten wurden gebeten, die Beeinflussung des Investitionsverhaltens in den drei Segmenten Eigentumsbau, Mietwohnungsbau und Bestandsmaßnahmen durch bestimmte vorgegebene Faktoren einzuschätzen. In
allen drei Segmenten sollen die Faktoren hinsichtlich ihres Einflusses auf die
Investitionsneigung in Leverkusen als hemmend, wenig Einfluss nehmend oder
als Anreiz zur Investition bewertet werden. Die Meinungen zu den einzelnen Faktoren hinsichtlich deren Anreiz- bzw. Hemmwirkung sind in Abbildung 46 bis 48
dargestellt.
Abbildung 46: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten im Eigentumsbau
Anteil der Antworten in % 0
50
100
Finanzierungsbedingungen
Renditeerwartung
Anreiz
Einkommensentwicklung der Nachfrager
Wohnungspolitik, öffentliche Förderung
wenig Einfluss
Hemmnis
Kosten und Verfügbarkeit von Bauland
Steuer- und Abschreibungsrecht
Kommunale Planungs- und
Genehmigungspraxis
Kosten für Bau, Planung/ Bauleitung,
Vertrieb
43
Stadt Leverkusen
Im Eigentumsbau werden wesentliche Anreize zu Investitionen aufgrund der derzeitigen „Finanzierungsbedingungen“ und der „Renditeerwartung“ gesehen. 95 %
bzw. 57 % aller Antworten beziehen sich auf diese beiden Faktoren. Während die
„Einkommensentwicklung der Nachfrager“ sowohl als Anreiz als auch als wenig
Einfluss nehmend bewertet wird und die „Wohnungspolitik und öffentliche Förderung“ insgesamt eher wenig Einfluss auf die Investition nehmen, gibt es aus Sicht
der Experten auch einige Hemmnisse: 90 % der Antworten fallen auf den Faktor
„Kosten und Verfügbarkeit von Bauland“. Zu wenig und zu teures Bauland hemmen eindeutig die Investitionsneigung. Aber auch die „Kommunale Planungsund Genehmigungspraxis“ sowie das „Steuer- und Abschreibungsrecht“ sind
Hemmnisse. Die „Kosten für Bau, Planung und Bauleitung sowie Vertrieb“ bilden
bei der einen Hälfte der Antworten eher ein Hemmnis. Bei der anderen Hälfte
haben sie wenig Einfluss auf die Entscheidung zum Eigentumsbau.
Abbildung 47: Einflussfaktoren auf das Investitionsverhalten
im Mietwohnungsbau
Anteil der Antworten in % 0
20
40
60
80
100
Renditeerwartung
Finanzierungsbedingungen
Wohnungspolitik, öffentliche
Förderung
Einkommensentwicklung der
Nachfrager
Anreiz
wenig Einfluss
Hemmnis
Mietrecht
Kommunale Planungs- und
Genehmigungspraxis
Kosten und Verfügbarkeit von
Bauland
Kosten für Bau, Planung/ Bauleitung,
Vertrieb
Im Mietwohnungsbau werden nach wie vor nahezu alle vorgegebenen Einflussfaktoren für eine Investition als eher hemmend bewertet. Nur die Faktoren „Renditeerwartung“ und „Finanzierungsbedingungen“ werden mit über 20 % aller Antworten auch positiv bewertet. Fast 20 % aller Antworten werten immerhin die
„Wohnungspolitik bzw. öffentliche Förderung“ als positiv. Alle anderen Faktoren
werden in 2013 als überwiegend hemmend bewertet. Als größtes Hemmnis werden von allen Befragten die „Kosten und Verfügbarkeit von Bauland“ bewertet.
Auch das „Mietrecht“, „Steuer- und Abschreibungsrecht“ oder die „Kommunale
Planungs- und Genehmigungspraxis“ wirken sich in Leverkusen hemmend auf
den Mietwohnungsbau aus.
Für Investitionen in den Bestand (vgl. Abbildung 48) – sei es nun der Erwerb von
Bestandsimmobilien oder Bestandsmaßnahmen – gibt es nach Aussagen der
Experten in 2013 sehr viel mehr Hemmnisse bzw. haben die Faktoren wenig Einfluss auf das Investitionsverhalten. Als Anreize gelten die „Möglichkeiten von
Umwandlung und Verkauf als Eigentum“ sowie die „Renditeerwartung“. Die
„Renditeerwartung“ stellt gleichzeitig für viele Experten aber auch ein Hemmnis
für Investitionen dar. Weitere Hemmnisse sind die „rechtlichen Umlagemöglichkeiten der Kosten auf Mieten“, die „Zahlungsfähigkeit der Mieter und Käufer“ oder
„die Wohnungspolitik bzw. öffentliche Förderung“. Gleichzeitig finden mehr als
die Hälfte der Befragten, dass dieser Faktor wenig Einfluss auf Investitionen hat.
44
Stadt Leverkusen
Abbildung 48: Einflussfaktoren bei Bestandsinvestitionen
0
20
40
60
80
100
Möglichkeit von Umwandlung/ Verkauf
als Eigentum
Renditeerwartung
Rechtliche Umlagemöglichkeit der
Kosten auf Mieten
Anreiz
Zahlungsfähigkeit der Mieter/ Käufer
hat wenig Einfluss
Hemmnis
Wohnungspolitik, öffentliche
Förderung
Organisation der Umsetzung (im
bewohnten Haus)
Ein entscheidender Hemmfaktor beim Neubau sind auch in 2013 für die Befragten vor allem die „Kosten bzw. Verfügbarkeit von Bauland“, rechtliche Instrumentarien wie „Mietrecht“ oder „Steuer- und Abschreibungsrecht“ sowie finanztechnische Faktoren wie z. B. die „Kosten für den Bau und Bauleitung“.
7.6. Einschätzung der künftigen Nachfrage
Die Nachfrage nach Wohnraum soll nach Einschätzung der Experten in den
nächsten drei bis fünf Jahren sowohl im Eigentumsmarkt - also Eigentumswohnungen und Eigenheimen - als auch im oberen Mietpreissegment leicht ansteigen. Deutlicher ansteigen soll die Nachfrage nach Mietwohnungen im mittleren
Mietsegment. Stark steigen soll die Nachfrage im unteren und preisgebundenen
Segment.
1,00
0,50
unverändert
bleiben
0,37
0,18
0,02
0,63
0,68
preisgebundenes
Segment
stark ansteigen
unteres Preissegment
Abbildung 49: Einschätzung der zukünftigen Nachfrage nach Wohnraum in
den nächsten drei bis fünf Jahren
0,11
0,00
-0,50
Eigentumsmarkt
mittleres Preissegment
oberes Preissegment
Eigentum EFH
-1,00
Eigentum ETW
stark zurückgehen
Mietwohnungsmarkt
45
Stadt Leverkusen
8.
Fazit
Bei ausgewogener bis angespannter Wohnungsmarktlage wächst die Einwohnerzahl in Leverkusen 2013 auf 162.790 Einwohner an. Grund hierfür sind Wanderungsüberschüsse, die durch Zugewinne vor allem aus Köln und dem Ausland
erzielt werden. Der Fortzug in die ländlichen Nachbargemeinden ist gegenüber
den 1990er Jahren leicht rückläufig. Grund hierfür könnte das im Vergleich zu
den Nachbargemeinden preisgünstigere Wohnangebot in Leverkusen sein. Nach
der aktuellen Bevölkerungsprognose des IT.NRW soll Leverkusen bis 2030 auf
dann 163.100 Einwohner anwachsen.
Dieser Zuwachs beruht auf anhaltenden Zuwanderungen bzw. rückläufigen Abwanderungszahlen, die den Sterbeüberschuss kompensieren können. Ein familienfreundliches Arbeits- und Wohnungsangebot, gute Schulen mit qualitativ
hochwertiger Betreuung sowie familienfreundliche Freizeitangebote können den
Fortzug von hier lebenden Familienhaushalten abbremsen bzw. den Zuzug unterstützen. Im Handlungsfeld Wohnen besteht deshalb das Ziel der Attraktivierung des Wohnstandortes Leverkusen sowohl qualitativ als auch quantitativ.
Quantitativ bedeutet dies, dem anhaltenden Wohnungsbedarf aufgrund von
Haushaltsverkleinerung und Bevölkerungszuwachs mit zusätzlichem Wohnungsneubau zu begegnen. Der zusätzliche Wohnungsbedarf wird von der Stadt auf
jährlich 410 neu zu bauende Wohnungen beziffert. Stabile bis steigende Mietund Kaufpreise sowie eine niedrige Leerstandsquote mit aktuell 1,7 % weisen auf
eine rege Nachfrage nach Wohnraum bei hoher Auslastung des Wohnungsbestandes hin.
Die Bautätigkeit hat in Leverkusen in 2013 leicht zugenommen, befindet sich
aber seit Jahren auf niedrigem Niveau. Die erforderliche Neubaurate von jährlich
410 Wohnungen wird derzeit nicht erreicht. Die durchschnittlichen jährlichen Baufertigstellungsraten liegen seit 2000 bei 270 Wohnungen.
In 2013 sind mehr Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern als in Mehrfamilienhäusern entstanden. Entsprechend sind die Zuwachsraten der Gebäude im
Eigenheim seit Jahren deutlich höher als für Geschossbauten. Auch der öffentlich
geförderte Mietwohnungsneubau bewegt sich auf niedrigem Niveau. In 2013 sind
jedoch umfangreich mit Mitteln der öffentlichen Förderung Mietwohnungen entstanden. Dies ist auch der Grund, warum in 2013 der Rückgang des Sozialwohnungsbestandes vergleichsweise gering bleibt. Um die Schrumpfung der Sozialwohnungen aufzuhalten, hat sich die Stadt das Ziel gesetzt, bis 2030 1.000 geförderte Wohnungen neu zu errichten.
Sowohl die Verkaufspreise für neue und vor allem gebrauchte Immobilien als
auch die Anzeigenpreise für neue und gebrauchte Immobilien und Mietwohnungen sind gegenüber dem Vorjahr überwiegend teurer geworden. Dabei werden
überwiegend Bestandsimmobilien angeboten, sowohl bei den Eigenheimen als
auch bei den Eigentumswohnungen. Trotz der Preissteigerungen zählt Leverkusen innerhalb der teuren Region Rheinland zu den preiswerten Standorten.
Dies trifft sowohl auf die Eigenheime und Eigentumswohnungen als auch auf die
Mietangebote zu.
46
Stadt Leverkusen
Es ist zu erwarten, dass die Nachfrager nach preiswerten Wohnungen in ihrer
Größenordnung stabil bleiben werden. Experten erwarten für diesen Teilmarkt
eine Anspannung in den kommenden Jahren, wenn sich an den Rahmenbedingungen nichts ändert. Diese sind laut Experten in Leverkusen derzeit eher
schlecht, wie das Wohnungsmarktbarometer deutlich macht. Neben einer Anspannung im preiswerten Segment erwarten sie deshalb auch Anspannungen im
mittleren Mietwohnsegment. Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus ist deshalb ein bedeutendes wohnungsmarktpolitisches Ziel.
Qualitativ bedeutet eine Attraktivierung des Wohnstandortes Leverkusen, dass
der Bestand durch Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet werden muss. Dies
schließt auch das Wohnumfeld mit ein. Die Bestandswohnungen müssen zeitgemäße Ausstattungsstandards erhalten. Dies betrifft zum einen den Abbau von
Barrieren für eine wachsende ältere Bewohnerschaft, die so lange wie möglich
selbst bestimmt leben möchte. Aber auch steigende Energiepreise und sich ändernde Wohnansprüche machen eine Modernisierung des Bestands erforderlich.
Die damit einhergehende Verteuerung muss maßvoll erfolgen und darf die Verknappung des preiswerten Wohnraums nicht weiter verschärfen.
Für neu entstehende Wohnungen muss weiterhin eine ausreichende und - zumindest in Teilen - kostengünstige Bereitstellung von Wohnbauland zur Eigentumsbildung und für den Mietwohnungsbau gewährleistet werden.
Für die zunehmende Zahl älterer Menschen müssen neben Wohnanpassungsmaßnahmen auch alternative Wohnformen geschaffen werden. Die klassischen
Pflegewohnheime sind für viele ältere Menschen längst nur noch letzte Anlaufstation. Stark nachgefragt sind neben dem Verbleib in den eigenen vier Wänden
bezahlbare barrierefreie Appartements mit flankierenden Betreuungsdiensten,
am liebsten im vertrauten Wohnquartier. Aber auch Hausgemeinschaften werden
in Leverkusen gut angenommen. Hier müssen weitere Angebote geschaffen
werden. In diesem Zusammenhang wird die Schaffung von funktionierenden
Stadtteilen und Quartieren eine wichtige Aufgabe der Stadtentwicklung der
nächsten Jahre sein.
47
Stadt Leverkusen
Anhang
48
Stadt Leverkusen
49
Stadt Leverkusen
50
Impressum
Herausgeber
Stadt Leverkusen
Der Oberbürgermeister
Fachbereich Stadtplanung
Hauptstr. 101
51373 Leverkusen
Tel. 0214/406-6101
Fax: 0214/406-6102
Email: [email protected]
Bearbeitung
Monika Mohr
Layout
Astrid Gill
Dezember 2014
Stadt
Leverkusen

Wohnungsmarktbericht Leverkusen 2014

Transcription

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