Marktausblick Japan - Kenzo Capital Corporation

Marktausblick Japan
Mai 2013
Marktausblick Japan
Mai 2013
Japanische Wirtschaft
In Japan vollzog sich im April ein historischer Wandel. Der neue Zentralbankpräsident Kuroda beschloss die Liquiditätsschleusen in bisher ungekanntem
Ausmaß zu öffnen und die Zentralbankgeldmenge in einem Umfang von etwa
600 bis 700 Mrd. USD pro Jahr auszuweiten. Die japanische Zentralbank plant
mit der Liquidität japanische Staatsanleihen, Aktien und andere Wertpapiere zu
kaufen. Als eine Folge der Maßnahmen wertete der japanische Wechselkurs
deutlich ab und verlor seit Jahresanfang gegenüber den wichtigsten Handelspartnern schon knapp 15 %. Die Aussicht auf steigende Vermögenspreise und
auf einen schwachen Wechselkurs konnte die Stimmung im japanischen Unternehmenssektor deutlich aufhellen. So stieg beispielsweise der Einkaufsmanagerindex von 45 im Dezember auf 51,1 im April. Die Perspektiven für die japanische Wirtschaft haben sich damit signifikant verbessert und der Aufschwung
dürfte im Jahresverlauf zunehmend an Dynamik gewinnen. Auch dürfte die
Inflationsrate von -0,7 % im Februar in den kommenden Monaten den deflationären Bereich verlassen und gegen Jahresende auf einem Niveau von 0,5 %
bis 1,0 % steigen.
Von Edgar Walk, Chefvolkswirt Metzler Asset Management im Bankhaus Metzler, Frankfurt am Main
Immobilienmarkt
1. Büromarkt Tokio
Büronachfrage
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Die Leerstandsrate in den fünf zentralen Stadtteilen von Tokio hat sich in
Q1 2013 weiter verbessert.
Starke Nachfrage nach Erweiterung von Büroflächen und die Suche nach ver­
besserter Büroqualität, verbunden mit dem Umzug von alten in neue Büroräume, haben das Neuangebot von Gebäuden der Klasse A, die 2012 und
in Q1 2013 fertiggestellt wurden, überstiegen. Nach einer Studie von CBRE
sind Unternehmen aus verschiedenen Branchen an zusätzlichen Büroflächen
in unterschiedlichen Größenordnungen interessiert und sind aktiv auf Suche.
Neben IT Firmen, die auch im vergangenen Quartal schon zu denjenigen zähl­
ten, die in größere Büros umzogen, sind es jetzt auch Handelshäuser und
Unternehmen der Schwerindustrie, die aktiv geworden sind.
Aufgrund des beschränkten Neuangebots an Gebäuden der Klasse A in den
kommenden Jahren ist ein weiterer Rückgang der Leerstandsraten zu erwarten.
Dabei beginnen die Leerstandsraten je nach Stadtviertel stärker zu variieren.
Dies hat eine Ursache in der lebhaften Umzugstätigkeit ganzer Firmen, durch
die teilweise große Flächen kurzfristig leer stehen.
Wir erwarten, dass auch insgesamt – nicht nur im Bereich der Qualität A – die
Leerstandsraten zurückgehen werden.
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Büromieten
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In den Stadtteilen Chiyoda und Shibuya, wo schon jetzt die Leerstandsraten
ein niedriges Niveau erreicht haben, haben die Mietpreise in Q1 2013 begon­
nen anzusteigen.
Monatliche Büromiete Tokio Zentrum und zentrale Stadtbezirke
26 In Tsd. JPY
24
22
20
18
16
14
12
12/1999
12/2001
CBD 5
12/2003
Chiyoda
12/2005
Chuo
12/2007
12/2009
Minato
12/2011
Shinjuku
1/2013
3/2013
Shibuya
Quelle: Miki Shoji
Büroleerstand Tokio Zentrum und zentrale Stadtbezirke
12 In %
10
8
6
4
2
0
12/1999
12/2001
CBD 5
12/2003
Chiyoda
12/2005
Chuo
12/2007
12/2009
Minato
12/2011
Shinjuku
1/2013
3/2013
Shibuya
Quelle: Miki Shoji
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■■
Insgesamt sind die Mietpreise in den fünf zentralen Stadtteilen von Tokio in
Gebäuden der Qualität A angezogen. In seiner neusten Analyse erwartet
CBRE, dass die Mieten binnen Jahresfrist um 5 % bis 7 % anziehen werden;
damit hat CBRE seine Erwartungen um 2 % gegenüber dem Vorquartal
heraufgesetzt.
Wir erwarten auch für den Gesamtmarkt in den fünf zentralen Stadtteilen
von Tokio ein Anziehen der Mieten ab dem 2. Halbjahr 2013.
Transaktionen im Bürosektor
■■
J-REITs haben derzeit eine dominante Stellung als Käufer von großen Bürogebäuden, sie werden dabei durch den positiven Trend am Aktien- und
insbesondere J-REIT-Markt unterstützt. Außerdem sind finanzstarke Unternehmen und internationale Investoren wie Goldman Sachs als Käufer aktiv.
Gebäudename
Cap
Preis
(in Mrd. rate
(in %) Verkäufer
Datum JPY )
Glass City Shibuya
Oct-12
N/A
Käufer
N/A LaSalle Investment
Management
Aviva Investors & Secured Capital Investment
Management
Alter Stadtbezirk
9 Shibuya
Ark Hills Sengokuyama
Mori Tower
Nov-12
4,1 Mori Building
Global One REIT (sponsored partially by Mori Building)
Shinagawa Building
N/A Residence Building
Management
Keihin Rail Way
Nov-12 11,5
Yaesu NTC Building
Dec-12
N/A
N/A DIC Corporation Group Kansai Electric Power Group
30
Chuo
Citi Group Center
Dec-12
N/A
N/A Morgan Stanley Group N/A
21
Shinagawa
Shinyon Curumu Building Dec-12
9,7
8,4
1 Minato
Minato
37
4,3 N/A
(0>($,*<90;0,:!-A*,#%
1 Shinjuku
Kamata Tosei Building
Jan-13
N/A
N/A Tosei Real Estate
Jowa Real Estate
3 Ota
Harumi Front
Jan-13 31,3
5,2 Mitsubishi Estate
Japan Real Estate REIT (sponsored by Mitsubishi Estate)
1 Chuo
Shinbashi M-Square
Feb-13 11,9
4,2 Mitsui Fudosan
Nippon Building Fund REIT (sponsored by Mitsui Fudosan) 2 Minato
Akasaka Inter City
Feb-13 10,3
4,1 Nippon Steel Kowa
Real Estate
Japan Excellent REIT (sponsored by Nippon Steel Kowa
RE)
8 Minato
Core City Tachikawa
Feb-13
5,7 N/A
Japan Excellent REIT (sponsored by Nippon Steel Kowa
RE)
9 Tachikawa
6 Chiyoda
6,5
GranTokyo South Tower
Feb-13 35,0
N/A Kajima General
Contractor Group
Mitsui Fudosan
SONY City Osaki
Feb-13 66,7
4,3 SONY
Nippon Building Fund REIT (sponsored by Mitsui Fudosan) 2 Shinagawa
Panasonic Tokyo
Shiodoma Building
Mar-13
4,3 Panasonic
Nippon Building Fund REIT (sponsored by Mitsui Fudosan) 10
Gate City Osaki
Mar-13 15,6
4,5 Mitsui Fudosan
Nippon Building Fund REIT (sponsored by Mitsui Fudosan) 14
Omiya Prime East
Mar-13
6,1
6,1 N/A
Japan Prime Realty REIT (Sponsored by Tokyo Tatemono)
Ikebukuro East
Mar-13
8,6
6,0 Sumitomo Life
Insurance
Nippon Building Fund REIT (sponsored by Mitsui Fudosan) 10
Shibuya Garden Front
4,3 Sumitomo Life
Insurance
Nippon Building Fund REIT (sponsored by Mitsui Fudosan) 10
Mar-13 11,6
Ikebukuro West Building
Mar-13
N/A
N/A Raysum
Goldman Sachs Group
25
Toranomon No. 33 Mori
Building
Mar-13
N/A
N/A Japan Post Insurance
NTT East Group
36
Onarimon M-Square
Mar-13 14,1
N/A Mitsui Fudosan
Mitsui Warehouse
5,1
Minato
Shinagawa
4 Saitama
Toshima
Shibuya
Toshima
Minato
2 Minato
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2. Wohnimmobilienmarkt
Wohnungsmieten
■■
Die Mieten im Großraum Tokio waren leicht schwächer, sind aber insgesamt
mit einer Veränderung von 1 % innerhalb eines Jahres stabil geblieben.
Verbrauchervertrauen
Index aller Haushalte 55
50
45
40
35
30
25
20
1/2005
1/2006
1/2007
1/2008
1/2009
1/2010
1/2011
1/2012
1/2013
Quelle: ffi
■■
Wir erwarten, dass die Mieten bald beginnen werden in einem gesunden Mass
anzusteigen. Dafür spricht, dass sich die Verbraucherstimmung deutlich verbessert hat. Außerdem ist das Angebot an neuen Wohnungen im Großraum
Tokio in den Jahren seit 2009 sehr begrenzt gewesen.
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IPD/Recruit Wohnungsmieten Index
120 Indexiert (100 = 1/2005)
115
110
105
100
95
1/2005 1/2006 1/2007 1/2008 1/2009 1/2010 1/2011 1/2012 1/2013 2/2013 3/2013
Großraum Tokio
Andere Gebiete der Präfektur Tokio
Saitama Präfektur
Tokio Zentrum
Kanagawa Präfektur
Chiba Präfektur
Quelle: IPD Japan
Baustart von Mietwohnanlagen
80.000 In Wohneinheiten
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
12/1998
12/2000
Tokyo Präfektur
12/2002
12/2004
Kanagawa Präfektur
12/2006
12/2008
Saitama Präfektur
12/2010
12/2012
Chiba Präfektur
Quelle: Housing Starts by Ministry of Land, Infrastructure, Transportation and Tourism
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3. Investment Markt
Institutionelle Investments
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Im Dezember 2012 verwalteten J-REITs und private Fonds insgesamt
JPY 26,7 Billionen an Immobiliarvermögen (AUM: Assets under Management).
Während die J-REITs im 2. Halbjahr 2012 ihr Wachstum fortsetzten, haben
die privaten Fonds JPY 600 Milliarden an AUM gegenüber Juni 2012 verloren.
Nach Aussage von Sumitomo Mitsui Trust Research Institute, die diese Studie
verantworten, haben multinationale Fondsinvestmentfirmen in großem Stil
da­mit begonnen, neue private Fonds aufzulegen und werden künftig das
Volumen der AUM weiter ausbauen. Derzeit verkaufen Fondsmanager von
existierenden Fonds, die fällig werden oder aus anderen Gründen liquidieren
müssen. Abnehmer der Immobilien sind häufig J-REITs.
Entwicklung des Anlagevolumens privater Fonds und J-REITs in Japan
20 In Bio. JPY
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
12/2004 12/2005 12/2006 12/2007 12/2008 12/2009 12/2010 12/2011 6/2012 12/2012
Private Fonds
J-REITs
Quelle: STB Research Institute
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Die AUM der J-REITs’ wuchsen auch in Q1 2013 um insgesamt JPY 682 Milliarden. In Q1 2013 wurden Immobilien im Werte von insgesamt JPY 800 Milliarden zugekauft. Dies ist ein Rekord innerhalb eines einzelnen Quartals, dabei übersteigt dieser Quartalszukauf sogar den gesamten Zukauf im Jahr 2012,
in dem Immobilien im Werte von JPY 788 Milliarden gekauft wurden. Die
Kapitalaufnahme am Markt durch Ausgabe neuer Aktien betrug in Q1 2013
JPY 342 Milliarden. Dies ist ebenfalls ein Rekordergebnis für ein einzelnes
Quartal. Dabei wurden zwei J-REITs neu gelistet.
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Anlagevermögen der J-REITs nach Nutzungsart
In %
100 % = 9,7 Bio. JPY*
Andere
12,9
Einzelhandel
17,7
51,5
Wohnen
Büro
17,9
* März 2013
Quelle: ARES – The Association for Real Estate Securization
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Büros: NBF REIT, der von Mitsui Fudosan gesponsert wird, tätigte in Q1 2013
Neuinvestitionen in der erstaunlichen Gesamtsumme von JPY 130 Milliarden.
NBF kaufte u. a. einen Anteil von 60 % an dem Sony Hauptsitzgebäude in Osaki
am südlichen Rand des zentralen Geschäftsbezirkes von Tokio zu einem Preis
von JPY 66,7 Milliarden. Dies war die größte Transaktion im zurückliegenden
Quartal. Im Vergleich zu den vergangenen Jahren investierten J-REITs überwiegend in größere Bürogebäude. Die meisten Bürokäufe der J-REITs fanden
zu Preisen oberhalb von JPY 5 Milliarden statt. Die Kaufobjekte stehen nicht
nur in Tokio sondern auch in anderen großen Städten wie Osaka, Nagoya und
Sapporo. AXA Real Estate Investment Managers und Sumitomo Mitsui Trust
Bank Group tätigten zwei Investitionen in zwei große Bürogebäude im zentralen Tokio, ein 22 Jahre altes Büro in Shinjuku und ein drei Jahre altes Büro in
Kyobashi nahe der Tokio Station. Der Gesamtpreis für beide Akquisi­tionen be­trug JPY 10 Milliarden. MGPA Asia Special Fund kaufte zwei mittelgroße Büro­
gebäude, beide gut 20 Jahre alt, in Shinjuku und in Otsuka. Green Oak Real
Estate, ein Investmentunternehmen, das von ehemaligen Managern der
MSREF Fonds in Japan gegründet wurde, hat drei mittelgroße Bürogebäude
in Tokio im Alter zwischen 20 und 30 Jahren zu einem Gesamtpreis von JPY
7 Milliarden erworben. Goldman Sachs investierte in vier mittelgroße Büro­
gebäude im zentralen Geschäftsgebiet von Tokio in den Stadteilen Kanda,
Shibuya, Ginza und Ikebukuro. Die Gebäude sind 25 bis 56 Jahre alt.
Wohnimmobilien: Comforia Residential REIT, der von Tokyu Real Estate ge­­
sponsert wird, wurde neu an der Börse notiert. Der REIT hat 53 Gebäude
mit einem Gesamteinkaufswert von JPY 71 Milliarden. Auf Basis des Akquisi­
tions­preises liegen 96 % des Immobiliarvermögens in den 23 Stadtteilen von
Tokio. Statt Einzelakquisitionen sind in den vergangenen Monaten Portfolioeinkäufe von REITs Standard geworden. Dabei hilft den REITs die Unterstützung in Form von Zwischenfinanzierungen durch die eigenen Sponsoren.
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Advance Residence REIT, der von dem Handelshaus Itochu gesponsert wird,
akquirierte 12 Wohngebäude zu einem Gesamtpreis von JPY 22 Milliarden.
Gemessen am Kaufpreis liegen 66 % des Immobiliarvermögens in den
23 Stadtvierteln von Tokio. Nippon Accommodations REIT, der von Mitsui
Fudosan gesponsert wird, kaufte 12 Wohngebäude für insgesamt JPY 18 Mil­­
liarden, 94 % des Immobiliarvermögens befinden sich in den 23 Stadtvierteln
von Tokio. Der private REIT von Mitsui Fudosan hat zwei Wohngebäude im
Stadtviertel Meguro gekauft. Die beiden Gebäude haben insgesamt 236 Wohn­
einheiten mit Studios und Wohnungen bis zu drei Schlafzimmern. Daiwa
Securities kaufte eine kleine Wohnanlage mit 48 Einheiten Studio und 1-Schlaf­
zimmer-Wohnungen im zentralen Stadtteil Chuo. Daiwa Securities plant den
Aufbau eines privaten, nicht börsennotierten REITs, der sich auf Wohnimmobilien in Tokio konzentrieren soll. Grosvenor hat ein 3-jäh­ri­ges Wohngebäude
mit Wohnungen der Luxusklasse im Stadtviertel Minato gemeinsam mit einem
asiatischen Investor gekauft. Sie planen eine Renovierung der 99 Wohneinheiten, die sich auf die Größenordnungen Studio bis 4-Schlafzimmer-Wohnungen
aufteilen. Der dänische Investor, Danish Spar­invest Property Investors, kaufte
vier Wohngebäude in Nagoya zu einem Ge­samt­preis von JPY 4,5 Milliarden.
■■
■■
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Einzelhandelsimmobilien: Im zurückliegenden Quartal gab es zahlreiche J-REIT
Investitionen in große Einzelhandelsimmobilien in Tokio. United Urban REIT,
der von den Handelshaus Marubeni gesponsert wird, kaufte ein Geschäftsge­
bäude gegenüber der Bahnstation Kichijoji, eine der größten Ein- und Umsteig­
stationen im Westen Tokios, für JPY 28 Milliarden. Frontier REIT, der von Mitsui
Fudosan gesponsert wird, kaufte ein Einzelhandelsgebäude in Ikebukuro für
JPY 20 Milliarden. Orix REIT akquirierte ein Einkaufszentrum in einer Stadtrandlage von Kawasaki für JPY 13 Milliarden. DREAM Private REIT, der von
Mitsubishi Corporation gesponsert wird, übernahm ein mittelgroßes Ge­schäfts­gebäude in der Ginza, das komplett an ZARA vermietet ist. Grove Inter­
national Partners, ein ‚spin-off’ von Soros Real Estate, ist angeblich dabei, ein
mittelgroßes leerstehendes Gebäude an der Ginza aus einem Verwertungsverfahren zu erwerben. Die US Investmentfirma Elliott Management kaufte
ein Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von 11,000 qm in der Nähe
von Universal Studio Japan am Stadtrand von Osaka von dem Handels-­
haus Sumitomo. Die US Firma Oaktree Capital Management übernahm
ein 15,000 qm großes Einkaufszentrum in Sapporo von Rubicon Japan Trust,
einem von der Börse genommenen australischen REIT. Ausländische und
japanische Investoren haben zusammen mit dem australischen REIT Astro
Japan Property Trust die unteren Etagen eines Wohnkomplexes, die an Einzelhandelsgeschäfte vermietet sind, für JPY 4 Milliarden gekauft. Das Objekt
liegt am Stadtrand von Tokio.
Logistik- und Industrieimmobilien: GLP REIT, der von der Global Logistics
Properties Gruppe aus Singapur gesponsert wird, wurde Ende 2012 an der
Börse gelistet und kaufte aus den durch den Börsengang generierten Mitteln
33 Logistikgebäude zu einem Gesamtpreis von JPY 221 Milliarden. Nippon
Prologis REIT, der von der US Prologis gesponsert wird, wurde ebenfalls börsennotiert. Dem REIT gehören 12 Logistikobjekte mit einem Gesamtwert von
JPY 173 Milliarden. Weitere, auf Logistik- und Industrieimmobilien spezialisierte
J-REITs, haben ebenfalls in Logistik- und Industrieimmobilien investiert.
Hotels: United Urban REIT, der von dem Handelshaus Marubeni gesponsert
wird, hat zwei Budgethotels zum Gesamtpreis von JPY 7 Milliarden in Yotsuya
in den Stadtteilen Shinjuku und in Nagoya gekauft.
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Dr. Leonard Meyer zu Brickwedde
President und CEO
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