FMG FondsMedia GmbH - FondsPortrait TSO

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TSO Europe Funds Inc.
ASSET RESEARCH
»TSO-DNL Fund IV«
- FondsPortrait
“TSO-DNL Fund IV”
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis ............................................................................................................................................. 2
Allgemeine Hinweise......................................................................................................................................... 3
Emissionshaus und Asset Manager ................................................................................................................... 4
Proof of Concept ............................................................................................................................................... 6
Bestandsportfolio .............................................................................................................................................. 7
Investitionskonzept............................................................................................................................................ 9
Bestandsimmobilien in der Übersicht ............................................................................................................... 11
121 Perimeter Center West Office Building, L.P. / Atlanta, GA....................................................................... 11
Shops of Dunwoody, L.P. / Dunwoody, GA................................................................................................... 11
100 East Second Avenue Building, L.P. / Rome, GA..................................................................................... 12
10 Franklin Plaza, L.P. / Roanoke, VA.......................................................................................................... 12
Corporate Center Conyers, L.P. / Conyers, GA............................................................................................. 13
Shoppes of Baymeadows, L.P. / Jacksonville, FL ......................................................................................... 13
Mieterportfolio................................................................................................................................................. 14
121 Perimeter Center West Office Building, L.P. / Atlanta, GA....................................................................... 14
Shops of Dunwoody, L.P. / Dunwoody, GA................................................................................................... 15
100 East Second Avenue Building, L.P. / Rome, GA..................................................................................... 16
10 Franklin Plaza, L.P. / Roanoke, VA.......................................................................................................... 16
Corporate Center Conyers, L.P. / Conyers, GA............................................................................................. 17
Shoppes of Baymeadows, L.P. / Jacksonville, FL ......................................................................................... 18
Ertragskonzept................................................................................................................................................ 19
Anlegerprognose............................................................................................................................................. 21
Fazit ............................................................................................................................................................... 22
Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck - auch auszugsweise - nur mit Genehmigung des Verfassers.
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Allgemeine Hinweise
In den Analysen von FondsMedia werden Informationen des Beteiligungsprospektes genutzt. Im Mittelpunkt
dieser Untersuchung steht der Beteiligungsprospekt zur TSO-DNL Fund IV, L.P (nachfolgend als TSO-DNL
Fund IV oder Fondsgesellschaft bezeichnet) mit Stand Oktober 2011. Sofern sinnvoll, werden weiterhin externe
Gutachten o.ä. herangezogen.
Für Vergangenheitswerte gilt, dass es keinerlei Garantie oder Gewähr dafür gibt, dass diese oder vergleichbare
Ergebnisse auch in der Zukunft eintreten. Es liegt daher nicht in der Absicht von FondsMedia, vergangene Ergebnisse als Indikator für zukünftige Ergebnisse oder Zukunftserwartungen zu deklarieren.
Die für die Analysen genutzten Quellen werden allgemein für glaubwürdig und zuverlässig befunden. FondsMedia übernimmt jedoch keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der bereitgestellten Informationen.
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durch die Nutzung oder Nichtnutzung der dargebotenen Informationen bzw. durch die Nutzung fehlerhafter und
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Der Vermögenszuwachs errechnet sich aus der Summe aller Mittelrückflüsse nach Steuern, von denen die Beteiligung plus Agio abgezogen wird. Der verbleibende Überschuss wird dann durch die Laufzeit und die Nominaleinlage geteilt. Der Vermögenszuwachs ist im Regelfall mit den Ergebnissen anderer Anlageklassen uneingeschränkt vergleichbar.
Hamburg, im November 2011
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Emissionshaus und Asset Manager
Prospektherausgeber des TSO-DNL Fund IV ist die TSO Europe Funds, Inc., Atlanta, Georgia, USA. Es handelt
sich um ein im Jahr 2006 gegründetes, 100%tiges Tochterunternehmen der TSO The Simpson Organisation, Inc.
(TSO). Das inhabergeführte Immobilienunternehmen TSO wurde von Allan Boyd Simpson im Jahr 1988 gegründet und ist damit rd. 24 Jahre um US-Immobilienmarkt präsent. Das realisierte Transaktionsvolumen beläuft
sich auf ca. US$ 3,0 Mrd.
TSO nähert sich dem Immobilienmarkt nicht als Immobilienfinanzierer, sondern als unabhängiger Asset Manager. TSO fokussiert sich hierbei auf Investments in regionale Märkte im Südosten der USA, in denen das Unternehmen selbst seit vielen Jahren vor Ort präsent ist und die Gegebenheiten insofern präzise einschätzen kann.
TSO beschäftigt ca. 80 Mitarbeiter und verfügt über sechs Regionalniederlassungen im Südosten der USA.
Das Asset Management, inklusive Mieterbetreuung und Facility Management, nimmt TSO in eigene Hände, wodurch Abhängigkeiten von der Managementqualität anderer Dienstleister ausgeklammert werden. Einfache, aber
durchaus wichtige Aufgaben im Rahmen des Asset Management, z.B. die Gebäudereinigung o.ä., werden von
TSO an andere Dienstleister delegiert, unterliegen aber einem kontinuierlichen Controlling.
TSO betreut neben den eigenen Immobilieninvestments seit vielen Jahren zusätzlich institutionelle Immobilienportfolios. Das im Beteiligungsprospekt zum TSO-DNL Fund IV ausführlich beschriebene Führungsteam von
TSO setzt sich aus sehr erfahrenen Fachleuten zusammen. Hinsichtlich der Führungskräfte von TSO besteht so
gut wie keine Fluktuation. Die personelle Stabilität bewirkt eine entsprechend konstante Managementerfahrung
bzw. Managementqualität.
Für die Betreuung der deutschen Investoren und deren Berater sorgt die DNL Investmentagentur für US–
Immobilien, e. K. (DNL) mit Sitz in Düsseldorf. Investoren von TSO steht mit DNL insofern ein in Deutschland
präsentes Team zur Seite, das u.a. die quartalsweisen Auszahlungen, die steuerrechtlichen Belange sowie die
Gesellschafterversammlungen organisiert und durchführt.
Darüberhinaus ist die DNL über ihr DNL US Invest Büro in Atlanta in die Entscheidungsprozesse in Hinblick
auf mögliche Investitionsobjekte sowie in die Erstellung der dazugehörigen Prognoserechnungen und Sensivitätsanalysen eingebunden. Die Koordination und Erstellung der Emissionsprospekte für den deutschen Markt liegt
ebenfalls bei DNL.
Mit Hinblick auf die Investmentstrategie verfolgt TSO einen spezifischen Ansatz, der im Kern aus drei Komponenten besteht. Zunächst wird unter Einsatz eines selbstentwickelten, computergestützten Analyseverfahrens geklärt, warum eine Immobilie verkauft werden soll (Verkäufermotivation).
Im zweiten Schritt erfolgt ein potenzieller Ankauf grundsätzlich nur deutlich unterhalb der Wiederherstellungskosten. Die Wiederherstellungskosten entsprechen, pragmatisch ausgedrückt, dem Neubaupreis einer Bestandsimmobilie, adjustiert um die Aufwendungen für Abnutzungserscheinungen, Grundstücksanteil usw. Durch den
hieraus resultierenden, weit überdurchschnittlich Substanzwert der Investition können kurzfristige Marktzyklen
ausgeglichen werden und á la long erhebliche Wertsteigerungspotenziale realisiert werden. Grund hierfür ist,
dass bei günstigen Einstandspreisen relativ niedrige Mieterlöse für eine rentable Bewirtschaftung der Immobilie
ausreichen.
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Im Wettbewerb um Mieter wirken sich vergleichsweise moderate Miethöhen innerhalb der Fondsimmobilie positiv aus, dabei legt TSO gleichwohl großen Wert auf qualitativ hochwertige Objekte. Den Mietern wird also ein
möglichst vorteilhaftes Preis-Leistungs-Verhältnis offeriert, was zu einer entsprechend hohen Mieterbindung
führt. Die hierdurch erreichbare hohe Ausmietungsquote begünstigt ebenfalls Wertsteigerungen. Auf Basis relativ niedriger Einstandspreise lassen sich im Übrigen brauchbare Verkaufsergebnisse auch in relativ schwachen
Marktperioden sicherstellen.
Der dritte Baustein im Auswahlprozess von TSO für potenzielle Immobilienankäufe besteht aus einer umfangreichen Wirtschaftlichkeitsprognose, die speziell auf jeden Einzelfall abgestimmt wird. So werden beispielsweise
zukünftige Revitalisierungsmaßnahmen o.ä. quantitativ berücksichtigt. Im Kern spielen die aktuellen Erträge,
potenzielle Ertrags- und Wertsteigerungen sowie Kostenstrukturen die zentrale Rolle.
Kernziel ist die Ausarbeitung einer konservativen Wirtschaftlichkeitsprognose, die mit hoher Wahrscheinlichkeit
jährliche Auszahlungen von 8% für die Investoren erwarten lässt. Weiterhin besteht eine zentrale Anforderung
darin, dass die Wirtschaftlichkeitsprognose einen gewinnbringenden Verkauf nach fünf Bewirtschaftungsjahren
unter realistischen Maßgaben bestätigt. Für diese abschließende Analysen und Bewertungen werden grundsätzlich unabhängige technische und kaufmännische Gutachten eingebunden.
Das Filter- und Auswahlsystem von TSO bewirkt im Endergebnis, dass von rd. 1.200 Kaufangeboten pro Jahr
im Schnitt lediglich sieben Immobilieninvestment die Anforderungen von TSO erfüllen und durchgeführt werden. 99,6% der jährlichen Kaufangebote werden durch das TSO-Filtersystem im Vorfeld „ausgesiebt“.
Für die ausgewählten Immobilieninvestments werden die Due Diligence und Kaufpreiszahlung binnen weniger
Wochen durchgeführt. Diese zeitnahe Vertragsabwicklung und Kaufpreiszahlung in Verbund mit äußerst diskreten Verhandlungsprozessen haben TSO – bei einer mehr als zwanzigjährigen Investmenttätigkeit – zu einem sehr
geschätzten Transaktionspartner avancieren lassen.
Bevor das dreistufige Auswahlverfahren durchlaufen wird, erfolgt durch die Fachleute von TSO und Einbindung
unabhängiger Experten eine Analyse und Bewertung der Standortqualität. Hierzu ist anzumerken, dass der USImmobilienmarkt weitaus größere Dimensionen aufweist als in Deutschland allgemein bekannt sein dürfte.
Das Flächenvolumen des US-Immobilienmarktes beläuft sich mit Hinblick auf Class-A-Büroimmobilien in zentraler Lage auf rd. 102,3 Mio. Quadratmeter. Der US-Immobilienmarkt besteht hierbei aus rd. sechzig Regionen;
eine davon ist Atlanta, dem Hauptsitz von TSO, mit einer Bestandsfläche von Büroimmobilien in Höhe von ca.
4,5 Millionen Quadratmetern. Inklusive der umliegenden Regionen besteht allein der Büroimmobilienmarkt in
Atlanta aus 16 Teilmärkten.1
Innerhalb dieser Regionen und Teilsegmente identifiziert TSO Immobilien mit spezieller Wettbewerbsposition
und günstigen Standortfaktoren. Hierfür werden umfassende Analysen mit Hinblick auf Kaufkraft, Bevölkerungsentwicklung, Infrastrukturanbindung etc. durchgeführt.
1 Quellen: Colliers, North America Highlights, Stand 2. Quartal 2011, Cushman & Wakefield, Atlanta Office Report, Stand 3. Quartal 2010.
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Proof of Concept
Die Investmentstrategie von TSO setzt im Kern auf eine sorgfältige und disziplinierte Immobilienbewertung und
ein aktives Asset Management nach Ankauf der Immobilie. Für eine Überprüfung der Nachhaltigkeit und Performance mit Hinblick auf die Investmentstrategie von TSO lassen sich realisierte Immobilienverkäufe mit einem Gesamtkaufpreis von rd. US$ 309,6 Mio. auswerten. Es handelt sich hier um Immobilien, die TSO im Zeitraum 1991 bis 2004 angekauft und zwischenzeitlich verkauft hat. Der Verkaufszeitraum bezieht sich auf die Jahre 1993 bis 2008.
Von den insgesamt 24 realisierten Immobilieninvestments entfallen 50% bzw. zwölf Exits auf Büroimmobilien
(Office), 29% bzw. sieben Exits auf Handelsimmobilien (Retail) und fünf Projekte auf das Segment Wohnen.
Das historische Immobilienportfolio von TSO hat bei einer nach Eigenkapitalvolumina gewogenen Haltedauer
von 2,7 Jahren einen ebenfalls nach Eigenkapitalvolumina gewogenen Vermögenszuwachs vor Steuern von
24,3% p.a. realisiert. Sämtliche Investments verzeichnen positive Ergebnisse.2
Im Beteiligungsprospekt zum TSO-DNL Fund IV wird zu diesen Ergebnissen konsistent mehrfach darauf hingewiesen, dass TSO hat seit 1988 bei keinem Investment Geld verloren hat. Es handelt sich um eine erstklassige
Performance, welche die Nachhaltigkeit der Investmentstrategie von TSO eindeutig bestätigt.
Mit Hinblick auf die konstant positiven finalen Investitionsergebnisse wirkt sich positiv aus, dass an den TSOImmobilienstandorten jeweils unternehmenseigene Objektverwalter vor Ort präsent sind. Hierdurch werden beispielsweise eventuelle Mängel an der Immobilie sehr früh erkannt und behoben. Ein weiterer Vorteil der lokalen
Präsenz liegt in der Nähe zu den Mietern. Wöchentlich besuchen die Objektmanager von TSO die Mieter vor
Ort. So werden zeitnah mögliche Unzufriedenheiten oder etwaige Liquiditätsprobleme der Mieter erkennbar.
Im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise mussten deutsche Privatinvestoren herbe Kapitalverluste hinnehmen.
Allein der Verlust deutscher Investoren aus der Lehman-Pleite beziffert sich auf EUR 44,2 Mrd.3 Vor diesem
Hintergrund kommt einem kompetenten Krisenmanagement seitens TSO ein herausragender Stellenwert zu.
Für das Bestandsportfolio der mit deutschen Investoren finanzierten TSO-Fondsgesellschaften wirkte sich der
Krisenzeitraum ab Ende 2008 auf die Mieterbonität aus. Mehrere dutzend Mieter verzeichneten aufgrund von Erlösausfällen o.ä. eine deutlich verringerte Solvenz und Bonität. Begünstigt durch die lokale Präsenz des Mietermanagements von TSO und der regelmäßigen Besuche konnte TSO frühzeitig die spezifischen Mieterentwicklungen erkennen und entsprechend gegensteuern.
Die eigene Kenntnis über die Qualität des jeweiligen Mieters und dessen Zahlungsmoral versetzte TSO in die
Lage, zeitnah entscheiden zu können, welchen Mietern Mietreduzierungen oder Mietstundungen gewährt werden
können. Da eine Neuvermietung mit hohen Kosten verbunden sein kann, ist es für TSO ein Gebot der kaufmännischen Vernunft, im Rahmen einer Vergleichsrechnung zu prüfen, ob eine zeitweise Stundung oder Kürzung
der Miete im Endergebnis wirtschaftlich sinnvoller ausfällt als eine Neuvermietung um jeden Preis. Einige säumige Mieter mit negativer Zahlungsbilanz und negativer Zahlungsprognose wurden durch neue Mieter ausgetauscht.
2 Eine vollständige Performance-Analyse zu den historischen Immobilienfonds von TSO kann kostenfrei als PDF-Datei auf der Homepage von FondsMedia (s. Projektarchiv)
geordert werden. Projekttitel: TSO/DNL Benchmark-Studie, veröffentlicht im Jahr 2009.
3 Quelle: Der Spiegel, Ausgabe 45/2009.
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Aufgrund der günstigen Einstandspreise und damit verbundenen, relativ niedrigen Objektmieten für das TSOPortfolio waren im Zeitraum 2008/2009 nur marginale Mietausfälle zu konstatieren, so dass die Durchführung
der geplanten Auszahlungen uneingeschränkt möglich war. Die Hilfestellung für vorübergehend in Zahlungsschwierigkeiten gekommene Mieter erwies sich als wirtschaftlich vernünftig. Per Prospektaufstellungsdatum für
den TSO-DNL Fund IV im Oktober 2011 waren sämtliche Mietrückstände bereits vollständig zurückgeführt.
Damit hat TSO ein exzellentes Mietermanagement auch in Krisenzeiten an den Tag gelegt, dessen Qualität der
jahrzehntelangen Erfahrung des Unternehmens geschuldet ist.
Der Beteiligungsprospekt zum TSO-DNL Fund IV listet die wirtschaftlichen Kernergebnisse für die drei Vorgängerfonds auf. Das Eigenkapital beläuft sich auf insgesamt ca. US$ 47,7 Mio. Die Investoren der drei Vorgängerfonds sind mittelbar ein einem Immobilieninvestment in Höhe von rd. US$ 207,8 Mio. beteiligt. Alle Fondsgesellschaften verzeichnen positive liquide Betriebsüberschüsse. Die bevorrechtigen Auszahlungen in Höhe von
8% p.a., während der Emissionsphase der Fondsgesellschaften zeitanteilig je nach Beitrittszeitpunkt, wurden
durchgängig und vollständig realisiert.
Bestandsportfolio
Für den TSO-DNL Fund IV sind sechs potenzielle Investitionen in bestimmte Immobilien vorgesehen, die vollständig in das Eigentum der Fondsgesellschaften übergehen sollen. Das Eigenkapitalvolumen beläuft sich netto,
d.h. nach Abzug sämtlicher Kosten, auf ca. US$ 17,5 Mio. Rd. 72% des Eigenkapitals entfallen auf Büroimmobilien (Office), ca. 28% sollen in Einzelhandelsimmobilien (Retail) investiert werden. Der nach Eigenkapital
(netto) gewogene Vermietungsstand beläuft sich auf 93% der vermietbaren Flächen bei einer ebenfalls nach Eigenkapital (netto) gewogenen Restmietlaufzeit von ca. 6,3 Jahren.
Eckdaten zum geplanten Bestandsportfolio für den TSO-DNL Fund IV in der Übersicht
Investment / Standort
Conyers
Atlanta
Rome
Roanoke
Dunwoody
Baymeadows
960
3.480
1.020
7.110
3.655
1.240
5,5%
19,9%
5,8%
40,7%
20,9%
7,1%
Immobilientyp
Office
Office
Office
Office
Retail
Retail
Vermietungsstand
91,6%
100,0%
90,0%
100,0%
84,1%
79,4%
Restmietlaufzeit
(gerundet)
6 Jahre
8,0 Jahre
6,0 Jahre
6,0 Jahre
6,4 Jahre
3,0 Jahre
Eigenkapitalvolumen
netto (in TUS$)
Portfolioanteil
(Eigenkapitalanteil)
Der Beteiligungsprospekt zum TSO-DNL Fund IV führt transparent die Objektmieten pro Squarefoot p.a. sowie
vergleichsweise die aktuellen Marktmieten auf. Im Schnitt über alle sechs potenziellen Investments liegen die
Objektmieten ca. 10% unterhalb des Marktniveaus. Keines der geplanten Investments verzeichnet nennenswert
oberhalb der Marktmieten liegende Objektmieten. Damit wurde der Grundsatz von TSO, Objekte mit einem
günstigen bzw. marktkonformen Mietniveau anzukaufen, eingehalten.
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Die im Beteiligungsprospekt aufgeführten geschätzten Wiederherstellungskosten ergeben im Vergleich zu den
Nettokaufpreisen im Mindestfall einen kalkulatorischen Preisabschlag in Höhe von rd. 31%. Damit wurde das
über Jahre hinweg praktisch vollvermietete Bestandsportfolio für den TSO-DNL Fund IV ausgesprochen günstig
angekauft, was wiederum die Investitionsphilosophie von TSO bestätigt.
Die nach Kaufpreisen (netto) inkl. der geplanten Immobilienhypothekendarlehen gewogene Cap Rate beläuft
sich auf 8,9%. Die Cap Rate (Kapitalisierungsrate) errechnet sich aus der ersten vollen Nettojahresmiete in Relation zum Kaufpreis. Der Begriff Cap Rate wird im europäischen Sprachraum häufig mit Anfangsmietrendite
oder Bruttomietrendite gleichgesetzt. Der Beteiligungsprospekt zum TSO-DNL Fund IV führt für jedes der derzeit sechs geplanten Immobilieninvestments eine Vergleichs-Cap Rate der CB Richard Ellis Cap Rate Survey,
Stand August 2011, auf. Bei identischer Kaufpreisgewichtung ergibt sich für das Bestandsportfolio des TSODNL Fund IV ein signifikanter Ertragsvorteil von 16,4%.
Im Endergebnis kombiniert das geplante Bestandsportfolio für den TSO-DNL Fund IV ein hohes Maß an Erlössicherheit mit äußerst günstigen Einstandspreisen. Die wirtschaftlichen Grundlagen sind damit mit Hinblick auf
potenzielle Ertrags- und Wertsteigerungen als erstklassig zu beurteilen.
Wirtschaftliche Grundlagen des geplanten Bestandsportfolios für den TSO-DNL Fund IV in der Übersicht
35,0%
30,8%
30,0%
25,0%
20,0%
15,0%
16,4%
9,8%
10,0%
5,0%
0,0%
Abstand der Objektmieten zur
Marktmiete
Abstand Kaufpreise /
Wiederherstellungskosten
Cap Rate-Vorteil
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Investitionskonzept
Das Mindestemissionsvolumen für den TSO-DNL Fund IV beläuft sich auf US$ 2,0 Mio. zzgl. 5% Agio. Sofern
dieser Mindestbetrag nicht bis zum 30. Juni 2012 erreicht wird, würde eine kostenneutrale Rückabwicklung zzgl.
einer moderaten Verzinsung eintreten. Mit Hinblick auf die Investitionsqualität von TSO und den bisherigen Platzierungsergebnissen von DNL erscheint dieser Fall eher hypothetisch. Gleichwohl ist sehr positiv zu beurteilen,
dass praktisch keinerlei Platzierungsrisiken bestehen, die zu Kapitalverlusten auf Anlegerebene führen könnten.
Für den TSO-DNL Fund IV ist ein Emissionsvolumen in Höhe von US$ 49,0 Mio. zzgl. 5% geplant. Die Mindestbeteiligung beläuft sich auf US$ 15.000 zzgl. 5% Agio. Weiterhin beteiligt sich der General Partner bzw.
Komplementär der Fondsgesellschaft, d.h. die TSO-DNL FUND IV General Partner, LLC., nach Erreichen des
Mindestemissionsvolumens in Höhe von US$ 2,0 Mio. konzeptgemäß mit Eigenkapital in Höhe von mindestens
US$ 1,0 Mio. Hieraus ergibt sich ein geplantes Eigenkapitalvolumen von insgesamt US$ 50,0 Mio. (exkl. Agio).
TSO kann seine eigene Einlage auf bis US$ 3,5 Mio. erhöhen. Das Emissionsvolumen kann auf bis zu US$ 75,0
Mio. erhöht werden.
Das Co-Investment von TSO stellt einen weiteren Eckpfeiler der Investitionsphilosophie des Unternehmens dar.
Grundsätzlich beteiligt sich das Unternehmen mit erheblichen finanziellen Mitteln an den Fondsgesellschaften.
Weiterhin übernimmt Herr Allan Boyd Simpson, President von TSO, die persönliche Haftung für etwaige Hypothekendarlehen. Beide Komponenten sind positiv zu beurteilen, da hierdurch gleichgerichtete Interessen an einen
positiven Investitionsverlauf sichergestellt werden.
Hinsichtlich der Glaubwürdigkeit von TSO ist diese aufgrund der Übernahme finanzieller Risiken weitaus höher
als bei geschlossenen Fonds, die vieles versprechen aber sämtliche Risiken dem Anleger überlassen. Während
der Bewirtschaftungsphase des TSO-DNL Fund IV sollen die Anleger eine bevorrechtigte Auszahlung von 8%
p.a. erhalten. Die bereitgestellten Eigenmittel von TSO werden in identischer Höhe verzinst, allerdings erst,
nachdem die deutschen Anleger die geplanten Auszahlungen vollständig erhalten haben.
Auf das bereits dargestellte geplante Bestandsportfolio entfällt inklusive der anfänglichen Fondsnebenkosten ein
Investitionsvolumen in Höhe von rd. US$ 22,3 Mio. (exkl. Agio). Das Bestandsportfolio wurde durch TSO im
Vorwege rechtswirksam angekauft. Insofern hängt die finale Portfoliostruktur ausschließlich vom Platzierungsverlauf ab, es bestehen keinerlei finanzielle Risiken auf Ebene der Fondsgesellschaft.
Der finale Ankauf der Immobilien durch die Fondsgesellschaft erfolgt grundsätzlich zu einem gutachterlich ermittelten Kaufpreis zum aktuellen Kaufzeitpunkt. Es handelt sich hier um eine freiwillige Selbstverpflichtung
von TSO, die marktgerechte Kaufpreise auf Ebene der Fondsgesellschaft sicherstellt. Über das potenzielle Bestandsportfolio hinausgehendes Investitionskapital kann für weitere Immobilieninvestments verwendet werden.
Für dieses Eigenkapitalvolumen handelt es sich um einen „Blind Pool“, d.h. die Investments stehen bei Prospektherausgabe noch nicht konkret fest. Konzeptgemäß soll die Emissions- und Investitionsphase Ende 2012 abgeschlossen sein. Auf Basis eines entsprechenden Mehrheitsbeschlusses der Fondsgesellschaft könnte die Emissions- und Investitionsphase bei Bedarf bis Ende 2013 verlängert werden.
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Die anfänglichen Fondsnebenkosten belaufen sich inkl. 5% Agio auf insgesamt 18,9% des Emissionskapitals.
Mit Hinblick auf das äußerst preisgünstige geplante Bestandsportfolio und die weitreichenden Vorleistungen,
selbiges sicherzustellen, handelt es sich um eine angemessene anfängliche Kostenquote. Es ist weiterhin anzumerken, dass den Kosten eine Vielzahl von Gegenleistungen gegenüberstehen (Co-Investment, Übernahme persönlicher Haftungen u.ä.), die nur ausgesprochen wenigen Fondskonzepten vorbehalten ist. Der Ankauf des geplanten Bestandsportfolios löst keinerlei Zwischenfinanzierungskosten auf Ebene der Fondsgesellschaft des
TSO-DNL Fund IV aus, was in der Interpretation der Kostenquote anzurechnen ist.
Die anfänglichen Fondsnebenkosten verhalten sich vollständig relativ zum platzierten Emissionskapital. Kostenerhöhungsrisiken, die Fixkosten auslösen, sofern das geplante Emissionskapital niedriger ausfällt als geplant,
entfallen gänzlich. Mit Hinblick auf Kostensicherheit wurde für den TSO-DNL Fund IV damit die maximal sichere Variante konzipiert. Was das Emissionshaus und sein deutscher Partner letztlich während der Emissionsphase an Gebühren verdienen, hängt zu 100% vom Platzierungserfolg ab und reflektiert einen erfolgsorientierten
US-amerikanischen Sportsgeist.
Für das geplante Bestandsportfolio des TSO-DNL Fund IV werden Immobilienhypothekendarlehen auf Ebene
der sechs Objektgesellschaften kalkuliert, die rd. 62% der Kaufpreise (netto) ausmachen. Eine Haftungsübernahme durch die Fondsgesellschaft erfolgt ausdrücklich nicht. Eine US-Limited Partnership entspricht weitgehend der deutschen Kommanditgesellschaft. Die Haftung ist grundsätzlich auf die Einlage beschränkt, es bestehen keinerlei Nachschusspflichten. Sämtliche Ein- und Auszahlungen für den TSO-DNL Fund IV valutieren im
US$, was für eine US-Immobilieninvestition charakteristisch ist.
Die Wirtschaftlichkeitsprognose zum TSO-DNL Fund IV sieht eine Laufzeit ab Vollinvestition von fünf Jahren
vor. Die tatsächliche Laufzeit wird von der zeitlichen Abfolge der Emissions- und Investitionsphase sowie der
nachfolgenden Marktentwicklung geprägt. Der Gesellschaftervertrag sieht eine Laufzeit bis Januar 2021 vor. De
facto richtet sich die tatsächliche Laufzeit nach dem Zeitpunkt des letzten Immobilienverkaufes. Aufgrund der
Multi-Asset-Strategie für den TSO-DNL Fund IV ergeben sich realistische Chancen, Teile des Portfolios flexibel
im Zeitablauf veräußern zu können.
Für über potenzielle, über das geplante Bestandsportfolio hinausgehende Immobilieninvestments sieht der Gesellschaftsvertrag zum TSO-DNL Fund IV spezifische Investitionsanforderungen vor. Für die Investmentphilosophie von TSO steht dabei im Mittelpunkt, dass sich sämtliche Fondsimmobilien an Standorten befinden, die
durch eine der sechs Niederlassungen oder Repräsentanten ohne großen Zeitaufwand erreichbar sind.
Investitionen in unbebaute Grundstücke, Hotels oder Wohnimmobilien werden kategorisch ausgeschlossen.
Grundsätzlich kommen nur Immobilien in Frage, die prompt ab Ankauf liquide Betriebsüberschüsse generieren,
d.h. Bestandsimmobilien mit nennenswerter Ausmietungsquote, welche eine Auszahlung von 8% p.a. auf Investorenebene erwarten lassen. Das Fondskonzept zum TSO-DNL Fund IV beinhaltet eine unabhängige formelle
Mittelfreigabekontrolle während der Emissionsphase durch die Specialized Title Services, Inc.
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Bestandsimmobilien in der Übersicht
121 Perimeter Center West Office Building, L.P. / Atlanta, GA
Bei dem 121 Perimeter Center West Office Building handelt es sich um eine zweistöckige Class-ABüroimmobilie, verkleidet mit poliertem Marmor aus Georgia, gelegen auf einem überdurchschnittlich großen
Eigentumsgrundstück mit einer Fläche von ca. 18.980 qm.
Das Immobilieninvestment bietet aufgrund des separaten Baugrundstücks mit einer Fläche von etwa 14.000 qm
neben stetigen Mieterlösen deutliche Zusatzerlöspotenziale bei einem Verkauf des Baugrundstücks. Grundstücke
mit nennenswerter Baufläche sind am Standort der potenziellen Fondsimmobilie rar gesät. Die Mietfläche beläuft sich auf ca. 4.336 qm. Weiterhin verfügt das Objekt über 172 Parkplätze. Das 1986 erbaute Gebäude wurde
im Jahr 2006 umfassend renoviert.
Der Stadtteil Central Perimeter stellt ein neues demographisches Zentrum des Großstadtgebiets von Atlanta dar.
Der Stadtteil Perimeter West ist mit ca. 2.236.000 qm Bürofläche noch vor Midtown, Downtown und Buckhead
der größte Bürobezirk Atlantas. Für den Standort Perimeter Center West liegen positive Wachstumsprognosen
für die Bevölkerungsentwicklung vor. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen übersteigt den USamerikanischen Durchschnitt um mehr als das Doppelte. Aus den ausführlichen Informationen im Beteiligungsprospekt zum TSO-DNL Fund IV ergibt sich eine insgesamt hohe architektonische, bauliche und technische
Immobilienqualität.
Shops of Dunwoody, L.P. / Dunwoody, GA
Shops of Dunwoody ist ein Neighborhood Shopping Center mit einer Mietfläche von insgesamt 6.568 qm. Das
Einkaufszentrum befindet sich auf einem 45.081 qm großen Eigentumsgrundstück mit rd. 340 Parkplätzen. Die
separaten Geschäftsgebäude wurden im Jahr 1981 im viktorianischen Stil erbaut. Das Center wurde in den Jahren 2002 bis 2010 umfangreich renoviert und modernisiert (Erneuerung der Dachflächen, der Klimaanlagen und
Heizsysteme, der Parkflächen sowie der Außen- und Innenfassaden). Hierfür wurden insgesamt US$ 834.742 investiert, dieser Betrag entspricht ca. 7,2% des geplanten Nettokaufpreises für den TSO-DNL Fund IV in Höhe
von US$ 11,5 Mio. Aus den Beschreibungen im Beteiligungsprospekt zum TSO-DNL Fund IV wird deutlich,
dass es sich um eine insgesamt hochwertige Immobilie handelt.
Shops of Dunwoody liegt zentral im Zentrum von Dunwoody, einem der anspruchvollsten Wohngebiete Atlantas. Die selbstständige Gemeinde Dunwoody hat keinerlei Hochhausbebauung und ist dafür bekannt, dass sie
weitere Industrie- und Geschäftsbezirke strikt ablehnt. Das Durchschnittsalter der Bevölkerung im direkten Umfeld der Fondsimmobilie liegt unterhalb von vierzig Jahren. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen übersteigt den US-amerikanischen Durchschnitt um mehr als das Doppelte. Der Standort der Immobilie ist lediglich
ca. zwei Meilen von der Interstate 285 entfernt bzw. liegt nur ca. 15 Meilen nördlich des zentralen Geschäftsbezirkes von Atlanta.
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100 East Second Avenue Building, L.P. / Rome, GA
Rome liegt direkt an den Highways, die Atlanta, Birmingham und Chattanooga miteinander verbinden. In ca. einer Autostunde erreicht man Atlanta, GA, Birmingham, AL und Chattanooga, TN. Rome ist der Standort für vier
Universitäten, darunter auch das Berry College, welches den flächenmäßig größten Campus der Welt betreibt.
Die Immobilie 100 East Second Avenue Building, L.P. befindet sich in zentraler Lage innerhalb des Stadtzentrums von Rome, Georgia, einen Block von der Kreuzung der beiden Hauptdurchgangsstraßen von Rome entfernt. Die Class-A-Büroimmobilie mit vier Stockwerken verfügt über eine Mietfläche von rd. 4.768 qm und
wurde auf einem Eigentumsgrundstück mit einer Fläche von ca. 8.093 qm mit 105 Parkplätzen erbaut. Seit kurzem besteht die bei US-Mietern sehr beliebte Möglichkeit, Firmenschilder zur East Second Avenue hin aufzustellen. Das Bürogebäude wurde ursprünglich im Jahr 1970 erbaut und fortlaufend modernisiert und saniert. Aus
den Prospektbeschreibungen ergibt sich eine insgesamt hochwertige Immobilie.
10 Franklin Plaza, L.P. / Roanoke, VA
Die Fondsimmobilie Franklin Plaza liegt im Zentrum von Roanoke, Virginia, einem der am dichtesten bebauten
Büromärkte Virginias. Der lokale Markt weist seit Jahren konstant steigende Mietpreise auf. Ausschlaggebend
hierfür ist eine traditionell hohe Flächenauslastung der Büroflächen im Geschäftszentrum von Roanoke. Gemäß
Roanoke Office Market Report 2011 der Poe & Cronk Real Estate Group liegt die Flächenauslastung im Zentrum von Roanoke aktuell bei ca. 95%.
Vom Stadtzentrum aus sind neunzehn Hochschulen und Universitäten in einer Autostunde erreichbar, einschließlich der Virginia Tech, einer der führenden amerikanischen Universitäten im Bereich Forschung. Aufgrund einer
Freihandelszone und eines Binnenhafens sowie eines Regionalflughafens, der Interstate 81 und einer ausgezeichneten Telekommunikations-Infrastruktur besteht eine insgesamt überdurchschnittliche Standortqualität.
Die neunstöckige Class-A-Büroimmobilie Franklin Plaza verfügt über eine Mietfläche von insgesamt 12.918
qm. Die Immobilie befindet sich auf einem ca. 2.711 qm großen Eigentumsgrundstück. In den Jahren 1998,
2002, 2004 und 2008 wurden für das im Jahr 1978 erbaute Objekt umfassende Renovierungsmaßnahmen durchgeführt. Im Jahr 2001 wurden nahezu sämtliche Komponenten des Heiz- und Kühlsystems erneuert. Das Gebäude besitzt vier Aufzüge des Herstellers Westinghouse mit einer Traglast von je 3.500 kg. Im Jahr 1999 und 2000
wurden die Kabinen runderneuert. Im Jahr 2008 wurden neue Motoren installiert. Laut Gutachten befindet sich
die Fondsimmobilie in einem guten Zustand.
Aufgrund eines notariell verbrieften Nutzungsrechtes stehen 266 Parkplätze in einem angrenzenden Parkdeck
zur Verfügung. Aus den Beschreibungen im Beteiligungsprospekt zum TSO-DNL Fund IV ergibt sich eine insgesamt hohe Immobilienqualität. Die Immobilie verfügt insbesondere über einen großzügigen und repräsentativen Eingangsbereich, auf den US-amerikanische Großunternehmen großen Wert legen. Die Immobilie wurde
mit einem elektronischen Überwachungssystem versehen, welches eine Kameraüberwachung innerhalb und außerhalb des Gebäudes ermöglicht. Mitarbeiter des Sicherheitsdienstes überwachen das Gebäude ganztägig von
der Lobby aus über Monitore.
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Corporate Center Conyers, L.P. / Conyers, GA
Die Stadt Conyers im Verwaltungsbezirk Rockdale County, Georgia, gehört zum Großraum Atlanta und liegt ca. 20
Meilen vom Stadtzentrum entfernt. Von Conyers aus ist Atlanta über die Interstate 20 sehr gut erreichbar. Gemäß
Wachstumsprognose wird die Bevölkerungsanzahl in Conyers bis zum Jahr 2015 um insgesamt rd. 8% zunehmen.
Das Durchschnittseinkommen im Drei- und Fünf-Meilen-Radius der Fondsimmobilie liegt gut 50% oberhalb des
US-amerikanischen Durchschnitts. Die für den Ankauf vorgesehene Fondsimmobilie Corporate Center Conyers befindet sich in exponierter Lage, direkt am Highway 138 und der Interstate 20. Diese Verkehrsachsen stellen mit
45.000 Fahrzeugen am Tag die am stärksten frequentierten Verkehrswege in Conyers dar.
Das Corporate Center Conyers befindet sich auf einem mit 31.890 qm ausgesprochen großen Eigentumsgrundstück und verfügt über 105 Parkplätze. Das 1987 erbaute Gebäude wurde kontinuierlich modernisiert und saniert, so dass lt. Prospektherausgeber keinerlei Renovierungsstau o.ä. vorliegt. Die Mietfläche von 2.457 qm verteilt sich auf ein Hauptgebäude und ein Nebengebäude mit jeweils zwei Stockwerken. Das vordere, zweistöckige
und direkt an der Interstate 138 gelegene Gebäude wird als Bankniederlassung genutzt. Das hintere, ebenfalls
freistehende, zweigeschossige Gebäude wurde als Hochsicherheitsgebäude entwickelt und erbaut. Hier sichert
eine US-amerikanische Großbank die gesamte EDV-Logistik und Datenverwaltung, um unabhängig von externen Störgrößen (beispielsweise Stromausfälle) einen störungsfreien Bankbetrieb sicherstellen zu können.
Der Hauptmieter (Single Tenant) wird noch im Jahr 2011 die eigenen Räumlichkeiten mit einem Budget von ca.
US$ 281.000 renovieren. Das durch den Hauptmieter bereitgestellte Investitionsvolumen entspricht knapp 12%
des geplanten Kaufpreises. Aus den baulichen Beschreibungen innerhalb des Beteiligungsprospekts zum TSODNL Fund IV ergibt sich eine ausgesprochen hochwertige Immobilie.
Shoppes of Baymeadows, L.P. / Jacksonville, FL
Bei den Shoppes of Baymeadows handelt es sich um ein Shopping Center. Auf ca. 13.355 qm befinden sich auf
einem tropisch angelegten Eigentumsgrundstück insgesamt fünfzehn Ladengeschäfte und 132 Parkplätze. Nennenswerte Renovierungsmaßnahmen an Fassaden und im Inneren sowie eine aufwendige neue Gestaltung der
Landschaftsflächen innerhalb der letzten vier Jahre haben die Immobilie sukzessive aufgewertet. In der unmittelbaren Umgebung ist kein Bauland verfügbar, auf dem vergleichbare Immobilien errichtet werden könnten.
Aus der Immobilienbeschreibung im Beteiligungsprospekt zum TSO-DNL Fund IV ergibt sich eine hochwertige
Handelsimmobilie mit unikaten Charakteristika. Dank eine speziellen Dachisolierung verbraucht das Klimasystem weitaus weniger Energie als bei vergleichbaren Immobilien üblich. Da die Energiekosten durch die Mieter
zu tragen sind, ergeben sich hieraus spezifische Kostenvorteile für die Mieter der Shoppes of Baymeadows.
Aufgrund seiner der Lage zwischen dem St. Johns River und dem Atlantischen Ozean, nahe der Interstate 95 im
Baymeadows/Southside Bezirk, befindet sich die für den Ankauf vorgesehene Fondsimmobilie Shoppes of
Baymeadows an einem exponierten Standort, dem Baymeadows Korridor. Im Fünf-Meilen-Radius der Shoppes
of Baymeadows haben die Konsumenten im vergangenen rd. US$ 2,7 Mrd. ausgegeben. Die Anzahl der Haushalte wird in den kommenden Jahren prognosegemäß stetig ansteigen. Derzeit liegt das Haushaltseinkommen
etwa 35% oberhalb des US-amerikanischen Durchschnitts.
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Mieterportfolio
121 Perimeter Center West Office Building, L.P. / Atlanta, GA
Die potenzielle Fondsimmobile Perimeter Center West Office Building ist zu 100% ausgelastet. Die gewogene
Restmietlaufzeit beläuft sich auf acht Jahre mit Verlängerungsoptionen für insgesamt vierzig Jahre. Die Mietfläche von ca. 4.336 Quadratmetern, verteilt auf drei Geschosse und einem Untergeschoss, wird zu 89,3% von der
SunTrust Banks Inc. (SunTrust) genutzt. Die verbleibende Fläche konnte neu an Tin Lizzy‘ s, eine beliebte Restaurantkette in Atlanta, vermietet werden.
Mit SunTrust unterhält TSO seit vielen Jahren konstruktive Geschäftsbeziehungen. Der Mietvertrag mit SunTrust hat eine feste Laufzeit bis zum 31.12.2017. Der Hauptmieter hat acht Verlängerungsoptionen für jeweils
fünf Jahre. Die Miete wird jährlich fest um 2% p.a. erhöht, woraus sich konstante, vertragliche fixierte Ertragsund potenzielle Wertsteigerungen für den TSO-DNL Fund IV ergeben. Der Mieter übernimmt sämtliche Betriebskosten und leistet hierfür monatliche Vorauszahlungen in Höhe von US$ 29.580. Instandhaltungen und
Reparaturen am Dach und Fach obliegen dem Vermieter, d.h. der Tochtergesellschaft des TSO-DNL Fund IV.
SunTrust zählt zu den größten Kreditinstituten der USA. SunTrust verwaltet u.a. die Vermögenswerte der Coca
Cola Company; größter Privataktionär ist Warren Buffett. Die Ursprünge der Bank reichen zurück bis zum Jahr
1811. Sun Trust ist mit seinem Filial- und Bankautomatensystem die marktführende Bank im Südosten. Die
1.665 SunTrust-Filialen für das Privatkundengeschäft und 2.924 Bankautomaten befinden sich vorwiegend in
Florida, Maryland, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Virginia und Washington DC.
Gemäß Jahresbericht zum 31.12.2010 hat SunTrust Banks einen Gewinn von ca. USD 189,0 Mio. realisiert. Die
Bilanzsumme beläuft sich auf rd. USD 172,9 Mrd. Auf langfristige Verbindlichkeiten entfallen hiervon USD
13,6 Mio. bzw. ca. 8% der Bilanzsumme. Gemäß Geschäftsbericht zum 30.September 2011 hat SunTrust in den
ersten neun Monaten 2011 einen Nettoüberschuss in Höhe von rd. US$ 424,0 Mio. erzielt. Die langfristigen
Verbindlichkeiten liegen unverändert bei rd. 8% der Bilanzsumme in Höhe von US$ 172,5 Mrd. Der Eigenkapitalanteil an der Bilanzsumme beträgt ca. 12%.
SunTrust hatte, im Zuge der durch die Lehman Pleite ausgelösten Finanzkrise, von der US-amerikanischen Zentralbank (Fed) US$ 4,85 Mrd. aus dem TARP Programm (Troubled Asset Relieve Program) erhalten. Mit dem
TARP Programm kapitalisierte die Fed die 19 größten US Banken, nachdem sich diese einem Stresstest unterzogen und diesen positiv bestanden hatten. SunTrust hat diese finanziellen Mittel vollständig zuzüglich Zinsen und
aller Nebenkosten im März/April 2011 an die Fed (und somit den US-Steuerzahlern) zurückgezahlt.
Mit Hinblick auf die langfristigen Verbindlichkeiten (Senior Debt) von SunTrust auf Holdingebene liegt das Bonitätsrating von Moody´s bei Baa1. Auf Bankebene wurde die Note A3 vergeben. Die Bonitätsbewertung Baa1
wurde im April 2011 für die Nation Portugal bzw. im Juli 2011 für die Bertelsmann AG vergeben. Die Note
Baa1 wird bei einem als moderat erachteten Kreditrisiko vergeben. Die Note A3, die SunTrust auf Bankebene
erhalten hat, wird bei einem als niedrig beurteilten Kreditrisiko vergeben. Die Note A3 für die SunTrust Banks
entspricht der aktuellen Bonitätsbewertung für die Volkswagen Bank (Stand September 2011).
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Weiterhin entspricht die Note A3 beispielsweise der langfristigen Bewertung von Anleihen der Daimler Benz
AG (Stand März 2011). Im Endergebnis stellt SunTrust mit einem aktuellen Barvermögen von ca. US$ 5,5 Mrd.
gemäß Geschäftsbericht zum Stichtag 30.09.2011 einen erstklassigen Mieter mit weit überdurchschnittlicher Bonität und Solvenz dar.
Die verbleibende Mietfläche, d.h. 463 qm bzw. rd. 12% der Gesamtflächen, hat Tin Lizzies, ein Restaurantkette
in Atlanta, über einen Zeitraum von zehn Jahren angemietet. Die Mietvertrag beinhaltet eine Verlängerungsoption zu Gunsten des Mieters von weiteren fünf Jahren Es handelt sich um einen Triple Net-Mietvertrag, d.h. der
Mieter übernimmt sämtliche Nebenkosten. Der Mietvertrag sieht eine feste jährliche Mieterhöhung von 2% p.a.
vor. Bisher gibt es drei der mexikanischen Restaurants in Grant Park, Midtown und Buckhead. Anfang 2012 eröffnet Tin Lizzies die vierte Filiale in der Fondsimmobilie Perimeter Center.
Shops of Dunwoody, L.P. / Dunwoody, GA
Die Mietflächen der Shops of Dunwoody werden derzeit von 23 verschiedenen Mietern bzw. Dienstleistungsunternehmen genutzt. Insofern besteht ein breiter Mietermix, der durchschnittliche Mieterlösanteil beläuft auf
4,3%. Aufgrund der hohen Mieterdiversifikation werden potenzielle Ausfallrisiken entsprechend begrenzt. Die
sechs näher im Beteiligungsprospekt beschriebenen Bestandsmieter sind im Schnitt seit gut achtzehn Jahren
Mieter der Fondsimmobilie. Die Bestandsmietverträge sehen im Schnitt feste jährliche Mieterhöhungen von ca.
4% vor, woraus sich entsprechende Erlös- und potenzielle Wertsteigerungen im Zeitablauf ableiten. Sämtliche
Mietverträge beinhalten Verlängerungsoptionen. Die Mieter übernehmen zusätzlich zu den Mietzahlungen sämtliche Betriebskosten und leisten hierfür monatliche Vorauszahlungen. Instandhaltungen und Reparaturen am
Dach und Fach obliegen dem Vermieter, d.h. der Tochtergesellschaft des TSO-DNL Fund IV.
Der derzeitige Vermietungsstand von ca. 84% soll durch ein aktives Mietmanagement der Fachleute von TSO
schrittweise erhöht werden. Der derzeitige Vermietungsstand ist für eine gewogene Restmietlaufzeit von 6,4 Jahren vertraglich abgesichert, so dass die zukünftigen Ausmietungserhöhungen auf einem gesicherten Erlösniveau
stattfinden.
Da es sich vorwiegend um Einzelhandelsunternehmen handelt, spielt für die zukünftige Erhöhung der Flächenauslastung die Einkommenskraft der Haushalte im 3- und 5-Meilen-Radius eine zentrale Rolle. Das lokale
Durchschnittseinkommen liegt am Mirkostandort der potenziellen Fondsimmobilie um mehr als das Doppelte
über den US-amerikanischen Durchschnitt. Da in Dunwoody keine neuen Bauvorhaben genehmigt werden,
gleichzeitig aber eine hohe Nachfrage nach Einzelhandelsmietflächen aufgrund der überdurchschnittlichen lokalen Kaufkraft besteht, erweist sich die Erlössteigerungsstrategie von TSO für dieses Investment als schlüssig.
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100 East Second Avenue Building, L.P. / Rome, GA
Der Vermietungsstand im East Second Avenue Building beläuft sich auf ca. 90%. Hauptmieter sind die Anwaltskanzlei Mc-Rae, Stegal, Peak & Hamman (Mietflächenanteil 32%) sowie SunTrust (Mietflächenanteil
41%), die gemeinsam etwa drei Viertel der Mietflächen nutzen. Neben der Anwaltskanzlei und der SunTrust
nutzen zwei weitere zuverlässige Mieter die Flächen der Fondsimmobilie. Einen Flächenanteil von 318 qm nutzt
seit etwa neun Jahren Boy Scouts of America, in Deutschland als „Pfadfinder-Organisation“ bekannt.
Die Anwaltssozietät Mc-Rae, Stegall, Peek, Harmann, Smith & Manning, LLP, wurde im Jahr 1899 gegründet
und ist seit dem Jahr 1993, d.h. seit etwa zwanzig Jahren, Mieter der Fondsimmobilie. Die Sozietät verfügt über
zwei Verlängerungsoptionen von jeweils fünf Jahren. SunTrust ist seit mehr als vierzig Jahren in der Fondsimmobilie ansässig. Die Hauptmieter weisen insofern eine exorbitante Bindung an die Fondsimmobilie auf. SunTrust kann die verbleibende Mietdauer auf insgesamt vierzig Jahre ausdehnen. Die durch die Bank genutzten
Räumlichkeiten werden auf Kosten der Bank renoviert, das Budget in Höhe von rd. US$ 300.000 entspricht rd.
12% des geplanten Kaufpreises für die Immobilie.
Die gewogene Restmietlaufzeit über alle laufenden Mietverträge beläuft sich auf ca. sechs Jahre. Die Mieten
werden jährlich fest um 2% bis 3% erhöht, woraus sich entsprechende vertraglich fixierte Erlös- und potenzielle
Wertsteigerungen ableiten. Die Mieter tragen zusätzlich sämtliche Betriebskosten und leisten hierfür monatliche
Vorauszahlungen. Instandhaltungen und Reparaturen am Dach und Fach obliegen dem Vermieter, d.h. der Tochtergesellschaft des TSO-DNL Fund IV.
10 Franklin Plaza, L.P. / Roanoke, VA
Die Class-A-Büroimmobilie Franklin Plaza mit einer Mietfläche von 12.918 qm ist vollständig vermietet. Die
durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge beläuft sich auf sechs Jahre. Die Fondsimmobilie mit neun Stockwerken liegt im Zentrum von Roanoke, Virginia. Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass dieser Standort eine
sehr hohe Flächenauslastung von rd. 95% aufweist und aufgrund der dichten Bebauung kaum zusätzliche Flächen erlaubt. Das Franklin Plaza liegt an der Ecke Jefferson Street und Franklin Road, wodurch eine sehr gute
Erreichbarkeit und exponierte Sichtbarkeit gewährleistet sind.
Das Franklin Plaza wird von insgesamt acht Mietern genutzt. Hauptmieter sind die Anwaltskanzlei Gentry Locke
Rates & More und die SunTrust, die insgesamt rd. 83% der Mietflächen nutzen. Die gewogene Restmietlaufzeit
liegt bei ca. sechs Jahren. Die Anwaltskanzlei Gentry Locke Rates & More mit einem Mieterlösanteil von 42,6%
ist seit 32 Jahren Mieter der Fondsimmobilie. Die Restmietlaufzeit von sechs Jahren kann der Mieter auf Basis
einer Verlängerungsoption um weitere zehn Jahre verlängern. SunTrust ist mit einem Mieterlösanteil von 37,5%
ebenfalls seit mehr als dreißig Jahren Mieter der Fondsimmobilie, was in beiden Fällen eine extrem hohe Mieterbindung erkennen lässt. Die Bank kann die Mietdauer über jeweils fünfjährige Verlängerungsoptionen um bis
zu vierzig Jahre ausdehnen.
Über zwei weitere Mieter mit nennenswerten Erlösanteilen wird im Beteiligungsprospekt zum TSO-DNL Fund
IV detailliert berichtet. Es handelt sich hier um einen Finanzdienstleister, der mehrere Milliarden US$ für seine
Mandanten betreut und einen Versicherungsmakler.
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Positiv zu ist beurteilen, dass TSO als Mieter ein Büro im Franklin Plaza unterhält und daher besonders mit der
Immobilie und den Mieterbedürfnissen vertraut ist. Den auslaufenden Mietvertrag wird TSO um weitere fünf
Jahre verlängern, wenn die Fondsgesellschaft das Objekt erwirbt. Auf eine detaillierte Beschreibung der drei
weiteren Mieter mit Erlösanteilen von ca. 1% wird im Beteiligungsprospekt aufgrund der wirtschaftlich nachrangigen Bedeutung verzichtet, was nachvollziehbar ist. Auch diese Mietverträge sehen jährliche Mietanpassung
von 3% p.a. vor. Die insgesamt acht Mieter in der Fondsimmobilie übernehmen zusätzlich zu den Mietzahlungen
die Betriebskosten. Instandhaltungen und Reparaturen am Dach und Fach obliegen dem Vermieter, d.h. der
Tochtergesellschaft des TSO-DNL Fund IV.
Über alle Mietverträge gesehen sind feste Mieterhöhungen von durchschnittlich 2,8% p.a. vorgesehen. Auch für
dieses Investment wurden insofern stetige Erlös- und potenzielle Wertsteigerungen sichergestellt.
Corporate Center Conyers, L.P. / Conyers, GA
Die Mietflächen des Corporate Center Conyers sind zu rd. 92% an SunTrust vermietet. Auf die weit überdurchschnittliche Mietersolvenz und Mieterbonität wurde bereits hingewiesen. Die Restmietlaufzeit liegt bei ca. sechs
Jahren bis Ende 2017. SunTrust als Ankermieter nutzt die Fondsimmobilie bereits seit dem Jahr 1987. Eine
Mietdauer von rd. 25 Jahren weist auf eine extrem hohe Mieterbindung an die Fondsimmobilie hin. Die Bank hat
sich acht Verlängerungsoptionen über jeweils fünf Jahre einräumen lassen. Die Miete wird fest um 2% p.a. erhöht, woraus sich eine stetige Erlös- und potenzielle Wertsteigerungen für die Fondsimmobilie ergeben.
Die derzeit nicht belegten Mietflächen können zusätzlich vermietet werden und stellen realistische Ansätze für
Erlössteigerungen dar. Eine erhöhte Ausmietungsquote wird durch den Standort der Immobilie am Highway 138
begünstigt der mit täglich ca. 45.000 Fahrzeugen eine der am stärksten befahrenen Verbindungswege von Conyers darstellt. Es besteht in diesem Zusammenhang die in den USA mieterseitig beliebte Option, Firmenschilder
vor dem Gebäude anzubringen. Durch ihre Lage ist die Fondsimmobilie diesbezüglich sehr gut einsehbar, so
dass sich die optionalen Firmenschilder aufgrund der hohen Verkehrsfrequenz werterhöhend auswirken können.
Aufgrund des hohen Vermietungsstandes von 92% trägt das Corporate Center Conyers gleichwohl unabhängig von
zukünftigen Vermietungen zu einem stabilen Cash Flow für den TSO-DNL Fund IV bei. Zusätzlich zu den Mieterlösen übernimmt SunTrust die auf die angemieteten Flächen anfallenden Betriebskosten. Instandhaltungen und Reparaturen am Dach und Fach obliegen dem Vermieter, d.h. der Tochtergesellschaft des TSO-DNL Fund IV.
Das zweite Gebäude der Fondsimmobilie ist ein Notfall-Betriebsgebäude, welches für SunTrust in Ausnahmefällen das gesamte Datensystem aufrecht erhält und entsprechend gebaut und eingerichtet ist. Durch diese Besonderheit besteht eine entsprechend langfristige Bindung von SunTrust an die Fondsimmobilie.
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Shoppes of Baymeadows, L.P. / Jacksonville, FL
Shoppes of Baymeadows konnte zu einer weit überdurchschnittlichen Cap Rate in Höhe von 10,6% angekauft
werden. Die Cap Rate (Kapitalisierungsrate) errechnet sich aus der ersten vollen Nettojahresmiete in Relation
zum Kaufpreis. Der Begriff Cap Rate wird im europäischen Sprachraum häufig mit Anfangsmietrendite oder
Bruttomietrendite gleichgesetzt.
In der Cap Rate Survey von CB Richard Ellis wird für den relevanten Gesamtmarkt Jacksonville für Class-ARetailimmobilien (Neighborhood Center) eine marktübliche Cap Rate von maximal 6,75% angegeben. Hieraus
ergibt sich ein Ertragsvorteil für Shoppes of Baymeadows in Höhe von beachtlichen rd. 57%. Mit einem Anteil
am geplanten Bestandsportfolio in Höhe von 7,1%, gemessen am geplanten Nettoeigenkapital, handelt es sich
mit Shoppes of Baymeadows gleichwohl um ein untergewichtetes, chancenorientiertes Investment.
Grund für den extrem günstigen Kaufpreis ist, dass die Mietflächen von ca. 3.065 qm derzeit zu nur rd. 80%
ausgelastet sind. Die gewogene Restmietlaufzeit beläuft sich auf ca. drei Jahre. Aktuell mieten 14 Mieter, d.h.
Einzelhandels- oder Gastronomieunternehmen, die Shoppes of Baymeadows. Der durchschnittliche Mieterlösanteil beläuft sich auf 7,5%. Über die Mieter und die jeweiligen Vertragsmodalitäten wird im Beteiligungsprospekt
zum TSO-DNL Fund IV transparent berichtet. Die Mieter tragen zusätzlich zur Miete die umlagefähigen Betriebskosten mit. Instandhaltungen und Reparaturen am Dach und Fach obliegen dem Vermieter, d.h. der Tochtergesellschaft des TSO-DNL Fund IV.
Eine sukzessiv erhöhte Ausmietung wird durch den Standort mit ca. 300.000 qm an Büroflächen begünstigt. Die
Menschen, die in diesen Büroimmobilien arbeiten, stellen eine Vielzahl potenzieller Besucher und Kunden für
die Shoppes of Baymeadows dar. Hinzu kommt eine hohe Bevölkerungsdichte und damit verbundenes Verkehrsaufkommen, an der die potenzielle Fondsimmobilie durch ihre Sichtbarkeit/Lage partizipieren kann. In
unmittelbarer Nachbarschaft der für den Ankauf vorgesehenen Fondsimmobile sind keinerlei Baugrundstücke
verfügbar, so dass etwaige Wettbewerbsimmobilien für die geplante Erhöhung der Ausmietung keine Relevanz
aufweisen.
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Ertragskonzept
Die Wirtschaftlichkeitsprognose für den TSO-DNL Fund IV setzt auf das Bestandsportfolio mit dessen konkreten Mieterlösen, bisher entstandenen Betriebskosten usw., auf. Eine Verwässerung mit rein hypothetischen
„Blind Pool“-Investments findet nicht statt, was äußerst positiv zu beurteilen ist, da diese Methodik die Transparenz der Wirtschaftlichkeitsprognose massiv erhöht. Die Planung geht von einer Vollinvestition Anfang 2012
und einer fünfjährigen Bewirtschaftungsphase aus. Ende 2016 bzw. Anfang 2017 wird ein vollständiger Immobilienverkauf angenommen. Während der Investitionsphase wird eine anfängliche Liquiditätsreserve in Höhe von
US$ 2,0 Mio. bzw. 4% des geplanten Eigenkapitalvolumens für die Fondsgesellschaft kalkuliert. Dieser Planansatz ist grundsätzlich sinnvoll, um für unvorhersehbare Abweichungen finanziell gerüstet zu sein.
Die kalkulierten Bruttomieterlöse für den TSO-DNL Fund IV gehen von vertragskonformen Mietzahlungen aus,
was einen gängigen Standard für die Erlöskonzeption geschlossener Immobilienfonds darstellt. Weiterhin wird
angenommen, dass die Bestandsmieter ihre Verlängerungsoptionen mit einer Wahrscheinlichkeit von 75% bis
80% ausüben werden. Diese Annahme ist von nachrangiger Auswirkung, da die Restmietlaufzeit des Bestandsportfolios bis auf das geplante Investment Shoppes of Baymeadows den Prognosezeitraum übersteigt. Infolgedessen resultieren ca. 88% der kalkulierten Erlöse aus fest abgeschlossenen Mietverträgen (gewogenes Mittel). Ein Investment in den TSO-DNL Fund IV versteht sich insofern als Core-Asset-Strategie, Ausgangspunkt
bilden weit überwiegend Immobilien mit stabilen Erlösen, renommierten Mietern und hohen Mieterbindungen.
Der nach Eigenkapitalanteilen (netto) gewogener Vermietungsstand für das geplante Bestandsportfolio beläuft
sich hierbei auf ca. 93% der Gesamtmietflächen.
Sofern keine feste Mietindexierung vorliegt, wird für den Fall von Mietanpassungen eine Inflationsanpassung
von 3% p.a. kalkuliert. Auch diese Kalkulationsprämisse eröffnet keine spekulativen Perspektiven, da TSO nahezu durchgängig Investments vorbereitet hat, die auf vertraglich fixierten Mietsteigerungen basieren. Dieser
Aspekt ist von besonderer Bedeutung, da stetig steigende Erlöse im Regelfall zu entsprechenden Wertsteigerungen führen. Grund hierfür ist, dass US-Immobilien nach dem Ertragswertverfahren gehandelt werden. Daher
steigt der Immobilienpreis praktisch analog zu erhöhten Mieterlösen.
Etwaige Guthabenzinsen für liquide Bankguthaben werden in der Wirtschaftlichkeitsprognose zum TSO-DNL
Fund IV nicht kalkuliert und würden die gesamten Bruttoerlöse entsprechend leicht erhöhen.
Über den fünfjährigen Planungszeitraum werden 4,7% der kalkulierten Bruttomieterlöse (exkl. umlagefähige Betriebskosten) für Leerstände und Neuvermietungskosten kalkulatorisch zurückgestellt (geometrisches Mittel). Es
handelt sich um eine nennenswerte Rücklagenposition.
Mit den in der Wirtschaftlichkeitsprognose kalkulierten umlagefähigen Betriebskosten handelt es sich ausschließlich um fest vereinbarte umlagefähige Betriebskosten, die in den abgeschlossenen Mietverträgen explizit
vereinbart sind. Die Betriebskosten werden anhand von zehn Einzelpositionen innerhalb der Wirtschaftlichkeitsprognose zum TSO-DNL Fund IV äußerst differenziert aufgeführt. Für sämtliche Kostenpositionen in der Wirtschaftlichkeitsprognose zum TSO-DNL Fund IV wird vorsorglich eine Inflationsrate bzw. Kostensteigerung von
3% p.a. berücksichtigt.
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Die kalkulatorischen Rückstellungen für Wartung und Instandhaltung für das geplante Bestandsportfolio des
TSO-DNL Fund IV basieren im ersten Schritt auf den tatsächlichen Kosten der letzten drei Bewirtschaftungsjahre. Für jede der sechs Fondsimmobilien werden weiterhin spezifische Kosten kalkulatorisch zurückgelegt, deren
Höhe individuelle Gegebenheiten berücksichtigt. Für die Budgetierung der spezifischen Wartungs- und Instandhaltungskosten wurden im Vorfeld technische Gutachten von unabhängigen Fachleuten eingeholt. Die kalkulierten Kosten für Wartung und Instandhaltung innerhalb der fünfjährigen Wirtschaftlichkeitsprognose für den TSODNL Fund IV belaufen sich auf ca. USD 1,4 Mio. und entsprechen damit 5% der kalkulierten Bruttomieteinnahmen ohne Berücksichtigung umlagefähiger Betriebskosten. Damit werden signifikante Kalkulationsreserven
für Wartung und Instandhaltung sichergestellt.
Das geplante, aus sechs Einzelimmobilien bestehende Immobilienportfolio für den TSO-DNL Fund IV ist mit
einer Bestandsgruppenpolice umfassend versichert. Für den TSO-DNL Fund IV ergeben sich bezüglich der Versicherungsprämien Kostenvorteile, da die Bestandspolice auf einen Immobilienportfolio mit einem Investitionsvolumen in Höhe von insgesamt rd. US$ 750 Mio. basiert. Aus dem Versicherungsvolumen ergeben sich entsprechende Größenvorteile bzw. Kostendegressionen mit Hinblick auf die Versicherungsprämie.
Für das technische und kaufmännische Management – inklusive Mietermanagement, Facility Management etc.,
bezogen auf die sechs geplanten Einzelimmobilien an diversen Standorten, erhält TSO eine Verwaltungsgebühr
in Höhe von 3,6% p.a. bezogen auf die kalkulierten Bruttomieteinnahmen zzgl. umlagefähige Betriebskosten.
Die Verwaltungsgebühren stellen umlagefähige Betriebskosten dar. Es werden vorsorglich jährliche Kostensteigerungen von 3% berücksichtigt.
Die kalkulierten Darlehenszinsen belaufen sich auf ca. 6% p.a. (inkl. Margen und Gebühren).Für die Fondsimmobilien des Vorgängerfonds TSO-DNL Fund III konnten vergleichbare Zinskonditionen sichergestellt werden.
Die Wirtschaftlichkeitsprognose zum TSO-DNL Fund IV sieht nennenswerte Tilgungen von ca. 2% p. a. bezogen auf die kalkulierten Ursprungsdarlehen vor. Für die Fondsimmobilien des Vorgängerfonds TSO-DNL Fund
III sind vergleichbare Tilgungsleistungen vorgesehen und bislang durchgeführt worden.
Die laufenden Fondsnebenkosten bzw. die Asset Managementgebühr auf Ebene der Fondsgesellschaft verhält
sich vollständig relativ zum platzierten Emissionskapital und beläuft sich auf 1,8% p.a. bis zum Jahr 2016 bzw.
1,0% ab dem Jahr 2017. Die laufenden Fondsnebenkosten sind mit Hinblick auf die zu erwartende, äußerst komplexe Portfoliostruktur als angemessen zu beurteilen.
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Anlegerprognose
Gemäß Anlegerprognose zum TSO-DNL Fund IV (Verkaufsprospekt Seite 113) werden während der fünfjährigen Bewirtschaftungsphase jährliche Auszahlungen in Höhe von 8% p.a. vorgesehen. Die Auszahlungen werden
gegenüber der Einlage von TSO bevorrechtigt bedient. Aus dem Immobilienverkauf soll eine Schlussauszahlung
in Höhe von 149,2% vor Steuern resultieren. Der geplante Vermögenszuwachs vor Steuern beläuft sich unter
Anrechnung des Agios bei einer angenommenen Laufzeit von fünf Jahren auf 16,8% p.a. und fällt weit überdurchschnittlich. Geht man davon aus, dass für das Erreichen der geplanten Ziele eine Laufzeit von sechs Jahren
erforderlich wäre, läge der annualisierte Vermögenszuwachs vor Steuern bei 14,0% p.a., was immer noch ein
hervorragendes Ergebnis darstellen würde.Bis auf einen geringfügigen Anteil von Zinseinnahmen erzielen Investoren des TSO-DNL Fund IV Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einkünfte werden unter Berücksichtigung des geltenden Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und den USA in den USA
versteuert und unterliegen in Deutschland dem Progressionsvorbehalt. Auf Wunsch können Investoren des TSODNL Fund IV den Steuerservice des Initiators TSO in Anspruch nehmen und eine mit dieser Art von Beteiligungen erfahrene Steuerberatungsgesellschaft beauftragen, die Erklärungen zu erstellen und abzugeben. Die Kosten
hierfür betragen aktuell US$ 85,0 p.a. Für das Asset Management von TSO in der Verkaufsphase erhält das Unternehmen bei Immobilienverkauf eine Verkaufsgebühr in Höhe von 3% der Bruttoverkaufspreise. Die Verkaufsgebühr ist hinsichtlich ihrer Höhe strikt auf 3% begrenzt und beinhaltet sämtliche Maklerkosten u.ä. Der
Betrag ist nach Abschluss des Verkaufs vorrangig an die Komplementärin, d.h. TSO, auszuzahlen. Weiterhin
sind sämtliche Immobilienhypothekendarlehen vollständig abzulösen.
Der verbleibende Erlös wird zunächst für die Rückzahlung des Anlegerkapitals und der eingezahlten Eigenmittel
von TSO genutzt. Von dem hiernach verbleibenden Überschuss erhalten die Anleger des TSO-DNL Fund IV einen
Anteil in Höhe von 85%, TSO erhält den verbleibenden Restanteil von 15%. Aus der Regelung ergibt sich, dass
TSO erst dann einen erfolgsabhängigen Anteil am Verkaufserlös erhält, nachdem das Eigenkapital vollständig zurückgeführt wurde. Hierdurch wird systematisch sichergestellt, dass TSO den Erlösanteil von 15% nur für den Fall
erhält, dass die Investoren einen finalen Vermögenszuwachs vor Steuern erzielen. Die Regelung ist als anlegerorientiert zu beurteilen, der Großteil der Verkaufsüberschüsse in Höhe von 85% verbleibt auf Investorenebene.
Die Verkaufserlösplanung und die einzelnen Verrechnungsstufen werden im Beteiligungsprospekt zum TSODNL Fund IV unter den Sensitivitätsanalysen dargestellt („normaler Fall“). Die Darstellung beinhaltet nach Einschätzung von FondsMedia einen sachlichen Fehler, da die anfängliche Liquiditätsreserve in Höhe von US$ 2,0
Mio. in zwei Verrechnungsstufen, d.h. doppelt angesetzt wird. Im Übrigen wird die Erfolgsbeteiligung für TSO
in Höhe von 15% nicht gesondert ausgewiesen. Im Endergebnis ergibt sich hierdurch ein höherer ausgewiesener
Bruttoertrag als in der Anlegerprognose auf S. 113. Es handelt sich hier nicht um ein nennenswertes qualitatives
Manko, da der niedrigere Vermögenszuwachs vor Steuern in Höhe von 14% p.a. bis rd. 17% p.a. (je nach Laufzeitannahme) immer noch weit über dem Durchschnitt liegt.
Derzeit liegt der steuerliche Freibetrag in den USA bei US$ 3.700 p.a. geht man vereinfachend davon aus, dass
sich die liquiden Ergebnisse innerhalb der Anlegerprognose aufgrund von Steuerzahlungen auf Anlegerebene um
ein Drittel reduzieren, ergibt sich ein prognostizierter Vermögenszuwachs nach Steuern von ca. 10% p.a. Geht
man gedanklich davon aus, dass sich die Nachsteuerergebnisse trotz der langfristigen Vermietung auf hohem
Auslastungsniveau in Verbund mit sehr günstigen Einstandspreisen halbieren, erscheint ein Vermögenszuwachs
nach Steuern in Höhe von rd. 5% p.a. gleichwohl äußerst solide und risikoadäquat.
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Fazit
Investoren des TSO-DNL Fund IV bauen mit TSO auf einen erfahrenen Asset Manager mit erstklassiger Past
Performance. Die herausragenden Ergebnisse für die realisierten Immobilieninvestments resultieren aus einer
stringenten und diszipliniert umgesetzten Investitionsstrategie. 99,6% aller Kaufangebote fallen durch das Qualitätsraster von TSO, das damit eine extrem selektive Wirkung ausübt. Hinzu kommen differenzierte Mikrostandortanalysen und die Einbindung von unabhängigen Experten in der Analyse und Bewertung potenzieller Investments. Die „deutschen“ TSO-DNL Funds verzeichnen positive wirtschaftliche Entwicklungen und haben die
Auszahlungserwartungen – auch in Krisenzeiten – vollständig erfüllt.
Ein großes Plus für die Asset Managementqualität von TSO liegt in den unternehmenseigenen Ressourcen, der
lokalen Präsenz und Mieternähe. Im Krisenzeitraum 2009/2010 wurde umsichtig mit Mietrückständen umgegangen, auf Mieterbelange individuell eingegangen und im Endergebnis das Ziel erreicht, einen stabiles Mieterportfolio zu bewahren. Die gestundeten Mieterlöse wurden vollständig zurückgezahlt. Hier zeigt sich der Wert jahrzehntelanger Erfahrung, die Ruhe bewahrende Entscheidungen naturgemäß begünstigt. TSO hat schon einige
Marktzyklen miterlebt und ist insofern auch mit schwierigen Marktphasen vertraut.
Mit dem geplanten Bestandsportfolio für den TSO-DNL Fund IV handelt es sich um ein Ausnahmeinvestment.
TSO ist es gelungen, nahezu vollausgelastete Immobilien mit langjährigen Restmietlaufzeiten äußerst preiswert
anzukaufen. Diese Kombination ist nur in speziellen Marktphasen möglich, da in konsolidierten oder aufstrebenden Märkten insbesondere die Preise für Core-Assets stark anziehen. SunTrust als Ankermieter in vier von sechs
Immobilien entspricht hinsichtlich der Bonität und Solvenz dem Kaliber deutscher DAX-Konzerne und wertet
die Mieterqualität des TSO-DNL Fund IV auf ein weit überdurchschnittliches Niveau auf.
Die Konzeption des TSO-DNL Fund IV basiert auf dem vollständigen Ausschluss etwaiger Finanzierungsrisiken
auf Ebene der Fondsgesellschaft. TSO beteiligt sich auch bei dem vierten Fonds als Co-Investor und übernimmt
erhebliche wirtschaftliche Risiken. Weder die Chancen noch Risiken werden allein den deutschen Investoren
überlassen. Es gibt diverse Fondsangebote mit zweistelligen Renditeversprechungen aus dem Bereich Öl und
Gas bis hin zu Gold. Anders als bei TSO können diese Unterfangen allerdings keinen handfesten Proof of Concept nachweisen. In der Vergangenheit haben Liebhaber faktisch unbestätigter Renditeabenteuer regelmäßig
Geld verloren. TSO hat hingegen bei keinem Investment Geld verloren – und zwar seit 1988.
Wie schon bei den Vorgängerfonds TSO-DNL Fund III liegt eine Besonderheit in der deutlich im zweistelligen
Bereich liegenden Anlegerprognose. Für TSO stellen solche Ergebnisse anhand der Past Performance kein
Wunschdenken dar. Die Prognose basiert auf konservativen Annahmen und realistischen wirtschaftlichen Erwartungen. Das Gute an dieser Prognose ist, dass selbst wenn sich die Ergebnisse halbieren, der Investitionserfolg
immer noch beachtlich wäre. Die Wahrscheinlichkeit, a´ la long nicht mindestens einen Kapitalerhalt zu erzielen,
ist extrem hoch. Angesichts der Milliardenverluste deutscher Anleger in den letzten Jahren stellt die Investitionssicherheit des TSO-DNL IV ein herausragendes Qualitätsmerkmal dar. Mit dem TSO-DNL Fund IV handelt es
sich im Endergebnis um ein Premiumprodukt mit vielfältigen Alleinstellungsmerkmalen.
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