Geschäftsbericht 2010

Geschäftsbericht 2010
CFB-Fonds 160 – Comcast Center, Philadelphia
Immobilienfonds | Unternehmerische Beteiligungen | Leasingfonds
2
CFB-Fonds 160
Die Eckwerte
des Fonds auf einen Blick
Inhalt
Angaben zum Fondsobjekt
Objektgesellschaft:
Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P. als Eigentümerin der Immobilie
Fondsgesellschaft:
1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P. ist als Limited Partner mit 80 % am Eigenkapital der
Objektgesellschaft beteiligt
Geschäftsführung (General Partner)
der Fondsgesellschaft:
Commerz Realty Associates GP V, LLC, New York
Objektart:
Büroimmobilie Comcast Center
Anschrift des Gebäudes:
1701 JFK Boulevard, Philadelphia/Pennsylvania (USA)
Standort:
Stadtzentrum Philadelphia im sog. Parkway/Museums District; erstklassige Lage und nur drei Häuserblocks von der City Hall entfernt; darüber hinaus sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennah- und Fernverkehr über einen direkten Zugang zu der im 2. Untergeschoss des Gebäudes und dessen
Vorplatz gelegenen Bahnstation „Suburban Station”; direkte Verkehrsanbindung an die Vororte und an
den internationalen Flughafen sowie eine schnelle Anbindung an den überregionalen Bahnverkehr nach
Boston, New York und Washington; der Hauptbahnhof „30th Street Station” ist nur eine Station entfernt
Ausgestaltung:
Neues, hochwertig ausgestattetes Class A-Trophy Office Building mit 58 Stockwerken und 87 Tiefgaragenstellplätzen; Konstruktion mit Stahlbetonkern, Stahlstützenummantelung und Glasfassade ergibt
eine hohe Flächeneffizienz durch stützenfreie Geschossflächen; sog. Green Building mit erwartetem
geringerem Energie- und Wasserverbrauch
Fläche:
Insgesamt
Kaufpreis:
505 Mio. US-$
Fertigstellung:
gestaffelte Fertigstellung ab September 2007 bis März 2008
Vermietung:
Gesamt:
99,9 % (per 30.09.2011)
Büroflächen: 100 % (per 30.09.2011)
Hauptmieter (Büroflächen):  Comcast Corporation
 Citizens Bank
 Center City Film & Video, Inc.
 TelAmerica, LLC
1.253.876 sf *1 (ca. 116.485 m2)
1.205.949 sf Bürofläche
47.927 sf Einzelhandelsfläche
87 Stellplätze
Miete p.a. anfänglich (2008):
34.500.000 US-$ p.a.
Laufzeit des Hauptmietvertrages:
Comcast Corporation bis Juli 2023
95,5 % bis 07/23
2,0 % bis 03/18
1,1 % bis 09/17
0,8 % bis 08/19
*2
Angaben zum Fondskonzept
Investitionsvolumen:
439.205 TUS-$*3
Eigenkapital:
180.005 TUS-$
Beteiligung:
als Limited Partner mit mindestens US-$ 15.000
Haftsumme:
Haftung begrenzt auf Höhe der Kapitalbeteiligung eines Limited Partners
Fremdkapital:




Einkunftsart:
Einkünfte aus Vermietung gemäß DBA
Prospektherausgabe:
22.08.2006
Ende Planlaufzeit:
Prognoselaufzeit gemäß Prospekt 31.12.2022
Ausschüttung von 2007-2022:
von 4,5 %*4 p.a. (Bauphase) auf 8,0 % p.a. ansteigend auf Basis von vereinbarten Staffelmieten und
Inflations- bzw. Marktentwicklung
Jährliche Ausschüttung im Juni des Folgejahres
zu 100 % in US-$
Darlehensaufnahme:
TUS-$ 259.200*3
Restschuld zum 31.12.2010:
TUS-$ 259.200
Zinssatz: 5,9085 % p.a Swap-Festzinssatz (inkl. Kreditmarge von 0,71 % p.a.) bis zum 31.03.2018
zzgl. 0,25 % (25 Basispunkte) aufgrund der Darlehensauszahlung zum 31.03.2008;
hieraus resultiert ein nominaler Zinssatz in Höhe von 6,1485 % p.a.
Geschäftsbericht 2010
Comcast Center, Philadelphia
Angaben zur Fondsentwicklung
Objektzustand:
Immobilienmarkt:
Die in 2008 fertig gestellte Immobilie hat eine sehr gute Gebäudequalität und verfügt über eine hochwertige Innenausstattung und modernste Gebäudetechnik
 Ca. 9,6 % Leerstand im Central Business District für Class A-Büroimmobilien
in Philadelphia (2. Quartal 2011)
 Durchschnittliche Mieten von ca. 24,73 US-$ psf/p.a. (2. Quartal 2011)
Vermietung:
zu rd. 100 % (Stand: 30.09.2011)
Substanzsteuerwerte:
Erbschaft-/Schenkungsteuerwerte zum 31.12.2010:
Liquiditätsentwicklung:
Sondertilgungen: keine
Aggregierte Liquiditätsreserve zum 31.12.2010
Soll: 4.289 TUS-$
Ist: 2.189 TUS-$
Ergebnisse bezogen auf
das nominale Eigenkapital
72,26 %
Ausschüttung
Soll
US-steuerliches Ergebnis
Ist
Soll
Ist 2007
4,50 %
2008
6,25 %
6,25 %
0,6 %
-1,0 %
2009
6,25 %
6,25 %
0,5 %
0,6 %
2010
6,25 %
6,50 %
1,0 %
0,1 %
*4
4,50 %
*4
*1
1 square foot (1 sf) = 0,0929 m2 bzw. 10,76 sf = 1 m2.
*2
Inklusive Einnahmen gemäß Mieteinnahmengarantie-Vertrag.
*3
Konsolidierte Darstellung des 80 %-igen Anteils der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft.
*4
Zeitanteilig ab Beitritt.
-
-
3
4
CFB-Fonds 160
Wirtschaftliche Entwicklung
Nachdem die USA in 2008 eine schwere Rezession durchlebt hat, setzte sich die wirtschaftliche Erholung, welche
bereits in 2009 begonnen hat, in 2010 weiter fort. Während
die US-Wirtschaft im Gesamtjahr 2009 trotz einer guten
zweiten Jahreshälfte noch um 2,6 Prozent schrumpfte,
wuchs sie in 2010 wieder um 2,9 Prozent. Für diese positive Entwicklung war u. a. eine starke Zunahme des privaten
Konsums im zweiten Halbjahr mitverantwortlich. Gleichzeitig erhielten Unternehmen wieder besseren Zugang zu
den Kapitalmärkten und damit zu zinsgünstigen Krediten.
Die insgesamt positive Entwicklung hat allerdings noch
keine nennenswerten Spuren auf dem Arbeitsmarkt hinterlassen können; mit 9,6 Prozent lag die Arbeitslosenquote
Ende 2010 sogar noch um 0,3 Prozentpunkte über dem
Vorjahreswert.
In den ersten drei Quartalen des Jahres 2011 wuchs die
US-Wirtschaft um etwas mehr als 1 Prozent (hochgerechnet auf das Gesamtjahr), und die noch im Sommer 2011
vorhandenen Befürchtungen, das Land könnte erneut in
eine Rezession abgleiten, haben sich erfreulicherweise
nicht bestätigt. Stabilisierend für die US-Wirtschaft wirkte
sowohl in 2010 als auch in 2011 vor allem die Binnennachfrage, auch wenn dies auf Seiten der privaten Konsumenten mit einem Rückgang der Sparquote verbunden war.
Inzwischen haben ausbleibende Lohnzuwächse aufgrund
anhaltend hoher Arbeitslosigkeit sowie ein vorübergehend
starker Anstieg der Energiepreise die Konsumnachfrage
hingegen wieder gedämpft.
Das Hauptaugenmerk der US-Regierung liegt derzeit auf
der Konsolidierung der Staatsfinanzen und der Schaffung neuer Arbeitsplätze durch die Auflage eines weiteren
Wachstums- und Beschäftigungsprogramms. Der Internationale Währungsfonds hat Ende August 2011 für die USA
ein Wirtschaftswachstum von 2,0 Prozent in 2012 prognostiziert (zum Vergleich: Eurozone 1,4 Prozent). Mitentscheidend für die wirtschaftliche Entwicklung in den USA wird
auch der weitere Verlauf der europäischen Schuldenkrise
sein, denn auch wenn die US-Wirtschaft eher binnenorientiert ist, exportieren die USA Güter im Wert von jährlich
etwa 300 Milliarden US-Dollar nach Europa.
Die wirtschaftliche Entwicklung in Philadelphia begann
gegen Ende 2010 wieder anzuziehen. In verschiedenen
Sektoren des Arbeitsmarktes kam es zu einem Beschäf-
tigungszuwachs, darunter auch bei Hauptnachfragern des
Büroimmobilienmarkts wie dem Dienstleistungssektor sowie im Bildungs- und Gesundheitswesen, wo ein Beschäftigungszuwachs von 0,8 bzw. 2,5 Prozent verzeichnet werden konnte. Die Arbeitslosenquote blieb weiterhin deutlich
unter dem nationalen Durchschnitt (ca. 9,6 Prozent per
31. Dezember 2010). Experten erwarten eine weitere Verbesserung der Situation für das laufende Jahr und auch die
Folgejahre.
Quellen: Commerzbank Research, CoStar Group,
RECP Quarterly Reports
Der Büroimmobilienmarkt Philadelphia
Der hoch diversifizierte Büroimmobilienmarkt von Philadelphia mit den Hauptnachfragern in den Bereichen Bildung, Gesundheitswesen und staatliche Institutionen verhinderte stark negative Impulse auf die Fundamentaldaten
Leerstand und Mieten aus der schweren Rezession in 2009.
Auch war im Jahr 2010 – ähnlich wie 2009 – weiterhin nur
eine geringe Neubauaktivität zu beobachten.
Ende 2010 bestand der Büroimmobilienmarkt im Großraum Philadelphia aus rund 17.590 Gebäuden mit einer
Gesamtmietfläche von rund 373 Millionen sf (square feet)
(rund 34,65 Millionen m²), davon etwa ein Drittel Class
A-Flächen. Zu diesem Zeitpunkt betrug die Leerstandsrate im Gesamtmarkt 12,2 Prozent und lag damit gleichauf
mit dem Vorjahreswert. Die durchschnittliche Marktmiete
sank leicht von 21,64 US-Dollar auf 21,21 US-Dollar psf p. a.
(psf = pro square foot). Es kamen in 2010 42 neue Gebäude
mit einer Gesamtfläche von 789.253 sf auf den Markt; weitere 971.000 sf sind noch im Bau.
Das Comcast Center liegt im Central Business District
(CBD). Dieser Teilmarkt umfasste Ende 2010 Mietflächen
im Segment der Class A-, B- und C-Büroimmobilien von
insgesamt rund 61,1 Millionen sf (rund 5,7 Millionen m²).
Die Leerstandsrate für diese Büroimmobilien im CBD lag
Ende 2010 mit 10,5 Prozent (Vorjahr: 9,8 Prozent) unter der
Leerstandsrate des Gesamtmarktes für Büroimmobilien in
Philadelphia (12,2 Prozent).
Sowohl im CBD als auch im Gesamtmarkt gab es mehr
Mietvertragsverlängerungen als Neuvermietungen. Die
Geschäftsbericht 2010
Eingangslobby des Comcast Center, Philadelphia
5
CFB-Fonds 160
größte Vertragsverlängerung erfolgte durch die staatliche
Umweltschutzbehörde mit 304.750 sf, weitere nennenswerte Verlängerungen wurden von Towers Watson mit 250,000
sf, KPMG mit 140.000 sf und Beneficial Savings Bank mit
128.350 sf abgeschlossen. Neue Flächen kamen im CBD
nicht dazu. Die durchschnittlichen Büromieten stagnieren dort seit etwa Ende 2008 und lagen Ende 2010 bei ca.
24,76 US-Dollar psf p. a.
zent. Die Durchschnittsmieten sind im gleichen Zeitraum minimal auf 24,73 US-Dollar psf p. a. gesunken.
Für hochwertige Class A-Büroimmobilien betrug die
Leerstandsrate im CBD Ende 2010 12,0 Prozent und lag
somit geringfügig unter der Leerstandsrate des Gesamtmarktes. Der durchschnittliche Mietpreis betrug dort
zum gleichen Zeitpunkt 26,33 US-Dollar psf p. a. und
sank bis Juni 2011 leicht auf 26,25 US-Dollar psf p. a.
Im gleichen Zeitraum fiel die Leerstandsrate jedoch von
12,0 Prozent auf 11,2 Prozent.
Bis zu Beginn des dritten Quartals 2011 sank die Leerstandsrate über alle Gebäudeklassen im CBD auf 9,6 Pro-
Entwicklung der durchschnittlichen Mieten und der Leerstände für Büroflächen (Class A, B, C)
seit Mitte 2004 im Central Business District Philadelphia
30
14 %
28
26
12 %
24
22
10 %
20
18
8%
16
14
6%
12
Q
3
Q
4
2004
Q
1
Q
2
Q
3
2005
Q
4
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
1
2
3
4
1
2
3
2006
Q
4
2007
Mieten psf in US-$
Q
1
Q
Q
Q
Q
2
3
4
1
2008
Q
2
Q
3
2009
Q
4
Q
1
Q
Q
2
3
2010
Q
4
Q
1
Q
2
2011
4%
Leerstand
10
Mieten
6
Leerstand in %
Quellen: The CoStar Office Report Philadelphia, 2. Quartal 2011, RECP Quarterly Newsletter
Das Comcast Center als Class A-Trophy Office Building ist
als Premium-Immobilie aufgrund seiner Alleinstellungsmerkmale, wie z. B. der überdurchschnittlichen Ausstattungs- und Gebäudequalität, dem stadtbildprägenden Charakter, dem herausragenden Serviceangebot im Büroturm
etc., grundsätzlich nur eingeschränkt vergleichbar mit den
vorhandenen und überwiegend deutlich älteren Class AGebäuden im CBD.
Die Immobilie
Das Comcast Center wurde gestaffelt zwischen September
2007 und März 2008 fertig gestellt. Einige bereits ausgebaute Bereiche und Etagen wurden dabei von den jeweiligen Mietern bezogen, während sich andere Bereiche noch
in der Ausbauphase befanden.
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Geschäftsbericht 2010
58
ROOF
Gebäudetechnik 57
Crown
Comcast
12.350 sf
56 12.350 sf
55 19.963 sf
54 15.951 sf
Die jährliche Inspektion im Rahmen der technischen Objektbetreuung durch die Commerz Real Baumanagement
GmbH (CRBM) fand am 10. August 2011 statt. Die CRBM
ist, wie auch die Commerz Real Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH (CFB), eine Tochtergesellschaft der Commerz Real AG (CR). Diese Inspektion dient der Bewertung
des bautechnischen Zustandes sowie der Sicherstellung
der Werthaltigkeit des Investitionsobjektes. Der Bautenzustand, die Pflege und der Instandhaltungszustand des
Comcast Center befinden sich insgesamt in einem dem Gebäude angemessenen hochwertigen Zustand.
Comcast
97.977 sf
53 19.365 sf
52 21.263 sf
FLOOR 51-56
Penthouse
51 21.435 sf
50 22.147sf
49 21.760 sf
Comcast
114.798 sf
48 23.492 sf
47 23.614 sf
46 23.785 sf
45 21.898 sf
Comcast
91.471 sf
44 23.127 sf
43 23.141 sf
42 23.305 sf
41 23.399 sf
Comcast
70.352 sf
40 23.431 sf
39 23.522 sf
Die Vermietung
38 23.609 sf
37 23.696 sf
Das Comcast Center ist zu annähernd 100 Prozent vermietet. Hauptmieter ist die Comcast Corporation (www.comcast.com). Comcast mietet 1.161.294 sf (rund 107.884 m²)
Bürofläche (rund 95 Prozent der gesamten Büroflächen)
für 15,5 Jahre (plus 4 Verlängerungsoptionen à 5 Jahre).
Darüber hinaus hat Comcast drei Anmietungsoptionen
für weitere Büroflächen von insgesamt 53.896 sf (maximal drei Stockwerke) in den Jahren 2017, 2018 und 2019.
Die von Comcast zu zahlende Miete hat für das Jahr 2010
durchschnittlich 29,06 US-Dollar psf p. a. betragen.
36 23.780 sf
Comcast
140.881 sf
35 23.862 sf
FLOOR 33-50
34 23.942 sf
High-rise
33 21.992 sf
32 21.935 sf
Comcast
90.355 sf
31 21.512 sf
30 23.425 sf
29 23.483 sf
28 23.582 sf
Comcast
70.943 sf
27 23.649 sf
26 23.712 sf
TelAmerica Comcast Judge Group
7.316 sf
6.427 sf
9.987 sf
Comcast
Center City Video
10.262 sf
13.572 sf
Comcast
23.848 sf
Weitere große Mieter des Comcast Center sind die Citizens
Bank mit 23.910 sf Bürofläche sowie Center City Film & Video und TelAmerica mit 13.572 sf bzw. 9.987 sf Bürofläche.
Citizen Bank 23.910 sf
25 23.730 sf
24 23.834 sf
23 23.848 sf
22 23.910 sf
21 23.969 sf
20 23.784 sf
19 23.834 sf
Bis auf eine Restfläche von rund 1.140 sf (ca. 105,9 m²)
waren Ende 2010 ebenfalls alle Einzelhandelsflächen vermietet. Im November 2010 hat die chinesische Restaurantkette Panda Express ihren Ausbau beendet und Eröffnung
gefeiert. Diese mietet 585 sf (rund 54 m²) über die nächsten zwölf Jahre zu einem monatlichen Mietpreis von rund
2.200 US-Dollar. Die übrigen Mieter sind vorwiegend regional bekannte Unternehmen, wie u. a. Suzi Kim Seafood,
Tokyo Sushi, Bucks Country Coffee, CC Pizza, DiBruno
Brothers, Omega Optical und Sony. Die Vermietung der
noch leer stehenden Einzelhandelsfläche wird aktiv durch
den Gebäudeverwalter vorangetrieben.
Wie bereits im letztjährigen Geschäftsbericht mitgeteilt,
deuteten sich bei einzelnen Mietern aus dem Einzelhan-
18 23.882 sf
17 23.650 sf
FLOOR 15-32
16 23.696 sf
Mid-rise
15 22.537 sf
14 22.541 sf
Comcast
421.501 sf
13 23.256 sf
12 22.923 sf
11 23.307 sf
10 23.342 sf
9 22.971 sf
8 23.381 sf
7 23.409 sf
6 23.038 sf
5 22.005 sf
FLOOR 4-14
Low-rise / 1
4 25.976 sf
Comcast
Liberty
JFK Restaurant
9.241 sf
16.747 sf
2.142 sf
Citizen Bank
Godiva 955 sf Lobby
2.234 sf
Lobby 1
Concourse
vermietete 16.211 sf
Einzelhandelsfläche
verfügbar
556 sf
3
2
31.160 sf
1
U1 16.767 sf
8
CFB-Fonds 160
Caféteria des Comcast Center, Philadelphia
Der Hauptmieter Comcast
dels- und Gastronomiebereich (insgesamt ca. 4 Prozent
der Gesamtmietfläche) Zahlungsschwierigkeiten an. Sowohl der Gebäudeverwalter als auch die Geschäftsführung sind weiterhin bestrebt, für alle Beteiligten – unter
Berücksichtigung der wirtschaftlichen Interessen der
Fondsgesellschaft – akzeptable Lösungen zu erzielen, beispielsweise durch temporäre Mietstundungen bzw. -reduzierungen oder gegebenenfalls auch durch den Austausch
einzelner Mieter.
Die Comcast Corporation mit rd. 102.000 Mitarbeitern
und einem Jahresumsatz von 37,9 Milliarden US-Dollar
versorgt ca. 51 Millionen Haushalte und gewerbliche Nutzer in 39 Staaten der USA mit Unterhaltungs- und Kommunikationsdienstleistungen. Über 95 Prozent seines
Umsatzes erwirtschaftete das Unternehmen mit KabelTV, High-Speed-Internet und digitalen Telefondiensten.
Kundenentwicklung der Comcast Corporation seit 2004 in den USA (in Mio.)
30
20
10
0
2004
2005
2006
2007
TV und Video
Quelle: Jahresabschlussbericht 2010 der Comcast Corporation
Internet
2008
2009
Telefon
2010
Geschäftsbericht 2010
Comcast Center, Philadelphia, Außenansicht
Mit rund 23 Millionen Kabel-, 17 Millionen Internet- und
8 Millionen Mobilkunden verfügt Comcast über einen landesweiten Marktanteil von ca. 30 Prozent.
Mit Erholung der allgemeinwirtschaftlichen Entwicklung
sind der Umsatz sowie das Betriebsergebnis in 2010 im
Vergleich zu 2009 nochmals um 6,1 Prozent bzw. 10,6 Prozent gestiegen.
Anfang 2011 übernahm Comcast für rund 14 Milliarden
US-Dollar einen Anteil von 51 Prozent an NBC Universal
(NBCU). Damit ist Comcast/NBCU der derzeit weltweit
größte Medienkonzern.
Erlösentwicklung der Comcast Corporation seit 2004
40.000
30.000
20.000
10.000
2004
2005
2006
Umsatzerlöse (in Mio. US-$)
Quelle: Jahresabschlussbericht 2010 der Comcast Corporation
2007
2008
2009
2010
9
10
CFB-Fonds 160
Rechnungslegung
Die Fondsgesellschaft 1701 JFK Boulevard Philadelphia,
L.P. hat den Jahresabschluss (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Statement of Cashflow) für die Zeit vom
01. Januar 2010 bis 31. Dezember 2010 aufgestellt. Die
amerikanische Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Rödl Langford de Kock LLP (Rödl),
Atlanta, hat das wirtschaftliche Ergebnis der Fondsgesellschaft für das Geschäftsjahr 2010 geprüft und den
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt, dass die
Prüfung zu keinen Einwendungen geführt hat.
Fondsgesellschaft
Ist
2010
2010
2.877
549
11.842
11.652
1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P
17 Liquidität zum 01.01.2010*2
18 Anteiliger Einnahmenüberschuss aus
Objektgesellschaft
19 Zinseinnahmen und Sonstiges
398
25
20 Prüfungs- und Steuerberatungskosten
-55
-106
-417
-408
11.768
11.163
21 Fondsverwaltung /
technische Projektbetreuung
22 Einnahmenüberschuss
In diesem Geschäftsbericht sind sinngemäße Übersetzungen von Teilen des Jahresabschlusses (Bilanz, Gewinnund Verlustrechnung) als Anlage enthalten. Die weiteren
Teile des vollständigen Jahresabschlusses können bei der
Gesellschaft eingesehen bzw. angefordert werden.
Soll
23 Ausschüttung an General Partner (1 %)
114
118
24 Ausschüttung an Limited Partner (99 %)
11.250
11.700
25 Ausschüttung in % der Kapitalanlage
der Limited Partner
6,25 %
6,50 %
26 Liquiditätsreserve der
Fondsgesellschaft (kumuliert)
3.281
-107
27 Aggregierte Liquiditätsreserve der
Fondsgesellschaft zum 31.12.2010
4.289
2.189
Soll-Ist-Vergleich der Zahlen der Objekt- und
Fondsgesellschaft für 2010
Alle Zahlen in TUS-$
Objektgesellschaft
Soll
Ist
2010
2010
1.167
3.378
36.475
36.424
Ebene Objektgesellschaft
Mieteinnahmen und sonstige Einnahmen (Zeile 2)
Liberty / Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.
1 Liquidität zum 01.01.2010
2 Mieteinnahmen und sonstige Einnahmen
3 Einnahmen aus Mietgarantie
4 Umlagen
5 Kalkulierter Mietausfall
6 Gesamteinnahmen
7 Betriebsausgaben, Grundsteuer
und Verwaltungsgebühr
8 Renovierungsaufwand und Maklerprovisionen
9 Instandhaltungsrücklage
10 Lokale Steuern
0
0
10.388
12.042
-447
0
46.416
48.466
-10.948
-13.777
0
-83
-251
-250
-283
-104
11 Gesamtausgaben
-11.482
-14.213
12 Darlehenszinsen
-20.132
-20.198
13 Darlehenstilgung
0
0
14.802
14.056
14 Einnahmenüberschuss
nach Kapitaldienst
15 Restschuld des Darlehens (31.12. 2010)
324.000
324.000
20 % Ausschüttung an Liberty Property, L.P.
80 % Ausschüttung an 1701 JFK Boulevard Philadelphia, L.P.
2.960
11.842
2.913
11.652
16 Liquiditätsreserve der
Objektgesellschaft (kumuliert)
1.259
2.869*1
*1
Die Liquiditätsreserve beinhaltet eine kalkulatorische Verzinsung von 3 % in 2010.
*2
Davon gem. Darlehensvertrag 1.342 TUS-$ als Rücklage für Versicherungsprämien
und Steuerzahlungen.
Diese Position umfasst neben den Mieteinnahmen z. B.
auch Zinseinnahmen auf die Liquiditätsreserve.
Einnahmen aus Mietgarantie (Zeile 3)
Durch den Mieteinnahmengarantie-Vertrag sichert Liberty Property, L.P. die Mieteinnahmen für eine Laufzeit
von maximal sieben Jahren. Hierdurch werden die Nettomieteinnahmen der Objektgesellschaft i.H.v. anfänglich
34,5 Millionen US-Dollar sichergestellt. Im Jahr 2010 lagen die Nettomieteinnahmen der Objektgesellschaft oberhalb dieses Betrages, so dass keine Zahlung von Liberty
Property, L.P. erforderlich war.
Umlagen (Zeile 4)
Die von den Mietern zu tragenden Nebenkostenumlagen berücksichtigen alle Betriebskosten (Abgaben, Reinigungs-,
Reparatur- und Instandhaltungskosten, Gebäudeversiche-
Geschäftsbericht 2010
rungsprämien sowie Versorgungsleistungen). Die Abweichung resultiert maßgeblich aus einer im Vergleich zum
Prospekt höheren Versicherungsprämie, höheren Energiekosten sowie höheren Kosten für die Gebäudesicherheit.
Lokale Steuern (Zeile 10)
Die Stadt Philadelphia erhebt neben einer Steuer auf den
steuerlichen Gewinn eine Steuer für Gebietsfremde (vgl.
Beteiligungsprospekt, Seite 50). Im Jahr 2010 sind lokale
Steuern i. H. v. nur rund 104.000 US-Dollar angefallen.
Kalkulierter Mietausfall (Zeile 5)
Der in der Prognoserechnung angenommene Mietausfall (vgl. Beteiligungsprospekt, Seiten 47 ff.) ist eine rein
kalkulatorische Größe. Hierbei wird angenommen, dass
eine bestimmte Anzahl an Flächen vor der endgültigen
Vermietung bzw. im Falle einer Anschlussvermietung
eine gewisse Zeit leer steht. In den aktuellen Zahlen ist
diese Größe bereits in den tatsächlichen Mieteinnahmen
(Zeile 2) berücksichtigt.
Betriebsausgaben (Zeile 7)
Die größten Positionen der Betriebsausgaben sind Personalkosten, Wartungs- und Instandhaltungskosten sowie
Kosten für Versorgungsleistungen. Die Abweichung resultiert maßgeblich aus einer im Vergleich zum Prospekt höheren Versicherungsprämie, höheren Energiekosten sowie
höheren Kosten für die Gebäudesicherheit.
Renovierungsaufwand und Maklerprovision
(Zeile 8)
Aufgrund des sehr hohen Vermietungsstandes sind nur
geringe Kosten für die Renovierung von Mietflächen und/
oder für Maklerprovisionen angefallen.
Darlehenszinsen und Darlehenstilgung
(Zeilen 12 und 13)
Da sich die Darlehensauszahlung gegenüber den Annahmen im Beteiligungsprospekt um knapp drei Monate verschoben hat (vgl. Geschäftsbericht über das Geschäftsjahr
2007 und 2008), hat sich der Festzinssatz des Langfristdarlehens über 324 Millionen US-Dollar vertragsgemäß
um 0,02 Prozentpunkte auf 6,1485 Prozent p. a. erhöht.
Dies führt insoweit zu entsprechend geringfügig höheren
Zinszahlungen der Objektgesellschaft.
Das Darlehen ist bis einschließlich 2012 tilgungsfrei.
Ebene Fondsgesellschaft
Anteilige Ausschüttungen (Zeile 18)
Die Ausschüttung der Objektgesellschaft an die Fondsgesellschaft war um ca. 190.000 US-Dollar niedriger als
prospektiert. Die Fondsgesellschaft verfügte jedoch zum
Ausschüttungszeitpunkt über ausreichende Liquidität, um
sogar eine im Vergleich zum Beteiligungsprospekt leicht
erhöhte Ausschüttung an die Anleger zu leisten.
Zinseinnahmen und Sonstiges (Zeile 19)
Instandhaltungsrücklage (Zeile 9)
Diese Rücklage dient für Instandhaltungsmaßnahmen,
die nicht von den Mietern getragen werden. Gemäß Darlehensvertrag muss eine Rücklage i. H. v. 0,20 US-Dollar psf
p. a. zzgl. einer Steigerung von 2,5 Prozent p. a. ab Darlehensauszahlung abgeführt werden (vgl. Beteiligungsprospekt, Seite 80). Ein entsprechender Betrag wurde in prospektierter Höhe auf das betreffende Reservekonto gezahlt.
Diese Position beinhaltet Guthabenzinsen und sonstige
Kostenpositionen. Diese umfassen Kontoführungsgebühren sowie Aufwendungen für Rechtsberatung.
Aufgrund eines gegenüber der Prognose niedrigeren Anlagezinssatzes für die kurzfristigen Liquiditätsüberschüsse sowie die Liquiditätsreserve wurden entsprechend
niedrigere Zinseinnahmen erwirtschaftet.
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CFB-Fonds 160
Prüfungs- und Steuerberatungskosten (Zeile 20)
Ausschüttung 2010
Die Kosten für Rechts- und Steuerberatung basieren auf
einem mit der Steuerberatungsgesellschaft Rödl abgeschlossenen Vertrag (vgl. Beteiligungsprospekt, Seite 51).
Die Kosten für das Steuerjahr 2010 betragen 106.000 USDollar und beinhalten auch noch ausstehende bzw. bisher
noch nicht abgerechnete Rechnungspositionen von Rödl
aus den Jahren 2007/2008.
Die Überweisung der Nettoausschüttungen erfolgte im
Juni 2011 grundsätzlich in US-Dollar. Für die Anleger,
die gemäß Beitrittserklärung einen Umtausch ihrer Ausschüttung in Euro angegeben haben, wurde der jeweilige
US-Dollar-Ausschüttungsbetrag zum fünf Bankarbeitstage vor dem Ausschüttungstermin geltenden Wechselkurs
umgetauscht und der sich hieraus ergebende Euro-Betrag
auf das in der Beitrittserklärung angegebene Euro-Konto
überwiesen.
Fondsverwaltung / technische Projektbetreuung
(Zeile 21)
Für die Fondsverwaltung in Deutschland sowie das Asset Management in den USA erhalten die CFB wie auch
Real Estate Capital Partners eine vertraglich vereinbarte
Vergütung in Höhe von rund 179.000 US-Dollar bzw. rund
203.000 US-Dollar. Für das technische Objektcontrolling
hat die Commerz Real Baumanagement GmbH eine Vergütung in Höhe von rund 26.000 US-Dollar erhalten.
Anleger, die eine Änderung ihres Ausschüttungskontos
wünschen, sollten dies der CFB rechtzeitig schriftlich mitteilen.
Ausschüttungsprognose
Da die Immobilie nahezu vollständig zu festgelegten Konditionen vermietet ist, wird die Fondsgesellschaft voraussichtlich auch in den nächsten Jahren die prospektierten
Ausschüttungen leisten.
Ausschüttungen (Zeilen 23-25)
Entsprechend den Barüberschüssen des Geschäftsjahres
2010 aus der Objektgesellschaft erfolgte im Juni 2011 eine
Ausschüttung von 6,50 Prozent, bezogen auf das Nominalkapital der Limited Partner der Fondsgesellschaft. Die
Ausschüttung liegt damit um 0,25 Prozentpunkte über der
Prognose; aufgrund der planmäßig positiven weiteren Entwicklung hat die Geschäftsführung entschieden, die auf
Fondsgesellschaftsebene vorhandene Liquidität komplett
an die Anleger auszuschütten, da auf Ebene der Objektgesellschaft bereits eine höhere als ursprünglich geplante
Liquiditätsreserve angespart werden konnte. Die Angabe
der Ausschüttung in Ihrer Steuererklärung ist nicht erforderlich.
Aggregierte Liquiditätsreserve (Zeile 27)
Die aggregierte Liquiditätsreserve umfasst 80 Prozent der
Betriebsmittelreserve der Objektgesellschaft zzgl. der Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft.
Der Ausschüttungsbetrag vermindert sich um die abzuführende Steuervorauszahlung für die Federal Tax und die
State Tax Pennsylvania. Die Steuervorauszahlungen auf
US-Bundesebene werden dem Anleger unter Berücksichtigung des persönlichen Freibetrages nach Abgabe der persönlichen US-Steuererklärungen von der amerikanischen
Finanzbehörde erstattet oder auf die tatsächliche Steuerschuld angerechnet.
Geschäftsbericht 2010
Steuerliche Hinweise
Die Fondsgesellschaft erzielt Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie, die gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen in den USA zu versteuern sind. Steuersubjekt
für Zwecke der Einkommensteuer sind die Gesellschafter.
Gemäß Gesellschaftsvertrag wurde das steuerliche Ergebnis 2010 der Gesellschaft in Höhe von 159.000 US-Dollar
im Verhältnis 1 Prozent zu 99 Prozent auf General Partner
und Limited Partner verteilt. Das steuerliche Ergebnis für
eine Beteiligung von 50.000 US-Dollar beträgt entsprechend ca. 16 US-Dollar (vor Abzug des persönlichen Freibetrages von 3.650 US-Dollar in 2010).
Als Limited Partner sind die Anleger verpflichtet, eine
individuelle Steuererklärung auf US-Bundesebene (Form
1040 NR) abzugeben. Im Bundesstaat Pennsylvania wird
die Fondsgesellschaft aufgrund eines einheitlichen Steuersatzes nur eine Steuererklärung für alle Anleger abgeben. Individuelle Steuererklärungen der Limited Partner
sind deshalb nicht erforderlich, soweit der Anleger keine
weiteren Einkünfte im Bundesstaat Pennsylvania erzielt.
Abwicklung der US-Einkommensteuererstattungen
US-Einkommensteuererstattungen erfolgen durch den
Bund sowie etwaige Bundesstaaten, in denen Investitionen
getätigt wurden. Einem Anleger, der die US-Steuerberatungsgesellschaft Rödl mit der Erstellung seiner US-Einkommensteuererklärungen beauftragt, stehen zur Erstattung seiner US-Steuern des Bundes und ggf. der Bundesstaaten zwei alternative Verfahren zur Auswahl.
• Überweisungsverfahren (direct deposit)
Die Steuererstattungen erfolgen über ein Treuhandkonto auf das deutsche bzw. US-Bankkonto des Anlegers in
Euro- oder US-Dollar. Sämtliche Steuererstattungsbeträge
(Bund bzw. Bundesstaat(en)) werden von den jeweiligen
US-Finanzbehörden auf ein Treuhandkonto einer unabhängigen deutschen Treuhandgesellschaft überwiesen
und den Anlegern anhand von Referenznummern zugeordnet. Nach Überprüfung der Beträge werden sie auf die
von den Anlegern angegebenen persönlichen Bankkonten
weiter überwiesen.
• Scheckverfahren
Die Steuererstattungen erfolgen mittels US-Dollar-Schecks
der US-Finanzbehörden (Bund und jeweilige Bundesstaaten), die im Regelfall durch die Fondsgesellschaft an die
Adresse des Anlegers weitergeleitet werden. Bei diesem
Verfahren wird der einzelne Steuererstattungsscheck
(Bund bzw. Bundesstaat) per Post von der jeweiligen USFinanzbehörde an Rödl übersandt. Nach Überprüfung der
Beträge werden die Schecks an die Fondsgesellschaft gesandt, die sie an die Anleger weiterleitet.
US-Steuererklärung
Die Anleger haben zur Abgabe der individuellen Steuererklärung die Möglichkeit, den von der CFB initiierten Steuerservice für die Erstellung der US-Steuererklärungen zu
nutzen. Der Steuerservice wird durch Rödl durchgeführt,
die die individuellen Steuererklärungen auf US-Bundesund Bundesstaatenebene erstellt und bei den zuständigen
US-Finanzbehörden einreicht. Zur Erstellung der US-Steuererklärung ist der im März 2011 an die Limited Partner
versendete Steuerfragebogen zwingend erforderlich. Anleger, die weitere US-Beteiligungen halten, müssen außerdem die US-steuerliche Ergebnismitteilung (Schedule K-1)
sowie die US-Quellensteuerbescheinigung (Form 8805)
von Drittbeteiligungen an die CFB senden, damit die USSteuererklärung von Rödl erstellt werden kann.
Anleger, die ihre US-Bundes- und Einzelstaatensteuererklärungen nicht von Rödl erstellen lassen, haben die USsteuerliche Ergebnismitteilung (Schedule K-1) sowie die
Bundes-Quellensteuerbescheinigung bereits erhalten, um
die Formulare an den mit der Erstellung der Einkommensteuererklärungen jeweils beauftragten US-Steuerberater
weiterzureichen. Auf Wunsch werden die vorgenannten
Formulare direkt von Rödl an den beauftragten US-Steuerberater versendet. Die Adresse des US-Steuerberaters
teilen Sie bitte der CFB mit.
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CFB-Fonds 160
Deutsches steuerliches Ergebnis
Für die deutsche Besteuerung (Progressionsvorbehalt
gemäß § 32b EStG) wird das nach den Vorschriften des
EStG ermittelte Ergebnis dem einzelnen Anleger entsprechend seiner Kapitalbeteiligung zugerechnet. Die einheitliche und gesonderte Feststellungserklärung für 2010
wird beim Betriebsfinanzamt Düsseldorf eingereicht. Die
Gesellschafter werden über das vorläufige auf ihre Beteiligung entfallende steuerliche Ergebnis zeitgleich informiert.
Sonderbetriebsausgaben, die im Zusammenhang mit dieser US-Beteiligung entstanden sind (z. B. Zinsaufwendungen einer Anteilsfinanzierung) und die (nur) im Rahmen
des Progressionsvorbehaltes Berücksichtigung finden,
sind der CFB bis spätestens Ende Februar des jeweils folgenden Jahres mitzuteilen.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Die Erbschaft- und Schenkungsteuer wurde durch das
Erbschaftsteuer- und Bewertungsreformgesetz (ErbStRG)
zum 01. Januar 2009 geändert. Dies führt dazu, dass die
Bemessungsgrundlage für die Beteiligung an der Fondsgesellschaft für Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerzwecke
seit 2009 anhand der anteiligen gemeinen Werte (Verkehrswerte) der Wirtschaftsgüter der Gesellschaft ermittelt wird. Da sowohl die Fondsgesellschaft als auch die
Objektgesellschaft auch für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke transparent sind, ist die Übertragung von
Anteilen an der Fondsgesellschaft wie die Übertragung
der anteiligen Wirtschaftsgüter zu betrachten. Soweit der
Wert des Anteils nicht aus Verkäufen unter Dritten (Zweitmarkt), welche nicht länger als ein Jahr zurückliegen,
ableitbar ist, ist der Wert der Beteiligung unter Berücksichtigung der Ertragsaussichten der Fondsgesellschaft zu
ermitteln.
Nach dem ErbStRG unterliegt die vorliegende Beteiligung
nicht dem sog. begünstigten Vermögen gem. § 13b Abs. 1
ErbStG, da es sich nicht um inländisches Betriebsvermögen handelt.
Die indikativen Werte für das Jahr 2010 betragen damit
(jeweils bezogen auf die Nominaleinlage) für Zwecke der
deutschen Erbschaftsteuer ca. 72,26 Prozent und für Zwecke der Schenkungsteuer ebenfalls ca. 72,26 Prozent.
In jedem Fall sollten Sie bei einer Erbschaft bzw. beabsichtigten Schenkung mit Ihrem Steuerberater Rücksprache
halten.
Geschäftsbericht 2010
Zweitmarkt
Elektronische Handelsplattform
Dieses Handelssystem zeichnet sich insbesondere durch
Auch wenn die Beteiligung an einem geschlossenen Fonds
grundsätzlich eine langfristige Kapitalanlage darstellt, ist
es wichtig, dass die Möglichkeit besteht, Anteile auch vorzeitig (vor Ablauf der Planlaufzeit) verkaufen zu können,
wenn dies für Gesellschafter aufgrund einer geänderten
Lebenssituation ggf. erforderlich wird oder wenn die Anlagestrategie geändert werden soll. Eine solche Möglichkeit,
einen gezeichneten Anteil auf einem fungiblen und organisierten Markt vorzeitig zu verkaufen, stellt der CFB-Zweitmarkt dar. Zusätzlich ermöglicht der CFB-Zweitmarkt auch
potenziellen Anlegern in Ergänzung zu aktuellen (Erst-)
Platzierungsangeboten in ein breites Anlagespektrum von
bestehenden Fonds investieren zu können. Beispielsweise
wird hier der Erwerb von Fonds ermöglicht, die bei der
Platzierung überzeichnet waren, oder die Aufstockung von
Beteiligungen.
• die Schaffung eines noch liquideren Marktes durch Einbeziehung aller Vertriebspartner und die Zugänglichkeit für Jedermann,
Der schon seit vielen Jahren sehr erfolgreich betriebene
Zweitmarkt für viele geschlossene Fonds der CFB ist im
Jahr 2007 als internetbasierte, elektronische Handelsplattform neu gestaltet worden. Eine Tochtergesellschaft
der Commerz Real AG, die CFB-Fonds Transfair GmbH,
hat diese Handelsplattform, die Sie unter
www.cfb-fonds-transfair.com
erreichen können.
• eine äußerst transparente und faire Kursbildung,
• die kompetente Vertragsgestaltung und
• sichere Zahlungsabwicklung sowie
• eine hohe Aktualität und Übersichtlichkeit der Fondsinformationen
aus und nimmt damit im Vergleich zu anderen Handelsplätzen eine führende Position ein.
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CFB-Fonds 160
Plaza des Comcast Center, Philadelphia
Umsatz bei CFB-Fonds im Zweitmarkt
Im Jahr 2010 wurden Anteile von CFB-Fonds mit einem
Umsatzvolumen von insgesamt
30,7 Millionen Euro,
an den Zweitmärkten für Geschlossene Fonds gehandelt,
gerechnet in Nominalanteilen (Wechselkurs für 1 Euro
1,3257 US-Dollar und 0,85784 Britische Pfund; entspricht
den Jahresdurchschnittswerten der EZB-Euro-Referenzkurse 2010). Auf die einzelnen Anlagekategorien entfielen
dabei im Jahr 2010 die folgenden Werte:
Zweitmarkthandel an Anteilen
unserer Gesellschaft
Auf der Zweitmarktplattform wurden im Jahr 2010 auch
Anteile an unserer Gesellschaft im Nominalwert von
685.000 US-Dollar (an 25 Nacherwerber) gehandelt. Der
durchschnittliche Erwerbskurs betrug dabei ca. 77 Prozent der Nominalbeteiligung. Bei einer beabsichtigten
Veräußerung Ihres Anteils an CFB-Fonds sollten Sie ggf.
vorhandene steuerliche Restriktionen (z.B. Überschusserzielungsabsicht, Spekulationsfrist) bedenken und mit Ihrem Steuerberater besprechen.
Aufteilung nach Produktarten
Immobilien-Leasing-Fonds 4 %
Schiffsfonds 6 %
Immobilienfonds Europa 25 %
Immobilienfonds USA 65 %
Geschäftsbericht 2010
Zusammenfassung
Das Geschäftsjahr verlief – abgesehen von den erläuterten
Abweichungen – entsprechend den Prospektangaben.
Dezember 2011
Commerz Realty Associates GP V, LLC
Mit einer Vermietungsquote von nahezu 100 Prozent liegt
die Vermietungssituation über den prospektierten Annahmen. Wir gehen weiterhin davon aus, dass die Einnahmesituation auf Ebene der Objekt- und somit auch der Fondsgesellschaft zukünftig stabil bleibt und die Ausschüttungen
auch in den kommenden Jahren prospektgemäß erfolgen
können.
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CFB-Fonds 160
Anlage
Bilanz / Gewinn- und Verlustrechnung
(Sinngemäße Übersetzung des amerikanischen Jahresabschlusses)
Bilanz der Fondsgesellschaft zum 31.12.2010 (in US-$)
Aktiva
Anlagevermögen
Beteiligung an
Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.
Umlaufvermögen
Forderungen
Guthaben bei Kreditinstituten
Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
2010
109.611.337
561.179
8.444.609
23.285.054
141.902.179
Passiva
2010
Eigenkapital
130.063.475
Verbindlichkeiten
Fällige Ausschüttungen
Sonstige Verbindlichkeiten
11.376.259
462.445
141.902.179
Bilanzsumme
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2010 - 31.12.2010 (in US-$)
Summe
Erträge
Einnahmen aus der Beteiligung
an Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard, L.P.
Aufwendungen
Verwaltungsgebühren
Prüfungs- und Steuerberatungsgebühren
Sonstiges
648.409
648.409
-408.194
-105.880
-13.977
-528.051
Betriebsüberschuss
(Sonstige Erträge und Aufwendungen)
Zinserträge
Sonstige Erträge
Zinsaufwendungen
Abschreibungen
Jahresüberschuss
=
40.006
0
0
-1.165
120.358
38.841
=
159.199
Geschäftsbericht 2010
Für Ihre Notizen
19
Commerz Real Fonds
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Mercedesstraße 6
40470 Düsseldorf
Telefon +49 211 7708-2200
Telefax +49 211 7708-3280
[email protected]
www.commerzreal.com/cfb-fonds